KVARTALSRAPPORT JANUARI – MARS 2012

Det nya Haga Norra blir en del av en ny stadsbild med bostäder, kontor och gröna ytor, såväl i markplanet som på taken

KVARTALSRAPPORT JANUARI - MARS 2012

Första kvartalet, kvarvarande verksamhet

Hyresintäkter 6,7 Mkr (6,9)
Rörelseresultat 18,8 Mkr (30,0)
Resultat före skatt 16,5 Mkr (31,8)
Resultat efter skatt 12,2 Mkr (23,9)
Orealiserade värdeförändringar för fastigheter 14,8 Mkr (29,0)
Investeringar i kvarvarande verksamhet 0,2 Mkr (1,0)
Resultat efter skatt 12,2 Mkr (91,0)

Efter periodens utgång

• Solna stadsbyggnadsnämnd godkände i april förslaget till detaljplan för Haga Norra för utställning

Kommentar av VD Andreas Philipson

Under första kvartalet fortsatte arbetet med detaljplaneutvecklingen för Catenas projektfastighet Haga Norra i Solna. Efter slutförda förhandlingar med Solna stad angående principerna för exploateringsavtalet för fastigheten godkände Solna stadsbyggnadsnämnd i mitten av april förslaget till detaljplan för utställning. Detaljplanen kommer att bli utställd under maj månad varefter den slutligen väntas bli antagen av Solna Stad efter semesterperioden.

Beslutet är ett viktigt steg i Catenas långsiktiga arbete med att förverkliga framtidens Haga Norra med nya bostäder och arbetsplatser. Haga Norra är attraktivt beläget i det blivande nya och sammanvuxna Solna-Stockholm med Nationalarenan, Mall of Scandinavia, Hagastaden, Frösunda och enkel access till E4:an. Uthyrningsarbetet har påbörjats och vi märker ett stort intresse bland potentiella kontorshyresgäster.

Resultatet före skatt för kvartalet uppgick till 16,5 Mkr, jämfört med 31,8 Mkr motsvarande kvartal i fjol. Förändringen beror på att Catena under inledningen av 2011 fortfarande hade kvar en portfölj om 25 handelsfastigheter som sedan avyttrades. I jämförbara verksamheter löpte utvecklingen planenligt där befintliga hyresgäster fortsatt ger stabila kassaflöden som tryggar finansieringen av projektarbetet.

KONCERNENS INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT

Första kvartalet

Under det första kvartalet uppgick hyresintäkterna till 6,7 Mkr (6,9). Fastighetskostnaderna var 1,0 Mkr (1,6) medan driftsöverskottet blev 5,7 Mkr (5,3). Kostnaderna för administration uppgick till 1,7 Mkr (4,3).

Värdeförändringarna på fastigheterna uppgick till 14,8 Mkr (29,0) under kvartalet. Fastigheterna värderades till totalt 625 Mkr. I värdet ingår investeringar på 0,2Mkr. Värderingen gjordes av Forum Fastighetsekonomi med värdedatum 31 mars.

Den positiva värdeförändringen på fastigheter beror främst på de fortsatta framstegen i detaljplanearbetet. När detaljplanen blir fastställd finns en väsentlig potential i värdet av fastigheter och byggrätter.

De orealiserade värdeförändringarna på ränteswappar uppgick till 0,4 Mkr.

Rörelseresultatet uppgick till 18,8 Mkr (30,0) medan finansnettot var -2,3 Mkr (1,8).

Aktuell skatt uppgick till -0,4 Mkr (-1,0) och uppskjuten skatt till -3,9 Mkr (-6,9).

Fastigheter

Koncernens fastighetsbestånd utgörs av två fastigheter i Haga Norra i Solna.

Fastigheterna har en uthyrningsbar yta på 40 723 kvm. Det totala hyresvärdet per den 31 mars 2012

uppgick till 28,7 Mkr (28,7). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,9% (96,9).

Värdering och tillämpad värdemetod

Det verkliga värdet som redovisas i balansräkningen består i allt väsentligt av ett bedömt värde på potentiella byggrätter som kan möjliggöras genom det detaljplanearbete som pågår för fastigheten. De potentiella byggrätterna avser bostäder och kommersiella lokaler för fastigheten Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 i Solna kommun.

Den tillämpade värderingsmetoden för de potentiella byggrätterna baserars på ortprismetod där värdet har bedömts genom jämförelser med markanvisningsavtal och avtal om överlåtelser av byggrätter i Stockholm och Stockholms förorter. Efter en bedömning där Catenas potentiella byggrätters läge i förhållande till jämförelseobjekten har invägts, har avdrag skett för bedömda kostnader avseende rivning, planläggning med mera. Vidare har avdrag skett för väntetider och bedömd risk förknippade med de potentiella byggrätterna. En mindre del av det totala bedömda verkliga värdet avser nuvärdet av driftnetton som genereras i den befintliga användningen av fastigheten.

Totalt bedömt verkligt värde för fastigheten uppgår till 625 Mkr. Bland annat mot bakgrund av att detaljplanearbetet inte är avslutat är kvantifieringen av gjorda bedömningar behäftade med relativt stor osäkerhet. Osäkerheten förväntas dock minska med tiden efterhand som tidpunkt för fastställande av plan närmar sig.

Finansiering

Per den 31 mars 2012 hade Catenakoncernen kreditavtal på 306 Mkr.

Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 306 Mkr (306).

Lånet förfaller till betalning 2014.

Den genomsnittliga räntebindningstiden per 31 mars 2012 uppgick till 0,3 år (0,3). Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,65 procent (3,02).

Räntebindningstiden har uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning har förlängts genom swapavtal.

Catena har endast lån i svenska kronor.

Eget Kapital

Eget kapital per 31 mars 2012 uppgick till 309 Mkr (944) och soliditeten till 42,4% (69,9). Soliditeten ska långsiktigt ligga i intervallet 25-35%.

Likviditet

Likvida medel, som utgörs av kassa och bank, uppgick per 31 mars 2012 till 76Mkr (735) varav spärrade medel utgjorde 20,3 Mkr.

MODERBOLAGET

Verksamheten i moderbolaget Catena AB utgörs i huvudsak av koncerngemensamma funktioner samt drift av koncernens dotterbolag.

Ränte- och låneförfallostruktur per 31 mars 2012

		Ränteförfall			Låneförfall
	Lånebelopp	Snittränta	Andel	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel
Förfall, år	Mkr	%	%	Mkr	Mkr	%
3 mån Stibor	176,4	3,54	57,6	-	-	-
2012	130,0	3,79	42,4	-	-	-
2014	-	-	-	306,4	306,4	100,0
						-
Summa	306,4	3,65	100,0	306,4	306,4	100,0

ORGANISATION

Catena AB, organisationsnummer 556294-1715, är moderbolag i Catenakoncernen. De svenska fastigheterna ägs via ett helägt dotterbolag.

Antalet anställda uppgick till 2 personer (5).

CATENAAKTIEN

Catenaaktien är registrerad på Nasdaq OMX Stockholm – Nordiska listan Small Cap.

Senast betalt 30 mars 2012 var 68,75 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde om cirka 795 Mkr.

Per 31 mars 2012 var antalet aktier i Catena 11 564 500 stycken, fördelade på cirka 17 000 ägare.

FÖRSLAG TILL UTDELNING

Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kronor per aktie för verksamhetsåret 2011.

Aktieägare per 30 mars 2012	Antal aktier	Röster (%)
Endicott Sweden AB (CLS Holdings plc)	3 469 000	29,9
Erik Selin gruppen	2 344 642	20,3
PEAB AB	2 310 000	20,0
Livförsäkrings AB Skandia (publ)	277 374	2,4
Banque Carnegie Luxembourg SA	270 018	2,3
CBNY-DFA-INT SML CAP V	107 613	0,9
Swedbank Robur fonder	60 208	0,5
Mellon US Tax Exempt Account	59 300	0,5
CNBY-DFA-CNTL SML CO S	56 202	0,5
Handelsbanken fonder	52 125	0,4
Summa 10 största	9 006 482	77,7
Övriga	2 558 018	22,3
Totalt	11 564 500	100,0

REDOVISNINGSPRINCIPER

Catena följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. IFRS 5, som behandlar avvecklade verksamheter, har tillämpats. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med dem som tillämpades i den senaste årsredovisningen.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Catena är utsatt för ett antal risker som kan påverka företagets verksamhet, resultat och värde på fastigheter. Bland dessa risker kan nämnas risker i hyreskontrakt, förändringar i drifts- och underhållskostnader, ränte- och finansieringsrisker och skatter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Detta innebär att effekterna på Catenas balans- och resultaträkning blir mer volatila och påverkar bland annat koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad.

Värdeförändringar

Vid detta kvartalsbokslut har värderingen av koncernens förvaltningsfastighet skett genom att en extern fastighetsvärdering tagits in.

Värdet på koncernens ränteswappar inhämtas externt. Värdet på dessa instrument varierar med den avtalade räntan och marknadsräntan.

Utöver vad som framgår av denna delårsrapport har inga väsentliga förändringar skett jämfört med redogörelsen i årsredovisningen.

För ytterligare information om risk- och osäkerhetsfaktorer, se Catenas årsredovisning för 2011, not 25, sidan 42.

Moderbolaget

Genom interna lån samt finansiella derivat är moderbolaget exponerat för ovanstående beskrivna risker.

KALENDARIUM

Årsstämma	26 april 2012
Delårsrapporter 2012
Januari–juni	9 augusti 2012
Januari–september	25 oktober 2012
Bokslutskommuniké 2012	februari 2013

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Efter slutförda förhandlingar med Solna stad angående principerna för exploateringsavtalet för Catenas fastighet i Haga Norra, godkände Solna stadsbyggnadsnämnd i mitten av april förslaget till detaljplan för utställning.

Denna kvartalsrapport har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.

Solna den 26 april 2012 Catena AB (publ)

Styrelsen

Information i denna rapport är sådan som Catena AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden.

Informationen har lämnats till media för offentliggörande den 26 april 2012, kl.14.00

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	2012	2011	2011
Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Kvarvarande verksamheter
Hyresintäkter	6,7	6,9	26,9
Driftkostnader	-	-	-0,7
Reparations- och underhållskostnader	-	-0,1	-0,3
Fastighetsskatt	-0,7	-0,7	-2,7
Fastighetsadministration	-0,3	-0,8	-2,7
Driftsöverskott	5,7	5,3	20,6
Övriga rörelseintäkter	-	-	0,1
Övriga rörelsekostnader	-	-	-
Centraladministration	-1,7	-4,3	-12,9
Fastigheter, orealiserade värdeförändringar	14,8	29,0	86,7
Rörelseresultat	18,8	30,0	94,5
Finansnetto	-2,3	1,8	-3,8
Resultat före skatt	16,5	31,8	90,7
Aktuell skatt	-0,4	-1,0	-5,0
Uppskjuten skatt	-3,9	-6,9	-24,7
Periodens resultat efter skatt från kvarvarande verksamheter	12,2	23,9	61,0
Avvecklade verksamheter
Resultat vid avyttring av de avvecklade verksamheterna
Fastigheter, realiserade värdeförändringar	-	2,1	2,6
Skatt hänförlig till ovanstående värdeförändringar	-	65,0	66,0
Resultat från avyttring efter skatt	-	67,1	68,6
Totalt resultat från avvecklade verksamheter efter skatt	-	67,1	68,6
Periodens resultat efter skatt	12,2	91,0	129,6
Resultat per aktie*	1,05	7,87	11,21
Resultat per aktie från kvarvarande verksamheter*	1,05	2,07	5,28

*) Någon utspädningseffekt finns ej, och inga potentiella aktier förekommer

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Mkr	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2011 jan-dec
Periodens resultat efter skatt	12,2	91,0	129,6
Periodens övriga totalresultat
Aktuariell vinst/förlust	-	-	-2,1
Omräkningsreserv överförd till årets resultat	-	6,0	7,5
Summa övrigt totalresultat	-	6,0	5,4
Periodens totalresultat	12,2	97,0	135,0

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall	Utfall	Utfall
	31 mars	31 mars	31 dec
Mkr	2012	2011	2011
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	625	550	610
Kortfristiga fordringar	28	65	7
Likvida medel/kortfristiga placeringar	76	735	94
Summa tillgångar	729	1 350	711
Eget kapital och skulder
Eget kapital	309	944	297
Avsättningar	85	59	82
Räntebärande skulder	307	306	307
Ej räntebärande skulder	28	41	25
Summa eget kapital och skulder	729	1 350	711

Ställda panter	31 mars 2012	31 mars 2011	31 dec 2011
Spärrkonto	20	20	20
Fastighetsinteckningar	306	306	306

Summa ställda panter	326	326	326
Eventualförpliktelser Garantiåtagande FPG/PRI	0,2	0,2	0,1

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall 2012	Utfall 2011	Utfall 2011
Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Ingående eget kapital	297	847	844
Utdelning	-	-	-682
Periodens totalresultat	12	97	135
Utgående eget kapital	309	944	297

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall	Utfall
	2012	2011
Mkr	jan-mar	jan-mar
Resultat före skatt	17	32
Justering av poster som ej ingår i kassaflödet	-15	-33
Betald skatt	-	-
Förändring rörelsekapital	-20	-106
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-18	-107
Förändring förvaltningsfastigheter/materiella anläggningstillgångar	-	1 525
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-	1 525
Utbetald utdelning	-	-
Förändring räntebärande skulder	-	-740
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-	-740
Periodens kassaflöde kvarvarande verksamheter	-18	678
Summa periodens kassaflöden	-18	678
Likvida medel vid periodens början	94	57
Likvida medel vid periodens slut	76	735

NYCKELTAL, KONCERNEN

	Utfall	Utfall
	2012	2011
Mkr	jan-mar	jan-mar
Finansiella (inkl avvecklade verksamheter)
Avkastning på eget kapital, %	16,1	40,6
Avkastning på totalt kapital, %	10,9	8,7
Soliditet, %	42,4	69,9
Räntetäckningsgrad, ggr	1,4	6,0
Belåningsgrad fastigheter, %	49,1	55,6
Skuldsättningsgrad, ggr	1,0	0,3
Aktierelaterade
Periodens resultat per aktie, kvarvarande verksamheter, kr	1,05	2,07
Periodens resultat före skatt, kvarvarande verksamheter, per aktie, kr	1,43	2,75
Periodens rörelseresultat, kvarvarande verksamheter, per aktie, kr	1,63	2,59
Eget kapital per aktie, kr	26,72	81,63
Utdelning per aktie, kr	-	-
Antal aktier vid periodens slut, tusental	11 565	11 565
Genomsnittligt antal aktier, tusental	11 565	11 565
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer
Fastighetsrelaterade, kvarvarande verksamheter
Fastigheternas bokförda värde, mkr	625	550
Direktavkastning, %	3,3	3,85
Uthyrbar yta, kvm	40 723	40 723
Hyresintäkter, kr per kvm	661	678
Driftsöverskott, kr per kvm	506	521
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,9	96,9
Överskottsgrad, %	85,1	76,8

	Utfall	Utfall	Utfall
Mkr	2012 jan-mar	2011 jan-mar	2011 jan-dec
Hyresintäkter	-	-	-
Driftkostnader	-	-	-
Driftsöverskott	-	-	-

Övriga rörelseintäkter	1,0	1,0	4,1
Övriga rörelsekostnader	-	-	-
Centraladministration	-1,7	-5,3	-16,6
Rörelseresultat	-0,7	-4,3	-12,5
Resultat från försäljning av dotterföretag	-	-10,3	-10,8
Finansnetto	1,0	1,9	22,3
Resultat efter finansiella poster	0,3	-2,4	-1,0
Resultat före skatt	0,3	-12,7	-1,0
Skatt	-0,1	0,6	-1,7
Periodens resultat	0,2	-12,1	-2,7

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

		Utfall 2012	Utfall 2011	Utfall
Mkr		31 mar	31 mar	2011 31 dec
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar		481	473	481

Omsättningstillgångar		11	64	2
Likvida medel/kortfristiga placeringar		70	735	85
Summa tillgångar		562	1 272	568
Eget kapital och skulder

Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital		51	51	51
Reservfond		10	10	10
Fritt eget kapital
Balanserat resultat		125	815	128
Periodens resultat		0	-12	-3
Summa eget kapital		186	864	186
Avsättningar		10	8	10
Kortfristiga skulder		366	400	372
Summa eget kapital och skulder		562	1 272	568

	31 mars		31 mar	31 dec
Ställda panter	2012		2011	2011
Spärrkonto	20		20	20
Eventualförpliktelser
Garantiåtagande FPG/PRI	0,2		0,2	0,1

DEFINITIONER

Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad, fastigheter

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Direktavkastning

Driftsöverskott på årsbasis i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

Driftsöverskott per kvm

Driftsöverskott på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Fastighetskostnader

Driftskostnader, kostnader för reparationer och underhåll, tomträttsavgälder/arrenden, fastighetsskatt samt fastighetsadministration.

Fastigheternas bokförda värde

Bokfört värde på byggnader, mark, pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg såsom ersättning för fastighetsskatt m.m.

Hyresintäkter per kvm

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Hyresvärde

Verkliga hyresintäkter samt av Catena bedömda potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler.

Förvaltningsresultat efter schablonskatt per aktie

Periodens förvaltningsresultat minus 28 procents skatt härpå, dividerat med genomsnittligt antal aktier.

Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie

Periodens förvaltningsresultat dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Catena offentliggör informationen i denna delårsrapport i enlighet med lagen om värdepappersmarknaden (2007:528).

CATENA AB (publ)

Org.nr:556294-1715 Västmannagatan 10 111 24 Stockholm Tel: 08-410 999 30 www.catenafastigheter.se

Siffror i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningar genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt