CMST Development Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2013

Nov 13, 2013

共壹册 第壹册

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京 中储房地产开发有限公司 100% 股权项目 资产评估报告书 中同华评报字（ 2013 ）第 474 号

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北京中同华资产评估有限公司 China Alliance Appraisal Co.,Ltd.

报告日期： 2013 年 10 月 31 日

地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 中海地产广场西塔 3 层 邮编：100077 电话：010-68090088 传真：010-68090099

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权项目·资产评估报告书目录

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京

中储房地产开发有限公司 100% 股权项目

资产评估报告书目录

注册资产评估师声明 ....................................................................................................... 1 资产评估报告书摘要 ....................................................................................................... 2 资产评估报告书 ............................................................................................................... 4 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .................... 4 二、评估目的 ................................................................................................................ 7 三、评估对象和评估范围 ............................................................................................ 7 四、价值类型及其定义 ................................................................................................ 9 五、评估基准日 ............................................................................................................ 9 六、评估依据 ................................................................................................................ 9 七、评估方法 .............................................................................................................. 11 八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................. 12 九、评估假设 .............................................................................................................. 13 十、评估结论 .............................................................................................................. 13 十一、特别事项说明 .................................................................................................. 14 十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................. 15 十三、评估报告日 ...................................................................................................... 15 资产评估报告书附件 .....................................................................................................

北京中同华资产评估有限公司

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权项目·注册资产评估师声明

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京 中储房地产开发有限公司 100% 股权项目

注册资产评估师声明

中储发展股份有限公司：

受贵公司委托，我们对南京中储房地产开发有限公司于评估基准日2013年9月30 日的股东全部权益价值进行评估，并作如下声明：

• 1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、

• 客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观 的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认； 所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的 责任。

• 3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没

• 有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的 法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及 相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。

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中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司股权100%项目·资产评估报告书摘要

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京

中储房地产开发有限公司 100% 股权项目

资产评估报告书摘要

中同华评报字（ 2013 ）第 474 号

中储发展股份有限公司：

北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或“我公司”）接受贵公司的委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以企业的 持续经营和公开市场为前提，采用资产基础法对中储发展股份有限公司拟实施股权转让 行为涉及的南京中储房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行 了评估。

本次评估的评估对象为南京中储房地产开发有限公司的股东全部权益，评估范围是 南京中储房地产开发有限公司申报的于评估基准日经瑞华会计师事务所（特殊普通）专 项审计后的资产和负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债，评估基 准日为2013年9月30日，价值类型为市场价值。

本次评估采用资产基础法评估结果作为南京中储房地产开发有限公司股东全部权 益在评估基准日市场价值的最终评估结论，具体评估结论如下：

资产评估结果汇总表

				金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
项 目		账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A×100
流动资产	1	98,599.33	133,389.33	34,790.00	35.28
非流动资产	2	83.12	82.44	-0.68	-0.82
其中：长期股权投资	3	-	-
投资性房地产	4	-	-
固定资产	5	67.25	66.57	-0.68	-1.01
在建工程	6	-	-
无形资产	7	7.54	7.54	-	-
其中：土地使用权	8	-	-
其他非流动资产	9	8.33	8.33	-	-
资产总计	10	98,682.45	133,471.77	34,789.32	35.25

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中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司股权100%项目·资产评估报告书摘要

项 目		账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A×100
流动负债	11	416.61	416.61	-	-
非流动负债	12	74,511.58	74,511.58	-	-
负债总计	13	74,928.19	74,928.19	-	-
净资产(所有者权益)	14	23,754.26	58,543.58	34,789.32	146.46

在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：

1. 本次评估，仅就企业提供的相关资产及负债的范围进行评估，企业未申报、评

估人员也未发现企业存在着账外资产及负债。

• 2.本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用

• 有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况 相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产 评估报告正文全文。

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中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权项目·资产评估报告书

中储发展股份有限公司拟转让持有的南京

中储房地产开发有限公司股权项目

资产评估报告书

中同华评报字（ 2013 ）第 474 号

中储发展股份有限公司：

北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或“我公司”）接受贵公司的委 托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以 企业的持续经营和公开市场为前提，采用资产基础法对中储发展股份有限公司拟实施 股权转让行为涉及的南京中储房地产开发有限公司股东全部权益在2013年9月30日的 市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次资产评估项目的委托方为：中储发展股份有限公司；被评估单位为南京中储 房地产开发有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规规定的评估报 告使用者。

（一）委托方概况

1.注册登记情况

名 称：中储发展股份有限公司（以下简称：中储股份）

住 所：中国天津市北辰经济开发区开发大厦

法定代表人：韩铁林

注册资本：玖亿贰仟玖佰玖拾壹万肆仟壹佰玖拾贰元人民币

实收资本：玖亿贰仟玖佰玖拾壹万肆仟壹佰玖拾贰元人民币

企业类型：股份有限公司（上市）

经营期限：一九九七年一月八日至长期

经营方式：资产自销、修理

经营范围：商品储存、加工、维修、包装、代展、检验；库场设备租赁；商品物 资批发、零售；汽车（含小轿车）及配件销售；起重运输设备制造、维修；物资配送；

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中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权项目·资产评估报告书

货运代理；报关业务；物业管理；电机及电器维修；包装机械、电子产品、自动化控 制系统和相关产品（含配件）的设计、生产、销售；上述范围的技术咨询、服务；组 织完成涉及我国公路、水路、铁路运输的国际集装箱多式联运业务；货物装卸、搬倒 业务；冶金炉料、矿产品批发兼零售；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限 定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；橡胶批发；国际货运代理；集装箱吊装、 验货拆箱、装箱、拼箱；网上销售钢材；动产监管；纸品、纸浆、木浆销售；化肥、 有机肥、生物肥、复合肥、苜蓿草(饲料)的销售（危险品除外）；限分支机构经营：成 品油、棉花、化工产品储存、销售；市场经营及管理服务；普通货运、货物专用运输 （集装箱）；大型物件运输（三类）；煤炭批发；焦炭批发；自有房屋租赁；限分支机 构经营：粮食、食用油批发；限分支机构经营：煤炭零售；限分支机构经营：停车服 务；限分支机构经营：货物专用运输（冷藏保鲜）；限分支机构经营：货运站（场）综 合服务；限分支机构经营：预包装食品（含食糖）；限分支机构经营：重油、渣油；限 分支机构经营：奶粉销售（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。

2.公司概况

中储股份隶属于国务院国资委所属大型中央企业中国诚通控股集团有限公司，是 全国性大型现代综合物流企业。

中储股份在北京、上海、天津、江苏、浙江、山东、湖北、湖南、广东、四川、 云南、河北、河南、陕西、辽宁、吉林、黑龙江等全国 30 多个中心城市和港口城市设 有 70 余家物流配送中心和经营实体。占地面积 900 万平方米，露天货场 350 万平方米， 库房 200 万平方米，铁路专用线 78 条 75000 米，起重运输设备近千台，年吞吐能力 6000 多万吨，居于国内仓储行业龙头地位。

（二）被评估单位概况

1.注册登记情况

企业名称：南京中储房地产开发有限公司 （以下简称：中储地产） 法定代表人 ：李大伟

企业类型：有限公司(法人独资)内资 经营期限：2013-01-10 至

经营范围：许可经营项目：房地产开发、销售。 一般经营项目：无。

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中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权项目·资产评估报告书

2．企业简介

中储地产于 2013 年 1 月 10 日注册成立，注册资本 30,000.00 万元，首次出资 6,000.00 万元，其中：中储股份出资 4,800.00 万元，占注册资本的 16.00%；南京外滩投资发展 控股集团有限公司出资 1,200.00 万元，占注册资本的 4.00%，双方均以货币资金出资。

2013 年 7 月，中储地产减少注册资本 6,000.00 万元，变更后的注册资本为人民币 24,000.00 万元，减少实收资本 1,200.00 万元，全部为减少南京外滩投资发展控股集团 有限公司的出资，变更后的实收资本为 4,800.00 万元。

2013 年 8 月 23 日，中储股份第二次中以货币出资 19,200.00 万元，连同第一期出 资 4,800.00 万元，累计实缴资本为 24,000.00 万元，占注册资本总额 100%。此次出资 已由江苏金陵会计师事务所有限责任公司审验并出具了金会验字【2013】第 129 号验 资报告。

截止评估基准日 2013 年 9 月 30 日，被评估企业股东出资及持股比例如下表：

股东名称	投资额（万元）	持股比例%
中储股份	24,000.00	100.00
合计	24,000.00	100.00

1. 财务状况及经营成果

评估基准日企业的资产、财务、负债状况和经营业绩如下表：

资产负债表

金额单位：万元

	金额单位：万元
资 产	2013 年9 月30 日
流动资产	98,599.33
非流动资产	83.12
其中：固定资产	67.25
资产总计	98,682.45
流动负债	416.61
非流动负债	74,511.58
负债总计	74,928.19
净资产(所有者权益)	23,754.26

利润表

金额单位：万元

	金额单位：万元
项 目	2013 年1-9 月
一、营业收入	0.00
二、营业成本	245.74

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项 目	2013 年1-9 月 -245.74 0.00 0.00 -245.74 0.00 -245.74
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“-”号填列）

以上评估基准日财务数据业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）进行专项审计， 并出具了瑞华专审字[2013]第 90380014 号无保留意见审计报告。

• 4.委托方和被评估单位之间的关系。

委托方为被评估单位的股东，被评估单位为委托方的全资子公司。

二、评估目的

根据中国诚通控股集团有限公司《关于同意中储发展股份有限公司转让南京中储 房地产开发有限公司100%股权及相关债权的批复》（诚通资产字[2013]41号）文件， 本次评估报告的评估目的是为中储发展股份有限公司拟转让持有的南京中储房地产开 发有限公司100%股权提供价值参考依据。该经济行为已经获得中国诚通控股集团有限 公司批准。

三、评估对象和评估范围

本次资产评估对象为中储地产的股东全部权益价值，涉及的范围为中储地产申报 的于评估基准日经瑞华会计师事务所（特殊普通）专项审计后的资产和负债，具体资 产类型和审计后账面价值见下表：

金额单位：人民币元

	金额单位：人民币元
科目名称	账面价值
一、流动资产合计	985,993,266.18
货币资金	3,148,196.45
其他应收款	2,717,600.00
存货	979,165,940.56
一年内到期的非流动资产	66,666.67
其他流动资产	894,862.50
二、非流动资产合计	831,200.50
固定资产	672,503.17
设备类	672,503.17
无形资产	75,364.00

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科目名称	账面价值
其他无形资产	75,364.00
长期待摊费用	83,333.33
三、资产总计	986,824,466.68
四、流动负债合计	4,166,063.01
应付账款	114,097.40
应付职工薪酬	1,283,812.73
应交税费	232,103.59
其他应付款	2,536,049.29
五、非流动负债合计	745,115,847.36
长期借款	745,115,847.36
六、负债合计	749,281,910.37
七、净资产(所有者权益)	237,542,556.31

1.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是一致，经瑞 华会计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，并出具瑞华专审字[2013]第90380014号 无保留意见审计报告。

2.中储地产申报的实物资产包括存货、车辆及电子设备。

(1) 存货主要为开发成本，主要为“N0.2012G54”地块项目的土地取得费用、前期 工程费及开发间接费用等。截止评估基准日，该项目已缴纳土地出让金及契税，尚未 取得建设工程规划许可证，处于报规阶段。地上已拆迁完毕，现状为空地。

目前主要取得了以下工作成果：2012年12月18日中储股份与南京市国土资源局签 订了建设用地使用权出让合同，规划用地性质为Cb商半混合用地。规划用地总面积为 85,241.00平方米，其中：土地出让面积56.189.00平方米、规划道路面积为27,829.40平 方米、规划河道面积为179.40平方米、规划绿地面积为1,043.20平方米；2013年4月12 日，取得了南京市国土资源局《关于同意变更下关区中央北路河路道1号地块

（NO.2012G54）受让方的批复》宁国土资源[2013]134号文件，该文件规定原出让合同 所约定的权利和义务由中储股份转由中储地产履行；2013年5月28日中储地产取得了宁 鼓国用（2013）第09600号国有土地使用证，证载土地使用权人为南京中储；2013年5 月31日，取得了环境影响报告书的批复；2013年6月6日，取得了节能评估报告书的审 查意见；2013年6月9日经南京市发展和改革委员会宁发改投资字（2013）340号文件核 准：主要内容为“N0.2012G54”地块项目位于鼓楼区中央北路河路道1号地块，东至汽轮 四村等、南至中国物资储运南京分公司、西至国有空地、北至江苏省苏舜投资置业有 限公司)，项目用地总面积85241平方米，实际出让面积56189平方米，项目主要建设内

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容为商业以及与之相关配套设施，拟建地上建筑面积不超过202280平方米，地下部分 约10万平方米。项目总投资约25.3亿元；2013年6月19日取得了建设用地规划许可证； 2013年9月13日取得南京市规划局建设工程规划审定意见通知书[宁规方案(2013)00479 号]：总用地面积85241平方米，出让面积56,189.03平方米，总建筑面积346,788.32平方 米，其中：地上建筑面积202,276.82平方米，地下建筑面积为144,511.50平方米。土地 出让年限40年，容积率为3.6，建筑密度为34.65，建筑高度92米，绿地率20.33%。

(2) 车辆为2辆办公用轿车；电子设备主要为：办公用电脑、空调、打印机、复印 机等办公室设备，均于2013年购置，目前使用状况良好。

• 3.评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表内容为准。

四、价值类型及其定义

本次评估是为委托方股权转让提供价值参考，一般为公开、公平市场条件下的价 值，因此采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在 可预见的未来，不会发生重大改变。

五、评估基准日

根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2013年9月30日。 本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2013年9月30日作为评估基准日，是委托方根据实现经济行为的需要确定的。 六、评估依据

（一）经济行为依据

• 1.中国诚通控股集团有限公司《关于同意中储发展股份有限公司转让南京中储房

• 地产开发有限公司 100%股权及相关债权的批复》（诚通资产字[2013]41 号）； （二）法律法规依据

• 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日）；

• 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日）；

• 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细

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• 则》（1992 年 7 月 18 日）；

• 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年 12 月 31 日）；

• 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号《企业国有产权转让管理暂

行办法》（2003 年 12 月 31 日）；

1. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》

2. （2005 年 8 月 25 日）；

3. 国务院国有资产监督管理委员会 关于《加强企业国有资产评估管理工作有关问

题》的通知（国资委产权[2006]274 号，2006 年 12 月 12 日）；

1. 《中华人民共和国土地管理法》；

2. 《中华人民共和国物权法》(主席令第六十二号)；

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；

4. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施办法；

5. 江苏省《土地管理法》实施办法；

6. 《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》；

7. 《城镇土地估价规程》；

8. 土地估价与地价管理参考资料。

9. （三）准则依据

10. 财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基

本准则》的通知（财企[2004]20 号，2004 年 2 月 25 日）；

1. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意

见》的通知（会协[2003]18 号，2003 年 1 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—企业价值》的通知（中评协

2. [2011]227 号，2011 年 12 月 31 日）；

3. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告等 7 项资产评估准则》

的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知 （中评协

2. [2008]218 号，2008 年 11 月 28 日）；

3. 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知（中评

协 [2011]230 号，2011 年 12 月 30 日）；

1. 财政部颁布的国内企业会计准则体系。

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• （四）权属依据

• 国有建设用地使用权出让合同；

• 南京市国土资源局《关于同意变更下关区中央北路河路道 1 号地块

• （NO.2012G54）受让方的批复》宁国土资源[2013]134 号；

• 国有土地使用权证；

• 建设用地规划许可证；

• 建设工程规划审定意见通知书；

• 车辆行驶证；

• 设备购置合同、发票等；

• 被评估单位提供的其他权属证明文件。

• （五）取价依据

• 评估人员从南京国土资源局及土地市场网上搜集的商业用地交易案例；

• 评估人员从江苏省工程造价网上搜集的办公、商场等工程的单方造价资料；

• 评估人员搜集及了解的当地商业及办公楼市场资料；

• 基础设施调查表及周边情况调查表等资料。

• 中关村在线等网上价格信息；

• 委估资产的购置合同、发票；

• “商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号公

布的《机动车强制报废标准规定》”；

1. 评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。

2. （六）其他依据

3. 被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；

4. 被评估单位提供的基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资

5. 料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、发票等财务资料；

6. 项目策划报告、项目市场研究分析等资料；

7. 中同华与中储股份签订的资产评估业务约定书；

8. 被评估单位提供的其他有关资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

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企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。

收益法适用的前提条件是：（1）被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货 币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； （3）被评估对象预期获利年限可以预测。

市场法适用的前提条件是：（1）存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分； （2）公开市场上有可比的交易案例。

资产基础法适用的前提条件是：（1）被评估对象处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态；（2）能够确定被评估对象具有预期获利潜力；（3）具备可利用的历 史资料。

由于中储地产尚未取得《建设工程规划许可证》，目前没有投入开发，未来不确 定因素的变动对评估结果的影响较大，且资产基础法中存货占总资产的比例达到 99.22%，其未来收益能够反映企业的整体收益，对存货中的土地评估采用假设开发法 同样是基于对未来收益的预期，相比而言，假设开发法中未来不确定因素的变动对评 估结果的影响比企业价值收益法的影响较小，故不宜采用收益法评估。

考虑到房地产开发企业所开发的房地产项目有其特殊性，上市公司或交易案例可 比性较低，故不宜选用市场法进行评估。

资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，被评估企业的主要资产为 1 宗 N0.2012G54”地块，目前尚未投入开发，从资产基础法的角度来考虑资产的价值更符 合市场的预期，因此选用资产基础法对中储地产的企业价值进行估值。

（二）资产基础法简介

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基 础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分四个阶段进行。

一 ( ) 评估准备阶段

2013年9月24日至30日，与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任 能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书； 确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申 报表，准备评估所需资料。

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(二) 现场调查及收集评估资料阶段

2013 年 10 月 9 日至 15 日，根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和 其他相关规定的要求，评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等 方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象 现状，关注评估对象法律权属。

(三) 评定估算阶段

2013 年 10 月 16 日至 20 日，对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形 成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择 适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。 (四) 编制和提交评估报告阶段

2013年10月21日至31日，根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关 评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有 发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最 终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构 内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方 或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约 定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。

九、评估假设

• 1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

• 2．本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；

• 3．本次评估假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致

• 其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；

• 4．被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；

5．本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵 押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然 力和其它不可抗力对资产价格的影响；

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。

十、评估结论

本次评估采用资产基础法对中储地产股东全部权益价值进行评估。中储地产经审

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计后资产账面价值为98,682.45万元，负债为74,928.19万元，净资产为23,754.26万元。 采用资产基础法确定的中储地产股东全部权益评估价值为58,543.58万元，比审计 后账面净资产增值34,789.32万元，增值率为146.46%。资产基础法评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目		账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A×100
流动资产	1	98,599.33	133,389.33	34,790.00	35.28
非流动资产	2	83.12	82.44	-0.68	-0.82
其中：长期股权投资	3	-	-
投资性房地产	4	-	-
固定资产	5	67.25	66.57	-0.68	-1.01
在建工程	6	-	-
无形资产	7	7.54	7.54	-	-
其中：土地使用权	8	-	-
其他非流动资产	9	8.33	8.33	-	-
资产总计	10	98,682.45	133,471.77	34,789.32	35.25
流动负债	11	416.61	416.61	-	-
非流动负债	12	74,511.58	74,511.58	-	-
负债总计	13	74,928.19	74,928.19	-	-
净资产(所有者权益)	14	23,754.26	58,543.58	34,789.32	146.46

资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。 评估增减值原因分析：

1．存货评估增值34,790.00万元。主要是因为：

（1）委估宗地的地上容积为3.6，在地上容积率不变的情况下，中储地产委托设 计单位进行了初步设计且通过了政府规划部门的批准，其中可售地下车位和地下商业 的面积十分大，这就增加了未来的总售价，土地开发的潜力加大，评估时考虑了这一 因素，因此，评估出现了增值。

（2）近一年来南京市商业办公发展较为迅速，而且委估宗地所在地区处于鼓楼区 中央门商务商贸核心发展区域，有一定的发展潜力，该地区商业办公类地产有了一定 幅度的增值。

2．固定资产评估减值0.68万元。主要是因为电子设备的购置价格下降导致车辆及 电子设备减值。

十一、特别事项说明

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

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1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不

发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

1. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。 提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事 方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行 分析、估算并发表专业意见。

2. 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

3. 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

4. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和

完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露， 不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意 见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权 瑕疵事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

本评估报告有如下使用限制：

1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报

告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务 约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成 的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。

1. 本评估报告未经企业国有资产评估项目监管单位完成备案，评估结论不得被使

用。

1. 未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

体。（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外）

1. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。即自2013年9月30

日至2014年9月29日有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重 大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

十三、评估报告日

本评估报告日为2013年10月31日。

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