CMST Development Co.,Ltd. - Board/Management Information 2007

证券代码：600787 证券简称：中储股份编号：临2007-013 号

中储发展股份有限公司四届十三次董事会决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

中储发展股份有限公司四届十三次董事会会议通知于2007 年7 月16 日以电子文件方式发出，会议于2007 年7 月26 日以通讯表决方式召开，应填写表决票的董事11 人，实际填写表决票的董事11 人。会议的召开符合《公司法》及《公司章程》的有关规定，合法有效。会议形成如下决议：

一、审议通过了《关于调整非公开发行A 股股票拟置入资产评估基准日暨资产评估价格的议案》

根据公司2006 年9 月27 日四届一次临时股东大会决议，控股股东中国物资储运总公司拟以所持沈阳物流中心、沈阳虎石台三库、沈阳铁西一库、大连仓库、郑州物流中心、郑州南阳寨仓库等六家仓储物流企业全部权益，所持北京中物储国际物流科技有限公司51%股权，及位于天津、成都、咸阳等地的八宗土地使用权（以下统称“拟置入资产”）认购公司本次非公开发行股份，交易价格以经具有证券从业资格的评估机构评估并经有权国有资产监督管理部门备案的资产评估价格为基准。

拟置入资产的原资产评估报告均已于2006 年9 月20 日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露。鉴于拟置入资产的原资产评估报告的评估基准日均为2006 年 4 月30 日，在2007 年4 月30 日后，拟置入资产的原资产评估报告均已过有效期，而公司本次非公开发行尚在中国证监会审核之中，因此，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规及《公司章程》的有关规定，董事会决定将本次拟置入资产的评估基准日调整为2006 年12 月31 日，拟置入资产作价以其在新的评估基准日2006 年12 月31 日的经具有证券从业资格的评估机构重新评估并经有权国有资产监督管理部门备案的资产评估价格为基准。

目前，拟置入资产的重新评估工作已经完成，拟置入资产评估价格合计为 32581.91 万元（拟置入资产原评估价格合计为31264.82 万元），具体数据详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn 披露的新的评估报告，但本次评估结果尚待完成在国

务院国资委的备案程序，并以最终在国务院国资委备案的结果为准。

本次评估基准日暨资产评估价格调整对公司本次非公开发行方案不构成影响。公司董事会对本次资产评估结果（评估基准日为2006 年12 月31 日）进行了讨论、分析，发表意见如下：

1、中储股份及其股东单位、实际控制人、其他关联方，上述单位的高级管理人
员与本次评估的中介机构及其高级管理人员之间不存在关联关系，不存在其他可能影响上述机构执业的利害关系，本次评估的中介机构具备评估所要求的独立性。
2、本次资产评估所采用的假设前提合理，评估方法选用谨慎、适当，评估结论
合理，反映了拟置入资产在评估基准日的公允价值。
3、拟置入资产按本次评估结果作价符合现有法律、法规的规定，资产评估结论
和资产定价原则合理。

公司独立董事对本次资产评估结果（评估基准日为2006 年12 月31 日）进行了核查，一致认为：

1、中储股份及其股东单位、实际控制人、其他关联方，上述单位的高级管理人
员与本次评估的中介机构及其高级管理人员之间不存在关联关系，不存在其他可能影响上述机构执业的利害关系，本次评估的中介机构具备评估所要求的独立性。
2、评估机构在执业过程中严格遵循了勤勉尽责的执业要求，评估所采用的假设
前提合理，评估方法选用谨慎、适当，评估结论合理，公允地反映了相应资产的价值情况。
3、拟置入资产按本次评估结果作价符合现有法律、法规的规定，资产评估结论
和资产定价原则合理。

本议案涉及关联交易，在关联方任职的韩铁林、姜超峰、李小晶、王学明、周晓红董事回避表决,由6 名非关联董事进行表决。

该议案赞成票6 票，反对票0，弃权票 0。

二、审议通过了《关于为无锡中储物流有限公司成为上海期货交易所铝锭交割库
提供担保的议案》

（一）被担保人基本情况

1、住所：无锡市锡沪路183 号
2、法定代表人：李小晶
3、注册资本：1900 万元
4、经营范围：物资的货运代理、仓储、联运；港口进出物资接运、起重运输设

备的修理及零部件的生产、物资流通中的包装加工及配送；金属材料及制品、机械电

器设备、建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险品）、纸的销售；房屋租赁。

5、与担保人关系：该公司为中储发展股份有限公司拥有95%股权的控股子公司。
6、2006 年主要财务指标（经审计）

资产总额： 14926 万元

负债总额： 10526 万元

净资产： 4395 万元

净利润： 1521 万元

（二）同意为无锡中储物流有限公司成为上海期货交易所铝锭交割库提供担保，
担保期限至2009 年6 月30 日止。

以上一、二项议案需提请公司2007 年第一次临时股东大会审议表决。

该议案赞成票11 票，反对票0，弃权票 0。

三、审议通过了《关于投资设立无锡中储不锈钢有色金属市场有限公司的议案》
为进一步拓展公司在无锡地区的现货市场业务，公司决定投资50 万元（公司占
股100%）设立无锡中储不锈钢有色金属市场有限公司。具体议案如下：
公司名称：无锡中储不锈钢有色金属市场有限公司
法定代表人：曹雪江

经营范围：市场设施租赁、市场管理服务

该议案赞成票11 票，反对票0，弃权票 0。

四、审议通过了《关于召开2007 年第一次临时股东大会的议案》

公司2007 年第一次临时股东大会现场会议召开时间为 2007 年8 月11 日上午9

点半，网络投票时间为2007 年8 月10 日 15：00 至 2007 年8 月11 日 15：00。该议案赞成票11 票，反对票0，弃权票 0。特此公告。

中储发展股份有限公司

董事会

2007 年7 月26 日

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司

估价人员：杨金燕李浩

估价报告编号：四川大成(2007)(估)字第033-1 号

提交估价报告日期：二○○七年四月三十日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、资产占有方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

四、受托估价方

单位名称：四川大成房地产土地评估有限公司

联系人：杨金燕

电话：13808097921

五、估价目的

根据中国诚通控股公司出具诚通战略字[2006]5 号“关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复”，我公司受中国物资储运总公司的委托，对其参与此次作价入股所涉及土地资产价值进行评估，为委托估价

方确定土地资产价值提供参考。

六、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

1 四川大成房地产土地评估有限公司

土地估价报告

七、估价日期

此次评估从二○○七年四月二十六日开始至二○○七年四月三十日结束

八、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库，除估价对象以及3000 平方米地面建筑物出租外，未设置土地抵押、质押、担保等其他他项权利。考虑本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值提供参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让仓储用地，使用权终止日期为2054 年5 月17 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为47.38 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为47.38 年。

估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。结合本次评估目的及当地政府的土地管理政策，本次评估仅为明晰土地资产价值，宗地内“五通”开发费计入建筑物及其它设施中，不在地价中直接体现，因此我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，

2 四川大成房地产土地评估有限公司

土地估价报告

实际容积率为0.36，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 0.36。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月三十一日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.36，未来47.38 年期的土地使用权价格。

九、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和成本逼近法测算，确定估价对象在严格满足地价定义条件下的土地使用权价格为(见表1)：

土地单价：485 元/平方米

评估总面积：8379.28 平方米评估总价：406.40 万元

大写：肆佰零陆万肆仟圆整币种:人民币

3 四川大成房地产土地评估有限公司

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十、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名李浩 2004510029

杨金燕 2002510137 十一、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成房地产土地评估有限公司

�� 二○○七年四月三十日

4 四川大成房地产土地评估有限公司

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第 033-1 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2004)第 1277 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	0.36	六通	五通一平	六通	场平	47.38	8379.28	485	406.40	V

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，47.38 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.36。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起半年，即从2007 年4 月30 日日至2007 年10 月29 日。

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司

二○○七年四月三十日

四川大成房地产土地评估有限公司

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表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回路自来水厂供水管网，管径100mm	接天回路排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器， 200KVA	接天回镇自来水厂供水管网	排污管网	/	通直拨电话	宗地开口2 处，宽约 15 米、10 米	场地平整

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第二仓库，本次评估的委托估价方为中国物资储运总公司，土地使用者系委托估价方的全资子公司。

联系人：周晓红

联系电话：（010）83673383 13801251831

二、资产占有方

名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库

住所：成都天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营销售金属材料(不含稀贵金属)、化工原料(不含危险品)、普通机械、电器机械、建筑五金、家用电器、机电产品；汽车(不含小轿车)；食糖、副食品；零售粮油；销售：汽车配件、橡胶制品、房屋租赁、商品运输信息咨询服务、市场管理服务。

联系人：秦天

7 四川大成房地产土地评估有限公司

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联系电话：83571971

三、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇川陕公路侧，《国有土地使用证》编号为成国用(2004)第1277 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。估价对象的具体情况详见表2。

8 四川大成房地产土地评估有限公司

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表2 估价对象基本情况一览表

委托估价方	用地单位	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
				登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
									外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2004)第 1277 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	8379.28	8379.28	六通	五通一平	六通	场平	47.38	47.38	0.36	0.36	出让土地，除土地以及地面3000 平方米建筑物对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

9 四川大成房地产土地评估有限公司

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四、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2004)第1277 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇川陕公路侧地号：/ 图号：/ 用途：仓储

使用权类型：出让

终止日期：2054 年5 月17 日使用权面积：8379.28 平方米

四至：东，邻川陕公路；

南，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库其他用地；

西，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库其他用地；北，邻成都市金牛区天回乡长胜村。

填证机关：成都市国土资源局

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，资产占有方以出让方式取得土地使

四川大成房地产土地评估有限公司10

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用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2054 年5 月17 日，至估价基准日，剩余使用年限为47.38 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为47.38 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，除估价对象以及地上建筑物3000 平方米对外出租外，未设置其他土地他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，根据资产占有方提供的《仓储协议书》, 其地上建筑物现已出租，为四川中道成汽车销售服务有限公司的汽车的维修及销售用房，建筑总面积约3000 平方米，实际容积率0.36，主要为框架及钢结构建筑，于2003 年修建，至估价基准日维护保养较好。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状

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况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

成都市位于四川省中部，四川盆地的西部边缘，是四川省的省会和中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。全市辖区面积12390 平方公里，其中中心城区规划面积626.35 平方公里，主城规划区属平原地貌。辖区东北与德阳市及遂宁市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。作为中国西部重要中心城市和四川政治、经济、文化中心，“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，促进了成都市经济高速发展，土地供需矛盾日渐突出。

2、城市社会经济发展状况

近年来，成都市国民经济得到了快速发展。 2005 年未全市国内生产总值达2371 亿元，较上一年增长13.5%；其中第一产业增加值182.3 亿元, 第二产业增加值1007.7 亿元，第三产业增加值1181 亿元，全口径财政改入366.4 亿元，比上年增加28.8%，其中地方财政收入197 亿元，比上年增加32.9%，增速仍保持较高水平。经济总量在全国15 个副省级城市中位居前列。随着社会经济发展和城乡居民收入的增加，成都市社会储蓄显著增加，2005 年未金融机构各类存款余额达4593 亿元，城市居民人均可支配收入达11359 元。全社会固定资产投资总额达1457.4 亿元，较上一年增长54.6%％。

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3、城市规划和发展目标

成都市目前城市空间结构为圈层式环状结构，道路布局呈“井+环” 状，属单一中心的二元城市结构。中心城区划分为三个区，一环路内为中心城区，面积28 平方公里；一环路至三环路之间为主城区，面积128 平方公里；主城区以外至外环路为环城区及外环以外高新西区组团和新会展中心组团规划区，面积约470 平方公里。成都市传统的工业区集中分布在城东二环路以外区域。随着成都市城市总体规划修编，除在主城区南部保留高新技术工业用地外，对城东等其它区域的工业用地规划进行调整，限制工业项目在三环路内主城区的规划，并将城区既有工业项目通过“腾笼换鸟”方式逐步向成都郊区及郊县工业区及工业园区集中。通过工业集中发展区布局规划，逐步发展形成专业化程度高、分工明确、布局合理的“国家级工业开发区”和“市重点工业集中发展区”两级工业集中发展体系。同时依托发达的立体交通网络，以各行业集中布局为基础，以产业关联为纽带，以两级工业发展区为载体，打造西部电子信息产业、机械产业、中药现代化产业、食品(含烟草)加工工业、冶金建材工业、石油化工产业等 “六大工业基地”。

4、土地管理政策

(1)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》文件出台，进一步加强了土地市场的监管力度，通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度，使得非农业建设项目用地取得成本上升。

(2)成都市通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出

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让的方式供给，限制了土地供给总量。加之，农地征收、征用时对失地农民引入社保体系，并将征地补偿安置与成都市年平工资收入挂钩。随着成都城市经济发展，人民工资水平呈逐年上升之势，失地农民安置费用(社保费用)亦呈上升势头，使得土地取得成本增加。

(3)近年来，成都市结合《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》要求，制订了一系列产业结构调整政策。为盘活工业企业的存量土地资产，进行产业结构调整，并结合成都市总体规划修编，对主城区现有的工业项目用地采取“腾笼换鸟”逐步进行开发，限制工业项目在主城区的布局和建设。通过这些政策的具体实施，使得成都主城区内工业类用地需求量呈萎缩之势，而郊区及郊县工业用地取得成本较低，供给弹性较大。

5、产业、税收及金融政策

(1)2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,上调金融机构存款准备金率，进一步加强投资热点行业的信贷管理。同时对投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少。

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼

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并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

(3)我国加入WTO 后，各行业对外进一步开放，国外大量的公司、企业进入中国市场。成都作为中国西部重要的综合性特大城市，较好的城市投资环境已吸引了英特尔、中芯国际、友尼森、PCC、亚洲水泥、莫仕公司、安捷伦科技等一大批跨国公司和世界知名企业，对工业用地需求量日渐增加。与此同时，金融市场对外开放，使我国银行利率开始与国际市场接轨，在一定程度上减轻工业企业的财务负担，促进企业效益的提高，经济效益低下的局面在逐步改观。

6、成都市房地产市场环境

2005 年成都市房地产市场呈平稳发展态势，住宅地产、商业地产受需求影响沿袭2004 年升势，呈持续上涨，但受房地产新政调控，升幅变小，房价稳步增长，宏观调控使房价回归正常轨道，工业地产受成都市开展“项目年”活动的影响及征地补偿安置费用的上升，土地取得成本有所上涨。但由于工业用地存量较大，加之各郊区、县工业园区的配套建设，基本消化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

影响工业仓储用地的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的区域位置、交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、环境质量等。 1、区域位置

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内，于金牛区高科技产业园区(北区)核心地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工

四川大成房地产土地评估有限公司15

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业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运

输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

估价对象所在区域地处天回镇，区域基础设施配套齐备，目前达到“通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路”等条件，区内布设有天回镇自来水厂供水管网、排污管网供气管网，有线、无线通讯网络覆盖该区域，通讯条件良好。综合看来，区域的基础设施状况完善，现有的基础设施能满足区域内各企业生产经营的需要。

4、产业聚集规模

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边缘，区内目前布局有成都市第五冶金建设公司、成都新大地汽车有限公司、四川省印刷物资公司天回仓库等企业、中石油成都润滑油厂等企业，产业聚集度较高。

5、环境质量

估价对象所在区域绿化一般。

6、规划条件

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土地估价报告

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地

自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为8379.28 平方米，面积适中。

(2)宗地形状

据估价对象《国有土地使用证》宗地图，地块形状极不规则，对企业规划布局有一定影响，但由于属于既有工业企业用地，对地价影响不明显。 (3)地质条件

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为47.38 年，略低于同类用地最高出让年期。

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4、容积率

估价对象建筑容积率为0.36，作为仓储用地，其容积率高低对地价的影响不大。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；
7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济
发展的若干意见》；

四川大成房地产土地评估有限公司18

土地估价报告

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深
化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

13、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

14、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程

1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；

2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料

1、成都市总体规划；

2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。

四川大成房地产土地评估有限公司19

土地估价报告

(四) 委托估价方及资产占有方提供的相关评估资料
1、成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权出让合同》(复印件)；

2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；
5、委托估价方及资产占有方提供的其他相关资料。
(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日(时点)相对应的，所以，我们应根据项目的特点合理确定一个估价基准日。

2、替代原则

采用基准地价系数修正法评估，可依据替代原则，通过具体宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可

四川大成房地产土地评估有限公司20

土地估价报告

测算出地价。

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时，根据经济学中生产费用价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

4、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。

同时，为保证评估的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。

四川大成房地产土地评估有限公司21

土地估价报告

6、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

7、变动原则

土地价格是各个影响因素综合作用的结果，当影响地价的因素发生变化时，地价亦会发生变化。因此，在进行地价评估时，就要求土地评估师充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，根据这些影响因素准确地评估土地价格。

总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

(二)、估价方法

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方

土地估价报告

法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。 2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(3)估价对象所属企业为物流经营性企业，土地收益(贡献)在实际估价中很难从总收益中准确剥离，并且在现实经济中，企业收益包括土地收益可能很不稳定，其正常的收益难以确定，因此收益还原法可操作性差，此次我们不采用收益还原法。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

土地估价报告

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表4。

表4 试算结果一览表单位：元/平方米

表4	试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	459.10	511.87

基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，对本项目而言该方法有一定的适宜性。

成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，再进行位置等修正而得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。由于该方法的可操作性较强，易于掌握，所以该方法对估价对象来说是一种较为适宜的评估方法；在该方法的评估过程中，由于在土地取得费、土地开发费、相关税费、利润、土地增值收益等内容以及其它参数的取值上，均充分地进行了市场比较和区位修正，因此成本逼近法具有很高的可信度。

我们认为基准地价系数修正法和成本逼近法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主的方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结

四川大成房地产土地评估有限公司24

土地估价报告

合估价师经验等综合确定估价结果。

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(459.10+511.87)÷2≈485(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。
3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下

土地使用权价格为：

土地单价：485 元/平方米

评估总面积：8379.28 平方米

评估总价：406.40 万元

大写：肆佰零陆万肆仟圆整
币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)资产占有方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，

四川大成房地产土地评估有限公司25

土地估价报告

资产占有方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。

(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年十二月三十一日。
(2)资产占有方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.36，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为47.38 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成
立。
(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件

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土地估价报告

(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告的估价结果需经四川大成房地产土地评估有限公司盖章及
在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○七年
四月三十日至二○○七年十月二十九日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成房地产土地
评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

①本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任；

②任何单位和个人未经四川大成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由资产占有方提

四川大成房地产土地评估有限公司27

土地估价报告

供。

2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。

3、据资产占有方提供的相关资料，除估价对象以及3000 平方米地面建筑物对外租赁外，未涉及抵押、质押、预售、司法纠纷、担保等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方及资产占有方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

4、本报告估价基准日与估价人员完成实地查勘之日非同一日期，由于查勘之日与估价基准日时间相差4 个月另26 天（0.32 年），据估价人员调查，估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之日勘察的情况基本一致。本报告将查勘之日估价对象的实物、权益及区位条件作为估价基准日时估价对象的基本情况。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

据资产占有方提供的资料显示，至估价基准日，估价对象作为出让土地使用权，除估价对象以及地上3000 平方米建筑物出租外，未设置抵押权、担保权，也无司法纠纷等其他他项权利限制。根据本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值，我们按出让、无他项权利限制设定估价对象土地权利状况。

2、关于土地开发程度的设定

至估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。由于宗地内“六通”开发费已计入建筑及其它

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土地估价报告

设施中，不在地价中直接体现，本次评估时，宗地外开发程度按实际开发程度设定，宗地内开发程度仅设定为“场平”。

3、关于委托估价方及资产占有方关系的说明

根据委托估价方的介绍，资产占有方中国物资储运总公司天回镇第二仓库系中国物资储运总公司的全资子公司，本次评估的委托估价方系中国物资储运总公司，委托估价方关于估价对象作价入股的运作程序、方式应符合国家及地方法律法规的相关规定。

4、关于估价结果的确定

在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师经验等综合决定估价结果。

(五)其它说明

1、委托估价方及资产占有方对所提供资料的真实性负责，估价机构
对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

四川大成房地产土地评估有限公司29

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第四部分附件

一、成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
五、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
六、资产占有方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○七年四月三十日

四川大成房地产土地评估有限公司30

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项目名称：中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司

估价人员：杨金燕李浩

估价报告编号：四川大成(2007)(估)字第033-2 号

提交估价报告日期：二○○七年四月三十日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、资产占有方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

四、受托估价方

单位名称：四川大成房地产土地评估有限公司

联系人：杨金燕

电话：13808097921

五、估价目的

方确定土地资产价值提供参考。

六、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

1 四川大成房地产土地评估有限公司

土地估价报告

七、估价日期

此次评估从二○○六年四月二十六日开始至二○○七年四月三十日结束。

八、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库，除设置了租赁权外，未设置土地抵押、质押、担保等其他他项权利。根据本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值，我们按出让、无他项权利限制设定估价对象土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让仓储用地，使用权终止日期为2055 年9 月12 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为48.70 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为48.70 年。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.52，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估

2 四川大成房地产土地评估有限公司

土地估价报告

价对象实际情况，此次评估我们设定估价对象容积率为0.52。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月三十一日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场

平”、容积率为0.52，未来48.70 年期的土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：489 元/平方米

评估总面积：52942.69 平方米评估总价：2588.90 万元

大写：贰仟伍佰捌拾捌万玖仟圆整币种:人民币

3 四川大成房地产土地评估有限公司

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十、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名李浩 2004510029

杨金燕 2002510137 十一、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成房地产土地评估有限公司 �� 二○○七年四月三十日

4 四川大成房地产土地评估有限公司

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第033-2 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1538 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	0.52	六通	五通一平	六通	场平	48.70	52942.69	489	2588.90	Ⅴ

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，48.70 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.52。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起半年，即从2007 年4 月30 日日至2007 年10 月29 日。

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司

二○○七年四月三十日

5 四川大成房地产土地评估有限公司

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表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三相线	接天回路100mm 供天回自来水厂管网	排入天回路，接城市排污管网	接三军大118mm 的城市供气网	有线、无线通讯网络覆盖	有川陕路、天回路等道路	/
宗地内	独立变压器 200KVA，接公变，负荷25000KW	供水管径100mm	排入天回路，排污量80 吨/日	/	有线电话19 门	宗地开口川陕、天回2 处，宽约15、10 米	场地平整

6 四川大成房地产土地评估有限公司

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第二仓库，本次评估的委托估价方为中国物资储运总公司，土地使用者系委托估价方的全资子公司。

联系人：周晓红

联系电话：（010）83673383 13801251831

二、资产占有方

企业名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库

住所：成都市天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营：物资储运

兼营：销售金属材料(不含稀贵金属)、化工原料(不含危险品)、普通机械、电动机械、建筑五金、家用电器，机电产品；汽车(不含小轿车)；食糖、副食品；零售糖酒。销售：汽车配件、橡胶制品、房屋租赁、商品运输信息咨询服务、市场管理服务。

7 四川大成房地产土地评估有限公司

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联系人：秦天联系电话：83571971

三、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇川陕公路侧，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1538 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表2。

8 四川大成房地产土地评估有限公司

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表2 估价对象基本情况一览表

委托估价方	土地使用权人	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
				登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
									外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1538 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	52942.69	52942.69	六通	五通一平	六通	场平	49.37 年	49.37 年	0.52	0.52	出让土地，未设置他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

四川大成房地产土地评估有限公司9

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四、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1538 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇川陕公路侧地号：/ 图号：/

地类(用途)：仓储

取得价格：/

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月12 日使用权面积：52942.69 平方米

四至：东，邻川陕公路、中国物资储运总公司天回镇第二仓库；南，邻成都市金牛区天回乡土门村村民委员会；

西，邻成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会；

北，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

登记机关：成都市国土资源局

登记日期：2006 年1 月5 日

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于

国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

四川大成房地产土地评估有限公司10

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2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，资产占有方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象取得方式为出让, 至估价基准日，剩余使用年期为48.70 年。此次评估我们设定土地使用年期为 48.70 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让地使用权，至估价基准日，除设置了租赁权外未设置其他他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓储及办公用房，共6 幢，建筑总面积27661.71 平方米，实际容积率0.52，主要为砖混和砖木结构，具体情况见下表4，据调查，上述建筑物主要为自用，至

估价基准日维护保养一般。

表4 估价对象范围内建筑物一览表

序号	房屋所有权人	丘地号	用途	结构	房屋总层数	建筑面积 (平方米)	建成年代
1	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	权0344562	办公	混合	3	166.32	1963 年
2			办公	砖木	3	707.20
3			仓库	混合	3	6540.40
4			仓库	砖木	3	14653.25
5			住宅	混合	3	1173.54
6		权0340766	仓库	混合	/	4421.00	1995年
合计						27661.71

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2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

五、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

2、城市社会经济发展状况

近年来，成都市国民经济得到了快速发展。 2005 年未全市国内生产总值达2371 亿元，较上一年增长13.5%；其中第一产业增加值182.3 亿元,

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第二产业增加值1007.7 亿元，第三产业增加值1181 亿元，全口径财政改入366.4 亿元，比上年增加28.8%，其中地方财政收入197 亿元，比上年增加32.9%，增速仍保持较高水平。经济总量在全国15 个副省级城市中位居前列。随着社会经济发展和城乡居民收入的增加，成都市社会储蓄显著增加，2005 年未金融机构各类存款余额达4593 亿元，城市居民人均可支配收入达11359 元。全社会固定资产投资总额达1457.4 亿元，较上一年增长54.6%％。

3、城市规划和发展目标

土地估价报告

“六大工业基地”。

4、土地管理政策

(2)成都市通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给，限制了土地供给总量。加之，农地征收、征用时对失地农民引入社保体系，并将征地补偿安置与成都市年平工资收入挂钩。随着成都城市经济发展，人民工资水平呈逐年上升之势，失地农民安置费用(社保费用)亦呈上升势头，使得土地取得成本增加。

5、产业、税收及金融政策

(1)2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,上调金融机构存款准备金率，进一步加强投资热点行业的信贷管理。同时对投资过热行业提高资本金比例，

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压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少。

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

6、成都市房地产市场环境

土地估价报告

化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内，处于金牛区高科技产业园区(北区)核心地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

4、产业聚集规模

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5、环境质量

区域内及周边也无明显污染源存在，环境质量一般。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为52942.69 平方米，面积较大。

(2)宗地形状

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础

处理。

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(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。

2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为48.70 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为0.52。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利

于土地资产价值的积极显化和经营运作。

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第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；

4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；

7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、国土资发[1999]433 号“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”

11、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价

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更新成果的函》；

12、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

13、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

14、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

15、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方及资产占有方提供的相关评估资料
1、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发

展股份有限公司非公开发行股票的批复”

2、成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权
出让合同》(复印件)；

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土地估价报告

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方及资产占有方提供的其他相关资料。

(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

采用基准地价系数修正法评估，可依据替代原则，通过具体宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可测算出地价。

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土

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土地估价报告

地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时，根据经济学中生产费用价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

6、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城

土地估价报告

市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

7、变动原则

(二)估价方法

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用

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土地估价报告

基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果
1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结

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果见表5。

表5 试算结果一览表	表5 试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	462.22	515.39

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据

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评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(462.22+515.39)÷2≈489(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：489 元/平方米

评估总面积：52942.69 平方米

评估总价：2588.90 万元

大写：贰仟伍佰捌拾捌万玖仟圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)资产占有方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
资产占有方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格

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土地估价报告

内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年十二月三十一日。
(2)资产占有方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.52，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为48.70 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成

立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成

立。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、质押、
担保等他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、

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土地估价报告

评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告的估价结果需经四川大成房地产土地评估有限公司盖章及
在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即，即二○○
七年四月三十日至二○○七年十月二十九日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成房地产土地
评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项

1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由资产占有方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据资产占有方提供的相关资料，除设置了租赁权外估价对象未涉
及抵押、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供

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土地估价报告

上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

2、关于土地开发程度的设定

至估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。由于宗地内“六通”开发费已计入建筑及其它设施中，不在地价中直接体现，本次评估时，宗地外开发程度按实际开发程度设定，宗地内开发程度仅设定为“场平”。

3、关于委托估价方及资产占有方关系的说明

根据委托估价方的介绍，资产占有方中国物资储运总公司天回镇第二仓库系中国物资储运总公司的全资子公司，本次评估的委托估价方系中国

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土地估价报告

物资储运总公司，委托估价方关于估价对象作价入股的运作程序、方式应符合国家及地方法律法规的相关规定。

4、关于估价结果的确定

(五)其它说明
1、委托估价方及资产占有方对所提供资料的真实性负责，估价机构
对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

四川大成房地产土地评估有限公司30

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第四部分附件

一、估价对象位置示意图；
二、估价对象相关照片；
三、成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》(复印件)；
四、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发
展股份有限公司非公开发行股票的批复”土地评估委托书(复印件)；
五、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
六、资产占有方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○七年四月三十日

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项目名称：中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇土门村的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司

估价人员：杨金燕李浩

估价报告编号：四川大成(2007)(估)字第033-3 号

提交估价报告日期：二○○七年四月三十日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于金牛区天回镇土门村的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、资产占有方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

四、受托估价方

单位名称：四川大成房地产土地评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

五、估价目的

方确定土地资产价值提供参考。

六、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

1 四川大成房地产土地评估有限公司

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七、估价日期

此次评估从二○○七年四月二十六日开始至二○○七年四月三十日结束。

八、地价定义

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让仓储用地，使用权终止日期为2055 年9 月14 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为48.70 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为48.70 年。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.57，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估

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价对象实际情况，此次评估我们设定估价对象容积率为0.57。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月三十一日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场

平”、容积率为0.57，未来48.70 年期的土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：484 元/平方米评估总面积：18679.75 平方米评估总价：904.10 万元

大写：玖佰零肆万壹仟圆整币种:人民币

3 四川大成房地产土地评估有限公司

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十、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名李浩 2004510029

杨金燕 2002510137 十一、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成房地产土地评估有限公司

�� 二○○七年四月三十日

4 四川大成房地产土地评估有限公司

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第033 -3 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1539 号	金牛区天回镇土门村	仓储	仓储	仓储	0.57	六通	五通一平	六通	场平	48.70	18679.75	484	904.10	Ⅴ

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，48.70 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表3，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.57。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起起半年，即从2007 年4 月30 日日至2007 年10 月29 日。

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司

二○○七年四月三十日

四川大成房地产土地评估有限公司

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二部分估价对象界定

一、委托估价方

联系人：周晓红

联系电话：（010）83673383 13801251831

二、资产占有方

企业名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库

住所：成都市天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营：物资储运

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联系人：秦天联系电话：83571971 三、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇土门村，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1539 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。估价对象的具体情况详见表2。

四、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1539 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇土门村

地号：/ 图号：/

地类(用途)：仓储用地

取得价格：/

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月14 日

使用权面积：18679.75 平方米

四至：东，邻道路；

南，邻成都市金牛区天回乡土门村；

西，邻成都市金牛区天回乡土门村；

北，邻成都市金牛区天回乡土门村。

7 四川大成房地产土地评估有限公司

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登记机关：成都市国土资源局

登记日期：2006 年1 月5 日

8 四川大成房地产土地评估有限公司

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表2 估价对象基本情况一览表

委托估价方	土地使用权人	土地证号	土地位置		用途		面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
				登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
									外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1539 号	金牛区天回镇土门村	仓储	仓储	仓储	18679.75	18679.75	六通	五通一平	六通	场平	48.70 年	48.70 年	0.57	0.57	出让土地，除设置租赁权外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

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表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三相线	接天回路100mm 供天回自来水厂管网	排入天回路，接城市排污管网	接三军大118mm 的城市供气网	有线、无线通讯网络覆盖	有川陕路、天回路等道路	/
宗地内	独立变压器 200KVA，接公变，负荷25000KW	供水管径100mm	排入天回路，排污量80 吨/日	/	有线电话19 门	宗地开口2处，宽约15、 10 米	场地平整

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(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，资产占有方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象取得方式为出让,使用年期为48.70 年。此次评估我们设定土地使用年期为48.70 年。

4、土地他项权利

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓储及办公用房，共4 幢，建筑总面积10736.5 平方米，实际容积率0.57，主要为砖木结构，具体情况见下表4，据调查，上述建筑物主要为自用，至估价基准日维护保养一般。

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表4 估价对象范围内建筑物一览表

序号	房屋所有权人	丘地号	用途	结构	房屋总层数	建筑面积 (平方米)	建成年代
1	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	权 0537722	仓库	砖木	1	3300.00	1963 年
2				砖木	1	2200.00
3			仓库	砖木	1	3036.50
4			仓库	砖木	1	2200.00
合计						10736.5

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

五、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

1、城市资源状况

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促进了成都市经济高速发展，土地供需矛盾日渐突出。

2、城市社会经济发展状况

3、城市规划和发展目标

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家级工业开发区”和“市重点工业集中发展区”两级工业集中发展体系。同时依托发达的立体交通网络，以各行业集中布局为基础，以产业关联为纽带，以两级工业发展区为载体，打造西部电子信息产业、机械产业、中药现代化产业、食品(含烟草)加工工业、冶金建材工业、石油化工产业等 “六大工业基地”。

4、土地管理政策

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5、产业、税收及金融政策

6、成都市房地产市场环境

2005 年成都市房地产市场呈平稳发展态势，住宅地产、商业地产受需

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求影响沿袭2004 年升势，呈持续上涨，但受房地产新政调控，升幅变小，房价稳步增长，宏观调控使房价回归正常轨道，工业地产受成都市开展“项目年”活动的影响及征地补偿安置费用的上升，土地取得成本有所上涨。但由于工业用地存量较大，加之各郊区、县工业园区的配套建设，基本消化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运

输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

估价对象所在区域地处天回镇，区域基础设施配套齐备，目前达到“通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路”等条件，区内布设有天回镇自

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来水厂供水管网、排污管网供气管网，有线、无线通讯网络覆盖该区域，通讯条件良好。综合看来，区域的基础设施状况完善，现有的基础设施能满足区域内各企业生产经营的需要。

4、产业聚集规模

5、环境质量

区域内及周边也无明显污染源存在，环境质量一般。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，

作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为18679.75 平方米，作为仓储用地，面积适中。

(2)宗地形状

据估价对象《国有土地使用证》宗地图，地块形状较规则。

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(3)地质条件

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础

处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。

2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为48.70 年，略低于同类用地最高出让年期。

4、容积率

估价对象建筑容积率为0.57。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

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第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；

4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；

7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、国土资发[1999]433 号“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”

11、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价

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更新成果的函》；

12、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

13、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

14、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

15、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方及资产占有方提供的相关评估资料
1、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发

展股份有限公司非公开发行股票的批复”

2、成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权出让合同》(复印件)；

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3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方及资产占有方提供的其他相关资料。

(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土

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4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

6、供需原则

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7、变动原则

(二)估价方法

1、估价方法的确定

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用

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基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果
1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结

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果见表5。

表5 试算结果一览表	表5 试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	451.93	515.39

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据

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(451.93+515.39)÷2≈484(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：484 元/平方米

评估总面积：18679.75 平方米

评估总价：904.10 万元

大写：玖佰零肆万壹仟圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)资产占有方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
资产占有方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收

益。

(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格

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内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年十二月三十一日。
(2)资产占有方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.57，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为48.70 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成
立。
(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成

立。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、

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评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告的估价结果需经四川大成房地产土地评估有限公司盖章及
在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即，即二○○
七年四月三十日至二○○七年十月二十九日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成房地产土地
评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据资产占有方提供的相关资料，除设置了租赁权外估价对象未涉
及抵押、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供

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上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

2、关于土地开发程度的设定

3、关于委托估价方及资产占有方关系的说明

根据委托估价方的介绍，资产占有方中国物资储运总公司天回镇第二仓库系中国物资储运总公司的全资子公司，本次评估的委托估价方系中国

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物资储运总公司，委托估价方关于估价对象作价入股的运作程序、方式应符合国家及地方法律法规的相关规定。

4、关于估价结果的确定

(五)其它说明
1、委托估价方及资产占有方对所提供资料的真实性负责，估价机构
对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，

否则文字、数据等错漏部分无效。

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第四部分附件

一、估价对象位置示意图；
二、估价对象相关照片；
三、成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》(复印件)；
四、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发
展股份有限公司非公开发行股票的批复”(复印件)；
五、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
六、资产占有方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○七年四月三十日

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项目名称：中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司

估计人员：杨金燕李浩

估价报告编号：四川大成(2007)(估)字第032-1 号

提交估价报告日期：二○○七年四月三十日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、资产占有方

中国物资储运总公司天回镇第一仓库

四、受托估价方

单位名称：四川大成房地产土地评估有限公司

联系人：杨金燕

电话：13808097921

五、估价目的

方确定土地资产价值提供参考。

六、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

1 四川大成房地产土地评估有限公司

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七、估价日期

此次评估从二○○七年四月二十六日开始至二○○七年四月三十日结束。

八、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库，据委托估价方介绍，除土地以及地面140 平方米建筑物对外出租外，未设置土地抵押、质押、担保等他项权利。考虑本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值提供参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，

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实际容积率为0.36，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 0.36。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月三十一日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.36，未来48.70 年期的土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：486 元/平方米

评估总面积：63243.03 平方米评估总价：3073.61 万元

大写：叁仟零柒拾叁万陆仟壹佰圆整币种:人民币

3 四川大成房地产土地评估有限公司

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十、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名李浩 2004510029

杨金燕 2002510137 十一、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成房地产土地评估有限公司

�� 二○○七年四月三十日

4 四川大成房地产土地评估有限公司

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第032 -1 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注 (土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1541 号	成都市金牛区天回镇明月村	仓储	仓储	仓储	0.36	六通	五通一平	六通	场平	48.70	63243.03	486	3073.61	V

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，48.70 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.36。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起起半年，即从2007 年4 月30 日日至2007 年10 月29 日。

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司

二○○七年四月三十日

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表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回镇自来水厂供水管网	接城市排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器， 315KVA、500KVA	接天回镇自来水厂供水管网，供水管径 80mm	排污管网	/	通直拨电话、无线通讯网络覆盖	宗地开口1 处，宽约 10 米	场地平整

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据资产占有方提供的成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第一仓库，本次评估的委托估价方为中国物资储运总公司，土地使用者系委托估价方的全资子公司。

联系人：周晓红

联系电话：（010）83673383 13801251831

二、资产占有方

名称：中国物资储运总公司第一仓库住所：成都天回镇法定代表人:吴方轲

注册资金：(人民币)叁佰伍拾玖万元

经济性质：全民所有制经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营批发、零售计划外金属材料、建筑材料、化工产品(不含危险品)、机电产品(不含汽车)、汽车配件、金属材料加工。

联系人：冯锦川

联系电话：83572361 13086688937

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三、估价对象

估价对象位于成都市金牛区天回镇明月村，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1541 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表2。

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表2 估价对象基本情况一览表

委托估价方	用地单位	土地证号	土地位置		用途		面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
				登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
									外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005) 第1541 号	成都市金牛区天回镇明月村	仓储	仓储	仓储	63243.03	63243.03	六通	五通一平	六通	场平	48.70	48.70	0.36	0.36	出让土地，除土地涉及租赁以及地面有140 平方米建筑物对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

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四、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1541 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第一仓库座落：成都市金牛区天回镇明月村地号：/ 图号：/

用途：仓储

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月12 日使用权面积：63243.03 平方米

四至：东，邻中国第五冶金建设公司、成都市金牛区天回乡明

月村；

南，邻成都市金牛区天回乡明月村；

西，邻成都市金牛区天回乡明月村；北，邻天新路。

填证机关：成都市国土资源局

填证日期：2006 年1 月4 日

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于

国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库。

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2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，资产占有方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2055 年9 月12 日，至估价基准日，剩余使用年限为48.70 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为48.70 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，除土地以及地上140 平方米建筑物对外出租外，未设置其他土地他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓库用房、车间及配套其他用房，建筑总面积22584.35 平方米，实际容积率0.36，主要为砖混结构建筑，为委托估价方自上世纪六十年代始陆续修建，据调查，上述建筑物主要为自用，另140 平方米房产对外出租。至估价基准日维护保养一般。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

五、影响地价的因素说明

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(一)一般因素说明

1、城市资源状况

2、城市社会经济发展状况

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增加，2005 年未金融机构各类存款余额达4593 亿元，城市居民人均可支配收入达11359 元。全社会固定资产投资总额达1457.4 亿元，较上一年增长54.6%％。

3、城市规划和发展目标

4、土地管理政策

(1)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》文件出台，进一步加强了土地市场的监管力度，通过优化土地市场利用结构、规范土地市场

土地估价报告

行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度，使得非农业建设项目用地取得成本上升。

5、产业、税收及金融政策

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活

土地估价报告

国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

6、成都市房地产市场环境

(二)区域因素说明

影响工业仓储用地的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的区域位置、交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、环境质量等。

土地估价报告

1、区域位置

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内的天回乡，地处天回乡明月村。距成都市市区较远，距天回乡中心区约1 公里，处于金牛区高科技产业园区(北区)边缘地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件
(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，同时估价对象内配有专门的货运列车行道轨，利于原材料、产成品的运输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域及外围有川陕公路及天回镇镇级公路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

4、产业聚集规模

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边缘，区内目前布局有成都市第五冶金建设公司、成都新大地汽车有限公司、四川省印刷物资公司天回仓库等企业，产业聚集度较高。

四川大成房地产土地评估有限公司16

土地估价报告

5、环境质量

估价对象所在区域绿化一般，河水质量有轻度的污染。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边

缘，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地

自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为63243.03 平方米，面积较大。

(2)宗地形状

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

四川大成房地产土地评估有限公司17

土地估价报告

3、使用年期

估价对象使用年期设定为48.70 年，略低于同类用地最高出让年期，对地价有一定减值作用。

4、容积率

估价对象建筑容积率为0.36，作为仓储用地，其容积率高低对地价的影响不大，因此其容积率对宗地地价的显化无明显影响。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止

四川大成房地产土地评估有限公司18

土地估价报告

国有土地资产流失的通知》；

7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

13、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

14、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程

1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；

2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；

四川大成房地产土地评估有限公司19

土地估价报告

3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方及资产占有方提供的相关评估资料
1、成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》(复印件)；
2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方及资产占有方提供的其他相关资料。
(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

采用基准地价系数修正法评估，可依据替代原则，通过具体宗地条件

四川大成房地产土地评估有限公司20

土地估价报告

与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可测算出地价。

3、报酬原则

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

同时，为保证评估的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评

四川大成房地产土地评估有限公司21

土地估价报告

估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。

6、供需原则

7、变动原则

(二)估价方法

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等，

土地估价报告

估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。

(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采

土地估价报告

用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表4。

表4	试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	456.77	515.39

我们认为基准地价系数修正法和成本逼近法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主的方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信

四川大成房地产土地评估有限公司24

土地估价报告

程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合确定估价结果。

2、地价确定方法

(456.77+515.39)÷2≈486(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。

3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：486 元/平方米

评估总面积：63243.03 平方米

评估总价：3073.61 万元

大写：叁仟零柒拾叁万陆仟壹佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件

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土地估价报告

(1)资产占有方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
资产占有方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象估价基准日为二○○六年十二月三十一日。
(2)资产占有方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属

实。

(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.36，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为48.70 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成
立。
(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。

四川大成房地产土地评估有限公司26

土地估价报告

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、质押、
担保等他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告的估价结果需经四川大成房地产土地评估有限公司盖章及在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。

(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○七年
四月三十日至二○○七年十月二十九日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成房地产土地
评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。

(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存档，不提供给委托估价方。

(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

土地估价报告

(三)资料来源及无法核实的估价事项

1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由资产占有方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。

3、据委托估价方以及资产占有方提供的相关资料，估价对象除土地以及地面140 平方米建筑物租赁外，未涉及抵押、质押、司法纠纷、担保等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方及资产占有方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理

1、关于估价对象权利状况的设定

2、关于土地开发程度的设定

至估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通

四川大成房地产土地评估有限公司28

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电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。由于宗地内“六通”开发费已计入建筑及其它设施中，不在地价中直接体现，本次评估时，宗地外开发程度按实际开发程度设定，宗地内开发程度仅设定为“场平”。

3、关于委托估价方及资产占有方关系的说明

根据委托估价方的介绍，资产占有方中国物资储运总公司天回镇第一仓库系中国物资储运总公司的全资子公司，本次评估的委托估价方系中国物资储运总公司，委托估价方关于估价对象作价入股的运作程序、方式应符合国家及地方法律法规的相关规定。

4、关于估价结果的确定

(五)其它说明

1、委托估价方及资产占有方对所提供资料的真实性负责，估价机构
对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。

3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

四川大成房地产土地评估有限公司29

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第四部分附件

一、成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
五、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
六、资产占有方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○七年四月三十日

四川大成房地产土地评估有限公司30

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项目名称：中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的其他商服业用地使用权价格评估

估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司

估价人员：杨金燕李浩

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第032-2 号

提交估价报告日期：二○○七年四月三十日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司土地作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的其他商服业用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、资产占有方

中国物资储运总公司天回镇第一仓库

四、受托估价方

单位名称：四川大成房地产土地评估有限公司

联系人：杨金燕

电话：13808097921

五、估价目的

方确定土地资产价值提供参考。

六、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

1 四川大成房地产土地评估有限公司

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七、估价日期

此次评估从二○○七年四月二十六日开始至二○○七年四月三十日结束

八、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库，除设置租赁权外，未设置其他土地抵押、质押、担保等他项权利。考虑本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值提供参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为其它商服用地，实际用途亦为其它商服用地，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为其它商服用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让其它商服用地，使用权终止日期为2045 年9 月12 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为38.70 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为38.70 年。

2 四川大成房地产土地评估有限公司

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在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为1.11，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 1.11。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月三十一日，作为出让其它商服用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地

内“场平”、容积率为1.11，未来38.70 年期的土地使用权价格。九、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和收益还原法测算，确定估价对象在严格满足地价定义条件下的土地使用权价格为(见表1)：

土地单价：572 元/平方米

评估总面积：1130.16 平方米评估总价：64.65 万元

大写：陆拾肆万陆仟伍佰圆整币种:人民币

3 四川大成房地产土地评估有限公司

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十、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名李浩 2004510029

杨金燕 2002510137 十一、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成房地产土地评估有限公司

�� 二○○七年四月三十日

4 四川大成房地产土地评估有限公司

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(技)字第 032 -2 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1542 号	成都市金牛区天回镇明月村	其它商服用地	其它商服用地	其它商服用地	1.11	六通	五通一平	六通	场平	38.70	1130.16	572	64.65	VII

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让其它商服用地，无他项权利限制，38.70 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表3，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：其它商服用地，容积率为1.11。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3) 价格有效期：自提交报告之日起起半年，即从2007 年4 月30 日至2007 年10 月29 日。

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司

二○○七年四月三十日

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表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回镇自来水厂供水管网	排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路(天丰路)、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器，315KVA、 500KVA	接天回镇自来水厂供水管网，供水管径80mm	排污管网	/	通直拨电话	宗地开口2 处，宽约 5 米	场地平整

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第一仓库，本次评估的委托估价方为中国物资储运总公司，土地使用者系委托估价方的全资子公司。

联系人：周晓红

联系电话：（010）83673383 13801251831

二、资产占有方

名称：中国物资储运总公司天回镇第一仓库住所：成都天回镇

法定代表人:吴方轲

注册资金：(人民币)叁佰伍拾玖万元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营批发、零售计划外金属材料、建筑材料、化工产品(不含危险品)、机电产品(不含汽车)、汽车配件、金属材料加工。

联系人：冯锦川

联系电话：83572361 13086688937

7 四川大成房地产土地评估有限公司

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三、估价对象

估价对象位于成都市金牛区天回镇明月村，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1542 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表2。

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表2 估价对象基本情况一览表

委托估价方	用地单位	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
				登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
									外	内	外	内
国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005) 第1542 号	成都市金牛区天回镇明月村	其它商服用地	其它商服用地	其它商服用地	1130.16	1130.16	六通	五通一平	六通	场平	39.37	39.37	1.11	1.11	出让土地，除对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

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四、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1542 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第一仓库座落：成都市金牛区天回镇明月村地号：/ 图号：/

用途：其它商服用地

使用权类型：出让

终止日期：2045 年9 月12 日

使用权面积：1130.16 平方米

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填证机关：成都市国土资源局

填证日期：2006 年1 月4 日

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于

国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库。

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2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，资产占有方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2045 年9 月12 日，至估价基准日，剩余使用年限为38.70 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为38.70 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，除设置租赁权外，未设置其他土地他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有其它商服用地项目用地，其地上涉及一幢建筑物，混合结构，建筑总面积1251.21 平方米，实际容积率1.11，为委托估价方修建的食堂用房，据调查，维护保养一般。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。五、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

影响商业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城

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土地估价报告

市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

(1)成都市位于四川省中部，四川盆地的西部边缘，辖区东北与德阳市及遂宁市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。全市辖区面积12390 平方公里，其中中心城区规划面积626.35 平方公里，主城规划区属平原地貌。全市管辖十区九县(市)，2004 年末总人口达1059.7 万人，其中市中心五城区及高新区常驻人口达260 余万人，人口密度达5556 人／平方公里(含2002 区划调整纳入的高新西区)。由于城市人口密度大，土地供需矛盾突出，使得城市规划区内地价整体水平在我国西部地区位居前列。

(2)成都市是四川省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。成都市作为中国西部地区特大型中心城市之一，随着“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，必将促使成都市经济高速发展，也将促使对土地需求的增加。

2、城市社会经济发展状况

近年来，成都市国民经济得到了快速发展。 2004 年末全市国内生产总值达2185.7 亿元，较上一年增长13.6%,增速为10 年来最高水平。经济总量在全国15 个副省级城市中，居第四位。城市综合实力进一步增强，

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列全国第9 位，投资硬环境为全国城市40 优之一。随着社会经济发展和城乡居民收入的增加，成都市社会储蓄显著增加。2004 年末金融机构各类存款余额达3771.5 亿元，城市居民人均可支配收入达10394 元。全社会固定资产投资总额达1085.2 亿元，其中房地产完成投资291.4 亿元，占固定资产投资的26.85％，较上一年增长18.7％。总体来看，全市经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势。

3、城市规划与发展目标

(1)成都市目前城市空间结构为圈层式环状结构，道路布局呈“井+环” 状，属单一中心的二元城市结构。中心城区划分为三个区，一环路内为中心城区，面积28 平方公里；一环路至三环路之间为主城区，面积128 平方公里；主城区以外至外环路为环城区及外环以外高新西区组团和新会展中心组团规划区，面积约470 平方公里。随着成都市城市化发展，在未来 20 年内，成都市将着力发展“一主、两辅、三新”格局，即在城市空间结构布局上形成一个中心城区(外环以内)、两个城市发展轴(成灌发展轴、成温发展轴)、三大新城发展区(以新都区、青白江区为基础的北部新城发展区，以龙泉驿区为基础的东部新城发展区，以东升、华阳为基础的南部新城发展区)。在近期将集中财力、物力规划建设城东、城南城市副中心，促使成都市由原来的密集“圈层式”发展成为一个主中心、多个副中心组成的“扇叶式”城市格局。通过上述规划的实施，既可以缓解中心城区的人口与环境压力，促进城市空间的合理布局，推动城郊城市化的发展，同时还有利于带动区域房地产市场的发展。

(2)近年来，成都市投入巨资对府南河及沙河水环境进行了综合整治，

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并将中心城区内低洼棚户区拆迁改造纳入“十五”期间的工作目标，这将导致大量的商业及住宅用房被拆迁，使得该类用房需求有所增长，从而带动了该类用房价格回升；另一方面，成都市自来水六厂、西郊天燃气储罐站、成都污水处理厂和成都长途电话枢纽工程等重点项目的建成，城市供水、供电、供气、通讯能力得到较大改善。东大街、西大街、红星路、蜀都大道、一环路等市中心主干道的改造，使得城区交通更加顺畅。“五路一桥”的规划建设及沿线水、电、气、讯等设施同步配套，郊区城市化的步伐加快，城郊新开发区基础设施得到明显改善。

4、房地产制度与房地产市场状况

(1)1988 年以来，成都市从城市土地使用制度改革入手，积极稳妥地在全市进行房地产制度改革。在土地取得方式上，由过去单一的无偿、无限期划拨配置供给改革为有偿、有限期出让与行政划拨相结合取得方式，除了特殊性行业及公共、公用设施等用地外，所有经营性用地及房地产开发用地，均需纳入出让轨道。随着土地作用制度的改革，成都市房地产市场被彻底激活，市场容量日渐扩大，房地产特别是城区土地的供需矛盾非常突出。

(2)近年来，成都市按照四川省委、省政府“关于实施经营城市战略的意见”的有关精神，明确提出政府垄断土地一级市场，放开缴活土地二级市场，通过对规划区内土地实行统一规划、统一征用、统一收购、统一储备、统一供应、统一开发整理和统一监督管理。通过上述重大举措，积极有效地将城市的土地资源转化为土地资本，运用市场化手段，优化配置城市土地资源。同时通过经营城市、经营土地，积累了大量资金，用于城

土地估价报告

市市政基础设施和社会公共设施建设。基础设施的完善，进一步改善的成都市的投资环境，促进了房地产开发建设。

(3)随着国家加强对土地隐形市场的清理和城镇国有土地的交易管理，特别是国土资源部11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于<成都市土地市场管理办法>的通知》及成国土发(2002)191 号《关于印发<土地使用权交易规则(试行)>、< 出让土地使用权交易细则(试行)>、<出让土地使用权挂牌交易程序>的通知》的发布与实施，土地价格的市场化和管理的规范化进入一个新的阶段。对大量开发类用地采取挂牌或招标、拍卖方式供应，将有效显化土地价格，在一定程度上会抬高地价。此外，国家实施严格土地管理政策，控制建设用地供应总量，使得非农业建设项目用地的获取难度加大，土地取得成本上升。

5、产业、税收及金融政策

(1)随着中国加入WTO，我国金融市场对外开放，房地产开发相关税费会进一步下降，资金来源渠道更加广阔，这将有利于降低开发企业的机会成本、融资成本和财务成本，有助于开发成本的下降；同时，成都市作为中国西部的主要中心城市之一，入世后将会有大量的银行、中介、证券、商业贸易等外资企业与驻华机构进入，势必形成对大型营业用房、写字楼的需求，有利于促进消费，从而有利于刺激房地产业的发展。

(2)近年来，国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订《土地管理法》，对新增非农业用地供给实施严格控制，农用地转非农建设用地程序严格、规范，既限制了土地供给总量，又加强了存量国有土

土地估价报告

地的有效利用。

(3)2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,上调金融机构存款准备金率，进一步加强房地产等投资热点行业的信贷管理。同时对房地产等投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得房地产开发等固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。

(二)区域因素说明

影响商业用地的区域因素主要有区域商业级别、商业聚集规模、公交便利度、道路通达度、交通配套条件等。

1、区域商业级别

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内的天回乡，地处天回乡明月村。距成都市市区较远，距天回乡中心区约1 公里，周边商业网点较少，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市商业用地基准地价级别图所界定VII级用地,

2、商业聚集规模

估价对象所在区域地处天回乡(镇)，距天回镇场镇商服中心约1 公里左右。区域内的分布小型商业铺面，同时区域内的公用服务设施也分布较少，这些都不利于区域内商业用地的持续经营。

3、交通条件
(1)公交便利度

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该区域内尚未通行公交车，不能满足区域内外人员的进出，公交便捷度较低。

(2)道路通达度

估价对象所在区域及外围有川陕公路及天回镇镇级公路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

(3)交通限制

区域道路基本无交通限制，对车辆行驶无明显影响。

4、基础设施

(三)个别因素说明

影响商业类用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、土地权利状况、使用年限、容积率等。

1、宗地自身条件

估价对象属于商业用地，其影响估价对象的宗地自身条件主要有： (1)临街状况

根据估价对象的宗地图及估价人员现场查勘，估价对象两面临道路，作为商业用地，其临街状况利于项目的经营、。

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(2)周边土地利用类型

估价对象所在区域以工业用地为主，同时规划有配套商业住宅用地，

估价对象作为商业用地此分布符合该区域的用地规划。

(3)临街道路交通限制

估价对象临道路，无管制，无障碍隔离带，停滞度好。

(4)临街道路类型

估价对象所临道路，为镇级道路。

(5)临街宽度

估价对象临街宽度大于50 米，有利于项目的展示。

(6)宗地进深

估价对象进深最大处为16.9 米，超过12 米。

(5)形状

据现场调查及委托方提供的宗地图，估价对象形状不规则，对项目规划布局有一定影响。

(6)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况，排

水状况良好。现状地形条件便于开发建设时项目布局和节省工程投资。

(7)工程地质

估价对象地块平整，地质条件良好，且地下水位较低，项目建设时无需投入大量的资金进行基础处理。

2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到同类用

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地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为38.70 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为1.11，其容积率低于基准地价界定的商业用地容积率的平均水平。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、国土资源部11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；

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7、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；
8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深
化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府发(2002)51 号《成都市人民政府关于印发<成都市土地市场管理办法>的通知》；

13、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料

1、成都市总体规划；

2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。

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(四)委托估价方及资产占有方提供的相关评估资料
1、成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》(复印件)；
2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；
5、委托估价方及资产占有方提供的其他相关资料。
(五)地价评估委托书
(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

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3、合法原则

4、综合分析原则和多种方法相比较原则

同时，为保证评估的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。 5、供需原则

土地估价报告

6、变动原则

7、预期收益原则

土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为基准。在运用收益还原法测算过程中，确定土地的客观收益时，应以估价对象未来使用年期内的正常、有效的客观收益为准来确定。

(二)、估价方法

1、估价方法的确定

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用

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基准地价系数修正法和收益还原法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为其它商服经营性用地，不宜采用成本累加的方法来
进行评估，故此次评估不宜采用成本逼近法。
(2)估价对象设定用途为其它商服用地，而目前成都市该区域其它商
服用地类用地的交易实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。
(3) 估价对象作为既有商业项目用地，现实收益明显，符合收益还原
法的测算要求，故此次评估可以采用收益还原法。
(4)估价对象属于已建成并持续经营的其它商服用地，不属于房地产
开发项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

(三)估价结果
1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和收益还原法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表4。

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表4 试算结果一览表单位：元/平方米

表4	试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	收益还原法
试算价格	578.04	565.55

收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率将被估土地在未来的收益折合为评估时日收益总和的一种方法。该方法针对收益性稳定的房地产而言，在确定适当的还原利率的前提下，其测算结果具有一定的可信度，同时也能体现区域同类地价水平。因此该方法对本次估价较为适宜，其结果可信性较高。

我们认为基准地价系数修正法和收益还原法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主的方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合确定估价结果。

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水

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平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(578.04+565.55)÷2≈572(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：572 元/平方米

评估总面积：1130.16 平方米

评估总价：64.65 万元

大写：陆拾肆万陆仟伍佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)资产占有方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
资产占有方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为其它商服用地，能得到有效利用，并产生相应的土
地收益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。

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(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年十二月三十一日。
(2)资产占有方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
1.11，出让其它商服用地、无他项权利限制，使用年期为38.70 年。

(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之日勘察的情况一致。

(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成
立。
(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1) 本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、质押、
担保等他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

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(3)本报告的估价结果需经四川大成房地产土地评估有限公司盖章及
在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○七年
四月三十日至二○○七年十月二十九日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成房地产土地
评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由资产占有方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据资产占有方提供的相关资料，估价对象除设置租赁权外，未涉
及抵押、质押、预售、司法纠纷、担保等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方及资产占有方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价

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方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

据资产占有方提供的资料显示，至估价基准日，估价对象作为出让土地使用权，除设置租赁权外，未设置抵押权、担保权，也无司法纠纷等其他他项权利限制。根据本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值，我们按出让、无他项权利限制设定估价对象土地权利状况。

2、关于土地开发程度的设定

3、关于委托估价方及资产占有方关系的说明

根据委托估价方的介绍，资产占有方中国物资储运总公司天回镇第一仓库系中国物资储运总公司的全资子公司，本次评估的委托估价方系中国物资储运总公司，委托估价方关于估价对象作价入股的运作程序、方式应

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土地估价报告

符合国家及地方法律法规的相关规定。

4、关于估价结果的确定

(五)其它说明
1、委托估价方及资产占有方对所提供资料的真实性负责，估价机构
对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

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土地估价报告

第四部分附件

一、成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
五、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
六、资产占有方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○七年四月三十日

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项目名称:天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地土地使用权价格评估

受托估价单位: 天津市勃然房地产咨询评估有限公司

土地估价报告编号: 津勃然（2006）估字第1658号

提交估价报告日期: 二○○七年四月二十八日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西地块仓储用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、估价目的

中国物资储运总公司拟将待估宗地进行作价入资，确定该宗地国有土地使用权价格。为此，中国物资储运总公司委托天津市勃然房地产咨询评估有限公司对该地块土地使用权价格进行评估，为该宗地进行作价入资提供价格参考依据。

四、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

五、估价日期

二○○七年四月二十日至二○○七年四月二十八日六、地价定义

根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估土地价格是指估价对象在估价期日2006年12月31日，位于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西，土地用途为仓储用地，土地面积为83821平方米。土地剩余使用年限为44年,宗地红线外现状土地开发程度为“七通”（即供水、排水、燃气、供热、道路、通讯、供电），宗地红线内设定为“场地平整”条件下的出让土地使用权价格。

七、估价结果

经评估，待估宗地在价格定义条件下的评估结果如下：

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

土地面积：83821 平方米

单位面积地价:591元/平方米土地总价格：49538211元

大写人民币金额：肆仟玖佰伍拾叁万捌仟贰佰壹拾壹元整

（注：货币种类为人民币）

宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）

八、土地估价师签名

序号	姓名	估价师证号	签字
1	尹家盛	94020018
2	刘乃芳	94020057

九、土地估价机构

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

二零零七年四月二十八日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

表1 土地估价结果一览表

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司估价报告编号：津勃然（2006）估字第1658号估价期日：2006年12月31日估价期日的土地使用权性质：国有出让土地

宗地名称河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地	土地使用者	原土地使用证号	宗地位置	规划用途	估价设定用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	土地使用年限(年)	土地面积 (平方米)	单位面积地价 (元/ )	总地价 (元)
	中国物资储运天津有限责任公司	东单国用（1999）字第044号	河东区万辛庄街东兴立交桥西	仓储	工业	/	红线外“七通”	红线外“七通”及红线内场地平整	44	83821	591	49538211

一、述土地估价结果的限定条件

1．土地权利限制：44年期仓储用地土地使用权价格，无他项权利限制。
2．基础设施条件：见表1-1
3．规划限制条件：无
4．影响土地价格的其他限定条件：无

表1－1 待估宗地基础设施条件表

宗地名称	地面平整状况	周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件
河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地	平整	临近津滨大道	接市政供电电网	接市政供水管网	接市政排水管网	接市政供暖管网	接市政供气管网	宗地红线外有市政通信线路

二、其他需要说明的事项：

1．待估宗地为土地作价入资项目；
2．待估宗地土地出让年限为44年；
3．待估宗地面积是以《国有土地使用证》为准。

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司 2007年4月28日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托机构：中国物资储运总公司

二、估价对象

本次评估的估价对象为位于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西，土地用途为工业仓储用地，土地面积为83821平方米。此次评估的价格为国有土地使用权价格，对地上建筑物等其他资产价格不进行评估。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

１．地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西。

２．土地用途

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为仓储用地。

3．土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积为 83821平方米。

4．四至范围

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》附图，待估宗地四至范围为：

北至：登发装饰城内走道；

南至：京山铁路；

西至：一商局唐家口仓库；

东至：东兴路立交桥。

5．土地级别

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根据《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘

要)，待估宗地所处区域土地级别为工业六级。

6．登记状况

待估宗地部分土地原土地登记状况为:

登记证书号:东单国用（1999）字第044号；

地籍图号:296-100-10；宗地号：08-(6)-5-1。

（二）土地权利状况

待估宗地为国有出让土地，剩余土地使用年限44年。土地使用者为中国物资储运天津有限责任公司。根据委托方提供待估的资料，宗地无他项权设定，因此，在估价中假设估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利。

（三）土地利用状况

根据委托估价方提供的原《房屋所有权证》，待估宗地地上建筑物如下表：

如下表：
结构	种类	间数	建筑面积
砖混	平	8	915.24
混合	平	1	1446.25
砖混	楼	103	2475.9
砖混	楼	41	961.53
砖混	楼	9	704.7
砖混	平	11	553.27
砖混	楼	54	2000.2
砖混	平	30	20537.67
合计			29594.76

四、地价影响因素分析

１.一般因素

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（1）城市资源状况

天津市位于华北平原东北部，其地理坐标为北纬38°34′-40°15 ′，东经116°43′-118°04′。全市划分为18个区县，其中分十五个区和三个县，和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区等六个区习惯上称为市内六区；塘沽区、汉沽区、大港区为滨海三区；其他六个区为东丽区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、武清区；市辖县为宁河县、静海县、蓟县。18个区县总称为天津市或全市。天津市总面积 1.19万平方公里，其中市辖区面积7418平方公里，市辖县面积4502平方公里。2004年全市常住人口1023.67万人。

（2）房地产制度与房地产市场状况

天津市是我国北方环渤海经济圈中重要的经济中心和文化中心。在土地利用上，必须坚持开发和节约并举的方针政策，采取有利措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地特殊保护，积极推进土地整理、复垦，实现土地资源的可持续利用。目前，天津市已全面建立住房公积金制度，住房制度经过10余年的改革实施，住房的投资体制、建设体制、分配体制的状况有了很大改观。天津市将建立新的住房分配制度，通过实施住房货币分配，实现住房实物分配向货币工资分配的转轨。逐步适应个人成为住房消费主体的需要，普遍推行购房抵押贷款。建立以经济适用住房为主要形式的社会住房保障体系。

（3）产业政策

加大经济结构调整的力度，第一产业稳步增长，第二产业稳步发展的同时，第三产业发展快速，成为全市经济增长的主要推动力量。农村经济结构形成了农、林、牧、副、渔全面发展，农、工、建、交、商共同繁荣的局面。经过对大中型工业企业的嫁接、改造与调整，逐步形成了具备一定规模优势的汽车及机械装备、电子、化工、冶金四大支柱产业和一大批名牌拳头产品。作为天津开发开放新增长点的滨海新区内的

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天津港、开发区、保税区和重化工业区都已形成一定规模，世界上最大的100家跨国公司有60家在此落户。滨海新区保持强劲发展势头，实现生产总值1250.2亿元，增长20.1%。

（4）城市规划和发展目标

《天津市城市总体规划（2004-2020年）》强调，要把天津建设成为国际港口都市、我国北方经济中心和生态城市。新规划突出了大都市交通、环境和新型生活区生态居住功能。按照规划，未来天津市轨道交通将由地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车等多种形式组成，其中，中心城区轨道交通线网由9条地铁线组成，滨海新区轨道交通线网由5条轻轨线组成。同时将在中心城区增加建设多处市级公园、城市风景区和历史文化保护区及历史文化风貌保护区。新规划带来了城市空间和产业布局的调整，紧随其后的将是大规模的城市基础设施建设，这将在一定程度上增加土地的需求和房地产市场的投资，促进天津房地产市场的发展。同时新规划结合了环渤海都市圈的发展契机，提高了土地使用效率和标准，推动了土地的升值，对未来房地产市场产生了深远的影响。

（5）城市社会经济发展状况

天津市是我国四大直辖市之一，是我国重要的经济和文化等国际交往中心、现代化的国际大都市。2004年实现国内生产总值2931.9亿元。按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点，增幅创近20年新高。其中第一产业增加值为105.01亿元，占3.6%；第二产业增加值为1560.16 亿元，占53.2%；第三产业增加值为1266.71亿元，占43.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、66.3%和32.5%。全市人均生产总值达到31550元，折合美元为3812美元。财政收入502.1亿元，按可比口径增长26.7%，连续13年保持两位数增长。全社会固定资产投资1259亿元，增长20.3%。社会消费品零售总额1052.7亿元，增长14.1%。出口208.7亿美元，增长45.4%。直接利用外资合同额55.9亿美元，到位额24.7亿美元，分别增长59.1%和51.4%。个体私营经济新增注册资金

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301.8亿元。新增就业21.5万人，城镇登记失业率3.76%。城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%；城市人均消费性支出达到8802元，增长13.8%；农民人均纯收入6525元，增长11.3%；农民人均消费支出3297 元，增长11.3%。城乡居民人均住房使用面积分别达到24.2平方米和25.2 平方米。工业总产值增长31.8%。六大优势产业产值占工业的70.6%；高新技术产业产值占工业的32.2%，比上年提高1.7个百分点。服务业增加值增长11.7%。交通邮电、商贸餐饮和金融保险业实现两位数增长。农业和农村经济形势喜人。农业增加值增长5.1%，全年粮食产量125.3万吨，比上年增加6万吨，牛奶、生猪、水产等农产品产量全面增长。区县经济实力壮大。18个区县生产总值增长16.9%。

2.区域因素

（1）区域概况

河东区是天津市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。东以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界与河北区接壤。东西长10公里，南北宽6公里。河东区距塘沽新港38.4公里，距天津机场7.1公里，距首都北京120公里。面积近40平方公里。常住人口62万人，辖19个街，316个居民区。

（2）交通条件

河东区铁路、公路四通八达。区内有干、支线路154条，胡同里巷2543 条，通过内环线、中环线和数条放射线与市内各区相连。津塘路起点与区内的九经路，可直达天津机场、塘沽新港和天津经济技术开发区。天津火车站的主站房位于区界内西端，坐落在区内十经路的天津铁路南站是铁路货运的重要集散地。从区内通过的京山铁路是沟通首都与东北的 “大动脉”。因此，河东区是天津市海运、航运、陆运的要地。横跨在海河上造型各异的赤峰桥、大光明桥、刘庄桥、光华桥是通往海河西岸的咽喉。近几年新建的十一经路立交桥、东风立交桥、东兴路立交桥、

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中山门立交桥和李公楼立交桥，便利了交通运输，支援了工农业生产，促进了河东区的繁荣发展，也是天津市现代化建设的新景观。同时拓宽的十一经路、新开路、卫国道、华昌大街、华兴大街5条道路都与天津站相通，与3条环线相连，是天津市向国际、国内敞开的又一重要窗口，为河东区的现代化建设创造了良好的投资环境。

（3）基础设施条件

全区88%的家庭用上了煤气，集中供热率达到8%。（4）环境条件

大型的河东体育场、工人体育场及224个足篮排网球场馆、游泳馆分布在全区，除此之外，还有影院、剧场和图书馆、少儿图书馆。天津历史博物馆、第二工人文化宫坐落区内。民间艺术主要有高跷、法鼓。有民间花会联谊会、轻音乐艺术团、曲艺团。东局子是清代天津机器局旧址。区内建有8座公园，种植各种树木100万株，公用绿地109万平方米，绿化覆盖率达到20%，人均绿地面积2.5平方米。

（5）产业集聚状况

河东区是天津市工业比较集中的地区。区内中央、市属工业企业达 800多家，其中大中企业59家，涉及冶金、电力、纺织、机械、轻工、化工、制药主要门类。区属企业有1509个，区街工业的针棉织品、服装、机械、皮革制品、建筑材料、乐器、食品加工、工艺品、医用设备、化工等十大行业已形成一定规模。区属国营商业有东海商贸大厦、东海百货商厦、东海食品商厦、富利华大酒店等825个网点。农贸、摊群市场有烟酒交易市场、粮食交易市场、天山路市场等共36个。

３.个别因素

（1）地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西。

（2）土地用途

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根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为仓储用地。

（3）土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积为 83821平方米。

（4）宗地形状

根据《国有土地使用证》附图，待估宗地为不规则形状。（5）宗地基础设施

根据待估宗地的用途，待估宗地红线内基础设施条件设定为“场地平整”。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《天津市土地管理条例》；
3.《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》；
4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘要);
6.《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成
果的批复》津政函[2006]40号；
7．《天津市国有土地有偿使用办法》。
（二）委托估价方提供的有关资料
国有土地使用证；
2.房屋所有权证。
（三）受托估价方调查和掌握的资料

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包括天津市地价水平、地价交易实例、地区经济发展状况等资料及估价人员实地勘察、调查所获得的关于待估宗地区域因素条件、宗地现状等资料。

二、土地估价

（一）本次估价估价过程中，遵循的主要原则有：

1.最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。在评估中就应充分考虑土地的这种特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的土地价格。

2.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

3.综合分析原则

地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行地价评估工作中，就要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，并进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价格。

4.多种评估方法相比较的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使

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估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）估价方法与估价过程

1.选取估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

待估宗地位于天津市区工业六级地范围内，可以参照工业六级进行评估，因而采用基准地价修正法作为估价方法之一较为适宜；同时，受托方掌握了一定数量的与待估宗地性质相同、条件相似，具有替代性的可比实例，经比较测算出的地价能够反映出近期市场行情，因而采用市场比较法作为估价方法之一较为适宜。

此次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法两种方法进行评估。 2.选取的估价方法的技术路线

A、基准地价系数修正法

所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗待估宗地土地价格时，在根据天津市人民政府公布的基准地价基础上，对住宅、商业用地区域因素和个别因素进行实际调查，掌握宗地状况全面资料后，将宗地情况与影响住宅用地价格的诸因素评判说明作对照，对宗地分因素优劣状况分别归档，然后按各级地各因素评判档次，查找各档次相应的修正率KIJ, 将与分因素评判结果相对应的修正率累加，得各宗地相对于所属土地级

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= 别的基准地价的总和修正率，即：KI Σ KIJ（式中KI为估价宗地I的地价总修正率；KIJ为对估价宗地I按各评判因素J分别评定的修正率）。根据总和修正率，进行宗地地价评估。

宗地地价=基准地价×（1+ KI ）×（1+其他修正率）

注：其他修正率是指非区位因素引起的地价修正，如年期修正、宗地修正、一般因素修正等

B、市场比较法

在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

其计算公式为：

待估宗地价格 = 比较案例宗地价格

待估宗地情况指数

×-----------------------------比较案例宗地情况指数

待估宗地估价期日地价指数

比较案例宗地交易日期地价指数

待估宗地区域因素条件指数

比较案例宗地区域因素条件指数

待估宗地个别因素条件指数

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3.估价结果

经评估，待估宗地在价格定义的条件下的评估结果如下：

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土地面积：83821 平方米

单位面积地价:591元/平方米土地总价格：49538211元

大写人民币金额：肆仟玖佰伍拾叁万捌仟贰佰壹拾壹元整

（注：货币种类为人民币）

三、要特殊说明的事项

（一）假设条件

估价对象作为仓储用地按规划条件得到最有效使用并产生相应

的土地收益。

2.在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法

规。

4.委托评估方所提供的资料真实有效。
5.估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权他项权利。
（二）使用说明
此价格是在满足全部假设与限制条件，在估价期日土地使用年限

为44年期的土地使用权价格；

2.此估价报告仅作为中国物资储运总公司进行作价入资参考使用； 3.此估价报告有效日期自完成之日起六个月内有效；
4.此估价报告由天津市勃然房地产咨询评估有限公司负责解释。

第四部分附件

一.《国有土地使用证》复印件；
二.《房屋所有权证》复印件；

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

三. 土地估价师资格证书复印件；

四．《估价机构资格证书》复印件；

五.估价机构《企业法人营业执照》副本复印件；

六、委托书复印件。

土地估价报告

项目名称:天津市塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地土地使用权价格评估

受托估价单位: 天津市勃然房地产咨询评估有限公司

土地估价报告编号: 津勃然（2006）估字第1659号

提交估价报告日期: 二○○七年四月二十八日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

天津市塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、估价目的

四、估价基准日

二○○六年十二月三十一日

五、估价日期

二○○七年四月二十日至二○○七年四月二十八日六、地价定义

根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估土地价格是指估价对象在估价期日2006年12月31日，位于天津市塘沽区河头乡于庄子路南，土地用途为工业仓储用地，土地面积为153846.8平方米。土地剩余使用年限为42年,宗地红线外现状土地开发程度为“四通”（即供水、道路、通讯、供电），宗地红线内设定为“场地平整”条件下的出让土地使用权价格。

七、估价结果

经评估，待估宗地在价格定义条件下的评估结果如下：

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

土地面积：153846.8平方米单位面积地价:268元/平方米土地总价格：41230942元

大写人民币金额：肆仟壹佰贰拾叁万零玖佰肆拾贰元整

（注：货币种类为人民币）

宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）

八、土地估价师签名

序号	姓名	估价师证号	签字
1	尹家盛	94020018
2	刘乃芳	94020057

九、土地估价机构

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

二零零七年四月二十八日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

表1 土地估价结果一览表

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司估价报告编号：津勃然（2006）估字第1659号估价期日：2006年12月31日估价期日的土地使用权性质：国有出让土地

宗地名称塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地	土地使用者	原土地使用证号	宗地位置	规划用途	估价设定用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	土地使用年限(年)	土地面积 (平方米)	单位面积地价 (元/ )	总地价 (元)
	中国物资储运天津有限责任公司	塘国用（98）字第 426号	塘沽区河头乡于庄子路南	仓储	工业	/	红线外“四通”	红线外“四通”及红线内场地平整	42	153846.8	268	41230942

一、述土地估价结果的限定条件

1．土地权利限制：42年期工业用地土地使用权价格，无他项权利限制。
2．基础设施条件：见表1-1
3．规划限制条件：无
4．影响土地价格的其他限定条件：无

表1－1 待估宗地基础设施条件表

宗地名称	地面平整状况	周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件
塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地	平整	临于庄子路	接市政供电电网	接市政供水管网	/	/	/	宗地红线外有市政通信线路

二、其他需要说明的事项：

1．待估宗地为土地作价入资项目；
2．待估宗地土地出让年限为42年；
3．待估宗地面积是以《国有土地使用证》为准。

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司 2007年4月28日

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托机构：中国物资储运总公司

二、估价对象

本次评估的估价对象为位于天津市塘沽区河头乡于庄子路南，土地用途为工业仓储用地，土地面积为153846.8平方米。此次评估的价格为国有土地使用权价格，对地上建筑物等其他资产价格不进行评估。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

１．地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市塘沽区河头乡于庄子路南。

２．土地用途

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为工业仓储用地。

3．土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积 153846.8平方米。

4．四至范围

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》附图，待估宗地四至范围为：

北至：于庄子路；

南至：海河；西至：民房；东至：无压锅炉制造厂。

5．登记状况

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待估宗地部分土地原土地登记状况为:

登记证书号:塘国用（98）字第426号；地籍图号:284-130-4.5.9.10；宗地号：无。

（二）土地权利状况

（三）土地利用状况

根据委托估价方提供的原《房屋所有权证》，待估宗地地上建筑物如下表：

如下表：
结构	房屋总层数	所在层数	建筑面积
混合	4	1-4	673.44
混合	3	1-3	1447.65
砖混	2	1-2	506.76
砖混	2	1-2	1536.86
砖木	1	1	22038.78
混合	1	1	6316.19
钢	1	1	3950.15
合计			36469.83

四、地价影响因素分析

１.一般因素

（1）城市资源状况

天津市位于华北平原东北部，其地理坐标为北纬38°34′-40°15 ′，东经116°43′-118°04′。全市划分为18个区县，其中分十五个区和三个县，和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区等六个

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

区习惯上称为市内六区；塘沽区、汉沽区、大港区为滨海三区；其他六个区为东丽区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、武清区；市辖县为宁河县、静海县、蓟县。18个区县总称为天津市或全市。天津市总面积 1.19万平方公里，其中市辖区面积7418平方公里，市辖县面积4502平方公里。2004年全市常住人口1023.67万人。

（2）房地产制度与房地产市场状况

（3）产业政策

（4）城市规划和发展目标

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

（5）城市社会经济发展状况

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

平方米。工业总产值增长31.8%。六大优势产业产值占工业的70.6%；高新技术产业产值占工业的32.2%，比上年提高1.7个百分点。服务业增加值增长11.7%。交通邮电、商贸餐饮和金融保险业实现两位数增长。农业和农村经济形势喜人。农业增加值增长5.1%，全年粮食产量125.3万吨，比上年增加6万吨，牛奶、生猪、水产等农产品产量全面增长。区县经济实力壮大。18个区县生产总值增长16.9%。

2.区域因素

塘沽区位于我国京津城市带和环渤海城市带的交汇点，地处天津滨海新区的中心地带，是天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区的所在地。全区总面积792平方公里，人口45 万。

塘沽拥有中国北方最大的综合性港口天津港，塘沽人借助这一得天独厚的区位优势、坚持改革开放，以开放促开放，以开发求发展，以资源换资金，以市场引项目，区位优势拉动了资源开发，区位和资源优势进一步转化为经济优势。1997年塘沽地区国内生产总值以达264亿，近五年增幅均高于全市平均增长水平。

按照互惠互利、共同发展的原则，塘沽区制定和实施了一系列吸引外资的优惠政策，同时，以完善的基础设施和优良服务赢来一批又一批投资者。

塘沽优越的区位和丰富的资源，为投资者提供了施展才华的大舞台；也使投资者赢得了丰厚的回报。据权威部门统计，目前，塘沽以成为全国投资高回报率的地区之一。

３.个别因素

（1）地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市塘沽区河头乡于庄子路南。

（2）土地用途

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为工业仓储用地。

（3）土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积 153846.8平方米。

（4）宗地形状
根据《国有土地使用证》附图，待估宗地为不规则形状。（5）宗地基础设施

根据待估宗地的用途，待估宗地红线内基础设施条件设定为“场地平整”。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《天津市土地管理条例》；
3.《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》；
4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘要);
6.《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成
果的批复》津政函[2006]40号；
7．《天津市城镇土地定级估价成果报告》（塘沽区）；
8．《天津市国有土地有偿使用办法》。
（二）委托估价方提供的有关资料

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

1. 国有土地使用证；

2.房屋所有权证。

（三）受托估价方调查和掌握的资料

包括天津市地价水平、地价交易实例、地区经济发展状况等资料及估价人员实地勘察、调查所获得的关于待估宗地区域因素条件、宗地现状等资料。

二、土地估价

（一）本次估价估价过程中，遵循的主要原则有：

1.最有效使用原则

2.替代原则

3.综合分析原则

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

4.多种评估方法相比较的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

（二）估价方法与估价过程

1.选取估价方法

待估宗地可以参照塘沽末级地进行评估，因而采用基准地价修正法作为估价方法之一较为适宜；同时，可采用成本逼近法对待估宗地进行地价评估。

此次评估采用基准地价系数修正法、成本逼近法两种方法进行评估。 2.选取的估价方法的技术路线

A、基准地价系数修正法

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

将与分因素评判结果相对应的修正率累加，得各宗地相对于所属土地级 = 别的基准地价的总和修正率，即：KI Σ KIJ（式中KI为估价宗地I的地价总修正率；KIJ为对估价宗地I按各评判因素J分别评定的修正率）。根据总和修正率，进行宗地地价评估。

宗地地价=基准地价×（1+ KI ）×（1+其他修正率）

注：其他修正率是指非区位因素引起的地价修正，如年期修正、宗地修正、一般因素修正等

B、成本逼近法

所谓成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

3.估价结果

土地面积：153846.8平方米

单位面积地价:268元/平方米土地总价格：41230942元

大写人民币金额：肆仟壹佰贰拾叁万零玖佰肆拾贰元整（注：货币种类为人民币）

三、要特殊说明的事项

（一）假设条件

估价对象作为工业仓储用地按规划条件得到最有效使用并产生相应的土地收益。
2.在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法
规。
4.委托评估方所提供的资料真实有效。
5.估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权他项权利。
（二）使用说明

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

此价格是在满足全部假设与限制条件，在估价期日土地使用年限

为42年期的土地使用权价格；

2.此估价报告仅作为中国物资储运总公司进行作价入资参考使用；
3.此估价报告有效日期自完成之日起六个月内有效；
4．此估价报告由天津市勃然房地产咨询评估有限公司负责解释。

第四部分附件

一.《国有土地使用证》复印件；
二.《房屋所有权证》复印件；
三. 土地估价师资格证书复印件；
四．《估价机构资格证书》复印件；
五.估价机构《企业法人营业执照》副本复印件
六、委托书复印件。

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路15号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）受托估价单位：陕西恒达不动产评估咨询有限公司土地估价报告编号：陕恒地价字 [2007]62 号提交估价报告日期：二O0七年四月二十七日

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称：

中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

二、委托估价方：

中国物资储运总公司

三、估价目的

根据中国诚通控股公司文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（诚通战略字[2006]第5 号），中国物资储运总公司拟增资扩股。特委托陕西恒达不动产评估咨询有限公司对其涉及的位于咸阳市文汇路15 号的一宗国有出让土地使用权进行价格评估，为中国物资储运总公司增资扩股提供国有土地使用权价格依据。

四、估价基准日：二00 六年十二月三十一日

五、估价日期：二00 七年四月一日至二00 七年四月二十七日

六、价格定义：

本次评估待估宗地的实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。土地使用权类型为出让，终止日期为2055 年11 月，登记用途为工业。

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司电话：（029）33549125 1 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（029）33549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

本次评估设定土地用途为工业，土地开发程度为宗地红线外“六通” （即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日为二00 六年十二月三十一日、土地剩余使用年限为48.92 年的国有土地使用权价格。

七、估价结果：

经估价人员现场查勘和对当地市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到设定待估宗地为工业用地，设定土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”条件下，至评估基准日二00 六年十二月三十一日、土地剩余使用年限为48.92 年的国有土地使用权价格为：

1、土地总面积：142308.3 平方米 2、单位面积地价:381 元/平方米 3、总地价：54219462 元

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4、货币种类：人民币

5、土地估价结果一览表（详见附表1）

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司电话：（029）33549125 2 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（029）33549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

八、土地估价师签名：

姓名土地估价师资格证书号签名申雅蓉 96260003

王密慧 96260016

九、土地估价机构：

估价机构负责人签字：

陕西恒达不动产评估咨询有限公司二O0 七年四月二十七日

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段

电话：（029）33549125 3 传真：（029）33549430

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第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、委托估价方

委托单位：中国物资储运总公司

单位地址：北京海淀区民族大学北路18 号

法人代表：韩铁林

联系人：魏向东联系电话：13772625897

邮编：100081

二、估价对象

此次评估对象为中国物资储运总公司使用的位于咸阳市文汇东路 15 号一宗国有土地资产。本次评估设定用途为工业，评估面积为 142308.3 平方米。

三、估价对象概况

1、土地登记状况：待估宗地位于咸阳市文汇东路15 号，咸阳市人民政府于2005 年12 月为该宗地颁发了《国有土地使用证》，证书号为咸国用[2005]第207 号，土地使用者为中国物资储运总公司，土地登记用途为工业，土地登记面积为142308.3 平方米，土地使用权类型为国有出让土地，使用权终止日期为2055 年11 月，至评估基准日土地剩余使用年限为48.92 年。宗地四至依次为东临东风路，南临文汇东路，西临七九五厂，北临咸阳钢管钢绳厂。

2、土地权利状况：估价对象的土地所有权属国家所有，2005 年12

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月中国物资储运总公司以出让方式取得该宗地的土地使用权。根据中国物资储运总公司和中储发展股份有限公司签订的土地租赁协议，中国物资储运总公司将土地使用权出租给中储发展股份有限公司，租赁期50 年。至评估基准日待估宗地无抵押权、地役权等他项权利，宗地产权清楚，权属来源合法，无纠纷。

3、土地利用状况

待估宗地土地使用权人为中国物资储运总公司，中国物资储运总公司将土地使用权出租给中储发展股份有限公司，租赁期50 年。地上建筑物所有权人为中储发展股份有限公司，现状建筑物状况具体见表1：

表1 估价对象土地利用状况一览表

宗地名称	建(构)筑物名称	建筑面积 (m 2)	建筑物用途	建筑结构	层数	耐用年限(年)	竣工年代 (年·月)
中国物资储运总公司	办公楼	2050	办公	混合	4	35	1983
中国物资储运总公司	木工包装房	50	仓储	砖木	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	保管员值班室	100	仓储	砖木	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	待青门市部	135	租赁	砖混	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	机修门市部	160	租赁	砖木	1	35	1991.12
中国物资储运总公司	钢材门市部	160	租赁	砖木	1	35	1991.12
中国物资储运总公司	料棚	3271	仓储	砖木	1	10	1997.8
中国物资储运总公司	料棚	982	仓储	砖木	1	10	1997.8
中国物资储运总公司	钢架料棚	6400	仓储	钢柱、机瓦	1	50	1982.12
中国物资储运总公司	1000m 站台料棚	1000	仓储	砖木	1	10	1989.3
中国物资储运总公司	13#料棚延伸	2150	仓储	砖木	1	10	1989.12
中国物资储运总公司	料棚	777	仓储	砖木	1	10	1997.8

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中国物资储运总公司	浴室及锅炉房	391	租赁	砖混	1	35	1985.12
中国物资储运总公司	水塔			砖混	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	办公室	325	租赁	砖混	1	30	1955.
中国物资储运总公司	修理车间	372	自用	砖混	1	20	1978.12
中国物资储运总公司	配电室	120	自用	砖混	1	10	1980.12
中国物资储运总公司	发电机房	60	自用	砖混	1	10	1983.12
中国物资储运总公司	青砖围墙	1000	自用		1		1986
中国物资储运总公司	简易宿舍	300		砖木	1	10	1980.11
中国物资储运总公司	工具室	170.4	自用	砖木	1	20	1969.12
中国物资储运总公司	青砖围墙	98	自用			15	1968.12
中国物资储运总公司	饭厅	289	租赁	砖木	1	30	1953.12
中国物资储运总公司	医务所	172	租赁	砖木	1	30	1954.6
中国物资储运总公司	房屋（机修）	9	租赁	砖木	1	25	1992
中国物资储运总公司	拔丝厂	120	租赁	砖木	1	25	1991
中国物资储运总公司	5-7#站台西料棚	360	仓储	砖木	1		1991
中国物资储运总公司	石棉瓦料棚	120	仓储	简易	1	10	1990
中国物资储运总公司	食堂小餐厅	58	租赁	砖木	1	20	1985
中国物资储运总公司	传达室接待室及大门	112		砖混	1	20	1989
中国物资储运总公司	库区厕所	14		砖木	1	20	1987
中国物资储运总公司	3#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1951
中国物资储运总公司	4#库房	583	仓储	砖木		30	1951.12
中国物资储运总公司	6#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1953.10
中国物资储运总公司	8#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1953.10

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中国物资储运总公司	10#库房	583.7	仓储	砖木	1		30	1953.10
中国物资储运总公司	新12 库房	685.44	仓储	砖木	1		30	1953.10
中国物资储运总公司	水泥库房	1154.75	仓储	砖木	1		30	1954.6
中国物资储运总公司	简易库房	989.34	仓储	砖木	1		30	1967.12
中国物资储运总公司	简易库房 (18m)跨	1317.66	仓储	砖木	1		10	1967
中国物资储运总公司	料棚(15m) 跨	2762.71	仓储	砖木	1		10	1965
中国物资储运总公司	料棚(18m) 跨	4047.03	仓储	砖木	1		10	1965
中国物资储运总公司	简易料棚	59.52	仓储	简易	1		10	1967.12
中国物资储运总公司	自用料棚	100	仓储	砖木	1		10	1980.11
中国物资储运总公司	料棚	187.5	仓储	砖木	1		10	1969.12
中国物资储运总公司	18m 双跨库房	1403.09	仓储	砖木	1		10	1969
中国物资储运总公司	站台料棚	180	仓储	砖木	1		10	2000.9
中国物资储运总公司	18 跨	4507.2	仓储	砖木	1		15	2001.5
中国物资储运总公司	营业大厅	156	仓储	简易	1		25	2000.8
中国物资储运总公司	建材市场	3300	租赁	砖木	1		30	2001.9
中国物资储运总公司	简易料棚	1920	仓储	砖混	1		10	1976
中国物资储运总公司	消防管线						20	1955.12
中国物资储运总公司	人防地下工程						20	1980.12
合计		47013.44				0.33

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

咸阳市毗邻陕西省省会西安，是古丝绸之路的第一站，也是中部地

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区通往大西北的要冲，在全国具有承东启西作用的历史文化名城和旅游胜地。曾是周、秦、汉、唐等11 个朝代的都城和京畿重地。现已发展成为陕西关中中部中心城市之一，是中国甲级对外开放城市，国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，全国卫生先进城市、全国精神文明创建工作先进城市、全国双拥模范城市和全国综合治理优秀地级市。 2004 年，咸阳市以“中国第一帝都”的形象和厚重的历史文化，被中央电视台评为首届中国魅力城市。2006 年咸阳市又被授予“全国十佳宜居城市”和“中国地热城”的荣誉。

1、自然环境状况

咸阳市地处陕西关中中部，八百里秦川腹地，总面积10196.4 平方公里，暖温带大陆性季风气候，四季分明，全市年平均气温13.9℃，日照2207.3 小时，降雨量508mm。市区位于市域东南，市区建成区面积 50 平方公里，距省会西安市25 公里。北依黄土台塬，南临渭河，城市发展受地形限制，呈东西条形发展，布局较为集中。市区可利用土地有限，供求矛盾突出，是影响土地价格的主要因素。

2、行政区划

咸阳市辖秦都、渭城二区，兴平一市，三原、泾阳、礼泉、乾县、

永寿、彬县、长武、旬邑、淳化、武功十个县。共有107 个建制镇、62 个乡、13 个街道办事处。有汉、回、蒙、藏等41 个民族，其中汉族约占99.8％。全市总人口为489.8 万人，其中农业人口387.9 万人，占总人口79.2％；非农业人口101.9 万人，占总人口20.8％。全市耕地总面积640 万亩，人均耕地面积1.32 亩。

3、城市经济发展

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近几年，咸阳市经济建设蓬勃发展，其综合经济实力仅次于西安市，列全省第二位。2006 年全市完成生产总值（GDP）484 亿元，比上年增长12.6％。其中第一产业增加值98 亿元，同比增长7.2％，第二产业增加值218 亿元，同比增长16.4％，第三产业增加值168 亿元，同比增长11％。三次产业结构为20.3：45.0：34.7，对经济增长的贡献率分别为11.7％、57.9％和30.4％。按常住人口计算人均GDP 为9723 元，约合1250 美元。全年居民消费价格总指数为99.8％，商品零售价格总指数为100.9％。城市居民人均可支配收入9432 元，同比增长7.4%，比上年提高1.1 个百分点，农民人均纯收入为2472 元，同比增长9%。 4、咸阳市交通条件及基础设施状况

（1）交通条件

咸阳市东邻西部中心城市西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，是关中“一线两带”建设的副核心城市。交通发达，分铁路、公路、航空三种类型。

A、铁路：欧亚大陆桥陇海铁路，西韩、咸铜三条铁路干支线在此交汇，连通东西南北，过境铁路全长132.36 公里，沿途有车站16 个。其中有2�个二等站(咸阳站和咸阳西站)，2 个三等站和12 个四等站，铁路年货运量213.09 万吨，客运量204.42 万人（次）。

B、公路：从市区穿越的有312 国道、208 省道，西铜、西宝、西安 — 绕城、西安机场和正在建设的银（川）武（汉）高速公路。2006 年全市公路客运量427 万人次，比上年增长5.6％，旅客周转量29.4 亿人公里，增长6.1％；货运量2784 万吨，增长6％，货物周转量31 亿吨公里，增长5.4％。城区现有道路�113 条，总长258 公里，城市公交线路

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项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

总长318 公里，营运车辆159 辆，运营线路18 条，公交站点256 个，市内出租车总数已达1300 多辆。

C、航空：距市区仅9 公里的西安咸阳国际机场是西北地区最大的国际航空港，已开通国内外航线156 条国内外航线。每天飞往北京、上海等主要城市的航班可达每小时1 到数班次。市区通往机场的高速公路、迎宾大道、208 省道均可在15 分钟内到达机场。年旅客吞吐量636 万人 (次)，是陕西省、咸阳市及西北部分地区联系国际国内的重要航空枢纽，为咸阳市商贸旅游与对外开放提供了重要窗口。

（2）基础设施条件

咸阳市城区现有的基础设施主要有通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通天然气，具体情况如下：

A、通上水：城区供水以地下水为主，水质良好，来源有自来水和自备水井两种形式，综合供水能力45 万吨/日，全年供水总量10800 万吨。

B、通下水：城区排水系统采用雨污合流制，排水管道总长98.69 公里，设置检查井1955 个，收水井3645 个，日排水量32 万吨。

C、通电：城区供电电源来自西北大网，直接来自庄头�330�千伏变电站和渭河电厂。规划区内现有系统110 千伏变电站3 座，专用110 千伏变电站2 座，专用35 千伏变电站2 座。新建成的沣河330�千伏变电 × 站装机容量为3 24 千伏安，将成为全市主供电源，�配合庄头变电站、渭河电厂送电，可以满足城市中长期发展对电力负荷的需要。

D、通讯：全市通讯本地网已经建成，实现了交换程控化、传输数字化。容量达到29 万门，移动电话已覆盖全市所有县市区。2006 年末

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司电话：（029）33549125 10 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（029）33549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

全市固定电话用户84 万户，其中乡村电话33.9 万户，移动电话用户 146.4 万户，互联网上网用户9.6 万户。

E、供热

市区现已完成城区主干道集中供热主管网的铺设，将逐步取代燃煤锅炉，城市居民集中供热率达到40%。 F、通天然气

咸阳市现已形成环状多层次供气网络，供气管线长度达230 公里。并建成有储备站一座、调压站9 座，5000 立方米球罐3 个、输配调配中心一个，城市气化率已达90%。

5、土地利用规划

根据《咸阳市土地利用规划（1997--2010）》,�确定城市土地规划总面积为156 平方公里，其中包括市区130 平方公里，机场区20 平方公里和电厂区6 平方公里。市区划分为西部电子工业区、东部石油化工区、北部科研文教区、渭河南陈阳分区和城市中心区五个功能分区。规划主城区内各项建设用地集中在城市规划红线内，红线外不安排新增建设用地，规划建设红线范围为67.07 平方公里。城市土地资源相对紧缺，城市内各业发展对土地资源利用的不断竞争，必将引起土地价格上扬。 6、产业政策

咸阳是全国最早建成的纺织工业基地之一，是我国彩色显像管工业的摇篮，彩管、彩色偏转线圈、彩色偏转磁芯等电子产品的生产规模和市场占有率均居全国之冠，旅游、精细化工、医药保健已成为新的支柱产业。近年来，咸阳市进一步加快国有企业改革步伐，大力发展非公有制经济，积极利用作为国务院确定的企业“优化资本结构”试点城市的

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优惠政策，通过对企业改革、改造、改组，以及实施兼并、破产，盘活存量资产，优化增量结构，实现了“两个根本性转变”。借助国家实施西部大开发战略和中国加入WTO，对纺织、电子工业带来了新的发展机遇，必将带动地方经济的增长。

7、环境条件

咸阳市市区地下饮用水质属清洁水，城市地表水污染较严重。市区总平均等效声级为55.5 分贝，交通噪声平均等效声级68.1 分贝，低于国家标准（70 分贝）。附近无水、气、噪声等污染，环境质量较好。全市建设了3 个自然保护区、6 个生态示范县、13 个生态示范乡、130 个生态示范村。2005 年“咸阳湖”一期工程建成，全长5500 米，水面宽度350 至400 米。“咸阳湖”生态景观建设以渭河、沣河为主轴，以渭河两岸、沣河两岸与沣河新区为条带，形成以咸阳“五陵塬”为历史背景，通过渭河“咸阳湖”使水系与南北两岸现代景观相交融，各个景观相互渗透，营造了人力与自然和谐统一的现代生态景观。

8、地热资源

咸阳地处西-咸地热田有利地段，主要控热构造为渭河北岸断裂，具有良好的地热富集赋存条件。现已探明咸阳市区300 平方公里范围内 × 3500 米以浅地热资源量5 1015 千卡，相当于7.1 亿吨标准煤，地热水静储量495.3 亿立方米，其中可采储量6.98 亿立方米，属特大型地热田。市区已开发的地热井井深1600-3558 米，井口温度65-120 度，最大压力1.2Mpa、最高水温120 度、最大流量303 立方米/时，水质多项指标达到医疗热矿水标准。

咸阳市区地下热水经2000 年-2005 年动态监测，6 年来累计开采量

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超过900 万立方米，18 眼地热井中只有三眼水头年下降幅度超过5 米，其他15 眼基本稳定，保持自流，咸阳市区地热水丰富，水量、水温、水质基本稳定，水位恢复较快，可保持较为长期稳定开发利用。

9、市政建设

近年来，咸阳市积极实施城镇带动战略，坚持外延扩展与内涵提高并重的原则，通过多元化的投资渠道，建设交通、通讯、供电、供水、供气、供热、环卫等七个基础设施网络，不断增强城市综合功能。借助于西咸经济一体化战略的实施，扩大中心城市规模，增强辐射带动作用，使咸阳从中等城市向大城市迈进。重点目标是向渭河以南发展，开发建设沣河新区，尽快形成与西安连接之势，实现两市资源共享。沣河新区规划总面积约42 平方公里，世纪大道修通后，该区已实现与西安零距离接触，成为新的开发亮点。

10、土地政策和土地市场

近年来，国家相继出台了一系列加强土地管理和调控房地产市场的政策规定，对房地产市场产生了深刻影响，按照实施耕地总量动态平衡的总目标，确定城市土地利用总体规划的基础地位，实行严格的用途管制制度，严格控制非农业建设用地，统筹安排各业用地，实现了土地利用和管理方式的根本转变，促进了土地资源集约节约利用和优化配置。为了加强土地供应调控，咸阳市人民政府发布了《咸阳市城市规划区土地收购储备出让暂行办法》，《咸阳市出让国有土地使用权招标拍卖实施办法》，对产业用地保障供应，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地均采用招标、拍卖或挂牌的方式出让。加大旧城改造和工业项目搬迁，盘活存量，提高土地利用率。治理整顿土地管理秩序，强

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化开发区的用地管理，清理闲置土地。通过一系列措施促使土地市场进一步规范并得以快速发展。

（二）区域因素：

1、区域概况

待估宗地位于咸阳市文汇东路15 号，区域距咸阳市中心2700 米，距火车站600 米，宗地内有铁路专用线，距长途汽车站4 公里，距机场高速公路入口6500 米，距咸阳国际机场约15 公里。该区域地势平坦，地质状况良好。

2、交通条件

待估宗地所在区域有主干道东风路，红线宽度45 米，水泥路面；次干道文汇东路，红线宽度12 米，沥青路面。区域道路通达度较高，与西宝、西铜高速公路和机场专用线均有道路相连通。该区域内有5、8 路公交车通过，公交便捷度较高。

3、基础设施条件

待估宗地所在区域基础设施已达到“六通”条件，（即通路、通电、

通上水、通下水、通讯、通气），具体情况如下：

通路：区域有主干道东风路、次干道文汇东路。

通电：区域由咸阳市供电局供电。

通上水：区域铺设有市政供水管网，供水保证率高。

通下水：区域排水采用市政排水管网，雨污合流，排水通畅。通讯：该区域有咸阳市电信局通讯线路网络。

通气：咸阳市市政天然气管网已通至该区域。

4、产业聚集规模

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该区域的企业有钢管钢绳厂、七九五厂、一00 二库等企业。该区域产业集聚规模一般。 5、环境质量

待估宗地所在区域基本无污染，环境质量一般。 6、规划限制

根据城市规划，待估宗地所在区域无城市规划限制条件。 7、基准地价水平

待估宗地用途为工业用地，位于咸阳市城区工业用地一级地段，级别基准地价水平为468 元／平方米。

（三）个别因素

1、企业简介

中国物资储运总公司是中国诚通控股公司成员企业，经历近四十年的发展，成为中国最大的以提供仓储、分销、加工、配送、国际货运代理、进出口贸易以及相关服务为主的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司以及控股上市公司78 家；其中控股上市公司一家，即中储发展股份公司。分布在全国20 多个大中城市，总资产60 亿元，占地面积1300 万平方米，货场面积450 万平方米。库房面积200 万平方米，铁路专用线129 条，114 公里，自备列车3 列，起重设备900 台，载重汽车400 辆，年吞吐货物2500 万吨，年平均库存300 万吨。形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多式联运为纽带，以计算机联网管理为手段，以仓储配送、代理分销、国际货代、综合配套等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，并根据社会需求的变化，开展物流延伸业务。中国物资储运总公司与国际物流界

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有着广泛的技术交流和业务合作。运用现代物流技术，实现“人在家中坐，收发天下货”的目标。

2、宗地状况

该宗地位于咸阳市文汇东路15 号，土地用途为工业，土地面积 142308.3 平方米，建筑面积47013.44 平方米，容积率0.33，形状为不规则多边形。四至依次为东临东风路；南临文汇东路；西临七九五厂；北临咸阳钢管钢绳厂。宗地距5、8 路最近公交车站点50 米，距咸阳火车站600 米（宗地内有铁路专用线）, 距长途汽车站4 公里，距机场高速公路入口6.5 公里，距咸阳市中心2.7 公里，距西安-咸阳国际机场约15 公里。宗地地质状况较好，地基承载力较强。周围基本无污染，环境质量一般，与区域内企业有一定关联性，无规划限制。

宗地基础设施状况达到宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内 “五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整），具体情况如下：

①通路：该宗地东临东风路（红线宽度45 米，水泥路面），南临次干道文汇东路（红线宽度12 米，沥青路面）。

②通电：宗地内由咸阳供电局供电，宗地内有变电站2 座，输入输出电压分别为10KV-380 千伏，供电保障率为98%。

③通上水：宗地内由咸阳市自来水公司供水，管网直径φ100mm，供水保证率98%。

④通下水：宗地内排水管网管径φ300mm—φ600mm，宗地内排水最终排入市政排水管网，排水通畅。

⑤通讯：待估宗地由咸阳市电信局引入通讯线路，实装电话20

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门，均为直拨，能满足生产需要。

⑥一平：宗地红线内“场地平整”。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据：

（一）有关法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通
知》（国土资发[2000 年]105 号）；
4.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15

号）；

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批

办法的通知》（国土资发[2001]44 号）;

6.陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。（二）有关技术标准
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

（三）其他资料

1.《陕西省咸阳市建立城镇地价体系成果报告》
2.咸阳市土地利用总体规划
3.咸阳市2006 年统计资料

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4.委托方提供的有关资料

5.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

二、土地估价

（一）估价原则

本次评估体现客观、公正、科学、合法的原则，遵循的主要原则有： 1、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

2、需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

3、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握

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各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

4、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

（二）估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。通常的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

1、选用估价方法的理由

（1）采用基准地价系数修正法评估待估宗地的依据如下：

①根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产

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价格评估，以基准地价为基础，参照当地的市场价格进行评估”。

②咸阳市定级估价成果，已于2003 年6 月经陕西省国土资源厅验收通过，可采用基准地价系数修正法评估宗地地价。

（2）采用市场比较法的依据如下：

待估宗地所在区域类似估价对象交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。

综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。

2、土地评估过程

Ａ、基准地价系数修正法

基准地价是反映不同级别、不同用途土地的平均地价水平，同一土地供需圈的宗地，由于所处条件因素的不同而导致宗地的地价存在差异，因此可以通过对影响宗地的各项因素进行分析，利用基准地价系数修正法求算待估宗地的价格。

采用基准地价系数修正法求得待估宗地单位面积地价为476.3 元/ 平方米。

Ｂ、市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原则,将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。采用市场比较法测算的单位面积地价为380.6 元/平方米。（三）地价确定

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1、地价确定的方法：

运用基准地价系数修正法和市场比较法测算的待估宗地地价，两种方法计算的地价结果有一定差别,根据对待估宗地区域的调查，市场比较法测算的待估宗地地价更为接近当地实际地价情况,故取市场比较法测算的结果为最终估价结果。待估宗地最终单位面积地价为381 元/平方米。

2、估价结果：

经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、至评估基准日二OO 六年十二月三十一日、土地剩余使用年限为48.92 年的国有土地使用权价格：

评估土地总面积：142308.3 平方米

评估土地总地价：54219462 元

人民币大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整

三、估价结果和估价报告的使用

（一）假设条件

1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产
生相应的土地收益。
3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营
管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法

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律、法规。

6、委托方提供资料属实。
7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及
红线内场地平整状况。

（二）使用说明

1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日二00
六年十二月三十一日，在设定的土地开发程度、用途和剩余土地使用年期及正常市场条件下的土地使用权价格现值。
2、待估宗地的土地权属性质、土地面积、用途以咸阳市人民政府
颁发的《国有土地使用证》（咸国用[2005]第207 号）为依据。
3、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其
它目的，本报告评估结果无效。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有
关损失，受托估价机构不承担责任。
5、评估结果自评估日期起壹年内有效。
6、本评估报告由陕西恒达不动产评估咨询有限公司负责解释。（三）使用限制

本报告只适用于报告所确定的特定估价目的，委托单位不得用于除此之外的其他目的和经济活动。

本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格现值，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

本报告未经受托估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，未经许可不得将报告全

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部或部分发表于任何公开媒体。

（四）评估资料来源

1、由受托方收集的资料
1）国家、陕西省、咸阳市有关法律法规和规范性文件；
2）咸阳市基准地价、地价指数等有关资料；
3）估价对象所在区位条件资料；
2、由委托方提供的资料
1）估价对象权利、利用现状资料；
2）估价对象的土地测量成果、基础设施条件。
（五）其他需要说明的问题
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。
2、受托估价方及有关评估人员除本报告评估委托关系外，与本次
评估及所涉及的各方当事人均无任何已知的直接经济及其他利害关系。

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第四部分附件

一、《国有土地使用证》（复印件）；

二、中国诚通控股公司文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（诚通战略字[2006]第5 号）（复印件）；

三、《土地租赁协议》（复印件）；

四、待估宗地现状利用照片；

五、企业法人营业执照（复印件）；

六、评估机构企业法人营业执照（复印件）；

七、评估机构资质证书（复印件）；

八、土地估价师资格证书（复印件）。

二OO 七年四月二十七日

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附表1 估价结果一览表估价机构:陕西恒达不动产评估咨询有限公司估价报告编号:陕恒地价字[2007]62 号估价基准日:2006 年 12 月 31 日估价期日的土地使用权性质:国有出让土地

宗地名称	估价期日土地使用者	土地使用证号	宗地位置	估价期日的登记用途	估价设定的用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	剩余土地使用权年期（年）	土地面积（平方米）	单位面积地价（元/ 平方米）	总地价（元）	备注
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司	咸国用（2005）第 207 号	文汇东路 15 号	工业	工业	0.33	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内 “场地平整”	48.92	142308.3	381	54219462
合计	（人民币大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整）									142308.3	-	54219462

一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

附表 1－1 设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地名称	地面平整状况	通路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件	土地权利限制	规划限制	影响土地价格的其他限定条件
中国物资储运总公司	场地平整	区域内有东风路，（红线宽度 45 米，水泥路面）	区域由咸阳市供电局供电	区域由咸阳市自来水公司供水	区域内有市政排水管网	-	区域内铺有市政供气管网	咸阳市电信局通讯线路已接至该区域	无	无	无

二、其他需要说明的事项：

1、待估宗地土地面积及权利状况以咸阳市人民政府颁发的《国有土地使用证》为依据。
2、本报告结果仅为中国物资储运总公司增资扩股提供国有土地使用权价格依据。

陕西恒达不动产评估咨询有限公司二OO 七年四月二十七日

中国物资储运总公司大连仓库非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（2007）第043号（共壹册第壹册）

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二○○七年五月

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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资产评估报告书目录

摘要 ..................................................................................................................1 一、委托方与资产占有方简介..............................................................................6 二、评估目的..........................................................................................................8 三、评估范围和对象..............................................................................................8 四、评估基准日......................................................................................................9 五、评估原则及专业标准......................................................................................9 六、评估价值及价值前提定义............................................................................10 七、评估依据........................................................................................................10 八、评估方法........................................................................................................12 九、评估方法应用................................................................................................13 （一）成本法的评估方法应用 ......................................................................13 流动资产的评估 ..............................................................................................13 房屋建筑物的评估 ..........................................................................................14 机器设备的评估 ..............................................................................................15 长期待摊费用的评估 ......................................................................................17 负债的评估 ......................................................................................................17 （二）收益法的评估方法应用 ......................................................................18 十、评估工作步骤简述........................................................................................19 十一、评估结论....................................................................................................20 十二、特别事项说明............................................................................................22 十三、评估报告评估基准日期后重大事项........................................................25 十四、评估报告法律效力....................................................................................25 十五、其他需要说明的事项................................................................................26 十六、评估报告提出日期....................................................................................26 备查文件目录........................................................................................................28

删除的内容: 17 删除的内容: 18

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199

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中瑞华恒信会计师事务所

China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 043 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4月，对中国物资储运总公司大连仓库（以下简称 “中储大连仓库”或资产占有方）经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权，在现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值采用成本法和收益法进行了评估。

本次评估的目的是为中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

本次评估的基准日设定为2006年12月31日。这一设定将意味本次估算工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。本次评估的模拟企业股权价值是指委估模拟企业股权于评估基准日，在持续经营和在不可自由流通前提下的公平市场价值。

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场

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中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

持续经营在此是指被评估企业的生产经营会按其现状持续下去，不考虑本次评估所涉及的经济行为的影响，并在可预见的未来，不会发生重大改变。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

截止于评估基准日，委估模拟企业股权于评估基准日，在持续经营和不可流通前提下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：

一、成本法评估结果

资产评估汇总表单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	1,232.16	1,349.35	1,340.53	-8.82	-0.65
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	1,143.36	1,143.36	2,561.91	1,418.55	124.07
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1,686.36	1,690.84	2,347.68	656.84	38.85
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	210.09	205.64	214.23	8.59	4.18
减:减值准备	8	753.09	753.09	-	-753.09	-100.00
无形资产	9	-	-	-	-
递延资产	10	54.58	54.58	-	-54.58	-100.00
资产总计	11	2,430.10	2,547.29	3,902.44	1,355.15	53.20
流动负债	12	2,277.39	2,394.58	2,394.58	0.00	0.00
长期负债	13	-	-	-	-
负债总计	14	2,277.39	2,394.58	2,394.58	0.00	0.00
净资产	15	152.71	152.71	1,507.86	1,355.15	887.37

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的中储大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币1,570万元。

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中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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三、评估结论

如前所述，采用成本法和收益法得到中储大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元

			资产评估结果汇总表	资产评估结果汇总表	资产评估结果汇总表	金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值			收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	152.71	152.71	1,507.86	1,355.15	887.37	1,570.00	1,417.29	928.09

如上表所示，收益法评估结果为1,570.00万元，评估增值1,417.29万元，增值率928.09%；成本法结果为1,507.86万元，评估增值1,355.15万元，增值率 887.37%；两种评估方法的评估结果差异62.14万元，差异率为4.10%。

从价值属性来看，成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。两种评估方法从不同的角度表达了委托评估的中储大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值。

由于两种评估方法得到的评估结果差异较小，同时考虑到中储大连仓库的经营业务直接受仓储物流的行业竞争的影响，且评估预测具有很大的不确定性，故本次评估选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

截止2006年12月31日，委托评估的中储大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币1,507.86万元，即：

人民币壹仟伍佰零柒点捌陆万元

根据评估委托约定函的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估结果有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

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本评估报告使用权依法归委托方（即：中国物资储运总公司）。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为；2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2007]第043号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 中瑞华恒信会计师事务所有限公司 2007年5月10日

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中瑞华恒信会计师事务所

China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 043 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权在现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方），资产占有方为中国物资储运总公司大连仓库（以下简称“中储大连仓库”或资产占有方）。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市丰台区南西环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林注册资金：人民币伍亿柒仟壹佰肆拾捌万元

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航

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中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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空）；货运代理；承办海运进出口货物的国际运输代理业务（包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、服装、日用品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业负销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和 “三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

兼营：投资企业产品的销售；为货主代运、代储、代购、代展、代销物资；与主营业务有关的技术咨询、技术服务、信息服务（以上有专项专营规定的除外）。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万平方米，库房面积200万平方米，铁道专用线120条，总长度110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

中储总公司经过40余年的发展，逐步形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多种形式联运为纽带，以信息化管理为手段，以仓储配送、国内外贸易、金融服务、国际货代、供应链管理等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，可为客户设计产、供、销的全程物流方案，提供多种形式的服务组合。

（二）资产占有方简介

公司名称：中国物资储运总公司大连仓库住所：大连市甘井子区西北路867号企业类型：全民所有制注册资金：人民币1,455万元法定代表人：唐杰

中储大连仓库始建于1973年8月，1981年全面投产，当时隶属于国家计委物资局沈阳储运公司。经原国家计委批准，于1987年9月4日成立企业法人，现为

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中储总公司下属全资企业。取得大连市工商行政管理局颁发的大工商企字3－ 1452102001100382号企业法人营业执照。企业营业范围为：主营物资储存，兼营场地库房租赁中转，钢材、有色金属、化工材料、机电设备（不含汽车）、饲料粮油（限零售）批发兼零售、代购代销，物流中间加工及包装，房屋租赁，普通货运，普通货物装卸。

中储大连仓库位于大连市甘井子区西北路867号，地处大连口岸的仓储群中，距革镇堡镇车站3.5公里，距香炉礁港15公里，距大连港19公里，距和尚岛港22公里，距大窑湾港43公里，距大海运港、黑嘴子港、渔轮港、邮政港、松辽港分别为14 - 15公里。距大连国际机场11公里，距大连火车站20公里。疏港公路横越仓库大门前，交通方便。

中储大连仓库是大连乃至东北地区最大的综合物资中转仓库，占地面积58.3 万平方米，有库房8栋，建筑面积4万多平方米，硬化地面8万平方米，铁路专用线6条，2台龙门吊35吨，库房内行吊14台80吨。仓库综合吞吐能力120万吨，最大储存能力30万吨，可同时接纳3个专列进线作业。仓库变电所的变压器容量为 630千伏安，同时备有120千瓦的柴油发电机。

二、评估目的

本次评估所涉及的经济行为是中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产公平市场价值的参考依据。

本次评估所涉及的经济行为已获恰当的批准，批准文件为中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为中储大连仓库截止评估基准日经资产剥离和专项审计后的资产和负债。根据委托方提供的截止2006年12月31日的专项审计报告，流动资产为1,232.16万元，固定资产1,143.37万元，长期待摊费用54.58万元，资产总计为2,430.10万元，流动负债2,277.39万元，负债总计2,277.39万元。有关纳入

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本次评估范围的具体的资产、负债项目以资产占有方根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表中列明的为准。凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年12月31日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。以2006 年12月31日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

持续经营假定，是假定将委估资产作为生产要素、现状利用的企业，应是一个持续经营的企业。它强调委估资产以其现时规定的用途、使用环境和利用状态所体现的使用功能和获利能力，仍在可预计的未来（个别房屋及土地除外）正常持续下去。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

公开市场假定，是假定委估资产的购买市场，是一个竞争性的市场，市场交易条件公开，所有市场主体都可以平等自由地参与交易。在该市场上交易双方对交易对象具有必要的专业知识，掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易的最大目的是最大限度地追求各自的经济利益。

此次评估采用的标准为中国资产评估协会中评协 (1996)03号文发布的《资

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产评估操作规范意见（试行）》，以及其他有关规定、标准，在国内没有明确规定的地方，我们结合实际情况参考国际上通行的评估惯例和做法。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

持续经营在此是指被评估企业的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。特别需要说明的是，本次评估的是公平市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况可能产生的影响。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

七、评估依据

（一）行为依据
1、中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]5号）；
2、中国物资储运总公司与中瑞华恒信会计师事务所有限公司签订的“资产
评估项目委托协议”。
（二）法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发
【1992】36号文）；
3、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格
式的暂行规定》的通知”；
4、《资产评估操作规范意见(试行)》（中国资产评估协会）；

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5、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资
产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
6、《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》（财企

[2001]802号）；

7、《财政部关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道
德准则——基本准则〉的通知》（财企[2004]20号）；
8、国资委“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资
委产权[2006]274号）；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中注协［2003］

18号）；

10、《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协）；

11、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12、《中华人民共和国国家标准：房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》；
13、《企业会计准则》、《企业会计制度》。
（三）产权依据
1、房地产产权证明、车辆行驶证等权属证明；
2、设备购置合同及发票；
3、其它产权证明文件。
（四）取价依据
1、资产占有方提供的资产评估申报表；
2、资产占有方提供的有关会计账簿、财务报表、采购发票、原始发票等原
始凭证，有关证明文件以及相关资料；
3、机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
4、国经贸经[1997]456号关于发布《汽车报废标准》的通知；
5、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合发布的国经贸资源
[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
6、北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
7、国家计委建设部计价格[2002]10号《关于发布工程勘察设计收费管理规

定的通知》；

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8、国家物价局建设部[1992]价费字479号文《关于发布工程建设监理费有

关规定的通知》；

9、《2006年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；
10、《辽宁工程造价信息（2006/12 期）》；
11、《辽宁省建设工程费用标准》 2004年；
12、《辽宁省建筑工程消耗量定额》2004年；
13、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》2004年；
14、《辽宁省建筑、装饰装修工程消耗量定额参考价目表》2004年；
15、全国统一市政工程预算定额；
16、全国统一施工机械台班费用《辽宁省参考单价》2004年；
17、建设工程工程量清单计价规范《辽宁省实施细则》[辽建发（2003）81

号]；

18、铁路工程预算定额（路基工程 2004 年），铁路工程预算定额（轨道工

程 2000 年）；

19、建筑物图纸、竣工资料等文件；
20、评估人员评估调查登记表；
21、评估人员现场勘查和市场调查、网上询价获得的其他相关资料。
（五）其他依据
1、委托方和资产占有方企业法人营业执照；
2、委托方及资产占有方对重要事项的说明；
3、委托方及资产占有方的承诺函；
4、委托方及资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
5、2006年度模拟会计报表专项审计报告（中审审字[2007]第7139-3号）；
6、委托方及资产占有方提供的与评估有关的其他资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法和收益法进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用行当的方法

进行评估，然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到

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净资产的评估价值。

所谓收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。收益法通常采用折现现金流方式估算收益现值，该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来产生的现金流的现值来衡量。折现现金流的方法将资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。

九、评估方法应用

（一）成本法的评估方法应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账类、存货类资产等。

1、货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2、往来类资产：往来类资产包括应收账款、其他应收款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3、存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估基准日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

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本次评估的存货主要为原材料和在用低值易耗品。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值；对于在用低值易耗品，评估时我们在清查核实的基础上按其重置成本和成新率确定其评估值。

房屋建筑物的评估

纳入本次评估范围的建筑物主要有仓库用房、办公楼等，主要为排架、砖混结构；构筑物主要有铁路专用线、货场、道路；管道沟槽主要是给排水管道、供暖管道等。

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。以委估房屋工程决算资料的主要工程量为依据，按现行定额标准，调整直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本

评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，计息期为合理工期的一半，其计算公式为：

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2

2、综合成新率的确定

房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。当土地尚可使用年限少于房屋尚可使用年限时，按土地使用年限计算。

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

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年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

纳入本次评估范围的设备包括机器设备、电子设备和运输车辆，其中：机器设备主要是龙门吊、行吊、汽车衡等仓储物流设备；电子设备主要是电脑等办公设备；车辆包括汽车、叉车等。

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

评估值=重置全价×成新率

1、重置全价的确定

A、机器设备

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础+工程建设前期及其它费用+资金成本

（1）设备购置价

主要依据现行市场价，通过向生产厂家询价、查询相关价格资料及网上询价，取得评估基准日的市场价格资料；对部分无法获得市场价格的设备，在依据有关会计凭证，核实账面原值的基础上，可根据国家机电市场同类或相近设备价格的变化进行价格调整，确定购置价；对少数在近期新购进的设备，在市场价格变化不大的情况下，在核实有关会计原始凭证的基础上，以其账面价值作为重置全价。

（2）运杂费

运杂费=设备购置费×运杂费率

运杂费率根据原机械工业部（1995）1041号文件按地区计取运杂费率。

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（3）安装调试费

安装调试费=设备购置价×安装调试费率安装调试费率参照1041号文件规定计取，或按照国家规定的统一安装定额计取。

（4）设备基础一般设备基础按1041号文件计取设备基础费率与安装调试费率一并计算，大型设备基础在土建工程中另行计算。

（5）工程建设前期及其它费用包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。（6）资金成本资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用）×合理建设期× 评估基准日贷款年利率×资金投入强度系数

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入。 B、运输车辆重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其它费用（1）购置价以评估基准日市场交易价格确定。（2）车辆购置税按国家规为不含增值税车价的10%计算。（3）其它费用根据当地交管部门的规定，确定大连地区的费用标准为300元/辆。 C、电子设备重置全价=购置价+运杂费+调试费购置价以评估基准日市场价确定，一般电子设备均送货上门免费调试。故重置全价=购置价 2、成新率的确定机器成新率的确定：根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能

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性贬值，确定其成新率。本次评估采用如下方法：

一般设备采用年限使用法确定成新率，重点设备采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（1）技术勘察分值法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况。根据上述情况以分值确定成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；载客汽车行驶里程50万公里），结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给出评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60%

电子设备采用年限使用法确定成新率。

长期待摊费用的评估

评估人员首先核对评估基准日长期待摊费用明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；抽查大额待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，以查核其发生额是否正确；检查有无不能为企业带来预期利益的待摊费用，有无将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期成本、费用；本次评估的长期待摊费用为待摊固定资产修理费，已在固定资产评估中考虑，故评估值为零。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债具体内容包括短期借款、预收账款、其他应付

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款、应交税金、其他应交款。

1、短期借款：评估人员将企业提供的评估申报表、总账、明细账及资产负债表进行核对，在清查调整的基础上，评估人员实施了查阅借款合同、向有关人员了解情况等程序，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

2、往来类负债：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行核实，对于重要项目寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3、其他负债：评估人员通过对其他负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项等的核实，确定资产占有方于评估基准日时实际应承担的债务数额，以核实后实际应承担的债务额作为评估值。

（二）收益法的评估方法应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1) 逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2) 采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3) 采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），
再将其折现为现值；
(4) 将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经
过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中：

R：为期望投资回报率;

P0：为期初投资市场价值;

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P1：为一年后投资的市场价值;

NOI1：为第一年年内的经营现金收益;

由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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或：

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上式实际上是收益法评估的基本公式，该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。Pn为n “ ” 年后企业价值，我们有时也称其为残值。

本次评估采用股权自由现金流折现模型，将公司股权自由现金流折现值之和，经非流通折扣和非经营性资产调整后得到公司全部普通股股权价值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1、前期准备工作

接受评估委托，根据评估工作需要制定资产评估工作计划及方案，向资产占用单位布置资产评估的前期准备工作，并辅导其填报资产评估申报表，协助其进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料。

2、现场评估

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员分为机器设备、房屋建筑物和流动资产评估小组，对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

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听取资产占用单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍；对填报的资产评估申报表进行复核和鉴别，并与其提供的有关财务记录数据进行核实；根据相关资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，对资产状况进行勘查和记录；了解资产管理、运行和经营状况；查阅产权证明文件、购置合同、以及有关账目、发票等财务资料，调阅资产移交清册、设备运行记录、维修和事故记录以及工程竣工决算报告等有关资料；根据各类资产的实际状况和特点，确定其评估方法。

3、开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4、评估汇总

根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作中没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析工作，并根据汇总分析情况，对总体资产评估结果进行调整、修改和完善，撰写资产评估报告书。经内部三级复核后向委托方提交评估报告草稿，并征求意见。经其确认后，提交正式资产评估报告书。

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权验证的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产于2006年12月31日所表现的公允市场价值发表如下意见：

（一）成本法评估结果

经评估，截止于2006年12月31日，中储大连仓库的资产及负债，在现状利用前提下，公平市场价值为：总资产审计后的账面价值为2,430.10万元，清查调整后的账面价值为2,547.29万元，经评估后总资产为3,902.44万元，增值率为 53.20 %；总负债审计后的账面价值为2,277.39万元，清查调整后的账面价值为

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2,394.58万元，经评估后总负债为2,394.58万元，无评估增减值变化；净资产审计后的账面价值为152.71万元，清查调整后的账面价值为152.71万元，经评估后净资产为1,507.86万元。评估增值1,355.15万元，增值率为887.37%，详细情况见资产评估结果汇总表。

资产评估结果汇总表单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	1,232.16	1,349.35	1,340.53	-8.82	-0.65
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	1,143.36	1,143.36	2,561.91	1,418.55	124.07
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1,686.36	1,690.84	2,347.68	656.84	38.85
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	210.09	205.63	214.23	8.60	4.18
减:减值准备	8	753.09	753.09	-	-753.09	-100.00
无形资产	9	-	-	-	-
递延资产	10	54.58	54.58	-	-54.58	-100.00
资产总计	11	2,430.10	2,547.29	3,902.44	1,355.15	53.20
流动负债	12	2,277.39	2,394.58	2,394.58	0.00	0.00
长期负债	13	-	-	-	-
负债总计	14	2,277.39	2,394.58	2,394.58	0.00	0.00
净资产	15	152.71	152.71	1,507.86	1,355.15	887.37

（二）收益法评估结果

（三）两种方法的评估结果比较与分析

资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元

项目账面调整后成本法评估价值收益法评估价值

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	价值	账面值	评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	152.71	152.71	1,507.86	1,355.15	883.23	1,570.00	1,417.29	928.09

如上表所示，收益法评估结果为1,570.00万元，评估增值1,417.29万元，增值率928.09%；成本法结果为1,507.86万元，评估增值1,355.15万元，增值率 883.23%；两种评估方法的评估结果差异62.14万元，差异率为4.10%。

从价值属性来看，成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。两种评估方法从不同的角度表达了委托评估的中储大连仓库的全部普通股股权在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值。

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（四）评估结论

根据以上分析，本次评估确定成本法评估结果为最终评估结论。

截止2006年12月31日，委托评估的中储大连仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以股权转让为目的之公平市场价值为人民币1,507.86万元，即：

人民币壹仟伍佰零柒点捌陆万元

十二、特别事项说明

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

2、评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评
估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据

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评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方和资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

4、由于委托方就本次经济行为聘请中审会计师事务所对截止评估基准日的经资产剥离的财务报表进行了专项审计，并出具了专项审计报告（中审审字 [2007]第7139-3号），因此本次评估是在审计的基础上进行的，且企业是以经审计后的账面价值进行的评估申报。

5、本次评估中对债权类资产的评估减值，是评估人员根据现场了解的评估基准日时资产的实际状况而进行的价值判断，并不表明其债权有效性的丧失和中国物资储运总公司大连仓库对债权的放弃，也不能解除企业管理当局回收这些资产的责任；企业不能仅以本评估报告为依据进行相关的账务处理，仍须按照有关规定履行必要的审批程序。

6、本次评估范围内的房屋建筑物，部分尚未办理房屋所有权证（详见资产清查评估明细表），中储大连仓库明确表示，上述房屋建筑物归其所有，资产权属明确无争议。在本次评估中，对于未办理房产证的房产，评估人员暂按照资产占有方申报并经核实的建筑面积进行评估，待企业取得房屋所有权证后，应当以房屋所有权证载明的面积为准调整评估结果。

7、截止评估基准日，中储大连仓库存在抵押借款353万元，其中：（1）以部分土地和5号库向革镇堡信用社借款298万元；（2）以2号仓库的房产作抵押向平安保险公司借款55万元。

8、中储大连仓库向中国工商银行大连市甘井子支行贷款395万元，由中国物资储运总公司沈阳虎石台一库提供担保，该保证合同已逾期，根据2005年11 月15日中国工商银行大连市分行与中国东方资产管理公司大连办事处签订的债权转让协议（编号：3400201109502），中国工商银行大连市分行已将此贷款转给中国东方资产管理公司，该公司已不再计提贷款利息。

9、截止评估基准日，中储大连仓库涉及诉讼事项如下：

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（1）中国光大银行大连分行诉中国物资储运大连公司贷款140万元及利息 13.10万元一案，由于中储大连仓库为该笔借款提供经济担保，中国光大银行大连分行要求中储大连仓库承担承担连带责任。

中储大连仓库1997年12月31日，为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分行贷款140万元提供经济担保，因中国物资储运大连公司期限届满只偿还部分利息，贷款本金140万元及利息13.10万元未能偿还（至1998年12月31日利息），被中国光大银行大连分行起诉，根据1999年3月5日大连市中级人民法院（1999）大经初字第74号民事调解书，中储大连仓库于对贷款本金140万元及利息13.10万元未能偿还承担连带责任。2004年12月2日向大连市中级法院提出执行异议申请书，法院已受理此申请。

本次评估结果中未包括上述涉及诉讼事项可能产生的或有负债。

（2）唐县西连乙毡布综合厂诉订货合同纠纷案，涉案标的为欠款

1,931,046.00元及相关利息。

1997年3月12日唐县西连乙毡布综合厂与中储大连仓库签订毡布订货合同，从1997年至2001年8月31日中储大连仓库共欠该厂货款及劳务费4,093,140.00 元，中储大连仓库于2001年已支付2,162,100.00元，欠款1,931,046.00元至今未还，2004年唐县西连乙毡布综合厂向大连仲裁委员会申请进行仲裁，根据大连仲裁委员会裁决书【2004】大仲字第15号，裁决由中储大连仓库支付欠款 1,931,046.00元及相关利息；中储大连仓库于2004年向大连市中级人民法院提出申请撤销仲裁裁决。2005年2月，法院驳回撤销仲裁裁决的申请。现中储大连仓库已在继续支付所欠款项。

上述涉及诉讼事项中的欠款余额1,891,046.00元中储大连仓库在往来中挂账，本次评估按账面金额确认。

10、中储大连仓库与黑龙江省大连龙粮贸易总公司签订协议，协议规定中储大连仓库将拥有纳入本次评估范围的10万平米场地及场地上的建筑物、供电供水设施、两条铁路专用线资产租赁给黑龙江省大连龙粮贸易总公司，租赁期限为20年，自1992年1月1日开始生效。

11、本次收益法评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估企业的管理层制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的

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各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，中瑞华恒信并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。

12、本次收益法评估中，我们参考和采用了中储大连仓库2001年至2005年度及评估基准日经审计的财务报表，以及我们在中国国内上市公司中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1、本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

2、在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

1、本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

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2、评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

3、本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4、根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5、本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

6、本评估报告书经我公司法定代表人和两名注册资产评估师签章加盖公章，并经财产主管机关备案后生效。

十五、其他需要说明的事项

本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估的人员与委托方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行了充分努力。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 27

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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备查文件目录

附件一：本次资产评估涉及的经济行为文件复印件；

附件二：评估基准日专项审计报告；

附件三：产权证明文件复印件；附件四：委托方营业执照复印件；

附件五：资产占有方营业执照、组织机构代码证复印件；

附件六：委托方、资产占有方承诺函；

附件七：评估机构营业执照复印件；

附件八：评估机构资格证书复印件；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函；

附件十：评估人员资格证书复印件；

附件十一：资产评估委托协议复印件。

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中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

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资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司：

受贵公司委托，我们以贵公司进行资产重组并与控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的，对中国物资储运总公司大连仓库的经资产剥离和专项审计后的模拟普通股股权在2006年12月31日所体现的公允价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在该报告设定的假设条件均能够成立的条件下，在我们知识和认知的最大条件下，我们对我们的评估工作和由此产生的资产评估结果做如下承诺：

1、资产评估范围与委托方所指定的资产范围一致，未重未漏；
2、对涉及评估的各项资产进行了合理的产权和实物检查、核实；
3、选用的参照数据、资料，在我们认知的最大限度内，有可靠的、合法的
资料来源；
4、可能影响委估资产价值的因素，在我们认知的最大限度内，均进行了恰
当的考虑；
5、资产评估的假设前提合理、参数选取适当、逻辑推理准确；
6、我们提供本评估服务的报酬与我们的评估结论及使用本评估报告的任何
后果没有关系；
7、除本报告所列评估小组成员外，评估工作未受其他任何人员的干预或影
响。

注册资产评估师：注册资产评估师：

资产评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司 2007年5月10日

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（2007）第040号

(共壹册第壹册)

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报告日期：二○○七年五月十日

1 中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

资产评估报告目录

摘要............................................................. 1 一、委托方与资产占有方简介........................................... 6 二、评估目的......................................................... 8 三、评估范围和对象................................................... 9 四、评估基准日....................................................... 9 五、评估原则及专业标准............................................... 9 六、评估价值类型及价值前提的定义.................................... 10 七、评估依据........................................................ 11 八、评估方法........................................................ 13 九、评估方法应用.................................................... 14 （一）成本法的评估方法应用.......................................... 14 （二）收益法的评估方法应用.......................................... 18 十、评估工作步骤简述................................................ 20 十一、评估结论...................................................... 21 （一）成本加和法评估结果............................................ 21 （二）收益法评估结果................................................ 22 （三）两种方法的评估结果比较与分析.................................. 22 （四）评估结论...................................................... 23 十二、特别事项说明.................................................. 23 十三、评估报告评估基准日期后重大事项................................ 24 十四、评估报告法律效力.............................................. 25 十五、其他需要说明的事项............................................ 26 十六、评估报告提出日期.............................................. 26 备查文件目录........................................................ 28

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司

沈阳虎石台三库非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 040 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于国有资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4至5月，对中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称 “虎石台三库”或资产占有方）经专项审计、资产剥离后模拟的普通股股权，在持续经营和不可流通假设前提下于评估基准日所表现的公平市场价值，分别采用收益法、成本法进行了评估。

本次评估的目的是为中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为，提供委估普通股股权公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对中国物资储运总公司和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估普通股股权在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

本次评估的基准日设定为2006年12月31日。这一设定将意味本次估算工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。本次评估的普通股股权是指于评估基准日，在持续经营前提下，在不可流通条件下的公平市场价值。

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，但可以依法采用其他方式转让、交易。

持续经营在此是指被评估企业的生产经营活动会按其现状持续下去，不考虑本次评估所涉及的经济行为的影响，并在可预见的未来，不会发生重大改变。

截止于评估基准日，委估普通股股权于评估基准日，在持续经营前提下，在不可流通条件下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：

一、成本法评估结果

经评估，截止于2006年12月31日，虎石台三库的资产及负债的公平市场价值为：

总资产账面价值866.62万元，调整后账面值为人民币866.62万元，评估值为人民币1,237.54万元，评估增值370.92万元，增值率42.80%；

总负债账面值为人民币912.65万元，调整后账面值为人民币912.65万元，评估值为人民币912.65万元，评估无增减值；

净资产账面值为人民币-46.03万元，调整后账面值为人民币-46.03万元，评估值为人民币324.89万元，评估增值370.92万元，增值率806%。（有关各类资产、负债的详细情况请见下表）

资产评估汇总表

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D＝C-D	E＝D/B×100%
流动资产	1	270.90	270.90	275.07	4.17	1.54
长期投资	2	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
固定资产	3	595.72	595.72	962.47	366.75	61.57
其中：在建工程	4	14.59	14.59	14.59	0.00	0.00
建筑物	5	444.73	444.73	810.74	366.01	82.30
土地使用权	6	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
设备	7	136.40	136.40	137.14	0.74	0.55
无形资产	8	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
资产总计	10	866.62	866.62	1,237.54	370.92	42.80

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

流动负债	11	912.65	912.65	912.65	0.00	0.00
长期负债	12	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
负债总计	13	912.65	912.65	912.65	0.00	0.00
净资产	14	-46.03	-46.03	324.89	370.92	806.00

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的虎石台三库经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值为人民币350万元。

三、评估结论

采用成本法和收益法得到虎石台三库经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值	成本法评估价值	成本法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	-46.03	-46.03	324.89	370.92	806%	350	396.03	860.37%

如上表所示，收益法评估结果为 350 万元，评估增值 396.03 万元，增值率 860.37%；成本法评估结果为324.89万元，评估增值370.92万元，增值率806%；两种评估方法的评估结果差异25.11万元，差异率为7.73%。

我们认为，两个评估结果的差异是由评估方法的特性所决定的。成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用现行市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。我们认为，采用收益法和成本法得到的评估结果之间的差异是正常的，且在合理范围内。

由于两种评估方法得到的评估结果差异较小，同时考虑到虎石台三库的经营业务直接受仓储物流行业竟争的影响，且评估预测具有很大的不确定性，故选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

截止2006年12月31日，委托评估的虎石台三库经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值为 324.89万元。即：

大写：叁佰贰拾肆万零捌仟玖佰元整

根据资产评估业务约定书的约定，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本资产评估结论有效使用期限为一年，以评估基准日为起点计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告书【中瑞华恒信评报字（2007）第040号】，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇七年五月十日

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司

沈阳虎石台三库非公开发行股票项目

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 040 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以中储总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司沈阳虎石台三库经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权在持续经营和不可流通假设前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的持续经营前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中储总公司，资产占有方为中国物资储运总公司沈阳虎石台三库。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司（“中储总公司”）

住所：北京市丰台区南四环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

空）；货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括在：揽货、订仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、服装、日用品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和 “三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产60亿元，占地面积1,300万㎡，库房面积200万㎡，铁道专用线129条，总长度114公里，起重运输设备1,300余台（辆），货物吞吐量2,500万吨。

（二）资产占有方简介

企业名称：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称“虎石台三库”）

住所：沈阳新城子区虎石台镇铁道西

注册资本：人民币壹佰玖拾万元

法定代表人：林鹤

经济性质：国有

公司主营范围：轻化工材料，物资保管，有色金属，金属材料，二、三类机

电

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

产品，纸张，建筑材料，橡胶制品，接发集装箱及中转托箱。

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库成立于1958年，原隶属于化工部。1963 年划归物资部后更名为中国物资储运总公司沈阳公司虎石台三库。虎石台三库现隶属于中国诚通集团所属的中国物资储运总公司，2001年8月更名为中国物资储运总公司沈阳虎石台三库。

虎石台三库，地处沈阳市新城子区虎石台镇（北副城）腹地，距沈阳北站15 公里，距沈阳环城高速公路朱尔屯出口5公里，距203国道2公里，距虎石台火车站1.5公里。于2002年10月31日通过了ISO9001：2000国际质量体系认证。

虎石台三库仓库总占地面积14万㎡，拥有两条铁路专用线总长1,027延长米， 19栋存货库房约3万㎡，场区6万㎡，主要起重运输设备集装箱门式龙门吊一台、最大起重量36吨、集装箱卸货硬地面积约6000㎡、20英尺、40英尺吨位夹具齐全，虎石台三库是省级消防例管单位，专储易燃危险品，功能完备，防火设施齐全，防范措施严密，是铁道部运输局危货（剧毒品）指定办理站（库），2004年 8月通过了“储存、经营危险化学品安全评价”，并取得了《危险化学品经营许可证》。

虎石台三库近三年资产及经营状况：

金额单位：人民币万元

年份项目	2005年1月1日（剥离后）	2005年12月31日（剥离后）	2006年12月31日（剥离后）
总资产	698.06	817.24	866.62
负债	837.97	910.09	912.65
净资产	-139.91	-97.85	-46.03
主营业务收入		1,488.49	1,323.61
利润总额		54.38	96.93
净利润		31.55	64.54

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为是中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。评估目

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

的是为委托方实现上述经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。

--- 本次评估所涉及的经济行为文件已经委托方的上级单位中国诚通控股公司（诚通战略字[2006]第5号《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》）批准。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为虎石台三库于评估基准日经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，涉及到流动资产、固定资产、流动负债等。评估的具体范围以资产占有方申报的各类资产、负债评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。根据委托方提供的截止2006年12月31日的专项审计报告，委估的资产总计为866.62万元，负债总计为912.65万元，净资产为-46.03万元。委估资产不包括资产占有方所占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

本次评估范围内的资产及负债由中审会计师事务所进行了专项审计，并出具中审审字（2007）第7139-8号《审计报告》。各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均为审定数。

经核实，纳入评估范围的资产、负债与委托评估时确定的评估范围一致。

四、评估基准日

按照中瑞华恒信会计师事务所与委托方签署的资产评估业务约定书之约定，本次资产评估的基准日确定为2006年12月31日。

一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期末作为评估基准日，主要是因为该日期为企业财务年度结算日，便于对实物的盘点及各种财务数据的取得，同时也是为满足委托方本次经济行为的需求。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

持续经营假定，是假定将委估资产作为生产要素、现状利用的企业，应是一个持续经营的企业。它强调委估资产以其现时规定的用途、使用环境和利用状态所体现的使用功能和获利能力，仍在可预计的未来正常持续下去。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

此次评估采用的标准为中国资产评估协会中评协 (1996)03号文发布的《资产评估操作规范意见（试行）》，以及其他有关规定、标准，在国内没有明确规定的地方，我们结合实际情况参考国际上通行的评估惯例和做法。

六、评估价值类型及价值前提的定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]第5号）；
2．中瑞华恒信会计师事务所有限公司与中储总公司签订的《资产评估委托
约定函》。

（二）法规依据

《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
原国家国有资产管理局（国资办发[1992]36号）关于印发《国有资产评

估管理办法施行细则》的通知；；

3．原国家国有资产管理局（国资办发[1996]23号）关于转发《资产评估操
作规范意见（试行）》的通知；
4．财政部（财评字[1999]91号）关于印发《资产评估报告基本内容与格式
的暂行规定》的通知；

5．财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6．财企[2004]20号《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；

7.《无形资产评估准则》；
8．中国注册会计师协会［2003］18号《注册资产评估师关注评估对象法律
权属指导意见》；
9．《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会、财
政部2004年3号令；

10．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

11．房地产估价规范(GB/T50291—1999)；

12．国家其他有关法律、法规文件。

（三）产权依据

1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；

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中国物资储运总公司沈阳虎石台三库资产评估报告书

3．重点设备购置合同及发票；

4．其他有关产权证明文件。
（四）取价依据
1．《辽宁省建筑工程消耗量定额》（2004年）；
2．《辽宁省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2004年）；
3．《辽宁省建设工程消耗量定额参考价目表》（2004年）；
4．《全国统一安装工程预算定额辽宁省参考价目表》（2004年）；
5．《辽宁省建设工程费用参考标准》（2004年）；
6．《建设工程量清单计价规范辽宁省实施细则》（2003年）；
7．《辽宁省建设工程材料信息价》（2006/12期）；
8．建设部《房屋完损等级评定标准》；
9．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；
10．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
11．中国物流与采购联合会、政府与企业采购专业委员会、中国机械设备成
套工程协会联合编写的2006年《中国机电产品报价目录》；
12．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；
13．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通

知》；

14．向设备生产厂家进行询价的信息资料及网上价格资料；
15．企业提供的资产评估申报表、记账凭证、账簿、发票、合同等财务资
料。

(五)其他依据

1．企业法人营业执照；
2．委托方及资产占有方的承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．资产占有方提供的各类资产评估申报表；
5．其他与评估有关的资料。

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八、评估方法

本次资产评估采用成本法和收益法进行评估。成本法

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用重置成本法、收益法和市场法等分别进行评估。然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

重置成本法

重置成本法是通过估算一个假定的资产购买者在评估基准日重新购置或建造与被评估资产功能相似的资产所花费的成本来确定被评估资产价值。通常，重置成本法的评估值可由下列公式确定：

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

实体性贬值为由于资产的使用、磨损等实体性损耗造成的相关资产的价值贬损。事实上它取决于过去的使用、维修保养、自然环境条件及内部缺陷等因素。实体性损耗同时也受自然灾害、故障及长期不使用等因素影响。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

经济性贬值是由于外界因素所造成的资产贬值。典型的外界因素包括但不局限于产品需求的降低，竞争加剧，原材料供应改变，成本、劳动力等增加而售价不能相应增加，通货膨胀，高利率等因素；通常立法、环保等因素也会影响经济性贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。
2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

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3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

成新率将在评估人员现场勘查后，依据资产的已使用年限、经济寿命年限，同时考虑资产的维护保养、大修改造、使用条件及强度、建造（制造）质量、技术状况及存在状态等技术经济因素进行综合评定。

收益法

所谓收益法是指分析被评估资产预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来预期产生的收益的现值来衡量。该方法将资产经营产生的收益用一个适当的折现率折为现值。

运用收益法确定资产的评估价值，通常要先预测被评估资产在未来经营有效期内能产生的收益；然后采用适当折现率将上述收益折成现值，折现率应考虑相应的形成该收益的风险因素和资金时间价值等因素。

九、评估方法应用

（一）成本法的评估方法应用

1 、流动资产的评估

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存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

（2）往来账款：往来账款主要包括应收账款、其他应收款、预付账款。评估人员首先将企业提供的往来账款申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

（3）存货：对于存货的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

因存货购置时间不长，周转较快，市场价格波动不大，故按账面单价结合实际盘点数量确定评估值；对于盘亏的存货，评估值确认为零。

2 、房屋建筑物的评估

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。以该房屋工程决算资料的主要工程量为依据，按现行定额标准，调整直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

对于待报废的房屋建筑物因考虑无变现残值，故将其评估值确认为零。

（1）重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

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③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2 （2）综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。

3 、设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

评估值=重置全价×成新率

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本（1）重置全价的确定

本次评估的设备重置全价主要依据现行购置价格，在此基础上，考虑设备的相关费用，如：安装调试费、其他费、资金成本等因素，以确定该设备的重置全价。经调查了解运杂费已含在购置价中因此不再考虑运杂费。对于部分无法查询到价格的设备，依据有关的会计凭证核实原购置价，并根据国家机电市场同类或相近设备价格变化为价格调整的依据，确定其重置全价。

车辆的评估以该车型或同类车辆的现行市场价格作为该等资产重置全价的基础，在此基础上，加上国家有关规定确定的车辆购置税及牌照费等，以确定该类资产的重置全价。

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（2）成新率的评定

机器设备成新率的确定是根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能性贬值，确定其成新率。本次评估采用如下方法：

采用技术勘察和使用年限法成确定综合成新率（电子设备只采用年限法）。 A、技术勘察法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况等。根据上述情况以分值确定成新率。

B、使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

C、运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸经 [1997]456号”文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；载客汽车行驶里程50万公里）。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定为理论成新率。

年限法成新率=(规定使用年限－已使用年限)/ 规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给出

评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60%

D、电子设备的成新率主要按年限法确定。

对于待报废的机器设备因考虑无变现残值，故将其评估值确认为零。 4 、在建工程

首先核对在建工程明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；了解在建工程所包括的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量，检查账面价值的构成内容、费用项目，查阅施工承包合同，向企业了解实际付款情况，抽查部分原始凭证进行核实，并到施工现场勘察工程进展情况和施

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工情况。

因委估在建工程均未完工，考虑到工程合同工期与实际形象进度的差异，以及工程项目未办理竣工决算，评估人员无法确认实际欠付的工程款，本次评估按核实后的账面价值作为评估值。

5 、负债的评估

（1）短期借款：该短期借款为从中国工商银行辽宁省分行营业部获得的贷款，已停息挂账。2005年11月14日该笔债权转移至中国长城资产管理公司沈阳办事处。2006年企业未对该借款计提利息，评估值暂按账面值列示。

（2）往来类负债：往来类负债主要包括应付账款、预收账款、其他应付款等。评估人员首先将企业提供的往来类负债申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上通过检查会计账簿、原始凭证及订货合同等方式对对业务的真实性及账面金额的正确性进行核实，核查基准日后付款情况，对于重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

（3）应交税金及其他应交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后根据国家有关规定对企业应交税金、教育附加费的计提、交纳情况进行检查核实，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

（二）收益法的评估方法应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1) 逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2) 采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3) 采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再

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将其折现为现值；

(4) 将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中：

R：为期望投资回报率;

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由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

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或：

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上式实际上是收益法评估的基本公式，该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。Pn为n年 “ ” 后企业价值，我们有时也称其为残值。

本次评估采用股权自由现金流折现模型，将企业股权自由现金流折现值之和，经非流通折扣和非经营性资产调整后得到企业全部普通股股权价值。

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十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员分为机器设备、房地产、流动资产和收益法评估小组，对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．评估汇总

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十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的模拟普通股股权于评估基准日，即2006年12月31日所表现的市场价值发表如下意见：

（一）成本加和法评估结果

经评定估算，虎石台三库经专项审计、资产剥离后的总资产账面值为人民币 866.62万元，调整后账面值为人民币866.62万元，评估值为人民币1,237.54万元，评估增值370.92万元，增值率42.80%；负债账面值为人民币912.65万元，调整后账面值为人民币912.65万元，评估值为人民币912.65万元；净资产账面值为人民币-46.03万元，调整后账面值为人民币-46.03万元，评估值为人民币324.89万元，评估增值370.92万元，增值率806%。详细情况见各项资产清查评估明细表。

资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率 %
		A	B	C	D=C-B	E=D/B* 100%
流动资产	1	270.90	270.90	275.07	4.17	1.54
长期投资	2	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
固定资产	3	595.72	595.72	962.47	366.75	61.57
其中：在建工程	4	14.59	14.59	14.59	0.00	0.00
建筑物	5	444.73	444.73	810.74	366.01	82.30
设备	6	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
无形资产	7	136.40	136.40	137.14	0.74	0.55
其中：土地使用权	8	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
资产总计	10	866.62	866.62	1,237.54	370.92	42.80
流动负债	11	912.65	912.65	912.65	0.00	0.00

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长期负债	12	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
负债总计	13	912.65	912.65	912.65	0.00	0.00
净资产	14	-46.03	-46.03	324.89	370.92	806.00

（二）收益法评估结果

（三）两种方法的评估结果比较与分析

如前所述，采用成本法和收益法得到虎石台三库经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值	成本法评估价值	成本法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	-46.03	-46.03	324.89	370.92	806%	350	396.03	860.37%

如上表所示，收益法评估结果为350万元，评估增值396.03万元，增值率 860.37%；成本法评估结果为324.89万元，评估增值370.92万元，增值率806%；两种评估方法的评估结果差异25.11万元，差异率为7.73%。

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（四）评估结论

根据以上分析，本次评估确定成本法评估结果为最终评估结论。

大写：叁佰贰拾肆万零捌仟玖佰元整

十二、特别事项说明

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

（二）评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

（三）本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与资产委托方和占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

（四）本次评估范围内的资产及负债已由中审会计师事务所进行了同期专项审计，并出具中审审字（2007）第7139－8号《审计报告》。资产占有方各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均以审定数申报。

（五）本次委估资产不包括资产占有方占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

(六) 本次委估的房屋建筑物中仓库库房（《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》序号5），钢结构库房（《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》序号

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34），汽车库（《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》序号33）由虎石台三库投资建成，目前尚未办理产权证，上述房产产权归虎石台三库所有，产权明晰无争议。另外，本次委估的西大门收发室（《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》序号22）、食堂（《固定资产-房屋建筑物清查评估明细表》序号26）因改建其实际面积与房产证证载面积不符，目前产权证尚未办理变更手续。

(七)短期借款1,350,000.00元已停息挂账。2005年11月14日该笔债权由工商银行转移至中国长城资产管理公司沈阳办事处。2006年虎石台三库未对该借款计提利息。评估值暂按账面值列示。

(八)本次收益法评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估企业的管理层制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，我所并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。

(九)本次收益法评估中，我们参考和采用了虎石台三库2002年至2005年度及评估基准日经审计的财务报表，以及我们在中国国内上市公司中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

（一）本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的

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影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

（二）在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

（一）本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

（二）评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

（三）本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

（四）根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内。即至2007年12月30日之前有效。

（五）本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

（六）本评估报告书经我公司法定代表人和两名注册资产评估师签章加盖公章，并经财产主管机关备案后生效。

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十五、其他需要说明的事项

本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估的人员与委托方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行了充分努力。

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇七年五月十日

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备查文件目录

附件一：中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的的批复》诚通战略字[2006]第5号（复印件）；

附件二：审计报告（复印件）；

附件三：产权证明文件（复印件）；

附件四：委托方及资产占有方法人营业执照（复印件）；

附件五：委托方及资产占有方承诺函（原件）；

附录六：资产占有方组织机构代码证（复印件）；

附件七：评估机构法人营业执照（复印件）；

附件八：评估机构资格证书（复印件）；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）；

附件十：参加本评估项目的人员资格证书（复印件）；附件十一：资产评估委托约定函（复印件）。

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郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字(2007)第038号（共壹册第壹册）

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报告日期：2007年5月10日

郑州中储南阳寨仓库有限公司资产评估报告书

资产评估报告目录

页号摘要.......................................................... 1 资产评估报告书.................................................... 5 一、委托方与资产占有方简介........................................ 5 二、评估目的...................................................... 8 三、评估范围和对象................................................ 8 四、评估基准日.................................................... 9 五、评估原则及专业标准............................................ 9 六、评估价值及价值前提定义....................................... 10 七、评估依据..................................................... 10 八、评估方法..................................................... 12 九、评估方法应用................................................. 13 成本法评估方法的应用.......................................... 13 收益法评估方法的应用.......................................... 18 十、评估工作步骤简述............................................. 19 十一、评估结论................................................... 20 十二、特别事项说明............................................... 22 十三、评估报告评估基准日期后重大事项............................. 23 十四、评估报告法律效力........................................... 23 十五、其他需要说明的事项......................................... 24 十六、评估报告提出日期........................................... 24 备查文件目录..................................................... 26

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中瑞华恒信会计师事务所

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郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（2007）第 038号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4月，对郑州中储南阳寨仓库（以下简称“南阳寨仓库”或资产占有方）经过剥离、审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法和收益法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”）资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

持续经营是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

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郑州中储南阳寨仓库有限公司资产评估报告书

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，但可以依法采用其他方式转让、交易。

委托方确定本次评估基准日为2006年12月31日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估模拟企业股权于评估基准日，在持续经营和不可流通前提下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：

一、成本法评估结果

经评估，截止评估基准日，委估企业模拟普通股股权在持续经营、不可流通前提下的公平市场价值为535.17万元，即人民币伍佰叁拾伍点壹柒万元整。详细情况如下：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
流动资产	550.48	550.48	557.88	7.40	1.34
固定资产	679.56	679.56	1,398.28	718.72	105.76
其中:在建工程	5.10	5.10	5.10	-	0
建筑物	584.80	584.80	1,225.50	640.70	109.56
设备	89.66	89.66	167.68	78.02	87.02
无形资产	-	-	-	-
其中:土地使用权
其他资产
资产总计	1,230.04	1,230.04	1,956.16	726.12	59.03
流动负债	1,439.37	1,439.37	1,420.99	-18.38	-1.28
长期负债
负债总计	1,439.37	1,439.37	1,420.99	-18.38	-1.28
净资产	-209.33	-209.33	535.17	744.50	355.66

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的南阳寨仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之采用收益法评估的公平市场价值为人民币570.00万元，清查调整后的账面价值为-209.33 万元，评估增值779.33万元，增值率为372.3%。

三、评估结论

如前所述，采用成本法和收益法得到南阳寨仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

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资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值	成本法评估价值	成本法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	-209.33	-209.33	535.17	744.50	355.66	570.00	779.33	372.3

我们认为，两个评估结果的差异是由评估方法的特性所决定的。成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用现行市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。

对于两种评估方法得到的评估结果存在的差异，评估人员考虑南阳寨仓库的经营业务直接受仓储物流行业的投资规模和投资周期的影响，而仓储物流行业的投资又很大程度上受国家宏观调控政策的影响，评估预测具有很大的不确定性，故选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

截止2006年12月31日，委托评估的南阳寨仓库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币535.17万元，即：

人民币伍佰叁拾伍万壹仟柒佰万元整

根据评估委托约定函的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估报告有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

本评估报告使用权依法归委托方。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为; 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2007]第038号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

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注册资产评估师：（签字）

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中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

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郑州中储南阳寨仓库

非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（2007）第038号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对郑州中储南阳寨仓库（以下简称“南阳寨仓库”或资产占有方）经过剥离、审计后的全部资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为：中国物资储运总公司，资产占有方为：南阳寨仓库。（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市丰台区南西环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制

注册资金：人民币伍亿柒仟壹佰肆拾捌万元

法定代表人：韩铁林

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木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业负销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万平方米，库房面积200万平方米，铁道专用线120条，总长度110公里，起重运输设备3,000 余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80 万吨。

(二)资产占有方简介

企业名称：郑州中储南阳寨仓库（以下简称“南阳寨仓库”或“资产占有方”）

注册地址：郑州兴隆铺路9号

法定代表人：董旭

注册资本：人民币肆佰伍拾伍万元

经济性质：国有经济

主要经营范围：物资储存、商品储运、加工改制、代运代理、集装箱业务库房、场地及设备租赁。

1、概况

南阳寨仓库是中国诚通控股（集团）公司中国物资储运总公司的直属子公司。南阳寨仓库成立于1963年，目前主要经营业务是物资存储，场地租赁等。企业占地面积222116.60平方米，库房总使用面积3.6万平方米，两条铁路专用线总

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长1504米，直接与京广铁路干线对接，专用线上分别配备有50吨和20吨的龙门吊，货场使用面积6万平方米，配备有起重能力30吨的龙门吊。总仓储能力20万吨，年吞吐能力35万吨。近三年的经营状况如下：

资产负债情况：

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年（剥离前）	2005年（剥离前）	2006年（剥离后）
总资产	2,931.85	3,0162.23	1,230.04
负债	1,196.73	1,265.35	1,439.37
净资产	1,735.12	1,750.88	-209.33

损益状况：

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年（剥离前）	2005年（剥离前）	2006年（剥离后）
主营业务收入	1,247.73	1,653.42	3,971.27
利润总额	22.72	23,75	127.18
净利润	18.76	15.76	85.40

注： ①2004 年的数据是剥离前数据，会计报表均由大信会计事务所有限公司审计，出具的是无保留意见审计报告，审计报告文号是大信京审字［2005］第 0278 号。②2005 年的数据是剥离前数据，由大信会计事务所有限公司审计，出具的是无保留意见审计报告，审计报告文号是大信京审字［2006］第0173 号。 ③2006 年的数据是剥离后数据，由中审会计师事务所出具，审计报告文号是中审审字[2006]第7139-5 号，出具的是无保留意见审计报告。

2、执行的会计政策及使用的主要会计方法

(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

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(2)会计年度采用公历年度，即1月1日到12月31日。
(3)记帐本位币为人民币。
(4)会计核算基础和记帐原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本
为计价基础。
(5)坏帐核算方法：公司采用备抵法核算坏帐损失。

(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按实际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时五五摊销。

(7)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直线法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。

(8) 在建工程:按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态时，按工程项目的实际成本结转固定资产。

(9)主要应纳税税种：

①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的33%计缴。

②增值税：销售商品按17%计缴增值税。

③营业税：本公司营业税按业务收入的5%、3%计缴。

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为为中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产在评估基准日公平市场价值的参考依据。

三、评估范围和对象

本次资产评估的对象为南阳寨仓库截止评估基准日的模拟企业普通股股权，本次资产评估的范围为根据资产重组方案经资产剥离、审计后的全部资产和负债。

本次评估具体的资产、负债项目内容以南阳寨仓库根据资产剥离审计后资

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产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入表内并经过中储核实确认委托评估的资产项目均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年12月31日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2006年12月31日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

公开市场假定，是假定委估资产的购买市场，是一个竞争性的市场，市场交易条件公开，所有市场主体都可以平等自由地参与交易。在该市场上交易双方对交易对象具有必要的专业知识，掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，

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交易的最大目的是最大限度地追求各自的经济利益。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

持续经营是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不发生重大改变。为此评估人员在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，但可以依法采用其他方式转让、交易。

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

2．中储总公司与中瑞华恒信签订的“资产评估项目委托书”；

（二）法规依据

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1．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发【1992】
第36号文）；
3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产
评估监督管理工作意见的通知（2001年12月31日国办发[2001]102号）；
4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第
14 号）；
5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】
91号文）；
6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见（试行）》
中国资产评估协会；
8．国资委“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资
委产权[2006]274号）；
9．国资委3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
10．国资委12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
11．中国注册会计师协会［2003］18号《注册资产评估师关注评估对象法律
权属指导意见》
12．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
13．房地产估价规范(GB/T50291—1999)。
14．《企业会计准则》、《企业会计制度》。

（三）产权依据

1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；
4．其它产权证明文件。

（四）取价依据

1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及
原始凭证等财务核算等资料；
2．《2007年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；

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3．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；
4．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
5．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
6．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）
7．《河南省建筑和装饰工程综合基价》（上、中、下册，2002年）；
8．《河南省工程造价信息》2006年第4期；）
9．《郑州工程造价动态》2006年第4期；
10．郑州市建设工程材料基准价格信息（上、下册）2006年第4期；；
11．郑州市前期费用及其它费用收费标准；
12．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。

（五）其他依据

1．委托方和资产占有方企业营业执照；
2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．中审会计师事务所出具（中审审字[2007]第7139-5号）专项审计报告；
5．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据财政部及国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，评估人员对中储总公司委托评估范围内资产进行了必要的核查，查阅了有关文件及技术资料，实施了认为必要的其他程序。根据本次资产评估目的及委估资产的特点，分别采用成本法和收益法对委估企业股权价值进行了评估。

1、所谓成本法（成本加和法），是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用适宜的方法分别进行评估，然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

2、所谓收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。收益法通常采用折现现金流方式估算收益现值，该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来产生的现金流的现

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值来衡量。折现现金流的方法将资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。

九、评估方法应用

成本法评估方法的应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类和存货类。

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等财务资料进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2．往来类资产：往来类资产包括应收账款、其他应收款、预付账款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3．存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细帐、总帐以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。对于原材料按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值；对于库存商品中的钢材，购入日期与基准日接近，账面成本基本反映了评估基准日的市场价格水平，评估时以清查核实后的账面值确定评估值，库存商品中的豆粕已霉烂变质不能使用评估

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为零；对于在用低值易耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

房屋建筑物的评估

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。

对概预算和结算资料比较齐全的，运用典型工程概预算和结算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，对求取直接费；无概预算和结算资料，运用类似工程比照法确定土建工程综合基价，按照河南省建设工程现行取费标准取费计算土建工程造价。安装工程由于所占比例较小，按比例计算。土建工程造价与安装工程造价之和为建安工程造价。再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本

评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2

2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

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年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×100% G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；
B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

1、机器设备

① 重置全价的确定

设备重置成本主要依据现行市场价格，在此基础上，考虑该等设备的其他相关费用，如：运杂费、安装调试费等因素，以确定该设备的重置成本；对于部分无法询到价格的设备，依据有关的会计凭证核实原购置价，并根据国家机电市场同类或相近设备价格变化为价格调整的依据，确定其重置全价；对少数在近期新购进的设备，由于市场价格没有发生大的波动，在核实有关会计原始凭证的基础上，以其账面价值作为重置全价。

② 成新率的确定

采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（1）技术勘察分值法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况；有条件时进行技术检验的数据。根据上述情况以分值确定成新率。

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（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

2、运输车辆

① 重置全价的确定

车辆的购置成本由新车现价、车辆购置税及牌照、验车等其他费用组成。具体根据市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。

重置全价=新车现价+车辆购置税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

理论成新率是根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456号”文规定进行计算的，轿车行驶里程50万公里和使用年限15年。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分

情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

3、电子设备

① 设备重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

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② 成新率的确定

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。设备的经济寿命年限，据评估收集来的统计资料，分类确定。 ③ 评估值确定：评估值=重置全价×综合成新率。

在建工程的评估

在建工程是地埋电缆工程，在评估基准日工程尚未完工，账面值是该项目发生的前期费用及已经支付的相关款项，如设计费、勘察费、建设配套费及工程款等。我们查阅了相关合同和财务资料，以核实无误的账面值确认评估值。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债全部为流动负债，包括：短期借款、应付账款、预收帐款、其他应付款、应付福利费、应交税金、其他未交款和其他流动负债。

2．应付、预收类：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，对于重要事项并寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3．应付福利费：评估人员将明细账、总账、审计后会计报表与评估申报表的余额进行核对；根据应付工资发放情况，对福利费的计提进行测算，并检查企业实际计提情况及福利费的使用情况，以确定申报金额的真实性和正确性。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

4．应交税金、其他未交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上，对各税费产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税完税凭证进行审核。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

5．其他流动负债：评估人员将明细账、总账、审计后会计报表与评估申报表

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的余额进行核对；然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，并检查业务发生时的原始凭证。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

收益法评估方法的应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1)逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2)采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3)采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再
将其折现为现值；

(4)将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中:

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由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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上式实际上是收益法评估的基本公式，该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。Pn为n年后企业价值，我们有时也称其为“残值”。

本次收益法评估中采用公司自由现金流折现模型，将公司自由现金流折现值之和作为全部投资资本的价值，经过扣除负息负债、非经营性资产及负债调整和非流通折扣调整后得到委托评估的企业模拟普通股股权价值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员分为房地产、机器设备、流动资产和收益法测算评估小组，对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，

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并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．评估汇总

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债（模拟普通股股权）于评估基准日2006年12月31日所表现的市场价值发表如下意见：

（一）成本法评估结果

总资产账面价值为1,230.04万元，清查调整后的账面价值为1,230.04万元，经评估后总资产为1,956.16万元，评估增值726.12万元，增值率为59.03%。

总负债账面价值为1,439.37万元，清查调整后的账面价值为1,439.37万元，经评估后总负债为1,420.99万元，评估减值-18.38万元，减值率为1.28%。

净资产账面价值为-209.33万元，清查调整后的账面价值为-209.33万元，经评估后净资产为535.17万元，评估增值744.50万元，增值率为355.66%。以上情况详见资产评估结果汇总表。

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
流动资产	550.48	550.48	557.88	7.40	1.34
固定资产	679.56	679.56	1,398.28	718.72	105.76
其中:在建工程	5.10	5.10	5.10	-	0
建筑物	584.80	584.80	1,225.50	640.70	109.56
设备	89.66	89.66	167.68	78.02	87.02

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无形资产	-	-	-	-
其中:土地使用权
其他资产
资产总计	1,230.04	1,230.04	1,956.16	726.12	59.03
流动负债	1,439.37	1,439.37	1,420.99	-18.38	-1.28
长期负债
负债总计	1,439.37	1,439.37	1,420.99	-18.38	-1.28
净资产	-209.33	-209.33	535.17	744.50	355.66

（二）收益法评估结果

我们采用收益法对南阳寨仓库的剥离后的资产（模拟普通股股权）进行评估，评估结果如下：

模拟普通股股权账面价值为人民币-209.33万元；

模拟普通股股权清查调整后的账面价值为人民币-209.33万元；

经评估后模拟普通股股权价值为人民币570.00万元，评估增值779.33万元，增值率为372.3%。

（三）两种方法评估结果的比较

根据上述评估情况，我们将成本法评估结果和收益法评估结果进行了客观细致的比较分析。南阳寨仓库剥离后的资产（模拟普通股股权）成本法的评估值为人民币535.17万元，收益法的评估值为人民币570.00万元，两者比较差额为 34.83万元，差异率6.5%。

（四）最终评估结论

截止2006年12月31日，委托评估的南阳寨仓库经资产剥离和专项审计后的模

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拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币535.17万元，即:

人民币伍佰叁拾伍万壹仟柒佰万元整

十二、特别事项说明

1．本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

2．评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3．本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与资产委托方和占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

4．本次评估的房屋建筑物中均不包括土地价值因素。

5．本次评估范围内部分房屋尚未办理《房屋所有权证》，资产占有方出具了相应的说明。

6．短期借款-中国银行郑州市文化支行，帐面余额350万元，是1993年1月9 日中国银行郑州市文化支行通过中国环球租赁有限公司委托贷款给南阳寨仓库 400万元，1994年5月19日南阳寨仓库通过中国环球租赁有限公司归还借款50万元，尚有借款本金350万元没有清偿，在评估基准日挂帐短期投资。2003年中国银行郑州市文化支行诉至郑州市中级人民法院，请求判令南阳寨仓库归还本金及利息，经郑州市中级人民法院审理，以（2003）郑民四字第178号民事裁定书驳回其上诉。2004年中国银行郑州市文化支行再次上诉至河南省高级人民法院，经河南省高级人民法院复审，以（2004）豫法民终字第4号民事裁定书裁定，驳回上诉，维持原审裁定。河南省高级人民法院裁定不予偿还中国银行郑州支行的借款的原因是中国银行郑州市文化支行的民事诉讼主体不符合法规要求，中国银行

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郑州市文化支行至今未放弃追回贷款，鉴于此情况，本次评估对该短期借款评估值暂按帐面值列示。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1.本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

2.在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

1．本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

2．评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5．本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用

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报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

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----- Start of picture text -----

──────────
项目负责人：（签字）
──────────
项目审核人：（签字）
──────────
----- End of picture text -----

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

中瑞华恒信会计师事务所有限公司电话：010-88091188 北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层（邮编100032）传真： 010-88091199 25

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备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：评估基准日剥离后由中审会计师事务所出具的（中审审字[2007]第

7139-5号）专项审计报告（复印件）

附录三：产权证明文件复印件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：资产评估人员其资格证书（复印件）

附录十：资产评估委托约定函（复印件）

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沈阳中储物流中心非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字（2007）第039号

(共壹册第壹册)

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报告日期：二○○七年五月十日

沈阳中储物流中心资产评估报告书

资产评估报告目录

摘要............................................................ 1 一、委托方与资产占有方简介.......................................... 6 二、评估目的........................................................ 9 三、评估范围和对象.................................................. 9 四、评估基准日...................................................... 9 五、评估原则及专业标准............................................. 10 六、评估价值类型及价值前提的定义................................... 10 七、评估依据....................................................... 11 八、评估方法....................................................... 13 九、评估方法应用................................................... 15 （一）成本法的评估方法应用...................................... 15 （二）收益法的评估方法应用...................................... 20 十、评估工作步骤简述............................................... 21 十一、评估结论..................................................... 22 十二、特别事项说明................................................. 25 十三、评估报告评估基准日期后重大事项............................... 28 十四、评估报告法律效力............................................. 28 十五、其他需要说明的事项........................................... 29 十六、评估报告提出日期............................................. 29 备查文件目录....................................................... 31

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

沈阳中储物流中心非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 039 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于国有资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4至5月，对沈阳中储物流中心（以下简称“沈阳物流中心” 或资产占有方）经专项审计、资产剥离后模拟的普通股股权，在持续经营和不可流通假设前提下于评估基准日所表现的公平市场价值，分别采用收益法、成本法进行了评估。

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁

迫下，自主、独立地决定其交易行为。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

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不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，但可以依法采用其他方式转让、交易。

一、成本法评估结果

经评估，截止于2006年12月31日，沈阳物流中心的资产及负债的公平市场价值为：

总资产账面价值12,141.39万元，调整后账面值为人民币11,836.14万元，评估值为人民币12,931.73万元，评估增值1,095.59万元，增值率9.26%；

总负债账面值为人民币10,052.81万元，调整后账面值为人民币9,747.56万元，评估值为人民币9,747.56万元，评估无增减值；

净资产账面值为人民币2,088.58万元，调整后账面值为人民币2,088.58万元，评估值为人民币3,184.17万元，评估增值1,095.59万元，增值率52.46%。（有关各类资产、负债的详细情况请见下表）

资产评估汇总表

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D＝C-D	E＝D/B×100%
流动资产	1	4,800.78	4,800.78	4,881.14	80.36	1.67
长期投资	2	242.14	242.14	312.68	70.54	29.13
固定资产	3	7,052.60	6,747.35	7,692.04	944.69	14.00
其中:在建工程	4	2,167.48	2,167.48	2,167.48	-	-
建筑物	5	4,060.00	4,060.00	4,913.79	853.79	21.03
设备	6	519.87	519.87	610.77	90.90	17.49
固定资产清	7	305.25	-	-	-
无形资产	8	1.11	1.11	1.11	-	-
其中:土地使用权	9	-	-	-	-
其他资产	10	44.76	44.76	44.76	-	-
资产总计	11	12,141.39	11,836.14	12,931.73	1,095.59	9.26

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 2

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流动负债长期负债负债总计	12	2,052.81	6,747.56	6,747.56	-	-
	13	8,000.00	3,000.00	3,000.00	-	-
	14	10,052.81	9,747.56	9,747.56	-	-
净资产	15	2,088.58	2,088.58	3,184.17	1,095.59	52.46

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值为人民币3,260万元。

三、评估结论

采用成本法和收益法得到沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市场价值如下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值	成本法评估价值	成本法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	2,088.58	2,088.58	3,184.17	1,095.59	52.46%	3,260	1,171.42	56.09%

如上表所示，收益法评估结果为3,260万元，评估增值1,171.42万元，增值率 56.09%；成本法评估结果为3,184.17万元，评估增值1,095.59万元，增值率52.46%；两种评估方法的评估结果差异75.83万元，差异率为2.38%。

由于两种评估方法得到的评估结果差异较小，同时考虑到沈阳物流中心的经营业务直接受仓储物流行业竟争的影响，且评估预测具有很大的不确定性，故选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 3

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截止2006年12月31日，委托评估的沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值为3,184.17万元。即：

人民币叁仟壹佰捌拾肆万零壹仟柒佰元整

以上内容摘自资产评估报告书【中瑞华恒信评报字（2007）第039号】，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇七年五月十日

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

沈阳中储物流中心非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 039 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以中储总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对沈阳中储物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权在持续经营和不可流通假设前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的持续经营前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中储总公司，资产占有方为沈阳中储物流中心。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司（“中储总公司”）住所：北京市丰台区南四环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航空）；货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括在：揽货、订

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、服装、日用品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和 “三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

（二）资产占有方简介

1．企业概况

公司名称：沈阳中储物流中心（“沈阳物流中心”）

住所：沈阳市浑南新区富民南街头11号

企业类型：国有

注册资金：人民币捌佰壹拾捌万元

法定代表人：程锦钰

经营范围：物资储运、保管、房屋租赁

沈阳物流中心前身是始建于 1953 年的孤家子一库，原隶属过煤炭工业部和石油部，1963 年划归物资部后，企业正式更名为“中国物资储运总公司沈阳公司孤

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

家子一库”， 2002 年 1 月经中国物资储运总公司批复更名为沈阳中储物流中心； 2002 年 3 月按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，中国物资储运总公司沈阳孤家子三库注销，将其企业人员、资产、债权债务全部并入沈阳中储物流中心；2003 年 10 月，中国物资储运总公司将中国物资储运总公司沈阳孤家子四库部分资产无偿划拨到沈阳中储物流中心。沈阳物流中心现有在册职工数 277 人，其中：在岗职工 187 人、内退人员 90 人，另有离退休职工 441 人。

2. 组织机构

沈阳物流中心设有综合办公室、预算管理办公室、人力资源部、财务部、资本运营部、物流运营部、安全保卫部、客户服务部等职能部门，有1 家控股子公司（被投资单位为沈阳中储孤家子金属材料市场服务有限公司，投资金额人民币 85 万，投资比例85%，业务收入以收取市场摊位费为主要来源。），另受中国物资储运总公司指派，对沈阳市沈储物资经销公司、沈阳中储孤家子一库建材配送中心、沈阳中储孤家子一库物资公司、沈阳中储有色金属经销公司等四家公司进行管理并汇总会计报表。

3. 沈阳物流中心近三年经审计财务状况

金额单位：人民币万元

项目年份	2004年12月31日	2005年12月31日	2006年12月31日
总资产	30,616.33	8,079.35	12,141.39
负债	8,172.77	6,472.20	10,052.81
净资产	22,443.56	1,607.15	2,088.58

4. 沈阳物流中心近三年经审计的经营成果

额单位：人民币万元

			额单位：人民币万元
项目年度	2004年度	2005年度	2006年度
主营业务收入	1,957.74	2,269.09	2,855.51
营业利润	33.84	-73.45	601.29
净利润	15.45	-112.65	447.52

注： ①2004 年度会计报表由大信会计事务所有限公司审计，并出具大信京审字

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［2005］第0272 号《审计报告》；；②2005 年会计报表由中审会计事务所有限公司审计，并出具中审审字［2006］第6136-2 号《审计报告》；③2006 年会计报表由中审会计事务所有限公司审计，并出具中审审字［2007］第7139-2 号《审计报告》，以上三份审计报告类型均为无保留意见《审计报告》，且2005 年及2006 年为剥离后的数据。

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为是中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。评估目的是为委托方实现上述经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为沈阳物流中心于评估基准日经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，涉及到流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、流动负债、长期负债等。评估的具体范围以资产占有方申报的各类资产、负债评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。根据委托方提供的截止2006年12月31日的专项审计报告，委估的资产总计为 12,141.39万元，负债总计为10,052.81万元，净资产为2,088.58万元。委估资产不包括资产占有方所占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

本次评估范围内的资产及负债由中审会计师事务所进行了专项审计，并出具中审审字（2007）第7139-2号《审计报告》。各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均为审定数。

经核实，纳入评估范围的资产、负债与委托评估时确定的评估范围一致。

四、评估基准日

按照中瑞华恒信会计师事务所与委托方签署的资产评估业务约定书之约定，本次资产评估的基准日确定为2006年12月31日。

一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的

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资产。由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期末作为评估基准日，主要是因为该日期为企业财务年度结算日，便于对实物的盘点及各种财务数据的取得，同时也是为满足委托方本次经济行为的需求。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值类型及价值前提的定义

此次评估采用现状持续利用和不可流通前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上

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买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（诚通战略字[2006]第5号）；

2．中瑞华恒信会计师事务所有限公司与中储总公司签订的《资产评估委托约定函》。

（二）法规依据

《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
原国家国有资产管理局（国资办发[1992]36号）关于印发《国有资产评

估管理办法施行细则》的通知；；

3．原国家国有资产管理局（国资办发[1996]23号）关于转发《资产评估操
作规范意见（试行）》的通知；

4．财政部（财评字[1999]91号）关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；

5．财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6．财企[2004]20号《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；

国资委“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资

委产权[2006]274号）；

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8．中国注册会计师协会［2003］18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

9．《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会、财
政部2004年3号令；
10．《企业价值评估指导意见（试行）》中国资产评估协会；
11．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12．房地产估价规范(GB/T50291—1999)；

13．国家其他有关法律、法规文件。

（三）产权依据
1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；

4．其他有关产权证明文件。

（四）取价依据

1．《辽宁省建筑工程消耗量定额》（2004年）；
2．《辽宁省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2004年）；
3．《辽宁省建设工程消耗量定额参考价目表》（2004年）；
4．《全国统一安装工程预算定额辽宁省参考价目表》（2004年）；
5．《辽宁省建设工程费用参考标准》（2004年）；
6．《建设工程量清单计价规范辽宁省实施细则》（2003年）；
7．《辽宁省建设工程材料信息价》（2006/12期）；
8．建设部《房屋完损等级评定标准》；
9．部分房屋建筑物、构筑物及管道沟槽图纸、竣工资料和证明材料；
10．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及

各项概算指标》；

11．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
12．中国物流与采购联合会、政府与企业采购专业委员会、中国机械设备成
套工程协会联合编写的2006年《中国机电产品报价目录》；
13．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；

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14．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；

15．向设备生产厂家进行询价的信息资料及网上价格资料；

16．企业提供的资产评估申报表、记账凭证、账簿、发票、合同等财务资料。

(五)其他依据

1．企业法人营业执照；

2．委托方及资产占有方的承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．资产占有方提供的各类资产评估申报表；
5．中审会计师事务所出具的沈阳中储物流中心专项审计报告，中审审字

（2007）第7139-2号；

6．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

本次资产评估采用成本法和收益法进行评估。

成本法

重置成本法

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

实体性贬值为由于资产的使用、磨损等实体性损耗造成的相关资产的价值贬

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损。事实上它取决于过去的使用、维修保养、自然环境条件及内部缺陷等因素。实体性损耗同时也受自然灾害、故障及长期不使用等因素影响。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬

值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。
2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。
3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

收益法

所谓收益法是指分析被评估资产预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来预期产生的收益的现值来衡量。该方法将资产经营产生的收益用一个

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适当的折现率折为现值。

九、评估方法应用

（一）成本法的评估方法应用

1 、流动资产的评估

（1）货币资金：货币资金包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

（2）往来账款：往来账款主要包括应收账款、其他应收款。评估人员首先将企业提供的往来账款申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

（3）存货：对于存货的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估基准日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

本次评估的存货包括原材料和在用低值易耗品。原材料因购置时间不长，周转较快，市场价格波动不大，故按账面单价结合实际库存数量确定评估值；对于

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在用低值易耗品，以清查核实的数量为基础，采用重置成本法进行评估。

2 、长期投资的评估

评估人员首先核对长期投资明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；核实其账面投资金额、投资比例是否与章程相符；收集被投资单位的评估基准日的资产负债表、章程及其修正案、验资报告、企业法人营业执照，同时核查长期投资的核算方法，按投资比例的不同，选择以下评估方法：

（1）控股的长期投资评估方法：对被投资单位进行整体评估，以评估后的净资产值乘以持股比例确定长期投资的评估值。

（2）参股的长期投资评估方法：按权益法评估，即收集被投资企业评估基准日会计报表，并以被投资企业评估基准日会计报表中的所有者权益数额，乘以持股比例确定长期投资的评估值。

3 、房屋建筑物的评估

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

（1）重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2

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（2）综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

4 、设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

（ 1 ）机器设备

① 重置全价的确定

通过向厂家询价，查阅价格资料，并考虑一定比例的成交折让确定购置全价，再加上运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本等。

② 成新率的确定

机器设备的成新率：在采用年限法的基础上，通过对设备使用情况（环境、

保养、外观、）的现场考察，采用综合成新率的方法确定。

综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%。其中：

A、理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。设备的经济寿命年限，根据专家收集来的统计资料，分类讨论确定。

B、现场勘察成新率，通过现场勘察、打分来获取。

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③ 评估值确定

评估值=重置全价×综合成新率。

（ 2 ）运输车辆

① 重置全价的确定

重置全价=新车现价+车辆购置税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456号”文规定，轿车行驶里程50万公里和使用年限15年。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分

情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定

评估值=重置全价×综合成新率。

（ 3 ）电子设备

① 重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

② 成新率的确定

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通过对设备使用情况（环境、保养、外观、开机率、完好率）的现场考察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核等记录及与管理人员交换意见后予以确定。

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。经济寿命年限，根据评估收集来的统计资料，分类确定。

③ 评估值确定

评估值=重置全价×综合成新率。

5 、在建工程

首先核对在建工程明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；了解在建工程所包括的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量，检查账面价值的构成内容、费用项目，查阅施工承包合同，向企业了解实际付款情况，抽查部分原始凭证进行核实，并到施工现场勘察工程进展情况和施工情况。

因委估在建工程均未完工，且开工时间不长，在此期间市场价格较为平稳，没有明显的波动，故在建工程以清查核实后的账面值确定评估值。 6、无形资产

首先将企业提供的申报明细表与评估基准日资产负债表、总账、明细账进行核对，检查余额是否相符；查阅其他无形资产明细账及原始入账凭证，了解原始入账价值包含的内容及其摊销政策，评估时按摊余价值确认评估值。

7 、长期待摊费用

首先将企业提供的申报明细表与评估基准日资产负债表、总账、明细账进行核对，检查余额是否相符；查阅长期待摊费用明细账及工程费用原始入账凭证，了解原始入账价值包含的内容及其摊销政策，评估以清查调整后的摊余价值确认评估值。

8 、负债的评估

（1）短期借款：首先将评估申报表账面余额与评估基准日的资产负债表、会计账簿进行核对。在此基础上，对从银行取得的贷款向银行函证评估基准日的借款余额。另外我们查阅了相关的借款合同，了解借款期限、贷款利率、付息方式、担保方式等内容，并检查了原始凭证，核实其业务存在性及账务处理的正确

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性，测算了短期借款利息，并检查企业已付息情况。短期借款以清查调整后的账面值确认评估值。

（2）往来类负债：往来类负债主要包括预收账款、其他应付款、专项应付款等。评估人员首先将企业提供的往来类负债申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上通过检查会计账簿、原始凭证及订货合同等方式对对业务的真实性及账面金额的正确性进行核实，核查基准日后付款情况，对于重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

（二）收益法的评估方法应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1) 逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2) 采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3) 采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；

(4) 将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中：

R：为期望投资回报率;

P0：为期初投资市场价值;

P1：为一年后投资的市场价值; NOI1：为第一年年内的经营现金收益;

由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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或：

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本次评估采用股权自由现金流折现模型，将企业股权自由现金流折现值之和，经非流通折扣和非经营性资产调整后得到企业全部普通股股权价值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

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2．现场评估

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。 4．评估汇总

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的模拟普通股股权在持续经营和不可流通前提下于评估基准日，即2006年 12月31日所表现的市场价值发表如下意见：

（一）成本法评估结果

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

经评定估算，沈阳中储物流中心经专项审计、资产剥离后的总资产账面值为人民币12,141.39万元，调整后账面值为人民币11,836.14万元，评估值为人民币 12,931.73 万元，评估增值1,095.59万元，增值率9.26%；负债账面值为人民币 10,052.81万元，调整后账面值为人民币9,747.56万元，评估值为人民币9,747.56万元；净资产账面值为人民币2,088.58万元，调整后账面值为人民币2,088.58万元，评估值为人民币3,184.17万元，评估增值1,095.59万元，增值率52.46%。详细情况见各项资产清查评估明细表。

资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率 %
		A	B	C	D=C-B	E=D/B* 100%
流动资产	1	4,800.78	4,800.78	4,881.14	80.36	1.67
长期投资	2	242.14	242.14	312.68	70.54	29.13
固定资产	3	7,052.60	6,747.35	7,692.04	944.69	14.00
其中：在建工程	4	2,167.48	2,167.48	2,167.48	-	-
建筑物	5	4,060.00	4,060.00	4,913.79	853.79	21.03
设备	6	519.87	519.87	610.77	90.90	17.49
固定资产清理	7	305.25	-	-	-	-
无形资产	8	1.11	1.11	1.11	-	-
其中：土地使用权	9	-	-	-	-
其他资产	10	44.76	44.76	44.76	-	-
资产总计	11	12,141.39	11,836.14	12,931.73	1,095.59	9.26
流动负债	12	2,052.81	6,747.56	6,747.56	-	-
长期负债	13	8,000.00	3,000.00	3,000.00	-	-
负债总计	14	10,052.81	9,747.56	9,747.56	-	-
净资产	15	2,088.58	2,088.58	3,184.17	1,095.59	52.46

（二）收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

之公平市场价值为人民币3260万元。

（三）两种方法的评估结果比较与分析

如前所述，采用成本法和收益法得到沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元账面调整后成本法评估价值收益法评估价值项目价值账面值评估值增减值增值率评估值增减值增值率% 全部股东权益 2,088.58 2,088.58 3,184.17 1,095.59 52.46% 3,260 1,171.42 56.09%

如上表所示，收益法评估结果为3,260万元，评估增值1,171.42万元，增值率 56.09% ；成本法评估结果为 3,184.17 万元，评估增值 1,095.59 万元，增值率 52.46%；两种评估方法的评估结果差异75.83万元，差异率为2.38%。

（四）评估结论

根据以上分析，本次评估确定成本法评估结果为最终评估结论。

截止2006年12月31日，委托评估的沈阳物流中心经专项审计、资产剥离后的模拟普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值为3184.17万元。即：

人民币叁仟壹佰捌拾肆万零壹仟柒佰元整

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

十二、特别事项说明

（四）本次评估范围内的资产及负债已由中审会计师事务所进行了同期专项审计，并出具中审审字（2007）第7139－2号《审计报告》。资产占有方各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均以审定数申报。

（五）本次委估资产不包括资产占有方占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

（六）沈阳物流中心因福建省将乐县外商投资企业物资供应服务公司清算组诉福建省将乐县物资贸易中心清算组买卖纠纷案，被福建省三明市中级人民法院追加为第三人，法院已将沈阳物流中心在中信实业银行南湖支行（账户 555822000531-60 ）的1,242,274.08元人民币全部冻结［冻结通知书编号：（2005）将民法初字第42号］，截止评估基准日尚未解冻。沈阳物流中心委托北京市城华律师事务所代理此案，评估人员通过发律师函的形式向受托的北京市城华律师事务所咨询得知，上述案件尚未结案，具体涉诉金额无法确定。

（七）沈阳物流中心因福建省将乐县外商投资企业物资供应服务公司（以下简称原告）诉福建省将乐县物资贸易中心改革清算工作小组（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，被福建省三明市中级人民法院（以下简称三明中院）追加为第

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

三人。

原告诉称：1992年12月28日，其与被告签订钢材购销合同，应被告要求，原告自1993年初至1994年末共发往中国储运总公司沈阳孤家子一库（沈阳物流中心前身）钢材10,111.131吨，被告销售4,131.333吨，销售价款共计14,744,409.47 元，支付原告12,500,000.00无，尚欠货款2,544,409.47元，转户3,032.272吨，在沈阳物流中心仓库尚余钢材2,947.526吨。请求判决被告归还存于沈阳物流中心仓库未售出钢材2,947.526吨及偿还已售钢材货款2,544,409.47元，并赔偿资金占用费1,400,000.00元，另要求沈阳物流中心承担连带责任。

三明中院经审理认定，被告所销售钢材4,131.333吨，全部销与沈阳市沈储物资经销公司、沈阳市中储孤家子一库物资公司、沈阳中储有色金属经销公司、沈阳中储孤家子一库建材配送中心（上述四企业均为中储总公司全资子公司，沈阳物流中心受中储总公司委托代为管理上述四企业，以下简称“四企业”），价款共计14,744,409.47元，四企业实际付款合计13,165,578.50元，尚欠货款 1,578,830.97 元。钢材转户3,032.272 吨，在沈阳物流中心仓库尚余钢材 2,947.526吨（折合价款共计10,534,204.30元）。

2006年12月4日，三明中院出具（2006）三民初字第4号民事判决书，判决沈阳市沈储物资经销公司于判决生效后三日内支付原告剩余钢材所折合的价款 10,534,204.30元及四企业所欠货款1,578,830.97元，合计12,113,035.27元，以及上述款项相应的利息；并判决沈阳物流中心承担连带责任，诉讼费用 54,550.00元由沈阳物流中心与沈阳市沈储物资经销公司共同承担。

沈阳市沈储物资经销公司不服，于2006年12月27日向福建省高级人民法院提出上诉。目前，此案尚在审理中。

（八）本次委估的房屋建筑物中有12项房屋企业未办理房产证，总建筑面积 39,341.27平方米；房屋建筑物清查评估明细表第3项新建平房、房屋建筑物清查评估明细表第5项2#库房改建办公楼，房产证面积共2,076平方米，因改扩建，实际建筑面积为2,357.33平方米，以上2栋房屋实际面积均与房产证证载明面积不符，详见房屋建筑物清查评估明细表。另外，因沈阳市浑南新区管理委员会根据新区整体规划，拟对沈阳物流中心部分目前在用的房屋进行拆除，具体拆除日期尚未明确。沈阳物流中心对上述无房产证房屋、房产证证载明面积与实际面积不

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

符的房屋以及拟拆除房屋提供了《关于房产清查情况说明》，声明产权归沈阳物流中心所有，权属清晰无争议。

（九）本次评估范围内房屋产权证的证载所有权人与资产占有方名称不符，原因为沈阳物流中心于2002年1月由“中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库”更名为沈阳中储物流中心，2002年3月按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，中国物资储运总公司沈阳孤家子三库注销，将其企业人员、资产、债权债务全部并入沈阳中储物流中心；2003年10月，中国物资储运总公司将中国物资储运总公司沈阳孤家子四库部分资产无偿划拨到沈阳中储物流中心。所以，委估房屋产权证的证载所有权人分别为：中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库、中国物资储运总公司沈阳公司孤家子三库、中国物资储运总公司沈阳公司孤家子四库。

（十）纳入本次评估范围的运输设备中，有六辆车（车牌号码分别为冀 J71106、冀J71123、冀J71166、冀J71155、冀J71162、冀J71130）车主为泊头市长领汽运服务中心，没有及时办理过户手续。

(十一)纳入本次评估范围的牵引车（车牌为辽A29270），于2007年3月发生重大交通事故，该车待报废。因当地交通部门尚未出具交通事故责任鉴定资料，本次评估暂按账面值列示。

(十二)本次收益法评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估企业的管理层制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，我所并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。

(十三)本次收益法评估中，我们参考和采用了沈阳物流中心2002年至2005年度及评估基准日经审计的财务报表，以及我们在中国国内上市公司中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠。我们

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

（一）本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

十四、评估报告法律效力

（三）本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

（四）根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内。即至2007年12月30日之前有效。

（五）本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

（六）本评估报告书经我公司法定代表人和两名注册资产评估师签章加盖公章，并经财产主管机关备案后生效。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇七年五月十日

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沈阳中储物流中心资产评估报告书

备查文件目录

附件一：中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的的批复》诚通战略字[2006]第5号（复印件）；
附件二：中审会计师事务所－中审审字[2007]第7139－2号《审计报告》（复印件）；

附件三：产权证明文件（复印件）；

附件四：委托方及资产占有方法人营业执照（复印件）；
附件五：资产占有方组织机构代码证（复印件）；

附件六：委托方及资产占有方承诺函（原件）；

附件七：评估机构法人营业执照（复印件）；

附件八：评估机构资格证书（复印件）；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）；
附件十：参加本评估项目的人员资格证书（复印件）；

附件十一：资产评估委托约定函（复印件）。

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库非公开发行股票项目资产评估报告

中瑞华恒信评报字（2007）第042号（共壹册第壹册）

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二○○七年五月

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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资产评估报告书目录

摘要 ..................................................................................................................1 一、委托方与资产占有方简介..............................................................................6 二、评估目的..........................................................................................................9 三、评估范围和对象..............................................................................................9 四、评估基准日......................................................................................................9 五、评估原则及专业标准......................................................................................9 六、评估价值及价值前提定义............................................................................10 七、评估依据........................................................................................................11 八、评估方法........................................................................................................13 九、评估方法应用................................................................................................14 （一）成本法的评估方法应用 ......................................................................14 流动资产的评估 ..............................................................................................14 长期投资的评估 ..............................................................................................15 房屋建筑物的评估 ..........................................................................................15 机器设备的评估 ..............................................................................................16 无形资产的评估 ..............................................................................................18 负债的评估 ......................................................................................................19 （二）收益法的评估方法应用 ......................................................................19 十、评估工作步骤简述........................................................................................20 十一、评估结论....................................................................................................21 十二、特别事项说明............................................................................................23 十三、评估报告评估基准日期后重大事项........................................................25 十四、评估报告法律效力....................................................................................25 十五、其他需要说明的事项................................................................................26 十六、评估报告提出日期....................................................................................26 备查文件目录........................................................................................................28

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 042 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4月，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称“中储运铁西一库”或资产占有方）经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权，在现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值采用成本法和收益法进行了评估。

本次评估的目的是为中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估股权在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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持续经营在此是指被评估企业的生产经营会按其现状持续下去，不考虑本次评估所涉及的经济行为的影响，并在可预见的未来，不会发生重大改变。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

截止于评估基准日，委估模拟企业普通股股权于评估基准日，在持续经营和不可自由流通前提下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：

一、成本法评估结果

资产评估汇总表

单位：人民币万元

项目		账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B *100%
流动资产	1	362.89	362.92	341.31	-21.61	-5.95
长期资产	2	250.00	250.00	354.28	104.28	41.71
固定资产	3	2,913.37	2,913.37	2,954.98	41.61	1.43
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	2,726.62	2,726.62	2,783.45	56.83	2.08
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	186.75	186.75	171.53	-15.22	-8.15
无形资产	8	1.08	1.08	1.08	0.00	0.00
资产总计	10	3,527.34	3,527.37	3,651.65	124.28	3.52
流动负债	11	1,000.98	1,001.01	894.80	-106.21	-10.61
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,000.98	1,001.01	894.80	-106.21	-10.61
净资产	14	2,526.36	2,526.36	2,756.85	230.49	9.12

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的中储铁西一库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币2,810万元。

三、评估结论

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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如前所述，采用成本法和收益法得到中储铁西一库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

表：
			资产评估结果汇总表			金额单位：人民币万元
项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值			收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	2,526.36	2,526.36	2,756.85	230.49	9.12	2,810.00	283.64	11.23

如上表所示，收益法评估结果为2,810.00万元，评估增值283.64万元，增值率11.23%；成本法结果为2,756.85万元，评估增值230.49万元，增值率9.12%；两种评估方法的评估结果差异53.15万元，差异率为1.93%。

从价值属性来看，成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。两种评估方法从不同的角度表达了委托评估的中储铁西一库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值。

由于两种评估方法得到的评估结果差异较小，同时考虑到中储铁西一库的经营业务直接受仓储物流的行业竞争的影响，且评估预测具有很大的不确定性，故本次评估选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

截止2006年12月31日，委托评估的中储铁西一库经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币2,756.85万元，即：

人民币贰仟柒佰伍拾陆万捌仟伍佰元

本评估报告使用权依法归委托方（即：中国物资储运总公司）。委托方应按

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为；2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2007]第042号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 4

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 5

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 042 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权在现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方），资产占有方为中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称“中储运铁西一库”或资产占有方）。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市丰台区南西环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

注册资金：人民币伍亿柒仟壹佰肆拾捌万元

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 6

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经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航空）；货运代理；承办海运进出口货物的国际运输代理业务（包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、服装、日用品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业负销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和 “三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

（二）资产占有方简介

公司名称：中国物资储运总公司沈阳铁西一库

住所：沈阳市铁西区北一西路44号企业类型：全民所有制注册资金：人民币285万元法定代表人：吴珂

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 7

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营业执照注册号：2101061103869（1-1）

中储铁西一库于1950年建库，由418库和417库组成，地址分别为沈阳市铁西区启工街8号（二段四号）和保工街42号（二段六号）。隶属于东北机械管理局，后划归于其下属的中国机电设备总公司东北公司管理。根据1962年8月中央有关规定,418库和417库于1963年5月由中国机电东北公司移交沈阳储运公司（中国物资储运公司前身），更名为国家物资局储运公司铁西一库。后又更名为中国物资储运总公司沈阳公司铁西一库。2000年2月根据中储辽管字[2000]23 号文件，更名为中国物资储运总公司沈阳铁西一库至今。

中储铁西一库是专业性物流企业，是沈阳市铁西区内最大的物资集散地之一。为了配合沈阳市铁西区政府的规划，根据中储总公司授权委托辽宁分公司就中储铁西一库与政府置换土地、迁建项目和沈阳市铁西区土地储备中心签订的《协议书》，中储铁西一库于2005年12月由原址搬迁至新址：沈阳市铁西区北一西路44号。土地使用面积60,006平方米。新建库房面积24,517平方米，综合楼（办公室）面积5,200平方米。专用线780米。

中储铁西一库经营范围包括：仓储，库房租赁；汽车货运，装卸；交通运输信息服务，金属材料，机械电子设备，建筑材料批发零售。目前中储铁西一库能够进行物资承运、包装、仓储、加工、配送及集装箱的到、发货服务、承担各类生产、生活资料的代理、营销业务。仓库的铁路专用线承接着全国各地的整车零担业务，可以提供货运代理、中转、水陆联运业务。

截止评估基准日，中储铁西一库拥有下属企业和长期投资单位各一家。其中：

下属企业为沈阳市中储铁一物资经销公司，成立于1991年8月。该公司是中储铁西一库出于经营需要注册的企业，虽为企业法人，实际无独立的组织架构和人员，与中储铁西一库合并办公，年度财务决算时与中储铁西一库的财务报表汇总上报中储总公司。中储铁西一库在账面上并未反映对沈阳市中储铁一物资经销公司的投资关系。

长期投资单位为辽宁中储房地产开发有限公司，注册资本1200万元，中储铁西一库出资250万元，占20.8%。

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二、评估目的

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为中储运铁西一库截止评估基准日经过资产剥离和专项审计后的资产和负债。根据委托方提供的截止2006年12月31日的专项审计报告，流动资产为362.89万元，长期资产为250.00万元，固定资产为2,913.37万元，无形资产1.08万元，资产总计为3,527.34万元，流动负债1,000.98万元，负债总计1,000.98万元。有关纳入本次评估范围的具体的资产、负债项目以资产占有方根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表中列明的为准。凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年12月31日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。以2006 年12月31日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽

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量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞

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价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

七、评估依据

（一）行为依据

1、中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]5号）；
2、中国物资储运总公司与中瑞华恒信会计师事务所有限公司签订的“资产
评估项目委托书”。

（二）法规依据

1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发
【1992】36号文）；
3、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格
式的暂行规定》的通知”；
4、《资产评估操作规范意见(试行)》（中国资产评估协会）；
5、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资
产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
6、《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》（财企
[2001]802号）；
7、《财政部关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道
德准则——基本准则〉的通知》（财企[2004]20号）；

8、国资委“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资委产权[2006]274号）；

9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中注协［2003］
18号）；

10、《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协）；

11、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委3号令）；
12、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委12号令)；
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

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14、《中华人民共和国国家标准：房地产估价规范（GB/T 502911999）》；

15、《企业会计准则》、《企业会计制度》。
（三）产权依据
1、房地产产权证明、车辆行驶证等权属证明；
2、设备购置合同及发票；
3、其它产权证明文件。
（四）取价依据
1、资产占有方提供的资产评估申报表；
2、资产占有方提供的有关会计账簿、财务报表、采购发票、原始发票等原
始凭证，有关证明文件以及相关资料；
3、机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
4、国经贸经[1997]456号关于发布《汽车报废标准》的通知；
5、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合发布的国经贸资源
[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
6、北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
7、国家计委建设部计价格[2002]10号《关于发布工程勘察设计收费管理规
定的通知》；
8、国家物价局建设部[1992]价费字479号文《关于发布工程建设监理费有关
规定的通知》；
9、《2006年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；
10、《辽宁工程造价信息（2006/12 期）》；
11、《辽宁省建设工程费用标准》 2004年；
12、《辽宁省建筑工程消耗量定额》2004年；
13、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》2004年；
14、《辽宁省建筑、装饰装修工程消耗量定额参考价目表》2004年；
15、全国统一市政工程预算定额；
16、全国统一施工机械台班费用《辽宁省参考单价》2004年；

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17、建设工程工程量清单计价规范《辽宁省实施细则》[辽建发（2003）81 号]；

18、铁路工程预算定额（路基工程2004年），铁路工程预算定额（轨道工程 2000年）；

19、建筑物图纸、竣工资料等文件；
20、评估人员评估调查登记表；
21、评估人员现场勘查和市场调查、网上询价获得的其他相关资料。
（五）其他依据
1、委托方和资产占有方企业营业执照；
2、委托方及资产占有方对重要事项的说明；
3、委托方及资产占有方的承诺函；
4、委托方及资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
5、2006年度模拟会计报表专项审计报告（中审审字[2007]第7139-7号）；
6、委托方及资产占有方提供的与评估有关的其他资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法和收益法进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用行当的方法进行评估，然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

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九、评估方法应用

（一）成本法的评估方法应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类、存货类资产等。

1、货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

3、存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

本次评估的存货主要原材料和在用低值易耗品。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值价；对于在用低值易耗品，评估时我们在清查核实的基础上按其重置成本和成新率确定其评估值。

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长期投资的评估

本次委估的长期投资仅一项，是非控股的长期股权投资。评估人员对长期投资进行了清查，首先将评估申报表与总账、明细账和资产负债表进行核对。查阅了投资协议、章程、被投资企业的营业执照等资料，并对投资时间、股权比例等进行了核查，同时对被投资企业在评估基准日的经营情况和财务状况进行了了解。本次评估以评估基准日被投资企业的资产负债表载明的净资产值乘以资产占有方的持股比例，确认该长期投资的评估值。

房屋建筑物的评估

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定
①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，计息期为合理工期的一

半，其计算公式为：

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2 2、综合成新率的确定

房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法

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综合确定建筑物成新率。当土地尚可使用年限少于房屋尚可使用年限时，按土地使用年限计算。

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

评估值=重置全价×成新率

1、重置全价的确定

A、机器设备

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础+工程建设前期及其它费用+资金成本

（1）设备购置价

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作为重置全价。

（2）运杂费

运杂费=设备购置费×运杂费率

运杂费率根据原机械工业部（1995）1041号文件按地区计取运杂费率。（3）安装调试费

安装调试费=设备购置价×安装调试费率

安装调试费率参照1041号文件规定计取，或按照国家规定的统一安装定额计取。

（4）设备基础

一般设备基础按1041号文件计取设备基础费率与安装调试费率一并计算，大型设备基础在土建工程中另行计算。

（5）工程建设前期及其它费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

（6）资金成本

资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用）×合理建设期× 评估基准日贷款年利率×资金投入强度系数

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设

贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入。

B、运输车辆

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其它费用

（1）购置价：以评估基准日市场交易价格确定。

（2）车辆购置税：按国家规为不含增值税车价的10%计算。
（3）其它费用：根据当地交管部门的规定，确定沈阳地区的费用标准为

500元/辆。

C、电子设备

重置全价=购置价+运杂费+调试费

购置价以评估基准日市场价确定，一般电子设备均送货上门免费调试。故

重置全价=购置价

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2、成新率的确定

对一般设备采用使用年限法确定成新率，对重点设备采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；载客汽车行驶里程50万公里）。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给出评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60% 电子设备采用使用年限法确定成新率。

无形资产的评估

本次评估范围内的无形资产为购买的财务软件，评估人员将申报值与明细账、总账和资产负债表金额进行核对，检查了合同、发票等原始入账凭证，同时根据企业无形资产的摊销政策进行了摊销测算。本次评估按清查核实后的账

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面价值确认评估值。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债的具体内容包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付工资、应交税金和其他应交款。

评估人员通过对负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项、是否存在未支付利息等的核实，确定资产占有单位于评估基准日时实际应承担的债务数额，以核实后实际应承担的债务额作为评估值。

（二）收益法的评估方法应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1) 逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2) 采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3) 采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；

(4) 将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中：

R：为期望投资回报率;

P0：为期初投资市场价值;

P1：为一年后投资的市场价值;

NOI1：为第一年年内的经营现金收益;

由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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或：

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本次评估采用全投资自由现金流折现模型，将公司全投资自由现金流折现值之和扣除负息负债，经非流通折扣和非经营性资产调整后得到公司全部普通股股权价值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1、前期准备工作

2、现场评估

听取资产占用单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍；对填报的资产评估申报表进行复核和鉴别，并与其提供的有关财务记录数据进

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行核实；根据相关资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，对资产状况进行勘查和记录；了解资产管理、运行和经营状况；查阅产权证明文件、购置合同、以及有关账目、发票等财务资料，调阅资产移交清册、设备运行记录、维修和事故记录以及工程竣工决算报告等有关资料；根据各类资产的实际状况和特点，确定其评估方法。

3、开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4、评估汇总

十一、评估结论

（一）成本加和法评估结果及分析

经评估，截止于2006年12月31日，中储铁西一库的资产及负债，在现状利用前提下，公平市场价值为：总资产审计后的账面价值为3,527.34万元，清查调整后的账面价值为3,527.37万元，经评估后总资产为3,651.65万元，评估增值 124.28万元，增值率为3.52 %；总负债审计后的账面价值为1,000.98万元，清查调整后的账面价值为1,001.01万元，经评估后总负债为894.80万元，评估减值 106.21万元，减值率为10.61 %；净资产审计后的账面价值为2,526.36万元，清查调整后的账面价值为2,526.36万元，经评估后净资产为2,756.85万元。评估增值

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230.49万元，增值率为9.12%，详细情况见资产评估结果汇总表。

资产评估结果汇总表单位：人民币万元

项目		账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B *100%
流动资产	1	362.89	362.92	341.31	-21.61	-5.95
长期资产	2	250.00	250.00	354.28	104.28	41.71
固定资产	3	2,913.37	2,913.37	2,954.98	41.61	1.43
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	2,726.62	2,726.62	2,783.45	56.83	2.08
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	186.75	186.75	171.53	-15.22	-8.15
无形资产	8	1.08	1.08	1.08	0.00	0.00
资产总计	10	3,527.34	3,527.37	3,651.65	124.28	3.52
流动负债	11	1,000.98	1,001.01	894.80	-106.21	-10.61
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,000.98	1,001.01	894.80	-106.21	-10.61
净资产	14	2,526.36	2,526.36	2,756.85	230.49	9.12

（二）收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的中储铁西一库经过剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币2,810万元。

（三）两种方法的评估结果比较与分析

如前所述，采用成本法和收益法得到中储铁西一库经过剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元

			资产评估结果汇总表	资产评估结果汇总表	资产评估结果汇总表	金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值			收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	2,526.36	2,526.36	2,756.85	230.49	9.12	2,810.00	283.64	11.23

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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从价值属性来看，成本法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力。两种评估方法从不同的角度表达了委托评估的中储铁西一库经过剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权在持续经营前提下，在不可流通交易条件下以中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的之公平市场价值。

由于两种评估方法得到的评估结果差异很小，同时考虑到中储铁西一库的经营业务直接受仓储物流的行业竞争的影响，且评估预测具有很大的不确定性，故本次评估选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

（四）评估结论

根据以上分析，本次评估确定成本法评估结果为最终评估结论。

截止2006年12月31日，委托评估的中储铁西一库经过剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币2,756.85万元，即：

人民币贰仟柒佰伍拾陆万捌仟伍佰元

十二、特别事项说明

2、评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方和资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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在评估过程中恪守职业道德和规范。

4、由于委托方就本次经济行为聘请中审会计师事务所对截止评估基准日的经资产资产剥离的财务报表进行了专项审计，并取得了专项审计报告，因此本次评估是在审计的基础上进行的，且企业是以经审计后的账面价值进行的评估申报。

5、本次评估中对债权类资产的评估减值，是评估人员根据现场了解的评估基准日时资产的实际状况而进行的价值判断，并不表明其债权有效性的丧失和中国物资储运总公司沈阳铁西一库对债权的放弃，也不能解除企业管理当局回收这些资产的责任；企业不能仅以本评估报告为依据进行相关的账务处理，仍须按照有关规定履行必要的审批程序。

6、本次评估范围内的资产是根据中储铁西一库与其下属企业沈阳市中储铁一物资经销公司的汇总后的资产负债表申报的。本次评估是在上述汇总报表的基础上进行的。

7、本次评估范围内的房屋建筑物，在建设过程中均办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等工程建设许可证书，由于工程完工后尚未办理竣工手续，截止本次评估基准日房屋所有权证尚未办理。在本次评估中，对于未办理房产证的房产，评估人员暂按照资产占有方申报并经核实的建筑面积进行评估，待企业取得房屋所有权证后，应当以房屋所有权证载明的面积为准调整评估结果。

8 、机器设备中有汽车起重机 QY12T 一辆于 1994 年购入，账面原值 310,000.00元，账面净值59,494.18元；辽A10314解放半挂车为1993年6月购入，账面原值102,500.00元，账面净值3075.00元；辽A14551为2005年购入的解放半挂车，为1996年生产的二手车，账面原值49,800.00元，账面净值31,982.62元，以上三辆车目前均处于停用、待报废状态。另有辽AC5760小货车已办理报停手续，于2006年12月1日起开始正常报停。

9、本次收益法评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估企业的管理层制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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意在此提醒委托方和其他有关方面，中瑞华恒信并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。

10、本次收益法评估中，我们参考和采用了中储铁西一库2002年至2006年度及评估基准日经审计的财务报表，以及我们在中国国内上市公司中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

十四、评估报告法律效力

1、本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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责任。

3、本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4、根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

十五、其他需要说明的事项

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

注册资产评估师：（签字）

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中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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备查文件目录

附件一：本次资产评估涉及的经济行为文件复印件；

附件二：评估基准日专项审计报告；

附件三：产权证明文件复印件；

附件四：委托方营业执照复印件；

附件五：资产占有方营业执照、组织机构代码证复印件；

附件六：委托方、资产占有方承诺函；

附件七：评估机构营业执照复印件；

附件八：评估机构资格证书复印件；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函；

附件十：评估人员资格证书复印件；

附件十一：资产评估委托协议复印件。

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中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

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资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司：

受贵公司委托，我们以贵公司进行资产重组并与控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库的经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权在2006年12月31日所体现的公允价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在该报告设定的假设条件均能够成立的条件下，在我们知识和认知的最大条件下，我们对我们的评估工作和由此产生的资产评估结果做如下承诺：

1、资产评估范围与委托方所指定的资产范围一致，未重未漏；
2、对涉及评估的各项资产进行了合理的产权和实物检查、核实；
3、选用的参照数据、资料，在我们认知的最大限度内，有可靠的、合法的
资料来源；
4、可能影响委估资产价值的因素，在我们认知的最大限度内，均进行了恰
当的考虑；
5、资产评估的假设前提合理、参数选取适当、逻辑推理准确；
6、我们提供本评估服务的报酬与我们的评估结论及使用本评估报告的任何
后果没有关系；
7、除本报告所列评估小组成员外，评估工作未受其他任何人员的干预或影
响。

注册资产评估师：注册资产评估师：

资产评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

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郑州中储物资流通中心非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字(2007)第037号（共壹册第壹册）

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报告日期： 2007 年 5 月 10 日

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

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资产评估报告目录

页号

摘要........................................................................................................................... 1 资产评估报告书............................................................................................................... 6 一、委托方与资产占有方简介....................................................................................... 6 二、评估目的................................................................................................................... 9 三、评估范围和对象....................................................................................................... 9 四、评估基准日............................................................................................................... 9 五、评估原则及专业标准............................................................................................... 9 六、评估价值及价值前提定义..................................................................................... 10 七、评估依据................................................................................................................. 11 八、评估方法................................................................................................................. 12 九、评估方法的应用..................................................................................................... 13 成本法评估方法的应用........................................................................................ 13 收益法评估方法的应用........................................................................................ 18 十、评估工作步骤简述................................................................................................. 19 十一、评估结论............................................................................................................. 20 十二、特别事项说明..................................................................................................... 21 十三、评估报告评估基准日期后重大事项................................................................. 23 十四、评估报告法律效力............................................................................................. 23 十五、其他需要说明的事项......................................................................................... 24 十六、评估报告提出日期............................................................................................. 24 备查文件目录................................................................................................................. 26

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储物资流通中心非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（2007）第037号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4月，对郑州中储物资流通中心（以下简称“郑州中储”或资产占有方）经过资产剥离和专项审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法和收益法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”）资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，但可以依法采用其他方式转让、交易。

委托方确定本次评估基准日为2006年12月31日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估模拟企业股权于评估基准日，在持续经营和不可流通前提下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：一、成本法评估结果

经评估，截止评估基准日，委估企业模拟普通股股权在持续经营、不可流通前提下的公平市场价值为1,348.85万元，即人民币壹仟叁佰肆拾点捌伍万元。详细情况如下：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
流动资产	3,730.74	3,730.74	3,733.02	2.28	0.06
固定资产	3,507.50	3,507.50	4,343.27	835.77	23.83
其中:在建工程	762.96	762.96	762.96	-	-
建筑物	1,889.23	1,889.23	2,537.09	647.86	34.29
设备	855.31	855.31	1,043.22	187.91	21.97
无形资产	-	-	-	-
其中:土地使用权	-	-
其他资产	-	-
资产总计	7,238.24	7,238.24	8,076.30	838.06	11.58
流动负债	6,727.45	6,727.45	6,727.45	0.00	0.00
长期负债	-	-
负债总计	6,727.45	6,727.45	6,727.45	0.00	0.00
净资产	510.79	510.79	1,348.85	838.06	164.07

二、收益法评估结果

经评估，截止2006年12月31日，委托评估的郑州中储经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之采用收益法评估的公平市场价值为人民币1,440.00万元，清查调整后的账面价值为510.79万

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

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元，评估增值929.21万元，增值率为181.9%。

三、评估结论

如前所述，采用成本法和收益法得到郑州中储经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权于评估基准日2006年12月31日所表现的公平市值如下表：

资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	成本法评估价值	成本法评估价值	成本法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值	收益法评估价值
			评估值	增减值	增值率%	评估值	增减值	增值率%
全部股东权益	510.79	510.79	1,348.85	838.06	164.07	1,440.00	929.21	181.9

对于两种评估方法得到的评估结果存在的差异，评估人员考虑郑州中储的经营业务直接受仓储物流行业的投资规模和投资周期的影响，而仓储物流行业的投资又很大程度上受国家宏观调控政策的影响，评估预测具有很大的不确定性，故选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

截止2006年12月31日，委托评估的郑州中储经资产剥离和专项审计后的模拟全部普通股股权，在持续经营前提下，在不可流通交易条件下之公平市场价值为人民币1,348.85万元，即：

人民币壹仟叁佰肆拾点捌伍万元

本评估报告使用权依法归委托方（即：中储总公司）。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为; 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

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以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2007]第037号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

注册资产评估师：（签字）

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中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

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中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储物资流通中心

非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（2007）第037号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对郑州中储物资流通中心（以下简称“郑州中储”或资产占有方）经资产剥离和专项审计后的模拟企业普通股股权在现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为：中储总公司，资产占有方为：郑州中储。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市丰台区南西环西路188号6区18号楼

企业类型：全民所有制注册资金：人民币伍亿柒仟壹佰肆拾捌万元

法定代表人：韩铁林

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业负销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万平方米，库房面积200 万平方米，铁道专用线120条，总长度110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

(二)资产占有方简介

企业名称：郑州中储注册地址：郑州城东南路13号法定代表人：丰中原注册资本：人民币捌佰玖拾叁万元

经济性质：国有企业

主要经营范围：物资储存、商品储运、货物配送、集装相业务、房屋及场地设备租赁，土特产品、黑色有色金属材料、机电产品。

1、概况

郑州中储是中储总公司的直属子公司。

郑州中储位于郑州市区东南角，成立于1964年5月，前身是郑州中储二里岗仓库，目前主要经营业务是物资存储，商品储运，库房、场地及设备租赁等。企业占地面积 349,278.90平方米；大型库房9栋，建筑面积33,126平方米，其中仓储面积31,107平方米；货场面积218,520平方米。铁路专用线5股，总长4850米；专用站台15,840平方米。近三年的经营状况如下：

2004～2006年资产负债情况

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年 (剥离前)	2005年 (剥离前)	2006年 (剥离后)
总资产	6,028.52	6,306.09	7,238.24
负债	3,074.99	3,448.79	6,727.45
净资产	2,953.53	3,257.31	510.79

2004～2006年损益状况

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年 (剥离前)	2005年 (剥离前)	2006年 (剥离后)
主营业务收入	9,534.67	7,257.55	13,746.52
利润总额	63.95	402.90	801.61
净利润	42.34	303.78	576.20

注：2004年、2005年的数据是剥离前的审计数据，2006年的数据是剥离后的审计数据。
2、执行的会计政策及使用的主要会计方法
(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
(2)会计年度采用公历年度，即1月1日到12月31日。
(3)记账本位币为人民币。
(4)会计核算基础和记账原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本为计
价基础。
(5)坏账核算方法：公司采用备抵法核算坏账损失。
(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按实
际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时一次摊销。
(7)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直
线法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。
(8) 在建工程:按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态时，
按工程项目的实际成本结转固定资产。
(9)主要应纳税税种：
①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的33%计缴。

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

②增值税：销售商品按17%计缴增值税。

③营业税：本公司营业税按业务收入的5%、3%计缴。

二、评估目的

三、评估范围和对象

本次资产评估的对象为郑州中储截止评估基准日的模拟企业普通股股权，本次资产评估的范围为根据资产重组方案经资产剥离、审计后确定的全部资产和负债。根据委托方提供的截止2006年12月31日的专项审计报告，流动资产为3,730.74万元，固定资产3,507.50万元，资产总计为7,238.24万元，流动负债6,727.45万元，负债总计6,727.45 万元。

有关本次评估具体的资产、负债项目内容以郑州中储根据资产剥离和专项审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入表内并经过中储核实确认委托评估的资产项目均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年12月31日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续经营和不可流通前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竞价交易，

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郑州中储物资流通中心资产评估报告书

但可以依法采用其他方式转让、交易。

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司
非公开发行股票的批复》；
2．中储总公司与中瑞华恒信签订的“资产评估项目委托书”；
（二）法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发【1992】
第36号文）；
3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估
监督管理工作意见的通知（2001年12月31日国办发[2001]102号）；
4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第14 号）；
5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91号

文）；

6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见（试行）》中
国资产评估协会；
8．国资委“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资委产
权[2006]274号）；

9．国资委3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；

10．国资委12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
11．中国注册会计师协会［2003］18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属

指导意见》

12．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
13．房地产估价规范(GB/T50291—1999)。
14．《企业会计准则》、《企业会计制度》。
（三）产权依据
1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；

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3．重点设备购置合同及发票；
4．其它产权证明文件。

（四）取价依据

1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及原始凭
证等财务核算等资料；
2．《2007年中国机电产品报价手册》中国机电设备成套工程协会；
3．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；
4．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
5．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概

算指标》；

6．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）
7．《河南省建筑和装饰工程综合基价》（上、中、下册，2002年）；
8．《河南省工程造价信息》2006年第4期；）
9．《郑州工程造价动态》2006年第4期；
10．郑州市建设工程材料基准价格信息（上、下册）2006年第4期；；
11．郑州市前期费用及其它费用收费标准；
12．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。
(五)其他依据
1．委托方和资产占有方企业营业执照；
2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．中审会计师事务所出具（中审审字[2007]第7139-4号）专项审计报告；
5．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

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2、所谓收益法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。收益法通常采用折现现金流方式估算收益现值，该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来产生的现金流的现值来衡量。折现现金流的方法将资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。

九、评估方法的应用

成本法评估方法的应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、应收票据、往来账款类和存货类。 1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等财务资料进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2、应收票据：首先将应收票据申报表与明细账、资产负债表进行核对检查，由于评估现场日时所有票据均已经背书转让，评估人员抽查了进行背书转让的记账凭证及原始凭证。经核实金额正确，内容真实，以清查调整后的账面值为评估值。

3．往来类资产：往来类资产包括应收账款、其他应收款、预付账款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

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4．存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值价；对于库存商品，全部为钢材，购入日期与基准日接近，账面成本基本反映了评估基准日的市场价格水平，且现场勘察时已全部实现销售，评估时以清查核实后的账面值确定评估值；对于在用低值易耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

房屋建筑物的评估

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本

评估值=重置全价×综合成新率

1 、重置全价的确定

①工程总价

工程总价 = 建筑工程造价 + 安装工程造价 + 装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

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资金成本 =( 工程总造价 + 前期费用 ) ×建设期贷款利率×合理工期÷ 2 2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

1、机器设备

① 重置全价的确定

② 成新率的确定

机器设备成新率的确定是根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能性贬值，

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确定其成新率。本次评估采用如下方法：

采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

2、运输车辆

① 重置全价的确定

重置全价=新车现价+车辆购置税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分情况

确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

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评估值=重置全价×综合成新率。

3、电子设备

① 设备重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

② 成新率的确定

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。

设备的经济寿命年限，据评估收集来的统计资料，分类确定。

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

在建工程的评估

在建工程是流转库扩建工程，在评估基准日工程尚未完工，账面值是该项目发生的前期费用及已经支付的相关款项，如设计费、勘察费、建设配套费及工程款等。我们查阅了相关合同和财务资料，以核实无误的账面值确认评估值。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债全部为流动负债，包括：短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应交税金和其他未交款。

2、应付票据：评估人员首先将应付票据申报表与明细账、资产负债表核对，账、表相符，然后对各票据的出票日期、业务内容等进行了核实。抽查了其原始记账凭证，检查了开出承兑汇票的存根联，经核实金额正确，内容真实，以清查调整后的账面值确定评估值。

3．应付、预收类：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，对于重要事项并寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

4．应交税金、其他未交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资

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产负债表进行核对检查，然后在此基础上，对各税费产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税完税凭证进行审核。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。收益法评估方法的应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1)逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来5年）委估企业产生的净现金流量；

(2)采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3)采用永续年金法，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；

(4)将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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其中:

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由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．评估汇总

根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相

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关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作中没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析工作，并根据汇总分析情况，对总体资产评估结果进行调整、修改和完善，撰写资产评估报告书。经内部三级复核后向委托方提交评估报告草稿，并征求意见。经其确认无误后，提交正式资产评估报告书。

十一、评估结论

（一）成本法评估结果

总资产账面价值为7,238.24万元，清查调整后的账面价值为7,238.24万元，经评估后总资产为8,076.30万元，评估增值838.06万元，增值率为11.58%。

总负债账面价值为6,727.45万元，清查调整后的账面价值为6,727.45万元，经评估后总负债为6,727.45万元，评估减值0.00万元，增值率为0.00%。

净资产账面价值为510.79万元，清查调整后的账面价值为510.79万元，经评估后净资产为1,348.85万元，评估增值838.06万元，增值率为164.07%。以上情况详见资产评估结果汇总表。

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
流动资产	3,730.74	3,730.74	3,733.02	2.28	0.06
固定资产	3,507.50	3,507.50	4,343.27	835.77	23.83
其中:在建工程	762.96	762.96	762.96	-	-
建筑物	1,889.23	1,889.23	2,537.09	647.86	34.29
设备	855.31	855.31	1,043.22	187.91	21.97
无形资产	-	-	-	-
其中:土地使用权	-	-
其他资产	-	-
资产总计	7,238.24	7,238.24	8,076.30	838.06	11.58

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流动负债	6,727.45	6,727.45	6,727.45	0.00	0.00
长期负债	-	-
负债总计	6,727.45	6,727.45	6,727.45	0.00	0.00
净资产	510.79	510.79	1,348.85	838.06	164.07

（二）收益法评估结果

我们采用收益法对郑州中储的剥离后的资产（模拟普通股股权）进行评估，评估结果如下：

模拟普通股股权账面价值为人民币510.79万元；

模拟普通股股权清查调整后的账面价值为人民币510.79万元；

经评估后模拟普通股股权价值为人民币1,440.00万元，评估增值929.21万元，增值率为181.9%。

（三）两种方法评估结果的比较

根据上述评估情况，我们将成本法评估结果和收益法评估结果进行了客观细致的比较分析。郑州中储剥离后的资产（模拟普通股股权）成本法的评估值为人民币 1,348.85万元，收益法的评估值为人民币1,440.00万元，两者比较差额为 91.15 万元，差异率6.76%。

（四）最终评估结论

人民币壹仟叁佰肆拾点捌伍万元

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十二、特别事项说明

4．本次评估范围内26,880.59平方米的房产已抵押，具体情况如下：

①截止评估基准日郑州中储在中国工商银行郑州二里岗支行借款2,600,000.00 元，以14,300.46平方米土地(土地证号是郑国用(2005字第0761号) 和5001.29平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0401047315号)作为抵押。

②截止评估基准日郑州中储在郑州市向阳农村信用合作社借款3,000,000.00 元，以10,796.37平方米的土地(土地证号是郑国用(2005)字第0761号)和5076.68平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0501026311号)作为抵押。

③截止评估基准日郑州中储在郑州二七农村信用合作社借款3,300,000.00元，以8,498.39平方米的土地(土地证号是郑国用 (2005)字第0761号)作为抵押和 2841.95平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0501026365号)作为抵押及2842.32 平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0501026356号)作为抵押。

④截止评估基准日郑州中储在郑州二七农村信用合作社借款900,000.00元，以 672.9平方米的土地(土地证号是郑国用 (2005)字第0761号) 和1,398.35平米（房产证号是郑房权证字0501026309）作为抵押。

⑤截止评估基准日郑州中储在郑州市商业银行借款10,000,000.00元，以 11429.7平方米的土地(土地证号是郑国用(2005)字第0761号)和9,720平米的房屋（房产证号是郑房权证字0401012839）作为抵押。

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 22

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5．本次评估的房屋建筑物中均不包括土地价值因素。

6．本次评估范围内部分房屋尚未办理《房屋所有权证》，资产占有方出具了相应的说明。

7．郑州中储与河南郑州中原国家粮食储备库（以下简称“储备库”）于2000年 12月26日签订100亩土地转让协议，合同金额1,850万元；2001年2月21日签订使用铁路专用线补充协议，合同规定储备库每年应支付铁路专用线管理、维护费24万元。截止2004年12月31日，储备库尚欠土地转让价款330万元及法院判决支付二年的铁路专用线管理、维护费48万元。郑州中储于2003年5月28日向郑州市中级人民法院提起诉讼并申请财产保全，郑州市人民法院于2004年6月4作出（2003）郑民二字第20号民事判决书，判令储备库支付欠款330万元及铁路专用线管理、维护费48万元。储备库不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2005年3月23日作出（2004）豫法民一终字第251号民事判决书，撤消郑州市中级人民法院于2004年6月4日作出（2003）郑民二初字第20号民事判决书，判决储备库支付铁路专用线管理、维护费48万元。郑州中储不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2006年5月31日作出（2006）豫法立民字第52号民事栽定书，裁定此案由河南省高级人民法院另行组织合议庭进行再审；再审期间，中止原判决的执行。由于上述事项在我们评估现场清查结束日尚无结果，因此我们的评估结果中没有包含此事项。上述事项可能引起相关的330万元应收款和48万元应收款。在此提请报告使用者注意。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

十四、评估报告法律效力

1．本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 23

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持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5．本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

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[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 项目负责人：（签字） ────────── 项目审核人：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 25

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备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：评估基准日剥离后由中审会计师事务所出具（中审审字[2007]第7139-4号）

专项审计报告（复印件）；

附录三：产权证明文件复印件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：资产评估人员资格证书（复印件）

附录十：资产评估委托约定函（复印件）

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 26

北京中物储国际物流科技有限公司非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 041 号（共壹册第壹册）

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报告日期： 2007 年 5 月 10 日

北京中物储国际物流科技有限公司资产评估报告书

资产评估报告目录

摘要................................................................. 1 一、委托方与资产占有方简介............................................... 5 二、评估目的............................................................. 8 三、评估范围和对象....................................................... 9 四、评估基准日........................................................... 9 五、评估原则及专业标准................................................... 9 六、评估价值及价值前提定义.............................................. 10 七、评估依据............................................................ 10 八、评估方法............................................................ 12 九、评估方法的应用...................................................... 12 成本法的应用........................................................ 12 收益法的应用........................................................ 15 十、评估过程简述........................................................ 16 十一、评估结论.......................................................... 17 十二、特别事项说明...................................................... 18 十三、评估报告评估基准日期后重大事项.................................... 19 十四、评估报告法律效力.................................................. 20 十五、评估报告提出日期.................................................. 20 备查文件目录............................................................ 22

中瑞华恒信会计师事务所有限公司北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）

电话：010-88091188 传真：010-88091199

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北京中物储国际物流科技有限公司

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 041 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2007年4月，对北京中物储国际物流科技有限公司（以下简称“北京中物储物流公司”或资产占有方）的普通股股权在持续经营，不可流通前提下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法进行了评估。本次评估的目的是为中储总公司拟进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产价值参考依据。我所评估人员按照必要的评估程序对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其他评估程序。在完成上述法定评估程序的基础上，我们对委估资产在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

持续经营在此是指资产占有方的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，

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并在可预见的未来，不会发生重大改变。特别需要说明的是本次评估的股权公平市场价值。不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竟价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

委托方确定本次评估基准日为2006年12月31日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估北京中物储物流公司的全部普通股股权在持续经营前提下和股权不可自由流通条件下的公平市场价值，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：

一、成本法评估结果

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	3,363.27	3,522.32	3,540.49	18.17	0.52
长期投资	575.26	477.31	476.64	-0.67	-0.14
固定资产	223.59	223.59	229.79	6.20	2.77
其中:在建工程	0.00	0.00	0.00	0.00
建筑物	43.28	43.28	43.61	0.33	0.77
土地使用权	0.00	0.00	0.00	0.00
设备	180.31	180.31	186.18	5.87	3.26
无形资产	0.00	0.00	0.00	0.00
资产总计	4,162.12	4,223.22	4,246.92	23.70	0.56
流动负债	1,494.32	1,526.13	1,526.13	0.00	0.00
长期负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债总计	1,494.32	1,526.13	1,526.13	0.00	0.00
净资产	2,667.80	2,697.09	2,720.79	23.70	0.88

二、收益法评估结果

截止于 2006 年 12 月 31 日，北京中物储物流公司普通股股权在不可流通和持续经营前提下采用收益法评估出的公平市场价值为人民币 3,380 万元。

三、评估结论

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我们采用两种方法评估得出的结论分别为 3,380 万元和 2,720.79 万元，两者相差 659 万元，差异率 24.23%。

由于北京中物储物流公司的经营业务很大程度上受国家宏观调控政策的影响，评估预测具有很大的不确定性，故选用成本法的评估结果作为本次评估的最终结论。

即北京中物储物流公司全部普通股股权在持续经营、不可流通前提下于评估基准日 2006 年 12 月 31 日所表现的公平市场价值为人民币 2,720.79 万元，即人民币贰仟柒佰贰拾点柒玖万元。

根据资产评估业务约定书的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估报告结论有效使用期限为一年，以评估基准日为起点计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

本评估报告使用权依法归委托方（即：中国物资储运总公司）。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为；2)除国家法律、法规规定之外，未经中瑞华恒信书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书【中瑞华恒信评报字（2007）第 041 号】，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

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电话：010-88091188 传真：010-88091199 3

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[本页无正文]

评估机构法定代表人：（签字）

────────── 中国注册资产评估师：（签字）

──────────

中国注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007 年 5 月 10 日

中瑞华恒信会计师事务所有限公司北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）

电话：010-88091188 传真：010-88091199 4

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北京中物储国际物流科技有限公司非公开发行股票项目资产评估报告书

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中瑞华恒信评报字（ 2007 ）第 041 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以为中国物资储运总公司拟进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对北京中物储国际物流科技有限公司（以下简称“北京中物储物流公司”或资产占有方）的普通股股权在持续经营和不可流通前提下于评估基准日所表现的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”），资产占有方为北京中物储物流公司。

委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市丰台区南四环西路 188 号 6 区 18 号楼企业类型：全民所有制法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航空）；

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货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括在：揽货、订仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务为一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万㎡，库房面积，200 万㎡，铁道专用线120条、110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

中储总公司经过40余年的发展，逐步形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多形式联运为纽带，以信息化管理为手段，以仓储配送、国内外贸易、金融服务、国际货代、供应链管理等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，可为客户设计产、供、销的全程物流方案，提供多种形式的服务组合。

资产占有方概况：

企业名称：北京中物储物流公司

注册地址：北京市丰台区南四环西路188号六区18号楼8层（园区）法定代表人：李小晶

注册资本：人民币1620万元

经济性质：有限责任公司

主要经营范围：承办海运、空运进出口货物的国际运输代理业务；包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询服务；技术开发、技术咨询等。

1、概况

北京中物储物流公司成立于1999年8月，由中储总公司和自然人李义、刘起正（自然人全部是中储总公司员工和北京中物储物流公司的员工）等50人投资设立，中储总公司出资826.20万元，占51%股权，自然人出资793.80万元，占49%股权。

北京中物储物流公司原为中储总公司的一个业务部门---先为仓储运输部后为物流部，为适应业务发展需要，充分调动经营者的积极性，中储总公司将内部业务处室

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改制为公司制企业。原公司名称为北京中储国际货运代理有限公司，2006年7月变更为北京中物储物流公司。目前北京中物储物流公司共有52名员工，设有七个分公司和 3个子公司，分公司和子公司的的情况如下表：

序号	名称	备注
分公司
1	北京中物储国际物流科技有限公司武汉分公司
2	北京中物储国际物流科技有限公司青岛分公司
3	北京中物储国际物流科技有限公司四川分公司
4	北京中物储国际物流科技有限公司天津分公司
5	北京中物储国际物流科技有限公司湛江分公司
6	北京中物储国际物流科技有限公司河南分公司
7	北京中物储国际物流科技有限公司广东分公司
子公司
1	大连中储报关有限公司	北京中物储物流公司占72.2%股权
2	重庆中储国际货运代理有限公司	北京中物储物流公司占30%股权
3	河北中储百川大件运输有限公司	北京中物储物流公司占51%股权

资产负债情况（合并数）：

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年	2005年	2006年
总资产	3,363.04	2,340.13	4,423.79
负债	2,403.01	1,128.50	1,362.48
净资产	919.45	1,211.63	2,667.80

损益状况（合并数）：

金额单位：人民币万元

年份项目	2004年	2005年	2006年
主营业务收入	3,520.45	8,652.04	11,598.54
利润总额	193.25	611.24	1,013.40
净利润	120.48	418.89	691.60

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号审计报告，2005 年的数据引用的是中审会计师事务所出具的中审审字（2006） 6136-1-4 号审计报告，2006 年的数据引用的是中审会计师事务所出具的中审审字（2007）7139-1 号审计报告

2、执行的会计政策及使用的主要会计方法
(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
(2)会计年度采用公历年度，即1 月1 日到12 月31 日。
(3)记帐本位币为人民币。
(4)会计核算基础和记帐原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本为计
价基础。
(5)坏帐核算方法：公司采用备抵法核算坏帐损失。
(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按实
际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时一次摊销。

(7) 长期股权投资的核算：公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%(含20%)以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，采用权益法核算；公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，且无重大影响的，采用成本法核算。

(8)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直

线

法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。

(9)主要应纳税税种：

①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的33%计缴。

②营业税：本公司营业税按业务收入的5%计缴。

③城建税: 本公司城建税按应纳税所得额的7%计缴。

二、评估目的

本次评估所涉及的经济行为为中储总公司拟进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产在评估基准日公平市场价值的参考依据。

该经济行为已获得中国诚通控股公司的批复（诚通战略字[2006]5 号）。详见备查文件。

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三、评估范围和对象

本次资产评估的范围为北京中物储物流公司截止评估基准日普通股股权。经专项审计后，北京中物储物流公司总资产账面价值4,162.12万元，总负债账面价值1,494.32 万元。具体的资产、负债项目内容以北京中物储物流公司根据专项审计后资产负债表和财务数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入表内并经过北京中物储物流公司和中储总公司核实确认的资产项目均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2006年12月31日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2006年12月31日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业年度财务决算日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

持续经营假定，是假定将委估资产作为一个持续经营企业的生产要素进行评估。它强调委估资产以其现时规定的用途、使用环境和利用状态所体现的使用功能和获利能力，仍在可预计的未来正常持续下去。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

公开市场假定，是假定委估资产的购买市场，是一个竞争性的市场，市场交易条件公开，所有市场主体都可以平等自由地参与交易。在该市场上交易双方对交易对象具有必要的专业知识，掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易的最大

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目的是最大限度地追求各自的经济利益。

此次评估采用的标准为中国资产评估协会中评协 (1996)03号文发布的《资产评估操作规范意见（试行）》，同时结合实际情况参考国际上通行的评估惯例和做法。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用持续经营，不可流通前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

持续经营在此是指资产占有方的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。特别需要说明的是本次评估的股权公平市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。

不可流通是指股权不可以在中国证券交易市场（即上交所和深交所）竟价交易。但可以依法采用其他方式转让、交易。

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》
诚通战略字[2006]5 号；
2．中储总公司与中瑞华恒信签订的《资产评估项目委托书》。
（二）法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年第 91 号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发【1992】第
36 号文）；
3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监
督管理工作意见的通知（2001 年 12 月 31 日国办发[2001]102 号）；

4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年 12 月 31 日，财政部令第 14 号）；

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5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91 号文）；
6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．“关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知”（国资委产权[2006]274
号）；
8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中国注册会计师协会［2003］
18 号；
9．《企业价值评估指导意见（试行）》中国资产评估协会；
10．《资产评估操作规范意见(试行)》中国资产评估协会；
11．中华人民共和国国家标准：《房地产估价规程（GB/T 50291-1999）》；
12．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
13．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
14．国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行[1992]价费字 382 号文《关

于印发〈商品住宅价格管理暂行办法〉的通知》；

15．国务院、财政部、建设部有关法令、规范、标准；
16．资产评估操作规范；

17．建设部《房屋完损等级评定标准》。

（三）产权依据

1．房产证、车辆行驶证；
2．重点设备购置合同及发票；
3．其它产权证明文件。

（四）取价依据

1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及原始凭
证等财务核算等资料；
2．国经贸经[1997]456 号文颁布的《汽车报废标准》；
3．国经贸资源[2000]1202 号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
4．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。

（五）其他依据

1．委托方和资产占有方企业营业执照；

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2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．中审会计师事务所出具的中审审字（2007）7139-1 号专项审计报告
5．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及资产评估业务约定书中的约定，本次评估主要采用收益法和成本法进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值，根据资产实际情况，分别选用恰当的方法分别进行评估，然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

所谓收益法是指分析被评估资产预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。该方法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一项资产价值可以用该项资产未来预期产生的收益的现值来衡量。该方法将资产经营预期产生的收益用一个适当的折现率折为现值。

九、评估方法的应用

成本法的应用

（一）流动资产

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及审计后资产负债表等财务资料进行核对，在此基础上对库存现金与企业财务人员共同进行了核实与盘点；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对银行账户在评估基准日的余额情况进行函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2．往来类资产：往来类资产包括应收帐款、其他应收款、预付帐款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现

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场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3．存货类资产：本次委估的存货是对于在用低值易耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

4．待摊费用：评估人员首先核对评估基准日待摊费用明细账、总账、资产负债表与评估申报表核对；抽查待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，以核查其发生额是否正确；检查摊销余额是否正确；最终以评估目的实现后尚存的受益期确认评估值。（二）长期投资

对于控股投资，我们首先对被投资单位进行整体评估，然后以其净资产评估值与北京中物储物流公司持有的股权比例相乘确认评估值。对于近期成立的控股投资，评估人员首先取得投资协议、章程、验资报告，营业执照、评估基准日资产负债表等相关资料，然后以评估基准日被投资单位审计后的资产负债表记录的净资产帐面值与股权比例相乘确认评估值。

（三）固定资产

1、房屋建（构）筑物

纳入本次评估范围的房地产，为商住公寓，考虑到待估房屋性质，根据所在地区该类房屋房地产市场交易状况，采用市场比较法进行评估。

市场比较法是将被评估的房地产和市场近期已销售的相同或相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产的评估值。

2、机器设备

（1）运输车辆

① 重置全价的确定

车辆的购置成本由新车现价、车辆购置税及牌照、验车等其他费用组成。具体根据市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税以及地方收取的有关费用等

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项目来确定重置成本。

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

理论成新率是根据 2000 年 12 月 18 日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定进行计算的，轿车行驶里程 50 万公里和使用年限 15 年。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定

= 评估值重置全价×综合成新率。

（2）电子设备

① 重置全价的确定

= 重置全价购置价

② 成新率的确定

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限*100% ，并结合现场勘察情况进行修正。

③ 评估值确定：

= 评估值重置全价×成新率。

（四）负债

1．应付、预收类：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，对于重要事项并寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。中瑞华恒信会计师事务所有限公司电话：010-88091188 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）传真：010-88091199 14

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2．应付工资、应付福利费：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上对其计提和支付情况进行核查。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3．应交税金、其他应交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上，对各税费产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税完税凭证进行审核。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

收益法的应用

运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值，通常分为如下四个步骤：

(1)逐年明确地预测预期未来一段有限时间（通常是未来 5 年）委估企业产生的净现金流量；

(2)采用适当折现率将净现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

(3)采用一种综合的方式，如永续年金法或 Gordon 增长模型法等，确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；

(4)将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。

收益法的基本计算原理可由下式推导出：

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由上述公式我们可以得出下式:

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上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。

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将上式进一步推广可以得到下列一般公式：

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==> picture [153 x 29] intentionally omitted <==

上式实际上是收益法评估的基本公式，该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。Pn 为 n 年后企业价值，我们有时也称其为“残值”。对残值的估算，在持续经营假设条件下经常采用永续年金的方法或 Gordon 增长模型的方法，有时也可以采用市场比较的方法。

本次评估采用股权自由现金流折现模型，将被评估公司现金流折现值之和，经非流通折扣和非经营性资产调整后得到公司全部普通股股权价值。

十、评估过程简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场调查和资料收集

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

3．评定估算

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依

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据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．编制和提交评估报告

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产于评估基准日2006年12月31日所表现的市场价值发表如下意见：

截止于评估基准日，委估股权在持续经营和不可流通前提下的公平市场价值为：

（一）成本法评估结果

总资产账面价值4,162.12万元，清查调整后账面价值4,223.22万元，评估价值为 4,246.92万元，评估增值23.70万元，评估增值率0.56%；

总负债账面价值1,494.32万元，清查调整后账面价值1,526.13万元，评估价值为 1,526.13万元；

净资产账面价值 2,667.80 万元，清查调整后账面价值 2,697.09 万元，评估价值为 2,720.79 万元，评估增值 23.70 万元，评估增值率 0.88%（详细情况请见下表）。

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	3,363.27	3,522.32	3,540.49	18.17	0.52
长期投资	575.26	477.31	476.64	-0.67	-0.14
固定资产	223.59	223.59	229.79	6.20	2.77
其中:在建工程	0.00	0.00	0.00	0.00
建筑物	43.28	43.28	43.61	0.33	0.77
土地使用权	0.00	0.00	0.00	0.00
设备	180.31	180.31	186.18	5.87	3.26

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无形资产	0.00	0.00	0.00	0.00
资产总计	4,162.12	4,223.22	4,246.92	23.70	0.56
流动负债	1,494.32	1,526.13	1,526.13	0.00	0.00
长期负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债总计	1,494.32	1,526.13	1,526.13	0.00	0.00
净资产	2,667.80	2,697.09	2,720.79	23.70	0.88

（二）收益法评估结果

截止于 2006 年 12 月 31 日，北京中物储物流公司普通股股权在不可流通和持续经营前提下采用收益法评估出的公平市场价值为人民币 3,380 元。

（三）评估结论

我们采用两种方法评估得出的结论分别 3,380 元和 2,720.79 万元，两者相差 659 万元，差异率 24.23%。

即北京中物储物流公司全部普通股股权于评估基准日 2006 年 12 月 31 日所表现的公平市场价值为人民币 2,720.79 万元，即人民币贰仟柒佰贰拾点柒玖万元。

十二、特别事项说明

2．评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和

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完整性提供任何保证。

3．本评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估的人员与委托方和资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行了充分努力。

4．本次评估结论与委估资产的账面价值可能存在差异，我们愿意在此提醒有关方面注意，上述差异可能引起被评估单位或资产占有方的有关应纳税义务的变化，应该说明的是本评估报告中没有考虑评估结论增加或减少可能产生有关税务义务的变化。

5．本次评估范围内的资产及负债已由中审会计师事务所进行了同期审计，并出具了中审审字[2007]第7139－1号《审计报告》。资产占有方各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均以审定数申报。

6 ．评估对债权的核减，系从评估角度基于评估基准日时的状况确定的，对于我们判定损失的资产，并不表明其债权有效性的丧失。若评估基准日后上述资产实际收回金额与评估值不一致，应根据实际收回金额进行账务处理。

7．评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评估对象的公平市场价值的评估。本次评估所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估企业的管理层制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，中瑞华恒信并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。

8．本次评估的房屋建筑物评估值均包括相应土地使用权的价值。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1．本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公平市场价值，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。中瑞华恒信会计师事务所有限公司电话：010-88091188 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）传真：010-88091199 19

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2．在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

1．本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日，在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结论的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5．本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议书及资产业务评估业务约定书、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1）将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2）未经中瑞华恒信书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

6．本评估报告书经相关国有资产管理部门备案后方可生效。

十五评估报告提出日期

本评估报告正式提出日期是：2007年5月10日

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电话：010-88091188 传真：010-88091199 20

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[本页无正文]

评估机构法定代表人：（签字） ────────── 中国注册资产评估师：（签字） ────────── 中国注册资产评估师：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2007年5月10日

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电话：010-88091188 传真：010-88091199 21

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备查文件目录

附录一：有关经济行为文件（复印件）

附录二：评估基准日资产负债表和审计报告（复印件）

附录三：产权证明文件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：参加本评估项目的人员名单及其资格证书（复印件）

附录十：收益法评估明细表（原件）

中瑞华恒信会计师事务所有限公司北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）

电话：010-88091188 传真：010-88091199 22

参与本评估项目资产评估人员名单

主管所领导：赵强中国注册资产评估师中国注册会计师主管经理：詹寿土中国注册资产评估师

项目负责人：王艳芬

评估专业人员：

流动资产及负债：王艳芬、房屋建筑物：王宁各类设备：李金义收益法：王艳芬、赵强

中瑞华恒信会计师事务所有限公司北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）

电话：010-88091188 传真：010-88091199

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资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司：

受贵公司委托，我们对贵公司因拟进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易而涉及的北京中物储国际物流科技有限公司经专项审计的截止于 2006年12月31日的全部普通股股权所体现的公平市场价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在该报告设定的假设条件均能够成立的条件下，在我们知识和认知的最大条件下，我们对我们的评估工作和由此产生的资产评估结果做如下承诺：

1．资产评估范围与北京中物储国际物流科技有限公司申报的并与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；

2．对涉及评估的各项资产进行了合理的权属调查和实物检查、核实；
3．选用的参照数据、资料，在我们认知的最大限度内，有可靠的、合法的资料来
源；
4．可能影响委估资产价值的因素，在我们认知的最大限度内，均进行了恰当的考
虑；
5．资产评估的假设前提合理、参数选取适当、逻辑推理准确；
6．我们提供本评估服务的报酬与我们的评估结论及使用本评估报告的任何后果没
有关系；
7．除本报告所列评估小组成员外，评估工作未受其他任何人员的干预或影响。

中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：

资产评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司

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电话：010-88091188 传真：010-88091199

中瑞华恒信会计师事务所有限公司北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层（邮编 100032）

委托估价方	估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
								外	内	外	内
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1542 号	成都市金牛区天回镇明月村	其它商服用地	其它商服用地	其它商服用地	1.11	六通	五通一平	六通	场平	38.70	1130.16	572	64.65	VII

宗地名称	估价期日土地使用者	土地使用证号	宗地位置	估价期日的登记用途	估价设定的用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	剩余土地使用权年期（年）	土地面积（平方米）	单位面积地价（元/ 平方米）	总地价（元）	备注
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司	咸国用（2005）第 207 号	文汇东路 15 号	工业	工业	0.33	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内 “场地平整”	48.92	142308.3	381	54219462
合计	（人民币大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整）									142308.3	-	54219462

AI assistant

CMST Development Co.,Ltd. — Board/Management Information 2007

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中储发展股份有限公司 四届十三次董事会决议公告

土 地 估 价 报 告

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

七、估价日期

八、地价定义

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司 报告编号：四川大成(2007)(估)字第 033-1 号 估价基准日：2006 年12 月31 日 估价基准日土地使用权性质：出让用地

1、上述土地估价结果的限定条件

表3 估价对象基础设施条件表

第二部分 估价对象界定

表2 估价对象基本情况一览表

用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

1、城市资源状况

3、城市规划和发展目标

4、土地管理政策

(二)区域因素说明

(1)距离铁路货运站点的距离

(2)道路通达度

4、产业聚集规模

(三)个别因素说明

(2)宗地形状

(4)地形

4、容积率

第三部分 土地估价结果

测算出地价。

3、报酬原则

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

6、供需原则

7、变动原则

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

合估价师经验等综合确定估价结果。

2、关于土地开发程度的设定

第四部分 附 件

土 地 估 价 报 告

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

七、估价日期

八、地价定义

表1 土地估价结果一览表

1、上述土地估价结果的限定条件

表3 估价对象基础设施条件表

第二部分 估价对象界定

表2 估价对象基本情况一览表

2、土地使用权取得方式

3、土地使用年限

4、土地他项权利

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

表4 估价对象范围内建筑物一览表

2、土地开发状况

(一)一般因素说明

1、城市资源状况

2、城市社会经济发展状况

3、城市规划和发展目标

化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

(1)距离铁路货运站点的距离

(2)道路通达度

4、产业聚集规模

(4)地形

第三部分 土地估价结果

更新成果的函》；

3、报酬原则

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

果见表5。

第四部分 附 件

土 地 估 价 报 告

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

七、估价日期

八、地价定义

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司 报告编号：四川大成(2007)(估)字第033 -3 号 估价基准日：2006 年12 月31 日 估价基准日土地使用权性质：出让用地

CMST Development Co.,Ltd. Board/Management Information 2007

中储发展股份有限公司四届十三次董事会决议公告

土地估价报告

土地估价报告

第一部分摘要

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第 033-1 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

第二部分估价对象界定

第三部分土地估价结果

第四部分附件

土地估价报告

土地估价报告

第一部分摘要

第二部分估价对象界定

第三部分土地估价结果

第四部分附件

土地估价报告

土地估价报告

第一部分摘要

估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成(2007)(估)字第033 -3 号估价基准日：2006 年12 月31 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

二部分估价对象界定

第三部分土地估价结果

第四部分附件

土地估价报告

土地估价报告

第一部分摘要

第二部分估价对象界定

第三部分土地估价结果

第四部分附件

土地估价报告

土地估价报告

第一部分摘要