REVIDIRANO LETNO POROČILO družbe EQUINOX d.d. 2021

Kazalo

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 4
1.1 KLJUČNI PODATKI 4
1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.1 6
1.3 UVODNA POJASNILA 7
1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI 7
1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA 9
1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU 10
1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB 12
2. POSLOVNO POROČILO 13
2.1 Gospodarska slika 13
2.2 Lastniška struktura in delnica 16
2.3 Poročilo o poslovanju 17
2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 3.5. – 31.12.2021 22
2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja 22
2.6 Pričakovan razvoj v bodoče 23
2.7 Posli s povezanimi osebami 24
2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji 25
2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI 27
2.9.1 Strateška in poslovna tveganja 28
2.9.2 Operativna tveganja 29
2.9.3 Finančna tveganja 30
2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ 32
2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE 32
2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST 32
2.10.3 SKRB ZA OKOLJE 32
2.10.4 ENERGETSKA UČINKOVITOST 33
2.10.5 KAKOVOST POSLOVANJA 33
3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI 40
3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 40
3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA 40
3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA 41
3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA 42
3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA 44
3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV 45
3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 46
3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA 81
3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA 81
3.1.9 POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA ZA DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 82
4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 84

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

Ključni podatki o poslovanju Equinox d.d. (v 000 EUR)

	3.5.2021 - 31.12.2021	3.5.2021 - 30.6.2021
Čisti prihodki od prodaje	4.476	1.284
EBITDA	2.879	802
EBITDA marža	64,3%	62,5%
FFO	2.891	902
na delnico	1,61	0,50

FFO (angl. Funds From Operations) je najširše spremljan kazalec poslovanja nepremičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid družbe, k kateremu se prišteje amortizacija in od katerega se odštejejo ali prištejejo vsi enkratni dogodki, ki jih je družba imela v poslovnem letu. FFO se uporablja kot osnova za delitev dividend delničarjem družbe.

Knjigovodska in poštena vrednost kapitala

	31.12.2021	%	30.06.2021	%
Sredstva	55.038.930	100%	56.566.726	100%
- opredmetena osnovna sredstva	2.953.233	5,4%	2.241.020	4,0%
- naložbene nepremičnine	34.841.061	63,3%	37.740.825	66,7%
Kapital	40.060.034	72,8%	40.011.085	70,7%

	31.12.2021	%	30.06.2021	%
Sredstva	118.508.636	100%	117.848.881	100%
- hotelske nepremičnine	86.302.000	72,8%	86.302.000	73,2%
- ostale nepremičnine	14.962.000	12,6%	14.962.000	12,7%
- ostale naložbe	17.244.636	14,6%	16.584.881	14,1%
Kapital	103.529.740	87,4%	101.293.240	86,0%
Neto vrednost sredstev (NAV)	103.529.740		101.293.240
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico	57,7		56,5

Ocenjena poštena vrednost naložbenih nepremičnin in opreme na dan 30.6.2021

	v EUR	v %	v EUR na m2
Hotelske nepremičnine	86.302.000	85,2%	1.688
Poslovne nepremičnine	14.962.000	14,8%	1.150
Skupaj:	101.264.000	100%	1.579

Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR; Ocenjene vrednosti nepremičnin je v revidiranem medletnem poročilu družbe Equinox d.d. za obdobje 3.5. do 30.6.2021 pregledal in potrdil revizor Ernst & Young. Vrednost na kvadratni meter je izračunana na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnin deljene s številom kvadratnih metrov.

	31.12.2021	30.06.2021
Finančni dolg	13.995.404	14.191.599
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo	7.298.384	6.003.801
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo	6.305.041	6.003.801
Neto vrednost sredstev (NAV)	103.529.740	101.293.240
LTV - primarna likvidnost	7,0%	5,9%
LTV - sekundarna likvidnost	6,1%	5,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom	25,0%	25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom	35,0%	35,0%

Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo sredstev in neto zadolženostjo (LTV, angl. Loan-to-value) je konec leta 2021 znašalo 7,0%, ob upoštevanju naložb v tržne likvidne vrednostne papirje pa 6,1%. Zadolženost je bila konec leta močno pod ciljno višino zadolženosti skladno s strateškim planom.

Zapadlost glavnic finančnih obveznosti:

7.000 |                                                                                                *
      |                                                                                    *
6.000 |                                                                            *
      |                                                                  *
5.000 |                                                        *
      |                                              *
4.000 |                                    *
      |                          *
3.000 |                  *
      |          *
2.000 | *
      | *
1.000 | *
      |*
      +---------------------------------------------------------------------------------------------------->
        2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.1

Splošni podatki na dan 31.12.2021

Firma: EQUINOX NEPREMIČNINE, d. d.
Sedež: Ljubljana
Poslovni naslov: Dunajska cesta 5, 1000 LJUBLJANA
Velikost: velika družba
Šifra dejavnosti (SKD): 68.200 – Oddajanje in obratovanje lastnih in najetih nepremičnin
Pravnoorganizacijska oblika: Delniška družba, d. d.
Matična številka: 8847657000
Davčna številka: SI16708938
Ustanovljeno leta: 2021
Vpis v sodni register: Družba je bila dne 3.5.2021 vpisana v sodni register pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, številka registrskega vložka 2021/12285 kot delniška družba
Osnovni kapital: 5.691.826,00 evrov
Število delnic: 1.793.869 navadnih prosto prenosljivih imenskih kosovnih delnic z oznako EQNX
Število lastnih delnic: družba nima v lasti lastnih delnic
Sistem upravljanja: Enotirni sistem upravljanja
Organi družbe:
- Skupščina delničarjev
- Upravni odbor
- Predsednik upravnega odbora: Peter Krivc
- Izvršni direktor: Matej Rigelnik
Število zaposlenih: Družba na dan 31.12.2021 nima zaposlenih
Obvladujoča družba: Axor holding, upravljanje družb, d.d., Ljubljana, Slovenska cesta 56, Ljubljana ima 75,52% delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. se vključuje v konsolidirane računovodske izkaze družbe Axor holding, upravljanje družb d.d.
Odvisne družbe: Družba nima odvisnih družb;
Podružnice: Družba nima podružnic;

1.3 UVODNA POJASNILA

V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delniškim družbam za obveščanje, družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. objavlja Revidirano letno poročilo o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2021.

Letni računovodski izkazi za obdobje, ki se je končalo 31. decembra 2021, so pripravljeni v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja (MSRP).

Poročilo o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2021 je revidirano. Revidirano poročilo družba objavlja na elektronskem sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www.equinox.si/vlagatelji, kjer bo objavljeno še 10 let po dnevu objave.

Delničarje ter zainteresirano javnost družba obvešča o vseh za družbo pomembnih dogodkih na spletni strani Ljubljanske borze, svojih spletnih straneh, oziroma na drug način, kadar zakon ali predpis to določa.

1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI

Izvršni direktor kot odgovorna oseba za pripravo Revidiranega poročila o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2021 po najboljšem vedenju izjavljam:

da je računovodsko poročilo sestavljeno v skladu z ustreznim okvirom Mednarodnih standardov računovodskega poročanja, kot jih je sprejela EU ter daje resničen in pošten prikaz sredstev in obveznosti, finančnega položaja in poslovnega izida družbe; Izvršni direktor je odgovoren za ustrezno vodeno računovodstvo, za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja ter za preprečevanje in odkrivanje prevar in drugih nepravilnosti oziroma nezakonitosti.
Davčne oblasti lahko kadarkoli v roku petih let po poteku leta, v katerem je bilo treba davek odmeriti, preverijo poslovanje družbe, kar lahko posledično povzroči nastanek dodatne obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in kazni iz naslova davka od dobička pravnih oseb ali drugih davkov ter dajatev. Uprava družbe ni seznanjena z okoliščinami, ki bi lahko povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega naslova.

Izvršni direktor Matej Rigelnik sem seznanjen in se strinjam z vsebino sestavnih delov letnega revidiranega poročila o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za leto 2021 in s tem tudi z njunim celotnim letnim poročilom.

Izvršni direktor: Matej Rigelnik

V Ljubljani, 15.4.2022

1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA

Spoštovane delničarke in spoštovani delničarji,

Vse ima svoj čas. Nam je bila zgodovina naklonjena, zato smo prevzeli v imenu družbe, delničarjev in prihodnosti odgovornost za poslovno, finančno ter upravljavsko reorganizacijo družbe. Equinox je postal prva nepremičninska družba in ena prvih zasebnih družb, ki je svoje delnice uvrstila na slovenski kapitalski trg. Tega dejanja ni mogoče ponoviti. Samo enkrat je prvič.

Finančno, poslovno in organizacijsko prestrukturiranje je prineslo pozitivne učinke za vse deležnike družbe. Delničarji, ki so v letih 2017 in 2018 vstopili v lastniško strukturo so v tem obdobju do kotacije družbe Equinox realizirali več 25% letni donos, slednji bistveno presega donosnost indeksa slovenskih delnic v omenjenem obdobju. Število delničarjev se je od začetka kotacije povečalo za več kot 30%. Občutno pa se je povečal tudi promet z delnico. Prav tako smo prva javna nepremičninska družba iz Slovenije ter regije, ki smo postali člani največjega združenja javnih nepremičninskih družb v Evropi – EPRA (European Public Real Estate Association). Nov poslovni model je popolnoma pri-merljivim poslovnim modelom družb na mednarodnih kapitalskih trgih. Javne nepremičninske družbe predstavljajo enega najpomembnejših temeljev svetovnih borz. Z vstopom Equinoxa na Ljubljansko borzo pa so tudi slovenski vlagatelji in lokalni kapitalski trg dobili možnost investiranja v nov naložbeni razred. S financiranjem nakupa hotela Diana v Murski Soboti smo pripomogli k rešitvi prostorske stiske Doma starejših občanov. Dolgoročno bo nakup omogočil razvoj centra mesta Murske Sobote s čimer družba dokazuje, da poleg finančnih zasleduje tudi nefinančne cilje in s tem aktivno prispeva k razvoju lokalnih skupnosti ter dolgoročnemu trajnostnemu poslovanju. Razmere so zapletene, ne pa tudi nerešljive. Bili smo že v težjih. In rešili smo jih. V novo obdobje zgodovine družbe, ki se zdaj pričenja na temeljih, ki smo jih postavili s trdim delom in so naš skupen ponos, stopamo samozavestno in odločno!
Izvršni direktor, Matej Rigelnik

V Ljubljani, 15.4.2022

Revidirano letno poročilo 2021

1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. v skladu s petim odstavkom 70. člena Zakona o gospodarskih družbah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno leto 2021. Organi vodenja in nadzora družbe izjavljajo, da je bilo upravljanje družbe v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 skladno s Statutom družbe ter veljavnimi zakoni in drugimi predpisi.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. pri poslovanju spoštuje določbe relevantne zakonodaje, ki se nanašajo na korporativno upravljanje. Za družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbo velja Slovenski kodeks upravljanja javnih delniških družb, ki sta ga oblikovala Ljubljanska borza, d.d., Ljubljana ter Združenje nadzornikov Slovenije in je bil sprejet 27. 10. 2016. Dokument je javno dostopen na spletnih straneh www.ljse.si in www.zdruzenje-ns.si.

Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj

V povezavi s postopkom računovodskega poročanja je posebna pozornost namenjena sistemu notranjih kontrol ter upravljanju tveganj, kar je natančneje pojasnjeno v letnem poročilu. Vzpostavljene so ključne notranje kontrole in izdelani kontrolni postopki, ki prispevajo k resničnemu in poštenemu procesu računovodskega poročanja. Namen notranje kontrole je zagotoviti zanesljivost računovodskega poročanja in skladnost z veljavnimi zakoni ter drugimi predpisi. Temelji na načelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli izvajanja poslov, ažurnosti evidenc, usklajenosti stanj, izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja, strokovnosti računovodij ter neodvisnosti. Upravljanje tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje tveganj, ki jim je ali bi jim lahko bila družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer med drugim potencialna strateška, finančna in operativna tveganja. Upravni odbor družbe je odgovoren za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje računovodstva ter za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja in drugih sredstev. Upravni odbor družbe potrjuje, da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani na podlagi predpostavke o nadaljnjem poslovanju družbe ter v skladu z veljavno zakonodajo in Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja ko so sprejeti v EU.

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d. d. je na dan 31.12.2021 znašal 5.691.826,00 EUR in je bil razdeljen na 1.793.869 navadnih prosto prenosljivih imenskih kosovnih delnic. Delnice imajo oznako EQNX in do konca leta 2021 še niso bile uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze. V letu 2021 so tekle intenzivne priprave za uvrstitev v trgovanje na organiziranem trgu Ljubljanske borze. Trgovanje na organiziranem trgu Ljubljanske borze (standardna kotacija) z delnicami EQNX se je pričelo 31.1.2022. Vse delnice imajo glasovalno pravico. Vrednostnih papirjev, ki nimajo glasovalnih pravic in bi zagotavljali posebne kontrolne pravice posameznim imetnikom, družba ni izdala.

Ker je bila v sodni register vpisana delitev prenosne družbe Union Hotels Collection d.d. in oddelitev dela premoženja ter prenos na novoustanovljeno družbo EQUINOX, je bila izvršena tudi sprememba podatkov o obveznici z oznako GHU1 (obveznica je bila izdana 24.6.2020, z zapadlostjo 24.06.2023, nominalni znesek enega lota znaša 100.000,00 EUR, izdanih je bilo 50 lotov v skupni vrednosti 5.000.000,00 EUR, obrestna mera znaša 3,40% letno). Novoustanovljena družba EQUINOX d.d. je tako postala izdajatelj obveznic z oznako GHU1. Terjatve iz obveznice niso posebej zavarovane, za izplačilo celotnih obveznosti družba Equinox d.d. jamči z vsem svojim premoženjem. Obveznice so uvrščene v trgovanje na Ljubljanski borzi vrednostnih papirjev.

Politika raznolikosti

V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., podaja tudi sledečo izjavo o politiki raznolikosti.

V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., formalno ni določena politika raznolikosti, ki bi se izvajala v zvezi z zastopanostjo v organu vodenja ali nadzora glede vidikov, kot so na primer spol, starost ali izobrazba. Ne glede na navedeno pa je upravni odbor, organa vodenja ali nadzora družbe, sestavljen na način, da zagotavlja komplementarnost znanja in izkušenj članov ter heterogenost sestave po spolu, starosti kot izobrazbi. Z zagotavljanjem raznolikosti v organu vodenja ali nadzora v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., zasledujemo cilje zastopanja in možnosti izražanja interesov različnih skupin deležnikov podjetja. Poleg tega pa se

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 11

raznolikost, nanašajoč se na diverzifikacijo lastništva EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s sestavo članov v organu vodenja ali nadzora ter njihovo skupno ali individualno različnostjo kompetenc in pristojnosti, v komunikaciji pa se spoštuje dostojanstvo in medsebojno spoštovanje ter s tem korporativna kultura, ki zagotavlja sprejemanje dobrih poslovnih odločitev za zahtevno poslovno okolje.

Družba bo v letu 2022 tudi formalno sprejela Politiko raznolikosti.

Sestava in delovanje organov delniške družbe

Skupščina

Skupščino sestavljajo vsi delničarji. Svoje korporacijske pravice (premoženjske in čanske pravice) v zvezi z družbo delničarji uresničujejo na skupščini v skladu s pristojnostmi po 292., 293. in 294. členu ZGD-1. Delničarji lahko pravice iz delnic uresničujejo neposredno na skupščini ali preko pooblaščencev.

Skupščina se skliče, kadar je to v korist družbe ali kadar je to potrebno v skladu z zakonom in statutom družbe. Skupščino skliče upravni odbor družbe na lastno pobudo, o čemer odloči z navadno večino, ali na zahtevo delničarjev družbe, ki predstavljajo vsaj 5% (pet odstotkov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, ki zahteva sklic skupščine, mora k zahtevi v pisni obliki predložiti dnevni red, predlog sklepa za vsako predlagano točko dnevnega reda, o katerem naj skupščina odloča, oziroma če skupščina pri posamezni točki dnevnega reda ne sprejema sklepa, obrazložitev točke dnevnega reda.

Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z objavo na spletni strani družbe in na spletni strani Ajpes ali v dnevniku, ki izhaja na celotnem območju Republike Slovenije, in sicer na način in z vsebino, ki sta predpisana z relevantnimi zakoni. Sklic skupščine se objavi tudi preko sistema elektronskega obveščanja Ljubljanske borze SEOnet.

Skupščina odloča z večino oddanih glasov, če zakon ali statut družbe ne določa drugače. S 3/4 (tričetrtinsko) večino pri odločanju zastopanega osnovnega kapitala odloča skupščina predvsem v naslednjih zadevah: spremembah statuta, zmanjšanju osnovnega kapitala (vključno pogojno povečanje), odobrenem povečanju osnovnega kapitala, statusnih spremembah in prenehanju družbe, izključitvi prednostne pravice delničarjev pri novi izdaji delnic, predčasnem odpoklicu članov upravnega odbora in drugih primerih, če tako določa zakon ali statut družbe.

Upravni odbor in revizijska komisija

V obdobju od dneva vpisa družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. v register do dneva objave poročila je prišlo do sprememb v upravljanja družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.. G. Tadej Počivavšek je podal odstopno izjavo z mesta predsednika in člana upravnega odbora. Prvi upravni odbor je bil imenovan na podlagi sprejetega skupščinskega sklepa o delitvi družbe UNION HOTELS COLLECTION d.d., člani upravnega odbora družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. pa so bili ponovno imenovani in potrjeni na skupščini družbe dne 23.8.2021.

Na dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. deloval upravni odbor v naslednji sestavi:
* Peter Krivc - predsednik
* Tadeja Čelar – namestnica predsednika
* Matej Rigelnik – član

V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na dan priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v sestavi:
* Jan Grižon – predsednik
* Darinka Jagarinec – zunanja članica

Do objave tega poročila je revizijska komisija v letu 2021 in 2022 zasedala na treh sejih, na katerih je obravnavala Medletno poročilo družbe za leto 2021, preverjala je obvladovanja tveganj, nadzirala odnose družbe z zunanjih revizorjem, odločala o imenovanju revizorja in poročala o svojih izsledkih upravnemu odboru ter obravnavala poročilo o reviziji letnega poročila za poslovno leto 2021 ter ga potrdila in oblikovala predlog upravnemu odboru družbe za sprejem revidiranega letnega poročila za poslovno leto 2021.

Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja Rigelnika.# VLjubljani,15.4.2022 Revidirano letno poročilo 2021

12 UPRAVNI ODBOR:

Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član

VLjubljani,15.4.2022

1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB

V letu 2021 je bil referenčni kodeks za EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav- nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27.oktobra2016sprejelaLjubljanskaborzainZdruženjenadzornikovSlovenije.Veljatijezačel1.januarja2017,objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborzeinZdruženjanadzornikovSlovenije.

Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovletu2021spošto- valinačelainpriporočilaKodeksa.

V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja od Kodeksavletu2021.

DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno- tirnisistemupravljanjadružbesupravnimodborom,ki štejetričlaneodkaterihjeedenizvršnidirektordruž- be.Izvršnidirektorjehkratitudičlanupravnegaodbora.

DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.takovsadoloči- laKodeksaupravljanjajavnihdelniškihdružb,kijesicer napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi- selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž- beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..

Upravni odbor in izvršni direktor niso sprejeli pose- bnega dokumenta z naslovom Politika raznolikosti (Priporočilo 4),vendarv celoti spoštujejo in upoštevajo določila ko- deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav- nega odbora glede starosti, izobrazbe, spola in drugih osebnih značilnosti. Družba bo v letu 2022 tudi formalno sprejela Politiko raznolikosti.

Družba ne organizira zbiranja pooblastil (Priporočilo 8).

Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči- ne ter na njej uresničujejo pravice iz naslova imetništva delnic oziroma za uresničevanje pravic po lastni izbiri pooblastijo zaupnike. Vzorec prijave in pooblastila druž- baobjavinaspletnistrani.

Družba določila Kodeksa (točka 9 – 18) smiselno upo- rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred- notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš- no,pravtakoupravniodboruspešnosodelujezizvrš- nimdirektorjem.

Članiupravnegaodborazasvojedeloneprejemajopla- čil(točka17).Vokviruupravnegaodboradelujerevizij- skakomisija,medtemkoupravniodbordrugihkomisijni oblikoval. Družbo vodi upravni odbor (točka 19 – vodenje družbe),kijenaizvršnegadirektorjapreneselizrecnapo- oblastilainnavodilazavodenjeinopravljanjenalog.V skladusstatutomdružbozastopaizvršnidirektor.

Družba za člane upravnega odbora in izvršnega direktorja nima sklenjenih pogodb za zavarovanje odškodninske odgovornosti (priporočilo 24).

Družba zagotavlja transparentnost poslovanja na način, da delničarje in druge deležnike družbe pravočasno in natančno obvešča prek sistema Seonet, ki zagotavlja enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo 29). Družba sledi objavam po časovnici nančnega koledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.

PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre- jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone prejema nobenih plačil.

Tudi variabilnega dela plače družba v letu 2021 ni izplačala.

VLjubljani,15.4.2022
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

13 2. POSLOVNO POROČILO

2.1 Gospodarska slika

Svetovno gospodarstvo nadaljuje pot postopnega, ne- enakomernegaahitregaokrevanjasajsosezrazvojem različnihcepiv,njihovodistribucijoterizvajanjemcep- ljenjaobetizaizhodizsvetovnezdravstveneingospo- darske krize močno izboljšali. Izraziti so tudi podporni ukrepiekonomskihpolitik.

Makroekonomske napovedi za Slovenijo ostajajo ugo- dne. Gospodarsko okrevanje je široko osnovano, spod- budne so tudi razmere na trgu dela. Inacijo v zadnjih mesecih krepi zlasti rast cen energentov ter težave v svetovnih dobavnih in proizvodnih verigah. Najnovejša napoved kaže, da bo gospodarska rast letos 4,0 %, v le- tih 2023 in 2024 pa 3,3 % oziroma 2,6 %. Inacija naj bi po napovedih Banke Slovenije znašala 3,8 %, v letih 2023 in 2024 pa 1,8 % oziroma 2,0 %. Osrednjo napoved spremljajo povečanja tveganja in negotovosti v povezavi z ukrajinsko – rusko krizo,kibilahko pomembno vpli- vali na gospodarsko aktivnost in inacijo. Gospodarska aktivnost v Sloveniji naj bi bila v napovednem ob- dobju podprta tako z domačim povpraševanjem kot z izvozno aktivnostjo podjetij. Rast naj bi poganjala zlasti potrošnja gospodinjstev, podkrepljena z ugodnimi razmerami na trgu dela, ter investicijska aktivnost podjetij in države,ki jo bodo podpirale tudi naložbe, sonancirane iz pod- pornih shem EU za krepitev gospodarske aktivnosti in odpornosti po epidemiji. Z razreševanjem neskladij med ponudbo in povečanim povpraševanjem, ki je v pretežni meri posledica varčevanja v mesecih po izbruhu pande- mije in manjše dostopnosti nekaterih dobrin in storitev zaradi ukrepov za omejitev širjenja okužb, se bodo po pričakovanjih umirile razmere na svetovnih trgih surovin ter odpravila ozka grla v dobavnih in proizvodnih verigah.

Zasebno potrošnjo bodo poganjale ugodne razmere na trgu dela, spodbudna ostaja tudi kupna moč gospodinjstev,karsopoizbruhuepidemijezagotavljalepodporno naravnaneekonomskepolitike.Ukrepizaohranjanjede- lovnihmestsopripomoglikhitremuokrevanjuzaposle- nosti,kiježeletospreseglapredkriznoraven,spodbudni pasotudiobeti. Nadaljnja rastzaposlenostisebood- ražala v zmanjševanju stopnje brezposelnosti, ki se bo v letu 2022 spustila pod doslej najnižjo raven iz leta 2008. Podjetja se bodo ob tem še naprej soočala s pomanjka- njem delovne sile, kar bodo ob neugodnih demografskih trendih v pomembni meri premoščala z zaposlovanjem tujih delavcev. V takšnih razmerah se krepijo plačni pri- tiski, ki bodo ob pričakovanem dvigu minimalne plače ključno vplivali na plačna gibanja v napovednem ob- dobju. V naslednjem letu se bodo plače zaradi enkratnih dejavnikov, povezanih s pretežno odpravo izplačil z epi- demijo povezanih dodatkov k plačam, v sektorju država nekoliko znižale, v zasebnem sektorju pa bo rast ob zgodovinsko ugodnih razmerah na trgu dela in povišani inaciji 4,4-odstotna. V nadaljevanju napovednega ob- dobja bo skupna rast plač v povprečju 3,7-odstotna, pri čemer ocenjujemo, da bi nadaljnji pospeški v rasti plač zaradi prehitevanja rasti produktivnosti lahko še v večji meri vodili v prelivanje stroškov dela v končne cene. Rast cen življenjskih potrebščin bo naslednje leto v povpre- čju 3,8-odstotna, pri čemer pričakujemo, da bo v začet- ku leta ostala na povišanih ravneh. Inacijske pritiske v zadnjih mesecih krepijo zlasti neskladja na energetskih trgih ter težave v svetovnih dobavnih in proizvodnih verigah, ki so po pričakovanjih pretežno prehodnega zna- čaja. Poganjalo jo bo predvsem naraščanje cen storitev, ki bodo po letošnji skromni rasti zaradi metodološko po- gojene spremembe uteži že naslednje leto porasle za več kot 3,0 %. Epidemiološke razmere še vedno ostajajo pomemben dejavnik negotovosti makroekonomskih na- povedi. Poleg osrednje napovedi so bili zato pripravlje- ni alternativni scenariji gospodarskih gibanj v Sloveniji. Ključno negotovost predstavljajo zlasti razmere v Ukrajini ter morebitne nove različice virusa, proti katerim trenutna zaščita, dosežena s cepljenjem ali prebolevnostjo, ne bi zadoščala. V osrednji napovedi predvidevamo us- pešno obvladovanje zdravstvenih razmer brez uvajanja najstrožjih nefarmakoloških ukrepov. Ti bi bili potrebni v primeru močnejšega poslabševanja zdravstvenih raz- mer,karbiupočasnilogospodarskorast.Nadrugistrani bi se morebitna hitrejša zmožnost prilagajanja podjetij in gospodinjstev novim razmeram ter večje zaupanje v gospodarstvu zlasti naslednje leto odrazila v nekoliko višji gospodarski rasti. Napoved spremljajo tudi druga tveganja, ki bi lahko ob uresničitvi pomembno vplivala na gospodarsko rast in inacijo. Ob negotovem razvoju epidemije so izrazitejša tudi neskladja med ponudbo in povpraševanjem na svetovnih trgih surovin, predvsem energentov, mednarodno menjavo blaga in storitev pa omejujejo ozka grla v dobavnih verigah. Poleg tega se na trgu dela, kjer se podjetja soočajo s pomanjkanjem

14 Revidirano letno poročilo 2021

delovne sile, krepijo plačni pritiski. Pričakujemo, da se bodo zdravstvene razmere in pogoji v dobavnih verigah v letošnjem letu izboljšali, vendar je razvoj dogodkov tež- ko predvidljiv. Podaljševanje tovrstnih razmer bi nadalje krepilo rast cen blaga in storitev, kar bi imelo negativne učinke na kupno moč gospodinjstev in na investicijski potencial podjetij. Ob tem bi se povečevali plačni priti- ski,kibilahkovodilivt.i.plačno-inacijskospiralo,kobi podjetja vsevišjestroškedelaprelivalavkončnecene. Obtem poudarjamo tudi metodološki vpliv rednih letnih sprememb uteži v potrošniški košarici življenjskih potrebščin,kibisenaslednjeletolahkoodrazilvnekolikovišjiinboljspremenljiviinaciji,merjenizindeksomHICP.# Sprehodnostabilizacijoepidemiološkihrazmer,spro- ščanjemnekaterihomejitvenihukrepovinvečjimopti- mizmomgledeizhodaizkrizesejelaniaktivnostdo- dobraobnovila.Obnadaljnjikrepitvigospodarskerasti vnajpomembnejšihpartnericahizdržavEU,kijevdru- gemčetrtletjuletosprecejpreseglapričakovanja,seje gospodarskaaktivnostvSlovenijiprvičodzačetkakrize opaznejepovečala.Domačeinmednarodneinstitucije zaletosinprihodnjeletoobževednoprecejšnjihnego- tovostihnapovedujejosolidnookrevanje,takonajbibila predkriznaravenBDPdoseženaleta2022.

1.3.2 Gospodarskaaktivnostinturizem

ČejeturizemvSlovenijišeleta2019predstavljal10,6% našegaBDPprevedenovEUR-ejetopomeniloustvarje- nih5,2milijardeEURprihodkovsejelaniomenjenidelež znižalna6,5%ustvarjenegaBDPzustvarjenimiprihodki vvišini3milijardeEUR.Upadturističnihprihodkovjebil torej42,3%,upadbibilsevedašebistvenovišječene bivladazavseslovenskedržavljaneuvedla t.i.turističnih bonov.Česotujigostjekustvarjenemuslovenskemu izvozudoprinesli2,9milijardeEURkarje predstavljalo 7% slovenskegaizvozavletu2019se jev časuCovid ukrepovomenjenideležznižalnazgolj2,8%ustvarjene- gaslovenskegaizvozavvišini960mioEUR,torejjebil upadtujihgostovkar7xvečjikotjeznašalupaddomačih gostov.Asetrendobrača.Šeposebejsoanalitikioptimi- stičnigledeprihodnjegarazvojaturističnepanoge,kar upamoinverjamemobosevedapozitivnovplivalona poslovanjenašeganajvečjeganajemnikadružboUnion HotelsCollection.ČesoljudjevčasuCovid-apredvsem kupovalizične dobrine, analitikinajvečjih svetovnih banknapovedujejo,dabivt.i.postCovidnem obdob- ju okrevala predvsem storitvena dejavnost, in znotraj teturističnadejavnost.Ljudjeposvetunajbimnožično »nadomestiliizpadturističnihpotovanj«,kisobilazara- divsehsprejetihukrepovzazajezitevepidemijemočno otežena v minulih dveh letih. Tudi v našem glavnem mestujeizboljšantrendprihodovpredvsemtujihturi- stov.Trendsešeizboljšujeindobivapospešek.Največ nočitevsoturisti(takodomačikottuji)opraviliavgusta lani,insicerpreko200.000(indeksrastigledenaavgust l.2020+215%).Jesenijebilo,zaradiponovnouvedenih ukrepov za zajezitevepidemije, takoprihodov kot no- čitevmanj(kar jesevedatudipogojenost.i.sezonsko komponento),kotkažejopodatkijebilonovembralani vLjubljaniopravljenihnekajmanjkot79.000nočitev,kar pajepomembnoje,dajeindeksrastigledenaleto2020 znašalkar+694%(vir:Podatki o prihodih in nočitvah v letu 2021 » Visit Ljubljana).

1.3.3 Nepremičninskisektor

Veselinas,damočnookreva dejavnost,kijesrediščenašeposlovnedejavnostitorej nepremičninski sektor. Cenenepremičnin se povsem svetu dvigujejo,takotudiv Sloveniji. Najboljse zvišu- jejocenenepremičninnanajboljatraktivnihlokacijahv našemglavnemmestu.Ponašemmnenjujesevedato povezanotakossamolokacijonepremičninkottudi na- raščajočoinacijo.Nepremičninepaso,kotjesplošno znano,odličnozavarovanjeprednaraščajočoinacijo.

1.3.3.1 Stanovanjskenepremičnine

Vlanskemletujebiloštevilosklenjenihkupoprodajnih poslov na slovenskem nepremičninskem trgu le malo manjšekotvdrugipolovicileta2020oziromakotvprvi polovici»pred-kovidnega«leta2019.Cenestanovanjskih nepremičninsoobčutnoposkočile(razlogovjeseveda večodomejeneponudbestanovanjdoohlapnemone- tarnepolitikeevropskecentralnebankeinsevedavišje inacije).Številotržnihkupoprodajnepremičninjelanina začetku leta najprej upadlo in februarja doseglo svoje drugodnoponastopupandemijeCOVID-19.Prvo,glob- ljednojebilodoseženovprvemvaluepidemijeaprila 2020.Potretjemvaluepidemijejemarcaletostrgovanjez nepremičninamiponovnooživelo,takodajebiloobkon- culanskegaprvegapolletjaštevilokupoprodajževečje kotpredepidemijo.Pomarčevskioživitvinepremičnin- skegatrgasmobilipričapospešenirasticenstanovanj inhiš,kottudiposlovnihnepremičnin.Vprvempolletju 2021sosetakovprimerjavizdrugimpolletjemleta2020 cenestanovanjskihnepremičninzvišalezaokoli8%,kar jepomenilonajvišjopolletnorastcenodčasovpredkrizo nepremičninskegatrgaleta2008.Narekordnorastcen stanovanjskihnepremičninvprvipolovicilanskegaletaje vplivalapredvsemrekordnarastcenstanovanjvvečsta- novanjskihstavbahvnajvečjihmestih,zizjemoLjubljane. CenestanovanjnaObalioziromavKopru,Kranju,Celjuin Mariborusoposkočileza10do12odstotkov.VLjubljani jebilarastcenstanovanjvprvipoloviciletošnjegaleta »le«okoli6-odstotna.VLjubljanisosicercenestanovanj EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 15 rekordno zrasle leta 2018 (15 odstotkov na letni ravni). Visokorastcenstanovanjskihnepremičninpoenistrani poganjaveliko povpraševanje,kigavzpodbujajonizke obrestnemereindostopnostdenarja(karnajbisepo napovedihECBvletošnjemletuspremenilozzaostro- vanjemmonetarnepolitikeinznjobojaprotinaraščajoči inaciji),podrugistranipaomejenaponudbanovogra- denj.Nizkeobrestnemerespodbujajotakonakupene- premičninzalastnouporabokotnaložbenenakupeter investicijevgradnjostanovanjskihenotzatržnoprodajo. Navišanjecenstanovanjskihnepremičninvseboljvpli- vajotudivsevišjecenezemljiščzagradnjotervzadnjem obdobjušeposebejcenmaterialovinstemrastcelotnih gradbenihstroškov,kisoposledicaglobalnegazviševa- njacentransportaingradbenihmaterialovzaradipande- mije,vzadnjemobdobjupašeposebejzaradiukrajinsko –ruskekrize.TajenajboljočitnavLjubljani,kjerjeobseg trenutneinnačrtovanestanovanjskenovogradnježepri- merljivstistimpredkrizoleta2008.Praktičnopovsodpo Slovenijiponudbanovihstanovanj,kljubtemudanatrg postopomaprihajavsevečnovogradenj,ševednoza- ostajazapovpraševanjem.Zaustavitverasticenstano- vanjskihnepremičninpanipričakovatidoklerponudba novihstanovanjnebopreseglapovpraševanjainsene bočasnjihoveprodajebistvenopodaljšaloziromadokler senebodozačelekopičitizalogeneprodanihstanovanj. Zaenkratsevečinanovozgrajenihstanovanjvnajvečjih mestih in turističnih krajih, kljub rekordnim cenam, še vednoprodapredensozgrajena.

1.3.3.2 Poslovnenepremičnine

Na epidemijo se je trg poslovnih nepremičnin odzval drugačekottrgstanovanjskihnepremičnin.Upadpro- metasposlovniminepremičninamijebilopoprviraz- glasitvi epidemije v prvem polletju 2020 precej večji. Tudi okrevanjetrga poslovnihnepremičninjebilovse do letošnjega prvega polletja precej počasnejše, kar gre pripisati manjšemu povpraševanju po poslovnih in trgovskih prostorih zaradi negotovosti podjetij gle- de gospodarskih posledic epidemije. Prava oživitev trga poslovnih nepremičnin je nastopila šele v drugi polovici lanskega leta, ko se je število kupoprodajnih poslovpovečalošebistvenoboljkotpristanovanjskih nepremičninah.

1.3.3.2.1 Gibanjecenposlovnihnepremičnin

SURSspremljaod2021polegstanovanjskihnepremič- nintudigibanje cenposlovnihnepremičnin.Ceneteh soseod2008do2014hitrozniževale(inseznižaleza 29.2%),potemsosepostopno dvigale, a so bile leta 2020vpovprečjuševednoza18,8%nižjekotv2008,ko sobilenajvišje.

Poslovnenepremičninsopomembendelnepremičnin- skegatrga,poznavanjegibanjacennatempod-trguzato pripomorekboljšemurazumevanjutokovnacelotnem trgunepremičnin.Odprodajvsehvrstposlovnihnepre- mičnin (industrijsko-skladiščnih, turističnih, transpor- tno-komunikacijskih, kmetijskih, pisarniških, trgovsko- -storitvenih)jevSlovenijizaizračunčetrtletnihindeksov prodajnihcendovoljobsežnaleprodajalokalovinpisarn. Četrtletniindeksicenposlovnihnepremičninizdatnoni- hajo.ToniznačilnolezaSlovenijo,ampaktudizadruge države.Razlogzanihanjeomenjenihindeksovjevelika raznolikost prodanihnepremičnin, uporabljenihzaizra- čunindeksacenlokalovalipisarn.Nanihanje(volatilnost) indeksov cen poslovnihnepremičninvSloveniji znatno vpliva majhnost nepremičninskega trga. Za izračun in- deksovcenposlovnihnepremičninvobdobju2015–2020 jebilovvsakemčetrtletjuvpovprečjule180pro- dajpisarnin169prodajlokalov.Vprvemčetrtletju2021 pajebilozaradivplivapandemijenavoljole111prodaj lokalovin109prodajpisarn.Ceneposlovnihnepremič- ninsobilenajvišjevletu2008.Ponastopufinančnekrize sosezniževale,insicervsedoleta2014,kosodosegle cenovnodno,bilesoza29,2%nižjekotv2008.Odtedaj naprej so povprečne letne cene poslovnih nepremič- ninzmernonaraščale,asobilevletu2020ševednoza 18,8%nižjekotv2008.Gibanjecenposlovnihnepremič- ninvletihod2008do2015jebilopodobnogibanjucen stanovanjskihnepremičnin,potemletupasocenesta- novanjskihnepremičninnaraščaleprecejhitrejekotcene poslovnihnepremičnininsovletu2020žepresegletiste izleta2008.Cenepisarnsobiletakovprvemčetrtletju 2021za14,0%višjekotvpovprečjuvletu2015,ceneloka- lovpaleza5,2%(vir:Indeksi cen poslovnih nepremičnin, Slovenija, 2008 - 1. četrtletje 2021 (stat.si)).# Revidirano letno poročilo 2021

2.2 Lastniška struktura in delnica

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2021 znašal 5.691.826,00 evrov in je bil razdeljen na 1.793.869 navadnih prosto prenosljivih imenskih kosovnih delnic. Delnice imajo oznako EQNX in ISIN kodo SI0031117813.

Na dan 31.12.2021 je bilo v delniški knjigi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., vpisanih 371 delničarjev.

Struktura največjih imetnikov vrednostnih papirjev družbe na dan 31.12.2021:

Lastniška struktura	Št. delnic	% lastništva
1 Axor holding, d.d.	1.354.767	75,52%
2 Kapitalska družba, d.d.	336.421	18,75%
3 Union Hotels Collection, d.d.	29.091	1,62%
4 Raiffeisen Bank International AG	5.809	0,32%
5 Clarinos d.o.o.	3.100	0,17%
6 Fiscusio d.o.o.	2.335	0,13%
7 Valentič Bojan	2.055	0,11%
8 Strgar Andrej	1.500	0,08%
9 Stal-Ribič d.o.o.	1.305	0,07%
10 Klemenčič Anica	1.263	0,07%
Ostali delničarji	56.223	3,13%
Lastne delnice	0	0,00%
Skupaj	1.793.869	100%

V obdobju 3.5.2021–31.12.2021 družba ni pridobila lastnih delnic.

Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan 31.12.2021 niso imeli v lasti delnic družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.

Knjigovodska vrednost delnice družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2021 znašala 22,33 evrov, ocenjena poštena vrednost delnice (net asset value, NAV) pa 57,70 evrov.

2.3 Poročilo o poslovanju

Na podlagi skupščinskega sklepa je bila dne 03.05.2021 v sodni register vpisana ustanovitev družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., s sedežem na Dunajski cesti 5, 1000 Ljubljana, zaradi izvedbe oddelitve od prenosne družbe UNION HOTELI d.d., matična številka 5001153000 po delitvenem načrtu z dne 18.2.2021. Z oddelitvijo nepremičnin na novoustanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dejavnost vzdrževanja in upravljanja lastnih nepremičnin postala neodvisna in osrednja dejavnost novo nastale družbe.

Prenosna družba UNION HOTELI d.d. se je delila po postopku oddelitve s prenosom na novoustanovljeno družbo, tako da je prenosna družba prenesla, novoustanovljena družba pa prevzela, del premoženja, vključno s pravicami in obveznostmi v zvezi s tem premoženjem ter drugimi pravicami in obveznosti, vse v obsegu, kot to izhaja iz Delitvenega načrta, pri čemer prenosna družba zaradi navedenega zmanjša osnovni kapital.

Dan obračuna delitve je bil 30.6.2020. Od tega dne dalje se šteje, da so dejanja družbe UNION HOTELI d.d., v zvezi s premoženjem in obveznostmi, ki so se prenesla na novoustanovljeno družbo, opravljena za račun novoustanovljene družbe. Premoženje se je preneslo po knjigovodskih vrednostih. Skladno z Delitvenim načrtom je družba UNION HOTELI d.d., na novoustanovljeno družbo odselila premoženje, ki se pripisuje njenim naložbam v nepremičnine, opremo in del finančnih naložb (delnice PDAR).

Po izvedeni oddelitvi so na prenosni družbi UNION HOTELI d.d. ostali dejavnosti hotelov in gostinstva, na novoustanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE, pa so bile prenesene nepremičnine in oprema ter posledično tudi dejavnost oddajanja nepremičnin v najem ter dejavnost vzdrževanja in upravljanja nepremičnin.

Na EQUINOX NEPREMIČNINE so se oddelile vse nepremičnine in naložbene nepremičnine ter oprema, ki jih prenosna družba UNION HOTELI d.d. v računovodskih evidencah vodila pod postavko opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine.

Z ločitvijo hotelskih storitev od nepremičninskih se je eliminiral tudi vpliv negativnih trendov ene dejavnosti na drugo dejavnost. Tako npr. upad hotelskih storitev ne bo več vplival na vrednost nepremičninske družbe. Velja tudi obratno – padec cen nepremičnin ne bo imel negativnega vpliva na izvajanje hotelskih storitev ter njihovih dobičkonosnost.

Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. po oddelitvi znaša 5.691.826 EUR in je razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic.

Skupna višina osnovnega kapitala družb, ki so udeleženke pri oddelitvi, je enaka osnovnemu kapitalu prenosne družbe pred delitvijo. Seštevek osnovnih kapitalov prenosne družbe in novoustanovljene družbe tako znaša 7.485.695,00 EUR, kar je enako seštevku osnovnega kapitala prenosne družbe pred oddelitvijo.

Seštevek vseh postavk kapitala prenosne družbe in novoustanovljene družbe po delitvi znal 43.072.650 EUR kar ustreza znesku vseh postavk kapitala prenosne družbe pred oddelitvijo, s čimer je bilo dosledno spoštovano vsotno načelo. Dodatno je spoštovanje vsotnega načela preveril tudi ustanovitveni revizor ERNST & YOUNG, d.o.o., imenovan s strani Okrožnega sodišča v Ljubljani s sklepom št. Ng 8/2021 z dne 05.02.2021.

Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je po oddelitvi znašal 5.691.826 EUR in je razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju od 3.5. do 31.12.2021 imela v lasti štiri hotele (Grand Hotel Union, uHotel, Hotel Lev in The Fuzzy Log), ki imajo skupaj 677 sob oziroma nastanitvenih kapacitet in nepremičnino Modna hiša v Ljubljani, del nepremičnine na Pražakovi ulici v Ljubljani, poslovni prostor na Vošnjakovi ulici 5 in poslovni prostor na Dalmatinovi ulici 4a ter poslovne prostore v stolpnici Delo na Dunajski cesti 5 v Ljubljani.

Izkaz poslovnega izida

	3.5.2021-31.12.2021	3.5.2021 -30.6.2021
Čisti prihodki od prodaje	4.476.406	1.284.389
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin	489.042	28.797
Čisti prihodki od najemnin	3.987.364	1.255.592
Drugi poslovni prihodki	121.261	18.738
Poslovni odhodki	4.249.570	1.093.653
EBITDA	2.878.948	802.300
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT)	348.097	209.474
Čisti poslovni izid	359.950	309.038

V obdobju od 3.5.2021 - 31.12.2021 družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. realizirala čiste prihodke od prodaje v višini 4.476 tisoč evrov od tega do povezanih družb (Axor holding d.d., IP Central d.o.o., Union Hotels Collection d.o.o.) skupaj 3.100 tisoč evrov.

Poslovni odhodki v skupini EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. so v obdobju 3.5.2021 - 31.12.2021 znašali 4.250 tisoč evrov. Največji del poslovnih odhodkov v obdobju znašajo odpisi vrednosti (amortizacija in prevrednotovalni poslovni odhodki) v višini 2.531 tisoč evrov. Družba nima zaposlenih in zato nima stroškov dela.

Stroški in odhodki

	3.5.2021-31.12.2021	3.5.2021 -30.6.2021
Stroški blaga, materiala in storitev	1.383.641	461.288
Stroški potrošnega materiala in energije	322.492	110.617
Stroški storitev	1.061.149	350.671
Odpisi vrednosti	2.530.851	592.826
Amortizacija	2.289.546	592.826
Prevrednotovalni poslovni odhodki	241.305	0
Drugi poslovni odhodki	335.078	39.539
SKUPAJ	4.249.570	1.093.653

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 dosegla izid pred davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (EBITDA izračunana kot poslovni izid iz poslovanja plus amortizacija) v višini 2.879 tisoč evrov.

EBITDA v čistih prihodkih od prodaje je bila v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 dosežena v višini 64,3%.

FFO (angl. Funds From Operations) je v obdobju 3.5.2021-31.12.2021 znašal 2.891 tisoč EUR, FFO na delnico je znašal 1,61 EUR. FFO je najširše spremljan kazalec poslovanja nepremičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid družbe, k kateremu se prišteje amortizacija in od katerega se odštejejo ali prištejejo vsi enkratni dogodki, ki jih je družba imela v poslovnem letu. FFO se uporablja kot osnova za delitev dividend delničarjem družbe.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 ustvarila čisti dobiček v višini 360 tisoč evrov.

Sredstva

	31.12.2021	3.5.2021
Nekratkoročna sredstva	43.829.390	44.442.136
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine	37.794.294	40.556.051
Nekratkoročne finančne naložbe	5.834.989	3.806.527
Ostala nekratkoročna sredstva	200.108	79.558
Kratkoročna sredstva	11.209.540	10.545.754
Kratkoročne finančne naložbe	3.885.676	389.711
Ostala kratkoročna sredstva	626.844	10.156.043
Denarna sredstva	6.697.020	0
SKUPAJ	55.038.930	54.987.890

Bilančna vsota družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2021 znašala 55.039 tisoč s evrov. Sredstva se pretežno nahajajo v nekratkoročnih sredstvih 80,3 % in 19,7 % v kratkoročnih sredstvih.# Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. vrednoti opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine po modelu nabavne vrednosti in jih amortizira, zato prihaja do razhajanj med ocenjeno pošteno vrednostno opred- metenih osnovnih sredstev in naložbenih nepremičnin in knjigovodsko vrednostjo teh sredstev. Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena poštene vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremičninah v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pod- jetij z licenco SIR. Ocenjene vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vrednosti po posameznih sklopih so predstavljene v spodnji tabeli.

Zgradbe, naložbene nepremičnine in oprema

Neodpisana vrednost na dan 31.12.2021	Ocenjena poštena vrednost	Ocenjena poštena vrdnost, zmanjšana za stroške prodaje	Datum ocene vrednosti
37.794.294	101.264.000	100.251.000	30.06.2021

Kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2021 znašal 40.060 tisoč evrov, delež kapitala v virih sredstev pa je znašal 72,8%. Družba zasleduje konzervativno politiko zadolževanja.

Revidirano letno poročilo 2021

OBVEZNOSTI DO VIROV SREDSTEV

	31.12.2021	3.5.2021
Kapital	40.060.034	39.701.423
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	4.909.324	4.909.324
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	486.393	487.733
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta	14.400.373	14.040.422
Odloženi prihodki	140.539	183.937
Nekratkoročne obveznosti	13.542.845	13.635.413
Nekratkoročne finančne obveznosti	13.442.158	13.568.185
Nekratkoročne poslovne obveznosti	100.687	67.228
Kratkoročne obveznosti	1.295.511	1.467.117
Kratkoročne finančne obveznosti	553.246	847.146
Kratkoročne poslovne obveznosti	742.265	619.971
SKUPAJ	55.038.930	54.987.890

Finančna zadolženost je na dan 31.12.2021 znašala 13.995 tisoč evrov.

Zapadlost glavnic finančnih obveznosti

	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
Bančni viri	490.908	919.479	1.062.337	1.062.337	1.062.337	1.062.337	3.072.087
Obveznica	0	5.000.000	0	0	0	0	0
Skupaj	490.908	5.919.479	1.062.337	1.062.337	1.062.337	1.062.337	3.072.087

Povprečan ponderirana zapadlost posojil v letih 3,35.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2021 razpolagala z denarnimi sredstvi in depoziti na od- poklic v višini 6.697 tisoč evrov. Skupaj z portfeljem vrednostnih papirjem nepremičninskih družb je likvidnost znašala 7.690 tisoč evrov.

Neto dolg družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2021 znašal 7.298 tisoč evrov, ob upoštevanju naložb v tržne in likvidne vrednostne papirje pa je neto dolg znašal 6.305 tisoč evrov.

Denar in denarni ustrezniki

	31.12.2021	30.06.2021
Denarna sredstva in depoziti	6.697.020	8.187.798
Vrednostni papirji nepremičninskih družb	993.344	0
Finančni dolg	13.995.404	14.191.599
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo	7.298.384	6.003.801
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo	6.305.041	6.003.801
Neto vrednost sredstev (NAV)	103.529.740	101.293.240
LTV - primarna likvidnost	7,0%	5,9%
LTV - sekundarna likvidnost	6,1%	5,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom	25,0%	25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom	35,0%	35,0%

Zadolženost je bila konec leta močno pod ciljno višino zadolženosti skladno s strateškim planom.

Poslovanje odvisnih družb

V obdobju od 3.5.2021-31.12.2021 družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. ni imela v lasti odvisnih družb.

Revidirano letno poročilo 2021

Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 3.5. – 31.12.2021

Dne 23.8.2021 je potekala prva skupščina EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. na kateri so se delničarji seznanili z »Naložbeno politiko in sistemom obvladovanja tve- ganj portfelja družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., so se delničarji seznanili s pogodbo o strateškem sve- tovanju med družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot naročnikom in družbo EQUINOX Partners d.o.o., sprejet je bil sklep o povečanju osnovnega kapitala družbe za največ 1.422.985,00 EUR, tako da po pove-čanju znaša največ 7.114.812,00 EUR ter so bili za člane upravnega odbora družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. z mandatom 6 let bili imenovani Peter Krivc, Matej Rigelnik, Tadeja Čelar ter Tadej Počivavšek.

Dne 13.9. je upravni odbor družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. prejel dopis večinskega delničar- ja – družbe Axor holding d.d., s katerim ga je slednji ob- vestil, da vodi postopek nezavezujočih pogajanj z mo- rebitnimi ponudniki za nakup njenega deleža v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. ter jo hkrati zaprosila, da ji za namene vzpostavitve virtualne podatkovne sobe s ključnimi podatki o družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., ki bodo na voljo potencialnim ponudnikom, pos- reduje oziroma omogoči dostop do nekaterih podat- kov o družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.. Upravni odbor je dne 14. 9. 2021 sprejel sklep, s katerim je odlo- čil, da bo družbi Axor holding d.d. omogočil dostop do navedenih podatkov, in sicer pod pogojem sklenitve ustreznega sporazuma o nerazkrivanju in varovanju zaupnih podatkov.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je z družbo IP Central d.o.o. podpisala dodatek k posojilni pogodbi s ka- terim je dodatno zavarovala posojilo, ki ga je dala družbi IP Central d.o.o. Posojilo je zavarovano z meni- cami, hipoteko na nepremičnini hotel Central ter ga- rancijskim pismom obvladujoče družbe Union hotels Collection d.d. s katerim jamči za poplačilo posojila.

Drugih pomembnih poslovnih dogodkov v obdobju 3.5.2021-31.12.2021 družba ni zabeležila.

Družba s strani najemnikov prejema plačila najemnin redno in pravočasno, vpliva COVID-19 na svoje poslo- vanje ne zaznava.

Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v za-četku leta 2022 lokalnemu investitorju poma-gala financirati nakup Hotela Diana v Murski Soboti. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je odobrila posojilo v višini 1.600.000,00 EUR s končnim rokom zapadlosti 5.1.2025.
V ponedeljek, 31.1.2022 se je v trgovanje na borzni trg, ki ga upravlja Ljubljanska borza, d.d., Ljubljana, uvrstilo 1.793.869 navadnih, kosovnih, imenskih delnic z oznako EQNX, katerih izdaja-teljica je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Delnice so bile uvrščene v podsegment borzne-ga trga Standardna kotacija. Prvi referenčni tečaj delnice EQNX je bil 30,00 EUR.
dne 16.2.2022 je potekala druga skupščina EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. na kateri se delničarji imenovali revizorja za poslovna leta 2021, 2022 in 2023 ter odobrili Politiko prejem- kov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.. Na skupščini so bili prisotni delničarji ki so skupaj zastopali 1.693.426 delnic z glasovalnimi pravi- cami oziroma 94,40% vseh delnic z glasovalnimi pravicami.
V marcu 2022 je EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot prva javna nepremičninska družba iz Slo- venije in regije postala članica največjega zdru- ženja javnih nepremičninskih družb v Evropi – EPRA (European Public Real Estate Association).

Drugih pomembnih poslovnih dogodkov po zaključku obračunskega obdobja družba ni zabeležila.

Družba s strani najemnikov prejema plačila najemnin redno in pravočasno, vpliva COVID-19 na svoje poslo- vanje ne zaznava.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Rusija je 24.2.2022 sprožila obsežno invazijo na Ukrajino, ki na mednarodni ravni velja za največji vojaški spopad v Evropi po drugi svetovni vojni. Nekratkoročnih posledic spopada, ki še vedno traja, na evropsko in slovensko gospodarstvo v tem trenutku še ni mogoče objektivno oceniti, kratkoročno pa se pričakuje rast cen energentov, predvsem nafte in zemeljskega plina. Evropa se pripravlja na večji val beguncev iz Ukrajine, negotova ostaja si-tuacija glede cen žita in hrane, ter tudi redkih kovin. V letu 2020 je bila namreč Rusija največja svetovna izvo-znica pšenice, Ukrajina je bila peta največja izvoznica.

Neposrednega vpliva Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. nis-mo zaznali. Poslovanje družbe poteka nemoteno, najemniki plačujejo najemnine skladno s pogodbami.

Poslovodstvo družbe zato tudi ocenjuje, da v tem tre-nutku ni potrebno prilagoditi plana poslovanja družbe za leto 2022.

Družba tudi ni zaznala povečanega tveganja kibernet-ske varnosti. Poslovanje družbe, informacijska podpo-ra in poslovni procesi potekajo nemoteno.

Situacijo in razvoj dogodkov v Ukrajini spremljamo in bomo ob morebitnih spremenjenih razmerah, ki bi lahko močno negativno vplivali na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. ustrezno ukrepali.

Pričakovan razvoj v bodoče

Strateški cilj družbe Equinox d.d. je zagotavljanje ustre-zne donosnosti za delničarje ob sprejemljivem nivo-ju tveganja ter ciljni razpršenosti nepremičninskega portfelja. Pričakovana nekratkoročna nominalna letna donosnost naj bi bila primerljiva s nepremičninskimi skladi (REIT), ki kotirajo na tujih borzah. Strateški cilj je postati največja kotirajoča nepremičninska družba sprva v Sloveniji ter nato v regiji.# Revidirano letno poročilo 2021 24

Izdajatelj posluje na trgu upravljanja lastnih nepremičnin v Sloveniji z namenom nadaljnjega oddajanja le-teh. Poslovanje izdajatelja bo primarno usmerjeno na upravljanje obstoječih nepremičnin, katerih pretežna dejavnost predstavlja dejavnost oddajanja hotelskih nepremičnin ter oddajanje poslovnih prostorov v najem. Strateški cilj je tudi prenova oziroma sprememba (ang: redevelopment) dela obstoječega nepremičninskega portfelja iz pisarn v stanovanja.

Equinox d.d. bo zasledoval nekratkoročno politiko rasti dividende in politiko izplačila med 50 in 70% denarnega toka iz poslovanja (ang. Funds from Operations - FFO). Periodika izplačil dividend bo najmanj 2x letna s čimer želimo delničarjem simulirati najemni odnos kot ga imajo pri fizičnem oddajanju posamezne nepremičnine.

Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo sestavljena iz:
1. dividendne donosnosti (poglavitni del donosnosti), ker bo vsaj 50-70% FFO izplačanega v obliki dividende
2. rast cene delnice iz naslova rasti vrednosti najemnin in vrednosti nepremičnin

Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja sleherne družbe. Tveganja poslovanja družbe se bodo odražala v nestanovitnosti cene delnice.

Ker je trenutno večji del prihodkov izdajatelja ustvarjenih iz najemne pogodbe z najemnikom Union Hotels Collection d.d. je strateški cilj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. znižanje deleža hotelske dejavnosti s tem, da se bo sveži kapital iz bodočih izdaj namenil za nakupe drugih tipov nepremičnin. S tem bomo dodatno razpršili portfelj družbe in posledično znižali tveganost investiranih sredstev delničarjev.

V nadaljevanju so predstavljeni ključni nepremičninski naložbeni razredi oz. tipi nepremičnin, ki bodo sestavljali nepremičninski portfelj družbe Equinox d.d.. Posamezni nepremičninski razredi se med seboj razlikujejo po pričakovani donosnosti in po tveganju, povezanim s tem naložbenim razredom (tržno tveganje, kreditno tveganje, operativno tveganje…).

Celoten nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva dela:
* ključni naložbeni razredi
* ostali naložbeni razredi

V ključnih naložbenih razredih / tipih nepremičnin bo družba imela investiranih najmanj 50% vsega premoženja, ciljno pa okrog 85% vsega premoženja družbe.
V ostalih naložbenih razredih pa med 0 in 20% premoženja ter ciljno 15% celotnega premoženja družbe.

Glavni razlog za relativno razpršenost celotnega nepremičninskega portfelja je nepopolna korelacija gibanja vrednosti posameznih tipov nepremičnin med seboj znotraj celotnega portfelja.

Del portfelja bo sestavljen tudi iz drugih kotirajočih nepremičninskih skladov (REIT-ov), ki bodo izpolnjevali kriterije za vključitev.

Glede na to, da je obstoječi portfelj družbe Equinox izpostavljen cca. 75% do hotelskih nepremičnin, se bo delež le teh v naslednjih letih postopno zmanjševal s ciljem, da v roku 5 let hotelske nepremičnine ne predstavljajo več kot 50% vrednosti celotnega portfelja družbe.

Spodaj našteti ključni naložbeni razredi bodo kot celota predstavljali minimalno 50% in maksimalno 95% celotne vrednosti sredstev.
1. Hoteli 30%-50%
2. Stanovanjske nepremičnine 5%-20%
3. Pisarske 10%-20%
4. Zdravstvo, domovi za ostarele in varovana stanovanja 5%-20%

Ostali naložbeni razredi bodo predstavljali med 5% in 20% celotne vrednosti sredstev in bodo obsegali:
1. Trgovski centri
2. Industrijski objekti
3. Selfstorage
4. Logistika
5. Hipotekarna posojila
6. ostalo

Popolna uskladitev naložbenega portfelja z naložbeno politiko je predvidena v petih letih.

Zaradi zagotavljanja optimalne strukture portfelja družbe Equinox in zaradi zagotavljanja zadostne likvidnosti družbe, bo del naložbenega portfelja alociran v tržne naložbe primerljivih družb. Vse naložbe v primerljive družbe bodo upoštevane v strukturi naložb družbe Equinox, prav tako bo upoštevana implicitna zadolženost teh družb pri izračunu zadolženosti družbe Equinox.

2.7 Posli s povezanimi osebami

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., je bila na dan 31.12.2021 del skupine Axor holding, d.d. Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., v letu 2021 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor holding, d.d. Ljubljana (družba Axor holding d.d. ima 75,52 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.) ter družbe v skupini Axor holding. Družba Axor holding, d.d. ima v lasti 75,52% lastniški delež v družbi UNION HOTELS COLLECTION, d.d., slednja pa 100% lastniški delež v družbi IP Central, d.o.o.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je družbama UNION HOTELS COLLECTION, d.d. in IP Central, d.o.o. v letu 2021 oddajala v najem hotelske nepremičnine.

Najemna pogodba za oddajo hotelskih nepremičnin velja od presečnega dneva delitve družbe UNION HOTELS COLLECTION, d.d., to je od 30.6.2020 dalje.

Transakcije med povezanimi družbami se izvajajo po tržnih pogojih. V obdobju 5-12 2021 ni bilo sprememb v zvezi s transakcijami med povezanimi strankami glede na zadnje poročevalsko obdobje, ki bi vplivali na spremembo finančnega položaja ali dosežke podjetja ni bilo.

Podrobno pojasnilo o poslih s povezanimi osebami se nahaja v računovodskem delu tega poročila.

2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji

Prvi upravni odbor je bil imenovan na podlagi sprejetega skupščinskega sklepa o delitvi družbe UNION HOTELS COLLECTION, d.d., člani upravnega odbora družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. pa so bili ponovno imenovani in potrjeni na skupščini družbe dne 23.8.2021.

Predsednik upravnega odbora g. Tadej Počivavšek je člane upravnega odbora na 8. seji upravnega odbora družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., ki je potekala dne 30.9.2021 seznanil, da iz osebnih razlogov odstopa s funkcije predsednika in člana upravnega odbora družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Na mesto predsednika upravnega odobra je bil imenovan g. Peter Krivc.

Na dan priprave medletnega poročila je v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. deloval upravni odbor v naslednji sestavi:
* Peter Krivc – predsednik
* Tadeja Čelar – namestnica predsednika
* Matej Rigelnik – član

V letu 2021 je bila imenovana revizijske komisije. Na dan priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v sestavi:
* Jan Grižon – predsednik
* Darinka Jagarinec – zunanja članica

2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI

V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno pozornost namenjamo upravljanju tveganj, ki zajema ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje tveganj, ki jim je ali bi jim lahko bila družba izpostavljena pri svojem poslovanju.

Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko vodila v nedoseganje ciljev, so:
* Potencialno znižanje cen prodanih sob na tujih trgih, povečano število nastanitvenih kapacitet v Ljubljani, trend po organizaciji manjših dogodkov v prostorih podjetij ter rast števila ponudnikov tovrstnih kapacitet ter njihov vpliv na zmožnost plačevanja pogodbno določene najemnine med družbama Union Hotels Collection in EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
* Tveganja povezana z epidemijo COVID-19 v obliki morebitnih omejitev pri poslovanju hotelov in s tem vpliva na njihovo finančno sposobnost
* Tveganje spremenjenih poslovnih navad podjetij kot posledica COVID-19 v obliki dela od doma in morebiten vpliv na višino najemnin poslovnih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih nepremičnin
* Tveganje spremembe obrestne mere: podjetje ima najeta posojila s fiksno in variabilno obrestno mero. Sprememba obrestne mere bi lahko pomembno vplivala na višino stroškov financiranja ter tržno neto sedanjo vrednost finančnih obveznosti in obrestne zamenjave IRS.

Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja sleherne družbe. Tveganja poslovanja družbe se bodo odražala v nestanovitnosti cene delnice. V spodnji tabeli so prikazani vsi ključni elementi posameznega tipa tveganj, ki se bo odražal v prihodnjem gibanju cene delnice Equinox.

Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje operativne učinkovitosti, je definiranja najmanjša, ciljna in največja izpostavljenost portfelja naložb do posamezne naložbe. Večja izpostavljenost do posamezne naložbe lahko pomeni večjo operativno učinkovitost, vendar negativno vpliva na tveganje velike izpostavljenosti portfelja do posamezne naložbe in obratno manjša izpostavljenost zmanjšuje operativno učinkovitost, vendar zmanjšuje tudi tveganje izpostavljenosti do posamezne naložbe. Equinox bo zasledoval sledečo ciljno strukturo velikosti svojih naložb:
* Minimalna vrednost posamezne naložbe: 0,5% tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne vrednosti sredstev družbe
* Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%- 20% tržne vrednosti sredstev družbe
* Maksimalna vrednost posamezne naložbe znaša do 40% celotne tržne vrednosti sredstev

Zaradi učinkovitejšega upravljanja s tveganji smo definirali posebno kategorijo naložb, ki ne ustvarjajo denarnih tokov oziroma ne ustvarjajo zadostnih denarnih tokov t.i. »non income generating assets« in sicer sem spadajo:
* Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni v# Revidirano letno poročilo 2021

2.9.1 Strateška in poslovna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja
		Vpliv	Verjetnost
Makroekonomsko tveganje	Upad gospodarske rasti in povpraševanja po poslovnih nepremičninah ter posledično upad najemnin ter vrednosti nepremičnin.	Razpršitev portfelja na različne segmente nepremičninskega trga, ki med seboj niso popolnoma korelirani.	Velik
Tveganje ocene vrednosti nepremičnin	Zaradi napačnega vrednotenja nepremičnin lahko posledično prihaja do napačnega prikaza vrednosti portfelja	Za potrebe vrednotenja nepremičninskega portfelja se bodo uporabljali najbolj renomirani ocenjevalci vrednosti. Prav tako je portfelj nepremičnin lociran na najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Sloveniji.	Srednji
Strukturne spremembe povpraševanja po nepremičninah	Zaradi nenadnih ali strukturnih sprememb povpraševanja po posameznih segmentih nepremičninskega portfelja pride do upada najemnih prihodkov.	Za posamezne nepremičnine obstaja srednjeročni načrt alternativne izrabe prostora za druge namene kar bo podjetju omogočalo doseganje prihodkov iz naslova najemnih razmerij.	Srednji
Stroški kapitala	V primeru, ko bo zaradi večjih investicijskih projektov prišlo do potrebe po dodatnem lastniškem kapitalu, lahko pride na kapitalskem trgu zaradi neugodnih razmer do povišanja stroškov kapitala za družbo.	Družba si prizadeva skozi zagotavljanje likvidnosti na sekundarnem trgu, stabilno dividendno politiko, transparentnim načinom poslovanja ves čas optimizirati in izboljševati stroške tako lastniškega kot dolžniškega kapitala.	Velik
Koncentracija portfelja	Trenutni portfelj nepremičnin je skoncentriran 75% v hotelskem segmentu nepremičnin. Prav tako je nepremičninski portfelj geografsko zelo skoncentriran. Prav tako so koncentrirani tudi posamezni najemniki. Izpostavljenost do največjih najemnikov je relativno visoka.	Naložbena politika predvideva zmanjšanje izpostavljenosti do segmenta hotelskih nepremičnin pod 40% do leta 2026. Prav tako je predvidena geografska razpršitev portfelja. Delež največjih najemnikov se bo v prihodnje postopoma zmanjševal in največji novi najemnik bo predstavljal največ 10% vseh najemnih prihodkov.	Velik
Likvidnost nepremičninskega trga	Določeni segmenti nepremičninskega trga so lahko v določenih delih gospodarskega cikla zelo nelikvidni kar lahko povzroči visoke transakcijske stroške pri morebitni prodaji nepremičnin.	Trenutni portfelj nepremičnin je lociran v geografsko najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Ljubljani. Tudi nekratkoročno bo Equinox investiral v segmente nepremičninskega trga, ki bodo likvidni in ki bodo omogočali relativno hitro prodajo portfelja in nizke transakcijske stroške.	Velik

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 29

2.9.2 Operativna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja
		Vpliv	Verjetnost
Izvedba	Pri razvoju nepremičninskih projektov lahko pride do časovnega zamika, podražitve projektov, zakonskih sprememb in drugih omejitev ali preprek, ki lahko negativno vplivajo na donosnost projektov	Z večanjem naložbenega portfelja se bo delež posameznih naložb oziroma novih investicijskih projektov zmanjševal in posledično se bodo relativno zmanjšali negativni vplivi iz morebitnega zamika pri izvedbi ali drugih omejitev samega projekta. Prav bo Equinox pred investicijo v čim večji meri poskušal oceniti tveganja v zvezi z razvojem projektov.	Srednji
Vzdrževanje nepremičnin	Nepremičnine zahtevajo redna vlaganja in morajo zadoščati najnovejši m standardom, da zadostujejo zahtevam najemnikov in morebitnim kupcem.	Equinox ima za vse nepremičnine v portfelju pripravljane nekratkoročne investicijske in vzdrževalne načrte, ki ta tveganja zmanjšujejo.	Majhen
Zadovoljstvo najemnikov	Nezadovoljstvo najemnikov lahko nekratkoročno povzroči, da se po izteku najemnih pogodb le te ne podaljšajo kar lahko pripelje do zmanjšanja zasedenosti nepremičnin in upada prihodkov.	Equinox bo vzdrževal nekratkoročne partnerske odnose z svojimi najemniki in s tem zagotavljal stabilnost prihodkov iz najemnin. Letno se z največjimi najemniki izvajajo redni sestanki in ugotavlja njihovo zadovoljstvo.	Srednji
Nezgode/ naravne katastrofe	Požari, poplave, potresi, neurja in druge naravne katastrofe ali nezgode imajo lahko izjemno negativen vpliv na poslovanja najemnikov in posledično družbe.	Praktično vsa tveganja povezana z naravnimi katastrofami in nezgodami so zavarovana. Prav tako je zavarovan tudi morebitni izpad prihodkov iz naslova opravljanja dejavnosti v teh nepremičninah.	Velik
Vpliv rusko - ukrajinskega konflikta	V primeru nadaljne eskalacije vojnega konflikta znižanje deleža turistov iz Rusije /Ukrajine ter Baltskih držav. Ključna kratkoročna tveganja predstavljajo sedanje razmere v Ukrajini, ekonomske sankcije, volatilnost ter morebitna depreciacija ruskega rublja.	Povečanje trženjskih aktivnosti s ciljem povečanja turistov iz Srednje Evrope oz. iz držav od koder prihaja največje število naših gostov (Italija / Avstrija / Nemčija / Nizozemska ...)	Majhen
Kibernetska varnost	Evropski odzivni centri za kibernetsko varnost beležijo povečan obseg napadov na omrežja in sisteme v Ukrajini	IT oddelek je seznanjen z omenjenimi dejstvi / opravili dodatno interno izobraževanje na omenjeno temo	Srednja
Tveganje rasti cen energentov	Cene energentov, še posebej električne energije, se zvišujejo.	Družba se aktivno prilagaja novim razmeram, tako se električno energijo, zaradi nihanj cen na borzi, kupuje za pol leta naprej.	Srednja

Revidirano letno poročilo 2021 30

2.9.3 Finančna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja
		Vpliv	Verjetnost
Poročanje	Morebitno napačno, nepravočasno ali zavajajoče poročanje izkazov poslovanja lahko pripelje do negativnih posledic pri zunanjih in notranjih deležnikih.	Equinox bo javna delniška družba, ki bo svoje rezultate poslovanja redno objavljala na spletnih straneh borze. Rezultati bodo objavljeni kvartalno. Letno poročilo bo revidirano s strani renomirane revizijske hiše.	Majhen
Likvidnostno tveganje	Zaradi morebiti premajhnih likvidnih sredstev lahko pride do težav pri plačilu pogodbenih obveznosti, kar lahko poviša stroške financiranja. Med likvidnostna tveganja sodijo tudi tveganja nespoštovanja bančnih zavez pri posojilih.	Equinox bo na podlagi letnih planov poslovanja pripravljal tudi mesečne likvidnostne plane. Vzdrževal bo ustrezno ročnost svojih obveznosti. Do morebitnega refinanciranja bo pristopil zgodaj in si s tem zagotovil ustrezne vire. Družba vodi aktivno politiko komunikacije z posojilodajalci in z ustreznimi aneksi redno uravnava spremembe v bančnih zavezah.	Srednji/ Velik
Valutno tveganje	Zaradi sprememb tečajev predstavlja nevarnost finančne izgube zaradi sprememb vrednosti ene valute v primerjavi z drugo	Equinox ne posluje oziroma ni izpostavljen poslovanju s tujimi valutami z izjemo manjšega dela portfelja kjer bo Equinox kupoval delnice nepremičninskih skladov na ameriški borzi	Majhen
Obrestno tveganje	Nepremičninska vlaganja zahtevajo nekratkoročne vire financiranja. Posledično lahko zaradi sprememb na kapitalskih trgih pride do povišanja oziroma drastičnega znižanja obrestnih mer kar lahko pripelje do precejšnjega povišanja stroškov financiranja.	Equinox bo vodil preudarno politiko financiranja in s kombinacijo ščitenja obrestnih mer ter obrestno odprtih pozicij zagotavljal ustrezno nizko obrestno tveganje.	Velik
Kreditno tveganje	Vse odprte postavke iz naslova najemnih razmerij potencialno predstavljajo kreditno tveganje in tveganje neplačil.	Equinox bo zasledoval portfeljsko politiko, ki bo zmanjšala izpostavljenost do največjih najemnikov. Nekratkoročni cilj je, da največji novi najemnik ne predstavlja več kot 10% vseh prihodkov iz naslova najemnin. Equinox na dan 31.12.2021 vodi aktivno politiko spremljanja poslovanja najemnikov prek javno dostopnih podatkov ter v primeru poslabšanja bonitetnih ocen aktivno ukrepa. Dodatno zavarovanje proti neplačilu predstavljajo tudi varščine ki so jih dolžni zagotoviti najemniki.	Velik

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 31

2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ

2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE

Pri razvoju novih storitev bo družba Equinox vseskozi sledila najmodernejšim smernicam in trendom razvoja nepremičninskih družb po svetu. Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju upravljanja posameznih tipov nepremičnin ter prilagajanje novonastalim trendom kot posledica COVID 19 kot sta delo od doma in povečana potreba najemnikov po večjih in zračnejših prostorih.

Revidirano letno poročilo 2021 32# Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali ustvariti okolja, ki bodo izboljšala njihovo uporabniško izkušnjo. Z analizo ključnih podatkov, ki opredeljujejo organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov, si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi delovna mesta strategiji in kulturi najemnikov. Želimo sodelovati skozi celoten življenjski cikel uporabe naših nepremičnin. Naravna in umetna svetloba sta zelo pomembni za delo in počutje. Med najpomembnejše načine varčevanja z energijo sodijo: uporaba energijsko učinkovitih svetilk, uporaba elektronskih predstikalnih naprav in uporaba elektronskih predstikalnih naprav z možnostjo regulacije svetlobnega toka. Danes se na vseh področjih trudimo biti varčnejši in bolj trajnostni pri porabi energije. Veliko lahko k racionalnejšemu ravnanju z naravnimi viri prispeva prav razsvetljava.

2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST

Družbena odgovornost predstavlja enega izmed pomembnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., ki se izvaja tako na lokalni ravni, regionalni ravni kot nacionalni ravni. Želimo demokratizirati možnost vlaganj v nepremičnine in s tem omogočiti solastništvo teh prav vsakemu državljanu. Investiranje v nepremičnine naj postane privilegij vseh ne le najpremožnejših državljanov. Ker se zavedamo pomena zadovoljstva naših najemnikov za razvoj družbe, želimo razvijati nekratkoročne odnose z njimi ter vseskozi dopolnjujemo ponudbo naših storitev. Sodelujemo z vsemi največjimi nepremičninskimi agencijami, kjer obstoječim kot potencialnim najemnikom predstavljamo našo ponudbo nepremičnin. Vključujemo se tudi v lokalna okolja in izbiramo projekte, ki večstransko prinašajo dodano vrednost le tem.

2.10.3 SKRB ZA OKOLJE

Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z varčno rabo energije in drugih naravnih virov, manjšim onesnaževanjem okolja in okolice. Porabo električne energije celotnega sistema razsvetljave želimo znižati za dodatnih 10%. Manjša oddaja toplote elektronskih naprav zmanjša tudi obremenitev klimatskih naprav ter prispeva k protipožarni varnosti. Eden najpomembnejših učinkov je prav gotovo tudi 50 % daljša življenjska doba teh naprav v primerjavi s starimi svetilkami. Z vgrajenimi sodobnimi krmilniki v naše nepremičnine zmanjšujemo porabo toplotne in hladilne energije, z vgrajenimi senzorji za samodejni vklop oz. izklop luči in uporabo varčnih žarnic pa električno energijo. Prezračevanje je pomemben dejavnik pri preprečevanju širjenja koronavirusa. Krožno prezračevanje doprinese k temu, da virus potuje dlje, kot bi sicer. Zato je pomembno, da v pisarnah preprečujemo horizontalno gibanje zraka. Redno čistimo in menjavamo filtre. Ocenjujemo, da bo ustrezno vzdrževanje prezračevalnih naprav (tudi s pomočjo pametne tehnologije) v prihodnosti postalo še bolj ključnega pomena.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 33

2.10.4 ENERGETSKA UČINKOVITOST

Družba izvaja intenzivne aktivnosti za izboljšanje energetske učinkovitosti in posledično zmanjšanje porabe energije v objektih. Zaposlenega imamo energetskega menedžerja, ki podrobno spremlja in analizira porabo energije ter predlaga ukrepe izboljšav.

Način pristopa vsebuje več faz:
* Spremljanje in temeljna analiza porabe energije po vseh objektih.
* Prepoznavanje kritičnih področij in razumevanje vplivnih dejavnikov na rabo energije.
* Vzpostavitev energetske politike s konkretnimi sredstvi za doseganje ciljev za izboljšanje energetske učinkovitosti.
* Vgradnja dodatnih naprav za učinkovito upravljanje z energijo.
* Dnevna kontrola centralno nadzornih sistemov in njihovo prilagajanje trenutnim razmeram.
* Vzpostavitev periodičnega planiranja rabe energije, z vključevanjem načrtovanja investicij in izboljšav.

V postopku nabave je fotovoltaična elektrarna na strehi enega od naših objektov s ciljem čimvečje samooskrbe.

2.10.5 KAKOVOST POSLOVANJA

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. sledi politiki zagotavljanja najvišje kakovosti storitev. Naš cilj je nuditi in ponuditi našim najemnikom visokokakovostne storitve tako na področju hotelskih storitev kot tudi na področju poslovnih in gostinskih storitev. Najpomembneje je svojim najemnikom nuditi visoko raven storitev ter doseči zadovoljstvo najemnikov s široko paleto dodatnih aktivnosti in storitev. Še naprej bomo razvijali konstruktiven odnos z vsemi najemniki in skrbeli, da se bodo v naših nepremičninah čim bolje počutili. Zato bomo osredotočeni tudi na zagotavljanje čistih, urejenih in vzdrževanih prostorov, tako hotelskih kot poslovnih.

2.10.6 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI

V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. se zavedamo pomena komuniciranja z vsemi interesnimi skupinami, torej tako z najemniki naših hotelskih kot poslovnih nepremičnin kot tudi s potencialnimi vlagatelji. Ker želimo orati ledino in postavljati nove standarde v luči popolne transparentnosti in odprtosti družbe smo 1. javno skupščino delničarjev družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. snemali in prenašali v živo preko spleta in tako postali prva in zaenkrat edina javna družba, ki se je poslužila omenjenega načina komuniciranja z vsemi svojimi deležniki oziroma zainteresirano javnostjo.

Odgovornost do uporabnikov storitev

Zavedamo se odvisnosti našega poslovnega uspeha od zadovoljstva naših najemnikov, zato jim namenjamo posebno pozornost. Našim najemnikom želimo in skušamo ugoditi v vseh pogledih, zato se posvečamo prenovam in razširitvi naše ponudbe na različnih področjih. Za ugotavljanje zadovoljstva najemnikov sodelujemo z vsemi večjimi nepremičninskimi agencijami, kjer dobimo tudi posredne informacije o zadovoljstvu najemnikov. Veliko moč na tem področju ima spletni portal nepremičnine.net, na katerem redno osvežujemo svojo ponudbo. Redno spremljamo tudi ostale komunikacijske kanale, kjer redno odgovarjamo in pazimo na ugled družbe.

Pregled tržnih aktivnosti

Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu trženjskega komuniciranja so oglaševanje, odnosi z javnostmi, direktna pošta, internetno komuniciranje in komuniciranje preko socialnih omrežij. Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov terja tudi stalno prilagajanje tržnih poti. Internetu in neposredni komunikaciji preko socialnih omrežij namenjamo še večjo pozornost s poglabljanjem frekvencnosti aktivnosti. V družbi redno obveščamo delničarje o ključnih poslovnih dogodkih.

Revidirano letno poročilo 2021 34

Interno komuniciranje

Interno komuniciranje poteka neposredno preko ustaljenih oblik, kot so redni dnevni delovni sestanki upraviteljev EQUINOX NEPREMIČNIN d.d. torej Equinox Partnerjev d.o.o.. Pomembne informacije o poslovanju, družba redno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji internetni strani https://www.equinox.si/.

2.11 Portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

EQUINOX je najbolj centralno pozicioniran nepremičninski portfelj v glavnem mestu katerekoli članice EU. V povprečju so vse nepremičnine oddaljene manj kot 300 metrov od Prešernovega trga. Portfelj vključuje 4 hotele, s skupno površino 51.125 m² in 4 poslovne stavbe, na skupni površini 13.249 m, skupaj torej cca. 65.000 kvadratnih metrov prvovrstnih nepremičnin.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 35

Grand Hotel Union

Miklošičeva cesta 1, 1000 Ljubljana
Hotel in konferenčni center
Skupna površina prostorov: 14.651 m²
Poslovne dejavnosti: hotelirstvo
Število hotelskih sob: 111
Število konferenčnih dvoran: 10
Površina okolice nepremičnine: 584 m²

uHotel

Miklošičeva cesta 3, 1000 Ljubljana
Hotel in konferenčni center
Skupna površina prostorov: 19.239 m²
Poslovne dejavnosti: hotelirstvo
Število hotelskih sob: 224
Število konferenčnih dvoran: 5
Površina okolice nepremičnine: 1985 m²

Revidirano letno poročilo 2021 36

Hotel Lev

Vošnjakova ulica 1, 1000 Ljubljana
Hotel in konferenčni center
Skupna površina prostorov: 15.145 m²
Poslovne dejavnosti: hotelirstvo
Število hotelskih sob: 231
Število konferenčnih dvoran: 2
Površina okolice nepremičnine: 828 m²

The Fuzzy Log

Miklošičeva cesta 9, 1000 Ljubljana
Mladinski hotel
Skupna površina prostorov: 2.091 m²
Poslovne dejavnosti: hotelirstvo
Število hotelskih sob: 111

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 37

Poslovni prostori Delo

Dunajska cesta 5, 1000 Ljubljana
Skupna površina prostorov: 2.250 m²

Poslovni prostori Kompas

Miklošičeva ulica 9, 1000 Ljubljana
Skupna površina prostorov: 4.548 m²
Površina okolice nepremičnine: 233 m²

Revidirano letno poročilo 2021 38

Modna hiša

Nazorjeva ulica 4, 1000 Ljubljana
Skupna površina prostorov: 1.969 m²

Poslovni prostori Nomago

Vošnjakova ulica 3, 1000 Ljubljana
Skupna površina prostorov: 828,1 m²

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 39

Letni računovodski izkazi

Revidirano letno poročilo 2021 40

3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI

3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.# 3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

Pojasnila	3.5.2021- 31.12.2021
Čisti prihodki od prodaje	4.476.406
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin	489.042
Čisti prihodki od najemnin	3.987.364
Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.)	121.261
Stroški blaga, materiala in storitev	1.383.642
Stroški potrošnega materiala in energije	322.492
Stroški storitev	1.061.149
Odpisi vrednosti	2.530.852
Amortizacija	2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki	241.305
Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja)	335.078
Finančni prihodki iz deležev	110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb	110.819
Finančni prihodki iz danih posojil	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini	19.059
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti	222.039
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank	192.549
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb	29.490
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti	212
POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO	255.723
Davek od dobička	16.389
Odloženi davki (prihodek)	-120.616
ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA	359.951

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 41

3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA

IZKAZ VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA

	31.12.2021
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja	359.951
Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo	66.450
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku)	426.401
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	0
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku)	0
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku)	426.401

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

Revidirano letno poročilo 2021 42

3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA

POSTAVKA	31.12.2021	3.05.2021
Nekratkoročna sredstva	43.829.390	44.442.135
Neopredmetena sredstva	76.758	79.558
Nekratkoročne premoženjske pravice	60.384	79.558
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve	16.374	0
Opredmetena osnovna sredstva	2.953.233	2.332.698
Zemljišča in zgradbe	1.173.050	0
Zemljišča	0	0
Zgradbe	1.173.050	0
Druge naprave in oprema	1.777.326	2.193.189
Osnovna sredstva, ki se pridobivajo	2.856	139.509
Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi	0	0
Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev	2.856	139.509
Naložbene nepremičnine	34.841.061	38.223.353
Nekratkoročne nančne naložbe	5.834.989	3.806.527
Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil	1.716.496	792.069
Druge delnice in deleži	1.716.496	792.069
Nekratkoročna posojila	4.118.493	3.014.458
Nekratkoročna posojila družbam v skupini	2.836.735	3.014.458
Druga nekratkoročna posojila	1.281.758
Nekratkoročne poslovne terjatve	2.734	0
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih	2.734	0
Odložene terjatve za davek	120.616	0
Kratkoročna sredstva	11.209.540	10.545.754
Zaloge	0	0
Material	0	0
Proizvodi in trgovsko blago	0	0
Predujmi za zaloge	0	0
Kratkoročne nančne naložbe	3.885.676	389.711
Kratkoročna posojila	3.885.676	389.711
Kratkoročna posojila družbam v skupini	567.434	389.711
Druga kratkoročna posojila	3.318.242
Kratkoročne poslovne terjatve	290.505	8.122.710
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini	30.176	7.858.717
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev	252.776	263.994
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih	7.553	0
Druga kratkoročna sredstva	336.339	2.033.333
Denarna sredstva	6.697.020	0
SREDSTVA SKUPAJ	55.038.930	54.987.889

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 43

POSTAVKA	31.12.2021	3.05.2021
Kapital	40.060.034	39.701.423
Vpoklicani kapital	5.691.826	5.691.826
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	4.909.324	4.909.324
Zakonske rezerve	580.282	580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	0	0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	0	0
Druge rezerve iz dobička	4.329.042	4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	486.393	487.733
Preneseni čisti poslovni izid	14.040.422	13.732.966
Čisti poslovni izid poslovnega leta	359.951	307.456
Odloženi prihodki	140.539	183.937
Rezervacije	0	0
Odloženi prihodki	140.539	183.937
Nekratkoročne obveznosti	13.542.845	13.635.413
Nekratkoročne nančne obveznosti	13.442.158	13.568.185
Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini	0	0
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank	8.281.822	8.568.185
Druge nekratkoročne nančne obveznosti	5.160.336	5.000.000
Nekratkoročne poslovne obveznosti	100.687	67.228
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti	100.687	67.228
Odložene obveznosti za davek	0	0
Kratkoročne obveznosti	1.295.511	1.467.116
Kratkoročne nančne obveznosti	553.246	847.146
Kratkoročne nančne obveznosti do bank	464.753	702.762
Druge kratkoročne nančne obveznosti	88.493	144.384
Kratkoročne poslovne obveznosti	688.341	619.970
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	139.763	0
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev	81.357	571.692
Druge kratkoročne poslovne obveznosti	521.145	48.279
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ	14.978.896	15.286.466
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ	55.038.930	54.987.889

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

Revidirano letno poročilo 2021 44

3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA

IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

		Vpoklicani kapital 	Kapitalske rezerve	Rezerve iz dobička 				Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti poslovni izid	Čisti poslovni izid poslov- nega leta	Skupaj KAPITAL 
											
	Osnovni kapital	Nevpoklicani kapital (kot odbitna postavka) 	Zakonske rezerve	Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	Statutarne rezerve	Druge rezerve iz dobička	Rezerve, nastale zaradi vredno- tenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti dobiček	Prenesena čista izguba	Čisti dobiček poslovne- ga leta
	I/1	I/2	II	III/1	III/2	III/3	III/4	III/5	IV	V/1	VI/1
A.2 Začetno stanje poročeval- skega obdobja (03.05.2021)	5.691.826		14.572.118	580.282				4.329.042	487.733	14.040.422	
B.1 Spremembe lastniškega ka- pitala - transakcije z lastniki											
a) Nakup lastnih delnic in lastnih poslovnih deležev	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
b) Izplačilo dividend	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
a) Vnos čistega poslovnega izida poslovnega leta	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
b) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - naložbe v kapi- talske inštrumente	0	0	0	0	0	0	0	0	-1.340	0	0
c) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošte- ni vrednosti - aktuarski izračun	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
B.3 Spremembe v kapitalu											
a) Razporeditev preostale- ga dela čistega dobička primerjalnega poročeval- skega obdobja na druge sestavine kapitala	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
b) Oblikovanje rezerv za lastne delnice in lastne poslovne deleže iz drugih sestavin kapitala	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
C. Končno stanje poročeval- skega obdobja 31.12.2021	5.691.826		14.572.118	580.282				4.329.042	486.393	14.040.422	359.951
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA								14.040.422	0	359.951	0

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 45

3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV

	31.12.2021
A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida	220.069
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev	4.727.545
Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti	-4.491.088
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih	-16.389
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja	9.690.206
Začetne manj končne poslovne terjatve	10.007.781
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve	-352.713
Začetne manj končne odložene terjatve za davek	-120.616
Začetne manj končne zaloge	0
Končni manj začetni poslovni dolgovi	101.830
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije	53.924
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b)	9.910.274
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju	394.737
Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev	0
Prejemki od obresti	51.373
Prejemki od odtujitve nančnih naložb	343.365
b. Izdatki pri investiranju	-5.946.995
Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev	0
Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev	-156.570
Izdatki za pridobitev nančnih naložb	-5.790.425
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b)	-5.552.257
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri nanciranju	0
Prejemki od vplačanega kapitala	0
Prejemki od povečanja nančnih obveznosti	0
b. Izdatki pri nanciranju	-360.997
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na nanciranje	-107.929
Izdatki za odplačila nančnih obveznosti	-253.069
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku	0
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri nanciranju (a+b)	-360.997
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki)	2.700.000
Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov	6.697.020
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc)	6.697.020
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov	0

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.# Revidirano letno poročilo 2021

3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, D.D.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je bila v sodni register vpisana 3.5.2021 na podlagi oddelitve od družbe UNION HOTELS COLLECTION, d.d. po stanju na presečni datum delitve 30.6.2020. Skladno z Delitvenim načrtom je družba UNION HOTELI d.d., na novoustanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. oddelila premoženje, ki se pripisuje njenim naložbam v nepremičnine, opremo in del finančnih naložb (delnice PDAR). Po oddelitvi Union hoteli d.d. niso obdržali v lasti nobenih nepremičnin, niti osnovnih sredstev, razen opreme. Po izvedeni oddelitvi je na družbi UNION HOTELI d.d. ostala dejavnost hotelov in gostinstva, na novoustanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE, pa so se prenesle nepremičnine in oprema ter posledično tudi dejavnost oddajanja nepremičnin v najem ter dejavnost vzdrževanja in upravljanja nepremičnin.

Na EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. so se oddelile vse nepremičnine in naložbene nepremičnine ter oprema, ki jih je prenosna družba UNION HOTELI d.d. v računovodskih evidencah vodila pod postavko opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine. Gre za nepremičnine, ki jih lahko razdelimo po naslednjih funkcionalnih skupinah:
* ALAG– Dalmatinova 4, 1000 Ljubljana
* Stanovanje Nazorjeva - Nazorjeva 4, Ljubljana
* Modna hiša - Nazorjeva 4a, Ljubljana
* Parkirna mesta v Parkirni hiši Kozolec II - Dvorakova 3, Ljubljana
* Burda - Vošnjakova 3, Ljubljana
* The Fuzzy Log – Miklošičeva 9, Ljubljana
* Kompas – Pražakova 4, Ljubljana
* Delo – Vošnjakova 3, Ljubljana
* Hotel Lev - Vošnjakova 1, Ljubljana
* uHotel – Miklošičeva 3, Ljubljana
* Grand Hotel Union – Miklošičeva 1, Ljubljana

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je bila v sodni register vpisana dne 3.5.2021 kot novoustanovljena družba. Pred tem družba ni obstajala in zato ne obstaja primerljivo obdobje poslovanja družbe pred tem datumom. Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov družbe Dunajska cesta 5, Ljubljana.

Kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., je na dan 31.12.2021 znašal 40.060.034 evrov, čisti poslovni izid družbe v obdobju 3.5.2021-31.12.2021 pa 359.951 evrov.

Pojasnilo 2: Računovodske usmeritve

Ustanovitev družbe z oddelitvijo dela premoženja prenosne družbe Union hoteli d.d. in prenos na novostanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Nova družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot univerzalna pravna naslednica vstopila v vsa pravna razmerja v zvezi z delom premoženjem določenega z delitvenim načrtom, katerih subjekt je bila prenosna družba UNION HOTELI d.d. (6. odst. 623. člena ZGD-1). Dan obračuna delitve je bil 30.6.2020. Od tega dne dalje se šteje, da so dejanja družbe UNION HOTELI d.d., v zvezi s premoženjem in obveznostmi, ki so se prenesla na novoustanovljeno družbo, opravljena za račun novoustanovljene družbe. Premoženje se je preneslo po knjigovodskih vrednostih. Skladno z Delitvenim načrtom je družba UNION HOTELI d.d., na novoustanovljeno družbo oddelila premoženje, ki se pripisuje njenim naložbam v nepremičnine, opremo in del finančnih naložb (delnice PDAR).

Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. po oddelitvi znaša 5.691.826 EUR in je razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic.

Preračun tujih valut

Računovodski izkazi so predstavljeni v evrih (EUR), ki so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto družbe. Posli v tuji valuti so na začetku pripoznani v funkcionalni valuti in preračunani po tečaju funkcionalne valute na dan posla. Denarna sredstva in obveznosti v tuji valuti so preračunana po tečaju funkcionalne valute na dan poročanja. Vse razlike, ki izhajajo iz preračuna tujih valut, se pripoznajo v izkazu poslovnega izida. Nedenarna sredstva in obveznosti, ki so izmerjena po izvirni vrednosti v tuji valuti, so pretvorjena po tečaju funkcionalne valute na dan posla. Nedenarna sredstva in obveznosti, ki so izmerjena po pošteni vrednosti v tuji valuti, so pretvorjena po menjalnih tečajih na dan, ko je bila poštena vrednost določena.

Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih izkazov

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je zavezana k izdelavi računovodskih izkazov, ki jih je dolžna pripraviti v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja (v nadaljevanju MSRP) in pojasnili odbora za pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so bili sprejeti s strani Evropske unije ter v skladu z določili Zakona o gospodarskih družbah. Računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje, ki se je končalo z dnem 31.12.2021, so sestavljeni v evrih in so pripravljeni na podlagi izvirnih vrednosti bilančnih postavk, razen finančnih sredstev, izmerjenih po pošteni vrednosti skozi izkaz poslovnega izida in finančnih naložb, razpoložljivih za prodajo, ki so bile vrednotene po pošteni vrednosti. Letni računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. so bili potrjeni s sklepom upravnega odbora z dne 15.4.2022.

Osnovne računovodske usmeritve

Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. Na dan poročanja družba nima odvisnih, pridruženih in hčerinskih družb.

Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje nastanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vrednosti evra in posamičnih cen, ne pa tudi hiperinflacije) so uporabljene tudi pri sestavitvi računovodskih izkazov za obdobje 3.5.2021-31.12.2021. V največji možni meri so upoštevane kakovostne značilnosti računovodskih izkazov, ki so predvsem razumljivost, ustreznost, zanesljivost in primerljivost.

Računovodske usmeritve, uporabljene pri pripravi računovodskih izkazov, so enake kot pri pripravi računovodskih izkazov za družbo Union hoteli d.d., pravno predhodnico družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. in sicer za poslovno leto, končano na dan 31.12.2020, z izjemo novo sprejetih ali spremenjenih standardov in pojasnil, ki so stopili v veljavo s 1.1.2021 ali kasneje.

Izjava o skladnosti

Računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNI NE, d.d. so pripravljeni v skladu z MSRP in pojasnili Odbora za pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so sprejeti s strani EU.

Na dan izkaza finančnega položaja glede na proces potrjevanja standardov v Evropski uniji, v računovodskih usmeritvah družb skupine EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. ni razlik med uporabljenimi MSRP in MSRP, ki jih je sprejela Evropska unija.

Osnovne računovodske usmeritve, ki jih družba uporablja za obdobje 3.5.2021-31.12.2021 so enake kot so bile pri pripravi računovodskih izkazov za pravno predhodnico družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. to je družbo Union hoteli d.d. pri pripravi računovodskih izkazov za leto, ki se je končalo na dan 31.12.2021.

Spremembe obstoječih standardov, ki veljajo v tekočem poročevalskem obdobju

V tekočem poročevalskem obdobju veljajo naslednje spremembe obstoječih standardov, ki jih je izdal Upravni odbor za mednarodne računovodske standarde (UOMRS) in sprejela EU:

Spremembe MSRP 9 – Finančni instrumenti, MRS 39 – Finančni instrumenti: Pripoznavanje in merjenje, MSRP 7 – Finančni instrumenti: Razkritja, MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe in MSRP 16 – Najemi

Spremembe obravnavajo reformo referenčnih obrestnih mer (2. faza) in veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1.1.2021 ali pozneje.

Spremembe se nanašajo na spremembo finančnih sredstev, finančnih obveznosti in obveznosti iz najema, posebne zahteve glede obračunavanja varovanja pred tveganjem in zahteve po razkritju po MSRP 7 ter spremljajo spremembe v zvezi s spremembami in obračunavanjem varovanja pred tveganjem:
* Sprememba finančnih sredstev, finančnih obveznosti in obveznosti iz najema – IASB uvaja praktično rešitev za spremembe, ki jih zahteva reforma (spremembe so potrebne neposredno zaradi reforme IBOR in so narejene na ekonomsko enakovredni podlagi). Te spremembe se obračunavajo s posodobitvijo efektivne obrestne mere. Vse druge spremembe se obračunavajo z uporabo trenutnih zahtev MSRP. Podobna praktična rešitev je predlagana za obračunavanje na strani najemnika po MSRP 16.
* Zahteve glede obračunavanja varovanja pred tveganjem – v skladu s spremembami se obračunavanje varovanja pred tveganjem ne ukinja samo zaradi reforme IBOR. Razmerja varovanja pred tveganjem (in z njimi povezano dokumentacijo) je treba spremeniti tako, da bodo odražala spremembe varovane postavke, instrumenta varovanja pred tveganjem in varovanega tveganja. Spremenjena razmerja varovanja pred tveganjem morajo izpolnjevati vsa merila ustreznosti za obračunavanje varovanja pred tveganjem, vključno z zahtevami glede učinkovitosti.# Odkritja

Da bi uporabniki lahko razumeli naravo in obseg tveganj, ki jim je podjetje izpostavljeno zaradi reforme IBOR, kako podjetje obvladuje ta tveganja, napredek podjetja pri prehodu z IBOR na alternativne referenčne obrestne mere in način upravljanja tega prehoda, mora podjetje razkriti naslednje informacije:

kako upravlja prehod na alternativne referenčne obrestne mere, njegov napredek na datum poročanja in tveganja, ki jim je izpostavljeno zaradi prehoda;
kvantitativne informacije o neizvedenih finančnih sredstvih, neizvedenih finančnih obveznostih in izvedenih finančnih instrumentih, ki še niso prešli na alternativno referenčno stopnjo, razčlenjene po pomembni referenčni obrestni meri, za katero se izvede reforma referenčnih obrestnih mer;
če je zaradi reforme IBOR prišlo do sprememb strategije podjetja za obvladovanje tveganj, opis teh sprememb in tega, kako jih podjetje obvladuje.

UOMRS je spremenil tudi MSRP 4 na način, da morajo zavarovatelji, ki uporabljajo začasno oprostitev od uporabe MSRP 9, uporabljati spremembe pri obračunavanju sprememb, ki jih neposredno zahteva reforma IBOR.

Spremembe MSRP 16 – Najemi

Spremembe obravnavajo prilagoditve najemnin v zvezi s covid-19 po 30. 6. 2021 in veljajo od 1. 4. 2021 za poslovna leta, ki se začnejo 1. 1. 2021 ali pozneje. Spremembe podaljšujejo obdobje uporabe praktične rešitve iz MSRP 16 za eno leto. Oprostitev je bila podaljšana, da bi zajela prilagoditve najemnin, katerih posledica je zmanjšanje zgolj tistih najemnin, ki zapadejo 30. 6. 2022 ali prej.

Spremembe MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe

Spremembe se nanašajo na podaljšanje začasne oprostitve od uporabe MSRP 9. Spremembe spreminjajo datum prenehanja veljavnosti začasne oprostitve od uporabe MSRP 9. Spremembe MSRP 9 – Finančni instrumenti v MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe, s čimer morajo podjetja uporabljati MSRP 9 za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje.

Poslovodstvo družbe Equinox nepremičnine d.d. je ocenilo vpliv sprememb obstoječih standardov na računovodske izkaze družbe Equinox nepremičnine d.d. in meni, da ne bo pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe.

Sprejeti standardi in spremembe obstoječih standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši datum in ki jih družba Equinox nepremičnine d.d. ne uporablja v svojih računovodskih izkazih

Na dan odobritve teh računovodskih izkazov je UOMRS izdal naslednje spremembe obstoječih standardov, ki jih je EU sprejela, vendar še niso stopile v veljavo:

Spremembe MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva

Spremembe standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2022 ali pozneje, in obravnavajo dobičke pred nameravano uporabo. Spremembe standarda prepovedujejo, da bi podjetje od nabavne vrednosti opredmetenega osnovnega sredstva odštelo kakršne koli dobičke od prodaje sredstva, ustvarjene pri spravljanju sredstva na njegovo mesto in v stanje, v katerem sredstvo lahko deluje v skladu s pričakovanji poslovodstva. Podjetje mora dobičke od prodaje takšnih sredstev in stroške njihove izdelave pripoznati v poslovnem izidu.

Spremembe MRS 37 – Rezervacije, pogojne obveznosti in pogojna sredstva

Spremembe standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2022 ali pozneje, in obravnavajo stroške izpolnjevanja pogodb pri kočljivih pogodbah. Spremembe določajo, da »stroški izpolnitve« pogodbe zajemajo »stroške, ki se nanašajo neposredno na pogodbo«. Stroški, ki se nanašajo neposredno na pogodbo, so lahko dodatni stroški izpolnitve te pogodbe ali razporeditev drugih stroškov, ki se nanašajo neposredno na izpolnitev pogodbe.

Spremembe MSRP 3 – Poslovne združitve

Spremembe standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2022 ali pozneje, in obravnavajo sklicevanja na temeljni okvir s spremembami MSRP 3. Te spremembe:

posodabljajo MSRP 3 tako, da se sklicuje na konceptualni okvir, izdan leta 2018, namesto na okvir, izdan leta 1989;
v MSRP 3 dodajajo zahtevo, da prevzemnik za transakcije in druge dogodke, ki spadajo v področje uporabe MRS 37 ali OPMSRP 21, uporablja MRS 37 ali OPMSRP 21 (namesto temeljnega okvira), da opredeli obveznosti, ki jih je prevzel v poslovni združitvi;
v MSRP 3 dodajajo izrecno izjavo, da prevzemnik ne pripozna pogojnih sredstev, pridobljenih v poslovni združitvi.

MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe

Nov računovodski standard velja za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023. Novi standard zahteva merjenje zavarovalnih obveznosti po trenutni vrednosti izpolnjevanja in prinaša enotnejšo metodo merjenja in predstavitve za vse zavarovalne pogodbe. Namen zahtev je zagotoviti dosledno in na načelih temelječe obračunavanje zavarovalnih pogodb. MSRP 17 nadomešča MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe in z njim povezana pojasnila. S spremembami MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe, ki jih je UOMRS izdal 25. 6. 2020, je datum začetka uporabe MSRP 17 preložen za dve leti, na letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje. Spremembe uvajajo poenostavitve in razlage nekaterih zahtev standarda ter zagotavljajo dodatno pomoč pri prvi uporabi MSRP 17.

Spremembe različnih standardov zaradi izboljšav MSRP (cikel 2018–2020)

Spremembe izhajajo iz letnega projekta za izboljšanje MSRP (MSRP 1, MSRP 9, MSRP 16 in MRS 41), predvsem z namenom odpravljanja neskladnosti in razlage besedila, in veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2022 ali pozneje. Sprememba MSRP 16 se nanaša samo na ponazorilni zgled, zato datum začetka veljavnosti ni naveden.

Te spremembe standardov:

pojasnjujejo, da lahko odvisna družba, ki uporablja odstavek D16(a) MSRP 1, meri kumulativne tečajne razlike z uporabo zneskov, ki jih prikaže obvladujoče podjetje, na podlagi datuma prehoda obvladujočega podjetja na MSRP (MSRP 1);
pojasnjujejo, katera nadomestila podjetje vključi pri izvedbi »preizkusa z 10 odstotki«, navedenega v odstavku B3.3.6. MSRP 9, ko ocenjuje, ali naj odpravi pripoznanje finančne obveznosti. Podjetje pri izračunu upošteva samo nadomestila, plačana ali prejeta med podjetjem (posojilojemalcem) in posojilodajalcem, vključno z nadomestili, ki jih plača ali prejme kateri koli od njiju v imenu drugega (MSRP 9);
iz zgleda odpravijo ponazoritev povračila za izboljšanja sredstva v najemu s strani najemodajalca, da bi se odpravila morebitna zmeda glede obravnave spodbud za najem, do katere bi lahko prišlo zaradi ponazoritve teh spodbud v zgledu (Ponazorilni zgled 13, ki spremlja MSRP 16);
odpravijo zahtevo iz 22. odstavka MRS 41, da podjetja pri merjenju poštene vrednosti biološkega sredstva po metodi sedanje vrednosti ne smejo upoštevati denarnih tokov, nastalih v zvezi z obdavčitvijo (MRS 41).

Vpliv novih standardov in sprememb obstoječih standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši datum, na računovodske izkaze družbe Equinox nepremičnine d.d.

Novi standardi in spremembe obstoječih standardov, ki jih je izdal OMRS, vendar jih EU še ni sprejela

Za zdaj se MSRP, kot jih je sprejela EU, bistveno ne razlikujejo od predpisov, ki jih je sprejel Odbor za mednarodne računovodske standarde (OMRS), z izjemo naslednjih novih standardov in sprememb obstoječih standardov.

MSRP 14 – Zakonsko predpisani odlog plačila računov

Odbor za mednarodne standarde (OMRS) je standard objavil 30. 1. 2014. Cilj standarda je omogočiti podjetjem, ki MSRP uporabljajo prvič in ki zakonsko predpisane odloge plačila računov še pripoznavajo v skladu s prejšnjimi SSRN, da ob prehodu na MSRP takšno priznavanje nadaljujejo. Evropska komisija je sklenila, da ne bo pričela postopka potrjevanja tega vmesnega standarda ter da bo počakala na izdajo njegove končne verzije.

Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih izkazov

Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje, in obravnavajo razvrščanje obveznosti na kratkoročne in nekratkoročne. Spremembe standarda zagotavljajo splošnejši pristop k razvrščanju obveznosti po MRS 1 na podlagi pogodbenih dogovorov, veljavnih na datum poročanja. S spremembami MRS 1, ki jih je UOMRS izdal 15. 7. 2020, je datum začetka veljavnosti preložen za eno leto, na letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje.

Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih izkazov

Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje, in obravnavajo razkritja računovodskih usmeritev. Spremembe zahtevajo, da podjetja namesto svojih pomembnih računovodskih usmeritev razkrijejo svoje bistvene računovodske usmeritve. Vsebujejo napotke in primere za pomoč pripravljavcem pri odločanju, katere računovodske usmeritve naj razkrijejo v svojih računovodskih izkazih.

Spremembe MRS 8 – Računovodske usmeritve, spremembe računovodskih ocen in napak

Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje, in obravnavajo opredelitev računovodskih ocen. Spremembe se osredotočajo na računovodske ocene in podajajo napotke, kako razlikovati med računovodskimi usmeritvami in računovodskimi ocenami.# Spremembe MRS 12 – Davek iz dobička Dopolnila
Standard veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje, in obravnavajo odložene davke, povezane s sredstvi in obveznostmi, ki izhajajo iz posamične transakcije. V skladu s spremembami oprostitev od uporabe ob začetnem pripoznanju ne velja za posle, pri katerih ob začetnem pripoznanju nastanejo tako odbitne kot tudi obdavčljive začasne razlike, katerih posledica je pripoznanje odloženih terjatev in obveznosti za davek v enakem znesku.

Spremembe MSRP 10 – Konsolidirani računovodski izkazi in MRS 28 – Naložbe v pridružena podjetja in skupne podvige

Sprememba standarda obravnava prodajo ali prispevanje sredstev med vlagateljem in njegovim pridruženim podjetjem oz. skupnim podvigom ter nadaljnje spremembe. Spremembe izhajajo iz razhajanja zahtev po MRS 28 in MSRP 10 ter pojasnjujejo, da je obseg pripoznavanja dobička oz. izgube pri poslu s pridruženim podjetjem ali pri skupnem podvigu odvisen od tega, ali prodana oz. prispevana sredstva predstavljajo poslovni subjekt. Datum pričetka veljavnosti spremembe standarda je odložen za nedoločen čas do zaključka raziskovalnega projekta v zvezi s kapitalsko metodo.

Spremembe MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe

Sprememba obravnava začetno uporabo MSRP 17 in MSRP 9 z vidika primerjalnih informacij. Gre za spremembo ozkega področja uporabe prehodnih zahtev MSRP 17 za podjetja, ki prvič uporabljajo MSRP 17 in MSRP 9 hkrati. Spremembe veljajo za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023 ali pozneje.

Vpliv novih standardov in sprememb obstoječih standardov, ki jih EU še ni sprejela, na računovodske izkaze družbe Equinox nepremičnine d.d.

Poslovodstvo predvideva, da uvedba teh novih standardov in sprememb obstoječih standardov v obdobju začetne uporabe ne bo imela pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe Equinox nepremičnine d.d.

Obračunavanje varovanja pred tveganjem v zvezi s portfeljem finančnih sredstev in obveznosti, katerega načel EU ni sprejela, ostaja še naprej neregulirano. Poslovodstvo ocenjuje, da uporaba obračunavanja varovanja pred tveganji v zvezi s finančnimi sredstvi ter obveznostmi v skladu z MRS 39 – Finančni instrumenti: Pripoznavanje in merjenje, če bi bila uporabljena na poročevalski datum, ne bi imela pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe računovodskih ocen in napake: Opredelitev računovodskih ocen (dopolnila)

Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja z začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Dopolnila obravnavajo spremembe računovodskih usmeritev in računovodskih ocen ob začetku tega obdobja ali kasneje in opredeljujejo računovodske ocene kot denarne zneske v računovodskih izkazih, s katerimi je povezana negotovost z vidika njihovega merjenja. Prav tako dopolnila pojasnjujejo, kaj so spremembe računovodskih ocen in kako se te razlikujejo od sprememb računovodskih usmeritev in popravkov napak. Evropska unija še ni odobrila dopolnil standarda.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da ni bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze skupine.

MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek od sredstev in obveznosti ene transakcije (dopolnila)

Dopolnila veljajo za letna obdobja z začetkom 1 januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za mednarodne računovodske standarde objavil dopolnila računovodskega standarda MRS 12 s katerimi je omejil uporabo izjeme pri začetnem pripoznanju po MRS 12 in določil, kako podjetje obračuna odloženi davek od določenih transakcij, kot so najemi in obveznosti povezane z razgradnjo. V skladu z dopolnili izjema ne velja za transakcije, katerih obdavčljivi znesek je ob začetnem pripoznanju enak znesku odbitnih začasnih razlik. Izjema velja le, če pri pripoznanju sredstva v najemu in z njim povezane obveznosti (ali obveznosti v povezavi z razgradnjo in razgradnjo sestavnega dela sredstva), obdavčljivi znesek ni enak znesku odbitnih začasnih razlik. Evropska unija še ni odobrila dopolnil standarda.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da ni bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze skupine.

Pomembne računovodske ocene in presoje

Pri pripravi računovodskih izkazov družbe so bile upoštevane določene ocene in predpostavke poslovodstva družbe, ki temeljijo na izkušnjah in drugih utemeljenih dejavnikih. Ocene zajemajo naslednje postavke: amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo osnovnih sredstev in popravke vrednosti dvomljivih terjatev. Pri uporabi računovodskih usmeritev je moral izvršni direktor poleg ocen, ki najbolj vplivajo na vrednosti v računovodskih izkazih presoditi tudi postavko naložbenih nepremičnin.

Oslabitev naložbenih nepremičnin

Oslabitev obstaja, kadar knjigovodska vrednost sredstva ali denar, ki ustvarja enoto, presega njegovo nadomestljivo vrednost, ki je njegova vrednost pri uporabi ali poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, in sicer tista, ki je večja. Poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, se določa na podlagi razpoložljivih podatkov iz realiziranih prodajnih transakcij, izvedenih po tržnih pogojih za primerljiva sredstva ali na podlagi opazovanih tržnih cenah zmanjšanih za osnovne stroške prodaje.

Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin

Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena vrednosti vse naložbenih nepremičnin s strani pooblaščenega ocenjevalca vrednosti podjetij z licenco SIR.

HOTELSKE NEPREMIČNINE

Hotelske nepremičnine so bile ocenjene kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade Related Property). Ocenjeno je bilo prihodnje poslovanje upravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslovanje po preteku petih let. Ocena poslovanja temelji na podlagi preteklih rezultatov in lastnih ocen ocenjevalca vrednosti (zasedenosti, ADR, stroškov…). Po poteku petih let je bila za oceno preostale vrednosti uporabi-mo metodo kapitalizacije donosa. Pričakovani denarni tokovi so diskontirani na datum ocenjevanja vrednosti. Pri ocenjevanju je bilo upoštevamo, da sta lastništvo nepremičnine in upravljanje hotela ločena (Rushmore approach) in predpostavimo scenarij, da je hotel oddan v najem. Planirana EBITDA, ki jo doseže upravljalec, je razdeljena med upravljalca in lastnika v razmerju 0,2 : 0,8 (na podlagi podatkov o oddanih hotelih, s katerimi je razpolagal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti). Delež EBITDA, ki pripada lastniku nepremičnine, predstavlja najemnino za hotel oziroma prihodek lastnika nepremičnine. Dodatno kot strošek lastnika nepremičnine upoštevamo CAPEX.

POSLOVNI PROSTORI

Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil uporabljen na donosu zasnovan način in metodo kapitalizacije donosa. Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti je preveril podatke o ponudbenih in realiziranih najemninah za podobne nepremičnine v okolici ter skle-njenih pogodbah za ocenjevane prostore. Ocenjeni so pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno kapitalizacijsko stopnjo.

STANOVANJA, ZEMLJIŠČA

Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih primerjav. Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij je preveril transakcije s primerljivimi prostori trgu ter jih korigiral glede na posamezne lastnosti, ki vplivajo na vrednost nepremičnine.

Prihodki iz prodaje pogodb s kupci

Družba je sprejela naslednje računovodske presoje, ki pomembno vplivajo na določitev zneska in trenutka prepoznavanja prihodkov iz pogodb s kupci:

Določitev trenutka izvršitve pogodbenih obveznosti
Prihodke od prodaje blaga in storitev družba v celoti pripoznava v trenutku prodaje. Od trenutka prodaje naprej družba nima več obvladovanja nad prodanim blagom ali storitvami.

Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev

Družba pri ocenjevanju življenjske dobe sredstev upošteva pričakovano fizično izrabljanje, tehnično staranje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske in druge omejitve uporabe. Prav tako družba preverja spremembo prvotno ocenjene dobe koristnosti pri pomembnejših sredstvih.

Neopredmetena nekratkoročna sredstva

Neopredmetena sredstva zajemajo naložbe v pridobljene nekratkoročne premoženjske pravice in druge pravice. Med neopredmetenimi nekratkoročnimi sredstvi se izkazujejo nekratkoročne premoženjske pravice, nekratkoročno odloženi stroški razvijanja, dobro ime, nekratkoročne aktivne časovne razmejitve in predujmi za neopredmetena nekratkoročna sredstva. So nedenarna sredstva in praviloma fizično ne obstajajo.

Neopredmeteno sredstvo se ob začetnem pripoznanju ovrednoti po nabavni vrednosti. V nabavno vrednost so vštete tudi nevračljive nakupne dajatve. Neopredmetena nekratkoročna sredstva so izkazana po nabavnih vrednostih in zmanjšana za vrednost nabranega popravka vrednosti. Za merjenje po pripoznanju neopredmetenega sredstva je družba za svojo računovodsko usmeritev izbrala model nabavne vrednosti.

Za neopredmeteno sredstvo je uporabljena metoda enakomernega časovnega amortiziranja in se začne amortizirati, ko je na voljo za uporabo. Uporabljena amortizacijska stopnja za nekratkoročne premoženjske pravice se giblje med 3 % in 50 %. Sprememba amortizacijskih stopenj ni pomembno vplivala na računovodske izkaze.# Opredmetena osnovna sredstva

Opredmetena osnovna sredstva družbe obsegajo opremo, ter terjatve za predujme za opredmetena osnovna sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna sredstva v pridobivanju in uporabi. Del opredmetenih osnovnih sredstev, ki se oddajajo v najem, je prenesen med naložbene nepremičnine. Deli opredmetenih osnovnih sredstev večje vrednosti, ki imajo različne dobe koristnosti, se obračunavajo kot posamezna opredmetena osnovna sredstva.

Opredmeteno osnovno sredstvo se na začetku ovrednoti po nabavni vrednosti, ki jo sestavljajo nakupna cena, uvozne in nevračljive nakupne dajatve ter stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno njegovi usposobitvi za nameravano uporabo. Opredmetena osnovna sredstva so izkazana po nabavnih vrednostih in zmanjšana za vrednost nabranega popravka vrednosti. Za merjenje po pripoznanju opredmetenega sredstva je družba za svojo računovodsko usmeritev izbrala model nabavne vrednosti. Nabavno vrednost sestavljajo tudi stroški izposojanja v zvezi s pridobivijo opredmetenega osnovnega sredstva do njegove usposobitve za uporabo.

Stroški, ki kasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim osnovnim sredstvom in povečujejo njegovo prihodnjo korist v primerjavi s prvotno ocenjenimi, povečujejo njegovo nabavno vrednost. Razlika med čisto prodajno vrednostjo in knjigovodsko vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega sredstva je izkazana kot drugi poslovni prihodki ali drugi poslovni odhodki.

Opredmeteno osnovno sredstvo se začne amortizirati prvi dan naslednjega meseca potem, ko je usposobljeno za uporabo. Uporablja se metoda enakomernega časovnega amortiziranja. Stopnje amortizacije ne presegajo davčno priznanih stopenj v smislu davka iz dohodka pravnih oseb. Amortizacijske stopnje so določene glede na dobo koristnosti posameznega osnovnega sredstva. Uporabljena amortizacijska stopnja za zgradbe se giblje med 3 % do 6 %. Za opremo se uporabljajo amortizacijske stopnje v višini od 6,67 % do 50 %.

Skupina prevrednoti opredmetena osnovna sredstva, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost.

Naložbene nepremičnine

Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedovane, da bi prinašale najemnino. Naložbena nepremičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje, se ob začetnem pripoznanju ovrednoti po nabavni vrednosti. Sestavljajo jo njena nakupna cena in stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni stroški vključujejo zaslužke za pravne storitve, davke od prenosa nepremičnine, stroške izposojanja in druge stroške posla.

Za merjenje naložbene nepremičnine po pripoznanju se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo se po metodi enakomernega časovnega amortiziranja. Stopnja amortizacije se giblje med 3 % do 6 %.

Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost naložbene nepremičnine manjša od njene knjigovodske vrednosti. Izguba zaradi oslabelitve se pripozna v izkazu poslovnega izida.

Naložbene nepremičnine se v letu 2021 niso prevrednotovale, razen naložba v Fuzzy Log, ki je bila v otvoritvenem stanju na dan 3.5.2021 oslabljena na ocenjeno vrednost, ki jo je pripravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin.

Najemne pogodbe za naložbene nepremičnine v povezavi s katerimi ne pride do pomembnega prenosa tveganj in koristi, povezanih z lastništvom, so razvrščene med poslovne najeme. Prihodki od najemnin se obračunavajo enakomerno v celotnem obdobju trajanja najema in pripoznajo med prihodki v izkazu poslovnega izida. Začetni neposredni stroški so dodatni stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno pogajanju in dogovarjanju o najemu, povečujejo knjigovodsko vrednost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem obdobju trajanja najema enako kot prihodki od najemnin. Pogojne najemnine se pripoznajo kot prihodek v obdobju, v katerem so zaslužene.

Finančna sredstva

Začetno pripoznanje in merjenje

Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti finančna sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti, pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa in pošteni vrednosti skozi poslovni izid.

Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev finančnih sredstev odvisna od značilnosti pogodbenega denarnega toka finančnega sredstva in poslovnega modela skupine za upravljanje z njim. Z izjemo terjatev iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne sestavine financiranja ali za katere je družba uporabila praktično rešitev, ob prvotnem pripoznanju skupina izmeri finančno sredstvo po pošteni vrednosti, ki je (v primeru finančnega sredstva, ki ni pripoznano po pošteni vrednosti prek poslovnega izida), povečana za stroške transakcije. Terjatve iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne sestavine financiranja ali za katere je družba uporabila praktično rešitev, se merijo po transakcijski ceni, ki je določena v skladu z določili standarda MSRP 15. Glejte računovodsko usmeritev Prihodki iz pogodb s kupci.

Za razvrstitev in merjenje finančnega sredstva po odplačni vrednosti ali po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, mora finančno sredstvo ustvarjati denarne tokove, ki vsebujejo „izključno plačila glavnice in obresti (SPPI)“ od neporavnanega zneska glavnice. Tako imenovani test SPPI mora podjetje opraviti za vsak posamezen finančni instrument.

Način obvladovanja finančnih sredstev za namen ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem modelu skupine za upravljanje s finančnimi sredstvi. Poslovni model določa, ali bodo denarni tokovi pritekali iz naslova zbiranja pogodbenih denarnih tokov, iz prodaje finančnih sredstev ali obojega.

Nakup ali prodaja finančnih sredstev, pri katerih se zahteva dobava sredstev v roku, ki je določen z uredbo ali konvencijo na trgu (redno trgovanje), se pripoznajo na datum trgovanja, t.j. na dan, ko družba sprejme zavezo za nakup ali prodajo sredstva.

Naknadno merjenje

Po prvotnem merjenju so finančna sredstva razvrščena v štiri kategorije:
* finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški instrumenti)
* finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški instrumenti)
* finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega (kapitalski inštrumenti)
* finančna sredstva po pošteni vrednosti prek poslovnega izida

Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški instrumenti)

Družba meri finančna sredstva po odplačni vrednosti, če sta izpolnjena oba naslednja pogoja:
* podjetje ima finančno sredstvo v posesti v okviru poslovnega modela, s ciljem posedovanja finančnih sredstev za namen zbiranja pogodbenih denarnih tokov in
* pogodbeni pogoji finančnega sredstva določajo, da podjetje pripozna denarne tokove iz naslova finančnih sredstev, ki so izključno plačila glavnice in obresti od neporavnane glavnice

Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po prvotnem pripoznanju merijo z uporabo metode efektivnih obresti (EIR), z obračunom morebitne izgube iz oslabitve. Dobički in izgube se pripoznajo v poslovnem izidu ob odpravi, spremembi ali oslabitvi teh sredstev.

Finančna sredstva po odplačni vrednosti, ki jih poseduje družba, vključujejo terjatve iz poslovanja ter dana posojila.

Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški instrumenti)

Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, če sta izpolnjena oba naslednja pogoja:
* družba poseduje finančno sredstvo v okviru poslovnega modela s ciljem posedovanja finančnih sredstev za namen ustvarjanja pogodbenih denarnih tokov in za prodajo in
* pogodbeni pogoji finančnega sredstva določajo, da podjetje pripozna denarne tokove iz naslova finančnih sredstev, ki so izključno plačila glavnice in obresti od neporavnane glavnice

Za dolžniške instrumente, ki so pripoznani po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, se prihodki iz obresti, tečajne razlike in izgube zaradi oslabitve ali razveljavitve pripoznajo v izkazu poslovnega izida in obračunajo na enak način kot pri finančnih sredstvih po odplačni vrednosti. Vse ostale spremembe poštene vrednosti se pripoznajo v drugem vseobsegajočem donosu. Po odpravi pripoznanja se kumulativna sprememba poštene vrednosti, ki je pripoznana v drugem vseobsegajočem donosu, reciklira v poslovni izid.

Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski inštrumenti)

Ob začetnem pripoznanju se lahko družba odloči za nepreklicno razvrstitev svojih kapitalskih naložb v skupino kapitalskih instrumentov po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, če ti izpolnjujejo opredelitev kapitala iz računovodskega standarda MRS 32 Finančni Instrumenti: Predstavitev in jih ne poseduje za namen trgovanja. Razvrstitev se določi po posameznem finančnem instrumentu.

Dobički in izgube iz naslova teh finančnih sredstev se nikoli ne reciklirajo v poslovni izid. Dividende se pripoznajo kot drugi prihodki v izkazu poslovnega izida ob vzpostavitvi pravice skupine do plačila, razen če družba takšne prihodke koristi za poplačilo dela stroškov v zvezi s finančnim sredstvom, pri čemer se ti dobički pripoznajo v drugem vseobsegajočem donosu. Lastniški instrumenti po pošteni vrednosti pred drugega vseobsegajočega donosa niso predmet slabitve.# Odprava pripoznanja

Skupina odpravi priznanje finančnega sredstva (ali, kadar je ustrezno del finančnega sredstva ali del skupine sorodnih finančnih sredstev) iz konsolidiranega izkaza finančnega položaja), če:

so potekle pravice do prejema denarnih tokov iz naslova sredstva ali
je skupina svoje pravice do prejema denarnih tokov iz naslova sredstva prenesla ali prevzela obvezo, da v doglednem času v celoti poravna prejem denarnih tokov tretjim osebam v okviru „prehodne“ ureditve in (a) je skupina prenesla vsa tveganja in koristi iz naslova sredstva ali (b) ni niti prenesla niti ohranila večine tveganj in koristi iz naslova sredstva, temveč je prenesla obvladovanje tega.

Ob prenosu svoje pravice do prejema denarnih tokov iz naslova sredstva ali ob sprejemu prehodne ureditve, družba oceni če in v kolikšni meri je ohranila tveganja in koristi iz naslova lastništva. Če družba ni niti prenesla niti ohranila večine tveganj in koristi iz naslova sredstva in ni prenesla obvladovanja sredstva, potem nadaljuje s pripoznanjem prenesenega sredstva v obsegu svoje neprekinjene udeležbe v sredstvu. V tem primeru mora družba pripoznati tudi s tem povezano obvezo. Preneseno sredstvo in z njim povezana obveza se merita z uporabo metode, ki odraža pravice in obveznosti, ki jih je družba ohranila.

Nadaljnje sodelovanje v obliki jamstva nad prenesenim sredstvom se izmeri v višini prvotne neodpisane vrednosti sredstva ali najvišjega zneska nadomestila, ki bi ga morala družba plačati, in sicer nižjega od obeh.

Oslabitev nefinančnih sredstev

Nekratkoročna nefinančna sredstva (opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine) se zaradi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost. Kot nadomestljiva vrednost se šteje poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje ali vrednost pri uporabi, odvisno od tega, katera je večja. Ocenjevanje vrednosti pri uporabi obsega ocenjevanje prejemkov in izdatkov, ki bodo izhajali iz nadaljnje uporabe sredstva in njegove končne odtujitve, in uporabo ustrezne diskontne mere (pred davkom od dobička), ki odraža sedanjo tržno oceno časovne vrednosti denarja in morebitno tveganje, povezano s posameznim sredstvom. Pri sredstvu, kjer so bodoči denarni tokovi odvisni tudi od ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči enoti, se vrednost v uporabi izračuna na podlagi bodočih denarnih tokov te denar ustvarjajoče enote. Izgube, ki nastanejo na podlagi oslabitve, se pripoznajo med poslovnimi odhodki.

Oslabitev finančnih sredstev

Za finančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da je zaradi enega ali več dogodkov prišlo do zmanjšanja pričakovanih prihodnjih denarnih tokov iz naslova tega sredstva, in ki jih je mogoče zanesljivo izmeriti.

Objektivni dokazi o oslabitvi finančnih sredstev so lahko naslednji: neizpolnitev ali kršitev s strani dolžnika; prestrukturiranje zneska, ki so ga drugi dolžni družbi, če se ta strinja; znaki, da bo dolžnik šel v stečaj; izginotje delujočega trga za tovrstni instrument.

Oslabitev terjatev in danih posojil

Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse pomembne terjatve se posamezno izmerijo za namen posebne oslabitve. Če se oceni, da knjigovodska vrednost terjatve presega njeno pošteno, to je udenarljivo vrednost, se terjatev slabi. Terjatve, za katere se domneva, da ne bodo poravnane v rednem roku oziroma v celotnem znesku, se štejejo kot dvomljive, v primeru, da se je začel sodni postopek, pa kot sporne terjatve.

Ocena slabitev temelji na pričakovanih kreditnih izgubah, povezanih z verjetnostjo neplačil terjatev in posojil v naslednjih 12 mesecih, razen če se je kreditno tveganje bistveno povečalo od začetnega pripoznanja. V teh primerih ocena slabitev temelji na verjetnosti neplačila v obdobju celotnega trajanja finančnega sredstva (LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo razliko med pogodbenimi denarnimi tokovi, ki so zapadli po pogodbi in vsemi denarnimi tokovi, za katere skupina pričakuje, da jih bo prejela. Pričakovani denarni tokovi bodo vključevali denarne tokove od prodaje sredstev zavarovanja.

Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se ocenjujejo v dveh fazah. Za kreditne izpostavljenosti, pri katerih po začetnem pripoznanju ni bilo znatnega povečanja kreditnega tveganja, se slabitve za pričakovane kreditne izgube pripoznajo za kreditne izgube, ki so posledica neplačil, ki so možna v naslednjih 12 mesecih. Za tiste kreditne izpostavljenosti, pri katerih je od začetnega pripoznanja prišlo do znatnega povečanja kreditnega tveganja, družba pripozna popravek iz naslova izgub, ki jih pričakuje v preostali življenjski dobi izpostavljenosti, ne glede na obdobje neplačila.

Finančne obveznosti

Začetno pripoznanje in merjenje

Finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju razvrstijo med finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida, dana in prejeta posojila, obveznosti iz poslovanja ali v skupino izvedeni finančni instrumenti, ki so določeni kot instrumenti učinkovitega varovanja pred tveganjem.

Vse finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju merijo po pošteni vrednosti. Dana in prejeta posojila ter obveznosti do dobaviteljev se prav tako pripoznajo po pošteni vrednosti, ki je zmanjšana za neposredne stroške transakcije.

Finančne obveznosti družbe vključujejo obveznosti iz poslovanja in druge obveznosti, dana in prejeta posojila vključno z dovoljenimi prekoračitvami stanja na bančnem računu ter izvedene finančne instrumente.

Naknadno merjenje

Merjenje finančnih obveznosti je odvisno od njihove razvrstitve.

Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida

Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida vključujejo finančne obveznosti imenovane trgovanju in finančne obveznosti, ki so ob začetnem pripoznanju merjene po pošteni vrednosti prek poslovnega izida.

Finančne obveznosti so razvrščene med obveznosti, ki so namenjene trgovanju, če so pridobljene za namen ponovnega nakupa v bližnji prihodnosti. V to skupino spadajo tudi izvedeni finančni instrumenti, ki niso instrumenti varovanja pred tveganjem v razmerju varovanja pred tveganjem, kot jih opredeli instrumenti varovanja pred tveganjem v razmerju varovanja pred tveganjem, kot jih opredeljuje MSRP 9. Ločeni vgrajeni izvedeni finančni instrumenti so prav tako razvrščeni v skupino finančnih obveznosti, ki so namenjene trgovanju, razen v primeru instrumentov učinkovitega varovanja pred tveganjem.

Dobiček ali izguba iz finančnih obveznosti, ki so imenovane trgovanju, se pripozna v izkazu poslovnega izida.

Finančne obveznosti, ki so ob prvotnem pripoznanju merjene po pošteni vrednosti prek poslovnega izida, so razvrščena v to skupino če, in samo če, so izpolnjena merila iz standarda MSRP 9. Družba nima finančnih obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida.

Dana in prejeta posojila

Ta skupina je najpomembnejša postavka finančnih instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se dana in prejeta posojila merijo po odplačni vrednosti z uporabo metode efektivne obrestne mere. Ob odpravi pripoznanja finančne obveznosti, se vsi dobički in izgube pripoznajo v poslovnem izidu in v okviru amortizacije efektivne obrestne mere.

Odplačna vrednost se obračuna upoštevajoč morebitne popuste ali premije ob nakupu ter pristojbine ali stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere. Amortizacija efektivne obrestne mere se v izkazu poslovnega izida izkaže v okviru stroškov financiranja.

V to skupino običajno sodijo obrestovana dana in prejeta posojila.

Odprava pripoznanja

Pripoznanje finančne obveznosti se odpravi, ko je obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati. Kadar podjetje obstoječo finančno obveznost zamenja z drugo istega posojilodajalca pod bistveno drugačnimi pogoji ali se pogoji obstoječe obveznosti bistveno spremenijo, se takšna zamenjava ali sprememba obravnava kot odprava pripoznanja prvotne obveznosti in priznanje nove obveznosti. Razlika v neodpisani vrednosti finančne obveznosti se pripozna v izkazu poslovnega izida.

Pobotanje finančnih instrumentov

Finančna sredstva in finančne obveznosti se pobotajo, pri čemer se neto razlika prikaže v izkazu finančnega položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravica za pobotanje pripoznanih zneskov in, če namerava podjetje izvesti poravnavo na neto osnovi s hkratnim unovčenjem sredstev in poravnavo obveznosti.

Denarna sredstva

Denarna sredstva in njihovih ustreznikivsebujejodenarna in devizna sredstva (gotovino) v blagajni, na bančnih računih ter bančne depozite (do treh mesecev).

Kapital

Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapitalske rezerve, rezerve iz dobička, rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti, preneseni čisti dobiček iz prejšnjih let in prehodno še ne razdeljeni čisti dobiček. Odkupljene lastne delnice se izkazujejo kot lastne delnice in se odštejejo od kapitala.# Osnovni kapital

Osnovni kapital je kapital, ki je opredeljen v statutu in registriran na sodišču in so ga vplačali njihovi lastniki. Kapitalske rezerve predstavljajo vplačani presežki kapitala, druge kapitalske rezerve, ki so prenesene iz prevrednotevalnega popravka kapitala, ter povečanje kapitala iz naslova izvedene pripojitve. Rezerve iz dobička so zadržani del čistega dobička iz preteklih let. Preneseni dobiček iz preteklih let je ostanek tedanjega čistega dobička, ki ni bil razdeljen v obliki dividend oziroma razporejen med rezerve. Čisti poslovni izid pa izhaja iz izračuna v izkazu poslovnega izida za tekoče leto.

Revidirano letno poročilo 2021 58

Nekratkoročno odloženi prihodki – državne podpora

Državne podpore se v začetku pripoznajo kot odloženi prihodki, ko obstaja sprejemljivo zagotovilo, da bo družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v zvezi z njimi. Državne podpore, prejete za kritje stroškov, se dosledno prepoznavajo kot prihodki v po obdobjih, v katerih nastajajo zadevni stroški, ki naj bi jih te podpore nadomestile. S sredstvi povezane državne podpore se v izkazu poslovnega izida dosledno prepoznavajo med drugimi prihodki iz poslovanja v dobi koristnosti posameznega sredstva.

Nekratkoročne rezervacije na račun odloženih prihodkov se prenesejo med poslovne prihodke poslovnega leta, v katerem so se pojavili stroški.

Državne podpore

Državne podpore se na začetku pripoznajo v računovodskih izkazih kot odloženi prihodki, ko obstaja sprejemljivo zagotovilo, da bo družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v zvezi z njimi. Državne podpore, prejete za kritje stroškov, se prepoznavajo strogo dosledno kot prihodki v obdobjih, v katerih nastajajo zadevni stroški, ki naj bi jih te podpore nadomestile. S sredstvi povezane državne podpore se v izkazu poslovnega izida prepoznavajo strogo dosledno med drugimi prihodki iz poslovanja v dobi koristnosti posameznega sredstva.

Nekratkoročni dolgovi

Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba vrniti v obdobju, daljšem od leta dni. Lahko so poslovni ali finančni. Na začetku se ovrednotijo z zneski iz ustreznih listin o njihovem nastanku. Del nekratkoročnih dolgov, ki zapadejo v plačilo v letu dni, se izkaže med kratkoročnimi dolgovi. Če so nekratkoročni dolgovi izraženi v tuji valuti in se po njihovem prvem pripoznanju spremeni tečaj, se ustrezno prevrednotijo. Povečanje tečaja povečuje finančne odhodke, zmanjšanje pa finančne prihodke.

Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane obresti ali zmanjšujejo za odplačane zneske in morebitne drugačne poravnave, če o tem obstaja sporazum z upnikom. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih dolgov je enaka njihovi izvirni vrednosti, zmanjšani za odplačilo glavnice in prenose med kratkoročne dolgove, dokler se ne pojavi potreba po prevrednotenju. Obresti od nekratkoročnih dolgov so finančni odhodki.

Kratkoročni dolgovi

Kratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba poravnati v letu dni. Lahko so finančni ali poslovni. Kratkoročni finančni dolgovi so dobljena kratkoročna posojila in izdani kratkoročni vrednostni papirji. Kratkoročni poslovni dolgovi pa so obveznosti do dobaviteljev, obveznosti do zaposlencev, obveznosti v zvezi z obrestmi, obveznosti do države, obveznosti za dobljena predplačila ter druge kratkoročne obveznosti.

Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi ovrednotijo z zneski iz ustreznih listin. Zamudne obresti od kratkoročnih dolgov so finančni odhodki. Če so dolgovi izraženi v tuji valuti, se prevrednotijo, če se spremeni valutni tečaj. Povečanje dolgov povečuje redne finančne odhodke, zmanjšanje pa redne finančne prihodke.

Dividende

Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju, v katerem skupščina delničarjev sprejme odločitev o izplačilu dividende in datum knjiženja obveznosti.

Odhodki

Odhodki se pripoznajo, če je zmanjšanje gospodarskih koristi povezano z zmanjšanjem sredstev ali povečanjem dolga in je to zmanjšanje moč zanesljivo izmeriti. Razvrščeni so na poslovne in finančne odhodke.

Stroški se po naravnih vrstah razvrščajo med stroške materiala, storitev, dela, amortizacije in ostali stroški.

Stroški materiala in storitev predstavljajo zneski na računih, zmanjšani za popuste in vstopni DDV. Stroškov dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija se obračunava posamično, po metodi enakomernega časovnega amortiziranja. Ostale stroške predstavljajo izgube zaradi odtujitve osnovnih sredstev in naložbenih nepremičnin, popravke vrednosti pri obratnih sredstvih, rezervacije ter druge odhodki poslovanja.

Finančni odhodki so odhodki za financiranje in naloženja, pa tudi odhodki, ki so v zvezi z obveznostmi.

EQUINOX NEPREMIČNINE 59

Davek od dohodkov pravnih oseb

Davčno leto je enako poslovnemu in traja od 1.1. do 31.12. istega leta. V letu 2021 je bila družba vpisana v register 3.5.2021 in zato davčno in poslovno obdobje traja od 3.5.2021 do 31.12.2021

Davek od dohodkov pravnih oseb poslovnega leta obsega odmerjeni in odloženi davek. Izkaže se v izkazu poslovnega izida. Odmerjeni davek je davek, za katerega se pričakuje, da bo plačan od obdavčljivega dobička za poslovno leto, ob uporabi stopenj, veljavnih na dan izkaza finančnega položaja in morebitnih prilagoditev davčnih obveznosti, povezanih s preteklimi poslovnimi leti.

Terjatve in obveznosti za odloženi davek

Odloženi davek je v celoti prikazan z uporabo metode obveznosti zaradi začasnih razlik, ki se ugotovijo s primerjavo knjigovodskih vrednosti sredstev in obveznosti z ustreznimi davčnimi vrednostmi v računovodskih izkazih. Obveznosti za odloženi davek so načeloma priznane na podlagi vseh začasnih razlik, medtem ko so terjatve za odloženi davek priznane le do takšne višine odbitnih začasnih razlik, za katere je verjetno, da bodo v prihodnosti na podlagi zadostnih obdavčljivih dobičkov tudi koriščene. Odloženi davek se določi po davčnih stopnjah (in zakonih), ki so v veljavi ali vsebinsko veljajo na dan izkaza finančnega položaja in za katere je upravičeno pričakovati, da bodo veljale tudi v času, ko bo terjatev za odloženi davek realizirana oziroma bo obveznost za odloženi davek poravnana.

Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki pripravi računovodskih izkazov in so priznane, če je verjetno, da se bo v prihodnosti pojavil razpoložljiv obdavčljivi dobiček, iz katerega bo mogoče uporabiti začasne razlike.

Tekoči in odloženi davek sta priznana v izkazu poslovnega izida, razen kadar se nanašata na postavke, ki so priznane v drugem vseobsegajočem donosu ali neposredno v kapitalu; v teh primerih sta tekoči in odloženi davek prav tako priznana v drugem vseobsegajočem donosu ali neposredno v kapitalu.

Izkaz denarnega toka

Izkaz denarnega toka je sestavljen po posredni metodi iz podatkov izkazov finančnega položaja na dan 31.12.2021, ter dodatnih podatkov, ki so bili potrebni za prilagoditev prilivov in odlivov ter za ustrezno razčlenitev pomembnejših postavk.

Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. v računovodskih izkazih ne poroča po odsekih, ker se ukvarja s podobnimi proizvodi in storitvami (dejavnost hoteli in gostinstvo) v enakem gospodarskem okolju (območju).

Revidirano letno poročilo 2021 60

Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje

ČISTI PRIHODKI OD PRODAJE 3.5.2021 - 31.12.2021
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN	489.042
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom	408.881
Prihodki od ostalih storitev	1.318
Prihodki od prodaje storitev v skupini IP CENTRAL	54.566
Prihodki od prodaje storitev v skupini EQUINOX PARTNERS	24.276
PRIHODKI OD NAJEMNIN	3.987.364
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih	984.782
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb	3.002.583
Prihodki od najemnin v skupini UHC	2.975.212
Prihodki od najemnin v skupini IP CENTRAL	26.850
Prihodki od najemnin v skupini AXOR	521
SKUPAJ	4.476.406

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. večino prihodov ustvari z oddajanjem nepremičnin v najem in zaračunavanjem stroškov najemnikom, ki so povezani z nepremičninami. Največji najemnik je družba Union hotels Collection, d.d.

Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov

STROŠKI IN ODHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala	0
Stroški materiala	322.492
Stroški storitev	1.061.149
Stroški dela	0
Amortizacija	2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih in opredmetenih osnovnih sredstvih	241.305
Neto slabitve in odpisi terjatev	0
Rezervacije	0
Drugi poslovni odhodki	335.078
SKUPAJ	4.249.571

Največji strošek predstavlja amortizacija ter stroške vezane na delovanje nepremičnin (ogrevanje, voda, energija). Stroški se delno zaračunajo najemnikom. Amortizacija je znašala 2.289.546 EUR, stroški storitev pa skupaj 1.061.149 EUR.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 61

Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki

DRUGI POSLOVNI PRIHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021
Prihodki od odprave rezervacij	49.088
Drugi prih.povezani s posl.učinki (subvencije, dotacije, regresi)	0
Prevrednotovalni poslovni prihodki	8.210
Drugi poslovni prihodki	63.963
SKUPAJ	121.261

Pojasnilo 7: Finančni prihodki

FINANČNI PRIHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021
Finančni prihodki iz deležev	110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb-vrednotenje FI Addico	110.819
Finančni prihodki iz danih posojil	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini - IP Central	19.059
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev	0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih-obresti TRR	0
SKUPAJ	129.878

Pojasnilo 8: Finančni odhodki

FINANČNI ODHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov finančnih naložb	0
Finančni odhodki iz finančnih obveznosti	222.039
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank	192.549
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb	29.490
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti	212
SKUPAJ	222.251

Pojasnilo 9: Davek od dohodka pravnih oseb in odloženi davek

DAVEK IZ DOBIČKA

	3.5.2021 - 31.12.2021
Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih	4.727.545
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - zmanjšanje	-32.314
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - povečanje	0
Davčno priznani prihodki	4.695.232
Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih	4.471.822
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - zmanjšanje	-9.716
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - povečanje
Davčno priznani odhodki	4.462.106
RAZLIKA MED DAVČNO PRIZNANIMI PRIHODKI IN ODHODKI	233.126
Sprememba davčne osnove pri spremembah davčne osnove pri spremembah računovodskih usmeritev, popravkih napak in prevrednotenjih	0
Povečanje davčne osnove za predhodno ugotovljene davčne olajšave	0
DAVČNA OSNOVA	233.126
DAVČNA IZGUBA	0
Zmanjšanje davčne osnove in davčne olajšave (največ do višine davčne osnove)	-146.870
OSNOVA ZA DAVEK	86.256
DAVEK (19%)	16.389
Efektivna davčna stopnja	5%

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je v obdobju 3.5.2021-31.12.2021 poslovala z davčnim dobičkom v višini 233.126 EUR. Po odštetju zmanjšanja davčne osnove znaša osnova za davek od dobička 86.256 EUR in odmerjen davek od dobička 16.389 EUR.

Glede na datum oddelitve 30.6.2021 je bila družba dolžna pripraviti obračun DDPO že za obdobje od 30.6.2020 dalje, kar je ustrezno tudi storila.

Odloženi davek:

	3.5.2021 - 31.12.2021
Stanje odloženih davkov 3.5.2021	0
Povečanje terjatev za odloženi davek iz odbitnih začasnih razlik	120.616
Zmanjšanje terjatev zaradi izrabe odbitnih začasnih razlik	0
Stanje odloženih davkov 31.12.2021	120.616

Družba oblikuje terjatve za odložene davke zaradi nastalih začasnih razlik, ki povečujejo davčno osnovo posameznega obdobja in sicer so to neizkoriščene davčne olajšave iz naslova prenesenih davčnih izgub.

Pri izračunu terjatev za odloženi davek je družba upoštevala 19% davčno stopnjo. Odloženi davki so bili v celoti pripoznani v izkazu poslovnega izida za obdobje od 3.5. do 31.12.2021.

Pojasnilo 10: Čisti poslovni izid na delnico

	3.5.2021 - 31.12.2021
Čisti poslovni izid	359.951
Tehtano povprečje števila delnic	1.793.869
Čisti poslovni izid na delnico	0,20

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 ustvarila 0,20 EUR čistega poslovnega izida na delnico.

Pojasnilo 11: Neopredmetena sredstva

Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2021:

NEOPREDMETENA SREDSTVA IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE ČASOVNE RAZMEJITVE

	Nekratkoročne premoženjske pravice	Nekratkoročne premo- nje pravice v pridobivanju	Druge nekratkoročne AČR	SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021	647.265	4.830	0	652.095
Pridobitve	0	0	16.374	16.374
Aktivacija	4.830	-4.830	0	0
Odtujitve	0	0	0	0
Popravek (interno)	25.686	0	0	25.686
Stanje 31.12.2021	677.781	4.830	16.374	698.985
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021	567.707	0	0	567.707
Odtujitve	0	0	0	0
Amortizacija	49.690	0	0	49.690
Stanje 31.12.2021	617.397	0	0	617.397
Neodpisana vrednost
03.05.2021	79.558	0	0	79.558
Neodpisana vrednost 31.12.2021	60.384	4.830	16.374	76.758

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 63

Pojasnilo 12: Opredmetena osnovna sredstva

Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 3.5.2021-31.12.2021:

OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA

	Zgradbe	Druge naprave in oprema	Umetniška dela in OS kulturne in zgodovinske vrednosti	Oprema in druga OOS v pridobivanju	Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev	SKUPAJ OPREMA	ZGRADBE SKUPAJ	OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021	0	10.832.638	534.693	52.203	139.509	11.559.043	0	11.559.043
Pridobitve	0	0	39.422	0	0	39.422	0	39.422
Aktivacija	0	91.625	0	0	0	91.625	0	91.625
Odtujitve	0	44.723	534.693	0	136.653	716.069	0	716.069
Popravek (interno)	1.173.050	413.320	0	0	0	413.320	1.173.050	1.586.370
Stanje 31.12.2021	1.173.050	11.292.860	0	0	2.856	11.295.716	1.173.050	12.468.766
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021	0	9.186.157	0	0	0	9.186.157	0	9.186.157
Odtujitve	0	25.513	0	0	0	25.513	0	25.513
Amortizacija	0	354.888	0	0	0	354.888	0	354.888
Stanje 31.12.2021	0	9.515.533	0	0	0	9.515.533	0	9.515.533
Neodpisana vrednost
03.05.2021	0	1.646.481	534.693	0	139.509	2.320.683	0	2.320.683
Neodpisana vrednost 31.12.2021	1.173.050	1.777.327	0	0	2.856	1.780.183	1.173.050	2.953.233

Neodpisana vrednost opredmetenih osnovnih sredstev na dan 31.12.2021 znaša 2.953.233 EUR. Največji del opredmetenih osnovnih sredstev predstavljajo druge naprave in oprema ter umetniška dela, kot so del umetniške zbirke, ki se nahaja v hotelih.

Družba prevrednoti opredmetena osnovna sredstva, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost.

Opredmetena osnovna sredstva niso zastavljena za posojila.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 64

Pojasnilo 13: Naložbene nepremičnine

Gibanje naložbenih nepremičnin:

NALOŽBENE NEPREMIČNINE

	Zemljišča	Zgradbe	Nepremičnine v gradnji / pridobivanju	SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021	4.275.643	84.149.753	66.121	88.491.517
Pridobitve	0	0	193.085	193.085
Aktivacija	0	191.323	225.457	416.780
Odtujitve	0	0	0	0
Popravek (interno)	0	-1.612.056	0	-1.612.056
Stanje 31.12.2021	4.275.643	82.729.020	33.749	87.038.412
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021	0	50.313.183	0	50.313.183
Odtujitve	0	0	0	0
Amortizacija	0	1.884.968	0	1.884.968
Stanje 31.12.2021	0	52.198.151	0	52.198.151
Neodpisana vrednost
03.05.2021	4.275.643	33.836.570	0	38.112.213
Neodpisana vrednost 31.12.2021	4.275.643	30.530.869	33.749	34.840.260

Naložbeni nepremičnini Hotel Lev in Poslovni prostori Kompas so zastavljeni za posojila.

Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedovane, da bi prinašale najemnino. Prihodki od najemnin in obratovalnih stroškov v zvezi naložbenimi nepremičninami (poslovni prostori in lokali) so razkriti v Pojasnilu 4 – čisti prihodki iz najemnin.

Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena poštene vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremičninah v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR. Ocenjene vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vrednosti po posameznih sklopih so predstavljene v spodnji tabeli:

Nepremičnina	Neodpisana vrednost	Ocenjena poštena vrednost	Ocenjena poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje	Datum ocene vrednosti
Hotelske nepremičnine	30.683.620	86.302.000	85.440.000	30.06.2021
Poslovne nepremičnine	10.658.495	14.962.000	14.811.000	30.06.2021
		101.264.000	100.251.000

Ocena vrednosti hotelskih nepremičnin vključuje tudi poslovne prostore v hotelih, ki so oddani v najem ter prihodke iz oddaje garaž v najem. Hotelske nepremičnine obsegajo Grand Hotel Union, uHotel, hotel Lev, Fuzzy Log in Tehnolev. Mera kapitalizacije je znaša 7,06%. Hotelske nepremičnine so ocenjene kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade Related Property). Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti je upošteval, da sta lastništvo in upravljanje hotelskih nepremičnin ločena (Rushmore approach) in predpostavil da je hotel oddan v najem. EBITDA, ki jo doseže upravljalec, je razdeljeno med upravljalca in lastnika nepremičnine v razmerju 20% : 80%.

Ocena vrednosti poslovnih nepremičnin je izdelana podlagi na donosu zasnovanega načina in z uporabo metode kapitalizacije donosa. Poslovne nepremičnine obsegajo pisarniški kompleks na Pražakovi 4, pisarni v stolpnici Delo na Dunajski 5, Modno hišo, pisarne na Miklošičevi cesti 1, objekt Nomago, casino Lev, Stanovanje na Nazorjevi ulici 4, trgovski lokal na Dalmatinovi ulici 4a, parkirna mesta v PH Kozolec ter parcelo v Stanečah. Pri ocenah vrednosti poslovnih nepremičnin so upoštevane dejansko sklenjene najemne pogodbe, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij je preveril in upošteval tudi tržne višine najemnin. Mera kapitalizacije je znašala med 7,31% in 7,56%.

Poštena vrednost je bila določena na osnovi metod vrednotenja, ki sodijo v nivo 3 določanja poštene vrednosti. Definicija nivoja 3 je razkrita v Pojasnilu 29: Finančni instrumenti in tveganja in sicer pod točko e) Poštena vrednost

Skoraj vse nepremičnine so oddane v najem najemnikom na podlagi nekratkoročnih najemnih pogodb pod tržnimi pogoji in z vključenimi inacijskimi klavzulami. Družba Equinox d.d. na trgu spremlja višino tržnih najemnin ter trende na področju nepremičnin. Na podlagi pridobljenih ocen vrednosti nepremičnin je bila na otvoritveno stanje dne 3.5.2021 opravljena slabitev naložbene nepremičnine The Fuzzy Log. Vrednost oslabitve je znašala 1,59 mio EUR.

Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče v obdobju naslednjih 10 let.

Pričakovane bodoče najemnine v 000 EUR
V roku 1 leta	6.612
v roku 2 - 5 let	31.582
v roku 5- 10 let	42.333
Skupaj	80.527

Pričakovane bodoče najemnine skladno z IFRS 16.97 niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno dogovorjene najemne roke in višine najemnin. Po načelu konservativnosti indeksacija najemnin ni upoštevana, smo pa upoštevali dvig najemnine za hotelske nepremičnine skladno s pričakovanim izboljšanjem poslovanja dejavnosti hotelirstvo v bodočih letih.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 65

Pojasnilo 14: Nekratkoročne finančne naložbe

NEKRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE

	Nabavna / poštena / odplačna vrednost DFN na dan 31.12.2021	Od tega dolg. fn.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 66

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 67

---# Pojasnilo 15: Nekratkoročne poslovne terjatve

NEKRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE

Nekratkoročne poslovne terjatve na dan 31.12.2021

	Knjigovodska vrednost v skupini	Pridobitev / okrepitev	Naložbe v druge delnice in deleže	Druge	31.12.2021	3.05.2021
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb:
Druge nekratkoročne poslovne terjatve - Rezervni sklad	2.734	0	2.734	2.734	2.734	0
SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve	2.734	0	2.734	2.734	2.734	0

Nekratkoročne poslovne terjatve predstavljajo vplačane zneske v rezervni sklad.

Pojasnilo 16: Terjatve za odložene davke

TEJATVE ZA ODLOŽENI DAVEK

	Stanje odloženega davka na dan 31.12.2021	Zmanjšanja / odtujitve	Povečanja / pridobitve	Knjigovodska vrednost 31.12.2021	3.05.2021
Odložene terjatve za davek - prenesene davčne izgube	120.616	0	120.616	120.616	0
SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve	120.616	0	120.616	120.616	0

Terjatve za odložene davke so bile pripoznane v izkazu poslovnega izida (pojasnilo 9).

Pojasnilo 17: Kratkoročne finančne naložbe

KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE

Nabavna / poštena / odplačna vrednost KFN na dan 31.12.2021	Od tega dolg. n. naložbe v družbe:	Odtujitev / zmanjšanje	Povečanja / pridobitve	Knjigovodska vrednost v skupini	(odvisna družba IP Central d.o.o.)	druge	31.12.2021
Kratkoročno dana posojila družbam v skupini	567.434	567.434	0	204.450	0	567.434	389.711
Druga kratkoročna posojila	3.318.242	0	3.318.242	0	3.318.242	3.318.242	0
SKUPAJ kratkoročna posojila	3.885.676	567.434	3.318.242	204.450	3.318.242	3.885.676	389.711
SKUPAJ KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE	3.885.676	567.434	3.318.242	204.450	3.318.242	3.885.676	389.711

Kratkoročna sredstva niso zastavljena za posojila.

Družba na dan 31.12.2021 ima kratkoročnih finančnih naložb v znesku 3.503.502 eur. V obdobju 3.5.2021- 31.12.2021 je bil kratkoročni del posojila družbi IP Central d.o.o. zaradi podpisa aneksa k posojilni pogodbi prerazporejen med nekratkoročne finančne naložbe.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 69

Pojasnilo 18: Kratkoročne poslovne terjatve

KRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE

Kratkoročne poslovne terjatve na dan 31.12.2021

	Knjigovodska vrednost v skupini	- Union hotels collection d.d. v skupini	- Equinox partners v skupini	-Axor	31.12.2021	3.05.2021
Kratkoročne poslovne terjatve do družb: drugih
Kratkoročne terjatve do kupcev	282.953	400	29.617	159	252.776	0
-od tega že zapadle na dan 31.12.2021	151.412	0	29.617	159	121.636	151.412
Kr.nezaračunani prihodki do povezane družbe Union Hotels Collection	0	0	0	0	0	7.838.814
Druge kratkoročne poslovne terjatve - vstopni DDV	947	0	0	0	947	0
Ostale kratkoročne poslovne terjatve	6.606	0	0	0	6.606	6.606
SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve	290.505	400	29.617	159	253.723	8.262.219

Kratkoročne poslovne terjatve niso zastavljena za posojila.

ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV

	Stanje 31.12.2021	Stanje popravka vrednosti terjatev na dan 31.12.2021
nezapadle	131.540	0
do 30 dni	40.378	0
od 31 do 60 dni	3.895	0
od 61 do 90 dni	3.777	0
nad 90 dni	103.362	0
Stanje 31.12.2021	282.953	0

Revidirano letno poročilo 2021 70

Pojasnilo 19: Druga kratkoročna sredstva

DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA

	31.12.2021	3.05.2021
Kratkoročno nezaračunani prihodki	244.400	2.008.303
Kratkoročno odloženi stroški	12.862	0
Razmejeni prejeti dobropisi	79.077	0
SKUPAJ	336.339	2.008.303

Druga kratkoročna sredstva niso zastavljena za posojila.

DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA

	Povečanja	Stanje 31.12.2021
Kratkoročno nezaračunani prihodki	244.400	244.400
Kratkoročno odloženi stroški	12.862	12.862
Prejeti dobropisi	79.077	79.077
SKUPAJ	336.339	336.339

Pojasnilo 20: Denarna sredstva

Denarna sredstva

	31.12.2021	3.05.2021
Dobroimetje pri bankah in drugih finančnih inštitucijah	6.697.020	0
SKUPAJ	6.697.020	0

Denarna sredstva na dan 31.12.2021 v znesku 6.697.020 eur predstavljajo denar na računu pri poslovni banki. Na dan vpisa družbe v sodni register dne 3.5.2021 družba še ni imela odprtega bančnega računa zato ni imela denarnih sredstev na računu. Denarna sredstva, ki so na podlagi delitvenega načrta pripadla družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. so na dan 3.5.2021 izkazana kot kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini.

Pojasnilo 21: Kapital

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2021 znašal 5.691.826,00 evra in je bil razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic. Družba v letu 2021 ni odkupila lastnih delnic.

Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan 3.5.2021 v znesku 14.572.118 EUR so enako zaključnemu stanju na dan 31.12.2021 in so bile prenesene z oddelitvijo iz družbe Union Hotels Collection d.d.

Kapitalske rezerve so sestavljene iz:
* vplačanih presežkov kapitala v višini 1.207.236 EUR
* drugih kapitalskih rezerv v višini 13.364.882 EUR

Gibanje rezerv nastalih zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti za leto 2021 je prikazano v spodnji tabeli:

Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti se nanašajo na vrednotenje po pošteni vrednosti naložbe v delnice Pokojninske družba A, d.d.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 71

Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti

	31.12.2021	Oblikovanje	Odprava	3.05.2021	Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	486.393	66.450	67.790	487.733
SKUPAJ	486.393	66.450	67.790	487.733

Pojasnilo 22: Odloženi prihodki

Odloženi prihodki

	Stanje 03.05.2021	Oblikovanje	Druga povečanja	Koriščenje	Odprava	Druga zmanjšanja	Stanje 31.12.2021
Odloženi prihodki	183.937	0	0	43.398	0	0	140.539
Prejete državne podpore

Pojasnilo 23: Finančne obveznosti

Finančne obveznosti

	Stanje dolga 31.12.2021	Od tega del, ki zapade v plačilo: v obdobju od 1.1.2022 do 31.12.2022	v obdobju od 1.1.2023 do 31.12.2023	od 2024 dalje	Stanje dolga 3.05.2021
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank - Addiko Bank	5.281.822	0	490.908	4.790.914	5.568.185
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank - SID banka	3.000.000	0	285.714	2.714.286	3.000.000
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank	8.281.822	0	776.622	7.505.200	8.568.185
Druge nekratkoročne finančne obveznosti- obrestna kapica Addiko	160.336	0	0	160.336	0
Druge nekratkoročne finančne obveznosti- obveznica	5.000.000	0	5.000.000	0	5.000.000
Druge nekratkoročne finančne obveznosti do bank	5.160.336	0	5.000.000	160.336	5.000.000
Nekratkoročne finančne obveznosti	13.442.158	0	5.776.622	7.665.536	13.568.185
Kratkoročne finančne obveznosti do bank - Addiko Bank	462.354	462.354	0	0	702.762
Kratkoročne finančne obveznosti do bank - SID banka	956	956	0	0	0

Revidirano letno poročilo 2021 72

	Stanje dolga 31.12.2021	Od tega del, ki zapade v plačilo: v obdobju od 1.1.2022 do 31.12.2022	v obdobju od 1.1.2023 do 31.12.2023	od 2024 dalje	Stanje dolga 3.05.2021
Kratkoročne finančne obveznosti do bank - BKS banka	1.443	1.443	0	0	0
Kratkoročne finančne obveznosti do bank	464.753	464.753	0	0	702.762
Druge kratkoročne finančne obveznosti - obrestna kapica Addiko	0	0	0	0	0
Druge kratkoročne finančne obveznosti - obveznica	88.493	88.493	0	0	144.384
Druge kratkoročne finančne obveznosti do bank	88.493	88.493	0	0	144.384
Kratkoročne finančne obveznosti	553.246	553.246	0	0	847.146
SKUPAJ	13.995.405	553.246	5.776.622	7.665.536	14.415.331

Finančne obveznosti do Addiko bank d.d. so zavarovane s hipoteko na prvem mestu na nepremičnini hotel Lev.

Finančne obveznosti do SID banke d.d. v skupnem znesku 3.000.000,00 EUR na dan 31.12.2021 so zavarovane s hipoteko na prvem mestu na nepremičnini – pisarniški prostori na Pražakovi ulici 4 v Ljubljani.

Finančne obveznosti iz naslova izdanih obveznic niso posebej zavarovane.

Pogodbena določila z banko vključujejo tudi bančne zaveze, ki so bile dogovorjene z družbo Hoteli Union pred oddelitvijo družbe in niso prilagojeni poslovanju nove družbe. Poslovodstvo ocenjuje, da obstaja pomembno tveganje, da družba finančnih zavez družba ne bo izpolnjevala v kolikor se ne bo dogovorila z obema poslovnima bankama za korekcijo pogodbenih določil glede bančnih zavez, ki bodo prilagojene na poslovanje nove družbe.# Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti

POSLOVNE OBVEZNOSTI

	31.12.2021	3.05.2021
Nekratkoročne
Poslovne obveznosti
Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov -druge družbe	100.687	67.228
Kratkoročne poslovne obveznosti
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection	61.028	0
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini IP Central	45.726
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners	33.009
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev	80.117	571.692
Skupaj kratkoročne obveznosti do dobaviteljev	219.880	571.692
Kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci	1.240	0
Skupaj kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci	1.240	0
Kratkoročne obveznosti do države	467.201	23.249
Ostale kratkoročne poslovne obveznost	20	0
Kratkoročne poslovne obveznosti za vnaprej vračunane stroške oz. odhodke -družbe v skupini Union Hotels Collection	0	25.030
Skupaj druge kratkoročne poslovne obveznosti	467.221	48.279
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti	688.341	619.970

DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI

	31.12.2021	3.05.2021
Vnaprej vračunani stroški	53.924	0
SKUPAJ	53.924	0

DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI

	Nabavna vrednost	Stanje 03.05.2021	Povečanja	Zmanjšanja	Stanje 31.12.2021
Vnaprej vračunani stroški		0	53.924	0	53.924
SKUPAJ		0	53.924	0	53.924

Obveznosti iz naslova glavnice obveznice na dan 31.12.2021 znašajo 5.000.000,00 EUR. Celotna glavnica zapade v plačilo v enkratnem znesku ob zapadlosti 24.6.2023. Obrestna mera znaša 3,40% fiksno, obresti se plačujejo enkrat letno in sicer vsakega 24.6. v koledarskem letu. Prvič so obresti zapadle v plačilo 24.6.2021 in so bile v celoti plačane.

GIBANJE SPREMEMB OBVEZNOSTI V LETU 2021, KI IZHAJAJO IZ FINANCIRANJA

Gibanje sprememb obveznosti v letu, ki izhajajo iz financiranja

	3.05.2021	Denarni tok	Nedenardne spremembe pridobitve/ odtujitve
Kratkoročne finančne obveznosti	847.146	-	293.899
Nekratkoročne finančne obveznosti	13.568.185	-	126.027
Skupaj obveznosti iz financiranja	14.415.331	-	419.926

Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih pogodbah

PREJEMKI ČLANOV UPRAVE

	2021
Izvršni direktor	0
Člani upravnega odbora	0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb	0
SKUPAJ	0

Družba nima zaposlenih. Izvršni direktor in člani upravnega odbora za svoje delo niso prejeli plačilo.

Pojasnilo 26: Znesek porabljen za revizorje

Znesek porabljen za revidiranje - revidiranje/preiskavo letnega poročila 2021
Revidiranje računovodskih izkazov na dan 31.12.2021 Equinox d.d. 13.600

Znesek porabljen za revidiranje se nanaša na revidiranje polletnega poročila družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.

Pojasnilo 27: Pogojna sredstva in obveznosti

Pogojna sredstva in obveznosti - Zabilančna evidenca

	31.12.2021	3.05.2021
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice)	15.438.261	15.438.261
Prejeta zavarovanja kot jamstvo za terjatve (hipoteka)	0	0
SKUPAJ zabilančna evidenca	15.438.261	15.438.261

Na 31.12.2021 ima Equinox na strani obveznosti izdane obveznice, posojilo pri SID in ADDIKO banki. Obveznica ni posebej zavarovana. Stanje posojila pri Addiko bank je na 31.12.2021 5.977.275,00 EUR. Kredit je zavarovan s hipoteko na hotelu Lev. Union hoteli d.d. so v letu 2020 pri SID najeli 2 posojili v skupni višini 5.975.000,00 EUR. Obe posojili sta zavarovani s hipoteko na nepremičnini na Pražakovi 4, ki je v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Equinox d.d. je družbi IP Central d.o.o. odobril posojilo, ki je zavarovano s 15 bianco menicami in hipoteko na hotelu Central. Stanje posojila na 31.12.2021 znaša 3.404.168,38 EUR.

Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d. d., je del Skupine Axor holding, d.d. Axor holding d.d. je končna obvladujoča družba.

Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. v letu 2021 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor holding d. d., Ljubljana (družba Axor holding d.d., Ljubljana ima 75,52 % delež v naložbi UNION HOTELI d.d.), družba UNION HOTELS COLLECTION, d.d. (družba Axor holding d.d., Ljubljana ima 75,52 % delež v naložbi UNION HOTELS COLLECTION, d.d.) ter njena odvisna družba IP Central, d. o. o. (družba UNION HOTELS COLLECTION, d.d ima 100-odstotni poslovni delež v družbi IP Central d. o. o.). Povezana stranka je tudi KAPITALSKA DRUŽBA, d. d., ki ima 18,75 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. Transakcije med povezanimi strankami se izvajajo po tržnih pogojih. V nadaljevanju so navedene transakcije z obvladujočo družbo Axor holding d.d., IP Central d.o.o., UNION HOTELS COLLECTION, d.d. ter EQUINOX PARTNERS, d.o.o. pomembnih transakcij s KAPITALSKO DRUŽBO d.d. pa v letu 2021 ni bilo.

Transakcije s povezanimi strankami

Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI	AXOR holding d.d.	IP CENTRAL d.o.o.	Union Hotels Collection d.d.	Equinox partners d.o.o.	SKUPAJ
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg	0	54.566	0	24.276	78.842
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg	0	0	0	0	0
Čisti prihodki od najemnin v skupini	521	26.850	2.975.212	0	3.002.583
Drugi poslovni prihodki v skupini	0	0	0	0	0
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupinam	0	19.059	0	0	19.059
SKUPAJ	521	100.475	2.975.212	24.276	3.100.484

Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI	IP CENTRAL d.o.o.	Union Hotels Collection d.d.	Equinox partners d.o.o.	SKUPAJ
Stroški storitev v skupini	66.778	105.726	271.802	444.306
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS	0	54.970	0	54.970
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini	0	0	0	0
SKUPAJ	66.778	160.696	271.802	499.276

Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE	AXOR holding d.d.	IP CENTRAL d.o.o.	Union Hotels Collection d.d.	SKUPAJ
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini	0	0	0	0
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini	0	0	0	0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini	0	185.261	0	185.261
Kratkorocne poslovne terjatve do družb v skupini	159	29.617	400	30.176
SKUPAJ	159	214.878	400	215.437

Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI	IP CENTRAL d.o.o.	Union Hotels Collection d.d.	Equinox partners d.o.o.	SKUPAJ
Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini	0	0	0	0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	0	0	0	0
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini	0	0	0	0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	45.726	61.028	33.009	139.763
SKUPAJ	45.726	61.028	33.009	139.763

Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND	...	...	...	...	...
Izplačilo dividend za poslovno leto	0	0	0	0	0
SKUPAJ	0	0	0	0	0

Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja

a) Kreditno tveganje

Izpostavljenost kreditnemu tveganju: Prejeta posojila:

IZPOSTAVLJENOST KREDITNEMU TVEGANJU	31.12.2021	3.05.2021
Dana posojila	8.004.168	3.404.168
Neto terjatve do kupcev	282.953	8.262.219
Denarna sredstva in depoziti	6.697.020	0
Sredstva iz pogodb s kupci	0	0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa	1.716.496	792.069
Skupaj	16.700.636	12.458.457

Dana posojila:

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je dala posojilo družbi IP Central d.o.o. v višini 3.404.168 EUR. Posojilo je zavarovano z menicami, hipoteko na nepremičnini hotel Central, ki je v lasti družbe IP Central d.o.o. in garantnim pismom ki ga je matična družba Union Hotels Collection d.d. podpisala in s katerim posojilodajalcu družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. jamči za poplačilo posojila.

Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvladujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev, usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in pravočasnim pridobivanjem ustreznih oblik zavarovanj za zaščito terjatev. Stalno spremljamo boniteto poslovnih partnerjev ter povprečno dobo vezave terjatev do kupcev ter s sprotno izterjavo, opominjanjem in s sodno izterjavo zapadlih terjatev prispevamo k izboljševanju plačilne discipline kupcev.

Terjatve do bolj tveganih partnerjev na domačem in tujem trgu so dodatno zavarovane s prejetimi varščinami za najemnino.

Zapadlost terjatev do kupcev:

ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV	Stanje 31.12.2021	Popravek vrednosti terjatev na dan 31.12.2021
nezapadle	131.540	0
do 30 dni	40.378	0
od 31 do 60 dni	3.895	0
od 61 do 90 dni	3.777	0
nad 90 dni	103.362	0
Stanje 31.12.2021	282.953	0

Stanje bruto terjatev do kupcev aktivno nadzorujemo in zmanjšujemo Družba ni oblikovala popravka vrednosti terjatev.

Popravke vrednosti terjatev družba oblikuje na podlagi ocene izterljivosti terjatev na osnovi izkušenj iz preteklih let. Če terjatve v roku 120 dni po zapadlosti niso poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve, zanje pa se praviloma oblikujejo popravki vrednosti terjatev. Ko se zaradi njih začne sodni postopek, dobijo status spornih terjatev. Za določene dolžnike se ob koncu leta ne oblikuje popravek vrednosti in se jih ne prenaša na sporne, običajno gre za strateške partnerje, s katerimi so sklenjeni sporazumi o obročnem ali drugačnem odplačevanju.b) Likvidnostno tveganje
Likvidnostno tveganje je tveganje nastanka izgube zaradi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje likvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajevanje denarnih in blagovnih tokov. Likvidnostna tveganja merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih tokov in z mesečnim izdelovanjem likvidnostnih planov za prihodnje 3 mesečno obdobje. Ustrezni ukrepi za zagotovitev likvidnih sredstev in obvladano likvidnostno tveganje so:
› planiranje likvidnosti − denarnih tokov,
› sprotno spremljanje uresničevanja denarnega toka,
› likvidnostna rezerva,
› kreditiranje znotraj skupine,
› izterjava in unovčevanje terjatev,
› zavarovanje terjatev,
› prilaganje predvidenega investiranja in dezinvestiranja.
Tveganje kratkoročne plačilne sposobnosti je prisotno, kljub temu da ima družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., učinkovito upravljanje z denarnimi sredstvi (planiranje denarnih tokov).
Tveganje nekratkoročne plačilne sposobnosti je ob zapadlosti obstoječih posojil prisotno. Za zagotovitev kratkoročne in nekratkoročne likvidnosti je upravni odbor izvedel vse potrebne ukrepe. Družba na presečni dan 31.12.2021 razpolaga denarnimi sredstvi ki presegajo 6,6 mio EUR, poleg tega redno prejema plačila najemnin.

Zapadlost nančnih obveznosti na dan 31.12.2021
| Knjigovodska vrednost | Pogodbeni denarni tokovi | Skupaj | 1 leto ali manj | 1–2 leti | 2–5 let | nad 5 let |
| :-------------------------- | :----------------------- | :------ | :------------- | :------- | :------ | :-------- |
| Nekratkoročne nančne obveznosti | | | | | | |
| Prejeta nekratkoročna bančna posojila | 8.281.822 | 8.281.822 | 0 | 776.622 | 3.227.919 | 4.277.281 |
| Nekratkoročne nančne obveznosti - obrestna kapica | 160.336 | 160.336 | 0 | 37.475 | 37.475 | 85.386 |
| Nekratkoročne nančne obveznosti - obveznica | 5.000.000 | 5.000.000 | 0 | 5.000.000 | 0 | 0 |
| Kratkoročne nančne obveznosti | | | | | | |
| Prejeta kratkoročna bančna posojila | 449.999 | 449.999 | 449.999 | 0 | 0 | 0 |
| Finančne obveznosti za obresti bančnih posojil | 14.754 | 14.754 | 14.754 | 0 | 0 | 0 |
| Finančne obveznosti za obresti - obveznica | 88.493 | 88.493 | 88.493 | 0 | 0 | 0 |
| Skupaj | 13.995.405 | 13.995.405 | 553.246 | 5.814.097 | 3.265.394 | 4.362.667 |

Revidirano letno poročilo 2021 78

c) Obrestno tveganje
Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno tveganje izvira iz možnosti povišanja obrestne mere pri prejetih kreditih in je odvisno od gibanja obrestne mere Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in oblike zadolževanja oblikujemo upoštevajoč izpostavljenosti obrestnemu tveganju in pričakovanju o gibanju referenčne obrestne mere Euribor v prihodnosti. Družba zaradi dobre bonitete pri bankah dosega ugodne obrestne mere.

Izpostavljenost tveganju sprememb obrestnih mer:
| Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri | 31.12.2021 | 3.05.2021 |
| :--------------------------------------- | :--------- | :-------- |
| Finančna sredstva | 9.720.664 | 4.196.238 |
| Finančne obveznosti | 5.000.000 | 5.000.000 |
| Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri | 31.12.2021 | 3.05.2021 |
| Finančna sredstva | 0 | 0 |
| Finančne obveznosti | 8.995.405 | 9.627.185 |

Obrestno tveganje	Pon.povprečna obrestna mera v %	Dejanski odhodki nanciranja iz naslova obresti v letu 2021
		222.039
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko	1,60%	360.813
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko	2,60%	135.305
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke	0,60%	262.153
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke	3,10%	16.385

d) Tečajno tveganje
Tečajno tveganje skupine je majhno, saj ima skupina vse pogodbe z dobavitelji in kupci sklenjene v EUR, zato spremembe tečajev nimajo direktnih vplivov na naše cene. Valutno tveganje iz naslova poslovnih prihodkov je nizko.

Upravljanje s kapitalom
Glavni namen upravljanja s kapitalom skupine je zagotoviti čim boljšo kreditno boniteto in kapitalsko ustreznost za potrebe nanciranja poslovanja in za doseganje čim višje vrednosti za lastnike.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. redno spremlja ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in stanja plačilne sposobnosti glede na kriterije 14. člena ZFPPIPP (Zakon o nančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju). Glede na 14. člen ZFPPIPP družba ni kapitalsko neustrezne in tudi trajneje nelikvidne in nekratkoročno plačilno nesposobne, kar pomeni, da tudi niso insolventne.
Družba spremlja gibanje kapitala z izračunom razmerja med neto nančnimi obveznostmi in celotnim zneskom kapitala. V okviru neto nančnih obveznosti skupina vključuje prejeta posojila in druge nančne obveznosti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih ustreznikov.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 79

Izračun razmerja med neto nančnimi obveznostmi in EBITDA:
| FINANČNA STABILNOST | 31.12.2021 | 3.05.2021 |
| :------------------- | :--------- | :-------- |
| Finančne obveznosti | 13.995.405 | 14.627.185 |
| Denarna sredstva | 6.697.020 | 0 |
| Neto nančne obveznosti | 7.298.385 | 14.627.185 |
| EBITDA | 2.737.819 | 1.540.035 |
| Finančna stabilnost (v %) | 2.67 | 9,50 |

Za obdobje 3.5.2021-31.12.2021 je zaradi kratkega časovnega obdobja izračun nerelevanten.

e) Poštena vrednost
Poštena vrednost je znesek, za katerega je mogoče sredstva zamenjati oziroma obveznost poravnati med dobro obveščenimi in voljnimi strankami v premišljenem poslu. Poštena vrednost nančnih inštrumentov (kratkoročne in nekratkoročne nančne naložbe, kratkoročne in nekratkoročne nančne obveznosti, kratkoročne poslovne terjatve, kratkoročne poslovne obveznosti) ne odstopa bistveno od njihovih knjigovodske vrednosti.
Druge delnice v višini 792.693 evrov predstavlja naložba v delnice Pokojninske družbe A. Skupina ocenjuje, da je tveganje poštene vrednosti za prodajo iz tega naslova minimalno.
Skupina razdeljuje merjenje poštene vrednosti nančnih sredstev (kategoriziranih v skladu z MSRP 9) v izkazu nančnega položaja po naslednjih nivojih:
› raven 1: poštene vrednosti izhajajo iz tržnih cen (brez njihovih prilagoditev) na aktivnih trgih vrednostnih papirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali posredno izpeljane iz drugih virov na trgu, ki jih je mogoče spremljati, razen tržnih cen na aktivnih trgih vrednostnih papirjev in
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik vrednotenja, ki temeljijo na virih, ki jih na trgih ni mogoče spremljati. Zajema vhodne podatke za sredstvo ali obveznost, ki ne temeljijo na zaznavnih tržnih podatkih, pri tem pa morajo neopazovani podatki izražati predpostavke, ki bi jih udeleženci na trgu uporabili pri določanju cene sredstva ali obveznosti, vključno s predpostavki o tveganjih. Neopazovane podatke se za merjenje poštene vrednosti uporabijo, če ustrezni opazovani vložki niso na voljo.

Revidirano letno poročilo 80

POŠTENA VREDNOST
| Knjigovodska vrednost 31.12.2021 | raven 1 | raven 2 | raven 3 | SKUPAJ 31.12.2021 | Knjigovodska vrednost 03.05.2021 | raven 1 | raven 2 | raven 3 | SKUPAJ 03.05.2021 |
| :----------------------------- | :------ | :------ | :------ | :----------------- | :--------------------------- | :------ | :------ | :------ | :----------------- |
| Sredstva merjena po pošteni vrednosti | 1.716.496 | 0 | 0 | 1.716.496 | 1.716.496 | 792.069 | 0 | 0 | 792.069 |
| Za prodajo razpoložljiva nančna sredstva | 1.716.496 | 1.716.496 | 1.716.496 | 1.716.496 | 792.069 | 792.069 | 0 | 0 | 792.069 |
| Sredstva merjena po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita | 14.984.141 | 0 | 0 | 14.984.141 | 14.984.141 | 11.666.388 | 0 | 0 | 11.666.388 |
| Dana posojila | 8.004.168 | 8.004.168 | 8.004.168 | 8.004.168 | 3.404.168 | 3.404.168 | 0 | 0 | 3.404.168 |
| Poslovne terjatve do kupcev | 282.953 | 282.953 | 282.953 | 282.953 | 8.262.219 | 8.262.219 | 0 | 0 | 8.262.219 |
| Denarna sredstva in depoziti | 6.697.020 | 6.697.020 | 6.697.020 | 6.697.020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Obveznosti merjene po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita | 14.216.525 | 0 | 0 | 14.216.525 | 14.216.525 | 15.198.876 | 0 | 0 | 15.198.876 |
| Finančne obveznosti | 13.995.405 | 13.995.405 | 13.995.405 | 13.995.405 | 14.627.185 | 14.627.185 | 0 | 0 | 14.627.185 |
| Poslovne obveznosti do dobaviteljev | 221.120 | 221.120 | 221.120 | 221.120 | 571.692 | 571.692 | 0 | 0 | 571.692 |

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 81

3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA
Drugih pomembnih poslovnih dogodkov razen že razkritih v poslovnem delu medletnega poročila, ki bi zahtevali popravek medletnih izkazov ali dodatna razkritja k njimi po zaključku obračunskega obdobja družba ni zabeležila.

3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA
Izvršni direktor potrjuje računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje 3.5.2021-31.12.2021.
Izvršni direktor zagotavlja, da je revidirano medletno poročilo družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. skupaj z vsemi sestavnimi deli, vključno z računovodskim poročilom in izjavo o upravljanju družbe, sestavljeno in objavljeno skladno z Zakonom o gospodarskih družbah in z mednarodnimi standardi računovodskega poročanja.
Izvršni direktor potrjuje, da so bile pri izdelavi računovodskih izkazov dosledno uporabljene ustrezne računovodske usmeritve, da so bile računovodske ocene izdelane po načelu previdnosti in dobrega gospodarjenja in da računovodski izkazi predstavljajo resničen in pošten prikaz sredstev in obveznosti, nančnega položaja, poslovnega izida, nančne uspešnosti in denarnih tokov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. V poslovno poročilo je vključen pošten prikaz razvoja in izida poslovanja skupine ter njenega nančnega položaja, vključno z opisom bistvenih vrst tveganja, ki sta jima družbi v skupini vključeni v konsolidacijo, izpostavljeni.
Izvršni direktor je odgovoren tudi za ustrezno vodenje računovodstva, za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja in drugih sredstev ter potrjuje, da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani na podlagi predpostavke o nadaljnjem poslovanju skupine.
Davčne oblasti lahko kadarkoli v petih letih po poteku leta, v katerem je treba davek odmeriti, preverijo poslovanje družb, kar lahko posledično pomeni nastanek dodatne obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in kazni iz naslova davka in dajatev. Upravni odbor družbe ni seznanjena z okoliščinami, ki bi lahko povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega naslova.# Izvršni direktor Matej Rigelnik

Ljubljana, 15.4.2022

Revidirano letno poročilo 2021

E QUINOX NEPREMI Č NINE d.d.

Revidirano letno poročilo 2021

EQ UINOX NEPREMI Č NINE d.d.

Revidirano letno poročilo 2021

EQ UINOX NEPREMI Č NINE d.d.

Revidirano letno poročilo 2021

EQ UINOX NEPREMI Č NINE d.d.

Revidirano letno poročilo 2021

Stiki z družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Upravni odbor

Predsednik: Peter Krivc
Namestnica predsednika: Tadeja Čelar
Član: Matej Rigelnik

Izvršni direktor

Matej Rigelnik - izvršni direktor

Družba ima enotirni sistem upravljanja.

SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Dunajska cesta 5, Ljubljana
e-mail: [email protected]
http://www.eqnx.si

Družba nima podružnic.

AI assistant

Equinox — Audit Report / Information 2021

1993_rns_2022-04-19_73d75b74-3903-44ce-95bb-539cb0262f77.xhtml

REVIDIRANO LETNO POROČILO družbe EQUINOX d.d. 2021

Kazalo

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.1

1.3 UVODNA POJASNILA

1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI

1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA

Revidirano letno poročilo 2021

1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU

Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj

Politika raznolikosti

Sestava in delovanje organov delniške družbe

Skupščina

Upravni odbor in revizijska komisija

12 UPRAVNI ODBOR:

1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB

13 2. POSLOVNO POROČILO

2.1 Gospodarska slika

14 Revidirano letno poročilo 2021

1.3.2 Gospodarskaaktivnostinturizem

1.3.3 Nepremičninskisektor

1.3.3.1 Stanovanjskenepremičnine

1.3.3.2 Poslovnenepremičnine

1.3.3.2.1 Gibanjecenposlovnihnepremičnin

2.2 Lastniška struktura in delnica

2.3 Poročilo o poslovanju

Izkaz poslovnega izida

Stroški in odhodki

Sredstva

Zgradbe, naložbene nepremičnine in oprema

Kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2021 znašal 40.060 tisoč evrov, delež kapitala v virih sredstev pa je znašal 72,8%. Družba zasleduje konzervativno politiko zadolževanja.

Revidirano letno poročilo 2021

OBVEZNOSTI DO VIROV SREDSTEV

Zapadlost glavnic finančnih obveznosti

Denar in denarni ustrezniki

Poslovanje odvisnih družb

Revidirano letno poročilo 2021

Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 3.5. – 31.12.2021

Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pričakovan razvoj v bodoče

2.7 Posli s povezanimi osebami

2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji

2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI

2.9.1 Strateška in poslovna tveganja

2.9.2 Operativna tveganja

2.9.3 Finančna tveganja

2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ

2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE

2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST

2.10.3 SKRB ZA OKOLJE

2.10.4 ENERGETSKA UČINKOVITOST

2.10.5 KAKOVOST POSLOVANJA

2.10.6 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI

Odgovornost do uporabnikov storitev

Pregled tržnih aktivnosti

Interno komuniciranje

2.11 Portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Grand Hotel Union

uHotel

Hotel Lev

The Fuzzy Log

Poslovni prostori Delo

Poslovni prostori Kompas

Modna hiša

Poslovni prostori Nomago

Letni računovodski izkazi

3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI

3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.# 3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA

IZKAZ VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA

3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA

3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA

IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021

Equinox Audit Report / Information 2021