ChemPartner PharmaTech Co., Ltd. — Audit Report / Information 2012

Mar 14, 2012

江门量子高科生物股份有限公司 拟收购王丛威所持有的房地产的 专项资产评估报告

联信证评报字（2012）第Z0009号

报备号：1500074144120057

广东联信资产评估土地房地产估价有限公司

二 ○ 一二年三月五日

目 录

第一部分 注册资产评估师声明 ....................................................................................... 1 第二部分 摘要 ................................................................................................................... 3 第三部分 正文 ................................................................................................................... 5 一、委托方（产权持有者）和其他评估报告使用者简介 ......................................... 5 二、评估目的 ................................................................................................................. 6 三、评估对象和评估范围 ............................................................................................. 6 四、价值类型及其定义 ............................................................................................... 10 五、评估基准日 ........................................................................................................... 10 六、评估依据 ............................................................................................................... 10 七、评估方法 ............................................................................................................... 12 八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................... 13 九、评估假设 ............................................................................................................... 15 十、评估结论 ............................................................................................................... 15 十一、特别事项说明 ................................................................................................... 15 十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................... 16 十三、评估报告日 ....................................................................................................... 16

第四部分 附件

• 一、 评估明细表

• 二、 委托方营业执照（复印件）

• 三、 产权持有者身份证（复印件）

• 四、 房地产权证（复印件）

• 五、 评估对象现场勘察照片

• 六、 委托方承诺函（复印件）

• 七、 产权持有者承诺函（复印件）

• 八、 注册资产评估师承诺函（复印件）

• 九、 广东联信资产评估土地房地产估价有限公司营业执照（复印件）

• 十、 广东联信资产评估土地房地产估价有限公司资产评估资格证书（复印件）

• 十一、广东联信资产评估土地房地产估价有限公司证券期货相关业务评估资格证 书（复印件）

• 十二、 注册资产评估师资格证书（复印件）

第一部分 注册资产评估师声明

我们郑重声明：

• 一

• ( ) 就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。

• (二) 注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关

• 当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

(三) 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评 估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

(四) 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估基准日后、有效期以内， 如果资产数量及作价标准发生变化，资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影 响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。

(五) 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的职业资质和相关专 业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有 运用其他评估机构或专家的工作成果。

(六) 注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。

(七) 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表 专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实 现价格的保证。

(八) 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意 见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和 完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

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(九) 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对 象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为 有关资产的权属状况承担任何责任，特提请报告使用者注意。

(十) 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与 签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。本评估机构承诺：未经委托方许可不将评 估报告提供给无关单位或个人。

(十一) 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。

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第二部分 摘要

重要提示

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详 细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

委托方： 江门量子高科生物股份有限公司。

产权持有者 ：王丛威。

评估目的： 本次资产评估是为江门量子高科生物股份有限公司拟收购王丛威所持有 的房地产提供评估基准日时的市场公允价值参考依据。

评估范围与对象： 本次委托评估的评估范围及对象是王丛威所持有的房地产（详见 评估明细表）。

价值类型及其定义： 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自 愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常 公平交易的价值估计数额。

评估基准日： 2012 年 01 月 31 日。

主要评估方法： 市场比较法、收益法。

评估结论： 经过评估测算，评估基准日（2012 年 01 月 31 日）时，江门量子高科生 物股份有限公司委托评估的王丛威所持有的房地产专项资产评估价值为人民币叁仟叁佰 壹拾壹万陆仟元整（￥33,116,000.00）（详见评估明细表）。

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评估结论的有效使用期限： 自评估基准日起一年，即在 2012 年 01 月 31 日至 2013 年 01 月 30 日内有效。

评估报告日： 本评估报告日为二○一二年三月五日

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第三部分 正文

资产评估报告

联信证评报字（ 2012 ）第 Z0009 号

江门量子高科生物股份有限公司：

广东联信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法，按照 必要的评估程序，对贵公司拟收购王丛威所持有的房地产在 2012 年 01 月 31 日所表现的 市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：

一、委托方（产权持有者）和其他评估报告使用者简介

（一）委托方

名 称：江门量子高科生物股份有限公司

企业住所：江门市高新区高新西路 133 号

法定代表人：王丛威

注册资金：壹亿叁仟肆佰万元人民币

经济性质：股份有限公司（中外合资、上市） 成立日期：2000 年 01 月 26 日

经营范围：生产、销售：特殊膳食食品、新资源食品、饮料、淀粉糖、调味品、蜂 产品、食品添加剂、茶叶及相关制品、糖果制品（按有效《食品卫生许可证》和《全国 工业产品生产许可证》许可的项目经营）和饲料添加剂（按有效《饲料添加剂生产许可

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证》许可的项目生产）；健康管理服务（不含医疗服务）、咨询、生物健康技术开发；批

发、零售：预包装食品（按有效《食品流通许可证》许可的项目经营）、化妆品、日用品、 保健仪器、检测仪器、理疗仪器。

（二）产权持有者

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（三）委托方与产权持有者的关系

王丛威为江门量子高科生物股份有限公司的实际控制人。 （四）委托方以外的其他评估报告使用者

其他因行政、管理目的而使用报告的相关当事人或机构。

二、评估目的

本次资产评估是为江门量子高科生物股份有限公司拟收购王丛威所持有的房地产提 供评估基准日时的市场公允价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

用于本次评估目的评估对象为王丛威所持有的位于广州市越秀区东风中路 268 号 2801-2804 房、2805-2807 房、2808 房、2809 房、2810 房、2811 房、2812 房共 7 套房地 产，总建筑面积为 1,878.38 ㎡。

（一）权属状况

根据委托方提供的《房地产权证》列示，评估对象的权属情况如下表：

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评估对象权属状况一览表

序号	序号	1	2	3	4	5	6	7
权证编号		粤房地权证 穗字第 0140115186 号	粤房地权证 穗字第 0140115189 号	粤房地权证 穗字第 0140115190 号	粤房地权证 穗字第 0140115192 号	粤房地权证 穗字第 0140115195 号	粤房地权证 穗字第 0140115199 号	粤房地权证 穗字第 0140115196 号
房地产权属人		王丛威	王丛威	王丛威	王丛威	王丛威	王丛威	王丛威
房屋所有权取 得方式		购买	购买	购买	购买	购买	购买	购买
共有情况		单独共有	单独共有	单独共有	单独共有	单独共有	单独共有	单独共有
规划用途		办公	办公	办公	办公	办公	办公	办公
登记时间		2010年3月 16日	2010年3月 16日	2010年3月 16日	2010年3月 16日	2010年3月 16日	2010年3月 16日	2010年3月 16日
房 屋 状 况	房屋坐落	越秀区东风 中路268号 2801-2804 房	越秀区东风 中路268号 2805-2807 房	越秀区东风 中路268号 2808房	越秀区东风 中路268号 2809房	越秀区东风 中路268号 2810房	越秀区东风 中路268号 2811房	越秀区东风 中路268号 2812房
	结构	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土
	建筑面积 （㎡）	611.54	590.80	190.21	145.61	136.62	120.24	83.36
	套内建筑 面积（㎡）	446.30	431.17	138.81	106.26	99.71	87.75	60.84
土 地 状 况	地号			D2213图2幅68地号
	土地性质			国有
	土地使用 权得方式			出让
	共用地面 积（㎡）			2,570.67
	土地使用 年限			从1997年2月19日起50年
	出让金情 况				己征收
抵押情况		2010年12 月21日以 10登记 01150558 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150602 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150597 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150599 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150588 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150541 号办理抵押 登记	2010年12 月21日以 10登记 01150549 号办理抵押 登记

以上纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。

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（二）地理位置状况

评估对象所在物业广州交易广场位于广州市越秀区东风中路 268 号，该物业东至连 新路，南至居民楼，西至解放北路，北至东风中路，位于东风路写字楼密集区，周边有 广东国际科技中心、广州外贸大厦、金安大厦、广东大厦等多栋大型综合写字楼，办公 氛围浓厚；评估对象临近广州市人大，周边有工商银行、建设银行、农业银行、忠诚平 价百货商店、大北肉菜市场、正骨医院、广州中山纪念堂等配套设施完善；评估对象为 一 地铁上盖，地铁站为广州地铁 号线纪念堂站，门前公交站为中山纪念堂总工会站，有 2、7、12、42、56、74、85、185、215、297 多路公交线路，公共交通便捷。

（三）建筑物状况

评估对象所在楼宇广州交易广场为钢筋混凝土结构共 30 层建筑，其中群楼 4 层，塔 楼 26 层，地下层 2 层，裙楼用作商业用途，塔楼用作办公用途，地下层为停车场，设 8 台客梯，2 台货梯上落。评估对象位于第 28 层，装饰情况为：外墙玻璃幕墙、复合板； 内墙为乳胶漆、墙纸，地面为陶瓷砖、地毯，天棚为防火漆、木吊顶、铝扣板吊顶，装 玻璃门、铝合金 窗 ，设中 央空 调及 消 防 喷淋 系 统 。该建筑建于 1997 年，建筑物地基基础 均 未发现因建筑物 沉降 产生的上 部 结构质量 问题 ；混凝土结构构造和连接未发现明显变 形或位 移 ，未发现明显结构性 裂缝 ； 砌体 承载能 力 基本完 好 ，墙与 柱 、 梁 连接 部 位基本 完 好 ，未发现明显 裂缝 ； 屋 面基本完 好 、 隔热 保 温 层 水泥砂浆 面层基本完 好 ；外墙基本 完 好 ；门 窗部 分基本完 好 。评估对象 2805-2807 房、2809 房、2810 房的使用现状为 空 置， 待租赁 。评估对象 2801-2804 房、2808 房、2811 房、2812 房的使用现状为 租赁 ，根据 委托方提供的《 租赁 合同》所列示，具 体 内容如下：

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评估对象	承租部份	承租人	租赁面积 （㎡）	租赁期限	备注
越秀区东风中路 268号2801-2804 房	自编第 01-02单位	JETHANI SUNIL	348.30	由2011年11月16日起至 2013年7月15日止
	自编第03 单位	讯领（香港）有限 公司广州代表处	131.62	由2011年11月16日起至 2013年7月15日止
	自编第04 单位	Fares,AlexKassen	131.62	由2011年8月1日起至2013 年7月31日止
越秀区东风中路 268号2808房	自编A单位	广州市必安管理顾 问有限公司	95.105	由2011年5月1日起至2013 年4月30日上午十二时止
	自编B单位	艾利安人才服务 （上海）有限公司 广州分公司	95.105	由2011年5月1日起至2013 年4月30日上午十二时止
越秀区东风中路 268号2811房	整套	广州市华新泰贸易 有限公司	120.24	由2010年9月1日起至2012 年8月31日止
越秀区东风中路 268号2812房	整套	广州凯帆国际货运 代理有限公司	83.36	由2011年7月1日起至2012 年6月30日止

（四）市场 背景 分析

2011 年政 府 对于房地产市场调控的 力度 不断加大，但 主 要是 针 对住 宅 市场，限购 令促 使楼市资金流 向 政策相对 宽松 的商业市场，其中写字楼物业成为 投 资的 热点 。根据 广州市国土资源和房 屋 管理 局 公 布 的数据，2011 年 12 月，广州市 10 区批准预售的商品 房项目共 46 个，批准预售商品房 11,550 套，同比 增 加 131.32%， 环 比 增 加 42.93%；面 积 119.56 万平方 米 ，同比 增 加 90.36%， 环 比 增 加 24.71%。其中批准预售商品住 宅 7,734 套，同比 增 加 135.72%， 环 比 增 加 22.16%；面积 88.78 万平方 米 ，同比 增 加 81.49%， 环 比 增 加 16.88%。写字楼批准预售的面积为 27.05 万平方 米 ，套数为 3,034 套。广州市 10 区新建商品房 网 上签 约 6,433 宗 ，同比 减少 17.0%， 环 比 增 加 7.5%； 网 上签 约 面积 54.65 万平方 米 ，同比 减少 26.9%， 环 比 增 加 11.7%； 网 上签 约 金额 97.74 亿元，同比 减少 16.9%， 环 比 增 加 27.5%。其中写字楼 网 上签 约 11.90 万平方 米 ， 占 总数的 21.8%。数据 均 表明广 州市写字楼市场有上 涨 的 趋势 。评估对象所在东风路为 传统 的广州写字楼 聚 集地，周边

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有广东国际科技中心、广州外贸大厦、金安大厦、广东大厦等多栋大型综合写字楼，办 公氛围浓厚，但 由 于近年 来珠 江新 城 的 兴 起，对东风路写字楼的买卖、 租赁 市场有一定 的影响。

四、价值类型及其定义

（一）价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行 事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。

（二） 选择 价值类型的理 由

本次评估对评估的市场条件及其评估对象的使用条件并无特别限制和要 求 ，因 此选

择 市场价值作为评估结论的价值类型。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2012 年 01 月 31 日。

六、评估依据

• （一）行为依据

• 1、委托方和受托方签 署 的资产评估业务 约 定书。

• （二）法律依据

• 1、《中 华 人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十 届 全国人民代表大会常务委

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员会第十八次会 议修订 ）；

• 2、《中 华 人民共和国会计法》（1999 年 10 月 31 日 主席令 9 届 第 24 号）；

• 3、《中 华 人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十 届 全国人民代表大会常

务委员会第十一次会 议修订 ）；

• 4、《中 华 人民共和国 城 市房地产管理法》（2007 年 修订 ）；

• 5、其他与评估工作相关的法律、法规和规 章 制 度 等。

• （三）准则依据

• 1、 《资产评估准则—基本准则》（ 财 企（2004）20 号）；

• 2、 《资产评估职业 道德 准则—基本准则》（ 财 企（2004）20 号）；

• 3、 《资产评估准则—评估报告》（中评 协 [2007]189 号）；

• 4、 《资产评估准则—评估程序》（中评 协 [2007]189 号）；

• 5、 《资产评估准则—不 动 产》（中评 协 [2007]189 号）；

• 6、 《资产评估价值类型指 导 意见》（中评 协 [2007]189 号）；

• 7、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指 导 意见》（会 协 [2003]18 号）；

• 8、 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

• 9、 《 城镇 土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

• 10、 《 城镇 土地分等定 级 规程》（GB ／ T18507-2001）；

• 11、 《企业会计准则—基本准则》（ 财 政 部令 第 33 号）；

• 12、 《企业会计准则—应用指南》（ 财 会[2006]18 号）。

（四）权属依据

• 1、房地产权证等权属资料；

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• （五） 取 价依据

• 1、 企业提供的评估基准日资产评估明细表及文件资料；

• 2、 原 城乡环境 建设保 护部 发 布 的《房 屋 完 损 等 级 评定标准》、《 鉴 定房 屋 新 旧 程 度

参考依据》和《房 屋 不同成新 率 的评分标准及 修 正系数》；

• 3、 《广东 省 建筑工程综合定额》（2010 年）；

• 4、 《广东 省 建筑工程计价办法》（2010 年）；

• 5、 《广东 省 装饰装 修 工程综合定额》（2010 年）；

• 6、 《广东 省 装饰装 修 工程计价办法》（2010 年）；

• 7、 《广东 省 建筑安装工程工期定额》（2010）；

• 8、 《关于公 布 2010 年广州市房 屋租 金参考价的通知》（ 穗 房地 租〔 2010 〕 80 号）；

• 9、 基准日执行的 贷款 利 率 、近期国 债 收益 率 ；

• 10、 国家 宏 观、行业、区 域 市场分析数据；

• 11、 各 网 站相关资料；

• 12、 现场勘察及市场调查有关资料；

• 13、 委托方提供的 租赁 合同。

七、评估方法

（一）评估方法 选择 及理 由

本次评估以资产的持 续 使用和公开市场为前提，遵照中国有关资产评估的法 令 、法 规和评估准则，遵 循 独立、客观、公正、科 学 的工作原则和产权利益 主体 变 动 原则、 替 代性原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价

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格标准，以资产的持 续 使用和公开市场为前提，采用市场比较法、收益法计算确定评估 值。

（二）评估方法说明

市场比较法， 又 称市场法、交易 案例 比较法、现行市价法等，是国际公认的一 种 常 用的资产评估方法。该方法以 活跃 、公平的市场存在为前提，通过市场调查， 选择若干 与评估对象相同或类 似 的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析、 调整 差异 ， 最 后 从 参照物已交易价格 修 正 得 出评估对象的评估价值。

待 估房地产价格 ＝ 比较实 例 价格×交易情况 修 正系数×交易期日 修 正系数×区 域 状况 修 正系数×实物状况 修 正系数

收益法根据同类标的物所 处 地理位置的出 租率水 平、客观 租 金收入及 费 用，分析未 来净 收益 水 平，采用 适宜 的资本化 率 进行资本化计算确定收益价值。

收益法计算公式：

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式中：

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八、评估程序实施过程和情况

（一）接受委托

在江门量子高科生物股份有限公司确定进行收购事项后，本公司 负 责人与项目经理 就 此到 江门量子高科生物股份有限公司 洽谈 项目资产评估事 宜 。本公司人员对评估对象 进行了一定的了解。经江门量子高科生物股份有限公司提出委托意 向 和时 间 要 求 后， 双 方共同商定了评估基准日，并签 署 了资产评估 协议 书。

• （二）资产 清 查

• 1、资产 清 查的 组织 安 排 和时 间 计 划

接受委托后，评估人员在有关人员的 陪 同下，对房地产进行现场勘察并收集产权文 件和市场资料。

• 2、资产 清 查的实施方 案

本次评估，评估人员会同有关人员，对委托评估的房地产进行 清 查 核 实，进行现场 调查 核 实，并作出勘察 记录 ，同时关注了产权。

• （三）评定估算

• 通过资产 清 查和现场勘察，评估人员对资产的具 体 状况，包 括 质量、性能、 尚 可使用

年限、 损耗 、资产 功 能变化等有了充分的了解， 取得 了较为客观的数据。

• 根据资产类别和实际状况，评估人员运用所 搜 集 到 的信 息 资料以及有关经济技术 财 务

• 等指标，运用 适 当的评估方法，作出了价值评定，估算出资产的价格。

• （四）评估 汇 总

根据不同资产的评估值，评估人员进行评估结果的 汇 总。经过本公司项目 组 人员的

充分 讨 论及分析、经本公司三 级审核 制 度审核 ，形成本评估结果。

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九、评估假设

• 1、本次评估的基本前提是国家 宏 观经济政策无重大变化、企业的生产经营条件基

• 本保持不变；

• 2、本评估结果建立在委托方提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上；

• 3、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能 追 加 付 出的成本 费 用等对其评估值的影

• 响，也未考虑 遇 有自 然力 和其他不可 抗力 对评估值的影响；

本评估结果仅在 满足 上述有关假设、前提及条件的情况下成立。

十、评估结论

经过评估测算，评估基准日（2012 年 01 月 31 日）时，江门量子高科生物股份有限 公司委托评估的王丛威所持有的房地产专项资产评估价值为人民币叁仟叁佰壹拾壹万陆 仟元整（￥33,116,000.00）（详见评估明细表）。

十一、特别事项说明

（一）在评估基准日至本评估报告出具期 间 ，国家 宏 观经济政策及市场基本情况未 发生任何重大变化。但本公司不能预计本评估报告后政策与市场变化对评估结果的影响。

（二）根据委托方提供的《房地产权证》列示，评估对象广州市越秀区东风中路 268 号 2801-2804 房、2805-2807 房、2808 房、2809 房、2810 房、2811 房、2812 房共 7 套 房地产于评估基准日 均 设定了 抵押 权，本次评估没有考虑该 抵押 权对评估价值的影响。

（三）根据委托方提供的资料显示，评估对象中广州市越秀区东风中路 268 号 2801-2804 房、2808 房、2811 房、2812 房于评估基准日的使用现状为 租赁 ，本次评估 己

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考虑该物业至评估基准日时其使用现状对评估对象价值的影响。

（四）本评估结论系在持 续 经营原则和公开市场原则下，对评估基准日委托评估的 资产现行市场公允价值的 反映 ，没有考虑现在、将 来 可能承担的 抵押 、担保事 宜 ，以及 特殊的交易方式可能 追 加 付 出的价格等对评估价值的影响。

（五）注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估 对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不 为有关资产的权属状况承担任何责任，特提请报告使用者注意。

十二、评估报告使用限制说明

（一）评估报告 只 能用于评估报告载明的评估目的和用途；

（二）评估报告 只 能 由 评估报告载明的评估报告使用者使用；

（三）未 征得 出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不 得 被摘 抄 、 引 用或 披露于公开 媒体 ，法律、法规规定以及相关当事方 另 有 约 定的除外；

一 （四）评估报告的使用有效期：本评估结论自评估基准日起 年内有效，即评估结 论有效期为 2012 年 01 月 31 日至 2013 年 01 月 30 日。当评估目的在评估基准日后的一 年内实现时，要以评估结论作为价值参考依据（ 还 需结合评估基准日的期后事项的调整）。 超 过一年，需重新进行评估。

十三、评估报告日

本评估报告日为二○一二年三月五日。

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（ 此页 无正文）

法 定 代 表 人：陈 喜佟 广东联信资产评估土地房地产估价有限公司

中国注册资产评估师： 潘赤戈 · 中国 广州

中国注册资产评估师： 李小 忠

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