CMST Development Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2013

Oct 30, 2013

共壹册 第壹册

中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目 资产评估报告书 中同华评报字（ 2013 ）第 438 号

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北京中同华资产评估有限公司 China Alliance Appraisal Co.,Ltd.

报告日期：二Ｏ一三年十月十二日

地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院中海地产广场西塔 3 层 邮编： 100077 电话： 010-68090001 传真： 010-68090099

中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目·资产评估报告书目录

中国物资储运总公司拟转让持有的

武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目 资产评估报告书目录

注册资产评估师声明 ................................................................................................................ 1 资产评估报告书摘要 ................................................................................................................ 2 资产评估报告书 ........................................................................................................................ 4 一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .................... 4 二、评估目的 ......................................................................................................................... 6 三、评估对象和评估范围 ................................................................................................... 6 四、资产状况 ......................................................................................................................... 7 五、价值类型及其定义 ..................................................................................................... 10 六、评估基准日 .................................................................................................................. 10 七、评估依据 ....................................................................................................................... 10 八、评估方法 ....................................................................................................................... 12 九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 13 十、评估假设 ....................................................................................................................... 14 十一、评估结论 .................................................................................................................. 14 十二、特别事项说明 .......................................................................................................... 15 十三、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 16 十四、评估报告日 .............................................................................................................. 16

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目·注册资产评估师声明

中国物资储运总公司拟转让持有的

武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目 注册资产评估师声明

中国物资储运总公司

中储股份发展有限公司：

受贵公司委托，我们对中国物资储运总公司拟转让的位于武汉市江岸区解放大道 2020 号武汉物流服务中心大楼（在建）资产于评估基准日 2013 年 9 月 20 日的市场价值进 行评估，并作如下声明：

1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、 客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观 的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2. 评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供 资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没 有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

3. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的 法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及 相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

4. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目·资产评估报告书摘要

中国物资储运总公司拟转让持有的

武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目

资产评估报告书摘要

中同华评报字（ 2013 ）第 438 号

中国物资储运总公司

中储股份发展有限公司：

北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原 则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为中国物资储运总公司拟 转让的资产提供市场价值参考依据，我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对 中国物资储运总公司于评估基准日 2013 年 9 月 20 日持有的位于武汉市江岸区解放大 道 2020 号武汉物流服务中心大楼（在建）资产在符合使用管制要求前提下的市场价值， 采用成本法进行了评估。现将有关评估情况及评估结论报告如下：

委估资产于评估基准日 2013 年 9 月 20 日，在符合使用管制要求前提下的市场价 值为 13,799.65 万元，比账面值评估增值 1,190.75 万元，增值率为 9.44% 。

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目	项 目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产	1	-
非流动资产	2	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44
其中：在建工程	3	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44
资产总计	4	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44

特别事项：（ 1 ）武汉物流服务中心大楼（在建）所使用的土地面积为 8580 平方 米，该部分土地面积尚未进行分割。根据委托方提供的资料，宗地使用权人为中储发 展股份有限公司，土地面积为 309549 平方米，土地使用权证号：岸国用（2012）第 980 号，土地性质为工业用地，使用权类型为出让。因此此次评估结论不包含大楼所 使用的土地使用权价值。（ 2 ）此次评估范围不含未进入审计结算的后期施工的以下项

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目·资产评估报告书摘要 目：①1、2 层大厅；20、22 层办公的装修项目，②大楼室内电子显示屏及识别系统， ③地下车库门禁系统，④室外绿化项目。

本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑上述资产 尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响。

本评估报告结论的使用有效期原则上不应超过评估基准日一年。如果资产状况、 市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更 新业务或重新评估。

本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主 管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当 地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行 为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：

1. 将本评估报告用于其他目的经济行为；

2. 除国家法律、法规规定外，未经中同华书面同意将本评估报告或其中部分内

容公开发布、用于任何报价或其他文件中。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。

北京中同华资产评估有限公司

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文

中国物资储运总公司拟转让持有的

武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目

资产评估报告书

中同华评报字（ 2013 ）第 438 号

中国物资储运总公司

中储股份发展有限公司：

北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原 则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为中国物资储运总公司拟 转让的资产提供市场价值参考依据，我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对 中国物资储运总公司于评估基准日 2013 年 9 月 20 日持有的位于武汉市江岸区解放大道 2020 号武汉物流服务中心大楼（在建）资产在符合使用管制要求前提下的市场价值， 采用成本法进行了评估。现将有关评估情况及评估结论报告如下：

一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次资产评估项目的委托方为中国物资储运总公司和中储股份发展有限公司，产 权持有者为中国物资储运总公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规 规定使用者。

（一） 委托方一及产权持有单位简介

1. 注册登记情况

企业名称：中国物资储运总公司（以下简称 “ 中储总公司 ” ）

注册地址：北京市丰台区南四环西路 188 号 6 区 18 号楼

法定代表人：韩铁林

注册资本：人民币伍亿柒仟壹佰肆拾捌万元

企业性质：全民所有制 经营期限： 1986 年 11 月 25 日至长期

经营范围：许可经营项目：普通货运、大型物件运输。 一般经营项目：组织物资 和商品的储存、加工；国际货运代理：金属材料、机电产品、化工原料及化工产品（不 含危险化学品）、矿产品、焦炭、建材、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文 服装、日用品、天然橡胶、木材、水泥、燃料、汽车的销售；起重运输设备制造；货 场、房屋出租；进出口业务；为货主代办运货手续、代储、代购、代展、代销物资； 与上述业务有关的技术咨询、技术服务、信息咨询。

1. 公司概况

中储总公司始建于 1962 年，原为国家经委仓库管理局，曾先后隶属于物资部、国 家计委物资局、国内贸易部，是计划经济时期国家为了统一调拨生产资料而在全国设 立的以仓储业为主的大型国有物流企业，是中国物资储运协会的会长单位。

目前，中储总公司形成了优质、高效、便捷、周到的特色物流服务，包括：全过 程的物流组织；国际货运代理及进出口贸易；现货交易及市场行情即时发布；形式多 样的物流配送（生产配送、销售配送、连锁店配送、加工配送）。

（二）委托方二简介

1. 注册登记情况

名 称：中储发展股份有限公司（以下简称 “ 中储股份 ” ） 注册地址：天津市北辰经济开发区开发大厦 法定代表人：韩铁林 注册资本： 92,991.4192 万元 公司类型：股份有限公司（上市）

经营期限： 1997 年 1 月 8 日

经营范围：商品储存、加工、维修、包装、代展、检验；库场设备租赁；商品物 资批发、零售；汽车（含小轿车）及配件销售；起重运输设备制造、维修；物资配送； 货运代理；报关业务；物业管理；电机及电器维修；包装机械、电子产品、自动化控 制系统和相关产品（含配件）的设计、生产、销售；上述范围的技术咨询、服务；组 织完成涉及我国公路、水路、铁路运输的国际集装箱多式联运业务；货物装卸、搬倒 业务；冶金炉料、矿产品批发兼零售；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限 定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；橡胶批发；国际货运代理；集装箱吊装、 验货拆箱、装箱、拼箱；网上销售钢材；动产监管；限分支机构经营：成品油、棉花、 化工产品储存、销售；市场经营及管理服务；普通货运、货物专用运输（集装箱）；煤 炭批发；焦炭批发；限分支机构经营：粮食、食用油批发；限分支机构经营：煤炭零 售；限分支机构经营：停车服务；限分支机构经营：货物专用运输（冷藏保鲜）；大型 物件运输（三类）；限分支机构经营：货运站（场）综合服务。（以上经营范围涉及行

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文 业许可的凭许可证件，在有效期内经营，国家有专项专营规定的按规定办理）

1. 公司概况

中储股份原名 “ 天津中储商贸股份有限公司 ” ，系 1996 年经原国家体改委 “ 体改生字 [1996]147 号 ” 《关于设立天津中储商贸股份有限公司的批复》及中国证监会 “ 证监发字 （ 1996 ） 378 号 ” 《关于天津中储商贸股份有限公司（筹）申请公开发行股票的批复》 批准，由中储总公司下属中国物资储运天津公司所属六家独立法人单位共同作为发起 人，以其经评估的全部经营性净资产入股，以社会募集方式募集设立的股份有限公司。

经过十多年的发展，中储股份已经从占地面积 93 万平方米，吞吐量 448 万吨的区 域物流企业发展成为实体网络覆盖北京、上海、天津、江苏、山东、湖北、湖南、广 东、四川、河北、河南、陕西、辽宁等地，年吞吐能力近 6000 万吨的全国性综合物流 企业。

二、评估目的

因中储总公司将以协议转让的方式转让其持有武汉物流服务中心大楼（在建）资 产给中储股份，因此本次评估目的是为中储总公司拟转让持有的武汉物流服务中心大 楼（在建）资产提供市场价值参考依据，该经济行为已获的中国诚通控股集团有限公 司（诚通资产字【 2013 】 34 号批复）。

三、评估对象和评估范围

委托评估的对象为中储总公司拟转让的位于武汉市江岸区解放大道 2020 号武汉物 流服务中心大楼（在建）资产的价值，资产评估范围包括中国物资储运总公司于评估 基准日 2013 年 9 月 20 日所拥有的江岸区解放大道 2020 号武汉物流服务中心大楼（在 建）资产，该资产总建筑面积为 30116.72 平方米，其中，地上 23 层，建筑面积： 26241.26 平方米，地下 2 层，建筑面积： 3875.46 平方米。详细账面价值组成如下：

序号	科目名称	账面价值
4-7-1	土建工程	110,107,687.29
4-7-2	设备安装工程	6,023,000.00
4-7-3	待摊基建支出	9,958,285.07
在建工程合计		126,088,972.36

1. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

2. 本次未引用其他机构出具的报告结论。

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四、资产状况

1 ．位置状况

武汉物流服务中心大楼（在建）资产位于武汉市江岸区解放大道 2020 号丹水池生 产资料市场内，中心距中储发展股份有限公司汉口分公司主大门 90 米，水池生产资料 市场以西，南临生产资料市场主干道，第三和第四铁路专用线之间， 距解放大道不 到 100 米。

2 ．权利状况

中储总公司于 2009 年 4 月以中储办字 [2009]12 号文批复了该项目计划，总投资计划 为 7538.5 万元，建筑面积为 26304 平方米，其中，地上 16 层，地下 1 层。 2012 年 2 月，中 储总公司以中储办字 [2012]1 号文批复了该项目的投资调整计划，总投资调整计划为 12803.31 万元。

根据建设用地规划和施工资料，大楼总建筑面积为 30116.72 平方米，其中，地上 23 层，建筑面积： 26241.26 平方米，地下 2 层，建筑面积： 3875.46 平方米。 截止评估基准日，相关建设项目取得文件如下：

1) 建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》主要内容一览表

	《建设用地规划许可证》主要内容一览表
编号	武规地【2009】226号、项目编号JAAA20090126
用地单位	中国物资储运总公司
用地项目名称	物流服务中心大楼
用地位置	江岸区解放大道2020号
用地面积	8580 平方米（以实测为准）
发证时间	2010 年11月10日至2011 年11月10日

2) 建设工程规划许可证

《建设工程规划许可证》主要内容一览表

	《建设工程规划许可证》主要内容一览表
编号	武规（岸）建【2010】023 号、档案号JAAA20100172
建设单位	中国物资储运总公司
建设项目名称	物流服务中心大楼
建筑位置	江岸区解放大道2020 号
建设规模	壹栋贰拾叁层26241.26 平方米（另地下室建筑面积3875.46 平方米）
发证时间	2010 年12 月10 日

3) 《建筑工程施工许可证》

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《建筑工程施工许可证》主要内容一览表

编号	4201022010092900414BJ4001	4201022010092900414BJ4001	4201022010092900414BJ4001
建设单位	中国物资储运总公司
工程名称	物流服务中心大楼
建筑地址	武汉市江岸区解放大道2020号
建设规模	30116 平方米	合同金额	9468.3219 万元
设计单位	改革委员会国家物资储备局设计院
施工单位	湖北中进建设工程有限公司
监理单位	武汉土木工程建设监理有限公司
发证时间	2011 年7月26日

3 ．使用土地状况

武汉物流服务中心大楼（在建）所使用的土地面积为 8580 平方米，该部分土地面 积尚未进行分割。根据委托方提供的资料，宗地使用权人为中储发展股份有限公司， 土地面积为 309549 平方米，土地使用权证号：岸国用（ 2012 ）第 980 号，土地性质为工 业用地，使用权类型为出让。

根据委托方提供的说明和相关资料，中储发展股份有限公司以 2011 年 2 月 28 日为 评估基准日，以非公开发行股份购买资产的方式取得中储总公司所持有的上述宗地， 因此此次评估范围不包含大楼所使用的土地价值。

截止评估基准日，武汉物流服务中心大楼（在建）所使用的宗地权利证书登记内 容如下：

《国有土地使用证》内容一览表

	《国有土地使用证》内容一览表
土地使、用证号	岸国用（2012）第980 号
土地使用权人	中储发展股份有限公司
座落	江岸区解放大道2020 号
地类(用途)	工业用地
使用权类型	出让
终止日期	2061 年5 月9 日
使用权面积	309549 平方米

4 ．工程项目进展情况

2011 年 2 月完成了武汉物流服务中心大楼的施工招投标和监理招投标工作； 2012 年 8 月完成了幕墙项目的施工招投标工作； 2012 年间完成了电梯、空调、供水设备、 发电机组等设备项目的招投标工作。

工程于 2011 年 3 月 30 日开工；预计全部竣工时间： 2013 年 11 月 7 日（主要是增 加了室内装修）。

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文 截止评估基准日，项目的工程结算审计情况如下：

• 1) 项目的土建主体结构、装饰、水电及室外工程，消防系统（含：消防喷淋、火

• 灾报警、通风排烟、防火门、安防等）安装，设备（含：空调、电梯、发电机组、供 水设备等）及安装，外幕墙项目等结算审计工作已全部完成，相关审计后的结算金额 与账面值一致。

• 2) 未进入审计结算的后期施工项目有：① 1 、 2 层大厅； 20 、 22 层办公的装修项目，

• ②大楼室内电子显示屏及识别系统，③地下车库门禁系统，④室外绿化项目。此四项 内容账面值未有包含。

5 ．评估对象状况

①建设规模与规划内容：

武汉物流服务中心大楼（在建）总占地面积 8580 平方米，其中：设计绿地面积 1715 平方米。建筑密度 22.51% ，容积率 3.06 ，绿化率 26% 。工程总建筑面积为 30116.72 平方 米，其中，地上 23 层，建筑面积： 26241.26 平方米，地下 2 层，建筑面积： 3875.46 平方 米。建筑结构总高度为 85.8 米，外观总高度为 99 米。具体各楼层面积如下：

楼层	建筑面积（平方米）
地下一层	1838.06
地下二层	2037.4
地上一层	1312.25
地上二层	814.72
地上三层	1183.71
地上四层至二十二层标准层	1198.24
地上二十三层	164.02

②结构形式：

— 武汉物流服务中心大楼总高度较高，且靠近长江，地基条件较差，故采用框架 核心筒结构。围护墙及内墙隔断为砼加气块等轻型材料。

③建筑参数：

层高：地下 1 、 2 层（停车层）层高 3.9 米，地上 1 层（大厅）层高 5.4 米， 2 、 3 层（展 厅或办公）层高 4.8 米，四至二十一层（办公层）层高 3.6 米，二十二层（多媒体层）层 高 4.5 米，二十三层（机房层）为 4.5 米，室内外高差 1.5 米。

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④建筑装饰：

首层、二层外檐采用石材装饰，大门等部分外檐采用玻璃幕墙，二层以上外檐采 用铝板装饰，外檐窗采用彩色铝合金中空玻璃窗。首层前厅和共享空间拟采用中、高 级装修，至评估基准日刚刚开始装修。地上三层至二十二层室内水泥砂浆地面（待业 主铺设地板等留白）、走廊铺设地面砖，墙面刷白，顶棚石膏板吊顶，各室门为实木 门。地下一、二层为车库，墙面刷白，地面为水泥砂浆。地上二十三层为机房层，地 面为水泥砂浆。

⑤设备配置：

地下层安装有 530KW 柴油发电机组、无负压供水设备，配有 5 部上海三菱电梯， 各楼层内均设消防喷淋系统（含自动报警）、中央空调系统（一层安装三台、二层以 上至二十二层各层安装两台）、弱电系统（各层均设网络、电话、闭路电视、安保监 控）、强电系统。大楼总设备容量 2500kW ，设 1250kVA 干式变压器二台。

五、价值类型及其定义

本次评估采用符合使用管制要求前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定 义如下：

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

符合使用管制要求在本报告中是指被评估资产以有关部门依法规定的用途、面积、 高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标的要求使用，并在可预见的未来，不会发 生重大改变。

六、评估基准日

考虑委托方根据实现经济行为的需要，本着有利于保证评估结果有效地服务于评 估目的的原则，商定本项目的资产评估基准日为： 2013 年 9 月 20 日。

七、评估依据

• （一） 经济行为依据

• 《关于同意协议转让武汉中国物资储运总公司物流服务中心大楼（在建）的

批复》（诚通资产字【 2013 】 34 号）；

1. 资产评估业务约定书。

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• （二） 法律法规依据

• 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（ 1991 年 11 月 16 日）；

• 原国家国有资产管理局国资办发【 1992 】 36 号《国有资产评估管理办法施行

细则》（ 1992 年 7 月 18 日）；

1. 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》（ 2001 年 12 月 31 日）；

2. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号《企业国有产权转让管理暂

行办法》（ 2003 年 12 月 31 日）；

1. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》

（ 2005 年 8 月 25 日）；

1. 国务院国有资产监督管理委员会 关于《加强企业国有资产评估管理工作有关

问题》的通知（国资委产权【 2006 】 274 号， 2006 年 12 月 12 日）。 （三）准则依据

1. 财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－

基本准则》的通知（财企【 2004 】 20 号， 2004 年 2 月 25 日）；

1. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导

意见》的通知（会协【 2003 】 18 号， 2003 年 1 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则 — 评估报告等 7 项资产评估准则》

的通知（中评协【 2007 】 189 号， 2007 年 11 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知 （中评协

【 2008 】 218 号， 2008 年 11 月 28 日）。

（四）权属依据

1. 《建设用地规划许可证》；

2. 《建设工程规划许可证》；

3. 《建筑工程施工许可证》；

4. 《湖北省企业投资项目备案表》；

5. 建筑工程施工合同；

6. 建筑工程勘察合同；

7. 建筑工程委托监理合同。

8. （五）取价依据

9. 湖北省建筑装饰工程消耗量定额 (2008)

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1. 湖北省建筑装饰工程预算定额 (2003)

2. 湖北省安装工程消耗量定额 (2008)

3. 湖北省安装工程预算定额 (2003)

4. 武汉建筑工程造价信息（ 2013 年 9 月）；

5. 湖北省住房和城乡建设厅颁布的卾建文 [2011]80 号、卾建文 [2012]85 号文件；

6. 项目工程结算书；

7. 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格 [2002]10 号）；

8. 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知 》（ 计办价格

[2002]1153 号）；

1. 《基本建设财务管理规定》（财建 [2002]394 号）；

2. 设备资产购买合同；

3. 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 [2007 ]670 号）；

4. 其他参考资料。

八、评估方法

根据本次评估的特定目的及被评估建筑物资产的特点，以资产持续使用为前提， 考虑到房地分离状况，故采用成本法计算确定评估对象资产的评估价值。本次评估的 价值类型采用市场价值。

成本法的基本计算公式为：评估价值＝重置价值

重置价值=建安工程造价+设备购置费+前期费用及其他费用+资金成本

（一）重置全价的确定

重置全价=建安工程造价+设备购置费+前期费用及其他费用+资金成本

• 1．建安工程造价：评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得的

• 相关资料，确定采用以下方法确定建安工程费。

预决算调整法：以建筑物竣工决算中的工程量为基础，依照当地建筑管理部门发 布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额，按评估基准日的人工、材料价格 和取费标准，调整计算出被评估建筑物的建安工程费。主要计算公式为：

建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价

2．设备购置费：直接按现行市场价确定设备的购置价格；并根据设备的具体情 况确定是否考虑相关的运杂费、安装调试费等费用，以确定设备的价值。

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文 3．前期费用及其他费用：主要包括基础设施配套费、防空费、勘测设计 费、工程监理费、招标代理费、建设单位管理费以及武汉市规定收取的建设工 程相关费用等，因评估对象尚未竣工验收，因此相关的前期费用及其他费用在 账面核实的基础确定，并同时了解付款结算情况。

4．资金成本

资金成本为委估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期按照 正常项目建设情况下需占用资金的数额及相应的正常合理工期计算，利息率选择评估 基准日仍在执行的与正常合理工期同期的基本建设贷款利率，本次采用 1-3 年期年利 率为 6.15%。评估时，假设资金均匀投入，计息期取正常工期的一半。

资金成本=（建安工程造价+设备购置费+前期费用及其他费用）×年利率×1/2×建 设工期

（二）评估值的确定 计算公式为：

重置全价 = 建安工程造价+设备购置费 + 前期费用及其他费用 + 资金成本

九、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分四个阶段进行。

一 ( ) 评估准备阶段

2013 年 8 月 8 日至 11 日，我公司 , 与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专 业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务 约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有者填报资 产评估申报表，准备评估所需资料。

( 二 ) 现场调查及收集评估资料阶段

2013 年 9 月 24 日至 27 日，根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和 其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查、检查等方式进行实地调查， 从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象 法律权属。

( 三 ) 评定估算阶段

2013 年 9 月 28 日至 10 月 9 日，对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理， 形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选

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中国物资储运总公司拟转让持有的 武汉物流服务中心大楼（在建）资产项目资产评估报告书正文 择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结 果。

( 四 ) 编制和提交评估报告阶段

2013 年 10 月 9 日至 10 月 12 日，根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相 关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没 有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定 最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机 构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托 方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务 约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。

十、评估假设

1. 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

2. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价

以评估基准日的国内有效价格为依据；

1. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；

2. 本次评估假设产权持有单位的经营业务合法，被评估资产在符合使用管制要求

的情况下使用；

1. 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和权属资料真实、准确、完整；

2. 根据委托方和产权持有单位提供的资料，本次评估假设产权持有单位对委估资

产在评估基准日拥有完全产权；

1. 评估范围仅以委托方提供的评估申报表为准。

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。

十一、评估结论

本次评估采用成本法对中储总公司拟转让的位于武汉市江岸区解放大道 2020 号 武汉物流服务中心大楼（在建）资产在符合使用管制要求前提下的市场价值进行了评 估。经评估，委估资产于评估基准日 2013 年 9 月 20 日的市场价值为 13,799.65 万元， 与账面值相比，评估增值 1,190.75 万元，增值率为 9.44 % 。

评估结论见下表：

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资产评估结果汇总表

				金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
项 目		账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产	1	-
非流动资产	2	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44
其中：在建工程	3	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44
资产总计	4	12,608.90	13,799.65	1,190.75	9.44

评估结论详细情况见评估明细表。

评估增减值原因分析

评估增值原因：①资产账面值未记录资金使用的财务利息支出，本次评估根据工 程项目情况采用完工工程合理工期和基准日相适应的贷款利率计算资金成本，因此形 成增值；②当地已执行新的建筑安装工程工资标准，高于工程施工结算中采用的人工 标准，因此形成增值。

十二、特别事项说明

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

1. 本报告的评估结论是反映委估资产在符合使用管制要求前提下，于评估基准日

所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

1. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事 方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行 分析、估算并发表专业意见。

1. 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

2. 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

3. 武汉物流服务中心大楼（在建）所使用的土地面积为 8580 平方米，该部分土 地面积尚未进行分割。根据委托方提供的资料，宗地使用权人为中储发展股份有限公 司，土地面积为 309549 平方米，土地使用权证号：岸国用（2012）第 980 号，土地性 质为工业用地，使用权类型为出让。因此此次评估范围不包含大楼所使用的土地价值。

4. 本评估结论为委估资产于评估基准日在房地分离权利状况下的房屋建筑物的

市场价值，未考虑上述资产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保

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事宜对评估价值的影响。

1. 此次评估范围不含未进入审计结算的后期施工的以下项目：①1、2 层大厅；

20、22 层办公的装修项目，②大楼室内电子显示屏及识别系统，③地下车库门禁系统， ④室外绿化项目。因此我们提醒报告使用人关注。

1. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和

完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露， 不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意 见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注。

十三、评估报告使用限制说明

本评估报告有如下使用限制：

1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报

告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务 约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成 的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。

1. 本评估报告未经企业国有资产评估项目监管单位完成备案，评估结论不得被使

用。

1. 未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

体。

1. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、 市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评 估更新业务或重新评估。

十四、评估报告日

本评估报告日为 2013 年 10 月 12 日。

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