AI assistant
Cofinimmo — M&A Activity 2012
Sep 7, 2012
3933_rns_2012-09-07_1f0e2ccd-a18b-407c-ab8c-a3df22c81036.pdf
M&A Activity
Open in viewerOpens in your device viewer
COFINIMMO Naamloze vennootschap Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht Woluwedal 58 1200 Brussel
B.T.W. BE 0 426.184.049 R.P.R. Brussel (gedeeltelijk BTW-plichtig)
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR VAN COFINIMMO AAN DE BUITENGEWONE ALGEMENE VERGADERING VAN 9 OKTOBER 2012 EN IN VOORKOMEND GEVAL AAN DE BUITENGEWONE ALGEMENE VERGADERING VAN 26 OKTOBER 20121 BETREFFENDE DE FUSIE MET DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP PARKSIDE INVEST IN TOEPASSING VAN ARTIKEL 694 VAN WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN
<sup>1 De ruime verspreiding van de effecten van Cofinimmo onder het publiek en de ervaring van de vorige jaren doen vermoeden dat het aantal aanwezige position of the current value of the current value of the current of the current current current current current current current current current current current current current current current current current current curre
1. ALGEMEENHEDEN
De voorgestelde fusie wordt door de wet gedefinieerd als een fusie door overname waarmee van rechtswege en gelijktijdig, overeenkomstig de artikelen 671 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen,
- de totaliteit van het actief en passief vermogen van PARKSIDE INVEST wordt overgedragen naar Cofinimmo;
- ten gevolge van een ontbinding zonder vereffening van de overgenomen vennootschap PARKSIDE INVEST;
- via de toekenning van gewone aandelen van de overnemende vennootschap Cofinimmo aan de aandeelhouders van de overgenomen vennootschap PARKSIDE INVEST zonder opgeld in contanten zodat de fusie bijgevolg uitsluitend met aandeelhoudersrechten wordt gefinancierd.
Indien het neergelegde fusievoorstel geldig wordt goedgekeurd door de buitengewone algemene vergadering van Cofinimmo van 9 oktober 2012 of, in voorkomend geval, door een tweede algemene vergadering die in principe zal opgeroepen worden om op 26 oktober 2012 plaats te hebben, en door de buitengewone algemene vergadering van PARKSIDE INVEST van 9 oktober 2012, houdt PARKSIDE INVEST, enkel door de genomen beslissing, van rechtswege op te bestaan. De totaliteit van haar vermogen, activa en passiva, wordt dan zonder uitzondering overgedragen aan de naamloze vennootschap Cofinimmo. De aandeelhouders van PARKSIDE INVEST worden automatisch aandeelhouders van Cofinimmo.
Op 1 april 1996 bekwam Cofinimmo het statuut van openbaar vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, zoals nu bepaald in de wet van 20 juli 2004 en het koninklijk besluit van 7 december 2010 met onder andere bepaalde fiscale bepalingen die afwijken van het gemeen recht. Bovendien wordt er, los van de beslissingen genomen door deze algemene vergaderingen, ook gepreciseerd dat de vennootschap Cofinimmo ingeschreven is op de primaire markt van Euronext Brussels.
PARKSIDE INVEST valt daarentegen onder het recht. de gemeen waaronder vennootschapsbelasting.
2. DATUM VANAF WANNEER DE VERRICHTINGEN VAN PARKSIDE INVEST BOEKHOUDKUNDIG GEACHT WORDEN ALS VERRICHT VOOR REKENING VAN COFINIMMO
De raden van bestuur van Cofinimmo en PARKSIDE INVEST stellen voor om de overdracht van de activa en passiva van PARKSIDE INVEST, die het resultaat is van de fusie, in de rekeningen van de overnemende vennootschap te laten gebeuren zonder terugwerkende kracht.
Alle operaties die vanaf 9 oktober 2012 of, in voorkomend geval vanaf de datum van de tweede algemene vergadering, die in principe zal gehouden worden op 26 oktober 2012, verricht zijn door PARKSIDE INVEST worden boekhoudkundig geacht als verricht te zijn voor rekening van Cofinimmo.
3. WINSTDEELNAME - RECHTEN DIE VERZEKERD ZIJN AAN DE HOUDERS VAN AANDELEN
De nieuwe gewone aandelen die Cofinimmo bij de fusie uitgeeft ten gunste van de aandeelhouders van de vennootschap PARKSIDE INVEST genieten van dezelfde rechten als de bestaande gewone
aandelen van Cofinimmo. Zij zijn vanaf hun creatie onderworpen aan alle bepalingen van de statuten van Cofinimmo en zijn vanaf 1 januari 2012 (eerste dividend betaalbaar in 2013) resultaatgerechtigd.
4. RUILVERHOUDING
4.1 Elementen waarmee rekening wordt gehouden bij de berekening van de ruilverhouding
Voor het bepalen van de ruilverhouding wordt er rekening gehouden met (i) de intrinsieke waarde van PARKSIDE INVEST op 30 juni 2012 en (ii) de beurswaarde van de gewone aandelen van Cofinimmo berekend over een referentieperiode van 30 dagen voorafgaand aan 28 augustus 2012, datum van neerlegging van het fusievoorstel.
Het aantal gewone aandelen "Cofinimmo" dat moet worden uitgegeven, wordt bepaald rekening houdend met,
1° wat het gewone aandeel "Cofinimmo" betreft,
de beurswaarde van het gewone aandeel "Cofinimmo",
- berekend als het gemiddelde van de beurskoers tijdens een referentieperiode van dertig dagen die onmiddellijk voorafgaat aan de datum van neerlegging van het fusievoorstel, met toepassing van artikel 13 § 3 van het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks.
- dit gemiddelde is dus dat van de slotnoteringen van de gewone aandelen "Cofinimmo" op Euronext Brussels voor elke noteringsdag tussen de periode van 29 juli 2012 tot en met 27 augustus 2012,
en
2° voor de (niet genoteerde) aandelen van PARKSIDE INVEST, van hun intrinsieke waarde op 30 juni 2012, die hierna wordt bepaald.
Samengevat stellen de raden van bestuur van de betrokken ondernemingen voor om:
- de ruilverhouding vast te leggen op basis van de vastgelegde intrinsieke waarde op 30 juni 2012 van de totaliteit van de aandelen van PARKSIDE INVEST,
- het aantal uit te geven gewone aandelen "Cofinimmo" te berekenen door deze intrinsieke waarde vastgelegd op 30 juni 2012 te delen door de gemiddelde beurskoers van het Cofinimmo-aandeel tijdens dertig dagen die onmiddellijk voorafgaan aan de datum van neerlegging van het fusievoorstel
4.1.1 Vermogenssituatie van de betrokken vennootschappen op 30 juni 2012 (in EUR)2 – aantal aandelen
De berekening van de activa van de betrokken vennootschappen gebeurt op basis van een evaluatie op 30 juni 2012 conform aan het artikel 13 § 2 en volgende van het KB van 7 december 2010: de onafhankelijke vastgoedexpert zal in voorkomend geval een nieuwe evaluatie doen vóór de opgeroepen vergadering om zich uit te spreken over de fusie indien de algemene economische situatie en de toestand van de goederen het eist.
4.1.1.1 Vermogenssituatie en aantal aandelen van Cofinimmo
Het maatschappelijk kapitaal van Cofinimmo bedraagt 893.817.196,27 EUR3 en is verdeeld in 16.679.240 volledig volstorte aandelen die elk een gelijk deel vertegenwoordigen, met name 15.852.620 gewone aandelen zonder nominale waarde en 826.620 bevoorrechte aandelen zonder nominale waarde (namelijk 465.797 aandelen "BEV. I" en 360.823 aandelen "BEV II").
975.188 gewone aandelen zijn echter eigendom van de Groep Cofinimmo zelf, zodat slechts 14.877.432 van de gewone aandelen in omloop zijn. Alle bevoorrechte aandelen zijn in omloop.
De intrinsieke waarde van het gewone aandeel van Cofinimmo op 30 juni 2012 bedraagt 96,69 EUR.
4.1.1.2 Beurswaarde van de gewone aandelen "Cofinimmo"
| Gemiddelde slotbeurskoers van het gewone | |
|---|---|
| aandeel van 29 juli 2012 tot en met 27 augustus | |
| 2012 op Euronext Brussels | 89,09 EUR |
4.1.1.3 Vermogenssituatie en aandelen van PARKSIDE INVEST
Het voornaamste activa van de naamloze vennootschap PARKSIDE INVEST is een gebouw gelegen te 1020 Brussel, Generaal De Ceunincklaan 75, 18de afdeling, gekadastreerd sectie A nummer 3/Z/72 met een oppervlakte van zeventien aren eenenvijftig centiaren (17a 51ca) en deel sectie A nummer 3/Y/73 met een oppervlakte van vijf aren achtenzeventig centiaren (5a 87ca).
Op 30 juni 2012 was het maatschappelijk kapitaal van PARKSIDE INVEST vertegenwoordigd door 1.000 aandelen. Na de kapitaalverhoging ten belope van 13.857.000,00 EUR die heeft plaatsgevonden op 17 juli 2012, is het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigd door 116.475 aandelen.
4.1.1.4 Boekhoudkundige situatie van PARKSIDE INVEST
De boekhoudkundige situatie van PARKSIDE INVEST, vastgelegd op 30 juni 2012, ziet er als volgt uit (in .000 EUR):
$3$ De cijfers in verband met het kapitaal en de aandelen houden rekening met de conversie van 97 bevoorrechte aandelen van het 2° trimester 2012. De mogelijkheid bestaat dat op 9 oktober 2012, of eventueel op 26 oktober 2012, de cijfers betreffende het kapitaal en de aandelen evolueren naargelang de door te voeren conversies voor het 3de trimester 2012.
| Activa | Passiva | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vaste activa 8.602 |
Eigen vermogen | $-2.953$ | |||||
| Immateriële vaste activa | 0 | Kapitaal | 120 | ||||
| 21 Software-licenties | 10 Geplaatst kapitaal | 120 | |||||
| 101 Nog te storten kapitaal | |||||||
| Materiële vaste activa | 8.206 | ||||||
| 2200 Terrein | 455 | Reserves | $\cdot$ 0 | ||||
| 2210 Gebouwen | 1.365 | 130 Wettelijke reserve | |||||
| 2213 Facturen van onderhoudswerken gebouw | |||||||
| 23 Installaties, machines en uitrusting 24 Meubilair en rollend materiaal |
Resultaat | $-3.073$ | |||||
| 14 Vorig jaar | $-3.153$ | ||||||
| 27 Vaste activa in aanbouw en gestorte | |||||||
| vooruitbetalingen | 6.782 | 14 Lopend jaar | 80 | ||||
| Voorzieningen en uitgestelde | |||||||
| Financiële vaste activa | 0 | belastingen | |||||
| 28 Vorderingen en borgtochten in contanten | Voorzieningen | $\theta$ | |||||
| processions is a concelled source 160 Pensioenen en soortgelijke verplichtingen |
|||||||
| Vlottende activa rramarara mpana menerus asarana amamana kasas saan man |
n | ||||||
| Vorderingen op meer dan één jaar | $\bf{0}$ | Schulden | 11.564 | ||||
| 29 Overige vorderingen (verbonden | |||||||
| vennootschappen) | Schulden op meer dan één jaar | 10.899 | |||||
| 174 Overige leningen | 10.899 | ||||||
| Vorderingen op ten hoogste één | |||||||
| iaar AS A ATAS PEPER ZAS AS PEPER SE SPORA ZEMBAN SUS PERU NU PERU NU S |
$\bf{0}$ | ||||||
| 40 Commerciële vorderingen | 0 | ||||||
| 41 Overige vorderingen | Schulden op ten hoogste één jaar ammannan a la |
636 | |||||
| 44 Leveranciers | 636 | ||||||
| 45 Schulden met betrekking tot belastingen, | |||||||
| Liquide middelen | 62 | bezoldigingen en sociale lasten | |||||
| 54/58 bank | 48 Overige schulden | ||||||
| 54/58 Overige (cash pool) | |||||||
| Overlopende rekeningen | 0 | Overlopende rekeningen | 29 | ||||
| 490/1 | € | 492/3 | 29 | ||||
| TOTAAL ACTIVA 8.611 |
TOTAAL PASSIVA | 8.611 |
Op 17 juli 2012 vond een kapitaalverhoging plaats ten belope van 13.857.000,00 EUR om de vennootschap toe te laten haar schulden af te betalen.
4.2 Keuze van de criteria
Bij het bepalen van de ruilverhouding tussen de aandelen van Cofinimmo en van PARKSIDE INVEST, werd het gebruik van klassieke waarderingscriteria bestudeerd.
4.2.1 Intrinsieke waarde
$\sim$
De waardering van de intrinsieke waarde van de vennootschappen is een waarderingscriterium dat bijzonder goed aangepast is voor de waardering van vastgoedvermogensvennootschappen.
De activa van deze vennootschappen zijn immers nagenoeg uitsluitend samengesteld uit gebouwen waarvan de waarde door onafhankelijke experts op dezelfde datum kan worden geraamd. Deze expertisewaarde is de marktwaarde van de gebouwen, rekening houdend met de verschillende parameters terzake waaronder de ligging, de kwaliteit van de huurders en de bestaande huurcontracten, de huurwaarborg, de vergelijking tussen de inkomsten van gebouwen van dezelfde kwaliteit en hun ligging, alsook de technische kwaliteit van het gebouw.
5
Deze expertisewaarde houdt dus eveneens rekening met de inkomstengenererende capaciteit van het gebouw, met andere woorden, met zijn rendementswaarde.
Om de waarde van de netto-activa van de aandelen te bepalen, moeten naast de waarde van de gebouwen ook het schuldenniveau van elk van de vennootschappen en de belastinglatenties eigen aan PARKSIDE INVEST worden bepaald (Cofinimmo is door haar eigen fiscaal stelsel als vastgoedbevak vrijgesteld van belastingen op meerwaarden).
Tijdens vorige transacties heeft Cofinimmo heeft om de ruilverhouding vast te stellen rekening gehouden met de hoogste waarde tussen (i) de intrinsieke waarde van het aandeel van Cofinimmo en (ii) de beurswaarde van haar gewone aandelen berekend over een referentieperiode van 30 dagen die voorafgaat aan de datum van neerlegging van het fusievoorstel.
Rekening houdend met het belangrijke verschil tussen de intrinsieke waarde van het aandeel Cofinimmo en de beurswaarde van dit aandeel, heeft de raad van bestuur besloten om de beurswaarde van haar gewone aandelen berekend over een referentieperiode van 30 dagen die voorafgaat aan de datum van neerlegging van het fusievoorstel, te gebruiken als evaluatiecriterium. Rekening houdend met de actuele financiële situatie, is de inbreng van nieuwe eigen middelen heel belangrijk voor onze vennootschap. In transacties met derden is het momenteel ondenkbaar om investeerders aan te trekken aan de intrinsieke waarde van het aandeel. De transacties zouden in het beste geval gebeuren aan beurskoers. Het "arms-length"-principe wil dat wij dezelfde redenering volgen voor interne transacties.
4.2.2 Beurswaarde
Er wordt rekening gehouden met de beurswaarde van het gewone aandeel en deze wordt berekend op basis van een referentieperiode van 30 dagen die voorafgaat aan de datum van neerlegging van het fusievoorstel, namelijk van 29 juli 2012 tot en met 27 augustus 2012.
4.2.3 Rendementswaarde
Het gebruik van het rendementscriterium lijkt overbodig omdat de expertisewaarden die gebruikt worden bij de berekening van de intrinsieke waarde een waardering bevatten over de rendementswaarde van de gebouwen. Een raming van de toekomstige inkomsten van de twee vennootschappen zal noodzakelijkerwijze gebaseerd zijn op dezelfde gegevens (huur) als de gegevens die werden gebruikt bij het bepalen van de waarde van de gebouwen.
4.2.4 Boekhoudkundige gegevens
$\sim$
4.2.4.1 Verslag van de commissaris van Cofinimmo en van de commissaris van PARKSIDE INVEST.
Cofinimmo zal haar commissaris een schriftelijk verslag laten opstellen over het fusievoorstel.
De commissaris van Cofinimmo is de burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Frank Verhaegen, vennoot, ingeschreven in het register van de burgerlijke vennootschappen/rechtspersonen onder het nummer 0 429 053 863.
$\mathcal{A}$
PARKSIDE INVEST zal haar commissaris een schriftelijk verslag laten opstellen over het fusievoorstel.
De commissaris van de naamloze vennootschap PARKSIDE INVEST is de burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Pierre-Hugues Bonnefoy, ingeschreven in het register van de burgerlijke vennootschappen/rechtspersonen onder het nummer 0 429 053 863.
4.2.4.2 Consolidaties van de participaties
De filialen van Cofinimmo werden geconsolideerd door Cofinimmo, met als consolidatiemethode de globale consolidatie.
Er wordt gepreciseerd dat het kapitaal van PARKSIDE INVEST wordt vertegenwoordigd door 116.475 aandelen die als volgt worden verdeeld:
- Cofinimmo NV: 20 aandelen;
- Leopold Square NV: 116.455 aandelen.
4.3 Investeringswaarden
DTZ Winssinger & Associés en Pricewaterhousecoopers Enterprise Advisory (PwC hierna) schatten elk afzonderlijk ongeveer de helft van de portfolio van kantoren en ander vastgoed. De portfolio van rusthuizen in België wordt afzonderlijk deels door DTZ Winssinger en deels door PwC gewaardeerd. De portfolio van rusthuizen in Frankrijk wordt afzonderlijk deels door DTZ Eurexi en deels door Jones Lang LaSalle France gewaardeerd. De portfolio's van cafés in België en Nederland worden respectievelijk gewaardeerd door DTZ Winssinger en DTZ Zadelhof.
De reële waarde van de gebouwen wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoedexpertise in de marktomstandigheden die op het moment van de expertise heersen.
In het kader van het fusievoorstel, wordt er gebruik gemaakt van de investeringswaarde die de reële waarde van de gebouwen vertegenwoordigt verhoogd met de aanschaffingskosten.
Deze investeringswaarden werden geïntegreerd in de berekeningen welke resulteerden in een latente meerwaarde voor PARKSIDE INVEST. Deze meerwaarde werd toegevoegd aan de eigen middelen, zoals deze voortvloeien uit de boekhoudkundige gegevens.
4.4 Belastinglatenties
De handelswaarde van de gebouwen, die bepaald wordt rekening houdend met onder andere de rentabiliteit van deze gebouwen, wijkt – voor een vennootschap die onderworpen is aan de vennootschapsbelasting – meestal aanzienlijk af van de boekhoudkundige en fiscale waarden van deze gebouwen in de boeken van de vennootschap.
In het algemeen levert een verkoop of een inbreng van een gebouw waarvan de handelswaarde boven zijn boekhoudkundige en fiscale waarde ligt, een winst op die wordt belast tegen 33%, verhoogd met de 3% bijkomende crisisbelasting, hetzij 33,99% in totaal, tenzij de vennootschap bij een verkoop opnieuw investeert en kiest om de belasting te spreiden. In dit geval zal de belasting in de tijd gespreid worden.
Vanuit een traditionele optiek voor het bepalen van de ruilverhoudingen, moet er dus rekening worden gehouden met het bedrag van de respectieve latente meerwaarden van de twee vennootschappen en moeten de respectieve belastinglatenties worden bepaald. Bij de berekening van de belastinglatenties moet eveneens rekening worden gehouden met de belastingvrije reserves.
Cofinimmo is echter goedgekeurd als openbaar vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal, afgekort openbaar vastgoedbevak naar Belgisch recht. Ze is niet onderworpen aan de regel van de belastinglatenties omdat de winsten die worden gerealiseerd bij de verkoop van haar gebouwen niet onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting.
Het stelsel van de belastingneutraliteit dat van toepassing is op een fusie-operatie van een vennootschap die onderworpen is aan het gemeen recht via een openbare vastgoedbevak, zou geleid hebben tot een moeilijk aanvaardbaar verlies van belastbare basis. In plaats van deze reorganisaties te verbieden, heeft de wetgever de belastbare resultaten bij een fusie-operatie waaraan een openbare vastgoedbevak deelneemt, aan een "exit tax" onderworpen.
Onder het stelsel van de exit tax wordt de evaluatie van de belastinglatenties bepaald volgens het belastingstelsel dat van toepassing is op elke vennootschap die onderworpen is aan de vennootschapsbelasting. In het kader van een fictieve vereffening is er echter een belasting voorzien van de latente meerwaarden op gebouwen en de belastingvrije reserves van 16,5%, verhoogd met 3% bijkomende crisisbelasting, hetzij 16,995% in totaal.
Deze methode werd al weerhouden bij de vorige fusies door overname door Cofinimmo. Er wordt voorgesteld om ze ook in dit geval te weerhouden.
4.5 Berekening van de ruilverhouding
4.5.1 Intrinsieke waarde (EUR) van PARKSIDE INVEST
| Intrinsieke waarde | PARKSIDE INVEST |
|---|---|
| Boekhoudkundig eigen vermogen op 30 juni 2012 |
$-2.953.032.96$ |
| Kapitaalverhoging | 13.857.000,00 |
| Latente meerwaarde op gebouwen op 30 juni 2012 |
4.703.758,78 |
| Belastinglatentie | $-571.971,15$ |
| Andere correcties | $-220.817,61$ |
| Boekhoudkundig gecorrigeerd eigen vermogen op 30 juni 2012 (na kapitaalverhoging) |
14.814.937,06 |
| Te vergoeden eigen vermogen | 14.812.393,18 |
| Aantal gewone aandelen in omloop | 116.475 |
| Waarde van het aandeel (in EUR) | 127.19 |
| Berekening van de belastinglatenties tot 30 juni 2012 |
PARKSIDE INVEST |
|---|---|
| Geraamde investeringswaarde van de gebouwen | 13.412.000,00 |
| Netto handelswaarde | 11.921.777,78 |
| Boekhoudkundige waarde van de gebouwen | $-8.601.936,88$ |
| Belastbare meerwaarden | 3.319.840,90 |
| Belastbaar totaal | 3.365.529,58 |
| Belastinglatentie tegen 16,995% voor de | 571.971,75 |
| overgenomen vennootschap |
4.5.2 Beurswaarde van het gewone aandeel van Cofinimmo
De gemiddelde beurskoers van een gewoon aandeel van "Cofinimmo" voor de periode van 30 dagen van 29 juli 2012 tot en met 27 augustus 2012, met inbegrip van een deel van het dividend betreffende het boekjaar 2012, berekend op basis van 21 slotnoteringen op de beurs van Brussel, is 89,09 EUR.
4.5.3 Gevolg
Zoals hierboven vermeld, werd er voorgesteld om bij de berekening van de ruilverhouding de beurswaarde van Cofinimmo te gebruiken.
| PARKSIDE INVEST | |
|---|---|
| Aantal aandelen | 116.475 |
| Waarde van het aandeel (in EUR) op | 127,19 |
| basis van de intrinsieke waarde |
| Cofinimmo | |
|---|---|
| Beurswaarde van het aandeel (in | 89.09 |
| Ruilverhouding | 1,43 |
|---|---|
| Aantal uit te geven gewone aandelen Cofinimmo (afgerond) bij de fusie |
166.285 |
|---|---|
9
4.5.4 Ruilverhouding
Op basis van de hierboven vermelde berekeningen stellen de raden van bestuur voor om de ruilverhouding vast te leggen op 1,43 gewone aandelen Cofinimmo voor 1 aandeel PARKSIDE INVEST.
Met hun voorstel om de ruilverhouding voor de aandelen PARKSIDE INVEST zoals hierboven beschreven vast te leggen, zijn de raden van bestuur van oordeel dat ze op evenwichtige wijze tegemoet komen aan de rechten en belangen van de houders van aandelen van PARKSIDE INVEST als van de houders van aandelen van Cofinimmo.
Het aantal uit te geven aandelen werd afgerond om de betaling van opgeld en/of ongebruikelijke coupures te vermijden.
Voor de volledige informatie van de aandeelhouders, wordt gepreciseerd dat indien er voor de ruilverhouding rekening zou worden gehouden met de intrinsieke waarde van het aandeel van Cofinimmo op 30 juni 2012, zijnde 96,69 EUR, dan zou de ruilverhouding 1,3154 zijn geweest en het aantal gecreëerde aandelen 153.185 bedragen in plaats van 166.285 in huidig gekozen optie.
4.6 Ruilvoorstel bij de inbreng van het totale vermogen van PARKSIDE INVEST in Cofinimmo
Het fusievoorstel wordt onderworpen aan de goedkeuring van de fusie door de respectieve buitengewone algemene vergaderingen van Cofinimmo en PARKSIDE INVEST. Daar Cofinimmo op het moment van de fusie aandeelhouder van PARKSIDE INVEST is en zal zijn en 20 aandelen zal bezitten van de 116.475 bestaande aandelen van deze laatste, zal aan de algemene vergadering van aandeelhouders van Cofinimmo worden voorgesteld om 166.256 nieuwe gewone aandelen zonder vermelding van de nominale waarde uit te geven, die enkel ten gunste zijn van de andere aandeelhouder van PARKSIDE INVEST, Leopold Square, op het moment van de fusie, in ruil voor de aandelen die zij zal bezitten in PARKSIDE INVEST.
5. MATERIELE LEVERING VAN DE NIEUWE GEWONE AANDELEN
De door Cofinimmo nieuw uitgegeven aandelen bij de fusie zijn gewone aandelen. Deze aandelen zijn nominatief.
De nieuwe gewone aandelen die worden uitgegeven ten gunste van de andere aandeelhouder dan Cofinimmo (zoals hierboven voorzien in artikel 4.6.) worden ingeschreven op naam van deze aandeelhouder van PARKSIDE INVEST tegen de materiële afgifte van haar aandelen op naam van de over te nemen vennootschap. Deze effecten worden vervolgens ingetrokken. De ruil gebeurt op de zetel van Cofinimmo.
Cofinimmo zal de notering op Euronext Brussels van de effecten aanvragen zodra de effecten uitgegeven zijn.
6. WINSTDEELNAME - RECHTEN DIE VERZEKERD ZIJN AAN DE HOUDERS VAN AANDELEN
De nieuwe gewone aandelen die de vennootschap Cofinimmo bij de fusie uitgeeft ten gunste van de aandeelhouder van PARKSIDE INVEST genieten van dezelfde rechten als de bestaande gewone aandelen van Cofinimmo. Zij zijn vanaf hun creatie onderworpen aan alle bepalingen van de statuten van Cofinimmo en zijn vanaf 1 januari 2012 resultaatgerechtigd (eerste dividend betaalbaar in 2013).
7. SPECIALE EMOLUMENTEN VAN DE COMMISSARIS
De speciale emolumenten van de Commissaris die zowel handelt voor rekening van Cofinimmo als van PARKSIDE INVEST voor het opstellen van het schriftelijk verslag over het fusievoorstel en voor hun bijkomende activiteiten in het kader van de fusie, bedragen 2.500,00 EUR.
8. SPECIALE VOORDELEN TOEGEKEND LEDEN VAN AAN DE DE BESTUURSORGANEN VAN DE BETROKKEN ONDERNEMINGEN
Er wordt geen enkel maatschappelijk voordeel toegekend aan de bestuurders van de overgenomen vennootschap, noch aan de bestuurders van de overnemende vennootschap.
9. VOORWAARDEN
Deze fusie is onderhavig aan de realisatie van de volgende voorwaarden:
- de goedkeuring door de buitengewone algemene vergadering van PARKSIDE INVEST van de fusie en van de gegeven evaluatie van de inbreng. Deze vergadering moet bovendien als overgenomen vennootschap beslissen over de fusie door overname,
- de goedkeuring van de fusie door de buitengewone algemene vergadering van Cofinimmo $\circ$ en van de gegeven evaluatie van de inbreng. Deze vergadering moet als overnemende vennootschap beslissen over de fusie door overname;
- de realisatie van alle formaliteiten inzake het beheer van vervuilde gronden; $\circ$
- de goedkeuring door de FSMA van de statutaire wijzigingen resulterend van de fusie- $\circ$ operaties.
Hun realisatie wordt vermeld in de notulen van de laatste algemene vergadering die wordt bijeengeroepen.
10. BELANG VAN DE FUSIE VOOR DE VENNOOTSCHAP
In het kader van een groei in haar tweede onroerende sector, namelijk gebouwen bestemd voor verzorging, heeft Cofinimmo interesse getoond in serviceflats en rusthuizen, waarin het een rendement- en risicoprofiel heeft dat conform zijn investeringscriteria is. De voorgestelde fusie zal het mogelijk maken om in het patrimonium van Cofinimmo activa te integreren die perfect in deze tweede onroerende sector past. De belangrijkste activa van de naamloze vennootschap Parkside Invest bestaat immers uit een rusthuis met aanhorigheden opgericht op en met grond, genaamd "Park Résidence", gelegen 1020 Brussel, Generaal De Ceunincklaan 75, 18de afdeling, gekadastreerd sectie A nummer 3/Z/72 met een oppervlakte van zeventien aren eenenvijftig centiaren (17a 51ca) en deel sectie A nummer $3/Y/73$ met een oppervlakte van vijf aren achtenzeventig centiaren (5a 87ca), gebruikt als rust- en verzorgingstehuis voor bejaarden, uitgebaat sinds 1 oktober 2011, voor een duur van minimaal 27 jaar door de naamloze vennootschap Noble Age, en is ingeschreven met nummer RPR 0881 606 373. Het initieel bruto rendement bedraagt 6,25% (verwacht double net equivalent).
De beheerskosten van het vastgoedgedeelte en de kosten die inherent zijn aan de administratie van het bedrijf, zullen aanzienlijk worden verminderd.
Bovendien zal de integratie van de activa van Parkside Invest het mogelijk maken om ze te onderwerpen aan het regime van de vastgoedbevak, wat een positief effect zal hebben op het nettorendement van het patrimonium en dus op de winst van de aandeelhouders van Cofinimmo.
11. WIJZIGING VAN DE STATUTEN VAN DE OVERNEMENDE VENNOOTSCHAP
Indien de geplande fusie wordt uitgevoerd, moeten de wijzigingen die voortvloeien uit de fusie in de statuten van Cofinimmo worden aangebracht. Er zal aan de algemene vergadering van aandeelhouders van Cofinimmo worden voorgesteld om over te gaan tot een kapitaalsverhoging via de emissie van nieuwe gewone aandelen bij de fusie.
12. EVOLUTIE VAN HET VERMOGEN VAN COFINIMMO EN VAN PARKSIDE INVEST SINDS DE BOEKHOUDKUNDIGE SITUATIE VAN 30 JUNI 2012
Niets, behalve de kapitaalverhoging waarvan sprake onder punt 4.1.1.4.
13. EVOLUTIE VAN HET VERMOGEN VAN COFINIMMO EN VAN PARKSIDE INVEST TIJDENS DE PERIODE TUSSEN HET OPSTELLEN VAN HET FUSIEVOORSTEL EN DE BUITENGEWONE ALGEMENE VERGADERING VAN 9 OKTOBER 2012 OF IN VOORKOMEND GEVAL OP 26 OKTOBER 2012
Elke belangrijke wijziging in het vermogen van één van de vennootschappen zal het onderwerp uitmaken, indien nodig, in een bijkomend verslag van de raden van bestuur van de respectievelijke vennootschappen.
14. FISCAAL STELSEL
De geplande fusie zal niet onderworpen zijn aan het stelsel van de belastingneutraliteit voorzien in artikel 211 van het WIB 92, door toepassing van de uitzondering bedoeld in de twee paragraaf – $3^{\circ}$ van dit artikel 211 van het WIB 92.
Opgemaakt te Brussel op 28 augustus 2012,
Voor de raad van bestuur van COFINIMMO Naam: Jean-Edouard Carbonnelle Functie: Bestuurder Naam: Françoise Roels Functie: Bestuurder