Echo Investment S.A.

Quarterly Report • Nov 29, 2021

RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT III KWARTAŁ 2021 ROKU

SPIS TREŚCI

	List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów	4
	CZĘŚĆ 1	6
	SPRAWOZDANIE ZARZĄDU	6
01.	Podstawowe informacje o Spółce i Grupie Echo Investment	7
	Zarząd Echo Investment S.A.	8
	Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.	9
02.	Strategia Grupy Echo Investment	10
03.	Model biznesowy	11
04.	Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji	12
05.	Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A.
	przez osoby zarządzające i nadzorujące	13
06.	Najważniejsze zdarzenia w trzech kwartałach 2021 r.	14
07.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	19
08.	Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	21
09.	Nieruchomości komercyjne – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	27
10.	Segmenty Grupy Echo Investment – struktura finansowa	32
11.	Portfel nieruchomości	35
12.	Główne inwestycje w trzech kwartałach 2021 r. – zakupy nieruchomości	45
13.	Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w trzecim kwartale 2021 r.	46
14.	Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Echo Investment
	w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału	48
15.	Polityka dywidendowa i dywidenda	49
16.	Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej	50
17.	Zobowiązania pozabilansowe	54
18.	Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa	61
19.	Wpływ pandemii COVID-19 na działalność Grupy Echo Investment	62

	CZĘŚĆ 2	64
	SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIA FINANSOWE	64
	Informacje o sprawozdaniach finansowych Grupy Echo Investment	71
01. 02.	Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment Grupa Echo Investment	72 73
03. 04.	Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej	76
	zastosowane przez Grupę	77
	CZĘŚĆ 3	79
	SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIA FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A.	79
	Oświadczenie Zarządu	86
	Kontakt	88

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

4

SZANOWNI AKCJONARIUSZE, PARTNERZY I KLIENCI,

Z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo Investment za trzeci kwartał 2021 r. Nasza Grupa cieszy się stabilną sytuacją finansową i wypracowała w tym czasie 70 mln zł zysku netto. Było to głównie rezultatem przekazania klientom 218 mieszkań Echo Investment, 539 mieszkań Archicomu, wzrostu wartości biurowców i mocniejszym wynikom działania centrum handlowego Libero.

Mieszkania

Realizując strategiczny cel osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym, w kwietniu przejęliśmy pakiet 66% akcji wrocławskiej firmy deweloperskiej Archicom. Dzięki tej transakcji, po trzech kwartałach tego roku nasza Grupa znalazła się w pierwszej piątce deweloperów pod względem sprzedaży mieszkań. Sprzedaliśmy 2 322 mieszkania i jesteśmy przygotowani na dalsze zwiększanie udziału w rynku. Nasz wspólny bank ziemi, zabezpieczony w większości przed pandemią lub w jej trakcie, pozwala nam wybudować 15 tys. mieszkań. To jest wyjątkowo dobra sytuacja na dzisiejszym gorącym rynku gruntów.

Od początku roku Grupa Echo-Archicom rozpoczęła budowę blisko 1,3 tys. mieszkań, a w czwartym kwartale rozpocznie jeszcze blisko 1,4 tys. Rynek nam sprzyja: podaż nowych mieszkań się zmniejsza, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, a ceny rosną. Jesteśmy przekonani, że ta sytuacja w nadchodzących kwartałach przełoży się na wzrost skali i opłacalności naszych projektów.

Od początku roku do końca września Grupa Echo Investment zaksięgowała w wyniku przekazanie klientom 1357 mieszkań, łącznie z mieszkaniami Archicomu, które wchodzą do konsolidacji.

Resi4Rent

Resi4Rent - największa w Polsce firma z mieszkaniami na wynajem – nieprzerwanie rośnie i zgodnie z planem dąży do osiągnięcia celu 10 tys. lokali w najmie do 2025 r. Dziś firma ma 8,3 tys. lokali gotowych, w budowie i w przygotowaniu. Już za rok Resi4Rent będzie zarządzało 3,7 tys. gotowych mieszkań, w 2023 r. - 6 tys., by ostatecznie do końca 2024 r. osiągnąć 10 tys. mieszkań.

Mimo że profesjonalny sektor mieszkań na wynajem dopiero zaczął się rozwijać, to widać duże zainteresowanie wielu zagranicznych inwestorów, a także instytucji finansujących. Dowodami na to są transakcje zawarte na tym rynku w ostatnim roku, przy stopach kapitalizacji na podobnym poziomie, co dla innych atrakcyjnych aktywów nieruchomościowych.

Sektor nieruchomości komercyjnych

Od początku roku Echo Investment sprzedało trzy biurowce w Warszawie za łączną kwotę blisko 290 mln euro: budynki Biur przy Willi i Biur przy Warzelni w kompleksie Browarów Warszawskich, a także Moje Miejsce I. Pięć kolejnych biurowców są przedmiotem zaawansowanych negocjacji. Są świetnie zaprojektowane i zlokalizowane oraz mają renomowanych najemców, co czyni z nich świetne cele inwestycyjne dla długoterminowych inwestorów.

W budowie mamy obecnie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ok. 100 tys. mkw., a kolejne 200 tys. mkw. jest w fazie planowania. Co ważne, widzimy że po pandemicznym roku najemcy podejmują decyzje o wynajmie, zmianie biura czy jego powiększeniu. W tym roku pozyskaliMimo że profesjonalny sektor mieszkań na wynajem dopiero zaczął się rozwijać, to widać duże zainteresowanie wielu zagranicznych inwestorów, a także instytucji finansujących. Dowodami na to są transakcje zawarte na tym rynku w ostatnim roku, przy stopach kapitalizacji na podobnym poziomie, co dla innych atrakcyjnych aktywów nieruchomościowych.

śmy nowych, renomowanych najemców, jak Playtika, 3M GSC Poland, PepsiCo czy ABB, co pokazuje siłę sektora biurowego. Jesteśmy zadowoleni z wysokiego poziomu wynajęcia naszych budynków w budowie. Szacujemy, że w całym roku wynajmiemy około 70 tys. mkw., natomiast już w przyszłym roku powrócimy do średniego poziomu wynajmu ok. 100 tys. mkw.

Od zniesienia restrykcji wiosną tego roku w segmencie nieruchomości handlowych skupiliśmy się na silnym marketingu oraz wzmocnieniu centrów handlowych Libero oraz Galeria Młociny przy powrocie do normalnej działalności. Obiekty są niemal w pełni wynajęte i przyciągają nowe marki handlowe. Obydwa odnotowują wzrost odwiedzalności w porównaniu do 2019 r., a co ważniejsze – 40% wzrost obrotów najemców w porównaniu do 2019 r.

Sytuacja finansowa

Grupa utrzymuje wysoki stan gotówki: na koniec września było to 739 mln zł. Wartość naszych aktywów to blisko 6,8 mld zł i jest o 25% wyższa niż na koniec 2020 r. Wynika to przede wszystkim z przejęcia grupy Archicom. Wartość aktywów mieszkaniowych wzrosła prawie dwa razy w porównaniu z początkiem roku.

Jesteśmy zawsze skupieni na utrzymywaniu naszej firmy w zdrowej kondycji. Obserwując zmianujące się warunki gospodarcze, od początku roku obniżyliśmy wskaźnik długu netto do wartości aktywów z 47% do 37%. W 2022 r. spodziewamy się dalszego zmniejszania tego wskaźnika.

Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się z naszym raportem finansowym za trzeci kwartał 2021 r.

5

Z poważaniem

Nicklas Lindberg PREZES ECHO INVESTMENT

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie Echo Investment 01

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, branża wg rynku regulowanego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi, łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie "Grupa Echo" oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej spółek zależnych. Określenie "Grupa Archicom" oznacza tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.

Zarząd Echo Investment S.A.

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes ds. finansowych

Artur Langner Wiceprezes

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.

Noah M. Steinberg Przewodniczący

Tibor Veres Wiceprzewodniczący

Margaret Dezse

Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodnicząca Komitetu Audytu

Sławomir Jędrzejczyk Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu

Maciej Dyjas Członek Rady Nadzorczej

Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej

Bence Sass Członek Rady Nadzorczej

Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu

Strategia Grupy Echo Investment 02

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. "strategię rentownego wzrostu". Zgodnie z nią, Echo Investment skoncentrowało się na działalności deweloperskiej. Tym samym przyspieszyło obrót kapitałem oraz wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka dzieli się z akcjonariuszami wypracowanym zyskiem w postaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na następujących filarach:

STRATEGIA ECHO INVESTMENT

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo- -Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

LIDERA

Echo Investment jest największą firmą deweloperską działającą w Polsce pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała do czołówki deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów.

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż gotowego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w budowie.

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

DUŻE PROJEKTY

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomości daje Spółce przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Spółka może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celowe. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

• 1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych;
• 1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowców i centrów handlowych;
• 1. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni biurowej poprzez spółkę CitySpace;
• 1. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A.

4.1 Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

4.2 Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spółka Lisala Sp. z o.o., która jest kontrolowana przez węgierski Wing IHC Zrt.

Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z informacji o akcjonariuszach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne, co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na WZA Echo Investment S.A. z 28 czerwca 2021 r. oraz z powiadomień od akcjonariuszy.

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami

Spółki są Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis, członek rady nadzorczej.

STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ NA 30 WRZEŚNIA 2021 R.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA (w przypadku akcji)
Nicklas Lindberg	538 676	0,13%
Prezes zarządu
Maciej Drozd	221 765	0,05%
Wiceprezes Zarządu
Péter Kocsis	44 000	0,01%
Członek Rady Nadzorczej

STAN POSIADANIA OBLIGACJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ NA 30 WRZEŚNIA 2021 R.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych obligacji
Nicklas Lindberg	229 (kod ECH1022)
Prezes zarządu
Maciej Drozd	219 (kod ECH0522)
Wiceprezes Zarządu	50 (kod ECH0923)
	316 (kod ECH1022)

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 30 września 2021 r. i w trakcie trzech kwartałów 2021 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje lub obligacje Spółki.

Najważniejsze zdarzenia w trzech kwartałach 2021 r.

06

6.1 Sprzedaż budynku Biura przy Willi

Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi, który należy do kompleksu Browary Warszawskie. Nowym właścicielem jest KGAL Group, wiodący niezależny zarządzający inwestycjami i aktywami. Budynek został sprzedany za około 86,7 mln EUR. Wartość transakcji została pomniejszona m.in. o kwotę wartości okresów bezczynszowych, częściową wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyjnych, a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona o VAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim najemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6 mln EUR powiększone o VAT. Dodatkowo sprzedający otrzymał osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz z usuwaniem usterek w łącznej wysokości 4,6 mln EUR powiększone o VAT.

W ramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynku, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale w stosunku do nich zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe.

Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie w kwietniu 2020 r. i jest w pełni wynajęty i użytkowany przez m.in. WeWork, Accenture, Grupa Citi, Echo Investment, kawiarnię Etno Cafe i restauracja Munja. Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysokości oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu.

Budynek Biur przy Willi w kompleksie Browarów Warszawskich w Warszawie

6.2 Emisja obligacji o łącznej wartości 195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. obligacje Echo Investment S.A. o łącznej wartości 195 mln zł. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocentowanie ustalone zostało w oparciu o zmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze pozyskane z emisji obligacji Echo Investment planuje wykorzystać na finansowanie rozwoju biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec pierwszego kwartału tego roku. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone i zostaną wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych. W związku z emisją obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o wartości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN PLECHPS00225).

6.3 Przejęcie pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A.

Echo Investment zawarło 22 kwietnia umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Sprzedającymi byli założyciele firmy, Dorota Jarodzka-Śródka, Kazimierz Śródka oraz Rafał Jarodzki. Cena za akcje wyniosła 429 mln zł. Echo Investment zapłaciło 241 mln zł w dniu zawarcia transakcji, a pozostałe 188 mln zł – w wyemitowanych obligacjach o terminie zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%. Z zakresu transakcji wyłączone zostały spółki zależne, które prowadzą działalność deweloperską poza Wrocławiem i przyległymi gminami oraz działalność w zakresie usług architektonicznych i projektowych. Aktywa te zostały odsprzedane założycielom firmy. Projekty deweloperskie zakupili Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał Jarodzki za 131 mln zł (płatne w dwóch ratach), natomiast studio projektowe – Dorota Jarodzka-Śródka oraz Kazimierz Śródka za 2,4 mln zł.

Dodatkowo, w dniu zamknięcia transakcji została zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę jest uprawniony do zakupu pozostałych w rękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawniających 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja będzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r.

Na koniec 2020 r. we Wrocławiu oraz Krakowie Archicom miał około 2 tys. mieszkań w budowie oraz 4,2 tys. mieszkań w przygotowaniu. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom jest największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce – tylko w 2021 r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym. Archicom działa głównie we Wrocławiu, a od 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Firma wyrosła z rodzinnego biura projektowego i ma na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, a także pierwsze we Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest silną, rozpoznawalną marką z blisko 15% udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym.

Zgodnie z wcześniejszymi decyzjami Rady Nadzorczej i Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Archicom S.A., jednocześnie z zamknięciem transakcji nastąpiły zmiany we władzach spółki. Prezesem został Waldemar Olbryk (który zrezygnował w związku z tym z zasiadania w zarządzie Echo Investment), a członkami zarządu – Agata Skowrońska-Domańska i Rafał Zboch. Nicklas Lindberg, Maciej Drozd, Małgorzata Turek oraz Rafał Mazurczak objęli natomiast stanowiska członków Rady Nadzorczej.

6.4 Publikacja pierwszego raportu zrównoważonego rozwoju Echo Investment

Idea dobrze rozwijających się miast, projekty "destinations", kwestia zieleni i ochrony drzew, dobre relacje z klientami i sąsiadami, a także bezpieczeństwo na budowach – to priorytetowe kwestie opisane w pierwszym raporcie zrównoważonego rozwoju 2020 Echo Investment. Jest to pierwsza publikacja firmy na temat celów, zarządzania i podejmowanych działań w obszarze ESG. W publikacji opisane są również kluczowe dla firmy projekty z obszaru zrównoważonego rozwoju.

Ze względu na dużą skalę działania i liczbę projektów, Echo Investment ma znaczący wpływ na funkcjonowanie największych miast w Polsce. Dlatego stara się, by nasze projekty, oprócz wymiaru biznesowego, spełniały też wymogi dobrej urbanistyki i były miastotwórcze. Zgodnie ze strategią biznesową, Echo Investment buduje duże, wielofunkcyjne projekty 'destinations' – miejsca, które przyciągają ludzi. W ten sposób włącza się w miejskie polityki zrównoważonego rozwoju, przeciwdziała rozlewaniu się miast na przedmieścia, promuje nowoczesny transport i wdraża ideę miasta 15-minutowego, a dodatkowo oddaje miastom tereny, które dotychczas były zamknięte i zdegradowane.

Tworząc projekty "destinations" Echo Investment czerpie ze swojego 25-letniego doświadczenia współtworzenia polskich miast. To inwestycje, które są spójnie zaprojektowane, dostarczają miastu wysokiej jakości przestrzeni publicznych i zieleni, szanują historię miejsca i powstają zgodnie z najnowszymi światowymi trendami w urbanistyce, jak ekologia, ekonomia współdzielenia, promowanie transportu publicznego oraz komunikacji pieszej i rowerowej.

Działalność deweloperska jest nierozerwalnie związana z budowlaną. Dlatego Echo Investment przykłada szczególną wagę do kwestii bezpieczeństwa na swoich placach budowy.

Echo Investment rozpoczęło dobrowolne raportowanie informacji niefinansowych w Raporcie zrównoważonego rozwoju ze względu na dojrzałość firmy oraz coraz większą wagę, jaką do prowadzenia odpowiedzialnego biznesu przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci, akcjonariusze i inni interesariusze spółki. Raport będzie publikowany corocznie. Raport został przygotowany zgodnie ze standardami GRI (Global Reporting Initiative) w wersji CORE. W proces powstawania raportu zaangażowało się ponad 70 osób, w tym szerokie grono bezpośrednich interesariuszy, m.in. pracowników, partnerów biznesowych, inwestorów giełdowych, klientów indywidualnych, media, organizacje branżowe i przedstawicieli samorządów.

W drugiej połowie roku Echo Investment rozpoczęło z Fundacją Łąka program Echo-Łąka. Ze względu na dużą liczbę projektów, Grupa ma znaczący wpływ na rozwój i funkcjonowanie największych miast w Polsce. Dlatego uruchomiła program społeczny, polegający na zakładaniu miejskich łąk kwietnych, które pozytywnie wpływają na miejski mikroklimat, bioróżnorodność i ograniczają smog. Pierwsze łąki zostały już założone w Warszawie przy ul. Towarowej, w Łodzi obok zrównoważonego osiedla Zenit oraz w Poznaniu, w okolicy planowanej inwestycji przy ul. Opieńskiego. Będą to łąki wieloletnie, zajmą łącznie około 4 tys. mkw. i znajdą się na terenach zarządzanych przez miejskie instytucje, które udostępniły tereny dla programu na kilka najbliższych lat. Kolejna łąka powstanie również w Kielcach, w sąsiedztwie siedzimy firmy. Echo Investment zamierza rozwijać program w najbliższych latach, by wkład firmy w poprawę klimatu i estetyki miast był zauważalny.

W ramach współpracy Echo Investment i Fundacji Łąka jesienią założone zostały cztery łąki kwietne w Warszawie, Poznaniu i Łodzi.

6.5 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 28 czerwca 2021 r. Podjęło standardowe uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i sprawozdania zarządu za 2020 r., przyjęło sprawozdania Rady Nadzorczej z wyników za rok 2020 oraz o wynagrodzeniach, udzieliło absolutorium wszystkim członkom zarządu i rady nadzorczej oraz przyjęło uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego zysku.

Zysk netto osiągnięty przez Spółkę w roku obrotowym 2020 w wysokości 57 824 852,68 zł, powiększony o kwotę 45 347 792,82 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 103 172 645,50 zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,25 zł. Data ustalenia prawa do dywidendy została określona na dzień 26 lipca 2021 r., a termin wypłaty – na 5 sierpnia 2021 r. Uchwała została w pełni wykonana.

6.6 Sprzedaż budynku Biura przy Warzelni

Deka Immobilien, międzynarodowa firma inwestycyjna i zarządzającą aktywami, 5 sierpnia 2021 r. kupiła Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browarów Warszawskich, a także zabytkową Warzelnię. Budynki zostały sprzedane za około 152,3 mln EUR.

W ramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umowę najmu. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynków, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz tych, które zostały wynajęte, a w stosunku do których zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe. Podstawowe postanowienia umowy najmu przewidują wynajęcie sprzedającemu na okres 10 lat powierzchni przeznaczonej na prowadzenie przez podnajemców działalności gastronomicznej w budynkach Piwnice Czasu i Warzelnia.

Biura przy Warzelni to część wielofunkcyjnego kompleksu Browarów Warszawskich. Aktywo składa się z siedmiokondygnacyjnego budynku biurowego, zabytkowej Warzelni, Ogrodu Centralnego oraz historycznych piwnic leżakowni. Nieruchomość została oddana do użytku we wrześniu 2020 r., ma 29,6 tys. mkw. powierzchni najmu oraz dwupoziomowy parking podziemny ze 180 miejscami postojowymi. Część biurowa jest wynajęta renomowanym firmom, takim jak Grupa Żywiec, Allen & Overy, MDDP, Point72 czy Playtika. Parter zajmują restauracje i siłownia. Podziemna część budynku połączona jest z zabytkowymi piwnicami, gdzie działa oryginalny koncept lwowskiej Grupy Kumpel – Browar Warszawski z warzonym na miejscu piwem.

Budynek Biura przy Warzelni w kompleksie Browarów Warszawskich

6.7 Umowa kredytowa na budowę 1,4 tys. lokali na wynajem Resi4Rent

Konsorcjum banków, z Bankiem Pekao jako liderem, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz Bankiem BNP Paribas, udzieliło ponad 248 mln zł kredytu budowlanego i inwestycyjnego oraz 15 mln zł kredytu VAT na budowę pięciu kolejnych projektów z lokalami w abonamencie Resi4Rent. W finansowanych projektach łącznie znajdzie się około 1,4 tys. lokali w Warszawie oraz Krakowie. Trzy inwestycje są już w trakcie budowy, budowa dwóch ruszy w nadchodzących miesiącach. Jest to już trzecia transza projektów Resi4Rent, którą sfinansowały renomowane banki i instytucje finansowe.

Obecnie Resi4Rent ma już blisko 6 tys. lokali w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Poznaniu, z czego ponad 2 tys. to lokale gotowe i wynajęte. Do 2025 r. firma będzie miała w portfelu 10 tys. mieszkań. Wszystkie wynajmowane lokale Resi4Rent są nowe, komfortowo wykończone i wyposażone w niezbędne sprzęty AGD i podstawowe meble. W cenie abonamentu klienci mają możliwość korzystania z sieci Wi-Fi, dostęp do panelu pozwalającego m.in. na zarządzanie umowami oraz dedykowane biuro obsługi. Do klientów Resi4Rent należą przede wszystkim młodzi na starcie, single, obcokrajowcy, studenci, a także rodziny z dziećmi i seniorzy. 75% klientów firmy stanowią osoby poniżej 34. roku życia.

6.8 Ustanowienie publicznego programu emisji obligacji

Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. podjął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego programu emisji obligacji do 300 mln zł lub równowartości tej kwoty w EUR. Obligacje będą oferowane w trybie oferty publicznej, przeprowadzanej po zatwierdzeniu prospektu podstawowego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warunki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje emitowane na podstawie prospektu do obrotu na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie. Funkcję Agenta oferującego i globalnego koordynatora pełnić będzie Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie.

300 mln PLN

Maksymalna wartość obligacji, które mogą zostać wyemitowane w ramach publicznego programu

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 07

7.1 Sprzedaż biurowca Moje Miejsce I w Warszawie

Biurowiec Moje Miejsce I, który jest częścią wielofunkcyjnej inwestycji "destination" na warszawskim Dolnym Mokotowie, 7 października 2021 r. został sprzedany inwestorowi instytucjonalnemu działającemu na rynku nieruchomości. Biurowiec ma 19 tys. mkw. powierzchni i jest prawie w pełni wynajęty renomowanym najemcom, jak Grupa Havas, Mastercard, Hebe, Corteva, i CitySpace.

Wartość transakcji wyniosła 47,3 mln EUR. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowej oraz umowę o wykonanie prac wykończeniowych i usług dodatkowych.

Biurowiec jest częścią miastotwórczej inwestycji Moje Miejsce, zaprojektowanej przez znaną pracownię JEMS Architekci. Echo Investment stworzyło wielofunkcyjny kwartał miejski, który łączy budynki biurowe, mieszkania, punkty usługowe i dobrze zaprojektowaną przestrzeń publiczną.

7.2 Zakup nieruchomości w Warszawie i zgoda Rady Warszawy na realizację na niej inwestycji mieszkaniowej

Echo Investment podpisało 21 października 2021 r. ostateczną umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków położonych w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu. Sprzedającymi są spółki MBP 1 Sp. z o.o. oraz MBP 2 Sp. z o.o., które wchodzą w skład grupy Immofinanz. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi 46,1 tys. mkw. Wartość transakcji wyniosła 221,6 mln zł.

Transakcja została zawarta w konsekwencji spełnienia się warunku zawieszającego, jakim była zgoda Rady Warszawy na realizację na tej nieruchomości inwestycji mieszkaniowej w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej. Rada zgodziła się na projekt proponowany przez Echo Investment na sesji 9 września 2021 r.

Planowana inwestycja Echo Investment zakłada, że biurowce starszej generacji przy ul. Wołoskiej zostaną zastąpione przez nowoczesne budynki, w których znajdzie się 1250-1600 mieszkań. Mieszkańcy dzielnicy zyskają szereg dodatkowych inwestycji. Echo Investment wybuduje dla miasta szkołę dla 450 dzieci, która daleko wykracza ponad wymagania, jakie są stawiane w specustawie mieszkaniowej. To pierwsza publiczna szkoła w Polsce zbudowana dla miasta przez prywatnego inwestora i najważniejsza inwestycja towarzysząca w ramach projektu. Oprócz szkoły, Echo Investment zagospodaruje trzy hektary zieleni, poprawi lokalną infrastrukturę zieloną i komunikacyjną, czy skanalizuje naziemną linię wysokiego napięcia. Projekty inwestycji mieszkaniowej, terenów zielonych oraz szkoły powstały w renomowanych pracowniach BBGK oraz WWAA.

Inwestycja będzie realizowana wspólnie z grupą Archicom, która 4 listopada 2021 r. podpisała przedwstępną umowę zakupu części działki od Echo Investment, na której powstanie około 260 mieszkań.

Planowane osiedle przy ul. Wołoskiej w Warszawie pozwoli przełamać monokulturę biurową Służewca oraz uzupełnić infrastrukturę edukacyjną i zieloną w tej dzielnicy.

7.3 Emisja obligacji o wartości 172 mln zł dla inwestorów instytucjonalnych

Echo Investment S.A. wyemitowało 10 listopada 2021 r. obligacje kuponowe o łącznej wartości 172 mln zł, w ramach podpisanego z mBankiem Programu Emisji Obligacji. Wartość nominalna oraz cena emisyjna jednej obligacji wynosi 10 tys. zł. Termin zapadalności to 10 listopada 2025 r. Obligacje są niezabezpieczone i zostaną wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. W związku z emisją, Echo Investment S.A. nabyło w celu umorzenia 6 211 sztuk obligacji własnych oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00258 oraz 1 519 sztuk obligacji oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00282.

O zamiarze emisji obligacji spółka poinformowała inwestorów 6 września 2021 r.

7.4 Uchwała w sprawie warunkowej wypłaty zaliczki dywidendowej z zysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2021. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniesie 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Na zaliczkę składa się kwota 14 mln zł, która nie przekracza połowy zysku netto Spółki osiągniętego w pierwszej połowie 2021 r., wykazanego w sprawozdaniu finansowym zbadanym przez biegłego rewidenta Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k., oraz kwota 76,8 mln zł pochodząca z Funduszu Dywidendowego. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona 28 grudnia 2021 r. Będą do niej uprawnieni wszyscy akcjonariusze posiadający akcje Spółki 21 grudnia 2021 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona pod warunkiem uzyskania zgody Rady Nadzorczej w terminie do dnia wypłaty.

172 mln PLN

wartość wyemitowanych obligacji dla inwestorów instytucjonalnych

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

8.1 Rynek mieszkaniowy w Polsce

Deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sprzedali w trzecim kwartale 2021 r. 15 tys. mieszkań, osiągając wynik o 23 proc. mniejszy niż w poprzednim kwartale – wynika z badań firmy doradczej JLL. Ich zdaniem, sprzedaż mogłaby być jeszcze wyższa, gdyby produkcja mieszkań nadążała za popytem. W III kwartale do sprzedaży wprowadzono prawie 13,8 tys. lokali – podobnie jak w pierwszym kwartale bieżącego roku i niewiele więcej niż średnia kwartalna z dotkniętego pandemią 2020 r. Oferta mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym wyniosła 36,6 tys. i zmniejszyła się o 26 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

MIESZKANIA SPRZEDANE I WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY [W TYS. SZTUK]

Eksperci JLL wyjaśniają zjawisko dobrej sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale niskimi stopami procentowymi, chęcią ochrony oszczędności przed rosnącą inflacją, dostępnością tanich kredytów oraz stabilną sytuacją na rynku pracy, czyli niskim poziomem bezrobocia oraz wzrostem wynagrodzeń. Na liczbę sprzedawanych mieszkań zaczynają jednak wpływać ograniczona oferta lokali dostępnych na rynku oraz rosnące ceny. Na sześciu największych rynkach w Polsce ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyraźnie wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału. Najwyższy, bo aż 23-procentowy wzrost został odnotowany we Wrocławiu. W Poznaniu ceny mieszkań zwiększyły się o 19 proc., w Krakowie - o 14 proc., natomiast jednocyfrowe wzrosty zaobserwowano w Warszawie, Trójmieście i Łodzi (odpowiednio 7 proc., 6 proc., 4 proc.).

Na wzrost cen mieszkań wpływa kilka czynników. Koszty realizacji, które są trudne do przewidzenia w dłuższej perspektywie powodują, że deweloperzy zakładają wyższe budżety rozpoczynanych inwestycji i z tego powodu następnie zwiększają ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Rosną ceny materiałów i usług budowlanych, a dodatkowo pojawia się coraz więcej trudności w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.

Na początku października Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe, w tym główną stopę referencyjną z 0,1 proc. do 0,5 proc., natomiast na początku listopada - o kolejne 0,75 punktów bazowych. Decyzja RPP, w warunkach dużego popytu i ograniczonej podaży mieszkań, może mieć stabilizujący wpływ na rynek. Przy niskiej nowej ofercie mieszkań schłodzi stronę popytową: cześć inwestorów zdecyduje się zatrzymać pieniądze na lokatach zamiast kupować mieszkanie, a pozostali klienci będą ostrożniej zaciągać kredyty hipoteczne z uwagi na rosnące w przyszłości raty kredytowe.

– Kraków

– Łódź

– Wrocław

8.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

Realizując strategiczny cel osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym, 22 kwietnia 2021 r. Echo Investment przejęło pakiet 66% akcji wrocławskiej firmy deweloperskiej Archicom. Spółka ta pod koniec pierwszej połowy roku miała około 17% udziałów we wrocławskim rynku, co plasowało ją na pozycji niekwestionowanego lidera rynku. Grupa Echo-Archicom jest obecnie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce, biorąc pod uwagę łączną realizację mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. W trzech kwartałach 2021 r. obie spółki sprzedały klientom łącznie 2322 mieszkania, a dodatkowo Resi4Rent – platforma mieszkań na wynajem – oddała do użytku kolejne 834 lokale.

W budowie mają około 3,8 tys. lokali na sprzedaż, z czego około 1,6 tys. zostanie zakończona w czwartym kwartale tego roku. Na przyszłość obie spółki przygotowują około 15 tys. lokali, których start budowy zaplanowany jest na najbliższe 5 lat.

Do końca września 2021 r. Echo Investment sprzedało 1274 mieszkania – o 15% więcej niż w analogicznym okresie 2020 r. Natomiast Archicom sprzedał w tym czasie 1048 mieszkań, dynamika w tej firmie wyniosła 35% rok do roku (dane dotyczą grupy Archicom S.A. z wyłączeniem Archicom Polska, które nie było przedmiotem zakupu przez Echo Investment).

PROJEKTY MIESZKANIOWE, KTÓRYCH BUDOWA ROZPOCZĘŁA SIĘ W 2021 R.

Inwestor	Projekt	Liczba mieszkań	Planowany termin zakończenia
Echo Investment	Osiedle ZAM I	115	II kw. 2022
	Kraków, ul. Rydlówka
Echo Investment	Osiedle Enter II	157	IV kw. 2022
	Poznań, ul. Naramowice
Echo Investment	Osiedle Enter III	166	IV kw. 2022
	Poznań, ul. Naramowice
Echo Investment	Fuzja III	160	IV kw. 2022
	Łódź, ul. Tymienieckiego
Echo Investment	Zenit I	168	I kw. 2023
	Łódź, ul. Widzewska
Archicom	Olimpia Port M36, M38	88	III kw. 2022
	Wrocław, ul. Vespucciego
Archicom	Olimpia Port M24, M25, M26	182	I kw. 2023
	Wrocław, ul. Vespucciego
Archicom	Browary Wrocławskie BA2, BA3	246	II kw. 2023
	Wrocław, ul. Jedności Narodowej
Razem		1 282

PROJEKTY MIESZKANIOWE, KTÓRYCH BUDOWA
ZAKOŃCZYŁA SIĘ W 2021 R.

Echo Investment Nasze Jeżyce I 142 Poznań, ul. Szczepanowskiego Echo Investment Nasze Jeżyce II 162 Poznań, ul. Szczepanowskiego Archicom Olimpia Port M30, M31 152 Wrocław, ul. Vespucciego Archicom Olimpia Port M32, M33 56 Wrocław, ul. Vespucciego Archicom Browary Wrocławskie L3 31 Wrocław ul. Jedności Narodowej Archicom Browary Wrocławskie BP3 i BP4 149 Wrocław ul. Jedności Narodowej Archicom Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23 107 Wrocław, ul. Lubomierska Archicom Awipolis L1 76 Wrocław, ul. Władysława Chachaja Archicom Awipolis L2 110 Wrocław, ul. Władysława Chachaja Archicom Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 248 Wrocław, ul. Wichrowa Archicom Cztery Pory Roku J15 99 Wrocław, ul. Krzysztofa Komedy Razem 1 440	Inwestor	Projekt	Liczba mieszkań

Zenit będzie pierwszym osiedlem mieszkaniowym zaprojektowanym zgodnie ze strategią zrównoważonego rozwoju Łodzi. Powstaje przy ul. Widzewskiej i zastąpi niedawno zamknięty hipermarket z parkingiem.

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ GRUPY ECHO [W SZT.]

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ GRUPY ARCHICOM [W SZT.]

Od początku roku do końca czerwca grupa Echo Investment-Archicom przekazała klientom blisko 1,2 tys. mieszkań. Z powodu harmonogramu budów, na drugą połowę roku przypada zwykle zdecydowana większość przekazań. To zjawisko jest widoczne również w tym roku.

MIESZKANIA, KTÓRE ZOSTAŁY ZAKSIĘGOWANE W WYNIKU GRUPY ECHO INVESTMENT-ARCHICOM [W SZT.]

8.3 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem

Resi4Rent jest już największą instytucją wynajmującą mieszkania w Polsce, która ma obecnie ponad 2,3 tys. gotowych i wynajmowanych lokali.

Od początku roku firma wprowadziła na rynek ponad 900 lokali w abonamencie przy ul. Suwak i Taśmowej w Warszawie oraz w Gdańsku przy ul. Kołobrzeskiej.

W sierpniu firma pozyskała finansowanie na budowę 1,4 tys. lokali na wynajem w pięciu lokalizacjach. Konsorcjum banków, z Bankiem Pekao jako liderem, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz Bankiem BNP Paribas, udzieliło ponad 248 mln zł kredytu budowlanego i inwestycyjnego oraz 15 mln zł kredytu VAT na budowę pięciu kolejnych projektów z lokalami w abonamencie Resi4Rent. W finansowanych projektach łącznie znajdzie się ponad 1,4 tys. lokali w Warszawie oraz Krakowie. To już trzecia transza projektów Resi4Rent, która została sfinansowana przez renomowane instytucje finansowe.

Od początku roku Resi4Rent rozpoczęło budowę czterech projektów w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, w których znajduje się około 1,5 tys. lokali. Jeszcze w czwartym kwartale 2021 r. rozpocznie się budowa kolejnych trzech projektów z blisko 900 lokalami.

Docelowo, do 2025 r. firma będzie miała minimum 10 tys. lokali w sześciu największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Nieruchomości komercyjne – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

9.1 Rynek biurowy w Warszawie

Warszawski rynek biurowy wzrósł od początku 2021 r. jedynie o 4% i obecnie ma wielkość 6,16 mln mkw. W budowie pozostaje dodatkowo 374 tys. mkw. powierzchni. W samym III kwartale 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 67,6 tys. mkw. biur.

W pierwszych trzech kwartałach 2021 r. popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie przekroczył 398 tys. mkw., z czego ponad 149 tys. mkw. przypadło na trzeci kwartał. Od lipca do września brokerzy zaobserwowali też pierwsze oznaki zwiększonej aktywności najemców – wynajęto ponad 149 tys. mkw. powierzchni biurowej. Najwyższy udział w strukturze popytu miały nowe umowy – 53,5%, uwzględniając umowy przednajmu. Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów z najemcami odpowiadały za 42% zarejestrowanego popytu, a ekspansje – 4,5%. Według analityków z CBRE, 64% najemców podejmowało decyzje o wydzierżawieniu większej ilości miejsca niż poprzednio, podczas gdy tylko 12% decydowało się na zmniejszenie zajmowanej przestrzeni biurowej.

Według analityków z Knight Frank obecna aktywność deweloperów może sprawić, że 2022 r. będzie jednym z najsłabszych pod względem podaży. Projekty z terminem realizacji w 2022 r. mają łącznie ponad 230 tys. mkw. powierzchni biurowej. Poziom ten jest bezpośrednią konsekwencją COVID–19 i związaną z tym niepewnością, która zaowocowała wstrzymaniem rozpoczynania nowych inwestycji do czasu zakończenia pandemii i powrotu najemców do pełnej aktywności w biurach. Obecnie wielkość powierzchni biurowych w budowanych projektach jest najniższa od dekady i wynosi jedynie 353 tys. mkw.

Współczynnik niewynajętej powierzchni w Warszawie jest stabilny: nie zmienił się w porównaniu do poprzedniego kwartału i wynosi 12,5%. Z kolei w odniesieniu do porównywalnego okresu 2020 r. współczynnik ten wzrósł o 2,9 pp.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

– Bardzo

• optymistyczna – Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
  • Bardzo pesymistyczna

WSPÓŁCZYNNIK NIEWYNAJĘTEJ POWIERZCHNI BIUROWEJ W WARSZAWIE [%]

9.2 Rynek biurowy w miastach regionalnych

Na koniec III kwartału 2021 r. współczynnik pustostanów oszacowany dla ośmiu głównych biurowych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wynosił 13,5%, co daje łącznie 805,6 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz. To więcej niż w poprzednim kwartale o 0,1 pp., natomiast o 1,6 pp. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najwyższy współczynnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Łodzi (16,8%), zaś najniższy w Szczecinie – 5,8%. To dane przygotowane przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) na podstawie wiedzy głównych firm doradczych.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu głównych aglomeracjach regionalnych wyniosły 5,9 mln mkw. Za Warszawą, która pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, plasuje się Kraków (1,6 mln mkw.), Wrocław (1,2 mln mkw.) oraz Trójmiasto (923 tys. mkw.).

Od lipca do września 2021 r. deweloperzy oddali do użytkowania 4 inwestycje o łącznej powierzchni 19,3 tys. mkw. Popyt osiągnął w tym czasie 113,1 tys. mkw. Najwyższy udział miały nowe umowy (66%), z kolei renegocjacje stanowiły 26%, a ekspansje - zaledwie 8% wszystkich transakcji. Łącznie od początku roku popyt na biura w miastach regionalnych wyniósł ponad 379 tys. mkw.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

– Bardzo

• optymistyczna
• Optymistyczna
• Stabilna
• Pesymistyczna
  • Bardzo pesymistyczna

POWIERZCHNIA W BUDOWIE (NAJWIĘKSZE RYNKI BIUROWE W POLSCE POZA WARSZAWĄ)

PODAŻ VS WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW (NAJWIĘKSZE RYNKI BIUROWE W POLSCE POZA WARSZAWĄ, III KW. 2021 R.) [TYS. MKW. / %]

– Podaż (mkw.) – Poziom pustostanów (%)

9.3 Rynek nieruchomości handlowych

W III kwartale 2021 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 98 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Analitycy JLL twierdzą, że w całym roku rynek powiększy się o ponad pół miliona mkw. powierzchni handlowej, z czego 40% będą stanowiły parki handlowe. Zauważalne jest, że coraz większą popularnością wśród klientów cieszą się małe formaty: parki handlowe i centra typu "convenience". Choć na galerie handlowe przypada 61% całkowitej powierzchni nowoczesnego handlu detalicznego, to ich udział w podaży systematycznie spada.

Współczynnik pustostanów w centrach handlowych w głównych aglomeracjach osiągnął w sierpniu 2021 r. 5,9%, co oznacza wzrost o 0,6% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Przyczyniły się do tego obostrzenia związane z pandemią i ostateczne wyjście z Polski sieci Tesco. Najwięcej powierzchni niewynajętej odnotowano w Poznaniu (8,6%), Wrocławiu (7,1%) oraz Trójmieście (5,9%), z kolei w Warszawie pustostany stanowiły 4,6%. Kolejne obostrzenia nakładane na branżę i wiele tygodni całkowitego zakazu handlu drogą stacjonarną w trakcie pandemii sprawiły, że handel internetowy stał się wówczas jedynym możliwym kanałem dystrybucji. Stopniowe luzowanie obostrzeń zachęciło klientów do powrotu do tradycyjnej formy robienia zakupów, a dynamika sprzedaży online zaczęła hamować. Od maja 2021 r., od kiedy nie ma żadnych ograniczeń w działalności handlowej, systematycznie wzrastają obroty sklepów stacjonarnych. W sierpniu 2021 r. w centrach handlowych odnotowano najwyższą odwiedzalność od początku pandemii, stanowiącą 94% rezultatu z sierpnia 2019 r. – wynika z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych. Z kolei e-commerce stabilizuje się na poziomie 7-8% całkowitej sprzedaży detalicznej.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

• Bardzo
• optymistyczna
• Optymistyczna – Stabilna
• Pesymistyczna
• Bardzo

pesymistyczna

9.4 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

Od początku 2021 r. dwa biurowce będące częścią kompleksu Browary Warszawskie znalazły nowych właścicieli. W marcu Echo Investment sprzedało budynek Biur przy Willi, który został kupiony przez KGAL Group, wiodącego niezależnego zarządzającego inwestycjami i aktywami, za około 86,7 mln EUR. W sierpniu natomiast Deka Immobilien, międzynarodowa firma inwestycyjna i zarządzającą aktywami, kupiła Biura przy Warzelni – największy biurowiec kompleksu, a także zabytkową Warzelnię. Budynki zostały sprzedane za około 152,3 mln EUR. Na początku czwartego kwartału właściciela zmienił biurowiec Moje Miejsce I, stanowiący część wielofunkcyjnej inwestycji 'destination' na warszawskim Dolnym Mokotowie. Echo Investment sprzedało go za 47,3 mln EUR inwestorowi instytucjonalnemu działającemu na rynku nieruchomości. Budynek jest prawie w pełni wynajęty renomowanym najemcom oraz ma certyfikat ekologiczny BREEAM na poziomie very good. Te trzy transakcje są dowodem na to, że wielofunkcyjne projekty 'destination' – miejsca przyciągające ludzi – są bardziej niż kiedykolwiek poszukiwane przez inwestorów.

CitySpace, operator elastycznych biur serwisowanych należący do Echo Investment, dysponuje obecnie blisko 3 tys. biurek na 21 tys. mkw. powierzchni w 12 lokalizacjach w Polsce. W trzecim kwartale spółka odnotowała wzrost obłożenia ogółem, czyli wynajęcia wszystkich lokalizacji: dla północy (Gdańsk, Warszawa) oraz południa (Katowice, Kraków, Wrocław) odpowiednio o 12% i o 15% w porównaniu do drugiego kwartału 2021 r. Jest to zwiększenie wynajęcia o 231 stanowisk pracy. CitySpace otworzył również trzecią lokalizację o powierzchni 2,4 tys. mkw. we Wrocławiu w biurowcu West 4 Business Hub. Korzystając z wieloletniego doświadczenia CitySpace wdrożył z powodzeniem nowy, unikatowy produkt do swojego portfolio – świadczenie usług zarządzania powierzchnią biurową należąca do klienta. W takim formacie CitySpace zarządza obecnie blisko 2 tys. mkw. powierzchni.

Obecnie Echo Investment ma w budowie pięć biurowców o łącznej powierzchni najmu ponad 100 tys. mkw. Spółka obserwuje duże zainteresowanie potencjalnych najemców wynajmem powierzchni biurowej, co przekłada się na zawierane transakcje. Między innymi w ostatnich miesiącach kompleks biurowy Brain Park w Krakowie zyskał PepsiCo GBS Kraków jako najemcę, który zajmie ponad 5 tys. mkw. powierzchni i przeniesie tam swoją siedzibę. Najemcą budynku Biura przy Warzelni w Browarach Warszawskich została z kolei Playtika Holding Corp., wiodąca firma z sektora gier i platforma monetyzacyjna, która wynajęła 4,2 tys. mkw. powierzchni.

Biurowiec Brain Park w Krakowie.

9.5 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Od zniesienia restrykcji w handlu wiosną tego roku zarządcy centrów handlowych Libero oraz Galeria Młociny skupili się na silnym marketingu oraz wzmocnieniu obu marek przy powrocie do normalnej działalności. "Odmrażanie" działalności najemców od początku maja wiązało się z koniecznością renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia porozumienia z najemcami w sprawie poniesienia strat poniesionych w czasie zamknięcia. Zgodnie ze strategią, Echo Investment dążyło do jak najszybszego osiągnięcia porozumienia z najemcami i powrotu Libero i Galerii Młociny do normalnej działalności w jak najkrótszym możliwym czasie. W wyniku pandemii skład najemców w obu centrach handlowych zmienił się nieznacznie o pojedyncze punkty usługowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Obiekty są nadal wynajęte w 97-98% i przyciągają nowe marki handlowe, jak Half Price, Tezenis, Tel Aviv, ToTuart czy Strefa Rozrywki.

Zarówno Libero w Katowicach, jak i Galeria Młociny w Warszawie, wracają do normalnego funkcjonowania z bardzo dobrymi rezultatami. Odwiedzalność Libero od stycznia do października 2021 r. jest o około 12% lepsza niż w analogicznym okresie 2019 r. Bardzo dobre są też obroty najemców. Obydwa centra handlowe intensywnie przygotowują się do szczytu zakupowego związanego ze świętami Bożego Narodzenia.

Dla Echo Investment nieruchomości handlowe stanowią również element wzmacniający atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów "destination", jak Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi. W trzecim kwartale w Browarach Warszawskich zostały otwarte ostatnie lokale gastronomiczne, co można uznać za symboliczne zakończenie inwestycji i oddanie jej do użytkowania mieszkańcom i gościom. Łódzka Fuzja jest na wcześniejszym etapie. Latem Echo Investment oddało do użytkowania ogólnodostępny plac miejski – Ogrody Anny. Letnie aktywacje i duże zainteresowanie Fuzją pozwoliło zachęcić do tej inwestycji takie marki gastronomiczne, jak cukiernia Deseo Patisserie & Chocolaterie, rzemieślnicza piekarnia Bakery czy restauracja Zdrowa Krowa.

Odwiedzalność katowickiego centrum handlowego Libero oraz obroty jego najemców rosną po okresach restrykcjii.

Segmenty Grupy Echo Investment – struktura finansowa 10

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ – STRUKTURA SEGMENTOWA NA 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

	Razem	Mieszkania	Resi4Rent	Nieruchomości komercyjne
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	70 586	68 021	-	2 565
Rzeczowe aktywa trwałe	53 990	14 572	-	39 418
Nieruchomości inwestycyjne	878 618	-	-	878 618
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	916 456	1 515	-	914 941
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach	337 129	-	91 770	245 360
wycenianych metodą praw własności oraz w jednostkach powiązanych
Długoterminowe aktywa finansowe	310 053	34 315	159 244	116 494
Należności z tytułu leasingu	36 805	-	-	36 805
Pozostałe aktywa	1 942	1 942	-	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	73 681	42 373	32	31 276
	2 679 260	162 737	251 046	2 265 476
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 672 803	1 655 693	526	16 584
Należności z tytułu podatku dochodowego	11 618	4 477	-	7 141
Należności z tytułu pozostałych podatków	51 005	12 618	384	38 003
Należności handlowe i pozostałe	196 895	16 250	2 020	178 626
Krótkoterminowe aktywa finansowe	46 768	-	-	46 768
Pochodne instrumenty finansowe	5 970	-	-	5 970
Inne aktywa finansowe *	130 113	70 595	-	59 518
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	738 593	361 533	91	376 969
	2 853 766	2 121 167	3 021	729 579
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	1 227 391	-	-	1 227 391
AKTYWA RAZEM	6 760 417	2 283 904	254 067	4 222 446
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	1 874 384	555 553	161 804	1 157 027
	1 874 384	555 553	161 804	1 157 027
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 715 175	294 280	56 285	1 364 610
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji	52 732	52 732	-	-
Rezerwy długoterminnowe	47 645	5 995	-	41 650
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	173 064	46 108	-	126 956
Zobowiązania z tytułu leasingu	150 234	26 030	-	124 203
Zobowiązania pozostałe	97 677	52 384	-	45 293
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	35 718	35 718	-	-
	2 272 244	513 246	56 285	1 702 713

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ – STRUKTURA SEGMENTOWA NA 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

	Razem	Mieszkania	Resi4Rent	Nieruchomości komercyjne
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	640 423	165 115	15 338	459 970
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	603 554	-	-	603 554
Pochodne instrumenty finansowe	2 252	-	-	2 252
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	7 768	2 068	-	5 700
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	18 769	4 582	-	14 187
Zobowiązania handlowe	152 886	83 255	445	69 186
Zobowiązania z tytułu dywidendy	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	50 365	24 079	-	26 286
Rezerwy krótkoterminowe	75 196	17 733	314	57 149
Zobowiązania pozostałe	234 137	155 171	326	78 640
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	806 353	763 101	19 556	23 696
	2 591 703	1 215 105	35 979	1 340 619
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	22 087	-	-	22 087
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM	6 760 417	2 283 904	254 067	4 222 446

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT – STRUKTURA SEGMENTOWA ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2021 R. DO 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

	Razem	Mieszkania	Resi4Rent	Nieruchomości komercyjne
Przychody ze sprzedaży	819 874	603 742	16 388	199 744
Koszt własny sprzedaży	(616 550)	(491 514)	(14 338)	(110 697)
Zysk brutto ze sprzedaży	203 324	112 228	2 050	89 047
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	84 783	-	-	84 783
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(32 525)	(19 805)	(263)	(12 458)
Koszty sprzedaży	(32 565)	(27 686)	(336)	(4 542)
Koszty ogólnego zarządu	(79 584)	(25 719)	(5 046)	(48 819)
Pozostałe przychody operacyjne	56 278	51 213	-	5 064
Pozostałe koszty operacyjne	(13 650)	(2 587)	-	(11 062)
Zysk (strata) operacyjny	186 061	87 644	(3 595)	102 013
	-	-	-
Przychody finansowe	16 684	3 171	5 767	7 745
Koszty finansowe	(89 251)	(11 630)	(1 365)	(76 256)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	6 488	-	-	6 488
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(2 111)	(252)	-	(1 858)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	30 167	-	37 310	(7 143)
Zysk brutto	148 038	78 933	38 117	30 989
Podatek dochodowy	(30 755)	(16 399)	(7 919)	(6 438)
Zysk netto, w tym:	117 283	62 535	30 198	24 551
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	108 300	53 552	30 198	24 551
Zysk udziałowców niekontrolujących	8 983	8 983

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY, KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY I ZYSKU BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2021 R. DO 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Mieszkania	603 742	(491 515)	112 227
Resi4Rent	16 388	(14 338)	2 050
Nieruchomości komercyjne	199 744	(110 697)	89 047
Razem	819 874	(616 550)	203 324

SEGMENT MIESZKANIOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	602 022	(489 285)	112 737
Wynajem	592	(474)	118
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	1 128	(735)	393
Koszty projektów ukończonychw latach ubiegłych	-	(1 021)	(1 021)
Razem	603 742	(491 515)	112 227

SEGMENT RESI4RENT [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	16 388	(14 338)	2 050
Razem	16 388	(14 338)	2 050

SEGMENT NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	65 496	(27 458)	38 038
Wynajem	108 829	(59 371)	49 458
Usługi	25 021	(23 249)	1 772
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	398	(619)	(221)
Razem	199 744	(110 697)	89 047

Portfel nieruchomości 11

11.1 Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
Osiedle Krk I	9 800	218	91%	97,9	66,0	96%	I kw. 2020	IV kw. 2021
ul. Zapolskiej
Osiedle Krk II	9 900	218	94%	98,2	66,2	64%	III kw. 2020	III kw. 2022
ul. Zapolskiej
Osiedle ZAM I	6 300	115	87%	62,3	44,7	54%	I kw. 2021	II kw. 2022
ul. Rydlówka
Bonarka Living I	8 000	143	99%	68,8	48,1	88%	III kw. 2020	IV kw. 2021
ul. Puszkarska
ŁÓDŹ
Fuzja II	12 400	240	66%	92,7	67,5	46%	IV kw. 2020	II kw. 2022
ul. Tymienieckiego
Fuzja III	9 100	160	13%	70,7	49,4	17%	II kw. 2021	IV kw. 2022
ul. Tymienieckiego
Osiedle Jarzębinowe VIII	6 100	101	100%	40,7	29,4	87%	II kw. 2020	IV kw. 2021
ul. Okopowa
Zenit	9 000	168	40%	58,7	41,2	12%	III kw. 2021	I kw. 2023
ul. Widzewska
POZNAŃ
Nasze Jeżyce II	8 200	162	100%	64,4	51,3	96%	III kw. 2019	III kw. 2021
ul. Szczepanowskiego
Osiedle Enter I a	6 400	118	97%	41,9	30,1	100%	I kw. 2020	IV kw. 2021
ul. Naramowice
Osiedle Enter I b	6 000	104	97%	38,2	27,8	88%	IV kw. 2020	IV kw. 2021
ul. Naramowice
Osiedle Enter II	9 400	157	88%	60,8	42,4	22%	II kw. 2021	IV kw. 2022
ul. Naramowice
Osiedle Enter III	9 600	166	81%	62,7	44,4	25%	II kw. 2021	IV kw. 2022
ul. Naramowice
WARSZAWA
Stacja Wola I	19 900	387	100%	205,2	143,6	94%	IV kw. 2019	IV kw. 2021
ul. Ordona
Stacja Wola II	13 700	249	100%	145,0	95,0	67%	III kw. 2020	II kw. 2022
ul. Ordona
Razem	143 800	2 706		1 208,2	847,3

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ARCHICOM W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW
Browary Wrocławskie BA2, BA3 ul. Jedności Narodowej	14 000	246	11%	180,4	91,9	38%	I kw. 2021	II kw. 2023
Browary Wrocławskie BL1, BL2 ul. Jedności Narodowej	8 200	119	82%	89,0	62,5	87%	II kw. 2019	IV kw. 2021
Olimpia Port M36, M38 ul. Ameriga Vespucciego	4 900	88	33%	48,2	28,5	44%	I kw. 2021	III kw. 2022
Olimpia Port M24, M25, M26 ul. Ameriga Vespucciego	10 700	182	0%	118,7	64,5	10%	III kw. 2021	I kw. 2023
Olimpia Port M21, M22, M23 ul. Ameriga Vespucciego	7 400	116	82%	74,0	45,7	95%	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Olimpia Port M34, M35 ul. Ameriga Vespucciego	2 800	56	45%	26,9	16,5	67%	IV kw. 2020	I kw. 2022
Awipolis L3, L4 ul. Władysława Chachaja	9 400	178	60%	77,2	53,5	68%	IV kw. 2020	III kw. 2022
Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2 ul. Lubomirska	4 600	88	83%	33,4	19,2	86%	I kw. 2020	IV kw. 2021
Planty Racławickie R5, R6, R7 ul. Racławicka	9 900	170	40%	34,7	25,8	70%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Sady nad Zieloną ul. Blizanowicka	4 200	80	63%	93,7	54,8	66%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Razem	62 000	1 073		647,8	382,3

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
Bonarka Living II C ul. Puszkarska	9 900	179	95,4	63,5	18%	IV kw. 2021	II kw. 2023
Bonarka Living II D ul. Puszkarska	8 400	151	81,6	53,0	19%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Osiedle ZAM II ul. Rydlówka	5 400	98	63,7	44,1	25%	I kw. 2022	II kw. 2023
ŁÓDŹ
Boho ul. Wodna	12 800	235	93,6	67,7	11%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Zenit II ul. Widzewska	8 800	166	58,7	41,5	7%	II kw. 2022	IV kw. 2023
Zenit III ul. Widzewska	8 400	156	57,5	39,5	7%	I kw. 2023	III kw. 2024
Zenit IV ul. Widzewska	9 000	168	62,5	42,5	6%	IV kw. 2023	II kw. 2025
Zenit V ul. Widzewska	9 000	168	64,0	42,1	6%	III kw. 2024	I kw. 2026
Zenit VI ul. Widzewska	8 800	166	64,6	41,0	6%	I kw. 2025	IV kw. 2026
Zenit VII ul. Widzewska	5 300	111	37,7	26,5	9%	II kw. 2022	IV kw. 2023
Zenit VIII ul. Widzewska	9 200	135	67,1	46,1	4%	I kw. 2023	III kw. 2024
Zenit IX ul. Widzewska	6 000	190	44,9	30,1	7%	III kw. 2023	II kw. 2025
POZNAŃ
Apartamenty Esencja II ul. Grabary	6 500	130	67,2	48,9	19%	II kw. 2022	I kw. 2024
Wieża Jeżyce I ul. Janickiego	11 600	206	97,6	66,4	18%	IV kw. 2021	IV kw. 2023
Wieża Jeżyce II ul. Janickiego	14 400	259	122,6	83,2	14%	II kw. 2022	I kw. 2024
Wieża Jeżyce III ul. Janickiego	13 600	242	118,7	78,5	14%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego	11 900	183	103,2	68,5	14%	I kw. 2024	III kw. 2025
Wieża Jeżyce V ul. Janickiego	13 600	352	120,5	77,8	14%	II kw. 2025	I kw. 2027
Wieża Jeżyce VI ul. Janickiego	13 500	245	120,7	77,4	14%	I kw. 2026	IV kw. 2027
Opieńskiego I ul. Opieńskiego	12 600	205	91,9	65,1	10%	IV kw. 2023	I kw. 2025
Opieńskiego II ul. Opieńskiego	8 900	183	65,1	45,8	10%	III kw. 2024	I kw. 2026
Opieńskiego III ul. Opieńskiego	8 100	167	59,7	41,6	10%	IV kw. 2024	I kw. 2027
Opieńskiego IV ul. Opieńskiego	7 800	149	59,2	40,3	10%	III kw. 2025	IV kw. 2027
Opieńskiego V ul. Opieńskiego	5 700	106	44,1	29,4	10%	II kw. 2026	III kw. 2028
Opieńskiego VI ul. Opieńskiego	11 100	215	87,3	57,5	10%	II kw. 2027	III kw. 2029

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO W PRZYGOTOWANIU

PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
13 300	232	166,0	104,0	25%	II kw. 2022	II kw. 2024
17 300	288	255,6	158,6	27%	IV kw. 2021	III kw. 2023
29 600	566	403,3	268,7	2%	I kw. 2022	I kw. 2024
15 000	286	210,7	134,8	0%	III kw. 2022	III kw. 2024
15 600	301	223,0	140,2	0%	I kw. 2023	I kw. 2025
6 300	123	93,0	57,6	0%	III kw. 2023	III kw. 2025
337 400	6 361	3 300,5	2 181,8

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ARCHICOM W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW
Olimpia Port M37, M38	7 800	156	74,6	50,2	19%	IV kw. 2021	I kw. 2023
ul. Vespucciego
Browary Wrocławskie BP5-6	9 300	178	102,4	58,8	8%	I kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Jedności Narodowej
Planty Racławickie R8	5 500	98	52,8	38,4	18%	I kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Wichrowa / Racławicka
Planty Racławickie R9, R10	15 000	280	146,2	106,9	17%	III kw. 2022	II kw. 2024
ul. Wichrowa / Racławicka
Nowa Kępa Mieszczańska KM4	8 700	185	106,8	71,9	29%	I kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Mieszczańska
Nowa Kępa Mieszczańska KM5	2 700	24	21,0	19,3	26%	III kw. 2022	I kw. 2024
ul. Mieszczańska
Nowa Kępa Mieszczańska KM6	7 200	163	89,4	65,1	27%	II kw. 2022	I kw. 2024
ul. Mieszczańska
Gwarna	3 100	83	43,3	31,7	37%	II kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Gwarna
Czarnieckiego	6 200	157	71,4	50,2	14%	IV kw. 2021	III kw. 2023
ul. Czarnieckiego
Iwiny	4 000	60	29,0	24,2	12%	II kw. 2022	III kw. 2023
Iwiny, ul. Schuberta
Awipolis etap 3	6 600	122	54,5	39,9	13%	I kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Chachaja
Awipolis etap 4a	10 000	186	64,9	48,4	16%	I kw. 2023	IV kw. 2024
ul. Chachaja
Awipolis etap 4b	3 100	58	20,2	15,0	16%	III kw. 2023	II kw. 2025
ul. Chachaja
Sady nad Zieloną 2	11 300	220	96,4	78,5	15%	II kw. 2022	IV kw. 2023
ul. Blizanowicka
Razem	100 500	1 970	972,9	698,5

11.2 Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6% wyna-

grodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

GOTOWE PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT

	PUM		Planowane roczne przychody z czynszów	Budżet	Zakończenie
Projekt	[mkw.]	Liczba lokali	[mln PLN]	[mln PLN]	budowy
R4R Wrocław Rychtalska	11 400	302	8,4	76,8	III kw. 2019
Wrocław, ul. Zakładowa
R4R Łódź Wodna	7 800	219	4,9	52,4	IV kw. 2019
Łódź, ul. Wodna
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2020
Wrocław, ul. Dmowskiego
R4R Warszawa Browary	19 000	450	16,6	187,6	III kw. 2020
Warszawa, ul. Grzybowska
R4R Warszawa Woronicza	7 900	227	6,2	60,7	IV kw. 2020
Warszawa, ul. Suwak
R4R Warszawa Taśmowa	13 000	372	11,1	112,1	I kw. 2021
Warszawa, ul. Taśmowa
R4R Gdańsk Kołobrzeska	10 000	302	8,8	88,7	II kw. 2021
Gdańsk, ul. Kołobrzeska
R4R Poznań Szczepanowskiego	5 000	160	3,8	45,3	III kw. 2021
Poznań, ul. Szczepanowskiego
Razem	83 400	2 301	66,6	699,9

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W BUDOWIE

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Warszawa Żwirki	5 200	161	4,9	52,3	III kw. 2020	III kw. 2022
Warszawa, ul. Żwirki i Wigury
R4R Kraków Puszkarska	5 100	149	3,5	38,5	III kw. 2020	II kw. 2022
Kraków, ul. Puszkarska
R4R Warszawa 1	11 200	344	10,7	117,6	II kw. 2021	I kw. 2023
Warszawa
R4R Kraków 3 Maja	12 100	387	9,7	105,3	II kw. 2021	IV kw. 2022
Kraków, ul. 3 Maja
R4R Warszawa Wilanowska	12 200	375	11,5	127,3	III kw. 2021	II kw. 2023
Warszawa, ul. Wilanowska
R4R Wrocław Jaworska	13 700	391	10,7	114,2	III kw. 2021	III kw. 2023
Wrocław, ul. Jaworska
Razem	59 500	1 807	51,0	555,2

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI 4 RENT W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Kraków Jana Pawła	8 700	296	7,0	76,5	IV kw. 2021	III kw. 2023
Kraków, ul. Jana Pawła II
R4R Gdańsk*	10 300	292	9,1	102,4	IV kw. 2021	IV kw. 2023
Gdańsk
R4R Łódź*	10 000	291	7,0	76,4	IV kw. 2021	IV kw. 2023
Łódź
R4R Wrocław	10 100	291	7,8	86,2	IV kw. 2022	IV kw. 2024
Wrocław
R4R Warszawa 2	8 600	304	7,7	86,5	IV kw. 2021	IV kw. 2023
Warszawa
R4R Wrocław 2	14 000	403	11,0	130,6	I kw. 2022	I kw. 2024
Wrocław
R4R Gdańsk 2	24 300	722	20,2	231,4	II kw. 2022	IV kw. 2024
Wrocław
Razem	86 000	2 599	69,8	790,0

* projekty w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent.

11.3 Biura

Legenda:

• GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
• NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
• ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

W związku z 25% udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprzedaży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKTY BIUROWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce I Warszawa, ul. Beethovena	18 900	94%	3,4	160,7	98%	35,8	II kw. 2019	Umowa ROFO z Globalworth Poland, projekt sprzedany w IV kwartale 2021 r.
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena	17 100	52%	3,1	150,8	88%	12,6	IV kw. 2020	Umowa ROFO z Globalworth Poland
Face 2 Face I Katowice, ul. Grundmanna	20 700	93%	3,7	156,4	96%	63,3	I kw. 2020
Face 2 Face II Katowice, ul. Grundmanna	26 500	94%	4,7	204,9	98%	71,2	IV kw. 2020
West 4 Business Hub I Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	15 600	70%	2,7	115,6	91%	37,5	III kw. 2020
City Forum – City 2 Wrocław, ul. Traugutta	12 700	64%	2,4	98,1	87%	33,4*	II kw. 2020	Projekt należący do Archicomu
Willa Schielego Warszawa, ul. Grzybowska	1 100	100%	0,3	16,2	100%	9,9	II kw. 20218
Razem	112 600		20,3	902,7		263,7

* wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego w konsolidacji z grupą Echo Investment

PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE

GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Rozpoczę cie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
15 100	30%	2,5	110,1	64%	15,7	II kw. 2019	IV kw. 2021
19 900	85%	3,5	152,8	47%	21,8	III kw. 2020	I kw. 2022
36 200	59%	6,8	301,2	62%	102,3	IV kw. 2019	IV kw. 2021
29 600	18%	5,4	258,9	29%	32,2	I kw. 2021	IV kw. 2022
1 800	-	0,3	16,5	13%	-	III kw. 2021	III kw. 2022
102 600		18,5	839,5		172,0

PROJEKTY BIUROWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt / adres GLA [mkw.] [mln EUR] [mln PLN] [%] budowy 26 500 4,6 199,4 7% II kw. 2022 Piotra Skargi	budowy IV kw. 2023 I kw. 2024
Katowice, ul. P. Skargi / Sokolska
12 800 2,4 115,3 21% III kw. 2022 Brain Park II
Kraków, ul. Fabryczna / al. Pokoju
20 500 3,9 200,4 43% III kw. 2022 Wita Stwosza	II kw. 2024
Kraków, ul. Wita Stwosza
25 900 4,4 194,0 8% IV kw. 2023 React II	II kw. 2025
Łódź, al. Piłsudskiego
9 400 1,6 81,7 8% IV kw. 2021 Fuzja I	III kw. 2023
Łódź, ul. Tymienieckiego
13 500 2,5 120,3 9% III kw. 2022 Swobodna I	III kw. 2024
Wrocław, ul. Swobodna
Swobodna II 22 900 4,2 201,9 7% III kw. 2023	III kw. 2025
Wrocław, ul. Swobodna
Swobodna III 29 700 5,5 260,6 9% III kw. 2024	III kw. 2026
Wrocław, ul. Swobodna
West 4 Business Hub II 23 300 4,0 172,7 14% IV kw. 2021	III kw. 2023
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
West 4 Business Hub III 33 900 5,8 242,5 12% IV kw. 2023	IV kw. 2025
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
Razem 218 400 38,9 1 788,8

11.4 Centra handlowe

Legenda:

• GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
• NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
• ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

W związku z 25% udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprzedaży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują w tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKTY HANDLOWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynaję cia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończe nie budowy	Uwagi
Libero	44 900	98%	9,3	390,4	100%	198,0	IV kw. 2018	umowa ROFO z EPP
Katowice, ul. Kościuszki
Galeria Młociny	84 300	97%	20,7	1 279,5	99%	9,0	II kw. 2019	Joint venture z EPP
Warszawa, ul. Zgrupowania								w proporcjach 30:70%
AK "Kampinos"
Razem	129 200		30,0	1 669,9		207,0

11.5 Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY GRUPY ECHO NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

	Powierzchnia działki	Potencjał GLA/PUM
Projekt	[mkw.]	[mkw.]	Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa	64 900	230 000	działka pod mieszkania, usługi, biura. Projekt należy w 30%
			do grupy Echo Investment i 70% do EPP
Warszawa, al. KEN	29 700	32 000	działka pod funkcję handlową, usługową i rozrywkową
Łódź, ul. Tymienieckiego	24 400	31 100	działka pod biura, usługi, mieszkania
Kraków, ul. Wita Stwosza	6 000	8 700	działka pod mieszkania
Kraków, ul. Kapelanka	56 000	70 000	działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem
Razem	181 000	371 800

PROJEKTY GRUPY ARCHICOM NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

	Powierzchnia działki	Potencjał GLA/PUM
Projekt	[mkw.]	[mkw.]	Uwagi
Iwiny, ul. Radomierzycka	65 700	29 300	działka pod mieszkania
Wrocław, ul. Karkonoska	24 500	25 200	działka pod mieszkania
Wrocław, ul. Góralska	9 500	18 000	działka pod mieszkania
Wrocław, ul. Otyńska	4 500	7 500	działka pod mieszkania
Wrocław, ul. Rychtalska	5 100	4 800	działka pod mieszkania
Razem	109 300	84 800

GRUNTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO

	Powierzchnia działki
Nieruchomość	[mkw.]	Uwagi
Poznań, Naramowice	77 500
Poznań, ul Hetmańska	65 300
Łódź, ul. Widzewska	19 800
Zabrze, ul. Miarki	8 100
Warszawa, ul. Konstruktorska	7 200	działka pod funkcję edukacyjną
Gdańsk, ul. Nowomiejska	8 600	przedwstępna umowa sprzedaży
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	6 400	przedwstępna umowa sprzedaży
Total	192 900

GRUNTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM

Nieruchomość	Powierzchnia działki [mkw.]
Wrocław, ul. Murowana	3 100
Kraków, ul. Dąbrowskiego	3 300
Kraków, ul. Duża Góra	3 900
Jagodno	3 500
Razem	13 800

12 Główne inwestycje w trzech kwartałach 2021 r. – zakupy nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2021 R.

Kupujący	Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
Grupa Echo	1 kw. 2021	Poznań, ul. Janickiego	własność	32,8 tys. mkw.	78,5 tys. mkw. Powierzchni mieszkaniowej i usługowej
Grupa Echo	4 kw. 2021	Warszawa, ul. Wołoska i Domaniewska	prawo użytkowania wieczystego	46,1 tys. mkw.	81 tys. mkw. Powierzchni mieszkaniowej i usługowej
Grupa Archicom	1 kw. 2021	Wrocław ul. Gwarna	własność	2,2 tys. mkw.	Ok. 3 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej
Grupa Archicom	2 kw. 2021	Iwiny, ul. Sarnia	własność	2,8 tys. mkw.	Działka zwiększa potencjał mieszkaniowy nieruchomości zakupionej w 2020 r. o ok. 1,3 tys. mkw.

Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować blisko 35 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

1 847 pln

Średnia cena gruntu na 1 mkw. powierzchni najmu lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach zakupionych w 2021 r.

13 Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w trzecim kwartale 2021 r.

31%

Przekazania klientom 539 mieszkań i lokali użytkowych z pro-

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH GRUPY ARCHICOM W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ [W SZT.]

jektów Grupy Archicom.

Przekazanie klientom 218 mieszkań i lokali użytkowych z projektów Grupy Echo.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH ECHO INVESTMENT W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ [W SZT.]

Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 82,4 mln zł.

ZYSK Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH W PODZIALE NA NIERUCHOMOŚCI [MLN PLN]

Sprzedaż terenu inwestycyjnego w Warszawie przy ul. Antoniewskiej.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Młociny w Warszawie oraz Resi4Rent.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

14 Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Echo Investment w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału

Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo, głównie w projektach:

• − Bonarka Living I oraz osiedle KRK I w Krakowie;
• − Osiedle Jarzębinowe VIII w Łodzi;
• − Nasze Jeżyce I, Enter IA oraz Enter IB w Poznaniu;
• − Stacja Wola I w Warszawie.

Wydanie kupującym mieszkań Archicomu, głównie w projektach we Wrocławiu:

• − Olimpia Port M21, M22, M23;
• − Słoneczne Stabłowice ZD1-ZD2;
• − Browary Wrocławskie BL1-BL2.

Wycena i sprzedaż zakończonych inwestycji:

• − Moje Miejsce I oraz II w Warszawie;
• − Face2Face I oraz II w Katowicach;
• − Willa Schielego w kompleksie Browary Warszawskie w Warszawie.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji oraz w budowie:

• − React I w Łodzi;
• − Brain Park I w Krakowie;
• − MidPoint 71 we Wrocławiu;
• − Fuzja CD oraz Fuzja J w Łodzi.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę gotowych nieruchomości:

• − Libero w Katowicach;
• − West 4 Business Hub I we Wrocławiu;
• − City Forum City2 (projekt Archicomu) we Wrocławiu.

Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwestycje:

• − Galeria Młociny w Warszawie;
• − Towarowa 22 w Warszawie;

− Resi4Rent.

Sprzedaż do Resi4Rent terenów inwestycyjnych w Łodzi i Gdańsku.

Rozliczenie wycen aktywów Archicom S.A. zastosowanych jednorazowo na potrzeby alokacji ceny zakupu akcji (PPA).

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

15 Polityka dywidendowa i dywidenda

15.1 Polityka dywidendowa

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

• − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie;
• − plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.

15.2 Dywidenda z zysku za 2020 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment z 28 czerwca 2021 r. przyjęło uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego zysku.

Zysk netto osiągnięty przez Spółkę w roku obrotowym 2020 w wysokości 57,8 mln zł, powiększony o kwotę 45,3 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 103,2 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,25 zł. Data ustalenia prawa do dywidendy została określona na 26 lipca 2021 r., a termin wypłaty – na 5 sierpnia 2021 r. Uchwała została w pełni wykonana.

15.3 Uchwała w sprawie warunkowej wypłaty zaliczki dywidendowej z zysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2021. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniesie 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Na zaliczkę składa się kwota 14 mln zł, która nie przekracza połowy zysku netto Spółki osiągniętego w pierwszej połowie 2021 r., wykazanego w sprawozdaniu finansowym zbadanym przez biegłego rewidenta Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k., oraz kwota 76,8 mln zł pochodząca z Funduszu Dywidendowego. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona 28 grudnia 2021 r. Będą do niej uprawnieni wszyscy akcjonariusze posiadający akcje Spółki 21 grudnia 2021 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Zaliczka dywidendowa zostanie wypłacona pod warunkiem uzyskania zgody Rady Nadzorczej w terminie do dnia wypłaty.

Wysokość planowanej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2021 r.

16 Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

16.1 Obligacje

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 30 WRZEŚNIA 2021 R.

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	139 950	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2018*	PLECHPS00282	mBank S.A.	46 600	25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2019*	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent	100 000	05.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021	PLO017000046	mBank S.A.	195 000	17.03.2025	WIBOR 6M + marża 4,45%
		Razem	728 060

*W związku z emisją nowych obligacji, Spółka wykupiła w celu umorzenia 6 211 sztuk obligacji serii 2/2017 oraz 1 519 sztuk obligacji serii 1/2018.

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ GRUPĘ ARCHICOM S.A. [TYS. PLN]

		Razem	213 681
M4/2019	PLARHCM00073	mBank S.A.	60 000	14.06.2023	WIBOR 3M + marża 3,3%
				35% 10.06.2022
A4/20	PLO221800074	SGB S.A.	8 849	65% 10.03.2022	WIBOR 6M + marża
				35% 10.06.2022
A1/20	PLO221800058	SGB S.A.	4 832	65% 10.03.2022	WIBOR 6M + marża
M3/2018	PLARHCM00065	mBank S.A.	50 000	13.07.2022	WIBOR 3M + marża 2,9%
M5/2020*	PLO221800025	mBank S.A.	90 000	7.02 2022	WIBOR 3M + marża 2,45%

*Z tej serii Spółka wykupiła 22 i 29 października 2021 r. obligacje o łącznej wartości 11,5 mln zł.

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INDYWIDUALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A		50 000 22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Secu rities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A	50 000	08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
		Razem	333 832
OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. DLA SPRZEDAJĄCYCH AKCJE ARCHICOM S.A. [TYS. PLN] Wartość Termin Warunki Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski nominalna wykupu oprocentowania
1P/2021	PLO017000053	Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000	22.10.2024		stała stopa oprocentowania 5%
		Razem 188 000

Zarząd Echo Investment S.A. 21 kwietnia 2021 r. podjął uchwałę o emisji obligacji niezabezpieczonych na okaziciela o łącznej wartości nominalnej 188 mln zł, oprocentowanych według rocznej stopy oprocentowania w wysokości 5%. Obligacje zostały zaproponowane do nabycia założycielom firmy Archicom S.A. – Dorocie Jarodzkiej-Śródce, Kazimierzowi Śródce oraz Rafałowi Jarodzkiemu jako część zapłaty za pośredni zakup pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Zakup akcji spółki Archicom został przeprowadzony poprzez zakup 100% udziałów w spółce DKR Investment Sp. z o.o. oraz 100% akcji w spółce DKR Invest S.A. Obligacje zostały wyemitowane i objęte przez inwestorów 22 kwietnia 2021 r. Cena obligacji była równa ich wartości nominalnej. Emisja nie podlegała wymogowi sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 22 października 2024 r. Obligacje zostały zarejestrowane w depozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. i wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu zorganizowanym przez ASO Catalyst i prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., zgodnie z warunkami emisji odpowiadającymi dotychczasowym emisjom obligacji emitowanym przez Spółkę.

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W EUR [TYS. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
2P/2020*	PLO017000038	Michael / Ström Dom Maklerski S.A.	12 800	31.10.2021	stała stopa oprocentowania 6%
		Razem	52 800

* Emisja poza programem emisji obligacji w EUR z 3 września 2020 r. Obligacje wykupione zgodnie z terminem wykupu.

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W 2021 R. [TYS.]

Seria	Data	Wartość nominalna [PLN]	Wartość nominalna [EUR]
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych – seria 1/2017	17.03.2021 oraz 31.03.2021	155 000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych – seria E	6.07.2021	100 000
7 730 sztuk obligacji dla inwestorów instytucjonalnych – serii 2/2017 i 1/2018	10.11.2021	77 308
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych – seria 2P/2020	31.10.2021		12 800
Razem		332 308

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ARCHICOM S.A. W 2021 R. [TYS. PLN]

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
A2/20	30.09.2021	5 355
A3/20	30.09.2021	7 516
Razem		12 871

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W 2021 R. [TYS. PLN]

Seria	Data	Wartość nominalna
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych – seria 1/2021	17.03.2021	195 000
Emisja prywatna – seria 1P/2021	22.04.2021	188 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych – seria 2/2021	10.11.2021	172 000
Razem		555 000

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO NA 30 WRZEŚNIA 2021 R.

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania kredytu [tys.]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Libero, Katowice	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.K.	Santander Bank Polska S.A. / BNP Paribas Bank Polska S.A.	67 566 EUR	65 201 EUR	Marża + EURIBOR 3M	22.11.2024
Galeria Młociny, Warszawa*	Berea Sp. z o.o.	Santander Bank Polska S.A. / PKO BP S.A. / Bank Gospodar stwa Krajowego	56 100 EUR	54 511 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.04.2025
Moje Miejsce I i II, Warszawa	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	50 280 EUR	46 059 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2023
West 4 Business Hub I, Wrocław	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	20 630 EUR	20 469 EUR	Marża + EURIBOR 3M	25.06.2023
Face 2 Face I i II, Katowice	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	Bank Pekao S.A.	64 997 EUR	58 015 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2023
			18 000 PLN	203 942 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2021
Midpoint 71, Wrocław	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	54 400 EUR	17 541 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.06.2026
	SKA		7 000 PLN	2 996 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2023
Fuzja CD i J, Łódź	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	33 600 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.01.2026
			10 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.01.2024
Projekt Echo 129	Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	50 000 EUR	30 050 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2021
Resi4Rent* - I transza projek tów	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o./ R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o./ R4R Warszawa Browary Sp. z o.o./ R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	konsorcjum którego agentem jest Bank Pekao S.A.	80 630 PLN	77 465 PLN	Marża + WIBOR 3M	30.06.2026
Resi4Rent* - II transza projek tów	R4R Poznań Szczepa nowskiego Sp. z o.o./ R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o./ R4R Warsza wa Woronicza Sp. z o.o./ R4R Gdańsk Kołobrze ska Sp. z o.o.	Santander S.A. / Helaba AG	59 490 PLN**	55 408 PLN	Marża + WIBOR 1M	27.06.2027
Resi4Rent* - III transza projek tów	R4R Warszawa Wilanow ska Sp. z o.o./ Pimech Invest Sp. z o.o./ M2 Hotel Sp. z o.o./ R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o./ R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A., Bank Gospo darstwa Krajowego oraz BNP Paribas Polska S.A.	74 402 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	21.12.2028
		Razem	397 573 EUR	291 846 EUR
			249 522 PLN	339 811 PLN

* Echo Investment ma w projektach 30% udziałów, w związku z czym prezentuje 30% wartości kredytów.

**Po spełnieniu określonych warunków kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny o wartości 69 mln EUR.

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM NA 30 WRZEŚNIA 2021 R.

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania kredytu [tys.]	Oprocentowanie	Termin spłaty
City Forum - City 2*	Archicom Nieruchomości 14	Bank Pekao S.A.	17 146 EUR	4 497 EUR	marża	31.12.2031
	Sp. z o.o.				+ EURIBOR 1M
			4 000 PLN	0 PLN	marża	31.12.2031
					+ WIBOR 1M
		Razem	17 146 EUR	4 497 EUR
			4 000 PLN	0 PLN

Kredyty inwestycyjne są zabezpieczone standardowymi zabezpieczeniami takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

16.3 Linie kredytowe

Bank	Kwota wg umowy	Kwota zaciągnięte go zobowiązania na 30.09.2021	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A. *	75 000	47 208	marża + WIBOR 1M	31.10.2023
Alior Bank S.A.	40 000	40 000	marża + WIBOR 3M	12.05.2022
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	37 878	marża + WIBOR 1M	30.11.2022
Razem	215 000	125 086

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

* Dostępna kwota kredytu na 30 września 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 19,4 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 30 września 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 32,9 mln zł.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym.

LINIE KREDYTOWE GRUPY ARCHICOM NA 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

Bank	Podmiot zaciągający kredyt	Kwota wg umowy	Kwota zaciągniętego zobowiązania na 30.09.2021	Oprocentowanie	Termin spłaty
mBank S.A. *	Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji Sp.K.	15 000	-	marża + WIBOR 1M	22.09.2022
PKO BP S.A.**	Archicom S.A.	80 000	-	marża + WIBOR 3M	09.03.2024
Razem		95 000	-

* Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowlanych oraz oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

** Na 30.09.2021 r. nie było ustanowionych zabezpieczeń.

17 Zobowiązania pozabilansowe

17.1 Poręczenia

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Echo – Browary War	HPO AEP Sp. z o.o. Sp.J.	11 582	Do dnia uzyskania	Poręczenie za zobowiązania
	szawskie Sp. z o.o. Sp.K.			pozwolenia na użyt	spółki, jako zabezpieczenie
	oraz Dellia Investments			kowanie sąsiedniego	zobowiązań wynikających
	– Projekt Echo – 115 Sp.			projektu, nie później niż	z umowy dobrosasiedzkiej
	z o.o. Sp.K.			do 07.12.2031 r.	zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie
					wzajemne wystawione w EUR.
Echo - SPV 7 Sp.	Sagittarius-Projek Echo -	Warburg - HiH Invest Real	32 666	21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania
z o.o. / Echo - Aurus	113 Sp.z o.o. Sp.k.	Estate GmbH			wynikające z umowy sprzedaży.
Sp. z o.o.
Echo - SPV 7 Sp.	Sagittarius - Projek Echo	Warburg - HiH Invest Real	152 000	31.10.2028	Poręczenie za zobowiązania
z o.o. / Echo - Aurus	- 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Estate GmbH			wynikające z umowy gwarancji
Sp. z o.o.					jakości budynku oraz umowy
					o wykonanie prac aranżacyj
					nych.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp.	Bank Pekao S.A.	23 165	31.01.2024	Poręczenie spłaty kredytu
	z o.o.				w związku z realizacją wypłat
					kredytu budowlanego do limitu
					5 mln EUR bez zakończenia
					procesu przenoszenia części
					nieruchomości do Spółki.
Razem			219 413

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ARCHICOM NA 30 WRZEŚNIA 2021 R. [TYS. PLN]

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	6 951	do 30.03.2035 r., z możliwością wcze śniejszego wygaśnięcia w przypadku osiągnię cia wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR) na poziomie 1,2	Gwarancja korporacyjna - wsparcia projektu na zabezpieczenie kredytu na realizację inwestycji City Forum A .
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	13 088	do 30.03.2035 r., z możliwością wcze śniejszego wygaśnięcia w przypadku osiągnię cia wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR) na poziomie 1,2	Poręczenie na zabezpieczenie kredytu na realizację inwestycji City Forum A.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	5 828	do 30.03.2035 r., z możliwością wcze śniejszego wygaśnięcia w przypadku osiągnię cia wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR) na poziomie 1,2	Gwarancja korporacyjna pokrycia czynszu (masterlease) na zabezpieczenie kredytu na reali zację inwestycji City Forum A.
Archicom S.A.	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	GNT Ventures Wro cław Sp. z o.o.	1 729	do 28.04.2023	Poręczenie na zabezpieczenie gwarancji bankowej, w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	5 948	do 09.09.2022	Poręczenie na zabezpieczenie gwa rancji bankowej, w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum B.
Archicom S.A.	Archicom Sp. z o.o. RI Spk	PKO BP S.A.	6 568	do 09.07.2022	Poręczenie na zabezpieczenie gwa rancji bankowej, w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud. B.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Bank Millenium S.A.	4 445	90 dni po upływie 7 miesięcy okresu najmu	Poręczenie udzielone jako zabez pieczenie wywiązania się ze zobo wiązania wynikającego z umowy najmu zawartej 5 marca 2021 r., z tytułu wypłaty opłat motywacyj nych oraz w celu zabezpieczenia zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia przekazania przedmiotu najmu wynikającego z umowy.
Razem			44 557

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	Wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K (obecnie podmiot uprawniony EPP Office O3 Business Cam pus Sp. z o.o)	42 273	21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpie czeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwaran cja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	Wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Busi ness Park Sp. z o.o.)	44 097	21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton w Gdań sku. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korpo racyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wysta wiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	18 863	21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris I w Ło dzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korpo racyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wysta wiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.K.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 481	26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpie czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o	40 306	21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpie czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	gwarancja bezpośrednia Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp.K.	40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budow lane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Grupa Echo Sp. z o.o.	IB 14 FIZAN	82 819	24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umo wy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniej szeniu o 80%.
Echo Investment S.A.	Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA (poprzednio: Projekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.)	A 19 Sp. z o.o.	27 797	4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania wynika jące z porozumienia dobrosąsiedz kiego zawartego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Office – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	17 687	31.08.2023	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi. Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota odpowiedzial ności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwa rancja zabezpiecza.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	106 198	31.03.2023	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z umo wy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	36 000	30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosz tów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce w Warszawie.
PKO BP S.A.	Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	20.05.2022	Zabezpieczenie zobowiązań wyni kających z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l.	101 646	31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w PLN.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l.	50 962	3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	8 045	Do daty potwier dzenia przez project managera zakończenia reali zacji wykończeń.	Gwarancja zabezpieczająca przekro czenie kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Projekt 20 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Pekao S.A.	70 000	29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca przekro czenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własne go projektu biurowego Face2Face w Katowicach. Wystawiona w PLN.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	EPP Development 6 Sp. z o.o.	37 372	9.08.2028	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III w Krakowie. Zabezpie czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Echo Investment S.A.	Gmina Miejska Kraków - ZDM Kraków	282	10.05.2022	Gwarancja należytego wykonania umowy.
Echo Investment S.A.	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Tesco (Polska) Sp. z o.o.	Nie doty czy.	30.06.2025	Gwarancja korporacyjna zabezpie czająca wykonanie zobowiązań do tyczących zapewnienia pierwszeń stwa najmu powierzchni w nowym centrum handlowym i wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biznesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej odpowiedzial ności.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	R4R Poznań Szczepa nowskiego Sp. z o.o., R4R Warszawa Taśmowa	Santander Bank Polska S.A.,	24 500	Do daty konwersji kredytu budowla nego na inwesty	Zabezpieczenie zobowiązań dłuż ników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwestycji, które przekroczą
	Sp. z o.o., R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o., R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.			cyjny.	budżet określony w umowie kredytu.
Echo Investment S.A	Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	39 000	31.12.2026	Gwarancja zabezpieczająca prze kroczenie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona w PLN.
Echo Investment S.A	Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	20 130	31.12.2029	Gwarancja zabezpieczająca utrzy manie wskaźnika obsługi długu oraz finansowania okresów bezczynszo wych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska S.A. (w ramach limitu kredytowego Echo Investment S.A.)	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. SK	Miasto Katowice	758	20.01.2022	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowiązania wynikające z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwesty cji drogowej.
Echo Investment S.A	Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	28 609	31.01.2024	Gwarancja zabezpieczająca przekro czenie kosztów realizacji projektu biurowego w ramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona w PLN
Echo Investment S.A	Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Pearl Jewel sp. z o.o.	Nie doty czy.	Wcześniejsza z dat: przekaza nie powierzchni zgodnie z przy szłą umową najmu albo 8 lat od dnia zawarcia przyszłej umowy najmu	Gwarancja korporacyjna zabezpie czająca wykonanie zobowiązań do tyczących zapewnienia pomieszczeń zastępczych i powierzchni zgodnie z przyszłą umową najmu w nowym budynku biurowym, wynikających z umowy sprzedaży nieruchomości z 1.12.2020 r. Ze względu na ustalenia biznesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy potencjalnej od powiedzialności.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	APAK Grundstücksgesell schaft mbH & Co. KG	49 325	Późniejsza z dat: 11.09.2022 lub data zwrotu VAT z urzędu do kupu jącego.	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzące go w skład kompleksu Browary War szawskie, a także z umowy dodatko wej. Wystawiona w EUR i PLN.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	APAK Grundstücksgesell schaft mbH & Co. KG	96 611	11.03.2032	Zabezpieczenie należytego wykona nia zobowiązań wynikających z gwa rancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzial ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwa rancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	APAK Grundstücksgesell schaft mbH & Co. KG	21 307	Po ukończeniu prac wykoń czeniowych dla najemców	Zabezpieczenie należytego wyko nania zobowiązań wynikających z umowy o prace wykończeniowe powierzchni w budynku Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego w skład kompleksu Browary War szawskie. Wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt Kaufland Polska Markety 2 500 29.03.2036 Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.K. Sp. z.o.o. Sp.J. Pasaż Opieńskiego w Poznaniu. Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne War 25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca re Santander Bank Pol ska S.A. szawa w ramach tzw. specustawy mieszka niowej - budowę szkoły podstawo Stołecznego Warszawy. Echo Investment S.A. Miasto Poznań repre 3 384 30.03.2022 Santander Bank Polska S.A. (w ramach zentowane przez Zarząd umowy. Dróg Miejskich w Pozna limitu kredytowego Echo Investment S.A.) niu R4R Warszawa Wilanow Bank Pekao S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłuż Echo - SPV 7 Sp. z o.o. ska Sp. z o.o., R4R Kra ków 3 Maja Sp.z o.o., M2 Hotel Sp. z o.o., Pimech Invest Sp. z o.o., R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. budowlanej. Echo Investment S.A Dellia Investments - Pro Westinvest Gesellschaft 180 150 05.08.2026 Zabezpieczenie należytego wyko jekt Echo - 115 Sp. z o.o. für Investmentfonds mbH Sp.K. przy Warzelni (budynek GH), wcho Warszawskie. Wystawiona w EUR. Echo Investment S.A Dellia Investments - Pro Westinvest Gesellschaft 3 569 05.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko jekt Echo - 115 Sp. z o.o. für Investmentfonds mbH Sp.K. Browary Warszawskie, oraz (ii) gwa GH) wchodzącego w skład komplek su Browary Warszawskie. Wystawio Echo Investment S.A Dellia Investments - Pro Westinvest Gesellschaft 200 486 05.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykona jekt Echo - 115 Sp. z o.o. für Investmentfonds mbH nia zobowiązań wynikających z gwa Sp.K. Warzelni (budynek GH), wchodzą zmniejszaniem się kwoty zobowiąza nia, które gwarancja zabezpiecza. Dellia Investments - Pro APAK Grundstücksgesell 621 09.07.2022 PKO BP S.A. (na zlecenie Echo jekt Echo - 115 Sp. z o.o. schaft mbH & Co. KG umowy najmu, które w szczególno Sp.K. Investment S.A.) kar umownych, wpłatę kaucji gwa rancyjnej, ewentualnych odsetek. Towarzystwo Ubez Galeria Nova – Grupa Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.2022 Echo Sp. z o.o. SKA pieczeń Euler Hermes S.A. ( na zlecenie gruntowej w Poznaniu. i z limitu Echo Invest ment S.A.)	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Gwarancja zapłaty całości należności z tytułu sprzedaży nieruchomości						Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu w centrum handlowym
						alizację inwestycji towarzyszącej wej i jej przekazanie na rzecz Miasta
						Gwarancja należytego wykonania
						ników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwestycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy
						nania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca Biura dzącego w skład kompleksu Browary
						nania zobowiązań wynikających z: (i) umowy o prace wykończeniowe związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego w skład kompleksu rancji czynszowej na powierzchnie handlowe, związane ze sprzedażą biurowca Biura przy Willi (budynek na w EUR.
						rancji jakości budynku, związanej ze sprzedażą biurowca Biura przy cego w skład kompleksu Browary Warszawskie. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
						Należyte wykonanie warunków ści obejmują zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę
Razem 1 655 743

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
PKO BP S.A.	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o.	1 729	do 28.02.2023	Gwarancja bankowa wystawiona w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA. Dokument gwarantuje wywiązanie się ze zobowią zania wynikającego z umowy gwarancji należności czynszowych.
PKO BP S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	5 948	do 09.07.2022	Gwarancja bankowa wystawiona w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum B. Dokument gwarantuje wywiązanie się ze zobowią zania wynikającego z zapłaty należ ności dotyczących płatności zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości oraz umową gwarancji czynszu (rental guarantee agreement).
PKO BP S.A.	Archicom Sp. z o.o. -RI - Spk	City One Park Sp. z o.o.	3 284	do 09.07.2022	Gwarancja bankowa wystawiona w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum B. Dokument gwarantuje wywiązanie się ze zobowią zania wynikającego z kontraktów bu dowlanych, których prawa i obowiązki zgodnie z umową sprzedaży nierucho mości wstąpił nabywca.
PKO BP S.A.	Archicom S.A.	City One Park Sp. z o.o.	1 161	do 09.07.2022	Gwarancja bankowa wystawiona w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum B. Dokument gwarantuje wywiązanie się ze zobo wiązania wynikającego z umowy najmu powierzchni usługowo-biurowych w budynku City One we Wrocławiu, w której prawa i obowiązki zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości wstąpił nabywca.
PKO BP S.A.	Archicom S.A.	Bank Millenium S.A.	4 445	do 30.06.2022	Gwarancja bankowa wystawiona w związku z zawarciem umowy najmu. Dokument gwarantuje wywiązanie się ze zobowiązania wynikającego z umo wy najmu, z tytułu wypłaty opłat moty wacyjnych oraz w celu zabezpieczenia zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia przekazania beneficjento wi przedmiotu najmu wynikającego z umowy.
Archicom S.A.	Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o.	12 113	do 25.02.2024	Gwarancja wywiązanie się z zobowią zań sprzedającego w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IB. W przypadku naruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpieczeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny brutto budynku.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	17 318	do 27.11.2027	Gwarancja wywiązania się przez nabyw cy ze zobowiązań dotyczących umowy gwarancji najmu, w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum B.
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	City One Park Sp. z o.o.	15 675	do 27.05.2023	Gwarancja wywiązania ze zobowiązań sprzedającego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży budynku biurowego City Forum B.
Razem			61 673

18 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

18.1 Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Echo Investment obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

18.2 Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działalności umów zawartych w 2021 r. pomiędzy akcjonariuszami.

18.3 Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W 2021 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

18.4 Wpływ wyników za 2021 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

18.5 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania

W 2021 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

18.6 Umowy, w wyniku których mogą nastąpić zmiany w strukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

19 Wpływ pandemii COVID-19 na działalność Grupy Echo Investment

Działalność Grupy Echo Investment od marca 2020 r. jest obarczona wieloma ryzykami makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, związanymi z rozprzestrzenianiem się koronawirusa SARS-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wprowadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz organizację pracy grupy. Echo Investment opublikowało 17 marca 2020 r. komunikat bieżący dotyczący potencjalnego wpływu pandemii na działalność Spółki, w którym wymienił potencjalne obszary wpływu oraz wiążące się z tym ryzyka. Wpływ pandemii jest na bieżąco analizowany, by w jak najlepszy sposób dostosować strategię i sposób działania do zmieniających się obostrzeń. Obecnie za podstawowy scenariusz na przyszłość Zarząd przyjmuje stabilizację sytuacji, przy okresowo zwiększonym poziomie zachorowań. Nie powinien się on jednak przekładać się na kolejne obostrzenia i ograniczenia dla działalności biznesowej, ze względu na rosnący poziom szczepień w społeczeństwie oraz postęp medycyny w leczeniu choroby i jej skutków.

Sektor mieszkaniowy

Pandemia nie miała wpływu na realizację planu sprzedaży i przekazań mieszkań w trzech kwartałach 2021 r. Sprzedaż przewyższyła założony plan we wszystkich miastach, gdzie grupa Echo Investment jest obecna. Sprzedaż napędzają wciąż bardzo niskie w porównaniu z inflacją stopy procentowe. Akcja kredytowa banków utrzymuje się na rekordowym poziomie już od kilku miesięcy. Ceny sprzedaży mieszkań oferowanych przez Echo Investment od początku roku wzrosły, podobnie jak na całym rynku mieszkaniowym. Największe zmiany są obserwowane w cennikach projektów, których sprzedaż dopiero się rozpoczyna. Wzrosty średnich cen sprzedaży przy obecnie zakładanych przychodach w porównaniu do pierwotnych cen budżetowych to średnio ok. 6% dla całego portfela projektów w przygotowaniu.

Negatywny wpływ pandemii na biznes mieszkaniowy przejawia się jednak w wydłużeniu postępowań administracyjnych. Spowodowało to przesunięcie w czasie rozpoczęcia realizacji projektów, co może mieć odzwierciedlenie w późniejszej realizacji planu sprzedaży.

Sektor biurowy

Od początku 2021 r. na rynku biurowym widoczne było ożywienie wśród najemców oraz inwestorów. Zespołowi leasingowemu Echo Investment udało się utrzymać rozmowy dotyczące wynajmu powierzchni w projektach budowanych przez spółkę oraz przekształcać je w podpisane umowy. W rezultacie możliwe było zawarcie umów sprzedaży budynków Biura przy Willi i Biura przy Warzelni w kompleksie Browarów Warszawskich oraz Moje Miejsce I w Warszawie, co utrzymuje długoterminowe przepływy pieniężne na stabilnym poziomie. Grupa kontynuuje także procesy sprzedaży kolejnych gotowych budynków biurowych: Moje Miejsce II w Warszawie i kompleks Face2Face w Katowicach. Obecnie Zarząd nie widzi znaczących ryzyk dla rozwoju sektora biurowego w przyszłości.

Sektor handlowy

W I półroczu 2021 r. sektor handlowy przeszedł dwa okresy tzw. "twardego lock-downu" – (styczeń 2021 r. i marzec-kwiecień 2021), kiedy to ograniczona została działalność sklepów i restauracji w centrach handlowych (z wyjątkiem sklepów spożywczych, drogerii, aptek, sklepów z żywnością dla zwierząt i usług). W przypadku grupy Echo Investment dotyczyło to centrum handlowego Libero w Katowicach oraz Galerii Młociny w Warszawie (w której Grupa posiada 30% udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie działalności większości najemców obu obiektów było bardzo ograniczone, i w związku z tym utrzymanie pracy pozostałych najemców wymagało podjęcia dodatkowych środków ostrożności, zabezpieczenia materiałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji). "Odmrażanie" działalności najemców od początku maja wiąże się z koniecznością renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia porozumienia z najemcami w sprawie poniesienia strat poniesionych w czasie zamknięcia. Zgodnie ze strategią, Echo Investment dążyło do jak najszybszego osiągnięcia porozumienia z najemcami i powrotu Libero i Galerii Młociny do normalnej działalności w jak najkrótszym możliwym czasie. W wyniku pandemii skład najemców w obu centrach handlowych zmienił się nieznacznie o pojedyncze punkty usługowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Obiekty są nadal niemal w pełni wynajęte i przyciągają nowe marki handlowe. Co więcej, w obydwu obiektach podpisana została zdecydowana większość porozumień z najemcami o podziale kosztów przestojów oraz płatnościach czynszu.

Postępujące szczepienie społeczeństwa oraz deklaracje władz wskazują na to, że sektor handlowy nie powinien w przyszłości być już więcej objęty tak drastycznymi obostrzeniami. Deweloperzy-właściciele obiektów handlowych i najemcy spodziewają się dalszej stabilizacji. Odpowiedzialność centrów handlowych i obroty najemców od maja 2021 r. utrzymują się na bardzo dobrym poziomie.

Wpływ pandemii koronawirusa na działalność i wyniki Grupy Echo Investment w przyszłości

Gdyby w przyszłości władze wprowadziły kolejny raz drastyczne obostrzenia, może to spowodować konieczność rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego. To w rezultacie może prowadzić do zmian wartości szacunkowych w kolejnych okresach sprawozdawczych. Zarząd Spółki i Grupy przeanalizował obszary dotyczące wartości szacunkowych i obszarów w sprawozdaniu finansowym, na które wpływa wskazana sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące potencjalne obszary wpływu.

Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do ograniczania ekspansji firm w Polsce, co spowoduje spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to spowodować niższe tempo wynajmu nowych budynków oraz spadek stawek czynszowych wynajmu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić do spowolnienia budowy budynków na wczesnym etapie budowy oraz do obniżenia wartości godziwej budynków gotowych. W przypadku budynków gotowych, z powodu obniżenia wartości godziwej, w skrajnej sytuacji może dojść do złamania kowenantów przewidywanych w umowach kredytowych i konieczności szybszego spłacenia części kredytu. W przypadku budynków gotowych, pandemia może również doprowadzić do obniżenia zainteresowania inwestorów zakupem takich budynków i w konsekwencji do późniejszej ich sprzedaży.

Zarząd Echo Investment wskazuje również, że w przypadku centrów handlowych Libero w Katowicach oraz Galeria Młociny w Warszawie (w której Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii i kolejne lock-downy mogą spowodować bankructwa niektórych najemców, co w praktyce może oznaczać zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przychodów oraz wartości godziwej obu projektów. Następstwem takiej sytuacji może być złamanie kowenantów przewidywanych w umowach kredytowych i konieczność szybszego spłacenia części kredytu. Co więcej, w przypadku wprowadzania kolejnych restrykcji w działaniach centrów handlowych, może dojść do utraty przychodów z czynszów, co również może prowadzić do obniżenia wartości i naruszenia kowenantów.

Spółka nie jest w stanie wiarygodnie oszacować wpływu powyższych potencjalnych zdarzeń na wartość nieruchomości inwestycyjnych, ze względu na nieprzewidywalność rozwoju sytuacji. Zdaniem Zarządu, przy umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone kowenanty LTV, będące wskaźnikiem finansowania bankowego do wartości rynkowej nieruchomości. Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub zniechęcić część potencjalnych klientów do zawierania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie realizacji przychodów i zysków ze sprzedaży mieszkań na kolejne lata. Obecnie biurowce budowane przez Grupę mają zapewnione finansowanie. Projekty mieszkaniowe są w głównej mierze finansowane z wpłat od klientów. Grupa ma stabilną sytuację finansową, m.in. dzięki sprzedaży trzech budynków biurowych. Zgodnie z planem postępują procesy sprzedażowe kolejnych budynków biurowych przeznaczonych do sprzedaży w ciągu następnych 12 miesięcy od dnia bilansowego. W pierwszym kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obligacje o łącznej wartości 195 mln zł. W świetle tych informacji, Zarząd nie identyfikuje obecnie istotnego zagrożenia związanego z wpływem rozwoju epidemii koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność do kontynuacji działalności. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ i podejmuje wszelkie możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne skutki dla Grupy.

CZĘŚĆ 2

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIA FINANSOWE

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2021 (niebadane)	Stan na 31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	70 586	3 459
Rzeczowe aktywa trwałe	53 990	27 872
Nieruchomości inwestycyjne	878 618	1 388 972
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	916 456	780 621
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	337 129	306 449
Długoterminowe aktywa finansowe	310 053	201 194
Należności z tytułu leasingu	36 805	-
Pozostałe aktywa	1 942	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	73 681	56 476
	2 679 260	2 765 043
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 672 803	925 173
Należności z tytułu podatku dochodowego	11 618	5 708
Należności z tytułu pozostałych podatków	51 005	93 050
Należności handlowe i pozostałe	196 896	112 111
Krótkoterminowe aktywa finansowe	46 768	50 761
Pochodne instrumenty finansowe	5 970	-
Inne aktywa finansowe *	130 113	82 524
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	738 593	327 097
	2 853 766	1 596 424
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	1 227 391	1 269 329
AKTYWA RAZEM	6 760 417	5 630 796

* środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2021 (niebadane)	Stan na 31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 689 809	1 684 685
Kapitał zakładowy	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	1 235 316	1 280 664
Zyski zatrzymane	432 895	382 420
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	963	966
Kapitały udziałowców niekontrolujących	184 575	(126)
	1 874 384	1 684 559
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 715 175	1 465 767
Zobowiązania z tytułu nabycia akcji	52 732	-
Rezerwy długoterminnowe	47 645	50 029
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	173 064	203 518
Zobowiązania z tytułu leasingu	150 234	88 132
Zobowiązania pozostałe	97 677	117 722
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	35 718	14 208
	2 272 245	1 939 376
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	640 423	846 501
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	603 554	496 036
Pochodne instrumenty finansowe	2 252	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	7 768	1 618
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	18 769	13 626
Zobowiązania handlowe	152 886	130 249
Zobowiązania z tytułu leasingu	50 365	46 752
Rezerwy krótkoterminowe	75 196	32 059
Zobowiązania pozostałe	234 136	178 726
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	806 352	217 405
	2 591 701	1 962 972
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	22 087	43 889
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM	6 760 417	5 630 796
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 689 809	1 684 685
Liczba akcji (w tys. sztuk)	412 691	412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)	4,09	4,08

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [TYS. PLN]

	01.01.2021 – 30.09.2021	01.01.2020 – 30.09.2020	01.07.2021 – 30.09.2021	01.07.2020 – 30.09.2020
Przychody ze sprzedaży	819 874	746 302	398 978	341 953
Koszt własny sprzedaży	(616 550)	(635 964)	(302 574)	(290 599)
Zysk brutto ze sprzedaży	203 324	110 338	96 404	51 354
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	84 783	218 753	82 427	58 527
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(32 525)	(23 817)	(14 125)	(6 558)
Koszty sprzedaży	(32 565)	(22 260)	(12 483)	(7 014)
Koszty ogólnego zarządu	(79 584)	(45 848)	(24 997)	(15 220)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym:	56 278	5 272	1 231	(35)
Zysk na okazjonalnym nabyciu	48 581	-	-	-
Pozostałe koszty operacyjne	(13 650)	(20 736)	(3 386)	(7 293)
Zysk operacyjny	186 061	221 702	125 072	73 761
Przychody finansowe	16 684	8 265	3 893	1 516
Koszty finansowe	(89 251)	(39 326)	(31 885)	(14 989)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	6 488	(19 550)	927	(8 194)
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(2 111)	(38 945)	(35 708)	(18 975)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	30 167	(7 015)	29 050	15 918
Zysk brutto	148 038	125 131	91 349	49 037
Podatek dochodowy	(30 755)	(37 842)	(21 016)	(12 839)
– część bieżąca	(91 606)	(2 460)	(60 140)	(2 963)
– część odroczona	60 851	(35 382)	39 123	(9 876)
Zysk netto, w tym:	117 283	87 289	70 333	36 198
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	108 300	87 292	61 038	36 199
Zysk (strata) udziałowców niekontrolujących	8 983	(3)	9 295	(1)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	108 300	87 292	61 038	36 199
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych	412 691	412 691	412 691	412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,26	0,21	0,15	0,09
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,26	0,21	0,15	0,09

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

01.01.2021 – 30.09.2021	01.01.2020 – 30.09.2020	01.07.2021 - 30.09.2021	01.07.2020 - 30.09.2020
117 283	87 289	70 333	36 198
(3)	153	76	28
(3)	153	76	28
117 280	87 442	70 409	36 226
108 297	87 445	61 114	36 227
8 983	(3)	9 295	(1)

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Zakumulo wane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przeliczenia	Kapitał własny przypisany akcjonariu szom jednostki dominującej	Kapitały udziałowców niekontrolu jących	Kapitał własny razem
Za okres 1.01.2021 - 30.09.2021
Stan na początek okresu	20 635	1 280 664	382 420	966	1 684 685	(126)	1 684 559
Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi	-	-	-	-	-	183 496	183 496
Dywidenda wypłacona	-	(45 348)	(57 825)		(103 173)	(7 778)	(110 951)
Inne całkowite dochody	-	-	-	(3)	(3)	-	(3)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	108 300	-	108 300	8 983	117 283
Stan na koniec okresu	20 635	1 235 316	432 895	963	1 689 809	184 575	1 874 384
Za okres 1.01.2020 - 30.09.2020
Stan na początek okresu	20 635	1 259 252	281 739	739	1 562 365	(122)	1 562 243
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	21 412	(21 412)	-	-	-	-
Inne całkowite dochody	-	-	-	153	153	-	153
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	87 292	-	87 292	(3)	87 289
Stan na koniec okresu	20 635	1 280 664	347 619	892	1 649 810	(125)	1 649 685

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	1.01.2021 – 30.09.2021	1.01.2020 – 30.09.2020
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej – metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto	148 038	125 131
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności	(30 167)	7 015
Amortyzacja środków trwałych	8 638	2 781
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	(8 480)	57 151
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	68 657	43 830
(Zysk) strata z tytułu aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych	32 220	(248 470)
(Zysk) strata z działalności inwestycyjnej	(653)	(3 923)
(Zysk) na okazjonalnym nabyciu	(48 581)	-
Zmiana stanu rezerw	1 887	(34 964)
(Zysk) strata z tytułu realizacji instrumentów finansowych	10 620	2 716
	34 141	(173 864)
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów	40 730	88 530
Zmiana stanu należności	(27 385)	22 410
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	50 733	(85 884)
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych	82	(36 283)
	64 160	(11 227)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)	246 339	(59 960)
Podatek dochodowy zapłacony	(92 080)	(10 115)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	154 259	(70 075)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	768	4
Zbycie inwestycji w nieruchomości	889 490	32 148
Z pożyczek	2 922	421
Zbycie inwestycji *	22 364	9 251
	915 544	41 824
II. Wydatki
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	(3 922)	(3 395)
Inwestycje w nieruchomości	(283 174)	(511 416)
Na pożyczki	(37 969)	(12 470)
Z tytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu o środki pieniężne i ich ekwiwalenty w nabytych jed nostkach	(35 104)	-
Nabycie inwestycji *	(27 268)	(5 944)
	(387 437)	(533 225)

III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II) 528 107 (491 401)

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH C.D. [TYS. PLN]

	1.01.2021 – 30.09.2021	1.01.2020 – 30.09.2020
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	145 592	528 480
Emisja dłużnych papierów wartościowych	195 000	250 000
	340 592	778 480
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	(113 468)	-
Spłaty kredytów i pożyczek	(142 070)	(49 239)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(267 871)	(150 272)
Z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	(10 620)	(2 716)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	(15 263)	(7 648)
Odsetki zapłacone	(62 170)	(59 638)
	(611 462)	(269 513)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	(270 870)	508 967
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	411 496	(52 509)
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	411 496	(52 509)
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	327 097	492 295
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	738 593	439 786

* W działalności inwestycyjnej w pozycji zbycie i nabycie inwestycji w 3 kwartałach 2021r. została ujęta sprzedaż udziałów w spółce M2 Biura Sp. z o.o. oraz podwyższenie kapitałów w spółce R4R Poland Sp. z o.o.

INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT

01 Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment

W skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Investment prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 9 miesięcy zakończony 30 września 2021 r. oraz porównawcze na 31 grudnia 2020 r. i za okres 9 miesięcy zakończony 30 września 2020 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN). Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych wycenianych wg wartości godziwej.

W skład Grupy Echo Investment na 30 września 2021 r. wchodziły 184 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 30 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) mającymi zastosowanie przy sporządzaniu śródrocznych sprawozdań finansowych (MSR 34) oraz zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za trzy kwartały 2021 r. sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd 29 listopada 2021 r.

02 Grupa Echo Investment

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

W skład Grupy Echo Investment na 30 września 2021 r. wchodziły 184 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 30 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

Zmiany w składzie Grupy Echo Investment w trzech kwartałach 2021 r.

ZWIĘKSZENIE

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy [PLN]
DKR Echo Invest S.A.	Nabycie akcji w spółce	22.04.2021	11 725 130
DKR Echo Investment Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	212 598 750
Archicom S.A.	Nabycie akcji w spółce	22.04.2021	256 703 430
Archicom Residential Sp. z o. o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	35 000
Archicom Residential 2 Sp. z o. o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	8 000
Archicom Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 000
Archicom Consulting Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	2 895 053
Archicom Stabłowice Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	51 000
Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	502 700
Bartoszowice 1 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	532 400
Archicom Nieruchomości Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	5 000
Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 3 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	2 003 725
Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 10 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	51 000
Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 16 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości 17 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 000
Archicom Nieruchomości 18 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	51 000
Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	5 000
Archicom Nieruchomości JN1 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000

ZWIĘKSZENIE

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy [PLN]
Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000
Archicom Nieruchomości Club House Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	551 000
Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	51 400
Archicom Holding Sp. z o. o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	110 000
Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 000
Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	147 700
Archicom Jagodno Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 000
Archicom Jagodno Sp. z o.o. Sp.K.	Nabycie praw i obowiązków w spółce	22.04.2021	920 000
Archicom Marina 3 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	500 000
Archicom Marina 4 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	295 150
Archicom Marina 5 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	1 253 370
TN Stabłowice 1 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	2 134 050
Archicom Dobrzykowice Park Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 000
Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	883 850
Space Investment Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	56 000
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	408 000
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	362 550
Archicom Investment Sp. z o. o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	77 000
Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	50 050 500
AD Management Sp. z o. o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	111 000
Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.K.	Nabycie praw i obowiązków w spółce	22.04.2021	10 487 000
Archicom Asset Management Sp. z o .o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	67 000
Archicom Fin Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	1 054 200
P16 Inowrocławska Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	342 500
Altona Investments Sp. z o .o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	350 000
Archicom RW Sp. z o.o.	Nabycie udziałów w spółce	22.04.2021	10 000

ZMNIEJSZENIE

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt 154 – Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	16.03.2021	5 050
Projekt 150 – Shanklin Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	16.03.2021	5 050
Projekt 151 – Projekt 13 – Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	17.03.2021	5 050
Projekt 148 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	23.03.2021	5 050
Projekt 153 – Projekt 21 – Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	29.03.2021	5 050
Pod Klonami – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	07.04.2021	10 000
Projekt 152 – Projekt 14 – Grupa Echo Sp. z o.o SKA Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	06.05.2021	5 050
Kasztanowa Aleja – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	06.05.2021	655 000
Klimt House – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	20.05.2021	500 000
Echo – Babka Tower Sp. z o.o. Sp.K.	Wykreślenie z rejestru przedsiębiorców	20.04.2021	2 000 000
53 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	990 372
Bełchatów – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	85 230
Echo – Babka Tower Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	50 000
Echo – Galaxy Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	50 000
Gleann Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	5 000
Oxygen – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	96 200
Park Postępu – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	532 828
Projekt 13 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	50 000
Projekt 14 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	50 000

ZMNIEJSZENIE

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt 21 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	50 000
Projekt Echo – 119 Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	25 000
Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA w likwidacji	Uchwala o likwidacji	1.06.2021	50 000
Shanklin Sp. z o.o. w likwidacji	Uchwała o likwidacji	1.06.2021	5 000
Supersam City Space GP Sp. z o.o. S.K.	Przeniesienie przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. z o.o.	24.08.2021	5 000 PLN
Tryton City Space GP Sp. z o.o. S.K.	Przeniesienie przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. z o.o.	24.08.2021	50 000 PLN

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka	Działanie	Data
Echo – Arena Sp. z o.o.	Sprzedaż udziału w spółce przez Projekt Echo – 123 Sp. z o.o. na rzecz Echo Investment S.A.	25.01.2021
M2 Biuro Sp. z o.o.	Sprzedaż udziałów w spółce przez Echo Investment S.A. na rzecz R4R Poland Sp. z o.o.	23.04.2021
Projekt 5 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Sprzedaż akcji w spółce przez Echo Investment S.A. na rzecz Echo Aurus Sp. z o.o.	20.05.2021
Space Investment Sp. z o.o.	Zmiana firmy spółki na Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.	29.07.2021

03 Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 r.:

Zmiany do MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 39 "Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena", MSSF 7 "Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji", MSSF 4 "Umowy ubezpieczeniowe" oraz MSSF 16 "Leasing" – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej – Etap 2 (zatwierdzone w UE 13 stycznia 2021 r.)

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później.

Zmienione standardy i interpretacje, mające zastosowanie po raz pierwszy w 2021 r., nie mają istotnego wpływu na śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej.

04 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:

Zmiany do MSSF 4 "Umowy ubezpieczeniowe" pt. "Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9"

(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 marca 2021 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

MSSF 14 "Odroczone salda z regulowanej działalności"

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.

MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" z późniejszymi zmianami do MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 "Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów" – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe" – Przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Zmiany do MSR 37 "Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe" – Umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" – Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Zmiany do MSSF 10 "Skonsolidowane sprawozdania finansowe" oraz MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach" – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności.

Zmiany do różnych standardów "Poprawki do MSSF (cykl 2018 – 2020)" – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41

Obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie.

Zmiany do MSSF 16: Ustępstwa czynszowe związane z Covid-19 po 30 czerwca 2021 r. (opublikowano 31 marca 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 r. lub później.

Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy

(opublikowano 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 r.

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.

Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 "Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena" nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości.

CZĘŚĆ 3

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIA FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A.

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2021	Stan na 31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	2 560	3 447
Rzeczowe aktywa trwałe	32 194	20 340
Nieruchomości inwestycyjne	445	2 212
Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	1 496 213	1 073 287
Długoterminowe aktywa finansowe	280 495	314 772
Udzielone pożyczki	960 836	954 425
Pochodne instrumenty finansowe	5 970	-
Należności z tytułu leasingu	36 805	-
	2 815 518	2 368 483
Aktywa obrotowe
Zapasy	131 742	198 504
Należności z tytułu podatku dochodowego	-	205
Należności z tytułu pozostałych podatków	2 328	1 205
Należności handlowe i pozostałe	118 977	83 979
Krótkoterminowe aktywa finansowe	187 482	183 438
Udzielone pożyczki	259	294 909
Inne aktywa finansowe*	17 205	42 444
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	7 626	107 437
	465 619	912 121
AKTYWA RAZEM	3 281 137	3 280 604

* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych.

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D. [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2021	Stan na 31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	704 295	1 054 295
Fundusz dywidendowy	490 703	186 051
Zakumulowany zysk	23 775	57 825
	1 239 408	1 318 806
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 293 566	872 941
- w tym od jednostek zależnych :	139 923	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	10 954	19 534
Otrzymane kaucje i zaliczki	1 306	1 113
Zobowiązania z tytułu leasingu	62 163	13 567
Pochodne instrumenty finansowe	6 268	1 624
Pozostałe zobowiązania	8 143	-
	1 382 400	908 779
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	477 481	839 569
- w tym od jednostek zależnych	-	208 179
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatków dochodowego	2 032	5
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	11 544	8 706
Zobowiazania handlowe	30 079	26 389
Otrzymane kaucje i zaliczki	82 323	89 791
Zobowiązania z tytułu leasingu	12 843	9 530
Rezerwy któtkoterminowe	8 010	11 304
Pozostałe zobowiązania	35 016	67 725
	659 328	1 053 019
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA, RAZEM	3 281 137	3 280 604
Wartość księgowa	1 239 408	1 318 806
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)	3,00	3,20

POZYCJE POZABILANSOWE [W TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2021	Stan na 31.12.2020
Należności pozabilansowe	-	-
Zobowiązania pozabilansowe	2 126 146	1 968 827
Razem	2 126 146	1 968 827

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [W TYS. PLN]

	od 1.01.2021 do 30.09.2021	od 1.01.2020 do 30.09.2020	od 1.07.2021 do 30.09.2021	od 1.07.2020 do 30.09.2020
Przychody ze sprzedaży	279 125	183 839	112 257	28 476
Koszty własny sprzedaży	(201 574)	(143 066)	(70 298)	(17 690)
Zysk brutto ze sprzedaży	77 551	40 773	41 959	10 786
Zysk / (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	1 333	-	1 333	-
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(11 194)	(5 993)	(6 638)	(1 518)
Koszty sprzedaży	(15 766)	(17 654)	(3 462)	(5 576)
Koszty ogólnego zarządu	(62 569)	(44 900)	(18 914)	(13 793)
Pozostałe przychody operacyjne	97 875	145 093	12 917	39 612
– w tym odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji	32 308	35 064	13 086	11 053
Pozostałe koszty operacyjne	(2 544)	(2 275)	2 120	(430)
Zysk operacyjny	84 686	115 044	29 315	29 081
Przychody finansowe	7 565	12 138	(7 296)	1 605
Koszty finansowe	(71 020)	(50 332)	(31 044)	(18 891)
Zysk (strata) brutto	21 231	76 850	(9 025)	11 795
Podatek dochodowy	2 544	(11 546)	3 084	(2 995)
Zysk (strata) netto	23 775	65 304	(5 941)	8 800
Zysk netto (zanualizowany)	16 296	65 304
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,04	0,16
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,04	0,16

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zysk (strata) z lat ubiegłych	Kapitały własne razem
Za okres 1.01.2021 - 30.09.2021
Stan na początek okresu	20 635	1 054 295	186 051	57 825	1 260 981
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	(350 000)	350 000		-
Dywidendy wypłacona	-		(45 348)	(57 825)	(103 173)
Zysk ( strata) netto danego okresu	-	-	-	23 775	23 775
Zmiany razem	-	(350 000)	304 652	(34 050)	(79 398)
Stan na koniec okresu	20 635	704 295	490 703	23 775	1 239 408
Za okres 1.01.2020 - 30.09.2020
Stan na początek okresu	20 635	1 054 295	164 639	21 412	1 260 981
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	21 412	(21 412)	-
Zysk ( strata) netto danego okresu	-	-	-	65 304	65 304
Zmiany razem	-	-	21 412	43 892	65 304
Stan na koniec okresu	20 635	1 054 295	186 051	65 304	1 326 285

SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	od 1.01.2021 do 30.09.2021	od 1.01.2020 do 30.09.2020
A. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto	21 231	76 850
II. Korekty:	(15 125)	(90 497)
Amortyzacja	7 048	6 789
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych	962	(1 032)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	(39 766)	(102 245)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	15 183	5 994
Zysk / (strata) ze sprzedaży śro	1 448	(3)
dków trwałych i nieruchomości
III. Zmiana kapitału obrotowego :	19 767	(10 703)
Zmiana stanu rezerw	(3 294)	(447)
Zmiana stanu zapasów	64 098	(28 331)
Zmiana stanu należności	(35 994)	30 325
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	(30 283)	12 681
Zmiana stanu innych aktywów finansowych	25 239	(24 931)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III)	25 873	(24 350)
V. Podatek dochodowy zapłacony	(3 805)	(8 019)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I+/- II)	22 068	(32 369)
B.Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	761	3
Zbycie inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialne	2 100	-
Z aktywów finansowych	708 804	151 951
	711 665	151 954
II. Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(2 878)	(1 453)
Na aktywa finansowe	(535 881)	(308 146)
Inne wydatki inwestycyjne	(270)	(1 457)
	(539 029)	(311 056)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	172 636	(159 102)
C. Przepływy pieniężne z działalności finansowej (I -II )
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	20 000	115 367
Emisja dłużnych papierów wartościowych	195 000	250 000
	215 000	365 367
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	(103 173)	-
Spłaty kredytów i pożyczek	(100 512)	(65 647)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(255 000)	(106 940)
Płatności zobowiazań z tytułu umów leasingu	(6 726)	(6 765)
Odsetki	(42 632)	(42 691)
Inne wydatki finansowe	(1 472)	(781)
	(509 515)	(222 824)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ( I - II )	(294 515)	142 543
D. Przepływy pieniężne netto, razem ( A.VI+/-B.III+/-C.III )	(99 811)	(48 928)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym:	(99 811)	48 927
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	107 437	232 147
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu ( F+/-D ), w tym:	7 626	183 219

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główny Ksiegowy

Kielce, 27 listopada 2021 r.

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, sprawozdania finansowe za trzy kwartały 2021 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Sprawozdanie zarządu z działalności Spółki i Grupy zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Nicklas Lindberg Prezes

Maciej Drozd Wiceprezes

Artur Langner Wiceprezes

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Kielce, 27 listopada 2021 r.

KONTAKT Echo Investment S.A.

biuro w Warszawie ul. Grzybowska 60 00-844 Warszawa

Projekt graficzny i skład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski