אלקטרה נדלי"ן

דוח רבעוני – מרץ 2026

ראשי פרקים

פרק א'	דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
פרק ב'	תמצית דוחות כספיים מאוחדים ביניים
פרק ג'	תמצית מידע כספי נפרד ביניים
פרק ד'	דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

פרק א'

דו"ח הדירקטוריון על מאב ענייני התאגיד

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2026

הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה ושל החברות המאוחדות שלה (להלן יחיד: "החברה") לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 31 במרץ 2026. יש לקרוא דוח זה בהקשר לדוחות התקופתיים השנתיים של החברה (לרבות דוח הדירקטוריון שלה) ליום 31 בדצמבר 2025.

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה") הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים (Limited Partners) כאשר החברה הינה שותף בישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות (General Partner). למועד פרסום הדוחות הכספיים, מנהלת החברה כדלקמן:

ארבע קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב (Multifamily).
שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללת בין היתר פעילות של (Build To Rent) BTR (בתים צמודי קרקע להשכרה Single Family Rental ביחד עם פעילות ה-BTR - להלן).
שותפות ריט (REIT) אמריקאית להשקעות הזדמנותיות במלונות בארה"ב.
קרן להשקעות בבריטניה בתחום המשרדים.
קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (BTR).
שתי חטיבות קרקע (לרבות שטחי מסחר מניבים) הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי – מגורים לשכירות.

פעילויות החברה בתחום מקבצי הדיור וה-SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב".

בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשך בניוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת ניוס (*).

(*) כוונות חברה בהתאם לתוכנית עבודתה מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2025.

אלקטרה נדל"ן במספרים (ליום 31.3.2026)

| מדינות פעילות בארה"ב
(4 ערים) | שווי שוק (1) |
| --- | --- |
| שיעור מינוף אפקטיבי של הנדל"ן המנוהל
(4 ערים) | 3.2B
56% |
| הכנסות (100%) בתקופת הדוח מנדל"ן מנוהל
(4 ערים) | שותפויות (1)
8 SFR |
| הפסד לרבעון הראשון לשנת 2026
(5 ערים) | 25 |
| הן עצמי (3)
(3 ערים) | שווי נדל"ן מנוהל (4)
(4 ערים) |
| הן משקיעים
מנוהל (1) (2) (3)
(5 ערים) | 5 |

(1) נכו למועד פרסום הדוחות הכספיים.
(2) עד כה ניסה החברה סך של כ-6.6 מיליארד דולר ומנהלת נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים כ-5.4 מיליארד דולר (לאחר מימוש נכסים בקרנות) הכולל הון משקיעים מנוהל שאינו במסגרת הקרנות. סך ההתחייבויות כולל התחייבויות שנחתמו בקרן החמישית להשקעות במקבצי דיר בסך של 45 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של נוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן וכן כולל התחייבויות מ-Co-Investors בסך של 10 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של נוף מוסדי אך טרם נחתם.
(3) לרבות זכויות שאינן מקנות שליטה.
(4) אינו כולל את קרנות החוב.
(5) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על נופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. ניוס עתידי, ככל יתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

התפתחות גיוסי הכספים בישראל (במיליוני דולרים), ובחו"ל

$$ \$5B + \$1.6B = \$6.6B $$

גיוסו לטובת פעילות הקרנות (החברה זכאית לעמדת רכישה) (החברה זכאית ל"דמי ניהול) (א+ דמי הצלחה)

הן שגויס עד כה על ידי החברה

$ \$5.4B $$

הן מנוהל נוכחי (6(2))

היקף התחייבויות לפלטפורמות החברה (במיליוני דולר) (1,2)

שיעור הקריאה	הון שגויס מ-Co-Investors	הון שגויס	תקופת הגיוס	מקבצי דיור
הנזלה מלאה	$145M	$215M	18 אפריל – 17 פברואר	I קרן מקבצי דיור
100%	$400M	$462M	19 יוני – 18 יולי	II קרן מקבצי דיור
100%	$41M	$980M	21 דצמבר – 19 יולי	III קרן מקבצי דיור
100%	$331M	-	26 אוגוסט – 21 ינואר	Core Plus
100%	$128M	$1.04B	24 מאי – 22 פברואר	IV קרן מקבצי דיור
8%	$25M	$470M	(סגירה ראשונה) ינואר 2026	V קרן מקבצי דיור
חוב למקבצי דיור
---	---	---	---
100%	$18M	$285M	21 דצמבר – 19 יוני
98%	$9M	$401M	23 אפריל – 22 דצמבר
בתים פרטיים להשכרה
100%	$422M	-	2025 נובמבר – 20 מרץ
31%	-	$235M	(סגירה ראשונה) מרץ 25 דצמבר
תחומים הזדמנותיים
---	---	---	---
83%	-	$745M	מרץ 22 (השקה)
45%	$29M	$225M	מרץ 24 (סגירה ראשונה)

גידול עקבי בהיקף הגיוסים המצטבר

(1,3,6) $5.4B הון מנוהל נוכחי

הן שגוייס לצלטפורמות החברה (1,2,6)

(1) הנתונים למועד פרסום הדוחות הכספיים וכוללים את התחייבות ה-GP ומשקיעים לצד הקרנות (Co-Invest).

(2) לאחר מימוש נכסים.

(3) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

(4) הון שגויס ללא שותפויות בהן החברה מחזיקה בבעלות מלאה. כ- 25% מסך ההון המנוהל שימש לביצוע עסקאות BTR.

(5) היקף גיוס מצטבר עד ה-31.12.2025.

(6) סך ההתחייבויות כולל התחייבויות שנחתמו בקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בסך של 45 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן וכן כולל התחייבויות מ-Co-Investors בסך של 10 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי אך טרם נחתם.

תחום הדיור להשכרה בארה"ב (למועד פרסום הדוח)

סה"כ 46,646 יחידות דיור ב-152 נכסים/עסקאות למימון מקבצי דיור ו-4,548 בתים צמודי קרקע
במדינות טקסס, פלורידה, צפון ודרום קרולינה, ג'ורג'יה, טנסי, אריזונה, אלבמה, וירג'יניה, ניו ג'רזי, נאבדה, פנסילבניה ויוטה

נכסי מקבצי דיור (Multi Family) - בניהול החברה

פלורידה	גיורגיה	פלורידה
27
נכסים
11
עסקאות
1
חידות דיור	8
נכסים
2,338
חידות דיור	27
נכסים
8,265
חידות דיור
אריזונה	וירג'יניה	טנסי
2
נכסים
3
חידות דיור	3
נכסים
860
חידות דיור	3
נכסים
14,190
חידות דיור

פרק הכר נכסים: 102
פרק הכר יחידות דיור: 31,264

עסקאות מימון מקבצי דיור - קרנות החוב

פלורידה	יוטה	פלורידה
7
עסקאות
902
חידות דיור	1
עסקאות
495
חידות דיור	7
עסקאות
305
חידות דיור
אריזונה	צפון קרוליינה	צפון קרוליינה
7
עסקאות
495
חידות דיור	2
עסקאות
305
חידות דיור	2
עסקאות
174
חידות דיור
טנסי	טקסס	נבאדה
1
עסקאות
832
חידות דיור	4
עסקאות
9,420
חידות דיור	4
עסקאות
832
חידות דיור

פרק הכר עסקאות: 50
פרק הכר יחידות דיור: 15,382

בתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (SFR/BTR) - בניהול החברה

פלורידה	גיורגיה	פלורידה
1,004
בתים	1,054
בתים	873
בתים
אילבמה	טנסי	טקסס
227
בתים	88
בתים	640
בתים

פרק הכר יחידות דיור: 4,548

דיר להשכרה – מקבצי דיור (ליום 31.03.2026)

903

עובדים בחברת הניהול

50

מקום 27 בדירוג
החברות הגדולות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב לשנת 2026

חברת ESG - חברת הניהול (ALM)
חברה בארנון PRI
שווי נדל"ן משוערך

30,264

יחידות דיור בניהול החברה

6.9B

שווי נדל"ן משוערך

2.9B

הון משוערך

99

מקבצי דיור בניהול החברה

94%

שיעור תפוסה ממוצע (2)

(1.2%)

שינוי NOI מנוהל
Same Property T12 (1)

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים (100%) בשנים 2022 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

מספר יחידות דיור שנרכשו לעומת יחידות דיור שנמכרו

היקף רכישות במקבצי דיור לעומת היקף מימושים (במיליוני דולר)

שיעור הגידול הממוצע ב-NOI במהלך תקופת ההחזקה במקבצי דיור שמומשו בשנים 2022 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

יכולת איתור נכסים איכותיים (בעיקר Off Market) בעלי פוטנציאל השבחה, לצד הגדלת הרווח התפעולי הנקי (NOI) במהלך תקופת ההחזקה, מאפשרים השאת תשואה נאותה בכל מצב שוק.

(1) לעומת תקופה מקבילה אשתקד.
(2) ללא נכסים בתהליך אכלוס, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים.
(3) לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

סטטוס קרנות פעילות (למועד פרסום הדוח)

קרן שניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (EMIF II) - בתקופת מימוש

32 נכסים מומש עד כה

הקרן קראה ל-100% מהתחייבויות המשקיעים
- 3,926 יחידות דיור (14,174 יחידות דיור במקור)
- 100% -7 מהתחייבויות המשקיעים
- 3,926 יחידות דיור (42 גרם מקור) גרמני
- 10 -7 מהתחייבויות המשקיעים
- 155% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן
- 155% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן
- 12 חודשים (2)
- 12-11 בדצמבר 2026
- 155% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן

מתקופת השבחה ומימוש

6 - (EMIF III) - בתקופת השבחה

100% -7 מהתחייבויות המשקיעים

11,754 יחידות דיור (13,369 יחידות דיור במקור)
41 מקבצי דיור (47 גרם מקור)
11,754 יחידות דיור (33,369 יחידות דיור במקור)
6 נכסים מומש עד כה
27% שיעור עליית שכ"ד בנכס הקרן ממועד הרכישה
27% שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) ברמת הקרן (4)
53% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן
53% החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן
החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן
החזר על ההון המושקע אשר חולק חזרה למשקיעי הקרן

מתקופת השקעות/השבחה

100% -7 מהתחייבויות המשקיעים

9% שיעור עליית שכ"ד בנכס הקרן ממועד הרכישה
10,720 יחידות דיור
35 מקבצי דיור
35 מקבצי דיור
$128M בוסו עד כה
$2.5B היקף רכישות
$104B גיוס עד כה
$1.04B גיוס עד כה
$33M בחלוקות רבעוניות למשקיעים
$33M בחלוקות רבעוניות למשקיעים

(ALEMIF IV) - בתקופת השקעות/השבחה

(2) הון מושקע של חברי הקרן של Co-Investors לאחר מימוש 32 נכסים הינו כ-141 מיליון דולר מ-98 מיליון דולר, בהתאמה.

(3) הון מושקע של חברי הקרן של Co-Investors לאחר מימוש 6 נכסים הינו כ-845 מיליון דולר מ-29 מיליון דולר, בהתאמה.

(4) שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR): נכון למועד הדוח, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך, ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.

(5) במהלך חודש נובמבר 2025, הוארכה תקופת חיי הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב, עד ליום 17 ביוני 2026.

(6) במהלך חודש פברואר 2026, הוארכה תקופת חיי הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בשנה אחת, עד ליום 7 ביוני 2027.

(*) לפירוט אודות רכישות ומימושים של דיור להשכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב

בחודש פברואר 2025, הודיעה החברה כי החברה הבת Electra America Inc (100%) .(להלן: "אלקטרה אמריקה") מצויה בהליכים להקמת קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב. מטרתה של הקרן יהיה לבצע השקעות במקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב ולמקסם את שווים על ידי ניהול אקטיבי ותוכניות השבחה.

בחודש ינואר 2026, הודיעה החברה על סגירה ראשונה של הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ- 400 מיליון דולר (כולל התחייבויות של 15 מיליון דולר שגוייסו מ- Co Investor Partner). נכון לפרסום הדוחות הכספיים, סך התחייבויות ההשקעה מסתכמות לסך כולל של כ- 495 מיליון דולר (כולל התחייבויות של 25 מיליון דולר שגוייסו מ- Co Investor Partner).

למועד זה, פועלת אלקטרה אמריקה לאיתור משקיעים בישראל ובחו"ל להשקעה בקרן ובכוננתה לגייס סך כולל של כ- 1 מיליארד דולר (**).

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF V) – בתקופת גיוס והשקעות

INITIAL CLOSING - Jan 26

() סך התחייבויות כולל התחייבויות שנחתמו בקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בסך של 45 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של נוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן וכן כולל התחייבויות מ-Co-Investors בסך של 10 מיליון דולר אשר אושרו בועדת השקעה של נוף מוסדי אך טרם נחתם.
(*) המידע אודות איתור משקיעים נוספים לקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור, וכן היקף הגיוס הצפוי הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968, אשר עלול שלא להתממש, או להתממש באופן שונה משנצפה, בין היתר, לאור גורמים אשר אינם בשליטתה של החברה, ואשר כתוצאה מהם לא יעלה בידי החברה לגייס היקף משקיעים כאמור.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

קרן חוב ראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב

INITIAL CLOSING - DEC 19
FINAL CLOSING - JUN 21

קרן חוב שניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Electra Capital PM II Fund L.P)

INITIAL CLOSING - APR 22
FINAL CLOSING - DEC 23

(1) מכפיל תיאורטי (ברוטו): מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד למועד הדוחות הכספיים, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המושערך לנכסים ביחס להון המקורי שגויס (כל הנתונים חלק הקרן), ואינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.
(2) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 23 עסקאות ולאחר החלטת השותף המנהל של הקרן שלא להחזיק עוד בארבע פוזיציות חוב, הינו כ-245 מיליון דולר וכ-5 מיליון דולר, בהתאמה.
(3) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ולאחר פרעון מלא של 4 עסקאות הינו כ- 381 מיליון דולר וכ- 9 מיליון דולר, בהתאמה.
(*) לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלוויים, קיימים מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהולן, תפעולן ובעלות על מספר שותפויות נכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלוויים עצמם והן מול המלווים הבכירים (Senior Lenders). לרוב, תהליך ההשתלטות על שותפויות הנכסים מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלאי הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי שותפויות הנכסים עליהן הוחלט להשתלט.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהולן של עשרים וארבע שותפויות נכסים, כדלקמן:

קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהולן של חמישה עשר שותפויות נכסים. מתוכם, ביחס לעשר שותפויות, הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.
קרן חוב 2 – הקרן השתלטה על ניהולן של תשע שותפויות נכסים. מתוכם, ביחס לשמונה שותפויות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

להערכת הנהלת החברה, נוכח תנאי השוק הנוכחיים ובהתאם לאופי הפעילות והמודל העסקי, ייתכנו מקרים נוספים בהם קרנות החוב ישתלטו על ניהולן של שותפויות נכסים.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)
שותפויות המחזיקות בתים פרטיים צמודי קרקע (Single Family)

94%	$8.7M	4,252	$1.2B	$474M	25
שיעור תפוסה ממוצע (בשותפויות שסיימו תהליך אכלוס)	תשלום עבור קרקעות, פקדונות ומקדמות לבניית בתים	בתים פרטיים שנרכשו	שווי נדל"ן משוערך	הון מושקע	שותפויות פעילות
				36	7
				ערים	מדינות

קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב - BTR בתקופת השקעות
INITIAL CLOSING - March 25

296	383	4	$37.3M	$120M	$235M
בתים מוחזקים כיום, כ-155 בתים נוספים צפויים להתקבל (כ/א)	מספר בתים לקבל בעסקאות העתידיות (כ/ב)	מתחמי BTR	הון שהושקע עבור הבתים שהתקבלו (כ) (4)	היקף רכישות (כ) (4)	גיסו עד כה (1)
				2	הקרן קראה ל-31% מהתחייבויות המשקיעים
				עסקאות עתידיות (כ/ב)

בחודש ינואר 2026 פורסם בארה"ב צו נשיאותי שנועד להגביל את פעילותם של משקיעים מוסדיים ברכישת בתים פרטיים, במטרה להגדיל את זמינות הבתים לרכישים פרטיים. המהלך מגיע על רקע לחץ פוליטי וציבורי גובר סביב יוקר הדיור, בין היתר לקראת בחירות האמצע, ובצל ביקורת על התרחבות פעילותם של משקיעים מוסדיים בשוק הבתים הפרטיים והחשש כי פעילות זו פוגעת בנגישות לדיור עבור משקיע הבית. הצו הנשיאותי לכל החרגה ספציפית לפרויקט - BTR מהלך זה מתבצע למרות שמשקיעים מוסדיים מחזיקים בכ-4%-3% בלבד ממלאי הבתים הפרטיים בארה"ב, ולכן יש המעריכים כי השפעתם הכוללת על מחירי הדיור מוגבלת. מאז פרסום הצו הנשיאותי הנושא מצוי בהליכי חקיקה בקונגרס האמריקאי כשהשלכות החקיקה אינן ברורות בשלב זה ותלויות בנוסח החקיקה הסופי. בהתאם לכך, עשויות להיות לחקיקה השלכות חיוביות ושליליות על הפעילות בתחום - הן על בתים פרטיים מפוזרים והן על מתחמי בתים פרטיים להשכרה BTR. יש לציין שהצעת החוק בשלב זה אינה כוללת התייחסות לנכסי BTR. שאר כללים מבנים עם 3 יחידות דיור ומעלה למבנה - סוג הנכסים בו מתמקדת החברה בקרן הבתים הפרטיים להשכרה (BTR). להערכת החברה והשוק ישנו סיכוי סביר שתחום ה-BTR בו פועלת החברה, לא יפגע בצורה משמעותית כתוצאה מהליך החקיקה.

יובהר כי האמור לעיל כולל הערכות ביחס להתפתחויות רגולטוריות ושוקיות בארה"ב, לרבות הליכי חקיקה והשלכותיהם האפשריות, המהווים מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968. מידע זה מבוסס על נתונים והנחות הקיימים במועד הדוח, אשר עשויים להשתנות ואינם בשליטת החברה. לפיכך, אין ודאות כי הערכות אלו יתממשו, והן עשויות להיות מושפעות, בין היתר, משינויים במדיניות, בחקיקה, בפרשנות רגולטורית, בתנאי השוק ובגורמים נוספים, כך שהן עשויות להתממש באופן שונה מהותית מהצפוי.

(1) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל יתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

(2) העסקאות הינן עסקאות Forward של מתחמי BTR, שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים.

(3) יודגש, כי המידע המתואר לעיל בקשר עם היקף הרכישות ומספר הבתים הצפויים, מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968, המבוסס בין היתר, על הערכות החברה המתבססות על תחזיות ו/או תוכניות עבודה שלה ביחס למתחמים בהם מצויים הבתים ועל ניסיונה של החברה. תחזיות והערכות אלו עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות באופן מהותי, כתוצאה משינוי בתוכניות העבודה של החברה בקשר עם המתחמים, משינויים בביקושים, משינויים בעלויות צפויות של הבנייה, משינויים רגולטוריים ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון החלים על החברה.

(4) הן מושקע בבתים שנסגרו ובפקדונות ומקדמות לרכישות בתים נוספים, בארבע העסקאות שנסגרו על ידי הקרן.

(*) לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

INITIAL CLOSING - MAR 22

ריט (REIT) פרטית למלונות

| הריט קראה
ל-83%
מהתחייבויות
המשקיעים | 6
ערים מרכזיות:
(גיו יורק, וושינגטון,
וירג'יניה, ווסט פאלם
ביץ', מיאמי ובוסטון) | $524M
הון מושקע בבתי
המלון | $792M
שווי נדל"ן (1) | 1,340
חדרי מלון | 7
מספר בתי מלון | $745M
גייס עד כה (2) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |

קן להשקעות בבריטניה – בתקופת גיוס ורכישות

INITIAL CLOSING - March 24

| 100%
שיעור שטחי
משרדים
מושכרים | 18,220
שטח כולל במ"ר
(100%) | 4
בנייני משרדים (5) | €74.9M
(4) הון מושקע | €141.6M
(5) היקף רכישות | €22M
גייס מ-
Investor
Partners | €169M
גייס עד כה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | | 4%
החזר על ההון
המשקע אשר חולק
תורה למשקיעי
הקרן | €2.5M
בחלוקות רבעוניות
למשקיעים | €45%
הקרן קראה
מהתחייבויות
המשקיעים | |

(1) משקף עלות כוללת של העסקאות בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים.
(2) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות.
(3) גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
(4) עלות רכישה מקורית (100%) של ארבעה בנייני המשרדים בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים.
(5) חלק הקרן.
(6) נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, השקיעה הקרן סך של כ-350 אלף ליש"ט בפקדון ומקדמה לרכישת נכס נוסף.
(7) לפירוט אודות רכישות ומימושים מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ראה נספחים בעמודים 28-30.

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי (ESG)

החברה מנהלת את פעילותה ואת פעילות הקרנות תוך מיפוי והטמעת שיקולי ESG
(Environmental, Social, Governance)

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

סביבה

(Environment)
הערכת והפחתת ההשפעות הסביבתיות של הפעילות

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ניסור ושיפור שביעות רצון השוכרים | מעורבות קהילתית ופעילות פילנתרופית | נגישות ונוחות לדיירים | ניוון, שוויון והכלה, ניידות ועובדים | מיקוד בבריאות ורוווחת העובדים, השוכרים והקהילות

חברתיים

(Social)
יצירת אימפקט חברתי מתמשך

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ממשל תאגידי (Governance)

התאמה בין תהליכי קבלת החלטות בחברה ובקרנות לבין ערכים ויעדים מוגדרים

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ובשיעור הריבית על פעילות החברה

בארה"ב – לאחר שה'פד' הפחית את הריבית בשלוש פעימות במהלך שנת 2025, לשיעור של 3.5% ולמרות צפי לשתי הפחתות נוספות במהלך שנת 2026, הוא הותיר אותה ללא שינוי מתחילת השנה. לאחרונה, עם המלחמה באיראן והעליה במחירי הנפט לסביבה של 100$ לחבית ואף יותר, נרשמה עלייה באינפלציה הכללית בארה"ב, הן במדד הכללי והן במדד מחירי הליבה. הדבר הביא לשינוי בציפיות השוק לגבי מדיניות הריבית כך שהפחתת הריבית תתעכב ככל שמחירי חבית הנפט הגולמית יישארו גבוהים. בתוך כך ראוי להוסיף כי במהלך חודש מאי 2026 התחלף יו"ר הבנק הפדראלי (ה'פד') בארה"ב והשוק מעריך כי יביא עימו גישה שונה מזו של היו"ר היוצא וכי הוא ינהיג מדיניות פחות מרסנת.

בארץ – בסוף שנת 2025, בנק ישראל החל בהפחתת הריבית עקב חששותיו מפני המשך תיסוף השקל ביחס למט"ח, התמנתנו האינפלציה בכלל והחולשה בשוק הדיר בפרט, אך השהה אותה לאחר שהביע דאגה מהתקציב שעבר ומחוסר היציבות הגיאופוליטית. אולם, במהלך החודשים האחרונים השקל התחזק מול הדולר ומטביעות נוספים במהלך עצמתי ומהיר, דבר שהוביל לקריאות על נזקים שהדבר עשוי להסב למשק הישראלי והדבר הביא לחידוש הפחתות הריבית על ידי בנק ישראל וזאת על אף חוסר הוודאות הקיים במישור הביטחוני. לאור זאת, יש המצפים לכך שהנגיד אף יאיץ את הפחתת הריבית במהלך השנה, ככל שהתמונה תתבהר וייראה סיום של המלחמה באופן חיובי עבור ישראל.

התחזקות זו של השקל מול הדולר ברבעון הראשון של שנת 2026 גרמה להוצאות, נטו בעיקר בגין הגידול בחלק אגרות החוב השקלויות שלא נעשה בגינן גידול בסך כולל של כ- 2.5 מיליון דולר.

הערכות החברה בקשר עם מגמות השינויים בשיעורי האינפלציה והריבית, מדיניות המכסים בארה"ב והשפעת גורמים אלה על עסקי החברה, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות כאמור, וזאת כתוצאה מגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה שינויים והתפתחויות בשווקים בהם פועלת החברה ו/או התממשות איזה מגורמי הסיכון של החברה, כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2025.

נכסי אסטרטגיית המימוש

הודו

ביום 6 ביולי 2023 התקשרה החברה הכלולה בעדכון להסכם המכר כך שיתרת הזכויות בקרקעות של הפרויקטים בצ'נאי ימכרו לשותף המקומי בתמורה לסך (100%) של כ- 22 מיליון דולר (חלק החברה 47.5%).

התמורה תשלם בשלבים, כנגד מסירת חלק מיתרת הזכויות בקרקעות המיוחסת לתשלום באותו שלב, כדלקמן:

שנת 2023 – שני תשלומים בסך כולל (100%) של כ- 13 מיליון דולר, מזה חלק החברה כ-6.2 מיליון דולר.
שנת 2024 - תשלום בסך (100%) של כ- 9 מיליון דולר, מזה חלק החברה כ- 4.2 מיליון דולר.

הפרויקטים בצ'נאי יימכרו במצבם כפי שהם (AS IS). החברה הכלולה של החברה תמשיך להחזיק בערביות שהועמדו לה על-ידי החברות הרוכשות ויחידי החברות הרוכשות במסגרת העסקה וכן בביטחונות נוספים.

למרות האמור, הרוכש לא השלים את העברת התמורות כמפורט לעיל. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, החברות הכלולות הסכימו, לעת עתה, להמשיך לקבל תשלומים בלוח זמנים שאינו זהה לאבני הדרך.

בפועל התקבלו בגין ההסכם תמורות כדלקמן (חלק החברה 47.5%):

בשנת 2023, התקבל תשלום ראשון בסך (100%) של כ- 1 מיליון דולר. בשנת 2024, התקבל סך (100%) של כ- 4.2 מיליון דולר.

בחודש ינואר 2026, קיבלה החברה הכלולה סך כולל (100%) של כ- 3 מיליון דולר (חלק החברה 47.5%).

לאחר תאריך המאזן, בחודש אפריל 2026, קיבלה החברה הכלולה סך כולל (100%) של כ- 0.75 מיליון דולר (חלק החברה 47.5%).

התשלומים המתקבלים נזקפים, בהתאם לתיקון לתקן חשבונאות IAS28, כהכנסה בדוח רווח והפסד.

עם השלמת העסקאות כמתואר לעיל, לא יוותרו בידי החברה נכסים אחרים בהודו.

המידע בדבר הביצוע, תזרים המזומנים לרבות קבלת תשלומים נוספים והתמורה בגין שלבי העסקה, הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968, המניח את השלמת ביצוע ההתקשרות עם הרוכש כאמור לעיל, ומבוסס על הנחות החברה באשר לעלויות הכרוכות בביצוע העסקה וההתחייבויות בגין מיסים על ההכנסה. מידע כאמור מתבסס על האינפורמציה הקיימת בחברה בתאריך הדוח, הערכות בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת החברה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת כתוצאה מנגרמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה, ובכלל זה התממשות של איזה מנגרמי הסיכון של החברה כפי שפורטו בסעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2025.

המצב הכספי
להלן תמצית המאזנים המאוחדים:

2025 בדצמבר 31 ליום	2026 ליום 31 במרץ	אלפי דולר
152,880	144,425	נכסים שוטפים
699,056	699,974	נכסים בלתי שוטפים
851,936	844,399	סה"כ נכסים
125,908	128,751	התחייבויות שוטפות
456,231	452,019	התחייבויות בלתי שוטפות
269,797	263,629	סה"כ הון עצמי
851,936	844,399	סה"כ התחייבויות והון

31 להלן ניתוח ההבדלים העיקריים בין הנכסים וההתחייבויות ליום 31 במרץ 2026 לבין היתרות ליום 31 בדצמבר 2025. יצוין כי לשינויים בשערי החליפין של המטבעות הזרים לעומת הדולר יש השפעה לשינויים בסעיפים אלו (לפרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר, ראה טבלה בעמוד 21 להלן).

נכסים שוטפים

הרכוש השוטף ליום 31 במרץ 2026 הסתכם לכ-144 מיליון דולר לעומת סך של כ-153 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2025. השינוי נובע מקיומן ביתרות המזומנים ושווי מזומנים בסך של כ-21 מיליון דולר, מניזול, נטו בסך של כ-13 מיליון דולר בסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה, בעיקר כתוצאה מסיווג של השקעות מיועדות למימוש בסך של כ-15 מיליון דולר מסעיף השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדירור להשכרה ואחרים לסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה.

נכסים בלתי שוטפים

הרכוש הבלתי שוטף ליום 31 במרץ 2026 הסתכם לכ-700 מיליון דולר לעומת סך של כ-699 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2025. השינוי בסעיפי הנכסים הבלתי שוטפים כוללים, בין היתר, גידול בסעיף השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדירור להשכרה ואחרים בסך של כ-25 מיליון דולר בעיקר בשל הסכם שנחתם עם שותף מקומי בארה"ב לרכישת חלקו בפעילות הבתים הפרטיים להשכרה אשר גרם לסיווג בסך של כ-25 מיליון דולר מסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך לסעיף השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדירור להשכרה ואחרים, מהשקעות נטו בתקופה והשפעת שיערוכי הנכסים. בנטרול סיווג של השקעות מיועדות למימוש בסך של כ-15 מיליון דולר לסעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה במסגרת הנכסים השוטפים.

התחייבויות שוטפות

ההתחייבויות השוטפות ליום 31 במרץ 2026 הסתכמו לכ-129 מיליון דולר לעומת סך של כ-126 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2025.

התחייבויות בלתי שוטפות

ההתחייבויות הבלתי שוטפות ליום 31 במרץ 2026 הסתכמו לכ-452 מיליון דולר לעומת סך של כ-456 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2025. הקיומן, נטו נבע בעיקר מפרעון הלוואה בנקאית בסך של כ-5 מיליון דולר.

הון עצמי

ההון העצמי ליום 31 במרץ 2026 הסתכם לסך של כ-263 מיליון דולר לעומת כ-270 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2025. הקיומן בהון העצמי, נטו נובע בעיקר מההפסד לתקופה בסך של כ-6.7 מיליון דולר.

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים (באלפי דולר):

שנת 2025				שנת 2026
רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	רבעון 4	רבעון 1
					תוצאות הפעילות:
מפעילות קרנות ושותפויות
השקעה
4,424	4,173	4,582	4,425	4,235	הכנסות מדמי ניהול ועמלות
רכישה
(3,573)	(4,789)	(4,445)	(4,407)	(6,192)	תוצאות הפעילות בהתאם
לשיטת השווי המאוזני
(2,436)	(751)	3,039	(2,661)	2,773	התאמות שווי הוגן בהתאם
לשיטת השווי המאוזני ואחרים
(303)	(2,264)	935	(3,292)	2,474	דמי הצלחה (Promote)
-	-	-	-	1,425	מנכסי אסטרטגיית המימוש
(1,888)	(3,631)	4,111	(5,935)	4,715	סה"כ
					עלויות והוצאות
796	915	1,116	2,181	1,617	עלות ההכנסות מפעילות קרנות
ושותפויות השקעה
1,004	1,435	2,016	3,178	2,277	הוצאות הנהלה וכלליות
1,800	2,350	3,132	5,359	3,894	סה"כ
(3,688)	(5,981)	979	(11,294)	821	רווח (הפסד) תפעולי

(2,483)	(10,443)	(9,198)	(12,426)	(8,561)	הוצאות מימון, נטו
(6,171)	(16,424)	(8,219)	(23,720)	(7,740)	הפסד לפני מסים על ההכנסה
(120)	3,252	1,064	2,016	1,054	מסים על ההכנסה
(6,291)	(13,172)	(7,155)	(21,704)	(6,686)	הפסד לתקופה

					מיוחס ל:
(6,280)	(13,099)	(7,104)	(21,656)	(6,680)	בעלי מניות של החברה האם
(11)	(73)	(51)	(48)	(6)	זכויות שאינן מקנות שליטה
(6,291)	(13,172)	(7,155)	(21,704)	(6,686)	הפסד לתקופה

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

סך הכנסות החברה מדמי ניהול ועמלות רכישה בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו בכ- 4.2 מיליון דולר לעומת כ-4.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. דמי הניהול נגזרים מהיקף ההון המנוהל של קרנות ההשקעה.

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו בהפסד בסך של כ-6.2 מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ-3.5 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד בתקופת הדוח נובע בעיקר מתוצאות שותפויות ה- SFR וריט המלונות אשר טרם השלימו את הליך הייצוב של הנכסים אותם רכשו, מכך שפעילות החברה בפרוייקטי המגורים להשכרה במיאמי נמצאים בהליך פיתוח וכן מהפסד חברת הניהול של פעילות הבתים הפרטיים להשכרה.

התאמות שווי הון בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

התאמות שווי הון בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו ברווח של כ-2.8 מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ-2.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. חלק החברה בהתאמות שווי הון מבטא את השינוי בשווי של נכס פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה. בהתאם למדיניות החברה משוערך כל נכס לפחות פעם בשנה וכפועל יוצא, מספר הנכסים המשוערכים בכל רבעון נקבע בהתאם לפרק הזמן שחלף מהערכת השווי הקודמת שבוצעה לאותו נכס. לגבי נכסים שטרם חלפה שנה ממועד השערוך הקודם בוחנת הנהלת החברה פרמטרים תפעוליים ואחרים וככל שחל שינוי מהותי בפרמטרים שנבחנו, מוזמנת שמאות גם לנכסים אלו. כתוצאה מהליך זה, חלק החברה בהתאמות השווי ההון אינו זהה בכל רבעון במהלך השנה ויתכנו פערים הנובעים בין היתר מכמות הנכסים המשוערכים.

דמי הצלחה (Promote)

דמי הצלחה (Promote) מבטאים את חלקה של החברה כשותף מנהל (General Partner) בשינוי בשווי הנכסים ששוערכו ו/או מומשו במהלך התקופה לאחר החזר תשואה מינימלית מוסכמת לשותפים המוגבלים עבור השקעתם בנכס ששוערך. ככל שההשקעה הינה באמצעות קרן להשקעה, התשואה המינימלית מחושבת כתשואות הקרן מכלל נכסיה.

בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 רשמה החברה גידול, נטו בהכנסות לקבל מדמי ההצלחה (Promote) שנכלל בתקופות קודמות בסך של כ- 2.5 מיליון דולר לעומת קיטון, נטו בהכנסות בסך של כ- 0.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברישום ההכנסות לקבל מדמי ההצלחה בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נובעת מעלייה בשווי נכס הקרנות ושותפויות ההשקעה בדיר להשכרה.

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות הנהלה וכלליות בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו בכ-2.2 מיליון דולר לעומת סך של כ-1 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהוצאות הנהלה וכלליות בתקופת הדוח נבע בעיקר מהשפעת השינויים בשער החליפין על פיו תורמו ההוצאות השקיות ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון המקביל אשתקד בסך של כ-0.4 מיליון דולר וכן מגידול בסעיפי ההוצאות בעיקר להפרשות סוציאליות ושכ"ט מקצועי.

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

לתקופה של שלושה חודשים שראויימר ביום 11 בארץ (אלפי דולר)	לתקופה של שלושה חודשים שהחזיקה ביום 11 בארץ (אלפי דולר)
2,326	8,593	הוצאות (הכנסות) מימון שוטפות, נטו
157	(32)	שינוי בהתחייבות בגין אופציית (Put) המכר למיעוט
2,483	8,561	סה"כ הוצאות (הכנסות) מימון, נטו

הוצאות מימון, נטו בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו בכ-8.5 מיליון דולר לעומת הוצאות, נטו בסך של כ-2.5 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הוצאות המימון בתקופת הדוח כוללות הוצאות בגין הפרשי שער, נטו אשר נבעו בעיקר משחיקת חלק מאגרות החוב השקיות שלא נעשה בגינן גידור והשפעת השינויים בשערי החליפין על תרגום ההוצאות השקיות בסך מצטבר של כ-2.5 מיליון דולר. יצוין כי ברבעון המקביל אשתקד נכללו בסעיף המימון הכנסות מהפרשי שער בסך של כ-3.5 מיליון דולר.

מסים על הכנסה

הכנסות מסים על הכנסה, נטו בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכמו בהכנסה מקיטון במסים נדחים בסך של כ-1 מיליון דולר לעומת הוצאה בסך של כ-0.1 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

הפסד לתקופה

הפסד בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 הסתכם לסך של כ-6.7 מיליון דולר לעומת הפסד בסך של כ-6.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

ברבעון הראשון של שנת 2026 נבעו מזומנים מפעילות שוטפת בסך של כ- 2.3 מיליון דולר לעומת מזומנים ששימשו לפעילות שוטפת בסך של כ- 4.6 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת, נטו ברבעון הראשון של שנת 2026 נבעו בין היתר, מקבלת דמי ניהול בסך של כ- 4.2 מיליון דולר לעומת סך של כ- 4.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. וכן מדיבידנד, דמי הצלחה (Promote) וריבית שהתקבלו מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ- 8.2 מיליון דולר לעומת סך של כ- 3 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד, אשר קוזזו משימושים לצרכים שוטפים והוצאות מימון.

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

המזומנים ששימשו לפעילות השקעה ברבעון הראשון של שנת 2026 הסתכמו לסך של כ- 18.1 מיליון דולר לעומת סך של כ- 23.7 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. המזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח כוללים בעיקר את השקעות החברה כמשקיע מוגבל (LP) בקרנות ושותפויות ההשקעה, והלואות גישור שניתנו למימון פעילות הקרנות בסך כולל של כ- 25 מיליון דולר, בניכוי תמורות ממימוש נכסים כשותף מוגבל בסך של כ- 6.4 מיליון דולר.

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

המזומנים ששימשו לפעילות מימון ברבעון הראשון של שנת 2026 הסתכמו לסך של כ- 4.9 מיליון דולר לעומת מזומנים שנבעו מפעילות מימון בסך של כ- 50.7 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. המזומנים ששימשו בתקופת הדוח כוללים בעיקר פרעון של הלואות בנקאיות בסך של 5 מיליון דולר.

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026

משערי החליפין ביחס לדולר
השינוי באחוזים פיחות (ייסוף)	מטבע
(0.79)	שקל
1.62	ליש"ט
2.16	אירו

להלן פרטים על השינויים בשערי החליפין לתקופה מיום 31 במרץ 2026 ועד ליום 21 במאי 2026

משערי החליפין ביחס לדולר
השינוי באחוזים פיחות (ייסוף)	מטבע
(8.88)	שקל
(1.62)	ליש"ט
(1.19)	אירו

הואיל ומטבע הפעילות וההצגה של החברה הינו דולר ארה"ב, יכול ולשינויים בשערי המטבעות הזרים (שאינם דולר ארה"ב) כפי שהם נכונים לתאריך פרסום דוח זה, יש בהם כדי להשפיע על תוצאות החברה ועל המאזן שלה ובכלל זה גם על ההון העצמי. יחד עם זאת, ההשפעה כאמור על התוצאות העסקיות לרבעון השני של שנת 2026 תקבענה בהתאם לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך התקופה בכללותה ובסופה (30 ביוני 2026).

אשראי מהותי בחברה

א. ראה פירוט בסעיף 16 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2025.

ב. ראה להלן לעניין התניות פיננסיות מבנקים מממנים ואגרות חוב שהנפיקה החברה.

מקורות מימון

פעילות החברה ממומנת מהונה העצמי ומאשראים ממוסדות כספיים.

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

לאור גרעון בהון החוזר בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה, דן הדירקטוריון בישיבתו מיום 27 במאי 2026 במצב הנזילות וביכולת פירעון ההתחייבויות של החברה, בהתחשב במקורות הצפויים שיבצעו בתקופה של 24 חודשים הבאים, בין היתר מניצול מסגרות אשראי מחייבות לא מנוצלות מהבנקים, מתמורות הצפויות להתקבל ממימוש נכסים ומקבצי דיור שהנהלת החברה ו/או השותף הכללי (GP) שוקדים על מימושם וכן מקבלת דמי ניהול שוטפים וגביית חובות מחברות מוחזקות ומחייבים אחרים, וקבע כי יש בידי החברה מקורות מספיקים לפירעון התחייבויותיה בהגיע מועד פירעונן וכי אין באמור כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה.

מסגרות אשראי בבנקים

עמידה באמות מידה פיננסיות

נכון ליום 31 במרץ 2026 עומדות מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב על סך כולל של 275 מיליון דולר.

מועד פירעונן של מסגרות האשראי הינו כדלקמן:

שנת 2026 – 65 מיליון דולר.
שנת 2027 – 170 מיליון דולר.
שנת 2028 – 40 מיליון דולר.

לפרטים נוספים ראה ביאור 12 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.

לאחר תאריך המאזן, בחודש אפריל 2026, אישרו שני בנקים בישראל הגדלה של מסגרות האשראי של החברה, לתקופה של שנה, בסך של 60 מיליון דולר, כך שסך מסגרות האשראי של החברה ושל החברה הבת בארה"ב עומדות על סך כולל של 335 מיליון דולר.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים.

להלן פירוט ההתניות עליהן התחייבה החברה לבנקים:

שיעור ההון העצמי (מאוחד) למאזן (מאוחד) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו של החברה לא יפחת משיעור של 27.5% ליום 31 במרץ 2026 – 33.42%.
שיעור ההון העצמי (סולו) למאזן (סולו) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של 33% ליום 31 במרץ 2026 – 36.96%.

אגרות חוב

(סדרה ו')

בחודש מרץ 2021 הנפיקה החברה אגרות חוב (סדרה ו') בסך כולל של 100 מיליון ש"ח ערך נקוב. בחודש ספטמבר 2022, הנפיקה החברה 162 מיליון ש"ח ערך נקוב באמצעות הרחבת סדרה ו' וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 151.308 מיליון ש"ח. בחודש ינואר 2023, הנפיקה החברה 190 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ו'), בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ- 173.7 מיליון ש"ח. בחודש ספטמבר 2023 הנפיקה החברה 150 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ו') לציבור, בדרך של הרחבת סדרה וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-137.1 מיליון ש"ח. תנאי אגרות החוב (סדרה ו') שהוקצו בדרך של הרחבות סדרה כאמור, זהים לתנאי אגרות החוב (סדרה ו') שבמחזור. אגרות החוב (סדרה ו') אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערביות או שעבוד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי – ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה להלן, לא יפחת מ-130 מיליון דולר ארה"ב נומינלי. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 31 במרץ 2026, בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 257 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד – יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה (כהגדרתה לעיל), לא יפחת מ-27% ליום 31 במרץ 2026 הינו 33.51%.
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) – יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, כהגדרתה לעיל, לא יפחת מ-33% ליום 31 במרץ 2026 הינו 36.96%.
חלוקה – ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 160 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסת תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ-27%. למעט שינויים אלו, לא חלו שינויים אחרים בהתניות החלוקה. לפרטים נוספים ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.
התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי – לעניין עלייה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי (כהגדרתו בשטר הנאמנות), ראה באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.
שיעבודים שוטפים – החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב (סדרה ו') ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל התחייבויות נטו(1) המובטחות בשיעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 280 מיליון דולר ארה"ב. (1) התחייבויות נטו – התחייבויות בניכוי מזומנים ושווי מזומנים ובניכוי מסגרות אשראי לא מנוצלות, שניצולן אינו מובטח בשיעבוד השוטף הכללי כאמור.

אגרות חוב (סדרה ז')

בחודש ינואר 2024 הנפיקה החברה לראשונה אגרות חוב (סדרה ז') בסך כולל של 150 מיליון ש"ח. ערך נקוב העומדות לפירעון ב-19 תשלומים חצי שנתיים לא שווים ונושאות ריבית שנתיות שקלית לא צמודה של 6.07%, שתשלום פעמיים בשנה בימים 31 במאי ו-30 בנובמבר של כל אחת מהשנים 2024 עד 2034 (כולל). בחודש ספטמבר 2024, הנפיקה החברה 126.4 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ז') בדרך של הרחבה פרטית, וזאת בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-125.4 מיליון ש"ח. בחודש דצמבר 2024, השלימה החברה הנפקת 140.69 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ז') בדרך של הרחבת סדרה על-פי דוח הצעת מדף של החברה מיום 28 בנובמבר 2024. התמורה ברוטו בנין הקצאת אגרות החוב (סדרה ז') שהוצעו לציבור כאמור הסתכמה לסך של כ-142 מיליון ש"ח. אגרות החוב (סדרה ז') אינן מובטחות בבטוחות לרבות ערביות או שעובד נכסים כלשהם והן כפופות לתנאים העיקריים הבאים:

היקף מינימלי של הון עצמי – ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ-145 מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכלול רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: (א) ההלוואות (קרן וריבית) תהיה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') במקרה של פירוק החברה; (ב) מועד פירעון ההלוואות (קרן וריבית) יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב (סדרה ז'). ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 31 במרץ 2026, בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ-257 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד – יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-27% ליום 31 במרץ 2026 הינו 33.51%.
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) – יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-33% ליום 31 במרץ 2026 הינו 36.96%.
חלוקה – ההון העצמי של החברה על פי הדוחות כספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים, לא כולל זכויות מיעוט, בניכוי סכום החלוקה הצפויה לא יפחת מסך של 170 מיליון דולר ארה"ב. בנוסף, יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שעל בסיסה תתקבל החלטת הדירקטוריון בדבר החלוקה, לא יפחת מ-27%. לפרטים נוספים ראה גם באור 131 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.

התאמה בשיעור הריבית בגין אי עמידה בהון עצמי מינימלי – במקרה בו ההון העצמי המינימלי (כהגדרתו בשטר הנאמנות) יפחת מסך של 152.5 מיליון דולר ארה"ב, יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה ז') בשיעור של 0.25% לשנה בלבד מעל שיעור הריבית המקורי וזאת בגין התקופה שתחל ממועד פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לפיהם אינה עומדת בהון המינימלי כאמור. לפרטים ראה גם באור 113 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.
שיעבודים שוטפים - החברה תהיה רשאית על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') ליצור שעובדים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל ההתחייבויות נטו(1) המובטחות בשעבודים השוטפים, כאמור לא יעלה על 350 מיליון דולר ארה"ב.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בכל ההתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב

ביום 3 בפברואר 2025, אישרה מידרוג בע"מ דירוג A3.il באופן יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ז' ו-ז') של החברה.
ביום 10 באוגוסט 2025, אישרה מעלות את דירוג החברה בדירוג -ilA באופן יציב.
ביום 2 בפברואר 2026, אישרה מידרוג בע"מ דירוג A3.il באופן יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ז' ו-ז') של החברה.

הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 1) (לא סחיר)

ביום 16 ביולי 2025, התקשרה החברה עם גופים מוסדיים המנוים בסעיף 15א לחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 ("הרוכשים") בהסכם מסגרת להנפקת סדרות ניירות ערך מסחריים של החברה, על-פי הנפיקה החברה נע"מ (סדרה 1) בהיקף של 200 מיליון ש"ח ע.נ.. יעוד תמורת ההנפקה הינו לפירעון אשראים קיימים של החברה.

קרן הנע"מ תפרע בתשלום אחד, בסוף תקופת הנע"מ, ומתחדשת לתקופות של שנה כל אחת ועד לחמש שנים (בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם). הנע"מ נושא ריבית שנתית קבועה בשיעור של 5.49%. בהסכם המסגרת נקבע מנגנון לקיצור תקופת הנע"מ על-ידי הרוכשים ומנגנון לפדיון מוקדם ביוזמת החברה, וכן נקבעו עילות מקובלות לפירעון מיידי (כפי שקיימות בהסכמי המימון בהם מתקשרת החברה מעת לעת).

דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם

האמצעים שבהם נוקטת החברה כדי למנוע את חשיפתה לסיכוני השוק
המימון לרכישת נכסי נדלן מניב נעשה באותו המטבע שבו מבוצעת ההשקעה, בדרך זו מצמצמת החברה את חשיפתה לשינויים במטבעות החליפין. הריבית על הלוואות Non-Recourse-N.
שנתקבלו מהבנקים המממנים לזמן ארוך היא בדרך כלל ריבית קבועה.
הנהלת החברה מדווחת לדירקטוריון מעת לעת על סיכוני השוק וחשיפת החברה אליהם. האמצעים שננקטים להקטנת הסיכונים מובאים לידיעת הדירקטוריון ולאישורו.
האחראים בחברה לניהול סיכוני שוק
ניהול סיכוני השוק של החברה מתבצע על-ידי מנכ"ל החברה וסמנכ"ל הכספים. לפרטים אודות גורמי הסיכון להם חשיפה החברה ראו סעיף 25 לחלק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2025.

חוק שכר שווה לעובדת ולעובד, תשנ"ו 1996

בהתאם לדרישות סעיף 6ב' לחוק שכר שווה לעובדת ולעובד, החברה מדווחת כדלקמן:

פילוח הנתונים במקום העבודה נעשה על פי סוגי משרות, כאשר בפילוח זה יש 7 קבוצות.
על פי פילוח הנתונים במקום העבודה, במקום העבודה קיימת קבוצת פילוח אחת שהינה קבוצה לא הומוננית של עובדים, שמועסקים בה עובדים משני המינים. לאור גודלה של הקבוצה, בהתאם לחוק שכר שווה ותכליתו, לא ניתן להציג את פערי השכר ללא פגיעה בפרטיות. פרט לאמור לעיל, שאר קבוצות הפילוח במקום העבודה הן קבוצות הומונניות של עובדים שלא מועסקים בהן עובדים משני המינים. על כן, בהתאם להוראת סעיף 6ב לחוק ותכליתו לא ניתן לערוך השוואה בשכר בין עובדות לעובדים בקבוצות הפילוח במקום העבודה.
בחברה אין עובדים או עובדות שמשולמת להם/ן השלמה לשכר המינימום.

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

לאחר תאריך המאזן, ביום 6 במאי 2026, פרסמה החברה תשקיף מדף בהתאם להיתר רשות ניירות ערך שהתקבל באותו מועד.
לפרטים אודות רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה בחברה ראה ביאור 5 ולדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 31 במרץ 2026.

נספחים לדו"ח דירקטוריון:

נספחים אודות רכישות ומימושים של פעילות הקרנות ושותפויות ההשקעה.
פרטים אודות תעודות התחייבות של החברה – ראה נספח א'.
בסיסי הצמדה – ראה נספח ב'.

הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם.

אמיר יניב – מנכ"ל

גיל רושינק – יו"ר הדירקטוריון

27 במאי, 2026

נספח 1 - רכישות של מקבצי דיור על ידי הקרן החמישית במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נכס	בעלות	הון עצמי מושקע (חלק הקרן)
Courtney Meadows	1	22.6$
Tramore Village	2	25$
Preserve at Mill Creek	3	35.1$
סה"כ		82.7$

נספח 2 - רכישות של מקבצי דיור על ידי אלקטרה אמריקה במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נכס	בעלות	מיקום הנכס	מספר יחידות דיור	תאריך רכישה	מחיר רכישה (100%)	הון עצמי מושקע (חלק הקרן)
Boulders Lakeview - Core+	1					2.16$
American Landmark LLC	20					2.16$

נספח 3 - שותפויות השקעה - רכישות של בתים פרטיים צמודי קרקע (BTR) במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח

נכס	בעלות	מיקום הנכס	מספר יחידות דיור	תאריך רכישה	מחיר רכישה (100%)	הון עצמי מושקע (חלק הקרן)
2026	נשקע	3.1	9	26-ה"ע		0.07

נספח 4 - רכישות שבוצעו בקרן להשקעות בבריטניה במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני ליש"ט)

נכס	מיקום הנכס	תאריך ביצוע העסקה	שטח כולל (מ"ר)	מחיר רכישה (100%)	הון עצמי מושקע (חלק הקרן)
Wilson St.	1				24£
סה"כ					64.7£

נספח 5 - למועד פרסום הדוחות מחזיקה הקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה (BTR) כדלקמן:

נכס	מיקום הנכס	מספר בתים כולל (*)	מספר בתים שהתקבלו עד למועד פרסום הדוחות הכספיים	מועד רכישה	מחיר רכישה (100%)	הון עצמי צפוי (100%) (במיליוני דולר)	הון עצמי מושקע (חלק הקרן) (במיליוני דולר)
103	103	103	11.6$	25.4$	25-ויבא	11.6$	11.6$
79	149	79	17.5$	42.8$	יולי-ויבא	17.5$	10.3$
55	73	55	25-ואוגוסט	18.5$	אוברן, ג'ורג'יה	8.5$	6.8$
59	126	59	25-דצמבר	33.4$	דצמבר	15.7$	8.5$
נוקסוויל, טנסי		59	126	33.4$	דצמבר	15.7$	37.3.$

(*) עסקאות BTR Forward שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים, (חלק הקרן 100%).

נספח 6 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השניה במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נכס	מיקום הנכס	אחוז החוזק	מספר דור	תאריך רכישה	תאריך מימוש	תאריך רכישה (100%)	מחיר רכישה (100%)	הזהות הקרן	אחוז החוזק	מספר דור	תאריך רכישה (100%)	מחיר (100%)
26	360	360	5.37%	20.2$	57.3$	57.3$	2.3$	2.21	73%	15.5%	73%	2.21
סנטימבר 19-	360	360	5.37%	57.3$	57.3$	2.3$	15.5%	73%	15.5%	15.5%	73%	2.3$

נספח 7 - מימושים של מקבצי דיור של הקרן השלישית במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח (במיליוני דולר)

נכס	מיקום הנכס	אחוז החוזק	מספר דור	תאריך רכישה	תאריך מימוש	תאריך רכישה (100%)	מחיר רכישה (100%)	הזהות הקרן	אחוז החוזק	מספר דור	תאריך רכישה (100%)	מחיר (100%)
26	329	329	4.99%	89.75$	66$	-יונאר - 26	1.2$	2.30	17.7%	11.7%	2.5$	2.30
סאמרויל, דרום קרוליינה	4.99%	329	אוקטובר - 19	329	89.75$	66$	2.5$	1.2$	1.2%	1.2%	2.5$	2.5$

(Lease Up) (P)

נספח 8 - מימושים של עסקאות מימון של קרן החוב הראשונה (במיליון דולר) במהלך שנת 2026 ועד למועד פרסום הדוח

נכס	סוג העסקה	מיקום הנכס	תורים מומנים (R%) בשעה	תורן מימון (חלק הקרן)	משא	תורן מימון (חלק הקרן)	תורן מימון (חלק הקרן)	תורן מימון (חלק הקרן)	סוג העסקה
שיעור תשואה (R%)	145	פברואר 26	145	11.5%	3.75$	11.5%	3.8$	0.19$	16.50%
שכונית (R%)	21	פברואר 26	175	4.9$	11%	5.1$	0.25$	0.25$	16.35%
אורלנד, פלורידה	ספטמבר 21	פברואר 26	320	8.65$		8.9$	0.44$

נספח 9 - מימושים של בתים פרטיים צמודי קרקע (Single) (במיליון דולר) בתקופת הדוח (Family)

מיקום הנכסים	אחוז החזקה של החברה	מספר בתים שנמכרו	תמורת המכירה (100%)	חלק החברה בתורים החופשי מהמכירה	רוויח (הפסד) לאחר מס שנבע ממימוש הנכסים
נ'ורג'יה	9.40%	10	1.9	-	-

נספח א' – פרטים אודות כתבי התחייבות של חברה

להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב (אלפי ש"ח)

סדרה	אג"ח ז" (1)	אג"ח ז'
מועד הנפקה	25 במרץ 2021 - הנפקת סדרה
100,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 19 בספטמבר 2022 -
162,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 15 בינואר 2023 -
190,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 11 בספטמבר 2023 -
150,000,000 ע.נ.	31 בינואר 2024 – הנפקת סדרה
150,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 4 בספטמבר 2022 -
162,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 15 בינואר 2023 -
190,000,000 ע.נ.
הרחבת סדרה ב- 11 בספטמבר 2023 -
150,000,000 ע.נ.
ע.נ. בעת ההנפקה
ע.נ. של הרחבת הסדרה	100,000
502,000	150,000
267,090
392,065
(1,675)
390,390	354,495	392,065
7,889
מוצגת על בסיס עלות מופחתת	3,761
מוצגת על בסיס עלות מופחתת	31.03.2026
31.03.2026
410,570
קבועה – 2.85%	30,209
קבועה – 6.07%	31.03.2026
31.03.2026
מועד תשלום קרן	19 תשלומים לא שווים המשולמים
פעמיים בשנה ביום 30 במאי ו-30
בנובמבר של כל אחת מהשנים 2022 ועד
2029 וביום 30 במאי 2030.	17 תשלומים לא שווים המשולמים
ביום 30 בנובמבר 2025 ופעמיים
בשנה בימים 31 במאי ו-30
בנובמבר של כל אחת מהשנים
2026 ועד 2034 (כולל).
מועד תשלום ריבית	ריבית חצי שנתית המשולמת פעמיים
בשנה ביום 30 בנובמבר של כל אחת
מהשנים 2021 ועד 2029 (כולל) וביום
30 במאי של כל אחת מהשנים 2022 ועד
2030 (כולל).	ריבית חצי שנתית המשולמת פעמיים
בשנה ביום 31 במאי ו-30
בנובמבר של כל אחת מהשנים
2024 ועד 2034 (כולל).
תנאי הצמדה לקרן ולריבית	אין	אין
זכות המרה	אין	אין
זכות לפדיון מוקדם או המרה כפיה	החברה תהא רשאית להעמיד ביוזמתה
את אגרות החוב (סדרה ז') לפדיון
מוקדם, והכל בהתאם
להוראות סעיף 7.2 לשטר הנאמנות.	החברה תהא רשאית להעמיד
ביוזמתה את אגרות החוב (סדרה ז')
לפדיון מוקדם, והכל בהתאם
להוראות סעיף 7.2 לשטר הנאמנות.
ערבות לתשלום התחייבות	אין	אין
פרטים על הנאמן
שם הנאמן
שם האחראי בחב' הנאמנות
דרכי התקשרות
כתבת	משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ
מר רמי סבטי
טלפון 03-6374352
פקס 03-6374344
דוא"ל: [email protected]
דרך מנחם בגין 46-48, "בית אמות
ביטוח",
קומה 18, ת"א	משמרת חברה לשירותי נאמנות
בע"מ
מר רמי סבטי
טלפון 03-6374352
פקס 03-6374344
דוא"ל: [email protected]
דרך מנחם בגין 46-48, "בית אמות
ביטוח",
קומה 18, ת"א
מידרוג בע"מ
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2026) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2022) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)	מידרוג בע"מ
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2026) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)	מידרוג בע"מ
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024) (אג'ח)
A3.il באופק יציב (2024)
עמידה בתנאים ובהתחייבויות החברה על-
פי שטר הנאמנות	כן	כן
האם התקיימו תנאים המקימים
עילה להעמדת האג"ח לפירעון מיידי	לא	לא
שינוי בתנאי האג"ח	לא	לא
נכסים משועבדים להבטחת האג"ח	אין	אין

(1) נכון למועד הדוח, בהתאם להוראות תקנה 10(ב)(13)(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, החברה רואה באגרות החוב (סדרות ו' ו-ז') כסדרות מהותיות.

(2) לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (IA-/Stable) על-ידי Maalot S&P ראה דוח מיידי מיום 10 באוגוסט 2025 (אסמכתא מספר: 2025-15-058976); לפרטים אודות דוח דירוג החברה העדכני למועד הדוח (A3.il/Stable) על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי (מתקן) מיום 2 בפברואר 2026 (אסמכתא מספר: 2026-15-011806).

(3) לפרטים אודות דוח דירוג אגרות החוב העדכני למועד הדוח (A3.il/Stable) על-ידי מידרוג בע"מ ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 2 בפברואר 2026 (אסמכתא מספר: 2026-15-011806).

נפתח ב' לדוח הדירקטוריון
לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026
אלקטרה נדל"ן בע"מ
בסיסי ההצמדה של המאזן - ליום 31 במרץ 2026
(טבלה 1)

מ"מ	צמוד מדד	לא צמוד	יתרה	ש"ע מאזן	ש"ע דולר
אלא פיזור	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
מזומנים ושווים מזומנים	57,201	-	486	-	57,687
נכסים פיננסים בשווי הון דרך רווח והפסד	1,932	-	-	-	1,932
חייבים, הלוואות ויתרות חובה	84,806	13,876	8	35	70,887
השקעות בחברות כלולות ועסקאות משותפות	615,130	615,130	-	-	-
נגזר פיננסי	8,831	-	-	-	8,831
הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך	75,623	-	-	-	75,623
נכסים בגין זכות שימוש	246	-	-	246	-
רכוש קבוע	144	144	-	-	-
סה"כ נכסים	844,399	629,150	9,325	281	205,643
אשראי לזמן קצר (כולל חלויות שוטפות של הלוואות ואגרות חוב)	113,895	-	103,895	-	10,000
ספקים ונותני שרתים	52	-	52	-	-
זכאים ויתרות זכות	14,635	-	8,707	-	5,928
הלוואות לזמן ארוך מבנקים	204,510	-	6,338	-	198,172
התחייבויות אחרות לזמן ארוך	28,346	-	-	-	28,346
אגרות חוב	190,049	-	190,049	-	-
חלויות שוטפות של התחייבויות בגין חכירה	169	-	-	169	-
התחייבויות בגין חכירה	12	-	-	12	-
מסים נדחים	29,102	29,102	-	-	-
זכויות שאינן מקנות שליטה	6,342	6,342	-	-	-
סה"כ התחייבויות	587,112	35,444	309,041	181	242,446
יתרה מאזנית נטו	(257,090)	(593,706)	(299,716)	100	(36,803)
מיון היתרות הצמודות למטבע הפונקציונלי	(257,090)	(593,706)	299,716	-	36,900
של יחידות אוטונומיות
יתרת חשיפה של
נכסים (התחייבויות) לתוצאות	197	-	-	100	97

אלקטרה נדל"ן בע"מ

נספח ב' לדין וחשבון הדירקטוריון

לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026

הרכב המט"ח
(טבלה 2)

דולר ארה"ב	לייש"ט	יורו	סה"כ מט"ח
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
57,201	24	72	57,105
1,932	-	-	1,932
70,887	2,298	-	70,887
75,623	-	185	75,438
205,643	2,322	257	203,064
10,000	-	-	10,000
5,928	40	4	5,884
198,172	-	10,325	198,172
28,346	-	-	28,346
242,446	40	10,329	232,077
(36,803)	2,282	(10,072)	(29,013)
36,900	(2,282)	10,072	29,110
97	-	-	97

מזומנים ושווי מזומנים
נכסים פיננסים בשווי הוגן דרך רווח והפסד
חייבים, הלוואות ויתרות חובה
הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך

סה"כ נכסים

אשראי לזמן קצר (כולל חלויות שוטפות של הלוואות ואגרות חוב)
זכאים ויתרות זכות
הלוואות לזמן ארוך מבנקים
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
סה"כ התחייבויות

יתרה מאזנית נטו

מיון היתרות הצמודות למטבע הפונקציונלי
של יחידות אוטונומיות

יתרת חשיפה של
נכסים (התחייבויות) לתוצאות

פרק ב'

תמצית דוחות כספיים

מאוחדים ביניים

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים
ליום 31 במרץ 2026
(בלתי מבוקרים)

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים (בלתי מבוקרים) ליום 31 במרץ 2026

תוכן העניינים

עמוד	סקירת דוחות כספיים ביניים מאוחדים
2	דוחות כספיים מאוחדים (בלתי מבוקרים):
3-4	דוחות מאוחדים על המצב הכספי
5	דוחות מאוחדים על הרווח או הפסד
6	דוחות מאוחדים על הרווח הכולל
7-9	דוחות מאוחדים על השינויים בהון
10-11	דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
12-33	באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

Shape the future with confidence

טל. 972-3-6232525 :פקס >972-3-5622555 :ע.א144 'אביב 6492102 תל

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר

לבעלי המניות של אלקטרה נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אלקטרה נדל"ן בע"מ וחברות בנות שלה (להלן - הקבוצה), הכוללת את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 31 במרץ, 2026 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. הדירקטוריון והנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ-0.3% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 31 במרץ, 2026 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ-0% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שוויון לעריך את העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

בכבוד רב

תל-אביב,

27 במאי 2026

רואי חשבון

A member firm of Ernst & Young Global Limited

אלקטרה נדל"ן בע"מ
דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבקר)	(בלתי מבקר)

נכסים
נכסים שוטפים

78,474	74,385	57,687
2,922	-	1,932
71,484	46,856	84,806
152,880	121,241	144,425
מזומנים ושווי מזומנים
---
נכסים פיננסים בשווי הוגן דרך רווח והפסד
הלוואות, חייבים ויתרות חובה
סה"כ נכסים שוטפים

נכסים לא שוטפים

589,687	622,375	615,130
100,532	92,327	75,623
138	159	144
355	640	246
8,344	-	8,831
699,056	715,501	699,974
השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדיר להשכרה ואחרים
---
הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
רכוש קבע
נכסים בגין זכות שימוש
נגד פיננסי
סה"כ נכסים לא שוטפים
851,936	836,742	844,399
---	---	---
סה"כ נכסים
---

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.
3

אלקטרה נדל"ן בע"מ
דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבקר)	(בלתי מבקר)

התחייבויות והן

התחייבויות שוטפות

113,081	37,919	113,895
-	756	-
79	107	52
12,469	11,857	14,635
-	2,349	-
279	388	169
125,908	53,376	128,751

אשראי לזמן קצר (כלל חלויות שוטפות של הלוואות מבנקים ואגרות חוב) התחייבויות בגין מסים שוטפים ספקים ונותני שירותים זכאים ויתרות זכות התחייבויות פיננסיות בשווי הון דרך רווח והפסד חלויות שוטפות של התחייבויות בגין חכירה

סה"כ התחייבויות שוטפות

188,013	194,384	190,049
15	130	12
28,618	33,078	28,346
209,531	204,835	204,510
30,054	35,606	29,102
456,231	468,033	452,019

התחייבויות לא שוטפות

אגרות חוב
התחייבויות בגין חכירה
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
הלוואות לזמן ארוך מבנקים
מסים נדחים
סה"כ התחייבויות לא שוטפות
58
---
273,357
(117,457)
107,521
263,479
6,318
269,797
851,936

הון

הון מניות רגילות 0.0001 ש"ח ע"נ
פרמיה על מניות
קרנות הון
עודפים
הון המיוחס לבעלי המניות
זכויות שאינן מקנות שליטה
סה"כ הון

סה"כ התחייבויות והון

| ג.רושינק
י"ר דירקטוריון | א.יניב
מנכ"ל | א.וסלי
סמנכ"ל כספים | תאריך אישור הדוחות הכספיים
2026 מאי 27 |
| --- | --- | --- | --- |

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
דוחות מאוחדים על הרווח והפסד

| לשנה שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר | לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 במרץ | 2025 | 2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| אלפי דולר | אלפי דולר | (בלתי ממקר) | (ממקר) |
| 17,604 | 4,424 | 4,235 | |
| (4,924) | (303) | 2,474 | |
| (17,213) | (3,573) | (6,192) | |
| (2,809) | (2,436) | 2,773 | |
| - | - | 1,425 | |
| (7,343) | (1,888) | 4,715 | |
| 5,008 | 796 | 1,617 | |
| 7,633 | 1,004 | 2,277 | |
| 12,641 | 1,800 | 3,894 | |
| (19,984) | (3,688) | 821 | |
| (42,614) | (7,663) | (9,222) | |
| 4,578 | (157) | 32 | |
| 3,487 | 5,336 | 628 | |
| (34,549) | (2,483) | (8,561) | |
| (54,533) | (6,171) | (7,740) | |
| 6,211 | (120) | 1,054 | |
| (48,322) | (6,291) | (6,686) | |
| (48,139) | (6,280) | (6,680) | |
| (183) | (11) | (6) | |
| (48,322) | (6,291) | (6,686) | |
| (0.75) | (0.10) | (0.10) | |
| (0.75) | (0.10) | (0.10) | |

תוצאות הפעלות

חלק החברה בחוזי (הפסד) הבחין כלולות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה
דמי הצלחה (Promote)
תוצאות הפעלות בהתאם לשיטת השווי המאזני
תוצאות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

מנכסי אסטרטגיית המימוש

תוצאות נכסי אסטרטגיית המימוש בהתאם לשיטת השווי המאזני

עליות והוצאות

עלות ההכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה
הוצאות הנהלה וכלליות

חוז (הפסד) תפעולי

הוצאות מימון
שינוי בהתחייבות בגין אופציית המכר למיעוט (Put)
הכנסות מימון
הוצאות מימון, נטו

הפסד לפני מסים על הכנסה

מסים על הכנסה

הפסד לתקופה

מיזוס ל:

בעלי המניות
זכויות שאינן מקנות שליטה

הפסד לתקופה

הפסד למניה המיוחס לבעלי המניות:

הפסד בסיסי - (בדולר)
הפסד מדולל - (בדולר)

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

| לשנה שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר | לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 במרץ | 2025 | 2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| אלפי דולר | אלפי דולר | אלפי דולר | אלפי דולר |
| (מבקר) | (בלתי מבקר) | | |
| (48,322) | (6,291) | (6,686) | |

הפסד לתקופה

(431)	(377)	119
(5,170)	(215)	(2)
(5,601)	(592)	117
(53,923)	(6,883)	(6,569)

חוה כולל אחר (לאחר השפעת המס)
סכומים אשר יסווגו בעתיד או המסווגים מחדש לחוה או הפסד:
רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים
התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ
חוה (הפסד) כולל אחר לתקופה
סה"כ הפסד כולל לתקופה

סה"כ הפסד כולל לתקופה מיוחס ל:
בעלי המניות
זכויות שאינן מקנות שליטה

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 (בלתי ממקר)

| סה"כ
אלפי דולר | זכויות שאינן
מקסות שליטה
אלפי דולר | סך הכל מיוחס
לבעלי מניות
החברה האם
אלפי דולר | עדפים
אלפי דולר | סך הכל מיוחס
לבעלי מניות
החברה האם
אלפי דולר | עדפים
אלפי דולר | סך הכל מיוחס
לבעלי מניות
החברה האם
אלפי דולר | עדפים
אלפי דולר | סך הכל מיוחס
לבעלי מניות
החברה האם
אלפי דולר | תנאים
אלפי דולר | פתיחה על מניות
אלפי דולר | קח מוניטור
אלפי דולר | קח מוניטור
אלפי דולר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 269,797 | 6,318 | 263,479 | 107,521 | (9,479) | (54,877) | 4,329 | 329 | (57,759) | 273,357 | 58 | | |
| (6,686) | (6) | (6,680) | (6,680) | | | | | | | | | |
| 119 | - | 119 | | | | | 119 | | | | | |
| (2) | - | (2) | | | (2) | | | | | | | |
| (6,569) | (6) | (6,563) | (6,680) | - | (2) | - | 119 | - | - | - | | |
| 371 | - | 371 | | | | 371 | | | | | | |
| 106 | 106 | - | | | | | | | | | | |
| (76) | (76) | - | | | | | | | | | | |
| 263,629 | 6,342 | 257,287 | 100,841 | (9,479) | (54,879) | 4,700 | 448 | (57,759) | 273,357 | 58 | | |

יתרה ליום 1 בינואר 2026

הפסד לתקופה

רווח בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים

הפרשי שער בגין תרגום פעילויות חוץ

סה"כ חות (הפסד) כלל לתקופה

תשלום מבוסס מניות

חלק הזכויות שאינן מקנות שליטה בהון חברה בת בפעילות קרנות

ושותפויות ההשקעה

דיבידנד ששלם בידי חברה מאוחדת לזכויות שאינן מקנות שליטה

סה"כ 31 במרץ 2026

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025 (בלתי מבוקר)

| סה"כ
אלפי דולר | זכויות שאינן מקנות
שליטה | סך הכל מיוחס
לבעלי מניות
החברה האם | עדפים
אלפי דולר | מניות
החברה
המוחזקות
על ידי
החברה | קח הון בגין
עסקאות
תשלום
מבוסס מניות | קח הון בגין
עסקאות
השלום
מבוסס מניות | קח הון בגין
עסקאות
גיזור
אלפי דולר | קח מכשירי הון
דרך חוח כלל אחר | פרמיה על מניות
אלפי דולר | פרמיה על מניות
אלפי דולר | הון מניות
אלפי דולר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 266,588 | 6,357 | 260,231 | 155,660 | (9,479) | (49,707) | 2,725 | 760 | (57,759) | 217,974 | 58 | יתרה ליום 1 בינואר 2025 |
| (6,291) | (11) | (6,280) | (6,280) | | | | | | | | הפסד לתקופה |
| (377) | - | (377) | | | | | (377) | | | | רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים |
| (215) | - | (215) | | | (215) | | | | | | הפרשי שער בגין תרגום פעילויות חוץ |
| (6,883) | (11) | (6,872) | (6,280) | - | (215) | - | (377) | - | - | - | סה"כ הפסד כולל לתקופה |
| 194 | - | 194 | | | | 194 | | | | | תשלום מבוסס מניות |
| 91 | 91 | - | | | | | | | | | חלק הזכויות שאינן מקנות שליטה בהון חברה בת בפעילות קרנות |
| - | - | - | | | | - | | | | - () | - |
| 55,383 | | 55,383 | | | | | | | | 55,383 () | - |
| (41) | (41) | - | | | | | | | | | הנפקת מניות של החברה (בניכוי הוצאות הנפקה) |
| 315,333 | 6,396 | 308,937 | 149,380 | (9,479) | (49,922) | 2,919 | 383 | (57,759) | 273,357 | 58 | דיביד נד ששולם בידי חברה מאוחדת לזכויות שאינן מקנות שליטה |

(*) קטן מ-1 אלפי דולר.

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (ממקר)

| ס"ה
אלפי דולר | ס"ח
אלפי דולר | ס"ט
אלפי דולר | ס"י
אלפי דולר | מ"א
אלפי דולר | ס"ט
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר | ת"א
אלפי דולר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 266,588 | 6,357 | 260,231 | 155,660 | (9,479) | (49,707) | 2,725 | 760 | (57,759) | 217,974 | 58 | יתרה ליום 1 בינואר 2025 |
| (48,322) | (183) | (48,139) | (48,139) | | | | | | | | הפסד לשנה |
| (431) | - | (431) | | | | | (431) | | | | רוח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים |
| (5,170) | - | (5,170) | | | (5,170) | | | | | | הפרשי שער בגין תרגום פעילויות חוץ |
| (53,923) | (183) | (53,740) | (48,139) | - | (5,170) | - | (431) | - | - | - | סה"כ הפסד כולל לשנה |
| 1,604 | - | 1,604 | | | | 1,604 | | | | | תשלום מבוסס מניות |
| 388 | 388 | - | | | | | | | | | חלק הזכויות שאינן מקנות שליטה בהון חברה בת בפעילות קרנות |
| - | - | - | | | | - | | | - | () | - |
| 55,383 | | 55,383 | | | | | | | 55,383 | () | - |
| (244) | (244) | - | | | | | | | | | הנפקת מניות של החברה (בכיכי הוצאות הנפקה) |
| 269,797 | 6,318 | 263,479 | 107,521 | (9,479) | (54,877) | 4,329 | 329 | (57,759) | 273,357 | 58 | דיבידנד ששלם בידי חברה מאוחדת לזכויות שאינן מקנות שליטה |

(*) קטן מ-1 אלפי דולר.

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

הלשכה התשנ"ב

הלשכה התשנ"ב ב/ד"ת 31 בדצמבר 2025

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025
אלפי דולר	אלפי דולר	(בלתי מבוקר)
(מבקר)	(בלתי מבוקר)
(48,322)	(6,291)	(6,686)
51,632	1,697	8,959
3,310	(4,594)	2,273
2,765	(251)	643
23,701	2,347	6,399
(86,537)	(25,786)	(25,167)
(28)	-	(17)
(60,099)	(23,690)	(18,142)
55,383	55,383	-
388	91	106
(244)	(41)	(76)
25,179	2,538	3,683
(16,296)	(2,360)	(3,627)
223	94	(4)
(30,947)	-	-
59,613	-	-
(10,000)	(5,000)	(5,000)
83,299	50,705	(4,918)
26,510	22,421	(20,787)
51,966	51,966	78,474
(2)	(2)	-
78,474	74,385	57,687

תזרימי מזומנים - פעילות שוטפת:

הפסד לתקופה
התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת (נספח א')
מזומנים נטו מפעילות (לפעילות) שוטפת

תזרימי מזומנים - פעילות השקעה:

ניירות ערך סחירים, נטו
תמורה ממימוש חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ואחרים
שינויים בהשקעות, הלוואות לקרנות ושותפויות ההשקעה, הלוואות לחברות מוחזקות
ושותפים, נטו
תמורה ממימוש (השקעה) ברכוש קבוע ונכסים בגין זכות שימוש, נטו
מזומנים נטו מפעילות (לפעילות) השקעה

תזרימי מזומנים - פעילות מימון:

הנפקת מניות (בניכוי הוצאות הנפקה)
חלק הזכויות שאינן מקנות שליטה בהון חברה בת לדיור להשכרה בארה"ב
תשלום דיבידנד בחברה מאוחדת לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
קבלת הלוואות לזמן ארוך
פרעון הלוואות לזמן ארוך
התחייבויות בגין חכירה
פרעון אגרות חוב
קבלת הלוואות לזמן קצר
פרעון הלוואות לזמן קצר
מזומנים נטו מפעילות (לפעילות) מימון

גיזול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים

יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
הפרשי תרגום בגין יתרת מזומנים במטבע חוץ
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

נספחים לדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים

לתקופה של שלושה חודשים

שהסתיימה ביום 31 במרץ

2025

2026

אלפי דולר

(מבקר)

2025 אלפי דולר

(בלתי מבקר)

נספח א' - התאמות הדרישות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת

הוצאות (הכנסות) שאינן כחכות בתזרימי מזומנים:

חלק החברה בתוצאות חברות כלולות, נטו
דמי הצלחה (Promote) דיבידנדים, דמי הצלחה וריבית שהתקבלו מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
ואחרים
פחת והפחתות
שינוי בערך נכסים פיננסיים
זקיפת הוצאות בגין אופציות שהוענקו לנושאי משרה
שינוי במסים נדחים, נטו

שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:

שינוי בחייבים ויתרות חובה
שינוי בספקים ונותני שירותים
שינוי בזכאים ויתרות זכות
שיערוך התחייבויות וחייבים לזמן ארוך, נטו

20,022	6,009	1,994
4,924	303	(2,474)
29,719	2,990	8,209
453	119	119
(14,315)	2,364	(19)
1,604	194	371
(6,002)	(447)	(953)
(16,993)	(5,926)	(2,819)
(142)	(113)	(27)
(4,415)	189	1,894
36,777	(3,985)	2,664
51,632	1,697	8,959

נספח ב' - נתונים נוספים

מזומנים ששולמו במשך התקופה עם ר:

ריבית
מסים ששולמו על ההכנסה

מזומנים שהתקבלו במשך התקופה עם ר:

ריבית
מסים על ההכנסה

23,120	3,769	2,741
1,052	972	164
38	1,500	-
-	-	64

הבאורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 1 ב"ל

א. אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - "החברה") הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים (Limited) כאשר החברה הינה שותף בישויות המשמשות כשותף המנהל של הקרנות והשותפויות (General) (Partner).

למועד פרסום הדוחות הכספיים מנהלת החברה כדלקמן:

ארבע קרנות להשקעה במקבצי דיור בארה"ב (Multifamily).
שתי קרנות חוב למימון מקבצי דיור בארה"ב.
25 שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה הכוללת בין היתר פעילות של BTR - בתים צמודי קרקע להשכרה (Build To Rent) - להלן Single Family Rental "SFR".
שותפות ריט (REIT) אמריקאית להשקעות הזדמנויות במלונות בארה"ב.
קרן להשקעות בבריטניה בתחום המשרדים.
קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (BTR).
שתי חטיבות קרקע (לרבות שטחי מסחר מניבים) הממוקמות בדרום מיאמי. ייעוד עיקרי – מגורים לשכירות.

פעילויות החברה בתחום מקבצי הדיור וה- SFR יוגדרו להלן: "דיור להשכרה בארה"ב". בהתאם לתוכנית העבודה, בכוונת החברה להמשיך וליישם את המודל העסקי של הקרנות והשותפויות הפעילות וכן להמשך בגיוסים עבור קרנות ההשקעה והשותפויות אשר נמצאות בתקופת גיוס.

למידע נוסף בדבר מגזרי הפעילות של הקבוצה ראה באור 4 להלן.

ב. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 31 במרץ 2026 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. יש לעיין בדוחות ביניים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים).
ג. השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ובשיעורי הריבית

בארה"ב – לאחר שה'פד' הפחית את הריבית בשלוש פעימות במהלך שנת 2025, לשיעור של 3.5% ולמרות צפי לשתי הפחתות נוספות במהלך שנת 2026, הוא הותיר אותה ללא שינוי מתחילת השנה. לאחרונה, עם המלחמה באיראן והעליה במחירי הנפט לסביבה של 100$ לחבית ואף יותר, נרשמה עלייה באינפלציה הכללית בארה"ב, הן במדד הכללי והן במדד מחירי הליבה. הדבר הביא לשינוי בציפיות השוק לגבי מדיניות הריבית כך שהפחתת הריבית תתעכב ככל שמחירי הבית הנפט הגולמית יישארו גבוהים. בתוך כך ראוי להוסיף כי במהלך חודש מאי 2026 התחלף יו"ר הבנק הפדראלי (ה'פד') בארה"ב והשוק מעריך כי יביא עימו גישה שונה מזו של היו"ר היוצא וכי הוא יהיה מדיניות פחות מרסנת.

בארץ – בסוף שנת 2025, בנק ישראל החל בהפחתת הריבית עקב חששותיו מפני המשך תיסוף השקל ביחס למט"ח, התמנתנות האינפלציה בכלל והחולשה בשוק הדיור בפרט, אך השהה אותה לאחר שהביע דאגה מהתקציב שעבר ומחוסר היציבות הגיאופוליטית. אולם, במהלך החודשים האחרונים השקל התחזק מול הדולר ומטבעות נוספים במהלך עצמתי ומהיר, דבר שהוביל לקריאות על נזקים שהדבר עשוי להסב למשק הישראלי והדבר הביא לחידוש הפחתות הריבית על ידי בנק ישראל וזאת על אף חוסר הוודאות הקיים במישור הביטחוני. לאור זאת, יש המצפים לכך שהנגיד אף יאיץ את הפחתת הריבית במהלך השנה, ככל שהתמונה תתבהר ויראה סיום של המלחמה באופן חיובי עבור ישראל.

התחזקות זו של השקל מול הדולר ברבעון הראשון של שנת 2026 גרמה להוצאות, נטו בעיקר בגין הגידול בחלק אגרות החוב השקיות שלא נעשה בגינן גידול בסך כולל של כ- 2.5 מיליון דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

2 - עיקרי המדיניות החשבונאיות

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים (להלן: "דוחות כספיים ביניים") של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34, "דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות כספיים ביניים מאוחדים אלה, עקבית לוז שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

3 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

- תיקונים ל-9 IFRS מכשירים פיננסיים ו-IFRS 7 מכשירים פיננסיים: גילויים

ביום 30 במאי 2024, פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "IFRS 9") ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: "IFRS 7") המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים.

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית - ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים וזויים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים - התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים והזויים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG) ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח Non-Recourse וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs).
גילויים - דרישות גילוי חדשות התווספו ל-IFRS 7 עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים וזויים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG), ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר (FVTOCI).

התיקונים לתקנים יושמו למפרע החל מתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחריו. אימוץ מוקדם יותר אפשרי בכפוף למתן גילוי. בנוסף, ישות ראשית ליישם מוקדם רק את התיקונים הקשורים לסיווג נכסים פיננסיים והגילויים הקשורים בהם תוך מתן גילוי. ישות לא תציג מידע השוואתי אך, היא רשאית לעשות זאת אם, ורק אם, ניתן לעשות זאת ללא שימוש בראיה לאחור ("hindsight").

לתיקונים לעיל לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

- תקן דיווח כספי בינלאומי 18, הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (IAS 1), הצגת דוחות כספיים (להלן: "IAS 1").

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של IAS 1 ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה (management-defined performance measures) ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם IAS 7, דוח על תזרימי מזומנים ו-IAS 34, דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש יושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי.

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

4 באור

מגזרים

מגזרי הפעילות הינם כדלקמן:

מגזר דיור להשכרה בארה"ב כולל את פעילות מקבצי הדיור באמצעות קרנות להשקעה במקבצי דיור, קרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה (BTR) ושותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (SFR).
מגזר קרנות למימון מקבצי דיור (להלן: "קרנות החוב").
מגזר המלונאות – פעילות המלונות במסגרת שותפות ריט פרטית אמריקאית.
מגזר הכולל את פעילות נכסי אסטרטגיית המימוש, כדלקמן:
הודו – תוצאות הפעילות כוללות את חלק החברה בהכנסה ממכירת פרויקטים/קרקעות בעיר צ'נאי, ראה גם ביאור 5 ג להלן.
אחרים - כולל בעיקר את ההחזקה בחטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים) לטובת ייזום ופיתוח שלהם כנדל"ן להשקעה וכן את פעילות הקרן להשקעות בבריטניה. לגבי הנתונים הכספיים של חטיבות הקרקע במיאמי המוחזקות על ידי חברות כלולות ראה ביאור 7 להלן.

לעניין עדכון הדיווח המגזרי, ראה באור 25 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.

נתונים לפי מגזרי פעילות:

בשל אופייה העסקי של החברה, נתוני המגזרים כוללים בנוסף לנתוני החברות המאוחדות את חלק החברה בחברות כלולות וישויות בשליטה משותפת בהתאם לשיעור ההחזקה בהן. כמו כן, תוצאות המגזר לא כוללות את הוצאות המימון או הכנסות המימון מהלוואות בין חברות הקבוצה.

במסגרת טור ההתאמות נכללות התאמות על מנת להציג את חלק החברה בהכנסות ובהוצאות של חברות כלולות בסעיפי ההכנסות וההוצאות בבאור המגזרים. כמו כן, כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות אשר אינן מיוחסות למגזר ספציפי.

אלקטרה נדל"ן בע"מ

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באר 4 - מגזרים (המשך)

| קרא | דיר לאזכרה | | | | נש
אסטרטגיית
המימוש |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | תוצאות
אלפי דולר | אחוזים
אלפי דולר | בתי מלון
אלפי דולר | קדמת
החוב
אלפי דולר | |
| 4,235 | (149,857) | 4,424 | 30,372 | 728 | 118,569 |
| 2,474 | 2,474 | - | - | - | - |
| (6,192) | (3,340) | (92) | - | (1,253) | (1,507) |
| 2,773 | 3,637 | - | - | - | (864) |
| 1,425 | - | - | - | - | 1,425 |
| 4,715 | (147,087) | 4,332 | 30,372 | (526) | 116,198 |
| 1,617 | (102,683) | 2,638 | 40,169 | - | 61,492 |
| 2,277 | 2,134 | - | - | - | 143 |
| 3,894 | (100,549) | 2,638 | 40,169 | - | 61,492 |
| 821 | (46,537) | 1,694 | (9,797) | (526) | 54,706 |
| (8,561) | (51,804) | 1,685 | 9,887 | - | 48,793 |
| (7,740) | 5,267 | 9 | (19,684) | (526) | 5,913 |
| 844,399 | (6,217,753) | 343,880 | 713,505 | 23,412 | 5,981,355 |
| 580,770 | (3,396,408) | 139,147 | 453,948 | - | 3,384,084 |

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 (בלתי מבוקר)

הכנסות

הכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה, דמי ניהול, עמלות רכישה ואחרים
- דמי הצלחה (Promote) מפעילות קרנות ושותפויות השקעה
- תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאוזני
- התאמות שווי הגון בהתאם לשיטת השווי המאוזני ואחרים
- חלק החברה בתוצאות נכס אסטרטגיית המימוש בהתאם לשיטת השווי המאוזני

עלויות והוצאות

עלות ההכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה ומנכס אסטרטגיית המימוש
- הוצאות הנהלה וכלליות ואחרות

חות (הפסד) תפעולי

הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
חות (הפסד) המגזר לפני מס

ליום 31 במרץ 2026 (בלתי מבוקר)

ערך הנכסים בספרים לפי מגזר פעילות
- התחייבויות לפי מגזר פעילות

| קרא | תוצאות
אלפי דולר | אחוזים
אלפי דולר | בתי מלון
אלפי דולר | אחוזים
אלפי דולר |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 4,235 | (122,123) | - | 125,058 | 1,300 |
| 2,474 | - | - | 2,474 | - |
| (6,192) | (3,340) | - | (2,760) | (92) |
| 2,773 | 7,046 | - | (4,273) | - |
| 1,425 | - | 1,425 | - | - |
| 4,715 | (118,417) | 1,425 | 120,499 | 1,208 |
| 844,399 | (6,217,753) | - | 6,955,932 | 106,221 |

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026 (בלתי מבוקר)

סך הכנסות

ליום 31 במרץ 2026 (בלתי מבוקר)

ערך הנכסים בספרים לפי מיקום גיאוגרפי

אלקטרה נדל"ן בע"מ

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 4 - מגזרים (המשך)

| דיר לתאורה | | | | | מקצמ' דיר
ובתימצמדי
קק |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| קרתגל
א"פ דולר | התאמות
א"פ דולר | אח"ים
א"פ דולר | בת מזון
א"פ דולר | קופת החוב
א"פ דולר | |
| 4,424 | (157,761) | 4,502 | 24,994 | 648 | 132,041 |
| (303) | (303) | - | - | - | - |
| (3,573) | 7,249 | 81 | - | (1,315) | (9,588) |
| (2,436) | 231 | - | - | - | (2,667) |
| (1,888) | (150,584) | 4,584 | 24,994 | (667) | 119,785 |
| 796 | (94,725) | 3,323 | 26,412 | - | 65,786 |
| 1,004 | (7,419) | - | 8,423 | - | - |
| 1,800 | (102,144) | 3,323 | 34,835 | - | 65,786 |
| (3,688) | (48,440) | 1,260 | (9,841) | (667) | 53,999 |
| (2,483) | (57,297) | 2,165 | 10,192 | - | 47,423 |
| (6,171) | 8,856 | (905) | (20,032) | (667) | 6,576 |
| 836,742 | (6,508,590) | 313,411 | 744,974 | 23,244 | 6,263,702 |
| 521,410 | (3,598,912) | 142,141 | 467,181 | - | 3,511,000 |

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025 (בלתי מבוקר)

הכנסות

הכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה, דמי ניהול, עמלות רכישה ואחרים
דמי הצלחה (Promote) מפעילות קרנות ושותפויות השקעה
תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני
התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

עלויות והוצאות

עלות הכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה ומונטף אסטרטגיית המימוש
הוצאות הנהלה וכלליות ואחרות

חות (הפסד) תפעולי

הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
חותי (הפסד) המגזר לפני מס
ליום 31 במרץ 2025 (בלתי מבוקר)

ערך הכנסים בספרים לפי מיזור פעילות
התחייבויות לפי מיזור פעילות

| קרתגל
א"פ דולר | התאמות
א"פ דולר | אח"ים
א"פ דולר | ב"י טפ"ה
א"פ דולר |
| --- | --- | --- | --- |
| 4,424 | (157,761) | 161,181 | 1,004 |
| (303) | - | (303) | - |
| (3,573) | 7,249 | (10,903) | 81 |
| (2,436) | 231 | (2,667) | - |
| (1,888) | (150,281) | 147,308 | 1,085 |
| 836,742 | (6,508,590) | 7,261,984 | 83,348 |

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025 (בלתי מבוקר)

סך הכנסות

ליום 31 במרץ 2025 (בלתי מבוקר)

ערך הכנסים בספרים לפי מיקום גיאוגרפי

אלקטרה נדל"ן בע"מ

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

באור 4 - מגזרים (המשך)

דיר לתאורה
סך הכל	התאמות	אחרים	בתי מלון	קרנות	מקבצי דיור	הכנסות
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	החוב	ובתים צמודי	הכנסות
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	קרקע	קרקע	הכנסות
17,604	(622,355)	16,886	116,028	2,829	504,216	הכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה, דמי ניהול, עמלות רכישה ואחרים
(4,924)	(4,924)	-	-	-	-	דמי הצלחה (Promote) מפעילות קרנות ושותפויות השקעה
(17,213)	3,922	2,777	-	(3,535)	(20,376)	תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני
(2,809)	(110,142)	1,510	-	-	105,823	(התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים (*)
(7,343)	(733,499)	21,173	116,028	(706)	589,663
5,008	(372,310)	12,244	109,672	-	255,402	עלות ההכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה ומנכסי אסטרטגיית המימוש
7,633	(27,542)	-	35,175	-	-	הוצאות הנהלה צלליות ואחרות
12,641	(399,852)	12,244	144,848	-	255,402
(19,984)	(333,648)	8,928	(28,820)	(706)	334,261	חוזה (הפסד) תפעולי
(34,549)	(204,706)	7,229	41,344	-	190,682	הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
(54,533)	(128,942)	1,700	(70,164)	(706)	143,579	חוזה (הפסד) המגזר לפני מס
851,936	(6,201,250)	338,524	731,890	23,704	5,959,068	ליום 31 בדצמבר 2025 (ממקר)
582,139	(3,356,371)	130,060	452,829	-	3,355,621	ערך הנכסים בספרים לפי מגזר פעילות
סך הכל	התאמות	אחרים	בתי טפה	צפון אמריקה	התחייבויות לפי מגזר פעילות
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (ממקר)

הכנסות מפעילות קרנות ושותפויות השקעה, דמי ניהול, עמלות רכישה ואחרים

(א) תוצאות הפעילות קרנות ושותפויות השקעה, דמי הצלחה (Promote) מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

(ב) תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

(ג) התאמות שווי הוגן בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

(ד) סך הכנסות

(ה) ליום 31 בדצמבר 2025 (ממקר)

(ו) ערך הנכסים בספרים לפי מיקום גיאוגרפי

(*) מגזר אחרים – שיערוך חיובי של נכסי הקרן להשקעות בבריטניה בסך של כ- 5 מיליון דולר בקיזוז שיערוך חטיבות הקרקע במיאמי (לרבות שטחי מסחר מניבים).

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
5 באור
אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה

1. חלק החברה בחלוקות שהתקבלו כשותף מוגבל (LP) וכשותף כללי (GP) בתקופת הדוח:

ליזם 31 במרץ 2026, השקעות במקבצי דיור המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בדיר להשכרה ואחרים כוללות דמי הצלחה צבורים לקבל (Promote) בסך של כ- 122 מיליון דולר (מזה סך של כ- 43 מיליון דולר וסך של כ- 74 מיליון דולר בגין הקרנות השניה והשלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב, בהתאמה. תזרימי מזומנים כשותף מוגבל (LP) וכשותף כללי (GP) שהתקבלו בחברה:

2025 בשנת 2025	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ 2026
במיליוני דולר	במיליוני דולר
17.6	4.2	דיור ניהול ועמלות רכישה כ- GP
25.3	6.4	דיור הצלחה כ- GP (Promote)
26	7.8	דיור (*) LP - תזרים כ- LP
68.9	18.5	סה"כ

(*) כולל סך של כ- 1.4 מיליון דולר שהתקבל ממכירת הזכויות בפרוייקטים בעיר צ'נאי, הודו, ראה גם ביאור 5ג להלן.

2. השקעה במקבצי דיור המוחזקים ישירות על ידי אלקטרה אמריקה:

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(א) לדוחות הכספיים המאוחדים ליזם 31 בדצמבר 2025, מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשה אלקטרה אמריקה מקבץ דיור (Core+) כדלקמן:

שיער החוזקה של החברה בזכויות בנכס	הן ענפי מושקע (חלק החברה)	מחיר רכישה (100%)	מספר יחידות דיור	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר
10%	2.16	51.5	212	נואר, 2026	צפון צ'סטרפלד, וירג'ניה	Boulders Lakeview	1
	2.16	51.5	212			סה"כ

3. הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור (Electra Multifamily Investment Fund II L.P):

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליזם 31 בדצמבר 2025, מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, השלימה הקרן השניה מימוש של מקבץ דיור אחד. התזרים החופשי ממימוש זה הסתכם לסך של כ- 2.3 מיליון דולר כדלקמן:

חוז (נופס) לאחר פט שנבע ממימוש הנכס (1)	חלק החברה בתזרים החופשי מהמכירה	מועד השלמת העסקה	מועד השלמת העסקה	שיער החוזקה של החברה הכלולה בנכס	מועד רכישה	מיקום הנכס	שם הנכס
במיליוני דולר	במיליוני דולר
(0.9)	2.3	74.5	פברואר, 2026	5.37%	2019, ספטמבר	Eite99 West	1
(0.9)	2.3	74.5				סה"כ

(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לדוחים שרשמה החברה בתקופת החוזקה בעקבות שיעורוכים ופעילות שוטפת. סכום זה הוכר בדוחות הכספיים לשנת 2025 כך שבתקופת הדוח לא נכללו תוצאות מימוש זה בדוח הרווח והפסד של החברה.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 10 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 3,926 יחידות דיור.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 5 באור
אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)
.א פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

4. American Landmark Electra Multifamily : הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור

(Investment Fund III L.P)

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ד) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, מתחילת השנה ועד למועד פרסום דוחות כספיים מאוחדים אלו, השלימה הקרן השלישית מימוש של מקבץ דיור אחד. התזרים החופשי ממימוש זה הסתכם לסך של כ- 2.5 מיליון דולר כדלקמן:

דוח (הפסד) לאחר מס' שנבע ממימוש הנכס (1)	תזורת המכירה (100%)	מועד השלמת העסקה	ש"ש ר' ההחזקה של החברה הכלולה בנכס	מועד תישא	מיקום הנכס	שם הנכס
(0.8)	2.5	89.75	2026 ,יינאר	4.99%	2.5	Elevate at Nexton Park
(0.8)	2.5	89.75				סה"כ

(*) התוצאה האמורה הינה מעבר לדוחים ששרמה החברה בתקופת ההחזקה בעקבות שיעורוכים ופעילות שוטפת. סכום זה הוכר בדוחות הכספיים לשנת 2025 כך שבתקופת הדוח לא נכללו תוצאות מימוש זה בדוח הרווח והפסד של החברה.

למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב 41 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 11,754 יחידות דיור.

5. הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF IV A L.P):

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ו) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 75.5 מיליון דולר.

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן 35 מקבצי דיור, בהיקף של 10,720 יחידות דיור במדינות טקסס, אריזונה, פלורידה, טנסי, וירג'יניה, ג'ורג'יה ודרום וצפון קרוליינה, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 1.01 מיליארד דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
5 - א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

.א

הקרן החמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF V L.P):

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ח) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, ביום 7 בינואר 2026 הודיעה החברה על סגירה ראשונה של הקרן החמישית האמורה, סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 495 מיליון דולר, כולל התחייבויות בסך 25 מיליון דולר שווייוס מ-Co Investor Partner (סך ההתחייבויות כוללות התחייבויות בסך של 45 מיליון דולר ו- 10 מיליון דולר, אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי הנמצא בתהליך הצטרפות מתקדם לקרן וכן התחייבויות מ-Co-Investors אשר אושרו בועדת השקעה של גוף מוסדי אך טרם נחתם, בהתאמה).

למועד זה, החברה ממשיכה לפעול לגיוס משקיעים ובכוננתה לגייס סך כולל של כ- 1 מיליארד דולר. היקף התחייבויות ההשקעה של השותף הכללי בהון כ- LP, לאחר דילול על ידי משקיעים, הינו הנמוך מבין 75 מיליון דולר ו- 5% מסך ההתחייבויות לקרן החמישית (למעט התחייבויות השותף הכללי וגופים קשורים).

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 1.3 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 4.96% מהיקף ההשקעה בקרן.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן החמישית שלוש עסקאות לרכישת שלושה מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת (חלק הקרן) של כ- 82.7 מיליון דולר, כדלקמן:

שיעור ההחזקה של הקרן בחזית בנס	הון עמי מושקע (חלק הקרן)	מחיר תישה (100%)	מספר יחידות דיור	מועד תישה	מיקום הנכס	שם הנכס
	במיליוני דולר	במיליוני דולר
100.0%	22.6	52.3	276	אפריל, 2026	ג'ונסונול, פלורידה	Courtney Meadows 1
100.0%	25.0	63.2	324	אפריל, 2026	אטלנטה, ג'ורג'יה	Tramore Village 2
100.0%	35.1	83.2	400	מאי, 2026	אטלנטה, ג'ורג'יה	Presene at Mill Creek 3
	82.7	198.7	1,000

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן ארבעה מקבצי דיור, בהיקף של 1,420 יחידות דיור במדינות פלורידה וג'ורג'יה בהיקף השקעה הונית כוללת (חלק הקרן) של כ- 100 מיליון דולר.

קרן החוב הראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Electra Capital):

בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(ג) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים הושלם פרעון מלא של שתי עסקאות חוב למימון מקבצי דיור כדלקמן:

תשואה חידת מינימלית	חלק החברה בחזית החופשי מהמניה	תמורת המניה (חלק הקרן)	גובה ההשקעה המקורית (חלק הקרן)	מועד השלמת העסקה	מועד ביצוע העסקה	מיקום הנכס	סוג עסקה	נכס
	במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
16.35%	11.0%	0.25	5.1	אורלנד, פלורידה	שמומבר, 2021	אברמור	Mezzanine	Loft at Eden 1
16.50%	11.5%	0.19	3.8	אורלנד, פלורידה	נובמבר, 2021	אברמור	Mezzanine	Willow Ridge 2
		0.44	8.9	8.65

למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של 23 עסקאות חוב ולאחר החלטת השותף המנהל של הקרן לא להחזיק עוד בארבע פוזיציות חוב, מחזיקה קרן החוב הראשונה ב- 25 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 245 מיליון דולר.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

5 באור: אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)

קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Electra Capital II):
בהמשך לאמור בביאור 7ב(1)(יא) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 14.6 מיליון דולר.
למועד פרסום הדוחות הכספיים, לאחר פרעון מלא של ארבע עסקאות חוב, מחזיקה קרן החוב השניה ב- 25 עסקאות למימון מקבצי דיור, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 381 מיליון דולר.
עדכון אודות קרנות החוב:
לאור השינויים בתנאי השוק אשר משפיעים על חלק מהלוויים, קיימים מקרים בהם קרנות החוב השתלטו על ניהולן, תפעולן ובעלות על מספר שותפויות נכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלוויים עצמם והן מול המלווים הבכירים (Senior Lenders). לרוב, תהליך ההשתלטות על שותפויות הנכסים מתבצע בשני שלבים: תחילה, השתלטות ניהולית ותפעולית בהתאם לזכויות החוזיות הקיימות, ולאחר מכן העברת מלאו הבעלות על הנכסים לקרנות החוב. תהליך זה נועד למקסם את יכולת הקרן לשפר את ביצועי שותפויות הנכסים עליהן הוחלט להשתלט. למועד פרסום הדוחות הכספיים, השתלטו קרנות החוב על ניהולן של עשרים וארבע שותפויות נכסים, כדלקמן:

קרן חוב 1 – הקרן השתלטה על ניהולן של חמישה עשר שותפויות נכסים. מתוכם, ביחס לעשר שותפויות, הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

קרן חוב 2 – הקרן השתלטה על ניהולן של תשע שותפויות נכסים. מתוכם, ביחס לשמונה שותפויות הבעלות על הנכסים הועברה לקרן החוב.

להערכת הנהלת החברה, נוכח תנאי השוק הנוכחיים ובהתאם לאופי הפעילות והמודל העסקי, ייתכן מקרים נוספים בהם קרנות החוב ישתלטו על ניהולן של שותפויות נכסים.

יצוין, כי בהיבט פעילותן של קרנות החוב ובהתאם לנדרש בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 – מכשירים פיננסים (להלן – IFRS 9) מבצעות קרנות החוב והחברה בדיקה של הצורך ברישום הפרשה בגין סיכוי אשראי חזיים ובהתאם כוללת בספריה הפרשה להסתברות לכשל אשראי (ECL) בהתאם לחוות דעת מומחה חיצוני בלתי תלוי שקבלה בקשר עם פעילותן של קרנות החוב נכון ליום 31 במרץ 2026.

ליום 31 במרץ 2026 סך ההפרשה להפסדי אשראי בקרנות החוב (100%) הינה בסך של כ-8.5 מיליון דולר (2025 – 8.3 מיליון דולר). חלקה של החברה בקרנות החוב הינו 5.26%-3.74%.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
5 באור
אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)
א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)
"SFR" - (להלן Single Family Rental - בתים פרטיים .10

א. שותפויות השקעה:

בהמשך לאמור בביאור 7(ג)(7) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה החברה (ביחד עם שותפים מוגבלים), 25 שותפויות, אותן מנהלת החברה, בעקיפין, כשותף מנהל (GP) יחד עם השותף המקומי. השותפויות האמורות לעיל הינן הבעלים של כ- 4,252 בתים פרטיים צמודי קרקע, בעיקר בדרום מזרח ארה"ב, בעלות (100%) של כ-1.2 מיליארד דולר והון עצמי שהושקע (100%) המסתכם לסך של כ- 474 מיליון דולר. החברה מחזיקה כשותפה מוגבלת (LP) ב- 19 שותפויות בשיעורים של כ- 5% - 18% וביתר השותפויות שיעור החזקתה של החברה יחד עם החזקות השותף המקומי בפעילות הינו 100%. בנוסף השקיע השותף הכללי סך (100%) של כ- 8.7 מיליון דולר, עבור רכישת קרקעות, פיקדונות ומקדמות לבניית ורכישת בתים עתידיים נוספים.

בחודש פברואר 2026, חתמה החברה על הסכם מעודכן עם השותף בפעילות הבתים הפרטיים צמודי הקרקע "SFR". ההסכם כולל רכישת 35% נוספים בשותפות הניהול לנכסי ה- (22%) מהשותף המקומי ורכישת חלקו של השותף המקומי (22%) ביחס ל-7 שותפויות מתוך 25 שותפויות בהן החזיקה החברה יחד עם השותף המקומי. עם השלמת העסקה תחזיק החברה 85% משותפות הניהול לנכסי ה- , וכן 100% מההחזקות ביחס ל-6 שותפויות בכ-56% ביחס לשותפות נוספת המוחזקת גם על ידי משקיעים נוספים. השקעת החברה בשותפויות אלו עומדת על כ- 86 מיליון דולר לאחר העסקה.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשו שותפויות ההשקעה 9 בתים (BTR), בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 1 מיליון דולר, כדלקמן:

השקעה (חלק החברה)	השקעה (100%)	עלות רכישה (100%)	מספר בתים	מזינה
במיליוני דולר	במיליוני דולר	במיליוני דולר
0.07	0.98	3.1	9	ג'ורג'יה
0.07	0.98	3.1	9	סה"כ

מתחילת השנה ועד למועד הדוחות הכספיים, מימשו שותפויות ההשקעה 10 בתים כדלקמן:

מיקום הנכסים	שיעור ההחזקה של החברה בנכסים	מספר בתים שנמכח	תמורת המכירה (100%)	חוק החברה בתזזים חופשי מהמכירה	חות (הפסד) לאחר מס שנבע ממימוש הנכסים
		במיליון דולר	במיליון דולר
-	-	1.9	10	9.40%	ג'ורג'יה
-	-	1.9	10		סה"כ

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 5 באור
אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)
א. פעילות קרנות ושותפויות השקעה בארה"ב (המשך)
.10 בתים פרטיים - (להלן "SFR" - Single Family Rental) (המשך)

ב. הקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה בארה"ב (L.P - בתקופת גיוס והשקעות)

בהמשך לאמור בביאור 7ג(7)(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 235 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 3.5 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 5.58% מהיקף ההשקעה בקרן.

למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה הקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה BTR, ארבעה מתחמים אשר צפויים לכלול 451 בתים, מתוכם מתחם אחד בו כלל הבתים התקבלו במלואם (103 בתים), ועוד שלושה מתחמים נוספים אשר צפויים לכלול 348 בתים שטרם התקבלו במלואם (נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים התקבלו 193 בתים). ההון שהושקע עבור סך הבתים שהתקבלו עומד על סך של כ- 37.3 מיליון דולר (חלק הקרן).

בנוסף, השקיעה הקרן סך של כ-21.7 מיליון עבור פקדונות ומקדמות לרכישת 538 בתים עתידיים נוספים (מתוך כך, פיקדונות על סך 4.2 מיליון דולר הינם עבור רכישת יתרת 155 הבתים בשלוש עסקאות הרכישה שבוצעו ו- 17.5 מיליון דולר עבור שתי עסקאות הכוללות 383 בתים) כדלקמן:

שם הנכס	מיקום הנכס	מועד תישה	מספר בתים שהתקבלו עד למועד פרסום הדוחות הכספיים	פתר תישה (100%)	הון שמי צפוי (חלק הקרן) (*)	הון שמי שהושקע בפועל (חלק הקרן)	שיעור ההחזקה של הקרן בזכויות בנכס
	1	2025, יוני
Rice Hope	1
The Station at Kentmere	2	2025, אוגוסט	103	1	11.6	11.6	100%
Parkside Townhomes	3	2025, אוקטובר	79	42.8	10.3	10.3	100%
Resene at Three Ridges	4	2025, אוקטובר	55	18.5	8.5	6.8	100%
סא"כ		451	59	33.4	15.7	8.5	100%

(*) עסקאות Forward שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירה הדרגתית של הבתים לאורך כשנה (חלק הקרן בעסקה - 100%).

ריט (Electra Hospitality) (REIT) פרטית למלונות בארה"ב (ב) (8) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, נכון לפרסום הדוחות הכספיים, סך התחייבויות ההשקעה מסתכמות לסך כולל של כ- 745 מיליון דולר (לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות, נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו).

למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה ריט המלונות 7 בתי מלון בעלות כוללת (100%) בתוספת שיפורים במושכר בסך של כ- 792 מיליון דולר ובהיקף השקעה הונית כוללת בסך של כ- 524 מיליון דולר.

החברה השקיעה למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 50 מיליון דולר. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 9.25% מהיקף ההשקעה בקרן.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
5 - אזרועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ב. קרן להשקעות בבריטניה

בהמשך לביאור 8(ב) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, סך ההתחייבויות שנחתמו נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מסתכמות לסך של כ- 169 מיליון ליש"ט וכן כ- 22 מיליון ליש"ט שגוייסו מ- Co Investors Partners ובסה"כ גוייס סך של כ- 191 מיליון ליש"ט.

החברה, לרבות גופים הקשורים אליה (השותף הכללי), השקיעה עד למועד פרסום הדוחות הכספיים סך של כ- 6.75 מיליון ליש"ט. שיעור ההחזקה של החברה נכון למועד הדוחות הכספיים עמד על כ- 12.19% מהיקף ההשקעה בקרן. למועד פרסום הדוחות הכספיים ממשיכה החברה לפעול לגיוס משקיעים לקרן עד לסכום כולל של כ- 200 מיליון ליש"ט וזאת עד לסגירה הסופית של הקרן.

מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים ביצעה הקרן עסקה אחת לרכישת בניין משרדים בלונדון, בהיקף השקעה הונית כוללת של כ- 24 מיליון ליש"ט, כדלקמן:

שם הנכס	מיקום הנכס	מועד רכישה	שטח כולל (מ"ר)	מחיר רכישה (100%)	הון עצמי מושקע (חלק הקרן)
				במיליוני ליש"ט	במיליוני ליש"ט
24.0	64.7	6,920	2026 אפריל,	לונדון, בריטניה	Wilson St.
24.0	64.7	6,920			סה"כ

נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן להשקעות בבריטניה בארבעה בנייני משרדים בהיקף השקעה הונית כוללת של כ-74.9 מיליון ליש"ט (חלק הקרן). בנוסף, השקיעה הקרן סך של כ- 350 אלף ליש"ט בפיקוד ומקדמה לרכישת נכס נוסף.

ג. הודו

בהמשך לביאור 8(א) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, בדבר חתימה של חברה כלולה של החברה בהודו על הסכם למכירת מלאו הזכויות בחברה המחזיקה בפרוייקטים/קרקעות בעיר צ'אי לשותף המקומי, בחודש ינואר 2026, קיבלה החברה הכלולה סך כולל (100%) של כ- 3 מיליון דולר (חלק החברה 47.5%). לאחר תאריך המאזן, בחודש אפריל 2026, קיבלה החברה הכלולה סך כולל (100%) של כ- 0.75 מיליון דולר (חלק החברה 47.5%).

התשלומים המתקבלים נזקפים, בהתאם לתיקון לתקן חשבונאות IAS28, כהכנסה בדוח רווח והפסד. עם השלמת העסקאות כמתואר לעיל, לא יוותרו בידי החברה נכסים אחרים בהודו.

ד. אגרות חוב ודירוג החברה

אגרות חוב סדרה ו' - להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 31 במרץ 2026 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ג לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025):
הון עצמי מינימלי - ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים לכל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ-130 מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 31 במרץ 2026, בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ- 257 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד - יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן המאוחד של החברה), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-27%. ליום 31 במרץ 2026 הינו 33.51%.
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) - יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים, כפי שנכללו בנכסים השוטפים שבמאזן סולו של החברה), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-33%. ליום 31 במרץ 2026 הינו 36.96%.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

5 - אזרועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

ד. אגרות חוב ודירוג החברה (המשך)

אגרות חוב סדרה ז' - להלן פירוט ההתניות הרלוונטיות ליתרות בדוחות הכספיים ליום 31 במרץ 2026 המתייחסות לאגרות חוב אלו (לעניין ההתניות שנכללו בשטר החוב המתייחס לאגרות חוב אלו ראה גם באור 13ד לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025):
הון עצמי מינימלי - ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים ככל שתהיינה, כהגדרתן בשטר הנאמנות), לא יפחת מ-145 מיליון דולר. "תקופת הבדיקה" – תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים ועוקבים. "הלוואות בעלים" – יכללו רק הלוואות בעלים המקיימות את התנאים הבאים: (א) ההלוואות (קרן וריבית) תהינה נחותות לחוב למחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') במקרה של פירוק החברה; (ב) מועד פירעון ההלוואות (קרן וריבית) יהיה מאוחר למועד פירעון אגרות החוב (סדרה ז'). ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 31 במרץ 2026, בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, הינו כ-257 מיליון דולר.
יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד - יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן המאוחד של החברה הכלול בדוחות הכספיים של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-27% ליום 31 במרץ 2026 הינו 33.51%.
יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) - יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה, למעט פקדונות מוגבלים בשימוש ו/או פקדונות מיועדים), הכל על-פי המאזן סולו של החברה, הכלול בדוחות הכספיים הנפרדים (סולו) של החברה שיתפרסמו בתום תקופת הבדיקה, לא יפחת מ-33% ליום 31 במרץ 2026 הינו 36.96%.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה בהתניות להן התחייבה למחזיקי אגרות החוב.

דירוג החברה ואגרות חוב:

ביום 3 בפברואר 2025, אישרה מידרג בע"מ דירוג A3.il באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו') של החברה.
ביום 10 באוגוסט 2025, אישרה מעלות את דירוג החברה בדירוג ו-A3.il באופק יציב.
ביום 2 בפברואר 2026, אישרה מידרג בע"מ דירוג A3.il באופק יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו') של החברה.

ה. מסגרות אשראי בבנקים:

בהמשך לאמור בביאור 12ג לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, נכון ליום 31 במרץ 2026 עומדות מסגרות האשראי של החברה של החברה הבת בארה"ב על סך כולל של 275 מיליון דולר. מועד פרעון של מסגרות האשראי הינו כדלקמן:

שנת 2026 - 65 מיליון דולר.
שנת 2027 - 170 מיליון דולר.
שנת 2028 – 40 מיליון דולר.

לאחר תאריך המאזן, בחודש אפריל 2026, אישרו שני בנקים בישראל הגדלה של מסגרות האשראי של החברה, לתקופה של שנה, בסך של 60 מיליון דולר, כך שסך מסגרות האשראי של החברה של החברה הבת בארה"ב עומדות על סך כולל של 335 מיליון דולר.

למועד הדוח הכספי עומדת החברה באמות המידה להן התחייבה כלפי הבנקים המממנים בישראל כדלקמן:

שיעור ההון העצמי (מאוחד) למאזן (מאוחד) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר על פי מאזן הסולו לא יפחת משיעור של 27.5% - ליום 31 במרץ 2026 – 33.42%.

שיעור ההון העצמי (סולו) למאזן (סולו) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר לא יפחת משיעור של 33% - ליום 31 במרץ 2026 – 36.96%.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספים התמציתיים המאוחדים
5 - אור 5

אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

1. פוליסת נושאי משרה ודירקטוריים

בהמשך לביאור 18(5) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, ביום 3 במאי 2026 אישרה ועדת התגמול של החברה רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה של אלקו בע"מ וחברות מוחזקות שלה (ובכללן החברה וחברות בת שלה), אשר במסגרתה תבוטח אחריות כלל נושאי המשרה בחברה, לרבות מנכ"ל החברה ודירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה בחברה, כפי שיהיו מעת לעת, בהתאם לתקנה 1ב1 לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס-2000 ("תקנות ההקלות").

הפוליסה האמורה נרכשה מצד שלישי לתקופה של 12 חודשים, מיום 1 במאי 2026, עם תום תקופת פוליסת הביטוח הקיימת, ועד ליום 30 באפריל 2027, בעלות כוללת לקבוצה של כ-365.7 אלפי דולר ובכיסוי ביטוחי כולל, למקרה ובמצטבר, של 120 מיליון דולר. כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים לפי הפוליסה בתנאים זהים.

ועדת התגמול ודירקטוריון החברה אישרו בימים 3 ו-4 במאי 2026, בהתאמה את חלוקת תשלומי הפרמיה בגין הפוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה כאמור בין החברות בקבוצת אלקו, לפי מפתח חלוקה שהציע יועץ חיצוני, כך שחלקה של החברה יעמוד על 22.4% - סך של כ-82 אלפי דולר לתקופה של 12 חודשים. כן קבע הדירקטוריון כי תנאי ההתקשרות של החברה בחלוקת תשלומי הפרמיה האמורים, אינם שונים באופן מהותי מתנאי ההתקשרות של יתר חברות הקבוצה, בשים לב לחלקן היחסי, ולכן ההתקשרות עומדת בתקנה 1)4 לתקנות ההקלות. בנוסף למען הסדר הטוב, אושר כי תנאי הפוליסה יחולו גם על דירקטורים שהם בעלי השליטה בחברה ועל מנכ"ל החברה, בהתאם לתקנות 1ב(א)(5) ו-1א1 לתקנות ההקלות, בהתאמה, לאור העובדה שתנאי הפוליסה שלהם זהים לאלה של יתר הדירקטורים ונושאי המשרה, הם בתנאי שוק ואינם יכולים להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

א. סכום הפרמיה המיוחס לחברה לגבי התקופה המובאת לאישור, נמוך ביחס לסכום הפרמיה אותו היה על החברה לשלם אילו ערכה את הביטוח לבדה, לגבול אחריות נמוך יותר.

ב. ניהול פוליסת ביטוח על בסיס קבוצתי הינו מהלך יעיל, הן מההיבט הכללי והן מהיבט הכיסוי הביטוחי. באמצעות התקשרות מרוכזת כאמור, משפרות חברות הקבוצה את עמדתן ביחס למבטחים שונים בשוק, מוזילות את עלויות הביטוח ורוכשות כיסוי ביטוח נאה בהתחשב בהיקף פעילותן.

ג. הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומו.

לה"ה דניאל ומיכאל זלקינד היה עניין אישי באישור ההתקשרויות, עקב היותם דירקטורים בחברה וכן דירקטורים, מנכ"לים משותפים ובעלי השליטה באלקו, בעלת השליטה בחברה וכן דירקטורים בחברות הבנות הציבוריות האחרות של אלקו, אשר הינן כולן צד להתקשרות הנ"ל.

ז. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

ביום 24 בנובמבר 2024, אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ 2028.

עד ליום 31 במרץ 2026 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

ח. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

ביום 24 בנובמבר 2024, אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות החוב של החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, אשר תחול על כל סדרות אגרות החוב של החברה, בתוקף החל מיום 1 במרץ 2025 ועד ליום 1 במרץ 2028.

עד ליום 31 במרץ 2026 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

ט. ביום 8 במאי 2025, קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי 2026.

לאחר תאריך המאזן, ביום 6 במאי 2026, פרסמה החברה תשקיף מדף בהתאם להיתר רשות ניירות ערך שהתקבל באותו מועד.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 6 באור
מכשירים פיננסיים
א. רמות שווי הוגן

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 31 במרץ 2026 בשווי הוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

ליום 31 במרץ 2026
סה"כ
אלפי דולר	רמה 3
אלפי דולר	רמה 2
אלפי דולר	רמה 1
אלפי דולר
8,831	8,831	-	-
1,932	-	-	1,932
10,763	8,831	-	1,932
נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך חוח והפסד:
גידור תזרים מזומנים
נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד
סה"כ נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך חוח והפסד:
נכסים שוטפים:
הכנסות לקבל במסגרת סעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה
סה"כ נכסים שוטפים

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 31 במרץ 2025 בשווי הוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם:

ליום 31 במרץ 2025
סה"כ
אלפי דולר	רמה 3
אלפי דולר	רמה 2
אלפי דולר	רמה 1
אלפי דולר
6,908	-	6,908	-
6,908	-	6,908	-

נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך חוח והפסד:

נכסים שוטפים:
הכנסות לקבל במסגרת סעיף הלוואות, חייבים ויתרות חובה
סה"כ נכסים שוטפים

ליום 31 במרץ 2025
סה"כ
אלפי דולר	רמה 3
אלפי דולר	רמה 2
אלפי דולר	רמה 1
אלפי דולר
1,665	1,665	-	-
2,349	-	-	2,349
4,014	1,665	-	2,349

התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך חוח כולל:
גידור תזרים מזומנים
התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד
סה"כ התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך חוח כולל: 2,349

ב. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספירים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווי הוגן:

שווי הוגן				ערך בספירים
ליום 31 בדצמבר	ליום 31 במרץ	ליום 31 בדצמבר		ליום 31 במרץ	ליום 31 במרץ
2025	2025	2026	2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר	(1)
106,315	109,588	107,491	106,045	110,666	107,407
128,828	115,244	129,722	122,353	111,636	123,346
235,143	224,832	237,213	228,397	222,302	230,753
235,143	224,832	237,213	228,397	222,302	230,753

(1) השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך הדוח על המצב הכספי.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

7 באור: מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיר להשכרה:

א. החברה מציגה בדוחותיה הכספיים מידע תמציתי לגבי החברות הבאות:

קרן שניה להשקעות במקבצי דיר בארה"ב (Electra Multifamily Investments Fund II, L.P).
קרן שלישית להשקעות במקבצי דיר בארה"ב (American Landmark Electra Multifamily Investments Fund III, L.P).
קרן רביעית להשקעות במקבצי דיר בארה"ב (Landmark Electra Multifamily American Investments Fund IV, L.P).
חטיבות קרקע במיאמי - Electra America SD Mall JV LLC.
חברת הניהול של פעילות הבתים הפרטיים להשכרה בארה"ב - Transcendent Electra Management LLC (ARK).
חברת הניהול של פעילות מקבצי הדיר בארה"ב - AMERICAN LANDMARK MANAGEMENT LLC.

ב. חברות כלולות שדוחותיהן הכספיים התמציתיים צורפו לדוחות החברה:

החברה מצרפת את הדוחות הכספיים התמציתיים של:

הקרן השניה להשקעות במקבצי דיר בארה"ב (Electra Multifamily Investments Fund II, L.P.).

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השניה להשקעות במקבצי דיר בארה"ב (הנתונים הינם לפי 100% Electra Multifamily Investments Fund II L.P.)

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)	(מלתי ממקר)
148,143	37,651	83,871
348,482	831,100	336,301
87,332	27,895	73,302
149,679	380,800	148,913
259,614	460,056	197,957
259,614	460,056	197,957
57,819	26,427	74,468
149,679	380,800	148,913

(1) נכסים לא שוטפים כולל 262 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן ויתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

| לשנה שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר | | |
| --- | --- | --- |
| 2025 | 2025 | 2026 |
| אלפי דולר | אלפי דולר | אלפי דולר |
| (ממקר) | (מלתי ממקר) | (מלתי ממקר) |
| 60,866 | 16,999 | 8,100 |
| 26,675 | 7,894 | 2,945 |
| (37,556) | 104 | (4,567) |
| (10,975) | (4,817) | (3,516) |
| (41,103) | (1,097) | (10,003) |
| 15,414 | 3,639 | 2,464 |

הכנסות
רוח תפעולי
התאמות שווי הוגן
תוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רוח (הפסד) לתקופה
(הוצאות ריבית לא כולל הוצאות לבעלי המניות)

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיר להשכרה: (המשך)
להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב
(הנתונים הינם לפי 100%) American Landmark Electra Multifamily Investments Fund III L.P

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)	(מלתי ממקר)
82,857	357,299	48,502
2,575,204	2,547,339	2,571,721
36,554	224,022	22,861
131,921	210,658	103,612
1,482,308	1,446,268	1,483,579
1,007,277	1,023,690	1,010,171
1,007,277	1,023,690	1,010,171
23,145	17,553	13,256
1,482,308	1,446,268	1,483,579

נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים (*)
התחייבויות שוטפות
הלוואות בעלים
התחייבויות לא שוטפות
נכסים, נטו

הון המיוחס לבעלי המניות

סכומים אלה כוללים את הנכסים וההתחייבויות הבאים:
- מזומנים ושווי מזומנים

התחייבויות פיננסיות (לא כולל ספקים, זכאים אחרים, הלוואות בעלים והפרשות)
(*) נכסים לא שוטפים כולל 2,548 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הון והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הון.

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)	(מלתי ממקר)
231,732	62,828	55,479
115,361	32,014	27,253
44,145	(118)	2,689
(428)	618	(739)
59,255	5,480	6,783
70,488	18,418	16,799

הכנסות
רווח תפעולי
התאמות שווי הון
תוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רווח (הפסד) לתקופה
הוצאות ריבית (לא כולל הוצאות לבעלי המניות)

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 7 באור

צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של הקרן הרביעית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (הנתונים הינם לפי 100%) :American Landmark Electra Multifamily Investments Fund IV L.P

ליום 31 בדצמבר
ליום 31 במרץ

2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
55,730	51,606	49,407
2,284,236	2,142,929	2,362,427
28,483	29,440	38,046
348,980	310,198	361,028
1,288,052	1,251,717	1,316,886
674,452	603,180	695,873
674,452	603,180	695,873
5,822	12,141	7,815
1,288,052	1,251,717	1,316,886

(נכסים לא שוטפים כולל 2,316 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן והיתרה מייצגת השקעה בחברות המוצגות לפי השווי המאזני המחזיקות נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן.

נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים (*)
התחייבויות שוטפות
הלוואות בעלים
התחייבויות לא שוטפות
נכסים, נטו

הון המיוחס לבעלי המניות

סכומים אלה כוללים את הנכסים וההתחייבויות הבאים:
מזומנים ושווי מזומנים

לשנה שהסתיימה
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
לשנה שהסתיימה
(2025)
2025
2026

2025	2025	אלפי דולר
אלפי דולר	אלפי דולר	(בלתי ממקר)
178,524	44,579	44,945
86,806	21,527	21,344
104,984	(1,344)	2,161
(2,771)	(1,017)	4,157
69,440	(9,529)	(5,621)
67,451	17,431	16,976

הכנסות
רווח תפעולי
התאמות שווי הוגן
תוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רווח (הפסד) לתקופה
(הוצאות ריבית לא כולל הוצאות לבעלי המניות)

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

7 באור: צירוף מידע תמציתי ודוחות כספיים של חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת (המשך)

המידע התמציתי של חטיבות הקרקע במיאמי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל"ן המניב לגבי בוצעה הערכת השווי (הנתונים הינם לפי 100%):

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(בלתי ממקר)	(בלתי ממקר)
7,642	7,863	6,559
231,100	222,200	231,100
3,671	3,600	105,110
98,270	79,257	-
136,801	147,206	132,549
136,801	147,206	132,549
803	1,396	577
98,270	79,257	101,129

נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים (*)
התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפות
נכסים, נטו

הון המיוחס לבעלי המניות

סכומים אלה כוללים את הנכסים וההתחייבויות הבאים:
- מזומנים ושווי מזומנים

התחייבויות פיננסיות (לא כולל ספקים, זכאים אחרים והפרשות)
- נכסים לא שוטפים כוללים כ- 231.1 מיליון דולר נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן (*)
- המידע התמציתי הינו מצרפי ביחס לשתי הישויות בקשר עם פרויקט הפיתוח והנדל"ן המניב לגבי בוצעה הערכת השווי.

לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 במרץ
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(בלתי ממקר)	(בלתי ממקר)
12,581	3,498	3,124
2,317	773	925
8,900	-	-
7,075	(240)	(142)
1,549	386	408

הכנסות

רווח (הפסד) תפעולי
התאמות שווי הוגן
רווח (הפסד) לתקופה
הוצאות ריבית (לא כולל הוצאות לבעלי המניות)
ביום 25 בנובמבר 2024, השלימו החברות הכלולות מימון מחדש לחטיבות הקרקע, באמצעות הלוואה בכירה אשר החליפה ופרעה את ההלוואות הקיימות. נכון למועד הדוחות הכספיים קיימת כנגד שתי חטיבות הקרקע הלוואה בסך של כ- 105.1 מיליון דולר, ההלוואה נושאת ריבית משתנה (SOFR) תפקידה + (Rate) (החברה הכלולה מגדרת את רכיב הריבית המשתנה) (Rate) (הפסד) של 6% כך ששיעור הריבית נכון למועד הדוחות הכספיים הינו כ- 11.5%. מועד פירעון ההלוואה הינו ביום 25 בנובמבר 2026, כאשר קיימות שתי אופציות להארכת מועד הפירעון בשנה אחת נספת כל אחת (סה"כ שנתיים).

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדות החברות הכלולות בכל אמות המידה הפיננסיות הקיימות עבור הלוואה זו.

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
באור 7 - מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיר להשכרה: (המשך)
להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של חברת הניהול של פעילות הבתים הפרטיים להשכרה
(הנתונים הינם לפי 100% - :בארה"ב - Transcendent Electra Management LLC (ARK))

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)	(מלתי ממקר)
3,309	4,042	4,253
1,316	1,753	1,505
3,765	3,014	2,349
783	888	747
78	1,894	2,662
78	1,894	2,662
863	1,341	1,318
נכסים שוטפים
---	---	---
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)	(מלתי ממקר)
9,195	2,242	2,425
(16,319)	(3,720)	(4,557)
(16,319)	(3,720)	(4,557)

סכומים אלה כוללים את הנכסים וההתחייבויות הבאים:
מזומנים ושווי מזומנים

| לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | לשנה שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר |
| --- | --- |
| 2025 | 2025 |
| אלפי דולר | אלפי דולר |
| (ממקר) | (מלתי ממקר) |
| 9,195 | 2,242 |

הכנסות
רוח (הפסד) תפעולי
רוח (הפסד) לתקופה

אלקטרה נדל"ן בע"מ
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים
- 7 באור

מידע תמציתי בגין חברות כלולות של החברה המחזיקות בדיר להשכרה: (המשך)
להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיה הכספיים של חברת הניהול של פעילות מקבצי הדיר בארה"ב
(American Landmark Management LLC :הנתונים הינם לפי 100%)

ליום 31 בדצמבר
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)
18,057	19,067	20,295
(269)	(180)	(299)
63,434	56,681	67,341
-	-	-
(45,646)	(37,793)	(47,345)
(45,646)	(37,793)	(47,345)
7,491	8,080	10,515
לשנה שהסתיימה
לשנה שסלחו חודשים
ביום 31 בדצמבר
שהסתיימה ביום 31
---	---	---
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(ממקר)	(מלתי ממקר)
25,400	7,461	5,622
(13,969)	(2,034)	(2,610)
(55)	(14)	(14)
(14,024)	(2,048)	(2,624)

נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים
התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפות
נכסים, נטו

הון המיוחס לבעלי המניות

סכומים אלה כוללים את הנכסים וההתחייבויות הבאים:
מזומנים ושווי מזומנים

הכנסות

רווח (הפסד) תפעולי
תוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
רווח (הפסד) לתקופה

פרק 4

תמצית מידע כספי נפרד

ביניים

אלקטרה נדל"ן בע"מ

מידע כספי נפרד

ליום 31 במרץ 2026

(בלתי מבוקר)

ערוך בהתאם להוראות תקנה 38 ד'

לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970

אלקטרה נדל"ן בע"מ

מידע כספי ביניים נפרד (בלתי מבוקר) ליום 31 במרץ 2026

תוכן העניינים
עמוד
2	דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים
	מידע כספי ביניים נפרד (בלתי מבוקר)
3-4	נתונים על המצב הכספי
5	נתונים על הרווח והפסד
6	נתונים על הרווח הכולל
7-8	נתונים על תזרימי המזומנים
9-11	נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

Shape the future with confidence

.טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 סקפ +972-3-56492102

קוטט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', 6492102 תל-אביב

לכבוד
בעלי המניות של
אלקטרה נדל"ן בע"מ

דרך יגאל אלון 98
תל - אביב

א.ג.נ.,

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד
לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן - החברה), ליום 31 במרץ 2026 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון והנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 2,334 אלפי דולר ליום 31 במרץ, 2026 ואשר ההפסד מחברות מוחזקות אלה הסתכם לסך של 107 אלפי דולר לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו באותה תאריך. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם מומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססות על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שיוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

בכבוד רב

תל-אביב
27 במאי, 2026

הלשכה נדל"ן בע"מ
נתונים על המצב הכספי

ליום 31 במרץ
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)

נכסים

נכסים שוטפים

73,643	57,160	55,467
2,922	-	1,932
46,302	36,772	53,730
122,867	93,932	111,129

מזומנים ושווי מזומנים
נכסים פיננסים בשווי הוגן דרך רווח והפסד
חייבים ויתרות חובה
סה"כ נכסים שוטפים

נכסים לא שוטפים

300,172	293,502	298,135
21,626	20,646	21,947
138	159	144
304,066	326,065	311,252
355	640	246
8,344	-	8,831
634,701	641,012	640,555
757,568	734,944	751,684

השקעות בחברות מוחזקות
הלוואות לחברות מוחזקות
רכוש קבוע
הלוואות, חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
נכסים בגין זכות שימוש
נגזר פיננסי
סה"כ נכסים לא שוטפים
סה"כ נכסים

הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.
- 3 -

אלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים על המצב הכספי

ליום 31 במרץ
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)

התחייבויות והון

התחייבויות שוטפות

113,081	37,919	113,895
79	107	52
6,325	4,802	8,707
-	2,349	-
279	388	169
119,764	45,565	122,823

אשראי לזמן קצר (כולל חלויות שוטפות של הלוואות ואגרות חוב) ספקים ונותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד
חלויות שוטפות של התחייבויות בגין חכירה
סה"כ התחייבויות שוטפות

התחייבויות לא שוטפות

188,013	194,384	190,049
15	130	12
16,766	21,093	17,003
204,794	215,607	207,064
169,531	164,835	164,510

הלוואות לזמן ארוך מבנקים

58	58	58
273,357	273,357	273,357
(117,457)	(113,858)	(116,969)
107,521	149,380	100,841
263,479	308,937	257,287
757,568	734,944	751,684

הון

הון מניות רגילות 0.0001 ש"ח ע.נ
פרמיה על מניות
קרנות הון
עודפים
סך הון המיוחס לבעלים של החברה
סה"כ התחייבויות והון

27 במאי, 2026

| א.יניב
מנכ"ל | א.סלי
סמנכ"ל כספים | א.ז.רשינק
יו"ר הדירקטוריון |
| --- | --- | --- |

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

הלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים על הרווח והפסד

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לשנה שהסתיימה ביום 31 במרץ	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
הכנסות
---
הכנסות מדמי שכירות, דמי ניהול ואחרות
עלויות והוצאות
---
חלק החברה (ברווחי) בהפסדי חברות מוחזקות, נטו
הוצאות הנהלה וכלליות
הפסד תפעולי
---
הוצאות מימון
הכנסות (הוצאות) מימון, נטו
הפסד לפני מסים על הכנסה
מסים על הכנסה
הפסד לתקופה
6,573	1,355	2,925
---	---	---
6,573	1,355	2,925
	24,361	6,630
---	---	---
	6,849	932
	31,210	7,562
	(24,637)	(6,207)
	(49,573)	(6,531)
---	---	---
	22,352	7,061
	(27,222)	530
	(51,859)	(5,677)
---	---	---
	3,720	(603)
	(48,139)	(6,280)

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
- 5 -

אלאטרה נדל"ן בע"מ
נתונים על הרווח הכולל

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרץ	2025	2026
אלפי דולר (מבוקר)	אלפי דולר (בלתי מבוקר)	אלפי דולר (גבוקר)	אלפי דולר (גבוקר)
(48,139)	(6,280)	(6,680)

הפסד לתקופה

(431)	(377)	119
(5,170)	(215)	(2)
(5,601)	(592)	117

רווח (הפסד) כולל אחר

סכומים אשר יסווגו בעתיד או המסווגים מחדש לרווח או הפסד:

(53,740)	(6,872)	(6,563)

סה"כ הפסד כולל לתקופה המיוחס לבעלים של החברה

(53,740)	(6,872)	(6,563)

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
- 6 -

הלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים על תזרימי המזומנים

| לשנה שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר | | |
| --- | --- | --- |
| 2025 | 2025 | 2026 |
| אלפי דולר | אלפי דולר | אלפי דולר |
| (מבוקר) | (בלתי מבוקר) | |
| (48,139) | (6,280) | (6,680) |
| --- | --- | --- |
| 41,843 | 3,676 | 8,323 |
| (6,296) | (2,604) | 1,643 |
| 2,765 | (251) | 643 |
| --- | --- | --- |
| (35,608) | (9,275) | (6,000) |
| (8,520) | (19,538) | (9,500) |
| (28) | - | (17) |
| (41,391) | (29,064) | (14,874) |
| --- | --- | --- |
| 55,383 | 55,383 | - |
| --- | --- | --- |
| 8,884 | 178 | 56 |
| (30,947) | - | - |
| 223 | 94 | (4) |
| 49,613 | (5,000) | (5,000) |
| 83,156 | 50,655 | (4,948) |
| --- | --- | --- |
| 35,469 | 18,987 | (18,179) |
| --- | --- | --- |
| 38,172 | 38,172 | 73,643 |
| --- | --- | --- |
| 2 | 1 | 3 |
| --- | --- | --- |
| 73,643 | 57,160 | 55,467 |

תזרימי מזומנים - פעילות שוטפת:
הפסד לתקופה המיוחס לבעלים של החברה
התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת (נספח א')
מזומנים נטו - פעילות שוטפת

תזרימי מזומנים - פעילות השקעה:
ניירות ערך סחירים, נטו
השקעה בחברות מוחזקות, נטו
שינוי בהלוואות לחברות מוחזקות ואחרים, נטו
תמורה ממימוש (השקעה) ברכוש קבע ונכסים בגין זכות שימוש, נטו

מזומנים נטו - פעילות השקעה

תזרימי מזומנים - פעילות מימון:
הנפקת מניות (בניכוי הוצאות הנפקה)
אשראי לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו
פרעון אגרות חוב
התחייבויות בגין חכירה
אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו

מזומנים נטו - פעילות מימון

עליה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים

יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה

הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים במטבע חוץ

יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
- 7 -

אלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים על תזרימי המזומנים

לתקופה של שלושה חודשים
שהסתיימה ביום 31 במרץ
2025	2025	2026
אלפי דולר	אלפי דולר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)

נספח א' - התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת

453	119	119
24,361	6,630	2,186
36,777	(3,985)	2,664
(14,322)	2,364	(21)
417	17	1,425
1,604	194	371
(4,246)	83	235
(5,143)	(2,193)	(1,011)
(142)	(113)	(27)
2,084	560	2,382
41,843	3,676	8,323

הוצאות (הכנסות) שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:
פחת והפחתות
חלק החברה בהפסדי (רווחי) חברות מוחזקות, נטו
שינוי ערך התחייבויות וחייבים לזמן ארוך, נטו
שינוי בערך נכסים פיננסיים
דיבידנדים וריבית שהתקבלו מחברות מוחזקות
זקיפת הוצאות בגין אופציות שהוענקו לנושאי משרה

21,161	3,105	2,223
972	972	164
22,182	1,500	4,500

שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:
שינוי במסים נדחים, נטו
שינוי בחייבים ויתרות חובה
שינוי בספקים ונותני שירותים
שינוי בזכאים ויתרות זכות

נספח ב' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים
ריבית ששולמה לתאגידים בנקאיים ואחרים
מסים ששולמו
ריבית שהתקבלה מתאגידים בנקאיים ואחרים

הבאורים למידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
- 8 -

אלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

באור 1 - כללי

(א) כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל-1970.
יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

(ב) הגדרות:

"החברה" - אלקטרה נדל"ן בע"מ.
"חברה מוחזקת" - כהגדרתה בביאור 1' ג' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.

(ג) מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 1' ד' לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.

באור 2 - גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם

- תיקונים ל-9 IFRS מכשירים פיננסיים ו-IFRS 7 מכשירים פיננסיים: גילויים

התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים:

גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית - ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית.
הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים - התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG) ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח Non-Recourse, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs).
גילויים - דרישות גילוי חדשות התווספו ל-IFRS 7 עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG), ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר (FVTOCI).

התיקונים לתקנים יישמו למפרע החל מתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחריו. אימוץ מוקדם יותר אפשרי בכפוף למתן גילוי. בנוסף, ישות ראשית ליישם מוקדם רק את התיקונים הקשורים לסיווג נכסים פיננסיים והגילויים הקשורים בהם תוך מתן גילוי. ישות לא תציג מידע השוואתי אך, היא רשאית לעשות זאת אם, ורק אם, ניתן לעשות זאת ללא שימוש בראיה לאחור ("hindisight").

לתיקונים לעיל לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

- תקן דיווח כספי בינלאומי 18, הצגה וגילוי בדוחות כספיים

אלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

3 באור

איורעיממ אותיים בתקופת הדו"ח

א. דירוג החברה ואגרות חוב:

ביום 3 בפברואר 2025, אישרה מידרגו בע"מ דירוג A3.il באופן יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו'-ז') של החברה.
ביום 10 באוגוסט 2025, אישרה מעלות את דירוג החברה בדירוג ו-ז'-ג באופן יציב.
ביום 2 בפברואר 2026, אישרה מידרגו בע"מ דירוג A3.il באופן יציב לחברה ולאגרות החוב (סדרות ו'-ז') של החברה.
בדבר עמידת החברה באמות המידה החלות על אגרות חוב (סדרות ו'-ז'), ראה באור 5' דלוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 31 במרץ 2026.

ב. מסגרות אשראי בבנקים:

בדבר הסכמי מסגרות האשראי של החברה ואמות מידה פיננסיות מול הבנקים המממנים ראה באור 5' דלוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 31 במרץ 2026.

ג. קרן להשקעות בבריטניה:

לעניין פעילות החברה בבריטניה, ראה באור 5' דלוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 31 במרץ 2026.

ד. הודו

בדבר קבלת תמורות ממכירת הזכויות בפרוייקטים בעיר צ'נאי, הודו ראה באור 5' דלוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 31 במרץ 2026.

ה. פוליסת נושאי משרה ודירקטוריים

בהמשך לביאור 18(5) לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, ביום 3 במאי 2026 אישרה ועדת התגמול של החברה רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה של אלקן בע"מ וחברות מוחזקות שלה (ובכללן החברה וחברות בת שלה), אשר במסגרת תבונה אחריות לכל נושאי המשרה בחברה, לרבות מנכ"ל החברה ודירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה בחברה, כפי שיהיו מעת לעת, בהתאם לתקנה 1:1 לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס-2000 ("תקנות ההקלות"). הפוליסה האמורה נרכשה מצד שלישי לתקופה של 12 חודשים, מיום 1 במאי 2026, עם תום תקופת פוליסת הביטוח הקיימת, ועד ליום 30 באפריל 2027, בעלות כוללת לקבוצה של כ-365.7 אלפי דולר ובכיסוי ביטוחי כולל, למקרה ובמצטבר, של 120 מיליון דולר. כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים לפי הפוליסה בתנאים זהים.

ועדת התגמול קבעה כי ההתקשרות היא לטובת החברה וכי היא עומדת בתנאי תקנה 1ב1 לתקנות ההקלות, שכן תנאיה נקבעו בסעיף ז' למדיניות התגמול של החברה שאושרה על ידי האסיפה הכללית של החברה בהתאם לסעיף 267(ב) לחוק החברות, התשנ"ט-1999, ההתקשרות היא בתנאי שוק והיא אינה עשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכשה או התחייבויותיה. ועדת התגמול ודירקטוריון החברה אישרו בימים 3 ו-4 במאי 2026, בהתאמה את חלוקת תשלומי הפרמיה בגין הפוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה כאמור בין החברות בקבוצת אלקן, לפי מפתח חלוקה שהציע יועץ חיצוני, כך שחלקה של החברה יעמוד על 22.4% - סך של כ-82 אלפי דולר לתקופה של 12 חודשים. כן קבע הדירקטוריון כי תנאי ההתקשרות של החברה בחלוקת תשלומי הפרמיה האמורים, אינם שונים באופן מהותי מתנאי ההתקשרות של יתר חברות הקבוצה, בשים לב לחלקן היחסי, ולכן ההתקשרות עומדת בתקנה 1(4) לתקנות ההקלות. בנוסף למען הסדר הטוב, אושר כי תנאי הפוליסה יחולו גם על דירקטורים שהם בעלי השליטה בחברה ועל מנכ"ל החברה, בהתאם לתקנות 1(ב)(א)(5) ו-1א1 לתקנות ההקלות, בהתאמה, לאור העובדה שתנאי הפוליסה שלהם זהים לאלה של יתר הדירקטורים ונושאי המשרה, הם בתנאי שוק ואינם יכולים להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכשה או התחייבויותיה.

להלן נימוקיהם לאישור ההתקשרות:

ג. הקריטריונים אשר לפיהם מתבצעת חלוקת הפרמיות משקפים אפיון חלוקת עלויות סביר והוגן בין חברות הקבוצה, וחלוקה זו מתבצעת על ידי גורם חיצוני אובייקטיבי בלתי תלוי, מומחה בתחומם.

לה"ה דניאל ומיכאל זלקינד היה עניין אישי באישור ההתקשרות, עקב היותם דירקטורים בחברה וכן דירקטורים, מנכ"לים משותפים ובעלי השליטה באלקן, בעלת השליטה בחברה וכן דירקטורים בחברות הבנות הציבוריות האחרות של אלקן, אשר הינן כולן צד להתקשרות הנ"ל.

10 -

אלקטרה נדל"ן בע"מ
נתונים נוספים בדבר מידע כספי נפרד

3 באור

איירועים מהותיים בתקופת הדו"ח (המשך)

3. תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה

עד ליום 31 במרץ 2026 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של מניות החברה.

2. תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה

עד ליום 31 במרץ 2026 לא נרכשו במסגרת התכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה.

3. היום 8 במאי 2025, קיבלה החברה את אישור רשות ניירות ערך להארכת תשקיף המדף של החברה בשנה נוספת עד ליום 16 במאי 2026.

לאחר תאריך המאזן, ביום 6 במאי 2026, פרסמה החברה תשקיף מדף בהתאם להיתר רשות ניירות ערך שהתקבל באותו מועד.

11 -

פרק ד'

דוח רפואה בדבר אפקט-ביות
הבקרה הפנימית על הדיווח
הכספי ועל הגילוי

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקנה 38(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 ("תקנות הדוחות") לרבעון הראשון של שנת 2026:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
1. אמיר יניב, מנכ"ל;
2. אלי וסלי, סמנכ"ל כספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (להלן: "הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון"), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 בדצמבר 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:
(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38(ד)(1) לתקנות הדוחות:

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, אמיר יניב, מצהיר כי:

בחתני את הדוח הרבעוני של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון הראשון של שנת 2026 (להלן: "הדוחות");
לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-

ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-

ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי ליום 31 בדצמבר 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

27 במאי, 2026
אמיר יניב, מנכ"ל

(ב) הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38(ד)(2) לתקנות הדוחות:

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, אלי וסלי, מצהיר כי:

בחתמי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון הראשון של שנת 2026 (להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת ביניים");
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין: וכן-

ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-

ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי ליום 31 בדצמבר 2025) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון והנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

27 במאי, 2026

אלי וסלי, סמנכ"ל כספים

AI assistant

Electra Real Estate Ltd. — Interim / Quarterly Report 2026

6768_rns_2026-05-28_0a1419fb-eabe-4f60-b645-082f14c459b6.pdf

אלקטרה נדלי"ן

דוח רבעוני – מרץ 2026

פרק א'

דו"ח הדירקטוריון על מאב ענייני התאגיד

אלקטרה נדל"ן בע"מ

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2026

תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

היקף התחייבויות לפלטפורמות החברה (במיליוני דולר) (1,2)

גידול עקבי בהיקף הגיוסים המצטבר

נכסי מקבצי דיור (Multi Family) - בניהול החברה

עסקאות מימון מקבצי דיור - קרנות החוב

בתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (SFR/BTR) - בניהול החברה

דיר להשכרה – מקבצי דיור (ליום 31.03.2026)

903

50

30,264

6.9B

2.9B

99

94%

(1.2%)

להלן נתונים אודות היקפי הרכישות והמימושים (100%) בשנים 2022 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

שיעור הגידול הממוצע ב-NOI במהלך תקופת ההחזקה במקבצי דיור שמומשו בשנים 2022 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים

סטטוס קרנות פעילות (למועד פרסום הדוח)

קרן שניה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (EMIF II) - בתקופת מימוש

32 נכסים מומש עד כה

מתקופת השבחה ומימוש

6 - (EMIF III) - בתקופת השבחה

100% -7 מהתחייבויות המשקיעים

מתקופת השקעות/השבחה

100% -7 מהתחייבויות המשקיעים

(ALEMIF IV) - בתקופת השקעות/השבחה

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב (ALEMIF V) – בתקופת גיוס והשקעות

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

קרן חוב ראשונה למימון מקבצי דיור בארה"ב

קרן חוב שניה למימון מקבצי דיור בארה"ב (Electra Capital PM II Fund L.P)

קרנות החוב למימון מקבצי דיור בארה"ב

סטטוס קרנות/שותפויות פעילות (למועד פרסום הדוח) (המשך)

INITIAL CLOSING - MAR 22

ריט (REIT) פרטית למלונות

קן להשקעות בבריטניה – בתקופת גיוס ורכישות

INITIAL CLOSING - March 24

שיקולים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי (ESG)

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

סביבה

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

חברתיים

דוגמאות לפרקטיקות קיימות

ממשל תאגידי (Governance)

השפעת נתוני האינפלציה, השינויים בשערי החליפין ובשיעור הריבית על פעילות החברה

נכסי אסטרטגיית המימוש

הודו

נכסים שוטפים

נכסים בלתי שוטפים

התחייבויות שוטפות

התחייבויות בלתי שוטפות

הון עצמי

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים (באלפי דולר):

הכנסות ורווחים מפעילות קרנות ושותפויות השקעה

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה

תוצאות הפעילות בהתאם לשיטת השווי המאזני

התאמות שווי הון בהתאם לשיטת השווי המאזני ואחרים

דמי הצלחה (Promote)

הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות/הכנסות מימון, נטו

מסים על הכנסה

הפסד לתקופה

תזרימי מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

להלן פרטים על שיעור השינוי בשערי החליפין ביחס לדולר בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026

להלן פרטים על השינויים בשערי החליפין לתקופה מיום 31 במרץ 2026 ועד ליום 21 במאי 2026

אשראי מהותי בחברה

מקורות מימון

תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

Electra Real Estate Ltd. Interim / Quarterly Report 2026