DEA Capital — Interim / Quarterly Report 2024

Feb 13, 2025

Fondo di Investimento Alternativo (FIA) Immobiliare di Tipo Chiuso denominato

"Alpha – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso"

RELAZIONE DI GESTIONE AL 31/12/2024

• Relazione degli Amministratori
• Situazione Patrimoniale
• Sezione Reddituale
• Nota Integrativa
• Prospetto dei beni immobili conferiti, acquistati e ceduti dal Fondo
• Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo (dall'avvio operativo alla data della Relazione di gestione)
• Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo
• Estratto relazione di stima degli Esperti Indipendenti
• Relazione della Società di Revisione

Relazione degli Amministratori

alla Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

1.	ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE	2
2.	DATI DESCRITTIVI DEL FONDO	13
A.	IL FONDO ALPHA IN SINTESI	13
B.	LA CORPORATE GOVERNANCE	16
3.	ILLUSTRAZIONE DELL'ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL'ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO E DISINVESTIMENTO	26
A.	L'ATTIVITÀ DI GESTIONE	26
B.	POLITICHE DI INVESTIMENTO E DISINVESTIMENTO	28
4.	EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL'ESERCIZIO	29
5.	LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO	53
6.	ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL'ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL
	GRUPPO DI CUI LA SGR FA PARTE	54
7.	PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI	54
8.	FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO	55
9.	LA GESTIONE FINANZIARIA	55
A.	FINANZIAMENTI	55
B.	STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI	56
10.	PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE	56
11.	RIMBORSO PARZIALE PRO-QUOTA	56
12.	ALTRE INFORMAZIONI	56

_______________________________________________ 1

1. Andamento del mercato immobiliare

Lo scenario macroeconomico

Nel corso del 2024 la crescita economica mondiale si è mantenuta vigorosa, nonostante alcuni fattori avversi. Il commercio mondiale è rimasto robusto, influenzato di riflesso, dall'anticipazione delle importazioni di beni a causa dell'incertezza sulla futura politica commerciale degli Stati Uniti. Permane la tendenza alla moderazione dell'inflazione, sebbene abbiano continuato a operare pressioni al rialzo sui prezzi dei servizi. Le prospettive per la crescita e l'inflazione a livello mondiale, riportate nelle proiezioni macroeconomiche formulate dagli esperti dell'Eurosistema per l'Area Euro a dicembre 2024, sono sostanzialmente invariate rispetto a quelle formulate a settembre 2024. Tuttavia, l'esito delle elezioni presidenziali statunitensi ha accresciuto significativamente l'incertezza nelle politiche commerciali internazionali.

L'economia dell'Area Euro è cresciuta dello 0,4% nel terzo trimestre del 2024, superando le aspettative. Questo risultato è stato trainato principalmente dall'aumento dei consumi, sostenuto anche da fattori straordinari come il turismo estivo particolarmente vivace e dall'accumulo di scorte da parte delle imprese. Tuttavia, dai dati più recenti emerge una perdita di slancio. Le indagini evidenziano una contrazione persistente nel settore manifatturiero e un calo del ritmo di crescita nei servizi. Le imprese, frenate dalla debole domanda e dall'elevata incertezza delle prospettive economiche, stanno riducendo gli investimenti. Anche le esportazioni restano deboli, con alcuni settori europei che faticano a mantenere la propria competitività. Le proiezioni degli esperti prevedono una crescita dell'1,1% nel 2025, dell'1,4% nel 2026 e dell'1,3% nel 2027. La ripresa sarà principalmente guidata dall'aumento dei redditi reali, che dovrebbe incentivare i consumi delle famiglie, e dalla ripresa degli investimenti da parte delle imprese. Con il graduale allentarsi degli effetti della politica monetaria restrittiva, è previsto un rafforzamento della domanda interna. I rischi per la crescita economica restano orientati verso il basso. Permangono però le tensioni geopolitiche causate dai conflitti della Russia contro l'Ucraina e in Medio Oriente, suscettibili a causare interruzioni nelle forniture energetiche e negli scambi internazionali.

La graduale ripresa dell'economia dell'Area Euro dovrebbe proseguire anche nei prossimi anni. In particolare, l'aumento dei salari reali e dell'occupazione, in presenza di andamenti robusti nei mercati del lavoro, dovrebbe sostenere una ripresa in cui i consumi si confermerebbero tra le determinanti principali. La domanda interna sarebbe altresì sorretta dall'allentarsi delle condizioni di finanziamento, in linea con le aspettative di mercato circa il profilo futuro dei tassi di interesse. Si ipotizza che le politiche di bilancio, pur caratterizzate da un elevato livello di incertezza, siano complessivamente avviate su un percorso di risanamento.

L'inflazione complessiva sui dodici mesi misurata sull'indice dei prezzi al consumo (IPC) nei paesi OCSE è aumentata lievemente, portandosi al 2,6% a ottobre (2,5% nel mese precedente). Il processo di disinflazione nell'Area Euro è ormai ben avviato. Secondo le proiezioni macroeconomiche elaborate a dicembre 2024 dagli esperti dell'Eurosistema, si prevede che l'inflazione complessiva si attesti in media al 2,4% nel 2024, al 2,1% nel 2025, all'1,9% nel 2026 e al 2,1% nel 2027.

_______________________________________________ 2

Dai dati preliminari pubblicati da Eurostat, emerge che a novembre l'inflazione annua è salita al 2,3% rispetto al 2,0% di ottobre. Questo aumento, ampiamente previsto, è attribuibile principalmente a un effetto base legato ai prezzi dell'energia. Al contempo, l'inflazione degli alimentari è scesa al 2,8%, mentre quella dei servizi si è ridotta al 3,9%. Per i beni, invece, si è registrato un lieve aumento, con l'inflazione che ha raggiunto lo 0,7%. Nel complesso, l'evoluzione dell'inflazione di fondo appare coerente con un ritorno stabile verso l'obiettivo prefissato.

Nonostante un allentamento a seguito delle recenti riduzioni dei tassi di interesse decise dal Consiglio direttivo, che rendono i nuovi prestiti a imprese e famiglie gradualmente meno onerosi, le condizioni di finanziamento si confermano rigide, in quanto la politica monetaria permane restrittiva e i passati rialzi dei tassi di interesse si stanno ancora trasmettendo alle consistenze dei crediti in essere1 .

La seguente tabella mostra le stime del Fondo Monetario Internazionale, rilasciate a ottobre, di crescita del PIL mondiale per il biennio 2024-2025, con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso luglio.

	Dati Consuntivi		Stime ottobre 2024		Differenza da stime luglio 2024
	2023	2024	2025	2024	2025
Mondo	3,3	3,2	3,2	0.0	-0.1
Paesi avanzati	1,7	1,8	1,8	0,1	0,0
Giappone	1,7	0,3	1,1	-0.4	0.1
Regno Unito	0,3	1.1	1,5	0,4	0.0
Stati Uniti	2.9	2.8	2,2	0,2	0,3
Area Euro	0.4	0.8	1,2	-0.1	-0,3
talia	0,7	0,7	0,8	0,0	-0.1
Paesi Emergenti	4,4	4,2	4,2	0.0	-0.1
Russia	3.6	3.6	1,3	0.4	-0,2
Cina	5,2	4.8	4,5	-0,2	0.0
India	8,2	7,0	6,5	0,0	0,0
Brasile	2.9	3.0	2,2	0.9	-0,2

Tabella 1 – Crescita del PIL a livello mondiale (variazioni percentuali)

Fonte: FMI, World Economic Outlook – aggiornamento ottobre 2024

Per il 2024 si prevede un incremento del PIL mondiale pari al 3,2% (in linea con le previsioni di luglio 2024); il tasso di crescita previsto per il 2025 risulta stabile. Tra i paesi emergenti l'India e la Cina sono quelli per i quali si prevede un maggior incremento del PIL, rispettivamente pari a 7,0% e 4,8%, mentre nelle economie avanzate si prevede che il PIL degli Stati Uniti possa crescere del 2,8%, quello del Giappone dello 0,3% e quello dell'Area Euro dello 0,8%² .

Nel terzo trimestre di quest'anno, il PIL dell'Area Euro ha registrato un aumento pari allo 0,4% (rispetto al +0,2% del secondo trimestre) in aumento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Sempre nel terzo trimestre, all'interno dell'Area Euro, la Francia ha registrato un aumento congiunturale del PIL pari allo 0,4% (+0,2% nel trimestre precedente), la Germania ha registrato una lieve crescita pari a 0,1% (-0,3%

¹ Fonte: BCE – Bollettino Economico numero 8, gennaio 2025

² Fonte: FMI – World Economic Outlook, ottobre 2024

nel trimestre precedente). Con riferimento all'Italia, invece, il PIL nel terzo trimestre risulta stabile rispetto al trimestre precedente, (+0,2% nel secondo trimestre)³ .

Nella riunione del 12 dicembre 2024 il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ha ridotto di 25 punti base i tre tassi di interesse di riferimento della politica monetaria. Pertanto, i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la BCE scendono rispettivamente al 3,15%, al 3,40% e al 3,00%. La BCE, intrapreso il programma di "quantitative tightening", sta riducendo il portafoglio del Programma di Acquisto di Attività (PAA) a un ritmo misurato e prevedibile, in quanto l'Eurosistema non reinveste più il capitale rimborsato sui titoli in scadenza. Riguardo al Programma di acquisto per l'emergenza pandemica (Pandemic Emergency Purchase Programme, PEPP), l'Eurosistema non reinveste più tutto il capitale rimborsato sui titoli in scadenza, riducendo il portafoglio di 7,5 miliardi di euro al mese, in media. Il Consiglio direttivo terminerà i reinvestimenti nel quadro di tale programma alla fine del 2024.

Il tasso benchmark sulla scadenza a dieci anni è risultato, nella media di novembre, pari a 4,36% negli USA (4,09% nel mese precedente), a 2,31% in Germania (2,25% nel mese precedente) e a 3,45% in Italia (3,38% nel mese precedente e 4,25% dodici mesi prima). Lo spread tra il rendimento sul decennale dei titoli di Stato italiani e tedeschi si è attestato a 114 punti base (come nel mese precedente)4 .

Con riferimento all'Italia, dal lato degli aggregati della domanda interna, i consumi finali nazionali nel terzo trimestre del 2024 sono aumentati dell'1,0% mentre gli investimenti fissi lordi si sono ridotti dell'1,2% rispetto al trimestre precedente.

Per quel che riguarda i flussi con l'estero, le importazioni crescono dell'1,2% mentre le esportazioni diminuiscono dello 0,9%⁵ .

A dicembre 2024, l'indice di fiducia dei consumatori, che misura l'aspettativa delle famiglie italiane sullo stato attuale e sulle previsioni economiche, ha mostrato una lieve variazione percentuale positiva dello 0,5% rispetto ai valori registrati all'inizio dell'anno. Allo stesso modo, l'indice di fiducia delle imprese italiane ha registrato un decremento del 2,0%; in particolare, il clima di fiducia è diminuito nel settore manifatturiero dell'1,8%, nelle costruzioni del 5,3% e nei servizi del 2,4%; è invece aumentato nel settore del commercio al dettaglio del 3,0%6 .

Il tasso di disoccupazione registrato a ottobre 2024 è sceso rispetto al mese precedente, attestandosi al 5,8% (6% il mese precedente; 7,8% dodici mesi prima). La disoccupazione giovanile (15-24 anni), nello stesso mese, è diminuita rispetto al periodo precedente al 17,7% dal 18,9% (22,9% un anno prima). Il tasso di occupazione è rimasto sostanzialmente stabile attestandosi al 62,5% (62,4% nel mese precedente; 61,9% un anno prima).

³ Fonte: ABI – Monthly Outlook, dicembre 2024

⁴ Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2024

⁵ Fonte: ISTAT - Conti Economici Trimestrali, III trimestre 2024

⁶ Fonte: ISTAT - Clima di fiducia dei consumatori e delle imprese manifatturiere, di costruzione, del commercio al dettaglio e dei servizi, dicembre 2024

A ottobre 2024, l'andamento dei prestiti alle imprese non finanziarie ha registrato un calo pari al 3,1% mentre la dinamica tendenziale del totale dei prestiti alle famiglie è scesa dello 0,2%. A ottobre 2024, l'ammontare complessivo dei mutui in essere delle famiglie ha registrato un lieve aumento rispetto al mese precedente attestandosi allo 0,7% (0,6% nel mese precedente).

I crediti deteriorati netti, ovvero l'insieme delle sofferenze, inadempimenti probabili ed esposizioni scadute al netto di svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche, sono diminuiti a euro 30,9 miliardi, da euro 31,9 miliardi di giugno 2024 e rispetto a euro 30,5 miliardi di dicembre 2023. Il rapporto tra crediti deteriorati e crediti totali si attesta a 1,49% (a dicembre 2023 era 1,41%)7 .

Il mercato immobiliare europeo

Nel terzo trimestre del 2024 gli investimenti istituzionali diretti in immobili in Europa hanno raggiunto euro 37,9 miliardi, per un totale di euro 181,8 miliardi negli ultimi dodici mesi registrando un lieve aumento pari all' 1% rispetto ai dodici mesi precedenti.

Considerando le transazioni effettuate da ottobre 2023 a settembre 2024, il Regno Unito e la Germania, con un volume di investimenti rispettivamente pari a euro 54,8 miliardi ed euro 30,3 miliardi, si confermano i principali mercati europei, con una tendenza del +14% per il Regno Unito e -11% per la Germania rispetto ai dodici mesi precedenti. Seguono la Francia con un volume di investimenti pari a euro 17,4 miliardi, con un decremento del 23% rispetto ai dodici mesi precedenti, e la Spagna che ha raggiunto euro 12,0 miliardi di investimenti, con un incremento del 14% rispetto ai dodici mesi precedenti. I volumi transati in Olanda e Italia, con una variazione rispettivamente di -4% e +48%, si sono attestati a euro 10 miliardi ed euro 9,3 miliardi. In coda è la Svezia dove si è registrato un aumento del 14% portando i volumi transati negli ultimi dodici mesi a quota euro 8,8 miliardi (Figura 1).

Per quanto riguarda la tipologia degli investimenti a livello europeo, nel terzo trimestre 2024 sono stati investiti circa euro 9,2 miliardi nel settore residenziale, pari a circa il 25% del totale transato. Nel medesimo periodo, il settore logistico e uffici hanno registrato rispettivamente euro 8,9 miliardi ed euro 8,0 miliardi di transazioni, ossia circa il 24% e il 21% del totale transato.

Nel settore retail sono stati investiti euro 5,7 miliardi rappresentanti circa il 15% delle transazioni complessive, mentre il settore turistico-ricettivo e il settore alternative, rispettivamente con circa euro 3,1

⁷ Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2024

miliardi ed euro 2,4 miliardi transati, hanno rappresentato l'8% e il 6% del totale investito. I restanti euro 400 milioni derivano da investimenti nel settore healthcare8 .

Il mercato immobiliare italiano

Nei primi nove mesi del 2024 sono stati investiti circa euro 6,3 miliardi, di cui circa euro 3,1 miliardi nel terzo trimestre dell'anno, in aumento del 66% rispetto allo stesso periodo del 2023 (Figura 2).

Fonte: rielaborazione Dea Capital su dati CBRE

Il settore retail è stato il primo per volumi di investimento complessivi nel terzo trimestre 2024, pari a euro 1,8 miliardi, in gran parte grazie a una straordinaria operazione su un trophy asset sito in via Montenapoleone a Milano, in aumento del 433% rispetto allo stesso periodo del 2023. Segue il settore hotel a quota euro 1,5 miliardi, in aumento del 119%, principalmente grazie a operazioni di owner operator. Risultati positivi anche per il comparto uffici, con volumi di investimento al terzo trimestre pari a euro 1,3 miliardi, in aumento del 125% e già superiori ai volumi dell'intero 2023. Gli investimenti nel settore della logistica raggiungono quota euro 1,1 miliardi, in crescita del 13% rispetto al terzo trimestre dello scorso anno. Rimangono invece limitati gli investimenti nel settore residenziale e alternative, pari rispettivamente a euro 347 milioni (+18%) ed euro 201 milioni (-80%) (Figura 3).

⁸ Fonte: CBRE - European Investment Market Snapshot, Q3 2024

Figura 3 - Scomposizione delle compravendite immobiliari per destinazione d'uso nei primi nove mesi del 2024 (%)

Fonte: CBRE

Le città di Milano e Roma, con investimenti nei primi nove mesi dell'anno rispettivamente pari a euro 645 milioni ed euro 571 milioni, si riconfermano i mercati italiani più attrattivi9 .

Per quanto riguarda il mercato immobiliare al dettaglio nel suo complesso, gli ultimi dati forniti dall'Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio indicano che nel terzo trimestre del 2024 il mercato immobiliare italiano, con un numero di transazioni normalizzate pari a 213.682, registra una crescita del 3% rispetto allo stesso periodo del 2023.

In particolare, il numero totale di compravendite registrate nel terzo trimestre del 2024 nel settore residenziale è stato pari a 161.205, in aumento del 2,7% rispetto al terzo trimestre del 2023.

Per quanto concerne il settore non residenziale, il numero totale di compravendite registrate nel terzo trimestre del 2024 è stato pari a 52.477 (in aumento del 3,9% rispetto al terzo trimestre del 2023). In particolare, il settore terziario-commerciale ha registrato un risultato positivo del 3,8% con 30.766 compravendite. Nel dettaglio, le variazioni del numero di compravendite di uffici sono aumentate del 2,9%, quelle relative a negozi e laboratori sono incrementate dello 6,8% e quelle relative a depositi commerciali e autorimesse sono cresciute del 3,0%.

Il settore produttivo, costituito da unità destinate a capannoni e industrie, mostra un aumento degli scambi dell'1,9% rispetto al terzo trimestre del 2023 con un volume di compravendite pari a 3.566 unità, mentre quello produttivo agricolo ha registrato una diminuzione del 2,7% con 680 unità compravendute. Infine, le unità immobiliari relative al mercato non residenziale, non rientranti nelle precedenti destinazioni analizzate, ammontano a 17.465 in crescita del 4,8% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno10 .

Uffici

In Italia il volume degli investimenti nel settore uffici del terzo trimestre del 2024 si attesta a circa euro 494 milioni, con un totale di euro 1,3 miliardi da inizio anno, in aumento del 125% rispetto allo stesso periodo

⁹ Fonte: CBRE – Figures | Investimenti | Q3 2024, Figures | Uffici Milano e Roma | Q3 2024

¹⁰ Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare – Statistiche III trimestre 2024 mercato residenziale e non residenziale

del 2023. Milano, con circa euro 645 milioni da inizio anno ha rappresentato circa il 49% del totale investito in questa categoria, mentre Roma, con euro 571 milioni da inizio anno, ne ha rappresentato il 44%.

Si conferma pertanto la tendenza di progressiva ripresa del mercato avviato nella seconda metà del 2023. Rilevante è stato il contributo di importanti operazioni nelle città di Milano e Roma, le quali hanno assorbito quasi la totalità degli investimenti nel settore. Rimangono privilegiati per gli investitori i (pochi) prodotti "core-trophy" presenti sul mercato che devono scontare comunque rendimenti in crescita. In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà a premiare gli immobili a reddito, caratterizzati da flussi di cassa consolidati per effetto di contratti a lungo termine o di locazioni strutturate. L'interesse degli investitori appare molto polarizzato: non perdono di interesse gli asset core nei principali Central Business District (CBD), dove le prospettive di crescita dei canoni di locazione rimangono molto positive, mentre nelle realtà più periferiche si riscontra un atteggiamento cauto degli investitori, causato dall'incertezza della domanda futura di spazi da parte dei conduttori. Sempre maggiore si conferma l'interesse per le tematiche ESG legate alla transizione energetica degli edifici quale elemento caratterizzante della domanda corporate11 .

Nel terzo trimestre 2024 il settore direzionale milanese ha registrato un volume di investimenti pari a circa euro 330 milioni, portando il totale dei primi nove mesi dell'anno a euro 645 milioni di investimenti, in aumento di circa l'88% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Relativamente ai rendimenti, il prime yield nel CBD è rimasto stabile al 4,56%, suggerendo un progressivo allineamento delle aspettative di prezzo degli investitori per gli immobili nelle aree centrali della città.

L'assorbimento nei primi nove mesi dell'anno è stato di 269.000 mq (di cui 97.000 mq nel terzo trimestre), in calo del 3% rispetto al valore dello stesso periodo del 2023. I risultati sono stati sostenuti principalmente da due nuove locazioni di grandi dimensioni che hanno contribuito al 20% del locato totale. La forte domanda per prodotti di grado A ha sostenuto la crescita dei canoni nel CBD, dove il prime rent ha raggiunto nel terzo trimestre il valore di 720 euro/mq/anno, in aumento del 2,9% rispetto al terzo trimestre del 2023. Il tasso di sfitto rimane stabile rispetto al trimestre precedente, attestandosi al 9,71%. Da inizio anno, sono stati completati 165.000 mq di nuovi sviluppi a uso uffici ed entro la fine dell'anno in corso sono previsti 53.700 mq di completamenti. L'impatto sull'offerta disponibile di spazi di grado A sarà comunque limitato anche a causa dell'alto numero di pre-let12 .

Il mercato uffici romano del terzo trimestre è stato caratterizzato da volumi di investimento pari a euro 153 milioni, portando i volumi da inizio anno a quota euro 571 milioni, con uno straordinario aumento del 442% rispetto ai primi nove mesi del 2023.

Relativamente ai rendimenti, il prime yield del CBD di Roma rimane stabile al 5,2% mentre quello della zona EUR aumenta al 7,0%, registrando un incremento di 15 punti base rispetto al trimestre precedente.

Sul mercato uffici di Roma, l'assorbimento nei primi nove mesi dell'anno è stato di 130.000 mq (di cui 59.000 mq per il terzo trimestre), in calo del 30% rispetto allo stesso periodo del 2023. I volumi

¹¹ Fonte: Kroll – Ieri, Oggi, Domani, 2024

¹² Fonte: CBRE | Figures | Uffici Milano | Q3 2024

d'assorbimento sono stati sostenuti in particolare da due grandi transazioni che hanno rappresentato il 46% del locato totale. Il prime rent del CBD cresce a 575 euro/mq/anno, sostenuto dalla forte domanda di immobili di grado A in un contesto di offerta limitata, mentre nell'EUR Centre il prime rent rimane stabile a 370 euro/mq/anno. L'attività di sviluppo rimane sostenuta: da inizio anno sono stati completati 64.000 mq di nuovi sviluppi a uso uffici ed entro la fine del 2024 è prevista la consegna di ulteriori 45.000 mq, di cui il 54% già in pre-let13 .

Con riferimento ai valori immobiliari, nel 2024 la media dei prezzi delle tredici principali città italiane ha registrato un incremento dello 0,2% rispetto all'anno precedente per gli immobili a destinazione d'uso uffici. Le stime future prevedono che i prezzi per tale categoria continuino a crescere sia nel 2025 che nei successivi due anni14 .

	13 PRINCIPALI CITTA' ITALIANE
% variazione)	Uffici
2024	0,2
2025	0,1
2026	0,5
2027	0,4

Nel secondo semestre dell'anno in corso, tra le maggiori transazioni registrate nel settore direzionale si segnalano: (i) l'acquisto da parte di Velasco Group di un immobile di sei piani e superfice di 38.000 mq di proprietà di Covivio S.A., per un corrispettivo pari a euro 200 milioni. Una volta completato, l'immobile fungerà da quartier generale globale di Moncler S.p.A., incarnando l'innovazione e la sostenibilità del marchio stesso, (ii) l'acquisto da parte di Fabrica Immobiliare SGR S.p.A. dell'immobile denominato "Time Building", da Invesco Real Estate per l'importo di euro 85 milioni. L'immobile è composto da nove piani fuori terra, a cui si aggiungono due piani interrati dotati di parcheggi auto e un terrazzo con vista panoramica. L'immobile è stato oggetto di una completa riqualificazione nel 2016 portandolo all'ottenimento delle certificazioni "LEED for Core & Shell Development Platinum" e "BREEAM International In-Use Very Good". Attualmente risulta interamente locato a primarie società internazionali15 .

Commerciale

Nel terzo trimestre sono stati investiti euro 1,3 miliardi, per un totale da inizio anno di euro 1,8 miliardi, in aumento del 433% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente risultando il primo settore in termini di investimenti. I volumi trimestrali di questa categoria immobiliare sono stati guidati in modo molto significativo da una singola operazione relativa all'acquisto di un trophy asset sito nel quadrilatero del lusso a Milano finalizzato dal gruppo Kering. L'interesse dei conduttori per il mercato high street si è mantenuto elevato, contribuendo negli ultimi anni a mitigare l'impatto dell'aumento dei tassi d'interesse sugli incrementi in questo settore. Nonostante l'assenza di transazioni significative out-of-town nel terzo trimestre, l'interesse degli investitori istituzionali per il settore grocery e i retail warehouse rimane elevato,

¹³ Fonte: CBRE | Figures Uffici Roma | Q3 2024

¹⁴ Fonte: Nomisma – Osservatorio sul mercato immobiliare, terzo rapporto 2024

¹⁵ Fonte: Il Quotidiano Immobiliare – Deals – rielaborazione Dea Capital RE SGR S.p.A.

in particolare grazie a net-lease-buyer alla ricerca di opportunità a rendimenti competitivi su immobili in sale & leaseback con contratti a lungo termine. Torna l'interesse degli investitori, non più solo opportunistici, per i centri commerciali dominanti all'interno del proprio bacino di utenza, anche per ticket di grande dimensione.

La tendenza dei canoni di locazione per i centri commerciali risulta stabile con 1.100 euro/mq/anno, mentre il canone per il settore high street cresce raggiungendo i 15.000 euro/mq/anno.

Anche in questo settore si registra una stabilizzazione dei rendimenti netti prime sia per gli high street pari al 4,20% che per i centri commerciali che risultano pari al 6,90%16 .

Con riferimento ai valori immobiliari, nel 2024 la media dei prezzi delle tredici principali città italiane è cresciuta dello 0,9% rispetto all'anno precedente per gli immobili a destinazione d'uso retail. Le stime future prevedono che i prezzi per tale settore continueranno a crescere nel 2025 e nei successivi due anni17 .

	13 PRINCIPALI CITTA' ITALIANE
(% variazione)	Negozi
2024	0,9
2025	0,5
2026	0,8
2027	0,7

Tra le più importanti transazioni registrate nel secondo semestre dell'anno, si segnalano: (i) l'acquisto da parte del Fondo Sun, principalmente sottoscritto da Hayfin Capital Management e gestito da Kryalos SGR S.p.A., di un complesso immobiliare costituito da un centro commerciale, un cinema e un'ulteriore struttura stand-alone a uso commerciale per un valore di euro 190 milioni, e venduto da Blackstone. Il centro, sviluppato principalmente al piano terra, ospita 139 unità commerciali interamente locate e un cinema multisala con sette schermi. Fra i conduttori vi sono i principali marchi internazionali, tra cui tutti quelli del Gruppo Inditex e H&M. La struttura è dotata di un ampio parcheggio esterno, con tettoie che ospitano impianti fotovoltaici; (ii) l'acquisto da parte di Multi Italy di un centro commerciale sito a Macron (VE) di proprietà di Taconic Capital, per un corrispettivo di euro 70 milioni. A seguito di una pluripremiata ristrutturazione, con un design ispirato alla famosa vetreria di Murano e di un successivo riposizionamento nel 2007, Valecenter è diventato rapidamente il centro commerciale più vivace e popolare dell'area. Vanta 118 negozi e vari servizi, insieme all'ipermercato Rossetto, un cinema multisala UCI Luxe e un parcheggio che ospita più di 2.600 auto18 .

Industriale – logistico

Nel terzo trimestre 2024 gli investimenti nel comparto logistico-industriale hanno raggiunto euro 637 milioni, con un totale di euro 1,1 miliardi da inizio anno, segnando un incremento del 13% rispetto ai primi nove mesi del 2023. Gli investitori istituzionali attivi nel mercato italiano continuano a focalizzarsi principalmente su opportunità value-add e su progetti con margini di reversion sui canoni di locazione. L'interesse degli

¹⁶ Fonte: CBRE | Figures Retail | Q3 2024

¹⁷ Fonte: Nomisma – Osservatorio sul mercato immobiliare, terzo rapporto 2024

¹⁸ Fonte: Il Quotidiano Immobiliare – Deals – Dati elaborazione Dea Capital RE SGR S.p.A.

investitori risulta essere concentrato soprattutto nei mercati dei conduttori primari; nonostante ciò, si registra anche una marginale attenzione nei mercati secondari, sebbene con una certa cautela visto il rallentamento delle prospettive di crescita dei canoni di locazione. La previsione sugli investimenti nel settore rimane positivo, grazie alla riduzione del costo del debito attesa a seguito dei recenti tagli dei tassi di interesse a opera della BCE, permettendo un accesso al credito meno oneroso e contribuendo al ritorno dei capitali core.

Nel terzo trimestre del 2024, il mercato logistico italiano ha registrato un take-up di 585.000 metri quadrati, in linea con la media dei trimestri degli ultimi cinque anni. Da inizio anno, l'assorbimento logistico ha raggiunto un valore record di 1,8 milioni di metri quadrati, in calo del 13% rispetto allo stesso periodo del 2023. Nel terzo trimestre del 2024, il mercato logistico a Milano ha rappresentato il 46% degli spazi assorbiti, seguito da quello di Roma con il 18%. La domanda di spazi logistici è principalmente guidata dai rivenditori responsabili del 42% delle locazioni, seguiti dagli operatori di logistica di terze parti "3PL" (33%). Nel terzo trimestre del 2024, sono state completati circa 540.000 metri quadrati, di cui circa il 55% provenienti da progetti speculativi. Da inizio anno, sono stati consegnati circa 1,3 milioni di metri quadrati, registrando una diminuzione del 7% rispetto allo stesso periodo del 2023. I tassi di sfitto sono saliti al 2,4%, aumento riconducibile prevalentemente alle maggiori disponibilità di spazi nelle zone più secondarie.

Nel terzo trimestre del 2024, il valore del canone prime si è attestato a 68 euro/mq/anno, registrando un lieve aumento dell'1,5% rispetto al terzo trimestre del 2023.

Si registra nel 2024 un aumento del rendimento netto prime che risulta pari al 5,5% (+15 bps rispetto all'anno precedente)19 .

Per la logistica, tra le operazioni più importanti nella seconda metà dell'anno si rileva: (i) l'acquisto da parte del Gruppo Inditex di un portafoglio logistico con un valore pari a euro 327 milioni. Il portafoglio, ceduto dal fondo Logita, sottoscritto da Segro e gestito da DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., consiste in quattro immobili dislocati tra Roma e Milano e locati a tre diversi clienti attivi nei settori della vendita al dettaglio online e tradizionale. Il portafoglio genera un canone transitorio di euro 19 milioni e ha un WAULT medio di 10,5 anni20 .

Fondi Immobiliari

Il comparto dei fondi immobiliari continua a crescere in modo sostenuto. Nel corso del 2024 il Net Asset Value (NAV), secondo quanto ipotizzato da Scenari Immobiliari sulla base delle stime di chiusura dei bilanci, dovrebbe raggiungere circa euro 121 miliardi, con un incremento di circa il 6,1% sull'anno precedente.

Prosegue l'attività di smobilizzo degli immobili in portafoglio da parte dei fondi retail, i quali si avvicinano alla scadenza. Il patrimonio detenuto a giugno 2024 si attesta a circa euro 202 milioni, in diminuzione di

¹⁹ Fonte: CBRE | Industriale & Logistica | Q3 2024

²⁰ Fonte: Il Quotidiano Immobiliare – Deals – Dati elaborazione Dea Capital RE SGR S.p.A.

circa il 6% rispetto allo stesso periodo del 2023. L'indebitamento dei fondi retail a fine giugno 2024 è assente.

Per i fondi riservati si è assistito a un leggero aumento dell'indebitamento da giugno 2023 a giugno 2024 con un Loan To Value medio al 22%21 .

Gli uffici continuano a rappresentare la categoria preferita dai fondi immobiliari italiani con un peso sul totale del patrimonio gestito del 57,9%; il commerciale si conferma al secondo posto con il 12,8%. Nel 2024 continua a crescere la quota degli immobili residenziali e logistici; i due segmenti, sebbene in espansione, rappresentano complessivamente poco più del 15% (settore residenziale con l'8,3% e settore logistico/industriale con il 7,3%); segue il settore ricettivo con il 6,0%. La quota residua riguarda le operazioni di sviluppo con il 3,3% e le categorie alternative con il 4,4%22 .

Fonte: Scenari Immobiliari

²¹ Loan to Value (LTV) a giugno 2024. Il LTV è calcolato come rapporto tra debito e patrimonio immobiliare

²² Fonte: Scenari Immobiliari - I Fondi Immobiliari in Italia e all'Estero, Aggiornamento Rapporto 2024 – 45esima edizione

Fonte: Scenari Immobiliari

La sostenibilità e le tematiche ESG (Environmental, Social & Governance)

A livello di mercato, si rileva la sempre più crescente sensibilità in relazione alla sostenibilità e alle connesse tematiche ESG (Environmental, Social and Governance), anche a seguito della definizione, a livello europeo, dello European Green Deal, presentato dalla Commissione l'11 dicembre 2019, che ha definito una nuova strategia di crescita per l'Europa e che mira a trasformare l'Unione Europea in una società giusta e prospera, dotata di un'economia moderna, efficiente sotto il profilo delle risorse e competitiva, con zero emissioni nette di gas a effetto serra entro il 2050 e in cui la crescita economica sia dissociata dall'uso delle risorse. L'impegno dell'Unione Europea a ridurre le sue emissioni nette di gas a effetto serra di almeno il 55% entro il 2030 è stato comunicato alla Convenzione delle Nazioni Unite sul clima nel dicembre 2020 come contributo al conseguimento degli obiettivi dell'accordo di Parigi. Grazie all'attuale legislazione in materia di clima ed energia, le emissioni di gas a effetto serra dell'Unione Europea sono già diminuite del 30% rispetto al 1990, mentre nello stesso periodo l'economia europea è cresciuta di oltre il 60%, dissociando la crescita dalle emissioni.

L'obiettivo stesso "net zero emissions" ha, inoltre, promosso la nascita di nuove certificazioni che premiano immobili "virtuosi" dal punto di vista della riduzione delle emissioni come, ad esempio, il Living Building Challenge o i nuovi LEED Zero.

La consapevolezza e l'impegno da parte dei differenti operatori, anche nel settore del risparmio gestito immobiliare, diventano pertanto sempre più rilevanti e si esplicano, tra l'altro, mediante opportune strategie di reporting e monitoraggio dei dati e degli obiettivi ESG. I rating di valutazione volontaria, come gli UN PRI (Principles for Responsible Investment), il GRESB (Global Real Estate Sustainability) e le certificazioni immobiliari (LEED, BREEAM, Well, ecc.) sono sempre più utilizzati.

Anche le politiche governative legate al PNRR stanno contribuendo al processo di transizione e progressivo miglioramento delle performance energetiche in particolare nei settori immobiliari, industriali e dei trasporti. In questo senso gli operatori saranno sempre di più sollecitati a individuare e attuare strategie sostenibili, evitando fenomeni di greenwashing, condurre assessment e analisi sui rischi ESG e stress test su rischi non finanziari endogeni ed esogeni, anche al fine di controllare e garantire il mantenimento di un sustainable long term stakeholder value.

2. Dati descrittivi del Fondo

A. Il Fondo Alpha in sintesi

Il Fondo di Investimento Alternativo (FIA) "Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso" (di seguito il "Fondo"), è un Fondo ad apporto pubblico, istituito e gestito da IDeA FIMIT – Società di Gestione del Risparmio Società per Azioni ora DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. (di seguito "DeA Capital RE" o la "SGR"). Il Fondo è stato istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR del 27 giugno 2000 ed ha avviato la propria attività il 1° marzo 2001 mediante il conferimento di ventisette immobili con prevalente destinazione ad uso ufficio, situati a Roma (sedici), Milano e provincia (nove) e Bologna e provincia (due), per circa 400.000 mq di superficie complessiva, inclusi accessori e parti annesse, per un valore complessivo di circa euro 247.000.000.

Dal luglio 2002 il Fondo Alpha è quotato sul Mercato degli Investment Vehicles (MIV) di Borsa Italiana S.p.A., segmento mercato dei Fondi Chiusi (MTA).

Gli investimenti sottostanti il presente prodotto finanziario non tengono conto dei criteri dell'UE per le attività economiche ecosostenibili.

In linea con quanto rappresentato sopra, in data 15 dicembre 2022 il CDA della SGR ha approvato la classificazione del FIA ai sensi dell'Art. 6 del Regolamento UE 2019/2088 (c.d. "SFDR").

Data inizio attività 27 giugno 2000 Scadenza Fondo 27 giugno 2030 Quotazione Mercato degli Investment Vehicles (MIV) segmento mercato dei Fondi Chiusi (MTA) dal 4 luglio 2002 Tipologia patrimoniale immobiliare Immobili prevalentemente ad uso ufficio Depositario State Street Bank International GmbH Succursale Italia Esperto Indipendente Rina Prime Value Services Spa Società di revisione PricewaterhouseCoopers Valore nominale complessivo delle quote al 31 dicembre 2024 135.972.375 euro Numero delle quote al 31 dicembre 2024 103.875 Valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2024 106.079.391 euro Valore unitario delle quote al 31 dicembre 2024 1.021,222 euro Valore di mercato degli immobili al 31 dicembre 2024 96.760.000 euro

La seguente tabella riporta i principali dati descrittivi del Fondo.

La tabella di seguito riportata illustra l'evoluzione del Fondo Alpha dalla data del collocamento al 31 dicembre 2024.

		Apporto															(01.03.2001) 31.12.2001 31.12.2002 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024
Valore complessivo netto del Fondo (1)	(euro/mln)	259,688	367,024	399,778	386,257	390,974	390,010	394,774	402,859	393,513	408,405	0,000	394,551	384,443	386,784	371,760	346,543	321,994	306,519	273,880	193,874	160,651	137,418	116,725	113,619	106,079
Numero quote	(n.)																103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875 103.875
Valore unitario delle quote	(euro)																2.500,000 3.533,328 3.848,642 3.718,479 3.763,888 3.754,606 3.800,468 3.878,306 3.788,333 3.931,696 3.949,851 3.798,321 3.701,013 3.723,553 3.578,918 3.336,150 3.099,824 2.950,843 2.636,627 1.866,413 1.546,576 1.322,913 1.123,709 1.093,809 1.021,222
Prezzo quotazione di Borsa a fine periodo	(euro)	-	-	2.365	2.450	2.905	3.081	3.070	3.660	1.950	2.400	2.316	1.515	1.058	952	1.129	1.100	1.305	1.369	1.400	1.201	745	805	526	430	450
Valore degli immobili		(euro/mln) 246,701 320,849 391,850 434,925 445,504 440,529 428,722 446,038 467,006 475,967 453,251 421,988 407,040 400,610 382,900 321,050 296,700 285,650 244,750 164,620 149,320 109,770 108,780 104,930																								96,760
Costo storico e oneri capitalizzati (2)	(euro/mln)																246,507 234,443 298,195 331,532 333,285 326,121 312,340 317,587 348,911 354,738 334,890 321,490 323,428 323,701 324,591 302,855 305,254 309,661 295,245 237,512 239,756 181,249 185,587 185,685 172,863
Patrimonio immobiliare	(n.immobili)	27	26	24	24	23	21	19	19	20	20	18	17	17	17	17	16	16	16	15	11	11	8	8	8	7
Mq lordi	(mq)																417.156 415.767 431.686 442.555 372.716 364.164 313.404 312.891 321.829 321.829 312.848 298.622 298.622 298.622 298.253 280.562 280.562 280.562 268.758 188.122 188.122 142,555 142,555 142,555 121,953
Redditività lorda (3)	(%)	-	10,84	10,20	10,64	11,39	11,86	11,83	10,79	9,30	9,26	9,02	9,38	8,59	8,16	7,60	6,20%	5,77%	5,45%	6,03%	3,39%	3,05%	3,33%	3,40%	3,73%	3,67%
Finanziamenti	(euro/mln)	-	-	46,422	62,945	64,377	70,201	53,952	74,604		88,502 116,692	95,339	84,485	63,142	50,345	51,835	21,113	2,629	1,607	0,545	-	-	-	-	-	-
Loan to value (LTV) (4)	(%)	-	-	12%	14%	14%	16%	13%	17%	19%	25%	21%	20%	16%	13%	14%	7%	1%	1%	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Loan to cost (LTC) (5)	(%)	-	-	16%	19%	19%	22%	17%	23%	25%	33%	28%	26%	20%	16%	16%	7%	1%	1%	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Destinazioni d'uso prevalenti (6)	(%)	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 55% Altre 24%	ufficio 60% Altre 24%	ufficio 60% Altre 24%	ufficio 60% Altre 23%	ufficio 60% Altre 23%	ufficio 60% Altre 23%	ufficio 60% Altre 23%	ufficio 60% Altre 23%	Ufficio 42% Altre 32% Logistica 13%	Ufficio 50% Altre 38% Logistica 12%	Ufficio 50% Altre 50%	Ufficio 51% Altre 49%	Ufficio 51% Altre 49%	Ufficio 51% Altre 49%
Distribuzione geografica prevalente (6)	(%)	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 83% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 5%	Lazio 81% - Lombardia 13% - Emilia Romagna 6%	Lazio 80% - Lombardia 13% - Emilia Romagna 7%	Lazio 79% - Lombardia 14% - Emilia Romagna 7%	Lazio 78% - Lombardia 13% - Emilia Romagna 9%	Lazio 77% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 11%	Lazio 77% - Lombardia 12% - Emilia Romagna 11%	Lazio 74% - Lombardia 13% - Emilia Romagna 13%
Risultato dell'esercizio	(euro/mln)	-	-	32,753	26,160	40,917	28,754	30,960	31,573	3,685	19,857	13,260	(4,189)	(10,107)	2,341	(15,024)	(15,142)	(24,548)	(15,475)	(24,849)	(8,852)	(23,147)	(13,677)	(8,123)	(3,106)	(5,047)
Distribuzione proventi totale (7)	(euro/mln)	-	-	39,680	23,684	28,534	26,239	25,081	19,466	5,630	10,886	12,330	4,674	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Distribuzione proventi per quota	(euro)	-	-	382	228	275	253	241	187	54	105	119	45	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Rimborsi totali	(euro/mln)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	10,076	-	-	7,791	71,154	10,076	22,125	-	-	2,493
Rimborsi per quota	(euro)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	97,00	-	-	75,00	685,00	97,00	213,00	-	-	24,00
Valore nominale della quota (8)	(euro)																2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.500,000 2.403,000 2.403,000 2.403,000 2.328,000 1.643,000 1.546,000 1.454,000 1.333,000 1.333,000 1.309,000
Dividend Yield (9)	(%)	-	-	15,28%		9,12% 10,99% 10,10%		9,66%	7,50%	2,17%	4,19%	4,75%	1,80%	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

(1) Valore contabile riportato nella Relazione alla data di riferimento

(2) Al netto delle vendite effettuate

(3) Calcolata quale rapporto tra il totale dei canoni, inclusivo degli adeguamenti ISTAT ed il costo storico comprensivo di oneri accessori di acquisto e di costi capitalizzati (4) Rapporto tra debiti finanziari e valore di mercato degli immobili

(5) Rapporto tra debiti finanziari e costo storico degli immobili comprensivo di oneri accessori di acquisto e di costi capitalizzati

(6) Calcolata sul costo storico

(7) Importi di competenza relativi al periodo di riferimento

(8) Valore al netto dei rimborsi parziali pro quota pagati dal periodo di collocamento al periodo di riferimento (9) Rapporto tra i proventi per quota ed il valore nominale medio annuo della quota

B. La Corporate Governance

La SGR adotta un sistema di governo societario improntato alla trasparenza delle attività gestionali poste in essere in relazione ai FIA chiusi dalla stessa gestiti e alla prevenzione di eventuali situazioni di potenziale conflitto di interessi, anche mediante l'adozione di appositi presìdi organizzativi e procedurali.

Ai sensi dello Statuto della SGR, come modificato dall'Assemblea degli Azionisti dell'8 aprile 2020, anche alla luce dell'esigenza di adeguare al Provvedimento Banca d'Italia del 5 dicembre 2019 ("Provvedimento") la regolamentazione della governance interna della SGR, il Consiglio di Amministrazione della stessa è composto da cinque a tredici membri, almeno un quarto dei quali in possesso dei requisiti per essere qualificati Amministratori Indipendenti.

Nell'adunanza del 21 aprile 2023 l'Assemblea degli Azionisti ha stabilito in sette il numero dei componenti Consiglio di Amministrazione, nominando in sostanziale continuità con il precedente mandato i membri dell'Organo Amministrativo e del Collegio Sindacale, i quali restano in carica sino alla data fissata per l'adunanza assembleare di approvazione del bilancio relativo all'esercizio 2025.

Con delibera consiliare assunta in data 21 aprile 2023, il dott. Emanuele Caniggia è stato nominato Amministratore Delegato della SGR e, contestualmente, sono stati conferiti allo stesso i relativi poteri.

Nella medesima riunione consiliare, il Consiglio di Amministrazione:

• ha constatato il possesso dei requisiti di indipendenza richiesti in capo ai Consiglieri Daniela Becchini, Gianluca Grea e Severino Salvemini e, pertanto, l'idoneità degli stessi a ricoprire la carica di Amministratori Indipendenti della Società;
• ha individuato i membri dei tre Comitati endoconsiliari della Società di cui si dirà infra;
• ha nominato Stefania Boroli quale Consigliere ESG Expert, in conformità con quanto prescritto dalla pertinente normativa aziendale in materia di governance di cui si dirà infra.

Il Consigliere Manolo Santilli, nominato in occasione della riferita adunanza assembleare, ha rassegnato le proprie dimissioni e, per l'effetto, cessato la propria carica di Amministratore con efficacia dal 31 dicembre 2023. In data 17 aprile 2024, a seguito della cooptazione del Consigliere Andrea Casarotti da parte del Consiglio di Amministrazione in data 12 gennaio 2024, l'Assemblea degli Azionisti ha confermato la nomina del medesimo quale Amministratore, che resterà in carica sino alla scadenza dell'intero Consiglio di Amministrazione e, pertanto, sino alla data fissata per l'adunanza assembleare di approvazione del bilancio relativo all'esercizio 2025. In data 31 gennaio 2024, il Consiglio di Amministrazione ha constatato il possesso dei requisiti richiesti dalle disposizioni normative applicabili in capo al Consigliere Andrea Casarotti.

Sulla scorta di quanto precede, si riporta la composizione a oggi del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale.

Consiglio di Amministrazione Gianluca Grea (Presidente e Amministratore Indipendente) Emanuele Caniggia (Amministratore Delegato) Daniela Becchini (Amministratore Indipendente) Stefania Boroli (Consigliere ESG Expert) Andrea Casarotti Gianandrea Perco Severino Salvemini (Amministratore Indipendente) Collegio Sindacale Gian Piero Balducci (Presidente) Barbara Castelli (Sindaco Effettivo) Annamaria Esposito Abate (Sindaco Effettivo)

Ai sensi e per gli effetti del Provvedimento, che stabilisce che la composizione degli Organi sociali deve riflettere "un adeguato grado di diversificazione in termini, tra l'altro, di competenze, esperienze, età, genere", la SGR ha adottato, con delibera assembleare dell'8 aprile 2020, il documento relativo alla composizione degli organi con funzioni di supervisione strategica, di gestione e di controllo della SGR ("Documento sugli Organi Sociali"). Scopo del Documento sugli Organi Sociali è identificare i principi ai quali improntare le scelte dell'Assemblea degli Azionisti e del Consiglio di Amministrazione nell'ambito, rispettivamente, i) della nomina degli Amministratori e dei Sindaci e ii) della cooptazione di uno o più Amministratori ex art. 2386 del codice civile, della nomina dell'Amministratore Delegato, della designazione dei membri dei Comitati endoconsiliari e dell'attribuzione di compiti e poteri a singoli amministratori; il tutto, per un'ottimale composizione quali-quantitativa degli Organi, anche in termini di diversità, funzionale a un efficace assolvimento delle rispettive attività di amministrazione e controllo.

In data 21 aprile 2023, l'Assemblea degli Azionisti ha approvato – previo esame, per quanto di stretta competenza, da parte del Consiglio di Amministrazione nella riunione del 9 marzo 2023 – taluni emendamenti al Documento sugli Organi Sociali, anche al fine di recepire le modifiche normative in materia di sostenibilità ambientale, sociale e di governance introdotte, inter alia, dal Regolamento 2019/2088 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 27 novembre 2019 relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari (come modificato dal Regolamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 18 giugno 2020), dal Regolamento delegato (UE) 2021/1255 della Commissione del 21 aprile 2021 (che modifica il Regolamento delegato (UE) 231/2013 per quanto riguarda i rischi di sostenibilità e i fattori di sostenibilità di cui i gestori di fondi di investimento alternativi devono tenere conto), nonché dal Provvedimento (come successivamente modificato e integrato), e tenuto conto delle aspettative di vigilanza della Banca d'Italia pubblicate in data 8 aprile 2022.

Sulla scorta di quanto sopra, sono state apportate le pertinenti modifiche anche ai Regolamenti Interni del Consiglio di Amministrazione e dei Comitati endoconsiliari della Società, approvate dal Consiglio di Amministrazione (previo esame da parte del Comitato endoconsiliare di volta in volta interessato) nella riunione del 9 marzo 2023.

Ai sensi dello Statuto, del Documento sugli Organi Sociali e del Regolamento Interno del Consiglio di Amministrazione, tutti gli Amministratori, ivi inclusi quelli Indipendenti, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità, professionalità ed eleggibilità, così come previsto dalle vigenti disposizioni di legge. Inoltre, gli Amministratori Indipendenti devono essere in possesso anche degli ulteriori requisiti di professionalità stabiliti nel citato Documento sugli Organi Sociali.

La verifica della sussistenza in capo agli Amministratori dei requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza nonché l'assenza di cause di incompatibilità e decadenza richiesti ai sensi delle disposizioni normative tempo per tempo vigenti, dello Statuto, del Documento sugli Organi Sociali e del Regolamento Interno del Consiglio di Amministrazione è effettuata dal Consiglio di Amministrazione, avendo riguardo più alla sostanza che alla forma, entro trenta giorni dalla loro nomina. Gli Amministratori Indipendenti sono altresì tenuti a sottoscrivere annualmente una dichiarazione relativa alla permanenza dei requisiti di indipendenza e, comunque, si impegnano a comunicarne immediatamente l'eventuale venir meno.

Il Documento sugli Organi Sociali individua, altresì, i seguenti criteri di diversificazione:

• a) in relazione alla diversità di genere, è previsto che, in mancanza di specifiche norme di legge, almeno uno degli Amministratori e almeno un Sindaco – anche in caso di sostituzione ai sensi dell'art. 2401 del codice civile – debba appartenere al genere meno rappresentato;
• b) riguardo alla diversità di competenze ed esperienze professionali, è stabilito che i componenti del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale debbano garantire l'apporto complessivo in misura diversificata e bilanciata, all'interno del rispettivo organo, di comprovate competenze ed esperienze pluriennali maturate – mediante l'esercizio di attività: i) professionali; ii) di amministrazione, controllo o direzione presso imprese, enti pubblici o soggetti vigilati; iii) di insegnamento universitario – in specifici ambiti ivi espressamente individuati sia per gli Amministratori che per i Sindaci. In relazione agli Amministratori Indipendenti sono previsti dei criteri più specifici, al fine di assicurare che, anche sulla base delle competenze e delle esperienze professionali acquisite, gli stessi possano favorire un elevato livello di dialettica all'interno del Consiglio di Amministrazione e apportare un contributo di rilievo alla formazione delle decisioni di tale Organo.

Il novellato Documento sugli Organi Sociali prevede, in aggiunta, che almeno un componente del Consiglio di Amministrazione debba possedere competenze rafforzate nel settore della sostenibilità (a titolo esemplificativo, conoscenze normative concernenti la sostenibilità economica, sociale e ambientale nei settori di attività della Società). Tra i Consiglieri che risultano in possesso di tali competenze rafforzate viene individuato il Consigliere ESG Expert di cui si dirà anche infra;

c) con riferimento alla diversità in termini di età, è raccomandata la presenza di Amministratori e Sindaci appartenenti a diverse fasce di età anagrafica e anzianità.

Il Consiglio di Amministrazione e il Collegio Sindacale, nell'ambito del processo di autovalutazione relativo al funzionamento, alla dimensione e alla composizione del rispettivo organo – svolto con cadenza almeno annuale – valutano, inter alia, l'applicazione dei criteri di diversità formulati nel Documento sugli Organi Sociali.

Come detto, ai sensi del vigente Statuto della SGR e in conformità con il Provvedimento, almeno un quarto del totale degli Amministratori deve essere costituito da Amministratori Indipendenti.

Sebbene la SGR non aderisca più ad Assogestioni (Associazione italiana del risparmio gestito), ai sensi dello Statuto e del Documento sugli Organi Sociali, si considera indipendente l'Amministratore non munito di deleghe operative nella SGR, in possesso dei requisiti previsti dalle disposizioni tempo per tempo vigenti per le società di gestione del risparmio ovvero, in mancanza, dal "Protocollo di autonomia per la gestione dei conflitti d'interessi" adottato da detta Associazione di categoria ("Protocollo Assogestioni").

In particolare, ai sensi del Protocollo Assogestioni, come anche richiamato dal Regolamento Interno del Consiglio di Amministrazione, si considerano indipendenti gli Amministratori che non intrattengono, né hanno di recente intrattenuto, neppure indirettamente, con la SGR o con soggetti a questa legati, relazioni tali da condizionarne l'autonomia di giudizio.

Il Documento sugli Organi Sociali prevede che la SGR per almeno due anni dalla cessazione della carica degli Amministratori Indipendenti non possa intrattenere con costoro significativi rapporti di lavoro, professionali o di affari.

La presenza nella struttura di governo societario di Amministratori Indipendenti e le relative attribuzioni contribuiscono ad accentuare i profili di trasparenza insiti nella conduzione della SGR e a incrementare l'oggettività dei processi decisionali.

Come sopra riportato, il Consiglio di Amministrazione è attualmente composto da tre Amministratori Indipendenti. Si ritiene che un simile numero di Amministratori Indipendenti consenta un adeguato bilanciamento delle competenze richieste dall'attività della Società, anche all'interno dei Comitati endoconsiliari, nonché un'idonea ripartizione tra Amministratori esecutivi.

Come sopra riportato, il novellato Documento sugli Organi Sociali prevede che almeno un componente del Consiglio di Amministrazione debba possedere competenze rafforzate nel settore della sostenibilità e che, tra i Consiglieri che posseggono tali competenze rafforzate, venga individuato il Consigliere ESG Expert.

Il Consigliere ESG Expert risponde all'esigenza di elevare il livello di responsabilità sulle tematiche ambientali, sociali e di governance (o tematiche ESG) ed efficientare l'integrazione dei rischi ad esse inerenti nel processo decisionale e nella strategia della SGR.

Il Consigliere ESG Expert – nominato dal Consiglio di Amministrazione, sentito il Comitato Nomine – coadiuva il Consiglio di Amministrazione e i Comitati endoconsiliari – relazionandosi anche con il Responsabile della Funzione ESG Management – nella definizione e promozione di politiche e strategie ispirate ai principi di sostenibilità, nell'identificazione dei temi di sostenibilità più rilevanti per la SGR, nell'integrazione delle tematiche ESG all'interno dell'organizzazione aziendale in linea con l'evoluzione normativa e le best practice nazionali e internazionali in tema di sostenibilità. A tal fine, è invitato alle riunioni dei Comitati endoconsiliari ogniqualvolta si discuta di tematiche ESG, esprimendo le proprie considerazioni in tale sede.

Secondo quanto previsto dal combinato disposto degli artt. 37 e 14 del Provvedimento, il Consiglio di Amministrazione è tenuto a istituire tre Comitati endoconsiliari aventi funzioni consultive, propositive o di controllo e specializzati, rispettivamente, in tema di nomine, rischi e remunerazioni, tenuto conto della configurazione della SGR quale "intermediario di maggiori dimensioni" ai sensi del Provvedimento.

Al riguardo, il Documento sugli Organi Sociali richiama i criteri contenuti nel Provvedimento in materia di composizione, funzioni e compiti dei predetti Comitati. Ciascun Comitato è composto da almeno tre membri, tutti non esecutivi e in maggioranza indipendenti; i suddetti Comitati devono distinguersi tra loro per almeno un componente. I lavori di ciascun Comitato sono coordinati da un presidente scelto tra i componenti indipendenti; i membri del Comitato competente in materia di rischi e sistema di controlli interni devono possedere conoscenze, competenze ed esperienze tali da poter comprendere appieno e monitorare le strategie e gli orientamenti al rischio della SGR (ivi inclusi i rischi di sostenibilità ambientale e/o sociale e/o di governance). I Comitati possono avvalersi di esperti esterni e, ove necessario, interloquire direttamente con le Funzioni aziendali di controllo interno della SGR e con le altre Funzioni della SGR coinvolte nelle materie attribuite alla competenza del Comitato.

Il Consiglio di Amministrazione approva il Regolamento di funzionamento dei Comitati endoconsiliari, tenuto conto anche delle proposte di modifica formulate dal Comitato.

Come sopra anticipato, la Società, in linea con il Provvedimento, è dotata di tre Comitati endoconsiliari, istituti inizialmente con delibera consiliare dell'8 aprile 2020. Nel dettaglio, sono presenti:

• (i) un comitato con funzioni di supporto al Consiglio di Amministrazione nella nomina e cooptazione dei Consiglieri, nell'autovalutazione del medesimo Organo e nella verifica dell'idoneità dei componenti dello stesso ("Comitato Nomine");
• (ii) un comitato con funzioni di supporto al Consiglio di Amministrazione in materia di rischi e sistema di controlli interni ("Comitato Rischi e Controlli" o "CRC");
• (iii) un comitato con funzioni consultive e propositive nei confronti del Consiglio di Amministrazione in materia di politiche e prassi di remunerazione e incentivazione della SGR ("Comitato Remunerazioni").

Il Comitato Nomine è attualmente composto dall'Amministratore Indipendente dott. Gianluca Grea, dal Consigliere dott.ssa Stefania Boroli e dall'Amministratore Indipendente Prof. Severino Salvemini, con funzione di Presidente del Comitato. Nello svolgimento dei propri compiti il Comitato Nomine tiene conto delle indicazioni di cui al Documento sugli Organi Sociali in relazione all'esigenza di (i) assicurare un adeguato grado di diversificazione nella composizione collettiva del Consiglio di Amministrazione, anche fissando, se del caso, obiettivi (target) diversi e maggiormente stringenti, nonché di (ii) evitare che i processi decisionali del medesimo Organo siano dominati da un unico soggetto o da gruppi di soggetti che possano recare pregiudizio per la SGR.

Il CRC è attualmente composto dall'Amministratore Indipendente dott. Gianluca Grea, con funzione di Presidente del Comitato, dall'Amministratore Indipendente avv. Daniela Becchini e dal Consigliere dott. Gianandrea Perco. A tale Comitato, sono attribuiti, inter alia, i seguenti compiti, con poteri consultivi e propositivi:

• esprimere parere sulle proposte di nomina e di revoca dei responsabili delle funzioni aziendali di controllo interno – ivi incluso il responsabile della Funzione Antiriciclaggio – e del Delegato SOS;
• esaminare preventivamente i programmi di attività (compreso il piano di audit) e le relazioni annuali delle funzioni aziendali di controllo interno indirizzate al Consiglio di Amministrazione;
• esprimere valutazioni e formulare pareri al Consiglio di Amministrazione sul rispetto dei principi cui devono essere uniformati il sistema dei controlli interni e l'organizzazione aziendale, portando all'attenzione del Consiglio di Amministrazione gli eventuali punti di debolezza e le conseguenti azioni correttive da promuovere. A tal fine valuta le eventuali proposte dell'Organo con funzione di gestione;
• contribuire, per mezzo di valutazioni e pareri, alla definizione della politica aziendale di esternalizzazione delle Funzioni aziendali di controllo interno;
• verificare che le Funzioni aziendali di controllo interno si conformino correttamente alle indicazioni e alle linee del Consiglio di Amministrazione e coadiuvare quest'ultimo nella redazione e nella revisione della normativa interna che disciplina il coordinamento tra le predette Funzioni di controllo interno;
• valutare il corretto utilizzo dei principi contabili per la redazione dei bilanci d'esercizio, e a tal fine si coordina con le competenti Funzioni aziendali e con il Collegio Sindacale;
• svolge gli ulteriori compiti specifici eventualmente attribuiti dal Consiglio di Amministrazione.

Il Comitato Remunerazioni è attualmente composto, a seguito delle dimissioni del Consigliere dott. Manolo Santilli e della nomina del Consigliere dott. Andrea Casarotti, intervenuta in data 31 gennaio 2024, dall'Amministratore Indipendente dott. Gianluca Grea, con funzione di Presidente del Comitato, dall'Amministratore Indipendente avv. Daniela Becchini e dal Consigliere dott. Andrea Casarotti.

Tutti i sopra menzionati Organi della SGR scadono alla data fissata per l'adunanza assembleare di approvazione del bilancio relativo all'esercizio 2025.

La SGR ha adottato un Codice Etico e un Modello di organizzazione, gestione e controllo ai sensi del D.Lgs. 8 giugno 2001, n.231 – recante la "Disciplina della responsabilità amministrativa delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni anche prive di personalità giuridica, a norma dell'art. 11 della Legge 29 settembre 2000, n.300" – volto a prevenire la commissione dei reati contemplati dal Decreto stesso, nonché a esimere la SGR dalla responsabilità derivante dall'eventuale commissione, nel suo interesse o a suo vantaggio, di reati da parte di soggetti che fanno parte dell'organizzazione aziendale.

Il Codice Etico accoglie i principi etici – quali correttezza, lealtà, integrità e trasparenza – che ispirano i quotidiani comportamenti di tutti gli appartenenti alla SGR nella conduzione degli affari e in generale nello svolgimento dell'attività aziendale in ogni sua estrinsecazione, per il buon funzionamento, l'affidabilità e l'immagine positiva dell'azienda. Il Codice Etico è rivolto a tutti i dipendenti, al Consiglio di Amministrazione, al Collegio Sindacale, nonché ai collaboratori esterni, ai consulenti e fornitori di beni e di servizi e a tutti i soggetti cosiddetti "terzi" che ricevono incarichi dalla SGR o che abbiano con essa rapporti di natura contrattuale, anche se temporanea.

La SGR ha altresì istituito un Organismo di Vigilanza caratterizzato da requisiti di autonomia e indipendenza, professionalità e continuità di azione – composto da tre membri designati dal Consiglio di Amministrazione della SGR – cui è affidato il compito di vigilare sull'osservanza delle prescrizioni del Modello, nonché di curarne l'aggiornamento. In particolare, l'Organismo di Vigilanza, nominato da ultimo dal Consiglio di Amministrazione del 21 aprile 2023, confermandone la medesima composizione del precedente incarico, è attualmente composto dall'avv. Maurizio Bortolotto, in qualità di Presidente, e dai dottori Davide Bossi e Luca Voglino.

La SGR si è dotata di procedure interne volte a disciplinare le modalità di gestione interna e di comunicazione al mercato delle informazioni privilegiate, in conformità, in particolare, al Regolamento del Parlamento Europeo e del Consiglio n.596 del 16 aprile 2014 in materia di market abuse (c.d. "MAR") e ai relativi regolamenti di attuazione.

La SGR ha, altresì, adottato una procedura aziendale interna in materia di compimento di operazioni personali, in conformità all'art. 114 del Regolamento recante norme di attuazione del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 ("TUF") in materia di intermediari, adottato dalla Consob con delibera n.20307 del 15 febbraio 2018, il quale rinvia espressamente al Regolamento Delegato (UE) n.231/2013 del 19 dicembre 2012. Detta procedura prevede nei confronti dei cosiddetti soggetti rilevanti della SGR (intendendosi per tali i soci, i componenti degli Organi sociali – Consiglieri di Amministrazione e Sindaci Effettivi – i dirigenti, i dipendenti della SGR, ogni altra persona fisica i cui servizi siano a disposizione e sotto il controllo della SGR e che partecipino all'attività di gestione collettiva del risparmio svolta dalla SGR, le persone fisiche o giuridiche che partecipino direttamente alla prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio sulla base di un accordo di delega o di esternalizzazione, nonché i dipendenti della SGR e ogni altra persona fisica i cui servizi siano a disposizione e sotto il controllo della

SGR e che partecipino alle attività delle funzioni di controllo della stessa): (i) taluni obblighi di comportamento in materia, tra l'altro, di riservatezza sulle informazioni privilegiate e confidenziali e di prevenzione di fenomeni di abuso di mercato; (ii) una specifica regolamentazione delle operazioni personali nonché (iii) i controlli circa la corretta applicazione della procedura e le sanzioni applicabili nell'ipotesi di violazione delle disposizioni ivi contenute. Detta procedura risulta funzionale ad assolvere ai più generali obblighi di adottare, applicare e mantenere procedure idonee a garantire l'adempimento degli obblighi di correttezza e trasparenza nella prestazione delle attività svolte dalla SGR nonché a mantenere la riservatezza delle informazioni ricevute nell'ambito della prestazione delle predette attività, avuto riguardo alla natura delle stesse.

Infine, la SGR, anche allo scopo di minimizzare i rischi connessi al compimento di operazioni in conflitto di interessi, sottopone le opportunità di investimento che giungono alla SGR o individuate sul mercato alla valutazione dell'Organo Amministrativo che determina l'allocazione degli investimenti tra i vari fondi di investimento alternativi (FIA) gestiti nel rispetto delle relative previsioni regolamentari e applicando specifici criteri di attribuzione. In tale ambito, la SGR ha altresì adottato una policy e una procedura volte a individuare e gestire le situazioni di conflitto di interessi, anche potenziali, che possano insorgere nella prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio.

In aggiunta alle strutture di corporate governance applicabili alle società di gestione del risparmio in virtù delle disposizioni codicistiche e del TUF e a quelle sopra specificamente riportate, si evidenzia che i regolamenti di gestione di ciascun FIA gestito contemplano l'istituzione di un Comitato avente funzioni consultive competente ad analizzare, valutare ed esprimere il proprio parere in relazione alle materie indicate nel Regolamento di gestione/statuto del FIA e/o nel Regolamento di funzionamento del Comitato medesimo.

La SGR comunica ai partecipanti del Fondo ogni informazione prevista dal Regolamento di gestione e dalla vigente normativa di settore con le modalità ivi previste.

Politiche e strategie ESG societarie

La SGR ha da sempre condiviso e promosso i principi etici, di legalità e di rispetto dei diritti umani nonché delle normative vigenti anche in ambito ESG, ponendoli alla base della propria strategia. DeA Capital RE è consapevole che la gestione dei rischi e delle opportunità legati alle tematiche Ambientali, Sociali e di Governance (ESG – Environmental, Social, Governance) e l'integrazione dei relativi fattori nel processo di investimento sostengono la creazione di valore e la crescita nel medio-lungo periodo.

La SGR ha formalizzato il suo impegno ad agire in qualità di investitore responsabile attraverso l'adozione di una "Politica ESG", il cui obiettivo è illustrare le modalità con cui integra i rischi di sostenibilità nella strategia aziendale e nelle politiche relative agli investimenti nonché valorizza i fattori ESG all'interno dei propri processi e nella gestione dei suoi prodotti. Tale Politica, pubblicata sul proprio sito internet, si applica a tutti i dipendenti della SGR e a tutti i Fondi di Investimento Alternativi gestiti dalla SGR, incluse SICAF e relativi comparti (di seguito, "FIA").

La Politica tiene conto delle indicazioni contenute nel Regolamento UE n. 2088/2019 (nel seguito, "SFDR") che prevede, nei confronti degli intermediari del mercato finanziario, un regime di trasparenza circa l'integrazione dei fattori ESG nei loro processi decisionali e di gestione dei rischi, sia con riferimento alla SGR che ai FIA.

La Società ha definito la propria strategia di sostenibilità attraverso l'individuazione e la gestione delle tematiche ESG più rilevanti. L'approccio della SGR alla responsabilità sociale e ambientale, si basa su quattro pilastri fondamentali e mira a creare valore per tutti gli stakeholders: investitori dei FIA, gruppo di appartenenza, conduttori degli asset gestiti, nonché per le comunità in cui questi sono inseriti.

SOSTENIBILITÀ NEL SETTORE	Agire in maniera responsabile e promuovere la sostenibilità nel proprio settore, adottando un approccio responsabile all'investimento al fine di creare valore e di accrescere la consapevolezza dell'industria verso i benefici derivanti dalla valorizzazione delle tematiche ESG.
PERSONE AL CENTRO	Mettere le persone al centro investendo nel benessere e nella crescita professionale delle persone che fanno parte di DeA Capital RE, assicurando un ambiente di lavoro che favorisca il benessere, la crescita professionale e la capacità di attrarre e trattenere nuovi talenti.
IMMOBILI EFFICIENTI	Sviluppare, riqualificare e gestire immobili che siano efficienti e sostenibili, perseguendo obiettivi di efficientamento energetico e riduzione del consumo di risorse per gli asset e contribuendo attivamente alla transizione verso un'economia low carbon. Massimizzare la vivibilità dei propri immobili e il benessere dei fruitori e delle comunità di riferimento.
CITTÀ SOSTENIBILI	Partecipare alla creazione delle città sostenibili del futuro in maniera proattiva mirando a un'urbanizzazione sostenibile ed inclusiva, traendo benefici dall'integrazione di innovazioni digitali e tecnologiche e contribuendo positivamente al benessere delle comunità.

Inoltre, la Società si impegna a rispettare i requisiti previsti dalla normativa in materia di finanza sostenibile e le best practices più diffuse nel settore immobiliare in relazione ai temi ambientali, sociali e di governance, ivi inclusi gli aspetti legati alla salute e alla sicurezza sui luoghi di lavoro.

In tal senso, la SGR sottoscrive i Principles for Responsible Investments (PRI) delle Nazioni Unite e i dieci Principi definiti nel Global Compact delle Nazioni Unite (UNGC), cui aderisce, e garantisce il rispetto della Carta Internazionale dei Diritti Umani e delle norme fondamentali del lavoro riconosciute dall'Organizzazione Internazionale del Lavoro (ILO).

In questo contesto, DeA Capital RE individua tra gli Obiettivi per lo Sviluppo Sostenibile delle Nazioni Unite (UN SDGs) quelli ai quali intende contribuire in maniera significativa23 attraverso la propria strategia di sostenibilità.

La SGR adotta un "Piano di Azione ESG" (di seguito "Piano") triennale, approvato dal Consiglio di Amministrazione, per declinare e misurare il raggiungimento degli impegni e degli obiettivi di sostenibilità definiti attraverso la Politica ESG e definisce gli indicatori di performance atti a monitorare i propri progressi in tali ambiti, sia a livello di entity che di prodotto.

Gli orientamenti definiti nel Piano sono altresì trasposti nel più generale Piano Strategico della SGR, che include obiettivi specifici, anche in ambito ESG, in termini di evoluzione delle masse in gestione e di decarbonizzazione dei portafogli, con una crescita progressiva degli investimenti con obiettivi e caratteristiche ambientali e sociali allineate alle strategie di sostenibilità della SGR.

Attraverso l'adesione ai principi di finanza responsabile e la definizione di una strategia di sostenibilità, DeA Capital RE si impegna a integrare le tematiche ESG a tutti i livelli operativi, sia per conto della SGR che per i FIA gestiti dalla stessa.

La SGR, attraverso i suoi FIA e le sue strategie di investimento, non investe in alcun progetto che coinvolga quanto segue:

• attività vietate dalla legislazione sulla conservazione della biodiversità del Paese in cui si svolge il progetto o dalle convenzioni internazionali relative alla protezione delle risorse della biodiversità o delle risorse culturali;
• lo sviluppo di progetti in aree naturali protette ovvero che abbiano un impatto negativo su siti di patrimonio culturale;
• la costruzione di nuovi edifici destinati all'estrazione, allo stoccaggio, al trasporto o alla produzione di combustibili fossili.

La SGR, inoltre, esclude dai propri conduttori coloro che svolgano attività di produzione o commercializzazione o le cui attività risultino legate a:

• armi individuate e bandite da trattati e convenzioni internazionali;
• pornografia e prostituzione;
• sostanze proibite nella giurisdizione in cui si trova la proprietà;
• impatti negativi alla fauna selvatica in via di estinzione o protetta.

Tale elenco non è esaustivo e può essere esteso a ulteriori attività escluse e/o proibite come definito dalla SGR e/o dai sottoscrittori e potenziali investitori.

²³ Per l'elenco tempo per tempo aggiornato degli UN SDGs ai quali la SGR intende contribuire si rimanda alla Politica ESG pubblicata sul sito web.

Maggiori dettagli sulle strategie e la loro applicazione sono disponibili nel documento "Politica ESG" approvata dal Consiglio di Amministrazione, pubblicata e costantemente aggiornata nella sezione ESG del sito internet societario (https://www.deacapitalre.com/).

3. Illustrazione dell'attività di gestione del Fondo e delle direttrici seguite nell'attuazione delle politiche di investimento e disinvestimento

A. L'attività di gestione

La gestione ordinaria del Fondo nel corso dell'anno 2024 è stata caratterizzata dalle attività di seguito descritte.

Contratti di locazione

Nel corso dell'anno 2024 è proseguita l'attività di messa a reddito degli spazi sfitti.

Alla data del 31 dicembre 2024 la superficie complessiva locabile lorda degli immobili in portafoglio è pari a 121.953 mq, dei quali risultano locati 48.149 mq, pari al 39,48% delle superfici locabili, in aumento rispetto al dato del 31 dicembre 2023 pari a 44.828 mq, per effetto i) della dismissione dell'immobile sito in Roma, via Emilio Longoni 3/7 avvenuta in data 10 aprile 2024 e (ii) della sottoscrizione di un contratto di locazione per circa 3.865 mq presso l'immobile sito in Bologna, viale Aldo Moro 44, come meglio si dirà infra, che ha più che compensato i rilasci intervenuti nel corso dell'esercizio per gli immobili di Roma, via del Giorgione 59/63, Assago, Milanofiori, strada 3, palazzo B5 e Agrate Brianza, viale Colleoni 17.

Alla data del 31 dicembre 2024, risultano pertanto presenti diciotto posizioni locative (contratti di locazione ed indennità di occupazione), di cui tredici riferite a conduttori privati e cinque alla Pubblica Amministrazione.

Con riferimento all'immobile sito in Bologna, viale Aldo Moro 44, sono proseguite le negoziazioni con un conduttore, già presente presso l'immobile, finalizzate alla potenziale stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione immobiliare ad uso uffici, oltre magazzini e posti auto, di circa 3.865 mq. In data 21 dicembre 2023 è stato sottoscritto tra le parti un term sheet vincolante condizionato all'avveramento di alcune condizioni sospensive entro il primo trimestre 2024 e posticipate, da ultimo, entro la metà del mese di aprile 2024. Stante il positivo avveramento di tutte le condizioni sospensive, in data 4 giugno 2024 è stato sottoscritto il contratto di locazione che ha generato un aumento dell'occupancy del suddetto immobile dal 78% al 98%. Per il medesimo immobile, sono in corso interlocuzioni per la locazione dell'ultima porzione vacant pari a circa 400 mq.

Con riferimento all'immobile di Roma, via del Giorgione 59/63, si segnala che: (i) in data 9 aprile 2024 è stata rilasciata una porzione immobiliare ad uso uffici oltre a magazzini e posti auto per complessivi 450 mq circa a seguito di disdetta contrattuale da parte di un conduttore, (ii) in data 31 maggio 2024 è stato

sottoscritto un contratto di locazione della durata di 9+9 anni avente ad oggetto una porzione ad uso uffici oltre a n. 2 posti auto coperti per circa 300 mq e avente decorrenza 1° dicembre 2024, (iii) il Fondo ha ricevuto da un conduttore una comunicazione di rilascio parziale, entro la data del 30 novembre 2024, di una porzione immobiliare sita al piano secondo nonché parte del piano primo oltre 22 posti auto coperti, (iv) in data 11 novembre 2024 è stato sottoscritto un accordo transattivo e di risoluzione consensuale del contratto di locazione avente ad oggetto una porzione ad uso uffici oltre n. 5 posti auto scoperti per complessivi 650 mq, a causa di comprovate difficoltà economiche del conduttore, con efficacia dal 31 gennaio 2025 e (v) in data 20 dicembre 2024 è stata sottoscritta una proposta vincolante per la locazione della medesima porzione immobiliare di cui al romanino (iv) a condizioni migliorative.

Con riferimento all'immobile di Assago, Milanofiori, strada 3, palazzo B5, in data 31 maggio 2024 è stata rilasciata una porzione immobiliare ad uso uffici oltre posti auto di 565 mq circa a seguito della sottoscrizione di un accordo transattivo e di risoluzione consensuale del contratto di locazione, a causa di comprovate difficoltà economiche del conduttore, quasi interamente rilocato in data 23 luglio 2024 con la sottoscrizione di un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione ad uso uffici oltre posti auto di 550 mq circa.

Con riferimento, da ultimo, all'immobile sito in Agrate Brianza, viale Colleoni 17, si rammenta che in data 9 novembre 2023 è stato sottoscritto un accordo di risoluzione consensuale anticipata di un contratto di locazione relativo ad una porzione immobiliare ad uso uffici, con efficacia dal 31 gennaio 2024. Inoltre, in data 26 marzo 2024 è stato sottoscritto un accordo di risoluzione consensuale anticipata dell'ultimo contratto di locazione vigente nel suddetto immobile, relativo ad una porzione immobiliare ad uso uffici, con efficacia dal 28 giugno 2024.

L'importo dei canoni e delle indennità di occupazione di competenza dell'anno 2024 ammonta a euro 6.347.054, con una diminuzione dell'8,30% rispetto al dato del 31 dicembre 2023, pari a euro 6.921.716. Il 61,37% di tali canoni di competenza è riconducibile alla Pubblica Amministrazione.

Il valore contrattuale annuo alla data del 31 dicembre 2024 ammonta a euro 6.159.197, in diminuzione del 3,78% rispetto al dato del 31 dicembre 2023, pari a euro 6.401.525. Il 61,37% di tale valore contrattuale è riconducibile alla Pubblica Amministrazione.

Crediti verso locatari

Alla data del 31 dicembre 2024 l'importo dei crediti verso conduttori per fatture emesse e da emettere, al netto di eventuali debiti verso i medesimi e del fondo svalutazione crediti, ammonta a euro 1.861.054 in diminuzione del 2,53% rispetto al 31 dicembre 2023 pari a euro 1.909.375. L'importo dei crediti per fatture emesse è pari a euro 1.223.394, facendo rilevare una diminuzione del 4,08% rispetto al dato rilevato al 31 dicembre 2023, pari a euro 1.275.975. Tale diminuzione è da attribuirsi principalmente all'intervenuto pagamento da parte dei conduttori. Con riferimento ai crediti verso locatari per fatture scadute da oltre 30 giorni, il dato al 31 dicembre 2024 è pari a euro 1.195.583, in diminuzione del 3,06% rispetto al dato al 31 dicembre 2023, pari a euro 1.233.345. Di tale importo, euro 799.278, pari al 66,85% del totale delle fatture scadute oltre 30 giorni, è riconducibile ad un conduttore pubblico. Infine, relativamente ai crediti verso locatari per fatture scadute da oltre 90 giorni, il dato al 31 dicembre 2024 è pari a euro 1.195.583, in diminuzione dello 0,84% rispetto al dato al 31 dicembre 2023, pari a euro 1.205.661.

L'esposizione creditizia netta verso i conduttori del Fondo, per quanto ridotta rispetto al 31 dicembre 2023, rimane elevata, confermandosi quale componente principale la morosità dei conduttori pubblici. Perdura l'attività di credit management promossa dalla SGR, attraverso l'utilizzo sistematico del recupero coattivo dei crediti del Fondo, anche per via giudiziale. Si fa presente infine che nonostante il rischio di insolvenza dei locatari sia remoto, dato l'elevato rating degli stessi, le posizioni che presentano un potenziale rischio di inesigibilità sono coperte da un fondo di svalutazione crediti che, alla data del 31 dicembre 2024 ammonta a euro 672.188. Alla data del 31 dicembre 2023 il fondo svalutazione crediti ammontava a euro 741.320.

Manutenzioni Straordinarie (Capex)

Nel corso del 2024 sono state effettuate capex per un ammontare pari a euro 1.392.841 in relazione ai lavori di riqualificazione edile ed impiantistica di una porzione dell'immobile sito in Bologna, viale Aldo Moro 44, finalizzati all'ingresso del nuovo conduttore.

B. Politiche di investimento e disinvestimento

Gli immobili di proprietà del Fondo al 31 dicembre 2024 sono sette, oltre alla partecipazione nella Da Vinci S.r.l..

Con riferimento agli immobili del Fondo, continua l'attività di commercializzazione promossa dalla SGR, anche per il tramite di operatori commerciali, volta alla dismissione degli asset in portafoglio.

In particolare, con riferimento all'attività di messa a reddito propedeutica alla dismissione, si segnala che (i) in data 18 marzo 2024 è stato affidato a un operatore nazionale l'incarico di messa a reddito delle porzioni vacant dell'immobile sito in Assago, Milanofiori, Strada 3, Palazzo B5; (ii) in data 13 giugno 2024 è stato affidato ad un operatore internazionale l'incarico di messa a reddito delle porzioni vacant dell'immobile sito in Roma, via del Giorgione 59/63.

Con riferimento all'attività di commercializzazione ai fini della dismissione, si segnala invece che (i) in data 21 giugno 2024 è stato affidato ad un operatore internazionale l'incarico di promuovere la vendita dell'immobile sito in Roma, via Capitan Bavastro 92 e (ii) in data 16 ottobre 2024 è stato affidato ad un operatore locale l'incarico di promuovere la vendita dell'immobile sito in Agrate Brianza, viale Colleoni 17.

Con riferimento all'attività di commercializzazione ai fini della dismissione, si rappresenta che:

• ad esito della conclusione da parte di un investitore nazionale dell'attività di due diligence, in data 4 agosto 2023 il Fondo ha ricevuto una proposta irrevocabile d'acquisto relativa all'immobile sito in Roma, via Longoni 3 al prezzo di euro 4.800.000 oltre imposte di legge, accettata dal Fondo in data 27 settembre 2023. L'atto definitivo di compravendita è stato sottoscritto in data 10 aprile 2024;
• in data 20 novembre 2024 il Fondo ha ricevuto da parte di un potenziale investitore nazionale una manifestazione di interesse non vincolante all'acquisto dell'immobile sito in Roma, via Longoni 93/125, richiedendo altresì un periodo di esclusiva di circa 90 giorni al fine di svolgere un'attività di due diligence finalizzata alla presentazione di un'eventuale proposta irrevocabile di acquisto. In data 22 novembre 2024 il Fondo ha riscontrato la summenzionata manifestazione di interesse concedendo un periodo di esclusiva fino al 28 febbraio 2025;
• in data 2 ottobre 2024 il Fondo ha accettato una proposta irrevocabile di acquisto per l'immobile sito in Roma, via Capitan Bavastro 92/94. Il prezzo d'acquisto è pari a euro 9.220.000, oltre imposte di legge; il contratto definitivo di compravendita è stato sottoscritto in data 15 gennaio 2025.

Partecipazioni in società immobiliari

Il Fondo detiene una partecipazione nella società Da Vinci S.r.l. pari al 25% del capitale sociale. La società Da Vinci S.r.l., costituita nell'anno 2007, è partecipata da altri due Fondi gestiti dalla SGR ed è proprietaria del lotto edificabile sito nel Comune di Roma, in località Ponte Galeria dove è stato edificato il complesso direzionale "Da Vinci" (di seguito, il "Complesso").

La superficie lorda locabile totale del Complesso risulta pari a circa 48.687 mq, comprensiva anche degli spazi ad uso parcheggio. Alla data del 31 dicembre 2024, risultano attive 15 posizioni locative ed il Complesso risulta locato per l'81,4% della superficie.

Nel corso del 2024, sono continuate le attività e negoziazioni finalizzate alla locazione di nuovi spazi nonché alla permanenza presso il Complesso di conduttori già presenti.

In particolare, si segnala che:

(i) in data 14 febbraio 2024 è stato sottoscritto, con una società operante nel settore della logistica, un contratto di locazione, di durata sei anni più sei anni, avente ad oggetto la porzione ad uso uffici sita al piano terra dell'Edificio 2, da 360 mq circa, oltre posti auto. La sottoscrizione del contratto in argomento ha consentito la rapida rilocazione delle porzioni che erano state rilasciate per disdetta contrattuale, a fine dicembre 2023, da un precedente conduttore;

(ii) in data 20 febbraio 2024 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione di durata sei anni più sei anni, avente ad oggetto la porzione ad uso uffici sita al piano settimo dell'Edificio 2, da 1.900 mq circa, oltre a posti auto, con un conduttore già presente che aveva formulato disdetta contrattuale;

(iii) in data 29 aprile 2024 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione di durata sei anni più sei anni, avente ad oggetto la porzione ad uso uffici sita al piano quarto dell'Edificio 2, da 660 mq circa, oltre a posti auto e magazzino, con un conduttore già presente che aveva formulato disdetta contrattuale;

(iv) in data 18 giugno 2024 è stato sottoscritto un contratto di locazione per ulteriori posti auto coperti con un primario conduttore già esistente, che conduce in locazione una porzione ad uso ufficio dell'Edificio 1, da 9.900 mq circa oltre posti auto e magazzini.

Alla data di redazione della presente Relazione, sono in corso negoziazioni finalizzate alla sottoscrizione di nuovi contratti di locazione per le porzioni immobiliari sfitte ed, in particolare, (i) continua l'interessamento della società operante nel settore dei servizi di assistenza a terra per le compagnie aeree, con la quale sono in corso interlocuzioni per la firma di un contratto avente ad oggetto una porzione ad uso uffici sita al piano terra dell'Edificio 2, da 575 mq circa; (ii) si segnala, altresì, l'interessamento di un provider di servizi informatici per la locazione di una porzione di semipiano dell'Edificio 2 da circa 270 mq; sono in corso approfondimenti in merito alle effettive esigenze del potenziale conduttore; (iii) si segnala, infine, che non è proseguito l'interessamento di un call center per la locazione di un semipiano dell'Edificio 2 da circa 950 mq;

In data 20 febbraio 2024, considerando la necessità di ricapitalizzare la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato parzialmente al credito per interessi su finanziamento soci per euro 1.000.000.

4. Eventi di particolare importanza verificatisi nell'esercizio

Per quanto concerne gli eventi di particolare importanza verificatisi nel periodo di riferimento, il persistere dell'instabilità geopolitica continua a costituire un rilevante fattore di instabilità. La SGR, così come fatto in passato, continuerà a tenere sotto controllo la situazione, sebbene attualmente non risultino impatti rilevanti sui canoni di locazione e sull'attività di dismissione.

DeA Capital Real Estate SGR si riserva di fornire gli aggiornamenti del caso in sede di approvazione delle prossime Relazioni di gestione.

Sintesi delle principali innovazioni normative

I principali aggiornamenti normativi di interesse, intervenuti nel periodo di riferimento, riguardano il Regolamento in materia di autorizzazione e vigilanza dei soggetti legittimati a presentare offerte nel mercato delle aste delle quote di emissione dei gas a effetto serra ai sensi dell'articolo 20-ter, comma 1, del TUF, adottato dalla Consob con Delibera n. 23270 del 3 ottobre 2024 (in vigore dal 15 ottobre 2024).

In aggiunta a quanto sopra, sono stati emanati i seguenti principali documenti, in ambito:

• MiFID II e MiFIR pubblicazione del "MiFIR review Final Report Review of RTS 2 on transparency for bonds, structured finance products and emission allowances and RTS on reasonable commercial basis" (cfr. Documento ESMA74-2134169708-7775 del 16 dicembre 2024); pubblicazione del "Final Report on equity transparency (RTS 1 and CDR 2017/567)" (cfr. Documento ESMA74-2134169708-7636 del 16 dicembre 2024); pubblicazione del final report recante "Technical Advice on CSDR Penalty Mechanism" (cfr. Documento ESMA74- 2119945925-2059 del 19 novembre 2024); pubblicazione, in data 14 novembre 2024, (i) del Regolamento (UE) 2024/2809 del Parlamento europeo e del Consiglio del 23 ottobre 2024 "che modifica i regolamenti (UE) 2017/1129, (UE) n. 596/2014 e (UE) n. 600/2014 per rendere i mercati pubblici dei capitali nell'Unione più attraenti per le società e facilitare l'accesso delle piccole e medie imprese ai capitali" e (ii) della Direttiva (UE) 2024/2811 del Parlamento europeo e del Consiglio del 23 ottobre 2024 "che modifica la direttiva 2014/65/UE per rendere i mercati pubblici dei capitali nell'Unione più attraenti per le imprese e per facilitare l'accesso delle piccole e medie imprese ai capitali, e che abroga la direttiva 2001/34/CE";
• EMIR pubblicazione, in data 4 dicembre 2024, (i) del Regolamento (UE) 2024/2987 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 novembre 2024 che "modifica i regolamenti (UE) n. 648/2012, (UE) n. 575/2013 e (UE) 2017/1131 per quanto concerne le misure volte ad attenuare le esposizioni eccessive nei confronti di controparti centrali di paesi terzi e a migliorare l'efficienza dei mercati della compensazione dell'Unione" e (ii) della Direttiva (UE) 2024/2994 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 27 novembre 2024, che "modifica le direttive 2009/65/CE, 2013/36/UE e (UE) 2019/2034 per quanto concerne il trattamento del rischio di concentrazione derivante dalle esposizioni nei confronti delle controparti centrali e del rischio di controparte per le operazioni con strumenti derivati compensate a livello centrale";
• Cartolarizzazioni pubblicazione dell'avviso della Consob del 20 novembre 2024 "in merito agli Orientamenti EBA sui criteri STS per cartolarizzazioni nel bilancio e che modificano gli orientamenti ABE/GL/2018/08 e ABE/GL/2018/09 sui criteri STS per cartolarizzazioni ABCP e non ABCP";
• Fintech pubblicazione, in data 4 dicembre 2024, dello statement delle ESAs avente a oggetto l'applicazione del Regolamento sulla resilienza operativa digitale del settore finanziario ("Regolamento DORA") (cfr. Documento JC 2024 99 del 4 dicembre 2024); pubblicazione, in data 23 dicembre 2024, della comunicazione della Banca d'Italia "in materia di sicurezza ICT" relativa al Regolamento DORA; pubblicazione da parte della Banca d'Italia, in data 27 dicembre 2024, delle "Istruzioni operative per la trasmissione dei gravi incidenti ICT e delle minacce informatiche significative attraverso la piattaforma INFOSTAT" e della relativa modulistica; pubblicazione, in data 30 dicembre 2024, della comunicazione della Banca d'Italia avente a oggetto il Regolamento DORA.

Si segnala altresì che, in data 30 ottobre 2024, la Banca d'Italia ha pubblicato una comunicazione, recante pari data e avente a oggetto "Segnalazioni Statistiche e di Vigilanza per gli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio: chiarimenti".

PRIIPS

In data 10 maggio 2022, il comitato congiunto composto da EBA, ESMA ed EIOPA (c.d. "ESAs") ha pubblicato un joint supervisory statement "on expectations regarding the 'What is this product?' section of the key information document for packaged retail and insurance-based investment products" (cfr. Documento ESAs JC 2022 10).

In data 24 giugno 2022 il citato comitato congiunto ha inoltre richiamato l'attenzione del mercato in merito all'avvenuta pubblicazione, nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea, del Regolamento delegato (UE) 2022/975 della Commissione del 17 marzo 2022 che "modifica le norme tecniche di regolamentazione stabilite dal regolamento delegato (UE) 2017/653 per quanto riguarda la proroga del regime transitorio previsto dall'articolo 14, paragrafo 2, di tale Regolamento e le norme tecniche di regolamentazione stabilite dal Regolamento delegato (UE) 2021/2268 per quanto riguarda la data di applicazione di tale Regolamento" ("Regolamento 2022/975").

In particolare, il Regolamento 2022/975 ha modificato:

• i) il Regolamento delegato (UE) 2017/653 della Commissione dell'8 marzo 2017 che "integra il Regolamento (UE) n. 1286/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio relativo ai documenti contenenti le informazioni chiave per i prodotti d'investimento al dettaglio e assicurativi preassemblati stabilendo norme tecniche di regolamentazione per quanto riguarda la presentazione, il contenuto, il riesame e la revisione dei documenti contenenti le informazioni chiave e le condizioni per adempiere l'obbligo di fornire tali documenti", al fine di prorogare ulteriormente il regime transitorio ivi previsto dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022;
• ii) il Regolamento delegato (UE) 2021/2268 della Commissione del 6 settembre 2021 "recante modifica delle norme tecniche di regolamentazione stabilite dal Regolamento delegato (UE) 2017/653 della Commissione per quanto riguarda il metodo di base e la presentazione degli scenari di performance, la presentazione dei costi e il metodo di calcolo degli indicatori sintetici di costo, la presentazione e il contenuto delle informazioni sulla performance passata e la presentazione dei costi per i prodotti d'investimento al dettaglio e assicurativi preassemblati (PRIIP) che offrono una serie di opzioni di investimento, nonché per quanto riguarda l'allineamento degli accordi transitori per gli ideatori di PRIIP che offrono le quote di fondi di cui all'articolo 32 del regolamento (UE) n. 1286/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio come opzioni di investimento sottostante con l'accordo transitorio prorogato stabilito in tale articolo", al fine di stabilire che tale Regolamento si applichi solo a decorrere dal giorno successivo alla data in cui ha fine il regime transitorio stabilito dall'articolo 32 del Regolamento (UE) n. 1286/2014; a tal fine è stato, in particolare, modificato l'articolo 2, secondo comma del citato Regolamento

delegato (UE) 2021/2268, per modificare i riferimenti alla data del 1° luglio 2022 con quelli al 1° gennaio 2023.

In data 24 giugno 2022, la Commissione Europea ha altresì reso pubblico uno statement in merito alla proroga dei regimi transitori di cui ai citati regolamenti.

Come già anticipato, con la delibera n. 22551 del 21 dicembre 2022 la Consob ha modificato il c.d. Regolamento Emittenti nella prospettiva di adeguarne i contenuti alla prossima estensione dell'obbligo di redazione del c.d. KID ("Key Information Document"), già vigente per i prodotti finanziario-assicurativi e per i FIA chiusi rivolti agli investitori al dettaglio, alle altre categorie di fondi di investimento (i.e. OICVM e FIA aperti).

A decorrere dal 1° gennaio 2023, dunque, (i) anche per OICVM e FIA aperti deve essere predisposto il KID in sostituzione del c.d. KIID ("Key Investor Information Document") e (ii) tutti i tipi di PRIIPS rivolti alla clientela al dettaglio saranno quindi accompagnati da informazioni-chiave presentate secondo lo stesso modello (con la sola eccezione delle offerte di OICVM rivolte agli investitori "qualificati", per le quali i gestori potranno scegliere tra KID e KIID).

In data 17 maggio 2023, il citato comitato congiunto composto da EBA, ESMA ed EIOPA ha altresì pubblicato la versione consolidata delle Q&As "on the PRIIPs Key Information Document (KID)"; in data 5 dicembre 2023, 15 marzo 2024 e 28 giugno 2024, il predetto comitato congiunto ha aggiornato le citate Q&As in versione consolidata (cfr. Documento ESAs JC 2023 22 del 28 giugno 2024).

In aggiunta, si segnala che in data 12 giugno 2024, Il Consiglio UE ha raggiunto un accordo sul pacchetto normativo sugli investimenti al dettaglio (Retail investment package) che, tra gli interventi, comprende una proposta di regolamento che modifica il Regolamento PRIIP volta a uniformare i requisiti di trasparenza e informazione in tutta la legislazione dell'UE con la predisposizione di KID più chiari per gli investitori.

Antiriciclaggio e antiterrorismo

In data 25 maggio 2022 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana il Decreto 11 marzo 2022, n. 55 del Ministero dell'Economia e delle Finanze avente a oggetto "Regolamento recante disposizioni in materia di comunicazione, accesso e consultazione dei dati e delle informazioni relativi alla titolarità effettiva di imprese dotate di personalità giuridica, di persone giuridiche private, di trust produttivi di effetti giuridici rilevanti ai fini fiscali e di istituti giuridici affini al trust" ("Decreto Registro T.E.").

Il Decreto Registro T.E., entrato in vigore in data 9 giugno 2022, reca disposizioni, da attuarsi con modalità esclusivamente telematiche:

• in materia di comunicazione all'ufficio del registro delle imprese dei dati e delle informazioni relativi alla titolarità effettiva di imprese dotate di personalità giuridica, di persone giuridiche private, di trust produttivi di effetti giuridici rilevanti a fini fiscali e istituti giuridici affini al trust per la loro iscrizione e conservazione nella sezione autonoma e nella sezione speciale del registro delle imprese;

• in materia di accesso ai dati e alle informazioni da parte delle Autorità, dei soggetti obbligati di cui al D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, del pubblico e di qualunque persona fisica o giuridica, ivi compresa quella portatrice di interessi diffusi;

• per individuare e quantificare i diritti di segreteria rispetto ai soggetti diversi dalle Autorità.

Entro 60 giorni dall'entrata in vigore del Decreto Registro T.E. (e in ogni caso successivamente alla predisposizione di un disciplinare tecnico previsto dall'articolo 11, comma 3 nonché all'entrata in vigore di taluni decreti ministeriali o dirigenziali previsti dal Decreto Registro T.E. stesso) era prevista la pubblicazione di un provvedimento del Ministero dello Sviluppo Economico Ministero delle Imprese e del Made in Italy che attestasse l'operatività del sistema di comunicazione dei dati e delle informazioni sulla titolarità effettiva ("Decreto MIMIT").

In materia di comunicazioni dei dati e delle informazioni sulla titolarità effettiva, si segnala altresì che, in data 20 aprile 2023, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana il Decreto 12 aprile 2023 del Ministero delle Imprese e del Made in Italy avente a oggetto "Approvazione delle specifiche tecniche del formato elettronico della comunicazione unica d'impresa", il quale dà attuazione ad alcune previsioni del Decreto Registro T.E..

In data 28 giugno 2023, nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana sono stati pubblicati taluni provvedimenti anch'essi volti a dare attuazione a ulteriori previsioni del Decreto Registro T.E.: (i) il Decreto 16 marzo 2023 del Ministero delle Imprese e del Made in Italy avente a oggetto "Approvazione dei modelli per il rilascio di certificati e copie anche digitali relativi alle informazioni sulla titolarità effettiva"; (ii) il Decreto 20 aprile 2023 del Ministro delle Imprese e del Made in Italy - emanato di concerto con il Ministro dell'Economia e delle Finanze - avente a oggetto "Approvazione degli importi dei diritti di segreteria di cui all'articolo 8, comma 1, del decreto 11 marzo 2022, n. 55".

In data 20 novembre 2023 la Banca d'Italia ha pubblicato le nuove FAQ - frequently asked questions relative alla "Titolarità Effettiva e Registro Titolari Effettivi" elaborate congiuntamente al Ministero dell'Economia e delle Finanze e all'Unità di Informazione Finanziaria per l'Italia (di seguito, "UIF").

Le comunicazioni dei dati e delle informazioni sulla titolarità effettiva erano da effettuarsi entro i 60 giorni successivi alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana del Decreto MIMIT, avvenuta in data 9 ottobre 2023. Con ordinanza n. 8083 del 7 dicembre 2023, il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio ("TAR Lazio"), in seguito all'esame di apposito ricorso proposto da talune società fiduciarie e associazioni di categoria, sospendeva l'efficacia del Decreto MIMIT, fissando per il 27 marzo 2024 la data dell'udienza pubblica per la trattazione di merito del citato ricorso; in seguito all'esame di merito, con sentenza del 9 aprile 2024, il TAR Lazio ha rigettato i ricorsi. Con ordinanza cautelare del 17 maggio 2024, il Consiglio di Stato ha disposto la sospensione dell'esecutività della sentenza del TAR Lazio con cui venivano respinti i ricorsi di cui sopra, fissando per il 19 settembre 2024 la data dell'udienza di discussione; con l'ordinanza n. 8248/2024 del 15 ottobre 2024, il Consiglio di Stato ha poi sospeso i giudizi aventi ad oggetto i citati ricorsi avverso le pronunce del TAR Lazio, rimettendo talune questioni pregiudiziali alla Corte di Giustizia UE; in data 6 dicembre 2024, la Corte di Giustizia UE ha rigettato l'istanza di trattazione accelerata, prolungando ulteriormente la tempistica di tale iter giudiziario.

In data 11 marzo 2024, il Gruppo d'Azione Finanziaria Internazionale (GAFI), a seguito delle revisioni del febbraio 2023 della propria Raccomandazione n. 25 sulla titolarità effettiva e la trasparenza di trust e altri negozi fiduciari, ha aggiornato la guida in materia di antiriciclaggio al fine di aiutare i Paesi e il settore privato a comprendere meglio e valutare i rischi di riciclaggio di denaro e di finanziamento del terrorismo associati ai trust e a negozi giuridici simili per prevenire i casi in cui tali accordi possano essere abusati per eludere le misure antiriciclaggio e antiterrorismo (AML/CFT) e identificare in modo adeguato ed efficace i titolari effettivi di tali accordi.

Inoltre, in data 14 giugno 2022 l'EBA ha pubblicato gli "Orientamenti sulle politiche e le procedure relative alla gestione della conformità e al ruolo e alle responsabilità del responsabile antiriciclaggio ai sensi dell'articolo 8 e del capo VI della direttiva (UE) 2015/849" (cfr. Documento EBA/GL/2022/05); al riguardo, si evidenzia che in data 16 agosto 2023 nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana è stato pubblicato il provvedimento della Banca d'Italia del 1° agosto 2023, mediante il quale la citata Autorità ha modificato le proprie "Disposizioni in materia di organizzazione, procedure e controlli interni volti a prevenire l'utilizzo degli intermediari a fini di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo" al fine di dare piena attuazione nell'ordinamento nazionale ai citati Orientamenti del 2022. In data 9 gennaio 2024, la Banca d'Italia ha pubblicato una nota di chiarimenti relativa alle citate Disposizioni; al riguardo, in data 31 luglio 2024, la Banca d'Italia ha pubblicato un documento di consultazione volto a (i) modificare ulteriormente le citate Disposizioni in materia di organizzazione, procedure e controlli interni nonché a (ii) introdurre il "Manuale per le segnalazioni periodiche antiriciclaggio". In relazione a ciò, si evidenzia altresì che, in data 27 novembre 2024, la Banca d'Italia ha pubblicato: (i) il provvedimento del 26 novembre 2024 recante l'abrogazione della Sezione II, Parte Quinta, delle Disposizioni in materia di organizzazione, procedure e controlli interni; (ii) il provvedimento del 27 novembre 2024 recante modifiche alle citate Disposizioni volte a introdurre "le segnalazioni periodiche antiriciclaggio".

In data 22 novembre 2022, l'EBA ha altresì pubblicato gli "Orientamenti sull'utilizzo di soluzioni di onboarding a distanza del cliente per le finalità di cui all'articolo 13, paragrafo 1, della direttiva (UE) 2015/849" (cfr. Documento ABE/GL/2022/15); la Banca d'Italia ha dato attuazione ai citati Orientamenti dell'EBA con la nota n. 32 del 13 giugno 2023; nell'ambito della citata nota n. 32, la Banca d'Italia ha altresì comunicato di avere apportato talune modifiche – mediante provvedimento del 13 giugno 2023 – alle proprie disposizioni "in materia di adeguata verifica per il contrasto del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo" del 30 luglio 2019, volte ad abrogare le previsioni in materia di videoidentificazione ivi contenute. La citata nota n. 32 è stata successivamente modificata dalla Banca d'Italia in data 28 novembre 2023, al fine di (i) estendere l'applicazione degli Orientamenti dell'EBA in

commento anche agli intermediari vigilati che non sono destinatari degli stessi e (ii) fissare un termine ultimo entro cui tutti gli intermediari sono chiamati ad adeguarsi alle menzionate indicazioni anche in relazione a soluzioni di onboarding già utilizzate e non sottoposte a revisione.

In data 28 agosto 2024, la Banca d'Italia ha inoltre pubblicato la nota n. 39 "Attuazione degli Orientamenti dell'Autorità bancaria europea recanti modifiche agli Orientamenti in materia di fattori di rischio per l'adeguata verifica della clientela (EBA/GL/2024/01)" con la quale ha dichiarato l'intenzione di conformarsi ai citati Orientamenti EBA, recanti modifiche agli Orientamenti in materia di fattori di rischio ML/TF per l'adeguata verifica della clientela (EBA/GL/2021/02) e attuati dalla Banca d'Italia con Nota n. 15 del 2021.

In data 26 novembre 2024, la Banca d'Italia ha altresì pubblicato la nota n. 44 avente a oggetto "Attuazione degli Orientamenti dell'Autorità bancaria europea sugli obblighi di informazione relativi ai trasferimenti di fondi e determinate cripto-attività ai sensi del regolamento (UE) 2023/1113", con la quale ha dichiarato l'intenzione di conformarsi a tali Orientamenti EBA, che si applicano a partire dal 30 dicembre 2024.

Per adeguare la normativa nazionale alle disposizioni del citato Regolamento (UE) 2023/1113, in data 28 dicembre 2024, è stato altresì pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana il D.Lgs. 27 dicembre 2024, n. 204, il quale modifica, inter alia, il D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231.

In data 27 marzo 2023, la UIF ha pubblicato un comunicato in materia di "Segnalazioni di Operazioni Sospette: nuovi criteri di selezione degli esiti delle segnalazioni". In data 29 maggio 2023, la UIF ha altresì pubblicato un comunicato in materia di "Segnalazioni e comunicazioni di operazioni sospette connesse all'attuazione del PNRR". In data 29 dicembre 2023 la UIF ha poi pubblicato un ulteriore comunicato avente a oggetto "Segnalazioni di operazioni sospette: aggiornamento dei codici dei fenomeni".

La UIF ha altresì pubblicato: (i) in data 22 ottobre 2024, un comunicato avente a oggetto "Variazione della periodicità di comunicazione ai segnalanti delle SOS ritenute non rilevanti"; (ii) in data 12 dicembre 2024 –congiuntamente con la Banca d'Italia – talune "Indicazioni per i soggetti obbligati sull'applicazione degli obblighi in materia antiriciclaggio nell'apertura e gestione di conti di pagamento dotati di IBAN virtuali".

In aggiunta a quanto sopra, si segnala altresì che, in data 31 marzo 2023, l'EBA ha pubblicato:

• gli "Orientamenti recanti modifiche agli orientamenti EBA/2021/02 ai sensi dell'articolo 17 e dell'articolo 18, paragrafo 4, della direttiva (UE) 2015/849 sulle misure di adeguata verifica della clientela e sui fattori che gli enti creditizi e gli istituti finanziari dovrebbero prendere in considerazione nel valutare i rischi di riciclaggio e finanziamento del terrorismo associati ai singoli rapporti continuativi e alle operazioni occasionali («Orientamenti relativi ai fattori di rischio di ML/TF»)" (cfr. Documento EBA/GL/2023/03); in relazione al medesimo tema, in data 31 maggio 2023, l'EBA ha pubblicato un consultation paper in merito alle citate "guidelines" (cfr.

Documento EBA/CP/2023/11 del 31 maggio 2023); relativamente a quanto precede, si evidenzia che - con nota n. 35 del 3 ottobre 2023 (successivamente modificata in data 20 febbraio 2024) – la Banca d'Italia ha dato attuazione agli Orientamenti dell'EBA "recanti modifiche agli orientamenti EBA/2021/02" e che gli stessi trovano applicazione a partire dal 1° marzo 2024;

• gli "Orientamenti sulle politiche e sui controlli per la gestione efficace dei rischi di riciclaggio e finanziamento del terrorismo (ML/TF) nel fornire accesso ai servizi finanziari" (cfr. Documento EBA/GL/2023/04), che mirano a prevenire il fenomeno del de-risking e chiariscono l'interazione tra l'accesso ai servizi finanziari e l'adempimento degli obblighi antiriciclaggio a carico degli intermediari; si evidenzia che – con nota n. 34 del 3 ottobre 2023 (successivamente modificata in data 20 febbraio 2024) – la Banca d'Italia ha dato attuazione agli Orientamenti EBA/GL/2023/04 e che gli stessi trovano applicazione a partire dal 3 novembre 2023.

In data 12 maggio 2023, la UIF ha pubblicato un provvedimento recante i nuovi indicatori di anomalia elaborati per agevolare l'individuazione delle operazioni sospette e il pertinente allegato; il citato provvedimento della UIF trova applicazione a decorrere dal 1° gennaio 2024.

In materia di de-risking si evidenzia altresì che, in data 9 ottobre 2023, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana il D.L. 10 agosto 2023, n. 104 - convertito, con modificazioni, dalla Legge 9 ottobre 2023, n. 136 - recante "Disposizioni urgenti a tutela degli utenti, in materia di attività economiche e finanziarie e investimenti strategici" ("D.L. 104/2023").

L'art. 12-bis del D.L. 104/2023 - oltre ad apportare talune modifiche di allineamento all'art. 17 del D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 - è intervenuto anche sull'art. 16 (rubricato "Procedure di mitigazione del rischio") del predetto D.Lgs. al fine di introdurvi un nuovo comma 2-bis.

Ai sensi di tale nuovo comma 2-bis del citato art. 16 del D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, i soggetti obbligati sono tenuti ad assicurare che le procedure di mitigazione del rischio adottate "non escludano, in via preventiva e generalizzata, determinate categorie di soggetti dall'offerta di prodotti e servizi esclusivamente in ragione della loro potenziale elevata esposizione al rischio di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo".

In data 19 giugno 2024, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea il pacchetto di norme di riforma della disciplina in materia di antiriciclaggio e contrasto al finanziamento del terrorismo (c.d. "AML Package") che comprende:

• il Regolamento (UE) 2024/1620 che istituisce l'Autorità per la lotta al riciclaggio e al finanziamento del terrorismo (AMLA) e che modifica i regolamenti (UE) n. 1093/2010, (UE) n. 1094/2010 e (UE) n. 1095/2010. Il Regolamento sarà applicabile a decorrere dal 1° luglio 2025 in ciascuno degli Stati membri, fatta salva l'applicazione di talune specifiche previsioni soggette a differenti termini di decorrenza;

• il Regolamento (UE) 2024/1624 (Regolamento Antiriciclaggio c.d. "single rulebook") relativo alla prevenzione dell'uso del sistema finanziario a fini di riciclaggio o finanziamento del terrorismo, che si applicherà, in ciascuno degli Stati membri, a decorrere dal 10 luglio 2027;

• la Direttiva (UE) 2024/1640 (c.d. "VI Direttiva Antiriciclaggio") relativa ai meccanismi che gli Stati membri devono istituire per prevenire l'uso del sistema finanziario a fini di riciclaggio o finanziamento del terrorismo, che modifica la Direttiva (UE) 2019/1937, e modifica e abroga la Direttiva (UE) 2015/849, che dovrà essere recepita dagli Stati membri entro il 10 luglio 2027, salvo per quanto riguarda l'applicazione di talune previsioni per le quali sono previste specifiche tempistiche di recepimento.

Il sistema internazionale di prevenzione e contrasto al finanziamento del terrorismo e all'attività dei Paesi che minacciano la pace e la sicurezza internazionale poggia, in sintesi, sull'applicazione di misure restrittive di "congelamento" dei fondi e delle risorse economiche detenute da persone fisiche e giuridiche, gruppi ed entità specificamente individuati dalle Nazioni Unite e dall'Unione Europea ("Soggetti Designati"); nell'ordinamento normativo nazionale tali misure trovano fondamento nel D.Lgs. 109/2007 ("Decreto Antiterrorismo").

A seguito dei noti accadimenti tra Russia e Ucraina, il 23 febbraio 2022 l'Unione Europea ("UE") ha adottato un pacchetto di misure restrittive, tra le quali figurano, innanzitutto, le misure di congelamento di fondi e risorse economiche previste dal Regolamento (UE) n. 269/2014 nei confronti di Soggetti Designati, il cui elenco, contenuto nell'allegato I, è tempo per tempo aggiornato (di seguito, "Regolamento 269"). In secondo luogo, l'Unione Europea ha modificato il Regolamento (UE) n. 833/2014 adottando ulteriori misure restrittive, tra le quali figura anche il divieto di ogni operazione con la Banca Centrale Russia e con la Banca Centrale Bielorussa, il blocco dell'accesso dello SWIFT (per ora limitato solo a talune Banche), il divieto di fornire banconote in euro agli Stati aggressori.

Tenuto conto del più ampio pacchetto sanzionatorio adottato dall'UE, in data 13 maggio 2022 l'ESMA ha pubblicato un public statement avente a oggetto "Implications of Russia's invasion of Ukraine on half-yearly financial reports" (cfr. Documento ESMA32-63-1277) ("Public Statement 13 maggio"), concernente gli effetti dell'invasione dell'Ucraina da parte della Russia sulle rendicontazioni finanziarie semestrali 2022 redatte secondo lo IAS 34 "Bilanci intermedi".

In data 19 maggio 2022 la Consob ha pubblicato il Richiamo di attenzione n. 3/22 avente a oggetto "Conflitto in Ucraina - Richiamo di attenzione degli emittenti vigilati sull'informativa finanziaria e sugli adempimenti connessi al rispetto delle misure restrittive adottate dall'Unione Europea nei confronti della Russia" ("Richiamo di attenzione").

In tale ambito, la Consob ha innanzitutto richiamato l'attenzione degli organi di amministrazione, degli organi di controllo (anche nella loro qualità di audit committee) e delle società di revisione, coinvolti nel processo di produzione dell'informativa finanziaria pubblicata dai soggetti vigilati, sulle raccomandazioni

fornite nel Public Statement 13 maggio, i cui contenuti sono da intendersi richiamati, ove compatibili, anche per le società che utilizzano i principi contabili nazionali.

Con riferimento ai prospetti di offerta pubblica/ammissione alle negoziazioni di strumenti finanziari nonché ai relativi supplementi, la Consob ha evidenziato la necessità che i responsabili della redazione di tali documenti riportino informazioni quali-quantitative in merito agli impatti del conflitto in Ucraina sul business aziendale, alla situazione economico-patrimoniale e finanziaria e alle prospettive dell'emittente nonché sui titoli e sui relativi diritti, ciò al fine di consentire all'investitore di percepire le rischiosità connesse all'investimento derivanti da tale contesto.

Nel richiamo di attenzione la predetta Autorità ha inoltre ribadito che gli amministratori dovranno rivalutare le informazioni riguardanti i piani aziendali e le previsioni o stime dei risultati precedentemente diffusi al mercato e, se del caso, aggiornarle ovvero indicare che gli stessi non sono più attuali; nel caso di aggiornamento dei piani aziendali le assunzioni e le ipotesi elaborate per tener conto del conflitto in Ucraina e degli impatti diretti e indiretti sull'operatività dell'emittente dovranno essere informate ai principi di ragionevolezza, precisione e specificità richiesti dalle regole di redazione del prospetto.

Analoghe informazioni quali-quantitative in merito agli impatti del conflitto in Ucraina, ove sussistenti, dovranno essere inserite in occasione della redazione dei documenti di offerta pubblica di acquisto e dei comunicati dell'emittente.

Nel richiamo di attenzione la Consob ha altresì rinnovato l'invito a rispettare le misure restrittive introdotte dall'UE, adottando ogni presidio organizzativo, procedurale e di controllo utile a garantirne l'osservanza, mettendo in atto le verifiche necessarie e monitorando l'aggiornamento delle misure in questione; al riguardo, tale Autorità ha in particolare richiamato gli organi di controllo delle società con azioni quotate a prestare attenzione, nell'esercizio dei doveri di vigilanza previsti dall'art. 149 del TUF, affinché le società con azioni quotate pongano in essere tutti i presidi funzionali al rispetto delle misure restrittive la cui violazione è sanzionata dall'art. 13, comma 3, del Decreto Antiterrorismo, segnalando senza indugio le eventuali irregolarità riscontrate alla Consob per le valutazioni di cui all'art. 13-quater del medesimo decreto.

Nel medesimo contesto, l'Autorità ha da ultimo richiamato le società di revisione incaricate della revisione legale delle società con azioni quotate a prestare attenzione a eventuali criticità rilevate in relazione alle già menzionate misure nello svolgimento dell'incarico e all'adempimento degli obblighi informativi nei confronti degli organi di controllo e della Consob stessa.

In data 16 maggio 2022 l'ESMA ha pubblicato un ulteriore public statement recante "Actions to manage the impact of the Russian invasion of Ukraine on investment fund portfolios" (cfr. Documento ESMA34- 45-1633), il quale reca raccomandazioni volte a promuovere, all'interno dell'UE, un approccio convergente nella valutazione degli asset e nell'utilizzo dei "Liquidity Management Tools" da parte dei fondi d'investimento esposti alle attività russe, bielorusse e ucraine ("Public Statement 16 maggio").

I contenuti del Public Statement 16 maggio sono stati successivamente richiamati dalla Consob e dalla Banca d'Italia nell'ambito del comunicato stampa congiunto – avente a oggetto "Esposizione dei fondi comuni verso strumenti finanziari impattati dalla guerra in Ucraina" – che dette Autorità hanno emanato in data 19 maggio 2022 ("Comunicato Stampa").

Nel Comunicato Stampa Consob e Banca d'Italia hanno in primis ricordato come resti nella responsabilità del gestore del fondo svolgere un'analisi accurata per accertare quali misure e strumenti siano attivabili a livello nazionale e a quali condizioni, soppesando attentamente i vantaggi e gli svantaggi per gli investitori che desiderano sottoscrivere, rimborsare o continuare a investire nel fondo.

In tale comunicato, le citate Autorità nazionali – che continueranno a monitorare gli impatti del conflitto e a fornire indicazioni sulle questioni derivanti dalla guerra in Ucraina – hanno nuovamente ribadito ai soggetti vigilati la necessità di rispettare pienamente le misure restrittive decise dall'UE in risposta alla situazione in Ucraina, richiamando i contenuti del comunicato stampa del 7 marzo 2022 emanato congiuntamente da tali Autorità nonché da IVASS e dall'Unità di Informazione Finanziaria per l'Italia.

In relazione a quanto sopra, si evidenzia che in data 18 agosto 2022 la UIF ha pubblicato un comunicato avente a oggetto "Regolamento (UE) n. 1273/2022 – Comunicazioni da trasmettere alla UIF" (di seguito, "Comunicato").

Nel Comunicato la UIF ha innanzitutto rammentato come il Regolamento (UE) n. 1273/2022 del Consiglio del 21 luglio 2022 abbia modificato il Regolamento 269, al fine di introdurvi obblighi di comunicazione e misure di verifica sull'esistenza di beni e disponibilità economiche sottoposte a vincoli di congelamento.

Ai sensi di tali nuove disposizioni:

• le persone fisiche e giuridiche, le entità e gli organismi sono tenuti a fornire immediatamente all'autorità competente dello Stato membro in cui risiedono o sono situati, nonostante le norme applicabili in materia di relazioni, riservatezza e segreto professionale, qualsiasi informazione atta a facilitare il rispetto del Regolamento 269, quali le informazioni relative ai conti e agli importi congelati a norma dell'articolo 2 o relative ai fondi e alle risorse economiche nel territorio dell'Unione appartenenti a, posseduti, detenuti o controllati dalle persone fisiche o giuridiche, dalle entità o dagli organismi elencati nell'allegato I del Regolamento 269 che non sono stati ancora trattati come congelati dalle persone fisiche e giuridiche, e a collaborare con tale autorità per le relative verifiche (cfr. articolo 8);
• i soggetti elencati nell'allegato I del Regolamento 269 sono tenuti a trasmettere all'autorità nazionale competente le informazioni relative a fondi o a risorse economiche appartenenti loro, o da loro posseduti, detenuti o controllati nel relativo Stato membro e collaborare con tale autorità competente per le relative verifiche; tali informazioni vanno trasmesse prima del 1° settembre 2022 o, se posteriore, entro sei settimane dalla data dell'inserimento nell'elenco (cfr. articolo 9).

Con delibera dell'11 agosto 2022, il Comitato di Sicurezza Finanziaria (di seguito, "CSF") ha poi individuato la UIF quale soggetto incaricato, per conto del CSF stesso, alla ricezione e alla raccolta delle informazioni di cui agli articoli 8 e 9 del Regolamento 269 e alla definizione di contenuti e formati.

Le citate informazioni raccolte ai sensi degli articoli 8 e 9 del Regolamento 269 sono trasmesse dalla UIF alla Commissione Europea, previa informativa al CSF; la UIF è inoltre tenuta a verificare che le informazioni relative ai fondi, ricevute ai sensi dei menzionati articoli, trovino coerente riscontro nelle comunicazioni trasmesse dai soggetti obbligati ai sensi del Decreto Antiterrorismo, relative ai medesimi fondi.

Nel Comunicato la UIF ha pertanto fornito specifiche informazioni in merito alle modalità di adempimento dei predetti obblighi di comunicazione.

In data 13 marzo 2023, la UIF ha pubblicato un comunicato stampa in merito al documento denominato "Russia Sanctions Evasion Global Advisory" pubblicato dal gruppo di lavoro intergovernativo "Russian Elites, Proxies, and Oligarchs Task Force" (c.d. REPO), in data 9 marzo 2023.

In aggiunta a quanto sopra, si evidenzia altresì che la UIF:

• in data 27 aprile 2023 ha pubblicato un comunicato avente a oggetto "Regolamento (UE) 2474/2022 – Comunicazioni da trasmettere alla UIF";
• in data 5 maggio 2023 ha pubblicato un comunicato in merito alle "Comunicazioni da trasmettere alla UIF ai sensi del Regolamento (UE) n. 426/2023";
• in data 10 maggio 2023 ha pubblicato un comunicato avente a oggetto "Regolamento (UE) 833/2014 – Comunicazioni da trasmettere alla UIF relative ad attività e riserve della Banca Centrale di Russia" e la relativa documentazione di supporto.

Da ultimo, si segnala che, a seguito delle modifiche apportate al Regolamento (UE) 833/2014 dal Regolamento di esecuzione (UE) 2878/2023 del 18 dicembre 2023, il CSF, con provvedimento del 9 maggio 2024, ha delegato l'UIF alla ricezione e raccolta dei dati riguardanti tutti i trasferimenti di fondi verso Paesi extra UE - il cui importo, singolo o cumulativo, nel corso del semestre di riferimento, risulti superiore a euro 100.000 - destinati, direttamente o indirettamente, a persone giuridiche, entità e organismi, stabiliti nell'Unione, i cui diritti di proprietà siano detenuti direttamente o indirettamente per oltre il 40% da soggetti o entità aventi un collegamento con la Russia (c.d. Trasferimenti RUssi "TRU"). Al riguardo, si segnala il comunicato emanato dalla UIF in data 6 giugno 2024 recante le "Comunicazioni da trasmettere alla UIF" su base semestrale, ai sensi del citato provvedimento del CSF.

La SGR monitora costantemente l'evolversi della situazione di crisi tra Russia e Ucraina, secondo le indicazioni tempo per tempo fornite dalle Autorità di Vigilanza di settore.

In data 26 luglio 2024, la Banca d'Italia ha pubblicato - congiuntamente con COVIP, IVASS e MEF - le "Istruzioni per l'esercizio di controlli rafforzati sull'operato degli intermediari abilitati per contrastare il

finanziamento delle imprese produttrici di mine antipersona, di munizioni e submunizioni a grappolo", successivamente pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana in data 7 agosto 2024.

Normativa ESG per il mercato finanziario

Il Regolamento (UE) 2019/2088 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 novembre 2019, relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari ("Regolamento SFDR" o "SFDR"), stabilisce norme armonizzate sulla trasparenza per i partecipanti ai mercati finanziari e per i consulenti finanziari per quanto riguarda l'integrazione dei rischi di sostenibilità e la considerazione degli effetti negativi per la sostenibilità nei loro processi e nella comunicazione delle informazioni connesse alla sostenibilità relative ai prodotti finanziari. Le disposizioni del Regolamento SFDR hanno trovato applicazione a far data dal 10 marzo 2021, fatta eccezione per alcune disposizioni applicabili successivamente a tale data.

Il Regolamento (UE) 2020/852 del Parlamento europeo e del Consiglio del 18 giugno 2020 ("Regolamento Tassonomia"), relativo all'istituzione di un quadro che favorisce gli investimenti sostenibili e recante modifica del Regolamento SFDR, definisce i criteri per determinare se un'attività economica possa considerarsi ecosostenibile, con il fine di individuare il grado di eco-sostenibilità di un investimento. A quest'ultimo riguardo, un'attività economica è considerata ecosostenibile se la stessa:

• (i) contribuisce in modo sostanziale al raggiungimento di uno o più obiettivi ambientali;
• (ii) non arreca un danno significativo a nessun obiettivo ambientale;
• (iii)è svolta nel rispetto delle garanzie minime di salvaguardia (es. Linee Guida OCSE per le Imprese Multinazionali e Princìpi guida delle Nazioni Unite su imprese e diritti umani);
• (iv)è conforme ai criteri di vaglio tecnico fissati dalla Commissione in atti delegati.

Le disposizioni del Regolamento Tassonomia hanno trovato applicazione a decorrere dal 1° gennaio 2022, in relazione alla mitigazione dei cambiamenti climatici e all'adattamento ai cambiamenti climatici; si applicano dal 1° gennaio 2023, in relazione:

• (i) all'uso sostenibile e alla protezione delle acque e delle risorse marine;
• (ii) alla transizione verso un'economia circolare;
• (iii)alla prevenzione e riduzione dell'inquinamento e
• (iv)alla protezione e al ripristino della biodiversità e degli ecosistemi.

In tale contesto normativo, la Consob – attraverso il Richiamo di attenzione n. 3/21 del 4 marzo 2021 – ha segnalato, tra l'altro, agli operatori interessati che le comunicazioni periodiche trasmesse alla medesima autorità di vigilanza ai sensi della delibera n. 17297/2010 avrebbero dovuto essere integrate con l'illustrazione delle misure adottate e dei controlli svolti per conformarsi alle previsioni del Regolamento SFDR. In pari data, la Consob ha altresì pubblicato le Q&A al Regolamento SFDR in cui si è dato atto che per i FIA riservati gestiti da GEFIA italiani con offerta aperta alla data del 10 marzo 2021 sarebbe stato necessario procedere all'aggiornamento del documento di offerta di cui all'art. 28 del Regolamento Emittenti.

In data 26 luglio 2021, la Commissione europea – in risposta a quesiti sollevati dalle European Supervisory Authorities ("ESAs") – ha pubblicato alcune Q&A circa l'interpretazione del Regolamento SFDR. Tali Q&A non hanno esteso in alcun modo i diritti e gli obblighi derivanti da tale normativa né hanno introdotto ulteriori requisiti per gli operatori interessati e le autorità competenti, ma sono state volte unicamente a supportare questi ultimi nell'applicazione della menzionata normativa.

Successivamente, in data 2 agosto 2021, sono stati pubblicati nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea nuovi provvedimenti di attuazione del Green Deal europeo, tra i quali:

• (i) il Regolamento delegato (UE) 2021/1253 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica il Regolamento delegato (UE) 2017/565 per quanto riguarda l'integrazione dei fattori di sostenibilità, dei rischi di sostenibilità e delle preferenze di sostenibilità in taluni requisiti organizzativi e condizioni di esercizio delle attività delle imprese di investimento. Tale Regolamento si applica a decorrere dal 2 agosto 2022;
• (ii) il Regolamento delegato (UE) 2021/1255 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica il Regolamento delegato (UE) n. 231/2013 per quanto riguarda i rischi di sostenibilità e i fattori di sostenibilità di cui i gestori di fondi di investimento alternativi debbono tenere conto. Tale Regolamento si applica a decorrere dal 1° agosto 2022;
• (iii) la Direttiva delegata (UE) 2021/1269 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica la Direttiva delegata (UE) 2017/593 per quanto riguarda l'integrazione dei fattori di sostenibilità negli obblighi di governance dei prodotti. Gli Stati membri dovranno adottare e pubblicare, entro il 21 agosto 2022, le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie per conformarsi alla direttiva. Tali disposizioni si applicano a decorrere dal 22 novembre 2022.

In data 9 dicembre 2021, il Consiglio dell'Unione Europea ha approvato il Regolamento delegato UE 2139/2021 riguardante la tassonomia climatica ("Taxonomy Climate Delegate Act") consentendo l'entrata in vigore del Regolamento Tassonomia a partire dal 1º gennaio 2022. Tale approvazione conferma l'adozione dei criteri tecnici di screening per le attività che contribuiscono in modo sostanziale agli obiettivi di mitigazione e adattamento al cambiamento climatico nonché al fine di determinare se tale attività economica non arrechi un danno significativo a nessuno degli obiettivi ambientali. In data 10 dicembre 2021, è stato altresì pubblicato il Regolamento delegato (UE) 2021/2178 della Commissione del 6 luglio 2021 che integra il Regolamento Tassonomia precisando il contenuto e la presentazione delle informazioni che le imprese soggette all'art. 19 bis o all'art. 29 bis della direttiva 2013/34/UE devono comunicare in merito alle attività economiche ecosostenibili e specificando la metodologia per conformarsi a tale obbligo di informativa.

In data 28 febbraio 2022, la Piattaforma sulla Finanza Sostenibile (PSF) ha pubblicato il "Final Report on Social Taxonomy" in cui propone la struttura per la tassonomia sociale da sottoporre al vaglio della Commissione Europea per le opportune attività di valutazione e analisi.

In ambito nazionale, in data 11 febbraio 2022, la Consob ha posto in pubblica consultazione talune modifiche al Regolamento Emittenti in materia di distribuzione transfrontaliera degli organismi di investimento collettivo. La consultazione con il mercato si è conclusa in data 11 marzo 2022. A esito della consultazione, è stata adottata la delibera n. 22437 del 6 settembre 2022 in forza della quale sono stati apportati al Regolamento Emittenti alcuni interventi di modifica ("Delibera 22437").

Le modifiche hanno inteso, tra l'altro, integrare le disposizioni regolamentari nazionali con le informazioni precontrattuali previste dai Regolamenti SFDR e dal Regolamento Tassonomia e a chiarire gli obblighi di trasparenza imposti da SFDR. In particolare, in merito alle modalità con cui devono essere adempiuti gli obblighi di disclosure, vengono modificati il nuovo comma 5-bis dell'art. 13-bis, l'Allegato 1B, Schema 1, Parte I, Sezione B, paragrafo 19, lett. I-bis) e l'Allegato 1D, lett. a.4-bis), al fine di chiarire che l'informativa precontrattuale prevista dagli artt. 6, 7, 8 e 9 del Regolamento SFDR e dagli artt. 5, 6 e 7 del Regolamento Tassonomia deve essere fornita nel prospetto/documento di offerta o in un apposito allegato, sulla base di quanto previsto dall'art. 6 del Regolamento SFDR e dalle norme tecniche di regolamentazione adottate dalla Commissione europea ai sensi degli artt. 8 e 9 del Regolamento SFDR.

Per quanto riguarda l'entrata in vigore delle modifiche apportate al Regolamento Emittenti, l'art. 3 della Delibera 22437 ha stabilito che le modifiche andavano considerate applicabili anche alle offerte in corso di svolgimento alla data di entrata in vigore della delibera stessa. In questo senso, si è reso necessario aggiornare la documentazione d'offerta alla prima occasione utile e, in ogni caso, non oltre il 28 febbraio 2023.

In data 7 febbraio 2022, la Consob ha altresì posto in pubblica consultazione talune modifiche al Regolamento Intermediari adottato con delibera n. 20307 del 15 febbraio 2018. La pubblica consultazione, conclusasi il 19 marzo 2022, ha condotto all'adozione della delibera n. 22430 del 28 luglio 2022 ("Delibera 22430") con cui sono state apportate in via definitiva le modifiche al Regolamento Intermediari.

Le modifiche, anche in questa sede, sono state volte, tra l'altro, a adeguare la normativa di rango secondario al rinnovato quadro di riferimento europeo sulla sostenibilità, anche tenuto conto degli atti delegati pubblicati in data 2 agosto 2021, avuto specifico riguardo alle aree su cui insistono le competenze regolamentari della Consob.

Sempre nel piano d'azione per l'economia circolare dando seguito al Green Deal europeo lo stesso "mira a contribuire a un'economia dell'UE circolare, pulita e verde consentendo ai consumatori di prendere decisioni di acquisto consapevoli e quindi contribuire a una maggiore sostenibilità dei consumi. Mira altresì a contrastare le pratiche commerciali sleali che distolgono i consumatori da scelte

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di consumo sostenibili. Migliora, infine, la qualità e la coerenza dell'applicazione delle norme dell'UE in materia di tutela dei consumatori".

Nel delineato contesto nazionale, in data 8 aprile 2022, la Banca d'Italia – in linea con analoghe iniziative già adottate dalla BCE e da altre autorità di vigilanza nazionali – ha pubblicato le proprie "Aspettative di vigilanza sui rischi climatici e ambientali". Tale documento – rivolto a tutti i soggetti la cui attività è sottoposta ad autorizzazione e vigilanza della Banca d'Italia – contiene un primo insieme di aspettative di vigilanza in merito all'integrazione dei rischi climatici e ambientali nelle strategie aziendali, nei sistemi di governo e controllo, nel risk management framework e nella disclosure degli intermediari bancari e finanziari vigilati. Le aspettative mirano a fornire indicazioni di carattere generale non vincolanti; la loro declinazione a livello operativo è rimessa al singolo soggetto interessato.

Si segnala, inoltre, che la Banca d'Italia ha pubblicato, in data 10 gennaio 2023, una nota informativa con le evidenze emerse dall'indagine tematica condotta su un campione di intermediari non bancari volta ad apprezzare il livello di integrazione dei rischi climatici e ambientali nei loro paradigmi gestionali. Mediante la diffusione della suddetta nota, facente seguito alle "Aspettative di vigilanza sui rischi climatici e ambientali", la Banca d'Italia chiede, tra l'altro, agli organi di amministrazione di tutti gli intermediari non bancari di definire e approvare specifici piani di azione in grado di favorire nel medio termine una progressiva integrazione dei rischi climatici e ambientali nelle strategie aziendali, nei sistemi di governo e controllo e nel risk management framework.

In data 28 dicembre 2023, sono stati pubblicati i risultati principali dell'analisi dei piani di azione sviluppati dalle Less Significant Institutions e dagli intermediari non bancari. Inoltre, è stato fornito un aggiornamento delle buone prassi osservate e presentate le prime evidenze emerse dall'analisi degli impatti contabili e delle disclosure dei rischi ESG (ambientali, sociali e di governance) delle banche italiane.

In data 13 maggio 2022, la Commissione europea ha pubblicato talune risposte alle domande sollevate dalle ESAs in merito all'applicazione del Regolamento SFDR e del Regolamento Tassonomia.

Successivamente, in data 31 maggio 2022, l'ESMA ha pubblicato un supervisory briefing avente a oggetto "Sustainability risks and disclosures in the area of investment management", al fine di garantire convergenza in tutta l'UE nella vigilanza dei fondi di investimento con caratteristiche di sostenibilità e nella lotta al greenwashing da parte dei fondi di investimento.

Le ESAs, in data 2 giugno 2022, hanno pubblicato uno statement avente a oggetto "Clarifications on the ESAs' draft RTS under SFDR", il quale reca precisazioni e chiarimenti in merito al progetto di RTS emanato nell'ambito del Regolamento SFDR.

In data 25 luglio 2022, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea il Regolamento delegato (UE) 2022/1288 della Commissione europea del 6 aprile 2022 che integra il Regolamento SFDR per quanto riguarda le norme tecniche di regolamentazione che specificano i dettagli del contenuto e della presentazione delle informazioni relative al principio «non arrecare un danno significativo», che specificano il contenuto, le metodologie e la presentazione delle informazioni relative agli indicatori di sostenibilità e agli effetti negativi per la sostenibilità, nonché il contenuto e la presentazione delle informazioni relative alla promozione delle caratteristiche ambientali o sociali e degli obiettivi di investimento sostenibile nei documenti precontrattuali, sui siti web e nelle relazioni periodiche ("Regolamento 1288" o "RTS").

Il Regolamento 1288, applicabile a far data dal 1° gennaio 2023, si fonda sui progetti di norme tecniche di regolamentazione emanati dalle ESAs:

• in data 4 febbraio 2021, con riguardo alla rendicontazione sui principali impatti avversi sulla sostenibilità connessi alle decisioni/consigli di investimento nonché agli obblighi di disclosure e agli standard informativi relativi alle caratteristiche e agli obiettivi di sostenibilità perseguiti dal singolo prodotto finanziario;
• in data 22 ottobre 2021, con riguardo all'informativa relativa ai prodotti finanziari che investono in attività che contribuiscono a un obiettivo ambientale in conformità alla normativa dettata dal Regolamento Tassonomia.

In considerazione del carattere interconnesso dei progetti di norme tecniche di regolamentazione elaborati dalle ESAs, la Commissione europea ha riunito le previsioni precedentemente stabilite in un unico atto giuridico al fine di assicurare la piena coerenza dei requisiti informativi introdotti e agevolare la localizzazione delle disposizioni in materia di informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari. Tale iter ha condotto all'adozione della versione definitiva degli RTS, i quali risultano composti in sei distinti capi.

Il capo I stabilisce disposizioni di carattere generale. Il capo II riguarda, invece, la rendicontazione dei principali effetti negativi a livello di soggetto e stabilisce un modello di rendicontazione obbligatorio, che figura nell'allegato I, per i partecipanti ai mercati finanziari che prendono in considerazione gli effetti negativi delle proprie decisioni di investimento sui fattori di sostenibilità.

Il capo III, il capo IV e il capo V interessano gli obblighi informativi dei prodotti finanziari che presentano caratteristiche di sostenibilità. In particolare, il capo III è dedicato all'informativa precontrattuale e stabilisce negli allegati II e III appositi modelli informativi che i partecipanti ai mercati finanziari sono chiamati a utilizzare per soddisfare le previsioni stabilite dagli artt. 8 e 9 del Regolamento SFDR; il capo IV definisce specifiche previsioni sulle informative da pubblicare sui siti web in merito ai prodotti finanziari di cui all'art. 8 e 9 del Regolamento SFDR, mentre il capo V stabilisce norme sulle informative periodiche a livello di prodotto rimandando ai modelli imposti dagli allegati IV e V.

Il capo VI definisce i termini di entrata in vigore del Regolamento 1288.

Il 17 novembre 2022, le ESAs hanno diffuso una serie di Q&A sull'applicazione delle previsioni di cui al Regolamento 1288. Lo scopo perseguito dalle tre Autorità è stato quello di consentire un'applicazione coerente e uniforme del quadro normativo europeo in materia di finanza sostenibile.

Analogo obiettivo ha portato la Commissione europea, in data 6 ottobre 2022, a pubblicare una serie di frequently asked questions (FAQ) "sull'interpretazione di talune disposizioni giuridiche dell'atto delegato relativo all'informativa a norma dell'articolo 8 del regolamento sulla tassonomia dell'UE per quanto riguarda la comunicazione di attività economiche e attivi ammissibili". Le FAQ non estendono l'ambito applicativo o la portata dei diritti e degli obblighi derivanti dalla normativa di settore, ma si propongono unicamente di chiarire le disposizioni regolamentari contenute nella normativa applicabile. Nella Gazzetta Ufficiale dell'8 novembre 2024, la Commissione europea ha, inoltre, pubblicato la comunicazione sull'interpretazione e attuazione di alcune disposizioni giuridiche dell'atto delegato relativo all'informativa, a norma dell'art. 8 del Regolamento Tassonomia. In data 29 novembre 2024, la Commissione europea ha pubblicato ulteriori FAQ che forniscono chiarimenti tecnici sull'applicazione del Regolamento Tassonomia e sulle attività economiche sostenibili dell'UE.

In tale contesto, nella prospettiva del contrasto e della prevenzione di possibili fenomeni di greenwashing, le ESAs hanno avviato una pubblica consultazione volta a raccogliere le opinioni degli stakeholders in merito ai fattori che contraddistinguono tali condotte con l'obiettivo di facilitarne l'identificazione e contrastarne i potenziali rischi. In data 4 giugno 2024, le autorità di vigilanza europee hanno pubblicato il rispettivo final report sul greenwashing nel settore finanziario. Il documento presenta istruzioni su come potenziare le attività di vigilanza delle autorità nazionali competenti e raccomandazioni finalizzate a migliorare le pratiche di mercato.

Nell'ambito del contrasto al greenwashing, si segnala l'ESMA Opinion del 24 luglio 2024 sul quadro normativo per la finanza sostenibile, che illustra i possibili miglioramenti a lungo termine (cfr. Documento ESMA36-1079078717-2587).

Inoltre, in data 18 novembre 2022, l'ESMA ha posto in consultazione gli orientamenti relativi alle denominazioni dei fondi che incorporano termini ESG o di sostenibilità (cfr. Documento ESMA34-472- 373). A esito della consultazione, in data 14 maggio 2024, l'ESMA ha pubblicato il rapporto finale contenente gli orientamenti ("Linee Guida sulla nomenclatura dei fondi") principalmente volti a garantire (i) la tutela degli investitori da affermazioni di sostenibilità non verificate o esagerate nei nomi dei fondi, (ii) fornire ai gestori criteri chiari e oggettivi per valutare l'adeguato utilizzo di termini ESG o relativi alla sostenibilità nei nomi dei fondi. In data 21 agosto 2024, l'ESMA ha pubblicato le traduzioni in tutte le lingue ufficiali dell'UE delle sue Linee Guida sulla nomenclatura dei fondi che utilizzano termini ESG o legati alla sostenibilità. Le Linee Guida sulla nomenclatura sono entrate in vigore in data 21 novembre 2024. In merito, Consob e Banca d'Italia hanno comunicato a ESMA di conformarsi agli orientamenti in parola per i profili di rispettiva competenza, integrandoli nelle proprie prassi di vigilanza. A tal fine, Consob ha pubblicato l'avviso del 29 ottobre 2024 e Banca d'Italia ha pubblicato la nota n. 43 del 30 ottobre 2024. Nella prima metà del mese di dicembre 2024, l'ESMA ha provveduto a pubblicare alcune Q&A riguardanti l'applicazione pratica delle "Linee Guida sulla nomenclatura dei fondi".

In data 16 dicembre 2022, è stato pubblicato, nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea, il testo della Direttiva (UE) 2022/2464 del 14 dicembre 2022 sulla rendicontazione societaria di sostenibilità

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(Corporate Sustainability Reporting Directive – CSRD). La CSRD modifica il Regolamento (UE) n. 537/2014, la Direttiva 2004/109/CE, la Direttiva 2006/43/CE e la Direttiva 2013/34/UE ("Direttiva Contabile").

In data 22 dicembre 2023, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea il Regolamento Delegato (UE) 2023/2772 della Commissione del 31 luglio 2023, concernente i princìpi di rendicontazione di sostenibilità (ESRS – "European Sustainability Reporting Standards"), che integra la direttiva 2013/34/UE relativa ai bilanci d'esercizio, ai bilanci consolidati e alle relative relazioni di talune tipologie di imprese. Si tratta di quei princìpi che le imprese devono utilizzare per effettuare la loro rendicontazione di sostenibilità conformemente agli articoli 19 bis e 29 bis della Direttiva Contabile. In data 29 aprile 2024 è stata approvata la Direttiva 2024/1306/UE del Parlamento europeo e del Consiglio che modifica la Direttiva 2013/34/UE per quanto riguarda i termini per l'adozione di princìpi di rendicontazione di sostenibilità, volta ad ottenere una proroga al 30 giugno 2026 del termine previsto per l'adozione degli atti delegati della Commissione contenenti i princìpi di rendicontazione di sostenibilità che specifichino le informazioni che le imprese sono tenute a comunicare in relazione alle questioni di sostenibilità e agli ambiti di rendicontazione specifici del settore in cui operano ai sensi della Direttiva Contabile.

La Direttiva CSRD è entrata in vigore il 5 gennaio 2023 ed è parzialmente applicabile a partire dagli esercizi finanziari aventi inizio il 1° gennaio 2024. Ai sensi dell'art. 5 della predetta direttiva (Recepimento), il 6 luglio 2024 era fissato il termine per il recepimento della CSRD da parte degli Stati membri dell'Unione Europea. Al riguardo, il Dipartimento del Tesoro del Ministero dell'Economia e delle Finanze ha posto in consultazione lo schema di decreto delegato volto a recepire la CSRD. La consultazione è terminata il 18 marzo 2024 e il Consiglio dei Ministri del 10 giugno 2024 ha approvato il relativo schema di decreto legislativo. Nella Gazzetta Ufficiale n. 212 del 10 settembre 2024 è stato pubblicato il D. Lgs. n. 125 del 6 settembre 2024 ("Decreto 125"), volto ad attuare a livello nazionale le previsioni dettate dalla CSRD. In attuazione delle deleghe regolamentari di cui al Decreto 125, Consob ha di recente posto in consultazione alcune modifiche al Regolamento Emittenti nonché pubblicato il Richiamo di attenzione n. 2/24 del 20 dicembre 2024.

La Commissione europea, in data 19 dicembre 2022, ha approvato in via preliminare due distinti documenti contenenti talune FAQ aventi a oggetto l'interpretazione e l'attuazione delle disposizioni dettate dalla normativa sulla disclosure di sostenibilità, in particolare con riferimento agli obblighi previsti dal Regolamento Tassonomia. In data 7 agosto 2024, la Commissione europea ha provveduto altresì a pubblicare alcune FAQ sulla corretta interpretazione del nuovo regime di rendicontazione di sostenibilità introdotto dalla CSRD.

In tale contesto, l'ESMA ha avviato una consultazione pubblica con riguardo a una serie di linee guida sull'applicazione delle informazioni sulla sostenibilità. La consultazione si è conclusa in data 15 marzo 2024. In data 5 luglio 2024, l'ESMA ha pubblicato il final report contenente alcune linee guida volte a supportare gli stakeholder coinvolti nell'adempimento degli obblighi di rendicontazione previsti dalla

vigente normativa di settore. In pari data, l'ESMA ha altresì pubblicato una dichiarazione pubblica sulla prima applicazione degli ESRS.

In ambito CSRD, nel mese di novembre 2024, la Commissione europea ha pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione una comunicazione volta a chiarire, sotto forma di FAQ, l'interpretazione da attribuire a talune delle disposizioni in materia di rendicontazione di sostenibilità introdotte dalla CSRD. La medesima comunicazione fornisce inoltre alcuni chiarimenti sulle disposizioni del Regolamento SFDR e sui ESRS.

In aggiunta a quanto sopra, la disciplina di settore in materia di sostenibilità è stata interessata a livello europeo da una serie di interventi, tra cui:

• la pubblicazione, nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea del 17 febbraio 2023, del Regolamento delegato (UE) 2023/363 che modifica e rettifica gli RTS circa il contenuto e la presentazione delle informazioni relative all'informativa nei documenti precontrattuali e nelle relazioni periodiche per i prodotti finanziari che investono in attività economiche ecosostenibili, con particolare riguardo al gas e al nucleare;
• la diffusione, in data 13 marzo 2023, da parte delle ESAs di una dichiarazione congiunta sull'informativa relativa al clima per i prodotti finanziari strutturati. L'obiettivo della dichiarazione è quello di contribuire e agevolare lo sviluppo di standard informativi uniformi;
• la pubblicazione da parte delle ESAs, in data 12 aprile 2023, di un "Joint Consultation Paper" contenente talune proposte di modifiche agli RTS del Regolamento SFDR, le quali intendono essenzialmente estendere e semplificare le informazioni sulla sostenibilità da rendere nel settore dei servizi finanziari. La consultazione è terminata in data 4 luglio 2023. In data 4 dicembre 2023, le ESAs hanno pubblicato una relazione finale con il progetto di modifica degli RTS al Regolamento SFDR. Tale progetto finale è ora al vaglio della Commissione europea;
• la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 5 luglio 2024 della Direttiva (UE) 2024/1760 del Parlamento europeo e del Consiglio del 13 giugno 2024 relativa al dovere di diligenza delle imprese ai fini della sostenibilità (c.d. Corporate Sustainability Due Diligence Directive – CSDDD). La CSDDD – che modifica la Direttiva (UE) 2019/1937 (c.d. Direttiva Whistleblowing) e il Regolamento (UE) 2023/2859 (c.d. Regolamento ESAP) – stabilisce obblighi e responsabilità per alcune tipologie di imprese in merito agli impatti negativi delle loro attività sul rispetto dei diritti umani e sulla protezione dell'ambiente. Gli Stati membri sono tenuti a adottare e pubblicare, entro il 26 luglio 2026, le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie per conformarsi alla CSDDD. Le disposizioni sono applicabili a partire dal luglio 2027, tenuto conto delle dimensioni delle aziende; al riguardo, la Commissione europea ha pubblicato alcune FAQ sull'interpretazione delle previsioni di cui alla CSDDD;
• la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea del 5 marzo 2024 della Direttiva (UE) 2024/825 del 28 febbraio 2024, sulla responsabilizzazione dei consumatori per la

transizione verde mediante il miglioramento della tutela dalle pratiche sleali e dell'informazione (c.d. divieto di greenwashing);

• l'approvazione da parte del Parlamento UE della Risoluzione legislativa sulla proposta di direttiva avanzata dalla Commissione, sull'attestazione e sulla comunicazione delle asserzioni ambientali esplicite (c.d. Direttiva sulle asserzioni ambientali);
• la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea del 20 ottobre 2023 di due comunicazioni della Commissione europea contenenti le Q&A di attuazione del regime del Regolamento Tassonomia;
• la pubblicazione da parte dell'ESMA, in data 22 novembre 2022, di due documenti volti a spiegare il concetto di sostenibilità e il principio di "non arrecare danni significativi" (Do No Significant Harm – DNSH);
• la pubblicazione da parte dell'ESMA, in data 27 marzo 2023, delle nuove linee guida sugli obblighi di product governance previste dal regime della MiFID II. Le nuove linee guida si basano sul testo delle precedenti linee guida adottate dall'ESMA nel 2017 che sono state riviste al fine, inter alia, di recepire le novità introdotte dalla Direttiva delegata (UE) 2021/1269 della Commissione del 21 aprile 2021 sull'integrazione dei fattori di sostenibilità negli obblighi di governance dei prodotti. Con avviso del 27 settembre 2023, la Consob ha dichiarato di conformarsi agli orientamenti in parola, integrandoli nelle proprie prassi di vigilanza.

In data 17 maggio 2023, le ESAs hanno pubblicato la versione consolidata delle loro Q&A sul regime del Regolamento SFDR e sui relativi RTS. Le Q&A, da ultimo pubblicate, intendono principalmente compendiare, in un unico documento, gli orientamenti interpretativi forniti dalla Commissione europea e le indicazioni di carattere applicativo e operativo fornite dalle ESAs. Tale documento fa seguito alla pubblicazione da parte della Commissione europea, avvenuta nell'aprile 2023, di risposte a quesiti che le ESAs hanno trasmesso alla Commissione richiedendo l'interpretazione del diritto dell'Unione nonché alle revisioni formulate dalla Commissione medesima rispetto a talune risposte adottate in precedenti occasioni con riguardo all'applicazione del Regolamento SFDR. Un nuovo documento consolidato di Q&A sulle previsioni stabilite da SFDR e RTS è stato pubblicato dall'ESMA a fine luglio 2024; tale documento si propone di combinare le risposte fornite dalla Commissione europea a domande che richiedono l'interpretazione del diritto dell'Unione nonché le risposte delle autorità di vigilanza europee.

In data 16 giugno 2023, la Commissione europea ha pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea una comunicazione "sull'interpretazione e sull'attuazione di talune disposizioni giuridiche di cui al regolamento sulla tassonomia dell'UE e sui collegamenti con il regolamento relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari". Tale comunicazione fornisce agli operatori di mercato interessati dalla normativa dettata dal Regolamento Tassonomia alcuni chiarimenti sull'applicazione e sull'attuazione delle pertinenti disposizioni giuridiche con particolare riguardo alla

disciplina delle garanzie minime di salvaguardia e all'interazione con le regole dettate dal Regolamento SFDR.

In aggiunta a quanto sopra, si segnala che la Commissione europea ha pubblicato un nuovo pacchetto di proposte normative con l'obiettivo di rafforzare l'impianto normativo della finanza sostenibile. Le misure ipotizzate riguardano principalmente la tassonomia ambientale, con l'introduzione di obiettivi ambientali non climatici, e la proposta di una specifica regolamentazione sui provider di rating ESG.

In merito, sono stati pubblicati i seguenti provvedimenti normativi:

• nella Gazzetta ufficiale dell'Unione Europea del 21 novembre 2023, il Regolamento delegato (UE) 2023/2485, che modifica il Taxonomy Climate Delegate Act, e il Regolamento delegato (UE) 2023/2486 che provvede, principalmente, a integrare il Regolamento Tassonomia fissando i criteri di vaglio tecnico che consentono di determinare a quali condizioni si possa considerare che un'attività economica contribuisce in modo sostanziale all'uso sostenibile e alla protezione delle acque e delle risorse marine, alla transizione verso un'economia circolare, alla prevenzione e alla riduzione dell'inquinamento o alla protezione e al ripristino della biodiversità e degli ecosistemi e se non arreca un danno significativo a nessun altro obiettivo ambientale;
• nella Gazzetta ufficiale dell'Unione Europea del 12 dicembre 2024, il Regolamento (UE) 2024/3005 del 27 novembre 2024, sulla trasparenza e sull'integrità delle attività di rating ambientale, sociale e di governance (ESG). Tale regolamento introduce un approccio normativo comune al fine di rafforzare l'integrità, la trasparenza, la comparabilità ove possibile, la responsabilità, l'affidabilità, la buona governance e l'indipendenza delle attività di rating ESG, contribuendo così alla trasparenza e alla qualità dei rating ESG e all'agenda dell'Unione in materia di finanza sostenibile. Esso mira a contribuire al buon funzionamento del mercato interno, conseguendo nel contempo un livello elevato di protezione dei consumatori e degli investitori e prevenendo il greenwashing e altri tipi di disinformazione, compreso il social washing, mediante l'introduzione di obblighi di trasparenza relativi ai rating ESG e norme sull'organizzazione e sulla condotta dei fornitori di rating ESG. Il predetto regolamento si applicherà a decorrere dal 2 luglio 2026.

In data 14 settembre 2023, la Commissione europea ha posto in consultazione la normativa di attuazione del Regolamento SFDR. La consultazione è tesa a esaminare le questioni emerse nell'ambito dell'interpretazione e applicazione della normativa dettata in materia di finanza sostenibile analizzando, in particolare, la certezza del diritto, l'utilizzabilità del regolamento e la sua capacità di prevenire il greenwashing. La consultazione è terminata in data 15 dicembre 2023. Le risultanze sono sintetizzate in un apposito documento riepilogativo.

Al riguardo, si segnala che le ESAs, in data 18 giugno 2024, hanno pubblicato un parere congiunto nell'ambito del processo di riforma in materia di SFDR. Nell'ambito di tale parere, le autorità di vigilanza europee prospettano una revisione della regolamentazione sulla finanza sostenibile al fine di garantire l'esistenza di un quadro coerente. In questo senso, le ESAs formulano talune proposte volte a creare

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nuove categorie di sostenibilità per i prodotti finanziari, ossia i prodotti finanziari "sostenibili" e "di transizione", e introdurre un indicatore di sostenibilità che possa portare a una classificazione dei prodotti finanziari facilmente comprensibile per il potenziale investitore finale.

In aggiunta a quanto sopra, nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea del 30 novembre 2023 è stato pubblicato il Regolamento (UE) 2023/2631 sulle obbligazioni verdi europee (c.d. "green bond") e sull'informativa volontaria per le obbligazioni commercializzate come obbligazioni ecosostenibili e per le obbligazioni legate alla sostenibilità. Tale regolamento ("Regolamento Green Bond"):

• stabilisce prescrizioni uniformi per gli emittenti di obbligazioni che desiderino avvalersi della denominazione "obbligazione verde europea" o "EuGB" ("European green bond") per le obbligazioni messe a disposizione di investitori nell'Unione Europea;
• istituisce un sistema per registrare i verificatori esterni di obbligazioni verdi europee e monitorare gli stessi e
• prevede modelli di informativa volontaria per le obbligazioni commercializzate come obbligazioni ecosostenibili e obbligazioni legate alla sostenibilità nell'Unione Europea.

Il Regolamento Green Bond è applicabile a decorrere dal 21 dicembre 2024. Nel dicembre 2024, la Commissione europea, in coerenza con le deleghe ricevute, ha avviato pubbliche consultazioni con l'obiettivo di adottare disposizioni integrative del predetto regolamento.

L'ESMA, in data 26 marzo 2024 ha avviato una consultazione pubblica sulle bozze di norme tecniche di regolamentazione (RTS) relative alla registrazione e alla vigilanza dei revisori esterni ai sensi del Regolamento Green Bond. Tali RTS sono volti a chiarire i criteri utilizzati per valutare la domanda di registrazione di un revisore esterno e mirano a standardizzare i requisiti di registrazione e a contribuire allo sviluppo di condizioni di parità, attraverso la riduzione dei costi di ingresso per i richiedenti, per il tramite di (i) risorse analitiche e di senior management, (ii) una gestione sana e prudente inclusa la prevenzione dei conflitti di interesse, (iii) la conoscenza ed esperienza degli analisti, (iv) l'esternalizzazione delle attività di valutazione, dei moduli, dei modelli e delle procedure per la fornitura di informazioni sulla registrazione. La consultazione si è conclusa in data 14 giugno 2024.

Nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea del 20 dicembre 2023 sono stati inoltre pubblicati (i) il Regolamento (UE) 2023/2859 del 13 dicembre 2023, che istituisce un punto di accesso unico europeo alle informazioni accessibili al pubblico pertinenti per i servizi finanziari, i mercati dei capitali e la sostenibilità (c.d. "ESAP", quale database unico europeo volto a consentire l'accesso al pubblico alle informazioni finanziarie e in materia di sostenibilità disponibili e riguardanti le imprese e i prodotti di investimento dell'Unione Europea), (ii) il Regolamento (UE) 2023/2869 del 13 dicembre 2023, che modifica taluni regolamenti per quanto concerne l'istituzione e il funzionamento del punto di accesso unico europeo e (iii) la Direttiva (UE) 2023/2864 del 13 dicembre 2023, che modifica talune direttive per quanto concerne l'istituzione e il funzionamento del punto di accesso unico europeo. Al riguardo, le ESAs hanno pubblicato, in data 28 ottobre 2024, la relazione finale sui progetti di norme tecniche di

attuazione inerenti ad alcuni compiti degli organismi di raccolta nonché riguardanti le funzionalità dell'ESAP.

In merito a quanto sopra, l'ESMA ha inoltre pubblicato un documento di consultazione con l'obiettivo di raccogliere le opinioni delle parti interessate su come il formato elettronico unico europeo (ESEF) possa essere applicato al reporting di sostenibilità. La consultazione rimarrà aperta sino al 31 marzo 2025.

Nel contesto sopra delineato, si evidenzia il ruolo espresso da Consob, nell'ambito del proprio piano strategico 2022-2024, che vedrà coinvolta l'autorità di vigilanza nazionale nelle attività volte a presidiare il nuovo rischio emergente in materia di comunicazioni non corrette sui profili di sostenibilità (c.d. rischio di greenwashing o social washing). In tale prospettiva, Consob ha pubblicato il Richiamo di attenzione n. 1/24 del 25 luglio 2024 avente ad oggetto "L'adeguamento agli obblighi in materia di "finanza sostenibile" nella prestazione dei servizi di investimento". Tramite il suddetto Richiamo, Consob ha inteso richiamare l'attenzione degli intermediari affinché assicurino che le informazioni sulla finanza sostenibile relative ai temi ESG siano più chiare, concise e comprensibili, soprattutto per la clientela al dettaglio.

I temi legati all'informativa sulla sostenibilità costituiscono una delle priorità di vigilanza evidenziate altresì da ESMA nel Public Statement del 24 ottobre 2024.

In data 30 ottobre 2024, le ESAs hanno pubblicato la relazione annuale sui "Principal Adverse Impact" ai sensi di SFDR, la quale riporta le raccomandazioni per le autorità di vigilanza nazionali e la Commissione e le buone prassi applicative per i partecipanti al mercato.

5. Linee strategiche che si intendono adottare per il futuro

Il piano delle attività future del Fondo si concentrerà, tra l'altro, sulle seguenti principali attività:

• indirizzo delle politiche di gestione in un'ottica più marcatamente liquidatoria;
• rimodulazione delle vendite prevedendo la dismissione degli immobili in fase avanzata di commercializzazione nel medio periodo e posticipando la dismissione degli immobili che richiedono maggiori tempi sia per completare la commercializzazione sia per permetterne la messa a reddito;
• mantenimento in portafoglio degli asset che generano flussi di cassa necessari, tra l'altro, per l'effettuazione di opere di riqualificazione per la successiva messa a reddito e dismissione;
• riqualificazione degli spazi vacant degli immobili finalizzata alla messa a reddito e successiva dismissione.

6. Illustrazione dei rapporti intrattenuti nell'esercizio con altre società del Gruppo di cui la SGR fa parte

DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. fa parte del Gruppo De Agostini che, attraverso la SGR, rafforza il suo posizionamento strategico nel settore immobiliare in Italia, creando le condizioni per lo sviluppo dell'attività anche sui mercati esteri.

La corporate governance nel Gruppo conferisce autonomia gestionale alle sub-holding e alle società controllate, che sono responsabili della propria gestione operativa, così come dell'identificazione e del perseguimento di opportunità di crescita nei rispettivi mercati, sia attraverso nuove combinazioni prodotto/mercato sia mediante operazioni straordinarie coerenti con la strategia di business.

In considerazione di quanto sopra, i rapporti tra la SGR ed il Gruppo di appartenenza si concretizzano nei normali flussi informativi previsti all'interno del Gruppo industriale.

7. Performance del Fondo, andamento del valore della quota sul mercato e indicatori di redditività e finanziari

Per quanto riguarda le performance del Fondo e l'andamento del valore della quota si fa rinvio alla Nota Integrativa e, più precisamente, alla Parte A §§ da 1 a 4. Si riportano in questa sede alcune informazioni sintetiche.

Dalla data di apporto, ossia dal 1° marzo 2001, alla data della presente Relazione, il valore complessivo netto (NAV) del Fondo si è decrementato passando da euro 259.687.500 a euro 106.079.391 (euro 113.619.494 al 31 dicembre 2023). Il valore unitario della quota è passato da euro 2.500,000, a euro 1.021,222 (euro 1.093,809 al 31 dicembre 2023) con un decremento del 59,15% (59,24% al 31 dicembre 2023); considerando le distribuzioni dei proventi effettuate sino alla data del 31 dicembre 2024, per un totale di euro 1.888,850 pro-quota, che hanno inciso per il 75,55% rispetto al valore iniziale della quota (euro 2.500,000) e considerata la distribuzione dei rimborsi parziali pro-quota effettuati per un totale di euro 1.191,000 pro-quota, che hanno inciso per il 47,64%, l'incremento di valore realizzato è pari al 64,04% (64,99% al 31 dicembre 2023).

Il Tasso Interno di Rendimento, calcolato sulla base del valore iniziale del Fondo, dei flussi di cassa in uscita e del NAV al 31 dicembre 2024, risulta pari al 4,15% mentre lo stesso tasso di rendimento calcolato sul valore di collocamento della quota (euro 2.600,000) è pari al 4,32%.

Si evidenziano alcuni ratios elaborati sulla base dei dati della presente Relazione che esprimono, in modo sintetico ma significativo, la struttura patrimoniale del Fondo e l'andamento economico dello stesso.

Indicatore	Descrizione	Valore
ROE	Risultato dell'esercizio/NAV medio dell'esercizio	(4,59%)
ROA	Risultato gestione immobiliare/valore immobili (*)	(2,30%)
Leverage	Finanziamenti/valore immobili	-
Livello di impiego asset immobiliari	Valore immobili/ totale attività	86,18%
Valore medio beni immobili (euro)	Valore immobili/n. immobili	16,823 mln
(*) Media aritmetica del valore immobili 31/12/2023-31/12/2024 La performance economica del mercato immobiliare italiano. 8.	negativa registrata dal Fondo risulta influenzata dalla persistente congiuntura Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio
Estate SGR S.p.A.	Si segnala che il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di doversi discostare dal valore di stima attribuito dagli Esperti Indipendenti relativamente al complesso immobiliare di proprietà della società "Da Vinci S.r.l.", partecipata dal Fondo Alpha in misura pari al 25%, dal Fondo Gamma Immobiliare e Fondo Sigma Immobiliare, nella misura del 37,5% ciascuno, tutti gestiti dalla società DeA Capital Real
	Tale investimento ha la caratteristica di essere stato effettuato coinvolgendo più fondi e, quindi, è sottoposto alla valutazione degli Esperti Indipendenti di ciascun fondo. Analogamente a quanto fatto nei precedenti esercizi, poiché non si è ritenuto opportuno proporre per i singoli fondi valori di mercato distinti e differenti riferiti a ciascuna delle Relazioni di stima elaborate dai diversi Esperti Indipendenti, si è valutata la possibilità di individuare un valore unico di riferimento.
euro 81.867.500.	Il Consiglio di Amministrazione della SGR si è quindi discostato dalla valutazione dell'Esperto Indipendente del Fondo ed ha utilizzato, per la valutazione del complesso immobiliare della Da Vinci S.r.l., la media ponderata dei valori stimati da ciascun Esperto Indipendente dei Fondi interessati pari a
	In data 15 gennaio 2025 è stato sottoscritto il contratto definitivo di compravendita dell'immobile di Roma, via Capitan Bavastro 92-94. A fronte di tale dismissione, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato, in data 13 febbraio 2025, la distribuzione di un rimborso parziale pro-quota per un ammontare complessivo di euro 7.063.500, corrispondenti a euro 68 per ciascuna delle 103.875 quote in circolazione, con data stacco 17 febbraio 2025 e data pagamento 19 febbraio 2025.
	Non si evidenziano ulteriori eventi significativi da segnalare dopo la chiusura dell'esercizio.
9. La Gestione finanziaria
A. Finanziamenti
	Alla data del 31 dicembre 2024 il Fondo non ha in essere finanziamenti.
	___________ 55

8. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio

9. La Gestione finanziaria

A. Finanziamenti

La liquidità disponibile alla data del 31 dicembre 2024 ammonta ad euro 6.974.460 (al 31 dicembre 2023 era di euro 4.699.655).

B. Strumenti finanziari derivati

Alla data del 31 dicembre 2024 il Fondo non ha in essere strumenti derivati.

10. Proventi posti in distribuzione

Ai sensi del paragrafo 3.1 del Regolamento del Fondo: "sono considerati proventi della gestione del Fondo gli utili, al netto della differenza tra plusvalenze e minusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali di godimento su beni immobili e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dalla relazione di gestione del Fondo che la Società di Gestione deve redigere secondo quanto previsto al successivo paragrafo 13.1. Al suddetto fine, le plusvalenze non realizzate sono calcolate al netto delle relative imposte stanziate". Con l'approvazione della presente Relazione di gestione, non sono maturati proventi da distribuire.

Dall'avvio dell'operatività alla data della presente Relazione il Fondo ha effettuato la distribuzione di proventi pro-quota per un ammontare complessivo di euro 196.204.294 corrispondenti a euro 1.888,85 per ciascuna delle 103.875 quote in circolazione.

11. Rimborso parziale pro-quota

La SGR, ai sensi del paragrafo 8.4 del Regolamento di gestione del Fondo, a fronte dei disinvestimenti realizzati, può avvalersi della facoltà di effettuare rimborsi parziali pro-quota nell'interesse dei partecipanti al Fondo.

In data 9 maggio 2024 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato la distribuzione di un rimborso parziale pro-quota per un ammontare complessivo di euro 2.493.000, corrispondenti a euro 24 per ciascuna delle 103.875 quote in circolazione, con data stacco 20 maggio 2024 e data pagamento 22 maggio 2024.

Dall'avvio dell'operatività alla data della presente Relazione il Fondo ha effettuato la distribuzione di rimborsi pro-quota per un ammontare complessivo di euro 123.715.125 corrispondenti a euro 1.191 per ciascuna delle 103.875 quote in circolazione.

12. Altre informazioni

Regime fiscale delle imposte sui redditi dei partecipanti

Sulla base del quadro normativo delineato dall'art. 32 del D.L. n. 78 del 31 maggio 2010, come da ultimo modificato dalla Legge n. 106 del 12 luglio 2011, e delle specificazioni fornite con il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 16 dicembre 2011 ("Provvedimento") e con le Circolari dell'Agenzia delle Entrate n. 2/E del 15 Febbraio 2012 ("Circolare") e n. 19/E del 27 giugno 2014, il regime di tassazione, ai fini delle imposte dirette, dei partecipanti ai Fondi immobiliari varia in funzione della natura degli investitori e dell'entità della partecipazione da essi detenuta. In particolare, è possibile distinguere tra:

A) Soggetti residenti

1. Investitori istituzionali

Sono tali i soggetti elencati dall'art. 32, comma 3, del D.L. n. 78/2010, ossia:

• lo Stato e gli enti pubblici italiani;
• gli OICR italiani;
• le forme di previdenza complementare e gli enti di previdenza obbligatoria;
• le imprese di assicurazione limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche;
• gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;
• i soggetti e i patrimoni sopra indicati costituiti all'estero in Paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni volto ad individuare i beneficiari effettivi del reddito sempreché inclusi nella cosiddetta white list (a condizione, per i soggetti di cui alle lettere b), c), d), ed e), che siano assoggettati a forme di vigilanza prudenziale);
• gli enti privati residenti che perseguano esclusivamente determinate finalità no-profit e le società residenti che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche;
• i veicoli (anche non residenti purché costituiti in un Paese o territorio incluso nella cosiddetta white list) in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti sopra indicati (a titolo esemplificativo vengono fatti rientrare tra tali soggetti i "Fondi sovrani").

Per tali soggetti si rende applicabile, a prescindere dall'entità della partecipazione detenuta e dalla destinazione dell'investimento, l'ordinario regime fiscale relativo ai redditi di capitale disciplinato dall'art. 7 del D.L. 351/2001. Come noto, tale regime fiscale prevede l'applicazione di una ritenuta nella misura del 26%24 sui proventi di cui all'art. 44, comma 1, lett. g) del TUIR ossia sui redditi di capitale:

²⁴ Si segnala che, per effetto delle modifiche apportate dall'art. 3, comma 12, del D.L. 66/2014, convertito nella Legge 89/2014, l'aliquota del 26% si applica (in luogo della previgente misura del 20%) a decorrere dal 1° luglio 2014.

In particolare, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 19/E del 27 giugno 2014, la misura della nuova aliquota si applica:

⁻ "sulla parte dei proventi distribuiti in costanza di partecipazione all'organismo di investimento dal 1° luglio 2014. A tal fine, rileva la data di messa in pagamento dei proventi a prescindere dalla data della delibera di distribuzione";

⁻ "sui proventi di ogni tipo realizzati a decorrere dal 1° luglio 2014 in sede di rimborso, cessione o liquidazione delle quote o azioni. In tal senso, detti proventi si considerano realizzati alla data di regolamento dell'operazione".

Inoltre, sulla base del regime transitorio contenuto nel medesimo comma 12 dell'art. 3 del Decreto, sui proventi realizzati a decorrere dal 1° luglio 2014, se riferibili a importi maturati fino al 30 giugno 2014, continua ad applicarsi l'aliquota nella misura del 20%. Il regime transitorio si applica sia ai redditi di capitale che ai redditi diversi di natura finanziaria.

• derivanti dalla partecipazione al Fondo immobiliare e percepiti in costanza di partecipazione;
• realizzati in sede di riscatto/liquidazione delle quote del Fondo (pari alla differenza tra il valore di riscatto/liquidazione delle quote e il costo medio ponderato di sottoscrizione o acquisto).

Tale ritenuta è operata (dalla SGR o dall'intermediario depositario delle quote dematerializzate):

• "a titolo di acconto" se i suddetti proventi attengono a quote detenute nell'esercizio di impresa commerciale (da parte di imprenditori individuali, società di persone, società di capitali, ecc.);
• "a titolo di imposta" nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società.

In via derogatoria, tale ritenuta non deve essere applicata sui proventi (derivanti dalla partecipazione al Fondo immobiliare) percepiti da forme di previdenza complementare ex D.Lgs. n. 252/2005 e dagli OICR istituiti in Italia e disciplinati dal TUF (ad es: fondi mobiliari aperti e chiusi, SICAV, fondi immobiliari).

2. Soggetti diversi dagli investitori istituzionali

Si tratta dei soggetti diversi da quelli elencati al punto A)1.

Per tali soggetti, occorre distinguere a seconda che detengano una quota di partecipazione nel patrimonio del Fondo rilevante o meno.

2.1 Possessori di una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del Fondo

I redditi conseguiti dal Fondo e rilevati nelle Relazioni di gestione (con esclusione dei proventi e degli oneri da valutazione) sono imputati "per trasparenza" (proporzionalmente alla quota di partecipazione al Fondo rilevata alla fine del periodo d'imposta); i predetti redditi rientrano nella categoria dei "redditi di capitale". Considerato che la percentuale di partecipazione "rilevante" deve essere verificata al termine del periodo di imposta, come chiarito dalla Circolare n. 2/E del 15 febbraio 2012, al momento della distribuzione dei redditi conseguiti dal Fondo, il sostituto d'imposta dovrà applicare provvisoriamente la ritenuta del 26% di cui all'art. 7 del D.L. n. 351 del 2001. Pertanto, qualora al termine del periodo d'imposta, il contribuente risulti titolare di una partecipazione al Fondo superiore al 5%, egli ha diritto allo scomputo delle ritenute subite sui redditi imputati per trasparenza dal Fondo nel medesimo periodo.

Nel caso in cui i partecipanti esercitino attività di impresa rilevano eventuali perdite attribuite dal Fondo.

La Circolare ha chiarito tuttavia che la distribuzione dei proventi periodici non usufruisce del regime transitorio (rileva unicamente la data di messa in pagamento, cosicché si applica la ritenuta nella misura del 26% sull'intero ammontare dei proventi la cui data di messa in pagamento risulta successiva al 30 giugno 2014), che trova applicazione pertanto in caso di realizzo di un provento (reddito di capitale o plusvalenza) in sede di rimborso, cessione o liquidazione delle quote o azioni.

Ai fini dell'individuazione dei proventi maturati al 30 giugno 2014, cui è riconosciuta l'applicazione dell'aliquota del 20%, occorre verificare la riconducibilità degli stessi al numero delle quote o azioni possedute a tale data, secondo i criteri forniti dalla medesima Circolare.

La SGR e gli intermediari depositari devono comunicare nella dichiarazione dei sostituti d'imposta i dati relativi ai partecipanti che alla data del 31 dicembre di ciascun periodo d'imposta detengono una quota di partecipazione superiore al 5% nonché l'ammontare dei redditi imputati per trasparenza.

2.2 Possessori di una partecipazione non superiore al 5% del patrimonio del Fondo

Si applica lo stesso regime previsto per gli investitori istituzionali, ossia sono assoggettati a una ritenuta del 26%, sui proventi di cui all'art. 44, comma 1, lett. g) del TUIR ossia sui redditi di capitale:

• derivanti dalla partecipazione al Fondo immobiliare e percepiti in costanza di partecipazione;
• realizzati in sede di riscatto/liquidazione delle quote del Fondo (pari alla differenza tra il valore di riscatto/liquidazione delle quote e il costo medio ponderato di sottoscrizione o acquisto).

B) Soggetti non residenti

1. Soggetti "esenti"

L'art. 7, comma 3, del D.L. n. 351 del 2001 prevede un regime di non imponibilità relativamente ai proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari percepiti da determinati soggetti non residenti. In particolare, si tratta di:

• fondi pensione e OICR esteri, sempreché istituiti in stati o territori inclusi nella così detta white list (e sempreché sussista una forma di vigilanza sul fondo o sull'organismo ovvero sul soggetto incaricato della gestione);
• enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
• banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.

In base al Provvedimento, tale regime non spetta per le partecipazioni detenute dai predetti soggetti in via mediata, tuttavia in relazione ai proventi percepiti dagli investitori non residenti, la Circolare n. 2/E del 15 febbraio 2012 ha chiarito che la predetta ritenuta non si applica nei confronti dei (i) fondi sovrani a condizione che siano interamente posseduti dallo Stato, (ii) veicoli di natura societaria interamente posseduti dai fondi sovrani (iii) veicoli interamente posseduti da fondi pensione e OICR vigilati.

2. Soggetti diversi dagli "esenti"

Gli investitori non residenti diversi da quelli esenti sono soggetti a tassazione con aliquota del 26% al momento della loro corresponsione, fatta salva la verifica in merito all'eventuale riduzione in applicazione delle convenzioni contro le doppie imposizioni.

Imposta di bollo

Stante quanto disposto dall'art.13 comma 2-ter del Decreto del Presidente della Repubblica n. 642/1972, e dal D.M. del 24 maggio 2012 attuativo della riforma operata in materia dal D.L. n. 201/2011 e successive modificazioni e integrazioni25, le comunicazioni periodiche alla clientela26 relative a prodotti finanziari (ivi incluse quelle relative a quote di fondi immobiliari) sono generalmente soggette a imposta di bollo nella misura proporzionale dello 0,15% per l'anno 2013 (con un minimo di euro 34,20 e con un tetto massimo di euro 4.500 per i quotisti diversi dalle persone fisiche, ai sensi di quanto previsto dalla Legge n. 228 del 24 dicembre 2012 - cosiddetta "Legge di Stabilità 2013").

Il comma 581, art. 1, Legge 147/2013 (Legge di Stabilità per il 2014) ha stabilito che a decorrere dal 2014 sale dall'1,5 al 2 per mille l'imposta di bollo sulle comunicazioni periodiche alla clientela relative a prodotti finanziari, compresi i depositi bancari e postali, anche se rappresentati da certificati. Viene abolita la soglia minima di imposta prima fissata a euro 34,20 mentre aumenta la soglia massima dell'imposta dovuta per i quotisti diversi dalle persone fisiche, che sale da euro 4.500 a euro 14.000.

Spending Review

Il D.L. 6 luglio 2012 n. 95 convertito dalla Legge 7 agosto 2012, n. 135, in tema di spending review, il quale ha avuto effetti rilevanti sul patrimonio immobiliare avente come conduttore soggetti pubblici, è stato oggetto di recenti modifiche.

Infatti, in seguito all'emanazione del D.L. 24 aprile 2014 n. 66 recante "Misure urgenti per la competitività e la giustizia sociale", convertito con Legge 23 giugno 2014 n. 89, è stato introdotto, nell'art. 24 dello stesso Decreto, il comma 2-bis, che prevede che le amministrazioni individuate ai sensi dell'art. 1, comma 2, della Legge 31 dicembre 2009 n. 196 e gli organi costituzionali, nell'ambito della propria autonomia, possono comunicare, entro il 31 luglio 2014, il preavviso di recesso dai contratti di locazione di immobili in corso alla data di entrata in vigore della citata Legge di conversione. Il recesso è perfezionato decorsi centottanta giorni dal preavviso, anche in deroga a eventuali clausole che lo limitino o lo escludano.

Inoltre, il D.L., all'art. 24, ha stabilito l'anticipo dal 1° gennaio 2015 al 1° luglio 2014 del termine a decorrere dal quale opera la riduzione automatica dei canoni di locazione aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale, stipulati non solo dalle amministrazioni centrali, ma da tutte le pubbliche amministrazioni (secondo la definizione allargata di cui all'art. 1, comma 2, del D.Lgs. 30 marzo 2001 n. 165).

²⁵ L'Agenzia delle Entrate ha fornito, con la Circolare n. 48 del 21 dicembre 2012, alcuni chiarimenti per la corretta applicazione delle nuove disposizioni normative in materia di imposta di bollo.

²⁶ Ai sensi dell'art.1 comma 1, lett. b) del sopra citato Decreto Ministeriale del 24 maggio 2012, per la nozione di "cliente" occorre far riferimento alla definizione contenuta nel Provvedimento del Governatore della Banca d'Italia del 9 febbraio 2011 n. 38 (in materia di "Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti") che è stato successivamente sostituito da un nuovo Provvedimento del Governatore della Banca d'Italia pubblicato in data 20 giugno 2012.

Successivamente, l'art. 57, comma 2, lett. g), del D.L. 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla Legge 19 dicembre 2019, n. 157, ha previsto che, a decorrere dall'anno 2020, alle Regioni, alle Province autonome di Trento e di Bolzano, agli enti locali e ai loro organismi ed enti strumentali, come definiti dall'art. 1, comma 2, del D.Lgs. 23 giugno 2011, n. 118, nonché ai loro enti strumentali in forma societaria, non troveranno più applicazione le disposizioni di cui all'art. 24 sopra richiamate.

Successivamente, il D.L. 21 ottobre 2021, n. 146, convertito, con modificazioni, dall'art. 17 dicembre 2021, n. 215, come da ultimo modificato dall'art. 3, comma 1, del D.L. 215 del 2023, ha disposto, all'art. 16-sexies (Disciplina dei contratti di locazione passiva stipulati dalle amministrazioni statali entro il 31 dicembre 2023 e contenimento della spesa per società pubbliche), che, in considerazione delle modalità organizzative del lavoro delle pubbliche amministrazioni e avuto riguardo agli obiettivi di digitalizzazione e di transizione ecologica perseguiti dal Piano nazionale di ripresa e resilienza, le amministrazioni centrali come individuate dall'ISTAT ai sensi dell' art. 1, comma 3, della Legge 31 dicembre 2009, n. 196, nonché le Autorità indipendenti, ivi inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob), e gli enti nazionali di previdenza e assistenza, per i contratti di locazione passiva stipulati dalla data di entrata in vigore della Legge di conversione del presente decreto (21 dicembre 2021) e fino al 31 dicembre 2024, non applicano le riduzioni del canone di mercato previste dai commi 4, 6 e 10 dell'art. 3 del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, convertito, con modificazioni, dalla Legge 7 agosto 2012, n. 135, in presenza di una delle seguenti condizioni:

a) classe di efficienza energetica dell'immobile oggetto di locazione non inferiore a B ovvero non inferiore a D per gli immobili sottoposti ai vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

b) rispetto da parte delle amministrazioni statali di cui all' art. 2, comma 222, primo periodo, della Legge 23 dicembre 2009, n. 191, di un parametro non superiore a 15 metri quadrati per addetto ovvero non superiore a 20 metri quadrati per addetto per gli immobili non di nuova costruzione con limitata flessibilità nell'articolazione degli spazi interni;

c) il nuovo canone di locazione deve essere inferiore rispetto all'ultimo importo corrisposto, fermo restando quanto previsto dall' art. 2, commi 222 e seguenti, della Legge 23 dicembre 2009, n. 191, per le amministrazioni statali.

Successivamente, l'art. 3, comma 4, lett. a) del D.L. 27 dicembre 2024, n. 202 (Decreto Milleproroghe), con riferimento alla disciplina dei contratti di locazione passiva stipulati dalle amministrazioni statali, ha prorogato il termine del 31 dicembre 2024 al 31 dicembre 2025.

Resta ferma la possibilità per le amministrazioni, le Autorità indipendenti, la Commissione e gli enti nazionali di previdenza e assistenza, per motivate esigenze, previo accordo con la proprietà, di entrare nel possesso anticipato anche di porzioni di immobili, corrispondendo, nei limiti delle risorse disponibili, una somma a titolo di anticipata occupazione, commisurata ai metri quadri delle porzioni occupate e alla durata della predetta anticipata occupazione e comunque non superiore a tre dodicesimi del canone annuo congruito; il possesso anticipato non ha effetti sulla durata del contratto di locazione come prevista dalle vigenti disposizioni e dagli specifici accordi contrattuali tra le parti.

Relativamente all'aggiornamento ISTAT, l'art. 3, comma 1, del D.L. 6 luglio 2012 n. 95 era stato modificato dall'art.10, comma 6, del D.L. 30 dicembre 2015, n. 210, il quale aveva previsto la non applicazione dell'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT ai canoni dovuti dalle Amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della Pubblica Amministrazione, come individuate dall'Istituto nazionale di statistica ai sensi dell'art. 1, comma 3, della Legge 31 dicembre 2009 n. 196, per l'utilizzo degli immobili destinati a finalità istituzionali.

Successivamente, l'art. 13, comma 3, del D.L. 30 dicembre 2016 n. 244 convertito in Legge, con modificazioni, dall' art. 1, comma 1, Legge 27 febbraio 2017, n. 19, aveva esteso al 2017 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

Successivamente l'art. 1, comma 1125, della Legge 27 dicembre 2017, n. 205, ha esteso al 2018 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

In seguito, l'art. 1, comma 1133, lett. c), della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, ha esteso al 2019 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

Da ultimo, l'art. 4, comma 2, del D.L. 30-12-2019 n. 162 (entrato in vigore il 31 dicembre 2019), ha esteso al 2020 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

Successivamente, l'art. 3, comma 2, D.L. 31 dicembre 2020, n. 183, convertito, con modificazioni, dalla L. 26 febbraio 2021, n. 21, ha esteso al 2021 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

L'art. 3, comma 3, D.L. 30 dicembre 2021, n. 228, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 febbraio 2022, n. 15 ha esteso al 2022 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

Da ultimo l'art. 3, comma 4, D.L. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 febbraio 2023, n. 14, ha esteso al 2023 quanto previsto dall'art. 3, comma 1, del D.L. n. 95 del 2012.

Pertanto, la sospensione dell'adeguamento ISTAT trova applicazione dal 7 luglio 2012 e sino al 31 dicembre 2023 per le Amministrazioni, inserite ai sensi della sopra citata normativa nel conto economico consolidato della Pubblica Amministrazione.

Successivamente le Leggi n. 213 del 30 dicembre 2023 n. 213 (Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026) e n. 207 del 30 dicembre 2024 (Legge di Bilancio dello Stato per l'anno finanziario 2025 e bilancio pluriennale per il triennio 2025-2027) non hanno previsto la sospensione dell'adeguamento ISTAT come sopra previsto con riferimento agli anni 2024 e 2025.

Infine, si evidenzia che la Legge di Bilancio 2020 e del bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022, n. 160 del 27 dicembre 2019, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2019 ed entrata in vigore il 1° gennaio 2020, prevede, all'art. 1, commi 616, 617, 618, 619 e 620, che le Amministrazioni dello Stato elencate all'art. 1, comma 2, del D.Lgs. n. 165 del 2001, incluse la Presidenza del Consiglio dei ministri e le agenzie, anche fiscali compresa l'Agenzia del demanio, nonché gli Organi di rilevanza costituzionale, possono richiedere alla proprietà degli immobili locati – entro il termine di 150 giorni dall'entrata in vigore della norma (e dunque entro il 30 maggio 2020) – la rinegoziazione dei contratti vigenti alla data di entrata in vigore della norma stessa, cioè il 1° gennaio 2020. Sull'applicabilità delle suddette disposizioni (commi 616 e 617) limitatamente all'anno 2021, l'art. 30, commi 11-quater e 11 quinquies, D.L. 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 maggio 2021, n. 69 statuisce, al comma 11-quater, che per fronteggiare gli effetti economici dell'emergenza epidemiologica conseguente alla diffusione del SARS-CoV-2, nell'ambito delle esigenze connesse ai processi di riorganizzazione avviati ai sensi del presente decreto e al fine di assicurare l'effettiva disponibilità sotto il profilo logistico degli immobili dismessi dalla pubblica amministrazione, anche nella prospettiva di assicurarne l'adeguata redditività, l'art. 3, commi 1 e 4, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, convertito, con modificazioni, dalla Legge 7 agosto 2012, n. 135, nonché l'art. 1, commi da 616 a 619, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, non si applicano, limitatamente all'anno 2021, ai contratti di locazione passiva sottoscritti con società direttamente o indirettamente controllate dallo Stato e relativi ad immobili dismessi a seguito delle procedure di cui all'art. 11-quinquies del D.L. 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla Legge 2 dicembre 2005, n. 248.

Le disposizioni di cui al suddetto comma 11-quater si applicano esclusivamente ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della Legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell'art. 1339 del Codice Civile, anche in deroga a eventuali clausole difformi apposte dalle parti e anche in caso di successivo trasferimento degli immobili a terzi.

Le Amministrazioni devono, in via preliminare, verificare la convenienza della operazione di rinegoziazione della locazione con l'Agenzia del Demanio, a cui devono fornire la necessaria documentazione. Successivamente, le Amministrazioni possono proporre al locatore la stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di nove anni a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare ridotto del 15%.

Il locatore ha tempo trenta giorni dal ricevimento della proposta per accettarla e, in caso di accettazione, l'Amministrazione interessata dovrà darne comunicazione all'Agenzia del Demanio per ottenere il nulla osta alla stipula ai sensi dell'art. 2, commi 222 e seguenti della Legge 191/2009.

In caso di mancata accettazione della proposta, il contratto di locazione in essere resta in vigore fino alla naturale scadenza.

Per i contratti di locazione venuti a scadenza alla data del 1° gennaio 2020, è consentito proseguire nell'utilizzo con la stipula di un nuovo contratto nei termini e alle condizioni sopra esposte (durata di

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nove anni e canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare ridotto del 15%).

Si evidenzia, infine, che ai sensi dell'art. 1 - comma 76 della Legge 30 dicembre 2023 n. 213 (Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026), al fine di razionalizzare l'assetto logistico e di conseguire un risparmio di spesa nella gestione degli immobili destinati alle proprie sedi istituzionali site nel territorio di Roma Capitale, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, previa ricerca di mercato e ferma restando l'applicazione di quanto previsto dall'art. 3, commi 6 e 10, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, convertito, con modificazioni, dalla Legge 7 agosto 2012, n. 135, nonché dall'art. 2, commi 222 e seguenti, della Legge 23 dicembre 2009, n. 191, è autorizzato a stipulare con organismi pubblici o privati contratti di locazione di immobili, nel limite di 7,5 milioni di euro annui a decorrere dall'anno 2024, da destinare a sedi istituzionali centrali. A conclusione delle predette operazioni di riallocazione logistica degli uffici, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è tenuto a rilasciare all'Agenzia del demanio gli immobili di cui è usuario nello stato di fatto in cui si trovano.

Commissione Variabile Finale

Ai sensi del Regolamento di Gestione del Fondo (sub-paragrafo 9.1.1.2), al momento della liquidazione, qualora se ne verificheranno le condizioni, alla SGR spetterà una commissione variabile finale.

L'importo della CVF, nell'eventualità del verificarsi delle condizioni previste dall'art. 9.1.1.2 del Regolamento di gestione, sarà determinabile in modo definitivo nell'an e nel quantum solamente al momento della liquidazione del Fondo. La SGR ha tuttavia stimato la quota maturata della CVF nell'ipotesi in cui il valore di liquidazione del Fondo fosse pari all'ammontare dell'attivo netto alla fine di ciascun periodo, nel caso di specie al 31 dicembre 2024.

Facendo riferimento ai dati relativi alla presente Relazione, la CVF sarà calcolata come di seguito:

• (a) si calcola la somma (il cui risultato è di seguito definito "Risultato Complessivo del Fondo"):
• (i) dell'ammontare dell'attivo netto del Fondo liquidato, pari a euro 106,08 milioni;

(ii) dei proventi eventualmente distribuiti ai sensi del paragrafo 3.2 e dei rimborsi parziali eventualmente effettuati ai sensi del paragrafo 8.4, pari complessivamente a euro 319,9 milioni; tali voci vengono capitalizzate secondo il regime di capitalizzazione composta ad un tasso negativo del 9,59%, pari al Benchmark calcolato in base alla variazione dell'indice MTS relativo ai dodici mesi antecedenti l'integrale smobilizzo dell'attivo netto del Fondo aumentato dello 0,75% su base annuale per raggiungere un valore di euro 752,4 milioni;

(b) si calcola la differenza, definita "Rendimento Complessivo in Eccesso del Fondo", tra il Risultato Complessivo del Fondo, pari a euro 860,5 milioni e il valore iniziale del Fondo, pari a euro 259,7 milioni - capitalizzato secondo le stesse modalità di cui al punto precedente - e pertanto pari a euro 1.016,3

milioni; il Rendimento Complessivo in Eccesso del Fondo risulta essere negativo e pari a euro 155,8 milioni.

Alla data della presente Relazione annuale, il calcolo che determina l'importo della commissione variabile finale, effettuato sulla base dei dati al 31 dicembre 2024, risulta essere negativa e pari a euro 31,1 milioni.

La Commissione Variabile Finale non potrà in ogni caso eccedere l'importo come di seguito calcolato:

(a) si rileva il Benchmark29 relativo a ciascun esercizio;

(b) si calcola la somma (il cui risultato è di seguito definito "Risultato Complessivo Alternativo del Fondo"):

(i) dell'ammontare dell'attivo netto del Fondo liquidato;

(ii) dei proventi eventualmente distribuiti ai sensi del paragrafo 3.2 e dei rimborsi parziali eventualmente effettuati ai sensi del paragrafo 8.4, pari complessivamente a euro 319,9 milioni tali voci vengono capitalizzate secondo il regime di capitalizzazione composta utilizzando, anno per anno, il Benchmark pari ad un valore negativo pari al 9,59% calcolato in base alla variazione dell'indice MTS aumentato dello 0,75% annuo per raggiungere un valore di euro 582,5 milioni;

(c) si calcola la differenza, definita "Rendimento Complessivo in Eccesso Alternativo del Fondo", tra il Risultato Complessivo Alternativo del Fondo pari a euro 688,5 milioni e il valore iniziale del Fondo, capitalizzato secondo le stesse modalità di cui al punto precedente pari a euro 830,9 milioni; il Rendimento Complessivo in Eccesso del Fondo risulta essere negativo e pari a euro 142,3 milioni

(d) si calcola il 20% del Rendimento Complessivo in Eccesso Alternativo del Fondo.

Alla data della presente Relazione annuale, il calcolo che determina l'importo della commissione variabile finale, effettuato sulla base dei dati al 31 dicembre 2024, risulta essere negativo e pari a euro 28,5 milioni.

L'importo della CVF sarà dato dal minore tra gli importi calcolati con le due metodologie e quindi negativa e pari a euro 31,2 milioni.

Esperti Indipendenti

Si indicano di seguito: (i) i presidi organizzativi e procedurali adottati dalla SGR ai sensi della normativa di settore in tema di esperti indipendenti (di seguito "EI") - come da ultimo integrata e modificata a

²⁹ Il Benchmark è definito nel Regolamento di gestione del Fondo nel modo seguente: "la variazione percentuale nel periodo in questione dell'indice di capitalizzazione lorda dei Buoni del Tesoro Pluriennali rilevato dalla MTS S.p.A. e si maggiora tale variazione di 0,75 punti percentuali".

seguito del recepimento della Direttiva UE 61/2011 (c.d. "Direttiva Alternative") - per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni; (ii) i rapporti intercorrenti tra l'EI del Fondo e gli altri fondi gestiti dalla SGR, nonché le altre società controllate facenti parte del gruppo rilevante della stessa.

Presidi organizzativi e procedurali per il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli Esperti

La SGR ha adeguato le proprie disposizioni interne in tema di gestione dei rapporti con gli Esperti Indipendenti (di seguito gli "EI") e valutazione di beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (di seguito "Asset Immobiliari"), alla normativa di settore, ivi incluso, tra l'altro, il Decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze del 5 marzo 2015, n. 30 (di seguito il "DM 30/2015"). Le disposizioni interne vigenti disciplinano, tra l'altro:

• i criteri e le modalità per la selezione, il conferimento, il rinnovo degli incarichi e la determinazione del compenso degli EI;
• le modalità operative per l'identificazione e la gestione di eventuali situazioni di conflitto di interessi, per l'identificazione delle cause di incompatibilità degli EI e per preservare l'indipendenza degli EI;
• la durata dell'incarico degli EI;
• i compiti delle funzioni aziendali, sia operative sia di controllo, da svolgersi nell'ambito del processo di valutazione;
• le modalità di coordinamento e i flussi informativi tra le funzioni operative e di controllo, nonché nei confronti degli EI;
• gli standard documentali e le modalità di attestazione delle attività svolte e di raccolta e archiviazione della documentazione trasmessa e ricevuta dagli EI;
• gli obblighi di reporting nei confronti degli organi aziendali;
• la descrizione dei presidi organizzativi e di controllo per la verifica nel continuo della corretta applicazione da parte degli EI dei criteri di valutazione dei beni;
• gli adempimenti informativi a carico delle funzioni aziendali nei confronti delle Autorità di Vigilanza.

Le disposizioni interne sopra menzionate, prevedono altresì i seguenti principali presidi organizzativi, procedurali e di controllo, al fine di garantire il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli EI dei Fondi gestiti da DeA Capital Real Estate SGR S.p.A:

• verifica in merito alle caratteristiche degli EI in conformità a quanto previsto dalla normativa applicabile (es. iscrizione albo, struttura organizzativa adeguata, esperienze pregresse, ecc.);
• verifica in merito alla incompatibilità ed indipendenza degli incarichi in essere dichiarati dagli EI (ivi comprese le società agli stessi collegate) nonché valutazione dei potenziali conflitti d'interesse;
• verifica dei compensi spettanti agli EI affinché siano commisurati all'impegno ed alla professionalità richiesta per l'incarico;
• verifica del contenuto minimo del contratto e controllo di conformità normativa del medesimo a cura della Funzione Compliance;
• verifica di adeguatezza, completezza e correttezza dei dati riguardanti gli Asset Immobiliari oggetto di valutazione inviati agli EI;
• verifica del rispetto dei tempi di consegna concordati nel contratto con gli EI;
• verifica volta ad accertare, inter alia, la congruenza dei dati di assunzione delle valutazioni con quelli trasmessi agli EI;
• verifica dell'adeguatezza del processo valutativo seguito dagli EI, la coerenza dei criteri di valutazione utilizzati con quelli previsti dalla normativa vigente e dal mandato ricevuto, la correttezza nell'elaborazione dei dati e la coerenza delle assunzioni di stima;
• accertamento dell'adeguatezza del processo valutativo e delle metodologie utilizzate e approvazione della relazione di stima da parte del Consiglio di Amministrazione;
• verifica i) della appropriatezza dei criteri di valutazione degli Asset Immobiliari (in caso di modifiche rispetto alle metodologie approvate da Consiglio di Amministrazione e a quanto concordato contrattualmente) e dei valori forniti e ii) della completezza ed attualità delle valorizzazioni degli strumenti finanziari approvati dal Consiglio di Amministrazione;
• verifica della coerenza della procedura e delle politiche di valutazione, (ivi comprese le metodologie di valutazione deliberate dal Consiglio di Amministrazione) con i principi definiti dalla normativa di riferimento.

Incarichi assegnati agli Esperti Indipendenti dei Fondi Gestiti

Si segnala che l'incarico di Esperto Indipendente è stato conferito alla società RINA Prime Values Service S.p.A - Business Unit Axia.RE.Di seguito si riportano gli estremi degli incarichi assegnati all'Esperto Indipendente del Fondo nel corso dell'anno 2024:

• a) Esperto indipendente del Fondo sino al 31 dicembre 2024 RINA Prima Value Services S.p.A.
• b) ulteriori incarichi assegnati alla società RINA Prime Value Services S.p.A. Business Unit AxiA.RE o a società ad essa collegate:
  • 1. attività di esperto indipendente: Fondo Aries, Fondo Idea Fimit Sviluppo Comp 1, Fondo Millennium Luxury, Fondo per lo Sviluppo del Territorio, Fondo Sigma, Fondo Go Italia VII, Fondo Logita, Fondo Portofino, Fondo Go Italia VIII e Fondo Generation.
  • 1. attività per il rilascio di pareri di congruità: in funzione di specifica richiesta da parte della SGR, l'Esperto Indipendente in linea con i singoli incarichi vigenti, svolge inoltre attività per il rilascio di pareri di congruità;
• 1. altre attività: Per il Fondo Ippocrate: Servizi tecnici VDR, inventariazione, catalogazione, Due Diligence e Regolarizzazioni per gli immobili di proprietà del Fondo; Fondo Ippocrate: Sustainability Management.
• c) ulteriori incarichi assegnati alla società controllate da RINA Prime Value Services S.p.A.: Fondo Ippocrate: Property, Facility e Project Management (RINA Prime Property S.r.l.); Fondo Ippocrate: Pre-Assessment ESG (RINA Prime Property S.r.l.); Incarico di servizi utilizzo software REFTREE Nr.A-22-00019 per la gestione dei Fondi della SGR (IDEA RE S.p.A.).

La presente Relazione di gestione al 31 dicembre 2024 si compone complessivamente di n.113 pagine oltre all'estratto della Relazione di Stima degli Esperti Indipendenti.

Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente Gianluca Grea

SITUAZIONE PATRIMONIALE Situazione al 31/12/2024 Situazione a fine esercizio precedente In percentuale In percentuale ATTIVITA' Valore complessivo Valore complessivo dell'attivo dell'attivo A. STRUMENTI FINANZIARI 572.492 0,51% 48.799 Strumenti finanziari non quotati 572.492 0,51% 48.799 A1. Partecipazioni di controllo 572.492 0,51% 48.799 A2. Partecipazioni non di controllo 0,00% - - A3. Altri titoli di capitale 0,00% - - A4. Titoli di debito 0,00% - - A5. Parti di OICR 0,00% - - Strumenti finanziari quotati 0,00% - - A6. Titoli di capitale 0,00% - - A7. Titoli di debito 0,00% - - A8. Parti di OICR 0,00% - - Strumenti finanziari derivati 0,00% - - A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia 0,00% - - A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati 0,00% - - A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati 0,00% - - B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 96.760.000 86,18% 104.930.000 B1. Immobili dati in locazione 51.816.714 46,15% 49.740.946 B2. Immobili dati in locazione finanziaria 0,00% - - B3. Altri immobili 44.943.286 40,03% 55.189.054 B4. Diritti reali immobiliari 0,00% - - B5. Diritti accessori della proprieta' C. CREDITI 5.556.048 4,95% 6.556.048 C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione 0,00% - - C2. Altri 5.556.048 4,95% 6.556.048 D. DEPOSITI BANCARI 1.566 812 0,00% D1. A vista 812 0,00% 1.566 D2. Altri 0,00% - - E. ALTRI BENI 0,00% - - E1. Altri Beni 0,00% - - F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 6.974.460 6,21% 4.699.655 F1. Liquidità disponibile 6.974.460 6,21% 4.699.655 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 0,00% - - F3. Liquidità im pegnata per operazioni da regolare 0,00% - - G. ALTRE ATTIVITA' 2.416.098 2,15% 2.349.243 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 0,00% - - G2. Ratei e risconti attivi 82.273 0,07% 81.235 G3. Risparmio di imposta 0,00% - - G4. Altre 463.701 0,41% 358.633 G5. Credito Iva 9.070 0,01% - G6. Crediti verso Locatari 1.861.054 1,66% 1.909.375 G6.1 Crediti lordi 2.533.242 2,26% 2.650.695 G6.2 Fondo svalutazione crediti (672.188) (741.320) -0,60%
						0,04%
						0,04%
						0,04%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						88,49%
						41,95%
						0,00%
						46,54%
						0,00%
						5,53%
						0,00%
						5,53%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						0,00%
						3,96%
						3,96%
						0,00%
						0,00%
						1,98%
						0,00%
						0,07%
						0,00%
						0,30%
						0,00%
						1,61%
						2,24%
TOTALE ATTIVITA' 118.585.311 112.279.910 100,00%						-0,63% 100,00%

RELAZIONE DI GESTIONE DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2024

_______________________________________________ 69

	SITUAZIONE PATRIMONIALE
		Situazione al 31/12/2024		Situazione a fine esercizio precedente
	PASSIVITA' E NETTO	Valore complessivo	In percentuale del passivo	Valore complessivo	In percentuale del passivo
H.	FINANZIAMENTI RICEVUTI	-	0,00%	-	0,00%
H1.	Finanziamenti ipotecari	-	0,00%	-	0,00%
H2.	Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate	-	0,00%	-	0,00%
H3.	Altri	-	0,00%	-	0,00%
I.	STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI	-	0,00%	-	0,00%
I1.	Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati	-	0,00%	-	0,00%
I2.	Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati	-	0,00%	-	0,00%
L.	DEBITI VERSO I PARTECIPANTI	-	0,00%	-	0,00%
L1.	Proventi da distribuire	-	0,00%	-	0,00%
L2.	Altri debiti verso i partecipanti	-	0,00%	-	0,00%
M.	ALTRE PASSIVITA'	6.200.519	100,00%	4.965.877	100,00%
M1.	Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati	17.043	0,27%	17.497	0,35%
M2.	Debiti di imposta	291.566	4,70%	319.241	6,43%
M3.	Ratei e risconti passivi	675.762	10,90%	91.439	1,84%
M4. M5.	Altre Fondo svalutazione partecipazioni	4.014.795	64,75% 0,00%	3.761.111	75,74% 0,00%
M6.	Debiti per cauzioni ricevute	- 1.201.353	19,38%	- 776.589	15,64%
	TOTALE PASSIVITA'	6.200.519	100,00%	4.965.877	100,00%
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO		106.079.391		113.619.434
NUMERO DELLE QUOTE IN CIRCOLAZIONE			103.875		103.875
VALORE UNITARIO DELLE QUOTE			1.021,222		1.093,809
PROVENTI DISTRIBUITI PER QUOTA			1.888,850		1.888,850
RIMBORSI DISTRIBUITI PER QUOTA			1.191,000		1.167,000

RELAZIONE DI GESTIONE DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2024

(2.797.119) (2.948.233)

A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI (476.307) (862.112) A1.1 dividendi e altri proventi - - A1.2 utili/perdite da realizzi - - A1.3 plus/minusvalenze (476.307) (862.112) A2 ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI - - A2.1 interessi, dividendi e altri proventi - - A2.2 utili/perdite da realizzi - - A2.3 plus/minusvalenze - - Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI - - A3.1 interessi, dividendi e altri proventi - - A3.2 utili/perdite da realizzi - - A3.3 plus/minusvalenze - - Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI - - A4.1 di copertura - - A4.2 non di copertura - - Risultato gestione strumenti finanziari (A) (476.307) (862.112) B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI 7.614.647 8.147.819 B1.1 canoni di locazione 6.347.054 6.921.716 B1.2 altri proventi 1.267.593 1.226.103 B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI - - B3. PLUS/MINUSVALENZE (4.762.841) (3.948.620) B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI (3.312.364) (4.187.473) B4.1 oneri non ripetibili (1.103.049) (1.930.676) B4.2 oneri ripetibili (2.209.315) (2.256.796) B4.3 interessi su depositi cauzionali - - B4.4 altri oneri gestione immobiliare - - B5. AMMORTAMENTI - - B6. SPESE IMU (1.860.254) (2.097.844) Risultato gestione beni immobili (B) (2.320.812) (2.086.120) C. CREDITI C1. Interessi attivi e proventi assimilati - - C2. Incrementi/decrementi di valore - - Risultato gestione crediti (C) - - D. DEPOSITI BANCARI D1. Interessi attivi e proventi assimilati - - Risultato gestione depositi bancari (D) - - E. ALTRI BENI (da specificare) E1. Proventi - - E2. Utile/perdita da realizzi - - E3. Plusvalenze/minusvalenze - - Risultato gestione altri beni (E) - - Relazione esercizio precedente SEZIONE REDDITUALE Relazione al 31/12/2024

RELAZIONE DI GESTIONE DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2024

_______________________________________________ 71

Risultato gestione investimenti (A+B+C+D+E)

RELAZIONE DI GESTIONE DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2024

	SEZIONE REDDITUALE
		Relazione al 31/12/2024			Relazione esercizio precedente
F.	RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1.	OPERAZIONI DI COPERTURA	-		-
F1.1	Risultati realizzati	-		-
F1.2	Risultati non realizzati	-		-
F2.	OPERAZIONI NON DI COPERTURA	-		-
F2.1 F2.2	Risultati realizzati Risultati non realizzati	-		-
		-		-
F3. F3.1	LIQUIDITA' Risultati realizzati	-		-
F3.2	Risultati non realizzati	- -		- -
	Risultato della gestione cambi (F)		-		-
G.	ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. G2.	PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI	- -		- -
	Risultato altre operazioni di gestione (G) Risultato lordo della gestione caratteristica (RGI+F+G)		- (2.797.119)		- (2.948.233)
H.	ONERI FINANZIARI
H1. H1.1	INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI su finanziamenti ipotecari	(8.529) -		(11.467) -
H1.2	su altri finanziamenti	(8.529)		(11.467)
H2.	ALTRI ONERI FINANZIARI	-		(1.732)
	Risultato oneri finanziari (H) Risultato netto della gestione caratteristica (RLGC+H)		(8.529) (2.805.648)		(13.200) (2.961.433)
I.	ONERI DI GESTIONE
I1.	Provvigione di gestione SGR	(1.792.915)		(1.840.647)
I2.	Costo per il calcolo del valore della quota	(24.996)		(25.661)
I3. I4.	Commissioni depositario Oneri per esperti indipendenti	(34.086) (12.320)		(34.993) (11.390)
I5.	Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico	(75.454)		(61.078)
I6.	Altri oneri di gestione	(189.867)		(287.819)
I7.	Spese di quotazione	(78.000)		(77.500)
	Risultato oneri di gestione (I)		(2.207.638)		(2.339.090)
L.	ALTRI RICAVI ED ONERI
L1.	Interessi attivi su disponibilità liquide	139.483		70.563
L2. L3.	Altri ricavi Altri oneri	176.246 (349.485)		2.827.154 (702.979)
	Risultato altri ricavi e oneri (L) Risultato della gestione prima delle imposte (RNGC+I+L)		(33.756) (5.047.042)		2.194.737 (3.105.787)
M.	IMPOSTE
M1. M2.	Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio	-		-
M3.	Risparmio di imposta Altre imposte	- -		- -
	Totale imposte (M)		-		-
	Utile/perdita dell'esercizio (RGPI+M)		(5.047.042)		(3.105.787)
	___________
	72

_______________________________________________ 72

Nota Integrativa

alla Relazione di gestione del 31 dicembre 2024

PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA	74
PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO	82
SEZIONE I – CRITERI DI VALUTAZIONE	82
SEZIONE II – LE ATTIVITÀ	86
SEZIONE III – LE PASSIVITÀ	97
SEZIONE IV – IL VALORE COMPLESSIVO NETTO	99
SEZIONE V – ALTRI DATI PATRIMONIALI	100
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL'ESERCIZIO	101
SEZIONE I – RISULTATO DELLE OPERAZIONI SU PARTECIPAZIONI E ALTRI STRUMENTI FINANZIARI	101
SEZIONE II – BENI IMMOBILI	101
SEZIONE III – CREDITI	102
SEZIONE IV – DEPOSITI BANCARI	102
SEZIONE V – ALTRI BENI	102
SEZIONE VI – ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE E ONERI FINANZIARI	102
SEZIONE VII – ONERI DI GESTIONE	103
SEZIONE VIII – ALTRI RICAVI E ONERI	105
SEZIONE IX – IMPOSTE	109
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI	110

Parte A – Andamento del valore della quota

1. Valore della quota alla fine di ciascun esercizio e analisi dei flussi di cassa del Fondo

Il Fondo Alpha Immobiliare ha avviato la propria attività il 1° marzo 2001. Il valore della quota risultante alla fine di ciascun esercizio e alla data della presente Relazione risulta dalla seguente tabella.

Esercizio di Riferimento	Valore del Fondo	Numero Quote	Valore unitario
Valore iniziale del Fondo	259.687.500	103.875	2.500,000
Rendiconto al 31/12/2001	367.024.425	103.875	3.533,330
Rendiconto al 31/12/2002	399.777.640	103.875	3.848,640
Rendiconto al 31/12/2003	386.257.019	103.875	3.718,480
Rendiconto al 31/12/2004	390.973.891	103.875	3.763,890
Rendiconto al 31/12/2005	390.009.648	103.875	3.754,610
Rendiconto al 31/12/2006	394.773.621	103.875	3.800,470
Rendiconto al 31/12/2007	402.859.079	103.875	3.878,470
Rendiconto al 31/12/2008	393.513.054	103.875	3.788,330
Rendiconto al 31/12/2009	408.404.887	103.875	3.931,700
Rendiconto al 31/12/2010	410.290.822	103.875	3.949,850
Rendiconto al 31/12/2011	394.550.636	103.875	3.798,320
Rendiconto al 31/12/2012	384.442.764	103.875	3.701,010
Rendiconto al 31/12/2013	386.784.050	103.875	3.723,550
Rendiconto al 31/12/2014	371.760.134	103.875	3.578,920
Relazione di gestione al 31/12/2015	346.542.613	103.875	3.336,150
Relazione di gestione al 31/12/2016	321.994.233	103.875	3.099,820
Relazione di gestione al 31/12/2017	306.518.814	103.875	2.950,840
Relazione di gestione al 31/12/2018	273.879.646	103.875	2.636,630
Relazione di gestione al 31/12/2019	193.873.627	103.875	1.866,410
Relazione di gestione al 31/12/2020	160.650.618	103.875	1.546,580
Relazione di gestione al 31/12/2021	137.417.585	103.875	1.322,910
Relazione di gestione al 31/12/2022	116.725.221	103.875	1.123,710
Relazione di gestione al 31/12/2023	113.619.434	103.875	1.093,810
Relazione di gestione al 31/12/2024	106.079.391	103.875	1.021,222

Il Dividend Yield medio (rapporto tra utili distribuiti e valore nominale delle quote del Fondo) evidenzia un rendimento dell'investimento pari al 3,56% dalla data del collocamento al 31 dicembre 2024. Si riporta di seguito la tabella con i relativi conteggi.

Esercizio	Capitale medio	Data di	Provento distribuito	Dividend Yeld annualizzato
1° semestre 2001	investito (euro/quota) 2.500,00	distribuzione	(euro/quota) -	del periodo (%) 0,00%
2° semestre 2001	2.500,00		-	0,00%
Totale 2001	2.500,00		-	0,00%
1° semestre 2002	2.500,00		-	0,00%
2° semestre 2002	2.500,00	37.686,00	382,00	30,31%
Totale 2002	2.500,00		382,00	15,28%
1° semestre 2003 2° semestre 2003	2.500,00 2.500,00	38.057,00	- 228,00	0,00% 18,09%
Totale 2003	2.500,00		228,00	9,12%
1° semestre 2004	2.500,00	38.246,00	120,50	9,69%
2° semestre 2004	2.500,00	38.435,00	154,20	12,27%
Totale 2004	2.500,00		274,70	10,99%
1° semestre 2005	2.500,00	38.624,00	131,90	10,64%
2° semestre 2005	2.500,00	38.799,00	120,70	9,58%
Totale 2005 1° semestre 2006	2.500,00		252,60	10,10%
2° semestre 2006	2.500,00 2.500,00	38.974,00 39.163,00	131,49 109,96	10,61% 8,73%
Totale 2006	2.500,00		241,45	9,66%
1° semestre 2007	2.500,00	39.352,00	116,15	9,37%
2° semestre 2007	2.500,00	39.520,00	71,25	5,65%
Totale 2007	2.500,00		187,40	7,50%
1° semestre 2008	2.500,00	39.709,00	54,20	4,36%
2° semestre 2008	2.500,00		-	0,00%
Totale 2008 1° semestre 2009	2.500,00 2.500,00	40.073,00	54,20 47,80	2,17% 3,86%
2° semestre 2009	2.500,00	40.255,00	57,00	4,52%
Totale 2009	2.500,00		104,80	4,19%
1° semestre 2010	2.500,00	40.437,00	52,50	4,23%
2° semestre 2010	2.500,00	40.626,00	66,20	5,25%
Totale 2010	2.500,00		118,70	4,75%
1° semestre 2011	2.500,00	40.808,00	45,00	3,63%
2° semestre 2011	2.500,00		-	0,00%
Totale 2011 1° semestre 2012	2.500,00 2.500,00		45,00 -	1,80% 0,00%
2° semestre 2012	2.500,00		-	0,00%
Totale 2012	2.500,00		-	0,00%
1° semestre 2013	2.500,00		-	0,00%
2° semestre 2013	2.500,00		-	0,00%
Totale 2013	2.500,00		-	0,00%
1° semestre 2014 2° semestre 2014	2.500,00 2.500,00		- -	0,00% 0,00%
Totale 2014	2.500,00		-	0,00%
1° semestre 2015	2.500,00		-	0,00%
2° semestre 2015	2.403,00		-	0,00%
Totale 2015	2.451,10		-	0,00%
1° semestre 2016	2.403,00		-	0,00%
2° semestre 2016 Totale 2016	2.403,00 2.403,00		-	0,00% 0,00%
1° semestre 2017	2.403,00		- -	0,00%
2° semestre 2017	2.403,00		-	0,00%
Totale 2017	2.403,00		-	0,00%
1° semestre 2018	2.403,00		-	0,00%
2° semestre 2018	2.328,00		-	0,00%
Totale 2018	2.365,19		-	0,00%
1° semestre 2019 2° semestre 2019	1.643,00 1.643,00		- -	0,00% 0,00%
Totale 2019	1.643,00		-	0,00%
1° semestre 2020	1.643,00		-	0,00%
2° semestre 2020	1.594,23		-	0,00%
Totale 2020	1.594,23		-	0,00%
1° semestre 2021	1.546,00		-	0,00%
2° semestre 2021	1.454,00		-	0,00%
Totale 2021 1° semestre 2022	1.500,00 1.333,00		-	0,00% 0,00%
2° semestre 2022	1.333,00		- -	0,00%
Totale 2022	1.333,00		-	0,00%
1° semestre 2023	1.333,00		-	0,00%
2° semestre 2023	1.333,00		-	0,00%
Totale 2023	1.333,00		-	0,00%
1° semestre 2024	1.309,00		-	0,00%
2° semestre 2024 Totale 2024	1.309,00 1.309,00		-	0,00% 0,00%
			-
Totale dal collocamento	2.224,56		1.888,85	3,56%

La seguente tabella illustra i rimborsi effettuati e le variazioni del valore nominale della quota dal collocamento alla data della presente Relazione di gestione.

Esercizio di competenza	Valore nominale inzio	Sottoscrizioni successive	Rimborsi parziali	% sul valore nominale iniziale	Valore nominale
1° semestre 2001	periodo (euro/quota) 2.500,00		(euro/quota) -	0,00%	residuo (euro /quota) 2.500,00
2° semestre 2001	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2001		-	-
1° semestre 2002	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2002	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2002			-
1° semestre 2003 2° semestre 2003	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
Totale 2003	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
1° semestre 2004	2.500,00		- -	0,00%	2.500,00
2° semestre 2004	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2004			-
1° semestre 2005	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2005	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2005			-
1° semestre 2006 2° semestre 2006	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
Totale 2006	2.500,00	-	- -	0,00%	2.500,00
1° semestre 2007	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2007	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2007			-
1° semestre 2008	2.500,00		-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2008	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2008			-
1° semestre 2009	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2009 Totale 2009	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
1° semestre 2010	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2010	2.500,00	-	- -	0,00%	2.500,00
Totale 2010			-
1° semestre 2011	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2011	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2011			-
1° semestre 2012	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2012	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2012 1° semestre 2013	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2013	2.500,00	-	- -	0,00%	2.500,00
Totale 2013			-
1° semestre 2014	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
2° semestre 2014	2.500,00	-	-	0,00%	2.500,00
Totale 2014			-
1° semestre 2015	2.500,00	-		0,00%	2.500,00
2° semestre 2015 Totale 2015	2.500,00	-	97,00	3,88%	2.403,00
1° semestre 2016	2.403,00	-	97,00	0,00%	2.403,00
2° semestre 2016	2.403,00	-	- -	0,00%	2.403,00
Totale 2016
1° semestre 2017	2.403,00	-	-	0,00%	2.403,00
2° semestre 2017	2.403,00	-	-	0,00%	2.403,00
Totale 2017			-		2.403,00
1° semestre 2018	2.403,00	-	-	0,00%	2.403,00
2° semestre 2018	2.403,00	-	75,00	3,12%	2.328,00
Totale 2018 1° semestre 2019			75,00		2.328,00
2° semestre 2019	2.328,00 1.643,00	- -	685,00	29,42% 0,00%	1.643,00 1.643,00
Totale 2019			- 685,00		1.643,00
1° semestre 2020	1.643,00	-	-	0,00%	1.643,00
2° semestre 2020	1.643,00	-	97	5,90%	1.546,00
Totale 2020			97,00		1.546,00
1° semestre 2021	1.546,00	-	-	0,00%	1.546,00
2° semestre 2021	1.546,00	-	92	5,95%	1.454,00
Totale 2021 1° semestre 2022			92,00		1.454,00
2° semestre 2022	1.454,00 1.333,00	- -	121,00	8,32% 0,00%	1.333,00 1.333,00
Totale 2022			- 121,00		1.333,00
1° semestre 2023	1.333,00	-	-	0,00%	1.333,00
2° semestre 2023	1.333,00	-	-	0,00%	1.333,00
Totale 2023			-		1.333,00
1° semestre 2024	1.333,00	-	24,00	1,80%	1.309,00
2° semestre 2024	1.309,00	-	-	0,00%	1.309,00
Totale 2024			24,00		1.309,00
Totale dal collocamento			1.191,00	47,64%	1.309,00

Si riporta infine il riepilogo dei flussi di cassa complessivi pro-quota per l'investitore dal collocamento alla data della presente Relazione di gestione.

Data	Flusso (euro/quota)	Descrizione
01/03/2001		(2.500,00) Sottoscrizione quote
06/03/2003		382,00 Distribuzione provento lordo
11/03/2004		228,00 Distribuzione provento lordo
16/09/2004		120,50 Distribuzione provento lordo
24/03/2005		154,20 Distribuzione provento lordo
29/09/2005		131,90 Distribuzione provento lordo
23/03/2006		120,70 Distribuzione provento lordo
14/09/2006		131,49 Distribuzione provento lordo
22/03/2007		109,96 Distribuzione provento lordo
27/09/2007		116,15 Distribuzione provento lordo
13/03/2008		71,25 Distribuzione provento lordo
18/09/2008		54,20 Distribuzione provento lordo
17/09/2009		47,80 Distribuzione provento lordo
18/03/2010		57,00 Distribuzione provento lordo
16/09/2010		52,50 Distribuzione provento lordo
24/03/2011		66,20 Distribuzione provento lordo
22/09/2011		45,00 Distribuzione provento lordo
05/08/2015		97,00 Rimborsi parziali pro-quota
01/08/2018		75,00 Rimborsi parziali pro-quota
25/02/2019		106,00 Rimborsi parziali pro-quota
06/05/2019		510,00 Rimborsi parziali pro-quota
05/06/2019		69,00 Rimborsi parziali pro-quota
30/12/2020		97,00 Rimborsi parziali pro-quota
27/10/2021		92,00 Rimborsi parziali pro-quota
12/01/2022		121,00 Rimborsi parziali pro-quota
22/05/2024		24,00 Rimborsi parziali pro-quota
Totale flussi netti	579,85

2. Riferimenti sui principali eventi che hanno influito sul valore della quota nell'arco dell'esercizio

Il valore complessivo netto ("NAV") del Fondo è diminuito nell'arco dell'esercizio di euro 7.540.043.

Tale decremento è imputabile ai rimborsi parziali pro quota erogati nell'esercizio e pari ad euro 2.493.000 ed alla perdita dell'esercizio pari ad euro 5.047.042. Il valore unitario della quota ammonta a euro 1.021,222 e risulta diminuita di euro 72,587 rispetto al 31 dicembre 2023, corrispondente al (-6,64%).

La perdita dell'esercizio, pari a euro 5.047.042, risulta influenzata dai seguenti fattori:

• risultato negativo della gestione degli strumenti finanziari per euro 476.307;
• canoni di locazione ed altri proventi per euro 7.614.647;
• minusvalenze al netto delle plusvalenze da valutazione degli immobili per euro 4.762.841;
• oneri per la gestione di beni immobili e spese IMU per euro 5.172.618;
• oneri finanziari per euro 8.529;
• oneri di gestione per euro 2.207.638;
• altri oneri al netto degli altri ricavi per euro 33.756.

3. Indicazione circa i fattori che hanno determinato il differente valore tra le diverse classi di quote

Il Regolamento di gestione del Fondo, all'articolo 1.2 prevede che il patrimonio del Fondo viene raccolto mediante un'unica emissione di quote di egual valore unitario […].

4. Raffronto delle variazioni del valore della quota con l'andamento del benchmark

Le oscillazioni registrate dal valore della quota vengono confrontate, ai sensi del sub-paragrafo 9.1.1.2 del Regolamento del Fondo, con l'andamento del benchmark di riferimento costituito dall'indice di capitalizzazione lorda dei Buoni del Tesoro Poliennali rilevato da MTS S.p.A. (già indice Banca d'Italia), maggiorato dello 0,75% annuo.

Nel periodo 31 dicembre 2023 – 31 dicembre 2024 l'indice ha registrato un incremento di 37,72 basis point (valore al 31 dicembre 2023: 734,283; valore al 31 dicembre 2024: 772,007). Il benchmark di riferimento del Fondo ha evidenziato una variazione annuale positiva del 5,14% che sommato alla maggiorazione dello 0,75% ha determinato un valore complessivo negativo del 5,89%.

Per un raffronto omogeneo tra le due grandezze, occorre considerare l'incidenza di una eventuale distribuzione dei proventi unitari e rimborsi pro-quota nel corso dell'anno.

Data di riferimento	Valore unitario della quota	Valore dell'indice BTP MTS
31 dicembre 2023	1.093,809	734,283
31 dicembre 2024	1.021,222	772,007
Variazione % esercizio	(6,64%)	5,14%
Incidenza % distribuzione rimborsi pro-quota	2%	-
Maggiorazione dell'indice BTP		0,75%
Variazione quota - benchmark	(4,44%)	5,89%

Le risultanze del confronto vengono riportate nella seguente tabella.

5. Illustrazione dell'andamento delle quotazioni di mercato nel corso dell'esercizio

Andamento del valore della quota nel 2024

Il Fondo Alpha Immobiliare è quotato sul mercato di Borsa Italiana S.p.A, sul segmento MIV, dal luglio 2002 (codice di negoziazione QFAL; codice ISIN IT0003049605).

Nel corso del 2024 la quotazione del Fondo ha registrato una variazione positiva del 4,7% rispetto al valore di chiusura dell'anno precedente (la performance si confronta con una variazione positiva del 12,6% dell'indice azionario italiano). Il valore della quota del Fondo è passato da euro 430 del 29 dicembre 2023 (ultimo giorno di quotazione del 2023) a euro 450 del 30 dicembre 2024. In questa data lo sconto sul NAV di giugno 2024 era pari a circa il 57%.

Il prezzo di quotazione massima è stato raggiunto il 25 ottobre con un valore di euro 504,9 per quota, mentre il valore di quotazione minimo è stato registrato in data 1° e 3 luglio con un valore di euro 398 per quota.

Gli scambi giornalieri del secondo semestre del 2024 si sono attestati su una media di 20 quote, in diminuzione alla media del primo semestre dell'anno, pari a 42 quote. Il picco massimo degli scambi in termini di numero di quote si è registrato in data 28 marzo con 403 quote scambiate per un controvalore pari a euro 169.264.

L'ammontare complessivo ed unitario dei proventi posti in distribuzione

L'ammontare dei proventi distribuiti dalla data di avvio del Fondo fino alla data della presente Relazione ammonta a euro 196.204.294 per un valore pro-quota pari a euro 1.888,85.

Con l'approvazione della presente Relazione, non sono maturati proventi da distribuire, per maggiori dettagli si rinvia a quanto riportato §10 "Proventi posti in distribuzione" della Relazione degli Amministratori.

6. L'ammontare complessivo di emissioni o rimborsi di quote

Il Fondo, inoltre, ai sensi dell'articolo 8.4 del Regolamento può, a fronte di disinvestimenti realizzati o a fronte di eccesso di cassa disponibile, avvalersi della facoltà di effettuare, nell'interesse dei Partecipanti, rimborsi parziali pro-quota.

L'ammontare dei rimborsi distribuiti dalla data di avvio del Fondo fino alla data della presente Relazione ammonta a euro 123.715.125 per un valore pro-quota pari a euro 1.191.

Si evidenzia che il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato, in data 13 febbraio 2025, la distribuzione di un rimborso parziale pro-quota per un ammontare complessivo di euro 7.063.500, corrispondenti a euro 68 per ciascuna delle 103.875 quote in circolazione, con data stacco 17 febbraio 2025 e data pagamento 19 febbraio 2025.

Per maggiori dettagli si rinvia a quanto riportato nel §8 "Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio'" della Relazione degli Amministratori.

7. Riferimenti di natura sia qualitativa che quantitativa in ordine ai rischi assunti nell' esercizio

Al fine di implementare un sistema di gestione del rischio adeguato alla struttura organizzativa della SGR e conforme alla normativa vigente, la Società ha una funzione permanente di gestione del rischio.

In conformità alla Risk Policy di cui si è dotata la SGR, alla Funzione Risk Management spetta il compito di:

• attuare politiche e procedure efficaci per individuare, misurare, gestire e monitorare su base continuativa tutti i rischi inerenti alla strategia di investimento di ciascun FIA gestito e verso i quali il FIA è esposto o potrebbe essere esposto. Nello specifico:
  • identifica le categorie di rischio specifiche inerenti ai FIA (mercato, liquidità, credito, controparte, operativo, finanziario, concentrazione e sostenibilità);
  • definisce le metodologie di misurazione dei rischi;
  • verifica nel continuo l'esposizione dei FIA ai rischi sottoponendo, ove necessario, l'adozione di misure straordinarie di contenimento dei rischi stessi;
• cura gli adempimenti di analisi dei rischi ex-ante in relazione alle operazioni di investimento e disinvestimento dei fondi gestiti e all'avvio di nuovi fondi;
• verificare che il profilo di rischio di ciascun fondo comunicato agli investitori (ai sensi dell'art. 23, § 4, lettera c), della direttiva 2011/61/UE) sia conforme ai limiti di rischio fissati dal Consiglio di Amministrazione per ciascun fondo gestito;
• attuare politiche e procedure per la gestione del rischio operativo della SGR, al fine di identificare, misurare, gestire e monitorare i rischi operativi, compresi i rischi di responsabilità professionale, ai quali la SGR è o potrebbe essere ragionevolmente esposta.

Inoltre, la funzione di Risk management:

• cura, limitatamente agli ambiti di competenza, l'aggiornamento dell'informativa periodica in materia di segnalazioni ESMA (leva e stress-test) e la predisposizione delle segnalazioni all'Autorità di Vigilanza in materia di limiti di investimento;
• predispone il reporting nei confronti del Consiglio di Amministrazione, del Comitato Rischi e Controlli e dei responsabili delle strutture operative circa l'evoluzione dei rischi e l'approssimarsi o il superamento dei limiti fissati;
• presiede al funzionamento del processo di risk management prevedendo un riesame periodico delle politiche, delle procedure e delle metodologie adottate in materia di gestione del rischio;
• si relaziona con le funzioni della SGR per le rispettive competenze in tema di rischio.

Nel corso del 2024, la Funzione Risk Management, unitamente alle altre Funzioni Aziendali coinvolte, ha preso parte a un tavolo di lavoro volto al recepimento del Regolamento (UE) 2022/2554 del Parlamento Europeo e del Consiglio - c.d. Digital Operational Resilience Act - relativo alla resilienza operativa digitale per il settore finanziario. L'applicazione della normativa decorre dal 17 gennaio 2025.

Oltre alle attività sopra descritte, si pongono in evidenza gli ulteriori seguenti aspetti.

Per quanto riguarda il controllo sull'andamento e sulle attività del FIA, i business plan dei fondi, approvati annualmente dal Consiglio di Amministrazione, forniscono un quadro d'insieme completo del piano di attività di gestione e permettono un controllo sistematico sul raggiungimento degli obiettivi di breve termine, nonché la possibilità di una pianificazione più dettagliata e di ampio respiro. Tali documenti, ogni qual volta predisposti o rivisti in corso d'anno, sono sottoposti alla review del Risk Manager, il quale formalizza in un apposito report:

• i principali fattori di rischio a cui il FIA potrebbe essere esposto;
• le principali variazioni apportate al business plan rispetto alla precedente versione;

• la verifica della coerenza del business plan del FIA rispetto al Regolamento di gestione e al profilo di rischio – rendimento dello stesso, nonché al piano strategico triennale della SGR;

• i risultati delle prove di stress condotte, in funzione della natura e scala, della strategia di gestione e del profilo di liquidità del FIA, ivi incluso le prove di stress di liquidità per i FIA con leva sostanziale.

La copertura dei rischi sui fabbricati è effettuata attraverso la stipula di polizze assicurative con primarie compagnie.

Il rischio locativo è misurato secondo indici di sfittanza monitorati costantemente mediante la predisposizione di specifici report, mentre i potenziali conduttori vengono valutati secondo la loro solidità patrimoniale e solvibilità.

Il rischio di credito è controllato attraverso la redazione di report dettagliati che illustrano le azioni di recupero in via giudiziale ed extragiudiziale. Allo stesso tempo, viene redatto un report sull'ageing dei crediti, che evidenzia i crediti secondo la data di generazione e che consente di controllare e gestire le posizioni morose. Le posizioni che presentano rischio di inesigibilità sono coperte da un congruo fondo di svalutazione crediti allo scopo di evitare eventuali ricadute economiche negli esercizi successivi.

L'investimento in un FIA immobiliare si configura quale investimento a rischiosità elevata. All'interno di tale ambito, tenuto conto delle specificità dei beni nei quali è investito il patrimonio del Fondo, dell'eventuale struttura finanziaria e della composizione degli altri attivi dello stesso, l'ultimo profilo di rischio, calcolato in conformità alla Risk Policy approvata dalla Società, è di tipo C rischio medio-alto.

La SGR gestisce i processi di investimento relativi ai fondi gestiti nel rispetto delle procedure interne volte a prevenire situazioni di potenziale conflitto di interesse. In particolare, la SGR è dotata, tra l'altro, di specifiche procedure interne dedicate alle strategie di investimento immobiliare, al disinvestimento e all'allocazione ed effettuazione degli investimenti.

Si rammenta infine che la SGR è dotata delle funzioni di Compliance, Antiriciclaggio e di Revisione Interna. Alla data del 31 dicembre 2024 la funzione di Revisione Interna è esterna all'azienda. Dette funzioni effettuano i controlli di competenza su tutta l'attività della SGR e dei FIA gestiti, tramite verifiche periodiche condotte nell'ambito dei Piani Annuali approvati dal Consiglio di Amministrazione. Dal 2022 la SGR ha aggiornato la politica di gestione del rischio, al fine di introdurre il rischio di sostenibilità e la collegata analisi ex-ante applicabile ai nuovi prodotti e ai nuovi investimenti. I modelli e il corpo procedurale in materia di rischio di sostenibilità sono in corso di progressivo affinamento, in linea con l'evoluzione normativa e con il Piano di Azione triennale ESG adottato dalla SGR.

Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto

SEZIONE I – Criteri di valutazione

La presente Relazione è stata preparata nel presupposto della continuità aziendale. Tale presunzione poggia sulla ragionevole aspettativa che il Fondo possa in futuro (e per un periodo di almeno 12 mesi) continuare la regolare operatività. In particolare, gli amministratori non hanno identificato indicatori di possibili criticità, ovvero che possano far ritenere tale presupposto non appropriato.

Nella redazione della presente Relazione di gestione sono stati applicati i principi contabili di generale accettazione per i fondi comuni d'investimento immobiliari chiusi, i prospetti contabili ed i criteri di valutazione previsti dal Provvedimento Banca d'Italia del 19 gennaio 2015 ("Provvedimento") e successive modifiche e integrazioni, con particolare riferimento ai principi generali di prudenza e sostanziale costanza nel tempo dei criteri utilizzati. I criteri di valutazione sono di seguito riepilogati.

Partecipazioni

I criteri di valutazione delle partecipazioni di fondi chiusi in società non quotate sono regolati al Titolo V, Capitolo 4, Sezione II, Paragrafo 2.4 del Provvedimento.

Ai fini della compilazione delle voci "A1" e "A2" della Relazione, per "partecipazione" si intende la detenzione con finalità di stabile investimento di titoli di capitale con diritti di voto nel capitale di società.

Partecipazioni di controllo in società immobiliari

Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell'investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza del Fondo risultante dall'ultimo bilancio (o situazione contabile infrannuale) approvato.

Il patrimonio netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i criteri di valutazione previsti dal provvedimento nella sezione "Beni immobili".

Partecipazioni non di controllo in società immobiliari

Per quanto riguarda le partecipazioni non di controllo in società immobiliari, trascorso un periodo che, di norma, non può essere inferiore ad un anno dall'acquisizione da parte del Fondo, va attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza del Fondo.

Il valore del patrimonio netto può essere rettificato, alla luce di un generale principio di prudenza, sulla base del valore risultante:

a) da transazioni riguardanti quantità di titoli significative;

b) dall'applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori di tipo economico-finanziari.

Parti di OICR

Le quote di OICR non ammesse alla negoziazione su mercati regolamentati sono valutate sulla base dell'ultimo valore reso noto al pubblico, eventualmente rettificato o rivalutato per tenere conto di eventuali elementi oggettivi di valutazione relativi a fatti verificatisi dopo la determinazione dell'ultimo valore reso noto al pubblico.

Immobili

Il valore degli immobili tiene conto delle risultanze della Relazione di stima redatta dagli Esperti Indipendenti ai sensi dell'art. 16, Titolo VI, del D.M. 05 marzo 2015, n. 30, nonché di quanto previsto al Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, Paragrafi 2 ("Criteri di valutazione") e 4 ("Esperti Indipendenti") del Provvedimento.

Si segnala che il Consiglio di Amministrazione ha deliberato l'accettazione dell'offerta vincolante del complesso immobiliare sito in Roma via Capitan Bavastro, pari ad euro 9.220.000, in linea con il valore di stima attribuitogli dagli Esperti Indipendenti. Il complesso immobiliare è stato alienato mediante rogito notarile in data 15 gennaio 2025.

I metodi utilizzati nella relazione di stima, in funzione dell'immobile oggetto di valutazione, sono i seguenti:

• Metodo finanziario della trasformazione: il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso è in grado di produrre.

L'applicazione del metodo di mercato presuppone:

• stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione ecc).
• la determinazione di flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione del bene trasformato;
• determinazione per differenza dei flussi di cassa operativi ante imposte;
• attualizzazione dei flussi di cassa alla data di riferimento ad un opportuno tasso.
• Metodo finanziario (Discounted Cash Flow analysis): il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile. I benefici economici relativi all'operazione in oggetto sono rappresentati dai flussi di cassa generati dai redditi ritraibili dal canone di locazione dell'immobile al netto dei costi di gestione e degli investimenti necessari alla messa a norma degli immobili.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• la determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione;
• la determinazione di un valore finale di cessione del bene (Terminal Value);
• la determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazione, tasse di proprietà, property management, ecc.) e/o dei costi di trasformazione (demolizione, costruzione, spese tecniche, ecc.);
• la determinazione dei flussi di cassa operativi ante imposte;
• l'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno tasso.

Il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di doversi discostare dal valore di stima attribuito dagli Esperti Indipendenti relativamente alla valutazione del complesso immobiliare di proprietà della società "Da Vinci S.r.l.", partecipata dal Fondo Alpha in misura pari al 25%, dal Fondo Gamma Immobiliare e Fondo Sigma Immobiliare, nella misura del 37,5% ciascuno, tutti gestiti dalla società DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. Per maggiori dettagli si rinvia a quanto riportato nel § 8 "Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio" della Relazione degli Amministratori.

Crediti e altre attività

I crediti verso locatari sono iscritti al valore di presumibile realizzo, determinato mediante l'istituzione di un fondo svalutazione crediti ritenuto congruo a coprire il rischio di inesigibilità dei medesimi.

I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.

Le altre attività sono state valutate in base al presumibile valore di realizzo.

Depositi bancari

I depositi bancari a vista sono valutati al valore nominale. Per le altre forme di deposito si tiene conto delle caratteristiche e del rendimento delle stesse.

Posizione netta di liquidità

La liquidità netta disponibile è espressa al valore nominale.

Finanziamenti ricevuti

I finanziamenti ricevuti sono esposti al loro valore nominale; per i finanziamenti con rimborso rateizzato, si fa riferimento al debito residuo in linea capitale.

Altre passività

I ratei e i risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.

I debiti e le altre passività sono iscritti al loro valore nominale, rappresentativo del valore di presumibile estinzione.

Strumenti finanziari derivati

Gli strumenti finanziari derivati con finalità di copertura di passività del Fondo sono valutati, coerentemente con la passività coperta, al valore nominale. La finalità di copertura deve risultare da una stretta correlazione (per importo, durata, ecc.), adeguatamente documentata, tra lo strumento derivato e la passività oggetto di copertura.

L'eventuale quota del derivato eccedente il valore nominale della passività coperta è valutata al fair value secondo le pratiche prevalenti sul mercato. Ove dalla valutazione della quota eccedente emerga una attività/passività a carico del Fondo, della stessa si tiene conto ai fini della determinazione del valore netto complessivo.

Ricavi e costi

I ricavi ed i costi sono contabilizzati secondo il principio dell'effettiva competenza economica e dell'inerenza all'attività del Fondo.

I ricavi derivanti dalla locazione di immobili sono contabilizzati quando maturati, sulla base del criterio della competenza temporale, seguendo le indicazioni contrattuali di riferimento; nel caso in cui i contratti prevedano periodi di locazione gratuita oppure una scalettatura temporale del canone, la contabilizzazione del ricavo è effettuata sulla base delle indicazioni formali del contratto.

I ricavi provenienti dalla vendita di immobili sono contabilizzati nella sezione reddituale al momento del trasferimento all'acquirente dei relativi rischi e benefici connessi alla proprietà, trasferimento che avviene normalmente alla data di stipula del rogito notarile.

Nuove emissioni/rimborsi quote

Il patrimonio del Fondo è raccolto con una o più emissioni di Quote, di eguale valore unitario, mediante sottoscrizione in denaro ovvero mediante conferimento di beni - in uno o più momenti distinti, con le modalità e nei termini di cui al § 8.2 del Regolamento del Fondo.

Si precisa che tutti gli importi della presente nota integrativa sono espressi in euro, salvo ove diversamente indicato.

SEZIONE II – Le attività

La struttura dell'attivo, posta a confronto con quella dell'esercizio precedente, risulta dalla seguente tabella.

Attività	31/12/2024	31/12/2023
A. Strumenti finanziari in portafoglio	0,51%	0,04%
B. Immobili e diritti reali	86,18%	88,49%
C. Crediti	4,95%	5,53%
D. Depositi bancari	0,00%	0,00%
F. Posizione netta di liquidità	6,21%	3,96%
G. Altre attività	2,15%	1,98%
Totale Attività	100%	100%

II.1 Strumenti finanziari non quotati

Sottovoce A1 "Partecipazioni di controllo"

La sottovoce A1 "Partecipazioni di controllo", è relativa alla quota del 25% del patrimonio netto che il Fondo Alpha detiene nella "Da Vinci S.r.l.". Alla data della presente Reazione il valore della partecipazione Da Vinci Srl risulta pari a euro 572.492.

Si riportano di seguito le informazioni richieste dal Provvedimento.

A) Titoli nel portafoglio del Fondo

Società: Da Vinci S.r.l. con sede in Roma via Saverio Mercadante 18
Attività esercitata: settore edilizio
Titoli nel portafoglio del fondoQuantità % del totale titoli emessi				Costo d'acquisto (1) Valore alla data della Relazione	Valore alla data della precedente
Titoli di capitale con diritto di voto	1	25%	39.313.666	572.492	48.799

• (1) Il costo d'acquisto è così composto:
  • euro 25.000 a titolo di sottoscrizione capitale;
  • euro 8.810.000 a titolo di versamento a fondo perduto per l'esercizio 2007;
  • euro 7.000.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2011;
  • euro 1.400.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2011;
  • euro 2.825.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2012;
  • euro 2.175.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2013;
  • euro 1.125.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2014;
  • euro 1.410.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2014;
  • euro 1.125.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2015;
  • euro 608.666 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2015;
  • euro 360.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2016;
  • euro 5.000.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2016;
  • euro 200.000 in conto aumento capitale mediante versamenti effettuati nel corso dell'esercizio 2017;
  • euro 3.000.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2018;
  • euro 3.250.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2020;
  • euro 400.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2022;
  • euro 600.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2023.
  • euro 1.000.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti nel corso dell'esercizio 2024.

	Ultimo	Esercizio	Secondo
Dati Patrimoniali	esercizio	precedente	esercizio
	31/12/2024	31/12/2023	precedente
1) Totale attività	84.809.067	87.614.575	91.200.639
2) Partecipazioni
3) Immobili	81.867.500	84.502.500	88.067.500
4) Indebitamento a breve termine	20.706.694	22.596.344	24.164.582
	61.115.625	64.073.140	65.265.319
5) Indebitamento a medio/lungo termine
6) Patrimonio netto	2.289.969	195.196	1.243.649

B) Dati di bilancio dell'emittente

	Ultimo	Esercizio	Secondo
Dati Reddituali	esercizio	precedente	esercizio
	31/12/2024	31/12/2023	precedente
1) Fatturato	5.427.809	5.453.472	4.965.509
2) Margine operativo lordo	3.445.432	2.690.688	1.858.393
3) Risultato operativo	810.432	(874.312)	(467.857)
4) Saldo proventi/oneri finanziari	(2.506.737)	(2.434.167)	(1.849.821)
5) Risultato prima delle imposte	(1.696.305)	(3.308.479)	(2.317.678)
6) Utile (perdita) netto	(1.865.755)	(3.458.451)	(2.403.286)
7) Ammortamenti dell'esercizio	(2.635.000)	(3.565.000)	(2.326.250)

C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione

Come già specificato, il Fondo è tenuto a valutare le proprie partecipazioni di controllo in società immobiliari in base al valore pari alla frazione di patrimonio netto di propria pertinenza. Quest'ultimo deve essere eventualmente rettificato sulla base delle valutazioni degli immobili di proprietà della società controllata effettuata dagli Esperti Indipendenti.

Acquisto quote (a)	Versamento soci a fondo perduto (b)	Rinuncia parziale al credito in conto capitale (c)	Svalutazione (d) (1)	Valore al 31/12/2024 (a+b+c-d)
25.000	17.788.666	22.500.000	39.741.174	572.492

(1) Importo pari alla somma delle svalutazioni rilevate dal 2007 alla data della presente Relazione.

Si precisa che, per l'adeguamento del valore della partecipazione al 31 dicembre 2024, è stato effettuato il confronto tra il costo di acquisto della stessa (pari a euro 17.813.666 comprensivo del versamento soci a fondo perduto) incrementato della rinuncia parziale al credito vantato nei confronti della Da Vinci (pari a euro 22.500.000) meno la somma di tutte le svalutazioni rilevate fino alla data della presente Relazione pari a euro 39.741.174. La differenza ha determinato un valore pari a euro 572.492 che esprime la svalutazione complessiva della partecipazione alla data della presente Relazione. Con riferimento alla valutazione del complesso immobiliare della partecipata si è tenuto conto della media aritmetica dei valori stimati da ciascun Esperto Indipendente dei singoli Fondi interessati. Per maggiori dettagli si rinvia a quanto riportato nel § 8 "Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio" della Relazione degli Amministratori.

D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari controllate

La "Da Vinci S.r.l." detiene il lotto edificabile sito in località Ponte Galeria, nel Comune di Roma, nei pressi della "Nuova Fiera di Roma". Sullo stesso è stato edificato, ed è attualmente operativo, il centro direzionale "Da Vinci".

E) Descrizione dell'operazione

In data 8 gennaio 2007 è stata perfezionata, mediante la stipula dell'atto di acquisto, l'operazione di investimento di un'area edificabile sita nel centro direzionale in corso di sviluppo presso la "Nuova Fiera di Roma", al fine di procedere all'edificazione di un complesso immobiliare a destinazione terziaria.

L'investimento, a cui hanno partecipato più fondi gestiti dalla SGR, ha comportato per il Fondo Alpha un esborso monetario iniziale di euro 19.174.420 più IVA (pari al 25% dell'intero valore).

In data 26 luglio 2007 è stato stipulato l'atto di cessione del lotto edificabile da parte dei fondi proprietari alla "Da Vinci S.r.l.".

Il trasferimento dell'area alla "Da Vinci S.r.l." è stato effettuato per un controvalore di euro 76,7 milioni, oltre IVA. La quota di competenza del Fondo, pari al 25%, è stata di euro 19,175 milioni, oltre IVA (corrispettivo lordo di euro 23,010 milioni).

Il prezzo di compravendita dell'area è stato corrisposto con le seguenti modalità per ciascuno dei soci:

• rinuncia al proprio credito per euro 8.810.000, con imputazione della somma al patrimonio della società;
• dilazione del credito residuo di euro 14.200.000 per un periodo di tempo pari a 48 mesi, al tasso di interesse dell'11% annuo.

La "Da Vinci S.r.l.", al fine di sviluppare il progetto di cui sopra, ha stipulato un contratto di finanziamento con un istituto bancario di primaria importanza.

I soci, per garantire l'adempimento alle obbligazioni assunte dalla società, hanno stipulato un accordo di contribuzione in base al quale si sono impegnati a conferire equity per un ammontare massimo complessivo di euro 17.000.000, fino alla data del 30 giugno 2010, e euro 11.000.000 successivamente nel caso in cui quest'ultima non sia in grado di far fronte agli impegni di pagamento assunti ("contribuzioni obbligatorie"). Inoltre, è prevista la possibilità di contribuzioni "volontarie" da parte dei singoli soci anche oltre gli importi sopra descritti e per finalità diverse.

In data 4 novembre 2010 è stata effettuata una modifica all'accordo di contribuzione in base al quale i termini degli impegni da parte dei soci a conferire equity per un ammontare massimo complessivo di euro 17.000.000 sono stati differiti al 30 dicembre 2010 o sino alla data di effettivo completamento dei lavori di costruzione del complesso immobiliare sito nell'area edificabile di proprietà della "Da Vinci S.r.l.", anche laddove essa fosse successiva al 30 dicembre 2010.

I soci hanno concordato che gli impegni per le contribuzioni obbligatorie saranno assunti in proporzione alla relativa partecipazione al capitale della società di cui sopra e senza vincolo di solidarietà nei confronti della società, la quale avrà diritto di richiedere a ciascuno dei soci l'adempimento di tale obbligo.

Nel primo semestre 2013 si è conclusa l'attività volta all'esercizio dell'opzione di estensione della scadenza del contratto di finanziamento sottoscritto nel 2007, originariamente prevista per il 29 luglio 2011 e poi prolungata al 31 luglio 2012, 2013 e 2014. La nuova data di scadenza è, pertanto, stata posticipata al 31 luglio 2015.

Si rammenta che il Consiglio di Amministrazione della "Da Vinci S.r.l." nel corso del secondo semestre 2011, ha deliberato di procedere ad una ricapitalizzazione della Società per un importo complessivo di euro 28 milioni, da assumere da parte dei Soci in proporzione alle rispettive quote di partecipazione e da effettuarsi mediante rinuncia dei crediti per finanziamenti. In particolare, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato in data 29 luglio 2011 la rinuncia a euro 18 milioni, mentre in data 28 settembre 2011 la rinuncia ai restanti euro 10 milioni.

Si evidenzia inoltre che:

• in data 25 luglio 2011, i Soci della Da Vinci s.r.l., hanno deliberato di procedere alla concessione di un contributo a fondo perduto per un importo complessivo di euro 5 milioni, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale. Il contributo è stato interamente versato da ciascun Fondo nell'esercizio 2011;
• in data 22 settembre 2011 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di procedere alla concessione di un contributo a fondo perduto alla Da Vinci s.r.l. per un importo complessivo di euro 600.000, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale. Il contributo è stato interamente versato da ciascun Fondo nel corso dell'esercizio 2011;
• in data 10 febbraio 2012 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di un versamento in conto capitale per un importo complessivo di euro 3.300.000, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale. Il contributo è stato interamente versato da ciascun Fondo alla data della presente Relazione;
• in data 23 luglio 2012 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di un versamento in conto capitale per un importo complessivo di euro 6.000.000, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale, al fine di poter ripianare il finanziamento in essere. Il contributo è stato interamente versato da ciascun Fondo alla data della presente Relazione;
• sempre in data 23 luglio 2012 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di un versamento in conto capitale per un importo complessivo di euro 2.000.000, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale per soddisfare varie esigenze finanziarie. Il contributo è stato versato da ciascun Fondo nel mese di ottobre 2012, ad eccezione del Fondo Gamma che ha provveduto ad effettuare il versamento in data 25 gennaio 2013;
• in data 30 luglio 2012 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di procedere ad un versamento in una apposita riserva di patrimonio netto, per un importo complessivo di pari a euro 1.000.000, al fine di soddisfare le esigenze finanziarie della partecipata legate agli accordi conclusi con la banca finanziatrice. Il versamento è stato effettuato, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale, da ciascun Fondo in data 25 gennaio 2013;
• sempre in data in data 30 luglio 2012 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di procedere ad un ulteriore versamento di denaro, in una apposita riserva di patrimonio netto, per un importo complessivo pari a euro 3.000.000, al fine di garantire l'obbligo di rimborso parziale del finanziamento. Il versamento è stato effettuato, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale, da ciascun Fondo in data 23 aprile 2013;
• in data 8 marzo 2013 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di una serie di versamenti in una apposita riserva di patrimonio netto, in modo dilazionato nel corso del 2013, per un importo complessivo di euro 4.700.000, da effettuarsi in proporzione alle

rispettive quote di partecipazione al capitale, per far fronte agli oneri afferenti la gestione finanziaria e immobiliare. I versamenti sono stati effettuati da ciascun Fondo secondo le tempistiche di seguito dettagliate:

• in data 23 aprile 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 400.000;
• in data 7 giugno 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 400.000;
• in data 19 luglio 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 700.000;
• in data 5 agosto 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 500.000;
• in data 26 novembre 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 1.500.000;
• in data 10 dicembre 2013 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 1.200.000;
• in data 25 febbraio 2014 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di una serie di versamenti in una apposita riserva di patrimonio netto, in modo dilazionato nel corso del 2014, per un importo complessivo di euro 5.000.000, da effettuarsi in proporzione alle rispettive quote di partecipazione al capitale, per far fronte agli oneri afferenti la gestione finanziaria e immobiliare. I versamenti sono stati effettuati da ciascun fondo secondo le tempistiche di seguito dettagliate:
  • -in data 4 aprile 2014 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 2.500.000;
  • -in data 31 luglio 2014 è stato effettuato un versamento per complessivi euro 2.500.000.
• in pari data il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato la conversione del debito soci in equity per un ammontare complessivo di euro 4.500.000. La dichiarazione di rinuncia parziale ai crediti vantati nei confronti della Da Vinci è stata sottoscritta da parte dei soci in data 18 giugno 2014;
• in data 22 luglio 2014 il Consiglio di Amministrazione della Da Vinci s.r.l. ha deliberato di procedere alla richiesta di un ulteriore versamento in una apposita riserva di patrimonio netto, per un importo complessivo di euro 640.000. Il versamento è stato effettuato dai Fondi in data 4 novembre 2014.

Nel corso dell'esercizio 2015, il Fondo ha effettuato le seguenti operazioni:

• versamenti in un'apposita riserva di patrimonio netto a coperture perdite future, per un ammontare totale di euro 608.666;
• versamento di euro 1.125.000 in conto aumento di capitale mediante rinuncia a parte dei crediti.

In data 23 giugno 2015 il Consiglio di Amministrazione della SGR, in virtù delle mutate condizioni di mercato e in base all'attuale andamento dei tassi di interesse, ha deliberato di riallineare i tassi di tutti i finanziamenti in essere al 5,4%, con decorrenza 1° luglio 2015. Tale richiesta, comunicata in data 13 luglio 2015 alla Da Vinci S.r.l., è stata incondizionatamente accettata dalla stessa in data 14 luglio 2015. In data 16 luglio 2015, Da Vinci S.r.l. ha estinto il contratto di finanziamento in essere al 30 giugno 2015 con Deutsche Pfandbriefbank AG – già Hypo Real Estate Bank International AG, tramite la stipula di un nuovo contratto di Finanziamento con Banca IMI S.p.A., a condizioni sostanzialmente migliorative rispetto al precedente finanziamento. Tale contratto di finanziamento contiene, impegni, dichiarazioni e garanzie nonché eventi di risoluzione in linea con la normale prassi di mercato per questa tipologia di operazioni, ivi inclusi obblighi specifici in relazione alla gestione dell'Immobile nonché con altre materie solitamente previste nel contesto di tali operazioni.

In data 1 febbraio 2016 e 2 febbraio 2016 i soci, considerando la necessità di capitalizzare la Società, hanno manifestato formalmente l'intenzione di rinunciare parzialmente al credito in linea capitale vantato nei confronti della Società, derivante dal finanziamento concesso alla medesima, come risulta dall'atto di compravendita del 26 luglio 2007, per un importo complessivo di euro 6.000.000 euro, pari a 1.500.000 per ciascun Fondo, assicurando in questo modo il sostegno finanziario per garantire il going concern della Società.

In data 17 giugno 2016 i soci hanno firmato una dichiarazione di remissione del debito, controfirmata dal Rappresentante legale della Da Vinci Srl per accettazione, attraverso la quale ognuno dei quattro Fondi ha accettato di:

• rinunciare all'importo di euro 3.450.000 in linea capitale erogato negli anni precedenti a titolo di finanziamento soci;
• rinunciare parzialmente al credito ventato nei confronti della Da Vinci Srl e derivante dalle precedenti contribuzioni volontarie per euro 50.000.

Sempre nel mese di giugno 2016, dando seguito alla delibera del CdA del 20 aprile 2016 in merito alla contribuzione da richiedere ai Soci per l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria a servizio dell'Edificio 1 del Complesso, la Da Vinci Srl ha richiesto ai Fondi soci un versamento in conto capitale per un importo totale di euro 1.440.000. Il Fondo ha effettuato quindi il versamento di propria competenza per euro 360.000 in conto aumento capitale.

Nei mesi di novembre e dicembre 2016 è avvenuto un rimborso parziale del credito IVA vantato dalla Da Vinci Srl nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, riveniente dall'atto di acquisto del terreno, nonché dalle fatture di acquisto/servizi ricevute e relative al complesso Da Vinci.

L'Agenzia delle Entrate ha rimborsato un importo pari a euro 16.905.800 e gli interessi maturati sul medesimo alla data di pagamento.

Si segnala che la Società ha rilasciato un pegno sul credito IVA chiesto a rimborso a favore di Banca IMI SpA, a fronte della stipula del nuovo contratto di finanziamento avvenuta in data 16 luglio 2015. A seguito del rimborso parziale del credito IVA ottenuto dall'Agenzia delle Entrate, la Da Vinci Srl, ai sensi degli obblighi imposti dal contratto di pegno sottoscritto sul credito IVA, ha provveduto a rimborsare una quota del finanziamento pari agli incassi ricevuti. Nello specifico, sono stati rimborsati euro 1.652.783 in data 24 novembre 2016 e euro 16.428.208 in data 23 dicembre 2016.

In data 13 ottobre 2017 il Fondo ha effettuato, a favore della Da Vinci S.r.l., un versamento in conto capitale in proporzione alla quota di partecipazione, per un ammontare pari a euro 200.000.

In data 26 giugno 2018 i soci hanno firmato una dichiarazione di remissione del debito, controfirmata dal Rappresentante legale della Da Vinci Srl per accettazione, attraverso la quale il Fondo Alpha ha rinunciato all'importo di euro 1.000.000 in linea capitale erogato negli anni precedenti a titolo di finanziamento soci.

In data 19 dicembre 2018, al fine di patrimonializzare al meglio la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato al credito per contribuzione volontaria, in linea capitale, nella misura di euro 1.449.627,04 e rinunciato al proprio credito per interessi su contribuzione volontaria, per euro 550.372,96.

In data 6 febbraio 2020 e 26 giugno 2020, al fine di patrimonializzare al meglio la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato al proprio credito per interessi su contribuzione volontaria, per euro 3.250.000.

In data 1° agosto 2022, al fine di patrimonializzare al meglio la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato al proprio credito per interessi su contribuzione volontaria, per euro 400.000.

In data 7 marzo 2023 e 27 luglio 2023, al fine di patrimonializzare al meglio la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato al proprio credito per interessi su contribuzione volontaria, rispettivamente per euro 200.000 in data 7 marzo 2023 e euro 400.000 in data 27 luglio 2023.

In data 19 febbraio 2024 al fine di patrimonializzare al meglio la società Da Vinci S.r.l., il Fondo ha rinunciato al proprio credito per interessi su contribuzione volontaria, per euro 1.000.000.

Sottovoce A2 "Partecipazioni non di controllo"

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

Sottovoce A3 "Altri titoli di capitale"

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

Sottovoce A4 "Titoli di debito"

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

Sottovoce A5 "Parti di OICR"

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

II.2 Strumenti finanziari quotati

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

II.3 Strumenti finanziari derivati

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

II.4 Beni Immobili e diritti reali immobiliari

Il totale della voce in esame, di euro 96.760.000, è rappresentato dalla voce B1 "Immobili dati in locazione" per euro 51.816.714 e dalla voce B3 "Altri immobili" per euro 44.943.286, che accoglie il valore degli immobili presenti nel portafoglio del Fondo non locati alla data del 31 dicembre 2024.

La variazione nel corso dell'esercizio della consistenza del portafoglio immobiliare risulta dalla seguente tabella.

Beni immobili e diritti reali	Importo
Valore immobili anno precedente	104.930.000
Vendite nell'esercizio	(4.800.000)
Costi Capitalizzati	1.392.841
Rivalutazioni/Svalutazioni nette nell'esercizio	(4.762.841)
Valore Immobili al 31/12/2024	96.760.000

La voce "Vendite nell'esercizio" rileva la vendita dell'immobile in Roma , via Longoni 3, alienato nel corso del mese di maggio 2024.

La voce "Costi capitalizzati" è relativa a quelle opere effettuate sul patrimonio al fine di migliorare e valorizzare lo stato degli immobili sia per la loro messa a norma sia per incrementare il ritorno economico atteso.

La svalutazione del patrimonio è la conseguenza dell'adeguamento ai valori di mercato degli immobili in portafoglio.

La tabella che segue evidenzia la redditività degli immobili per fasce di scadenza contrattuale.

		Importo dei canoni
Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei contratti	Valore dei beni immobili	Locazione non finanziaria	Locazione Importo totale finanziaria		%
		(a)	(b)	c = (a+b)
Fino a 1 anno	9.220.000	1.797.630		1.797.630 -	28,32%
Da oltre 1 a 3 anni	3.581.864	468.830		468.830 -	7,39%
Da oltre 3 a 5 anni	39.014.850	4.080.594		4.080.594 -	64,29%
Da oltre 5 a 7 anni	-	-		- -	-
Da oltre 7 a 9 anni	-	-		- -	-
Oltre 9 anni	-	-		- -	-
A) Totale beni immobili locati	51.816.714	6.347.054		6.347.054 -	100,00%
B) Totale beni immobili non locati	44.943.286	-		- -	-

Per ogni immobile valutato dall'Esperto Indipendente si è provveduto a definire la fascia media di scadenza e a classificarla nella relativa categoria.

Si precisa che l'importo dei canoni di locazione, indicati nella tabella, si riferiscono alla quota di canoni di competenza dell'esercizio al netto di canoni degli immobili venduti.

L'elenco dei beni immobili detenuti dal Fondo alla data del 31 dicembre 2024 è allegato alla presente Nota Integrativa.

II.5 Crediti

La sottovoce C2 "Altri" esposta nella Relazione per complessivi euro 5.556.048 si riferisce agli interessi maturati sui crediti Da Vinci.

	Durata residua
	Fino a 12 mesi	12-24 mesi	24-36 mesi	Oltre 36 mesi o
				indeterminata
Crediti acquistati nell'ambito di operazioni di cartolarizzazione
Altri crediti (da specificare)				5.556.048

II.6 Depositi bancari

La presente voce risulta esposta nella Relazione per un importo di euro 812 e corrisponde al versamento della liquidità, oltre gli interessi attivi e le commissioni bancarie maturate nel periodo di giacenza, presso il conto corrente acceso con il Banco Popolare di Milano.

Consistenze di fine esercizio

	Durata dei depositi			Totale
	Depositi a vista o rimborsabili con preavviso inferiore a 24 ore	Depositi rimborsabili con preavviso da 1 a 15 giorni	Depositi a termine con scadenza da 15 giorni a 6 mesi	Depositi a termine con scadenza da 6 a 12 mesi
Banco BPM S.p.A.	812				812
Totali	812				812

Flussi registrati nell'esercizio

	Durata dei depositi			Totale
	Depositi a vista o rimborsabili con preavviso inferiore a 24 ore	Depositi rimborsabili con preavviso da 1 a 15 giorni	Depositi a termine con scadenza da 15 giorni a 6 mesi	Depositi a termine con scadenza da 6 a 12 mesi
Banco BPM S.p.A.	812				812
- versamenti(*)	1.562.313				1.562.313
- prelevamenti	1.561.501				1.561.501

(*) i versamenti non includono il saldo del deposito al 31/12/2023

II.7 Altri beni

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

II.8 Posizione netta di liquidità

La presente voce esposta nella Relazione per complessivi euro 6.974.460 risulta interamente allocata nella sottovoce F1 "Liquidità disponibile" ed è la risultante dei saldi al 31 dicembre 2024 dei conti rubricati al Fondo Alpha, accesi presso il Depositario, State Street Bank GmbH e del conto corrente "split" acceso presso Intesa SanPaolo S.p.A. ai soli fini di effettuare tramite Monte Titoli la distribuzione dei proventi e i rimborsi pro quota.

Posizione netta di liquidità	Importo
STATE STREET Operativo Fin. IMI	5.541.147
STATE STREET c/c Liquidità	1.335.486
STATE STREET c/c Bavastro	67.171
STATE STREET c/c Ippolito Nievo	24.996
Isp c/c Split	5.660
Totale disponibilità liquide	6.974.460

Sui saldi attivi dei conti correnti in euro il Depositario applica il 50% del tasso ECB Overnight Rate.

II.9 Altre attività

La presente voce per complessivi euro 2.416.098, ed è così composta:

G - Altre Attività	31/12/2024	31/12/2023
Ratei e risconti attivi	82.273	81.235
Altre	463.701	358.633
Credito IVA	9.070	0
Crediti verso Locatori	1.861.054	1.909.375
Totale altre attività	2.416.098	2.349.243

• sottovoce G2 "Ratei e risconti attivi" risulta esposta nella presente Relazione per l'importo di euro 82.273, è composta per euro 67.788 da risconti attivi sulle spese assicurative sostenute a fronte della polizza "globale fabbricati" e per euro 14.485 da risconti attivi sulle imposte di registro.
• sottovoce G4 "Altre" risulta esposta nella presente Relazione per un importo di euro 463.701, ed è così composta:

Altre	Importo
Crediti diversi	231.588
Nota di credito da ricevere	85.276
Crediti verso sgr	81.475
Cred. per fatt. emesse-clienti	70.389
Depositi cauzionali su utenze	12.245
Fornitori c/anticipi	8.625
Crediti da recuperare da terzi	6.496
Crediti verso altri fondi	2.687
Fondo svalutazione crediti clienti	(35.080)
Totale altre	463.701

• sottovoce G5 "Crediti IVA" rileva il credito d'imposta Iva.
• sottovoce G6 "Crediti verso locatari" risulta esposta nella presente Relazione per un importo di euro 1.861.054. La composizione della sottovoce al 31 dicembre 2024 è la seguente:

Crediti v/locatari	Importo
Crediti per fatt. emesse-locatari	1.223.394
Cred.per fatt. da emettere-canoni di locazione	1.057.763
Crediti per fatture da emettere	232.853
Cred.per fatt. da emettere imposte di registro	12.380
Crediti per fatture da emettere recuperi	6.851
Fondo svalutazione crediti	(672.187)
Totale crediti verso locatari	1.861.054

Il fondo svalutazione crediti è stato calcolato in modo analitico anche in relazione allo stato del contenzioso seguito dagli studi legali incaricati, sulla base della miglior stima del rischio di inesigibilità dei crediti iscritti al 31 dicembre 2024 nonché di un ulteriore accantonamento forfetario a fronte dei crediti per fatture da emettere. La consistenza del Fondo ammonta al 26,66% del valore nominale dei crediti.

SEZIONE III – Le passività

La struttura del Passivo, posta a confronto con quella dell'esercizio precedente, risulta dalla seguente tabella.

Passivita'	31/12/2024	31/12/2023
M. Altre passività	100%	100%
Totale Passività	100%	100%

III.1. Finanziamenti ricevuti

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

III.2. Strumenti finanziari derivati

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

III.3. Debiti verso i partecipanti

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

III.4. Altre passività

La voce M "Altre passività" è esposta nella Relazione per complessivi di euro 6.200.519. La voce risulta ripartita nelle seguenti sottovoci:

• sottovoce M1 "Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati" risulta esposta nella presente Relazione per un importo di euro 17.043. Accoglie la commissione da riconoscere al Depositario per i compensi del secondo semestre dell'esercizio 2024.
• sottovoce M2 "Debiti d'imposta" pari a euro 291.566 risulta così composta:

Debiti di Imposta	Importo
Iva in sospensione	291.048
Ritenute fiscali e previdenziali	518
Totale debiti d'imposta	291.566

• sottovoce M3 "Ratei e risconti passivi" pari a euro 675.762 è rappresentata da:

Ratei e Risconti Passivi	Importo
Risconti passivi canoni locazione	662.463
Risconti passivi oneri accesso	13.299
Totale ratei e risconti passivi	675.762

• sottovoce M4 "Altre" pari a euro 4.014.795 è così composta:

Altre Passività	Importo
Fondo altri rischi	2.206.309
Fatture da ricevere oneri ripet.li	440.148
Debiti verso fornitori	324.734
Fatture da ricevere capitalizzati	292.579
Fatture da ricevere per prestaz. professionali	238.999
Debiti verso condomini	129.306
Note di credito da emettere	102.577
Fatture da ricevere proprieta'	98.736
Fatture da ricevere per proforma	66.161
Fatture da ricevere	33.606
Clienti c/anticipi	29.344
Fatture da ricevere oneri cond. ripetibili	27.944
Debiti per importi non attribuiti	9.396
Debiti diversi	8.482
Debiti per interessi su depositi cauzionali	6.474
Totale altre	4.014.795

L'importo del Fondo altri rischi risulta composto dalle seguenti voci:

• per euro 1.140.923 a causa della possibile soccombenza nel giudizio dinanzi la Corte di Cassazione in merito alla sentenza del Tribunale di RM n.2736/2016 per occupazione sine titulo da parte del MEF dell'immobile di Bologna viale Aldo Moro 68/70, con conseguenza per il Fondo di dover restituire integralmente o parzialmente gli importi corrisposti dal MEF;
• per euro 1.065.388 a causa della possibile soccombenza nel giudizio di appello alla sentenza del Tribunale di RM – RG 59077/2019t, immobile di Nievo/Parboni per opposizione proposta da Fondo Alpha al Decreto Ingiuntivo n. 12936/2019 con la quale viene richiesta la restituzione di parte della somma che sarebbe stata corrisposta indebitamente a titolo di indennità di occupazione, sulla base di quanto accertato in altro giudizio definito con sentenza n. 1243 del 2017 della Corte di Appello di Roma RG n. 2596/2012;

I debiti verso i fornitori, suddivisi tra debiti per fatture ricevute per euro 324.734 e per fatture da ricevere per euro 1.198.172, sono relativi a prestazioni di servizi (manutenzioni, progettazioni, utenze, ecc.) e acquisizione di beni relativi al patrimonio immobiliare, nonché a spese a fronte di consulenze o servizi professionali (spese legali, notarili, di revisione, degli esperti indipendenti, ecc.).

• sottovoce M6 "Debiti per cauzioni ricevute" pari a euro 1.201.353 accoglie per l'importo di euro 922.000 la caparra confirmatoria incassata a seguito dell'accettazione dell'offerta vincolante relativa alla vendita dell'immobile di via Capitan Bavastro 92-94 e per l'importo di euro 279.353 l'ammontare dei depositi cauzionali versati al Fondo da parte degli inquilini.

SEZIONE IV – Il valore complessivo netto

Si illustrano di seguito le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto del Fondo tra l'avvio dell'operatività e la data della presente Relazione secondo il

seguente prospetto.

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL'AVVIO DELL'OPERATIVITA' 01/03/2001 FINO AL

31/12/2024

		In percentuale dei
	Importo	versamenti effettuati
Importo iniziale del Fondo (quote emesse per prezzo di emissione) (1)	259.687.500	100%
Totale versamenti effettuati	259.687.500	100%
A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni	(39.741.174)	(15,30%)
A2. Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari	6.816.290	2,62%
B. Risultato complessivo della gestione dei beni immobili	382.309.930	147,22%
C. Risultato complessivo della gestione dei crediti	3.585.854	1,38%
D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari	24	0,00%
E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni
F. Risultato complessivo della gestione cambi
G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione	71.343	0,03%
H. Oneri finanaziari complessivi	(43.037.094)	(16,57%)
I. Oneri di gestione complessivi	(132.948.500)	(51,20%)
L. Altri ricavi ed oneri complessivi	1.236.216	0,48%
M. Imposte complessive	(11.981.579)	(4,61%)
Rimborsi di quote effettuati	(123.715.125)	(47,64%)
Proventi complessivi distribuiti	(196.204.294)	(75,55%)
Valore totale prodotto dalla gestione al lordo delle imposte	166.311.310	64,04%
VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/2024	106.079.391	40,85%
Tasso interno di rendimento alla data della Relazione di gestione (2)	4,15%

(1) Deve essere indicato il controvalore delle quote al valore nominale della prima sottoscrizione.

(2) Calcolato in base al valore del Fondo alla data della Relazione, a quello iniziale e ai flussi (versamenti, proventi distribuiti, rimborsi) intervenuti alla data della Relazione.

Il tasso di rendimento interno del Fondo è stato calcolato in base al valore del Fondo alla data della Relazione, a quello iniziale e ai flussi di cassa (proventi e rimborsi distribuiti) intervenuti fino alla data della Relazione.

SEZIONE V – Altri dati patrimoniali

• 1. Non sono state effettuate operazioni immobiliari con soci della SGR, con soggetti appartenenti al gruppo di quest'ultima o società facenti parte del gruppo della SGR;
• 1. Il Fondo, alla data della presente Relazione, non ha sottoscritto accordi di hedging, ne contratti di finanziamento;
• 1. Il Fondo non detiene direttamente attività e/o passività in valuta estera diversa dall'euro o beni immobili situati in paesi diversi da quelli dell'U.E.M.;
• 1. Il Fondo non ha plusvalenze in regime di sospensione di imposta ai sensi dell'art. 15, comma 2 della L.86/1994;
• 1. Per quanto riguarda le garanzie a favore del Fondo si evidenzia:
  2. l'importo complessivo di euro 1.253.155 relativo a polizze fideiussorie rilasciate dai conduttori a titolo di garanzia sui contratti di locazione.

Parte C – Il risultato economico dell'esercizio

SEZIONE I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari

La voce A1. si compone della voce A1.3 dove è iscritta la minusvalenza di euro 476.307 relativa alla svalutazione del valore della partecipazione nella "Da Vinci S.r.l.".

Risultato complessivo delle operazioni su	Utile/perdita da realizzi	di cui: per variazioni dei tassi di cambio	Plus/minusvalenza	di cui: per variazioni dei tassi di cambio
A. Partecipazioni in società non quotate
1. di controllo			(476.307)
2. non di controllo
B. Strumenti finanziari non quotati
1. altri titoli di capitale
2. titoli di debito
3. parti di OICR
C. Strumenti finanziari quotati
1. titoli di debito
2. titoli di capitale
3. parti di OICR

Nella voce A2. non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

Nella voce A3. non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

Nella voce A4. non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria 31 dicembre 2024.

SEZIONE II – Beni immobili

Nella seguente tabella si evince il risultato economico della gestione del patrimonio immobiliare diviso per tipologia di immobili. Il risultato negativo di euro 2.320.812 deriva da canoni di locazione per euro 6.347.054, da altri proventi per euro 1.267.593, da minusvalenze nette per adeguamento del valore del patrimonio a quello di libero mercato per l'importo di euro 4.762.841, dagli oneri della gestione immobiliare pari complessivamente a euro 3.312.364, spese per IMU per euro 1.860.254.

	Immobili residenziali	Immobili commerciali	Immobili industriali Terreni		Altri
1. PROVENTI		5.812.343			1.802.304
1.1 canoni di locazione non finanziaria	-	4.549.423	-	-	1.797.631
1.2 canoni di locazione finanziaria	-		-	-
1.3 altri proventi	-	1.262.920	-	-	4.673
2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI	-		-	-
2.1 beni immobili		- -	-	-	-
2.2 diritti reali immobiliari	-		-	-	-
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE	-	(2.462.841)	-	-	(2.300.000)
3.1 beni immobili	-	(2.462.841)	-	-	(2.300.000)
3.2 diritti reali immobiliari	-		-	-
4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI	-	(3.312.364)	-	-	(579.951)
5. AMMORTAMENTI	-	-	-	-	-
6. SPESE IMU	-	(1.860.254)	-	-	(835.257)

Gli oneri della gestione immobiliare esposti nella Relazione per complessivi euro 3.312.364 sono così ripartiti:

Oneri Gestione Immobiliare	Importo
Oneri ripetibili ai conduttori	2.209.315
Oneri a carico della proprietà	1.103.049
Totale oneri gestione di beni immobili	3.312.364

Gli oneri a carico della proprietà si riferiscono a:

• spese per manutenzione degli immobili e per oneri condominiali per euro 359.456
• commissioni per l'attività property e facility management per euro 295.372;
• spese per consulenze tecniche, due diligence e altri servizi immobiliari per euro 286.665;
• polizze assicurative su fabbricati per euro 122.350;
• imposta di registro a carico della proprietà per euro 38.958;
• spese per recupero crediti per euro 236;
• spese per interessi di mora dovuti a ritardati pagamenti per euro 11.

Gli oneri ripetibili si riferiscono a costi sostenuti dal Fondo ma che verranno successivamente addebitati ai conduttori, sulla base dei consuntivi che vengono approvati a fine esercizio.

La voce B6, pari a euro 1.860.254, accoglie l'importo delle imposte IMU, per l'esercizio 2024, sugli immobili di proprietà del Fondo.

SEZIONE III – Crediti

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

SEZIONE IV – Depositi bancari

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

SEZIONE V – Altri beni

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

SEZIONE VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari

La voce H. "Oneri finanziari" esposta nella Relazione per complessivi euro 8.529 è composta esclusivamente dalla voce H1.2 e si riferisce agli interessi passivi maturati sui depositi cauzionali dell'esercizio.

Oneri finanziari	Importo
H1.2 Interessi passivi su altri finanziamenti ricevuti	8.529
H2. Altri oneri finanziari	-
Totale	8.529

SEZIONE VII – Oneri di gestione

La sezione della Relazione relativa agli "Oneri di gestione", per complessivi euro 2.207.638 risulta così ripartita:

Oneri di Gestione	Importo
I1 - Provvigioni di gestione SGR	1.792.915
Commissione fissa	1.792.915
I2- Costo per il calcolo del valore della quota	24.996
I3 - Commissioni depositario	34.086
I4 - Oneri per esperti indipendenti	12.320
I5 - Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico	75.454
I6 - Altri oneri di gestione	189.868
Spese legali e notarili	141.801
Spese professionali	24.383
Spese di revisione	12.459
Oneri diversi di gestione	3.921
Contributo di vigilanza	3.405
Altre imposte e tasse	1.958
Spese e commissioni bancarie	1.364
Spese per consulenze tecniche	577
I7 - Spese di quotazione	78.000
Spese per specialist	60.000
Borsa italiana spa	18.000
Totale oneri di gestione	2.207.638

• la sottovoce I1 "Provvigioni di gestione SGR" per complessivi euro 1.792.915, accoglie il costo a carico del Fondo derivante dalle commissioni di gestione a favore della SGR. Per la commissione di gestione a favore della SGR è stato scorporato il costo sostenuto per il calcolo del valore della quota, I2 "Costo per il calcolo del valore della quota" che ammonta a euro 24.996. Il sub-paragrafo 9.1.1.1 del Regolamento del Fondo prevede una commissione fissa - di cui al massimo lo 0,022% annuo del valore complessivo netto del Fondo, determinato come infra, è riconducibile al costo sostenuto per il calcolo del valore della Quota – è pari all'1,6% annuo "del valore complessivo netto del Fondo quale risulta dalla relazione annuale, determinato al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali di godimento sui beni immobili e delle partecipazioni detenute dal Fondo, senza tener conto degli ammortamenti eventualmente effettuati".
• la sottovoce I3 "Commissioni Depositario", per complessivi euro 34.086, accoglie il compenso da riconoscere al Depositario ed è così ripartito:
  • 0,028% su base annua per la "commissione di controllo" calcolata sul valore complessivo netto del Fondo determinato secondo i criteri fissati dal Regolamento del Fondo indicati per la commissione fissa a favore della SGR;
  • 0,002% su base annua per la "commissione di custodia" calcolata con i medesimi criteri sopra menzionati;
• la sottovoce I4 "Oneri per esperti indipendenti", per complessivi euro 12.320, è costituita dal corrispettivo dovuto a "Rina Prime Value Service S.p.A." per le valutazioni effettuate sul patrimonio immobiliare alla data del 30 giugno 2024 e del 31 dicembre 2024;
• la sottovoce I5, "Spese per pubblicazioni prospetti e informativa al pubblico" per complessivi euro 75.454 accoglie gli oneri relativi alla pubblicazione delle comunicazioni del Fondo sui quotidiani Il Sole 24 Ore, La Repubblica e Milano Finanza;
• la sottovoce I6 "Altri oneri di gestione", per complessivi euro 189.868 è costituita prevalentemente dalle spese professionali riguardanti oneri legali e di professionisti e spese per consulenze tecniche;
• la sottovoce I7 "Spese di quotazione" per complessivi di euro 78.000 accoglie per euro 60.000 l'onere a carico del Fondo per il contratto di specialist siglato con Intermonte SIM S.p.A, e per euro 18.000 per spere connesse alla quotazione del Fondo stesso.

SEZIONE VII.1 – Costi sostenuti nell' esercizio

	Importi complessivamente corrisposti			Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza della SGR (**)
ONERI DI GESTIONE	Importo (migliaia di euro)	% sul valore complessivo netto (*)	% sul totale attività	% sul valore del finanziamento	Importo (migliaia di euro)	% sul valore complessivo netto (*)	% sul totale attività	% sul valore del finanziamento
1) Provvigioni di gestione	1.793	1,63%	1,60%
provvigioni di base	1.793	1,63%	1,60%
2) Costo per il calcolo del valore della quota	25	0,02%	0,02%
3) Costi ricorrenti degli OICR in cui il fondo investe
4) Compenso del depositario	34	0,03%	0,03%
5) Spese di revisione del fondo	12	0,01%
6) Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo
7) Compenso spettante agli esperti indipendenti	12	0,01%	0,01%
8) Oneri di gestione degli immobili	2.913	2,65%	2,59%
9) Spese legali e giudiziarie	193	0,18%
10) Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo 11) Altri oneri gravanti sul fondo	75 113	0,07% 0,10%
COSTI RICORRENTI TOTALI	5.170	4,71%
(SOMMA DA 1 A 11)
12) Provvigioni di incentivo
13) Oneri negoziazione di strumenti finanziari di cui: - su titoli azionari
- su titoli di debito
- su derivati
- altri (da specificare)
14) Oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo	9
15) Oneri fiscali di pertinenza del fondo
TOTALE SPESE	5.179	4,71%

(*) Calcolato come media dell'esercizio.

(**) Per gruppo si intende quello che fa capo a De Agostini di cui fa parte la SGR.

SEZIONE VII.2 – Provvigioni di Incentivo

Non vi sono fattispecie rientranti in tale categoria al 31 dicembre 2024.

SEZIONE VII.3 – Remunerazioni

In conformità alle disposizioni in materia di remunerazione e incentivazione del personale più rilevante, la SGR ha adottato una remuneration policy (POL04_ADEM "Remunerazione del personale", di seguito, la "Policy") e istituito il Comitato Remunerazioni.

Il Consiglio di Amministrazione della SGR, in coerenza con la normativa di tempo in tempo applicabile, con il contributo dei consiglieri non esecutivi che hanno competenze in materia di gestione del rischio e di remunerazioni e, in particolare, del Comitato Remunerazioni, elabora, aggiorna e sottopone all'approvazione dell'Assemblea dei Soci, con periodicità almeno annuale (in occasione dell'approvazione del progetto di bilancio della SGR), la Policy e i criteri per la sua applicazione nei piani di incentivazione rivolti al personale più rilevante (di seguito il "PPR") e al restante personale della SGR. Inoltre, ne verifica la corretta attuazione.

L'Assemblea dei Soci approva le politiche di remunerazione a favore degli organi con funzione di supervisione, gestione e controllo e del personale nonché i piani dei compensi basati su strumenti non monetari, ivi inclusi i criteri per la determinazione del compenso da riconoscere in vista o in occasione di cessazione anticipata dalla carica e/o dal rapporto di lavoro (i c.d. golden parachute) e i limiti di applicazione fissati a detto compenso.

La Policy vigente indica in dettaglio i meccanismi retributivi adottati (con particolare riferimento al rapporto tra componente fissa e componente variabile), i meccanismi di aggiustamento dei rischi ex post (malus e clawback), le modalità di differimento della componente variabile e di corresponsione della stessa in strumenti non monetari, al superamento di determinate soglie di materialità applicabili al PPR individuato nella stessa.

Ai sensi della Policy, la remunerazione del personale è strutturata dalle seguenti componenti:

• i) remunerazione fissa: è definita in base al ruolo ed è coerente con le responsabilità attribuite, tenuto anche conto dell'esperienza del titolare e delle competenze richieste, al fine di garantire adeguati livelli di equità e coerenza interna. La parte fissa è sufficiente a remunerare il ruolo, anche qualora la componente variabile dovesse contrarsi sensibilmente e, in casi estremi, azzerarsi in relazione ai risultati, corretti per i rischi, effettivamente conseguiti;
• ii) remunerazione variabile: è collegata a piani di incentivazione sia di breve termine sia di lungo termine. La Policy stabilisce che gli obiettivi cui è legato il pagamento della remunerazione variabile sono chiaramente definiti, misurabili e strettamente connessi a indicatori economici, finanziari e operativi e tengono conto del profilo di rischio; possono inoltre tenere conto di obiettivi qualitativi, chiari e predeterminati, la cui valutazione, e i relativi criteri, devono essere opportunamente esplicitati e documentati. I sistemi di incentivazione sono inoltre ispirati a criteri di correttezza nelle relazioni con la clientela, contenimento dei rischi legali e reputazionali, tutela e fidelizzazione degli investitori, rispetto delle disposizioni di legge, regolamentari e di auto-disciplina applicabili. Inoltre, l'attivazione del sistema di incentivazione è condizionata all'apertura del gate, ossia al raggiungimento di un livello minimo predeterminato di performance e al contemporaneo mantenimento del rischio assunto dalla Società al di sotto di una soglia ritenuta tollerabile. La condizione di performance è rappresentata dall'EBITDA (Earning Before Interests Taxes Depreciation & Amortization) adjusted assunto a budget, al lordo di tutti i compensi variabili e con esclusione della eventuale svalutazione delle partecipazioni e delle commissioni variabili. A tale indicatore è anche associato il gate, il cui valore (ex-ante ed ex-post), determinato dal Consiglio di Amministrazione della Società, su proposta del Comitato Remunerazioni in sede di definizione dei piani annuali di incentivazione, è riportato nelle schede individuali contenenti gli obiettivi di performance assegnati a ciascun interessato. La condizione di allineamento al profilo di rischio exante, alla quale è subordinata la maturazione della remunerazione variabile, e la condizione di

allineamento al profilo di rischio ex-post, alla quale è subordinata l'erogazione della quota up-front e delle eventuali quote differite della remunerazione variabile, prevedono che siano soddisfatti specifici indicatori e correttivi individuati nella Policy. Infine, tutte le componenti variabili sono soggette alle clausole di malus e clawback. È prevista per tutto il PPR una soglia di materialità determinata in valore assoluto e pari a euro 70.000, al superamento della quale alla remunerazione variabile riconosciuta si applicano il differimento e la corresponsione in strumenti. Coerentemente con le vigenti disposizioni normative, la Policy prevede che la remunerazione variabile garantita sia eccezionale e possa essere accordata solo in caso di assunzione di nuovo personale e limitatamente al primo anno d'impiego, sotto forma di welcome/entry bonus, sign-on bonus, minimum bonus ecc... Prevede inoltre la possibilità di erogare forme di retribuzione variabile considerate non standard (per esempio, premi una-tantum, riconoscimenti speciali) corrisposte in via eccezionale e conformi alle disposizioni normative in materia tempo per tempo in vigore, anch'esse soggette alle clausole di malus e clawback. Per maggiori dettagli in merito alla componente variabile della remunerazione si rinvia a quanto previsto nella Policy disponibile;

• iii) in aggiunta ai piani di incentivazione a breve e lungo termine di cui al precedente punto ii., la Policy prevede che la Società - in ottica di allineamento degli interessi e dei rischi dei key manager coinvolti a vario titolo nella gestione dei FIA, nonché di retention degli stessi - possa adottare, in linea con la regolamentazione applicabile, schemi di incentivazione collegati alla performance dei FIA gestiti, quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, meccanismi di commissione di performance fee, sistemi di carried interest, nonché strumenti finanziari dedicati a tale finalità, in ogni caso opportunamente regolamentati da piani o regolamenti specifici. La declinazione operativa di dettaglio di tali aspetti sarà definita in occasione dell'adozione di ciascuno schema di incentivazione, nell'ambito della relativa regolamentazione attuativa;
• iv) infine, in aggiunta alle componenti fisse e variabili, come da prassi di mercato, e a integrazione delle previsioni dei contratti collettivi nazionali, è prevista l'erogazione di benefit. La Policy non prevede la possibilità di erogare alcun tipo di benefit pensionistico discrezionale, inteso come parte della remunerazione variabile.

In conformità con la normativa vigente, è stato inoltre definito un piano di welfare, rivolto a tutto il personale dipendente, su base non discrezionale nell'ambito di una politica generale della SGR, che prevede il riconoscimento di un insieme di servizi e prestazioni di varia natura, per incrementare il benessere personale, il supporto alla vita familiare, nonché la copertura previdenziale e sanitaria.

In occasione della riunione del 28 marzo 2024, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha esaminato, unitamente alla Policy e alla nota della Funzione Risk Management di cui si è preso atto, la documentazione di seguito riportata: (i) la Mappatura del PPR, (ii) il Regolamento degli strumenti finanziari per il PPR - Esercizio 2024 (Allegato POL04A02), in cui sono disciplinate le modalità di determinazione, attribuzione e conversione degli strumenti connessi alla remunerazione variabile complessiva maturata dal PPR e relativa all'esercizio 2024, ai fini della corresponsione della relativa quota parte della remunerazione variabile. La Policy, la Mappatura del PPR e il Regolamento degli strumenti finanziari per il PPR - Esercizio 2024 sono stati sottoposti, in data 17 aprile 2024, alle determinazioni dell'Assemblea dei Soci.

Le principali modifiche da ultimo apportate alla Policy, sono principalmente volte ad assicurare l'allineamento alle previsioni di cui al Regolamento della Banca d'Italia del 5 dicembre 2019, come da ultimo modificato, e riguardano il seguenti aspetto: ai fini della determinazione del rapporto tra componente fissa e componente variabile del personale, la previsione di computare nella "Remunerazione Variabile" maturata ogni pagamento o beneficio che dipenda dalla performance del GEFIA o dei FIA, sia di breve termine sia di lungo termine, considerando, in quest'ultimo caso, l'intero importo effettivamente maturato.

Successivamente, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha approvato: (i) in data 9 maggio 2024, il "Regolamento dei Piani di incentivazione di breve termine e disciplina delle modalità di erogazione della Remunerazione Variabile per il Personale Più Rilevante" relativo all'esercizio 2024 e (ii), in data 11 giugno 2024, l'aggiornamento, a seguito di alcune modifiche organizzative, della Mappatura del PPR.

Si informa che al 31 dicembre 2024 il personale della SGR era composto da n. 151 unità la cui retribuzione fissa annua lorda complessiva è stata pari a euro 9.150.396e la cui remunerazione variabile erogata è stata pari a euro 3.560.812 lordi.

La retribuzione annua lorda complessiva del personale direttamente coinvolto nella gestione delle attività dei Fondi gestiti (n. 61 risorse) è stata pari a euro 5.506.597 di cui euro 4.022.995 a titolo di compenso fisso ed euro 1.483.602 a titolo di compenso variabile.

Ai sensi delle disposizioni vigenti e della Policy, la remunerazione complessiva è suddivisa per le categorie di PPR, come di seguito:

• i. membri esecutivi e non esecutivi degli organi con funzione di supervisione strategica e di gestione del GEFIA, in funzione della sua struttura giuridica, quali: gli amministratori, l'amministratore delegato, i partner esecutivi e non: euro 1.871.592;
• ii. responsabili delle principali linee di business, funzioni aziendali (es. gestione del portafoglio, marketing, risorse umane) o aree geografiche, nonché coloro i quali riportano direttamente agli organi con funzione di supervisione strategica, gestione e controllo: euro 4.724.325;
• iii. personale delle Funzioni aziendali di Controllo: euro 442.600; tale categoria di personale, oltre alla remunerazione fissa, percepisce una retribuzione variabile che è stabilita esclusivamente in base a criteri qualitativi e svincolati dai risultati economici e finanziari della SGR;
• iv. altri soggetti che, individualmente o collettivamente (es. tavoli operativi per la gestione di portafogli), assumono rischi in modo significativo per il GEFIA o per i FIA gestiti (altri risk takers);

qualsiasi soggetto la cui remunerazione totale si collochi nella medesima fascia retributiva delle categorie sub ii) e iv) sopra indicate, se l'attività di tali soggetti ha o può avere un impatto rilevante sul profilo di rischio del GEFIA o dei FIA gestiti.

Il Fondo non ha corrisposto carried interest.

Si segnala inoltre che il Fondo Alpha Immobiliare è gestito direttamente da un team di 4 persone, la cui retribuzione complessiva può essere attribuita al Fondo nella misura del 18,2%.

SEZIONE VIII – Altri ricavi e oneri

La sezione della Relazione relativa agli "Altri ricavi e oneri" è negativa per euro 33.756 e risulta così ripartita:

Altri Ricavi e Oneri	Importo
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide	139.483
L2. Altri ricavi	176.247
- Sopravvenienze e abbuoni attivi	94.922
- Decremento fondo svalutazione crediti	69.132
- Proventi diversi	12.193
L3. Altri oneri	(349.485)
- Sopravvenienze e abbuoni passivi	(329.264)
- Altri oneri	(20.221)
Totale altri ricavi ed oneri	(33.756)

La voce "Interessi attivi su disponibilità liquide" pari a euro 139.483 si riferiscono agli interessi attivi generate dalle giacenze liquide presenti sui conti del Fondo.

Le voci sopravvenienze attive/passive si riferiscono principalmente allo storno degli stanziamenti a fatture da emettere e fatture da ricevere sovrastimate negli anni precedenti.

La voce "decremento fondo svalutazione crediti" pari a euro 69.132 si riferisce alla rettifica positiva del fondo svalutazione crediti verso locatari.

SEZIONE IX – Imposte

Tale voce non risulta movimentata.

Si ricorda che l'art.6 del Decreto Legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni nella Legge 23 novembre 2001 n. 410, e successive modifiche, disciplina il regime di tassazione del Fondo ai fini delle imposte sui redditi. Tale disposizione prevede che i fondi immobiliari non siano soggetti alle imposte sui redditi (IRPEF ed IRES) e all'imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).

Parte D – Altre informazioni

• 1. Ai sensi del Regolamento di Gestione del Fondo (sub-paragrafo 9.1.1.2), al momento della liquidazione, qualora se ne verificassero le condizioni, alla SGR spetterà una commissione variabile finale come meglio descritto nel § 12 "Altre informazioni".
• 1. Non ci sono state utilità a favore della SGR oltre quelle relative alle commissioni di gestione (es.: soft commission.
• 1. Il Fondo non ha stipulato finanziamenti per operazioni di rimborso anticipato delle quote;
• 1. Il Fondo non ha utilizzato la leva finanziaria.

Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente Gianluca Grea

Prospetto dei beni immobili conferiti , acquistati e ceduti dal Fondo
Immobili Venduti
Data	Oggetto	Importo	Controparte	Gruppo di appartenenza
10-apr-24	Roma, via Emilio Longoni 3/7	4.800.000	Gnafa S.r.l.	N.D.
		4.800.000

	PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO (DALL'AVVIO OPERATIVO ALLA DATA DEL 30/06/24)
Cespiti disinvestiti	Superficie	Acquisto		Ultima valutazione	Realizzo		Proventi generati	Oneri sostenuti	Risultato dell'investimento
		Data	Costo Acquisto		Data	Ricavo di vendita
Anno 2001
Via Barberini 44 (Roma) Viale Bruno Buozzi 46 (Roma)	6.045 5.147	01/03/2001 01/03/2001	7.808.828 3.514.474	8.676.476 3.514.474	29/11/2001 31/05/2001	13.944.336 10.329.138	930.109 4.624	458.336 46.604	6.607.281 6.772.685
Anno 2002
Via Restelli 3 (Milano)	4.439	01/03/2001	2.520.310	3.615.199	12/04/2002	7.488.600	-	88.575	4.879.715
Via Vitruvio 43 (Milano)	13.189	01/03/2001	11.133.943	11.393.305	31/05/2001	12.630.000	1.711.876	774.349	2.433.584
Via di Villa Ricotti 42 (Roma)	5.353	01/03/2001	4.338.238	5.870.000	10/10/2002	7.000.000	1.280.446	201.311	3.740.897
Anno 2003 Galleria 38-bis - Centergross Funo di Argelato (Bologna)	17.931	01/03/2001	6.372.903	5.280.700	22/12/2003	6.525.000	1.331.674	960.048	523.723
Anno 2004
Via Lanciani, 11 (Roma)	3.759	01/03/2001	2.543.897	3.067.100	29/12/2004	7.500.000	1.446.793	109.012	6.293.884
Via Vitruvio, 43 (Milano)	142	01/03/2001	254.413		337.529 vend.frazionata	289.000	29.884	23.854	40.617
Anno 2005
Via Gentile, 135 (Roma)	8.227	01/03/2001	7.891.461	7.960.624	30/03/2005	8.150.000	4.250	594.272	-331.483
Via Rasella, 41 (Roma)	1.031	01/03/2001	2.481.433	2.601.501	27/12/2005	2.739.000	708.890	171.534	794.923
Via Vitruvio, 43 (Milano)	83	01/03/2001	205.893		204.780 vend.frazionata	166.500	1.153.848	533.513	580.942
Anno 2006
Via Oceano Pacifico 42/46 (Roma)	3.851	01/03/2001	4.719.490	4.607.956	23/06/2006	6.500.000	3.692.161	216.182	5.256.489
Via Cassanese - Palazzo Caravaggio (Segrate)	8.300	01/03/2001	7.431.542	8.224.328	28/03/2006	8.224.328	5.811.047	1.685.268	4.793.849
	8.300	01/03/2001	6.022.390	9.275.672	28/03/2006	9.275.672	5.192.437	1.561.344	6.776.548
Via Cassanese - Palazzo Tintoretto (Segrate)
Anno 2007
Nuova Fiera di Roma (Roma)	7.283	08/01/2007	19.174.420	19.175.000	26/07/2007	19.175.000	-	10.901	-10.321
Anno 2010
Via Colombo 70 (Roma)	8.938	29/12/2008	23.970.433	25.500.000	11/02/2010	25.500.000	83.097	179.228	1.433.436
Via Vitruvio 43 - Residenziale (Milano)	43	01/03/2001	28.612	145.000	21/01/2010	145.000	26.061	18.317	124.132
Anno 2011
Via Sforza - Palazzi Volta/Galilei (Basiglio)	14.225	01/03/2001	16.885.225	18.880.221	29/06/2011	18.000.000	26.519.227	6.953.029	20.680.974
Anno 2015
Via Cavour 5 - Via Turati 38/40 (Roma)	14.225	01/03/2001	22.828.703	45.100.000	20/07/2015	45.100.000	47.673.921	4.516.989	65.428.229
Anno 2018
Via Ippolito Nievo 25/38 - Via N. Parboni 6 (Roma)	11.804	01/03/2001	14.869.966	16.850.000	28/06/2018	17.000.000	30.416.684	4.518.873	28.027.845
Anno 2019
Via Cristoforo Colombo 24 - Melzo	26.544	01/03/2001	9.633.723	8.200.000	30/01/2019	8.300.000	17.244.136	3.970.736	11.939.677
Via Capitan Bavastro 174 - Roma	9.818	01/03/2001	9.404.649	14.100.000	10/04/2019	14.100.000	25.592.004	5.660.842	24.626.513
Via Cristoforo Colombo 44 - Roma	32.051	01/03/2001	29.905.577	38.900.000	10/04/2019	38.900.000	74.061.349	14.074.559	68.981.213
Via Casilina 1/3 - Roma	12.223	01/03/2001	10.955.963	15.840.000	24/05/2019	17.200.000	31.034.922	4.451.586	32.827.373
Anno 2021
Via di Tor Cervara 285/C	25.281	30/06/2003	30.061.910	11.920.000	12/10/2021	9.500.000	25.820.802	6.128.095	-869.204
Via Lamaro 41/51/61	11.687	01/03/2001	18.029.349	11.540.000	29/12/2021	11.080.000	31.953.487	17.706.958	7.297.180
Via Giovanni Crespi 12	8.681	01/03/2001	11.408.210	7.290.000	29/12/2021	7.120.000	18.464.733	10.611.758	3.564.765
Anno 2024
Via Emilio Longoni, 3/7 - Roma	20.602	01/03/2001	14.215.630	4.800.000	10/04/2024	4.800.000	1.894.600	6.196.754	-13.717.784
			298.611.587	312.869.865			336.681.574 354.083.062	92.422.828	299.497.680

	ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO
Redditività dei beni locati
N	Descrizione e ubicazione	Destinazione d'uso prevalente	Anno / epoca di costruzione	Superficie locabile (mq)	Superficie locata (mq)	%OCCUPANCY	Canone/ indenn. al 31/12/2024	Canoni di competenza al 31/12/2024	Canone annuo medio (€ / mq)	Tipo contratto	Range scadenza contratto (1)	Tipologia conduttore	Valore storico (2)	Ipoteche
	LAZIO
	1 Intero Immobile	Ufficio	1974	12.505	12.505	100,00%	1.796.268	1.797.630	143,64		Indennità Fino a 1 anno	Pubblica Amministrazione	14.437.827,09	-
	Roma via Capitan Bavastro, 92/94									di occupazione
	2 Intero Immobile	Ufficio	1981	12.153	-	0,00%	-		n.a.	Libero	Immobile libero	Libero (ex Pubbl. Amm.)	2.985.531,70	-
	Roma via Emilio Longoni, 92/125											e commerciale
	3 Intero Immobile	Ufficio	1969	21.132	12.848	60,80%	1.944.687	2.359.578	151,36	Affitto	Da oltre 3 a 5 anni	Imprese commerciali,	34.306.499,36	-
	Roma via del Giorgione, 59/63											industriali e finanziarie
	4 Intero Immobile	Altre	1986	35.699	-	0,00%	-		n.a.	Libero	Immobile libero	Libero (ex Pubbl. Amm.)	76.090.900,05	-
	Roma vicolo del Casal Lumbroso, 77
	LOMBARDIA
	5 Intero Immobile	Ufficio	1986	14.817	-	0,00%	-	7.313	n.a.	Affitto	Immobile libero	Libero	15.523.026,47	-
	Agrate Br. Colleoni - Ed. Orione, via Colleoni, 13/19
	6 Intero Immobile	Ufficio	1991	6.575	4.117	62,62%	434.567	468.830	105,56	Affitto	Da oltre 1 a 3 anni	Imprese commerciali,	7.162.556,95	-
	Assago Milanofiori - Strada 3, Fabbricato B5											industriali e finanziarie
	EMILIA ROMAGNA
	7 Intero Immobile	Ufficio	1984	19.073	18.679	97,93%	1.983.675	1.713.703	106,20	Affitto	Da oltre 3 a 5 anni	Pubblica Amministrazione	22.356.197,77	-
	Bologna "Fiera District" - viale A. Moro, 28/44/68/70
				121.953	48.149	39,48%	6.159.197	6.347.054	127,92				172.862.539

(1) Per la predisposizione della colonna "Range scadenza contratto" sono state considerate le scadenze del primo periodo contrattuale

(2) Il valore storico comprende anche eventuali oneri e spese incrementative patrimonializzati

Executive summary
Perimetro di valutazione
Scopo della Valutazione e Base di Valore
Destinazione d'Uso Prevalente
Metodologia Valutativa Utilizzata………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Data di Redazione del Presente Documento……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Data di Valutazione
Market Value (MV)
Relazione di stima ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Destinatari e Scopo della Valutazione
Conformità agli Standard Valutativi
Dichiarazione di coinvolgimento
Dati e Materiale Utilizzato
Assunzioni e limitazioni
Assunzioni speciali
Riservatezza dei dati e limitazioni all'uso……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Composizione del Portafoqlio Immobiliare
Criteri di Valutazione
Valore di Mercato
Team di Lavoro
Nota Finale
Allegati
Allegato 1 – Metodologie Estimative e Variabili Finanziarie Allegato 2 – Andamento del Mercato Immobiliare Allegato 3 – Schede Descrittive dei Singoli Asset Allegato 4 – Incarico

cod	Comune	Provincia	Indirizzo
1	Assago	MI	STRADA 3
2	Roma	RM	VIA CAPITAN BAVASTRO 92
3	Roma	RM	VIA GIORGIONE 63
4	Bologna	BO	VIALF ALDO MORO 44-68-70
5	Agrate Brianza	MB	VIALE COLLEONI 13
6	Roma	RM	VIALE E.G. EIFFEL 13
7	Roma	RM	VIA I ONGONI
8	Roma	RM	VIA CASAL LUMBROSO

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cod	Comune	Provincia	Indirizzo	Main use	Superficie Lorda
					mq
1	Assago	MI	STRADA 3	OFFICE	6.575
2	Roma	RM	VIA CAPITAN BAVASTRO 92	OFFICE	12.505
3	Roma	RM	VIA GIORGIONE 63	OFFICE	21.132
4	Bologna	BO	VIALF ALDO MORO 44-68-70	OFFICE	19.073
5	Agrate Brianza	MB	VIALE COLLEONI 13	OFFICE	14.817
6	Roma	RM	VIALE E.G. EIFFEL 13	OFFICE	48.686
	Roma	RM	VIA LONGONI	RESIDENZIALE	15.293
8	Roma	RM	VIA CASAL LUMBROSO	RESIDENZIALE	35.706
8					173.787

cod	Comune	Provincia	Indirizzo	Metodo di Valutazione
1	Assago	M	STRADA 3	DCF
2	Roma	RM	VIA CAPITAN BAVASTRO 92	DCF
3	Roma	RM	VIA GIORGIONE 63	DCF
4	Bologna	BO	VIALE ALDO MORO 44-68-70	DCF
5	Agrate Brianza	MB	VIALE COLLEONI 13	DCF
6	Roma	RM	VIALE E.G. EIFFEL 13	DCF
7	Roma	RM	VIA LONGONI	TRASFORMAZIONE
8	Roma	RM	VIA CASAL LUMBROSO	TRASFORMAZIONE

cod	Comune	Provincia	ndirizzo	Valore al 31/12/2024 €
1	Assago	MI	STRADA 3	5.720.000
1	Roma	RM	VIA CAPITAN BAVASTRO 92	9.220.000
1	Roma	RM	VIA GIORGIONE 63	31.150.000
1	Bologna	BO	VIALE ALDO MORO 44-68-70	20.500.000
1	Agrate Brianza	MB	VIALE COLLEONI 13	7.470.000
1	Roma	RM	VIALE E.G. EIFFEL 13	81.020.000
7	Roma	RM	VIA LONGONI	2.210.000
8	Roma	RM	VIA CASAL LUMBROSO	20.490.000
8				777780.000

Firmato digitalmente da:

Data: 16/05/2024 15:58:23

Roberto Busso

Firmato digitalmente da:

Data: 16/05/2024 15:58:24

Roberto Busso

Allegato sub F) PR27A04b Lettera di incarico da allegare ad ogni relazione di stima

Roma, 10 maggio 2024 Spettabile Trasmesso a mezzo PEC: Patrigest S.p.A.

patrigest(abmypec.eu Via Bernardo Quaranta, 40 20139 Milano

c.a.: Arch. Roberto Busso Amministratore Delegato

Oggetto: Lettera di incarico per to svolgimento dell'attivita di Esperto Indipendente del fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso denominato "Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso" (di seguito, "Fondo")

Egregi Signori,

all'esito delle valutazioni e delle verifiche condotte in merito ai requisiti previsti dalle vigenti disposizioni normative, in virtu delle delibere assunte dal Consiglio di Amministrazione di DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., con la presente si conferma the in data 10 maggio 2024 la scrivente ha conferito ('incarico di esperto indipendente del Fondo "Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso" alla society Patrigest S.p.A. (di seguito, "Esperto Indipendente"), con sede in Via Bernardo Quaranta n. 40, Milano, ai termini a alle condizioni di cui al contratto stipulato tra DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. e I'Esperto Indipendente.

L'Esperto Indipendente ha individuato quale proprio referente - cui spetta it compito di seguire to svolgimento delle attivita oggetto dell'Incarico - I'Ing. Nadia Crisafulli, in possesso di specifiche competenze professionali maturate nel Campo della valutazione di operazioni immobiliari.

La presente Lettera d'Incarico viene allegata ad ogni relazione di stima effettuata sul Fondo, ai sensi dell'art. 16, comma 4 del D.M. 5 marzo 2015, n. 30.

Giacomo Fochetti Po folio Manager to

Per accettazione: Patrigest S.p.A. Firmato digitalmente da: Roberto Busso Data: 16/05/2024 16:18:38