辽宁方大集团实业有限公司出售资产评估报告书

辽华兴评报字**[2010]**第 82 号

辽宁华兴资产评估有限责任公司

二〇一〇年九月十七日

一、声明
二、摘要
三、正文
、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
、评估目的
、评估对象和评估范围
、价值类型及其定义
、评估基准日
、评估原则
、评估依据
、评估方法
、评估程序实施过程和情况
、评估假设
、评估结论
、特别事项说明
、评估基准日期后重大事项
、评估报告使用限制说明
、评估报告提出日期
四、附件

声明

1、就注册资产评估师所知,评估报告中陈述的事项是客观的。

2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露外,评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。

6、注册资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。

7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

8、遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本评估产权依据委托方提供的辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事裁定书(2010)葫民二破字第 00003-2 号及已经办理过户的土地使用权证、房屋所有权证等文件。

10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

11、提请报告使用者关注本评估报告之评估假设、特别事项说明和使用限制。

辽宁方大集团实业有限公司出售资产评估报告书

辽华兴评报字[2010]第 82 号

摘要

辽宁华兴资产评估有限责任公司(以下简称"本公司")接受辽宁方大集团实业有限公司(以下简称方大集团)的委托,对出售而涉及的相关资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,对委托评估的资产实施了实地查勘、核实、市场调查与询证等必要的评估程序,采用适当的评估方法对委估资产在评估基准日 2010 年 8 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。评估结果有效期为一年。现将资产评估情况及结果报告如下:

评估汇总表

单位:人民币万元

序号	资产类别	数量	账面价值	评估价值
一	货币资金		19.64	19.64
二	其他应收款	项1	54.9	54.9
三	存货		217.25	217.25
	生产部分	类21	175.16	175.16
	基建部分	类8	42.09	42.09
四	固定资产		546.25	546.25
1	房屋建筑物	项19	39.07	39.07
2	构筑物	项16	134.02	134.02
3	机器设备	项621	288.98	288.98
4	车辆	项26	84.18	84.18
五	土地使用权	宗15	1,247.59	1,247.59
六	基金投资	4	92.78	92.78
	合计		2,178.41	2,178.41

在评估基准日 2010 年 8 月 31 日,在企业持续经营前提下,方大

集团委估资产的评估价值为人民币 2,178.41 万元,大写贰仟壹佰柒拾捌万肆仟壹佰元。

以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况, 应认真阅读资产评估报告书全文,关注评估假设和重大事项对评估价值的影响。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。

法定代表人:任广有

注册资产评估师:高杰

注册资产评估师:任广有

辽宁华兴资产评估有限责任公司

二○一○年九月十七日

辽宁方大集团实业有限公司出售资产评估报告书

辽华兴评报字[2010]第 82 号

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

(一)委托方

辽宁方大集团实业有限公司。

(二)产权持有者

辽宁方大集团实业有限公司。

(三)其他评估报告使用者

国家法律、法规规定的评估报告使用者。

本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用,不得被任何第三方使用或依赖。

二、评估目的

为委托方出售资产提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估的范围为委托方拟出售的于评估基准日方大集团收购的原锦化集团资产。具体是:

(一) 货币资金

委托评估的货币资金合计 196,414.41 元,其中现金 122,470.72 元;银行存款 73,943.69 元。

122,470.72 元的现金在集团财务部门保存。

73,943.69 元的银行存款分别在 9 个存款户存储

(二)其他应收款

委托评估的其他应收款 1 项,账面价值为 549,046.80 元,为集团应收氯碱股份款项。

(三)存货

存货包括生产和基建两部分 ,评估基准日账面价值为 2,172,515.16 元。

生产库存有钢材、建材、电机、电缆、设备备件、阀门、水暖管件、金属件、劳保及杂品等。

基建库存有钢材、建材、仪表、电缆及管件等。

(四)固定资产,包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆。

1、房屋建筑物

委托评估的房屋建筑物共 19 项,总建筑面积为 4656 平方米。其中兴城望海农场 14 项(原房屋所有权证为兴城市房权证望海乡字第 006-99 号至 006-112 号,现已办理过户),建筑面积合计 4006 平方米。三项房屋为位于方大化工院内的3栋房屋,建筑面积合计524平方米, 无房屋所有权证,现检测中心正常使用。另二项为原东宇公司所属房屋,建筑面积合计 126 平方米。

2、构筑物

委托评估的构筑物共 16 项,主要为方大化工厂区内道路,防洪堤、围墙等。

3、机器设备

委托评估的机器设备共 621 项,账面价值 2,889,822.47 元。其中 356 项为原锦化集团所属设备,有机加工设备、建筑用设备、检验设备、起重设备等;265 项为原锦化集团东宇公司所属设备,有氧化塔飞、冷凝器、储槽及开关柜等。

4、车辆:

委托评估的车辆共 26 台,账面价值 841,795.00 元。

(五)土地使用权

委估土地共 15 宗,其中原有土地使用证的土地 14 宗,无土地使用证但兴城市国土资源局认定权属的土地 1 宗。这 15 宗地使用权总面积为 202,915.6 平方米。一宗位于兴城市海滨乡,为农场用地;另 14 宗位于连山区化工街道,为工业用地和住宅用地。

(六)投资基金

委托评估的交易性金融资产 — 基金投资账面价值合计 927,792.00 元。分别为南方宝元封闭式基金、华宝 180 开放式基金、国联安德盛封闭式基金和广发聚富封闭式基金。

列入本次评估范围的资产与委托评估资产范围一致。

四、价值类型及其定义

根据评估目的和委估资产的特点,考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限制和要求,本次评估采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

(一)本项目资产评估基准日为 2010 年 8 月 31 日。

(二)资产评估基准日由委托方确定。该评估基准日的选择能切实保证评估结果有效的服务于评估目的,并尽量减少和避免了评估基准日后的调整事项。

(三)本次资产评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

(四)本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。

六、评估原则

(一)遵循独立性、客观性、公正性、科学性原则;

(二)遵循专业性原则;

(三)遵循产权利益主体变动原则;

(四)遵循估价合理、适中,在产权交易或拍卖市场能够快速变现的原则。

七、评估依据

(一)法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》;

2、《中华人民共和国企业破产法》;

3、《中华人民共和国拍卖法》;

4、《国有资产评估管理办法》;

5、《企业国有资产监督管理暂行条例》;

6、《城镇土地估价规程》。

(二)准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》;

2、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》;

3、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》;

(三)权属依据

1、辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事裁定书(2010)葫民二破字第 00003-2 号;

2、委托方提供的土地使用权证、房屋所有权证。

(四)取价依据

1、葫芦岛市城镇土地基准地价标准;

2、《机电产品报价手册》;

3、《辽宁省建筑工程综合预算定额(2008)》;

4、《资产评估常用数据与参数手册》(2009)(经济出版社);

5、《房屋完损等级评定标准》;

6、评估人员现场勘察、检测记录、市场调查记录和委托方提供的其它参考资料等。

八、评估方法

根据不同的资产类型和评估对象,分别采取用不同的评估方法评定估算委估资产的价值。具体是:

(一)货币资金按核实后的账面价值即采用成本法评估。

(二)其他应收款采用市场法评估。对应收破产清算企业的帐款按确定的清偿比例评估其价值。

(三)存货采用成本法评估。在核实其账面价值即实际成本的基础上依据其成本即账面价值,根据各类存货的材质、性能及可利用价值等因素评估其价值。

(四)对固定资产中的房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及车辆等,采用成本法评估作价。

(五)土地使用权

对有土地使用权证且宗地位于基准地价覆盖区域内的土地使用权采用基准地价修正法评估其价值;对海滨农用地采用收益法评估其价值。

(六)对投资性基金依据评估基准日的市值评估。

九、评估程序实施过程和情况

本公司接受评估委托后,根据国家有关资产评估的原则和规定, 按照资产评估业务约定书所约定的事项,组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下:

(一)接受委托阶段

了解委估资产目前状况,掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜,签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组,制订资产评估实施方案和工作时间计划。

(二)资产清查阶段

由本评估项目负责人根据制订的计划,辅导企业填报有关资产评估申报明细表,为保证所填列明细的真实与完整,要求公司首先进行全面清查,并由评估人员提前参与,同时,收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料,取得与委估资产有关的权属证明。

(三)评定估算阶段

根据国家资产评估有关原则和规定,针对已确定的评估范围及具体对象,掌握各项委估资产历史和现状,并进一步审阅填报的资产评估资料,对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别,对实物资产进行质量、数量核对,察看、记录、分析,同时,开展市场调研、询价工作,收集有关价格资料,再采用选定的评估方法对各项资产予以评

定估算。

(四)评估汇总阶段

根据对各类资产的初步评估结果,进行汇总分析,确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估,并根据汇总分析情况,对评估结果进行调整、修改和完善。

(五)提交报告阶段

根据评估工作情况,起草评估报告书,并经本公司内部三级审核, 最后提交正式评估报告书。

十、评估假设

(一)评估前提:本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。

(二)基本假设:

1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。

2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。

3、以评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。

4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响,也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。

5、海滨农场土地不改变现农用地用途、土地使用权方式为租赁、年租金及土地收益率在未来年期内保持不变。

6、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项,且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。

本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设,以及本

评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提和假设条件发生变化时,本评估报告及评估结论一般会自行失效。

十一、评估结论

在评估基准日 2010 年 8 月 31 日,在持续经营前提下,委估资产的评估价值为人民币 2,178.41 万元,大写贰仟壹佰柒拾捌万肆仟壹佰元。

评估汇总表

单位:人民币万元

序号	资产类别	数量	账面价值	评估价值
一	货币资金		19.64	19.64
二	其他应收款	项1	54.9	54.9
三	存货		217.25	217.25
	生产部分	类21	175.16	175.16
	基建部分	类8	42.09	42.09
四	固定资产		546.25	546.25
1	房屋建筑物	项19	39.07	39.07
2	构筑物	项16	134.02	134.02
3	机器设备	项621	288.98	288.98
4	车辆	项26	84.18	84.18
五	土地使用权	宗15	1,247.59	1,247.59
七	基金投资	4	92.78	92.78
	合计		2,178.41	2,178.41

十二、特别事项说明

(一)本次评估资产的范围,由委托方和资产占有方共同确定, 我们的现场勘查工作尽职尽责,对分类不明晰的资产已提示资产占有

方做了必要调整。

(二)注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属的确认或发表意见已超出注册资产评估师的执业范围。

(三)国有土地使用证标注地类(用途)为住宅但现利用方式为工业的土地使用权价值,本评估按现用途工业用地、最高使用年限 50 年评估。

(四)本次评估未考虑资产权属瑕疵对其评估价值的影响。

(五)本资产评估报告只对报告本身符合评估规范要求负责,本报告的评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;不对委托方资产业务定价决策负责。报告使用人应合理理解并恰当使用评估报告,并自行承担依据本报告所做出的任何决策责任。

(六)评估人员对评估工作进行了尽可能深入的了解,且评估人员经过充分努力、勤勉尽责,但评估结论仍然会受到专业知识水平、执业能力的限制和影响。

(七)评估人员根据评估的要求,认定前述前提条件、假设在评估基准日及未来年度成立,当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

(八)对委托方和被评估企业存在的可能影响评估结论的其他瑕疵事项,在委托方和被评估企业未作特别说明,而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。

(九)本资产评估报告书仅供本次评估限定的使用者为本评估目的使用,资产评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

(十)注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本评估产权依据委托方提供的辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事裁定书(2010)葫民二破字第 00003-2 号及已经办理过户的土地使用权证、房屋所有权证等文件。

上述事项的存在可能会对评估结果产生影响。

十三、评估基准日期后重大事项

在评估基准日至本评估报告出具日之间,委托方及被评估企业未向评估机构通报有对本评估结论产生重大影响的其他期后事项发生,评估机构也未发现有对本评估结论产生重大影响的期后事项发生。

在评估报告提交日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化,应对资产数额进行相应调整;若资产价格标准发生变化,并对资产评估价值产生明显影响时,应重新评估;此外,若本次评估中遵循的估价合理、适中,在产权交易或拍卖市场能够快速变现原则等其他情况发生变化,评估结果一般会失效。

十四、评估报告使用限制说明

遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

本评估报告结果自评估基准日起一年内有效。本报告仅供委托方用于所列目的之经济行为确定价格参考使用,评估报告书的使用权归委托方所有,只能由评估报告载明的报告使用者使用,未经委托方许可,本报告的全部或部分内容,评估机构不得随意向他人提供或公开。

未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。