CENTRE TESTING INTERNATIONAL GROUP CO., LTD. — Capital/Financing Update 2014

Apr 9, 2014

深圳市华测检测技术股份有限公司 华东总部基地（一期）建设项目

可行性研究报告

编制部门：华测上海分公司

编 制 者：陈骞

编制日期： 2014 年 3 月

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目录

第 1 章 项目概要 ........................................................................................................................... 2 一、项目名称 ........................................................................................................ 2 二、项目建设内容 ................................................................................................. 2 三、项目实施主体 ................................................................................................. 2 四、项目建设目标 ................................................................................................. 2 五、项目进度 ........................................................................................................ 2 六、研究结论 ........................................................................................................ 3 （一）经济指标 ..................................................................................................... 3 （二）研究结论 ..................................................................................................... 3 第 2 章 项目投资必要性 ................................................................................................................ 5 第 3 章 项目建设方案 ................................................................................................................... 6 一、项目建设内容 ................................................................................................. 6 二、项目建设目标 ................................................................................................. 6 三、项目建设地点及规模 ...................................................................................... 7 四、项目建设规划 ................................................................................................. 7 五、时间安排 ........................................................................................................ 7 第 4 章 项目管理与人力资源配置 ............................................................................................... 9 一、项目管理 ........................................................................................................ 9 二、人员编制 ........................................................................................................ 9 第 5 章 项目投资估算与资金筹措 ............................................................................................. 10 一、项目总投资估算 ............................................................................................ 10 二、投资回报估算 ............................................................................................... 10 三、资金筹措 ....................................................................................................100

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第 1 章 项目概要

一、项目名称

深圳市华测检测技术股份有限公司华东总部基地工程（一期） （以下均简称本项目）

二、项目建设内容

本项目计划投资约 16,434 万元，用于建设华测华东总部基地一 期。

投资中 5,934 万元用于土地的购置， 10,500 万元用于办公楼和实 验室大楼的建设。

三、项目实施主体

由深圳市华测检测技术股份有限公司（以下简称“华测检测”或 “华测”）在上海市漕河泾经济开发区浦江园区设立的全资子公司（名 称待工商部门核准）承担。

四、项目建设目标

本项目办公楼将按照甲级写字楼标准进行规划和设计。检测实 验室大楼将按照国际一流检测实验室的标准要求进行规划设计，设 计理念遵循：适度超前、模块建设、可持续发展的原则。

五、项目进度

本项目预计起止日期为 2014 年 4 月至 2016 年 12 月，共 33 个月。 2014 年 4 月：签订土地购置合同；

2014 年 5 月 - 12 月：完成定向招拍挂，“三局两委”过会，土

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地成交确认；

2015 年 1 月 - 2016 年 12 月：规划设计、工程报建、土建施工、室 内外装修以及设备安装等，所有的项目建设工作分成若干模块，实 验室建设完成之后迅速进行设备安装调试，设备的搬迁、购置和安 装调试根据业务的需要分批次进行，在装修完工后三个月内完成， 随后进入实际运营。

六、研究结论

（一）经济指标

本项目建设总投资为 16,434 万元，仅节约租金一项可在 17.3 年 内收回全部投资。

（二）研究结论

1 、近年来，得益于我国经济高速发展，许多产业的规模快速膨 胀，市场对检测的需求日渐增长，我国检测市场呈现高速发展的趋 势，成为世界上最具增长潜力的市场之一。巨大的需求空间为本项 目的实施提供了良好的市场基础。

2 、华测通过拥有自有土地和物业，建立稳定、永久性办公和实 验室场所可避免因租赁建筑在结构、拓展空间上对实验室建设发展 的限制以及租赁物业到期后搬迁对实验室投资回报和公司正常运营 所带来不利影响和风险，能够为公司制定长远的经营战略以及持续 提升市场竞争力提供有力的保证，项目建设完成后，华测现有的业 务能力将突破场地瓶颈的局限，实现大跨步的发展。

3 、从经济分析的主要指标来看，自建物业比长期租赁物业更能 有效降低经营成本。

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综上所述，本项目的建设符合国家产业发展规划政策，符合市 场需求，业务具有竞争力，技术、资金有保证，经营目标能够实现。 所以本项目是可行的。

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第2章 项目投资必要性

一、拥有自有土地及物业，可避免租赁物业到期后对公司稳定 经营和战略发展带来的限制和风险。

二、拥有自有土地及物业，公司可进行集约化管理，并因无须 支付物业租金而可有效降低公司经营成本，提升公司盈利水平。

三、拥有自有土地及物业，可避免租赁物业因建筑结构限制和 发展空间不足等不利因素对公司新项目拓展和实验室建设的不良影 响。

四、拥有自有土地及物业等固定资产，可实现公司资产保值和 增值。

五、拥有自有土地及物业，可有效改善外界对公司轻资产运营 模式的过度顾虑，增强客户以及广大投资者对公司的认可和信心。

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第 3 章 项目建设方案

一、项目建设内容

本项目计划投资 16,434 万元，用于建设华测华东总部基地一期 工程。

投资中：

（一） 5,934 万元用于土地的购置 :

项目名称	数量	金额
土地	43亩	4,945万元
购置费用		989万元
合计		5,934万元

（二） 10,500 万元用于总部大楼及实验室大楼的建造和装修：

支出项目	单价(元/m2)	面积(m2)	金额(万元)
总部大楼建造	4,500	4,000	1,800
总部大楼装修	1,500	4,000	600
实验室大楼建造	2,500	20,000	5,000
实验室装修	1,200	20,000	2,400
市政配套及园林景观	700	10,000	700
合计			10,500

二、项目建设目标

华测检测华东总部基地是华测检测发展布局的重点，是集团未 来在华东地区检测认证业务的中心。基地将按照国际一流检测实验 室的标准要求进行规划设计，设计理念遵循：适度超前、模块建设、 可持续发展的原则，充分利用公司既有的优势和成果，结合华东地 区产业结构升级转型的需要，全力打造具有行业领先优势，高精技

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术集中的检测认证高地，促进公司进一步做大做强，实现“建立中 国人的主流检测品牌，为中国的国内、外企业提供最有价值的检测 服务”的战略目标。

本项目建设完成后，将把目前位于浦东金桥的办公室及实验室 迁移至总部基地内，使上海华测在华东地区成为国内第三方综合性 检测的第一品牌。在扩大业务量的同时，稳定检测服务的质量，保 持企业营业收入的快速增长。

三、项目建设地点及规模

本项目的建设地点拟选址：上海市漕河泾经济开发区浦江园区， 占地面积 28,666.8 平方米（ 43 亩），建筑面积 43,000 平方米（容积率 1.5 ）。

四、项目建设规划

本项目建设项目及规划如下：

一 ( ) 总部办公大楼：建筑面积 4,000 平方米，公司日常的办公、 人员接待、会议等被安置在此区域。总部大楼将按甲级写字楼标准 进行装修。

（二）实验楼：建筑面积 20,000 平方米，实验室将按照相关实 验室技术规范进行高标准建设；

（三）市政配套及园林绿化：本项目配套工程还将进行道路、 消防、管线、照明、安防及园林绿化等附属物部分建设。

五、时间安排

本项目预计起止日期为 2014 年 4 月至 2016 年 12 月，共 33 个月。

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2014 年 4 月：签订土地购置合同；

2014 年 5 月 - 12 月：完成定向招拍挂，“三局两委”过会，土 地成交确认；

2015 年 1 月 - 2016 年 12 月：规划设计、工程报建、土建施工、室 内外装修以及设备安装等，所有的项目建设工作分成若干模块，实 验室建设完成之后迅速进行设备安装调试，设备的搬迁、购置和安 装调试根据业务的需要分批次进行，在装修完工后三个月内完成， 随后进入实际运营。

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第 4 章 项目管理与人力资源配置

一、项目管理

该项目拟成立项目组，组建专项管理团队，按照《 MCTI MR-PRO-1016 招标采购管理办法》进行管理。

项目结束后项目组自动解散。

二、人员编制

项目组拟编制人员： 5 人

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副 组 长： 1 名，协助组长对项目进行管理； 专 员： 3 名，负责项目中有关建筑、机电工程等相关技术 事务。

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第 5 章 项目投资估算与资金筹措

一、项目总投资估算

项目总投资： 16,434 万元

项目总投资：16,434万元
支出项目	金额（万元）
土地投资	5,934
其中： 土地购置	4,945
购置税费	989
建筑投资	10,500
其中：总部大楼	2,400
实验室	7,400
市政配套及园林绿化	700
合计	16,434

二、投资回报估算

参照目前该区域厂房租赁价格标准为 33 元 / M[2] 〃月，如公司租 赁本项目同样面积厂房，每月需支付租金 792,000 元 , 每年需支付租 金 9,504,000 元。

如排除政策变化、经济波动、通货膨胀以等不可控因素，以及 不考虑该物业对外出租、利率以及资产增值等其它投资回报方式， 以现租金标准计算，我司建成该项目后全部自用 , 仅节约租金一项即 可在 17.3 年内收回全部投资。

三、资金筹措

本项目投资所需资金全部由公司自筹解决。

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