RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022

LE MOT DU PRESIDENT

En cette année 2022, le contexte macroéconomique, la guerre en Ukraine, l'inflation, la crise énergétique et la hausse soudaine des taux a renversé le monde de l'immobilier.

N'ayons pas peur des mots, nous tous traversons un moment dont nul ne peut prédire la durée et les conséquences et de ce fait nous devons réapprendre à travailler avec des taux d'intérêts en forte hausse et de moins en moins de candidat acquéreur.

Mais le modèle économique de la Société EURASIAGROUPE a résisté au cours de cette année ; en effet, notre activité de foncière résiste et ne souffre pas de la hausse des taux puisque tous notre dette est signée à taux fixe. Nos efforts de réhabilitation de notre parc fait aussi que nous sommes assez peu pénalisés par la hausse des couts de l'énergie.

Enfin, les travaux de nos différentes promotions dont nous avons obtenu les permis n'ayant pas été lancés font que nous ne heurtons pas au faible écoulement des ventes par rapport à nos confrères qui eux, sont touchés de plein fouet par des programmes lancés alors que les ventes s'effondrent.

Pour notre activité de promotion, notre maître mot est d'attendre et donc de porter nos actifs sans débuter les travaux et ainsi attendre le rebond.

Malgré la morosité ambiante, réjouissons-nous d'avoir obtenu le changement de destination de notre immeuble de TOUR DE LA VILLETTE, nous permettant ainsi de lancer la construction d'un hôtel de plus de 1.000 chambres.

Table des matières

CHAPTRE 1	LE MOT DU PRESIDENT
ATTESTATION DU RAPPORT FINANCIER CHAPTIRE 2 PRESENTATION DU GROUPE ET DE SES ACTIVITES 2.1 2.2 2.3 2.4 CAPITAL SOCIAL 2.4.1 Evolution du capital social 2.4.2 2.4.3 2.4.4 Actionnariat salarié 2.4.5 Eléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique 2.4.6 - Information sur l'attribution de bon de souscription 2.4.7 2.4.8 Délégations financières 2.5 CHAPTRE 3 LES FACTEURS DE RISQUES 3.1 3.2 Risques de marchés 3.3 3.4 Contrôle interne CHAPTRE 4 GOUVERNANCE D'ENTREPRISE 4.1 4.1.1 Composition du conseil d'Administration 4.1.2 4.1.3 Règlement intérieur 4.1.4 Relation avec les actionnaires 4.2 4.3 4.4 Conventions réglementées 4.5 CHAPTRE 5 RAPPORT DE GESTION INFORMATION SUR LE GROUPE 5.1 5.2 5.2.1 Chiffeed affaires

5.2.2 Variation des justes valeurs
5.3
5.3.1 Immobilisations incorporelles
5.3.2 Immeuble de placement
5.3.3 Stocks
5.3.4 Créances
5.3.5 Trésorerie
5.3.6 Capitaux propres
5.3.7 Dettes financières
Augmentation de notre dette, liée aux différents emprunts obligataires souscrits liés à l'acquisition des parts
Sociales de PPI.
5.3.8 Engagement hors bilan
5.4
5.5
5.6
CHAPTIRE 6
RAPPORT DE GESTION
INFORMATION SUR EURASIA GROUPE SA
6.1
6.2
6.3
6.3.1 Compte de résultat
6.4
6.5
6.5.1 Paiement des dividendes
6.5.2 Les distributions antérieures
6.6
6.7
6.7.1 Evènement relatif au Conseil d'administration
6.7.2
6.8
6.8.1 Evènements relatif au Conseil d'administration
6.8.2 Evènements au niveau de la structure
CHAPITRE 6
ARRETE DES COMPTES
CHAPITRE 6
RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
CHAPTTRE 7
RAPPORT SPECIAL ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
PROJETS DE RESOLUTIONS
A L'ASSEMBLEE DU 07 NOVEMBRE 2023

CHAPITRE 1 ATTESTATION DU RAPPORT FINANCIER

EURASIA GROUPE Siège social : 6, rue Emile Reynaud 75019 PARIS (France)

Personne responsable du rapport Financier Annuel :

Monsieur WANG Hsueh Sheng Président Directeur Général Et Président du Conseil d'Administration de la SA EURASIA GROUPE

Attestation :

J'atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent rapport financier annuel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée. J'atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société EURASIA GROUPE et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et que le rapport de gestion, cijoint, présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et des sociétés comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société est confrontée

CHAPITRE 2 PRESENTATION DU GROUPE ET DE SES ACTIVITES

2.1 Le périmètre de la SA EURASIA GROUPE

Crée en 1993, la Société EURASIA GROUPE a pour activité de constituer et valoriser un patrimoine immobilier au travers de sociétés foncières. Son patrimoine brut expertisé ressort à 360 M€ au 31 décembre 2022.

La société EURASIA GROUPE est une société anonyme de droit français, crée en 1993, immatriculée auRegistre duCommerce de Nanterre et est cotée sur le compartiment GROWTH d'EURONEXT PARIS.

Elle vise comme objectif de se constituer un patrimoine immobilier au travers de sociétés foncières, consistant en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location mais développe aussi l'activité de promotion immobilière par Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Cette activité prendra une grande part dans les mois à venir avec le développement de grands projets.

Ces activités sont exercées au travers de sociétés de type sociétés commerciales, sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.

Comme dans les années antérieures, dans le cadre du développement du parc immobilier du groupe, le principal critère de sélection des actifs immobiliers à acquérir ou à prendre à bail, réside dans la solvabilité et la notoriété des locataires déjà en place pour sécuriser au maximum les investissements, sans omettre pour autant les autres critères classiques dumétier.

Quant aux promotions immobilières, la sélection des terrains des immeubles, et des intervenants à la construction est faite avec soin, tant au regard de la qualité de l'actif et la rentabilité du programme.

Au terme de l'exercice 2022, le parc immobilier géré par le Groupe est de 419 000 m² sur 36 sites intégralement, gérés par la société EURASIA GROUPE, ce qui positionne le groupe comme un acteur important du marché de l'immobilier locatif en Ile de France.

Au 31 décembre, le Groupe EURASIA détient aussi du foncier pour réaliser plus de 156.000 m² de surface brute.

L'expérience de la SA EURASIA GROUPE repose aussi sur un savoir-faire pour trouver et installer les locataires appropriés.

EURASIA GROUPE poursuit son développement sur un modèle de création de valeur, se traduisant notamment à trouver et à sélectionner des investissements bâtis ou en construction, et de façon confidentielle sur le marché, tout en imaginant, très en amont des scenarii de valorisation.

Ainsi, la Société EURASIA GROUPE a acquis les parts sociales de PPI laquelle détenait l'ensemble du patrimoine de la SCI TOUR DE LA VILLETTE, propriétaire de l'emblématique immeuble dénommé PARIFERIC.

Cette tour comprend 35 étages et se développe sur plus de 43.000 m².

Au cours de cet exercice, nous avons obtenu le changement de destination de cet immeuble nous permettant de construire au sein de cet édifice, un ensemble hôtelier de plus de 1000 chambres, en date du 08/12/2022 sous référence CP9300122A184

La volonté affirmée de la Société EURASIA GROUPE est de poursuivre son développement tant en foncière qu'en qualité de promoteur.

► Au 31 décembre 2022, la Société EURASIA GROUPE détient 49 filiales :

► Au 31 décembre 2022, les activités du Groupe se présentent tel que l'an passé :

2.2 Le Potentiel de la SA EURASIA GROUPE

Le potentiel de la SA EURASIA GROUPE repose sur une importante réserve foncière

Ses activités sont essentiellement concentrées en région parisienne.

Sa forte croissance organique s'appuie sur la qualité des collaborateurs maîtrisant de nombreux savoir-faire et d'un Président du Conseil d'Administration pragmatique et ambitieux.

2.3 Evolution des principaux chiffres du Groupe sur les cinq dernières années, en K€

2.4 Capital social

2.4.1 Evolution du capital social

Lors de la constitution de la société il a été fait apport en numéraire par les associés d'une somme de 50.000 francs (7.500 €).

Par Assemblée Générale Extraordinaire du 28 décembre 1998, le capital social a été augmenté par incorporation des réserves d'une somme de 200.000 francs pour être porté à 38.112,25 € (250.000 francs).

Par Assemblée Générale Extraordinaire du 1er décembre 2001, le capital social a été augmenté par incorporation des réserves et du report à nouveau d'une somme de 211.887, 75 € pour être porté à 250.000 €.

Par Assemblée Générale Extraordinaire du 2 août 2004, le capital social a été augmenté par incorporation des réserves et du report à nouveau d'une somme de 600.000 € pour être porté à 850 000 €.

Par Assemblée Générale Extraordinaire du 14 décembre 2004, le capital social a été augmenté d'une somme de 425.000 € pour être porté à 1.275.000 €.

Aux termes d'une délibération du conseil d'administration en date du 26 octobre 2009 à 10 heures, le capital social a été réduit de 421.600 € par le rachat de deux cent quarante-huit actions de la société et annulation desdites actions. Le capital social s'élève ainsi à 853.400 €.

Aux termes d'une délibération du conseil d'administration en date du 26 octobre 2009 à 11 heures, le capital social a été réduit de 365.500 € par le rachat de deux cent quinze actions de la société et annulation desdites actions. Le capital social s'élève ainsi à 487.900 €.

Aux termes d'une délibération du conseil d'administration en date du 21 janvier 2010 à 08 heures, le capital social a été augmenté de 117.812,125 € par création et émission de 1.386.025 actions ordinaires d'une valeur nominale de 0,0850 euro, assorties d'une prime d'émission de 9,075 euros par action. Le capital social s'élève ainsi à 605.712,125 €.

L'assemblée générale extraordinaire réunie le 27 septembre 2013 a approuvé la fusion par voie d'absorption de la société RB ENTREPOTS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 8.000 euros dont le siège social est 72, rue de la haie Coq 93300 Aubervilliers, immatriculée ou Registre du commerce et des sociétés sous le numéro 4B7 B76 510 RCS BOBIGNY, dont elle détenait déjà toutes les parts sociales. En conséquence, l'opération ne s'est traduite par aucune augmentation de capital de la société. La différence entre la valeur nette des biens et droits apportés (soit - 184.169 euros) et la valeur comptable dans les livres de la société absorbante des 100 parts sociales RB ENTREPOTS, dont elle était propriétaire (soit 8.000 euros) différence par conséquent égale à - 176.169 (euros correspondant à des plus-values latentes non constatées, du fait de l'obligation faite par le règlement du Comité de la Règlementation comptable (CRC) n°2004 01 du 4 mai 2004 d'évaluer les apports à leur valeur comptable, constituera un mali technique de fusion qui sera comptabilisé en immobilisation incorporelle à l'actif du bilan.

Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire en date du 31 décembre 2015, le capital social a été augmenté d'une somme de 2.315.958,125 euros par prélèvement sur les réserves.

Aux termes des délibérations du Conseil d'Administration en date du 9 janvier 2016 prise sur délégation de l'assemblée générale extraordinaire en date du 31 décembre 2015, le capital social a été augmenté d'une somme de 145.919,82 € par apport en numéraire.

Aux termes des délibérations du Conseil d'Administration en date du 30 juin 2017 prise sur délégation de l'assemblée générale extraordinaire en date du 31 décembre 2015, le capital social a été augmenté d'une somme de 1.960,21 € par apport en numéraire.

Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire en date du 24 décembre 2020, le capital social a été augmenté d'une somme de 10.555.756 euros par prélèvement sur les réserves.

Aux termes de la même assemblée générale extraordinaire du 24 décembre 2020, le capital social a été réduit d'une somme de 5.623.356 euros par apurement, à due concurrence, des pertes telles qui apparaissent dans les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2020.

Le groupe a procédé à l'augmentation du capital de la société mère par incorporation des réserves. Le capital social s'élève à 8 094 882,81 €

2.4.2 Actionnaires détenant plus de 5% du capital et des droits de vote

En application des dispositions de l'article L. 233-13 du Code de commerce et compte tenu des informations communiquées à la Société, nous vous indiquons ci-après l'identité des actionnaires détenant plus de 5% du capital au 31 décembre 2022 :

	Actions		Droits de vote
	Nombre	en %	Nombre	en %
WANG Hsueh Sheng	2.113.233	27,90 %	4 226 466	28,24 %
Fonds d'Investissement BG	2 680 000	35,38 %	5 360 000	35,82 %
TOTAL des actions et droits de votes existants	7 575 503	100%	15 115 006	100%

À la connaissance de la Société, aucun autre actionnaire que ceux mentionnés ci-dessus, ne détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la Société.

2.4.3 Information sur l'attribution gratuite d'actions

La Société n'a pour l'instant mis en place aucun programme.

2.4.4 Actionnariat salarié

Conformément aux dispositions de l'article L 225- 102 duCode de commerce, nous vous précisons que, à la clôture de l'exercice, aucun salarié de la Société ou des sociétés du Groupe, au sens de l'article L 225-180 du Code de commerce ne détenait de part du capital, dans le cadre d'une gestion collective.

Conformément aux dispositions de l'article L. 225- 102 du Code de commerce, nous vous précisons qu'à la clôture de l'exercice, il n'existait dans le capital de la Société aucune action détenue dans le cadre d'une gestion collective par le personnel de la Société.

2.4.5 Eléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique

En application de l'article L 225-100-3 du Code de commerce, nous vous précisons ci-après les

éléments susceptibles d'avoir une incidence en matière d'offre publique.

Il n'existe pas de restriction statutaire à l'exercice des droits de vote.

Un droit de vote double de celui conféré aux autres actions, eu égard à la quotité de capital social qu'elles représentent, est attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il sera justifié d'une inscription nominative depuis 2 ans au moins au nom du même actionnaire.

Il n'a été conclu aucun engagement de conservation des titres de la Société dans le cadre des dispositions fiscales de faveur instituées par la loi dite "Loi Dutreil" du 1er août 2003.

Il n'existe pas de titres comportant des droits de contrôle spéciaux.

Il n'existe pas de mécanismes de contrôle prévu dans un éventuel système d'actionnariat du personnel avec des droits de contrôle qui ne sont pas exercés par ce dernier.

Les règles de nomination et de révocation des membres du conseil d'administration sont les règles légales et statutaires.

La modification des statuts de notre société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires.

Il n'existe pas d'accords particuliers prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions de membres du conseil d'administration.

2.4.6 Information sur l'attribution de bon de souscription

La Société n'a pour l'instant mis en place aucun programme.

2.4.7 Les actions d'autocontrôle

Des actions de la société Sa EURASIA GROUPE sont détenues par le groupe. Elles ont été portées en diminution des réserves consolidées.

Certaines filiales du Groupe (dont STM,) détiennent des actions du Groupe.

2.4.8 Délégations financières

Aucune délégation financière n'a été délivrée ni exercée au cours de l'exercice 2022.

2.5 Place de cotation – Evolution du cours de bourse

Les titres de la Société sont cotés sur le compartiment GROWTH d'EURONEXT PARIS (code ISIN FR 0010844001).

La capitalisation boursière de la Société, sur la base du cours de l'action EURASIA GROUPE au 31 décembre 2022, ressort à 26 M€.

Les titres de la Société ne sont cotés sur aucun autre marché.

Sur l'exercice 2022, le cours de l'action EURASIA GROUPE a évolué comme suit :

Il convient néanmoins de faire mention que la Société EURASIA GROUPE a vu son cours suspendu au cours de l'exercice 2022.

Cette suspension résulte de la non-publication des comptes du 1er semestre 2022.

Dès la publication du présent rapport ainsi que celui du 30/06/2022, la société EURASIA GROUPE demandera auprès de l'Autorité des Marchés le rétablissement de son cours.

CHAPITRE 3 LES FACTEURS DE RISQUES

EURASIA GROUPE exerce son activité dans un environnement évolutif comportant de nombreux risques dont certains pourraient échapper à son contrôle. Les investisseurs, avant de procéder à la souscription ou à l'acquisition d'actions de EURASIA GROUPE SA, sont donc invités à examiner l'ensemble des informations contenues dans le présent Rapport Financer Annuel, y compris les risques décrits ci-après.

Ces risques sont ceux dont le Groupe estime qu'ils sont susceptibles d'avoir un effet défavorable significatif sur son activité, ses perspectives, sa situation financière ses résultats et/ou son développement et dont il est par conséquent important, selon lui, d'avoir connaissance en vue de prendre une décision d'investissement informé.

Risques liés à l'organisation de la société.

◙ Risques liés à un éventuel départ de collaborateurs clés.

Les succès futurs du Groupe dépendent de sa capacité à fidéliser et à motiver ses collaborateurs clés. Si le groupe venait à perdre les services d'un ou plusieurs(s) collaborateur(s) clé(s), il estime qu'une grande partie des tâches effectuées par le(s) collaborateur(s) quittant le Groupe pourrait être effectuée par d'autres collaborateurs clés. Toutefois, étant donné que le succès du Groupe est notamment lié à la collaboration passée et présente de son dirigeant et de ses collaborateurs clés, le Groupe ne peut pas garantir que le départ ou l'indisponibilité de l'un d'entre eux n'entrainerait pour lui aucun impact négatif et significatif

L'attention des investisseurs est toutefois attirée sur le fait que la liste des risques présentés au présent chapitre n'est pas exhaustive et que d'autres risques, inconnus ou dans la réalisation n'est pas considéré comme susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur le groupe, son activité, ses perspectives, cette situation financière, ses résultats et/ou son développement, peuvent exister où pourraient survenir.

Le Groupe n'identifie pas, à ce jour, de stratégie ou facture de nature gouvernementale, économique, budgétaire, monétaire politique et en influer sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations du Groupe.

EURASIA GROUPE considère ne pas être exposé de manière significative à des risques de type sociaux.

Risques liés à l'activité de la Société

◙ Risques liés au non-renouvellement des baux

Le Groupe ne peut exclure, qu'à l'échéance des baux, les locataires en place choisiront de ne pas renouveler le contrat de bail qu'ils ont conclu avec le Groupe. Le Groupe considère cependant que les relations privilégiées qu'il entretient avec les locataires du Groupe constituent un élément clef dans sa stratégie pour lui permettre d'assurer le renouvellement des baux arrivés à échéance.

◙ Risques liés au non-paiement des loyers

En présence d'un locataire en difficulté de paiement, le propriétaire doit faire face à des frais de relance, d'huissiers, d'avocats qui sont récupérables au titre des baux signés uniquement si le locataire est solvable au final. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire face à l'impossibilité de récupérer lesloyers dus, à la prise en charge desfraisinhérents à une procédure légale, mais aussi aux frais de travaux de remise en état, de commercialisation et de charges et taxes durant la période de vacance de loyers.

Compte tenu de la politique de diversification de la Société et du nombre important de locataires, le taux d'impayé ne réduit pas la rentabilité de l'entreprise et n'impacte que faiblement le chiffre d'affaires.

◙ Risques de dépendances de certains clients.

La Société a pour volonté de détenir un portefeuille d'actifs situés sur la couronne Nord de Paris sur des axes à forte commercialité (Aubervilliers, La Courneuve, Stains, etc.) et loués (ou sous loués) à de nombreuses sociétés après fractionnement de l'actif immobilier en de nombreux lots. Aucun des clients de la Société ne représente ainsi une part importante des revenus locatifs bruts de la Société. Il n'existe donc pas de dépendance vis-à-vis des clients.

◙ Risques liés à la commercialisation de certains actifs

La Société assure directement la commercialisation des actifs immobiliers qu'elle détient en propre afin de les louer et qu'elle loue à d'autres sociétés foncières dans le but de les sous-louer. La Société peut rencontrer des difficultés dans sa recherche de nouveaux locataires au niveau des loyers souhaités. Les rendementslocatifs des actifs pourraient donc se trouver affectés par la capacité à commercialiser les locaux susceptibles de devenir disponibles à la suite du départ de locataires

existants. Cette vacance est susceptible d'avoir un impact sur les résultats de la Société. Le risque commercial dépend de la capacité commerciale pour d'autres acteurs de formuler des propositions concurrentes en termes de localisation et de rapport qualité-prix.

◙ Risques liés au non-respect par les locataires de leurs obligations

Les mesures mises en œuvre par la Société pour s'assurer que les locataires satisfont et satisferont aux réglementations qui leurs sont applicables se décomposent comme suit :

Lors de la première mise en exploitation : toutes les obligations sont stipulées au locataire par le bail. La Société conduit un processus de due diligence complète portant notamment sur le respect des différentes réglementations par le locataire.

En cours de vie de l'actif, les attestations d'assurance des locataires sont exigées. Une veille réglementaire est assurée par la Société afin de s'informer de l'évolution des réglementations. Des visites aléatoires des actifs sont régulièrement effectuées afin d'identifier le cas échéant des manquements éventuels aux règlementations. En cas de relocation, toutes les obligations seront transmises par le bail au locataire, un suivi du respect de celles-ci sera effectué, notamment en cas de travaux par le locataire. EURASIA GROUPE assure en outre des visites périodiques des immeubles (au moins une fois par an).

◙ Risques liés à la réglementation des baux et à leurs non-renouvellements

La Société et son Groupe devront se conformer à de multiples lois et règlements à savoir les autorisations d'exploitations, les règles sanitaires et de sécurité, la règlementation environnementale, le droit des baux, la règlementation du travail, le droit fiscal, le droit des sociétés, et notamment les dispositions régissant les SIIC en cas d'option pour ce régime.

Des évolutions du cadre règlementaire et/ou la perte d'avantages liés à un statut ou à une autorisation pourraient contraindre la Société et son Groupe à adapterses activités,ses actifs ou sa stratégie, ce qui pourrait se traduire par un impact négatif sur la valeur de son futur portefeuille immobilier et/ou sur ses résultats par une augmentation de ses dépenses.

Dans le cours normal de ses activités, la Société et son Groupe pourront être impliqués dans des procédures judiciaires.

De plus, les stipulations contractuelles relatives à la durée des baux, leur nullité, leur renouvellement et l'indexation des loyers peuvent être considérées comme relevant de l'ordre public. En particulier, certaines dispositions légales limitent les conditions dans lesquelles les propriétaires de biens peuvent augmenter les loyers afin de les aligner sur le taux du marché ou de maximiser le revenu locatif. En France, certains types de baux doivent être conclus pour des périodes minimales et l'éviction de locataires en cas de non-paiement des loyers peut être soumise à des délais importants.

Toute modification de la règlementation applicable aux baux d'habitation professionnels ou commerciaux, en particulier relativement à leur durée, à l'indexation ou au plafonnement des loyers ou au calcul des indemnités dues au locataire évincé, pourra avoir un effet défavorable sur la valeur du portefeuille d'actifs de la Société et de son Groupe, ses résultats opérationnels, ainsi que sa situation financière.

◙ Risques liés à l'activité immobilière

Ils regroupent les aléas liés aux obtentions d'autorisations d'exploitations commerciales et de permis de construire et à leurs recours éventuels, et également les risques opérationnels de la construction et de la commercialisation. Les projets d'investissements immobiliers doivent être soutenus par des dossiers préparatoires comprenant notamment une étude de marché, le programme commercial, la stratégie de financement, les prévisions de coût de revient et de marge, ces éléments devant être actualisés au fur et à mesure de l'avancement des projets.

Le Groupe est exposé au risque de variation de la valorisation de son patrimoine immobilier. Celle-ci est liée, d'une part, à ses relations avec ses partenaires opérationnels ou financiers et, d'autre part, à l'environnement économique, en particulier : liquidité des actifs, valeurs locatives, taux d'intérêt, taux de capitalisation, quotité et conditions des financements.

EURASIA GROUPE intervient en tant qu'investisseur financier dans les projets immobiliers et n'en assure pas la gestion opérationnelle.

Le Groupe est ainsi dépendant de la qualité des prestations fournies par ses partenaires ainsi que de leur situation financière. L'analyse approfondie des investissements immobiliers, quel que soit leur degré de maturité, peut conduire le cas échéant à modifier la stratégie de développement ou l'horizond'investissement.

Dans le cadre d'éventuelles cessions immobilières, le Groupe peut être amené à fournir des garanties usuelles, d'actif et de passif et des garanties locatives.

◙ Risques liés aux régimes fiscaux en vigueur.

L'évolution de la fiscalité (taxation des plus-values immobilières, droits de succession …) peut avoir un impact sur le volume d'achat du foncier qui constitue la matière première Groupe.

◙Risques liés aux cas de force majeure.

Au même titre que les autres agents économiques, EURASIA GROUPE reste soumis aux cas de force majeure que peuvent être les guerres, les épidémies, les phénomènes climatiques et sismiques.

◙Risques contentieux

Le groupe peut être exposé à des actions judiciaires inhérentes à son activité

La Société met en œuvre des processus de surveillance et de maîtrise de ses risques, adaptés à son activité, ses moyens et son organisation.

◙Risques liés a la crise énergétique

Incontestablement, la hausse des prix de l'énergie aura un impact sur le résultat.

3.1 Risques liés à la propriété intellectuelle

Aucun brevet n'a été déposé par le Groupe. EURASIA GROUPE ne verse par ailleurs aucune redevance à aucun tiers pour l'exploitation d'un brevet.

3.2 Risques de marchés

◙ Risques de liquidité

Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité il considère être en mesure de faire face à ses échéances futures.

L'analyse de ces risques est exposée dans la partie de l'annexe aux comptes consolidés, ci-après.

◙ Risques de taux d'intérêts

Dans le cas ou EURASIA GROUPE conclut des emprunts bancaires à taux fixe, elle n'est pas sujette à un risque de taux d'intérêt.

◙ Risques de change

La Société réalise la totalité de son chiffre d'affaires en France et paye la totalité de ses dépenses en euros. Elle n'est par conséquent pas exposée au risque de change.

◙ Risques d'assurance et de couverture de risques

L'ensemble des actifs détenus par la Société est assuré et bénéficie de polices adaptées aux caractéristiques propres de chaque actif. Ces assurances sont souscrites par chaque entité propriétaire.

Pour la plupart des risques, la Société EURASIA GROUPE a signé les clauses de renonciation à recours réciproques.

La Société estime que la nature des risques couverts et le montant des garanties dont elle bénéficie sont conformes aux pratiques retenues dans son secteur d'activité.

A la connaissance de la Société, il n'y a pas de risques significatifs non assurés

◙ Risques de liquidité

Les actifs immobiliers étant par essence peu liquides, les sociétés du Groupe propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.

Il est précisé qu'il n'existe pas d'instrument de couverture.

3.3 Valeur et principe d'action

La Direction Générale de la SA EURASIA GROUPE rappelle régulièrement aux managers du Groupe les valeurs de celui-ci et explicite les principes d'action à mener à l'égard des clients, des actionnaires, des collaborateurs, des fournisseurs et des concurrents, ainsi qu'à l'égard de l'environnement.

Il rappelle également un certain nombre de principes de comportement individuel que chacun se doit de respecter.

Une sensibilisation aux principes d'action et aux principes de comportement individuel est

3.4 Contrôle interne

◙ Dispositif de contrôle interne

Le dispositif de contrôle interne comprend l'ensemble des dispositifs visant la maitrise des activités et des risques de toute nature et permet la régularité, la sécurité et l'efficacité des opérations.

Ce dispositif a vocation à s'appliquer à toutes les entités d'EURASIA GROUPE.

Il s'applique aux :

Processus de gestion locative
Processus de gestion opérationnelle
Processus de reporting
Processus de contrôle des dépenses
Processus de conservation des actifs
Processus de suivi juridique
Processus lié aux activités et statut de holding de la société.

Pilotage du dispositif

Afin de pouvoir veiller à la cohérence et à l'efficacité du dispositif de contrôle interne, les Responsables du contrôle sont directement rattachés au Président.

périodiquement relayée par l'ensemble de la ligne managériale auprès des équipes.

Les principes et règles de déontologie boursière font l'objet d'un rappel régulier destiné à mobiliser l'attention des collaborateurs et des administrateurs du Groupe sur les principes et règles en vigueur en la matière et la nécessité de s'y conformer scrupuleusement, ainsi que sur certaines mesures préventives (en particulier, l'existence de périodes d'interdiction d'opérer sur les titres du Groupe pour les "initiés permanents").

Rôle de l'organe délibérant

Le conseil d'administration est informé de l'organisation, de l'activité et des résultats du contrôle interne. Il est impliqué dans la compréhension des principaux risques encourus par l'entreprise. Il est informé, au moins deux fois par an, par les Responsables des fonctions de contrôle, de l'activité et des résultats du contrôle interne.

Rôle de l'organe exécutif

Les directeurs des différents départements sont directement impliqués dans l'organisation et le fonctionnement du dispositif de contrôle interne. Ils s'assurent que les stratégies et limites de risques sont compatibles avec la situation de l'entreprise et les stratégies arrêtées par l'organe délibérant.

Le directeur du département Juridique en particulier fixe clairement les rôles et responsabilités en matière de contrôle interne aux personnes compétentes et leurs attribuent les moyens adéquats pour une mise en œuvre efficiente.

Les directeurs s'assurent que le dispositif de contrôle interne fait l'objet d'un suivi permanent, destiné à permettre la vérification de son adéquation et son efficacité. Ils sont informés des principaux dysfonctionnements que le dispositif de contrôle interne permet d'identifier et des mesures correctrices proposées par les personnes concernées.

Description synthétique du dispositif de contrôle interne et de maitrise des risques

La société EURASIA GROUPE met en œuvre des processus et dispositifs de surveillance et de maitrise de ses risques au niveau

Financier
Etats financiers
Conformité
Opérationnel
Sécurité de l'information
Environnemental

➢ Dispositif de contrôle interne de l'information comptable et financière

Les directions Financière et Juridique assument la responsabilité de l'élaboration des états financiers (comptes individuels et comptes consolidés). Elles s'assurent de la qualité des données comptables notamment sur les aspects suivants : conformité avec les normes applicables, concordance avec les comptes individuels arrêtés par l'organe délibérant, conciliation des résultats comptables et de gestion.

Le dernier niveau de l'information comptable et financière est assuré par des cabinets extérieurs indépendants du Groupe, notamment celle du Cabinet GESTIA COMPTABLE pour l'établissement des comptes sociaux et de la Société AURAFI pour l'établissement des comptes consolidés.

Conformément aux normes professionnelles en vigueur, les commissaires aux comptes mettent en œuvre les diligences qu'ils jugent appropriées sur l'information comptable et financière publiée.

➢ Dispositif de contrôle interne particulier

La sécurité informatique des informations est réalisée par la mise en place de serveurs internes accessibles sous délégation.

La prévention et le contrôle des risques de nonconformité aux lois, règlements et normes internes est assurée par la mise en œuvre de formation du personnel, l'adoption de règles écrites internes et l'obligation déclaratives vis-à-vis des autorités concernées par l'activité du Groupe.

➢ Dispositif de contrôle permanent

Des contrôles permanents opérationnels sont réalisés au sein des services et directions. Ils portent notamment sur le respect des règles de délégation, sur la validation des opérations et leur correct dénouement.

Au regard des activités du Groupe et de ses filiales, la Direction juridique met en œuvre un contrôle permanent des risques qui peuvent porter atteinte à l'environnement (air, eau, sol…)

Procédure spécifique du contrôle interne relatif à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière

Cette procédure repose sur 3 niveaux distincts :

La comptabilité établie par les collaborateurs (65%)
La vérification faite par un cabinet extérieur (25%)
Les comptes sociaux établis par un autre cabinet externe (10%).

Plus généralement, la Société EURASIA GROUPE a mis en place des équipes opérationnelles dédiées aux services financiers, juridiques et comptables.

Elle s'appuie aussi sur les compétences externes qu'elle emploie, notamment celle du Cabinet GESTIA CONSEIL pour l'établissement des comptes sociaux.

CHAPITRE 4 GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

RAPPORT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ETABLI EN APPLICATION DU DERNIER ALINEA DE L'ARTICLE L.225.37 DU CODE DE COMMERCE.

Mesdames, Messieurs les actionnaires,

En application de l'ordonnance susvisée, le Conseil d'Administration rend compte dans son rapport sur le gouvernement d'entreprise,

o De la composition du conseil d'administration,
o De l'application du principe de représentation équilibrée entre hommes et femmes au sein de son conseil,
o Des conditions de préparation et d'organisation de ces travaux,
o Des éventuelles limitations des pouvoirs du directeur général,
o Des principes de détermination de la rémunération des mandataires sociaux,
o Des modalités relatives à la participation des actionnaires aux assemblées générales, ainsi que la publication le cas échéant des informations prévues à l'article L225-100-3 du Code de Commerce

Le présent rapport se réfère au code de gouvernement d'entreprise Middlenext en application des dispositions de l'article L.22-10-10- 4 du code de commerce.

4.1 Les principes de gouvernance

4.1.1 Composition du conseil d'Administration

► Le conseil d'administration est composé de 3 membres suivants :

Monsieur WANG Hsueh Sheng qui exerce à la fois les fonctions de Président et de Directeur Général
Madame WANG Lionel qui exerce les fonctions d'Administrateur
Madame WANG Sandrine qui exerce les fonctions d'Administrateur

► Le Mandat d'administrateur de Monsieur WANG Hsueh Sheng a été renouvelé par l'Assemblée générale ordinaire en date du 25/06/2021 pour une durée de 6 années.

►Monsieur WANG Lionel a été nommé administrateur par l'Assemblée générale ordinaire en date du 25/06/2021 pour une durée de 6 années, soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026 à réunir au plus tard le 30 juin 2027.

► Le Mandat d'administrateur de Madame WANG Sandrine a été renouvelé par l'Assemblée générale ordinaire en date du 25/06/2021 pour une durée de 6 années, soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026 à réunir au plus tard le 30 juin 2027.

En application de la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et les hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance, le Conseil d'Administration doit comporter une proportion de 40% de femmes. L'article L225-18-1 le code du commerce stipule en outre que dans les conseils d'administration de petite taille (8 membres au plus), l'écart entre le nombre des administrateurs de chaque sexe ne peut être supérieur à 2.

4.1.2 Information et renseignements individuels sur les mandataires sociaux.

Conformément aux dispositions de l'article L.225-37-4 du Code du Commerce, la liste de l'ensemble des mandats et fonctions exercées dans toute société par chacun des mandataires sociaux au cours des cinq derniers exercices et la suivante.

Monsieur WANG Hsueh Sheng qui exerce à la fois les fonctions de Président et de Directeur Général, mais aussi :
- Président de EURASIA FONCIERE INVESTISSSEMENTS
- Président SA 100 STALINGRAD
- Président de la SA GPIL, droit Luxembourgeois
- Président de la SA AMETHYSTE, droit Luxembourgeois
- Président SAS BWB SAPHIR
- Président de la SAS BNB SAPHIR
- Président de la SAS VELETECH (EURASIA MEDITECH)
- Président de la SAS FELIX
- Président de la SAS COSMOD PARIS
- Président de la SAS HOTEL EURASIA ORLY RUNGIS
- Président de la SA SOCIETE DES TUBES DE MONTREUIL
- Gérant de la SC FOND d'INVESTISSEMENT BG
Président de la SAS BONY
Président de la SAS EURASIA ASSET MANAGEMENT
Président de la SAS EURASIA PARASHOP
Président de la SAS CENTRE EURASIA
Président de la SAS EURASIA LOCATION
Président de la SAS EURASIA PATRIMOINE
Président de la SAS EURASIA STAINS
Président de la SAS EURORAISER
Président de la SAS SIPE
Président de la SAS VILLETTE 1
Président de la SAS RIWA
Gérant SARL TRANSPLEX
Gérant SNC HERALD BLANC MESNIL
Gérant SARL HERALD BLANC MESNIL, droit Luxembourgeois
Gérant SARL HERALD BRAMSCHE, droit Luxembourgeois
Président de la SAS Z.A.I.S ZA IMMOBILIERE STANNOISE
Président de la SAS EURASIA
Gérant de la SARL CORTEL
Gérant la SCI JIMEI EUROPE
Gérant de la SARL ICP France
Gérant de la SARL BRIOBRAZ
Gérant de la SCI DES HEVEAS
Gérant de la SARL BADICO
Gérant de la SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE
Gérant de la SNC JARDIN DU BAILLY
Gérant de la SNC BONY
Gérant de la SARL BONY A
Gérant de la SCCV VILLA VITELLE
Gérant de la SCCV RESIDENCE EIFFEL
Président EURASIA MEDIA GROUPE
Gérant de la SCI FAMILI LI
Madame WANG Sandrine exerce les fonctions d'Administrateur de la SA EURASIA GROUPE, mais aussi :

4.1.2.1 Règlement intérieur

➢ Missions du Conseil d'administration

Le Conseil d'administration détermine les orientations de l'activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.

Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.

Le Conseil d'administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns.

Gérant de la PPI EURASIA GUYANCOURT FINANCE
Gérant de la PPI EURASIA LISSES FINANCE
Gérant de la PPI EURASIA MEYLAN FINANCE
Gérant de la PPI EURASIA SAINT-ETIENNE FINANCE
Gérant de la PPI EURASIA TOURS FINANCE
Gérant de la SCCV H.D
Gérant de la SARL EURASIA PROPERTY MANAGEMENT, droit luxembourgeois
Gérant de la SCI TOUR LA VILLETTE
Gérant de la SCI TOUR DU FORUM
Gérant de la SCCV LE MESNIL
Gérant de la SCI ZAK
Gérant de la SCCV VILLAGE EIFFEL
Administrateur de la Société LES TUBES DE MONTREUIL

➢ Convocation des administrateurs

Les administrateurs ont été convoqués conformément à l'article 14 des statuts de la Société.

➢ Information des administrateurs

Préalablement aux réunions du Conseil d'administration, les administrateurs reçoivent les documents nécessaires en fonction de l'ordre du jour.

Hors séances du Conseil d'administration, les membres reçoivent régulièrement toutes les informations importantes concernant la Société que le Président Directeur Général juge utile de leur communiquer.

➢ Conditions d'organisation des travaux du Conseil d'administration

Le Conseil d'administration se réunit sur convocation de son Président aussi souvent que l'intérêt de la Société l'exige. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans la convocation.

Le Conseil d'administration est un organe collégial, ses délibérations engagent l'ensemble de ses membres.

Compte tenu de la taille de la Société, de la nature et de la spécificité de son activité, le Conseil d'administration n'a pas jugé nécessaire de formaliser dans un règlement intérieur les règles générales de son fonctionnement.

➢ Confidentialité des informations

Les administrateurs, ainsi que toute personne assistant aux réunions du Conseil d'administration, sont tenus à une stricte obligation de confidentialité et de réserve s'agissant des informations qui leur sont communiquées par la Société, qu'ils reçoivent dans le cadre des délibérations du Conseil, et des informations présentant un caractère confidentiel ou présentées comme telles par le Président du Conseil d'administration.

Si le Conseil d'administration a connaissance d'une information confidentielle, précise et susceptible d'avoir, au moment de sa publication, une incidence sensible sur le cours du titre de la Société, ses membres doivent s'abstenir de communiquer cette information à un tiers tant qu'elle n'a pas été rendue publique et s'interdire de réaliser toute opération sur les titres de la Société.

➢ Réunions du Conseil et participation aux séances

La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est nécessaire pour la validité des délibérations.

Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque membre présent ou représenté disposant d'une voix et chaque membre présent ne pouvant disposer que d'un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.

Au cours de l'exercice écoulé, le Conseil d'administration s'est réuni en séance plénière à 10 reprises avec un taux de participation moyen de 75%.

➢ Comptes rendus de séances

Les délibérations du Conseil d'administration sont constatées par des procès-verbaux retranscrits sur un registre spécial contenant des feuillets mobiles, cotés et paraphés. Ces procès-verbaux sont signés par le Président de séance et au moins un administrateur.

Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire auprès de tous tiers et administrations sont certifiés par le Président, par le Directeur Général ou par tout délégué mandataire dûment habilité à cet effet.

➢ La Direction Générale

La Direction Générale est exercée par le Directeur Général.

Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la Société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d'actionnaires et au Conseil d'administration.

Le Directeur Général représente la société dans ses rapports avec les tiers. La Société est engagée même par les actes du Directeur Général qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Les fonctions de Directeur Général sont actuellement assumées par le Président du Conseil d'administration.

4.1.3 Relation avec les actionnaires

Le Conseil d'administration s'assure que les conditions de dialogue avec les actionnaires sont réunies en veillant notamment à rencontrer les actionnaires les plus significatifs qui en expriment la demande.

➢ Limitation des pouvoirs du Président Directeur Général

En dehors des limitations imposées par la loi et les règlements, aucune limitation particulière n'a été apportée par le Conseil d'administration aux pouvoirs du Directeur Général.

4.2 Délégation dans le domaine des augmentations de capital

	Date de l'AGE	Durée de validité	Plafond	Utilisation au cours de l'exercice
Délégation de compétence à l'effet de décider l'émission d'actions ordinaires et/ou de titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créance et/ou de valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre ou donnant droit à l'attribution de titres de créance (de la société ou d'une société du groupe), avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit d'un bénéficiaire dénommé,	Assemblée générale Extraordinaire du 05 mars 2021 (Première résolution)	18 mois	Montant total maximum de 40.000.000 € en nominal. Le montant nominal maximum des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance ne	Non car autorisation postérieure à la clôture de l'exercice le 31 décembre 2020 CF rapport complémentaire

			pourra être supérieur à 25.000.000 €
Délégation de compétence à l'effet de décider de l'émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, d'actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (cinquième résolution)	26 mois	Montant total maximum de 500.000 € en nominal. Le montant nominal maximum des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance ne pourra être supérieur à 30.000.000 €	non
Délégation de compétence à l'effet de décider de l'émission d'actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit de catégorie de bénéficiaires répondant à des caractéristiques déterminées conformément aux dispositions de L'article L.225-138 du code de commerce	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (sixième résolution)	18 mois	Montant total maximum de 500.000 € en nominal. Le montant nominal maximum des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance ne pourra être supérieur à 30.000.000 €	non
Délégation de compétence à l'effet de décider de l'émission d'actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription sans indication de bénéficiaires et par offre au public	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (septième résolution)	26 mois	Montant total maximum de 500.000 € en nominal. Le montant nominal maximum des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance ne pourra être supérieur à 30.000.000 €	non
Délégation de compétence à l'effet de décider de l'émission d'actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (huitième résolution)	26 mois	Montant total maximum de 500.000 € en nominal. Le montant nominal maximum des valeurs	non

des titres de créance, par placement privé et dans la limite de 20% du capital social par an			mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société et/ou à des titres de créance ne pourra être supérieur à 30.000.000 €
Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet d'augmenter le nombre de titres émis conformément aux dispositions de l'article 225-135-1 du Code de commerce, en cas de mise en œuvre des délégations de compétence visées aux résolutions précédentes avec maintien ou suppression du droit préférentiel de souscription selon le cas	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (neuvième résolution)	26 mois	15% du plafond initial	non
Délégation de compétence à l'effet de décider de l'incorporation au capital, de bénéfice, réserves ou primes	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (Dixième résolution)	26 mois	Montant total maximum de 500.000 € en nominal	non
Délégation de compétence pour procéder, dans le cadre des dispositions de l'article L. 225-129-2 du Code de commerce, à une augmentation du capital social dans les conditions prévues aux articles L. 3332-18 et suivants du Code du travail	Assemblée générale Extraordinaire du 24 décembre 2020 (onzième résolution)	26 mois	Montant total maximum de 9.000 € en nominal	non
Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet d'opérer sur les actions de la Société	Assemblée générale Extraordinaire du 23 octobre 2020 (cinquième résolution)	18 mois	le nombre d'actions que la Société détiendra à quelque moment que ce soit ne peut dépasser dix pourcent (10)% des actions composant le capital de la Société à la date considérée.	non

4.3 Modalités de participation des actionnaires aux Assemblées générales

Les modalités sont détaillées dans les statuts de la SA EURASIA GROUPE. Il n'existe pas de formalités particulières

4.4 Conventions réglementées

Concernant les conventions réglementées, il est renvoyé au rapport de gestion qui se trouve également dans le présent rapport financier annuel.

4.5 Rémunération et avantages

Les rémunérations et avantages de toutes natures accordés aux mandataires sociaux sont fixés en vertu des principes et des règles de l'article L 227- 37 alinéa 9 du code du commerce.

Il est rappelé que les mandataires sociaux dirigeants de la société SA EURASIA GROUPE ne perçoivent pas de rémunération au titre de leur mandat social ; ils ne perçoivent pas non plus de jetons de présence au titre de leur fonction d'administrateur au sein de la SA EURASIA GROUPE

Par souci d'exhaustivité et dans le respect du principe de transparence, seul monsieur WANG Hsueh Sheng, président du conseil d'administration perçoit une rémunération au titre de son contrat de travail il a également un avantage en nature par la mise à disposition d'un véhicule de fonction.

CHAPITRE 5 RAPPORT DE GESTION INFORMATION SUR LE GROUPE

5.1 Rapport de gestion – Information sur le Groupe

Les principaux éléments chiffrés sont les suivants :

Le chiffre d'affaires consolidé au 31 décembre 2022 s'est élevé à 31 446 K€ contre 32 234 K€ au 31 décembre 2021.
Le total des produits d'exploitation au 31 décembre 2022 ressort à 56 463 K€ alors qu'il était de 65 007 K€ au 31 décembre 2021.
Les charges d'exploitation au 31 décembre 2022, se sont élevées à (31 187) K€, contre (29 072) K€ au 31 décembre 2021.
Le résultat d'exploitation consolidé au 31 décembre 2022 ressort à 25 276 K€, contre 35 935 K€ au 31 décembre 2021.
Le résultat exceptionnel au 31 décembre 2022 ressort à (11 800) K€, contre (1 897) K€ au 31 décembre 2021.
Le résultat financier s'est élevé au 31 décembre 2022 à (6 750) K€ contre (1 586) K€ au 31 décembre 2021.
Le résultat net de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2022 s'est élevé à 15 K€, contre 23 728 K€ au 31 décembre 2021.
Enfin, le résultat net de l'ensemble part du groupe au 31 décembre 2022 s'élève à 5 K€, contre 23 733 K€ au 31 décembre 2021.

5.2 Compte de résultat consolidé

En milliers Euros	Note	31/12/22	31/12/21
Chiffre d'affaires	7.8	31 446	32 234
Production stockée		-39	24
Production immobilisée		0	0
Transfert de charges		0	0
Autres produits d'exploitation		484	1 787
Variation juste valeur immeubles et droits au ball	7.9	24 572	30 963
Total Produits d'exploitation		56 463	65 007
Achats consommes		-3 794	-2 849
Autres charges d'exploitation		-23 314	-18 043
Impots et taxes		-4 116	-4 194
Charges de personnel		-2 248	-2 397
Variations nettes des amortissements et provisions		4 935	633
Autres charges		-2 650	-2 223
Total Charges d'exploitation		-31 187	-29 077
Résultat d'exploitation		25 276	35 935
Résultat financier	7.10	-6 750	-1 586
Résultat courant des sociétés intégrées		18 526	34 349
Résultat exceptionnel		-11 800	-1 897
Impots sur les benefices	7.11	-6 /11	-8 603
Résultat net des sociétés intégrées		15	78 849

Le chiffre d'affaires 2022 diminue sensiblement de 2,44% passant de 31 446 € K€ contre 32 234 K€ en 2021, compte tenu de cession d'éléments d'actifs dits de rapport.

Les charges d'exploitation ont quant à elle fortement augmenté passant de 29 K€ en 2021 à 31,2 K€ en 2022 soit une augmentation de 6,78 %.

5.2.1 Chiffre d'affaires

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Revenus locatifs	27 154	25811
Ventes programmes immobiliers	0	0
Autres	4 293	6422
Chiffre d'affaires	31 446	32,234

Nette reprise des revenus locatifs (+5,2 %) passant de 25.811 K€ en 2021 à 27 154 K€ en 2022 qui s'explique par une meilleure exploitation des locaux vacants. En revanche, pas de chiffre d'affaires en promotion immobilière et des cessions moins importantes en 2022 avec un chiffre d'affaires de cession à hauteur de 4 293 K€ contre 6.422 K€ en 2021.

5.2.2 Variation des justes valeurs

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Juste valeur immeubles	23 936	30 963
Juste valeur droits au bail	635
Total de la variation JV immeubles & droits au bail	24 572	30 963

Une variation de la juste valeur qui s'explique par la réévaluation d'immeubles en portefeuille, notamment pas la réévaluation de terrains, anciennes friches industrielles qui sont maintenant devenues constructibles.

5.3 Bilan consolidé et évolution de la structure financière

En milliers Euros	Ouverture	Acquisition	Diminution	Var. de périmètre	Ajust JV	Cloture
Droits au bail	30 286				635	30 921
Autres immobilisations incorporelles	775	572	1 023			314
Ecarts d'acquisition	710					710
Total	31 771	572	1 033	0	635	31 945
Variation des amortissements
En milliers Euros	Ouverture	Dotation	Diminution	Var. de périmètre	Autres	Cloture
Amortissements	560					560
Total des amortissements	560	0	0	0	0	560
Total net	31 211					31 385

5.3.1 Immobilisations incorporelles

A noter que les droits au bail sont évalués par un expert immobilier à chaque clôture et qu'aucune dépréciation complémentaire n'a été comptabilisée au 31 décembre 2022.

5.3.2 Immeuble de placement

			Variation des valeurs brutes
En milliers euros	Ouverture	Acquisition / Aug.	Diminution	Reclass	Var. de périmètre	Var JV	Cloture
Immeubles de placement	214 484				100 000	23 936	338 420
Autres immobilisations corpore lles	48 867	962	19528				30 301
Total valeurs brutes	263 351	ಡಿಲ್ಲ	19 528	0	100 000	23 936	368 722
		Variation des amortissements
En milliers euros	Ouverture	Dotations	Diminution	Reclass.	Var.de périmètre	Autres	Cloture
Amortissement	10 709	-2 558					8 151
Total des amortissements	10 709	-2 558	D	0	0	O	8 151
Immobilisations corporelles nettes	252 643						360 57

Le Groupe est directement propriétaire de ses immeubles de placement.

5.3.3 Stocks

en milliers d'euros	Valeur brute au 31/12/2022	Provisions 31/12/2022	Valeur nette au 31/12/2022 au 31/12/2021	Valeur nette
Matières premières et fournitures	3640	2 645	995	3388
Stacks immobiliers	2 627		2 627	3 805
Total des stocks	6 268	2 645	3 623	7 143

Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par les entités du Groupe.

Le groupe a procédé́ à la cession des stocks immobiliers détenus au Havre.

Le groupe dispose par ailleurs de stocks de fournitures principalement constitué de masques chirurgicaux qui avaient été acquis pour être revendus lors de la crise Covid-19

5.3.4 Créances

en milliers d'euros	Valeur brute au 31/12/2022	Provisions 31/12/2022	Valeur nette au 31/12/2022	Valeur nette au 31/12/2021
Clients et comptes rattachés	14 444	-2 297	12 147	21 015
Avances et acomptes sur cdes	0			O
Creances operationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales)	4851	D	4 851	6 092
Autres creances	9 405	0	9 405	65
Charges constatées d'avance	1282		1 282	20
Total des autres créances	15538	0	15 538	6 178
Actifs Courants - Total des creances	29 982	-2 297	27 685	24/193

Baisse significative des créances clients de 21 K€ en 2021 à 14,4 K€ en 2022 compte tenu des efforts réalisés au recouvrement des comptes clients.

5.3.5 Trésorerie

Détail de la trésorerie	31/12/2022 31/12/2021
Tresorerie Actif	3 315	1 449
Tresorene Passif	190	115
Total	3 125	1 334

Meilleure gestion de la trésorerie nous permettant d'avoir en liquidité 3.125 K€ au 31 décembre 2022 contre 1.394 K€ au 31/12/2021.

5.3.6 Capitaux propres

en milliers d'euros )	Capital	Primes	Actions propres	Reserves consolidées	Resultat	Minoritaires	Total
Situation au 31/12/2021	8 095	7 219	-1 756	125 995	23 733	9 145	172 432
Resultat global consolide							15
Affectation du resultat				23 733	-23 733		0
Augmentation du capital							0
Divers (y compris vanation de périmètre)				43 007		455	43 462
Operations sur actions propres			-124				-124
Situation au 31 1222022	8 095	7 219	-1 880	192 735	5	9 610	215 784

Augmentation importante des capitaux propres de 25.14% passant de 172.432 K€ en 2021 à 215 784 K€ en 2022, qui permet de justifier que le business model de la Société a fait ses preuves et permet à la Société d'affirmer sa croissance.

5.3.7 Dettes financières

en milliers €	Solde 31/12/2022	partie non courante	dont entre 1 et 5 ans	dont + 5 ans	partie courante	Solde 31/12/2021	Variation
Emprunts bancaires & Obligataires	73 238	67851	66 847	1 004	5 387	47 251	25 987
Contrats location financement
Concours bancaires	193				190	115	75
Depots de garantie	6 2641	6 264	S 264			5770	485
Autres dettes financieres	19697	19 454	19 454		244	4 077	15620
Total des dettes financieres	99 389	93 568	92 565	1 004	5821	51 220	42 169

en millers €	Solde 31/12/2022	taux fixe	taux variable	non remuneree
Emprunts bancaires & Obligataires	73 238	15 026	58 212	0
Contrats location financement	8	8		0
Concours bancaires	190	0	190	Ol
Depots de garantie	6 264	0	0	6 264
Autres dettes financieres	19 697	0	0	19697
Total des dettes financières	685 66	15 026	58 402	25 961

Augmentation de notre dette, liée aux différents emprunts obligataires souscrits liés à l'acquisition des parts sociales de PPI.

En effet, au 31 janvier 2022, la société EURASIA GROUPE a acquis pour la somme de 1€ l'ensemble des actions de PPI 2, laquelle société détient 100% de la SCI TOUR DE LA VILLETTE, propriétaire de l'immeuble emblématique de la TOUR DE LA VILLETTE. Dans le cadre de cette acquisition, il a été procédé au rachat des comptes courants à hauteur de 35 M€

Pour satisfaire à cette opération, EURASIA GROUPE et ses filiales ont souscrit un emprunt obligataire de droit français d'un montant de 35 M€ représenté par des obligations d'une valeur nominale de 100.000 € chacune portant intérêt de 8,50% l'an et venant à échéance le 20 juillet 2024, répartie entre les sociétés :

o	EURASIA …………………….	6,3 M€
o	SAS EURASIA ……………….	5,2 M€
o	BNB SAPHIR ………………	1,6 M€
o	EFI……………………………	2.6 M€
o	PARC EIFFEL ………………	2,6 M€
o	JIMEI …………………………	6,3 M€
o	ZAIS ………………………….	10,4 M€

Observation étant faite que la SA EURASIA GROUPE a remboursé par anticipation la somme de 1.5 M€ au 31 Aout 2022.

La Société STM a quant à elle souscrit un emprunt obligataire venant à échéance le 27 janvier 2025 pour un montant nominal de 12 M € portant intérêt à 11,50 % et un emprunt de 3 M€ venant à échéance le 27 janvier 2023 portant intérêt à 11,50% l'an avec une possibilité de prorogation jusqu'au 27 janvier 2024.

5.3.8 Engagement hors bilan

Société concernée	Bénéficiaire	Nature de la garantie	Montant dette résiduelle (en K€), hors frais
BONY	CAISSE D'EPARGNE	Privilege de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€	1091
BONY	SAAR	+ Subrogation dans les droits du CIC (ancien prêteur) à hauteur de 2 639k€ env. + Hypotheque de 2eme rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%)	6308
TRANSPLEX	BANQUE POSTALE	Hypotheque	3067
ZAIS	CAISSE D'EPARGNE	Hypotheque conventionnelle en premier rang et sans concurrence (à hauteur de 5M€). Cautionnement personnel, solidaire et indivisible de la société EURASIA GROUPE (à hauteur de 5ME)	0
EURASIA GROUPE	PALATINE		172
STM	RIVERBANK S.A.	- Caution solidaire de la societé mère EURASIA GROUPES.A. - Hypothèque portant sur l'ensemble immobilier sis 13 Rue de la Division Leclerc et 6 rue de Verdun, 93350 LE BOURGET.	5000
HERALD	LANDESBANK SAAR	- Sûreté réelle immobilière sur l'ensemble immobilier Blanc Mesnil - Cessions de créances Dailly - Caution par EURASIA GROUPE à hauteur de 28.5ME	22371
GROUPE	ABSOLUTE	Constitution d'une Fiducie et apports des titres des filiales BNB SAPHIR, SAS EURASIA, ZA IMMOBILIERE STANOISE (ZAIS), PARC EIFFEL, JIMEI FUROPE et EFI	35,000
Total			73 009

5.4 Faits marquants sur l'exercice 2022

L'élément le plus marquant est l'acquisition du bien immobilier TOUR DE LA VILLETTE avec l'obtention de son changement de destination.

EURASIA GROUPE s'est désengagé du site du HAVRE en le cédant ayant entrainé une perte de 10 M€ comptabilisé sur l'exercice.

5.5 Evènement importants survenus depuis le 31 décembre 2022

5.5.1 Facteurs de risques

Les facteurs de risque auxquels est soumis le groupe EURASIA font l'objet d'un chapitre dédié du présent Rapport Annuel.

5.6 Information en matière de recherche et de développement

Le Groupe EURASIA n'exerce aucune activité en matière de recherche et de développement.

CHAPITRE 6 RAPPORT DE GESTION INFORMATION SUR EURASIA GROUPE SA

6.1 Activité de la Société

La société EURASIA GROUPE est une société de droit français, crée en 1993, immatriculée au Registre du Commerce de Nanterre et est cotée sur le compartiment GROWTH d'EURONEXT PARIS.

Ces activités sont exercées au travers de sociétés de type, sociétés commerciales, sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.

La Société EURASIA GROUPE, ci-après dénommée la « Société » développe ses propres activités au sein de la structure mais détient directement ou indirectement les participations dans les filiales du groupe.

Au niveau du Groupe, la Société a pour mission :

•La définition de la stratégie et son pilotage ;
•Le développement et la maintenance des systèmes d'information ;
•La définition de la politique d'achat foncier et la gestion des relations avec les fournisseurs ;
•Le suivi des encaissements client ;
•Le suivi technique des opérations ;
•Le contrôle financier budgétaire, la gestion des financements et engagements hors bilan, la communication financière et relations avec les investisseurs.

Au Niveau de ses filiales, la Société fournit des prestations de services en assurant la gestion administrative, commerciale et financière de celle-ci via ses propres fonctions de support.

6.2 Filiales et participations

Sociétés	Forme juridique	Méthode consolidation	Taux d'intérêt
EURASIA GROUPE	SA	holding	100,0%
RIWA (TUP)	SCI	intégration globale	100,0%
EURASIA	SCI	intégration globale	100,0%
ZAIS	SCI	intégration globale	100,0%
TOUR DE LA VILLETTE	SCI	intégration globale	100,0%
TRANSPLEX	SARL	intégration globale	100,0%
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI	SA	intégration globale	70,0%
BONY (SCI devenue SNC)	SNC	intégration globale	69,3%
BONY A	SARL	intégration globale	97,8%
DUBLIN	SCI	intégration globale	35,0%
HD	SCICV	intégration globale	35,0%
LE JARDIN DU BAILLY	SNC	intégration globale	70,0%
Améthyste France	SA	intégration globale	100,0%
Bwb Saphir	SAS	intégration globale	100,0%
BnB Saphir	SCI	intégration globale	100,0%
EURASIA GESTION PATRIMOINE (ZEN)	SARL	intégration globale	100,0%
100 Avenue Stalingrad	SAS	intégration globale	100,0%
ICP France	SARL	intégration globale	100,0%
SCI FELIX	SCI	intégration globale	100,0%
HOTEL EURASIA ORLY RUNGIS (HRG)	SASU	intégration globale	100,0%
CENTRE EURABAT	SCI	intégration globale	100,0%
HOTEL EURASIA MEDITECH	SASU	intégration globale	100,0%
HERALD SNC	SNC	intégration globale	100,0%
HERALD BRAMSCHE	SARL	intégration globale	100,0%
HERALD MESNIL	SARL	intégration globale	100,0%
JIMEI EUROPE	SCI	intégration globale	100,0%
SOCIETE DES TUBES DE MONTREUIL (STM)	SA	intégration globale	100,0%
PARC EIFFEL	SCCV	intégration globale	100,0%
RESIDENCE EIFFEL	SCCV	intégration globale	100,0%
BADICO	SNC	intégration globale	100,0%
HEVEAS	SCI	intégration globale	100,0%
LE MESNIL	SCCV	intégration globale	100,0%
SIPE	SAS	intégration globale	100,0%
PAUL VAILLANT	SCI	mise en équivalence	50,0%
AREA IMMO	SAS	mise en équivalence	33,3%

EURASIA GROUPE est la maison mère juridique des sociétés consolidées.

GPIL SA et ses filiales AMETHYSTE France, BWB SAPHIR, BNB sont consolidées par la méthode de mise en équivalence.

En 2022, intégration des sociétés SIPE, et TLV au sein du périmètre.

6.3 L'activité de la Société au cours de l'exercice

Les comptes annuels de la SA EURASIA GROUPE, arrêtés au 31/12/2022, ont été établis conformément aux règles légales françaises et selon les mêmes principes et méthodes comptables que ceux retenus pour l'établissement des comptes du précédent exercice.

6.3.1 Compte de résultat

Nature	31/12/2022	31/12/2021
Produits d'exploitation	30 091 753	21 333 605
Résultat d'exploitation	8 769 060	1 500 478
Résultat financier	3 574 306	(1 977 086)
Résultat courant	12 343 366	(476 607)
Résultat exceptionnel	(11 159 047)	(3 815 964)
Résultat de l'exercice	1 562 244	(4 068 376)

L'exercice clos le 31 décembre 2022 a permis de générer un chiffre d'affaires hors taxe de 13 697 197 €, contre 17 826 210 € pour l'exercice précédent, ce qui représente une baisse de 23.16 %.

Ce chiffre d'affaires est réparti comme suit :

Nature	Exercice clos 31/12/2022	Exercice clos 31/12/2021
Ventes de marchandises	1 021 547	1 063 104

Production vendue de services	12 675 650	16 763 106
Total	13 697 197	17 826 210

Les charges d'exploitation hors consommations de matières et marchandises se décomposent de la manière suivante

Nature	31/12/2022	31/12/2021
Autres achats et charges externes	13 799 544	13 223 407
Impôts et taxes	818 982	1 173 197
Salaires et traitements	640 935	565 086
Charges sociales	223 518	193 197
Dotation aux amortissements sur Immobilisations	1 364 174	981 610
Dotation aux provisions sur actif Circulant	2 976 038	2 359 180
Dotation pour risques et charges	0	0
Charges diverses de gestion	1 005	21

Le total des charges d'exploitation s'élève à 21 322 692 € au 31 décembre 2022 contre 19 833 127 € au 31 décembre 2021, soit une hausse de 6,98 %.

Le résultat d'exploitation s'établi à 8 769 060 € au 31 décembre 2022, contre 1 500 478 € au 31 décembre 2021.

Les produits financiers

Nature	31/12/2022	31/12/2021	% Variation
Produits financiers	11 614 849	91 407	12 706,73 %
Charges financières	8 040 544	2 068 493	388,71 %

D'où un résultat financier de 3 574 306 € au 31 décembre 2022 contre (1 977 086) € au 31 décembre 2021.

Le résultat courant avant impôts est porté à 12 343 366 € au 31 décembre 2022 contre (476 607) € au 31 décembre 2021.

Les produits exceptionnels

Nature	31/12/2022	31/12/2021
Produits exceptionnels	7 623 621	4 161 411
Charges exceptionnelles	18 782 669	7 977 376

D'où un résultat exceptionnel de (11 159 047) € au 31 décembre 2022 contre (3 815 964) € au 31 décembre 2021.

L'impôt sur les bénéfices est de (377 925) € contre un IS de (224 196) € au 31 décembre 2021.

Le résultat net comptable se traduit par un bénéfice de 1 562 244 € au 31 décembre 2022 contre une perte de 4 068 376 € au 31 décembre 2021.

Les créances

Le poste « clients et comptes rattachés » s'est élevé au 31 décembre 2022 à 5 020 091€ contre 7 686 307 € au 31 décembre 2021.

Le poste « autres créances » s'est élevé au 31 décembre 2022 à 3 841 122 € contre 2 559 856 € au 31 décembre 2021.

L'endettement

Le montant des dettes et emprunts auprès des établissements de crédit s'est élevé à 3 745 732 € au 31 décembre 2022 contre 2 480 746 € au 31 décembre 2021.

Le montant des emprunts et dettes financières diverses s'est élevé au 31 décembre 2022 à 105 605 720 € contre 83 881 287 € au 31 décembre 2021.

Les dettes fiscales et sociales se sont élevées au 31 décembre 2022 à la somme de 4 760 862 € contre 5 318 301 € au 31 décembre 2021.

Le délai de paiement des fournisseurs

Factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le
terme est échu
	1-30 jours	31-60 jours	61-90 jours	> 90 jours	Total	1-30	31-60	61-90	> 90	Total
					échu	jours	jours	jours	jours	échu
(A) Tranches de retard de paiement
Nbr de
factures
Montant TTC		3 968 871			3 968
					871
% du total		100
des Achats
% du Chiffre				100
d'Affaires
(B) Factures exclues de (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou douteuses
Nbr de
factures
Montant TTC
(C) Délais de paiement de référence utilisés

Le délai de paiement des clients

		Factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le
terme est échu
	1-30 jours	31-60 jours	61-90 jours	> 90 jours	Total échu	1-30 jours	31-60 jours	61-90 jours	> 90 jours	Total échu
(A) Tranches de retard de paiement
Nbr de factures
Montant TTC		5 020 091			5 020 091
% du total des Achats		100
% du Chiffre d'Affaires	100
(B) Factures exclues de (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou douteuses
Nbr de factures
Montant TTC
(C) Délais de paiement de référence utilisés

6.4 Affectation du résultat

Nous vous proposons d'affecter la perte de la manière suivante :

Bénéfice de l'exercice : 1 562 244 €
A la réserve légale : 0 €
Le solde au poste « report à nouveau » : 5 (2 557 378) €
Nouveau solde du poste « report à nouveau » : (995 134) €

6.5 Les dividendes

6.5.1 Paiement des dividendes

Compte tenu du résultat, il ne sera pas proposé de distribution de dividendes.

6.5.2 Les distributions antérieures

Il est rappelé qu'il n'y a pas eu de distribution de dividendes au cours des exercices antérieurs.

6.6 Les charges non déductibles fiscalement

Il y a des charges non déductibles fiscalement inscrites au bilan de l'exercice 2022 à hauteur de 153 029 €.

6.7 Evènements important survenus au cours de l'exercice sur la SA EURASIA GROUPE

6.7.1 Evènement relatif au Conseil d'administration

Au niveau du Conseil d'Administration, aucun élément marquant, n'est à signaler sur l'exercice.

6.7.2 Acquisition d'actifs par la SA EURASIA GROUPE

- Acquisition de parts sociales de PPI2, propriétaire de la SCI TOUR DE LA VILLETTE, détenant l'actif sis 6, rue Emile Reynaud – 75019 PARIS.

Au titre des obligations garanties, la Société EURASIA GROUPE, en date du 31 janvier 2022, s'est porté caution de ses filiales à hauteur de 43.7 M€ et ce pour la durée de l'emprunt obligataire.
Au terme d'un acte de cession de créance en date du 2 novembre 2021 entre notamment les sociétés PARLYO PROPERTY HOLDINGS II SARL, PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC, PARLYO INVESTEMENT CAPITAL II INC et PARLYO HOLDING LIMITED, en qualité de cédant et l'émetteur en qualité de cessionnaire et d'un acte réitératif de cession de créance, la Société EURASIA GROUPE a acquis les créances suivantes à l'encontre des sociétés suivantes :

Instrumentum	Montant du nominal	Montant des interets
Contrat de prêt intragroupe en date du 12 décembre 2012 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de prêteur	4.194.225 €	0 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 6 juin 2008 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de préteur	6.000.000 €	1.603.125,64 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 31 juillet 2014 18.500.000 € conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de prêteur		2.537.583,34 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 7 mai 2012 20.334.300 € conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de prêteur		4.143.083,59 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 7 mai 2012 35.472.180 € conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de préteur		0 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 16 décembre 9.000.000 € 2019 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL INC en qualité de prêteur		0 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 19 septembre 2010 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL II INC en qualité de prêteur	35.879.063,72 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 30 septembre 7.500.000 € 2015 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO INVESTMENT CAPITAL II INC en qualité de prêteur		0 €
Contrat de prêt intragroupe en date du 5 décembre 5.397.276 € 2006 conclu entre la Société en qualité d'emprunteur et PARLYO HOLDINGS LIMITED en qualité de préteur		0 €

6.8 Evènements important survenus depuis la clôture de l'exercice.

6.8.1 Evènements relatif au Conseil d'administration

Au niveau du Conseil d'Administration, aucun élément marquant, n'est à signaler depuis le début de l'exercice 2022.

6.8.2 Evènements au niveau de la structure

N/A

CHAPITRE 6 ARRETE DES COMPTES

Les administrateurs de la Société EURASIA GROUPE se sont réunis le 07 novembre 2023 pour arrêter les comptes sociaux annuels ci-après annexés.

Votre Commissaire aux comptes relate dans son rapport général, l'accomplissement de sa mission.

Votre Conseil d'administration vous invite à adopter les résolutions qu'il soumet à votre vote.

CHAPITRE 6 RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

EURASIA GROUPE SA

Société Anonyme au capital de 8 094 882,81 euros

R.C.S: 391 683 240 RCS PARIS

6 Rue Emile Reynaud 75019 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels

Exercice clos le 31/12/2022

Cabinet GL COMMISSAIRES ASSOCIES Cabinet SAFIR AUDIT

Siège social : 235 Boulevard Clémenceau Siège social : 49A Rue Raoul Blanchard 59700 MARCQ-EN-BAROEUL 59500 DOUAI

Commissaires aux comptes membres de la Compagnie Régionale des HAUTS-DE-FRANCE

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels

Aux Actionnaires,

Opinion

En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons établi en date du 28 Septembre 2023 un rapport dit « de Carence » dans lequel nous indiquions l'impossibilité de procéder au contrôle des comptes annuels, du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d'entreprise, ceux ni n'ayant pas été établis dans les délais prévu par la loi.

Ces derniers nous ayant été communiqué en date du 3 novembre2023, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport sur les comptes annuels.

Nous avons effectué l'audit des comptes annuels de la société EURASIA GROUPE SA relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu'ils sont joints au présent rapport.

En raison de l'importance du point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier », nous sommes d'avis que les comptes annuels ne sont pas, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et ne donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.

Fondement du refus de certifier

Motivation du refus de certifier

La principale motivation du refus de certifier pour désaccord est la comptabilisation d'une augmentation de la valeur des titres de deux sociétés.

Au-delà de l'aspect injustifié de la réévaluation de ces titres à la vue des rapports d'évaluation, la contrepartie réévaluée figure en produit sur la ligne « autres produits » du compte de résultat pour 13 millions d'euros au lieu et place d'une réévaluation par les réserves.

Référentiel d'audit

Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.

Indépendance

Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévus par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2022 à la date d'émission de notre rapport.

Justification des appréciations

En application des dispositions des articles L. 823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, outre le point décrit dans la partie « Fondement du refus de certifier », nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l'audit des comptes annuels de l'exercice :

Le caractère approprié des principes comptables appliqués ;
Le caractère raisonnable des estimations significatives retenues :
La correcte valorisation des actifs corporels, incorporels et financiers avec notamment la note de l'annexe « Règles et méthodes comptables, § Immobilisations financières » qui expose les règles et méthodes comptables relatives à l'évaluation et à la dépréciation des titres de participations et créances rattachées.
La réévaluation libre détaillée en note de l'annexe « Règles et méthodes comptables, § Réévaluation libre des immobilisations » et « Faits Caractéristiques, § Réévaluation des actifs immobilisés ».

Dans le cadre de notre appréciation des règles et principes comptables suivis par votre société, nous avons vérifié le caractère approprié des méthodes comptables précisées cidessus et des informations fournies dans les notes de l'annexe et nous nous sommes assurés de leur correcte application et du caractère raisonnable de ces estimations.

Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.

Vérifications spécifiques

Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Président et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations requises par l'article L.225-37-4 du code de commerce.

En application de la loi, nous nous sommes assuré que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à l'identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.

En application de la loi, nous vous signalons que les informations relatives aux délais de paiement prévues à l'article D441-4 du code de commerce sont mentionnées de manière erronée et/ou incomplète dans le rapport de gestion. En conséquence, nous ne pouvons attester de leur sincérité et de leur concordance avec les comptes annuels.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes annuels

Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.

Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'Administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels

Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.

Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.

Une description plus détaillée de nos responsabilités de commissaire aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels figure dans l'annexe du présent rapport et en fait partie intégrante.

Fait à Douai, le 06 Novembre 2023

Les Commissaires aux Comptes

SAFIR GL Commissaires Associés Samuel DEREGNAUCOURT Grégory LOYEZ

En pièces jointes : bilan, compte de résultat et annexe au 31 décembre 2022.

Description détaillée des responsabilités du commissaire aux comptes

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :

il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;

il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;

il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;

il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;

il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.

BILAN ACTIF

Actif
Rubriques	Montant Brut	Depreciation	Montant net N	Montant net Net
Capital souscrit non appelé
Frais d'etablissement	3 662 240	235 827	3 426 413	26 840
Frais de developpement
Concessions, brevets et droits similaires				4.480
Fonds commercial	2179675		2 179 675	2 179 675
Autres immobilisations incorporelles				302 525
Avances et acomptes sur immobillsations incorporelles
Terrains	4 665 000		4 665 000	4.087 573
Constructions	16 876 006	e 294 394	10 581 611	6672 754
Installations techniques, materiel et outillage Industriels	7 217	5523	1 694	2008
Autres immobilisations corporelles	1 267 304	769081	498 223	200 849
Immobilisations en cours
Avances et acomptes	1 768 162		1768 185	15 873 769
Participations évaluées selon la méthode de mise en equivalence
Créances rattachees à des participations	54 870 166	DESCODE I	53 870 166	20.086 779
Autres titres immobilises	181 754 060		181 754 D60	38 137 602
Prets
Autres immobilisations financières	2 285 077		2 285 077	2 890 598
Act immobilise	269 334 906	8 304 826	281030 081	90 861 532
Stocks de matières premières, d'approvisionnements
Stocks d'en-cours de production de blens
Stocks d'en-cours production de services
Stocks produits intermediaires et finis
Stock de marchandises	3 306 663	2 402 000	904 557	1 048 868
Avances, acomptes verses sur commandes
Créances clients et comptes rattaches	6017107	997 016	5600091	7686 307
Autres creances	3 858 244		3 858 244	2 559 856
Capital souscrit et appele, non verse
Valeurs mobilières de placement	3 461 487	374 240	3087 247	918 488
Dont actions propres
Disponibilités	532 684		532 684	525 488
Charges constatées d'avance
Actif circulant	18788185	3 73 362	13 402 823	13 639 007
Frait d'emission d'emprunts à étaler
Prime de remboursement des obligations
licart de conversion [actil]
TOTAL	286 511 091	12 078 188	274 432 904	104 800 539

GESTIA CONSEIL

BILAN PASSIF

Passif
Rupt Junes	Montant net N	Montant net N-1
Capital social ou individuel	8 994 883	FSB F60 8
Dont verse	8094 833	000 000 8
Primes d'emission, de fusion, d'apport, --		7 220 284
Ecarts de réévaluation	139 540 440
Dont écart d'équivalence
Reserve legale	305 759	306 759
Réserves statutaires ou contractuelles
Reserves regiementees
Dont réserve spéciale des provisions pour fluctuation des cours
Autres réserves
Dont réserve relative à l'achat d'œuvres originales d'artistes vivants
Report à nouveau	(2 557 378)	(5 709 286)
RESULTAT DE L'EXERCICE	1562 244	(4 069 376)
Subventions of investissement
Provisions regiementees
Capitanx propries	146 946 947	5 844 263
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnees
Autres fonds propres
Provisions pour risques
Provisions pour charges
Provisions bour usques et charges
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligatalres	5985 000
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit	3 745 732	2 480 746
Emprunts et dettes financieres divers	105 605 720	83 881 287
Dont emprunts participatifs
Avances et acomptes regus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	3 958 871	5 264 584
Dettes fiscales et sociales	4690 475	5 318 301
Dettes sur immobilisations et comptes rattaches	207 538	288 638
Autres dettes	3 282 620	1 122 719
Produits constates d'avance
Belter	127 485 957	98 696 276
Ecart de conversion (passif)
TOTAL	274 432 904	104 500 539

COMPTE DE RESULTAT

subriques	France	Export	Montant N	Montant N-1
Ventes de marchandises	1021 547		1021547	1 063 104
Production vendue de biens
Production vendue de services	12 708 418	(37 769)	12675 650	15 753 106
Chiffre d'affaires net	13 29 362	(32 769)	18 26 266 FE	17826 210
Production stackee
Production immobilisee
Subventions d'exploitation
Reprise sur amortissements et provisions, transfert samers ap			3 394 528	3-496 796
Autres produits			12 dag day	10599
Produits d'exploitation			30.091 753	21 333 605
Achats de marchandises (y compris droits de douane)			155 160	525 294
Variations de stock (marchandises)			(52 925)	896 285
Achats de matieres premières et autres approvisionnements (y compris droits de douane)			392 475	119332
Variation de stock (matières premières et approvisionnements)				84 150
Autres achats et charges externes			13 799 544	13 104 075
Imports, taxes et versements assimiles			886 885	1 173 197
Salaires et traitements			640 935	565 086
Charges sociales			223 518	193 197
Dotations aux amortissements sur immobilisations			1364 174	981 610
Dotations aux provisions immobilsations
Dotations aux provisions sur actif circulant			2 976 038	2359180
Dotations aux provisions pour risques et charges
Autres charges			1 004 791	21
Charges d'exploitation			21 322 692	19 833 127
RESULTAT D'EXPLOITATION			8 769 060	1 200 478
Benefice attribué ou perte transferee
Perte supportée ou bénéfice transféré
Produits financiers de participation			356 086	91 407
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilise
Autres intérêts et produits assimilés			11 258 764
Reprises sur provisions et transferts de charges
Différences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
Produks financlers			11 614 849	951 407
Dotations financières aux amortissements et provisions				374 240

GESTIA CONSEIL

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		Pénode du 01/01/2022 au 31/12/2022
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EURASIA GROUPE SA Formate and UTFU TIZUZZUZZ AN J IT ZIZUZZ
Intérêts et charges assimilées	BOAD 544	1.694 253
Différentes négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobillères de placement
Charges financiares	8 040 544	2 058 493
RESULTAT FINANCIER	874 306	1977 086)
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS	12349 360	476 807
Produits exceptionnels sur opérations de gestion	182 013	2 774 411
Produits exceptionnels sur opérations en capítal	7 440 709	1 387 000
Reprises sur provisions et transferts de charges
Products exceptionnels	F2 2 2 2 2 3 2 3 1 2 4 1 2 4 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion	757 654	2 010 370
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	18 025 005	5 967 006
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Charges exceptionnelles	18 782 669	7 877 376
RESULTATEXCEPTIONNI	11 189 047	3 815,964
artiopation des salanes au resultat de l'entreprise
more E

the controlled to the production of the control of the considered to the considered to the controlled of the controlled
TOTAL DES PRODUITS	49 330 223	25 586 423

TOTAL DES CHARGES	47 767 980	564 PM 649 BC

BENEFICE OU PERTE	1 562 241	{4 0G8 376}

REGLES ET METHODES COMPTABLES

(DECRET Nº 83-1020 DU 29-11-1983 ART, 7,21 DEBUT 24-1,24-ET 24-3)

ANNEXE AU BILAN ET COMPTE DE RESULTAT DE L'EXERCICE

Préambule

Le bilan, avant répartition des résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2022 présente un total de 274 432 904 € Le bilan, avant répartition des résultats clos de l'exercice précédent présentait un total de 104 500 539 €

Le compte de résultat de l'exercice présenté sous forme de liste accuse un bénéfice net comptable de 1 562 244 € Le compte de résultat de l'exercice présenté sous forme de liste accusait perte comptable de 4 068 376 €

L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/01/2022 au 31/12/2022

Les notes ou tableaux ci-après font parties intégrantes des comptes annuels Les comptes ont été établis par le Gérant et approuvé par le Conseil d'administration, de la société, EURASIA GROUPE

Principes comptable, methode d'évaluation

Les états financiers ont été établis en conformité avec le réglement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016 homologué par l'arrêté ministériel du 26 décembre 2016, et des modifications ultérieures

Les conventions générales contété appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes :

Continuité de l'exploitation
Permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre
Indépendance de l'exercice

Et conformément aux règles générales d'établissement et de présentations des comptes annuels

La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques

Les méthodes d'évaluation utilisées concernent

a) Les immobilisations corporelles
b) Les participations, et les autres titres immobilisés
c) Les provisions

Conformément aux recommandations du Conseil de la comptabilité et de l'Ordre des Experts-Comptables Aucun changement n'est intervenu durant l'exercice écoulé, dans les méthodes d'évaluation et de présentation

Réévaluation libre des immobilisations

En application de la loi de finances pour 2021 introduit pour toutes les entreprises une mesure temporaire de neutralisation fiscale des écarts de réévaluation. Cela concerne uniquement les réévaluations libres intervenues au cours des exercices clos entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022.

Les nouvelles régles introduites pas la loi de finances 2021 ont pour objectif de permettre aux entreprises de renforcer leurs capitaux propres sans dégrader leur trésorerie. En effet, ces règles concernent les capitaux propres susceptibles d'être grevés par des pertes comptables dues à la croissance économique.

La société EURASIA GROUPE a mis en place ce dispositif, au titre de l'exercice 2022, dont le détail est résumé en fait caractéristiques

EURASÍA GROUPE SA

A la cloture de l'exercice, la valeur d'inventaire de citres est déceminée sur la base des critères suivants :

Valeur des ensembles immobiliers estimée par des experts indépendants
Niveau de capitaux propres retraités des plus ou moins-values latentes
· Capacité bénéficiaire mesurée sur l'excédent brut d'exploitation

Une dépréciation est enregismée quand la valeur d'inventaire est inférieure à son prix d'acquisition

Le même principe est appliqué pour les créances liées à des participations

Ja méthode de valorisation des titres a été établie en fonction des critères suivants

a) Valorisation des actifs immobiliers, des filiales, ajustement des valeurs au 31/12/2022
b} Capacité financière des filiales
c) Valorisation des filiales selon le site géographique, l'achalandage, et le rapport de commercialité

Informations complémentaires

1-Présentation de la société et évènements importants

La société EURASIA GROUPE a pour objet social l'acquisition, et la gestion des droits et de biens immobiliers, ainsi que la prise de participations dans des sociétés créées ou existantes

2-Immobilisations et amortissements

Chacune des acquisitions fait l'objet d'une comptabilisation individuelle, pour la valeur en principale et son éventuellement pour la valeur d'amortissement

Les tonmobillsations corporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition pour les actifs acquis à titre onéreux, à leur cost de production pour les actifs produits par l'entreprise, pour leur vénale pour les actifs à titre acquis à titre gratuit et par voie d'échange

Lo coût d'une immobilisation est constitué par son d'achat, y compris les droits de douanes et taxes non récupérables, après décluction des remisses, rabais comptes de règlement de tous les coûts directement actribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue Les droits de muration, honoraires ou commission et frais d'acquisition, ne sont pas rattachés à ce coût d'acquisition

Tous les couts qui ne font pas partie du prix d'acquisition de l'immobilisation et qui ne peuvent rattachés directement aux coûts rendus nécessaires pour mettre l'actif en place en état de fonctionnement à l'utilisation prévue, sont comptabilisés en charges

Immobilisations Incorporelles

a] Frais d'établissements

Lesdits frais regroupent, les frais de recherches et développements ainsi que les frais d'acquisition des biens (Fonds de commerce, droit au bail, terrain et construction), les frais de constitution

b) Les droits au bail et fonds de commerce,

Il y a lieu de distinguer les drots aux baux, qui ont essentlellement, pour origine au cours des exercices antérieurs soit par acquisition directe, soit par fusion absorption des filiales du groupe

S'agissant des fonds de commerce, ils ont été acquis principalement, au cours des exercices 2010, et 2011

Immobilisations corporelles

a} Terrain et construction

Au cours des différentes acquisition dont l'année 2009, et s'est poursuivie au fur et mesure des exercices (principalement entre dans les années 2018 et 2019 et poursuivie au cours de l'exertive)

b) Autres immobilisations corporelles

11 s'agit des investissements, aménagements, aménagements, matériel de transport, mobilier et matériel de bureau

lromobilisation en cours

Bles concernent essentiellement des acquisitions de biens immobiliers, ou de titre de participation, dont la finalité est reportée sur les exercices suivants

Immobilisations financières

a) Titres de participations

Ces postes sont constitués, par les acquisitions extérieures, de utre de société extérieures, ou par la participation au capital des sociétés constituées, et pour lesquelles la SA EURASIA GROUPE est l'unique associée soit directement soit par l'intermédiaire d'une de ses filiales

b} Créances rattachées à des participations

La société SA EURASIA GROUPE, agit en qualité de holding financière, avec les sociétés filiales directoment ou indirectement, les avances sont complainisées en Créances rattachées à des participations, et à l'opposé en Dettes liées à des participations, les dites sommes font l'objet de conventions de trésorerle, renouvelables annuellement, par tacte reconduction, et rémunérées au taux de 2 % l'an au prorata- temporis

c] Autres immobilisations financières

Il s'agit des prêts consentis et des dépôts et cautions des clients immobiliers propriété de la SA EURASIA GROUPE, ou titulaire d'un bail principal

Amortissements

Les amortissements pour dépréclation sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée prévue

Rubriques	Amortissement
	Durée	Taux
Frais d'acquisition et d'établissement	4 ans	20,00%
Concession logiciels et brevet	3 ans	33,33%
Denier d'entrée	12 ans	8,33%
Constructions	20 ans	5,00%
Agencements et aménagements	10 ans	10.00%
Matériel et outillage industriel	5 ans	20,00%
Matériel de bureau	5 ans	20,00%
Matériel informatique	3 ans	33.33%
Mobilier	5 ans	20,00%

La durée d'amortissement retenue par simplification est la durée d'usage pour les biens non décomposable à l'origine

L'entreprise a apprécié à la date de considérant les informations internes et externes à sa dispostion, l'existence d'indices montrant que les actifs ont pu perdre notablement de la valeur

3-Stocks et produits en cours

Au 31 décembre 2022, la valeur des stocks de marchandises est de

FURASIA GROUPE SA

Valeur Brut	Dépréciation	Valeur Nette
3 30€ 663	-2402 106	904 557

4-Créances et dettes

Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale Les dettes en monnaie étrangère sont évaluées au cours du jour à la cloture de l'exercice Une provision pour dépréciation des créantes est constaitée au cas par cas lorsque l'irrécouvrabilité de la créance est incertaine

5- Produits constatés d'avance

A la cloture de chaque exercice, il est dressé un inventaire, des haux à créer, pour lesquels la société si pas encore donné suite

Le montant global des produits à réaliser est inscrit en compabilité, par le débit du compte Produits constatés d'avance, de l'exercice N-1 et revaloriser à la cloture de chaque exercice

6- Variation des capitaux propres

Le résultat net comptable de l'exercice clos au 31 décembre 2021 à été affecté en report à nouveau. Il y a un impact de 140 ME sur la réévaluation des actifs.

7-Evènement postérieurs à la date de clôture

1-1 Evènement postérieurs à la date de clôture

« Depuis le 31 décembre 2022, date de l'exercice, l'évècement majeur survenu concerne les opérations militaires en Ukraine commencées le 24 février 2022 et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats qui auront des incidences sur l'activité de nombreux groupes internationaux et auront une incidence sur l'économie mondiale

Au niveau de notre société, les événements induits pourraient avoir un impact sur la performance, la valorisation et la liquidité des actifs. A ce jour, ces risques sont toutefois difficilement chiffrables et il est difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme. Ces risques feront l'objet d'un suivi au regard de l'évolution de la situation sur 2023. Aucun impact n'est à mentionner sur les comptes au 31 décembre 2022. ».

Projet VILLAGE EIFFEL

Débutée fin 2020, à partir de l'exploitation de bâtiments industriels, devenus obsolète, propriété de la SA LES TUBES DE MONTRUL (filiale de la SA EURASIA GROUPE) la société a initié un très large projet afin de développer sur les différentes parcelles un vaste programme immobilier, composé principalement de commerces en rez-de-chaussée.

Le projet pourrait permettre dans sa globalité la création d'environ 120 000 m² de surface habitable.

Pour ce faire la société EURASIA a créé deux sociétés, chargées de l'exploitation et de la commercialisation, de projet à savoir :

En date du 12 janvier 2021

SCCV PARC EIFFEL, objet social : - L'achat, la construction, la vente de tous immeubles en Vefa

En date du 2 avril 2021

SCCV RESIDENCE BIFFEL, objet social: L'aménagement et la construction sur ce terrain, de l'immeuble (ou des immeubles) suivant permis de construire qui sera créé par cette demière au profit de la présente société La vente de l'immeubles} construit à tous tiers, sous quelque forme que ce soit, en totallté ou par fractions

Courant 2022, ledit projet est en cours de poursulte, les opérations de baux, sont en cours et devraient être finalisés dans avant fin 2023

FAITS CARACTERISTIQUES

Créances et Dettes liées à des participations

Le poste Dettes rattachées à des participations au 31 décembre 2022 est de 100 472 893 € Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2022 est de 54 870 166 €

Ces mouvements financiers ont été rémunérés en Intérêts à payer ou intérêt à recevoir au taux de 2 % l'an au prorata temporis

Le détail des dettes et créances liés à des participations est résumé dans le tableau ci-dessous

Filiales	Année 2022
	Créances	Dettes

BADICO	123 187
ICP	508869
100 Stalingrad	972175
SC Fonds d'Investissement	26 438
SCI PAUL VAILLANT	471 156
HERALD BLANC MESNIL *	178 882
EURASIA BANCEL	1661415
MEDITECH EURASIA HOTEL	2272218
COSMOD	69 635
BONY SAS	36817
M021	129938
Herald Blanc Mesnil Luxembourg	55 420
Herald Bramsche Luxembourg	50 420
BWB SAPPING	2669724
EURASIA ASSET MANAGEMENT	238 558
SCCV LE MESNIL	779 550
SIPE	128 554
EURASIA STAIN	1492540
EURASIA CONSTRUCTION	40 662
RESIDENCE EIFFEL	3 534 353
EURASIA LOCATION	619
PARC EIFFEL	2814 803
VILLAGE EIFFEL	17 755
SERROR	1300
FOND BG	14700
TOUR DE LA VILLETTE	1430 747
CENTRE EURABAT	3749
EURASIA ENTRETIEN	00088

SUR EMPRUNT OBLIGATAIRE FILIALE TLV
AVANCE TRESORERIE	35 137 984

ZAIS	4641614
SCIENER	12 180 685
BNB SAPHIR	7804 200
TRANSIZIE OX	6294615
STESTIE S DE MONTREL	18 958 769
IMEI EUROPE	113918
SCI EURASIA *	100 821
SCI ZAK	23 080
EFT	22 388 168
Total	72 505 872
Emprunt Delirez	27 967 021

SCI -TOUR DE LA VILLETTE

TOTAL

100 472 893

Intérêt des emprunts payées par les filiales

En outre la société EURASIA, a repris les intérêts des emprunts pour son compte, contracté par ses filiales savoir

Filiales	Emprunt bancaire	Intérêts payés en 2022

STM	RIVER BANQUE	405 556
TRANSPLEX	CAIXA BANQUE	65 294

Acquisition Tour de la Villette

La SA EURASIA GROUPE, associé unique de EURASIA PROPERTY MANAGEMENT Sari de droit Luxembourgeois, ellemême détentrice des titres de la SCI TOUR DE VILLETTE, pour un montant de 35 137 984 € (avances inclus)

Ladite acquittions a été réalisée par divers emprunts contractés par les filiales de la SA EURASLA GROUPE pour un montant de 16 531 568 auprès de ABSOLUTE CAFITAL et 11 435 453 auprès de ELYSEUM

Au cours de l'exercice 2022, la société EURASIA a assuré le remboursement des emprunts et intérêts selon les indications ci-dessous

Emprunt bancaire ABSOLUTE CAPITAL	Emprunt Contracte	Echéance	Intérêts payés
		remboursée

BNB	1 368 118	80 000	50 868
PARC EIFFL	224057	130 000	95 644
ERT		130 000	95 644
SCI EURASIA	3 419 472	260 000	191 288
IIMEI EUROPE	4 178 370	315 000	231 753
ZAIS	5 341 448	520 000	362 576

Emprunt bancaire ELYSEUM	Emprunt Contracte	Echéance remboursee	Intérêts payés

ST'M	11 435 453		1614 791

Réévaluation des actifs immobilisés

Ci-dessous les immobilisations réévaluées par catégorie

Immobilisations corporelles

Rubrique	Valeur initiale	Acquisitio n	Cession	Valeur réévaluée	Ecart de réévaluatio 15	Amortisse ment de l'exercice	Reprise d'amortisse ment	Amortissem ent Réintégrés

Terrain	4 087 573	787 533	1 818 106	4 665 000	1 608 000
Construction	14430 395		12 781 596 17 547 986 16 876 005		7 212 000	1 007 734 I	2 470 982	480 000

Titre de participation

Vous trouverez ci-dessous la liste détenues directement, en valeur d'origine comptabilisé et réactualisé en valeur réévaluée, avec pour chacune d'entre elles l'écart de réévaluation au 31/12/2022

Par soucls de prudence, les acquisitions de l'exercice sont comptabilistion ; nonobstant la valeur réelle de ces acquisitions

Il s'agt en particuller de la SCI TOUR DE LA VILLETTE, comptabilisée pour 46 000 € alors même que l'estimation vénale est supérieure à 102 ME, en face de cette valeur vénale de 102 ME figurent des capitaux propres négatifs de 54 ME

	Valeur nette		Valeur nette
Nom de la fillale	au 31/12/2021	Acquisition	au 31/12/2022	Ecart de réévaluation	Valeur réévaluée

Elei	638 093		638 093	20 701 698	21 339 791
BONY SAS	790		790		790
ZAIS	1 000 000		1 000 000	15 567 000	16 567 000
AMETHYSTE (Ex : GPIL SA)	1 200 000		1 200 000	17 800 000	19 000 000
EURASIA TV	2 500		2500		2 500
Eurasia Hôtel	8 010 000		8010000		8 010 000
BadIco	64 935	15 000	38 400	1 048 400	1 086 800
Titre Tour de la Villette		46 000	46000		46 000
M 021 seit 4500 Actions	4 500		4 500		4 500
Parts Sociales SCI EURASIA	91 000		91 000	7 909 000	000 000 8
ICP FRANCE	17 000		17 000		17 000
TRANSPLEX	4 885 700		4 885 700	3 614 300	8 500 000
Centre Europat	10 000		10000		10 000
STM Parts sociales	19 287 158		19 287 158	49 212 842	68 500 000
STAUNGRAD	1		1		1
HERALD BRAMSCHE	1	6 499 999	6 500 000		6 500 000
HERALD ELANC MESNIL	1	6 499 000	6 500 000		6 500 000
SCI PAUL VAILLANT	5 000		5000		5 000
Eurasia ASSET Management	1 000 000		1 000 000		1 000 000
SCI ZAK	16 330		16 338		16338
EURORAISER		21 000	21 000		21 000
Eurasia STAINS		10 000	10 000		10 000
COSMOD PARIS 50 ACTIONS	5 000		3 800	2 276 200	2 280 000
SCI Jimei Burope	1 000 000		1 000 000	9000 000	10 000 000
Parc Eiffel	10 000		a 000	3591 000	3 600 000
BONY A	19880		19800		19800
LES VAGUES DE MARBUIL	490		490		490
Titre Résidence Elffel		2 000	2 000		2 000
SIPE		705 549	705 549		705 549
SCCV LE MESNIL	326 175	9 000	9 000		9 000
Titre Parashop		250 000	0		0
Titre Eurasia Propreté		1	1		1

Total	38 137 602	14 059 048	51 033 621	130 720 440	181 754 060

Cession bâtiment site le Havre

Depuls 2015, la SA BURASEA, devait assurer aux propriétaires fonciers, une garantie de loyers, des blens acquis sur le site du Havre, et cédés par la SNC CENTRE EURASIA

Cette contrainte obligeait un versement de loyer de plus de 2 400 000 € pour un rendement locatif laférieur à 700 000 €, auguel se rajoutait le paiement des taxes foncières pour un montant de l'ordre 450 000 € , soit une perte annuelle de l'ordre de 2 150 000 €

A compter de l'année 2018, elle a racheté à son compte un certain nombre de bien foncier,

En 2022, la Sociée EURASIA a racheté le complément des acquisitions réalisé en 2018, et a cédé la totalité des actifs immobiliers du site le Havre

Ci-dessous le détail des acquisition et cession des bâtiments site le Havre

Année	Propriétaires fonciers	Valeur	Amortissement	Valeur	Cession	Moins-value
de Rachat		Acquise		Nette
2014	SCI PORT DU HAVRE Denier d'entrée)	700 000	397 475	302 525	0	302 525
2022	SCI PORT DU HAVRE	10 371 820		10 371 820	4021356	6 350 464
2018	PLATINGIM	406 300	45 613	360 687	236 775	123 912
2018	FORTINA	525 103	65 456	459 647	256 773	202 874
2018	PORTINA	1 050 197	113 593	936 604	204 750	731 854
2021	OP INVEST	900 000	70 442	829 558	805 410	24 148
2019	CHAMDOU	553 577	108 631	444 946	576 240	131 294
2022	CRISTAL RENTE	952 276	0	952 276	424 255	528 021
2022	COCITER	2 418 227	33 052	2 385 175	915 150	1 470 025
		17 877 500	834 262	17 043 238	7 440 709	9 602 529

CAPITAL SOCIAL

Composition du capital social
Categories de parts ou d'urtions	En debut d'exerriro	Creees pendant I'exercice	Remboursees pendant Percercicu	A la cloture d'exercice	Valeur noming e
1- Actions ordinaires 2- Actions amornes 3- Actions div. prioritaires [sans droit de sustal 4- Actions préférentielles	7 575 503			7575 503	1,06856044 €
5- Parts sociales 6- Certificats d'investissements TOTAL	7575 503			715/5 503

Parts des bénéficiaires (ou des fondateurs)

Categories	Nonitire	Valent nominale	Braits conferes
1- Actions ordinaires	2605 880	1.0685604 €	60%
2- Actions amorties
3- Actions div. prioritaires (sans droit de vote)
4- Actions préférentielles
5. Parts sociales
6- Certificats d'investissements

FILIALES ET PARTICIPATIONS

A - Renseignements détaillés concernant les filiales & participations

Filiales significatives (plus de 50% du considérées comme significatives, les fiiiles ayant des titres de participation enregistrés chez la mère pour 500 KE ou plus.

Nom de la société	Capital social	Nombre De titre	0/0 detention	Valeur des titres	CAHT	RAN	Créances et dettes	Resultat Comptable
CENTRA BURABAT	10.000	100	ਰੇ ਰੋ	9 900			-3 749	-1247
EFI	676673	6755919		70 21 339 791		2 567 457	-20 458 169	-514343
FRIX SCI	8 000 000	100	100				-12 180 865	110 778
HERAID	5 148 040	100			2 665 905	-30 306 069	1788882	2 429 967
ICP France	20 000	100	70	17 000	1782 440	-442 585	208 869	125920
IIMEI EUROPE	1 000 000	500 000		100 1 000 0000	558 444	803 585	-113 918	-701 528
VER 2 BECH	7 810 000	7810			1 049 172	249263	272218	·1 536394
100 STALINGRAD	38112	2500	100	1		.1419 775	972 175	-37990
SCI EURASTA	130 000	400	81	8 000 000	1607 161	141 185	-100 8241	-42 442
STIM	308 631	20107		100 68 500 000	2 669 065	1 120 24	-18 958 769	-316 989
TRANSPLEX	2 470 000	500	100	8 500 000	672 827	853 065	-6 294 614	484 326
ZAIS	1 100 000	100		100 16 567 000	1 377 803	-72 298	-4641614	-87 692
PARCEIFFEL	10 000	100	do	3 600 000	234 536		2 814 803	-196 060
RESIDENCE EIRED.	10000	100	85	2500			3 534 3153	·1 142 296

FILIALES DETENUES INDIRECTEMENT	Capital social	Nombre	9/0 detention	Valeur des titres	CA HT	RAN	Creances et dettes	Resultat Comptable
BWB SAPHIR	38 000	3800				-5 232 549	2269724	-226 498
BNB SAPHIR	10 000	100 000				24 691 323	-7 804 200	728 496
COSMOD	10 000	100	50	2 280 000	26 721	-45 283	Ra 632	-5 514
SCIZAK	240	240	24	16338	17 330	56 541	-23 080	7 717
SCI TOUR DE LA VINETTE	9 500 000	95 000	100	46 000		106 050 -64 072 847	36 568 531	-204 066

VENTILATION DE L'EFFECTIF DE L'ENTREPRISE

Par effectif salarié, on entend l'ensemble des personnes ayant un contrat de travail et rémunérées directement par l'entreprise.

Par personnel mis à disposition, on entend personnel intérimaire et le personnel détaché ou prêté par l'entreprise.

Rubriques	Personnel salarie	Personnel mis à disposition de Tentregulse
Ingénieurs et cadres	3,00
Agents de maitrise et techniciens
Employés	15
Ouvriers	1.00
TOTAL	19,00

IMMOBILISATIONS

Augmentations

Rubriques	Valent brute debut d'exercice	Augmentations par reevaluation	Acquisitions, pports, creation. VITEMBERS
Frais d'etablissement et de développement	133 676		3 655 993
Autres Immobilisations Incorporelles	S BALLES
Terrains	4 087 573	1 608 000	787 533
Constructions sur sol propre	13 740 395	7 102 000	12 781 596
Constructions sur sol d'autrul	690 000	110 000
Constructions installations generales
Installations techniques et outiliage industriel	6218		data
Installations generales, agencements et divers	1 204 529
Materiel de transport
Matériel de bureau, informatique et mobilier	62775
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes	15 873 769		2 194 877
Total des mauxursstions corporelles	35665259	8 8 2 9 1000	15/785 005
Participations et mises en equivalence
Autres participations	21 086 779		33 783 387
Autres titres immobilises	38 137 602	130 720 440	14 059 048
Prêts et autres immobilisations financières	2 890 598		0
Total des immabilisations inancieres	620061979	131172040	47.842 136
TOTUAL	101 598 070	139 SED 440	61 263 434

Diminutions

Rubriques	Olrainscons par- cessions in ses HHE SECT ICE	Valeur brute lin d'exercice
Frasdeta) lissement et de développement	927 430	1 662 240
AUTHES IMITER HESATIONS Incorporatios	704 180	2179 675
Terrains	1818 106	4665 000
Constructions sur sol propre	17 547 986	16 076 005
Constructions sur sol d'autrui		800 000
Constructions installations generales
Installations techniques et outillage industriel		7217
Installations generales, agencements et divers		1204529
Materiel de transport
Materiel de bureau, informatique et mobilier		62775
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes	16 300 485	1768162
Tom des immabilisations corporelles	17 666 377	24 383 639
Participations et mises en équivalence
Autres participations		54 870 166
Autres titres immobilisés	1163030	181 754 060
Prêts et autres immobilisations financières	605 522	2 285 077
Tein des immolulisations financières	1768 552	238 909 303
DOTAL	39 067 039	269 334 906

AMORTISSEMENTS

Simation el mouvenents de l'esements echniques por venant en omnitures de l'actify
Rubriques	Montant debut exercice	Auguritions Dotations	Dimixutions Reprises	Montant In exercite
Frais d'établissement et de développement	906 837	256420	927 429,85	235 827,03
Autres immobilisations incorporelles	397 475	0	397 474,78
Terrains
Constructions sur sur sol propre	7 656 901	967 735	2 470 928	6163654
Constructions sur sol d'autrun	90 740	400 00		130.740
Constructions inst generales, agencements et aménagements des constructions
Installations techniques, matériel et ausillano industriale	4 130	1394		5 523
Inst generales, agencements et divers	642 556	77 992		720 548
Matériel de transport	0	0
Mat de bureau et informatique, mobilier	27900	20 633		48533
Emballages récupérables et divers
Total immobilisations corporeiles	8432 276	1 107 754	2470 928	7 068 998
TOTAL	a 736 238	1364 174	3795 887	7 304 825

PROVISIONS INSCRITES AU BILAN

Provisions pour risques et charges
Rubriques	Montant dobut o exercice	Augusticulations dotations	Diminutions reprises	Montant fin d'exercice
Provisions pour litiges
Provisions pour garanties données aux clients
Provisions pour pertes sur marchés à terme
Provisions pour amendes et penalités
Provisions pour pertes de change
Provisions pour pensions et obligations similaires
Provisions pour impots
Provisions pour renouvellement des immobilisations
Provisions pour gros entretien et grandes révisions
Provisions pour charges sociales et fiscales sur congés à payer	8706	19327	8 706	19327
Autres provisions pour risques et charges
TOTAL	8706	19 327	87.06	19327

Provisions pour dépréciation

Rabriques	Montint debut dexercico.	Augmentations dolations	Diminutions reprises	Montant fin dexercice
Provisions sur immobilisations incorporelles Provisions sur immobilisations corporelles
Provisions sur titres mis en équivalence
Provisions sur titres de participation
Provisions sur autres immobilisations financières	000 000 1			000 000 1
Provisions sur stocks et en cours	1 304 870	1097 236	0	2 402 106
Provisions sur comptes clients	2 512 772		1515 756	997 816
Autres provisions pour depréciation	374 240			374 240
FORDAL	5191882	1 037 8 310	1515756	4773-362
TOTAL GENERAL	2 200 288	116563	1524 462	4 792 689

ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DETTES

Etat des créances
Rubriques	Montant brut	A lan mu pits	Aptus d'I an
Créances rattachées à des participations	54 870 166	19 732 182	35 137 984
Prets
Autres immobilisations financières	2 285 077		2 285 077
Total de l'actif immobilise	57 55 243	10 737 182	37742 061
Clients douteux ou litigieux	2 227 493	227493
Autres creances clients	3789614	3 789 614
Créance representative de titre prétes ou remis en garantie
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Etat - Impôts sur les benefices
Etat - Taxe sur la valeur ajoutée	2 663 581	2 663 581
Etat - Autres impots, taxes et versements assimi les	48695	48695
Etat - Divers
Groupes et associes	417111	17122	399 989
Debiteurs divers	728858	728858
Total de l'actif circulant	9 875 352	9 475 363	390 0999
Charges constatees d'avance.
TOTAL	67 030 595	29 207 545	38 142 050

Etat des dettes

Rubriques	Montant brut	A I an au plus	Aplus d Fan et 5 silfo masure
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires	000 586 5		000 SB6 5
Auprès des organismes de crédit !
- à 1 an maximum à l'origine	2 871 787	2 871 787
- à plus de 1 an à l'origine	873 946	873 946
Emprunts et dettes financières divers	3 958 530		3 958 530
Fournisseurs et comptes rattachés	3 968 871	3 968 871
Personnel et comptes rattachés	104 918	104 918
Sécurité sociale et autres organismes sociaux	107 395	107 395
Impots sur les bénéfices	2 840 911	2 840 911
Taxe sur la valeur ajoutée	1 153 883	1 153 883
Obligations cautionnées
Autres impôts, taxes et assimiles	483 367	483 367
Dettes sur immobilisations et comptes rattaches	207 538	207538
Groupe et associes	101 647 189		101 647 189
Autres dettes	3 282 620	3 282 620
Dette représentative de titres empruntés ou remis en Children rate in M
Produits constatés d'avance
FROMBER	127 485 955	15 895 236	11 11 590 719

CHARGES A PAYER

Montant des charges à payer inclus dans les postes de bilan suivants :

Rubriques	Montant
Emprunts obligataires convertibles
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	141 714
Dettes fiscales et sociales	439722
Disponibilités, charges à payer	2 720 568
Autres dettes	821206 2
THE TALE	6 204 132

DETAIL DES DETTES FISCALES ET

Intitulé	Montant
Dettes conges	60 396
Charges soc Conges	19327
Taxe apprentissage	13 424
Taxe foncière	32309
Prov Taxe formation alternance	19743
CFE	108 018
CVAE	184 654
Taxe ordure	1 851
Total	439 722

Disponibilité Charges a payer
Intitule	Montant
Intérêts courus à payer Dettes liées à des participations	1 382 427
Interet emprunt Caixa Transplex	65 294
Intérêts emprunt Rivers Bank Sté Tubes Montreuil	405 556
Intérêts emprunt Elyseum Sté Tubes Montreuil	867 292
Total	2 720 568

AUTRES DE THES
Intitulé	Montant
Intérêt Absolute Capital	1 287336
Intérêt Elyseum (C/o Sté Tubes de Montreuil)	1614 792
Total	2 902 128

PRODUITS ET AVOIRS A RECEVOIR

Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan	Montant TTC
Immobilisations financières
· Créances rattachées à des participations	1661756
- Autres immobilisations financieres
Créances
- Créances clients factures à établir	68 261
- Autres creances
dont avoirs à recevair
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
TOTAL	1780 01

PRODUITS ET CHARGES EXCEPTIONNELS

Le poste charges et produits exceptionnels se présente comme suit

CHARGES ET PRODUITS EXCEPTIONNELS
CHARCHIS
Numéro compte	Intitule	Objet	Montant	Réintégrée
671	Charges exceptionnelles	Regularisation compte	2997
6712	Charges non deductibles	Pénalité taxe foncieres	153 29	153 029
672	Charges sur exercices anterieurs	Fournisseurs	601 637
6752	Immobilisations corporelles	Cession Le Havre	17 047 720
6756	Cession immobilisation Financière	Perte sur titre	15 120
67812	Sinistre La Courneuve	Indemnité locataire	962 165
Total			18 782 669	153 029

	PRODUITS
Numéro compte			Montant
771	Produits exceptionnels	Regularisation compte	7172
772	Produits sur exercices antérieurs	Fournisseurs	175 740
7752	Immobilisations corporelles	Cession Le Havre	7 440 708
Total			4161411

EURASIA GROUPE SA

RESULTAT GROUPE CONSOLIDE

	RESULTIATIE ISCAL
		CONSOLIDE			31/12/2022
	Charges	Imputati on	Résultat	Résultat	Resultat	Résultat
	Non déductibles	15	Filiale Bénéfice	Filiale Perte	Comptable	Fiscal
Résultat net comptable Eurasia					1562 244
Charges Non deductible
Pénalités	153 029
Taxe Bureau	30 786
Fraction amortissement Réevaluées	480 801
Intégration fiscale Charges		-417 111
Résultat filiale
CENTRE EURABAT			2697
SCI FELIX			241341
SCI EURASIA			8370
STM			538 002
TRANSPLEX			648519
ICP			172 098
ZAIS			59815
JIMEI EUROPE				634 180
MEDITECH				1536 285
SAS 100 Stalingrad				35 718
	664 616	-417111		1 670 842 -2 206 294		1 562 244 1 274 299

RESULTATS SUR LES 5 DERNIERS EXERCICES

Rubriques	N 2622	- N-1 2021	N-2 2020	N-3 61007	N-3 2018
Capital en fin d'exercice
Capital Social	8 094 883	8094883	0000000	3.067 590	3 067 590
Actions Ordinaires
Actions prioritaires existantes
Nombre maximal d'actions futures à créer
Par conv. Obligation
Par droit de souscription
Operations et resultats de l'exercice
Chiffre d'affaires hors taxes	13 729 965	17 826 210	23 171 997	17601 769	16649616
Résultat avant impots, participation et dotations aux amortissements et provisions	2 507 897	(3850 142)	[1 150 087]	(1 428873)	2 703 880
Impots sur les benefices	(377925)	(224 196)	1549436	825 874	806 643
Participation salariés
Résultat après impots, participation et dotations aux amortissements et provisions	1562 244	(4 068 376)	[5 709 285]	(5 623 356)	591 628
Résultat distribué
Resultat par actions (en euros)
Résultat après impots, participation et avant dot. aux smortissements et provisions
Résultat après impôts, participation et dotations aux amornssements et provisions
Dividende par action
Resultar par actions (en euros)
Effectif moyen des salariés employés	19	13
Montant de la masse salariale	864 453	565 086
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux {Sécurité sociale }	223 518	193 197	159 059	163 446	136 446

CHAPITRE 7 RAPPORT SPECIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

EURASIA GROUPE SA

Société Anonyme au capital de 8 094 882,81 euros

R.C.S: 391 683 240 RCS NATERRE

6 rue Emile Reynaud 75019 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

Exercice clos le 31/12/2022

Cabinet GL COMMISSAIRES ASSOCIES Cabinet SAFIR AUDIT

Siège social : 235 Boulevard Clémenceau Siège social : 49A Rue Raoul Blanchard 59700 MARCQ-EN-BAROEUL 59500 DOUAI

Commissaires aux comptes membres de la Compagnie Régionale des HAUTS-DE-FRANCE

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

Aux Actionnaires,

Opinion avec réserve

Ces derniers nous ayant été communiqué en date du 3/11/2023, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport sur les comptes annuels.

Nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société EURASIA GROUPE SA relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu'ils sont joints au présent rapport.

Sous la réserve décrite dans la partie « Fondement de l'opinion avec réserve », nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de cet exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.

Fondement de l'opinion avec réserve

Motivation de la réserve pour limitation

Le périmètre EURASIA PROPERTY MANAGEMENT SARL (Luxembourg), hors SCI TOUR DE LA VILLETTE, n'a pas été intégré car jugé non significatif et sans mouvement pour la consolidation.

Nous n'avons pas pu obtenir les comptes de cette société (et ses filiales) et valider la nécessité ou non d'intégrer ce périmètre et mesurer l'impact sur les comptes consolidés.

Référentiel d'audit

Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.

Indépendance

Observation

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur les points suivants exposés dans les notes 6.3 et 7.1 de l'annexe des comptes consolidés concernant les exclusions du périmètre de consolidation et la méthode de valorisation des droits au bail retenue.

Justification des appréciations

En application des dispositions des articles L. 823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, outre le point décrit dans la partie « Fondement de l'opinion avec réserve », nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice :

La comptabilisation des droits au bail décrit dans la note 7.1 et 7.9 de l'annexe,
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement décrit dans la note 7.2 et 7.9 de l'annexe,
La correcte comptabilisation des impôts différés décrit dans la note 5.14 et 7.11 de l'annexe,
La comptabilisation des retraitements consolidés selon les normes IFRS décrite dans la note 4 et 5 de l'annexe.

Dans le cadre de notre appréciation des règles et principes comptables suivis par votre groupe de sociétés, nous avons vérifié le caractère approprié des méthodes comptables précisées ci-dessus et des informations fournies dans les notes de l'annexe et nous nous sommes assurés de leur correcte application et du caractère raisonnable de ces estimations.

Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble, arrêtés dans les conditions rappelées précédemment, et

de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.

Vérifications spécifiques

Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration.

À l'exception de l'incidence du point décrit dans la partie « Fondement de l'opinion avec réserve », Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes consolidés

Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.

Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d'Administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés

Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme

significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.

Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre groupe de sociétés.

Une description plus détaillée de nos responsabilités de commissaire aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés figure dans l'annexe du présent rapport et en fait partie intégrante.

Fait à Douai, le 6 novembre 2023

Les Commissaires aux Comptes

SAFIR GL Commissaires Associés Samuel DEREGNAUCOURT Grégory LOYEZ

En pièces jointes : bilan consolidé, compte de résultat consolidé et annexe consolidée au 31 décembre 2022.

EURASIA GROUPE

Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2022

AVERTISSEMENTS AUX LECTEURS

Afin de donner une meilleure image de la valeur de marché du patrimoine immobilier du groupe, les comptes consolidés du groupe EURASIA GROUPE sont présentés en appliquant le référentiel IFRS.

Comptes consolidés au 31 décembre 2022

I - ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE (Normes IFRS)

ACRIF	Notes	31/12/2022	31/12/2021
En milliers euros		Valeurs Nettes	Valeurs Nettes
Immobilisations incomporelles	7.1	30 675	30501
Ecarts d'accuisition	7.1	710	710
Immobilisations corporelles	7.2	360571	252 643
Immobilisations financières		867	5523
Titres mis en equivalence		68	eB
Impols diffèrès Actif		1151	1 151
Total Actif non courants		407 842	290 595
Stocks et en-cours	7.3	3622	7 143
Clients et comples rattaches	7.4	12 147	21015
Autres creances	7.4	15538	6178
Trésorerie et equivalents		3315	1 449
Total Actifs courants		34622	35785
Total Actif		436 464	326 380

PASSIF
En milliers euros	Notes	31/12/2022	31/12/2021
Capital	7.5	8095	8095
Primes liées au capital	7.5	7220	7220
Reserves consolidees part Groupe	7.5	190 854	124 237
Reserves de comersion Groupe		0	0
Résultat de l'exercice		5	23 733
Total Capitaux Propres - part du Groupe		206 175	163 286
interets Hors Groupe		9610	9145
Total capitaux propres		215 784	172 431
Passifs non courants
Dettes financières non courantes	75	03 568	51 021
Impots differes Passif		72432	49895
Autres passifs non courants	7.7	0	0
Total Passifs non courants		1660000	100 917
Passifs courants
Autres provisions	7.7	6610	411
Dettes financieres courantes	7.6	5821	6 200
Fournisseurs		7573	16 062
Autres passifs courants	7.7	34675	30 360
Total Passifs courants		54679	53 033
Total Passif		436464	326 380

II - RESULTAT CONSOLIDE

En milliers Euros	Note	31/12/22	31/12/21
Chiffre d'affaires
Production stockee	7.8	31 446	32 234
Production immobilisée		- ਤੇਰੇ	24
Transfert de charges		0 0	0 0
Autres produits d'exploitation		484	1 787
Variation juste valeur immeubles et droits au bail	7.9	24572	30 963
Total Produits d'exploitation		56463	65 007
Achats consommes		-3 794	-2849
Autres charges d'exploitation		-23314	-18043
Impots et taxes		-4116	-4 194
Charges de personnel		-2248	-2 397
Vanations nettes des amortissements et provisions		4 935	ਦੌਤੇ
Autres charges		-2650	-223
Total Charges d'exploitation		-31 187	-29 072
Résultat d'exploitation		25 276	35 935
Resultat financier	7.10	-6750	-1 586
Resultat courant des societes intégrées		18526	34 349
Resultat exceptionnel		-11 800	-1 897
impots sur les benefices	7.11	-6711	-8603
Resultat net des societes integrees		15	23 849
Dap nette amort. Ecart acquisition		0	0
Quote-part résultat des S.M.E		0	-121
Résultat nel de l'ensemble consolidé		15	23 728
Part revenent aux intéréts minoritaires		9	-5
Résultat net de l'ensemble part du groupe		5	23 733

III - AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL

(en milliers d'euros)	31/12/2022	31/12/2021
Résultat de la période	15	23 728
Produits et charges non comptabilisés en résultat :
Ecarls de conversion sur entités étrangères
Gains et pertes actuanels sur régimes de Dension
Juste valeur des actifs financiers disponibles a la vente
Part dans les produits et charges non constates en résultat des entités mises en equivalence
Effets fiscaux des produits et charges non
comptabilises en resultat
Total des produits et charges non constates en resultat
Resultat global de la periode	15	23 728

IV - TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

en milliers d'euros )	Capital	Primes	Actions propres	Reserves consolidees		Resultat Minoritaires	Total
Situation au 31/12/2021	8 095	7 219	-1 756	125 995	23 733	9 145	172 432
Resultat global consolide							15
Affectation du résultat				23 733	-23 7331		O
Augmentation du capital							0
Divers (y compris variation de perimetre)				43 007		455	43 462
Operations sur actions propress			-124				-124
Situation au 31/12/2022	8 095	7 219	-1 880	192 735	5	9 610	215 784

V - TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE

( en milliers d'euros )	31/12/2022	31/12/2021
Resultat net consolide	15	23 728
Elimination ecart d'acquisition	0	0
Amortissements et dépréciations des
immobilisations, Plus et moins values sur cessions d'actifs	4 744	524
Quote-part dans les résultats des societés mises en equivalence	0	121
Vanation de la juste valeur des immeubles de placement	-24 572	-30 863
Impots differes	-150	7 684
Capacité d'autofinancement	-19 952	1 094
Var, stocks	3 520	-399
Var. créances clients et autres débiteurs	-492	-4 520
Var. dettes fournisseurs et autres créditeurs	-4 174	4 696
Variation nette des actifs et passifs courants	.1 145	-9 614
Flux nets de tresorerie provenant de l'exploitation	-21 108	-8 520
Décaissements sur investissements corporels et Incorporels	-1 534	-9 607
Encaissements sur cossions d'immobilisations corporelles et incorporelles	7 441	12 897
Augmentation, diminution des immobilisations financieres	-3 132	1 804
Var. autres passifs courants / non courants	0	-7 166
Incidences variations de périmétre	-22 093	2 850
Flux nets de trésorerie lies aux investissements	-19 318	4 923
Emprunts obtenus	50 000	0
Remboursements d'emprunts et variation des autres dettes financieres	-7 906	-7 764
Apports en capital / Operations sur capital filiales Operations sur actions propres	124	95 -548
Flux nets de trèsorerie liés aux op. de financement	42 217	-8 217
Variation nette do trosororio	1 791	-21 659
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période	1 334	22 993
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période	3 125	1 334

Détail de la trésorerie		31/12/2022 31/12/2021
Trescrerie Actif	3315	1 449
Trescrerie Passif	190	115
Total	3 125	1 334

Notes annexes aux Etats financiers au 31 décembre 2022

Note 1. Informations générales

La société EURASIA GROUPE est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration.

La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché ALTERNEXT.

EURASIA GROUPE est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de la réalisation d'opérations d'opérations de promotion immobilière (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés commerciales, sociétés civiles immobillères ou sociétés en nom collectif.

Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EURASIA.

Les comptes consolidés, au 31 décembre 2022, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d'administration.

Note 2. Faits caractéristiques

2.1. Société consolidante - variation de périmètre - opérations réalisées

EURASIA GROUPE est la société mère de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE), société cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C).

Le Groupe EURASIA GROUPE a constitué le Groupe EFI à partir d'octobre 2011 par acquisition de complexes immobiliers.

EURASIA GROUPE a procédé, le 6 janvier 2012, à l'acquisition de 99,83% de la société cotée SA MB RETAIL EUROPE, puis à la cession le 7 janvier 2012 de 29,83% du capital de cette société à Morgan LI INVESTMENT GROUP LIMITED, ramenant ainsi sa participation à 70%. A la date de son acquisition par EURASIA GROUPE, la société SA MB RETAIL EUROPE n'avait plus d'activité. Par la suite, les titres des sociétés SNC CENTRE EURASIA et SCI BONY ont été cédés par EURASIA GROUPE à la société EFI afin de rassembler les nouvelles activités immobilières décrites ci-dessus.

Depuis le 1ª janvier 2022, le Groupe a réalisé les principales opérations suivantes :

· Le Groupe EURASIA a procédé à l'émission d'obligations simples, au profit d'un souscripteur unique, d'une valeur nominale de 100 000 euros chacune, pour un montant nominal global de 35 000 000 euros portant intérêt à un taux fixe de 8,5% l'an et venant à échéance le 20 juillet 2024. Ces opérations sont accompagnées par la mise en place d'une fiducie en garantie des prêts octroyés.
· Le Groupe a cédé plusieurs de ses ensembles immobiliers détenus au Havre.
· Acquisition de 100% des parts de la SCI Tour La Villette, propriétaire de la Tour La Villette à Aubervilliers (93), 6 rue Emile Reynaud à PARIS 19ème.

Note 3. Evénements Importants survenus depuis le 31 décembre 2022

Néant

Note 4. Regles et méthodes comptables

4.1. Déclaration de conformité

Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2022 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2021 à l'exception des nouvelles normes et amendements dont l'application est obligatoire à compter du 1er janvier 2022 et qui n'avaient pas été appliques de façon anticipée par le groupe.

Les amendements ci-dessous d'application obligatoire au 1er janvier 2022 n'ont pas eu d'incidence sur les comptes consolidés du groupe :

· Amendements |AS 16 « Immobilisations corporelles Produits générés avant l'utilisation prévue », adoptés par l'Union européenne le 28 juin 2021 ; les amendements précisent que le produit de la vente, ainsi que les coûts correspondants, avant l'utilisation prévue de l'immobilisation corporelle doivent être comptabilisés en résultat net, plutôt qu'en moins du coût de l'immobilisation ;
· Amendements IAS 37 « Coûts à prendre en compte pour déterminer si un contrat est déficitaire », adoptés par l'Union européenne le 28 juin 2021. Ces amendement uniformiser les pratiques en matiere d'identification et d'évaluation des provisions pour contrats déficitaires, en particulier s'agissant des pertes à terminaison constatées sur les contrats conclus avec des clients en application d'IFRS 15 ;
· Amendements IFRS 3 « Mise à jour de la référence au Cadre conceptuel », adoptés par l'Union européenne le 28 juin 2021 ; ils apportent des précisions pour éviter les conséquences imprévues en cas de regroupement d'entreprises ;
· Améliorations annuelles (cycle 2018-2020) « Processus annuel d'amélioration des normes cycle 2018-2020 », adoptés par l'Union européenne le 28 juin 2021. Elles apportent des clarifications à quatre normes : IFRS 1, IFRS 9, IAS 41, IFRS 16.

Nouvelles normes adoptées par l'Union européenne dont l'application est possible à partir du ler janvier 2022, mais non anticipée par le groupe :

· IFRS 17 et amendements « Contrats d'assurance », adoptés le 19 novembre 2021 ; La date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l'IASB. La norme IFRS 17 pose les principes pour la reconnaissance, l'évaluation, la présentation et les informations à fournir concernant les contrats d'assurance dans le champ d'application de la norme ;
· Amendements IAS 8 « Définition des estimations comptables », adoptés le 2 mars 2022 ; la date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l'IASB. Ces amendements visent à faciliter la distinction entre les méthodes comptables et les estimations comptables ;
· Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers Practice Statement 2 Disclosure of Accounting Policies », adoptés le 2 mars 2022 ; la date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l'IASB. Ces amendements ont pour objectif d'aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes comptables.

Nouvelles normes en attente d'adoption par l'Union européenne dont l'application est possible à partir du 1er janvier 2022, mais non anticipée par le groupe :

· Amendements à IFRS 10 et IAS 28 « Ventes ou apport d'actifs entre un investisseur et une entreprise associée ou une coentreprise - report de la date d'entree en vigueur de ces amendements », publiés le 11 septembre 2014 et le 17 décembre 2015 ;
· Amendements à IFRS 17 « Première application des normes IFRS 17 et IFRS 9 Informations comparatives », publiés le 9 décembre 2021 ; Une entité qui choisit d'appliquer l'amendement l'applique lorsqu'elle applique IFRS 17 pour la première fois ;
· Amendements IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d'une même transaction

», publiés le 7 mai 2021 ; la date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l'IASB. Cet amendement précise la manière dont les entités doivent comptabiliser les impôts différés sur des transactions telles que les contrats de location et les obligations de démantêlement.

Normes IFRS et amendements publiés par l'IASB non autorisés aux exercices ouverts à compter du 14º janvier 2022, sans impact sur les comptes :

· Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers - Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants », publiés le 23 janvier 2020 et le 15 juillet 2020 ; la date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2024 selon l'IASB ;

Amendements IFRS 16 « obligation locative découlant d'une cession-bail », publiée le 22 septembre 2022 et non adoptée par l'UE ; la date d'entrée en vigueur est le 1er janvier 2024 selon l'IASB.

Note 5. Bases de préparation, d'évaluation, jugement et utilisation d'estimations

5.1. BASE D'EVALUATION

Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des instruments financiers et destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.

Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.

5.2. ESTIMATIONS ET HYPOTHESES

Pour préparer les informations financières conformement aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs. et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l'exploitation.

La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations.

Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :

- Valeur de marché des immeubles de placement :

A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers.

- Valorisation des stocks d'immeubles :

Les stocks sont évalués au plus faible du coût d'entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l'IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité diminué des couts estimés pour l'achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.

- Dépréciation des créances clients :

Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance.

Comptabilisation des actifs d'impots différes :

La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés.

Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.

5.3. PÉRIMÈTRE ET MÉTHODES DE CONSOLIDATION

Les comptes consolidés comprennent les états financiers d'EURASIA GROUPE et de ses filiales au 31 décembre 2022. Cet ensemble forme le Groupe EURASIA GROUPE.

Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminées.

Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable.

Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation.

La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.

5.4. REGROUPEMENT D'ENTREPRISES ET ACQUISITIONS D'ACTIFS

Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d'actifs.

Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition.

La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan),

5.5. DEPRECIATION DES ACTIFS IMMOBILISÉS (IAS 36)

Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur.

Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables.

Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité.

La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs.

La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession.

Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.

5.6. IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40)

Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux.

Le Groupe EURASIA GROUPE a choisi comme méthode comptable le la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.

La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières.

La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auguel et actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures.

Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie.

La juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci-dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits.

Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante :

Variation de juste valeur =

Valeur de marché à la clôture de l'exercice
Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent
Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice.

La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.

- Méthodologie d'expertise :

L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe fait l'objet d'une expertise au moment de l'acquisition des biens.

Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ».

EURASIA GROUPE choisit son expert dans le respect de ces principes :

la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation ;
lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ;
l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes.

- la méthode de comparaison directe :

La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents.

- la méthode du rendement :

Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail.

Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13.

5.7. IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation.

Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives.

Les immobilisations corporelles sont enregistrees pour leur prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminuées du cumul des amortissements.

Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir :

· Immobilisations incorporelles	de 1 à 5 ans
Constructions	de 10 à 15 ans
· Installations techniques	de Sans
· Installations generales, agencements, amenagements divers	Sans
· Mobilier et matériel de bureau	de 4 à 5 ans

5.8. BIENS FINANCES PAR CONTRATS DE LOCATION (IAS 17)

Il s'agit des biens financés par un contrat de location-financement pour lesquels le groupe supporte la quasitotalité des avantages et des risques inhérents à la propriété des biens.

La qualification d'un contrat s'apprécie en application de la norme IAS 17.

La valeur des biens ainsi financés figure à l'actif du bilan consolidé. Les dettes correspondantes sont inscrites en dettes financières au passif du bilan consolidé.

Les paiements effectués au titre de la location sont ventilés entre les charges financières et l'amortissement du solde de la dette.

La charge financière est répartie sur les différentes périodes couvertes par le contrat de location de manière à obtenir le taux d'intérêt effectif.

l'activation de contrats de location-financement conduit à la constation d'impôts differés le cas échéant.

Les contrats de location qui ne confèrent pas au Groupe la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété sont classés en location simple. Les paiements effectués au titre des contrats sont comptabilisés en charges opérationnelles courantes de façon linéaire sur la durée des contrats.

Les plus-values générées par les cessions réalisées dans le cadre d'opération de cessions bail sont constatées intégralement en résultat au moment de la cession lorsque le bail est qualifié de location simple et dans la mesure où l'opération a été effectuée à la juste valeur.

5.9 STOCKS

Programmes immobiliers

Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d'acquisition

des terrains, les taxes, le coût de construction et d'aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts.

Le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.

Depreciation d'actifs

A chaque cloture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de parte de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché.

Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue.

La perte de valeur ainsi calculée est en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.

5.10. PASSIFS FINANCIERS

Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables.

Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.

5.11. CREANCES

Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l'entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement. généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimillee à la valeur nominale.

Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.

5.12. TRESORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE

La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs.

La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs.

Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.

5.13. PROVISIONS ET PASSIFS EVENTUELS

Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation.

En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernees auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie.

Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.

5.14. IMPOTS

L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.

Conformément à la norme l'IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.

La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure ou il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt.

Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer.

Les actifs et passifs d'impots différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque cloture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.

Les impots différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable.

Les actifs et passifs d'impots différés ne sont pas actualisés.

Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un mème taux.

5.15. RECONNAISSANCE DES PRODUITS

Revenus locatifs

En application de l'IAS 17, le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées

Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location.

Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation.

Les contrats de baux signés entre les sociétés du Groupe et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l'issue de location et d'indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat.

Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.

Ventes en VEFA de programmes immobiliers

Le chiffre d'affaires et le résultat des programmes immobiliers en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l'avancement.

Le produit pris en compte à l'avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l'acte notarié multiplié par le taux d'avancement du chantier.

Le taux d'avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux couts prévisionnels de l'opération.

5.16. TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE

Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels.

Les intéréts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement.

Les dividendes versés sont classés en flux de financement.

5.17. INFORMATION SECTORIELLE (IFRS 8)

Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources.

Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles :

· Le pôle locatif,
· Le pôle promotion immobilière,
. Le siège

5.18. RESULTAT PAR ACTION

Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle.

Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de cloture

Note 6 - Périmètre de consolidation

6.1. LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES

Societés	Forme luridioue	Methode consolidation	xnel d'intérét 100,0%
EURASIA GROUPE	SA	holding
RIWA (TUP)	SCI	intégration globale	100,0%
EURASIA	SCI	integration globale	100,0%
ZAIS	SCI	Integration globale	100,0%
TOUR DE LA VILLETTE	SCI	integration globale	100,0%
TRANSPLEX	SARL	integration globale	100,0%
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI	SA	integration globale	70,0%
BONY (SCI devenue SNC)	SNC	integration globale	69,3%
BONY A	SARL	integration globale	97,8%
DUBLIN	કુલા	integration globale	35,0%
HD	SCICV	integration globale	35,0%
LE JARDIN DU BAILLY	SNC	integration globale	70,0%
Amethyste France	SA	integration globale	100,0%
Bwb Saphir	SAS	intégration globale	100,0%
BnB Saphir	5CI	integration globale	100,0%
EURASIA GESTION PATRIMOINE (ZEN)	SARL	integration globale	100,0%
100 Avenue Stalingrad	SAS	intégration globale	100,0%
ICP France	SARL	integration globale	100,0%
SCI FELIX	SCI	intégration globale	100,0%
HOTEL EURASIA ORLY RUNGIS (HRG)	SASU	integration globale	100,0%
CENTRE EURABAT	SCI	integration globale	100,0%
HOTEL EURASIA MEDITECH	SASU	intégration globale	100,0%
HERALD SNC	SNC	integration globale	100,0%
HERALD BRAMSCHE	SARL	integration globale	100,0%
HERALD MESNIL	SARL	Intégration globale	100,0%
JIMEI EUROPE	SCI	intégration globale	100,0%
SOCIETE DES TUBES DE MONIREUIL [SIM]	SA	integration globale	100,0%
PARC EIFFEL	SCCV	intégration globale	100,0%
RESIDENCE EIFFEL	SCCV	intégration globale	100,0%
BADICO	SNC	integration globale	100,0%
HEVEAS	SCI	intégration globale	100,0%
LE MESNIL	SCCV	integration globale	100,0%
PAUL VAILLANT	SCI	mise en équivalence	50,0%
AREA IMMO	SAS	mise en équivalence	33,3%

EURASIA GROUPE est la maison mère juridique des sociétés consolidées.

GPIL a été absorbée en 2022 par Améthyste France, sa fille. Améthyste France et ses filiales, BWB Saphir et BNB Saphir sont consolidées selon la méthode de l'intégration globale » au lieu de « GPIL et ses filiales Améthyste France, BWB Saphir et BNB Saphir sont consolidés selon la méthode de l'intégration globale.

6.2. VARIATION DE PÉRIMÈTRE

Entrée dans le périmètre de consolidation de la SCI TOUR DE LA VILLETTE.

6.3. EXCLUSION DU PERIMÈTRE

Le périmètre EURASIA PROPERTY MANAGEMENT SARL (Luxembourg), hors SCI TOUR DE LA VILLETTE, n'a pas été intégré car jugé non significatif et sans mouvement. La SCI TOUR DE LA VILLETTE a fait l'objet d'un traitement dédié lors de l'entrée du périmètre groupe avec un impact contributif sur les capitaux propres consolidés de + 44 M€ lié à des capitaux propres en social de - 54 M€, d'un retraitement de consolidation d'un abandon de dettes extérieures pour 51 M€ et d'un retraitement de consolidation de mise en juste valeur de 62 ME.

Les sociétés SIPE et Eurasia Assets Management n'ont pas été consolidées car jugées non significatives.

Note 7. Notes relatives au bilan et au compte de résultat

Variation des valeurs brutes
En milliers Euros	Ouverture	Acquisition	Diminution	Var. de perimetre	Ajust JV	Cloture
Droits au bail	30 286				રિકેટ	30921
Autres immobilisations incorporelles	775	572	1033			314
Ecarts d'acquisition	710					710
Total	31 771	572	1 033	D	635	31
Variation des amortissements
				Var. de
En milliers Euros	Ouverture	Dotation	Diminution	perimetre.	Autres	Cloture
Amortissements	200					560
Total des amortissements	560	O	0	0	0	560
Total net	31 241					31 385

7.1. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

Les écarts d'acquisition ne font l'objet d'aucun amortissement. Leur valeur est suivie à chaque cloture. Aucune dépréciation complémentaire n'a été comptabilisée au 31 décembre 2022.

Les droits au bail sont évalués par un expert immobilier à chaque clôture. Les droits au bail sont constitués, pour les biens en location que nous sous-louons, de la différence entre les loyers reçus et les loyers versés sur laquelle on applique un rendement à l'infini. Ces droits ne font pas l'objet d'un amortissement. Nous suivons attentivement le risque de perte en cas de non-renouvellement du ball. Ci-dessous, les principaux sites générant un droit au bail avec leur contribution au droit au bail dans les comptes 2022 :

· 14,7 M€ pour le 72 Rue de la Haie Coq à Aubervilliers
· 5,7 M€ pour le 56 Avenue du Président Wilson à La Plaine Saint Denis
· 7,7 M€ pour le 20 Rue des Gardinoux à Aubervilliers

7.2. IMMEUBLES DE PLACEMENT

Evolution des immeubles de placement

		Variation des valeurs brutes
En milliers euros	Ouverture	Acquisition Aug.	Diminution	Reclass.	Var. de perimetre	Var IV	Cloture
Immeubles de placement	214 484				100 000	23 936	338 420
Autres immobilisations corporelles	48 867	962	19528				30 301
Total valeurs brutes	263 351	962	19 528	0	100 000	23 936	368 722
		Variation des amortissements
En milliers euros	Ouverture	Dotations	Diminution	Reclass.	Var. de périmetre	Autres	Cloture
Amortissement	10709	-2 558					8151
Total des amortissements	10 709	-2 558	O	0	O	O	8151
Immobilisations corporelles nettes	252643						360571

Le groupe est, soit directement propriétaire de ses immeubles de placement, soit à recours à des contrats de location-financement.

L'ensemble immobilier détenu par la SCI TOUR DE LA VILLETTE, entrée dans le périmètre de consolidation en 2022, a été évalué à 100M€ en juste valeur.

Le Groupe ne dispose plus au 31 décembre 2022 d'ensembles immobiliers financés dans le cadre de contrats de location-financement et classés en « Immeubles de placement »).

7.3. STOCKS

en milliers d'euros	Valeur brute au 31/12/2022 31/12/2022	Provisions	Valeur nette au 31/12/2022 au 31/12/2021	Valeur nette
Matieres premieres et fournitures	3 6401	2645	ਰੇਰੇਟ	3 3381
Stocks Immobiliers	2627		2627	3 805
Total des stocks	6 268	2 645	3 623	7143

Le stock immobilier représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par les entités du Groupe.

Le groupe a procédé à la cession des stocks immobiliers détenus au Havre.

Le Groupe dispose par ailleurs de focks de fournitures principalement constituées de masques.

La variation des stocks immobiliers entre le 1e janvier et le 31 décembre 2022 s'analyse comme suit :

	SNC CENTRE EURASIA	SNC BONY	H.D.	ZAIS	FORUM	TOUR DU Jardins du Bailly	Total
Stocks au 31/12/2021	1 481		90	O	0	2 597	4 167
+ Variation de perimetre + Variations nettes stocks	-1481					-59	-1 5401
Stocks au 31/12/2022	0	0	ਰੋਧ	0	0	2538	2627

7.4. CREANCES

en millers d'euros	Valeur brute au 31/12/2022	Provis ons 31/12/2022	Valeur nette au 31/12/2022	Valeur nette au 31/12/2021 21 015
Clients et comptes rattaches	14 444	-2 297	12 147
Avances et acomptes sur cdes	0
Creances operationnelles fournisseurs sociales et fiscales	4 851	0	4 851	6 092
Autres creances	9 405	0	a 405	65
Charges constatees d'avance	1 282		1 282	20
Total des autres creances	15 538	0	15 538	6 178
Actifs Courants - Total des créances	29 982	-2 297	27 685	27 193

7.5. CAPITAUX PROPRES

7.5.1. Capital

Le Groupe a procédé à l'augmentation du capital de la société mère par incorporation des réserves.

Le capital social s'élève à 8 094 882,81 €, divisé en 7 575 503actions de 1.06 euros chacune, de même catégorie et entièrement libérées.

7.5.2. Réserves

Au 31 décembre 2022, les réserves sont constituées des réserves consolidées.

7.5.3. Dividendes

Aucun dividende n'a été distribué au cours de l'exercice 2022.

7.5.4. Actions propres

Des actions de la société SA EURASIA GROUPE sont détenues par le groupe. Elles ont été portées en diminution des réserves consolidées.

Certaines filiales du Groupe (dont STM, nouvellement acquise) détiennent des actions du Groupe.

7.6 DETTES FINANCIERES

Ventilation des dettes financières entre passifs courants / non courants

en millers E	Solde 31/12/2022	partie non courante	dont entre 1 et 5 ans	dont + 5 ans	partie courante	Solde 31/12/2021	Variation
Emprunts bancaires & Obligataires	73 238	67851	66 847	1 004	5 387	47 251	25 987
Contrats location financement		0	0				0
Concours bancaires	190	1			190	115	75
Depots de garantie	6 264	6 264	6 264			5777	4861
Autres dettes financieres	19697	19 454	19454		244	4077	15 520
Total des dettes financières	698888	93 568	ਰੋਤ ਟੈਲਟ	1 004	5821	57 220	42 169

L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.

Ventilation des dettes financières par nature de taux d'intérêt

en milliers €	Solde taux fixe 31/12/2022		taux variable	non remuneree
Emprunts bancaires & Obligataires	73 238	15 025	58 212	0
Contrats location financement				0
Concours bancaires	190	01	190	0
Depôts de garantie	6264			6 264
Autres dettes financieres	19 697			19697
Total des dettes financières	да 389	15 026	58 402	25 961

7.7. AUTRES PASSIFS

en milliers €	Solde 31/12/2022	partie non courante	dont + 5 ons	partie courante
Provisions pour charges	6610		0	6610
Dettes sociales	455	0		455
Dettes fiscales	18 440	C	0	18 440
Dettes sur acquisition immeubles de placement			0
Autres dettes	15 757		01	15 757
Produits constatés d'avance	24		0
Total des autres passifs	41 286		0	41 286

La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d'un an.

7.8. PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Revenus locatifs	27 154	25811
Ventes programmes immobiliers	0	0
Autres	4 293	6422
Chiffre d'affaires	31 446	32 234

7.9. VARIATION JUSTE VALEUR IMMEUBLES ET DROITS AU BAIL

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Juste valeur immeubles	23 936	30 9631
Juste valeur droits au bail	ર્દિકે
Total de la variation JV immeubles & droits au bail	24 572	30 963

7.10. CHARGES FINANCIERES

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Intérêts des emprunts et des contrats de location financement	6718	1 369
Interets des comptes courants d'associés	-24	215
Autres charges & produits	56
Intérêts et charges assimillees (A)	6 750	1 280
Rémuneration de la trésorerie et equivalents	0
Produits des instruments de couverture	0
Produits de trésorerie et équivalents (B)	0
Montant net des charges financières (A - B)	6750	1 586

7.11. IMPOT SUR LES BENEFICES ET IMPOTS DIFFERES

en milliers d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Impots exigibles	-2901	919
impots différés	-1501	7 684
Impots differes sur activation deficit	0	0
Impots	-440	8 603

Les reports déficitaires existants se sont traduits par la constatation d'un impôt différé actif quand le délai pour en obtenir le recouvrement parait probable.

8 - Autres informations

8.1. REMUNERATION DES DIRIGEANTS

Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société Eurasia Groupe assume par ailleurs le mandat du Président Directeur Général de la société EFI. Au 31 décembre 2022, aucune rémunération n'a été constatée dans les comptes.

8.2. PARTIES LIEES

Avec la Société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote

La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d'associé non rémunérés.

Au 31 décembre 2022, ce compte courant affiche un solde créditeur de 3 060 569 euros.

- Avec la société EFI

· Au 31 Décembre 2022, EFI a une créance d'un montant de 20 458 168 euros, hors intérêts à recevoir de 405 393 euros.
· En date du 15/03/2021, il a été régularisé une convention de « management fees » entre EURASIA Groupe et ses filiales à savoir, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS, EURASIA GESTION PATRIMOINE et BONY, par laquelle EURASIA Groupe assure pour le compte de ses filiales les prestations comptables, administratives et financières moyennant une rémunération fixée annuellement entre les parties.

8.3 ENGAGEMENTS HORS BILAN

Société concernée	Bénéficiaire	Nature de la garantie	Montant dette residuelle (en K€), hors frais
BONY	CAISSED EPARGNE	Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 KE + caution Monsieur Wang : 2 500 KC + privilege prêteur de deniers pour 2 500 K€	1 091
BONY	SAAR	+ Subrogation dans les droits du CIC (ancien préteur) à hauteur de 2 639k€ env. + Hypothèque de Zeme rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%)	6308
TRANSPLEX	BANQUE POSTALE	Hypotheque	3067
ZAIS	CAISSE D'EPARGNE	Hypothèque conventionnelle en premier rang et sans concurrence (a hauteur de 5M€). Cautionnement personnel, solidaire et indivisible de la société EURASIA GROUPE (à hauteur de 5M€)	0
EURASIA GROUPE	PALATINE		172
STM	RIVERBANK S.A.	- Caution solidaire de la societe mère EURASIA GROUPES.A. - Hypotheque portant sur l'ensemble immobilier sis 13 Rue de la Division Leclerc et 6 rue de Verdun, 93350 LE BOURGET.	5 000
HERALD	LANDESBANK SAAR	- Sûreté réelle immobilière sur l'ensemble. Immobilier Blanc Mesnil - Cessions de créances Dailly - Caution par EURASIA GROUPE à hauteur de 28,5ME	22371
GROUPE	ABSOLUTE	Constitution d'une Fiducie et apports des titres des filiales BNB SAPHIR, SAS EURASIA, ZA IMMOBILIERE STANQISE (ZAIS), PARC EIFFEL, JIMEI EUROPE et EFI	35 000
Total			73 009

BILAN ACTIF

Actif
subriques	Montant brut	Deprecision	Montant net N	Montant net N-1
Capital souscrit non appelé
Frais o etablissement	3 662 240	235 827	3 426 413	26 840
Frais de développernent
Concessions, brevets et droits similaires				4 480
Fonds commercial	2179675		2179675	2 179 675
Autres immobilisations incorporelles				302525
Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles
Terrains	4 665 000		4 665 000	4 087 573
Constructions	TP 876 OUR	6 584 394	10 581 611	6.672754
Installations techniques, matériel et outillage Industriels	7217	5 523	1 694	2088
Autres immobilisations corporelles	1 267 304	769 081	498 223	596849
Immobilisations en cours
Avances et acomptes	1 768 167		1 768 165	15 873 769
Participations évaluées selon la méthode de mise en equivalence
Creances rattachées à des participations	54 870 166	1 000 000	53 870 166	20 086 779
Autres titres immobilises	181 754 860		181 754 060	38 137 602
Prets
Autres immobilisations financleres	2 285 077		2 285 077	2 890 598
Actif Immobilise	289 334 400	8304 876	261 030 081	80 861 532
Stocks de matieres premières, d'approvisionnements
Stocks d'en-cours de production de biens
Stocks d'en-cours production de services
Stocks produits Intermédiaires et finis
Stock de marchandises	3 306 663	2 402 000	904 557	1 948 868
Avances, acomptes verses sur commandes
Créances clients et comptes rattaches	6 017 107	997 016	5020091	7 686 307
Autres creances	3 858 244		3 858 244	2 559 856
Capital souscrit et appele, non verse
Valeurs mobilieres de placement	3 461 487	374 240	3 087 247	918 488
Dont actions propres
Disponibilités	537 684		532 584	525 488
Charges constaties d'avance
Actif croulant	17 176 185	377 862	13 402 873	13 639 007
Frais d'emission d'emprunts a staler
Prime de remboursament des obligations
ECHT de conversion [netit]
TOTAL			286-511-091 12-078-188 198 188 1774-432-404 10-1901520

BILAN PASSIF

Passif
Rubriques	Montant net N	Montant net N-1
Capital social ou Individuel	8 094 883	8 094 883
Dont verse	8 094 883	000 000 8
Primes d'emission, de fusion, d'apport,		7 220 284
Ecarts de réévaluation	139 540 440
Dont ecart d'equivalence
Reserve legale	308 759	306 759
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves régiementées
Dont réserve spéciale des provisions pour fluctuation des cours
Autres reserves
Dont réserve relative à l'achat d'œuvres originales d'artistes vivants.
Report a nouveau	(2 557 378)	(5 709 285)
RESULTAT DE L'EXERCICE	1562 244	(4068 376)
Subventions d'Investissement
Provisions régiementées
Capitaux propres	146.946.947	5.844 269
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
Autos touge bronier
Provisions pour risques
sexied strong suchsistophy
Provisions pour risques at charges
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires	5 985 000
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit	3745 732	2 480 746
Emprunts et dettes financières divers	105 605 720	83 881 287
Dont emprunts participatifs
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	3 968 871	5 264 584
Dettes fiscales et sociales	4 690 475	5 318 301
Dettes sur immobilisations et comptes rattaches	207 538	588 638
Autres dettes	3 282 620	1 122 719
Produits constates d'avance
Dellers	127 485 957	98656270
Ecur de conversion (passill)
	100 POR FEE	107 Eng E20

COMPTE DE RESULTAT

Rubriquin	France	Export	Montant N	Montant N-1
Ventes de marchandises	1021547		1 021 547	1 063 104
Production vendue de blens
Production vendue de services	12 708 418	(37 769)	12675 650	16763106
Chiffre d'affaires net	13 729 962	(32 763)	13 697 137	17 876 210
Production stockee
Production Immobilisee
Subventions d'exploitation
Reprise sur amortissements et provisions, transfert de charges			3 394 558	3 496796
Autres produits			12 day add	10599
Produits d'exploitation			30 091 753	21 333 605
Achats de marchandises (y compris droits de douane)			155 160	525 294
Variations de stock (marchandises)			(52 955)	896 285
Achats de matières premières et autres approvisionnements (y compris droits de douane)			392 475	1193332
Variation de stock (matières premières et approvisionnements)				(84-150)
Autres achats et charges externes			13 799 544	13 104 075
Impots, taxes et versements assimiles			818 885	1 173 197
Salaires et traitements			640 935	565 086
Charges sociales			223 518	193 197
Dotations aux amortissements sur immobilisations			1 364 174	019 186
Dotations aux provisions immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant			BE0 946 2	2 359 180
Dotations anx provisions pour fisques et charges
Autres charges			1604 700 F	21
Charges d'exploitation			21372 697	19 833 127
RESULTAT D'EXPLOITATION			8769 080	1 500 478
Bénéfice attribué ou perte transferee
Perte supportée ou bénéfice transfére
Produits financiers de participation			356 086	91 407
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé
Autres intérêts et produits assimilés			11 258 764
Reprises sur provisions et transferts de charges
Differences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
Produits financiers			11 614 849	91 407
Dotations financières aux amortissements et SUDISIDUS				374 240

GESTIA CONSEIL

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! :

Intérêts et charges assimilées	8 040 544	1,694,253
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
Charges financieres	8 040 544	2 069 493
RESULTAT FINANCIER	3 574 906	1973 086
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS	12:343 366	476 607
Produits exceptionnels sur opérations de gestion	182 913	2 774 411
Produits exceptionnels sur opérations en capital	340 709	1 387 000
Reprises sur provisions at transferts de charges
Produits except onnels	7 623 621	4 161 411
Oharges exceptionnelles sur opérations de gestion	757 664	2 010 370
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	18 025 005	5 967 006
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Charges exceptionnelles	18 782 669	7.977.376
RESULTAT EXCEPTIONNE	11 159 047	3 815 964
· Participation des salar es au resultat de l'entre prise
limpor sur les benefices	37.7 9251	1224 196
TOTAL DES PRODUCTS	49 34 0 2018	25 586 422
13 THE 10 STORE THE ST	07 787 980	29 651 799
BENER CANDU PERTS	1 567 744	1068 3761

REGLES ET METHODES COMPTABLES

(DECRET Nº 83-1020 DU 29-11-1983 ART, 7,21 DEBUT 24-1.24-ET 24-3)

ANNEXE AU BILAN ET COMPTE DE RESULTAT DE L'EXERCICE

Préambule

Le compte de résultat de l'exercice présenté sous forme de liste accuse un bênéfice net comptable de 1 562 244 € Le compte de résultat de l'exercice présenté sous forme de liste accusait perte comptable de 4 068 376 €

L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/01/2022 au 31/12/2022

Les notes ou tableaux ci-aprés font parties intégrantes des comptes annuels Les comples ont été établis par le Gérant et approuvé par le Conseil d'administration, de la société, EURASIA GROUPE

Principes comptable, méthode d'évaluation

Les états financiers ont été établis en conformité avec le règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 2016 homologué par l'arrêté ministériel du 26 décembre 2016, et des modifications ultérieures

Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes :

Continuité de l'exploitation
Permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre
Indépendance de l'exercice

Et conformément aux règles générales d'établissement et de présentations des comptes annuels

La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques

Les méthodes d'évaluation utilisées concernent

a] Les immobilisations corporelles
b] Les participations, et les autres titres immobilisés
c) Les provisions

Réévaluation libre des immobilisations

Les nouvelles règles introduites pas la loi de finances 2021 ont pour objectif de permettre aux entreprises de renforcer leurs capitaux propres sans dégrader leur trésorerie. En effet, ces règles concernent les capitaux propres susceptibles d'être grevés par des pertes comptables dues à la croissance économique.

La société EURASIA GROUPE a mis en place ce dispositif, au titre de l'exercice 2022, dont le détail est résumé en fait caractéristiques

A la clôture de l'exercice, la valeur d'inventaire de chaque ligne de titres est déterminée sur la base des critères suivants :

Valeur des ensembles immobiliers estimée par des experts indépendants
Niveau de capitaux propres retraités des plus ou moins-values latentes
· Capacíté bénéficiaire mesurée sur l'excédent brut d'exploitation

Une dépréclation est enregistrée quand la valeur d'inventaire est inférieure à son prix d'acquisition

Le même principe est appliqué pour les créances liées à des participations

la méthode de valorisation des titres a été établie en fonction des critères suivants

a] Valorisation des actifs Immobiliers, des filiales, ajustement des valeurs au 31/12/2022
b) Capacité financière des filiales
c) Valorisation des filiales selon le site géographique, l'achalandage, et le rapport de commercialité

Informations complémentaires

1-Présentation de la société et évènements importants

La société BURASIA GROUPE a pour objet social l'acquisition, et la gestion des droits et de biens immobiliers, ainsi que la prise de participations dans des sociétés créées ou existantes

2-Immobilisations et amortissements

Chacune des acquisitions fair l'objet d'une comptabilisation individuelle, pour la valeur en principale et son éventuellement pour la valeur d'amortissement

Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d'aquisition pour les actifs acquis à tire onéreux, à leur coût de produits par l'entreprise, pour leur valeur valeur valeur vénale pour les actifs à titre acquis à titre gratuit et par voie d'échange

Le coût d'une immobilisation est constitué par son d'achat, y compris les droits de douanes et taxes non récupérables, après déduction des remises, rabais commerciaux et escomptes de tous les coute directement attribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue Les droits de mutation, honoraires ou commission et frais d'acquisition, ne sont pas rattachés à ce coût d'acquisition

Tous les coûts qui ne font pas partie du prix d'acquisition de l'inmobilisation et qui ne peuvent ractachés directement aux coûts rendus nécessaires pour mettre l'actif en place en état de fonctionnement à l'utilisation prévue, sont comptabilisés en charges

Immobilisations incorporelles

a] Frais d'établissements

Lesdits frais regroupent, les frais de recherches et développements atissi que les frais d'acquisition des biens (Fonds de commerce, droit au bail, terrain et construction), les frais de constitution

b} Les droits au bail et fonds de commerce,

Il y a lieu de distinguer les droits aux, qui ont essentiellement, pour origine au cours des exercices antérieurs soit par acquisition directe, soit par fusion absorption des filiales du groupe

S'agissant des fonds de commerce, ils ont été acquis principalement, au cours des exercices 2010, et 2011

Immobilisations corporelles

a) Terrain et construction

Au cours des différentes acquisition dont l'antériorité remonte à l'année 2009, et s'est poursuivie au fur et mesure des exercices (principalement entre dans les années 2018 et 2019 et poursuivle au cours de l'exercice)

b) Autres immobilisations corporelles

Il s'agt des investissements en matériel, agencents, amériel de transport, mobilier et matériel de bureau

Immobilisation en cours

Elles concernent essentiellement de biens immobiliers, ou de titre de participation, dont la finalité est reportée sur les exercices suivants

lmmobilisations financières

a) Titres de participations

Ces postes sont constitués, par les acquisitions extérieures, de titre de société extérieures, ou par la participation au capital des sociétés constituées, et pour lesquelles la SA EURASIA GROUPE est l'unique associée soit directement solt par l'intermédiaire d'une de ses filiales

b} Créances rattachées à des participations

La société SA BURASIA GROUPE, agit en qualité de holding financière, avec les sociétés filiales directement ou Indirectement, les avances sont comptabilisées en Créances rattachées à des participations, et à l'opposé en Dettes Diées à des participations, les dites sommes font l'objet de conventions de trésorene, renouvelables annuellement, par tacite reconduction, et rémunérées au taux de 2 % l'an au prorata- temporis

c) Autres immobilisations financières

Il s'agit des prêts consentis et des dépors et cautions des clients locataire, de biens immobiliers propriété de la SA EURASIA GROUPE, ou titulaire d'un bail principal

Amortissements

Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée prévue

Rubriques	Amortissement
	Durée	Taux
Frais d'acquisition et d'établissement	4 ans	20,00%
Concession logiciels et brevet	3 ans	33,33%
Denier d'entrée	12 ans	8,33%
Constructions	20 ans	5.00%
Agencements et aménagements	10 ans	10.00%
Matériel et outillage industriel	S ans	20,00%
Matériel de bureau	5 ans	20,00%
Matériel informatique	3 ans	33,33%
Mobilier	5 ans	20,00%

La durée d'antortissement retenue par simplification est la durée d'usage pour les biens non décomposable à l'origine

L'entreprise a apprécié à la date de cléture, en considérant les informations internes à sa disposition, l'esistence d'indices montrant que les actifs ont pu perdre notablement de la valeur

3-Stocks et produits en cours

Au 31 décembre 2022, la valeur des stocks de marchandises est de

Valeur Brut	Dépreciation	Valeur Nette
3 306 663	-2 402 106	904 557

4-Créances et dettes

Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale Les dettes en monnaie étrangère sont évaluées au cours du jour à la cloture de l'exercice Une provision pour déprédation des créances est constatée au cas par cas lorsque? imécouvrabilité de la créance est mercaine

5- Produits constatés d'ayance

A la cloture de chaque exercice, il est cressé un inventaire, des haux à créer, pour lesquels la société n'pas encore donné suite

Le montant global des produits à réaliser est inscrit en comptabilité, par le débit du compte Produits constatés d'avance, de l'exercice N-1 et revaloriser à la cloture de chaque exercice

6- Variation des capitaux propres

Le résultat nes comptable de l'exercice 2021 a été affecté en report à nouveau. Il y a un impact de 140 ME sur la réévaluation des actifs.

7-Evènement postérieurs à la date de clôture

Evènement postérieurs à la date de cloture 1-1

« Depuis le 31 décembre 2022, date de cloture de l'événement majeur survesur concerne les opérations milltaires en Ukraine commences le 24 février 2022 et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats qui auront des incidences sur l'activité de nombreux groupes internationaux et auront une incidence sur l'économie mondiale.

Au niveau de notre société, les événents induits pourralent avoir un performance, la valorisation et la liquidité des actifs. A ce Jour, ces risques sont toutefois difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme. Ces risques feront l'objet d'un suivi au regard de l'évolution de la situation sur 2023. Ancun impact n'està mentionner sur les comptes au 31 décembre 2022. ».

Projet VILLAGE EIFFEL

Débutée fin 2020, à partir de l'exploitation de bâtiments industriels, devenus obsolète, propriété de la SA LES TUBES DE MONTRUL, (filiale de la SA BURASIA GROUPE) la société a initié un très large projet afin de développer sur les différentes parcelles un vaste programme immobilier, composé principalement d'habitations et de commerces en rez-de-chaussée.

Le projet pourrait permettre dans sa globalité la création d'environ 120 000 m² de surface habitable.

Pour ce faire la société EURASLA a créé de l'exploitation et de la commercialisation, de projet à savoir :

En date du 12 janvler 2021

SCCV PARC BIFFEL, objet social : - L'achat, la construction, la vente de tous immeubles en Vefa

En date du 2 avril 2021

SCCV RESIDENCE EIFFEL, objet social : L'anénagement et la construction sur ce terrain, de l'immeuble (ou des immeubles) suivant permis de construire qui sera créé par cette dernière au profit de la présente société La vente de l'inmeuble (ou des immeubles) construit à tous quelque forme que ce solt, en totalité ou par fractions

Courant 2022, ledit projet est en cours de poursuite, les opérations de baux, sont en cours et devraient être finalisés dans avant fin 2023

FAITS CARACTERISTIQUES

Créances et Dettes liées à des participations

Le poste Dettes rattachées à des participations au 31 décembre 2022 est de 100 472 893 € Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2022 est de 54 870 166 €

Ces mouvements financiers ont été rémunérés en Intérêts à payer ou intérêt à recevoir au taux de 2 % l'an au prorata temporis

Le détail des dettes et créances liés à des participations est résumé dans le tableau ci-dessous

Filiales	Année 2022
	Creances	Dettes

BADICO	123 187
ICP	508 869
100 Stalingrad	972175
SC Fonds d'Investissement	26438
SCI PAUL VAILLANT	471 156
HERALD BLANC MESNIL *	178 882
EURASIA BANCEL	1661415
MEDITECH EURASIA HOTEL	2272218
COSMOD	69635
BONY SAS	36817
M021	129938
Herald Blanc Mesnil Luxembourg	55 420
Herald Bramsche Luxembourg	50 420
BWB SAPHIR	2669724
EURASIA ASSET MANAGEMENT	238 558
SCCV LE MESNIL	779550
SIPE	128 554
EURASIA STAIN	1492540
EURASIA CONSTRUCTION	40 662
RESIDENCE EFFEL	3 534 353
EURASIA LOCATION	619
PARC EFFEL	2814803
VILLAGE EIFFEL	17 755
SERROR	1300
FOND BG	14700
TOUR DE LA VILLETTE	1430747
CENTRE EURABAT	3749
EURASIA ENTRETIEN	8000

AVANCE TRESORERIE SUR EMPRUNT OBLIGATAIRE FILIALE TLV	35 137 984

TOTAL	54 870 166

ZAIS	4641614
SCI EDOX	12 180 685
BNB SAPHIR	7 804 200
TRANSPLEX	6 294 615
STE TUBES DE MONTREIL	18 958 769
IIMEI BUROPE	113918
SCI EURASIA *	100 821
SCI ZAK	23 080
EFI	22 388 168
Total	72 505 872
Emprunt Delirez	27 967 021

SCI -TOUR DE LA VILLETTE

TOTAL

100 472 893

Intérêt des emprunts payées par les filiales

En outre la société EURASIA, a repris les intérêts des emprunts pour son compte, contracté par ses filiales saroir

Filiales	Emprunt bancaire	Intérêts payés en 2022

:HIM	RIVER BANQUE	405 556
TRANSPLEX	CAIXA BANQUE	65 294

Acquisition Tour de la Villette

La SA EURASIA GROUPE, associé unique de EURASIA PROPERTY MANAGEMENT Sarl de droit Luxembourgeois, ellemême détentrice des titres de la SCI TOUR DE VILLETTE, pour un montant de 35 137 984 € (avances inclus)

Ladite acquittions a été réalisée par divers emprunts contractés par les filiales de la SA EURASIA GROUPE pour un montant de 16 531 568 auprès de ABSOLUTE CAPITAL et 11 435 453 auprès de ELYSBUM

Au cours de l'exercice 2022, la société EURASIA a assuré le remboursement des emprunts et intérêts selon les indications ci-dessous

Emprunt bancaire ABSOLUTE CAPITAL	Emprunt Contracte	Echéance	Intérêts payés
		remboursee

BNB	1 368 118	80 000	20 868
PARC EIFFE.	2 224 057	130 000	95 644
EFT		130 000	95 644
SCI EURASIA	3 419 472	260 000	191 288
IMEI EUROPE	4 178 370	315 000	231 753
ZAIS	5 341 448	520 000	362 576

Emprunt bancaire ELYSEUM	Emprunt Contracte	Echéance remboursée	Intérêts payés

STM	11 435 453		1 614 791

Réévaluation des actifs immobilisés

Ci-dessous les immobilisations réévaluées par catégorie

Immobilisations corporelles

Rubrique	Valeur initiale	Acquisitio 0	Cession	Valeur réévaluée	Ecart de réévaluatio 0	Amortisse ment de l'exercice	Reprise d'amortisse ment	Amortissem ent Réintégrés

Tercain	4 087 573	787 533	1 318 106	4 665 000	1 608 000
Construction	14 430 395		12 781 596 17 547 986 16 876 D05		7 212 000	1 007 734	2 470 982	480 000

Titre de participation

Vous trouverez ci-dessous la liste des filiales détenues directement, en valeur d'origine comprabilisé et réactualisé en valeur réévaluée, avec pour chacune d'entre elles l'écart de réévaluation au 31/12/2022

Par soucls de prudence, les acquisitions de l'exercice sont comptabilisées en valeur d'acquisition ; nonobstant la valeur réelle de ces acquisitions

Il s'agit en particulier de la SCI TOUR DE LA VILLETTE, comptabilisée pour 46 000 € alors même que l'estimation vénale est supérieure à 102 M€, en face de cette valeur vénale de 102 M€ figurent des capitaux propres négatifs de 54 ME.

	Valeur nette		Valeur nette
Nom de la filiale	ஜய 31/12/2021	Acquisition	au 31/12/2022	Ecart de réévaluation	Valeur réévaluée

5 Pi	€38 003		638 883	20 701 598	21 339 791
BONY SAS	190		790		790
ટાવાડિ	1 000 000		1 000 000	15 567 000	16 567 000
AMETHYSTE (Ex : GPIL SA)	1 200 000		1 200 000	17 800 000	19 000 000
EURASIA TV	2 500		2 500		2 500
Eurasia Hôtel	8 010 000		8010 000		8 D10 000
Badico	64 935	15 000	38 400	1 048 400	1 096 800
Titre Tour de la Villette		46 000	46000		46 000
M.021 soit 4500 Actions	4 500		4 500		4 500
Parts Sociales SCI EURASIA	91 (400		91000	7 909 000	000 000 000
ICP FRANCE	17 000		17000		17 000
TRANSPLEX	4 885 700		4 885 700	3 614 300	8 500 000
Centre Eurobat	10 000		10 000		10 000
STM Parts sociales	19 287 158		19 287 158	49 212 842	68 500 000
STALINGRAD	1		1		1
HERALD BRAMSCHE	1	ਦੇ ਪੱਚੇਰੇ ਰੋਸ਼ਰ	6 500 000		6 500 000
HERALD BLANC MESNIL	1	ਉ ਕੋਰੇਰੇ ਕੋਰੇਰੇ	6 500 000		6 500 000
SCI PAUL VAILLANT	5 000		5 000		5 000
Eurasia ASSET Management	1 000 000		1 000 000		1 000 000
SCI ZAK	16 338		16 338		16338
EURORAISER		21 000	21 000		21 000
Burasia STAINS		100000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	10 000		100000
COSMOD PARIS 50 ACTIONS	5 000		3 800	2 276 200	2 280 000
SCI Jimel Europe	1 000 000		1 000 000	000 000 000	10 000 000
Parc Elffel	10 000		9 000	3 591 000	3 500 000
BONY A	19800		19800		19800
LES VAGUES DE MAREUIL	490		490		490
Titre Résidence Eltfel		2 000	2 000		2 000
SIPE		705 549	705 549		705 549
SCCV LE MESNIL	326 175	9 000	a 000		ਰ 000
Titre Parashop		250 000	0		0
Titre Eurasia Propreté		1	1		1

Total	38 137 602	14 059 046	51 033 621	130 720 440	181 754060

Cession batiment site le Hayre

Depuis 2015, la SA EURASIA, devalt assurer aux propriétaires fonciers, une garantie de loyers, des biens acquis sur le site du Havre, et cédés par la SNC CENTRE BURASIA

Cette contrainte obligeait un versement de loyer de 2 400 000 € pour un rendement locatif inférieur à 700 000 €, auquel se rajoutait le paiement des taxes foncières pour un montant de l'ordre 450 000 €, soit une perte annuelle de l'ordre de 2 150 000 €

A compter de l'année 2018, elle a racheté à son compte un cettain nombre de bien foncier,

En 2022, la Société EURASIA a racheté le complément des acquisitions réalisé en 2018, et a cédé la totalité des actifs immobiliers du site le Havre

Année	Propriétaires fonciers	Valeur	Amortissement	Valeur	Cession	Moins-value
de Rachat		Acquise		Nette
2014	SCI PORT DU HAVRE	700 000	397 475	302 525	0	302 525
	Denier d'entrée)
2022	SCI PORT DU HAVRE	10 371 820		10 371 820	4 021 356	6 350 464
2018	PLATINUIM	406 300	45 613	360 687	236 775	123 912
2018	FOR IN A	525 103	65 456	459 647	256 773	202 874
2018	FORTINA	1 050 197	113 593	936 604	204 750	731 854
2021	OP INVEST	900 000	70 442	829 558	805 410	24 149
2019	CHAMDOO	553 577	108 631	444 946	576 240	131 294
2022	CRISTAL RENTE	952 276	D	952 276	424 255	528 021
2022	COCITER	2 418 227	33 052	2 385 175	915 150	1 470 025

		17 877 500	834 262	17 043 238	7 440 709	9 602 529

Ct-dessous le détail des acquisition et cession des batiments site le Havre

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CAPITAL SOCIAL

Composition du capital social
Catégories de parts ou d'actions	En debur d'exercice	Creees pendant cortice	Remotioursees poridint Гехегсісе	Alacionare d'exercice	Valen nominale
1- Actions ordinaires 2- Actions amorties 3- Actions div. prioritaires (sans droit de trital 4- Actions preferentielles 5- Parts sociales 6- Certificats d'investissements	7 575 503			7575 503	1,06856044 €
TOTAL	75751303			7 675 503

Parts des bénéficiaires (ou des fondateurs)

Caregories	Numbre	Valent nominale	Droits canteres
1- Actions ordinaires	2 605 880	1,0685604 €	60%
2- Actions amorties
3- Actions div. prioritaires (sans droit de vote)
4- Actions préférentielles
5- Parts sociales
6- Certificats d'investissements

FILIALES ET PARTICIPATIONS

A - Renseignements détaillés concernant les filiales & participations

Filiales significatives (plus de 50% du capital déten ). Sont considérées comme significatives, les fillales ayant des titres de participation enregistrés chez la mère pour 500 KE ou plus.

Nom de la societé	Capital social	Nombre De titre	0/0 detention	Valeur des titres	CAHT	RAN	Creances et dettes	Résultat Comptable
CONTRE EURABAT	10 000	100	ਰੇ ਰੋ	9 900			-3 749	-12 471
EFFI	676673	6755919		7021 339 791		2 567 457	-20 458 169	-514 343
FERIX SCI	8 000 000	100	100				-12 180 865	110 778
HERALD	5 148 040	100			2 665 905	-30 306 069	178 882	2 429 967
ICP France	20 000	100	70	17 000	1 782 440	-442 585	508 869	125 920
IIMELEUROPE	1 000 000	500 000		1001 000 0000	558444	803 585	-113 918	-701 -28
VECETECH	7 810 000	7810			1 049 172	249263	2 2012 218	-1 536 394
100 STALINGRAD	38 112	2500	100	1		-1 419 775	972 175	-37 990
SCIELRASIA	130 000	400	81	8 000 000	1607 16	141 185	-100 821	-42 442
STIM	306 631	20 107		100 68 500 000	2 669 065	1 120 247	-18 958 769	-316989
TRANSPLEX	2 470.000	500	100	8 500 000	672 827	853 065	-6 294 614	484 326
ZAIS	1 100 000	100		100 16 567 000	1372803	-72 298	-4 641 614	-87 692
PARCEIFFEL	10 000	100	90	3 600 000	234 536		2814 803	-196 060
RESIDENCE EIFFEL	10.000	100	85	00500			3 534 353	-1 142 296

FILE ARESTO CHENDER INDIRECTEMENT	Capital social	Nombre	0/0 detention	Valeur destitres	CA HT	RAN	Creances et dettes	Resultat Comptable
BWB SAPHIR	38 000	3800				522 549	2 269 724	-226 498
BNB SAPHIR	10 000	100 000				24 691 373	-7 804 200	728 496
COSMOD	10 000	100	50	00008222	26 7741	-45 283	69 635	-5 514
SCI ZAK	240	240	24	16338	17330	56 541	-23 080	7717
SCI TOUR DE LA VILLETTE	9500 000	95 000	100	46 000		106.050 -64.072.847	36568 531	-204 066

VENTILATION DE L'EFFECTIF DE L'ENTREPRISE

Par effectif salarié, on entend l'ensemble des personnes ayant un contrat de travail et rémunérées directement par l'entreprise.

Par personnel mis à disposition, on entend personnel intérimaire et le personnel détaché ou prêté par l'entreprise.

Rubriques	Personnel salarie	Personnel mis à disposition de Fentreprise
Ingénieurs et cadres	3.00
Agents de maîtrise et techniciens
Employes	15
Ouvriers	1.00
TOTAL	19,00

IMMOBILISATIONS

Augmentations

Robriques	Valent brute debut d'exercice	Augmentations par reevaluation	Acquisitions. apports, creation. VIrements
Frans d'etablissement et de développement	903 676		3.655.993
Altres immobilis cons incorpore les	2884 155
Terrains	4 087 573	000 809 1	787 533
Constructions sur sol propre	13.740 395	7 102 000	12 781 596
Constructions sur sol d'autrui	690 000	110 000
Constructions installations generales
Installations techniques et outillage industriel	6218		999
Installations generales, agencements et divers	1 204 529
Materiel de transport
Matériel de bureau, informatique et mobilier	62775
Emballages recuperables et divers
Immabilisations corporelles en cours
Avances et acomptes	15 873 769		2 194 877
Fotal des immobilisations corporelles	35 069 259	8 820 000	15 765 005
Participations et mises en équivalence
Autres participations	21 086 779		33 783 387
Autres titres immobilisés	38 137 602	130 720 440	14 059 048
Préts et autres immobilisations financières	2 890 598		0
Total des Jumobile Rionalinancions	62 1140 99	130 720440	47.842 436
11 28 20 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10	101 598 070	139 540 440	67 263 434

Diminutions par Réévaluations Valeur brote fin Diminutions par Rabriques cussions mises virement d'exercice légales hars-service Frais d'établissement et de developpement 927 430 3 662 240 Antres immohilisations incorporelles 204 480 2 179 675 Terrains 1 818 106 4 665 000 Constructions sur sol propre 17 547 986 16 076 005 Constructions sur sol d'autrul 800 000 Constructions installations generales Installations techniques et outillage industriel 7217 Installations generales, agencements et divers 1204 529 Matériel de transport Matériel de bureau, informatique et mobiller 62775 Emballages récupérables et divers Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes 16 300 485 1 768 162 Total des numbilisations corporelles 35 666 577 21 583 689 Participations et mises en équivalence Autres participations 54 870 166

Diminutions

AMORTISSEMENTS

Augmentations Montant fin Diminutions Reprises Rubriques Montant debut exercice Dotations exercice Frais d'établissement et de développement 906 837 256420 927 429,85 235 827,03 0 397 474,78 Autres immobilisations incorporelles 397 475 Terrains Constructions sur sol propre 7 666 901 967 735 2 470 928 6163654 Constructions sur sol d'autrui 90 740 40 000 130 740 Constructions inst. générales, agencements et amenagements des constructions. Installations techniques, matériel et 1394 5 523 4 130 rurlings inductricts 77992 720 548 642 556 Inst generales, agencements et divers Matériel de transport 0 0 Mat de bureau et informatique, mobilier 27 900 20 633 48533 Emballages récupérables et divers 8 432 226 1 107 754 2 470 928 7 068 998 Total immobilisations corporelles 3 795 887 TOTAL 9736 538 1364 174 7 304 825

Situation et mouvements de l'exercice des amortissements techniques (ou venant en diminution de l'actiff)

PROVISIONS INSCRITES AU BILAN

Provisions pour risques et charges

Rubriques	Montant debut d'oxoreico	Auguentations datations	Diminutions ruptises	Montant fir a promote
Provisions pour litiges
Provisions pour garanties données aux clients
Provisions pour pertes sur marchés a terme
Provisions pour amendes et pénalités
Provisions pour perces de change
Provisions pour pensions et obligations similaires
Provisions pour imports
Provisions pour renouvellement des immobilisations
Provisions pour gros entretien et grandes revisions
Provisions pour charges sociales et fiscales sur conges à payer	8706	19327	8706	19:327
Autres provisions pour risques et charges
100 Peal	8706	19327	8706	19:327

Provisions pour dépréciation

Rubriques	Manizat debut d'exercice	SHUJEHISTRATIONS SHOUTHBOD	DIMINUTIONS reprises	Montantin d'exercice
Provisions sur immobilisations incorporelles
Provisions sur immobilisations corporelles
Provisions sur titres mis en équivalence
Provisions sur titres de participation
Provisions sur autres immobilisations financières	1 000 000			1 000 000 F
Provisions sur stocks et en cours	1304870	1097 236	0	2 402 106
Provisions sur comptes clients	2512772		1515756	997 016
Autres provisions pour dépréciation	374 240			374 240
TROLLIALS	S 191 BBZ	1097 236	1515756	4773 362
TOTAL CENERAL	5 200 588	1906563	1524 462	4 792 689

ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DETTES

Etat des creances
Rubriques	Montant brut	A T an au plus	Aplus d'1 an
Créances rattachées à des participations	54 870 166	19 732 182	35 137 984
Prets
Autres immobilisations financières	2 285 077		2 285 077
Total de l'actif immobilise	27 155 243	19732002	37 742 061
Clients douteux ou litigieux	2 227 493	227493
Autres creances clents	3 789 614	3789614
Créance représentative de titre prêtés ou remis en garantie
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes surcious suritis
Etat - Impots sur les benéfices
Etat - Taxe sur la valeur ajoutée	2 663 581	2663 581
Etat - Autres impots, taxes et versements assimiles	48695	48695
Etat - Divers
Groupes et associés	417 111	17 122	399 989
Debiteurs divers	728 858	728 858
Total de l'actif circulant	9 875 352	9 475 863	309 989
Charges constatees d'avatice
INVESTAL	67 030 595	29 207 545	38 142 050

Etat des deltes
Rubriques	Montant brut	A 1 an au plus	A plus d'I an et S supplis	A plus de 5 nos
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires	5 985 000		5985 000
Auprès des organismes de crédit :
· à 1 an maximum à l'origine	2 871 787	2 871 787
· à plus de 1 an à l'origine	873 946	873 946
Emprunts et dettes financières divers	0658868		3 958 530
Fournisseurs et comptes rattaches	3 969 871	3 968 871
Personnel et comptes rattachés	104 918	104 918
Sécurité sociale et autres organismes sociaux	107 395	107 395
Impots sur les bénéfices	2840911	2 840 911
Taxe sur la valeur ajoutée	1 153 883	1 153 883
Obligations cautionnees
Autres impots, taxes et assimiles	483 367	483 367
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés	207 538	207 538
Groupe et associes	101 647 189		101 647 189
Autres dettes	3 282 620	3 282 620
Dette représentative de titres empruntes ou remis en 14 17 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 Produits constates d'avance
TOTUAL	127 485 955	15 895 236	100 590 719

CHARGES A PAYER

Montant des charges à payer inclus dans les postes de bilan suivants :

Rubriques	Montilit
Emprunts obligataires convertibles
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	141 714
Dettes fiscales et sociales	439 722
Disponibilités, charges à payer	2 720 568
Autres dettes	2 902 128
TOTAL	6 204 132

DETAIL DES DETTES FISCALES ET

Intitulé	Montant
Dettes conges	60 396
Charges soc Conges	19327
Taxe apprentissage	13 424
Taxe fonciere	32 309
Prov Taxe formation alternance	19743
CFE	108 018
CVAE	184 654
Taxe ordure	1851
Total	439 722

Disponibilité Charges à payer
Intitulé	Montant
Intérêts courus à payer Dettes liées à des participations	1382 427
Intérêt emprunt Caixa Transplex	65 294
Intérêts emprunt Rivers Bank Sté Tubes Montreuil	405 556
Intérêts emprunt Elyseum Sté Tubes Montreuil	867 292
Total	2720 568

AUTRES DETTES
Intitule	Montant
Intérêt Absolute Capital	1287336
Intérêt Elyseum (C/o Sté Tubes de Montreuil)	1614 792
Total	2 902 128

PRODUITS ET AVOIRS A RECEVOIR

Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes suivants de bilan	Montant TTC
Immobilisations financières
- Créances rattachées à des participations	1661756
· Autres immobilisations financieres
Créances
· Créances chents factures à établir	192899
- Autres creances
dont avoirs à recevoir
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
INVALUE	1 730 017

PRODUITS ET CHARGES EXCEPTIONNELS

Le poste charges et produits exceptionnels se présente comme suit

CHARGES ET PRODUITS EXCEPTIONNELS CHARGES

671	Charges exceptionnelles	Régularisation compte	2997
6712	Charges non deductibles	Penalité taxe foncieres	153 29	153 029
672	Charges sur exercices anterieurs	Fournisseurs	601 637
6752	Immobilisations corporelles	Cession Le Havre	17 047 720
6756	Cession immobilisation Financiere	Perte sur urre	15 120
67812	Sinistre La Courneuve	Indemnité locataire	962 165
Total			18 782 669	153 029

	PRODULTS
Numéro compte			Montant
771	Produits exceptionnels	Regularisation compte	7 172
772	Produits sur exercices antérieurs	Fournisseurs	175 740
7752	Immobilisations corporelles	Cession Le Havre	7 440 708
Total			4161411

Eurasia Groupe SA

RESULTAT GROUPE CONSOLIDE

	RESULTAT FISCAL
	CONSOLIDE				31/12/2022
	Charges	Imputati on	Résultat	Résultat	Résultat	Résultat
	Non déductibles	15	Filiale Bénéfice	Filiale Perte	Comptable	Fiscal
Résultat net comptable Eurasia					1562 244
Charges Non déductible
Pénalités	153 029
Taxe Bureau	30 786
Fraction amortissement Réévaluées	480 801
Intégration fiscale Charges		-417 111
Résultat filiale
CENTRE EURABAT			2697
SCOREIX			241341
SCI EURASIA			8370
STM			538 002
TRANSPLEX			648519
ICP			172098
ZAIS			59815
JIMEI EUROPE				634 180
MEDITECH				1536285
SAS 100 Stalingrad				35718
	664 616	-417111	1670842	-2 206 294		1 562 244 1 274 299

RESULTATS SUR LES 5 DERNIERS EXERCICES

Rubriques	2 2022	N-1 2021	N22 2020	E-3 2019	N4 2018
Capital en fin d'exercice
Capital Social	8 094 883	8 094 883	000 000 8	3067 590	3 067 598
Actions Ordinatres
Actions prioritaires existantes
Nombre maximal d'actions futures à créer
Par conv. Obligation
Par droit de souscription
Operations et resultats de l'esercice
Chiffre d'affaires hors taxes	13 729 965	17 826 210	23 171 997	17 601 769	16649616
Résultat avant impots, participation et dotations aux amortissements et provisions	2 507 897	(3.850 142)	(1 150 087)	(1 428 873)	2 703 880
Impots sur les benefices	(377925)	(224 196)	1 549 436	825 874	806 643
Participation salaries
Resultat après impots, participation et dotations aux amortissements et provisions	1 562 244	(4 068 376)	(5 709 286)	(5 623 356)	591628
Resultat distribue
Resultat par actions [en euron]]
Resultat après impots, participation et avant dot. aux amortissements et provisions
Résultat après impors, participation et dotations aux amortissements et provisions
Dividende par action
Resultit pur actions (en euros)
Effectif moyen des salariés employés	19	13
Montant de la masse salariale	864 453	565 086
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (Securité sociale ]	223 518	193 197	159 059	163 446	136 446

Description détaillée des responsabilités des commissaires aux comptes

il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;

il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;

il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.

concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que l'opinion exprimée sur ces comptes.

PROJETS DE RESOLUTIONS A L'ASSEMBLEE DU 07 NOVEMBRE 2023

Première résolution : (Approbation des comptes annuels de l'exercice social clos le 31 décembre 2022 et approbation des charges non déductibles fiscalement)

L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil d'administration sur l'activité de la Société au cours de l'exercice social clos le 31 décembre 2022, et sur les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2022 ainsi que celle du rapport général des commissaire aux comptes, approuve les comptes annuels de l'exercice social clos le 31 décembre 2022 tels qu'ils lui ont été présentés qui font apparaître un bénéfice de 1.562.244 euros ainsi que toutes les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports.

L'assemblée générale prend acte que les comptes de l'exercice écoulés ne comprennent aucune dépense non déductible fiscalement et visées à l'article 39-4 du Code Général des Impôts.

Deuxième résolution : (Approbation des comptes consolidés annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2022)

L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration sur l'activité de la société et du groupe au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2022, et sur les comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2022, du rapport général des Commissaires aux Comptes, approuve lesdits rapports, les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2022 tels qu'ils ont été présentés qui font apparaître un bénéfice net de l'ensemble consolidé de 15 K€ euros, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports.

Troisième résolution : (Conventions visées à l'article L. 225-38 du code de commerce)

L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport Spécial du Commissaire aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de Commerce, approuve, dans les conditions de l'article L225-40 dudit code, chacune des conventions qui y sont mentionnées qu'elles soient nouvelles ou qu'elles se soient poursuivies au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2022.

Enfin, l'Assemblée Générale approuve les termes du rapport présenté par les Commissaires aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de commerce.

Quatrième résolution : (Affectation du résultat)

Sur proposition du Conseil d'Administration, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir constaté que les comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2022 se soldent par un bénéfice de 1.562.244 euros, décide de l'affecter en totalité au compte « Report à Nouveau ».

L'Assemblée Générale reconnaît en outre qu'aucun dividende n'a été distribué au titre des trois derniers exercices.

Cinquième résolution : (Quitus aux administrateurs)

Comme conséquence de l'approbation des résolutions qui précèdent, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions, de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, donne quitus entier et sans réserve aux administrateurs pour l'accomplissement de leur mandat pendant l'exercice clos le 31 décembre 2022.

Sixième résolution : (Nomination d'un Co commissaire aux comptes Titulaire)

L'Assemblée Générale statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration, prenant acte du départ du cabinet SAFIR AUDIT à l'issue de son mandat de commissaire aux comptes titulaire, décide en conséquence de nommer en qualité de Co Commissaire aux comptes titulaire :

➢ AUDITEURS ET CONSEIL UNION, SA d'expertise-comptable et de commissariat aux comptes au capital de 150.000 euros, dont le siège est situé 17bis, rue Joseph de Maistre 75876 Paris Cedex 18, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 341 012 656 RCS Paris.

Pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'assemblée générale Ordinaire qui sera appelée à statuer sur les comptes de l'exercice qui sera clos le 31 décembre 2028, à tenir dans l'année 2029.

Septième résolution : (Délégation de pouvoir en vue d'accomplir les formalités)

L'assemblée générale Ordinaire délègue tous pouvoirs au porteur d'une copie ou d'un extrait des présentes à l'effet d'accomplir toutes formalités de publicité, de dépôt et autres qu'il appartiendra.

Fait à Paris Le 04 septembre 2023

AI Terminal

Eurasia Groupe

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RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022

LE MOT DU PRESIDENT

Table des matières

CHAPITRE 1 ATTESTATION DU RAPPORT FINANCIER

EURASIA GROUPE Siège social : 6, rue Emile Reynaud 75019 PARIS (France)

Personne responsable du rapport Financier Annuel :

Attestation :

CHAPITRE 2 PRESENTATION DU GROUPE ET DE SES ACTIVITES

2.1 Le périmètre de la SA EURASIA GROUPE

2.2 Le Potentiel de la SA EURASIA GROUPE

2.3 Evolution des principaux chiffres du Groupe sur les cinq dernières années, en K€

2.4 Capital social

2.4.1 Evolution du capital social

2.4.2 Actionnaires détenant plus de 5% du capital et des droits de vote

2.4.3 Information sur l'attribution gratuite d'actions

2.4.4 Actionnariat salarié

2.4.5 Eléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique

2.4.6 Information sur l'attribution de bon de souscription

2.4.7 Les actions d'autocontrôle

2.4.8 Délégations financières

2.5 Place de cotation – Evolution du cours de bourse

CHAPITRE 3 LES FACTEURS DE RISQUES

Risques liés à l'organisation de la société.

◙ Risques liés à un éventuel départ de collaborateurs clés.

Risques liés à l'activité de la Société

◙ Risques liés au non-renouvellement des baux

◙ Risques liés au non-paiement des loyers

◙ Risques de dépendances de certains clients.

◙ Risques liés à la commercialisation de certains actifs

◙ Risques liés au non-respect par les locataires de leurs obligations

◙ Risques liés à la réglementation des baux et à leurs non-renouvellements

◙ Risques liés à l'activité immobilière

◙ Risques liés aux régimes fiscaux en vigueur.

◙Risques contentieux

◙Risques liés a la crise énergétique

3.1 Risques liés à la propriété intellectuelle

3.2 Risques de marchés

◙ Risques de liquidité

◙ Risques de taux d'intérêts

◙ Risques de change

◙ Risques d'assurance et de couverture de risques

◙ Risques de liquidité

3.3 Valeur et principe d'action

3.4 Contrôle interne

◙ Dispositif de contrôle interne

Pilotage du dispositif

Rôle de l'organe délibérant

Rôle de l'organe exécutif

Description synthétique du dispositif de contrôle interne et de maitrise des risques

➢ Dispositif de contrôle interne de l'information comptable et financière

➢ Dispositif de contrôle interne particulier

➢ Dispositif de contrôle permanent

Procédure spécifique du contrôle interne relatif à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière

CHAPITRE 4 GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

RAPPORT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ETABLI EN APPLICATION DU DERNIER ALINEA DE L'ARTICLE L.225.37 DU CODE DE COMMERCE.

4.1 Les principes de gouvernance

4.1.1 Composition du conseil d'Administration

4.1.2 Information et renseignements individuels sur les mandataires sociaux.

4.1.2.1 Règlement intérieur

➢ Missions du Conseil d'administration

➢ Convocation des administrateurs

➢ Information des administrateurs

➢ Conditions d'organisation des travaux du Conseil d'administration

➢ Réunions du Conseil et participation aux séances

➢ La Direction Générale

4.1.3 Relation avec les actionnaires

➢ Limitation des pouvoirs du Président Directeur Général

4.2 Délégation dans le domaine des augmentations de capital

4.3 Modalités de participation des actionnaires aux Assemblées générales

4.4 Conventions réglementées

4.5 Rémunération et avantages

CHAPITRE 5 RAPPORT DE GESTION INFORMATION SUR LE GROUPE

5.1 Rapport de gestion – Information sur le Groupe

5.2 Compte de résultat consolidé

5.2.1 Chiffre d'affaires

5.2.2 Variation des justes valeurs

5.3 Bilan consolidé et évolution de la structure financière