Raport

Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71

Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29

Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26

www.elkop.pl
e-mail: [email protected]

ELKOP Spółka Europejska

Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 1 z 74

E L K O P SPÓŁKA EUROPEJSKA
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
I ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2021 ROKU

Płock, dnia 22 kwietnia 2022 roku

Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71

Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29

Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26

www.elkop.pl
e-mail: [email protected]

ELKOP Spółka Europejska

Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 2 z 74

SPIS TREŚCI

Sprawozdanie z sytuacji finansowej……………………….…. 3
Rachunek zysków i strat .…………………………………………. 4
Sprawozdanie z całkowitych dochodów……………………. 5
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym………..…… 5
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych……………..….. 6
Dodatkowe informacje: Informacje ogólne……………………………………………….…… 7
Noty do sprawozdania finansowego……………………….… 25
Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO……..….. 58

Strona 3 z 74

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

	Nota	31.12.2021	31.12.2020
A k t y w a
I. Aktywa trwałe		120 382	116 818
Wartości niematerialne i prawne	1	0	0
Rzeczowe aktywa trwałe	2	283	433
Nieruchomości inwestycyjne	3	117 537	111 992
Długoterminowe aktywa finansowe	4	0	0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	5	2 487	4 393
Inne rozliczenia międzyokresowe		75	0
II. Aktywa obrotowe		5 332	7 663
Należności krótkoterminowe	6	3 260	4 887
Krótkoterminowe aktywa finansowe	7	0	163
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	8	2 027	2 516
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	9	45	97
A k t y w a r a z e m		125 714	124 481
P a s y w a
I. Kapitał własny		82 357	78 838
Kapitał zakładowy	11	78 836	78 836
Kapitał zapasowy	12	1 538	1 538
Kapitał rezerwowy	13	1 494	1 494
Koszty emisji akcji	16	0	-139
Wynik na transakcjach finansowych	18	-15 189	-15 189
Kapitał z aktualizacji wyceny	14	4 289	-2 556
Kapitał z połączenia jednostek	15	-16	-16
Zyski zatrzymane / Nierozdzielony wynik finansowy	17	11 405	14 870
II. Zobowiązania długoterminowe		41 103	44 657
Długoterminowe pożyczki otrzymane		31 072	35 736
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	9 646	8 488
Rezerwy pozostałe	19
Zobowiązania pozostałe	19	385	433
III. Zobowiązania krótkoterminowe		2 254	986
Zobowiązania handlowe	20	537	334
Zobowiązania pozostałe	20	1 707	642
Rezerwy krótkoterminowe	20	10	10
P a s y w a r a z e m		125 714	124 481

Strona 4 z 74

	31.12.2021	31.12.2020
Wartość księgowa	82 357	78 838
Liczba akcji	46 047 200	46 047 200
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)	1,79	1,71
Rozwodniona liczba akcji	46 047 200	46 047 200
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję (w zł)	1,79	1,71

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

	01.01.2021- 31.12.2021	01.01.2020- 31.12.2020
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów	12 286	11 381
Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów	6 095	4 986
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży (I-II)	6 191	6 395
Koszty sprzedaży	0	0
Koszty ogólnego zarządu	2 523	2 192
Pozostałe przychody operacyjne	4 206	1 490
Pozostałe koszty operacyjne	639	3 060
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	7 235	2 633
Przychody finansowe	2	2
Koszty finansowe	795	1 575
Zysk przed opodatkowaniem	6 442	1 060
Podatek dochodowy	1 457	641
część bieżąca	0	124
część odroczona	1 457	517
Zysk (strata) netto	4 985	419
Zysk (strata) netto (za 12 miesięcy)	4 985	419
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	46 047 200	10 273 668
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,11	0,04
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	46 047 200	10 273 668
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,11	0,04

Strona 5 z 74

SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	01.01.2021- 31.12.2021	01.01.2020- 31.12.2020
Zysk/strata netto za okres	4 985	419
Inne całkowite dochody, w tym:	0	-1379
Składniki, które nie zostaną przeniesione w późniejszych okresach do rachunku zysków i strat	0	0
Składniki, które mogą zostać przeniesione w późniejszych okresach do rachunku zysków i strat:	0	-1 379
rozliczenie z kapitału z aktualizacji wyceny, w tym:	0	-1 379
wycena aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży	0	-1 379
Całkowity dochód za okres	4 985	-960

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

	01.01.2021- 31.12.2021	01.01.2020- 31.12.2020
Kapitał własny na początek okresu (BO)	78 838	68 418
Kapitał własny na początek okresu (BO), po uzgodnieniu do danych porównywalnych	78 838	68 418
Kapitał zakładowy na początek okresu	78 836	67 456
Zmiany kapitału zakładowego	0	11 380
a) zwiększenia (z tytułu)	0	11 380
- emisji akcji serii B	0	11 380
Kapitał zakładowy na koniec okresu	78 836	78 836
Koszty emisji akcji na początek okresu	-139	-139
Zmiany kosztów emisji akcji	139	0
b) zmniejszenie	-139	0
- przeniesione do kosztów finansowych	-139	0
Koszty emisji akcji na koniec okresu	0	-139
Wynik na transakcjach finansowych na początek okresu	-15 189	-15 189
Wynik na transakcjach finansowych na koniec okresu	-15 189	-15 189
Akcje (udziały) własne na początek okresu	0	0
Akcje (udziały) własne na koniec okresu	0	0
Kapitał zapasowy na początek okresu	1 538	1 538
Kapitał zapasowy na koniec okresu	1 538	1 538
Kapitał z aktualizacji wyceny na początek okresu	-2 556	-1 177
Zmiany kapitału z aktualizacji wyceny	6 845	-1 379
b) zmniejszenia (z tytułu)	-6 845	1 379
- wycena aktywów finansowych	0	1 379
- przeniesienie na nierozliczony wynik	-6 845	0
Kapitał z aktualizacji wyceny na koniec okresu	4 289	-2 556
Kapitał rezerwowy na początek okresu	1 494	1494

Kapitał rezerwowy na koniec okresu | 1 494 | 1494
Kapitał z połączenia jednostek na początek okresu | -16 | -16
Kapitał z połączenia jednostek na koniec okresu | -16 | -16
Nierozliczone straty z lat ubiegłych na początek okresu | 14 870 | 14 451
zwiększenie (z tytułu) | -3 465 | 419
a) zysk/strata za okres | 4 985 | 419
b)z kapitału z aktualizacji wyceny | -8450 | 0
Nierozliczone straty z lat ubiegłych na koniec okresu | 11 405 | 14 870
Kapitał własny na koniec okresu (BZ ) | 82 357 | 78 838

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	01.01.2021- 31.12.2021	01.01.2020- 31.12.2020
Działalność operacyjna
Zysk (strata) brutto	6 442	1 060
Korekty razem	-1 774	-7 148
Amortyzacja	169	180
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	0	-124
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	637	1 092
(Zysk) strata z tytułu działalności inwestycyjnej	-5 545	1 524
Zmiana stanu rezerw	0	1
Zmiana stanu zapasów	0	-8
Zmiana stanu należności i czynnych rozliczeń międzyokresowych	1 626	1 648
Zmiana stanu zobowiązań	1 221	105
Zmiana stanu biernych rozliczeń międzyokresowych	-21	-326
Inne korekty	139	-11 240
I. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	4 668	-6 088
Działalność inwestycyjna
I. Wpływy z działalności inwestycyjnej	163	-107
Sprzedaż składników wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	0	56
Otrzymane spłaty pożyczek krótkoterminowych	163	0
Wydatki z tytułu działalności inwestycyjnej	19	-1 842
Nabycie składników wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	19	0

Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie ul. Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: [email protected]

ELKOP Spółka Europejska
Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony
Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS
KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 7 z 74

	0	-1 493
Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne	0	-1 493
Wydatki na nabycie aktywów finansowych jedn. powiązane	0	-323
Udzielone pożyczki	0	-26
II. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	144	1 735
Działalność finansowa
Wpływy	0	22 631
Wpływy netto z emisji akcji i innych instrumentów kapitałowych oraz dopłat do kapitału	0	11 381
Kredyty i pożyczki	0	11 250
II. Wydatki z tytułu działalności finansowej	5 301	19 052
Spłaty kredytów i pożyczek	4 970	18 428
Odsetki	331	624
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	-5 301	3 579
Przepływy pieniężne netto, razem (I+/-II+/-III)	-489	-774
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	-489	-774
Środki pieniężne na początek okresu	2 516	3 290
Środki pieniężne na koniec okresu	2 027	2 516

INFORMACJE OGÓLNE

Nazwa Emitenta: ELKOP SE
Siedziba: Płock
Adres: 09-402 Płock, ul. Zygmunta Padlewskiego 18C

Spółka posiada oddziały - nieruchomości:
1) w Chorzowie przy ul. Kurta Aldera 44
2) w Elblągu przy Alei Grunwaldzkiej 2i
3) w Płocku przy al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
4) w Poznaniu przy ul. Kopanina 54/56

Telefon: 24 366 06 26

Strona 8 z 74

Sąd Rejestrowy: Sąd Rejonowy dla Łodzi-śródmieścia w Łodzi Sąd Gospodarczy XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Numer KRS: 0000782225
REGON: 272549956
NIP: 627 001 16 20
Kapitał zakładowy: 18 418 880 EURO
Ilość wszystkich akcji: 46 047 200
Wartość nominalna 1 akcji: 0,40 euro
Oznaczenie kodem przez KDPW: PLELKOP00013

Przedmiotem działalności Emitenta wg. klasyfikacji przyjętej przez GPW SE:
* Sektor działalności budowlanej
* Przedmiot podstawowej działalności Emitenta PKD: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

Adresy poczty elektronicznej: [email protected]
Strona internetowa: www.elkop.pl

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest wynajem własnych nieruchomości. Czas trwania spółki jest nieoznaczony.

Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia ELKOP SE począwszy od sprawozdań finansowych za okresy sprawozdawcze rozpoczynające się od dnia 1 stycznia 2005 r. sprawozdania finansowe Spółki sporządzane są zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej i związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej.

Strona 9 z 74

Sprawozdanie finansowe ELKOP SE za rok 2021 zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz porównywalne sprawozdanie za rok 2020 zakończony 31 grudnia 2020 roku zostały sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF). Sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 22 kwietnia 2022 roku.

Organy Spółki:

Zarząd spółki
* Jacek Koralewski - Prezes Zarządu od dnia 28.10.2010 roku
* Anna Kajkowska - Wiceprezes Zarządu od dnia 01.03.2019 roku

Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej wchodzą:
* Mariusz Patrowicz - Przewodniczący Rady Nadzorczej
* Wojciech Hetkowski - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
* Małgorzata Patrowicz - Sekretarz Rady Nadzorczej
* Damian Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej
* Martyna Patrowicz - Członek rady Nadzorczej
* Adam Stachowicz - Członek Rady Nadzorczej do dnia 31.08.2021 r.

Komitet Audytu
* Wojciech Hetkowski – Przewodniczący Komitetu Audytu
* Małgorzata Patrowicz – Członek Komitetu Audytu
* Adam Stachowicz – Członek Komitetu Audytu do dnia 31.08.2021 r.

1. Oświadczenie o zgodności oraz podstawa sporządzenia

Oświadczenie o zgodności

Strona 10 z 74

Na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. z 2018 r. 757 ), Zarząd Spółki oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, niniejsze sprawozdanie finansowe i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Spółkę zasadami rachunkowości oraz, że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.

Zarząd oświadcza także, że sprawozdanie z działalności Emitenta zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Emitenta, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało przygotowane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską oraz w zakresie wymaganym przez rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. z 2018 r. 757 ). Sprawozdanie to obejmuje okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku i okres porównywalny od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku.

Zarząd oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania sprawozdania finansowego został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że podmiot ten i biegli rewidenci, dokonujący tego badania, spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Biegły rewident został wybrany przez Radę Nadzorczą ELKOP SE uchwałą nr 1/10/06/2020 z dnia 10.06.2020 r.# roku w sprawie wyboru biegłego rewidenta, zgodnie z rekomendacją wyrażoną przez Komitet Audytu Uchwałą.

Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając na uwadze zagwarantowanie pełnej niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji zadań przez biegłego rewidenta.

Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 11 z 74

Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdawcza

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w polskich złotych (PLN). Polski złoty jest walutą funkcjonalną i sprawozdawczą Spółki. Dane w sprawozdaniach finansowych zostały wykazane w tysiącach złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach zostały podane z większą dokładnością.

Stosowane zasady rachunkowości (polityka rachunkowości)

Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Sprawozdanie zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie istnieją żadne okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuacji działalności gospodarczej przez Spółkę. Spółka stosuje nadrzędne zasady wyceny oparte na historycznej cenie nabycia, zakupu lub wytworzenia, z wyjątkiem części aktywów finansowych, które zgodnie z zasadami MSSF wycenione zostały według wartości godziwej.

2. Wskazanie, czy spółka jest jednostką dominującą lub znaczącym inwestorem oraz czy sporządza skonsolidowane sprawozdania finansowe.

Spółka na dzień 31 grudnia 2021 roku nie dokonuje konsolidacji sprawozdań finansowych.

Zmiany stosowanych zasad rachunkowości

Sporządzając niniejsze sprawozdanie finansowe, w stosunku do okresów poprzednich, Spółka nie zmieniła dobrowolnie żadnych stosowanych uprzednio zasad rachunkowości.

Standardy i interpretacje przyjęte przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone przez UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych standardów, zmian do standardów i interpretacji, które według stanu na

Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 12 z 74

dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania.

MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) – prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo - termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) w tym Zmiany do MSSF 17 (opublikowano dnia 25 czerwca 2020) - mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe oraz Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe – odroczenie daty wejścia w życie (opublikowano odpowiednio dnia 23 stycznia 2020 roku oraz 15 lipca 2020 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSSF 3: Zmiany do odniesień do Założeń Koncepcyjnych (opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;
Zmiany do MSR 37: Umowy rodzące obciążenia – koszty wypełnienia obowiązków umownych (opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;
Zmiany wynikające z przeglądu MSSF 2018-2020 (opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;

Strona 13 z 74

Zmiany do MSR 1 i Stanowiska Praktycznego 2: Ujawnianie informacji dotyczących zasad (polityki) rachunkowości (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 8: Definicja wartości szacunkowych (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 12: Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji (opublikowano dnia 7 maja 2021 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje porównawcze (opublikowano dnia 9 grudnia 2021 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później.

Spółka przyjmie wymienione powyżej nowe standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy zgodnie z datą ich wejścia w życie w zakresie w jakim będą dotyczyły działalności spółki.

Wpływ zastosowania powyższych standardów na politykę rachunkowości Spółki oraz na sprawozdanie finansowe

Spółka nie przewiduje istotnego wpływu powyższych standardów na raporty finansowe spółki.

Wybrana polityka rachunkowości

Wycena aktywów i zobowiązań finansowych

Od 1 stycznia 2018 r. Spółka kwalifikuje aktywa finansowe do następujących kategorii:

wyceniane w zamortyzowanym koszcie,

Strona 14 z 74

wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,

Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI-Solely Payment of Principal and Interest) dla danego składnika aktywów finansowych. Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty.# Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej. W przypadku aktywów finansowych zakupionych lub powstałych, dotkniętych utratą wartości na moment początkowego ujęcia, aktywa te wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej skorygowanej o ryzyko kredytowe.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody kwalifikuje się:
1. składnik dłużnych aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
2. instrument kapitałowy, co do którego na moment początkowego ujęcia dokonano nieodwracalnego wyboru klasyfikacji do tej kategorii.

Opcja wyboru wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu. Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w pozostałych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka kwalifikuje, pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych. Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały (w tym przychody z tytułu odsetek oraz dywidend).

Zobowiązania finansowe

Od 1 stycznia 2018 r. Spółka klasyfikuje zobowiązania finansowe do kategorii:
- wycenianych w zamortyzowanym koszcie,
- wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy,
- instrumenty finansowe zabezpieczające.

Zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Do zobowiązań wycenianych w zamortyzowanym koszcie kwalifikuje się zobowiązania inne niż zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (m.in. zobowiązania z tytułu dostaw i usług, kredyty i pożyczki), za wyjątkiem:
- zobowiązań finansowych, które powstają w sytuacji transferu aktywów finansowych, który nie kwalifikuje się do zaprzestania ujmowania,
- umów gwarancji finansowych, które wycenia się w wyższej z następujących kwot:
• wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe ustalonego zgodnie z MSSF 9
• wartości początkowo ujętej (tj. w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do składnika zobowiązań finansowych), pomniejszonych o skumulowaną kwotę dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami.

Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do zobowiązań wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych niewyznaczone dla celów rachunkowości zabezpieczeń.

Utrata wartości aktywów finansowych

MSSF 9 wprowadza nowe podejście do szacowania strat w odniesieniu do aktywów finansowych wycenianych wg zamortyzowanego kosztu. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych, niezależnie od tego czy przesłanki wystąpiły czy nie. Spółka stosuje następujące modele wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
- model ogólny (podstawowy),
- model uproszczony.

W modelu ogólnym Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego z danym składnikiem aktywów finansowych. W modelu uproszczonym Spółka nie monitoruje zmian poziomu ryzyka kredytowego w trakcie życia instrumentu, szacuje oczekiwaną stratę kredytową w horyzoncie do terminu zapadalności instrumentu.

Do celów oszacowania oczekiwanej straty kredytowej Spółka wykorzystuje:
- w modelu ogólnym – poziomy prawdopodobieństwa niewypłacalności,
- w modelu uproszczonym – historyczne poziomy spłacalności należności od kontrahentów.

Za zdarzenie niewypłacalności Spółka uznaje brak wywiązania się z zobowiązania przez kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności. Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu szacowania strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników prawdopodobieństwa niewypłacalności (dla należności) lub poprzez kalkulację parametrów prawdopodobieństwa niewypłacalności w oparciu o bieżące kwotowania rynkowe (dla pozostałych aktywów finansowych).

Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości dla należności handlowych. Model ogólny stosuje się dla pozostałych typów aktywów finansowych, w tym dla dłużnych aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Straty z tytułu utraty wartości dla dłużnych instrumentów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie (na moment początkowego ujęcia oraz skalkulowane na każdy kolejny dzień kończący okres sprawozdawczy) ujmuje się w pozostałych kosztach operacyjnych. Zyski (odwrócenie odpisu) z tytułu zmniejszenia wartości oczekiwanej utraty wartości ujmuje się w pozostałych przychodach operacyjnych. Dla zakupionych i powstałych aktywów finansowych dotkniętych utratą wartości ze wzglądu na ryzyko kredytowe na moment początkowego ujęcia korzystne zmiany oczekiwanych strat kredytowych ujmuje się jako zysk z tytułu utraty wartości w pozostałych przychodach operacyjnych. Straty z tytułu utraty wartości dla dłużnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody ujmuje się w pozostałych kosztach operacyjnych w korespondencji z pozostałymi całkowitymi dochodami. Zyski (odwrócenie odpisu) z tytułu zmniejszenia wartości oczekiwanej straty kredytowej ujmuje się w pozostałych przychodach operacyjnych.

MSSF 15 przychody z umów z klientami

Z dniem 1 stycznia 2018 r. spółka przyjęła do stosowania MSSF 15, opublikowany i zatwierdzony przez parlament europejski do stosowania w Unii Europejskiej. Zgodnie z MSSF 15 przychody ujmowane są w momencie spełnienia świadczenia (lub w trakcie spełnienia) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów.

Kontrola nad składnikiem aktywów odnosi się do zdolności do bezpośredniego rozporządzania tym składnikiem aktywów i uzyskiwania z niego zasadniczo wszystkich pozostałych korzyści. W ramach wprowadzonych zmian dotyczących sposobu ujmowania i prezentacji przychodów z umów z klientami emitent dokonał przeglądu i analizy obowiązujących umów pod kątem wytycznych MSSF 15 według pięcioelementowego modelu ujmowania przychodów.# Rozpoznawane dotychczas, a także pod wpływem nowych przepisów MSSF 15 składnikiem aktywów jest prawo do zapłaty, w postaci należności z tytułu dostaw i usług, ujmowany jednocześnie jako przychody ze sprzedaży. Bez zmian pozostaje również prezentacja otrzymanych od klientów z góry przedpłat, stanowiących zobowiązanie do dostarczenia wyrobów i usług do czasu jego rozliczenia i ujęcia w przychodach po realizacji każdej z dostaw. W ramach zawieranych z klientami umów prezentacja danych roku 2021 z tego tytułu nie ulegnie zmianie. W ocenie spółki nie występują istotne kwestie związane z zawieranymi umowami, które powinny być prezentowane w inny niż dotychczasowy sposób. Pierwsze zastosowanie MSSF 15 przy zastosowaniu retrospektywnym z łącznym efektem pierwszego zastosowania standardu pozostaje bez wpływu na korektę salda początkowego zysków zatrzymanych na dzień 1 stycznia 2018 jak również na inne pozycje sprawozdania finansowego zarówno bieżącego okresu sprawozdawczego jak i na dzień 1 stycznia 2018 r. w porównaniu ze standardami i związanymi z nimi interpretacjami obowiązującymi przed zmianą. Sporządzając niniejsze sprawozdanie finansowe, w stosunku do okresów poprzednich Spółka nie zmieniła dobrowolnie żadnych stosowanych uprzednio zasad rachunkowości.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe stanowiące: grunty, budynki, maszyny i urządzenia wykorzystywane do produkcji, dostarczania produktów i świadczenia usług lub w celach zarzadzania, wycenione są na dzień bilansowy według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszone o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość składników majątkowych wytworzonych we własnym zakresie zawiera koszty materiałów i robocizny oraz narzut kosztów pośrednich. Koszty wytworzenia składników majątkowych powiększane są o uzasadnioną część kosztów finansowania zewnętrznego.

Strona 19 z 74

Środki trwałe umarzane są według metody liniowej, według przewidywanego okresu użytkowania dla poszczególnej grupy rodzajowej. Zastosowane stawki umorzeniowe dla poszczególnych grup rodzajowych składników majątku trwałego są następujące:

prawo wieczystego użytkowania gruntów 83 lata
Budynki i budowle 40 lat
Maszyny i urządzenia techniczne 5 do 12 lat
Wyposażenie i inne środki trwałe 5 do 10 lat

Środki trwałe umarzane są od następnego miesiąca przyjęcia środka trwałego do eksploatacji. Grunty nie podlegają umorzeniu, nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane. Wydatki na remonty, które nie powodują zwiększenia wartości użytkowej danego składnika majątku trwałego, obciążają koszty okresu, w którym zostały one poniesione.

Wartość firmy

Wartość firmy wynikającą z przejęcia innego podmiotu ujmuje się po koszcie ustalonym na dzień przejęcia tego podmiotu pomniejszonym o kwotę utraty wartości. Dla celów testu na utratę wartości, wartość firmy alokuje się do poszczególnych ośrodków generujących przepływy pieniężne w ramach Spółki, które mają odnieść korzyści z synergii będących skutkiem połączenia jednostek gospodarczych. Ośrodek generujący przepływy pieniężne, do którego alokuje się wartość firmy, jest testowany na utratę wartości raz do roku lub częściej, jeżeli występują przesłanki wskazujące na możliwość utraty wartości. Jeżeli wartość odzyskiwalna ośrodka generującego przepływy pieniężne jest mniejsza od jego wartości bilansowej, odpis z tytułu utraty wartości alokuje się tak, by w pierwszej kolejności zredukować kwotę bilansową wartości firmy alokowanej do tego ośrodka, a pozostałą część alokuje się na inne składniki aktywów tego ośrodka, proporcjonalnie do wartości bilansowej każdego z nich. Odpis z tytułu utraty wartości firmy ujmuje się bezpośrednio w wynik. Odpisów z tytułu utraty wartości firmy nie odwraca się w kolejnych okresach. W chwili zbycia ośrodka generującego przepływy pieniężne przypisana do niego wartość firmy jest uwzględniana w obliczeniu zysku lub straty ze zbycia.

Strona 20 z 74

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne nabyte w ramach oddzielnej transakcji są aktywowane według ceny nabycia. Wartości niematerialne nabyte w ramach transakcji przejęcia jednostki gospodarczej ujmowane są w aktywach oddzielnie od wartości firmy, jeśli przy początkowym ujęciu można wiarygodnie ustalić ich wartość godziwą. Wartości te mogą wynikać z praw umownych lub z przepisów prawnych niezależnie od możliwości ich wyodrębnienia. Jeżeli wartości te nie wynikają z ustaleń umownych podlegać muszą wyodrębnieniu od innych aktywów celem ich sprzedaży, wymiany, udzielenia licencji itp. Wartość firmy jest wykazywana według ceny nabycia pomniejszonej o łączne dokonane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Pozostałe wartości niematerialne i prawne są amortyzowane według metody liniowej w okresie ich przewidywanego użytkowania. Przewidywany okres użytkowania wartości niematerialnych wynosi od 2 do 5 lat.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu

Prawo wieczystego użytkowania gruntu otrzymane przez spółkę nieodpłatnie na podstawie decyzji administracyjnej jest wyłączone z aktywów. W przypadku nabycia takich praw na rynku wtórnym ujmowane są jako wartości niematerialne i amortyzowane w przewidywanym okresie ich użytkowania.

Utrata wartości rzeczowego majątku trwałego i wartości niematerialnych z wyłączeniem wartości firmy

W przypadku wystąpienia przesłanek wskazujących na możliwość utraty wartości posiadanych składników rzeczowego majątku trwałego i wartości niematerialnych, przeprowadzany jest test na utratę wartości, a ustalone kwoty odpisów aktualizujących obniżają wartość bilansową składnika aktywów, którego dotyczą i odnoszone są w rachunku zysków i strat.

Nieruchomości inwestycyjne

Z dniem 01.01.2012 r. Spółka dokonała zmiany w sposobie wyceny nieruchomości inwestycyjnych. Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia

Strona 21 z 74

z uwzględnieniem kosztów transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały.

# Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych

Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych wykazywane są według kosztu historycznego po pomniejszeniu o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych dla których istnieje aktywny rynek wyceniane są w wartości godziwej.

## Zapasy

Zapasy surowców i materiałów oraz zakupionych towarów są wycenione na dzień bilansowy według: ceny nabycia (kosztu wytworzenia) nie wyższych od ich wartości netto możliwych do uzyskania na dzień bilansowy. Stosowaną metodą ustalania ceny nabycia surowców, materiałów i towarów jest metoda pierwsze przyszło- pierwsze wyszło. Wartość zapasów produkcji w toku i wyrobów gotowych – Spółka wycenia zapasy według wartości netto możliwej do uzyskania na dzień bilansowy biorąc pod uwagę stopień zaawansowania produkcji. Koszt wytworzenia nie zawiera kosztów finansowania zewnętrznego.

### Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług, których termin zapadalności wynosi zazwyczaj od 30 do 90 dni są ujmowane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisów na nieściągalne należności. Odpisy aktualizujące nieściągalne należności oszacowywane są wtedy, jeżeli ściągnięcie pełnej kwoty należności przestaje być prawdopodobne. Kwoty utworzonych odpisów aktualizujących wartość należności odnoszone są odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub do kosztów finansowych – zależnie od rodzaju należności, której odpis dotyczy.

Siedziba w Płocku
ul. Z.# ELKOP Spółka Europejska

Siedziba w Płocku

ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Chorzowie

ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71

Oddział w Elblągu

Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29

Oddział w Płocku

al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26

Oddział w Poznaniu

ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26

Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS: KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 22 z 74

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych obejmują środki pieniężne w banku i kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.

Kredyty i pożyczki oprocentowane

W momencie początkowego ujęcia, kredyty bankowe i pożyczki są ujmowane według ceny nabycia odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych środków pieniężnych, pomniejszonych o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.

Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej

Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. W przypadku wykupu akcji kwota zapłaty za akcje obciąża kapitał własny i jest wykazywana w bilansie w pozycji akcji własnych. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego, zmniejszają kapitał zapasowy jednostki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji, a pozostałą ich część zalicza się do kosztów finansowych.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli istnieje wiarygodne oczekiwanie, że objęte rezerwą koszty zostaną zwrócone, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest praktycznie pewne, że zwrot ten nastąpi (np. na mocy zawartej umowy ubezpieczenia).

Przychody

Przychody ujmowane są w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Następujące kryteria obowiązują przy ustalaniu przychodów:

Sprzedaż towarów i produktów.

Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.

Odsetki

Przychody z odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania.

Podatek dochodowy

Obciążenia podatkowe zawierają bieżące opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych i zmianę stanu rezerw lub aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Bieżące zobowiązania podatkowe ustalone są na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów podatkowych i ustalonego dochodu do opodatkowania. Składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowany jest w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego i niewykorzystanych strat podatkowych do odliczenia w następnych okresach, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać wyżej wymienione. Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i podlega odpisowi w przypadku kiedy zachodzi wątpliwość wykorzystania przez Spółkę korzyści ekonomicznych związanych z wykorzystaniem aktywów podatkowych. Odroczony podatek dochodowy jest obliczany na podstawie stawek podatkowych, które według przewidywań kierownictwa będą obowiązywały w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy. Zmiana stanu rezerw i aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wykazywana jest w rachunku zysków i strat z wyjątkiem sytuacji, kiedy skutki finansowe zdarzeń powodujących powstanie lub rozwiązywanie podatku odroczonego ujmowane są bezpośrednio w kapitale własnym jednostki.

Strona 23 z 74

Leasing finansowy

Umowy leasingowe, w ramach których Spółka ponosi praktycznie całość ryzyka oraz czerpie praktycznie wszystkie korzyści wynikające z posiadania składników aktywów klasyfikowane są jako umowy leasingu finansowego. Aktywa posiadane przez Spółkę na mocy umów leasingu finansowego są wykazywane początkowo w wartości godziwej lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych, w zależności od tego która z tych kwot jest niższa. Wartość początkowa aktywów używanych na podstawie umów leasingu finansowego jest pomniejszana o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku braku wystarczającej pewności, że spółka uzyska tytuł własności po zakończeniu leasingu, dany składnik aktywów używany na mocy umów leasingu finansowego jest amortyzowany przez okres krótszy z: okres leasingu lub okres ekonomicznej użyteczności. W pozostałych przypadkach Spółka stosuje okresy amortyzacji analogiczne do rzeczowych aktywów trwałych. Opłaty leasingowe są rozdzielane na część kapitałową i odsetkową przy użyciu stałej wewnętrznej stopy zwrotu, część odsetkowa obciąża rachunek zysków i strat przez okres trwania umowy.

Jednostki powiązane

Na potrzeby sprawozdania finansowego do jednostek powiązanych zalicza się: znaczących akcjonariuszy, spółki zależne, stowarzyszone i współkontrolowane, członków Zarządów i Rad Nadzorczych spółek wchodzących w skład Grupy, ich najbliższe rodziny oraz podmioty przez nich kontrolowane.

Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

Profesjonalny osąd

W przypadku, gdy dana transakcja nie jest uregulowana w żadnym standardzie bądź interpretacji, Zarząd, kierując się subiektywną oceną, określa i stosuje polityki rachunkowości, które zapewnią, iż sprawozdanie finansowe będzie zawierać właściwe i wiarygodne informacje oraz będzie:
* prawidłowo, jasno i rzetelnie przestawiać sytuację majątkową i finansową Spółki, wyniki jej działalności i przepływy pieniężne,
* odzwierciedlać treść ekonomiczną transakcji,
* obiektywne,
* sporządzone zgodnie z zasadą ostrożnej wyceny,
* kompletne we wszystkich istotnych aspektach.

W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie wystąpiły istotne obszary w których istotne znaczenie miał profesjonalny osąd kierownictwa.

Niepewność szacunków

Stosując zasady rachunkowości obowiązujące w Spółce, Zarząd zobowiązany jest do dokonywania szacunków, osądów i założeń dotyczących kwot wyceny poszczególnych składników aktywów i zobowiązań. Szacunki i związane z nimi założenia opierają się o doświadczenia historyczne i inne czynniki uznawane za istotne. Rzeczywiste wyniki mogą odbiegać od przyjętych wartości szacunkowych. Sporządzenie sprawozdania finansowego wymaga od Zarządu Spółki dokonania szacunków, jako że wiele informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym nie może zostać wycenione w sposób precyzyjny. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje lub doświadczenia z przeszłości. Dlatego też szacunki dokonane na 31 grudnia 2021 roku mogą zostać w przyszłości zmienione.

Strona 24 z 74

Strona 25 z 74# Główne szacunki

Nota 2: Okres ekonomicznej użyteczności środków trwałych oraz wartości niematerialnych

Okres ekonomicznej użyteczności oraz metodę amortyzacji aktywów weryfikuje się co najmniej na koniec każdego roku finansowego.

Nota 4: Wartość godziwa instrumentów finansowych

Założenia przyjęte dla wyceny wartości godziwej. W sprawozdaniu za rok 2021 Zarząd ocenia, iż nie występują istotne obszary co do których istnieje ryzyko związane z niepewnością szacunków.

Informacje dotyczące segmentów operacyjnych

Segment operacyjny jest częścią składową jednostki:
Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie ul. Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: [email protected]

a) która angażuje się w działalność gospodarczą, w związku z którymi może uzyskiwać przychody i ponosić koszty (w tym przychody i koszty związane z transakcjami z innymi częściami składowymi tej samej jednostki),
b) której wyniki działalności są regularnie przeglądane przez główny organ odpowiedzialny za podejmowanie decyzji operacyjnych w jednostce oraz wykorzystujący te wyniki przy decydowaniu o alokacji zasobów do segmentu i przy ocenie wyników działalności segmentu, a także
c) w przypadku której są dostępne oddzielne informacje finansowe.

Zgodnie z wymogami MSSF 8, należy identyfikować segmenty operacyjne w oparciu o wewnętrzne raporty dotyczące tych elementów Grupy, które są regularnie weryfikowane przez osoby decydujące o przydzielaniu zasobów do danego segmentu i oceniające jego wyniki finansowe. Spółka w roku 2020 dokonała identyfikacji segmentów operacyjnych.

Nota 1: Wartość firmy

	31.12.2021	31.12.2020
Wartość bilansowa wartości firmy	0	0
Według kosztu	0	0
Skumulowana utrata wartości	0	0
Razem wartość bilansowa	0	0

W trakcie 2021 i 2020 roku wystąpiły następujące zmiany wartości firmy:

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Wartość firmy na początek okresu	0	1 550
Zmniejszenia wartości firmy -dokonany odpis	0	1 550
Razem wartość bilansowa na koniec okresu	0	0

Nota 2: RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) środki trwałe, w tym:	283 433
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej	23	22
- urządzenia techniczne i maszyny	54	51
- środki transportu	201	351
- inne środki trwałe	5	9
Rzeczowe aktywa trwałe, razem	283 433

ŚRODKI TRWAŁE BILANSOWE (STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA)

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) własne	283 433
b) używane na podstawie umowy leasingu
Środki trwałe bilansowe razem	283 433

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości w roku obrotowym nie wystąpiły. Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została ujęta w kosztach sprzedanych produktów, towarów i materiałów oraz w kosztach ogólnego zarządu.

Rok 2020 ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH)

	Budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Inne środki trwałe	Środki trwałe razem
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu	47 361	807	21	1	236
b) zwiększenia (z tytułu)	8	16	0	0	24
- zakup	0	16	0	0	16
- korekta sprzedaży	8	0	0	0	8
c) zmniejszenia (z tytułu)	0	0	0	0	0
- sprzedaż	0	0	0	0	0
- likwidacja	0	0	0	0	0
- przekwalifikowanie do nieruchomości inwestycyjnych	0	0	0	0	0

	Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu)	Budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Inne środki trwałe	Środki trwałe razem
d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	55	377	807	21	1	260
e) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu	0	25	309	456	13	803
f) amortyzacja za okres (z tytułu)	0	7	14	150	3	174
- planowa	0	7	14	150	3	174
g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	0	32	323	606	16	977
h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu	0	23	54	201	5	283

Nota 3: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Wartość na początek okresu	111 992	113 485
- modernizacja	1 070	0
- wycena nieruchomości	4 475	1 549
- sprzedaż	0	3 042
Wartość na koniec okresu	117 537	111 992

Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych Spółki opisanych poniżej została obliczona na podstawie wycen przeprowadzonych na ten dzień przez niezależnych rzeczoznawców niepowiązanych ze Spółką. Wycena nieruchomości inwestycyjnych została wykonana przez firmę BUSINESS MANAGEMENT CONSULTING Sp. z o.o. z siedzibą w Siemianowicach Śląskich. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych przeprowadzono poprzez odniesienie do rynkowych cen transakcyjnych dotyczących podobnych nieruchomości (metodą kapitalizacji zysku netto, gdzie czynsze rynkowe wszystkich jednostek najmu są oceniane w odniesieniu do przychodów z czynszu osiągniętych w wynajmowanych nieruchomościach, jak również innych najmów podobnych nieruchomości w okolicy. Stopa kapitalizacji przyjęta jest w odniesieniu do stóp dochodowości nieruchomości obserwowanych przez rzeczoznawców i o podobnych właściwościach w danej miejscowości. Stopa ta jest również dostosowana do czynników specyficznych dla danej nieruchomości) innych metod na podstawie wiedzy Rzeczoznawców Majątkowych.

Kwoty z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnej wynoszą:
• przychody z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych : 12 242 tys. zł.
• bezpośrednie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości : 6 013 tys. zł. ( szczegóły w nocie - segmenty operacyjne )

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W CHORZOWIE UL. KURTA ALDERA 44

Nieruchomość w Chorzowie położona jest na granicy dwóch miast: Chorzowa i Katowic. Bardzo ważnym atutem tej nieruchomości jest lokalizacja w ścisłym centrum aglomeracji Śląskiej pomiędzy autostradą A4, a Drogową Trasą Średnicową czyli obwodnicą Śląska. Powierzchnia gruntu wynosi 44.874 m². Na gruncie posadowione są hale produkcyjno-magazynowe o powierzchni 11.000 m² oraz siedmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni 6.050 m². Teren posiada nowoczesne parkingi wyłożone kostką brukową, z których korzystać mogą najemcy oraz ich klienci, teren jest monitorowany i chroniony. Wynajem powierzchni biurowych oraz hal wynosi 98 %. Nieruchomości są konsekwentnie modernizowane i unowocześniane. Budynek biurowy posiada nowoczesny parking dla wszystkich najemców ELKOP SE. W 2014 roku, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności, co pozwala Spółce na szersze możliwości inwestycyjne i bezpieczeństwo decyzyjne.

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU UL. ZYGMUNTA PADLEWSKIEGO 18 C

Budynek o powierzchni użytkowej łącznie 2.798 m² usytuowany na działce o powierzchni 1.390m². Nieruchomość usytuowana w ścisłym centrum miasta Płocka co jest bezspornie największym walorem nieruchomości. Położenie w ścisłym centrum miasta powoduje, że dla działalności usługowej i biurowej jest to prestiżowe miejsce. Budynek posiada trzy kondygnacje. Teren wokół budynku wyłożony jest kostką brukową. Przed budynkiem znajduje się parking dla klientów. Wynajem nieruchomości wynosi 100 %. Na parterze budynku ulokowany został sieciowy market spożywczy, co czyni nieruchomość dodatkowo rozpoznawalną dla lokalnej społeczności.

Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie ul.Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl
e-mail: [email protected]

Strona 30 z 74

NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANE W PŁOCKU

ELKOP SE jest właścicielem 3 nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych w ścisłym centrum Płocka:
1) przy Alei Jana Kilińskiego 35, o powierzchni 1.386 m²,
2) przy ulicy Zygmunta Padlewskiego 18d, o powierzchni 815 m²,
3) przy ulicy Zygmunta Padlewskiego 18, o powierzchni 468 m².

Wszystkie trzy działki są dla Spółki inwestycją. Plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę w tej lokalizacji również budynków komercyjnych. Nie wyklucza się, że w przyszłości Spółka rozpocznie inwestycję budowlaną przeznaczoną pod wynajem.

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU PRZY ALEI MARSZAŁKA JÓZEFA PIŁSUDSKIEGO 35

Cotex Office Center to najbardziej prestiżowy budynek w Płocku, oferujący nowoczesne powierzchnie biurowe i handlowo-usługowe o łącznej powierzchni użytkowej 10.319,55 m2. Biurowiec usytuowany jest w ścisłym centrum Płocka. Budynek Cotex Office Center jest dobrze wyeksponowany ze względu na łatwy i szybki dojazd z każdej części miasta. Posiada idealne połączenie komunikacyjne, a także bliskie sąsiedztwo z centrami handlowymi. Położenie budynku stanowi atrakcyjne warunki rozwoju przedsiębiorstw. Obiekt posiada 5 kondygnacji, wyposażony jest w najwyższym standardzie, jest chroniony i monitorowany całodobowo. Powierzchnia wynajęta wynosi ok. 68 %. Posiada dwa niezależne parkingi dysponujące ponad 250 miejscami dla Najemców i ich Klientów.

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W ELBLĄGU UL. GRUNWALDZKA 2i

Nieruchomość zlokalizowana w centralnej strefie miasta, położona przy kompleksie zabudowy o charakterze przemysłowo–handlowym. Nieruchomość produkcyjna w Elblągu to jedna z niewielu tego typu obiektów w kraju. Ze względu na lokalizację jak i specyfikę nieruchomości tzn. wysokość hali oraz udźwigu suwnic, nieruchomość wynajmowana jest między innymi przez podmioty gospodarcze związane z żeglugą morską z przeznaczeniem na działalność produkcyjną komponentów do statków morskich. W 2013 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności, co znacząco podniosło wartość całej nieruchomości. Powierzchnia hali wynajęta jest w 100 %. Nowo Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Chorzowie ul. Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71 Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29 Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26 www.elkop.pl e-mail: [email protected] ELKOP Spółka Europejska Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS KRS 0000782225 NIP: 627-001-16-20 REGON: 272549956 Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A. 13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 31 z 74 oddana w 2018 r., powierzchnia biurowa również jest wynajęta w 80 %. Głównymi najemcami są międzynarodowe firmy związane z przemysłem morskim, transportem i obsługą klienta. Budynek hali produkcyjnej, to obiekt wielobryłowy o funkcji produkcyjnej jako podstawowej oraz funkcjach dodatkowych tj. pomocniczych technicznych i socjalno-biurowych. Obiekt powstał z połączenia trzynawowej hali produkcyjnej, równolegle do osi podłużnej hali produkcyjnej z budynkiem biurowym oraz budynkiem o funkcji technicznej. Dodatkowym atutem wynajmowanej powierzchni produkcyjnej są Suwnica Q50/12,5 T, Suwnica Q20/5T, Suwnica Q100/20T, oraz komory śrutownicza i lakiernicza.

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W POZNANIU PRZY UL. KOPANINA 54/56

Nieruchomość zlokalizowana w Poznaniu w dzielnicy Grunwald, przy ulicy Kopanina 54/56. Łączna powierzchnia działek wynosi 23.291 m². Nieruchomość zabudowana jest:
• budynkiem administracyjnym A o powierzchni użytkowej 831 m²,
• budynkiem magazynowym B o powierzchni użytkowej 20.365 m²,
• budynkiem administracyjno-magazynowym C o powierzchni użytkowej 2.788,90 m²,
• budynkiem warsztatowo-garażowym,
• budynkiem portierni,
• budynkami wiat nr 1 i nr 2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Wynajem wszystkich powierzchni na dzień 31.12.2021 r. wynosił 95 %.

Na dzień 31.12.2021 r. zaktualizowana wartość wszystkich nieruchomości wynosi 117.537.140 zł.

Szczegóły o nieruchomości inwestycyjnej oraz informacje na temat hierarchii wartości godziwej na dzień 31 grudnia 2021 i 2020 roku kształtują się następująco:

Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 hierarchii wartości godziwej w tys. zł.

Wartość godziwa na dzień 31.12.2021 r.
Nieruchomość w Chorzowie	21 464	21 464
Nieruchomość w Płocku	9 266	9 266
Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Chorzowie ul. Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71 Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29 Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26 www.elkop.pl e-mail: [email protected] ELKOP Spółka Europejska Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS KRS 0000782225 NIP: 627-001-16-20 REGON: 272549956 Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A. 13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.	Nieruchomość w Elblągu	16 914
Nieruchomość Cotex Office Center	33 137	33 137
Nieruchomość w Poznaniu	36 756	36 756
Razem	117 537	117 537

Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 hierarchii wartości godziwej w tys. zł.

Wartość godziwa na dzień 31.12.2020 r.
Nieruchomość w Chorzowie	20 714	20 714
Nieruchomość w Płocku	9 140	9 140
Nieruchomość w Elblągu	16 424	16 424
Nieruchomość Cotex Office Center	33 137	33 137
Nieruchomość w Poznaniu	32 577	32 577
Razem	111 992	111 992

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczanych do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej, istotne są następujące informacje:

ISTOTNE NIEOBSERWOWALNE DANE WSADOWE:

Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

TECHNIKI WYCENY: Wybór i opis metody szacowania

Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Chorzowie ul. Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71 Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29 Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26 www.elkop.pl e-mail: [email protected] ELKOP Spółka Europejska Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS KRS 0000782225 NIP: 627-001-16-20 REGON: 272549956 Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A. 13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 32 z 74 dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.”

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres, cel oraz rezultaty przeprowadzonej analizy rynku pierwotnego i wtórnego dla należytego i obiektywnego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej zastosowano następujące podejścia:
• podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej;
• podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do określenia wartości składnika gruntowego (prawa własności gruntu, dla potrzeb jego wyszczególnienia).

Nota 4 DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) w jednostkach pozostałych	0	0
- akcje w spółkach krajowych, notowanych na aktywnym rynku	0	255
- odpis aktualizujący akcje	0	-255
- udzielone pożyczki	0	0
b) w jednostkach powiązanych	0	0
- udziały w spółkach krajowych nie notowanych na aktywnym rynku	0	8450
- zmiana wartości godziwej udziałów	0	-8450
c) akcje w jednostkach podporządkowanych	0	0
d) udzielone pożyczki jednostkom powiązanym	0	0
Długoterminowe aktywa finansowe, razem	0	0

Nota 5 ZMIANA STANU AKTYWÓW Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
1. Stan aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu	4 393	4 102
- zwiększenia odniesione na wynik finansowe	101	645
- zmniejszenia odniesione na wynik finansowe	2 007	354
2. Stan aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu	2 487	4 393

W roku 2021 ujęte są aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego obliczone 19% od podstawy na : Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26 Oddział w Chorzowie ul.Kurta Aldera 44 41-506 Chorzów tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu Aleja Grunwaldzka 2i 82-300 Elbląg tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku al. Marsz. J. Piłsudskiego 35 09-407 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu ul. Kopanina 54/56 60-105 Poznań tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl
e-mail: [email protected]

Strona 34 z 74

1) Stratę podatkową 11 550 tys. zł.
2) Naliczonych odsetek 1 529 tys. zł.
3) Rezerwy na badanie 10 tys. zł.

Nota 6 NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Od jednostek powiązanych	0	0
- z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty	0	0
- do 12 miesięcy	0	0
Od jednostek pozostałych	3 931	4 952
- z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty	1 184	702
- do 12 miesięcy	1 184	702
- z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń	2 739	4 250
- inne	8	0
Należności krótkoterminowe netto, razem	3 931	4 952
odpisy aktualizujące wartość należności	671	65
Należności krótkoterminowe brutto, razem	3 260	4 887

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Stan na początek okresu	65	74
a) zwiększenia (z tytułu)	606	0
- utworzenie odpisów na należności	606	0
b) zmniejszenia (z tytułu)	0	9
- rozwiązanie odpisów w związku ze spłatą	0	9
Stan odpisów aktualizujących wartość należności krótkoterminowych na koniec okresu	671	65

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE BRUTTO (STRUKTURA WALUTOWA)

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) w walucie polskiej	3 260	4 887
b) w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	0	0
Należności krótkoterminowe, razem	3 260	4 887

Należności z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane, a termin płatności wynosi od 14 do 30 dni. Należności z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i podobne nie są oprocentowane.

Strona 35 z 74

Odpisy aktualizujące są ujmowane w pozycji „pozostałe koszty operacyjne” a odwrócenie odpisów aktualizujących w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”.

Nota 7 PAPIERY WARTOŚCIOWE, UDZIAŁY I INNE KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
1) w jednostkach powiązanych	0	0
2)W pozostałych jednostkach powiązanych	6	169
a) udzielone pożyczki	6	169
Korekty aktualizujące wartość razem	-6	-6
Wartość bilansowa, razem	0	163

Na 31.12.2021 Spółka Elkop nie wykazuje krótkoterminowych aktywów finansowych. Pożyczka, która została przeniesiona zgodnie z połączeniem z dnia 28.12.2020 r. ze spółką DAMF Inwestycje S.A. z siedzibą w Płocku, pozostająca w kwocie od zapłaty 6 tys. zł w całości objęta jest odpisem aktualizującym.

Na 31.12.2020 r. w związku z połączeniem dnia 28.12.2020 r. Emitenta jako spółki Przejmującej ze spółką DAMF Inwestycje S.A. z siedzibą w Płocku jako spółki Przejmowanej stosownie do postanowień Planu Połączenia z dnia 30 kwietnia 2020 r. poprzez przeniesienie całości majątku spółki DAMF Inwestycje S.A. z siedzibą w Płocku na Emitenta w zamian za akcje wyemitowane przez Emitenta na rzecz akcjonariuszy spółki DAMF Inwestycje S.A. spółka Elkop wykazuje udzielone pożyczki:
* Osobie fizycznej zawartej dnia 14.08.2019 r. na kwotę 200 tys. zł z terminem spłaty do dnia 10.08.2021 r. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Pożyczka nie jest oprocentowana a pozostała kwota do spłaty wynosi 152 tys. zł;
* Osobie fizycznej zawarta dnia 30.06.2020 r. z późniejszym aneksem z dnia 25.11.2020 r. na kwotę 17 tys. zł z terminem spłaty do dnia 30.11.2021 r. Zabezpieczeniem spłaty jest Weksel własny in blanco, deklaracja. Pożyczka oprocentowana 1,5% w skali roku a pozostała kwota do spłaty wynosi 11 tys. zł;

Strona 36 z 74

Osobie fizycznej zawartej dnia 13.09.2019 na kwotę 20 tys. zł Pożyczka jest przeterminowana z nakazem zapłaty a pozostała kwota do zapłaty tj. 6 tys. zł w całości objęta jest odpisem aktualizującym.

Nota 8 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	2 027	2 516
- wpłacone kaucje	2 004	988
- pozostałe środki pieniężne	23	1 528
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, razem	2 027	2 516

Nota 9 KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów, w tym:	45	97
- koszty dotyczące następnych okresów	45	97
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe, razem	45	97

Nota 10 AKTYWA DŁUGOTERMINOWE PRZEZNACZONE DO WYDANIA

Na dzień 31.12.2021 r. i 31.12.2020 r. Spółka nie wykazywała aktywa długoterminowego przeznaczonego do wydania.

Nota 11

Kapitał zakładowy wyrażony jest w euro. Liczba akcji jest równa 46 047 200, a wartość nominalna jednej akcji to 0,4 euro. Kapitał zakładowy na 31.12.2021 oraz 31.12.2020 wynosił 18 418 880 euro.

Strona 37 z 74

31.12.2021 KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA)

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Rodzaj ograniczenia praw do akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej EUR	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji
A	Zwykłe	brak	brak	39 400 000	15 760 000	gotówką	08.08.2017
B	Zwykłe	brak	brak	6 647 200	2 658 880	majątkiem spółki przejmowanej	28.12.2020
Liczba akcji razem				46 047 200
Kapitał zakładowy, razem					18 418 880

Wartość nominalna jednej akcji = 0,40 EURO

31.12.2020 KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA)

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Rodzaj ograniczenia praw do akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej EUR	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji
A	Zwykłe	brak	brak	39 400 000	15 760 000	gotówką	08.08.2017
B	Zwykłe	brak	brak	6 647 200	2 658 880	majątkiem spółki przejmowanej	28.12.2020
Liczba akcji razem				46 047 200
Kapitał zakładowy, razem					18 418 880

Wartość nominalna jednej akcji = 0,40 EURO

Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień 31 grudnia 2020 roku

Lp.	AKCJONARIUSZ	L. AKCJI	% AKCJI	L. GŁOSÓW	% GŁOSÓW
1	PATRO INVEST OÜ	21 014 196	45,63	21 014 196	45,63
2	POZOSTALI	25 033 004	54,37	25 033 004	54,37
	Razem	46 047 200	100	46 047 200	100

Strona 38 z 74

Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień 31 grudnia 2021 roku

Lp.	AKCJONARIUSZ	LICZBA AKCJI	% AKCJI	LICZBA GŁOSÓW	% GŁOSÓW
1	PATRO INVEST OÜ	23 600 000	51,25	23 600 000	51,25
2	Pozostali	22 447 200	48,75	22 447 200	48,75
	Razem	46 047 200	100	46 047 200	100

Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień publikacji sprawozdania tj. na dzień 22 kwietnia 2022 roku

Lp.	AKCJONARIUSZ	LICZBA AKCJI	% AKCJI	LICZBA GŁOSÓW	% GŁOSÓW
1	PATRO INVEST OÜ	23 600 000	51,25	23 600 000	51,25
2	POZOSTALI	22 447 200	48,75	22 447 200	48,75
	Razem	46 047 200	100	46 047 200	100

Nota 12 KAPITAŁ ZAPASOWY

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Stan na początek okresu	1 538	1 538
Zmiany w kapitale zapasowym	0	0
Kapitał zapasowy, razem	1 538	1 538

Siedziba w Płocku ul. Z.# ELKOP Spółka Europejska

Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony
Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS: 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 39 z 74

Nota 13 KAPITAŁ REZERWOWY

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Stan na początek okresu	1 494	1 494
Zmiany w kapitale zakładowym	0	0
Kapitał rezerwowy, razem	1 494	1 494

Nota 14 KAPITAŁ Z AKTUALIZACJI WYCENY

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Kapitał z aktualizacji wyceny na początek okresu	-2 556	-1 177
a) zmniejszenia	-6 845	1 379
- wycena aktywów finansowych	0	1 379
- przeniesienie na nierozliczony wynik	6 845	0
Kapitał z aktualizacji wyceny	4 289	-2 556

Nota 15 KAPITAŁ Z POŁĄCZENIA JEDNOSTEK

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Kapitał z połączenia jednostek na początek okresu	-16	-16
Zmiany w kapitale z połączenia jednostek	0	0
Kapitał z aktualizacji wyceny	-16	-16

Nota 16 KOSZTY EMISJI AKCJI

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Stan na początek okresu	-139	-139
a) zwiększenia	0	0
b) zmniejszenia	0	0
- przeniesienie do kosztów finansowych	-139	0
Koszty emisji akcji razem	0	-139

Nota 17 Pozycja Zyski zatrzymane/Nierozdzielony wynik finansowy obejmuje:

Strona 40 z 74

Pozycja zyski zatrzymane wykazywana w 2021 roku wynosi 11 405 tys. zł. i zawiera zysk netto za rok bieżący w wysokości 4 985 tys. zł. oraz rozliczony wynik z lat ubiegłych w wysokości 6 420 tys. zł. Pozycja zyski zatrzymane wykazywane w 2020 roku wynosi 14 870 tys. zł. i zawiera zysk netto za rok bieżący w wysokości 419 tys. zł. oraz rozliczony wynik z lat ubiegłych w wysokości 14 451 tys. zł.

Nota 18 WYNIK NA TRANSAKCJACH FINANSOWYCH

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Wynik na transakcjach finansowych na początek okresu	-15 189	-15 189
Zmiany w wyniku na transakcjach finansowych	0	0
Wynik na transakcjach finansowych	-15 189	-15 189

Nota 19 ZMIANA STANU REZERWY Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
1. Stan rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu, w tym:	8 488	8 004
a) odniesiony na wynik finansowy	8 488	8 004
- od wyceny nieruchomości	8 488	8 004
2. Zwiększenia	1 158	717
a) odniesiony na wynik finansowy okresu z tytułu różnic przejściowych	1 158	717
- od wyceny nieruchomości	1 158	632
- z wyceny inwestycji krótkoterminowych	0	85
3. Zmniejszenia	0	233
a) odniesiony na wynik finansowy okresu z tytułu dodatnich różnic przejściowych	0	233
- z wyceny nieruchomości inwestycyjnych	0	148
- z wyceny SCN	0	85
4. Stan rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem	9 646	8 488

Strona 41 z 74

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU KREDYTÓW I POŻYCZEK

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) zobowiązania długoterminowe z tytułu otrzymanych pożyczek	31 072	35 736
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek razem:	31 072	35 736

Umowy otrzymanych pożyczek pieniężnych wg. stanu na dzień 31.12.2020 r.

Wierzyciele	Data zawarcia pożyczki	Kwota pożyczki	Termin spłaty pożyczki	Wysokość oprocentowania	Pozostało do spłaty kapitału	Zabezpieczenie spłaty
FON SE	30.12.2019	27.200 tys. zł	31.12.2024	WIBOR dla depozytów jedno miesięcznych w roku 2020. Od 01.01.2021 1 m+ 1%	25 893 tys. zł	Weksel własny in blanco, deklaracja

Umowy przejęcia długu FON Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o. wg. stanu na dzień 31.12.2020 r.

Wierzyciele	Data przejęcia długu	Kwota przejętego długu	Termin spłaty długu	Wysokość oprocentowania	Pozostało do spłaty kapitału	Zabezpieczenie spłaty
FON SE	27.06.2019	19.994 tys. zł	31.12.2024	WIBOR dla depozytów 1 jedno miesięcznych +4,5%	2 409 tys. zł	hipoteka

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) zobowiązania wobec jednostek powiązanych	0	0
b) zobowiązania wobec pozostałych jednostek	385	433
- kaucje długoterminowe	385	433
Zobowiązania długoterminowe, razem	385	433

Strona 42 z 74

Nota 20 ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) zobowiązania wobec jednostek powiązanych	0	4
- z tytułu dostaw i usług	0	4
b) zobowiązania wobec pozostałych jednostek	2 244	982
- z tytułu dostaw i usług	537	330
- z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń	70	57
- z tytułu wynagrodzeń	0	25
- kaucje wynajem lokali	1 619	555
- pozostałe	18	15
Zobowiązania krótkoterminowe, razem	2 244	986

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE (STRUKTURA WALUTOWA)

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
a) w walucie polskiej	2 237	986
b) w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)	7	0
- euro	7	0
Zobowiązania krótkoterminowe, razem	2 244	986

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i rozliczane w terminach 14-30 dniowych. Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń są nieoprocentowane i rozliczane w okresach miesięcznych.

ZMIANA STANU POZOSTAŁYCH REZERW

	31 grudnia 2021	31 grudnia 2020
Stan pozostałych rezerw, w tym:	10	9
a) odniesiony na wynik finansowy	10	9
Zwiększenia	16	10
a) odniesiony na wynik finansowy	16	10
- rezerwa na badanie bilansu	16	10
Zmniejszenia	16	9
a) odniesiony na wynik finansowy	16	9
Stan pozostałych rezerw na koniec okresu razem	10	10

Strona 43 z 74

Nota 21

Wartość księgowa na 31.12.2021 r. – 82 357 tys. zł
Liczba akcji na 31.12.2021 r. - 46 047 200 sztuk
Wartość księgowa na jedną akcję / 82 357 tys. zł / 46 047 200 =1,79 zł
Rozwodniona liczba akcji - 46 047 200 sztuk
Rozwodniona wartość księgowa na jedna akcję 1,79 zł

Wartość księgowa na 31.12.2020 r. – 78 838 tys. zł
Liczba akcji na 31.12.2020 r. - 46 047 200 sztuk
Wartość księgowa na jedną akcję / 78 805 tys. zł / 46 047 200= 1,71 zł
Rozwodniona liczba akcji - 46 047 200 sztuk
Rozwodniona wartość księgowa na jedna akcję 1,71 zł

NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

Nota 22 PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW (STRUKTURA RZECZOWA - RODZAJE DZIAŁALNOŚCI)

	Rok 2021	Rok 2020
Sprzedaż usług pozostałych	44 101
Sprzedaż produktów
Usługi najmu	12 242	11 280
Przychody netto ze sprzedaży produktów, razem	12 286	11 381
- w tym: od jednostek powiązanych	28	71

PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW (STRUKTURA TERYTORIALNA)

	Rok 2021	Rok 2020
a) kraj	12 286	11 381
b) eksport

Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26# ELKOP Spółka Europejska

Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl
e-mail: [email protected]

Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony
Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 44 z 74

	Rok 2021	Rok 2020
Przychody netto ze sprzedaży produktów, razem	12 286	11 381
- w tym: od jednostek powiązanych	28	71
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY TOWARÓW I MATERIAŁÓW
a) kraj	0	0
b) eksport
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów, razem	0	0
- w tym: od jednostek powiązanych

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

	Rok 2021	Rok 2020
a) amortyzacja	169	180
b) zużycie materiałów i energii	2 115	1 636
c) usługi obce	2 558	2 080
d) podatki i opłaty	1 776	1 744
e) wynagrodzenia	1 484	1 161
f) ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	225	186
g) pozostałe koszty rodzajowe	312	193
Koszty według rodzaju, razem	8 639	7 180
Zmiana stanu zapasów, produktów i rozliczeń międzyokresowych	-21	-2
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)	-2 523	-2 192
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów	6 095	4 986
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	0	0

Nota 24 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

	Rok 2021	Rok 2020
a) rozwiązane rezerwy (z tytułu)
b) zysk ze sprzedaży niefinansowych aktywów	0	26
c) pozostałe, w tym:	4 206	1 464
- otrzymane odszkodowanie	13	22
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	4 174	1 322
- połączenie spółek	0	32
- pozostałe	19	88
Pozostałe przychody operacyjne, razem	4 206	1 490

Strona 45 z 74

Nota 25 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

	Rok 2021	Rok 2020
a) utworzone rezerwy (z tytułu)	0	0
b) aktualizacja wartości aktywów niefinansowych	606	0
- aktualizacja wartości należności	606	0
c) pozostałe, w tym:	33	3 060
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	0	1 468
-aktualizacja wartości firmy	0	1 550
- inne	33	42
Inne koszty operacyjne, razem	639	3 060

Nota 26 PRZYCHODY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

	Rok 2021	Rok 2020
a) odsetki	2	2
- od jednostek powiązanych
- od pozostałych jednostek	2	2
Przychody finansowe z tytułu odsetek, razem	2	2

INNE PRZYCHODY FINANSOWE

	Rok 2021	Rok 2020
a) dodatnie różnice kursowe	0	0
b) Zysk ze sprzedaży aktywów finansowych	0	0
c) aktualizacja wartości inwestycji:	0	0
d) pozostałe	0
Inne przychody finansowe, razem	0	0

Nota 27 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

INNE KOSZTY FINANSOWE

	Rok 2021	Rok 2020
a) aktualizacja z wyceny akcji
b) koszty połączenia jednostek	20	23
c) koszty emisji akcji	139	0
d) inne, w tym	0	450
prowizja od pożyczki	0	450
Inne koszty finansowe, razem	159	473

Strona 46 z 74

Nota 28 PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY

	Rok 2021	Rok 2020
1. Zysk (strata) brutto	6 442	1 060
2. Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym	-4 581	-408
a) trwałe różnice pomiędzy zyskiem (stratą ) brutto a dochodem do opodatkowania	-5 511	-1 090
- aktualizacja wartości firmy	0	1 550
- zakup wierzytelności
- wycena akcji krótkoterminowych
- amortyzacja	35	34
- amortyzacja nieruchomości	-1 613	-1 609
- odsetki z 2020 zapłacone w 2021	-4	-178
- wycena nieruchomości inwestycyjnych	-4 174	-1 174
- pozostałe	245	287
b) przejściowe różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a dochodem do opodatkowania, z tego:	930	682
- wycena akcji krótkoterminowych
- odsetki naliczone	310	646
- rezerwa na badanie bilansu	10	10
- aktualizacja należności	606
- amortyzacja NKUP
- różnice kursowe
- aktualizacja wartości firmy
- pozostałe	4	26
3. Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym	1 861	652
4. Strata z lat ubiegłych	1 861	652
5. Podatek dochodowy według stawki 19%
6. Zwiększenia, zaniechania, zwolnienia, odliczenia	0	0
7. Podatek dochodowy bieżący ujęty(wykazany) w deklaracji podatkowej okresu	0	0

Strona 47 z 74

PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY ODNIESIONY NA WYNIK FINANSOWY

	Rok 2021	Rok 2020
1. Dotyczący roku bieżącego	1 457	517
Razem	1 457	517

PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY ODNIESIONY NA POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY

	Rok 2021	Rok 2020
Przeszacowanie wartości godziwej aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży	0	323
Razem	0	323

Nota 29

Zarząd zaproponuje WZA przeznaczyć zysk w kwocie 4 984 762,04 zł na kapitał zapasowy.

Nota 30

Rok 2021 Zysk przypadający na jedną akcję

Szczegółowy sposób wyliczenia zysku na jedną akcję:
Średnia ważona ilość akcji: 46 047 200 sztuk
Zysk netto za 12 miesięcy: 4 985 tys. zł
Zysk na jedną akcję zwykłą: 0,11 zł
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji: 46 047 200 sztuk
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą: 0,11 zł

Rok 2020 Zysk przypadający na jedną akcję

Szczegółowy sposób wyliczenia zysku na jedną akcję:
Średnia ważona ilość akcji: 10 273 668 sztuk
Zysk netto za 12 miesięcy: 419 tys. zł
Zysk na jedną akcję zwykłą: 0,04 zł
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji: 10 273 668 sztuk
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą: 0,04 zł

NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Rok 2021

Pozycja	Kwota	Wyjaśnienie
Inne korekty	139	Wartość odpowiada kosztom emisji akcji wykazywanych w kapitałach a w okresie sprawozdawczym przeniesionych w koszty finansowe Spółki.

Rok 2020

Pozycja	Kwota	Wyjaśnienie
Inne korekty	-11 240	Wartość wynika kompensaty ze Spółką Damf Inwestycje S.A. która nastąpiła po połączeniu Spółek

DANE CHARAKTERYZUJĄCE SEGMENTY

W 2021 i w 2020 r. dla celów zarządczych Spółka wyodrębnia jeden segment operacyjny – wynajem nieruchomości, który pokrywa 99% przychodów Spółki. Pozostała działalność nie spełnia wymogów MSSF 8 i nie jest wydzielana. W pozycji Nieprzypisane prezentowana jest sprzedaż niedająca się przyporządkować do głównego segmentu działalności Spółki, wartość sprzedanych towarów, materiałów i usług obcych związanych ze sprzedażą nieprzypisaną. Do segmentów sprawozdawczych przyporządkowuje się wszystkie aktywa, z wyjątkiem aktywów z tytułu podatku bieżącego i odroczonego, pozostałych aktywów finansowych, krótkoterminowych aktywów finansowych.

Strona 49 z 74## DANE CHARAKTERYZUJĄCE SEGMENT za okres 2021.01.01 do 2021.12.31

	wynajem	pozostałe	w tym przychody i koszty nieprzypisane	Razem
I. Przychody segmentu	12 242	44	12	286
II. Koszty segmentu	6 013	82		6 095
III. Zysk ze sprzedaży segmentu	6 229	-38		6 191
IV. Amortyzacja	87	82		169
V. Aktywa segmentu	123 585	117	123 702

Informacje geograficzne na dzień 31.12.2021 roku

Poniżej przedstawiono przychody od klientów zewnętrznych w rozbiciu na obszary operacyjne oraz informacje o aktywach trwałych w rozbiciu na lokalizacje tych aktywów:

OBSZAR GEOGRAFICZNY DLA WYNAJMU	PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH	AKTYWA TRWAŁE
CHORZÓW	3 004	21 511
PŁOCK	3 725	42 460
ELBLĄG	1 388	16 935
POZNAŃ	4 125	36 818
Razem dla wynajmu	12 242	117 724

Informacje o wiodących klientach na dzień 31.12.2021 r.

W przychodach z tytułu zawartej umowy najmu uwzględniono przychody w wysokości 3 176 tys. z tytułu sprzedaży do największego klienta Spółki. Wartość ta stanowi 26 % z całości przychodów. Żaden inny pojedynczy klient nie odpowiadał za więcej niż 10 % przychodów ze sprzedaży.

DANE CHARAKTERYZUJĄCE SEGMENT za okres 2020.01.01 do 2020.12.31

	wynajem	pozostałe	w tym przychody i koszty nieprzypisane	Razem
I. Przychody segmentu	11 280	101		11 381
II. Koszty segmentu	4 904	82		4 986
III. Zysk ze sprzedaży segmentu	6 376	19		6 395
IV. Amortyzacja	98	82		180
V. Aktywa segmentu	123 376	1 105	124 481

Informacje geograficzne na dzień 31.12.2020 roku

Poniżej przedstawiono przychody od klientów zewnętrznych w rozbiciu na obszary operacyjne oraz informacje o aktywach trwałych w rozbiciu na lokalizacje tych aktywów:

OBSZAR GEOGRAFICZNY DLA WYNAJMU	PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH	AKTYWA TRWAŁE
CHORZÓW	2 969	20 781
PŁOCK	3 308	42 351
ELBLĄG	1 259	16 452
RZESZÓW*	70	0
POZNAŃ	3 674	32 661
Razem dla wynajmu	11 280	112 245

Informacje o wiodących klientach na dzień 31.12.2020 r.

W przychodach z tytułu zawartej umowy najmu uwzględniono przychody w wysokości 3 674 tys. z tytułu sprzedaży do największego klienta Spółki. Wartość ta stanowi 33 % z całości przychodów. Żaden inny pojedynczy klient nie odpowiadał za więcej niż 10 % przychodów ze sprzedaży.

Wynagrodzenie netto biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych, wypłaconym lub należnym za badany okres:

Wyszczególnienie	2020
Badanie sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2020 r. do 31.12.2020 r.	10 000,00
Przegląd sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2020 r. do 30.06.2020 r.	6 000,00

Wyszczególnienie	2021
Badanie sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2021 r. do 31.12.2021 r.	10 000,00
Przegląd sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2021 r. do 30.06.2021 r.	6 000,00

Wyszczególnienie	2019-2020
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach za lata 2019-2020	6 000,00

Wyszczególnienie	2021
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach za rok 2021	6 000,00

Przeciętne zatrudnienie

Struktura zatrudnienia

Przeciętne zatrudnienie w Spółce kształtowało się następująco:

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Zarząd	2	2
Administracja	12	9
Pozostali	4	4
Razem	18	15

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Powiązania Spółki ELKOP SE na dzień 31.12.2020 r.

Pomiędzy członkami organów zarządzających i nadzorczych Emitenta występują powiązania osobiste (rodzinne):

Powiązania osobowe Zarząd:
* Jacek Koralewski – Prezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: Atlantis SE, Fon SE, Investment Friends SE, Investment Friends Capital SE.
* Anna Kajkowska – Wiceprezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: Investment Friends SE.

Powiązania osobowe Rada Nadzorcza ELKOP SE
* Wojciech Hetkowski - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
* Mariusz Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE,
* Małgorzata Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
* Damian Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, Prezes Zarządu: FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE , ATLANTIS SE, Członek Zarządu: PATRO INWESTYCJE SP. Z O.O., PATRO INVEST OÜ
* Martyna Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.

Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta:

	wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę w wysokości złotych brutto	wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji w wysokości złotych brutto
	01.01.2021 – 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Prezes Zarządu Koralewski Jacek	57 600,00	31 200,00
Kajkowska Anna	57 600,00	31 200,00
Patrowicz Mariusz	0	0
Hetkowski Wojciech	0	0
Patrowicz Małgorzata	0	0
Patrowicz Damian	0	0
Patrowicz Martyna	0	0
Stachowicz Adam	0	0

Osoby zarządzające i nadzorujące Emitenta nie otrzymały zaliczek, pożyczek, gwarancji i poręczeń.

TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 31.12.2021

	Sprzedaż produktów, towarów i materiałów podmiotom powiązanym	Koszty z tytułu odsetek dla podmiotów powiązanych	Zobowiązania z tytułu pożyczek wobec jednostek powiązanych
FON SE	0	636	31 072
Patro Inwestycje sp. Z o.o.	28	0	0
razem	28	636	31 072

Siedziba w Płocku ul. Z. Padlewskiego 18C 09-402 Płock tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie ul.Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71

Strona 55 z 74

TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 31.12.2020

	DAMF INVESTYCJE S.A.	FON SE	Investment Friends SE	IFERIA S.A.	IFEA Sp. z o.o.	Patro Inwestycje sp. Z o.o.	razem
Sprzedaż produktów, towarów i materiałów podmiotom powiązanym	4	0	0	1	1	65	71
Przychody z tytułu odsetek od podmiotów powiązanych	41	0	0	0	0	0	41
Zakupy od podmiotów powiązanych	506	811	159	0	0	0	1093
Koszty z tytułu odsetek dla podmiotów powiązanych	0	0	0	0	0	0	0
Należności z tytułu dostaw i usług na koniec okresu od podmiotów powiązanych	0	0	0	0	0	0	0
Należności inne na koniec okresu od podmiotów powiązanych	0	0	0	0	0	4	4
Należności z tytułu pożyczek i odsetek od podmiotów powiązanych	0	0	0	0	0	0	0
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zob. na koniec okresu wobec podmiotów powiązanych	0	35 736	0	0	0	0	35 736
Zobowiązania z tytułu pożyczek wobec jednostek powiązanych	0	0	0	0	0	0	0

Strona 56 z 74

II. Informacje o instrumentach finansowych

31.12. 2021 r.

Klasy instrumentów finansowych	Wartość godziwa przez całkowite dochody	Wartość godziwa przez wynik finansowy	Zamortyzowany koszt	Razem
Razem aktywa finansowe	0	0	5 287	5 287
Akcje i udziały
wartość bilansowa
-Wartość wyceny ujęta w rachunku zysków i strat
- Wartość wyceny ujęta w kapitale z aktualizacji
-Wartość w cenie nabycia
Dłużne papiery wartościowe
Udzielone pożyczki
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	3 260			3 260
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	2 027			2 027
Pozostałe aktywa finansowe
Razem zobowiązania finansowe	31 072			31 072
Zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych
Zobowiązania z tytułu otrzymanych pożyczek	31 072			31 072

31.12.2020 r.

Klasy instrumentów finansowych	Wartość godziwa przez całkowite dochody	Wartość godziwa przez wynik finansowy	Zamortyzowany koszt	Razem
Razem aktywa finansowe	0	0	7 566	7 566
Akcje i udziały
wartość bilansowa	0	0	0
-Wartość wyceny ujęta w rachunku zysków i strat		-255		-255
- Wartość wyceny ujęta w kapitale z aktualizacji		-8 450		-8 450
-Wartość w cenie nabycia			8 450	255
Dłużne papiery wartościowe
Udzielone pożyczki			163
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności			4 887
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty			2 516
Pozostałe aktywa finansowe
Razem zobowiązania finansowe			35 736
Zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych
Zobowiązania z tytułu otrzymanych pożyczek			35 736

Strona 57 z 74

INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ

Spółka stosuje następującą hierarchię dla celów ujawniania informacji na temat instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej - w podziale na metody wyceny:
Poziom 1: ceny notowane na aktywnym rynku (niekorygowane) dla identycznych aktywów lub zobowiązań;
Poziom 2: metody wyceny, w których wszelkie dane mające istotny wpływ na szacowaną wartość godziwą są obserwowalnymi, bezpośrednio lub pośrednio, danymi rynkowymi;
Poziom 3: metody wyceny, w których dane wejściowe mające istotny wpływ na szacowaną wartość godziwą nie są oparte na obserwowalnych danych rynkowych.

Opis sposobu wyceny aktywów w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody przypisanych do wyceny w ramach 3 poziomu hierarchii wartości godziwej

Na dzień 31.12.2021 Spółka nie wykazuje aktywów wycenianych w wartości godziwej przez całkowite dochody. Posiadane akcje wykazywane na 31.12.2020 r. były objęte odpisem w 100%. W bieżącym okresie przeniesiono je w nierozdzielony wynik finansowy.

Uzgodnienie wartości godziwej poziomu 3 z wyceną aktywów finansowych na dzień 31 grudzień 2020 r.:

Stan na 31.12.2020 r.	Stan na 31 grudnia 2020 r.
	Akcje nienotowane na giełdzie w tys. zł. (wartość godziwa przez całkowite dochody)	Inne w tys. zł.
Stan na początek okresu 01.01.2020	0	1 701
Suma zysków lub strat
- w wyniku finansowym	-1 701
- w pozostałych całkowitych dochodach	-1 701
Stan na koniec okresu 31.12.2020 r.	0	0

Strona 58 z 74

W okresie sprawozdawczym nie było żadnych przesunięć wyceny instrumentów pomiędzy poziomami hierarchii. Spółka nie publikuje Alternatywnych Pomiarów Wyników ponieważ uznaje, że nie ma potrzeby publikacji APW ze względu na to, że dane zawarte w sprawozdaniu są wystarczające do oceny sytuacji finansowej.

Kursy EURO użyte do przeliczenia wybranych danych finansowych

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresie porównawczym notowania średnich kursów wymiany złotego w stosunku do EURO, ustalone przez Narodowy Bank Polski przedstawiły się następująco:

	średnie kursy w okresie sprawozdawczym	okres sprawozdawczy	okres sprawozdawczy
		od 2021.01.01 do 2021.12.31	od 2020.01.01 do 2020.12.31
kurs na ostatni dzień okresu	4,5994	31-12-2021	4,6148
średni arytmetyczny kurs w okresie	4,5775	od 01-01-2021 do 31-12-2021	4,4742
kurs najniższy	4	4541	09-06-2021
kurs najwyższy	4,7210	22-11-2021	4,6330

*kurs stanowiący średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez NBP obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w okresie sprawozdawczym

Okres sprawozdawczy od 2021.01.01 do 2021.12.31	Okres sprawozdawczy od 2020.01.01 do 2020.12.31
Tab. nr 19 z dn. 29.01.2021	4,5385	Tab. nr 21 z dn. 31.01.2020
Tab. nr 39 z dn. 26.02.2021	4,5175	Tab. nr 41 z dn. 28.02.2020
Tab. nr 62 z dn. 31.03.2021	4,6603	Tab. nr 63 z dn. 31.03.2020
Tab. nr 83 z dn. 30.04.2021	4,5654	Tab. nr 84 z dn. 30.04.2020
Tab. nr 103 z dn. 31.05.2021	4,4805	Tab. nr 104 z dn. 29.05.2020
Tab. nr 124 z dn. 30.06.2021	4,5208	Tab. nr 125 z dn. 30.06.2020
Tab. nr 146 z dn. 30.07.2021	4,5731	Tab. nr 148 z dn. 31.07.2020
Tab. nr 168 z dn. 31.08.2021	4,5374	Tab. nr 169 z dn. 31.08.2020
Tab. nr 190 z dn. 30.09.2021	4,6329	Tab. nr 191 z dn. 30.09.2020

Strona 59 z 74

Okres sprawozdawczy od 2021.01.01 do 2021.12.31	Okres sprawozdawczy od 2020.01.01 do 2020.12.31
Tab. nr 211 z dn. 29.10.2021	4,6208	Tab. nr 213 z dn. 30.10.2020
Tab. nr 231 z dn. 30.11.2021	4,6834	Tab. nr 233 z dn. 30.11.2020
Tab. nr 254 z dn. 31.12.2021	4,5994	Tab. nr 255 z dn.

Wybrane dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym przeliczono na walutę Euro w następujący sposób:

pozycje bilansowe przeliczone są według średniego kursu ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego na dzień bilansowy:
- w dniu 31 grudnia 2021 r. 1 EUR = 4,5994
- w dniu 31 grudnia 2020 r. 1 EUR = 4,6148
pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych przeliczone są według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w okresie sprawozdawczym:
- w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. 1 EUR = 4,5775
- w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. 1 EUR = 4,4742

Informacje o Spółce

ELKOP Spółka Europejska
Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS: 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 60 z 74

Dane Finansowe w Tabeli

ROK	PLN 2021	PLN 2020	EUR 2021	EUR 2020
Przychody ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów	12 286	11 381	2 684	2 544
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	7 235	2 633	1 581	588
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	6 442	1 060	1 407	237
Zysk (strata) netto	4 985	419	1 089	94
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej	4 668	-6 088	1 020	-1 361
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej	144	1 735	31	388
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej	-5 301	3 579	-1158	800
Zmiana stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	-489	-774	-107	-173
Aktywa razem	125 714	124 481	27 333	26 974
Zobowiązania krótkoterminowe	2 254	986	490	214
Kapitał własny	82 357	78 838	17 906	17 084
Kapitał zakładowy	78 836	78 836	18 419	18 419
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji (w szt.)	46 047 200	46 047 200	10 273 668	10 273 668
Zysk (strata) przypadający na jedną akcję (w zł / EURO)	0,11	0,04	0,02	0,00
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł / EURO)	1,79	1,71	0,39	0,37

Kapitał zakładowy Spółki wyrażony jest w walucie euro. W księgach został przeliczony po kursie 4,2802

III. ISTOTNE WYDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM

Istotne wydarzenia po dniu bilansowym zawarte są w sprawozdaniu Zarządu.

ELKOP Spółka Europejska
Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS: 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 61 z 74

IV. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ Z OKREŚLENIEM W JAKIM STOPNIU EMITENT JEST NA NIE NARAŻONY

Ryzyko związane z wpływem pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 wywołującego zakaźną chorobę COVID-19 na działalność Emitenta

Trwająca trzeci rok pandemia COVID-19 podsyca niepewność światowej gospodarki i napędza inflację. Ze względu na rodzaj prowadzonej wiodącej działalności Spółka jest narażona na negatywne konsekwencje pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 wywołującego zakaźną chorobę COVID-19. Głównym źródłem przychodów Emitenta jest wynajem nieruchomości komercyjnych. Emitent posiada nieruchomości o różnym profilu oraz klientów z wielu gałęzi gospodarki, w tym takich, które mogą być narażone na negatywne konsekwencje sytuacji epidemiologicznej co może przełożyć się bezpośrednio na przychody Spółki w przyszłości. Zarząd Spółki nie jest w stanie przewidzieć pełnych konsekwencji i skali spadku przychodów z działalności podstawowej, jednakże Emitent przewiduje, że obecna sytuacja może odbić się negatywnie na wynikach Spółki. Emitent również informuje, że wdraża procedury ochronne mające na celu ograniczenie możliwości zakażenia się przez wszystkich pracowników oraz kontrahentów Spółki, w szczególności Spółka dąży do eliminacji kontaktów osobistych i maksymalnie ogranicza spotkania, co powinno umożliwić Spółce niezakłóconą działalność.

Ryzyko związane z uzależnieniem Emitenta od odbiorców

Istnieje ryzyko wpływu na wyniki osiągane przez Emitenta od podmiotów związanych z Emitentem umowami na wynajem hal produkcyjnych, magazynowych, lokali. Nieterminowość regulowania należności z tytułu zawartych umów ma wpływ na bieżącą płynność finansową. Umowy najmu nieruchomości należy w tym wypadku traktować jako trwałe uzależnienie umowne od odbiorców.

Ryzyko związane z realizowanymi kontraktami

Kontrakty realizowane przez Spółkę ELKOP SE wiążą się z koniecznością zatrudnienia podwykonawców i przyjęciem pełnej odpowiedzialności wobec inwestorów za ich działania. Spółka stara się minimalizować ten czynnik ryzyka, żądając od podwykonawców kaucji lub innych form zabezpieczeń. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, iż posiadane zabezpieczenia nie pokryją w pełnym zakresie roszczeń inwestorów. Istnieje także ryzyko niedoszacowania ceny za wykonywany projekt, a także ryzyko nieukończenia projektu w terminie. Nawet jeżeli Spółka nie ponosi odpowiedzialności za przesunięcie terminu realizacji zadania inwestycyjnego ponosi dodatkowe koszty takiego przesunięcia. Nie można zatem wykluczyć, że opisane czynniki będą miały negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółki ELKOP SE.

Strona 62 z 74

Ryzyko kredytowe

Rozumiane jest jako brak możliwości wywiązania się z zobowiązań przez wierzycieli Spółki. Ryzyko kredytowe związane jest z trzema głównymi obszarami: wiarygodność kredytowa kooperantów handlowych, wiarygodność kredytowa instytucji finansowych tj. banków, wiarygodność kredytowa podmiotów, w które Spółka inwestuje, udziela pożyczek. Spółka na bieżąco monitoruje stany należności od kontrahentów, przez co narażenie jej na ryzyko nieściągalności należności jest ograniczane. W zakresie wolnych środków pieniężnych Spółka korzysta z krótkoterminowych lokat bankowych. Spółka udzielając potencjalnie przyszłych pożyczek, w tym także spółkom portfelowym na ich bieżącą działalność, na podstawie umów inwestycyjnych, będzie na bieżąco monitorowała ich sytuację majątkową i wynik finansowy, oceniając i ograniczając poziom ryzyka kredytowego dla ewentualnie udzielonych pożyczek.

Ryzyko „złych” pożyczek

Udzielanie pożyczek wiąże się z ryzykiem niewłaściwej oceny zdolności pożyczkobiorcy do jej spłaty, co może się wiązać np. ze zmianą jego sytuacji życiowej lub gospodarczej. Emitent zamierza minimalizować powyższe ryzyko poprzez odpowiedni dobór projektów finansowanych z udzielanych pożyczek, jak i właściwą ocenę zdolności finansowej pożyczkobiorców. Mimo należytej staranności nie można jednak wykluczyć niewłaściwej oceny zdolności kredytobiorcy, wprowadzenia w błąd, oszustwa lub błędu Zarządu przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu finansowania i w konsekwencji nieściągalności długu. Chybione decyzje powinny mieć jednak charakter jednostkowy i nie powinny istotnie wpływać na wynik finansowy Emitenta.

Ryzyko zabezpieczenia pożyczek

Z uwagi na dużą konkurencyjność na rynku mikro i małych pożyczek istnieje ryzyko, iż Emitent nie będzie mógł żądać odpowiedniego poziomu zabezpieczenia udzielonej pożyczki. Emitent zamierza minimalizować powyższe ryzyko poprzez odpowiedni dobór projektów finansowanych z udzielanych pożyczek, jak i właściwą ocenę zdolności finansowej pożyczkobiorców.

Strona 63 z 74# Nie można jednak wykluczyć błędnej oceny zdolności pożyczkobiorcy, udzielonego zabezpieczenia lub niedostatecznego rozpoznania ryzyka w efekcie którego dojdzie do niespłacalności udzielonej pożyczki i nieściągalności długu. Chybione decyzje powinny mieć jednak charakter jednostkowy i nie powinny istotnie wpływać na wynik finansowy Emitenta.

Ryzyko windykacji należności

Potencjalne należności wynikające z niespłaconych pożyczek będą dochodzone przez Emitenta na drodze postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Nieuzasadnione opóźnienia, występujące po stronie wymiaru sprawiedliwości, mogą spowodować nieoczekiwane przesunięcia terminów ostatecznych rozstrzygnięć prowadzonych windykacji. Emitent zamierza minimalizować powyższe ryzyko poprzez wykorzystanie uproszczonych procedur dochodzenia roszczeń oraz poprzez współpracę z doświadczonymi firmami windykacyjnymi. Nie można również wykluczyć ryzyka niepowodzenia windykacji z powodu błędów w przygotowaniu dokumentacji, uchybienia terminom lub na wskutek przyjętych nieskutecznych zabezpieczeń.

Ryzyko związane z koniunkturą gospodarczą w Polsce

Sytuacja gospodarcza w Polsce ma znaczący wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Emitenta. Ewentualne zmniejszenie tempa wzrostu produktu krajowego brutto, nakładów na konsumpcję lub nakładów inwestycyjnych oraz innych wskaźników o analogicznym charakterze może niekorzystnie wpłynąć na sytuację finansową Emitenta. W przypadku pogorszenia się koniunktury gospodarczej w kraju, ze względu na czynniki zarówno wewnętrzne, jak również zewnętrzne, może nastąpić pogorszenie wyników i sytuacji finansowej Emitenta, a tym samym mieć negatywny wpływ na wyniki osiągane przez Emitenta.

Ryzyko inflacji

Ryzyko inflacji pojawia się wtedy, gdy stopa inflacji może być wyższa niż stopa dochodu inwestycji. Dochód z nieruchomości nie dotrzymuje kroku we wzroście kosztów utrzymania. Rentowność inwestycji spada. Nie można wykluczyć, że wzrost inflacji może prowadzić do pogorszenia kondycji finansowej kontrahentów Emitenta, co może mieć negatywny wpływ na ilość czynnych umów najmu w nieruchomościach.

W Polsce w 2021 roku widoczny był znaczny wzrost cen. Inflacja CPI osiągnęła poziom 5,1 %.

Ryzyko związane z polityką gospodarczą w Polsce

Na realizację założonych przez Emitenta celów strategicznych wpływ mają między innymi czynniki makroekonomiczne, które są niezależne od działań Emitenta. Do czynników tych zaliczyć można politykę rządu, decyzje podejmowane przez Narodowy Bank Polski oraz Radę Polityki Pieniężnej, wpływające na podaż pieniądza, wysokości stóp procentowych i kursów walutowych, podatki, wysokość PKB, poziom inflacji, wielkość deficytu budżetowego i zadłużenia zagranicznego, stopę bezrobocia, strukturę dochodów ludności, itd. Niekorzystne zmiany w otoczeniu makroekonomicznym mogą w istotny sposób niekorzystnie wpłynąć na działalność i wyniki ekonomiczne osiągane przez Emitenta.

Ryzyko związane z celami strategicznymi

Ze względu na fakt, że działalność w sektorze nieruchomości jest narażona na wpływ wielu nieprzewidywalnych czynników zewnętrznych (m.in. przepisy prawa, ceny nieruchomości, stosunek podaży i popytu, warunki atmosferyczne), istnieje ryzyko nieosiągnięcia wszystkich założonych celów strategicznych. W związku z tym przychody i zyski osiągane w przyszłości przez Spółkę zależą od jej zdolności do skutecznej realizacji opracowanej długoterminowej strategii. Działania Spółki, które okażą się nietrafne w wyniku złej oceny otoczenia bądź nieumiejętnego dostosowania się do zmiennych warunków tego otoczenia mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansowo-majątkową oraz na wyniki Spółki. W celu ograniczenia tego ryzyka Zarząd na bieżąco analizuje czynniki mogące mieć potencjalnie niekorzystny wpływ na działalność i wyniki Spółki, a w razie potrzeby podejmuje niezbędne decyzje i działania.

Ryzyko niestabilności polskiego systemu prawnego

Częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej interpretacji prawa, w szczególności prawa podatkowego, niosą za sobą istotne ryzyko związane z otoczeniem prawnym, w jakim Emitent działa. Przyszłe zmiany przepisów prawa mogą mieć bezpośredni lub pośredni wpływ na działalność Emitenta i osiągane przez niego wyniki finansowe.

Ryzyko związane z konkurencją

Spółka spotyka się ze znaczną konkurencją ze strony innych podmiotów prowadzących podobną działalność. W branży rynku nieruchomości komercyjnych istnieje bardzo perspektywiczny i stale utrzymujący się, dynamiczny trend wzrostowy. Stały wzrost konkurencji może prowadzić, między innymi, do nadwyżki podaży wywołanej zbyt dużą liczbą dostępnych obiektów lub do wzrostu cen gruntów, a co za tym idzie rentowności tej branży. Wzmocnienie konkurentów lub pojawienie się nowych podmiotów, o silnej pozycji, posiadających nowocześniejsze nieruchomości, potencjalnie, może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Emitenta. Jednakże Emitent korzystnie plasuje się na rynku, zajmując pozycję jednego z lokalnych liderów. Spółka zbudowała wiarygodną i rozpoznawalną markę. Konsekwentnie podąża za wymaganiami klientów.

Ryzyko odejścia kluczowych członków kierownictwa i trudności związane z pozyskaniem nowej wykwalifikowanej kadry zarządzającej

Na działalność Spółki duży wpływ wywiera jakość pracy kierownictwa. Spółka nie może zapewnić, że ewentualna utrata niektórych członków kierownictwa nie będzie mieć negatywnego wpływu na działalność, sytuację finansową i wyniki operacyjne Spółki. Wraz z odejściem kluczowych osób z kierownictwa Spółka mogłaby zostać pozbawiona personelu posiadającego wiedzę i doświadczenie z zakresu zarządzania i działalności operacyjnej. Spółka kładzie szczególny nacisk na zaimplementowanie systemów motywacyjnych dla jego kluczowych pracowników, które aktywizują pracowników i uzależniają ich wynagrodzenie od efektów pracy oraz zaangażowania w działalność operacyjną Spółki.

Ryzyko wahań kursowych oraz ograniczonej płynności

Immanentną cechą obrotu giełdowego są wahania kursów akcji oraz krótkookresowe wahania wartości obrotów. Może to skutkować tym, że ewentualna sprzedaż bądź zakup większego pakietu akcji Emitenta wiązać się będzie z koniecznością akceptacji znacznie mniej korzystnej ceny niż kurs odniesienia. Nie można także wykluczyć czasowych znacznych ograniczeń płynności, co może uniemożliwiać bądź znacznie utrudnić sprzedaż bądź zakup akcji Emitenta.

Ryzyko w instrumentach finansowych w zakresie (a) ryzyka: zmiany cen, kredytowego, istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych oraz utraty płynności finansowej, na jakie narażona jest jednostka, (b) przyjętych przez jednostkę celach i metodach zarządzania ryzykiem finansowym, łącznie z metodami zabezpieczenia istotnych rodzajów planowanych transakcji, dla których stosowana jest rachunkowość zabezpieczeń.

Spółka nie posiada sformalizowanego systemu zarządzania ryzykiem finansowym. Decyzje o stosowaniu instrumentów zabezpieczających planowane transakcje są podejmowane na podstawie bieżącej analizy sytuacji Spółki i jej otoczenia.

Ryzyko związane z powiązaniami rodzinnymi pomiędzy członkami organów Emitenta

Pomiędzy członkami organów zarządzających i nadzorczych Emitenta występują powiązania osobiste (rodzinne):

Powiązania osobowe Zarząd:

Jacek Koralewski – Prezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: Atlantis SE, Fon SE, Investment Friends SE, Investment Friends Capital SE.
Anna Kajkowska – Wiceprezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: Investment Friends SE.

Powiązania osobowe Rada Nadzorcza ELKOP SE

Wojciech Hetkowski - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20 REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

Strona 64 z 74

Strona 65 z 74

Strona 66 z 74• Mariusz Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE,
• Małgorzata Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
• Damian Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, Prezes Zarządu: FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE , ATLANTIS SE, Członek Zarządu: PATRO INWESTYCJE SP. Z O.O., PATRO INVEST OÜ
• Martyna Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS
KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 67 z 74

Istnieją interpretacje wskazujące na możliwość powstania ryzyk, polegających na negatywnym wpływie powiązań rodzinnych pomiędzy członkami organów Emitenta na ich decyzje. Dotyczy to w szczególności wpływu tych powiązań na Radę Nadzorczą Emitenta w zakresie prowadzenia bieżącego nadzoru nad działalnością Spółki. Przy ocenie prawdopodobieństwa wystąpienia takiego ryzyka należy jednak wziąć pod uwagę fakt, iż organy nadzorujące podlegają kontroli innego organu – Walnego Zgromadzenia, a w interesie członków Rady Nadzorczej leży wykonywanie swoich obowiązków w sposób rzetelny i zgodny z prawem. W przeciwnym razie grozi im odpowiedzialność przed Walnym Zgromadzeniem Spółki polegająca na nieuzyskaniu absolutorium z wykonania obowiązków lub odpowiedzialność karna z tytułu działania na szkodę Spółki (odpowiedzialność ta dotyczy również członków Zarządu).

Ryzyko związane z możliwością nałożenia na Spółkę kar administracyjnych przez Komisję Nadzoru Finansowego w przypadku niedopełnienia wymaganych prawem obowiązków

Akcje Emitenta notowane są na rynku głównym GPW i jest spółką publiczną w rozumieniu Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. W związku z powyższym, KNF posiada kompetencje do nakładania na Emitenta kar administracyjnych za niewykonywanie obowiązków wynikających z Ustawy o ofercie publicznej lub Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. W przypadku nałożenia takiej kary obrót instrumentami finansowymi Emitenta może stać się utrudniony bądź niemożliwy. Ponadto Emitent podlega regulacjom rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku („rozporządzenie MAR”). Rozporządzenie to nakłada na Emitenta szereg obowiązków między innymi związanych z informacjami poufnymi. Kary przewidziane regulacjami rozporządzenia MAR oraz aktów wykonawczych są bardzo wysokie. Emitent ogranicza ryzyko w tym zakresie w pełni dostosowując się do regulacji obowiązującego prawa. W przypadku nałożenia kary finansowej na Emitenta przez KNF może mieć to istotny wpływ na pogorszenie wyniku finansowego za dany rok obrotowy.

Ryzyko wykluczenia z giełdy

Zarząd Giełdy wyklucza instrumenty finansowe z obrotu giełdowego:
1) jeżeli ich zbywalność stała się ograniczona,
2) na żądanie Komisji Nadzoru Finansowego zgłoszone zgodnie z przepisami Ustawy,

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS
KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 68 z 74

3) w przypadku zniesienia ich dematerializacji,
4) w przypadku wykluczenia ich z obrotu na rynku regulowanym przez właściwy organ nadzoru.

Zarząd Giełdy może wykluczyć instrumenty finansowe z obrotu giełdowego:
1) jeżeli przestały spełniać inne, niż określony w ust. 1 pkt. 1 warunek dopuszczenia do obrotu giełdowego na danym rynku,
2) jeżeli emitent uporczywie narusza przepisy obowiązujące na giełdzie,
3) na wniosek emitenta,
4) wskutek ogłoszenia upadłości emitenta albo w przypadku oddalenia przez sąd wniosku o ogłoszenie upadłości ze względu na to, że majątek emitenta nie wystarcza lub wystarcza jedynie na zaspokojenie kosztów postępowania albo w przypadku umorzenia przez sąd postępowania upadłościowego ze względu na to, że majątek emitenta nie wystarcza lub wystarcza jedynie na zaspokojenie kosztów postępowania,
5) jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo uczestników obrotu,
6) wskutek podjęcia decyzji o połączeniu emitenta z innym podmiotem, jego podziale lub przekształceniu,
7) jeżeli w ciągu ostatnich 3 miesięcy nie dokonano żadnych transakcji giełdowych na danym instrumencie finansowym,
8) wskutek podjęcia przez emitenta działalności, zakazanej przez obowiązujące przepisy prawa,
9) wskutek otwarcia likwidacji emitenta.
Wykluczając instrumenty finansowe w przypadkach określonych w ust. 2 pkt. 1), 3) oraz 5) Zarząd Giełdy bierze pod uwagę strukturę własności emitenta, ze szczególnym uwzględnieniem wartości i liczby akcji emitenta, będących w posiadaniu akcjonariuszy, z których każdy posiada nie więcej niż 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu.
Wykluczając instrumenty finansowe w przypadkach określonych w ust. 2 pkt. 3) oraz 5) Zarząd Giełdy bierze dodatkowo pod uwagę wartość przeciętnego dziennego obrotu danym instrumentem finansowym w ciągu ostatnich 6 miesięcy.
W przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt. 6), wykluczenie instrumentów finansowych z obrotu giełdowego może nastąpić odpowiednio nie wcześniej niż z dniem połączenia, dniem podziału (wydzielenia) albo z dniem przekształcenia.

Strona 69 z 74

Wykluczając instrumenty finansowe w przypadku określonym w ust. 2 pkt. 7) Zarząd Giełdy nie bierze pod uwagę okresu zawieszenia obrotu danym instrumentem finansowym.

Ryzyko aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych należących do Spółki

Zarząd Emitenta w oparciu o zapisane w polityce rachunkowości zasady, zobowiązany jest do wyceny aktywów Spółki stanowiących nieruchomości ujmowane jako inwestycje długoterminowe. Kierownik jednostki musi określić cel nabycia nieruchomości, który decyduje o jej klasyfikacji i sposobie wyceny. Wybraną metodę stosuje się nie przerwalnie, w sposób ciągły, z roku na rok. Nieruchomość inwestycyjna to – zgodnie z MSR 40 – nieruchomość, która jest utrzymywana w posiadaniu Emitenta ze względu na przychody z czynszów, przyrost jej wartości lub obie te korzyści. Jednostka do wyceny nieruchomości inwestycyjnej przyjmuje cenę rynkową (wartość godziwą) na podstawie weryfikacji wartości nieruchomości inwestycyjnych –wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę. Mając na uwadze, iż wartość wyceny wrażliwa jest na wiele czynników zewnętrznego otoczenia Emitenta, na które nie ma on wpływu bezpośredniego , wartość nieruchomości inwestycyjnych prezentowana w bilansie Spółki również podlega zmianom. Emitent w ślad za otrzymaną wyceną nieruchomości dokonuje aktualizacji (zwiększenie, zmniejszenie) wartości składników majątku.

Ryzyko siły wyższej

W przypadku zajścia nieprzewidywalnych zdarzeń, takich jak np. wojny, ataki terrorystyczne lub nadzwyczajne działanie sił przyrody, może dojść do niekorzystnych zmian w koniunkturze gospodarczej oraz na rynku finansowym, co może negatywnie wpłynąć na finansową efektywność przedsięwzięć realizowanych przez Emitenta. Działania i efekty siły wyższej mogą mieć również charakter lokalny i dotyczyć poszczególnych projektów Emitenta przez co jednocześnie nie mieć wpływu na globalną czy lokalną koniunkturę ekonomiczną. W przypadku wystąpienia zdarzeń o charakterze siły wyższej zagrożeniu podlegać mogą poszczególne projekty i składniki majątku Emitenta co w przypadku ich wystąpienia może rzutować na wyniki finansowe osiągane przez Emitenta.

Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.# BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 70 z 74

Ryzyko związane z inwestycjami

Emitent dokonuje inwestycji w spółki, które są spółkami notowanymi na rynku GPW oraz NewConnect charakteryzującym się wysoką zmiennością notowań cen akcji oraz niską płynnością. Istnieje ryzyko związane z wysokimi wahaniami kursu, zawieszeniem notowań spółek oraz ryzyko związane ze spadkiem kursu oraz możliwość wykluczenia instrumentów finansowych – co może skutkować znacznymi stratami dla Emitenta. Emitent podejmuje inwestycje w papiery wartościowe obciążone tym ryzykiem z jego uwzględnieniem oraz dążąc do możliwej jego minimalizacji poprzez stosowny dobór inwestycji.

Ryzyko inwestycji w instrumenty finansowe rynku niepublicznego

Emitent dokonuje inwestycji w instrumenty finansowe rynku niepublicznego, które charakteryzują się tym, że nie są dopuszczone do obrotu na rynkach regulowanych, czyli giełdach. Należą do nich m. in. udziały i akcje spółek niepublicznych, obligacje wyemitowane przez te spółki, krótkoterminowe papiery dłużne. Inwestowanie na rynku niepublicznym polega na zawieraniu transakcji w zakresie instrumentów finansowych między Emitentem, a Inwestorami lub tylko pomiędzy Inwestorami. Lokowanie środków w emisje niepubliczne wiąże się z możliwością uzyskania wyższej stopy zwrotu w porównaniu z portfelem spółek notowanych na GPW, przy jednoczesnym podjęciu wyższego ryzyka. Instrumenty rynku niepublicznego w porównaniu z instrumentami giełdowymi charakteryzują się co do zasady niższą płynnością i są mniej dostępne szczególnie dla indywidualnych Inwestorów. Mają z reguły ograniczoną, policzalną ilość Inwestorów, którzy mogą realnie wpływać na działalność operacyjną spółki poprzez m.in. dokapitalizowanie przedsiębiorstwa, możliwość restrukturyzacji finansowej, konsolidacji branżowej. Emitenci decydujący się na ulokowanie środków w instrumentach rynku niepublicznego narażeni są jednak na większe ryzyko niż Emitenci kupujący akcje spółek publicznych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych. Ryzyko to wynika z szeregu okoliczności wiążących się z niepublicznym charakterem, w szczególności wynikających z braku obowiązków informacyjnych obciążających podmioty o publicznym charakterze, oraz faktycznie ograniczonej możliwości kontroli działalności takich podmiotów. Emitent wskazuje, że spółki niepubliczne nie mają obowiązku ujawniania danych finansowych oraz innych istotnych danych dotyczących działalności spółki, co zwiększa ryzyko dokonania nierentownych inwestycji. Posiadacze mniejszych pakietów akcji i udziałów spółek muszą się liczyć z brakiem wpływu na prowadzoną przez spółkę politykę biznesu, strategię zarządzania i rozwoju oraz inne działania zachodzące w spółce. Ryzyko inwestycji w papiery niepubliczne niesie ze sobą również możliwość inwestowania w akcje lub udziały spółek, które w wyniku zmian otoczenia i błędnych decyzji Zarządu mogą ogłosić upadłość. W przypadku małych spółek rynku niepublicznego, które koncentrują się zazwyczaj na realizacji jednej inwestycji, ryzyko jest znacznie większe niż dużych spółek giełdowych. W sytuacji takiej istnieje ryzyko utraty wszystkich lub części zainwestowanych środków, co może przełożyć się bezpośrednio na wynik finansowy Emitenta.

Ryzyko związane z uznaniem spółki za Alternatywną spółkę inwestycyjną w rozumieniu Ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi z dnia 27 maja 2004 r. (tj. z dnia 19 października 2016 r.; Dz.U. z 2016 r. poz. 1896)

W dniu 4 czerwca 2016 r. weszła w życie Ustawa z dnia 31 marca 2016 r. o zmianie ustawy o funduszach inwestycyjnych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. z 2016 r., poz. 615). Stosownie do art. 8a znowelizowanej Ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi z dnia 27 maja 2004 r. (tj. z dnia 19 października 2016 r.; Dz.U.bz 2016 r. poz. 1896, dalej jako Ustawa o funduszach inwestycyjnych), do Alternatywnych funduszy inwestycyjnych zalicza się również Alternatywne spółki inwestycyjne (dalej jako ASI), których wyłącznym przedmiotem działalności jest zbieranie aktywów od wielu inwestorów w celu ich lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną. Z przeprowadzonej przez Spółkę analizy obowiązujących przepisów prawa oraz prowadzonej działalności gospodarczej wynika, że Spółka nie spełnia ustawowych kryteriów niezbędnych dla zakwalifikowania jej jako ASI w rozumieniu przepisów Ustawy o funduszach inwestycyjnych. Jednakże mając na uwadze stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, w szczególności wyrażone w pismach z dnia 5 czerwca 2017 r., 14 czerwca 2017 r. oraz 22 czerwca 2017 r. skierowanych do Polskiego Stowarzyszenia Inwestorów Kapitałowych nie można wykluczyć, iż Spółka zostanie przez Komisję Nadzoru Finansowego uznana za ASI. Podmioty wykonujące działalność w zakresie zbierania aktywów od wielu inwestorów w celu ich lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną i nie są funduszami inwestycyjnymi, były obowiązane do dnia 4 czerwca 2017 r. dostosować działalność do znowelizowanych przepisów Ustawy o funduszach inwestycyjnych. Do tego czasu były zobligowane złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na wykonywanie działalności przez zarządzającego ASI lub wniosek o wpis do rejestru zarządzających ASI. Spółka ze względu na przeprowadzoną analizę, która wykluczyła uznania jej za ASI w rozumieniu Ustawy o funduszach inwestycyjnych nie złożyła żadnego z powyższych wniosków. Należy wskazać, iż w przypadku uznania, iż Spółka posiada status ASI na gruncie Ustawy o funduszach inwestycyjnych, zaniechanie uzyskania właściwego zezwolenia bądź rejestracji istnieje ryzyko poniesienia odpowiedzialności karnej oraz finansowej. Zgodnie z Ustawą o funduszach inwestycyjnych, kto bez wymaganego zezwolenia lub wbrew warunkom określonym w ustawie wykonuje działalność polegającą na lokowaniu w papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego lub inne prawa majątkowe, aktywów osób fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, zebranych w drodze propozycji zawarcia umowy, której przedmiotem jest udział w tym przedsięwzięciu podlega grzywnie do 10 mln. zł i karze pozbawienia wolności do lat pięciu. Natomiast za sam brak uzyskania wpisu do rejestru zarządzających ASI lub uzyskanie zezwolenia grozi 5 mln zł kary, pięć lat pozbawienia wolności albo obie te kary łącznie.

Ryzyko konfliktu zbrojnego w Ukrainie

Wywołana przez Rosję w dniu 24 lutego 2022 roku wojna z Ukrainą wpłynie negatywnie na ogólnoświatową gospodarkę, która nadal boryka się ze skutkami pandemii. W chwili obecnej trudno jednak oszacować skalę negatywnych skutków i przewidywać, jak dalej rozwinie się sytuacja międzynarodowa, niemniej jednak nieodzowny jest negatywny wpływ rozpoczętej przez Rosję wojny z Ukrainą na światową gospodarkę na wielu płaszczyznach. Niewątpliwe ogromne konsekwencje tej wojny odczuje także Polska jako kraj sąsiadujący. Wojna w Ukrainie przekłada się na wzrost cen nośników energii oraz silne osłabienie złotego, co skutkuje oczekiwaniami dalszych podwyżek stóp procentowych. Konsekwencją tej sytuacji dla przedsiębiorstw jest wzrost kosztów prowadzenia działalności i obsługi już zaciągniętych kredytów. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, konflikt zbrojny w Ukrainie nie ma istotnego bezpośredniego negatywnego wpływu na działalność Emitenta. Poniżej 2 % najemców, prowadziło swoją działalność w oparciu o kontakty z Ukrainą. Emitent ocenia, że wpływ potencjalnej utraty najemców przez konflikt zbrojny jest niezauważalny. Rozwój sytuacji w Ukrainie jest nieprzewidywalny.

ELKOP Spółka Europejska
Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony
Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp.
KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego: 32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.

BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 71 z 74

BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 72 z 74

BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 73 z 74

BGŻ BNP PARIBAS S.A. Strona 74 z 74W związku z powyższym, Emitent analizuje na bieżąco sytuację związaną z eskalacją konfliktu zbrojnego i nie wyklucza, że ewentualne nowe uwarunkowania i zmiany mogą w sposób istotny wpływać na Emitenta, o czym Emitent ewentualnie będzie informował.

Płock, dnia 22 kwietnia 2022 roku

Podpisy wszystkich Członków Zarządu

Prezes Zarządu
Jacek Koralewski
………................... podpis

Wiceprezes Zarządu
Anna Kajkowska
………................... podpis

Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS
KRS 0000782225

NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956

Strona 74 z 74

Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Jolanta Gałuszka
GALEX Kancelaria Biegłego Rewidenta
Jolanta Gałuszka
.………………... podpis

AI assistant

Elkop SE — Audit Report / Information 2021

5595_rns_2022-04-22_33328c10-8269-41d7-8f91-7dbceb130094.xhtml

Raport

SPIS TREŚCI

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

INFORMACJE OGÓLNE

1. Oświadczenie o zgodności oraz podstawa sporządzenia

Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdawcza

Stosowane zasady rachunkowości (polityka rachunkowości)

Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

2. Wskazanie, czy spółka jest jednostką dominującą lub znaczącym inwestorem oraz czy sporządza skonsolidowane sprawozdania finansowe.

Zmiany stosowanych zasad rachunkowości

Standardy i interpretacje przyjęte przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone przez UE

Wpływ zastosowania powyższych standardów na politykę rachunkowości Spółki oraz na sprawozdanie finansowe

Wybrana polityka rachunkowości

Wycena aktywów i zobowiązań finansowych

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Utrata wartości aktywów finansowych

MSSF 15 przychody z umów z klientami

Rzeczowe aktywa trwałe

Wartość firmy

Wartości niematerialne

Prawo wieczystego użytkowania gruntu

Utrata wartości rzeczowego majątku trwałego i wartości niematerialnych z wyłączeniem wartości firmy

Nieruchomości inwestycyjne

# Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych

## Zapasy

### Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Siedziba w Płocku

Oddział w Chorzowie

Oddział w Elblągu

Oddział w Płocku

Oddział w Poznaniu

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Kredyty i pożyczki oprocentowane

Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej

Rezerwy

Przychody

Sprzedaż towarów i produktów.

Odsetki

Podatek dochodowy

Leasing finansowy

Jednostki powiązane

Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

Profesjonalny osąd

Niepewność szacunków

Nota 2: Okres ekonomicznej użyteczności środków trwałych oraz wartości niematerialnych

Nota 4: Wartość godziwa instrumentów finansowych

Informacje dotyczące segmentów operacyjnych

Nota 1: Wartość firmy

Nota 2: RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

ŚRODKI TRWAŁE BILANSOWE (STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA)

Rok 2020 ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH)

Nota 3: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W CHORZOWIE UL. KURTA ALDERA 44

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU UL. ZYGMUNTA PADLEWSKIEGO 18 C

NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANE W PŁOCKU

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU PRZY ALEI MARSZAŁKA JÓZEFA PIŁSUDSKIEGO 35

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W ELBLĄGU UL. GRUNWALDZKA 2i

NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W POZNANIU PRZY UL. KOPANINA 54/56

Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 hierarchii wartości godziwej w tys. zł.

Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 hierarchii wartości godziwej w tys. zł.

ISTOTNE NIEOBSERWOWALNE DANE WSADOWE:

TECHNIKI WYCENY: Wybór i opis metody szacowania

Nota 4 DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

Nota 5 ZMIANA STANU AKTYWÓW Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Nota 6 NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE BRUTTO (STRUKTURA WALUTOWA)

Nota 7 PAPIERY WARTOŚCIOWE, UDZIAŁY I INNE KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

Nota 8 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Elkop SE Audit Report / Information 2021