CBo Territoria

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RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

S O M M A I R E

01	Attestation de la personne responsable du rapport
	financier annuel	2
02	Rapport de gestion	4
03	Comptes Consolides	70
04	Comptes Sociaux	119
05	Rapport sur le gouvernement d’entreprise	140
06	Rapports des Commissaires aux comptes	165
07	Ordre du jour de l’Assemblée Générale du 6 juin 2018 et
	Projet de résolutions	187

A T T E S TAT I O N D E L A P E R S O N N E R E S P O N S A B L E D U R A P P O R T F I N A N - C I E R A N N U E L

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

ATTESTATION DE LA PERSONNE RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL

EXERCICE 2017

J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion ci-joint présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées.

Fait à Sainte-Marie, le 30 avril 2018

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_____ Eric Wuillai Président Directeur Général

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

R A P P O R T D E G E S T I O N

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

ASSEMBLEE GENERALE MIXTE DU 6 JUIN 2018 RAPPORT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Mesdames, Messieurs,

Nous vous avons réunis en Assemblée Générale pour vous rendre compte de l’activité de la Société et du Groupe au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2017 et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et consolidés dudit exercice ainsi que diverses résolutions.

Les rapports des commissaires aux comptes et le présent rapport de gestion ainsi que les comptes annuels et autres documents s’y rapportant ont été mis à votre disposition au siège de la Société dans les conditions et les délais prévus par la loi, afin que vous puissiez en prendre connaissance.

Société cotée sur le marché Euronext de la Bourse de Paris suite au transfert opéré en décembre 2011 (et précédemment cotée, depuis mai 2005, sur le marché Alternext), CBo Territoria est un acteur global de l’immobilier sur l’Ile de La Réunion : Aménageur – Promoteur – Foncière.

Propriétaire au 31 décembre 2017 d’un patrimoine foncier de 3 000 hectares, le Groupe intervient dès l’amont de la chaîne de création de valeur des marchés immobiliers en aménageant des quartiers d’ensemble, à vocation résidentielle ou d’activités économiques.

Viabilisant ces terrains avec une vision d’ensemblier, CBo Territoria valorise son patrimoine foncier puis développe des opérations immobilières diversifiées, en tant que promoteur immobilier et foncière, selon une stratégie en deux axes :

Ø Réaliser une partie du capital foncier,
valorisé par son aménagement et des opérations de promotion immobilière, majoritairement en logements et terrains à bâtir,
renforçant ainsi la capacité de financement afin de :
Ø Développer un patrimoine d’actifs de rendement,
majoritairement dans le secteur de l’immobilier professionnel,
conformément à la vocation de Foncière de CBo Territoria.

Le développement d’actifs majoritairement commerciaux de la Foncière par des acquisitions de fonciers ou d’actifs bien situés en totalité ou en partenariat (MEE) représente des relais de croissance à haut rendement hors terrains historiques.

Au travers de son activité de promotion immobilière, CBo Territoria propose la gamme de produits suivante :

Ø En habitat :
des terrains à bâtir,
des logements privés (villas et immeubles collectifs),
des logements sociaux.

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Les logements privés sont commercialisés en « vente debout[1] » par des conseillers en gestion de patrimoine (« CGP ») mandatés par le groupe et basés en métropole, et en « vente assise » par les commerciaux du groupe, qui peuvent également faire appel à des agences immobilières. Le groupe propose par ailleurs un service de gestion des logements qu’elle a vendus.

Depuis 2009, le Groupe a instauré un partenariat avec la SHLMR, premier bailleur social à La Réunion, portant sur le développement et la vente de logements sociaux. La réalisation des logements reste toutefois soumise à la capacité de la SHLMR de financer les programmes identifiés.

Ø En immobilier professionnel :
des terrains à bâtir,
des locaux : bureaux, commerces et entrepôts.
Au travers de son activité de Foncière, CBo Territoria propose la gamme de produits suivante :
Ø En habitat :
des logements privés (villas et immeubles collectifs) qui sont voués à être revendus.
Ø En immobilier professionnel :
des locaux : bureaux, commerces et entrepôts.

Cette gamme de produits permet au groupe d’adresser les marchés suivants :

Ø Le marché de l’accession à la propriété dans le résidentiel:
la vente de biens neufs et anciens,
la vente de parcelles en lotissement et en diffus.
Ø Le marché de la location logements :
la location de biens neufs et anciens.
Ø Le marché de l’immobilier d’entreprise :
la vente et la location d’immobilier d’entreprise neuf et ancien.
Ø Le marché de l’investissement locatif :
la vente de biens neufs en vente debout.

Sur ce dernier marché, le groupe propose à des investisseurs (privés et personnes morales) de réaliser des opérations de défiscalisation en bénéficiant des dispositifs fiscaux en vigueur (loi Girardin IS, loi Pinel DOM).

Ces lois permettent aux investisseurs d’acquérir des logements neufs en réalisant des économies d’impôts s’ils respectent des conditions variables selon les dispositifs utilisés :

Ø Un engagement de location sur une durée allant de six à douze années,
Ø Un plafonnement du montant des loyers pour les lois Girardin IS et Pinel DOM,
Ø Un plafonnement des ressources des locataires pour les lois Girardin IS et Pinel DOM.

Un délai de mise en location doit être impérativement respecté selon les cas. Ce délai court à compter de la déclaration d’achèvement des travaux (DACT).

1 Vente aux investisseurs privés via des réseaux de prescripteurs

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La loi Pinel DOM initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2017, reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021 (signature de l’acte de vente avant le 31 décembre 2021 et achèvement des travaux dans les 30 mois à compter de la signature de l’acte de vente). En effet la loi de finances pour 2018 a entériné la prorogation du dispositif de défiscalisation Pinel pour 4 ans. Le dispositif Girardin IS est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020.

1. SITUATION ET ACTIVITES AU COURS DE L’EXERCICE

CBo Territoria SA, ses filiales et participations, ont poursuivi leurs activités au cours de l’année 2017 conformément aux axes stratégiques de développement.

1.1 EN MATIERE DE VALORISATION FONCIERE ET D’AMENAGEMENT

Concernant les opérations d’aménagement à vocation tertiaire

Sur la Zone d’aménagement concerté (ZAC) du « Portail » à Saint-Leu, plus de 19 hectares utiles sur un total de 21 hectares utiles correspondent à des terrains d’assiette d’opérations immobilières déjà réalisées (périmètre total de la ZAC de 30 hectares et potentiel total de 80 000 m² de surface plancher). Le potentiel restant concerne un dernier programme de logements et des parcelles à bâtir en immobilier professionnel.

Concernant les opérations d’aménagement à vocation résidentielle

La ZAC « Beauséjour » à Sainte-Marie constitue le principal site de déploiement de l’activité du Groupe : cette ZAC à vocation d’habitat (potentiel constructible total de plus de 2 300 logements sur 12 ans) s’étend sur 78 hectares (dont CBo Territoria est propriétaire à hauteur de 65 hectares). Suite à la résiliation amiable du contrat de concession de la ZAC Beauséjour, le groupe continue l’aménagement de ses terrains en déposant des permis d’aménager. Au cours de l’année 2017, les travaux d’aménagement réalisés ont permis la mise à disposition de terrains constructibles sur lesquels cinq programmes de 223 logements au total et un projet de crèche ont été lancés en phase travaux en 2017. Le total des opérations achevées et en cours de construction au 31 décembre 2017 atteint ainsi plus de 1 400 logements (et lots en terrains à bâtir) et comprend les bâtiments abritant les services tels que la CAF, un centre médical, un supermarché, le siège de l’UDAF et des commerces. Ces opérations représentent une mise en œuvre effective de 68 % du potentiel total de la ZAC.
La ZAC « Cap Austral » à Saint-Pierre à vocation principale d’habitat s’étend sur 32 hectares. 40% des surfaces sont aménagées. 300 logements (et lots en terrains à bâtir) restent à réaliser.
La ZAC « Roche Café » à Saint-Leu : cette ZAC à vocation d’habitat (potentiel constructible de plus de 400 logements sur 10 ans) s’étend sur 14 hectares. Les premiers travaux d’aménagement ont été lancés en fin d’année 2010 pour la réalisation des premières voiries et d’un premier lotissement ; ils ont été temporairement suspendus en 2011-2012 suite à la demande de la Commune portant sur la renégociation de participations financières. Les travaux ont redémarré en 2013 et une nouvelle offre commerciale a été proposée en 2014. Les premiers programmes de logements sociaux ont été livrés en 2015 et 2016. En 2017, deux programmes de 65 logements au total et 29 lots en terrains à bâtir ont été lancés.
La ZAC « Marie Caze » à Saint-Paul s’étend sur près de 30 hectares (dont 19 hectares en propriété historique de CBo Territoria, et 11 hectares acquis en 2012) pour un potentiel de 800 logements. Les travaux d’aménagement (première des deux tranches opérationnelles prévues) ont commencé depuis 2016. L’offre commerciale concerne

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en 2017 trois programmes de 36 logements au total et un programme de 33 lots résidentiels à bâtir.

Concernant les autres terrains et sites maîtrisés

En immobilier d’entreprise, hors opérations d’aménagement CBo Territoria, le Groupe dispose d’un potentiel constructif résiduel proche de 14 000 m² dans le Quartier d’activités de La Mare à Sainte-Marie et d’un terrain de 1,6 hectare acquis en 2016 pour une opération de promotion immobilière entreprise, en partenariat à 50%.

Un parc d’activités est prévu d’être développé sur un terrain d’assiette de 11,4 hectares à Sainte-Marie.

Par ailleurs, un terrain de 5 hectares au Port, acquis en 2015, représente un axe de développement significatif à court-moyen terme en immobilier professionnel.

En immobilier résidentiel, CBo Territoria dispose de quelques terrains « isolés » pour un potentiel immédiatement constructible d’une centaine de logements.

En synthèse sur les opérations d’aménagement et le potentiel constructif

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(1) Potentiel restant : estimé, sur Terrains CBoT, hors opérations immobilières déjà lancées en Travaux. Y compris les programmes à développer par des tiers sur des terrains acquis auprès de CBoT. Estimation susceptible d’évolution en fonction de l’évolution du programme de la ZAC.

Les opérations d’aménagement en phase opérationnelle portent ainsi sur une superficie totale de plus de 187 hectares, pour un potentiel d’opérations immobilières restant à réaliser représentant 2 060 logements et plus de 55 000 m² de locaux professionnels. La maîtrise foncière résultant de ces opérations d’aménagement sécurise ainsi le plan de développement.

L’avancement des projets immobiliers, développés en Patrimoine et en Promotion, est présenté ci-après.

1.2 EN PROMOTION IMMOBILIERE

L’activité en promotion immobilière est développée sur quatre lignes de produits stratégiques : logement privé, logement social, immobilier d’entreprise et parcelles en lotissement résidentiel.

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De façon plus ponctuelle, CBo Territoria est amené à vendre divers terrains (grandes parcelles en opérations d’aménagement à vocation spécifique, terrains à vocation d’activité économique et terrains « isolés ») constituant la 5[ème] ligne d’analyse du chiffre d’affaires « Promotion ».

En promotion immobilière Habitat / Secteur privé

L’année 2017 est marquée par un rebond commercial en promotion de logements privés.

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Plusieurs programmes ont atteint le niveau de pré-commercialisation souhaité (40% à 50% du chiffre d’affaires total réservés) au cours de l’année. Ainsi, sept nouveaux programmes représentant 185 logements ont pu être engagés au cours de l’année 2017. Ces programmes sont géographiquement diversifiés (ils sont situés à Sainte-Marie, à Saint-Paul et à Saint Leu).

Le nombre de lots actés (ventes notariées signées) a doublé en 2017 (83 logements contre 40 en 2016).

Les stocks et encours (logements non vendus) au 31 décembre 2017 portent sur 128 logements, et correspondent essentiellement aux programmes dont les travaux viennent de débuter.

59 logements sur les programmes en cours de travaux bénéficient de contrats de réservation signés. Il n’y a pas de stock de produits finis au 31 décembre 2017. La commercialisation des 69 logements résiduels (non actés, non réservés) se poursuivra ainsi en 2018, dans un contexte favorable compte tenu de la prorogation du dispositif Pinel jusqu’en 2021.

En promotion immobilière Habitat / Secteur social

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L’activité sur ce segment retrouve un rythme courant de l’ordre d’une centaine de logements par an avec deux nouveaux programmes de 84 logements actés fin 2017. Le stock de contrats de réservation ressort à 115 logements sociaux fin 2017 contre 36 fin 2016.

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Les programmes vendus en bloc à des bailleurs sociaux à marge réduite - cible de 6 % en marge nette - sont néanmoins stratégiques pour le développement de CBo Territoria : ces opérations développées sur des terrains réservés à cet usage exclusif (dans le cadre du programme constructif global défini avec la collectivité locale dans la convention d’aménagement), avec un process opérationnel permettant la maîtrise de la qualité architecturale (supprimant tout marqueur social), participent à l’aménagement et assurent le développement durable des « quartiers à vivre ».

Sur ce segment du logement social, l’activité est dépendante de l’avancement des dossiers sur le plan administratif et des dossiers de financement des bailleurs sociaux. Sur ce secteur, les contrats de réservation signés en année N font généralement l’objet de ventes notariées en N+1 (soit 12 à 15 mois après la signature du contrat de réservation, délai notamment nécessaire au bailleur social pour l’obtention de ses agréments et financements), avec un lancement en travaux dès cette vente actée.

En promotion immobilière Entreprise

La Promotion immobilière d’Entreprise a été marquée en 2017 :

§ par la poursuite du chantier important relatif au Centre d’Affaires de Kawéni à Mayotte (la Caisse Générale de Sécurité Sociale de Mayotte, le Service Départemental d’Incendie et de Secours, et la crèche adjacente à la CGSS).
§ par la vente d’un peu plus de 1 000 m² à un centre de dialyse sur ce même Centre d’Affaires à Mayotte. La première opération réalisée par CBo Territoria en dehors de La Réunion, à 95 % commercialisée, est ainsi un succès.
§ par le démarrage des travaux d’une crèche de 700 m² à Beauséjour suite à la signature de la vente à l’Union Départementale des Associations Familiales (UDAF).
§ par la vente de bureaux à Saint-Leu (ZAC Portail), à Sainte-Marie (Beauséjour) et à Saint-Pierre.

Développés ponctuellement sur différents sites, les programmes d’immobilier professionnel réalisés en promotion immobilière répondent notamment à des demandes spécifiques et participent à la réussite des quartiers d’ensemble développés par le Groupe.

En matière de Ventes de Parcelles individuelles en lotissement résidentiel

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L’offre disponible en 2017 s’est établie à 114 lots situés à Roche Café à Saint-Leu, à Marie Caze à Saint-Paul, à Roquefeuil à Saint-Gilles et à Sainte-Marie au lieu-dit la Convenance.

L’année 2017 est marquée par la poursuite de l’accélération de la commercialisation des parcelles:

81 parcelles vendues ( Vs 48 parcelles vendues en 2016) ;
57 lots sous compromis sur un stock résiduel de 120 lots au 31 décembre 2017 ( Vs un stock de 87 parcelles dont 56 sous compromis au 31 décembre 2016).

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Cette offre diversifiée en lotissement constitue un produit complémentaire de l’offre développée en promotion immobilière logement. Il s’agit également d’un secteur fortement générateur de cash flow.

Concernant les Ventes d’Autres terrains

Sur cette activité ponctuelle consistant en la vente de divers terrains (grands terrains aménagés destinés à des usages spécifiques, offre en lotissements d’activités, petits terrains isolés), les ventes ont été réalisées à hauteur de 2,0 M€ en 2017 ( Vs 1,0 M€ en 2016).

Synthèse Chiffre d’affaires Promotion immobilière

Le chiffre d’affaires en promotion immobilière (chiffre d’affaires comptabilisé en fonction du taux d’avancement technique et de la commercialisation pour les immeubles bâtis et constaté à la signature de l’acte de vente pour les Terrains) se décompose comme suit :

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En 2017, le pôle Promotion immobilière a enregistré une hausse de 37% de son chiffre d’affaires qui atteint 57,8 M€. L’ensemble des segments a participé à cette performance.

L’activité de Promotion immobilière en habitat privé progresse de 25% à 11,8 M€ grâce au succès d’une offre enrichie et à un contexte plus favorable avec l’engagement du gouvernement de maintenir le dispositif PINEL DOM jusqu’en 2021.

L’activité dans l’habitat social confirme son redressement avec un chiffre d’affaires en progression de 67% à 12,9 M€ porté par deux chantiers en cours sur 99 logements actés fin 2016 et sur 84 logements actés fin 2017.

La Promotion immobilière d’Entreprise poursuit sa dynamique avec un chiffre d’affaires de 19,8 M€ en hausse de 14%. Cette performance est tirée par les chantiers sur le Centre d’affaires de Mayotte et au sein du Parc d’activité du Portail à Saint-Leu (La Réunion).

L’activité de terrains à bâtir accélère son essor avec un chiffre d’affaires record de 13,2 M€ (+ 72%). Ce succès témoigne de la pertinence de la stratégie commerciale de CBo Territoria et du positionnement multi-géographique de l’offre qui répond aux attentes des réunionnais.

1.3 EN PATRIMOINE (AU NIVEAU DE L’ACTIVITE DE FONCIERE)

Immeubles de Rendement Entreprise

L’année 2017 est caractérisée par :

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La mise en service de 8 100 m² d’Immeubles de Rendement Entreprise :
3 600 m² acquis hors foncier historique (2 300 m² de locaux commerciaux Tati à Mayotte et 1 300 m² de Bureaux Pôle Emploi à Saint-Joseph) ;
4 500 m² de commerces et locaux d’activités sur foncier historique (La Poste au Portail et le Supermarché de Beauséjour) ;
Le transfert de 520 m² de bureaux vacants en immeubles d’exploitation (nouveaux espaces de coworking à Savanna à Saint-Paul sous l’enseigne LIZINE et déplacement de l’ « agence immobilière By CBo » à Beauséjour à Sainte-Marie) ; la mise en location et transfert en Immeubles de Rendement d’un local de 130 m² initialement utilisé comme extension du siège ;
La cession des parts restantes de la SCI Triolet à l’exploitant.

Compte tenu de ces mouvements en 2017, la surface totale Immeubles de Rendement Entreprise en service atteint 77 200 m² au 31 décembre 2017. Le taux d’occupation des Immeubles de Rendement en service au 31 décembre 2017 est de 93 %.

Les chantiers en cours concernent le Supermarché Casino à Saint-Pierre (1 600 m², livraison mi-2019) et 3 000 m² sur les 13 600 m² du Quartier d’affaires Mahoré à Mayotte (livraison 2018).

Immeubles de Rendement Habitat

L’année 2017 a été marquée par :

La mise en service de la 5[ème] opération « PILA » d’accession différée à la propriété (45 logements à Beauséjour) ;
La cession de 51 logements en fin de défiscalisation conformément aux objectifs.

Les Immeubles de Rendement Habitat en service sont constitués de 593 logements à fin 2017. Le taux d’occupation des logements actifs (hors logements destinés à la vente) est de 95 %.

Compte tenu de la stratégie de cession du résidentiel locatif arrivé en fin de période de détention obligatoire, 3 programmes ont été mis en vente en 2017 (deux à la Cocoteraie à Saint Paul et un à Roquefeuil à Saint-Gilles). Sur tous les programmes mis en vente, les logements susceptibles d’être cédés dans les 12 mois ont été identifiés et concernent 76 logements.

Les cessions en résidentiel arrivé en fin de période de détention atteignent un cumul de 176 logements à fin 2017. Le niveau des prix reste cohérent avec la valeur d’expertise.

CBo Territoria n’a pas pu lancer en 2015 et 2016 de nouvelles opérations bénéficiant des mécanismes de défiscalisation à l’impôt sur les sociétés (Loi Girardin IS / art. 217 undecies du CGI) car la réglementation excluait les entreprises dont le chiffre d’affaires était supérieur à 20 millions d’euros de l’éligibilité.

L’adoption par le Parlement en 2017 de la loi Egalité Réelle pour les outre-mer (principe de crédit d’impôt à hauteur de 35 % des investissements dans des logements intermédiaires plafonné à 2 440€HT/m²) permet au Groupe de relancer le développement de nouvelles opérations de logements intermédiaires en Foncière.

Un programme de 55 logements intermédiaires PILA à Beauséjour a été mis en chantier en 2017.

CBo Territoria poursuit ainsi la constitution d’un patrimoine d’actifs de rendement neuf et diversifié.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Synthèse Revenus locatifs

En 2017, l’activité de Foncière de CBo Territoria, activité phare du Groupe, enregistre 18,8 M€ de revenus locatifs bruts, soit une baisse de 2 % par rapport à l’exercice 2016. Cette orientation est liée à la cession de la SCI Triolet qui porte 7 200 m² de murs professionnels. Hors impact de cette cession, les revenus locatifs bruts progressent de 7 %.

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Conformément à la stratégie du Groupe, la performance hors cession est portée par les Immeubles de Rendement Entreprise dont les revenus ont progressé de 8% à 13,7 M€ grâce à l’augmentation du loyer, indexé sur le chiffre d’affaires, du Centre Commercial E.Leclerc du Portail, et à la mise en service de 4 100 m² au 1[er] semestre 2017 (2 300 m² à Mayotte et 1 800 m² à La Réunion) et 4 000 m² à Beauséjour au 4[ème] trimestre 2017.

Les actifs d’immobilier Habitat ont généré 4,4 M€ de loyers bruts, soit une hausse de 3 % par rapport à l’exercice 2016. Cette progression est tirée par la mise en service de 45 logements PILA (location-accession différée à la propriété) et par la contribution en année pleine de la location des logements PILA livrés fin 2015 et courant 2016.

2. ACTIFS IMMOBILIERS

Le total des Actifs immobiliers (Immeubles de placement et Stocks) détenus par CBo Territoria au 31 décembre 2017 s’élève à 455,8 M€, contre 444,8 M€ au 31 décembre 2016.

*Total Actifs Immobiliers*
	31/12/2015	31/12/2016	31/12/2017	Var. M€	Var. %
*En M€*
Immeubles de Placement hors en cours *	354,0	349,0	358,6	9,7	3%
Immeubles de rendement en cours	15,9	11,1	11,5	0,4	4%
Total Immeubles de Placement	369,9	360,1	370,2	10,1	3%
Total Stocks et En-Cours Immobiliers	81,2	84,7	85,6	0,8	1%
Total Actifs Immobiliers	451,1	444,8	455,8	10,9	2%

Y compris opérations patrimoniales en cours d’arbitrage.
L’augmentation de la valeur totale des Immeubles de placement y compris Immeubles de Rendement en cours) de 10,1 M€ s’explique par : • Des investissements nouveaux de 16,8 M€ ;
La revalorisation nette (augmentation de la juste valeur) de 8,9 M€ ;
Des cessions pour (11,4) M€, dont (10,3) M€ sur les programmes résidentiels arrivés en fin de période de détention obligatoire ;

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Des transferts nets entre les Immeubles de placement et les autres catégories d’actifs pour (4,3) M€ (notamment les transferts d’Immeubles de placement Terrains vers les Stocks et les Stocks vers les Immeubles de Rendement bâti en cours).

Le montant total des Stocks immobiliers s’élève à 85,6 M€ (contre 84,7 M€ au 31 décembre 2016).

2.1 IMMEUBLES DE PLACEMENT (PATRIMOINE)

Les Immeubles de placement s’analysent ainsi :

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(1) « IP » = Immeubles de Placement.

(2) Surface Utile Patrimoine : en tenant compte du % de détention CBo pour les sociétés consolidées et mises en équivalence. (3) « Rendement locatif brut » : Base Loyers hors charges au 01/01/2018, avant inoccupation et charges immobilières.

Y compris opérations patrimoniales en cours d’arbitrage.

Au 31 décembre 2017, CBo Territoria est propriétaire d’un patrimoine diversifié (Immobilier d’Entreprise, Habitat, Terrains) et sécurisé (en terme de rendement) :

Les Immeubles de Rendement Entreprise en service (77 200 m² de Surface Utile hors sociétés mises en équivalence), diversifiés entre Locaux commerciaux (39 250 m²), Bureaux (23 030 m²) et Locaux d’activités (14 920 m²), offrent un rendement brut élevé (7,5 %) ;
Les Immeubles de Rendement Habitat en service constitués de 593 logements (45 900 m² de Surface Utile) ayant pour leur totalité bénéficié des gains fiscaux liés à la défiscalisation outre-mer et offrant un rendement brut plus limité (4,8 % avant inoccupation), ont vocation à faire l’objet d’arbitrages financiers aux termes des périodes de défiscalisation (76 logements sont destinés à la vente au 31 décembre 2017, représentant 13,9 M€) ;
Immeubles de Placement Terrains (hors Terrains bâtis, hors Terrains exploitation et hors Terrains en stocks, contribuant au patrimoine foncier total du Groupe de 3 000 hectares) totalisent près de 2 700 hectares. Ils comprennent notamment près de 1 900 hectares de terrains agricoles, des terrains en zone naturelle mais également plus de 40 hectares de terrains divers constructibles et le terrain acquis par le Groupe au Port en 2015. Ce dernier représente de nouveaux développements à court terme en immobilier d’Entreprise.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Le Groupe continue à développer des Immeubles de Rendement. Ils sont classés en Immeubles de Rendement en cours. Le solde de ces Immeubles de Rendement en cours est de 11,5 M€ au 31 décembre 2017, dont 8,8 M€ en Immeubles de Rendement Entreprise en cours et 2,7 M€ en Immeubles de Rendement Habitat en cours.

2.2 STOCKS (PROMOTION IMMOBILIERE)

Les stocks immobiliers se décomposent ainsi :

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Les terrains en ZAC sont en cours d’aménagement et les macro-lots aménagés sont transférés progressivement aux opérations immobilières (bâties et lotissements individuels), généralement au démarrage des travaux.

L’augmentation des stocks Terrains de 1,6 M€ s’explique par :

§ les travaux de la période sur les terrains en ZAC et les lotissements et le transfert en stocks depuis les Immeubles de placement Terrains d’un macro-lot de 11,4 hectares destiné à un projet de lotissement à vocation tertiaire et des terrains d’assiette de trois projets de lotissements résidentiels ;
§ compensés en partie par une forte hausse des ventes de parcelles à bâtir en lotissement résidentiel (81 ventes en 2017 contre 48 en 2016) et le transfert de terrains vers les opérations immobilières.

Les stocks Opérations immobilières (en projet, en cours de travaux et/ou achevés) totalisent 35,5 M€ au 31 décembre 2017, contre 36,3 M€ au 31 décembre 2016. Sur le secteur d’activité Promotion Habitat, l’augmentation des stocks correspond notamment à la mise en chantier de près d’une dizaine d’opérations de logements privés et sociaux sur des zones géographiques diversifiées (Saint-Leu, Saint-Paul et Sainte-Marie).

Sur le secteur d’activité Promotion Immobilier Entreprise, la baisse des stocks s’explique principalement par les cessions de la période, notamment sur le Centre d’Affaires à Mayotte et sur les bureaux au Portail à Saint-Leu.

3. RESULTATS FINANCIERS

Les comptes consolidés du groupe CBo Territoria sont établis au 31 décembre 2017 selon le référentiel IFRS, tel qu’adopté dans l’Union Européenne.

3.1 PERIMETRE DU GROUPE

Le périmètre Groupe est présenté ci-après au Chapitre 9.1 Filiales et participations ; les principales variations sont liées à :

la cession du solde des parts de la SCI Triolet ;

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

la prise de participation de CBo Territoria à hauteur de 50% dans la SCI Grand Sud Sauvage Développement ;
l’augmentation de la participation de CBo Territoria dans la SCI AI de 80% à 100%, traduc-
tion d’un protocole d’accord sur les titres entre les associés.

3.2 COMPTE DE RESULTAT

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Conformément à la recommandation de l’ANC de 2013, la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ayant une activité dans le prolongement de celles du Groupe a été reclassée dans le résultat opérationnel afin d’améliorer la visibilité des agrégats financiers.

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o CHIFFRE D’AFFAIRES DE 80,7 M€, EN PROGRESSION DE 24 %

En 2017, CBo Territoria a réalisé un chiffre d’affaires global de 80,7 M€ en hausse de 24 % par rapport à 2016. Cette performance est nourrie par la forte dynamique de la Promotion immobilière, levier de financement du développement de la Foncière.

L’activité de Foncière, activité phare de CBo Territoria, enregistre en 2017, 18,8 M€ de revenus locatifs bruts, soit une baisse de 2 % par rapport à l’exercice 2016. Cette orientation est liée à la cession de la SCI Triolet qui porte 7 200 m² de murs professionnels. Hors impact de cette cession, les revenus locatifs bruts progressent de 7 % grâce à l’augmentation du loyer du Centre Commercial E.Leclerc du Portail, et à la mise en service de 8 100 m² d’Immeubles de Rendement Entreprise courant 2017.

Les revenus locatifs bruts générés par les Immeubles de Rendement Entreprise (66% des IR bâtis en service) représentent 73 % des revenus locatifs bruts globaux.

L’activité de Promotion immobilière réalise un chiffre d’affaires de 57,8 M€ en progression de 37%. Cette performance est portée par l’ensemble des segments de l’activité avec le rebond dans l’habitat privé (+ 25 % à 11,8 M€) et social (+ 67 % à 12,9 M€), l’essor des lotissements Habitat (+ 69 % à 11,3 M€) et la poursuite de la dynamique dans l’immobilier professionnel (+ 14 % à 19,8 M€).

o UN RESULTAT DES ACTIVITES DE 13,7 M€ EN HAUSSE DE 6,2 %

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L’activité de Foncière a dégagé en 2017 des loyers nets (EBITDA Foncière) en légère baisse de 3 % à 16,6 M€ suite à la cession de la SCI Triolet, représentant 88,2 % des revenus locatifs bruts contre 89,3 % en 2016.

La marge de l’activité de Promotion immobilière est en hausse à hauteur de 6,9 M€ (contre 4,8 M€ en 2016), soit un taux de 12,0% (contre 11,4% en 2016). Cette performance est portée par l’ensemble des segments de marché.

Les frais de gestion nets s’élèvent à 9,0 M€. Ils sont en progression de 1,2 M€ par rapport à 2016, notamment en raison de l’augmentation des dotations aux amortissements sur les nouveaux immeubles d’exploitation (0,4 M€), et des charges d’exploitation liées au lancement du Complexe sportif de Beauséjour. Cette augmentation est en lien également avec la progression de l’activité (rémunération de la performance commerciale et légère augmentation des charges de fonctionnement).Les autres charges d’exploitation comprenant les frais commerciaux progressent de 0,4 M€.

L’activité récurrente de Foncière, génératrice d’un haut niveau d’EBE contribue en 2017 à hauteur de 71 % à la formation du résultat des activités.

o PROGRESSION DU RESULTAT OPERATIONNEL ET DU RESULTAT AVANT IMPOTS

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CBo Territoria présente désormais son résultat opérationnel après quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence (quote-part des résultats des sociétés détenues en partenariat), qui s’élève ainsi à 25,6 M€ en 2017 contre 18,7 M€ en 2016 (+ 36 %).

Il inclut les résultats sur cession d’actifs à hauteur de 2,4 M€ dont 1,3 M€ concernent les cessions d’Immeubles de Placement et 1,1 M€ concernent la cession des parts de la SCI Triolet. Ces cessions d’actifs génèrent du cash dédié en partie au remboursement de la dette.

Le résultat opérationnel prend également en compte la variation en juste valeur des immeubles de placement à hauteur de +8,9 M€ en 2017 (contre 3,3 M€ en 2016). La juste valeur des actifs résidentiels diminue de 2,8 M€, ce qui représente une légère diminution de 2% de la valeur de ces actifs. La juste valeur des actifs d’entreprise, établie par l’expert indépendant Cushman & Wakefield, augmente de façon significative (+ 11,9 M€) après prise en compte de la bonne performance des actifs, notamment sur le Portail à Saint-Leu, et compte tenu du contexte favorable de marché.

Le résultat financier (- 4,8 M€) est principalement constitué du coût de l’endettement net de

la Foncière (-4,9 M€).

Avec des loyers nets diminuant suite à la cession de la SCI Triolet et un coût de l’endettement de la foncière stable à hauteur de 4,9 M€, le ratio de couverture du coût de l’endettement est en légère diminution.

Le résultat avant impôts, y compris les résultats des sociétés mises en équivalence, passe de 13,8 M€ à 20,8 M€, soit une progression de 7,0 M€ (+ 50 %).

PROGRESSION DU RESULTAT NET PART DU GROUPE DE 27 % A 16,7 M€, SOIT 0,5 € / ACTION

Le résultat net s’élève à 16,8 M€ en augmentation de 27% par rapport à l’exercice précédent.

Cette augmentation est la conséquence d’un résultat opérationnel en forte progression.

L’impôt sur les résultats (comprenant l’impôt différé) est passé de (0,6) M€ en 2016 à (3,9) M€ en 2017. Cette progression est toutefois limitée par l’impact de la baisse du taux d’impôt pris en compte sur les passifs d’impôts différés (+2,7 M€), et par l’annulation de la taxe sur le dividende pour 0,5 M€.

Après prise en compte du résultat revenant aux Minoritaires (0,09 M€), le résultat net Part du Groupe atteint 16,7 M€ (+27% soit 0,51 € par action Vs 0,41 € en 2016).

o CASH FLOW LIE AUX ACTIVITES OPERATIONNELLES DE 14,4 M€

Le cash flow opérationnel[2] est de 14,4 M€ au 31 décembre 2017, en progression de 5 % par rapport à 2016 (13,7 M€). Conformément à la stratégie de développement du Groupe, ce cash flow sera réinvesti en partie pour constituer les fonds propres nécessaires au développement de l’activité de Foncière.

2 Cf. ligne « Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles » du Tableau des Flux de Trésorerie des Comptes Consolidés

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3.3 AU NIVEAU DU BILAN

3.3 AU NIVEAU DUBILAN
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016 retraité	31/12/2016 publié
ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations incorporelles	590	620	620
Autres immobilisations corporelles	10 677	10 191	10 191
Immeubles de placement	356 280	343 872	343 872
Titres mis en équivalence	2 543	5 916	5 916
Actifs financiers	1 323	1 792	1 792
Total Actifs non courants (I)	371 414	362 391	362 391
ACTIFS COURANTS
Immeubles de placement destinés à la vente	13 894	16 219	16 219
Stocks et en-cours	85 716	84 850	84 850
Clients et autres créances	20 206	13 696	13 696
Créances d’impôt	130	93	93
Trésorerie et équivalents de trésorerie	16 250	8 683	8 683
Total Actifs courants (II)	136 196	123 542	123 542
TOTAL ACTIF (I) + (II)	507 610	485 933	485 933

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016 retraité	31/12/2016 publié
CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
Capital	44 564	42 906	42 906
Primes liées au capital	21 296	18 824	18 824
Réserves consolidées	114 684	107 066	104 284
Résultat consolidé	16 747	13 155	13 155
Capitaux propres (Part Groupe) (A)	197 292	181 951	179 168
Réserves des minoritaires	939	856	856
Résultat des minoritaires	88	69	69
Intérêts minoritaires (B)	1 027	925	925
Capitaux propres consolidés (A + B)	198 319	182 875	180 093
PASSIFS NON COURANTS
Dettes financières (part à plus d’un an)	205 101	211 029	211 029
Provisions non courantes	441	325	325
Impôts différés passifs	29 531	26 390	25 421
Autres passifs long terme	1 007	1 223	1 223
Total Passifs non courants (I)	236 080	238 967	237 998
PASSIFS COURANTS
Dettes financières (part à moins d’un an)	39 418	32 816	32 816
Fournisseurs et autres dettes	33 301	30 956	34 707
Dettes d’impôt	492	320	320
Total Passifs courants (II)	73 210	64 091	67 842
TOTAL DES PASSIFS (I) + (II)	309 291	303 058	305 840
TOTAL PASSIF	507 610	485 933	485 933

Capitaux propres

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Les capitaux propres consolidés Part du Groupe s’élèvent à 197,3 M€ au 31 décembre 2017 contre 181,9 M€ au 31 décembre 2016 (après correction de 2,8 M€ liée à des reprises de provisions sur opérations anciennes concernant des exercices antérieurs). L’augmentation de 15,4 M€ s’explique principalement par le résultat net comptable Part du Groupe 2017 (+ 16,7 M€) compensé en partie par la distribution des dividendes 2016 dont l’impact est limité du fait du paiement en actions.

Endettement net

L’endettement net (après prise en compte de la trésorerie active et des actifs financiers garantissant des emprunts) au 31 décembre 2017 s’élève à 226,9 M€ (contre 233,4 M€ au 31 décembre 2016), représentant 49,8 % de la valeur totale des actifs immobiliers (Immeubles de Placement + Stocks) contre 52,5 % au 31 décembre 2016.

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En contrepartie des capitaux propres et de l’endettement net, l’actif est constitué pour l’essentiel d’actifs immobiliers (Immeubles de Placement et Stocks).

Financement de l’activité

Le financement de la promotion immobilière est assuré par la mise en place de créditpromoteur sur la majorité des opérations en Logement privé.

Sur la Foncière, le financement est assuré par la mise en place d’emprunts long terme adossés à chaque opération, avec un profil de remboursement généralement couvert par les revenus locatifs nets générés. Cette dette financière est en taux fixe pour 58 %; elle présente par ailleurs une durée moyenne longue et intègre des conditions particulières de remboursement ou renégociation (covenants) décrits au paragraphe « covenants financiers sur emprunts ».

Le tableau ci-dessous présente les emprunts et dettes financières de CBo Territoria au 31 décembre 2017 par échéance :

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Le Groupe a mis en place en 2017 une nouvelle ligne de financement global pour un encours de crédit de 5 M€. Synonymes de souplesse et d’efficacité, les lignes de financement global permettent notamment de financer les développements amont sur les ZAC.

Emission d’une OCEANE en 2012

Dans le but de diversifier ses sources de financement en vue du fort développement de son activité de Foncière, CBo Territoria a lancé en novembre 2012 l’émission d’une OCEANE

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(Obligation à option de Conversion et/ou d’Echange en Actions Nouvelles ou Existantes) aux caractéristiques suivantes :

Montant de 26,5 M€ (exercice en totalité d’une option de sur-allocation de 15 %) correspond ant à 7 364 329 obligations;
Taux d’intérêt annuel brut de 6,00 % ;
Echéance au 01/01/2020 (soit une durée de 7 ans et 29 jours) avec option de remboursement anticipé au pair au gré du porteur au 01/01/2018 et au 01/01/2019 ;
Valeur nominale de 3,60 € par obligation donnant droit à la conversion à tout moment au gré du porteur en une action CBo Territoria, et faisant ressortir une prime d’émission de 16,5 % par rapport à la moyenne des cours de clôture des 20 derniers jours de Bourse précédents le 16 novembre 2012 ;
Proparco – filiale de l’Agence Française de Développement dédiée au financement du secteur privé est le premier souscripteur (8,5 M€)

L’opération a bénéficié du Visa de l’Autorité des Marchés Financiers (n° 12-557) en date du 16 novembre 2012.

Les obligations sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext depuis le 4 décembre 2012 (Mnémo : CBoTA, Code ISIN : FR0011359579).

Trésorerie

La trésorerie active est de 16,3 M€ au 31 décembre 2017 (contre 8,7 M€ en 2016).

Dans le cadre des garanties financières d’achèvement et des crédits d’accompagnement mis en place sur les opérations de promotion immobilières, les flux de trésorerie sont centralisés dans des comptes dédiés. Les soldes bancaires affectés à des opérations de promotion immobilière (utilisables à tout moment pour chaque programme concerné) représentent 11 M€ au 31 décembre 2017.

La trésorerie, nette de soldes bancaires créditeurs, atteint 5,9 M€ au 31 décembre 2017 ( Vs -0,8 M€ au 31 décembre 2016).

3.4 ACTIF NET REEVALUE

Dans le cadre de son activité de Foncière, la société procède à l’évaluation en juste valeur de ses immeubles de placement.

Compte tenu de la comptabilisation à l’actif en juste valeur des immeubles de placement, l’Actif Net Réévalué, qui traduit principalement la valeur de Foncière, correspond aux capitaux propres Part du Groupe. Compte tenu d’une meilleure visibilité sur la valeur des actifs résidentiels, les plus-values sur les actifs résidentiels (0,6 M€ net d’impôt au 31 décembre 2016) ayant bénéficié d’un dispositif de défiscalisation sont dorénavant comptabilisées.

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L’ANR - hors droits, représentant un ANR de liquidation ; atteint 197,3 M€ au 31 décembre 2017. Il s’établit ainsi à 5,84 € / action, en augmentation de 0,22 € (+ 4,1 %).

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4 DEVELOPPEMENT ET PERSPECTIVES 2018

EN MATIERE DE VALORISATION FONCIERE ET D’AMENAGEMENT

CBo Territoria poursuit la politique de valorisation de ses actifs fonciers à travers le développement d’opérations d’aménagement en ZAC ou via des permis d’aménager.

Sur la ZAC « Marie Caze » à La Plaine Saint-Paul, sur la Zone « Roche Café » à Saint-Leu et sur la ZAC « Cap Austral » à Saint-Pierre, les travaux d’aménagement se poursuivent, permettant d’enrichir l’offre commerciale en termes de logements et de parcelles individuelles.

La nouvelle ville de « Beauséjour » à Sainte-Marie continue son développement. Les travaux permettront de renforcer le profil urbain du site et rendront disponibles de nouveaux terrains pour des opérations immobilières tant en patrimoine qu’en promotion.

Sur la zone d’activités du « Portail » à Saint-Leu, les travaux d’aménagement sont finalisés et permettront de lancer les dernières opérations de logements et de locaux professionnels. Une accélération de la commercialisation des parcelles à vocation professionnelle est attendue en 2018.

A Sainte-Marie, une nouvelle offre de parcelles à vocation professionnelle sur plus de 10 hectares est prévue.

Enfin, le Groupe se développe également en dehors de son foncier historique, notamment sur un terrain à Mayotte sur lequel le chantier de Centre d’Affaires se terminera en 2018 et sur un terrain de 4,8 ha sur la commune du Port sur lequel un nouveau projet d’équipement

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commercial à haut rendement est prévu d’être lancé. Acquérir, en fonction des opportunités, du foncier bien situé pour développer des actifs professionnels à forte rentabilité est devenu un nouvel axe de développement stratégique pour le Groupe.

AU NIVEAU DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

Concernant la Promotion immobilière résidentielle sur le secteur privé, l’offre commerciale sera enrichie de 3 nouveaux programmes pour 119 logements, dans un contexte de confiance retrouvée des acquéreurs suite à l’engagement du Gouvernement de maintenir le dispositif Pinel Dom jusqu’au 31/12/2021.

La production dans le secteur de la promotion en habitat social reprend un rythme courant de l’ordre de 100 logements par an.

En matière de promotion immobilière sur le secteur professionnel, de nouvelles opportunités sont étudiées, notamment sur des projets spécialement dédiés pour des clients-utilisateurs. La société va lancer le projet Retail Park (13 000 m²) au Port fin 2018 pour 27 M€.

Au niveau des ventes de terrains en lotissement résidentiel, une nouvelle hausse des ventes est attendue en 2018. L’offre commerciale s’enrichit sur des secteurs très prisés avec 300 parcelles sur 2018/2019. La signature des actes de vente reste toutefois conditionnée à l’obtention du permis de construire et du financement par le client.

Concernant les ventes d’autres terrains, l’année 2018 devrait enregistrer une accélération des ventes de lots d’activités sur le site du Portail. Une nouvelle offre de parcelles Entreprise à Sainte-Marie sera disponible à compter du 2[nd] semestre 2018.

CONCERNANT LE DEVELOPPEMENT DE LA « FONCIERE »

En 2018, les revenus locatifs devraient progresser à hauteur de 19 M€. La société :

bénéficiera des revenus locatifs en année pleine sur les actifs livrés courant 2017 (centre commercial de Beauséjour, local commercial à Mayotte, programme PILA de 45 logements à Beauséjour),
livrera mi-2017 le Centre d’Affaires de Kawéni à Mayotte (3 000 m² en Patrimoine) ;

Les opérations d’arbitrage, notamment les cessions de logements en fin de période de détention obligatoire se poursuivront avec une offre élargie de nouveaux logements qui arriveront en fin de période de détention obligatoire et pourront ainsi être mis en vente.

L’année 2018 sera consacrée à l’investissement dans la création de 2 actifs commerciaux d’envergure pour 78 M€ dans des sociétés mises en équivalence :

un Hypermarché E.Leclerc et sa galerie commerciale à Saint-Joseph d’une surface de 21 800 m² pour un investissement de 41 M€ sur 2 ans et une livraison en 2019, en partenariat à 50/50
un Retail Park au Port pour un investissement estimé à 37 M€. 5 000 m² seront développés à 100% par le Groupe et 10 000 m² seront portés à 50/50. La livraison est prévue en janvier 2020

En immobilier résidentiel, le Groupe a le projet, en plus de poursuivre le chantier du programme PILA de 55 logements lancés en 2017, de mettre en chantier trois nouveaux programmes de logements intermédiaires (112 logements répartis sur Beauséjour), sous réserve de l’obtention de l’agrément fiscal.

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AU NIVEAU GLOBAL

CBo Territoria anticipe une progression du résultat des activités en 2018, tiré par la Promotion immobilière mais également soutenu par la Foncière, attendue en légère progression.

Le Groupe, dans un objectif continu de développement de la Foncière, met la priorité sur les actifs professionnels (notamment commerciaux) et s’appuie sur trois axes de développement :

Développements immobiliers sur foncier historique et à acquérir
Acquisition d’actifs de rendement en VEFA
Acquisition d’actifs de rendement déjà en service

La Promotion immobilière et les arbitrages patrimoniaux favorisent la génération de cash, premier levier de création de valeur. Le développement de nouveaux actifs en partenariat représente un second levier et la participation du Groupe à des projets commerciaux phares et à haut rendement contribueront à sa foncierisation.

Le Groupe continuera de mener une politique de financement visant à diversifier ses sources de financement pour assurer le développement de son activité, notamment via le recours au financement obligataire (cf. événements postérieurs à la clôture).

5 INFORMATIONS SUR LES RISQUES ET INCERTITUDES

Conformément à l’article L. 225-100, al. 4 du Code de commerce, les principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté sont rappelés ci-dessous :

RISQUES LIES A L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE GENERAL

Risque lié à l’évolution de la conjoncture générale

L’activité de CBo Territoria et son développement, concentrés sur l’Ile de La Réunion, sont sensibles aux variations de l’environnement économique général, et à ses répercussions sur un territoire insulaire donné.

La dégradation de la conjoncture économique pourrait avoir un impact sur la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations. Le ralentissement de la conjoncture économique est susceptible de réduire le niveau de la demande de location d’actifs immobiliers et donc d’accroître le risque de vacance des actifs. Un affaiblissement du niveau de la demande pourrait également affecter la capacité de CBo Territoria à négocier le renouvellement des baux et l’augmentation des loyers.

Une dégradation de la situation économique pourrait freiner la demande d’acquisition de biens immobiliers ; la solvabilité des ménages et clients en immobilier professionnel pouvant se dégrader et/ou le financement de ces acquisitions devenant plus difficile à obtenir.

Risque lié aux taux d’intérêt

La valeur des actifs de l’activité de Foncière est influencée par le niveau et la variation des taux d’intérêt.

Une remontée des taux d’intérêt pourrait influencer négativement les marchés immobiliers, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la valeur du patrimoine du Groupe.

Une augmentation des taux d’intérêt pourrait également freiner la demande d’acquisition de biens immobiliers.

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Une hausse des taux d’intérêt entraînerait par ailleurs une augmentation du coût de financement des nouveaux investissements.

Le Groupe considère que ces risques liés à l’environnement économique général se trouvent en partie réduits par le positionnement de CBo Territoria en tant qu’acteur global de l’immobilier, avec une offre de produits particulièrement diversifiée et adaptable, et bénéficiant d’emplacements favorables dans des quartiers résidentiels ou d’affaires réalisés par le Groupe.

RISQUES LIES AU DEVELOPPEMENT DES ACTIVITES

Risques liés à l’obtention d’autorisations administratives

Dans le cadre de ses activités de développement immobilier, le Groupe est tenu d’obtenir un certain nombre d’autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d’aménagement ou de construction. L’instruction des demandes d’autorisation par les services administratifs compétents requiert un délai qui n’est pas toujours maîtrisable ; une fois délivrées, ces autorisations administratives sont susceptibles de recours par des tiers. Ceci peut entraîner des retards, des surcoûts, voire l’abandon d’opérations dont les études ont généré des coûts et ainsi avoir des conséquences défavorables sur l’activité et les résultats du Groupe.

Ce risque concerne principalement les permis de construire et d’aménager ; de façon plus ponctuelle, il peut concerner les autorisations à obtenir en matière commerciale (décisions CDAC) qui s’imposent en matière de développement de locaux commerciaux intégrant une surface de vente supérieure à 1 000 m².

Le Groupe estime cependant que le risque lié à la non-obtention d’autorisations administratives ou d’actions en recours des tiers sur les autorisations administratives obtenues est limité par le grand nombre de programmes immobiliers lancés par CBo Territoria et le fait que CBo Territoria réalise la majorité de ses opérations immobilières au sein d’opérations d’aménagement d’ensemble, réalisées en étroite collaboration avec les collectivités locales, dans le cadre de zones d’aménagement concerté.

Risques liés à la disponibilité des financements

Sur les activités de Promotion immobilière

Risques CBo

CBo Territoria finance en partie le développement de ses projets en promotion immobilière au travers de crédits bancaires dits « crédits d’accompagnement » ; et pour ses opérations en promotion immobilière sur le secteur résidentiel, CBo Territoria a recours au système de la garantie extrinsèque pour fournir au client la garantie financière d’achèvement requise par la réglementation en vigueur.

Une dégradation de la situation économique affectant le marché immobilier pourraient avoir pour conséquence une diminution des volumes que les établissements financiers seraient désireux d’octroyer en matière de crédit d’accompagnement et caution et/ou un renchérissement du coût de ces financements et/ou des contraintes supplémentaires imposées au Groupe.

Risques Clients

L’accès aux crédits bancaires par les potentiels acquéreurs est un levier important pour l’activité de promotion immobilière. Le manque de disponibilité de financements bancaires pourrait avoir un effet défavorable sur l’activité et les résultats du Groupe et/ou limiter sa capacité à développer de nouveaux programmes.

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Sur l’activité de Foncière

Concernant son activité de foncière, CBo Territoria finance ses projets d’investissement au travers de crédits bancaires à moyen et long terme, avec une quotité de financements bancaires et obligataires représentant entre 55 % et 75 % de la valeur de ces investissements.

Une dégradation de la situation économique et financière et des contraintes de fonds propres renforcées affectant les établissements financiers pourraient réduire leurs capacités d’engagement, notamment sur la partie à moyen et long terme et ainsi affecter négativement le développement du patrimoine locatif de CBo Territoria.

De façon générale, le Groupe ne peut garantir qu’il sera en mesure de disposer des financements suffisants ou que les conditions de marchés seront favorables pour lever les financements de quelque nature qu’ils soient (bancaires, levées de fonds sur le marché des capitaux) nécessaires à son développement.

Pour la mise en place de ses financements, le Groupe a recours à l’ensemble des filiales représentées localement des grands établissements nationaux (et notamment des quatre établissements nationaux « systémiques », actifs sur le territoire de La Réunion) dans des conditions équilibrées. Dans ce cadre, le Groupe, dont la solidité financière intrinsèque et la qualité des opérations immobilières développées (et apportées en garantie) sont reconnues, bénéficie d’un statut de contrepartie locale de première qualité.

Le groupe a par ailleurs mis en place une stratégie de diversification via l’OCEANE émise en décembre 2012 et d’un co-financement global par l’Agence Française de Développement.

RISQUES LIES A L’ENVIRONNEMENT JURIDIQUE

Risque lié à une modification des régimes fiscaux incitatifs

Pour favoriser les investissements en logements en outre-mer, des dispositifs de défiscalisation plus avantageux qu’en métropole ont été successivement créés ou amendés par différentes lois : loi « Pons » en 1986, loi « Paul » en 2001, loi « Girardin » en 2003, révisée en 2009 par la LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), loi « Scellier », puis loi « Duflot » en 2013.Ces dispositifs consistent en des réductions d’impôt sur le revenu pour les contribuables soumis à l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) en tant qu’investisseurs ou en tant que futurs occupants, ou des réductions d’impôt sur les bénéfices pour les entreprises, au titre de leur investissement en logements locatifs situés dans les Départements d’Outre-Mer.

La Loi de finances 2014 a vu l’instauration d’un nouveau dispositif national comportant une déclinaison spécifique pour les départements d’outre-mer : le « Pinel Dom ». Sous certaines conditions, ce dispositif permet à l’investisseur personne physique de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 29 % (sur 9 ans) du coût d’acquisition d’un logement locatif situé outre-mer. Si ce taux est sensiblement plus élevé que pour un investissement réalisé sur le territoire métropolitain (18 %), l’intérêt relatif est contre-balancé par l’inclusion de ce nouveau dispositif dans le dispositif de plafonnement global des « niches fiscales » qui s’est trouvé augmenté par la Loi de finances à 18 000 € / an.

Certains de ces dispositifs ont vu et/ou pourraient voir leurs conditions d’application évoluer ou leur application cesser.

Les modifications du dispositif fiscal « Girardin immobilier à l’IS » (codifié à l’art. 217 du CGI, « Girardin immobilier à l’IS »), ont rendu inéligibles les sociétés réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 20 M€ dont le secteur d’activité n’est pas « productif ». Le Groupe n’a donc plus réalisé d’investissements sur le secteur résidentiel pour compte propre en 2015 et 2016.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Cette évolution a eu un impact défavorable sur le niveau d’impôt sur les sociétés payé par CBo Territoria et a impacté son résultat net.

La loi Egalité Réelle a été adoptée par le Parlement en février 2017 pour les outre-mer en faveur de leur développement. Les sociétés telles que CBo Territoria, réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 20 M€ dont le secteur d’activité n’est pas « productif » sont éligibles au crédit d’impôt, à hauteur de 35% des investissements dans des logements intermédiaires plafonné à 2 440 € HT / m².

La substitution de nouvelles mesures, moins favorables à celles venant à expiration, l’absence de mesures de substitution, ou le non-renouvellement des mesures venant à expiration et plus généralement la réduction voire l’annulation de certains avantages consentis actuellement aux acquéreurs de logements neufs, que ce soit en tant que futurs occupants ou en tant qu’investisseurs, dans le cadre des dispositifs légaux et fiscaux applicables, pourraient avoir un impact négatif sur les volumes de ventes de logements neufs et, à ce titre, sur l’activité du Groupe.

RISQUE DE LIQUIDITE

Financement des opérations immobilières

Concernant son activité de Foncière, CBo Territoria finance ses projets d’investissement au travers de financements bancaires et obligataires à moyen et long terme, à hauteur d’une quotité généralement comprise entre 55 % et 75 % du montant de l’investissement, mobilisée après investissement de ses fonds propres. Ces financements sont ainsi adossés à chaque opération immobilière, et prévoient généralement une couverture des annuités par les loyers à percevoir.

Sur l’activité de promotion immobilière, le développement d’une opération génère dans un premier temps un besoin en fonds de roulement, couvert en partie (l’établissement financier intervenant en financement exigeant aussi l’engagement de « fonds propres ») par la mise en place de crédits bancaires d’accompagnement adossés aux opérations. Dans un second temps, la vente du programme immobilier et l’encaissement progressif des appels de fonds permettent le remboursement du crédit-promoteur (par imputation directe du produit des ventes) puis génèrent une ressource de trésorerie disponible pour CBo Territoria.

Covenants financiers sur emprunts

Les contrats d’emprunts moyen/long terme comportant des covenants financiers susceptibles de générer une exigibilité anticipée représentent 35% de l’encours total des dettes financières. Selon les contrats d’emprunts, un ou plusieurs des trois covenants suivants doivent être respectés :

Le "Ratio de dette nette sur l'actif immobilier" (Loan To Value : LTV) désigne le rapport entre :
l'endettement net consolidé (= Dette financière brute - Actifs financiers - Trésorerie et équivalents de trésorerie)
et la valeur des actifs immobiliers (= Immeubles de Placement hors droits + + Stocks et en-cours)

Pour respecter ce covenant dans les contrats d’emprunts concernés, le ratio de LTV doit être inférieur à 55%.

Le "Ratio de couverture des frais financiers" (Interest Cover Ratio : ICR) désigne le rapport entre l'EBITDA de l'activité foncière et les frais financiers nets. L'EBITDA,

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

pour une Foncière, correspond au montant des loyers nets des charges immobilières directes.

Le niveau de ratio à maintenir est un ICR supérieur à 1,8.

Le "Ratio de couverture de la dette" (Debt Service Cover Ratio : DSCR) désigne le rapport entre l'EBITDA de l'activité foncière de l’activité foncière et le service de la dette (intérêt + principal).

Ce ratio doit être supérieur à 1,2.

Ces trois covenants ont été respectés durant l’exercice 2017.

Gestion du risque de liquidité

Le risque de liquidité est géré globalement, avec une couverture du risque notamment assurée par :

l’adossement des emprunts moyen/long terme et de leur profil aux opérations patrimoniales et aux revenus générés par celles-ci ;
la mise en place de crédits d’accompagnement sur les opérations en promotion immobilière (crédit-promoteur), assurant leur financement à court terme et permettant de couvrir la pointe de besoin de financement généré par celles-ci ;
la mise en place de lignes globales de financement moyen/long terme, permettant d’assurer le financement amont des opérations d’aménagement et de développement.
la mise en place d’autorisations de découvert sur les comptes bancaires courants.

Le Groupe bénéfice par ailleurs de sa structure financière globale, de la détention des terrains d’assiette de ses opérations et de façon générale des terrains qu’il détient, également source potentielle de trésorerie avec une possibilité de cession en tant que simples terrains à bâtir. CBo Territoria dispose de plus d’une capacité à gérer le rythme de son développement et à arbitrer entre ses programmes.

Le Groupe estime ainsi qu’il ne supporte pas de risque de liquidité particulier et qu’il dispose d’une capacité suffisante de trésorerie pour honorer ses engagements.

RISQUES DE MARCHE

Risque de taux

Une part de la dette financière totale est contractée à taux variable, dans l’objectif de bénéficier en partie des taux court terme et de permettre des opérations de structuration à réaliser au moment choisi (en saisissant d’éventuelles opportunités offertes par les marchés financiers), ainsi que d’exposer une partie de la dette à l’inflation en cohérence avec un actif locatif générant des revenus en partie liés à celle-ci.

Pour limiter l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur le résultat et le cash flow d’une part, et dans le cadre d’une politique globale de gestion de l’exposition aux taux d’intérêt d’autre part, le Groupe utilise des produits dérivés simples (swap et cap) pour couvrir une partie de cette dette à taux variable. Il est précisé que le Groupe ne réalise pas d’opérations de marché dans un autre but que celui de la couverture du risque de taux.

Dans ce cadre, une variation à la hausse des taux court terme sur les marchés financiers de 0,5 % aurait un impact théorique défavorable proche de 0,5 M€ (après prise en compte des couvertures de taux mises en place, avant impôts) sur le résultat financier annuel du Groupe. Il est précisé que l’incidence annuelle réelle serait amoindrie compte tenu de l’activation des frais financiers liés aux opérations immobilières en cours de développement.

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Risque de change

Le Groupe n’intervient qu’en zone Euro et n’est exposé à aucun risque de change dans le cadre de son activité. Les produits et les charges sont exclusivement exprimés en euros.

Risque actions

La Société ne détient pas de portefeuille d’actions en dehors de ses participations. Le Groupe n’est pas exposé au risque actions.

De façon générale, la gestion des risques globaux est assurée à la fois dans le cadre de la gouvernance mise en place au niveau du Conseil d’Administration et par les dispositions mises en œuvre au niveau du management opérationnel et financier de l’entreprise.

6 PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE RELATIVES A L’ELABORATION ET AU TRAITEMENT DE L’INFORMATION COMPTABLE ET FINANCIERE

Élaboration et traitement de l’information comptable et financière

Les états financiers sont produits semestriellement. Leur élaboration repose sur les principes suivants :

les travaux de clôture et de consolidation des comptes s’appuient sur un calendrier d’arrêté spécifique ;
des revues analytiques permettant de valider les variations des principaux postes du bilan et du compte de résultat en lien avec les variations de périmètre sont effectuées ;
par ailleurs, la Direction Financière procède à une analyse des différents sujets d’attention de la clôture et la partage avec les commissaires aux comptes et le comité d’audit.

Les travaux de consolidation sont assurés par un expert-comptable qui accompagne le Groupe depuis ses débuts.

Le suivi analytique, par secteur d’activité et par opération, et l’analyse des variations sont effectués par le Contrôle de Gestion.

La facturation et le recouvrement des loyers sur la Foncière et l’encaissement des prix de vente en Promotion sont assurés par les Directions opérationnelles.

S’agissant de la fiabilité de l’évaluation des Immeubles de Placement, celle-ci repose sur le processus des expertises immobilières. La direction financière a la responsabilité de coordonner et superviser la réalisation des expertises immobilières, effectuées deux fois par an au moins, dans le cadre des clôtures semestrielles et annuelles, par des experts indépendants.

Communication Financière :

préparation et rédaction des communiqués de presse : ils font l’objet d’un processus précis sur la préparation du communiqué et d’un niveau de contrôle et de validation adapté ;
présentations spécifiques à des tiers : une présentation est utilisée au cours des roadshows investisseurs. Des présentations sont également faites aux établissements bancaires. Les publications des présentations font l’objet de contrôle par les Directions Financière et opérationnelles et par le Président Directeur Général.

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Contrôle de Gestion

Au travers de ses activités budgétaires et de ses analyses, le Contrôle de Gestion contribue significativement à la fiabilisation de l’information financière.

Création d’un poste « Audit et Contrôle interne »

En avril 2017, le poste Audit et Contrôle interne a été créé, ce qui est le reflet de la volonté du Groupe de s’inscrire dans un processus d’amélioration continue, de gestion des risques et de fiabilisation de l’information.

Élaboration et contrôle budgétaire

Un budget prévisionnel est établi pour chaque secteur d’activité, les principaux étant la Foncière et la Promotion Immobilière.

Sur la Foncière, des prévisions par actif comprenant les loyers, les travaux et les charges immobilières sont effectuées de façon collaborative par la Direction du Patrimoine, la Direction Financière et la Direction Générale. Des hypothèses de taux de vacance, de taux de rotation, d’évolution des nouvelles locations sont retenues par actif.

En Promotion Immobilière, sur la base d’hypothèses de ventes et d’avancement technique par programme, le chiffre d’affaires et la marge prévisionnels par ligne de produits sont calculés.

En ce qui concerne les frais de structure, les frais de personnel sont suivis mensuellement et les autres frais font l’objet d’un suivi semestriel.

Suivi des indicateurs d’activité

Ils existent pour le secteur de la Foncière et le secteur de la Promotion Immobilière, afin de mesurer la performance de l’activité. Les indicateurs portent principalement sur le suivi des taux de vacance et taux d’impayés pour la Foncière et sur le suivi des ventes pour la Promotion. Le Contrôle de Gestion, en liaison avec les Directions opérationnelles, analyse notamment de manière récurrente ces indicateurs. Les principaux indicateurs d’activité sont revus mensuellement en Comité de Direction auquel assistent la Direction Générale, les Directions Opérationnelles et la Direction Financière.

7 ACTIONNARIAT ET BOURSE

7.1 EVOLUTION DU CAPITAL

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L’augmentation de capital social constatée en 2017 porte sur 1 256 642 actions nouvelles provenant de :

paiement du dividende en actions (1 570 132 € en valeur nominale)
levées d’option de souscription par les salariés (83 820 € en valeur nominale) ;
conversion des OCEANE (4 815 € en valeur nominale).

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Le capital social au 31 décembre 2017 est composé de 33 760 855 actions, d’une valeur nominale de 1,32 €. Il n’existe qu’une seule catégorie d’actions ; elles sont toutes émises et entièrement libérées.

7.2 DETENTION DU CAPITAL

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(1) Hendigo est l’actionnaire de référence

A la connaissance de la société, aucune autre personne physique ou morale, agissant seule ou de concert, n’est identifiée comme détenant directement ou indirectement des actions CBo Territoria représentant plus de 5 % du capital ou des droits de vote au 31 décembre 2017 ; et aucun autre franchissement de seuil (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 33,33 %, 50 %, 66 %, 90 %, 95 %) n’a été déclaré au cours de l’exercice 2017, que celui d’Hendigo qui est l’actionnaire de référence.

Il est à noter qu'en mars 2018, un franchissement du seuil de 25% a été réalisé par Hendigo.

La Société Hendigo, est une holding belge. Elle a pour objet :

toutes activités et opérations d'une société d'investissement et de holding dans tous secteurs économiques;
la prise de participation directe ou indirecte dans toutes sociétés ou entreprises commerciales, industrielles, financières, mobilières et immobilières et le contrôle de leur gestion ou la participation à celle-ci par la prise de tous mandats au sein desdites sociétés ou entreprises ;
toutes opérations financières et toutes opérations sur valeurs mobilières, autres que celles stipulées par la loi du 6 avril 1995 (adoptée en Belgique) relative au statut et au contrôle des entreprises d'investissement et les arrêtés d’exécution pris sur base de cette législation, ou toute autre loi ultérieurement et/ou arrêtés d’exécution qui viendraient à remplacer ou à modifier cette loi ou ces arrêtés d’exécution;
la fourniture de conseils dans le cadre des activités décrites dans le présent objet social et dans les domaines exercés par les entités dans lesquelles la société aura des participations.

La société peut accomplir toutes opérations généralement quelconques, commerciales, industrielles, financières, mobilières ou immobilières, ayant un rapport direct ou indirect avec son objet social ou de nature à en favoriser la réalisation et le développement.

La société a également pour objet le contrôle de la gestion ou la participation à la gestion de toute société ou entreprise, le cas échéant, par la prise de mandat au sein desdites entreprises. Elle peut exercer le mandat de liquidateur de toute autre société, association, groupement, entreprise ou organisme.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

La société peut se porter caution tant pour ses propres engagements que pour les engagements de tiers, entre autres en donnant ses biens en hypothèque ou en gage, y compris son fonds de commerce.

Les dirigeants de la société Hendigo sont :

La société anonyme TOLEFI, ayant son siège social à Uccle (1180 Bruxelles), elle est représentée par son administrateur-délégué, Monsieur Serge Robert Goblet, domicilié à 1640 Rhode-Saint-Genèse, avenue du Golf 48,
La société anonyme BELGENEXT, ayant son siège social à Schaerbeek (1030 Bruxelles), boulevard Auguste Reyers 207 B, elle est représentée par un administrateur-délégué, Monsieur Jean-Marc Louis Heynderickx, domicilié à 1380 Lasne, chemin de la Chapelle Robert 21,
Monsieur Philippe Jean-Louis Diricq, né à Uccle le 8 mars 1959, domicilié à 1410 Waterloo, avenue des Nations Unies 48.

Autocontrôle et opérations sur actions propres

L’Assemblée Générale du 7 juin 2017 a autorisé le Conseil d’Administration à procéder au rachat de ses propres actions dans la limite de 5 % du capital, pour un prix maximum de 4,50 € par action.

Cette autorisation a été mise en œuvre au cours de l’exercice 2017.

La société CBo Territoria SA détient 82 544 titres au 31 décembre 2017 pour une valeur de 310,3 K€.

Il est précisé qu’au cours de l’exercice 2017, CBo Territoria SA a acheté 286 735 titres à un cours moyen de 3,87 € et a cédé 278 486 titres à un cours moyen de 3,88 €.

Actionnariat des salariés

Le management de CBo Territoria détient 3,93 % des actions de la société.

7.3 COTATION ET COURS DE BOURSE

CBo Territoria a été introduite sur le marché Alternext de la Bourse de Paris en mai 2005.

En date du 19 décembre 2011, les actions CBo Territoria ont été transférées sur le marché Euronext (compartiment C) de la Bourse de Paris, marché de cotation de l’action au cours de l’année 2012.

Le code ISIN des actions CBo Territoria existant (FR0010193979) est resté inchangé ; le code mnémonique de l’action est désormais « CBOT » (précédemment « ALCBO »).

En moyenne mensuelle depuis 2013, le cours de l’action CBo Territoria s’est établi comme suit :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Cours mensuel moyen	2013	2014	2015	2016	2017	2018
(de clôture, en € par action)
Janvier	3,02	3,31	3,50	3,27	3,71	4,05
Février	3,14	3,33	3,42	3,26	3,71	3,98
Mars	3,1	3,48	3,44	3,61	3,73	4,06
Avril	3,04	3,63	3,58	3,61	3,81	/
Mai	2,92	3,58	3,66	3,60	3,85	/
Juin	2,81	3,60	3,51	3,51	3,85	/
Juillet	2,82	3,56	3,43	3,47	3,68	/
Août	2,94	3,62	3,42	3,63	3,72	/
Septembre	3,02	3,62	3,42	3,71	3,90	/
Octobre	3,15	3,37	3,51	3,69	3,98	/
Novembre	3,22	3,33	3,49	3,55	3,90	/
Décembre	3,12	3,33	3,43	3,62	3,84	/

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Comparée aux indices de marché et sectoriels, l’évolution du cours de Bourse sur la période de mars 2017 à mars 2018, se présente ainsi :

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CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

8 INFORMATIONS SOCIALES, ENVIRONNEMENTALES ET SOCIETALES

La RSE, une responsabilité au cœur d’une stratégie continue

Dès 2013, CBo Territoria a réalisé un important travail de formalisation de sa stratégie de développement, pour y intégrer visiblement et durablement les notions et principes du développement durable qui fondent son action. Pour être cohérent et lisible, le Groupe, dans le cadre de ses obligations légales*, a choisi de structurer son rapport RSE selon cette stratégie qui place le développement durable au cœur des préoccupations de l’entreprise. En 2014, l’entreprise s’est attachée au déploiement interne de cette stratégie et à la mise à disposition des collaborateurs d’outils méthodologiques. 2014 a également été une année de structuration de la Gouvernance RSE avec la mise en place d’un comité technique composé de collaborateurs de chaque direction et d’un comité de pilotage composé des membres du comité technique et des membres du comité de direction. 2015 a vu se poursuivre cette dynamique et concrétiser certaines actions.

En 2016, fort d’une accélération de certaines actions notamment liées à la maitrise de

l’énergie et de la reconnaissance de la politique RSE par le prix Gaïa-Index, la stratégie initiale commence à porter ses fruits et à aboutir à des données concrètes assimilées par tous. Enfin en 2017 en gardant à peu près le même périmètre d’action, CBo Territoria a pu consolider durablement les données collectées pour pouvoir analyser et promouvoir les indicateurs ayant évolué favorablement.

Ce rapport spécifique en matière de « Responsabilité Sociétale de l’Entreprise » traduit en gardant l’historique, cette politique tout en respectant les contraintes réglementaires. Il est intégré au présent rapport de gestion une notice méthodologique, explicitant le calcul des différents indicateurs, est disponible sur demande. .

* Conformément à l’article L. 225-102-1 du Code de commerce, modifié notamment par l’article 225 de la Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (« Loi Grenelle 2 ») et l’article 12 de la Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives (« Loi Warsmann 4 »), et selon le Décret du 24 avril 2012,

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1 CITOYENNE DANS L’AMENAGEMENT DES QUARTIERS A VIVRE ET "A TRAVAILLER"

La Réunion est un territoire aux espaces constructibles contraints par l’insularité, les fortes pentes, les risques naturels et la nécessaire préservation des espaces naturels et agricoles. Mais les besoins en logement demeurent très importants, dans un contexte de forte croissance démographique, avec une instabilité législative pénalisante créant une baisse de la production annuelle depuis 2014.

Dans un cadre de rareté foncière, le patrimoine de CBo Territoria est particulièrement bien situé, au Nord, à l’Ouest et au Sud de l’île. Ces sites bien desservis par les axes structurants de l’île, font de ce patrimoine un atout majeur.

(30-112) CBo Territoria possède toujours, au 31 décembre 2017, environ 2 600 ha de terrains classés en Immeubles de Placement dont environ 690 ha d’espaces naturels et 1 900 ha de terres agricoles, qui sont louées et exploitées mais très rarement vendues.

Des formes urbaines compactes

CBo Territoria, premier aménageur et constructeur privé réunionnais, s’éloigne de la réponse traditionnelle de la maison individuelle.

L’entreprise a inventé un modèle de compacité tropicale , conservant les qualités de l’habitat traditionnel réunionnais, sur l’ensemble des produits logements (social, accession à la propriété et investissement locatif) et en offrant des espaces de respiration (espaces verts et autres lieux publics).

Ce nouveau modèle urbain permet d’économiser la ressource foncière agricole et les espaces naturels et de limiter l’impact environnemental des quartiers (moins de réseaux, moins de mitage…), tout en répondant aux objectifs de mixité fonctionnelle et sociale portés par CBo Territoria.

Il engendre une réflexion sur de nouvelles formes urbaines et architecturales en milieu tropical, avec une vraie différentiation territoriale, qui lui permettra, demain, d’exporter un savoir-faire au-delà de son territoire d’origine.

(35-113) En 2017, CBo Territoria a travaillé à l’aménagement de 4 quartiers résidentiels : Cap Austral (Saint-Pierre), Beauséjour (Sainte-Marie), Roche Café (Saint-Leu) et Marie Caze (Saint-Paul) et d’1 quartier d’affaires : ZAC du Portail (SaintLeu).

(30-111) Beauséjour : densité nette[3] de 47 logements/ha (pour une obligation affichée dans le SAR[4] de 30 dans cette ville relai de Sainte-Marie).

Cap Austral : densité nette de 31 logements /ha (pour une obligation SAR de 30 dans cette ville relai de Grand-Bois).

Roche Café : 34 logements / ha.

Marie Caze : 32 logements/ ha.

(122) Mixité fonctionnelle (en réalisation de surface plancher) :

Beauséjour : 190 000 m² de logements, 8 000 m² de commerces, 53 000 m² d’équipements.

Cap Austral : 63 715 m² de logements.

1 920 m² de bureaux, 4 260 m² de commerces-services, 6 250 m² d’activités et 2 300 m² d’équipements.

Marie Caze : 93 000 m² de logements, 1 000 m² d’activités, 100 m² d’équipements.

Roche café (réalisé) : 43 000 m² de logements et 300 m² d'équipements.

3 La densité nette est le nombre de logements ramené à la surface de l’opération d’aménagement, hors voiries et espaces publics

4 SAR : Schéma d’Aménagement Régional

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Par son activité de construction et de gestion de locaux

économiques (bureaux, commerces, locaux artisanaux) au cœur des zones les plus urbanisées, l’entreprise participe au développement équilibré du territoire et des quartiers y compris maintenant sur l’île de Mayotte.

La Mare (Sainte-Marie) et Savanna (Saint-Paul) ont vu la construction de plus de 26 000 m² d'immobilier tertiaire conservés en patrimoine, auxquels s’ajoutent des bureaux, des commerces, des locaux d’activités dans la zone d'activité du Portail (SaintLeu) à vocation mixte pour un total plus de plus de 120 000 m[2] .

(35-114) Au 31 décembre 2017 et en 13 ans d’activités, plus de 125 000 m² d'immobilier professionnel livrés, auxquels s'ajoutent environ 20 000 m² en chantier dont une partie sur l’île de Mayotte.

Une réponse logement adaptée à chacun

Les quartiers résidentiels conçus par CBo Territoria affirment leur mixité sociale et intergénérationnelle, pour proposer à chacun, tout au long de sa vie, et à l’échelle du quartier, une « réponse » logement adaptée à son parcours résidentiel. CBo Territoria s’est engagé dans un contrat cadre à l’un des principaux bailleurs sociaux de l’île - la SHLMR - pour réaliser des logements locatifs sociaux d’ici 2018. Sous réserve d’obtention par la SHLMR des financements, une centaine de logements sociaux pourraient être construits.

En respect avec la législation en vigueur, une large part des logements construits sont adaptés aux personnes à mobilité réduite. Ce sont autant de logements adaptés aux personnes âgées.

(35-114) Au 31 décembre 2017, et en 12 ans d’activité, 2 505 logements livrés et 769 en études ou en cours de construction.

(35-121) Parmi eux, 877 logements sociaux (35 %) étaient livrés ou en cours de chantier.

(35-115) 1 551 logements sur 2 505 logements livrés en 12 ans d’activité sont accessibles aux personnes à mobilité réduite et personnes âgées, soit plus de 61 %.

Dès 2013, sur la ville nouvelle de Beauséjour, CBo Territoria a contribué à l’installation de commerces éphémères en attendant la construction des locaux commerciaux. Les entreprises prenant à bail provisoire ces locaux ont été prioritaires pour l’installation dans les locaux définitifs en pied d’immeubles du centre-ville. L’objectif initial était d’offrir dès le départ une offre de commerces et de services de proximité sans attendre les projets définitifs qui ont été livrés progressivement depuis 2015. Offrir une qualité de vie, c’est aussi concevoir des espaces publics confortables, adaptés à des usages multiples et sûrs, de jour comme de nuit avec mise en place ponctuellement d’un service de gardiennage dans l’attente de caméras de vidéo protection dans les parties privatives des résidences.

CBo Territoria participe au Club Tourisme, qui regroupe les prestataires du tourisme réunionnais et contribue à développer, dans un premier temps, de petites offres sur des microrégions : l’entreprise joue un rôle de dynamiseur en portant une réflexion avec des micro-prestataires locaux.

L’entreprise a déjà aménagé, autour du Golf du Bassin Bleu, des sentiers de randonnées pédestre et VTT dont un circuit vedette de 6 km qui offre des vues à la fois sur la Route des Tamarins et ses spectaculaires ouvrages d’art, la savane environnante, les trois bassins d’eau ou encore le Moulin Kader, vestige d’une activité locale de tressage du choka en corde. En 2015, le Groupe a procédé à l’acquisition de la société d’exploitation du « Jardin d’Eden », un jardin botanique basé

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

dans l’Ouest de l’Île, très fréquenté par les touristes désireux d’admirer de nombreuses espèces endémiques… En 2016, sur Beauséjour ont aussi été livrés des Jardins Partagés pour les résidents ainsi qu’un complexe sportif multi-activités (golf, tennis, squash…). En 2017, toujours sur Beauséjour, CBo Territoria en partenariat avec l’association ADESIR, a lancé les travaux d’aménagement de la deuxième tranche des Jardins Partagés en permaculture, pour une livraison prévue en avril 2018.

Elle veille à ce que le développement de l’offre bénéficie aux populations locales. A titre d’exemple, elle veille à une accessibilité privilégiée au Golf du Bassin Bleu ou au complexe sportif de Beauséjour aux populations avoisinantes (accès gratuit pour les scolaires des établissements proches, tarifs préférentiels pour les jeunes et les riverains).

La prévention et la gestion des risques et nuisances

La Réunion est un territoire sujet à d’importants risques naturels ( cyclones, inondations …) qui pourraient être un obstacle à certains partis pris d’aménagement et de construction, de même que la prévention et la gestion de certaines pollutions et nuisances (bruits, odeurs, impacts visuels…).

CBo Territoria fait de ces contraintes un atout, en cherchant à dépasser les limites imposées, notamment par la réglementation en vigueur, et propose de nouvelles formes d’aménagement et de construction.

Ainsi, quand la réglementation le permet, les ouvrages de rétention d'eau pluviale regroupent plusieurs fonctions : rétention/infiltration, traitement paysager, accompagnement de promenades, espaces de jeux de plein air, practice de golf livré en 2016 qui contribuent à la constitution d'un environnement sain et sécurisé. Certains bassins de rétention (Marie Caze à SaintPaul) sont même réalisés en chips de pneus.

(26-132) La question des nuisances sonores fait l’objet d’un traitement particulier, dans un contexte tropical où les habitants vivent le plus souvent fenêtres ouvertes, complexifiant l’isolation phonique du bâti.

A Cap Austral, réalisation d'un mur anti-bruit le long de la déviation alors que les seuils réglementaires n'étaient pas atteints.
A Marie Caze, étude de l'état acoustique existant pour évaluer la qualité sonore/acoustique de l'environnement (bruits de la route et des pompes réservoirs d'eau potable) et préservation des arbres existants (Tamarins) pour atténuer le bruit ambiant.

(41-131) Plus de 10 hectares d'ouvrages techniques relatifs à la gestion des eaux pluviales ont également une autre fonction sur Beauséjour : practice de golf, parc urbain, coulée verte…

Par ailleurs, au travers du respect des normes en vigueur mais également via la recherche d’une bonne qualité environnementale dans les aménagements et constructions, CBo Territoria livre des environnements sains et sécurisés.

Pas de risques liés à l’amiante ou aux revêtements au plomb, les immeubles étant récents ;
Plus de risques de sols pollués, depuis le traitement des anciens sites industriels sucriers ;
Pour lutter contre les risques d’infection et de légionel-

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

lose, un contrôle biannuel des tours aéroréfrigérantes a été mis en place ; au fur et à mesure des renégociations de contrat, CBo Territoria exige par ailleurs une désinfection de tous les terminaux.

La Réunion étant classée zone contaminée aux termites et organismes xylophages, les bâtiments sont systématiquement traités.

CBo Territoria via sa structure d’entretien RMT créée en 2016 veille continuellement à l’entretien des espaces verts afin de limiter la prolifération des moustiques vecteurs de maladie virales types Dengue ou Chikungunya en période des pluies. (23-232) CBo Territoria n'a pas constitué de provisions relatives aux risques en matière d'environnement en l'absence de litige existant.

L’accessibilité et l’éco-mobilité pour tous

Les réunionnais se déplacent majoritairement en voiture, dans une île où l’offre en transports publics reste insuffisante (desserte et fréquence), où les dénivelés découragent l’usage quotidien du vélo, même électrique, et où la qualité souvent dégradée des trottoirs n’incite pas à la marche à pied.

CBo Territoria fait de l’éco-mobilité une signature de ses opérations d’aménagement, marquées par l’intégration des transports en commun et le développement des mobilités actives (vélo, marche à pied…). CBo Territoria travaille en amont avec les collectivités pour anticiper la bonne desserte en transports collectifs.

Tous les nouveaux quartiers permettent des déplacements piétons et vélos en accompagnement de voirie et en circuit spécifique pour diminuer la dépendance à la voiture et ainsi diminuer la consommation énergétique que cela soit en logement ou en tertiaire.

Sur la plupart des opérations de construction réalisées par CBo Territoria, les logements sont situés à moins de 500 m d'un arrêt de bus. A Beauséjour, en 2017 a été livrée rue du Centre la première gare routière.

En interne, CBo Territoria permet à ses salariés de pouvoir bénéficier de l’espace nomade du coworking de Savanna, situés dans l’Ouest, les exonérant de venir jusqu’à Sainte-Marie et limitant des déplacements inutiles. Par ailleurs, la majorité des cadres dispose d’un ordinateur portable et d’une liaison VPN qui lui permet de se connecter depuis chez lui au serveur de l’entreprise, permettant ainsi de travailler à distance lorsque nécessaire (notamment lors des épisodes d’alerte cyclonique, d’éboulis sur la Route du Littoral, ou de « coma circulatoire » sur les routes de La Réunion).

(29-142) Sur le quartier Beauséjour à Sainte-Marie, Roche Café et Le Portail à Saint-Leu, La Cocoteraie et Marie Caze à SaintPaul, Cap Austral à Saint-Pierre, 100 % des logements construits sont situés à moins de 500 m d'un arrêt de transport en commun. (29-141) 1/4 à 1/3 des voiries sont aménagées pour les déplacements doux à Beauséjour, Cap Austral ou Roche Café, Marie Caze.

Des produits immobiliers conçus à partir de la diversité et de l’évolutivité des besoins

Pour CBo Territoria, premier constructeur privé de l’île, l’enjeu est de construire en répondant aux besoins actuels tout en anticipant des besoins émergents , afin

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de proposer des locaux et logements toujours fonctionnels, agréables, et en adéquation avec la demande très diverse et en s’adaptant aux évolutions réglementaires (nouvelle réglementation RTAADOM au 01/07/216) ou législatives.

L’entreprise livre ainsi une diversité de logements (collectifs et individuels, du T1 au T5), et de locaux économiques (bureaux, commerces, locaux d’activités et d’artisanat) aux tailles très variées – de 30 m[2] à plus de 2 000 m[2] – répondant, parfois sur mesure, à la diversité des besoins de plus en plus évolutifs.

Les logements réalisés sont vendus sous trois formes : vente «debout» auprès d’investisseurs nationaux, vente «assise» auprès d’investisseurs locaux et de propriétaires occupants et vente «en bloc» auprès d’acteurs institutionnels ;

Le Groupe réalise également des programmes résidentiels en logement intermédiaire qu’il conserve en patrimoine et loue en assurant leur gestion immobilière. Ces logements sont revendus entre la 7[ème ] et la 10[ème] année prioritairement à leurs occupants ou à des investisseurs, généralement à un prix inférieur de 20 % en moyenne au prix du marché du neuf bénéficiant d’avantages fiscaux, créant de ce fait un marché de l’accession à la propriété pour les classes moyennes. 51 appartements l’ont été en 2017, sur les quartiers de La Cocoteraie ou sur le Mont Roquefeuil.

Le Groupe développe par ailleurs de nouveaux produits, comme ce programme inédit, lancé avec le soutien de l'Agence Française de Développement (AFD), assimilable à de la location-accession en différé, destiné aux classes moyennes réunionnaises : CBo Territoria signe avec le locataire une promesse unilatérale de vente ; au bout de 6 ans, celui-ci a le choix entre deux options : continuer à louer le bien ou l'acquérir ; dans la deuxième hypothèse, le promoteur s'engage à rétrocéder jusqu’à 75 % de l'avantage fiscal au propriétaire.

(151) Pour la réalisation de bureaux, l’objectif est de construire une offre adaptable à tout type d’entreprise (de la TPE à la PME).

CBo Territoria a même développé en 2016 sur son site historique de La Mare une offre de plus de 750 m² (extension plateau R+1) de bureaux en coworking disponibles sur des baux de courte durée ou pour des travailleurs nomades, disposant de toutes les commodités (Wifi, espaces détente, cafétéria).

Ce nouveau concept a été décliné en 2017 sur le site patrimonial de Savanna avec environ 380 m² et le sera sur d’autres centres d’affaires du Groupe en fonction des besoins évalués.

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2 EFFICACE POUR GERER DURABLEMENT PATRIMOINE ET QUARTIERS

L’engagement de CBo Territoria dans le développement durable et dans le métier de foncière exige de faire de la gestion des biens un atout de leur durabilité. L’innovation dans ce domaine est une manière de se démarquer dans un marché de plus en plus concurrentiel.

Des bâtiments performants et des usagers écoresponsables

Sans obligation réglementaire (RTAADOM 2016 toujours limitée au logement), CBo Territoria souhaite suivre la consommation de son patrimoine tertiaire pour se donner des objectifs chiffrés et des seuils de consommation énergétiques à ne pas dépasser dans ses constructions. L’objectif est de concevoir des bâtiments toujours plus performants, adaptés aux besoins de la clientèle et anticipant les coûts croissants de l’énergie et de la maintenance, et aussi de mettre à niveau le patrimoine existant. Aujourd’hui, CBo Territoria crée les conditions d’une boucle vertueuse de suivi des performances des bâtiments pour optimiser leur gestion avec les exploitants et les occupants. Il s’agit de permettre aux utilisateurs de maîtriser leurs consommations par un travail de reporting, d’analyse, et de pédagogie.

Une gestion à long terme

L’aménageur est un passeur , acteur transitoire de la ville puisqu’il rétrocède aux collectivités et aux concessionnaires (d’électricité, de gaz, d’eau…) mais aussi aux entreprises et aux propriétaires (bailleurs, copropriétaires), ce qu’il conçoit.

Il est donc indispensable, si CBo Territoria souhaite pérenniser sa démarche de développement durable au-delà de sa propre action, de les associer, très en amont, pour partager des objectifs communs et leur traduction opérationnelle et anticiper une gestion respectueuse des partis pris d’aménagement initiaux.

C’est pourquoi, par exemple, dans une double optique d’économie d’énergie et de justesse des charges, CBo Territoria cherche à optimiser la climatisation sur son patrimoine en gestion : à titre d’illustration, sur le Quartier d’Affaires de Savanna et de La Mare, CBo Territoria a d’abord engagé un prestataire, Imageen, pour expertiser la gestion de la climatisation (le poste de plus énergivore), notamment via des campagnes de mesure en phase d’utilisation sur une partie de son patrimoine : le bureau d’étude propose en conclusion des recommandations sous forme de fiche actions (sensibilisation de l’usage,

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arrêt des Groupes pendant les périodes de sousutilisation…). Ensuite fort de ce diagnostic, CBo Territoria a contracté avec TEEO en 2016 un partenariat pour la mise en œuvre de systèmes de management de l’énergie conforme aux exigences de l’ISO 50 001. 2017 a été l’année de la mise en place opérationnelle de la MDE, de la collecte des données site par site, de la mise en place d’actions correctives immédiates dès que les seuils d’alertes ont été franchis.

Dans le cadre des espaces verts , CBo Territoria privilégie des espèces locales , bien adaptées au climat, faciles à entretenir pour ne pas alourdir les coûts d’entretien et permettant à terme une gestion différenciée des espaces par les collectivités, bailleurs et copropriétaires.

En 2017, RMT a pris en charge directement l’entretien de la coulée verte de Beauséjour, véritable poumon vert de ce quartier, encadrant des emplois aidés afin de pouvoir mieux gérer sa croissance et réagir vite en cas de dégradation climatique ou humaine.

3 ENGAGEE POUR FAVORISER BIODIVERSITE ET ECONOMISER LES RESSOURCES

La zone Madagascar-Mascareignes a été identifiée comme l’un des 25 points chauds mondiaux de la biodiversité. Ils caractérisent des zones géographiques contenant au moins 1 500 espèces endémiques - espèces qui n’existent nulle part ailleurs - et qui ont déjà perdu au moins 70 % des espèces présentes dans leur état originel. La conservation, voire la restauration de la biodiversité réunionnaise est donc un enjeu d’importance planétaire, de surcroit à la veille du 10[ème] anniversaire du Parc National de La Réunion.

L’environnement naturel comme cadre de projet

(33-211) CBo Territoria fait de la géographie du site, des paysages et de la trame végétale existante sur le site et dans son environnement naturel, la base de la conception de ses aménagements . Il s’agit de reconstituer les continuités indispensables aux écosystèmes (circulation de la faune notamment). Cette « trame verte » passe par les mails, les jardins partagés, les cœurs d’ilots végétalisés, les pieds d’immeubles et les préservations d’arbres d’origine.

Les aménagements paysagers traités sous forme de coulées vertes dans les opérations d’aménagement jouent un rôle de corridor écologique, favorisant soit le maintien de la biodiversité soit son développement. Quand la réglementation le permet, des espaces de pleine terre sont préservés en cœur d’ilot pour permettre le développement de végétaux de haute tige.

CBo Territoria a signé en 2013 un contrat cadre de coordination environnementale qui s’applique désormais sur toutes ses opérations d’aménagement et de construction : il comprend notamment un diagnostic initial du terrain, dont un repérage de la faune et de la flore à protéger par des experts naturalistes. Pour assurer à long terme la pérennité de ces espaces, CBo

(33-214) Zéro produit phytosanitaire ou pesticide dans la gestion des parties communes du patrimoine immobilier de CBo Territoria.

(33-212) Taux de plantes indigènes et endémiques dans les plantations :

ZAC Beauséjour 100 % pour les arbres ; 80 % pour les arbustes et 50 % pour les couvre-sol.

ZAC Cap Austral dans l'AVP en cours, 85 % des arbres, arbustes et palmiers son des espèces indigènes ou endémiques Roche Café : plantes 100 % endémiques, Marie Caze : 90 % endémiques avec préservation des Tamarins

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Territoria se fixe comme objectif de privilégier la plantation d’espèces endémiques et indigènes en s’appuyant sur les préconisations du paysagiste : bien adaptées au climat, faciles à entretenir, elles n’alourdissent pas les coûts d’entretien et permettent à terme une gestion différenciée des espaces par les collectivités, bailleurs et copropriétaires (limitation des engrais, pesticides, apports d’eau…).

Par ailleurs, à La Réunion, retenir les eaux pluviales et favoriser leur infiltration à la parcelle est indispensable, pour éviter qu’elles n’engorgent les réseaux ou provoquent des inondations. CBo Territoria fait de la gestion naturelle des eaux pluviales et des milieux humides une signature de ses aménagements, ce qui se traduit par de grandes surfaces d’espaces verts . Par exemple, la conception des équipements hydrauliques permet de rejeter 90 % des volumes d'eau pluviales rejetés de la zone à l'état naturel à Marie Caze Saint-Paul.

d'origines,

Portail : 30 à 70 % d’arbres et arbustes endémiques.

(33-211) 25 m² d’espaces verts / habitant à Roche Café, 22,5 m² à Beauséjour, environ 7 m² à Cap Austral et 22 m² de prévus sur Marie Caze, enfin pour le Portail 27 m² / habitant.

Dans le quartier de Beauséjour, une large surface reste perméable (coulée verte, practice de golf, etc.) et sous la partie centrale, la plus imperméable, se trouve une cuve de récupération des eaux de pluie, qui sont rejetées progressivement dans la coulée verte.

Les voiries et réseaux supports de développement durable

La trame viaire et la conception des réseaux sont à la base d’un aménagement dit durable. C’est pourquoi CBo Territoria veille à ce que les voiries et réseaux relient le quartier à son environnement, en termes de déplacements (voitures, transports en commun, liaisons douces), d’adduction d’eau, de fournitures d’énergie sans compromettre les continuités écologiques. Alors que la consommation en eau est très importante à La Réunion (environ 260 m[3] /habitant/an pour 55 m[3] en Métropole), l’économiser est un enjeu pour l’environnement. La potabilisation de l’eau est coûteuse (en énergie, financièrement) et son traitement une fois usée, nécessite réseaux et stations d’assainissement, énergivores et productrices de déchets. Pour CBo Territoria, dans son métier d’aménageur et de constructeur, l’eau constitue un axe prioritaire d’engagement, par des bâtiments économes en eau pour les familles et par des aménagements qui apportent des réseaux de qualité : il s’agit pour CBo Territoria de réduire l’impact environnemental de ses quartiers et de remplir sa vocation sociale en limitant les charges. (27-220) L’information relative à la consommation d’eau n’est pas totalement disponible à ce jour à l’échelle consolidée de l’ensemble du patrimoine de CBo Territoria : l’entreprise finalise l’installation de compteurs pour suivre et analyser ultérieurement ses consommations d’eau et agir en cas d’anomalie repérée et dispose d’un retour partiel sur le site du Portail à Saint-Leu, du Golf du Bassin Bleu à Saint-Gilles, exposés à une période sèche plus longue (côte sous le vent).

(27-221) 100 % des bâtiments livrés en 2015 sont équipés de dispositifs d'économie d'eau (réducteur de pression, mitigeurs et chasses d’eau double flux).

Pour l’entretien de ses espaces verts , CBo Territoria cherche progressivement à recentrer l’arrosage là où il est vraiment nécessaire (plantes en croissance, plantes les plus exigeantes

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en eau) en plus d’un réglage optimisé des systèmes d’arrosage automatique. Le monitoring sur les consommations d’eau, initié en 2015 et qui a été poursuivi en 2016 et 2017, couvre notamment les consommations liées à l’arrosage.

Sur le Golf du Bassin Bleu, la mise en place d’un logiciel de gestion de l’eau et de monitoring de la consommation, de nouveaux systèmes d’arrosage et le changement des semences ont permis d’importantes économies d’eau depuis 2015. Depuis, le travail continu sur le réseau, qui devient plus fiable, permet une maitrise toujours plus forte de la consommation et de réelle économie (60 000 m[3] ).

Dès que possible, CBo Territoria recourt à de l’eau non potable pour l’arrosage des espaces verts.

(27-222) 2 200 m[3] /ha : consommation d’eau du Golf du Bassin Bleu et du Golf Vert Lagon, pour les surfaces irriguées contre environ 5 000 m[3] en moyenne pour les régions métropolitaines les plus chaudes.

(27-223) Sur Beauséjour, l’eau utilisée pour l’arrosage des espaces verts est issue d’un forage agricole, sur Roche café et Cap Austral du réseau d’eau brute SAPHIR[5] et sur Marie Caze de l’eau brute du réseau d'irrigation ILO[6]

Au niveau de son siège social , CBo Territoria a équipé l’ensemble des sanitaires d’économiseurs d’eau. (224) Enfin, l’entreprise s’engage à fournir des quartiers et des constructions raccordables à la fibre optique : elle a signé en 2013 un contrat cadre toujours en cours avec l’entreprise locale ZEOP pour un déploiement durable du très haut débit via la fibre optique sur les opérations d’immobilier professionnel et résidentiel du Groupe, en cours et à venir.

Des chantiers propres et la valorisation des déchets

Les forts dénivelés des terrains engendrent des déblais difficiles à gérer (quantités importantes et insuffisance des centres d’enfouissement). Pour CBo Territoria, il s’agit d’un véritable enjeu environnemental local. L’entreprise veille à les utiliser comme matière première quand cela est possible et pertinent (remblais sur place ou pour d’autres chantiers) et à assurer une traçabilité des déblais qui pourraient devenir des déchets inertes. Il s’agit de concourir à l’objectif du schéma départemental des carrières, de valorisation des produits ou matériaux (et/ou déchets) générés par l’activité du BTP de l’île de La Réunion.

D’autre part, la phase de chantier exige une vigilance particulière et un partenariat avec les entreprises. Il s’agit de limiter les impacts environnementaux des chantiers : pollutions du sol, des eaux et de l’air, nuisances sonores, gestion des déchets, poussières, sécurité liée au trafic des engins, impacts sur la flore et la faune existante.

(21-22-24-26-231) Pour cela, CBo Territoria s’est engagé dans une démarche « chantier propre » , dont l’objectif est de couvrir l’ensemble des chantiers pilotés par l’entreprise. CBo Territoria a signé un accord cadre de coordination environnementale, qui doit en particulier veiller au respect de la charte

(21-22-24-26-231) En 2017, 100 % des chantiers

d’aménagement et de construction de CBo Territoria ont fait l’objet d’une coordination environnementale et d’une charte chantier propre.

(234) En 2017 Biotope a réalisé 7 bilans (27 au total pour 59 opérations signées depuis le début de l'accord cadre). Le suivi des chantiers révèle dans

5 Société d'Aménagement de Périmètres Hydro agricoles de l'Île de la Réunion

6 Irrigation du Littoral Ouest

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chantier propre, par un accompagnement des entreprises, un contrôle des chantiers et la mise en place de pénalités financières en cas de non-respect de la charte. (21-614) Le coordonnateur environnemental a un rôle de contrôle mais aussi de pédagogie en direction des équipes de CBo Territoria, des maitres d'ouvrages et des entreprises. Il intervient dès la phase DCE. Un bilan annuel permet d’orienter les actions sur les points noirs relevés sur site auprès des entreprises.

45 % des cas de bonnes pratiques, 48 % des cas des écarts par rapport à ce qui était demandé voire dans 7 % des constats de non-conformité ce dernier représentant une évolution vis-à-vis de 2016.

(25-28-233) 56 % des déchets de chantier, soit 389 t, ont été valorisés en 2017, sur 5 ZAC en cours d’exécution.

Par ailleurs, CBo Territoria expérimente parfois l’utilisation de matériaux recyclés ou bien encore la valorisation de certains types de déchets : à titre d’illustration, l’entreprise a eu recours à Marie Caze à des copeaux de pneus usagés pour créer un bassin de rétention.

Enfin, la production de déchets ménagers et assimilés à La Réunion est importante (609 kg de déchets produits par habitant chaque année) et la plupart terminent en centre d’enfouissement alors qu’une faible part est valorisée (Cycléa). Le Département de La Réunion doit pourtant relever les objectifs imposés suites aux lois dites Grenelle.

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Déchets produits pour l'ensemble des ZAC
2017 (sur la base des données fournies)
0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00
Inertes
DIB ul2mes
DIB
Métaux
Bois
Placoplâtre
DD
Tonnage total Tonnage valorisé
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(25-28 233) Parce que le tri commence dans les bâtiments, CBo Territoria améliore les conditions de collecte et de tri (ex. : locaux poubelles dimensionnés pour le tri sélectif, agréables) et ainsi incite les réunionnais à mieux et plus trier leurs déchets.

Par ailleurs, les entreprises peuvent produire des déchets particuliers (en termes de volumétrie, de toxicité, etc.) : CBo Territoria anticipe donc les équipements indispensables à leur bonne gestion.

Les bureaux en blanc sont équipés d’espaces de tri dimensionnés en fonction de la politique de tri de la collectivité locale en charge de leur gestion, les locaux construits « sur demande » (ex. ces dernières années : hy-

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permarché, concession automobile) sont dotés de locaux spécifiques dont la conception est programmée en concertation avec l’entreprise demandeuse.

Au niveau de son siège, CBo Territoria a mis en place plusieurs initiatives pour réduire la production de déchets (impression recto-verso), les réutiliser (don des ordinateurs obsolètes à Emmaüs) et les valoriser (recyclage des cartouches d’encre et tri des piles).

(25-235) En 2017 nous avons consommé 3 887 kg de papier (identique à 2016) et recyclés 2474 kg par la société certifiée CYCLEA.

Le choix de matériaux locaux, à faible impact et faciles d’entretien

La Réunion est un petit territoire insulaire : si quelques matières premières peuvent être extraites localement (certaines essences de bois par exemple), les chantiers de construction qui sont confiés à de nombreux prestataires exigent d’importantes importations de matériaux, dont la traçabilité en terme de volume est difficilement quantifiable.

CBo Territoria, premier constructeur privé de l’île de La Réunion, fait de la question des matériaux un enjeu particulier . CBo Territoria est un acteur final de la filière industrie du BTP structurée à la Réunion en ayant recours aux matériaux les plus communément produits localement, notamment le béton prêt à l’emploi, le profilage des éléments de toiture, la menuiserie acier ou aluminium. Cependant compte tenu de la diversité des prestataires de construction sollicités, nous avons des difficultés à recueillir et compiler auprès d’eux les volumes de matériaux consommés sur les chantiers. La recherche de la conciliation de toutes ces exigences - origine locale dans la mesure du possible (tout en préservant l’écosystème), faible impact environnemental et sanitaire, facilités d’entretien et existence de contrats de maintenance, durabilité, et pérennité, est un objectif constant de l’entreprise. Cet objectif passe notamment par des travaux de recherche, des tests sur de nouveaux matériaux …à l’image de la Case Beauséjour. Toutefois l’utilisation de tels matériaux reste aujourd’hui marginale. La thématique relative au gaspillage alimentaire est peu matérielle pour la société compte tenu de son activité.

(241) Utilisation pour le mobilier des espaces du coworking de la Ressourcerie ADRIE et utilisation de palettes usagées reconditionnées.

Utilisation sur l’aménagement de Beauséjour de dalles de basalte pour les revêtements des sols extérieurs et de galets pour les bancs dans l’espace public, deux matériaux extraits à La Réunion.

L’intégration au Groupe de RMT (Réunion Maintenance Travaux) assurant la maintenance quotidienne du patrimoine a permis depuis 2016 déjà de capitaliser des retours d’expérience important sur la durabilité des matériaux et équipements, ce qui permettra à l’avenir d’être plus efficient sur les choix retenus en phase conception.

4 INNOVANTE DANS LA TRANSITION ENERGETIQUE

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

La consommation réunionnaise d’énergie est toujours fortement dépendante des importations d’énergie fossile, ressource en raréfaction, aux cours fluctuants et émettrice de gaz à effet de serre, largement responsables du changement climatique à l’œuvre. Ce dernier impactera nécessairement le patrimoine immobilier et les aménagements.

Des principes bioclimatiques et le recours aux énergies renouvelables pour lutter contre le changement climatique

Dans son offre résidentielle, CBo Territoria privilégie les constructions bioclimatiques (en tenant compte du vent, du soleil, de la végétation…), pour éviter les îlots de chaleur et favoriser une ventilation naturelle des espaces bâtis et extérieurs, permettant ainsi de possibles économies d’énergie et donc de charges, en réduisant notamment le recours à la climatisation et à l’éclairage artificiel.

L’entreprise facilite le recours aux énergies renouvelables,

chaque fois que possible , pour réduire l’empreinte carbone de ces opérations et contribuer aux objectifs régionaux d’autonomie énergétique de l’île dès 2030. Elle a devancé la réglementation thermique en la matière.

(29-311) 100 % des logements livrés en 2017 sont équipés de chauffe-eaux solaires qui couvrent 70 % des besoins en eau-chaude sanitaire[7] alors que la réglementation thermique locale n’impose que 50 %.

En 2017, les logements construits par l’entreprise ne comportent pas de climatisation. Les nouveaux programmes intègrent la nouvelle réglementation RTAADOM 2016 applicable depuis le 01/07/2016.

Au niveau de son immobilier d'entreprise, en l’absence de réglementation thermique applicable localement pour ce type de bâtiment, l’entreprise CBo Territoria s’appuie de façon volontaire sur le référentiel PERENE (PERformances ENErgétiques des Bâtiments à La Réunion). L’entreprise développe des études (études des ombres ou études thermiques) poussées pour évaluer le confort thermique et les charges de climatisation, notamment sur le futur E.Leclerc de Saint-Joseph qui sera aussi équipé en panneaux photovoltaïques.

Elle a réalisé en 2015 un travail avec l’ADEME, pour tester et adapter un cahier des charges performanciel - sur l’îlot 5 du Quartier d’Affaires de La Mare - et viser une consommation inférieure à 60 kWh/m[2] (avec un système de climatisation ne fonctionnant qu’une partie de l’année notamment) : ce partenariat lui permet de bénéficier des retours d’expérience de l’ADEME et en retour permet à cette dernière d’améliorer son cahier des charges.

En l’absence d’étiquette énergie locale, dès 2014, CBo Territoria a lancé une étude pour aboutir à une grille de performance énergétique sur l’immobilier tertiaire et ainsi pouvoir communiquer sur les niveaux de consommation et charges afférentes de son patrimoine. Elle équipe progressivement son patrimoine en systèmes de suivi qui commence à fournir sur certains sites sensibles des données exploitables.

Les quartiers d'affaires aménagés par CBo Territoria produisent de l'électricité photovoltaïque , une réflexion sur la mise en place de systèmes photovoltaïques en autoconsommation sur certains sites isolés est prévue sur l’année 2018.

(29-312 ; 511) L’information relative à la consommation d’énergie

7 Ratio donné sur la base d’une étude menée sur 3 opérations dans le quartier de La Cocoteraie

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n’est pas disponible totalement à l’échelle consolidée de l’ensemble du patrimoine de CBo Territoria. Cependant des données ont été collectées dès 2015 et consolidées en 2016 avec le retour de factures EDF et le retour de certains monitorings installés. En 2015, un audit énergétique sur le patrimoine propre de CBo Territoria a été réalisé par le bureau d’étude Imageen, accompagné d'une campagne de mesure permettant d'identifier les plus gros postes de consommation électrique, principale source d'énergie des bâtiments (4 bâtiments tertiaires et 3 bâtiments d'habitat). Cet audit a fait apparaitre une consommation de l’ordre de 740 MWh en 2014.

Des mesures d'économies générales graduées ont été proposées notamment sur la production et la gestion de la climatisation.

Toujours sur ce même périmètre en 2017 la consommation ne représente plus que 577MWh, soit une économie de 43MWh (7 %) sur un an, après avoir gagné déjà (16 %) sur deux ans.

Fort de ce retour d’expérience, la politique de MDE a été élargie aux SCI toujours accompagnée par le BET TEEO, véritable outil de reporting et de pilotage de la MDE. Sur ce nouveau périmètre étendu (intégrant les SCI), le bilan 2017 fait apparaître une consommation globale de 1,13 GWh au lieu des 1,24 GWH sur 2016 (valeur rectifiée).

Au niveau des éclairages extérieurs, CBo Territoria améliore progressivement l’efficacité énergétique du matériel installé et recourt aux énergies renouvelables.

A titre d’exemple, à Beauséjour, l’entreprise a élaboré un plan lumière avec l’objectif de réduire la consommation de l’éclairage externe, en recourant notamment à des éclairages LED et à des candélabres avec variateurs intégrés permettant une diminution de l’intensité lumineuse aux heures creuses de la nuit.

Sur le Quartier d’Affaires de La Mare, le parking principal a été équipé de LED alimentées par des panneaux photovoltaïques dont l’énergie produite est stockée en batteries.

CBo Territoria a l’ambition de participer à la conception de «la ville de demain en milieu tropical».

Dans la ZAC de Beauséjour, où elle se caractérise par plusieurs innovations :

§ Maison individuelle bioclimatique adaptée au climat tropical : la case Démété (à vocation de démonstrateur),
§ Système de « free cooling » nocturne dans le nouveau bâtiment de la CAF,
§ Ventilation naturelle contrôlée via des girouettes venturi dans certains logements.

L’entreprise cherche à limiter les rejets de gaz à effet de serre dans ses aménagements et constructions . Deux bilans carbones ont été réalisés sur des projets de logements (Ilot 16A de Beauséjour) et de ZAC ces dernières années : leurs conclusions sur la base de grille d’évaluation continuent d’inspirer les équipes en charge des aménagements et de la construction. (32-314-316) L’ensemble des mesures prises par CBo Territo-

(31-313) CBo Territoria gère en 2017, 2 571 ha d’espaces naturels (687 ha) et agricoles (1 884 ha), qui sont autant de puits de carbone.

Ecart de 16 ha dû principalement aux revendications de propriétés par des tiers menant à des restitu-

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

ria : pose de protections solaires extérieures ; maîtrise du facteur solaire ; isolation des toitures ; intégration des évolutions de la RTAADOM en 2017 toujours limitée aux logements, notamment en termes de porosité des façades, peintures des toits et des murs et revêtements de sols clairs chaque fois que possible ; forte végétalisation des quartiers avec recours le plus possible aux espèces endémiques ; gestion intégrée de l’eau favorisant l’infiltration et la protection contre les risques accrus

tions.

d’inondation, contribuent à l’adaptation des aménagements et des bâtiments aux futurs changements climatiques.

Les maîtres d’œuvre attestent pour chacune des opérations livrées en 2017 des mesures prises afin de s'adapter aux changements climatiques.

Au niveau de son siège social , le bilan carbone des activités tertiaires de CBo Territoria a montré que les déplacements pesaient le plus lourd dans le bilan. Aussi des actions concrètes ont été mises en place.

Les deux sites de CBo Territoria sont équipés d'un matériel de visioconférence, et le Groupe renouvelle progressivement sa flotte de véhicules en privilégiant des véhicules « plus propres ». CBo Territoria cherche également à limiter les consommations électriques en sensibilisant les salariés et en agissant sur le bâti et les équipements.

Pour répondre en partie aux obligations issues du décret n°2016-1138 du 19 août 2016 élargissant au Scop 3 l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre générés du fait de l’activité de la société, CBo Territoria propose une méthode simplifiée basée sur des coefficients de conversion de ses activités en équivalent CO2 pour la partie construction, avec comme méthode principale une interpolation relative aux surfaces des emprises de chaque opération et aux surfaces de plancher générées. Pour ses activités principale, l’évaluation s’est limitée à la consommation électrique, aux carburants consommés et kilomètres parcourus en vol aérien. Cela représente un total de plus 2650 t équivalent CO2, suivant des facteurs d’émissions issus de la base carbone de l’ADEME, se décomposant :

(31-315) 10 % de véhicules propres au sein du parc de véhicules de CBo Territoria[8] .

1) Construction immobilière : 1430 t équivalent CO2,
2) Carburants : 230 t,
3) Transport aérien : 110 t,
4) Electricité : 880 t.

5 MOBILISEE AUPRES DES COLLECTIVITES, DES PARTENAIRES ET DES CITOYENS

L’aménageur, producteur du cadre de vie, est un passeur de ville . A la fin de sa réalisation, il rétrocède aux collectivités, aux entreprises, aux propriétaires, aux habitants, un quartier « à vivre » ou « à travailler ». Pour qu’un aménagement soit durable, il est donc essentiel d’associer tous ces acteurs de la ville, très en amont et en permanence, pour concevoir les opérations et anticiper une gestion respectueuse.

8 Hors Golf du Bassin Bleu et la nouvelle société RMT

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D’autre part, la réussite de quartiers durables, quartiers à vivre ou quartiers d’affaires, exige la mobilisation des habitants et des salariés et le développement de modes de vie et de travail éco-citoyens.

La Co-construction et l’éco-responsabilité

L'ampleur des aménagements réalisés par CBo Territoria exige un dialogue permanent avec les élus locaux . Il doit trouver toute sa place dans les procédures publiques de ZAC et les comités de suivi qui lient pour chaque opération CBo Territoria à la commune et aux autres partenaires institutionnels concernés. Les habitants sont associés dans des ateliers pour produire des aménagements qui font sens et lien. CBo Territoria ouvre systématiquement un lieu de rencontre, du type « maison du projet » sur ses opérations d’envergure (plus de 25 ha), qui sont longues.

(36-411, 611) A l’échelle du Groupe en 2017 : 6 workshops, 6 présentations de la ZAC Beauséjour, 8 manifestations grand public et 3 professionnelles.

Dans le cadre de ses actions pour l’éco-citoyenneté , CBo Territoria accompagne l’émergence de nouveaux comportements auprès des habitants et des acteurs économiques de ses quartiers.

Le Groupe distribue à tous ses nouveaux acheteurs et locataires un guide de l’éco-résident, actualisé très régulièrement.

Il a financé une étude, auprès d’un acteur privé de l’ingénierie écologique et de la conservation de la nature, dans le cadre d’une recherche appliquée à la production d’un outil d’évaluation des impacts de l’aménagement et des infrastructures urbaines sur l’avifaune marine patrimoniale de l’Île de La Réunion.

(37-412) En 2016, l’entreprise a participé au développement local, au travers 2 mécénats (Alizé Réunion/Ecole jardin planétaire)

7 Sponsorings/Dons (Téléthon, Rotary Club, Club Tourisme, Ligue réunionnaise de golf, Cobaty Réunion, Ass. Muttamij ; Ass quartier Savanna)

3 Sponsorings sportifs (US SAINTE MARIE, ASS Club Savanna, Bourbon Concept)

et en sponsorisant ou en finançant des associations & initiatives locales (France Alzheimer Réunion, Téléthon, Rotary Club). Les agendas offerts aux salariés en 2017 ont été commandés auprès de l'Association Coopérative Humanitaire.

L’entreprise participe à l’offre locale de formation , en partenariat avec l’Académie de La Réunion depuis 2009, en mettant à disposition ses équipes, qui peuvent intervenir, à la demande des enseignants, pour partager leurs connaissances et savoir-faire en matière d’aménagement et de construction.

Le Groupe propose des visites de chantier sur la nouvelle ville de Beauséjour auprès de publics scolaires, étudiants et professionnels (CAUE, EnviroBAT, Rectorat). Il participe chaque année aux « journées du BTP ».

Avec les entreprises réunionnaises, pour l’emploi et l'insertion professionnelle

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Soucieuse de conforter la diversité du tissu économique, l’entreprise a lancé des marchés accessibles à la diversité des acteurs du BTP, de l’artisan aux géants du BTP implantés à La Réunion : la société privilégie les marchés en lots séparés et non en « Tout Corps d’Etat » pour permettre l’accès aux petites et moyennes entreprises locales. CBo Territoria fait du règlement rapide des prestations les conditions d’un partenariat solide.

L’intégralité des activités de construction est sous-traitée. Le montant des travaux réalisés est de 41 M€ en 2017, dont 9 % payés directement à des sous-traitant.

(34-421) En engageant environ 41 millions d’euros de travaux en 2017, les opérations

d’aménagement et de construction de CBo Territoria ont permis de sauvegarder ou générer près de 640[9] emplois directs dans les secteurs du bâtiment, du génie civil et des travaux publics (34-422) 27 % du montant total des marchés ont été attribués à des entreprises de moins de 10 salariés, 39 % à des entreprises comptant entre 10 et 50 salariés et 34 % à des entreprises de plus de 50 salariés.

9 % des montants payés en 2017 ont été payés à des sous-traitants des titulaires des marchés.

La responsabilité sociale et environnementale de l’entreprise la conduit à développer de façon exemplaire des partenariats avec ses prestataires, par la mise en œuvre par exemple de clauses environnementales (ex. : la charte chantier propre) et sociales.

(38-39-424) Dans le cadre de l'évaluation des réponses aux marchés, un critère porte sur l'analyse de la performance environnementale de l'offre (notamment le SOPAE - Schéma Organisationnel d’un Plan Assurance Environnement -, document qui indique les dispositions qu'un candidat envisage d’adopter pour la préservation de l’environnement).

100 % des chantiers bénéficient d'une coordination environnementale : dans ce cadre l'entreprise mandatée par CBo Territoria suit les chantiers et produit des rapports de suivi environnemental.

100 % des chantiers bénéficient d'une charte chantier propre. En phase d'exécution, les entreprises doivent fournir le Schéma d'Organisation et de Gestion des Déchets ou SOGED et un suivi in situ est réalisé par Biotope et fait l’objet de comptes rendus réguliers alertant sur les anomalies constatées et certaines entreprises récalcitrantes s’exposent à des pénalités contractualisées.

(38-39-423) Intégration en CDD de deux travailleurs éloignés de l’emploi sur la société RMT[10] (pour la partie entretien des espaces verts).

Avec ses clients : distribution du livret éco-résident aux locataires et propriétaires résidentiels, co-construction d’un bail vert, obligatoire depuis les lois Grenelle pour les surfaces de plus de 2 000 m[2] , avec l’enseigne E.Leclerc pour laquelle CBo Territoria a achevé le centre commercial du Portail ; CBo Territoria souhaite à l’avenir signer ce type de bail avec d’autres entreprises volontaires.

Avec des acteurs locaux : développement des formes d’économie sociale et solidaire, pour l’entretien des bâtiments et

9 La donnée 2016 (1 200 emplois) correspondait aux emplois directs et indirects créés ou sauvegardés, alors que la donnée 2017, correspond uniquement aux emplois directs créés ou sauvegardés.

10 RMT Réunion Maintenance Travaux société de maintenance intégrée au Groupe

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la gestion du quartier : CBo Territoria a contribué à la création de la société coopérative d’intérêt collectif SARL Développement, Gestion, Environnement et travaille en aménagement avec le BET Novater.

En interne , CBo Territoria recourt à des produits ménagers éco-labellisés ou émanant d’entreprises en partenariat avec l’ONG WWF (pour chaque produit acheté, un reversement est effectué au WWF).

CBo Territoria cherche également à travailler en priorité avec les entreprises innovantes, en termes de matériaux ou d’équipements (énergies renouvelables…).

A titre d’exemple, CBo Territoria a signé une convention avec ALBIOMA pour l’autoriser à exploiter une toiture photovoltaïque d’environ 1 MWc sur l’opération « Centre commercial » du Portail, à Saint-Leu, avec un stockage en batterie : Il s’agit de la plus grande centrale en toiture avec stockage en France, dont la mise en service a été faite en 2014. Ce projet a été le lauréat en 2012 d’un appel à projet national pour la construction de centrales photovoltaïque avec stockage.

Le projet du centre commercial de Saint-Joseph dont le terrassement a débuté en juin 2017 sera lui aussi équipé des panneaux photovoltaïques pour une mise en service en 2019.

CBo Territoria a publié son premier rapport sur sa Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE) en 2013 et a obtenu en 2016 et à nouveau en 2017 un prix remis par le GAIA Index filiale d’EthiFinance après évaluation des données RSE du rapport 2015 et de 2016.

6 RESPONSABLE ET PERFORMANTE EN INTERNE POUR LE DEVELOPPEMENT DURABLE

Une organisation et un management transversaux

Parce que CBo Territoria intègre l’ensemble des métiers, de l’aménagement, de la construction, la gestion, et de la maintenance, l’entreprise se doit de développer une organisation transversale qui réponde à ses ambitions en matière de développement durable. Elle doit faciliter sa coordination interne pour garantir à tout moment la qualité et la durabilité du projet urbain et celle des produits immobiliers mais aussi pour assurer sa rentabilité financière. Depuis le mois de juin 2015 chaque CODIR est animé par 1 directeur/directrice de service. CBo Territoria s’est résolument engagée dans une démarche d’amélioration continue, en déployant sa stratégie d’entreprise intégratrice de développement durable. Des guides métiers ont été finalisés et transmis aux collaborateurs. Construite autour de 6 engagements, ceux-là même qui structurent ce rapport RSE, la stratégie trouve traduction dans un programme d’actions actuellement en cours de déploiement.

(615) 25 comités d'investissements, 15 comités de direction et 3 réunions de coordinations de la ZAC Beauséjour.

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Sa mise en œuvre repose sur les directeurs, en particulier le directeur du Patrimoine, les référents développement durable et la mobilisation de l’ensemble du personnel de l’entreprise.

(20-612) En 2017, 3 comités techniques RSE réunissant 3 directeurs et les 5 référents du développement durable (un dans chaque direction).

Au cours de l’année 2017, le travail mené avec les référents développement durable au sein de chaque service a permis d’alimenter la base de données nécessaires à la rédaction du rapport RSE, notamment avec l’intégration d’une nouvelle responsable RH unique pour l’ensemble du Groupe et l’accompagnement du BET TEEO dans le cadre d’une MDE conforme aux exigences de l’ISO 50001.

Un employeur responsable

Une entreprise jeune et en croissance

(1-431) Les activités immobilières regroupent environ 75 salariés (ETP), les autres activités environ 40 (ETP).

115 salariés (ETP) en 2017 sur l’ensemble des activités du Groupe.

Répartition de l’effectif ETP total du Groupe au 31 décembre 2017

Calculs 2017	Calculs 2017	Calculs 2017	Calculs 2017	Calculs 2017
Répartition de des effec- tifs de CBo Territoria au 31 décembre 2017 (en nombre d'équivalents tempsplein)	CBo T SA	CBo GI SAS	NH SAS	RMT SAS	Total Activi- tés immobi- lières	BBCC SAS	JE SARL	BCS SAS	Total Autres Activités	Total
Ingénieurs et cadres	20,00	8,00	2,00		30,00	1,00	1,00		2,00	32,00
Agents de maitrise et employés	12,86	25,00	1,00		38,86	24,92	4,00	6,86	35,78	74,64
Ouvriers				7,00	7,00		2,00		2,00	9,00
Personnel mis à dispo- sition					0,00				0,00	0,00
Total	32,86	33,00	3,00	7,00	75,86	25,92	7,00	6,86	39,78	115,64

**Ne sont reportés dans ce tableau que les CDD* (de plus de 3 mois) et CDI**

*Les CDD d’usage (donc CDD courts, moins de trois mois) ne sont utilisés que sur BBCC SAS.

Le personnel, situé en totalité sur le territoire de l’Île de La Réunion, est salarié au sein de 7 entités juridiques :

Le personnel dédié aux activités immobilières est salarié des entités CBo Territoria SA (holding, regroupant les missions de direction générale, fonctions support et équipes en charge du développement et

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de la maîtrise d’ouvrage des opérations immobilières), CBo Gestion Immobilière SAS (regroupant les salariés en charge des missions de gestion immobilière et commercialisation), Nouvel Horizon SAS (regroupant les salariés en charge de la communication et du marketing) et la société RMT (regroupant les salariés en charges de la maintenance et des travaux).

La société BBCC SAS regroupe les salariés en charge de l’exploitation du Golf du Bassin Bleu.
La société BCS SAS regroupe les salariés du complexe de loisirs de Beauséjour.
La société le Jardin d’Eden qui gère l’exploitation d’un jardin tropical ouvert au public sur la côte Ouest de l’Île.

(2-433) Le Groupe CBo Territoria a recruté 22 nouveaux collaborateurs en 2017 alors que 21 quittaient la société.

*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017	*Embauches et départs au cours de l’année 2017* Calculs 2017
Mouvements de person- nels enregis- trés en 2017	CBo T SA	CBo GI SAS	NH SAS	RMT SAS	Total Activi- tés immobi- lières	BBCC SAS	JE SARL	BCS SAS	Total Autres activités	Total Groupe
Effectif au 31/12/2016	34,76	28,00	2,00	6,00	70,76	28,92	7,00	6,71	42,63	113,39
Embauche en CDI	4,00	4,00	1,00		9,00	2,00		2,00	4,00	13,00
Embauche en CDD *		2,00	1,00	2,00	5,00	1,00			1,00	6,00
Embauche Autres con- trats	1,00	1,00			2,00	1,00			1,00	3,00
Arrivée suite Transfert Intra Groupe		1,00			1,00				0,00	1,00
Total Em- bauches	5,00	8,00	2,00	2,00	17,00	4,00	0,00	2,00	6,00	23,00
Licenciement		1,00			1,00	1,00			1,00	2,00
Rupture con- ventionnelle	2,90		1,00		3,90	2,00		1,00	3,00	6,90
Démission	2,00				2,00	2,00			2,00	4,00
Rupture de la période d'es- sai	1,00				1,00	1,00		0,86	1,86	2,86
Fin de CDD *	1,00	2,00			3,00	1,00			1,00	4,00
Départ suite Transfert Intra Groupe				1,00	1,00				0,00	1,00
Autres					0,00				0,00	0,00

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Total Départs	6,9	3	1	1	11,9	7	0	1,86	8,86	20,76
Effectif au 31/12/2017	32,86	33,00	3,00	7,00	75,86	25,92	7,00	6,85	39,77	115,63

* Prise en compte des CDD d'une durée supérieure à 3 mois.

(1-432) Le Groupe se caractérise par le dynamisme et la jeunesse des équipes : la moyenne d’âge est de 40 ans (en légère baisse depuis 2016).

Répartition des salariés du Groupe par tranche d’âge au 31 décembre 2017

Calculs 2017	Calculs 2017	Calculs 2017	Calculs 2017
	Activités immobi- lières	Autres activités	Total
<= 30 ans	13,0	14,0	27,0
31-35 ans	15,0	3,0	18,0
36 - 40 ans	11,0	5,0	16,0
41 - 45 ans	12,0	3,5	15,5
46-50 ans	12,4	4,0	16,4
51 - 55 ans	5,0	4,9	9,9
56-60 ans	3,4	3,5	6,9
61 - 65 ans	3,0	2,0	5,0
> 65 ans	1,0	0,0	1,0
Total	75,86	39,78	115,64

Age moyen

40,47 ans

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Une entreprise citoyenne et égalitaire, reflet de la diversité de la société réunionnaise

(17-448) Le Groupe CBo Territoria favorise l’emploi réunionnais : les offres d’emploi sont d’abord publiées au sein de CBo Territoria pour en donner la primeur aux salariés, puis au niveau de l’Île de La Réunion, et enfin en métropole si la démarche s’est révélée infructueuse ; au niveau du golf et du complexe sportif, l’entreprise a cherché à recruter dans les quartiers avoisinants.

(2-434) Pour l'ensemble des structures de CBo Territoria nous avons intégrés en 2017, 23 stagiaires, 4 contrats d’apprentissage et 4 contrats de professionnalisation.

Il contribue à l’intégration professionnelle des jeunes en accueillant stagiaires, contrats de professionnalisation, emplois aidés sur RMT et apprentis et parfois doctorant.

(7-439) Le Groupe CBo Territoria applique les dispositions prévues dans les CCN (Conventions Collectives Nationales) : PREVENTION DE LA PENIBILITE AU TRAVAIL :

L'ordonnance du 22 septembre 2017 retire 4 facteurs de risques du dispositif du compte personnel de prévention.

*Sur le périmètre du Golf du Bassin Bleu et du Jardin d’Eden :

2 salariés sont concernés par une exposition au facteur "travail de nuit",
6 salariés sont concernés par une exposition au facteur "vibrations mécaniques" (un des facteurs retiré du dispositif). Ces structures ne sont pas soumises à l'obligation de négocier un accord de prévention. Cependant des actions de prévention sont régulièrement mises en place et améliorées pour réduire l'exposition aux facteurs de pénibilité et plus généralement aux risques professionnels : port de casques réducteur de bruit, sièges réduisant les vibrations mécaniques, toit sur les machines de jardinage.

*Sur le périmètre Activité immobilières, seule l'entreprise RMT nécessite la réalisation d'un diagnostic Pénibilité. Cependant, reste attendu le référentiel de Branche en cours d'élaboration (Source FRBTP) afin que le diagnostic soit en phase avec les préconisations de la Branche Professionnelle.

ACCORD D’INTERESSEMENT

L'accord d'intéressement, signé le 26 février 2015 sur le périmètre CBo Territoria, CBo Gestion Immobilière et Nouvel Horizon, couvre les exercices comptables 2015 à 2017.

ACCORD EGALITE HOMMES-FEMMES

Le Groupe CBo Territoria applique les dispositions prévues dans le CCN.

(13-444) 59 % de l’effectif des activités immobilières et 32 % de l’effectif du golf est féminin en 2017. 40 % des membres du Conseil

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Lors de sa séance du 25 novembre 2016, le Conseil d'Administration a examiné le bilan annuel sur l'égalité professionnelle et salariale au sein de la société. Aucun écart majeur n'a été identifié.

d’Administration sont des femmes.

Le Conseil d'Administration confirme que la société doit être attentive au respect de l'égalité de traitement entre ses salariés à situation comparable et dans l'ensemble des domaines, notamment en ce qui concerne l'embauche, l'évolution professionnelle, les sanctions disciplinaires, la formation ou la promotion.

(13-444) Répartition des effectifs hommes et femmes, par catégorie de personnel, Au 31 décembre 2017

Calculs 2017

Répartition homme/femme, en distinguant cadres (et cadres dirigeants) et non cadres

Répartition en ETP Effectif au 31/12/2017 H/F par catégorie de personnel	Répartition en ETP Effectif au 31/12/2017 H/F par catégorie de personnel	Activités immobilières	Total Autres activités	Total Groupe
Cadres diri- geants	Femme	3,0	0,0	3,0
	Homme	5,0	0,0	5,0
	Total	8,0	0,0	8,0
Cadres	Femme	12,0	2,0	14,0
	Homme	10,0	0,0	10,0
	Total	22,0	2,0	24,0
Agents de maî- trise	Femme	20,0	0,0	20,0
	Homme	8,0	1,0	9,0
	Total	28,0	1,0	29,0
Employés /Ouvriers	Femme	9,9	10,8	20,6
	Homme	8,0	26,0	34,0
	Total	17,9	36,8	54,6
Total		75,9	39,8	115,6
	Femme	44,9	12,8	57,6
	Homme	31,0	27,0	58,0
Ratio	Femme	59%	32%	50%
	Homme	41%	68%	50%

Sur l’ensemble de l’effectif toutes activités le Groupe respecte la totale parité !

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Répartition des salaires bruts par catégorie de personnel hommes et femmes, Au 31 décembre 2017

Salaires bruts moyens au 31/12/17		Activités immobi- lières	Autres activités	Total Groupe
Cadres dirigeants	Femme	7 367		7 367
	Homme	10 213		10 213
	Moyenne Totale	9 264		9 264
Cadres	Femme	4 015	3 094	3 884
	Homme	4 740		4 740
	Moyenne Totale	4 326	3 094	4 219
Agents de maîtrise	Femme	2 621		2 621
	Homme	2 658	3 317	2 731
	Moyenne Totale	2 631	3 317	2 654
Employés/Ouvriers	Femme	2 017	1422	1 665
	Homme	2 016	1 745	1 803
	Moyenne Totale	2 017	1 625	1 742
Total		3 685	1 678	2 988
Moyenne de salaire	Femme	3 142	1 645	2 773
	Homme	4 491	1 698	3 217

Des mesures ont été prises en faveur de l’emploi et de l’insertion des personnes en situation de handicap et deux salariés en bénéficient directement au sein du Groupe.

L'obligation est remplie par BBCC avec la présence d'1 ETP.

Sur CBo Territoria, l'obligation est de 2 ETP. 1 seul ETP étant embauché, l'entreprise a pu remplir partiellement son obligation.

(14-445) Golf BBCC : 1 ETP personne en situation de handicap CBo Territoria : 1 ETP embauché.

Les autres entités du Groupe ne sont pas concernées par l'obligation OETH (Obligation d'Emploi de Travailleurs Handicapés) compte tenu de leur effectif au seuil de déclenchement et seuil d'assujettissement pour CBo Gestion Immobilière. Cette dernière a fait appel à un établissement de Service d'Aide par le Travail (ESAT) équivalent à 0,05 unité bénéficiaire.

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(15-446) Au final, la diversité des salariés de CBo Territoria reflète la diversité de la population réunionnaise et traduit concrètement la politique de lutte contre les discriminations (raciale, sexuelle, religieuse, handicap et maladie…), informelle mais concrète de CBo Territoria. De fait, en l’absence de discrimination avérée, aucune mesure concrète n’a été prise en la matière.

Une entreprise attractive qui protège et intéresse ses salariés

Le Groupe recrute majoritairement en contrat à durée indéterminée. Les CDD sont réservés principalement aux remplacements des congés maternité et au niveau du Golf du Bassin Bleu durant les congés annuels.

La rémunération de base est complétée de primes et avantages (13[ème] mois et prime d'intéressement pour les activités immobilières, prime de performance pour certains postes de direction et de commerciaux sur la base d’objectifs à atteindre et une prime d’ancienneté pour les salariés du golf). Les salariés des entreprises du Groupe bénéficient d’une mutuelle dont l'adhésion est obligatoire pour les CDI. Une partie est prise en charge par l’employeur conformément à la législation en vigueur, CBo Territoria offre la possibilité aux salariés d’opter pour des garanties supérieures, le surcoût étant à leur charge. Ils bénéficient également d’un système de prévoyance (pris en charge à 100 % par CBo Territoria). Les salariés des activités immobilières bénéficient en outre de chèques déjeuner (pris en charge à 59 % par l’employeur).

(1-431) 90 % de l’effectif du Groupe est en CDI.

(3-435) En 2017, les rémunérations se sont élevées à 7 491 K€ (+9 % par rapport à 2016).

(6-450) Les évolutions de carrière sont évoquées lors des entretiens annuels d’évaluation .

La Loi du 5 mars 2014 portant sur la réforme de la formation professionnelle a rendu obligatoire la tenue d'un entretien professionnel (EP) tous les 2 ans, à compter du 5 mars 2014 ou de la date d'embauche du salarié si postérieure.

Les salariés ayant eu leur 1[er] EP en 2015 ont bénéficié d'un EP en 2017. Pour les autres salariés les prochains EP auront lieu au plus tôt en 2018.

Pour les Activités Immobilières : - 61 EAE (Entretien Annuel d'Evaluation) réalisés, entre février et juin 2017 - 29 EP (Entretien Professionnel) réalisés entre février et juin 2017

Pour BBCC, BCS et JE : - 30 EP menés en février 2016 pour BBCC. Les prochains EP auront lieu en 2018. - 8 EP menés en mars 2016 pour JE. Les prochains EP auront lieu en 2018. - 0 EP pour BCS, la société a été créée en 2016. Les 1[ers] EP auront lieu en 2018.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Une organisation du temps de travail souple pour répondre aux besoins de l’entreprise.

La mise en place des 35 h s’est traduite par l’attribution de 6 jours de RTT, qui sont planifiés entre Noël et le Jour de l’An. Cette alternative a permis de maintenir une organisation souple du temps de travail.

L'octroi de temps partiel est généralement accordé en cas de demande.

(4-436) En 2017, 4 % des salariés sont à temps partiel[11] .

Une égalité de traitement vis-à-vis des congés : chaque salarié dispose de 27 jours ouvrés de congés payés annuels au sein des activités immobilières, 36 jours ouvrables au sein du Golf.

Détail des causes de l’absentéisme en 2017

Absentéisme (jours d'arrêt AT, Maladie, Absences injusti- ' fiées) : 586 jours d absence, soit 2,31 % pour le Groupe* , dont :

-Activités immobilières : 432 jour s pour un effectif ETP de 75,86 salariés ; soit un taux d'absentéisme de 2,60 % -Autres activités : 154 jours pour un effectif ETP de 39,78 ; soit un taux d'absentéisme de 1,77 %

Calcul du taux d'absentéisme : Nombre jours d'absences (AT, Maladie, Abs injustifiées) / effectif * nb jours théoriques présence 2017

avec : nombre de jours théorique de présence par salarié pour 2017 = 219 jours

(5-437) Taux d’absentéisme en 2017 : 586 jours d'absences (taux d'absentéisme de 2,31 %) en baisse par rapport à 2016.

(8-440) 0 salarié arrêté et reconnu maladie professionnelle en 2017 (10-442) Accident du Travail Activités Immobilières : 2 AT pour un total de 26 jours d'arrêt. Autres Activités : 1 AT pour un total de 33 jours d'arrêt,

(365 jours - [105 (samedis + dimanches) + 9 Jours Fériés chômés + 27 CP + 6 RTT - Journée Solidarité) = 219 jours

(9-441) Le Groupe CBo Territoria veille dans chacune de ses entités au respect de toutes ses obligations légales en termes de santé et sécurité au travail.

Si aucun accord collectif n’a été signé en la matière, le Groupe s'inscrit dans une démarche sincère de prévention des risques, à travers la mise en place depuis juillet 2007 sur les sites de Sainte-Marie, Savanna et de ses bureaux de vente temporaires ; depuis juin 2011 sur le site du Golf à Saint-Gilles-les-Hauts (BBCC), de son Document d'évaluation et de prévention des risques professionnels (DUPRP) y compris pour RMT (société de travaux plus exposées aux risques en sites occupés). Le Groupe CBo Territoria est également vigilant à la conformité de ses affichages obligatoires en la matière.

Enfin, en termes de formation, le Groupe forme et met à jour selon les directives légales, les compétences de ses SST (Sauveteurs Secouristes du Travail) et de ses EPI (Equipiers de

11 en effectif physique et non en ETP

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première intervention).

La loi de réforme de la médecine du travail du 20 juillet 2011 a introduit l'obligation pour tous les employeurs, à compter du 1[er] janvier 2015, de désigner un nouvel intervenant pour aider dans les activités de protection et de prévention des risques professionnels. Ainsi le Groupe CBo Territoria a désigné et formé en 2015 des Référents Santé Sécurité pour chacune de ses entités.

Les ressources humaines et les relations sociales

Un plan de formation a été mis en œuvre pour toutes les activités du Groupe en 2017 qui inclue en effet les activités immobilières ainsi que les autres activités.

En 2017, le Groupe (toutes activités confondues) augmente l'effort de formation de 2,14% en termes de dépenses même si la Loi du 5 mars 2014 portant sur la réforme de la Formation professionnelle a modifié le financement de la FPC, en supprimant pour les entreprises de plus de 10 salariés, les prises en charge du plan de formation par l'OPCA (contribution FPC réduite à 1% mais qui n'inclue plus de financement du plan par l'OPCA). Ainsi, CBo Gestion Immobilière a dépensé 2,59 % de sa masse salariale en effort de formation métier pour l’ensemble de son service.

(11/12-443) 58 salariés ont bénéficié de 1 683 heures de formation en 2017 (soit 50 % de l’effectif).

(16-447, 6-438) Les relations sociales sont basées sur l’écoute et le dialogue et respectent la liberté d’association et du droit de négociation collective.

Pour BBCC SAS, les dernières élections datent de juin 2015 . En juin 2016, un des 2 DP (Délégués du Personnel) élus a pris de nouvelles responsabilités hors BBCC (mutation intra Groupe).
Dans les autres filiales de CBo Territoria soumises à cette obligation, les dernières élections de représentants du personnel ont été organisées en 2013 ; aucun salarié ne s’étant présenté, un procès-verbal de carence a été dressé. Néanmoins, quatre salariés sont cooptés par le personnel et font office de représentants du personnel. Ils rencontrent régulièrement, ou à sa demande, la Direction Générale. Une réflexion est en cours pour la mise en place en 2018 d’un CSE suite aux ordonnances Macron de fin 2017.

Pour associer pleinement l’ensemble du personnel à la conduite de l’entreprise, la Direction Générale présente deux fois par an les résultats semestriels et annuels tels que présentés aux analystes financiers (SFAF) à l’ensemble du personnel, réunions au cours desquelles sont également présentés les axes stratégiques du Groupe et la parole donnée au personnel.

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Depuis février 2016, le recrutement en CDI d'une Responsable Ressources Humaines remplacée en novembre 2017 (suite à rapprochement familial) a permis d'assurer une réponse RH permanente interne , de structurer les processus RH et de professionnaliser la fonction RH, notamment dans un contexte règlementaire complexe (application de 5 conventions collectives distinctes sur l'ensemble du Groupe ; diversités des problématiques de droit social soulevées). La fonction RH désormais intégralement internalisée (paie, administration du personnel et développement RH) contribue à améliorer la qualité du dialogue social.

(18/19-449) L’entreprise a travaillé en 2017 sur les territoires réunionnais et mahorais. Elle respecte de fait les stipulations des conventions fondamentales de l’Organisation Internationale du Travail relatives à l’élimination du travail forcé ou obligatoire et à l'abolition effective du travail des enfants, en l’absence de telles problématiques localement.

(40-426) CBo Territoria s’est engagée dès 2012 auprès de l’Agence Française de Développement qui finance certaines de ses opérations et s’engage à ce titre dans l’ensemble des activités du Groupe :

à respecter des principes listés dans le cadre de la passation de ses marchés,
à n’entrer en relation avec aucune des personnes, entités, Groupes figurant sur les Listes de Sanctions Financières (incluant la lutte contre le financement du terrorisme),
à ne pas acquérir ou fournir de matériel ou intervenir dans des secteurs sous embargo, de l’une, quelconque, des entités suivantes : Nations Unies, Union Européenne, République Française,
sur l’origine licite de ses fonds et des fonds investis dans ses opérations,
sur l’absence d’acte de corruption.

Une fiche de risque spécifique a été élaborée dans la cartographie des risques réalisée en 2015. Cette fiche qualifie le risque de corruption en fonction de la probabilité d'occurrence et de la gravité pour le Groupe. Elle décrit également les procédures mises en place pour prévenir ce risque.

En 2017, un poste de direction de l’audit et du contrôle internes est créé au sein du Groupe, dans le but de mettre en place et d’analyser et de contrôler les procédures internes pour mieux mieux maitriser les risques notamment en termes de corruption

Enfin, la Gestion Immobilière et la Direction Financière se sont doté d’un outil de gestion centralisé (Cassiopae) des

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loyers, des paiements fournisseurs et pilotage des impayés permettant après une période de déploiement de mieux fiabiliser à terme les données de gestion liées à l’activité immobilière du Groupe.

(42-425) Les activités de CBo Territoria se déploient à La Réunion et à Mayotte, deux départements français, aussi, aucune autre action n’est nécessaire et donc engagée en faveur des droits de l’Homme.

Le Conseil d’Administration et la gouvernance interne

Le Conseil d’Administration est composé de 10 administrateurs, pour la plupart des chefs d’entreprise exerçant dans différents secteurs d’activités (commerces, finances, services…). Un nouveau poste de Censeur a par ailleurs été créé en septembre 2017, ce qui porte à 2 le nombre de censeur, en charge du respect des statuts. Les censeurs assistent aux séances du Conseil d’Administration avec voix consultative et présentent toutes observations. Afin de renforcer la structure de gouvernance, deux comités spécialisés - Comité d’Audit et Comité des Nominations, Rémunérations et de la Gouvernance - ont été mis en place en juin 2009.

(451) 4 administrateurs sur 10 sont indépendants (au regard des règles de l’AMF). Le taux d’assiduité aux réunions du Conseil d’Administration est de 90 %

Le Conseil d’Administration s’est réuni 7 fois en 2017, dont 2 fois pour l’arrêté des comptes semestriels et annuels.

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9 AUTRES INFORMATIONS

9.1 FILIALES ET PARTICIPATIONS

La SCI Grand Sud Sauvage Développement est entrée, au cours de la période, dans le périmètre de consolidation en tant que société mise en équivalence.

Le groupe a cédé le solde des titres de la société SCI Triolet. Cette société était comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence au 31 décembre 2016.

Le périmètre de consolidation au 31 décembre 2017 intègre les sociétés suivantes :

Sociétés	Siège social	SIREN	Méthode de consolidation	% d’intérêt 12/2017
SA CBo Territoria	Cour de l’usine - La Mare 97 438 Sainte-Marie	452 038 805	Société mère	100%
Sociétés intégrées globalement
SAS CBo Gestion Immobilière	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	478 865 447	Intégration globale	100%
SAS CBo Développement	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	524 758 885	Intégration globale	100%
SAS CBo Property	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	479 422 008	Intégration globale	100%
SCI Ateliers les Figuiers	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	452 453 772	Intégration globale	100%
SCI Cour de La Mare	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	450 214 820	Intégration globale	90%
SCI Cour Savanna	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	479 408 759	Intégration globale	100%
SAS SRET	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	339 894 529	Intégration globale	100%
SAS Bassin Bleu Country Club	75 rue Mahatma Gandhi 97435 Saint-Paul	479 519 266	Intégration globale	100%
SNC Victor Hugo	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	488858663	Intégration globale	100%
SCI Lardy	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	492 772 462	Intégration globale	90%
SCI Le Tamarinier	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	492 709 522	Intégration globale	100%
SCI Le Tarmac	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	492 687 199	Intégration globale	100%
SCI Jules Hermann	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	501 651 533	Intégration globale	51%
SCCV O’Malley	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	501 891 626	Intégration globale	100%
SCI Alambic	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	509 478 236	Intégration globale	100%
SCI Clairefontaine	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	452 412 232	Intégration globale	100%
SCI Aurore	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	452 818 412	Intégration globale	100%
SCI Vierge du Cap	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	485 010 091	Intégration globale	100%
SCI Ponant	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	485 010 318	Intégration globale	100%
SCI Neptune	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	492 686 787	Intégration globale	100%
SCI Boréales	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	492 677 208	Intégration globale	100%
SAS BCS	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	821975323	Intégration globale	100%
SAS CBo Expansion	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	519 579 312	Intégration globale	100%
SAS L'usine	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	822414157	Intégration globale	100%
SCI Leu Boutik	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	514 949 528	Intégration globale	100%
SCI Leu Clair	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	514 819 085	Intégration globale	100%
SCCV Eco parc du Portail	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	514 194 174	Intégration globale	100%
SCI Désiré Mahy	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	523 680 080	Intégration globale	100%
SNC Cap Horizon	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	522 032 085	Intégration globale	100%
SAS Nouvel Horizon	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	533 677 027	Intégration globale	100%
SCI Le Verger	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	485 003 099	Intégration globale	100%
SCCV Heracles	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	822 624 938	Intégration globale	51%
SCCV Jardins d’Ugo	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	750 913 451	Intégration globale	100%
SCI A.I.	21 avenue du 14 juillet 1789 - 97420 Le Port	450 878 764	Intégration globale	100%

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SARL Jardin d'Eden	Route Nationale 1 - L'Emintage 97434 Saint- Gilles-Les-Bains	353 869 696	Intégration globale	100%
SARL Mahoré	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	814 645 776	Intégration globale	100%
SAS Réunion Maintenance Travaux	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	813 482 049	Intégration globale	100%
SCI Black Pearl	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	489 165 522	Intégration globale	100%
SNC Hermione	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	502 186 901	Intégration globale	100%
Sociétés mises en équivalence
SCI Kerveguen	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	498 793 298	Mise en équivalence	50%
SCCV Tech Sud One	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	798 989 091	Mise en équivalence	50%
SAS Terres Créoles	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	535 374 615	Mise en équivalence	50%
SNC Zac Mapou	23 rue Raymond Vergès 97441 Sainte-Suzanne	321 327 280	Mise en équivalence	34%
SCI Grand Sud Sauvage développe- ment	Cour de l’usine - La Mare 97438 Sainte-Marie	820529394	Mise en équivalence	50%

En vous rendant compte de l’activité du Groupe, nous vous avons exposé l’activité de ses filiales et des sociétés contrôlées.

9.2 COMPTES SOCIAUX DE CBO TERRITORIA SA

CBo Territoria SA est la société-mère du Groupe ; elle porte à la fois les terrains constituant la réserve foncière, les opérations d’aménagement en cours de développement et certaines opérations immobilières. Lorsque des opérations immobilières sont positionnées dans des entités ad hoc, elle porte les titres de ces sociétés et/ou participe à leur financement.

Les comptes sociaux de CBo Territoria SA sont établis conformément aux dispositions du Règlement ANC 2016-07 relatif au plan comptable général homologué par arrêté du 26 décembre 2016.

Aucun changement de méthode comptable ou de présentation des comptes annuels n’est intervenu en 2017.

Résultats financiers 2017

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Le chiffre d’affaires de CBo Territoria SA est constitué essentiellement de ventes de biens immobiliers (constatées à l’achèvement en comptabilité sociale), dont une partie peut être réalisée au profit d’entités du Groupe en vue du développement d’opérations immobilières.

Le résultat net comptable 2017 s’élève à 10,9 M€ (6,6 M€ en 2016).

Information sur les charges non déductibles fiscalement

Selon l’art. 223 quater du CGI, il est précisé qu’aucune dépense ou charge somptuaire (CGI art. 39-4) n’a été supportée par la Société au cours de l’exercice 2017.

Selon l’art. 223 quinquies du CGI, il est précisé qu’aucune réintégration de frais généraux dans le bénéfice fiscal imposable n’a été réalisée en 2017.

Information sur l’activité de la société en matière de recherche et développement

La Société n’a effectué aucune activité de recherche et développement au cours de l’exercice écoulé.

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9.3 RESULTATS FINANCIERS DE LA SOCIETE AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES

Le détail des résultats financiers de CBo Territoria SA au cours des cinq derniers exercices est présenté ci-dessous.

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(1) Soit 0,21 € / action au titre de l’exercice 2017 suivant proposition du Conseil d’Administration du 16/03/2018.

En cas de variation du nombre d’actions ouvrant droit à dividende par rapport au 33 760 855 actions composant le capital au 31/12/2017, le montant global des dividendes sera ajusté en conséquence.

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9.4 DIVIDENDES VERSES AU COURS DES TROIS DERNIERS EXERCICES

Les dividendes mis en distribution au titre des trois derniers exercices précédents ont été les suivants :

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sur la base de 32 181 005 actions

** sur la base de 32 460 927 actions

*** sur la base de 32 504 213 actions

Nombre d’actions existantes à la date de l’AG ayant statué sur le dividende.

Sur proposition du Conseil d’Administration à l’Assemblée Générale, il est prévu de verser le 6 juin 2018 un dividende au titre du résultat 2017 de 0,21 € par action, soit une distribution totale de 7 090 K€ (sur la base des 33 760 855 actions composant le capital social au 31 décembre 2017).

9.5 DECOMPOSITION DU SOLDE DES DETTES FOURNISSEURS

Les conditions générales de règlement pratiquées par CBo Territoria et ses filiales sont les suivantes :

Factures sur opérations immobilières : paiement à 45 jours à partir de la date de réception des factures, en deux campagnes mensuelles de règlement ;
Factures frais généraux : paiement à 30 jours de la date de réception des factures, en une campagne mensuelle de règlement.

Ponctuellement, des conditions particulières de règlement peuvent être négociées avec les entreprises, notamment dans le cadre de marchés de travaux.

Le poste Fournisseurs des Etats financiers de CBo Territoria SA atteint un total de 19 027 K€ au 31 décembre 2017, et se trouve ainsi constitué :

Dettes Fournisseurs au 31/12/2017 Notes En K€ En %	Rappel
	31/12/2016
Dettes / Factures fournisseurs (a) 9 344 22% Dettes Fournisseurs / Retenues de garanties (b) 1 525 9% Dettes Fournisseurs / Factures non parvenues (c) 8 159 68%	5 347 2 241 16 374
Total Poste Dettes Fournisseurs 19 027 100%	23 962

(a) Ces dettes sur factures fournisseurs comptabilisées font l’objet de la décomposition ci-après.

(b) Ces dettes sont constituées des retenues de garantie sur les marchés de travaux (contractuelles) ; elles sont généralement exigibles au parfait achèvement des travaux.

(c) Ces enregistrements comptables concernent à la fois des factures non parvenues sur travaux réalisés et des provisions sur travaux restant à réaliser.

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Le solde des dettes fournisseurs de CBo Territoria SA au 31 décembre 2017 de 9 344 K€ (a) se ventile ainsi :

Dettes / Factures fournisseurs au 31/12/2017 Notes En K€ En %	Rappel
	31/12/2016
Echéances échues (ant. au 31/12/2017) (a) 558 6% Echéances courantes (janvier et février 2018) (b) 8 786 94% Echéances particulières (post. au 01/03/2018) (c) 0 0%	1 251 4 096 0
Total Solde Dettes Fournisseurs 9 344 100%	5 347

(a) La dette dont l’échéance théorique est échue est constituée de divers reliquats.

(b) Les factures aux échéances courantes correspondent aux factures à régler selon les délais habituels de paiement de la société aboutissant à un règlement sur les deux mois suivants, selon des conditions plus rapides que celles prévues par la Loi LME.

DELAIS DE PAIEMENTS FOURNISSEURS ET CLIENTS

Le tableau ci-dessous présente l'analyse des dettes fournisseurs et des créances clients au 31 décembre 2017 :

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9.6 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

Le Groupe a signé, en janvier 2018, une promesse de vente pour l’acquisition d’une galerie commerciale d’un montant de 14,0 M€ (hors droits).

Le Groupe a émis en février 2018 une ORNANE (Obligation Remboursable en Numéraire et Actions Nouvelles et Existantes) à hauteur de 30 M€. Cette dernière sera destinée à répondre aux besoins de financement de la Société en général, de financer son développement, de refinancer des dettes existantes et de diversifier ses sources de financement. Le Groupe a ainsi procédé en février 2018 au rachat de 1,7 million d’OCEANE pour un montant total de 7,2 M€.

9.7 ATTRIBUTION D’OPTIONS DE SOUSCRIPTION ET/OU D’ACHAT D’ACTIONS

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Autorisations en cours

L’Assemblée Générale du 3 juin 2010 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’options de souscription et/ou d’achat d’actions, dans la limite de 1 587 616 options (soit 5 % du capital social composé de 31 752 325 actions au 31 décembre 2009).

Dans le cadre de cette autorisation, le Conseil d’Administration a décidé, lors de sa séance du 9 septembre 2010, de réaliser une attribution portant sur 563 500 options de souscription d’actions.

Aucune attribution d’options de souscription ni d’achat actions au titre de cette autorisation n’a été réalisée au cours des années 2011, 2012 et 2013.

L’Assemblée Générale du 6 juin 2012 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’options de souscription d’actions, dans la limite de 5 % du capital social existant au jour de la première attribution (soit 1 600 941 options sur la base du capital social composé de 32 018 825 actions au 31 décembre 2012). Cette autorisation a privé d’effet l’autorisation antérieure décrite ci-dessus.

Aucune attribution d’options de souscription ni d’achat d’actions au titre de cette autorisation n’a été réalisée au cours des années 2014, 2015 et 2016.

L’Assemblée Générale du 5 juin 2015 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’options de souscription d’actions, dans la limite de 3 % du capital social existant au jour de la première attribution (soit 965 430 options). Cette autorisation a privé d’effet l’autorisation antérieure décrite ci-dessus.

Situation des plans et options en circulation

Les options en circulation au 31 décembre 2017 donnent la possibilité de souscrire à des actions de la société dans les conditions suivantes :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

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(1) Le prix de souscription a été établi au niveau de 95 % de la moyenne des cours de clôture des vingt séances précédant l’attribution.
(2) La valorisation des options attribuées a été estimée, à la date d’attribution, au moyen d’un modèle de valorisation de type Black & Scholes, prenant en compte la maturité des options attribuées, la volatilité de l’action et le taux de rendement attendu de l’action.
(3) La démission ou le licenciement du bénéficiaire lui fait perdre immédiatement tout droit à l’exercice des options, sauf accord spécifique. Les bénéficiaires partant en retraite conservent leurs droits en cours.
(4) Les options peuvent être exercées par tout bénéficiaire présent dans le Groupe au moment de l’ouverture de la période d’option.
(5) Nombre d’options non encore exercées au 31/12/2017.
(a) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 28/06/2006 (montant maximum de 1 233 100 options soit 5 % du capital social au 31/12/2005 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(b) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 03/06/2010 (montant maximum de 1 587 616 options soit 5 % du capital social au 31/12/2009 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).

Au cours de l’exercice, 63 500 options ont été levées. Il n’y a pas eu d’attribution.

9.8 ATTRIBUTION D’ACTIONS GRATUITES

Autorisations en cours

L’Assemblée Générale du 12 juin 2009 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir, aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’actions gratuites, dans la limite de 952 569 actions (soit 3 % du capital social composé de 31 752 325 actions au 31 décembre 2009).

Dans le cadre de cette autorisation, le Conseil d’Administration a décidé, lors de sa séance du 12 juin 2009, de réaliser une attribution portant sur 48 500 actions, et lors de sa séance du 9 septembre 2010, de réaliser une attribution portant sur 10 500 actions.

Aucune attribution d’actions gratuites au titre de cette autorisation n’a été réalisée au cours des années 2011, 2012 et 2013.

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L’Assemblée Générale du 6 juin 2012 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir, aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’actions gratuites, dans la limite de 3 % du capital social existant au jour de cette Assemblée Générale (soit 960 564 actions sur la base du capital social composé de 32 018 825 actions). Cette nouvelle autorisation a privé d’effet l’autorisation antérieure décrite ci-dessus.

La société a procédé à l’attribution de 15 000 actions gratuites au titre de cette autorisation au cours de l’année 2014.

L’Assemblée Générale du 8 juin 2016 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir, aux membres du personnel et aux mandataires sociaux, en une ou plusieurs fois et sur une durée de 38 mois, l’attribution d’actions gratuites, dans la limite de 1 % du capital social existant au jour de cette Assemblée Générale (soit 325 025 actions sur la base du capital social composé de 32 460 927 actions). Cette nouvelle autorisation a privé d’effet l’autorisation antérieure décrite ci-dessus.

Il n’y a pas eu d’actions gratuites attribuées de 2015 à 2017.

Situation des plans et actions attribuées

Les actions gratuites attribuées au cours des exercices 2009, 2010 et 2014 présentent les caractéristiques suivantes :

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(1) La valorisation des actions gratuites attribuées correspond au cours de Bourse au jour de l'attribution.

(2) Les plans sont soumis à des conditions de performance avant attribution définitive.

(3)La perte de la qualité de salarié ou de mandataire social avant la date d'attribution définitive fait perdre au bénéficiaire tout droit aux actions gratuites.

(4) Les conditions de performance requises par le Plan du 12/06/2009, le Plan du 09/09/2010 et le Plan du 14/03/2014 se sont trouvées réunies et ont permis l'attribution définitive aux salariés présents.

(5)L'attribution des actions gratuites ne devient définitive qu'après la date d'attribution définitive atteinte, et sous réserve de l'atteinte des conditions de performance fixées.

(a) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 12/06/2009 (montant maximum de 952 569 actions soit 3 % du capital social au 31/12/2008 - Autorisation valable pour une durée de 38 mois).

(b) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 06/06/2012 (montant maximum de 964 350 actions soit 3 % du capital social – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).

Les actions gratuites attribuées à l’origine ont toutes donné lieu soit à des annulations, soit à des attributions définitives à ce jour.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

10 PROPOSITIONS DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Les résolutions proposées par le Conseil d’Administration à l’Assemblée Générale concernent notamment les points suivants :

10.1 DISTRIBUTION DE DIVIDENDES

Il est proposé à l’Assemblée de fixer le dividende à verser le 6 juin 2018 au titre du résultat 2017 au niveau de 0,21 € par action, représentant une distribution totale de 7 090 K€ (sur la base des 33 760 855 actions composant le capital social au 31 décembre 2017).

Il est précisé qu’en cas de variation du nombre d’actions ouvrant droit à dividende par rapport aux 33 760 855 actions composant le capital social au 31 décembre 2017, le montant global serait ajusté en conséquence et le montant affecté au compte de report à nouveau serait déterminé sur la base des dividendes effectivement mis en paiement.

Le montant du dividende correspondant aux actions autodétenues n’est pas versé et est affecté au compte report à nouveau.

10.2 PROPOSITIONS DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Les résolutions proposées par le Conseil d’Administration à l’Assemblée Générale concernent notamment les points suivants :

Ratification de la nomination provisoire de Monsieur Philippe Diricq en qualité d’administrateur,
Ratification de la nomination provisoire de Monsieur Harold Cazal en qualité de censeur
Réduction de la durée des mandats d’administrateurs de 6 à 4 ans,
Augmentation de l’âge du Président du Conseil d’Administration à 75 ans, et dissociation de la limite d’âge des Directeur Général et Directeur Général Délégué de celle du Président du Conseil d’Administration.

Le projet de résolutions est tenu à la disposition des actionnaires et une présentation plus détaillée de l’ensemble des résolutions est disponible dans le Rapport du Conseil d’Administration exposant les projets de résolutions soumis à l’Assemblée Générale Mixte du 6 juin 2018.

Les propositions de résolutions qui vous sont soumises reprennent les principaux points de ce rapport.

Nous vous remercions de votre confiance et vous prions de bien vouloir les approuver.

Le Conseil d’Administration

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GLOSSAIRE

ANR - Actif Net Réévalué : L'Actif Net Réévalué est calculé à partir des capitaux propres consolidés.

Le portefeuille immobilier est évalué à la valeur de marché sur la base d'une expertise indépendante.

Cash flow liés aux activités opérationnelles : les flux de trésorerie d’exploitation définissent la variation des liquidités détenues par l’entreprise liée à son activité principale

EBITDA Foncière = marge opérationnelle Foncière : Loyers nets de Charges immobilières directes, avant Frais de gestion

EBITDA Promotion Immobilière = marge opérationnelle Promotion Immobilière : chiffre d’affaires diminué des coûts de revient des ventes et des charges commerciales

ICR – Interest Coverage Ratio : Taux de couverture du coût de l’endettement par les loyers nets

Impôt différé : L'impôt différé permet de constater un impôt correspondant au résultat économique de l'exercice au titre des opérations de l'entreprise qui sont amenés à générer dans le futur un impôt ou une économie d'impôt non reconnu par la méthode de l'impôt exigible.

IR - Immeuble de Rendement : Ensemble des actifs immobiliers bâtis générant des revenus locatifs réguliers

IP - Immeuble de Placement : Immeubles de Rendement bâtis (Entreprise + Habitat) + IP Terrains (hors Terrains Stocks/Promotion)

JV - Juste Valeur : Cette méthode de valorisation des actifs est prônée les normes comptables internationales IFRS, et s'appliquent aux comptes consolidés ; elle y est définie comme "le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation"

LTV - Loan To Value : Montant de l’encours des dettes financières net des actifs financiers et de la trésorerie / valeur de marché des Immeubles de Placement hors droits + stock et encours. Plus ce ratio est élevé, moins l'entreprise aura de marge de manœuvre dans son développement.

MEE : La Mise En Equivalence est une technique comptable donnant la possibilité de remplacer la valeur comptable des actions d'une société détenues par une société mère, par la valorisation de la part que la maison mère détient dans les capitaux propres de l’entité.

OCEANE - Obligations Convertibles En Actions Nouvelles ou Existantes.

ORNANE - Obligation Remboursable en Numéraire et en Actions Nouvelles et Existantes.

PdG – Part du Groupe : Le résultat net part du groupe est la part du bénéfice net de l’ensemble revenant aux actionnaires du groupe.

PILA : Solution de location-accession différée à la propriété, créée par CBo Territoria, permettant aux locataires d’accéder à terme à la propriété. Au bout de 6 ans de location, CBo Territoria s’engage à proposer au locataire, à un prix préférentiel, un logement de la gamme Pila.

Résultat des activités : Marges en Promotion + Loyers nets de charges immobilières - Frais de gestion nets +/- Résultats des activités annexes.

Résultat opérationnel : Résultat des activités + variation de la juste valeur + résultat de cession des immeubles de Placement + autres produits et charges opérationnels

Stocks Options : correspond à des options de souscription d’actions, à un prix d’exercice défini

TFT – Tableau de Flux de Trésorerie : Le tableau de flux de trésorerie explique la formation de la trésorerie et sa variation durant un exercice ou une période donnée

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C O M P T E S C O N S O L I D E S

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE .......................................... 72 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE .................................................................... 74 ETAT DU RESULTAT GLOBAL ................................................................................... 75 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE ................................................................. 76 TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES ............... 77 ANNEXES DES COMPTES CONSOLIDES PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS ........................................ 78 REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET REGLES D’EVALUATION ............................................................................................ 79 INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE .......................................................... 92 INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE ................. 94 NOTES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT ................................... 98 GLOSSAIRE ............................................................................................................... 118

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ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE

Actif

En milliers d'euros	Notes	31/12/2017	31/12/2016 retraité	31/12/2016 publié
ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations incorporelles	1	590	620	620
Autres immobilisations corporelles	2	10 677	10 191	10 191
Immeubles de placement	3	356 280	343 872	343 872
Titres mis en équivalence	4	2 543	5 916	5 916
Actifs financiers	5	1 323	1 792	1 792
Total Actifs non courants (I)		371 414	362 391	362 391
ACTIFS COURANTS
Immeubles de placement destinés à la vente	6	13 894	16 219	16 219
Stocks et en-cours	8	85 716	84 850	84 850
Clients et autres créances	9	20 206	13 696	13 696
Créances d’impôt	7	130	93	93
Trésorerie et équivalents de trésorerie	10	16 250	8 683	8 683
Total Actifs courants (II)		136 196	123 542	123 542
TOTAL ACTIF (I) + (II)		507 610	485 933	485 933

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Passif

En milliers d'euros		31/12/2017	31/12/2016 retraité(*)	31/12/2016 publié
CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
Capital	11	44 564	42 906	42 906
Primes liées au capital	11	21 296	18 824	18 824
Réserves consolidées	11	114 684	107 066	104 284
Résultat consolidé	11	16 747	13 155	13 155
Capitaux propres (Part Groupe) (A)		197 292	181 951	179 168
Réserves des minoritaires	11	939	856	856
Résultat des minoritaires	11	88	69	69
Intérêts minoritaires (B)		1 027	925	925
Capitaux propres consolidés (A) + (B)		198 319	182 875	180 093
PASSIFS NON COURANTS
Dettes financières (part à plus d’un an)	13	205 101	211 029	211 029
Provisions non courantes	12	441	325	325
Impôts différés passifs	7	29 531	26 390	25 421
Autres passifs long terme		1 007	1 223	1 223
Total Passifs non courants		236 080	238 967	237 998
PASSIFS COURANTS
Dettes financières (part à moins d’un an)	13	39 418	32 816	32 816
Provisions courantes	12	-	-	-
Fournisseurs et autres dettes *	14	33 301	30 956	34 707
Dettes d’impôt	7	492	320	320
Total Passifs courants		73 210	64 091	67 842
TOTAL PASSIF		507 610	485 933	485 933

(*) Les chiffres du passif du bilan 2016 ont été retraités des éléments décris en note 2.1 des comptes consolidés.

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COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE

En milliers d'euros	Notes		31/12/2017	31/12/2016 retraité(*)	31/12/2016 Publié
Loyers		15	18 812	19 115	19 115
Ventes en promotion immobilière			57 752	42 200	42 200
Produits des activités annexes			4 109	3 641	3 641
CHIFFRE D’AFFAIRES			80 673	64 956	64 956
Production immobilisée		16	465	557	557
Variation des stocks d'en-cours et produits finis		16	1 853	6 923	6 923
Total Produits des activités courantes			82 991	72 437	72 437
Achats			(50 445)	(42 533)	(42 533)
Charges externes			(8 537)	(6 271)	(6 271)
Charges de personnel		17	(7 444)	(6 873)	(6 873)
Impôts et taxes		18	(1 496)	(1 845)	(1 845)
Dotations aux amortissements et provisions		19	(706)	(1 518)	(1 518)
Autres produits et charges d’exploitation			(688)	(527)	(527)
RESULTAT DES ACTIVITES			13 674	12 871	12 871
Résultat sur cessions d'immeubles de placement		20	1 260	1 346	1 346
Solde net des ajustements de juste valeur	3 –	21	8 863	3 340	3 340
Autres charges et produits opérationnels		22	1 099	453	453
RESULTAT OPERATIONNEL			24 896	18 010	18 010
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence			666	719	-
RESULTAT OPERATIONNEL APRES RESULTAT DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE			25 562	18 730	18 010
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie		23	35	29	29
Coût de l'endettement financier brut		23	(4 958)	(4 976)	(4 976)
COUT DE L’ENDETTEMENT FINANCIER NET			(4 923)	(4 947)	(4 947)
Autres produits et charges financiers		23	123	14	14
RESULTAT AVANT IMPÔTS			20 762	13 797	13 078
Impôts sur les résultats		7	(3 926)	(573)	(573)
Résultat des sociétés mises en équivalence			-	-	719
RESULTAT NET			16 836	13 224	13 224
RESULTAT NET (PART DU GROUPE)			16 747	13 155	13 155
Intérêts minoritaires			88	69	69
Résultat par action (en euros)		24	0,51	0,41	0,41
Résultat dilué par action (en euros)		24	0,41	0,34	0,34

(*) Conformément à la recommandation de l’ANC de 2013, la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ayant une activité dans le prolongement de celles du Groupe a été reclassée dans le résultat opérationnel afin d’améliorer la visibilité des agrégats financiers.

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ETAT DU RESULTAT GLOBAL

ETAT DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES

DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
En milliers d'euros	Notes		31/12/2017	31/12/2016
RESULTAT NET TOTAL			16 836	13 224
Juste valeur des instruments dérivés		13	1 230	(1 255)
Impôts différés sur Juste valeur des instruments financiers			(318)	363
RESULTAT NET GLOBAL			17 748	12 332
dont Quote-part du Groupe			17 657	12 266
dont Quote-part revenant aux Minoritaires			91	65

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TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE

En milliers d'euros	Notes	31/12/2017	31/12/2016
Résultat net total consolidé		16 836	13 224
Ajustements :
Elim. du résultat des sociétés mises en équivalence		(559)	(293)
Elim. des amortissements et provisions		1 244	1 175
Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) sur immeubles de placement	22	(8 863)	(3 340)
Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) autres		(85)	(352)
Elim. des autres éléments sans incidence sur la trésorerie
Elim. de l’impact des stock-options		0	4
Elim. des résultats de cession, des pertes et profits de dilution		(2 664)	(2 521)
Elim. des produits de dividendes
Capacité d'autofinancement		5 909	7 896
Elim. de la charge (produit) d'impôts sur les résultats	7	3 926	573
Elim. du coût de l'endettement financier net		4 958	4 976
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt		14 793	13 444
Incidence de la variation du BFR	25	(141)	1 294
Impôts payés		(248)	(1 083)
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles		14 404	13 655
Décaissements liés aux travaux en cours		(19 152)	(23 537)
Variation des dettes et créances sur immobilisations		(905)	2 245
Acquisition d'actifs financiers
Variation des prêts, avances et autres actifs financiers	13	(86)	(497)
Cession d'immeubles de placement		13 464	20 571
Variation de périmètre *		4 987	2 628
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement		(1 692)	1 411
Augmentation de capital	11	205	90
Apports en capital des minoritaires / Filiales
Mobilisation d'emprunts	13	22 243	14 202
Remboursement d'emprunts	13	(21 661)	(25 228)
Variation des crédits d'accompagnement sur op. en Promotion	13	680	1 184
Variation des dépôts et cautionnements	13	(209)	57
Rachat d'actions propres		(44)	2 788
Intérêts financiers nets versés		(4 958)	(4 976)
Dividendes payés aux actionnaires du Groupe	11	(2 245)	(5 516)
Dividendes payés aux minoritaires		(7)	0
Autres flux liés aux opérations de financement		0	0
Flux de trésorerie liés aux activités de financement		(5 995)	(17 399)
Variation de la trésorerie		6 717	(2 333)
Trésorerie d'ouverture	10	(770)	1 564
Trésorerie de clôture	10	5 947	(770)
Variation de la trésorerie		6 717	(2 333)
* concerne la cession de la SCI Triolet

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TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES

En milliers d'euros	Capital	Réserves liées au capital	Réserves de réévaluation	Réserves de consolidation	Total Part du Groupe	Minoritaires	Total Capitaux propres
Situation au 31/12/2015 publiée	42 849	18 776	(2 011)	110 149	169 763	859	170 622
Correction d'erreur(1)				2 785	2 785		2 785
Situation au 01/01/2016 retraitée	42 849	18 776	(2 011)	112 934	172 548	859	173 407
Produits et charges comptabilisés directement en capitaux propres			(889)		(889)	(4)	(893)
Résultat net de l’exercice				13 155	13 155	69	13 224
Total des produits et charges comptabilisés	-	-	(889)	13 155	12 266	65	12 331
Distributions				(5 517)	(5 517)		(5 517)
Stock-options					-		-
Actions Propres				2 698	2 698		2 698
Augmentation de capital suite aux levées d’options de souscription d’actions (SO)	56	34			90		90
Augmentation de capital suite aux actions
gratuites devenues définitivement attribuées					-		-
Augmentation de capital suite à la conversion des OCEANE	1	2			3		3
Variation de périmètre				-	-	-	-
Autres mouvements(2)		12		(146)	(134)		(134)
Situation au 31/12/2016 retraitée	42 906	18 824	(2 900)	123 124	181 953	924	182 878

(1) Reprises de factures non parvenues présentant une forte antériorité – voir note 2.1

(2) dont principalement des reclassements des primes d'emission liées aux levées de stock-options

En milliers d'euros	Capital	Réserves liées au capital	Réserves de réévaluation	Réserves de consolidation	Total Part du Groupe	Minoritaires	Total Capitaux propres
Situation au 31/12/2016 publiée	42 906	18 824	(2 900)	120 339	179 168	924	180 093
Correction d'erreur				2 785	2 785		2 785
Situation au 31/12/2016 retraitée	42 906	18 824	(2 900)	123 124	181 953	924	182 878
Produits et charges comptabilisés directement en capitaux propres			910		910	2	912
Résultat net de l’exercice				16 747	16 747	88	16 835
Total des produits et charges comptabilisés	-	-	910	16 747	17 657	90	17 747
Distributions				(2 246)	(2 246)	(7)	(2 253)
Stock-options	83	108			191		191
Actions Propres				(44)	(44)		(44)
Augmentation de capital suite aux actions
gratuites devenues définitivement attribuées					-		-
Augmentation de capital suite au paiement du dividende en actions	1 570	2 356		(3 926)	-		-
Augmentation de capital suite à la conversion des obligations (OCEANE)	5	8			13		13
Variation de périmètre				-	-	-	-
Autres mouvements				(232)	(232)	20	(212)
Situation au 31/12/2017	44 564	21 296	(1 990)	133 423	197 292	1 027	198 319

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ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES

1. PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS

1.1 PRESENTATION

CBo Territoria est propriétaire d’un patrimoine foncier très étendu, situé sur le département de La Réunion et hérité de l’industrie de la canne à sucre. Le Groupe intervient ainsi dès l’amont de la chaine de création de valeur des marchés immobiliers, disposant d’un avantage concurrentiel fort sur un territoire où le foncier constitue une ressource rare.

Avec une vision globale « d’ensemblier », CBo Territoria développe des quartiers résidentiels et des quartiers d’affaires ou des zones d’activités au sein d’opérations d’aménagement situées sur des sites stratégiques.

Valorisant son patrimoine foncier en viabilisant les terrains, puis en développant des programmes immobiliers adaptés et diversifiés, CBo Territoria opère sur deux métiers :

Promoteur immobilier : l’activité de Promotion immobilière recouvre les opérations réalisées pour être vendues à des tiers, tant en matière de terrains à bâtir que d’immobilier résidentiel et professionnel.
Foncière : cette activité recouvre la gestion foncière, le développement pour son propre compte d’opérations immobilières à vocation patrimoniale et la gestion de ces actifs.
CBo Territoria poursuit son développement selon deux axes stratégiques : - Réaliser une partie du capital foncier

Cet axe se matérialise par la réalisation d’opérations en promotion immobilière, majoritairement sur le secteur de l’immobilier résidentiel, en logements et terrains à bâtir. Cette activité génératrice de cash-flows disponibles à court terme permet de développer la capacité d’autofinancement et d’assurer la réalisation du second axe stratégique. Développer un patrimoine locatif professionnel

Cette activité de Foncière, conforme à la vocation de CBo Territoria, est majoritairement développée sur le secteur de l’immobilier professionnel offrant un niveau élevé de rendement.

1.2 FAITS MARQUANTS

Activité de foncière

Les revenus locatifs ont diminué de 2% à 18,8 M€. Cette diminution s’explique par l’impact de la cession Triolet, compensée par la mise en service de nouveaux commerces (8 100 m²), la livraison de 45 logements intermédiaire à Beauséjour, l’augmentation des loyers du Centre Commercial E. Leclerc.

Le nombre de cession de logement en fin de défiscalisation s’est élevé à 51 logements sur l’exercice 2017 (66 logements en 2016).

Le Groupe a par ailleurs cédé le solde de ses parts de la société SCI Triolet (soit 60%) le 2 Juin 2017.

Activité de promotion immobilière

L’activité de Promotion immobilière est en forte progression sur l’ensemble des segments d’activité.

Autre

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La baisse progressive du taux d’impôt à 25,83% voté par la loi de finances pour 2018, génère une baisse des impôts différés passifs de 2,7 M€ soit un impact positif de 2,7 M€ sur le résultat du Groupe pour l’exercice 2017.

REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET REGLES D’EVALUATION

La société consolidante et toutes les sociétés consolidées du Groupe ont réalisé un arrêté au 31 décembre 2017.

En date du 16 mars 2018, le Conseil d’Administration a arrêté et autorisé la publication des états financiers consolidés pour la période du 1[er] janvier au 31 décembre 2017.

Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros, arrondis au millier d’euros le plus proche.

Les actions du groupe CBo sont admises aux négociations sur le compartiment C d’Euronext Paris.

2.1 REFERENTIEL COMPTABLE

En application du règlement N°1126/2008 du Conseil européen adopté le 3 novembre 2008, le Groupe CBo Territoria a établi ses comptes consolidés conformément aux normes internationales d’information financière ou « International Financial Reporting Standards » (IFRS) telles qu'adoptées dans l'Union Européenne à la date de préparation des états financiers.

Les méthodes comptables appliquées sont identiques à celles appliquées dans les états financiers annuels au 31 décembre 2016, à l’exception des nouvelles normes et interprétations suivantes obligatoires pour le Groupe :

§ Amendement à IAS 7 : Informations à fournir : état des flux de trésorerie ;
§ Amendements à IAS 12 : Comptabilisation d'actifs d'impôt différé au titre de pertes latentes ;
§ Amendement à IFRS 4 : Application de la norme IFRS 9 sur les instruments financiers et IFRS 4.

Les normes et amendements suivants, publiés par l’IASB, n’ont pas encore été adoptés par l’Union européenne :

§ Amendements à IFRS 2 : Classification et évaluation des transactions dont le paiement est fondé sur des actions ;
§ Amélioration annuelle : Cycle 2014-2016 ; des IFRS
§ Amélioration annuelle : Cycle 2015-2017 ; des IFRS
§ Amendements à IAS 40 : Transfert des immeubles de placement ;

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

§ IFRIC 22 : Transactions en monnaies étrangères et contrepartie anticipée ;
§ IFRIC 23 : Incertitude relative aux traitements fiscaux ;
§ Amendement à IAS 28 : Intérêts à long terme dans des entreprises associées et des coentreprises ;
§ IFRS 17 : Contrats d’assurance.

Normes applicables au 1[er] janvier 2018 :

IFRS 9 « Instruments financiers », ainsi que des amendements à IFRS 9. Elle viendra remplacer la norme IAS 39. IFRS 9 prévoit une nouvelle classification des instruments financiers et un modèle de dépréciation des actifs financiers fondé sur les pertes attendues. Cette norme prévoit aussi un traitement différent de la comptabilité de couverture. Sur la base des comptes au 31 décembre 2017, l’application de cette norme n’aura pas d’impact significatif sur la présentation des états financiers.
IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats avec des clients ». Cette norme remplacera les normes IAS 11 et IAS 18 L’application de cette norme ne remet pas en cause le principe du dégagement du chiffre d’affaires et de la marge à l’avancement pour les activités de promotion immobilières réalisées sous la forme de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). En effet, dans le cadre d’un contrat de VEFA, le client obtient le contrôle de l’actif au fur et à mesure de sa création. Le rythme de dégagement du revenu et de la marge ne sera pas impacté étant donné que le Groupe dégage son chiffre d’affaire sur la base de la totalité des coûts stockables, y compris le terrain, conformément aux dispositions de la norme IFRS 15.

Norme applicable au 1[er] janvier 2019 :

IFRS 16 « Contrats de location». Cette norme est applicable à compter du 1er janvier 2019 remplacera la norme IAS 17. Elle viendra supprimer la distinction entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple. Cette norme est très proche de la norme existante pour le traitement des contrats de location côté bailleur

Présentation des états financiers

Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros, arrondis au millier d’euros le plus proche. Le Groupe CBo Territoria a opté pour le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.

Comparabilité des comptes

Les comptes consolidés au 31 décembre 2017 ainsi que les comptes consolidés au 31 décembre 2016 ont été établis conformément au référentiel énoncé ci-dessus.

Retraitement des provisions sur opérations de construction

Une revue spécifique des provisions pour factures non parvenues relatives aux opérations de constructions a mis en évidence un montant de 2,8 millions d’euros (net d’impôt) présentant une forte antériorité et qui avaient été maintenues à tort au bilan consolidé. Conformément à IAS 8, ce montant a été constaté dans les capitaux propres d’ouverture au 1[er ] janvier 2016.

L’incidence de ce retraitement sur le bilan 2016 est le suivant :

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§ Diminution des dettes fournisseurs : 3,8 M€ ;
§ Augmentation des capitaux propres : 2,8 M€ ;
§ Augmentation de la dette d’impôt : 1 M€.

Ce retraitement n’a pas eu d’incidence sur le résultat des exercices 2016 et 2017.

2.2 MODALITES DE CONSOLIDATION

PERIMETRE ET METHODES DE CONSOLIDATION

Les comptes consolidés comprennent les états financiers des filiales à compter de leur date d’acquisition (date à laquelle le contrôle est obtenu), et jusqu’à la date à laquelle le contrôle cesse, ainsi que les intérêts du Groupe dans les entreprises associées et co-entreprises comptabilisées par mise en équivalence.

2.2.1 Filiales

Une filiale est une entité contrôlée directement ou indirectement par le Groupe. Le contrôle existe sur une entité lorsque le Groupe détient le pouvoir sur celle-ci, est exposé ou a droit à des rendements variables du fait de son implication dans l’entité et lorsqu’il a la capacité d’utiliser son pouvoir sur l’entité pour influer sur le montant de ces rendements. Pour déterminer si une situation de contrôle existe, le Groupe prend en considération tous les faits et circonstances pertinents pour évaluer son contrôle sur l’entité en question, comme les droits découlant d’accords contractuels ou les droits de vote potentiels détenus par le Groupe si ces derniers sont substantiels.

Les filiales sont consolidées par intégration globale à compter de la date à laquelle un contrôle est exercé par le Groupe.

Elles sont déconsolidées à compter de la date à laquelle le contrôle cesse d’être exercé.

Les transactions et soldes intra-groupe, liés aux opérations entre sociétés du Groupe, sont éliminés.

Les méthodes comptables des filiales sont alignées sur celles du Groupe, directement ou par le biais de retraitements de consolidation.

2.2.2 Entreprises associées et co-entreprises

Sont comptabilisées par mise en équivalence les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable (entreprises associées) et les entités sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint et répondant à la définition d’une co-entreprise.

L’influence notable se caractérise par le pouvoir de participer aux décisions relatives aux politiques financière et opérationnelle de l’entité, sans toutefois contrôler ou contrôler conjointement ces politiques.

Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entité, qui n’existe que dans les cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.

Les états financiers consolidés incluent la quote-part du Groupe dans le montant total des profits et des pertes comptabilisées par les entreprises associées et les co-entreprises, selon la méthode de la mise en équivalence, à partir de la date à laquelle l’influence notable ou le contrôle conjoint est exercé et jusqu’à la date à laquelle il prend fin.

2.3 ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES DETERMINANTS

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Les estimations et les jugements, qui sont continuellement mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’événements futurs jugées raisonnables au vu des circonstances.

Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les estimations comptables qui en découlent sont, par définition, rarement équivalentes aux résultats effectifs se révélant ultérieurement. Les estimations et les hypothèses risquant d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.

JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Le Groupe fait réaliser l’évaluation de son patrimoine par un expert indépendant (cf note 2.4.3.4) qui utilise des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs des immeubles.

JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DERIVES

Tous les instruments dérivés utilisés par le Groupe sont valorisés conformément aux modèles standards du marché (cf. 2.4.10).

OPERATIONS DE PROMOTION IMMOBILIERE

Pour déterminer certains soldes du bilan et du compte de résultat relatifs aux opérations de promotion immobilière, la direction de CBo Territoria procède à des estimations et fait des hypothèses.

Ces estimations et ces hypothèses sont établies à partir de l’expérience passée, de l’anticipation de l’évolution des marchés dans lesquels opère le groupe, ou d’autres facteurs considérés comme raisonnables au regard des circonstances.

Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente, le rythme d’écoulement des programmes immobiliers et le budget de prix de revient des opérations. Elles pourraient être impactés par le contexte économique et les évolutions réglementaires, notamment les mesures gouvernementales d’incitations fiscales.

2.4 METHODES ET REGLES D’EVALUATION

2.4.1 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

Les immobilisations incorporelles figurent au bilan à leur coût d’acquisition historique, diminué de l’amortissement cumulé et des pertes de valeur.

L’amortissement est passé en charges dans le compte de résultat, selon la durée d’utilité estimée des immobilisations incorporelles, à compter de leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise.

Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d’utilité estimée, en suivant les modes et durées ci-après :

	Mode	Durée
Licenses	Linéaire	3 ans
Logiciels	Linéaire	3 à 5 ans
Sites internet	Linéaire	5 ans

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2.4.2 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les autres immobilisations corporelles correspondent principalement aux actifs immobiliers occupés par le Groupe, dont notamment le siège social de la société.

Les immobilisations corporelles, hors immeubles de placement, sont valorisées au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur (IAS 16).

Le coût d’une immobilisation corporelle intègre son prix d’achat, y compris les frais accessoires, après déduction des remises et rabais commerciaux.

Les immobilisations produites pour l’usage du Groupe sont valorisées au coût de production, incluant les coûts directement attribuables à la production de ces biens.

Les amortissements sont déterminés en séparant au besoin chaque élément significatif d’une immobilisation en fonction de sa durée probable d’utilisation (méthode des composants).

Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d’utilisation estimée, en suivant les modes et durées ci-dessous :

	Mode	Durée
Constructions (par composants)	Linéaire	12 à 50 ans
Matériel de transport	Linéaire	3 à 5 ans
Matériel de bureau	Linéaire	3 à 5 ans
Mobilier	Linéaire	3 à 10 ans
Autres immobilisations corporelles	Linéaire	1 à 5 ans

2.4.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT

Les normes IFRS établissent une différenciation entre les immeubles de placement (norme IAS 40) et les autres actifs corporels (norme IAS 16).

2.4.3.1 DEFINITION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou ensemble immobilier constitué des deux) détenu par le propriétaire (ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour :

en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour :
l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ou le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Selon la norme IAS 40, un bien immobilier est notamment défini comme un immeuble de placement dans les cas suivants :

un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n’a pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu dans le cadre d’un contrat de location financement) loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple ;

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un bâtiment vacant destiné à être loué.

2.4.3.2. NATURE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Les immeubles de placement du Groupe incluent :

des constructions livrées et en cours (bureaux, habitat, commerces, logistique etc…).
des terrains non bâtis, correspondent à des terrains agricoles et à des terrains nus (loués et non loués).
des terrains en zone d’aménagement concerté (« ZAC »). La réalisation d’une ZAC s’étend sur plusieurs années ; elle se décompose en plusieurs phases et éventuellement en plusieurs tranches opérationnelles
2.4.3.3. CLASSEMENT DES PROJETS IMMOBILIERS DU GROUPE

DISTINCTION IMMEUBLES DE PLACEMENT / STOCKS

Lorsque la destination d’un projet ou opération immobilière est précisée ou modifiée (principales autorisations administratives obtenues et décision prise par le Comité d’investissement), des reclassements sont comptabilisés :

dans le cas d’un projet initialement comptabilisé en immeubles de placement qui sera finalement réalisé en promotion immobilière, un reclassement en stocks est comptabilisé seulement lorsqu’il y a un changement d’utilisation matérialisé par un début d’aménagement ;
dans le cas d’un projet initialement comptabilisé en stocks, le reclassement en immeubles de placement est comptabilisé lorsqu’il y a un commencement d’un contrat de location simple.

Dans le cas d’un transfert d’une catégorie d’immeubles de placement évalués à la juste valeur vers la catégorie des stocks, la valeur de transfert est la juste valeur déterminée à la date de transfert.

CLASSEMENT DES TERRAINS EN OPERATIONS D’AMENAGEMENT

Les terrains faisant l’objet d’une opération globale d’aménagement, notamment sous la forme de Zone d’Aménagement Concerté, sont reclassés globalement de la catégorie des immeubles de placement (où ils se trouvent positionnés initialement) vers les stocks lorsque les conditions suivantes se trouvent réunies :

la destination principale des terrains de l’opération d’aménagement est le développement d’opérations en promotion immobilière
l’ensemble des autorisations administratives est obtenu ;
l’opération d’aménagement entre en phase opérationnelle (démarrage des travaux) ;

2.4.3.4. Juste valeur des immeubles de placement

Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat.

Selon IFRS 13, la juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation (valeur de sortie).

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METHODOLOGIES D’EXPERTISE

L’expertise indépendante est confiée au Cabinet Cushman & Wakefield depuis le 31 décembre 2007 selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l’une au 30 juin, l’autre au 31 décembre. Les méthodes utilisées par Cushman & Wakefield sont conformes à la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière.

o Pour les immeubles bâtis loués (actifs de rendement) :

La juste valeur est estimée par les experts sur la base des valeurs issues de trois méthodologies : la méthode des flux de trésorerie actualisés, la méthode par le rendement et la méthode par comparaison (principalement pour les immeubles habitation). Les résultats obtenus sont ensuite recoupés avec le taux de rendement initial, les justes valeurs au m² et les valeurs de marché constatées sur des transactions dans le contexte d’un nombre limité de transactions sur l’île de La Réunion. Sur la base des informations transmises (liste des baux, données sur la vacance, dates d’échéance…), les experts établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque soit sur les cashflows, soit sur les taux de rendement ou d’actualisation. La juste valeur exclut les droits et frais de mutation.

o Pour les terrains en zone d’aménagement concerté (ZAC) :

Pour les opérations d’aménagement, la juste valeur est évaluée par la méthode dite du bilan promoteur, méthode corroborée le cas échéant par la méthode par comparaison. L’approche est globale et prend en compte le phasage dans le temps des dépenses (travaux et autres) et recettes prévisionnelles.

o Pour les terrains agricoles :

La juste valeur des terrains agricoles est déterminée sur la base du barème SAFER.

o Pour les terrains divers constructibles (hors ZAC) :

La juste valeur est estimée par la méthode par comparaison avec les données de marché lorsqu’aucun projet n’est encore identifié. Dès lors qu’un projet est envisagé, les experts appliquent la méthode dite du bilan promoteur, et procèdent à un recoupement du prix de vente par rapport au m² de surfaces de plancher qu’il est envisageable de réaliser.

Compte tenu de la complexité des évaluations des actifs immobiliers et de la nature de certaines données non observables publiquement, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon la hiérarchie définie par IFRS 13.

Le gain résultant des variations nettes de juste valeur des immeubles de placement est comptabilisé dans le compte de résultat du 31 décembre 2017 pour 8 863 K€ (avant impôts différés) comparé à celui comptabilisé au 31 décembre 2016 de 3 340 K€ (avant impôts différés).

PERIMETRE D’EXPERTISE

Le périmètre soumis à évaluation par expertise indépendante au 31 décembre 2017 a couvert :

la quasi-totalité des actifs de rendement, en exploitation et en cours de développement ;
les terrains situés au sein des ZAC-ZAE Portail et La Mare ;

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des terrains divers constructibles ;
les terrains agricoles.

2.4.3.5. Evaluation des SCI et biens immobiliers ayant fait l’objet d’un montage en défiscalisation

La valeur des immeubles de placement ayant bénéficié de ces mécanismes de défiscalisation (secteur résidentiel) sont comptabilisés, conformément à la norme IAS 40 révisée, selon la méthode de la juste valeur.

Le groupe n’ayant pas de visibilité sur le marché, à l’issue de la période de détention obligatoire sur les programmes lancés avant le 31 décembre 2012, il ne comptabilisait pas par prudence les réserves de juste valeur positives.

Au 31 décembre 2017, le Groupe a procédé à un changement d’estimation sur ces biens, considérant sa meilleure connaissance du marché suite aux cessions de logements sur les exercices précédents. Ainsi, les plus-values sur tous les immeubles de rendement habitat sont comptabilisées au 31 décembre 2017.

Le montant de la réserve de juste valeur positive non comptabilisé était de 853 K€ au 31 décembre 2016.

2.4.3.6. Immeuble de placement en cours de construction

Les immeubles en cours de construction en vue de leur utilisation ultérieure comme immeubles de placement sont également comptabilisés, conformément à la norme IAS 40 révisée, selon la méthode de la juste valeur. S’il est impossible de déterminer de façon fiable et continue cette juste valeur, l’immeuble est valorisé à son coût de revient.

Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l’emprunt est incorporé au coût de l’immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu’à la livraison..

2.4.4. IMMEUBLES DE PLACEMENT DESTINES A LA VENTE

La présentation en Actif destinés à la vente est effectuée lot par lot en fonction de critères définis par la norme IFRS 5, notamment :

L’actif doit être disponible dans son état actuel
La vente doit être hautement probable dans un horizon de 12 mois.

Ces conditions sont considérées remplies lorsque le Comité d’investissement a pris la décision de céder l’actif (validation d’une grille de prix de vente et mise en commercialisation). Les modalités d’évaluation de ces biens sont identiques à celles décrites pour les immeubles de placement.

2.4.5. TITRES MIS EN EQUIVALENCE

Les « Titres mis en équivalence » correspondent :

aux co-entreprises. Conformément à IFRS11, les co-entreprises sont les sociétés dans lesquelles le Groupe dispose contractuellement d’un contrôle conjoint et d’un droit sur les actifs nets ;
aux entreprises associées qui sont les entités dans lesquelles le Groupe a une influence notable sur les politiques financières et opérationnelles sans en avoir le contrôle.

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La quote-part de résultat de ces entreprises figure dans la ligne « Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence ».

2.4.6. ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS

Les actifs financiers non courants comprennent les placements financiers à moyen et long terme (immobilisations financières), généralement détenus jusqu’à leur échéance

2.4.7. STOCKS ET EN-COURS (IAS 2)

Outre l’activité de développement d’un patrimoine immobilier locatif propre, le Groupe conduit des opérations en promotion immobilière.

Les comptes de stocks regroupent ces actifs à vocation de promotion immobilière :

opérations de promotion immobilière habitat et entreprise (immobilier bâti) ;
opérations de promotion de terrains à bâtir (parcelles à bâtir habitat et entreprise)
terrains aménagés ou en cours d’aménagement destinés à porter de futurs projets immobiliers
terrains à vendre en l’état pour lesquels la décision a été prise de procéder à leur vente à court ou moyen terme

Les stocks immobiliers sont comptabilisés au coût de revient.

Ce dernier comprend le coût des terrains (intégrant le cas échéant la juste valeur transférée de la catégorie des immeubles de placement vers celle des stocks), les frais d’étude préalables, les frais d’acquisition, les taxes, les coûts d’aménagement (Voiries Réseaux Divers), les coûts de construction, les coûts des prestations techniques ainsi que divers coûts annexes (frais internes de maîtrise d’ouvrage et frais financiers notamment).

Le coût de revient inclut également les frais financiers. Conformément à la norme IAS 23 - Coûts d’emprunts, les coûts des emprunts et financements liés aux opérations immobilières et relatifs à la période de construction, sont incorporés au coût de production de l’actif qualifié.

Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles, lesquelles sont évaluées notamment à partir d’une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.

2.4.8. CLIENTS ET AUTRES CREANCES

Créances en promotion immobilière

Les contrats en cours sont comptabilisés au coût d’origine augmenté du montant des profits comptabilisés jusqu’à la clôture (diminué des pertes attendues) et des factures intermédiaires émises Autres créances clients et autres créances

Les autres créances clients et autres créances sont évalués à leur juste valeur lors de la comptabilisation initiale, puis au coût amorti diminué du montant des pertes de valeur. Dans le cadre de ses activités de services immobiliers, le groupe (sa filiale CBo Gestion Immobilière) détient des fonds appartenant aux mandants. En tant que mandataire, ces fonds et leur contrepartie sont présentés dans les postes « Autres actifs courants » et « Autres passifs courants ».

2.4.9. TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE

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La trésorerie comprend les liquidités en comptes courants bancaires, ainsi que les dépôts rémunérés et les parts d’OPCVM de trésorerie ayant une échéance à court terme, et ne présentant pas de risque significatif de perte de valeur en cas d’évolution des taux d’intérêt.

Les valeurs mobilières de placement, conformément à la l’IAS 39, figurent au bilan pour leur valeur de marché à la date de clôture.

2.4.10. DETTES FINANCIERES ET INSTRUMENTS DERIVES

Emprunts

Les emprunts et autres passifs financiers sont comptabilisés au coût amorti qui correspond à leur valeur à l’émission incluant les frais d’émission, diminuée des montants remboursés .

Emprunts obligataires convertibles

La dette obligataire convertible (OCEANE) émise par CBo Territoria en décembre 2012 a été comptabilisée selon les dispositions de la norme IAS 32 relative à la comptabilisation des instruments de dettes hybrides. Ces principes précisent que ce type de financement comporte à la fois une composante « Dette » et une composante « Capitaux propres », lesquelles doivent chacune être évaluée et comptabilisée individuellement. La composante « Dette » est calculée en actualisant les flux contractuels à un taux tenant compte du risque de crédit de CBo Territoria ; la composante « Capitaux propres » correspondant à la différence entre le prix de l’obligation convertible en date d’émission et la valeur de la composante « Dette ».

Pour l’obligation convertible CBo Territoria, le spread d’émission retenu a conduit à la reconnaissance d’une composante « Dette » égale au prix de l’obligation convertible ; la valeur de la composante « Capitaux propres » est donc nulle.

En l’absence de composante « Capitaux propres », l’emprunt obligataire émis en décembre 2012 a ainsi été enregistré intégralement en dette financière. Les frais d’émission de cette OCEANE sont étalés sur une période de 5 ans.

Instruments financiers dérivés

Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés tels que les swaps de taux d’intérêts pour se couvrir contre les risques associés aux taux d’intérêts. Ces instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur à la date de clôture à partir de techniques de valorisation utilisant des données observables et sont en conséquence classés au niveau 2 selon IFRS 13.

Les instruments financiers sont valorisés sur la base des modèles standards du marché. Dans la mesure où les instruments financiers sont affectés en comptabilité de couverture, les couvertures sont qualifiées, soit de couvertures de juste valeur lorsqu’elles couvrent l’exposition aux variations de la juste valeur d’un actif ou d’un passif comptabilisé, soit de couvertures de flux de trésorerie lorsqu’elles couvrent l’exposition aux variations de flux de trésorerie qui sont attribuables, soit à un risque particulier associé à un actif ou à un passif comptabilisé, soit à une transaction prévue.

Concernant les couvertures de juste valeur qui remplissent les conditions d’application de la comptabilité spéciale de couverture, tout profit ou perte résultant de la réévaluation de l’instrument de couverture à la juste valeur est comptabilisé immédiatement au compte de résultat. Tout profit ou perte sur l’élément couvert attribuable au risque couvert vient modifier la valeur comptable de l’élément couvert et est comptabilisé au compte de résultat.

Concernant les couvertures de flux de trésorerie utilisées pour couvrir des engagements fermes et qui remplissent les conditions pour l’application de la comptabilité spéciale de couverture, la partie de la valorisation positive ou négative de l’instrument de couverture qui est

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déterminée comme étant une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres et la partie inefficace est comptabilisée en résultat.

Pour les dérivés qui ne satisfont pas aux critères de qualification de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte résultant des variations de juste valeur est comptabilisé directement dans le résultat de l’exercice.

La comptabilité de couverture cesse lorsque l’instrument de couverture arrive à expiration ou est vendu, résilié ou exercé ou qu’il ne respecte plus les critères de qualification pour la comptabilité de couverture. A ce moment, tout profit ou perte cumulé réalisé sur l’instrument de couverture comptabilisé en capitaux propres est maintenu en capitaux propres jusqu’à ce que la transaction prévue se produise. S’il n’est plus attendu que la transaction couverte se produise, le profit ou la perte cumulée comptabilisé en capitaux propres est transféré au résultat de l’exercice.

2.4.11 PROVISIONS (IAS 37)

Une provision est comptabilisée lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement passé, dont le montant peut être estimé de manière fiable, et dont il est plus probable qu’improbable que l’extinction se traduise par une sortie de ressources pour le Groupe.

2.4.12 IMPOTS DIFFERES (IAS 12)

Les impôts différés sont déterminés pour chaque entité fiscale, selon la méthode du report variable en retenant une approche bilancielle. Les soldes d’impôts différés sont déterminés sur la base de la situation fiscale de chaque société comprise dans le périmètre de consolidation et sont présentés à l’actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entité fiscale.

Les actifs d’impôts différés sur déficits fiscaux reportables et différences temporelles ne sont inscrits à l’actif que dans la mesure où il est probable qu’un bénéfice imposable futur sera disponible sur l’entité fiscale, qui permettra d’imputer les différences temporelles et les déficits fiscaux reportables.

Les taux d'impôts différés retenus pour 2017 s'élèvent à 25,83 % ou 34,43 % en fonction de leur date de réalisation/recouvrement.

2.4.13. AVANTAGES AU PERSONNEL (IAS 19)

Avantages postérieurs à l’emploi

Le Groupe a fait procéder à une valorisation externe du montant des engagements de retraite représentatifs de prestations définies.

Cette valorisation a été effectuée sur la base :

d’évaluations actuarielles (taux d’actualisation de 1,30 % tenant compte de l’inflation),
d’hypothèses de mortalité (source INSEE),
d’hypothèses de rotation du personnel,
d’un départ à la retraite à 62 ans.

2.4.14. PAIEMENTS FONDES SUR DES ACTIONS (IFRS 2)

La société CBo Territoria a mis en place plusieurs plans de rémunération qui seront dénoués en instruments de capitaux propres (options de souscription d’actions et actions gratuites). La juste valeur des services rendus en échange de l’octroi d’instruments de capitaux propres

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émis est comptabilisée en charges (et étalée sur la période d’attribution définitive), en contrepartie des réserves, sur la base de la valeur des instruments de capitaux propres émis au moment de leur attribution.

A chaque date de clôture, l’entité réexamine le nombre d’options susceptibles de devenir exerçables ainsi que le nombre d’actions gratuites susceptibles d’être définitivement acquises.

Les sommes perçues lorsque les options sont levées sont créditées aux postes « Capital social » (valeur nominale) et « Primes d’émission », nettes des coûts de transaction directement attribuables

2.4.15. RESULTAT PAR ACTION

En application de la norme IAS 33, le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe attribuable aux actionnaires ordinaires, par le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice.

Le résultat net dilué par action s’obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de la période pour laquelle le calcul est effectué, ajusté de l’impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires selon la méthode dite du rachat d’actions

2.4.16. ACTIONS PROPRES

Les opérations d’acquisition, de cession ou d’annulation de titres CBo Territoria sont portées en diminution des capitaux propres.

2.4.17. CHIFFRE D’AFFAIRES

Le chiffre d’affaires du Groupe comprend trois natures de revenus :

Les revenus locatifs bruts issus de l’activité de Foncière ;
les Ventes en promotion immobilière, incluant les ventes d’immeubles bâtis (Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement) et de terrains non bâtis ;
les Produits des activités annexes, incluant les prestations de services liées aux activités de gestion immobilière et de construction, et le chiffre d’affaires des autres activités.

2.4.17.1. Activité de Foncière / Revenus locatifs

Les revenus locatifs, y compris les conditions spécifiques (franchises, paliers…) provenant des contrats de location simple sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location en cours.

2.4.17.2. ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE / IMMEUBLES BATIS

Le groupe commercialise ses opérations de promotion sous le régime de la Vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Le contrat de VEFA permet d’appeler les fonds des clients en fonction de l’avancement des programmes selon un échéancier. Pour la promotion habitat, cet échéancier est encadré par la loi et une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) doit être donnée aux clients. Les paiements cumulés des clients ne peuvent excéder 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble. Pour la promotion entreprise la GFA est possible mais non obligatoire et les appels de fonds sont déterminés contractuellement sans contraintes légales.

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Ce contrat rend l’acquéreur propriétaire du sol et de l’édifice au fur et à mesure de sa construction.

La reconnaissance du chiffre d’affaires est effectuée conformément à la norme IAS 18 « Produits des activités ordinaires » et selon les modalités de la norme IAS 11 « Contrats de construction » en matière d’avancement, c’est-à-dire proportionnellement à l’avancement technique dont le point de départ est l’acquisition du terrain, et à l’avancement commercial (signature des actes de vente) de chaque programme.

Le chiffre d’affaires et la marge sont comptabilisés au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur la base des budgets d’opérations et selon la règle suivante : le chiffre d’affaires comptabilisé pour un programme donné est égal au produit du chiffre d’affaires cumulé des lots pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé et du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction facturées au groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.

Les prévisions utilisées sont régulièrement réexaminées, et prennent en compte, au mieux de la connaissance de la direction, les évolutions attendues sur les prix de vente, la commercialisation et les coûts.

2.4.17.3. ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE / AMENAGEMENT - LOTISSEMENT (TERRAINS A BATIR)

Le chiffre d’affaires est constaté à la signature de l’acte de vente des terrains ou lots. Pour l’ensemble des opérations en promotion immobilière, lorsque le résultat prévisionnel fait apparaître une perte, une provision pour dépréciation ou perte à terminaison est constituée.

2 .4.18. INFORMATION SECTORIELLE

Selon la norme IFRS 8, un secteur opérationnel est une composante d’une entreprise :

qui s’engage dans des activités susceptibles de lui faire percevoir des produits et supporter des charges ;
dont les résultats opérationnels sont régulièrement suivis par le principal décideur opérationnel ;
pour laquelle des informations distinctes sont disponibles.

Le reporting des performances opérationnelles du Groupe est organisé et synthétisé selon trois secteurs opérationnels d’activités :

le segment « Foncière » correspondant à l’activité patrimoniale ;
le segment « Promotion » correspondant à l’activité de promotion immobilière ;
- le segment « Autres » regroupant les activités annexes et les frais de structure non ventilés.

2.5. SUBVENTIONS

Crédit d’impôt

En février 2017, le Parlement a adopté la loi Egalité Réelle pour les outre-mer en faveur de leur développement. Le Groupe peut ainsi bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur de 35% des investissements dans des logements intermédiaires (plafonné à 2 440 € HT/m²).

Le crédit d’impôt est traité comme une subvention publique liée à un actif. Il est déduit du résultat taxable, et le solde éventuellement excédentaire est remboursé. A ce titre le crédit d’impôt n’entre pas dans le champ d’application de la norme IAS 12.

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En application de la norme IAS 20, la subvention est déduite de la valeur comptable de l’actif. Le crédit d’impôt est ainsi comptabilisé en résultat net par l’intermédiaire du solde net des ajustements de juste valeur.

Selon la norme IAS 20, les subventions publiques, y compris les subventions non monétaires évaluées à la juste valeur, ne doivent pas être comptabilisées :

tant qu’il n’existe pas une assurance raisonnable que l’entité se conformera aux conditions attachées aux subventions
que ces dernières seront reçues

Les conditions attachées à l’octroi et au maintien du crédit d’impôt sont les suivantes :

Achèvement de l’immeuble dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des fondations
Mise en location de tous les logements dans les 6 mois de leur achèvement
Location non meublée pendant 6 ans en tant qu’habitation principale
Plafond de loyer à respecter
Conditions de ressources du locataire à respecter

Compte tenu des aléas possibles pendant la phase de construction, le risque que l’immeuble ne soit pas achevé dans les 2 ans et que l’octroi du crédit d’impôt soit ainsi remis en cause est suffisamment élevé pour que le Groupe estime préférable d’attendre de lever cette première condition pour comptabiliser le crédit d’impôt , les autres conditions étant estimées résolutoires et non suspensives. La livraison de l’immeuble est donc définie comme fait générateur pour la comptabilisation du crédit d’impôt.

3. INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE

PERIMETRE DE CONSOLIDATION

Le périmètre de consolidation intègre les sociétés suivantes :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

			M ét ho d e d e	% d ’int érêt	% d ’int érêt
S o c iét és	S ièg e s o c ial	S IR E N	c o ns o lid at io n	12 /2 0 17	12 /2 0 16
S A C B o Territoria	C our de l’usine - La Mare 97 438 S ainte-Marie	452 038 805	S ociété mère	100%	100%
S o c iét és int ég rées g lo b alement
S A S C B o Gestion Immobilière	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	478 865 447	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S C B o Développement	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	524 758 885	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S C B o Property	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	479 422 008	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I A teliers les F ig uiers	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	452 453 772	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I C our de La Mare	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	450 214 820	Intég ration g lobale	90%	90%
S C I C our S avanna	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	479 408 759	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S S R ET	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	339 894 529	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S B assin B leu C ountry C lub	75 rue Mahatma Gandhi 97435 S aint-Paul	479 519 266	Intég ration g lobale	100%	100%
S NC V ictor Hug o	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	488858663	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Lardy	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	492 772 462	Intég ration g lobale	90%	90%
S C I Le Tamarinier	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	492 709 522	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Le Tarmac	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	492 687 199	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I J ules Hermann	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	501 651 533	Intég ration g lobale	51%	51%
S C C V O’Malley	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	501 891 626	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I A lambic	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	509 478 236	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I C lairefontaine	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	452 412 232	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I A urore	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	452 818 412	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I V ierg e du C ap	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	485 010 091	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Ponant	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	485 010 318	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Neptune	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	492 686 787	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I B oréales	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	492 677 208	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S B C S	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	821975323	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S C B o Expansion	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	519 579 312	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S L'usine	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	822414157	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Leu B outik	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	514 949 528	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Leu C lair	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	514 819 085	Intég ration g lobale	100%	100%
S C C V Eco parc du Portail	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	514 194 174	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Désiré Mahy	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	523 680 080	Intég ration g lobale	100%	100%
S NC C ap Horizon	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	522 032 085	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S Nouvel Horizon	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	533 677 027	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I Le V erg er	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	485 003 099	Intég ration g lobale	100%	100%
S C C V Heracles	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	822 624 938	Intég ration g lobale	51%	51%
S C C V J ardins d’Ug o	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	750 913 451	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I A .I.	21 avenue du 14 juillet 1789 - 97420 Le Port	450 878 764	Intég ration g lobale	100%	80%
S A R L J ardin d'Eden	R oute Nationale 1 - L'Emintag e 97434 S aint- Gilles-Les-B ains	353 869 696	Intég ration g lobale	100%	100%
S A R L Mahoré	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	814 645 776	Intég ration g lobale	100%	100%
S A S R éunion Maintenance Travaux	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	813 482 049	Intég ration g lobale	100%	100%
S C I B lack Pearl	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	489 165 522	Intég ration g lobale	100%	100%
S NC Hermione	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	502 186 901	Intég ration g lobale	100%	100%
S o c iét és mis es en éq uiv alenc e
S C I Kerveg uen	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	498 793 298	Mise en équivalence	50%	50%
S C C V Tech S ud One	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	798 989 091	Mise en équivalence	50%	50%
S A S Terres C réoles	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	535 374 615	Mise en équivalence	50%	50%
S NC Z ac Mapou	23 rue R aymond V erg ès 97441 S ainte-S uzanne	321 327 280	Mise en équivalence	34%	34%
S C I Triolet	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	489 913 541	Mise en équivalence	0%	60%
S C I Grand S ud S auvag e développement	C our de l’usine - La Mare 97438 S ainte-Marie	820 529 394	Mise en équivalence	50%	-

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Toutes les sociétés du Groupe sont immatriculées en France.

ENTREES DE PERIMETRE DE LA PERIODE

La SCI Grand Sud Sauvage Développement est entrée dans le périmètre de consolidation en tant que société mise en équivalence.

SORTIES DE PERIMETRE DE LA PERIODE

Au cours du 1er semestre 2017, la SCI Triolet a été cédée. Cette société était comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence.

VARIATIONS DE POURCENTAGE D’INTERETS AU COURS DE LA PERIODE

Le Groupe a augmenté sa participation des titres dans la SCI AI à hauteur de 100% au cours de l’exercice 2017.

INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE
4.1 INDICATEURS DE PERFORMANCE

Loyers nets = EBITDA Foncière = Marge opérationnelle foncière

Les loyers nets ou EBITDA de l’activité foncière correspondent aux loyers bruts diminués des charges immobilières d’exploitation directement liées à la foncière.

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Loyers bruts (A)	18 811	19 115
Charges immobilières	2 228	2 047
Loyers nets = EBITDA Foncière (B)	16 583	17 068
Taux d'EBITDA Foncière (B)/(A)	88,2%	89,3%

EBITDA Promotion immobilière = Marge opérationnelle promotion immobilière

L’EBITDA correspond au chiffre d’affaires de l’activité de promotion immobilière diminué du coût de revient des ventes et des charges commerciales.

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Chiffre d'affaires (A)	57 752	42 200
Coût de revient (B)	49 384	36 115
Charges commerciales (C)	1 445	1 281
EBITDA Promotion Immobilière (D)= (A)-(B)-(C)	6 923	4 804
Taux d'EBITDA Promotion Immobilière (D)/(A)	12,0%	11,4%

Interest Coverage Ratio (ICR)

Ce ratio rapporte les loyers nets au coût de l’endettement financier net. La couverture du coût de la dette par les loyers nets est stable par rapport au 31 décembre 2016.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Loyers bruts	18 811	19 115
Charges immobilières	2 228	2 047
Loyers nets (A)(1)	16 583	17 068
Coût de l'endettement financier net (B)(2)	4 923	4 947
Interest coverage ratio (A)/(B)	3,4	3,5

(1) Cf. Note 15

(2) Le coût de l'endettement financier ne prend pas en compte les frais financiers capitalisés.

Actifs nets réévalués (ANR)

L'Actif Net Réévalué est calculé à partir des capitaux propres consolidés. L’augmentation du nombre d’actions au cours de la période s’explique principalement par le versement du dividende 2016 en actions (1 189 494 actions).

dende 2016 en actions (1 189 494 actions).
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016 retraité	31/12/2016 publié
Capitaux propres part du Groupe	197 292	181 951	179 168
Plus value-latente net d'impôts différés	-	606	606
Actif net réévalué	197 292	182 557	179 775
Nombre d'actions	33 760 855	32 504 213	32 504 213
Actif net réévalué par action (€)	5,8	5,6	5,5

Immeubles de placement (IP)

Les immeubles de placement comprennent les immeubles de rendement bâtis en service, les terrains ainsi que les immeubles de rendement bâtis en cours. La décomposition est la suivante :

es terrains ainsi que les immeubles de rendement bâtis uivante :	en cours. La	décompositi
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Immeubles de rendement entreprise	204 795	177 726
Immeubles de rendement habitat1	103 590	116 557
Sous-total Immeubles de rendement en service	308 385	294 283
Terrains	50 251	54 697
Immeubles de rendement en cours	11 537	11 111
Total Immeubles de placement	370 174	360 092

1 Y compris les actifs destinés à la vente

Loan-To-Value (LTV)

Le ratio de LTV rapporte les dettes financières nettes au patrimoine immobilier augmenté des stocks. La LTV, désormais inférieure à 50%, diminue de 2,7 points au 31 décembre 2017 par rapport au 31 décembre 2016.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Immeubles de placement	356 280	343 872
Immeubles de placement destinés à la vente	13 894	16 219
Stocks de l'activité promotion	85 578	84 730
Sous-Total immeubles de placement et stocks promotion	455 752	444 821
Dettes financières non courante	205 101	211 029
Dettes financières courante	39 418	32 816
Actifs financiers	(1 269)	(1 740)
Trésorerie active	(16 250)	(8 683)
Sous-Total dettes nettes	227 000	233 423
Loan to value	49,8%	52,5%

4.2 INFORMATION SECTORIELLE

Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan de l’exercice 2017 se ventilent par secteur d’activités de la façon suivante :

Exercice 2017	Foncière	Promotion	Autres (A)	Total Groupe
En milliers d’euros (K€)				CBo Territoria
Compte de résultat
Chiffre d’affaires	18 811	57 752	4 109	80 672
Marge opérationnelle	16 583	6 923	/	/
En % du CA	88%	12%	/	/
Résultat des activités	16 583	6 923	(9 832)	13 674
Bilan
Actifs sectoriels (principaux)
Immeubles de placement	370 174			370 174
Autres Actifs non courants	1 323		13 810	15 133
Stocks et en-cours		85 578	138	85 716
Passifs sectoriels (principaux)
Emprunts et dettes fi. > 1 an	202 776		2 325	205 101
Emprunts et dettes fi. < 1 an	32 741	6 308	369	39 418

Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan de l’exercice 2016 se ventilent par secteur d’activités de la façon suivante :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

Exercice 2016 En milliers d’euros (K€)	Foncière	Promotion	Autres (A)	Total Groupe CBo Territoria
Compte de résultat
Chiffre d’affaires	19 115	42 200	3 641	64 956
Marge opérationnelle	17 068	4 804	/	/
En % du CA	89%	11%	/	/
Résultat des activités	17 068	4 804	(9 001)	12 871
Bilan
Actifs sectoriels (principaux)
Immeubles de placement	360 092	/	/	360 092
Autres Actifs non courants	1 792	/	16 728	18 519
Stocks et en-cours	/	84 730	121	84 850
Passifs sectoriels (principaux)
Emprunts et dettes fi. > 1 an	209 263	/	1 767	211 029
Emprunts et dettes fi. < 1 an	28 577	3 944	294	32 816

(A) Le secteur « Autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d’activités) et les Produits et Charges non ventilés.

Par zone géographique :

L’activité est réalisée sur l’Ile de La Réunion, Département Français d’Outre-Mer (et Région Ultra Périphérique de la Communauté Européenne).

Le groupe a également procédé à l’acquisition d’un terrain à Mayotte en 2014, sur lequel elle développe un centre d’affaires (Mahoré).

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

5. NOTES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT

Note 1 : Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles sont composées d’immobilisations acquises. Elles sont principalement constituées de logiciels.

En milliers d'euros	31/12/2015	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Reclassements	Dotation / reprise	31/12/2016
Total Valeur brute	795		249	(2)			1 042
Amort/Provision	(332)			2		(92)	(422)
Total Valeur nette	463	-	249	-	-	(92)	620

En milliers d'euros	31/12/2016	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Reclassements	Dotation / reprise	31/12/2017
Total Valeur brute	1 042		138				1 180
Amort/Provision	(422)					(168)	(590)
Total Valeur nette	620	-	138	-	-	(168)	590

Note 2 : Immobilisations corporelles

En milliers d'euros	31/12/2015	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Reclassements	Autres mouvements	Dotation / reprise	31/12/2016
Terrains et constructions	9 119		3 209	(3)	2 191			14 516
Installations techniques	1 071		78	(5)				1 145
Autres Immos corporelles	2 245		164		(456)			1 954
Total Valeur brute	12 436	-	3 451	(8)	1 735	-	-	17 615
Amort/Provision	(6 610)	(193)	(628)	8				(7 423)
Total Valeur nette	5 826	(193)	2 823	-	1 735	-	-	10 191

En milliers d'euros	31/12/2016	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Reclassements	Autres mouvements	Dotation / reprise	31/12/2017
Terrains et constructions	14 516		586	(6)	861			15 957
Installations techniques	1 146		100	(1)	-			1 245
Autres Immos corporelles	1 954		187	(32)	-			2 109
Total Valeur brute	17 615	-	873	(38)	861	-	-	19 311
Amort/Provision	(7 424)		-	38	(288)		(959)	(8 634)
Total Valeur nette	10 191	-	873	(0)	573	-	(959)	10 677

Note 3 : Immeubles de placement

Les immeubles de placement se décomposent ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2015	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Variation de Juste Valeur	Transferts	Dotation / reprise	31/12/2016
Immeubles de rendement	270 426	(15 100)	4 552	(4 471)	4 343	18 315	-	278 065
Immeubles de rendement Entreprise	183 260	(15 100)	4 383	(4 471)	5 553	4 102	-	177 727
Immeubles de rendement Habitat1	87 166	-	169		(1 210)	14 213	-	100 338
Terrains en opération d'aménagement	5 704	-	824		1 102	(3 775)	-	3 855
Autres Terrains	51 551		731	(224)	(1 222)	5	-	50 842
Immeubles en développement	15 879	-	15 216	-	246	(20 229)	-	11 111
Entreprise	2 122	-	11 509		246	(2 766)	-	11 111
Habitat	13 756	-	3 707			(17 463)	-	-
Amort/Provision	-	-					-	-
Total Immeubles de Placement	343 561	(15 100)	21 322	(4 696)	4 469	(5 684)	-	343 872

1 Hors Immeubles destinés à la vente

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

En milliers d'euros	31/12/2016	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Variation de Juste Valeur	Transferts	Dotation / reprise	31/12/2017
Immeubles de rendement	278 065	-	5 632	(442)	11 128	109	-	294 492
Immeubles de rendement Entreprise	177 727		5 632	(442)	13 704	8 175		204 796
Immeubles de rendement Habitat1	100 338				(2 576)	(8 066)		89 696
Terrains en opération d'aménagement	3 855		250	(476)	(590)			3 040
Autres Terrains	50 842		2 912	(140)	339	(6 733)		47 220
Immeubles en développement	11 111	-	7 892	(8)	(1 758)	(5 708)	-	11 529
Entreprise	11 111	-	7 007	(8)	(1 758)	(7 524)	-	8 828
Habitat	-	-	885		-	1 816	-	2 701
Amort/Provision	-	-					-	-
Total Immeubles de Placement	343 872	-	16 686	(1 066)	9 119	(12 332)	-	356 280

1 Hors Immeubles destinés à la vente

En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-après présentent les principales fourchettes de données utilisées par les experts immobiliers pour valoriser les immeubles de rendement ;

	*Patrimoine au 31/12/2017 (en millions d'euros)**	Taux de rendements nets	Taux d'actualisation du DCF	Prix de vente en €/m²/an	Valeur locative de marché en €/m²/an
		Fourchettes Moyenne pondérée	Fourchettes Moyenne pondérée	Fourchettes Moyenne pondérée	Fourchettes Moyenne pondérée
Immeubles de rendement Entreprise	213,6	4,15% - 9,74% 6,39%	6% - 9% 7,5%	/ /	108 - 1000 206
Immeubles de rendement Habitat	106,3	2,32% - 5,19% 3,23%	/ /	1 850 - 3 100 2 851	85 - 117 103
Total	319,9

L’analyse de sensibilité s’établit comme suit :

==> picture [455 x 120] intentionally omitted <==

(1) Hors Terrains, y compris IP en cours de développement et IP destinés à la vente.

Note 4 : Titres mis en équivalence

Les informations financières résumées sur les sociétés mises en équivalence au 31 décembre 2017 sont les suivantes :

En milliers d'euros	TOTAL
Ouverture au 31/12/2016	5 916
Variation de périmètre	(3 933)
Dividendes	(107)
Résultat	666
Clôture au 31/12/2017	2 543

Le nombre de sociétés mises en équivalence est de 5.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

	31/12/2017	31/12/2016
Total Bilan (**)	19 827	17 705
Capitaux propres (*)	2 545	5 915
Chiffre d'affaires (**)	2 711	3 686
Résultat net (*)	666	719

(*) Il s'agit de la quote - part de résultat pris en consolidation appartenant au Groupe

(**) Il s'agit des éléments financiers issus des comptes sociaux

	31/12/2017	31/12/2016
Total Bilan (*)	19 827	17 705
Capitaux propres (*)	1 174	3 960
Chiffre d'affaires (*)	2 711	3 686
Résultat net (*)	770	1 370

(*) Il s'agit des éléments financiers issus des comptes sociaux

Note 5 : Autres actifs financiers

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Titres de participation(1)	54	52
Prêts et autres créances(2)	1 269	1 740
Instruments financiers	-	-
Total Autres actifs financiers	1 323	1 792

(1) Les titres de participation non consolidés sont non significatifs.

(2) Constitués essentiellement des dépôts.

Note 6 : Immeubles de placement destinés à la vente

La variation des immeubles de placement destinés à la vente se présente ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2016	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Variation de Juste Valeur	Transferts nets	31/12/2017
Valeur nette	16 219	-	154	(10 306)	(239)	8 066	13 894

Les IP destinés à la vente correspondent aux logements sur les opérations Aurore, Le Verger, Le Ponant, Tourline, Vierge du Cap, Neptune et Black Pearl au 31 décembre 2017. La décision formelle de mettre en vente les logements Neptune et Black Pearl (programmes immobiliers arrivés en fin de période de détention obligatoire suite au montage initial en défiscalisation), a été prise au 2[nd] semestre 2017. Suite à l’analyse du management, les lots susceptibles d’être cédés dans les 12 mois sont reclassés en Actifs destinés à la vente, et cédés lot par lot.

Le nombre de logements classé en immeubles de placement destinés à la vente s’élève à 76 au 31 décembre 2017 versus 77 au 31 décembre 2016.

Note 7 : Impôts

La Société CBo Territoria a exercé l’option pour le régime d’intégration fiscale de droit commun prévu à l’article 223A du Code Général des Impôts, pour elle-même et les filiales françaises contrôlées à plus de 95 %.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

100

Le Groupe comprend 18 entités intégrées fiscalement (y compris CBo Territoria SA)

7.1 Ventilation entre impôts différés et impôts exigibles au compte de résultat

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Impôt exigible	(914)	(1 167)
Impôt différé	(3 543)	593
Autres impôts	531	-
Total Impôts sur les résultats	(3 926)	(573)

Le Groupe a obtenu l’accord de remboursement de la taxe sur dividendes à hauteur de 531 K€.

7.2 Evolution des postes d’impôts au bilan

	Solde au		Situation nette et	Règlements	Solde au
(en millers d'euros)	31/12/2016	Charge	autres *	nets	31/12/2017
Impôts courants	-				-
Créances d'impôts	93	37			130
Dettes d'impôts	320	346		(174)	492
Total impôts courants	413	383	-	(174)	622
Impôts différés
Actif	-	-	-	-	-
Passif	25 421	3 543	568	-	29 531
Total Impôts différés	25 421	3 543	568	-	29 531

7.3 Preuve d’impôt

Rapprochement entre la charge d’impôt théorique et la charge d’impôt réelle

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Résultat net	16 836	13 224
Résultat des sociétés mises en équivalence	666	719
Résultat net des entreprises intégrées	16 170	12 505
Impôts sur les résultats	3 926	573
Résultat avant impôt des entreprises intégrées	20 096	13 078
Charge d’impôt théorique à 34,43 %	6 919	4 503
Différences permanentes(1)	1 103	769
Déficits antérieurs non activés	163	78
Incidence des taux d'impôt	(44)	(90)
Autres(2)	(4 215)	(4 687)
Charge d’impôt réelle	3 926	573
Taux d’impôt effectif	19,5%	4,4%

(1) Dont Incidence du passage en MEE de Triolet en 2016 : 609 K€ - Plus value de cession des titres Triolet en 2017 : 820 K€

(2) Dont taxe sur dividende de (0,5) M€ et Variation du taux d'impôts différés:

en 2017 : (2,7) M€
en 2016 : (4,5) M€

Le solde (1 M€) s'explique principalement par la différence de taux d'impôts.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

101

7.4 Ventilation des actifs et passifs d’impôts différés

7.4 Ventilation des actifs et passifs d’impôts différés
En milliers d'euros	31/12/2017 31/12/2016
Différences temporaires Déficits reportables activés Plus-values internes sur cession d'actifs Marges sur Chiffre d’affaires à l’avancement Plus-values en sursis d’imposition(1) Juste valeur nette d’amortissements(2) Instruments de couverture Engagements de retraite Autres	62 144 1 195 2 946 4 562 5 359 (1 864) (883) (4 288) (5 372) (29 707) (28 530) 666 1 101 57 33 (212) (219)
Total Impôts différés nets	(29 529) (25 421)
Dont Impôts différés passifs Dont Impôts différés actifs	(29 529) (25 421) - -

(1) Les plus-values en sursis d’imposition correspondent en totalité à l’apport partiel d’actifs réalisé en 2004. (2) La ligne « Juste valeur nette d’amortissements » recouvre les impôts différés liés aux variations de juste valeur et au retraitement des amortissements sociaux sur les immeubles de placement.

Le montant des déficits reportables du Groupe s’élève à 9 780 K€ au 31 décembre 2017 contre 14 825 K€ au 31 décembre 2016. Le montant des déficits reportables non activés s’élève à 5 155 K€ au 31 décembre 2017 contre 4 584 K€ au 31 décembre 2016

Ci-dessous la rationalisation des déficits au 31 décembre 2017:

Déficits totaux : 9 780 K€
Déficits activés : 4 624 K€
Déficits non activés : 5 156 K€

Note 8 : Stocks et en-cours

En milliers d'euros	31/12/2016	Variations périmètre	Augmentations	Cessions	Transferts nets(1)	Dotation / reprise	31/12/2017
Stocks et En-cours Immobiliers	84 730	-	50 645	(53 748)	3 372	580	85 578
Stocks Promotion Entreprise(a)	13 223	-	14 574	(18 415)	184	448	10 014
Stocks Promotion Habitat(b)	23 102	-	20 608	(21 374)	3 031	164	25 532
Stocks Terrains(c)	48 406	-	15 463	(13 959)	157	(33)	50 034
Autres Stocks	121	-			17	-	138
Total Stocks et En-cours	84 850	-	50 645	(53 748)	3 389	580	85 716

(1) (a) Transfert des terrains d’assiette de programmes en promotion immobilière Entreprise depuis les stocks Terrains

(1) (b) Transfert des terrains d’assiette de programmes en promotion immobilière Habitat (deux programmes de logements sociaux actés en 2017 et sept programmes de logements privés) depuis les stocks Terrains

(1) (c) Transferts en Stocks Habitat des terrains d’assiette de nouveaux programmes en promotion immobilière (cf. note ci-avant)

La décomposition des stocks par catégorie est la suivante :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

102

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Stocks Terrains	50 077	48 416
Stocks Opérations immobilières	35 984	37 377
Total Valeur brute Stocks immobiliers	86 061	85 792
Provisions sur Terrains	(43)	(11)
Provisions sur Opérations immobilières	(440)	(1 052)
Total Provisions sur stocks immobiliers	(483)	(1 063)
Total Stocks immobiliers nets	85 578	84 730
Autres stocks nets	138	121
Total Stocks nets	85 716	84 850

Note 9 : Clients et autres créances

En milliers d'euros	31/12/2016 Total < 1 an > 1 an Total 31/12/2017
Clients et créances rattachés - Valeur brute Provisions	12 000 12 000 - 7 872 (1 487) (1 487) - (1 337)
Sous total Clients et comptes rattachés	10 513 10 513 - 6 535
Fournisseurs : avances et acomptes versés Personnel et comptes rattachés Créances fiscales "hors IS" part courante Créances fiscales IS Autres créances d'exploitation Autres créances Autres débiteurs	2 2 - 1 1 1 - 7 3 680 3 680 - 4 102 130 130 - 93 5 215 5 215 - 3 001 - - - - 795 795 - 50
Total valeur brute Autres créances	9 823 9 823 - 7 254
Total net Clients et Autres créances	20 336 20 336 - 13 789

Les créances Clients se décomposent ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Clients Locataires	3 669	3 293
Clients Acquéreurs	5 824	3 227
Clients Autres	2 508	1 353
Total brut Clients et comptes rattachés	12 000	7 872

Risque de crédit

Le principal risque de crédit auquel le Groupe est exposé est le risque de défaillance de sa clientèle.

Pour les activités de promotion immobilière, la majorité des ventes est conclue sous le régime de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), avec des appels de fonds progressifs auprès des acquéreurs aux étapes d’avancement du chantier de construction. Pour les

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

103

ventes immobilières de lots achevés (immobilier bâti et terrains), l’encaissement du prix de vente total est concomitant de la signature de l’acte.

Toutes les ventes de biens immobiliers sont réalisées sous forme d’acte notarié.

En cas de défaut de paiement d’un acquéreur, CBo Territoria bénéficie d’une clause de privilège de vendeur permettant le maintien de la propriété au bénéfice de CBo Territoria.

Concernant l’activité de Foncière et les revenus locatifs générés, CBo Territoria s’assure de la solvabilité préalable de ses locataires. Des cautions et garanties diverses peuvent être mises en place. Le risque de défaut de règlement des loyers et les retards éventuels font par ailleurs l’objet d’un suivi permanent, avec des procédures adaptées.

Le risque de crédit est ainsi fortement limité.

A chaque clôture comptable, l’encours clients est passé en revue de façon détaillée par la Direction financière ; des provisions pour dépréciation sont comptabilisées en cas de risque de non-recouvrement.

Note 10 : Trésorerie nette

Note 10 : Trésorerie nette
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
SICAV - DAT	-	-
Juste valeur sur VMP	-	-
Sous total Valeurs mobilières de placement	-	-
Disponibilités	16 250	8 683
Total Trésorerie & équivalents trésorerie	16 250	8 683
Soldes créditeurs de banque	(10 303)	(9 452)
Total Trésorerie nette	5 947	(770)

La trésorerie courante disponible est le cas échéant placée sur des supports de type SICAV et DAT (dépôts à terme).

Dans le cadre de cette gestion de trésorerie :

Les supports de type SICAV utilisés sont exclusivement des SICAV monétaires (d’horizon court terme) sans risques.
Les supports de type DAT utilisés sont d’échéance court terme (à moins de 3 mois), et restent remboursables à tout moment pour un montant au moins égal à leur valeur nominale.

Le poste « Disponibilités » intègre des soldes débiteurs sur des comptes bancaires dédiés à des opérations en Promotion immobilière. La disponibilité de ces fonds peut alors parfois être temporairement réservée au paiement des dépenses de l’opération immobilière concernée (généralement dans le cadre de garanties financières d’achèvement émises par certains établissements financiers) et cela jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux.

Ces « Soldes bancaires débiteurs affectés », inclus dans le poste « Disponibilités » se présentent ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Soldes bancaires débiteurs sur Op. en Promotion	12 594	4 568
Dont Soldes bancaires débiteurs indisponibles	11 141	1 266

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

104

Risque de contrepartie

Les supports de placements détenus sont émis, et conservés, par les grands établissements financiers nationaux et/ou leurs filiales locales, présentant ainsi un risque de contrepartie très limité.

Le risque de contrepartie sur les instruments financiers dérivés est pris en compte dans la juste valeur de ces instruments conformément à la norme IFRS 13.

Risque actions

La Société ne détient pas de portefeuille d’actions en dehors de ses participations. Le Groupe n’est pas exposé au risque actions.

Note 11 : Capitaux propres consolidés

Capital

Au 31 décembre 2017 le capital du Groupe CBo Territoria s’élève à 44 564 329 euros, composé de 33 760 855 actions d’une valeur nominale de 1,32 euros. Il n’existe qu’une seule catégorie d’actions; elles sont toutes émises et entièrement libérées.

	Nombre d'actions Valeur nominale (€)	Nombre d'actions Valeur nominale (€)	Capital social (€)
Arrêté au 31/12/2016	32 504 213	1,32	42 905 561
Levées Stock-options(1)	63 500	1,32	83 820
Attributions Actions gratuites(2)		1,32	-
Conversion des OCEANE	3 648	1,32	4 815
Augmentation de Capital - Paiement du dividende en actions	1 189 494	1,32	1 570 132
Arrêté au 31/12/2017	33 760 855	1,32	44 564 329

(1) Cf. ci-après Plans de stock-options.

(2) Cf. ci-après Plans d’attribution d’actions gratuites.

Dividendes

Un dividende de 19 centimes d’euros par action a été distribué en 2017 au titre du résultat 2016, soit un dividende de 6,2 M €. Cette distribution a été versée en cash pour 2,3 M€ et le solde a été payé en actions

Plans de stock-options

Les options de souscription en circulation au 31 décembre 2017 donnent la possibilité de souscrire à des actions de la société dans les conditions suivantes :

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

105

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(1) Le prix de souscription a été établi au niveau de 95 % de la moyenne des cours de clôture des vingt séances précédant l’attribution.

(2) La valorisation des options attribuées a été estimée, à la date d’attribution, au moyen d’un modèle de valorisation de type Black & Scholes, prenant en compte la maturité des options attribuées, la volatilité de l’action et le taux de rendement attendu de l’action.
(3) La démission ou le licenciement du bénéficiaire lui fait perdre immédiatement tout droit à l’exercice des options. Les bénéficiaires partant en retraite conservent leurs droits en cours.
(4) Les options peuvent être exercées par tout bénéficiaire présent dans le Groupe au moment de l’ouverture de la période d’option.
(5) Nombre d’options non encore exercées au 31/12/2017.
(a) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 28/06/2006 (montant maximum de 1 233 100 options soit 5 % du capital social au 31/12/2005 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(b) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 3/06/2010 (montant maximum de 1 587 616 options soit 5 % du capital social au 31/12/2009 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(c) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 06/06/2012 (montant maximum de 1 607 251 options soit 5 % du capital social – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).

Plans d’attribution d’actions gratuites

Les actions gratuites attribuées présentent les caractéristiques suivantes :

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106

	Plan
Date des séances du Conseil d’Administration	14/03/2014	(b)
Nombre total d’actions attribuées à l’origine	15 000
Dont nombre d’actions attribuées aux membres du Comité
		-
de direction(dans sa composition actuelle)
Nombre de dirigeants concernés		-
Valorisation unitaire des actions attribuées, en euros(1)	3,40
Date d’attribution définitive(2)	14/03/2016
Date d’expiration de la période de conservation	14/03/2018
Nombre d’actions annulées au 31/12/2017 (3)	4 500
Dont Nombre d’actions annulées en 2017 (3)		-
Nombre d’actions définitivement acquises au 31/12/2017 (4)	10 500
Dont Nombre d’actions définitivement acquises en 2017 (4)		-
Nombre total d’actions existantes et non encore définitivement
		-
attribuées au 31/12/2017(5)
Dont nombre d’actions attribuées aux membres du Comité
		-
de direction(dans sa composition actuelle)
Nombre de dirigeants concernés		-

(1) La valorisation des actions gratuites attribuées correspond au cours de Bourse au jour de l’attribution.
(2) Les plans sont soumis à des conditions de performance avant attribution définitive.
(3) La perte de la qualité de salarié ou de mandataire social avant la date d’attribution définitive fait perdre au bénéficiaire tout droit aux actions gratuites.
(4) Les conditions de performance requises par le Plan du 12/06/2009 et le Plan du 09/09/2010 se sont trouvées
réunies et ont permis l’attribution définitive aux salariés présents.
(5) L’attribution des actions gratuites ne devient définitive qu’après la date d’attribution définitive atteinte, et sous
réserve de l’atteinte des conditions de performance fixées.
(a) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 12/06/2009 (montant maximum de 952 569 actions soit 3 % du capital social au 31/12/2008 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(b) Attribution selon autorisation de l’Assemblée Générale du 06/06/2012 (montant maximum de 964 350 actions soit 3 % du capital social – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).

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Note 12 : Provisions pour risques et charges

En milliers d'euros	01/01/2016	Dotations	Reprises utilisées	Reprises non utilisées	Reprises non utilisées	Variation périmètre	31/12/2016
Litiges	306		(95)				211
Indemnités de retraite	114	3	(4)				113
Provisions à plus d'un an	420	3	(99)		-	-	324
Litiges	-	-	-		-	-	-
Divers	-	-	-		-	-	-
Provisions à moins d'un an	-	-	-		-	-	-
Total Provisions pour risques et charges	420	3	(99)		-	-	324

En milliers d'euros	01/01/2017	Dotations	Reprises utilisées	Reprises non utilisées		Variation périmètre	31/12/2017
Litiges	211	200	(192)				220
Indemnités de retraite	113	108	-				221
Provisions à plus d'un an	324	308	(192)		-	-	440
Litiges	-	-	-		-	-	-
Divers	-	-	-		-	-	-
Provisions à moins d'un an	-	-	-		-	-	-
Total Provisions pour risques et charges	324	308	(192)		-	-	440

Note 13 : Emprunts et dettes financières

Financement des opérations immobilières

Concernant son activité de foncière, CBo Territoria finance ses projets d’investissement au travers de financements bancaires et obligataires à moyen et long terme, à hauteur d’une quotité généralement comprise entre 55 % et 75 % du montant de l’investissement. Ces financements sont ainsi adossés à chaque opération immobilière avec généralement une couverture des annuités par les loyers à percevoir.

Obligations convertibles

Dans le but de diversifier sa dette financière, CBo Territoria a émis en novembre 2012 l’émission d’une OCEANE (Obligation à option de Conversion et/ou d’Echange en Actions Nouvelles ou Existantes) pour un montant de 26,5 M€, soit 7 364 329 obligations aux caractéristiques suivantes :

Taux d’intérêt annuel brut de 6,00 %, avec intérêts payés annuellement à terme échu au 1[er] janvier de chaque année ;
Echéance au 01/01/2020 (soit une durée de 7 ans et 29 jours) avec option de remboursement anticipé au pair au gré du porteur au 01/01/2018 et au 01/01/2019) ;
Valeur nominale de 3,60 € par obligation donnant droit à la conversion à tout moment en une action CBo Territoria, et faisant ressortir une prime d’émission de 16,5 % par rapport à la moyenne des cours de clôture des 20 derniers jours de Bourse précédents le 16 novembre 2012 ;

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

108

L’opération a bénéficié du Visa de l’Autorité des Marchés Financiers (n° 12-577) en date du 16 novembre 2012.

Les obligations sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext depuis le 4 décembre 2012 (Mnémo : CBoTA, Code ISIN : FR0011359579).

Compte tenu des remboursements anticipés intervenus depuis l’origine, le nombre d’obligation en circulation au 31 décembre 2017 s’élève à 7 313 855, soit 26,3 M€

Ventilation par échéance et par nature

Ventilation par échéance et par nature
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Emprunts obligataires convertibles (part à plus d'un an)	26 330	26 272
Emprunts moyen-long terme (part à plus d’un an)	174 065	178 706
Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d’un an	200 395	204 978
Dépôts et cautionnements reçus(1)	2 468	2 259
Instruments de couverture	2 238	3 792
Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d’un an, y compris Dépôts et cautionnements reçus et instruments de couverture	205 101	211 029
Emprunts moyen-long terme (part à moins d’un an)	23 745	18 613
Crédits d'accompagnement sur opérations en Promotion	4 625	3 944
Intérêts courus sur emprunts	745	806
Concours bancaires courants (soldes créditeurs de banque)	10 303	9 452
Sous-Total Emprunts et dettes financières à moins d’un an	39 418	32 816
Total Emprunts et dettes financières	244 519	243 845

(1) Les Dépôts et cautionnements correspondent pour l’essentiel aux Dépôts de garantie versés par les locataires.

La Dette financière moyen/long terme est constituée très majoritairement d’emprunts contractés en financement des actifs de rendement et adossés à ces opérations immobilières identifiées ; elle intègre également l’emprunt obligataire émis en 2012 (au 31 décembre 2017 : 26 330 K€) et des lignes de financement globales (40 385 K€ au 31 décembre 2017, dont 4 903 K€ à échéance inférieure à 1 an).

Les contrats d’emprunts moyen/long terme comportant des covenants financiers susceptibles de générer une exigibilité anticipée représentent 25 % de l’encours total des dettes financières. Deux covenants doivent être respectés :

Le "Ratio de dette nette sur l'actif immobilier" (Loan To Value : LTV) désigne le rapport entre :
l'endettement net consolidé (= Dette financière brute - Actifs financiers - Trésorerie et équivalents de trésorerie)
et la valeur des actifs immobiliers (= Immeubles de Placement hors droits + + Stocks et en-cours)

Pour respecter ce covenant dans les contrats d’emprunts concernés, le ratio de LTV doit être inférieur à 55%.

Le "Ratio de couverture des frais financiers" (Interest Cover Ratio : ICR) désigne le rapport entre l'EBITDA de l'activité foncière et les frais financiers nets. L'EBITDA, pour une Foncière, correspond au montant des loyers nets des charges immobilières directes.

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

109

Le niveau de ratio à maintenir est un ICR supérieur à 1,8.

Le "Ratio de couverture de la dette" (Debt Service Cover Ratio : DSCR) désigne le rapport entre l'EBITDA de l'activité foncière de l’activité foncière et le service de la dette (intérêt + principal).

Ce ratio doit être supérieur à 1,2.

Ces trois covenants ont été respectés durant l’exercice 2017.

Ventilation par flux

Ventilation par	flux
				Dettes sur			Crédits
		Emprunts	Dettes sur	rachat de	Instruments	Dépôts et	d'accompagne-	Concours
	Emprunts	auprès des Ets	rachat de	biens en	de	cautionne-	ment	bancaires et
En milliers d'euros	obligataires	de crédit	parts de SCI	défiscalisation	couverture	ments	Promotion	intérêts courus	TOTAL
Solde net au 31/12/2015	26 042	215 454	-	-	3 057	2 505	2 760	8 873	258 691
Variation de périmètre	-	(7 006)	-	-	(468)	(304)	-	(13)	(7 791)
Mobilisation	232	13 983	-	-	-	355	1 184	1 398	17 152
Remboursement	(2)	(25 161)	-	-	(73)	(298)	-	-	(25 534)
Autres mouvements	-	36	-	-	1 291	-	-	-	1 327
Solde net au 31/12/2016	26 272	197 306	-	-	3 807	2 258	3 944	10 258	243 845
Variation de périmètre									-
Mobilisation	213	21 517				255	680	852	23 519
Remboursement	(155)	(21 351)				(46)		(62)	(21 615)
Autres mouvements					(1 230)				(1 230)
Solde net au 31/12/2017	26 330	197 472	-	-	2 577	2 467	4 624	11 048	244 519

Ventilation par échéance

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Emprunts et dettes à moins d’un an	39 418	32 816
Emprunts et dettes de un à cinq ans	92 994	92 793
Emprunts et dettes à plus de cinq ans	112 108	118 236
Total Emprunts et dettes financières	244 519	243 845

Risque de liquidité

Le risque de liquidité est géré globalement ; il est notamment couvert par :

l’adossement des emprunts moyen/long terme et de leur profil aux opérations patrimoniales et aux revenus générés par celles-ci ;
la mise en place de crédits d’accompagnement sur les opérations en promotion immobilière (crédit-promoteur), assurant leur financement à court terme et permettant de couvrir la pointe de besoin de financement généré par celles-ci ;
la mise en place de lignes globales de financement moyen/long terme, permettant d’assurer le financement amont des opérations d’aménagement et de développement ;
- la mise en place d’autorisations de découvert sur les comptes bancaires courants.

Ventilation par principales devises et par nature de taux de la dette à plus d’un an

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

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En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Taux fixe	121 489	87 361
Taux variable(1)	83 613	123 668
Total par taux	205 101	211 029
Euro	205 101	211 029
Autres	-	-
Total par devise	205 101	211 029

(1) Net des emprunts faisant l’objet d’une couverture de taux.

Risque de taux

Pour limiter l’impact d’une variation des taux d’intérêts sur le résultat et le cash-flow, le Groupe utilise des produits dérivés (swap, cap) pour couvrir une partie de sa dette contractée à taux variable. Le Groupe ne réalise pas d’opérations de marché dans un autre but que celui de la couverture du risque de taux.

Les instruments financiers dérivés mis en place par le Groupe correspondent ainsi à des couvertures de flux de trésorerie pour lesquels le Groupe applique la comptabilité de couverture.

Comptabilisation des instruments financiers de couverture

Les caractéristiques principales des instruments de couverture sont détaillées de la façon suivante :

			Échéance	Échéance		Valeur de m arché au 31	Valeur de m arché au 31
						Décem bre 2017 en % du
Nature	Notionnel	Taux fixe	Date de début	Date de fin	Type	nom inal
S w ap taux fixe EUR3m	5,0 M€	6,46%	31/12/2007	31/12/2018	Couverture	-0,3 M€	-4,1%
S w ap taux fixe EUR3m	3,9 M€	0,95%	30/06/2017	30/06/2022	Couverture	-0,1 M€	-2,1%
S w ap taux fixe EUR3m	6,9 M€	1,45%	21/08/2015	23/08/2027	Couverture	-0,4 M€	-4,4%
S w ap taux fixe EUR3m	4,6 M€	1,42%	17/07/2017	18/04/2028	Couverture	-0,3 M€	-5,5%
S w ap taux fixe EUR1m	3,4 M€	2,97%	07/07/2016	07/01/2030	Couverture	-0,1 M€	-2,3%
S w ap taux fixe EUR1m	0,8 M€	2,97%	06/07/2016	28/02/2030	Couverture	-0,0 M€	-2,3%
S w ap taux fixe EUR1m	0,3 M€	2,97%	28/06/2016	28/02/2030	Couverture	-0,0 M€	-2,0%
S w ap taux fixe EUR3m	22,2 M€	1,37%	29/01/2017	29/07/2030	Couverture	-1,1 M€	-4,5%
S w ap taux fixe EUR3m	6,9 M€	1,11%	28/02/2017	30/08/2030	Couverture	-0,3 M€	-3,4%
S w ap taux fixe EUR3m	3,4 M€	0,99%	19/04/2016	21/12/2030	Couverture	-0,1 M€	-1,9%
Total	57,3 M€					-2,6 M€

Ces produits dérivés font l’objet d’une évaluation en juste valeur intégrant les risques de contrepartie mentionnés par IFRS 13 (valorisation Mark to market). Toutes les couvertures de taux mises en place sont classées dans le deuxième niveau de la hiérarchie des justes valeurs ; les évaluations de juste valeur sont réalisées sur des données dérivées de prix observables sur des marchés actifs et liquides.

La variation de JV des instruments dérivés est ; enregistrée en capitaux propres pour la partie efficace, et de façon marginale en résultat de la période pour la partie inefficace.

	Juste valeur à	Variation de juste valeur	Variation de juste valeur	Juste valeur à
En milliers d'euros	l'ouverture	En résultat	En capitaux propres	la clôture
Arrêté au 31/12/2016	(3 057)	38	(787)	(3 806)
Arrêté au 31/12/2017	(3 806)		1 230	(2 577)

CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017

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Il est précisé que les montants négatifs correspondent à une juste valeur négative (dette), ou, pour les variations, à une augmentation de la juste valeur négative (comptabilisée en capitaux propres et/ou en résultat de la période).

Les éléments ci-dessus sont présentés avant impact des impôts différés liés.

Une variation à la hausse des taux sur les marchés financiers de 0,5 % aurait eu un impact théorique défavorable proche de 518 K€ (après prise en compte des couvertures de taux mises en place, avant impôts) sur le résultat financier annuel du Groupe. L’incidence réelle sur le résultat annuel aurait été amoindrie compte tenu de l’activation des frais financiers relatifs aux emprunts et liés aux opérations immobilières en cours.

Risque de change

Le Groupe n’intervient qu’en zone Euro et en devise en Euros, aucune opération de couverture du risque de change n’a été conclue.

Note 14 : Fournisseurs et autres dettes

Note 14 : Fournisseurs et autres	dettes
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Fournisseurs / Stocks immobiliers et Exploitation	14 136	18 098
Fournisseurs / Immobilisations	8 549	12 691
Avances et acomptes reçus sur commandes	236	176
Dettes sur acquisitions de titres	-	-
Dettes fiscales et sociales	6 296	2 401
Comptes courants passif	(0)	1
Dividendes à payer	-	-
Autres dettes(1)	1 882	1 092
Produits constatés d’avance	2 693	568
Total Fournisseurs et autres dettes	33 793	35 026

(1) Dont 324 K€ de fonds mandants.

Ventilation par échéance

L’intégralité des dettes fournisseurs et autres dettes a une échéance à moins d’un an.

Note 15 : Chiffre d’affaires locatif net

Les loyers nets sont présentés ci-après :

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En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Revenus locatifs bruts	18 811	19 115
Sous total Loyer Brut	18 811	19 115
Charges locatives non refacturées	(131)	(328)
Autres charges sur immeubles*	(2 098)	(1 719)
Sous total Charges immobilières	(2 229)	(2 047)
Loyers nets	16 582	17 068

Entretiens, réparations, maintenances, impôts et taxes et charges liées à la gestion incombant au propriétaire

Note 16 : Charges de personnel

Les charges liées aux avantages du personnel se détaillent comme suit :

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Salaires bruts et intéressement	(5 343)	(5 029)
Charges sociales	(1 993)	(1 841)
Indemnités de départ en retraite	(108)	1
Paiements basés sur des actions (1)		(4)
Total Charges de personnel	(7 444)	(6 873)

(1) Les hypothèses retenues pour la détermination de la juste valeur des plans de souscription d’actions et d’attribution d’actions gratuites mis en place sur les périodes présentées sont décrites en Note 11. Leur juste valeur ainsi déterminée est étalée comptablement sur une période de deux ans correspondant à la période d’acquisition des droits des bénéficiaires.

Effectifs à la clôture de l’exercice

Effectifs à la clôture de l’exercice
En Equivalent Temps Plein	31/12/2017	31/12/2016
Ingénieurs et cadres	32	33
Employés, techniciens et agent de maîtrise	75	75
Ouvriers	9	7
Personnel mis à la disposition de l’entreprise	-	-
Total Effectifs	116	115
Dont Effectifs / Activités immobilières	76	72
Dont Effectifs / Autres activités	40	43

Note 17 : Impôts et taxes

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Taxes foncières	(1 028)	(1 269)
CFE et CVAE	(239)	(388)
Autres taxes	(229)	(188)
Total Impôts et taxes	(1 496)	(1 845)

Note 18 : Dotations nettes aux amortissements et provisions d’exploitation

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En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Dotations aux amortissements sur immobilisations
- immobilisations incorporelles	(164)	(88)
- immobilisations corporelles	(617)	(632)
Total Dotations aux amortissements	(781)	(720)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant	83	(892)
Dotations nettes aux provisions pour risques et charges	(8)	95
Total Dotations nettes aux provisions	75	(797)
Total Dotations nettes aux amortissements et provisions	(706)	(1 518)

Note 19 : Résultat sur cessions d’immeubles de placement

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Prix de cession	12 959	18 558
VNC des immeubles de placement cédés	(11 700)	(17 212)
Résultat sur cessions d’immeubles de placement	1 260	1 346

Note 20 : Variation de juste valeur

Note 20 : Variation de juste valeur
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Immobilier de rendement Entreprise (1)	11 946	5 799
Immobilier de rendement Habitat (1)	(2 815)	(2 339)
Terrains non bâtis (nus, aménagés et terrains agricoles)	(268)	(120)
Total Variation de Juste Valeur	8 863	3 340

(1) Y compris Immeubles de rendement en cours de développement.

Note 21 : Autres charges et produits opérationnels

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Reprises (dotations) exceptionnelles	-	-
Autres produits opérationnels(1)	1 910	3 505
Total Autres produits opérationnels	1 910	3 505
VNC des autres immobilisations corporelles cédées (hors immeubles de placement)	-	-
VNC des titres consolidés cédés	(807)	(2 516)
Dotations exceptionnelles	6	(320)
Autres charges opérationnelles	(10)	(215)
Total Autres charges opérationnelles	(811)	(3 051)
Total Autres charges et produits opérationnels	1 099	454

(1) Les autres produits opérationnels comprennent principalement les cessions de titres de la SCI Triolet

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Note 22 : Coût de l’endettement financier net

Note 22 : Coût de l’endettement financier net
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Revenus de VMP	35	29
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie	35	29
Intérêts sur emprunts et découverts(1)	(4 958)	(4 976)
Coût de l’endettement financier brut	(4 958)	(4 976)
Coût de l’endettement financier net	(4 923)	(4 947)
Autres produits (charges) financiers	123	14
Total Produits financiers (hors change)	123	14
Total Charges financières (hors change)	-	-
Total Autres charges et produits financiers (hors change)	123	14
Résultat des opérations de change	-	-
Total Charges et produits financiers	(4 800)	(4 933)

(1) Ces montants sont nets des intérêts activés sur les opérations (Patrimoine et Promotion) en cours de développement.

Les intérêts activés sur les opérations en cours de développement s’analysent ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Intérêts activés sur Opérations Patrimoine (Im. Placement)	639	832
Intérêts activés sur Opérations Promotion (Stocks)	1 937	1 478
Total Intérêts activés	2 577	2 311

Note 23 : Résultat par action

Résultat de base

Résultat de base
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Résultat net part du Groupe (K€)	16 747		13 155
Nombre moyen pondéré d’actions en circulation	33 063 833	32	197 001
Résultat de base par action (euros)	0,51		0,41
Résultat dilué
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Résultat net dilué part du Groupe (K€)	16 747		13 155
Economie de frais financiers nets en cas de conversion des OCEANE	18		106
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires utilisé pour le calcul du résultat diluépar action	40 438 888	39	579 992
Résultat de base dilué par action (euros)	0,41		0,34
Note 24 : Incidence de la variation du Besoin en Fonds de Roulement
En milliers d'euros	31/12/2017		31/12/2016
Variation des Stocks	(2 936)		4 283
Variation des Créances clients et autres créances	917		2 576
Variation des Dettes fournisseurs et autres dettes (hors Dettes / Immos)	2 160		(8 152)
Incidence de la variation du BFR	142		(1 294)

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Note 25 : Engagements hors bilan

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Avals et cautions	45 732	34 887
Hypothèques et nantissements	211 557	204 358
Total Engagements donnés	257 289	239 245
Garanties financières d’achèvement	90 521	41 734
Caution reçue dans le cadre de la gestion immobilère - Loi Hoguet	2 960	1 940
Total Engagements reçus(1)	93 481	43 674

(1) Hors lignes de découvert accordés par les banques

Les engagements hors bilan concernent l’ensemble du groupe CBo Territoria, y compris les sociétés mises en équivalence dont les engagements représentent 10,6 M€.

Les hypothèques et nantissements correspondent à des garanties données aux établissements bancaires lors de la mise en place des financements.

La variation du poste « Avals et cautions » s’explique par le développement de l’activité et des financements mis en place dans des sociétés du groupe et pour lesquelles CBo Territoria SA s’est portée caution.

Note 26 : Honoraires des Commissaires aux Comptes

La ventilation du montant total des honoraires des Commissaires aux Comptes est la suivante :

31/12/2017 EXA DELOITTE Libellé		31/12/2016 EXA DELOITTE TOTAL
	TOTAL
Certification des comptes individuels et consolidés et examen limité CBo Territoria SA 65 94 Filiales 58 -	159 58	68 91 159 40 - 40
Total Audit légal (1) 123 94	217	108 91 199
Services autres que la certification des comptes Groupe CBo Territoria - 9	9	- 9 9
Total Services autres (2) - 9	9	- 9 9
Total Honoraires des commissaires aux comptes de l'exercice N 123 103	226	108 100 208

(1) Les entités contrôlées prises en compte sont les filiales intégrées globalement ainsi que les entités contrôlées conjointement dès lors que les honoraires sont comptabilisés dans le compte de résultat consolidé.

(2) Les prestations fournies couvrent les SACC requis par les textes légaux et réglementaires ainsi que les SACC fournis à la demande de l’entité. Elles correspondent à la certification des informations RSE.

Note 27 : Rémunération des organes d’administration et de direction

Le versement de jetons de présence aux membres du Conseil d’Administration de CBo Territoria SA a été autorisé par l’Assemblée Générale du 28 juin 2006 ; L’Assemblée Générale du 7 juin 2017 a décidé de fixer la somme globale des jetons de présence pouvant être alloués au Conseil d’Administration à 60 K€ maximum pour l’exercice 2017 et les exercices suivants, jusqu’à nouvelle décision.

Le montant des jetons de présence effectivement versés se présente ainsi :

En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Jetons de présence versés au Président du Conseil d’Administration	4	4
Jetons de présence versés aux autres membres du Conseil d’Administration	51	43
Rémunération totale des organes d’administration	55	47

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Rémunération des organes de direction

La direction de la société est assurée par un Directeur général (également Président du Conseil d’Administration).

La rémunération totale se présente ainsi :

La rémunération totale se présente ainsi :
En milliers d'euros	31/12/2017	31/12/2016
Rémunération partie fixe, versée au cours de l’exercice	192	192
Rémunération partie variable, versée au cours de l’exercice	141	168
Paiements fondés sur des actions	-	-
Avantages en nature	10	28
Rémunération totale des organes de direction	343	387

Note 29 : Transactions avec les parties liées

Les parties liées sont les sociétés mères, les entités qui exercent un contrôle conjoint ou une influence notable sur l’entité, les filiales, les entreprises associées, les co-entreprises, les membres du Conseil d’Administration et membres du comité de direction.

Les transactions avec les parties liées se font sur la base du prix de marché. Les transactions entre la société mère et ses filiales ainsi que celles entre les filiales sont éliminées lors de la consolidation.

Note 30 : Informations diverses

Evènements postérieurs au 31 décembre 2017

Le groupe a émis en février 2018 une ORNANE (Obligations Remboursables en Numéraire et Actions Nouvelles et Existantes) à hauteur de 30 M€. Cette dernière sera destinée à répondre aux besoins de financement en général de la Société, de financer son développement, de refinancer des dettes existantes et de diversifier ses sources de financement.

Le Groupe a signé, en janvier 2018, une promesse de vente pour l’acquisition d’une galerie commerciale à la Réunion d’un montant de 14,0 M€ (hors droits)

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