אלקטרה נדל"ן דוח רבעוני – יוני 2025

ראשי פרקים

פרק א' דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
- פרק ב' תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים
  - פרק ג' תמצית מידע כספי נפרד ביניים
פרק ד' דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

פרק א' דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

אלקטרה נדל"ן בע"מ דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025

הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה ושל החברות המאוחדות שלה )להלן יחדיו: "החברה"( לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני .2025

יש לקרוא דוח זה בהקשר לדוחות התקופתיים השנתיים של החברה )לרבות דוח הדירקטוריון שלה( ליום 31 בדצמבר .2024

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

אלקטרה נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"( הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים )Partners Limited )כאשר החברה הינה שותף ביישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות )Partner General). למועד פרסום הדוחות הכספיים, מנהלת החברה כדלקמן:

שלוש קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב )Multifamily).
- שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללות בין היתר פעילות של BTR( Rent To Build( (בתים צמודי קרקע להשכרה Rental Family Single ביחד עם פעילות ה- .)"SFR" להלן – BTR
- שותפות ריט )REIT )אמריקאית להשקעות הזדמנותיות במלונות בארה"ב.
  - קרן להשקעות בבריטניה.
  - קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב )BTR-SFR).
שתי חטיבות קרקע )לרבות שטחי מסחר מניבים( הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי מגורים לשכירות.

מכלול פעילות החברה בתחום מקבצי הדיור, קרנות החוב וה-SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב".

בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשיך בגיוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת גיוס )*(.

בחודש פברואר ,2025 הודיעה החברה על תהליכים ראשוניים להקמת קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב, בהיקף של כ- 1 מיליארד דולר.

)*( כוונות חברה בהתאם לתוכנית עבודתה מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - ,1968 המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

אלקטרה נדל"ן במספרים )ליום 30.6.2025(

₪3.2B

שותפויות SFR( 1)

ריט מלונות )1(

קרנות פריווט אקוויטי )1(

שווי נדל"ן מנוהל )4(

\$9.4B

שיעור מינוף אפקטיבי של הנדל"ן המנוהל )4(

15 )5⁴ ערים(

מדינות פעילות בארה"ב

הכנסות )100%( בתקופת הדוח מנדל"ן מנוהל )4( \$428M

\$188M NOI( 100% )בתקופת הדוח מנדל"ן מנוהל )4(

(\$20M) הפסד למחצית הראשונה לשנת 2025

(2) עד כה גייסה החברה סך של כ- 6 מיליארד דולר ומנהלת נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים כ4.9- מיליארד דולר )לאחר מימוש נכסים בקרנות( כולל הון משקיעים מנוהל שאינו במסגרת הקרנות, וכולל התחייבויות חתומות לקרן הבתים הפרטיים להשכרה BTR/SFR( לרבות סך של כ4- מיליון דולר, אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי

הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן בתים פרטיים להשכרה(.

(3) לרבות זכויות שאינן מקנות שליטה.

(4) אינו כולל את קרנות החוב.

(5) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR/SFR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

ת	עילו בת פ	לטו חו"ל	ל וב שרא ם בי כספי רה החב של )1(	סי ה ת גיו תחו התפ Private Equity ה-
	\$4.5B +		\$1.5B = \$6B	עד כה הון שגויס ברה על ידי הח
ת פעילות ל ית לדמי ניהו ה(	גויסו לטוב הקרנות )החברה זכא + דמי הצלח	-Co כישה ( דמי הצלחה	Investors גויסו מ- \$4.9 )החברה זכא ית לעמלת ר חד פעמית +	B נוכחי הון מנוהל )2(
	ולר( יליוני ד	ה )במ	חבר ת ה רמו לטפו	ת לפ בויו תחיי ף ה היק
	)1,2(

(1) הנתונים למועד פרסום הדוחות הכספיים וכוללים את התחייבות ה–GP ומשקיעים לצד הקרנות )Invest-Co).

(2) לאחר מימוש נכסים.

(3) הנתונים כוללים כ4- מיליון דולר, אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן בתים פרטיים להשכרה.

(4) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR/SFR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

(5) הון שגוייס ללא שותפויות בהן החברה מחזיקה בבעלות מלאה.

(6) היקף גיוס מצטבר עד ה.31.12.2024-

תחום הדיור להשכרה בארה"ב )למועד פרסום הדוח(

נכסי מקבצי דיור )Family Multi )- בניהול החברה

		ליינה	דרום קרו	ליינה צפון קרו	ג׳ורג׳יה	פלורידה
			6 נכסים	12 נכסים	6 נכסים	27 נכסים
106	כסים: סך הכל נ		1,705	3,166	1,614	8,309
ר:	חידות דיו סך הכל י		יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור
32,297			אריזונה	וירג'יניה	טקסס	טנסי
			2 נכסים	2 נכסים	47 נכסים	4 נכסים
			694 יחידות דיור	648 יחידות דיור	15,004 יחידות דיור	1,157 יחידות דיור
			החוב	קרנות דיור –	מקבצי ת מימון	עסקאו
	אלבמה	אריזונה	ליינה צפון קרו	ליינה דרום קרו	יוטה	פלורידה
	2 עסקאות	8 עסקאות	2 עסקאות	עסקאות	2 1 עסקאות	8 עסקאות
54 עסקאות: סך הכל	586 יחידות דיור	1,210 יחידות דיור	495 יחידות דיור	450 יחידות דיור	174 יחידות דיור	2,409 יחידות דיור
16,228 ר: חידות דיו סך הכל י			ה פנסילבני	נבאדה	טקסס	טנסי
			3 עסקאות	4 עסקאות	23 עסקאות	1 עסקאות
			353 יחידות דיור	832 יחידות דיור	9,420 יחידות דיור	299 יחידות דיור
	החברה	בניהול	SFR )- )BTR/	השכרה קרקע ל	צמודי רטיים	בתים פ
			ליינה צפון קרו	ליינה דרום קרו	ג׳ורג׳יה	פלורידה
			662ב תים	876 בתים	914ב תים	950ב תים
4,300	ר: חידות דיו	סך הכל י		טנסי 31בתים	טקסס 640ב תים	אלבמה 227בת ים

דיור להשכרה – מקבצי דיור )ליום 30.06.2025(

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים )100%( בשנים 2020 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

היקף רכישות במקבצי דיור לעומת היקף מימושים )במיליוני דולר( מספר יחידות דיור שנרכשו לעומת יחידות דיור שנמכרו

70%

שיעור הגידול הממוצע ב-NOI במהלך תקופת ההחזקה במקבצי דיור שמומשו בשנים 2020 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

יכולת איתור נכסים איכותיים )בעיקר Market Off) בעלי פוטנציאל השבחה, לצד הגדלת הרווח התפעולי הנקי )NOI )במהלך תקופת ההחזקה, מאפשרים השאת תשואה נאותה בכל מצב שוק.

(1) לעומת תקופה מקבילה אשתקד.

(2) ללא נכסים בתהליך אכלוס, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים.

(3) לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים .28-30

סטטוס קרנות פעילות )למועד פרסום הדוח(

(1) מכפיל תיאורטי )ברוטו(: מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד למועד הדוחות הכספיים, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המושערך לנכסים ביחס להון המקורי שגוייס )כל הנתונים חלק הקרן(, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
- (2) הון מושקע של חברי הקרן ושל Investors-Co לאחר מימוש 25 נכסים הינו כ226- מיליון דולר וכ132- מיליון דולר, בהתאמה.
- (3) הון מושקע של חברי הקרן ושל Investors-Co לאחר מימוש 4 נכסים הינו כ872- מיליון דולר וכ41- מיליון דולר, בהתאמה.
(4) שיעור תשואה שנתית ברוטו )IRR Gross): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
- )*( לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים .28-30

1.5% שיעור תשואה שנתית )Gross IRR( ברוטו ברמת הקרן )3( סטטוס קרנות/שותפויות פעילות )למועד פרסום הדוח( )המשך( INITIAL CLOSING – DEC 19 FINAL CLOSING – JUN 21 קרן חוב ראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב (P.L Fund PM Capital Electra( יחידות דיור )14,133 יחידות דיור במקור( 7,743 גויסו מ-Co Investor Partners \$18M מספר עסקאות )52 עסקאות במקור( )2( 29 בחלוקות רבעוניות למשקיעים \$123M \$285M הקרן קראה ל100%- מהתחייבויות המשקיעים גויסו ב- 18 חודשים 85% 43% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן מספר עסקאות שמומשו )2( 20 שיעור תפוסה ממוצע 1.0X מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן )1( הון מושקע )2( \$258M קרן חוב שניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (P.L Fund II PM Capital Electra(

8,485 \$401M

גויסו עד כה

\$43M בחלוקות רבעוניות למשקיעים

גויסו מ-Co

\$9M

ל90%- מהתחייבויות המשקיעים )5(

הקרן קראה

)4( 25

מספר עסקאות )28 עסקאות במקור(

יחידות דיור )9,215 יחידות דיור במקור(

מספר עסקאות שמומשו

INITIAL CLOSING – APR 22 FINAL CLOSING – DEC 23

(1) מכפיל תיאורטי )ברוטו(: מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד למועד הדוחות הכספיים, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המושערך לנכסים ביחס להון המקורי שגוייס )כל הנתונים

חלק הקרן(, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי. (2) הון מושקע של חברי הקרן ושל Investors-Co כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 20 עסקאות ולאחר החלטת השותף המנהל

של הקרן שלא להחזיק עוד בשלוש פוזיציות חוב, הינו כ258- מיליון דולר וכ5- מיליון דולר, בהתאמה. (3) שיעור תשואה שנתית ברוטו )IRR Gross): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.

(4) הון מושקע של חברי הקרן ושל Investors-Co כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ולאחר פרעון מלא של שלוש עסקאות הינו כ- 356 מיליון דולר וכ- 9 מיליון דולר, בהתאמה.

(5) במהלך חודש אפריל ,2025 הוארכה תקופת ההשקעות של קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב, בחצי שנה נוספת, כך שתקופת ההשקעות תסתיים עד ליום 28 באוקטובר .2025

)*( לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים .28-30

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלווים, ישנם מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהול, תפעול ובעלות הנכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלווים עצמם והן מול המלווים הבכירים )Lenders Senior). לרוב, תהליך ההשתלטות מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלוא הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי הנכסים עליהם הוחלט להשתלט.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהול נכסים ב- 26 עסקאות, כדלקמן:

קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהול 17 עסקאות. מתוכם, ב10- עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

קרן חוב 2 –הקרן השתלטה על ניהול 9 עסקאות. מתוכם, ב8- עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

למועד הפרסום, מרבית הנכסים מתופעלים בצורה ישירה או באמצעות הסכמי משנה, על-ידי Management Value Landmark American( להלן: "ALVM)", גוף ייעודי שהוקם על-ידי Management Landmark American( חברת ניהול הנכסים של החברה(, לניהול נכסים בקרנות החוב, באופן שיאפשר ניצול יכולות הניהול והיתרונות לגודל של הפלטפורמה הקיימת.

להערכת הנהלת החברה, נוכח תנאי השוק הנוכחיים ובהתאם לאופי הפעילות והמודל העסקי, ייתכנו מקרים נוספים בהם קרנות החוב ישתלטו על הניהול ו/או הבעלות הנכסים.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות )למועד פרסום הדוח( )המשך( שותפויות המחזיקות בתים פרטיים צמודי קרקע (Family Single( 7 מדינות הון מושקע \$475M 25 שותפויות פעילות ערים 36 93% שיעור תפוסה ממוצע )בשותפויות שסיימו תהליך אכלוס( שווי נדל"ן משוערך \$1.2B בתים פרטיים שנרכשו 4,263 תשלום עבור קרקעות, פקדונות ומקדמות לבניית בתים \$11.8M INITIAL CLOSING – March 25 קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (BTR/SFR – (בתקופת השקעות מספר בתים שהתקבלו 37 מספר בתים צפויים )4()3( 215 הקרן קראה ל- 6% מהתחייבויות המשקיעים מתחמי BTR 2 \$231M גויסו עד כה )2()1( הון מושקע )3( \$6.3M היקף רכישות )4( \$68M תשלום עבור פקדונות ומקדמות לרכישת בתים נוספים )4( \$5.8M

(1) כולל כ4- מיליון דולר, אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן בתים פרטיים להשכרה.
(2) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
- (3) עסקאות Forward BTR שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים.
(4) יודגש, כי המידע המתואר לעיל בקשר עם היקף הרכישות ומספר הבתים הצפויים, מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח,1968- המבוסס בין היתר, על הערכות החברה המתבססות על תחזיות ו/או תוכניות עבודה שלה ביחס למתחמים בהם מצויים הבתים ועל ניסיונה של החברה. תחזיות והערכות אלו עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות באופן מהותי, כתוצאה משינוי בתוכניות העבודה של החברה בקשר עם המתחמים, משינויים בביקושים, משינויים בעלויות צפויות של הבניה, משינויים רגולטוריים ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון החלים על החברה.
- )*( לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים .28-30

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות )למועד פרסום הדוח( )המשך(

גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
(4) עלות רכישה מקורית )100%( של שלושת בנייני המשרדים בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים.
- (5) חלק הקרן.
- (6) שיעור תפוסה נוכחי מחושב בגין כלל השטחים הזמינים להשכרה בשלושת נכסי הקרן.
)*( לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים .28-30

שתי חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתחמי מגורים להשכרה בדרום מיאמי:

בשנת 2022 רכשה החברה ביחד עם שותף מקומי )JV), שתי חטיבות קרקע בדרום מיאמי, בשכונת Bay Cutler שבפלורידה, ארה"ב )להלן: "המתחם"( תמורת )100%( כ- 134 מיליון דולר, ההון העצמי )100%( שהושקע בעסק הסתכם לסך של כ- 73.8 מיליון דולר )חלק החברה 75%(.

שטח המתחם הינו כ385- דונם, שוכן באזור המיועד לתהליך התחדשות עירונית ובו זכויות לבניית כ- 5,000 יחידות דיור, וכולל כ- 85 אלף מ"ר שטחי מסחר בנויים )קניון ומבני מסחר( וחניונים.

ביום 25 באפריל ,2023 אישרה הרשות המקומית את תוכנית המתאר הכללית שהוגשה. אישור כאמור מאפשר לחברה להגיש תוכניות מפורטות להתחלת בניית כל שלבי הפרויקט על פי תוכנית המתאר שהוגשה.

בהתאם לתוכנית הפיתוח והשבחה שאושרה ברשות המקומית, החברה והשותף המקומי מפתחים את הזכויות במתחם, ופועלים לפיתוח פרוייקטי מגורים להשכרה )לרבות מתחמי Multifamily), לצד שטחי מסחר.

שווי המתחם )לרבות שטחי מסחר מניבים( )100%(, בהתאם להערכת שווי שנתקבלה ברבעון השני לשנת ,2025 מסתכם לסך )100%( של כ- 231 מיליון דולר )ראה ביאור 7ב לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025(.

הערכות החברה בקשר עם תוכניות החברה לגבי המתחם בכללותו, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח,1968- המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה התממשות של איזה מגורמי הסיכון של החברה כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי )ESG)

החברה מנהלת את פעילותה ואת פעילות הקרנות תוך מיפוי והטמעת שיקולי ESG (Environmental, Social, Governance(

סביבה )Environment( הערכת והפחתת ההשפעות הסביבתיות של הפעילות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

חברתיים )Social( יצירת אימפקט חברתי מתמשך

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ניטור ושיפור שביעות רצון השוכרים | מעורבות קהילתית ופעילות פילנתרופית | נגישות ונוחות לדיירים | גיוון, שוויון והכלה, ניידות עובדים | מיקוד בבריאות ורווחת העובדים, השוכרים והקהילות

ממשל תאגידי )Governance) התאמה בין תהליכי קבלת החלטות בחברה ובקרנות לבין ערכים ויעדים מוגדרים

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

שקיפות | אבטחת מידע | עמידות פעילות החברה והקרנות בעתות משבר | מחויבות לשיקולי ESG הן ברמת הנכסים והן ברמת הארגון | נהלים ותהליכים פנימיים )תהליכי השקעה, דיווח, הערכות שווי, ניהול סיכונים, ציות וכו'(

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ועליית שיעור הריבית על פעילות החברה

בארץ - ביום 1 בינואר 2024 החליט בנק ישראל על הורדת שיעור הריבית ב,0.25%- לראשונה מאז תחילת מגמת העלאת הריבית וכצעד לייצוב השווקים והפחתת אי-הוודאות על רקע המלחמה בארץ. מאז, הריבית נותרה בשיעור של 4.5% לאור לחצים אינפלציוניים שממשיכים להתקיים במשק.

בסוף הרבעון השני של שנת 2025 נרשמה התחזקות משמעותית של השקל מול הדולר, אשר גרמה להוצאות מימון בגין שחיקת חלק מאגרות החוב השקליות שלא נעשה בגינן גידור, בסך של כ- 11 מיליון דולר. התיסוף בשער בשקל נבע בעקבות הצלחה מרשימה במלחמה מול איראן וציפיות להסדר שלום איזורי. למרות ציפיות להשפעה ממתנת של התיסוף על האינפלציה, הדבר אינו נראה במציאות וזאת מאחר והשפעת שער הדולר על האינפלציה נאמדת במודל המאקרו כלכלי )ע"י בנק ישראל( בכ- 20% בלבד, כך שלמרות תיסוף השקל, לא נרשמת האטה באינפלציה בחדשים האחרונים.

בארה"ב - ריבית הבנק הפדרלי עומדת על ,4.5% זאת לאחר שלוש הפחתות ריבית שבוצעו במהלך שנת .2024 לפי תחזית ה-FOMC, חברי הנהלת הבנק הפדרלי מספקים אינדיקציה לשתי הפחתות ריבית נוספות של כרבע אחוז כל אחת עד סוף .2025 ביולי ,2025 האינפלציה השנתית עמדה על 2.7% - מתחת לצפי, שיעור האבטלה עלה ל4.2%- ונוספו לשוק 73 אלף משרות בלבד עם תיקונים חדים מטה לנתוני חודשים קודמים – כל אלו מחזקים את ההסתברות להקלה מוניטרית והפחתת ריבית. הורדת שיעור הריבית עשויה להוביל לירידת שיעור ההיוון של הנכסים והפחתת עלויות המימון.

ביום 20 בינואר 2025 הושבע דונלד טראמפ לנשיא ה47- של ארצות הברית. מאז מוביל מדיניות מכסים אגרסיבית, הכוללת מכס כללי על מרבית היבוא לארה"ב והטלת מכסים ייעודיים על מדינות מסוימות – מהלך שהגביר את אי הוודאות בשווקים בטווח זמן הקצר אך צפוי לתמוך בצמיחת הכלכלה האמריקאית בטווח הבינוני-ארוך. לאחרונה, ולאחר ניהול משא ומתן עם מדינות רבות, הוטלו מכסים בהיקף נרחב ותגובת השווקים לכך הייתה מתונה – עדות לכך שתחושת אי הוודאות התפוגגה בשלב זה.

מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר ,2023 פרצה מלחמה בחזית הדרומית של מדינת ישראל, שבמהרה הפכה למערכה רב- זירתית שעיקרה בדרום הארץ. פעילויות החברה ונכסיה ממוקמים בחו"ל )בעיקר בארה"ב(. הנהלת החברה בוחנת באופן שוטף את השלכות המלחמה על פעילותה, ולהערכתה, בשלב זה, אין במצב כדי להשפיע לרעה באופן מהותי על פעילותה של החברה ותוצאותיה. יצויין כי אירועים ביטחוניים מהותיים עשויים להשפיע על קצב גיוס הכספים ממשקיעים ישראליים.

הערכות החברה בקשר עם מגמות השינויים בשיעורי האינפלציה והריבית, מדיניות המכסים בארה"ב והשפעת גורמים אלה על עסקי החברה, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - ,1968 המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

המצב הכספי

להלן תמצית המאזנים המאוחדים:

	2025 ביוני ליום 30	ר 2024 בדצמב ליום 31
	אלפי דו	לר
שוטפים נכסים	112,400	88,811
פים לתי שוט נכסים ב	705,983	705,920
סים סה"כ נכ	818,383	794,731
פות יות שוט התחייבו	59,546	51,570
ת י שוטפו יות בלת התחייבו	460,725	476,573
ן עצמי סה"כ הו	298,112	266,588
ת והון תחייבויו סה"כ ה	818,383	794,731

ליום 31 בדצמבר

להלן ניתוח ההבדלים העיקריים בין הנכסים וההתחייבויות ליום 30 ביוני 2025 לבין היתרות ליום 31 בדצמבר .2024 יצויין כי לשינויים בשערי החליפין של המטבעות הזרים לעומת הדולר יש השפעה לשינויים בסעיפים אלו )לפרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר, ראה טבלה בעמוד 22 להלן(.

נכסים שוטפים

הרכוש השוטף ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לכ112- מיליון דולר לעומת סך של כ89- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי נובע מגידול, נטו בסך של כ- 25 מיליון דולר בסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה, כתוצאה מהלוואות גישור שניתנו למימון הפעילות בארה"ב.

נכסים בלתי שוטפים

הרכוש הבלתי שוטף ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לכ706- מיליון דולר לעומת סכום זהה ליום 31 בדצמבר .2024 השינויים בסעיפי הנכסים הבלתי שוטפים כוללים, בין היתר, גידול בסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך בסך של כ- 11 מיליון דולר בעיקר עקב הלוואה שניתנה לשותף בארה"ב. ומירידה בסך של כ- 16 מיליון דולר בסעיף השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדיור להשכרה ואחרים בעיקר עקב סיווג לנכסים שוטפים סך של כ- 14 מיליון דולר בשל חתימה על הסכמי מכר מחייבים בקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב.

התחייבויות שוטפות

ההתחייבויות השוטפות ליום 30 ביוני 2025 הסתכמו לכ59- מיליון דולר לעומת סך של כ51- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הגידול נובע בעיקר מסיווג של חלויות שוטפות של אגרות חוב סדרה ז'.

התחייבויות בלתי שוטפות

ההתחייבויות הבלתי שוטפות ליום 30 ביוני 2025 הסתכמו לכ461- מיליון דולר לעומת סך של כ- 477 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הקיטון, נטו נבע בעיקר מפרעון הלוואות מבנקים בסך של כ- 5 מיליון דולר ומקיטון בסעיף מסים נדחים בסך של כ- 4 מיליון דולר.

הון עצמי

ההון העצמי ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לסך של כ– 298 מיליון דולר לעומת כ267- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הגידול בהון העצמי, נטו נובע בעיקר מתמורת הנפקת מניות פרטית, נטו שבוצעה בחודש פברואר 2025 בסך כולל של כ- 55 מיליון דולר, בניכוי ההפסד לתקופה בסך של כ- 20 מיליון דולר.

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים )באלפי דולר(:

	2024 שנת		2025	שנת
רבעון 2	רבעון 3	רבעון 4	רבעון 1	רבעון 2
					עילות: תוצאות הפ
					פויות רנות ושות מפעילות ק
					השקעה
4,052	4,297	3,879	4,424	4,173	מלות מי ניהול וע הכנסות מד רכישה
					אם עילות בהת תוצאות הפ
)7,526(	)5,464(	(4,433)	(3,573)	(4,789)	ווי המאזני לשיטת הש
)20,291(	)10,612(	(620)	(2,436)	(751)	תאם ווי הוגן בה התאמות ש
					אחרים ווי המאזני ו לשיטת הש
15,037) (	) 9,705 (	( 460 )	( 303 )	( 2,264 )	) Promote ה ) דמי הצלח
665	475	237	-	-	ימוש רטגיית המ מנכסי אסט
)38,137(	)21,009(	)1,397(	)1,888(	)3,631(	סה"כ
					צאות עלויות והו
					סי סות של נכ עלות ההכנ
162	9	4	-	-	המימוש אסטרטגיית
683	1,451	1,049	796	915	ות קרנות סות מפעיל עלות ההכנ
					השקעה ושותפויות
1,350	1,416	3,222	1,004	1,435	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
2,195	2,876	4,275	1,800	2,350	סה"כ
)40,332(	)23,885(	)5,672(	)3,688(	)5,981(	ד( תפעולי רווח )הפס

228	(9,049)	(9,936)	(2,483)	(10,443)	ון, נטו צאות( מימ הכנסות )הו

)40,104(	)32,934(	)15,608(	)6,171(	)16,424(	ים על ד( לפני מס רווח )הפס ההכנסה
12,032	5,742	2,256	(120)	3,252	הכנסה מסים על ה
)28,072(	)27,192(	)13,352(	)6,291(	)13,172(	פה פסד( לתקו רווח נקי )ה


					מיוחס ל:
)27,901(	)27,182(	)13,250(	)6,280(	)13,099(	ה האם של החבר בעלי מניות
)171(	)10(	(102)	(11)	(73)	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי
)28,072(	)27,192(	)13,352(	)6,291(	)13,172(	קופה הפסד( לת רווח נקי )

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

סך הכנסות החברה מדמי ניהול בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ8.6- מיליון דולר לעומת כ8.3- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. למרות מימוש נכסים בקרנות השניה והשלישית להשקעות במקבצי דיור ובקרנות החוב למימון מקבצי דיור, נבע גידול בהכנסות מדמי ניהול כתוצאה מכך שחל גידול בהיקף ההון המנוהל של קרנות ההשקעה ממנו נגזרים דמי הניהול.

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהפסד בסך של כ8.4- מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ14.6- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד בתקופת הדוח נובע בעיקר מתוצאות שותפויות ה- SFR וריט המלונות אשר טרם השלימו את הליך הייצוב וההשבחה של הנכסים אותם רכשו, וכן מפעילות החברה בפרוייקטי המגורים להשכרה במיאמי שנמצאים בהליך פיתוח.

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהפסד של כ3.1- מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ28.5- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

חלק החברה בהתאמות שווי הוגן מבטא את השינוי בשווי של נכסי פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה. בהתאם למדיניות החברה משוערך כל נכס לפחות פעם בשנה וכפועל יוצא, מספר הנכסים המשוערכים בכל רבעון נקבע בהתאם לפרק הזמן שחלף מהערכת השווי הקודמת שבוצעה לאותו נכס. לגבי נכסים שטרם חלפה שנה ממועד השערוך הקודם בוחנת הנהלת החברה פרמטרים תפעוליים ואחרים וככל שחל שינוי מהותי בפרמטרים שנבחנו, מוזמנת שמאות גם לנכסים אלו. כתוצאה מהליך זה, חלק החברה בהתאמות השווי ההוגן אינו זהה בכל רבעון במהלך השנה ויתכנו פערים הנובעים בין היתר מכמות הנכסים המשוערכים.

ההפסד האמור ברבעון השני לשנת 2025 נבע בעיקר משערוך חטיבות הקרקע במיאמי )לרבות שטחי מסחר מניבים( בסך של כ- 3.4 מיליון דולר. יצויין כי בהתחשב בהכנסות המימון בסך של כ- 4.5 מיליון דולר )כתוצאה מהפחתת חלק המיעוט באופציית המכר )Put ))שנכללו מהחזקת חטיבות קרקע אלו, רשמה החברה ברבעון השני לשנת 2025 רווח נטו לאחר מס בסך של כ- 1.3 מיליון דולר.

דמי הצלחה (Promote(

דמי הצלחה )Promote )מבטאים את חלקה של החברה כשותף מנהל )Partner General )בשינוי בשווי הנכסים ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה לאחר החזר תשואה מינימלית מוסכמת לשותפים המוגבלים עבור השקעתם בנכס ששוערך. ככל שההשקעה הינה באמצעות קרן להשקעה, התשואה המינימלית מחושבת כתשואת הקרן מכלל נכסיה.

בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 רשמה החברה קיטון, נטו בהכנסות לקבל מדמי ההצלחה )Promote )שנכללו בתקופות קודמות בסך של כ- 2.6 מיליון דולר לעומת קיטון, נטו בהכנסות בסך של כ- 28.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. הקיטון ברישום דמי ההצלחה בתקופת הדוח נובע מהקיטון בהכנסות לקבל מדמי הצלחה כתוצאה מירידת ערך בשווי נכסי הקרנות ושותפויות ההשקעה בדיור להשכרה.

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות הנהלה וכלליות בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ2.4- מיליון דולר לעומת סך של כ3.1- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

סתיימה דשים שה ל שישה חו לתקופה ש ( אלפי דולר וני 2024 ) ביום 30 בי	סתיימה דשים שה ל שישה חו לתקופה ש ( אלפי דולר וני 2025 ) ביום 30 בי
5,516	17,501	, נטו מון שוטפות כנסות( מי הוצאות )ה
)2,700(	)4,575(	ה קנות שליט ת שאינן מ חלק הזכויו נדל"ן )בגין נכסי המכר (Put באופציית להשקעה
2,816	12,926	ן, נטו סות( מימו אות )הכנ סה"כ הוצ

הוצאות מימון, נטו בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ13- מיליון דולר לעומת הוצאות, נטו בסך של כ2.8- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הוצאות המימון כוללים הפרשי שער בסך של כ- 11 מיליון דולר שנבעו מהתיסוף החד של השקל מול הדולר בעיקר לקראת סוף הרבעון השני לשנת 2025 בעקבות מבצע "עם כלביא" ונובעים בעיקר משחיקת חלק מאגרות חוב השיקליות שלא נעשה בגינן גידור.

הוצאות המימון, נטו בתקופת הדוח כוללות הכנסה מרישום הפחתת חלק המיעוט באופציית המכר )Put )בגין שיערוך חטיבות הקרקע )לרבות שטחי מסחר מניבים( במיאמי בסך של כ- 4.5 מיליון דולר.

מסים על הכנסה

הכנסות מסים על הכנסה, נטו בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהכנסה של כ- 3.1 מיליון דולר לעומת הכנסה בסך של כ18.1- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הפסד לתקופה

ההפסד בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכם לסך של כ- 20 מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ- 51 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

במחצית הראשונה של שנת 2025 שימשו מזומנים לפעילות שוטפת בסך של כ- 11.2 מיליון דולר לעומת מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ- 3.8 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. המזומנים, נטו שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח כוללים, בין היתר, קבלת דמי ניהול בסך של כ- 8.6 מיליון דולר לעומת סך של כ- 8.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. וכן דיבידנד, דמי הצלחה )Promote )וריבית שהתקבלו מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ- 5.4 מיליון דולר לעומת סך של כ- 4.1 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

המזומנים ששימשו לפעילות השקעה במחצית הראשונה של שנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 39 מיליון דולר לעומת סך של כ- 24.7 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח כוללים בעיקר את השקעות החברה כמשקיע מוגבל )LP )בקרנות ושותפויות ההשקעה, והלוואות גישור שניתנו למימון פעילות הקרנות בסך כולל של כ- 49 מיליון דולר, בניכוי תמורות ממימוש נכסים כשותף מוגבל בסך של כ- 9.8 מיליון דולר.

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

המזומנים שנבעו מפעילות מימון במחצית הראשונה של שנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 38.9 מיליון דולר לעומת סך של כ- 19 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

המזומנים שנבעו בתקופת הדוח כוללים בין היתר תמורה, נטו בסך של כ- 55 מיליון דולר )כ- 200 מיליון ש"ח( מהנפקת מניות, מחודש פברואר ,2025 אשר הוצעה למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. בקיזוז מזומנים ששימשו לפרעון, נטו של הלוואות בנקאיות בסך של כ- 5.5 מיליון דולר ומפרעון של אגרות חוב בסך של כ- 11 מיליון דולר.

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בששת החודשים הראשונים של שנת 2025

ייסוף( פיחות ) באחוזים השינוי	מטבע
)8.16(	שקל
)9.32(	ליש"ט
)12.68(	אירו

להלן פרטים על השינויים בשערי החליפין לתקופה מיום 30 ביוני 2025 ועד ליום 20 באוגוסט 2025

מטבע	ייסוף( פיחות ) באחוזים השינוי
שקל	0.82
ליש"ט	1.52
אירו	0.65

הואיל ומטבע הפעילות וההצגה של החברה הינו דולר ארה"ב, יכול ולשינויים בשערי המטבעות הזרים )שאינם דולר ארה"ב( כפי שהם נכונים לתאריך פרסום דוח זה, יש בהם כדי להשפיע על תוצאות החברה ועל המאזן שלה ובכלל זה גם על ההון העצמי. יחד עם זאת, ההשפעה כאמור על התוצאות העסקיות לרבעון השלישי של שנת 2025 תקבענה בהתאם לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך התקופה בכללותה ובסופה )30 בספטמבר 2025(.

אשראי מהותי בחברה

א. ראה פירוט בסעיף 16 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024 ב. ראה להלן לעניין התניות פיננסיות מבנקים מממנים ואגרות חוב שהנפיקה החברה.

מקורות מימון

פעילות החברה ממומנת מהונה העצמי ומאשראים ממוסדות כספיים.

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

לאור תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה, דן הדירקטוריון בישיבתו מיום 24 באוגוסט 2025 במצב הנזילות וביכולת פירעון ההתחייבויות של החברה, בהתחשב במקורות הצפויים שינבעו בתקופה של 24 חודשים הבאים, בין היתר מניצול מסגרות אשראי לא מנוצלות שנתקבלו מהבנקים, מתמורות הצפויות להתקבל ממימוש נכסים ומקבצי דיור שהנהלת החברה שוקדת על מימושם וכן מקבלת דמי ניהול שוטפים וגביית חובות מחברות מוחזקות ומחייבים אחרים, וקבע כי בידי החברה מקורות מספיקים לפירעון התחייבויותיה בהגיע מועד פירעונן וכי אין באמור כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה.

מסגרות אשראי בבנקים

עמידה באמות מידה פיננסיות

בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושה בנקים מממנים בישראל ובנק זר בארה"ב עומדות מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב ליום 30 ביוני 2025 על סך כולל של 215 מיליון דולר. )לפרטים נוספים ראה גם ביאור 12 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024(.

לאחר תאריך המאזן, בחודש אוגוסט ,2025 הודיעו שלושת הבנקים בישראל על החלטת ועדות האשראי להעמיד את מסגרות האשראי על סך של 285 מיליון דולר. לפרטים נוספים ראה ביאור 5ה לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 ביוני .2025

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים. להלן פירוט ההתניות עליהן התחייבה החברה לבנקים בישראל:

שיעור ההון העצמי )מאוחד( למאזן )מאוחד( בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו של החברה לא יפחת משיעור של .27.5% ליום 30 ביוני 2025 – .37.73%
שיעור ההון העצמי )סולו( למאזן )סולו( בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של .33% ליום 30 ביוני 2025 – .42.05%

אגרות חוב )סדרה ו׳( אגרות חוב

בחודש מרץ 2021 הנפיקה החברה אגרות חוב )סדרה ו'( בסך כולל של 100 מיליון ש"ח ערך נקוב. בחודש ספטמבר ,2022 הנפיקה החברה 162 מיליון ש"ח ערך נקוב באמצעות הרחבת סדרה ו' וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 151.308 מיליון ש"ח. בחודש ינואר ,2023 הנפיקה החברה 190 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ו'(, בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 173.7 מיליון ש"ח. בחודש ספטמבר 2023 הנפיקה החברה 150 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ו'( לציבור, בדרך של הרחבת סדרה וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ137.1- מיליון ש"ח. תנאי אגרות החוב )סדרה ו'( שהוקצו בדרך של הרחבות סדרה כאמור, זהים לתנאי אגרות החוב )סדרה ו'( שבמחזור. אגרות החוב )סדרה ו'( אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערבויות או שעבוד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה )לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות(, הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה להלן, לא יפחת מ130- מיליון דולר ארה"ב נומינלי. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים )רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים( רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 ביוני ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 292 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה )כהגדרתה לעיל(, לא יפחת מ.27%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .38.33%
יחס הון עצמי )סולו( למאזן )סולו( יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה(, הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה לעיל, לא יפחת מ.33%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .42.05%
חלוקה ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 160 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסת תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ.27%- למעט שינויים אלו, לא חלו שינויים אחרים בהתניות החלוקה. לפרטים נוספים ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי לעניין עלייה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי )כהגדרתו בשטר הנאמנות(, ראה באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
שיעבודים שוטפים החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב )סדרה ו'( ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל )1( המובטחות בשעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 280 מיליון דולר ארה"ב. ההתחייבויות נטו
)1( התחייבויות נטו התחייבויות בניכוי מזומנים ושווה מזומנים ובניכוי מסגרות אשראי לא מנוצלות, שניצולן אינו מובטח בשיעבוד השוטף הכללי כאמור.

אגרות חוב )סדרה ז׳(

בחודש ינואר 2024 הנפיקה החברה לראשונה אגרות חוב )סדרה ז'( בסך כולל של 150 מיליון ש"ח ערך נקוב העומדות לפירעון ב19- תשלומים חצי שנתיים לא שווים ונושאות ריבית שנתית שקלית לא צמודה של ,6.07% שתשולם פעמיים בשנה בימים 31 במאי ו30- בנובמבר של כל אחת מהשנים 2024 עד 2034 )כולל(. בחודש ספטמבר ,2024 הנפיקה החברה 126.4 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ז'( בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ125.4- מיליון ש"ח. בחודש דצמבר ,2024 השלימה החברה הנפקת 140.69 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ז'( בדרך של הרחבת סדרה על-פי דוח הצעת מדף של החברה מיום 28 בנובמבר .2024 התמורה ברוטו בגין הקצאת אגרות החוב )סדרה ז'( שהוצעו לציבור כאמור הסתכמה לסך של כ142- מיליון ש"ח. אגרות החוב )סדרה ז'( אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערבויות או שעבוד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי –ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה )לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות(, לא יפחת מ145- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים )רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים( רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכללו רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: )א( ההלוואות )קרן וריבית( תהינה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( במקרה של פירוק החברה; )ב( מועד פירעון ההלוואות )קרן וריבית( יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב )סדרה ז'(. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 ביוני ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 292 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .38.33%
יחס הון עצמי )סולו( למאזן )סולו( –יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה(, הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .42.05%
חלוקה ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 170 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסה תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ.27%- לפרטים נוספים ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי במקרה בו ההון העצמי המינימלי )כהגדרתו בשטר הנאמנות( יפחת מסך של 152.5 מיליון דולר ארה"ב, יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב )סדרה ז'( בשיעור של 0.25% לשנה בלבד מעל שיעור הריבית המקורי וזאת בגין התקופה שתחל ממועד פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לפיהם אינה עומדת בהון המינימלי כאמור. לפרטים ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
שיעבודים שוטפים החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל )1( המובטחות בשעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 350 מיליון דולר ארה"ב. ההתחייבויות נטו

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בכל ההתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב

ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב )סדרות ו' ו-ז'( של החברה.
- ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.

הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 1( )לא סחיר(

ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- )"הרוכשים"( בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פיו הנפיקה החברה נע"מ )סדרה 1( בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

קרן הנע"מ תפרע בתשלום אחד, בסוף תקופת הנע"מ, ומתחדשת לתקופות של שנה כל אחת ועד לחמש שנים )בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם(. הנע"מ נושא ריבית שנתית קבועה בשיעור של .5.49% בהסכם המסגרת נקבעו מנגנון לקיצור תקופת הנע"מ על-ידי הרוכשים ומנגנון לפדיון מוקדם ביוזמת החברה, וכן נקבעו עילות מקובלות לפירעון מיידי )כפי שקיימות בהסכמי המימון בהם מתקשרת החברה מעת לעת(.

דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם

• האמצעים שבהם נוקטת החברה כדי למנוע את חשיפתה לסיכוני השוק המימון לרכישת נכסי נדלן מניב נעשה באותו המטבע שבו מבוצעת ההשקעה, בדרך זו מצמצמת החברה את חשיפתה לשינויים במטבעות החליפין. הריבית על הלוואות ה-Recourse-Non שנתקבלו מהבנקים המממנים לזמן ארוך היא בדרך כלל ריבית קבועה. הנהלת החברה מדווחת לדירקטוריון מעת לעת על סיכוני השוק וחשיפת החברה אליהם. האמצעים שננקטים להקטנת הסיכונים מובאים לידיעת הדירקטוריון ולאישורו.

• האחראים בחברה לניהול סיכוני שוק ניהול סיכוני השוק של החברה מתבצע על-ידי מנכ"ל החברה וסמנכ"ל הכספים. לפרטים אודות גורמי הסיכון להם חשופה החברה ראו סעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

.1 ביום 12 בפברואר ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של 4,136,505 מניות רגילות בנות 0.0001 ש"ח ערך נקוב של החברה, אשר הוצעו למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. התמורה ברוטו בגין ההנפקה כאמור הסתכמה לסך של כ200- מיליון ש"ח )כ- 55 מיליון דולר(.
.2 ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026
.3 לפרטים אודות רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה בחברה ראה ביאור 5ח' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני .2025

נספחים לדו"ח דירקטוריון:

.1 נספחים אודות רכישות ומימושים של פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה.
- .2 פרטים אודות תעודות התחייבות של החברה ראה נספח א'.
  - .3 בסיסי הצמדה ראה נספח ב'.
  - .4 נספח הערכת שווי מהותית מאוד ראה נספח ג'.

הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם.

24 באוגוסט, 2025

אמיר יניב – מנכ"ל גיל רושינק – יו"ר הדירקטוריון

נספח 1 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן הרביעית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

הון עצמי מושקע )חלק הקרן(	הון עצמי מושקע )100%(	מחיר רכישה )100%(	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	מיקום הנכס	בעלות	נכס
9.3\$	34.5\$	132.3\$	ט25-	310 אוגוס	מיאמי, פלורידה	Electra Multifamily Investment FUND IV A LP	Wynwood Crossing	1
9.3\$	34.5\$	132.3\$		310			סה"כ

נספח 2 - עסקאות מימון שבוצעו בקרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

השתתפות ברווחים מעבר לתשואה המינימלית	תשואה מינימלית	גובה המימון )חלק הקרן(	מספר יחידות דיור	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	נכס
-	12.5%	12.57\$	299	25- פברואר	טנסי , נאשוויל	Mezzanine Loan	Haven at the Gulch	1
-	12.5%	12\$	305	מרץ25-	מירטל ביץ', דרום קרוליינה	Preferred Equity	Laurent at Carolina Forest	2
-	11.5%	5.2\$	132	יולי25-	אורלנדו, פלורידה	Mezzanine Loan	Magnolia at Powell	3
		29.77\$	736				סה"כ

נספח 3 – שותפויות השקעה - רכישות של בתים פרטיים צמודי קרקע )Family Single )במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

החברה( השקעה )חלק ( )במיליוני דולר	השקעה ליוני דולר( )100%( )במי	100%( עלות רכישה ) ( )במיליוני דולר	מספר בתים	מדינה
0.23	3.14	9.9	39	ג'ורג'יה

נספח 4 - רכישות של בתים פרטיים להשכרה על ידי קרן ה- BTR-SFR במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

הון עצמי הקרן( מושקע )חלק ( (במיליוני דולר	הון עצמי צפוי )100%( ( (במיליוני דולר	מחיר רכישה )100%(	תאריך רכישה	מספר בתים שהתקבלו עד ת למועד הדוחו הכספיים	מספר יחידות דיור )*(	יקום הנכס	נכס מ
3.2	11.3\$	25.4\$	יוני25-	23	103	ג'ורג'יה	Hope Rice
3.1	17.5\$	42.8\$	יולי25-	14	149	ג'ורג'יה	Station at Kentmere
6.3	28.8\$	68.2\$		37	252		סה"כ

)*( עסקאות Forward BTR שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים, )חלק הקרן 100%(.

נספח 5 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

מכפיל	גידול ב – NOI	IRR	תזרים מזומנים חופשי )חלק	תזרים מזומנים חופשי	הון עצמי מקורי	הון עצמי	מחיר	מחיר			מספר	אחוז החזקה
על ההון	בתקופת ההחזקה	ברמת הנכס	החברה( מהמכירה	)100%( מהמכירה	)חלק החברה(	מקורי )100%(	מימוש )100%(	רכישה )100%(	תאריך מימוש	תאריך רכישה	יחידות דיור	של החברה	מיקום הנכס	נכס
1.54	31%	7.5%	2.1\$	27.2\$	0.3\$	21.8\$	61.6\$	52.1\$	ינואר - 25	יוני - 18		1.62% 330	דורהאם, צפון קרוליינה	200 East	1
1.89	84%	14.3%	0.9\$	12.2\$	0.4\$	14.1\$	41.25\$	30\$	ספטמבר 25-	יוני - 19		3.18% 232	אנדרסונוויל, טנסי	The Hamilton	2
	60% 2.47	14.7%	3.5\$	53.9\$	1.5\$	28.9\$	114\$	84.5\$	יוני25-	אוקטובר- 18		4.53% 480	פלאנו, טקסס	23 Hundred at Ridgeview Ranch	3
2.49	40%	15.3%	7.1\$	40\$	1.2\$	19\$	73.1\$	53\$	אוגוסט- 25	אוגוסט- 18		2.66% 339	ריילי, צפון קרוליינה	Sterling Town Center	4
1.6	)*(	14.1%	0.3\$	4.7\$	0.7\$	11.7\$	34.4\$	26.5\$	ספטמבר 25-	אוגוסט- 18		6.5% 246	יוסטון, טקסס	Haven at Hills Liberty	5
2.17	65%	21.1%	3.1\$	25.6\$	0.6\$	22.7\$	78\$	\$55	נובמבר- 25	יוני19-		2.68% 440	ג'קסונוויל, פלורידה	Mezza	6
			17\$	163.6\$	4.7\$	118.2\$	402.35\$	301.1\$			2,067			סה"כ

(*) נרכש בתקופת אכלוס )Up Lease).

נספח 6 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השלישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

מכפיל על ההון	גידול ב – NOI בתקופת ההחזקה	IRR ברמת הנכס	תזרים מזומנים חופשי )חלק החברה( מהמכירה	תזרים מזומנים חופשי )100%( מהמכירה	הון עצמי מקורי )חלק החברה(	הון עצמי מקורי )100%(	מחיר מימוש )100%(	מחיר רכישה )100%(	תאריך מימוש	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	אחוז החזקה של החברה	מיקום הנכס	נכס
1.74	)*(	28.4%	0.7\$	11.1\$	1.4\$	22.6\$	65\$	53.6\$	אפריל- 25	נובמבר - 20	248	6.57%	טמפה, פלורידה	Parc at Wesley Chapel	1
1.65	)*(	20.3%	1.4\$	22.6\$	1.3\$	21.4\$	65\$	54.4\$	אפריל- 25	מאי - 21	270	6.57%	ג'קסונוויל, פלורידה	Argyle Lake at Oakleaf Town Center	2
1.54	)*(	17.1%	1.6\$	25.9\$	1.7\$	27.1\$	77\$	65.7\$	אפריל- 25	יוני - 21	288	6.57%	קסימי, פלורידה	Reunion at 400	3
1.49	50%	8.9%	2.3\$	37.4\$	2\$	32.1\$	93\$	80.5\$	אפריל- 25	דצמבר - 19	248	6.57%	פלנטשיון, פלורידה	Midtown 24	4
			6\$	6.4\$ 97\$		103.2\$	300\$	254.2\$			1,054			סה"כ

(*) נרכש בתקופת אכלוס )Up Lease).

נספח 7 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב הראשונה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

שיעור תשואה שנתית )IRR ) בפועל	תזרים מזומנים חופשי שנבע בעת המימוש )חלק הקרן במיליוני דולר(	שואה מינימלית	גובה המימון )חלק הקרן במיליוני דולר( ת	מספר יחידות דיור	תאריך מימוש העסקה	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	נכס
16.12%	3.075\$	12%	3.075\$	211	ינואר 25	מאי 21	יוסטון, טקסס	Mezzanine	Aspenwoods Apartments	1
	3.075\$		3.075\$	211					סה"כ

נספח 8 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

שיעור תשואה שנתית )IRR ) בפועל	תזרים מזומנים חופשי שנבע בעת המימוש )חלק הקרן במיליוני דולר(	שואה מינימלית	גובה המימון )חלק הקרן במיליוני דולר( ת	מספר יחידות דיור	תאריך מימוש העסקה	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	נכס
14.78%	10.2\$	14%	9\$	324	מרץ 25	אוקטובר22-	נוקסוויל, טנסי	Preferred Equity	Brendon Park	1
14.8%	4\$	14\$	3.5\$	98	יוני 25	פברואר23-	ם ספרטנבורג, דרו קרוליינה	Preferred Equity	Cheslyn Townhomes	2
	14.2\$		\$12.5	422					סה"כ

נספח 9 - מימושים של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family )בתקופת הדוח )במיליוני דולר(

אחר מס רווח )הפסד( ל ש הנכסים שנבע ממימו	חלק החברה שי בתזרים החופ מהמכירה	ה תמורת המכיר )100%(	מספר בתים שנמכרו	של אחוז החזקה החברה	מיקום הנכסים
(0.4)	0.4	8.4	36	73.32%-5.13%	י , ג'ורג'יה וטנס דרום קרוליינה פלורידה, צפון/

נספח א' – פרטים אודות כתבי התחייבות של חברה

להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב (אלפי ש"ח)

סדרה	(1) אג"ח ו'	(1) אג"ח ז'
מועד הנפקה	ת סדרה 2021 - הנפק 25 במרץ	קת סדרה 2024 – הנפ 31 בינואר
	ע.נ. 100,000,000	ע.נ 150,000,000
	מבר 2022 - ה ב- 4 בספט הרחבת סדר	טמבר ה ב19- בספ הרחבת סדר
	ע.נ. 162,000,000	ע.נ. 126,400,000 2024 –
	אר 2023 - ה ב- 15 בינו הרחבת סדר	ר 2024 – ה ב2- בדצמב הרחבת סדר
	ע.נ. 190,000,000	ע.נ. 140,690,000
	- טמבר 2023 ה ב- 11 בספ הרחבת סדר
	ע.נ. 150,000,000
פקה ע.נ בעת ההנ	100,000	150,000
ת הסדרה ע.נ של הרחב	502,000	267,090
30.06.2025 ע.נ ליום	393,883	417,090
ה (ניכיון), נטו הנפקה, פרמי בניכוי הוצאות	) (19,859	(1,939)
30.06.2025 ם יתרת ע.נ. ליו	374,024	415,151
30.06.2025 בורה ליום סכום ריבית צ	1,972	2,081
30.06.2025 שווי הוגן ליום	תת יס עלות מופח מוצגת על בס	תת יס עלות מופח מוצגת על בס
30.06.2025 ום שווי בורסה לי	372,535	430,228
סוג ריבית	2.85% קבועה –	6.07% קבועה –

קרן מועדי תשלום	שולמים לא שווים המ 17 תשלומים ו30- ביום 30 במאי פעמיים בשנה	שולמים לא שווים המ 19 תשלומים עמיים מבר 2025 ופ ביום 30 בנוב
	ד נים 2022 וע כל אחת מהש בנובמבר של	30- 31 במאי ו בשנה בימים
	.2030 30 במאי 2029 וביום	נים כל אחת מהש בנובמבר של
		2034 (כולל). 2026 ועד
ריבית מועדי תשלום	ת פעמיים תית המשולמ ריבית חצי שנ	ת פעמיים תית המשולמ ריבית חצי שנ
	של כל אחת 30 בנובמבר בשנה ביום	30- 31 במאי ו בשנה בימים
	וביום 2029 (כולל) 2021 ועד מהשנים	נים כל אחת מהש בנובמבר של
	ד נים 2022 וע כל אחת מהש 30 במאי של	2034 (כולל). 2024 ועד
	2030 (כולל).


לקרן ולריבית תנאי הצמדה	אין	אין
זכות המרה	אין	אין
ה כפויה וקדם או המר זכות לפדיון מ	יד ביוזמתה רשאית להעמ החברה תהא	יד רשאית להעמ החברה תהא
	לפדיון חוב (סדרה ו') את אגרות ה	סדרה ז') אגרות החוב ( ביוזמתה את
	7.2 אות סעיף בהתאם להור מוקדם, והכל	ם , והכל בהתא לפדיון מוקדם
	ת. לשטר הנאמנו	הנאמנות. ף 7.2 לשטר להוראות סעי
ם התחייבות ערבות לתשלו	אין	אין
אמן פרטים על הנ
שם הנאמן	מנות בע"מ ה לשירותי נא משמרת חבר	מנות ה לשירותי נא משמרת חבר בע"מ
ת בחב' הנאמנו שם האחראי	מר רמי סבטי	מר רמי סבטי
ת דרכי התקשרו	03-6374352 טלפון	03-6374352 טלפון
	03-6374344 פקס	03-6374344 פקס

כתובת	[email protected] :ל"דוא ת אמות ין ,46-48 "בי דרך מנחם בג	[email protected] :ל"דוא ת אמות ין ,46-48 "בי דרך מנחם בג
	ביטוח",	ביטוח",
	א קומה ,18 ת"	א קומה ,18 ת"
(2)
מיד עד הדוח המדרגת למו שם החברה פקה ע במועד ההנ הדירוג שנקב	רוג בע"מ 2021) ציב (מרץ il3.A באופק י	מידרוג בע"מ 2024) ציב (ינואר il3.A באופק י
		2025) ציב (פברואר il3.A באופק י
(3)
פרסום הדוח הדירוג במועד	2025) ציב (פברואר il3.A באופק י
ד הנפקה למוע ם בין מועד ה דירוגים נוספי	A3.il ;(2022 פברואר ( יציב באופק A3.il	2024); ציב (ינואר il3.A באופק י
פרסום הדוח	); il3.A אוגוסט 2022 באופק יציב (	2024); ציב (מרץ il3.A באופק י
	il3.A באופק נואר 2023); באופק יציב (י	יציב (ספטמב il3.A באופק
	באופק יציב 2023); il3.A יציב (מרץ	2024). ציב (נובמבר il3.A באופק י
	באופק יציב 2023); il3.A (ספטמבר
	יציב (מרץ ; il3.A באופק (ינואר 2024)
	ספטמבר באופק יציב ( 2024); il3.A
	ובמבר באופק יציב (נ 2024); il3.A .(2024
ל- ות החברה ע ם ובהתחייבוי עמידה בתנאי	כן	כן
נות פי שטר הנאמ
מים תנאים המקי האם התקיימו
רעון מיידי ת האג"ח לפי עילה להעמד	לא	ר 2024); לא
האג"ח שינוי בתנאי האג"ח דים להבטחת נכסים משועב	לא אין	לא אין

(1) נכון למועד הדוח, בהתאם להוראות תקנה 10(ב)(13)(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל,1970- החברה רואה באגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') כסדרות מהותיות.

(2) לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (Stable-/ilA (על-ידי P&S Maalot ראה דוח מיידי מיום 10 באוגוסט 2025 (אסמכתא מספר: 2025-15- 058976); לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (Stable/il3.A (על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בפברואר 2025 (אסמכתא מספר: 2025-01-008472). (3) לפרטים אודות דוח דירוג אגרות החוב העדכני למועד הדוח (Stable/il3.A (על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בפברואר 2025 (אסמכתא מספר: 2025-01-008472).

בסיסי ההצמדה של המאזן - ליום 30 ביוני 2025 (טבלה 1)

	מט"ח	צמוד מדד	לא צמוד	יתרה	סה"כ מאזן
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
מזומנים מזומנים ושווי	40,234	-	373	-	40,607
רווח והפסד בשווי הוגן דרך נכסים פיננסים	1,357	-	-	-	1,357
ה ת ויתרות חוב חייבים, הלוואו	69,278	17	13	1,128	70,436
ות סקאות משותפ רות כלולות וע השקעות בחב	-	-	-	603,536	603,536
נגזר פיננסי	-	-	5,352	-	5,352
ה לזמן ארוך ם ויתרות חוב הלוואות, חייבי	96,398	-	-	-	96,398
ת שימוש נכסים בגין זכו	-	533	-	-	533
רכוש קבוע	-	-	-	164	164
סה"כ נכסים	207,267	550	5,737	604,828	818,383

ת חוב) הלוואות ואגרו ת שוטפות של צר (כולל חלויו אשראי לזמן ק	10,000	-	38,205	-	48,205
שרותים ספקים ונותני	-	-	154	-	154
זכות זכאים ויתרות	6,975	-	2,979	-	9,954
ם ין מסים שוטפי התחייבויות בג	-	-	-	822	822
ארוך מבנקים הלוואות לזמן	198,920	-	6,080	-	205,000
ך חרות לזמן ארו התחייבויות א	27,829	-	-	-	27,829
אגרות חוב	-	-	195,833	-	195,833
יות בגין חכירה ת של התחייבו חלויות שוטפו	-	411	-	-	411
ין חכירה התחייבויות בג	-	49	-	-	49
מסים נדחים	-	-	-	32,014	32,014
קנות שליטה זכויות שאינן מ	-	-	-	6,249	6,249
יות סה"כ התחייבו	243,724	460	243,250	39,085	526,520
נטו יתרה מאזנית	(36,457)	90	(237,513)	565,743	291,863
ע הפונקציונלי צמודות למטב מיון היתרות ה
ונומיות של יחידות אוט	36,456	-	237,513	(565,743)	(291,773)
של יתרת חשיפה
ת בויות) לתוצאו נכסים (התחיי	-	90	-	-	90

נספח ב' לדין וחשבון הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 אלקטרה נדל"ן בע"מ

הרכב המט"ח

(טבלה 2)

סה"כ מט"ח אלפי דולר	יורו אלפי דולר	ליש"ט אלפי דולר	דולר ארה"ב אלפי דולר

40,234	63	78	40,093	מזומנים מזומנים ושווי
1,357	-	-	1,357	פסד דרך רווח וה ם בשווי הוגן נכסים פיננסי
69,278	-	-	69,278	חובה אות ויתרות חייבים, הלוו
96,398	2,346	601	93,451	רוך חובה לזמן א בים ויתרות הלוואות, חיי

207,268	2,409	679	204,178	סה"כ נכסים

				ת ואגרות ת של הלוואו לויות שוטפו קצר (כולל ח אשראי לזמן
10,000	-	-	10,000	חוב)
6,975	14	7	6,954	זכות זכאים ויתרות
198,920	-	10,753	188,168	ארוך מבנקים הלוואות לזמן
27,829	-	-	27,829	ארוך אחרות לזמן התחייבויות
243,724	14	10,759	232,950	בויות סה"כ התחיי

(36,456)	2,395	(10,080)	(28,772)	ת נטו יתרה מאזני

				ונלי טבע הפונקצי הצמודות למ מיון היתרות
36,456	(2,395)	10,080	28,772	טונומיות של יחידות או

				של יתרת חשיפה
(0)	-	-	(0)	אות יבויות) לתוצ נכסים (התחי

ספח ג' לדוח הדירקטוריון

פרטים בקשר להערכת שווי מהותית מאוד אשר שימשה בסיס לקביעת ערכם של תוים בדוחות הכספיים

ליום 30 ביוי 2025 לחברה הערכת שווי מהותית מאוד של דל"ן להשקעה שבבעלותה בקשר לפרויקט פיתוח חטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מיבים).

להלן פרטים לפי תקה 8ב(ט) ו49- לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל,1970- ביחס להערכת שווי, אשר שימשה לקביעת ערכם של תוים בדוחותיה הכספיים של החברה ליום 30 ביוי :2025

SOUTH PLACE CITY CENTER LAND BLOCKS
20505 S Dixie Highway	ה שא ההערכ 1 זיהוי נו
Cutler Bay, Florida 33189
30.06.2025	ההערכה 2 עיתוי
	נאות כללי החשבו הערכה אילו שווינושא ה	3
	א היו הפחתות , ל רבות פחת ו המקובלים, ל
184,035	רכת התאם להע שינוי ערכו ב מחייבים את
	דולר) השווי (אלפי
231,100	ר) ה (אלפי דול קבע בהערכ 4 שווישנ
COLLIERS INTERNATIONAL VALUATION & ADVISORY
SERVICES
G.Justin Lovett, Valuation Services Director
B.S. Finance & Real Estate, Florida State university		5 זיהוי ה
M.B.A University of Phoenix
"ן , לרבות של נכסי נדל הערכות שווי 10- שנים ב ל למעלה מ בעל ניסיוןש
ים שונים. כספישל גופ לצורכי דיווח
	יו מעריך ואפיונ
Jerry P. Gisclair II, MAI, MRICS, Executive Vice Presidnet
M.A., Real Estate, University of Florida
B.A., Economics, University of Florida

קיימת כל שווי . לא מת של מעריך ה ייבות לשיפוי מה על התח החברה חת
בחברה. עריך השווי תלות של מ
ת ההשוואה DCF + שיט	ההערכה 6 מודל
.7.25% שנה:6 8% /היוון ב :היוון שוטף לנכס המניב
.13% שווי דולר . היוון ל ‐65 ‐ 48אלף יח ידת קרקע יתוח: מח יר ל לקרקעות בפ	הערכה הן בוצעה ה עיקריות לפי 7 הנחות
ל החברה. ח הרבעוני ש מצורפת לדו רכת השווי ה פים ראה הע לפרטים נוס

חברה כלולה בארה" ב, התוים הים לפי 100% - חלק החברה - 75%

פרק ב' תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקרים)

דוחות כספיים ביניים מאוחדים (בלתי מבוקרים) ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

	עמוד
חדים ביניים מאו ות כספיים סקירת דוח	2
מבוקרים): דים (בלתי פיים מאוח דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה דוחות מאו	3-4
סד רווח או הפ חדים על ה דוחות מאו	5
רווח הכולל חדים על ה דוחות מאו	6
ון שינויים בה חדים על ה דוחות מאו	7-11
מנים זרימי המזו חדים על ת דוחות מאו	12-13
מאוחדים ים ביניים חות הכספי באורים לדו	14-34

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס+972-3-5622555ey.com

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אלקטרה נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אלקטרה נדל"ן בע"מ וחברות בנות שלה (להלן - הקבוצה), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ0.3%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ0%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

תל-אביב, בכבוד רב

24 באוגוסט 2025 קוסט, פורר, גבאי את קסירר רואי חשבון

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי

צ מבר ליו ם 31 בד	ני ליו ם 30 ביו
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבו קר )	ר )	(בלתי מבו ק

נכסי ם

נכסי ם שו טפי ם

י מזומנים מזומנים ושוו	40,607	656	51,966
הפסד דרך רווח ו ם בשווי הוגן נכ סים פיננסי	1,357	747	139
חו בה בים ויתרות הלוואות, חיי	70,436	40,728	36,706
ם שו טפי ם סה" כ נכסי	112,400	42,131	88,811

נכסי ם לא שו טפי ם

ו אחרים ר להשכר ה המאזני בדיו שיטת השווי טו פלות ל פי השקעות המ	603,536	625,942	619,570
ארוך חו בה לזמן בים ויתרות הלוואות, חיי	96,398	65,312	85,432
רכוש קבוע	164	217	179
כות שימוש נכ סים בגין ז	533	886	739
נגזר פיננסי	5,352	-	-
ם ם לא שו טפי סה" כ נכסי	705,983	692,357	705,920


ם סה"כ נכסי	818,383	734,488	794,731

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי

	ליו ם 30 ביו	ני	צ מבר ליו ם 31 בד
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	(בלתי מבו ק	ר )	(מבו קר )
ו הון התחיי בויות

שו טפות התחיי בויות
אגרות חו ב ) ת מבנקים ו ת של הלוו או לויות שוטפו קצר (כולל ח אשר אי לזמן	48,205	200,607	38,462
טפים בגין מסים שו התחיי בויות	822	696	731
שירותים ספקים ונותני	154	51	221
ת זכות זכ אים ויתרו	9,954	14,005	11,749
חכיר ה חיי בויות בגין פות של הת חלויות שוט	411	384	407
פות י בויות שו ט סה" כ התחי	59,546	215,743	51,570

לא שו טפות התחיי בויות
אגרות חו ב	195,833	136,876	197,597
בגין חכיר ה התחיי בויות	49	380	228
ארוך אחרות לזמן התחיי בויות	27,829	32,450	33,021
קים ן ארוך מבנ הלוו אות לזמ	205,000	-	209,675
מסים נד חים	32,014	43,672	36,052
שו טפות י בויות לא סה" כ התחי	460,725	213,378	476,573

הון
ח ע "נ 0.0001 ש " ילות הון מניות ר ג ניות פר מיה על מ	58 273,357	58 217,893	58 217,974
קר נות הון	(117,834)	(114,663)	(113,461)
עוד פים	136,282	196,091	155,660
ת ל בעלי המניו הון המיוחס	291,863	299,379	260,231
ה מקנות שליט זכויות שאינן	6,249	5,988	6,357
סה"כ הון	298,112	305,367	266,588

י בויות ו הון סה"כ התחי	818,383	734,488	794,731

			ט 2025 24 באוגוס
ג.רושינק	א.יניב	א.וסלי	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
טוריון יו"ר דירק	מנכ ל "	ספים סמנכ"ל כ

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על הרווח והפסד

	יש ה חו דשי ם לתקו פה של ש ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו 2 0 2 4 2 0 2 5		לתקו פה של ש ש הסתיי מה ביו	מה לש נה ש הסתיי בר ביו ם 31 בדצ מ
			2 0 2 5	ם 30 ביוני 2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )		(בלתי מבו קר )	(מבו קר )
ות תוצ אות הפעיל
הש קעה ת ושותפויות מפעילות קר נו חברות כלולות רוו חי (הפסדי ) חל ק החבר ה ב
שה הול ועמלות רכי הכנסות מדמי ני	8,598	8,310	4,173	4,052	16,486
( Promote דמי הצלחה (	( 2,567 )	( 28,183 )	( 2,264 )	( 15,037 )	( 38,348 )
ת השווי המאזני ת בהתאם לשיט תוצאות הפעילו	(8,361)	(14,593)	(4,789)	(7,526)	(24,491)
ואחרים ת השווי המאזני גן בהתאם לשיט התאמות שווי הו	(3,187)	(28,511)	(751)	(20,291)	(39,743)
יית המי מוש מנכסי אסטר טג
שכירות ואחרים הכנסות מדמי	-	86	-	-	86
ני טת השווי המאז ש בהתאם לשי טרטגיית המימו תוצאות נכסי אס	-	1,306	-	665	2,019
	(5,518)	(61,585)	(3,631)	(38,137)	(83,992)
ת עלויות ו הוצ או
טגיית המימוש של נכסי אסטר עלות ההכנסות	-	164	-	162	177
עה ושותפויות השק מפעילות קרנות עלות ההכנסות	1,711	1,427	915	683	3,926
וכלליות הוצאות הנהלה	2,439	3,184	1,435	1,350	7,822
	4,150	4,774	2,350	2,195	11,925
הפסד תפעולי	(9,668)	(66,359)	(5,981)	(40,332)	(95,917)
הוצאות מימון	(19,185)	(12,010)	(15,175)	(5,379)	(28,246)
קעה נכסי נדל" ן להש מכר (Put (בגין טה באופציית ה אינן מקנות שלי חלק הזכויות ש	4,575	2,700	4,732	2,660	3,077
הכנסות מימון	1,683	6,494	-	2,948	3,368
ת ) מי מון , נטו הכנסות (הוצ או	(12,926)	(2,816)	(10,443)	228	(21,801)
י ם על הכנסה הפסדלפני מס	(22,594)	(69,175)	(16,424)	(40,104)	(117,718)
ה מסים על הכנס	3,132	18,160	3,252	12,032	26,159

הפסדלתקו פה	(19,462)	(51,015)	(13,172)	(28,072)	(91,559)
מיוחס ל:
בעלי המניות	(19,378)	(50,829)	(13,099)	(27,901)	(91,261)
נות שליטה זכויות שאינן מק	(84)	(186)	(73)	(171)	(298)
הפסדלתקו פה	(19,462)	(51,015)	(13,172)	(28,072)	(91,559)
מניות : מיו חס לבעלי ה הפסדלמני ה ה
סיסי - (בדולר ) רווח (הפסד ) ב	(0.31)	(0.85)	(0.21)	(0.46)	(1.52)
דולל - (בדולר ) רווח (הפסד ) מ	(0.31)	(0.85)	(0.21)	(0.46)	(1.52)

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

לתקו פה של ש הסתיי מה	ם שיש ה חו דשי ביו ם 30 ביו ני	לתקו פה של ש הסתיי מה	שי ם שלוש ה חו ד ביו ם 30 ביו ני	יי מה לש נה ש הסת מבר ביו ם 31 בדצ
2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	) (בלתי מבו קר		) (בלתי מבו קר	(מבו קר )
(19,462)	(51,015)	(13,172)	(28,072)	(91,559)


	1,004			1,004 372
	753			887
(4,873)	1,843	(4,281)	485	2,262
(24,335)	(49,172)	(17,453)	(27,587)	(89,297)

(24,251)	(48,986)	(17,380)	(27,416)	(88,999)
(84)	(186)	(73)	(171)	(298)
(24,335)	(49,172)	(17,453)	(27,587)	(89,297)
- (146) (4,727)	86		- 231 (4,512)	- 19 466

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

	) לתי ( 2 0 2 0 ביוני 3 ל לתק 5 ר ק מבו ב ם ביו הסתיימה ש ם דשי חו ה שיש ש פה ו
	מניות הון	ל מניות ע ה מי פר	הון מכשירי רן ק ל ל אחר כו רווח דרך	בגין הון רן ק אות עסק דור גי	בגין הון רן ק אות עסק לו ם תש מניות סס מבו	בגין הון רן ק הפרשי ל ש ם תרגו לויות חוץ פעי	מניות ה החבר ות חזק המו ל די י ע ה החבר	ם דפי עו	ל חס מיו הכ סך לי לבע מניות האם ה החבר	נות מק אינן ש זכויות לי טה ש	" כ סה
	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א
2 0 2 5 1 בינו ליו אר ם ה יתר	8 5	2 1 9 4 7, 7	) 9 ( 5 7, 7 5	6 0 7	2, 2 5 7	) 4 9, 0 ( 7 7	) 9, 4 9 ( 7	1 6 6 0 5 5,	2 6 0, 2 3 1	6, 3 5 7	8 2 6 6, 8 5
לתק פה ו הפסד								) 1 9, 3 7 8 (	) 1 9, 3 7 8 (	) 8 4 (	) 1 9, 4 6 2 (
) ( מזומנים תזרימי גידור אות סק בגין הפסד רווח ע				) 1 4 6 (					) - 1 4 6 (		) 1 4 6 (
לויות חוץ פעי גום תר בגין שער הפרשי						) 4, 7 2 7 (			) - 4, 7 2 7 (		) 4, 7 2 7 (
לתק ל ל ) ( " כ פה כו הפסד רווח סה ו	-	-	-	1 4 6 (	) -	) - 4, 2 ( 7 7		) 1 9, 3 8 ( 7	) 2 4, 2 1 ( 5	) 8 4 (	) 2 4, 3 3 ( 5
לום מניות מבוסס תש					4 9 9				4 9 9	-	9 4 9
לות ליטה ל נות ר ק בפעי בת ה חבר בהון ש נות מק שאינן הזכויות ק ח ה ע ק ההש ושותפויות									-	1 2 4	4 1 2
פציות כתבי מימוש או	- (	*) -			-				-	-	-
) ( ל ה הנפק אות הוצ בניכוי ה החבר ש מניות ת הנפק	- (	3 8 3 5 5, *)							3 8 3 5 5,		3 3 8 5 5,
ליטה לזכויות לם ש נות מק שאינן ת מאוחד ה חבר בידי ששו נד ביד די									-	) 1 4 8 (	) 1 4 8 (
2 0 2 5 0 ביוני 3 ליו "כ ם הון סה	5 8	2 7 3, 3 5 7	) ( 5 7, 7 5 9	6 1 4	4 3, 2 2	) ( 5 4, 4 3 4	) ( 9, 4 7 9	1 3 6, 2 8 2	2 9 1, 8 6 3	6, 2 4 9	2 2 9 8, 1 1

(*) קטן מ1- אלפי דולר.

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

	) לתי ( 4 2 0 2 0 ביוני 3 ל לתק ר ק מבו ב ם ביו מה הסתיי ש ם דשי חו שישה ש פה ו
	מניות הון	ל ה מי פר ע מניות	הון מכשירי רן ק ל ל אחר כו רווח דרך	בגין הון רן ק אות עסק דור גי	בגין הון רן ק אות עסק לו ם תש מניות סס מבו	בגין הון רן ק הפרשי ל ם גו תר ש לויות חוץ פעי	מניות ה החבר ות חזק המו ל די י ע ה החבר	ם דפי עו	ל חס מיו הכ סך לי לבע מניות האם ה החבר	לי טה ש נות מק אינן ש זכויות	" כ סה
	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א
2 0 2 4 1 בינו ליו אר ם ה יתר	5 8	5 1 8 5, 6 3	) 5 7, 7 5 9 (	3 8 8	4 1, 1 9	) 5 1, 5 9 8 (	) 9, 4 7 9 (	2 5 2, 3 5 4	3 2 0, 7 9 2	6, 0 3 2	4 3 2 6, 8 2
לתק ופה הפסד								) 0, 8 2 9 ( 5	) 0, 8 2 9 ( 5	) 1 8 6 (	) 1, 0 1 ( 5 5
לות חוץ פעי מימוש בגין תרגום הפרשי רן ק מימוש						1, 0 0 4			1, 0 0 4		4 1, 0 0
) ( מזומנים תזרימי גידור אות עסק בגין הפסד רווח				8 6					8 6	-	6 8
לויות חוץ פעי תרגום בגין שער הפרשי						7 5 3			7 5 3	-	3 7 5
לתק ל ל ) ( " כ פה כו הפסד רווח סה ו	-	-	-	8 6	-	1, 7 5 7	-	) 5 0, 8 2 9 (	) 4 8, 9 8 6 (	) 1 8 6 (	) 4 9, 1 7 2 (
לום מניות מבוסס תש לות ליטה לק רנות ק בפעי בת חברה בהון ש נות מק שאינן הזכויות ח					7 4 8				7 4 8	- 1 8 5	8 7 4 5 1 8
עה ההשק ושותפויות									-
) ( ל ה הנפק הוצאות בניכוי החברה ש מניות ת הנפק	-	3 2, 2 5 8 *) (							3 2, 2 5 8		8 3 2, 2 5
ליטה לזכויות לם ש נות מק שאינן מאוחדת חברה בידי ששו דיבידנד									-	) 4 3 (	) 4 3 (
לי לבע החברה מניות דיבידנד								) 5, 4 3 3 (	) - 5, 4 3 3 (		) 5, 4 3 3 (
2 0 2 4 0 ביוני 3 ליו "כ ם הון סה	5 8	3 2 1 7, 8 9	) ( 5 7, 7 5 9	4 7 4	2 1, 9 4	) ( 4 9, 8 4 1	) ( 9, 4 7 9	1 9 6, 0 9 2	2 9 9, 3 7 9	5, 9 8 8	7 3 0 5, 3 6

(*) קטן מ1- אלפי דולר.

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

	) לתי ( 5 2 0 2 0 ביוני 3 לוש ל לתק ר מבו ב ם ביו מה הסתיי ם חו ה פה ק ש דשי ש ש ו
	מניות הון	ל מניות ע ה מי פר	הון מכשירי רן ק ל ל אחר כו רווח דרך	בגין הון רן ק אות עסק דור גי	בגין הון רן ק אות עסק לו ם תש סס מבו *) ( מניות	בגין הון רן ק הפרשי ל ש ם גו תר לויות חוץ פעי	מניות ה החבר ות חזק המו ל די י ע ה החבר	ם דפי עו	ל חס מיו הכ סך לי לבע מניות האם ה החבר	נות מק אינן ש זכויות לי טה ש	" כ סה
	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א
2 0 2 ל 1 באפרי ליו 5 ם ה יתר	8 5	2 7 3, 3 5 7	) 5 7, 7 5 9 (	3 8 3	9 2, 9 1	) 4 9, 9 2 2 (	) 9, 4 7 9 (	1 4 9, 3 8 0	3 0 8, 9 3 7	6, 3 9 6	3 3 1 5, 3 3
לתק פה ו הפסד ) ( מזומנים תזרימי גידור אות סק ע בגין הפסד רווח				2 3 1				) 1 3, 0 9 9 (	) 1 3, 0 9 9 ( 2 3 1	) 7 3 ( -	) 1 3, 1 7 2 ( 1 2 3
לויות חוץ פעי גום תר בגין שער הפרשי						) 4, 1 2 ( 5			) - 4, 1 2 ( 5		) 4, 1 2 ( 5
לתק ל ל " כ פה כו רווח סה ו	- -		-	2 3 1	-	4, 5 1 2 (	) -	) 1 3, 0 9 9 (	) 1 7, 3 8 0 (	) 7 3 (	) 1 7, 4 5 3 (
לום מניות מבוסס תש לות ליטה ל נות ר ק בפעי בת ה חבר בהון ש נות מק שאינן הזכויות ק ח					3 0 5				3 0 5	-	5 3 0
ה ע ק ההש ושותפויות										3 4	4 3
ליטה לזכויות ל ש נות מק שאינן ת מאוחד ה חבר בידי ם ששו נד ביד די										) ( 1 0 7	) ( 1 0 7
2 0 2 5 0 ביוני 3 ליו " כ סה ם הון	8 5	2 3, 3 7 5 7	) 9 ( 5 7, 7 5	6 1 4	4 3, 2 2	) 4, 4 3 4 ( 5	) 9, 4 9 ( 7	1 3 6, 2 8 1	2 9 1, 8 6 3	6, 2 4 9	2 2 9 8, 1 1

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

) לתי ( 4 2 0 2 0 ביוני 3 לוש ל לתק ר ק מבו ב ם ביו מה הסתיי ש ם דשי חו ה ש ש פה ו
" כ סה	לי טה נות מק אינן זכויות ש ש	ל חס מיו הכ סך לי לבע מניות האם ה החבר	ם דפי עו	מניות ה החבר ות חזק המו ל די י ע ה החבר	בגין הון רן ק הפרשי ל ש ם גו תר לויות חוץ פעי	בגין הון רן ק אות עסק לו ם תש סס מבו *) ( מניות	בגין הון רן ק אות עסק דור גי	הון מכשירי רן ק ל ל אחר כו רווח דרך	ל ע ה מי פר מניות	מניות הון
לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א	לר לפי דו א
4 3 3 2, 4 7	6, 0 4 4	3 2 6, 4 3 0	2 2 3, 9 9 2	) 9, 4 7 9 (	) 5 0, 3 0 8 (	9 1, 5 7	4 5 5	) 5 7, 7 5 9 (	2 1 7, 8 9 3	8 5	2 0 2 4 ל 1 באפרי ליו ם ה יתר
) 2 8, 0 2 ( 7 9 1	) 1 1 ( 7 -	) 2 9 0 1 ( 7, 1 9	) 2 9 0 1 ( 7,				1 9				לתק ופה הפסד מזומנים תזרימי גידור אות עסק בגין רווח
7 4 6	-	4 6 7			4 6 7						לויות חוץ פעי תרגום בגין שער הפרשי
) 2 7, 5 8 6 (	) 1 7 1 (	) 2 7, 4 1 5 (	) 2 7, 9 0 1 (	-	4 6 7	-	1 9	-		- -	לתק ל ל " כ פה ו כו רווח סה
3 3 6	-	3 6 3				3 6 3					לום מניות מבוסס תש לות ליטה לק רנות בפעי בת חברה בהון נות מק שאינן הזכויות ח ק ש
3 1 3	1 3 3										עה ההשק ושותפויות
) ( 1 7	) ( 1 7										ליטה לזכויות לם ש נות מק שאינן מאוחדת חברה בידי ששו דיבידנד
7 3 0 3 6 5,	9 8 8 5,	2 9 9, 3 7 9	1 9 6, 0 9 2	) 9, 4 7 9 (	) 4 9, 8 4 1 (	2 1, 9 4	4 7 4	) 7, 7 9 ( 5 5	2 1 7, 8 9 3	8 5	2 0 2 4 0 ביוני 3 ליו " כ סה ם הון

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

		) ( 4 2 0 2 1 בדצמבר 3 לש ר ק מבו ם ביו מה הסתיי ש נה
	מניות הון לר לפי דו א	ל ע ה מי פר מניות לר לפי דו א	הון מכשירי רן ק ל ל כו אחר רווח דרך לר לפי דו א	בגין הון רן ק אות עסק דור גי לר לפי דו א	בגין הון רן ק אות עסק לו ם תש סס מניות מבו לר לפי דו א	בגין הון רן ק הפרשי ל ש ם גו תר לויות פעי חוץ לר לפי דו א	מניות ה החבר ות חזק המו ל די י ע ה החבר לר לפי דו א	דפי ם עו לר לפי דו א	ל חס מיו הכ סך לי לבע מניות האם ה החבר לר לפי דו א	נות מק נן אי ש זכויות לי טה ש לר לפי דו א	" כ סה לר לפי דו א

2 0 2 4 1 בינו ליו אר ם ה יתר	5 8	1 8 5, 6 3 5	) ( 5 7, 7 5 9	3 8 8	4 1, 1 9	) ( 5 1, 5 9 8	) ( 9, 4 7 9	2 5 2, 3 5 4	3 2 0, 7 9 2	6, 0 3 2	4 3 2 6, 8 2
לשנה הפסד								) 9 1, 2 6 1 (	) 9 1, 2 6 1 (	) 2 9 8 (	) 9 1, 5 5 9 (
לות חוץ פעי מימוש בגין גום תר הפרשי רן ק מימוש						1, 0 0 4			1, 0 0 4		4 1, 0 0
) ( סק הפסד מזומנים תזרימי גידור אות ע בגין רווח				3 7 2					3 7 2	-	2 3 7
לויות חוץ פעי גום תר בגין שער הפרשי לש ל ל " כ				3 7 2		8 8 7 8 9 1		9 2 6 1	8 8 7 8 9 9 9	- 2 9 8	7 8 8 8 2 9 7
) ( נה כו הפסד רווח סה	-	-	-		-	1,	-	) 1, (	) 8, (	) (	) 9, (
לום מבוסס מניות תש לות ליטה ל נות ר בת ה חבר נות הזכויות ח					1, 6 1 2				1, 6 1 2	-	2 1, 6 1
ק בפעי בהון ש מק שאינן ק ה ע ק ההש ושותפויות									-	8 0 7	7 8 0
פציות או כתבי מימוש	- (	8 1 *)			) 8 1 (				-	-	-
) ( ל ה הנפק אות הוצ בניכוי ה החבר ש מניות ת הנפק	- (	3 2, 2 5 8 *)							3 2, 2 5 8		8 3 2, 2 5
ליטה לזכויות לם ש נות מק שאינן ת מאוחד ה חבר בידי ששו נד ביד די									-	) 1 8 4 (	) 1 8 4 (
לי ל ה החבר מניות בע נד ביד די								) 3 3 ( 5, 4	) - 3 3 ( 5, 4		) 3 3 ( 5, 4
2 0 2 4 1 בדצ 3 ליו "כ מבר ם הון סה	5 8	2 1 7, 9 7 4	) ( 5 7, 7 5 9	7 6 0	5 2, 7 2	) ( 4 9, 7 0 7	) ( 9, 4 7 9	1 5 5, 6 6 0	2 6 0, 2 3 1	6, 3 5 7	8 2 6 6, 5 8

(*) קטן מ1- אלפי דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

	ישה חו דשי ם לתקו פה של ש		לתקו פה של ש	מה לש נה ש הסתיי
	ש הסתיי מה בי	ו ם 30 ביוני	ש הסתיי מה בי	ו ם 30 ביוני	בר ביו ם 31 בדצמ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )		(בלתי מבו קר )	(מבו קר )
טפת : ם - פעילות שו תזרימי מזו מני
הפסד לתקופה	(19,462)	(51,015)	(13,172)	(28,072)	(91,559)
ת (נספח א') מפעילות שוטפ רימי המזומנים שות להצגת תז התאמות הדרו	8,219	54,807	6,522	28,231	92,716
ות ) שוטפת פעילות (לפעיל מזו מני ם נטו מ	(11,243)	3,792	(6,650)	159	1,157
ש קעה: ם - פעילות ה תזרימי מזו מני
רים , נטו ניירות ערך סחי	238	-	489	-	477
י ואחרים ת השווי המאזנ ופלות לפי שיט ש חברות המט תמורה ממימו	9,784	170	7,437	170	7,702
חזקות אות לחברות מו ההשקעה , הלוו רנות ושותפויות ות, הלוואות לק שינויים בהשקע
ושותפים , נטו	(48,992)	(24,356)	(23,206)	(15,198)	(78,878)
ואחרים , נטו ל מימוש נכסים מס ששולם בש	-	(500)	-	(500)	(1,500)
שימוש, נטו סים בגין זכות רכוש קבוע ונכ ש (השקעה ) ב תמורה ממימו	(26)	(3)	(26)	(3)	(13)
ות ) הש קעה פעילות (לפעיל מזו מני ם נטו מ	(38,996)	(24,689)	(15,306)	(15,531)	(72,212)

מון : ם - פעילות מי תזרימי מזו מני
אות הנפקה ) חוב (בניכוי הוצ הנפקת אגרות	-	41,265	-	-	114,028
הנפקה ) בניכוי הוצאות הנפקת מניות (	55,383	32,258	-	-	32,258
החברה ם לבעלי מניות דיבידנד ששול	-	(5,336)	-	(5,336)	(5,336)
כרה בארה " ב בת לדיור להש טה בהון חברה אינן מקנות שלי חלק הזכויות ש	124	185	33	132	807
ליטה שאינן מקנות ש ת לבעלי זכויות בחברה מאוחד תשלום דיבידנד	(148)	(43)	(107)	(17)	(184)
לזמן ארוך קבלת הלוואות	9,072	-	6,534	-	39,793
לזמן ארוך פרעון הלוואות	(9,545)	-	(7,185)	-	(2,125)
ן חכירה התחייבויות בגי	187	192	93	94	354
ב פרעון אגרות חו	(11,196)	(10,585)	(11,196)	(10,585)	(30,193)
לזמן קצר קבלת הלוואות	-	17,586	-	17,586	27,586
לזמן קצר פרעון הלוואות	(5,000)	(56,514)	-	-	(56,514)
ות ) מי מון פעילות (לפעיל מזו מני ם נטו מ	38,877	19,008	(11,828)	1,874	120,474
מזו מני ם במזו מני ם ושווי גי דול (קי טון )	(11,362)	(1,889)	(33,784)	(13,498)	49,419
פה לתחילת התקו ושווי מזו מני ם יתר ת מזו מני ם	51,966	2,545	74,385	14,154	2,545
חוץ מני ם במטבע בגין יתרות מזו הפרשי תר גו ם	3	-	6	-	2
לסו ף התקו פה ושווי מזו מני ם יתר ת מזו מני ם	40,607	656	40,607	656	51,966

אלקטרה נדל"ן בע"מ נספחים לדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים

	לתקו פה של ש	ישה חו דשי ם	לתקו פה של ש	לוש ה חו דשי ם	מה לש נה ש הסתיי
	ו ם 30 ביוני ש הסתיי מה בי		ש הסתיי מה בי	ו ם 30 ביוני	בר ביו ם 31 בדצ מ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )		(בלתי מבו קר )	(מבו קר )
פת מפעילות שוט ימי המזו מני ם ת להצגת תזר אמות הדרושו נספח א' - הת
מזו מני ם: כות בתזרימי ות ) ש אינן כרו הוצ אות (הכנס
כלולות, נטו תוצאות חברות חלק החברה ב	11,548	41,798	5,539	27,152	62,216
חוץ מימוש פעילות רשי תרגום בגין מימוש קרן הפ	-	1,004	-	-	1,004
( Promote דמי הצלחה (	2,567	28,183	2,264	15,037	38,348
י המאזני לפי שיטת השוו רות המטופלות שהתקבלו מחב הצלחה וריבית דיבידנדים , דמי
ואחרים	5,426	4,081	2,436	1,948	14,426
פחת והפחתות	246	148	127	122	343
סים פיננסיים שינוי בערך נכ	(6,950)	46	(9,314)	519	177
משרה הוענקו לנושאי בגין אופציות ש זקיפת הוצאות	499	748	305	363	1,612
חים , נטו שינוי במסים נד	(4,040)	(18,928)	(3,593)	(12,579)	(25,549)
יי בויות : פי רכוש ו התח שי נויי ם בסעי
תרות חובה שינוי בחייבים וי	(13,723)	737	(7,797)	3,045	(2,794)
נותני שירותים שינוי בספקים ו	(67)	(23)	46	(43)	147
תרות זכות שינוי בזכאים וי	(6,897)	2,901	(7,086)	(3,969)	1,537
זמן ארוך , נטו בויות וחייבים ל שיערוך התחיי	19,610	(5,888)	23,595	(3,364)	1,249
	8,219	54,807	6,522	28,231	92,716

נספח ב' - נתו ני ם נו ספי ם

קו פה עבור : מו במשך הת מזו מני ם ששול
ריבית	12,248	10,758	8,479	6,176	29,866
על ההכנסה מסים ששולמו	993	546	21	500	546
תקו פה עבור : קבלו במשך ה מזו מני ם ש הת
ריבית	38	1,090	38	-	6,111
סה מסים על ההכנ	-	180	-	-	180

באור 1 - כ ל ל י

א. אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - "החברה") הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים (Limited Partners (כאשר החברה הינה שותף ביישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות (General .(Partner

למועד פרסום הדוחות הכספיים מנהלת החברה כדלקמן:

שלוש קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב (Multifamily(.
- שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללות בין היתר פעילות של BTR (Rent To Build (- בתים צמודי קרקע להשכרה Rental Family Single ביחד עם פעילות ה- BTR - להלן ."SFR"
- שותפות ריט (REIT (אמריקאית להשקעות הזדמנותיות במלונות בארה"ב.
  - קרן להשקעות בבריטניה.
  - קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (BTR-SFR(.
- שתי חטיבות קרקע (לרבות שטחי מסחר מניבים) הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי מגורים לשכירות.

מכלול פעילות החברה בתחום מקבצי הדיור, קרנות החוב וה-SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב". בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשיך בגיוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת גיוס.

למידע נוסף בדבר מגזרי הפעילות של הקבוצה ראה באור 4 להלן.

ב. מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר ,2023 פרצה מלחמה בחזית הדרומית של מדינת ישראל, שבמהרה הפכה למערכה רב-זירתית שעיקרה בדרום הארץ. פעילויות החברה ונכסיה ממוקמים בחו"ל (בעיקר בארה"ב). הנהלת החברה בוחנת באופן שוטף את השלכות המלחמה על פעילותה, ולהערכתה, בשלב זה, אין במצב כדי להשפיע לרעה באופן מהותי על פעילותה של החברה ותוצאותיה. יצויין כי אירועים ביטחוניים מהותיים עשויים להשפיע על קצב גיוס הכספים ממשקיעים ישראליים.

ג. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. יש לעיין בדוחות ביניים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים).

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים (להלן-"דוחות כספיים ביניים") של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות כספיים ביניים מאוחדים אלה, עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

באור 3 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

תיקונים ל9- IFRS מכשירים פיננסיים ו7- IFRS מכשירים פיננסיים: גילויים

ביום 30 במאי ,2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "9 IFRS ("ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: " IFRS 7") המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים.

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG (ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח -Non Recourse וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs(.
גילויים דרישות גילוי חדשות התווספו ל7- IFRS עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG(, ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר (FVTOCI(.

התיקונים לתקנים ייושמו למפרע החל מתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחריו. אימוץ מוקדם יותר אפשרי בכפוף למתן גילוי. בנוסף, ישות ראשית ליישם מוקדם רק את התיקונים הקשורים לסיווג נכסים פיננסיים והגילויים הקשורים בהם תוך מתן גילוי. ישות לא תציג מידע השוואתי אך, היא רשאית לעשות זאת אם, ורק אם, ניתן לעשות זאת ללא שימוש בראיה לאחור ("hindsight(".

לתיקונים לעיל לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (18 IFRS(, הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (1 IAS(, הצגת דוחות כספיים (להלן: "1 IAS(".

מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7 IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו34- IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. בהתאם להחלטת הרשות לניירות ערך, יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי החל מהתקופה המתחילה ביום 1 בינואר .2025

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים.

באור 4 - מגזרים

מגזרי הפעילות הינם כדלקמן:

.1 מגזר דיור להשכרה בארה"ב כולל את פעילות מקבצי הדיור באמצעות קרנות להשקעה במקבצי דיור, ושותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (SFR(.
- .2 מגזר קרנות למימון מקבצי דיור (להלן: "קרנות החוב").
- .3 מגזר המלונאות – פעילות המלונות במסגרת שותפות ריט פרטית אמריקאית.
.4 אחרים - כולל בעיקר את ההחזקה בחטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) לטובת ייזום ופיתוח שלהם כנדל"ן להשקעה וכן את פעילות הקרן להשקעות בבריטניה. לגבי הנתונים הכספיים של חטיבות הקרקע במיאמי המוחזקות על ידי חברות כלולות ראה ביאור 7 להלן.

לעניין עדכון הדיווח המגזרי, ראה באור 24 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024

נתונים לפי מגזרי פעילות:

בשל אופייה העסקי של החברה, נתוני המגזרים כוללים בנוסף לנתוני החברות המאוחדות את חלק החברה בחברות כלולות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן. כמו כן, תוצאות המגזר לא כוללות את הוצאות המימון או הכנסות המימון מהלוואות בין חברות הקבוצה.

במסגרת טור ההתאמות נכללות התאמות על מנת להציג את חלק החברה בהכנסות ובהוצאות של חברות כלולות בסעיפי ההכנסות וההוצאות בבאור המגזרים. כמו כן, כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות אשר אינן מיוחסות למגזר ספציפי.

באור 4 - מגזרים (המשך)

	מקבציד יור ובתיםצמוד י קרקע ק אלפיד ולר	רנות החוב אלפיד ולר	בתי מלון אלפיד ולר	אלפיד ולר	תאמות אחרים ה אלפיד ולר	סך הכל אלפיד ולר

בלתי מבו קר ) 30 ביוני 2025 ( הסתיימה ביו ם שה חו דשי ם ש לתקו פה של שי
הכנסות
ואחרים ול, עמלות רכישה השקעה , דמי ניה קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות	259,251	1,054	57,594	8,699 (	317,999)	8,598
ויות השקעה לות קרנות ושותפ Promote (מפעי דמי הצלחה (	-	-	- -		(2,567)	(2,567)
השווי המאזני בהתאם לשיטת תוצאות הפעילות	(17,149)	(2,239)	-	2,937	8,089	(8,361)
חרים (*) השווי המאזני וא ן בהתאם לשיטת התאמות שווי הוג	45,272	-	- (	3,189) (	45,270)	(3,187)
	287,374	(1,185)	57,594	8,447	(357,748)	(5,518)
עלויות ו הוצ אות
ת המימוש מנכסי אסטרטגיי ותפויות השקעה ו פעילות קרנות וש עלות ההכנסות מ	130,826	-	54,435	6,051 (	189,602)	1,711
כלליות ואחרות הוצאות הנהלה ו	-	-	16,948 -		(14,508)	2,439
	130,826	-	71,383	6,051	(204,110)	4,150
פעולי רווח (הפסד ) ת	156,548	(1,185)	(13,789)	2,396 (	153,639)	(9,668)
מימון, נטו הוצאות (הכנסות)	92,840	-	21,189	4,225 (	105,328)	(12,926)
המגזר לפני מס רוו חי (הפסדי )	63,708	(1,185)	(34,978) (	1,829) (	48,311)	(22,594)
קר ) 2025 (בלתי מבו ליו ם 30 ביוני
עילות פרים לפי מגזר פ ערך הנכסים בס	5,973,562	22,910	736,159	335,307 (	6,249,555)	818,383
מגזר פעילות התחייבויות לפי	3,308,083	-	454,841	116,375 (	3,359,029)	520,271

		בריטניה	צפון אמריקה		התאמות	סך הכל
		אלפיד ולר	אלפיד ולר		אלפיד ולר	אלפיד ולר
ביו ני 2025 ( מה ביו ם 30 י ם ש הסתיי שיש ה חו דש לתקו פה של	) בלתי מבו קר
הול, עמלות קעה , דמי ני שותפויות הש ילות קרנות ו הכנסות מפע	ם רכישה ואחרי	2,149	324,448		(317,999)	8,598
השקעה ות ושותפויות מפעילות קרנ (Promote ( דמי הצלחה		-	(2,567)	-		(2,567)
המאזני לשיטת השווי לות בהתאם תוצאות הפעי		2,937	(19,388)		8,089	(8,361)
ים המאזני ואחר לשיטת השווי הוגן בהתאם התאמות שווי		220	42,083		(45,490)	(3,187)
סך הכנסות		5,306	344,576		(355,401)	(5,518)
תי מבו קר ) י 2025 (בל ליו ם 30 ביו נ
ר פי מי קו ם גי אוג בספרי ם לפי ערך הנכסי ם		95,655	6,972,284		) (6,249,555	818,383

(*) מגזר אחרים – בעיקר משיערוך חטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) בסך של כ- 3.4 מיליון דולר.

באור 4 - מגזרים (המשך)

	נכסי אסטרטג יית המימוש אלפיד ולר	מקבציד יור ובתיםצמוד י קרקע קרנו אלפיד ולר	ת החוב בתי אלפיד ולר א	לפיד ולר אל	מלון אחרי פיד ולר אל	ם התאמו פיד ולר אל	ת סך הכל פיד ולר
ר ) 2024 ( בלתי מבוק ה ביום 30 ביוני חודשים שהסתיימ לתקופה של שישה
הכנסות
אחרים ל, עמלות רכישה ו השקעה , דמי ניהו קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות	86	247,810	1,099	38,344	6,936 (	285,880)	8,396
ת השקעה ות קרנות ושותפויו Promote (מפעיל דמי הצלחה (	- -		- -		- (	28,183) (	28,183)
שווי המאזני בהתאם לשיטת ה תוצאות הפעילות	- (	27,488) (	4,923) -		(5)	17,822 (	14,593)
ם שווי המאזני ואחרי בהתאם לשיטת ה התאמות שווי הוגן	- (	148,898)	- -		(10,641)	131,027 (	28,511)
המאזני אם לשיטת השווי גיית המימוש בהת צאות נכסי אסטרט חלק החברה בתו	1,306	-	-	- -		-	1,306
	1,392	71,425	(3,824)	38,344	(3,709)	(165,214)	(61,585)
עלויות ו הוצ אות
המימוש נכסי אסטרטגיית תפויות השקעה ומ פעילות קרנות ושו עלות ההכנסות מ	164	128,227	-	44,859	7,216 (	178,875)	1,590
לליות ואחרות הוצאות הנהלה וכ	137	-	-	12,469 -		(9,421)	3,184
	300	128,227	-	57,328	7,216	(188,296)	4,774
עולי רווח (הפסד ) תפ	1,092	(56,801)	(3,824) (	18,984) (	10,925)	23,082 (	66,359)
מימון, נטו הוצאות (הכנסות)	-	83,602	-	21,954	2,941 (	105,681) (	2,816)
מגזר לפני מס רוו חי (הפסדי ) ה	1,092	(140,403)	(3,824) (	40,937) (	13,866)	128,763 (	69,175)
ר ) 2024 ( בלתי מבוק ליום 30 ביוני
לות רים לפי מגזר פעי ערך הנכסים בספ	-	6,067,565	18,482	752,387	277,761 (	6,381,707)	734,488
גזר פעילות התחייבויות לפי מ	-	3,368,758	-	450,032	112,029 (	3,501,698)	429,120

	ישראל	בריטניה צ	פון אמריקה	הוד ו ה	תאמות	סך הכל
	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר
בו קר ) 2024 (בלתי מ ו ם 30 ביוני ש הסתיי מה בי ישה חו דשי ם לתקו פה של ש
ים 86 ות רכישה ו אחר ד מי ניהול , ע מל פויות הש קע ה, ת קר נות ושות הכ נסות מפעילו		571	293,618	-	(285,880)	8,396
תפויות הש קע ה ילות קר נות ושו Promote (מפע ד מי הצלחה (	-	-	(28,183)	-	-	(28,183)
זני טת השווי המא ת בהתאם לשי תוצ אות הפעילו	-	(5)	(32,410)	-	17,822	(14,593)
זני ו אחרים טת השווי המא וגן בהתאם לשי התאמות שווי ה	-	-	(159,538)	-	131,027	(28,511)
מאזני - שיטת השווי ה מוש בהתאם ל סטר טגיית המי תוצ אות נכסי א חל ק החבר ה ב		-		1,306	-	1,306
סך הכנסות	86	567	73,487	1,306	(137,031)	(61,585)
בו קר ) 2024 (בלתי מ ליו ם 30 ביוני
קו ם גי אוגר פי ספרי ם לפי מי ערך הנכסי ם ב	-	33,814	7,082,380	-	(6,381,707)	734,488

באור 4 - מגזרים (המשך)

	מקבציד יור ובתיםצמוד י קרקע	קרנות החוב	בתי מלון	אחרים	התאמות	סך הכל
	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר	אלפיד ולר
בו קר ) 2025 (בלתי מ ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו לוש ה חו דשי ם לתקו פה של ש
הכנסות
רכישה ו אחרים מי ניהול , ע מלות יות הש קע ה, ד ת קר נות ושותפו הכנסות מפעילו	127,210	405	32,600	4,196	(160,238)	4,173
תפויות הש קע ה ילות קר נות ושו Promote (מפע ד מי הצלחה (	-	-	-	-	(2,265)	(2,264)
ני טת השווי המאז ת בהתאם לשי תוצ אות הפעילו	(7,560)	(924)	-	2,856	840	(4,789)
ו אחרים ת השווי המאזני גן בהתאם לשיט התאמות שווי הו	47,940	-	-	(3,189)	(45,502)	(751)
	167,589	(519)	32,600	3,863	(207,165)	(3,631)
עלויות ו הוצ אות
ר טגיית המימוש ע ה ומנכסי אסט ושותפויות הש ק מפעילות קר נות עלות ההכנסות	65,040	-	28,024	2,727	(94,877)	915
כלליות ו אחרות הוצ אות הנהלה ו	-	-	8,525	-	(7,089)	1,435
	65,040	-	36,549	2,727	(101,966)	2,350
פעולי רווח (הפסד ) ת	102,549	(519)	(3,949)	1,136	(105,198)	(5,981)
) מימון , נטו הוצ אות (הכ נסות	45,383	-	10,997	2,060	(47,997)	10,443
ס המגזר לפני מ רוו חי (הפסדי )	57,166	(519)	(14,946)	(924)	(57,201)	(16,424)

	נכסי אסטרטג יית המימוש אלפיד ולר	מקבציד יור ובתיםצמוד י קרקע קרנ אלפיד ולר	ות החוב ב אלפיד ולר א	תי מלון א לפיד ולר אל	חרים הת פיד ולר אל	אמות סך פיד ולר אל	הכל פיד ולר
ר ) 2024 ( בלתי מבוק מה ביום 30 ביוני ה חוד שים שהסתיי לתקופה של שלוש
הכנסות
ואחרים ול, עמלות רכישה השקעה , דמי ניה קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות	-	125,280	552	19,400	3,449 (	144,629)	4,052
יות השקעה לות קרנות ושותפו Promote (מפעי דמי הצלחה (	-		-	- -		(15,037)	(15,037)
שווי המאזני בהתאם לשיטת ה תוצאות הפעילות	-	(3,734)	(2,205)	- (	297) (	1,291) (	7,526)
ים שווי המאזני ואחר בהתאם לשיטת ה התאמות שווי הוגן	-	(127,589)	-	- (	10,641)	117,938	(20,291)
שווי המאזני התאם לשיטת ה טגיית המימוש ב צאות נכסי אסטר חלק החברה בתו	665	-	-	- -		-	665
	665	(6,042)	(1,653)	19,400	(7,493)	(43,019)	(38,137)
עלויות ו הוצ אות
ת המימוש מנכסי אסטרטגיי תפויות השקעה ו פעילות קרנות ושו עלות ההכנסות מ	162	63,938	-	23,122	3,988 (	90,365)	845
לליות ואחרות הוצאות הנהלה וכ	147	-	-	6,382 -		(5,180)	1,350
	309	63,938	-	29,504	3,988	(95,545)	2,195
פעולי רווח (הפסד ) ת	356	(69,980)	(1,653) (	10,104) (	11,481)	52,530	(40,332)
מימון, נטו הוצאות (הכנסות)	-	44,065	-	10,475	798 (	55,566) (	228)
מגזר לפני מס רוו חי (הפסדי ) ה	356	(114,045)	(1,653) (	20,579) (	12,279)	108,096	(40,104)

באור 4 - מגזרים (המשך)

							מקבציד יור ובתיםצמוד י		נכסי אסטרטג יית
ת סך הכל פיד ולר	ם התאמו פיד ולר אל פיד ולר אל	מלון אחרי	לפיד ולר אל		ת החוב בתי אלפיד ולר א		קרקע קרנו אלפיד ולר		המימוש אלפיד ולר

										2024 ( מבוקר ) ביום 31 בדצמבר לשנה שהסתיימה
										הכנסות
16,572	594,790)	13,948 (	86,610		2,329		508,389		86	אחרים ל, עמלות רכישה ו השקעה , דמי ניהו קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות
38,348)	38,348) (	- (			- -		-		-	ת השקעה ות קרנות ושותפויו Promote (מפעיל דמי הצלחה (
24,491)	36,459 (	250)	- (		(5,871)		(54,829)		-	שווי המאזני בהתאם לשיטת ה תוצאות הפעילות
39,743)	136,428 (	(10,641)			- -		(165,531)		-	ם (*) שווי המאזני ואחרי בהתאם לשיטת ה התאמות שווי הוגן
2,019 (83,992)	(460,250)	- - 3,057		86,610	- -	(3,542)	- 288,029		2,019 2,105	המאזני אם לשיטת השווי גיית המימוש בהת צאות נכסי אסטרט חלק החברה בתו
										עלויות ו הוצ אות
4,103	367,450)	14,275 (	94,658		-		262,443		177	המימוש נכסי אסטרטגיית תפויות השקעה ומ פעילות קרנות ושו עלות ההכנסות מ

7,822 11,925	(20,674) (388,124)	14,275		28,117 - 122,775	-		- - 262,443		379 556	לליות ואחרות הוצאות הנהלה וכ
95,917)	72,126) (	11,218) (	36,165) (		(3,542) (		25,586		1,549	עולי רווח (הפסד ) תפ
21,801)	218,134) (	7,131 (	46,653				186,151		-	מימון, נטו הוצאות (הכנסות)
117,718)	146,007 (	18,349)	82,818) (		- (3,542) (		(160,564)		1,549	מגזר לפני מס רוו חי (הפסדי ) ה

										2024 ( מבוקר ) ליום 31 בדצמבר
794,731	6,599,441)	309,003 (	753,757		22,274		6,309,139		-	לות רים לפי מגזר פעי ערך הנכסים בספ
528,143	3,586,179)	132,645 (	455,621		-		3,526,056		-	גזר פעילות התחייבויות לפי מ

סך הכל אלפיד ולר	תאמות אלפיד ולר	הוד ו ה אלפיד ולר		פון אמריקה אלפיד ולר		בריטניה צ	אלפיד ולר	ישראל אלפיד ולר

										מבו קר ) דצ מבר 2024 ( מה ביו ם 31 ב לש נה ש הסתיי
16,572	(594,790)		-		609,641		1,634		רים 86	לות רכישה ואח דמי ניהול, עמ פויות השקעה , ת קרנות ושות הכנסות מפעילו
(38,348)	-		-		(38,348)		-	-		עה שותפויות השק עילות קרנות ו Promote (מפ דמי הצלחה (
(24,491)	36,459		-		(60,700)		(250)	-		זני טת השווי המא ת בהתאם לשי תוצאות הפעילו
(39,743)	136,428		-		(176,171)			-		זני ואחרים טת השווי המא וגן בהתאם לשי התאמות שווי ה
2,019 (83,992)	- (421,903)		2,019 2,019		- 334,422		- 1,384	86	מאזני -	שיטת השווי ה מוש בהתאם ל סטרטגיית המי תוצאות נכסי א חלק החברה ב סך הכנסות
										קר ) בר 2024 (מבו ליו ם 31 בדצ מ
794,731	(6,599,441)		-		7,314,360		79,813	-		קו ם גי אוגר פי ספרי ם לפי מי ערך הנכסי ם ב

(*) מגזר אחרים – בעיקר משיערוך חטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) בסך של כ- 10.6 מיליון דולר.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב

.1 חלק החברה בחלוקות שהתקבלו כשותף מוגבל (LP (וכשותף כללי (GP (בתקופת הדוח:

ליום 30 ביוני ,2025 דמי הצלחה צבורים לקבל (Promote (מפעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה מסתכמים לסך של כ- 151 מיליון דולר. תזרימי מזומנים כשותף מוגבל (LP (וכשותף כללי (GP ( שהתקבלו בחברה:

	דשי ם ל שישה חו בתקו פה ש ני 2025 ביו ם 30 ביו ש הסתיי מה	2024 בש נת
	לר במיליו ני דו	לר במיליו ני דו
ש ה כ - GP עמלות רכי דמי ני הול ו	8.6	16.5
(כ - GP Promote ( דמי הצלחה	2.6	6.8
LP תזרי ם כ -	11.6	15
סה" כ	22.8	38.3

.2 השקעה במקבצי דיור המוחזקים ישירות על ידי אלקטרה אמריקה:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(א) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוחות הכספיים לא נרכשו או מומשו מקבצי דיור על ידי אלקטרה אמריקה.

:(Electra Multifamily Investment Fund II L.P) דיור במקבצי להשקעות השניה הקרן .3

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, חתמה הקרן השניה על הסכמי מכר למכירת שישה מקבצי דיור. עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, הושלם מימושם של שלושה נכסים מתוך ששת הסכמי המכר. התזרים החופשי ממימושים אלו מסתכם לסך של כ- 17 מיליון דולר כדלקמן:

רווח (הפסד ) לאחר	חלק החברה			שיעור ההחזקה
מס שנבע ממימוש	בתזרים החופשי	תמורת המכירה	מועד השלמת	של החברה
הנכסים ( *)	מהמכירה	(100% )	העסקה	הכלולה בנכס	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
-	0.9	41.25	ספטמבר , 2025	3.18%	יוני, 2019	דרסונוויל, טנסי	Hamilton The אנ	1
(0.4)	2.1	61.6	נואר , 2025	1.62% י	, 2018	, צפון קרוליינה יוני	East 200 דורהאם	2
							23 Hundred at Ridgeview
(0.3)	3.5	114.0	יוני, 2025		בר , 2018 4.53%	ס אוקטו Ranch פלאנו, טקס		3

(1.7)	7.1	73.1	אוגוסט, 2025		ט, 2018 2.66%	Sterling ריילי, צפון קרוליינה אוגוס	Center Town 4

(1.1)	0.3	34.4	ספטמבר , 2025	6.50%	אוגוסט, 2018	יוסטון, טקסס	Liberty at Haven 5 Hills
(1.8)	3.1	78.0	נובמבר , 2025		2019 2.68%	פלורידה יוני, Mezza ג 'קסונוויל,		6
(5.2)	17	402.35					סה"כ

(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לרווחים שרשמה החברה בתקופת ההחזקה בעקבות שיערוכים ופעילות שוטפת. כאשר מתוך סכום זה הוכר כבר בשנת 2024 הפסד בסך של כ- 0.4 מיליון דולר, דהיינו בתקופת הדוח רשמה החברה הפסד בסך של כ- 4.8 מיליון דולר כתוצאה ממימושים אלו.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 17 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 6,030 יחידות דיור.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.4 הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור ( Multifamily Electra Landmark American :(Investment Fund III L.P

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ד) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, מימשה הקרן השלישית ארבעה מקבצי דיור. התזרים החופשי ממימושים אלו מסתכם לסך של כ- 6 מיליון דולר כדלקמן:

רווח (הפסד ) לאחר מס ש נבע ממי מוש הנכ סי ם ( *)	חל ק החבר ה בתזרי ם חו פשי מהמכיר ה	תמור ת המכיר ה (100% )	מו עד השלמת העסקה	שי עור ההחזקה של החבר ה הכלולה בנכס	מו עדרכיש ה	מי קו ם הנכס	ש ם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
(0.2)	0.7	65	אפריל, 2025	6.57%	נובמבר , 2020	טמפה , פלורידה	Wesley at Parc 1 Chapel
							Argyle Lake at Oakleaf Center Town
(2.0)	1.4	65	אפריל, 2025	6.57%	מאי, 2021	פלורידה ג'קסונוויל,		2
(1.2)	1.6	77	אפריל, 2025	6.57%	יוני, 2021	קסימי, פלורידה	400 at Reunion 3
(0.2)	2.3	93	אפריל, 2025	6.57%	צמבר , 2019	טשיון, פלורידה ד	24 Midtown פלנ	4
(3.6)	6.0	300					סה" כ

(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לרווחים שרשמה החברה בתקופת ההחזקה בעקבות שיערוכים ופעילות שוטפת, כאשר מתוך סכום זה הוכר כבר בשנת 2024 הפסד בסך של כ- 3.7 מיליון דולר, דהיינו בתקופת הדוח רשמה החברה רווח של כ- 0.1 מיליון דולר כתוצאה ממימושים אלו.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 43 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 12,315 יחידות דיור.

.5 הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (P.L A IV ALEMIF(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ו) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 74.5 מיליון דולר.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן הרביעית עסקה אחת לרכישת מקבץ דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 9.3 מיליון דולר, כדלקמן:

של שי עור ההחזקה נכס הקרן בזכויות ב	ע הון עצ מי מוש ק (חל ק הקרן )	מחיר רכיש ה (100% )	מספר י חי דות דיור	מו עדרכיש ה	מי קו ם הנכס	ש ם הנכס
	במיליוני דולר	במיליוני דולר
26.8%	9.3	132.3	310	אוגוסט, 2025	אמי , פלוריד ה	Wynwood מי 1 Crossing
	9.3	132.3	310			סה" כ

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן 35 מקבצי דיור, בהיקף של 10,720 יחידות דיור במדינות טקסס, אריזונה, פלורידה, טנסי, וירג'יניה, ג'ורג'יה ודרום וצפון קרוליינה, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 982 מיליון דולר.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.6 קרן החוב הראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Capital Electra(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ז) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים הושלם פרעון מלא של עסקת חוב למימון מקבצי דיור כדלקמן:

תשו אה	תשו אה חו זית	חל ק החבר ה בתזרי ם החו פשי	תמור ת המכיר ה	גו בה ההש קעה המקורי (חל ק	מו עד השלמת	מו עד ביצ ו ע
במי מוש	מינימלית	מהמכיר ה	(חל ק הקרן )	הקרן )	העסקה	העסקה	הנכס עסקה מי קו ם		נכס סוג
		מיליוני דולר	מיליוני דולר ב	במיליוני דולר ב
12% 16.12%		0.15	3.075		2025 3.075	2021 ינואר ,	טקסס מאי,	Mezzanine יוסטון,	Aspenwoods Apartments	1
		0.15	3.075	3.075					סה" כ

למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 20 עסקאות חוב ולאחר החלטת השותף המנהל של הקרן לא להחזיק עוד בשלוש פוזיציות חוב, מחזיקה קרן החוב הראשונה ב- 29 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 258 מיליון דולר.

.7 קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (II Capital Electra(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ט) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש אפריל ,2025 הוארכה תקופת ההשקעות של קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב, בחצי שנה נוספת, כך שתקופת ההשקעות תסתיים עד ליום 28 באוקטובר .2025

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 13.5 מיליון דולר.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן 3 עסקאות למימון מקבצי דיור בהיקף השקעה הונית כולל של כ- 29.8 מיליון דולר, כדלקמן:

חו זי ת	גו בה החו ב (חל ק		מספר
מינימלית	לר הקרן ) במיליוני דו	מו עדרכיש ה		מי קו ם הנכס	סוג העסקה	ש ם הנכס
12.5%	12.57	2025 , פברואר	299	טנסי ,		Haven at the Gulch	1
12.5%	12.00			מיר טל ביץ ', דרום	Equity Preferred	Carolina at
11.5%				ל נדו , פלור יד ה	Loan	Powell at
	29.77		736			סה" כ
			2025 5.2	י חי דות דיור מרץ , 2025 132 יולי ,	קרוליינה 305	נאשוויל Mezzanine Loan Mezzanine אור	Laurent 2 Forest Magnolia 3

מימוש עסקאות למימון מקבצי דיור בארה"ב בקרן החוב השניה בתקופת הדוח ולאחריו:

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים הושלם פרעון מלא של שתי עסקאות חוב למימון מקבצי דיור כדלקמן:

תשו אה במי מוש	תשו אה חו זית מי ני מלית	חל ק החבר ה בתזרי ם חו פשי מהמכיר ה	תמור ת המכיר ה (חל ק הקרן )	גו בה ההש קעה המקורי (חל ק הקרן )	מו עד השלמת העסקה	מו עד ביצ ו ע העסקה	נכס עסקה מי קו ם ה		נכס סוג
		במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
14.78%	14.0%	0.4	10.2	9.0	ץ, 2025	קטובר , 2022 מר	נוקסוויל, טנסי או	Preferred Equity	Brendon Park	1
							ספרטנ בורג,	Preferred	Cheslyn
14.8%	14.0%	0.14	4.0	3.5	י, 2025	פברואר , 2023 יונ	דרום קרוליינה	Equity	Townhomes	2
		0.54	14.2	12.5					סה" כ

למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של שתי עסקאות חוב, מחזיקה קרן החוב השניה ב- 25 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 356 מיליון דולר.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.8 עדכון אודות קרנות החוב:

לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלווים, ישנם מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהול, תפעול ובעלות הנכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלווים עצמם והן מול המלווים הבכירים (Lenders Senior(. לרוב, תהליך ההשתלטות מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלוא הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי הנכסים עליהם הוחלט להשתלט.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהול עשרים ושש עסקאות, כדלקמן: קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהול שבע עשרה עסקאות. מתוכם, בעשר עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

קרן חוב 2 – הקרן השתלטה על ניהול תשע עסקאות. מתוכם, בשמונה עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

למועד הפרסום, מרבית הנכסים מתופעלים בצורה ישירה או באמצעות הסכמי משנה, על-ידי Management Value Landmark American) להלן: "ALVM(", גוף ייעודי שהוקם על-ידי Management Landmark American) חברת ניהול הנכסים של החברה), לניהול נכסים בקרנות החוב, באופן שיאפשר ניצול יכולות הניהול והיתרונות לגודל של הפלטפורמה הקיימת.

בהתאם לאמור בתקן דיווח כספי בינלאומי 9 – מכשירים פיננסים (להלן – התקן) ביצעה החברה, נכון למועד הדוח, באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי, הערכה ביחס להפסדי אשראי חזויים (ECL ( בקשר עם פעילותן של קרנות החוב נכון ליום 30 ביוני .2025

ליום 30 ביוני 2025 סך ההפרשה להפסדי אשראי בקרנות החוב (100%) הינה בסך של כ3.7- מיליון דולר (2024 – 3.6 מיליון דולר). חלקה של החברה בקרנות החוב הינו .3.74%-5.26%

("SFR" - להלן (Single Family Rental - פרטיים בתים .9

א. שותפויות השקעה:

בהמשך לאמור בביאור 7ג(6) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה החברה (ביחד עם שותפים מוגבלים), 25 שותפויות, אותן מנהלת החברה, בעקיפין, כשותף מנהל (GP (יחד עם השותף המקומי. השותפויות האמורות לעיל הינן הבעלים של כ- 4,263 בתים פרטיים צמודי קרקע, בעיקר בדרום מזרח ארה"ב, בעלות (100%) של כ1.2- מיליארד דולר והון עצמי שהושקע (100%) המסתכם לסך של כ- 475 מיליון דולר. החברה מחזיקה כשותפה מוגבלת (LP (ב- 19 שותפויות בשיעורים של כ- 5% - 18% וביתר השותפויות שיעור החזקתה של החברה יחד עם החזקות השותף המקומי בפעילות הינו .100%

בנוסף השקיע השותף הכללי (GP (סך (100%) של כ- 11.8 מיליון דולר, עבור רכישת קרקעות, פיקדונות ומקדמות לבניית ורכישת בתים עתידיים נוספים (מומן באשראי בנקאי).

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשו שותפויות ההשקעה 39 בתים, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 3.14 מיליון דולר, כדלקמן:

לק הש קעה (ח החבר ה)	100%) ש קעה (	100%) ה רכיש ה ( ם עלות	מספר בתי	מדי נה
לר במיליו ני דו	לר במיליו ני דו	לר במיליו ני דו
0.23	3.14	9.9	39	ג'ור ג'יה
0.23	3.14	9.9	39	סה" כ

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

.9 בתים פרטיים - Rental Family Single) להלן - "SFR) ("המשך)

מתחילת השנה ועד למועד הדוחות הכספיים, מימשו שותפויות ההשקעה 36 בתים. התזרים החופשי ממימושים אלו מסתכם לסך של כ- 0.4 מיליון דולר כדלקמן:

אחר מס רווח (הפסד ) ל	תזרי ם חל ק החבר ה ב	ה תמור ת המכיר	מספר בתי ם	ה של שי עור ההחזק
הנכסי ם ש נבע ממי מוש	ה חו פשי מהמכיר	(100% )	ש נמכרו	החבר ה בנכסי ם	מי קו ם הנכסי ם
במליוני דולר	במיליוני דולר	במליוני דולר
					רום פלורידה , צפון/ ד
					ה קרוליינה , ג'ורג'י
(0.4)	0.4	8.4	36	5.13%-73.32%	וטנסי
(0.4)	0.4	8.4	36		סה" כ

ב. קרן להשקעות:

בחודש מרץ 2025 הודיעה החברה על סגירה ראשונה (Closing Initial (של הקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה SFR-BTR בהיקף התחייבויות של כ- 225 מיליון דולר, סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 231 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 0.75 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 6.56% מהיקף ההשקעה בקרן.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן שתי עסקאות לרכישת שני מתחמי BTR, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 6.3 מיליון דולר, כדלקמן:

	הון עצמי			מספר בתי ם
שי עור ההחזקה של	ש הוש קע בפו על	הון עצמי צ פוי	מחיר ר כיש ה	ד ש התקבלו עדלמו ע	מספר בתי ם
הקרן בזכויות בנכס	(חל ק הקרן )	(חל ק הקרן ) ( *)	(100% )	הדו חו ת הכ ספיי ם	כולל ( *)	ר כיש ה	קו ם הנכס מו עד	ש ם הנכס מי
	וני דולר	ליוני דולר במילי	במיליוני דולר במי
							פורט ויינטוורת',
100%		11.32 3.2	25.4	23		י, 2025 103	ג'ור ג'יה יונ	Rice Hope	1
								The Station
100%		17.54 3.1	42.8	14		2025 149	ן, ג'ורג'יה יולי,	Kentmere at אובר	2
		28.86 6.3	68.2		252 37			סה" כ

(*) עסקאות Forward שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של הבתים לאורך כשנה (חלק הקרן בעסקה - 100%).

בנוסף, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, השקיעה הקרן סך של כ5.8- מיליון דולר, עבור פקדונות ומקדמות לרכישת 215 בתים עתידיים נוספים.

.10 ריט (REIT (פרטית למלונות בארה"ב (Hospitality Electra(

בהמשך לאמור בביאור 7ג(7) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 נכון לפרסום הדוחות הכספיים, סך התחייבויות ההשקעה מסתכמות לסך כולל של כ- 745 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

ריט המלונות רכשה 7 בתי מלון בעלות כוללת (100%) בתוספת שיפורים במושכר, למועד פרסום הדוחות הכספיים, בסך של כ- 785 מיליון דולר בהיקף השקעה הונית כוללת בסך של כ- 542 מיליון דולר.

החברה השקיעה למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 50 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 9.25% מהיקף ההשקעה בקרן.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ב. ייזום הקמת פרויקטי מגורים להשכרה במיאמי:

בהמשך לביאור 7(ד) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 שווי הנכסים (100%) בספרי החברות הכלולות (חלק החברה 75%) בהתבסס על הערכת שווי שנתקבלה ממעריך שווי בלתי תלוי בארה"ב ברבעון השני לשנת 2025 הינו בסך של כ- 231 מיליון דולר. בהתאם להערכת השווי, רשמה החברה את חלקה ברווח הכלולה בסך של כ- 1.3 מיליון דולר, נטו ממס. לפרטים נוספים ראה גם ביאור 7 להלן.

ג. קרן להשקעות בבריטניה

בהמשך לביאור 8(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 119 מיליון ליש"ט וכן כ- 11 מיליון ליש"ט שגוייסו מ- Partners Investors Co ובסה"כ גוייס סך של כ- 130 מיליון ליש"ט.

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 6.75 מיליון ליש"ט. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 12.2% מהיקף ההשקעה בקרן.

למועד פרסום הדוחות הכספיים ממשיכה החברה לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסכום כולל של כ- 200 מיליון ליש"ט וזאת עד לסגירה הסופית של הקרן.

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן להשקעות בבריטניה בשלושה בנייני משרדים בהיקף השקעה הונית כוללת של כ49- מיליון ליש"ט (חלק הקרן).

ד. אגרות חוב ודירוג החברה

.1 אגרות חוב סדרה ו' להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני 2025 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024):
הון עצמי מינימלי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ130- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 ביוני ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 292 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .38.33%
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .42.05%

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ד. אגרות חוב ודירוג החברה (המשך)

.2 אגרות חוב סדרה ז' להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 30 ביוני 2025 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024):
הון עצמי מינימלי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ145- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכללו רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: (א) ההלוואות (קרן וריבית) תהינה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') במקרה של פירוק החברה; (ב) מועד פירעון ההלוואות (קרן וריבית) יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב (סדרה ז'). ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 ביוני ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 292 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .38.33%
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 ביוני 2025 הינו .42.05%

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בהתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב:

.1 ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') של החברה.
.2 לאחר תאריך המאזן, ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.

ה. מסגרות אשראי בבנקים:

בהמשך לאמור בביאור 12ג לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושה בנקים מממנים בישראל ובנק זר בארה"ב עומדות מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב ליום 30 ביוני 2025 על סך כולל של 215 מיליון דולר. מועד פרעונן של מסגרות האשראי הינו כדלקמן:

שנת 2025 - 5 מיליון דולר. שנת 2026 - 160 מיליון דולר. שנת 2027 - 50 מיליון דולר.

לאחר תאריך המאזן, בחודש אוגוסט ,2025 הודיעו שלושת הבנקים בישראל על החלטת ועדות האשראי להעמיד את מסגרות האשראי על סך של 285 מיליון דולר. מועדי הפרעון של קווי האשראי, לאחר קבלת הסכמת הבנקים להארכתם, כאמור לעיל, הינם כדלקמן:

שנת 2025 – 5 מיליון דולר. שנת 2026 – 70 מיליון דולר. שנת 2027 - 210 מיליון דולר.

החברה פועלת להארכת מסגרות האשראי בהתאם לצרכיה מפעם לפעם.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים בישראל כדלקמן:

שיעור ההון העצמי (מאוחד) למאזן (מאוחד) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו לא יפחת משיעור של 27.5% - ליום 30 ביוני 2025 – .37.73%

שיעור ההון העצמי (סולו) למאזן (סולו) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של 33% - ליום 30 ביוני 2025 – .42.05%

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ו. הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) (לא סחיר)

לאחר תאריך המאזן, ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- ("הרוכשים") בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על- פיו הנפיקה החברה נע"מ (סדרה 1) בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

קרן הנע"מ תפרע בתשלום אחד, בסוף תקופת הנע"מ, ומתחדשת לתקופות של שנה כל אחת ועד לחמש שנים (בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם). הנע"מ נושא ריבית שנתית קבועה בשיעור של .5.49% בהסכם המסגרת נקבעו מנגנון לקיצור תקופת הנע"מ על-ידי הרוכשים ומנגנון לפדיון מוקדם ביוזמת החברה, וכן נקבעו עילות מקובלות לפירעון מיידי (כפי שקיימות בהסכמי המימון בהם מתקשרת החברה מעת לעת).

ז. הנפקת הון פרטית

ביום 12 בפברואר ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של 4,136,505 מניות רגילות בנות 0.0001 ש"ח ערך נקוב של החברה, אשר הוצעו למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. התמורה ברוטו בגין ההנפקה כאמור הסתכמה לסך של כ200- מיליון ש"ח (כ- 55 מיליון דולר).

ח. פוליסת נושאי משרה ודירקטורים

בהמשך לביאור 17ו(5) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 באפריל 2025 אישרה ועדת התגמול של החברה רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה של אלקו בע"מ וחברות מוחזקות שלה (ובכללן החברה וחברות בת שלה), אשר במסגרתה תבוטח אחריות כלל נושאי המשרה בחברה, לרבות מנכ"ל החברה ודירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה בחברה, כפי שיהיו מעת לעת, וזאת בהתאם להוראות תקנה 1ב1 לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי ענין), התש"ס2000- ("תקנות ההקלות").

הפוליסה האמורה נרכשה מצד שלישי, לתקופה של 12 חודשים מיום 1 במאי 2025 (תום תקופת פוליסת הביטוח הקיימת) ועד ליום 30 באפריל ,2026 בעלות כוללת לקבוצה של כ406.3- אלפי דולר ובכיסוי ביטוחי כולל, למקרה ובמצטבר, של 120 מיליון דולר.

כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים על-פי הפוליסה בתנאים זהים.

ועדת התגמול קבעה כי ההתקשרות הינה לטובת החברה, וכן כי היא עומדת בתנאי תקנה 1ב1 לתקנות ההקלות לאור העובדה כי תנאי ההתקשרות נקבעו במסגרת סעיף ז' למדיניות התגמול של החברה אשר אושרה על-ידי האסיפה הכללית של החברה בהתאם לסעיף 267א(ב) לחוק החברות, התשנ"ט,1999- ההתקשרות הינה בתנאי שוק והיא אינה עשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה.

ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה אישרו ביום 24 באפריל 2025 את חלוקת תשלומי הפרמיה בגין הפוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה האמורה לעיל, בין החברות בקבוצת אלקו על פי מפתח חלוקה שהוצע על ידי יועץ חיצוני, באופן שבו חלקה של החברה יעמוד על 22.5% (סך של כ91.4- אלפי דולר לתקופה של 12 חודשים). כן קבע הדירקטוריון כי תנאי ההתקשרות של החברה בחלוקת תשלומי הפרמיה האמורים בין חברות קבוצת אלקו, אינם שונים באופן מהותי מתנאי ההתקשרות של יתר חברות הקבוצה, בשים לב לחלקן היחסי. בהתאם, עומדת ההתקשרות בתקנה 1(4) לתקנות ההקלות.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

.1 סכום הפרמיה המיוחס לחברה לגבי התקופה המובאת לאישור, נמוך ביחס לסכום הפרמיה אותו היה על החברה לשלם אילו ערכה את הביטוח לבדה, לגבול אחריות נמוך יותר.
.2 ניהול פוליסת ביטוח על בסיס קבוצתי הינו מהלך יעיל, הן מההיבט הכלכלי והן מהיבט הכיסוי הביטוחי. באמצעות התקשרות מרוכזת כאמור, משפרות חברות הקבוצה את עמדתן ביחס למבטחים שונים בשוק, מוזילות את עלויות הבטוח ורוכשות כיסוי ביטוח נאה בהתחשב בהיקף פעילותן.
.3 הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומו.

לה"ה דניאל ומיכאל זלקינד היה עניין אישי באישור ההתקשרויות, עקב היותם דירקטורים בחברה וכן דירקטורים, מנכ"לים משותפים ובעלי השליטה באלקו, בעלת השליטה בחברה וכן דירקטורים בחברות הבנות הציבוריות האחרות של אלקו, אשר הינן כולן צד להתקשרות הנ"ל.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ט. תלויות

בהמשך לביאור 15ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 6 בינואר ,2025 הוגשה למחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בקשה כנגד החברה, אלקו בע"מ (בעלת השליטה בחברה), וחברות נוספות בשליטת אלקו בע"מ, לפי סעיף 198א לחוק החברות, התשנ"ט1999- ("חוק החברות") לגילוי ועיון במסמכים, לשם בחינת הגשת בקשה לאישור תביעה נגזרת.

עניינה של הבקשה הוא בקשר עם מתן תרומות על-ידי המשיבות לקרן להענקת מלגות על שם מר גרשון זלקינד ז"ל, אשר לטענת המבקש, בוצע ללא קבלת האישורים הנדרשים בחוק החברות.

בהתאם להחלטת המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 15 ביולי ,2025 המועד להגשת תגובה לבקשה לגילוי ועיון במסמכים כאמור נקבע ליום 7 בספטמבר .2025

החברה ויועציה המשפטיים לומדים את הבקשה ואולם מעיון ראשוני נראה כי הבקשה קנטרנית וכוללת טענות לא מבוססות אשר דינה להדחות על הסף.

י. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

ביום 24 בנובמבר ,2024 אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ .2028

עד ליום 30 ביוני 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

יא. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

ביום 24 בנובמבר ,2024 אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות החוב של החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, אשר תחול על כל סדרות אגרות החוב של החברה, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ .2028

עד ליום 30 ביוני 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

יב. ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026

באור 6 - מכשירים פיננסיים

א. רמות שווי הוגן

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 30 ביוני 2025 בשווים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

			2025 ליו ם 30 ביו ני
	ר מה 1	ר מה 2	ר מה 3	סה" כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
הפסד : ן דרך רווח ו י ם בשווי הוג נכסי ם פי ננסי
מזומנים גידור תזרים	-	-	5,352	5,352
סד דרך רווח והפ ם בשווי הוגן נכסים פיננסי	1,357	-	-	1,357
ווח ו הפסד : וי הוגן דרך ר פי ננסיי ם בשו סה" כ נכסי ם	1,357	-	5,352	6,709
ם: נכסי ם שו טפי
ובה - יבים ויתרות ח ף הלוואות, חי במסגרת סעי הכנסות לקבל		14,367	-	14,367
שו טפי ם סה" כ נכסי ם	-	14,367	-	14,367

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 30 ביוני 2024 בשווים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

		ליו ם 30 ביו	ני 2024
	ר מה 1	ר מה 2	ר מה 3	סה" כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
ח ו הפסד : הוגן דרך רוו סיי ם בשווי נכסי ם פי ננ
פסד דרך רווח וה ם בשווי הוגן נכ סים פיננסי	747	-	-	747
פסד : רך רווח ו ה שווי הוגן ד פי ננסיי ם ב סה" כ נכסי ם	747	-	-	747
ר ה: חזקי ם למכי ו טפי ם המו נכסי ם לא ש
תרות חו בה ת, חיי בים וי סעי ף הלוו או ל במסגר ת הכנסות ל קב	-	6,018	-	6,018
מכיר ה המו חזקי ם ל לא שו טפי ם סה" כ נכסי ם	-	6,018	-	6,018
		ליו ם 30 ביו	ני 2024

	ר מה 1	ר מה 2	ר מה 3	סה" כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
ל : רך רווח כול שווי הוגן ד פי ננסיות ב התחיי בויות
מזומנים גידור תזרים	-	-	1,759	1,759

כולל : - גן דרך רווח ות בשווי הו בויות פי ננסי סה" כ התחיי		-	1,759	1,759

ב. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

	ערך בספרי ם			שווי הוגן
	ליו ם 30 ביוני		מבר ליו ם 31 בדצ	ליו ם 30 ביוני	מבר ליו ם 31 בדצ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
טפות ) ( 1) לל חלויות שו אגרות חו ב (כו
אג" ח סדרה ה '	-	8,999	-	-	9,231	-
אג" ח סדרה ו'	110,920	118,260	112,273	110,479	114,650	111,377
אג" ח סדרה ז '	123,117	39,572	113,786	127,588	39,214	116,675
	234,038	166,831	226,059	238,067	163,095	228,052
	234,038	166,831	226,059	238,067	163,095	228,052

(1) השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך הדוח על המצב הכספי.

באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיור להשכרה:

א. החברה מציגה בדוחותיה הכספיים מידע תמציתי לגבי החברות הבאות:

.(Electra Multifamily Investments Fund II, L.P) ב"בארה דיור במקבצי להשקעות שניה קרן
- קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב ( Multifamily Electra Landmark American .(Investments Fund III, L.P
- קרן רביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (American Multifamily Electra Landmark
  - .(Investments Fund IV, L.P

Electra America Southland 2 JV ,Electra America SD Mall JV LLC - במיאמי קרקע חטיבות LLC

ב. חברות כלולות שדוחותיהן הכספיים התמציתיים צורפו לדוחות החברה:

החברה מצרפת את הדוחות הכספיים התמציתיים של:

.(Electra Multifamily Investments Fund II, L.P.) ב"בארה דיור במקבצי להשקעות השניה הקרן
- הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב Multifamily Electra Landmark American ( .(Investments Fund III L.P

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב Electra (100% לפי הינם הנתונים (:Multifamily Investments Fund II L.P

		ליו ם 30 ביוני	בר ליו ם 31 בדצ מ
	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )	(מבו קר )
נכסים שוטפים	149,983	77,777	85,245
פים (*) נכסים לא שוט	662,644	938,922	830,207
טפות התחייבויות שו	39,560	20,504	26,069
שוטפות התחייבויות לא	320,506	413,778	381,648
נכסי ם, נטו	452,561	582,417	507,735
עלי המניות הון המיוחס לב	452,561	582,417	507,735
ת הבאים : ם וההתחייבויו ללים את הנכסי סכומים אלה כו
מזומנים מזומנים ושווי	69,678	18,001	54,381
שות) ת בעלים והפר אחרים , הלווא ספקים , זכאים נסיות (לא כולל התחייבויות פינ	320,506	413,778	381,648

(*) נכסים לא שוטפים כולל 583 מיליון דולר נדל" ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל" ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

	לתקו פה של שי ש הסתיימה ביו	ש ה חו דשי ם ם 30 ביוני	לתקו פה של ש ש הסתיימה ביו	לוש ה חו דשי ם ם 30 ביוני	מה לש נה ש הסתיי בר ביו ם 31 בדצמ
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )	(בלתי מבו קר )		(מבו קר )
הכנסות	33,970	36,722	16,971	18,536	73,349
רווח תפעולי	15,074	16,578	7,180	8,552	32,968
גן התאמות שווי הו	(3,699)	(8,112)	(3,803)	(823)	(8,547)
אזני, נטו שיטת השווי המ המטופלות לפי תוצאות חברות	(15,531)	(29,202)	(10,714)	(14,480)	(40,212)
קופה רווח (הפסד ) לת	(10,149)	(30,294)	(9,052)	(11,523)	(35,286)
לבעלי המניות) לא כולל הוצאות הוצאות ריבית (	7,569	13,338	3,930	6,660	16,891

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיור להשכרה: (המשך)

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (100% לפי הינם הנתונים (:American Landmark Electra Multifamily Investments Fund III L.P

		ליו ם 30 ביוני	בר ליו ם 31 בדצ מ
	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	(בלתי מבו קר )		(מבו קר )
נכ סים שוטפים	56,001	66,129	367,959
פים ( *) נכ סים ל אשוט	2,566,037	2,882,271	2,545,212
טפות התחיי בויות שו	29,319	33,727	235,912
הלוו אות בעלים	140,407	223,340	209,176
שוטפות התחיי בויות ל א	1,463,870	1,612,349	1,445,656
נכסי ם, נטו	988,442	1,078,984	1,022,427
לי המניות הון המיוחס ל בע	988,442	1,078,984	1,022,427
הבאים: ם וההתחיי בויות ללים את הנכ סי סכומים אלה כו
זומנים מזומנים ושווי מ	17,553	14,402	16,000
שות) ת בעלים והפר אחרים, הלוואו ספקים, זכ אים נסיות (ל א כולל התחיי בויות פינ	1,463,870	1,612,349	1,445,656

( *) נכ סים ל אשוטפים כולל 2,509 מיליון דולר נדל "ן ל הש קע ה המוצג בשווי הוגן והיתר ה מייצגת הש קע ה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזי קות נדל "ן להש קע ה המוצג בשווי הוגן .

	לתקו פה של שי	ש ה חו דשי ם	לתקו פה של ש	לוש ה חו דשי ם	מה לש נה ש הסתיי
	ש הסתיי מה ביו	ם 30 ביוני	ש הסתיי מה ביו	ם 30 ביוני	ר ביו ם 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )	(בלתי מבו קר )		(מבו קר )
הכ נסות	120,929	63,709	58,101	63,436	253,989
רווח תפעולי	60,619	32,409	28,604	31,659	128,202
גן התאמות שווי הו	16,006	(14,856)	16,124	(67,289)	(109,527)
אזני , נטו שיטת השווי המ המטו פלות לפי תוצ אות חברות	1,054	(498)	437	(11,947)	6,768
קו פה רווח (הפסד ) לת	27,438	(7,025)	21,959	(72,091)	(83,278)
בעלי המניות) א כולל הוצ אות ל הוצ אות רי בית (ל	35,442	18,636	17,024	18,610	73,255

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 7 - צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (100% לפי הינם הנתונים (:American Landmark Electra Multifamily Investments Fund IV L.P

		ליו ם 30 ביוני	בר ליו ם 31 בדצ מ
	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )	(מבו קר )
נכסים שוטפים	54,786	65,288	45,412
פים (*) נכסים לא שוט	2,189,400	1,722,675	2,135,782
טפות התחייבויות שו	33,592	24,044	24,219
הלוואות בעלים	320,722	232,586	294,912
שוטפות התחייבויות לא	1,258,481	1,110,073	1,259,541
נכסי ם, נטו	631,391	421,260	602,521
עלי המניות הון המיוחס לב	631,391	421,260	602,521
ת הבאים : ם וההתחייבויו ללים את הנכסי סכומים אלה כו
זומנים מזומנים ושווי מ	9,304	9,758	12,087
שות) ת בעלים והפר אחרים , הלוואו ספקים , זכאים נסיות (לא כולל התחייבויות פינ	1,258,481	1,110,073	1,259,541

(*) נכסים לא שוטפים כולל 2,150 מיליון דולר נדל" ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל" ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

	ש ה חו דשי ם לתקו פה של שי ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו		לוש ה חו דשי ם לתקו פה של ש ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו		מה לש נה ש הסתיי ר ביו ם 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024 אלפי דולר	2024 אלפי דולר
	אלפי דולר	אלפי ש " ח	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )		(בלתי מבו קר )
הכנסות	89,485	70,802	44,906	36,571	154,690
רווח תפעולי	43,139	34,185	21,612	17,416	72,900
גן התאמות שווי הו	35,485	(75,869)	36,830	(79,516)	(38,882)
אזני, נטו שיטת השווי המ המטופלות לפי תוצאות חברות	(1,565)	2,060	(548)	1,111	2,045
קופה רווח (הפסד ) לת	19,441	(84,037)	28,969	(84,178)	(62,415)
בעלי המניות) א כולל הוצאות ל הוצאות ריבית (ל	34,605	26,717	17,174	14,066	59,983

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 7 - צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

המידע התמציתי של חטיבות הקרקע במיאמי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל"ן המניב לגביו בוצעה הערכת השווי (הנתונים הינם לפי 100%):

	ליו ם 30 ביוני		בר ליו ם 31 בדצ מ
	2025	2024 אלפי דולר	2024 אלפי דולר
	אלפי דולר
	(בלתי מבו קר )		(מבו קר )
נכסים שוטפים	8,552	20,848	6,990
פים (*) נכסים לא שוט	231,100	222,200	222,200
טפות התחייבויות שו	4,854	4,064	3,158
שוטפות, נטו התחייבויות לא	85,061	88,228	72,269
נכסי ם, נטו	149,737	150,756	153,763
עלי המניות הון המיוחס לב	149,737	150,756	153,763
ת הבאים : ם וההתחייבויו ללים את הנכסי סכומים אלה כו
מזומנים מזומנים ושווי	519	145	964
ת) אחרים והפרשו ספקים , זכאים נסיות (לא כולל התחייבויות פינ	85,061	89,177	72,269

(*) נכסים לא שוטפים כוללים כ- 231.1 מיליון דולר נדל" ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

(**) המידע התמציתי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל" ן המניב לגביו בוצעה הערכת השווי.

		שה חו דשי ם לתקו פה של שי ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו		לוש ה חו דשי ם לתקו פה של ש ם 30 ביוני ש הסתיי מה ביו
	2025	2024	2025	2024 אלפי דולר	בר ביו ם 31 בדצמ 2024 אלפי דולר
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבו קר )		(בלתי מבו קר )
הכנסות	6,550	6,365	3,051	3,139	12,314
פעולי רווח (הפסד ) ת	1,589	178	816	(393)	(85)
גן התאמות שווי הו	8,900	(3,200)	8,900	(3,200)	(3,200)
תקופה רווח (הפסד ) ל	8,442	(4,563)	8,682	(4,049)	(7,345)
לבעלי המניות) לא כולל הוצאות הוצאות ריבית (	748	819	362	411	2,647

המדיניות החשבונאית של החברות הכלולות זהה למדיניות החשבונאית של החברה.

ביום 25 בנובמבר ,2024 השלימו החברות הכלולות מימון מחדש לחטיבות הקרקע, באמצעות הלוואה בכירה אשר החליפה ופרעה את ההלוואות הקיימות. נכון למועד הדוחות הכספיים קיימת כנגד שתי חטיבות הקרקע הלוואה בסך של כ- 90.7 מיליון דולר, ההלוואה נושאת ריבית משתנה (SOFR (+ 7.75%) כך ששיעור הריבית נכון למועד הדוחות הכספיים הינו כ- 12.05%). מועד פירעון ההלוואה הינו ביום 25 בנובמבר ,2026 כאשר קיימות שתי אופציות להארכת מועד הפירעון בשנה אחת נוספת כל אחת (סה"כ שנתיים).

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדות החברות הכלולות בכל אמות המידה הפיננסיות הקיימות עבור הלוואה זו.

פרק ג' תמצית מידע כספי נפרד ביניים

אלקטרה נדל"ן בע"מ מידע כספי נפרד ליום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)

ערוך בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970

מידע כספי ביניים נפרד (בלתי מבוקר) ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

עמוד
2	בקרים חשבון המ של רואי ה דוח מיוחד
	מבוקר) רד (בלתי י ביניים נפ מידע כספ
3-4	ספי המצב הכ נתונים על
5	סד הרווח והפ נתונים על
6	לל הרווח הכו נתונים על
7-8	מזומנים תזרימי ה נתונים על
9-12	י נפרד מידע כספ פים בדבר נתונים נוס

קוסט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס+972-3-5622555 ey.com

לכבוד בעלי המניות של אלקטרה נדל"ן בע"מ

דרך יגאל אלון 98 תל - אביב

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - החברה), ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 1,531 אלפי דולר ליום 30 ביוני, 2025 ואשר הרווח (הפסד) מחברות מוחזקות אלה הסתכם לסך של (268) ו- (182) אלפי דולר לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותה תאריך. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

24 באוגוסט, 2025 רואי חשבון

בכבוד רב

תל- אביב קוסט, פורר, גבאי את קסירר

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	וני ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	קר ) (בלתי מבו

נכסים

נכסים שוטפים

ווי מזומנים מזומנים וש	28,261	208	38,172
ווח והפסד הוגן דרך ר סים בשווי נכסים פיננ	1,357	747	139
ות חובה חייבים ויתר	44,811	70,695	36,227
ם שוטפים סה"כ נכסי	74,429	71,650	74,538

נכסים לא שוטפים

זקות חברות מוח השקעות ב	292,636	287,829	287,401
קות ברות מוחז הלוואות לח	20,971	19,670	20,326
רכוש קבוע	164	217	179
מן ארוך ת חובה לז ייבים ויתרו הלוואות, ח	328,327	242,460	308,888
ש זכות שימו נכסים בגין	533	886	739
נגזר פיננסי	5,352	-	-
פים ם לא שוט סה"כ נכסי	647,983	551,062	617,533

ם סה"כ נכסי	722,412	622,712	692,071

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	וני ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	קר ) (בלתי מבו

התחייבויות והון

התחייבויות שוטפות

ת חוב) וואות ואגרו פות של הל חלויות שוט ן קצר (כולל אשראי לזמ	48,205	158,482	38,462
ני שירותים ספקים ונות	154	51	221
ות זכות זכאים ויתר	2,979	3,598	4,241
ין חכירה חייבויות בג פות של הת חלויות שוט	411	384	407
טפות ייבויות שו סה"כ התח	51,749	162,515	43,331

פות ת לא שוט התחייבויו
אגרות חוב	195,833	136,876	197,597
בגין חכירה התחייבויות	49	380	228
ם מסים נדחי	17,918	23,562	21,009
שוטפות ייבויות לא סה"כ התח	213,800	160,818	218,834

מבנקים זמן ארוך הלוואות ל	165,000	-	169,675

הון
ח ע . נ 0.0001 ש " גילות הון מניות ר	58	58	58
מניות פרמיה על	273,357	217,893	217,974
קרנות הון	) ( (117,834	114,663)	) (113,461
עודפים	136,282	196,091	155,660
ברה ים של הח יוחס לבעל סך הון המ	291,863	299,379	260,231

ן ייבויות והו סה"כ התח	722,412	622,712	692,071

24 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים הנפרדים א.וסלי א.יניב ג.רושינק

סמנכ"ל כספים מנכ"ל יו"ר הדירקטוריון

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על הרווח והפסד

	לתקופה של	ים שישה חודש		שים שלושה חוד	תיימה לשנה שהס
	שהסתיימה	ני ביום 30 ביו	שהסתיימה	ני ביום 30 ביו	צמבר ביום 31 בד
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4 אלפי דולר	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר		אלפי דולר
	(בלתי מבוק	ר )	(בלתי מבוק	(מבוקר )
הכנסות
ת י ניהול ואחרו י שכירות, דמ הכנסות מדמ	3,153	5,101	1,798	2,525	8,650
	3,153	5,101	1,798	2,525	8,650
אות עלויות והוצ
ות עלות ההכנס	-	164	-	162	177
ו מוחזקות, נט פסדי חברות (ברווחי) בה חלק החברה	11,096	56,299	4,467	31,482	85,386
לה וכלליות הוצאות הנה	2,269	3,044	1,337	1,271	7,645
	13,365	59,507	5,804	32,915	93,208
לי הפסד תפעו	(10,212)	(54,406)	(4,006)	(30,390)	(84,558)
הוצאות מימון	(20,463)	(11,981)	(13,932)	(5,507)	(26,781)
ן הכנסות מימו	9,040	11,352	1,979	5,320	12,911
ון , נטו הוצאות מימ	(11,423)	(629)	(11,953)	(187)	(13,870)
נסה מסים על הכ הפסד לפני	(21,635)	(55,035)	(15,959)	(30,577)	(98,428)
נסה מסים על הכ	2,257	4,206	2,860	2,676	7,167
פה הפסד לתקו	(19,378)	(50,829)	(13,099)	(27,901)	(91,261)

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על הרווח הכולל

	לתקופה של	ם שישה חודשי יום 30 ביוני שהסתיימה ב		ים שלושה חודש לתקופה של יום 30 ביוני שהסתיימה ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		) (בלתי מבוקר		) (בלתי מבוקר
ה הפסד לתקופ	(19,378)	(50,829)	(13,099)	(27,901)	(91,261)
כולל אחר רווח (הפסד) או הפסד: מחדש לרווח או המסווגים יסווגו בעתיד סכומים אשר
משותפת שקעה בעסקה בגין מימוש ה פרשי תרגום מימוש קרן ה	-	1,004	-	-	1,004
זומנים ידור תזרימי מ בגין עסקאות ג רווח (הפסד )	(146)	86	231	19	372
ות חברות מוחזק כולל אחר בגין רווח (הפסד )	(4,727)	753	(4,512)	467	887
קופה כולל אחר לת רווח (הפסד)	(4,873)	1,843	(4,281)	486	2,262
ה ים של החבר המיוחס לבעל כולל לתקופה סה"כ הפסד	(24,251)	(48,986)	(17,380)	(27,415)	(88,999)

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

	ם שישה חודשי לתקופה של ביום 30 ביוני שהסתיימה		שים שלושה חוד לתקופה של ביום 30 ביוני שהסתיימה		יימה לשנה שהסת מבר ביום 31 בדצ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	) (בלתי מבוקר		(בלתי מבוקר	(מבוקר )

שוטפת : נים - פעילות תזרימי מזומ
ברה עלים של הח ה המיוחס לב הפסד לתקופ	(19,378)	(50,829)	(13,099)	(27,901)	(91,261)
ח א') שוטפת (נספ ים מפעילות תזרימי מזומנ ושות להצגת התאמות הדר	8,170	48,235	4,494	25,142	85,211
טפת - פעילות שו מזומנים נטו	(11,208)	(2,594)	(8,605)	(2,759)	(6,050)
השקעה: נים - פעילות תזרימי מזומ
חירים , נטו ניירות ערך ס	238	-	489	-	477
נטו רות מוחזקות, השקעה בחב	(17,926)	3,407	(8,651)	(2,962)	(23,110)
ם , נטו חזקות ואחרי ת לחברות מו שינוי בהלוואו	(19,893)	(19,676)	(355)	(2,176)	(55,313)
ות שימוש, נט נכסים בגין זכ ברכוש קבוע ו ש (השקעה ) תמורה ממימו	ו (26)	(3)	(26)	(3)	(13)
קעה - פעילות הש מזומנים נטו	(37,607)	(16,272)	(8,543)	(5,141)	(77,959)
מימון : נים - פעילות תזרימי מזומ
ה ) הוצאות הנפק ת חוב (בניכוי הנפקת אגרו	-	41,265	-	-	114,028
ת הנפקה ) (בניכוי הוצאו הנפקת מניות	55,383	32,258	-	-	32,258
ות החברה לם לבעלי מני דיבידנד ששו	-	(5,336)	-	(5,336)	(5,336)
אחרים , נטו ים בנקאיים ו ארוך מתאגיד אשראי לזמן	(473)	-	(651)	-	39,797
חוב פרעון אגרות	(11,196)	(10,585)	(11,196)	(10,585)	(30,193)
גין חכירה התחייבויות ב	187	192	93	94	354
חרים , נטו ם בנקאיים וא קצר מתאגידי אשראי לזמן	(5,000)	(39,155)	-	12,360	(29,155)
מון - פעילות מי מזומנים נטו	38,901	18,639	(11,754)	(3,467)	121,753
שווי מזומנים במזומנים ו עליה (ירידה)	(9,914)	(227)	(28,902)	(11,367)	37,744
התקופה נים לתחילת ם ושווי מזומ יתרת מזומני	38,172	433	57,160	11,572	433
מטבע חוץ ת מזומנים ב ם בגין יתרו הפרשי תרגו	3	2	3	3	(5)
קופה נים לסוף הת ם ושווי מזומ יתרת מזומני	28,261	208	28,261	208	38,172

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

	ם שישה חודשי לתקופה של ביום 30 ביוני שהסתיימה		שים שלושה חוד לתקופה של		יימה לשנה שהסת
			שהסתיימה	ביום 30 ביוני	מבר ביום 31 בדצ
	2 0 2 5 אלפי דולר	2 0 2 4 אלפי דולר	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	) (בלתי מבוקר		אלפי דולר אלפי דולר ) (בלתי מבוקר		אלפי דולר (מבוקר )
תזרימי שות להצגת תאמות הדרו נספח א' - ה
פת פעילות שוט המזומנים מ

ימי מזומנים : כרוכות בתזר סות ) שאינן הוצאות (הכנ
ת פחת והפחתו	246	148	127	122	343
זקות, נטו י) חברות מוח בהפסדי (רווח חלק החברה	11,096	56,299	4,466	31,482	85,386
ך , נטו בים לזמן ארו תחייבויות וחיי שינוי ערך ה	19,610	(5,888)	23,595	(3,364)	1,249
עילות חוץ בגין מימוש פ פרשי תרגום מימוש קרן ה	-	1,004	-	-	1,004
כסים פיננסיים שינוי בערך נ	(6,953)	46	(9,316)	519	177
חזקות ו מחברות מו בית שהתקבל דיבידנדים ורי	17	1,344	-	665	2,141
ושאי משרה ת שהוענקו לנ ת בגין אופציו זקיפת הוצאו	499	748	305	363	1,612
חייבויות : פי רכוש והת שינויים בסעי
נדחים , נטו שינוי במסים	(3,092)	(5,162)	(3,175)	(3,228)	(7,714)
ויתרות חובה שינוי בחייבים	(11,924)	(1,744)	(9,731)	(887)	(1,527)
ם ונותני שירותי שינוי בספקים	(67)	(23)	46	(43)	147

ויתרות זכות שינוי בזכאים	(1,262) 8,170	1,463 48,235	(1,823) 4,494	(487) 25,142	2,393 85,211

מנים תזרימי המזו דע נוסף על נספח ב' - מי

ים בנקאיים ואחר ה לתאגידים ריבית ששולמ	11,036	8,718	7,931	5,236	20,678

ו מסים ששולמ	972	46	-	-	46

חרים ם בנקאיים וא בלה מתאגידי ריבית שהתק	8,538	1,090	7,038	-	6,111

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

באור 1 - כללי

(א) כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

(ב) הגדרות:

"החברה"- אלקטרה נדל"ן בע"מ. "חברה מוחזקת"- כהגדרתה בביאור 1ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

(ג) מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 1ה' לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

באור 2 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

תיקונים ל9- IFRS מכשירים פיננסיים ו7- IFRS מכשירים פיננסיים: גילויים

ביום 30 במאי ,2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "9 IFRS ("ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: "7 IFRS (" המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים.

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG (ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח Recourse-Non וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs(.
גילויים דרישות גילוי חדשות התווספו ל7- IFRS עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG(, ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר .(FVTOCI)

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 ( IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (1 IAS(, הצגת דוחות כספיים (להלן: "1 IAS(". מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של 1 IAS ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה (-management measures performance defined (ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי. התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7 IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו34- IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים. התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. בהתאם להחלטת הרשות לניירות ערך, יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי החל מהתקופה המתחילה ביום 1 בינואר .2025

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים.

באור 4 - אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח

א. דירוג החברה ואגרות חוב:

.1 ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') של החברה.
- .2 לאחר תאריך המאזן, ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.
.3 בדבר עמידת החברה באמות המידה החלות על אגרות חוב (סדרות ו'- ז'), ראה באור 5ד' לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 ביוני .2025

ב. מסגרות אשראי בבנקים:

בדבר הסכמי מסגרות האשראי של החברה ואמות מידה פיננסיות מול הבנקים המממנים ראה ביאור 5ה' לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 ביוני .2025

ג. הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) (לא סחיר)

לאחר תאריך המאזן, ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- ("הרוכשים") בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פיו הנפיקה החברה נע"מ (סדרה 1) בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

ד. הנפקת הון פרטית

ה. ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026

ו. תלויות

באור 4 - אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח (המשך)

ז. פוליסת נושאי משרה ודירקטורים

כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים על-פי הפוליסה בתנאים זהים.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

.1 סכום הפרמיה המיוחס לחברה לגבי התקופה המובאת לאישור, נמוך ביחס לסכום הפרמיה אותו היה על החברה לשלם אילו ערכה את הביטוח לבדה, לגבול אחריות נמוך יותר.
.2 ניהול פוליסת ביטוח על בסיס קבוצתי הינו מהלך יעיל, הן מההיבט הכלכלי והן מהיבט הכיסוי הביטוחי. באמצעות התקשרות מרוכזת כאמור, משפרות חברות הקבוצה את עמדתן ביחס למבטחים שונים בשוק, מוזילות את עלויות הבטוח ורוכשות כיסוי ביטוח נאה בהתחשב בהיקף פעילותן.
.3 הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומו.

ח. קרן להשקעות בבריטניה:

בהמשך לביאור 8(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 119 מיליון ליש"ט וכן כ- 11 מיליון ליש"ט שגוייסו מ- Investors Co Partners ובסה"כ גוייס סך של כ- 130 מיליון ליש"ט.

ט. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

עד ליום 30 ביוני 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

באור 4 - אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח (המשך)

י. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

עד ליום 30 ביוני 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

פרק ד' דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

דוח רבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקה 38ג(א) לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 ("תקות הדוחות") לרבעון השי של שת :2025

הההלה, בפיקוח הדירקטוריון של אלקטרה דל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פימית אותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעיין זה, חברי הההלה הם:

.1 אמיר ייב, מכ"ל;
.2 אלי וסלי, סמכ"ל כספים.

בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות והלים הקיימים בתאגיד אשר תוכו בידי המהל הכללי וושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר ועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימות הדיווח הכספי ולהכת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד דרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין אסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכות הקבועים בדין.

הבקרה הפימית כוללת, בין השאר, בקרות והלים שתוכו להבטיח כי מידע שהתאגיד דרש לגלותו כאמור, צבר ומועבר לההלת התאגיד, לרבות למהל הכללי ולושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המביות שלה, בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי איה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימע או תתגלה.

בדוח הרבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוי לתקופה שסתיימה ביום 31 במרץ 2025 (להלן: "הדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון"), מצאה הבקרה הפימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון והההלה כל אירוע או עיין שיש בהם כדי לשות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפימית, כפי שמצאה בדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת הההלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפימית היא אפקטיבית.

הצהרות מהלים:

(א) הצהרת מהל כללי לפי תקה 38ג(ד)(1) לתקות הדוחות:

הצהרת מהלים

הצהרת מהל כללי

אי, אמיר ייב, מצהיר כי:

.1 בחתי את הדוח הרבעוי של אלקטרה דל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השי של שת 2025 (להלן: "הדוחות");
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אים כוללים כל מצג לא כון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית החוץ כדי שהמצגים שכללו בהם, לאור הסיבות שבהן כללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן אות, מכל הבחיות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכית ביותר לגבי הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאיה מהותית, שבה מעורב המהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אי, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות והלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקות יירות ערך (דוחות כספיים שתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות והלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבואות מקובלים.
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עיין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוי ליום 31 במרץ 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשות את מסקת הדירקטוריון והההלה בוגע לאפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 באוגוסט, 2025 ___________________

אמיר ייב, מכ"ל

(ב) הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקה 38ג(ד)(2) לתקות הדוחות:

הצהרת מהלים

הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אי, אלי וסלי, מצהיר כי:

.1 בחתי את הדוחות הכספיים בייים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים של אלקטרה דל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השי של שת 2025 (להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופות בייים");
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים בייים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים אים כוללים כל מצג לא כון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית החוץ כדי שהמצגים שכללו בהם, לאור הסיבות שבהן כללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים בייים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים משקפים באופן אות, מכל הבחיות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכית ביותר לגבי הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בייים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין: וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאיה מהותית, שבה מעורב המהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
- .5 אי, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחו של בקרות והלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקות יירות ערך (דוחות כספיים שתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות והלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבואות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עיין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוי ליום 31 במרץ 2025) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים בייים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים, אשר יש בו כדי לשות, להערכתי את מסקת הדירקטוריון והההלה בוגע לאפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 באוגוסט, 2025 ___________________

אלי וסלי, סמכ"ל כספים

AI Terminal

Electra Real Estate Ltd.

6768_rns_2025-08-25_579ed7b7-a847-4a86-8d7b-2567ece6f2e3.pdf

אלקטרה נדל"ן דוח רבעוני – יוני 2025

ראשי פרקים

אלקטרה נדל"ן בע"מ דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

אלקטרה נדל"ן במספרים )ליום 30.6.2025(

תחום הדיור להשכרה בארה"ב )למועד פרסום הדוח(

נכסי מקבצי דיור )Family Multi )- בניהול החברה

דיור להשכרה – מקבצי דיור )ליום 30.06.2025(

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים )100%( בשנים 2020 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

שיעור הגידול הממוצע ב-NOI במהלך תקופת ההחזקה במקבצי דיור שמומשו בשנים 2020 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

סטטוס קרנות פעילות )למועד פרסום הדוח(

8,485 \$401M

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות )למועד פרסום הדוח( )המשך(

שתי חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתחמי מגורים להשכרה בדרום מיאמי:

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי )ESG)

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ממשל תאגידי )Governance) התאמה בין תהליכי קבלת החלטות בחברה ובקרנות לבין ערכים ויעדים מוגדרים

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ועליית שיעור הריבית על פעילות החברה

מלחמת "חרבות ברזל"

המצב הכספי

להלן תמצית המאזנים המאוחדים:

נכסים שוטפים

נכסים בלתי שוטפים

התחייבויות שוטפות

התחייבויות בלתי שוטפות

הון עצמי

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים )באלפי דולר(:

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

דמי הצלחה (Promote(

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

מסים על הכנסה

הפסד לתקופה

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בששת החודשים הראשונים של שנת 2025

אשראי מהותי בחברה

מקורות מימון

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

מסגרות אשראי בבנקים

עמידה באמות מידה פיננסיות

אגרות חוב )סדרה ו׳( אגרות חוב

אגרות חוב )סדרה ז׳(

דירוג החברה ואגרות חוב

הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 1( )לא סחיר(

דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

נספחים לדו"ח דירקטוריון:

נספח 1 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן הרביעית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 2 - עסקאות מימון שבוצעו בקרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 3 – שותפויות השקעה - רכישות של בתים פרטיים צמודי קרקע )Family Single )במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

נספח 4 - רכישות של בתים פרטיים להשכרה על ידי קרן ה- BTR-SFR במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

נספח 5 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 6 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השלישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 7 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב הראשונה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 8 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 9 - מימושים של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family )בתקופת הדוח )במיליוני דולר(

נספח א' – פרטים אודות כתבי התחייבות של חברה

בסיסי ההצמדה של המאזן - ליום 30 ביוני 2025 (טבלה 1)

נספח ב' לדין וחשבון הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 אלקטרה נדל"ן בע"מ

הרכב המט"ח

ספח ג' לדוח הדירקטוריון

פרטים בקשר להערכת שווי מהותית מאוד אשר שימשה בסיס לקביעת ערכם של תוים בדוחות הכספיים

פרק ב' תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים

דוחות כספיים ביניים מאוחדים (בלתי מבוקרים) ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אלקטרה נדל"ן בע"מ

מבוא

היקף הסקירה