FESCO GROUP CO., LTD — Board/Management Information 2006

Feb 15, 2006

证券代码：600861 证券简称：北京城乡 编号：临2006-001 号

北京城乡贸易中心股份有限公司 第四届十五次董事会决议公告

北京城乡贸易中心股份有限公司（以下简称“公司”）第四届第十 五次董事会议通知于2006 年1 月25 日以专人送达及电子邮件等方式 发出，会议于2 月15 日在公司九层第一会议室召开，会议应到董事 10 人，实到 10 人，会议符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。 会议由周和平董事长主持，审议通过如下决议：

为充分发挥公司在资金存量方面的优势，抓住2008 年奥运会前 北京房地产市场发展的商机，形成新的经济增长点，本公司出资1.2 亿元受让北京中宇大厦1.5 万平方米写字楼。公司与转让方及相关方 北京安石房地产开发有限公司、北京安石投资管理有限公司间均无关 联关系。

北京中宇大厦位于北京市朝阳区工体北路6 号，项目用地约7500 平方米，规划设计建筑面积4.6 万平方米。项目总投资约5 亿元。原 由北京金峰阁房地产开发有限公司(下称金峰阁公司)与北京市机械 局联建。2002 年，金峰阁公司因资金不足，使该项目土建完工至结构 封顶验收合格后停工。2004 年，北京市高级人民法院组织拍卖金峰阁 公司在北京中宇大厦的权益，北京安石投资管理有限公司以1.4 亿元 人民币竞拍成功，取得该项目在建工程建筑面积31,536 平方米（占 68％）、分摊土地使用权面积4,037.83 平方米（占53％）的权益，并 于2005 年1 月14 日通过法院裁定过户至北京安石房地产开发有限公 司名下，该工程预计2007 年5 月前竣工。

北京安石房地产开发有限公司将北京中宇大厦1.5 万平方米写字 楼的产权转让给本公司，经专业评估，该部分写字楼房地产评估净值 为19067.11 万元，单价12711 元／平方米。本公司平均受让单价约 8000 元／平方米。

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北京安石房地产开发有限公司受本公司委托经营此部分写字楼， 年收益率不低于10%，若当年收益率低于10%时，北京安石房地产开 发有限公司负责补齐不足部分；如收益率高于10%，则超出部分双方 同比例分成；该项目整体经营的年度净收益中优先保证本公司年度净 收益不低于1200 万元；同时本公司参与该项目底商的经营管理。

特此公告。

北京城乡贸易中心股份有限公司 董事会

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

委托方：北京城乡贸易中心股份有限公司 估价方：北京国地房地产评估中心 估价人员：刘 欣 董晓村 蔡苏文 估价作业日期：2006 年2 月9 日至

2006 年2 月13 日 估价报告编号：GD2006-8-QT2

中宇大厦部分房地产价格咨询报告

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设及限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

第一部分 致委托方函

北京城乡贸易中心股份有限公司：

受单位委托，我中心对中宇大厦部分房地产的市场价值进行了客 观、公正的评估。估价对象为中宇大厦的部分房地产，包括分摊的国 有土地使用权。估价对象位于北京市朝阳区工人体育场北路6号，土 地用途为综合。本次评估估价对象为其中部分地上房地产，建筑面积 15000平方米（最终数据以实际测量为准），分摊用地面积为1920.58 平方米。

估价对象目前为在建工程，至估价作业日期已完成地基工程和基 础工程，主体工程已经封顶，设备安装做了预留、预埋工作，工程自 开工经历两次停工，第二次在2001年上半年。估价对象计划在2006 年2月恢复施工，主要进行内外装修工程，装修标准为甲级写字楼， 装修工程预计在2006年12月31日完工，并投入使用。

经测算，在估价对象满足假设条件即按计划完成装修工程、产权 无瑕疵并保证能够正常投入运营，采取有效措施消除项目前期的不利 影响的前提下，估价对象预期于估价期日正常的市场价格为27238.73 万元。

估价对象存在或可能存在如下减值因素：1.产权瑕疵；2.装修工 程施工工期、资金保证风险；3.投资者投资心理偏好；4.原工程施工 期间长期停工对工程结构质量的影响；5.土地使用年期减少等。由于 这些因素导致估价对象可能存在减值，基于谨慎原则，我们预测估价 对象在估价期日2006年12月31日的最低可实现的价格为19067.11万 元， 大写金额：人民币壹亿玖仟零陆拾柒万壹仟壹佰元整，单价为 12711元/平方米。

评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术 报告》。

北京国地房地产评估中心 2006 年2 月13 日

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

第二部分 估价师声明

一、我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2. 2.估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

3. 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4. 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。

5. 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分

6. 析，形成意见和结论，写作本估价报告。

7. 5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

8. 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

二、其他需要声明的事项

• 1.本报告估价时点为2006 年12 月31 日，自本估价报告完成提

• 交之日起有效期为一年。随着时间的推移，该房地产的价值应作相应 调整，甚至重估。

• 2.本报告评估结果为充分考虑估价对象具体情况和同类型、同区 位房地产的市场行情而得的估价对象的市场价格，并且仅为委托方核 实估价对象预期的房地产价值，为合理实现资产运营提供房地产价值 依据，不适用于其他任何目的。

三、房地产估价师签名

刘 欣

董晓村

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

第三部分 估价的假设和限制条件

一、关于土地使用权

依据委托方提供的国有土地使用证[京朝国用（2001）出字第0215 号]记载，估价对象位于北京市朝阳区工人体育场北路6号（中宇大 厦），证载土地使用者为北京金峰阁房地产开发有限公司。委托方拟 通过交易取得估价对象（评估人员未见委托方关于此次交易书面文 件，仅依据委托方的情况介绍），但尚未完成土地使用权的变更登记。 本次评估对象为中宇大厦地上部分房地产，建筑面积15000平方 米，其分摊土地使用权面积为1920.58平方米。

土地使用权类型为出让，土地用途为综合，土地使用权终止日期 为2050年9月25日，至估价期日，剩余土地使用年期为43.73年。

二、关于中宇大厦项目建设基本情况

由于中宇大厦项目的各项手续是在不同时间取得的，具体情况如 下：

依据委托方提供的审定设计方案通知书[（96）规审字1385 号]， 北京市城市规划管理局于1996 年11 月28 日同意北京市机械工业管 理局在朝阳区工体北路6 号建设机械工业经营服务大厦（现名为中宇 大厦，下同）的设计方案，规划建设用地面积7494 平方米，建筑规 模47636 平方米，其中地上37226 平方米，地下10410 平方米。

根据委托方提供的1997 年3 月20 日签订的《联建服务大厦（暂 定名）项目各方利益分配补充协议》，甲方北京市机械工业管理局与 乙方中华高级财会人员培训中心联建服务大厦（现名为中宇大厦）， 总建筑面积为47384 平方米，其中甲方分得16100 平方米，包括裙楼 的一、二、三、四层，写字楼部分的二、三、四、五、十二、十三、 十四层；乙方分得剩余部分，即31284 平方米。

根据委托方介绍的情况，北京市机械工业局与北京金峰阁房地产 开发有限公司曾签订了协议，获得了上述分配协议中乙方中华高级财

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

会人员培训中心享有的权利。

依据《建设工程规划许可证附件》（97-规建字-1691）（发件日期 1997 年11 月7 日），机械经营服务大厦的建设规模为46311 平方米， 地上24 层，地下3 层。

依据2000 年8 月21 日北京市发展计划委员会和北京市建设委员 会的文件《关于中宇大厦项目有关问题的复函》（[2000]京计基函字 第389 号），该文件同意原来由北京机电控股集团有限责任公司建设 的位于朝阳区工体北路6 号院的中宇大厦（原名为北京机械工业经营 服务大厦）项目中北京金峰阁房地产开发有限公司分得的部分（建筑 面积31536 平方米）转为商品房开发。

本报告中关于北京金峰阁房地产开发有限公司分得中宇大厦建 筑面积的数据以31536 平方米为依据，土地面积以《国有土地使用证》 证载面积4037.83 平方米为准。关于中宇大厦总的建筑面积，由于测 算收益容积率的需要，我们以审定设计方案通知书的数据为准。

根据委托方介绍，中宇大厦在实际建设过程中超规划建设约5000 平方米，这一部分建筑面积由于未有工程规划许可的证明，需要待竣 工后才能补办超面积的规划手续。依据委托方的意见，我们未将此部 分纳入评估范围。

依据委托方提供的资料，该工程于1998 年4 月开工后，由于资 金不足，工程于1998 年底停工，在2000 年下半年复工，在2001 年 上半年，工程再次停工。目前工程已完成主体工程封顶的施工，设备 安装做了部分预留、预埋工作。2006 年2 月，委托方恢复施工，进 行内外装修工程，装修工程预计于2006 年12 月31 日完工。

本次评估对象为中宇大厦中部分地上房地产，面积15000 平方 米。

三、根据委托方提供的资料以及我们的现场踏勘，在建工程的部 分墙内露出的钢筋均出现锈蚀的现象，因此我们提醒注意，建议委托 方委托技术部门做出技术鉴定。从开工、停工、复工再次停工至估价 期日，已累计将近八年，在这一段时间里，建筑物裸露的钢筋锈蚀可

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

能对工程质量造成一定的影响，同时对估价对象市场价值造成一定的 影响。

四、根据委托方提供的材料，中宇大厦按计划于2006 年2 月恢 复施工，进行内外装修工程，装修标准依据委托方提供的资料，达到 甲级写字楼的标准。本报告结果假设估价对象在委托方提供的装修标 准装修后，产权上没有瑕疵，可以在正常经营使用条件下的价格，如 果在估价对象装修工程完成后，不能满足假设条件，则估价结果应作 相应的调整和修正，在此，提醒报告的使用方注意。

五、本报告出具的估价结果有两个，一是正常市场条件下的估价 对象在委托方提供的装修标准装修后，产权上没有瑕疵，可以在正常 经营使用条件下。采取有效措施消除项目前期的不利影响的前提下， 预期的市场价格；另一个是考虑减值因素后的价值，这些减值因素有： 1.产权瑕疵；2.装修工程施工工期、资金保证风险；3.投资者投资心 理偏好；4.原工程施工期间长期停工对工程结构质量的影响；5.土地 使用年期减少等。由于这些因素导致估价对象可能存在减值，因此我 们出具了估价对象最低可实现的价格水平。提请报告使用者合理使用 估价结果。

六、我们对估价对象进行工程造价分析等技术操作依据委托方提 供的资料进行，如因这些资料的不真实或估价对象未来使用方向的改 变而导致估价对象评估价值的改变，国地中心对此不负责任。

七、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得 用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

八、本次评估中所用年天数是365 天。

九、本次估价结果自估价报告提交之日起壹年内有效。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托方

北京城乡贸易中心股份有限公司

二、受托方

单位名称：北京国地房地产评估中心

单位地址：北京海淀区中关村南大街17号韦伯时代中心C座1401 联 系 人：董晓村 联系电话：010-51667273-109

三、估价对象

（一）估价对象基本状况

中宇大厦位于北京市朝阳区工人体育场北路6 号院，地处北京市 商业、办公物业集中区域，南至北京市机电研究院，北至工人体育场 北路，东至临北京市机电研究院，西至南三里屯路。中宇大厦项目包 括一栋地上24 层、地下3 层的塔楼以及裙房，总建筑面积为47636 平方米，总用地面积为7494 平方米，总容积率为6.36。中宇大厦地 下为人防工程，经测算地上总容积率为4.97。本次估价对象为其中 地上部分房地产，建筑面积为15000 平方米，分摊土地使用权为 1920.58 平方米。

（二）估价对象产权状况

依据委托方提供的国有土地使用证[京朝国用（2001）出字第 0215号]记载，估价对象位于北京市朝阳区工人体育场北路6号（中宇 大厦），土地使用权面积为4037.83平方米，土地使用权类型为出让， 土地原使用者为北京金峰阁房地产开发有限公司，2006年2月尚未变 更登记到委托方名下。土地用途为综合，土地使用权终止日期为2050 年9月25日，剩余土地使用年期为43.73年。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

（三）估价对象现状

估价对象目前为已停工多年的在建工程，此次评估的建筑面积根 据委托方提供的相关规划文件等资料依据委托方提供的资料，该工程 于1998 年4 月开工后，由于资金不足，工程于1998 年底停工，在 2000 年下半年复工，在2001 年上半年，工程再次停工。工程已完成 主体工程封顶的施工，设备安装做了部分预留、预埋工作。2006 年2 月，委托方恢复施工，进行内外装修工程，装修标准为甲级写字楼， 装修工程预计于2006 年12 月31 日完工。

四、估价目的

为委托方核实估价对象的预期房地产价值，进行资产运营提供房 地产价值依据。

五、估价时点

2006 年12 月31 日

六、价格定义

估价对象为中宇大厦的地上部分建筑物，建筑面积为15000 平方 米，分摊的土地面积为1920.58 平方米，土地用途为综合用途，剩余 土地使用年期为43.73 年，此次评估的价格为估价对象的在估价期日 2006 年12 月31 日的最低可实现价格，估价对象包括建筑物所分摊 土地的土地使用权价格。

七、估价依据

• 1.有关政策法规和文件

• （1）《中华人民共和国土地管理法》

• （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

• 2.委托方提供的有关资料（详见附件）

• 3.本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得 的资料。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

八、估价原则

我们在本次估价过程中，根据房地产价格评估技术规程及估价对 象的具体情况主要遵循以下原则：

1.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商 品或服务存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后决定 的。房地产价格也同样遵循替代规律，某块房地产的价格，受其他具 有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格 相互牵制而趋于一致。本次评估中租金水平的选取是根据了此项原 则。

2.报酬递增、递减原则

经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入 量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其 纯收益不再会与追加的投资成比例增加。房地产投资也获得相应的收 益，但房地产成本的增加并不一定会使房地产价格增加。这个原则主 要适用在成本逼近法和重置成本法的利用中，同时对于最终估价结果 确定时对各种估价方法结果的利用也有一定的意义。

3.预期收益原则

预期收益原则是指房地产估价应以在正常利用条件下的未来使 用年期内的客观有效的预期收益为依据，收益还原法就是遵循这一原 则进行测算的。

4.综合分析原则

房地产价格是多种因素综合影响的结果。在评估中不仅要区分主 要影响因素与次要影响因素，各因素影响的方向和具体程度；而且还 要根据估价对象的特点，从不同的角度，采用适当的方法，在分解细 化的基础上，逐项测算评估，然后将各种方法的测算分析结果加以科 学综合，以求得客观、公正、合理的评估价格。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

九、估价方法

根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法 规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真 分析，针对估价对象的用途为办公用途以及房地产市场的运行规律， 本次估价采用收益还原法、市场比较法，基准地价系数修正法及重置 成本法对估价对象进行评估。

常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法、 基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照评估技术规则，根据 各种方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的进行。 在此评估中，我们在选用估价方法时有以下考虑：

1.收益还原法

估价对象为预期具有收益的房地产，可以用收益还原法进行评 估。收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为 现值的估价方法。

2.市场比较法

估价对象临近CBD 地区,是北京办公、商业物业集中区域，类似 物业出售案例较多，周边市场交易比较发达，因此，可以选取类似物 业的交易，运用市场比较法，测算估价对象的价格。

3.基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是在基准地价覆盖范围内，通过具体区位、 土地使用权年限等因素的比较，将基准地价修正至估价对象宗地价格 的一种估价方法。

4.重置成本法是以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺 等，计算出重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本的 一种估价方法。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

十、估价结果

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采 用收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法及重置成本法，我 们确定委估房地产在估价时点2006 年12 月31 日的最低可实现价格 为：

人民币19067.11 万元

大写金额：人民币壹亿玖仟零陆拾柒万壹仟壹佰元整 单价为12711 元/平方米

十一、估价人员

刘 欣（房地产估价师、土地估价师） 董晓村（房地产估价师、土地估价师） 蔡苏文（房地产估价师、土地估价师、造价工程师）

十二、估价作业日期 2006 年2 月9 日至2006 年2 月13 日

十三、估价报告应用有效期

本估价报告应用有效期为自估价报告提交之日起一年。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

第五部分 房地产估价技术报告

一、个别因素分析

• 1.面积和四至

估价对象分摊用地面积为1920.58 平方米，地上建筑面积为 15000 平方米，建筑物地上总容积率为4.97；四至范围是南至北京市 机电研究院，北至工人体育场北路，东至临北京市机电研究院，西至 南三里屯路。

• 2.基础设施条件

根据委托方提供的材料，估价对象预计于估价作业日期开发程度 达到宗地内外“七通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯、通暖、 通气），宗地内场地平整。

• 供电：共有二路供电，现有供电设施能满足生产生活需要。 供水：宗地通过市政管线供水，供水保障程度为100％。 排水：雨污分流，现有的排水设施能完全满足排水需求。 供暖：宗地外供暖接自开发区市政设施。

• 通讯：宗地外通讯设施为开发区市政管线，宗地内共有程控电话

• 多部，现有电讯设施能满足需求。

• 通路：委估宗地周围的道路有工体北路、南三里屯路，临近东三

• 环、东二环路。

• 通气：委估宗地通过市政管线供气，现有设施能满足需求。 宗地内场地平整。

3.地质条件

• 地势平坦，地质状况较好，对施工没有特殊要求。 4.在建工程现状

中宇大厦项目包括一栋地上24 层、地下3 层的塔楼以及裙房， 总建筑面积为47636 平方米，总土地面积为7494 平方米，总容积率 为6.36。由于中宇大厦地下为人防工程，地上建筑物的总收益容积 率为4.97。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

依据委托方提供的资料，该工程于1998 年4 月开工后，由于资 金不足，工程于1998 年底停工，在2000 年下半年复工，在2001 年 上半年，工程再次停工。目前工程已完成主体工程封顶的施工，设备 安装做了部分预留、预埋工作。2006 年2 月恢复装修工程，预计2006 年底竣工。

5.土地形状及土地级别

估价对象宗地形状为矩形，形状规则，地价级别为综合二级。

二、一般因素分析

影响综合用地地价的一般因素主要是指影响城镇用地的地价总 体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水 平、交通条件、土地利用规划、地理位置等。上述一般因素主要通过 对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1.自然地理条件

朝阳区位于北京市东部，东邻通州区，西衔东城、西城、崇文、 海淀四区，南接丰台区和大兴县、北连顺义、昌平两县。

区域轮廓呈南北略长、东西稍窄的多边形。朝阳区地处东经 116 度38分附近，北纬 40度左右的北京平原朝阳区平均海拔34米，属于 暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。 2.社会经济发展状况

朝阳区作为经济强区，拥有电子、纺织、化工、机械、汽车等门 类齐全的工业生产基地，商业、金融业、旅游业、物流仓储等服务业， 以及新兴的高新技术产业、房地产业、现代农业等。近年来，朝阳区 实现了区属经济向区域经济发展的战略转变，经济总量位居全市前 列。2004 年，全区地区生产总值1118.5 亿元，其中，第一产业实现 增加值1.6 亿元，占经济总量的比重为0.1％；第二产业实现增加值 251.1 亿元，占22.5%;第三产业实现增加值865.8 亿元，占77.4％。 三次产业结构分布为:0.1:22.5:77.4。居民消费结构逐步从温饱型向 享受型转变，住房、汽车、通讯等成为消费新热点。

第三产业在经济发展中的主导地位不断加强，金融、信息咨询、

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

中介服务、连锁商业、仓储物流等现代服务业以及房地产、文化体育、 旅游休闲等新兴第三产业快速发展。第二产业在全市工业调整中不断 优化，电子信息、生物医药、汽车等高新技术产业和现代制造保持良 好态势，成为拉动第二产业增长的主要力量。第一产业全部退出商品 粮生产， 实现了传统农业向现代都市农业和绿色产业发展的大跨越。

朝阳区是北京市教育、科技、文化的密集区。现有中央、市属科 研院所159 家，民营科技企业1037 家，促进了辖区经济发展和科技 进步。有大学 28 所，占北京市高校总数的 22.8％；成人学校有260 多所，另有特殊学校7 所。区内有人民日报社、北京广播电台等新闻 出版单位 17 个，中央电视台、北京电视台也将迁入朝阳区。此外， 区内还有专业文化团体和艺术院校 15 个，广播电视用地2 处，图书 馆1 座，博物馆3 座，影剧院16 座，文化站或社区文化中心47 个， 社会文化娱乐场所603 家。亚运会、奥运会主场馆都在朝阳区内．除 奥运公园的14 个场馆外，朝阳区还有2 个改扩建场馆，占北京市奥 运场馆近一半，朝阳是名副其实的北京市体育中心。

朝阳区内云集了北京60%以上的外国商社，3000 多家外国公司以 及167 家国际新闻机构，世界500 强入驻北京的158 家企业中的2/3 均落户朝阳。朝阳区是北京市对外交往的窗口区。各国驻华使馆除俄 罗斯、卢森堡两国使馆外，均在朝阳区。

3.城市交通与城市建设

朝阳区位于北京市东部，自古就有京畿腹地之美誉，是北京面积 最大，人口最多的城区，交通便利，文化教育发达。同时也是北京重 要的旅游区，经济强区。朝阳区是北京对外交往的窗口。 新千年北 京发展的三大亮点，有两大亮点将闪耀在朝阳区。世纪奥运的举办， CBD 的建设，必将大大加快朝阳区农村城市化，城市现代化和区域国 际化的进程。在交通方面，朝阳区五年内修建道路 240 条，全区路 网密度已达 2.77 公里/平方公里，干线道路密度是北京市平均密度 的2 倍多。辖区内30 多座立交桥及二、三、四、五环路与京津塘、 京沈、京承、首都机场、京昌等高速公路，京通快速路，京包、京承、 望和、双丰、京秦五条铁路，共同构成方便快捷、四通八达的交通道

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

路网。

朝阳区制定了2003 年--2008 年城市基础设施发展纲要，提出了 “畅通朝阳”工程，对朝阳区道路网络建设做了详细规划。朝阳区将下 大力气投资道路建设，用3 到5 年的时间，打造畅通朝阳。

三、区域因素分析

影响此类项目房地产价格的区域因素包括位置、商业繁华度、基 础设施状况、交通状况、环境条件等。本次评估所指区域为估价对象 所处的地价级别为综合二级用地。

1.位置

估价对象中宇大厦位于北京市政府规划的中央商务区之北，坐落 在东二环与东三环之间的繁华地带，东接兆龙饭店、盈科中心、凯富 大厦。

2.交通条件

估价对象所在区域邻近东二环、三环路，临近工体北路，三里屯 南路，交通较便利。

3.商业繁华状况

估价对象在北京规划CBD 区的北部，商业、办公等物业集聚程度 较高。估价对象东接兆龙饭店、盈科中心、凯富大厦；面对闻名国际 的三里屯酒吧一条街，与保利大厦、港澳中心遥相呼应。该地区已成 为许多涉外机构与国外公司的聚集之地，同时也是国内一些大型公 司、企业青睐的办公生活消费场所。

4.基础设施条件

基础设施情况达到宗地外“七通”（通电、通路、通上水、通下 水、通讯、通暖、通气），场地平整。

5.城市规划限制

该区域无特殊规划限制。

6.自然灾害

区域内基本无特殊自然灾害发生。

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中宇大厦部分房地产价格咨询报告

四、估价方法选用

常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法、 基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照评估技术规则，根据 各种方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的进行。 在此评估中，我们在选用估价方法时有以下考虑：

1. 估价对象为在建工程，可以用收益还原法进行评估。收益还 原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价 方法。

2. 市场比较法

估价对象临近CBD 地区,是北京办公、商业物业集中区域，、类似 物业出售案例较多，周边市场交易比较发达，因此，可以选取类似物 业的交易，运用市场比较法，测算估价对象的价格。

3.基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是在基准地价覆盖范围内，通过具体区位、 土地使用权年限等因素的比较，将基准地价修正至估价对象宗地价格 的一种估价方法。

4.重置成本法是以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺 等，计算出重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本的 一种估价方法。

经过综合平衡，最终决定评估对象建筑物的于估价期日市场价 值。同时考虑减值因素后确定最低可实现价格。

五、估价过程

（一）运用收益还原法测算估价对象价格

收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算 为现值的估价方法。

1.年总收入

委估宗地为办公用地，通过对估价对象同类办公用房市场的调 查，参考估价对象附近相似的办公用途物业，周边办公写字楼租金行

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情调查见下表：

周边写字楼租金调查表

项目名称	位置	写字楼类型	建筑面积（平 方米）	租金（元/平方 米/天）
盈科中心大厦	工体北路	甲级写字楼	51000	6.8
国安大厦	朝阳区东大桥	甲级写字楼	40000	6.0
中国人寿大厦	朝阳区朝外大街	甲级写字楼	110000	6.5
海油大厦	朝阳区东直门外小街	甲级写字楼	33000	5.5
华普国际大厦	朝阳区朝外大街	甲级写字楼	72000	6.0
乾坤大厦	朝阳区三里屯使馆区	甲级写字楼	23000	5.0
天和大厦	朝阳区工体西路甲7号	甲级写字楼	28000	4.5
昆泰大厦	朝阳区朝外大街	甲级写字楼	57000	4.5
恒安大厦	朝阳东三环长虹桥西南侧	乙级写字楼	26000	4.5
平均	-	-	-	5.5

根据调查资料和估价对象目前的情况，位于朝阳工体地区的办公 写字楼楼的租金水平为4.5-6.5 元/平方米·天。考虑估价对象所在 位置及装修工程完工后的甲级写字楼标准，取6 元/平方米·天。估 价对象地上建筑面积15000 平方米，确定为收益面积。考虑到本地区 的交通环境及市场前景等因素，确定估价对象空置率为10%。一年以 365 天计。具体测算过程见下表：

收益还原法测算表

项目	价格（元）	费率
租金	6.00
出租率		90%
天数		365.00
收益面积		15000平方米
总收益	29565000.00
营业税	1626075.00	5.50%
房产税	818535.00	1.20%
维修费	1461669.00	1.50%
保险费	146167.00	0.15%
管理费	1478250.00	5.00%
总支出	5530696.00
净收益	24034304.00
现值	27477.46 万元
均值	18318 元/平方米

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2.年总费用

（1）税费

税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营 业税等。税费以总收入为基数，包括房产税税率为重置成本的七成的 1.2％，营业税及附加税率分别为年总收益的5.5%的营业税、城市维 护建设税及教育费附加。由于委托方追加投资，计划按照甲级写字楼 标准装修，因此确定重置成本为每平方米建安费用4500 元加上其他 建安费用等测算重置成本，具体过程见重置成本法。

（2）维修费

维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，按重置成 本的1.5%计算。

（3）管理费

管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，以总收入的 2-5%计算，我们根据估价对象的实际情况取5%。

• （4）保险费

保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失就而向保 险公司支付的费用，根据我国目前的保险费率标准，保险费取房屋重 置造价的1.5‰。

年总费用为税费、维修费、管理费、保险费四项合计。 3.年纯收益

年纯收益是从年总收入中扣除年总费用。

4.房地产价格

运用下列公式计算房地产收益价格：

==> picture [93 x 32] intentionally omitted <==

式中：

P 为房地产收益价格；

a 为房地产出租年纯收益；

r 为房地产综合还原利率，取8.5%；

n 为房地产剩余使用年限，按土地使用权剩余使用年限计，即

• 43.73 年。

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则估价对象总收益价格为27477.46 万元。

（二）运用基准地价系数修正法测算土地使用权价格

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与 其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系 数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。 (1)基准地价说明

2002 年，北京市对1993 年公布的基准地价进行了更新，根据北 京市人民政府文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用 权基准地价的通知》，新基准地价自2002 年12 月10 日起施行。在这 里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估。

(2)基准地价概念

基准地价是各土地级别内，“七通一平”（或“五通一平”）土地 开发程度下，平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均 价格。

(3)基准地价计算公式

委估宗地位于海淀区，用途为办公用地，地上容积率为4.97， 大于级别平均容积率2，因此其基准地价的计算公式如下：

宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系 数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修 正系数×因素修正系数

(4)具体测算过程

①适用的基准地价(楼面熟地价)和适用的楼面毛地价

根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在的区域的土地级别 属综合用途二级，基准地价（楼面熟地价）为4440-6000 元/平方米。 委估宗地具体建设内容为写字楼，因此取委估宗地基准地价(楼面熟 地价)的中值为5220 元/平方米。

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②期日修正系数

本次评估基准日为2006 年12 月31 日，基准地价的基准日为2002 年1 月1 日，根据评估人员对估价对象所在区域综合用地市场的调查， 在这里确定期日修正系数为1.15。

③年期修正系数

基准地价中综合用地的土地使用年期为综合用途法定最高出让 年期，即50 年。本次评估中，估价设定的估价对象土地使用年期为 43.73 年，与基准地价界定不一致，因此，需要进行年期修正，年期 修正系数公式为：

==> picture [85 x 33] intentionally omitted <==

其中：

n：委估房地产土地剩余使用年限，即43.73 年；

N：北京市写字楼用途土地最高出让使用年限，即50 年；

r：土地还原利率：土地还原利率取现行贷款利率加一定的风险 报酬率。这里我们选取2004 年10 月中国人民银行公布的一年期的银 行定期存款利率2.25％作为安全利率；依据对影响待估不动产的社 会经济因素的分析结果，确定风险调整值，最终求出：还原利率＝安 全利率＋风险调整值，即7%。

K=0.9814

④因素修正系数

基准地价确定的办公用途用地影响因素包括办公集聚程度、交通 便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地 形状及可利用程度、公共服务设施和基础设施状况等。估价对象各因 素修正情况见表3。

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估价对象各因素修正表 表3

影响因素	二级综合用地修 正系数取值范围	估价对象情况说明	估价对象因素修正系数
办公集聚程度	-3.0～3.0	办公集聚程度较高	1.5
交通便捷度	-3.75～3.75	较便利	1
区域土地利用方向	-1.5～1.5	与周边土地利用方 向一致	1.0
临街宽度和深度	-1.5～1.5	较好	1.0
临街道路状况	-2.25～2.25	临交通次干道	1
宗地形状及可利用程度	-1.2～1.2	较规则，可利用程 度较好	0.5
公共服务设施和基础设施状况	-1.8～1.8	较好	1
合计	-	-	7

则估价对象因素修正系数为7%。 ⑤容积率修正系数

委估宗地位于朝阳区，二级地，用途为办公用途，其地上容积率 为4.97，大于其级别平均容积率为2。查容积率修正系数表，根据公 式计算容积率有:

X=X1+（X2-X1）×(R-R1)/(R2-R1)

其中，X1 是R1 对应的容积率修正系数；X2 是R2 对应的容积率修 正系数。

X=0.871+（0.868-0.871）×(4.97-4.9)/(5-4.9) =0.8689

考虑估价对象所在位置临近CBD 地区，该区域属于北京市商业、 办公物业集中区域，公用设施、基础设施十分完备，交通便利，确定 区位修正系数为向上修正20％。

宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系 数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

＝5220×1.15×0.9814×0.8689×（1+7%）×（1+20％） ＝6573 元/平方米

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估价对象的收益建筑面积为15000 平方米，则估价对象的熟地总 价为：

＝6573×15000 ＝98595000 元 ＝9859.50 万元

（三）采用重置成本法进行建筑物估价

重置成本法即先以建造建筑物所需耗费的各项费用之和为基础， 再加上一定的利润和应纳税金等来确定在估价期日时的建筑物重置 全价，再根据使用年限法和观察法综合确定建筑物的成新率，从而求 取建筑物现值的估价方法。

估价对象地上建筑面积为15000 平方米，我们在测算在建工程的 重置成本时，根据北京市建筑工程单方造价表，企业提供的有关资料， 在进行详细的实际查勘后，和同类物业的建造成本进行比较，确定评 估对象在目前的材料、技术及管理水平等条件下的建设费用为4500 元/平方米。具体测算过程见下表。

工程成本测算表

项目	价格水平（元）	费率
建安单价	4500.00
建筑面积	15000.00	0.00
合计	67500000.00	0.00
建安费	67500000.00
红线内市政费	6750000.00	10.00%
其它	3375000.00	5.00%
建造成本	77625000.00
不可预见费	6750000.00	10.00%
专业人士费	7762500.00	10.00%
成本费用	92137500.00
贷款利息	5307120.00	5.76%
重置成本	97444620.00
利润	32248125.00	35.00%
全新成本价格	129692745.00
成新率		100.00%
建筑物现值	12969.27 万元

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则基准地价评估得到的土地使用权价格加上重置成本法测算的 建筑物的价格即为估价对象的结果。

9859.50+12969.27=22828.77 万元

（四）市场比较法

委估宗地为办公用地，通过对委估宗地同类综合用房市场的调 查，参考委估宗地附近与委估宗地相似的综合用途物业，市场行情调 查见下表：

周边写字楼售价调查表

项目名称	位置	写字楼类型	建筑面积 （平方米）	售价 （元/平方米）
数码01 大厦	朝阳区 光华路丙12号	甲级写字楼	30000	18000
新保利大厦	朝阳区东四十条桥	甲级写字楼	103000	24000
新亚大厦	朝阳区建国路	甲级写字楼	69360	16000
嘉都大厦	CBD商业区	甲级写字楼	40000	15000
朝外MEN	朝阳区朝阳门外大 街11号	甲级写字楼	107000	15000
铂宫国际中心	朝阳朝外大街3号	甲级写字楼	200000	20000
百富国际大厦	朝阳区工体东路	甲级写字楼	101800	19000
昆泰大厦	朝阳区朝外大街	甲级写字楼	95000	15000
万通中心	朝阳区朝外大街	甲级写字楼	136000	20000
均价			-	18000

根据市场调查的情况，考虑到委估宗地的位置、基础设施等因素， 确定估价对象的市场售价为18000 元/平方米，根据委托方提供的资 料，估价对象可供销售的建筑面积为15000 平方米，评估人员确定其 销售率为100%，则

地上房地产的总价=18000×15000×100% ＝27000 万元

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七、综合确定估价结果

采用收益还原法、市场比较法评估出的价格和重置成本法加基准 地价修正系数法的估价结果，都从不同的侧 面反映了地价的价 格。由于收益还原法合市场比较法主要从市场角度测算，其结果更接 近真实价格水平，因此我们采用加权平均的方法确定最终价格。

方法	委估对象价格（万元）	权重
收益还原法	27477.46	0.5
基准地价法加重置成本法	22828.77	0
市场比较法	27000	0.5
加权平均值	27238.73	-

由于估价时点在2006 年12 月31 日，估价人员需要考虑估价对 象的以下实际情况：

第一，估价对象的产权中土地使用权尚未办理变更登记，且由于 该项目在建设过程中实际建筑面积有超出规划设计的部分，在办理房 屋产权登记时，存在一定困难，需要交纳一定罚金。虽然评估报告中 未考虑超规划建设部分的价值，但是在产权登记时可能因此影响整体 房产的登记发证手续，从而影响整个项目的市场上销售、租赁。

第二，从报告提交之日至2006 年12 月31 日，也就是估价对象 内外装修工程施工期间，工程存在资金、施工工期上的风险，估价对 象在估价期日之后能否按计划投入市场运营，估价对象价值的实现也 因此存在一定风险。

第三，中宇大厦项目建设过程多次遭遇停工反复，经过媒体的曝 光后，在业界形成很大的负面影响。未来项目投入市场后，房地产投 资者的投资心理对该项目的信心会受到一定影响，从而影响估价对象 价值实现。

第四，中宇大厦项目从开始建设到2006 年2 月第三次复工，历 经近八年时间，从建设技术层面来看，多年的风吹日晒雨淋，裸露在 外钢筋，墙体等结构无疑会受到侵蚀，直接影响到中宇大厦的工程。

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第五，该项目土地使用权出让年期为50 年，至估价期日，剩余 使用年期为43.73 年，比市场上新建的项目投入市场后土地使用年期 少4-5 年，销售价格会因此受到一定影响。

综合上述原因，基于谨慎的原则，对估价结果进行减值修正，在 上述因素综合作用下，我们确定减值系数为30％，因此估价对象最 低能够实现价值为27238.73×（1-30％）＝19067.11 万元，单价为 12711 元/平方米。

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第四部分 附件

附件一、委估房地产位置示意及照片；

附件二、《国有土地使用证》[京朝国用（2001）出字第0215 号]》； 附件三、审定设计方案通知书[（96）规审字1385 号]； 附件四、《建设工程规划许可证附件》（97-规建字-1691）；

附件五、北京市发展计划委员会和北京市建设委员会的文件《关 于中宇大厦项目有关问题的复函》（[2000]京计基函字 第389 号）；

附件六、《联建服务大厦（暂定名）项目各方利益分配补充协议》； 附件七、其他委托方提供的资料

附件八、评估机构资质证书。

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