CMST Development Co.,Ltd. - AGM Information 2006

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会会议资料

董事会秘书处 2006 年9 月27 日

一、会议议程………………………………………………………(2) ……………………………………………………… 二、表决事项 (3) 三、会议文件材料之一、关于公司符合非公开发行股票基本条件的议 ……………………………………………………… 案 (4) ………… 之二、关于公司非公开发行A 股股票方案的议案 (5) 之三、关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报 ……………………………………………………… 告 (8) 之四、关于本次非公开发行募集资金所投入项目的 …………………………………… 议案及可行性报告 (9) ………… 之五、关于前次募集资金使用情况说明的议案 (16) 之六、提请股东大会授权董事会办理本次非公开发 …………………………… 行股票相关事宜的议案 (18) 之七、关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租 ………………………………… 赁关联交易的议案 (19) …………………………… 之八、总监票人和监票人名单 (22) …………… 之九、公司临时四届一次股东大会决议(草) (23)

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会议程

一、宣布开会
二、审议关于公司符合非公开发行股票基本条件的议案（P4）
三、审议关于公司非公开发行A 股股票方案的议案（P5）
四、审议关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告（P8）
五、审议关于本次非公开发行募集资金所投入项目的议案及可行性报告（P9）
六、审议关于前次募集资金使用情况说明的议案（P16）
七、审议提请股东大会授权董事会办理本次非公开发行股票相关事宜的议案
（P18）
八、审议关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租赁关联交易的议案（P19）九、审议总监票人和监票人名单（P22）
十、审议公司临时四届一次股东大会决议(草)（P23）
十一、宣布闭会

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会表决事项

一、关于公司符合非公开发行股票基本条件的议案

二、关于公司非公开发行A 股股票方案的议案
三、关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告
四、关于本次非公开发行募集资金所投入项目的议案及可行性报告
五、关于前次募集资金使用情况说明的议案
六、提请股东大会授权董事会办理本次非公开发行股票相关事宜的议案
七、关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租赁关联交易的议案

特别说明：以上各项议案已经公司四届一次、四届三次董事会审议通过，现提交公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之一

关于公司符合非公开发行股票基本条件的议案

根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证券监督管理委员会《上市公司证券发行管理办法》等有关法律、法规的规定,本公司经认真自查,认为符合非公开发行股票的基本条件。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之二

关于公司非公开发行A 股股票方案的议案

根据公司业务发展需要，公司拟以非公开发行A 股股票的方式筹集资金,本次发行方案具体如下：

（一）发行方式

本次发行采用非公开发行方式，在中国证券监督管理委员会核准后6 个月内向特定对象发行股票。

（二）本次发行股票的种类和面值

本次发行的股票种类为人民币普通股（A 股）,每股面值为人民币1.00 元。（三）本次发行股票的数量

本次发行的股份数量不超过14,000 万股（含14,000 万股）。在该上限范围内，董事会提请股东大会授权董事会根据实际情况与主承销商协商确定最终发行数量。

（四）发行对象及认购方式

本次发行对象为不超过十家的特定对象。包括控股股东、证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者及其他机构投资者等特定投资者。最终发行对象提请股东大会授权董事会根据具体情况与主承销商协商确定。

其中：公司控股股东中国物资储运总公司以6 家仓储分公司（中心）、1 家公司股权和天津地区二宗土地使用权、成都宗地土地使用权、咸阳宗地土地使用权等资产认购不低于本次非公开发行股份总数的50%；其它特定投资者将以现金认购本次发行股份总数的剩余部分。

（五）上市地点

在锁定期满后，本次非公开发行的股票将在上海证券交易所上市交易。（六）发行价格及定价依据

1、发行价格：本次非公开发行股票发行价格不低于本次董事会公告日前二十个交易日公司股票均价，即不低于4.8 元/股。具体发行价格提请股东大会授权董事会根据具体情况与主承销商协商确定。

2、定价依据：
（1）发行价格不低于最近一期经审计的公司每股净资产；
（2）本次募集资金使用项目的资金需求量及项目资金使用安排；
（3）公司股票二级市场价格、市盈率及对未来趋势的判断；
（4）与有关方面协商确定。
（七）发行股份的禁售期

中国物资储运总公司认购的股份自发行结束之日起三十六个月内不得转让，其他特定对象认购的股份自发行结束之日起十二个月内不得转让，之后按中国证券监督管理委员会及上海证券交易所的有关规定执行。

（八）本次发行募集资金用途

本次发行的计划募集资金约6.4 亿元（含中国物资储运总公司以非现金资产认购本次发行股票的出资额）。募集资金投资项目具体如下：

1、中国物资储运总公司拟用于认购本次发行股票的非现金资产

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	沈阳物流中心	2,691	拟以资产认购
2	虎石台三库	270	拟以资产认购
3	铁西一库	2,556	拟以资产认购
4	大连仓库	1,016	拟以资产认购
5	郑州物流中心	1,114	拟以资产认购
6	郑州南阳寨仓库	378	拟以资产认购
7	北京中储货代公司51%股权	1,500	拟以资产认购
8	天津宗地1	4,000	拟以资产认购
9	天津宗地2	7,015	拟以资产认购
10	成都宗地	5,748	拟以资产认购
11	咸阳宗地	6,077	拟以资产认购
合计	----	32,365

注：以上资产交易价格以经具有证券从业资格的评估机构评估并经有权国有资产监督管理

部门备案的资产净值为基准。

中国物资储运总公司以拥有的上述资产作价认购不低于本次发行股份总数的 50%，若上述资产价值不足以认购本次发行股份总数的50%，则中国物资储运总公司承诺以现金补足。

2、拟新建项目

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	无锡分公司项目	20,000.00	拟新建项目
2	天津滨海二期项目	4,800.29	拟新建项目
合计	----	24,800.29

本次发行募集资金超过上述项目部分将用于补充公司流动资金，不足部分本公司自筹解决。

（九）新老股东共享本发行前的滚存未分配利润

在本次发行完成后，为兼顾新老股东的利益，由本公司新老股东共同享有本次发行前的滚存未分配利润。

（十）本次发行决议有效期限

本次发行有关决议的有效期为本议案自股东大会审议通过之日起十二个月。

本次发行方案须提请公司股东大会审议通过，并报中国证券监督管理委员会核准后实施。

（十一）董事会提请股东大会批准，中国物资储运总公司因以资产认购本次发行股份如触发要约收购，股东大会对中国物资储运总公司的要约收购义务予以豁免，但需向中国证监会申请豁免履行要约收购义务。公司独立董事韩旭东、刘秉镰、刘文湖先生一致同意本议案并发表独立意见：

认为本次非公开发行股票的方案切实可行，中国物资储运总公司以资产认购股份的关联交易客观、公正，符合公司与全体股东的利益。

由于本议案涉及公司与控股股东中国物资储运总公司的关联交易，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，中国物资储运总公司在本次股东大会上回避对该议案第（一）至（十一）项的表决。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之三

关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告

本次非公开发行股票涉及重大关联交易，现将相关事宜专项报告如下：本次非公开发行股票涉及重大关联交易之标的资产为：

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	沈阳物流中心	2,691	拟以资产认购
2	虎石台三库	270	拟以资产认购
3	铁西一库	2,556	拟以资产认购
4	大连仓库	1,016	拟以资产认购
5	郑州物流中心	1,114	拟以资产认购
6	郑州南阳寨仓库	378	拟以资产认购
7	北京中储货代公司51%股权	1,500	拟以资产认购
8	天津宗地1	4,000	拟以资产认购
9	天津宗地2	7,015	拟以资产认购
10	成都宗地	5,748	拟以资产认购
11	咸阳宗地	6,077	拟以资产认购
合计	----	32,365

注：以上资产交易价格以经具有证券从业资格的评估机构评估并经有权国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

公司独立董事一致同意本议案并发表独立意见：

认为本次关联交易是公开、公平、合理的，符合公司与全体股东的利益，没有损害中小股东的利益。

由于本议案涉及公司与控股股东中国物资储运总公司的关联交易，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，中国物资储运总公司在本次股东大会上回避对该议案的表决。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司董事会

2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之四

关于本次非公开发行募集资金所投入项目的议案及可行性报告

为进一步完善公司的物流网络体系，提高公司的综合运营实力，公司拟以非公开发行A 股股票的方式筹集资金投入以下项目（含资产认购项目），具体议案如下：（一）中国物资储运总公司以实物资产认购项目 1、沈阳中储物流中心

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心（以下简称“沈阳中储物流中心”）注册资本818 万元，是中储总公司的全资子公司。沈阳中储物流中心位于沈阳市浑南新区富民南街11 号，地处沈阳市浑南高新技术开发区内，南邻沈抚铁路，北依大二环、西靠沈丹公路，连接沈本、沈大、绕城高速公路，距桃仙机场十公里，交通十分便利，具有开展现代物流业务的绝对优势。物流中心占地面积46.78 万平方米，现拥有库房33 栋，9.3 万平方米，简易料棚3,840 平方米，露天货场5.6 万平方米，办公建筑面积6,590 平方米，拥有2 条4 股铁路专用线3,139 延长米，运输车辆3 台，有行吊11 台，龙门吊9 台，汽车吊2 台，叉车11 台，起重总吨位可达200 吨，年吞吐量近200 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈阳中储物流中心4 季度实现净利润约130 万元，2007 年实现净利润约500 万元。

中储总公司拟以拥有的该中心的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约2,691 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

2、沈阳虎石台三库

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称“沈阳虎石台三库”）注册资本190 万元，是中储总公司的全资子公司。沈阳虎石台三库地处沈阳市新城子区虎石台镇（北副城）腹地，距沈阳北站15 公里，距沈阳环城高速公路朱尔屯出口5 公里，距203 国道2 公里，距虎石台火车站1.5 公里。仓库总占地面积14 万平方米，拥有固定资产10,988 万元，两条铁路专用线总长1,027 米，18 栋存货库房2.2 万平

方米，场区6 万平方米，起重运输设备21 台，包括集装箱门式龙门吊一台、最大起重量50 吨、集装箱卸货硬地面积10,500 平方米、20 英尺、40 英尺吨位夹具齐全，易燃品专用料棚2 栋1,200 平方米，仓库是省级消防例管单位，专储易燃危险品，功能完备，防火设施齐全，防范措施严密，是铁道部运输局危货（剧毒品）指定办理站（库）。2005 年度，虎石台三库德货物吞吐量达到38.06 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈阳虎石台三库 4 季度实现净利润约18 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

中储总公司拟以拥有的沈阳虎石台三库的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约270 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

3、沈阳铁西一库

中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称“沈阳铁西一库”）注册资本280 万元，是中储总公司的全资子公司。铁西一库原位于沈阳市铁西区启工街八号，总占地面积65,295 平方米。根据政府规划，2005 年5 月18 日，铁西一库与沈阳市铁西区政府正式签订了土地置换协议书，由原址等面积置换至目前政府规划为物流园区内的铁西区北一西路44 号的原沈阳轧辊厂厂址。新库区占地面积60,006 平方米，规划建筑规模32,758 平方米，包括库房4 栋，综合楼1 栋以及收发室、警卫室等。新库区新开通大成站51#铁路专用线一股长313 米。2005 年沈阳铁西一库的货物吞吐量达到10.9 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈沈阳铁西一库 4 季度实现净利润约16.25 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

中储总公司拟以拥有的沈阳铁西一库的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约2,556 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

4、大连仓库

中国物资储运总公司大连仓库（以下简称“大连仓库”）注册资本1,455 万元，是中储总公司的全资子公司。大连仓库主营物资储存，兼营场地库房出租赁、中转、钢材、有色金属、化工原料、机电设备（不含汽车）、饲料、粮油（限零售）批发

兼零售；代购代销、物流中间加工及包装、房屋租赁、食品。大连仓库位于大连市甘井子区西北路867 号，是大连乃至东北地区最大的综合物资中转仓库，占地面积 58.3 万平方米，有库房8 栋建筑面积4 万多平方米，硬化地面8 万平方米，铁路专用线6 条，2 台龙门吊35 吨，库房内行吊11 台/80 吨。最大储存能力30 万吨，可同时接纳3 个专列进线作业。仓库现可从事储存、配送、货代、加工等综合性服务。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计大连仓库4 季度实现净利润约50 万元，2007 年实现净利润约200 万元。

中储总公司拟以拥有的大连仓库的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约1,016 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

5、郑州物流中心

郑州中储物资流通中心（以下简称“郑州物流中心”）注册资本893 万元，是中储总公司的全资子公司。郑州物流中心位于郑州市城东南路13 号，地处郑州市区东南角，北临航海东路，西临城东南路，处于郑州市城乡结合部,交通便捷,东门、西门直上107 国道和南三环，北门通市区。郑州物流中心主营物资储存，商品储运，加工改制，货运代理，集装箱业务，库房场地及门面房租赁，黑色有色金属材料、机电产品销售等。企业占地面积349,278.90 平方米；大型库房9 栋（101、102、 203-208、大型彩钢板流转库9720 平方米）建筑面积33,126 平方米，其中仓储面积 31,107 平方米；货场面积218,520 平方米。铁路专用线5 股，总长4850 米；专用站台15,840 平方米。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计郑州物流中心4 季度实现净利润约150.35 万元，2007 年实现净利润约600 万元。

中储总公司拟以拥有的郑州物流中心的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约1,114 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

6、郑州南阳寨仓库

郑州中储南阳寨仓库（以下简称“郑州南阳寨仓库”）注册资本455 万元，是中储总公司的全资子公司。郑州南阳寨仓库主营物资储运，商品储运，加工改制，代运代理，集装箱业务，库房、场地及设备的租赁；兼营金属材料、化工（易燃易

爆及危险品除外）、电器机械及器材供销，其中运输设备的制造、安装、维修、保养，纸张纸浆的销售。郑州南阳寨仓库位于郑州市西北角兴隆铺路9 号，东临我国南北交通大动脉----京广铁路，西临亚洲最大的货运编组站-----郑州北站，北靠市区环城路-----北环，距离市中心9 公里，占地面积222,116.60 平方米。库内道路直通郑州环城快速路，紧靠郑州高新技术开发区。铁路专用线两条，直接接入京广铁路干线，铁路公路运输十分便利。仓库属于大型机电、金属中转仓库，总面积 220,000 平方米，库房使用面积36,000 平方米。铁路专用线长度为1,100 米，专用线最大起重能力50 吨，库房最大起重能力10 吨，年吞吐能力40 万吨，仓储能力17 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计郑州南阳寨仓库 4 季度实现净利润约20 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

中储总公司拟以拥有的大连仓库的全部权益（不含土地资产）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约378 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

7、北京中储货代公司

北京中储国际货运代理有限公司（以下简称“北京中储货代公司”）是中国诚通控股集团公司所属中国物资储运总公司控股的有限责任公司，注册资金700 万元，中储总公司持股40％。该公司的前身是中国物资储运总公司仓储运输部，主要从事物资经销、系统内的铁路专用线对发业务的统计、自备列的运营管理等，随着北京中储货代公司的发展，主要业务也集中在以国家重点项目的设备的货运代理、重点技改项目的进口设备的货运代理为主，逐渐形成了自身特色，树立了中储品牌。近年来，公司先后完成了准格尔露天煤矿、黄河小浪底水利枢纽工程、广西来宾B 电厂的进口设备、首都机场二期和三期扩建工程、云天化50 万吨合成氨项目等50 余个项目的咨询、设备运输代理等。目前，公司在全国设有7 个分公司，一个子公司，员工50 余人，拥有一批能够为客户提供高端服务的专业人才。

中储总公司承诺在本次非公开发行前对北京中储货代公司进行增资。增资完成后，中储总公司在北京中储货代公司的持股比例将达到51%。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计公司4 季度实现投资收益约80 万元，2007 年实现投资收益约350 万元。

中储总公司拟以所持该公司51%的股权（增资完成后）按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约1,500 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的评估机构评估并经国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

8、天津宗地1

天津宗地1 位于天津河东区东兴桥下，土地面积69,000 平方米，土地用途为仓储用地，土地级别为六级。中储总公司拥有该宗土地的土地使用权，根据本公司与中储总公司签订的协议，中国物资储运天津有限责任公司目前以租赁方式使用该宗土地。

中储总公司拟以此宗地的土地使用权按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约4,000 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的土地评估机构评估并经国有土地管理部门备案的资产净值为基准。

9、天津宗地2

天津宗地2 位于津塘沽区河头镇，土地面积153,846.8 平方米，土地用途为工业仓储用地。中储总公司拥有该宗土地的土地使用权，根据本公司与中储总公司签订的协议，中国物资储运天津有限责任公司目前以租赁的方式使用该宗土地。

中储总公司拟以此宗地的土地使用权按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约7,015 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的土地评估机构评估并经国有土地管理部门备案的资产净值为基准。

10、成都宗地

成都宗地位于四川省成都市金牛区天回镇，包括：①中储发展股份有限公司天回镇第一分公司，土地面积为63,243.03 平方米；②中储发展股份有限公司天回镇第二分公司，土地面积为80,001.72 平方米，土地面积总计143,244.75 平方米，土地用途为仓储用地。中储总公司拥有该宗土地的土地使用权，根据本公司与中储总公司签订的协议，中储发展股份有限公司天回镇第一分公司和中储发展股份有限公司天回镇第二分公司目前以租赁的方式使用该宗土地。

中储总公司拟以此宗地的土地使用权按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额约5,748 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的土地评估机构评估并经国有土地管理部门备案的资产净值为基准。

11、咸阳宗地

咸阳宗地位于陕西省咸阳市文汇东路，土地面积142,308.3 平方米，土地用途为仓储用地。中储总公司拥有该宗土地的土地使用权，根据本公司与中储总公司签订的协议，中储发展股份有限公司咸阳物流中心目前以租赁的方式使用该宗土地。

中储总公司拟以此宗地的土地使用权按评估值作价认购本次发行的股份。预计此项交易金额6,077 万元，最终资产价格将以经具有证券从业资格的土地评估机构评估并经国有土地管理部门备案的资产净值为基准。

由于此议案第（一）项涉及公司与控股股东中国物资储运总公司的关联交易，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，中国物资储运总公司在本次股东大会上回避对该项的表决。

（二）新投入项目

1、无锡分公司项目

本项目位于无锡新区旺庄镇，在无锡新区旺庄街道高浪渡居委所在地，拟收购土地约457 亩。新项目地处无锡城区东南面，距市中心10 公里，行政区划隶属新区，是无锡地区主要的仓储物流区域，聚集了商专线、中宝库等全市近三十家以仓储业务为主的企业。拟收购的物流中心地块，铁公水以及航空运输优势明显。

收购土地后，将建设货场、仓库和铁路专用线等物流基础设施，组建有限公司，主要从事综合物流业务，将新项目建成全国大钢厂的区域中心库、加工配送中心、上海期货交易所指定交割库、钢材大超市和质押监管中心。

新项目中铁路专用线两条有效长度共700 米（可延长到1,500 米），吞吐能力为300 万吨，码头港池可停放1,000 吨船，新项目中有10 只泊位，面向马路有47 亩地用作交易商务区，可建立大型市场，其它土地可建设各类仓库6 万平方米，货场8 万平方米，可储存物资30 万吨。

经初步测算，新项目资金总体需求为人民币20,000 万元，全部由公司出资。预计投资回收期为6.90 年（不含建设期），年净利润为1,935 万元。最终的项目投资金额将以经审计后的数值为准。

2、天津滨海二期项目

天津滨海二期项目位于中储股份天津新港分公司库区内。项目平面布置方案为：堆场、仓库混合布置，其中堆场二处，道线东西各一处，堆场面积为90,624 平方米。仓库一处：道线以西，面积为6,000 平方米。仓库配置站台，连接拆装箱作业场。

天津滨海二期项目的实施，将为中储股份天津新港分公司集装箱业务规模的扩大提供必要条件。通过本项目的实施，中储发展股份有限公司集装箱多式联运业务将呈现出崭新的发展态势，随着集装箱业务规模的扩大，功能不断完善，与货代、仓储、质押融资等多种物流功能相互串联，对中储股份总体发展现代物流的发展战略起到推动作用。

经初步测算，项目资金总体需求为人民币4,800 万元，全部由公司出资。预计投资回收期为7.30 年（不含建设期），年净利润为316 万元。最终的项目投资金额将以经审计后的数值为准。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司

董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会文件之五

关于前次募集资金使用情况说明的议案

2000 年2 月16 日首届十五次董事会通过，并提交2000 年4 月15 日公司第五次股东大会审议通过了本公司2000 年度配股预案。此方案经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2000〕159 号文批准，以公司1999 年底总股本19,046.307 万股为基数，每10 股配售3 股，共配售2,464.31 万股，其中国有法人股股东中国物资储运总公司以其所属的无锡中储物资总公司、中国物资储运南京公司经评估确认后的净资产 4,232.67 万元认购其中的361.58 万股，其余部分予以放弃。社会公众股股东以现金认购2,102.73 万股，扣除发行费后实际募集的总资金27,987.63 万元，其中现金为 23,757.148 万元，实物资产为4,230.486 万元，2000 年11 月27 日募集资金全部到账，并由天津津源会计师事务所出具验资报告（津源会字（2000）第3－0224 号）。（一）前次《配股说明书》中承诺，前次配股所募集资金主要用于以下项目： 1、投资2,250 万元增资北京中储物流网络技术有限公司

2、投资3,910 万元兴建上海大场物流设施项目
3、投资417 万元兴建上海易初莲花配送运输项目
4、投资4,978 万元兴建天津现代物流中心项目
5、投资2,090 万元兴建国际集装箱多式联运项目
6、投资855 万元兴建无锡物流配送项目
7、投资4,926 万元兴建上海浦东金桥物流中心项目
8、其余4,331 万元补充流动资金
（二）2001 年12 月28 日公司召开的临时六次股东大会对以上项目进行了调整、
变更，募集资金主要用于以下项目：

1、上海大场物流设施项目，该项目计划投资由3,910 万元减少至2,014 万元，该项目已建设完毕，并发挥较好的效益，实际投入2,567.13 万元，2005 年产生效益约157.8 万元。

2、国际集装箱多式联运项目，该项目计划投资由2,090 万元增加到4,886 万元，该项目已建设完毕，并发挥较好的效益，实际投入4,060.33 万元，2005 年产生效益约683.27 万元。

3、上海易初莲花配货中心配送运输项目，该项目计划投资417 万元，已建设完
毕，并发挥较好的效益，实际投入400 万元，2005 年产生效益约40 万元。
4、天津现代物流中心项目，该项目计划投资由4,978 万元调整为2,590 万元，
该项目已建设完毕，并发挥较好的效益，实际投入2,752.31 万元，2005 年产生效益约268 万元。
5、无锡物流配送中心项目，该项目计划投资855 万元，已建设完毕，并发挥较
好的效益，实际投入882.4 万元，2005 年产生效益约52.05 万元。
6、青岛物流中心项目，该项目计划投资4,081 万元，已建设完毕，并发挥较好
的效益，实际投入3,431.76 万元，2005 年产生效益约106.15 万元。
7、南京现代物流中心项目，该项目计划投资2,367 万元，已建设完毕，并发挥
较好的效益，实际投入2,292.32 万元，2005 年产生效益约416 万元。
8、其余7370.898 万元补充流动资金。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司董事会 2006 年9 月27 日

临时四届一次股东大会文件之六

中储发展股份有限公司

提请股东大会授权董事会办理

本次非公开发行股票相关事宜的议案

根据公司拟向特定对象非公开发行股票的安排，为合法、高效地完成公司本次非公开发行股票工作，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规及《公司章程》的有关规定，公司董事会拟提请公司股东大会授权中储发展股份有限公司董事会全权办理与本次非公开发行股票有关的全部事宜，包括但不限于：

（一）授权董事会根据具体情况制定和实施本次非公开发行股票的具体方案，其中包括发行时机、发行数量、发行起止日期、发行价格、发行对象的选择；

（二）授权签署本次非公开发行股票募集资金投资项目运作过程中的重大合同；（三）授权办理本次非公开发行申报事项；

（四）根据有关主管部门要求和证券市场的实际情况，在股东大会决议范围内对募集资金投资项目具体安排进行调整；

（五）根据本次实际非公开发行的结果，修改《公司章程》相应条款及办理工商变更登记；

（六）授权在本次非公开发行完成后，办理本次非公开发行的股票在上海证券交易所上市事宜；

（七）如证券监管部门对非公开发行政策有新的规定，授权董事会根据证券监管部门新的政策规定，对本次具体发行方案作相应调整；

（八）授权办理与本次非公开发行有关的其他事项；

（九）本授权自股东大会审议通过后12 个月内有效。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司

董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之七

关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租赁关联交易的议案

（一）本次关联交易概述

中储发展股份有限公司拟向不超过十家的特定对象非公开发行股票，其中控股股东中国物资储运总公司以6 家仓储分公司（中心）、1 家公司股权和天津地区二宗土地使用权、成都宗地土地使用权、咸阳宗地土地使用权等资产认购不低于本次非公开发行股份总数的50%，其它特定投资者将以现金认购本次发行股份总数的剩余部分。

中国物资储运总公司拟用于认购股份的6 家仓储分公司（中心）资产不包括土地使用权，为保证本次发行完成后6 家仓储分公司（中心）经营的持续性和稳定性，经与中国物资储运总公司协商，拟采用租赁方式取得上述土地使用权。

由于中国物资储运总公司是本公司控股股东，根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定，本次土地租赁构成关联交易。

本次土地租赁尚需公司临时四届一次股东大会审议批准，并以非公开发行完成为实施先决条件。

（二）关联方介绍

本次交易的关联方为中国物资储运总公司，其基本情况如下：

1、该公司的简要历史沿革

中国物资储运总公司是中国诚通集团的成员企业，中央国资委管理的企业，公司前身为国家计委储运局，成立于1962 年，1986 年经国务院批准改为中国物资储运总公司。

2、该公司主营业务范围

商品的储存、经销、运输、配送、货运代理等。

3、该公司主要财务指标

（1）2006 年中期净资产值：237,923 万元
（2）2006 年中期实现净利润：2,491 万元
4、该公司名称、住所、企业类型、法定代表人、注册资本
（1）名称：中国物资储运总公司

（2）住所：北京市丰台区南四环西路188 号六区18 号楼

（3）企业类型：国有独资

（4）法定代表人：韩铁林
（5）注册资本：78,906 万元
（三）本次关联交易标的的基本情况

本次关联交易标的为中国物资储运总公司合法拥有宗地中的经营性用地，总面

积为1,430,554.65 平方米。具体情况如下：

序号	土地使用者	土地使用证编号	租赁面积 (平方米)	土地用途	土地性质
1	沈阳中储物流中心	沈南国用（2004）字第76 号	368,753.05	仓储	划拨
		沈南国用（2002）字第0015 号
		东陵国用（2000）字第00672 号
		东陵国用（2001）字第00673 号
		新城子国用（2001）字第221 号
2	沈阳虎石台三库	新城子国用（2000）字第0330 号	146,395	仓储	划拨
3	沈阳铁西一库	铁西国用（2005）字第50 号	60,006	仓储	划拨
4	大连仓库	甘国用（2002）字第04024 号	313,161.5	仓储	划拨
5	郑州物流中心	郑国用（2005）第0761 号	329,382.8	仓储	划拨
6	郑州南阳寨仓库	郑国用（2004）第0694 号	212,856.3	仓储	划拨
合计		----	1,430,554.65	----	----

（四）土地租赁协议的主要内容和定价政策

1、签约双方：出租方为中国物资储运总公司，承租方为中储发展股份有限公司。
2、交易标的：中国物资储运总公司合法拥有的目前由沈阳中储物流中心、沈阳
虎石台三库、沈阳铁西一库、大连仓库、郑州物流中心和郑州南阳寨仓库经营使用的1,430,554.65 平方米的土地使用权。
3、租赁年限：租期50 年（或至法定使用权年限终止日止）。
4、租金：头三年本公司承租上述土地的租金标准为￥3.6 元/年/平方米，每年
租金合计为￥5,149,997 元（大写：伍佰壹拾肆万玖仟玖佰玖拾柒元），每季度交纳

一次；三年后双方以不高于同类地块市场租赁价格标准经协商签订补充协议再行确定租金标准。

5、协议在以下条件全部达成后生效：经本公司临时四届一次股东大会的审议批准，并以非公开发行完成为实施先决条件。

（五）本次交易的目的及对公司的影响

本次租赁的土地拥有合法权证，全部为拟通过非公开发行进入本公司的6 家仓储分公司（中心）的经营性用地，有利于保持经营资产的完整性，促进非公开发行完成后公司的持续稳定发展。

（六）董事会意见

董事会认为，该项关联交易土地租赁价格标准合理、公允，对公司经营的持续、稳定发展具有重要意义，符合公司及股东的长远利益。

公司独立董事韩旭东、刘秉镰、刘文湖先生一致同意本次土地租赁事宜并发表独立意见：

认为本次土地租赁价格标准合理、公允，对公司经营的持续、稳定发展具有重要意义，符合公司及股东的长远利益，公司董事会对此关联交易的表决程序合法、有效。

以上议案，提请公司临时四届一次股东大会审议表决。

中储发展股份有限公司董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之八

总监票人和监票人名单

为了保证公司股东大会各项表决的公平、公正、有效，经公司董事会与部分股东会前协商，拟向大会推举以下3 位同志为监票人。

总监票人：马宏伟监票人：彭建红、胡华萍若无不同意见，请鼓掌通过。

中储发展股份有限公司董事会 2006 年9 月27 日

中储发展股份有限公司

临时四届一次股东大会文件之九

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会决议（草）

一、会议召开和出席情况

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会于2006 年9 月27 日在北京召开，会议由公司董事长韩铁林先生主持，公司部分董事、监事及高级管理人员出席了会议。会议采取网络投票和现场投票相结合的方式召开，本次会议参加表决的股东和股东委托代理人共人，代表股份股，占公司总股份的％，其中有限售条件股份股，占有限售条件股份的％；无限售条件股份股，占无限售条件股份的％。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》等法律法规的有关规定。

二、提案的审议和表决情况

本次会议按照《中储股份关于召开临时四届一次股东大会通知的公告（临2006 －029 号）》和《中储股份关于召开临时四届一次股东大会通知的再次公告》中列明的议题进行，经与会股东逐项审议，通过了以下议案：

（一）审议通过了《关于公司符合非公开发行股票基本条件的议案》

该议案的表决结果为：赞成票股，占本次会议有表决权股份总数的％，反对票股，占本次会议有表决权股份总数的％，弃权票股，占本次会议有表决权股份总数的％。

（二）逐项审议通过了《关于公司非公开发行A 股股票方案的议案》 1、发行方式

本次发行采用非公开发行方式，在中国证券监督管理委员会核准后6 个月内向特定对象发行股票。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

该议案的表决结果为：赞成票股，占本次会议非关联股东及股东委托代理人所持有表决权股份的％，反对票股，占本次会议非关联股东及股东委托代理人所持有表决权股份的％，弃权票股，占本次会议非关联股东及股东委托代理人所持有表决权股份的％。

2、本次发行股票的种类和面值

本次发行的股票种类为人民币普通股（A 股）,每股面值为人民币1.00 元。在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

3、本次发行股票的数量

本次发行的股份数量不超过14,000 万股（含14,000 万股）。在该上限范围内，董事会提请股东大会授权董事会根据实际情况与主承销商协商确定最终发行数量。在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

4、发行对象及认购方式

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

5、上市地点

在锁定期满后，本次非公开发行的股票将在上海证券交易所上市交易。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

6、发行价格及定价依据

（1）发行价格：本次非公开发行股票发行价格不低于本次董事会公告日前二十个交易日公司股票均价，即不低于4.8 元/股。具体发行价格提请股东大会授权董事会根据具体情况与主承销商协商确定。

（2）定价依据：

①发行价格不低于最近一期经审计的公司每股净资产；

②本次募集资金使用项目的资金需求量及项目资金使用安排；

③公司股票二级市场价格、市盈率及对未来趋势的判断；

④与有关方面协商确定。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

7、发行股份的禁售期

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

8、本次发行募集资金用途

本次发行的计划募集资金约6.4 亿元（含中国物资储运总公司以非现金资产认购本次发行股票的出资额）。募集资金投资项目具体如下：

1、中国物资储运总公司拟用于认购本次发行股票的非现金资产

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	沈阳物流中心	2,691	拟以资产认购
2	虎石台三库	270	拟以资产认购
3	铁西一库	2,556	拟以资产认购
4	大连仓库	1,016	拟以资产认购
5	郑州物流中心	1,114	拟以资产认购
6	郑州南阳寨仓库	378	拟以资产认购
7	北京中储货代公司51%股权	1,500	拟以资产认购
8	天津宗地1	4,000	拟以资产认购
9	天津宗地2	7,015	拟以资产认购
10	成都宗地	5,748	拟以资产认购
11	咸阳宗地	6,077	拟以资产认购
合计	----	32,365

注：以上资产交易价格以经具有证券从业资格的评估机构评估并经有权国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

中国物资储运总公司以拥有的上述资产作价认购不低于本次发行股份总数的

50%，若上述资产价值不足以认购本次发行股份总数的50%，则中国物资储运总公司承诺以现金补足。

2、拟新建项目

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	无锡分公司项目	20,000.00	拟新建项目
2	天津滨海二期项目	4,800.29	拟新建项目
合计	----	24,800.29

本次发行募集资金超过上述项目部分将用于补充公司流动资金，不足部分本公司自筹解决。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

9、新老股东共享本发行前的滚存未分配利润

在本次发行完成后，为兼顾新老股东的利益，由本公司新老股东共同享有本次发行前的滚存未分配利润。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

10、本次发行决议有效期限

本次发行有关决议的有效期为本议案自股东大会审议通过之日起十二个月。

本次发行方案须提请公司股东大会审议通过，并报中国证券监督管理委员会核准后实施。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

该议案的表决结果为：赞成票股，占本次会议非关联股东及股东委托代理人所持有表决权股份的％，反对票股，占本次会议非关联股东及股东委

托代理人所持有表决权股份的％，弃权票股，占本次会议非关联股东及股东委托代理人所持有表决权股份的％。

11、董事会提请股东大会批准，中国物资储运总公司因以资产认购本次发行股份如触发要约收购，股东大会对中国物资储运总公司的要约收购义务予以豁免，但需向中国证监会申请豁免履行要约收购义务。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

（三）审议通过了《关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告》本次非公开发行股票涉及重大关联交易之标的资产为：

序号	项目名称	预计投资金额（万元）	备注
1	沈阳物流中心	2,691	拟以资产认购
2	虎石台三库	270	拟以资产认购
3	铁西一库	2,556	拟以资产认购
4	大连仓库	1,016	拟以资产认购
5	郑州物流中心	1,114	拟以资产认购
6	郑州南阳寨仓库	378	拟以资产认购
7	北京中储货代公司51%股权	1,500	拟以资产认购
8	天津宗地1	4,000	拟以资产认购
9	天津宗地2	7,015	拟以资产认购
10	成都宗地	5,748	拟以资产认购
11	咸阳宗地	6,077	拟以资产认购
合计	----	32,365

注：以上资产交易价格以经具有证券从业资格的评估机构评估并经有权国有资产监督管理部门备案的资产净值为基准。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

（四）逐项审议通过了《关于本次非公开发行募集资金所投入项目的议案及可行性报告》

1、中国物资储运总公司以实物资产认购项目

（1）沈阳中储物流中心

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈阳中储物流中心4 季度实现净利润约130 万元，2007 年实现净利润约500 万元。

（2）沈阳虎石台三库

易燃品专用料棚2 栋1,200 平方米，仓库是省级消防例管单位，专储易燃危险品，功能完备，防火设施齐全，防范措施严密，是铁道部运输局危货（剧毒品）指定办理站（库）。2005 年度，虎石台三库德货物吞吐量达到38.06 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈阳虎石台三库 4 季度实现净利润约18 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

（3）沈阳铁西一库

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计沈沈阳铁西一库 4 季度实现净利润约16.25 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

（4）大连仓库

中国物资储运总公司大连仓库（以下简称“大连仓库”）注册资本1,455 万元，是中储总公司的全资子公司。大连仓库主营物资储存，兼营场地库房出租赁、中转、钢材、有色金属、化工原料、机电设备（不含汽车）、饲料、粮油（限零售）批发兼零售；代购代销、物流中间加工及包装、房屋租赁、食品。大连仓库位于大连市甘井子区西北路867 号，是大连乃至东北地区最大的综合物资中转仓库，占地面积

58.3 万平方米，有库房8 栋建筑面积4 万多平方米，硬化地面8 万平方米，铁路专用线6 条，2 台龙门吊35 吨，库房内行吊11 台/80 吨。最大储存能力30 万吨，可同时接纳3 个专列进线作业。仓库现可从事储存、配送、货代、加工等综合性服务。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计大连仓库4 季度实现净利润约50 万元，2007 年实现净利润约200 万元。

（5）郑州物流中心

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计郑州物流中心4 季度实现净利润约150.35 万元，2007 年实现净利润约600 万元。

（6）郑州南阳寨仓库

郑州中储南阳寨仓库（以下简称“郑州南阳寨仓库”）注册资本455 万元，是中储总公司的全资子公司。郑州南阳寨仓库主营物资储运，商品储运，加工改制，代运代理，集装箱业务，库房、场地及设备的租赁；兼营金属材料、化工（易燃易爆及危险品除外）、电器机械及器材供销，其中运输设备的制造、安装、维修、保养，纸张纸浆的销售。郑州南阳寨仓库位于郑州市西北角兴隆铺路9 号，东临我国

南北交通大动脉----京广铁路，西临亚洲最大的货运编组站-----郑州北站，北靠市区环城路-----北环，距离市中心9 公里，占地面积222,116.60 平方米。库内道路直通郑州环城快速路，紧靠郑州高新技术开发区。铁路专用线两条，直接接入京广铁路干线，铁路公路运输十分便利。仓库属于大型机电、金属中转仓库，总面积 220,000 平方米，库房使用面积36,000 平方米。铁路专用线长度为1,100 米，专用线最大起重能力50 吨，库房最大起重能力10 吨，年吞吐能力40 万吨，仓储能力17 万吨。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计郑州南阳寨仓库 4 季度实现净利润约20 万元，2007 年实现净利润约100 万元。

（7）北京中储货代公司

中储总公司承诺在本次非公开发行前对北京中储货代公司进行增资。增资完成后，中储总公司在北京中储货代公司的持股比例将达到51%。

本次资产认购股份如能在2006 年4 季度之前交割完毕，则预计公司4 季度实现投资收益约80 万元，2007 年实现投资收益约350 万元。

（8）天津宗地1

（9）天津宗地2

（10）成都宗地

（11）咸阳宗地

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

2、新投入项目

（1）无锡分公司项目

（2）天津滨海二期项目

（五）审议通过了《关于前次募集资金使用情况说明的议案》

（六）审议通过了《提请股东大会授权董事会办理本次非公开发行股票相关事宜的议案》

根据公司拟向特定对象非公开发行股票的安排，为合法、高效地完成公司本次非公开发行股票工作，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规及《公司章程》的有关规定，公司董事会提请公司股东大会授权中储发展股份有限公司董事会全权办理与本次非公开发行股票有关的全部事宜，包括但不限于：

1、授权董事会根据具体情况制定和实施本次非公开发行股票的具体方案，其中
包括发行时机、发行数量、发行起止日期、发行价格、发行对象的选择；
2、授权签署本次非公开发行股票募集资金投资项目运作过程中的重大合同； 3、授权办理本次非公开发行申报事项；
4、根据有关主管部门要求和证券市场的实际情况，在股东大会决议范围内对募
集资金投资项目具体安排进行调整；

5、根据本次实际非公开发行的结果，修改《公司章程》相应条款及办理工商变更登记；

6、授权在本次非公开发行完成后，办理本次非公开发行的股票在上海证券交易所上市事宜；

7、如证券监管部门对非公开发行政策有新的规定，授权董事会根据证券监管部门新的政策规定，对本次具体发行方案作相应调整；

8、授权办理与本次非公开发行有关的其他事项；

9、本授权自股东大会审议通过后12 个月内有效。

（七）审议通过了《关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租赁关联交易的议案》

本次非公开发行股票中涉及沈阳中储物流中心土地面积368,753.05 ㎡、沈阳虎石台三库土地面积146,395 ㎡、沈阳铁西一库60,006 ㎡、大连仓库313,161.5 ㎡、郑州物流中心329382.8 ㎡、郑州南阳寨仓库212,856.3 ㎡，上述土地面积合计 1,430,554.65 ㎡土地使用权属于中国物资储运总公司，本次非公开发行股票完成后，中国物资储运总公司将上述土地出租给本公司，根据本公司与中国物资储运总公司签订的《土地租赁协议》的规定，租期50 年（或至法定使用权年限终止日止），头三年本公司承租上述土地的租金为￥3.6 元/年/平方米，每年租金合计为￥5,149,997 元（大写：伍佰壹拾肆万玖仟玖佰玖拾柒元），每季度交纳一次；三年后双方以不高于同类地块市场租赁价格标准经协商签订补充协议再行确定租金标准。

在本议案的表决中，根据上海证券交易所《股票上市规则》的规定，关联股东中国物资储运总公司回避了对本议案的表决。

（此页无正文）

董事长签字：

副董事长签字：

独立董事签字：

董事签字：

董事会秘书签字：

中储发展股份有限公司

董事会

2006 年9 月27 日

中国物资储运总公司大连仓库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字（2006）第054号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

二○○六年七月

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [44 x 37] intentionally omitted <==

资产评估报告书目录

摘要 ............................................................................................................................ 1 一、委托方与资产占有方简介 .................................................................................... 4 二、评估目的 ................................................................................................................... 6 三、评估范围和对象 ...................................................................................................... 6 四、评估基准日 .............................................................................................................. 6 五、评估原则及专业标准 ............................................................................................. 7 六、评估价值及价值前提定义 .................................................................................... 7 七、评估依据 ................................................................................................................... 8 八、评估方法 ..................................................................................................................10 九、评估方法应用 .........................................................................................................11 流动资产的评估 .......................................................................................................11 房屋建筑物的评估 ...................................................................................................12 机器设备的评估 .......................................................................................................13 长期待摊费用的评估 ..............................................................................................16 负债的评估 ................................................................................................................16 十、评估工作步骤简述 ................................................................................................16 十一、评估结论 .............................................................................................................17 十二、特别事项说明 .....................................................................................................18 十三、评估报告评估基准日期后重大事项 ..............................................................20 十四、评估报告法律效力 ............................................................................................21 十五、其他需要说明的事项 ........................................................................................21 十六、评估报告提出日期 ............................................................................................22 备查文件目录 ..................................................................................................................24

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189

==> picture [74 x 67] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所

China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 054 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年6月，对中国物资储运总公司大连仓库（以下简称 “中储大连仓库”或资产占有方）经资产剥离和专项审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值如下：

资产评估汇总表单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	975.09	975.09	1,041.06	65.97	6.77
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	1,183.27	1,183.27	2,675.92	1,492.65	126.15
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1,728.56	1,733.20	2,436.29	703.09	40.57
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	202.08	197.44	239.64	42.20	21.37
减:减值准备	8	747.37	747.37	-	-747.37	-100.00
递延资产	10	34.44	34.44	-	-34.44	-100.00
资产总计	11	2,192.80	2,192.80	3,716.98	1,524.18	69.51
流动负债	12	2,190.58	2,190.58	2,190.58	-	-
负债总计	14	2,190.58	2,190.58	2,190.58	-	-
净资产	15	2.22	2.22	1,526.40	1,524.18	68656.76

根据评估委托约定函的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估结果有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

本评估报告使用权依法归委托方（即：中国物资储运总公司）。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为；2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第054号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 2

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 3

==> picture [63 x 55] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 054 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司大连仓库经资产剥离和专项审计后的资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方），资产占有方为中国物资储运总公司大连仓库（以下简称“中储大连仓库”或资产占有方）。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市海淀区民族大学北路18号企业类型：全民所有制法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

空）；货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括：揽货、订仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万平方米，库房面积200万平方米，铁道专用线120条，总长度110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

中储总公司经过40余年的发展，逐步形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多种形式联运为纽带，以信息化管理为手段，以仓储配送、国内外贸易、金融服务、国际货代、供应链管理等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，可为客户设计产、供、销的全程物流方案，提供多种形式的服务组合。

（二）资产占有方简介

公司名称：中国物资储运总公司大连仓库住所：大连市甘井子区西北路867号企业类型：全民所有制注册资金：人民币1,455万元

法定代表人：唐杰

中储大连仓库始建于1973年8月，1981年全面投产，当时隶属于国家计委物资局沈阳储运公司。经原国家计委批准，于1987年9月4日成立企业法人，现为中储总公司下属全资企业。取得大连市工商行政管理局颁发的大工商企字3－ 1452102001100382号企业法人营业执照。企业营业范围为：主营物资储存，兼

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 5

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

营场地库房租赁中转，钢材、有色金属、化工材料、机电设备（不含汽车）、饲料粮油（限零售）批发兼零售、代购代销，物流中间加工及包装，房屋租赁，普通货运，普通货物装卸。

中储大连仓库位于大连市甘井子区西北路867号，地处大连口岸的仓储群中，距革镇堡镇车站3.5公里，距香炉礁港15公里，距大连港19公里，距和尚岛港22公里，距大窑湾港43公里，距大海运港、黑嘴子港、渔轮港、邮政港、松辽港分别为14 - 15公里。距大连国际机场11公里，距大连火车站20公里。疏港公路横越仓库大门前，交通方便。

中储大连仓库是大连乃至东北地区最大的综合物资中转仓库，占地面积 58.3万平方米，有库房8栋，建筑面积4万多平方米，硬化地面8万平方米，铁路专用线6条，2台龙门吊35吨，库房内行吊14台80吨。仓库综合吞吐能力120万吨，最大储存能力30万吨，可同时接纳3个专列进线作业。仓库变电所的变压器容量为630千伏安，同时备有120千瓦的柴油发电机。

二、评估目的

本次评估所涉及的经济行为是中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产公平市场价值的参考依据。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为中储大连仓库截止评估基准日经资产剥离和专项审计后的资产和负债。根据委托方提供的截止2006年4月30日的专项审计报告，流动资产为975.09万元，固定资产1,183.27万元，资产总计为2,192.80万元，流动负债2,190.58万元，负债总计2,190.58万元。有关纳入本次评估范围的具体的资产、负债项目以资产占有方根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表中列明的为准。凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年4月30日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。以2006

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 6

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

年4月30日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

持续经营假定，是假定将委估资产作为生产要素、现状利用的企业，应是一个持续经营的企业。它强调委估资产以其现时规定的用途、使用环境和利用状态所体现的使用功能和获利能力，仍在可预计的未来（个别房屋及土地除外）正常持续下去。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

公开市场假定，是假定委估资产的购买市场，是一个竞争性的市场，市场交易条件公开，所有市场主体都可以平等自由地参与交易。在该市场上交易双方对交易对象具有必要的专业知识，掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易的最大目的是最大限度地追求各自的经济利益。

此次评估采用的标准为中国资产评估协会中评协 (1996)03号文发布的《资产评估操作规范意见（试行）》，以及其他有关规定、标准，在国内没有明确规定的地方，我们结合实际情况参考国际上通行的评估惯例和做法。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

公平市场价值，在此被定义为，有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 7

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

上买卖委估资产所能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

七、评估依据

（一）行为依据

1、中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]5号）；
2、中国物资储运总公司与中瑞华恒信会计师事务所有限公司签订的“资产
评估项目委托协议”。

（二）法规依据

1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发
【1992】36号文）；

3、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；

4、《资产评估操作规范意见(试行)》（中国资产评估协会）；
5、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资
产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
6、《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》（财企
[2001]802号）；
7、《财政部关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道
德准则——基本准则〉的通知》（财企[2004]20号）；
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、《中华人民共和国国家标准：房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 8

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

10、《企业会计准则》、《企业会计制度》。
（三）产权依据
1、房地产产权证明、车辆行驶证等权属证明；
2、设备购置合同及发票；
3、其它产权证明文件。
（四）取价依据
1、资产占有方提供的资产评估申报表；
2、资产占有方提供的有关会计账簿、财务报表、采购发票、原始发票等原
始凭证，有关证明文件以及相关资料；
3、机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
4、国经贸经[1997]456号关于发布《汽车报废标准》的通知；
5、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合发布的国经贸资源
[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
6、北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
7、国家计委建设部计价格[2002]10号《关于发布工程勘察设计收费管理规
定的通知》；
8、国家物价局建设部[1992]价费字479号文《关于发布工程建设监理费有
关规定的通知》；
9、《2006年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；
10、《辽宁工程造价信息（2006/04 期）》；
11、《辽宁省建设工程费用标准》 2004年；
12、《辽宁省建筑工程消耗量定额》2004年；
13、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》2004年；
14、《辽宁省建筑、装饰装修工程消耗量定额参考价目表》2004年；
15、全国统一市政工程预算定额；
16、全国统一施工机械台班费用《辽宁省参考单价》2004年；
17、建设工程工程量清单计价规范《辽宁省实施细则》[辽建发（2003）81

号]；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 9

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

18、铁路工程预算定额（路基工程 2004 年），铁路工程预算定额（轨道工程 2000 年）；

19、建筑物图纸、竣工资料等文件；

20、评估人员评估调查登记表；
21、评估人员现场勘查和市场调查、网上询价获得的其他相关资料。（五）其他依据
1、委托方和资产占有方企业法人营业执照；
2、委托方及资产占有方对重要事项的说明；
3、委托方及资产占有方的承诺函；
4、委托方及资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
5、委托方及资产占有方提供的与评估有关的其他资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用重置成本法、收益法和市场法等分别进行评估。然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。根据本次委托评估资产的特性，我们主要采用重置成本法对每项资产进行评估。

重置成本法

重置成本法是通过估算一个假定的资产购买者在评估基准日重新购置或建造与被评估资产功能相似的资产所花费的成本来确定被评估资产价值。通常，重置成本法的评估值可由下列公式确定：

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

实体性贬值为由于资产的使用、磨损等实体性损耗造成的相关资产的价值贬损。事实上它取决于过去的使用、维修保养、自然环境条件及内部缺陷等因素。实体性损耗同时也受自然灾害、故障及长期不使用等因素影响。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 10

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

功能性贬值是指由于新技术发展使被评估资产的技术落后而造成的贬值。

经济性贬值是由于外界因素所造成的资产贬值。典型的外界因素包括但不局限于产品需求的降低，竞争加剧，原材料供应改变，成本、劳动力等增加而售价不能相应增加，通货膨胀，高利率等因素；通常立法、环保等因素也会影响经济性贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1、以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。

2、通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

3、分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

成新率将在评估人员现场勘查后，依据资产的已使用年限、经济寿命年限，同时考虑资产的维护保养、大修改造、使用条件及强度，建造（制造）质量、技术状况及存在状态等技术经济因素进行综合评定。

九、评估方法应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账类、存货类和待摊费用类资产等。

1、货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 11

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2、往来类资产：往来类资产包括应收账款、其他应收款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3、存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

本次评估的存货主要为原材料和在用低值易耗品。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值；对于在用低值易耗品，评估时我们在清查核实的基础上按其重置成本和成新率确定其评估值。

房屋建筑物的评估

纳入本次评估范围的建筑物主要有仓库用房、办公楼等，主要为排架、砖混结构；构筑物主要有铁路专用线、货场、道路；管道沟槽主要是给排水管道、供暖管道等。

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。以委估房屋工程决算资料的主要工程量为依据，按现行定额标准，调整直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 12

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，计息期为合理工期的一半，其计算公式为：

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2

2、综合成新率的确定

房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。当土地尚可使用年限少于房屋尚可使用年限时，按土地使用年限计算。

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

纳入本次评估范围的设备包括机器设备、电子设备和运输车辆，其中：机器设备主要是龙门吊、行吊、汽车衡等仓储物流设备；电子设备主要是电脑等办公设备；车辆包括汽车、叉车等。

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 13

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

评估值=重置全价×成新率

1、重置全价的确定

A、机器设备

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础+工程建设前期及其它费用+资金成本

（1）设备购置价

主要依据现行市场价，通过向生产厂家询价、查询相关价格资料及网上询价，取得评估基准日的市场价格资料；对部分无法获得市场价格的设备，在依据有关会计凭证，核实账面原值的基础上，可根据国家机电市场同类或相近设备价格的变化进行价格调整，确定购置价；对少数在近期新购进的设备，在市场价格变化不大的情况下，在核实有关会计原始凭证的基础上，以其账面价值作为重置全价。

（2）运杂费

运杂费=设备购置费×运杂费率

运杂费率根据原机械工业部（1995）1041号文件按地区计取运杂费率。（3）安装调试费

安装调试费=设备购置价×安装调试费率

安装调试费率参照1041号文件规定计取，或按照国家规定的统一安装定额

计取。

（4）设备基础

一般设备基础按1041号文件计取设备基础费率与安装调试费率一并计算，大型设备基础在土建工程中另行计算。

（5）工程建设前期及其它费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

（6）资金成本

资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用）×合理建设期× 评估基准日贷款年利率×资金投入强度系数

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 14

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入。

B、运输车辆

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其它费用（1）购置价

以评估基准日市场交易价格确定。

（2）车辆购置税

按国家规为不含增值税车价的10%计算。

（3）其它费用

根据当地交管部门的规定，确定大连地区的费用标准为300元/辆。

C、电子设备重置全价=购置价+运杂费+调试费

购置价以评估基准日市场价确定，一般电子设备均送货上门免费调试。故重置全价=购置价

2、成新率的确定

机器成新率的确定：根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能性贬值，确定其成新率。本次评估采用如下方法：

一般设备采用年限使用法确定成新率，重点设备采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（1）技术勘察分值法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况。根据上述情况以分值确定成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布

的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 15

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

载客汽车行驶里程50万公里），结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给出评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60%

电子设备采用年限使用法确定成新率。

长期待摊费用的评估

评估人员首先核对评估基准日长期待摊费用明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；抽查大额待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，以查核其发生额是否正确；检查有无不能为企业带来预期利益的待摊费用，有无将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期成本、费用；本次评估的长期待摊费用为待摊固定资产修理费，已在固定资产评估中考虑，故评估值为零。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债具体内容包括短期借款、预收账款、其他应付款、应交税金、其他应交款。

1、短期借款：评估人员将企业提供的评估申报表、总账、明细账及资产负债表进行核对，在清查调整的基础上，评估人员实施了查阅借款合同、向有关人员了解情况等程序，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

2、往来类负债：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行核实，对于重要项目寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3、其他负债：评估人员通过对其他负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项等的核实，确定资产占有方于评估基准日时实际应承担的债务数额，以核实后实际应承担的债务额作为评估值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 16

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

1、前期准备工作

接受评估委托，根据评估工作需要制定资产评估工作计划及方案，向资产占用单位布置资产评估的前期准备工作，并辅导其填报资产评估申报表，协助其进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资料。

2、现场评估

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员分为机器设备、房屋建筑物和流动资产评估小组，对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

听取资产占用单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍；对填报的资产评估申报表进行复核和鉴别，并与其提供的有关财务记录数据进行核实；根据相关资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，对资产状况进行勘查和记录；了解资产管理、运行和经营状况；查阅产权证明文件、购置合同、以及有关账目、发票等财务资料，调阅资产移交清册、设备运行记录、维修和事故记录以及工程竣工决算报告等有关资料；根据各类资产的实际状况和特点，确定其评估方法。

3、开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4、评估汇总

根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作中没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析工作，并根据汇总分析情况，对总体资产评估结果进行调整、修改和完善，撰写资产评估报告书。经内部三级复核后向委托方提交评估报告草稿，并征求意见。经其确认后，提交正式资产评估报告书。

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 17

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债于评估基准日，即2006年4月30日所表现的市场价值发表如下意见：

资产评估结果汇总表单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	975.09	975.09	1,041.06	65.97	6.77
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	1,183.27	1,183.27	2,675.92	1,492.65	126.15
其中:在建工程	4	-	-	-	-
建筑物	5	1,728.56	1,733.20	2,436.29	703.09	40.57
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	202.08	197.44	239.64	42.20	21.37
减:减值准备	8	747.37	747.37	-	-747.37	-100.00
无形资产	9	-	-	-	-
递延资产	10	34.44	34.44	-	-34.44	-100.00
资产总计	11	2,192.80	2,192.80	3,716.98	1,524.18	69.51
流动负债	12	2,190.58	2,190.58	2,190.58	-	-
长期负债	13	-	-	-	-
负债总计	14	2,190.58	2,190.58	2,190.58	-	-
净资产	15	2.22	2.22	1,526.40	1,524.18	68656.76

十二、特别事项说明

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

2、评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 18

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

估工作的全体人员与委托方和资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

4、由于委托方就本次经济行为聘请中审会计师事务所对截止评估基准日的经资产剥离的财务报表进行了专项审计，并取得了专项审计报告，因此本次评估是在审计的基础上进行的，且企业是以经审计后的账面价值进行的评估申报。

5、本次评估中对债权类资产的评估减值，是评估人员根据现场了解的评估基准日时资产的实际状况而进行的价值判断，并不表明其债权有效性的丧失和中国物资储运总公司大连仓库对债权的放弃，也不能解除企业管理当局回收这些资产的责任；企业不能仅以本评估报告为依据进行相关的账务处理，仍须按照有关规定履行必要的审批程序。

6、本次评估范围内的房屋建筑物，部分尚未办理房屋所有权证（详见资产清查评估明细表），中储大连仓库明确表示，上述房屋建筑物归其所有，资产权属明确无争议。在本次评估中，对于未办理房产证的房产，评估人员暂按照资产占有方申报并经核实的建筑面积进行评估，待企业取得房屋所有权证后，应当以房屋所有权证载明的面积为准调整评估结果。

7、截止评估基准日，中储大连仓库存在抵押借款353万元，其中：（1）以部分土地和5号库向革镇堡信用社借款298万元；（2）以2号仓库的房产作抵押向平安保险公司借款60万元。

8、中储大连仓库向中国工商银行大连市甘井子支行贷款395万元，由中国物资储运总公司沈阳虎石台一库提供担保。

9、截止评估基准日，中储大连仓库涉及诉讼事项如下：

（1）中国光大银行大连分行诉中国物资储运大连公司贷款140万元及利息 13.10万元一案，由于中储大连仓库为该笔借款提供经济担保，中国光大银行大连分行要求中储大连仓库承担承担连带责任。

中储大连仓库1997年12月31日，为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分行贷款140万元提供经济担保，因中国物资储运大连公司期限届满只偿还部分利息，贷款本金140万元及利息13.10万元未能偿还（至1998年12月31日利息），被中国光大银行大连分行起诉，根据1999年3月5日大连市中级人民法院

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 19

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

（1999）大经初字第74号民事调解书，中储大连仓库于对贷款本金140万元及利息13.10万元未能偿还承担连带责任。2004年12月2日向大连市中级法院提出执行异议申请书，法院已受理此申请。

本次评估结果中未包括上述涉及诉讼事项可能产生的或有负债。

（ 2 ）唐县西连乙毡布综合厂诉订货合同纠纷案，涉案标的为欠款 1,931,046.00元及相关利息。

1997年3月12日唐县西连乙毡布综合厂与中储大连仓库签订毡布订货合同，从1997年至2001年8月31日中储大连仓库共欠该厂货款及劳务费4,093,140.00 元，中储大连仓库于2001年已支付2,162,100.00元，欠款1,931,046.00元至今未还，2004年唐县西连乙毡布综合厂向大连仲裁委员会申请进行仲裁，根据大连仲裁委员会裁决书【2004】大仲字第15号，裁决由中储大连仓库支付欠款 1,931,046.00元及相关利息；中储大连仓库于2004年向大连市中级人民法院提出申请撤销仲裁裁决。2005年2月，法院驳回撤销仲裁裁决的申请。中储大连仓库于2005年11月向辽宁省高院执行局申请执行监督程序，法院已受理，该案件正在审理之中。

上述涉及诉讼事项中的欠款1,931,046.00元中储大连仓库在往来中挂帐，本次评估按账面金额确认。

10、中储大连仓库与黑龙江省大连龙粮贸易总公司签订协议，协议规定中储大仓库将拥有的10万平米场地及场地上的建筑物、供电供水设施、两条铁路专用线资产租赁给黑龙江省大连龙粮贸易总公司，租赁期限为20年，自1992年1 月1日开始生效。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1、本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 20

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

2、在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

1、本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

2、评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

3、本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4、根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5、本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估的人员与委托方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行了充分努力。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 21

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 22

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

注册资产评估师：（签字）

==> picture [127 x 179] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

──────────
──────────
──────────
----- End of picture text -----

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 23

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备查文件目录

附件一：本次资产评估涉及的经济行为文件复印件；

附件二：评估基准日专项审计报告及前三审计报告；

附件三：产权证明文件复印件；

附件四：委托方营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；

附件五：资产占有方营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；附件六：委托方、资产占有方承诺函；

附件七：评估机构营业执照复印件；

附件八：评估机构资格证书复印件；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函；

附件十：评估人员资格证书复印件。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 24

中国物资储运总公司大连仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司：

受贵公司委托，我们以贵公司进行资产重组并与控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的，对中国物资储运总公司大连仓库的经资产剥离和专项审计后的资产和负债在2006年4月30日所体现的公允价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在该报告设定的假设条件均能够成立的条件下，在我们知识和认知的最大条件下，我们对我们的评估工作和由此产生的资产评估结果做如下承诺：

1、资产评估范围与委托方所指定的资产范围一致，未重未漏；
2、对涉及评估的各项资产进行了合理的产权和实物检查、核实；
3、选用的参照数据、资料，在我们认知的最大限度内，有可靠的、合法的
资料来源；
4、可能影响委估资产价值的因素，在我们认知的最大限度内，均进行了恰
当的考虑；
5、资产评估的假设前提合理、参数选取适当、逻辑推理准确；
6、我们提供本评估服务的报酬与我们的评估结论及使用本评估报告的任何
后果没有关系；
7、除本报告所列评估小组成员外，评估工作未受其他任何人员的干预或影
响。

注册资产评估师：注册资产评估师：

资产评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司 2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告中瑞华恒信评报字[2006] 058 号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

报告日期：二〇〇六年七月五日

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

资产评估报告目录

摘要 ......................................................................................................................... 1 一、委托方与资产占有方简介 ..................................................................................... 5 二、评估目的 ................................................................................................................. 8 三、评估范围和对象 ..................................................................................................... 8 四、评估基准日 ............................................................................................................. 8 五、评估原则及专业标准 ............................................................................................. 8 六、评估价值及价值前提定义 ..................................................................................... 9 七、评估依据 ............................................................................................................... 10 八、评估方法 ............................................................................................................... 11 九、评估方法应用 ....................................................................................................... 13 流动资产的评估 ................................................................................................. 13 房屋建筑物的评估 ............................................................................................. 14 在建工程 ............................................................................................................. 16 机器设备的评估 ................................................................................................. 16 负债的评估 ......................................................................................................... 18 十、评估工作步骤简述 ............................................................................................... 18 十一、评估结论 ........................................................................................................... 19 十二、特别事项说明 ................................................................................................... 21 十三、评估报告评估基准日期后重大事项 ............................................................... 22 十四、评估报告法律效力 ........................................................................................... 22 十五、其他需要说明的事项 ....................................................................................... 23 十六、评估报告提出日期 ........................................................................................... 23 备查文件目录 ............................................................................................................... 25

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司

沈阳虎石台三库非公开发行股票项目

资产评估报告书摘要

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 058 号

中国物资储运总公司（“中储总公司”）：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年6月，对中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称“虎石台三库”或资产占有方）的经资产剥离、专项审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中储总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值（见下表）：

资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C- B)/B*100%
流动资产	1	508.10	508.10	509.56	1.46	0.29
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	540.11	540.11	911.33	371.22	68.73
其中:在建工程	4	240.92	240.92	240.92	-	0
建筑物	5	150.00	150.00	522.60	372.60	248.40
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	149.19	149.19	147.81	-1.38	-0.92
无形资产	8	-	-	-	-
资产总计	10	1,048.21	1,048.21	1,420.89	372.68	35.55
流动负债	11	1,164.43	1,164.43	1,163.32	-1.11	-0.10
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,164.43	1,164.43	1,163.32	-1.11	-0.10
净资产	14	-116.22	-116.22	257.57	373.79	—

根据评估委托约定函的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估结论有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

本评估报告使用权依法归委托方（即：中储总公司）。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为; 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 2

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第058号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 3

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司

沈阳虎石台三库非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 058 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称“虎石台三库”或资产占有方）经资产拨剥离、专项审计后的资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中储总公司，资产占有方为虎石台三库。

1 ．委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司（“中储总公司”）

住所：北京市海淀区民族大学北路18号

法定代表人：韩铁林

注册资金：人民币柒亿捌仟玖佰零陆万元

企业类型：全民所有制

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 5

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航空）；货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括在：揽货、订仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务于一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万㎡，库房面积200万㎡，铁道专用线120条，总长度110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

2 ．资产占有方简介

公司名称：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库

住所：沈阳新城子区虎石台镇铁道西企业类型：全民所有制注册资金：人民币1,900,000元法定代表人：林鹤

虎石台三库是中储总公司下属全资企业，企业经营范围包括轻化工材料，物资保管，有色金属，金属材料，二、三类机电产品，纸张，建筑材料，橡胶制品，接发集装箱及中转托箱等。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 6

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称“虎石台三库”）成立于 1958年，原隶属于化工部。1963年划归物资部后更名为中国物资储运总公司沈阳公司虎石台三库。虎石台三库现隶属于国资委中国诚通集团所属的中国物资储运总公司，2001年8月更名为中国物资储运总公司沈阳虎石台三库。

虎石台三库，地处沈阳市新城子区虎石台镇（北副城）腹地，距沈阳北站15 公里，距沈阳环城高速公路朱尔屯出口5公里，距203国道2公里，距虎石台火车站 1.5公里。于2002年10月31日通过了ISO9001：2000国际质量体系认证。

虎石台三库仓库总占地面积14万㎡，拥有两条铁路专用线总长1,027延长米， 19栋存货库房2.7万㎡，场区6万㎡，主要起重运输设备集装箱门式龙门吊一台、最大起重量36吨、集装箱卸货硬地面积10,500㎡、20英尺、40英尺吨位夹具齐全，虎石台三库是省级消防例管单位，专储易燃危险品，功能完备，防火设施齐全，防范措施严密，是铁道部运输局危货（剧毒品）指定办理站（库），04年8月通过了“储存、经营危险化学品安全评价”，并取得了《危险化学品经营许可证》。

虎石台三库近三年的财务状况：

金额单位：人民币万元

年份项目	2005年1月1日（剥离后）	2005年12月31日（剥离后）	2006年4月30日（剥离后）
总资产	698.06	817.24	1,048.21
负债	837.97	910.09	1,164.43
净资产	-139.91	-97.85	-116.22

公司近年的经营成果：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目年度	2005年度	2006年1—4月
主营业务收入	1,488.49	569.07
利润总额	54.38	49.25
净利润	31.55	33.00

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 7

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为为中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产公平市场价值的参考依据。本次评估所涉及的经济行为文件已经委托方的上级单位---中国诚通控股公司于2006年7月 3日以诚通战略字[2006]第5号《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》批准。

三、评估范围和对象

本次资产评估的标的为虎石台三库截止评估基准日的经过资产剥离及专项审计后资产负债表上的资产和负债。根据委托方提供的截止2006年4月30日的专项审计报告，流动资产为508.10万元，固定资产540.11万元，资产总计为1,048.21万元，负债1,164.43万元。本次评估不包括资产占有方占有的土地使用权，土地使用权委托方将采用租赁方式处置，因此其价值不包括在本次评估范围内。有关纳入本次评估范围的具体的资产、负债项目以资产占有方根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表中列明的为准。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年4月30日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2006年4月30日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 8

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

持续经营假定，是假定将委估资产作为生产要素、现状利用的企业，应是一个持续经营的企业。它强调委估资产以其现时规定的用途、使用环境和利用状态所体现的使用功能和获利能力，仍在可预计的未来正常持续下去。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值类型及价值前提的定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 9

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

2．中储总公司与中瑞华恒信会计师事务所有限公司签订的《资产评估委托业务约定书》。

（二）法规依据

1．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发
【1992】第36号文）；

3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（2001年12月31日国办发[2001]102号）；

4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第

号）

5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91 号文）；

6．《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会、财政部2004年3号令；

7．资产评估相关准则（财政部颁布）
8．《资产评估操作规范意见(试行)》中国资产评估协会；
9．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10．房地产估价规范(GB/T50291—1999)；
11．二委三部一局国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 10

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

12．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》。

（三）产权依据

1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；
4．其它产权证明文件。
（四）取价依据
1．《辽宁省建筑工程消耗量定额》2004年；
2．《辽宁省建筑装饰装修工程消耗量定额》2004年；
3．《全国统一安装工程预算定额辽宁省参考价目表》2004年；
4．《辽宁省建设工程消耗量定额参考价目表》2004年；
5．《辽宁省建设工程费用参考标准》2004年；
6．《辽宁工程造价信息（2006/04 期）》；
7．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
8．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各

项概算指标》；

9．《2006年中国机电产品报价手册》中国机电设备成套工程协会。

(五)其他依据

委托方和资产占有方企业营业执照；
委托方及资产占有方承诺函；
委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”。
其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 11

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

法（成本加和法）进行评估。

重置成本法

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价

格。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬

值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。
2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。
3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 12

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

成新率将在评估人员现场勘查后，依据资产的已使用年限、经济寿命年限，同时考虑资产的维护保养、大修改造、使用条件及强度、建造（制造）质量、技术状况及存在状态等技术经济因素进行综合评定。

九、评估方法应用

流动资产的评估

（一）评估范围：

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来债权类和存货类资产。（二）评估方法：

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款、其他货币资金等。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2．往来债权类资产：往来债权类资产主要包括应收账款、其他应收款、预付账款等。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 13

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3．存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细账、总账以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。

对于原材料的评估值按资产占有方近期购买同类材料的成本为基础确定评估值；对于产成品按市价进行评估。

房屋建筑物的评估

（一）评估范围及委估房屋建筑物概况

本次委估的房屋建筑物、构筑物及管道沟槽共46项。其中：房屋建筑物共33 项，账面原值为2,899,138.02元，账面净值1,282,349.23元；构筑物11项，账面原值为701,303.85元，账面净值为217,676.26元，管道沟槽2项，账面原值为 73,762.51元，账面净值为0.00元。

房屋建筑物主要为砖木结构的库房，建筑面积共计27,890平方米；构筑物包括铁路专线、库内道路及围墙等；管道沟槽主要为给排水管道。

委估房屋建筑物从功能上分主要包括办公类建筑、库房以及辅助类建筑物。

房屋建筑物建筑面积情况如下：一些房屋改建后产权证面积与实际面积不符，还有一些目前尚没有办理产权证。针对上述情况，我们采用如下原则和方法确定房屋建筑物数量：

1.对于拥有产权证的房屋建筑物，将房屋产权证载明的面积数量与根据房屋建筑物有关图纸和实际测量计算出的面积进行对比，没有差异或差异较小的以房屋产权证载明面积为准；对于有较大差异的建筑物则以有关图纸和实际测量的面积为准。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 14

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

对于没有房屋产权证的房屋则以按图纸和实际测量的面积为准。

（二）评估方法：

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。以该房屋工程决算资料的主要工程量为依据，按现行定额标准，调整直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2 2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别

打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 15

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

在建工程的评估

纳入本次评估范围的在建工程共计2项，为虎石台三库在建的5000平米彩板库及待建罐区工程的前期费用，根据在建项目目前完工程度情况，本次评估按核实后的账面价值作为在建工程的评估值。

机器设备的评估

（一）评估范围及委估设备概况：

本次评估的设备包括机器设备、电子设备和运输车辆，其中：机器设备16台套、电子设备25台套、车辆7部。具体内容详见本报告书所附的《固定资产—机器设备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细表》和《固定资产—电子设备清查评估明细表》。

（二）设备评估方法：

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

评估值=重置全价×成新率

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本 1、重置全价的确定

本次评估的设备重置全价主要依据现行购置价格，在此基础上，考虑设备的相关费用，如：安装调试费、其他费、资金成本等因素，以确定该设备的重置全价。经调查了解运杂费已含在购置价中因此不再考虑运杂费。对于部分无法询到价格的设备，依据有关的会计凭证核实原购置价，并根据国家机电市场同类或相

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 16

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

近设备价格变化为价格调整的依据，确定其重置全价。

车辆的评估以该车型或同类车辆的现行市场价格作为该等资产重置全价的基础，在此基础上，加上依据沈阳市有关规定确定的车辆购置附加税牌照费，以确定该类资产的重置全价。 2、成新率的评定

机器设备成新率的确定是根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能性贬值，确定其成新率。本次评估采用如下方法：

采用技术勘察和使用年限法成确定综合成新率（电子设备只使用年限法）。（1）技术勘察法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况；有条件时进行技术检验的数据。根据上述情况以分值确定成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456号” 文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；载客汽车行驶里程50万公里）。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定为理论成新率。

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100% 同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给出评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60%

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 17

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

电子设备的成新率主要按年限法确定。

负债的评估

（一）评估范围：

纳入本次评估范围的负债为流动负债，具体内容包括短期借款、往来类负债、应交税金、应付工资及其他未交款等。

（二）评估方法：

1．短期借款：评估人员将企业提供的评估申报表、总账、明细账及资产负债表进行核对，在清查调整的基础上，评估人员实施了查阅借款合同、对相关银行进行函证确认、向有关人员了解情况等程序，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

2．应付、预收类：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，对于重要事项并寄发了询证函。评估时对正常应承担的债务以清查调整后的账面值确认评估值，对无需支付的款项评估为零。

3．应付工资及应付福利费：评估人员首先将评估申报表账面余额与评估基准日的资产负债表、会计账簿进行核对。并在此基础上抽查原始凭证，检查了工资、福利费的计提和发放情况。应付工资及应付福利费评估值以清查调整后的账面值确认。

4．应交税金及其他未交款：评估人员首先将企业提供的评估明细表与总账、明细账和会计报表进行了核对检查，并在此基础上，对税款产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税申报表、完税凭证等进行审核，并对应交金额进行了测算。应交税金及其他未交款以清查调整后的账面值确认评估值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 18

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

2．现场评估

根据此次资产评估目的以及待评估资产特点，并依据资产评估的有关原则和规定，评估人员分为机器设备、房地产和流动资产评估小组，对评估范围内的资产进行了产权核实和评估，具体方法如下：

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．评估汇总

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 19

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

所评估的资产、负债于评估基准日，即2006年4月30日所表现的市场价值发表如下意见：

委估虎石台三库总资产账面值为人民币1,048.21万元，负债账面值为人民币 1,164.43万元，净资产账面值为人民币-116.22万元。

清查调整后，总资产账面值为人民币1,048.21万元，负债账面值为人民币 1,164.43万元，净资产账面值为人民币-116.22万元。

经评估，在持续经营前提下，总资产评估值为人民币1,420.89万元，负债评估值为人民币1,163.32万元，净资产评估值为人民币257.57万元。净资产评估增值为人民币373.79万元、增值率321.62%。

资产评估结果汇总表单位：万元

项目	项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C- B)/B*100%
流动资产	1	508.10	508.10	509.56	1.46	0.29
长期资产	2	-	-	-	-
固定资产	3	540.11	540.11	911.33	371.22	68.73
其中:在建工程	4	240.92	240.92	240.92	-	0
建筑物	5	150.00	150.00	522.60	372.60	248.40
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	149.19	149.19	147.81	-1.38	-0.92
无形资产	8	-	-	-	-
资产总计	10	1,048.21	1,048.21	1,420.89	372.68	35.55
流动负债	11	1,164.43	1,164.43	1,163.32	-1.11	-0.10
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,164.43	1,164.43	1,163.32	1.11	-0.10
净资产	14	116.22	-116.22	257.57	373.79	—

有关评估结论详细情况请参见《评估明细表》。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 20

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十二、特别事项说明

2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与资产委托方和占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

3、评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

4、委估的部分房屋建筑物因历史原因尚未办理房产证，本次申报的建筑面积是虎石台三库根据图纸计算的数据，未经有关部门测量复核。本次评估是以企业相关资产管理人员和评估人员共同进行现场核实后的房屋建筑面积进行评估的，若日后企业取得房屋产权证中的房屋建筑面积与本次申报的不符，应以房产证上登记的为准作相应调整。

5、短期借款1,350,000.00元已利息停息挂帐。2005年11月14日该笔债权由工商银行转移至中国长城资产管理公司沈阳办事处。2006年未对该借款计提利息。评估值以账面值列示。

6、虎石台三库为辽宁宏建化工有限公司在广东发展银行有限公司沈阳支行的1,000万元一年期借款提供了抵押担保，抵押物为房屋建筑物及相应的土地（详见备查文件中抵押物清单），抵押登记期限制2005年12月27日至2006年12月26日止。

7、本次评估不包括资产占有方占用的土地使用权，如库区、厂区等占地，土地委托方将采用租赁的方式处置，因此本次评估的房屋中，除特别说明外，不包括土地价值因素。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 21

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

十四、评估报告法律效力

3、本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4、根据国家的有关规定，本评估结论的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 22

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 23

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 24

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：审计报告（复印件）；

附录三：产权证明文件复印件（复印件）；

附录四：抵押担保合同（复印件）；

附录五：委托方、资产占有方营业执照（复印件）；

附录六：资产占有方组织机构代码证（复印件）；

附录七：委托方、资产占有方承诺函（原件）；

附录八：评估机构营业执照（复印件）；

附录九：评估机构资格证书（复印件）；

附录十：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）；

附录十一：参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 25

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字(2006)第060号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

报告日期： 2006 年 7 月 5 日

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [44 x 37] intentionally omitted <==

资产评估报告目录

页号

摘要............................................................. 1 资产评估报告书....................................................... 4 一、委托方与资产占有方简介........................................... 4 二、评估目的......................................................... 7 三、评估范围和对象................................................... 7 四、评估基准日....................................................... 7 五、评估原则及专业标准............................................... 7 六、评估价值及价值前提定义........................................... 8 七、评估依据......................................................... 9 八、评估方法........................................................ 10 九、评估方法应用.................................................... 12 流动资产的评估..................................................... 12 房屋建筑物的评估................................................... 13 机器设备的评估..................................................... 15 负债的评估......................................................... 17 十、评估工作步骤简述................................................ 18 十一、评估结论...................................................... 19 十二、特别事项说明.................................................. 19 十三、评估报告评估基准日期后重大事项................................ 20 十四、评估报告法律效力.............................................. 21 十五、其他需要说明的事项............................................ 21 十六、评估报告提出日期.............................................. 22 备查文件目录........................................................ 24

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所

China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（2006）第 060号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年6月，对郑州中储南阳寨仓库（以下简称“南阳寨仓库”或资产占有方）经过剥离、审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中储总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值见下表：

评估结果汇总表

评估基准日：2006年4月30日

单位：人民币万元

项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	400.81	400.81	395.28	-5.53	-1.38
长期资产	-	-	-	-
固定资产	624.26	624.26	1,328.65	704.39	112.84
其中:在建工程	-	-	-	-
建筑物	580.25	580.25	1,196.09	615.84	106.13
设备	44.01	44.01	132.55	88.54	201.18
无形资产	-	-	-	-
资产总计	1,025.07	1,025.07	1,723.93	698.86	68.18
流动负债	1,317.31	1,317.31	1,302.81	-14.50	-1.10
长期负债	-	-	-	-
负债总计	1,317.31	1,317.31	1,302.81	-14.50	-1.10
净资产	-292.24	-292.24	421.12	713.36	244.10

根据评估委托约定函的要求，本报告及其结论仅能用于本报告已明示的评估目的，而不能用于其他目的。本评估报告有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。

本评估报告使用权依法归委托方。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为; 2) 未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第060号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 2

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 3

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 060 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对郑州中储南阳寨仓库（以下简称“南阳寨仓库”或资产占有方）经过剥离、审计后的全部资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为：中国物资储运总公司，资产占有方为：郑州中储南阳寨仓库。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市海淀区民族大学北路18号

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务为一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万㎡，库房面积，200万㎡，铁道专用线120条、110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

中储总公司经过40余年的发展，逐步形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多形式联运为纽带，以信息化管理为手段，以仓储配送、国内外贸易、金融服务、国际货代、供应链管理等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，可为客户设计产、供、销的全程物流方案，提供多种形式的服务组合。

(二)资产占有方简介

企业名称：郑州中储南阳寨仓库注册地址：郑州兴隆铺路9号

法定代表人：董旭

注册资本：人民币肆佰伍拾伍万元

经济性质：国有企业

主要经营范围：物资储存、商品储运、货物配送、集装相业务、场地设备租

赁。

1、概况

南阳寨仓库是中国诚通控股（集团）公司中国物资储运总公司的直属子公司。

南阳寨仓库成立于1963年，目前主要经营业务是物资存储，场地租赁等。企业占地面积222116.60平方米，库房总使用面积3.6万平方米，两条铁路专用线总长1504米，直接与京广铁路干线对接，专用线上分别配备有50吨和20吨的龙门吊，货场使用面积6万平方米，配备有起重能力30吨的龙门吊。总仓储能力20万吨，年吞吐能力35万吨。

近三年的经营状况如下：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 5

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

资产负债情况：

金额单位：人民币元

项目年份	2005年1月1日（剥离后）	2005年12月31日（剥离后）	2006年4月30日（剥离后）
总资产	9,159,107.37	10,002,874.39	10,250,706.19
负债	12,215,059.66	12,950,179.67	13,173,088.78
净资产	-3,055,952.29	-2,947,305.28	-2,922,382.59

损益状况：

金额单位：人民币元

		金额单位：人民币
项目年度	2005年度	2006年1-4月
主营业务收入	16,534,200.41	10,421,589.27
营业利润	237,420.50	49,596.18
净利润	108,647.01	24,922.69

2、执行的会计政策及使用的主要会计方法

(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
(2)会计年度采用公历年度，即1月1日到12月31日。
(3)记帐本位币为人民币。
(4)会计核算基础和记帐原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本为
计价基础。
(5)坏帐核算方法：公司采用备抵法核算坏帐损失。
(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按
实际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时五五摊销。
(7)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用
直线法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。
(8) 在建工程:按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态
时，按工程项目的实际成本结转固定资产。
(9)主要应纳税税种：
①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的33%计缴。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 6

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

②增值税：销售商品按17%计缴增值税。

③营业税：本公司营业税按业务收入的5%、3%计缴。

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为为中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。本次评估目的是为委托方实现上述目的提供委估资产在评估基准日公平市场价值的参考依据。

三、评估范围和对象

本次资产评估的标的为南阳寨仓库截止评估基准日，根据资产重组方案经资产剥离、审计后的全部资产和负债。

本次评估具体的资产、负债项目内容以南阳寨仓库根据资产剥离审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入表内并经过中储总公司核实确认委托评估的资产项目均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年4月30日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

五、评估原则及专业标准

我们在整个评估过程中遵循了独立、客观、公正的原则，用该原则规范我们的评估工作。所有直接或间接参与评估工作或对评估工作有影响的人员，均在形式上和实质上与委托方和资产占有方没有任何利益联系；我们的工作基于客观事实，所有的判断、推理都力求客观合理。对于被评估资产的情况我们尽量听取各

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 7

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

方面的意见，综合分析后做出我们的独立判断。

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不发生重大改变。为此我们在评估该

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 8

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限
公司非公开发行股票的批复》；
- 2．中储总公司与中瑞华恒信签订的“资产评估项目委托书”；
（二）法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发
【1992】第36号文）；
3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知（2001年12月31日国办发[2001]102号）；
4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第14
号）；
5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91
号文）；
6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．《资产评估操作规范意见(试行)》中国资产评估协会；
8．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9．房地产估价规范(GB/T50291—1999)。

（三）产权依据

1．房屋所有权证、土地使用权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；
4．其它产权证明文件。

（四）取价依据

1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及原

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 9

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

始凭证等财务核算等资料；

2．《2006年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；
3．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；
4．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通

知》；

5．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各
项概算指标》；
6．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）
7．《河南省建筑和装饰工程综合基价》（上、中、下册，2002年）；
8．《河南省工程造价信息》2006年第2期；）
9．《郑州工程造价动态》2006年第2期；
10．郑州市建设工程材料基准价格信息（上、下册）2006年第2期；；
11．郑州市前期费用及其它费用收费标准；
12．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。
五、其他依据
1．委托方和资产占有方企业营业执照；
2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用重置成本法、收益法和市场法等分别进行评估。然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

重置成本法

重置成本法是通过估算一个假定的资产购买者在评估基准日重新购置或建造与被评估资产功能相似的资产所花费的成本来确定被评估资产价值。通常，重置

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 10

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

成本法的评估值可由下列公式确定：

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。

2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 11

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

九、评估方法应用

流动资产的评估

（一）评估范围：

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类和存货类。（二）评估方法：

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等财务资料进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2．往来类资产：往来类资产包括应收款、其他应收款、预付款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查了业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

3．存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细帐、总帐以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、报废等存货给予特别关注。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、报废品则根据变现价确定评估值价；对于库存商品，以评估基准日市场价格确定评估值，其公式为：评估值=实有数量×评估基准日市场价；对于在用低值易

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 12

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

房屋建筑物的评估

（一）评估范围及委估房屋建筑物概况

本次评估企业申报的房屋建筑物共24项，建筑面积39,101.43平方米，包括库房(含办公用房)，账面原值合计为9,284,045.57元，账面净值合计为4,123,557.20 元。构筑物共 19 项，账面原值合计为3,866,042.37 元，账面净值合计为 1,678,913.44元。

委估房屋从结构上分类，可以分为钢筋混凝土排架、钢筋混凝土排架结构与砖混混合结构、砖混、砖木等；从房屋建筑物的功能上分主要包括库房、办公楼及辅助用房。

房屋产权情况如下：本次评估范围内的房屋建筑物及构筑物权属全部归南阳寨仓库所有，部分房屋建筑物尚未办理房产证，资产占有方出具了证明。

南阳寨仓库拥有与本次评估范围房产相连的土地，权属为划拨土地使用权，但该等土地使用权未纳入本次评估范围中。

房屋建筑物建筑面积情况如下：对有房产证的房屋，其评估面积以房产证为准；对尚未办理房产证的房屋，其面积以企业申报，经过评估人员核实后的面积作为评估面积。

（二）评估方法：

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。

对概预算和结算资料比较齐全的，运用典型工程概预算和结算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，对求取直接费；无概预算和结算资料，运用类似工程比照法确定土建工程综合基价，按照河南省建设工程现行取费标准取费计算土建工程造价。安装工程由于所占比例较小，按比例计算。土建工程造价与安装工程造价之和为建安工程造价。再加上前期费用及其它费用、资金成本，确定重置全价。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 13

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价 = 建筑工程造价 + 安装工程造价 + 装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本 =( 工程总造价 + 前期费用 ) ×建设期贷款利率×合理工期÷ 2 2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×

100%

G— 结构评分修正系数；

S— 装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 14

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

机器设备的评估

（一）评估范围及委估设备概况：

列入本次评估范围的设备总计为53台（套），账面原值为3,972,330.72元，账面净值为440,116.72元。

委估的设备主要为机器设备、车辆及电子设备。具体内容详见本报告书所附的《固定资产—机器设备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细表》和《固定资产—电子设备清查评估明细表》。

（二）设备评估方法：

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

1 、机器设备

① 重置全价的确定

设备重置成本主要依据现行市场价格，在此基础上，考虑该等设备的其他相关费用，如：运杂费、安装调试费等因素，以确定该设备的重置成本；对于部分无法询到价格的设备，依据有关的会计凭证核实原购置价，并根据国家机电市场同类或相近设备价格变化为价格调整的依据，确定其重置全价；对少数在近期新购进的设备，由于市场价格没有发生大的波动，在核实有关会计原始凭证的基础上，以其账面价值作为重置全价。

② 成新率的确定

机器设备成新率的确定是根据国家有关的经济技术、财税政策，从设备的实际技术状况、工作环境、维护状况等方面，综合考虑其有形损耗与经济性、功能性贬值，确定其成新率。对于机器设备采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（1）技术勘察分值法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况；有条件时进行技术检验的数据。根据上述情况以分值确定成新率。（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 15

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

③ 评估值确定：

设备评估值=重置全价×综合成新率。

2 、运输车辆

① 重置全价的确定

车辆的重置全价由新车现价、车辆购置附加税及牌照、验车等其他费用组成。具体根据市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。

重置全价=新车现价+车辆购置附加税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

理论成新率是根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456号”文规定进行计算的，轿车行驶里程50万公里和使用年限15年。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分

情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

3、电子设备

① 设备重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 16

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

② 成新率的确定

通过对设备使用情况（环境、保养、外观、开机率、完好率）的现场考察，查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核等记录及与管理人员交换意见后予以确定。

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。设备的经济寿命年限，据评估收集来的统计资料，分类确定。 ③ 评估值确定：

设备评估值=重置全价×综合成新率。

负债的评估

（一）评估范围：

纳入本次评估范围的负债为流动负债。

（二）评估方法：

1．应付、预收类：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表等财务资料进行核对检查，然后在此基础上对其发生日期、业务内容、账面余额进行了核实，对于重要事项并寄发了询证函。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

2．应缴税金、其他应交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上，对各税费产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税完税凭证进行审核。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3．其他流动负债：将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，了解应付款项的内容，查阅相关财务资料，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3．预提费用：将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，了解预提费用的内容，查阅相关财务资料和合同，按评估目的实现后企业实际应承担的债务确认评估值。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 17

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。

4．评估汇总

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 18

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债于评估基准日2006年4月30日所表现的市场价值发表如下意见：

评估结果汇总表

评估基准日：2006年4月30日

单位：人民币万元

项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	400.81	400.81	395.28	-5.53	-1.38
长期资产	-	-	-	-
固定资产	624.26	624.26	1,328.65	704.39	112.84
其中:在建工程	-	-	-	-
建筑物	580.25	580.25	1,196.09	615.84	106.13
设备	44.01	44.01	132.55	88.54	201.18
无形资产	-	-	-	-
资产总计	1,025.07	1,025.07	1,723.93	698.86	68.18
流动负债	1,317.31	1,317.31	1,302.81	-14.50	-1.10
长期负债	-	-	-	-
负债总计	1,317.31	1,317.31	1,302.81	-14.50	-1.10
净资产	-292.24	-292.24	421.12	713.36	244.10

十二、特别事项说明

1．本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

2．评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 19

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3．本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与资产委托方和占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

4．本次评估的房屋建筑物中均不包括土地价值因素。

5．本次评估范围内部分房屋尚未办理《房屋所有权证》，资产占有方出具了相应的说明。

6．截止评估基准日2006年4月30日南阳寨仓库在中国工商银行郑州市南阳路支行借款3,570,000.00元，以5,768.19平方米土地(土地证号是郑国用(2004)字第 0693号)和3,079.36平方米的房屋作为抵押，土地和抵押的房产均不在本评估报告范围内。

7．短期借款-中国银行郑州市文化支行，帐面余额350万元，是1993年1月9 日中国银行郑州市文化支行通过中国环球租赁有限公司委托贷款给南阳寨仓库400 万元，1994年5月19日南阳寨仓库通过中国环球租赁有限公司归还借款50万元，尚有借款本金350万元没有清偿，在评估基准日挂帐短期投资。2003年中国银行郑州市文化支行诉至郑州市中级人民法院，请求判令南阳寨仓库归还本金及利息，经郑州市中级人民法院审理，以（2003）郑民四字第178号民事裁定书驳回其上诉。 2004年中国银行郑州市文化支行再次上诉至河南省高级人民法院，经河南省高级人民法院复审，以（2004）豫法民终字第4号民事裁定书裁定，驳回上诉，维持原审裁定。河南省高级人民法院裁定不予偿还中国银行郑州支行的借款的原因是中国银行郑州市文化支行的民事诉讼主体不符合法规要求，中国银行郑州市文化支行至今未放弃追回贷款，鉴于此情况，本次评估对该短期借款评估值暂按帐面值列示。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1.本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 20

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

2.在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

1．本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

2．评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

5．本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估的人员与委托方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 21

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

了充分努力。

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 22

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 项目负责人：（签字） ────────── 项目审核人：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 23

郑州中储南阳寨仓库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：评估基准日剥离后资产负债表（复印件）和审计报告（复印件）

附录三：产权证明文件复印件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：参加本评估项目的人员名单及其资格证书（复印件）

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 24

沈阳中储物流中心非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字（2006）第057号 (共壹册第壹册)

==> picture [246 x 28] intentionally omitted <==

==> picture [246 x 29] intentionally omitted <==

报告日期：二○○六年七月五日

沈阳中储物流中心资产评估报告书

资产评估报告目录

摘要............................................................ 1 一、委托方与资产占有方简介.......................................... 4 二、评估目的........................................................ 7 三、评估范围和对象.................................................. 7 四、评估基准日...................................................... 7 五、评估原则及专业标准.............................................. 8 六、评估价值类型及价值前提的定义.................................... 8 七、评估依据........................................................ 9 八、评估方法....................................................... 11 九、评估方法应用................................................... 12 十、评估工作步骤简述............................................... 17 十一、评估结论..................................................... 18 十二、特别事项说明................................................. 19 十三、评估报告评估基准日期后重大事项............................... 21 十四、评估报告法律效力............................................. 21 十五、其他需要说明的事项........................................... 22 十六、评估报告提出日期............................................. 22 备查文件目录....................................................... 24

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

沈阳中储物流中心非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 057 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年6月，对沈阳中储物流中心经专项审计、资产剥离后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本加和法进行了评估。本次评估的目的是为贵公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的价

格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

沈阳中储物流中心资产评估报告书

截止于评估基准日，委估资产及负债，在现状利用前提下，公允市场价值为：资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率 %
		A	B	C	D=C-B	E=D/B* 100%
流动资产	1	4,709.10	4,709.10	4,771.49	62.39	1.32
长期投资	2	215.09	215.09	240.18	25.09	11.66
固定资产	3	4,320.33	4,320.33	5,332.10	1,011.77	23.42
其中：在建工程	4	277.48	277.48	277.48	-	0
建筑物	5	3,726.33	3,726.33	4,652.07	925.74	24.84
设备	6	316.52	316.52	402.55	86.03	27.18
无形资产	7	2.21	2.21	2.21	-	0
其中：土地使用权	8	-	-	-	-	-
其他资产	9	43.93	43.93	43.93	-	0
资产总计	10	9,290.66	9,290.66	10,389.91	1,099.25	11.83
流动负债	11	4,394.32	4,394.32	4,394.32	-	0
长期负债	12	3,000.00	3,000.00	3,000.00	-	-
负债总计	13	7,394.32	7,394.32	7,394.32	-	0
净资产	14	1,896.34	1,896.34	2,995.59	1,099.25	57.97

本评估报告使用权依法归委托方。委托方应按有关法律、法规以及本评估项目的约定，正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的经济行为; 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第057号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 2

沈阳中储物流中心资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇六年七月八日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 3

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

沈阳中储物流中心非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 057 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以中储总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对沈阳中储物流中心经专项审计、资产剥离后的资产和负债在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中储总公司，资产占有方为沈阳中储物流中心。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司（“中储总公司”）

住所：北京市海淀区民族大学北路18号

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航

空）；货运代理；承包海运进出口货物的国际运输代理业务（包括在：揽货、订

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

沈阳中储物流中心资产评估报告书

仓舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务和咨询业务）；金属材料、机电产品、化工原料、矿产品、焦炭、建材及化工产品、机械设备、五金交电、文化体育用品、纺织品、天然橡胶、木材、水泥、燃料（不含石油及制品）、汽车（含小轿车）的销售；起重运输设备制造；货场、房屋出租；自营和代理本企业自销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

（二）资产占有方简介

1．企业概况

公司名称：沈阳中储物流中心（“沈阳物流中心”）

住所：沈阳市浑南新区富民南街头11号

企业类型：国有

注册资金：人民币捌佰壹拾捌万元

法定代表人：程锦钰

经营范围：物资储运、保管、房屋租赁

沈阳物流中心前身是始建于 1953 年的孤家子一库，原隶属过煤炭工业部和石油部，1963 年划归物资部后，企业正式更名为“中国物资储运总公司沈阳公司孤

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 5

沈阳中储物流中心资产评估报告书

家子一库”， 2002 年 1 月经中国物资储运总公司批复更名为沈阳中储物流中心； 2002 年 3 月按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，中国物资储运总公司沈阳孤家子三库注销，将其企业人员、资产、债权债务全部并入沈阳中储物流中心；2003 年 10 月，中国物资储运总公司将中国物资储运总公司沈阳孤家子四库部分资产无偿划拨到沈阳中储物流中心。沈阳物流中心现有在册职工数 277 人，其中：在岗职工 187 人、内退人员 90 人，另有离退休职工 441 人。

2. 组织机构

沈阳物流中心设有综合办公室、预算管理办公室、人力资源部、财务部、资本运营部、物流运营部、安全保卫部、客户服务部等职能部门，有1 家控股子公司（投资单位为沈阳中储孤家子金属材料市场服务有限公司，投资金额人民币85 万，投资比例85%，业务以收取市场摊位费为主要来源。），另受中国物资储运总公司指派，对沈阳市沈储物资经销公司、沈阳中储孤家子一库建材配送中心、沈阳中储孤家子一库物资公司、沈阳中储有色金属经销公司等四家公司进行管理并汇总会计报表。

3. 沈阳物流中心财务状况

金额单位：人民币元

项目年份	2005年1月1日（剥离后）	2005年12月31日（剥离后）	2006年4月30日（剥离后）
总资产	52,273,231.77	80,793,512.78	92,906,533.05
负债	55,057,252.00	64,722,007.60	73,943,166.04
净资产	-2,784,020.23	16,071,505.17	18,963,367.01

4. 沈阳物流中心经营成果

金额单位：人民币元

项目年度	2005年度	2006年1-4月
主营业务收入	22,690,907.01	8,414,025.19
营业利润	-734,524.24	969,904.95
净利润	-1,126,513.76	679,544.43

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 6

沈阳中储物流中心资产评估报告书

二、评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为是中储总公司进行资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易。评估目的是为委托方实现上述经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。

--- 本次评估所涉及的经济行为文件已经委托方的上级单位中国诚通控股公司（诚通战略字[2006]第5号《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》）批准。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为沈阳中储物流中心于评估基准日经专项审计、资产剥离后的资产和负债。资产类型包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、流动负债、长期负债等。评估的具体范围以资产占有方申报的各类资产、负债评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。根据委托方提供的截止2006年4月30日的专项审计报告，委估的资产总计为 9,290.66万元，负债总计为7,394.32万元，净资产为1,896.34万元。委估资产不包括资产占有方所占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

本次评估范围内的资产及负债由中审会计师事务所进行了专项审计，并出具中审审字（2006）第6136－2号《审计报告》。各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均为审定数。

经核实，纳入评估范围的资产、负债与委托评估时确定的评估范围一致。

四、评估基准日

按照中瑞华恒信会计师事务所与委托方签署的资产评估业务约定书之约定，本次资产评估的基准日确定为2006年4月30日。

一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期末作为评估基准日，主要是因为该日期为企业财务月度结算日，便于对实物的盘点及各种财务数据的取得，同时也是为满足委托方本次经济行为的需求。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 7

沈阳中储物流中心资产评估报告书

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值类型及价值前提的定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 8

沈阳中储物流中心资产评估报告书

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]第5号）；
2．中瑞华恒信会计师事务所有限公司与中储总公司签订的《评估评估委托
约定函》。

（二）法规依据

《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
原国家国有资产管理局（国资办发[1992]36号）关于印发《国有资产评

估管理办法施行细则》的通知；；

3．原国家国有资产管理局（国资办发[1996]23号）关于转发《资产评估操
作规范意见（试行）》的通知；
4．财政部（财评字[1999]91号）关于印发《资产评估报告基本内容与格式
的暂行规定》的通知；
5．财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6．财企[2004]20号《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资
产评估职业道德准则—基本准则〉的通知》；

7．中国注册会计师协会［2003］18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

8．《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会、财
政部2004年3号令；
9．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10．房地产估价规范(GB/T50291—1999)；
11．国家其他有关法律、法规文件。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 9

沈阳中储物流中心资产评估报告书

（三）产权依据

1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；
4．其他有关产权证明文件。

（四）取价依据

1．《辽宁省建筑工程消耗量定额》（2004年）；
2．《辽宁省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2004年）；
3．《辽宁省建设工程消耗量定额参考价目表》（2004年）；
4．《全国统一安装工程预算定额辽宁省参考价目表》（2004年）；
5．《辽宁省建设工程费用参考标准》（2004年）
6．《建设工程量清单计价规范辽宁省实施细则》（2003年）
7．《辽宁省建设工程材料信息价》（2006/4期）；
8．建设部《房屋完损等级评定标准》；
9．部分房屋建筑物、构筑物及管道沟槽图纸、竣工资料和证明材料；
10．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
11．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
12．中国物流与采购联合会、政府与企业采购专业委员会、中国机械设备成
套工程协会联合编写的2006年《中国机电产品报价目录》；
13．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；
14．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通

知》；

15．向设备生产厂家进行询价的信息资料及网上价格资料；
16．企业提供的资产评估申报表、记账凭证、账簿、发票、合同等财务资
料。

(五)其他依据

1．企业法人营业执照；
2．委托方及资产占有方的承诺函；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 10

沈阳中储物流中心资产评估报告书

3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．资产占有方提供的各类资产评估申报表；
5．房屋产权证或报建文件；
6．评估人员同资产占有方有关人员现场勘察鉴定记录；
7．评估人员收集的市场价格分析资料；
8．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

重置成本法

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

经济性贬值是由于外界因素所造成的资产贬值。典型的外界因素包括但不局限于产品需求的降低，竞争加剧，原材料供应改变，成本、劳动力等增加而售价评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）88091188 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 11

沈阳中储物流中心资产评估报告书

不能相应增加，通货膨胀，高利率等因素；通常立法、环保等因素也会影响经济性贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。
2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。
3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

九、评估方法应用

根据财政部及原国家国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内的资产进行了必要的核查及勘察，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。具体评估方法如下：

（一）流动资产的评估

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 12

沈阳中储物流中心资产评估报告书

金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

2．往来类资产：往来类资产主要包括应收账款、其他应收款。评估人员首先将企业提供的往来类资产申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，其次在核对无误的基础上对重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。另外对应收款项的账龄情况进行了核实，了解对方单位的信誉情况、还款能力等，评估时以经综合判断后估计的可能回收的金额作为评估值。

对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值价；对于在用低值易耗品，以清查核实的数量，采用重置成本法进行评估。

（二）长期投资的评估

评估人员首先核对长期投资明细账、总账、资产负债表与评估申报表的余额是否相符；核实其账面投资金额、投资比例是否与章程相符；收集被投资单位的评估基准日的资产负债表、章程及其修正案、验资报告、企业法人营业执照，同时核查长期投资的核算方法，按投资比例的不同，选择以下评估方法：

1．控股的长期投资评估方法：对被投资单位进行整体评估，以评估后的净资产值乘以持股比例确定长期投资的评估值。

2．参股的长期投资评估方法：按权益法评估，即收集被投资企业评估基准日会计报表，并以被投资企业评估基准日会计报表中的所有者权益数额，乘以持股比例确定长期投资的评估值。

（三）房屋建筑物的评估

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 13

沈阳中储物流中心资产评估报告书

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2 2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐

用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。

（四）设备的评估：

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 14

沈阳中储物流中心资产评估报告书

用重置成本法。

1 、机器设备

① 重置全价的确定

通过向厂家询价，查阅价格资料，并考虑一定比例的成交折让确定购置全价，再加上运杂费、安装调试费、、其他费用及资金成本等。

② 成新率的确定

机器设备的成新率：在采用年限法的基础上，通过对设备使用情况（环境、保养、外观、）的现场考察，采用综合成新率的方法确定。

综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%。其中：

A、理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。

设备的经济寿命年限，根据专家收集来的统计资料，分类讨论确定。

B、现场勘察成新率，通过现场勘察、打分来获取。

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

2 、运输车辆

① 重置全价的确定

车辆的购置成本由新车现价、车辆购置附加税及牌照、验车等其他费用组成。具体根据市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置附加税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。

重置全价=新车现价+车辆购置附加税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456号”文规定，轿车行驶里程50万公里和使用年限15年。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 15

沈阳中储物流中心资产评估报告书

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

3 、电子设备

① 重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

② 成新率的确定

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。经济寿命年限，根据评估收集来的统计资料，分类确定。

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

（五）负债的评估

1．往来类负债：往来类负债主要包括应付账款、预收账款、其他应付款、长期应付款等。评估人员首先将企业提供的往来类负债申报表与企业明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上通过检查会计账簿、原始凭证及订货合同等方式对对业务的真实性及账面金额的正确性进行核实，核查基准日后付款情况，对于重点结算户寄发企业询证函，对截止评估现场工作结束日尚未收到回函的，我们采取替代程序，检查业务合同、原始凭证等。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

2．应交税金及其他应交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 16

沈阳中储物流中心资产评估报告书

及资产负债表进行核对检查，然后根据国家有关规定对企业应交税金、教育附加费的计提、交纳情况进行检查核实，评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

3．开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效性，并依据各种价格影响因素进行相关调整，对各项待评估资产进行价值测算。 4．评估汇总

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 17

沈阳中储物流中心资产评估报告书

提交正式资产评估报告书。

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债于评估基准日，即2006年4月30日所表现的市场价值发表如下意见：

经评定估算，沈阳中储物流中心经专项审计、资产剥离后的总资产账面值 92,906,533.05元，调整后账面值为人民币92,906,533.05元，评估值为人民币 103,899,005.75元，评估增值10,992,472.70元，增值率11.83%；负债账面值为人民币73,943,166.04元，调整后账面值为人民币73,943,166.04元，评估值为人民币73,943,166.04元；净资产账面值为人民币18,963,367.01元，调整后账面值为人民币18,963,367.01 元，评估值为人民币29,955,839.71 元，评估增值 10,992,472.70元，增值率57.97%。详细情况见各项资产清查评估明细表。

资产评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目		账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率 %
		A	B	C	D=C-B	E=D/B* 100%
流动资产	1	4,709.10	4,709.10	4,771.49	62.39	1.32
长期投资	2	215.09	215.09	240.18	25.09	11.66
固定资产	3	4,320.33	4,320.33	5,332.10	1,011.77	23.42
其中：在建工程	4	277.48	277.48	277.48	-	0
建筑物	5	3,726.33	3,726.33	4,652.07	925.74	24.84
设备	6	316.52	316.52	402.55	86.03	27.18
无形资产	7	2.21	2.21	2.21	-	0
其中：土地使用权	8	-	-	-	-	-
其他资产	9	43.93	43.93	43.93	-	0
资产总计	10	9,290.66	9,290.66	10,389.91	1,099.25	11.83

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 18

沈阳中储物流中心资产评估报告书

流动负债	11	4,394.32	4,394.32	4,394.32	-	0
长期负债	12	3,000.00	3,000.00	3,000.00	-	-
负债总计	13	7,394.32	7,394.32	7,394.32	-	0
净资产	14	1,896.34	1,896.34	2,995.59	1,099.25	57.97

十二、特别事项说明

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公平市场价值意见。

（二）评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行了关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

（三）本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与资产委托方和占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

（四）本次评估范围内的资产及负债已由中审会计师事务所进行了同期专项审计，并出具中审审字（2006）第6136－2号《审计报告》。资产占有方各类资产及负债评估基准日申报表账面数据均以审定数申报。

（五）本次委估资产不包括资产占有方占有的土地使用权，土地使用权将由委托方另行处置。

（六）本次委估的房屋建筑物中有8项房屋企业未办理房产证，总建筑面积 13,062平方米；另：房屋建筑物清查评估明细表第3项新建平房、房屋建筑物清查评估明细表第4项1#库房改建办公楼、第5项2#库房改建办公楼，房产证面积共 2076平方米，因改扩建实际建筑面积为5890平方米，以上3栋房屋实际面积均与房产证证载明面积不符，详见房屋建筑物清查评估明细表。沈阳物流中心对上述无房产证房屋和房产证证载明面积与实际面积不符的房屋，出具了《关于没有产权

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 19

沈阳中储物流中心资产评估报告书

证的房产清查情况说明》，声明产权归沈阳物流中心所有，权属清晰无争议。以上房屋面积以资产占有方申报并经评估人员复核的面积为依据进行评估，此类建筑物的最终面积应以房产管理部门或测绘机构的测绘结果为准。

（七）2005年4月，沈阳物流中心在沈阳中信实业银行南湖支行开设的账户，有存款124万元人民币被福建省将乐县人民法院协助冻结。理由是沈阳中储物流中心在与将乐县对外商投资企业物资供应服务公司买卖合同一案系第三人的连带责任，到目前为止该账户仍被冻结中。

在沈阳物流中心作为第三人的福建省将乐县物资贸易中心与福建省将乐县外商企业物资供应服务公司购销合同纠纷案中，福建省将乐县物资贸易中心诉称物流中心拖欠其货款200余万元，并要求返还其库存钢材共计3000余吨。该案将乐县法院已三次开庭，在向福建省有关部门反映后，三明市中级法院已指令将乐县法院停止审理，将案件移送三明中院审理。在三明中院提审后，本案原告撤销了其要求支付货款的请求，但仍坚持要求返还3000余吨钢材的请求。此案尚未接到三明中院开庭通知，具体涉诉金额无法确定。在此特别提请报告使用者予以关注。

另外，沈阳中储有色金属经销公司向中国农业银行沈阳市东陵支行借款468万元，借款年限2005年6月23日－2006年6月20日，年利率7.254％，由沈阳中储物流中心、沈阳市新辽贸易有限公司提供连带责任保证。

（八）本次评估范围内房屋产权证的证载所有权人与资产占有方名称不符，原因为沈阳物流中心于2002年1月由“中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库”更名为沈阳中储物流中心，2002年3月按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，中国物资储运总公司沈阳孤家子三库注销，将其企业人员、资产、债权债务全部并入沈阳中储物流中心；2003年10月，中国物资储运总公司将中国物资储运总公司沈阳孤家子四库部分资产无偿划拨到沈阳中储物流中心。所以，委估房屋产权证的证载所有权人分别为：中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库、中国物资储运总公司沈阳公司孤家子三库、中国物资储运总公司沈阳公司孤家子四库。

（九）纳入本次评估范围的桑塔纳(普桑)轿车（车牌为辽A.53303），车辆行驶证证载车主为美达食品有限公司，原因是中储总公司辽宁公司下属单位美达食品有限公司人员分流时，将上述车辆随同人员一并分流到沈阳物流中心，但没

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 20

沈阳中储物流中心资产评估报告书

有及时办理过户手续，沈阳物流中心出具了上述车辆归其所有的权属说明。

（十）本次对沈阳中储物流中心长期投资中的控股子公司――沈阳中储孤家子金属材料市场服务有限公司进行了同步整体评估。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

（一）本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

（二）在评估基准日后，有效期以内，若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估值进行相应调整，若因国家政策调整，使资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时委托评估机构重新确定评估值。

十四、评估报告法律效力

（一）本报告评估结果是对委托方指定评估的资产于评估基准日在保持现有用途并持续经营，以及在保持评估基准日之状况和外部经济环境的前提下的公平市场价值的客观公允反映，对这一基准日以后该资产价值发生的异常变化不负责任。

（二）评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方和资产占有方提供，委托方和资产占有方对其真实性承担法律责任。

（三）本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

（四）根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内。即至2007年4月29日之前有效。

（五）本次评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，本报告书的使用权归

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 21

沈阳中储物流中心资产评估报告书

委托方所有，委托方应按有关法律、法规，以及本评估项目建议及委托约定函、本评估报告约定的要求正确、恰当地使用本评估报告。任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1)将本报告用于其他目的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

（六）本评估报告书经我公司法定代表人和两名注册资产评估师签章加盖公章，并经财产主管机关备案后生效。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 22

沈阳中储物流中心资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

二〇〇六年七月五日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 23

沈阳中储物流中心资产评估报告书

备查文件目录

附件一：中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的的批复》诚通战略字[2006]第5号；

附件二：中审会计师事务所－中审审字（2006）第6136－2号《审计报告》及资产占有方2003、2004、2005年《审计报告》（复印件）

附件三：产权证明文件（复印件）；

附件四：委托方及资产占有方法人营业执照（复印件）；

附件五：资产占有方组织机构代码证及税务登记证（复印件）；

附件六：委托方及资产占有方承诺函（原件）；

附件七：评估机构法人营业执照（复印件）；

附件八：评估机构资格证书（复印件）；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）；

附件十：参加本评估项目的人员名单及其资格证书（复印件）。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 24

沈阳中储物流中心资产评估报告书

沈阳中储物流中心

非公开发行股票项目

评估工作人员名单

项目经理：	齐爱玲	注册资产评估师
流动资产及负债评估人员：	王艳华	注册会计师
长期投资评估人员：	王建民	注册资产评估师
	张利民	注册资产评估师
机械设备评估人员：	刘秉贵	高级工程师
房屋建筑物评估人员：	王士连	高级工程师

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 25

中国物资储运总公司沈阳铁西一库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字（2006）第055号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

二○○六年七月

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [44 x 37] intentionally omitted <==

资产评估报告书目录

摘要 ..................................................................................................................1 一、委托方与资产占有方简介..............................................................................4 二、评估目的..........................................................................................................6 三、评估范围和对象..............................................................................................7 四、评估基准日......................................................................................................7 五、评估原则及专业标准......................................................................................7 六、评估价值及价值前提定义..............................................................................8 七、评估依据..........................................................................................................8 八、评估方法........................................................................................................10 九、评估方法应用................................................................................................12 流动资产的评估 ..............................................................................................12 长期投资的评估 ..............................................................................................13 房屋建筑物的评估 ..........................................................................................13 机器设备的评估 ..............................................................................................14 无形资产的评估 ..............................................................................................16 负债的评估 ......................................................................................................17 十、评估工作步骤简述........................................................................................17 十一、评估结论....................................................................................................18 十二、特别事项说明............................................................................................19 十三、评估报告评估基准日期后重大事项........................................................20 十四、评估报告法律效力....................................................................................20 十五、其他需要说明的事项................................................................................21 十六、评估报告提出日期....................................................................................21 备查文件目录........................................................................................................23

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189

==> picture [63 x 55] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 055 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年6月，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称“中储运铁西一库”或资产占有方）经资产剥离和专项审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值如下：

资产评估汇总表

单位：人民币万元

项目		帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	514.16	514.16	532.66	18.50	3.6
长期资产	2	250.00	250.00	235.80	-14.20	-5.68
固定资产	3	2,689.43	2,689.43	2,773.78	84.35	3.14
其中:在建工程	4	100.00	100.00	100.00	-	0
建筑物	5	2,437.03	2,437.03	2,528.67	91.64	3.76
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	152.40	152.40	145.11	-7.29	-4.78
无形资产	8	1.25	1.25	1.25	-	0
资产总计	10	3,454.84	3,454.84	3,543.49	88.65	2.57
流动负债	11	1,069.37	1,069.37	963.16	-106.21	-9.93
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,069.37	1,069.37	963.16	-106.21	-9.93
净资产	14	2,385.47	2,385.47	2,580.33	194.86	8.17

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第055号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 2

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 3

==> picture [63 x 55] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 055 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库经资产剥离和专项审计后的资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方），资产占有方为中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称“中储运铁西一库”或资产占有方）。

（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市海淀区民族大学北路18号

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

经营范围：组织物资和商品的储存、加工、运输（公路、铁路、水路、航

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

（二）资产占有方简介

公司名称：中国物资储运总公司沈阳铁西一库住所：沈阳市铁西区北一西路44号企业类型：全民所有制注册资金：人民币285万元

法定代表人：吴珂

营业执照注册号：2101061103869（1-1）

中储铁西一库于1950年建库，由418库和417库组成，地址分别为沈阳市铁西区启工街8号（二段四号）和保工街42号（二段六号）。隶属于东北机械管理局，后划归于其下属的中国机电设备总公司东北公司管理。根据1962年8月中央

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 5

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

有关规定,418库和417库于1963年5月由中国机电东北公司移交沈阳储运公司（中国物资储运公司前身），更名为国家物资局储运公司铁西一库。后又更名为中国物资储运总公司沈阳公司铁西一库。2000年2月根据中储辽管字[2000]23 号文件，更名为中国物资储运总公司沈阳铁西一库至今。

中储铁西一库是专业性物流企业，是沈阳市铁西区内最大的物资集散地之一。为了配合沈阳市铁西区政府的规划，根据中储总公司授权委托辽宁分公司就中储铁西一库与政府置换土地、迁建项目和沈阳市铁西区土地储备中心签订的《协议书》，中储铁西一库于2005年12月由原址搬迁至新址：沈阳市铁西区北一西路44号。土地使用面积60,006平方米。新建库房面积24,517平方米，综合楼（办公室）面积5,300平方米。专用线315米。

中储铁西一库经营范围包括：仓储，库房租赁；汽车货运，装卸；交通运输信息服务，金属材料，机械电子设备，建筑材料批发零售。目前中储铁西一库能够进行物资承运、包装、仓储、加工、配送及集装箱的到、发货服务、承担各类生产、生活资料的代理、营销业务。仓库的铁路专用线承接着全国各地的整车零担业务，可以提供货运代理、中转、水陆联运业务。

截止评估基准日，中储铁西一库拥有下属企业和长期投资单位各一家。其中：

下属企业为沈阳市中储铁一物资经销公司，成立于1991年8月。该公司是中储铁西一库出于经营需要注册的企业，虽为企业法人，实际无独立的组织架构和人员，与中储铁西一库合并办公，年度财务决算时与中储铁西一库的财务报表汇总上报中储总公司。中储铁西一库在账面上并未反映对沈阳市中储铁一物资经销公司的投资关系。

长期投资单位为辽宁中储房地产开发有限公司，注册资本1200万元，中储铁西一库出资250万元，占20.8%。

二、评估目的

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 6

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

三、评估范围和对象

本次资产评估范围为中储运铁西一库截止评估基准日经过资产剥离和专项审计后的资产和负债。根据委托方提供的截止2006年4月30日的专项审计报告，流动资产为514.16万元，长期资产为250.00万元，固定资产为2,689.43万元，无形资产1.25万元，资产总计为3,454.84万元，流动负债1,069.37万元，负债总计1,069.37万元。有关纳入本次评估范围的具体的资产、负债项目以资产占有方根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表中列明的为准。凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年4月30日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。以2006 年4月30日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 7

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

产中会选择价格最低者。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

七、评估依据

（一）行为依据

1、中国诚通控股公司《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批
复》（诚通战略字[2006]5号）；
2、中国物资储运总公司与中瑞华恒信会计师事务所有限公司签订的“资产
评估项目委托书”。
（二）法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 8

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

【1992】36号文）；

3、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格
式的暂行规定》的通知”；
4、《资产评估操作规范意见(试行)》（中国资产评估协会）；
5、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资
产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
6、《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》（财企
[2001]802号）；

7、《财政部关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》（财企[2004]20号）；

8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、《中华人民共和国国家标准：房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》；
10、《企业会计准则》、《企业会计制度》。

（三）产权依据

1、房地产产权证明、车辆行驶证等权属证明；
2、设备购置合同及发票；
3、其它产权证明文件。
（四）取价依据
1、资产占有方提供的资产评估申报表；
2、资产占有方提供的有关会计账簿、财务报表、采购发票、原始发票等原
始凭证，有关证明文件以及相关资料；
3、机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》；
4、国经贸经[1997]456号关于发布《汽车报废标准》的通知；
5、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合发布的国经贸资源
[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
6、北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
7、国家计委建设部计价格[2002]10号《关于发布工程勘察设计收费管理规

定的通知》；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 9

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

8、国家物价局建设部[1992]价费字479号文《关于发布工程建设监理费有关
规定的通知》；
9、《2006年中国机电产品报价手册》机械工业信息研究院；
10、《辽宁工程造价信息（2006/04 期）》；
11、《辽宁省建设工程费用标准》 2004年；
12、《辽宁省建筑工程消耗量定额》2004年；
13、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》2004年；
14、《辽宁省建筑、装饰装修工程消耗量定额参考价目表》2004年；
15、全国统一市政工程预算定额；
16、全国统一施工机械台班费用《辽宁省参考单价》2004年；
17、建设工程工程量清单计价规范《辽宁省实施细则》[辽建发（2003）81

号]；

18、铁路工程预算定额（路基工程2004年），铁路工程预算定额（轨道工程

2000年）；

19、建筑物图纸、竣工资料等文件；
20、评估人员评估调查登记表；
21、评估人员现场勘查和市场调查、网上询价获得的其他相关资料。
（五）其他依据
1、委托方和资产占有方企业营业执照；
2、委托方及资产占有方对重要事项的说明；
3、委托方及资产占有方的承诺函；
4、委托方及资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
5、委托方及资产占有方提供的与评估有关的其他资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用重置成本

法、收益法和市场法等分别进行评估。然后将每项资产的公平市场价值加总后

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 10

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。根据本次委托评估资产的特性，我们主要采用重置成本法对每项资产进行评估。

重置成本法

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1、以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。

2、通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

3、分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 11

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

重置成本评估值＝重置全价×成新率

九、评估方法应用

流动资产的评估

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类、存货类资产等。

1、货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及资产负债表等进行核对，并在账账、账表核对无误的基础上要求出纳员对库存现金进行现场盘点，根据盘点结果依盘点日至评估基准日现金收、支业务倒推计算评估基准日库存现金实存数，与账面金额核对；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对重点银行账户在评估基准日的余额情况进行了函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

本次评估的存货主要原材料和在用低值易耗品。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 12

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

残次品则根据变现价确定评估值价；对于在用低值易耗品，评估时我们在清查核实的基础上按其重置成本和成新率确定其评估值。

长期投资的评估

本次委估的长期投资仅一项，是非控股的长期股权投资。评估人员对长期投资进行了清查，首先将评估申报表与总账、明细账和资产负债表进行核对。查阅了投资协议、章程、被投资企业的营业执照等资料，并对投资时间、股权比例等进行了核查，同时对被投资企业在评估基准日的经营情况和财务状况进行了了解。本次评估以评估基准日被投资企业的资产负债表载明的净资产值乘以资产占有方的持股比例，确认该长期投资的评估值。

房屋建筑物的评估

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价=建筑工程造价+安装工程造价+装饰工程造价 ②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本=(工程总造价+前期费用)×建设期贷款利率×合理工期÷2

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 13

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

机器设备的评估

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

评估值=重置全价×成新率

1、重置全价的确定

A、机器设备

重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础+工程建设前期及其它费用+资金成本

（1）设备购置价

主要依据现行市场价，通过向生产厂家询价、查询相关价格资料及网上询价，取得评估基准日的市场价格资料；对部分无法获得市场价格的设备，在依据有关会计凭证，核实账面原值的基础上，可根据国家机电市场同类或相近设

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 14

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备价格的变化进行价格调整，确定购置价；对少数在近期新购进的设备，在市场价格变化不大的情况下，在核实有关会计原始凭证的基础上，以其账面价值作为重置全价。

（2）运杂费

运杂费=设备购置费×运杂费率

运杂费率根据原机械工业部（1995）1041号文件按地区计取运杂费率。

（3）安装调试费

安装调试费=设备购置价×安装调试费率

安装调试费率参照1041号文件规定计取，或按照国家规定的统一安装定额计取。

（4）设备基础

一般设备基础按1041号文件计取设备基础费率与安装调试费率一并计算，大型设备基础在土建工程中另行计算。

（5）工程建设前期及其它费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

（6）资金成本

资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用）×合理建设期× 评估基准日贷款年利率×资金投入强度系数

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设

贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入。

B、运输车辆

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其它费用

（1）购置价：以评估基准日市场交易价格确定。

（2）车辆购置税：按国家规为不含增值税车价的10%计算。
（3）其它费用：根据当地交管部门的规定，确定沈阳地区的费用标准为

500元/辆。

C、电子设备

重置全价=购置价+运杂费+调试费

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 15

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

购置价以评估基准日市场价确定，一般电子设备均送货上门免费调试。故重置全价=购置价

2、成新率的确定

对一般设备采用使用年限法确定成新率，对重点设备采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

运输车辆成新率的确定：本次评估根据2000年12月18日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定（轿车和9座以下客车行驶年限15年，9座以上客车行驶年限10年；载客汽车行驶里程50万公里）。结合具体车况，采用年限法和里程法成新率孰低者确定理论成新率。即计算公式：

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

同时，根据评估车辆的具体车况，按照有关技术参照指标，运用打分法给

出评估车辆的实际勘察成新率。最后按加权计算出综合成新率。

综合成新率 = 理论成新率×40%+实际勘察成新率×60%

电子设备采用使用年限法确定成新率。

无形资产的评估

本次评估范围内的无形资产为购买的财务软件，评估人员将申报值与明细

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 16

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

账、总账和资产负债表金额进行核对，检查了合同、发票等原始入账凭证，同时根据企业无形资产的摊销政策进行了摊销测算。本次评估按清查核实后的账面价值确认评估值。

负债的评估

纳入本次评估范围的负债的具体内容包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付工资、应交税金和其他应交款。

评估人员通过对负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项、是否存在未支付利息等的核实，确定资产占有单位于评估基准日时实际应承担的债务数额，以核实后实际应承担的债务额作为评估值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1、前期准备工作

2、现场评估

3、开展市场调研、询价工作

搜集各项资产的相关市场价格数据，分析各种价格数据的真实性和有效

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 17

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

性，并依据各种价格影响因素进行调整，对各项待评估资产进行价值测算。 4、评估汇总

十一、评估结论

资产评估结果汇总表单位：人民币万元

项目		帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1	514.16	514.16	532.66	18.50	3.6
长期资产	2	250.00	250.00	235.80	-14.20	-5.68
固定资产	3	2,689.43	2,689.43	2,773.78	84.35	3.14
其中:在建工程	4	100.00	100.00	100.00	-	0
建筑物	5	2,437.03	2,437.03	2,528.67	91.64	3.76
土地使用权	6	-	-	-	-
设备	7	152.40	152.40	145.11	-7.29	-4.78
无形资产	8	1.25	1.25	1.25	-	0
资产总计	10	3,454.84	3,454.84	3,543.49	88.65	2.57
流动负债	11	1,069.37	1,069.37	963.16	-106.21	-9.93
长期负债	12	-	-	-	-
负债总计	13	1,069.37	1,069.37	963.16	-106.21	-9.93
净资产	14	2,385.47	2,385.47	2,580.33	194.86	8.17

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 18

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十二、特别事项说明

3、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我所及参加评估工作的全体人员与委托方和资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。

4、由于委托方就本次经济行为聘请中审会计师事务所对截止评估基准日的经资产资产剥离的财务报表进行了专项审计，并取得了专项审计报告，因此本次评估是在审计的基础上进行的，且企业是以经审计后的账面价值进行的评估申报。

5、本次评估中对债权类资产的评估减值，是评估人员根据现场了解的评估基准日时资产的实际状况而进行的价值判断，并不表明其债权有效性的丧失和中国物资储运总公司沈阳铁西一库对债权的放弃，也不能解除企业管理当局回收这些资产的责任；企业不能仅以本评估报告为依据进行相关的账务处理，仍须按照有关规定履行必要的审批程序。

6、本次评估范围内的房屋建筑物，在建设过程中均办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等工程建设许可证书，由于工程完工后尚未办理竣工手续，截止本次评估基准日房屋所有权证尚未办理。在本次评估中，对于未办理房产证的房产，评估人员暂按照资产占有方申报并经核实的建筑面积进行评估，待企业取得房屋所有权证后，应当以房屋所有权证载明的面积为准调整评估结果。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 19

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

十四、评估报告法律效力

3、本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4、根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 20

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

的的资产、负债或股权交易： 2)未经本事务所书面同意将本报告或其中内容公开发布或用于任何报价或其他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 21

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

注册资产评估师：（签字）

==> picture [127 x 179] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

──────────
──────────
──────────
----- End of picture text -----

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 22

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备查文件目录

附件一：本次资产评估涉及的经济行为文件复印件；

附件二：评估基准日的专项审计报告及前三年审计报告；

附件三：产权证明文件复印件；

附件四：委托方营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；

附件五：资产占有方营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；附件六：委托方、资产占有方承诺函；

附件七：评估机构营业执照复印件；

附件八：评估机构资格证书复印件；

附件九：资产评估人员和评估机构承诺函；

附件十：评估人员资格证书复印件。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091199 23

中国物资储运总公司沈阳铁西一库资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司：

受贵公司委托，我们以贵公司进行资产重组并与控股的中储发展股份有限公司进行资产交易为目的，对中国物资储运总公司沈阳铁西一库的经资产剥离和专项审计后的资产和负债在2006年4月30日所体现的公允价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在该报告设定的假设条件均能够成立的条件下，在我们知识和认知的最大条件下，我们对我们的评估工作和由此产生的资产评估结果做如下承诺：

1、资产评估范围与委托方所指定的资产范围一致，未重未漏；
2、对涉及评估的各项资产进行了合理的产权和实物检查、核实；
3、选用的参照数据、资料，在我们认知的最大限度内，有可靠的、合法的
资料来源；
4、可能影响委估资产价值的因素，在我们认知的最大限度内，均进行了恰
当的考虑；
5、资产评估的假设前提合理、参数选取适当、逻辑推理准确；
6、我们提供本评估服务的报酬与我们的评估结论及使用本评估报告的任何
后果没有关系；
7、除本报告所列评估小组成员外，评估工作未受其他任何人员的干预或影

响。

注册资产评估师：注册资产评估师：

资产评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司 2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189

郑州中储物资流通中心非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字(2006)第059号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

报告日期： 2006 年 7 月 5 日

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [44 x 37] intentionally omitted <==

资产评估报告目录

页号摘要............................................................ 1 资产评估报告书...................................................... 4 一、委托方与资产占有方简介.......................................... 4 二、评估目的........................................................ 7 三、评估范围和对象.................................................. 7 四、评估基准日...................................................... 7 五、评估原则及专业标准.............................................. 7 六、评估价值及价值前提定义.......................................... 8 七、评估依据........................................................ 9 八、评估方法....................................................... 10 九、评估方法应用................................................... 11 流动资产的评估................................................. 11 房屋建筑物的评估............................................... 12 机器设备的评估................................................. 14 在建工程的评估................................................. 17 负债的评估..................................................... 17 十、评估工作步骤简述............................................... 18 十一、评估结论..................................................... 18 十二、特别事项说明................................................. 19 十三、评估报告评估基准日期后重大事项............................... 21 十四、评估报告法律效力............................................. 21 十五、其他需要说明的事项........................................... 22 十六、评估报告提出日期............................................. 22 备查文件目录....................................................... 24

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储物资流通中心非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（2006）第059号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于2006年5-6月，对郑州中储物资流通中心（以下简称“郑州中储”或资产占有方）经过剥离、审计后的资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”）资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在评估该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 1

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

委托方确定本次评估基准日为2006年4月30日。这意味本次评估工作所采用的价格及其他参数均为在该评估基准日有效的标准。

截止于评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值见下表：

评估结果汇总表

评估基准日：2006年4月30日

				单位：人民币万元	单位：人民币万元
项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1,833.17	1,833.17	1,843.03	9.86	0.54
长期资产	-	-	-	-
固定资产	2,109.41	2,109.41	3,117.63	1,008.22	47.80
其中:在建工程	118.78	118.78	118.78	-	-
建筑物	1,727.71	1,727.71	2,564.99	837.28	48.46
设备	262.92	262.92	433.86	170.94	65.02
无形资产	-	-	-	-
资产总计	3,942.58	3,942.58	4,960.66	1,018.08	25.82
流动负债	3,852.24	3,852.24	3,852.24	-	-
长期负债	-	-	-	-
负债总计	3,852.24	3,852.24	3,852.24	-	-
净资产	90.34	90.34	1,108.42	1,018.08	1,126.94

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第059号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 2

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 注册资产评估师：（签字） ────────── 注册资产评估师：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 3

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储物资流通中心

非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（2006）第059号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对郑州中储物资流通中心（以下简称“郑州中储”或资产占有方）经过剥离、审计后的全部资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为：中储总公司，资产占有方为：郑州中储。（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市海淀区民族大学北路18号

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 4

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务为一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司70多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产55亿元，占地面积1,353万平方米，库房面积200万平方米，铁道专用线120条、110公里，起重运输设备3,000余台（辆）。年主营业务收入40亿元，货物吞吐量4,000万吨，年钢材销售量80万吨。

(二)资产占有方简介

企业名称：郑州中储注册地址：郑州城东南路13号法定代表人：丰中原

注册资本：人民币捌佰玖拾叁万元

经济性质：国有企业

主要经营范围：物资储存、商品储运、货物配送、集装相业务、房屋及场地设备租赁，土特产品、黑色有色金属材料、机电产品。

1、概况

郑州中储是中储总公司的直属子公司。

郑州中储位于郑州市区东南角，成立于1964年5月，前身是郑州中储二里岗仓库，目前主要经营业务是物资存储，商品储运，库房、场地及设备租赁等。企业占地面积349,278.90平方米；大型库房9栋，建筑面积33,126平方米，其中仓储面积 31,107平方米；货场面积218,520平方米。铁路专用线5股，总长4850米；专用站台 15,840平方米。近三年的经营状况如下：

资产负债情况：

金额单位：人民币元

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 5

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

项目年份	2005年1月1日（剥离后）	2005年12月31日（剥离后）	2006年4月30日（剥离后）
总资产	25,090,473.44	27,926,541.35	39,425,567.28
负债	29,007,216.29	28,557,688.31	38,522,152.37
净资产	-3,916,742.85	-631,146.96	903,414.91

损益状况：

金额单位：人民币元

项目年度	2005年度	2006年1-4月
主营业务收入	72,575,483.19	39,904,971.91
营业利润	4,089,249.09	3,026,667.21
净利润	3,098,044.60	1,898,908.05

2、执行的会计政策及使用的主要会计方法
(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
(2)会计年度采用公历年度，即1月1日到12月31日。
(3)记帐本位币为人民币。
(4)会计核算基础和记帐原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本为计
价基础。
(5)坏帐核算方法：公司采用备抵法核算坏帐损失。
(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按实
际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时一次摊销。
(7)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直
线法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。
(8) 在建工程:按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态
时，按工程项目的实际成本结转固定资产。
(9)主要应纳税税种：
①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的33%计缴。
②增值税：销售商品按17%计缴增值税。
③营业税：本公司营业税按业务收入的5%、3%计缴。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 6

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

二、评估目的

三、评估范围和对象

本次资产评估的标的为郑州中储截止评估基准日，根据资产重组方案经资产剥离、审计后的全部资产和负债。

本次评估具体的资产、负债项目内容以郑州中储根据资产剥离审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入表内并经过中储核实确认委托评估的资产项目均在本次评估范围之内。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为2006年4月30日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 7

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 8

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公
司非公开发行股票的批复》；
2．中储总公司与中瑞华恒信签订的“资产评估项目委托书”；

（二）法规依据

1．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发
【1992】第36号文）；
3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估
监督管理工作意见的通知（2001年12月31日国办发[2001]102号）；
4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第14
号）；
5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91号
文）；
6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．《资产评估操作规范意见(试行)》中国资产评估协会；
8．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9．房地产估价规范(GB/T50291—1999)。

（三）产权依据

1．房屋所有权证、土地使用权证；
2．车辆行驶证；
3．重点设备购置合同及发票；
4．其它产权证明文件。

（四）取价依据

1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及原始
凭证等财务核算等资料；
2．《2005年中国机电产品报价手册》中国机电设备成套工程协会；
3．国经贸经[1997]456号文颁布的《汽车报废标准》；

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 9

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

4．国经贸资源[2000]1202号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
5．机械计国（1995）1041号文发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项
概算指标》；
6．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）
7．《河南省建筑和装饰工程综合基价》（上、中、下册，2002年）；
8．《河南省工程造价信息》2006年第2期；）
9．《郑州工程造价动态》2006年第2期；
10．郑州市建设工程材料基准价格信息（上、下册）2006年第2期；；
11．郑州市前期费用及其它费用收费标准；
12．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。
(五)其他依据
1．委托方和资产占有方企业营业执照；
2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

重置成本法

重置成本评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 10

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。

2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

重置成本评估值＝重置全价×成新率

九、评估方法应用

流动资产的评估

（一）评估范围：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 11

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类和存货类。（二）评估方法：

3．存货类资产：对于存货类资产的评估，评估人员首先将企业申报的资产与企业明细帐、总帐以及资产负债表等进行核对。进而采用实物抽查或其他我们认为有效的方式对评估盘点日存货的实际数量进行核实。在实物核实时，注意存货类资产的流动情况，对于积压、变质等存货给予特别关注。对于原材料中的正常材料评估值按近期资产占有方购买同类材料的成本为基础确定评估值，对于积压、残次品则根据变现价确定评估值价；对于库存商品，全部为钢材，购入期与基准日接近，现场勘察时已全部实现销售，以评估基准日的购置成本确定评估值；对于在用低值易耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

房屋建筑物的评估

（一）评估范围及委估房屋建筑物概况

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 12

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

本次评估企业申报的房屋建筑物共30项，建筑面积50,158.64平方米，包括库房 (含办公用房)，账面原值合计为20,491,171.82元，账面净值合计为15,673,693.19 元。构筑物共26 项，账面原值合计为6,349,297.07 元，账面净值合计为 1,603,423.36元。

委估房屋从结构上分类，可以分为砖木结构、砖混结构和排架结构等；从房屋建筑物的功能上分主要包括库房、办公楼及辅助用房。

房屋产权情况如下：本次评估范围内的房屋建筑物及构筑物权属全部归郑州中储所有，其中有17,160.59平方米的房产已抵押，部分房屋建筑物尚未办理房产证，资产占有方出具了证明。本次评估范围不包含土地使用权，但与委估房屋相关的土地使用权性质均为划拨土地使用权，土地证载明的使用权人为郑州中储。与已抵押房产相连的土地均同时进行了抵押。

（二）评估方法：

本次对委估房屋采用重置成本法进行评估。

重置全价=建筑安装工程总价 + 前期费用与其它费用 + 资金成本评估值=重置全价×综合成新率

1、重置全价的确定

①工程总价

工程总价 = 建筑工程造价 + 安装工程造价 + 装饰工程造价

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 13

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

②前期费用及其他费用

包括现行国家、地方政策规定建设工程应开支的费用，如勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。

③资金成本的确定

资金成本 =( 工程总造价 + 前期费用 ) ×建设期贷款利率×合理工期÷ 2 2、综合成新率的确定

综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%

年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限的百分比作为房屋建筑物的成新率。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：

打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×100%

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B— 设备评分修正系数。

机器设备的评估

（一）评估范围及委估设备概况：

列入本次评估范围的设备总计为113台（套），账面原值为10,393,866.16元，账面净值为2,629,160.67元。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 14

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

（二）设备评估方法：

根据本次评估目的，设备评估按持续使用原则，以公开市场价格为依据，采用重置成本法。

1、机器设备

① 重置全价的确定

② 成新率的确定

采用技术勘察分值法和使用年限法确定综合成新率。

（1）技术勘察分值法：根据现场观察设备的外观、配套完整性、磨损与锈蚀情况；了解设备的开工率、工作负荷、设备的原始制造质量、维护保养状况和大修技改情况；有条件时进行技术检验的数据。根据上述情况以分值确定成新率。

（2）使用年限法：即根据设备的已使用年限和尚可使用年限确定成新率。成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 最后以上述两种方法的计算结果确定综合成新率，计算公式如下：综合成新率=年限法成新率×40%+技术勘察分值法×60%

③ 评估值确定：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 15

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

评估值=重置全价×综合成新率。

2、运输车辆

① 重置全价的确定

重置全价=新车现价+车辆购置附加税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100% 里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

3、电子设备

① 设备重置全价的确定

电子设备及办公设备的价格，直接通过市场询价确定重置全价。

② 成新率的确定

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 16

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限。

设备的经济寿命年限，据评估收集来的统计资料，分类确定。

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

在建工程的评估

在建工程是流转库扩建工程，在评估基准日工程尚未开工，账面值是该项目发生的前期费用，如设计费、勘察费及建设配套费等。我们查阅了相关合同和财务资料，以核实无误的账面值确认评估值。

负债的评估

（一）评估范围：

纳入本次评估范围的负债为流动负债。

（二）评估方法：

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 17

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 18

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债于评估基准日2006年4月30日所表现的市场价值发表如下意见：

评估结果汇总表

评估基准日：2006年4月30日

				单位：人民币万元	单位：人民币万元
项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1,833.17	1,833.17	1,843.03	9.86	0.54
长期资产	-	-	-	-
固定资产	2,109.41	2,109.41	3,117.63	1,008.22	47.80
其中:在建工程	118.78	118.78	118.78	-	-
建筑物	1,727.71	1,727.71	2,564.99	837.28	48.46
设备	262.92	262.92	433.86	170.94	65.02
无形资产	-	-	-	-
资产总计	3,942.58	3,942.58	4,960.66	1,018.08	25.82
流动负债	3,852.24	3,852.24	3,852.24	-	-
长期负债	-	-	-	-
负债总计	3,852.24	3,852.24	3,852.24	-	-
净资产	90.34	90.34	1,108.42	1,018.08	1,126.94

十二、特别事项说明

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 19

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

4．本次评估范围内17,160.59平方米的房产已抵押，具体情况如下：

①截止评估基准日2006年4月30日郑州中储在中国工商银行郑州二里岗支行借款3,150,000.00元，以14,300.46平方米土地(土地证号是郑国用(2004)字第0484号) 和5,001.29平方米的房屋（房屋郑房权证字第0401047315号）作为抵押。

②截止评估基准日2006年4月30日郑州中储在郑州市向阳农村信用合作社借款 3,000,000.00元，以10,796.37平方米的土地(土地证号是郑国用(2004)字第0484号) 和5076.68平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0501026311号)作为抵押。

③截止评估基准日2006年4月30日郑州中储在郑州二七农村信用合作社借款 4,200,000.00元，以9,171.29平方米的土地(土地证号是郑国用 (2005)字第0761 号、)和7,082.62平方米的房屋(房产证号是郑房权证字第0501026365号、第 0501026356号、第0501026309号)作为抵押。

④另外，截止评估基准日2006年4月30日郑州中储在广东发展银行郑州商城支行借款4,000,000.00元，以46995平方米的土地(土地证号是郑国用(2005)字第0761 号)作为抵押。

5．本次评估的房屋建筑物中均不包括土地价值因素。

6．本次评估范围内部分房屋尚未办理《房屋所有权证》，资产占有方出具了相应的说明。

7．郑州中储与河南郑州中原国家粮食储备库（以下简称“储备库”）于2000年 12月26日签订100亩土地转让协议，合同金额1,850万元；2001年2月21日签订使用铁路专用线补充协议，合同规定储备库每年应支付铁路专用线管理、维护费24万元。截止2004年12月31日，储备库尚欠土地转让价款330万元及法院判决支付二年的铁路专用线管理、维护费48万元。郑州中储于2003年5月28日向郑州市中级人民法院提起诉讼并申请财产保全，郑州市人民法院于2004年6月4作出（2003）郑民二字第20号民事判决书，判令储备库支付欠款330万元及铁路专用线管理、维护费48万元。储备库不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2005年3月23日作出（2004）豫法民一终字第251号民事判决书，撤消郑州市中级人民法院于2004年6月4日作出（2003）郑民二初字第20号民事判决书，判决储备库支付铁路专用线管理、维护费48万元。郑州中储不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2006年5月31日作出（2006）豫法立民字第52号民事栽定书，裁定此案由河南省高级人民法院另行组织合议庭进行再审；再审期间，中止原判决的执行。由于上述事项在我们评估现场清查结束日尚无结果，因此我们的评估结果中没有包含此事项，可能引起相关的330万元应收款和48

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 20

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

万元应收款。在此提请报告使用者注意。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

1.本次评估结果是反映受托评估资产在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑其可能承担的负债、抵押及担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生异常变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

十四、评估报告法律效力

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 21

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

他公开文件中。

十五、其他需要说明的事项

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 22

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

────────── 项目负责人：（签字） ────────── 项目审核人：（签字） ──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006年7月5日

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 23

郑州中储物资流通中心资产评估报告书

==> picture [47 x 41] intentionally omitted <==

备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：评估基准日剥离后资产负债表（复印件）和审计报告（复印件）；

附录三：产权证明文件复印件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：参加本评估项目的人员名单及其资格证书（复印件）

地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层传真：（010）88091189 24

北京中储国际货运代理有限公司非公开发行股票项目资产评估报告中瑞华恒信评报字(2006)第 068 号（共壹册第壹册）

==> picture [336 x 39] intentionally omitted <==

==> picture [336 x 38] intentionally omitted <==

报告日期： 2006 年 7 月 14 日

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

资产评估报告目录

页号摘要............................................................ 1 资产评估报告书....................................................... 4 一、委托方与资产占有方简介........................................... 4 二、评估目的......................................................... 7 三、评估范围和对象................................................... 7 四、评估基准日....................................................... 8 五、评估原则及专业标准............................................... 8 六、评估价值及价值前提定义........................................... 9 七、评估依据......................................................... 9 八、评估方法........................................................ 10 九、评估方法应用.................................................... 11 流动资产的评估.................................................. 11 长期投资的评估：................................................ 12 机器设备的评估.................................................. 13 负债的评估...................................................... 14 十、评估工作步骤简述................................................ 14 十一、评估结论...................................................... 15 十二、特别事项说明.................................................. 16 十三、评估报告评估基准日期后重大事项................................ 16 十四、评估报告法律效力.............................................. 17 十五、其他需要说明的事项............................................ 17 十六、评估报告提出日期.............................................. 18 备查文件目录........................................................ 20

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 1

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

北京中储国际货运代理有限公司非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 068 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，于 2006 年 7 月，对北京中储国际货运代理有限公司（以下简称 “北京中储货代公司”或资产占有方）的全部资产和负债，在现状持续使用假设前提下的公平市场价值采用成本法进行了评估。本次评估的目的是为中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”）资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供委估资产公平市场价值的参考依据。我所评估人员按照评估程序的要求对评估对象进行了必要的产权调查和实地察看，对委托方和资产占有方等所提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了检查，对评估所涉及的各项数据实施了市场调查与咨询，以及完成了我们认为有必要实施的其它评估程序。在完成上述评估程序的基础上，我们对委估资产、负债在上述评估目的下，于评估基准日所表现的公平市场价值做出了公允反映。现将评估结论摘要报告如下：

现状利用是指相关资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现时用途及利用状态持续使用下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。为此我们在评估

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 1

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

该公平市场价值时假定：有意向的购买者，将按照现时用途及利用状态，作为持续经营企业的生产要素来购买、持有此次被评估的资产。

委托方确定本次评估基准日为 2006 年 4 月 30 日。

截止于评估基准日，委估资产及负债在现状利用前提下公平市场价值见下表：

评估结果汇总表

评估基准日：2006 年 4 月 30 日

单位：人民币万元

		评估基准日：2	006年4月	30日	单位：人民币万
项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1,897.72	1,898.52	1,928.03	29.51	1.55
长期资产	119.40	119.40	96.20	-23.20	-19.43
固定资产	135.57	135.57	135.86	0.29	0.21
其中:在建工程	-	-	-	-
建筑物	-	-	-	-
设备	135.57	135.57	135.86	0.29	0.21
无形资产	-	-	-	-
资产总计	2,152.69	2,153.49	2,160.09	6.60	0.31
流动负债	950.56	957.69	956.67	-1.02	-0.11
长期负债	-	-	-	-
负债总计	950.56	957.69	956.67	-1.02	-0.11
净资产	1,202.13	1,195.80	1,203.42	7.62	0.64

以上内容摘自资产评估报告书（中瑞华恒信评报字[2006]第 068 号），欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 2

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

注册资产评估师：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006 年 7 月 14 日

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 3

==> picture [63 x 64] intentionally omitted <==

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

北京中储国际货运代理有限公司

非公开发行股票项目资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 068 号

中国物资储运总公司：

中瑞华恒信会计师事务所有限公司（以下简称“中瑞华恒信”或我所）接受中国物资储运总公司（以下简称“中储总公司”或委托方）的委托，根据国家有关资产评估管理的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，以委托方资产重组并与其控股的中储发展股份有限公司进行资产交易之经济行为提供参考价值为目的，对北京中储国际货运代理有限公司（以下简称 “北京中储货代公司”或资产占有方）的全部资产在现状持续使用前提下的公平市场价值进行了评估。我所评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的现状持续使用前提下的公平市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本次评估的委托方为：中储总公司，资产占有方为：北京中储货代公司。（一）委托方简介

公司名称：中国物资储运总公司

住所：北京市海淀区民族大学北路 18 号

企业类型：全民所有制

法定代表人：韩铁林

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 4

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

业务（以批准的进出口商品目录为准）；进料加工和“三来一补”业务；外销贸易和转口贸易。

中储总公司是国资委管理的大型企业。是中国最大的集物流、商贸、金融服务为一体的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司 70 多家，是中储发展股份有限公司的控股股东。总资产 55 亿元，占地面积 1,353 万㎡，库房面积，200 万㎡，铁道专用线 120 条、110 公里，起重运输设备 3,000 余台（辆）。年主营业务收入 40 亿元，货物吞吐量 4,000 万吨，年钢材销售量 80 万吨。

中储总公司经过 40 余年的发展，逐步形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多形式联运为纽带，以信息化管理为手段，以仓储配送、国内外贸易、金融服务、国际货代、供应链管理等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，可为客户设计产、供、销的全程物流方案，提供多种形式的服务组合。

(二)资产占有方简介企业名称：北京中储货代公司注册地址：北京市海淀区民族大学北路 18 号法定代表人：李小晶注册资本：人民币 700 万元

经济性质：有限责任公司

主要经营范围：承办海运、空运进出口货物的国际运输代理业务；包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询服务；技术开发、技术咨询。

1、概况

北京中储货代公司成立于 1999 年 8 月，由中储总公司和自然人李义、刘起正（自然人全部是中储总公司员工和北京中储货代公司的员工）等 45 人投资设立，中储总公司出资 280 万元，占 40%股权，自然人出资 420 万元，占 60%股权。

--- 北京中储货代公司原为中储总公司的一个业务部门先为仓储运输部后为物流部，为适应业务发展需要，充分调动经营者的积极性，中储总公司将内部业务处室改制为公司制企业。目前北京中储货代公司共有 52 名员工，设有六个分公司和 2 个子公司，分公司和子公司的的情况如下表：

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 5

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

序号	名称	备注
分公司
1	北京中储国际货运代理有限公司武汉分公司
2	北京中储国际货运代理有限公司青岛分公司
3	北京中储国际货运代理有限公司四川分公司
4	北京中储国际货运代理有限公司天津分公司
5	北京中储国际货运代理有限公司镇江分公司
6	北京中储国际货运代理有限公司河南分公司
子公司
1	大连中储报关有限公司	北京中储货代公司占72.2%股权
2	重庆中储货代公司	北京中储货代公司占30%股权

资产负债情况（合并数）：

金额单位：人民币万元

年份项目	2003年	2004年	2005年
总资产	1,850.67	3,363.04	2,340.13
负债	921.94	2,403.01	1,128.50
净资产	928.73	919.45	1,211.63

损益状况（合并数）：

金额单位：人民币万元

年份项目	2003年	2004年	2005年
主营业务收入	2,168.11	3,520.45	8,652.04
利润总额	138.16	193.25	611.24
净利润	84.14	120.48	418.89

注：2003 年的数据引用的是中天华正会计师事务所出具的中天华正（京）审 [2004]009-22 号审计报告，2004 年的数据引用的是大信会计师事务所出具的大信京审字（2005）第 0269 号审计报告，2005 年的数据引用的是中审会计师事务所出具的中审审字（2006）6136-1-4 号审计报告。

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 6

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

、执行的会计政策及使用的主要会计方法

(1)公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

(2)会计年度采用公历年度，即 1 月 1 日到 12 月 31 日。

(3)记帐本位币为人民币。

(4)会计核算基础和记帐原则：以权责发生制为会计核算基础，以实际成本为计价基础。

(5)坏帐核算方法：公司采用备抵法核算坏帐损失。

(6)存货的核算方法：存货主要包括在库低值易耗品和库存商品。商品入库按实际成本计价，商品发出时按个别计价法进行核算。低值易耗品领用时一次摊销。

(7) 长期股权投资的核算：公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%(含 20%)以上，或虽投资不足 20%但具有重大影响的，采用权益法核算；公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%以下，且无重大影响的，采用成本法核算。

(8)固定资产核算方法：本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用直线法计算，并按固定资产类别、估计经济使用年限确定折旧率。

(9)主要应纳税税种：

①企业所得税：本公司所得税按应纳税所得额的 33%计缴。

②营业税：本公司营业税按业务收入的 5%、3%计缴。

二、评估目的

三、评估范围和对象

本次资产评估的标的为北京中储货代公司截止评估基准日的全部资产和负

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 7

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

债。具体内容以北京中储货代公司根据专项审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准。

四、评估基准日

根据评估委托协议的要求，本次评估的评估基准日为 2006 年 4 月 30 日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以 2006 年 4 月 30 日作为评估基准日，主要是因为该日期为企业月度财务报表截止日，各种财务数据便于获得，同时采用该日期作为评估基准日也是委托方有关经济行为的需要。

五、评估原则及专业标准

除国家及行业规定的公认原则外，本次资产评估还遵循若干专业的原则和假定，主要有持续经营假定、替代性原则和公开市场假定。

替代原则是指在资产市场上，任何谨慎的买方在功能相同、效果相近的资产中会选择价格最低者。

此次评估采用的标准为中国资产评估协会中评协 (1996)03 号文发布的《资产评估操作规范意见（试行）》，以及其他有关规定、标准，在国内没有明确规定的评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 8

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

地方，我们结合实际情况参考国际上通行的评估惯例和做法。

六、评估价值及价值前提定义

此次评估采用现状持续利用前提下的公平市场价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：

七、评估依据

（一）行为依据

1．中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5 号文件《关于对中储发展股份有限
公司非公开发行股票的批复》；

2．中储总公司与中瑞华恒信签订的“资产评估项目委托书”；

（二）法规依据
1．《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年第 91 号令）；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资发
【1992】第 36 号文）；

3．国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（2001 年 12 月 31 日国办发[2001]102 号）；

4．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年 12 月 31 日，财政部令第

14 号）；

5．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字【1999】91
号文）；
6．资产评估相关准则（财政部颁布）；
7．《资产评估操作规范意见(试行)》中国资产评估协会；

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 9

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

（三）产权依据
1．车辆行驶证；
2．重点设备购置合同及发票；
3．其它产权证明文件。
（四）取价依据
1．资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表、会计账簿、记账凭证及原
始凭证等财务核算等资料；
2．《2006 年机电产品报价手册》机械工业出版社；
3．国经贸经[1997]456 号文颁布的《汽车报废标准》；
4．国经贸资源[2000]1202 号文件《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
5．北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）
6．评估人员现场勘察和市场调查所获得其他相关信息和资料。
(五)其他依据
1．委托方和资产占有方企业营业执照；
2．委托方及资产占有方承诺函；
3．委托方及资产占有方撰写的“关于进行资产评估有关事项的说明”；
4．其他与评估有关的资料。

八、评估方法

根据本次评估的资产特性以及评估委托书中的约定，本次评估主要采用成本法（成本加和法）进行评估。

所谓成本法就是对每项资产的公平市场价值分别根据情况选用重置成本法、收益法和市场法等分别进行评估。然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。对具体的资产项目，本次评估主要采用重置成本法。

评估值＝重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 10

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

重置全价为重新获得与被评估资产具有相同或相似功能全新的资产的现行价格。

功能性贬值是指由于新技术的发展使被评估资产的技术已落后而造成的贬值。

在实际使用该方法时通常采用下列三个步骤：

1．以特定市场价格资料为基础，通过询价和参阅有关价格资料估算重置全新的被评估资产所需要的全部价款，即重置全价。

2．通过分析被评估资产的使用及磨损情况来确定被评估资产的物理性损耗。

3．分析被评估资产的技术先进性及经济环境以确定是否存在功能性贬值和经济性贬值。

通常，除非一些需要特别关注的资产或价值影响条件，评估时将综合分析相关资产的价值影响因素，综合确定出相应资产的成新率。

成新率通常用来表示委估资产与其全新状态时的价值比率。因此，重置成本法又有以下计算公式：

评估值＝重置全价×成新率

九、评估方法应用

流动资产的评估

（一）评估范围：

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 11

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

本次流动资产评估的范围包括：货币资金类、往来账款类、存货和待摊费用。

（二）评估方法：

1．货币资金类：货币资金类资产包括现金、银行存款。评估人员首先将货币资金类资产的申报表与企业财务记录的现金日记账、总账及审计后资产负债表等财务资料进行核对，在此基础上对库存现金与企业财务人员共同进行了核实与盘点；对于银行存款类资产则根据企业提供的银行对账单及余额调节表与银行存款账面余额进行了核对，对未达账项的内容进行了解，并对银行账户在评估基准日的余额情况进行函证。货币资金类资产的评估值最终以清查调整后账面值作为评估值。

3．存货类资产：本次委估的存货是对于在用低值易耗品采用重置成本法进行评估，其公式为：评估值＝重置成本×成新率。

4．待摊费用：评估人员首先核对评估基准日待摊费用明细账、总账、资产负债表与评估申报表核对；抽查待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，以核查其发生额是否正确；检查摊销余额是否正确；最终以评估目的实现后尚存的受益期确认评估值。

长期投资的评估：

对于控股投资，我们首先对被投资单位进行整体评估，然后以其净资产评估值与股权比例相乘确认评估值。对于非控股投资，评估人员首先取得投资协议、章程、验资报告，营业执照、评估基准日资产负债表等相关资料，然后以评估基准日被投资单位资产负债表记录的净资产帐面值与股权比例相乘确认评估值。

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 12

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

机器设备的评估

1、运输车辆

① 重置全价的确定

车辆的购置成本由新车现价、车辆购置税及牌照、验车等其他费用组成。具体根据市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其他费用

② 成新率的评定

车辆成新率采取理论成新率与勘察成新率加权的方法确定。

理论成新率是根据 2000 年 12 月 18 日二委一部一局发布的（关于调整“汽车报废标准”若干规定的通知）及六部委“国经贸[1997]456 号”文规定进行计算的，轿车行驶里程 50 万公里和使用年限 15 年。

年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程×100%

上述公式计算结果，采用孰低原则确定理论成新率，此后根据现场勘查打分

情况确定现场勘察成新率，最后求取综合成新率，公式如下：

综合成新率=现场勘察分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×综合成新率。

3、电子设备

① 重置全价的确定

重置全价=购置价

② 成新率的确定

成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限*100% ，并结合现场勘察情况进行修正。

③ 评估值确定：

评估值=重置全价×成新率。

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 13

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

负债的评估

（一）评估范围：

纳入本次评估范围的负债为流动负债。

（二）评估方法：

2．应付工资、应付福利费：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上对其计提和支付情况进行核查。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

3．应缴税金、其他应交款：评估人员将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，然后在此基础上，对各税费产生的原因及相关的会计资料和原始入账凭证、纳税完税凭证进行审核。评估时以清查调整后的账面值确认评估值。

4．预提费用：将企业提供的申报表与明细账、总账及资产负债表进行核对检查，了解预提费用的内容，查阅相关财务资料和合同，按评估目的实现后企业实际应承担的债务确认评估值。

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1．前期准备工作

2．现场评估

听取资产占用单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍；对

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 14

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

填报的资产评估申报表进行复核和鉴别，并与其提供的有关财务记录数据进行核实；根据相关资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，对资产状况进行勘查和记录；了解资产管理、运行和经营状况；查阅产权证明文件、购置合同、以及有关账目、发票等财务资料，调阅资产移交清册、设备运行记录、维修和事故记录以及工程竣工决算报告等有关资料；根据各类资产的实际状况和特点，确定其评估方法。

3．开展市场调研、询价工作

十一、评估结论

我们根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了我们认为必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产、负债于评估基准日 2006 年 4 月 30 日所表现的市场价值发表如下意见：

评估结果汇总表

单位：人民币万元

项目	帐面价值	调整后帐面值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	C	D=C-B	E=(C-B)/B*100%
流动资产	1,897.72	1,898.52	1,928.03	29.51	1.55
长期资产	119.40	119.40	96.20	-23.20	-19.43
固定资产	135.57	135.57	135.86	0.29	0.21
其中:在建工程	-	-	-	-
建筑物	-	-	-	-
设备	135.57	135.57	135.86	0.29	0.21
无形资产	-	-	-	-

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 15



		北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

资产总计	2,152.69	2,153.49	2,160.09	6.60	0.31
流动负债	950.56	957.69	956.67	-1.02	-0.11
长期负债	-	-	-	-
负债总计	950.56	957.69	956.67	-1.02	-0.11
净资产	1,202.13	1,195.80	1,203.42	7.62	0.64

十二、特别事项说明

4．应收帐款中青岛分公司应收哈尔滨全联工贸有限公司 468,190.43 元，是该分公司与哈尔滨全联工贸所做的进口牛皮业务发生的应收款项，因哈尔滨全联工贸认为进口牛皮质量不合格要求退货，使双方发生纠纷，该纠纷截至评估基准日尚未解决，因此该应收款能否收回我们无法判断，本次评估值暂按帐面值列示为 468,190.43 元。

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 16

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

十四、评估报告法律效力

3．本报告含有若干附件，附件为构成本报告之重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。

4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为自评估基准日起一年内有效。

十五、其他需要说明的事项

本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估的人员与委托方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，进行评估机构：中瑞华恒信会计师事务所有限公司邮编：100032 电话：（010）地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 17

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

了充分努力。

评估资产的前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用；评估的资产仍在原地使用，不考虑搬迁因素。

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 18

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

[本页无正文]

评估机构法人代表：（签字）

──────────

项目负责人：（签字）

──────────

项目审核人：（签字）

──────────

中瑞华恒信会计师事务所有限公司

2006 年 7 月 14 日

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 19

北京中储国际货运代理有限公司资产评估报告书

备查文件目录

附录一：中国诚通控股公司诚通战略字[2006]5 号文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》；

附录二：评估基准日资产负债表（复印件）和审计报告（复印件）；

附录三：产权证明文件复印件（复印件）

附录四：委托方、资产占有方营业执照（复印件）

附录五：委托方、资产占有方承诺函（原件）

附录六：评估机构营业执照（复印件）

附录七：评估机构资格证书（复印件）

附录八：资产评估人员和评估机构承诺函（原件）

附录九：参加本评估项目的人员名单及其资格证书（复印件）

地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层传真：（010）88091189 20

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司天回镇第一仓库作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成不动产评估有限公司

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第050-1 号

提交估价报告日期：二○○六年七月七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司天回镇第一仓库作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司天回镇第一仓库

三、受托估价方

单位名称：四川大成不动产评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

四、估价目的

根据中国诚通控股公司出具诚通战略字[2006]5 号“关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复”，我公司受中国物资储运总公司天回镇第一仓库的委托，对其参与此次作价入股所涉及土地资产价值进行评估，为委托估价方确定土地资产价值提供参考。

五、估价基准日

二○○六年四月三十日

六、估价日期

此次评估从二○○六年六月二十七日开始至二○○六年七月七日结

束

1 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

七、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库，除有部分地面建筑物出租外，未设置土地他项权利。考虑本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值提供参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让仓储用地，使用权终止日期为2055 年9 月12 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为49.37 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为49.37 年。

估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。结合本次评估目的及当地政府的土地管理政策，本次评估仅为明晰土地资产价值，宗地内“五通”开发费计入建筑物及其它设施中，不在地价中直接体现，因此我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.31，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 0.31。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年四月三十日，作

2 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.31，未来49.37 年期的土地使用权价格。

八、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和成本逼近法测算，确定估价对象在严格满足地价定义条件下的土地使用权价格为(见表1)：

土地单价：479 元/平方米

评估总面积：63243.03 平方米

评估总价：3029.34 万元

大写：叁仟零贰拾玖万叁仟肆佰圆整

币种:人民币

九、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名

钟晓兰 2004510024 谢冰 2002510240

十、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成不动产评估有限公司

3 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成不动产评估有限公司报告编号：四川大成(2006)(估)字第050-1 号估价基准日：2006 年4 月30 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
							外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1541 号	成都市金牛区天回镇明月村	仓储	仓储	仓储	0.31	六通	五通一平	六通	场平	49.37	63243.03	479	3029.34	V

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，49.37 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.31。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起起半年，即从2006 年7 月7 日至2007 年1 月6 日。

估价机构：四川大成不动产评估有限公司

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表2 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回镇自来水厂供水管网	接城市排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器， 815KVA	接天回镇自来水厂供水管网，供水管径 80mm	排污管网	/	通直拨电话	宗地开口1 处，宽约 10 米	场地平整

5 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第一仓库，亦为本次评估的委托估价方，委托估价方基本情况如下：

名称：中国物资储运总公司天回镇第一仓库

住所：成都天回镇

法定代表人:吴方轲

注册资金：(人民币)叁佰伍拾玖万元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营批发、零售计划外金属材料、建筑材料、化工产品(不

含危险品)、机电产品(不含汽车)、汽车配件、金属材料加工。

联系人：冯锦川

联系电话：83572361 13086688937

二、估价对象

估价对象位于成都市金牛区天回镇明月村，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1541 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表3。

6 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表3 估价对象基本情况一览表

用地单位	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
			登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
								外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1541 号	成都市金牛区天回镇明月村	仓储	仓储	仓储	63243.03	63243.03	六通	五通一平	六通	场平	49.37	49.37	0.31	0.31	出让土地，除地面部分建筑物对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

四川大成不动产评估有限公司7

土地估价报告

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1541 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第一仓库座落：成都市金牛区天回镇明月村地号：/ 图号：/ 用途：仓储

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月12 日使用权面积：63243.03 平方米

四至：东，邻中国第五冶金建设公司、成都市金牛区天回乡明

月村；

南，邻成都市金牛区天回乡明月村；

西，邻成都市金牛区天回乡明月村；北，邻天新路。

填证机关：成都市国土资源局

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于

国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库。

四川大成不动产评估有限公司8

土地估价报告

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2055 年9 月12 日，至估价基准日，剩余使用年限为49.37 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为49.37 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，除估价对象地上部分建筑物对外出租外，未设置其他土地他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓库用房、车间及配套其他用房，建筑总面积22584.35 平方米，实际容积率0.31，主要为砖混结构建筑，为委托估价方自上世纪六十年代始陆续修建，据调查，上述建筑物主要为自用，部分出租。至估价基准日维护保养一般。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表2。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

四川大成不动产评估有限公司9

土地估价报告

影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

成都市位于四川省中部，四川盆地的西部边缘，是四川省的省会和中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。全市辖区面积12390 平方公里，其中中心城区规划面积626.35 平方公里，主城规划区属平原地貌。辖区东北与德阳市及遂宁市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。作为中国西部重要中心城市和四川政治、经济、文化中心，“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，促进了成都市经济高速发展，土地供需矛盾日渐突出。

2、城市社会经济发展状况

近年来，成都市国民经济得到了快速发展。 2005 年未全市国内生产总值达2371 亿元，较上一年增长13.5%；其中第一产业增加值182.3 亿元, 第二产业增加值1007.7 亿元，第三产业增加值1181 亿元，全口径财政改入366.4 亿元，比上年增加28.8%，其中地方财政收入197 亿元，比上年增加32.9%，增速仍保持较高水平。经济总量在全国15 个副省级城市中位居前列。随着社会经济发展和城乡居民收入的增加，成都市社会储蓄显著增加，2005 年未金融机构各类存款余额达4593 亿元，城市居民人均可支

土地估价报告

配收入达11359 元。全社会固定资产投资总额达1457.4 亿元，较上一年增长54.6%％。

3、城市规划和发展目标

成都市目前城市空间结构为圈层式环状结构，道路布局呈“井+环” 状，属单一中心的二元城市结构。中心城区划分为三个区，一环路内为中心城区，面积28 平方公里；一环路至三环路之间为主城区，面积128 平方公里；主城区以外至外环路为环城区及外环以外高新西区组团和新会展中心组团规划区，面积约470 平方公里。成都市传统的工业区集中分布在城东二环路以外区域。随着成都市城市总体规划修编，除在主城区南部保留高新技术工业用地外，对城东等其它区域的工业用地规划进行调整，限制工业项目在三环路内主城区的规划，并将城区既有工业项目通过“腾笼换鸟”方式逐步向成都郊区及郊县工业区及工业园区集中。通过工业集中发展区布局规划，逐步发展形成专业化程度高、分工明确、布局合理的“国家级工业开发区”和“市重点工业集中发展区”两级工业集中发展体系。同时依托发达的立体交通网络，以各行业集中布局为基础，以产业关联为纽带，以两级工业发展区为载体，打造西部电子信息产业、机械产业、中药现代化产业、食品(含烟草)加工工业、冶金建材工业、石油化工产业等 “六大工业基地”。

4、土地管理政策

(1)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》文件出台，进一步加强了土地市场的监管力度，通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度，使得非

土地估价报告

农业建设项目用地取得成本上升。

(2)成都市通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给，限制了土地供给总量。加之，农地征收、征用时对失地农民引入社保体系，并将征地补偿安置与成都市年平工资收入挂钩。随着成都城市经济发展，人民工资水平呈逐年上升之势，失地农民安置费用(社保费用)亦呈上升势头，使得土地取得成本增加。

(3)近年来，成都市结合《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》要求，制订了一系列产业结构调整政策。为盘活工业企业的存量土地资产，进行产业结构调整，并结合成都市总体规划修编，对主城区现有的工业项目用地采取“腾笼换鸟”逐步进行开发，限制工业项目在主城区的布局和建设。通过这些政策的具体实施，使得成都主城区内工业类用地需求量呈萎缩之势，而郊区及郊县工业用地取得成本较低，供给弹性较大。

5、产业、税收及金融政策

(1)2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,上调金融机构存款准备金率，进一步加强投资热点行业的信贷管理。同时对投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少。

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠

土地估价报告

政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

(3)我国加入WTO 后，各行业对外进一步开放，国外大量的公司、企业进入中国市场。成都作为中国西部重要的综合性特大城市，较好的城市投资环境已吸引了英特尔、中芯国际、友尼森、PCC、亚洲水泥、莫仕公司、安捷伦科技等一大批跨国公司和世界知名企业，对工业用地需求量日渐增加。与此同时，金融市场对外开放，使我国银行利率开始与国际市场接轨，在一定程度上减轻工业企业的财务负担，促进企业效益的提高，经济效益低下的局面在逐步改观。

6、成都市房地产市场环境

2005 年成都市房地产市场呈平稳发展态势，住宅地产、商业地产受需求影响沿袭2004 年升势，呈持续上涨，但受房地产新政调控，升幅变小，房价稳步增长，宏观调控使房价回归正常轨道，工业地产受成都市开展“项目年”活动的影响及征地补偿安置费用的上升，土地取得成本有所上涨。但由于工业用地存量较大，加之各郊区、县工业园区的配套建设，基本消化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

影响工业仓储用地的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的区域位置、交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、环境质量等。 1、区域位置

四川大成不动产评估有限公司13

土地估价报告

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内的天回乡，地处天回乡明月村。距成都市市区较远，距天回乡中心区约1 公里，处于金牛区高科技产业园区(北区)边缘地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，同时估价对象内配有专门的货运列车行道轨，利于原材料、产成品的运输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域及外围有川陕公路及天回镇镇级公路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

估价对象所在区域地处天回镇，区域基础设施配套齐备，目前达到“通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路”等条件，区内布设有天回镇自来水厂供水管网、排污管网供气管网，有线、无线通讯网络覆盖该区域，通讯条件良好。综合看来，区域的基础设施状况完善，现有的基础设施能满足区域内各企业生产经营的需要。

4、产业聚集规模

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边缘，区内目前布局有成都市第五冶金建设公司、成都新大地汽车有限公司、四川省印刷物资公司天回仓库等企业，产业聚集度较高。

5、环境质量

四川大成不动产评估有限公司14

土地估价报告

估价对象所在区域绿化一般，河水质量有轻度的污染。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边

缘，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为63243.03 平方米，面积较大。

(2)宗地形状

据估价对象《国有土地使用证》宗地图，地块形状极不规则，对企业规划布局有一定影响，但由于属于既有工业企业用地，对地价影响不明显。 (3)地质条件

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

四川大成不动产评估有限公司15

土地估价报告

估价对象使用年期设定为49.37 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为0.31，作为仓储用地，其容积率高低对地价的影响不大。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；
7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济

四川大成不动产评估有限公司16

土地估价报告

发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

13、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

14、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程

1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；

2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料

1、成都市总体规划；

2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；

四川大成不动产评估有限公司17

土地估价报告

5、估价对象所在区域的区位条件资料。

(四)委托估价方提供的相关评估资料

1、成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》(复印件)；

2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方提供的其他相关资料。
(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日(时点)相对应的，所以，我们应根据项目的特点合理确定一个估价基准日。

2、替代原则

采用基准地价系数修正法评估，可依据替代原则，通过具体宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可

四川大成不动产评估有限公司18

土地估价报告

测算出地价。

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时，根据经济学中生产费用价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

4、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。

同时，为保证评估的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。

四川大成不动产评估有限公司19

土地估价报告

6、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

7、变动原则

土地价格是各个影响因素综合作用的结果，当影响地价的因素发生变化时，地价亦会发生变化。因此，在进行地价评估时，就要求土地评估师充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，根据这些影响因素准确地评估土地价格。

总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

(二)估价方法

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方

土地估价报告

法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。 2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(3)估价对象所属企业为物流经营性企业，土地收益(贡献)在实际估价中很难从总收益中准确剥离，并且在现实经济中，企业收益包括土地收益可能很不稳定，其正常的收益难以确定，因此收益还原法可操作性差，此次我们不采用收益还原法。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

四川大成不动产评估有限公司21

土地估价报告

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表4。

表4 试算结果一览表单位：元/平方米

表4	试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	442.35	515.87

基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，对本项目而言该方法有一定的适宜性。

成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，再进行位置等修正而得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。由于该方法的可操作性较强，易于掌握，所以该方法对估价对象来说是一种较为适宜的评估方法；在该方法的评估过程中，由于在土地取得费、土地开发费、相关税费、利润、土地增值收益等内容以及其它参数的取值上，均充分地进行了市场比较和区位修正，因此成本逼近法具有很高的可信度。

我们认为基准地价系数修正法和成本逼近法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主的方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结

四川大成不动产评估有限公司22

土地估价报告

合估价师经验等综合确定估价结果。

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(442.35+515.87)÷2≈479(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。
3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下

土地使用权价格为：

土地单价：479 元/平方米

评估总面积：63243.03 平方米

评估总价：3029.34 万元

大写：叁仟零贰拾玖万叁仟肆佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，

四川大成不动产评估有限公司23

土地估价报告

委托估价方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。

(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年四月三十日。
(2)委托估价方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.31，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为49.37 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成
立。
(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件

四川大成不动产评估有限公司24

土地估价报告

(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告的估价结果需经四川大成不动产评估有限公司盖章及在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。

(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○六年
七月七日至二○○七年一月六日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成不动产评估
有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

①本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任；

②任何单位和个人未经四川大成不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提

四川大成不动产评估有限公司25

土地估价报告

供。

2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。

3、据委托估价方提供的相关资料，估价对象除部分建筑物租赁外，未涉及抵押、预售、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

4、本报告估价基准日与估价人员完成实地查勘之日非同一日期，由于查勘之日与估价基准日时间相差不足2 个月，据评估人员调查，估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之日勘察的情况基本一致。本报告将查勘之日估价对象的实物、权益及区位条件作为估价基准日时估价对象的基本情况。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

据委托方提供的资料显示，至估价基准日，估价对象作为出让土地使用权，除地上建筑物部分出租外，未设置抵押权、担保权，也无司法纠纷等他项权利限制。根据本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值，我们按出让、无他项权利限制设定估价对象土地权利状况。

2、关于土地开发程度的设定

至估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。由于宗地内“六通”开发费已计入建筑及其它设施中，不在地价中直接体现，本次评估时，宗地外开发程度按实际开发

四川大成不动产评估有限公司26

土地估价报告

程度设定，宗地内开发程度仅设定为“场平”。

3、关于估价结果的确定

在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师经验等综合决定估价结果。

(五)其它说明
1、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料
的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，

否则文字、数据等错漏部分无效。

第四部分附件

一、成国用(2005)第1541 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、土地评估委托书(复印件)；
五、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
六、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司27

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司天回镇第一仓库作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的其他商服业用地使

用权价格评估

估价单位：四川大成不动产评估有限公司

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第050-2 号

提交估价报告日期：二○○六年七月七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司天回镇第一仓库作价入股涉及位于成都市金牛区天回镇明月村的其他商服业用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司天回镇第一仓库

三、受托估价方

单位名称：四川大成不动产评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

四、估价目的

五、估价基准日

二○○六年四月三十日

六、估价日期

此次评估从二○○六年六月二十七日开始至二○○六年七月七日结

束

1 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

七、地价定义

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为其它商服用地，实际用途亦为其它商服用地，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为其它商服用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让其它商服用地，使用权终止日期为2045 年9 月12 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为39.37 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为39.37 年。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为1.11，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 1.11。

2 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年四月三十日，作
为出让其它商服用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内 “场平”、容积率为1.11，未来39.37 年期的土地使用权价格。八、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和收益还原法测算，确定估价对象在严格满足地价定义条件下的土地使用权价格为(见表1)：

土地单价：571 元/平方米

评估总面积：1130.16 平方米评估总价：64.53 万元

大写：陆拾肆万伍仟叁佰圆整

币种:人民币

九、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名

钟晓兰 2004510024

谢冰 2002510240

十、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成不动产评估有限公司

�� 二○○六年七月七日

3 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成不动产评估有限公司报告编号：四川大成(2006)(估)字第050-2 号估价基准日：2006 年4 月30 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
							外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1542 号	成都市金牛区天回镇明月村	其它商服用地	其它商服用地	其它商服用地	1.11	六通	五通一平	六通	场平	39.37	1130.16	571	64.53	VII

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让其它商服用地，无他项权利限制，39.37 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：其它商服用地，容积率为1.11。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起半年，即从2006 年7 月7 日至2007 年1 月6 日。

估价机构：四川大成不动产评估有限公司二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回镇自来水厂供水管网	排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路(天丰路)、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器，815KVA	接天回镇自来水厂供水管网，供水管径80mm	排污管网	/	通直拨电话	宗地开口2 处，宽约5 米	场地平整

5 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2005)字第1541号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第一仓库，亦为本次评估的委托估价方，委托估价方基本情况如下：

名称：中国物资储运总公司天回镇第一仓库

住所：成都天回镇

法定代表人:吴方轲

注册资金：(人民币)叁佰伍拾玖万元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营批发、零售计划外金属材料、建筑材料、化工产品(不

含危险品)、机电产品(不含汽车)、汽车配件、金属材料加工。

联系人：冯锦川

联系电话：83572361 13086688937

二、估价对象

估价对象位于成都市金牛区天回镇明月村，《国有土地使用证》编号为成国用(2005)第1542 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表2。

6 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表2 估价对象基本情况一览表

用地单位	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
			登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
								外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第一仓库	成国用 (2005)第 1542 号	成都市金牛区天回镇明月村	其它商服用地	其它商服用地	其它商服用地	1130.16	1130.16	六通	五通一平	六通	场平	39.37	39.37	1.11	1.11	出让土地，除地面部分建筑物对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

四川大成不动产评估有限公司7

土地估价报告

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1542 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第一仓库座落：成都市金牛区天回镇明月村地号：/ 图号：/

用途：其它商服用地

使用权类型：出让

终止日期：2045 年9 月12 日

使用权面积：1130.16 平方米

四至：东，邻道路；

==> picture [93 x 13] intentionally omitted <==

西，邻成都市金牛区天回乡明月村；

北，邻海滨河。

填证机关：成都市国土资源局

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于

国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第一仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使

四川大成不动产评估有限公司8

土地估价报告

用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2045 年9 月12 日，至估价基准日，剩余使用年限为39.37 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为39.37 年。

4、土地他项权利

(三)土地利用状况
1、土地利用现状

估价对象为既有其它商服用地项目用地，其地上涉及一幢建筑物，混合结构，建筑总面积1251.21 平方米，实际容积率1.11，为委托估价方修建的食堂用房，据调查，目前有部分房屋对外出租。至估价基准日维护保养一般。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

影响商业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划条件、

四川大成不动产评估有限公司9

土地估价报告

城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

(1)成都市位于四川省中部，四川盆地的西部边缘，辖区东北与德阳市及遂宁市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。全市辖区面积12390 平方公里，其中中心城区规划面积626.35 平方公里，主城规划区属平原地貌。全市管辖十区九县(市)，2004 年末总人口达1059.7 万人，其中市中心五城区及高新区常驻人口达260 余万人，人口密度达5556 人／平方公里(含2002 区划调整纳入的高新西区)。由于城市人口密度大，土地供需矛盾突出，使得城市规划区内地价整体水平在我国西部地区位居前列。

(2)成都市是四川省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。成都市作为中国西部地区特大型中心城市之一，随着“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，必将促使成都市经济高速发展，也将促使对土地需求的增加。

2、城市社会经济发展状况

近年来，成都市国民经济得到了快速发展。 2004 年末全市国内生产总值达2185.7 亿元，较上一年增长13.6%,增速为10 年来最高水平。经济总量在全国15 个副省级城市中，居第四位。城市综合实力进一步增强，列全国第9 位，投资硬环境为全国城市40 优之一。随着社会经济发展和

土地估价报告

城乡居民收入的增加，成都市社会储蓄显著增加。2004 年末金融机构各类存款余额达3771.5 亿元，城市居民人均可支配收入达10394 元。全社会固定资产投资总额达1085.2 亿元，其中房地产完成投资291.4 亿元，占固定资产投资的26.85％，较上一年增长18.7％。总体来看，全市经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势。

3、城市规划与发展目标

(1)成都市目前城市空间结构为圈层式环状结构，道路布局呈“井+环” 状，属单一中心的二元城市结构。中心城区划分为三个区，一环路内为中心城区，面积28 平方公里；一环路至三环路之间为主城区，面积128 平方公里；主城区以外至外环路为环城区及外环以外高新西区组团和新会展中心组团规划区，面积约470 平方公里。随着成都市城市化发展，在未来 20 年内，成都市将着力发展“一主、两辅、三新”格局，即在城市空间结构布局上形成一个中心城区(外环以内)、两个城市发展轴(成灌发展轴、成温发展轴)、三大新城发展区(以新都区、青白江区为基础的北部新城发展区，以龙泉驿区为基础的东部新城发展区，以东升、华阳为基础的南部新城发展区)。在近期将集中财力、物力规划建设城东、城南城市副中心，促使成都市由原来的密集“圈层式”发展成为一个主中心、多个副中心组成的“扇叶式”城市格局。通过上述规划的实施，既可以缓解中心城区的人口与环境压力，促进城市空间的合理布局，推动城郊城市化的发展，同时还有利于带动区域房地产市场的发展。

(2)近年来，成都市投入巨资对府南河及沙河水环境进行了综合整治，并将中心城区内低洼棚户区拆迁改造纳入“十五”期间的工作目标，这将

土地估价报告

导致大量的商业及住宅用房被拆迁，使得该类用房需求有所增长，从而带动了该类用房价格回升；另一方面，成都市自来水六厂、西郊天燃气储罐站、成都污水处理厂和成都长途电话枢纽工程等重点项目的建成，城市供水、供电、供气、通讯能力得到较大改善。东大街、西大街、红星路、蜀都大道、一环路等市中心主干道的改造，使得城区交通更加顺畅。“五路一桥”的规划建设及沿线水、电、气、讯等设施同步配套，郊区城市化的步伐加快，城郊新开发区基础设施得到明显改善。

4、房地产制度与房地产市场状况

(1)1988 年以来，成都市从城市土地使用制度改革入手，积极稳妥地在全市进行房地产制度改革。在土地取得方式上，由过去单一的无偿、无限期划拨配置供给改革为有偿、有限期出让与行政划拨相结合取得方式，除了特殊性行业及公共、公用设施等用地外，所有经营性用地及房地产开发用地，均需纳入出让轨道。随着土地作用制度的改革，成都市房地产市场被彻底激活，市场容量日渐扩大，房地产特别是城区土地的供需矛盾非常突出。

(2)近年来，成都市按照四川省委、省政府“关于实施经营城市战略的意见”的有关精神，明确提出政府垄断土地一级市场，放开缴活土地二级市场，通过对规划区内土地实行统一规划、统一征用、统一收购、统一储备、统一供应、统一开发整理和统一监督管理。通过上述重大举措，积极有效地将城市的土地资源转化为土地资本，运用市场化手段，优化配置城市土地资源。同时通过经营城市、经营土地，积累了大量资金，用于城市市政基础设施和社会公共设施建设。基础设施的完善，进一步改善的成

土地估价报告

都市的投资环境，促进了房地产开发建设。

(3)随着国家加强对土地隐形市场的清理和城镇国有土地的交易管理，特别是国土资源部11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于<成都市土地市场管理办法>的通知》及成国土发(2002)191 号《关于印发<土地使用权交易规则(试行)>、< 出让土地使用权交易细则(试行)>、<出让土地使用权挂牌交易程序>的通知》的发布与实施，土地价格的市场化和管理的规范化进入一个新的阶段。对大量开发类用地采取挂牌或招标、拍卖方式供应，将有效显化土地价格，在一定程度上会抬高地价。此外，国家实施严格土地管理政策，控制建设用地供应总量，使得非农业建设项目用地的获取难度加大，土地取得成本上升。

5、产业、税收及金融政策

(1)随着中国加入WTO，我国金融市场对外开放，房地产开发相关税费会进一步下降，资金来源渠道更加广阔，这将有利于降低开发企业的机会成本、融资成本和财务成本，有助于开发成本的下降；同时，成都市作为中国西部的主要中心城市之一，入世后将会有大量的银行、中介、证券、商业贸易等外资企业与驻华机构进入，势必形成对大型营业用房、写字楼的需求，有利于促进消费，从而有利于刺激房地产业的发展。

(2)近年来，国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订《土地管理法》，对新增非农业用地供给实施严格控制，农用地转非农建设用地程序严格、规范，既限制了土地供给总量，又加强了存量国有土地的有效利用。

土地估价报告

(3)2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,上调金融机构存款准备金率，进一步加强房地产等投资热点行业的信贷管理。同时对房地产等投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得房地产开发等固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。

(二)区域因素说明

影响商业用地的区域因素主要有区域商业级别、商业聚集规模、公交便利度、道路通达度、交通配套条件等。

1、区域商业级别

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内的天回乡，地处天回乡明月村。距成都市市区较远，距天回乡中心区约1 公里，周边商业网点较少，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市商业用地基准地价级别图所界定VII级用地,

2、商业聚集规模

估价对象所在区域地处天回乡(镇)，距天回镇场镇商服中心约1 公里左右。区域内的分布小型商业铺面，同时区域内的公用服务设施也分布较少，这些都不利于区域内商业用地的持续经营。

3、交通条件

(1)公交便利度

该区域内尚未通行公交车，不能满足区域内外人员的进出，公交便捷

四川大成不动产评估有限公司14

土地估价报告

度较低。

(2)道路通达度

估价对象所在区域及外围有川陕公路及天回镇镇级公路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

(3)交通限制

区域道路基本无交通限制，对车辆行驶无明显影响。

4、基础设施

(三)个别因素说明

影响商业类用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、土地权利状况、使用年限、容积率等。

1、宗地自身条件
估价对象属于商业用地，其影响估价对象的宗地自身条件主要有：
(1)临街状况

根据估价对象的宗地图及估价人员现场查勘，估价对象两面临道路，作为商业用地，其临街状况利于项目的经营、。

(2)周边土地利用类型

估价对象所在区域以工业用地为主，同时规划有配套商业住宅用地，

四川大成不动产评估有限公司15

土地估价报告

估价对象作为商业用地此分布符合该区域的用地规划。

(3)临街道路交通限制

估价对象临道路，无管制，无障碍隔离带，停滞度好。

(4)临街道路类型

估价对象所临道路，为镇级道路。

(5)临街宽度

估价对象临街宽度大于50 米，有利于项目的展示。

(6)宗地进深

估价对象进深最大处为16.9 米，超过12 米。

(5)形状

据现场调查及委托方提供的宗地图，估价对象形状不规则，对项目规划布局有一定影响。

(6)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况，排

水状况良好。现状地形条件便于开发建设时项目布局和节省工程投资。

(7)工程地质

估价对象地块平整，地质条件良好，且地下水位较低，项目建设时无需投入大量的资金进行基础处理。

2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到同类用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

四川大成不动产评估有限公司16

土地估价报告

估价对象使用年期设定为39.37 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为1.11，其容积率低于基准地价界定的商业用地容积率的平均水平。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、国土资源部11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；
7、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止

国有土地资产流失的通知》；

四川大成不动产评估有限公司17

土地估价报告

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深
化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府发(2002)51 号《成都市人民政府关于印发<成都市土地市场管理办法>的通知》；

13、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方提供的相关评估资料
1、成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》(复印件)；

四川大成不动产评估有限公司18

土地估价报告

2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方提供的其他相关资料。

(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

采用基准地价系数修正法评估，可依据替代原则，通过具体宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可测算出地价。

3、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地

四川大成不动产评估有限公司19

土地估价报告

估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

4、综合分析原则和多种方法相比较原则

5、供需原则

6、变动原则

土地价格是各个影响因素综合作用的结果，当影响地价的因素发生变化时，地价亦会发生变化。因此，在进行地价评估时，就要求土地评估师

土地估价报告

充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，根据这些影响因素准确地评估土地价格。

7、预期收益原则

土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为基准。在运用收益还原法测算过程中，确定土地的客观收益时，应以估价对象未来使用年期内的正常、有效的客观收益为准来确定。

(二)、估价方法

1、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和收益还原法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为其它商服经营性用地，不宜采用成本累加的方法来

四川大成不动产评估有限公司21

土地估价报告

进行评估，故此次评估不宜采用成本逼近法。

(2)估价对象设定用途为其它商服用地，而目前成都市该区域其它商服用地类用地的交易实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(3) 估价对象作为既有商业项目用地，现实收益明显，符合收益还原
法的测算要求，故此次评估可以采用收益还原法。
(4)估价对象属于已建成并持续经营的其它商服用地，不属于房地产
开发项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和收益还原法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表4。

表4 试算结果一览表单位：元/平方米

表4	试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	收益还原法
试算价格	575.36	567.51

基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，

四川大成不动产评估有限公司22

土地估价报告

由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，对本项目而言该方法有一定的适宜性。

收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率将被估土地在未来的收益折合为评估时日收益总和的一种方法。该方法针对收益性稳定的房地产而言，在确定适当的还原利率的前提下，其测算结果具有一定的可信度，同时也能体现区域同类地价水平。因此该方法对本次估价较为适宜，其结果可信性较高。

我们认为基准地价系数修正法和收益还原法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，其两种评估结果具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主的方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合确定估价结果。

2、地价确定方法

(575.36+567.51)÷2≈571(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。

四川大成不动产评估有限公司23

土地估价报告

3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下

土地使用权价格为：

土地单价：571 元/平方米

评估总面积：1130.16 平方米

评估总价：64.53 万元

大写：陆拾肆万伍仟叁佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
委托估价方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为其它商服用地，能得到有效利用，并产生相应的土
地收益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年四月三十日。
(2)委托估价方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属

四川大成不动产评估有限公司24

土地估价报告

实。

(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
1.11，出让其它商服用地、无他项权利限制，使用年期为39.37 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成

立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告的估价结果需经四川大成不动产评估有限公司盖章及在该
公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○六年
七月七日至二○○七年一月六日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成不动产评估

四川大成不动产评估有限公司25

土地估价报告

有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。

(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。

4、本报告估价基准日与估价人员完成实地查勘之日非同一日期，由于查勘之日与估价基准日时间相差不足2 个月，据评估人员调查，估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之日勘察的情况基本一致。本报告将查勘之日估价对象的实物、权益及区位条件作为估价基

四川大成不动产评估有限公司26

土地估价报告

准日时估价对象的基本情况。

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

2、关于土地开发程度的设定

至估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及场平)。由于宗地内“六通”开发费已计入建筑及其它设施中，不在地价中直接体现，本次评估时，宗地外开发程度按实际开发程度设定，宗地内开发程度仅设定为“场平”。

3、关于估价结果的确定

(五)其它说明

1、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料
的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。

四川大成不动产评估有限公司27

土地估价报告

3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

第四部分附件

一、成国用(2005)第1542 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、土地评估委托书(复印件)；
五、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
六、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司28

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格

评估

估价单位：四川大成不动产评估有限公司

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-1 号

提交估价报告日期：二○○六年七月七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

三、受托估价方

单位名称：四川大成不动产评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

四、估价目的

根据中国诚通控股公司出具诚通战略字[2006]5 号“关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复”，我公司受中国物资储运总公司天回镇第二仓库的委托，对其参与此次作价入股所涉及土地资产价值进行评估，为委托估价方确定土地资产价值提供参考。

五、估价基准日

二○○六年四月三十日

六、估价日期

此次评估从二○○六年六月二十七日开始至二○○六年七月七日结

束

1 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

七、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库，除地面建筑物出租外，未设置土地他项权利。考虑本次评估目的，系为委托估价方明晰土地资产价值提供参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让仓储用地，使用权终止日期为2054 年5 月17 日，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为48.05 年。本次评估考虑土地使用的连续性、合法性，我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为48.05 年。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.36，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们按实际容积率设定估价对象容积率为 0.36。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年四月三十日，作

2 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.36，未来48.05 年期的土地使用权价格。

八、估价结果

土地单价：480 元/平方米评估总面积：8379.28 平方米评估总价：402.21 万元

大写：肆佰零贰万贰仟壹佰圆整

币种:人民币

九、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名钟晓兰 2004510024 谢冰 2002510240

十、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成不动产评估有限公司

==> picture [391 x 13] intentionally omitted <==

3 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成不动产评估有限公司报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-1 号估价基准日：2006 年4 月30 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
							外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2004)第 1277 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	0.36	六通	五通一平	六通	场平	48.05	8379.28	480	402.21	V

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，48.05 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表3，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.36。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起半年，即从2006 年7 月7 日至2007 年1 月6 日。

估价机构：四川大成不动产评估有限公司

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三天线	接天回路自来水厂供水管网，管径100mm	接天回路排污管网	区域布设有城市供气管网	有线、无线通讯网络覆盖	有天新路、川陕路等道路	/
宗地内	独立变压器， 200KVA	接天回镇自来水厂供水管网	排污管网	/	通直拨电话	宗地开口2 处，宽约 15 米、10 米	场地平整

5 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第二仓库，亦为本次评估的委托估价方，委托估价方基本情况如下：

名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库住所：成都天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营物资储运

兼营销售金属材料(不含稀贵金属)、化工原来(不含危险品)、普通机械、电器机械、建筑五金、家用电器、机电产品；汽车(不含小轿车)；食糖、副食品；零售粮油；销售：汽车配件、橡胶制品、房屋租赁、商品运输信息咨询服务、市场管理服务。

联系人：秦天

联系电话：83571971

二、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇川陕公路侧，《国有土地使用证》编号为成国用(2004)第1277 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。估价对象的具体情况详见表3。

6 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表3 估价对象基本情况一览表

用地单位	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
			登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
								外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2004)第 1277 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	8379.28	8379.28	六通	五通一平	六通	场平	48.05	48.05	0.36	0.36	出让土地，除地面建筑物对外出租外，未设置其他他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

7 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2004)第1277 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇川陕公路侧地号：/ 图号：/ 用途：仓储

使用权类型：出让

终止日期：2054 年5 月17 日使用权面积：8379.28 平方米

四至：东，邻川陕公路；

南，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库其他用地；

西，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库其他用地；北，邻成都市金牛区天回乡长胜村。

填证机关：成都市国土资源局

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使

四川大成不动产评估有限公司8

土地估价报告

用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象作为出让土地,终止日期为2054 年5 月17 日，至估价基准日，剩余使用年限为48.05 年，此次评估我们按估价对象对象剩余使用年限设定土地使用年限为48.05 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，除估价对象地上建筑物对外出租外，未设置其他土地他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，根据委托估价方提供的《仓储协议书》, 其地上建筑物现已出租，为四川中道成汽车销售服务有限公司的汽车的维修及销售用房，建筑总面积约3000 平方米，实际容积率0.36，主要为框架及钢结构建筑，于2003 年修建，至估价基准日维护保养较好。

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状

四川大成不动产评估有限公司9

土地估价报告

况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

2、城市社会经济发展状况

土地估价报告

3、城市规划和发展目标

4、土地管理政策

(1)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》文件出台，进一步加强了土地市场的监管力度，通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度，使得非农业建设项目用地取得成本上升。

(2)成都市通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出

土地估价报告

让的方式供给，限制了土地供给总量。加之，农地征收、征用时对失地农民引入社保体系，并将征地补偿安置与成都市年平工资收入挂钩。随着成都城市经济发展，人民工资水平呈逐年上升之势，失地农民安置费用(社保费用)亦呈上升势头，使得土地取得成本增加。

5、产业、税收及金融政策

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼

土地估价报告

并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

6、成都市房地产市场环境

(二)区域因素说明

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内，于金牛区高科技产业园区(北区)核心地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工

四川大成不动产评估有限公司13

土地估价报告

业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运

输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

4、产业聚集规模

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)边缘，区内目前布局有成都市第五冶金建设公司、成都新大地汽车有限公司、四川省印刷物资公司天回仓库等企业、中石油成都润滑油厂等企业，产业聚集度较高。

5、环境质量

估价对象所在区域绿化一般。

6、规划条件

四川大成不动产评估有限公司14

土地估价报告

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地

自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为8379.28 平方米，面积适中。

(2)宗地形状

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为48.05 年，略低于同类用地最高出让年期。

4、容积率

四川大成不动产评估有限公司15

土地估价报告

估价对象建筑容积率为0.36，作为仓储用地，其容积率高低对地价的影响不大。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；
7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济
发展的若干意见》；
8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深

四川大成不动产评估有限公司16

土地估价报告

化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

11、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

12、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

13、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

14、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方提供的相关评估资料

四川大成不动产评估有限公司17

土地估价报告

1、成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权出让合同》(复印件)；

2、诚通战略字[2006]5 号文件；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方提供的其他相关资料。

(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

四川大成不动产评估有限公司18

土地估价报告

3、报酬原则

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

土地估价报告

6、供需原则

7、变动原则

(二)、估价方法

1、估价方法的确定

土地估价报告

法。

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果

四川大成不动产评估有限公司21

土地估价报告

1、估价方法应用评价

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来

土地估价报告

确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(444.70+515.87)÷2≈480(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：480 元/平方米

评估总面积：8379.28 平方米

评估总价：402.21 万元

大写：肆佰零贰万贰仟壹佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
委托估价方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、

四川大成不动产评估有限公司23

土地估价报告

法规。

2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年四月三十日。
(2)委托估价方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属

实。

(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.36，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为48.05 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成

立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告的估价结果需经四川大成不动产评估有限公司盖章及在该

四川大成不动产评估有限公司24

土地估价报告

公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。

(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○六年
七月七日至二○○七年一月六日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成不动产评估
有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据委托估价方提供的相关资料，估价对象除部分建筑物租赁外，
未涉及抵押、预售、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

四川大成不动产评估有限公司25

土地估价报告

(四)估价中的特殊处理
1、关于估价对象权利状况的设定

2、关于土地开发程度的设定

3、关于估价结果的确定

(五)其它说明

四川大成不动产评估有限公司26

土地估价报告

1、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料
的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

第四部分附件

一、成国用(2004)第1277 号《国有土地使用证》(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、土地评估委托书(复印件)；
五、中国诚通控股公司“诚通战略字[2006]5 号”文件(复印件)；
六、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司27

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格

评估

估价单位：四川大成不动产评估有限公司

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-2 号

提交估价报告日期：二○○六年七月七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇川陕公路侧的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

三、受托估价方

单位名称：四川大成不动产评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

四、估价目的

五、估价基准日

二○○六年四月三十日

六、估价日期

此次评估从二○○六年六月二十七日开始至二○○六年七月七日结

束

1 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

七、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库，未设置土地他项权利。考虑本次评估目的系为委托估价方以土地资产作价入股提供价格参考,，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.52，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们设定估价对象容积率为0.52。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年四月三十日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场

2 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

平”、容积率为0.52，未来49.37 年期的土地使用权价格。

八、估价结果

土地单价：482 元/平方米

评估总面积：52942.69 平方米评估总价：2551.84 万元

大写：贰仟伍佰伍拾壹万捌仟肆佰圆整

币种:人民币

九、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名钟晓兰 2004510024 谢冰 2002510240

十、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成不动产评估有限公司

3 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成不动产评估有限公司报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-2 号估价基准日：2006 年4 月30 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
							外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1538 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	0.52	六通	五通一平	六通	场平	49.37	52942.69	482	2551.84	Ⅴ

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，49.37 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表3，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.52。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起半年，即从2006 年7 月7 日至2007 年1 月6 日。

估价机构：四川大成不动产评估有限公司

二○○六年七月七日

4 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三相线	接天回路100mm 供天回自来水厂管网	排入天回路，接城市排污管网	接三军大118mm 的城市供气网	有线、无线通讯网络覆盖	有川陕路、天回路等道路	/
宗地内	独立变压器 200KVA，接公变，负荷25000KW	供水管径100mm	排入天回路，排污量80 吨/日	/	有线电话19 门	宗地开口川陕、天回2 处，宽约15、10 米	场地平整

5 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

根据委托估价方提供的成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》，估价对象的法定使用者为中国物资储运总公司天回镇第二仓库，亦为本次评估的委托估价方，委托估价方基本情况如下：

企业名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库

住所：成都市天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营：物资储运

兼营：销售金属材料(不含稀贵金属)、化工原料(不含危险品)、普通机械、电动机械、建筑五金、家用电器，机电产品；汽车(不含小轿车)；食糖、副食品；零售糖酒。销售：汽车配件、橡胶制品、房屋租赁、商品运输信息咨询服务、市场管理服务。

联系人：秦天

联系电话：83571971

二、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇川陕公路侧，《国有土地使用证》编号为

6 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

成国用(2005)第1538 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。

估价对象的具体情况详见表2。

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1538 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇川陕公路侧

地号：/ 图号：/

地类(用途)：仓储

取得价格：/

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月12 日

使用权面积：52942.69 平方米

四至：东，邻川陕公路、中国物资储运总公司天回镇第二仓库；南，邻成都市金牛区天回乡土门村村民委员会；

西，邻成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会；

北，邻中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

登记机关：成都市国土资源局

登记日期：2006 年1 月5 日

7 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表2 估价对象基本情况一览表

土地使用权人	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
			登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
								外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1538 号	金牛区天回镇川陕公路侧	仓储	仓储	仓储	52942.69	52942.69	六通	五通一平	六通	场平	49.37 年	49.37 年	0.52	0.52	出让土地，未设置他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

四川大成不动产评估有限公司8

土地估价报告

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象取得方式为出让,使用年期为49.37 年。此次评估我们设定土地使用年期为49.37 年。 4、土地他项权利

估价对象为出让地使用权，至估价基准日，未设置土地抵押权、担保权、租赁权及地役、地上、地下等他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓储及办公用房，共6 幢，建筑总面积27661.71 平方米，实际容积率0.52，主要为砖混和砖木结构，具体情况见下表4，据调查，上述建筑物主要为自用，至估价基准日维护保养一般。

四川大成不动产评估有限公司9

土地估价报告

表4 估价对象范围内建筑物一览表

序号	房屋所有权人	丘地号	用途	结构	房屋总层数	建筑面积 (平方米)	建成年代
1	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	权0344562	办公	混合	3	166.32	1963 年
2			办公	砖木	3	707.20
3			仓库	混合	3	6540.40
4			仓库	砖木	3	14653.25
5			住宅	混合	3	1173.54
6		权0340766	仓库	混合	/	4421.00	1995年
合计						27661.71

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

1、城市资源状况

四川大成不动产评估有限公司10

土地估价报告

市相连。作为中国西部重要中心城市和四川政治、经济、文化中心，“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，促进了成都市经济高速发展，土地供需矛盾日渐突出。

2、城市社会经济发展状况

3、城市规划和发展目标

土地估价报告

换鸟”方式逐步向成都郊区及郊县工业区及工业园区集中。通过工业集中发展区布局规划，逐步发展形成专业化程度高、分工明确、布局合理的“国家级工业开发区”和“市重点工业集中发展区”两级工业集中发展体系。同时依托发达的立体交通网络，以各行业集中布局为基础，以产业关联为纽带，以两级工业发展区为载体，打造西部电子信息产业、机械产业、中药现代化产业、食品(含烟草)加工工业、冶金建材工业、石油化工产业等 “六大工业基地”。

4、土地管理政策

土地估价报告

内工业类用地需求量呈萎缩之势，而郊区及郊县工业用地取得成本较低，供给弹性较大。

5、产业、税收及金融政策

(2)受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政府相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促使企业向规范化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾。

土地估价报告

6、成都市房地产市场环境

(二)区域因素说明

估价对象位于成都市北郊三环路外、外环路内，处于金牛区高科技产业园区(北区)核心地带，据成都市土地定级估价成果，该区域属于成都市工业用地基准地价级别图所界定V级用地。

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运

输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

四川大成不动产评估有限公司14

土地估价报告

4、产业聚集规模

5、环境质量

区域内及周边也无明显污染源存在，环境质量一般。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地

自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为52942.69 平方米，面积较大。

(2)宗地形状

四川大成不动产评估有限公司15

土地估价报告

据估价对象《国有土地使用证》宗地图，地块形状极不规则，对企业规划布局有一定影响，但由于属于既有工业企业用地，对地价影响不明显。

(3)地质条件

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为49.37 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为0.52。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

四川大成不动产评估有限公司16

土地估价报告

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止
国有土地资产流失的通知》；
7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济
发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、国土资发[1999]433 号“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”

11、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价

四川大成不动产评估有限公司17

土地估价报告

更新成果的函》；

12、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

13、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

14、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

15、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方提供的相关评估资料
1、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发

展股份有限公司非公开发行股票的批复”

2、成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权出让合同》(复印件)；

四川大成不动产评估有限公司18

土地估价报告

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方提供的其他相关资料。

(五)地价评估委托书

(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土

四川大成不动产评估有限公司19

土地估价报告

地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时，根据经济学中生产费用价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

4、合法原则

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

6、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城

土地估价报告

市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。

7、变动原则

(二)估价方法

1、估价方法的确定

评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用

四川大成不动产评估有限公司21

土地估价报告

基准地价系数修正法和成本逼近法两种评估方法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结

四川大成不动产评估有限公司22

土地估价报告

果见表5。

表5 试算结果一览表	表5 试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	447.62	515.87

2、地价确定方法

通过上述方法的应用分析，我们认为在本次估价中，两种方法的试算结果都很接近市场水平，可信度较高。在确定最终评估结果时，我们根据

四川大成不动产评估有限公司23

土地估价报告

评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等，我们决定以两种方法测算结果的算术平均值来确定估价对象的最终估价结果(取整至元)，即：

(447.62+515.87)÷2≈482(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等

因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：482 元/平方米

评估总面积：52942.69 平方米

评估总价：2551.84 万元

大写：贰仟伍佰伍拾壹万捌仟肆佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
委托估价方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格

四川大成不动产评估有限公司24

土地估价报告

内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年四月三十日。
(2)委托估价方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属
实。
(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.52，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为49.37 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成

立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成

立。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、

四川大成不动产评估有限公司25

土地估价报告

评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本报告的估价结果需经四川大成不动产评估有限公司盖章及在该
公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○六年
七月七日至二○○七年一月六日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成不动产评估
有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。
(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据委托估价方提供的相关资料，估价对象未涉及抵押、出租、司
法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的

四川大成不动产评估有限公司26

土地估价报告

真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理
1、关于土地开发程度的设定

2、关于估价结果的确定

(五)其它说明

1、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料
的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。

四川大成不动产评估有限公司27

土地估价报告

3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，

否则文字、数据等错漏部分无效。

第四部分附件

一、土地评估委托书(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、成国用(2005)第1538 号《国有土地使用证》(复印件)；
五、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发
展股份有限公司非公开发行股票的批复”土地评估委托书(复印件)；
六、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司28

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇土门村的仓储用地使用权价格评估

估价单位：四川大成不动产评估有限公司

估价人员：杨金燕杨燕钟晓兰谢冰

估价报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-3 号

提交估价报告日期：二○○六年七月七日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中国物资储运总公司天回镇第二仓库作价入股涉及位于金牛区天回镇土门村的仓储用地使用权价格评估

二、委托估价方

中国物资储运总公司天回镇第二仓库

三、受托估价方

单位名称：四川大成不动产评估有限公司

联系人：杜云川

电话：13076007770

四、估价目的

五、估价基准日

二○○六年四月三十日

六、估价日期

此次评估从二○○六年六月二十七日开始至二○○六年七月七日结

束

1 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

七、地价定义

估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库，未设置土地他项权利。考虑本次评估目的系为委托估价方以土地资产作价入股提供价格参考，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制设定土地权利状况。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为仓储，实际用途为仓储，此次评估根据合法性原则，我们按土地登记用途设定为仓储用地。

在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，实际容积率为0.57，根据本次评估目的，结合《城镇土地估价规程》及估价对象实际情况，此次评估我们设定估价对象容积率为0.57。

因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年四月三十日，作为出让仓储用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场

2 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

平”、容积率为0.57，未来49.37 年期的土地使用权价格。

八、估价结果

土地单价：477 元/平方米

评估总面积：18679.75 平方米评估总价：891.02 万元

大写：捌佰玖拾壹万零贰佰圆整

币种:人民币

九、本项目土地估价师签名

姓名资格证书号签名钟晓兰 2004510024 谢冰 2002510240

十、土地估价机构(签章)

机构负责人签字：

四川大成不动产评估有限公司

3 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表1 土地估价结果一览表

估价机构：四川大成不动产评估有限公司报告编号：四川大成(2006)(估)字第051-3 号估价基准日：2006 年4 月30 日估价基准日土地使用权性质：出让用地

估价基准日的土地使用者	土地使用证编号	宗地位置	估价基准日登记用途	估价基准日实际用途	估价设定用途	容积率	估价基准日实际开发程度	估价基准日实际开发程度	估价设定土地开发程度	估价设定土地开发程度	土地使用权年限 (年)	评估面积 (m 2)	评估单价 (元／m 2)	总地价 (万元)	备注(土地级别)
							外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1539 号	金牛区天回镇土门村	仓储	仓储	仓储	0.57	六通	五通一平	六通	场平	49.37	18679.75	477	891.02	Ⅴ

1、上述土地估价结果的限定条件

(1)土地权利限制：出让仓储用地，无他项权利限制，49.37 年期土地使用权价格。
(2)基础设施条件：估价对象基础设施条件具体见表3，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。
(3)规划限制条件：仓储用地，容积率为0.57。
(4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。
2、其它需要说明的事项：
(1)此次评估结果仅供委托估价方作价入股时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。
(2)本报告结果是在满足价格定义条件的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、土地利用方式等条件发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)价格有效期：自提交报告之日起起半年，即从2006 年7 月7 日至2007 年1 月6 日。

估价机构：四川大成不动产评估有限公司

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

企业名称：中国物资储运总公司天回镇第二仓库

住所：成都市天回镇

法定代表人:朱鸿杰

注册资金：(人民币)肆佰肆拾壹万肆仟元

经济性质：全民所有制

经营方式：服务

经营范围：主营：物资储运

联系人：秦天

联系电话：83571971

二、估价对象

估价对象位于金牛区天回镇土门村，《国有土地使用证》编号为成国

5 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

用(2005)第1539 号，为委托估价方此次进行作价入股涉及的土地资产(不含其他资产)。估价对象的具体情况详见表2。

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

土地证号：成国用(2005)第1539 号

土地使用权人：中国物资储运总公司天回镇第二仓库座落：金牛区天回镇土门村

地号：/ 图号：/

地类(用途)：仓储用地

取得价格：/

使用权类型：出让

终止日期：2055 年9 月14 日

使用权面积：18679.75 平方米

四至：东，邻道路；

南，邻成都市金牛区天回乡土门村；

==> picture [215 x 13] intentionally omitted <==

北，邻成都市金牛区天回乡土门村。

登记机关：成都市国土资源局

登记日期：2006 年1 月5 日

6 四川大成不动产评估有限公司

土地估价报告

表2 估价对象基本情况一览表

土地使用权人	土地证号	土地位置	用途	用途	用途	面积(平方米)	面积(平方米)	开发程度	开发程度	开发程度	开发程度	使用年限	使用年限	容积率	容积率	权利状况	权利状况
			登记	实际	设定	登记	评估	实际		设定		实际	设定	实际	设定	实际	设定
								外	内	外	内
中国物资储运总公司天回镇第二仓库	成国用 (2005)第 1539 号	金牛区天回镇土门村	仓储	仓储	仓储	18679.75	18679.75	六通	五通一平	六通	场平	49.37 年	49.37 年	0.57	0.57	出让土地，未设置他项权利	出让用地，无他项权利限制

注：“六通”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；

“五通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整。

“场平”指：场地平整。

四川大成不动产评估有限公司7

土地估价报告

表3 估价对象基础设施条件表

	供电状况	供水状况	排水状况	供气状况	通讯条件	道路状况	场平
宗地外	由10kv 变电站引入，供电线路为三相线	接天回路100mm 供天回自来水厂管网	排入天回路，接城市排污管网	接三军大118mm 的城市供气网	有线、无线通讯网络覆盖	有川陕路、天回路等道路	/
宗地内	独立变压器 200KVA，接公变，负荷25000KW	供水管径100mm	排入天回路，排污量80 吨/日	/	有线电话19 门	宗地开口川陕、天回 2 处，宽约15、10 米	场地平整

四川大成不动产评估有限公司8

土地估价报告

(二)土地权利状况

1、土地权利归属

据成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于中国物资储运总公司天回镇第二仓库。

2、土地使用权取得方式

据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使用权，本次评估设定土地为出让方式取得。

3、土地使用年限

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象取得方式为出让,使用年期为49.37 年。此次评估我们设定土地使用年期为49.37 年。

4、土地他项权利

估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，未设置土地抵押权、担保权、租赁权及地役、地上、地下等他项权利。此次评估考虑评估目的(正常显化资产价值)我们设定估价对象无他项权利限制。

(三)土地利用状况

1、土地利用现状

估价对象为既有仓储项目用地，其地上建筑物主要为仓储及办公用房，共4 幢，建筑总面积10736.5 平方米，实际容积率0.57，主要为砖木结构，具体情况见下表4，据调查，上述建筑物主要为自用，至估价基准日维护保养一般。

四川大成不动产评估有限公司9

土地估价报告

表4 估价对象范围内建筑物一览表

序号	房屋所有权人	丘地号	用途	结构	房屋总层数	建筑面积 (平方米)	建成年代
1	中国物资储运总公司天回镇第二仓库	权 0537722	仓库	砖木	1	3300.00	1963 年
2				砖木	1	2200.00
3			仓库	砖木	1	3036.50
4			仓库	砖木	1	2200.00
合计						10736.5

2、土地开发状况

估价对象实际开发状况见表3。

本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素说明

1、城市资源状况

四川大成不动产评估有限公司10

土地估价报告

促进了成都市经济高速发展，土地供需矛盾日渐突出。

2、城市社会经济发展状况

3、城市规划和发展目标

土地估价报告

家级工业开发区”和“市重点工业集中发展区”两级工业集中发展体系。同时依托发达的立体交通网络，以各行业集中布局为基础，以产业关联为纽带，以两级工业发展区为载体，打造西部电子信息产业、机械产业、中药现代化产业、食品(含烟草)加工工业、冶金建材工业、石油化工产业等 “六大工业基地”。

4、土地管理政策

土地估价报告

5、产业、税收及金融政策

6、成都市房地产市场环境

2005 年成都市房地产市场呈平稳发展态势，住宅地产、商业地产受需

土地估价报告

求影响沿袭2004 年升势，呈持续上涨，但受房地产新政调控，升幅变小，房价稳步增长，宏观调控使房价回归正常轨道，工业地产受成都市开展“项目年”活动的影响及征地补偿安置费用的上升，土地取得成本有所上涨。但由于工业用地存量较大，加之各郊区、县工业园区的配套建设，基本消化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格平稳。

(二)区域因素说明

2、交通条件

(1)距离铁路货运站点的距离

该区域分布有天回火车站，距离约2 公里。利于原材料、产成品的运

输。

(2)道路通达度

估价对象所在区域有川陕公路及天科路等城市交通干道及区间道路分布，区域路网较密集，道路通达度较高。

3、基础设施

估价对象所在区域地处天回镇，区域基础设施配套齐备，目前达到“通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路”等条件，区内布设有天回镇自

四川大成不动产评估有限公司14

土地估价报告

来水厂供水管网、排污管网供气管网，有线、无线通讯网络覆盖该区域，通讯条件良好。综合看来，区域的基础设施状况完善，现有的基础设施能满足区域内各企业生产经营的需要。

4、产业聚集规模

5、环境质量

区域内及周边也无明显污染源存在，环境质量一般。

6、规划条件

据实地调查，该区域处于天回镇，属金牛区高科技产业园区(北区)，

作为仓储用地在该区域布局，符合区域规划条件。

(三)个别因素说明

据调查分析，影响工业用地的个别因素主要指与宗地直接有关的宗地自身条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。

1、宗地条件

(1)面积

估价对象登记面积为18679.75 平方米，作为仓储用地，面积适中。 (2)宗地形状

据估价对象《国有土地使用证》宗地图，地块形状较规则。

(3)地质条件

四川大成不动产评估有限公司15

土地估价报告

估价对象无不良地质现象，便于土地开发利用，无需进行特殊的基础处理。

(4)地形

据估价人员现场调查，估价对象地形平坦，地面无凹凸不平情况。 2、个别开发条件

据前述设定，估价对象宗地内开发条件设定为“场平”，达到工业仓储用地前期正常开发具备的条件，利于土地的有效利用。

3、使用年期

估价对象使用年期设定为49.37 年，略低于同类用地最高出让年期。 4、容积率

估价对象建筑容积率为0.57。

5、土地权利状况

估价对象设定为出让用地、无他项权利限制，土地权利状况完整，利于土地资产价值的积极显化和经营运作。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

本次评估依据以下资料进行分析和测算：

(一)国家及地方相关法律、法规

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

四川大成不动产评估有限公司16

土地估价报告

3、《中华人民共和国城市规划法》；

4、国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

5、国务院55 号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

6、川府发(2001)23 号《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知》；

7、川府发[2003]28 号《四川省人民政府关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》；

8、川府发(2005)15 号《四川省人民政府关于贯彻落实<国务院关于深化严格土地管理的决定>的实施意见》；

9、国土资发(2001)44 号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》；

10、国土资发[1999]433 号“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”

11、川国土资函(2001)685 号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》；

12、成府发(2002)52 号《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》；

13、成府令第78 号《成都市征地补偿安置办法》；

14、成府发[2004]19 号成都市人民政府“关于印发《成都市征地农转非人员社会保险办法》和《成都市已征地农转非人员社会保险办法》的通知”；

四川大成不动产评估有限公司17

土地估价报告

15、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。
(二)土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2、《成都市土地级别与基准地价》。
(三)估价机构掌握的相关地价评估资料
1、成都市总体规划；
2、成都市近年统计资料；
3、成都市近期土地取得、开发费用及相关税费等标准；
4．成都市近期房地产市场交易资料；
5、估价对象所在区域的区位条件资料。
(四)委托估价方提供的相关评估资料
1、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发

展股份有限公司非公开发行股票的批复”

2、成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》及《国有土地使用权

出让合同》(复印件)；

3、地上建筑物状况；

4、土地开发状况；

5、委托估价方提供的其他相关资料。
(五)地价评估委托书
(六)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价

(一)估价原则

四川大成不动产评估有限公司18

土地估价报告

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

1、估价基准日原则

2、替代原则

3、报酬原则

根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时，根据经济学中生产费用价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每

一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

4、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地

四川大成不动产评估有限公司19

土地估价报告

5、综合分析原则和多种方法相比较原则

6、供需原则

7、变动原则

土地价格是各个影响因素综合作用的结果，当影响地价的因素发生变化时，地价亦会发生变化。因此，在进行地价评估时，就要求土地评估师

土地估价报告

充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，根据这些影响因素准确地评估土地价格。

(二)估价方法
1、估价方法的确定

2、选择评估方法的依据

(1)估价对象作为仓储用地，属于低效用的用地类型可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评估。

(2)估价对象设定用途为仓储用地，而目前成都市仓储类用地的交易
实例较少，故此次评估市场比较法难以采用，也予排除。

四川大成不动产评估有限公司21

土地估价报告

(4)估价对象属于已建成并持续经营的仓储用地，不属于房地产开发
项目用地，不符合剩余法的适用范围，不宜采用剩余法。
(5)由于成都市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土
地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，考虑方法的适宜性和可操作性，我们在本报告中将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的土地使用权价格进行了综合测算其结果见表5。

表5 试算结果一览表	表5 试算结果一览表	单位：元/平方米
估价方法	基准地价系数修正法	成本逼近法
试算价格	437.66	515.87

四川大成不动产评估有限公司22

土地估价报告

2、地价确定方法

(437.66+515.87)÷2≈477(元/平方米)

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置等因素，我们认为该价格水平易于被市场接受，符合区域平均地价水平。 3、估价结果

四川大成不动产评估有限公司23

土地估价报告

通过上述分析、测算，我们确定估价对象在严格满足地价定义条件下土地使用权价格为：

土地单价：477 元/平方米

评估总面积：18679.75 平方米

评估总价：891.02 万元

大写：捌佰玖拾壹万零贰佰圆整

币种:人民币

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件
1、估价前提条件
(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，
委托估价方提供的《国有土地使用证》为有效的法律凭证。
(2)估价对象作为仓储用地，能得到有效利用，并产生相应的土地收
益。
(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格
内涵应满足前述价格定义的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
2、估价的假设条件
(1)估价对象评估基准日为二○○六年四月三十日。
(2)委托估价方提供的估价对象土地权属、土地开发、利用等资料属

实。

四川大成不动产评估有限公司24

土地估价报告

(3)估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为
0.57，出让仓储用地、无他项权利限制，使用年期为49.37 年。
(4)估价对象在估价基准日的实物、权益及区位与评估人员在查勘之
日勘察的情况一致。
(二)估价结果和估价报告的使用限制
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成

立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成
立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
(1)本报告评估结果仅用于作价入股时使用，不能用作抵押、担保等
他项经济活动。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价基准日、评估目的、土地权利状况、土地利用方式、土地开发状况、评估范围等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告的估价结果需经四川大成不动产评估有限公司盖章及在该
公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。
(4)本报告的估价结果自报告提交之日起半年内有效，即二○○六年
七月七日至二○○七年一月六日。
(5)本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川大成不动产评估
有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。

四川大成不动产评估有限公司25

土地估价报告

(6)本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存
档，不提供给委托估价方。
(7)违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：

②任何单位和个人未经四川大成不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

③本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。
(三)资料来源及无法核实的估价事项
1、土地权属、土地开发、土地利用、建筑物等资料由委托估价方提
供。
2、土地区位条件、地产市场交易等资料由估价人员实地调查而得。
3、据委托估价方提供的相关资料，估价对象未涉及抵押、出租、司
法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。

(四)估价中的特殊处理

四川大成不动产评估有限公司26

土地估价报告

1、关于土地开发程度的设定

2、关于估价结果的确定

(五)其它说明
1、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料
的真实性、准确性负责。
2、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影
响估价结果的关系。
3、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，
否则文字、数据等错漏部分无效。

四川大成不动产评估有限公司27

土地估价报告

第四部分附件

一、土地评估委托书(复印件)；
二、估价对象位置示意图；
三、估价对象相关照片；
四、成国用(2005)第1539 号《国有土地使用证》(复印件)；
五、中国诚通控股公司文件(诚通战略字【2006】5 号)“关于对中储发
展股份有限公司非公开发行股票的批复”土地评估委托书(复印件)；
六、委托估价方企业法人营业执照(复印件)；
七、评估机构资质证书(复印件)；
八、评估机构企业法人营业执照(复印件)；
九、土地估价师资格证书(复印件)。

二○○六年七月七日

四川大成不动产评估有限公司28

土地估价报告

项目名称:天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地土地使用权价格评估

受托估价单位: 天津市勃然房地产咨询评估有限公司

土地估价报告编号: 津勃然（2006）估字第1658号

提交估价报告日期: 二○○六年七月十一日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西地块仓储用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、估价目的

中国物资储运总公司拟将待估宗地进行作价入资，确定该宗地国有土地使用权价格。为此，中国物资储运总公司委托天津市勃然房地产咨询评估有限公司对该地块土地使用权价格进行评估，为该宗地进行作价入资提供价格参考依据。

四、估价基准日

二○○六年四月三十日

五、估价日期

二○○六年七月五日至二○○六年七月十一日

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估土地价格是指估价对象在估价期日2006年4月30日，位于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西，土地用途为仓储用地，土地面积为83821平方米。土地剩余使用年限为44年,宗地红线外现状土地开发程度为“七通”（即供水、排水、燃气、供热、道路、通讯、供电），宗地红线内设定为“场地平整” 条件下的出让土地使用权价格。

七、估价结果

经评估，待估宗地在价格定义条件下的评估结果如下：

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

土地面积：83821 平方米

单位面积地价:581元/平方米土地总价格：48700001元

大写人民币金额：肆仟捌佰柒拾万零壹元整

（注：货币种类为人民币）

宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）

八、土地估价师签名

序号	姓名	估价师证号	签字
1	尹家盛	94020018
2	刘乃芳	94020057

九、土地估价机构

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

二零零六年七月十一日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

表1 土地估价结果一览表

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司估价报告编号：津勃然（2006）估字第1658号估价期日：2006年4月30日估价期日的土地使用权性质：国有出让土地

宗地名称河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地	土地使用者	原土地使用证号	宗地位置	规划用途	估价设定用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	土地使用年限(年)	土地面积 (平方米)	单位面积地价 (元/㎡)	总地价 (元)
	中国物资储运天津有限责任公司	东单国用（1999）字第044号	河东区万辛庄街东兴立交桥西	仓储	工业	/	红线外“七通”	红线外“七通”及红线内场地平整	44	83821	581	48700001

一、述土地估价结果的限定条件

1．土地权利限制：44年期仓储用地土地使用权价格，无他项权利限制。
2．基础设施条件：见表1-1
3．规划限制条件：无
4．影响土地价格的其他限定条件：无

表1－1 待估宗地基础设施条件表

宗地名称	地面平整状况	周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件
河东区万辛庄街东兴立交桥西仓储用地	平整	临近津滨大道	接市政供电电网	接市政供水管网	接市政排水管网	接市政供暖管网	接市政供气管网	宗地红线外有市政通信线路

二、其他需要说明的事项：

1．待估宗地为土地作价入资项目；
2．待估宗地土地出让年限为44年；
3．待估宗地面积是以《国有土地使用证》为准。

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司 2006年7月11日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托机构：中国物资储运总公司

二、估价对象

本次评估的估价对象为位于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西，土地用途为工业仓储用地，土地面积为83821平方米。此次评估的价格为国有土地使用权价格，对地上建筑物等其他资产价格不进行评估。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

１．地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西。

２．土地用途

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为仓储用地。

3．土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积为 83821平方米。

4．四至范围

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》附图，待估宗地四至范围为：

北至：登发装饰城内走道；

南至：京山铁路；

西至：一商局唐家口仓库；

东至：东兴路立交桥。

5．土地级别

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

根据《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘

要)，待估宗地所处区域土地级别为工业六级。

6．登记状况

待估宗地部分土地原土地登记状况为:

登记证书号:东单国用（1999）字第044号；

地籍图号:296-100-10；宗地号：08-(6)-5-1。

（二）土地权利状况

待估宗地为国有出让土地，剩余土地使用年限44年。土地使用者为中国物资储运天津有限责任公司。根据委托方提供待估的资料，宗地无他项权设定，因此，在估价中假设估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利。

（三）土地利用状况

根据委托估价方提供的原《房屋所有权证》，待估宗地地上建筑物如下表：

如下表：
结构	种类	间数	建筑面积
砖混	平	8	915.24
混合	平	1	1446.25
砖混	楼	103	2475.9
砖混	楼	41	961.53
砖混	楼	9	704.7
砖混	平	11	553.27
砖混	楼	54	2000.2
砖混	平	30	20537.67
合计			29594.76

四、地价影响因素分析

１.一般因素

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

（1）城市资源状况

天津市位于华北平原东北部，其地理坐标为北纬38°34′-40°15 ′，东经116°43′-118°04′。全市划分为18个区县，其中分十五个区和三个县，和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区等六个区习惯上称为市内六区；塘沽区、汉沽区、大港区为滨海三区；其他六个区为东丽区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、武清区；市辖县为宁河县、静海县、蓟县。18个区县总称为天津市或全市。天津市总面积 1.19万平方公里，其中市辖区面积7418平方公里，市辖县面积4502平方公里。2004年全市常住人口1023.67万人。

（2）房地产制度与房地产市场状况

天津市是我国北方环渤海经济圈中重要的经济中心和文化中心。在土地利用上，必须坚持开发和节约并举的方针政策，采取有利措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地特殊保护，积极推进土地整理、复垦，实现土地资源的可持续利用。目前，天津市已全面建立住房公积金制度，住房制度经过10余年的改革实施，住房的投资体制、建设体制、分配体制的状况有了很大改观。天津市将建立新的住房分配制度，通过实施住房货币分配，实现住房实物分配向货币工资分配的转轨。逐步适应个人成为住房消费主体的需要，普遍推行购房抵押贷款。建立以经济适用住房为主要形式的社会住房保障体系。

（3）产业政策

加大经济结构调整的力度，第一产业稳步增长，第二产业稳步发展的同时，第三产业发展快速，成为全市经济增长的主要推动力量。农村经济结构形成了农、林、牧、副、渔全面发展，农、工、建、交、商共同繁荣的局面。经过对大中型工业企业的嫁接、改造与调整，逐步形成了具备一定规模优势的汽车及机械装备、电子、化工、冶金四大支柱产业和一大批名牌拳头产品。作为天津开发开放新增长点的滨海新区内的

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

天津港、开发区、保税区和重化工业区都已形成一定规模，世界上最大的100家跨国公司有60家在此落户。滨海新区保持强劲发展势头，实现生产总值1250.2亿元，增长20.1%。

（4）城市规划和发展目标

《天津市城市总体规划（2004-2020年）》强调，要把天津建设成为国际港口都市、我国北方经济中心和生态城市。新规划突出了大都市交通、环境和新型生活区生态居住功能。按照规划，未来天津市轨道交通将由地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车等多种形式组成，其中，中心城区轨道交通线网由9条地铁线组成，滨海新区轨道交通线网由5条轻轨线组成。同时将在中心城区增加建设多处市级公园、城市风景区和历史文化保护区及历史文化风貌保护区。新规划带来了城市空间和产业布局的调整，紧随其后的将是大规模的城市基础设施建设，这将在一定程度上增加土地的需求和房地产市场的投资，促进天津房地产市场的发展。同时新规划结合了环渤海都市圈的发展契机，提高了土地使用效率和标准，推动了土地的升值，对未来房地产市场产生了深远的影响。

（5）城市社会经济发展状况

天津市是我国四大直辖市之一，是我国重要的经济和文化等国际交往中心、现代化的国际大都市。2004年实现国内生产总值2931.9亿元。按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点，增幅创近20年新高。其中第一产业增加值为105.01亿元，占3.6%；第二产业增加值为1560.16 亿元，占53.2%；第三产业增加值为1266.71亿元，占43.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、66.3%和32.5%。全市人均生产总值达到31550元，折合美元为3812美元。财政收入502.1亿元，按可比口径增长26.7%，连续13年保持两位数增长。全社会固定资产投资1259亿元，增长20.3%。社会消费品零售总额1052.7亿元，增长14.1%。出口208.7亿美元，增长45.4%。直接利用外资合同额55.9亿美元，到位额24.7亿美元，分别增长59.1%和51.4%。个体私营经济新增注册资金

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

301.8亿元。新增就业21.5万人，城镇登记失业率3.76%。城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%；城市人均消费性支出达到8802元，增长13.8%；农民人均纯收入6525元，增长11.3%；农民人均消费支出3297 元，增长11.3%。城乡居民人均住房使用面积分别达到24.2平方米和25.2 平方米。工业总产值增长31.8%。六大优势产业产值占工业的70.6%；高新技术产业产值占工业的32.2%，比上年提高1.7个百分点。服务业增加值增长11.7%。交通邮电、商贸餐饮和金融保险业实现两位数增长。农业和农村经济形势喜人。农业增加值增长5.1%，全年粮食产量125.3万吨，比上年增加6万吨，牛奶、生猪、水产等农产品产量全面增长。区县经济实力壮大。18个区县生产总值增长16.9%。

2.区域因素

（1）区域概况

河东区是天津市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。东以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界与河北区接壤。东西长10公里，南北宽6公里。河东区距塘沽新港38.4公里，距天津机场7.1公里，距首都北京120公里。面积近40平方公里。常住人口62万人，辖19个街，316个居民区。

（2）交通条件

河东区铁路、公路四通八达。区内有干、支线路154条，胡同里巷2543 条，通过内环线、中环线和数条放射线与市内各区相连。津塘路起点与区内的九经路，可直达天津机场、塘沽新港和天津经济技术开发区。天津火车站的主站房位于区界内西端，坐落在区内十经路的天津铁路南站是铁路货运的重要集散地。从区内通过的京山铁路是沟通首都与东北的 “大动脉”。因此，河东区是天津市海运、航运、陆运的要地。横跨在海河上造型各异的赤峰桥、大光明桥、刘庄桥、光华桥是通往海河西岸的咽喉。近几年新建的十一经路立交桥、东风立交桥、东兴路立交桥、

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

中山门立交桥和李公楼立交桥，便利了交通运输，支援了工农业生产，促进了河东区的繁荣发展，也是天津市现代化建设的新景观。同时拓宽的十一经路、新开路、卫国道、华昌大街、华兴大街5条道路都与天津站相通，与3条环线相连，是天津市向国际、国内敞开的又一重要窗口，为河东区的现代化建设创造了良好的投资环境。

（3）基础设施条件

全区88%的家庭用上了煤气，集中供热率达到8%。（4）环境条件

大型的河东体育场、工人体育场及224个足篮排网球场馆、游泳馆分布在全区，除此之外，还有影院、剧场和图书馆、少儿图书馆。天津历史博物馆、第二工人文化宫坐落区内。民间艺术主要有高跷、法鼓。有民间花会联谊会、轻音乐艺术团、曲艺团。东局子是清代天津机器局旧址。区内建有8座公园，种植各种树木100万株，公用绿地109万平方米，绿化覆盖率达到20%，人均绿地面积2.5平方米。

（5）产业集聚状况

河东区是天津市工业比较集中的地区。区内中央、市属工业企业达 800多家，其中大中企业59家，涉及冶金、电力、纺织、机械、轻工、化工、制药主要门类。区属企业有1509个，区街工业的针棉织品、服装、机械、皮革制品、建筑材料、乐器、食品加工、工艺品、医用设备、化工等十大行业已形成一定规模。区属国营商业有东海商贸大厦、东海百货商厦、东海食品商厦、富利华大酒店等825个网点。农贸、摊群市场有烟酒交易市场、粮食交易市场、天山路市场等共36个。

３.个别因素

（1）地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市河东区万辛庄街东兴立交桥西。

（2）土地用途

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为仓储用地。

（3）土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积为 83821平方米。

（4）宗地形状

根据《国有土地使用证》附图，待估宗地为不规则形状。（5）宗地基础设施

根据待估宗地的用途，待估宗地红线内基础设施条件设定为“场地平整”。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《天津市土地管理条例》；
3.《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》；
4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘要);
6.《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成
果的批复》津政函[2006]40号；
7．《天津市国有土地有偿使用办法》。
（二）委托估价方提供的有关资料
国有土地使用证；
2.房屋所有权证。
（三）受托估价方调查和掌握的资料

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

包括天津市地价水平、地价交易实例、地区经济发展状况等资料及估价人员实地勘察、调查所获得的关于待估宗地区域因素条件、宗地现状等资料。

二、土地估价

（一）本次估价估价过程中，遵循的主要原则有：

1.最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。在评估中就应充分考虑土地的这种特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的土地价格。

2.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

3.综合分析原则

地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行地价评估工作中，就要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，并进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价格。

4.多种评估方法相比较的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）估价方法与估价过程

1.选取估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

待估宗地位于天津市区工业六级地范围内，可以参照工业六级进行评估，因而采用基准地价修正法作为估价方法之一较为适宜；同时，受托方掌握了一定数量的与待估宗地性质相同、条件相似，具有替代性的可比实例，经比较测算出的地价能够反映出近期市场行情，因而采用市场比较法作为估价方法之一较为适宜。

此次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法两种方法进行评估。 2.选取的估价方法的技术路线

A、基准地价系数修正法

所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗待估宗地土地价格时，在根据天津市人民政府公布的基准地价基础上，对住宅、商业用地区域因素和个别因素进行实际调查，掌握宗地状况全面资料后，将宗地情况与影响住宅用地价格的诸因素评判说明作对照，对宗地分因素优劣状况分别归档，然后按各级地各因素评判档次，查找各档次相应的修正率KIJ, 将与分因素评判结果相对应的修正率累加，得各宗地相对于所属土地级

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

= 别的基准地价的总和修正率，即：KI Σ KIJ（式中KI为估价宗地I的地价总修正率；KIJ为对估价宗地I按各评判因素J分别评定的修正率）。根据总和修正率，进行宗地地价评估。

宗地地价=基准地价×（1+ KI ）×（1+其他修正率）

注：其他修正率是指非区位因素引起的地价修正，如年期修正、宗地修正、一般因素修正等

B、市场比较法

在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

其计算公式为：

待估宗地价格 = 比较案例宗地价格

待估宗地情况指数

×-----------------------------比较案例宗地情况指数

待估宗地估价期日地价指数

比较案例宗地交易日期地价指数

待估宗地区域因素条件指数

比较案例宗地区域因素条件指数

待估宗地个别因素条件指数

==> picture [330 x 14] intentionally omitted <==

3.估价结果

经评估，待估宗地在价格定义的条件下的评估结果如下：

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

土地面积：83821 平方米

单位面积地价:581元/平方米土地总价格：48700001元

大写人民币金额：肆仟捌佰柒拾万零壹元整

（注：货币种类为人民币）

三、要特殊说明的事项

（一）假设条件

估价对象作为仓储用地按规划条件得到最有效使用并产生相应

的土地收益。

2.在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法

规。

4.委托评估方所提供的资料真实有效。
5.估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权他项权利。
（二）使用说明
此价格是在满足全部假设与限制条件，在估价期日土地使用年限

为44年期的土地使用权价格；

2.此估价报告仅作为中国物资储运总公司进行作价入资参考使用； 3.此估价报告有效日期自确认之日起六个月内有效；
4.此估价报告由天津市勃然房地产咨询评估有限公司负责解释。

第四部分附件

一.《国有土地使用证》复印件；
二.《房屋所有权证》复印件；
三. 土地估价师资格证书复印件；

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1658号

四．《估价机构资格证书》复印件；
五.估价机构《企业法人营业执照》副本复印件；

六、委托书复印件。

土地估价报告

项目名称:天津市塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地土地使用权价格评估

受托估价单位: 天津市勃然房地产咨询评估有限公司

土地估价报告编号: 津勃然（2006）估字第1659号

提交估价报告日期: 二○○六年七月十一日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

天津市塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方

中国物资储运总公司

三、估价目的

四、估价基准日

二○○六年四月三十日

五、估价日期

二○○六年七月五日至二○○六年七月十一日

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估土地价格是指估价对象在估价期日2006年4月30日，位于天津市塘沽区河头乡于庄子路南，土地用途为工业仓储用地，土地面积为153846.8平方米。土地剩余使用年限为42年,宗地红线外现状土地开发程度为“四通”（即供水、道路、通讯、供电），宗地红线内设定为“场地平整”条件下的出让土地使用权价格。

七、估价结果

经评估，待估宗地在价格定义条件下的评估结果如下：

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

土地面积：153846.8平方米单位面积地价:264元/平方米土地总价格：40615555元

大写人民币金额：肆仟零陆拾壹万伍仟伍佰伍拾伍元整

（注：货币种类为人民币）

宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）

八、土地估价师签名

序号	姓名	估价师证号	签字
1	尹家盛	94020018
2	刘乃芳	94020057

九、土地估价机构

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

二零零六年七月十一日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

表1 土地估价结果一览表

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司估价报告编号：津勃然（2006）估字第1659号估价期日：2006年4月30日估价期日的土地使用权性质：国有出让土地

宗地名称塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地	土地使用者	原土地使用证号	宗地位置	规划用途	估价设定用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	土地使用年限(年)	土地面积 (平方米)	单位面积地价 (元/㎡)	总地价 (元)
	中国物资储运天津有限责任公司	塘国用（98）字第 426号	塘沽区河头乡于庄子路南	仓储	工业	/	红线外“四通”	红线外“四通”及红线内场地平整	42	153846.8	264	40615555

一、述土地估价结果的限定条件

1．土地权利限制：42年期工业用地土地使用权价格，无他项权利限制。
2．基础设施条件：见表1-1
3．规划限制条件：无
4．影响土地价格的其他限定条件：无

表1－1 待估宗地基础设施条件表

宗地名称	地面平整状况	周围道路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件
塘沽区河头乡于庄子路南工业仓储用地	平整	临于庄子路	接市政供电电网	接市政供水管网	/	/	/	宗地红线外有市政通信线路

二、其他需要说明的事项：

1．待估宗地为土地作价入资项目；
2．待估宗地土地出让年限为42年；
3．待估宗地面积是以《国有土地使用证》为准。

估价机构：天津市勃然房地产咨询评估有限公司 2006年7月11日

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托机构：中国物资储运总公司

二、估价对象

本次评估的估价对象为位于天津市塘沽区河头乡于庄子路南，土地用途为工业仓储用地，土地面积为153846.8平方米。此次评估的价格为国有土地使用权价格，对地上建筑物等其他资产价格不进行评估。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

１．地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市塘沽区河头乡于庄子路南。

２．土地用途

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为工业仓储用地。

3．土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积 153846.8平方米。

4．四至范围

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》附图，待估宗地四至范围为：

北至：于庄子路；

南至：海河；西至：民房；东至：无压锅炉制造厂。

5．登记状况

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

待估宗地部分土地原土地登记状况为:

登记证书号:塘国用（98）字第426号；地籍图号:284-130-4.5.9.10；宗地号：无。

（二）土地权利状况

（三）土地利用状况

根据委托估价方提供的原《房屋所有权证》，待估宗地地上建筑物如下表：

如下表：
结构	房屋总层数	所在层数	建筑面积
混合	4	1-4	673.44
混合	3	1-3	1447.65
砖混	2	1-2	506.76
砖混	2	1-2	1536.86
砖木	1	1	22038.78
混合	1	1	6316.19
钢	1	1	3950.15
合计			36469.83

四、地价影响因素分析

１.一般因素

（1）城市资源状况

天津市位于华北平原东北部，其地理坐标为北纬38°34′-40°15 ′，东经116°43′-118°04′。全市划分为18个区县，其中分十五个区和三个县，和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区等六个

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

区习惯上称为市内六区；塘沽区、汉沽区、大港区为滨海三区；其他六个区为东丽区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、武清区；市辖县为宁河县、静海县、蓟县。18个区县总称为天津市或全市。天津市总面积 1.19万平方公里，其中市辖区面积7418平方公里，市辖县面积4502平方公里。2004年全市常住人口1023.67万人。

（2）房地产制度与房地产市场状况

（3）产业政策

（4）城市规划和发展目标

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

（5）城市社会经济发展状况

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

平方米。工业总产值增长31.8%。六大优势产业产值占工业的70.6%；高新技术产业产值占工业的32.2%，比上年提高1.7个百分点。服务业增加值增长11.7%。交通邮电、商贸餐饮和金融保险业实现两位数增长。农业和农村经济形势喜人。农业增加值增长5.1%，全年粮食产量125.3万吨，比上年增加6万吨，牛奶、生猪、水产等农产品产量全面增长。区县经济实力壮大。18个区县生产总值增长16.9%。

2.区域因素

塘沽区位于我国京津城市带和环渤海城市带的交汇点，地处天津滨海新区的中心地带，是天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区的所在地。全区总面积792平方公里，人口45 万。

塘沽拥有中国北方最大的综合性港口天津港，塘沽人借助这一得天独厚的区位优势、坚持改革开放，以开放促开放，以开发求发展，以资源换资金，以市场引项目，区位优势拉动了资源开发，区位和资源优势进一步转化为经济优势。1997年塘沽地区国内生产总值以达264亿，近五年增幅均高于全市平均增长水平。

按照互惠互利、共同发展的原则，塘沽区制定和实施了一系列吸引外资的优惠政策，同时，以完善的基础设施和优良服务赢来一批又一批投资者。

塘沽优越的区位和丰富的资源，为投资者提供了施展才华的大舞台；也使投资者赢得了丰厚的回报。据权威部门统计，目前，塘沽以成为全国投资高回报率的地区之一。

３.个别因素

（1）地理位置

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地座落于天津市塘沽区河头乡于庄子路南。

（2）土地用途

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地用途为工业仓储用地。

（3）土地面积

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地面积 153846.8平方米。

（4）宗地形状
根据《国有土地使用证》附图，待估宗地为不规则形状。（5）宗地基础设施

根据待估宗地的用途，待估宗地红线内基础设施条件设定为“场地平整”。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.《天津市土地管理条例》；
3.《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》；
4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
《天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果》(摘要);
6.《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成
果的批复》津政函[2006]40号；
7．《天津市城镇土地定级估价成果报告》（塘沽区）；
8．《天津市国有土地有偿使用办法》。
（二）委托估价方提供的有关资料

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

1. 国有土地使用证；

2.房屋所有权证。

（三）受托估价方调查和掌握的资料

包括天津市地价水平、地价交易实例、地区经济发展状况等资料及估价人员实地勘察、调查所获得的关于待估宗地区域因素条件、宗地现状等资料。

二、土地估价

（一）本次估价估价过程中，遵循的主要原则有：

1.最有效使用原则

2.替代原则

3.综合分析原则

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

4.多种评估方法相比较的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

（二）估价方法与估价过程

1.选取估价方法

待估宗地可以参照塘沽末级地进行评估，因而采用基准地价修正法作为估价方法之一较为适宜；同时，可采用成本逼近法对待估宗地进行地价评估。

此次评估采用基准地价系数修正法、成本逼近法两种方法进行评估。 2.选取的估价方法的技术路线

A、基准地价系数修正法

天津市勃然房地产咨询评估有限公司报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

将与分因素评判结果相对应的修正率累加，得各宗地相对于所属土地级 = 别的基准地价的总和修正率，即：KI Σ KIJ（式中KI为估价宗地I的地价总修正率；KIJ为对估价宗地I按各评判因素J分别评定的修正率）。根据总和修正率，进行宗地地价评估。

宗地地价=基准地价×（1+ KI ）×（1+其他修正率）

注：其他修正率是指非区位因素引起的地价修正，如年期修正、宗地修正、一般因素修正等

B、成本逼近法

所谓成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

3.估价结果

土地面积：153846.8平方米单位面积地价:264元/平方米土地总价格：40615555元

大写人民币金额：肆仟零陆拾壹万伍仟伍佰伍拾伍元整（注：货币种类为人民币）

三、要特殊说明的事项

（一）假设条件

估价对象作为工业仓储用地按规划条件得到最有效使用并产生相应的土地收益。
2.在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法
规。
4.委托评估方所提供的资料真实有效。
5.估价对象在估价期日未设定抵押权、担保权、租赁权他项权利。
（二）使用说明

天津市勃然房地产咨询评估有限公司

报告编号：津勃然（2006）估字第1659号

此价格是在满足全部假设与限制条件，在估价期日土地使用年限

为42年期的土地使用权价格；

2.此估价报告仅作为中国物资储运总公司进行作价入资参考使用；
3.此估价报告有效日期自确认之日起六个月内有效；
4．此估价报告由天津市勃然房地产咨询评估有限公司负责解释。

第四部分附件

一.《国有土地使用证》复印件；
二.《房屋所有权证》复印件；
三. 土地估价师资格证书复印件；

四．《估价机构资格证书》复印件；

五.估价机构《企业法人营业执照》副本复印件
六、委托书复印件。

土地估价报告

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路15号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

受托估价单位：陕西恒达不动产评估咨询有限公司土地估价报告编号：陕恒地价字 [2006]92 号提交估价报告日期：二O0六年七月十二日

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称:

中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

二、委托估价方：中国物资储运总公司

三、估价目的

根据中国诚通控股公司文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（诚通战略字[2006]第5 号），中国物资储运总公司拟增资扩股。特委托陕西恒达不动产评估咨询有限公司对其涉及的位于咸阳市文汇路15 号的一宗国有出让土地使用权进行价格评估，为中国物资储运总公司增资扩股提供国有土地使用权价格依据。

四、估价基准日：二O0 六年四月三十日

五、估价日期：二O0 六年七月十日至二O0 六年七月十二日六、价格定义：

本次评估待估宗地的实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。土地使用权类型为出让，终止日期为2055 年11 月，登记用途为工业。

本次评估设定土地用途为工业，土地开发程度为宗地红线外“六通” （即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“场地

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 1 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

平整”。至评估基准日为二OO 六年四月三十日土地剩余使用年限为 49.58 年的国有土地使用权价格。七、估价结果：

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到设定待估宗地为工业用地，设定土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”条件下，至评估基准日二OO 六年四月三十日、土地剩余使用年限为49.58 年的国有土地使用权价格为：

1、土地总面积：142308.3 平方米

2、单位面积地价:381 元/平方米

3、总地价：54219462 元
（人民币大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整）
4、货币种类：人民币

5、土地估价结果一览表（详见附表1）

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 2 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段

电话：（0910）3549125 传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

八、土地估价师签名：

姓名土地估价师资格证书号签名

申雅蓉 96260003

王密慧 96260016

九、土地估价机构：

陕西恒达不动产评估咨询有限公司

3 电话：（0910）3549125 传真：（0910）3549430

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、委托估价方委托单位：中国物资储运总公司单位地址：北京海淀区民族大学北路18 号法人代表：韩铁林联系人：魏向东联系电话：13772625897 邮编：100081

二、估价对象

此次评估对象为中国物资储运总公司使用的位于咸阳市文汇东路 15 号一宗国有土地资产。本次评估设定用途为工业，评估面积为 142308.3 平方米。

三、估价对象概况

1、土地登记状况：待估宗地位于咸阳市文汇东路15 号，咸阳市人民政府于2005 年12 月为该宗地颁发了《国有土地使用证》，证书号为咸国用[2005]第207 号，土地使用者为中国物资储运总公司，土地登记用途为工业，土地登记面积为142308.3 平方米，土地使用权类型为国有出让土地，使用权终止日期为2055 年11 月，至评估基准日土地剩余使用年限为49.58 年。宗地四至依次为东临东风路，南临文汇东路，西临七九五厂，北临咸阳钢管钢绳厂。

２、土地权利状况：估价对象的土地所有权属国家所有，中国物资储运总公司以出让方式取得该宗地的土地使用权，至评估基准日待估宗地无抵押权、租赁权、地役权等他项权利，宗地产权清楚，权属来源合

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 4 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

法，无纠纷。

3、土地利用状况

待估宗地现状建筑物状况具体见下表：

表1 估价对象土地利用状况一览表

宗地名称	建(构)筑物名称	建筑面积 (m 2)	建筑物用途	建筑结构	层数	耐用年限(年)	竣工年代 (年·月)
中国物资储运总公司	办公楼	2050	办公	混合	4	35	1983
中国物资储运总公司	木工包装房	50	仓储	砖木	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	保管员值班室	100	仓储	砖木	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	待青门市部	135	租赁	砖混	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	机修门市部	160	租赁	砖木	1	35	1991.12
中国物资储运总公司	钢材门市部	160	租赁	砖木	1	35	1991.12
中国物资储运总公司	料棚	3271	仓储	砖木	1	10	1997.8
中国物资储运总公司	料棚	982	仓储	砖木	1	10	1997.8
中国物资储运总公司	钢架料棚	6400	仓储	钢柱、机瓦	1	50	1982.12
中国物资储运总公司	1000m 站台料棚	1000	仓储	砖木	1	10	1989.3
中国物资储运总公司	13#料棚延伸	2150	仓储	砖木	1	10	1989.12
中国物资储运总公司	料棚	777	仓储	砖木	1	10	1997.8
中国物资储运总公司	浴室及锅炉房	391	租赁	砖混	1	35	1985.12
中国物资储运总公司	水塔			砖混	1	20	1982.12
中国物资储运总公司	办公室	325	租赁	砖混	1	30	1955.
中国物资储运总公司	修理车间	372	自用	砖混	1	20	1978.12
中国物资储运总公司	配电室	120	自用	砖混	1	10	1980.12

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 5 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

中国物资储运总公司	发电机房	60	自用	砖混	1	10	1983.12
中国物资储运总公司	青砖围墙	1000	自用		1		1986
中国物资储运总公司	简易宿舍	300		砖木	1	10	1980.11
中国物资储运总公司	工具室	170.4	自用	砖木	1	20	1969.12
中国物资储运总公司	青砖围墙	98	自用			15	1968.12
中国物资储运总公司	饭厅	289	租赁	砖木	1	30	1953.12
中国物资储运总公司	医务所	172	租赁	砖木	1	30	1954.6
中国物资储运总公司	房屋（机修）	9	租赁	砖木	1	25	1992
中国物资储运总公司	拔丝厂	120	租赁	砖木	1	25	1991
中国物资储运总公司	5-7#站台西料棚	360	仓储	砖木	1		1991
中国物资储运总公司	石棉瓦料棚	120	仓储	简易	1	10	1990
中国物资储运总公司	食堂小餐厅	58	租赁	砖木	1	20	1985
中国物资储运总公司	传达室接待室及大门	112		砖混	1	20	1989
中国物资储运总公司	库区厕所	14		砖木	1	20	1987
中国物资储运总公司	3#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1951
中国物资储运总公司	4#库房	583	仓储	砖木		30	1951.12
中国物资储运总公司	6#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1953.10
中国物资储运总公司	8#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1953.10
中国物资储运总公司	10#库房	583.7	仓储	砖木	1	30	1953.10
中国物资储运总公司	新12 库房	685.44	仓储	砖木	1	30	1953.10
中国物资储运总公司	水泥库房	1154.75	仓储	砖木	1	30	1954.6

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 6 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

中国物资储运总公司	简易库房	989.34	仓储	砖木	1		30	1967.12
中国物资储运总公司	简易库房 (18m)跨	1317.66	仓储	砖木	1		10	1967
中国物资储运总公司	料棚(15m) 跨	2762.71	仓储	砖木	1		10	1965
中国物资储运总公司	料棚(18m) 跨	4047.03	仓储	砖木	1		10	1965
中国物资储运总公司	简易料棚	59.52	仓储	简易	1		10	1967.12
中国物资储运总公司	自用料棚	100	仓储	砖木	1		10	1980.11
中国物资储运总公司	料棚	187.5	仓储	砖木	1		10	1969.12
中国物资储运总公司	18m 双跨库房	1403.09	仓储	砖木	1		10	1969
中国物资储运总公司	站台料棚	180	仓储	砖木	1		10	2000.9
中国物资储运总公司	18 跨	4507.2	仓储	砖木	1		15	2001.5
中国物资储运总公司	营业大厅	156	仓储	简易	1		25	2000.8
中国物资储运总公司	建材市场	3300	租赁	砖木	1		30	2001.9
中国物资储运总公司	简易料棚	1920	仓储	砖混	1		10	1976
中国物资储运总公司	消防管线						20	1955.12
中国物资储运总公司	人防地下工程						20	1980.12
合计		47013.44				0.33

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

咸阳市毗邻陕西省省会西安，是古丝绸之路的第一站，也是中部地区通往大西北的要冲，是在全国具有承东启西作用的历史文化名城和旅游胜地。曾是周、秦、汉、唐等11 等朝代的都城和京畿重地。现已发展成为陕西关中中部中心城市之一，是中国甲级对外开放城市，国家级

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 7 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，全国卫生先进城市、全国精神文明创建工作先进城市、全国双拥模范城市和全国综合治理优秀地级市。2004 年，咸阳市以“中国第一帝都”的形象和厚重的历史文化，被中央电视台评为首届中国魅力城市。2006 年咸阳市又被授予“全国十佳宜居城市”和首个“中国地热城”的荣誉。

1、自然环境状况

咸阳市地处陕西关中中部，八百里秦川腹地，总面积10196.4 平方公里,其中市区面积50 平方公里。气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，全市年平均气温13.9℃，日照2207.3 小时，降雨量508mm。市区位于市域东南，距省会西安市25 公里，北依黄土台塬，南临渭河，城市发展受地形限制，呈东西条形发展，布局较为集中。市区可利用土地有限，供求矛盾尖锐，是影响土地价格的主要因素。

2、行政区划

咸阳市辖秦都、渭城二区，兴平一市，三原、泾阳、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化、武功十个县。共有107 个建制镇、62 个乡、13 个街道办事处。有汉、回、蒙、藏等41 个民族，其中汉族约占99.8％。2004 年末全市总人口为489.8 万人，其中农业人口387.9 万人，占总人口79.2％；非农业人口101.9 万人，占总人口20.8％。全市耕地总面积640 万亩，人均耕地面积1.32 亩。

3、城市经济发展

改革开放以来，咸阳市经济建设蓬勃发展，其综合经济实力仅次于西安市，列全省第二位。2004 年全市完成生产总值（GDP）338.6 亿元，比上年净增50 亿元，按可比价计算，比上年增长13.1％，较上年加快 1.2 个百分点，是近8 年来的最高水平。其中第一产业增加值74.9 亿元，增长10.6％；第二产业增加值147.4 亿元,增长17.6％；第三产业增加

==> picture [421 x 21] intentionally omitted <==

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

值116.3 亿元，增长8.7％。三次产业结构为22∶44∶34，三次产业分别拉动经济增长2.1、7.9、3.1 个百分点，人均GDP 为6956 元，按当前市场汇率计算，约合840 美元，首次突破八百美元。全市社会消费品零售额突破90 亿元大关，达到90.3 亿元,同比增长12.6％。全市外贸进出口总值2.55 亿美元，同比下降8.6%，其中出口总值1.65 亿美元，同比下降14.1％，进口总值0.9 亿美元，同比增长3.8%。咸阳市实现财政收入32.2 亿元，同口径增长8.2％，其中地方财政收入完成12.6 亿元，同口径增长16.4％，其中工商税收完成7.2 亿元，同口径增长 12.3％；农牧业税和耕地占用税完成1.7 亿元，同口径增长29.5％；地方财政支出26.9 亿元，增长12.8％。年末全市金融机构人民币各项存款余额402.8 亿元，比年初增加39.1 亿元，其中城乡居民储蓄存款余额304.2 亿元；人民币各项贷款余额238.6 亿元，比年初增加5.3 亿元，其中短期贷款150.0 亿元，中长期贷款73.7 亿元。全年银行现金收入 1090.6 亿元，现金支出1105.7 亿元，货币净投放15.1 亿元，较上年少投放2.6 亿元。全市城镇(城区)居民人均可支配收入8257.31 元，比上年增长8.9％，其中工薪收入7210.56 元，增长6.8％。城镇(城区) 居民人均消费性支出6438.65 元，增长6.6％，全市农村居民人均纯收入2100 元，比上年增长10％。全市取消了农林特产税和农业税降低一个百分点，使全市农民人均税费支出净减少43.4 元，农民人均税费支出37.2 元，比上年下降53.8％。城市经济的发展，必将刺激对土地的需求，从而带动地价的上涨。

4、咸阳市交通条件及基础设施状况

（1）交通条件

咸阳市东邻西部中心城市西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，是关中“一线两带”建设的副核心城市。

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 9 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

咸阳市交通条件分铁路、公路、航空三种类型。

A、铁路：欧亚大陆桥陇海铁路穿城而过，即将修建的高速铁路客运线也将穿城而过。全市境内还有西韩、咸铜三条铁路干支线连通东西南北，过境铁路全长132.36 公里，沿途有车站16 个。其中有2 个二等站(咸阳站和咸阳西站)，2 个三等站和12 个四等站，铁路年货运量 213.09 万吨，客运量204.42 万人（次）。

B、公路：2004 年全市公路客运量4220 万人次，比上年增长5.7％，旅客周转量26.1 亿人公里，增长5.4％；货运量2226 万吨，增长3.5 ％，货物周转量27.6 亿吨公里，增长5.9％。西铜、西宝高速公路从咸阳经过，312 国道、208 省道均扩建为一级公路。从市区穿越的有310 国道、312 国道、西安绕城高速公路、西安—机场高速公路、即将开工修建的银（川）武（汉）高速公路从城区东侧穿过。城区现有道路�113 条，总长258 公里，其中城市道路102 条，年公路客运量1934.00 万人 (次)，货运量3244 万吨公里。城市公交线路总长318 公里，营运车辆 159 辆，运营线路18 条，公交站点256 个。市内出租车总数已达1200 多辆。

C、航空：距市区仅9 公里的西安咸阳国际机场是西北地区最大的国际航空港，已开通国内外航线156 条国内外航线。每天飞往北京、上海等主要城市的航班可达每小时1到数班次。市区通往机场的高速公路、迎宾大道、218 国道均可在15 分钟内到达机场。2004 年旅客吞吐量636 万人(次)，是陕西省、咸阳市及西北部分地区联系国际国内的重要航空枢纽，为咸阳市商贸旅游与对外开放提供了重要窗口。

（2）基础设施条件

咸阳市城区现有的基础设施主要有通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通天然气，具体情况如下：

==> picture [421 x 21] intentionally omitted <==

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

A、通上水：城区供水以地下水为主，水质良好，来源有自来水和自备水井两种形式，综合供水能力45 万吨/日，全年供水总量10800 万吨。

B、通下水：城区排水系统采用雨污合流制，排水管道总长98.69 公里，设置检查井1955 个，收水井3645 个，日排水量32 万吨。

C、通电：城区供电电源来自西北大网，直接来自庄头�330 千伏变电站和渭河电厂。规划区内现有系统110 千伏变电站3 座，专用110 千伏变电站2 座，专用35 千伏变电站2 座。新建成的沣河330 千伏变电站装机容量为3×24 千伏安，将成为全市主供电源，�配合庄头变电站、渭河电厂送电，可以满足城市中长期发展对电力负荷的需要。

D、通讯：全市通讯本地网已经建成，实现了交换程控化、传输数字化。全市电话容量达到29 万门，移动电话已覆盖全市所有县市区，无线寻呼实现了全市联网和全城覆盖。目前，本地网电话用户达到23.87 万户，其中市区电话达到25.28 部／百人，名居全省前列。 E、供热

咸阳市现已顺利完成西区集中供热一期工程，累计完成投资3000 多万元，敷设主管网8.5 公里，实现供热面积100 多万平方米，建立热交换站36 个，取缔燃煤锅炉52 台，已基本实现对渭阳路及渭阳西路两边各企事业单位、住宅小区的采暖和沿途各单位生产用热任务。二期工程热网以彩虹厂锅炉房为起点，沿渭阳西路北侧人行道敷设至长虹路西侧，自此折向北至宝泉路南，然后向东穿过长虹路至彩虹路，穿过彩虹路沿人民西路南侧人行道敷设至咸通路，穿过防洪渠一直到西兰路西侧。共敷设管网6.4KM，将对该区域近100 万平方米建筑面积实施集中供热。该工程主管线由三根管组成，采用130/750C 双管闭式热水系统供采暖，另由一根蒸汽管供生产、生活热负荷，主干管管径为：采暖热

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 11 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

水供回水管D529×7；生产生活蒸汽管D377×7。三期工程拟投资3.8 亿元建设西郊热电厂，实施热电联产。目前，该项目由省经贸委上报国家经贸委正在审批当中。2004 年新增集中供热面积55 万平方米，城市居民集中供热率达到40%。

F、通天然气

咸阳市现已形成环状多层次供气网络，供气管线长度达230 公里。并建成有储备站一座、调压站9 座，5000 立方米球罐3 个、输配调配中心一个。城市气化率已达90%。

5、土地利用规划：

根据《咸阳市土地利用规划（1997--2010）》,�确定城市土地规划总面积为156 平方公里，其中包括市区130 平方公里，机场区20 平方公里和电厂区6 平方公里。市区划分为西部电子工业区、东部石油化工区、北部科研文教区、渭河南陈阳分区和城市中心区五个功能分区。� 规划主城区内各项建设用地集中在城市规划红线内，红线外不安排新增建设用地，规划建设红线范围为67.07 平方公里。城市土地资源相对紧缺，城市内各业发展对土地资源利用的不断竞争，必将引起土地价格上扬。

6、产业政策

咸阳是全国最早建成的纺织工业基地之一，是我国彩色显像管工业的摇篮，彩管、彩色偏转线圈、彩色偏转磁芯等电子产品的生产规模和市场占有率均居全国之冠，旅游、精细化工、医药保健已成为新的支柱产业。近年来，咸阳市进一步加快国有企业改革步伐，大力发展非公有制经济，积极利用作为国务院确定的企业“优化资本结构”试点城市的优惠政策，通过对企业改革、改造、改组，以及实施兼并、破产，盘活存量资产，优化增量结构，实现了“两个根本性转变”。面对国家实施

==> picture [421 x 21] intentionally omitted <==

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

西部大开发战略和中国加入WTO，对纺织、电子工业带来了新的发展机遇，必将带动地方经济的增长。 7、环境条件

咸阳市市区地下饮用水质属清洁水，城市地表水污染较严重。市区总平均等效声级为55.5 分贝，交通噪声平均等效声级68.1 分贝，低于国家标准（70 分贝）。附近无水、气、噪声等污染，环境质量较好。全市建设了3 个自然保护区、6 个生态示范县、13 个生态示范乡、130 个生态示范村。2005 年咸阳湖建成，“咸阳湖”生态景观建设总体规划西自西宝高速公路渭河桥，东至机场高速公路桥，全长15.56 公里。一期规划的“咸阳湖”位于咸阳铁路桥以东450 米处至中华小区西侧，长5500 米，水面宽度350 至400 米。“咸阳湖”生态景观建设以渭河、沣河为主轴，以渭河两岸、沣河两岸与沣河新区为条带，形成以咸阳“五陵塬” 为历史背景，通过渭河“咸阳湖”使水系与南北两岸现代景观相交融，各个景观相互渗透，极力营造人力与自然和谐统一的现代生态景观。 8、市政建设

近年来，咸阳市积极实施城镇带动战略，坚持外延扩展与内涵提高并重的原则，通过多元化的投资渠道，建设交通、通讯、供电、供水、供气、供热、环卫等七个基础设施网络，不断增强城市综合功能。2004 年，市重点城市道路建设工程咸阳渭河三号大桥暨世纪西路、玉泉西路和咸通路立交桥相继竣工通车。“两路两桥”工程对于缓解城区的交通压力，改善城市居民生活质量，加快沣河新区建设具有重大作用。在城镇化方面，借助于西咸经济一体化战略的实施，主要是扩大中心城市规模，增强辐带动作用，使咸阳从中等城市向大城市迈进。重点目标是向渭河以南发展，开发建设沣河新区，尽快形成与西安连接之势，实现两市资源共享。沣河新区规划总面积约42 平方公里。世纪大道修通后，

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 13 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

该区已实现与西安零距离接触，成为新的开发亮点。

配合城市建设，市政府出台了《咸阳市人民政府关于鼓励投资者进行城市开发建设的若干规定》、《咸阳市人民政府关于鼓励在陈阳分区投资开发建设的若干规定》、《咸阳市人民政府关于市区人民路两侧土地管理暂行办法》，从土地管理、城市规划、税收等方面给予政策优惠。 9、房地产政策和房地产市场

1999 年1 月1 日，新修订的《土地管理法》的实施，带来了土地管理政策的重大调整，对房地产市场产生了深刻影响，按照实施耕地总量动态平衡的总目标，确定城市土地利用总体规划的基础地位，实行严格的用途管制制度，严格控制非农业建设用地，统筹安排各业用地，实现了土地利用和管理方式的根本转变，促进了土地资源集约利用和优化配置。2001 年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》下发后，2002 年4 月19 日咸阳市人民政府发布了《咸阳市城市规划区土地收购储备出让暂行办法》，采取了有效措施，确保建设用地供应总量得到严格控制。 2002 年5 月9 日中华人民共和国国土资源部令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布后，咸阳市人民政府于2002 年6 月11 日发布了《咸阳市出让国有土地使用权招标拍卖实施办法》，该办法要求除法律、法规规定的划拨用地项目外，商业、金融、娱乐、旅游、服务、商品住宅等经营性项目用地均应采用招标、拍卖的方式出让。去年以来，根据国务院的统一部署，治理整顿了土地管理秩序，加强了开发区的用地管理，强化房地产开发用地管理，通过一系列措施促使土地市场建设进一步规范并得以快速发展。

近年来，咸阳市房地产开发继续保持着强劲的发展势态，成为拉动 GDP 增长的重要因素。

（二）区域般因素

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 14 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

1.区域概况

待估宗地位于咸阳市文汇东路15 号，区域距咸阳市中心2700 米，距火车站600 米，宗地内有铁路专用线，距长途汽车站4 公里，距机场高速公路入口6500 米，距咸阳国际机场约15 公里。该区域地势平坦，地质状况良好。

2.交通条件

待估宗地所在区域有主干道东风路，红线宽度45 米，水泥路面；次干道文汇东路，红线宽度12 米，沥青路面。区域道路通达度较高，与西宝、西铜高速公路和机场专用线均有道路相连通。该区域内有5、8 路公交车通过，公交便捷度较高。

3.基础设施条件

待估宗地所在区域基础设施已达到“六通”条件，（即通路、通电、

通上水、通下水、通讯、通气），具体情况如下：

通路：区域有主干道东风路、次干道文汇东路。

通电：区域由咸阳市供电局供电。

通上水：区域铺设有市政供水管网，供水保证率高。

通下水：区域排水采用市政排水管网，雨污合流，排水通畅。

通讯：该区域有咸阳市电信局通讯线路网络。

通气：咸阳市市政天然气管网已通至该区域。

4.产业聚集规模

该区域的企业有钢管钢绳厂、七九五厂、一00 二库等企业。该区域产业集聚规模一般。

5.环境质量

待估宗地所在区域基本无污染，环境质量一般。

6.规划限制

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 15 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

根据城市规划，待估宗地所在区域无城市规划限制条件。７.基准地价水平

待估宗地用途为工业用地，位于咸阳市城区工业用地一级地段，级别基准地价水平为468 元／平方米。

（三）个别因素

1、企业简介

中国物资储运总公司是中国诚通控股公司成员企业，经历近四十年的发展，成为中国最大的以提供仓储、分销、加工、配送、国际货运代理、进出口贸易以及相关服务为主的综合物流企业之一。在全国中心城市和重要港口设有子公司以及控股上市公司78 家；其中控股上市公司一家，即中储发展股份公司。分布在全国20 多个大中城市，总资产60 亿元，占地面积1300 万平方米，货场面积450 万平方米。库房面积200 万平方米，铁路专用线129 条，114 公里，自备列车3 列，起重设备900 台，载重汽车400 辆，年吞吐货物2500 万吨，年平均库存300 万吨。形成了以仓储为依托，以铁路、公路、水路、航空多式联运为纽带，以计算机联网管理为手段，以仓储配送、代理分销、国际货代、综合配套等全天候、全方位、全过程服务为内容的多维立体服务体系，并根据社会需求的变化，开展物流延伸业务。中国物资储运总公司与国际物流界有着广泛的技术交流和业务合作。运用现代物流技术，实现“人在家中坐，收发天下货”的目标。

2、宗地状况

该宗地位于咸阳市文汇东路15 号，土地用途为工业，土地面积 142308.3 平方米，建筑面积47013.44 平方米，容积率0.33，形状为不规则多边形。四至依次为东临东风路；南临文汇东路；西临七九五厂；北临咸阳钢管钢绳厂。宗地距5、8 路最近公交车站点50 米，距咸阳火

==> picture [421 x 21] intentionally omitted <==

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

车站600 米（宗地内有铁路专用线）, 距长途汽车站4 公里，距机场高速公路入口6.5 公里，距咸阳市中心2.7 公里，距西安-咸阳国际机场约15 公里。宗地地质状况较好，地基承载力较强。周围基本无污染，环境质量一般，与区域内企业有一定关联性，无规划限制。基础设施状况达到宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内 “五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整），具体为：

①通路：该宗地东临东风路（红线宽度45 米，水泥路面），南临次干道文汇东路（红线宽度12 米，沥青路面）。

②通电：宗地内由咸阳供电局供电，宗地内有变电站2 座，输入输出电压分别为10KV-380 千伏，供电保障率为98%。

③通上水：宗地内由咸阳市自来水公司供水，管网直径φ100mm，供水保证率98%。

④通下水：宗地内排水管网管径φ300mm—φ600mm，宗地内排水最终排入市政排水管网，排水通畅。

⑤通讯：待估宗地由咸阳市电信局引入通讯线路，实装电话20 门，均为直拨，能满足生产需要。

⑥宗地红线内场地平整。

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 17 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据：

（一）有关法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000 年]105 号）；

4.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）；
国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批

办法的通知》（国土资发[2001]44 号）;

6.陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法;

（二）有关技术标准

1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

（三）其他资料

1.《咸阳市城市土地定级估价成果》
咸阳市二00 五统计资料
咸阳市土地利用总体规划
4.委托方提供的有关资料及评估人员现场勘察、调查、收集的相关

资料

二、土地估价

（一）估价原则

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 18 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

本次评估体现客观、公正、科学、合法的原则，遵循的主要原则有：

1、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

2、需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

3、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

4、协调原则

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 19 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

（二）估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。通常的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

1、选用估价方法的理由

（1）、采用基准地价系数修正法评估待估宗地的依据如下：

①根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产价格评估，以基准地价为基础，参照当地的市场价格进行评估”。

②咸阳市定级估价成果，已于2003 年6 月经陕西省国土资源厅验收通过，待估宗地可采用基准地价系数修正法评估宗地地价。

（2）、采用市场比较法评估的依据如下：

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 20 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

待估宗地所在区域类似估价对象交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。

综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。

2、土地评估过程

�Ａ、基准地价系数修正法

基准地价是反映不同级别、不同用途土地的平均地价水平，同一土地供需圈的宗地，由于所处条件因素的不同而导致宗地的地价存在差异，因此可以通过对影响宗地的各项因素进行分析，利用基准地价系数修正法求算待估宗地的价格。

采用基准地价系数修正法评估的单位面积地价为477.4 元/平方米。

B、市场比较法

市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法

采用市场比较法测算的单位面积地价为381.4 元/平方米。（三）地价确定

1、运用基准地价系数修正法和市场比较法测算的待估宗地地价，两种方法计算的地价结果有一定差别,根据对待估宗地区域的调查，市场比较法测算的待估宗地地价更为接近当地实际地价情况,故取市场比较法测算的结果为最终估价结果。待估宗地最终单位面积地价为381 元 /平方米。

2、估价结果

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 21 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、至评估基准日二OO六年四月三十日、土地剩余使用年限为49.58年的国有土地使用权价格：

评估土地总面积：142308.3平方米

评估土地总地价：54219462元

大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整

（货币种类：人民币元）。

三、估价结果和估价报告的使用

（一）假设条件
1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、委托方提供资料属实。
7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及
红线内场地平整状况。

（二）使用说明

1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日二00
六年四月三十日，在设定的土地开发程度、用途和剩余土地使用年期及正常市场条件下的土地使用权价格现值。

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 22 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

2、待估宗地的土地权属性质、土地面积、用途以咸阳市人民政府颁发的《国有土地使用证》（咸国用[2005]第207号）为依据。

3、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
5、评估结果自评估日期起壹年内有效。
6、本评估报告由陕西恒达不动产评估咨询有限公司负责解释。（三）使用限制

本报告只适用于报告所确定的特定估价目的，委托单位不得用于除此之外的其他目的和经济活动。

本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格现值，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

本报告未经受托估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，未经许可不得将报告全部或部分发表于任何公开媒体。

（四）资料来源

1、由受托方收集的资料
1）国家、陕西省有关法律和规范性文件；
2）估价对象所在区位条件资料；
3）咸阳市基准地价、地价指数等有关资料。
2、由委托方提供的资料
1）估价对象权利、利用现状资料；
2）估价对象基础设施条件、建筑物状况资料。
（五）其它需要说明的问题

==> picture [421 x 21] intentionally omitted <==

项目名称：中国物资储运总公司增资扩股涉及的咸阳市文汇东路 15 号宗地国有土地使用权价格评估（咸阳市）

1.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真
实性、准确性负责。
2.受托估价方及有关评估人员除本报告评估委托关系外，与本次评
估及所涉及的各方当事人均无任何已知的直接经济及其他利害关系。

第四部分附件

一、《国有土地使用证》（复印件）；

二、中国诚通控股公司文件《关于对中储发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（诚通战略字[2006]第5 号）（复印件）；

三、待估宗地现状利用照片；

四、企业法人营业执照（复印件）；
五、评估机构企业法人营业执照（复印件）；
六、评估机构资质证书（复印件）；

七、土地估价师资格证书（复印件）。

�� 二O0六年七月十二日

估价机构：陕西恒达不动产评估咨询有限公司 24 电话：（0910）3549125 机构地址：陕西省咸阳市玉泉路西段传真：（0910）3549430

附表1 估价结果一览表

估价机构:陕西恒达不动产评估咨询有限公司估价报告编号:陕恒地价字[2006]92 号估价基准日:2006 年 4 月 30 日估价期日的土地使用权性质:国有出让土地

宗地名称	估价期日土地使用者	土地使用证号	宗地位置	估价期日的登记用途	估价设定的用途	容积率	估价期日实际开发程度	估价设定开发程度	剩余土地使用权年期（年）	土地面积（平方米）	单位面积地价（元/平方米）	总地价（万元）	备注
中国物资储运总公司	中国物资储运总公司	咸国用（2005）第 207 号	文汇东路 15 号	工业	工业	0.33	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）	“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内“场地平整”	49.58	142308.3	381	54219462
合计	人民币大写：伍仟肆佰贰拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元整									142308.3	-	54219462

一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

附表 1－1 设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地名称中国物资储运总公司	地面平整状况	通路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	通讯条件	土地权利限制	规划限制	影响土地价格的其他限定条件
	场地平整	区域内有东风路，（红线宽度45 米，水泥路面）	区域由咸阳市供电局供电	区域由咸阳市自来水公司供水	区域内有市政排水管网	-	区域内铺有市政供气管网	咸阳市电信局通讯线路已接至该区域	无	无	无

二、其他需要说明的事项：

1、待估宗地土地面积及权利状况以咸阳市人民政府颁发的《国有土地使用证》为依据。 2、本报告结果仅为中国物资储运总公司增资扩股提供国有土地使用权价格依据。

陕西恒达不动产评估咨询有限公司

二OO 六年七月十二日

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants Ltd

审计报告

Audit Report

北京中储国际货运代理有限公司会计报表专项审计

中国·北京

CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 － 2 、资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 7 － 3 、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 8 10 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 11 29 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 30 49

－中审审字（ 2006 ） 6136-1 4 号

审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附中国物资储运总公司所属的北京中储国际货运代理有限公司 2005 年 12 月 31 日及 2006 年 4 月 30 日的资产负债表、 2005 年度及 2006 年 1-4 月的利润表。这些会计报表的编制是北京中储国际货运代理有限公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。

我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和做出的重大会计估计，以及评价会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。

我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了北京中储国际货运代理有限公司 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1-4 月的经营成果。

中审会计师事务所有限公司中国注册会计师：祝瑶

==> picture [339 x 14] intentionally omitted <==

==> picture [92 x 13] intentionally omitted <==

附送一

资产负债表

编制单位：北京中储国际货运代理有限公司单位：元

资产	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	2,490,663.60	7,162,697.04	6,206,467.22
短期投资	2	-	-	-
应收票据	3	100,000.00	-	-
应收股利	4	-	-	-
应收利息	5	-	-	-
应收账款	6	27,068,802.30	11,489,712.44	10,978,320.31
其他应收款	7	1,630,629.86	2,002,866.12	1,733,115.74
预付账款	8	-	18,290.00	2,620.00
期货保证金	9	-	-	-
应收补贴款	10	-	-	-
应收出口退税	11	-	-	-
存货	12	-	-	-
其中：原材料	13	-	-	-
库存商品（产成品）	14	-	-	-
待摊费用	15	15,145.81	48,935.56	56,710.12
待处理流动资产净损失	16	-	-	-
一年内到期的长期债权投资	17	-	-	-
其他流动资产	18	-	-	-
流动资产合计	19	31,305,241.57	20,722,501.16	18,977,233.39
长期投资	20	1,377,866.04	1,252,897.27	1,193,986.62
其中：长期股权投资	21	1,377,866.04	1,252,897.27	1,193,986.62
长期债权投资	22	-	-	-
*合并价差	23	-	-	-
长期投资合计	24	1,377,866.04	1,252,897.27	1,193,986.62
固定资产原价	25	1,470,938.61	2,378,358.34	2,379,039.08

减：累计折旧	26	548,554.44	952,409.99	1,023,314.42
固定资产净值	27	922,384.17	1,425,948.35	1,355,724.66
减：固定资产减值准备	28	-	-	-
固定资产净额	29	922,384.17	1,425,948.35	1,355,724.66
工程物资	30	-	-	-
在建工程	31	-	-	-
固定资产清理	32	-	-	-
待处理固定资产净损失	33	-	-	-
固定资产合计	34	922,384.17	1,425,948.35	1,355,724.66
无形资产	35	-	-	-
其中：土地使用权	36	-	-	-
长期待摊费用（递延资产）	37	-	-	-
其中：固定资产修理	38	-	-	-
固定资产改良支出	39	-	-	-
其他长期资产	40	-	-	-
其中：特准储备物资	41	-	-	-
无形资产及其他资产合计	42	-	-	-
递延税款借项	43	-	-	-
	44	-	-	-
	45	-	-	-
资产总计	46	33,605,491.78	23,401,346.78	21,526,944.67

资产负债表（续）

单位：元

编制单位：北京中储国际货运代理有限公司

负债及所有者权益	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
短期借款	47	-	-	-
应付票据	48	-	-	-
应付账款	49	168,968.85	957,496.57	766,158.86
预收账款	50	3,124,882.48	2,472,227.40	2,373,471.85
应付工资	51	-	-2,556.99	2,285.29
应付福利费	52	98,256.21	225,992.62	272,704.20
应付股利（应付利润）	53	516,335.00	-	-
应付利息	54	-	-	-
应交税金	55	605,209.33	1,797,236.62	728,431.13
其他应交款	56	4,991.31	10,392.16	8,154.94
其他应付款	57	20,721,640.17	5,824,209.30	5,354,420.53
预提费用	58	60,000.00	-	-
预计负债	59	-	-	-
递延收益	60	-	-	-
一年内到期的长期负债	61	-	-	-
其他流动负债	62	-	-	-
流动负债合计	63	25,300,283.35	11,284,997.68	9,505,626.80
长期借款	64	-	-	-
应付债券	65	-	-	-
长期应付款	66	-	-	-
专项应付款	67	-	-	-
其他长期负债	68	-	-	-
其中：特准储备基金	69	-	-	-
长期负债合计	70	-	-	-
递延税款贷项	71	-	-	-
负债合计	72	25,300,283.35	11,284,997.68	9,505,626.80
*少数股东权益	73	-	-	-

实收资本（股本）	74	7,000,000.00	7,000,000.00	7,000,000.00
国家资本	75	-	-	-
集体资本	76	-	-	-
法人资本	77	2,800,000.00	2,800,000.00	2,800,000.00
其中：国有法人资本	78	2,800,000.00	2,800,000.00	2,800,000.00
集体法人资本	79	-	-	-
个人资本	80	4,200,000.00	4,200,000.00	4,200,000.00
外商资本	81	-	-	-
资本公积	82	48,867.85	81,357.85	81,357.85
盈余公积	83	1,643,563.49	2,271,898.87	2,271,898.87
其中：法定公益金	84	547,854.50	757,299.63	757,299.63
*未确认的投资损失（以“-”号填列）	85	-	-	-
未分配利润	86	-387,222.91	2,763,092.38	2,668,061.15
其中：现金股利	87	-	-	-
外币报表折算差额	88	-	-	-
所有者权益小计	89	8,305,208.43	12,116,349.10	12,021,317.87
减：未处理资产损失	90	-	-	-
所有者权益合计	91	8,305,208.43	12,116,349.10	12,021,317.87
负债和所有者权益总计	92	33,605,491.78	23,401,346.78	21,526,944.67

附送二

利润及利润分配表

编制单位：北京中储国际货运代理有限公司

单位：元

编制单位：北京中储国际货运代理有限公司			单位：元
项目	行次	2005年	2006年1-4月
一、主营业务收入	1	86,520,380.27	42,940,607.53
其中：出口产品（商品）销售收入	2	-	-
进口产品（商品）销售收入	3	-	-
减：折扣与折让	4	-	-
二、主营业务收入净额	5	86,520,380.27	42,940,607.53
减：（一）主营业务成本	6	71,659,808.90	36,070,984.88
其中：出口产品（商品）销售成本	7	-	-
（二）主营业务税金及附加	8	717,439.61	371,739.53
	9	-	-
（四）其他	10	-	-
加：（一）递延收益	11	-	-
（二）代购代销收入	12	-	-
（三）其他	13	-	-
三、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	14	14,143,131.76	6,497,883.12
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	15	-	-
减：（一）营业费用	16	-	-
（二）管理费用	17	7,842,488.68	2,449,396.60
（三）财务费用	18	78,666.26	16,609.38
其中：利息支出	19	-	6,317.10
利息收入	20	10,229.42	8,674.28
汇兑净损失（汇兑净收益以“-”号填列）	21	26,422.48	-
（四）其他	22	-	-
四、营业利润（亏损以“－”号填列）	23	6,221,976.82	4,031,877.14
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	24	-157,458.77	-58,910.65
（二）期货收益	25	-	-
（三）补贴收入	26	-	-

其中：补贴前亏损的企业补贴收入	27	-	-
（四）营业外收入	28	50,051.00	-
其中：处置固定资产净收益	29	-	-
非货币性交易收益	30	-	-
出售无形资产收益	31	-	-
罚款净收入	32	-	-
（五）其他	33	-	-
其中:用以前年度含量工资结余弥补利润	34	-	-
减：（一）营业外支出	35	2,142.66	313,849.82
其中：处置固定资产净损失	36	-	6,654.88
出售无形资产损失	37	-	-
罚款支出	38	1,000.00	-
捐赠支出	39	-	-
（二）其他支出	40	-	307,192.34
其中：结转的含量工资包干结余	41	-	-
五、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	42	6,112,426.39	3,659,116.67
减：所得税	43	1,923,523.96	169,395.35
*少数股东损益	44	-	-
加：*未确认的投资损失	45	-	-
六、净利润（净亏损以“－”号填列）	46	4,188,902.43	3,489,721.32
加：（一）年初未分配利润	47	-387,222.91	2,763,092.38
（二）盈余公积补亏	48	-	-
（三）其他调整因素	49	-	-13,737.28
七、可供分配的利润	50	3,801,679.52	6,239,076.42
减：（一）提取法定盈余公积	51	418,890.25	-
（二）提取法定公益金	52	209,445.13	-
（三）提取职工奖励及福利基金	53	-	-
（四）提取储备基金	54	-	-
（五）提取企业发展基金	55	-	-
（六）利润归还投资	56	-	-
（七）补充流动资本	57

		-	-
（八）单项留用的利润	58	-	-
（九）其他	59	-	-
八、可供投资者分配的利润	60	3,173,344.14	6,239,076.42
减：（一）应付优先股股利	61	-	-
（二）提取任意盈余公积	62	-	-
（三）应付普通股股利(应付利润)	63	410,251.76	3,571,015.27
（四）转作资本（股本）的普通股股利	64	-	-
（五）其他	65	-	-
九、未分配利润	66	2,763,092.38	2,668,061.15

附送三

北京中储国际货运代理有限公司 2005 年会计报表附注

一、企业基本情况

北京中储国际货运代理有限公司（以下简称公司）是中国城通集团控股集团公司所属中国物资储运总公司控股的有限责任公司。公司于 1999 年 8 月经北京市工商行政管理局批准成立并注册。

公司注册资本： 700 万元

公司法定代表人：李小晶公司营业执照号码： 110181084096

公司注册地址：北京市海淀区民族大学北路 18 号经营期限： 50 年

公司营业范围：承办海运、空运进出口货物的国际运输代理业务；包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询服务；技术开发、技术咨询。

二、不符合会计核算前提的说明

本公司无不符合会计核算前提的情形。

三、主要会计政策、会计估计的说明
1 、会计制度
本公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。 2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。 3 、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

本公司以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

(1) 外币业务采用业务发生时（或业务发生当期期初）中国人民银行

公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末（可以根据政策选择月末、季末、半年末、年末）对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

(2) 汇兑损益的处理方法：筹建期间发生的汇兑损益计入长期待摊费用，并在开始生产经营的当月起，一次计入开始生产经营当月的损益；与购建固定资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，按照借款费用的处理原则处理；除上述情况外，发生的汇兑损益均应计入当期财务费用。

(3) 外币财务报表的折算采用现行汇率法，即除所有者权益项目（不包含“未分配利润”科目）以历史汇率进行折算外，外币财务报表中资产、负债、收入、费用各项目均以期间的平均市场汇率折算。外币财务报表折算中产生的差额，在“未分配利润”项目下单列“外币财务报表折算差额” 反映。

6 、现金及现金等价物的确定标准

现金为公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短（一般是指自购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

7 、短期投资

(1) 短期投资计价 : 按取得短期投资时实际支付的全部价款 , 包括税金、手续费等相关费用入账，但不包括在取得短期投资时，实际支付价款中包含的已宣告而尚未领取的现金股利，或已到期尚未领取的债券利息。

(2) 短期投资收益确认方法：短期投资持有期间所获得的现金股利或利息，除取得时已记入应收项目外，以实际收到时作投资成本的收回。待处置短期投资时，按收到的处置收入与短期投资账面价值的差额，确认为当期投资损益。

(3) 短期投资跌价准备的确认标准及计提方法：期末短期投资账面价值高于市价的差额部分确认。按投资总体（投资类别、单项投资）计提跌价损失准备。但如某项短期投资占整个短期投资 10% （含 10% ）以上，则按单项投资计提跌价损失准备。

8 、应收款项

(1) 坏帐的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项。

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。
(3) 坏账准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；
债务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。
(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法
与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

(5) 应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

A 、应收款项的出售、质押、贴现的会计处理：按照财政部《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》（财会 [2003]14 号）的规定会计处理。

B 、应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。

9 、存货
(1) 存货的分类：主要包括原材料、在途材料、低值易耗品、委托加
工材料、自制半成品、在产品、产成品。
(2) 存货计价方法：存货中原材料、自制半成品、库存商品按实际成
本计价，发出时按加权平均法进行核算。
低值易耗品及包装物的摊销方法 : 一次摊法
(3) 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期
末或年度终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低

于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。

(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。

10 、长期投资

(1) 长期股权投资

A 、长期股权投资初始成本的计价

① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等相关费用作为初始成本计价。

② 以放弃非现金资产取得的长期股权投资，其初始投资成本按《企 — 业会计准则非货币性交易》的规定计价。

— ③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》的规定计价。

④ 通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本计价。

B 、长期股权投资核算及收益确认

公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%( 含 20%) 以上，或虽投资不足 20% 但具有重大影响的，采用权益法核算；公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20% 以下，且无重大影响的，采用成本法核算。

采用成本法核算的单位，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时，确认投资收益；采用权益法核算的单位，中期期末或年度终了，按分享或分担的被投资单位实现的净利润或发生的净亏损的份额，确认投资损益。 C 、股权投资差额的确认与摊销

长期股权投资采用权益法核算时，取得投资时的初始投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，或因追加投资等原因对长期股权投资的核算由成本法改为权益法时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额计入“股权投资差额”。初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，按规定的期限摊销计入损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。

(2) 长期债权投资

长期债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，

手续费等相关费用，但不包括取得时已到期尚未领取的利息。

长期债权投资按期计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当期投资收益。

长期债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。

(3) 长期投资减值准备的确认标准及计提方法

A 、长期投资减值准备的确认标准：公司期末对由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来期间内不可能恢复，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额确认为长期投资减值准备。

B 、长期投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。

11 、委托贷款

(1) 委托贷款计价及利息收益确认

公司按规定委托金融机构向其他单位贷出的款项，以实际委托的贷款金额计价。

期末按规定的利率计提应收利息计入当期收益，但公司按期计提的利息到付息期不能收回时，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息。

(2) 委托贷款减值准备的确认标准及计提方法

公司定期（半年末、年末）对委托贷款本金进行全面检查，如果有迹象表明委托贷款本金高于可收回金额的，按委托贷款本金高于可收回金额的差额，计提减值准备。

(3) 委托贷款的保全措施

根据公司的政策确定。一般采取抵押、资产保全、担保等措施。

12 、固定资产

(1) 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。

(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付 —— 的相关税费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物
机器设备	3	3%	32.33%
运输工具	8	3%	12.13%
其他设备

对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值（即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备），以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。

(4) 固定资产后续支出

A 、资本化后续支出：与固定资产有关的后续支出，使可能流入公司的经济利益超过了原先的估计，如延长了使用寿命、使产品质量实质性提高、或使产品成本实质性降低，计入固定资产的账面价值。

B 、费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

(5) 固定资产减值准备

年末公司对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

对长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；

或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。

13 、在建工程

(1) 在建工程的计价

按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态时，按工程项目的实际成本结转固定资产。工程完工交付使用前发生的与工程有关的专门借款所发生的、满足资本化条件的借款费用支出计入工程造价；交付使用后，其有关利息支出计入当期损益。

(2) 在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

A 、长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；

C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

14 、无形资产

(1) 无形资产的计价

购入的无形资产，按实际支付的价款计价；股东投入的无形资产，按投资各方确认的价值计价；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等计价；债务重组方式取得的无形资 - 产按《企业会计准则债务重组》的有关规定计价；非货币性交易取得的 - 无形资产按《企业会计准则非货币性交易》的有关规定计价。

(2) 无形资产的摊销：合同规定了受益年限的，按不超过受益年限平均摊销；合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按不超过法律规定的有效年限平均摊销；合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有效年限两者之间较短者；合同没有规定受益年限，法律也没有规定了有效年限的，按不超过 10 年的期限平均摊销。

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益期内分期摊销，没有确定的受益期，则按 10 年摊销。

(3) 无形资产减值准备：

期末对无形资产逐项进行检查，如果某项无形资产已被其他新技术等

所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；某项无形资产的市价在当期大幅下降，在剩余摊销年限内预期不会恢复；某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值；其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。则对其可变现净值低于账面价值的差额按单个无形资产项目计提减值准备。

15 、长期待摊费用

长期待摊费用主要包括长期预付租金、长期预付租赁费、筹建期除购建固定资产以外所发生的费用等。

长期待摊费用在受益期限内采用直线法平均摊销；在筹建期间内发生的开办费用，在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

16 、应付债券

公司所发行的债券，按照实际发行价格总额，作负债处理；债券发行价格总额与债券面值总额的差额，作为债券溢价或折价，在债券的存续期间内按直线法摊销。

17 、借款费用

(1) 借款费用资本化与费用化的原则

因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合《企 — 业会计准则借款费用》规定资本化条件下，应当予以资本化；其他借款费用于发生当期确认为费用。

(2) 资本化金额的确定

资本化金额的确定应为至当期末止购置或建造该项资产的累计支出加权平均数乘以资本化率。

资本化率的确定原则：为购建固定资产只借入一笔专门借款，资本化率为该项借款的利率；为购建固定资产借入一笔以上的专门借款，资本化率为这些借款的加权平均利率。

18 、预计负债

(1) 预计负债的确认标准

或有事项相关义务同时符合下列条件，确认为预计负债：

A 、该义务是公司承担的现时义务；

B 、该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
C 、该义务的金额能够可靠计量。
(2) 预计负债的计量方法

预计负债按照清偿该负债所需支出的最佳估计数计量。如果所需支出存在一个金额区间，按该区间的上、下限金额的平均数确定；如果所需支出不存在一个金额区间，预计负债只涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定；预计负债涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额几及其发生概率计算确定。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

19 、收入确认原则
(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已
售出的商品实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。

② 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。

(3) 让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
20 、建造合同
(1) 建造合同收入、费用的确认原则

建造合同收入以收到或应收的工程合同总金额或总造价确认；合同费用确认应包括从合同签订开始至合同完成为止所发生的、与执行合同有关的直接和间接费用。

建造合同的结果能够可靠地估计，应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。

(2) 完工进度的确认依据：
21 、租赁
(1) 租赁分为融资租赁和经营性租赁。

满足以下一条或数条标准的租赁，认定为融资租赁：

a 、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
b 、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计低于行使选

择权时租赁资产的公允价值的 5%( 含 5%) 。

c 、租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。不满足上述条件的，认定经营租赁。
(2) 租赁会计处理

-- 租赁的会计处理按照企业会计准则《企业会计准则租赁》的规定处

理。

22 、所得税的会计处理方法
(1) 所得税的会计处理方法：应付税款法
(2) 所得税汇算清缴的方式
① 企业所得税的征收的时期：采取季度预征、年度汇算清缴的方式
② 所得税汇算清缴的征收方式：一般申报
③ 所得税汇算清缴的范围：独立纳税。
四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明
无

五、或有事项的说明

无

六、资产负债表日后事项的说明

无

七、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等。	母公司	国有企业	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方的持股比例

投资者名称	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	年末余额
	投资金额	所占比例			投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	2,800,000.00	40%			2,800,000.00	40%

4 、关联方应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应付款
中国物资储运总公司	18,051,170.51	93.46	3,651,170.51	71.68

八、重要资产转让及其出售的说明

被转让企业名称	转让对象	受让方	帐面净资产	帐面投资金额	转让价格	原持股比例	转让股权比例
成都中储货运代理有限公司	股权	中国物资储运总公司神仙树仓库	-221,391.14	125,000.00	0	25％	25％

九、企业合并、分立的说明

无

十、税项

1 、主要税种和税率

、主要税种和税率
税项	计税基础	税率
营业税	营业净额	5%
城市维护建设税	应纳流转税额	7%
教育费附加	应纳流转税额	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十一、会计报表项目注释

1 、货币资金

	1、货币资金	1、货币资金
项目	年初数		本期增加	本期减少	年末数
	余额	其中：外币金额			余额	其中：外币金额
现金	89,717.30		3,551,677.47	3,341,494.76	299,900.01
银行存款	2,400,946.03	401,576.87	306,860,051.17	302,398,200.17	6,862,797.03	1,932,888.60
合计	2,490,663.33	401,576.87	310,411,728.64	305,739,694.93	7,162,697.04	1,932,888.60

注：公司期末不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。

2 、应收票据

2、应收票据
票据种类	年初余额	年末余额
银行承兑汇票	100,000.00
合计	100,000.00

3 、应收款项

（ 1 ）应收帐款

	（1）应收帐款	（1）应收帐款	（1）应收帐款	（1）应收帐款
账龄	年初数				年末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例 (%)	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例 (%)	坏账准备
1 年以内	26,952,647.71	99.01			11,400,123.91	97.70	0
1-2 年	103,254.45	0.38	20%	20,650.89	28,945.80	0.25	20%	5,789.16
2-3 年					103,254.45	0.88	40%	41,301.78
3-4年	2,252.23	0.01	60%	1,351.33			60%

4-5 年	163,250.67	0.60	80%	130,600.54			80%
5 年以上					135,671.94	1.16	100%	135,671.94
合计	27,221,405.06	100		152,602.76	11,667,996.10	100		182,762.88

（ 2 ）其他应收款

	（2）其他应收款	（2）其他应收款	（2）其他应收款	（2）其他应收款
账龄 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上合计	年初数				年末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例 (%)	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例 (%)	坏账准备
	1,630,629.86	100%	0％		685,866.12	34.24	0
					1,317,000.00	65.76	20%	0
							40%
							60%
							80%
							100%
	1,630,629.86	100%			2,002,866.12	100		0

说明 : 本项目中储秦皇岛货运代理公司为预付股权转让投资款 , 因双方未协商一致 , 协议尚未实施 , 预计 2006 年上半年可解决此问题 , 此项应收款可得到处理 . 故此项应收款不计提坏账准备 .

4 、预付账款

4、预付账款
账龄	年初数		年末数
	金额	占总额比例(%)	金额	占总额比例(%)
1 年以内			18,290.00	100
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计			18,290.00	100

5 、待摊费用

5、待摊费用
项目	年初余额	本期增加	本期摊销	年末余额
房租	15,145.81			48,935.56

6 、长期投资

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

长期股权投资	1,234,278.54	27,571.48	137,292.02	1,124,558.00
其中：对子公司的投资	1,015,181.83	31,338.91	12292.02	1,034,228.72
对其他企业投资	219,096.71	-3,767.43	125,000.00	90,329.28
长期债权投资				0.00
其中：国债投资				0.00
其他长期投资				0.00
股权投资差额	143,587.50	-15,248.23		128,339.27
合计	1,377,866.04	12,323.25	137,292.02	1,252,897.27

（ 1 ）、长期股权投资

初始投资额	初始投资额	权益变动	权益变动	权益变动	账面余额	年末持股比例(%)	核算方法
投资成本	本年增减	本年权益增减	本年利润分回	累计增减
125,000.00	-125,000.00				0	0	成本法
150,000.00		-3,767.43		-59,670.72	90,329.28	30	权益法
1,083,000.00		31,338.91		2,068.00	1,085,068.00	72.2	权益法

本期公司将持有的成都中储货运代理有限公司 25 ％股权零价格转让给中国物资储运总

公司神仙树仓库 , 具体祥见“附注八”。

（ 2 ）长期股权投资差额

被投资单位	原始金额	年初余额	本年摊销	累计摊销	年末余额	剩余摊销年限
大连中储报关有限公司	152,482.30	143,587.50	15,248.23	24,143.03	128,339.27	8年零5个月

7 、固定资产

（ 1 ）、固定资产原值

项目	年初余额	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额	年末余额
	原值	累计折旧	减值准备	原值	累计折旧	减值准备
土地
房屋建筑物

机器设备	机器设备
运输设备		1,177,731.00	402,849.01		709,368.96		1,887,099.96	670,118.72
其他		293,207.61	145,705.43		198,050.77		491,258.38	282,291.27
	合计	1,470,938.61	548,554.44		907,419.73		2,378,358.34	952,409.99
	（2）、累计折旧项目年初余额本年增加数房屋建筑物机器设备运输设备 402,849.01 267,269.71 其他 145,705.43 136,585.84 合计 548,554.44 403,855.55
			年初余额	本年增加数		本年减少数		年末余额


			402,849.01	267,269.71				670,118.72
			145,705.43	136,585.84				282,291.27
			548,554.44	403,855.55				952,409.99

说明：

（ 1 ）本年增加的固定资产为新购进的固定资产。
（ 2 ）本年增加的累计折旧为本年计提的折旧费用。

8 、应付款项

项目	期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
应付帐款	168,968.85	957,496.57	168,968.85	957,496.57
预收帐款	3,124,882.48	8,235,788.92	8,888,444.00	2,472,227.40
其他应付款	20,721,640.17	12,478,982.62	27,376,413.49	5,824,209.30

注：应付款项全部为 1 年内

9 、应付股利

项目	期初数	本期增加数	本期支付数	期末数
普通股股利	516,335.00	361,021.52	877,356.52	0

10 、应交税金

项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	年末余额
增值税	17%	0	5,316.20	26,033.40	-20,717.20
营业税	5%	156,253.96	652,079.75	476,997.10	331,336.61
城建税	7%	10,174.39	47,591.58	34,473.37	23,292.60
个人所得税	5%--15%	2,415.61	91,728.87	91,465.81	2,678.67

企业所得税	33%	436,365.37	1,911,700.63	887,420.06	1,460,645.94
合计		605,209.33	2,708,417.03	1,516,389.74	1,797,236.62

11 、其他应交款

项目	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
教育费附加	4,747.43	20,009.45	14,794.17	9,962.71
堤防费	85.80	1,043.63	875.78	253.65
其他	158.08	1,122.45	1,104.73	175.80
合计	4,991.31	22,175.53	16,774.68	10,392.16

12 、预提费用

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
预提广告费	60,000.00		60,000.00	0

合计	60,000..00	0	60,000.00	0

13 、实收资本

投资者名称	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额
	投资金额	所占比例 (%)	投资金额	所占比例 (%)
中国物资储运总公司	2,800,000.00	40%	2,800,000.00	40%
李义、刘起正等45 人	4,200,000.00	60%	4,200,000.00	60%
合计	7,000,000.00	100%	7,000,000.00	100%

14 、资本公积

公积
年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	变动原因、依据
48,867.85	32,490.00		81,357.85	子公司所有者权益变动
48,867.85	32,490.00		81,357.85

15 、盈余公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	变动原因、依据
法定盈余公积金	1,095,708.99	418,890.25		1,514,599.24	提取法定盈余公积
法定公益金	547,854.50	209,445.13		757,299.63	提取法定公益金

合计 1,643,563.49 628,335.38 2,271,898.87

16 、未分配利润

16、未分配利润
项目	金额
上年年末余额	410,251.76
加：年初未分配利润调整数	-797,474.67
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素
本年年初余额	-387,222.91
本年增加数	4,188,902.43
其中：本年净利润转入
其他增加
本年减少数	1,038,587.14
其中：本年提取盈余公积数	628,335.38
本年分配现金股利数
本年分配股票股利数
其他减少	410251.76
本年年末余额	2,763,092.38
其中：董事会已批准的现金股利数

、主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	本年数	上年数	本年数	上年数
物流业务
其中：仓储
运输
进出库
加工
货运代理	86,091,912.87	35,109,635.05	71,599,808.90	27,469,647.57
其他(咨询)	428,467.40		60,000.00
小计	86,520,380.27	35,109,635.05	71,659,808.90	27,469,647.57
公司内业务分部间抵消

合计

86,520,380.27 35,109,635.05 71,659,808.90 27,469,647.57

18 、财务费用

18、财务费用
项目	本年数	上年数
利息支出	8,221.49	22,508.08
减：利息收入	17,277.64	18,926.57
汇兑损失	26,422.48	1,805.87
减：汇兑收益
现金折扣
手续费支出	61,299.93	28,307.06
合计	78,666.26	33,694.44

19 、投资收益

19、投资收益
项目	本年数	上年数
股票投资收益
债权投资收益
其中：债券收益
其他债权投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分派的利润
年末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额	-17,210.54	-50,015.85
股权投资差额摊销	-15,248.23	-8,894.80
股权投资转让收益	-125,000.00
委托理财收益
委托贷款收益
计提的投资减值准备
其他投资收益
合计	-157,458.77	-58,910.65

20 、营业外收支

20、营业外收支
主要项目类别	本年数	上年数
营业外收入
处置固定资产净收益	50,051.00
非货币性交易
出售无形资产净收益
罚款净收入

其他收入
合计	50,051.00
营业外支出
处置固定资产净损失
出售无形资产净损失
罚款支出	1,000.00
捐赠支出
其他支出	1,142.66
合计	2,142.66

十二、非货币性交易和债务重组的说明

无。

北京中储国际货运代理有限公司 2006 年 7 月 5 日

附送四

北京中储国际货运代理有限公司 2006 年 1-4 月会计报表附注

一、企业基本情况

公司注册资本： 700 万元

公司法定代表人：李小晶公司营业执照号码： 110181084096

公司注册地址：北京市海淀区民族大学北路 18 号经营期限： 50 年

二、不符合会计核算前提的说明

本公司无不符合会计核算前提的情形。

三、主要会计政策、会计估计的说明
1 、会计制度
本公司执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。 2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。 3 、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

本公司以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

(1) 外币业务采用业务发生时（或业务发生当期期初）中国人民

银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末（可以根据政策选择月末、季末、半期末、期末）对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

6 、现金及现金等价物的确定标准

现金为公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短（一般是指自购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 7 、短期投资

8 、应收款项

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。

(3) 坏账准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；
债务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

(5) 应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

B 、应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。

9 、存货
(1) 存货的分类：主要包括原材料、在途材料、低值易耗品、委托加
工材料、自制半成品、在产品、产成品。
(2) 存货计价方法：存货中原材料、自制半成品、库存商品按实际成

本计价，发出时按加权平均法进行核算。

低值易耗品及包装物的摊销方法 : 一次摊法

(3) 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期末或年度终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。

(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。

10 、长期投资

(1) 长期股权投资

A 、长期股权投资初始成本的计价

① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等相关费用作为初始成本计价。

② 以放弃非现金资产取得的长期股权投资，其初始投资成本按 — 《企业会计准则非货币性交易》的规定计价。

— ③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》的规定计价。

④ 通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本计价。

B 、长期股权投资核算及收益确认

采用成本法核算的单位，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时，确认投资收益；采用权益法核算的单位，中期期末或年度终了，按分享或分担的被投资单位实现的净利润或发生的净亏损的份额，确认投资损益。

C 、股权投资差额的确认与摊销

长期股权投资采用权益法核算时，取得投资时的初始投资成本与

享有被投资单位所有者权益份额的差额，或因追加投资等原因对长期股权投资的核算由成本法改为权益法时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额计入“股权投资差额”。初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，按规定的期限摊销计入损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。

(2) 长期债权投资

长期债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，手续费等相关费用，但不包括取得时已到期尚未领取的利息。

长期债权投资按期计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当期投资收益。

长期债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。

(3) 长期投资减值准备的确认标准及计提方法

B 、长期投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。

11 、委托贷款

(1) 委托贷款计价及利息收益确认

公司按规定委托金融机构向其他单位贷出的款项，以实际委托的贷款金额计价。

期末按规定的利率计提应收利息计入当期收益，但公司按期计提的利息到付息期不能收回时，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息。 (2) 委托贷款减值准备的确认标准及计提方法

公司定期（半期末、期末）对委托贷款本金进行全面检查，如果有迹象表明委托贷款本金高于可收回金额的，按委托贷款本金高于可收回金额

的差额，计提减值准备。

(3) 委托贷款的保全措施

根据公司的政策确定。一般采取抵押、资产保全、担保等措施。 12 、固定资产

(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物
机器设备	3	3%	32.33%
运输工具	8	3%	12.13%
其他设备

(4) 固定资产后续支出

B 、费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

(5) 固定资产减值准备

期末公司对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

对长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。

13 、在建工程

(1) 在建工程的计价

(2) 在建工程减值准备

期末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

A 、长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带
来的经济利益具有很大的不确定性；
C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

14 、无形资产

(1) 无形资产的计价

购入的无形资产，按实际支付的价款计价；股东投入的无形资产，按投资各方确认的价值计价；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等计价；债务重组方式取得的无形资 - 产按《企业会计准则债务重组》的有关规定计价；非货币性交易取得的

无形资产按《企业会计准则非货币性交易》的有关规定计价。

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益期内分期摊销，没有确定的受益期，则按 10 年摊销。

(3) 无形资产减值准备：

期末对无形资产逐项进行检查，如果某项无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；某项无形资产的市价在当期大幅下降，在剩余摊销年限内预期不会恢复；某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值；其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。则对其可变现净值低于账面价值的差额按单个无形资产项目计提减值准备。

15 、长期待摊费用

长期待摊费用主要包括长期预付租金、长期预付租赁费、筹建期除购建固定资产以外所发生的费用等。

长期待摊费用在受益期限内采用直线法平均摊销；在筹建期间内发生的开办费用，在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

16 、应付债券

17 、借款费用

(1) 借款费用资本化与费用化的原则

因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符 — 合《企业会计准则借款费用》规定资本化条件下，应当予以资本化；

其他借款费用于发生当期确认为费用。

(2) 资本化金额的确定

资本化金额的确定应为至当期末止购置或建造该项资产的累计支出加权平均数乘以资本化率。

18 、预计负债

(1) 预计负债的确认标准

或有事项相关义务同时符合下列条件，确认为预计负债：

A 、该义务是公司承担的现时义务；
B 、该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
C 、该义务的金额能够可靠计量。
(2) 预计负债的计量方法

19 、收入确认原则

(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已
售出的商品实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认

① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收

入。

(3) 让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
20 、建造合同
(1) 建造合同收入、费用的确认原则

建造合同的结果能够可靠地估计，应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。

(2) 完工进度的确认依据：
21 、租赁
(1) 租赁分为融资租赁和经营性租赁。

满足以下一条或数条标准的租赁，认定为融资租赁：

a 、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
b 、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计低于行使选

择权时租赁资产的公允价值的 5%( 含 5%) 。

c 、租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。
不满足上述条件的，认定经营租赁。
(2) 租赁会计处理

-- 租赁的会计处理按照企业会计准则《企业会计准则租赁》的规定处

理。

22 、所得税的会计处理方法
(1) 所得税的会计处理方法：应付税款法
(2) 所得税汇算清缴的方式
① 企业所得税的征收的时期：采取季度预征、年度汇算清缴的方式
② 所得税汇算清缴的征收方式：一般申报
③ 所得税汇算清缴的范围：独立纳税。

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

五、或有事项的说明

无

六、资产负债表日后事项的说明
无

七、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等。	母公司	国有企业	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	年初余额	本年增加	本年减少	期末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方的持股比例

投资者名称	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	期末余额	期末余额
	投资金额	所占比例			投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	2,800,000.00	40%			2,800,000.00	40%

4 、关联方应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应付款
中国物资储运总公司	3,651,170.51	71.68	3,651,170.51	68.18

八、企业合并、分立的说明

无

九、税项

1 、主要税种和税率

、主要税种和税率
税项	计税基础	税率
营业税	营业净额	5%
城市维护建设税	应纳流转税额	7%
教育费附加	应纳流转税额	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十、会计报表项目注释

1 、货币资金

	1、货币资金	1、货币资金
项目	年初数		本期增加	本期减少	年末数
	余额	其中：外币金额			余额	其中：外币金额
现金	299,900.01		5,140,472.25	4,957,950.04	482,422.22
银行存款	6,862,797.03	1,932,888.60	163,109,507.82	164,248,259.85	5,724,045.00	2,140,451.42
合计	7,162,697.04	1,932,888.60	168,249,980.07	169,206,209.89	6,206,467.22	2,140,451.42

注：公司期末不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外、或有潜在回收风

险的款项。

2 、应收款项

（ 1 ）应收帐款

	（1）应收帐款	（1）应收帐款	（1）应收帐款	（1）应收帐款
账龄	年初数				期末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备
1年以内	11,404,603.13	97.32	0		10,332,685.52	91.06	0

1-2 年	28,945.80	0.25	20%	5,789.16	729,602.65	6.43	20%	145,920.53
2-3 年	103,254.45	0.88	40%	41,301.78	103,254.45	0.91	40%	41,301.78
3-4 年			60%				60%
4-5 年			80%				80%
5 年以上	181,393.30	1.55	100%	181,393.30	181,393.30	1.60	100%	181,393.30
合计	11,718,196.68	100.00		228,484.24	11,346,935.92	100.00		368,615.61

大额欠款单位列示如下：

单位名称	金额	欠款性质账龄
上海通富	2,117,172.94	代垫款一年以内
厦门荣鑫行	1,747,226.86	代垫款一年以内
秦皇岛国际货代公司	1,561,258.42	代垫款一年以内
中国远大世纪贸易公司	741,467.10	代垫款一年以内
中储广州黄埔货代公司	600,000.00	代垫款一年以内

（ 2 ）其他应收款

	（2）其他应收款	（2）其他应收款	（2）其他应收款	（2）其他应收款
账龄 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上合计	年初数				期末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例(	坏账准备
	1,102,866.12	43.25			833,115.74	48.07	0
	900,000.00	56.75			900,000.00	51.93	20%
							40%
							60%
							80%
							100%
	2,002,866.12	100.00			1,733,115.74	100.00

说明 : 本项目 1-2 年其他应收款 - 中储秦皇岛货运代理公司为预付股权转让投资款 , 因

双方未协商一致 , 协议尚未实施 , 此项应收款不计提坏账准备 .

大额欠款单位列示如下：

大额欠款单位列示如下：
单位名称	金额	欠款性质	账龄
中储总公司秦皇岛货代公司	900,000.00	暂借款	1-2年
上海中储	417,000.00		一年以内
龙岗物流	100,000.00	拨付拟成立广东分公司资金	一年以内
云天化	85,249.16	客户往来	一年以内

湛江海关

保证金一年以内

63,000.00

3 、预付账款

3、预付账款
账龄	年初数		期末数
	金额	占总额比例(%)	金额	占总额比例(%)
1 年以内	18,290.00	100	2,620.00	100
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计	18,290.00	100	2,620.00	100

4 、待摊费用

4、待摊费用
项目	年初余额	本期增加	本期摊销	期末余额
房租	48,935.56	56,710.12	48,935.56	56,710.12

5 、长期投资

5、长期投资
项目	年初余额	本年增加	本年减少	期末余额
长期股权投资	1,124,557.99		53,827.90	1,070,730.09
其中：对子公司的投资	1,034,228.71		53,827.90	980,400.81
对其他企业投资	90,329.28			90,329.28
长期债权投资
其中：国债投资
其他长期投资
股权投资差额	128,339.27		5,082.74	123,256.53
合计	1,252,897.26		58,910.64	1,193,986.62

（ 1 ）、长期股权投资

初始投资额	初始投资额	权益变动	权益变动	权益变动	账面余额	期末持股比例(%)	核算方法
投资成本	本年增减	本年权益增减	本年利润分回	累计增减
150,000.00				-59,670.72	90,329.28	30	权益法
1,085,068.00		-53,827.90		-104,667.19	980,400.81	72.2	权益法

有限公司

（ 2 ）长期股权投资差额

被投资单位	原始金额	年初余额	本年摊销	累计摊销	期末余额	剩余摊销年限
大连中储报关有限公司	152,482.30	128,339.27	5,082.74	29,225.77	123,256.53	8年零1个月

6 、固定资产

（ 1 ）、固定资产原值

项目	项目	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加数	本年增加数	本年减少数	期末余额	期末余额	期末余额
		原值	累计折旧		减值准备				原值	累计折旧	减值准备
土地
房屋建筑物
机器设备
运输设备		1,887,099.96	670,118.72						1,887,099.96	759,690.24
其他		491,258.38	282,291.27			49,365.00		48,684.26	491,939.12	263,624.18
合计		2,378,358.34	952,409.99			49,365.00		48,684.26	2,379,039.08	1,023,314.42
		（2）、累计折旧							本年减少数期末余额 759,690.24 42,029.38 263,624.18 42,029.38 1,023,314.42
	项目			年初余额			本年增加数		本年减少数	期末余额
	房屋建筑物
	机器设备
	运输设备			670,118.72			89,571.52			759,690.24
	其他			282,291.27			23,362.29		42,029.38	263,624.18
	合计			952,409.99			112,933.81		42,029.38	1,023,314.42

说明：

（ 1 ）本年增加的固定资产为新购进的固定资产，本年减少的固定资产为因盘亏转

入待处理的固定资产原值。

（ 2 ）本年增加的累计折旧为本年计提的折旧费用，本年减少的累计折旧为因盘亏转入待处理的固定资产累计折旧值。

7 、应付款项

期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
957,496.57	28,472,394.31	28,663,732.02	766,158.86
2,472,227.40	-	98,755.55	2,373,471.85
5,824,209.30	230,305.91	700,094.68	5,354,420.53

8 、应付股利

项目普通股股利	期初数	本期增加数	本期支付数	期末数
		3,571,015.27	3,571,015.27

9 、应交税金

项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
增值税	17%	-20,717.20	3,378.21	0.00	-17,338.99
营业税	5%	331,336.61	243,240.48	329,974.93	244,602.16
城建税	7%	23,292.60	17,026.83	23,197.27	17,122.16
个人所得税	5%--15%	2,678.67	434,086.75	6,610.13	430,155.29
企业所得税	33%	1,460,645.94	169,837.03	1,576,592.46	53,890.51
合计		1,797,236.62	867,569.31	1,936,374.80	728,431.13

10 、其他应交款

项目	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
教育费附加	9,962.71	7,398.56	10,009.76	7,351.51
堤防费	253.65	496.25	749.90
其他	175.80	653.14	25.51	803.43
合计	10,392.16	8,547.95	10,785.17	8,154.94

11 、实收资本

本	本
年初余额		本年增加	本年减少	期末余额
投资金额	所占比例 (%)			投资金额	所占比例 (%)
2,800,000.00	40%			2,800,000.00	40%

李义、刘起正等45人合计	4,200,000.00	60%			4,200,000.00	60%
	7,000,000.00	100%			7,000,000.00	100%

12 、资本公积

积
年初余额	本年增加	本年减少	期末余额	变动原因、依据子公司资本公积变动
81,357.85			81,357.85
81,357.85			81,357.85

13 、盈余公积

项目	年初余额	期末余额
法定盈余公积金	1,514,599.25	1,514,599.25
法定公益金	757,299.62	757,299.62
合计	2,271,898.87	2,271,898.87

14 、未分配利润

14、未分配利润
项目	金额
上年期末余额	2,763,092.38
加：年初未分配利润调整数
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-13,737.28
本年年初余额	2,749,355.10
本年增加数	3,489,721.32
其中：本年净利润转入	3,489,721.32
其他增加
本年减少数
其中：本年提取盈余公积数
本年分配现金股利数	3,571,015.27
本年分配股票股利数
其他减少
本年期末余额	2,668,061.15
其中：董事会已批准的现金股利数

15 、主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上年数	本期数	上年数	本期数
物流业务
其中：仓储
运输
进出库
加工
货运代理	86,091,912.87	42,762,291.18	71,599,808.90	36,131,503.62
其他(咨询)	428,467.40	363316.35	60,000.00	124481.26
小计	86,520,380.27	43,125,607.53	71,659,808.90	36,255,984.88
公司内业务分部间抵消		185,000.00		185,000.00
合计	86,520,380.27	42,940,607.53	71,659,808.90	36,070,984.88

16 、管理费用

16、管理费用
项目	上年数	本期数
人工成本	2,652,728.44	874,542.88
办公费用	2,458,636.32	701,479.64
资产使用费	504,239.18	356,360.44
税金	53,580.40	41,290.62
业务招待费	394,391.93	143,458.34
其他	1,778,912.41	332,264.68
合计	7,842,488.68	2,449,396.60

17 、财务费用

17、财务费用
项目	上年数	本期数
利息支出	8,221.49	6,317.10
减：利息收入	17,277.64	8,674.28
汇兑损失	26,422.48
减：汇兑收益
现金折扣
手续费支出	61,299.93	18,966.56
合计	78,666.26	16,609.38

18 、投资收益

18、投资收益
项目	上年数	本期数
股票投资收益
债权投资收益
其中：债券收益
其他债权投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分派的利润
期末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额	-148,563.97	-53,827.91
股权投资差额摊销	-8,894.80	-5,082.74
股权投资转让收益
委托理财收益
委托贷款收益
计提的投资减值准备
其他投资收益
合计	-157,458.77	-58,910.65

19 、营业外收支

19、营业外收支
主要项目类别	上年数	本期数
营业外收入
处置固定资产净收益	50,051.00
非货币性交易
出售无形资产净收益
罚款净收入
其他收入
合计	50,051.00	0
营业外支出
处置固定资产净损失		6,654.88
出售无形资产净损失
罚款支出	1,000.00
捐赠支出
其他支出	1,142.66	307,192.34
合计	2,142.66	313,849.82

注：营业外支出中的其他支出 307,192.34 元为本公司与分公司内部往来差额转入待处理流动资产损失形成。

十一、非货币性交易和债务重组的说明无。

十二、其他需说明事项

（一）公司总部与分公司间内部往来不能完全抵消

2006 年 4 月 30 日本公司总部与分公司间往来以较小数抵消后差额共计 307,192.34 元，该差额是由于公司总部与分公司未对账，业务流程不固定，票据传递途径不确定等原因形成的，将其转入待处理流动资产损失，列示在损益表营业外支出中。待处理流动资产明细如下 :( 北京本部 ) 其他应 - - 收款天津分公司 789,280.23 元，其他应收款四川分公司 13,453.00 元，应 - - 收账款河南分公司 28,457.67 元， ( 天津分公司 ) 其他应收款河南分公司 - 18.057.00 元，（湛江分公司）其他应付款北京本部 254,201.73 元，（四川分 - - 公司）其他应付款武汉分公司 -1,569.25 元，（河南分公司）应付账款青岛 - 货代 774.95 元（青岛分公司）应付账款北京总部 284,129.88 元，应付账款 - 河南分公司 5,188.25 元。本公司将加紧对上述款项进行清理。

（二）公司增资扩股事宜

北京中储公司 2006 年 3 月 30 日第四届第三次股东会决议通过增资扩股方案：

1 、按照员工职位设定了入股限额，根据公司业务骨干入股的数额，中国物资储运总公司相应扩大投资，使其在公司所占份额达到 51% 。

2 、增资扩股的计算以经评估的公司 2005 年 12 月 31 日的所有者权益（评估后）为准。

3 、本决议待法人股东中国物资储运总公司报其上级中国诚通控股公司批准后生效。

北京中储国际货运代理有限公司 2006 年 7 月 5 日

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants Ltd 审计报告 Audit Report

郑州中储南阳寨仓库模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 － 2 、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 5 3 、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 17 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 18 32 － 6 、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 33 35 7 、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 36

中审审字 [2006] 第 6136 － 5 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司郑州中储南阳寨仓库按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是郑州中储南阳寨仓库管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信这些模拟会计报表是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持这些会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制这些模拟会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价这些模拟会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了郑州中储南阳寨仓库 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

==> picture [337 x 13] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 13] intentionally omitted <==

==> picture [216 x 13] intentionally omitted <==

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	562,562.19	1,274,624.81	661,961.52
短期投资	2	-	-	-
应收票据	3	-	-	-
应收股利	4	-	-	-
应收利息	5	-	-	-
应收账款	6	533,642.88	624,065.17	522,144.27
其他应收款	7	874,792.68	1,434,875.82	2,134,009.54
预付账款	8	13,723.18	-	212,524.10
期货保证金	9	-	-	-
应收补贴款	10	-	-	-
应收出口退税	11	-	-	-
存货	12	121,255.83	210,565.88	477,479.40
其中：原材料	13	-	9,522.61	11,325.91
库存商品(产成品)	14	63,203.33	172,017.02	421,427.24
待摊费用	15	-	-	-
待处理流动资产净损失	16	-	-	-
一年内到期的长期债权投资	17	-	-	-
其他流动资产	18	-	-	-
流动资产合计	19	2,105,976.76	3,544,131.68	4,008,118.83
长期投资	20	-	-	-
其中：长期股权投资	21	-	-	-
长期债权投资	22	-	-	-
*合并价差	23	-	-	-
长期投资合计	24	-	-	-
固定资产原价	25	16,956,468.66	17,112,738.66	17,122,418.66
减：累计折旧	26	9,903,338.05	10,653,995.95	10,879,831.30
固定资产净值	27	7,053,130.61	6,458,742.71	6,242,587.36
减：固定资产减值准备	28	-	-	-
固定资产净额	29	7,053,130.61	6,458,742.71	6,242,587.36
工程物资	30	-	-	-
在建工程	31	-	-	-
固定资产清理	32	-	-	-
待处理固定资产净损失	33	-	-	-
固定资产合计	34	7,053,130.61	6,458,742.71	6,242,587.36
无形资产	35	-	-	-
其中：土地使用权	36	-	-	-
长期待摊费用(递延资产)	37	-	-	-
其中：固定资产修理	38	-	-	-
固定资产改良支出	39	-	-	-
他长期资产	40	-	-	-

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41	-	-	-
无形资产及其他资产合计	42	-	-	-
递延税款借项	43	-	-	-
资产总计	44	9,159,107.37	10,002,874.39	10,250,706.19
短期借款	45	7,500,000.00	7,070,000.00	7,070,000.00
应付票据	46	-	-	-
应付账款	47	-	57,565.38	231,175.95
预收账款	48	410,947.49	914,723.45	618,930.15
应付工资	49	-	-	-
应付福利费	50	-251,626.76	-61,540.40	-
应付股利（应付利润）	51	70,333.99	-	-
应付利息	52	-	-	-
应交税金	53	3,251.43	71,564.97	76,496.96
其他应交款	54	1,103.51	1,546.70	1,987.77
其他应付款	55	4,481,050.00	4,847,384.57	4,750,562.95
预提费用	56	-	-	375,000.00
预计负债	57	-	48,935.00	48,935.00
递延收益	58	-	-	-
一年内到期的长期负债	59	-	-	-
其他流动负债	60	-	-	-
流负债合计	61	12,215,059.66	12,950,179.67	13,173,088.78
长期借款	62	-	-	-
应付债券	63	-	-	-
长期应付款	64	-	-	-
专项应付款	65	-	-	-
其他长期负债	66	-	-	-
其中：特准储备资金	67	-	-	-
长期负合计	68	-	-	-
递延税款贷项	69	-	-	-
负债合计	70	12,215,059.66	12,950,179.67	13,173,088.78
少数股东权益	71	-	-	-
实收资本（股本）	72	7,723,641.56	7,723,641.56	7,723,641.56
国家资本	73	-	-	-
集体资本	74	-	-	-
法人资本	75	7,723,641.56	7,723,641.56	7,723,641.56
其中：国有法人资本	76	7,723,641.56	7,723,641.56	7,723,641.56
集体法人资本	77	-	-	-
个人资本	78	-	-	-

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79	-	-	-
资本公积	80	-	-	-
盈余公积	81	-31,516.40	-	-
其中：法定公益金	82	-15,758.20	-	-
未确认的投资损失	83	-	-	-
未分配利润	84	-10,748,077.45	-10,670,946.84	-10,646,024.15
其中：现金股利	85	-	-	-
外币报表折算差额	86	-	-	-
所有者权益小计	87	-3,055,952.29	-2,947,305.28	-2,922,382.59
减：未处理资产损失	88	-	-	-
所有者权益合计	89	-3,055,952.29	-2,947,305.28	-2,922,382.59
负债和所有者权益总计	90	9,159,107.37	10,002,874.39	10,250,706.19

模拟利润表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库			单位：人民币元
项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	16,534,200.41	10,421,589.27
减：（一）主营业务成本	2	12,396,062.20	8,887,222.38
（二）主营业务税金及附加	3	476,621.20	199,494.84
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	3,661,517.01	1,334,872.05
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-	-
减：（一）营业费用	6	410,341.35	240,218.56
（二）管理费用	7	2,737,757.80	957,757.88
（三）财务费用	8	275,997.36	87,299.43
（四）其他	9	-	-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	237,420.50	49,596.18
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-	-
（二）期货收益	12	-	-
（三）补贴收入	13	-	-
（四）营业外收入	14	31.88	-
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	48,935.00	-
（二）其他支出	17	-	-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	188,517.38	49,596.18
减：所得税	19	79,870.37	24,673.49
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	108,647.01	24,922.69

郑州中储南阳寨仓库 2005 年 12 月 31 日模拟会计报表附注

一、公司简介

郑州中储南阳寨仓库（以下简称本单位）系中国物资储运总公司全资子公司，经郑州市工商行政管理局批准，于 1963 年成立。本单位注册资本金； 455 万元；营业执照注册号： 4101001200516-1/1 ；注册地址：郑州市兴隆铺街 9 号；法定代表人：董旭。

经营范围（主营）：物资存储，商品储运，加工改制，代运代理，集装箱业务库房，场地及设备的租赁。

经营范围（兼营）：金属材料、化工（易燃易爆及危险品除外）、电器机械及器材供销；起重运输设备的制造、安装、维修、保养；纸张、纸浆的销售。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司《资产剥离方案》规定将本单位的土地使用权、非经营性资产及相对应权益上划至中国物资储运总公司。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

按照上述剥离方案，截止 2005 年 1 月 1 日，本单位土地使用权账面价值为 20,125,677.00 元，职工宿舍等非经营性资产净值为 215,274.35 元，合计剥离资产 20,340,951.35 元，同时等额冲减权益（依次冲减资本公积，盈余公积、未分配利润）。

三、主要会计政策、会计估计的说明

模拟会计报表所载财务信息是根据下列主要会计政策、会计估计编制的，它们是根据企业会计准则和《企业会计制度》及相关的补充规定以及财政部颁布的有关准则、制度和规定拟定的。

（一）执行的会计准则和会计制度

本单位目前执行企业会计准则和《企业会计制度》。

（二）会计年度

本单位会计年度采用公历制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

（三）记账本位币

本单位以人民币为记账本位币。

（四）记账基础和计价原则

本单位的会计核算以权责发生制为记账基础；各项资产在取得时按照实际成本计量，其后对各项资产进行定期检查，如果发生减值，按《企业会计制度》规定计提相应的减值准备。

（五）外币业务的核算方法及折算方法

本单位发生非本位币经济业务时，采用交易发生时的汇率折合为本位币记账。各种外币账户的外币余额，期末时应当按照期末汇率折合为记账本位币，由此产生的汇兑损益，计入当期损益。属于与购建固定资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，按借款费用资本化的原则进行处理；属于筹建期间的，计入长期待摊费用。本单位无外币报表折算情况。

（六）现金等价物的确定标准

本单位对同时具备期限短（从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确认为现金等价物。

（七）短期投资

本单位短期投资是指能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票投资、债券和基金等，于取得时以实际发生的投资成本扣除已宣告但尚未领取的现金股利和已到付息期但尚未领取的债券利息入账。

短期投资持有期间内收到被投资单位发放的现金股利或利息，除取得时已记入 “应收项目”的现金股利或利息外，以实际收到时作为投资成本的收回，冲减短期投资账面值。处置短期投资时，投资的账面价值与实际取得价款的差额，确认为当期投资损益。

本单位期末短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额，计提短期投资跌价准备，并计入当期损益。

（八）应收款项

应收款项坏账的确认标准是：

（ 1 ）债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍无法收回；

（ 2 ）债务人逾期未履行其偿债义务，并且具有明显特征表明无法收回。确认的坏账于核准前先采用备抵法核算，在获得核准后与相应的应收款项（包括应收账款和其他应收款）核销。

本单位采用备抵法核算应收账款和其他应收款的坏账损失，分别采用个别辨认法和账龄分析法提取坏账准备。对经确认为坏账的应收账款和其他应收款，计提全额坏账准备；除已计提全额坏账准备的应收账款和其他应收款外，对余下的应收账款和其他应收款以账龄分析法计提坏账准备。本单位确定的以账龄分析法计提坏账准备比例如下：

==> picture [271 x 150] intentionally omitted <==

（九）存货

存货划分为原材料、在产品、产成品、备品备件、低值易耗品等，如有期末结存的劳务成本，也作为存货列示。各种存货按取得时的实际成本计价。低值易耗品和包装物采用在领用时一次性摊销的方法；备品备件采用一次转销法，其价值在领用时全部作为当期生产耗费，一次转移到产品成本中；其他存货的发出按加权平均法计价。

存货采用定期盘点制度，每年至少盘点一次。

对于存货遭受损毁、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额，提取存货跌价准备。可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计完工成本及销售所必须的估计费用后的价值确定。

（十）固定资产

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用年限超过一年且单位价值较高的有形资产。

固定资产按取得时的实际成本计价，购建固定资产使其达到预定可使用状态前

所发生的专门借款利息及外币专门借款汇兑损益予以资本化；有关重大扩充、技术改造等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原来的估计，则作为资本支出，列入固定资产。修理及维护支出列为当期费用；固定资产盘盈、盘亏、报废、毁损及转让出售等资产处理净损益计入当期营业外收入或支出。

固定资产的折旧采用直线法平均提列，并根据固定资产的原价、预计使用年限和预计残值 ( 原价的 3%) 确定其折旧率如下 :

类别估计使用年限年折旧率土地资产－房屋、建筑物 25 40 年 3.88-2.43 % －机器设备 5 15 年 19.40-6.47% 运输工具 10 年 9.70% 其他设备 5-10 年 19.40-9.70%

固定资产一般按月提取折旧，当月增加的固定资产，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，从下月起停止计提折旧。

本单位定期对固定资产进行检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备，计入当期损益。可收回金额，是指固定资产的销售净价与使用价值两者中的较高者。使用价值是指预期从资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的估计未来现金流量的现值。固定资产减值准备按单项固定资产计提。

如果有迹象表明以前期间据以计提固定资产减值准备的各种因素发生变化，使得固定资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值损失在不超过原已计提的固定资产减值准备范围内转回。已全额计提减值准备的固定资产，不再计提折旧。

（十一）在建工程

在建工程是指购建固定资产的工程前期准备和工程达到预计可使用状态前的建筑工程和安装工程支出，包括工程直接材料、直接工资、待安装设备、工程建筑安装费、工程管理费、借款利息及汇兑损益。当在建工程的借款已发生并用于在建工程项目时，其所发生的利息及汇兑损益在工程达到预计可使用状态前计入工程成本，工程达到预计可使用状态后，计入当期财务费用。所建造的在建工程自达到预定可使用状态起转入固定资产。

本单位定期对在建工程进行检查，对长期停建并预计在三年内不会重新动工的在建工程，在性能上及技术上已经落后，并对本单位带来的经济利益具有很大的不

确定性而导致其可收回金额低于账面价值的，将可收回金额低于其账面价值的差额作为在建工程减值准备，计入当期损益。

在建工程减值准备按单项工程计提。

（十二）长期待摊费用

本单位长期待摊的费用项目主要是开发区筹建费用 , 在其以后的受益期内分期平均摊销，摊销年限为 5 年。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊销的该项目和摊余价值全部转入当期损益。

除购建固定资产外，所有筹建期间所发生的费用先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营的当月一次性摊销计入当月损益。

（十三）借款费用

借款费用是指本单位因借款而发生的利息、折溢价摊销、辅助费用及外币汇兑差额。专门借款是指为购建固定资产而专门借入的款项，专门借款费用在同时具备下列三个条件时开始资本化，计入该资产的成本：

（ 1 ）资产支出已经发生；

（ 2 ）借款费用已经发生；

（ 3 ）为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

如果固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过三个月，则暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。当购建的固定资产达到预定可使用状态时停止资本化，以后发生的借款费用计入当期损益。

借款费用中的每期包括折价或溢价摊销的利息费用按截至当期末止的购建固定资产累计支出加权平均数与相关借款的加权平均利率，在不超过当期实际发生的利息和折价或溢价摊销范围内确定资本化金额；外币专门借款的汇兑差额和重大的专门借款辅助费用按实际发生额确认为资本化金额。

其他借款发生的费用，于发生当期直接确认为财务费用。（十四）预计负债

确认原则：当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保

证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本单位将其确认为负债：

（ 1 ）该义务是本单位承担的现时义务；
（ 2 ）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（ 3 ）该义务的金额能够可靠地计量。

计量方法：按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。

（十五）收入确认原则

1 、商（产）品销售收入的确认
10 -

本单位以将产品、商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该产品、商品实施继续与所有权有关的管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，并且与销售该产品、商品相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。

2 、提供劳务收入的确认

在同一会计年度内开始并完成的劳务 , 在劳务完成时确认收入。如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本单位在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，本单位在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；如果已发生劳务成本预计不能全部得到补偿，则按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入，并按已经发生的劳务成本，作为当期费用，确认的金额小于已经发生的劳务成本的差额，作为当期损失；如已经发生的劳务成本全部不能得到补偿，则将已经发生的成本确认为当期费用，不应确认收入。

3 、让渡资产使用权收入的确认

利息收入，按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定；使用费收入按有关合同和协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定应同时满足以下条件：

（ 1 ）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（ 2 ）收入的金额能够可靠地计量时。

（十六）所得税的会计处理方法

所得税的会计处理采用应付税款法，根据有关税法规定对本年度的税前会计利润作相应调整后的应纳税所得额用以计算当期所得税费用。本单位所得税采用在所在地单独缴纳方式，年内预缴，年终汇算清缴。

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

无。

五、或有事项的说明

本单位 1993 年与中国环球租赁有限公司签定租赁合同借款 400 万元，截止 2006 年 4 月 30 日账面尚有 350 万元本金未归还。 2003 年月 25 日中国银行郑州文化支行起诉该单位归还 350 万元委托贷款， 2004 年 3 月 25 日河南胜高级人民法院“（ 2004 ）豫法民终字第 4 号”民事裁定书裁定驳回中国银行郑州文化支行的起诉。 2004 年经本单位查询到， 2001 年国家工商行政管理总局已经吊销环球租赁有

11 -

限公司营业执照公告（网上）等资料，可认定此借款不用归还，因本单位与郑州文化支行的诉讼正在进行中，所以未进行账务处理。

六、资产负债表日后事项的说明

无。

七、关联方关系及其交易

1 ．存在控制关系的关联方

	经济性质或
企业名称	注册地址	主营业务	与本单位关系		法定代表人
	类型
北京市海淀区民		物资商品储运，加工、国
中国物资储运总公司	国有		母公司		洪水坤
族大学北路18号		际货运代理、等贸易业务
2．存在控制关系的关联方的注册资本及其变化（金额单位人民币万元）
企业名称	2005年1月1日	本年增加数	本年减少数	2005	年12月31日
中国物资储运总公司	789,060,000.00				789,060,000.00

八、主要税种和税率

税项	计税基础	税率
增值税	应税销售货物收入	17%
营业税	应税劳务收入、仓储收入	3%、5%
城市维护建设税	实际交纳的流转税额	7%
教育费附加	实际交纳的流转税额	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

九、重要资产转让及其出售的说明

无。

十、会计报表项目注释（金额单位：人民币元）

（一）货币资金

		2005年1	月1	日余额	2005年12	月31	日余额
	项目		折算			折算
		原币金额		折合人民币	原币金额		折合人民币
			汇率			汇率
现金		90,658.65		90,658.65	69,896.08		69,896.08

12 -

银行存款	471,903.54	471,903.54	1,204.728.73	1,204.728.73
其他货币资金
合计	562,562.19	562,562.19	1,274.624.81	1,274.624.81

（二）应收账款

		2005年1月1	日余额			2005年12月31日余额	2005年12月31日余额
账龄	金额	比例款项坏账		坏账准备	金额	比例款项	坏账	坏账准备
		比例比例				比例	比例
1年以内	503,740.89	87.64%	0%		572,886.90	84.88%	0%
1-2年	34,535.66	6.01%	20%	6,907.13	55,040.59	8.15%	20%	11,008.12
2-3年			40%		10,535.66	1.56%	40%	4,212.26
3-4年	4,122.00	0.72%	60%	2,473.20			60%
4-5年	3,123.30	0.54%	80%	2,498.64	4,122.00	0.62%	80%	3,297.60
5年以上	29,237.79	5.09%	100%	29,237.79	32,361.09	4.79%	100%	32,361.09
合计	574,759.64	100.00%		41,116.76	674,946.24			50,881.07

（三）其他应收款

			2005年1月1	日余额		2005	年12月31	日余额
	账龄	金额	比例款项比例	坏账比例	坏账准备	金额	比例款项比例	坏账比例	坏账准备
1	年以内	790,930.74	86.59%	0%		1,307,099.10	87.71%	0%
	1-2年	79,975.05	8.76%	20%	15,995.01	123,994.10	8.32%	20%	24,798.82
	2-3年	20,324.50	2.23%	40%	8,129.80	33,623.86	2.26%	40%	13,449.54
	3-4年	19,218.00	2.10%	60%	11,530.80	19,503.80	1.31%	60%	11,702.28
	4-5年			80%		3,028.00	0.20%	80%	2,422.40
5	年以上	3,000.00	0.33%	100%	3,000.00	3,000.00	0.20%	100%	3.000,00
	合计	913,448.29	100%		38,655.61	1,490,248.86	100.00%		55,373.04

（四）预付账款

2005 年 12 月 31 日余额 2005 年 12 月 31 日余额账龄金额比例金额比例 1 年以内 13,723.18 100 ％

13 -

13,723.18

100 ％

合计

（五）存货

	2005年1月1	日余额	2005年12月31	日余额	超过3年
项目
	金额	跌价准备	金额	跌价准备	的存货
原材料			9,522.61
低值易耗品	58,052.50		29,026.25
库存商品	63,203.33		172,017.02
合计	121,255.83		210,565.88

（六）固定资产

1 、固定资产原值

固定资产类别	年1月1日余额	本期增加	本期减少	2005年12月31日余额
房屋及建筑物	13,150,087.94			13,150,087.94
机器设备	3,198,369.75	211,270.00		3,409,639.75
运输设备	608,010.97		55,000.00	553,010.97
合计	16,956,468.66	211,270.00	55,000.00	17,112,738.66

2 、累计折旧

固定资产类别 2005 年 1 月 1 日余额本期增加本期减少 2005 年 12 月 31 日余额本期提数

房屋及建筑物	6,665,031.15	520,528.46		7,185,559.61	520,528.46
机器设备	2,690,435.70	224,989.67		2,915,425.37	224,989.67
运输设备	547,871.20	5,139.77		553,010.97	5,139.77
合计	9,903,338.05	750,657.90	-	10,653,995.95	750,657.90

（七）短期借款

借款类别	日余额	日余额
信用借款	3,500,000.00	3,500,000.00
抵押借款	4,000,000.00	3,570,000.00
保证借款
质押借款
合计	7,500,000.00	7,070,000.00

1 、本单位 1993 年与中国环球租赁有限公司签定租赁合同借款 400 万元，截止 2005 年 12 月 31 日账面尚有 350 万元本金未归还。

14 -

2 、本单位 2005 年 8 月 9 日以建筑面积 3,079.36 平方米的房屋，使用面积 5,768.19 平方米的土地作为抵押，与中国工商银行郑州市南阳路支行签定短期借款合同，借款期限 1 年，本金 360 万元。

（八）应付账款

		2005	日余额	2005年12月31	日余额
	账龄
		金额	占总额比例	金额	占总额比例
1	年以内			57,565.38	100%
	合计			57,565.38	100%

（九）预收账款

账龄	2005年1月1	日余额	2005年12月31	日余额
	金额	占总额比例	金额	占总额比例
1年以内	410,947.49	100.00%	914,723.45	100.00%
1-2年
2-3年
3年以上
合计	410,947.49	100.00%	914,723.45	100.00%

（十）其他应付款

账龄	2005年1月1	日余额	2005年12月31	日余额
	金额	占总额比例	金额	占总额比例
1年以内	2,789,137.48	62.24%	3,154,264.05	83.64%
1-2年	791,912.52	17.67%	1,208.00	0.02%
2-3年	900,000.00	20.08%	791,912.52	16.34%
3年以上			900,000.00	0.00%
合计	4,481,050.00	100.00%	4,847,384.57	100.00%

（十一）应交税金

项目	适用税率	月1日余额	2005年12月31日余额
增值税	17%	-6,552.41	10,544.11
营业税	5%	36,783.61	41,012.69
所得税	33%	-29,554.62	14,671.90
城市维护建设税	7%	2,574.85	3,608.98

15 -

个人所得税			1,727.29
	合计	3,251.43	71,564.97

（十二）预计负债

项目	日余额	月31日余额	计提原因及依据
未决诉讼和仲裁
担保损失
产品质量保证金	48,935.00	48,935.00	保管货物被盗
商业承兑票据贴现
其他
合计	48,935.00	48,935.00

（十三）实收资本

投资者名称	2005年1月1	日余额	本年	本年	2005年12月31	日余额
	投资金额	比例	增加	减少	投资金额	比例
中国物资储运总公司	7,723,641.56	100%			7,723,641.56	100%
合计	7,723,641.56	100%			7,723,641.56	100%

（十四）主营业务收入与成本

项目	2005	年度主营业务收入	2005年度主营业务成本
商品销售收入		4,987,656.69	4,698,440.39
储运业务收入		11,546,543.72	7,697,621.81
合计		16,543,200.41	12,396,062.20
（十五）管理费用
项	目		2005年度
工资			681,067.60
福利费			95,349.50
社会保险费			222,957.32
住房公积金			30,162.00
工会经费			13,621.39
职工教育经费			9,675.06
劳动保护费			825.40

16 -

保险费		10,716.71
折旧费		19,013.32
修理费		14,272.00
坏账准备		26,481.74
低值易耗品摊销		16,062.50
业务招待费		18,358.80
差旅费		21,558.50
办公费		121,754.10
土地使用税		666,349.80
其他税金		52,515.63
聘请中介机构费用		25,872.00
上交管理费		300,000.00
其他		391,144.43
	合计	2,737,757.80

（十六）财务费用

	项	目
利息支出			277,429.08
减：利息收入			3,316.42
手续费支出			1,884.70
	合	计	275,997.36

十一、其他须披露的重大事项

无。

十二、模拟会计报表之批准

本会计报表已经总经理办公会批准。

郑州中储南阳寨仓库

2006 年 4 月 30 日

17 -

郑州中储南阳寨仓库 2006 年 4 月 30 日模拟会计报表附注

一、公司简介

经营范围（主营）：物资存储，商品储运，加工改制，代运代理，集装箱业务库房，场地及设备的租赁。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司《资产剥离方案》规定将本单位的土地使用权、非经营性资产及相对应权益上划至中国物资储运总公司。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、主要会计政策、会计估计的说明

（一）目前执行的会计准则和会计制度

本单位目前执行企业会计准则和《企业会计制度》。

（二）会计年度

18 -

本单位会计年度采用公历制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

（三）记账本位币

本单位以人民币为记账本位币。

（四）记账基础和计价原则

（五）外币业务的核算方法及折算方法

（六）现金等价物的确定标准

（七）短期投资

本单位期末短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额，计提短期投资跌价准备，并计入当期损益。

（八）应收款项

应收款项坏账的确认标准是：

（ 1 ）债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍无法收回；

19 -

==> picture [271 x 150] intentionally omitted <==

（九）存货

存货采用定期盘点制度，每年至少盘点一次。

（十）固定资产

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用年限超过一年且单位价值较高的有形资产。

固定资产按取得时的实际成本计价，购建固定资产使其达到预定可使用状态前

20 -

固定资产的折旧采用直线法平均提列，并根据固定资产的原价、预计使用年限和预计残值 ( 原价的 3%) 确定其折旧率如下 :

类别估计使用年限年折旧率土地资产－房屋、建筑物 25 40 年 3.88-2.43 % －机器设备 5 15 年 19.40-6.47% 运输工具 10 年 9.70% 其他设备 5-10 年 19.40-9.70%

固定资产一般按月提取折旧，当月增加的固定资产，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，从下月起停止计提折旧。

（十一）在建工程

21 -

确定性而导致其可收回金额低于账面价值的，将可收回金额低于其账面价值的差额作为在建工程减值准备，计入当期损益。

在建工程减值准备按单项工程计提。

（十二）长期待摊费用

除购建固定资产外，所有筹建期间所发生的费用先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营的当月一次性摊销计入当月损益。

（十三）借款费用

（ 1 ）资产支出已经发生；

（ 2 ）借款费用已经发生；

（ 3 ）为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

其他借款发生的费用，于发生当期直接确认为财务费用。（十四）预计负债

确认原则：当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保

证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本单位将其确认为负债：

（ 1 ）该义务是本单位承担的现时义务；
（ 2 ）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（ 3 ）该义务的金额能够可靠地计量。

计量方法：按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。

（十五）收入确认原则

1 、商（产）品销售收入的确认
22 -

2 、提供劳务收入的确认

3 、让渡资产使用权收入的确认

（ 1 ）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（ 2 ）收入的金额能够可靠地计量时。

（十六）所得税的会计处理方法

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

无。

五、或有事项的说明

23 -

限公司营业执照公告（网上）等资料，可认定此借款不用归还，因本单位与郑州文化支行的诉讼正在进行中，所以未进行账务处理。

本次审计过程中经网上查询，中国环球租赁有限公司已在 2006 年 4 月 14 日国家工商行政管理总局设立（变更）登记公告名单中。因无法确定及判断新设立（变更）的中国环球租赁有限公司的具体情况，所以本单位未对 350 万元短期借款进行账务处理。

六、资产负债表日后事项的说明

无。

七、关联方关系及其交易

1 ．存在控制关系的关联方

		经济性质或
企业名称	注册地址		主营业务	与本单位关系	法定代表人
		类型
中国物资储运总公	北京市海淀区民		物资商品储运，加工、国
		国有		母公司	洪水坤
司	族大学北路18号		际货运代理、等贸易业务

2 ．存在控制关系的关联方的注册资本及其变化（金额单位人民币万元）

企业名称	2006	年1月1日	本年增加数	本年减少数	2006年4月30日
中国物资储运总公司		789,060,000.00			789,060,000.00

八、主要税种和税率

税项	计税基础	税率
增值税	应税销售货物收入	17%
营业税	应税劳务收入、仓储收入	3%、5%
城市维护建设税	实际交纳的流转税额	7%
教育费附加	实际交纳的流转税额	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

九、重要资产转让及其出售的说明

无。

24 -

十、会计报表项目注释（金额单位：人民币元）（一）货币资金

	2005年12	月31	日余额	2006年4	月30	日余额
项目		折算			折算
	原币金额		折合人民币	原币金额		折合人民币
		汇率			汇率
现金	69,896.08		69,896.08	54,675.34		54,675.34
银行存款	1,204.728.73		1,204.728.73	607,286.18		607,286.18
其他货币资金
合计	1,274.624.81		1,274.624.81	661,961.52		661,961.52

（二）应收账款

1 、账龄分析

		2005年12月31日余额	2005年12月31日余额			2006年4月30	日余额
账龄	金额	比例款项	坏账	坏账准备	金额	比例款项	坏账	坏账准备
		比例	比例			比例	比例
1年以内	572,886.90	84.88%	0%		433,118.47	73.97%	0%
1-2年	55,040.59	8.15%	20%	11,008.12	97,406.00	16.64%	20%	19,481.20
2-3年	10,535.66	1.56%	40%	4,212.26	18,501.66	3.16%	40%	7,400.66
3-4年			60%			0.00%	60%
4-5年	4,122.00	0.62%	80%	3,297.60		0.00%	80%
5年以上	32,361.09	4.79%	100%	32,361.09	36,483.09	6.23%	100%	36,483.09
合计	674,946.24			50,881.07	585,509.22	100.00%		63,364.95
2、主要债务人
	单位名称		金额		比例		业务内容
重庆宇通客车有限公司				59,828.00	10.22%运输保证金
柳州两面针股份有限公司				55,106.01		9.41%仓储费
郑州市物资回收公司				47,200.00		8.06%仓储费
兰州宇通客车有限公司				45,000.00		7.69%运费
中铁大桥有限公司				43,263.63		7.39%货款
	小计			250,397.64	42.77%

（三）其他应收款

1 、账龄分析

25 -

			2005年12月31	日余额		2006	年4月30日余额	年4月30日余额
	账龄	金额	比例款项比例	坏账比例	坏账准备	金额	比例款项比例	坏账比例	坏账准备
1	年以内	1,307,099.10	87.71%	0%		1,635,801.27	74.36%	0%
	1-2年	123,994.10	8.32%	20%	24,798.82	480,121.45	21.83%	20%	16,712.68
	2-3年	33,623.86	2.26%	40%	13,449.54	31,390.00	1.43%	40%	12,556.00
	3-4年	19,503.80	1.31%	60%	11,702.28	33,444.31	1.52%	60%	20,066.59
	4-5年	3,028.00	0.20%	80%	2,422.40	12,938.90	0.59%	80%	10,351.12
5	年以上	3,000.00	0.20%	100%	3.000,00	6,028.00	0.27%	100%	6,028.00
	合计	1,490,248.86	100.00%		55,373.04	2,199,723.93	100.00%		65,714.39
	2、主要债务人

2、主要债务人
单位名称	金额	比例	业务内容
张娟	406,399.72	18.48%周转金
河南中原铁道物流有限公司	351,161.56	15.96%运费
王照勇	225,061.00	10.23%周转金
市房改资金管理中心	204,596.05	9.30%维修基金
王丽	197,496.00	8.98%周转金
小计	1,384,714.33	62.95%

（四）预付账款

1 、账龄分析

1、账龄分析
	2005年12月31日余额		2006年4月30日余额
账龄
	金额	比例	金额比例
1年以内			212,524.10	100%
合计			212,524.10	100%
2、主要债务人
单位名称		金额	比例业务内容
中国物资储运总公司		188,072.20	88.49%保证金
郑州宏泰钢管公司		24,451.90	11.51%货款
小计		212,524.10	100.00%

（五）存货

项目 2005 年 12 月 31 日余额 2006 年 4 月 30 日余额超过 3 年

26 -

	金额跌价准备	金额
原材料	9,522.61	11,325.91
低值易耗品	29,026.25	44,726.25
库存商品	172,017.02	421,427.24
合计	210,565.88	477,479.40

（六）固定资产

1 、固定资产原值

固定资产类别	2005年12月31日余额	本期增加	本期减少		2006年4月30日余额
房屋及建筑物	13,150,087.94				13,150,087.94
机器设备	3,409,639.75	9,680.00			3,419,319.75
运输设备	553,010.97				553,010.97
合计	17,112,738.66	9,680.00		-	17,122,418.66
2、累计折旧
固定资产类别2005年12月31日余额本期增加本期减少2006年4				月30日余额本期提数
房屋及建筑物	7,185,559.61 162,057.69				7,347,617.30162,057.69
机器设备	2,915,425.37 63,777.66				2,979,203.03 63,777.66
运输设备	553,010.97	-			553,010.97
合计	10,653,995.95 225,835.35		-		10,879,831.30225,835.35

（七）短期借款

借款类别	日余额	日余额
信用借款	3,500,000.00	3,500,000.00
抵押借款	3,570,000.00	3,570,000.00
保证借款
质押借款
合计	7,070,000.00	7,070,000.00

1 、本单位 1993 年与中国环球租赁有限公司签定租赁合同借款 400 万元，截止
2006 年 4 月 30 日账面尚有 350 万元本金未归还。
2 、本单位 2005 年 8 月 9 日以建筑面积 3,079.36 平方米的房屋，使用面积 5,768.19
平方米的土地作为抵押，与中国工商银行郑州市南阳路支行签定短期借款合同，借款期限 1 年，本金 360 万元。
27 -

（八）应付账款

1 、账龄分析

1、账龄分析
	2005年12月31日余额			2006年4月30日余额
账龄
	金额		占总额比例	金额	占总额比例
1年以内	57,565.38		100%	231,175.95	100%
合计	57,565.38		100%	231,175.95	100%
2、主要债权人
单位名称		金额		比例	业务内容
郑州中储物资流通中心			194,028.80	83.93%货款
郑州协创贸易有限公司			37,147.15	16.07%货款
小计			231,175.95	100.00%

（九）预收账款

1 、账龄分析

1、账龄分析
账龄	2005年12	月31	日余额	2006年4月30日余额
	金额		占总额比例	金额	占总额比例
1年以内	914,723.45		100.00%	490,631.62	79.27%
1-2年				120,164.63	19.41%
2-3年					0.00%
3年以上				4,400.00	0.71%
合计	914,723.45		100.00%	618,930.15	100.00%
2、主要债权人
单位名称		金额		比例	业务内容
赵杰部货款			266,727.80	43.09%货款
闫居先部货款			60,000.00	9.69%货款
宋保兴			19,280.00	3.12%仓储费
谢文首			19,280.00	3.12%仓储费
方孔荣			19,280.00	3.12%仓储费
小计			384,567.80	62.13%

（十）其他应付款

1 、账龄分析
28 -

账龄	2005年12	月31	日余额		2006年4月30	余额
	金额		占总额比例		金额	占总额比例
1年以内	4,054,264.05		83.64%		2,516,444.13	52.97%
1-2年	1,208.00		0.02%		1,440,998.30	30.33%
2-3年	791,912.52		16.34%		1,208.00	0.03%
3年以上			0.00%		791,912.52	16.33%
合计	4,847,384.57		100.00%		4,750,562.95	100.00%
2、主要债权人
单位名称		金额		比例	业务内容
中国信达资产管理公司			900,000.00	18.95% 借款
职工集资款			555,000.00	11.68% 职工借款
中储河南分公司			500,000.00	10.53% 借款
职工购房款			446,262.10		9.39% 购房款
林州建筑公司（宋文周)			435,605.56		9.17% 工程款
小计		2,836,867.66		59.72%

（十一）应交税金

项目	适用税率	月31日余额	2006年4月30日余额
增值税	17%	10,544.11	20,112.48
营业税	5%	41,012.69	47,012.91
所得税	33%	14,671.90	4,059.52
城市维护建设税	7%	3,608.98	4,638.14
个人所得税		1,727.29	673.91
合计		71,564.97	76,496.96

（十二）预提费用

项目	年4月30日余额	计提原因及依据
租赁费	230,000.00
运费	145,000.00	合同
合计	375,000.00	实际发生

29 -

（十三）预计负债

项目	日余额	月30日余额	计提原因及依据
未决诉讼和仲裁
担保损失
产品质量保证金	48,935.00	48,935.00	保管货物被盗
商业承兑票据贴现
其他
合计	48,935.00	48,935.00

（十四）实收资本

投资者名称	2005年12月31	日余额	本年	本年	2006年4月30	日余额
	投资金额	比例	增加	减少	投资金额	比例
中国物资储运总公司	7,723,641.56	100%			7,723,641.56	100%
合计	7,723,641.56	100%			7,723,641.56	100%

（十五）未分配利润

（十五）未分配利润
项目	金额
上年年末余额	196,399.61
加：年初未分配利润调整数	-10,867,346.45
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-10,867,346.45
本期年初余额	-10,670,946.84
2006年1至4月增加数	24,922.69
其中：本年净利润转入	24,922.69
其他增加
2006年1至4月减少数
其中：本年提取盈余公积数
本年分配现金股利数
本年分配股票股利数
其他减少
2006年4月30日余额	-10,646,024.15
其中：董事会已批准的现金股利数

30 -

（十六）主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	2006年1－4月	2005年度	2006年1－4月	2005年度
商品销售收入	5,332,027.04	4,987,656.69	5,064,412.51	4,698,440.39
储运业务收入	5,089,562.23	11,546,543.72	3,822,809.87	7,697,621.81
合计	10,421,589.27	16,543,200.41	8,887,222.38	12,396,062.20

（十七）管理费用

项	年1－4月	2005年度
工资	245,290.16	681,067.60
福利费	34,340.61	95,349.50
社会保险费	75,975.61	222,957.32
住房公积金	18,125.00	30,162.00
工会经费	4,905.80	13,621.39
职工教育经费	3,679.24	9,675.06
劳动保护费		825.40
保险费		10,716.71
折旧费	3,829.59	19,013.32
修理费		14,272.00
坏账准备	22,825.23	26,481.74
低值易耗品摊销	2,738.90	16,062.50
业务招待费		18,358.80
差旅费	13,083.00	21,558.50
办公费	12,180.50	121,754.10
土地使用税	333,174.90	666,349.80
其他税金	25,723.72	52,515.63
聘请中介机构费用	3,500.00	25,872.00
上交管理费		300,000.00
其他	158,385.62	391,144.43
合计	957,757.88	2,737,757.80

31 -

（十八）财务费用

	项	目	年1－4月	2005年度
利息支出			87,041.97	277,429.08
减：利息收入			66.19	3,316.42
手续费支出			1,403.90	1,884.70
	合	计	87,299.43	275,997.36

十一、其他须披露的重大事项

无。

十二、模拟会计报表之批准

本会计报表已经总经理办公会批准。

郑州中储南阳寨仓库

2006 年 6 月 25 日

32 -

剥离资产负债表

剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表
编制单位：郑州中储南阳寨仓库2006年4月30日单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	661,961.52		661,961.52
短期投资	2	-		-
应收票据	3	-		-
应收股利	4	-		-
应收利息	5	-		-
应收账款	6	522,144.27		522,144.27
其他应收款	7	2,134,009.54		2,134,009.54
预付账款	8	212,524.10		212,524.10
期货保证金	9	-		-
应收补贴款	10	-		-
应收出口退税	11	-		-
存货	12	477,479.40		477,479.40
其中：原材料	13	11,325.91		11,325.91
库存商品(产成品)	14	421,427.24		421,427.24
待摊费用	15	-		-
待处理流动资产净损失	16	-		-
一年内到期的长期债权投资	17	-		-
其他流动资产	18	-		-
流动资产合计	19	4,008,118.83	-	4,008,118.83
长期投资	20	-		-
其中：长期股权投资	21	-		-
长期债权投资	22	-		-
*合并价差	23	-		-
长期投资合计	24	-	-	-
固定资产原价	25	38,265,302.80	-21,142,884.14	17,122,418.66
减：累计折旧	26	11,681,764.09	-801,932.79	10,879,831.30
固定资产净值	27	26,583,538.71	-20,340,951.35	6,242,587.36
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	26,583,538.71	-20,340,951.35	6,242,587.36
工程物资	30	-		-
在建工程	31	-		-
固定资产清理	32	-		-
待处理固定资产净损失	33	-		-
固定资产合计	34	26,583,538.71	-20,340,951.35	6,242,587.36
无形资产	35	-		-
其中：土地使用权	36	-		-
长期待摊费用(递延资产)	37	-		-
其中：固定资产修理	38	-		-
固定资产改良支出	39	-		-
他长期资产	40	-		-

33 -

剥离资产负债表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库		2006年4月30日		单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
其中：特准储备物资	41	-		-
无形资产及其他资产合计	42	-	-	-
递延税款借项	43	-		-
资产总计	44	30,591,657.54	-20,340,951.35	10,250,706.19
短期借款	45	7,070,000.00		7,070,000.00
应付票据	46	-		-
应付账款	47	231,175.95		231,175.95
预收账款	48	618,930.15		618,930.15
应付工资	49	-		-
应付福利费	50	423,578.19	-423,578.19	-
应付股利（应付利润）	51	-		-
应付利息	52	-		-
应交税金	53	76,496.96		76,496.96
其他应交款	54	1,987.77		1,987.77
其他应付款	55	4,804,215.42	-53,652.47	4,750,562.95
预提费用	56	375,000.00		375,000.00
预计负债	57	48,935.00		48,935.00
递延收益	58	-		-
一年内到期的长期负债	59	-		-
其他流动负债	60	-		-
流负债合计	61	13,650,319.44	-477,230.66	13,173,088.78
长期借款	62	-		-
应付债券	63	-		-
长期应付款	64	-		-
专项应付款	65	-		-
其他长期负债	66	-		-
其中：特准储备资金	67	-		-
长期负合计	68	-	-	-
递延税款贷项	69	-		-
负债合计	70	13,650,319.44	-477,230.66	13,173,088.78
少数股东权益	71	-		-
实收资本（股本）	72	7,723,641.56	-	7,723,641.56
国家资本	73	-		-
集体资本	74	-		-
法人资本	75	7,723,641.56	-	7,723,641.56
其中：国有法人资本	76	7,723,641.56		7,723,641.56
集体法人资本	77	-		-
个人资本	78	-		-

34 -

剥离资产负债表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库		2006年4月30日		单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
外商资本	79	-		-
资本公积	80	9,510,326.05	-19,863,720.69	-10,353,394.64
盈余公积	81	78,405.73		78,405.73
其中：法定公益金	82	-		25,136.07
未确认的投资损失	83	-		-
未分配利润	84	-371,035.24	-	-371,035.24
其中：现金股利	85	-		-
外币报表折算差额	86	-		-
所有者权益小计	87	16,941,338.10	-19,863,720.69	-2,922,382.59
减：未处理资产损失	88	-		-
所有者权益合计	89	16,941,338.10	-19,863,720.69	-2,922,382.59
负债和所有者权益总计	90	30,591,657.54	-20,340,951.35	10,250,706.19

剥离利润表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

编制单位：郑州中储南阳寨仓库	2006年	1－4月		单位：人民币元
项目	行次	本期数	剥离数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	10,421,589.27		10,421,589.27
减：（一）主营业务成本	2	8,887,222.38		8,887,222.38
（二）主营业务税金及附加	3	199,494.84		199,494.84
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	1,334,872.05		1,334,872.05
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-		-
减：（一）营业费用	6	240,218.56		240,218.56
（二）管理费用	7	957,757.88		957,757.88
（三）财务费用	8	87,299.43		87,299.43
（四）其他	9	-		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	49,596.18		49,596.18
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-		-
（二）期货收益	12	-		-
（三）补贴收入	13	-		-
（四）营业外收入	14	-		-
（五）其他	15	-		-
减：（一）营业外支出	16	-		-
（二）其他支出	17	-		-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	49,596.18		49,596.18
减：所得税	19	24,673.49		24,673.49
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	24,922.69		24,922.69

35 -

剥离资产明细表

编制单位：郑州中储南阳寨仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	启用日期	账面原值	账面净值	备注
1
	土地	土地		20,125,677.00	20,125,677.00	222116.6㎡
2
	办公楼	房屋建筑物	1980-04	262,009.79	165,555.71	2251.68㎡
3
	生产车间10间及车库2间	房屋建筑物	1978-11	64,926.99	12,930.70	250.25㎡
4
	汽车库4间	房屋建筑物	1978-11	108,306.64		172.15㎡
5	高压输电线路
		设施		361,438.45		10千伏
6	6号院1号宿舍楼1套
		房屋建筑物	1982-07		741.75	57.02㎡
				7,501.55
7
	4号院1号宿舍楼1套	房屋建筑物	1980-04		3,278.61	46.01㎡
				5,647.37
8
	4号院2号宿舍楼1套	房屋建筑物	1983-08			44.08㎡
				8,780.97
9	职工食堂
		房屋建筑物	1971-02		32,767.58	726.34㎡
				146,072.35
10	托儿所
		房屋建筑物	1978-11			300.34㎡
				47,473.03
11	得贝冰柜
		设备	1997-10	5,050.00		1台
	合计
				21,142,884.14	20,340,951.35

36 -

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants Ltd 审计报告 Audit Report

郑州中储物资流通中心模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 － 2 、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 5 3 、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 17 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 18 30 － 6 、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 31 33 7 、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 34

中审审字 [2006] 第 6136 － 4 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司郑州中储物资流通中心按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是郑州中储物资流通中心管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了郑州中储物资流通中心 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

中审会计师事务所有限公司中国注册会计师：王悦梅

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 13] intentionally omitted <==

2006 年 6 月 25 日

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	654,748.19	1,790,352.63	2,809,089.49
短期投资	2	-	-	-
应收票据	3	-	-	-
应收股利	4	-	-	-
应收利息	5	-	-	-
应收账款	6	1,339,635.75	3,603,735.87	4,246,155.36
其他应收款	7	1,254,802.49	1,444,218.49	3,935,788.64
预付账款	8	1,236,353.38	577,097.91	5,239,865.88
期货保证金	9	-	-	-
应收补贴款	10	-	-	-
应收出口退税	11	-	-	-
存货	12	203,913.85	366,917.72	2,100,819.39
其中：原材料	13	201,043.64	198,448.61	123,027.89
库存商品(产成品)	14	2,870.21	168,469.11	648,142.45
待摊费用	15	-	4,650.00	-
待处理流动资产净损失	16	-	-	-
一年内到期的长期债权投资	17	-	-	-
其他流动资产	18	-	-	-
流动资产合计	19	4,689,453.66	7,786,972.62	18,331,718.76
长期投资	20	-	-	-
其中：长期股权投资	21	-	-	-
长期债权投资	22	-	-	-
*合并价差	23	-	-	-
长期投资合计	24	-	-	-
固定资产原价	25	38,433,501.90	39,359,563.92	37,234,335.05
减：累计折旧	26	18,235,326.62	20,184,381.33	17,328,057.83
固定资产净值	27	20,198,175.28	19,175,182.59	19,906,277.22
减：固定资产减值准备	28	-	-	-
固定资产净额	29	20,198,175.28	19,175,182.59	19,906,277.22
工程物资	30	-	-	-
在建工程	31	202,844.50	964,386.14	1,187,829.80
固定资产清理	32	-	-	-
待处理固定资产净损失	33	-	-	-
固定资产合计	34	20,401,019.78	20,139,568.73	21,094,107.02
无形资产	35	-	-	-
其中：土地使用权	36	-	-	-
长期待摊费用(递延资产)	37	-	-	-
其中：固定资产修理	38	-	-	-
固定资产改良支出	39	-	-	-
他长期资产	40	-	-	-

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41	-	-	-
无形资产及其他资产合计	42	-	-	-
递延税款借项	43	-	-	-
资产总计	44	25,090,473.44	27,926,541.35	39,425,825.78
短期借款	45	14,300,000.00	13,950,000.00	14,350,000.00
应付票据	46	-	-	-
应付账款	47	420,384.94	1,220,683.53	4,395,404.71
预收账款	48	484,621.49	613,032.48	6,721,952.73
应付工资	49	-	-	-
应付福利费	50	-	-	-
应付股利（应付利润）	51	-	-	-
应付利息	52	-	-	-
应交税金	53	251,906.64	1,070,722.68	1,336,658.94
其他应交款	54	2,590.06	4,843.10	6,835.61
其他应付款	55	13,547,713.16	11,698,406.52	11,711,558.88
预提费用	56	-	-	-
预计负债	57	-	-	-
递延收益	58	-	-	-
一年内到期的长期负债	59	-	-	-
其他流动负债	60	-	-	-
流负债合计	61	29,007,216.29	28,557,688.31	38,522,410.87
长期借款	62	-	-	-
应付债券	63	-	-	-
长期应付款	64	-	-	-
专项应付款	65	-	-	-
其他长期负债	66	-	-	-
其中：特准储备资金	67	-	-	-
长期负合计	68	-	-	-
递延税款贷项	69	-	-	-
负债合计	70	29,007,216.29	28,557,688.31	38,522,410.87
少数股东权益	71	-	-	-
实收资本（股本）	72	13,194,003.44	13,194,003.44	13,194,003.44
国家资本	73	13,194,003.44	-	-
集体资本	74	-	-	-
法人资本	75	-	13,194,003.44	13,194,003.44
其中：国有法人资本	76		13,194,003.44	13,194,003.44
集体法人资本	77	-	-	-
个人资本	78	-	-	-

模拟资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心				单位：人民币元
项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79	-	-	-
资本公积	80	-	-	-
盈余公积	81	-	-	-
其中：法定公益金	82	-	-	-
未确认的投资损失	83	-	-	-
未分配利润	84	-17,110,746.29	-13,825,150.40	-12,290,588.53
其中：现金股利	85	-	-	-
外币报表折算差额	86	-	-	-
所有者权益小计	87	-3,916,742.85	-631,146.96	903,414.91
减：未处理资产损失	88	-	-	-
所有者权益合计	89	-3,916,742.85	-631,146.96	903,414.91
负债和所有者权益总计	90	25,090,473.44	27,926,541.35	39,425,825.78

模拟利润表

编制单位：郑州中储物资流通中心单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心			单位：人民币元
项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	72,575,483.19	39,904,971.91
减：（一）主营业务成本	2	58,548,457.29	31,476,724.96
（二）主营业务税金及附加	3	1,190,869.66	561,207.71
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	12,478,861.22	7,867,039.24
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-	-
减：（一）营业费用	6	357,295.02	422,141.18
（二）管理费用	7	7,182,130.32	4,044,544.14
（三）财务费用	8	1,207,481.81	373,686.71
（四）其他	9	-	-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	4,089,249.09	3,026,667.21
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-	-
（二）期货收益	12	-	-
（三）补贴收入	13	-	-
（四）营业外收入	14	-	-
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	-	126,748.80
（二）其他支出	17	-	-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	4,089,249.09	2,899,918.41
减：所得税	19	991,204.49	1,001,010.36
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	3,098,044.60	1,898,908.05

郑州中储物资流通中心 2005 年度模拟会计报表附注

一、企业基本情况

郑州中储物资流通中心（以下简称本中心），系经郑州市工商行政管理局批准，成立于 1964 年 5 月，是中国物资储运总公司在河南省郑州市设立的全资子中心。企业法定代表人：丰中原；注册资金：人民币 893 万元；注册地址：郑州市城东南路 13 号；经济性质：国有经济；企业法人营业执照注册号：郑工商企字 4101001200449-1/1 号；主营：物资储存，商品储运，加工改制，货运代理，集装箱业务，库房、场地及设备租赁、黑色有色金属材料、机电产品销售等。二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司与中储发展股份有限公司签订的《股权转让协议》，中国物资储运总公司将所持有的郑州中储物资流通中心全部权益（不含土地使用权）转让给中储发展股份有限公司。同时根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将郑州中储物资流通中心账面职工宿舍等非经营性资产进行剥离。以剥离土地使用权及非经营性资产后的全部资产负债经评估作价后转让给中储发展股份有限公司。

根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将郑州中储物资流通中心的土地资产上划至中国物资储运总公司，上划时冲减公司资本公积，资本公积不足时，差额部分冲减未分配利润。

按照上述剥离方案，郑州中储物资流通中心截止 2005 年 12 月 31 日账面土地使用权价值为 34,292,954.71 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 397,765.03 元，合计剥离资产 34,602,134.60 元。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、主要会计政策、会计估计的说明

1 、会计制度

本中心执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

3 、记账本位币

本中心以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

本中心以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原

则。

5 、外币业务的核算方法及折算方法

(1) 外币业务采用业务发生时年初中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

6 、应收款项

(1) 坏账的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项。

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。

(3) 坏账准备的确认标准：中心根据以往坏账损失发生额及其比例；债务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3年	40%

3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

7 、存货

(1) 存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗
品等。
(2) 存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法
进行核算。低值易耗品及包装物在领用时采用一次摊销法。

(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。
8 、固定资产
(1) 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工
具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。
(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

中心接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权

换入的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税

—— 费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
土地

房屋建筑物	30－35	3-5	2.77-3.23
机器设备	5－15	3-5	6.47-19.40
运输工具	10	3-5	9.70
其他设备	5－10	3-5	6.47-19.40

(4) 固定资产后续支出

A 、资本化后续支出：与固定资产有关的后续支出，使可能流入中心的经济利益超过了原先的估计，如延长了使用寿命、使产品质量实质性提高、或使产品成本实质性降低，计入固定资产的账面价值。

B 、费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

(5) 固定资产减值准备

年末中心对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

9 、在建工程
(1) 在建工程的计价

(2) 在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

9 -
A 、长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济

利益具有很大的不确定性；

C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
10 、收入确认原则
(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商

品实施控制；

③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
② 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可
靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。
(3) 让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
13 、所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

14 、员工社会保障及福利

中心 2004 年参加社保机构的社保情况如下：

养老保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 20 % ，个人缴纳比例为 8% ；工伤保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 0.3 % ；

失业保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 2 % ，个人缴纳比例为 1% ；医疗保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 6% ，个人缴纳比例为 2% ；住房公积金：中心缴纳比例为上年工资基数的 6 % ，个人缴纳比例为 6% ；当年计提的各类保险计入了管理费用。

10 -

除已披露的这些职工社会保障之外，本中心并无其他重大职工福利承诺。

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

本年度无重大会计政策、会计估计变更，亦无重大会计差错的更正。

五、或有事项的说明

本中心与河南郑州中原国家粮食储备库（以下简称 “ 储备库 ” ）于 2000 年 12 月 26 日签订 100 亩土地转让协议，合同金额 1,850 万元； 2001 年 2 月 12 日签订使用铁路专用线补充协议，合同规定储备库每年应支付铁路专用线管理、维护费 24 万元。截止 2004 年 12 月 31 日，储备库尚欠土地转让价款 330 万元及法院判决应支付二年的铁路专用线管理、维护费 48 万元。本中心于 2003 年 5 月 28 日向郑州市中级人民法院提起诉讼并申请财产保全，郑州市中级人民法院于 2004 年 6 月 4 日作出（ 2003 ）郑民二初字第 20 号民事判决书，判令储备库支付欠款 330 万元及铁路专用线管理、维护费 48 万元。储备库不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于 2005 年 3 月 23 日作出（ 2004 ）豫法民一终字第 251 号民事判决书，撤销郑州市中级人民法院于 2004 年 6 月 4 日作出（ 2003 ）郑民二初字第 20 号民事判决书 , 判令储备库支付铁路专用线管理、维护费 48 万元。本中心不服判决提起上诉，截止 2005 年 12 月 31 日诉讼仍在进行之中。

六、资产负债表日后事项的说明

本中心本年度无需要披露的相关资产负债表日后事项。

七、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称中国物资储运总中心	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	母中心	国有	洪水坤

11 -

中国物资储运总中心 789,060,000.00

789,060,000.00

八、重要资产转让及其出售的说明

本中心本年度无需要披露的重要资产转让及其出售的事项。

九、税项

主要税种和税率

主要税种和税率
税项	计税基础	税率
增值税	销售收入	17%
营业税	劳务收入、租赁收入	3%、5%
城市维护建设税	流转税	7%
教育费附加	流转税	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目	期初余额余额其中：外币	期初余额余额其中：外币	本期增加	本期减少	期末余额	期末余额
		其中：外币			余额	其中：外币
现金	53,043.95		13,280,890.83	13,333,934.78	0.00
银行存款	601,704.24		123,306,669.71	122,118,021.32	1,790,352.63
合计	654,748.19		136,587,560.54	135,451,956.10	1,790,352.63

( 二 ) 应收账款

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1 年以内	1,195,742.04	85.34			3,227,642.58	85.58
1-2 年	110,123.26	7.86	20.00	22,024.65	346,845.31	9.20	20.00	69,369.06
2-3年	88,248.10	6.30	40.00	35,299.24	106,212.86	2.82	40.00	42,485.14
3-4 年	7,115.60	0.50	60.00	4,269.36	83,665.49	2.22	60.00	50,199.29
4-5 年			80%		7,115.60	0.19	80.00	5,692.48
5 年以上			100%
合计	1,401,229.00	100.00		61,593.25	3,771,481.84	100.00		167,745.97

12 -

( 三 ) 其他应收款

期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1,249,816.87	98.57	0%		1,379,318.49	94.42	0%
1,500.00	0.12	20%	300.00	80,000.00	5.48	20%	16,000.00
		40%		1,500.00	0.10	40%	600.00
3,424.20	0.27	60%	2,054.52			60%
12,079.69	0.95	80%	9,663.75
1,175.40	0.09	100%	1,175.40
1,267,996.16	100.0		13,193.67	1,460,818.49	100.0		16,600.00

( 四 ) 预付账款

项目	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	金额	占总额比例（%）	金额	占总额比例（%）
1 年以内	1,051,474.02	85.05	577,097.91	100.00
3 年以上	184,879.36	14.95
合计	1,236,353.38	100.00	577,097.91	100.00

( 五 ) 存货

(五)存货
项目	期初余额		期末余额		超过3年的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	201,043.64		198,448.61
库存商品	2,870.21		168,469.11
商品采购
合计	203,913.85		366,917.72

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

项目	期初余额	期初余额	本期增加数	期末余额	期末余额
	原值	减值准备		原值	减值准备
房屋建筑物	25,832,817.12			25,832,817.12
机器设备	9,367,107.17		248,610.32	9,615,717.49
运输设备	3,233,577.61		677,451.70	3,911,029.31
合计	38,433,501.90		926,062.02	39,359,563.92

13 -

2 、累计折旧：

项目	期初余额	本期增加数	期末余额
房屋建筑物	8,382,022.29	869,292.36	9,251,314.65
机器设备	6,317,186.10	949,811.34	7,266,997.44
运输设备	3,536,118.23	129,951.01	3,666,069.24
合计	18,235,326.62	1,949,054.71	20,184,381.33

(1) 本期增加的固定资产系在建工程转入；
(2) 累计折旧增加系本期计提折旧额。

( 七 ) 在建工程

工程名称	期初余额	期初余额	期初余额	本期增加	本期减少	本期减少	期末余额	期末余额	期末余额
	余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备

7 吊料棚				201,386.14			201,386.14
102 库改造工程	5,000.00			460,000.00			465,000.00
箱式变压器	197,844.50			370,857.00	568,701.50
流转库扩建				48,000.00			48,000.00
流转库				250,000.00			250,000.00
合计	202,844.50			1,330,243.14	568,701.50		964,386.14

( 八 ) 应付款项

(八) 应付款项
项目	期初余额	期末余额
应付账款	420,384.94	1,220,683.53
预收账款	484,621.49	613,032.48
其他应付款	13,547,713.16	11,698,406.52

( 九 ) 应交税金

项目适用税率期初余额期末余额

14 -

企业所得税	33%	-122,316.04	688,322.83
增值税	17%	5,470.24	-77,921.57
营业税	5%	80,865.28	156,421.22
城建税	7%		11,300.53
代扣代缴个人所得税		6,043.48	10,679.40
房产税		34,231.70	34,231.70
土地使用税		247,037.10	247,037.10
其他		574.88	651.47
合计		251,906.64	1,070,722.68

（十）短期借款

（十）短期借款
借款类别	期初余额	期末余额
抵押借款	14,300,000.00	13,950,000.00
合计	14,300,000.00	13,950,000.00

注：抵押借款的抵押物为土地、房屋，其固定资产原值为 11,060,914.68 元，净值为 1,650,982.17 元（其中 : 房屋原值 2,600,386.40 元 , 净值 1,650,982.17 元；土地价值 -- 8,460,528.28 元，该抵押物土地已上划至中国物资储运总公司）。

( 十一 ) 实收资本

投资者名称	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	投资金额	所占比例	投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	13,194,003.44	100%	13,194,003.44	100%
合计	13,194,003.44	100%	13,194,003.44	100%

（十二）未分配利润

（十二）未分配利润
项目	期末数
上年年末余额	-17,110,746.29
加：年初未分配利润调整数
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素

15 -

本年年初余额
本期增加数	3,037,765.54
其中：本年净利润转入	3,037,765.54
其他增加
本期减少数	1,462,936.55
其中：本期提取盈余公积数	303,776.55
本期分配现金股利数	303,776.55
本期分配股票股利数
其他减少	855,383.45
本期期末余额	-13,825,150.40
其中：董事会已批准的现金股利数

( 十三 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上年数	本年数	上年数	本年数
商品购销业务	39,568,277.04	41,957,070.98	38,709,051.58	41,297,570.26
其中：钢材	39,568,277.04	41,957,070.98	38,709,051.58	68,901,427.34
有色金属
物流业务	20,119,769.36	30,618,412.21	10,074,459.17	17,250,887.03
其中：仓储	2,923,729.80	7,485,994.11
运输	3,173,447.66	3,425,478.69
进出库	12,048,310.90	19,706,930.41
其他
合计	59,688,046.40	72,575,483.19	48,783,510.75	58,548,457.29

（十四）管理费用

（十四）管理费用
项目	金额
1、工资	1,589,214.88
2、福利费	222,490.09
3、劳动保险费	38,235.91
其中：基本养老保险	38,235.91
4、失业保险费	-308.93
5、住房公积金	-7,144.21
6、工会经费	31,784.39

16 -

7、职工教育经费	80,451.39
8、劳动保护费	3,359.50
9、保险费	18,303.82
10、折旧费	938,502.53
11、修理费	267,321.16
12、业务招待费	85,837.19
13、差旅费	111,430.30
14、办公费	423,454.57
15、水电费	76,403.50
16、税金	1,122,808.20
其中：土地使用税	988,148.40
17、诉讼费	96,756.00
18、聘请中介机构费用	141,480.00
19、其他	1,941,750.03
其中：上交管理费	1,200,000.00
管理费用合计	7,182,130.32

十二、模拟会计报表之批准

本模拟会计报表已经中心总经理办公会批准。

郑州中储物资流通中心

2006 年 6 月 25 日

17 -

郑州中储物资流通中心 2006 年 1-4 月模拟会计报表附注

一、企业基本情况

1 、资产剥离方案

按照上述剥离方案，郑州中储物资流通中心截止 2006 年 4 月 30 日账面土地使用权价值为 34,292,954.71 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 397,765.03 元，合计剥离资产 34,598,346.36 元。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、主要会计政策、会计估计的说明

1 、会计制度

18 -

本中心执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

3 、记账本位币

本中心以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

本中心以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原

则。

5 、外币业务的核算方法及折算方法

(1) 外币业务采用业务发生时年初中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为
人民币记账，期末对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

6 、应收款项

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。
(3) 坏账准备的确认标准：中心根据以往坏账损失发生额及其比例；债务单位
的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

账龄	计提比例
1 年以内	0%

19 -

1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

7 、存货
(1) 存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗
品等。
(2) 存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法
进行核算。低值易耗品及包装物在领用时采用一次摊销法。
(3) 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期末或年度
终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。
(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。
8 、固定资产
(1) 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工
具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。
(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

中心接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权

换入的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税

——
费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。 (3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

20 -

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
土地
房屋建筑物	30－35	3-5	2.77-3.23
机器设备	5－15	3-5	6.47-19.40
运输工具	10	3-5	9.70
其他设备	5－10	3-5	6.47-19.40

(4) 固定资产后续支出

B 、费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

(5) 固定资产减值准备

9 、在建工程

(1) 在建工程的计价

21 -
(2) 在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

A 、长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济

利益具有很大的不确定性；

C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
10 、收入确认原则
(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商

品实施控制；

③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
② 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可
靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。
(3) 让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
13 、所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

14 、员工社会保障及福利

中心 2004 年参加社保机构的社保情况如下：

养老保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 20 % ，个人缴纳比例为 8% ；工伤保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 0.3 % ；

失业保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 2 % ，个人缴纳比例为 1% ；医疗保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 6% ，个人缴纳比例为 2% ；

22 -

住房公积金：中心缴纳比例为上年工资基数的 6 % ，个人缴纳比例为 6% ；当年计提的各类保险计入了管理费用。

除已披露的这些职工社会保障之外，本中心并无其他重大职工福利承诺。

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

本年度无重大会计政策、会计估计变更，亦无重大会计差错的更正。

五、或有事项的说明

六、资产负债表日后事项的说明

本中心本年度无需要披露的相关资产负债表日后事项。

七、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总中心	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	母中心	国有	洪水坤

23 -

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
中国物资储运总中心	789,060,000.00			789,060,000.00

八、重要资产转让及其出售的说明

本中心本年度无需要披露的重要资产转让及其出售的事项。

九、税项

主要税种和税率

主要税种和税率
税项	计税基础	税率
增值税	销售收入	17%
营业税	劳务收入、租赁收入	3%、5%
城市维护建设税	流转税	7%
教育费附加	流转税	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

资金	资金
期初余额		本期增加	本期减少	期末余额
余额	其中：外币			余额	其中：外币
0.00		4,143,210.12	3,535,860.58	607,349.54
1,790,352.63		66,362,607.18	65,951,219.86	2,201,739.95
1,790,352.63		70,505,817.30	69,487,080.44	2,809,089.49

( 二 ) 应收账款

（ 1 ）账龄分析

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1 年以内	3,227,642.58	85.58	0%		3,726,792.64	81.27	0%
1-2年	346,845.31	9.20	20%	69,369.06	315,046.62	6.87	20%	63,009.32

24 -

期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
106,212.86	2.82	40%	42,485.14	346,845.31	7.56	40%	138,738.12
83,665.49	2.22	60%	50,199.29	106,212.86	2.32	60%	63,727.72
7,115.60	1.76	80%	5,692.48	83,665.49	1.82	80%	66,932.39
		100%		7,115.60	0.16	100%	7,115.60
3,771,481.84	100.00		167,745.97	4,585,678.52	100.00		339,523.16

（ 2 ）应收账款主要债务人：

（2）应收账款主要债务人：
单位名称	金额	占总额比例（%）
邢台钢铁股份国贸公司	1,071,930.12	23.37%
河南龙泰金属材料有限公司	967,224.52	21.09%
郑州市建发展中心管城分中心	600,000.00	13.08%
中牧实业股份有限公司郑州生物药厂	242,930.00	5.30%
郑州第二面粉厂	240,000.00	5.23%
太原钢铁公司	179,842.95	3.92%
郑州市市场发展局郑东新区市场中心	160,000.00	3.49%
郑州宇通客车股份公司	109,417.76	2.39%
郑州市钢城物资有限公司	106,447.14	2.32%
合计	3,677,792.49	80.19%

( 三 ) 其他应收款

（ 1 ）账龄分析

期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1,379,318.49	94.42	0%		3,879,251.64	98.70	0%
80,000.00	5.48	20%	16,000.00	9,921.25	0.25	20%	1,984.25
1,500.00	0.10	40%	600.00	80,000.00	2.05	40%	32,000.00
		60%		1,500.00		60%	900.00
1,460,818.49	100.0		16,600.00	3,970,672.89	100.0		34,884.25

（ 2 ）其他应收款主要债务人：

（2）其他应收款主要债务人：
单位名称	金额	占总额比例（%）
东站检查（铁路）	3,242,050.24	81.65%
职工借款	578,251.40	14.56%
流转库扩建民工保证金	58,950.00	1.48%
南五里堡村委会	40,000.00	1.01%

25 -

郑州管城回族区城市建设环境保护	40,000.00	1.01%
合计	3,959,251.64	99.71%

( 四 ) 预付账款

项目	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	金额	占总额比例（%）	金额	占总额比例（%）
1 年以内	577,097.91	100.00	5,239,865.88	100.00
合计	577,097.91	100.00	5,239,865.88	100.00

( 五 ) 存货

(五)存货
项目	期初余额		期末余额		超过3年的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	198,448.61		123,072.89
库存商品	168,469.11		648,142.45
商品采购			1,329,604.05
合计	366,917.72		2,100,819.39

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值

项目	期初余额	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额	期末余额
	原值	减值准备			原值	减值准备
房屋建筑物	25,832,817.12		1,280,052.06		27,112,869.18
机器设备	7,542,814.95			1,820,735.16	5,722,079.79
运输设备	3,911,029.31		159,839.46	1,366,136.83	2,704,731.94
电子设备	2,072,902.54		22,570.00	400,818.40	1,694,654.14
合计	39,359,563.92		1,462,461.52	3,587,690.39	37,234,335.05

2 、累计折旧

项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
房屋建筑物	9,251,314.65	417,636.19	18,228.41	9,650,722.43
机器设备	5,850,220.22	81,417.96	1,695,167.34	4,236,470.84
运输设备	3,666,069.24	37,211.06	1,364,955.85	2,338,324.45
电子设备	1,416,777.22	86,581.29	400,818.40	1,102,540.11
合计	20,184,381.33	622,846.50	3,479,170.00	17,328,057.83

(1) 本期增加的固定资产系在建工程转入；

(2) 本期减少的固定资产系盘亏设备；
26 -

(3) 累计折旧增加系本期计提折旧额；

(4) 累计折旧减少系盘亏设备折旧、剥离资产本期已提折旧。

( 七 ) 在建工程

工程名称	期初余额	期初余额	期初余额	本期增加	本期减少	本期减少	期末余额	期末余额	期末余额
	余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备
流转库	250,000.00				250,000.00
7 吊料棚	201,386.14			76,024.00	277,410.14
102 库改造工程	465,000.00				465,000.00
流转库扩建	48,000.00			1,139,829.80			1,187,829.80
合计	964,386.14			1,215,853.80	992,410.14		1,187,829.80

( 八 ) 应付款项

(八) 应付款项
项目	期初余额	期末余额
应付账款	1,220,683.53	4,395,404.71
预收账款	613,032.48	6,721,952.73
其他应付款	11,698,406.52	11,711,558.88

（ 1 ）应付账款主要债权人：

（1）应付账款主要债权人：
单位名称	金额	占总额比例（%）
估价入账	2,222,191.58	50.56%
中国物资储运总公司	2,000,000.00	45.50%
郑贤春	117,677.13	2.68%
郑州中集鑫成物贸有限公司	21,228.77	0.48%
合计	4,361,097.48	99.22%

(2) 其他应付款主要债权人：

单位名称	金额	占总额比例（%）
邯钢集团	5,719,404.95	48.84%
内部职工集资款	1,590,000.00	13.58%
工会经费	991,474.33	8.47%
旧房退房款	412,503.16	3.52%
中原钢材城商户押金	379,364.00	3.24%

27 -

郑州铁路东站储运贸易公司	304,000.00	2.60%
林州兴华建筑公司	287,641.92	2.46%
暖气集资款	141,710.00	1.21%
合计	9,826,098.36	83.90%

( 九 ) 应交税金

适用税率	期初余额	期末余额
33%	688,322.83	1,089,913.09
17%	-77,921.57	63,175.34
5%	156,421.22	164,678.84
7%	11,300.53	15,949.79
	10,679.40	1,275.50
	34,231.70	720.00
	247,037.10
	651.47	946.37
	1,070,722.68	1,336,658.94

（十）短期借款

借款类别	期初余额	期末余额
抵押借款	13,950,000.00	14,350,000.00
合计	13,950,000.00	14,350,000.00

注：抵押借款的抵押物为土地、房屋，其固定资产原值为 11,060,914.68 元，净值为 972,354.39 元（其中 : 房屋原值 2,600,386.40 元 , 净值 972,354.39 ；土地价值 -- 8,460,528.28 元，该抵押物土地已上划至中国物资储运总公司）。

( 十一 ) 实收资本

投资者名称	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	投资金额	所占比例	投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	13,194,003.44	100%	13,194,003.44	100%
合计	13,194,003.44	100%	13,194,003.44	100%

（十二）未分配利润

项目期末数

28 -

上年年末余额	-13,825,150.40
加：年初未分配利润调整数	-205,552.23
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错	485,988.93
其他调整因素	-691,541.16
本年年初余额	-14,030,702.63
本期增加数	1,898,908.05
其中：本年净利润转入	1,895,119.81
其他增加	3,788.24
本期减少数	158,793.95
其中：本期提取盈余公积数
本期分配现金股利数
本期分配股票股利数
其他减少	158,793.95
本期期末余额	-12,290,588.53
其中：董事会已批准的现金股利数

( 十三 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上年数	本年数	上年数	本年数
商品购销业务	41,957,070.98	25,500,646.58	41,297,570.26	24,424,868.36
其中：钢材	41,957,070.98	25,500,646.58	68,901,427.34	24,424,868.36
有色金属
物流业务	30,618,412.21	14,404,325.33	17,250,887.03	7,051,856.60
其中：仓储	7,485,994.11	3,302,268.99
运输	3,425,478.69	1,279,481.33
进出库	19,706,930.41	9,822,575.01
其他
合计	72,575,483.19	39,904,971.91	58,548,457.29	31,476,724.96

( 十四 ) 管理费用

(十四)管理费用
项目	金额
1、员工工资	384,710.67
2、基本养老保险	130,154.57

29 -

3、失业保险	12,725.66
4、住房公积金	23,180.90
5、职工福利费	53,859.50
6、工会经费	7,694.22
7、差旅费	33,690.94
8、通讯及通讯器材	8,285.00
9、水电费	65,711.60
10、供暖物业费	768,976.04
11、办公自动化费	29,452.00
12、邮寄印刷费	480.00
13、环保费	36,072.33
14、油料费	6,795.21
15、交通及养路费	4,407.00
16、办公消耗费	341,651.57
17、房屋维护费	8,065.00
18、设备维护费	17,520.50
19、车辆维护费	4,026.00
20、折旧费	279,233.62
21、土地使用税	329,382.80
22、房产税	45,282.27
23、车船使用税	240.00
24、中介机构鉴证费	45,970.00
25、离退休人员费用	148,525.99
26、餐费	71,963.80
27、诉讼及律师费	920,000.00
28、坏帐准备	190,061.44
29、存货盘亏	72,637.27
合计	4,040,755.90

十二、模拟会计报表之批准

本模拟会计报表已经中心总经理办公会批准。

郑州中储物资流通中心

2006 年 6 月 25 日

30 -

剥离资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心	2	006年4月30日		单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	2,809,089.49		2,809,089.49
短期投资	2	-		-
应收票据	3	-		-
应收股利	4	-		-
应收利息	5	-		-
应收账款	6	4,246,155.36		4,246,155.36
其他应收款	7	3,935,788.64		3,935,788.64
预付账款	8	5,239,865.88		5,239,865.88
期货保证金	9	-		-
应收补贴款	10	-		-
应收出口退税	11	-		-
存货	12	2,100,819.39		2,100,819.39
其中：原材料	13	-		-
库存商品(产成品)	14	-		-
待摊费用	15	-		-
待处理流动资产净损失	16	-		-
一年内到期的长期债权投资	17	-		-
其他流动资产	18	-		-
流动资产合计	19	18,331,718.76	-	18,331,718.76
长期投资	20	-		-
其中：长期股权投资	21	-		-
长期债权投资	22	-		-
*合并价差	23	-		-
长期投资合计	24	-		-
固定资产原价	25	71,925,054.79	34,690,719.74	37,234,335.05
减：累计折旧	26	17,420,431.21	92,373.38	17,328,057.83
固定资产净值	27	54,504,623.58	34,598,346.36	19,906,277.22
减：固定资产减值准备	28	-		-
固定资产净额	29	54,504,623.58	34,598,346.36	19,906,277.22
工程物资	30	-		-
在建工程	31	1,187,829.80		1,187,829.80
固定资产清理	32	-		-
待处理固定资产净损失	33	-		-
固定资产合计	34	55,692,453.38	34,598,346.36	21,094,107.02
无形资产	35	-		-
其中：土地使用权	36	-		-
长期待摊费用(递延资产)	37	-		-
其中：固定资产修理	38	-		-
固定资产改良支出	39	-		-
他长期资产	40	-		-

31 -

剥离资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心	2	006年4月30日		单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
其中：特准储备物资	41	-		-
无形资产及其他资产合计	42	-		-
递延税款借项	43	-		-
资产总计	44	74,024,172.14	34,598,346.36	39,425,825.78
短期借款	45	14,350,000.00		14,350,000.00
应付票据	46	-		-
应付账款	47	4,395,404.71		4,395,404.71
预收账款	48	6,721,952.73		6,721,952.73
应付工资	49	-		-
应付福利费	50	-		-
应付股利（应付利润）	51	-		-
应付利息	52	-		-
应交税金	53	1,336,658.94		1,336,658.94
其他应交款	54	6,835.61		6,835.61
其他应付款	55	11,711,558.88		11,711,558.88
预提费用	56	-		-
预计负债	57	-		-
递延收益	58	-		-
一年内到期的长期负债	59	-		-
其他流动负债	60	-		-
流负债合计	61	38,522,410.87		38,522,410.87
长期借款	62	-		-
应付债券	63	-
长期应付款	64	-		-
专项应付款	65	-		-
其他长期负债	66	-		-
其中：特准储备资金	67	-		-
长期负合计	68	-		-
递延税款贷项	69	-		-
负债合计	70	38,522,410.87	-	38,522,410.87
少数股东权益	71	-		-
实收资本（股本）	72	13,194,003.44		13,194,003.44
国家资本	73	-		-
集体资本	74	-		-
法人资本	75	13,194,003.44		13,194,003.44
其中：国有法人资本	76	13,194,003.44		13,194,003.44
集体法人资本	77	-		-
个人资本	78	-		-

32 -

剥离资产负债表

编制单位：郑州中储物资流通中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

编制单位：郑州中储物资流通中心	2	006年4月30日		单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
外商资本	79	-		-
资本公积	80	15,350,590.85	15,350,590.85	-
盈余公积	81	1,286,387.72	1,286,387.72	-
其中：法定公益金	82	439,543.47	439,543.47	-
未确认的投资损失	83	-		-
未分配利润	84	5,670,779.26	17,961,367.79	-12,290,588.53
其中：现金股利	85	-		-
外币报表折算差额	86	-		-
所有者权益小计	87	35,501,761.27	34,598,346.36	903,414.91
减：未处理资产损失	88	-		-
所有者权益合计	89	35,501,761.27	34,598,346.36	903,414.91
负债和所有者权益总计	90	74,024,172.14	34,598,346.36	39,425,825.78

剥离利润表

编制单位：郑州中储物资流通中心 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

项目	行次	本期数	剥离数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	39,904,971.91		39,904,971.91
减：（一）主营业务成本	2	31,476,724.96		31,476,724.96
（二）主营业务税金及附加	3	561,207.71		561,207.71
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	7,867,039.24		7,867,039.24
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-		-
减：（一）营业费用	6	425,929.42		425,929.42
（二）管理费用	7	4,044,544.14	3,788.24	4,040,755.90
（三）财务费用	8	373,686.71		373,686.71
（四）其他	9	-		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	3,022,878.97	-3,788.24	3,026,667.21
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-		-
（二）期货收益	12	-		-
（三）补贴收入	13	-		-
（四）营业外收入	14	-		-
（五）其他	15	-		-
减：（一）营业外支出	16	126,748.80		126,748.80
（二）其他支出	17	-		-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	2,896,130.17	-3,788.24	2,899,918.41
减：所得税	19	1,001,010.36		1,001,010.36
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	1,895,119.81	-3,788.24	1,898,908.05

33 -

剥离资产明细表

编制单位：郑州中储物资流通中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	账面原值	账面净值	备注
1					新疆乌鲁木齐市住
	新疆乌鲁木齐市住房2套	固定资产-房屋	287,285.76	232,564.76
		建筑物			房2 套

2
	两套家属楼房	固定资产-房屋	93,818.02	66,558.37	两套家属楼房
		建筑物

3
	门球场	固定资产-房屋	16,661.25	6,268.52	门球场
		建筑物

4
	土地估价	固定资产-房屋	34,292,954.71	34,292,954.71	土地估价
		建筑物

	小计				小计
			34,690,719.74	34,598,346.36

34 -

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants ltd 审计报告 Audit Report

中国物资储运总公司大连仓库模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 － 2 、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 5 3 、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 24 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 25 39 － 6 、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 40 42 7 、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 43

中审审字 [2006] 第 6136 － 3 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司中国物资储运总公司大连仓库按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是中国物资储运总公司大连仓库管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了中国物资储运总公司大连仓库 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

==> picture [337 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [90 x 12] intentionally omitted <==

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	1,034,200.89	1,384,786.36	1,062,111.57
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	2,322,074.58	7,023,331.26	7,258,883.72
其他应收款	7	775,531.96	312,982.39	1,290,825.96
预付账款	8
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	228,358.73	225,126.65	139,046.37
其中：原材料	13	223,393.73	222,416.65	136,336.37
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15		61,164.00
待处理流动资产净损失	16	459,796.54
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	4,819,962.70	9,007,390.66	9,750,867.62
长期投资	20
其中：长期股权投资	21
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24
固定资产原价	25	35,405,380.87	38,172,601.74	37,068,935.64
减：累计折旧	26	14,929,205.13	18,618,889.96	17,762,529.17
固定资产净值	27	20,476,175.74	19,553,711.78	19,306,406.47
减：固定资产减值准备	28	7,530,907.55	7,530,907.55	7,473,689.55
固定资产净额	29	12,945,268.19	12,022,804.23	11,832,716.92
工程物资	30
在建工程	31
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	12,945,268.19	12,022,804.23	11,832,716.92
无形资产	35	22,688.58
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37	358,613.55	436,675.90	344,376.77
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	381,302.13	436,675.90	344,376.77
递延税款借项	43
资产总计	44	18,146,533.02	21,466,870.79	21,927,961.31
短期借款	45	7,480,000.00	7,480,000.00	7,480,000.00
应付票据	46
应付账款	47
预收账款	48	-8,920.60	1,379,142.43	246,502.37
应付工资	49
应付福利费	50	-25,593.23	-60,595.02
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	1,045,943.34	853,397.90	1,032,307.10
其他应交款	54	2,199.92	3,340.72	8,117.53
其他应付款	55	10,613,629.54	12,196,090.65	13,138,878.89
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	19,107,258.97	21,851,376.68	21,905,805.89
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	19,107,258.97	21,851,376.68	21,905,805.89
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	25,175,973.44	25,212,017.59	25,212,017.59
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	25,175,973.44	25,212,017.59	25,212,017.59
其中：国有法人资本	76	25,175,973.44	25,212,017.59	25,212,017.59
集体法人资本	77
个人资本	78

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79
资本公积	80	28,982.69
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	-26,165,682.08	-25,596,523.48	-25,189,862.17
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	-960,725.95	-384,505.89	22,155.42
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	-960,725.95	-384,505.89	22,155.42
负债和所有者权益总计	90	18,146,533.02	21,466,870.79	21,927,961.31

模拟利润表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库			单位：人民币元
项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	7,993,770.05	2,983,647.68
减：（一）主营业务成本	2	5,290,426.50	2,167,421.91
（二）主营业务税金及附加	3	398,093.89	179,771.06
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	2,305,249.66	636,454.71
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	564,929.15	151,481.14
减：（一）营业费用	6
（二）管理费用	7	3,045,571.56	993,124.63
（三）财务费用	8	360,240.48	80,970.09
（四）其他	9
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	-535,633.23	-286,158.87
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	1,389,272.33	698,555.14
（二）期货收益	12
（三）补贴收入	13
（四）营业外收入	14	42,120.00	760.00
（五）其他	15
减：（一）营业外支出	16	4,545.25	6,494.96
（二）其他支出	17
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	891,213.85	406,661.31
减：所得税	19
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	891,213.85	406,661.31

中国物资储运总公司大连仓库

2005 年度会计报表附注

一、企业基本情况

中国物资储运总公司大连仓库（以下简称大连仓库），系经国家计委批准，于 1987 年 9 月 4 日成立，取得大连市工商行政管理局颁发的大工商企字

－ 3 1452102001100382 号企业法人营业执照；

公司注册资本：人民币 1455 万元

公司法人代表：唐杰

公司注册地址：大连市甘井子区西北路 867 号

公司类型：国有企业

公司营业范围：物资储存运输

公司隶属关系：中国物资储运总公司直属全资子公司

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司《资产剥离方案》规定将中国物资储运总公司大连仓库土地使用权、非经营性资产及相对应权益上划至中国物资储运总公司。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

按照上述剥离方案，截止 2005 年 1 月 1 日，中国物资储运总公司大连仓库土地使用权账面价值为 350,935,665.20 元，职工宿舍等非经营性资产净值为 543,657.96 元，合计剥离资产 351,479,323.16 元，同时等额冲减权益（依次冲减资本公积，盈余公积、未分配利润）。

三、主要会计政策、会计估计

一 ( ) 会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

( 二 ) 会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。 ( 三 ) 记账本位币

以人民币为记账本位币。

( 四 ) 记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

( 五 ) 外币业务的核算方法及折算方法

1 、外币业务采用业务发生当年年初中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币金额记账，年末对各种外币账户期末余额，按照期末市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

2 、汇兑损益的处理方法：筹建期间发生的汇兑损益计入长期待摊费用，并在开始生产经营的当月起，一次计入开始生产经营当月的损益；与购建固定资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，且在其尚未交付使用前的，按照借款费用的处理原则处理；除上述情况外，发生的汇兑损益均应计入当期财务费用。

3 、外币财务报表的折算采用现行汇率法，即除所有者权益项目 ( 不包含 “未分配利润”科目 ) 以历史汇率进行折算外，外币财务报表中资产、负债、收入、费用各项目均以期末的市场汇率折算。外币财务报表折算中产生的差额，在“未分配利润”项目下单列“外币财务报表折算差额”反映。 ( 六 ) 现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短 ( 一般是指自购买日起三个月内到期 ) 、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。不能随时支取的定期或冻结银行存款在编制现金流量表时不应被视为现金和现金等价物。 ( 七 ) 应收款项

1 、坏帐的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会

批准列作坏帐的应收款项。

2 、坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
3 、坏帐准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；债
务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

4 、坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

5 、坏帐准备的计提范围：包括应收账款和其他应收款全部借方余额，对合并报表范围内关联往来不计提坏帐但属不正常的按规定计提坏帐准备。

6 、应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

(1) 应收款项的出售、质押、贴现的会计处理：按照财政部《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》 ( 财会 [2003]14 号 ) 的规定会计处理。

(2) 应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。 ( 八 ) 存货

1 、存货的分类：主要包括原材料、在途材料、低值易耗品、委托加工
材料、自制半成品、在产品、产成品。

2 、存货计价方法：存货中原材料、自制半成品按实际成本核算。库存商品按实际成本计价，发出时按加权平均法进行核算，特殊情况下经集团批准可以采用先进先出法、个别计价法等方法确定其实际成本。

低值易耗品及包装物的摊销方法：一次摊销法，金额较大的可分次摊销但应报集团批准。

3 、期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期末或年度终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。

4 、存货盘存制度采用永续盘存法。

( 九 ) 长期投资

(1) 长期股权投资

A 、长期股权投资初始成本的计价

① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等相关费用作为初始成本计价。

② 以放弃非现金资产取得的长期股权投资，其初始投资成本按《企业 — 会计准则非货币性交易》的规定计价。

— ③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》的规定计价。

④ 通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本计价。

B 、长期股权投资核算及收益确认

对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%( 含 20%) 以上，或虽投资不足 20% 但具有重大影响的，采用权益法核算；公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20% 以下，且无重大影响的，采用成本法核算。

C 、股权投资差额的确认与摊销

单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。

(2) 长期债权投资

长期债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，手续费等相关费用，但不包括取得时已到期尚未领取的利息。

长期债权投资按期计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当期投资收益。

长期债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。

(3) 长期投资减值准备的确认标准及计提方法

B 、长期投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。

( 十 ) 固定资产

1 、固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。

2 、固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的 —— 相关税费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

3 、固定资产折旧采用直线法

10 -

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限 (年)	预计残值率 (%)	年折旧率 (%)
房屋建筑物	30-45	3	2.16-3.23
机器设备	5-10	3	9.7-19.40
运输工具	10-14	3	6.92-9.7
其他设备	3-5	3	19.40-32.33

对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值 ( 即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备 ) ，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。

4 、固定资产后续支出

(1) 资本化后续支出：与固定资产有关的后续支出，使可能流入公司的经济利益超过了原先的估计，如延长了使用寿命、使产品质量实质性提高、或使产品成本实质性降低，计入固定资产的账面价值。

(2) 费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。 5 、固定资产减值准备

年末对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

( 十一 ) 在建工程

1 、在建工程的计价

11 -

2 、在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

(1) 长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
(2) 所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的
经济利益具有很大的不确定性；
(3) 其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

( 十二 ) 无形资产

1 、无形资产的计价

购入的无形资产，按实际支付的价款计价；股东投入的无形资产，按投资各方确认的价值计价，但是为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该无形资产在投资方的账面价值作为实际成本；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等计价；债 - 务重组方式取得的无形资产按《企业会计准则债务重组》的有关规定计价； - 非货币性交易取得的无形资产按《企业会计准则非货币性交易》的有关规定计价。

2 、无形资产的摊销：合同规定了受益年限的，按不超过受益年限平均摊销；合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按不超过法律规定的有效年限平均摊销；合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不超过受益年限和有效年限两者之间较短者；合同没有规定受益年限，法律也没有规定了有效年限的，按不超过 10 年的期限平均摊销。

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益期内分期摊销，没有确定的受益期，则按 10 年摊销。

3 、无形资产减值准备：

( 十三 ) 长期待摊费用

12 -

长期待摊费用只有在满足以下条件时才予以确认： (1) 预计能够在一年以上的的会计期间获得收益； (2) 未来获得收益的会计期间能够抵补已发生的支出。

长期待摊费用主要包括长期预付租金、长期预付租赁费、筹建期除购建固定资产以外所发生的费用等。

长期待摊费用在受益期限内采用直线法平均摊销；在筹建期间内发生的开办费用，在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

股份有限公司发行股票支付的手续费或佣金等发行费用，减去发行股票冻结期间产生的利息收入后余额，如股票溢价发行的，从发行股票的溢价中扣除，溢价不足支付的部分直接计入当期财务费用，不作为长期待摊费用处理。

( 十四 ) 收入确认原则

1 、销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
2 、提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
② 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果
能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。
3 、让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
( 十五 ) 租赁
1 、租赁分为融资租赁和经营性租赁。

满足以下一条或数条标准的租赁，认定为融资租赁：

13 -
(1) 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
(2) 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计低于行使选择权
时租赁资产的公允价值的 5%( 含 5%) 。
(3) 租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分 ( ≥ 95%)
(4) 对承租人而言，租赁开始日最低付款额的现值几乎相当于租赁开始日
租赁资产原账面价值。
(5) 如果不做特殊调整，租赁资产只有承租人才能使用。

不满足上述条件的，认定经营租赁。

2 、租赁会计处理

-- 租赁的会计处理按照企业会计准则《企业会计准则租赁》的规定处理。 ( 十六 ) 所得税的会计处理方法

1 、所得税的会计处理方法：应付税款法。
2 、所得税汇算清缴的方式
(1) 企业所得税的征收的时期：采取季度预征、年度汇算清缴的方式。
(2) 所得税汇算清缴的征收方式：一般申报。
(3) 所得税汇算清缴的范围：独立纳税。
( 十七 ) 员工社会保障及福利

2005 年参加辽宁省、大连市社保机构的社保情况如下：

养老保险：仓库缴纳比例为上年工资基数的 15% ，个人缴纳比例为 5% ；工伤保险：仓库缴纳比例为上年工资基数的 0.8% ；

生育保险：仓库缴纳比例为上年工资基数的 0.4% ；

失业保险：仓库缴纳比例为上年工资基数的 1.8% ，个人缴纳比例为 1% ；医疗保险：仓库缴纳比例为上年工资基数的 5% ，个人缴纳比例为 2% ；住房公积金：仓库缴纳比例为上年工资基数的 3% ，个人缴纳比例为 1% ；当年计提的各类保险计入了管理费用及储运成本。

除已披露的这些职工社会保障之外，本仓库并无其他重大职工福利承

诺。

四、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

本年度无重大会计政策、会计估计变更，亦无重大会计差错的更正。

14 -

五、或有事项的说明

1 、资产抵押情况

存在抵押借款 3,530,000.00 元，其中：

（ 1 ）年末固定资产中用于抵押的土地面积 15,213.30 平方米，原值 9,155,078.92 元；房产 5 号库面积 4,968.23 平方米，原值 1,297,773.26 元；以上资产用于向革镇堡信用社贷款 2,980,000.00 元抵押借款；

（ 2 ）以 2 号仓库的房产作抵押向平安保险公司借款 550,000.00 元；

2 、或有负债预计产生的影响

（ 1 ）中国光大银行大连分行诉中国物资储运大连公司贷款 140 万元及利息 13.10 万元一案，由于公司为该笔借款提供经济担保，中国光大银行大连分行要求公司承担承担连带责任。

大连仓库 1997 年 12 月 31 日，为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分行贷款 140 万元提供经济担保，因中国物资储运大连公司期限届满只偿还部分利息，贷款本金 140 万元及利息 13.10 万元未能偿还（至 1998 年 12 月 31 日利息），被中国光大银行大连分行起诉，根据 1999 年 3 月 5 日大连市中级人民法院裁定（ 1999 ）大经初字第 74 号，要求大连仓库与 2000 年 3 月 31 日以前对贷款本金 140 万元及利息 13.10 万元未能偿还（至 1998 年 12 月 31 日利息）承担连带责任；该事项已在 2003 年度审计报告中披露。

2004 年 12 月 2 日大连仓库向大连市中级法院提出执行异议申请书，法院已受理此申请，该案件正在审理之中；该事项已在 2004 年度审计报告中披露。

（ 2 ）唐县西连乙毡布综合厂诉公司订货合同纠纷案，涉案标的为欠款 1,931,046.00 元及相关利息。

1997 年 3 月 12 日唐县西连乙毡布综合厂与大连仓库签订毡布订货合同，从 1997 年－ 2001 年 8 月 31 日大连仓库共欠该厂货款及劳务费 4,093,140.00 元，大连仓库于 2001 年已支付 2,162,100.00 元，欠款 1,931,046.00 元至今未还， 2004 年唐县西连乙毡布综合厂向大连仲裁委员会申请进行仲裁，根据大连仲裁委员会裁决书【 2004 】大仲字第 15 号，裁决由大连仓库支付欠款 1,931,046.00 元及相关利息；大连仓库于 2004 年向大连市中级人民法院提出申请撤销仲

15 -

裁裁决，该事项已在 2004 年度审计报告中披露。 2005 年 2 月，法院驳回撤销仲裁裁决的申请，中储大连仓库于 2005 年 11 月向辽宁省高院执行局申请执行监督程序。法院已受理，该案件正在审理之中。

六、资产负债表日后事项的说明

本年度无需要披露的相关资产负债表日后事项。

七、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

企业名称中国物资储运总公司	注册地	主营业务	经济性质或类型	与本企业关系	法定代表人
	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	国有企业	母公司	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化

企业名称	期初数	期初数	本期增加	本期增加	本期减少	本期减少	期末数	期末数
	金额	比例	金额	比例	金额	比例	金额	比例
中国物资储运总公司	25,212,017.59	100%					25,212,017.59	100%

4 、不存在控制关系的关联方

4、不存在控制关系的关联方
企业名称	与本企业关系
中国物资储运总公司沈阳虎石台一库	同一母公司
中国储运总公司事业部	同一母公司
沈阳铁西一库	同一母公司
中国物资储运总公司大连公司	同一母公司

（二）关联方交易

16 -
1 、 2005 年度根据中国物资储运总公司规定，公司上交 2005 年度管理费
500,000.00 元；
2 、中国物资储运总公司沈阳虎石台一库为公司向中国工商银行大连市
甘井子支行贷款 3,950,000.00 元提供担保；
3 、 1997 年 12 月 31 日为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分
行贷款 140 万元提供经济担保；

4 、关联方应收应付款项余额。

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应收款：
中国物资储运总公司大连公司	2,705,632.31	43.27	2,618,439.66	66.27
其他应付款：
中国储运总公司事业部	462,000.00	3.84	962,000.00	7.20
沈阳铁西一库			300,000.00	2.24
中国储运总公司	391,680.00	3.25	916,129.35	6.85

八、重要资产转让及其出售的说明

本年度无需要披露的重要资产转让及其出售的事项。

九、企业合并、分立的说明

本年度无需要披露的企业合并、分立的事项。

十、会计报表项目注释

（一）货币资金

（一）货币资金
项目	2004 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
现金	59,716.15	420,151.87
其中：人民币	59,716.15	420,151.87
美元
银行存款	974,484.74	964,634.49
其中：人民币	974,484.74	964,634.49
美元
合计	1,034.200.89	1,384,786.36

本期不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。

17 -

（二）应收账款

账龄	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年内	553,890.51	16.19%			5,421,594.57	66.93%
1-2 年	1,717,382.86	50.20%	20%	454,267.50	1,623,670.76	20.04%	20%	560,173.77
2-3 年	1,115,354.31	32.60%	40%	624,141.72	581,506.55	7.18%	40%	232,602.62
3-4年	34,640.30	1.01%	60%	20,784.18	473,246.17	5.84%	60%	283,947.70
4-5年			80%		186.50	0.00%	80%	149.20
5 年以上			100%				100%
合计	3,421,267.98	100.00%		1,099,193.40	8,100,204.55	100%		1,076,873.29

主要欠款单位（应收帐款）列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
阳光理石	1,535,000.00	货款	1-2 年
钢材市场	1,424,051.10	利润分成	1 年以内
鑫隆草业	1,063,202.40	货款	1-4 年
中远农畜公司	1,060,959.61	货款	1 年以内
新船重工	1,038,880.20	货款	1 年以内
小计	6,122,093.31

（三）其他应收款

账龄	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年内	808,799.19			93,998.04	121,073.10	3.74%
1-2 年	99,809.03		20%	39,878.22	225,290.00	6.95%	20%	93,998.04
2-3 年	2,000.00		40%	1,200.00	99,695.55	3.08%	40%	39,878.22
3-4年			60%		2,000.00	0.06%	60%	1,200.00
4-5年			80%				80%
5 年以上	2,792,676.14		100%	2,792,676.14	2,792,676.14	86.17%	100%	2,792,676.14
合计	3,703,284.36	100.00%		2,927,752.40	3,240,734.79	100.00%		2,927,752.40

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

项目	金额	性质或内容	帐龄
大连公司	2,618,439.66	往来款	5 年以上
唐杰	356,000.56	暂借款	1年以内

18 -

刘建会	111,924.00	暂借款	1 年以内
丁振志	65,130.06	暂借款	1-3 年
田勇	63,000.00	暂借款	1 年以内
合计	3,214,494.28

（四）存货

（四）存货
项目	2004 年12 月31 日		2005 年12 月31 日
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	228,358.73		222,416.65
低值易耗品			2,710.00
合计	228,358.73		225,126.65

（五）固定资产。应按下列要求披露固定资产情况：

1 、固定资产使用情况：（按原值列示）

使用情况	使用情况	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2004 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
在用固定资产		35,405,380.87			38,172,601.74
未使用固定资产
不需用固定资产
合计		35,405,380.87			38,172,601.74
2、固定资产原值：
项目	2004年12月31日			2005年12月31日
土地
房屋建筑物	28,798,122.16			31,565,343.03
机器设备	5,003,313.78			5,003,313.78
运输设备	1,603,944.93			1,603,944.93
固定资产原值合计	35,405,380.87			38,172,601.74
3、累计折旧：
项目			2004年12月31日			2005年12月31日
土地
房屋建筑物			10,501,901.49			13,972,754.20
机器设备			3,100,136.71			3,130,580.71
运输设备			1,327,166.93			1,515,555.05
固定资产累计折旧合计			14,929,205.13			18,618,889.96

19 -

4 、固定资产减值准备

项目	2004年12月31日	2005年12月31日
土地
房屋建筑物	4,969,741.31	4,969,741.31
机器设备	2,514,368.36	2,514,368.36
运输设备	46,797.88	46,797.88
小计	7,530,907.55	7,530,907.55

（六）短期借款

（六）短期借款
借款类别	2004 年12月31日	2005 年12月31日
信用借款
抵押借款	3,530,000.00	3,530,000.00
保证借款	3,950,000.00	3,950,000.00
质押借款
合计	7,480,000.00	7,480,000.00

1 、中国物资储运总公司沈阳虎石台一库为公司向中国工商银行大连市
甘井子支行贷款 3,950,000.00 元提供担保；
2 、年末固定资产中面积 15,213.30 平方米的土地， 2 号仓库、 5 号仓库
房产，用于抵押借款 3,530,000.00 元抵押担保；

( 七 ) 应付款项

(七) 应付款项
项目	2004年12月31日			2005年12月31日
预收帐款	-8,920.6			1,379,142.43
其他应付款	10,613,629.54			12,196,090.65
预收帐款主要债权人：
债权人名称		主要内容	期末金额		帐龄
宏业		电费	35,165.14		1 年内
白河林业局林业福柏公司		仓储费	40,000.00		1 年内
大连潮工重型机器装备制造有限公司		仓储费	23,725.00		1 年内
金鹏混凝土		电费	16,877.34		1年内
其他应付款主要债权人：
项目性质	主要内容		期末金额		帐龄

20 -

革镇堡政府	往来款	2,600,000.00	3 年以上
河北唐县	往来款	1,931,046.00	1-2 年
吉通	往来款	1,000,000.00	1-2年
北方粮食	往来款	1,000,000.00	1-2 年
事业部	往来款	962,000.00	1-2年

( 八 ) 应交税金

(八)应交税金
项目	适用税率	2006 年4 月30 日
企业所得税	33%
增值税	4%、17%、13%	66,550.94
营业税	5%、3%	233,848.58
城建税	7%	10,746.89
土地使用税	0.5-1 元㎡	665,214.59
房产税	12%、1.2%	99,888.64
其他税		22,608.4
合计		1,032,307.10

（九）其他应交款

（九）其他应交款
项目	2004 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
教育费附加	2,199.92	3,340.72

（十）实收资本

投资者名称	投资者名称	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	年末余额	年末余额
		投资金额		所占比例 (%)				投资金额		所占比例 (%)
中国物资储运总公司		25,212,017.59		100%				25,212,017.59		100%

合计		25,212,017.59		100%				25,212,017.59		100%
实收资本中法人资本：持有人比例金额注册地注册资本企业性质主营业务中国物资储运总公司 100% 25,212,017.59 北京 789,060,000.00 国有物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等
持有人	比例		金额		注册地	注册资本	企业性质		主营业务
中国物资储运总公司	100%		25,212,017.59		北京	789,060,000.00	国有		物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等

（十一）未分配利润

21 -

项目	2005 年12 月31 日
上年年末余额	-26,165,682.08
加：年初未分配利润调整数	-247,242.60
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-247,242.60
本年年初余额	-26,412,924.68
本年增加数	891,213.85
其中：本年净利润转入	891,213.85
其他增加
本年减少数	74812.65
其中：本年提取盈余公积数
本年分配现金股利数	74812.65
本年分配股票股利数
其他减少
本年年末余额	-25,596,523.48
其中：董事会已批准的现金股利数

（十二）主营业务收入与成本

	主营业务收入		主营业务成本	主营业务成本
项目
	2004年度	2005年度	2004年度	2005年度
商品购销业务
物流业务
其中：仓储	7117353.95	7,993,770.05	3542113.71	5,290,426.50
运输
进出库
加工
货运代理
其他(物流保障费用)
其他
公司内业务分部间抵消
合计	7117353.95	7,993,770.05	3542113.71	5,290,426.50

（十三）财务费用

（十三）财务费用
项目	2004年度	2005年度
利息支出	546,558.50	359,385.18
减：利息收入	713.86	-925.08
汇兑损失
减：汇兑收益
现金折扣

22 -

手续费支出 5,999.49 1,780.38 合计 551,844.13 360,240.48

（十四）管理费用

项目
2004年度
2005年度
工资
981,531.49
665,839.06
社会保险费
184,866.03
138,385.22
住房公积金
34,197.48
54,894.08
供暖费
49,967.17
116.44
职工福利费
137,414.36
93,217.46
职工教育经费
14,722.94
9,987.59
劳动保护费
26,061.39
12,020.10
差旅费
198,817.59
376,967.63
通讯及通讯器材费
93,825.12
79,216.22
水电费
21,895.32
400.00
邮寄印刷费
8,187.70
(865.60)
报刊资料费
11,460.00
4,115.00
油料费
62,299.01
77,108.97
交通及养路费
16,379.20
13,850.70
办公消耗品
34,613.43
34,095.06
房屋维护费
18,496.75
77,108.97
车辆维护费
336,607.13
13,850.70
印花税
5,889.78
6,843.95
其他税费
149,699.04
17,842.85
中介机构鉴证费
41,827.00
15,028.80
工商税务费
2,049.80
2,533.10
咨询费
1,824.28
87,100.00
离退休人员费用
177,012.34
384,840.54
业务招待费
336,617.46
300,281.75
企业宣传费
9,034.15
上交管理费
102,000.00
590,000.00
坏帐准备
131,894.38
-22,320.11
其他
807,078.81
13,113.08
合计
3,996,269.15
3,045,571.56

（十五）投资收益
项目
2004年度
2005年度
股票投资收益
债权投资收益
其中：债券收益
其他债权投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分派的利润

23 -

年末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额
股权投资差额摊销
股权投资转让收益
委托理财收益
委托贷款收益
计提的投资减值准备
其他投资收益	1,268,467.39	1,389,272.33
合计	1,268,467.39	1,389,272.33

十一、会计报表之批准模拟会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司大连仓库 2006 年 6 月 25 日

24 -

中国物资储运总公司大连仓库

－ 2006 年 1 4 月模拟会计报表附注

一、企业基本情况

中国物资储运总公司大连仓库（以下简称大连仓库），系经国家计委批准，于 1987 年 9 月 4 日成立，取得大连市工商行政管理局颁发的大工商企字－ 3 1452102001100382 号企业法人营业执照；

公司注册资本：人民币 1455 万元

公司法人代表：唐杰

公司注册地址：大连市甘井子区西北路 867 号

公司类型：国有企业

公司营业范围：物资储存运输

公司隶属关系：中国物资储运总公司直属全资子公司

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司《资产剥离方案》规定将中国物资储运总公司大连仓库土地使用权、非经营性资产及相对应权益上划至中国物资储运总公司。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

按照上述剥离方案，截止 2005 年 1 月 1 日，中国物资储运总公司大连仓库土地使用权账面价值为 350,935,665.20 元，职工宿舍等非经营性资产净值为 543,657.96 元，合计剥离资产 351,479,323.16 元，同时等额冲减权益（依次冲减资本公积，盈余公积、未分配利润。）。

三、主要会计政策、会计估计

1 、会计制度

25 -

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

3 、记账本位币

以人民币为记帐本位币。

4 、记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

5 、外币业务的核算方法及折算方法

(1) 外币业务采用业务发生时（或业务发生当期期初）中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末（可以根据政策选择月末、季末、半年末、年末）对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

(3) 外币财务报表的折算采用现行汇率法，即除所有者权益项目（不包含 “未分配利润”科目）以历史汇率进行折算外，外币财务报表中资产、负债、收入、费用各项目均以期末的市场汇率折算。外币财务报表折算中产生的差额，在“未分配利润”项目下单列“外币财务报表折算差额”反映。

6 、现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短（一般是指自购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

7 、应收款项

(1) 坏帐的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏帐的应收款项。

26 -
(2) 坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
(3) 坏帐准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；债务
单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。
(4) 坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个
别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

(5) 应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

B 、应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。

8 、存货

(1) 存货的分类：主要包括原材料、在途材料、低值易耗品、委托加工材
料、自制半成品、在产品、产成品。

(2) 存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按加权平均法进行核算。

(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。
9 、固定资产
27 -

(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的帐面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费计价，涉及补价的，按《企业会计准则——非货币性交易》的相关规定进行处理。

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物	10-30	3	3.23-9.7
机器设备	14	3	6.92
运输工具	8	3	12.125
其他设备	5	3	19.4

(4) 固定资产后续支出

B 、费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

28 -

(5) 固定资产减值准备

10 、收入确认原则

(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：

①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

③与交易相关的经济利益能够流入企业；

④相关的收入和成本能够可靠地计量。

(2) 提供劳务的收入的确认

①在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。

②如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。

(3) 让渡资产使用权收入确认

①与交易相关的经济利益很可能流入企业；

②收入金额能够可靠地计量。

11 、租赁

(1) 租赁分为融资租赁和经营性租赁。

满足以下一条或数条标准的租赁，认定为融资租赁：

a 、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

b 、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计低于行使选择
29 -

权时租赁资产的公允价值的 5%( 含 5%) 。

c 、租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。

不满足上述条件的，认定经营租赁。

(2) 租赁会计处理

-- 租赁的会计处理按照企业会计准则《企业会计准则租赁》的规定处理。 12 、所得税的会计处理方法

(1) 所得税的会计处理方法：应付税款法
(2) 所得税汇算清缴的方式

①企业所得税的征收的时期：采取季度预征、年度汇算清缴的方式 ②所得税汇算清缴的征收方式：一般申报

③所得税汇算清缴的范围：独立纳税

四、或有事项的说明

1 、资产抵押情况

存在抵押借款 3,530,000.00 元，其中：

（ 1 ）年末固定资产中用于抵押的土地面积 15,213.30 平方米 ( 已剥离 ) ，原值 9,155,078.92 元；房产 5 号库面积 4,968.23 平方米，原值 1,297,773.26 元；以上资产用于向革镇堡信用社贷款 2,980,000.00 元抵押借款；

（ 2 ）以 2 号仓库的房产作抵押向平安保险公司借款 550,000.00 元； 2 、或有负债预计产生的影响

（ 1 ）中国光大银行大连分行诉中国物资储运大连公司贷款 140 万元及利息 13.10 万元一案，由于公司为该笔借款提供经济担保，中国光大银行大连分行要求公司承担连带责任。

大连仓库 1997 年 12 月 31 日，为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分行贷款 140 万元提供经济担保，因中国物资储运大连公司期限届满只偿还部分利息，贷款本金 140 万元及利息 13.10 万元未能偿还（至 1998 年 12 月 31 日利息），被中国光大银行大连分行起诉，根据 1999 年 3 月 5 日大连市中级人民法院裁定（ 1999 ）大经初字第 74 号，要求大连仓库于 2000 年 3 月 31 日以前对贷款本金 140 万元及利息 13.10 万元未能偿还（至 1998 年 12 月

30 -

31 日利息）承担连带责任。

2004 年 12 月 2 日大连仓库向大连市中级法院提出执行异议申请书，法院已受理此申请，该案件正在审理之中。

（ 2 ）唐县西连乙毡布综合厂诉公司订货合同纠纷案，涉案标的为欠款 1,931,046.00 元及相关利息。

1997 年 3 月 12 日唐县西连乙毡布综合厂与大连仓库签订毡布订货合同，从 1997 年－ 2001 年 8 月 31 日大连仓库共欠该厂货款及劳务费 4,093,140.00 元，大连仓库于 2001 年已支付 2,162,100.00 元，尚欠 1,931,046.00 元， 2004 年唐县西连乙毡布综合厂向大连仲裁委员会申请进行仲裁，根据大连仲裁委员会裁决书【 2004 】大仲字第 15 号，裁决由大连仓库支付欠款 1,931,046.00 元及相关利息；大连仓库于 2004 年向大连市中级人民法院提出申请撤销仲裁裁决。 2005 年 2 月，法院驳回撤销仲裁裁决的申请，中储大连仓库于 2005 年 11 月向辽宁省高院执行局申请执行监督程序。法院已受理，该案件正在审理之中。

五、资产负债表日后事项的说明

无

六、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	经济性质或类型	与本企业关系	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	国有企业	母公司	韩铁林

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初数	本期增加	本期减少	期末数
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化

关联方名称期初余额比例本年增加本年减少期末余额比例

31 -

	(万元)		(万元)	(万元)	(万元)
中国物资储运总公司	15,120,370.08	100%			15,120,370.08	100%

（二）关联方交易

1 、中国物资储运总公司沈阳虎石台一库为公司向中国工商银行大连市甘井子支行贷款 3,950,000.00 元提供担保；

2 、 1997 年 12 月 31 日为中国物资储运大连公司向中国光大银行大连分行贷款 140 万元提供经济担保；

3 、关联方应收应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应收款：
中国物资储运总公司大连公司	2,618,439.66	66.27	2,618,439.66	72
其他应付款：
中国储运总公司事业部	962,000.00	7.20	962,000.00	7.20
沈阳铁西一库	300,000.00	2.24	300,000.00	2.24
中国储运总公司	916,129.35	6.85	690,942.00	6.85

七、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明无。

八、税项

1 、主要税种和税率

1、主要税种和税率
税项	计税基础	税率
增值税	煤炭销售收入	4%、17%
增值税	煤炭销售收入	13%
营业税	劳务收入	5%、3%
城市维护建设税	应缴流转税	7%
教育费附加	应缴流转税	3%
企业所得税	应纳税所得额	33%

32 -

九、会计报表项目注释

（一）货币资金

（一）货币资金
项目	2006 年4 月30 日	2005 年12 月31 日
现金	75,078.65	420,151.87
其中：人民币	75,078.65	420,151.87
美元
……
银行存款	987,032.92	964,634.49
其中：人民币	987,032.92	964,634.49
美元
……
合计	1,062,111.57	1,384,786.36

本期不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。

（二）应收账款

账龄	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年内	5,520,111.07	68.70%			5,421,594.57	66.93%
1-2 年	1,623,670.76	20.21%	20%	324,734.15	1,623,670.76	20.04%	20%	560,173.77
2-3 年	417,500.45	5.20%	40%	167,000.18	581,506.55	7.18%	40%	232,602.62
3-4年	473,246.17	5.89%	60%	283,947.70	473,246.17	5.84%	60%	283,947.70
4-5年	186.50	0.00%	80%	149.20	186.50	0.00%	80%	149.20
5 年以上			100%				100%
合计	8,034,714.95	100.00%	100%	775,831.23	8,100,204.55	100%		1,076,873.29

主要欠款单位（应收帐款）列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
阳光理石	1,535,000.00	货款	1-2 年
钢材市场	1,424,051.10	利润分成	1 年以内
鑫隆草业	1,063,202.40	货款	1-4 年
中远农畜公司	1,060,959.61	货款	1 年以内
新船重工	1,038,880.20	货款	1 年以内
小计	6,122,093.31

33 -

（三）其他应收款

账龄	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2006 年4 月30 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日	2005 年12 月31 日
	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年内	1,185,865.91	29.71%			121,073.10	3.74%
1-2 年	13,942.84	0.35%	20%	2,788.56	225,290.00	6.95%	20%	93,998.04
2-3 年	146,380.79	3.67%	40%	58,552.32	99,695.55	3.08%	40%	39,878.22
3-4年	3,000.00	0.08%	60%	1800.00	2,000.00	0.06%	60%	1,200.00
4-5年	23,886.52	0.60%	80%	19,109.22			80%
5 年以上	2,618,439.66	65.60%	100%	2,618,439.66	2,792,676.14	86.17%	100%	2,792,676.14
合计	3,991,515.72	100.00%		2,700,689.76	3,240,734.79	100.00%		2,927,752.40

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

项目	金额	性质或内容	帐龄
大连公司	2,618,439.66	往来款	5 年以上
唐杰	356,000.56	暂借款	1 年以内
刘建会	111,924.00	暂借款	1 年以内
丁振志	65,130.06	暂借款	1-3 年
田勇	63,000.00	暂借款	1 年以内
合计	3,214,494.28

（四）存货

（四）存货
项目	2006 年4 月30 日		2005 年12 月31 日
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	136,336.37		222,416.65
低值易耗品	2,710.00		2,710.00
合计	139,046.37		225,126.65

（五）固定资产。应按下列要求披露固定资产情况：

1 、固定资产使用情况：（按原值列示）

使用情况	2006 年4 月30 日	2005 年12 月31 日
在用固定资产	37,068,935.64	38,172,601.74
未使用固定资产
不需用固定资产
合计	37,068,935.64	38,172,601.74

34 -

2 、固定资产原值：

2、固定资产原值：	2、固定资产原值：
项目		2006年4月30日			2005年12月31日
土地
房屋建筑物		30,992,863.42			31,565,343.03
机器设备		4,638,720.88			5,003,313.78
运输设备		1,437,351.34			1,603,944.93
固定资产原值合计		37,068,935.64			38,172,601.74
3、累计折旧：
项目			2006年4月30日			2005年12月31日
土地
房屋建筑物			13,660,839.36			13,972,754.20
机器设备			2,882,580.35			3,130,580.71
运输设备			1,219,109.46			1,515,555.05
固定资产累计折旧合计			17,762,529.17			18,618,889.96
4、固定资产减值准备
项目	2006年4月30日			2005年12月31日
土地
房屋建筑物	4,912,523.31			4,969,741.31
机器设备	2,514,368.36			2,514,368.36
运输设备	46,797.88			46,797.88
小计	7,473,689.55			7,530,907.55

（六）短期借款

（六）短期借款
借款类别	2006 年4月30日	2005 年12月31日
信用借款
抵押借款	3,530,000.00	3,530,000.00
保证借款	3,950,000.00	3,950,000.00
质押借款
合计	7,480,000.00	7,480,000.00

1 、中国物资储运总公司沈阳虎石台一库为公司向中国工商银行大连市
甘井子支行贷款 3,950,000.00 元提供担保；
2 、年末固定资产中面积 15,213.30 平方米的土地， 2 号仓库、 5 号仓库
35 -

房产，用于抵押借款 3,530,000.00 元抵押担保。

( 七 ) 应付款项

(七) 应付款项
项目	2006年4月30日			2005年12月31日
预收帐款	246,502.37			1,379,142.43
其他应付款	13,138,878.89			12,196,090.65
预收帐款主要债权人：
债权人名称		主要内容	期末金额		帐龄
宏业		电费	35,165.14		1 年内
白河林业局林业福柏公司		仓储费	40,000.00		1 年内
大连潮工重型机器装备制造有限公司		仓储费	23,725.00		1年内
金鹏混凝土		电费	16,877.34		1年内

其他应付款主要债权人：

项目性质	主要内容	期末金额	帐龄
革镇堡政府	往来款	2,600,000.00	3 年以上
河北唐县	往来款	1,931,046.00	1-2 年
吉通	往来款	1,000,000.00	1-2年
北方粮食	往来款	1,000,000.00	1-2 年
事业部	往来款	962,000.00	1-2年

( 八 ) 应交税金

(八)应交税金
项目	适用税率	2006 年4 月30 日
企业所得税	33%
增值税	4%、17%、13%	66,550.94
营业税	5%、3%	233,848.58
城建税	7%	10,746.89
土地使用税	0.5-1 元㎡	665,214.59
房产税	12%、1.2%	99,888.64
其他税		22,608.4
合计		1,032,307.10

36 -

（九）其他应交款

（九）其他应交款
项目	2006 年4 月30 日	2005 年12 月31 日
教育费附加	8,117.53	3,340.72

（十）实收资本

投资者名称	投资者名称	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	年末余额	年末余额
		投资金额		所占比例 (%)				投资金额		所占比例 (%)
中国物资储运总公司		25,212,017.59		100%				25,212,017.59		100%
合计		25,212,017.59		100%				25,212,017.59		100%
实收资本中法人资本：持有人比例金额注册地注册资本企业性质主营业务中国物资储运总公司 100% 25,212,017.59 北京 789,060,000.00 国有物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等
持有人	比例		金额		注册地	注册资本	企业性质		主营业务
中国物资储运总公司	100%		25,212,017.59		北京	789,060,000.00	国有		物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等

（十一）未分配利润

（十一）未分配利润
项目	2006 年4 月30 日
上年年末余额	-25,296,523.48
加：年初未分配利润调整数
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素
本年年初余额	-25,296,523.480
本年增加数	406,661.31
其中：本年净利润转入	406,661.31
其他增加
本年减少数
其中：本年提取盈余公积数
本年分配现金股利数
本年分配股票股利数
其他减少
本年年末余额	-25,189,862.17
其中：董事会已批准的现金股利数

37 -

（十二）主营业务收入与成本

	主营业务收入		主营业务成本
项目
	2006年1－4月	上年数	2006年1－4月	上年数
商品购销业务
物流业务
其中：仓储	2,425,398.92	7,993,770.05	706,039.09	5,290,426.50
运输
进出库	473,097.74		828,977.91
加工
货运代理	85,151.02
其他(物流保障费用)			580,145.25
其他			52,259.66
公司内业务分部间抵消
合计	2,983,647.68	7,993,770.05	2,167,421.91

（十三）财务费用

（十三）财务费用
项目	2006年1－4月	上年数
利息支出	82,605.60	359,385.18
减：利息收入	1,936.29	-925.08
汇兑损失
减：汇兑收益
现金折扣
手续费支出	300.78	1,780.38
合计	80,970.09	360,240.48

（十四）管理费用

	（十四）管理费用
项	目	2005年度	2006年度
	工资	665,839.06	258,996.64
	社会保险费	138,385.22	36,180.34
	住房公积金	54,894.08	32,790.11
	供暖费	116.44	432.50
	职工福利费	93,217.46	64,853.15
	职工教育经费	9,987.59	3,734.94
	劳动保护费	12,020.10	590.39
	差旅费	376,967.63	70,864.31
	通讯及通讯器材费	79,216.22	16,148.04

38 -

水电费	400.00	1,400.00
邮寄印刷费	(865.60)	607.50
报刊资料费	4,115.00	747.80
油料费	77,108.97	12,699.56
交通及养路费	13,850.70	2,815.00
办公消耗品	34,095.06	8,162.80
房屋维护费	77,108.97	1,575.00
车辆维护费	13,850.70	2,290.00
印花税	6,843.95	775.63
其他税费	17,842.85	6,677.44
中介机构鉴证费	15,028.80	15,325.00
工商税务费	2,533.10	4,524.60
咨询费	87,100.00	50,000.00
离退休人员费用	384,840.54	88,752.95
业务招待费	300,281.75	138,687.33
企业宣传费		500.00
上交管理费	590,000.00	20,000.00
坏帐准备	-22,320.11	152,993.60
其他	13,113.08
合计	3,045,571.56	993,124.63

（十五）投资收益
项目	2006年1－4月	2005年度
股票投资收益
债权投资收益
其中：债券收益
其他债权投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分派的利润
年末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额
股权投资差额摊销
股权投资转让收益
委托理财收益
委托贷款收益
计提的投资减值准备
其他投资收益	698,555.14	1,389,272.33
合计	698,555.14	1,389,272.33

十、会计报表之批准

模拟会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司大连仓库

2006 年 6 月 25 日

39 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	1,062,111.57		1,062,111.57
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	7,258,883.72		7,258,883.72
其他应收款	7	1,290,825.96		1,290,825.96
预付账款	8
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	139,046.37		139,046.37
其中：原材料	13	136,336.37		136,336.37
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	9,750,867.62		9,750,867.62
长期投资	20
其中：长期股权投资	21
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24
固定资产原价	25	389,134,859.51	352,065,923.87	37,068,935.64
减：累计折旧	26	18,219,550.61	457,021.44	17,762,529.17
固定资产净值	27	370,915,308.90	351,608,902.43	19,306,406.47
减：固定资产减值准备	28	7,603,268.82	129,579.27	7,473,689.55
固定资产净额	29	363,312,040.08	351,479,323.16	11,832,716.92
工程物资	30
在建工程	31
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	363,312,040.08	351,479,323.16	11,832,716.92
无形资产	35
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37	344,376.77		344,376.77
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39

40 -

剥离资产负债表

剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表	剥离资产负债表
编制单位：中国物资储运总公司大连仓库2006年4月30日单位：人民币元
项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
他长期资产	40
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	344,376.77		344,376.77
递延税款借项	43
资产总计	44	373,407,284.47	351,479,323.16	21,927,961.31
短期借款	45	7,480,000.00		7,480,000.00
应付票据	46
应付账款	47
预收账款	48	246,502.37		246,502.37
应付工资	49
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	1,032,307.10		1,032,307.10
其他应交款	54	8,117.53		8,117.53
其他应付款	55	13,138,878.89		13,138,878.89
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	21,905,805.89		21,905,805.89
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	21,905,805.89		21,905,805.89
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	25,212,017.59		25,212,017.59
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	25,212,017.59		25,212,017.59
其中：国有法人资本	76	25,212,017.59		25,212,017.59
集体法人资本	77

41 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
个人资本	78
外商资本	79
资本公积	80	324,437,699.68	324,437,699.68
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	1,851,761.31	27,041,623.48	-25,189,862.17
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	351,501,478.58	351,479,323.16	22,155.42
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	351,501,478.58	351,479,323.16	22,155.42
负债和所有者权益总计	90	373,407,284.47	351,479,323.16	21,927,961.31

剥离利润表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库	2	006年1－4月		单位：人民币元
项目	行次	本期数	剥离数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	2,983,647.68		2,983,647.68
减：（一）主营业务成本	2	2,167,421.91		2,167,421.91
（二）主营业务税金及附加	3	179,771.06		179,771.06
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	636,454.71		636,454.71
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	151,481.14		151,481.14
减：（一）营业费用	6
（二）管理费用	7	993,124.63		993,124.63
（三）财务费用	8	80,970.09		80,970.09
（四）其他	9
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	-286,158.87		-286,158.87
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	698,555.14		698,555.14
（二）期货收益	12
（三）补贴收入	13
（四）营业外收入	14	760.00		760.00
（五）其他	15
减：（一）营业外支出	16	6,494.96		6,494.96
（二）其他支出	17
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	406,661.31		406,661.31
减：所得税	19

42 -

剥离利润表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库	2006年1－4月	2006年1－4月	2006年1－4月	单位：人民币元
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	406,661.31		406,661.31

剥离资产明细表

编制单位：中国物资储运总公司大连仓库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	启用日期	账面原值	账面净值
1
		土地		350,935,665.20	350,935,665.20
	土地
2
	春柳锅炉及烟囱	固定资产-房屋建筑物	1977-08	199,850.49	21,518.00
3
	春柳围墙	固定资产-房屋建筑物	1981-02	6,720.94	3,088.00
4	春柳停车场
		固定资产-房屋建筑物	1981-01	6,793.09	1,348.00
5	春柳道路
		固定资产-房屋建筑物	1981-12	3,279.06	228.00
6
	春柳砖楼宿舍	固定资产-房屋建筑物	1980-10	269,405.76	141,510.74
7
	春柳滑模楼	固定资产-房屋建筑物	1980-10	102,237.10	51,094.85
8	白云新村宿舍
		固定资产-房屋建筑物	1992-04	502,840.81	324,870.37
9	锅炉
		固定资产－机器设备	1997-11	39,131.42	0.00
	合计
				352,065,923.87	351,479,323.16

43 -

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants Ltd

审计报告 Audit Report

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 － 2 、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 5 3 、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 22 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 23 37 － 6 、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 38 40 7 、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 41

中审审字 [2006] 第 6136 － 8 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司中国物资储运总公司沈阳虎石台三库按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是中国物资储运总公司沈阳虎石台三库管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

==> picture [337 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [90 x 12] intentionally omitted <==

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	2,136,022.61	385,477.13	699,354.54
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	773,517.05	1,211,501.19	1,276,293.50
其他应收款	7	394,680.43	753,516.20	888,264.34
预付账款	8	280,861.44	144,890.00	1,674,859.62
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	290,699.99	515,840.86	542,208.82
其中：原材料	13	26,132.24	37,679.46	51,630.24
库存商品(产成品)	14	264,567.75	476,963.90	490,578.58
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	3,875,781.52	3,011,225.38	5,080,980.82
长期投资	20
其中：长期股权投资	21
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24
固定资产原价	25	6,784,209.51	6,805,980.51	6,656,107.63
减：累计折旧	26	3,687,958.15	4,046,545.43	3,664,225.01
固定资产净值	27	3,096,251.36	2,759,435.08	2,991,882.62
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	3,096,251.36	2,759,435.08	2,991,882.62
工程物资	30
在建工程	31	8,605.00	2,401,747.00	2,409,247.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	3,104,856.36	5,161,182.08	5,401,129.62
无形资产	35
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42
递延税款借项	43
资产总计	44	6,980,637.88	8,172,407.46	10,482,110.44
短期借款	45	2,810,000.00	1,350,000.00	1,350,000.00
应付票据	46
应付账款	47	642,188.40	763,322.94	1,057,545.15
预收账款	48	325,581.68	205,280.77	2,321,426.84
应付工资	49	141,690.99	141,690.99	141,690.99
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	788,904.11	1,022,562.41	1,172,022.31
其他应交款	54	564.60	754.47	2,054.12
其他应付款	55	3,485,047.06	5,667,279.69	5,599,555.57
预提费用	56	185,786.00
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	8,379,762.84	9,150,891.27	11,644,294.99
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	8,379,762.84	9,150,891.27	11,644,294.99
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	3,587,080.37	3,587,080.37	3,587,080.37
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	3,587,080.37	3,587,080.37	3,587,080.37
其中：国有法人资本	76	3,587,080.37	3,587,080.37	3,587,080.37
集体法人资本	77
个人资本	78

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79
资本公积	80
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	-4,986,205.33	-4,565,564.18	-4,749,264.92
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	-1,399,124.96	-978,483.81	-1,162,184.55
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	-1,399,124.96	-978,483.81	-1,162,184.55
负债和所有者权益总计	90	6,980,637.88	8,172,407.46	10,482,110.44

模拟利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库			单位：人民币元
项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	14,884,893.44	5,690,651.42
减：（一）主营业务成本	2	12,092,440.67	4,537,187.84
（二）主营业务税金及附加	3	238,373.49	89,629.86
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	2,554,079.28	1,063,833.72
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5		-
减：（一）营业费用	6	70,350.93	33,131.97
（二）管理费用	7	2,002,437.89	540,490.58
（三）财务费用	8	-62,250.52	702.42
（四）其他	9		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	543,540.98	489,508.75
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11		-
（二）期货收益	12		-
（三）补贴收入	13		-
（四）营业外收入	14	2,020.00	3,226.09
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	1,800.00	200.00
（二）其他支出	17		-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	543,760.98	492,534.84
减：所得税	19	228,253.04	162,536.50
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	315,507.94	329,998.34

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2005 年度模拟会计报表附注

（单位：人民币元）

一、企业基本情况

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库（以下简称虎石台三库）始建于 1958 年，原隶属过化工部， 1963 年划归物资部后，企业正式更名为 “ 中国物资储运总公司沈阳公司虎石台三库 ” ， 2001 年 8 月企业名称变更为 “ 中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 ” 。虎石台三库注册资本 190 万元，全部由中国物资储运总公司持有，营业执照注册号 2101131100461 。公司注册地址：沈阳市新城子区虎石台镇铁道西；法定代表人：林鹤。

主营范围：轻化工材料，物资保管，有色金属，金属材料，二、三类机电产品，纸张，建筑材料，橡胶制品，接发集装箱及中转托箱。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司与中储发展股份有限公司签订的《股权转让协议》，中国物资储运总公司将所持有的中国储运沈阳虎石台三库全部权益（不含土地使用权）转让给中储发展股份有限公司。同时根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将中国储运沈阳虎石台三库账面职工宿舍等非经营性资产进行剥离。以剥离土地使用权及非经营性资产后的全部资产负债经评估后作价后转让给中储发展股份有限公司。

根据中国储运物资总公司剥离方案规定，将中国储运沈阳虎石台三库的土地资产上划至中国物资储运总公司，上划时冲减公司资本公积，资本公积不足时，差额部分冲减未分配利润。

按照上述剥离方案，中国储运沈阳虎石台三库截止 2005 年 12 月 31 日账面土地使用权价值为 103,620,000.00 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 16,014.73 元，净值为 5,006.62 元。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、不符合会计核算前提的说明

无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

一 ( ) 目前执行的会计准则和会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

（二）会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。（三）记账本位币

以人民币为记帐本位币。

（四）记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。（五）外币业务的核算方法及折算方法

1 、外币业务采用业务发生时（或业务发生当期期初）中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末（可以根据政策选择月末、季末、半年末、年末）对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

2 、汇兑损益的处理方法：筹建期间发生的汇兑损益计入长期待摊费用，并在开始生产经营的当月起，一次计入开始生产经营当月的损益；与购建固定资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，按照借款费用的处理原则处理；除上述情况外，发生的汇兑损益均应计入当期财务费用。

（六）现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短（一般是指自购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

（七）应收款项

1 、坏帐的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏帐的应收款项。

7 -
2 、坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
3 、坏帐准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；债务单位的
实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。
4 、坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定
法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1年以内	0%
1-2年	20%
2-3年	40%
3-4年	60%
4-5年	80%
5年以上	100%

5 、应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

（ 1 ）应收款项的出售、质押、贴现的会计处理：按照财政部《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》（财会 [2003]14 号）的规定会计处理。

（ 2 ）应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。

（八）存货

1 、存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗品

等。

2 、存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法进
行核算。低值易耗品及包装物在领用时采用一次摊销法。

8 -
4 、存货盘存制度采用永续盘存制法。
（九）固定资产
1 、固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具
以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。
2 、固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的帐面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税 —— 费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

3 、固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物	25－40	3	3.88-2.43
机器设备	5－15	3	19.40-6.47
运输工具	10	3	9.70
其他设备	5－10	3	19.40-9.70

4 、固定资产后续支出

（ 1 ）资本化后续支出：与固定资产有关的后续支出，使可能流入公司的经济利益超过了原先的估计，如延长了使用寿命、使产品质量实质性提高、或使产品成本实质性降低，计入固定资产的账面价值。

（ 2 ）费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

5 、固定资产减值准备

（十）在建工程

1 、在建工程的计价

2 、在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程按单项计提减值准备：

（ 1 ）长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
（ 2 ）所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济
利益具有很大的不确定性；
（ 3 ）其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
（十一）收入确认原则
1 、销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品
实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
2 、提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
② 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠
10 -

估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。

3 、让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
（十二）所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

五、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

无。

六、或有事项的说明

本年度无重大或有事项。

七、资产负债表日后事项的说明

截止审计报告日，无重大资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等。	母公司	国有企业	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方持股比例及变化

投资者名称	年初余额	年初余额	本期增加	本期减少	年末余额	年末余额
	投资金额	所占比例			投资金额	所占比例

11 -

3,587,080.37	100%			3,587,080.37	100%
3,587,080.37	100%			3,587,080.37	100%

4 、不存在控制关系的关联方

4、不存在控制关系的关联方
企业名称	与本企业关系
中国物资储运总公司沈阳铁西一库	受同一母公司控制的子公司

（二）关联方应收应付款项余额

项目	年初数	年初数	年末数	年末数
	金额	占该比例	金额	占该比例
应收帐款
中储总公司沈阳铁西一库	361,101.27	41.00%	361,101.27	25.53%
其他应收款
中储总公司沈阳铁西一库	340,000.34	73.00%	340,000.34	38.00%
应付帐款
中国物资储运总公司			79,983.09	10.48%
其他应付款
中国物资储运总公司	1,900,000.00	54.20%	2,700,000.00	47.48%
应付股利
中国物资储运总公司	72,436.44	80.24%	72,436.44	80.24%

（三）关联方交易

（ 1 ）采购

公司本期向中国物资储运总公司采购货物 3,436,695.69 元，定价政策为采用市场

价格。

（ 2 ）其他

公司本期向中国物资储运总公司借款 80 万元。

九、重要资产转让及其出售的说明

无

十、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目年初数本期增加本期减少年末数

12 -

	余额			余额
现金	4,152.15	4,945,935.27	4,939,450.62	10,636.80
银行存款	2,131,870.46	19,082,099.89	20,839,130.02	374,840.33
合计	2,136,022.61			385,477.13

注：货币资金期末余额较期初余额减少 81.95% 的原因主要是公司本期偿还银行借款 1,460,000.00 元。

( 二 ) 应收款项

	(二)应收款项	(二)应收款项	(二)应收款项	(二)应收款项
账龄	年初数				年末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年以内	456,099.84	33.85			1,457,042.72	63.25
1-2 年	886,880.04	65.81	20％	177,376.00			20％
2-3 年	3,840.00	0.29	40％	1,536.00	846,624.46	36.75	40％	338,649.79
3-4 年	724.00	0.05	60％	434.4			60％
4-5 年			80％				80％
5 年以上			100％				100％
合计	1,347,543.88	100		179,346.40	2,303,667.18	100		338,649.79

主要债务人（应收帐款）列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
中储沈阳铁西一库	361,101.27	仓储费	2-3 年
沈阳金路化工有限公司	198,482.67	仓储费	1 年以内
沈阳第三橡胶厂	145,455.60	仓储费	2-3 年
沈阳华润三洋压缩机公司	88,976.32	仓储费	1 年以内
中农远东化肥有限公司	76,456.00	仓储费	1 年以内
小计	870,471.86

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

13 -

项目	金额	性质或内容	帐龄
中储沈阳虎石台三库工会	500,000.00	借款	1 年以内
中储沈阳铁西一库	340,000.34	往来款	2-3 年
合计	840,000.34

( 三 ) 预付账款

账龄	年初数	年初数	年末数	年末数
	金额	占比例(%)	金额	占比例(%)
1 年以内	280,861.44	100	139,890.00	96.55
1-2 年			5,000.00	3.45
合计	280,861.44	100	144,890.00	100

注：公司一年以上的预付帐款 5,000.00 元，系未结算的款项。

( 四 ) 存货

(四)存货
项目原材料低值易耗品库存商品合计	年初余额		年末余额		年末超过3年的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
	26,132.24		37,679.46
			1,197.50
	264,567.75		476,963.90
	290,699.99		515,840.86

( 五 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

	1、固定资产原值：	1、固定资产原值：	1、固定资产原值：
项目	年初余额			本年增加数	本年减少数	年末余额
	原值	累计折旧	减值准备			原值	累计折旧	减值准备
房屋建筑物	4,019,363.66	2,283,533.09				4,019,363.66	2,409,919.25
机器设备	1,661,507.85	1,021,021.16		49,000.00		1,710,507.85	1,152,501.16
运输设备	1,013,788.00	336,981.89		366,300.00	432,344.00	947,744.00	416,053.49
其他	89,550.00	46,422.01		38,815.00		128,365.00	68,071.53

14 -

合计 6,784,209.51 3,687,958.15 454,115.00 432,344.00 6,805,980.51 4,046,545.43

注： 1 、本年用于抵偿银行借款的汽车两辆，账面原值 432,344.00 元，账面累计折旧 45,645.60 元，账面净值 386,698.40 元；

2 、本次剥离视同在 2004 年底进行，剥离出无偿划拨的土地 103,620,000.00 元，未房改的职工住房 16,014.73 元。

2 、累计折旧

项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
房屋建筑物	2,283,533.09	134,489.87	8,103.71	2,409,919.25
机器设备	1,021,021.16	131,480.00		1,152,501.16
运输设备	336,981.89	124,717.20	45,645.60	416,053.49
其他	46,422.01	21,649.52		68,071.53
合计	3,687,958.15	412,336.59	53,749.31	4,046,545.43

注：本年增加的累计折旧中 , 本年计提的折旧费用为 412,336.59 元。

( 六 ) 在建工程

工程名称	预算数	工程投入占预算比例(%)	年初数	年初数	年初数	本年增加	本年减少	本年减少	年末数	年末数	年末数	资金来源
			余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备
合计			8,605.00			2,393,142.00			2,401,747.00
其中：储存库房	266 万元	90%	8,605.00			2,393,142.00			2,401,747.00			自筹

( 七 ) 短期借款

(七)短期借款
借款类别	年初余额	年末余额
信用借款	1,350,000.00	1,350,000.00
抵押借款	1,460,000.00

15 -

合计

2,810,000.00 1,350,000.00

( 八 ) 应付款项

项目	期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
应付帐款	642,188.40	176,969.74	55,835.20	763,322.94
预收帐款	325,581.68	860,739.60	981,040.51	205,280.77
其他应付款	3,485,047.06	4,594,986.80	2,412,754.17	5,667,279.69

注：（ 1 ）公司三年以上的应付帐款 454,453.90 元 , 未支付的原因是存在纠纷。

（ 2 ）公司无三年以上的其他应付款。

（ 3 ）公司无一年以上未结转收入的预收帐款。

（ 4 ）其他应付款期末余额较期初余额增加 62.23% ，主要是本年向中国物资储运总公司借款 80 万元以及增加了应付东机建筑安装公司的工程款 76.37 万元所致。

其他应付款前五名债权人：

其他应付款前五名债权人：
项目性质中国物资储运总公司东机建筑安装公司中储辽宁地区事业部东宁县申宏经贸公司沈阳铁路局线桥公司	主要内容	期末金额	帐龄
	借款	2,700,000.00	见注释
	工程款	763,700.00	1 年以内
	借款	450,894.56	1 年以内
	借款	400,000.00	1-2 年
	维修费	255,072.00	1年以内

注：中国物资储运公司 270 万元借款中， 1 年以内的为 80 万元， 1-2 年的为 190 万元。

( 九 ) 应交税金

(九)应交税金
项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	年末余额
增值税	17%	-12,267.13	-10,931.96	184.44	-23,383.53
营业税	5%、3%	14,114.85	215,263.23	210,700.87	18,677.21
城市维护建设税	5%	705.74	10,772.37	10,535.03	943.08
房产税		24,082.40	18,526.36	18,526.36	24,082.40
土地使用税	1元/平方米	762,268.25	140,755.00		903,023.25

16 -

		3,510.50	3,510.50
		3,272.55	3,272.55
		13,847.56	12,891.90
33%		252,442.57	154,178.23
	788,904.11	574,456.73	413,799.88

（十）其他应交款

项目	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
教育税附加	564.60	8,617.89	8,428.02	754.47
堤防费		4,605.50	4,605.50
公路运输管理费		3,720.00	3,720.00
合计	564.60	16,943.39	16,753.52	754.47

( 十一 ) 预提费用

项目	期初余额	本期增加	本期减少
利息	57,786.00		57,786.00
采暖费	81,000.00		81,000.00
装卸费	47,000.00		47,000.00
运费		20,000.00	20,000.00
合计	185,786.00	20,000.00	205,786.00

( 十二 ) 实收资本

投资者名称	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额
	投资金额	占比(%)	投资金额	占比(%)
中国物资储运总公司	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100
合计	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100

注：公司注册资本 1,900,000.00 元，账面实收资本 3,587,080.37 元。

( 十三 ) 未分配利润

17 -

项目	金额
上年年末余额	72,436.44
加：年初未分配利润调整数	-5,058,641.77
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-5,058,641.77
本年年初余额	-4,986,205.33
本年增加数	467,967.34
其中：本年净利润转入	315,507.94
其他增加	152,459.40
本年减少数	47,326.19
其中：本年提取盈余公积数	47,326.19
本年分配现金股利数
本年分配股票股利数
其他减少
本年年末余额	-4,565,564.18
其中：董事会已批准的现金股利数

注：本次剥离视同在 2004 年底进行，剥离出无偿划拨的土地 103,620,000.00 元，

未房改的职工住房 16,014.73 元，除相应抵减资本公积 98,518,765.14 元，盈余公积 95,617.16 元外，其余差额冲减未分配利润。

( 十四 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	本年数	上年数	本年数	上年数
商品购销业务	8,974,393.26	6,292,580.88	8,792,176.57	6,117,050.05
其中：钢材
有色金属
建材
其他	8,974,393.26	6,292,580.88	8,792,176.57	6,117,050.05

18 -

物流业务	5,910,500.18	5,145,685.14	3,300,264.10	3,218,515.66
其中：仓储	1,897,412.35	1,381,917.48	514,703.55	565,511.38
运输	1,571,143.12	1,443,060.90	894,837.91	761,620.74
进出库	2,441,944.71	2,320,706.76	1,316,559.64	1,087,742.29
加工
货运代理
其他			574,163.00	803,641.25
其他
小计	14,884,893.44	11,438,266.02	12,092,440.67	9,335,565.71
公司内业务分部间抵消
合计	14,884,893.44	11,438,266.02	12,092,440.67	9,335,565.71

注：本期主营业务收入较上期增加 30.13% ，主要是本期化工产品销售收入较上期有较大幅度的增长所致。

( 十五 ) 管理费用

(十五)管理费用
项目	上年数	本年数	同比增减比例％
一、人工成本	458,028.05	580,358.08	26.71
1、工资	278,526.88	309,024.70	10.95
2、社会保险费	92,733.36	96,747.60	4.33
（1）基本养老保险	47,916.14	51,272.42	7
（2）基本医疗保险	36,119.46	39,518.88	9.41
（3）失业保险	5,917.83	5,330.20	-9.93
（4）工伤保险	979.93	-3,218.40	-428.43
（5）其他保险	1,800.00	3,844.50	113.58
3、住房费用	38,492.17	107,360.44	178.92
（1）住房公积金	9,204.00	9,850.00	7.02
（2）供暖费	29,288.17	97,510.44	232.93
4、职工福利费	38,982.68	43,326.45	11.14
5、职工教育经费	4,107.40	4,635.39	12.85

19 -

6、劳动保护费	465.7	486.01	4.36
（1）劳动保护用品费	121.7	168.21	38.22
（2）防暑降温费	344	317.8	-7.62
7、其他人工成本	4,719.86	18,777.49	297.84
（1）补贴及技改奖	0	12,597.00	0
（2）工会经费	4,719.86	6,180.49	30.95
二、办公费用	408,281.48	441,686.78	8.18
1、差旅费	40,483.00	60,624.60	49.75
2、通讯及通讯器材费	49,193.03	58,619.48	19.16
3、租赁费	6,000.00	8,850.00	47.5
4、水电费	62,975.01	41,508.22	-34.09
5、供暖物业费	120,537.95	150,299.96	24.69
6、办公自动化费	14,762.00	16,408.90	11.16
7、邮寄印刷费	4,078.10	1,033.20	-74.66
8、报刊资料费	5,197.00	5,854.90	12.66
9、环保费	6,344.00	6,315.00	-0.46
10、油料费	59,810.19	64,735.16	8.23
11、交通及养路费	21,489.00	22,900.00	6.57
12、办公消耗品	17,412.20	4,537.36	-73.94
三、资产使用费	142,459.40	447,027.86	213.79
1、固定资产维护费	37,151.08	145,738.47	292.29
（1）房屋维护费	5,919.00	104,919.96	1,672.60
（2）货场道路维护费	0	0	0
（3）设备维护费	6,258.50	2,411.10	-61.47
（4）车辆维护费	24,973.58	38,407.41	53.79
2、财产保险费	12,768.55	14,471.57	13.34
3、折旧费	88,332.40	129,184.59	46.25
4、无形资产摊销	0	0	0
5、长期待摊费用摊销	0	0	0

20 -

6、计提的各项准备	4,207.37	157,633.23	3,646.60
四、税金	151,816.99	152,707.71	0.59
1、土地使用税	140,755.00	140,755.00	0
2、房产税	10,661.99	6,573.88	-38.34
3、车船使用税	400	773.33	93.33
4、印花税	0	0	0
5、其他税费	0	4,605.50	0
五、综合费用	390,398.86	380,657.46	-2.5
1、中介机构鉴证费	84,305.00	83,744.00	-0.67
2、工商税务费	130	2,612.40	1,909.54
3、咨询费	9,134.00	0	-100
4、离退休人员费用	111,920.06	59,992.16	-46.4
5、业务招待费	30,169.80	50,038.90	65.86
6、外事及社团活动费	1,000.00	34,270.00	3,327.00
8、企业宣传费	3,740.00	0	-100
9、上交管理费	150,000.00	150,000.00	0
管理费用合计	1,550,984.78	2,002,437.89	29.11

( 十六 ) 财务费用

(十六)财务费用
项目	本年数	上年数
利息支出	-57,786.00	134,195.58
减：利息收入	7,198.50	3,425.42
手续费支出	2,733.98	4,262.37
合计	-62,250.52	135,032.53

注：（ 1 ）工商银行虎石台分理处 135 万元借款本金及利息停息挂帐，于 2005 年

11 月 14 日该笔债权转移至中国长城资产管理公司沈阳办事处。本年度未对该借款计提利息。

（ 2 ）期财务费用较上期大幅下降的原因主要是公司本年已偿还银行借款 146 万元，利息支出相应减少。

21 -

十一、非货币性交易和债务重组的说明

本期以 1,000,000.00 元货币资金及两辆运输车辆 ( 帐面净值 386,698.40 元 ) 抵偿银行借款 1,460,000.00 元，产生债务重组收益 73,301.60 元，扣除应交的所得税后，余额 49,112.07 元计入资本公积。

十二、会计报表之批准

2005 年度会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库

2006 年 6 月 25 日

22 -

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库－ 2006 年 1 4 月份模拟会计报表附注

（单位：人民币元）

一、企业基本情况

主营范围：轻化工材料，物资保管，有色金属，金属材料，二、三类机电产品，纸张，建筑材料，橡胶制品，接发集装箱及中转托箱。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

按照上述剥离方案，中国储运沈阳虎石台三库截止 2006 年 4 月 30 日账面土地使用权价值为 103,620,000.00 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 16,014.73 元，净值为 4,858.66 元。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

23 -

三、不符合会计核算前提的说明

无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

一 ( ) 目前执行的会计准则和会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

（二）会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日，为一个会计年度。（三）记账本位币

以人民币为记账本位币。

（四）记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。（五）外币业务的核算方法及折算方法

1 、外币业务采用业务发生时（或业务发生当年年初）中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，年末（可以根据政策选择月末、季末、半年末、年末）对各种外币账户年末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

2 、汇兑损益的处理方法：筹建年间发生的汇兑损益计入长年待摊费用，并在开始生产经营的当月起，一次计入开始生产经营当月的损益；与购建固定资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，按照借款费用的处理原则处理；除上述情况外，发生的汇兑损益均应计入当年财务费用。

（六）现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的年限短（一般是指自购买日起三个月内到年）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

（七）应收款项

1 、坏帐的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾年三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏帐的应收款项。

2 、坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
3 、坏帐准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；债务单位的
24 -

实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

4 、坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1年以内	0%
1-2年	20%
2-3年	40%
3-4年	60%
4-5年	80%
5年以上	100%

5 、应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：

（ 2 ）应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制度》的规定会计处理。

（八）存货

1 、存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗品

等。

2 、存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法进
行核算。低值易耗品及包装物在领用时采用一次摊销法。

3 、年末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中年年末或年度终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。

4 、存货盘存制度采用永续盘存制法。

（九）固定资产
1 、固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具
25 -

以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。 2 、固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的帐面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税 ——
费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。 3 、固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用期限、残值率及期折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用期限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
房屋建筑物	25－40	3	3.88-2.43
机器设备	5－15	3	19.40-6.47
运输工具	10	3	9.70
其他设备	5－10	3	19.40-9.70

对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值（即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备），以及尚可使用期限重新计算确定折旧率和折旧额。

4 、固定资产后续支出

（ 2 ）费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

5 、固定资产减值准备

期末公司对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，

26 -

计提固定资产减值准备。

（十）在建工程

1 、在建工程的计价

2 、在建工程减值准备

期末对存在下列情形的在建工程按单项计提减值准备：

（ 1 ）长期停建并且预计在未来 3 期内不会重新开工的在建工程；
（ 2 ）所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济
利益具有很大的不确定性；
（ 3 ）其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
（十一）收入确认原则
1 、销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品
实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
2 、提供劳务的收入的确认
① 在同一会计期度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
② 如劳务的开始和完成分属不同的会计期度，在提供劳务交易的结果能够可靠
估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。
27 -
3 、让渡资产使用权收入确认
① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入金额能够可靠地计量。
（十二）所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

五、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

无。

六、或有事项的说明

本年度无重大或有事项。

七、资产负债表日后事项的说明

截止审计报告日，无重大资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

（一）关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市丰台区南四环西路188号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等。	母公司	国有企业	韩铁林

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方持股比例及变化

投资者名称	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	投资金额	所占比例	投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	3,587,080.37	100%	3,587,080.37	100%
合计	3,587,080.37	100%	3,587,080.37	100%

4 、不存在控制关系的关联方

4、不存在控制关系的关联方
企业名称	与本企业关系
中国物资储运总公司沈阳铁西一库	受同一母公司控制的子公司

28 -

（二）关联方应收应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的比例(%)	金额	占该项目的比例(%)
应收帐款
中国储运总公司沈阳铁西一库	361,101.27	25.53	361,101.27	28.29
其他应收款
中国储运总公司沈阳铁西一库	340,000.34	38.00	340,000.34	39.16
应付帐款
中国物资储运总公司	79,983.09	10.48
其他应付款
中国物资储运总公司	2,700,000.00	47.48	2,700,000.00	48.22

（三）关联方交易

（1）采购

本期向中国物资储运总公司采购货物 1,071,749.28 元，定价政策为采用市场价格。

（ 2 ）其他

九、重要资产转让及其出售的说明

无。

十、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目	期初数	期初数	本期增加	本期减少	期末数	期末数
	余额	其中：外币			余额	其中：外币
现金	10,636.80		2,058,738.61	1,936,998.27	132,377.14
银行存款	374,840.33		5,657,016.56	5,464,879.49	566,977.40
合计	385,477.13		7,715,755.17	7,401,877.76	699,354.54

( 二 ) 应收账款

	(二)应收账款	(二)应收账款	(二)应收账款	(二)应收账款
账龄	年初数				年末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年以内	907,526.72	64.2			1,048,799.44	61.20
1-2年			20％		198,992.67	11.61	20％	102.00

29 -

2-3 年	506,624.12	35.8	40％	202,649.65			40％
3-4 年			60％		104,922.85	6.12	60％	62,953.71
4-5 年			80％				80％
5 年以上			100％		361,101.27	21.07	100％	361,101.27
							个别认定	13,365.75
合计	1,414,150.84	100		202,649.65	1,713,816.23	100		437,522.73

主要债务人（应收帐款）列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
中储沈阳铁西一库	361,101.27	工程款	5年以上
乌鲁木齐化工销售公司	309,632.18	仓储费	1年以内
沈阳金路化工有限公司	198,782.67	仓储费	1-2年
沈阳第三橡胶厂	104,855.60	仓储费	3-4年
郑州沙隆达农药有限公司	64,607.76	仓储费	1年以内
小计	1,038,979.48

( 三 ) 其他应收款

账龄	年初数	年初数	年初数	年初数	年末数	年末数	年末数	年末数
	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备	余额	占总额比例(%)	坏账准备计提比例	坏账准备
1 年以内	549,516.00	61.8			541,840.00	59.31
1-2 年			20		31,780.00	3.48	20	2,356.00
2-3 年	340,000.34	38.2	40	136,000.14			40
3-4 年			60				60
4-5 年			80				80
5 年以上			100		340,000.34	37.21	100
							个别认定	23,000.00
合计	889,516.34	100		136,000.14	913,620.34	100		25,356.00

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

30 -

项目	金额	性质或内容	帐龄
中储沈阳虎石台三库工会	500,000.00	往来款	1期以内
沈阳公司基建	340,000.34	投资款	5期以上
合计	840,000.34

( 四 ) 预付账款

账龄	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占比(%)	金额	占比(%)
1年以内	139,890.00	96.55	1,674,859.62	100
1-2年	5,000.00	3.45
合计	144,890.00	100	1,674,859.62	100

( 五 ) 存货

(五)存货
项目	期初余额		期末余额		期末超过 3期的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	37,679.46		51,630.24
低值易耗品	1,197.50
库存商品	476,963.90		490,578.58
合计	515,840.86		542.208.82

( 六 ) 固定资产 1 、固定资产原值：

项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
房屋建筑物	4,019,363.66		345,159.28	3,674,204.38
机器设备	1,710,507.85	148,600.00	114,308.60	1,744,799.25
运输设备	947,744.00	368,182.00	193,566.00	1,122,360.00
电子设备	128,365.00		13,621.00	114,744.00
合计	6,805,980.51	516,782.00	666,654.88	6,656,107.63

2 、累计折旧

项目期初余额本期增加数本期减少数期末余额

31 -

房屋建筑物	2,409,919.25	42,020.96	379,078.13	2,174,178.89
机器设备	1,152,501.16	50,945.72	104,870.97	1,098,575.91
运输设备	416,053.49	41,443.40	132,862.98	324,633.91
电子设备	68,071.53	7,169.84	8,405.07	66,836.30
合计	4,046,545.43	141,579.92	625,217.15	3,664,225.01

注：本期增加的累计折旧中 , 本期计提的折旧费用为 141,579.92 元。

( 七 ) 在建工程

工程名称	年初数	年初数	年初数	本年增加	本年减少	本年减少	年末数	年末数	年末数	资金来源
	余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备
合计	2,294,947.00			2,400.00			2,297,347.00
	106,800.00			5,100.00			111,900.00
	2,401,747.00			7,500.00			2,409,247.00			自筹

( 八 ) 短期借款

(八)短期借款
借款类别	期初余额	期末余额
信用借款	1,350,000.00	1,350,000.00
合计	1,350,000.00	1,350,000.00

( 九 ) 应付款项

(九)应付款项
项目	期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
应付账款	763,322.94	1,950,362.21	1,656,140.00	1,057,545.15
预收账款	205,280.77	3,896,800.14	1,780,654.07	2,321,426.84
其他应付款	5,686,451.02	444,307.16	512,031.28	5,599,555.57

注：（ 1 ） 5 年以上应付账款 454,453.90 元，未支付原因为存在纠纷。

其他应付款前五名债权人：

32 -

项目性质	主要内容	期末金额	帐龄
中国物资储运总公司	借款	2,700,000.00	1-2年
东机建筑安装公司	工程款	673,700.00	1年以内
中储辽宁地区事业部	借款	550,000.00	1年以内
东宁县申宏经贸公司	借款	400,000.00	1-2年
沈阳铁路局线桥公司	维修费	214,521.00	1年以内

( 十 ) 应交税金

项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
增值税	17%	-23,383.53	6,824.41		-16,559.12
营业税	5%、3%	18,677.21	73,979.93	70,478.93	22,178.21
城市维护建设税	5%	943.08	5,157.73	3,533.16	2,567.65
房产税		24,082.40	9,332.78	9,332.78	24,082.40
土地使用税	1元/平方米	903,023.25	70,377.50		973,400.75
印花税	0.3‰、1‰		4,226.10	4,226.10
车船使用税			545.00	545.00
个人所得税		955.66	1,659.94	2,196.09	419.51
所得税	33%	98,264.34	162,536.50	94,867.93	165,932.91
合计		1,022,562.41	334,639.89	185,179.99	1,172,022.31

（十一）其他应交款

期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
754.47	4,127.36	2,827.71	2,054.12

	6,366.00	6,366.00
754.47	10,493.36	9,193.71	2,054.12

( 十二 ) 实收资本

投资者名称	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	投资金额	占比(%)	投资金额	占比(%)
中国物资储运总公司	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100
合计	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100

注：公司注册资本 1,900,000.00 元，实收资本 3,587,080.37 元。

33 -

( 十三 ) 未分配利润

(十三)未分配利润
项目	金额
上期期末余额	340,618.19
加：期初未分配利润调整数
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-4,906,182.37
本期期初余额	-4,565,564.18
本期增加数	-183,700.74
其中：本期净利润转入	329,998.35
其他增加	-513,699.09
本期减少数
其中：本期提取盈余公积数
本期分配现金股利数
本期分配股票股利数
其他减少
本期期末余额	-4,749,264.92
其中：董事会已批准的现金股利数

( 十四 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	本期数	上期数	本期数	上期数
商品购销业务	3,476,196.41	8,974,393.26	3,417,098.38	8,792,176.57
物流业务	2,214,455.01	5,910,500.18	1,120,089.46	3,300,264.10
其中：仓储	519,480.58	1,897,412.35	197,732.38	514,703.55
运输	593,537.00	1,571,143.12	258,004.82	894,837.91
进出库	1,101,437.43	2,441,944.71	494,787.94	1,316,559.64
加工
货运代理
其他			169,564.32	574,163.00
小计	5,690,651.42	14,884,893.44	4,537,187.84	12,092,440.67

34 -

公司内业务分部间抵消
合计	5,690,651.42	14,884,893.44	4,537,187.84	12,092,440.67

( 十五 ) 管理费用

(十五)管理费用
项目	本期数	上期数
一、人工成本	181,050.44	580,358.08
1、工资	102,442.60	309,024.70
2、社会保险费	34,965.25	96,747.60
（1）基本养老保险	20,787.87	51,272.42
（2）基本医疗保险	11,528.53	39,518.88
（3）失业保险	2,272.73	5,330.20
（4）工伤保险	376.12	-3,218.40
（5）其他保险		3,844.50
3、住房费用	26,099.40	107,360.44
（1）住房公积金	4,552.00	9,850.00
（2）供暖费	21,547.40	97,510.44
4、职工福利费	14,013.68	43,326.45
5、职工教育经费	1,501.46	4,635.39
6、劳动保护费	26.09	486.01
（1）劳动保护用品费	26.09	168.21
（2）防暑降温费		317.8
7、其他人工成本	2,001.96	18,777.49
（1）补贴及技改奖	0	12,597.00
（2）工会经费	2,001.96	6,180.49
二、办公费用	142,267.02	441,686.78
1、差旅费	18,883.00	60,624.60
2、通讯及通讯器材费	24,324.21	58,619.48
3、租赁费	0	8,850.00
4、水电费	25,164.70	41,508.22
5、供暖物业费	23,660.00	150,299.96

35 -

6、办公自动化费	3,117.50	16,408.90
7、邮寄印刷费	122.8	1,033.20
8、报刊资料费	823	5,854.90
9、环保费	3,073.00	6,315.00
10、油料费	30,893.66	64,735.16
11、交通及养路费	11,335.00	22,900.00
12、办公消耗品	870.15	4,537.36
三、资产使用费	54,875.93	447,027.86
1、固定资产维护费	4,734.00	145,738.47
（1）房屋维护费	0	104,919.96
（2）货场道路维护费	0	0
（3）设备维护费	4,734.00	2,411.10
（4）车辆维护费		38,407.41
2、财产保险费	8,087.09	14,471.57
3、折旧费	42,054.84	129,184.59
4、计提的各项准备		157,633.23
四、税金	74,180.64	152,707.71
1、土地使用税	70,377.50	140,755.00
2、房产税	3,608.14	6,573.88
3、车船使用税	195	773.33
4、其他税费		4,605.50
五、综合费用	163,116.55	380,657.46
1、中介机构鉴证费	3,551.00	83,744.00
2、工商税务费	608.4	2,612.40
3、离退休人员费用	28,077.15	59,992.16
4、业务招待费	54,880.00	50,038.90
5、外事及社团活动费	0	34,270.00
6、企业宣传费	1,000.00	0
7、上交管理费		150,000.00
管理费用合计	540,490.58	2,002,437.89

36 -

( 十六 ) 财务费用

(十六)财务费用
项目	本期数	上期数
利息支出		-57,786.00
减：利息收入	429.88	7,198.50
手续费支出	1,132.30	2,733.98
合计	702.42	-62,250.52

注：（ 1 ）工商银行虎石台分理处 135 万元借款本金及利息停息挂帐，于 2005 年 11 月 14 日该笔债权转移至中国长城资产管理公司沈阳办事处。本年度未对该借款计提利息。

十一、非货币性交易和债务重组的说明

无

十二、会计报表之批准

2006 年 4 月会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库

2006 年 6 月 25 日

37 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	699,354.54		699,354.54
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	1,276,293.50		1,276,293.50
其他应收款	7	888,264.34		888,264.34
预付账款	8	1,674,859.62		1,674,859.62
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	542,208.82		542,208.82
其中：原材料	13	51,630.24		51,630.24
库存商品(产成品)	14	490,578.58		490,578.58
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	5,080,980.82		5,080,980.82
长期投资	20
其中：长期股权投资	21
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24
固定资产原价	25	110,292,122.36	103,636,014.73	6,656,107.63
减：累计折旧	26	3,675,381.08	11,156.07	3,664,225.01
固定资产净值	27	106,616,741.28	103,624,858.66	2,991,882.62
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	106,616,741.28	103,624,858.66	2,991,882.62
工程物资	30
在建工程	31	2,409,247.00		2,409,247.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	109,025,988.28	103,624,858.66	5,401,129.62
无形资产	35
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

38 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42
递延税款借项	43
资产总计	44	114,106,969.10	103,624,858.66	10,482,110.44
短期借款	45	1,350,000.00		1,350,000.00
应付票据	46
应付账款	47	1,057,545.15		1,057,545.15
预收账款	48	2,321,426.84		2,321,426.84
应付工资	49	141,690.99		141,690.99
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	1,172,022.31		1,172,022.31
其他应交款	54	2,054.12		2,054.12
其他应付款	55	5,599,555.57		5,599,555.57
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	11,644,294.99		11,644,294.99
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	11,644,294.99		11,644,294.99
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	3,587,080.37		3,587,080.37
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	3,587,080.37		3,587,080.37
其中：国有法人资本	76	3,587,080.37		3,587,080.37
集体法人资本	77
个人资本	78

39 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
外商资本	79
资本公积	80	98,523,697.52	98,523,697.52
盈余公积	81	95,617.16	95,617.16
其中：法定公益金	82	25,433.59	25,433.59
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	256,279.06	5,005,543.98	-4,749,264.92
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	102,462,674.11	103,624,858.66	-1,162,184.55
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	102,462,674.11	103,624,858.66	-1,162,184.55
负债和所有者权益总计	90	114,106,969.10	103,624,858.66	10,482,110.44

剥离利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库	20	06年1－4月		单位：人民币元
项目	行次	本期数	剥离数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	5,690,651.42		5,690,651.42
减：（一）主营业务成本	2	4,537,187.84		4,537,187.84
（二）主营业务税金及附加	3	89,629.86		89,629.86
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	1,063,833.72		1,063,833.72
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-		-
减：（一）营业费用	6	33,131.97		33,131.97
（二）管理费用	7	540,490.58		540,490.58
（三）财务费用	8	702.42		702.42
（四）其他	9	-		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	489,508.75		489,508.75
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-		-
（二）期货收益	12	-		-
（三）补贴收入	13	-		-
（四）营业外收入	14	3,226.09		3,226.09
（五）其他	15	-		-
减：（一）营业外支出	16	200.00		200.00
（二）其他支出	17	-		-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	492,534.84		492,534.84
减：所得税	19	162,536.50		162,536.50
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	329,998.34		329,998.34

40 -

剥离资产明细表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳虎石台三库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	启用日期	账面原值	账面净值
1
	土地	固定资产_土地	1958年	103,620,000.00	103,620,000.00
2
	明河里住宅	固定资产-职工住宅	1981年	16,014.73	4,858.66

	合计			103,636,014.73	103,624,858.66

41 -

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants Ltd 审计报告 Audit Report

中国物资储运总公司沈阳铁西一库模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1 、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 － 2 、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 5 3 、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 － 4 、 2005 年 12 月 31 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 23 － 5 、 2006 年 4 月 30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 24 40 － 6 、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 41 43 7 、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 44

中审审字 [2006] 第 6136 － 7 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司中国物资储运总公司沈阳铁西一库按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是中国物资储运总公司沈阳铁西一库管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

==> picture [337 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 12] intentionally omitted <==

2006 年 6 月 25 日

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	3,225,874.39	3,709,124.00	2,705,591.11
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	431,647.43	137,687.40	43,127.89
其他应收款	7	2,016,871.61	2,429,459.56	2,372,365.90
预付账款	8	20,261.69	20,261.69	20,261.69
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12			292.29
其中：原材料	13			292.29
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	5,694,655.12	6,296,532.65	5,141,638.88
长期投资	20	2,500,000.00	2,500,000.00	2,500,000.00
其中：长期股权投资	21	2,500,000.00	2,500,000.00	2,500,000.00
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24	2,500,000.00	2,500,000.00	2,500,000.00
固定资产原价	25	7,586,174.02	1,204,989.60	26,250,246.79
减：累计折旧	26	5,659,321.86	680,485.22	355,988.33
固定资产净值	27	1,926,852.16	524,504.38	25,894,258.46
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	1,926,852.16	524,504.38	25,894,258.46
工程物资	30
在建工程	31		18,010,956.72	1,000,000.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	1,926,852.16	18,535,461.10	26,894,258.46
无形资产	35	3,094.13	1,326.17	12,508.00
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37	676,375.63
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	679,469.76	1,326.17	12,508.00
递延税款借项	43
资产总计	44	10,800,977.04	27,333,319.92	34,548,405.34
短期借款	45	4,400,000.00
应付票据	46
应付账款	47	360,419.54	278,178.14	278,178.14
预收账款	48			123,548.00
应付工资	49			99,223.52
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	1,051,831.09	947,276.98	959,165.72
其他应交款	54	1,040.32	384.65	-3,941.41
其他应付款	55	4,363,487.65	1,111,495.09	9,237,504.41
预提费用	56	249,000.00	249,000.00
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	10,425,778.60	2,586,334.86	10,693,678.38
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	10,425,778.60	2,586,334.86	10,693,678.38
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	4,494,426.95	4,494,426.95	4,494,426.95
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	4,494,426.95	4,494,426.95	4,494,426.95
其中：国有法人资本	76	4,494,426.95	4,494,426.95	4,494,426.95
集体法人资本	77
个人资本	78

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79
资本公积	80		23,628,076.00	26,865,617.49
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	-4,119,228.51	-3,375,517.89	-7,505,317.48
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	375,198.44	24,746,985.06	23,854,726.96
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	375,198.44	24,746,985.06	23,854,726.96
负债和所有者权益总计	90	10,800,977.04	27,333,319.92	34,548,405.34

模拟利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库			单位：人民币元
项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	3,546,680.86	1,476,637.70
减：（一）主营业务成本	2	2,413,296.37	686,313.86
（二）主营业务税金及附加	3	177,831.23	77,286.17
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	955,553.26	713,037.67
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5		-
减：（一）营业费用	6		-
（二）管理费用	7	2,220,555.98	616,416.31
（三）财务费用	8	214,358.83	-237.14
（四）其他	9		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	-1,479,361.55	96,860.50
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11		-
（二）期货收益	12		-
（三）补贴收入	13		-
（四）营业外收入	14	948,050.63	8,151.50
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	69,906.74	-
（二）其他支出	17	-	-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	-601,217.66	105,012.00
减：所得税	19		34,653.96
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	-601,217.66	70,358.04

中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2005 年度模拟报表附注

( 单位：人民币元 )

一、企业基本情况

中国物资储运总公司沈阳铁西一库 ( 以下简称 “ 铁西一库 ”) 成立于 1963 年 5 月，经沈阳市工商行政管理局批准， 1987 年 6 月 19 日领取了注册号为 2101061103869 的企业法人营业执照，注册资本： 280 万元，法定代表人：沈德良，注册地址：沈阳铁西区启工街 8 号，经营范围：仓储，库房租赁；汽车货运，装卸；交通运输信息服务，金属材料、机械电子设备、建筑材料批发零售等。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司与中储发展股份有限公司签订的《股权转让协议》，中国物资储运总公司将所持有的中国储运沈阳铁西一库全部权益（不含土地使用权）转让给中储发展股份有限公司。同时根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将铁西一库账面职工宿舍等非经营性资产进行剥离。以剥离土地使用权及非经营性资产后的全部资产负债经评估后作价后转让给中储发展股份有限公司。

根据中国储运物资总公司剥离方案规定，将铁西一库的土地资产上划至中国物资储运总公司，上划时冲减公司资本公积，资本公积不足时，差额部分冲减未分配利润。

按照上述剥离方案，铁西一库截止 2006 年 4 月 30 日账面土地使用权价值为 41,500,000.00 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 595,767.09 元，净值为 432,051.37 元。

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、不符合会计核算前提的说明

无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

一 ( ) 目前执行的会计准则和会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

( 二 ) 会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

( 三 ) 记账本位币

以人民币为记帐本位币。

( 四 ) 记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。 ( 五 ) 外币业务的核算方法及折算方法

1 、外币业务采用业务发生时中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，年末对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

( 六 ) 现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的期限短 ( 一般是指自购买日起三个月内到期 ) 、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

( 七 ) 应收款项

2 、坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
3 、坏帐准备的确认标准：根据以往坏帐损失发生额及其比例；债务单位的实
7 -

际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

4 、坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认
定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5 年以上	100%

5 、应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：
(1) 应收款项的出售、质押、贴现的会计处理：按照财政部《关于企业与银行等
金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》 ( 财会 [2003]14 号 ) 的规定处理。
(2) 应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会计制
度》的规定处理。
( 八 ) 存货
1 、存货的分类：主要包括原材料、低值易耗品、库存商品。
2 、存货计价方法：按实际成本计价，发出时按加权平均法进行核算。低值易耗品采用一次摊销方法。
3 、期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期末或年度
终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。
4 、存货盘存制度采用永续盘存制。
( 九 ) 长期投资
1 、长期股权投资
(1) 长期股权投资初始成本的计价
① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等
相关费用作为初始成本计价。
8 -

② 以放弃非现金资产取得的长期股权投资，其初始投资成本按《企业会计准 — 则非货币性交易》的规定计价。

③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》
的规定计价。
④ 通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始
投资成本计价。
(2) 长期股权投资核算及收益确认

2 、长期债权投资

长期债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，手续费等相关费用，但不包括取得时已到期尚未领取的利息。

长期债权投资按期计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当期投资收益。

长期债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。

3 、长期投资减值准备的确认标准及计提方法

(1) 长期投资减值准备的确认标准：公司期末对由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来期间内不可能恢复，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额确认为长期投资减值准备。

(2) 长期投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。

( 十 ) 固定资产

1 、固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工
具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的
9 -

物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。 2 、固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资产，按应收债权的帐面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者计价；

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税 —— 费计价，涉及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。 3 、固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限(年)	预计残值率(%)	年折旧率(%)
房屋建筑物	30	3	3.23
机器设备	5-15	3	19.4-6.47
运输工具	5	3	19.4
其他设备	5	3	19.4

4 、固定资产后续支出

(2) 费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

5 、固定资产减值准备

对长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；

10 -

或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。

( 十一 ) 在建工程

1 、在建工程的计价

2 、在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程按单项计提减值准备：

(1) 长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

(2) 所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；

(3) 其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。 ( 十二 ) 无形资产

1 、无形资产的计价

购入的无形资产，按实际支付的价款计价；股东投入的无形资产，按投资各方确认的价值计价；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注 - 册费、聘请律师费等计价；债务重组方式取得的无形资产按《企业会计准则债务 - 重组》的有关规定计价；非货币性交易取得的无形资产按《企业会计准则非货币性交易》的有关规定计价。

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益期内分期摊销，没有确定的受益期，则按 10 年摊销。

3 、无形资产减值准备：

年末对存在下列情形的无形资产按单项计提减值准备：

11 -
(1) 已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影

响；

(2) 市价在当期大幅下降，在剩余摊销年限内预期不会恢复；
(3) 已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值；
(4) 其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。

( 十三 ) 长期待摊费用

长期待摊费用主要包括长期预付租金、长期预付租赁费、筹建期除购建固定资

产以外所发生的费用等。

长期待摊费用在受益期限内采用直线法平均摊销；在筹建期间内发生的开办费

用，在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

( 十四 ) 借款费用

1 、借款费用资本化与费用化的原则

因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合《企业会计 — 准则借款费用》规定资本化条件下，应当予以资本化；其他借款费用于发生当期确认为费用。

2 、资本化金额的确定

资本化金额的确定应为至当期末止购置或建造该项资产的累计支出加权平均数乘以资本化率。

( 十五 ) 收入确认原则

1 、销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
(1) 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
(2) 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
控制；
(3) 与交易相关的经济利益能够流入企业；
(4) 相关的收入和成本能够可靠地计量。
2 、提供劳务的收入的确认
(1) 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
12 -

(2) 如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。

3 、让渡资产使用权收入确认

(1) 与交易相关的经济利益很可能流入企业；
(2) 收入金额能够可靠地计量。

( 十六 ) 所得税的会计处理方法

1 、所得税的会计处理方法：应付税款法
2 、所得税汇算清缴的方式
(1) 企业所得税的征收的时期：采取季度预征、年度汇算清缴的方式
(2) 所得税汇算清缴的征收方式：一般申报
(3) 所得税汇算清缴的范围：独立纳税。

五、会计政策、会计估计变更及会计差错更正的说明

本年度无会计政策、会计估计变更及会计差错更正事项。

六、或有事项的说明

本年度无需要说明的或有事项。

七、资产负债表日后事项的说明

本年度无需要说明的资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

一 ( ) 关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

单位名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京	储存、加工运输、货运代理、商品购销	母公司	国有	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称年初余额本年增加本年减少年末余额

13 -

中国物资储运总公司

789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方持股比例及变化

投资者名称	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额
	投资金额	所占比例	投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	3,587,080.37	100%	3,587,080.37	100%
合计	3,587,080.37	100%	3,587,080.37	100%

4 、不存在控制关系的关联方

4、不存在控制关系的关联方
企业名称	与本企业关系
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳铁西二库	受同一母公司控制的子公司

( 二 ) 关联方应收应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应付款
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	340,000.00	7.68	340,000.00	8.68
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	320,000.00	7.23	320,000.00	8.17
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	490,000.00	11.08	490,000.00	12.52
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	210,000.00	4.75	210,000.00	5.36
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	310,000.00	7.01	310,000.00	7.92
中国物资储运总公司沈阳铁西二库	240,000.00	5.42	240,000.00	6.13

九、重要资产转让及其出售的说明

铁西一库于 2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权 ( 面积为 60263 平方米，土地性质为划拨 ) ，将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地 ( 面积为 60000 平方米 ) 划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。截止资产负债表日 , 搬迁重建工作尚在进行之中。

十、企业合并、分立的说明

本年度无合并、分立的事项。

14 -

十一、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	年末余额
	余额	其中：外币金额			余额	其中：外币金额
现金	840.08		3,314,897.96	3,314,837.63	900.41
银行存款	3,225,034.31		107,943,480.50	107,460,291.22	3,708,223.59
合计	3,225,874.39		111,258,378.46	110,775,128.85	3,709,124.00

( 二 ) 应收帐款

	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额	年末余额	年末余额
	金额	比例 (％)	坏账准备计提比例 (％)	坏账准备	金额	比例	坏账准备计提比例 (％)	坏账准备
1年以内	411,270.43	27.86	0		137,230.80	14.17	0
1-2年			20				20
2-3年			40				40
3-4年	2,283.00	0.15	60	1,369.80			60
4-5年	97,319.02	6.59	80	77,855.22	2,283.00	0.24	80	1,826.40
5年以上	965,365.25	65.39	100	965,365.25	828,999.47	85.60	100	828,999.47
合计	1,476,237.70	100.00		1,044,590.27	968,513.27	100.00		830,825.87

主要债务人列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
沈阳弹簧厂	453,798.02	保管费	1年以内
湖南省金属材料公司	134,238.51	保管费	5年以上
欧亚集团公司	122,117.22	保管费	5年以上
大连船舶公司	80,983.00	保管费	5年以上
华厦大酒店	37,409.80	货款	5年以上
小计	828,546.55

( 三 ) 其他应收款

	(三)其他应收款	(三)其他应收款	(三)其他应收款	(三)其他应收款
账龄	年初数				年末数
	余额	占总额比例	坏账准备计提比例(%)	坏账准备	余额	占总额比例	坏账准备计提比例(%)	坏账准备
1 年以内	1,698,658.93	51.98%	0%		2,304,528.45	62.43%	0%
1-2 年	63,934.22	1.96%	20%	12,786.84	15,487.50	0.42%	20%	3,097.50
2-3 年	208,453.00	6.38%	40%	83,381.20	59,532.72	1.61%	40%	23,813.08
3-4 年	354,983.77	10.86%	60%	212,990.27	14,561.80	0.39%	60%	8,737.08
4-5年			80%		354,983.77	9.62%	80%	283,987.02

15 -

5 年以上	942,136.44	28.83%	100%	942,136.44	942,136.44	25.52%	100%	942,136.44
合计	3,268,166.36			1,251,294.75	3,691,230.68	100.00%		1,261,771.12

注 : 其他应收款期末余额较期初余额增加 91.41% ，主要是本期增加应收沈阳市铁西区工业改造指挥部 220 万元的拆迁款所致。

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

项目	金额	性质或内容	帐龄
沈阳市铁西区工业改造指挥部	2,200,000.00	拆迁款	1年以内
沈储建筑工程公司	1,000,000.00	拆迁款	1年以内
合计	3,200,000.00

( 四 ) 预付账款

账龄	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
2—3年	20,261.69	100.00
3年以上			20,261.69	100.00
合计	20,261.69	100.00	20,261.69	100.00

注 : 三年以上的预付帐款 20,261.69 元系未结算的款项。

( 五 ) 长期投资

(五)长期投资
项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
长期股权投资	2,500,000.00			2,500,000.00
其中：对子公司投资
对其他企业投资	2,500,000.00			2,500,000.00
合计	2,500,000.00			2,500,000.00

长期股权投资

被投资单位名称	初始投资额	初始投资额	权益变动	权益变动	权益变动	账面余额	年末持股比例(%)	核算方法
	投资成本	本年增减	本年权益增减	本年利润分回	累计增减
辽宁中储房地产开发有限公司	2,500,000.00					2,500,000.00	20.80%	成本法
合计	2,500,000.00					2,500,000.00

注： 1 、对辽宁中储房地产开发有限公司长期股权投资 250 万元，包括公司受托代管的投资 191 万元，委托代管单位为中国物资储运总公司沈阳孤家子三库、四库、五库、东站仓库、

16 -

铁西二库、虎石台三库，受托投资款挂 “ 其他应付款 ” 中，公司实际长期股权投资为 59 万元 ( 占被投资单位 4.9% 的股权 ) 。

2 、公司对辽宁中储房地产开发有限公司不具有重大影响，故采用成本法核算。

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

项目	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额	年末余额	年末余额
	原值	累计折旧	减值准备			原值	累计折旧	减值准备
房屋建筑物	5,476,474.51	4,060,240.05		70,400.00	5,546,874.51	0.00	0.00
机器设备	1,185,575.51	1,016,985.86			822,485.91	363,089.60	257,883.23
运输设备	819,318.00	496,704.16		219,800.00	310,139.00	728,979.00	366,094.61
其他	104,806.00	85,391.79		47,750.00	39,635.00	112,921.00	56,507.38
合计	7,586,174.02	5,659,321.86		41,837,950.00	6,719,134.42	1,204,989.60	680,485.22

注 :(1)2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权 ( 面积为 60263 平方米，土地性质为划拨 ) ，将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地 ( 面积为 60000 平方米，土地性质为划拨 ) 划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。

对上述土地置换事项按非货币性交易处理，将铁西区人民政府收回的公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权的帐面价值 41,500,000.00 元作为铁西区人民政府划拨给公司的位于沈阳市北一西路 44 号的土地 ( 面积为 60000 平方米 ) 的入帐价值。 (2) 本期减少的固定资产主要为因搬迁而拆除的房屋建筑物。

2 、累计折旧：

项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
房屋建筑物	4,060,240.05	86,816.33	4,147,056.38	0.00
机器设备	1,016,985.86	39,754.50	798,857.13	257,883.23
运输设备	496,704.16	81,643.21	212,252.76	366,094.61
其他	85,391.79	10,750.59	39,635.00	56,507.38
合计	5,659,321.86	218,964.63	5,197,801.27	680,485.22

注 : 本年增加的累计折旧中，本年计提的折旧费用为 218,964.63 元。

( 七 ) 在建工程

工程名预算数工年初余额本年增加本年减少年末余额

17 -

称		程投入占预算比例 (%)	余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备	资金来源
合计						18,010,956.72			18,010,956.72
其中：储存库房	2600万元	69%				18,010,956.72			18,010,956.72

( 八 ) 无形资产

(八)无形资产
项目	实际成本	年初数		本年增加数	本年转出数	本年摊销数	年末数
		余额	减值准备				余额	减值准备
合计	8,840.00	3,094.13				1,767.96	1,326.17
其中：非专利技术	8,840.00	3,094.13				1,767.96	1,326.17

( 九 ) 长期待摊费用

种类	原始金额	年初余额	本年增加	本年摊销	年末余额	剩余摊销年限
合计		676,375.63		676,375.63
其中：固定资产修理		676,375.63		676,375.63

( 十 ) 短期借款

(十)短期借款
借款类别	年初余额	年末余额
抵押借款	4,400,000.00
合计	4,400,000.00

( 十一 ) 应付款项

项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
应付帐款	360,419.54		82,241.40	278,178.14
其他应付款	4,363,487.65	28,975,249.06	25,723,256.5	1,111,495.09

其他应付款主要项目：

其他应付款主要项目：
债权人名称	主要内容	期末金额	帐龄
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	受托投资款	340,000.00	4年以上
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	受托投资款	320,000.00	4年以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	受托投资款	490,000.00	4年以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	受托投资款	210,000.00	4年以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	受托投资款	310,000.00	4年以上

18 -

注： (1) 三年以上的应付帐款 278,178.14 元尚未支付的原因是存在纠纷；

(2) 三年以上的其他应付款 2,081,016.57 元，主要系以前年度受系统内部单位委托对辽宁中储房地产开发公司进行投资的款项。

十二 ) 应交税金

项目	适用税率	年初余额	本年应交数	本年已交数	年末余额
企业所得税	33%	-249.37			-249.37
增值税	17%	-82,296.13			-82,296.13
营业税	5%、3%	25,821.58	160,208.34	176,600.00	9,429.92
房产税		27,877.64	26,780.75	45,487.50	9,170.89
土地使用税		1,078,855.58	190,596.00	258,904.29	1,010,547.29
城建税	7%	1,821.79	11,214.57	12,361.98	674.38
车船税			1,296.50	1,296.50
合计		1,051,831.09	390,096.16	494,650.27	947,276.98

( 十三 ) 预提费用

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
利息	249,000.00			249,000.00
合计	249,000.00			249,000.00

( 十四 ) 实收资本

投资者名称	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额
	投资金额	所占比例 (%)	投资金额	所占比例 (%)
中国物资储运总公司	4,494,426.95	100	4,494,426.95	100
合计	4,494,426.95	100	4,494,426.95	100

( 十五 ) 资本公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	变动原因、依据
其他资本公积		30,698,347.12	7,070,271.12	23,628,076.00
合计				23,628,076.00

注：期初将无偿划拨的土地 40,518,723.09 元剥离，调减期初资本公积；本期增加系沈阳市铁西区人民政府支付的土地置换及拆迁补偿 30,698,347.12 元转入资本公积。

( 十六 ) 未分配利润

19 -

项目上年年末余额加：年初未分配利润调整数其中：执行《企业会计制度》追溯调整重大会计差错其他调整因素本年年初余额本年增加数其中：本年净利润转入其他增加本年减少数其中：本年提取盈余公积数本年分配现金股利数本年分配股票股利数其他减少本年年末余额其中：董事会已批准的现金股利数	金额
	-2,774,300.23
	-1,344,928.28


	-1,344,928.28
	-4,119,228.51
	743,710.62
	-601,217.66
	1,344,928.28





	-3,375,517.89

( 十七 ) 主营业务收入与成本

主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
上年数	本年数	上年数	本年数
4,838,106.59	3,546,680.86	3,025,509.59	2,413,296.37
4,838,106.59	3,259,079.56	3,025,509.59	1,845,550.78
	129,645.00		567,745.59
	157,956.30
4,838,106.59	3,546,680.86	3,025,509.59	2,413,296.37

( 十八 ) 管理费用

(十八)管理费用
项目	上年数	本年数	同比增涨%
一、人工成本	746,909.74	685,582.00	-8.21%
1、工资	462,135.24	412,078.49	-10.83%
2、社会保险费	160,371.08	140,636.59	-12.31%
（1）基本养老保险	103,780.95	75,616.50	-27.14%
（2）基本医疗保险	42,204.48	49,840.75	18.09%
（3）失业保险	7,435.89	11,392.80	53.21%
（4）工伤保险	2,149.76	2,278.54	5.99%
（5）其他保险	4,800.00	1,508.00	-68.58%
3、住房费用	80,717.73	90,509.34	12.13%
（1）住房公积金	29,637.00	31,440.00	6.08%

20 -

（2）供暖费	51,080.73	59,069.34	15.64%
4、职工福利费	26,662.99	24,724.71	-7.27%
5、职工教育经费	6,932.00	6,181.00	-10.83%
6、劳动保护费	1,648.00	3,210.30	94.80%
（1）劳动保护用品费	1,148.00	1,332.00	16.03%
（2）防署降温费	500.00	1,878.30	275.66%
7、其他人工成本	8,442.70	8,241.57	-2.38%
（1）工会经费	8,442.70	8,241.57	-2.38%
二、办公费用	199,089.90	348,433.04	75.01%
1、差旅费	86,468.40	100,257.64	15.95%
2、通讯及通讯器材费	34,282.53	53,089.78	54.86%
3、水电费	4,276.80	-2,911.20	-168.07%
4、供暖物业费	3,215.00	123,251.47	3733.64%
5、办公自动化费		19,553.00	#DIV/0!
6、邮寄印刷费	22.00	9,761.40	44270.00%
7、报刊资料费	976.80	2,862.80	193.08%
8、环保费	9,250.00	5,064.00	-45.25%
9、油料费	31,420.92	12,019.45	-61.75%
10、交通及养路费	5,412.25	2,876.60	-46.85%
11、办公消耗品	23,765.20	22,608.10	-4.87%
三、资产使用费	1,227,149.23	-226,696.71	-118.47%
1、固定资产维护费	201,724.00	14,813.00	-92.66%
（1）房屋维护费		1,433.00
（2）设备维护费	196,495.00	9,295.00	-95.27%
（3）其他维护费	5,229.00	4,085.00	-21.88%
2、财产保险费	2,230.03		-100.00%
3、折旧费	8,519.83	10,750.59	26.18%
4、无形资产摊销	1,767.96	1,767.96	0.00%
5、计提的各项准备	1,012,907.41	-254,028.26	-125.08%
6、长期待摊费用		676,375.63
四、税金	347,678.78	218,833.51	-37.06%
1、土地使用税	261,180.00	190,596.00	-27.03%
2、房产税	83,085.98	26,780.75	-67.77%
3、车船使用税	1,685.00	299.00	-82.26%
4、印花税	1,727.80	1,157.76	-32.99%
五、综合费用	1,177,104.69	466,788.28	-60.34%
1、中介机构鉴证费	47,483.00	2,018.00	-95.75%
2、工商税务费	3,000.00	1,045.00	-65.17%
3、咨询费	500,000.00		-100.00%
4、离退休人员费用	264,036.69	413,579.78	56.64%
5、业务招待费	25,066.00	18,145.50	-27.61%
6、外事及社团活动费	1,000.00	2,000.00	100.00%
7、企业宣传费	1,750.00		-100.00%
8、诉讼及律师费	4,769.00	30,000.00	529.06%

21 -

9、上交管理费	330,000.00		-100.00%
10、董事会会费		2,000.00
管理费用合计	3,697,932.34	2,220,555.98	-39.95%

( 十九 ) 财务费用

(十九)财务费用
费用种类	上年数	本年数
利息支出	250,062.40	255,727.47
减：利息收入	5,393.96	43,653.34
手续费支出	1,269.00	2,284.70
合计	245,937.44	214,358.83

( 二十 ) 收到与支付的其他与经营活动有关的现金：

(二十)收到与支付的其他与经营活动有关的现金：
主要项目类别	金额
收到的其他与经营活动有关的现金流量	604,907.04
其中：沈铁办还款	500,000.00
支付的其他与经营活动有关的现金流量	1,375,710.84
其中：1、刘喜义借款	663.815.32
2、办公费	251,586.60
3、差旅费	100,257.64
4、诉讼费	30,000.00
5、业务招待费	18,145.50
6、修理费	14,813.00

十二、非货币性交易和债务重组的说明

（一）非货币性交易

2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权 ( 面积为 60263 平方米，土地性质为划拨 ) ，将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地 ( 面积为 60000 平方米，土地性质为划拨 ) 划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。

对上述土地置换事项按非货币性交易处理，将铁西区人民政府收回的公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权的帐面价值 41,500,000.00 元作为铁西区人民政府划拨给公司的位于沈阳市北一西路 44 号的土地

22 -

( 面积为 60000 平方米，土地性质为划拨 ) 的入帐价值。

（二）债务重组

本年度无债务重组事项。

十四、会计报表之批准

本年度会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

2006 年 6 月 25 日

23 -

中国物资储运总公司沈阳铁西一库－ 2006 年 1 4 月模拟报表附注

（单位：人民币元）

一、企业基本情况

中国物资储运总公司沈阳铁西一库（以下简称 “ 铁西一库 ” ）成立于 1963 年 5 月，经沈阳市工商行政管理局批准， 1987 年 6 月 19 日领取了注册号为 2101061103869 的企业法人营业执照，注册资本： 285 万元，法定代表人：吴珂，注册地址：沈阳铁西区启工街 8 号，经营范围：仓储，库房租赁；汽车货运，装卸；交通运输信息服务，金属材料、机械电子设备、建筑材料批发零售等。二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、不符合会计核算前提的说明

24 -

无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

( 一）目前执行的会计准则和会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

（二）会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。（三）记账本位币

以人民币为记帐本位币。

（四）记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。（五）外币业务的核算方法及折算方法

1 、外币业务采用业务发生时中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，年末对各种外币账户年末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

（六）现金及现金等价物的确定标准

现金为库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物是持有的年限短（一般是指自购买日起三个月内到年）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

（七）应收款项

2 、坏帐损失核算方法：采用备抵法核算坏帐损失。
3 、坏帐准备的确认标准：公司根据以往坏帐损失发生额及其比例；债务单位
25 -

的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

4 、坏帐准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法与个别认定法相结合的
方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5 年以上	100%%

5 、应收款项出售、质押、贴现、债务重组等会计处理方法：
（ 1 ）应收款项的出售、质押、贴现的会计处理：按照财政部《关于企业与银
行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》（财会
[2003]14 号）的规定处理。
（ 2 ）应收款项债务重组的会计处理方法：按照《企业会计准则》及《企业会
计制度》的规定处理。
（八）存货
1 、存货的分类：主要包括原材料、低值易耗品、库存商品。
2 、存货计价方法：按实际成本计价，发出时按加权平均法进行核算。低值易耗品采用一次摊销方法。
3 、年末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中年年末或年度
终了，由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。
4 、存货盘存制度采用永续盘存制法。
（九）长期投资
1 、长期股权投资
（ 1 ）长期股权投资初始成本的计价
① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等
26 -

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%
房屋建筑物	30	3	3.23
机器设备	5-15	3	19.4-6.47
运输工具	5	3	19.4
其他设备	5	3	19.4

4 、固定资产后续支出

（ 2 ）费用化后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当年费用。

5 、固定资产减值准备

年末对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长年闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

28 -

对长年闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。

（十一）在建工程

1 、在建工程的计价

按各项工程所发生的实际成本核算。工程达到预定可使用状态时，按工程项目的实际成本结转固定资产。工程完工交付使用前发生的与工程有关的专门借款所发生的、满足资本化条件的借款费用支出计入工程造价；交付使用后，其有关利息支出计入当年损益。

2 、在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程按单项计提减值准备：

（ 1 ）长年停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

（ 2 ）所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；

（ 3 ）其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

（十二）无形资产

1 、无形资产的计价

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益年内分年摊销，没有确定的受益年，则按 10 年摊销。

29 -
3 、无形资产减值准备：

年末对存在下列情形的无形资产按单项计提减值准备：

（ 1 ）已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不
利影响；
（ 2 ）市价在当年大幅下降，在剩余摊销年限内预年不会恢复；
（ 3 ）已超过法律保护年限，但仍然具有部分使用价值；
（ 4 ）其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。

（十三）长期待摊费用

长期待摊费用主要包括长期预付租金、长期预付租赁费、筹建期除购建固定资产以外所发生的费用等。

长期待摊费用在受益期限内采用直线法平均摊销；在筹建期间内发生的开办费

用，在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益。

（十四）借款费用
1 、借款费用资本化与费用化的原则

2 、资本化金额的确定

资本化金额的确定应为至当期末止购置或建造该项资产的累计支出加权平均数乘以资本化率。

（十五）收入确认原则

1 、销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
（ 1 ）已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（ 2 ）既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品
实施控制；
（ 3 ）与交易相关的经济利益能够流入企业；
（ 4 ）相关的收入和成本能够可靠地计量。
30 -
2 、提供劳务的收入的确认
（ 1 ）在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
（ 2 ）如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够
可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。
3 、让渡资产使用权收入确认
（ 1 ）与交易相关的经济利益很可能流入企业；
（ 2 ）收入金额能够可靠地计量。
（十六）所得税的会计处理方法
1 、所得税的会计处理方法：应付税款法
2 、所得税汇算清缴的方式
（ 1 ）企业所得税的征收的时年：采取季度预征、年度汇算清缴的方式
（ 2 ）所得税汇算清缴的征收方式：一般申报
（ 3 ）所得税汇算清缴的范围：独立纳税。

五、会计政策、会计估计变更及会计差错更正的说明

本年度无会计政策、会计估计变更及会计差错更正事项。

六、或有事项的说明

本期无需要说明的或有事项。

七、资产负债表日后事项的说明

本期无需要说明的资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

一 ( ) 关联方关系

1 、存在控制关系的关联方

单位名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储	北京	储存、加工运输、货	母公司	国有	洪水坤

31 -

运总公司运代理、商品购销

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、存在控制关系的关联方持股比例及变化

投资者名称	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	投资金额	占比(%)	投资金额	占比(%)
中国物资储运总公司	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100
合计	3,587,080.37	100	3,587,080.37	100

4 、不存在控制关系的关联方

4、不存在控制关系的关联方
企业名称	与本企业关系
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	受同一母公司控制的子公司
中国物资储运总公司沈阳铁西二库	受同一母公司控制的子公司

2 、关联方应收应付款项余额

项目	期初数	期初数	期末数	期末数
	金额	占该项目的%	金额	占该项目的%
其他应付款
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	340,000.00	8.68	340,000.00	4.96
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	320,000.00	8.17	320,000.00	4.66
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	490,000.00	12.52	490,000.00	7.14
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	210,000.00	5.36	210,000.00	3.06
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	310,000.00	7.92	310,000.00	4.52
中国物资储运总公司沈阳铁西二库	240,000.00	6.13	240,000.00	3.50

九、重要资产转让及其出售的说明

2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人

32 -

民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权（面积为 60263 平方米，土地性质为划拨），将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地（面积为 60006 平方米）划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。截止资产负债表日 , 搬迁重建工作尚在进行之中。

十、企业合并、分立的说明

本期无合并、分立的事项。

十一、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目	期初余额	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	期末余额
	余额	其中：外币			余额	其中：外币
现金	900.41		596,525.58	597,008.63	417.36
银行存款	3,708,223.59		10,694,473.38	11,697,523.22	2,705,178.75
合计	3,709,124.00		11,290,998.96	12,294,531.85	2,705,591.11

( 二 ) 应收帐款

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	金额	占比(%)	坏账计提比例(%)	坏账准备	金额	占比 (%)	坏账计提比例 (%)	坏账准备
1 年以内	137,230.80	14.17			43,127.89	4.51
1-2 年			20				20
2-3 年			40				40
3-4 年			60				60
4-5 年	2,283.00	0.24	80	1,826.40			80
5 年以上	828,999.47	85.60	100	828,999.47	912,265.47	95.49	100	912,265.47
合计	968,513.27	100.00		830,825.87	955,393.36			912,265.47

主要债务人列示如下：

主要债务人列示如下：
债务人	金额	欠款性质	账龄
沈阳弹簧厂	453,798.02	保管费	5期以上
湖南省金属材料公司	134,238.51	保管费	5期以上

33 -

欧亚集团公司	122,117.22	保管费	5期以上
大连船舶公司	80,983.00	保管费	5期以上
华厦大酒店	37,409.80	货款	5 期以上
小计	828,546.55

( 三 ) 其他应收款

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	余额	占比 (%)	坏账计提比例(%)	坏账准备	余额	占比 (%)	坏账计提比例(%)	坏账准备
1年以内	2,304,528.45	62.43	0		2,391,292.31	56.72	0
1-2年	15,487.50	0.42	20	3,097.50	473,184.16	11.22	20	94,636.83
2-3年	59,532.72	1.61	40	23,813.09		-	40
3-4年	14,561.80	0.39	60	8,737.08	9,782.42	0.23	60	5,869.45
4-5年	354,983.77	9.62	80	283,987.02	301.5	0.01	80	241.20
5年以上	942,136.44	25.52	100	942,136.44	1,341,552.93	31.82	100	1,341,552.93
个别认定			100			-	100	401,447.01
合计	3,691,230.68	100.00		1,261,771.12	4,216,113.32	100.00		1,843,747.42

其他应收款的主要性质与内容列示如下：

项目	金额	性质或内容	帐龄
沈阳市铁西区工业改造指挥部	1,200,000.00	拆迁款	1期以内
合计	2,200,000.00

( 四 ) 预付账款

账龄	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额
	金额	比例（%）	金额	比例（%）
2—3年
3年以上	20,261.69	100.00	20,261.69	100.00
合计	20,261.69	100.00	20,261.69	100.00

注：三年以上的预付帐款 20,261.69 元系未结算的款项。

( 五 ) 长期投资

项目期初余额本期增加数本期减少数期末余额

34 -

长期股权投资	2,500,000.00	2,500,000.00
其中：对子公司投资
对其他企业投资	2,500,000.00	2,500,000.00
合计	2,500,000.00	2,500,000.00

长期股权投资

被投资单位名称	初始投资额投资成本本期增减	初始投资额投资成本本期增减	权益变动	权益变动	权益变动	账面余额	期末持股比例 (%)	核算方法
		本期增减	本期权益增减	本期利润分回	累计增减
辽宁中储房地产开发有限公司	2,500,000.00					2,500,000.00	20.80	成本法
合计	2,500,000.00					2,500,000.00

注： 1 、对辽宁中储房地产开发有限公司长期股权投资 250 万元，包括公司受托代管的投资 191 万元，委托代管单位为中国物资储运总公司沈阳孤家子三库、四库、五库、东站仓库、铁西二库、虎石台三库，受托投资款挂 “ 其他应付款 ” 中，公司实际长期股权投资为 59 万元（占被投资单位 4.9% 的股权）。

2 、对辽宁中储房地产开发有限公司不具有重大影响，故采用成本法核算。

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

项目	期初余额	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额	期末余额
	原值	减值准备			原值	减值准备
房屋建筑物			25,312,554.19		25,312,554.19
机器设备	363,089.60				363,089.60
运输设备	728,979.00		172,242.00	506,304.00	394,917.00
其他	112,921.00		66,765.00		179,686.00
合计	1,204,989.60		25,551,561.19	506,304.00	26,250,246.79

注：（ 1 ） 2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权（面积为 60263 平方米，土地性质为划拨），将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地（面积为 60006 平方米，土地性质为划拨）划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。

对上述土地置换事项按非货币性交易处理，将铁西区人民政府收回的公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权的帐面价值 41,500,000.00 元作为铁西区人民政府划拨给公司的位于沈阳市北一西路 44 号的土地（面积为 60006 平方米）的入帐价值。

35 -

2 、累计折旧：

项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
房屋建筑物
机器设备	257,883.23	969.8		258,853.03
运输设备	366,094.61	43,795.42	375,202.72	34,687.31
其他	56,507.38	5,940.61		62,447.99
合计	680,485.22	50,705.83	375,202.72	355,988.33

注：本期增加的累计折旧中，本期计提的折旧费用为 50,705.83 元。

( 七 ) 在建工程

工程名称	预算数	工程投入占预算比例	年初数	年初数	年初数	本年增加	本年减少	本年减少	年末数	年末数	年末数	资金来源
			余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本年转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备
合计			18,010,956.72			1,788,210.15	18,799,166.87		1,000,000.00			18,010,956.72
其中：储存库房	2600 万元	69%	18,010,956.72			1,788,210.15	18,799,166.87		1,000,000.00	26,000,000.00	69%	18,010,956.72

( 八 ) 无形资产

(八)无形资产
项目	实际成本	期初数	本期增加	本期转出	本期摊销	期末数
	12,760.00	1,326.17	12,760.00		1,578.12	12,508.00
其中：非专利技术	12,760.00	1,326.17	12,760.00		1,578.12	12,508.00

( 九 ) 应付款项

(九) 应付款项
项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
应付帐款	278,178.14			278,178.14
其他应付款	3,842,147.28	8,312,926.84	186,917.52	11,968,156.60

其他应付款主要项目：

其他应付款主要项目：
债权人名称	主要内容	期末金额	帐龄
中国物资储运总公司沈阳虎石台三库	受托投资款	340,000.00	4期以上
中国物资储运总公司沈阳东站仓库	受托投资款	320,000.00	4期以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子五库	受托投资款	490,000.00	4期以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子四库	受托投资款	210,000.00	4期以上
中国物资储运总公司沈阳孤家子三库	受托投资款	310,000.00	4期以上

36 -

注：（ 1 ）三期以上的应付帐款 278,178.14 元尚未支付的原因是存在纠纷；

（ 2 ）三期以上的其他应付款 2,081,016.57 元，主要系以前期度受系统内部单位委托对辽宁中储房地产开发公司进行投资的款项。

( 十 ) 应交税金

项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
企业所得税	33%	-249.37	34,653.96		34,404.59
增值税	17%	-82,296.13			-82,296.13
营业税	5%、3%	9,429.92	69,627.18	48,253.95	30,803.15
房产税		9,170.89	22,350.24	17,900.16	13,620.97
土地使用税		1,010,547.29	40,004	90,006	960,545.29
城建税	7%	674.38	4,873.9	3,377.77	2,170.51
车船税			180	180
个人所得税			3,673.23	3,755.89	-82.66
合计		947,276.98	175,182.51	163,293.77	959,165.72

（十一）其他应交款

项目	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
教育费附加	384.65	2,350.38	1,612.11	1,122.92
地方教育费		434.71	318.04	116.67
公积金		53,441	58,622	-5,181
合计	384.65	56,226.09	60,552.15	-3,941.41

( 十二 ) 预提费用

(十二)预提费用
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
利息	249,000.00		249,000.00
合计	249,000.00		249,000.00

( 十三 ) 实收资本

(十三)实收资本
投资者名称	期初余额		本期增加	本期减少	期末余额
	投资金额	所占比例(%)			投资金额	所占比例(%)
中国物资储运总公司	4,494,426.95	100			4,494,426.95	100
合计	4,494,426.95	100			4,494,426.95	100

37 -

( 十四 ) 资本公积

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	变动原因、依据
其他资本公积	23,628,076.00	3,405,640.45	168,098.96	26,865,617.49
合计	23,628,076.00	3,405,640.45	168,098.96	26,865,617.49

( 十五 ) 未分配利润

(十五)未分配利润
项目	金额
上期期末余额	-3,375,517.89
加：期初未分配利润调整数	-4,200,157.63
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错	-3,536,741.73
其他调整因素	-663,415.90
本期期初余额	-7,575,675.52
本期增加数	70,358.04
其中：本期净利润转入	70,358.04
其他增加
本期减少数
其中：本期提取盈余公积数
本期分配现金股利数
本期分配股票股利数
其他减少
本期期末余额	-7,505,317.48
其中：董事会已批准的现金股利数

( 十六 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上期数	本期数	上期数	本期数
物流业务
其中：仓储		844,657.95		148,149.25
运输		67,068.00		153,909.92
其他		564,911.75		384,254.69
合计		1,476,637.70		686,313.86

( 十七 ) 管理费用

(十七)管理费用
项目	本期数	上期数
一、人工成本	293,541.41	685,582.00
1、工资	179,967.19	412,078.49
2、社会保险费	78,143.80	140,636.59
（1）基本养老保险	32,977.07	75,616.50
（2）基本医疗保险	28,463.37	49,840.75

38 -

（3）失业保险	3,568.69	11,392.80
（4）工伤保险	13,134.67	2,278.54
（5）其他保险		1,508.00
3、住房费用	19,016.88	90,509.34
（1）住房公积金	12,148.88	31,440.00
（2）供暖费	6,868.00	59,069.34
4、职工福利费	11,827.16	24,724.71
5、职工教育经费	-	6,181.00
6、劳动保护费	464.00	3,210.30
（1）劳动保护用品费		1,332.00
（2）防署降温费		1,878.30
7、其他人工成本	4,122.38	8,241.57
（1）工会经费	3,942.38	8,241.57
（2）其他人工费用	180.00
二、办公费用	90,841.90	348,433.04
1、差旅费	17,129.00	100,257.64
2、通讯及通讯器材费	8,858.30	53,089.78
3、水电费	140.00	-2,911.20
4、供暖物业费	40,519.50	123,251.47
5、办公自动化费	2,490.00	19,553.00
6、邮寄印刷费	316.50	9,761.40
7、报刊资料费	407.20	2,862.80
8、环保费	-	5,064.00
9、油料费	7,705.00	12,019.45
10、交通及养路费	1,581.00	2,876.60
11、办公消耗品	11,695.40	22,608.10
三、资产使用费	6,679.00	-226,696.71
1、固定资产维护费	539.00	14,813.00
（1）房屋维护费	84.00	1,433.00
（2）设备维护费	455.00	9,295.00
（3）其他维护费		4,085.00
2、财产保险费	4,561.83
3、折旧费	252.00	10,750.59
4、无形资产摊销	1,326.17	1,767.96
5、计提的各项准备		-254,028.26
6、长期待摊费用		676,375.63
四、税金	85,635.44	218,833.51
1、土地使用税	60,006.00	190,596.00
2、房产税	22,350.24	26,780.75
3、车船使用税	180.00	299.00
4、印花税	3,099.20	1,157.76
五、综合费用	189,718.56	466,788.28
1、中介机构鉴证费	3,000.00	2,018.00
2、工商税务费	1,000.00	1,045.00
3、咨询费	2,000.00

39 -

4、离退休人员费用	91,844.56	413,579.78
5、业务招待费	24,922.00	18,145.50
6、外事及社团活动费	-	2,000.00
7、企业宣传费	36,952.00
8、诉讼及律师费	30,000.00	30,000.00
9、董事会会费		2,000.00
管理费用合计	666,416.31	2,220,555.98

十二、非货币性交易和债务重组的说明

1 、非货币性交易

2005 年 5 月与沈阳市铁西区人民政府签定土地置换及拆迁补偿协议，铁西区人民政府收回公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权（面积为 60263 平方米，土地性质为划拨），将位于沈阳市北一西路 44 号的一块土地（面积为 60000 平方米，土地性质为划拨）划拨给公司，并另行支付公司 2700 万元的补偿资金用于搬迁重建等。

对上述土地置换事项按非货币性交易处理，将铁西区人民政府收回的公司位于沈阳市铁西区启工街 8 号和保工北街 42 号两个库区的土地使用权的帐面价值 41,500,000.00 元作为铁西区人民政府划拨给公司的位于沈阳市北一西路 44 号的土地（面积为 60000 平方米，土地性质为划拨）的入帐价值。

2 、债务重组

本期无债务重组事项。

十三、会计报表之批准

2006 年 4 月份会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳铁西一库

==> picture [87 x 12] intentionally omitted <==

40 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	2,703,721.86		2,703,721.86
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	43,127.89		43,127.89
其他应收款	7	5,289,736.29	199,108.20	5,090,628.09
预付账款	8
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	292.29		292.29
其中：原材料	13	292.29		292.29
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	8,036,878.33	199,108.20	7,837,770.13
长期投资	20	2,500,000.00		2,500,000.00
其中：长期股权投资	21	2,500,000.00		2,500,000.00
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24	2,500,000.00		2,500,000.00
固定资产原价	25	68,133,099.68	41,896,658.89	26,236,440.79
减：累计折旧	26	505,898.05	163,715.72	342,182.33
固定资产净值	27	67,627,201.63	41,732,943.17	25,894,258.46
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	67,627,201.63	41,732,943.17	25,894,258.46
工程物资	30
在建工程	31	1,000,000.00		1,000,000.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	68,627,201.63	41,732,943.17	26,894,258.46
无形资产	35	12,508.00		12,508.00
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

41 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	12,508.00		12,508.00
递延税款借项	43
资产总计	44	79,176,587.96	41,932,051.37	37,244,536.59
短期借款	45
应付票据	46
应付账款	47
预收账款	48	123,548.00		123,548.00
应付工资	49	99,223.52		99,223.52
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	1,041,461.85		1,041,461.85
其他应交款	54	-3,941.41		-3,941.41
其他应付款	55	8,227,226.32		8,227,226.32
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	9,487,518.28		9,487,518.28
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68
递延税款贷项	69
负债合计	70	9,487,518.28		9,487,518.28
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	4,280,948.00		4,280,948.00
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	4,280,948.00		4,280,948.00
其中：国有法人资本	76	4,280,948.00		4,280,948.00
集体法人资本	77
个人资本	78

42 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
外商资本	79
资本公积	80	68,797,668.86	41,932,051.37	26,865,617.49
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	-3,389,547.18		-3,389,547.18
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	69,689,069.68	41,932,051.37	27,757,018.31
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	69,689,069.68	41,932,051.37	27,757,018.31
负债和所有者权益总计	90	79,176,587.96	41,932,051.37	37,244,536.59

剥离利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库	20	06年1－4月		单位：人民币元
项目	行次	本期数	剥离数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	1,476,637.70		1,476,637.70
减：（一）主营业务成本	2	686,313.86		686,313.86
（二）主营业务税金及附加	3	77,286.17		77,286.17
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	713,037.67		713,037.67
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	-		-
减：（一）营业费用	6	-		-
（二）管理费用	7	616,416.31		616,416.31
（三）财务费用	8	-237.14		-237.14
（四）其他	9	-		-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	96,860.50		96,860.50
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	-		-
（二）期货收益	12	-		-
（三）补贴收入	13	-		-
（四）营业外收入	14	8,151.50		8,151.50
（五）其他	15	-		-
减：（一）营业外支出	16	-		-
（二）其他支出	17	-		-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	105,012.00		105,012.00
减：所得税	19	34,653.96		34,653.96
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	70,358.04		70,358.04

43 -

剥离资产明细表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳铁西一库 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	启用日期	账面原值	账面净值
1
	土地	固定资产_土地	1997-3-26	41,500,000.00	41,500,000.00
2
	文化路宿舍	固定资产_职工住宅	1965-12-31	217,878.36	61,035.90
3
	附自行车库	固定资产_职工住宅	1965-12-31	7,085.83	212.57
4
	启工街宿舍	固定资产_职工住宅	1982-12-31	171,694.70	171,694.70
5	沈阳公司房产处
		其他应收款	2002-6-27	199,108.20	199,108.20
	合计
				42,095,767.09	41,932,051.37

44 -

==> picture [46 x 64] intentionally omitted <==

中审会计师事务所有限公司 China Audit Certified Public Accountants ltd 审计报告 Audit Report

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心模拟会计报表专项审计

中国·北京 CHINA.BEIJING

1、审计报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2、模拟资产负债表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－5 3、模拟利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 4、2005 年12月31日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－23 5、2006 年4 月30 日会计报表附注．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．24－41 6、剥离资产负债表、利润表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．42－44 7、剥离资产负债明细表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．45

中审审字 [2006] 第 6136 － 2 号

专项审计报告

中国物资储运总公司：

我们审计了后附的贵公司全资子公司中国物资储运总公司沈阳中储物流中心按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟资产负债表及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月模拟利润表。这些模拟会计报表的编制是中国物资储运总公司沈阳中储物流中心管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些模拟会计报表发表意见。

我们认为，按模拟会计报表附注二披露的编制基础编制的上述模拟会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2005 年 12 月 31 日、 2006 年 4 月 30 日的模拟财务状况以及 2005 年度、 2006 年 1 至 4 月的模拟经营成果。

==> picture [337 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [133 x 12] intentionally omitted <==

2006 年 6 月 25 日

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
货币资金	1	13,242,472.43	5,119,523.62	17,608,720.80
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	675,557.09	1,501,299.99	1,417,661.44
其他应收款	7	1,590,380.81	27,130,548.42	28,033,618.04
预付账款	8
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	235,683.78	428,539.16	31,026.31
其中：原材料	13	235,683.78	428,539.16	31,026.31
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	15,744,094.11	34,179,911.19	47,091,026.59
长期投资	20	1,991,059.29	2,107,530.36	2,150,865.82
其中：长期股权投资	21	1,991,059.29	2,107,530.36	2,150,865.82
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24	1,991,059.29	2,107,530.36	2,150,865.82
固定资产原价	25	25,719,143.87	50,483,123.71	50,170,337.07
减：累计折旧	26	11,176,245.79	9,193,914.73	9,741,870.41
固定资产净值	27	14,542,898.08	41,289,208.98	40,428,466.66
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	14,542,898.08	41,289,208.98	40,428,466.66
工程物资	30
在建工程	31	19,485,598.20	2,747,195.00	2,774,795.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	34,028,496.28	44,036,403.98	43,203,261.66
无形资产	35	37,150.00	22,100.00	22,100.00
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37	472,432.09	447,567.25	439,278.98
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	509,582.09	469,667.25	461,378.98
递延税款借项	43
资产总计	44	52,273,231.77	80,793,512.78	92,906,533.05
短期借款	45
应付票据	46
应付账款	47
预收账款	48	1,810,426.01	945,849.15	669,691.78
应付工资	49
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	2,352,946.39	-113,043.10	218,612.34
其他应交款	54	2,682.68	-3,658.05	2,629.87
其他应付款	55	50,891,196.92	45,892,859.60	43,052,232.05
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	55,057,252.00	46,722,007.60	43,943,166.04
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65		18,000,000.00	30,000,000.00
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68		18,000,000.00	30,000,000.00
递延税款贷项	69
负债合计	70	55,057,252.00	64,722,007.60	73,943,166.04
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	10,845,864.82	10,845,864.82	10,845,864.82
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	10,845,864.82	10,845,864.82	10,845,864.82
其中：国有法人资本	76	10,845,864.82	10,845,864.82	10,845,864.82
集体法人资本	77
个人资本	78

模拟资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心单位：人民币元

项目	行次	2005年1月1日	2005年12月31日	2006年4月30日
外商资本	79
资本公积	80		7,873,738.03	7,936,395.72
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	-13,629,885.05	-2,648,097.68	181,106.47
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	-2,784,020.23	16,071,505.17	18,963,367.01
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	-2,784,020.23	16,071,505.17	18,963,367.01
负债和所有者权益总计	90	52,273,231.77	80,793,512.78	92,906,533.05

模拟利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心单位：人民币元

项目	行次	2005 年已审数	2006 年1-4 月已审数
一、主营业务收入	1	22,690,907.01	8,414,025.19
减：（一）主营业务成本	2	13,267,335.36	4,875,226.38
（二）主营业务税金及附加	3	1,211,253.10	452,929.73
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	8,212,318.55	3,085,869.08
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	24,603.57	83.88
减：（一）营业费用	6	452,035.75	117,966.49
（二）管理费用	7	8,624,723.04	2,019,645.64
（三）财务费用	8	-105,312.43	-21,564.12
（四）其他	9	-	-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	-734,524.24	969,904.95
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	159,806.53	43,335.46
（二）期货收益	12	-	-
（三）补贴收入	13	-	-
（四）营业外收入	14	73,355.96	1,005.00
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	90,125.69	-
（二）其他支出	17	-	-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	-591,487.44	1,014,245.41
减：所得税	19	535,026.32	334,700.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	-1,126,513.76	679,544.43

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心

2005 年度会计报表附注

( 单位：人民币元 )

一、企业基本情况

沈阳中储物流中心（以下简称中心），其前身是始建于 1953 年的孤家子一库，原隶属过煤炭工业部和石油部， 1963 年划归物资部后，企业正式更名为 “ 中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库 ” ， 2001 年 8 月企业名称变更为 “ 中国物资储运总公司沈阳孤家子一库 ” ， 2002 年 3 月，按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，与中国物资储运总公司沈阳孤家子三库合并组合为 “ 沈阳中储物流中心 ” 。该中心注册资本 818 万元，全部由中国物资储运总公司持有，营业执照注册号 2101321105731 。公司注册地址：沈阳市东陵区营盘路 108 号；法定代表人：程锦钰。

公司主营范围：保管、物资储运、房屋租赁。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

根据中国物资储运总公司与中储发展股份有限公司签订的《股权转让协议》，中国物资储运总公司将所持有的中国储运沈阳物流中心全部权益（不含土地使用权）转让给中储发展股份有限公司。同时根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将中国储运沈阳物流中心账面职工宿舍等非经营性资产进行剥离。以剥离土地使用权及非经营性资产后的全部资产负债经评估后作价后转让给中储发展股份有限公司。

根据中国物资储运总公司剥离方案规定，将中国物资储运总公司沈阳物流中心的土地资产上划至中国物资储运总公司，上划时冲减公司资本公积，资本公积不足时，差额部分冲减未分配利润。

按照上述剥离方案，中国储运沈阳物流中心截止 2005 年 12 月 31 日账面土地使用权价值为 249,193,332.00 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 7,667,090.24 元，净值为 4,784,018.09 元。 2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

三、不符合会计核算前提的说明

无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

1 、会计制度

执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

2 、会计年度

采用公历年度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。

3 、记账本位币

以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

5 、外币业务的核算方法及折算方法

6 、应收款项

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。
(3) 坏账准备的确认标准：公司根据以往坏账损失发生额及其比例；债务单位的实际财务
状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

坏账准备计提比例如下：
账龄	计提比例
1 年以内	0%
1-2 年	20%
2-3 年	40%
3-4 年	60%
4-5 年	80%
5年以上	100%

7 、存货

(1) 存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗品等。
(2) 存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法进行核算。
低值易耗品及包装物在领用时采用五五摊销法。
(3) 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中期期末或年度终了，由于
存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。
(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。
8 、长期投资
(1) 长期股权投资

A 、长期股权投资初始成本的计价

① 以支付现金取得的长期股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等相关费用作
为初始成本计价。
② 以放弃非现金资产取得的长期股权投资，其初始投资成本按《企业会计准则非货币
性交易》的规定计价。
③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》的规定计价。
④ 通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本计

价。

B 、长期股权投资核算及收益确认

采用成本法核算的单位，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时，确认投资收益；采用

权益法核算的单位，中期期末或年度终了，按分享或分担的被投资单位实现的净利润或发生的净亏损的份额，确认投资损益。

C 、股权投资差额的确认与摊销

长期股权投资采用权益法核算时，取得投资时的初始投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，或因追加投资等原因对长期股权投资的核算由成本法改为权益法时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额计入 “ 股权投资差额 ” 。初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，按不超过十年的期限摊销计入损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。

(2) 长期债权投资

长期债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，手续费等相关费用，但不包括取得时已到期尚未领取的利息。

长期债权投资按期计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当期投资收益。

长期债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。

(3) 长期投资减值准备的确认标准及计提方法
A 、长期投资减值准备的确认标准：公司期末对由于市价持续下跌或被投资单位经营状况
恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来期间内不可能恢复，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额确认为长期投资减值准备。
B 、长期投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。
9 、固定资产
(1) 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他
与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。
(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定资
产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值
两者中的较低者计价；
9 -

以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费计价，涉 —— 及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
土地
房屋建筑物	25－40	3	3.88-2.43
机器设备	5－15	3	19.40-6.47
运输工具	10	3	9.70
其他设备	5－10	3	19.40-9.70

(4) 固定资产后续支出

B 、费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当期费用。

(5) 固定资产减值准备

对长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。 10 、在建工程

(1) 在建工程的计价

(2) 在建工程减值准备
10 -

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

A 、长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很

大的不确定性；

C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

11 、无形资产

(1) 无形资产的计价

购入的无形资产，按实际支付的价款计价；股东投入的无形资产，按投资各方确认的价值计价；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等计 - 价；债务重组方式取得的无形资产按《企业会计准则债务重组》的有关规定计价；非货币性 - 交易取得的无形资产按《企业会计准则非货币性交易》的有关规定计价。

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益期内分期摊销，没有确定的受益期，则按 10 年摊销。

(3) 无形资产减值准备：

12 、收入确认原则

(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认
11 -

① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。

(3) 让渡资产使用权收入确认

① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；

② 收入金额能够可靠地计量。

13 、所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

14 、员工社会保障及福利

2005 年参加辽宁省沈阳市社保机构的社保情况如下：

养老保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 20 % ，个人缴纳比例为 8% ；

工伤保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 0.3 % ；

除已披露的这些职工社会保障之外，本中心并无其他重大职工福利承诺。

五、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

本年度无重大会计政策、会计估计变更，亦无重大会计差错的更正。

六、或有事项的说明

1 、对外担保：

沈阳中储有色金属经销公司向中国农业银行沈阳市东陵支行借款 468 万元，借款期限 2005 年 6 月 23 日－ 2006 年 6 月 20 日，年利率 7.254 ％，由沈阳中储物流中心、沈阳市新辽贸易有限公司提供连带责任保证。

2 、涉讼事项：

物流中心作为第三人的福建省将乐县物资贸易中心与福建省将乐县外商企业物资供应服务公司购销合同纠纷案。

12 -

在该案中，福建省将乐县物资贸易中心诉称物流中心拖欠其货款 200 余万元，并要求返还其库存钢材共计 3000 余吨。该案将乐县法院已三次开庭，在向福建省有关部门反映后，三明市中级法院已指令将乐县法院停止审理，将案件移送三明中院审理。在三明中院提审后，本案原告撤销了其要求支付货款的请求，但仍坚持要求返还 3000 余吨钢材的请求。此案尚未接到三明中院开庭通知。

七、资产负债表日后事项的说明

本年度无需要披露的相关资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	母公司	国有企业	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

3 、关联方往来余额

3、关联方往来余额
其他应收款	年末数
配送中心	2,528,592.97
物资公司	762,188.23
经销公司	8,589,509.61
有色经销	13,426,115.77
市场	257,000.00
合计	25,563,406.58

九、重要资产转让及其出售的说明

本年度无需要披露的重要资产转让及其出售的事项

十、企业合并、分立的说明

本年度无需要披露的企业合并、分立的事项。

十一、税项
13 -

主要税种和税率

主要税种和税率
税项	计税基础	税率
增值税	销售收入	17%
营业税	劳务收入、租赁收入	3%、5%
城市维护建设税	流转税	7%
教育费附加	流转税	3%
地方教育费附加	流转税	1%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十二、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

项目	年初余额	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	年末余额
	余额	其中：外币金额			余额	其中：外币金额
现金	1,430.97		8,392,155.53	8,393,018.70	567.80
银行存款	13,241,041.46		146,559,158.21	154,681,243.85	5,118,955.82
合计	13,242,472.43		154,951,313.74	163,074,262.55	5,119,523.62

( 二 ) 应收账款

账龄	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额	年末余额	年末余额
	金额	比例（%）	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账准备计提比例	坏账准备
1年以内	563,736.54	14.17	0%		1,426,705.30	29.47	0%
1-2年	61,084.80	1.53	20%	12,216.96	10,337.39	0.21	20%	2,067.48
2-3年	42,495.29	1.07	40%	16,998.12	59,327.83	1.23	40%	23,731.13
3-4年	84,720.01	2.13	60%	50,832.01	34,233.21	0.71	60%	20,539.93
4-5年	17,837.68	0.45	80%	14,270.14	85,174.01	1.76	80%	68,139.21
5年以上	3,209,640.00	80.65	100%	3,209,640.00	3,225,445.68	66.62	100%	3,225,445.68
合计	3,979,514.32	100.00		3,303,957.23	4,841,223.42	100.00		3,339,923.43

应收帐款主要债务人列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
本钢	1,401,024.14	仓储款	5年以上
鞍钢厚板	609,751.54	仓储款	5年以上
春兰电子	220,164.00	仓储款	1年内
国信	165,127.24	仓储款	5年以上
鞍山三产	164,207.41	仓储款	5年以上
小计	2,560,274.33

14 -

( 三 ) 其他应收款

账龄	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	年末余额	年末余额	年末余额	年末余额
	金额	比例（%）	坏账准备计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账准备计提比例	坏账准备
1年以内	1,305,683.31	43.33	0		26,957,442.50	94.29	0
1-2年	327,905.87	10.88	20	65,581.17	28,279.00	0.10	20	5,655.80
2-3年	32,848.00	1.09	40	13,139.20	227,905.87	0.80	40	91,162.35
3-4年	3,000.00	0.10	60	1,800.00	32,848.00	0.11	60	19,708.80
4-5年	7,320.00	0.24	80	5,856.00	3,000.00	0.01	80	2,400.00
5年以上	1,336,304.58	44.35	100	1,336,304.58	1,340,624.58	4.69	100	1,340,624.58
合计	3,013,061.76	100.00		1,422,680.95	28,590,099.95	100.00		1,459,551.53

其他应收款主要债务人列示如下：	其他应收款主要债务人列示如下：	其他应收款主要债务人列示如下：	其他应收款主要债务人列示如下：
债务人	金额	欠款性质	账龄
中储有色	13,426,115.77	往来款	1 年内
经销公司	8,589,509.61	往来款	1 年内
孤一配送中心	2,528,592.97	往来款	1 年内
孤一物资公司	762,188.23	往来款	1 年内
小计	27,766,936.97

( 四 ) 存货

(四)存货
项目	年初余额		年末余额		超过3年的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	235,683.78		428,539.16
包装物
低值易耗品
合计	235,683.78		428,539.16

( 五 ) 长期投资

(五)长期投资
项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
长期股权投资	1,991,059.29	116,471.07		2,107,530.36
其中：对子公司投资	886,898.65	116,471.07		1,003,369.72
对其他企业投资	1,104,160.64			1,104,160.64
长期债权投资
其中：国债投资			-
其他长期投资			-
合计	1,991,059.29	116,471.07	-	2,107,530.36

1 、长期股权投资

被投资单位名称初始投资额权益变动账面余额年末持核算方

15 -

	投资成本	本年权益增减	累计增减		股比例 (%)	法
沈阳中储孤家子金属材料市场	850,000.00	116,471.07	116,471.07	1,003,369.72	85.00%	权益法
辽宁中储房地产开发有限公司	1,104,160.64			1,104,160.64	9.17%	成本法
合计	1,991,059.29	116,471.07	116,471.07	2,107,530.36

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

项目	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额	年末余额	年末余额
	原值	累计折旧	减值准备			原值	累计折旧	减值准备
土地
房屋建筑物	15,455,899.27	4,853,980.93		27,865,865.47	3,460,843.56	39,860,921.18	2,729,147.92
机器设备	7,843,921.62	5,048,170.42		815,728.00	352,619.49	8,307,030.13	5,072,517.87
运输设备	1,994,024.98	1,038,548.33			53,775.58	1,940,249.40	1,157,962.78
其他	425,298.00	235,546.11		14,440.00	64,815.00	374,923.00	234,286.16
合计	25,719,143.87	11,176,245.79	-	28,696,033.47	3,932,053.63	50,483,123.71	9,193,914.73

注：（ 1 ）、本次资产剥离视同于 2004 年末进行，剥离无偿划拨的土地 249,193,332.00 元，地面建筑物原值 3,423,500.01 元、净值 1,200,325.55 元，未房改的职工住房原值 1,783,059.84 元、净值 1,123,162.15 元；

（ 2 ）、本年增加的固定资产中，由在建工程转入 27,968,041.47 元；

（ 3 ）、年末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 5,849,943.54 元；

2 、累计折旧：

项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
房屋建筑物	4,853,980.93	1,428,296.36	3,553,129.37	2,729,147.92
机器设备	5,048,170.42	368,355.04	344,007.59	5,072,517.87
运输设备	1,038,548.33	171,838.08	52,423.63	1,157,962.78
其他	235,546.11	62,444.05	63,704.00	234,286.16
合计	11,176,245.79	2,030,933.53	4,013,264.59	9,193,914.73

注：本年增加的累计折旧中，本年计提的折旧费用 2,030,933.53 元；

( 七 ) 在建工程

工程名称预算数工程年初余额本年增加本年减少年末余额资金来

16 -

		投入占预算比例%	余额		本年转入固定资产额	余额	源
分拨中心3#、 4#库房	23,800,000.00	93	19,467,598.20	2,744,526.27	22,212,124.47		上级拔入
道岔设计费			18,000.00	200,000.00		218,000.00	自有资金
2号库房改造二层商用办公楼	1,200,000.00	100		1,200,000.00	1,200,000.00		自有资金
轻钢简易库	2,650,000.00	95		2,529,195.00		2,529,195.00	自有资金
北院4#吊前水泥路				719,320.00	719,320.00		自有资金
3#、4#分拨库东西水泥路面	1,700,000.00	100		1,700,000.00	1,700,000.00		自有资金
3#、4#分拨库南北水泥路面	1,585,500.00	100		1,585,500.00	1,585,500.00		自有资金
3#、4#分拔库道路排水	328,921.00	100		328,921.00	328,921.00		自有资金
调丝机				222,176.00	222,176.00		自有资金
合计	31,264,421.00	98	19,485,598.20	11,229,638.27	27,968,041.47	2,747,195.00

( 八 ) 无形资产

项目	实际成本	年初余额	年初余额	本年摊销数	年末余额	年末余额
		余额	减值准备		余额	减值准备
用友软件	20,020.00	4,000.00		4,000.00
仓储软件	55,250.00	33,150.00		11,050.00	22,100.00
合计	75,270.00	37,150.00		15,050.00	22,100.00

( 九 ) 应付款项

(九)应付款项
项目	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
应付帐款
预收帐款	1,810,426.01		864,576.86	945,849.15
其他应付款	50,891,196.92	6,735,267.58	11,733,604.90	45,892,859.60

预收帐款主要债权人：

预收帐款主要债权人：
债权人名称	主要内容	期末金额	帐龄
西林钢铁	仓储费	300,000.00	1 年内
新辽	仓储费	191,995.54	1 年内
成都金属材料贸易公司	仓储费	110,226.46	3 年以上
远洋（大阳、北方易初）	仓储费	93,456.00	1 年内
常州物资	仓储费	48,611.65	3 年以上
合计		744,289.65

17 -

其他应付款主要债权人：

其他应付款主要债权人：
项目性质	主要内容	期末金额	帐龄
辽宁腾钜凯高科技有限公司	往来款	32,000,000.00	3年以上
安置费	往来款	6,154,555.88	1-2年
分流补偿金	往来款	1,410,000.00	1-2年
合计		39,564,455.88

( 十 ) 应交税金

(十)应交税金
项目	适用税率	年初余额	本年应交数	本年已交数	年末余额
企业所得税	33%	-74,910.20	535,026.32	475,306.19	-15,190.07
增值税	17%
营业税	5%	67,067.03	1,092,520.45	1,251,038.91	-91,451.43
个人所得税
房产税
消费税
土地使用税	2元/㎡	2,356,094.87	1,582,813.80	3,938,908.67	0.00
城建税	7%	4,694.69	76,476.45	87,572.74	-6,401.60
合计		2,352,946.39	3,286,837.02	5,752,826.51	-113,043.10

注：本期多交税款 113,043.10 元。

（十一）其他应交款

（十一）其他应交款
项目	年初余额	本年应交数	本年已交数	年末余额
教育费附加	670.67	10,925.21	12,510.39	-914.51
地方发展费	2,012.01	32,775.62	37,531.17	-2,743.54
堤防费
副食调控基金
合计	2,682.68	43,700.83	50,041.56	-3,658.05

( 十二 ) 专项应付款

款项性质	年初余额	本年增加数	本年减少数	年末余额
固定资产拨款		18,000,000.00		18,000,000.00
合计		18,000,000.00		18,000,000.00

注：本期增加数是总公司划拨的国债基金。

18 -

( 十三 ) 实收资本

投资者名称	年初余额	年初余额	年初余额	年初余额	本年增加	年末余额	年末余额
	投资金额		所占比例			投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	10,845,864.82		100%			10,845,864.82	100%
合计	10,845,864.82		100%			10,845,864.82	100%
(十四)资本公积
项目		年初余额		本年增加	本年减少	年末余额	变动原因、依据
资本溢价
接受捐赠非现金资产准备
股权投资准备
拨款转入				1,562,532.00		1,562,532.00
外币资本折算差额						-
资产评估增值准备						-
其他资本公积				6,336,260.84	25,054.81	6,311,206.03
合计				7,898,792.84	25,054.81	7,873,738.03

注：根据中国物资储运总公司中储资字［ 2003 ］ 349 号文，本年从中国物资储运总公司沈阳孤家子四库无偿调入土地 2,604.22 ㎡ , 按 600 元 / ㎡增加固定资产价值 1,562,532.00 元，相应增加资本公积 1,562,532.00 元。

本次资产剥离视同于 2004 年末进行，剥离无偿划拨的土地 249,193,332.00 元，地面建筑物原值 3,423,500.01 元、净值 1,200,325.55 元，未房改的职工住房原值 1,783,059.84 元、净值 1,123,162.15 元，相应调减期初权益，所以期初资本公积为零。

( 十五 ) 未分配利润

(十五)未分配利润
项目	金额
上年年末余额	-3,317.50
加：年初未分配利润调整数	-13,626,567.55
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错
其他调整因素	-13,626,567.55
本年年初余额	-13,629,885.05
本年增加数	10,981,787.37
其中：本年净利润转入	-1,126,513.76
其他增加	12,108,301.14

19 -

本年减少数

其中：本年提取盈余公积数本年分配现金股利数本年分配股票股利数其他减少本年年末余额 -2,648,097.68 其中：董事会已批准的现金股利数

注： 1 、对期初数调整主要是本次剥离是以 2004 年末基础进行的，本次剥离无偿划拨的土地及地面建筑物及职工住宅，相应调减权益所做的调整。

2 、本期其他增加是权益之间调整。

( 十六 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上年数	本年数	上年数	本年数
物流业务	19,577,401.68	22,690,907.01	11,917,247.39	13,267,335.36
其中：仓储	6,883,194.80	7,550,846.30	2,175,692.49	1,305,619.29
运输	1,929,715.30	2,166,468.00	2,219,009.56	2,067,619.44
进出库	8,578,757.50	9,706,836.87	3,954,776.23	4,407,298.72
加工
货运代理
其他	2,185,734.08	3,266,755.84	3,567,769.11	5,486,797.91
其他
合计	19,577,401.68	22,690,907.01	11,917,247.39	13,267,335.36

( 十七 ) 管理费用

(十七)管理费用
项目	上年数	本年数	同比增减%
一、人工成本	1,854,364.62	1,959,715.42	5.68%
1、工资	1,187,969.13	1,045,721.51	-11.97%
2、社会保险费	223,582.36	421,270.36	88.42%
（1）基本养老保险	193,827.29	236,730.56	22.13%
（2）基本医疗保险	3,670.00	137,266.86	3640.24%
（3）失业保险	20,610.07	20,747.94	0.67%
（4）其他保险	5,475.00	26,525.00	384.47%
3、住房费用	197,614.49	108,697.00	-45.00%
（1）住房公积金	127,522.00	107,799.00	-15.47%
（2）供暖费	70,092.49	898.00	-98.72%

20 -

4、职工福利费	167,846.58	146,401.02	-12.78%
5、职工教育经费	17,983.50	15,685.76	-12.78%
6、劳动保护费	5,980.49	5,458.50	-8.73%
（1）劳动保护用品费	4,582.95	3,358.30	-26.72%
（2）防暑降温费	1,397.54	2,100.20	50.28%
7、其他人工成本	53,388.07	216,481.27	305.49%
（1）补贴及技改奖	0.00	25,394.00
（2）劳动管理费	0.00	139,322.84
（3）工会经费	23,978.07	20,914.43	-12.78%
（4）其他人工费用	29,410.00	30,850.00	4.90%
二、办公费用	343,934.59	435,202.18	26.54%
（1）差旅费	106,470.20	254,716.85	139.24%
（2）通迅及通迅器材费	43,883.00	27,804.65	-36.64%
（3）租赁费	0.00	0.00
（4）水电费	27,646.91	18,805.46	-31.98%
（5）供暖物业费	8,000.00	0.00	-100.00%
（6）办公自动化费	43,759.00	23,735.00	-45.76%
（7）邮寄印刷费	5,368.00	6,545.19	21.93%
（8）报刊资料费	4,594.70	4,103.60	-10.69%
（9）环保费	0.00	0.00
（10）油料费	58,270.18	66,745.40	14.54%
（11）交通及养路费	25,015.71	24,374.00	-2.57%
（12）办公消耗品	20,926.89	8,372.03	-59.99%
三、资产使用费	1,111,256.82	505,606.85	-54.50%
1、固定资产维护费	341,828.89	77,978.30	-77.19%
（1）房屋维护费	318,273.09	3,820.00	-98.80%
（2）货场道路维护费	0.00	0.00
（3）设备维护费	3,335.00	3,710.00	11.24%
（4）车辆维护费	20,220.80	70,448.30	248.40%
2、财产保险费	19,558.51	13,540.14	-30.77%
3、折旧费	332,776.98	337,251.63	1.34%
4、无形资产摊销	15,050.00	4,000.00	-73.42%
5、长期待摊费用摊销	0.00	0.00
6、计提的各项准备	402,042.44	72,836.78	-81.88%
四、税金	850,489.16	1,592,861.63	87.29%
1、土地使用税	825,426.80	1,582,813.80	91.76%
2、房产税	22,233.96	8,411.71	-62.17%
3、车船使用税	640.00	850.00	32.81%
4、印花税	2,188.40	786.12	-64.08%
5、其他税费	0.00	0.00

21 -

五、综合费用	1,880,341.85	4,131,336.96	119.71%
1、中介机构鉴证费	73,666.00	20,071.10	-72.75%
2、工商税务费	2,844.30	5,353.50	88.22%
3、咨询费	300,000.00	400,000.00	33.33%
4、离退休人员费用	709,730.51	320,282.33	-54.87%
5、业务招待费	132,217.04	239,540.03	81.17%
6、外事及社团活动费	0.00	0.00
7、党团活动费	0.00	0.00
8、企业宣传费	46,834.00	90.00	-99.81%
9、技术转让费	0.00	0.00
10、技术开发费	0.00	0.00
11、诉讼及律师费	15,050.00	1,346,000.00	8843.52%
12、消防警卫费	0.00	0.00
13、上交管理费	600,000.00	1,800,000.00	200.00%
14、席位费	0.00	0.00
管理费用合计	6,040,387.04	8,624,723.04	42.78%

( 十八 ) 财务费用

(十八)财务费用
费用种类	上年数	本年数	同比增减比例%
利息支出	78,540.00		-100.00%
减：利息收入	59,571.42	107,221.11	79.99%
汇兑损失
减：汇兑收益
现金折扣
手续费支出	2,520.66	1,908.68	-24.28%
其他
合计	21,489.24	-105,312.43	-590.07%

( 十九 ) 投资收益

(十九)投资收益
项目	上年数	本年数
股票投资收益
债权投资收益
其中：债券收益
其他债权投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分配的利润
年末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额		159,806.53
股权投资差额摊销
股权投资转让收益

22 -

委托理财收益
委托贷款收益
计提的投资减值准备
其他投资收益	-6,436.81
合计	-6,436.81	159,806.53

( 二十 ) 营业外收支

1 、营业外收入

1、营业外收入
主要项目类别	上年数	本年数
处置固定资产净收益	44,400.00	70,915.31
非货币性交易收益
出售无形资产收益
罚款净收入	59,850.00	2,440.65
其他	123,085.37
合计	227,335.37	73,355.96

2 、营业外支出

2、营业外支出
主要项目类别	上年数	本年数
其中：处置固定资产净损失	94,277.13	11,074.85
出售无形资产损失
罚款支出	59,266.69	79,050.84
捐赠支出
其他
合计	153,543.82	90,125.69

十三、非货币性交易和债务重组的说明

无。

十四、会计报表之批准

2005 年度会计报表已经公司总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心

2006 年 6 月 25 日

23 -

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心－ 2006 年 1 4 月份会计报表附注

( 单位：人民币元 )

一、企业基本情况

沈阳中储物流中心（以下简称本中心），其前身是始建于 1953 年的孤家子一库，原隶属过煤炭工业部和石油部， 1963 年划归物资部后，企业正式更名为 “ 中国物资储运总公司沈阳公司孤家子一库 ” ， 2001 年 8 月企业名称变更为 “ 中国物资储运总公司沈阳孤家子一库 ” ， 2002 年 3 月，按照中国物资储运总公司对孤家子地区所属企业整体组合的布置安排，与中国物资储运总公司沈阳孤家子三库合并组合为 “ 沈阳中储物流中心 ” 。本中心注册资本 818 万元，全部由中国物资储运总公司持有，营业执照注册号 2101321105731 。公司注册地址：沈阳市东陵区营盘路 108 号；法定代表人：程锦钰。

主营范围：保管、物资储运、房屋租赁。

二、模拟报表编制基础

1 、资产剥离方案

按照上述剥离方案，中国储运沈阳物流中心截止 2006 年 4 月 30 日账面土地使用权价值为 249,193,332.00 元，职工宿舍等非经营性资产原值为 7,667,090.24 元，净值为 4,747,681.61 元。 2 、模拟会计报表的编制

根据剥离方案，本模拟会计报表视同上述剥离资产在 2005 年 1 月 1 日已经进行了剥离，事实行为已经发生。

24 -

三、不符合会计核算前提的说明

本中心无不符合会计核算前提的情形。

四、主要会计政策、会计估计的说明

1 、会计制度

本中心执行《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。

2 、会计期度

采用公历期度，即从 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计期度。

3 、记账本位币

本中心以人民币为记账本位币。

4 、记账基础和计价原则

本中心以权责发生制为记账基础，除附注中特别注明外，以实际成本为计价原则。

5 、外币业务的核算方法及折算方法

(1) 外币业务采用业务发生时期初中国人民银行公布的市场汇价中间价折合为人民币记账，期末对各种外币账户期末余额，按照市场汇价中间价折合为人民币金额。折算金额与账面金额之间的差额，确认为汇兑损益。

6 、应收款项

(1) 坏账的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三期未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项。

(2) 坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。

(3) 坏账准备的确认标准：中心根据以往坏账损失发生额及其比例；债务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息合理的估计。

(4) 坏账准备的计提方法及计提比例：采用账龄分析法和账龄分析法与个别认定法相结合的方法计提。

坏账准备计提比例如下：

25 -

账龄	计提比例
1年以内	0%
1-2年	20%
2-3年	40%
3-4年	60%
4-5年	80%
5年以上	100%

7 、存货

(1) 存货的分类：主要包括原材料、库存商品、物资采购、包装物、低值易耗品等。
(2) 存货计价方法：库存商品按实际成本计价，发出时按个别（批次）计价法进行核算。
低值易耗品及包装物在领用时采用五五摊销法。
(3) 年末存货按成本与可变现净值孰低计价，其确认标准为：中年年末或年度终了，由于
存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；存货跌价准备按单个存货项目的账面价值高于其可变现净值的差额提取。
(4) 存货盘存制度采用永续盘存制法。
8 、长年投资
(1) 长年股权投资

A 、长年股权投资初始成本的计价

① 以支付现金取得的长年股权投资，按支付的全部价款包括税金、手续费等相关费用作
为初始成本计价。
② 以放弃非现金资产取得的长年股权投资，其初始投资成本按《企业会计准则非货币
性交易》的规定计价。
③ 以债务重组取得的投资，其初始投资成本按《企业会计准则债务重组》的规定计价。
④ 通过行政划拨方式取得的长年股权投资，按划出单位的账面价值作为初始投资成本计

价。

B 、长年股权投资核算及收益确认

中心对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%( 含 20%) 以上，或虽投资不足 20% 但具有重大影响的，采用权益法核算；中心对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20% 以下，且无重大影响的，采用成本法核算。

采用成本法核算的单位，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时，确认投资收益；采用权益法核算的单位，中年年末或年度终了，按分享或分担的被投资单位实现的净利润或发生的

26 -

净亏损的份额，确认投资损益。

C 、股权投资差额的确认与摊销

长年股权投资采用权益法核算时，取得投资时的初始投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，或因追加投资等原因对长年股权投资的核算由成本法改为权益法时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额计入 “ 股权投资差额 ” 。初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，按不超过十年的年限摊销计入损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。

(2) 长年债权投资

长年债权投资初始成本的计价：按实际支付的全部价款，包括税金，手续费等相关费用，但不包括取得时已到年尚未领取的利息。

长年债权投资按年计算应收利息，扣除债券投资溢价或折价摊销后的金额确认为当年投资收益。

长年债权投资的溢价或折价的摊销采用直线法，在债券存续年间内于确认相关债券利息收入时摊销。

(3) 长年投资减值准备的确认标准及计提方法

A 、长年投资减值准备的确认标准：中心年末对由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来年间内不可能恢复，应将可收回金额低于长年投资账面价值的差额确认为长年投资减值准备。

B 、长年投资减值准备的计提方法：按个别投资项目成本与可收回金额孰低计提。 9 、固定资产
(1) 固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他
与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2,000 元以上，并且使用年限超过 2 年的，也作为固定资产。
(2) 固定资产计价

购建的固定资产，按购建时实际成本计价；

中心接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入的固定

资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值
两者中的较低者计价；
以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费计价，涉
27 -

—— 及补价的，按《企业会计准则非货币性交易》的相关规定进行处理。

(3) 固定资产折旧采用直线法

固定资产类别及预计可使用年限、残值率及年折旧率如下：

固定资产类别	估计经济使用年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
土地
房屋建筑物	25－40	3	3.88-2.43
机器设备	5－15	3	19.40-6.47
运输工具	10	3	9.70
其他设备	5－10	3	19.40-9.70

对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值（即固定资

产原价减去累计折旧和已计提的减值准备），以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。

(4) 固定资产后续支出

B 、费用后续支出

未达到资本化条件的固定资产后续支出，发生时计入当年费用。

(5) 固定资产减值准备

年末中心对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长年闲置等原因导致固定资产可收回金额低于其账面价值，按单项固定资产可收回金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备。

对长年闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或虽可使用，但使用后产生大量不合格品的；或已遭毁损，不再具有使用价值和转让价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。 10 、在建工程

(1) 在建工程的计价

(2) 在建工程减值准备

年末对存在下列情形的在建工程计提减值准备：

28 -
A 、长年停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

B 、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很

大的不确定性；

C 、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

11 、无形资产

(1) 无形资产的计价

土地使用权在获得的土地使用年限内按直线法摊销，专有技术在可确定的受益年内分年摊销，没有确定的受益年，则按 10 年摊销。

(3) 无形资产减值准备：

年末对无形资产逐项进行检查，如果某项无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；某项无形资产的市价在当年大幅下降，在剩余摊销年限内预年不会恢复；某项无形资产已超过法律保护年限，但仍然具有部分使用价值；其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。则对其可变现净值低于账面价值的差额按单个无形资产项目计提减值准备。

12 、收入确认原则

(1) 销售商品的收入，在下列条件均能满足时确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
③ 与交易相关的经济利益能够流入企业；
④ 相关的收入和成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务的收入的确认
① 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
29 -

(3) 让渡资产使用权收入确认

① 与交易相关的经济利益很可能流入企业；

② 收入金额能够可靠地计量。

13 、所得税的会计处理方法

所得税的会计处理方法：应付税款法

14 、员工社会保障及福利

2006 年参加辽宁省沈阳市社保机构的社保情况如下：

养老保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 20 % ，个人缴纳比例为 8% ；

工伤保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 0.3 % ；

失业保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 2 % ，个人缴纳比例为 1% ；

医疗保险：中心缴纳比例为上年工资基数的 6% ，个人缴纳比例为 2% ；住房公积金：中心缴纳比例为上年工资基数的 6 % ，个人缴纳比例为 6% ；当年计提的各类保险计入了管理费用。

除已披露的这些职工社会保障之外，本中心并无其他重大职工福利承诺。

五、会计政策、会计估计变更及会计差错的更正的说明

本年度无重大会计政策、会计估计变更，亦无重大会计差错的更正。

六、或有事项的说明

1 、对外担保：

沈阳中储有色金属经销公司向中国农业银行沈阳市东陵支行借款 468 万元，借款年限 2005 年 6 月 23 日－ 2006 年 6 月 20 日，年利率 7.254 ％，由沈阳中储物流中心、沈阳市新辽贸易有限公司提供连带责任保证。

2 、涉讼事项：

物流中心作为第三人的福建省将乐县物资贸易中心与福建省将乐县外商企业物资供应服

务公司购销合同纠纷案。

在该案中，福建省将乐县物资贸易中心诉称物流中心拖欠其货款 200 余万元，并要求返还

30 -

其库存钢材共计 3000 余吨。该案将乐县法院已三次开庭，在向福建省有关部门反映后，三明市中级法院已指令将乐县法院停止审理，将案件移送三明中院审理。在三明中院提审后，本案原告撤销了其要求支付货款的请求，但仍坚持要求返还 3000 余吨钢材的请求。此案尚未接到三明中院开庭通知。

七、资产负债表日后事项的说明

本中心本期无需要披露的相关资产负债表日后事项。

八、关联方关系及其交易

1 、存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
中国物资储运总公司	北京市海淀区民族大学北路18号	物资和商品的储运、加工、运输、货运代理等	母公司	国有企业	洪水坤

2 、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
中国物资储运总公司	789,060,000.00			789,060,000.00

九、重要资产转让及其出售的说明

本中心本期无需要披露的重要资产转让及其出售的事项

十、企业合并、分立的说明

本中心本期无需要披露的企业合并、分立的事项。

十一、税项

主要税种和税率

主要税种和税率
税项	计税基础	税率
增值税	销售收入	17%
营业税	劳务收入、租赁收入	3%、5%
城市维护建设税	流转税	7%
教育费附加	流转税	3%

31 -

地方教育费附加	流转税	1%
企业所得税	应纳税所得额	33%

十二、会计报表项目注释

一 ( ) 货币资金

(一)货币资金
项目	期初余额		本期增加	本期减少	期末余额
	余额	其中：外币			余额	其中：外币
现金	567.80		2,394,547.37	2,394,037.42	1,077.75
银行存款	5,118,955.82		36,168,208.23	23,679,521.00	17,607,643.05
其他货币资金
合计	5,119,523.62		38,562,755.60	26,073,558.42	17,608,720.80

注：本中心不存在抵押的款项，但发生了冻结有潜在回收风险的款项。其原因是： 2005 年 4 月，物流中心在沈阳中信实业银行南湖支行开设的帐户，有存款 124 万元被福建省将乐县人民法院协助冻结。理由是沈阳中储物流中心在与将乐县对外商投资企业物资供应服务公司买卖合同一案系第三人的连带责任。到目前为止该帐户仍被冻解中。

( 二 ) 应收账款

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1年以内	1,426,705.30	29.47	0%		1,343,346.42	28.31	0%
1-2年	10,337.39	0.21	20%	2,067.48	1,509.88	0.03	20%	301.98
2-3年	59,327.83	1.23	40%	23,731.13	113,433.35	2.39	40%	45,373.34
3-4年	34,233.21	0.71	60%	20,539.93	72,560.85	1.53	60%	43,536.51
4-5年	85,174.01	1.76	80%	68,139.21	81,412.36	1.72	80%	65,129.89
5年以上	3,225,445.68	66.62	100%	3,225,445.68	3,132,536.96	66.02	100%	3,132,536.96
								40,259.70
合计	4,841,223.42	100		3,339,923.43	4,744,799.82	100.00		3,327,138.38

应收帐款主要债务人列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
和平有色	60,441.33	仓储、运费	5期以上
东方精密	37,514.29	仓储、装卸费	5期以上
鞍山三产	164,207.41	仓储、装卸费	5期以上

32 -

鞍钢厚板	609,751.54	仓储、运费	5期以上
本钢钢铁公司	1,305,375.98	仓储、运费	5期以上
鞍钢信息	96,513.31	仓储、运费	5期以上
中黑总公司北京公司	99,124.38	仓储费	5期以上
包铝公司	96,779.71	仓储、装卸费	1期内
宝供物流有限公司	157,206.00	仓储、装卸费	1期内
安泰达物流有限公司	167,331.56	仓储费	1期内
小计	2,794,245.51

( 三 ) 其他应收款

账龄	期初余额	期初余额	期初余额	期初余额	期末余额	期末余额	期末余额	期末余额
	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备	金额	比例（%）	坏账计提比例	坏账准备
1年以内	26,957,442.50	94.29	0	0.00	27,909,878.84	94.63	0	0.00
1-2年	28,279.00	0.10	20	5,655.80		-	20	0.00
2-3年	227,905.87	0.80	40	91,162.35	227,905.87	0.77	40	91,162.35
3-4年	32,848.00	0.11	60	19,708.80	32,848.00	0.11	60	19,708.80
4-5年	3,000.00	0.01	80	2,400.00	3,000.00	0.01	80	2,400.00
5年以上	1,340,624.58	4.69	100	1,340,624.58	1,319,358.94	4.47	100	1,319,358.94
								26,743.52
合计	28,590,099.95	100.00		1,459,551.53	29,492,991.65	100.00		1,459,373.61

其他应收款主要债务人列示如下：

债务人	金额	欠款性质	账龄
中储有色	13,426,115.77	往来款	1期内
经销公司	8,589,509.61	往来款	1期内
孤一配送中心	2,528,592.97	往来款	1期内
公司房产处	2,460,530.39	往来款	1期内
孤一物资公司	762,188.23	往来款	1期内
小计	27,766,936.97

( 四 ) 存货

(四)存货
项目	期初余额		期末余额		超过3期的存货
	金额	跌价准备	金额	跌价准备
原材料	428,539.16		31,026.31
包装物
合计	428,539.16		31,026.31

( 五 ) 长期投资

33 -

项目	期初余额	本期增加数	期末余额
长期股权投资	2,107,530.36	43,335.46	2,150,865.82
其中：对子公司投资	1,003,369.72	43,335.46	1,046,705.18
对其他企业投资	1,104,160.64		1,104,160.64
长期债权投资
其中：国债投资
其他长期投资
合计	2,107,530.36	43,335.46	2,150,865.82

被投资单位名称	初始投资额	初始投资额	权益变动	权益变动	权益变动	账面余额	期末持股比例 (%)	核算方法
	投资成本	本期增减	本期权益增减	本期利润分回	累计增减
沈阳中储孤家子金属材料市场	850,000.00		43,335.46		196,705.18	1,046,705.18	85.00	权益法
辽宁中储房地产开发有限公司	1,104,160.64					1,104,160.64	9.17	成本法
合计	1,954,160.64		43,335.46		196,705.18	2,150,865.82

( 六 ) 固定资产

1 、固定资产原值：

项目	期初余额	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额	期末余额
	原值	减值准备			原值	减值准备
房屋建筑物	43,574,366.18				43,574,366.18
机器设备	5,605,647.53			389,286.64	5,216,360.89
运输设备	1,117,370.00		76,500.00		1,193,870.00
电子设备	185,740.00				185,740.00
合计	50,483,123.71		76,500.00	389,286.64	50,170,337.07

2 、累计折旧：

2、累计折旧：
项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
房屋建筑物	5,192,220.91	705,018.84	64,579.48	5,832,660.27
机器设备	3,265,838.04	144,868.32	335,887.88	3,074,818.48
运输设备	674,164.12	110,524.36	24,944.36	759,744.12
其他	61,691.66	18,866.75	5,910.87	74,647.54
合计	9,193,914.73	979,278.27	431,322.59	9,741,870.41

注： (1) 本期增加的固定资产系盘盈一台车；

34 -
(2) 本期减少的固定资产系处置已出售的设备；
(3) 累计折旧增加系计提折旧折旧额；
(4) 累计折旧减少系冲减拨离资产本期已提折旧。

( 七 ) 在建工程

工程名称	预算数	工程投入占预算比例%	期初余额	期初余额	期初余额	本期增加	本期减少	本期减少	期末余额	期末余额	期末余额	资金来源
			余额	其中：利息资本化金额	减值准备		本期转入固定资产额	其他减少额	余额	其中：利息资本化金额	减值准备
道岔设计费			218,000.00						218,000.00			自有资金
轻钢简易库	2,650,000.00	95%	2,529,195.00			27,600.00			2,556,795.00			自有资金
合计	31,264,421.00	98%	2,747,195.00			27,600.00			2,774,795.00

( 八 ) 应付款项

(八) 应付款项
项目	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
预收帐款	945,849.15		276,157.37	669,691.78
其他应付款	45,892,859.6	1,038,962.798	3,879,590.352	43,052,232.05

预收帐款主要债权人：

预收帐款主要债权人：
债权人名称	主要内容	期末金额	帐龄
西林钢铁	仓储费	300,000.00	1 期内
新辽	仓储费	191,995.54	1 期内
成都金属材料贸易公司	仓储费	110,226.46	3 期以上
远洋（大阳、北方易初）	仓储费	93,456.00	1 期内
常州物资	仓储费	48,611.65	3 期以上
合计		744,289.65

其他应付款主要债权人：

其他应付款主要债权人：
项目性质	主要内容	期末金额	帐龄
辽宁腾钜凯高科技有限公司	往来款	32,000,000.00	3 期以上
安置费	往来款	6,154,555.88	1-2期

35 -

分流补偿金	往来款	1,410,000.00	1-2 期
合计		39,564,455.88

( 九 ) 应交税金

(九)应交税金
项目	适用税率	期初余额	本期应交数	本期已交数	期末余额
企业所得税	33%	-15,190.07	334,700.98	171,247.44	148,263.47
营业税	5%	-91,451.43	605,317.19	448,119.15	65,746.61
城建税	7%	-6,401.60	42,372.20	31,368.34	4,602.26
合计		-113,043.10	982,390.37	650,734.93	218,612.34

（十）专项应付款

（十）专项应付款
款项性质	期初余额	本期增加数	本期减少数	期末余额
固定资产拨款	18,000,000.00	12,000,000.00		30,000,000.00
合计	18,000,000.00	12,000,000.00		30,000,000.00

注：本期增加系总公司划拨的国债基金。

( 十一 ) 实收资本

(十一)实收资本
投资者名称	期初余额		本期增加	本期减少	期末余额
	投资金额	所占比例			投资金额	所占比例
中国物资储运总公司	10,845,864.82	100%			10,845,864.82	100%
合计	10,845,864.82	100%			10,845,864.82	100%

( 十二 ) 资本公积

(十二)资本公积
项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	变动原因、依据
拨款转入	5,918,355.25			5,918,355.25
资产评估增值准备	1,955,382.78			1,955,382.78
其他资本公积		62,657.69		62,657.69
合计	7,873,738.03	62,657.69		7,936,395.72

( 十三 ) 未分配利润

(十三)未分配利润
项目	金额
上期期末余额	884,143.34

36 -

加：期初未分配利润调整数	-3,532,241.01
其中：执行《企业会计制度》追溯调整
重大会计差错	-2,010,160.54
其他调整因素	-1,522,080.47
本期期初余额	-2,648,097.67
本期增加数	2,829,204.15
其中：本期净利润转入	679,544.43
其他增加	2,149,659.72
本期减少数
其中：本期提取盈余公积数
本期分配现金股利数
本期分配股票股利数
其他减少
本期期末余额	181,106.47
其中：董事会已批准的现金股利数

( 十四 ) 主营业务收入与成本

项目	主营业务收入	主营业务收入	主营业务成本	主营业务成本
	上期数	本期数	上期数	本期数
商品购销业务
其中：钢材
有色金属
建材
其他
物流业务
其中：仓储	8,356,171.41	3,467,724.44	1,305,619.29	791,544.26
运输	2,166,468.00	632,824.00	2,067,619.44	791,139.49
进出库	8,901,511.76	3,168,618.07	4,407,298.72	1,662,640.56
加工		522,850.68		127,925.61
货运代理		622,008.00		103,552.27
其他	3,266,755.84		5,486,797.91	1,398,424.19
其他
合计	22,690,907.01	8,414,025.19	13,267,335.36	4,875,226.38

37 -

( 十五 ) 管理费用

(十五)管理费用
项目	上期数	本期数
一、人工成本	1,959,715.42	485,796.47
1、工资	1,045,721.51	266,325.20
2、社会保险费	421,270.36	123,891.43
（1）基本养老保险	236,730.56	66,428.01
（2）基本医疗保险	137,266.86	49,820.45
（3）失业保险	20,747.94	7,237.97
（4）生育保险	-	405.00
（5）其他保险	26,525.00	-
3、住房费用	108,697.00	26,474.00
（1）住房公积金	107,799.00	26,474.00
（2）供暖费	898.00	-
4、职工福利费	146,401.02	37,285.52
5、职工教育经费	15,685.76	3,994.80
6、劳动保护费	5,458.50	999.00
（1）劳动保护用品费	3,358.30	999.00
（2）防暑降温费	2,100.20	-
7、其他人工成本	216,481.27	26,826.52
（1）补贴及技改奖	25,394.00	-
（2）劳动管理费	139,322.84	-
（3）工会经费	20,914.43	5,326.52
（4）其他人工费用	30,850.00	21,500.00
二、办公费用	435,202.18	175,934.59
（1）差旅费	254,716.85	82,917.06
（2）通迅及通迅器材费	27,804.65	5,729.10
（3）租赁费	-	-
（4）水电费	18,805.46	3,860.74
（5）供暖物业费	-	-
（6）办公自动化费	23,735.00	3,070.00
（7）邮寄印刷费	6,545.19	1,709.75
（8）报刊资料费	4,103.60	35.30

38 -

（9）环保费	-	-
（10）油料费	66,745.40	47,237.46
（11）交通及养路费	24,374.00	28,194.00
（12）办公消耗品	8,372.03	3,181.18

三、资产使用费	505,606.85	131,629.12
1、固定资产维护费	77,978.30	14,873.40
（1）房屋维护费	3,820.00	-
（2）货场道路维护费	-	-
（3）设备维护费	3,710.00	839.00
（4）车辆维护费	70,448.30	14,034.40

2、财产保险费	13,540.14	5,839.05
3、折旧费	337,251.63	110,916.67
4、无形资产摊销	4,000.00	-
5、长期待摊费用
6、计提的各项准备	72,836.78	-

四、税金	1,592,861.63	418,201.24
1、土地使用税	1,582,813.80	415,328.64
2、房产税	8,411.71	1,860.24
3、车船使用税	850.00	200.00
4、印花税	786.12	812.36
5、其他税费	-	-

五、综合费用	4,131,336.96	808,084.22
1、中介机构鉴证费	20,071.10	2,000.00
2、工商税务费	5,353.50	2,562.00
3、咨询费	400,000.00	110.00
4、离退休人员费用	320,282.33	132,463.82
5、业务招待费	239,540.03	90,878.40
6、外事及社团活动费		-
7、党团活动费	-	-

39 -

8、企业宣传费	90.00	3,240.00
9、技术转让费		-
10、技术开发费	-	-
11、诉讼及律师费	1,346,000.00	576,830.00
12、消防警卫费	-	-
13、上交管理费	1,800,000.00	-
14、席位费	-	-
管理费用合计	8,624,723.04	2,019,645.64

( 十六 ) 财务费用

(十六)财务费用
费用种类	上期数	本期数
利息支出
减：利息收入	-107,221.11	-22,258.34
汇兑损失
减：汇兑收益
现金折扣
手续费支出	1,908.68	694.22
其他
合计	-105,312.43	-21,564.12

( 十七 ) 投资收益

(十七)投资收益
项目	上期数	本期数
股票投资收益
以成本法核算的被投资单位宣告分配的利润
期末调整的被投资单位所有者权益净增减的金额	159,806.53	43,335.46
股权投资差额摊销
股权投资转让收益
合计	159,806.53	43,335.46

( 十八 ) 营业外收支

1 、营业外收入

主要项目类别上期数本期数

40 -

处置固定资产净收益	70,915.31
非货币性交易收益
出售无形资产收益
罚款净收入	2,440.65	1,005.00
其他
合计	73,355.96	1,005.00

2 、营业外支出

2、营业外支出
主要项目类别	上期数	本期数
其中：处置固定资产净损失	11,074.85
出售无形资产损失
罚款支出	79,050.84
捐赠支出
其他
合计	90,125.69

十三、非货币性交易和债务重组的说明

无。

十四、会计报表之批准

2006 年 4 月份会计报表已经总经理办公会批准。

中国物资储运总公司沈阳中储物流中心

2006 年 6 月 25 日

41 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
货币资金	1	17,608,720.80		17,608,720.80
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	1,417,661.44		1,417,661.44
其他应收款	7	30,494,148.43	2,460,530.39	28,033,618.04
预付账款	8
期货保证金	9
应收补贴款	10
应收出口退税	11
存货	12	31,026.31		31,026.31
其中：原材料	13	31,026.31		31,026.31
库存商品(产成品)	14
待摊费用	15
待处理流动资产净损失	16
一年内到期的长期债权投资	17
其他流动资产	18
流动资产合计	19	49,551,556.98	2,460,530.39	47,091,026.59
长期投资	20	2,150,865.82		2,150,865.82
其中：长期股权投资	21	2,150,865.82		2,150,865.82
长期债权投资	22
*合并价差	23
长期投资合计	24	2,150,865.82		2,150,865.82
固定资产原价	25	304,570,228.92	254,399,891.85	50,170,337.07
减：累计折旧	26	12,661,279.04	2,919,408.63	9,741,870.41
固定资产净值	27	291,908,949.88	251,480,483.22	40,428,466.66
减：固定资产减值准备	28
固定资产净额	29	291,908,949.88	251,480,483.22	40,428,466.66
工程物资	30
在建工程	31	2,774,795.00		2,774,795.00
固定资产清理	32
待处理固定资产净损失	33
固定资产合计	34	294,683,744.88	251,480,483.22	43,203,261.66
无形资产	35	22,100.00		22,100.00
其中：土地使用权	36
长期待摊费用(递延资产)	37	439,278.98		439,278.98
其中：固定资产修理	38
固定资产改良支出	39
他长期资产	40

42 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
其中：特准储备物资	41
无形资产及其他资产合计	42	461,378.98		461,378.98
递延税款借项	43
资产总计	44	346,847,546.66	253,941,013.61	92,906,533.05
短期借款	45
应付票据	46
应付账款	47
预收账款	48	669,691.78		669,691.78
应付工资	49
应付福利费	50
应付股利（应付利润）	51
应付利息	52
应交税金	53	218,612.34		218,612.34
其他应交款	54	2,629.87		2,629.87
其他应付款	55	63,052,232.05	20,000,000.00	43,052,232.05
预提费用	56
预计负债	57
递延收益	58
一年内到期的长期负债	59
其他流动负债	60
流负债合计	61	63,943,166.04	20,000,000.00	43,943,166.04
长期借款	62
应付债券	63
长期应付款	64
专项应付款	65	30,000,000.00		30,000,000.00
其他长期负债	66
其中：特准储备资金	67
长期负合计	68	30,000,000.00		30,000,000.00
递延税款贷项	69
负债合计	70	93,943,166.04	20,000,000.00	73,943,166.04
少数股东权益	71
实收资本（股本）	72	10,845,864.82		10,845,864.82
国家资本	73
集体资本	74
法人资本	75	10,845,864.82		10,845,864.82
其中：国有法人资本	76	10,845,864.82		10,845,864.82
集体法人资本	77
个人资本	78

43 -

剥离资产负债表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

项目	行次	期末数	剥离数	剥离后期末数
外商资本	79
资本公积	80	241,877,409.33	233,941,013.61	7,936,395.72
盈余公积	81
其中：法定公益金	82
未确认的投资损失	83
未分配利润	84	181,106.47		181,106.47
其中：现金股利	85
外币报表折算差额	86
所有者权益小计	87	252,904,380.62	233,941,013.61	18,963,367.01
减：未处理资产损失	88
所有者权益合计	89	252,904,380.62	233,941,013.61	18,963,367.01
负债和所有者权益总计	90	346,847,546.66	253,941,013.61	92,906,533.05

剥离利润表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 1 － 4 月单位：人民币元

项目	行次	本期数	剥离后本期数
一、主营业务收入	1	8,414,025.19	8,414,025.19
减：（一）主营业务成本	2	4,875,226.38	4,875,226.38
（二）主营业务税金及附加	3	452,929.73	452,929.73
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	4	3,085,869.08	3,085,869.08
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	5	83.88	83.88
减：（一）营业费用	6	117,966.49	117,966.49
（二）管理费用	7	2,019,645.64	2,019,645.64
（三）财务费用	8	-21,564.12	-21,564.12
（四）其他	9	-	-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	10	969,904.95	969,904.95
加：（一）投资收益（损失以“－”号填列）	11	43,335.46	43,335.46
（二）期货收益	12	-	-
（三）补贴收入	13	-	-
（四）营业外收入	14	1,005.00	1,005.00
（五）其他	15	-	-
减：（一）营业外支出	16	-	-
（二）其他支出	17	-	-
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	1,014,245.41	1,014,245.41
减：所得税	19	334,700.98	334,700.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	20	679,544.43	679,544.43

44 -

剥离资产明细表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	资产名称	资产类型	启用日期	账面原值	账面净值
1
	库房吊（花架起重机）		1981-1-1	112,625.00	3,149.66
		固定资产-机器设备
2
	库房吊		1981-1-1	42,500.00	779.96
		固定资产-机器设备
3
	库房吊		1981-1-1	121,282.41	677.98
		固定资产-机器设备
4
	北院专用线///		1974-5-1	108,018.74	40,877.10
		固定资产-机器设备
5	宿舍锅炉房		1985-9-1
				92,222.10	30,669.27
		固定资产-机器设备

6	宿舍采暖锅炉		1984-12-1
				96,676.20	2,958.57
		固定资产-机器设备

7
	四千米库房		1986-6-1	1,523,660.02	1,098,277.68
		固定资产-库房
8
	8栋库房4-11#		1964-10-1	1,387,008.72	5,806.02
		固定资产-库房
9	南院家属楼后楼		1984-7-1
				61,134.43	34,487.42
		固定资产-职工住宅

10	东陵9#楼		1989-8-1
				29,299.15	20,205.85
		固定资产-职工住宅

11	倪一琴上海房		1995-5-1
				329,252.00	243,781.80
		固定资产-职工住宅

12	五里河房		1975-9-1
				19,191.24	8,174.12
		固定资产-职工住宅

13	太川里住宅///		1985-8-1
				213,211.03	162,849.64
		固定资产-职工住宅

14	太川里煤气4#		1986-8-1
				101,107.62	41,450.41
		固定资产-职工住宅

15	栾绍萍房		1993-8-1
				129,060.05	104,022.29
		固定资产-职工住宅

16	相变电站		1996-8-1
				711,906.02	455,440.02
		固定资产-其他建筑物

17
	照明支柱		1993-1-1	14,036.32	4,263.96
		固定资产-其他建筑物
18
	站台		1994-5-1	37,673.00	40.52
		固定资产-其他建筑物
19
	围墙		1986-8-1	76,695.80	29,238.95
		固定资产-其他建筑物
20
	土地		1997-6-1	249,193,332.00	249,193,332.00
		固定资产-土地
21	公司房产处	其他应收款	2004-12-1
				2,460,530.39	2,460,530.39

	合计			256,860,422.24	253,941,013.61

剥离负债明细表

编制单位：中国物资储运总公司沈阳中储物流中心 2006 年 4 月 30 日单位：人民币元

序号	负债名称	负债类型	启用日期	账面原值	账面净值
1	沈阳坤泰房地产开发有限公司	其他应付款	2005-11-1
				20,000,000.00	20,000,000.00

	合计
				20,000,000.00	20,000,000.00

45 -

AI assistant

CMST Development Co.,Ltd. — AGM Information 2006

57006_rns_2006-09-19_467553a4-339e-4231-ba81-1b65f8a2b1f0.PDF

目 录

中储发展股份有限公司 临时四届一次股东大会议程

中储发展股份有限公司 临时四届一次股东大会表决事项

关于公司符合非公开发行股票基本条件的议案

关于公司非公开发行A 股股票方案的议案

1、中国物资储运总公司拟用于认购本次发行股票的非现金资产

部门备案的资产净值为基准。

2、拟新建项目

关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告

关于本次非公开发行募集资金 所投入项目的议案及可行性报告

3、沈阳铁西一库

4、大连仓库

6、郑州南阳寨仓库

关于前次募集资金使用情况说明的议案

提请股东大会授权董事会办理

本次非公开发行股票相关事宜的议案

关于本次非公开发行股票涉及 土地使用权租赁关联交易的议案

（一）本次关联交易概述

积为1,430,554.65 平方米。具体情况如下：

总监票人和监票人名单

中储发展股份有限公司 临时四届一次股东大会决议（草）

7、发行股份的禁售期

1、中国物资储运总公司拟用于认购本次发行股票的非现金资产

2、拟新建项目

（3）沈阳铁西一库

（4）大连仓库

（6）郑州南阳寨仓库

（8）天津宗地1

（9）天津宗地2

中国物资储运总公司大连仓库 非公开发行股票项目 资产评估报告书 中瑞华恒信评报字（2006）第054号 （共壹册 第壹册）

资产评估报告书目录

中 瑞 华 恒 信 会 计 师 事 务 所

China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

摘 要

中国物资储运总公司：

中 瑞 华 恒 信 会 计 师 事 务 所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司大连仓库

非公开发行股票项目

资产评估报告书

中瑞华恒信评报字（ 2006 ）第 054 号

中国物资储运总公司：

一、委托方与资产占有方简介

二、评估目的

三、评估范围和对象

四、评估基准日

五、评估原则及专业标准

六、评估价值及价值前提定义

七、评估依据

八、评估方法

九、评估方法应用

流动资产的评估

房屋建筑物的评估

①工程总价

机器设备的评估

长期待摊费用的评估

负债的评估

十、评估工作步骤简述

本次评估工作主要分四个阶段进行。

1、前期准备工作

2、现场评估

3、开展市场调研、询价工作

4、评估汇总

十一、评估结论

十二、特别事项说明

十三、评估报告评估基准日期后重大事项

十四、评估报告法律效力

十五、其他需要说明的事项

十六、评估报告提出日期

评估机构签章日期是评估正式报告提出日期。

备查文件目录

资产评估机构及注册资产评估师承诺函

中国物资储运总公司 沈阳虎石台三库非公开 发行股票项目资产评估报告 中瑞华恒信评报字[2006] 058 号 （共壹册 第壹册）

资产评估报告目录

中 瑞 华 恒 信 会 计 师 事 务 所 China Rightson Certified Public Accountants

CMST Development Co.,Ltd. AGM Information 2006

目录

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会议程

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会表决事项

关于本次非公开发行募集资金所投入项目的议案及可行性报告

关于本次非公开发行股票涉及土地使用权租赁关联交易的议案

中储发展股份有限公司临时四届一次股东大会决议（草）

中国物资储运总公司大连仓库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字（2006）第054号（共壹册第壹册）

中瑞华恒信会计师事务所

摘要

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中国物资储运总公司沈阳虎石台三库非公开发行股票项目资产评估报告中瑞华恒信评报字[2006] 058 号（共壹册第壹册）

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书中瑞华恒信评报字(2006)第060号（共壹册第壹册）

中瑞华恒信会计师事务所

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书

摘要

中瑞华恒信会计师事务所 China Rightson Certified Public Accountants

郑州中储南阳寨仓库非公开发行股票项目资产评估报告书