Equinox — Audit Report / Information 2025

Feb 17, 2026

{0}------------------------------------------------

{1}------------------------------------------------

Pozitivna gospodarska rast

Inflacija se je stabilizirala

Pogoji financiranja ugodnejši, znižanje obrestnih mer ECB

Ljubljana nadaljuje turistično rast, okoli 5% rast nočitev po rekordnem letu 2024

Stabilizacija nepremičninskega trga, ustavitev padanja števila transakcij

{2}------------------------------------------------

Poslovna stolpnica Delo

• ✓ Celovita prenova pritličnih prostorov v izmeri 210 m2 je bila končana avgusta.
• › Izboljšanje uporabniške izkušnje
• › Funkcionalnost objekta

• ✓ Uspešna izvedba hibridnega modela z menjavo med kratkoročnim poletnim in dolgoročnim medletnim oddajanjem – dosežena 100 % zasedenost
• ✓ Zagotovljena stabilnost pri dolgoročnih najemih s povprečno dobo bivanja 5 mesecev in polno zasedenostjo kapacitet skozi celotno leto

{3}------------------------------------------------

• ✓ Na 7. skupščini družbe izglasovan sklep o rekordnem izplačilu dividende v višini 1,83 EUR na delnico –8,28% več kot v preteklem letu - in sprejetje novega programa odkupa lastnih delnic

{4}------------------------------------------------

✓ Zaključena prenova javnega dela Grand Hotela Union

✓ Družba je s konzorcijem povezanih družb presegla prag 5% kvalificiranega deleža v družbi FondulProprietatea

{5}------------------------------------------------

Strateška umestitev v portfelju

• Del dolgoročne strategije upravljanja finančnih naložb
• Aktivni lastniški pristop
• Usmerjenost v stabilno donosnost ob ustrezni likvidnosti

Portfeljska izpostavljenost

• Borzno kotirajoč alternativni investicijski sklad (AIS)
• Lastniški deleži v družbah strateškega pomena za romunsko gospodarstvo
• Pomembne naložbe:
• Letališče Henri Coandă (OTP)
• Pristanišče Constanța
• Salrom

Investicijska teza

• Tržna cena delnice z 32,5 % diskontom do NAV (31. 12. 2025)
• Potencial ustvarjanja dodatne vrednosti
• Dolgoročni pogled na kapitalsko učinkovitost

Naložba dopolnjuje osnovno nepremičninsko strategijo in krepi kapitalsko učinkovitost družbe.

{6}------------------------------------------------

• Največji del zapadlih terjatev nad 90 dni je povezan s projektom Nama Kočevje
• Knjižena terjatev (glavnica + obresti) na dan 31. 12. 2025: 3.181.243,13 EUR
• Neknjižene obresti od januarja 2025: 278.944,44 EUR

Sprejeti ukrepi

• Januarja 2025 odpoved pogodbe
• Od odpovedi dalje obresti niso knjižene med prihodke
• Konzervativen računovodski pristop
• Od januarja 2025 se obračunava zakonska zamudna obrestna mera
• Equinox bo iz naslova danega posojila v letu 2026 zaračunal zakonske zamudne obresti

Stanje projekta

• Objekt je po oceni približno 95 % dokončan
• Pritličje + 2 nadstropji (13 stanovanj)
• Intenzivno poteka pridobivanje uporabnega dovoljenja

Družba aktivno upravlja izpostavljenost z namenom zaščite kapitalskih interesov delničarjev.

{7}------------------------------------------------

^** FFO (angl. Funds From Operations) je najširše spremljan kazalec poslovanja nepremičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid družbe, k kateremu se prišteje amortizacija in od katerega se odštejejo ali prištejejo vsi enkratni dogodki (kot na primer prevrednotovalni poslovni odhodki), ki jih je družba imela v poslovnem letu. FFO se uporablja kot osnova za delitev dividend delničarjem družbe.

^* EBITDA: Upoštevani tudi prevrednotovalni poslovni odhodki

{8}------------------------------------------------

Finančni dolg	31.12.2025	31.12.2024
(v 000 EUR)	10.562	8.181
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo	10.411	6.667
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo	6.192	179
Razmerje zadolženost/ vrednost sredstev (LTV)	31.12.2025	31.12.2024
(v 000 EUR)	139.769	127.196
LTV - primarna likvidnost	7,4%	5,2%
LTV - sekundarna likvidnost	4,4%	0,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom	25,0%	25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom	35,0%	35,0%

Zapadlost glavnic finančnih obveznosti

{9}------------------------------------------------

✓ Primerjava od začetka kotacije med delnico EQNX in EPRA* Index:

{10}------------------------------------------------

Na dan 31.12.2025 je delnica EQNX trgovala z 18% diskontom

{11}------------------------------------------------

Strateška in poslovna tveganja

tveganji	VRSTE TVEGANJ	VPLIV	VERJETNOST
	Makroekonomsko tveganje
Strateška in poslovna tveganja	Tveganje ocene vrednosti nepremičnin
	Strukturne spremembe povpraševanja po nepremičninah
	Stroški kapitala
	Koncentracija portfelja
	Likvidnost nepremičninskega trga

{12}------------------------------------------------

VRSTE TVEGANJ	VPLIV	VERJETNOST
Izvedba
Vzdrževanje nepremičnin
Zadovoljstvo najemnikov
Nezgoda/naravna katasrofa

{13}------------------------------------------------

VRSTE TVEGANJ	VPLIV	VERJETNOST
Poročanje
Likvidnostno tveganje
Valutno tveganje
Obrestno tveganje
Kreditno tveganje

{14}------------------------------------------------

Naložbeni razred (v EUR)	31.12.2025	31.12.2024
Inštrumenti s fiksnim donosom	1.058.694	2.431.728
Korporativne obveznice in zakladne menice	930.117	2.061.838
Prednostne delnice	128.577	369.890
Delniške naložbe	3.159.874	4.056.268
Delnice nepremičninskih družb	3.159.874	4.056.268
EQUINOX skupaj	4.218.568	6.487.997

{15}------------------------------------------------

Dolg / sredstva** na dan 31.12.2025

Neto dolg / EBITDA*** na dan 31.12.2025

Current ratio - likvidnost**** na dan 31.12.2025

*EPRA - European Public Real Estate Association na dan 31.12.2025

** Pri izračunu upoštevana poštena vrednost sredstev Equinox d.d. na dan 31.12.2025

*** EBITDA zadnjih 12 mesecev

**** Current ratio = kratkoročna sredstva / kratkoročne obveznosti; upoštevane knjigovodske vrednosti

{16}------------------------------------------------

Stroški upravljanja družbe kot % tržne kapitalizacije

Stroški upravljanja družbe kot % vrednosti celotnega kapitala (EV)

Stroški upravljanja družbe kot % najemnih prihodkov

{17}------------------------------------------------

Knjigovodska in poštena vrednost kapitala (v 000 EUR)

Knjigovodska vrednost	31.12.2	025	31.12	.2024
Sredstva	55.875	100%	51.399	100%
- opredmetena osnovna sredsteva	0	0,0%	0	0,0%
naložbene nepremičnine	31.547	56,5%	34.197	66,5%
Kapital	39.487	70,7%	37.947	73,8%

Poštena vrednost	31.12.2	2025	31.12	.2024
Sredstva	156.156	100%	140.648	100%
- hotelske nepremičnine	103.758	66,4%	99.094	70,5%
- ostale nepremičnine	28.071	18,0%	24.352	17,3%
- ostale naložbe	24.327	15,6%	17.202	12,2%
Kapital	139.769	89,5%	127.196	90,4%
Neto vrednost sredstev (NAV)	139.7	'69	127.	196

Neto vrednost sredstev (NAV)139.769127.196Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico77,970,9

{18}------------------------------------------------

naložbenih nepremičnin in opreme

30.6.2024 – 30.6.2025

+ 6,8%

Skupna vrednost	131.829	123.446	100,0%
Poslovne nepremičnine	28.071	24.352	21,3%
Hotelske nepremičnine	103.758	99.094	78,7%
v 000 EUR	31.12.2025	31.12.2024	v %

→ Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco Slovenskega inštituta za revizijo.

{19}------------------------------------------------

• ✓ 565 delničarjev:
• › od začetka kotacije povečanje za +71%,
• › zvišanje števila delničarjev v zadnjem letu +4,4%
• ✓ Trgovanje z delnico v letu 2025:

(vir: Ljubljanska borza, LJSE)

• › 287 sklenjenih poslov,
• › 10.571 lotov prometa,
• › 628.277 EUR skupnega prometa
• ✓ Od začetka odkupovanja lastnih delnic je družba do 31.12.2025 odkupila 9.105 delnic
• ✓ Od začetka kotacije porast cene delnice za +73%
• ✓ Tržna cena delnice na dan 31.12.2025 je znašala 64,00 EUR
• ✓ Ocenjena poštena vrednost delnice na dan 31.12.2025 znaša 77,90 EUR (ang. NAV)

{20}------------------------------------------------

Poštena vrednost delnice na dan 31.12.2025

Ocena poštene vrednosti delnice 77,9 EUR/delnice

Rast poštene vrednosti 31.12.2024 → 31.12.2025

Ocena poštene vrednosti delnice in izplačana dividenda

{21}------------------------------------------------

Kapitalska stabilnost

• Rast neto vrednosti sredstev (NAV)
• Tržna cena pod ocenjeno pošteno vrednostjo
• Postopna rast baze vlagateljev
• → Družba ohranja kapitalsko moč in zaupanje trga

Finančna disciplina

• Nizka zadolženost v primerjavi s ciljnimi ravnmi
• Stabilen FFO kot osnova dividendne politike
• Uravnotežena likvidnost
• → Prostor za premišljene investicijske odločitve

Operativna podlaga

• Zaključene ključne prenove
• Visoka zasedenost nepremičnin
• Dolgoročna najemna razmerja
• → Stabilni denarni tokovi podpirajo vrednost kapitala

Vabimo nove vlagatelje

• EQNX ostaja odprta in transparentna naložba
• Na voljo smo za dodatna pojasnila → www.equinox.si
• V aprilu/maju 2026 načrtujemo Dan odprtih vrat za delničarje in vse, ki razmišljajo o naložbi

{22}------------------------------------------------

{23}------------------------------------------------

{24}------------------------------------------------

POSTAVKA	31.12.2025	31.12.2024
Nekratkoročna sredstva	50.970.649	45.162.622
Neopredmetena sredstva	3.275	8.907
Dolgoročne premoženjske pravice	3.275	8.907
Opredmetena osnovna sredstva	0	0
Naložbene nepremičnine	31.547.408	34.196.852
Nekratkoročne finančne naložbe	19.407.529	10.951.625
Nekratkoročne poslovne terjatve	12.437	5.238
Odložene terjatve za davek	0	0
Kratkoročna sredstva	4.903.957	6.236.076
Kratkoročne finančne naložbe	3.392.688	4.826.679
Kratkoročna posojila	2.561.979	3.223.365
Kratkoročne finančne naložbe, razen posojil	830.709	0
Kratkoročne poslovne terjatve	1.345.243	1.039.136
Druga kratkoročna sredstva	15.087	16.961
Denarna sredstva	150.939	353.300
SREDSTVA SKUPAJ	55.874.606	51.398.698

{25}------------------------------------------------

POSTAVKA	31.12.2025	31.12.2024
Kapital	39.487.454	37.947.255
Vpoklicani kapital	5.691.826	5.691.826
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	5.091.257	5.204.308
Zakonske rezerve	580.282	580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	485.475	372.424
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	-485.475	-372.424
Druge rezerve iz dobička	4.510.975	4.624.026
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	2.747.272	1.462.502
Preneseni čisti poslovni izid	9.001.793	9.946.938
Čisti poslovni izid poslovnega leta	2.383.187	1.069.562
Odloženi prihodki	185.367	212.167
Odloženi prihodki	185.367	212.167
Nekratkoročne obveznosti	13.953.835	11.799.421
Nekratkoročne finančne obveznosti	10.339.869	7.517.561
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank	9.564.997	7.517.561
Druge nekratkoročne finančne obveznosti	0	0
Nekratkoročne poslovne obveznosti	3.613.967	3.869.359
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti	3.613.967	3.869.359
Odložene obveznosti za davek	774.872	412.501
Kratkoročne obveznosti	2.247.950	1.439.856
Kratkoročne finančne obveznosti	996.648	663.315
Kratkoročne finančne obveznosti do bank	996.648	663.315
Druge kratkoročne finančne obveznosti	0	0
Kratkoročne poslovne obveznosti	1.251.302	776.541
Kratkoročne obveznosti do družb v skupini	62.879	62.879
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev	283.917	337.298
Druge kratkoročne poslovne obveznosti	226.803	376.364
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROOČNE OBVEZNOSTI	16.387.152	13.451.444
SKUPAJ
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ	55.874.606	51.398.698

{26}------------------------------------------------