Catena — Interim / Quarterly Report 2013

Apr 24, 2013

KVARTALSRAPPORT JANUARI – MARS 2013

Haga Norra får nya moderna kontor med öppna ytor och hög servicenivå med butiker, restauranger och garage i markplanen

KVARTALSRAPPORT JANUARI - MARS 2013

Första kvartalet

• Hyresintäkter 6,7 Mkr (6,7)
• Rörelseresultat 4,6 Mkr (18,8)
• Resultat före skatt 2,8 Mkr (16,5)
• Resultat efter skatt 2,2 Mkr (12,2), motsvarande 0,19 kr/aktie (1,05)
• Orealiserade värdeförändringar för fastigheter 0 Mkr (14,8)
• Investeringar 0,2 Mkr (0,2)

Kommentar av VD Andreas Philipson

Verksamheten har fortsatt planenligt under inledningen av året. Skillnaderna i resultatet jämfört med motsvarande kvartal i fjol beror på en värdeökning på fastigheterna om närmare 15 Mkr första kvartalet 2012. Vi har en hög soliditet och våra nyckeltal ser bra ut i övrigt.

I början av året överklagades detaljplanen som godkänts av Solna stad i slutet av förra året. Överklagandena, som avser risken för buller och partikelhalter, är en del av processen vid detaljplanearbeten, särskilt vid byggnation i tättbebyggda storstadsområden.

Vi är inriktade på en stark miljöprofil i skapandet av det nya Haga Norra. När utbyggnaden är klar kommer gällande gränsvärden för buller med mera att väl underskridas. Med de miljöhänsyn vi har tagit i detaljplanen och baserat på de kontrollmätningar vi gjort ser jag därför med tillförsikt på möjligheterna att kunna bemöta eventuella miljöaspekter i den fortsatta överklagandeprocessen.

Jag känner mig trygg med att vi har gjort allt som står i vår makt vad gäller att föra processen framåt. Ambitionen är tillgodose de krav som ställs och att den fortsatta processen ska skötas så smidigt som möjligt.

KONCERNENS INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT

Första kvartalet

Under det första kvartalet uppgick hyresintäkterna till 6,7 Mkr (6,7). Fastighetskostnaderna var 0,8 Mkr (1,0) medan driftsöverskottet blev 5,9 Mkr (5,7). Kostnaderna för administration uppgick till 1,3 Mkr (1,7).

Värdeförändringarna på fastigheterna uppgick till 0 Mkr (14,8) under kvartalet. Per den 31 december 2012 var fastigheterna värderade till totalt 850 Mkr. I värdet ingår investeringar gjorda första kvartalet 2013 på 0,2 Mkr.

Rörelseresultatet uppgick till 4,6 Mkr (18,8) medan finansnettot var -1,7 Mkr (-2,3).

Resultat före skatt 2,8 Mkr (16,5)

Aktuell skatt uppgick till -0,6 Mkr (-0,4) och uppskjuten skatt till 0,0 Mkr (-3,9).

Fastigheter

Koncernens fastighetsbestånd utgörs av två fastigheter i Haga Norra i Solna.

Fastigheterna har en uthyrningsbar yta på 40 723 kvm. Det totala hyresvärdet per den 31 mars 2013

uppgick till 28,1 Mkr (28,7). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,9% (96,9).

Värdering och tillämpad värdemetod

Det verkliga värdet som redovisas i balansräkningen består i allt väsentligt av ett bedömt värde på potentiella byggrätter som kan möjliggöras genom det detaljplanearbete som pågår för fastigheten. De potentiella byggrätterna avser bostäder och kommersiella lokaler för fastigheten Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 i Solna kommun.

Den tillämpade värderingsmetoden för de potentiella byggrätterna baserars på ortprismetod där värdet har bedömts genom jämförelser med markanvisningsavtal och avtal om överlåtelser av byggrätter i Stockholm och Stockholms förorter. Efter en bedömning där Catenas potentiella byggrätters läge i förhållande till jämförelseobjekten har invägts, har avdrag skett för bedömda kostnader avseende rivning, planläggning med mera. Vidare har avdrag skett för väntetider och bedömd risk förknippade med de potentiella byggrätterna. En mindre del av det totala bedömda verkliga värdet avser nuvärdet av driftnetton som genereras i den befintliga användningen av fastigheten.

Totalt bedömt verkligt värde för fastigheterna uppgår till 850 Mkr. Mot bakgrund av att detaljplanearbetet inte har vunnit laga kraft är dessa bedömningar dock fortfarande behäftade med viss osäkerhet.

Utöver vad som framgår av denna delårsrapport har inga väsentliga förändringar skett avseende värdering eller värderingsmetod, jämfört med redogörelsen i årsredovisningen.

Finansiering

Per den 31 mars 2013 hade Catenakoncernen kreditavtal på 306 Mkr.

Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 306 Mkr (306).

Lånet förfaller till betalning 2014-05-02

Den genomsnittliga räntebindningstiden per 31 mars 2013 uppgick till 0,3 år (0,3). Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,3 procent (3,65).

Catena har endast lån i svenska kronor.

Eget Kapital

Eget kapital per 31 mars 2013 uppgick till 483 Mkr (309) och soliditeten till 52,3 % (42,4). Soliditeten ska långsiktigt ligga i intervallet 25-35%.

Likviditet

Likvida medel, som utgörs av kassa och bank, uppgick per 31 mars 2013 till 59 Mkr (76) varav spärrade medel utgjorde 20,6 Mkr.

MODERBOLAGET

Verksamheten i moderbolaget Catena AB utgörs i huvudsak av koncerngemensamma funktioner samt drift av koncernens dotterbolag.

Ränte-	och låneförfallostruktur per 31 mars	2013

		Ränteförfall			Låneförfall
	Lånebelopp	Snittränta	Andel	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel
Förfall, år	Mkr	%	%	Mkr	Mkr	%
2014	306,4	2,32	100,0	306,4	306,4	100,0
Summa	306,4	2,32	100,0	306,4	306,4	- 100,0

ORGANISATION

Catena AB, organisationsnummer 556294-1715, är moderbolag i Catenakoncernen. De svenska fastigheterna ägs via ett helägt dotterbolag.

Antalet anställda uppgick till 2 personer (2).

CATENAAKTIEN

Catenaaktien är registrerad på Nasdaq OMX Stockholm – Nordiska listan Small Cap.

Senast betalt 31 mars 2013 var 81,50 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde om drygt 942 Mkr.

Per 31 mars 2013 var antalet aktier i Catena 11 564 500 stycken, fördelade på cirka 17 000 ägare.

Aktieägare per 31 mars 2013	Antal aktier	Röster (%)
Endicott Sweden AB (CLS Holdings plc)	3 469 349	29,9
Fabege	3 469 342	29,9
Catella fondförvaltning	1 288 321	11,1
Livförsäkrings AB Skandia (publ)	277 374	2,4
Banque Carnegie Luxembourg SA	190 118	1,6
CBNY-DFA-INT SML CAP V	100 232	0,9
Swedbank Robur fonder	60 208	0,5
Mellon US Tax Exempt Account	58 300	0,5
Handelsbanken fonder	57 161	0,5
CBNY-DFA-CNTL SML CO S	56 202	0,5
Summa 10 största	9 026 607	78,0
Övriga	2 537 893	22,0
Totalt	11 564 500	100,0

FÖRSLAG TILL UTDELNING

Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 krona per aktie för verksamhetsåret 2012.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Catena följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med dem som tillämpades i den senaste årsredovisningen.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Catena är utsatt för ett antal risker som kan påverka företagets verksamhet, resultat och värde på fastigheter. Bland dessa risker kan nämnas risker i hyreskontrakt, förändringar i drifts- och underhållskostnader, ränte- och finansieringsrisker och skatter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Detta innebär att effekterna på Catenas balans- och resultaträkning blir mer volatila och påverkar bland annat koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad.

Värdeförändringar

Utöver vad som framgår av denna delårsrapport har inga väsentliga förändringar skett jämfört med redogörelsen i årsredovisningen.

För ytterligare information om risk- och osäkerhetsfaktorer, se Catenas årsredovisning för 2012, not 21, sidan 38.

Moderbolaget

Genom interna lån är moderbolaget exponerat för ovanstående beskrivna risker.

KALENDARIUM

Årsstämma	24 april 2013
Delårsrapporter 2013
Januari–juni	9 augusti 2013
Januari–september	25 oktober 2013
Bokslutskommuniké 2013	februari 2014

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser har inträffat efter kvartalets utgång. Denna kvartalsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.

Solna den 24 april 2013 Catena AB (publ)

Styrelsen

Information i denna rapport är sådan som Catena AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen har lämnats till media för offentliggörande den 24 april 2013, kl.14.00

	2013	2012	2012
Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Hyresintäkter	6,7	6,7	26,6
Driftkostnader	-	-	-0,6
Reparations- och underhållskostnader	-	-	-0,8
Fastighetsskatt	-0,7	-0,7	-2,7
Fastighetsadministration	-0,1	-0,3	-
Driftsöverskott	5,9	5,7	22,5
Övriga rörelseintäkter	-	-	-
Övriga rörelsekostnader	-	-	-
Centraladministration	-1,3	-1,7	-5,7
Fastigheter, orealiserade värdeförändringar	0,0	14,8	238,5
Rörelseresultat	4,6	18,8	255,3
Finansnetto	-1,8	-2,3	-8,8
Resultat före skatt	2,8	16,5	246,5
Aktuell skatt	-0,6	-0,4	-1,2
Uppskjuten skatt	-0,0	-3,9	-38,8
Periodens resultat efter skatt	2,2	12,2	206,5
Resultat per aktie*	0,19	1,05	17,86

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

*) Någon utspädningseffekt finns ej, och inga potentiella aktier förekommer

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Mkr	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2012 jan-dec
Periodens resultat efter skatt	2,2	12,2	206,5
Periodens övriga totalresultat
Aktuariell vinst/förlust	-	-	0,1
Periodens totalresultat	2,2	12,2	206,6

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall	Utfall	Utfall
	31 mars	31 mars	31 dec
Mkr	2013	2012	2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	850	625	850
Kortfristiga fordringar	15	28	16
Likvida medel/kortfristiga placeringar	59	76	58
Summa tillgångar	924	729	924
Eget kapital och skulder
Eget kapital	483	309	481
Avsättningar	120	85	120
Räntebärande skulder	306	306	306
Ej räntebärande skulder	15	29	17
Summa eget kapital och skulder	924	729	924

Ställda panter	31 mars 2013	31 mars 2012	31 dec 2012
Spärrkonto	20	20	20
Fastighetsinteckningar	306	306	306
Summa ställda panter	326	326	326

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, KONCERNEN

Mkr	Utfall	Utfall	Utfall
	2013	2012	2012
	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Ingående eget kapital	481	297	297
Utdelning	-	-	-23
Periodens totalresultat	2	12	207
Utgående eget kapital	483	309	481

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall	Utfall
	2013	2012
Mkr	jan-mar	jan-mar
Resultat före skatt	3	17
Justering av poster som ej ingår i kassaflödet	-	-15
Betald skatt	-1	-
Förändring rörelsekapital	-1	-20
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1	-18
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-	-
Utbetald utdelning	-	-
Förändring räntebärande skulder	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-	-
Summa periodens kassaflöden	1	-18
Likvida medel vid periodens början	58	94
Likvida medel vid periodens slut	59	76

NYCKELTAL, KONCERNEN

	Utfall	Utfall
	2013	2012
Mkr	jan-mar	jan-mar
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	1,8	16,1
Avkastning på totalt kapital, %	2,0	10,9
Soliditet, %	52,3	42,4
Räntetäckningsgrad, ggr	2,6	1,4
Belåningsgrad fastigheter, %	36,0	49,1
Skuldsättningsgrad, ggr	0,6	1,0
Aktierelaterade
Periodens resultat per aktie, kr	0,19	1,05
Periodens resultat före skatt per aktie, kr	0,25	1,43
Eget kapital per aktie, kr	41,8	26,72
Utdelning per aktie, kr	-	-
Antal aktier vid periodens slut, tusental	11 565	11 565
Genomsnittligt antal aktier, tusental	11 565	11 565
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer
Fastighetsrelaterade, kvarvarande verksamheter
Fastigheternas bokförda värde, mkr	850	625
Direktavkastning, %	2,8	3,3
Uthyrbar yta, kvm	40 723	40 723
Hyresintäkter, kr per kvm	661	661
Driftsöverskott, kr per kvm	579	506
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,9	96,9
Överskottsgrad, %	88,0	85,1

	Utfall	Utfall	Utfall
	2013	2012	2012
Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Hyresintäkter	-	-	-
Driftkostnader	-	-	-
Driftsöverskott	-	-	-
Övriga rörelseintäkter	1,0	1,0	4,1
Övriga rörelsekostnader	-	-	-
Centraladministration	-1,2	-1,7	-5,9
Rörelseresultat	-0,2	-0,7	-1,8
Finansnetto	0,7	1,0	8,4
Resultat efter finansiella poster	0,5	0,3	6,6
Resultat före skatt	0,5	0,3	6,6
Skatt	-0,1	-0,1	-1,7
Periodens resultat	0,4	0,2	4,9

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

		Utfall 2013	Utfall 2012	Utfall
Mkr		31 mar	31 mar	2012 31 dec
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar		57	481	57
Omsättningstillgångar		446	11	442
Likvida medel/kortfristiga placeringar		41	70	43
Summa tillgångar		544	562	542
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital		51	51	51
Reservfond		10	10	10
Fritt eget kapital
Balanserat resultat		107	125	102
Periodens resultat		0	0	5
Summa eget kapital		168	186	168
Avsättningar		10	10	10
Kortfristiga skulder		366	366	364
Summa eget kapital och skulder		544	562	542
	31 mars		31 mar	31 dec
Ställda panter	2013		2012	2012
Spärrkonto	20		20	20
Eventualförpliktelser
Garantiåtagande FPG/PRI	0,2		0,2	0,2

DEFINITIONER

Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad, fastigheter

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Direktavkastning

Driftsöverskott på årsbasis i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

Driftsöverskott per kvm

Driftsöverskott på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Fastighetskostnader

Driftskostnader, kostnader för reparationer och underhåll, tomträttsavgälder/arrenden, fastighetsskatt samt fastighetsadministration.

Fastigheternas bokförda värde

Bokfört värde på byggnader, mark, pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg såsom ersättning för fastighetsskatt m.m.

Hyresintäkter per kvm

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Hyresvärde

Verkliga hyresintäkter samt av Catena bedömda potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler.

Förvaltningsresultat efter schablonskatt per aktie

Periodens förvaltningsresultat minus 22,0 procents skatt härpå, dividerat med genomsnittligt antal aktier.

Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie

Periodens förvaltningsresultat dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Catena offentliggör informationen i denna delårsrapport i enlighet med lagen om värdepappersmarknaden (2007:528).

CATENA AB (publ)

Org.nr:556294-1715 Box 3121 103 62 Stockholm Tel: 08-410 999 30 www.catenafastigheter.se

Siffror i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningar genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt