ראשי פרקים

פרק א' דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

פרק ב' תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים

פרק ג' תמצית מידע כספי נפרד ביניים

פרק ד' דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על

הדיווח הכספי ועל הגילוי

פרק א'

דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

אלקטרה נדל"ן בע"מ דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה ושל החברות המאוחדות שלה )להלן יחדיו: "החברה"( לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר .2025

יש לקרוא דוח זה בהקשר לדוחות התקופתיים השנתיים של החברה )לרבות דוח הדירקטוריון שלה( ליום 31 בדצמבר .2024

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

אלקטרה נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"( הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים )Partners Limited )כאשר החברה הינה שותף ביישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות )Partner General). למועד פרסום הדוחות הכספיים, מנהלת החברה כדלקמן:

שלוש קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב )Multifamily), החברה מצויה בתהליכים מתקדמים לסגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב.
שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללות בין היתר פעילות של BTR( Rent To Build( (בתים צמודי קרקע להשכרה Rental Family Single ביחד עם פעילות ה- .)"SFR" להלן – BTR
שותפות ריט )REIT )אמריקאית להשקעות הזדמנותיות במלונות בארה"ב.
- קרן להשקעות בבריטניה.
- קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב )BTR-SFR).
שתי חטיבות קרקע )לרבות שטחי מסחר מניבים( הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי מגורים לשכירות.

מכלול פעילות החברה בתחום מקבצי הדיור וה-SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב".

בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשיך בגיוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת גיוס )*(.

^)*( כוונות חברה בהתאם לתוכנית עבודתה מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - ,1968 המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

אלקטרה נדל"ן במספרים )ליום 30.9.2025(

שווי שוק )1( ₪2.8B

קרנות פריווט אקוויטי )1()6(

שותפויות SFR( 1)

ריט מלונות )1( 1

שווי נדל"ן מנוהל )4(

\$9.5B

הון משקיעים מנוהל )1( )2( )5(

\$4.9B

15 )5⁴ ערים(

מדינות פעילות בארה"ב

שיעור מינוף אפקטיבי של הנדל"ן המנוהל )4(

56%

הכנסות )100%( בתקופת הדוח מנדל"ן מנוהל )4(

\$631M

NOI( 100% )בתקופת הדוח מנדל"ן מנוהל )4(

\$273M

הפסד בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2025

(\$27M)

הון עצמי )3(

\$291M

(1) נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים.
(2) עד כה גייסה החברה סך של כ- 6 מיליארד דולר ומנהלת נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים כ4.9- מיליארד דולר )לאחר מימוש נכסים בקרנות( כולל הון משקיעים מנוהל שאינו במסגרת הקרנות, וכולל התחייבויות חתומות לקרן הבתים הפרטיים להשכרה BTR/SFR.
(3) לרבות זכויות שאינן מקנות שליטה.
- (4) אינו כולל את קרנות החוב.
(5) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR/SFR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
(6) החברה מצויה בתהליכים מתקדמים לסגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב.

התפתחות גיוסי הכספים בישראל ובחו"ל לטובת פעילות )1( ה- Equity Private של החברה

הון שגויס עד כה על ידי החברה

הון מנוהל נוכחי )2(

\$6B \$4.5B + = \$1.5B

גויסו מ-Investors-Co )החברה זכאית לעמלת רכישה חד פעמית + דמי הצלחה(

גויסו לטובת פעילות הקרנות )החברה זכאית לדמי ניהול + דמי הצלחה(

היקף התחייבויות לפלטפורמות החברה )במיליוני דולר( )1,2(

B\$4.9

שיעור הקריאה	הון שגויס מ- Co-Investors	הון שגויס	תקופת הגיוס
				מקבצי דיור
הנזלה מלאה	\$145M	\$215M	18 אפריל 17 – פברואר	קרן מקבצי דיור I
100%	\$400M	\$462M	יוני 18 - יולי 19	קרן מקבצי דיור II
100%	\$41M	\$980M	21 – יולי – דצמבר	קרן מקבצי דיור III
100%	\$309M	-	23 – ספטמבר – אוגוסט	מקבצי דיור Core Plus
98.5%	\$128M	\$1.04 B	24 פברואר – 22	וV קרן מקבצי דיור
-	\$15M	-	בשלבי גיוס	V קרן מקבצי דיור
				חוב למקבצי דיור
100%	\$18M	\$285M	21 דצמבר 19 – יוני	קרן חוב I
93%	\$9M	\$401M	23 אפריל – 22 אפריל – אפריל	קרן חוב II
				בתים פרטיים להשכרה
100%	⁴ \$422M	-	נובמבר 20 — מרץ 2025	שותפויות בתים פרטיים להשכרה
6 %	-	³ \$232M	(סגירה ראשונה) מרץ 25	קרן בתים פרטיים להשכרה
				תחומים הזדמנותיים
83%	_	³ \$745M	(השקה) מרץ 22	ריט מלונות
45%	\$14M	\$150M	(סגירה ראשונה) מרץ 24	קרן להשקעות בבריטניה

(1) הנתונים למועד פרסום הדוחות הכספיים וכוללים את התחייבות ה–GP ומשקיעים לצד הקרנות )Invest-Co).
(2) לאחר מימוש נכסים.
(3) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR/SFR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
(4) הון שגוייס ללא שותפויות בהן החברה מחזיקה בבעלות מלאה.
- (5) היקף גיוס מצטבר עד ה.31.12.2024-

תחום הדיור להשכרה בארה"ב )למועד פרסום הדוח(

סה"כ 48,649 יחידות דיור ב159- נכסים/עסקאות למימון מקבצי דיור ו4,346- בתים צמודי קרקע במדינות טקסס, פלורידה, צפון ודרום קרולינה, ג'ורג'יה, טנסי, אריזונה, אלבמה, וירג'יניה, ניו ג'רזי, נאבדה, פנסילבניה ויוטה

נכסי מקבצי דיור )Family Multi )- בניהול החברה

ליינה דרום קרו	ליינה צפון קרו	ג׳ורג׳יה	פלורידה
6	12	6	28
נכסים	נכסים	נכסים	נכסים
1,705	3,166	1,614	8,729
יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור

אריזונה	וירג'יניה	טקסס	טנסי
2	2	46	3
נכסים	נכסים	נכסים	נכסים

סך הכל נכסים: 105

סך הכל יחידות דיור: 32,239

החוב קרנות	דיור – מקבצי	ת מימון	עסקאו

	אלבמה	אריזונה	ליינה צפון קרו	ליינה דרום קרו	יוטה	פלורידה
	2 עסקאות	8 עסקאות	2 עסקאות	2 עסקאות	1 עסקאות	9 עסקאות
54 עסקאות: סך הכל	586 יחידות דיור	1,210 יחידות דיור	495 יחידות דיור	450 יחידות דיור	174 יחידות דיור	2,773 יחידות דיור
16,410 ר: חידות דיו סך הכל י			ה פנסילבני	נבאדה	טקסס	טנסי

ה פנסילבני	נבאדה	טקסס	טנסי
2 עסקאות	4 עסקאות	23 עסקאות	1 עסקאות
171	832	9,420	299
יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור	יחידות דיור

בתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה )BTR/SFR )- בניהול החברה

ליינה צפון קרו 662ב תים	ליינה דרום קרו 873 בתים	ג׳ורג׳יה 949ב תים	פלורידה 966ב תים
	טנסי	טקסס	אלבמה

סך הכל יחידות דיור: 4,346

640בתים 227בתים 29בתים

דיור להשכרה – מקבצי דיור (ליום 30.09.2025)

עובדים בחברת הניהול

מקבצי דיור בניהול החברה

מקום 34 בדירוג 50

החברות הגדולות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב לשׂנת 2025

שיעור תפוסה ממוצע (2)

94%

ESG –חברת הניהול (ALM) חברה בארגון PRÌ של האו"ם

\$3.0B

הון משוערך

ללא שינוי NOI מנוהל Same Property T12

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים (100%) בשנים 2021 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

מספר יחידות דיור שנרכשו לעומת יחידות דיור שנמכרו

היקף רכישות במקבצי דיור לעומת היקף מימושים (במיליוני דולר)

ב-וסא הממוצע הגידול במקבצי דיור שמומשו בשנים 2021 ועד למועד פרסום הכספיים

יכולת איתור נכסים איכותיים (בעיקר Off Market יכולת איתור בעלי פוטנציאל השבחה, לצד הגדלת הרווח התפעולי הנקי (NOI) במהלך תקופת ההחזקה, מאפשרים השאת תשואה נאותה בכל מצב שוק.

לעומת תקופה מקבילה אשתקד.
ללא נכסים בתהליך אכלוס, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים.
לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30. (3)

סטטוס קרנות פעילות (למועד פרסום הדוח)

INITIAL CLOSING - IUN18 FINAL CLOSING - IUL19

קרן שניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (EMIF II) – בתקופת מימוש

נכסים מומשו עד כה

5.552 יחידות דיור (14.174 יחידות

מקבצי דיור (42 נרכשו במקור)

היקף רכישות

\$400M

גויסו מ-Co Investor (2) Partners 462M

גויסו ב- 12 חודנעים (2)

הקרן קראה 100% -7

מהתחייבויות המשקיעים

דיור במקור)

ועינעור געליים גער"ד לנכסים שנותרו בקרן ממועד הרכישה

מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן (1)

שיעור תשואה שנתית (Gross IRR) ברוטו ברמת הקרן (4) 140%

החזר על ההוו . המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן 5647M

בחלוקות רבעוניות . למשקיעים

קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (EMIF III) – בתקופת השבחה

INITIAL CLOSING - DEC 19

FINAL CLOSING - JUL 21

12.315

יחידות דיור (13,369 יחידות לייר דיור במקור)

מקבצי דיור . (47 נרכשו במקור)

היקף רכישות

\$41M

גויסו מ-Co Investor (3) Partners S980M

גויסו ב- 18 חודשים (3)

הקרן קראה

המשקיעים

100% -7 מהתחייבויות

נכסים מומשו עד כה

28%

שיעור עליית שכ"ד בנכסי הקרן ממועד הרכישה

מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן (1)

שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) ברמת הקרן (4)

החזר על ההון . המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן \$461M

בחלוקות רבעוניות . למשקיעים

קרן רביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF IV) – בתקופת השקעות/השבחה

INITIAL CLOSING - May 22 FINAL CLOSING - Feb 24

הקרן קראה

98.5% -7 מהתחייבויות המשקיעים

10%

שיעור עליית שכ"ד בנכסי הקרן ממועד הרכישה 10.720

יחידות דיור

מקבצי דיור

היקף רכישות

נויסו מ-ס Investor Partners 51.04B

גויסו עד כה

החזר על ההון . המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן

S33M בחלוקות רבעוניות

למנעהינצים

מכפיל תיאורטי (ברוטו): מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד למועד הדוחות הכספיים, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המושערך לנכסים ביחס להון המקורי שגוייס (כל (1) הנתונים חלק הקרן), ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors לאחר מימוש 27 נכסים הינו כ-207 מיליון דולר וכ-124 מיליון דולר, בהתאמה. (2)(3)
- הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors לאחר מימוש 4 נכסים הינו כ-872 מיליון דולר וכ-41 מיליון דולר, בהתאמה.
שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי (4) השקעה נוכחי משוערך, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30. (*)

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב

בחודש פברואר ,2025 הודיעה החברה כי החברה הבת )100%( Inc America Electra.( להלן: "אלקטרה אמריקה"( מצויה בהליכים להקמת קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב. מטרתה של הקרן יהיה לבצע השקעות במקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב ולמקסם את שווים על ידי ניהול אקטיבי ותוכניות השבחה.

למועד זה, פועלת אלקטרה אמריקה לאיתור משקיעים בישראל ובחו"ל להשקעה בקרן ובכוונתה לגייס סך כולל של כ- 1 מיליארד דולר.

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מצויה החברה בתהליכים מתקדמים לסגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב.

בחודש ספטמבר ,2025 רכשה הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב ומשקיע מוגבל אמריקאי )LP )מקבץ דיור הממוקם בג'קסונוויל, פלורידה, ארה"ב, הכולל 420 יחידות דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת )100%( של כ- 32.3 מיליון דולר )חלק הקרן כ- 53.6%(.

קע )חלק הון עצמי מוש הקרן( ( )במיליוני דולר	קע הון עצמי מוש )100%( ( )במיליוני דולר	100%( מחיר רכישה ) ( )במיליוני דולר	דיור מספר יחידות	מיקום הנכס	תאריך רכישה	שם הנכס
כ- 17.35	כ- 32.35	82	420	רידה ג'קסונוויל, פלו	30.9.2025	Rosemont Johns .St

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

(Electra Capital PM Fund L.P) קרן חוב ראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב

INITIAL CLOSING – DEC 19 FINAL CLOSING – JUN 21

\$270M

שיעור תפוסה ממוצע

הון מושקע (2)

מספר עסקאות

שמומשו (2)

הקרן קראה 100%-7מהתחייבויות

המשקיעים

יחידות דיור (14,133 יחידות דיור במקור)

1.1X

7.743

ת מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן (1) (2) 29

מספר עסקאות (52 עסקאות במקור)

2.6%שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) ברמת הקרן (3)

\$18M

ניסו מ-Co Investor Partners

החזר על ההון

המושקע אשר חולק

חזרה למשקיעי הקרן

גויסו ב- 18 חודשים

\$285M

43% \$123M

בחלוקות רבעוניות למשקיעים

קרן חוב שניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Electra Capital PM II Fund L.P)

INITIAL CLOSING – APR 22 FINAL CLOSING – DEC 23

\$363M

הון מושקע (4)

מספר עסקאות שמומשו 8,667

יחידות דיור (9,579 יחידות דיור במקור)

87%

שיעור תפוסה ממוצע

(4) 25

מספר עסקאות (29 עסקאות במקור)

הקרן קראה

החזר על ההון החזר על ההון המשקע אשר חולק מהתחייבויות חזרה למשקיעי הקרן המשקיעים (5)

9M \$401N

Co-גויסו עד כה גויסו מ-Investor Partners

12% \$46M

בחלוקות רבעוניות למשקיעים

(1) מכפיל תיאורטי (ברוטו): מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד למועד הדוחות הכספיים, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המושערך לנכסים ביחס להון המקורי שגוייס (כל הנתונים חלק הקרן), ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
(2) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוֹסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 20 עסקאות ולאחר החלטת השותף המנהל של החליק עוד בשלוש פוזיציות חוב, הינו כ-270 מיליון דולר וכ-5 מיליון דולר, בהתאמה. (3) שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה (3)
(3) שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי. (4) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ולאחר פרעון מלא של 4 עסקאות הינו כ- 363 מיליון דולר וכ- 9 מיליון
יי). דולר, בהתאמה. (5) במהלך חודש אפריל 2025, הוארכה תקופת ההשקעות של קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב, בחצי שנה נוספת, עד ליום 28 באוקטובר 2025.
- (כ) בנוותן דווו שאפריז ב2025 הואו כדר נקופות הוויסקעות כל קרן הוווב הפבידית נמן בבידיור באגדד ב, בהבי פכרד (*) - לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלווים, ישנם מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהול, תפעול ובעלות הנכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלווים עצמם והן מול המלווים הבכירים )Lenders Senior). לרוב, תהליך ההשתלטות מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלוא הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי הנכסים עליהם הוחלט להשתלט.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהול נכסים ב- 26 עסקאות, כדלקמן:

קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהול 17 עסקאות. מתוכם, ב10- עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

קרן חוב 2 – הקרן השתלטה על ניהול 9 עסקאות. מתוכם, ב8- עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

למועד הפרסום, מרבית הנכסים מתופעלים בצורה ישירה או באמצעות הסכמי משנה, על-ידי Management Value Landmark American( להלן: "ALVM)", גוף ייעודי שהוקם על-ידי Management Landmark American( חברת ניהול הנכסים של החברה(, לניהול נכסים בקרנות החוב, באופן שיאפשר ניצול יכולות הניהול והיתרונות לגודל של הפלטפורמה הקיימת.

להערכת הנהלת החברה, נוכח תנאי השוק הנוכחיים ובהתאם לאופי הפעילות והמודל העסקי, ייתכנו מקרים נוספים בהם קרנות החוב ישתלטו על הניהול ו/או הבעלות הנכסים.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

שותפויות המחזיקות בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family)

94%

שיעור תפוסה ממוצע (בשותפויות שסיימו תהליך אכלוס) \$11.7M

תשלום עבור קרקעות, פקדונות ומקדמות לבניית בתים 4.255

בתים פרטיים שנרכשו \$1.2B

שווי נדל"ן משוערך

\$476M

הון מושקע

שותפויות פעילות

עריח

_ מדינות

קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (SFR/BTR) – בתקופת השקעות

INITIAL CLOSING - March 25

מספר בתים שהתקבלו 743

מספר בתים צפויים (2)(3) 3

מתחמי BTR

\$37.4M

הון צפוי (100%) מתוכו סך של 21.9 מיליון דולר הושקעו בפועל (2)(3)(4) \$87M

גויסו עד כה (1) היקף רכישות (4)(3)

הקרן קראה

ל- 6%

מהתחייבויות המשקיעים

(1) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
(2) העסקאות הינן עסקאות Forward של מתחמי BTR, שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים.
(3) יודגש, כי המידע המתואר לעיל בקשר עם היקף הרכישות ומספר הבתים הצפויים, מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968, המבוסס בין היתר, על הערכות החברה המתבססות על תחזיות ו/או תוכניות עבודה שלה ביחס למתחמים בהם מצויים הבתים ועל ניסיונה של החברה. תחזיות והערכות אלו עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות באופן מהותי, כתוצאה משינוי בתוכניות העבודה של החברה בקשר עם המתחמים, משינויים בביקושים, משינויים בעלויות צפויות של הבניה, משינויים רגולטוריים ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון החלים על החברה.
(4) הון מושקע בבתים שנסגרו ובפקדונות ומקדמות לרכישות בתים נוספים, בשלוש העסקאות שנסגרו על ידי הקרן.
(*) לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

INITIAL CLOSING - MAR 22

ריט (REIT) פרטית למלונות

הריט קראה 83%-7

מהתחייבויות המשקיעים

:ערים מרכזיות (ניו יורק, וושינגטון, וירג'יניה, ווסט פאלם ביץ', מיאמי ובוסטון)

\$547M

הון מושקע בבתי . המלון (2) \$791M

שווי נדל"ן (1)

1,340

מספר בתי מלון

קרן להשקעות בבריטניה – בתקופת גיוס ורכישות

INITIAL CLOSING - March 24

שיעור גידול בדמי העכירות בנכס ששיפוצו הסתיים

שטח כולל במ"ר (100%)

בנייני משרדים

£50M

הון מושקע (5)

£74M

היקף רכישות (4)

גויסו מ-Co Investor Partners

נויסו עד כה

הקרן קראה

45% -7

מהתחייבויות המשקיעים

£119M

שיעור תפוסה ממוצע (6)

משקף עלות כוללת של העסקאות בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים.
... כולל פרעון הלוואות בנקאיות שניתנו למלונות אשר נפרעו ומומנו לתקופה קצובה באמצעות קו האשראי של הריט. (2)
לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. (3) גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
עלות רכישה מקורית (100%) של שלושת בנייני המשרדים בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים. (4)
- חלק הקרן. (5)
- (6) (*) שיעור תפוסה נוכחי מחושב בגין כלל השטחים הזמינים להשכרה בשלושת נכסי הקרן.
לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

שתי חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתחמי מגורים להשכרה בדרום מיאמי:

בשנת 2022 רכשה החברה ביחד עם שותף מקומי )JV), שתי חטיבות קרקע בדרום מיאמי, בשכונת Bay Cutler שבפלורידה, ארה"ב )להלן: "המתחם"( תמורת )100%( כ- 134 מיליון דולר, ההון העצמי )100%( שהושקע בעסק הסתכם לסך של כ- 73.8 מיליון דולר )חלק החברה 75%(.

שטח המתחם הינו כ385- דונם, שוכן באזור המיועד לתהליך התחדשות עירונית ובו זכויות לבניית כ- 5,000 יחידות דיור, וכולל כ- 85 אלף מ"ר שטחי מסחר בנויים )קניון ומבני מסחר( וחניונים.

ביום 25 באפריל ,2023 אישרה הרשות המקומית את תוכנית המתאר הכללית שהוגשה. אישור כאמור מאפשר לחברה להגיש תוכניות מפורטות להתחלת בניית כל שלבי הפרויקט על פי תוכנית המתאר שהוגשה.

בהתאם לתוכנית הפיתוח והשבחה שאושרה ברשות המקומית, החברה והשותף המקומי מפתחים את הזכויות במתחם, ופועלים לפיתוח פרוייקטי מגורים להשכרה )לרבות מתחמי Multifamily), לצד שטחי מסחר.

שווי המתחם )לרבות שטחי מסחר מניבים( )100%(, בהתאם להערכת שווי שנתקבלה ברבעון השני לשנת ,2025 מסתכם לסך )100%( של כ- 231 מיליון דולר )ראה ביאור 7ב לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025(.

הערכות החברה בקשר עם תוכניות החברה לגבי המתחם בכללותו, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח,1968- המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה התממשות של איזה מגורמי הסיכון של החברה כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי )ESG)

החברה מנהלת את פעילותה ואת פעילות הקרנות תוך מיפוי והטמעת שיקולי ESG (Environmental, Social, Governance(

סביבה )Environment( הערכת והפחתת ההשפעות הסביבתיות של הפעילות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ניטור ושיפור שביעות רצון השוכרים | מעורבות קהילתית ופעילות פילנתרופית | נגישות ונוחות לדיירים | גיוון, שוויון והכלה, ניידות עובדים | מיקוד בבריאות ורווחת העובדים, השוכרים והקהילות

חברתיים )Social( יצירת אימפקט חברתי מתמשך

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

שקיפות | אבטחת מידע | עמידות פעילות החברה והקרנות בעתות משבר | מחויבות לשיקולי ESG הן ברמת הנכסים והן ברמת הארגון | נהלים ותהליכים פנימיים )תהליכי השקעה, דיווח, הערכות שווי, ניהול סיכונים, ציות וכו'(

ממשל תאגידי )Governance)

התאמה בין תהליכי קבלת החלטות בחברה ובקרנות לבין ערכים ויעדים מוגדרים

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ובשיעור הריבית על פעילות החברה

בארה"ב - ריבית הבנק הפדרלי עומדת על ,4% זאת לאחר המשך תהליך הפחתת הריבית עם שתי הפחתות של 0.25% כל אחת, בספטמבר ובאוקטובר 2025 - הרמה הנמוכה ביותר זה כשלוש שנים. לפי התחזיות בשוק, ייתכן ותבוצע הפחתת ריבית נוספת בדצמבר .2025

בספטמבר ,2025 האינפלציה השנתית עמדה על 3% - מתחת לצפי, שיעור האבטלה באוגוסט 2025 עלה ל4.3%- ונוספו לשוק 22 אלף משרות בלבד – כל אלו מחזקים את ההסתברות להקלה מוניטרית והפחתת ריבית. הורדת שיעור הריבית עשויה להוביל לירידת שיעור ההיוון ולעלייה בערכי הנכסים וכן להפחתת עלויות המימון.

בארץ - ביום 1 בינואר 2024 החליט בנק ישראל על הורדת שיעור הריבית ב,0.25%- לראשונה מאז תחילת מגמת העלאת הריבית וכצעד לייצוב השווקים והפחתת אי-הוודאות על רקע המלחמה בארץ. מאז, הריבית נותרה בשיעור של .4.5%

בסוף הרבעון השני וברבעון השלישי לשנת ,2025 נרשמה התחזקות משמעותית של השקל מול הדולר, אשר גרמה להוצאות מימון בגין שחיקת חלק מאגרות החוב השקליות שלא נעשה בגינן גידור, בסך כולל של כ- 15 מיליון דולר.

התחזקות השקל נובעת בעיקר כתוצאה מעקיבה של השער אחרי התנודות במדדי המניות בארה"ב, במתאם העולה על 90% מתחילת השנה, בציון כי עליה במדדי המניות מביאה את המשקיעים המוסדיים למכור יתרות דולריות ולהיפך, ירידה במדדי המניות )בארה"ב( מביאה את המוסדיים לרכוש דולרים ובכך הדולר מתחזק והשקל מפוחת חזרה. מכלל התנהגות זה עולה האפשרות כי חולשה במדדי המניות בארה"ב– עשויה להחליש )לפחת( את השקל. מבחינת האינפלציה, נרשמה במהלך הרבעון האטה קלה בקצב בעיקר עקב השפעת מחירי הדיור והטיסות וכן בהשפעת התיסוף המשמעותי שחל בשקל במהלך הרבעון. הדבר הביא את בנק ישראל לשקול את הורדת הריבית בהחלטתו בחודש אוקטובר ,2025 אך הוא נמנע מלעשות זאת בשלב זה.

מלחמת "חרבות ברזל"

במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 לא חל שינוי בדבר השפעת המלחמה על פעילות החברה כפי שפורט בביאור 1ב לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 בחודש אוקטובר 2025 נחתם הסכם להפסקת הלחימה בעזה.

הערכות החברה בקשר עם מגמות השינויים בשיעורי האינפלציה והריבית, מדיניות המכסים בארה"ב והשפעת גורמים אלה על עסקי החברה, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - ,1968 המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

המצב הכספי

להלן תמצית המאזנים המאוחדים:

	2025 בר בספטמ ליום 30	ר 2024 בדצמב ליום 31
	אלפי דו	לר
שוטפים נכסים	157,092	88,811
פים לתי שוט נכסים ב	725,381	705,920
סים סה"כ נכ	882,473	794,731
פות יות שוט התחייבו	121,559	51,570
ת י שוטפו יות בלת התחייבו	469,462	476,573
ן עצמי סה"כ הו	291,452	266,588
ת והון תחייבויו סה"כ ה	882,473	794,731

להלן ניתוח ההבדלים העיקריים בין הנכסים וההתחייבויות ליום 30 בספטמבר 2025 לבין היתרות ליום 31 בדצמבר .2024 יצויין כי לשינויים בשערי החליפין של המטבעות הזרים לעומת הדולר יש השפעה לשינויים בסעיפים אלו )לפרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר, ראה טבלה בעמוד 22 להלן(.

נכסים שוטפים

הרכוש השוטף ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ157- מיליון דולר לעומת סך של כ89- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי נובע מגידול, נטו בסך של כ- 42 מיליון דולר בסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה, בעיקר כתוצאה מהלוואות גישור שניתנו למימון הפעילות בארה"ב.

נכסים בלתי שוטפים

הרכוש הבלתי שוטף ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ725- מיליון דולר לעומת סך של כ- 706 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 השינויים בסעיפי הנכסים הבלתי שוטפים כוללים, בין היתר, גידול בסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך בסך של כ- 14 מיליון דולר בעיקר עקב הלוואות שניתנו לשותפים בפעילות הדיור להשכרה בארה"ב.

התחייבויות שוטפות

ההתחייבויות השוטפות ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכמו לכ122- מיליון דולר לעומת סך של כ52- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הגידול נובע בעיקר מהנפקת ניירות ערך מסחריים ברבעון השלישי לשנת 2025 בסך של כ- 60 מיליון דולר )ראה גם ביאור 5ו' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025( וכן מסיווג של חלויות שוטפות של אגרות חוב סדרה ז' בסך של כ- 8 מיליון דולר.

התחייבויות בלתי שוטפות

ההתחייבויות הבלתי שוטפות ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכמו לכ469- מיליון דולר לעומת סך של כ- 477 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הקיטון, נטו נבע בעיקר מקיטון בסעיף העתודה למסים נדחים בסך של כ- 5 מיליון דולר.

הון עצמי

ההון העצמי ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ– 291 מיליון דולר לעומת כ267- מיליון דולר ליום 31 בדצמבר .2024 הגידול בהון העצמי, נטו נובע בעיקר מתמורת הנפקת מניות פרטית, נטו שבוצעה בחודש פברואר 2025 בסך כולל של כ- 55 מיליון דולר, בניכוי ההפסד לתקופה בסך של כ- 27 מיליון דולר.

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים )באלפי דולר(:

2024	שנת		2025 שנת
רבעון 3	רבעון 4	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
					פעילות: תוצאות ה
					פויות רנות ושות מפעילות ק
					השקעה מלות מי ניהול וע הכנסות מד
4,297	3,879	4,424	4,173	4,582	רכישה
)5,464(	(4,433)	(3,573)	(4,789)	(4,445)	אם עילות בהת תוצאות הפ ווי המאזני לשיטת הש
)10,612(	(620)	(2,436)	(751)	3,039	תאם ווי הוגן בה התאמות ש אחרים ווי המאזני ו לשיטת הש
9,705) (	( 460 )	( 303 )	( ) 2,264	935	) Promote ה ) דמי הצלח
475	237	-	-	-	ימוש רטגיית המ מנכסי אסט

)21,009(	)1,397(	)1,888(	)3,631(	4,111	סה"כ
					צאות עלויות והו
					סי סות של נכ עלות ההכנ
9	4	-	-	-	המימוש אסטרטגיית
1,451	1,049	796	915	1,116	ות קרנות סות מפעיל עלות ההכנ
					השקעה ושותפויות
1,416	3,222	1,004	1,435	2,016	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
2,876	4,275	1,800	2,350	3,132	סה"כ
)23,885(	)5,672(	)3,688(	)5,981(	979	ד( תפעולי רווח )הפס

(9,049)	(9,936)	(2,483)	(10,443)	(9,198)	ון, נטו צאות( מימ הכנסות )הו

)32,934(	)15,608(	)6,171(	)16,424(	)8,219(	ים על ד( לפני מס רווח )הפס ההכנסה
5,742	2,256	(120)	3,252	1,064	הכנסה מסים על ה
)27,192(	)13,352(	)6,291(	)13,172(	)7,155(	פה פסד( לתקו רווח נקי )ה

					מיוחס ל:
)27,182(	)13,250(	)6,280(	)13,099(	)7,104(	ה האם של החבר בעלי מניות
)10(	(102)	(11)	(73)	(51)	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי
)27,192(	)13,352(	)6,291(	)13,172(	)7,155(	קופה הפסד( לת רווח נקי )

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

סך הכנסות החברה מדמי ניהול ועמלות רכישה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ- 13.2 מיליון דולר לעומת כ12.6- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. כתוצאה מהגידול בהיקף ההון המנוהל של קרנות ההשקעה ממנו נגזרים דמי הניהול, חל גידול בהכנסות מדמי ניהול.

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהפסד בסך של כ12.8- מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ20- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד בתקופת הדוח נובע בעיקר מתוצאות שותפויות ה- SFR וריט המלונות אשר טרם השלימו את הליך הייצוב וההשבחה של הנכסים אותם רכשו, וכן מכך שפעילות החברה בפרוייקטי המגורים להשכרה במיאמי נמצאים בהליך פיתוח.

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהפסד של כ0.1- מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ39.1- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

חלק החברה בהתאמות שווי הוגן מבטא את השינוי בשווי של נכסי פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה. בהתאם למדיניות החברה משוערך כל נכס לפחות פעם בשנה וכפועל יוצא, מספר הנכסים המשוערכים בכל רבעון נקבע בהתאם לפרק הזמן שחלף מהערכת השווי הקודמת שבוצעה לאותו נכס. לגבי נכסים שטרם חלפה שנה ממועד השערוך הקודם בוחנת הנהלת החברה פרמטרים תפעוליים ואחרים וככל שחל שינוי מהותי בפרמטרים שנבחנו, מוזמנת שמאות גם לנכסים אלו. כתוצאה מהליך זה, חלק החברה בהתאמות השווי ההוגן אינו זהה בכל רבעון במהלך השנה ויתכנו פערים הנובעים בין היתר מכמות הנכסים המשוערכים.

דמי הצלחה (Promote(

דמי הצלחה )Promote )מבטאים את חלקה של החברה כשותף מנהל )Partner General )בשינוי בשווי הנכסים ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה לאחר החזר תשואה מינימלית מוסכמת לשותפים המוגבלים עבור השקעתם בנכס ששוערך. ככל שההשקעה הינה באמצעות קרן להשקעה, התשואה המינימלית מחושבת כתשואת הקרן מכלל נכסיה.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 רשמה החברה קיטון, נטו בהכנסות לקבל מדמי ההצלחה )Promote )שנכללו בתקופות קודמות בסך של כ- 1.6 מיליון דולר לעומת קיטון, נטו בהכנסות בסך של כ- 37.9 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. הקיטון ברישום דמי ההצלחה בתקופת הדוח נובע מהקיטון בהכנסות לקבל מדמי הצלחה כתוצאה מירידת ערך בשווי נכסי הקרנות ושותפויות ההשקעה בדיור להשכרה.

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות הנהלה וכלליות בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ4.4- מיליון דולר לעומת סך של כ4.6- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

סתיימה ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש פי דולר( 2024 )אל ספטמבר ביום 30 ב	סתיימה ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש פי דולר( 2025 )אל ספטמבר ביום 30 ב
14,949	26,589	, נטו מון שוטפות כנסות( מי הוצאות )ה
)3,084(	)4,465(	ה קנות שליט ת שאינן מ חלק הזכויו נדל"ן )בגין נכסי המכר (Put באופציית להשקעה
11,865	22,124	ן, נטו סות( מימו אות )הכנ סה"כ הוצ

הוצאות מימון, נטו בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בכ22.1- מיליון דולר לעומת הוצאות, נטו בסך של כ11.9- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הוצאות המימון בתקופת הדוח כוללים הפרשי שער בסך כולל של כ- 11 מיליון דולר שנבעו מהתיסוף החד של השקל מול הדולר ונובעים בעיקר משחיקת חלק מאגרות חוב השיקליות שלא נעשה בגינן גידור.

הוצאות המימון, נטו בתקופת הדוח כוללות הכנסה מרישום הפחתת חלק המיעוט באופציית המכר )Put )בעיקר בגין שיערוך חטיבות הקרקע )לרבות שטחי מסחר מניבים( במיאמי בסך של כ- 4.5 מיליון דולר.

מסים על הכנסה

הכנסות מסים על הכנסה, נטו בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו בהכנסה מקיטון במסים נדחים בסך של כ- 4.2 מיליון דולר לעומת סך של כ23.9- מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הפסד לתקופה

ההפסד בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכם לסך של כ- 27 מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ- 78 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 שימשו מזומנים לפעילות שוטפת בסך של כ- 6.7 מיליון דולר לעומת מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ- 0.9 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. המזומנים ששימשו לפעילות שוטפת, נטו בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 נבעו בעיקר מצרכים שוטפים, הוצאות מימון ואחרים וקוזזו, בין היתר, מקבלת דמי ניהול בסך של כ- 13.2 מיליון דולר )בתקופה המקבילה אשתקד כ- 12.6 מיליון דולר(. וכן דיבידנד, דמי הצלחה )Promote )וריבית שהתקבלו מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ- 12.8 מיליון דולר )בתקופה המקבילה אשתקד כ- 5.8 מיליון דולר(.

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 71 מיליון דולר לעומת סך של כ- 58 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח כוללים בעיקר את השקעות החברה כמשקיע מוגבל )LP )בקרנות ושותפויות ההשקעה, והלוואות גישור שניתנו למימון פעילות הקרנות בסך כולל של כ- 86 מיליון דולר, בניכוי תמורות ממימוש נכסים כשותף מוגבל בסך של כ- 14 מיליון דולר.

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

המזומנים שנבעו מפעילות מימון בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 104 מיליון דולר לעומת סך של כ- 88 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

המזומנים שנבעו בתקופת הדוח כוללים בין היתר תמורה, נטו בסך של כ- 55 מיליון דולר )כ- 200 מיליון ש"ח( מהנפקת מניות, מחודש פברואר ,2025 אשר הוצעה למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. מהנפקת ניירות ערך מסחריים של החברה, מחודש יולי ,2025 בסך של כ- 60 מיליון דולר )כ- 200 מיליון ש"ח( בקיזוז פרעון של אגרות חוב בסך של כ- 11 מיליון דולר.

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025

מטבע	ייסוף( פיחות ) באחוזים השינוי
שקל	)10.31(
ליש"ט	)7.10(
אירו	)12.76(

להלן פרטים על השינויים בשערי החליפין לתקופה מיום 30 בספטמבר 2025 ועד ליום 19 בנובמבר 2025

ייסוף( פיחות ) באחוזים השינוי	מטבע
)1.22(	שקל
2.33	ליש"ט
1.32	אירו

הואיל ומטבע הפעילות וההצגה של החברה הינו דולר ארה"ב, יכול ולשינויים בשערי המטבעות הזרים )שאינם דולר ארה"ב( כפי שהם נכונים לתאריך פרסום דוח זה, יש בהם כדי להשפיע על תוצאות החברה ועל המאזן שלה ובכלל זה גם על ההון העצמי. יחד עם זאת, ההשפעה כאמור על התוצאות העסקיות לרבעון הרביעי של שנת 2025 תקבענה בהתאם לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך התקופה בכללותה ובסופה )31 בדצמבר 2025(.

אשראי מהותי בחברה

א. ראה פירוט בסעיף 16 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

ב. ראה להלן לעניין התניות פיננסיות מבנקים מממנים ואגרות חוב שהנפיקה החברה.

מקורות מימון

פעילות החברה ממומנת מהונה העצמי ומאשראים ממוסדות כספיים.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

לאור תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה, דן הדירקטוריון בישיבתו מיום 23 בנובמבר 2025 במצב הנזילות וביכולת פירעון ההתחייבויות של החברה, בהתחשב במקורות הצפויים שינבעו בתקופה של 24 חודשים הבאים, בין היתר מניצול מסגרות אשראי לא מנוצלות מהבנקים, מתמורות הצפויות להתקבל ממימוש נכסים ומקבצי דיור שהנהלת החברה ו/או השותף הכללי )GP )שוקדים על מימושם וכן מקבלת דמי ניהול שוטפים וגביית חובות מחברות מוחזקות ומחייבים אחרים, וקבע כי יש בידי החברה מקורות מספיקים לפירעון התחייבויותיה בהגיע מועד פירעונן וכי אין באמור כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה.

מסגרות אשראי בבנקים

עמידה באמות מידה פיננסיות

בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושה בנקים מממנים בישראל ובנק זר בארה"ב, בחודש אוגוסט ,2025 הודיעו שלושת הבנקים בישראל על החלטת ועדות האשראי להאריך את מסגרות האשראי של החברה. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדות מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב על סך כולל של 280 מיליון דולר.

מועד פרעונן של מסגרות האשראי הינו כדלקמן:

שנת 2026 – 70 מיליון דולר.

שנת 2027 – 210 מיליון דולר.

לפרטים נוספים ראה ביאור 5ה לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 בספטמבר .2025

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים. להלן פירוט ההתניות עליהן התחייבה החברה לבנקים בישראל:

שיעור ההון העצמי )מאוחד( למאזן )מאוחד( בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו של החברה לא יפחת משיעור של .27.5% ליום 30 בספטמבר 2025 – .35.96%
שיעור ההון העצמי )סולו( למאזן )סולו( בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של .33% ליום 30 בספטמבר 2025 – .39.83%

אגרות חוב

אגרות חוב )סדרה ו׳(

בחודש מרץ 2021 הנפיקה החברה אגרות חוב )סדרה ו'( בסך כולל של 100 מיליון ש"ח ערך נקוב. בחודש ספטמבר ,2022 הנפיקה החברה 162 מיליון ש"ח ערך נקוב באמצעות הרחבת סדרה ו' וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 151.308 מיליון ש"ח. בחודש ינואר ,2023 הנפיקה החברה 190 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ו'(, בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 173.7 מיליון ש"ח. בחודש ספטמבר 2023 הנפיקה החברה 150 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ו'( לציבור, בדרך של הרחבת סדרה וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ137.1- מיליון ש"ח. תנאי אגרות החוב )סדרה ו'( שהוקצו בדרך של הרחבות סדרה כאמור, זהים לתנאי אגרות החוב )סדרה ו'( שבמחזור. אגרות החוב )סדרה ו'( אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערבויות או שעבוד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה )לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות(, הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה להלן, לא יפחת מ130- מיליון דולר ארה"ב נומינלי. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים )רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים( רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 בספטמבר ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 285 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה )כהגדרתה לעיל(, לא יפחת מ.27%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .36.22%
יחס הון עצמי )סולו( למאזן )סולו( יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה(, הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה לעיל, לא יפחת מ.33%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .39.83%
חלוקה ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 160 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסת תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ.27%- למעט שינויים אלו, לא חלו שינויים אחרים בהתניות החלוקה. לפרטים נוספים ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי לעניין עלייה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי )כהגדרתו בשטר הנאמנות(, ראה באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
שיעבודים שוטפים החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב )סדרה ו'( ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל )1( המובטחות בשעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 280 מיליון דולר ארה"ב. ההתחייבויות נטו

אגרות חוב )סדרה ז׳(

בחודש ינואר 2024 הנפיקה החברה לראשונה אגרות חוב )סדרה ז'( בסך כולל של 150 מיליון ש"ח ערך נקוב העומדות לפירעון ב19- תשלומים חצי שנתיים לא שווים ונושאות ריבית שנתית שקלית לא צמודה של ,6.07% שתשולם פעמיים בשנה בימים 31 במאי ו30- בנובמבר של כל אחת מהשנים 2024 עד 2034 )כולל(. בחודש ספטמבר ,2024 הנפיקה החברה 126.4 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ז'( בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ125.4- מיליון ש"ח. בחודש דצמבר ,2024 השלימה החברה הנפקת 140.69 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ז'( בדרך של הרחבת סדרה על-פי דוח הצעת מדף של החברה מיום 28 בנובמבר .2024 התמורה ברוטו בגין הקצאת אגרות החוב )סדרה ז'( שהוצעו לציבור כאמור הסתכמה לסך של כ142- מיליון ש"ח. אגרות החוב )סדרה ז'( אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערבויות או שעבוד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי –ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה )לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות(, לא יפחת מ145- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים )רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים( רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכללו רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: )א( ההלוואות )קרן וריבית( תהינה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( במקרה של פירוק החברה; )ב( מועד פירעון ההלוואות )קרן וריבית( יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב )סדרה ז'(. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 בספטמבר ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 285 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .36.22%
יחס הון עצמי )סולו( למאזן )סולו( –יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה(, הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים )סולו( של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .39.83%
חלוקה ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 170 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד )כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה(, הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסה תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ.27%- לפרטים נוספים ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי במקרה בו ההון העצמי המינימלי )כהגדרתו בשטר הנאמנות( יפחת מסך של 152.5 מיליון דולר ארה"ב, יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב )סדרה ז'( בשיעור של 0.25% לשנה בלבד מעל שיעור הריבית המקורי וזאת בגין התקופה שתחל ממועד פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לפיהם אינה עומדת בהון המינימלי כאמור. לפרטים ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024
שיעבודים שוטפים החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל )1( המובטחות בשעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 350 מיליון דולר ארה"ב. ההתחייבויות נטו

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בכל ההתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב

ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב )סדרות ו' ו-ז'( של החברה.
ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.

הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 1( )לא סחיר(

ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- )"הרוכשים"( בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פיו הנפיקה החברה נע"מ )סדרה 1( בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

קרן הנע"מ תפרע בתשלום אחד, בסוף תקופת הנע"מ, ומתחדשת לתקופות של שנה כל אחת ועד לחמש שנים )בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם(. הנע"מ נושא ריבית שנתית קבועה בשיעור של .5.49% בהסכם המסגרת נקבעו מנגנון לקיצור תקופת הנע"מ על-ידי הרוכשים ומנגנון לפדיון מוקדם ביוזמת החברה, וכן נקבעו עילות מקובלות לפירעון מיידי )כפי שקיימות בהסכמי המימון בהם מתקשרת החברה מעת לעת(.

דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם

האמצעים שבהם נוקטת החברה כדי למנוע את חשיפתה לסיכוני השוק המימון לרכישת נכסי נדלן מניב נעשה באותו המטבע שבו מבוצעת ההשקעה, בדרך זו מצמצמת החברה את חשיפתה לשינויים במטבעות החליפין. הריבית על הלוואות ה-Recourse-Non שנתקבלו מהבנקים המממנים לזמן ארוך היא בדרך כלל ריבית קבועה.
הנהלת החברה מדווחת לדירקטוריון מעת לעת על סיכוני השוק וחשיפת החברה אליהם. האמצעים שננקטים להקטנת הסיכונים מובאים לידיעת הדירקטוריון ולאישורו.
האחראים בחברה לניהול סיכוני שוק ניהול סיכוני השוק של החברה מתבצע על-ידי מנכ"ל החברה וסמנכ"ל הכספים. לפרטים אודות גורמי הסיכון להם חשופה החברה ראו סעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

.1 ביום 12 בפברואר ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של 4,136,505 מניות רגילות בנות 0.0001 ש"ח ערך נקוב של החברה, אשר הוצעו למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. התמורה ברוטו בגין ההנפקה כאמור הסתכמה לסך של כ200- מיליון ש"ח )כ- 55 מיליון דולר(.
.2 ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026
.3 לפרטים אודות רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה בחברה ראה ביאור 5ח' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

נספחים לדו"ח דירקטוריון:

.1 נספחים אודות רכישות ומימושים של פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה.
.2 פרטים אודות תעודות התחייבות של החברה ראה נספח א'.
- .3 בסיסי הצמדה ראה נספח ב'.
.4 הערכת שווי מהותית מאוד נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה הערכת שווי מהותית מאוד של נדל"ן להשקעה שבבעלותה בקשר לפרויקט פיתוח חטיבות הקרקע במיאמי )לרבות שטחי מסחר מניבים(, שתוקפה הינו ליום 30 ביוני .2025 מאז תאריך התוקף של הערכת השווי אשר שימשה בסיס לקביעת שווי הנכס ועד למועד הדוח, חלפו למעלה מתשעים )90( ימים. להערכת החברה, ולצורך קביעת ערכם של נתונים בדוחותיה הכספיים ליום 30 בספטמבר ,2025 לא חלו שינויים לאחר תאריך התוקף של הערכת השווי האמורה העשויים לשנות באופן מהותי את מסקנות הערכת השווי. לפרטים אודות הערכת השווי האחרונה בגין הנכס כאמור )ליום 30 ביוני 2025(, ראה נספח ג' לדוח הדירקטוריון אשר צורף לדוח לרבעון השני של שנת 2025 של החברה, כפי שפורסם ביום 25 באוגוסט 2025 )אסמכתא מספר: 2025-01-063113( והערכת השווי שצורפה לדוח האמור, המובאים בדוח זה בדרך של הפניה.

הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם.

אמיר יניב – מנכ"ל גיל רושינק – יו"ר הדירקטוריון

23 בנובמבר, 2025

נספח 1 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן החמישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

הון עצמי מושקע (חלק הקרן)	הון עצמי מושקע (100%)	מחיר רכישה (100%)	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	מיקום הנכס	בעלות	033
17.35\$	32.35\$	82\$	25-ספטמבר	420	ג'קסונוויל, פלורידה	Electra Multifamily Investment FUND V A LP	Rosemont St. Johns	1
17.35\$	32.35\$	82\$		420			סה"כ

(*) החברה טרם הודיעה על הסגירה הראשונה של הקרן.

נספח 2 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן הרביעית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

הון עצמי מושקע (חלק הקרן)	הון עצמי מושקע (100%)	מחיר רכישה (100%)	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	מיקום הנכס	בעלות	001
9.3\$	34.5\$	132.3\$	25-אוגוסט	310	מיאמי, פלורידה	Electra Multifamily Investment FUND IV A LP	Wynwood Crossing	1
9.3\$	34.5\$	132.3\$		310			סה"כ

נספח 3 - עסקאות מימון שבוצעו בקרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

השתתפות ברווחים מעבר לתשואה המינימלית	תשואה מינימלית	גובה המימון (חלק הקרן)	מספר יחידות דיור	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	0001
-	12.5%	12.57\$	299	פברואר-25	נאשוויל, טנסי	Mezzanine Loan	Haven at the Gulch	1
-	12.5%	12\$	305	25-מרץ	מירטל ביץ', דרום קרוליינה	Preferred Equity	Laurent at Carolina Forest	2
-	11.5%	5.2\$	132	יולי-25	אורלנדו, פלורידה	Mezzanine Loan	Magnolia at Powell	3
-	11%	7\$	364	נובמבר-25	אורלנדו, פלורידה	Mezzanine Loan	Integra Towers at Nona South	4
		36.77\$	1,100				סה"כ

נספח 4 – שותפויות השקעה - רכישות של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family) במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

השקעה (חלק החברה) (במיליוני דולר)	השקעה (100%) (במיליוני דולר)	עלות רכישה (100%) (במיליוני דולר)	מספר בתים	מדינה
0.23	3.14	9.9	39	ג'ורג'יה

נספח 5 - רכישות של בתים פרטיים להשכרה על ידי קרן ה- BTR-SFR במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

הון עצמי הקרן( מושקע )חלק ( (במיליוני דולר	הון עצמי צפוי )100%( ( (במיליוני דולר	מחיר רכישה )100%(	תאריך רכישה	מספר בתים שהתקבלו עד ת למועד הדוחו הכספיים	מספר יחידות דיור )*(	יקום הנכס	נכס מ
6.8\$	11.3\$	25.4\$	יוני25-	55	103	פורט ויינטוורת', ג'ורג'יה	Rice Hope
3.9\$	17.5\$	42.8\$	יולי25-	20	149	אוברן, ג'ורג'יה	The Station at Kentmere
5\$	8.5\$	18.5\$	אוגוסט25-	16	73	פלאנט סיטי, פלורידה	Parkside Townhomes
15.7\$	37.4\$	86.7\$		91	325		סה"כ

^)*( עסקאות Forward BTR שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים, )חלק הקרן 100%(.

נספח 6 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

מכפיל על ההון	גידול ב – NOI בתקופת ההחזקה	IRR ברמת הנכס	תזרים מזומנים חופשי )חלק החברה( מהמכירה	תזרים מזומנים חופשי )100%( מהמכירה	הון עצמי מקורי )חלק החברה(	הון עצמי מקורי )100%(	מחיר מימוש )100%(	מחיר רכישה )100%(	תאריך מימוש	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	אחוז החזקה של החברה	מיקום הנכס	נכס
1.54	31%	7.5%	2.1\$	27.2\$	0.3\$	21.8\$	61.6\$	52.1\$	ינואר - 25	יוני - 18		1.62% 330	דורהאם, צפון קרוליינה	200 East	1
1.84	87%	13.7%	0.8\$	12.2\$	0.4\$	14.1\$	41.25\$	30\$	ספטמבר 25-	יוני - 19		3.18% 232	אנדרסונוויל, טנסי	The Hamilton	2
	60% 2.47	14.7%	3.5\$	53.9\$	1.5\$	28.9\$	114\$	84.5\$	יוני25-	אוקטובר- 18		4.53% 480	פלאנו, טקסס	23 Hundred at Ridgeview Ranch	3
2.49	40%	15.3%	7.1\$	40\$	1.2\$	19\$	73.1\$	53\$	אוגוסט- 25	אוגוסט- 18		2.66% 339	ריילי, צפון קרוליינה	Sterling Town Center	4
1.66	)*(	14.8%	0.3\$	5.3\$	0.7\$	11.7\$	34.4\$	26.5\$	ספטמבר 25-	אוגוסט- 18		6.5% 246	יוסטון, טקסס	Haven at Hills Liberty	5
2.17	71%	21.1%	3.1\$	25.6\$	0.6\$	22.7\$	78\$	55\$	דצמבר- 25	יוני19-		2.68% 440	ג'קסונוויל, פלורידה	Mezza	6
2.27	74%	17%	2.3\$	30.8\$	1\$	21\$	78\$	53.7\$	דצמבר- 25	ינואר19-		5.19% 300	ה, פלורידה	7 1820 at Luxe טמפ
1.70	)*(	11.6%	0.5\$	7.3\$	0.6\$	10.3\$	32.5\$	27.5\$	דצמבר- 25	ספטמבר 18-		6.50% 208	קונרו, טקסס	8 Hilltops
			\$19.6	202.3\$	6.3\$	149.5\$	512.85\$	382.3\$			2,575			סה"כ

^(*) נרכש בתקופת אכלוס )Up Lease).

נספח 7 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השלישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

מכפיל על ההון	גידול ב – NOI בתקופת ההחזקה	IRR ברמת הנכס	תזרים מזומנים חופשי )חלק החברה( מהמכירה	תזרים מזומנים חופשי )100%( מהמכירה	הון עצמי מקורי )חלק החברה(	הון עצמי מקורי )100%(	מחיר מימוש )100%(	מחיר רכישה )100%(	תאריך מימוש	תאריך רכישה	מספר יחידות דיור	אחוז החזקה של החברה	מיקום הנכס	נכס
1.74	)*(	28.4%	0.7\$	11.1\$	1.4\$	22.6\$	65\$	53.6\$	אפריל- 25	נובמבר - 20	248	6.57%	טמפה, פלורידה	Parc at Wesley Chapel	1
1.65	)*(	20.3%	1.4\$	22.6\$	1.3\$	21.4\$	65\$	54.4\$	אפריל- 25	מאי - 21	270	6.57%	ג'קסונוויל, פלורידה	Argyle Lake at Oakleaf Town Center	2
1.54	)*(	17.1%	1.6\$	25.9\$	1.7\$	27.1\$	77\$	65.7\$	אפריל- 25	יוני - 21	288	6.57%	קסימי, פלורידה	Reunion at 400	3
1.49	50%	8.9%	2.3\$	37.4\$	2\$	32.1\$	93\$	80.5\$	אפריל- 25	דצמבר - 19	248	6.57%	פלנטשיון, פלורידה	Midtown 24	4
			6\$	6.4\$ 97\$		103.2\$	300\$	254.2\$			1,054			סה"כ

(*) נרכש בתקופת אכלוס )Up Lease).

נספח 8 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב הראשונה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

שיעור תשואה שנתית )IRR ) בפועל	תזרים מזומנים חופשי )חלק החברה( מהמכירה	תזרים מזומנים חופשי שנבע בעת המימוש )חלק הקרן(	תשואה מינימלית	גובה המימון )חלק הקרן	מספר יחידות דיור	תאריך מימוש העסקה	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	נכס
16.12%	0.15\$	3.075\$	12%	3.075\$	211	ינואר 25	מאי 21	וסטון, טקסס	Mezzanine י	Aspenwoods Apartments	1
	0.15\$	3.075\$		3.075\$	211					סה"כ

נספח 9 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

שיעור תשואה שנתית )IRR ) בפועל	תזרים מזומנים חופשי )חלק החברה( מהמכירה	תזרים מזומנים חופשי שנבע בעת המימוש )חלק הקרן במיליוני דולר(	תשואה מינימלית	גובה המימון )חלק הקרן במיליוני דולר(	מספר יחידות דיור	תאריך מימוש העסקה	תאריך ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג העסקה	נכס
14.78%	0.4\$	10.2\$	14%	9\$	324	מרץ 25	אוקטובר22-	נוקסוויל, טנסי	Preferred Equity	Brendon Park	1
14.8%	0.14\$	4\$	14%	3.5\$	98	יוני 25	פברואר23-	ם ספרטנבורג, דרו קרוליינה	Preferred Equity	Cheslyn Townhomes 2
16.91%	0.29\$	8.1\$	12.5%	7\$	182	ספטמבר 25	פברואר23-	לפיה, פנסילבניה	Mezzanine פילד	3 1130 Delaware N
	0.83\$	22.3\$		\$19.5	604					סה"כ

נספח 10 - מימושים של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family )בתקופת הדוח )במיליוני דולר(

אחר מס רווח )הפסד( ל ש הנכסים שנבע ממימו	חלק החברה שי בתזרים החופ מהמכירה	ה תמורת המכיר )100%(	מספר בתים שנמכרו	של אחוז החזקה החברה	מיקום הנכסים
(0.4)	0.4	11	47	5.13%-73.32%	י , ג'ורג'יה וטנס דרום קרוליינה פלורידה, צפון/

נספח א' – פרטים אודות כתבי התחייבות של חברה להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב (אלפי ש"ח)

(1) אג"ח ז'	(1) אג"ח ו'	סדרה
קת סדרה 2024 – הנפ 31 בינואר	ת סדרה 2021 - הנפק 25 במרץ	מועד הנפקה
ע.נ 150,000,000	ע.נ. 100,000,000
טמבר ה ב19- בספ הרחבת סדר	מבר 2022 - ה ב- 4 בספט הרחבת סדר
ע.נ. 126,400,000 2024 –	ע.נ. 162,000,000
ר 2024 – ה ב2- בדצמב הרחבת סדר	אר 2023 - ה ב- 15 בינו הרחבת סדר
ע.נ. 140,690,000	ע.נ. 190,000,000
	- טמבר 2023 ה ב- 11 בספ הרחבת סדר ע.נ. 150,000,000
150,000	100,000	פקה ע.נ בעת ההנ
267,090	502,000	ת הסדרה ע.נ של הרחב
417,090	393,883	30.09.2025 ע.נ ליום
(1,849)	) (18,011	ה (ניכיון), נטו הנפקה, פרמי בניכוי הוצאות
415,241	375,872	30.09.2025 ם יתרת ע.נ. ליו
8,462	5,240	30.09.2025 בורה ליום סכום ריבית צ
תת יס עלות מופח מוצגת על בס	תת יס עלות מופח מוצגת על בס	30.09.2025 שווי הוגן ליום
436,485	377,734	30.09.2025 ום שווי בורסה לי
6.07% קבועה –	2.85% קבועה –	סוג ריבית
שולמים לא שווים המ 19 תשלומים	שולמים לא שווים המ 17 תשלומים	קרן מועדי תשלום
עמיים מבר 2025 ופ ביום 30 בנוב	ו30- ביום 30 במאי פעמיים בשנה
30- 31 במאי ו בשנה בימים	ד נים 2022 וע כל אחת מהש בנובמבר של
נים כל אחת מהש בנובמבר של	.2030 30 במאי 2029 וביום
2034 (כולל). 2026 ועד
ת פעמיים תית המשולמ ריבית חצי שנ	ת פעמיים תית המשולמ ריבית חצי שנ	ריבית מועדי תשלום
30- 31 במאי ו בשנה בימים	של כל אחת 30 בנובמבר בשנה ביום
נים כל אחת מהש בנובמבר של	וביום 2029 (כולל) 2021 ועד מהשנים
2034 (כולל). 2024 ועד	ד נים 2022 וע כל אחת מהש 30 במאי של
	2030 (כולל).

אין	אין	לקרן ולריבית תנאי הצמדה
אין	אין	זכות המרה
יד רשאית להעמ החברה תהא	יד ביוזמתה רשאית להעמ החברה תהא	ה כפויה וקדם או המר זכות לפדיון מ
סדרה ז') אגרות החוב ( ביוזמתה את	לפדיון חוב (סדרה ו') את אגרות ה
ם , והכל בהתא לפדיון מוקדם	7.2 אות סעיף בהתאם להור מוקדם, והכל
הנאמנות. ף 7.2 לשטר להוראות סעי	ת. לשטר הנאמנו
אין	אין	ם התחייבות ערבות לתשלו
		אמן פרטים על הנ
מנות ה לשירותי נא משמרת חבר בע"מ	מנות בע"מ ה לשירותי נא משמרת חבר	שם הנאמן
מר רמי סבטי

	מר רמי סבטי	ת בחב' הנאמנו שם האחראי
03-6374352 טלפון 03-6374344 פקס	03-6374352 טלפון 03-6374344 פקס	ת דרכי התקשרו
[email protected] :ל"דוא	[email protected] :ל"דוא
ת אמות ין ,46-48 "בי דרך מנחם בג	ת אמות ין ,46-48 "בי דרך מנחם בג	כתובת
ביטוח",	ביטוח",
א קומה ,18 ת"	א קומה ,18 ת"
מידרוג בע"מ	רוג בע"מ	(2) מיד עד הדוח המדרגת למו שם החברה
2024) ציב (ינואר il3.A באופק י	2021) ציב (מרץ il3.A באופק י	פקה ע במועד ההנ הדירוג שנקב
2025) ציב (פברואר il3.A באופק י	2025) ציב (פברואר il3.A באופק י	(3) פרסום הדוח הדירוג במועד
2024); ציב (ינואר il3.A באופק י	A3.il ;(2022 פברואר ( יציב באופק A3.il	ד הנפקה למוע ם בין מועד ה דירוגים נוספי
2024); ציב (מרץ il3.A באופק י	); il3.A אוגוסט 2022 באופק יציב (	פרסום הדוח
ר 2024); יציב (ספטמב il3.A באופק	il3.A באופק נואר 2023); באופק יציב (י
2024). ציב (נובמבר il3.A באופק י	באופק יציב 2023); il3.A יציב (מרץ
	באופק יציב 2023); il3.A (ספטמבר
	יציב (מרץ ; il3.A באופק (ינואר 2024)
	ספטמבר באופק יציב ( 2024); il3.A
	ובמבר באופק יציב (נ 2024); il3.A .(2024
כן	כן	ל- ות החברה ע ם ובהתחייבוי עמידה בתנאי
		נות פי שטר הנאמ
		מים תנאים המקי האם התקיימו
לא	לא	רעון מיידי ת האג"ח לפי עילה להעמד
לא אין	לא אין	האג"ח שינוי בתנאי האג"ח דים להבטחת נכסים משועב

⁽¹⁾ נכון למועד הדוח, בהתאם להוראות תקנה 10(ב)(13)(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל,1970- החברה רואה באגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') כסדרות מהותיות.

⁽²⁾ לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (Stable-/ilA (על-ידי P&S Maalot ראה דוח מיידי מיום 10 באוגוסט 2025 (אסמכתא מספר: 2025-15- 058976); לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (Stable/il3.A (על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בפברואר 2025 (אסמכתא מספר: 2025-01-008472).

⁽³⁾ לפרטים אודות דוח דירוג אגרות החוב העדכני למועד הדוח (Stable/il3.A (על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בפברואר 2025 (אסמכתא מספר: 2025-01-008472).

בסיסי ההצמדה של המאזן - ליום 30 בספטמבר 2025 (טבלה 1)

סה"כ מאזן אלפי דולר	יתרה אלפי דולר	לא צמוד אלפי דולר	צמוד מדד אלפי דולר	מט"ח אלפי דולר
77,745	-	292	-	77,453	מזומנים מזומנים ושווי
1,760	-	-	-	1,760	רווח והפסד בשווי הוגן דרך נכסים פיננסים
77,587	1,298	17	14	76,258	ה ת ויתרות חוב חייבים, הלוואו
619,000	619,000	-	-	-	ות סקאות משותפ רות כלולות וע השקעות בחב
6,511	-	6,511	-	-	נגזר פיננסי
99,297	-	-	-	99,297	ה לזמן ארוך ם ויתרות חוב הלוואות, חייבי
425	-	-	425	-	ת שימוש נכסים בגין זכו
148	148	-	-	-	רכוש קבוע
882,473	620,446	6,819	439	254,768	סה"כ נכסים
109,464	-	99,464	-	10,000	ת חוב) הלוואות ואגרו ת שוטפות של צר (כולל חלויו אשראי לזמן ק
132	-	132	-	-	שרותים ספקים ונותני
11,610	-	6,105	-	5,505	זכות זכאים ויתרות
209,821	-	7,169	-	202,652	ארוך מבנקים הלוואות לזמן
28,026	-	-	-	28,026	ך חרות לזמן ארו התחייבויות א
200,329	-	200,329	-	-	אגרות חוב
353	-	-	353	-	יות בגין חכירה ת של התחייבו חלויות שוטפו
4	-	-	4	-	ין חכירה התחייבויות בג
31,282	31,282	-	-	-	מסים נדחים
6,300	6,300	-	-	-	קנות שליטה זכויות שאינן מ
597,321	37,582	313,199	357	246,183	יות סה"כ התחייבו
285,152	582,864	(306,380)	82	8,586	נטו יתרה מאזנית
(285,070)	(582,864)	306,380	-	(8,586)	ע הפונקציונלי צמודות למטב מיון היתרות ה ונומיות של יחידות אוט
82	-	-	82	-	של יתרת חשיפה ת בויות) לתוצאו נכסים (התחיי

הרכב המט"ח (טבלה 2)

סה"כ מט"ח אלפי דולר	יורו אלפי דולר	ליש"ט אלפי דולר	דולר ארה"ב אלפי דולר
77,453	20	264	77,169	מזומנים מזומנים ושווי
1,760	-	-	1,760	פסד דרך רווח וה ם בשווי הוגן נכסים פיננסי
76,258	-	-	76,258	חובה אות ויתרות חייבים, הלוו
99,297	2,348	524	96,425	רוך חובה לזמן א בים ויתרות הלוואות, חיי
254,769	2,368	789	251,612	סה"כ נכסים
				ת ואגרות ת של הלוואו לויות שוטפו קצר (כולל ח אשראי לזמן
10,000	-	-	10,000	חוב)
5,505	18	18	5,470	זכות זכאים ויתרות
202,652	-	10,660	191,992	ארוך מבנקים הלוואות לזמן
28,026	-	-	28,026	ארוך אחרות לזמן התחייבויות
246,183	18	10,678	235,488	בויות סה"כ התחיי
8,586	2,350	(9,889)	16,124	ת נטו יתרה מאזני
(8,586)	(2,350)	9,889	(16,124)	ונלי טבע הפונקצי הצמודות למ מיון היתרות טונומיות של יחידות או
(0)	-	-	(0)	של יתרת חשיפה אות יבויות) לתוצ נכסים (התחי

פרק ב'

תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקרים)

דוחות כספיים ביניים מאוחדים (בלתי מבוקרים) ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

	עמוד
חדים ביניים מאו ות כספיים סקירת דוח	2
מבוקרים): דים (בלתי פיים מאוח דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה דוחות מאו	3-4
סד רווח או הפ חדים על ה דוחות מאו	5
רווח הכולל חדים על ה דוחות מאו	6
ון שינויים בה חדים על ה דוחות מאו	7-11
מנים זרימי המזו חדים על ת דוחות מאו	12-13
מאוחדים ים ביניים חות הכספי באורים לדו	14-35

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר

לבעלי המניות של אלקטרה נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אלקטרה נדל"ן בע"מ וחברות בנות שלה (להלן - הקבוצה), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ0.3%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ0%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

תל-אביב, בכבוד רב

23 בנובמבר 2025 קוסט, פורר, גבאי את קסירר רואי חשבון

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי

צמבר ליום 31 בד	פטמבר ליום 30 בס
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	ר )	(בלתי מבוק

			נכסים

			פים נכסים שוט
51,966	33,515	77,745	י מזומנים מזומנים ושוו
139	753	1,760	פ סד דרך רווח וה ם בשווי הוגן נכסים פיננסי
36,706	53,374	77,587	חובה בים ויתרות הלוו אות, חיי
88,811	87,642	157,092	ם שוטפים סה"כ נכסי


			שוטפים נכסים לא

619,570	618,576	619,000	אחרים ר להשכרה ו המאזני בדיו שיטת השווי טופלות לפי השקעות המ
85,432	70,331	99,297	ארוך חובה לזמן בים ויתרות הלוו אות, חיי
179	197	148	רכוש קבוע
739	789	425	כות שימוש נכסים בגין ז
-	-	6,511	נגזר פיננסי
705,920	689,893	725,381	ים ם לא שוטפ סה"כ נכסי


794,731	777,535	882,473	ם סה"כ נכסי

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי

	ליום 31 בד פטמבר ליום 30 בס		צמבר
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי ד ולר
		ר ) (בלתי מבוק	(מבוקר )
והון התחייבויות
שוטפות התחייבויות
אגרות חוב ) ת מב נקים ו ת של הלוו או לויות שוטפו קצר (כולל ח אשר אי לזמן	109,464	31,234	38,462
וטפים בגין מסים ש התחייבויות	-	730	731
שירותים ספקים ונותני	132	56	221
ת זכות זכאים ויתרו	11,610	15,383	11,749
חכירה יבויות בגין ות של התחי חלויות שוטפ	353	386	407
פות יבויות שוט סה"כ התחי	121,559	47,789	51,570

לא שוטפות התחייבויות אגרות חוב	200,329	172,989	197,597
בגין חכירה התחייבויות	4	291	228
ארוך אחרות לזמן התחייבויות	28,026	33,372	33,021
ים ן ארוך מב נק הלוו אות לזמ	209,821	206,387	209,675
מסים נדחים	31,282	38,115	36,052
שוטפות יבויות לא סה"כ התחי	469,462	451,154	476,573

ח ע "נ 0.0001 ש" ילות הון מניות רג	58	58	58
מניות פרמיה על	273,357	217,941	217,974
קר נות הון	(117,440)	(114,732)	(113,461)
עודפים	129,177	168,909	155,660
ת לבעלי המניו הון המיוחס	285,152	272,176	260,231
ה מקנות שליט זכויות שאינן	6,300	6,416	6,357
סה"כ הון	291,452	278,592	266,588
יבויות והון סה"כ התחי	882,473	777,535	794,731

			בר 2025 23 בנובמ
ג.רושינק	א.יניב	א.וסלי	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
טוריון יו"ר דירק	מנכ ל "	ספים סמנכ"ל כ

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על הרווח והפסד

	שעה חודשים לתקופה של ת ר ם 30 בספטמב שהסתיימה ביו		לתקופה של ש שהסתיימה ביו	לושה חודשים ר ם 30 בספטמב	מה לשנה שהסתיי בר ביום 31 בדצמ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבוקר )		(בלתי מבוקר )	(מבוקר )
ות תוצ אות הפע יל
הש קעה ת וש ותפויות מפע ילות קרנו חבר ות כלולות ר ווחי (הפסד י) חלק החברה ב
שה יהול ועמלות רכי הכנסות מדמי נ	13,179	12,607	4,582	4,297	16,486
( Promote דמי הצלחה (	( 1,632 )	37,888 )	(935	( ) 9,705	( 38,348 )
ת השווי המאזני ת בהתאם לשיט תוצאות הפעילו	(12,806)	(20,058)	(4,445)	(5,465)	(24,491)
ני ואחרים טת השווי המאז וגן בהתאם לשי התאמות שווי ה	(148)	(39,123)	3,039	(10,612)	(39,743)
גיית המימוש מנכסי אסטרט
שכירות ואחרים הכנסות מדמי	-	86	-	-	86
ני טת השווי המאז ש בהתאם לשי טרטגיית המימו תוצאות נכסי אס	-	1,781	-	475	2,019
	(1,407)	(82,595)	4,111	(21,009)	(83,992)
ת עלויות והוצ או
טגיית המימוש של נכסי אסטר עלות ההכנסות	-	173	-	9	177
עה ושותפויות השק מפעילות קרנות עלות ההכנסות	2,827	2,877	1,116	1,450	3,926
וכלליות הוצאות הנהלה	4,455	4,600	2,016	1,416	7,822
	7,282	7,650	3,132	2,875	11,925
תפע ולי ר ווח (הפסד )	(8,689)	(90,245)	979	(23,884)	(95,917)

הוצאות מימון	(29,170)	(22,257)	(9,986)	(10,247)	(28,246)
קעה נכסי נדל" ן להש מכר (Put (בגין טה באופציית ה אינן מקנות שלי חלק הזכויות ש	4,465	3,084	(110)	384	3,077
הכנסות מימון	2,582	7,307	898	813	3,368
ת) מימון, נטו הכנסות (הוצ או	(22,124)	(11,865)	(9,198)	(9,050)	(21,801)
כנסה פני מסים על ה ר ווח (הפסד ) ל	(30,813)	(102,110)	(8,219)	(32,934)	(117,718)
ה מסים על הכנס	4,195	23,903	1,064	5,742	26,159
הפסד לתקופה	(26,618)	(78,207)	(7,155)	(27,192)	(91,559)

מיוחס ל: בעלי המניות	(26,483)	(78,011)	(7,104)	(27,182)	(91,261)
נות שליטה זכויות שאינן מק	(135)	(196)	(51)	(10)	(298)
הפסד לתקופה	(26,618)	(78,207)	(7,155)	(27,192)	(91,559)

מניות: מיוחס לבעלי ה הפסד למניה ה בדולר ) הפסד בסיסי - (	(0.42)	(1.30)	(0.11)	(0.45)	(1.52)

(בדולר ) הפסד מדולל -	(0.42)	(1.30)	(0.11)	(0.45)	(1.52)

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

יימה לשנה שהסת מבר ביום 31 בדצ	ים שלושה חודש טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה	ם תשעה חודשי לתקופה של טמבר ביום 30 בספ שהסתיימה
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי ד ולר	אלפי ד ולר
(מבוקר )	) (בלתי מבוקר		) (בלתי מבוקר
(91,559)	(27,192)	(7,155)	(78,207)	(26,618)	ה הפסד לתקופ
					פע ת המס) ר (לאחר הש ר ווח כולל אח
					או הפסד : מחדש לר ווח או המסווגים יסווגו בעתיד סכומים אשר
1,004	-	-	1,004	-	ילות חוץ בגין מימוש פע רווח או הפסד העברה לדוח
372	(388)	(36)	(302)	(182)	זומנים ידור תזרימי מ בגין עסקאות ג רווח (הפסד )
887	(54)	(210)	699	(4,937)	וץ של פעילויות ח דוחות כספיים עות מתרגום התאמות הנוב
2,262	(442)	(246)	1,401	(5,119)	קופה כולל אחר לת ר ווח (הפסד )
(89,297)	(27,634)	(7,401)	(76,806)	(31,737)	כולל לתקופה סה"כ הפסד
					מיוחס ל: כולל לתקופה סה"כ הפסד
(88,999)	(27,624)	(7,350)	(76,610)	(31,602)	בעלי המניות
(298)	(10)	(51)	(196)	(135)	קנות שליטה זכויות שאינן מ
(89,297)	(27,634)	(7,401)	(76,806)	(31,737)

דוחותמאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר )

	הון לר לפי דו א	ל מניות מניות פרמיה ע לר א לפי דו א	מכש יר י הון ר ן ק ל אחר ל ר ווח כו דרך לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק אות עסק גידור לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק אות עסק לום תש מבוסס מניות לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק הפרש י ל ש תרגום לויות חוץ פע י לר א לפי דו	מניות החברה ות המוחזק ל יד י ע החברה לפי דו	ע ודפים לפי דו לר א	ל מיוחס הכ סך לי מניות לבע האם החברה לפי דו לר א	נות מק שאינן זכויות ליטה ש לר א לפי דו לר א	"כ סה לר לפי דו
2 0 2 5 1 בינואר ליום יתרה	8 5	2 1 9 4 7, 7	) 9 ( 5 7, 7 5	6 0 7	2, 2 5 7	) 4 9, 0 ( 7 7	) 9, 4 9 ( 7	1 6 6 0 5 5,	2 6 0, 2 3 1	6, 3 5 7	8 2 6 6, 8 5
לתק ופה הפסד								) 2 6, 4 8 3 (	) 2 6, 4 8 3 (	) 1 3 5 (	) 2 6, 6 1 8 (
) ( עסק הפסד אות גידור תזרימי מזומנים בגין רווח				) 1 8 2 (					) 1 8 2 (	-	) 1 8 2 (
לויות חוץ תרגום פעי שער בגין הפרשי						) 4, 9 3 7 (			) - 4, 9 3 7 (		) 4, 9 3 7 (
לתק ל ל "כ ופה הפסד כו סה	-	-	-	( 1 8 2	) -	) - ( 4, 9 3 7		) ( 2 6, 4 8 3	) ( 3 1, 6 0 2	) ( 1 3 5	) ( 3 1, 7 3 7
לום מבוסס מניות תש לות ק ליטה בהון לק רנות חברה בת בפעי נות ש מק הזכויות שאינן ח עה ההשק ושותפויות					1, 1 3 9				1, 1 3 9 -	- 2 6 7	9 1, 1 3 2 6 7
אופציות כתבי מימוש	- (	*) -			-				-	-	-
) ( ל החברה ה בניכוי הוצאות הנפק ת מניות ש הנפק	- (	5 5, 3 8 3 *)							5 5, 3 8 3		3 5 5, 3 8
ליטה לזכויות שאינן לם בידי חברה מאוחדת נות ש מק ששו דיבידנד									-	) 1 8 9 (	) 1 8 9 (
2 0 2 5 0 בספטמבר 3 ליום "כ הון סה	5 8	2 7 3, 3 5 7	) 5 7, 7 5 9 (	5 7 8	4 3, 8 6	) 5 4, 6 4 4 (	) 9, 4 7 9 (	1 2 9, 1 7 7	2 8 5, 1 5 2	6, 3 0 0	2 2 9 1, 4 5

(*) קטן ^מ1- אלפי דולר.

דוחותמאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר )

	מניות הון לר לפי דו א	ל ע פרמיה מניות לפי דו א	מכש יר י הון ר ן ק ל אחר ל ר ווח כו דרך לר א לפי דו לר א	בגין הון ר ן ק עסק אות גידור לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק אות עסק לום תש מניות מבוסס לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק הפרש י ל ש תרגום לויות חוץ פע י לר א לפי דו	מניות החברה ות המוחזק ל יד י ע החברה לפי דו	ע ודפים לפי דו לר א	ל מיוחס הכ סך לי מניות לבע האם החברה לפי דו לר א	נות מק שאינן זכויות ליטה ש לר א לפי דו לר א	"כ סה לר לפי דו
2 0 2 4 1 בינואר ליום יתרה	8 5	1 8 6 3 5, 5	) 9 ( 5 7, 7 5	3 8 8	4 1, 1 9	) 1, 9 8 ( 5 5	) 9, 4 9 ( 7	2 2, 3 4 5 5	3 2 0, 9 2 7	6, 0 3 2	4 3 2 6, 8 2
לתק ופה הפסד לות חוץ מימוש פעי הפרשי תרגום בגין רן ק מימוש ) ( אות גידור תזרימי מזומנים עסק בגין הפסד רווח לויות חוץ תרגום פעי שער בגין הפרשי לתק ל ל ) ( "כ ופה כו הפסד ר ווח סה	-	-	-	) 3 0 2 ( ) - 3 0 2 (		1, 0 0 4 6 9 9 1, 7 0 3	-	) 8, 0 1 1 ( 7 ) 7 8, 0 1 1 (	) 8, 0 1 1 ( 7 1, 0 0 4 ) 3 0 2 ( 6 9 9 ) 7 6, 6 1 0 (	) 1 9 6 ( - - ) 1 9 6 (	) 8, 2 0 ( 7 7 4 1, 0 0 ) 3 0 2 ( 9 6 9 ) 7 6, 8 0 6 (
לום מבוסס מניות תש לות ק ליטה בהון לק רנות חברה בת בפעי נות ש מק הזכויות שאינן ח עה ההשק ושותפויות					1, 1 6 9				1, 1 6 9 -	- 6 3 9	9 1, 1 6 9 6 3
אופציות כתבי מימוש	- (	4 8 *)			) 4 8 (				-	-	-
) ( ל החברה ה בניכוי הוצאות הנפק ת מניות ש הנפק	- (	3 2, 2 5 8 *)							3 2, 2 5 8		8 3 2, 2 5
ליטה לזכויות שאינן לם בידי חברה מאוחדת נות ש מק ששו דיבידנד									-	) 5 9 (	) 5 9 (
לי לבע החברה מניות דיבידנד 2 0 2 4 0 בספטמבר 3 ליום "כ הון סה	5 8	2 1 7, 9 4 1	) ( 5 7, 7 5 9	8 6	5 2, 3 1	) ( 4 9, 8 9 5	) ( 9, 4 7 9	) 4 3 3 ( 5, 1 6 8, 9 1 0	) - 4 3 3 ( 5, 2 7 2, 1 7 6	6, 4 1 6	) 4 3 3 ( 5, 2 2 7 8, 5 9

(*) קטן ^מ1- אלפי דולר.

דוחותמאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר )

	הון	ל מניות מניות פרמיה ע	מכש יר י הון ר ן ק ל אחר ל ר ווח כו דרך	בגין הון ר ן ק אות עסק גידור	בגין הון ר ן ק עסק אות לום תש מניות מבוסס	בגין הון ר ן ק הפרש י ל ש תרגום לויות חוץ פע י	מניות החברה ות המוחזק ל יד י ע החברה	ע ודפים	ל מיוחס סך הכ לי מניות לבע האם החברה	נות מק שאינן זכויות ליטה ש	"כ סה
	לר לפי דו א	לפי דו א	לר א לפי דו לר א	לר א לפי דו	לר א לפי דו	לר א לפי דו	לפי דו	לפי דו לר א	לפי דו לר א	לר א לפי דו לר א	לר לפי דו
2 0 2 לי 1 ביו ליום 5 יתרה	8 5	2 7 3, 3 5 7	) ( 5 7, 7 5 9	4 6 1	4 3, 2 2	) ( 5 4, 4 3 4	) ( 9, 4 7 9	1 3 6, 2 8 2	2 9 1, 8 6 3	6, 2 4 9	2 2 9 8, 1 1
לתק ופה הפסד ) ( אות גידור תזרימי מזומנים עסק בגין הפסד רווח				) 3 6 (				) ( 7, 1 0 4	) ( 7, 1 0 4 ) 3 6 (	) ( 5 1 -	) ( 7, 1 5 5 ) 3 6 (
לויות חוץ תרגום פעי הפרשי שער בגין						) 2 1 0 (			) 2 1 0 (	-	) 2 1 0 (
לתק ל ל "כ ופה הפסד כו סה			-	3 6 (	) -	2 1 0 (	) -	) 7, 1 0 4 (	) 7, 3 5 0 (	) 5 1 (	) 7, 4 0 1 (
לום מבוסס מניות תש לות ק ליטה בהון לק רנות חברה בת בפעי נות ש מק הזכויות שאינן					6 4 0				6 4 0	-	0 6 4
עה ההשק ושותפויות										1 4 3	3 1 4
ליטה לזכויות שאינן לם בידי חברה מאוחדת נות ש מק ששו דיבידנד										) ( 4 1	) ( 4 1
ליום 2 0 2 5 0 בספטמבר 3 "כ הון סה	8 5	2 7 3, 3 5 7	) 5 7, 7 5 9 (	5 7 8	4 3, 8 6	) 5 4, 6 4 4 (	) 9, 4 7 9 (	1 2 9, 1 7 8	2 8 5, 1 5 2	6, 3 0 0	2 2 9 1, 4 5

דוחותמאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר )

	מניות הון	ל ע פרמיה מניות	מכש יר י הון ר ן ק ל אחר ל רווח כו דרך	בגין הון ר ן ק אות עסק גידור	בגין הון ר ן ק אות עסק לום תש מבוסס *) ( מניות	בגין הון ר ן ק הפרש י ל ש תרגום לויות חוץ פע י	מניות החברה ות המוחזק ל יד י ע החברה	ע ודפים	ל מיוחס הכ סך לי מניות לבע האם החברה	נות מק שאינן זכויות ליטה ש	"כ סה
	לר לפי דו א	לפי דו א	לר א לפי דו לר א	לר א לפי דו	לר א לפי דו	לר א לפי דו	לפי דו	לפי דו לר א	לפי דו לר א	לר א לפי דו לר א	לר לפי דו
לי ליום 2 0 2 4 1 ביו יתרה	5 8	2 1 7, 8 9 3	) 5 7, 7 5 9 (	4 7 4	2 1, 9 4	) 4 9, 8 4 1 (	) 9, 4 7 9 (	1 9 6, 0 9 2	2 9 9, 3 7 9	5, 9 8 8	7 3 0 5, 3 6
לתק ופה הפסד ) ( אות גידור תזרימי מזומנים עסק בגין הפסד רווח				) 3 8 8 (				) 2 1 8 2 ( 7,	) 2 1 8 2 ( 7, ) 3 8 8 (	) 1 0 ( -	) 2 1 9 2 ( 7, ) 3 8 8 (
לויות חוץ תרגום פעי שער בגין הפרשי						) 5 4 (			) 5 4 (	-	) 5 4 (
לתק ל ל "כ ופה ר ווח כו סה	-	-	-	( 3 8 8	) -	) - ( 5 4		) ( 2 7, 1 8 2	) ( 2 7, 6 2 4	) ( 1 0	) ( 2 7, 6 3 4
לום מבוסס מניות תש לות ק ליטה בהון לק רנות חברה בת בפעי נות ש מק הזכויות שאינן					4 2 1				4 2 1	-	1 4 2
עה ההשק ושותפויות										4 5 4	4 4 5
אופציות כתבי מימוש		4 8 *) (			) ( 4 8					-	-
ליטה לזכויות שאינן לם בידי חברה מאוחדת נות ש מק ששו דיבידנד										) 1 6 (	) 1 6 (
2 0 2 4 0 בספטמבר 3 ליום "כ סה הון	8 5	2 1 9 4 1 7,	) 9 ( 5 7, 7 5	8 6	2, 3 1 5	) 4 9, 8 9 ( 5	) 9, 4 9 ( 7	1 6 8, 9 1 0	2 2, 1 6 7 7	6, 4 1 6	2 2 8, 9 7 5

(*) קטן ^מ1- אלפי דולר.

דוחותמאוחדים על השינויים בהון

לשנהשהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר )

	מניות הון לר לפי דו א	ל ע פרמיה מניות לפי דו א	מכש יר י הון ר ן ק ל אחר ל ר ווח כו דרך לר א לפי דו לר א	בגין הון ר ן ק אות עסק גידור לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק עסק אות לום תש מניות מבוסס לר א לפי דו	בגין הון ר ן ק הפרש י ל ש תרגום לויות חוץ פע י לר א לפי דו	מניות החברה ות המוחזק ל יד י ע החברה לפי דו	ע ודפים לפי דו לר א	ל מיוחס הכ סך לי מניות לבע האם החברה לפי דו לר א	נות מק שאינן זכויות ליטה ש לר א לפי דו לר א	"כ סה לר לפי דו

2 0 2 4 1 בינואר ליום יתרה	8 5	1 8 6 3 5, 5	) 9 ( 5 7, 7 5	3 8 8	4 1, 1 9	) 1, 9 8 ( 5 5	) 9, 4 9 ( 7	2 2, 3 4 5 5	3 2 0, 9 2 7	6, 0 3 2	4 3 2 6, 8 2
לשנה הפסד								) 9 1, 2 6 1 (	) 9 1, 2 6 1 (	) 2 9 8 (	) 9 1, 5 5 9 (
לות חוץ מימוש פעי הפרשי תרגום בגין רן ק מימוש						1, 0 0 4			1, 0 0 4		4 1, 0 0
) ( אות גידור תזרימי מזומנים עסק בגין הפסד רווח				3 2 7					3 2 7	-	2 3 7
לויות חוץ תרגום פעי שער בגין הפרשי						8 8 7			8 8 7	-	7 8 8
לשנה ל ל ) ( "כ כו הפסד ר ווח סה	-	-	-	3 7 2	-	1, 8 9 1	-	) 9 1, 2 6 1 (	) 8 8, 9 9 9 (	) 2 9 8 (	) 8 9, 2 9 7 (
לום מבוסס מניות תש					1, 6 1 2				1, 6 1 2	-	2 1, 6 1
לות ק ליטה בהון לק רנות חברה בת בפעי נות ש מק הזכויות שאינן ח עה ההשק ושותפויות									-	8 0 7	8 0 7
אופציות כתבי מימוש	- (	8 1 *)			) 8 1 (				-	-	-
) ( ל החברה בניכוי הוצאות הנפק הנפק ה ת מניות ש	- (	3 2, 2 5 8 *)							3 2, 2 5 8		8 3 2, 2 5
ליטה לזכויות שאינן לם בידי חברה מאוחדת נות ש מק ששו דיבידנד									-	) 1 8 4 (	) 1 8 4 (
לי לבע החברה מניות דיבידנד								) 3 3 ( 5, 4	) - 3 3 ( 5, 4		) 3 3 ( 5, 4
2 0 2 4 1 בדצמבר 3 ליום "כ הון סה	8 5	2 1 9 4 7, 7	) 9 ( 5 7, 7 5	6 0 7	2, 2 5 7	) 4 9, 0 ( 7 7	) 9, 4 9 ( 7	1 6 6 0 5 5,	2 6 0, 2 3 1	6, 3 5 7	8 2 6 6, 8 5

(*) קטן ^מ1- אלפי דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

ימה לשנה שהסתי	ם שלושה חודשי	לתקופה של	ם תשעה חודשי לתקופה של בר ום 30 בספטמ שהסתיימה בי
בר ביום 31 בדצמ 2 0 2 4	בר ום 30 בספטמ 2 0 2 4	שהסתיימה בי 2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	(בלתי מבוקר )		(בלתי מבוקר )

					טפת: ם - פע ילות שו תזר ימי מזומני
(91,559)	(27,192)	(7,155)	(78,207)	(26,618)	הפסד לתקופה
92,716	24,291	11,704	79,098	19,923	ת (נספח א') מפעילות שוטפ רימי המזומנים שות להצגת תז התאמות הדרו
1,157	(2,901)	4,549	891	(6,695)	לות) שוטפת פע ילות (לפע י מזומנים נטו מ

					ש קעה: ם - פע ילות ה תזר ימי מזומני
477	340	630	340	868	ירים , נטו ניירות ערך סח
7,702	37	4,043	207	13,827	י ואחרים ת השווי המאזנ ופלות לפי שיט ש חברות המט תמורה ממימו
(78,878)	(33,478)	(36,761)	(57,834)	(85,753)	וחזקות אות לחברות מ ההשקעה , הלוו רנות ושותפויות ות, הלוואות לק שינויים בהשקע ושותפים , נטו
(1,500)	(500)	-	(1,000)	-	ואחרים , נטו ל מימוש נכסים מס ששולם בש
(13)	-	-	(3)	(26)	שימוש, נטו סים בגין זכות רכוש קבוע ונכ ש (השקעה ) ב תמורה ממימו
(72,212)	(33,601)	(32,088)	(58,290)	(71,084)	לות) הש קעה פע ילות (לפע י מזומנים נטו מ

					מון: ם - פע ילות מי תזר ימי מזומני
114,028	33,573	-	74,838	-	אות הנפקה ) חוב (בניכוי הוצ הנפקת אגרות
32,258	-	-	32,258	55,383	הנפקה ) בניכוי הוצאות הנפקת מניות (
(5,336)	-	-	(5,336)	-	החברה ם לבעלי מניות דיבידנד ששול
807	454	143	639	267	כרה בארה " ב בת לדיור להש טה בהון חברה אינן מקנות שלי חלק הזכויות ש
(184)	(16)	(41)	(59)	(189)	ת שליטה יות שאינן מקנו חדת לבעלי זכו ד בחברה מאו תשלום דיבידנ
39,793	37,596	6,141	37,596	15,213	לזמן ארוך קבלת הלוואות
(2,125)	(3,300)	(1,220)	(3,300)	(10,765)	לזמן ארוך פרעון הלוואות
354	94	47	286	234	ן חכירה התחייבויות בגי
(30,193)	(9,043)	-	(19,628)	(11,196)	ב פרעון אגרות חו
27,586	10,000	59,613	27,586	59,613	לזמן קצר קבלת הלוואות
(56,514)	-	-	(56,514)	(5,000)	לזמן קצר פרעון הלוואות
120,474	69,358	64,683	88,366	103,560	לות) מימון פע ילות (לפע י מזומנים נטו מ

49,419	32,856	37,144	30,967	25,781	י מזומנים במזומנים ושוו גיד ול (קיטון)
2,545	656	40,607	2,545	51,966	פה לתחילת התקו ושווי מזומנים יתר ת מזומנים

2	3	(6)	3	(2)	חוץ ומנים במטבע בגין יתר ות מז הפרש י תרגום

51,966	33,515	77,745	33,515	77,745	לסוף התקופה ושווי מזומנים יתר ת מזומנים

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

אלקטרה נדל"ן בע"מ נספחים לדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים

מה לשנה שהסתיי בר ביום 31 בדצמ	לושה חודשים בר ום 30 בספטמ	לתקופה של ש שהסתיימה בי	שעה חודשים בר ום 30 בספטמ	לתקופה של ת שהסתיימה בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	(בלתי מבוקר )		(בלתי מבוקר )
					פת מפע ילות שוט ימי המזומנים ת להצגת תזר אמות הדר ושו נספח א' - הת
					מזומנים: כות בתזר ימי ות) שאינן כר ו הוצ אות (הכנס
62,216	15,601	1,406	57,399	12,954	כלולות, נטו תוצאות חברות חלק החברה ב
1,004	-	-	1,004	-	חוץ מימוש פעילות רשי תרגום בגין מימוש קרן הפ
38,348	9,705	( ) 935	37,888	1,632	( Promote דמי הצלחה (
					י המאזני לפי שיטת השוו רות המטופלות שהתקבלו מחב הצלחה וריבית דיבידנדים , דמי
14,426	1,716	7,371	5,797	12,797	ואחרים
343	116	124	264	370	פחת והפחתות
177	(346)	(2,227)	(300)	(9,177)	סים פיננסיים שינוי בערך נכ
1,612	421	640	1,169	1,139	משרה הוענקו לנושאי בגין אופציות ש זקיפת הוצאות
(25,549)	(5,057)	(733)	(23,985)	(4,773)	חים , נטו שינוי במסים נד
					ייבויות: פי רכוש והתח שינויים בסע י
(2,794)	(3,934)	(846)	(3,197)	(14,569)	תרות חובה שינוי בחייבים וי
147	5	(22)	(18)	(89)	נותני שירותים שינוי בספקים ו
1,537	1,945	1,034	4,846	(5,863)	תרות זכות שינוי בזכאים וי
1,249	4,119	5,892	(1,769)	25,502	מן ארוך , נטו ויות וחייבים לז שיערוך התחייב
92,716	24,291	11,704	79,098	19,923

					נים נוספים נספח ב' - נתו
					קופה ע בור : מו במשך הת מזומנים ששול
29,866	5,004	3,102	15,761	15,350	ריבית
546	-	-	546	993	על ההכנסה מסים ששולמו
					תקופה ע בור : קבלו במשך ה מזומנים שהת
6,111	-	-	1,090	38	ריבית
180	-	-	180	-	סה מסים על ההכנ

באור 1 - כ ל ל י

א. אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - "החברה") הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים (Limited Partners (כאשר החברה הינה שותף ביישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות (General .(Partner

למועד פרסום הדוחות הכספיים מנהלת החברה כדלקמן:

שלוש קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב (Multifamily(, החברה מצויה בתהליכים מתקדמים לסגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב, ראה גם ביאור 5א(6) להלן.
שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללות בין היתר פעילות של BTR (Rent To Build (- בתים צמודי קרקע להשכרה Rental Family Single ביחד עם פעילות ה- BTR - להלן ."SFR"
שותפות ריט (REIT (אמריקאית להשקעות הזדמנותיות במלונות בארה"ב.
- קרן להשקעות בבריטניה.
- קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (BTR-SFR(.
שתי חטיבות קרקע (לרבות שטחי מסחר מניבים) הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי מגורים לשכירות.

מכלול פעילות החברה בתחום מקבצי הדיור וה-SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב". בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשיך בגיוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת גיוס.

למידע נוסף בדבר מגזרי הפעילות של הקבוצה ראה באור 4 להלן.

ב. מלחמת "חרבות ברזל"

ג. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. יש לעיין בדוחות ביניים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים).

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים (להלן-"דוחות כספיים ביניים") של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות כספיים ביניים מאוחדים אלה, עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

באור 3 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

תיקונים ל9- IFRS מכשירים פיננסיים ו7- IFRS מכשירים פיננסיים: גילויים

ביום 30 במאי ,2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "9 IFRS ("ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: " IFRS 7") המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים.

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG (ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח -Non Recourse וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs(.
גילויים דרישות גילוי חדשות התווספו ל7- IFRS עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG(, ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר (FVTOCI(.

התיקונים לתקנים ייושמו למפרע החל מתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחריו. אימוץ מוקדם יותר אפשרי בכפוף למתן גילוי. בנוסף, ישות ראשית ליישם מוקדם רק את התיקונים הקשורים לסיווג נכסים פיננסיים והגילויים הקשורים בהם תוך מתן גילוי. ישות לא תציג מידע השוואתי אך, היא רשאית לעשות זאת אם, ורק אם, ניתן לעשות זאת ללא שימוש בראיה לאחור ("hindsight(".

לתיקונים לעיל לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (18 IFRS(, הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (1 IAS(, הצגת דוחות כספיים (להלן: "1 IAS(".

מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7 IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו34- IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. בהתאם להחלטת הרשות לניירות ערך, יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי החל מהתקופה המתחילה ביום 1 בינואר .2025

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים.

באור 4 - מגזרים

מגזרי הפעילות הינם כדלקמן:

.1 מגזר דיור להשכרה בארה"ב כולל את פעילות מקבצי הדיור באמצעות קרנות להשקעה במקבצי דיור, קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה (BTR-SFR (ושותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (SFR(.
.2 מגזר קרנות למימון מקבצי דיור (להלן: "קרנות החוב").
.3 מגזר המלונאות – פעילות המלונות במסגרת שותפות ריט פרטית אמריקאית.
.4 אחרים - כולל בעיקר את ההחזקה בחטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) לטובת ייזום ופיתוח שלהם כנדל"ן להשקעה וכן את פעילות הקרן להשקעות בבריטניה. לגבי הנתונים הכספיים של חטיבות הקרקע במיאמי המוחזקות על ידי חברות כלולות ראה ביאור 7 להלן.

לעניין עדכון הדיווח המגזרי, ראה באור 24 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר .2024

נתונים לפי מגזרי פעילות:

בשל אופייה העסקי של החברה, נתוני המגזרים כוללים בנוסף לנתוני החברות המאוחדות את חלק החברה בחברות כלולות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן. כמו כן, תוצאות המגזר לא כוללות את הוצאות המימון או הכנסות המימון מהלוואות בין חברות הקבוצה.

במסגרת טור ההתאמות נכללות התאמות על מנת להציג את חלק החברה בהכנסות ובהוצאות של חברות כלולות בסעיפי ההכנסות וההוצאות בבאור המגזרים. כמו כן, כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות אשר אינן מיוחסות למגזר ספציפי.

					מקבצ י דיור
				קרנות	ובתים צמוד י
סך הכל אלפי דולר	התאמות אלפי דולר	אחר ים אלפי דולר	תי מלון אלפי דולר	החוב ב אלפי דולר	קרקע אלפי דולר

						2025 (בלתי 30 בספטמבר סתיימה ביום עה חודשים שה לתקופה של תש מבוקר )
						הכנסות
13,179	466,905)	12,891 (	83,658	2,078	381,457	ואחרים ול, עמלות רכישה השקעה , דמי ניה קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות
(1,632)	(1,632)			-	-	ויות השקעה לות קרנות ושותפ Promote (מפעי דמי הצלחה (
(12,806)	222	2,900	-	(1,563)	(14,365)	השווי המאזני בהתאם לשיטת תוצאות הפעילות
(148)	64,918)	1,566 (	-	-	63,204	חרים השווי המאזני וא ן בהתאם לשיטת התאמות שווי הוג
(1,407)	(533,234)	17,357	83,658	515	430,296
						עלויות והוצ אות
2,827	280,232)	9,129 (	80,754	-	193,175	ת המימוש מנכסי אסטרטגיי ותפויות השקעה ו פעילות קרנות וש עלות ההכנסות מ
4,455	(21,938)		26,393 -	-	-	כלליות ואחרות הוצאות הנהלה ו
7,282	(302,170)	9,129	107,147	-	193,175
(8,689)	231,065)	8,228 (	(23,489)	515	237,121	פע ולי ר ווח (הפסד ) ת
(22,124)	153,987)	5,694 (	31,820	-	138,597	מימון, נטו הוצאות (הכנסות)
(30,813)	77,078)	2,534 (	(55,309)	515	98,524	המגזר לפני מס ר ווחי (הפסד י)
						מבוקר ) בר 2025 (בלתי ליום 30 בספטמ
882,473	6,185,384)	338,149 (	729,159	24,462	5,976,086	עילות פרים לפי מגזר פ ערך הנכסים בס
591,020	3,311,618)	122,018 (	435,173	-	3,345,448	מגזר פעילות התחייבויות לפי

	סך הכל	התאמות	פון אמרי קה	ברי טני ה צ
	אל פי דולר	אל פי דולר	אל פי דולר	אל פי דולר
						2025 (בלתי ספטמבר ה ביום 30 ב ים שהסתיימ תשעה חודש לתקופה של
						מבוקר )
	13,179	(466,905)	476,875	3,209	ה ו אחרים	עמלות רכיש ה, דמי ניהול, תפויות השקע לות קר נות ושו הכנסות מפעי
	(1,632)	-	(1,632)	-		קעה ושותפויות הש פעילות קר נות Promote (מ דמי הצלחה (
	(12,806)	222	(15,928)	2,900		המאזני שיטת השווי לות בהתאם ל תוצאות הפעי
	(148)	(64,918)	59,795	4,975		ם המאזני ו אחרי לשיטת השווי הוגן בהתאם התאמות שווי
	(1,407)	(531,602)	519,110	11,084		סך הכנסות
						) (בלתי מבוקר טמבר 2025 ליום 30 בספ
	882,473	(6,185,384)	6,968,844	99,013		ר פי מיקום גיאוג בספר ים לפי ערך הנכסים

ת סך הכל	ם התאמו	מלון אחרי	ת החו ב בתי		מקבצי דיור ו בתי םצמודי קר קע קר נו	נכסי אסטר טגיית המימוש
פי דולר	פי דולר אל	פי דולר אל	לפי דולר אל	אלפי דולר א	אלפי דולר	אלפי דולר
							מבוקר ) מבר 2024 (בלתי מה ביו ם 30 בספט ה חו דשי םש הסתיי לתקו פהשל תש ע
							הכנסות
12,693	434,466)	10,237 (	57,975	1,669	377,192	86	אחרי ם ל, עמלות רכישה ו השקע ה, דמי ניהו קר נות ושותפויות הכנסות מפעילות
37,888)	37,888) (	- (					ת השקע ה ת קר נות ושותפויו Promote (מפעילו דמי הצלחה (
20,058)	41,148 (	(175)		4,634) -	56,396) (	- (	שווי המאזני בהתאם לשיטת ה תוצאות הפעילות
39,123)	139,986 (	(10,641)			168,468)	- (	ם שווי המאזני ו אחרי בהתאם לשיטת ה התאמות שווי הוגן
1,781	-			-	-	1,781	י המאזני תאם לשיטת השוו טגיית המימוש בה צאות נכסי אסטר חלק החבר ה בתו
(82,595)	(291,220)	(579)	57,975	(2,965)	152,328	1,867
							עלויות והוצ אות
3,050	270,584)	10,742 (	68,683	-	194,036	173	המימוש מנכסי אסטר טגיית תפויות השקע ה ו פעילות קר נות ושו עלות ההכנסות מ
4,600	(14,714)		19,010 -	-	-	305	לליות ו אחרות הוצאות הנהלה וכ
7,650	(285,299)	10,742	87,693	-	194,036	478
90,245)	5,921) (	11,321) (	29,718) (	(2,965) (	(41,708)	1,389	ע ולי רווח (הפסד ) תפ
11,865)	159,338) (	4,104 (	33,656	-	133,443	-	מימון , נטו הוצאות (הכנסות)
102,110)	153,416 (	15,425)	63,375) (	(2,965) (	(175,151)	1,389	מגזר לפני מס ר ווחי (הפסד י) ה
							קר ) 2024 (בלתי מבו ליו ם 30 בספטמבר
777,535	6,695,325)	327,300 (	752,192	24,186	6,369,181	-	לות רי ם לפי מגזר פעי ערך הנכסים ב ספ
498,942	3,663,508)	159,763 (	472,771	-	3,529,916	-	גזר פעילות התחייבויות לפי מ


הכל	אמות סך	הו דו הת	ן אמרי קה	רי טני ה צ פו	ישר אל ב
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	לפי דולר	אלפי דולר א
						וקר )	2024 (בלתי מב 30 בספטמבר הסתיימה ביום שעה חודשים ש לתקופה של ת
12,693	434,466)	- (	446,112	960	86		שה ואחרים הול, עמלות רכי השקעה , דמי ני קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות
(37,888)			(37,888)				פויות השקעה לות קרנות ושות Promote (מפעי דמי הצלחה (
(20,058)	41,148	-	61,030)	175) (	- (		השווי המאזני בהתאם לשיטת תוצאות הפעילות
(39,123)	139,986	-	(179,109)				ואחרים ת השווי המאזני גן בהתאם לשיט התאמות שווי הו
1,781	-	1,781	-				השווי המאזני בהתאם לשיטת רטגיית המימוש וצאות נכסי אסט חלק החברה בת
82,595)	253,332) (	1,781 (	168,085	785	86		סך הכנסות
							מבוקר ) בר 2024 (בלתי ליום 30 בספטמ
777,535	6,695,325)	- (	7,389,973	82,887	-		ום גיאוגר פי ספר ים לפי מיק ערך הנכסים ב

סך הכל אלפי דולר	התאמות אלפי דולר	אחר ים אלפי דולר	תי מלון אלפי דולר	החוב ב	קרנות אלפי דולר	מקבצ י דיור ובתים צמוד י קרקע אלפי דולר
							2025 (בלתי ם 30 בספטמבר שהסתיימה ביו לושה חודשים לתקופה של ש מבוקר )
							הכנסות
4,582	(148,907)	4,192	26,064		1,025	122,207	ישה ו אחרי ם ניהול, עמלות רכ ות השקע ה, דמי ת קר נות ושותפוי הכנסות מפעילו
935		935 -	-		-	-	פויות השקע ה לות קר נות ושות Promote (מפעי דמי הצלחה (
(4,445)	7,867)	37) (	- (		676	2,784	השווי המאזני בהתאם לשיטת תוצאות הפעילות
3,039	(19,648)	4,755	-		-	17,932	ו אחרי ם ת השווי המאזני גן בהתאם לשיט התאמות שווי הו
4,111	(175,487)		8,910 26,064		1,701	142,922
							ת עלויות והוצ או
1,116	(90,630)	3,078	26,319		-	62,349	טגיית המימוש ה ומנכסי אסטר שותפויות השקע מפעילות קר נות ו עלות ההכנסות
2,016	(7,429)	-		9,445	-	-	כלליות ו אחרות הוצאות הנהלה ו
3,132	(98,060)		3,078 35,764		-	62,349
979	(77,427)		5,832	(9,700)	1,701	80,573	פע ולי רווח (הפסד ) ת
9,198	(48,659)	1,469	10,632		-	45,757	) מימון , נטו הוצאות (הכנסות
(8,219)	(28,768)	4,363	(20,332)		1,701	34,816	המגזר לפני מס רווחי (הפסד י)

ל ת סך הכ פי דולר	ם התאמו פי דולר אל	מלון אחרי פי דולר אל	ת החו ב בתי לפי דולר אל	אלפי דולר א	מקבצי דיור ו בתי םצמו די קר קע קר נו אלפי דולר	נכסי אסטר טגיית המי מוש אלפי דולר
							מבוקר ) מבר 2024 (בלתי מה ביו ם 30 בספט ה חו דשי םש הסתיי לתקו פהשל שלוש
							הכנסות
4,297	148,586)	3,301 (	19,631	570	129,381	-	ו אחרי ם ל, עמלות רכישה השקע ה, דמי ניהו קר נות ושותפויות הכנסות מפעילות
9,705)	9,705) (	- (			-	-	ת השקע ה ות קר נות ושותפויו Promote (מפעיל דמי הצלחה (
(5,464)	23,326	171)	- (	289	(28,908)	-	השווי המאזני בהתאם לשיטת תוצאות הפעילות
(10,612)	8,959	-			(19,571)	-	רים השווי המאזני ו אח בהתאם לשיטת התאמות שווי הוגן
475	-	-			-	475	שווי המאזני התאם לשיטת ה טגיית המימוש ב צאות נכסי אסטר חלק החבר ה בתו
(21,009)	(126,006)	2,955	19,631	859	80,902	475
							עלויות והוצ אות
1,460	91,709)	3,526 (	23,824	-	65,809	9	ת המימוש מנכסי אסטר טגיי תפויות השקע ה ו פעילות קר נות ושו עלות ההכנסות מ
1,416	(5,293)		6,541 -	-	-	168	לליות ו אחרות הוצאות הנהלה וכ
2,876	(97,002)	3,526	30,365	-	65,809	177
23,885)	28,999) (	571) (	10,735) (	859 (	15,093	298	ע ולי ר ווח (הפסד ) תפ
9,049	53,657)	1,163 (	11,702	-	49,841	-	מימון , נטו הוצאות (הכנסות)

			מקבצי דיור
		נכסי אסטר טגיית	ו בתי םצמו די
		המימוש	קר קע קר נו		ת החו ב בתי	מלון אחרי	ם התאמו	ת סך הכל
		אלפי דולר	אלפי דולר		אלפי דולר א	לפי דולר אל	פי דולר אל	פי דולר פי דולר אל
2024 (מבוקר ) ביו ם 31 בדצמבר לשנהש הסתיימה
הכנסות
אחרים ל, עמלות רכישה ו השקעה , דמי ניהו קרנות ושותפויות הכנסות מפעילות	86		508,389		86,610 2,329	13,948 (	594,790)	16,572
ת השקעה ות קרנות ושותפויו Promote (מפעיל דמי הצלחה (	-		-			- (	38,348) (	38,348)
שווי המאזני בהתאם לשיטת ה תוצאות הפעילות	-		(54,829)		(5,871)	250) - (	36,459 (	24,491)
ם (*) שווי המאזני ואחרי בהתאם לשיטת ה התאמות שווי הוגן	-		(165,531)			(10,641)	136,428 (	39,743)
המאזני אם לשיטת השווי גיית המימוש בהת צאות נכסי אסטרט חלק החברה בתו	2,019		-					2,019
	2,105		288,029	(3,542)	86,610	3,057	(460,250)	(83,992)
עלויות והוצ אות
המימוש נכסי אסטרטגיית תפויות השקעה ומ פעילות קרנות ושו עלות ההכנסות מ	177		262,443		94,658 -	14,275 (	367,450)	4,103
לליות ואחרות הוצאות הנהלה וכ	379					28,117 -	(20,674)	7,822
	556		262,443	-	122,775	14,275	(388,124)	11,925
ע ולי ר ווח (הפסד ) תפ	1,549		25,586		(3,542) (	11,218) ( 36,165) (	72,126) (	95,917)
מימון, נטו הוצאות (הכנסות)	-		186,151		46,653 -	7,131 (	218,134) (	21,801)
מגזר לפני מס ר ווחי (הפסד י) ה	1,549		(160,564)		(3,542) (	18,349) 82,818) (	146,007 (	117,718)
2024 (מבוקר ) ליו ם 31 בדצמבר
לות רים לפי מגזר פעי ערך הנכסים בספ	-		6,309,139		753,757 22,274	309,003 (	6,599,441)	794,731
גזר פעילות התחייבויות לפי מ	-		3,526,056		455,621 -	132,645 (	3,586,179)	528,143

		ישר אל		ברי טני ה צ	פון אמרי קה	הו דו ה	תאמות	סך הכל
		אל פי דולר	אל פי דולר		אל פי דולר	אל פי דולר	אל פי דולר	אל פי דולר

(מבוקר ) בדצמבר 2024 ימה ביום 31 לשנה שהסתי לות רכישה ואח דמי ניהול, עמ פויות השקעה , ת קרנות ושות הכנסות מפעילו	רים 86		1,634		609,641	-	(594,790)
עה שותפויות השק עילות קרנות ו Promote (מפ דמי הצלחה (		-	-		(38,348)	-	-	16,572 (38,348)
זני טת השווי המא ת בהתאם לשי תוצאות הפעילו		-	(250)		(60,700)	-	36,459	(24,491)
זני ואחרים טת השווי המא וגן בהתאם לשי התאמות שווי ה		-			(176,171)	-	136,428	(39,743)
שיטת השווי ה מוש בהתאם ל סטרטגיית המי תוצאות נכסי א חלק החברה ב	מאזני -		-	-		2,019	-	2,019
סך הכנסות		86	1,384		334,422	2,019	(421,903)	(83,992)
קר ) בר 2024 (מבו ליום 31 בדצמ
יקום גיאוגר פי בספר ים לפי מ ערך הנכסים		-	79,813		7,314,360	-	(6,599,441)	794,731

^(*) מגזר אחרים – בעיקר משיערוך חטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) בסך של כ- 10.6 מיליון דולר.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב

.1 חלק החברה בחלוקות שהתקבלו כשותף מוגבל (LP (וכשותף כללי (GP (בתקופת הדוח: ליום 30 בספטמבר ,2025 דמי הצלחה צבורים לקבל (Promote (מפעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה מסתכמים לסך של כ- 146 מיליון דולר. תזרימי מזומנים כשותף מוגבל (LP (וכשותף כללי (GP (שהתקבלו בחברה:

בשנת 2024	דשים ל תשעה חו בתקופה ש 2025 פטמבר ביום 30 בס שהסתיימה
ר במיליוני דול	ר במיליוני ד ול
16.5	13.2	שה כ-GP עמלות רכי דמי ניהול ו
6.8	9.0	(כ- GP (Promote דמי הצלחה
15	15.9	LP תזר ים כ-
38.3	38.1	סה"כ

.2 השקעה במקבצי דיור המוחזקים ישירות על ידי אלקטרה אמריקה:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(א) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוחות הכספיים לא נרכשו או מומשו מקבצי דיור על ידי אלקטרה אמריקה.

:(Electra Multifamily Investment Fund II L.P) דיור במקבצי להשקעות השניה הקרן .3 בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, חתמה הקרן השניה על הסכמי מכר למכירת שמונה מקבצי דיור. עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, הושלם מימושם של 5 נכסים מתוך 8 הסכמי המכר. התזרים החופשי מכלל מימושים אלו מסתכם לסך של כ- 19.6 מיליון דולר כדלקמן:

רווח (הפסד ) לאחר מס שנבע ממימוש הנכסים (*)	חלק החבר ה בתזר ים החופש י מהמכירה	תמור ת המכיר ה (100%)	מועד השלמת העסקה	שיעור ההחזקה של החברה הכלולה בנכס	מועד רכישה	מיקום הנכס	ש ם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
-	0.8	41.25	פטמבר , 2025	3.18% ס	יוני, 2019	דרסונוויל, טנסי	Hamilton The אנ	1
0.4)	2.1 (	61.6	ואר , 2025	1.62% ינ	ני, 2018	ם , צפון קרוליינה יו	East 200 דורהא	2
0.3)	3.5 (	114.0	יונ י, 2025		בר , 2018 4.53%	סס אוקטו Ranch פלאנ ו, טק	23 Hundred at Ridgeview	3
1.7)	7.1 (	73.1	וגוסט , 2025	2.66% א	אוגוסט , 2018	ילי, צפון קרוליינה	Town Sterling רי 4 Center
1.1)	0.3 (	34.4	פטמבר , 2025	6.50% ס	אוגוסט , 2018	יוסטון, טקסס	Liberty at Haven 5 Hills
1.8)	3.1 (	78.0	צמבר , 2025	2.68% ד	2019	פלורידה יוני, Mezza ג'קסונוויל,		6
2.5)	2.3 (	78.0	צמבר , 2025	5.19% ד	ינואר , 2019	פה , פלורידה	1820 at Luxe טמ	7
0.5)	0.5 (	32.5	צמבר , 2025	6.50% ד	מבר , 2018	סס ספט Hilltops קונרו, טק		8
8.1)	19.6 (	512.85					סה"כ

^(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לרווחים שרשמה החברה בתקופת ההחזקה בעקבות שיערוכים ופעילות שוטפת. כאשר מתוך סכום זה הוכר כבר בשנת 2024 הפסד בסך של כ- 0.4 מיליון דולר, דהיינו בתקופת הדוח רשמה החברה הפסד בסך של כ- 7.7 מיליון דולר כתוצאה ממימושים אלו.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 15 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 5,552 יחידות דיור.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.4 הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור ( Multifamily Electra Landmark American :(Investment Fund III L.P

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ד) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, מימשה הקרן השלישית ארבעה מקבצי דיור. התזרים החופשי ממימושים אלו מסתכם לסך של כ- 6 מיליון דולר כדלקמן:

ר ווח (הפסד ) לאחר מס שנבע ממימוש הנכסים (*)	חלק החברה בתזר ים חופש י מהמכירה	תמור ת המכירה (100%)	מועד השלמת העסקה	שיעור ההחזקה של החברה הכלולה בנכס	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
0.2)	0.7 (	65	אפריל, 2025	6.57%	נובמבר , 2020	טמפה , פלורידה	Wesley at Parc 1 Chapel
2.0)	1.4 (	65	אפריל, 2025	6.57%	מאי, 2021	פלורידה ג'קסונוויל,	Argyle Lake at Oakleaf Center Town	2
1.2)	1.6 (	77	אפריל, 2025	6.57%	יוני, 2021	קסימי, פלורידה	400 at Reunion 3
0.2)	2.3 (	93	אפריל, 2025	6.57%	דצמבר , 2019	שיון, פלורידה	24 Midtown פלנט	4
3.6)	6.0 (	300.0					סה"כ

^(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לרווחים שרשמה החברה בתקופת ההחזקה בעקבות שיערוכים ופעילות שוטפת, כאשר מתוך סכום זה הוכר כבר בשנת 2024 הפסד בסך של כ- 3.7 מיליון דולר, דהיינו בתקופת הדוח רשמה החברה רווח של כ- 0.1 מיליון דולר כתוצאה ממימושים אלו.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 43 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 12,315 יחידות דיור.

.5 הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (P.L A IV ALEMIF(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ו) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 74.5 מיליון דולר.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן הרביעית עסקה אחת לרכישת מקבץ דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 9.3 מיליון דולר, כדלקמן:

של שיעור ההחזקה נכס הקר ן בזכויות ב	ע הון עצמי מושק (חלק הקר ן)	מחיר רכישה (100%)	מספר יחיד ות דיור	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
	במיליוני דולר	במיליוני דולר
26.8%	9.3	132.3	310	אוגוסט, 2025	אמי , פלוריד ה	Wynwood מי 1 Crossing
	9.3	132.3	310			סה"כ

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן 35 מקבצי דיור, בהיקף של 10,720 יחידות דיור במדינות טקסס, אריזונה, פלורידה, טנסי, וירג'יניה, ג'ורג'יה ודרום וצפון קרוליינה, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 992 מיליון דולר.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.6 הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (P.L V ALEMIF(:

בחודש פברואר ,2025 הודיעה החברה כי החברה הבת (100%) Inc America Electra.) להלן: "אלקטרה אמריקה") מצויה בהליכים להקמת קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב. מטרתה של הקרן יהיה לבצע השקעות במקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב ולמקסם את שווים על ידי ניהול אקטיבי ותוכניות השבחה.

החברה מצויה בתהליכים מתקדמים לסגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן החמישית עסקה אחת לרכישת מקבץ דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת (חלק הקרן) של כ- 17.35 מיליון דולר, כדלקמן:

של שיעור ההחזקה כס הקר ן בזכויות בנ	הון עצמי מושקע (חלק הקר ן)	מחיר רכישה (100%)	מספר יחיד ות דיור	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
	במיליוני דולר	במיליוני דולר
53.6%	17.35	82.0	420	ספ טמבר , 2025	סונוויל, פלוריד ה	Rosemont ג'ק 1 Johns .St
	17.35	82.0	420			סה"כ

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן מקבץ דיור אחד, בהיקף של 420 יחידות דיור במדינת פלורידה, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 17.35 מיליון דולר.

.7 קרן החוב הראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Capital Electra(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ז) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים הושלם פרעון מלא של עסקת חוב למימון מקבצי דיור כדלקמן:

	תשואה	חלק החברה		גובה ההש קע ה
תשואה	חוזית	בתזר ים החופש י	תמור ת המכיר ה	המקור י (חלק	מועד השלמת	מועד ביצוע
במימוש	מינימלית	מהמכיר ה	(חלק הקר ן)	הקר ן)	העסקה	העסקה	הנכס עסקה מיקום		נכס סוג
		מיליוני דולר	מיליוני דולר ב	במיליוני דולר ב
12% 16.12%		0.15	3.075		2025 3.075	2021 ינואר ,	טקסס מאי ,	Mezzanine יוסטון ,	Aspenwoods Apartments	1
		0.15	3.075	3.075					סה"כ

למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 20 עסקאות חוב ולאחר החלטת השותף המנהל של הקרן לא להחזיק עוד בשלוש פוזיציות חוב, מחזיקה קרן החוב הראשונה ב- 29 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 270 מיליון דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.8 קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (II Capital Electra(:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ט) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש אפריל ,2025 הוארכה תקופת ההשקעות של קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב, בחצי שנה נוספת, עד ליום 28 באוקטובר .2025

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 13.9 מיליון דולר.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן 4 עסקאות למימון מקבצי דיור בהיקף השקעה הונית כולל של כ- 36.8 מיליון דולר, כדלקמן:

תשואה חוזית מינימלית	גובה החוב (חלק לר הקר ן) במיליוני דו	ועד רכישה	מספר יחיד ות דיור מ	מיקום הנכס	סוג העסקה	שם הנכס
12.5%	12.57	2025 , פברואר	299	טנסי ,	נאשוויל Mezzanine Loan	Haven at the Gulch	1
12.5%	12.00	מר ץ, 2025		קרוליינה 305 מירטל ביץ', דרום	Equity Preferred	Laurent Carolina at 2 Forest
11.5%	5.2	2025 , יולי	132	ה פלוריד ,	אורלנדו Mezzanine Loan	Magnolia at Powell	3
11.0%	7.0	2025 , נובמבר	364	ה פלוריד ,	אורלנדו Mezzanine Loan	Integra Towers at Nona South	4
	36.77		1,100			סה"כ

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים הושלם פרעון מלא של שלוש עסקאות חוב למימון מקבצי דיור כדלקמן:

תשואה במימוש	תשואה חוזית מינימלית	חלק החבר ה בתזר ים חופש י מהמכיר ה	תמור ת המכיר ה (חלק הקר ן)	גובה ההש קע ה המקור י (חלק הקר ן)	מועד השלמת העסקה	מועד ביצוע העסקה	נכס עסקה מיקום ה		נכס סוג
		במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
14.78%	14.0%	0.4	10.2		2025 9.0	טובר , 2022 מרץ,	נוק סוויל, טנסי אוק	Preferred Equity	Brendon Park	1
14.80%	14.0%	0.14	4.0	3.5	ני , 2025	פברואר , 2023 יו	ספר טנבורג, דרום קרוליינה	Preferred Equity	Cheslyn Townhomes	2
16.91%	12.5%	0.29	8.1	7.0	פ טמבר , 2025	פברואר , 2023 ס	פילד לפי ה, פ נסילב ני ה	Mezzanine	Delaware N 1130	3
		0.83	22.3	19.5					סה"כ

למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של ארבע עסקאות חוב, מחזיקה קרן החוב השניה ב- 25 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 363 מיליון דולר.

.9 עדכון אודות קרנות החוב:

לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלווים, ישנם מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהול, תפעול ובעלות הנכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלווים עצמם והן מול המלווים הבכירים (Lenders Senior(. לרוב, תהליך ההשתלטות מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלוא הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי הנכסים עליהם הוחלט להשתלט.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהול עשרים ושש עסקאות, כדלקמן: קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהול שבע עשרה עסקאות. מתוכם, בעשר עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

קרן חוב 2 – הקרן השתלטה על ניהול תשע עסקאות. מתוכם, בשמונה עסקאות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

למועד הפרסום, מרבית הנכסים מתופעלים בצורה ישירה או באמצעות הסכמי משנה, על-ידי Management Value Landmark American) להלן: "ALVM(", גוף ייעודי שהוקם על-ידי Management Landmark American) חברת ניהול הנכסים של החברה), לניהול נכסים בקרנות החוב, באופן שיאפשר ניצול יכולות הניהול והיתרונות לגודל של הפלטפורמה הקיימת.

בהתאם לאמור בתקן דיווח כספי בינלאומי 9 – מכשירים פיננסים (להלן – התקן) ביצעה החברה, נכון למועד הדוח, באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי, הערכה ביחס להפסדי אשראי חזויים (ECL ( בקשר עם פעילותן של קרנות החוב נכון ליום 30 בספטמבר .2025

ליום 30 בספטמבר 2025 סך ההפרשה להפסדי אשראי בקרנות החוב (100%) הינה בסך של כ4.8- מיליון דולר (2024 – 3.6 מיליון דולר). חלקה של החברה בקרנות החוב הינו .3.74%-5.26%

("SFR" - להלן (Single Family Rental - פרטיים בתים .10

א. שותפויות השקעה:

בהמשך לאמור בביאור 7ג(6) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה החברה (ביחד עם שותפים מוגבלים), 25 שותפויות, אותן מנהלת החברה, בעקיפין, כשותף מנהל (GP (יחד עם השותף המקומי. השותפויות האמורות לעיל הינן הבעלים של כ- 4,255 בתים פרטיים צמודי קרקע, בעיקר בדרום מזרח ארה"ב, בעלות (100%) של כ1.2- מיליארד דולר והון עצמי שהושקע (100%) המסתכם לסך של כ- 476 מיליון דולר. החברה מחזיקה כשותפה מוגבלת (LP (ב- 19 שותפויות בשיעורים של כ- 5% - 18% וביתר השותפויות שיעור החזקתה של החברה יחד עם החזקות השותף המקומי בפעילות הינו .100%

בנוסף השקיע השותף הכללי (GP (סך (100%) של כ- 11.7 מיליון דולר, עבור רכישת קרקעות, פיקדונות ומקדמות לבניית ורכישת בתים עתידיים נוספים (מומן באשראי בנקאי).

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשו שותפויות ההשקעה 39 בתים, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 3.14 מיליון דולר, כדלקמן:

לק הש קעה (ח החברה)	100%) ש קעה (	100%) ה רכישה ( ם עלות	מספר בתי	מד ינה
לר במיליוני ד ו	לר במיליוני ד ו	לר במיליוני ד ו
0.23	3.14	9.9	39	ג'ורג'יה
0.23	3.14	9.9	39	סה"כ

מתחילת השנה ועד למועד הדוחות הכספיים, מימשו שותפויות ההשקעה 47 בתים. התזרים החופשי ממימושים אלו מסתכם לסך של כ- 0.4 מיליון דולר כדלקמן:

אחר מס ר ווח (הפסד ) ל הנכסים שנבע ממימוש	תזר ים חלק החברה ב ה חופש י מהמכיר	ה תמור ת המכיר (100%)	מספר בתים שנמכר ו	ה של שיעור ההחזק החברה בנכסים	מיקום הנכסים
במליוני דולר	במיליוני דולר	במליוני דולר
					רום פלורידה , צפון/ ד
					ה קרוליינה , ג'ורג'י
(0.4)	0.4	11.0	47	5.13%-73.32%	וטנסי
(0.4)	0.4	11.0	47		סה"כ

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.10 בתים פרטיים - Rental Family Single) להלן - "SFR) ("המשך)

ב. קרן להשקעות:

בחודש מרץ 2025 הודיעה החברה על סגירה ראשונה (Closing Initial (של הקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה SFR-BTR בהיקף התחייבויות של כ- 225 מיליון דולר, סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 232 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 0.7 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 5.73% מהיקף ההשקעה בקרן.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן שלוש עסקאות לרכישת שלושה מתחמי BTR, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 15.7 מיליון דולר, כדלקמן:

	הון עצמי			מספר בתים
שיעור ההחזקה של	שהושקע בפועל	הון עצמי צפוי	מחיר רכישה	שהתקבלו עד למועד	מספר בתים
הקר ן בזכויות בנכס	(חלק הקר ן)	(חלק הקר ן) (*)	(100%)	הד וחות הכספיים	כולל (*)	רכישה	מיקום הנכס מועד	ש ם הנכס
	דולר יוני דולר במיליוני		במיליוני דולר במיל
							פורט ויינטוורת',
100%	6.8		25.4 11.3	55		2025 103	ג'ורג'יה יוני,	Rice Hope

100%	3.9		42.8 17.5		149 20	ג'ורג'יה יולי, 2025		Station The אוברן, 2 Kentmere at
							פלאנט סיטי,
100%	5.0		18.5 8.5	16		אוגוסט , 2025 73	פלורידה	Parkside Townhomes
	15.7		86.7 37.4		325 91			סה"כ

(*) עסקאות Forward שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של הבתים לאורך כשנה (חלק הקרן בעסקה - 100%).

בנוסף, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, השקיעה הקרן סך של כ15.4- מיליון דולר (מזה כ- 6.2 מיליון דולר עבור שלוש עסקאות הרכישה שבוצעו, המפורטות בטבלה לעיל), עבור פקדונות ומקדמות לרכישת 743 בתים עתידיים נוספים.

.11 ריט (REIT (פרטית למלונות בארה"ב (Hospitality Electra(

בהמשך לאמור בביאור 7ג(7) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 נכון לפרסום הדוחות הכספיים, סך התחייבויות ההשקעה מסתכמות לסך כולל של כ- 745 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

ריט המלונות רכשה 7 בתי מלון בעלות כוללת (100%) בתוספת שיפורים במושכר, למועד פרסום הדוחות הכספיים, בסך של כ- 791 מיליון דולר בהיקף השקעה הונית כוללת בסך של כ- 547 מיליון דולר.

החברה השקיעה למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 50 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 9.25% מהיקף ההשקעה בקרן.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ב. ייזום הקמת פרויקטי מגורים להשכרה במיאמי:

בהמשך לביאור 7(ד) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 שווי הנכסים (100%) בספרי החברות הכלולות (חלק החברה 75%) בהתבסס על הערכת שווי שנתקבלה ממעריך שווי בלתי תלוי בארה"ב ברבעון השני לשנת 2025 הינו בסך של כ- 231 מיליון דולר. בהתאם להערכת השווי, רשמה החברה את חלקה ברווח הכלולה בסך של כ- 1.3 מיליון דולר, נטו ממס. לפרטים נוספים ראה גם ביאור 7 להלן.

ג. קרן להשקעות בבריטניה

בהמשך לביאור 8(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 119 מיליון ליש"ט וכן כ- 11 מיליון ליש"ט שגוייסו מ- Partners Investors Co ובסה"כ גוייס סך של כ- 130 מיליון ליש"ט.

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 6.75 מיליון ליש"ט. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 12% מהיקף ההשקעה בקרן.

למועד פרסום הדוחות הכספיים ממשיכה החברה לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסכום כולל של כ- 200 מיליון ליש"ט וזאת עד לסגירה הסופית של הקרן.

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן להשקעות בבריטניה בשלושה בנייני משרדים בהיקף השקעה הונית כוללת של כ50- מיליון ליש"ט (חלק הקרן).

ד. אגרות חוב ודירוג החברה

.1 אגרות חוב סדרה ו' להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2025 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024):
הון עצמי מינימלי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ130- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 בספטמבר ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 285 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .36.22%
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .39.83%

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ד. אגרות חוב ודירוג החברה (המשך)

.2 אגרות חוב סדרה ז' להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2025 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2024):
הון עצמי מינימלי ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ145- מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכללו רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: (א) ההלוואות (קרן וריבית) תהינה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') במקרה של פירוק החברה; (ב) מועד פירעון ההלוואות (קרן וריבית) יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב (סדרה ז'). ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30 בספטמבר ,2025 בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 285 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.27%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .36.22%
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ.33%- ליום 30 בספטמבר 2025 הינו .39.83%

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בהתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב:

.1 ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') של החברה.
.2 ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.

ה. מסגרות אשראי בבנקים:

בהמשך לאמור בביאור 12ג לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושה בנקים מממנים בישראל ובנק זר בארה"ב, בחודש אוגוסט ,2025 הודיעו שלושת הבנקים בישראל על החלטת ועדות האשראי להאריך את מסגרות האשראי של החברה. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדות מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב על סך כולל של 280 מיליון דולר. מועד פרעונן של מסגרות האשראי הינו כדלקמן:

שנת 2026 - 70 מיליון דולר. שנת 2027 - 210 מיליון דולר.

החברה פועלת להארכת מסגרות האשראי בהתאם לצרכיה מפעם לפעם.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים בישראל כדלקמן:

שיעור ההון העצמי (מאוחד) למאזן (מאוחד) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו לא יפחת משיעור של 27.5% - ליום 30 בספטמבר 2025 – .35.96%

שיעור ההון העצמי (סולו) למאזן (סולו) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של 33% - ליום 30 בספטמבר 2025 – .39.83%

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ו. הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) (לא סחיר)

ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח- 1968 ("הרוכשים") בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פיו הנפיקה החברה נע"מ (סדרה 1) בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

קרן הנע"מ תפרע בתשלום אחד, בסוף תקופת הנע"מ, ומתחדשת לתקופות של שנה כל אחת ועד לחמש שנים (בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם). הנע"מ נושא ריבית שנתית קבועה בשיעור של .5.49% בהסכם המסגרת נקבעו מנגנון לקיצור תקופת הנע"מ על-ידי הרוכשים ומנגנון לפדיון מוקדם ביוזמת החברה, וכן נקבעו עילות מקובלות לפירעון מיידי (כפי שקיימות בהסכמי המימון בהם מתקשרת החברה מעת לעת).

ז. הנפקת הון פרטית

ביום 12 בפברואר ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של 4,136,505 מניות רגילות בנות 0.0001 ש"ח ערך נקוב של החברה, אשר הוצעו למשקיעים מסווגים מכח דוח הנפקה פרטית. התמורה ברוטו בגין ההנפקה כאמור הסתכמה לסך של כ200- מיליון ש"ח (כ- 55 מיליון דולר).

ח. פוליסת נושאי משרה ודירקטורים

בהמשך לביאור 17ו(5) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 באפריל 2025 אישרה ועדת התגמול של החברה רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה של אלקו בע"מ וחברות מוחזקות שלה (ובכללן החברה וחברות בת שלה), אשר במסגרתה תבוטח אחריות כלל נושאי המשרה בחברה, לרבות מנכ"ל החברה ודירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה בחברה, כפי שיהיו מעת לעת, וזאת בהתאם להוראות תקנה 1ב1 לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי ענין), התש"ס2000- ("תקנות ההקלות").

הפוליסה האמורה נרכשה מצד שלישי, לתקופה של 12 חודשים מיום 1 במאי 2025 (תום תקופת פוליסת הביטוח הקיימת) ועד ליום 30 באפריל ,2026 בעלות כוללת לקבוצה של כ406.3- אלפי דולר ובכיסוי ביטוחי כולל, למקרה ובמצטבר, של 120 מיליון דולר.

כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים על-פי הפוליסה בתנאים זהים.

ועדת התגמול קבעה כי ההתקשרות הינה לטובת החברה, וכן כי היא עומדת בתנאי תקנה 1ב1 לתקנות ההקלות לאור העובדה כי תנאי ההתקשרות נקבעו במסגרת סעיף ז' למדיניות התגמול של החברה אשר אושרה על-ידי האסיפה הכללית של החברה בהתאם לסעיף 267א(ב) לחוק החברות, התשנ"ט,1999- ההתקשרות הינה בתנאי שוק והיא אינה עשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה.

ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה אישרו ביום 24 באפריל 2025 את חלוקת תשלומי הפרמיה בגין הפוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה האמורה לעיל, בין החברות בקבוצת אלקו על פי מפתח חלוקה שהוצע על ידי יועץ חיצוני, באופן שבו חלקה של החברה יעמוד על 22.5% (סך של כ91.4- אלפי דולר לתקופה של 12 חודשים). כן קבע הדירקטוריון כי תנאי ההתקשרות של החברה בחלוקת תשלומי הפרמיה האמורים בין חברות קבוצת אלקו, אינם שונים באופן מהותי מתנאי ההתקשרות של יתר חברות הקבוצה, בשים לב לחלקן היחסי. בהתאם, עומדת ההתקשרות בתקנה 1(4) לתקנות ההקלות.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

.1 סכום הפרמיה המיוחס לחברה לגבי התקופה המובאת לאישור, נמוך ביחס לסכום הפרמיה אותו היה על החברה לשלם אילו ערכה את הביטוח לבדה, לגבול אחריות נמוך יותר.
.2 ניהול פוליסת ביטוח על בסיס קבוצתי הינו מהלך יעיל, הן מההיבט הכלכלי והן מהיבט הכיסוי הביטוחי. באמצעות התקשרות מרוכזת כאמור, משפרות חברות הקבוצה את עמדתן ביחס למבטחים שונים בשוק, מוזילות את עלויות הבטוח ורוכשות כיסוי ביטוח נאה בהתחשב בהיקף פעילותן.
.3 הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומו.

לה"ה דניאל ומיכאל זלקינד היה עניין אישי באישור ההתקשרויות, עקב היותם דירקטורים בחברה וכן דירקטורים, מנכ"לים משותפים ובעלי השליטה באלקו, בעלת השליטה בחברה וכן דירקטורים בחברות הבנות הציבוריות האחרות של אלקו, אשר הינן כולן צד להתקשרות הנ"ל.

באור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ט. תלויות

בהמשך לביאור 15ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 6 בינואר ,2025 הוגשה למחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בקשה כנגד החברה, אלקו בע"מ (בעלת השליטה בחברה), וחברות נוספות בשליטת אלקו בע"מ, לפי סעיף 198א לחוק החברות, התשנ"ט1999- ("חוק החברות") לגילוי ועיון במסמכים, לשם בחינת הגשת בקשה לאישור תביעה נגזרת.

עניינה של הבקשה הוא בקשר עם מתן תרומות על-ידי המשיבות לקרן להענקת מלגות על שם מר גרשון זלקינד ז"ל, אשר לטענת המבקש, בוצע ללא קבלת האישורים הנדרשים בחוק החברות.

במסגרת דיון מוקדם שהתקיים ביום 23 באוקטובר 2025 הורה בית המשפט על מחיקת הבקשה.

י. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

ביום 24 בנובמבר ,2024 אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ .2028

עד ליום 30 בספטמבר 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

יא. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

ביום 24 בנובמבר ,2024 אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות החוב של החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, אשר תחול על כל סדרות אגרות החוב של החברה, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ .2028

עד ליום 30 בספטמבר 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

יב. ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026
יג. ביום 24 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר אישורה של ועדת התגמול של החברה, הקצאה כוללת של 371,782 אופציות לרכישת מניות החברה, לשלושה מנהלים בחברה, בניהם 2 נושאי משרה, וזאת בהתאם לתוכנית האופציות של החברה.

באור 6 - מכשירים פיננסיים

א. רמות שווי הוגן

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 בשווים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

	טמבר 2025	ליום 30 בספ
--	-----------	-------------

	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סה"כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי ד ולר	אלפי ד ולר
הפסד : ן דרך ר ווח ו ים בשווי הוג נכסים פיננסי
מזומנים גידור תזרים	-	-	6,511	6,511
סד דרך רווח והפ ם בשווי הוגן נכסים פיננסי	1,760	-	-	1,760
ר ווח והפסד : ווי הוגן דרך פיננסיים בש סה"כ נכסים	1,760	-	6,511	8,271
ם: נכסים שוטפי
ובה - יבים ויתרות ח ף הלוואות, חי במסגרת סעי הכנסות לקבל		9,560	-	9,560
שוטפים סה"כ נכסים	-	9,560	-	9,560

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 30 בספטמבר 2024 בשווים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

ליום 30 בס	2024	פטמבר
------------	------	-------	--	--

	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סה"כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
וח והפסד : הוגן דרך ר ו סיים בשווי נכסים פיננ
פ סד דרך רווח וה ם בשווי הוגן נכסים פיננסי	753	-	-	753
פסד : רך ר ווח וה שווי הוגן ד פיננסיים ב סה"כ נכסים	753	-	-	753
ה: זקים למכיר וטפים המוח נכסים לא ש
תרות חובה ת, חייבים וי סעי ף הלוו או ל במסגרת הכנסות לקב	-	12,496	-	12,496
מכירה המוחזקים ל לא שוטפים סה"כ נכסים	-	12,496	-	12,496

		ליום 30 בס	2024 פטמבר
	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סה"כ
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
ל: רך ר ווח כול שווי הוגן ד פיננסיות ב התחייבויות
מזומנים גידור תזרים	-	-	1,794	1,794

וח כולל: הוגן דרך ר ו סיות בשווי יבויות פיננ סה"כ התחי	-	-	1,794	1,794

ב. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

	שווי הוגן			ערך בספר ים
בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט	בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
						פות) (1) לל חלויות שוט אגר ות חוב (כו
111,377	117,859	114,257	112,273	120,409	113,694	אג" ח סדרה ו'
116,675	74,777	132,028	113,786	73,813	125,602	אג" ח סדרה ז '
228,052	192,636	246,285	226,059	194,222	239,296

228,052	192,636	246,285	226,059	194,222	239,296

⁽¹⁾ השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך הדוח על המצב הכספי.

באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיור להשכרה:

א. החברה מציגה בדוחותיה הכספיים מידע תמציתי לגבי החברות הבאות:
.(Electra Multifamily Investments Fund II, L.P) ב"בארה דיור במקבצי להשקעות שניה קרן
קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב ( Multifamily Electra Landmark American .(Investments Fund III, L.P
קרן רביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (American Multifamily Electra Landmark
- .(Investments Fund IV, L.P
Electra America Southland 2 JV ,Electra America SD Mall JV LLC במיאמי קרקע חטיבות LLC

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב Electra (100% לפי הינם הנתונים (:Multifamily Investments Fund II L.P

בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט
2024	2024	2025
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)
85,245	160,566	173,443	נכסים שוטפים
830,207	848,309	505,421	ים ( * ) נכסים לא שוטפ
26,069	54,917	105,211	פות התחייבויות שוט
381,648	382,244	231,379	שוטפות התחייבויות לא
507,735	571,714	342,274	נכסים , נטו
507,735	582,417	342,274	עלי המניות הון המיוחס לב
54,381	18,323	38,079	הבאים : ם וההתחייבויות ללים את הנכסי סכומים אלה כו זומנים מזומנים ושווי מ
381,648	382,244	231,379	ת) בעלים והפרשו אחרים , הלוואת ספקים , זכאים סיות (לא כולל התחייבויות פיננ

^{( * )} נכסים לא שוטפים כולל 422 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

		עה חודשים לתקופה של תש 30 בספטמבר שהסתיימה ביום		ושה חודשים לתקופה של של 30 בספטמבר שהסתיימה ביום	ה לשנה שהסתיימ ר ביום 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבוקר)		(בלתי מבוקר)	(מבוקר )
הכנסות	48,350	55,226	14,380	18,504	73,349
רווח תפעולי	21,745	25,331	6,671	8,754	32,968
גן התאמות שווי הו	(31,028)	(9,919)	(27,329)	(1,806)	(8,547)
ני, נטו יטת השווי המאז המטופלות לפי ש תוצאות חברות	(9,793)	(38,332)	5,738	(9,130)	(40,212)
קופה רווח (הפסד ) לת	(32,704)	(36,926)	(22,555)	(6,631)	(35,286)
בעלי המניות) א כולל הוצאות ל הוצאות ריבית (ל	11,746	14,259	4,177	921	16,891

באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיור להשכרה: (המשך)

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (100% לפי הינם הנתונים (:American Landmark Electra Multifamily Investments Fund III L.P

בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט
2024	2024	2025
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	(בלתי מבוקר )
367,959	75,773	72,690	נכסים שוטפים
2,545,212	2,863,636	2,576,210	ים ( * ) נכסים לא שוטפ
235,912	43,525	37,513	פות התחייבויות שוט
209,176	224,517	140,559	הלוואות בעלים
1,445,656	1,612,744	1,479,300	שוטפות התחייבויות לא
1,022,427	1,058,623	991,527	נכסים , נטו
1,022,427	1,078,984	991,527	לי המניות הון המיוחס לבע
16,000	13,960	17,553	באים : וההתחייבויות ה לים את הנכסים סכומים אלה כול זומנים מזומנים ושווי מ
1,445,656	1,612,744	1,479,300	ת) בעלים והפרשו חרים , הלוואות פקים , זכאים א סיות (לא כולל ס התחייבויות פיננ

^{( * )} נכסים לא שוטפים כולל 2,519 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

		עה חודשים לתקופה של תש 30 בספטמבר שהסתיימה ביום		שה חודשים לתקופה של שלו 30 בספטמבר שהסתיימה ביום	ה לשנה שהסתיימ ר ביום 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי דולר (בלתי מבוקר )	אלפי דולר	אלפי דולר (בלתי מבוקר )	אלפי דולר (מבוקר )
הכנסות	176,724	191,302	55,795	63,550	253,989
רווח תפעולי	88,247	96,776	27,629	32,003	128,202
גן התאמות שווי הו	23,432	(86,773)	7,426	(25,538)	(109,527)
י, נטו טת השווי המאזנ מטופלות לפי שי תוצאות חברות ה	632	4,090	(423)	4,365	6,768
קופה רווח (הפסד) לת	39,852	(62,848)	12,413	(16,029)	(83,278)
בעלי המניות) א כולל הוצאות ל הוצאות ריבית (ל	52,803	55,886	17,361	18,706	73,255

באור 7 - צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (100% לפי הינם הנתונים (:American Landmark Electra Multifamily Investments Fund IV L.P

בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט
2024	2024	2025
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	(בלתי מבוקר )
45,412	95,956	63,945	נכסים שוטפים
2,135,782	2,031,363	2,243,035	ים ( *) נכסים לא שוטפ
24,219	43,670	43,478	פות התחייבויות שוט
294,912	291,226	333,928	הלוואות בעלים
1,259,541	1,239,293	1,273,671	שוטפות התחייבויות לא
602,521	553,130	655,903	נכסים , נטו
602,521	553,130	655,903	לי המניות הון המיוחס לבע
			באים : וההתחייבויות ה לים את הנכסים סכומים אלה כול
12,087	9,758	11,799	זומנים מזומנים ושווי מ
1,259,541	1,239,293	1,273,671	ת) בעלים והפרשו חרים , הלוואות פקים , זכאים א סיות (לא כולל ס התחייבויות פיננ

^{( *)} נכסים לא שוטפים כולל 2,203 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

		ושה חודשים לתקופה של של עה חודשים לתקופה של תש 30 בספטמבר שהסתיימה ביום 30 בספטמבר שהסתיימה ביום		ה לשנה שהסתיימ ר ביום 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי דולר	אלפי ש "ח	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		(בלתי מבוקר )		(בלתי מבוקר )	(מבוקר )
הכנסות	134,279	110,693	44,793	39,891	154,690
רווח תפעולי	64,333	52,611	21,195	18,426	72,900
גן התאמות שווי הו	76,785	(63,149)	41,300	12,720	(38,882)
ני, נטו יטת השווי המאז המטופלות לפי ש תוצאות חברות	(1,576)	2,048	(12)	(12)	2,045
קופה רווח (הפסד) לת	51,992	(82,399)	32,551	1,638	(62,415)
בעלי המניות) א כולל הוצאות ל הוצאות ריבית (ל	51,845	42,972	17,240	16,255	59,983

באור 7 - צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

המידע התמציתי של חטיבות הקרקע במיאמי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל"ן המניב לגביו בוצעה הערכת השווי (הנתונים הינם לפי 100%):

בר ליום 31 בדצמ	מבר	ליום 30 בספט
2024	2024	2025
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)
6,990	22,213	8,037	נכסים שוטפים
222,200	222,200	231,100	ים ( * ) נכסים לא שוטפ
3,158	6,545	5,608	טפות התחייבויות שו
72,269	88,595	91,279	שוטפות, נטו התחייבויות לא
153,763	149,273	142,250	נכסים , נטו
153,763	149,273	142,250	עלי המניות הון המיוחס לב
			הבאים : ם וההתחייבויות ללים את הנכסי סכומים אלה כו
964	245	613	זומנים מזומנים ושווי מ
72,269	88,595	91,279	ת) אחרים והפרשו ספקים , זכאים נסיות (לא כולל התחייבויות פינ

^{( * )} נכסים לא שוטפים כוללים כ 231.1- מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

^{( ** )} המידע התמציתי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל"ן המניב לגביו בוצעה הערכת השווי.

ה לשנה שהסתיימ ר ביום 31 בדצמב	ושה חודשים לתקופה של של ר ם 30 בספטמב שהסתיימה ביו		שעה חודשים לתקופה של ת ר ם 30 בספטמב שהסתיימה ביו
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	(בלתי מבוקר )		(בלתי מבוקר )
12,314	2,912	3,133	9,276	9,682	הכנסות
(85)	(280)	408	(271)	1,998	עולי רווח (הפסד ) תפ
(3,200)	-	-	(3,200)	8,900	גן התאמות שווי הו
(7,345)	(771)	(648)	(5,546)	7,794	קופה רווח (הפסד ) לת
2,647	412	397	1,230	1,145	בעלי המניות) א כולל הוצאות ל הוצאות ריבית (ל

ביום 25 בנובמבר ,2024 השלימו החברות הכלולות מימון מחדש לחטיבות הקרקע, באמצעות הלוואה בכירה אשר החליפה ופרעה את ההלוואות הקיימות. נכון למועד הדוחות הכספיים קיימת כנגד שתי חטיבות הקרקע הלוואה בסך של כ- 96.6 מיליון דולר, ההלוואה נושאת ריבית משתנה (SOFR (+ 7.75%) החברה הכלולה מגדרת את רכיב הריבית המשתנה (SOFR (לתקרה ( Rate Cap (של 6%) כך ששיעור הריבית נכון למועד הדוחות הכספיים הינו כ- .11.96% מועד פירעון ההלוואה הינו ביום 25 בנובמבר ,2026 כאשר קיימות שתי אופציות להארכת מועד הפירעון בשנה אחת נוספת כל אחת (סה"כ שנתיים).

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדות החברות הכלולות בכל אמות המידה הפיננסיות הקיימות עבור הלוואה זו.

פרק ג'

תמצית מידע כספי נפרד ביניים

אלקטרה נדל"ן בע"מ מידע כספי נפרד ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

ערוך בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

אלקטרה נדל"ן בע"מ

מידע כספי ביניים נפרד (בלתי מבוקר) ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

	עמוד
בקרים חשבון המ של רואי ה דוח מיוחד	2
מבוקר) רד (בלתי י ביניים נפ מידע כספ
ספי המצב הכ נתונים על	3-4
סד הרווח והפ נתונים על	5
לל הרווח הכו נתונים על	6
מזומנים תזרימי ה נתונים על	7-8
י נפרד מידע כספ פים בדבר נתונים נוס	9-11

קוסט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

לכבוד בעלי המניות של

דרך יגאל אלון 98 תל - אביב

אלקטרה נדל"ן בע"מ

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - החברה), ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 2,311 אלפי דולר ליום 30 בספטמבר, 2025 ואשר הרווח מחברות מוחזקות אלה הסתכם לסך של 459 ו- 728 אלפי דולר לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותה תאריך. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בכבוד רב

תל- אביב קוסט, פורר, גבאי את קסירר 23 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	קר )	(בלתי מבו

			נכסים

			טפים נכסים שו
38,172	17,856	72,066	ווי מזומנים מזומנים וש
139	753	1,760	ווח והפסד הוגן דרך ר סים בשווי נכסים פיננ
36,227	74,467	43,366	ות חובה חייבים ויתר
74,538	93,076	117,192	ם שוטפים סה "כ נכסי

			שוטפים נכסים לא
287,401	282,754	311,398	זקות חברות מוח השקעות ב
20,326	19,998	21,298	קות ברות מוחז הלוואות לח
179	197	148	רכוש קבוע
308,888	275,848	330,992	מן ארוך ת חובה לז ייבים ויתרו הלוואות, ח
739	789	425	ש זכות שימו נכסים בגין
-	-	6,511	נגזר פיננסי
617,533	579,586	670,772	פים ם לא שוט סה "כ נכסי
692,071	672,662	787,964	ם סה "כ נכסי

הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על המצב הכספי

	ליום 30 ב	ספטמבר	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	(בלתי מבו	קר )	(מבוקר )
והון ות התחייבוי
ת שוטפות התחייבויו
ת חוב ) וואות ואגרו פות של הל חלויות שוט ן קצר (כולל אשראי לזמ	109,464	31,234	38,462
ני שירותים ספקים ונות	132	56	221
ות זכות זכאים ויתר	6,013	5,736	4,241
ין חכירה חייבויות בג פות של הת חלויות שוט	353	386	407
טפות ייבויות שו סה "כ התח	115,962	37,412	43,331
פות ת לא שוט התחייבויו
אגרות חוב	200,329	172,989	197,597
בגין חכירה התחייבויות	4	291	228
ם מסים נדחי	16,696	22,232	21,009
שוטפות ייבויות לא סה "כ התח	217,029	195,512	218,834
מבנקים זמן ארוך הלוואות ל	169,821	167,562	169,675
הון
		58	58
ח ע . נ 0.0001 ש" גילות הון מניות ר	58

קרנות הון (117,440) (114,732) (113,461) עודפים 129,177 168,909 155,660 סך הון המיוחס לבעלים של החברה 285,152 272,176 260,231

סה "כ התחייבויות והון 787,964 672,662 692,071

			בר, 2025 23 בנובמ
ג.רושינק	א.יניב	א.וסלי	ם ם הנפרדי ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
קטוריון יו"ר הדיר	מנכ"ל	ספים סמנכ"ל כ

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על הרווח והפסד

	לתקופה של שהסתיימה	שים תשעה חוד פטמבר ביום 30 בס	לתקופה של שהסתיימה	שים שלושה חוד פטמבר ביום 30 בס	תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
	(בלתי מבוק	ר )	(בלתי מבוק	ר )	(מבוקר )
הכנסות
ת י ניהול ואחרו י שכירות, דמ הכנסות מדמ	6,103	6,878	2,950	1,777	8,650
	6,103	6,878	2,950	1,777	8,650
אות עלויות והוצ
ות עלות ההכנס	-	173	-	9	177
ו מוחזקות, נט פסדי חברות (ברווחי) בה חלק החברה	13,873	79,325	2,776	23,026	85,386
לה וכלליות הוצאות הנה	3,743	4,397	1,474	1,353	7,645
	17,616	83,895	4,250	24,388	93,208
לי הפסד תפעו	(11,513)	(77,017)	(1,300)	(22,612)	(84,558)
הוצאות מימון	(32,308)	(19,231)	(11,844)	(7,249)	(26,781)
ן הכנסות מימו	14,393	12,506	5,353	1,155	12,911
ון , נטו הוצאות מימ	(17,914)	(6,724)	(6,491)	(6,094)	(13,870)
נסה מסים על הכ הפסד לפני	(29,427)	(83,741)	(7,791)	(28,706)	(98,428)
נסה מסים על הכ	2,944	5,730	687	1,524	7,167
פה הפסד לתקו	(26,483)	(78,011)	(7,104)	(27,182)	(91,261)

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על הרווח הכולל

יימה לשנה שהסת מבר ביום 31 בדצ	שים שלושה חוד טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה	ים תשעה חודש טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	)	(בלתי מבוקר	) (בלתי מבוקר
(91,261)	(27,182)	(7,104)	(78,011)	(26,483)	פה הפסד לתקו
					כולל אחר רווח (הפסד) או הפסד: מחדש לרווח או המסווגים יסווגו בעתיד סכומים אשר
1,004	-	-	1,004	-	ה משותפת שקעה בעסק בגין מימוש ה פרשי תרגום מימוש קרן ה
372	(388)	(36)	(302)	(182)	מזומנים גידור תזרימי בגין עסקאות רווח (הפסד )
887	(54)	(210)	699	(4,937)	קות ן חברות מוחז כולל אחר בגי רווח (הפסד )
2,262	(442)	(246)	1,401	(5,119)	תקופה כולל אחר ל רווח (הפסד)

(88,999)	(27,624)	(7,350)	(76,610)	(31,602)	רה לים של החב המיוחס לבע כולל לתקופה סה "כ הפסד

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

יימה לשנה שהסת מבר ביום 31 בדצ	שים שלושה חוד טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה	ים תשעה חודש טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר )	) (בלתי מבוקר		)	(בלתי מבוקר

					שוטפת : נים - פעילות תזרימי מזומ
(91,261)	(27,182)	(7,104)	(78,011)	(26,483)	ברה עלים של הח ה המיוחס לב הפסד לתקופ
85,211	29,165	9,402	77,400	17,572	ח א') שוטפת (נספ ים מפעילות תזרימי מזומנ ושות להצגת התאמות הדר
(6,050)	1,983	2,298	(611)	(8,911)	טפת - פעילות שו מזומנים נטו

					השקעה : נים - פעילות תזרימי מזומ
477	340	630	340	868	חירים , נטו ניירות ערך ס
(23,110)	(18,057)	(16,182)	(14,650)	(34,108)	נטו רות מוחזקות, השקעה בחב
(55,313)	(38,837)	(7,515)	(58,513)	(27,408)	ם , נטו חזקות ואחרי ת לחברות מו שינוי בהלוואו
(13)	-	-	(3)	ו (26)	ות שימוש, נט נכסים בגין זכ ברכוש קבוע ו ש (השקעה ) תמורה ממימו
(77,959)	(56,554)	(23,067)	(72,826)	(60,674)	קעה - פעילות הש מזומנים נטו
					מימון : נים - פעילות תזרימי מזומ
114,028	33,573	-	74,838	-	ה ) הוצאות הנפק ת חוב (בניכוי הנפקת אגרו
32,258	-	-	32,258	55,383	ת הנפקה ) (בניכוי הוצאו הנפקת מניות
(5,336)	-	-	(5,336)	-	ות החברה לם לבעלי מני דיבידנד ששו
39,797	37,599	4,922	37,599	4,449	אחרים , נטו ים בנקאיים ו ארוך מתאגיד אשראי לזמן
(30,193)	(9,043)	-	(19,628)	(11,196)	חוב פרעון אגרות
354	94	47	286	234	גין חכירה התחייבויות ב
(29,155)	10,000	59,613	(29,155)	54,613	חרים , נטו ם בנקאיים וא קצר מתאגידי אשראי לזמן
121,753	72,223	64,582	90,862	103,483	מון - פעילות מי מזומנים נטו

37,744	17,652	43,813	17,425	33,898	שווי מזומנים במזומנים ו עליה (ירידה )
433	208	28,261	433	38,172	התקופה נים לתחילת ם ושווי מזומ יתרת מזומני

(5)	(4)	(8)	(2)	(3)	מטבע חוץ ת מזומנים ב ם בגין יתרו הפרשי תרגו
38,172	17,856	72,066	17,856	72,067	קופה נים לסוף הת ם ושווי מזומ יתרת מזומני

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

	לתקופה של שהסתיימה	ים תשעה חודש טמבר ביום 30 בספ	לתקופה של שהסתיימה	שים שלושה חוד טמבר ביום 30 בספ	יימה לשנה שהסת מבר ביום 31 בדצ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
		) (בלתי מבוקר		) (בלתי מבוקר	(מבוקר )
תזרימי שות להצגת תאמות הדרו נספח א' - ה
פת פעילות שוט המזומנים מ
ימי מזומנים : כרוכות בתזר סות ) שאינן הוצאות (הכנ
ת פחת והפחתו	370	264	124	116	343
זקות, נטו י) חברות מוח בהפסדי (רווח חלק החברה	13,873	79,325	2,777	23,026	85,386
נטו ים לזמן ארוך , חייבויות וחייב שינוי ערך הת	25,502	(1,769)	5,892	4,119	1,249
עילות חוץ בגין מימוש פ פרשי תרגום מימוש קרן ה	-	1,004	-	-	1,004
ם כסים פיננסיי שינוי בערך נ	(9,182)	(300)	(2,229)	(346)	177
חזקות ו מחברות מו בית שהתקבל דיבידנדים ורי	17	1,870	-	526	2,141
ושאי משרה ת שהוענקו לנ ת בגין אופציו זקיפת הוצאו	1,139	1,169	640	421	1,612
חייבויות : פי רכוש והת שינויים בסעי
דחים , נטו שינוי במסים נ	(4,308)	(6,490)	(1,216)	(1,328)	(7,714)
ויתרות חובה שינוי בחייבים	(11,523)	(870)	401	874	(1,527)
ם ונותני שירותי שינוי בספקים	(89)	(18)	(22)	5	147
ויתרות זכות שינוי בזכאים	1,773	3,215	3,035	1,752	2,393
	17,572	77,400	9,402	29,165	85,211
מנים תזרימי המזו דע נוסף על נספח ב' - מי

רים בנקאיים ואח ה לתאגידים ריבית ששולמ	14,316	12,483	3,280	3,765	20,678
ו מסים ששולמ	972	46	-	-	46

חרים ם בנקאיים וא בלה מתאגידי ריבית שהתק	20,173	1,090	11,635	-	6,111

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

באור 1 - כללי

(א) כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

(ב) הגדרות:

"החברה"- אלקטרה נדל"ן בע"מ.

"חברה מוחזקת"- כהגדרתה בביאור 1ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

(ג) מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 1ה' לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

באור 2 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

תיקונים ל9- IFRS מכשירים פיננסיים ו7- IFRS מכשירים פיננסיים: גילויים

ביום 30 במאי ,2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "9 IFRS ("ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: "7 IFRS (" המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים.

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG (ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח Recourse-Non וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs(.
גילויים דרישות גילוי חדשות התווספו ל7- IFRS עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG(, ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר .(FVTOCI)

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB (את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 ( IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (1 IAS(, הצגת דוחות כספיים (להלן: "1 IAS(". מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של 1 IAS ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה (-management measures performance defined (ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי. התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7 IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו34- IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים. התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. בהתאם להחלטת הרשות לניירות ערך, יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי החל מהתקופה המתחילה ביום 1 בינואר .2025

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

באור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח

א. דירוג החברה ואגרות חוב:

.1 ביום 3 בפברואר ,2025 אישררה מידרוג בע"מ דירוג il3.A באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') של החברה.
.2 ביום 10 באוגוסט ,2025 אישררה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופק יציב.
.3 בדבר עמידת החברה באמות המידה החלות על אגרות חוב (סדרות ו'- ז'), ראה באור 5ד' לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 בספטמבר .2025

ב. מסגרות אשראי בבנקים:

בדבר הסכמי מסגרות האשראי של החברה ואמות מידה פיננסיות מול הבנקים המממנים ראה ביאור 5ה' לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 בספטמבר .2025

ג. הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) (לא סחיר)

ביום 16 ביולי ,2025 התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנויים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- ("הרוכשים") בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פיו הנפיקה החברה נע"מ (סדרה 1) בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

ד. הנפקת הון פרטית

ה. ביום 8 במאי ,2025 קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי .2026

ו. תלויות

במסגרת דיון מוקדם שהתקיים ביום 23 באוקטובר 2025 הורה בית המשפט על מחיקת הבקשה.

ז. קרן להשקעות בבריטניה:

בהמשך לביאור 8(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר ,2024 סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 119 מיליון ליש"ט וכן כ- 11 מיליון ליש"ט שגוייסו מ- Investors Co Partners ובסה"כ גוייס סך של כ- 130 מיליון ליש"ט.

אלקטרה נדל"ן בע"מ נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

באור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח (המשך)

ח. פוליסת נושאי משרה ודירקטורים

כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים על-פי הפוליסה בתנאים זהים.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

.1 סכום הפרמיה המיוחס לחברה לגבי התקופה המובאת לאישור, נמוך ביחס לסכום הפרמיה אותו היה על החברה לשלם אילו ערכה את הביטוח לבדה, לגבול אחריות נמוך יותר.
.2 ניהול פוליסת ביטוח על בסיס קבוצתי הינו מהלך יעיל, הן מההיבט הכלכלי והן מהיבט הכיסוי הביטוחי. באמצעות התקשרות מרוכזת כאמור, משפרות חברות הקבוצה את עמדתן ביחס למבטחים שונים בשוק, מוזילות את עלויות הבטוח ורוכשות כיסוי ביטוח נאה בהתחשב בהיקף פעילותן.
.3 הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומו.

ט. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

עד ליום 30 בספטמבר 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

י. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

עד ליום 30 בספטמבר 2025 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

יא. ביום 24 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר אישורה של ועדת התגמול של החברה, הקצאה כוללת של 371,782 אופציות לרכישת מניות החברה, לשלושה מנהלים בחברה, בניהם 2 נושאי משרה, וזאת בהתאם לתוכנית האופציות של החברה.

פרק ד'

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

דוח רבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקה 38ג(א) לתקות יירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 ("תקות הדוחות") לרבעון השלישי של שת :2025

הההלה, בפיקוח הדירקטוריון של אלקטרה דל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פימית אותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעיין זה, חברי הההלה הם:

.1 אמיר ייב, מכ"ל;
.2 אלי וסלי, סמכ"ל כספים.

בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות והלים הקיימים בתאגיד אשר תוכו בידי המהל הכללי וושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר ועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימות הדיווח הכספי ולהכת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד דרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין אסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכות הקבועים בדין.

הבקרה הפימית כוללת, בין השאר, בקרות והלים שתוכו להבטיח כי מידע שהתאגיד דרש לגלותו כאמור, צבר ומועבר לההלת התאגיד, לרבות למהל הכללי ולושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המביות שלה, בקרה פימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי איה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימע או תתגלה.

בדוח הרבעוי בדבר אפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוי לתקופה שסתיימה ביום 30 ביוי 2025 (להלן: "הדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון"), מצאה הבקרה הפימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון והההלה כל אירוע או עיין שיש בהם כדי לשות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפימית, כפי שמצאה בדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוי בדבר הבקרה הפימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת הההלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג(ד)(1) לתקנות הדוחות:

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, אמיר יניב, מצהיר כי:

בחנתי את הדוח הרבעוני של אלקטרה נדליין בעיימ (להלן: ייהתאגידיי) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן: ייהתאגידיי):
לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
1. לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
1. גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התשיע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלד תקופת ההכנה של הדוחות: וכן-
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח
באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות
בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני ליום 30 ביוני 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

וול פנ כל דנו	כל אדם אחר	אחריותי או מאחריות	רדנ לורווו מ	אנו באמור לוונל
ער ני ברויו.	. 11 162 () 162 /)	311/11/18/2 18 /311/11/18/	כוי כגווע כו	- J/VJ 11/JKL 1/6

זמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.	( Δ )
במבר, 2025	1
אמיר יניב, מנכ"ל	,,,,

(ב) הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקה 38ג(ד)(2) לתקות הדוחות:

הצהרת מהלים

הצהרת ושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אי, אלי וסלי, מצהיר כי:

.1 בחתי את הדוחות הכספיים בייים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים של אלקטרה דל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השלישי של שת 2025 (להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופות בייים");
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים בייים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים אים כוללים כל מצג לא כון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית החוץ כדי שהמצגים שכללו בהם, לאור הסיבות שבהן כללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים בייים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים משקפים באופן אות, מכל הבחיות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכית ביותר לגבי הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בייים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין: וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאיה מהותית, שבה מעורב המהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
.5 אי, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחו של בקרות והלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקות יירות ערך (דוחות כספיים שתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות והלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות והלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימות הדיווח הכספי והכת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבואות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עיין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוי ליום 30 ביוי 2025) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים בייים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הבייים, אשר יש בו כדי לשות, להערכתי את מסקת הדירקטוריון והההלה בוגע לאפקטיביות הבקרה הפימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	ר, 2025 23 בובמב
----------	----------------------

AI assistant

Electra Real Estate Ltd. — Management Reports 2025

6768_rns_2025-11-24_9c22383c-d6c2-45ef-9b82-c49407d690ca.pdf

ראשי פרקים

פרק א'

אלקטרה נדל"ן בע"מ דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

אלקטרה נדל"ן במספרים )ליום 30.9.2025(

התפתחות גיוסי הכספים בישראל ובחו"ל לטובת פעילות )1( ה- Equity Private של החברה

היקף התחייבויות לפלטפורמות החברה )במיליוני דולר( )1,2(

תחום הדיור להשכרה בארה"ב )למועד פרסום הדוח(

נכסי מקבצי דיור )Family Multi )- בניהול החברה

בתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה )BTR/SFR )- בניהול החברה

דיור להשכרה – מקבצי דיור (ליום 30.09.2025)

מקום 34 בדירוג 50

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים (100%) בשנים 2021 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

מספר יחידות דיור שנרכשו לעומת יחידות דיור שנמכרו

היקף רכישות במקבצי דיור לעומת היקף מימושים (במיליוני דולר)

ב-וסא הממוצע הגידול במקבצי דיור שמומשו בשנים 2021 ועד למועד פרסום הכספיים

סטטוס קרנות פעילות (למועד פרסום הדוח)

קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (EMIF III) – בתקופת השבחה

קרן רביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF IV) – בתקופת השקעות/השבחה

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

שותפויות המחזיקות בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family)

קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (SFR/BTR) – בתקופת השקעות

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

קרן להשקעות בבריטניה – בתקופת גיוס ורכישות

שתי חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתחמי מגורים להשכרה בדרום מיאמי:

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי )ESG)

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ממשל תאגידי )Governance)

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ובשיעור הריבית על פעילות החברה

מלחמת "חרבות ברזל"

המצב הכספי

להלן תמצית המאזנים המאוחדים:

נכסים שוטפים

נכסים בלתי שוטפים

התחייבויות שוטפות

התחייבויות בלתי שוטפות

הון עצמי

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים )באלפי דולר(:

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

דמי הצלחה (Promote(

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

מסים על הכנסה

הפסד לתקופה

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025

אשראי מהותי בחברה

מקורות מימון

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

מסגרות אשראי בבנקים

עמידה באמות מידה פיננסיות

אגרות חוב

אגרות חוב )סדרה ו׳(

אגרות חוב )סדרה ז׳(

דירוג החברה ואגרות חוב

הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 1( )לא סחיר(

דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

נספחים לדו"ח דירקטוריון:

נספח 1 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן החמישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נספח 2 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן הרביעית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נספח 3 - עסקאות מימון שבוצעו בקרן החוב השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נספח 4 – שותפויות השקעה - רכישות של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family) במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

נספח 5 - רכישות של בתים פרטיים להשכרה על ידי קרן ה- BTR-SFR במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח

נספח 6 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השניה במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

נספח 7 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השלישית במהלך שנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח )במיליוני דולר(

Electra Real Estate Ltd. Management Reports 2025