Catena — Interim / Quarterly Report 2012

Aug 15, 2012

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2012

Catena introducerar Urban gardening i det nya Haga Norra, vilket gör det möjligt för hushåll och lokala restauranger att närodla grönsaker

DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2012

Andra kvartalet

• Hyresintäkter 6,6 Mkr (6,9)
• Rörelseresultat 3,8 Mkr (1,5)
• Resultat före skatt 1,4 Mkr (0,8)
• Orealiserade värdeförändringar för fastigheter -0,5 Mkr (1,3)
• Investeringar i kvarvarande verksamhet 0,5 Mkr (1,3)
• Resultat efter skatt 1,1 Mkr (-0,3)

Perioden januari-juni

• Hyresintäkter 13,3 Mkr (13,8)
• Rörelseresultat 22,6 Mkr (31,5)
• Resultat före skatt 17,9 Mkr (32,6)
• Orealiserade värdeförändringar för fastigheter 14,3 Mkr (30,3)
• Investeringar i kvarvarande verksamhet 0,7 Mkr (1,7)
• Resultat efter skatt 13,3 Mkr (90,7)

Kommentar av VD Andreas Philipson

Under andra kvartalet fortsatte vi att fokusera på färdigställandet av detaljplanen samt exploateringsavtalet för Haga Norra. Arbetet innebar därmed inga stora förändringar jämfört med årets inledning. Detaljplanen ställdes ut under försommaren och väntas slutligen bli antagen av Solna Stad i höst. Processen utgör en viktig komponent för att vi ska kunna förverkliga framtidens Haga Norra med nya bostäder och arbetsplatser.

Responsen har varit positiv i det uthyrningsarbete som pågår för att finna hyresgäster till området. Vi har en fortsatt stark tro på att Haga Norra är attraktivt. Området är centralt beläget i det nya Solna-Stockholm som håller på att växa fram mellan Hagastaden, Frösunda, Mall of Scandinavia och Nationalarenan.

Vidare har vi har stärkt organisationen och utsett Lars Lindvall till ny CFO. Lars har tidigare bland annat varit ekonomi- och företagskonsult samt innehaft ledande positioner inom Norsk Hydrokoncernen.

I övrigt utvecklades den löpande verksamheten enligt plan med fortsatt stabila kassaflöden från hyresgästerna. Resultatet före skatt uppgick till 17,9 Mkr, jämfört med 32,6 Mkr motsvarande period i fjol. Skillnaden ligger i huvudsak i lägre värdeökning på fastigheterna. Vi har ett oförändrat värde på våra fastigheter, jämfört med första kvartalet. Jämfört med för ett år sedan är skillnaden en uppgång med 73 Mkr.

KONCERNENS INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT

Andra kvartalet

Under det andra kvartalet uppgick hyresintäkterna till 6,6 Mkr (6,9). Fastighetskostnaderna var 0,8 Mkr (1,7) medan driftsöverskottet blev 5,9 Mkr (5,2). Kostnaderna för administration uppgick till 1,6 Mkr (5,0).

Värdeförändringarna på fastigheterna uppgick till -0,5 Mkr (1,3) under kvartalet. Fastigheterna värderades till totalt 625 Mkr. I värdet ingår investeringar på 0,5Mkr. Värderingen gjordes av Forum Fastighetsekonomi med värdedatum 30 juni.

Rörelseresultatet uppgick till 3,8 Mkr (1,5) medan finansnettot var -2,4 Mkr (-0,7).

Aktuell skatt uppgick till -0,4 Mkr (-0,2) och uppskjuten skatt till 0,1 Mkr (-0,1).

Fastigheter

Koncernens fastighetsbestånd utgörs av två fastigheter i Haga Norra i Solna.

Fastigheterna har en uthyrningsbar yta på 40 723 kvm. Det totala hyresvärdet per den 30 juni 2012

uppgick till 28,7 Mkr (28,7). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,9% (96,9).

Värdering och tillämpad värdemetod

Det verkliga värdet som redovisas i balansräkningen består i allt väsentligt av ett bedömt värde på potentiella byggrätter som kan möjliggöras genom det detaljplanearbete som pågår för fastigheten. De potentiella byggrätterna avser bostäder och kommersiella lokaler för fastigheten Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 i Solna kommun.

Den tillämpade värderingsmetoden för de potentiella byggrätterna baserars på ortprismetod där värdet har bedömts genom jämförelser med markanvisningsavtal och avtal om överlåtelser av byggrätter i Stockholm och Stockholms förorter. Efter en bedömning där Catenas potentiella byggrätters läge i förhållande till jämförelseobjekten har invägts, har avdrag skett för bedömda kostnader avseende rivning, planläggning med mera. Vidare har avdrag skett för väntetider och bedömd risk förknippade med de potentiella byggrätterna. En mindre del av det totala bedömda verkliga värdet avser nuvärdet av driftnetton som genereras i den befintliga användningen av fastigheten.

Totalt bedömt verkligt värde för fastigheten uppgår till 625 Mkr. Mot bakgrund av att detaljplanearbetet inte är avslutat är kvantifieringen av gjorda bedömningar behäftade med relativt stor försiktighet. Osäkerheten förväntas dock minska med tiden efterhand som tidpunkt för fastställande av plan närmar sig.

Finansiering

Per den 30 juni 2012 hade Catenakoncernen kreditavtal på 306 Mkr.

Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 306 Mkr (306).

Lånet förfaller till betalning 2014.

Den genomsnittliga räntebindningstiden per 30 juni 2012 uppgick till 0,3 år (0,3). Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,01 procent (3,95).

Catena har endast lån i svenska kronor.

Eget Kapital

Eget kapital per 30 juni 2012 uppgick till 287 Mkr (261) och soliditeten till 40,4% (39,1). Soliditeten ska långsiktigt ligga i intervallet 25-35%.

Likviditet

Likvida medel, som utgörs av kassa och bank, uppgick per 30 juni 2012 till 72 Mkr (103) varav spärrade medel utgjorde 20,3 Mkr (20,3).

MODERBOLAGET

Verksamheten i moderbolaget Catena AB utgörs i huvudsak av koncerngemensamma funktioner samt drift av koncernens dotterbolag.

ORGANISATION

Catena AB, organisationsnummer 556294-1715, är moderbolag i Catenakoncernen. De svenska fastigheterna ägs via ett helägt dotterbolag.

Antalet anställda uppgick till 2 personer (5).

CATENAAKTIEN

Catenaaktien är registrerad på Nasdaq OMX Stockholm – Nordiska listan Small Cap.

Senast betalt 29 juni 2012 var 49,80 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde om cirka 576 Mkr.

Per 29 juni 2012 var antalet aktier i Catena 11 564 500 stycken, fördelade på drygt 16 400 ägare.

Aktieägare per 29 juni 2012	Antal aktier	Röster (%)
Endicott Sweden AB (CLS Holdings plc)	3 469 000	29,9
Erik Selin gruppen	2 344 642	20,3
PEAB AB	2 310 000	20,0
Livförsäkrings AB Skandia (publ)	277 374	2,4
Banque Carnegie Luxembourg SA	190 018	1,6
CBNY-DFA-INT SML CAP V	107 196	0,9
Swedbank Robur fonder	60 208	0,5
Mellon US Tax Exempt Account	59 300	0,5
CNBY-DFA-CNTL SML CO S	56 202	0,5
Handelsbanken fonder	52 125	0,4
Summa 10 största	8 926 065	77,0
Övriga	2 638 435	23,0
Totalt	11 564 500	100,0

REDOVISNINGSPRINCIPER

Catena följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. IFRS 5, som behandlar avvecklade verksamheter, har tillämpats. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med dem som tillämpades i den senaste årsredovisningen.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Catena är utsatt för ett antal risker som kan påverka företagets verksamhet, resultat och värde på fastigheter. Bland dessa risker kan nämnas risker i hyreskontrakt, förändringar i drifts- och underhållskostnader, ränte- och finansieringsrisker och skatter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Detta innebär att effekterna på Catenas balans- och resultaträkning blir mer volatila och påverkar bland annat koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad.

Värdeförändringar

Vid detta kvartalsbokslut har värderingen av koncernens förvaltningsfastighet skett genom att en extern fastighetsvärdering tagits in.

Utöver vad som framgår av denna delårsrapport har inga väsentliga förändringar skett jämfört med redogörelsen i årsredovisningen.

För ytterligare information om risk- och osäkerhetsfaktorer, se Catenas årsredovisning för 2011, not 25, sidan 42.

Moderbolaget

Genom interna lån samt finansiella derivat är moderbolaget exponerat för ovanstående beskrivna risker.

KALENDARIUM

Delårsrapport januari–september	25 oktober 2012
Bokslutskommuniké 2012	februari 2013

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Det har inte inträffat några väsentliga händelser efter periodens utgång.

Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Solna den 8 augusti 2012 Catena AB (publ)

Styrelsen

Information i denna rapport är sådan som Catena AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden.

Informationen har lämnats till media för offentliggörande den 9 augusti 2012, kl.08:00

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	2012	2011	2012	2011	2011
Mkr	apr-juni	apr-juni	jan-juni	jan-juni	jan-dec
Kvarvarande verksamheter
Hyresintäkter	6,6	6,9	13,3	13,8	26,9
Driftkostnader	-0,1	-0,2	-0,2	-0,2	-0,6
Reparations- och underhållskostnader	-	-0,1	-0,2	-0,2	-0,3
Fastighetsskatt	-0,6	-0,6	-1,3	-1,3	-2,7
Fastighetsadministration	-	-0,8	-	-1,6	-2,7
Driftsöverskott	5,9	5,2	11,6	10,5	20,6
Övriga rörelseintäkter	-	-	-	-	0,1
Övriga rörelsekostnader	-	-	-	-	-
Centraladministration	-1,6	-5,0	-3,3	-9,3	-12,9
Fastigheter, orealiserade värdeförändringar	-0,5	1,3	14,3	30,3	86,7
Rörelseresultat	3,8	1,5	22,6	31,5	94,5
Finansnetto	-2,4	-0,7	-4,7	1,1	-3,8
Resultat före skatt	1,4	0,8	17,9	32,6	90,7
Aktuell skatt	-0,4	-0,2	-0,8	-1,2	-5,0
Uppskjuten skatt	0,1	-0,1	-3,8	-7,0	-24,7
Periodens resultat efter skatt från kvarvarande verksamheter	1,1	0,5	13,3	24,4	61,0
Avvecklade verksamheter
Resultat från avvecklade verksamheter
Intäkter	-	-	-	-	-
Kostnader	-	-1,1	-	-1,1	-
Resultat före skatt	-	-1,1	-	-1,1	-
Skatt	-	0,3	-	0,3	-
Resultat efter skatt	-	-0,8	-	-0,8	-
Resultat vid avyttring av de avvecklade verksamheterna
Fastigheter, realiserade värdeförändringar	-	-	-	2,1	2,6
Skatt hänförlig till ovanstående värdeförändringar	-	-	-	65,0	66,0
Resultat från avyttring efter skatt	-	-	-	67,1	68,6
Totalt resultat från avvecklade verksamheter efter skatt	-	-0,8	-	66,3	68,6
Periodens resultat efter skatt	1,1	-0,3	13,3	90,7	129,6
Resultat per aktie*	0,09	-0,03	1,15	7,84	11,21
Resultat per aktie från kvarvarande verksamheter*	0,09	0,04	1,15	2,11	5,28

*) Någon utspädningseffekt finns ej, och inga potentiella aktier förekommer

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

	2012	2011	2012	2011	2011
Mkr	apr-juni	apr-juni	jan-juni	jan-juni	jan-dec
Periodens resultat efter skatt	1,1	-0,3	13,3	90,7	129,6
Periodens övriga totalresultat	-
Aktuariell vinst/förlust	-	-	-	-	-2,1
Omräkningsreserv överförd till årets resultat	-	-	-	6,0	7,5
Summa övrigt totalresultat	-	-	-	6,0	5,4
Periodens totalresultat	1,1	-0,3	13,3	96,7	135,0

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall	Utfall	Utfall
	30 juni	30 juni	31 dec
Mkr	2012	2011	2011
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	625	552	610
Kortfristiga fordringar	33	13	7
Likvida medel/kortfristiga placeringar	52	103	94
Summa tillgångar	710	668	711
Eget kapital och skulder
Eget kapital	287	261	297
Avsättningar	85	59	82
Räntebärande skulder	306	306	307
Ej räntebärande skulder	32	42	25
Summa eget kapital och skulder	710	668	711

Ställda panter	30 juni 2012	30 juni 2011	31 dec 2011
Spärrkonto	20	20	20
Fastighetsinteckningar	306	306	306
Summa ställda panter	326	326	326
Eventualförpliktelser Garantiåtagande FPG/PRI	0,2	0,2	0,1

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, KONCERNEN

Mkr	Utfall 2012 jan-juni	Utfall 2011 jan-juni	Utfall 2011 jan-dec
Ingående eget kapital	297	847	844
Utdelning	-23	-683	-682
Periodens totalresultat	13	97	135
Utgående eget kapital	287	261	297

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG, KONCERNEN

	Utfall 2012	Utfall 2011	Utfall 2011
Mkr	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Resultat före skatt	13	33	91
Justering av poster som ej ingår i kassaflödet	-14	-35	-91
Betald skatt	-1	-	-5
Förändring rörelsekapital	-17	-54	-32
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-19	-56	-37
Förändring förvaltningsfastigheter/materiella anläggningstillgångar	-	1 526	-2
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-	1 526	-2
Utbetald utdelning	-23	-683	-683
Förändring räntebärande skulder	-	-740	-680
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-23	-1 423	-1 363
Periodens kassaflöde kvarvarande verksamheter	-42	47	-1 402
Netto kassaflöde från avvecklade verksamheter	-	-1	1 440
Summa periodens kassaflöden	-42	46	38
Likvida medel vid periodens början	94	57	56
Likvida medel vid periodens slut	52	103	94

NYCKELTAL, KONCERNEN

	Utfall	Utfall
	2012	2011
Mkr	jan-jun	jan-jun
Finansiella (inkl avvecklade verksamheter)
Avkastning på eget kapital, %	9,1	32,7
Avkastning på totalt kapital, %	6,7	5,3
Soliditet, %	40,4	39,1
Räntetäckningsgrad, ggr	1,7	1,1
Belåningsgrad fastigheter, %	49,0	55,4
Skuldsättningsgrad, ggr	1,1	1,2
Aktierelaterade
Periodens resultat per aktie, kvarvarande verksamheter, kr	1,16	2,11
Periodens resultat före skatt, kvarvarande verksamheter, per aktie, kr	1,55	2,82
Periodens rörelseresultat, kvarvarande verksamheter, per aktie, kr	1,95	2,72
Eget kapital per aktie, kr	24,82	22,57
Utdelning per aktie, kr	2,00	59,00
Antal aktier vid periodens slut, tusental	11 565	11 565
Genomsnittligt antal aktier, tusental	11 565	11 565
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer
Fastighetsrelaterade, kvarvarande verksamheter
Fastigheternas bokförda värde, mkr	625	552
Direktavkastning, %	3,7	3,8
Uthyrbar yta, kvm	40 723	40 723
Hyresintäkter, kr per kvm	661	678
Driftsöverskott, kr per kvm	570	516
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,9	96,9
Överskottsgrad, %	87,2	76,1

	Utfall	Utfall	Utfall	Utfall	Utfall
Mkr	2012 apr-jun	2011 apr-jun	2012 jan-juni	2011 jan-juni	2011 jan-dec
Hyresintäkter	-	-	-	-	-
Driftkostnader	-	-	-	-	-
Driftsöverskott	-	-	-	-	-
Övriga rörelseintäkter	1,0	1,1	2,0	2,1	4,1
Övriga rörelsekostnader	-	-0,4	-	-0,4	-
Centraladministration	-1,6	-6,9	-3,3	-12,2	-16,6
Rörelseresultat	-0,6	-6,2	-1,3	-10,5	-12,5
Resultat från försäljning av dotterföretag	-	-	-	-10,3	-10,8
Finansnetto	1,5	-0,9	2,5	1,0	22,3
Resultat efter finansiella poster	0,9	-7,1	1,2	-19,8	-1,0
Resultat före skatt	0,9	-7,1	1,2	-19,8	-1,0
Skatt	-0,2	2,3	-0,3	2,9	-1,7
Periodens resultat	0,7	-4,8	0,9	-16,9	-2,7

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET

		Utfall 2012	Utfall 2011	Utfall 2011
Mkr		30 juni	30 juni	31 dec
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar		481	473	481
Omsättningstillgångar		9	2	2
Likvida medel/kortfristiga placeringar		44	103	85
Summa tillgångar		534	578	568
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital		51	51	51
Reservfond		10	10	10
Fritt eget kapital
Balanserat resultat		102	815	128
Periodens resultat		1	-12	-3
Summa eget kapital		164	172	186
Avsättningar		10	8	10
Kortfristiga skulder		360	398	372
Summa eget kapital och skulder		534	578	568
	30 juni		30 juni	31 dec
Ställda panter	2012		2011	2011
Spärrkonto	20		20	20
Eventualförpliktelser
Garantiåtagande FPG/PRI	0,2		0,2	0,1

DEFINITIONER

Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad, fastigheter

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Direktavkastning

Driftsöverskott på årsbasis i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

Driftsöverskott per kvm

Driftsöverskott på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Fastighetskostnader

Driftskostnader, kostnader för reparationer och underhåll, tomträttsavgälder/arrenden, fastighetsskatt samt fastighetsadministration.

Fastigheternas bokförda värde

Bokfört värde på byggnader, mark, pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg såsom ersättning för fastighetsskatt m.m.

Hyresintäkter per kvm

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Hyresvärde

Verkliga hyresintäkter samt av Catena bedömda potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler.

Förvaltningsresultat efter schablonskatt per aktie

Periodens förvaltningsresultat minus 26,3 procents skatt härpå, dividerat med genomsnittligt antal aktier.

Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie

Periodens förvaltningsresultat dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Catena offentliggör informationen i denna delårsrapport i enlighet med lagen om värdepappersmarknaden (2007:528).

CATENA AB (publ)

Org.nr:556294-1715 Box 3121 103 62 Stockholm Tel: 08-410 999 30 www.catenafastigheter.se

Siffror i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningar genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt