CZĘŚĆ 1 RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT

ZARZĄDU III KWARTAŁ 2019

SPRAWOZDANIE

Spis treści

	List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów	4

	CZĘŚĆ 1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU	6
01.	Podstawowe informacje o Spółce i Grupie	7
	Zarząd Echo Investment S.A.	8
	Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.	9
02.	Strategia Grupy Echo Investment	10
03.	Model biznesowy	11
04.	Struktura własnościowa Echo Investment S.A. i opis akcji	12
05.	Najważniejsze zdarzenia w trzech kwartałach 2019 r.	14
06.	Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej	24
07.	Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	25
08.	Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	30
09.	Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment	32
10.	Segmenty Grupy Kapitałowej – struktura finansowa	35
11.	Portfel nieruchomości	38
12.	Główne inwestycje w trzech kwartałach 2019 r. – zakupy nieruchomości	47
13.	Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w trzecim kwartale 2019 r.	49
14.	Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej w perspektywie
	co najmniej kolejnego kwartału	50
15.	Sezonowość lub cykliczność działalności	51
16.	Informacje dotyczące dywidendy	52
17.	Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej	54
18.	Zobowiązania pozabilansowe	57
19.	Wpływ wyników za trzeci kwartał 2019 r. na realizację prognoz finansowych	62
20.	Postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej	62
21.	Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami
	powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe	63

CZĘŚĆ 2 | SPRAWOZDANIA FINANSOWE 64

SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE KWARTALNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE NA DZIEŃ I ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 30 WRZEŚNIA 2019 R. 65 INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT 73 Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment 74 Grupa kapitałowa Echo Investment 75 Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. MSSF 81 Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę 84 Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości 85 01. 02. 03. 04. 05.

2.2

	SKRÓCONE KWARTALNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA DZIEŃ I ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 30 WRZEŚNIA 2019 R.	88
	INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH ECHO INVESTMENT S.A.	96
01.	Skutki zmiany zastosowanych zasad rachunkowości	97
	Kontakt	99

Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,

z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo Investment za trzeci kwartał 2019 r., w którym podkreślamy naszą stabilną pozycję finansową, opisujemy zakładane cele do końca roku i ambitne plany rozwoju na dalsze lata.

Partnerów i Klientów

Jesteśmy zadowoleni z tego, że zyski za trzeci kwartał 2019 r. przewyższyły rynkowe oczekiwania. Osiągnięty zysk netto w wysokości 49 mln zł jest rezultatem przekazania klientom 515 mieszkań, wzrostu wartości biurowców w budowie, przede wszystkim w Browarach Warszawskich i kompleksie Face2 Face w Katowicach, a także sprzedaży O3 Business Campus III w Krakowie.

W październiku główni akcjonariusze Echo Investment poinformowali spółkę o planie sprzedaży całego posiadanego pakietu akcji na rzecz węgierskiej firmy z sektora nieruchomości Wing. Transakcja jest uzależniona od uzyskania zgody polskiego urzędu antymonopolowego. Z przyjemnością przyjąłem oświadczenie Noaha Steinberga, prezesa spółki Wing, że jest zadowolony z dotychczasowej strategii Echo Investment, zarządu oraz planów rozwojowych.

Projekty wielofunkcyjne

Cieszę się z postępów projektu Browary Warszawskie, którego budowa zakończy się w przyszłym roku i wówczas cały obszar zostanie w pełni oddany do użytku. Dużo uwagi poświęcamy placom, restauracjom w historycznych piwnicach oraz zieleni, czyli przestrzeniom które nie tylko staną się miejscami spotkań, ale także centralnym punktem dla warszawskiej Woli. Doskonale przyjęta została wiadomość, że historyczny budynek warzelni w centrum tego projektu stanie się restauracją, której inwestorem jest m.in. Robert Lewandowski, doskonały piłkarz i obecnie jeden z najbardziej rozpoznawalnych ambasadorów Polski na świecie. Zapewniam Państwa, że mamy w zanadrzu jeszcze kilka równie interesujących wiadomości o tworzonej tu Dzielnicy Spotkań

Prace budowlane w łódzkiej Fuzji postępują zgodnie z harmonogramem. Mieszkania w tym projekcie spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem. Kilka dni temu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę pierwszego biurowca, który planujemy rozpocząć już w przyszłym roku. Latem przystąpiliśmy do rewitalizacji fasady zabytkowej elektrowni, która jest najcenniejszym zabytkiem tego kwartału miasta i stanie się sercem projektu.

Mieszkania

Osiągnięcie tegorocznych celów Echo Investment: sprzedaży 1,3 tys. mieszkań i przekazania 1,25 tys. jest w zasięgu ręki. Do końca października sprzedaliśmy 1 089 i przekazaliśmy klientom 841 lokali. W trzecim kwartale Echo Investment sprzedało 295 mieszkań, co oznacza 80% wzrostu w porównaniu do trzeciego kwartału 2018 r. Jednocześnie przekazało klientom 515 lokali – ponad dwa razy więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Warto zwrócić uwagę na fakt, że jednocześnie utrzymujemy na naszych projektach zdrowy poziom marży. Większa sprzedaż w porównaniu do ubiegłego roku jest spowodowana systematycznym uzupełnianiem oferty. Od początku roku Echo Investment wprowadziło do sprzedaży dziewięć projektów z blisko 2 tys. mieszkań.

Dbając o rozwój biznesu mieszkaniowego, od początku 2019 r. Echo Investment zakupiło grunty w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Warszawie, na których może powstać ok. 2 tys. mieszkań. Jednym z nich jest niezwykle atrakcyjna działka w okolicy stacji metra Kabaty w Warszawie. Również znacząca część działek zabezpieczonych umowami przedwstępnymi (przede wszystkim w Warszawie i Krakowie) ma przeznaczenie mieszkaniowe: możemy na nich zbudować około 2,5 tys. lokali. To m.in. działka w okolicach ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu w Warszawie.

Skala zakupów pokazuje naszą determinację w osiąganiu coraz lepszej pozycji na rynku.

Resi4Rent

Trzeci kwartał był dla naszej platformy mieszkań na wynajem przełomowy: we wrześniu pozwolenie na użytkowanie otrzymała pierwsza inwestycja Rychtalska we Wrocławiu, natomiast w październiku zakończony został również projekt Wodna w Łodzi. Obie inwestycje są obecnie w intensywnym procesie wynajmu mieszkań, przy dużym zainteresowaniu potencjalnych klientów. Na początku 2020 r. Resi4Rent otrzyma pozwolenie na użytkowanie także dla projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu. Dzięki temu platforma będzie zarządzała ponad 790 gotowymi mieszkaniami w tych trzech inwestycjach.

Platforma sukcesywnie buduje swój zasięg. Od początku roku rozpoczęła budowę czterech projektów, które będą miały łącznie 1 063 lokale. Strategicznym celem Resi4Rent jest zbudowanie platformy 7,5 tys. mieszkań na wynajem do 2024 r.

Biura

Na koniec trzeciego kwartału 2019 r. Echo Investment miało w budowie siedem biurowców o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 140 tys. mkw. Od początku roku dział biurowy podpisał umowy najmu dotyczące 60 tys. mkw. powierzchni. Roczny cel wynajmu wynosi ok. 100 tys. mkw. a prowadzone rozmowy z potencjalnymi najemcami pomogą go nam osiągnąć.

Na ukończeniu jest budowa pierwszego etapu katowickiego Face2Face Business Campus. W styczniu 2020 r. do budynku wprowadzą się pierwsi najemcy. Echo Investment podpisało umowy m.in. z takimi firmami, jak Medicover Polska, DAZN, Perform Stats i Honeywell, co oznacza, że budynek jest w 93% wynajęty. Budowa drugiego budynku tego kompleksu postępuje zgodnie z harmonogramem, a poziom jego wynajęcia sięga 50%. Zaawansowane negocjacje z kolejnymi potencjalnymi najemcami, którzy zajmą pozostałą powierzchnię, są bardzo obiecujące.

Dział nieruchomości handloworozrywkowych

Trzeci kwartał był też pełen dobrych wiadomości dla klientów Galerii Młociny. W lipcu swoje wejście do tego projektu potwierdziła międzynarodowa sieć handlowa Primark, której sklep będzie pierwszą placówką w Polsce. Ponadto w sierpniu i wrześniu oferta Galerii Młociny powiększyła się o 40 nowych brandów, których sklepy zostały w tym czasie otwarte. Projekt jest w 97% wynajęty, co dowodzi jego wartości i potencjału.

Sytuacja finansowa

Echo Investment cieszy się bardzo stabilną sytuacją finansową i niskim współczynnikiem zadłużenia aktywów netto, który na 30 września 2019 roku wyniósł 25%. Grupa utrzymuje wysoki stan gotówki: na koniec trzeciego kwartału było to ponad 500 mln zł.

Wartość naszych projektów w budowie i przygotowaniu wzrosła przez ostatnie cztery kwartały o 18%, a wzrost wartości aktywów mieszkaniowych wyniósł aż 53%. To kierunek zgodny z naszą strategią zwiększania ekspozycji na rynek mieszkaniowy, żeby osiągnąć lepszą dywersyfikację portfela projektów spółki.

Dzięki silnej sytuacji płynnościowej, jesteśmy w stanie regularnie powiększać nasz bank ziemi, przez co zapewniamy sobie możliwość przyszłego wzrostu. Od początku roku Echo Investment nabyło grunty za blisko 70 mln EUR, na których może zbudować ponad 170 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

Zapraszam do szczegółowej lektury naszego raportu finansowego za trzeci kwartał 2019 roku.

Z poważaniem

Nicklas Lindberg Prezes Echo Investment

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Założenie Echo Investment

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, branża wg rynku regulowanego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Zarząd Echo Investment S.A.

Nicklas Lindberg Prezes

Artur Langner Wiceprezes

Maciej Drozd Wiceprezes ds. finansowych

Rafał Mazurczak Członek Zarządu

Waldemar Olbryk Członek Zarządu

Marcin Materny Członek Zarządu

Małgorzata Turek Członek Zarządu

Rada Nadzorcza Echo Investment S.A.

Karim Khairallach Przewodniczący

Laurent Luccioni Wiceprzewodniczący

Stefan Kawalec Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodniczący Komitetu Audytu

Mark Abramson Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu

Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu

Maciej Dyjas Członek Rady Nadzorczej

Sebastian Zilles Członek Rady Nadzorczej

Strategia Grupy Echo Investment

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. "strategię rentownego wzrostu". Zgodnie z nią, Echo Investment przyspieszyło obrót kapitałem, a w związku z tym wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka dzieli się z akcjonariuszami wypracowanym zyskiem w postaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na następujących filarach:

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje

wspólnie z partnerami w projekty wymagające większego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

STRATEGIA ECHO INVESTMENT

Echo Investment jest największą pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów firmą deweloperską działającą w Polsce. Jesteśmy aktywni w trzech sektorach nieruchomości: biurowym, handlowym i mieszkaniowym. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że Echo Investment będzie należało do czołówki deweloperów w każdym z tych sektorów osobno. Duża skala działalności pozwoli na optymalne

wykorzystanie zasobów.

POLSKA POZYCJA LIDERA DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż gotowego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w budowie.

DUŻE PROJEKTY

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomości daje Spółce przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Spółka może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celowe.Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości i sprzedaż biurowców,
1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu pod-

niesienia wartości i sprzedaż centrów handlowych,

1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
1. świadczenie usług (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

04

Struktura własnościowa Echo Investment S.A. i opis akcji

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA DZIEŃ PRZEKAZANIA RAPORTU

4.1 Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

4.2 Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest konsorcjum PIMCO – Oaktree – Griffin Real Estate poprzez spółkę Lisala sp. z o.o., która jest z kolei podmiotem kontrolowanym bezpośrednio przez spółkę Echo Partners B.V.

Echo Investment S.A. otrzymało od Echo Partners B.V. i od WING IHC Zrt zawiadomienie, że w dniu 16 października 2019 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży 100% udziałów w kapitale zakładowym Lisala sp. z o.o., która jest właścicielem 230.930.856 akcji Spółki stanowiących 55,96% kapitału zakładowego Spółki. Zgodnie z zawiadomieniem, zamknięcie Transakcji jest uzależnione od uzyskania decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrażającej zgodę na dokonanie koncentracji stanowiącej Transakcję.

Dane o strukturze akcjonariatu na dzień przekazania raportu wynikają z informacji o akcjonariuszach, którzy wzięli udział w Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy 25 czerwca 2019 r. oraz zawiadomień przesłanych do Spółki przez członków zarządu.

4.3 Stan posiadania akcji Spółki przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami Spółki są jedynie Nicklas Lindberg, prezes zarządu oraz Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych.

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 30 września 2019 r. oraz w trzecim kwartale 2019 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje Spółki.

STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Nazwisko	Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg	Prezes zarządu	538 676	0,13%
Maciej Drozd	Wiceprezes zarządu	221 765	0,05%

Najważniejsze zdarzenia w trzech kwartałach 2019 r.

Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

5.1 Rozpoczęcie wielofunkcyjnego projektu Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

Echo Investment rozpoczęło prace przy nowym wielofunkcyjnym projekcie Fuzja w Łodzi, przy ul. Tymienieckiego. To 7,7 ha terenu po dawnej fabryce włókienniczej Karola Scheiblera na Księżym Młynie, który spółka zakupiła w 2017 r. W 2018 r. miasto uchwaliło dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w styczniu 2019 r. uprawomocniło się pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji – dwóch budynków z ok. 270 mieszkaniami. Ich budowa i sprzedaż rozpoczęły się w kwietniu. Do końca października Echo Investment sprzedało ponad 100 mieszkań w projekcie, co pokazuje jego potencjał. Pierwsi mieszkańcy będą mogli się wprowadzić na początku 2021 r. Równocześnie z zakończeniem pierwszego etapu oddany zostanie plac publiczny przed elektrownią oraz dojście od ulicy Tymienieckiego. Sercem tego terenu będzie budynek dawnej elektrociepłowni, który zostanie zaadaptowany do nowych funkcji. Latem rozpoczęły się prace remontowe przy tym zabytkowym budynku.

Projekt przy ul. Tymienieckiego ma potencjał wybudowania około 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej. Inwestycja będzie realizowana wieloetapowo. Cały kompleks będzie się składał z 20 budynków, z czego 14 to budynki historyczne, znajdujące się pod ochroną konserwatorską. Plan zagospodarowania dokładnie precyzuje wymogi konserwatorskie, a jednocześnie pozostawia dużą elastyczność co do przyszłych funkcji budynków. W ramach inwestycji powstaną także place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone, których łączna powierzchnia wyniesie prawie 4 ha. Użytkownicy tego terenu będą mieli zapewniony dostęp do takich udogodnień, jak miejsca parkingowe dostosowane do usług car sharing, ścieżki rowerowe, stacje serwisowe dla rowerów, paczkomaty czy ogólnodostępne ładowarki elektryczne. Projekt architektoniczny powstaje w pracowni Medusa Group. Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego jest kolejną po Browarach Warszawskich i Moim Miejscu w Warszawie inwestycją wielofunkcyjną, w której Echo Investment może wykorzystać doświadczenie w różnych sektorach rynku nieruchomości.

Projekt Fuzja przy ul. Tymienieckiego w Łodzi

5.2 Uplasowanie obligacji dla inwestorów indywidualnych o łącznej wartości 33,8 mln zł

Na podstawie Prospektu Emisyjnego zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 16 kwietnia 2018 r., Echo Investment uplasowało 188 315 obligacji serii J oraz 150 000 obligacji serii J2, których łączna wartość emisyjna wyniosła 33,8 mln zł. Subskrypcja obligacji serii J trwała od 18 lutego do 1 marca 2019 r., natomiast serii J2 - od 18 lutego – 25 lutego 2019 r. Przydział obligacji nastąpił 5 marca 2019 r. Oprocentowanie obligacji serii J i J2 jest oparte o stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę 3,4 proc. Obligacje mają 4,5 roku zapadalności. W ofercie uczestniczyli Dom Maklerski PKO Banku Polskiego i konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A. oraz Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A.

5.3 Zamknięcie sprzedaży Biur przy Bramie – pierwszego biurowca kompleksu Browary Warszawskie

Firma GLL Real Estate Partners 29 marca 2019 r. podpisała z Echo Investment umowę zakupu pierwszego biurowca Browarów Warszawskich – Biur przy Bramie. Ostateczna cena sprzedaży biurowca wyniesie 76,8 mln EUR, po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z umową, cena sprzedaży jest płatna w dwóch transzach. Pierwsza rata w wysokości 38,6 mln EUR netto została zapłacona niezwłocznie po zawarciu umowy, natomiast pozostała część ceny - po spełnieniu się warunków ustalonych przez strony – 3 lipca 2019 r. Wraz z pierwszą transzą, kupujący zapłacił kwotę podatku VAT od całej ceny sprzedaży. Łącznie z umową sprzedaży, strony zawarły umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowej, zgodnie z którą kupujący ma zrekompensowany uszczerbek na przychodach operacyjnych, wynikający z zachęt dla najemców. Budynek Biur przy Bramie otrzymał pozwolenie na użytkowanie w czwartym kwartale 2018 r. Ma 15,7 tys. mkw. powierzchni, którą zajmują przede wszystkim L'Oréal Polska, EPAM Poland i WeWork.

Browary Warszawskie to teren między ulicami Grzybowską, Wronią, Chłodną i Krochmalną w Warszawie, który Echo Investment na nowo wkomponuje w tkankę miejską. Powstaje nowy, otwarty dla wszystkich kwartał, tworzony przez budynki mieszkalne, biurowce oraz place publiczne, miejsca odpoczynku i rekreacji, kawiarnie, restauracje i sklepy.

5.4 Emisja obligacji dla inwestorów instytucjonalnych

W ramach podpisanego z mBankiem Programu Emisji Obligacji do maksymalnej kwoty 1 mld zł z 2011 r., Echo Investment wyemitowało 11 kwietnia 2019 r. obligacje kuponowe na łączną kwotę 100 mln zł. Wartość nominalna oraz cena emisyjna jednej obligacji wyniosła 10 000 zł. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 11 kwietnia 2023 r. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o zmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę dla inwestorów. Odsetki wypłacone będą w okresach półrocznych. Wykup obligacji w dniu wykupu nastąpi po wartości nominalnej obligacji. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone. Jednocześnie Spółka nabyła 1000 sztuk obligacji własnych oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00159 w celu ich umorzenia.

5.5 Otrzymanie 87 mln EUR kredytu na budowę dwóch biurowców w Browarach Warszawskich

Bank Pekao udzielił Echo Investment 87 mln EUR kredytu na budowę Biur przy Willi i Biur przy Warzelni - dwóch biurowców powstających w kompleksie Browarów Warszawskich przy ul. Grzybowskiej w Warszawie. Zgodnie z umową podpisaną 25 kwietnia 2019 r., kredyt jest podzielony na dwie transze. Wysokość pierwszej wynosi 54,8 mln EUR kredytu budowlanego oraz 10 mln zł kredytu VAT, natomiast drugiej - 32,6 mln EUR kredytu budowlanego oraz 7 mln zł kredytu VAT. Kredyt został udzielony na okres 24 miesięcy od daty uruchomienia, lecz nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r. Kredyt budowlany, po zakończeniu budowy projektów, zostanie przekonwertowany na kredyt inwestycyjny o tej samej wysokości. Udzielony zostanie na 5 lat od uruchomienia, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. Kwoty kredytu inwestycyjnego i budowlanego są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej EURIBOR, powiększone o marżę, natomiast kwota kredytu VAT - według zmiennej stopy procentowej WIBOR powiększonej o marżę. Umowa przewiduje obowiązek spełnienia standardowych w tego typu transakcjach warunków zawieszających wypłatę kredytów, m.in. ustanowienie zabezpieczeń.

Finansowane przez Bank Pekao Biura przy Willi i Biura przy Warzelni mają łącznie 46 tys. mkw. powierzchni najmu, ich budowa rozpoczęła się w ubiegłym roku, a jej zakończenie jest zaplanowane na 2020 r.

76,8 mln eur

Docelowa wartość transakcji sprzedaży biurowca Biura przy Bramie

100 mln pln

Wartość uplasowanych obligacji dla inwestorów instytucjonalnych w II kwartale 2019 r.

Biura przy Bramie (Browary Warszawskie J), Warszawa

5.6 Umowa kredytu na budowę West 4 Business Hub we Wrocławiu

Bank Millennium zawarł z Echo Investment umowę kredytu inwestycyjnego w wysokości ponad 20 mln EUR na realizację biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu. West 4 Business Hub będzie kontynuacją biurowców West Gate i West Link, które Echo Investment zbudowało przy ul. Na Ostatnim Groszu oraz z sukcesem wynajęło i sprzedało. Budowa pierwszego biurowca kompleksu West 4 ruszyła pod koniec ubiegłego roku. Nowa inwestycja West 4 zaoferuje użytkownikom ponad 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. Pierwszy budynek będzie miał ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni. Realizacja postępuje zgodnie z harmonogramem.

Oddanie do użytku pierwszego budynku West 4 planowane jest na trzeci kwartał 2020 roku. Za projekt odpowiada Pracownia Architektoniczna Maćków. Echo Investment we Wrocławiu jest obecne już od 12 lat. Zbudowało, wynajęło i sprzedało tutaj pięć biurowców: Aquarius, Sagittarius, Nobilis, West Gate oraz West Link.

5.7 Otwarcie Galerii Młociny w Warszawie

Po trzech latach budowy, 23 maja 2019 r., Echo Investment i EPP otworzyły Galerię Młociny przy ul. Zgrupowania AK "Kampinos" w Warszawie. Inwestycja ma blisko 85 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego 76 tys. mkw. przeznaczonych na handel oraz gastronomię oraz 6 tys. mkw. powierzchni biurowej, którą wynajęła firma Inter Cars. Projekt architektoniczny Galerii Młociny powstał w dwóch pracowniach – Kuryłowicz & Associates oraz Chapman Taylor. Generalnym wykonawcą był Erbud, natomiast finansowanie zapewniło konsorcjum banków Santander, PKO Banku Polskiego, mBanku i Banku Gospodarstwa Krajowego. Znajduje się tu 220 sklepów i blisko 50 restauracji i kawiarni, centrum medyczne i pierwsze na Bielanach wielosalowe kino. Wśród renomowanych marek obecnych w Galerii Młociny warto wymienić m.in. grupę Inditex (Zara, Zara Home, Oysho, Massimo Duti, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear), H&M, Van Graff, TK Maxx, C&A, CCC, Media Markt czy RTV Euro AGD. Swoje premierowe sklepy otwierają też m.in. takie marki jak Gagliardi, Sloggi czy Mayoral. W lipcu swoje wejście do Galerii Młociny potwierdziła również międzynarodowa sieć handlowa Primark. Jej sklep w Galerii Młociny będzie pierwszą placówką w Polsce. Sieć wynajęła 5,7 tys. mkw. (z czego 3,7 tys. to powierzchnia handlowa).

Galeria powstała tuż przy węźle komunikacyjnym Młociny – w jednym z najlepiej skomunikowanych punktów w Warszawie, z bezpośrednim dostępem do metra, licznych linii tramwajowych i autobusów miejskich, podmiejskich i krajowych, stacji rowerowej oraz parkingu P&R. To najważniejsze miejsce przesiadkowe północnej części miasta i sąsiednich miejscowości, z którego co roku korzysta ponad 24 mln pasażerów. Inwestorami Galerii Młociny są spółki EPP (70 proc. udziałów) i Echo Investment (30 proc. udziałów). EPP zarządza nowo otwartym kompleksem, Echo Investment było odpowiedzialne za proces deweloperski i najem.

Centrum handlowe Galeria Młociny, Warszawa

5.8 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (ZWZA) Echo Investment S.A. odbyło się 25 czerwca 2019 r. w Warszawie. Wzięli w nim udział akcjonariusze reprezentujący łącznie 77,9% akcji i głosów.

Program ZWZA przewidywał następujące punkty merytoryczne:

1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Echo Investment S.A. i jej Grupy w roku 2018;
1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2018;
1. Rozpatrzenie i zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2018;
1. Podjęcie decyzji o przeznaczeniu niepodzielonego wyniku finansowego (zysku) z lat ubiegłych;
1. Podjęcie decyzji o podziale zysku za rok 2018;
1. Udzielenie absolutorium członkom Zarządu i Rady Nadzorczej;
1. Ustalenie liczby Członków Rady Nadzorczej nowej kadencji;
1. Powołanie Rady Nadzorczej.

Akcjonariusze, zgodnie z propozycjami uchwał, rozpatrzyli i zatwierdzili sprawozdanie Zarządu z działalności Echo Investment S.A. i jej Grupy w roku 2018, sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2018 i skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2018. Niepodzielony wynik finansowy (zysk) z lat ubiegłych w wysokości 2 243 582 zł, powstały w związku ze zmianą zastosowanych przez Spółkę zasad polityki rachunkowości, ZWZA przeznaczyło na Fundusz Dywidendowy.

Zysk netto osiągnięty w zakończonym roku obrotowym 2018 w wysokości 42 431 650,15 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych zasadach:

1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 163 913 640,85 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki jako dywidenda.
1. Na poczet dywidendy została zaliczona kwota 206 345 291 zł wypłacona przez Spółkę w dniu 19 grudnia 2018 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy.

Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariusze postanowili, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2018.

ZWZA udzieliło absolutorium wszystkim członkom Zarządu i Rady Nadzorczej. Następnie ustaliło liczbę członków Rady Nadzorczej nowej kadencji na siedem i powołało wszystkich członków Rady Nadzorczej poprzedniej kadencji na nową kadencję.

5.9 Kredyt na budowę kompleksu biurowego Face2Face Business Campus w Katowicach

Bank Pekao udzielił 3 lipca 2019 r. Echo Investment blisko 65 mln EUR kredytu budowlanego i inwestycyjnego oraz 18 mln zł kredytu VAT. Zgodnie z umową, całkowity okres finansowania kończy się 31 grudnia 2023 r. Kwoty kredytu inwestycyjnego i budowlanego są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej EURIBOR, natomiast kwota kredytu VAT jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej WIBOR.

Prace na budowie katowickiego kompleksu biurowego Face2Face Business Campus przy ul. Grundmanna idą zgodnie z założonym harmonogramem. W lipcu pierwszy budynek osiągnął maksymalną wysokość, a jego wynajem jest już na ukończeniu. Najemcy wprowadzą się do pierwszego budynku Face2Face już w czwartym kwartale 2019 r. Zaawansowanie wynajmu oraz zainteresowanie kolejnych firm zdecydowało, że w czwartym kwartale 2018 r. Echo Investment rozpoczęło budowę drugiego etapu, który będzie gotowy w czwartym kwartale 2020 r. Docelowo, w obu budynkach kompleksu będzie pracować około 5 tys. osób.

Face2Face Business Campus to kolejny - po A4 Business Park - kompleks biurowy Echo Investment, który powstaje w Katowicach. W jego skład wchodzą dwa budynki biurowe – 7 kondygnacyjny o powierzchni 20 tys. mkw. oraz 15-kondygnacyjna wieża o powierzchni 26 tys. mkw. Wyróżnikiem tego projektu jest wielofunkcyjne i niestandardowe zagospodarowanie terenów zewnętrznych, na których pojawi się między innymi boisko do gry w koszykówkę, strefa obiadowa czy strefa relaksu.

Budowa kompleksu biurowego Face2Face Business Campus w Katowicach

5.10. Kredyt na budowę pierwszego biurowca kompleksu React w Łodzi

Echo Investment pozyskało 31 lipca 2019 r. kredyt na budowę pierwszego biurowca kompleksu React, który powstaje w Łodzi przy zbiegu al. Piłsudskiego i ul. Kilińskiego. Finansowanie inwestycji zapewnił BNP Paribas Bank Polska.

Zgodnie z podpisaną umową kredytową, bank udzielił Echo Investment 19,2 mln EUR kredytu budowlanego, a także 4 mln zł kredytu VAT. Całkowity okres finansowania kończy się 1 grudnia 2022 r.

Budowa pierwszego etapu kompleksu biurowego React u zbiegu ul. Kilińskiego i al. Piłsudskiego w Łodzi, o powierzchni blisko 15 tys. mkw., ruszyła wiosną tego roku. Cały kompleks biurowy będzie liczyć blisko 50 tys. mkw., a pierwsi pracownicy rozpoczną pracę w nowych biurach w drugiej połowie 2020 r.

5.11 Wprowadzenie Polityki Zarządzania Ryzykiem

W ramach ulepszania standardów ładu korporacyjnego, w lipcu 2019 r. Grupa Echo Investment wprowadziła Politykę Zarządzania Ryzykiem. Polityka opisuje cele zarządzania ryzykiem, jego miejsce w ramach systemu zarządzania oraz odpowiedzialność i uprawnienia osób uczestniczących w procesie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu.

Głównym celem Polityki Zarządzania Ryzykiem jest zapewnienie trwałego i stabilnego wzrostu gospodarczego Grupy oraz promowanie proaktywnego podejścia do raportowania, szacowania i zarządzania ryzykami związanymi z działalnością Grupy. Polityka Zarządzania Ryzykiem formalizuje i przedstawia w sposób ustrukturyzowany oczekiwane przez Zarząd podejście do zarządzania ryzykiem w Grupie Echo Investment.

Prace związane z aktualizacją istniejących procedur zarządzania ryzykiem w Grupie Echo Investment do wytycznych Polityki Zarządzania Ryzykiem zostały rozpoczęte w drugim kwartale 2019 r. i będą kontynuowane w 2019 i 2020 r. Aktualnie Grupa prowadzi prace związane z aktualizacją zarządczych systemów informatycznych w celu rozszerzenia funkcjonalności istniejących systemów raportowania i oceny identyfikowanych ryzyk związanych z realizacją projektów deweloperskich.

5.12 Warunkowa umowa zakupu nieruchomości w Warszawie

Echo Investment podpisało 14 sierpnia 2019 r. przedwstępne umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, położonych w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu. Nieruchomości mają przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedającymi są spółki MBP 1 Sp. z o.o.

oraz MBP 2 Sp. z o.o., które wchodzą w skład grupy Immofinanz. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi około 50 tys. mkw. Cena netto wyniesie łącznie co najmniej 208 mln zł. Zawarcie umów przyrzeczonych powinno nastąpić nie później, niż w roku 2020 i 2021, po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w umowach przedwstępnych.

5.13 Zamknięcie transakcji sprzedaży biurowca O3 Business Campus III w Krakowie

EPP i Henderson Park 11 września 2019 r. zakupili od Echo Investment trzeci budynek O3 Business Campus w Krakowie, dzięki czemu jest już właścicielami całego tego kompleksu biurowego. Partnerzy zapłacili za biurowiec w dniu transakcji 40,3 mln EUR. Docelowa cena sprzedaży wyniesie 47,2 mln EUR (powiększona o podatek VAT) i uwzględni wartość prac wykończeniowych pozostałych do wykonania na powierzchniach najemców wynikających z podpisanych umów najmu, wartość usterek i wartość kosztów transakcyjnych. Echo Investment otrzyma dodatkowe płatności związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości blisko 7 mln EUR powiększone o VAT.

Budynek O3 Business Campus III ma 18,9 tys. mkw. powierzchni. Swoje biura mają w nim między innymi polski operator biur serwisowanych City Space, centrum medyczne Lux Med, EPAM Systems Poland, Danish Crown oraz Mota Engil. W toku są również zaawansowane rozmowy o wynajęciu pozostałej powierzchni.

Sprzedaż O3 Business Campus III to transakcja wynikająca z przedwstępnej umowy z 2016 r., na mocy której EPP kupiło od Echo Investment pakiet siedmiu biurowców o łącznej powierzchni najmu 112 tys. mkw. Dwa z trzech budynków w O3 Business Campus trafiło do portfela EPP odpowiednio w 2016 i 2017 r. W czerwcu 2019 r. weszły one do portfela, którego właścicielem w 70% został Henderson Park a w 30% EPP.

47,2 mln EUR

Docelowa cena sprzedaży O3 Business Campus III

5.14 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

Zarząd Echo Investment podjął 11 września 2019 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2019. Łączna kwota zaliczki dywidendowej wyniosła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Nie przekroczyła ona połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, wykazanego w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2019 r. powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy (Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego o niepokryte straty i wartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 21 października 2019 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 14 października 2019 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

0,50 PLN

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży pakietu większościowego akcji Echo Investment węgierskiej firmie Wing

Zarząd Echo Investment S.A. został 14 marca 2019 r. zawiadomiony przez Lisala sp. z o.o. i Echo Partners B.V., akcjonariusza bezpośrednio i pośrednio dominującego Spółki, o rozpoczęciu przez te podmioty przeglądu potencjalnych opcji strategicznych związanych z ich inwestycją w Echo Investment i dalszym rozwojem działalności spółki. W efekcie przeglądu opcji strategicznych, 16 października 2019 r. właściciele spółki Lisala poinformowali o podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży jej udziałów węgierskiemu deweloperowi Wing.

Wing, wiodąca węgierska spółka działająca w sektorze nieruchomości, jest długoterminowym regionalnym, strategicznym inwestorem i inwestorem dostrzegającym potencjał Echo Investment. Zamierza kontynuować rozwój spółki zgodnie ze "Strategią rentownego wzrostu" ogłoszoną w 2016 roku. Strategia ta została wdrożona przez zarząd Echo Investment, z którym nowy akcjonariusz Wing zamierza dalej rozwijać firmę i jej projekty. Warunkiem zawarcia transakcji jest uzyskanie zgody Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

Wing jest jedną z największych prywatnych firm nieruchomościowych na Węgrzech, a także wiodącym węgierskim deweloperem i inwestorem. Od swojego powstania 20 lat temu firma stworzyła na Węgrzech portfel budynków o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw. Obecnie posiada duży portfel nieruchomości w budowie i zarządzaniu, a także spółki wyspecjalizowane w usługach asset management, property & facility management oraz projektowania. Firma została założona w 1999 roku, ma projekty w budowie i przygotowaniu o łącznej powierzchni blisko 325 tys. mkw. i portfel ukończonych obiektów o łącznej powierzchni 740 tys. mkw. Działa we wszystkich sektorach rynku nieruchomości: biurowym, handlowym, przemysłowym, hotelowym i mieszkaniowym. Jest pierwszą spółką z branży nieruchomości, której obligacje są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Budapeszcie.

07

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

7.1 Rynek mieszkaniowy w Polsce

Równowaga na rynku mieszkaniowym

W trzecim kwartale 2019 r. popyt na mieszkania w sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce przewyższył liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Pomimo że z taką sytuacją mamy do czynienia po raz kolejny, to nadal różnica między popytem a podażą jest niewielka. Zaistniałą sytuację analitycy z firmy JLL określają mianem stabilizacji.

Od lipca do września 2019 r., deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 14,5 tys. mieszkań. Liczba lokali sprzedanych przewyższyła liczbę wprowadzonych do sprzedaży o ok. 1600 sztuk. Wskazana różnica była ważnym czynnikiem dalszego wzrostu cen mieszkań. W trzecim kwartale tego roku wzrosły o ok. 2,1% w porównaniu do cen odnotowanych w drugim kwartale.

W okresie od lipca do września do oferty wprowadzonych zostało 14,5 tys. mieszkań, czyli o 3% mniej niż w poprzednim kwartale. Warto zauważyć, mimo że jest to najniższa liczba wprowadzeń w okresie kwartalnym od 2016 roku, to liczba wprowadzonych mieszkań na rynek w ciągu 12 miesięcy jest wyższa niż liczba mieszkań sprzedanych. W związku z tym oferta mieszkań w głównych miastach w Polsce zmalała w ujęciu kwartalnym o 2%, zaś wzrosła o 7,1% w ujęciu rocznym. Na koniec września na rynku można było wybierać spośród 50,2 tys. lokali mieszkalnych. W przeciwieństwie do drugiego kwartału tego roku wyhamowała liczba wprowadzonych mieszkań we Wrocławiu i Łodzi. Po ostatnim znakomitym kwartale, kiedy to wzrosty wprowadzeń sięgnęły ok. 35% na obu rynkach, w okresie letnim wprowadzono o blisko 50% mniej mieszkań we Wrocławiu oraz blisko 20% mniej mieszkań w Łodzi. Odwrotną tendencję zanotowano w Poznaniu oraz Krakowie. Oba miasta odznaczały się bardzo niską liczbą wprowadzonych mieszkań w pierwszej połowie roku, lecz pozytywnie zaskoczyły w trzecim kwartale (wzrost w ujęciu kwartalny o blisko 60% w Krakowie oraz 40% w Poznaniu). Łącznie, w ostatnich czterech kwartałach, w sześciu największych miastach Polski podaż wyniosła 65,7 tys. mieszkań i była o 1,4 tys. jednostek większa niż popyt.

Na wszystkich rynkach odnotowano wzrosty cen mieszkań pozostających w ofercie. Średni wzrost utrzymał się na podobnym poziomie jak w poprzednim kwartale tj. ok. 2,1%. Najwyższe wzrosty w ujęciu kwartalnym wystąpiły jak w poprzednim kwartale w Krakowie (3,7%). W tym samym okresie wyhamowały zaś wzrosty w Trójmieście i wyniosły ok. 2,3% (w porównaniu do wzrostu 3,4% II kw./I kw. 2019). Słabsze wzrosty niż w Trójmieście zanotowano we Wrocławiu (2%), Warszawie (1,5%) oraz Poznaniu (1%). W ujęciu rocznym Kraków również charakteryzował się najwyższą dynamiką wzrostów (14,5%). W Trójmieście, Poznaniu oraz we Wrocławiu wzrosty w skali roku mieszczą się w przedziale od 10,3% do 11,4%, natomiast w Łodzi oraz Poznaniu wyniosły odpowiednio 6,3% oraz 3,4%.

Po słabszym drugim kwartale 2019 roku, kiedy to sprzedaż wyniosła 15,1 tys. mieszkań, w trzecim kwartale zanotowano wzrost o 6,3%. Wzrosty sprzedaży zanotowano na wszystkich rynkach poza Wrocławiem. Najbardziej dynamiczny wzrost wolumenu transakcji w porównaniu z wcześniejszym kwartałem odnotowano w Poznaniu (23,9%) oraz Krakowie (22,1%). W Trójmieście oraz w Warszawie sprzedaż była niemal identyczna i wzrosła jedynie o 1,8% i 1,3%. W sumie, w ostatnich czterech kwartałach deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach 64,3 tys. mieszkań.

MIESZKANIA SPRZEDANE I WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY [W TYS. SZTUK]

7.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

Osiągnięcie tegorocznych celów Echo Investment: sprzedaży 1,3 tys. mieszkań i przekazania 1,25 tys. jest w zasięgu ręki. Po październiku pierwszy cel był zrealizowany w 84%, a drugi – w 67%.

W samym trzecim kwartale Echo Investment sprzedało 295 mieszkań i przekazało klientom 515. Większa sprzedaż w porównaniu do ubiegłego roku jest spowodowana systematycznym uzupełnianiem oferty. Od początku roku Echo Investment wprowadziło do sprzedaży dziewięć projektów z blisko 2 tys. mieszkań.

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ ECHO INVESTMENT [W SZTUKACH]

Od początku roku do końca października Echo Investment przekazało klientom 841 mieszkań, co oznacza ponad 60% wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku. W trzecim kwartale Echo Investment przekazało klientom klucze do 515 mieszkań. Ze względu na cykl budowlany, uzyskiwanie pozwoleń na użytkowanie oraz przekazywanie mieszkań klientom kumuluje się w drugiej połowie roku, co wymaga dużej sprawności organizacyjnej.

Zgodnie z planem, spółka uzyskała już pozwolenia na użytkowanie dla wszystkich projektów, których zakończenie było zaplanowane na 2019 r. i obecnie trwają odbiory mieszkań przez klientów, przede wszystkim w inwestycjach Rydla 32 w Krakowie, Browary Warszawskie i Osiedle Reset w Warszawie.

PRZEKAZANIA MIESZKAŃ W ECHO INVESTMENT [W SZTUKACH]

Dbając o rozwój biznesu mieszkaniowego, od początku 2019 r. Echo Investment zakupiło grunty z przeznaczeniem na tę funkcję w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Warszawie, na których może powstać ok. 105 tys. mkw. mieszkań. Również znacząca część działek zabezpieczonych umowami przedwstępnymi (przede wszystkim w Warszawie i Krakowie) ma przeznaczenie mieszkaniowe. Jest to m.in. działka w okolicach ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu w Warszawie, którą spółka kupuje od grupy Immofinanz.

7.3 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem

Trzeci kwartał był dla platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent przełomowy: we wrześniu pozwolenie na użytkowanie otrzymała pierwsza inwestycja Rychtalska we Wrocławiu. Po trwających kilka tygodni pracach wykończeniowych, w listopadzie platforma odebrała wszystkie mieszkania tej inwestycji i prowadzi intensywny proces wynajmu, przy dużym zainteresowaniu potencjalnych klientów. Pozwolenie na użytkowanie otrzymała również kolejna inwestycja Resi4Rent – Wodna w Łodzi. Obecnie trwa odbiór wykończonych mieszkań i rozpoczyna się ich wynajem. W obu inwestycjach Resi4Rent będzie miało ponad 500 mieszkań. Na początku 2020 r. platforma otrzyma pozwolenie na użytkowanie także dla projektu Kępa Mieszczańska przy ul. Dmowskiego we Wrocławiu, w którym znajdzie się 269 mieszkań.

Platforma mieszkań na wynajem Resi4Rent sukcesywnie buduje swój zasięg. Od początku roku rozpoczęła budowę czterech projektów, które będą miały łącznie 1 063 lokale, są to: budynki przy ul. Taśmowej i Woronicza w Warszawie, Szczepanowskiego w Poznaniu i Kołobrzeskiej w Gdańsku.

26 czerwca 2019 r. konsorcjum banków Santander Bank Polska oraz Helaba (Landesbank Hessen-Thüringen) udzieliły Resi4Rent 198 mln zł kredytu budowlanego na cztery projekty, które łącznie będą miały około 1 060 mieszkań na wynajem. Są zlokalizowane w Poznaniu przy ul. Szczepanowskiego, Warszawie przy ul. Taśmowej i Woronicza oraz w Gdańsku, przy ul. Kołobrzeskiej. Kredyt budowlany po zakończeniu projektów i ich zasiedleniu zostanie przekonwertowany na kredyt inwestycyjny w wysokości do 230 mln zł. Projekty, których finansowanie zapewniają Santander Bank Polska oraz Helaba, będą gotowe pod koniec 2020 i w 2021 r. Finansowanie pierwszych czterech projektów Resi4Rent położonych w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi zapewniło w ubiegłym roku konsorcjum z Bankiem Pekao na czele.

Resi4Rent to instytucjonalna platforma mieszkań standardu popularnego, przeznaczonych wyłącznie na wynajem długoterminowy, która oferuje wykończone lokale, wyposażone w podstawowe meble i urządzenia, a także – na życzenie najemcy – całkowicie umeblowane. Platforma powstała w 2018 r. Jest wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment, które posiada 30% udziałów, oraz jednej z wiodących, międzynarodowych firm zarządzających funduszami, która kontroluje 70%. Echo Investment jest deweloperem projektów dla Resi4Rent oraz świadczy dla platformy niektóre usługi, jak np. poszukiwanie i zakup działek. Strategicznym celem Resi4Rent jest zbudowanie platformy 7,5 tys. mieszkań na wynajem do 2024 r.

Projekt przekazany w ostatnim czasie w Łodzi

08

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

8.1. Rynek biurowy w Polsce

Warszawa

W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2019 r. skumulowany popyt osiągnął najwyższy wynik w historii i wyniósł 689 tys. mkw. Trzeci kwartał z wynikiem 284 tys. mkw. odznaczył się również najlepszym rezultatem w porównaniu z analogicznymi kwartałami z ostatnich 5 lat. Blisko 2/3 powierzchni zostało wynajętych w strefach poza centrum. Wśród największych umów najmu należy wymienić wynajem 45,6 tys. mkw. przez mBank oraz renegocjacje umowy najmu z firmą Orange (ok. 45 tys. mkw.).

Dzięki rekordowemu kwartałowi współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do poziomu 8,2%. Poziom powierzchni wolnej w centrum utrzymał się na bardzo zbliżonym poziomie tj. 5,5%. Na warszawskim rynku odnotowano zauważalne niewielkie wzrosty czynszów prime oraz ograniczanie zachęt dla najemców. W strefie centralnej czynsze oscylują pomiędzy 23,5- 24 EUR za 1 mkw., natomiast w dzielnicach poza centrum nie przekraczają 16 EUR.

W trzecim kwartale deweloperzy oddali do użytkowania blisko 62 tys. mkw. biurowej. Od początku roku zostało dostarczone ok. 142 tys. mkw. w 15 projektach biurowych. Do końca roku planowane jest oddanie około 89 tys. mkw. Obecnie w budowie pozostaje 709 tys. mkw. powierzchni biurowej. W latach 2020-2021 spodziewana jest rekordowa podaż, która z dużym prawdopodobieństwem przekroczy 800 tys. mkw.

Rynki regionalne

W trzecim kwartale 2019 roku oddano do użytkowania ok. 76 tys. mkw. w 13 inwestycjach. Łącznie, od początku roku, oddano 315 tys. mkw. Rynkiem regionalnym z największą podażą był Wrocław, gdzie do użytku oddano 4 projekty biurowe o łącznej powierzchni 43,4 tys. mkw., przy czym największy projekt stanowił niespełna 50% całej podaży. W budowie pozostaje nieco większa powierzchnia niż w Warszawie tj. 801 tys. mkw.

Popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych okazał się bardzo silny. W ciągu trzech miesięcy wynajęto ok. 197 tys. mkw. powierzchni biurowej. Warto zauważyć, że blisko 50% wyniku stanowią umowy najmu zawarte w Krakowie. Do największych umów zawartych w tym mieście należy umowa z firmą UBS (19,300 mkw.) oraz Sabre (16,000 mkw.). Wśród miast regionalnych najniższy poziom pustostanów na koniec trzeciego kwartału zaonotowano podobnie jak w poprzednim kwartale w Trójmieście (4,9 proc.), a najwyższy w Łodzi (12,1 proc.). Przeciętny poziom pustostanów w największych miastach w Polsce wyniósł 9%. Zanotowano niewielkie wzrosty czynszów, które wahają się w zależności od miasta i lokalizacji między 10 do 15,5 EUR za 1 mkw. miesięcznie.

PODAŻ POWIERZCHNI BIUROWEJ W MIASTACH REGIONALNYCH NA KONIEC 3 KW. 2019 R. [TYS. MKW.]

8.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

Na koniec trzeciego kwartału 2019 r. Echo Investment miało w budowie biurowce o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 140 tys. mkw. W maju została zakończona budowa pierwszego biurowca Moje Miejsce w Warszawie (był to największy budynek oddany do użytku w drugim kwartale w Warszawie) i rozpoczęta budowa drugiego etapu tego kompleksu. W pierwszym budynku pracują już najemcy, m.in. Havas Media. W tym samym miesiącu ruszyła także budowa biurowca React w Łodzi. Na ukończeniu jest budowa pierwszego etapu katowickiego Face2Face Business Campus, w styczniu 2020 r. do budynku wprowadzą się pierwsi najemcy. Echo Investment podpisało umowy m.in. z takimi firmami, jak Medicover Polska, DAZN, Perform Stats i Honeywell, budynek jest w 93% wynajęty. Budowa drugiego budynku kompleksu Face2Face postępuje zgodnie z harmonogramem, a poziom jego wynajęcia sięga 50%. Negocjacje z kolejnymi potencjalnymi najemcami są bardzo obiecujące.

Od początku roku dział biurowy Echo Investment podpisał umowy najmu dotyczące 60 tys. mkw. powierzchni. W trzecim kwartale podpisana została m.in. duża umowa dotycząca Browarów Warszawskich: Żywiec, jeden z największych producentów piwa w Polsce, przeniesie tutaj swoją główną siedzibę i zajmie 4,4 tys. mkw. w budynku Biura przy Warzelni. Kolejny budynek - Biura przy Willi - latem osiągnął swoją docelową wysokość 16 kondygnacji. Obecnie trwają w nim intensywne prace wykończeniowe. Prowadzone rozmowy z potencjalnymi najemcami są bardzo obiecujące.

Kolejne biurowce budowane przez Echo Investment zyskują zaufanie banków. W trzecim kwartale 2019 r. BNP Paribas Bank Polska udzielił Echo Investment ponad 19 mln EUR kredytu na budowę biurowca React w Łodzi. Wcześniej, w kwietniu Bank Pekao podpisał z Echo Investment umowę kredytu o wysokości 87 mln EUR na budowę Biur przy Willi i Biur przy Warzelni, natomiast Bank Millennium udzielił ponad 20 mln EUR kredytu na budowę West 4 Business Hub we Wrocławiu. Te umowy potwierdzają jakość projektów Echo Investment i zaufanie do inwestora.

Do końca roku planowane jest jeszcze rozpoczęcie budowy Midpoint 71 we Wrocławiu oraz biurowca w Gdańsku przy ul. Nowomiejskiej.

09

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

9.1 Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

Po aktywnej pierwszej połowie roku, kiedy oddano 237 tys. mkw. powierzchni handlowej, w trzecim kwartale w ramach trzech nowych projektów oraz trzech rozbudów przybyło jedynie 54 tys. mkw. Łączna podaż powierzchni handlowej w Polsce wynosi 14,5 mln mkw. W opinii analityków JLL polski rynek handlowy jest już dojrzały, przez co liczba nowych centrów handlowych w głównych aglomeracjach w Polsce jest stosunkowo ograniczona. Należy jednak zauważyć, iż nie dotyczy to obiektów w centrach handlowych typu Convenience oraz projektów o wyjątkowo szerokiej ofercie gastronomicznej i rozrywkowej.

Analitycy JLL przedstawili wyniki analiz Statistica, które to wskazują na wzrost udziału e-commerce do 5,5% do roku 2022 roku. Warto jednak dodać, że wzrost będzie postępował równolegle ze wzrostem sprzedaży detalicznej. Co więcej, w najnowszych badaniach średnia odwiedzalność 120 centrów handlowych w Polsce wzrosła o 0,5% r-d-r, a obroty w tych obiektach wzrosły o 1% w tym samym okresie. W trzecim kwartale w Polsce swoją działalność rozpoczęło kilka nowych marek. Nowe butiki otworzyły holenderskie 10Days oraz koreański LG Brand store. Swoją prezencję zaznaczyły również marki włoskie z półki premium tj. Corneliani oraz Fabiana Filipii. Oba monobrandy zostały otwarte przy placu Trzech Krzyży w Warszawie. Grupa H&M zdecydowała się również na dalszy rozwój marki Moni w Polsce, otwierając nowy sklep w Krakowie.

Poziom powierzchni niewynajętych w największych miastach w Polsce wzrósł nieznacznie w porównaniu do zeszłego roku i wynosi 3,8%. Najwyższy wskaźnik zanotowano w Poznaniu (6,7%), zaś najniższy w Warszawie (poniżej 3%).

Czynsze w obiektach handlowych pozostają na stałym poziomie. W zależności od wielkości miast oraz popularności galerii handlowej wynosi od 40 euro w miastach regionalnych do nawet 130 euro w najlepszych galeriach handlowych w Warszawie.

9.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Najważniejszym i najgłośniejszym sukcesem działu nieruchomości handlowych Echo Investment w trzecim kwartale 2019 r. było podpisanie umowy wynajmu zabytkowego budynku Warzelni w Browarach Warszawskich. Już wkrótce powstanie tu restauracja Roberta Lewandowskiego, kapitana polskiej reprezentacji oraz jego partnerów biznesowych: Jerzego Krzanowskiego, biznesmena z branży meblarskiej oraz Jacka Trybuchowskiego, jednego z najbardziej cenionych i doświadczonych menedżerów z branży gastronomicznej. Restauracja będzie miała około 1,3 tys. mkw. powierzchni. Podpisanie umowy świadczy o atrakcyjności Browarów Warszawskich dla kolejnych najemców z branży gastronomicznej i usługowej, m.in. dla sklepionych piwnic dawnej leżakowni. Budowa wszystkich projektów w Browarach Warszawskich, a także wszystkich przestrzeni wspólnych, zakończy się w czwartym kwartale 2020 r.

Trzeci kwartał był też pełen dobrych wiadomości dla klientów Galerii Młociny. W lipcu swoje wejście do tego projektu potwierdziła międzynarodowa sieć handlowa Primark. Jej sklep w Młocinach będzie pierwszą placówką w Polsce. Sieć wynajęła 5,7 tys. mkw. (z czego 3,7 tys. to powierzchnia handlowa), lokal już został przejęty przez najemcę. Ponadto w sierpniu i wrześniu oferta Galerii Młociny powiększyła się o 40 nowych marek, których sklepy zostały w tym czasie otwarte.

Galeria Młociny została otwarta 23 maja 2019 r. i było to najważniejsze w tym roku wydarzenie na rynku handlowym w Polsce. Potwierdzają to liczne nagrody dla tego projektu – m.in. dla najlepszego projektu handlowego roku oraz zielonego budynku Property Forum oraz najlepszego projektu handlowego CiJ Awards 2019. Galeria Młociny zgromadziła ponad 220 sklepów oraz punktów usługowych, komfortowe biura, centrum medyczne, miejsca zabaw dla dzieci, klub fitness oraz blisko 50 restauracji, kawiarni i punktów gastronomicznych, jak również pierwsze wielosalowe kino na Bielanach. Zgodnie z trendami w sektorze nieruchomości handlowych, około 20% powierzchni galerii zostało wykorzystane na ofertę niehandlową – usługową, rozrywkową i gastronomiczną. Przestrzeń restauracyjna i rozrywkowa – zajmująca cały poziom +2 i połączona z zielonym ogrodem na dachu – została zaprojektowana przez architektów z renomowanego studia Broadway Malyan. Galeria powstała tuż przy węźle Młociny – w jednym z najlepiej skomunikowanych punktów w Warszawie, z bezpośrednim dostępem do metra, licznych linii

Już za kilka miesięcy budynek Warzelni zyska nowe życie i stanie się ważną destynacją na mapie Warszawy.

tramwajowych i autobusów miejskich, podmiejskich i krajowych, stacji rowerowej oraz parkingu P&R. To najważniejsze miejsce przesiadkowe północnej części miasta i sąsiednich miejscowości, z którego co roku korzysta ponad 24 mln pasażerów. Inwestorami Galerii Młociny są spółki EPP (70 proc. udziałów) i Echo Investment (30 proc. udziałów). Pierwsza zarządza budynkiem, natomiast druga odpowiadała całościowo za proces deweloperski i najem. Wśród renomowanych marek obecnych w Galerii Młociny należy wymienić m.in. grupę Inditex (Zara, Zara Home, Oysho, Massimo Duti, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear), H&M, Van Graff, TK Maxx, C&A, CCC, Media Markt czy RTV Euro AGD. Swoje premierowe sklepy mają też m.in. takie marki jak Gagliardi, Sloggi czy Mayoral.

Wiosną na terenie dawnej fabryki Karola Scheiblera przy ul. Tymienieckiego w Łodzi wbito pierwsze łopaty i tym samym rozpoczęto budowę Fuzji – kolejnego miastotwórczego projektu realizowanego przez Echo Investment. Dział centrów handlowych pracuje nad koncepcją komercjalizacji przestrzeni usługowych i restauracyjnych tego projektu.

Centrum handlowe Galeria Młociny, Warszawa

Segmenty Grupy Kapitałowej – struktura finansowa

PRZYPISANIE AKTYWÓW I ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW NA 30.09.2019 R. [TYS. PLN]

PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	30.09.2019	30.09.2018
Mieszkania	1 171 562	1 074 601
Biura	1 824 531	1 140 859
Centra handlowe	981 704	840 304
Resi4Rent	325 841	-
Pozostałe	355 782	737 644
Razem	4 659 421	3 793 408

4 659 mln PLN

Łączna wartość aktywów na 30 września 2019 r.

Łączna wartość zobowiązań na 30 września 2019 r.

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW [TYS. PLN]

	30.09.2019	30.09.2018
Mieszkania	692 877	385 740
Biura	759 479	389 684
Centra handlowe	339 694	222 129
Resi4Rent	138 538	-
Pozostałe	1 351 726	1 240 572
Razem	3 282 314	2 238 125

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2019 DO 30.09.2019 R. [TYS. PLN]

85,7 mln PLN

Zysk brutto ze sprzedaży za pierwsze trzy kwartały 2019 r.

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY, KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY I ZYSKU BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA OKRES OD 01.01.2019 DO 30.09.2019 R. [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Mieszkania	205 312	163 322	41 990
Biura	50 326	33 729	16 597
Centra handlowe	49 710	28 016	21 694
Pozostałe	76 274	70 856	5 418
Razem	381 622	295 923	85 699

SEGMENT MIESZKANIOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	203 433	159 415	44 018
Wynajem	676	353	323
Utrzymanie projektów w przygotowaniu i budowie	1 203	1 217	(14)
Koszty projektów ukończonych w latach ubiegłych	-	2 337	(2 337)
Razem	205 312	163 322	41 990

SEGMENT BIUROWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Wynajem	25 049	13 347	11 702
Usługi (wykończenie)	24 768	19 181	5 587
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	509	1 201	(692)
Razem	50 326	33 729	16 597

SEGMENT HANDLOWY [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	6 692	5 153	1 539
Wynajem	37 715	18 380	19 335
Usługi (prowadzenie budowy)	5 115	3 747	1 368
Utrzymanie projektu w przygotowaniu i budowie	188	736	(548)
Razem	49 710	28 016	21 694

POZOSTAŁE [TYS. PLN]

	Przychody ze sprzedaży	Koszt własny sprzedaży	Zysk brutto ze sprzedaży
Sprzedaż	68 295	65 908	2 387
Wynajem	674	737	(63)
Usługi	7 305	4 211	3 094
Razem	76 274	70 856	5 418

Portfel nieruchomości

11.1 Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody [mln PLN]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Osiedle Jarzębinowe VI Łódź, ul. Okopowa	3 300	52	69%	20,0	15,7	69%	IV kw. 2018	I kw. 2020
Osiedle Jarzębinowe VII Łódź, ul. Okopowa	6 100	105	34%	35,6	28,4	21%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Fuzja I Łódź, ul. Tymienieckiego	14 200	282	36%	104,7	80,9	25%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Osiedle Jaśminowe IV Poznań, ul. Sielawy	5 300	103	100%	32,5	24,4	68%	II kw. 2018	I kw. 2020
Apartamenty Esencja I Poznań, ul. Grabary	12 500	260	46%	114,9	86,6	29%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Osiedle Perspektywa III Poznań, ul. Sielawy	5 600	105	100%	30,9	25,4	74%	IV kw. 2017	IV kw. 2019
Nasze Jeżyce I Poznań, ul. Szczepanowskiego	7 500	142	58%	57,7	44,4	30%	II kw. 2019	I kw. 2021
Nasze Jeżyce II Poznań, ul. Szczepanowskiego	8 200	162	5%	63,7	48,9	17%	III kw. 2019	II kw. 2021
Widoki Mokotów Warszawa, ul. Puławska	4 800	79	51%	69,3	50,3	71%	IV kw. 2017	II kw. 2020
Browary Warszawskie B Warszawa, ul. Grzybowska	10 500	190	99%	125,6	78,2	89%	IV kw. 2017	III kw. 2019

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Razem	142 000	2 654		1 333	970
Stacja 3.0 Wrocław, ul. Mińska	12 000	204	0%	96,6	70,6	20%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Ogrody Graua Wrocław, ul. Gdańska	4 000	57	65%	44,4	32,5	52%	IV kw. 2018	II kw. 2020
Grota - Roweckiego 111 etap III Wrocław, ul. Grota-Roweckiego	2 600	53	96%	16,2	12,7	77%	IV kw. 2018	IV kw. 2019
Moje Miejsce Warszawa, ul. Beethovena	13 300	251	75%	131,2	96,5	62%	III kw. 2018	II kw. 2020
Osiedle Reset II Warszawa, ul. Taśmowa	12 200	255	80%	118,1	95,9	56%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Osiedle Reset I Warszawa, ul. Taśmowa	7 300	159	93%	66,6	55,3	84%	IV kw. 2017	IV kw. 2019
Browary Warszawskie E Warszawa, ul. Grzybowska	5 700	81	57%	113,4	72,1	41%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Browary Warszawskie C Warszawa, ul. Grzybowska	6 900	114	100%	91,9	51,6	94%	IV kw. 2017	III kw. 2019
Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda nych lokali]	Planowane przychody [mln PLN]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Wita Stwosza I Kraków, ul. Wita Stwosza	13 700	217	132,2	82,6	18%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Wita Stwosza II Kraków, ul. Wita Stwosza	12 400	196	121,7	73,9	18%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Osiedle ZAM I (Rydlówka I) Kraków, ul. Rydlówka	6 200	115	58,6	44,9	24%	I kw. 2020	III kw. 2021
Osiedle ZAM I (Rydlówka II) Kraków, ul. Rydlówka	6 000	119	56,5	42,1	26%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Osiedle Krk I Kraków, ul. Zapolskiej	9 800	218	89,0	66,4	40%	IV kw. 2019	II kw. 2021
Osiedle Krk II Kraków, ul. Zapolskiej	9 700	211	89,4	68,1	29%	II kw. 2020	IV kw. 2021
Osiedle Jarzębinowe VIII Łódź, ul. Okopowa	6 100	101	36,2	28,9	12%	II kw. 2020	IV kw. 2021
Fuzja II Łódź, ul. Tymienieckiego	12 400	240	95,3	69,4	9%	III kw. 2020	I kw. 2022
Fuzja III Łódź, ul. Tymienieckiego	8 600	149	70,4	48,8	9%	I kw. 2021	III kw. 2022
Apartamenty Esencja II Poznań, ul. Garbary	6 300	136	60,5	46,7	23%	III kw. 2020	I kw. 2022
Osiedle Enter I Poznań, ul. Sielawy	12 400	222	79,2	59,1	5%	I kw. 2020	III kw. 2021
Osiedle Enter II Poznań, ul. Sielawy	8 500	153	55,0	40,3	4%	III kw. 2020	I kw. 2022

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt		PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Osiedle Enter III Poznań, ul. Sielawy		9 600	159	62,2	45,3	4%	III kw. 2021	I kw. 2023
Stacja Wola I Warszawa, ul. Ordona		20 100	387	193,9	139,8	27%	IV kw. 2019	III kw. 2021
Stacja Wola II Warszawa, ul. Ordona		28 800	535	283,3	199,4	26%	II kw. 2020	II kw. 2023
	Razem	170 600	3 158	1 484	1 056

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6% wyna-

grodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W BUDOWIE

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Rychtalska Wrocław, ul. Zakładowa	11 400	302	8,4	76,8	IV kw. 2017	III kw. 2019	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Browary Warszawskie Warszawa, ul. Grzybowska	19 000	450	16,6	187,6	IV kw. 2017	III kw. 2020	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Wodna Łódź, ul. Wodna	7 900	219	4,9	52,4	IV kw. 2017	IV kw. 2019	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Kępa Mieszczańska Wrocław, ul. Dmowskiego	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2018	I kw. 2020	Przedwstępna umowa sprze daży budynku z Echo Invest ment do Resi 4 Rent
Taśmowa Warszawa, ul. Taśmowa	13 000	372	10,9	113,4	I kw. 2019	IV kw. 2020	Działka jest własnością Resi 4 Rent
Woronicza Warszawa, ul. Woronicza	7 900	229	6,3	61,8	II kw. 2019	I kw. 2021	Działka jest własnością Resi 4 Rent
Szczepanowskiego Poznań, ul. Szczepanow skiego	5 000	160	3,8	42,9	III kw. 2019	III kw. 2021	Działka jest własnością Resi 4 Rent
Kołobrzeska Gdańsk, ul. Kołobrzeska	10 200	302	8,8	90,3	III kw. 2019	III kw. 2021	Działka jest własnością Resi 4 Rent
Razem	83 700	2 303	67	702

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W PRZYGOTOWANIU

Projekt		PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
3- Maja Kraków, ul. 3- Maja		12 192	387	9,5	108,5	III kw. 2020	I kw. 2022	Działka jest własnością Resi 4 Rent
	Razem	12 192	387	10	109

11.3 Biura

Legenda:

GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master

lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej jest pomniejszony o zobowiązanie do podziału zysku (profit share) i rezerwę na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

PROJEKTY BIUROWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewi dywany budżet [mln PLN]	Ponie sione nakłady [%]	Rozpozna ny zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Zkończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce I Warszawa, ul. Beethovena	18 700	70%	3,4	150,1	92%	39	II kw. 2019	Umowa ROFO z Globalworth Poland
Razem	18 700		3,4	150,1		39

PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE

Projekt / adres Face 2 Face I Katowice, ul. Grun	GLA [mkw.] 20 400	Poziom wynajęcia [%] 79%	Planowane przychody NOI [mln EUR] 3,7	Przewidy wany bu dżet [mln PLN] 152,2	Poniesione nakłady [%] 57%	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN] 29	Rozpoczę cie budowy II kw. 2018	Planowane zakończe nie budowy IV kw. 2019	Uwagi
dmanna Biura przy Willi i Biura przy Wa rzelni (Browary KGH) Warszawa, ul. Grzybowska	45 900	50%	11,1	504,3	34%	240,9	III kw. 2018	III kw. 2020
West 4 Business Hub I Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	15 600	0%	2,6	112,8	33%	-	IV kw. 2018	III kw. 2020
Face 2 Face II Katowice, ul. Grun dmanna	26 400	48%	4,7	199,1	17%	11,4	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Be ethovena	16 900	0%	3,0	134,0	31%	-	II kw. 2019	IV kw. 2020	umowa ROFO z Globalworth Poland
React I Łódź, al. Piłsud skiego	15 000	14%	2,6	102,4	18%	-	II kw. 2019	III kw. 2020
Razem	140 200		27,6	1 204,8		281,3

PROJEKTY BIUROWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywa ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Solidarności Gdańsk, ul. Nowomiejska	27 400	4,7	201,4	11%	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Midpoint 71 Wrocław, ul. Powstańców Śląskich	36 100	6,7	292,3	18%	IV kw. 2019	III kw. 2021
Wita Stwosza Kraków, ul. Wita Stwosza	29 600	5,2	234,8	13%	III kw. 2020	II kw. 2022
Al. Pokoju (etap I i II) Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju	45 600	8,2	390,8	20%	II kw. 2020	I kw. 2022
Swobodna Wrocław, ul. Swobodna	33 100	5,6	289,4	16%	II kw 2021	II kw. 2023
React II Łódź, al. Kilińskiego / Piłsudskiego	26 600	4,5	180,4	6%	II kw. 2020	IV kw 2021
React III Łódź, al. Kilińskiego / Piłsudskiego	12 700	2,2	91,5	5%	IV kw. 2021	I kw. 2023
Fuzja C i D Łódź, ul. Tymienieckiego	19 900	3,4	153,2	8%	II kw. 2020	IV kw. 2021
Piotra Skargi Katowice, ul. P. Skargi	26 600	4,5	181,5	6%	II kw. 2020	I kw. 2022
West 4 Business Hub II Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	22 400	3,8	150,2	12%	III kw. 2020	I kw. 2022
West 4 Business Hub III Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	33 300	5,6	218,3	13%	III kw. 2021	I kw. 2023
West 4 Business Hub IV Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	11 500	2,0	84,6	11%	II kw. 2023	III kw. 2024
Razem	324 800	56,2	2 468,2

11.4 Projekty handlowe

Legenda:

GLA (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
NOI (net operating income) dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
ROFO (right of first offer) prawo do złożenia pierwszej oferty

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują w tylko w przypadku niektórych projektów.

Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej jest pomniejszony o zobowiązanie do podziału

zysku (profit share) i rezerwę na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease).

PROJEKTY HANDLOWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Przychody NOI [mln EUR]	Budżet [mln PLN]	Poniesio ne nakła dy [%]	Rozpozna ny zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Zakoń czenie budowy	Uwagi
Libero Katowice, ul. Kościuszki	44 900	99%	9,3	385,9	100%	178,4	IV kw. 2018	umowa ROFO z EPP
Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK "Kampinos"	84 300	97%	22,1	1 276,2	97%	74,7	II kw. 2019	Wspólne przedsięwzięcie z EPP, udział Echo Invest ment to 30%
Razem	129 200		31,4	1 662,0		253,1

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita po-

wierzchnia wynajmu. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Inwestycja jest realizowana w joint-venture z EPP. Grupa Echo Investment będzie posiadała w projekcie docelowo 30% udziałów. Data rozpoczęcia budowy jest spodziewana na 2021/2022 r.

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Handel, usługi, rozrywka		116 500	39,1	1 933,1	16%
Biura		60 700	14,7	780,7	14%
Hotel		18 900	5,1	288,6	12%
	Razem	196 100	58,9	3 002,4

TOWAROWA 22, WARSZAWA

Funkcja		Powierzchnia użytkowa	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Planowa ne roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]
Mieszkania na sprzedaż		18 400	261	324,5	-	216,5	13%
Mieszkania na wynajem Resi4Rent		16 300	444	-	14,7	144,5	18%
	Razem	34 700	705	324,5	14,7	361,0

11.6 Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt		Powierzchnia działki [mkw.]	Potencjał GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Łódź, ul. Tymienieckiego		32 100	37 400	działka pod biura i usługi
Warszawa, ul. Chłodna/Wronia		600	1 100	działka pod mieszkania
Poznań, ul. Hetmańska		65 300	80 000	działka pod mieszkania i biura
Kraków, Al. Pokoju		4 000	18 500	działka pod hotel
Poznań, Naramowice		58 100	49 700	działka pod mieszkania
Warszawa, ul. Antoniewska		14 100	10 000	działka pod mieszkania
Katowice, ul. Jankego		26 200	22 800	działka pod mieszkania
	Razem	200 400	219 500

GRUNTY INWESTYCYJNE

Nieruchomość		Powierzchnia działki [mkw.]	Uwagi
Poznań, Pamiątkowo		874 200	umowa przedwstępna sprzedaży
Poznań, Naramowice		55 300
Koszalin, ul. Krakusa i Wandy		39 300	umowa przedwstępna sprzedaży
Poznań, Sołacz		17 300
Zabrze, ul. Miarki		8 100
Warszawa, ul. Konstruktorska		7 200
Radom, Beliny		6 300
Warszawa, ul. Woronicza		5 100	działka z przeznaczeniem na akademiki Student House
	Razem	1 012 800

Główne inwestycje w trzech kwartałach 2019 r. – zakupy nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2019 R.

Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
1 kw. 2019	Wrocław, ul. Swobodna	prawo użytkowania wieczystego oraz własność	7,9 tys. mkw.	33,1 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej
1 kw. 2019	Wrocław, ul. Mińska	własność	8,9 tys. mkw.	11 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
1 kw. 2019	Kraków, ul. Rydlówka	własność	9,1 tys. mkw.	12 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
1 kw. 2019	Kraków, Al. Pokoju 2	prawo użytkowania wieczystego	4 tys. mkw.	18,5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Poznań, ul. Garbary	prawo użytkowania wieczystego	2,9 tys. mkw.	5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Kraków, Krowodrza	prawo użytkowania wieczystego	7,8 tys. mkw.	19,3 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
2 kw. 2019	Warszawa ul. Antoniewska	własność	14,4 tys. mkw.	10,2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
4 kw. 2019	Warszawa, Aleja KEN	własność	40,1 tys. mkw.	49,2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej oraz handlowej
4 kw. 2019	Łodź, Wodna	własność	5,9 tys. mkw.	12 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ RESI 4 RENT W TRZECIM KWARTALE 2019 R.

Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
3 kw. 2019	Krakow, 3 maja	własność	8,7 tys. mkw.	12,2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
3 kw. 2019	Gdańsk, Kołobrzeska	Własność	7,2 tys. mkw.	10,3 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej

1 723 pln

Średnia cena gruntu na 1 mkw. powierzchni najmu lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach zakupionych w 2019 r.

W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. oraz w czwartym kwartale do dnia publikacji raportu grupa Echo Investment zakupiła nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę o potencjale blisko 170,6 tys. mkw. powierzchni biurowej i mieszkaniowej. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła blisko 293,3 mln zł. W tym samym okresie Resi4Rent nabyło dwie nieruchomości o potencjale zabudowy ok. 22,5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej na wynajem.

Dodatkowo grupa Echo nabyła zabezpieczone umowami przedwstępnymi są działki pozwalające wybudować 161 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, mieszkaniowej na wynajem, biurowej i handlowej.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

13

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w trzecim kwartale 2019 r.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej w trzecim kwartale 2019 r.

a. Przychody z tytułu przekazania klientom 515 mieszkań.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWA-NYCH MIESZKAŃ [W SZT.]

c. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.
d. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.
e. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.

b. Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 87,3 mln zł.

ZYSK Z NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH W PODZIALE NA NIERUCHOMOŚCI [MLN PLN]

f. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.
g. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

14

Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału

a. Przychody z tytułu wydania kupującym mieszkań, głównie w projektach:
- − Dom pod Wilgą III i Rydla 32 w Krakowie;
- − Osiedle Jarzębinowe V i Nowa Dzielnica w Łodzi;
- − Osiedle Perspektywa II w Poznaniu;
- − Browary Warszawskie B i C, Reset I w Warszawie;
- − Zebra we Wrocławiu.
b. Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji i w budowie:
- − Face 2 Face I & II w Katowicach;
- − Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie KGH) w Warszawie.
c. Pierwsze wyceny do wartości godziwej budowanych biurowców:
- − React I w Łodzi;
- − Moje Miejsce II w Warszawie;
- − West 4 Business Hub we Wrocławiu;
- − Mid Point 71 we Wrocławiu.
d. Wycena i sprzedaż zakończonych inwestycji:
- − Moje Miejsce I w Warszawie,
- − Libero w Katowicach.
e. Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwestycje:
- − Galeria Młociny w Warszawie;
- − Towarowa 22 w Warszawie;
- − Resi 4 Rent.
f. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.
g. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu.
h. Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.
i. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.
j. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
k. Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale lecz z różną intensywnością. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji i zyski z nich głównie w trzecim i czwartym kwartale, natomiast liczba przekazań w pierwszym i drugim kwartale jest relatywnie niska. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie. inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Ze względu na sezonowość procesu budowy, zdecydowana większość inwestycji mieszkaniowych jest oddawana do użytku w drugiej połowie roku. Z tego powodu Echo Investment przekazuje gotowe mieszkania klientom i księguje przychody i zyski z nich głównie w trzecim i czwartym kwartale, natomiast liczba przekazań w pierwszym i drugim kwartale jest relatywnie niska.

Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

Informacje dotyczące dywidendy

16.1 Polityka dywidendowa

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie;
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

"Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd Spółki będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej"

16.2 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2018 r.

Zarząd Echo Investment, biorąc pod uwagę, że zatwierdzone jednostkowe sprawozdania finansowe Spółki za rok obrotowy 2017 wykazało zysk netto w wysokości 632,5 mln zł, podjął 8 listopada 2018 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2018. Łączna kwota przeznaczona na wypłatę zaliczki dywidendowej wynosiła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Kwota zaliczki dywidendowej nie przekraczała połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy oraz pomniejszonego o niepokryte straty i akcje własne. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 19 grudnia 2018 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 12 grudnia 2018 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Zaliczka dywidendowa została wypłacona po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej (zgoda została uzyskana 15 listopada 2018 r.) oraz zbadaniu przez biegłego rewidenta Ernst&Young Audyt Polska sprawozdania finansowego Echo Investment S.A. za okres od 1 stycznia 2018 r. do 30 czerwca 2018 r., w którym potwierdzona została zakładana wysokość zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego (potwierdzone 16 listopada 2018 r.).

0,50pln

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2018 r.

Zgodnie z uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Echo Investment S.A. z 25 czerwca 2019 r., zysk netto osiągnięty przez spółkę w zakończonym roku obrotowym 2018 w wysokości 42 431 650,15 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych zasadach:

1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 163 913 640,85 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy spółki jako dywidenda.
1. Na poczet dywidendy została zaliczona kwota 206 345 291 zł wypłacona w dniu

19 grudnia 2018 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy.

Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariusze postanowili, że spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2018.

Akcjonariusze zdecydowali również, że niepodzielony wynik finansowy (zysk) z lat ubiegłych w wysokości 2 243 582 zł, powstały w związku ze zmianą zastosowanych przez spółkę zasad polityki rachunkowości, ZWZA przeznaczyło na Fundusz Dywidendowy.

16.3 Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy (Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego o niepokryte straty i wartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 21 października 2019 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 14 października 2019 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

0,50PLN

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

17.1 Obligacje

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 30.09.2019 R. [TYS. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość emisji	Termin wykupu	Warunki oprocentowania	Zabezpieczenia	Rynek notowań
	Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2016	PLECHPS00209	mBank S.A.	100 000	18.11.2020	WIBOR 6M + marża 3,0%	BRAK	ASO CATALYST
1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.		155 000 31.03.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	150 000	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.		140 000 25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.		100 000 11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%	BRAK	ASO CATALYST
		Razem	645 000
	Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii E	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.		100 000 06.07.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%		BRAK rynek regulowany CATALYST

		Obligacje razem	1 078 832
		Razem	433 832
		Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.	33 832 21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii I		PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A. , Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000 08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.	50 000 22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000 27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK rynek regulowany CATALYST
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000 11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK rynek regulowany CATALYST

17.2 Kredyty

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 30.09.2019 R.

Nazwa projektu	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania	kredytu [tys.] Oprocentowanie	Termin spłaty
Libero	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp. K.	Santander Bank Polska S.A., BNP Paribas Bank Polska	67 566 EUR	57 778 EUR	Marża + EURIBOR 3M	10.04.2026
		S.A.	12 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	10.07.2021
Galeria Młociny	Berea Sp. z o.o.*	Santander Bank Polska S.A., PKO BP S.A.,	**56 100 EUR	53 735 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.04.2025
		Bank Gospodarstwa Krajo wego	10 350 PLN	6 987 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.04.2020
Moje Miejsce I i II	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122	PKO BP S.A.	50 280 EUR	22 369 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2023
	Sp. z o.o. SKA		16 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.03.2021
Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary KGH)	Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K.	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	87 386 EUR	957 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2027
			17 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2022
West 4 Business Hub I	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	20 630 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.06.2023
			4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2021
Face 2 Face I i II	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	Bank Polska Kasa Opieki S.A.	64 997 EUR	4 246 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2023
			18 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2021
React I	React - Dagnall Sp. z o.o. SKA	BNP Paribas Bank Polska S.A.	19 200 EUR	0 EUR	Marża + EURIBOR 3M	01.12.2022
			4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	01.12.2022
		Razem	366 159 EUR	139 085 EUR
			81 350 PLN	6 987 PLN

* W spółce Berea Sp. z o.o. Echo Investment ma 30% udziałów, w związku z czym w pozycji prezentuje 30% wartości kredytu.

** Po spełnieniu określonych warunków kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny o wartości 56,7 mln EUR.

Zabezpieczenia dla wymienionych kredytów: hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń Kredytobiorcy z wybranych umów.

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 30.09.2019 R. [TYS. PLN]

Bank		Kwota wg umowy	Stan zadłużenia	Oprocentowanie	Termin spłaty	Zabezpieczenie
PKO BP S.A.*		75 000	-	WIBOR 1M + marża	30.10.2020	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Alior Bank S.A.		75 000	-	WIBOR 3M + marża	15.12.2019	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Santander S.A.**		100 000	-	WIBOR 1M + marża	30.11.2020	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
BNP Paribas Bank Polska S.A.***		62 000	-	WIBOR 1M + marża	16.12.2019	pełnomocnictwo do rachunku bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
	Razem	312 000	-

* Dostępna kwota kredytu na 30.09.2019 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 66,3 mln PLN.

** W ramach limitu kredytowego w wysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz sublimit do

kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 30.09.2019 r. wolny limit na gwarancje wynosił 24,2 mln PLN.

*** Na 30.09.2019 r. dostępna kwota kredytu pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi blisko 60 mln PLN.

Zobowiązania pozabilansowe

18.1 Gwarancje

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 30.09.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Horta Sp. z o.o.	21 868	do 02.07.2020	Zabezpieczenie nienależytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House I we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Skua Sp. z o.o.	26 242	do 30.07.2021	Wystawiona w EUR. Zabezpieczenie nienależytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	420 000	do 15.12.2019	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z Q22 w Warszawie.
PKO BP SA na zlece nie Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	1 024	do 31.07.2020	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24 października 2016 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska SA oraz Bank BGŻ BNP Paribas S.A.	57 928	do 22.11.2019	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu han dlowego Galeria Libero w Katowicach. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	Santander Bank Polska, PKO BP S.A., Bank Gospodarstwa Krajowego oraz mBank S.A.	40 674	do daty konwersji kredytu budowlane go na inwestycyjny	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów relizacji projektu Galeria Młociny w Warszawie oraz zobowiązań spółki Berea Sp. z o.o. wynikających z umowy kredytu zawartej 17.10.2017 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp. K.	40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu
PKO BP SA na zlece nie Echo Investment S.A.	Novaform Polska Sp. z o.o.	4 616	do 28.02.2020	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki "Duże Na ramowice - Projekt Echo - 111 spółka z ograniczoną odpowie dzialnością" SKA wynikajace z umowy zawartej 08.01.2018 r.
Echo Investment S.A. oraz PKO BP SA na zlecenie Echo Invest ment S.A.	IB 14 FIZAN	89 846	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikaja cych z umowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	A 19 Sp. z o.o.	26 242	do czasu wygaśnię cia porozumienia zawartego 4.07.2018	Gwarancja za zobowiązania spółki Projekt 22 - "Grupa Echo" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - SKA wynikające z porozumienia zawartego 4 lipca 2018 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	PeKao S.A.	14 147	do 30.06.2029	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektów miesz kaniowych Browary E w Spółce Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp. K.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 30.09.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	R4R Wroclaw Kępa Sp. z o.o./SO SPV 103 Sp. z o.o./R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	151 895	do 31.07.2021	Gwarancja zwrotu zaliczki
Echo Investment S.A.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	136 321	do 31.10.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikajacych z umowy progra mowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Tryton Business Park Sp. z o.o.	554	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space - GP sp. z o.o. sp.k. wynikające z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	DH Supersam Kato wice Sp. z o.o. Sp.k.	369	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP sp. z o.o. sp.k. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR
Santander Bank Pol ska S.A. na zlecenie Echo Investment S.A.	Miasto Katowice	758	do 16.01.2020	Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwarancji jakości za zobowią zań spółki Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. wy nikających z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	36 000		do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biuro wego Moje Miejsce w Warszawie.
PKO BP SA na zlece nie Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	do 25.03.2020	Zabezpieczenie zobowiązan spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowiedzialnościa Sp.k. wyni kających z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	95 957	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowie dzialnością Sp.k. wynikajacych z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary War szawskie w Warszawie . Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	15 027	do 30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowie dzialnością Sp.k. wynikajacych z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary War szawskie w Warszawie . Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	163 550	do 30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowie dzialnością Sp.k. wynikajacych z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary War szawskie w Warszawie . Wystawiona w PLN
Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	48 110	do 03.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowie dzialnością Sp.k. wynikajacych z umowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary War szawskie w Warszawie . Wystawiona w EUR
PKO BP SA na zlece nie Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	376	do 30.06.2020	Zabezpieczjąca zobowiazania Spółki Dellia Investments - Pro jekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowiedzialnościa Sp.k. wynikających z umowy gwarancji czynszowej Wystawiona w EUR
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Echo – Park Rozwoju Sp. z o.o. Sp.K.	773	do 28.02.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 133 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 4.11.2016 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Nobilis – Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.K.	774	do 31.07.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Projekt 137 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K.	1 216	do 09.04.2027	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki City Space – GP Sp. z o.o. wynikające z umowy najmu zawartej 12.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Raiffeisen Bank S.A.	Agentia Nationala de Administrare Fiscala	2 158	do 29.11.2019	Gwarancja zabezpieczająca wykonanie zobowiązań spółki S.C. Echo Investment Project 1 S.R.L. Wystawiona w walucie RON.
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Sp.K.	51	do 31.01.2024	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 22.06.2018 r. Wystawiona w EUR

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 30.09.2019

Gwarant	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Sagittarius-Projek	Warburg-HiH Invest	211 704	do 31.10.2028	Gwarancja za zobowiązania wynikające z gwarancji jakości
Echo - 113 Sp.z o.o.	Real Estate GmbH			budowlanej dotyczącej biurowca Sagittarius we Wrocławiu.
Sp.k./Echo - SPV 7				Wystawiona częściowo w EUR
Sp. z o.o./Echo - Au
rus Sp. z o.o.
Echo-SPV 7 Sp. z o.o.	Ventry Investments	43	do 90 dni po zakoń	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wyni
	Sp. z o.o. Sp.K.		czeniu umowy najmu	kające z umowy najmu zawartej 24.11.2017 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	PKO BP S.A.	69 884	do daty konwersji	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowe
			kredytu budowlane	go w ramach kompleksu Browary Warszawskie w Warszawie.
			go na inwestycyjny	Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	8 045	do daty konwersji	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego
			kredytu budowlane	West 4 Business Hub we Wrocławiu
			go na inwestycyjny
Echo Investment S.A.	Bank Millenium S.A.	4 680	do daty konwersji	Gwarancja zabezpieczająca wpływy z najmu w okresie realizacji
			kredytu budowlane	projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
			go na inwestycyjny	Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	Echo-Opolska Busi	1 035	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 - City spa
	ness Park Sp. z o.o.			ce - GP sp. z o.o. sp.k. wynikające z umowy najmu zawartej
	Sp.k.			04.06.2019 r. Wystawiona w EUR
Echo Investment S.A.	PeKaO S.A.	70 000	do 29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Face2Face -
				Stranraer Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy kredytu.
				Wystawiona w PLN
Echo Investment SA	BNP Paribas Bank	10 499	do 1.12.2022	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji
	Polska S.A.			projektu biurowego React w Łodzi.

Echo Investment SA	EPP DEVELOPMENT	35 281	do 9.08.2028	Gwarancja zabezpieczająca wykonanie zobowiązań Echo-
	6 sp. z o.o.			-Opolska Business Park sp. z o.o. sp.k. wynikające z gwarancji
				budowlanej. Wystawiona w EUR
PKO BP SA na zlece	Dyrektor Izby Admi	873	do 10.02.2021	Gwarancja loteryjna za
nie Echo Investment	nistracji Skarbowej w			Galerie Libero - Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. SK
S.A.	Kielcach

Echo Investment S.A.	Flaxton Investments	16 698	do 27.07.2021	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą projektu
	Sp. z o.o.			Symetris II etap w Łodzi. Wystawiona w EUR
Razem		1 831 667

Wartość obowiązujących gwarancji otrzymanych przez Grupę Echo Investment na 30 wrzesnia 2019 r. wynosi:

− z tytulu zawartych umow najmu: 2 120 158,00 PLN, 3 405 195,73 EUR;
− z tytulu realizacji projektów: 87 281 026,58 PLN, 2 486 530,56 EUR, 22 107,80 USD.

Z uwagi na fakt, że w skonsolidowanym bilansie są już wykazywane:

− rezerwy na zobowiązania z tytułu gwarancji czynszowych,
− zobowiązania z tytułu kredytów,

zobowiązania pozabilansowe z tych tytułów nie są wykazywane w powyższej tabeli.

ZMIANY W STRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. I SPÓŁKI Z GRUPY W III KWARTALE 2019 R.

Zmiana	Wystawione przez	Na rzecz	Data zmiany	Wartość [tys.]	Tytułem
Wygaśnięcie	PKO BP	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	20.08.2019	8 000	Gwarancja za zobowiązania wynikające z gwarancji jakości budowlanej dotyczącej biurowca Sagittarius we Wrocławiu.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	PKO BP	28.08.2019	107 418	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Echo-Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. wynikającez umowy kredytu. Wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A.	EPP DEVELOPMENT 6 sp. z o.o.	11.09.2019	35 281	Gwarancja zabezpieczająca wykonanie zobowiązań Echo-Opolska Business Park Sp. z o.o. sp.k. wynikające z gwarancji budowlanej
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Bank Polska Kasa Opieki SA	03.07.2019	70 000	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy kredytu. Wystawiona w PLN
Udzielenie	Echo Investment S.A.	BNP Paribas Bank Polska S.A.	31.07.2019	10 499	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego React w Łodzi.
Udzielenie	PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	03.07.2019	376	Zabezpieczjąca zobowiazania Spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 spółka z ograniczoną odpowiedzialnościa Sp.k. wyni kających z umowy gwarancji czynszowej
Udzielenie	PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Kielcach	05.09.2019	873	gwarancja loteryjna dot. Galeria Libero - Pro jekt Echo - 120 Sp. z o.o. SK
Przedłużenie/zmia na kwoty	PKO BP SA na zlecenie Echo Investment S.A.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	30.07.2019	1 024	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24 października 2016 r. Wystawiona w EUR
Przedłużenie	Raiffeisen Bank S.A.	Agentia Nationala de Administrare Fiscala	28.08.2019	2 158	Gwarancja zabezpieczająca wykonanie zobo wiązań spółki S.C. Echo Investment Project 1 S.R.L. Wystawiona w walucie RON.

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ORAZ ECHO INVESTMENT WEDŁUG STANU NA 30.09.2019

Wystawione przez	Na rzecz	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 471	Cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne mie siące od daty jej rozwiązania	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. z o.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. J.	10 934	Do dnia uzyskania pozwo lenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 07.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Bro wary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp. K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Human Office Polska Sp. z o.o.	100	do czasu wygaśnienia zo bowiązań z tytułu umowy leasingu	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo-113 spółka z ograniczoną odpo wiedzialnością spółka komandytowa wynikające z umowy leasingu numer 02/08/2018/ECHOSA GITTARIUS
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Human Office Polska Sp. z o.o.	340	do 27.09.2021	Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt 137 - City Space - GP spółka z ograniczoną odpo wiedzialnością spółka komandytowa wynikające z umowy leasingu zawartej 27.09.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PKO Leasing S.A.	312	do 06.12.2020	Poręczenie za zobowiązania spółki City Space - SPV 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynikające z umowy leasingu zawartej 06.12.2017 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	Grenkeleasing Sp. z o.o.	297	do 22.11.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo Inno vations - City Space - GP spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynikające z umowy leasingu zawartej 22.11.2018 r.
Echo-Aurus Sp. z o.o.	PEAC (Poland) Sp. z o.o.	513	do 05.02.2024	Poręczenie z tytułu zobowiązań spółki Aquarius - City Space - GP Spółka z ograniczoną odpowie dzialnością Sp.k. wynikajacych z umowy leasingu zawartej 5.02.2019 r.
Razem		13 967

Wartość obowiązujących umów poręczeń otrzymanych przez Grupę Echo Investment na 30 wrzesnia 2019 r. wynosi:

− z tytulu zawartych umow najmu: 1 109 635,37 PLN, 19 447 943,68 EUR, 300 000 USD
− z tytulu realizacji projektów: 8 500 000 EUR
− pozostale: 15 000 000 PLN, 48 578 305,00 EUR

Z uwagi na fakt, że w skonsolidowanym bilansie są już wykazywane zobowiązania z tytułu kredytów, zobowiązania pozabilansowe dotyczące tych kredytów (które by się dublowały) nie są wykazywane w powyższej tabeli

Wpływ wyników za trzeci kwartał 2019 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

20

Postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

W okresie od 1 stycznia do 30 września 2019 r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W okresie od 1 stycznia do 30 września 2019 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

CZĘŚĆ 2

SPRAWOZDANIA FINANSOWE

2.1 SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE KWARTALNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE NA DZIEŃ I ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 30 WRZEŚNIA 2019 R.

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2019 - koniec kwartału	Stan na 31.12.2018 - koniec poprzedniego roku	Stan na 30.09.2018 - koniec kwartału
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	3 144	2 468	1 610
Rzeczowe aktywa trwałe	18 520	8 938	8 339
Nieruchomości inwestycyjne	848 243	1 007 716	152 595
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	1 290 833	940 427	1 328 323
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	262 990	258 531	254 755
Długoterminowe aktywa finansowe	158 536	84 590	75 911
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	54 688	52 493	60 194
	2 636 954	2 355 163	1 881 727
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 199 730	771 836	784 375
Należności z tytułu podatku dochodowego	519	3 381	1 537
Należności z tytułu pozostałych podatków	45 799	87 177	50 322
Należności handlowe i pozostałe	119 508	211 142	281 978
Krótkoterminowe aktywa finansowe	21 222	42 190	58 552
Inne aktywa finansowe o ograniczonej możliwości dysponowania	100 839	54 719	116 008
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	515 833	439 532	521 519
	2 003 450	1 609 977	1 814 291

Aktywa przeznaczone do sprzedaży	19 017	13 500	13 500

Aktywa finansowe przeznaczone do sprzedaży	-	-	83 890

Aktywa razem	4 659 421	3 978 640	3 793 408

66 Raport finansowy Echo Investment S.A. za III kwartał 2019 r. Sprawozdania finansowe

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2019 - koniec kwartału	Stan na 31.12.2018 - koniec poprzedniego roku	Stan na 30.09.2018 - koniec kwartału
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 377 229	1 495 573	1 555 393
Kapitał zakładowy	20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	1 259 252	1 420 922	1 420 922
Kapitał z aktualizacji	-	-	(4 357)
Zyski zatrzymane	96 469	45 543	125 091
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	873	8 473	(6 898)
Kapitały udziałowców niekontrolujących	(121)	(114)	(110)
	1 377 108	1 495 459	1 555 283
Rezerwy
Rezerwy długoterminnowe	152 368	125 559	71 194
Rezerwy krótkoterminowe	125 530	135 988	154 751
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	107 231	111 303	77 690
	385 129	372 850	303 635
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	1 479 874	1 149 693	1 011 716
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	117 476	-	-
Zobowiązania pozostałe	14 648	28 089	73 917
Przychody przyszłych okresów	108 357	57 851	-
	1 720 355	1 235 633	1 085 633
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu zadłużenia	57 493	280 729	277 007
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	14 504	8 859	1 005
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	39 509	8 400	4 443
Zobowiązania handlowe	173 428	234 623	175 592
Zobowiązania z tytułu dywidendy	206 345	-	-
Zobowiązania z tytułu leasingu i opłaty przekształceniowej	53 850	-	-
Zobowiązania pozostałe	110 566	78 590	158 270
Przychody przyszłych okresów	521 134	263 497	232 540
	1 176 829	874 698	848 857
Kapitał własny i zobowiązania razem	4 659 421	3 978 640	3 793 408
Wartość księgowa	1 377 229	1 495 573	1 555 393
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN)	3,34	3,62	3,77

SKRÓCONY KWARTALNY SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [TYS. PLN]

	3 kwartały - od 01.01.2019 do 30.09.2019	3 kwartały - od 01.01.2018 do 30.09.2018	kwartał - od 01.07.2019 do 30.09.2019	kwartał - od 01.07.2018 do 30.09.2018
Przychody ze sprzedaży	381 622	439 431	250 821	248 667
Koszt własny sprzedaży	(295 923)	(374 763)	(202 684)	(219 517)
Zysk brutto ze sprzedaży	85 699	64 668	48 137	29 150
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	218 072	259 826	87 268	73 883
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(17 779)	(27 738)	(7 449)	(7 411)
Koszty sprzedaży	(15 433)	(20 186)	(6 823)	(8 488)
Koszty ogólnego zarządu	(70 662)	(73 747)	(21 097)	(24 173)
Pozostałe przychody operacyjne	29 383	27 006	5 047	7 802
Pozostałe koszty operacyjne	(36 454)	(28 500)	(17 052)	(1 288)
Zysk operacyjny	192 826	201 329	88 031	69 475

Przychody finansowe	21 210	28 658	5 077	2 854
Koszty finansowe	(49 273)	(47 392)	(15 022)	(12 172)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	899	(2 621)	(196)	(171)
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(4 864)	11 037	(8 722)	(826)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	(394)	36 512	1 606	(5 839)
Zysk brutto	160 404	227 523	70 774	53 321

Podatek dochodowy	(43 408)	(69 769)	(21 677)	(22 054)
- część bieżąca	(47 208)	(37 282)	(16 286)	(27 165)
- część odroczona	3 800	(32 487)	(5 391)	5 111
Zysk netto, w tym:	116 996	157 754	49 097	31 267
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	117 003	157 757	49 099	31 268
Strata udziałowców niekontrolujących	(7)	(3)	(2)	(1)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	117 003	157 757	49 099	31 268
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiada nych akcji własnych	412 691	412 691	412 691	412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,28	0,38
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)	0,28	0,38

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN]

	3 kwartały - od 01.01.2019 do 30.09.2019	3 kwartały - od 01.01.2018 do 30.09.2018	kwartał - od 01.07.2019 do 30.09.2019	kwartał - od 01.07.2018 do 30.09.2018
Zysk za rok obrotowy	116 996	157 754	49 097	31 267
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia operacji zagranicznych	(7 600)	3 578	107	(3 704)
- kapitał z aktualizacji	-	10 393	-	12 650
Inne całkowite dochody netto	(7 600)	13 971	107	8 946
Całkowity dochód za okres, w tym:	109 396	171 725	49 204	- 40 213
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	109 403	171 728	49 206	40 214
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	(7)	(3)	(2)	(1)

SKRÓCONE KWARTALNE ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM [TYS. PLN]

						Kapitał własny
	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Kapitał z aktuali zacji	Zakumulo wane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przelicze nia	przypisany akcjona riuszom jednostki dominującej	Kapitały udziałow ców niekon trolujących	Kapitał własny razem
za okres 01.01.2019 - 30.09.2019
Stan na początek okresu	20 635	1 420 922	-	45 543	8 473	1 495 573	(114)	1 495 459
Wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 roku				(21 402)		(21 402)		(21 402)
Stan na początek okresu, po uzgod nieniu danych przekształconych	20 635	1 420 922	-	24 141	8 473	1 474 171	(114)	1 474 057
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	44 675	-	(44 675)	-	-	-	-
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty		- (206 345)	-	-	-	(206 345)	-	(206 345)
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(7 600)	(7 600)	-	(7 600)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-		117 003	-	117 003	(7)	116 996
Stan na koniec okresu	20 635	1 259 252	-	96 469	873	1 377 229	(121)	1 377 108
za okres 01.01.2018 - 30.09.2018
Stan na początek okresu	20 635	1 192 117	(49 676)	435 150	(10 476)	1 587 750	(107)	1 587 643
Zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości				2 260		2 260		2 260
Stan na początek okresu, po uzgod nieniu danych przekształconych	20 635	1 192 117	(49 676)	437 410	(10 476)	1 590 010	(107)	1 589 903
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	228 805	-	(228 805)	-	-	-	-
Dywidenda wypłacona	-	-	-	(206 345)	-	(206 345)	-	(206 345)
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	3 578	3 578	-	3 578
Skutki przeszacowania inwestycji finansowej (akcje EPP)	-	-	10 393	-	-	10 393	-	10 393
Skutki sprzedaży inwestycji finanso wej (akcje EPP)	-	-	34 926	(34 926)	-	-	-	-
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-		157 757	-	157 757	(3)	157 754
Stan na koniec okresu	20 635	1 420 922	(4 357)	125 091	(6 898)	1 555 393	(110)	1 555 283

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN]

	3 kwartały - od 01.01.2019 do 30.09.2019	3 kwartały - od 01.01.2018 do 30.09.2018
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto	160 403	227 523
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności	395	(36 512)
Amortyzacja środków trwałych	7 155	2 744
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych, w tym:	(5 264)	616
– wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV	(7 210)	-
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	24 966	21 922
(Zysk) strata z tyt aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	(244 924)	(276 731)
(Zysk) strata z tyt realizacji instrumentów finansowych	-	(136)
	(217 672)	(288 097)
III. Zmiany kapitału obrotowego
Zmiana stanu rezerw	16 351	(1 047)
Zmiana stanu zapasów	(329 196)	(126 862)
Zmiana stanu należności	134 217	20 583
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	211 290	249 812
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych	(46 121)	(61 241)
	(13 459)	81 245
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)	(70 728)	20 671
Podatek dochodowy zapłacony	(38 700)	(41 889)

V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(109 428)	(21 218)

B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej I. Wpływy
Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	879	757
Zbycie inwestycji w nieruchomości	579 669	346 014
Z pożyczek i inwestycji finansowych	8 174	129 363
Zbycie inwestycji	-	163 614
	588 722	639 748
II. Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(7 400)	(2 453)
Inwestycje w nieruchomości	(404 048)	(426 864)
Na pożyczki i inwestycje finansowe	(55 137)	(80 363)
	(466 585)	(509 680)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)	122 137	130 068

SKRÓCONE KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH C.D. [TYS. PLN]

	3 kwartały - od 01.01.2019 do 30.09.2019	3 kwartały - od 01.01.2018 do 30.09.2018
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	218 085	408 099
Emisja dłużnych papierów wartościowych	133 832	190 000
Inne wpływy finansowe	899	136
	352 816	598 235
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	-	(206 345)
Spłaty kredytów i pożyczek	(84 543)	(212 019)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(170 500)	(402 900)
Odsetki zapłacone	(34 181)	(40 636)
	(289 224)	(861 900)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	63 592	(263 665)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	76 301	(154 815)
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	76 301	(154 815)
– w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych		-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	439 532	676 334
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	515 833	521 519

POZYCJE POZABILANSOWE [TYS. PLN]

	Stan na 30.09.2019 – koniec kwartału	Stan na 31.12.2018 – koniec poprzedniego roku	Stan na 30.09.2018 – koniec kwartału
Zobowiązania pozabilansowe	1 845 634	1 231 418	1 350 037
Razem	1 845 634	1 231 418	1 350 037

INFORMACJE O SPRAWOZDANIACH FINANSOWYCH GRUPY ECHO INVESTMENT

73 Raport finansowy Echo Investment S.A. za III kwartał 2019 r.

01

Zasady przyjęte przy sporządzaniu raportu finansowego Grupy Echo Investment

W skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Kapitałowej Echo Investment prezentowane są skonsolidowane dane finansowe za okres 9 miesięcy zakończony 30 września 2019 r. oraz porównawcze za okres 9 miesięcy zakończony 30 września 2018 r.

Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN). Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych wycenianych wg wartości godziwej.

W skład Grupy Kapitałowej na 30 września 2019 r. wchodziło 137 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 18 spółek konsolidowanych metodą praw własności.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za trzeci kwartał 2019 r. sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd 27 listopada 2019 r.

Grupa kapitałowa Echo Investment

2.1 Skład Grupy kapitałowej

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

W skład Grupy Kapitałowej na 30 września 2019 r. wchodziło 137 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 18 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
1 53 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2 Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
3 Babka Tower - Projekt Echo - 93 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5 City Space - GP Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6 Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
7 Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
8 Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
9 City Space Management Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
10 Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
11 React - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
12 Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
13 Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
14 Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
15 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	60 FIZ Forum
16 Echo - Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17 Echo - Arena Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18 Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
19 Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
20 Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Gleann Sp. z o.o.
21 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
22 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23 Echo - Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24 Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
27 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28 Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
29 Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
30 Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31 Tryton - City Space GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
32 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33 Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo - Aurus Sp. z o.o.
34 Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
35 Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36 Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
37 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. z o.o.
38 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40 Gleann Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
41 Gosford Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42 GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
43 Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44 Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46 Klimt House - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	60 FIZ Forum
49 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50 Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
51 Park Rozwoju III - Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
52 Perth Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
53 PHS - Projekt CS Sp. z o.o. Sp.k.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
54 Pod Klonami - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55 Potton Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
56 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57 Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58 Projekt - Pamiątkowo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo – SPV 7 Sp. z o.o.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
59 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
60 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
62 Projekt 132 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
63 Projekt 133 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
64 Nobilis - City Space GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
65 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
66 React - Dagnall Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
67 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
68 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
69 Projekt 18 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
70 Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
71 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
72 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
73 Projekt 22 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
74 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Szczecin	100%	Echo Investment S.A.
75 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76 Projekt CS Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77 Projekt Echo - 104 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78 Projekt Echo - 108 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79 Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80 Projekt Echo - 112 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
81 Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82 Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83 Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84 Projekt Echo - 119 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
85 Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
86 Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
87 Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
88 Projekt Echo - 123 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
89 Projekt Echo - 127 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
90 Projekt Echo - 128 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
91 Projekt Echo - 129 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp. k.
92 Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
93 Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
94 Projekt Echo - 132 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
95 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
96 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
97 Projekt Echo - 136 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
98 Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka dominująca
99 Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
100 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
101 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
102 Aquarius - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
103 142 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
104 Beethovena - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
105 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo - Arena Sp. z o.o.
106 Projekt 145 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
107 Projekt 146 - City Space - GP Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	City Space Management Sp. z o.o.
108 Projekt 147 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
109 Projekt 148 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
110 Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
111 Projekt Echo - 99 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
112 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
113 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
114 Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
115 Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
116 Pure Systems Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
117 Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
118 Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. Sp. k.	Kielce	100%	Doxent Investments Sp. z o.o.
119 Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
120 Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
121 Selmer Investments Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
122 Senja 2 Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.
123 Shanklin Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
124 Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
125 Strood Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
126 Swanage Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
127 Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	Gosford Investments Sp. z o.o.
128 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. S.k.a.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
129 ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp. k.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
130 Villea Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
131 Bowen Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. S.K.
132 RPGZ IX Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
133 Projekt 150 – Projekt 12 – Grupa Echo SP. z o.o. SKA SK	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
134 Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
135 Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
136 Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
137 Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

Wszystkie certyfikaty wyemitowane przez 60 FIZ Forum są w posiadaniu Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

		% posiadanego
Lp. Nazwa spółki	Siedziba	kapitału	Jednostka posiadająca udział	Przedsięwzięcie
1 Rosehill Investments Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Galeria Młociny
2 Berea Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. z o.o.	Galeria Młociny
3 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	45,26%	Strood Sp. z o.o.	Towarowa 22
4 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Towarowa 22
5 R4R Poland Sp. z o.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.	Resi4Rent
6 R4R Łódź Wodna Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
7 R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
9 R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
10 R4R Leasing Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
13 R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
15 R4R RE Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
16 R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent
18 R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. z o.o.	Resi4Rent

2.2 Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej w 3 kwartale 2019 r.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Lp. Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
1 PROJEKT 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	14.08.2019	5 000 PLN
2 PROJEKT 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	14.08.2019	5 000 PLN
3 PROJEKT 150 – Projekt 12 – Grupa Echo SP. z o.o. SKA SK	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	14.08.2019	5 000 PLN
4 PROJEKT 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	23.08.2019	5 000 PLN
5 PROJEKT 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o SKA SK	Rejestracja przez Sąd Rejonowy w Kielcach	23.08.2019	5 000 PLN

POZOSTAŁE ZMIANY

Lp. Spółka	Działanie	Data
1 Projekt 145 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. K	Zmiana firmy spółki na Projekt 145 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp. k.	02.07.2019
2 Projekt 146 – Grupa Echo Sp. z o.o Sp. K	Zmiana firmy spółki na Projekt 146 - City Space - GP Sp. z o. o. Sp. k.	04.07.2019
3 Projekt 15 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.k.a.	Zmiana firmy spółki na React - Dagnall Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Spółka komandytowo - akcyjna	30.07.2019
4 Projekt 20 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.A.	Zmiana firmy spółki na Face2Face - Stranraer Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Spółka komandytowo - akcyjna	31.07.2019
5 Projekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.A.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce z Grupa Echo Sp. z o.o. na Cornwall Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	31.07.2019
6 Cornwall Investments Sp. z o.o. SK	Zmiana firmy spółki na React - City Space - GP spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa	06.08.2019
7 Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	Zmiana komplementariusza – zbycie praw i obowiązków w spółce Projekt 150 – Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. K.A Sp. Komandytowa na Shanklin Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie	20.08.2019
8 Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Umowa sprzedaży udziałów w spółce Echo Investment S.A. na Selmer Investments Sp. z o.o. SP. K. z siedzibą w Warszawie	20.08.2019
9 Tryton - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. SK	Zmiana firmy spółki na ZAM - Projekt Echo - 127 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowa	26.09.2019

Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. MSSF

Od 1 stycznia 2019 r. obowiązujące stały się następujące standardy i zmiany standardów:

KIMSF 23 "Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego"

Interpretacja wyjaśnia sposoby ujmowania i wyceny podatku dochodowego zgodnie z MSR 12, jeżeli istnieje niepewność związana z jego ujęciem. Nie dotyczy ona podatków ani opłat nieobjętych zakresem MSR 12, ani też nie obejmuje wymogów dotyczących odsetek i kar związanych z niepewnym ujmowaniem podatku dochodowego. Interpretacja dotyczy w szczególności:

− odrębnego uwzględniania przez jednostkę przypadków niepewnego traktowania podatkowego;
− założeń czynionych przez jednostkę co do kontroli ujęcia podatku przez organy podatkowe;
− sposobu, w jaki jednostka ustala dochód podlegający opodatkowaniu (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe;
− sposobu, w jaki jednostka uwzględnia zmiany faktów i okoliczności.

Jednostka musi ustalić, czy rozpatruje każde niepewne ujęcie podatkowe osobno, czy też łącznie z jednym lub większą liczbą innych niepewnych ujęć. Należy postępować zgodnie z podejściem, które lepiej przewiduje rozwiązanie niepewności.

Interpretacja nie ma istotnego wpływu na śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe Spółki i Grupy.

Zmiany do MSSF 9 "Wcześniejsze spłaty z ujemną rekompensatą"

Zgodnie z MSSF 9, instrument dłużny może być wyceniony według zamortyzowanego kosztu lub według wartości godziwej przez inne całkowite dochody, pod warunkiem, że umowne przepływy pieniężne to wyłącznie spłaty kapitału i odsetki od niespłaconej kwoty głównej (kryterium SPPI), a instrument jest utrzymywany w ramach odpowiedniego modelu biznesowego dla tej klasyfikacji. Zmiany do MSSF 9 precyzują, że składnik aktywów finansowych spełnia kryterium SPPI bez względu na zdarzenie lub okoliczność, która powoduje przedterminowe rozwiązanie umowy i niezależnie od tego, która strona płaci lub otrzymuje uzasadnioną rekompensatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy.