FESCO GROUP CO., LTD — Audit Report / Information 2006

Jul 20, 2006

证券代码：600861 证券简称：北京城乡 编号：临 2006—021

北京城乡贸易中心股份有限公司

第五届董事会第三次会议决议公告

北京城乡贸易中心股份有限公司（以下简称“公司”）第五届董事 会第三次会议于 2006 年7 月10 日以专人送达或电子邮件等方式发出，会 议于 2006 年7 月20 日在公司九层第一会议室召开。应参加董事9 人， 实际参加董事 8 人，会议由董事长周和平先生主持，符合《公司法》 和本《公司章程》的有关规定，会议合法有效。经有效表决，会议审议 通过了如下决议：

为充分发挥公司在资金存量方面的优势，抓住2008 年奥运会前北 京房地产市场发展的商机，形成新的经济增长点，本公司出资13358.4 万元，北京安石房地产开发有限公司投资 3339.6 万元合作建设中宇大厦 配套公寓，竣工后本公司取得80%建筑面积产权。公司与合作方北京安 石房地产开发有限公司、北京安石投资管理有限公司间均无关联关系。

中宇大厦配套公寓位于北京市东城区新中街10 号院，建筑总面 积17576.63 平方米，已经具备七通一平。

根据中威华德诚评字（2006）1112 号评估报告，取得并完善中宇大 厦配套公寓建设共需17050.70 万元,经与北京安石房地产开发有限公司 洽商，以 16698 万元完成该项目。

2006 年5 月31 日，北京安石房地产开发公司以8524.70 万元通过 司法竞拍取得中宇大厦配套公寓所有权，本公司投资13358.4 万元与 北京安石房地产开发公司合建该项工程。该项目为钢混框架结构板楼， 目前主体基础结构工程已经完工，之后进行各种机电、消防、电梯等设 备安装及内装修，预计2007 年12 月31 日前竣工。

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该项目竣工后，本公司与北京安石房地产开发公司对实际建筑面积 纵切原则分配，本公司分得80%建筑面积(约14061.3 平方米)产权，据 此，本公司投资成本为9500 元／平方米。该地区房地产均价约为16000 元／平方米左右。

北京城乡贸易中心股份有限公司 2006 年7 月20 日

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书摘要

北京城乡贸易中心股份有限公司 新中街小区 2 号楼 评估咨询报告书摘要

中威华德诚评咨字(2006)第 1112 号

受北京城乡贸易中心股份有限公司的委托，北京中威华德诚资产评估有限公司对北 京安石房地产开发有限公司以拍卖竞买方式取得的位于北京市东城区东直门外大街新中 街小区的2 号楼在建工程按照委托方和资产占有方的模拟假设的设定条件下进行了评 估，为委托方了解委估资产在此种状况下的市场价值提供咨询性的价值参考意见。

一、评估范围和对象：

本次评估的资产为位于北京市东城区东直门外大街新中街小区的2 号楼在建工程。 该楼现状建筑面积17,576.63 平方米，占地面积2,165 平方米。根据委托方和资产占有 方的模拟假设的设定条件，该楼拟建成高档公寓和商业的综合性建筑，其中：拟建成高 档公寓部分的建筑面积约为8,193.34 平方米；拟建成商业部分的建筑面积约为5,462.22 平方米；地下建筑部分拟建成智能化地下车库，建筑面积约为3,830.8 平方米。

二、评估目的：

本次评估目的是对委估资产在达到模拟假设设定条件的状态下，在评估基准日所表 现的现时公允市场价值发表专业意见，并对达到设定条件所需追加投入的成本进行估算， 为委托方了解委估资产在此种状况下的市场价值和追加投入成本提供咨询性的价值参考 意见。

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书摘要

三、评估模拟假设设定条件：

委估资产即新中街小区2 号楼，现状为在建工程，根据委托方及资产占有方的要求， 本次评估是按照模拟假设设定条件的状态下，假设该建筑已完成竣工验收，内外装修及 设备设施安装工程全部完毕，达到委托方既定的使用标准，即：

• 1．住宅部分已达到高档公寓标准；

• 2．商业部分可以投入使用，配套设施齐全；

• 3．智能化地下车库可以投入使用，管理完善；

• 4．上述不同用途部分所分配的建筑面积根据委托方和资产占有方的设计方案为准。

四、评估基准日：

2006 年6 月20 日，一切取价标准均为评估基准日的有效价格标准。

五、评估原则：

• 1．评估工作遵循独立、客观、公正、科学的工作原则；

• 2．评估工作遵循替代性原则和公开市场原则等操作性原则；

• 3．评估工作遵循评估目的、计价标准、评估方法相匹配的原则。

六、评估方法：

（一）在模拟假设设定条件下委估资产的市场价值

根据委托方和资产占有方设定的委估资产中各部分的不同用途和建筑标准，分别采

用不同的方法进行评估。

其中：对公寓部分，由于将来拟以销售为主，故采用市场比较法进行评估；对商业 及地下车库，由于将来拟以租赁为主，因此采用收益现值法进行评估。

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书摘要

（二）达到模拟假设设定条件需追加投入的成本

对达到模拟假设设定条件需追加投入成本的估算，采用重置成本法进行测算。

七、评估结果：

委估资产在达到模拟假设设定条件下的市场价值评估值为25,311.14 万元； 达到模拟假设设定条件需追加投入的成本为8,526.00 万元，资产占有方取得委估资 产的总价款为8,524.70 万元，上述合计即全部投资成本为17,050.70 万元。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评 估报告书全文，并关注评估结论限制条件及特别事项说明。

评估机构法定代表人：

评估项目负责人：

评估报告复核人：

北京中威华德诚资产评估有限公司

2006 年7 月3 日

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

北京城乡贸易中心股份有限公司 新中街小区 2 号楼 评估咨询报告书

中威华德诚评咨字(2006)第 1112 号

北京城乡贸易中心股份有限公司：

北京中威华德诚资产评估有限公司（以下简称：中威华德诚评估公司）接受北京城 乡贸易中心股份有限公司（以下简称：北京城乡）的委托，根据国家有关资产评估的规 定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京安石房地 产开发有限公司（以下简称：安石房地产公司）以拍卖竞买方式取得的位于北京市东城 区东直门外大街新中街小区的2 号楼在建工程按照委托方和资产占有方的模拟假设的设 定条件下进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施 了实地查勘及市场调查，对委估资产在达到模拟假设的设定条件的状态下，于2006 年6 月20 日所表现的市场价值做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方概况：

（一）委托方：北京城乡

住所：北京市海淀区复兴路甲23 号；

法定代表人：周和平；

注册资本：人民币31,680.4949 万元；

经营范围：商品零售及批发、公共饮食业、物资供销业、仓储业、日用品修理、群 众文化事业、经营本系统商品的进出口业务、承办中外合资经营、合作生产、“三来一 补”、易货贸易及转口贸易业务等。

公司前身北京市城乡贸易中心商场，成立于1987 年3 月。1992 年7 月始进行股份 化改组，截至1993 年3 月，总股份达28000 万股，后将总股份按比例缩减至14000 万股。 1994 年3 月27 日至1994 年4 月12 日，首次向社会发行公众股5000 万股，5 月20 日，

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

“北京城乡”（A 股）在上海证券交易所上市交易。

（二）资产占有方：安石房地产公司 住所：北京市海淀区中关村南大街48 号院7 号楼B08；

法定代表人：孙景林； 注册资本：人民币1,000 万元； 经营范围：房地产开发等。

资产占有方安石房地产公司为委托方北京城乡的子公司。

二、评估目的：

本次评估目的是对委估资产在达到模拟假设设定条件的状态下，在评估基准日所表 现的现时公允市场价值发表专业意见，并对达到设定条件所需追加投入的成本进行估算， 为委托方了解委估资产在此种状况下的市场价值和追加投入成本提供咨询性的价值参考 意见。

三、评估范围和对象：

本次评估的资产为位于北京市东城区东直门外大街新中街小区的2 号楼在建工程。 该楼建筑面积共计17,576.63 平方米（其中：地上建筑面积13,655.56 平方米、地下建 筑面积3,830.8 平方米、屋面附属用房建筑面积90.27 平方米），占地面积2,165 平方 米，主体结构为钢混框架结构，建筑类别为板楼，现浇梁、板、柱，该建筑物现状为在 建工程，目前主体结构已经完工，外立面大部分已装修---粘贴条形外墙砖，一层局部进 行了内装修---钛金玻璃门窗、石材及瓷砖地面、墙面涂料、石膏板吊顶、格栅日光灯等， 其余装修工程及设备安装工程尚未进行。

根据委托方和资产占有方的模拟假设设定条件，该楼拟建成高档公寓和商业的综合 性建筑，其中：拟建成高档公寓部分的建筑面积约为8,193.34 平方米；拟建成商业部分 的建筑面积约为5,462.22 平方米；地下建筑部分拟建成智能化地下车库，建筑面积约为 3,830.8 平方米。

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

该建筑物由于尚未竣工，故还未取得房屋所有权证，其建筑面积根据委托方和资产 占有方提供的数据确定，经评估人员了解、核实，该建筑物原规划建筑面积为11,854 平方米（其中：地上规划建筑面积8,500 平方米、地下规划建筑面积3,354 平方米）， 现状建筑面积已超过原规划建筑面积。

建筑物占地已取得国有土地使用证（京东国用[2001 出]字第00699 号），但尚未过 户到安石房地产公司名下。

四、评估模拟假设设定条件：

委估资产即新中街小区2 号楼，现状为在建工程，根据委托方及资产占有方的要求， 本次评估是按照模拟假设设定条件的状态下，假设该建筑已完成竣工验收，内外装修及 设备设施安装工程全部完毕，达到委托方既定的使用标准，即：

1．住宅部分已达到高级公寓标准---精装修（高档国内品牌实木地板地面、墙面刷 高级环保涂料、顶棚造形吊顶、安装吊灯及吸顶灯等灯具、卫生间和厨房挂贴高级瓷砖 及铺防滑地砖），高档卫生洁厕具（国内名牌洗手池、浴缸或淋浴间、马桶等，高档龙 头、花洒等）和厨房厨具厨柜（国内名牌整体厨柜、抽油烟机、燃气灶等），家具电器 等配备齐全（高档国内品牌环保家具包括床、沙发、衣柜、电视柜、写字台、餐桌等， 国内名牌电器包括液晶电视、音响、冰箱冰柜、洗衣机等），24 小时热水供应，直升客 梯直达各层（进口名牌电梯），中央空调系统制冷和供热（知名品牌中央空调），自动 监控及消防报警系统，楼宇安全防护及物业管理相当完善（聘请国内知名的物业管理公 司进行管理）；

2．商业部分可以投入使用---装修完毕（地面铺中高档地砖、墙面高级环保涂料、 顶棚吊顶等），自动扶梯或直升客梯（名牌电梯）、中央空调系统（知名品牌中央空调）、 自动监控及消防报警系统等安装完毕，管理完善（聘请国内知名的物业管理公司进行管 理）；

3．地下车库达到智能化标准，可以投入使用---利用高新技术实现停车场的智能化

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

管理，提高效率、规范管理、提高停车场的档次。通过电脑自动检测车辆的到达，并通 过具有高度保密性能的 IC 卡作身份或车牌认证，自动为合法车辆抬起道闸横杆，一旦 车辆离开，道闸自动关闭。不需专人发放临保车辆的 IC 卡，实时监测车辆出入口以及 整个车场的情况。车辆的数据通过电脑储存在数据库中，可随时作统计，便于管理。

• 4．上述不同用途部分所分配的建筑面积根据委托方和资产占有方的模拟假设设定条

• 件为准。

五、评估基准日：

• 1．本项目评估基准日确定为2006 年6 月20 日；

• 2．评估中所采取的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准；

• 3．评估基准日是委托方和资产占有方根据本次评估目的，并与中威华德诚评估公司

• 进行商议后确定。

六、评估原则：

• 1．评估工作遵循独立、客观、公正、科学的工作原则；

• 2．评估工作遵循替代性原则和公开市场原则等操作性原则；

• 3．评估工作遵循评估目的、计价标准、评估方法相匹配的原则。

七、评估依据：

• （一）法规依据：

• 1．中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》（中评协[1996]03

号）；

• 2．中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》

• （会协[2003]18 号）；

• 3．财政部印发的《资产评估准则---基本准则》（财企[2004]20 号）；

• 4．中华人民共和国《城市房地产管理法》；

• 5．中华人民共和国《土地管理法》；

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

• 6．国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。

（二）经济行为依据：

委托方与中威华德诚评估公司签定的资产评估业务约定书。

（三）产权依据：

• 1．拍卖成交确认书及已付款凭证；

• 2．国有土地使用证（京东国用[2001 出]字第00699 号）；

• 3．北京市国有土地使用权出让合同（京房地出[合]字[99]第077 号）。

• （四）取价依据：

• 1．评估人员所掌握的当前市场价格信息资料；

• 2．委托方和资产占有方对委估对象设定的模拟假设条件；

• 3．相关人员对委估资产情况的介绍；

• 4．评估人员对委估资产的现场勘察及分析；

• 5．委托方及资产占有方提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》；

• 6．其他资料。

八、评估方法：

（一）在模拟假设设定条件下委估资产的市场价值

根据委托方和资产占有方设定的委估资产中各部分的不同用途和建筑标准，分别采 用不同的方法进行评估。

1．对公寓部分，委托方设定将来拟以销售为主，因此评估中采用市场比较法进行评

市场比较法是根据替代原则，通过选取与委估对象在同一区域内，用途相同，结构、 装修、设备等相类似的交易案例，与委估对象进行比较，并以交易情况、交易日期、区 域因素、个别因素等存在的差异对所选取案例的交易价格进行修正，计算委估对象相应 的现行市场价格，然后进行算术平均，得出委估对象的评估单价，以评估单价乘以房屋

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

建筑面积，计算确定评估值。

2．对商业及地下车库，委托方设定将来拟以租赁为主，因此评估中采用收益现值法 进行评估。

收益现值法是根据预期原则，通过进行市场调查，预测委估对象的预期租金的净现 金收益，然后根据委估对象的有效收益期，采用合理的折现率进行折现，计算确定委估 对象的评估价值。

（二）达到模拟假设设定条件需追加投入的成本

对达到模拟假设设定条件需追加投入成本的估算，采用重置成本法进行测算。由于 委托方和资产占有方无法提供该项目原设计图纸、原施工预算、投标合同等资料，也无 法提供新的设计图纸，因此评估人员只能根据委托方和资产占有方的模拟假设设定条件， 将追加投入分成建筑安装工程、装修工程、配套设备设施安装工程等多个部分，通过查 询建筑安装工程定额和市场询价等方式，估算需投入的各项工程成本，再加上可能需支 付的超规划面积罚款、补缴土地出让金、基础设施配套费等，汇总得出需追加投入的总 成本。

九、评估程序：

中威华德诚评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进 入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般 规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：

• 1．与委托方签定资产评估业务约定书；

• 2．听取有关人员介绍委估资产的基本情况；

• 3．制定评估计划，组织评估人员，开展评估工作；

• 4．对委估资产清单及其他相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；

• 5．对本次评估范围内资产进行实地勘察、拍照、核实、记录；

• 6．根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

• 7．进行市场调查，搜集市场交易案例及租金水平，进行评定估算；

• 8．核定修正评估值，编制填写有关评估表格；

• 9．归纳整理评估资料，撰写提交资产评估报告书；

• 10．评估结论分析，复核、签发资产评估报告书；

• 11．整理装订评估档案。

十、评估结论：

委估资产在达到模拟假设设定条件下的市场价值评估值为25,311.14 万元； 达到模拟假设设定条件需追加投入的成本为8,526.00 万元，资产占有方取得委估资 产的总价款为8,524.70 万元，上述合计即全部投资成本为17,050.70 万元。

十一、评估结论的限定条件及特别事项说明：

1．本次评估结论是在委估资产达到委托方和资产占有方的模拟假设设定条件下得出 的，仅为委托方提供咨询性的市场价值参考意见，若模拟假设设定条件发生变化，本报 告评估结论无效，提请报告使用者予以充分关注并合理使用。

• 2．本次评估中未考虑委估资产若全部出售需支付的相关税费。

3．本次评估对象为拍卖竞买方式取得，现状为在建工程，尚未竣工，故尚未取得房 屋所有权证；其占地已取得国有土地使用证，但尚未过户到资产占有方--安石房地产公 司名下。评估中，资产占有方提供了拍卖成交确认书及已付款凭证，根据拍卖成交确认 书中显示，总成交价为6,676.47 万元，拍卖佣金为130.76 万元，其他费用（拆迁补偿 费）1,280.56 万元，另外过户时需缴纳的税费为436.91 万元，以上共计8,524.70 万元； 根据已付款凭证显示，实际已付款金额为5,000.00 万元，尚需支付3,524.70 万元。

4．本次评估中，评估对象的总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积及不同用途 建筑面积的划分，依据委托方和资产占有方提供的模拟假设设定条件确定。

5．根据评估人员掌握的情况，该建筑物原规划建筑面积为11,854 平方米（其中： 地上规划建筑面积8,500 平方米、地下规划建筑面积3,354 平方米），委估对象现状建

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

筑面积已超过原规划建筑面积，可能会面临规划管理部门的罚款以及补缴土地出让金等 事宜。本次评估中，在估算达到模拟假设设定条件需追加投入的成本时，考虑了上述事 项需支付的成本费用。

6．由于委托方和资产占有方目前无法提供委估资产的原设计图纸等资料，同时由于 客观条件的限制，评估人员对委估资产的现场勘察仅限于其外观状况，对其内部结构、 被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，评估人员无法勘察，本次评估中未考虑其可能对 评估结论产生的影响。

• 7．评估结论是中威华德诚评估公司出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的

• 影响。评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。

以上情况对评估结论可能会产生影响，提请报告使用者予以关注。

• 8．根据委托方及资产占有方出具的《关于进行资产评估有关事项说明》，委估资产

• 不存在抵押、担保、质押等影响评估结果的事宜。

十二、评估基准日期后的重大事项：

• 1．评估基准日后有效期内资产设定条件发生变化时，应根据原评估方法对资产额进 行相应调整。

• 2．资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应

• 及时聘请评估机构重新确定评估价值。

• 3．评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。

十三、评估报告法律效力：

• 1．本次评估结果是反映委估资产在达到委托方和资产占有方的模拟假设设定条件 下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或 减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有关 自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情 况发生变化时，评估结果一般会失效。

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北京中威华德诚资产评估有限公司 资产评估咨询报告书

• 2．根据国家有关规定，本报告有效期为一年，自资产评估基准日2006 年6 月20 日起计算一年内有效。

• 3．评估结论仅供委托方为评估目的使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经

• 委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

• 4．本报告由中威华德诚评估公司负责解释。

十四、报告提出日期 :

本报告提出日期为2006 年7 月3 日。

评估机构法定代表人：

评估项目负责人：

评估报告复核人：

北京中威华德诚资产评估有限公司

2006 年7 月3 日

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