Catena — Annual Report 2016

Mar 29, 2017

Ledande inom logistikfastigheter – en växande marknad

• Förbättrat resultat med starkt kassaflöde
• Tillväxt med fördubblad fastighetsyta
• Fortsatt utveckling av moderna logistikanläggningar för effektiva varuflöden
• Stabil finansiell ställning

Kallelse till stämma

Tid och plats

Årsstämma i Catena AB (publ) hålls torsdagen den 27 april 2017 klockan 16:00 på IVA:s konferenscentrum, Grev Turegatan 16 i Stockholm.

Rätt att deltaga

För rätt att deltaga i stämman måste aktieägaren vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 21 april. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste senast denna dag tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn. Sådan registrering bör begäras i god tid innan stämman, hos den som förvaltar aktierna.

Anmälan

Anmälan om deltagande i stämman ska göras senast den 21 april klockan 14:00 via e-post till ulrika.holmer@catenafastigheter.se. Anmälan kan också lämnas per telefon 0730-70 22 46 eller per post till Catena AB (publ), Årsstämma, Box 5003, 250 05 Helsingborg. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden och antal aktier. Eventuella fullmakter ska vara skriftliga och lämnas senast på stämman. Fullmaktsformulär finns på www.catenafastigheter.se och på huvudkontoret i Helsingborg. Det sänds även till aktieägare på begäran. Sker deltagande med stöd av fullmakt, registreringsbevis eller annan behörighetshandling kan sådan med fördel sändas in i god tid före stämman till Catena AB.

Innehåll

Catena i korthet Positioner för värdeskapande varuflöden	2-3
Året i korthet Ett år av tillväxt och utveckling	4-5
VD har ordet Ledande och störst på en växande marknad för logistikfastigheter	6-7
Logistiktrender Ny infrastruktur för moderna varuflöden	8-9
Marknaden Tydliga trender driver marknaden framåt	12-15
Förvaltningsberättelse Affär och strategi
En fokuserad affärsmodell	18
Förvaltning av strategisk placerade
logistikanläggningar för varje uppgift Ett attraktivt kunderbjudande	19 20-21
Aktiv projektutveckling	22-23
Tydliga mål och definierade strategier	24-27
Hållbarhet Catenas hållbarhetsarbete	30
Hållbar logistik och samhällsutveckling	31-32
Miljöeffektiva fastigheter	33-35
Attraktiv arbetsgivare	36-37
Fastighetsrörelsen
Fortsatt förbättrade resultat
med starka kassaflöden	40-43
En ny affärsstruktur	44
Region Göteborg	45
Region Helsingborg	46
Region Jönköping	47
Region Malmö	48
Region Stockholm Fastighetsvärdering	49 50-51
Fastighetsförteckning per region	52-53 + utvik
Väsentliga händelser	54-55
Marknadsutsikter	56
Vinstdisposition	57
Finansiering
Räntebärande skulder	60-61
Catena-aktien och ägarna	62-65
Finansiell information Innehåll	67
Finansiella rapporter, koncernen	68-73
Noter, koncernen	74-96
Finansiella rapporter, moderbolaget	97-99
Noter, moderbolaget	100-107
Årsredovisningens undertecknande	108
Revisionsberättelse	109-113
Bolagsstyrning
Styrelsens ordförande: En ansvarsfull och
transparent bolagsstyrning skapar värde	115
Bolagsstyrningsrapport	116-121
Risker och möjligheter	122-125
Styrelse Företagsledning	126 127
Information Flerårsöversikt	128
Definitioner	129
GRI-noter	130-137
Catena året om och ordlista	138
Index över diagram och tabeller
samt pressmeddelanden	139

Positioner för värde skapande varuflöden

En attraktiv investering

En tydlig fokuserad affärsmodell Catenas fokusering på logistikfastigheter ger bolaget unika möjligheter att följa Skandinaviens godsflöden. På så sätt kan Catena utveckla och förvalta attraktiva logistikanläggningar som kan försörja växande storstads-

regioner med gods och varor. Anläggningar med stabila kassaflöden, som medger såväl en fortsatt utveckling av verksamheten som utdelning till ägarna.

En ledande position på en växande marknad

Sedan starten av det moderna Catena har bolaget varit en ledande aktör inom logistikfastigheter och utvecklat och drivit den växande sektorn framåt. Efter en rad strukturaffärer är Catena också sektorns

största fastighetsbolag i Sverige. Det ger Catena såväl kostnads- som intäktssynergier, som därigenom skapar värden för kunder, aktieägare och övriga intressenter.

Strategiskt placerade logistikanläggningar

Catena har en god uppfattning om var och hur Skandinaviens gods flödar. Därigenom kan bolaget erbjuda logistikanläggningar på landets mest transportstrategiska lägen, ofta intill kombiterminaler som är viktiga eftersom de kan hantera flera olika transportslag. Catenas terminaler och logistiklager är lokaliserade i anslutning till de viktigaste transportlederna och knutpunkterna. Distributionslager och anläggningar för citylogistik är av naturliga skäl placerade i omedelbar anslutning till eller i citynära lägen och då med speciellt utformade lokaler. För att bestämma det logistiskt optimala läget för varje enskild kund analyserar Catena varje kunds varuflöde, dess volym och spridning. Därigenom kan kunden minimera stegen mellan produktion och konsumtion och på så sätt minimera transporttid, kostnad och miljöbelastning.

Lokaler optimerade för sin uppgift

Som ledande förvaltare av logistikfastigheter erbjuder Catena sina kunder ett antal olika kostnads- och miljöeffektiva lokaltyper som är speciellt utformade för den primärt definierade uppgiften; Terminaler som är utformade för omlastning på en och samma dag, lagerlokaler för produkter i väntan på att bli sålda och distributionslager för varor som lagras under kortare tid i väntan på vidaretransport till slutförbrukaren samt citylogistik och ehandelslager som är utrustade för att på bästa sätt kunna betjäna kunder med små sammansatta leveranser. Catena verkar dessutom som en kundnära logistikkonsult för sina hyresgäster, som kan utveckla en komplett logistiklösning eller funktion för en säkrare, bättre kontrollerad och rationellare verksamhet.

Bolagets stora och varierande fastighetsportfölj gör det också möjligt att på ett flexibelt sätt reglera ytorna i takt med kundens utveckling.

Läs mer om Catenas erbjudande på sidorna 20-21.

Fastighetsutveckling och förvaltning som också bygger på logistikkunnande

Efter mångåriga studier och analyser av nationella och lokala godsflöden har Catena en god och aktuell uppfattning om var i Skandinavien gods från olika delar av världen ankommer och hur de distribueras vidare. Denna kunskap tillsammans med bolagets extensiva fastighets- och logistikkunnande ligger till grund för bolagets utveckling av såväl befintliga som framtida logistikpositioner och logistikanläggningar. Kostnadseffektiva anläggningar som är väl anpassade för sin primära uppgift; omlastning, lagring eller distribution som också fyller klimatutmaningens nya hårdare krav på minskad miljöpåverkan.Vid sidan av de etablerade logistikpositionerna har Catena en betydande portfölj med attraktiva logistiklägen i olika utvecklingsstadier. Den aktiva fastighetsutvecklingen är central för såväl Catenas framgångsrika fastighetsförvaltning som ökade fastighetsvärden.

Läs mer om Catenas fastighetsutveckling och projektutveckling på sidorna 22-23.

En, inom logistik och fastighetsförvaltning, kompetent förvaltningsorganisation på plats i de prioriterade regionerna säkerställer nära relationer med framförallt kunderna, men också det lokala näringslivet och samhället i övrigt. Det gör det möjligt att snabbt lösa de problem som kan uppstå. Samtidigt kan nya behov, som kan leda till nya affärer fångas upp. Catenas förvaltning skapar på olika sätt värde för hyresgästerna, till exempel genom flexibla ytor och samordnade transporter för att underlätta utvecklingen av citylogistik. Tillsammans med samarbetspartners kan Catena, med ett fastighetsperspektiv, också ta ett helhetsgrepp om kundernas logistik och erbjuda anpassade säkerhetslösningar, hanteringsutrustning av olika slag samt IT-system för styrning och kontroll.

Läs mer om Catenas förvaltning på sidorna 19-21.

Fortsatt förbättrat resultat med starkt kassaflöde Catena fortsätter leverera bra

resultat och kunde 2016 ånyo redovisa en stark utveckling. Den ekonomiska uthyrningsgraden förbättrades med hela sju procentenheter, från 86 procent i slutet av första kvartalet till 93 procent vid årets slut. Hyresintäkterna ökade under året med 70 procent. Förvaltningsresultatet, som i princip utgör kassaflöde, ökade med 22 procent. En utskiftning av tillgångar till förmån för utvecklingsbara fastigheter och byggbar mark skapar potential för förbättrat förvaltningsresultat.

Läs mer om Catenas finansiella utveckling på sidorna 40-43.

Tydliga mål och väl definierade strategier

För att växa, förverkliga visionen, nå de finansiella målen samt skapa ett fortsatt starkt kassaflöde arbetar Catena med fyra väl definierade strategier för; Fastighetsutveckling, Kunder & marknad, Hållbarhet och Finansiering. Bolaget har kapacitet

att förverkliga målen och verkställa strategierna med kompetenta och handlingskraftiga medarbetare, finansiell styrka och en utvecklingsbar projektportfölj för att skapa framtida värden.

Läs mer om mål och strategier på sidorna 24-27.

God totalavkastning på Catenas aktie

Catenas verksamhet bygger på ett växande attraktivt fastighetsbestånd som normalt genererar starka kassaflöden. Det ger bolaget goda möjligheter att infria utdelningspolicyn att dela ut 50 procent av förvaltningsresultatet reducerat med schablonskatt. Under 2016 avkastade en investering i Catena-aktien 14,8 procent (12,3), att jämföra med börsens totalindex 9,8 procent OMX Stockholm GI (inkl utd).

Läs mer om aktien på sidorna 62-65.

Ett år av tillväxt och utveckling

Catenas tillväxt och utveckling återspeglas, efter en framgångsrik integration av Tribona, såväl i resultat som i förbättrade nyckeltal.

Året i sammandrag

Hyresintäkter

+70%

Hyresintäkterna ökade med 70 procent till 786,6 Mkr främst tack vare förvärvet av Tribona och färdigställda projekt.

Driftsöverskott

+65%

Årets driftsöverkott har, som ett resultat av förvärv och investeringar, förbättrats med 226,8 Mkr till 578,1 Mkr.

Förvaltningsresultat

+22%

Förvaltningsresultatet har, trots att det belastats av ökade räntekostnader samt betydande belopp av engångskaraktär båda kopplade till förvärvet av Tribona, ökat med 22 procent till 316,0 Mkr.

Fastighetsbeståndet

+125%

Fastighetsbeståndet ökade efter transaktioner och fastighets- och projektutveckling med 125 procent till cirka 10,8 Mdkr.

Nyckeltal

			Föränd.,
	2016	2015	%
Fastigheternas verkliga värde, Mkr	10 786,4	5 340,30	102,0
Belåningsgrad, %	59,9	70,3	-14,8
Uthyrbar yta, tkvm	1 490,9	816,8	82,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93,0	95,5	-2,6
Hyresintäkter, Mkr	786,6	464,2	69,5
Driftsöverskott, Mkr	578,1	351,3	64,6
Överskottsgrad, %	73,5	75,7	-2,9
Förvaltningsresultat, Mkr	316,0	259,3	21,9
Kassaflöde före förändringar av
rörelsekapitalet, Mkr	294,3	241,5	21,9
Resultat före skatt, Mkr	386,6	590,3	-34,5
Räntetäckningsgrad, %	2,3	4,8	-52,1
Avkastning på eget kapital, %	10,6	25,6	-58,6
Avkastning på totalt kapital, %	6,9	10,5	-34,3
Soliditet, %	31,6	35,7	-11,5
Förvaltningsresultat per aktie, kr	9,53	10,03	-5,0
Resultat per aktie, kr	10,20	22,11	-53,9
Utdelning per aktie, kr	3,501)	3,00	16,7
Substansvärde per aktie,
EPRA NAV, kr	135,80	115,00	18,1
Aktiens utveckling under året,%	11,7	9,5	23,0

1) Enligt styrelsens och VDs förslag.

Se också flerårsöversikt på sidan 128-129.

Mkr -100 -50 0 50 100 150 -12 -13 -14 -15 -16 In- och utflyttning Hyresintäkter In Ut Netto

Förvaltningsresultat och kassaflöde före förändring av rörelsekapital

Väsentliga händelser under verksamhetsåret

Transaktioner

Den största transaktionen under året var förvärvet av Tribona som framgångsrikt integrerats i Catenas verksamhet. Av den förvärvade verksamheten har åtta fastigheter, som inte är renodlade logistikfastigheter eller på annat sätt bedömts ha ett begränsat strategiskt intresse, avyttrats. Dessa avyttringar, tillsammans med avyttringen av två färdigutvecklade fastigheter placerade i Göteborg, friställde resurser för strategiska förvärv, förutom Tribona, av 12 olika fastigheter på attraktiva lägen. Dessa har också breddat bolagets kundbas i bland annat Malmö, Östersund och Stockholm. Transaktionerna tillsammans med de investeringar som gjorts inom fastighetsutveckling har ökat värdet på Catenas fastighetsportfölj med cirka 125 procent till cirka 10,8 Mdkr, med potential för förbättrade förvaltningsresultat.

Fastighetsutveckling

Under året har Catena i syfte att ständigt förbättra sina logistikanläggningar, utveckla sitt kunderbjudande och bredda kundbasen, investerat 529 Mkr. Vid sidan av kundspecifika utvecklingar har årets investeringar styrts mot bland annat Nässjö där en ny volymterminal, lik den som uppförts i Katrineholm, byggts i närheten av en kombiterminal. Andra investeringar har styrts till en växande e-handel i bland annat Ängelholm där bygget av E-city Engelholm påbörjades, en allt viktigare livsmedelslogistik primärt belägen i Malmöregionen, samt till Brings nya crossdocking terminal i Mölndal.

Förvaltning

Som ett resultat av den större fastighetsportföljen och bolagets ambitioner om en tätare kundkontakt infördes under året en ny affärsstruktur med fem regioner med lokal organisation. Deras uppgift är att bevaka utvecklingen i sin region, hålla kontakt med regionens beslutsfattare och framförallt bistå befintliga och nya kunder inom ramen för fastighetsutveckling och logistik. Det senare tenderar att bli allt mer omfattande med ett bredare erbjudande som exempelvis inkluderar säkerhetslösningar, administration och inredning som kan omfatta allt från enkla pallställ till automation av lagerhantering. Det är bland annat mot bakgrund av en fortsatt breddning av erbjudandet man ska se rekryteringen av en ny vice VD, Benny Thögersen, som har lång erfarenhet från logistik och automation av lager.

Läs mer om Catenas väsentliga händelser på sidorna 54-55.

Ledande och störst på en växande marknad för logistikfastigheter

I slutet av 2013, i samband med förvärvet av Brinovas logistikfastigheter, började vi bygga Catenas verksamhet med ambitionen att bli det ledande logistikfastighetsbolaget i Skandinavien. Fastighetsvärdet på logistikbeståndet uppgick då till knappa fyra miljarder kronor. Under 2014 och 2015 utvecklade vi vårt befintliga bestånd som vi ökade genom nyproduktion samt till viss del via förvärv. Genom framgångsrik förvaltning kunde vi 2015 fylla våra vakanta lokaler och nå en uthyrningsgrad på exceptionella 97 procent.

Via förvärvet av Tribona som slutfördes i början av 2016 ökade vårt fastighetsvärde med cirka fem miljarder och dubblerades därmed till dryga 10 miljarder kronor. Även om uthyrningsgraden minskade något fick vi framförallt ett stort antal nya intressanta kunder inom livsmedelssektorn som, med sina speciella behov, tarvar en kunnig, aktiv och serviceorienterad hyresvärd likt oss.

Under de gångna åren har vi lyckats etablera Catena som Sveriges inte bara ledande, som driver utvecklingen, utan också största logistikfastighetsbolag med en bred portfölj av strategiskt placerade terminal-, lager- och distributionsbyggnader. Vi har vuxit genom såväl strategiska förvärv som via nyproduktion och har i dagsläget 1,5 miljoner kvadratmeter lokalyta. Ett flertal förvärv har skett i avsikt att komma närmare nya kundgrupper, snarare än utifrån intresset för specifika fastigheter.

Lönsam tillväxt

Den ekonomiska effekten av Tribona blev påtaglig. Våra hyresintäkter ökade under 2016 med 70 procent och uppgår till 787 Mkr. Driftsöverskottet förbättrade vi, trots hårt arbete med att höja standarden i våra fastigheter, från 351 till 578 Mkr. Vårt kanske viktigaste resultatmått – förvaltningsresultatet – som i princip utgör vårt löpande kassaflöde, ökade vi med 22 procent till 316 Mkr.

Uthyrningsgraden förbättrade vi med hela sju procentenheter från 86 procent i slutet av första kvartalet till 93 procent vid årets slut. Vi kunde, tack vare den snabba integrationen av Tribona och genom en uppdelning av verksamheten i fem regioner mot tidigare tre, i årets sista kvartal notera en rekordstor nettoinflyttning på 35 000 kvadratmeter. Vakansen i slutet av årets första kvartal på dryga 220 000 kvadratmeter reducerades därmed vid årets slut till 155 000 kvadratmeter.

Avyttringar, förvärv och nyproduktion utvecklar Catena

Utvecklingen av Catena till det såväl ledande som det största bolaget för logistikfastigheter handlar inte bara om förvärv. Vi avyttrar också fastigheter som vi inte längre bedömer som strategiska för oss. Under de senaste två åren, det vill säga 2015 och 2016, har vi sålt fastigheter till ett värde av nästan 3 miljarder. Vi har på så sätt frigjort resurser för att förvärva betydande volymer av exploateringsbar logistikmark i Malmö och Örebro. Under december 2016 förvärvade vi också sex strategiskt belägna logistikterminaler från DHL, däribland den stora och nyligen ombyggda enheten i Västberga, Stockholm. Förvärvet möjliggjordes också av den nyemission om cirka 330 Mkr som genomfördes under senare delen av året.

Nyproduktionen har under 2016 varit omfattande. Den första etappen om 14 000 kvadratmeter i Catenas e-handelskluster i Ängelholm började byggas under inledningen av året. Ett nytt hyresavtal med e-handelsföretaget Boozt gjorde det möjligt att även starta den andra etappen om ytterligare 43 000 kvadratmeter. Båda enheterna kommer att stå klara under början av 2017. Under året har vi också, invid kombiterminaler, färdigställt två volymterminaler för omlastning av containers och trailers samt tillfällig lagring. En i Katrineholm i början av året och en i Nässjö i slutet.

Skiftade tillgångar för förbättrade förvaltningsresultat

Denna utskiftning av tillgångar när vi lämnat omoderna industri- och lagerlokaler till förmån för utvecklingsbara fastigheter och byggbar mark som nu börjar generera hyresintäkter betyder inte bara direkta projektvinster. Framförallt betyder det att vi fått en attraktivare portfölj av logistikanläggningar med en, i takt med inflyttning, betydande potential för ökade hyresintäkter och därmed ytterligare förbättrat förvaltningsresultat.

Fortsatt arbete för förbättrad finansiering

Även för balansräkningens passivsida har vi initierat en lätt transformering. Dels har vi trots vår betydande tillväxt, med hjälp av en framgångsrik nyemission och starka löpande kassaflöden, bibehållit en stark finansiell ställning. Dels har vi påbörjat, även det med en viss framgång, en omförhandling av övertagna lån med sämre villkor än vad vi själva brukar kunna få. Det arbetet fortsätter.

Fortsatt fastighetsutveckling för modern hållbar logistik

Vi fortsätter, förvissade om att marknaden kommer att fortsätta växa, att etablera moderna, för sin uppgift, specialiserade logistikfastigheter väl placerade i Skandinaviens varuflöden. Terminaler som kan fördela gods och varor till större logistiklager som blir allt mer automatiserade och därmed smartare. Lokala distributionslager, som kan hantera alla former av varor och försändelser placerade på centrala men anpassade lägen, som kan distribuera varor till de butiker där de efterfrågas, men också direkt till konsument. Det blir allt vanligare i takt med e-handelns utveckling.

I arbetet med hållbar logistik och samhällsutveckling har vi, vid sidan av löpande energieffektiviseringar och andra förbättringar, varit fortsatt aktiva i att träffa kommunledningar på olika platser i Sverige. I storstadsområden är det framförallt citylogistik som är det stora diskussions-

ämnet. I övriga kommuner där Catena är verksamma för vi primärt diskussioner om fjärrgods och hur vi tillsammans kan göra kommunerna till mer attraktiva knutpunkter för logistik. Det är också mot bakgrund av framtidens varuförsörjning som man till exempel ska se vårt ökade intresse för terminaler som kan hantera alla typer av försändelser, gods och varor. Den senaste i raden av många bygger vi just nu åt Bring i Mölnlycke.

Urbanisering och ökande konsumtion, inte minst via e-handelns påverkan på konsumenthandeln gör att vi ser tydliga tecken på att citylogistik, det vill säga lagerpositioner och distributionslokaler i direkt anslutning till våra storstadsregioner, kommer att bli en allt viktigare del av framtidens logistiklösningar.

Goda marknadsförutsättningar, ett fortsatt fokus på framtidens klimatsmarta och hållbara logistiklösningar i kombination med en obändig genomförandeförmåga gör att vi ser fram emot en fortsatt god utveckling under 2017. Jag förväntar mig en förbättrad uthyrningsgrad, möjligheter till nyproduktion och därmed ett ökat förvaltningsresultat.

Helsingborg, mars 2017 Gustaf Hermelin

Ny infrastruktur för effektiva varuflöden

Utvecklingen av en snabbare, bättre och smartare logistik drivs av globala strömningar som den ökande urbaniseringen med allt fler människor i våra tätorter, nya konsumtionsoch köpmönster, ett ökat intresse för miljön samt teknikutvecklingen som medger bättre transparens och effektivitet.

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

LOGISTIKTRENDER

8

Dagens konsumenter vill inte vänta utan kräver sina beställda varor omgående. Redan idag kan de i vissa storstäder få sina varor samma dag som de beställts. Här hemma har e-handeln kommit ner till tider om maximalt 1-2 dagar mellan beställning och leverans. Nu utvecklas också nya utlämningsplatser. Motsvarande krav ställer naturligtvis den traditionella handeln för sina leveranser för att på så sätt korta sin "time to market". Kortare leveranstider reducerar företagens kostnader för lager, kapital och inkurans. Kortare leveranstider ökar också servicen till och bekvämligheten för slutkonsumenten.

Förbättrade köpupplevelser och nya köpmönster tvingar detaljhandeln att bredda sitt sortiment. Det ställer krav på täta och flexibla leveranser för att snabbt få hem och, om så behövs, returnera varor i takt med att efterfrågan ändras. På så sätt behöver handeln inte öka sitt lager och därmed kapitalbindningen. Man belastas inte heller av de kostnader som uppkommer genom inkurans och ökade lagerytor på dyra citylägen.

Utvecklingen inom handeln drivs också av den ökade e-handeln, som ger stora möjligheter att förbättra konsumenternas köpupplevelse genom tydlig och enkel display av sina produkter som på ett kontrollerbart sätt kan levereras flexibelt, effektivt, snabbt och precist.

Moderna logistikanläggningar för effektiva varuflöden

Strategiska lägen och specialiserade fastigheter

Effektiva varuflöden bygger på stora strategiskt placerade terminaler i anslutning till de viktigaste transportlederna, men utanför tätorterna för att begränsa markinvesteringarna. Terminaler utformas för omlastning av stora mängder av gods och varor på en och samma dag, vilket gör det möjligt att ta tillvara de fördelar som samlastade globala containertransporter av stora volymer ger.

Effektiva varuflöden bygger också på stora regionala logistiklager i anslutning till terminaler, alternativt allmänna eller kundspecifika logistikpunkter. De är navet i en effektiv distribution. Där kan gods och varor, under kortare eller längre tid, hanteras och förvaras säkert och effektivt innan det levereras till slutlig adress på given order.

Men effektiva varuflöden bygger också på lokala citynära distributionslager för "last mile logistics" placerade i tätorternas utkanter eller centralt på kostnadseffektiva

men för ändamålet funktionella ytor, till exempel under jord eller i anslutning till parkeringshus. Lokaler är utrustade för sammansatta omedelbara leveranser av styckegods av olika slag från olika leverantörer, så att varorna snabbt kan finnas tillgängliga i de butiker där efterfrågan finns. Distributionslager kan byggas ut med serviceinriktade logistikhubbar, vilka utöver alla typer av gods och varor kan hantera brev, paket och andra försändelser. Hubbar som också är utrustade för att packa gods och varor innan leverans till industriella kunder, butiker eller direkt till konsument om denne inte med hänsyn till logistikhubbens lättillgänglighet väljer att hämta sina försändelser själv.

Rationell utrustning

En miljö- och därmed kostnadseffektiv infrastruktur handlar inte enbart om rätt läge utan också om moderna lokaler med effektiv ventilation, uppvärmning och belysning. Allt

Smartare betyder nya innovativa lösningar för att frekvent och på ett

flexibelt sätt distribuera gods och varor till ständigt lägre kostnader och miljöbelastning. Grundläggande i hela kedjan är naturligtvis rätt transportmedel och fullastade lastbärare. Kostnaderna och miljöbelastningen för distributionen av varorna till detaljhandeln är emellertid, i förhållande till såväl varans pris som dess utsläpp av koldioxid, fram till den avslutande transporten till slutdestinationen i regel relativt marginell. Därför finns högst marginalnytta primärt i lösningar för det som brukar kallas "last mile logistics". Det vill säga när godset ska distribueras till butik eller direkt till konsument. Det är då som antalet trafikrörelser och därmed kostnaden och miljöbelastningen skenar.

för att reducera energiåtgången och därmed också miljöpåverkan. Det handlar också om automatiserade logistikanläggningar som med hjälp av sofistikerade algoritmer förbättrar varuflödet, reducerar kostnaden för hantering och plockning, optimalt utnyttjar tillgängliga lagerutrymmen samt förbättrar arbetsmiljön.

Digitalisering för optimal allokering av varor

En bättre digitaliserad logistik ger omedelbar tillgång till lagersaldon och ökad kontroll över varors tillgänglighet på olika platser. Det ger stora möjligheter till att planera och i görligaste mån genomföra samordnade frekventa och flexibla transporter med fullastade lastbärare i båda riktningarna. Leverantörer och operatörer i samverkan underlättar införandet av citylogistik. Det är i sin tur en förutsättning för optimal allokering av gods och varor till de försäljningsställen där den aktuella efterfrågan finns. Redan nu talas det om drönare för e-handelsleveranser.

Som det ledande bolaget inom logistikfastigheter bevakar, analyserar och debatterar Catena på olika sätt de rådande logistiktrenderna. Det är en viktig del i bolagets arbete att driva utvecklingen och bygga allt bättre logistikanläggningar som kan säkra samhällets varuflöden. Vid 2016 års upplaga av "Logistiktrender" där ett antal olika presentatörer gav sin syn på logistik ur olika aspekter fördjupades och utvecklades diskussionen om vad som krävs för en ännu Snabbare, Bättre och Smartare logistik.

Se mer från Logistikdagen 2016 på www.catenafastigheter.se

Catenas styrelseledamot f.d. stadsrådet Catharina Elmsäter-Svärd som också modererade dagen talade om infrastruktursatsningar för bättre kostnadsoch miljöeffektivitet.

Mats Dahl från Microsoft talade om vikten av att tillfredsställa kunden.

Fredrik Henriksson från Swisslog presenterade lösningar för automatiserad materialhantering.

En växande marknad

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

En allt mer globaliserad värld ökar behovet av internationella transporter. Den ökade konsumtionen, urbaniseringen med allt större städer och nya handels- och konsumtionsmönster driver behovet av nationella och lokala transporter, lagring samt andra logistiktjänster. Detta tillsammans med ökade krav på kapital- och kostnadseffektivitet samt miljöhänsyn driver behovet av anpassade och väl lokaliserade logistikanläggningar.

E-handelslager

Norra Varalöv 31:11, Ängelholm.

Catenas etablering E-city Engelholm, med huset under uppförande på fastigheten Norra Varalöv 31:11, är lätt att nå för leverantörer, transportörer och konsumenter. Där kommer såväl små som stora e-handelsföretag att erbjudas ett, för sin verksamhet, optimerat e-handelslager med rationell hantering, packning och leverans av små försändelser.

Tydliga trender driver marknaden framåt

Svensk BNP ökade, enligt Konjunkturinstitutets prognos december, i fasta priser med 3,4 procent under 2016. Detta drevs framförallt av privat och offentlig konsumtion samt investeringar inte minst i bostäder. Under 2017 förväntas BNP-tillväxten, primärt som en följd av lägre investeringar och offentlig konsumtion, mattas av till 2,2 procent. Positivt bidrar en fortsatt god privat konsumtion och exportutvecklingen som förväntas återspeglas i en svagt växande industriproduktion.

Globaliseringen gör att produktion och konsumtion blir allt mer åtskilda vilket gör det allt vanligare med internationella produktionsnätverk. Olika delmoment görs i ett flertal länder innan produkten till slut når sitt konsumtionsland. Denna utveckling bidrar till att öka handelsflödena globalt. Sveriges utrikeshandel, liksom världshandeln i stort, har sedan 1970-talet tagit fart rejält. Idag motsvarar Sveriges export närmare 50 procent av landets BNP, vilket är över genomsnittet för både EU- och OECD-länderna. Den svenska bytesbalan-

I efterdyningarna av finanskrisen runt 2008/2009 noterades en nedgång i detaljhandelns tillväxt i Sverige. Under den efterföljande femårsperioden har dock branschen uppvisat en stabil tillväxtperiod för att under 2016 öka med 3,3 procent, detta trots höga jämförelsetal. Därmed har den svenska detaljhandeln klarat sig väl från omvärldens politiska och ekonomiska oro. Efter ett mycket starkt föregående år, blev tillväxten under år 2016 något svagare. Den positiva tillväxttrenden som uppvisats under en längre tid höll

E-handeln har ökat stadigt under en lång tid, och visar inga tecken på avmattning, utan växer snabbare än den ökande detaljhandeln. Den stod år 2016 för 7,7 procent av den totala detaljhandeln. Särskilt sällanköpsvaruhandeln har drivit utvecklingen framåt, men även försäljningen av dagligvaror via internet har ökat under de senaste åren. Under år 2017 väntas svensk ehandel stå för 67,7 miljarder kronor, en ökning med cirka 10 miljarder kronor. Försäljningen av mat på nätet ökar år efter år. Tillväxten sker från låga nivåer. Men allt eftersom sen, som ökade under 2016, förväntas fortsätta växa 2017. I absoluta tal minskade handelsbalansen 2016 men större volymer spås framöver. Nergången torde främst förklaras av mindre export som en följd av svagare exportmarknader men också dämpad import till följd av den svaga kronan. Det avspeglas som andel i BNP. Det sjunkande värdet torde indikera en fortsatt stark import visavi exporten. När det gäller gods som lämnar eller anländer till Sverige är transporter via hav och sjö dominerande. Under 2015 hanterades i de svenska hamnarna totalt 170

dock i sig, tack var fortsatt konsumtion, goda reallöneökningar och låga räntor. Trots att sällanköpsvaruhandeln mötte höga jämförelsetal har den fortsatt att utvecklas stabilt och landade 2016 på totalt 4,0 procent i tillväxt.

Dagligvaruhandeln i Sverige har utvecklats relativt försiktigt under 2016 med en utveckling om 2,5 procent. Därmed har alltså tillväxttakten klingat av något under 2016. Under de kommande två åren spås dock främst den starka befolkningsökningen hålla upp volymtillväxten inom dagligvaruhandeln.

konsumenterna börjar ta till sig nya köpbeteenden i ljuset av digitaliseringen, samt att de stora aktörerna satsar på egna lösningar kommer vi framöver se en kraftigare tillväxt även i termer av andel av total dagligvaruhandel. Under 2016 ökade livsmedelsförsäljningen via internet med 30 procent. Tillväxten är därmed något svagare än under föregående år. Samtidigt förändras konsumenternas inköpsvanor gradvis, vilket också innebär att tillväxten inte sker explosionsartat från år till år. Det är också viktigt att komma ihåg att branschen långt ifrån täcker hela

Industriproduktion, fasta priser, förändring

%

3 4 5

miljoner ton gods från både inrikes- och utrikestrafik. Det är en ökning med 1 procent jämfört med 2014, primärt drivet av bulk. Av detta avser 92 miljoner ton lossning av gods. På järnväg transporterades inom landet 2015 sammanlagt cirka 36 miljoner ton gods av vilket cirka 17 procent avser så kallade kombitransporter. Det är en lätt ökning jämfört med 2014 som Catena förväntar sig kommer att växa framöver.

Sammanfattningsvis har detaljhandeln att utvecklas stabilt i både dagligvaruhandeln och sällanköpsvaruhandeln. Svenskarna fortsätter framförallt att konsumera kapitaltunga varor, om än något svagare än tidigare. Möjliga hot mot konsumtionen under 2017 är en eventuell räntehöjning och alltjämt bostadsmarknadens situation. Hushållen är dock fortsatt köpstarka och detaljhandeln väntas därför utvecklas fortsatt positivt. Prognosen för 2017 ligger på 3,0 procent.

Sverige. Tillväxten inom livsmedel drevs inledningsvis till största del av färdiga middagslösningar. HUI ser nu istället att tillväxten drivs av framförallt av lösplock. Att konsumenten själv sätter ihop sin beställning, ett mönster som nu också börjar synas inom livsmedelshandeln på nätet.

1) Estimat. 2) Prognos.

Stabil hyresmarknad

I takt med det ökade godsflödet, en ökad handel, och inte minst e-handel, ökar behovet av moderna väl lokaliserade logistikytor. Internationellt har Sverige höga hyror för lager- och logistikfastigheter, vilket hänger samman med högre byggkostnader och ett hittills begränsat spekulativt byggande. Hyresutvecklingen har, trots den begränsade tillgången på ytor, varit svag. Dock kan en ökad differentiering skönjas. Hyran för väl lokaliserade terminaler liksom e-handelslokaler och specialiserade lokaler för till exempel livsmedel, för vilket efterfrågan också är stor, är något högre än för lager. Även framledes förväntas hyreshöjningarna begränsas av stor tillgång på utvecklingsbar mark, stabila produktionskostnader, men också av hög konkurrens bland entreprenörer och projektutvecklare om nya uppdrag i segmentet. I Stockholm såväl som i och omkring andra storstäder blir tillgången på utvecklingsbar mark, bland annat i takt med ett ökat bostadsbyggande, allt lägre än i övriga landet. Lönekostnaderna är där också generellt högre, vilket driver upp hyrorna för nyproducerade ytor i attraktiva lägen. Tendensen är därför att etablera lager strategiskt men längre från storstädernas centrum. Dessa kan kompletteras med lokala distributionsterminaler. Trenden går då mot större distributionsenheter som servar ett allt större område i takt med att europeisk infrastruktur förbättras och transporttiderna kortas. Järnvägstransportens andel i den totala logistikmixens förväntas öka. Det ställer krav på bättre tillgång till kombiterminaler där last kan flyttas mellan till exempel räls och väg.

E-handeln skapar också behov av distribution till slutkund via utlämningsställen som ligger i bostadsnära lägen.

Kunderna

Bland logistikfastigheternas hyresgäster finns logistikföretag till vilka producenter och grossister outsourcar sin logistikfunktion genom så kallad tredjepartslogistik. De största företagen inom området är, för att nämna några, DHL som ägs av tyska posten, utvecklingen av den nordiska postverksamheten PostNord, Schenker, DSV, Bring samt Green Cargo som täcker hela landet med framförallt spårtrafik. Bland branschens kunder finns också producenter och leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller förhyrda lokaler. Det gäller inte minst tung industri som till exempel Volvo och Electrolux samt stora handelsbolag som ICA, Axfood och IKEA samt nya ehandelsbolag som Boozt, Dustin, Mathem och Mat.se.

Andra förvaltare, logistikfastigheter

Det finns få fastighetsbolag som är specialiserade på logistikfastigheter. Bland de större svenska noterade bolagen finns förutom Catena även Sagax och Corem som även har lokaler för lätt industri. I Sverige verkar också privatägda Kilenkrysset och de internationella bolagen Prologis och Goodman.

Större aktörer inom lager, industri och logistik, yta, kvm

Catena, 1 490 928. Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien.

Sagax, 894 551. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

Corem, 971 267. Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

Källa: Hemsidor, rapporter.

Catenas regioner

En aktiv investeringsmarknad

En ökad efterfrågan på nya lager- och logistikfastigheter, som är ett delsegment av den större fastighetsmarknaden, är tydlig. En halv miljon kvadratmeter lager- och logistikyta färdigställdes under 2015. Lika mycket yta beräknas ha tillkommit 2016 och förväntas tillkomma under 2017. Idag beräknas cirka 25 procent av den nya ytan byggas på spekulation, vilket är en markant ökning jämfört med tidigare.

Marknaden genomgår en strukturförändring sedan 2000-talets början. Beståndet har tidigare i stor utsträckning ägts av de företag som brukar lokalerna, men en konsolidering av ägandet pågår. Lager- och logistikfastigheter har successivt blivit ett fastighetssegment där även institutionella aktörer vill ha indirekt eller direkt exponering. Fortfarande karaktäriseras lager- och logistikmarknaden av en brist på attraktiva investeringsobjekt och en stor spridning i parametrar som ägande, storlek, modernitet och effektivitet. Det innebär att en majoritet av de institutionella investerarna fortfarande har en lägre allokering till framförallt logistikfastigheter än vad segmentets andel av den totala kommersiella fastighetsstocken utgör.

Transaktionsaktiviteten inom segmentet har dock varit stigande sedan finanskrisen 2008-2009, då fastighetsmarknaden generellt hade en låg aktivitet. Under 2012 och 2013 närmade sig de totala transaktionsvolymerna noteringarna från åren före finanskrisen. Under 2015 såldes logistikfastigheter värda cirka 15 Mdkr, exklusive Catenas bud på Tribona, vilket var en betydande ökning jämfört med 2014. Även under 2016 var transaktionsvolymen, som uppgick till 14,0 Mdkr, hög. Under 2016 förvärvade bland annat Platzer Volvos fastigheter i Göteborg för 2,8 Mdkr, varav 60 procent avser logistik. Corem förvärvade Estancia fastigheter för 1,3 Mdkr. Londonbaserade Round Hill Capital gjorde ett större förvärv av logistikfastigheter i Norden varav 950 Mkr i Sverige. Förutom Tribona förvärvade Catena 12 logistikfastigheter för ett samlat värde om totalt cirka 611 Mkr.

Källor: HUI, Konjunkturinstitutet December 2015, Trafikanalys Sjötrafik 2015. Statistik 2015:12, Bantrafik 2015. Catenas interna analyser. Notera att vissa externa analyser löpande uppdateras.

Landets näst största stad Göteborg är centrum för regionen som också omfattar logistikintensiva orter som Borås, Kungälv, Kungsbacka samt Härryda kommun, samtliga med ett rikt näringsliv. Här finns Sveriges största hamn, vilket gör Göteborg till en av landets viktigaste platser för in- och utgående gods. Förutom Catena erbjuder större fastighetsbolag inom logistik som Prologis, Bockasjö och Castellum specialiserade lokaler. Dessutom erbjuder några traditionella fastighetsbolag som till exempel Klövern, Kungsleden och Platzer logistiklokaler. När det gäller projektutveckling kommer konkurrensen även från de större byggbolagen.

Regionen omfattar Nordvästra Skåne med Helsingborg som centralort. Läget intill de stora Europavägarna, närheten till nationella och internationella flygplatser och inte minst landets näst största containerhamn har gjort huvudorten Helsingborg, med sitt rika näringsliv, till en högt rankad och växande logistikstad. Regionens status inom e-handel stärks av såväl de högskoleutbildningar inom e-handel som Campus i Helsingborg ger, som de e-handelssatsningar som görs i Ängelholm. Inom regionen erbjuder förutom Catena också Corem samt Wihlborgs kvalificerade logistiklokaler. Inom projektutveckling kommer konkurrensen primärt från de större byggbolagen.

Jönköpingsregionen innefattar också Värnamo, Oskarshamn, Växjö och Nässjö. Regionen som är strategiskt placerad mellan Skandinaviens huvudstäder, i närheten av norra Europa samt Baltikum, är ett av Sveriges bästa logistiklägen. Logistik har därför länge haft en framskjutande plats i regionen. Huvudorten Jönköping är en expansiv stad med ett starkt näringsliv, utvecklade logistikområden och en kombiterminal med dagliga avgångar till/ från Göteborg, Stockholm samt Oslo. Förutom Catena erbjuder bland annat de mindre specialiserade bolagen Corem, Logicenters, Alecta och Castellum logistikfastigheter. Konkurrensen inom projektutveckling kommer primärt från lokala byggbolag.

Öresundsregionen med Malmö som huvudort i den svenska delen, står för 26 procent av Danmarks och Sveriges samlade BNP. Från Malmö kan 3,9 miljoner konsumenter lätt nås. Det är en modern stad gjord för affärer och investeringar. Ett av Malmös huvudsakliga näringsområden är logistik. Stora godsflöden transporteras via Öresundsbron samt från flera hamnar i Skåne. Bland andra företag som erbjuder logistikfastigheter finns, om än inte likt Catena specialiserade, Castellum och Wihlborgs. Konkurrensen inom projektutveckling kommer främst från de större byggbolagen.

Regionen som sträcker sig från Stockholm till Värmland innefattar också hela Norrland. Mälardalen med sina logistikorter är landets folktätaste. Det är ett logistiskt viktigt område och svarar för en stor del av landets effektiva godsflöden. I Mälardalen erbjuder förutom Catena bland annat Kilenkrysset och Sagax samt några lokala aktörer logistiklokaler. Norrland kräver med sin stora yta strategiskt placerade terminaler. Catena förvaltar några, andra förvaltas internt av tredjepartsbolag eller lokala aktörer. När det gäller projektutveckling kommer konkurrensen primärt från Kilenkrysset och de större byggbolagen.

Distributionslager

16

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

Barnarps Kråkebo 1:56, Jönköping.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Catenas distributionslager utmärks av en automatiserad hantering av mindre försändelser med flera produkter från olika leverantörer. Det är också specialiserat på e-handel.

ÅRSREDOVISNING 2016 ^l CATENA AB 17 En tydlig affärsmodell

Logistik handlar om att leda och kontrollera materialflöden med kopplade resurs-, informations- och monetära flöden för att uppnå högsta möjliga kostnads- och miljöeffektivitet. Det är därmed ett viktigt verktyg för att förbättra en verksamhets lönsamhet. För det utvecklar Catena moderna strategiskt placerade logistikanläggningar som försörjer Skandinaviens storstadsregioner.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

En fokuserad affärsmodell

Catena har en tydlig affärsmodell med ett renodlat erbjudande baserat på attraktiva logistikanläggningar som försörjer växande skandinaviska storstadsregioner med gods och varor. Anläggningarna genererar stabila kassaflöden och gör det möjligt att såväl utveckla verksamheten som att ge ägarna en god avkastning.

Catena har en tydlig affärsmodell driven av visionen att länka Skandinaviens godsflöden. Inledningsvis har det primärt handlat om Sverige men under 2016 togs de första skandinaviska stegen med en anläggning i Köpenhamn via Tribonaförvärvet. Den dagliga verksamheten bedrivs

via affärsidéns två grundläggande uppgifter; fastighetsutveckling och förvaltning. På så sätt skapar bolaget, i enlighet med det övergripande målet, ett starkt kassaflöde som möjliggör såväl en attraktiv avkastning till aktieägarna som en stabil utveckling mot visionen. För att nå målen och visionen arbetar Catena med fyra väl definierade strategier; Fastighetsutveckling, Kunder & marknad, Hållbarhet och Finansiering.

Affärsidé

Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien.

Transporternas effektivitet är en viktig faktor för företagens lönsamhet. Samtidigt ställer klimatutmaningen nya hårdare krav för att minska transporternas miljöpåverkan. Catena erbjuder, längs utmärkta gröna korridorer vid de viktigaste transportlederna och knutpunkterna, logistikanläggningar som ger såväl ekonomiska fördelar som miljöfördelar.

Vasslan 1, Årsta. Distributionslager för Lindabs produkter.

Förvaltning av strategiskt placerade logistikanläggningar för varje uppgift

Catena utvecklar och erbjuder strategiskt belägna kostnads- och miljöeffektiva logistikanläggningar anpassade för sin uppgift och utrustade för olika produkters krav för till exempel hanterbarhet, temperatur och säkerhet.

Rätt läge

Catena har genom omfattande studier och analyser en god uppfattning om var i Skandinavien gods från olika delar av världen ankommer och hur de distribueras vidare. Den kunskapen ligger till grund för Catenas investeringar i såväl befintliga som nya logistikanläggningar på landets mest transportstrategiska lägen.

På vissa av bolagets logistiklägen erbjuds kunderna kombiterminaler, där flera typer av transporter sammanstrålar. Dessa kommer, inte minst av kostnads- och miljöskäl, att bli allt viktigare, även om en stor del av dagens transporter fortfarande är landsvägsbundna. Terminaler och logistiklager har lokaliserats i anslutning till de viktigaste transportlederna. Distributionslager och anläggningar för citylogistik är av naturliga skäl placerade i omedelbar anslutning till eller i citynära lägen och då i speciellt utformade lokaler. För att bestämma det logistiskt optimala läget för varje enskild kund arbetar Catena med att unikt för varje kund analysera deras varuflöde, dess volym och spridning. Därigenom kan kunden minimera stegen mellan produktion och konsumtion och minimera transporttid, kostnad och miljöbelastning. Läs mer om logistikanläggningarnas lägen på sidan 52.

Rätt lokal

Som en ledande förvaltare av logistikfastigheter erbjuder Catena ett antal olika kostnads- och miljöeffektiva lokaltyper, speciellt utformade för den primärt definierade uppgiften. Terminaler som är utformade för omlastning på en och samma dag, lagerlokaler för produkter i väntan på att bli sålda, distributionslager för varor som lagras under kortare tid i väntan på vidaretransport till slutförbrukaren samt Citylogistik och e-handelslager som är utrustade för att på bästa sätt kunna betjäna kunder med små sammansatta leveranser.

Catenas fastigheter förbättras löpande. Ibland, inte minst när det gäller kostnads- eller energieffektivisering, initierar Catena förädlingen själv och ibland i samverkan med en befintlig eller ny hyresgäst. Bolagets stora och varierande fastighetsportfölj gör det också möjligt att på ett flexibelt sätt reglera ytorna i takt med kundens utveckling.

Catena verkar dessutom som en kundnära logistikkonsult för sina hyresgäster,

som kan utveckla en komplett lösning eller funktion för en rationellare verksamhet. Ett exempel är samordnade transporter för att underlätta utvecklingen av citylogistik. Tillsammans med samarbetspartners erbjuder Catena anpassade säkerhetslösningar, hanteringsutrustning av olika slag samt IT-system för styrning och kontroll.

Catena har också initierat ett e-handelskluster i Ängelholm. Där erbjuds ett antal e-handelsföretag, utöver de traditionella logistiktjänsterna, en rad tjänster som till exempel plattformar för varu- och fakturahantering, administration, säkerhet samt naturligtvis flexibla ytor. Läs mer om olika typer av logistikanläggningar på sidan 20-21.

Rätt service

En, inom logistik och fastighetsförvaltning, kompetent förvaltningsorganisation på plats i prioriterade regioner säkerställer nära relationer med framförallt kunder, men också det lokala näringslivet och samhället i övrigt. Det gör det också möjligt att snabbt lösa de problem som kan uppstå. Samtidigt kan nya behov, som också kan leda till nya affärer, fångas upp. Catenas aktiva förvaltning har gjort att bolaget under året, på ett betydande sätt, kunnat stärka sina kundrelationer och öka antalet kunder.

Kontakt: Gustaf Hermelin, VD gustaf.hermelin@catenafastigheter.se

Ett attraktivt erbjudande

Catena hyr ut logistikfastigheter. Det är ett samlingsbegrepp för byggnader vars uppgift är att samla, lagra och distribuera varor. Varan, volymen, tidsaspekten och framförallt uppgiften ställer olika krav på logistiklokalen. Därför erbjuder Catena olika typer av lokaler.

Terminal för omedelbar omlastning

En terminal är en logistikfastighet som primärt är anpassad för omlastning av gods och varor som levereras in och ut samma dag. Dit ankommer gods från tillverkare och distributörer från såväl Sverige som hela världen med båt, flyg, järnväg och bil. En del är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat. Terminalerna är placerade strategiskt nära befolkningscentra. Men framförallt har de en effektiv koppling till hamn, järnväg och de stora trafiklederna, samt inte minst bra anslutningar som gör det lätt att komma till och från fastigheten.

En volymterminal är en hybrid mellan en terminal och ett logistiklager. Den har terminalens utmärkande många portar och de ytor som behövs för att ta emot och leverera ut inkommande gods samma dag. Volymterminalen har också, i utvalda delar, den höjd som är utmärkande för ett logistiklager, och som krävs för att kostnadseffektivt kunna lagerhålla gods även över en längre tid.

Verksamheten i terminalen bedrivs oftast av en av de stora aktörerna inom tredjepartslogistik. Operatören kan i en och samma terminal betjäna flera hundra kunder, vilket begränsar Catenas kommersiella risk.

Catena har under året utökat sin fastighetsportfölj med

två nybyggda volymterminaler i Katrineholm och Nässjö samt ett antal terminaler bland annat i Stockholm, Eskilstuna, Umeå, Sundsvall och Malmö.

Logistiklager för förvaring

I ett logistiklager placeras varor i väntan på att bli sålda. På så sätt är lagret en buffert mellan kund och leverantör oavsett om det gäller en konsumentvara eller en industriell insatsvara. Därför är de också utrustade olika vad avser till exempel inredning som kan sträcka sig från pallställ till full automatisering och med en optimal lagringsmiljö. Lagerfastigheter är ofta belägna vid producentens lager eller importörens hamn, alternativt vid en för flera enheter gemensam samlingspunkt placerad så att stegen i logistikkedjan, genom tyngdpunktsberäkning, kan minimeras. Ofta är logistiklagret också placerat i anslutning till en terminal.

Verksamheten i ett logistiklager bedrivs ofta av en eller några få hyresgäster som kan vara en producent, grossist, importör eller en tredjepartsoperatör. Risken med ett mindre antal kunder i ett logistiklager balanseras av långsiktiga kontrakt med stabila kunder. Dessutom är ett strategiskt beläget logistiklager, med ett underliggande godsflöde, alltid attraktivt för många operatörer och

därmed lätt att hyra ut. Under året har Catena förstärkt sitt erbjudande med logistiklager i Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Trelleborg och Malmö.

Distributionslager i väntan på vidaretransport

Ett distributionslager är utformat för att på en central plats lagra varor under kortare tid för transport vidare till återförsäljare eller konsumenter i den region distributionslagret ska betjäna. Det kräver framförallt bra in- och utlastningsmöjligheter. Distributionslager är ofta placerade längs de ringleder som omger befolkningscentra.

Verksamheten bedrivs ofta av tredjepartslogistikföretag som DHL, Schenker, PostNord med flera.

Citylogistik för frekventa leveranser

Vissa distributionslager är speciellt anpassade för täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga konsumtionsvaror till detaljhandeln. Det kallas citylogistik. Lokalerna, som är centralt placerade hubbar, är speciellt utformade för att hantera olika typer av gods från flera leverantörer. De är utrustade för rationell plockning eftersom en, vanligtvis liten, försändelse kan bestå av flera olika produkter från flera leverantörer. På så sätt kan butikerna, som ofta är belägna på dyra lägen, minimera

lagerytor och spara kostnader och binda mindre kapital. Producenterna får också ut sina produkter till de butiker där det finns en aktuell efterfrågan.

E-lager

E-lager är en variant av distributionslager som är specialiserade på att betjäna den växande e-handeln. Ett sådant har dessutom ofta även utrustning för packning av godset innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden kan hämta sina varor. De kan också vara centralt placerade i tätorter eller på annat sätt lätt tillgängliga för konsument för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution också den sista biten – fram till konsument.

Under året har Catena etablerat ett första e-handelslager i Ängelholm. En andra etapp som också påbörjats, beräknas vara klar i april 2017.

Kontakt: Benny Thögersen, vVD. Ansvarig logistik. benny.thogersen@catenafastigheter.se

Aktiv projektutveckling

Catenas förvaltningsportfölj genererar löpande stabila kassaflöden som stärker bolagets redan starka finansiella ställning. Det tillsammans med de under året genomförda nyemissionerna ger bolaget goda möjligheter för transaktioner och en aktiv projektutveckling. På så sätt kan Catena möta en ökad efterfrågan, bredda kundbasen, etablera nya lägen och förverkliga sin uttalade ambition att fortsätta växa.

Attraktiv projektportfölj

Efter flera års samarbete med kvalificerade rådgivare har Catena en god uppfattning om var gods från olika delar av världen ankommer till Skandinavien och hur det distribueras vidare. På utvalda strategiska positioner investerar Catena aktivt i såväl befintliga som nya logistiklägen. Inte sällan är den första byggnaden i en logistikposition en terminal från vilken ett stort antal företag, via logistiklager och distributionslager, kan distribuera sina varor till slutanvändare. Citylogistik och distributionslager etablerar Catena oftast i utkanten av befolkningscentra där detaljplanen är klar. Därigenom kan utvecklingsarbetet inriktas på lösningar för att ytterligare förbättra hyresgästens resultat och miljöprestanda. Det innebär att Catena alltid har stora möjligheter att erbjuda såväl befintliga som nya hyresgäster attraktiva logistiklägen.

Idag omfattar bolagets projektportfölj, i egen räkning eller i samarbeten, mark, byggrätter och optioner med utvecklingsbar yta för olika logistikfastigheter. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod att säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när tiden är rätt och kund finns på plats.

Portföljen innehåller bland annat två stora delägda objekt: ett i Malmö som erbjuder en utvecklingsbar fastighetsyta om totalt 270 000 kvadratmeter samt ett i Helsingborg som erbjuder en lika stor yta. Dessutom innehåller portföljen andra väl positionerade projekt som nått olika stadier som sträcker sig från hyresförhandlingar till detaljplan, till exempel i Stockholmsregionen, Katrineholm, Örebro, Norrköping, Jönköping, Nässjö, Borås, Göteborg och Ängelholm.

Större färdigställda projekt 2016

Fastighet	Region	Typ	Yta, kvm	Hyres värde, Mkr	Ekonomisk uthyrnings grad, %	Totalt investerat, Mkr	Färdig ställt
Sothönan 3	Stockholm	Logistiklager	10 000	4,7	25	57,0	16-04-01
Vasslan 1	Stockholm	Distribution	5 433	1,6*	100	25,8	16-03-01
Sunnanå 12:51	Intresseföretag	Terminal	16 940	18,5	100	234,6	16-01-01

* Avser hyresvärdet för den gjorda investeringen.

Strategiska förvärv kompletterar prioriterad Aktuella projekt projektutveckling

Catena har under året, inklusive förvärvet av Tribona, förvärvat 49 utvecklingsbara moderna fastigheter med ett bra kassaflöde. På så sätt kan bolaget växa snabbare, fortare etablera sig på en ny position eller bredda kundbasen. Fastigheterna kompletterar portföljen av nybyggnadsprojekt som Catena, vid förnyelsen och utvecklingen av fastighetsportföljen, prioriterar. Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Dessa förvärv görs till belopp motsvarande produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock.

Läs om årets förvärv på sidorna 42-43.

Avyttringar frilägger resurser

Nya köpmönster, godsflöden och annan samhällsutveckling gör att logistikfastigheter efter en viss tid passar bättre för andra ändamål. Sådana fastigheter avyttrar Catena till en ansvarsfull köpare och skapar därmed resurser för nya förvärv.

Efter förvärvet av Tribona har Catena under året dessutom gjort en utökad strategisk översyn av den sammanslagna fastighetsportföljen.

Ett annat skäl för en avyttring av en fastighet är vissa kunders önskemål om att äga fastigheten där man bedriver sin verksamhet.

Totalt resulterade det i att tio fastigheter, som inte är renodlade logistikfastigheter eller på annat sätt bedömts ha ett begränsat strategiskt intresse, avyttrats till ett värde om 1,2 Mdkr.

Avyttringarna frilägger resurser för fortsatt utveckling och säkrar att Catena alltid har en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden. Läs om årets avyttringar på sidorna 42-43.

Sothönan 3, Katrineholm.

Catenas första volymterminal invigdes i början av 2016. Den erbjuder såväl terminalens fördelar med in- och utleverans samma dag som logistiklagrets kostnadseffektiva lagring.

Norra Varalöv 31:11, Ängelholm.

Ett av Catenas större projekt är E-City Engelholm som är speciellt utformat för den växande e-handeln. Området medger cirka 80 000 kvadratmeter byggbar yta. I ett av de två nyuppförda husen flyttade ett av de ledande e-handelsföretagen Boozt in i början av 2017.

Tågarp 16:17, Malmö.

På fastigheten, belägen i utkanten av Malmö, investerar Catena i en ombyggnad och hyresgästanpassning av lokalerna för att tillgodose den prioriterade livsmedelsindustrin.

Större pågående projekt 2016

Fastighet	Region	Typ	Yta, kvm	Hyres värde, Mkr	Ekonomisk utyrnings grad, %	Investerat t.o.m. 16-12-31, Mkr	Total inves- tering, Mkr	Beräknat klart
Härryda Solsten 1:102 Göteborg		Logistiklager	2 250	3,3	100	14,1	37,5	17-05-01
Härryda Solsten 1:102 Göteborg		Terminal	11 200	12,3	100	0,8	156,6	17-12-01
Norra Varalöv 31:11		Helsingborg Logistiklager	14 500	8,7	100	82,5	99,0	17-01-01
Norra Varalöv 31:11		Helsingborg Logistiklager	43 500	26,1	100	174,8	280,0	17-04-01
Del av Gamlarp 4:1	Jönköping	Logistiklager	9 252	5,2	100	54,6	55,0	17-02-01
Tågarp 16:17	Malmö	Distribution	15 100	11,2*	100	24,3	46,0	17-04-30
Nattskiftet 11	Stockholm	Logistiklager	25 617	10,9*	100	16,5	50,0	17-10-31

* Avser hyresvärdet för den gjorda investeringen.

Tydliga mål och definierade strategier

Catenas övergripande mål är att uppvisa ett starkt kassaflöde som möjliggör en stabil utveckling av verksamheten samt utdelning till aktieägarna. Mot detta styr styrelsen och ledningen verksamheten utifrån tre finansiella mål som primärt fokuserar på lönsamhet och finansiell stabilitet. Till de finansiella målen är ett antal kvalitativa och kvantitativa interna operativa mål kopplade.

Väl definierade strategier

I syfte att utöka fastighetsportföljen, förverkliga visionen, nå de finansiella målen samt skapa ett fortsatt gott kassaflöde arbetar Catena med fyra väl definierade strategier; Fastighetsutveckling, Kunder & marknad, Hållbarhet och Finansiering. Det gör det möjligt att såväl utveckla verksamheten som att skapa avkastning till ägarna. Mer om strategierna finns på nästa uppslag.

Finansiella mål

Läs mer om Catenas finansiering på sidorna 60-61.

Utdelningspolicy

Catenas utdelning till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet, reducerat med schablonberäknad skatt.

Kapacitet att förverkliga visionen och målen

Catena har kapacitet att verkställa strategierna och förverkliga målen. Catenas styrelse, ledning och medarbetare har omfattande erfarenhet inom såväl logistik som fastighetsutveckling och förvaltning. Den lokala kundnära förvaltningsorganisationen är väl förberedd för att kunna hantera större volymer. Med sina korta

beslutsvägar och kompetenta personal är organisationen handlingskraftig. Catena har också en finansiell styrka som löpande förbättras av starka kassaflöden. Bolaget har dessutom en utvecklingsbar projektportfölj för att skapa framtida värden.

Kontakt: Peter Andersson, CFO peter.andersson@catenafastigheter.se

Fastighetsutveckling

Fastighetsportföljen ska, genom egen projektutveckling och förvärv som breddar kundbasen, växa med moderna, kostnadseffektiva fastigheter med stabila kassaflöden på strategiskt belägna, befintliga eller förväntade, logistiknav. På så sätt ska Catena bli ett ännu bättre alternativ för kunder, placerare och medarbetare.

Läs mer om fastighetsutveckling, våra logistikanläggningar samt förvärv och avyttringar på sidorna 40-43.

Kunder & marknad

Catena strävar efter långa relationer med innovativa, framgångsrika och solida kunder. Catena arbetar nära dessa kunder för att kunna effektivisera deras verksamhet. Dessutom bevakar bolaget proaktivt trender och nya aktörer på logistikmarknaden och stärker på olika sätt sitt varumärke.

Läs mer om marknad och kunder på sidorna 20-21 samt 12-15.

STRATEGI GENOMFÖRT 2016

• Fortsatt förädling av fastighetsportföljen till förmån för moderna logistikanläggningar och byggbar mark.
• Fastighetsportföljen ökade till cirka 10,8 Mdkr.
• Förvärvet av Tribona som slutfördes under 2016 dubblerade Catenas fastighetsportfölj.
• Under året förvärvades ytterligare 12 fastigheter med ett samlat fastighetsvärde av 611 Mkr.
• 529,0 Mkr investerades i olika fastighetsprojekt. Däribland de prioriterade:
• 30 Mkr i utvecklingen av livsmedelskluster.
• 260 Mkr i anläggningar för e-handel.
• Under året avyttrades tio fastigheter, som inte bedömts som strategiska, till ett samlat värde av cirka 1,1 Mdkr.
• Fortsatt utveckling av logistikanläggningar för Snabbare, Bättre och Smartare logistik.
• Förvärvet av Tribona gjorde Catena, även storleksmässigt, till det ledande bolaget inom logistikfastigheter i Sverige.
• Ny vice VD, som breddar Catenas erbjudande med kompletterande tjänster, anställdes.
• Kundbasen breddades inom bland annat den prioriterade livsmedelssektorn.
• Förvaltningsorganisationen breddades genom en ny affärsstruktur med fem regionala affärsområden.
• För sjätte året i rad arrangerades seminariet Logistiktrender med cirka 200 deltagare.

Hållbarhet

Catena är delaktiga i samhällsutvecklingen genom att skapa förutsättningar för mer hållbar logistik. Bolaget arbetar också löpande med energieffektiviseringar och att minska fastigheternas miljöpåverkan. Catena strävar också efter att vara en attraktiv och ansvarstagande arbetsgivare

Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 30-37.

• Haft möten med flera kommunledningar, samarbetsorganisationer och lokala intresseorganisationer inom transport och logistik.
• Genomfört flera energieffektiviseringsprojekt med lyckat resultat.
• Analyserat flera solcellsprojekt men har på grund av bristande lönsamhetspotential hittills inte tagit några investeringsbeslut. Flera projekt kommer att utvärderas under 2017.
• Deltagit på arbetsmarknadsdagar på Högskolan i Helsingborg samt varit gästföreläsare och stöd till examensarbeten vid flera högskolor. Bolaget har också haft flera praktikanter och studerande som arbetat extra.
• Genomfört en medarbetarundersökning (december) där eNPS-resultatet blev hela +66 vilket tyder på mycket hög medarbetarlojalitet.

Finansiering

Catena ska säkerställa långsiktig stabil finansiering i form av eget kapital och främmande kapital i form av bankfinansiering och säkerställda obligationer.

• Läs mer om finansieringen på sidorna 60-65.
• Fortsatt omförhandling av löpande krediter.
• En nyemission i syfte att säkerställa fortsatt kontrollerad expansion genomfördes. Den tillförde bolaget 323 Mkr efter emissionskostnader.
• Inom ramen för SFF emitterade Catena säkerställda obligationer till ett värde av 211 Mkr med säkerheter i fastigheten Nattskiftet 11 i Stockholm.

0 -12 -13 -14 -15 -16

1 2 större krediter slutfördes först i början av 2017. Per den 1 mars 2017, då 3,2 Mdkr var omförhandlade, uppgick kapitalbindningen

till 2,2 år.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

En hållbar verksamhet

28

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Catena har väl definierade fokusområden och högt ställda mål för hållbarhetsarbetet. Catena är delaktiga i samhällsutvecklingen genom att skapa förutsättningar för mer hållbar logistik och bolaget arbetar även löpande med energieffektivisering, miljöcertifiering och förnybar energi. Catena strävar också efter att vara en attraktiv och ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och behåller engagerade och kompetenta medarbetare.

Logistiklager

Härryda Solsten 1:102, Mölnlycke.

På tomten kommer Bring att samla flera av sina verksamheter i den nybyggda terminal som skissen visar. Där kommer Catena också att förädla det befintliga 1 350 kvadratmeter stora och 25 meter höga lagret. Lagret som blir optimerat för en effektiv produkthantering hyrs redan idag av landets ledande läkemedelsgrossist. Det kommer att förses med moderna installationer för säkerhet, ventilation och energiförsörjning. Samtidigt utrustas det för en fullt automatiserad pallhantering.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING 2016 ^l CATENA AB 29

Catenas hållbarhetsarbete

Hållbarhet är ett av Catenas fyra prioriterade strategiska områden. Fokus i hållbarhetsarbetet är att vara delaktiga i samhällsutvecklingen genom att skapa förutsättningar för mer hållbar logistik samt att minska fastigheternas miljöpåverkan och att vara en attraktiv arbetsgivare.

Catena har sedan två år tillbaka ett tydligt fokus på hållbarhet. Hållbarhet är en del av affärsstrategin och bolaget har väl definierade fokusområden och mål. Prioriteringarna i hållbarhetsarbetet baseras på Catenas övriga strategiska mål samt bolagets påverkansmöjligheter och synpunkter från den löpande dialog som Catena har med kunder, investerare, leverantörer och kommuner.

Catenas rapportering av hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet med GRI G4, nivå Core. Se avsnittet GRI-noter på sidorna 130-137 för mer information om Catenas prioriteringar och dialog med intressenter samt bakgrundsinformation och GRI-index.

FOKUSOMRÅDE	PRIORITERADE HÅLLBARHETSFRÅGOR	MÅL	UTFALL 2016
HÅLLBAR LOGISTIK OCH SAMHÄLLSUTVECKLING	• Skapa förutsättningar för logistik flöden med minimal miljöpåverkan • Sprida kunskap om hållbar logistik • Förebygga mutor och bestickning • Ställa krav på leverantörer gäl lande hälsa, säkerhet och miljö	Att vara engagerade i nät verk och ha regelbundna möten med kommun ledningar i våra marknads områden.	Catena har under året haft möten med flera kommunledningar, samarbetsor ganisationer och lokala intresseorgani sationer inom transport och logistik.
MILJÖEFFEKTIVA	• Arbeta med energieffektivitet och förnybar energi • Sträva efter låg miljöpåverkan vid ny- och ombyggnation	Bygga egen förnybar energi till en kapacitet som motsvarar vår totala energiförbrukning 2020.	Catena har under året genomfört ana lyser av flera solcellsprojekt men har på grund av bristande lönsamhetspotential hittills inte tagit några investerings beslut. Flera projekt kommer att ut värderas under 2017.
FASTIGHETER		Erbjuda gröna hyresavtal till alla större hyresgäster.	Catena har erbjudit alla större hyres gäster att teckna grönt hyresavtal men endast ett fåtal har under året valt att teckna gröna hyresavtal.
		Miljöklassificera samtliga nyproducerande fastig heter.	Under 2016 färdigställde Catena två nyproduktionsprojekt. En fastighet finns i Nässjö och är under certifiering enligt GreenBuilding. Den andra fastig heten finns i Katrineholm och är ännu ej inflyttad, certifiering kommer därför att utvärderas vidare under 2017.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE	• Erbjuda utbildning och kompetens utveckling för medarbetarna • Sträva efter mångfald i organisa tionen	Delta i arbetsmarknads dagar och erbjuda praktik och ferieplatser till unga.	Catena har deltagit på arbetsmark nadsdagar på Högskolan i Helsingborg samt varit gästföreläsare och stöd till examensarbeten vid flera högskolor. Bolaget har också haft flera praktikan ter och studerande som arbetat extra.
		Ha ett eNPS om minst 40.	I den medarbetarundersökning som genomfördes i december 2016 blev eNPS-resultatet hela +66 vilket är mycket högt i jämförelse med andra bolag och dessutom högre än före gående års +64.

Hållbar logistik och samhällsutveckling

Catena ska vara en drivande aktör i att skapa mer hållbara transportsystem och samtidigt bidra till starka samhällsstrukturer. Det betyder arbete med alltifrån effektiv logistik till att verka för sunda affärsmetoder och goda arbetsvillkor både hos oss och våra leverantörer.

Potential för mer hållbar logistik

Det finns stor potential för mer hållbara logistiksystem. Catena har löpande diskussioner med både befintliga och potentiella kunder med syfte att erbjuda dem lokaler som kan effektivisera deras logistikflöden, både ur ekonomiska och miljömässiga parametrar. Catena deltar också löpande i nätverk och har regelbundna möten med kommunledningar, samarbetsorganisationer och intresseföreningar i prioriterade regioner. Det ger Catena möjlighet att ge bolagets syn på logistikutmaningar och säkerställa att logistikfrågor finns med vid exempelvis planering av nya bostadsområden.

En utmaning vid logistikplanering är att, i en så kallad tyngdpunktsberäkning, optimera ett antal parametrar som i många fall kan peka i olika riktningar. Exempel på vad man i olika grad ofta strävar efter är maximal fyllnadsgrad, kortast möjliga väg till godsets slutdestination, transportalternativ med minsta möjliga energiåtgång och minimal transporttid.

Den optimala lösningen varierar och ser olika ut för olika kunder i olika situationer. För Catena ställer det krav på flexibilitet och snabbhet i de lösningar bolaget erbjuder. Catena strävar också efter att hela tiden ligga steget före och förstå de trender, utmaningar och nya knutpunkter som växer fram.

Val av transportslag

Val av transportslag är en av de aspekter som kan minska miljöpåverkan från transporter. Det kan exempelvis vara mer miljöeffektivt att använda järnvägstransport istället för lastbil, och att använda båt istället för flyg. En stor och växande andel av Catenas lokalyta finns därför på platser med tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. Tillgång till kombiterminal ger kunderna flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom att kombinera flera transportslag.

Citylogistik får fotfäste

Ett prioriterat område för Catena är Citylogistik, det vill säga att effektivisera transporter i tät stadsmiljö. I många större svenska städer är trafiksituationen ansträngd vilket skapar trängsel och ineffektiv logistik. Dessutom skapar trafiksituationen negativ stress hos chaufförer i både personbilar och yrkestrafik.

Catena arbetar tillsammans med flera kommuner och företag för att etablera lager och terminaler strax utanför städer. I dessa omlastningsterminaler kan varor som ska vidare in i stadskärnan lastas om på ett sätt som möjliggör högre fyllnadsgrader, flexibilitet i storlek på lastbilar samt mer träffsäker ruttplanering. Med rätt läge för dessa terminaler kan gods som ska vidare som fjärrgods lastas om utan att först passera stadskärnan vilket ofta är fallet idag. På så sätt möjliggör Catena för mer kostnads- och miljöeffektiva logistiklösningar.

Påverkan på intressenter

Utöver Catenas indirekta påverkan på samhällsutvecklingen och en mer hållbar logistik så har verksamheten, precis som andra företag, en direkt påverkan på samhällsekonomin. Exempel på detta är intäkter och utveckling för medarbetare, leverantörer samt skapande av skatteintäkter. Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2016 fördelades på olika intressentgrupper.

Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2016 har fördelats på olika intressentgrupper. Totalt skapat värde uppgick till 818 Mkr under 2016.

Affärsetik

Catenas agerande ska alltid präglas av god affärsetik och bolagets medarbetare, partners och leverantörer ska alltid följa gällande lagstiftning, avtal och Catenas egna etiska riktlinjer. Catena har en etikpolicy som beskriver bolagets grundläggande värderingar samt riktlinjer för medarbetare och styrelseledamöter. Policyn innehåller bland annat riktlinjer i enlighet med de etiska regler om kontakt- och relationsfrämjande förmåner i affärsverksamhet som tagits fram av Institutet Mot Mutor (IMM).

Det är företagsledningens ansvar att chefer och medarbetare har den kunskap som krävs för att följa bolagets policy och riktlinjer. Medarbetare som upptäcker förhållanden som upplevs strida mot lagen och Catenas riktlinjer ska påtala detta för sin närmaste chef, VD eller styrelse. En sådan anmälan kan alltid göras anonymt.

Inköp och leverantörsuppföljning

Catena är en liten och effektiv organisation med individer som bär på stor branscherfarenhet och strategisk kompetens. Bolaget använder externa leverantörer och samarbetspartners för bland annat fastighetsskötsel och stora delar av byggprocessen vid ny- och ombyggnation. Catena har en uttalad uppförandekod som alla måste följa.

Leverantörer kontrolleras initialt för att eventuella ekonomiska avvikelser skall uppmärksammas snarast. Samarbetet utvärderas därefter löpande, och de leverantörer som bryter mot bolagets krav sägs upp oavsett om detta avser ekonomiska, kvalitetsmässiga, miljömässiga eller sociala förhållanden.

Catenas leverantörer uppmanas dessutom att kontrollera sina leverantörer så att även dessa följer Catenas värdegrund. Minsta misstanke om avvikelse från värdegrunden utreds omgående. Om leverantören inte följer Catenas värdegrund kan bolaget avsluta samarbetet.

Tågarp 16:17, Arlöv. Fastigheten som ligger strax utanför Malmö moderniserades under året och blir med sina 53 000 kvm centrum för ett kluster av företag inom livsmedelsdistribution.

Miljöeffektiva fastigheter

Catenas mål för 2020 är att täcka all elförbrukning med egen förnybar energiproduktion. Stort fokus ligger också på energieffektivisering och miljöcertifiering av nyproduktion.

Catenas miljöledningssystem är certifierat enligt ISO 14001, och bolaget har identifierat fem områden där verksamheten har väsentlig miljöpåverkan; elförbrukning, värmeanvändning, val av byggmaterial i ny- och ombyggnader, avfallshantering samt minskade transporter genom effektiva logistikpositioner. För dessa aspekter finns övergripande miljömål och verksamhetsmål som följs upp och utvärderas på årlig basis.

Miljöcertifiering av fastigheter

Catena är medlem i nätverket Sweden Green Building Council. Bolagets målsättning är att miljöcertifiera samtliga större nyproduktioner enligt minst GreenBuilding. Eftersom bolagets fastigheter ofta nyproduceras på uppdrag av kund så är val av miljöcertifiering i många fall ett gemensamt beslut med den blivande hyresgästen. Under 2016 färdigställdes två nyproducerade fastigheter, varav en certifierades enligt GreenBuilding i början av 2017. Det innebär att fastigheten förbrukar minst 25 procent mindre energi än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR).

Energianvändning

Under 2016 har Catena fortsatt att prioritera energiarbetet högt. Året har präglats av förvärvet av Tribona och den nära fördubbling av fastighetsbeståndet som detta innebar. En inventering har genomförts i de nya fastigheterna med början på de största fastigheterna med högst energiförbrukning. Alla Catenas fastigheter följs nu också upp av det energiuppföljningssystem som började implementeras under 2015. Uppföljningen är en viktig del i energiarbetet och fungerar som beslutsunderlag för vilka åtgärder som skall vidtas i optimeringsarbetet.

Värme och el är den största enskilda driftkostnaden för fastigheter vilket innebär att en optimerad energianvändning leder till både bättre miljöprestanda och lägre kostnader för såväl Catena som hyresgästerna. Catenas målsättning är att följa upp energiförbrukningen i samtliga fastigheter, oavsett om hyresvärden eller hyresgästen står för abonnemangen. Catena ser ett mervärde i att kunna hjälpa sina hyresgäster med uppföljning och kunna föreslå åtgärder för en optimerad förbrukning även när hyresgästerna själva står för abonnemangen.

Diagrammet visar utvecklingen av fastighetsportföljens storlek och energiförbrukningen per kvadratmeter. Energiförbrukningen är betydligt högre i det fastighetsbestånd som förvärvades av Tribona under 2016, främst på grund av det stora inslaget av livsmedelshantering.

Inköpt energi

	2016	2015	2014
El, MWh	45 907	14 699	12 664
Naturgas, MWh	2 169	0	0
Eldningsolja, MWh	250	822	1 100
Fjärrvärme, MWh	28 716	13 397	12 380
Totalt	77 042	28 918	26 144
Energiförbrukning per kvm,
kWh/kvm	97	78	77

Tabellen visar den energi som Catena köpt in fördelat på respektive energityp samt energiförbrukning per kvadratmeter.

Exempel på genomförda energibesparingsprojekt 2016

Vasslan 1, Stockholm.

Fastigheten är belägen i Årsta industrioch logistikområde söder om centrala Stockholm och har en yta om 5 433 kvm. En större ombyggnad av fastigheten har gjorts och i samband med detta har ett energiprojekt genomförts. Flera energisparåtgärder har slutförts, bland annat installation av ny fjärrvärmeväxlare, fyra nya ventilationsaggregat samt tillhörande styr- och reglerteknik. Projektet har redan gett resultat och den normalårskorrigerade värmeförbrukningen har minskat med 22 procent. Även elförbrukningen har påverkats positivt och besparingen bedöms till 10 procent.

Mappen 3, Linköping.

Fastigheten är på totalt 28 500 kvm och inrymmer distributionslager för livsmedel. Under 2016 har Catena påbörjat ett energiprojekt med utbyte av ytterbelysning, delar av innerbelysning samt ventilationsaggregat och tillhörande styroch reglerteknik. Besparingen för värme är beräknad till 616 MWh per år vilket motsvarar hela 38 procent.

Bleket 2, Karlstad.

Fastigheten är belägen på Örsholmen och omfattar 22 605 kvm. En djupgående inventering av fastighetens energianvändning har genomförts och ett första steg i optimeringen har genomförts. De åtgärder som genomförts hittills har skett helt utan investering och hittills gett en minskning av den normalårskorrigerade värmeförbrukningen med cirka 11 procent det senaste året.

Växthusgasutsläpp

Catena följer årligen upp verksamhetens växthusgasutsläpp enligt the Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). Under 2016 uppgick Catenas totala växthusgasutsläpp till 4 763 ton CO2 e varav 97 procent kommer från inköpt energi till bolagets fastigheter. Utsläppen ökade kraftigt jämfört med föregående år vilket i huvudsak beror på förvärvet av Tribona. De nya fastigheterna har generellt högre energiförbrukning per kvadratmeter än Catenas tidigare fastighetsbestånd, och i vissa fall har fastigheterna också uppvärmningslösningar och elavtal med betydligt högre andel fossil energi. Den högre energiförbrukningen beror i hög grad på att livsmedel hanteras i fastigheterna med, i många fall, kyl- och frysanläggningar som går dygnet runt. Catena strävar efter att minska utsläppen främst genom energieffektivisering men också genom att

Diagrammet visar Catenas totala växthusgasutsläpp 2016 fördelat på respektive aktivitet.

Växthusgasutsläpp per aktivitet och totalt

	2016	2015	2014
El, ton CO2e	2 476	5	23
Naturgas, ton CO2e	438	0	0
Eldningsolja, ton CO2e	70	230	308
Fjärrvärme, ton CO2e	1 650	660	778
Tjänsteresor & pendling, ton CO2e	130	83	66
Totalt	4 763	978	1 175
Växthusgasutsläpp per kvm, kg CO2e/kvm	5,8	2,2	3,0

Tabellen visar Catenas totala växthusgasutsläpp samt utsläpp per kvadratmeter.

byta ut fossilbaserade uppvärmningslösningar till fjärrvärme eller bergvärme samt löpande utvärdera möjligheterna att bygga solpaneler i anslutning till fastigheterna. Målsättningen är att 2020 vara energineutral i betydelsen att ha egen förnybar energiproduktion till en kapacitet som motsvarar bolagets totala energiförbrukning.

Miljökrav och samverkan med leverantörer

Catena efterfrågar i första hand att leverantörer har miljöledningssystem certifierade enligt ISO 14001. För mindre lokala företag som inte har resurser att utveckla och certifiera sina ledningssystem godkänner Catena även enklare miljöledningssystem. Kravet är att man arbetar på liknande sätt som ISO 14001 med riktlinjer, mål och utbildning.

Materialval vid ny- och ombyggnation

Vid byggprojekt större än 5 Mkr ställer Catena, utöver generella leverantörskrav, även krav på att en miljöplan ska upprättas. Vid arbeten över 250 Tkr ställer Catena krav på system för bedömning och uppföljning av vilka byggmaterial som används. Leverantörerna ska använda något av de tre vanligaste systemen för miljöbedömning av byggvaror – Byggvarubedömningen, SundaHus Miljödata eller BASTA. Vid enklare projekt utförda av mindre entreprenörer så kan även Folksams byggmiljöguide användas.

Avfall

I de flesta fall är det Catenas hyresgäster som själva ansvarar för hantering av avfall. Hos de hyresgäster där Catena ansvarar för hanteringen så är målsättningen att sopsortering ska kunna ske i de fraktioner som gäller för respektive kommun. Sorteringen ska kunna ske så att det blir bekvämt och naturligt för hyresgästerna.

Farligt avfall som uppkommer i Catenas egen verksamhet hanteras huvudsakligen av de fastighetsskötande entreprenörerna. Catena ställer krav på att entreprenörerna har miljöledningssystem enligt ISO 14001 med egna rutiner för avfallshantering alternativt följer de rutiner som Catena har för hantering av farligt avfall.

Attraktiv arbetsgivare

En strategisk målsättning för Catena är att vara en attraktiv arbetsgivare. För att förstå behoven hos kunder och skapa affärer är det avgörande att bolaget attraherar och behåller medarbetare med branscherfarenhet och strategisk kompetens.

+66

Catenas eNPS-resultat 2016 visar att medarbetarna trivs och är mycket goda ambassadörer för bolaget.

Catena ska vara en intressant och ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och behåller engagerade och kompetenta medarbetare. Det är en av Catenas strategiska målsättningar och en förutsättning för att leverera värde för både kunder och aktieägare. Catena arbetar bland annat med hälsa på arbetsplatsen, jämlikhet och löpande kompetensutveckling.

Värderingar

Catenas agerande ska alltid präglas av affärsmannaskap och god affärsetik. Catenas fyra kärnvärden ska genomsyra alla anställdas agerande:

• Med öppenhet, dialog och rak kommunikation blir vi effektiva, snabba och pålitliga.
• Med enkelhet gör vi arbetet okomplicerat och slipper byråkratiskt krångel.
• Med närhet skapar vi goda relationer och får kunskap om både problem och möjligheter.
• Med genuint engagemang når vi längre och hittar bättre lösningar.

Nöjda medarbetare

Catena genomför årligen en webbenkät där samtliga medarbetare ges möjlighet att lämna synpunkter på bolagets roll som arbetsgivare och det löpande hållbarhetsarbetet. Den enkät som genomfördes i slutet av 2016 besvarades av 97 procent av alla medarbetare. För tredje året i rad mättes eNPS (Employee Net Promotor Score), vilket är ett mått på hur många av medarbetarna som är beredda att rekommendera företaget som arbetsplats. Catenas resultat blev i år +66 vilket är något bättre än föregående år då resultatet var +64. Resultatet är mycket högt i jämförelse med både svenska och internationella företag och visar att medarbetarna är goda ambassadörer för Catena.

Årets höga resultat är en indikation på en kulturellt lyckad integration av Tribona-förvärvet.

Organisation

Catenas regionala organisation utgörs primärt av funktionerna Förvaltning och Affärsutveckling. Förvaltningen är anpassad efter fastigheternas geografiska läge i fem regioner; Stockholm, Göteborg, Jönköping, Helsingborg och Malmö. Därutöver finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Kommunikation. Catena arbetar med interna förvaltare och anlitar externa fastighetsskötare för det praktiska arbetet vid fastigheterna.

Trygghet och hälsa

Catena vill skapa en hälsosam och trivsam arbetsmiljö. Medarbetarna ska känna att det finns en balans mellan arbete och fritid samt att de har möjlighet att styra över sin egen tid och ta eget ansvar. Catena har kollektivavtal.

Sjukfrånvaro

	2016	2015	2014
Genomsnitt samtliga
medarbetare, %	0,6	1,6	0,8
Kvinnor, %	1,2	1,9	1,1
Män, %	0,4	1,5	0,7

Tabellen visar sjukfrånvaron som andel av planerat antal arbetade timmar. Inga arbetsrelaterade skador, olyckor eller sjukdomar har rapporterats.

Kompetensutveckling

Catena arbetar aktivt med utbildning och kompetensutveckling för medarbetarna. Syftet är både att skapa en arbetsmiljö där medarbetarna känner att de utvecklas i sitt

Personalrörelse (st)

	2016		2015		2014
		Andel		Andel		Andel
	Antal	kvinnor	Antal	kvinnor	Antal	kvinnor
Personer som börjat	15	20%	6	50%	2	0%
Andel av totalt antal anställda vid årets slut	39%		23%		10%
Personer som slutat	3	67%	1	100%	0	0%
Andel av totalt antal anställda vid årets slut	8%		4%		0%

arbete och att Catena fortsätter att utvecklas som bolag. Personliga utbildningsplaner tas fram i samband med de medarbetarsamtal som årligen genomförs med alla medarbetare. Samtliga anställda har stora möjligheter att välja utbildningar, kurser och seminarium som de vill delta i för bolagets räkning. Centrala och prioriterade utbildningsområden är förvaltningsfrågor, ekonomi, miljö och juridik. Under 2016 har Catena genomfört utbildningsinsatser inom framförallt ekonomi och bolagets nyligen implementerade energiuppföljningssystem.

Attraherar nya talanger

Ett av Catenas strategiska mål är att attrahera nya medarbetare genom att delta i arbetsmarknadsdagar och erbjuda praktik- och ferieplatser till unga. Under 2016 deltog Catena bland annat på arbetsmarknadsdagar på Högskolan i Helsingborg. Medarbetare på bolaget har också varit gästföreläsare och stöd till examensarbeten vid flera andra högskolor. Genom dessa och andra aktiviteter blir Catena mer synliga för studenter inom prioriterade utbildningsområden och ökar möjligheterna att attrahera nya talanger.

Bolaget har under året också haft flera praktikanter i olika perioder samt studerande som arbetat extra.

Lika möjligheter för alla

Vid nyanställning, befordran och löpande utvärdering bedömer Catena kompetens, erfarenhet och personliga egenskaper. Bolaget ska varken positivt eller negativt särbehandla personer baserat på aspekter som inte är relaterade till hur väl personen kan utföra sitt arbete. I nuläget är dock kvinnor underrepresenterade i ledningsgrupp och styrelse, och Catena arbetar därför aktivt med att identifiera lämpliga kvinnliga kandidater vid rekrytering och befordran. Bolaget följer också årligen upp statistik för såväl kön- som åldersfördelning bland anställda, ledning och i styrelsen.

Sammanställning styrelse och medarbetare

Catenas medarbetare samlade till utbildnings- och planeringskonferens.

Utbildningstimmar

	2016	2015	2014
Genomsnitt samtliga medarbetare	10	15	16
Kvinnor	16	33	33
Män	7	6	8

Tabellen visar det genomsnittliga antalet utbildningstimmar per anställd.

Diagrammet visar andelen medarbetare i olika ålderskategorier. Totalt antal medarbetare 2016-12-31 uppgick till 38 personer.

Diagrammet visar andel kvinnor och män bland Catenas medarbetare.

		2016		2015		2014
	Antal	Andel kvinnor	Antal	Andel kvinnor	Antal	Andel kvinnor
Styrelse	6	33%	6	33%	6	17%
Under 30 år	0	0%	0	0%	0	0%
30 – 50 år	1	100%	1	100%	1	100%
Över 50 år	5	20%	5	20%	5	0%
Ledning	9	22%	8	25%	7	14%
Under 30 år	0	0%	0	0%	0	0%
30 – 50 år	6	33%	4	50%	3	33%
Över 50 år	3	0%	4	0%	4	0%
Övriga medarbetare	29	28%	18	39%	14	43%
Under 30 år	2	50%	0	0%	0	0%
30 – 50 år Över 50 år	17 10	29% 20%	11 7	45% 29%	8 6	50% 33%

Tabellen visar sammansättning av företaget fördelat per kön och ålderskategori.

En lönsam fastighetsrörelse

Catena fortsätter leverera bra resultat och kunde 2016 ånyo redovisa en stark utveckling. Uthyrningsgraden förbättrades med hela sju procentenheter från 86 procent, i slutet av första kvartalet till 93 procent vid årets slut. Hyresintäkterna ökade under året med 70 procent. Förvaltningsresultatet, som i princip utgör kassaflöde, ökade med 22 procent.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Terminal

Sunnanå 12:51, Malmö.

Fastigheten som huvudsakligen är en terminal utmärks av sina många portar som medger in- och utlastning av stora mängder inkommande gods på en och samma dag.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fortsatt förbättrat resultat med starkt kassaflöde

Den ekonomiska effekten av Tribonaförvärvet är tydlig. De ökade hyresintäkterna tillsammans med effektiviseringar påverkade driftsöverskottet positivt. Ett ökat förvaltningsresultat speglas också i ett ökat kassaflöde. Det ger Catena goda möjligheter till att såväl lämna en sund avkastning till ägarna som en fortsatt aktiv utveckling av verksamheten.

Fastighetsbeståndet

Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 31 december 2016 av 94 logistikfastigheter (55) belägna vid viktiga transportleder och befolkningscentra i primärt södra och mellersta Sverige. Den totala uthyrbara arean uppgick till cirka 1 490 900 kvadratmeter (816 800). Det totala hyresvärdet uppgick till 925,7 Mkr (511,5) och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, till 860,7 Mkr (488,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 procent (95,5). Den lägre uthyrningsgraden är primärt hänförbar till nyförvärvade fastigheter.

Projektutveckling

Catena har en uttalad ambition att växa, huvudsakligen genom nybyggnation. Bolaget har därför en utvecklingsbar projektportfölj. I egen räkning finns bland annat fastigheterna Norra Varalöv 31:11, Sothönan 3 och 19 och Törsjö 2:49 samt betydande utbyggnadsmöjligheter på många av bolagets fastigheter. Dessutom innehåller projektportföljen förvärvsoptioner för strategiskt lokaliserade projekt som nått olika stadier som sträcker sig från hyresförhandlingar till detaljplan i alla de regioner som bolaget verkar. Under året har bland annat DHLs terminal Sunnanå 12:51 utanför Malmö och en ny volymterminal på Sothönan 3 i Katrineholm och Lagret 1 i Nässjö färdigställts.

Utbyggnaden av e-handelsklustret i Ängelholm, E-city Engelholm, på fastigheten Norra Varalöv 31:11 har fortsatt liksom bolagets betydande ombyggnationer på fastigheten Tågarp 16:17 i syfte att stärka livsmedelsklustret i Malmö.

• Läs mer om Catenas projekt på sidorna 22-23.
• En fullständig fastighetsförteckning finns på sidorna 52-53.

Intäkter och hyra

Hyresintäkterna ökade med 70 procent till 786,6 Mkr (464,2), främst tack vare förvärvet av Tribona, andra förvärv och färdigställda projekt. Uthyrningsgraden är med 93 procent (95), trots nyförvärvade ytor, fortsatt hög som ett resultat av strategiskt placerade logistikanläggningar och ett fokuserat uthyrningsarbete.

Av Catenas kontrakterade årshyra utgör intäkter från avtal med en löptid överstigande tre år 69 procent av den totala årshyran, vilket innebär stabila intäkter som inte varierar nämnvärt mellan perioder, förutom vid förvärv och försäljning. Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden uppgår till knappa 5 år.

Uthyrning och inflyttning

Under året inflyttade 88 hyresgäster med nytecknade kontrakt på en sammanlagd yta om 209 824 kvadratmeter. Kontraktsvärde avseende denna inflyttning uppgick till 131,2 Mkr (64,4) medan avflyttningen stannade på 95,6 Mkr (63,3) för 67 uppsagda kontrakt med en sammanlagd yta om 156 540 kvadratmeter. Det innebär en nettoinflyttning motsvarande ett värde på 35,6 Mkr (1,1).

Beståndet per region

Regioner	Antal fastigheter	Uthyrbar yta, tkvm	Verkligt värde, Mkr	Hyresvärde, Mkr	Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Kontrakterad årshyra, Mkr	Överskotts- grad, %
Göteborg	11	201,6	1 642,8	132,8	97	128,5	82
Helsingborg	20	258,8	1 713,4	127,1	92	116,5	74
Jönköping	13	230,3	1 120,0	120,0	90	108,1	68
Malmö	14	173,5	1 351,0	121,4	92	111,9	55
Stockholm	36	626,7	4 959,2	424,4	93	395,7	78
Totalt	94	1 490,9	10 786,4	925,7	93	860,7	74

Kontraktsstruktur

Kontraktsportföljen är långsiktig och hyresgästerna utgörs till övervägande del av stora, solida och väl etablerade logistik-, industri- och handelsföretag. Det minskar risken för kundförluster drivna av kunders obestånd. Catenas tio största hyresgäster svarade per 31 december 2016 för 50,2 procent (59,2) av koncernens kontrakterade hyresintäkter. Hyreskontrakten för dessa tio hyresgäster löper ut inom 1 till 19 år. Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden var på bokslutsdagen fortsatt stabilt lång och ökade till 4,8 år (4,3). Tabellen intill visar Catenas största kunder. Det är dock värt att notera att många av bolagen representeras av ett antal lokala beslutande enheter. Tabell över kontraktens förfallostruktur finns på sidan 69.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet, det vill säga hyresintäkterna med avdrag för fastighetskostnader och fastighetsadministration, ökade under året med 64,6 procent till 578,1 Mkr (351,3).

Primärt är det en följd av de ökade intäkterna, den fortsatt goda uthyrningsgraden och effektiviseringar inte minst på energiområdet. Bland annat har Catena fortsatt investera i energibesparande teknik, mer hållbar uppvärmning samt bättre belysnings- och ventilationssystem.

Fastighetskostnaderna ökade med 85 procent till -208,5 Mkr (-112,9), till största delen beroende på ett betydligt större fastighetsbestånd och en större vakans vilket medför att en större andel av mediakostnaderna belastar hyresvärden. Det förekommer säsongsvariationer inom drift och underhåll av fastigheter. Vintrar med mycket kyla och snö innebär högre kostnader för värme och snöröjning. En varm sommar kan innebära ökade kostnader för nedkylning. Dessa variationer, som påverkar mest under vinter och sommarmånaderna, uppvägs till viss del av en förändring av vidarefakturerade kostnader till hyresgästerna.

Sammanfattningsvis minskade överskottsgraden från 75,7 till 73,5 procent.

Catenas 10 största kunder per 31 december 2016

• 1. DHL
• 1. ICA Fastigheter Sverige AB
• 1. PostNord
• 1. Grönsakshallen Sorunda AB/Servera R&S AB
• 1. Menigo Food Service AB
• 1. Logent AB
• 1. TD Tech Data AB
• 1. Rusta AB
• 1. Alwex Lager & Logistik AB
• 1. Intersport AB

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, det vill säga redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt, har trots att det belastats av betydande belopp av engångskaraktär kopplade till förvärvet av Tribona, ökat med 22 procent till 316,0 Mkr (259,3). Det är en effekt av förvärvade fastigheter och ökat driftsnetto.

De finansiella kostnaderna ökade till -244,3 Mkr från -94,3 Mkr. Ökningen är en effekt av förvärvet av Tribona som har ökat den genomsnittliga räntan med cirka 1 procentenhet på den nu totalt sett ökade belåningen. I finansiella kostnader ingår även poster av engångskaraktär om cirka 2 Mkr. Förvaltningsresultatet utgör i princip bolagets kassaflöde före förändringar av rörelsekapital vilket uppgick till 294,3 Mkr (241,5) Mkr.

Läs mer om finansieringen på sidan 60-65.

-100 -50 0 -12 -13 -14 -15 -16 In Ut Netto

Mkr

Resultat

Årets resultat uppgår till 338,4 Mkr, vilket är 233,1 Mkr lägre än föregående år. Det är huvudsakligen en effekt av det lägre resultatet från fastighetsförsäljningar som under året uppgick till 9,8 Mkr (102,2) och orealiserade värdeförändringar från fastigheter 138,3 Mkr (300,5). Årets positiva värdeförändringar från fastigheter balanseras dessutom av en upplösning av goodwill från Tribonaförvärvet om -38,9 Mkr.

Värdeförändring på derivat är negativ -38,6 Mkr (30,5) till följd av att de långa marknadsräntorna sjunkit.

De orealiserade värdeförändringarna för såväl derivat som fastigheter är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet.

Läs mer om årets resultat på sidorna 68-69.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsportföljen har under såväl 2015 som 2016 successivt skiftats ut till förmån för moderna utvecklingsbara logistikanläggningar och byggbar mark med en ökad potential för förbättrade förvaltningsresultat.

Förvärv

I syfte att öka verksamhetsvolymen, stärka våra positioner i de olika regionerna, bredda kundbasen och utveckla våra koncept bland annat inom e-handel har Catena under året förvärvat 49 fastigheter och fastighetsbolag med en sammanlagd yta av 792 190 kvadratmeter till ett samlat verkligt värde av 5 875,5 Mkr (571,7).

Lejonparten av förvärven gjordes inom ramen för förvärvet av Tribona som gjordes genom ett offentligt

Mkr	Verkligt värde	Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång	5 340,3	55
Förvärv	5 875,5	49
Investeringar i befintliga fastigheter	529,0
Försäljningar	-1 105,6	-10
Omräkningsdifferens mm.	8,9
Orealiserade värdeförändringar	138,3
Totalt förvaltningsfastigheter	10 786,4	94

uppköpserbjudande som slutfördes den 5 februari. Tribona konsoliderades den 26 januari. Tvångsinlösen har påkallats av de cirka 5,5 procent av aktierna som är utestående.

Investeringar

Löpande investeringar i befintliga fastigheter uppgick under året till 529,0 Mkr (131,6), varav en stor del avser investeringen i Catenas e-handelskluster E-City Engelholm där etapp 1 om 14 500 kvadratmeter är färdigställd och etapp 2 om 43 500 kvadratmeter tas i bruk av Boozt under våren 2017. Den näst största investeringen är den nya volymterminalen i Nässjö på cirka 9 300 kvadratmeter som togs i bruk av en hyresgäst i början på 2017.

Vidare har även större hyresgästsanpassningar och investeringar pågått under året på Sothönan 3 i Katrineholm, Vasslan 1 i Stockholm, Dikartorp 3:12 i Stockholm och Tågarp 16:17 i Burlöv.

Avyttringar

Under året har 10 fastigheter med en samlad yta på 139 351 kvadratmeter, som av Catena inte längre bedöms som strategiska, avyttrats i syfte att renodla verksamheten och skapa en attraktiv portfölj av logistikfastigheter i de regioner som Catena valt att verka i. Det sammanlagda värdet uppgår till 1 105,6 Mkr (1 457,5).

Orealiserade värdeförändringar

De orealiserade värdeförändringarna på Catenas fastigheter under året uppgår till 138,3 Mkr (198,3), bland annat som en effekt av väl genomförda projekt, samordningsvinster och ett bra förvaltningsarbete.

Närståendetransaktioner

I årets resultat ingår mindre närståendetransaktioner med Hansan AB och AB Elmsäters i Enhörna avseende konsulttjänster samt räntekostnader till Backahill AB.

Fastighetsförvärv

Fastighet	Typ	Tillträde	Region	Kommun	Yta, kvm	Fastighets värde, Mkr	Hyresintäkt/ år, Mkr
Tribonaförvärv		16-01-26	Alla		708 997	5 264,6	398,9
Del av Gamlarp 4:1	Mark	16-10-01	Jönköping	Nässjö	Mark	3,7	0,0
Tågarp 16:22	Lager	16-11-01	Malmö	Burlöv	9 500	46,1	5,5
Skogskojan 1	Lager	16-11-07	Stockholm	Östersund	3 466	56,5	3,8
Sockret 1	Mark	16-11-16	Malmö	Malmö	Mark	7,2	0,1
Sockret 2	Mark	16-11-16	Malmö	Malmö	Mark	8,8	0,1
Sockret 6	Lager	16-11-16	Malmö	Malmö	10 178	26,0	3,2
Drivremmen 1	Terminal	16-12-20	Stockholm	Stockholm	33 123	338,1	22,0
Ekeby 2:2	Terminal	16-12-20	Stockholm	Eskilstuna	7 976	39,9	3,4
Batteriet 7 & 8	Terminal	16-12-20	Stockholm	Umeå	4 376	23,7	1,3
Målås 4:4	Terminal	16-12-20	Stockholm	Sundsvall	8 120	43,3	1,8
Däcket 1	Terminal	16-12-20	Jönköping	Oskarshamn	2 908	12,7	3,6
Boländerna 22:9	Terminal	16-12-20	Stockholm	Uppsala	3 546	4,9	1,7
Totalt					792 190	5 875,5	445,4

Läs mer om förvärven på sidorna 54-55.

Fastighetsförsäljningar

Fastighet	Typ	Frånträde	Region	Kommun	Yta, kvm	Fastighets värde, Mkr	Resultat, Mkr
Högsbo 21:2	Lager	16-01-15	Göteborg	Göteborg	66 180	580,0	0,0
Partille 11:24	Lager	16-04-15	Göteborg	Partille	19 600	186,0	5,1
Terminalen 3	Terminal	16-11-16	Malmö	Malmö	33 300	120,0	3,8
Terminalen 4	Terminal	16-11-16	Malmö	Malmö	1 290	20,0	7,6
Bronsdolken 9	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	2 566	26,6	0,0
Stenåldern 6	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	4 536	61,4	0,0
Flygbasen 1	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	2 756	25,4	0,0
Stiglädret 7	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	1 042	8,1	0,0
Slätthög 5	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	4 364	73,5	0,0
Fornlämningen 2	Lager	16-12-19	Malmö	Malmö	3 717	55,0	0,0
Totalt					139 351	1 156,0	16,5

Kontakt: Peter Andersson, CFO peter.andersson@catenafastigheter.se

En ny affärsstruktur

En ny affärsstruktur och organisation tryggar såväl en aktiv kundorienterad förvaltning som en fortsatt lönsam tillväxt i enlighet med Catenas ambitioner.

Catenas organisation utgörs primärt av de centrala affärsdrivande funktionerna Förvaltning och Affärsutveckling. Därutöver finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Kommunikation.

Koncernledningen har det övergripande ansvaret för utveckling, ekonomistyrning, resultatuppföljning samt kommunikation med bolagets samtliga intressenter.

Ekonomi/Finans svarar för den löpande redovisningen som bygger på internationella standarder samt koncernens finansiering. Dessutom ansvarar funktionen tillsammans med VD för koncernens profilering samt kommunikationen med finansmarknader och samhälle.

Affärsutvecklingen och förvaltningen bedrivs i regionerna. Affärsutvecklingsfunktionen svarar för koncernens transaktioner samt fastighets- och projektutveckling. Förvaltningsfunktionen ansvarar för service och kontakt med hyresgästerna för att på så sätt snabbt identifiera och åtgärda problem men också utvärdera möjligheterna för att utveckla såväl kundrelationer som lokaler. Regionerna svarar också för utvecklingen av Catenas affär regionalt genom kontakter med det lokala näringslivet och de lokala myndigheterna. Förvaltningsfunktionen är från och med ingången av 2016 organiserad i fem regioner efter fastigheternas geografiska läge: Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Malmö samt Stockholm. Bakom beslutet om den förstärkta förvaltningsfunktionen ligger bland annat det större fastighetsbeståndet att underhålla och utveckla

med ett större antal hyresgäster att betjäna, men också ett behov av att aktivt följa utvecklingen på den lokala marknaden. De regionala förvaltningsorganisationerna har också förstärkts med flera medarbetare med olika kompetenser anpassade för uppgiften. Det ger Catena stora möjligheter att hantera det större beståndet och utveckla verksamheten på såväl lång som kort sikt.

Catena förstärkte under året verksamheten med en ny vice VD, Benny Thögersen. Han har lång erfarenhet från lager och logistik och bidrar inte minst med sitt kunnande inom högautomatiserade logistiksystem, ett växande och för Catena prioriterat område. Mikael Halling, som valt att trappa ner, fortsätter som Senior Advisor och bidrar även fortsättningsvis med sitt stora kontaktnät och breda erfarenhet.

Region Göteborg

Nyckeltal

			Föränd
	2016	2015	ring, %
Hyresintäkter, Mkr	126,3	108,9	16
Driftsöverskott, Mkr	103,6	79,9	30
Överskottsgrad, %	82,0	73,4	12
Kontrakterad årshyra, Mkr	128,5	115,4	11
Hyresvärde, Mkr	132,8	117,6	13
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,8	98,1	-1
Förvaltningsresultat, Mkr	99,4	80,1	24
Verkligt värde, Mkr	1 642,8 1 203,8		36
Uthyrbar yta, tkvm	201,6	160,3	26
Antal fastigheter	11	8	38
Antal kontrakt	33	65	-49

Fastighetsportföljens storlek påverkades under året av två betydande händelser. Småland, som tidigare varit en del av Catenas Region Göteborg blev ett eget affärsområde; Region Jönköping. Förvärvet av Tribona som tillförde regionen fem anläggningar. Nettoeffekten av allt detta, samt gjorda försäljningar, blev en uthyrningsbar yta som ökade med 26 procent. Uthyrningsgraden är fortsatt exceptionellt hög även om den sjunkit något jämfört med 2015. Ökade ytor är därför framgent prioriterat för affärsområdet, trots att en del avflyttningar kommer att ske under 2017. De frilagda ytorna förväntas dock en aktiv förvaltning kunna fylla, liksom under 2016 då den kontrakterade hyran ökade med 11 procent.

Hyresintäkterna ökade efter ett aktivt 2016 med 16 procent. Den höga uthyrningsgraden under året tillsammans med genomförda miljö- och kostnadseffektiviseringar gjorde det möjligt att på ett betydande sätt under året fortsätta förbättra överskottsgraden.

Den genomsnittliga kontraktstiden ökade något från 3,4 till 3,9 år.

Kunder

Bland kunderna finns de stora logistikföretagen som till exempel DHL, PostNord och Logent, livsmedelsföretag som ICA, Santa Maria, Dagab (Axfood) samt apoteksdistributören Oriola med vilka samarbetet utökats under året. I Borås fanns under året, och finns fortfarande, bland annat två kunder verksamma inom tredjepartslogistik; Albini & Pitigliani och NTG Logistics som markant ökade sina ytor under året samt IT-distributören Ingram Micro.

Viktigare händelser 2016

• Utveckling av fastigheten Härryda Solsten 1:102 i Mölnlycke påbörjades.

Regionens medarbetare per den 31 december 2016.

• På fastigheten där landets ledande läkemedelsgrossist Oriola hyr 23 000 kvadratmeter, har det 25 meter höga lagret börjat byggas ut med 1 350 kvadratmeter. Lagret kommer då också att förses med moderna installationer samtidigt som det utrustas för en fullt automatiserad pallhantering.
• På samma tomt påbörjades en ny terminal dit Bring i slutet av 2017 ska samla fyra av sina enheter i Göteborg. Här kommer Bring kunna erbjuda alla de logistikuppgifter som krävs för att effektivt hantera gods och varor.
• Flera andra signifikanta nya hyresavtal träffades och utökades i yta och tid. Bland annat med Ingram Micro och NTG Logistics.
• Fastigheten Partille 11:24 strax öster om Göteborg, som inte är anpassad för modern logistik och därmed inte längre betraktas som strategiskt innehav, avyttrades.
• Högsbo 21:2 i dagligt tal kallad "Preppen", som förädlats klar och inte bedöms som renodlad logistikfastighet, avyttrades.

Projektportföljen

Per årsredovisningens publiceringsdag innehåller projektportföljen, på olika villkor, utvecklingsbara lägen framförallt i Härryda kommun/Mölnlycke samt på Hisingen.

Kontakt: Johan Franzén, Regionschef Göteborg johan.franzen@catenafastigheter.se

Region Helsingborg

Nyckeltal

			Föränd
	2016	2015	ring, %
Hyresintäkter, Mkr	115,5	73,4	57
Driftsöverskott, Mkr	85,7	50,7	69
Överskottsgrad, %	74,2	70,1	6
Kontrakterad årshyra, Mkr	116,5	84,3	38
Hyresvärde, Mkr	127,1	87,4	45
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91,7	96,4	-5
Förvaltningsresultat, Mkr	82,1	59,9	37
Verkligt värde, Mkr	1 713,4	943,8	82
Uthyrbar yta, tkvm	258,8	170,7	52
Antal fastigheter	20	15	33
Antal kontrakt	106	94	12

Fastighetsportföljen nästan fördubblades under året. Bakom ökningen ligger primärt de anläggningar som förvärvet av Tribona bidrog med i Helsingborg, Halmstad och Klippan. Klippanfastigheten bidrog också med en vakans vilket är det primära skälet för affärsområdets ökade vakansgrad under året. Den är dock fortfarande låg och förväntas dessutom relativt snart minska som en följd av ett aktivt uthyrningsarbete. Trots den förhöjda vakansgraden kan affärsområdet redovisa en ökad överskottsgrad. Det är en följd av aktiv förvaltning vilken ökat hyresintäkterna som under 2016 uppgick till drygt 115 Mkr, men framförallt reducerat kostnader genom energioch andra effektiviseringar.

Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 4,0 år (4,8).

Kunder

Bland kunderna finns distributionsföretag som PostNord samt tredjepartslogistikföretag som till exempel landets största, DHL. Bland de kunder som redan tecknat kontrakt men kommer att flytta in först i början av 2017 finns Boozt, en av landets ledande aktörer inom e-handel.

Viktiga händelser

• Under året påbörjades bygget av e-handelsklustret E-City Engelholm strax utanför Ängelholm. Ett kluster där företag som bedriver handel över internet ska kunna samverka med varandra inom skilda områden som administration, service samt distribution och därigenom göra samordningsvinster. I klustret, där bland annat Boozt kommer att flytta in, förväntas flera såväl mindre lokala som stora internationella e-handelsföretag att

Regionens medarbetare per den 31 december 2016.

etablera sig i anpassade lokaler utrustade för digital handel.

• Förbättrade uthyrningsgrader inom Logistikposition Helsingborg i Tostarp. Det banar väg för att bygga ut området och bygga nya logistikanläggningar där.

Projektportföljen

Affärsområdets viktigare projekt är, det med Peab samägda, "Logistikposition Helsingborg" i Tostarp som erbjuder en 270 000 kvadratmeter stor utvecklingsbar fastighetsyta samt den delägda 154 000 kvadratmeter stora delen av fastigheten Norra Varalöv 31:11 där detaljplanen tillåter logistikbyggnader om cirka 77 000 kvadratmeter. Dessutom tillträddes i början av 2017 fastigheten Vångagärdet 20 i Helsingborg, där förlaget Aller tidigare har haft en del av sin verksamhet. Den kommer på sikt att härbärgera Catenas huvudkontor och, än viktigare, är planerna på att utveckla fastigheten, med det 8 våningar höga huset, till ett center med service av olika slag. Där kan växande logistikföretag få sin första adress innan utvecklingen medger egna större anläggningar. Med sitt utmärkta centrala läge nära E6 lämpar den sig också som en hub för citylogistik.

Region Jönköping

Nyckeltal

			Föränd
	2016	2015	ring, %
Hyresintäkter, Mkr	86,5	52,9	64
Driftsöverskott, Mkr	59,1	41,4	43
Överskottsgrad, %	68,3	78,3	-13
Kontrakterad årshyra, Mkr	108,1	65,3	66
Hyresvärde, Mkr	120,0	71,6	68
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90,1	91,2	-1
Förvaltningsresultat, Mkr	56,3	41,4	36
Verkligt värde, Mkr	1 120,0	660,3	70
Uthyrbar yta, tkvm	230,3	131,7	75
Antal fastigheter	13	8	63
Antal kontrakt	29	18	61

Närvaron i Småland stärktes och utökades betydligt genom sammanslagningen med Tribona. Förutom att ytan ökade och närvaron stärktes i Jönköping, som är ett viktigt logistiknav för hela Norden, utökades också regionens geografi med orter som Växjö och Värnamo.

Uthyrningsgraden återhämtade sig i slutet av året efter att ha tyngts av lediga lokaler som är under utveckling. Den kommer successivt att förbättras i takt med att lokalerna förädlas. Så har till exempel nyteckning skett med bland annat DHL som flyttade in vid årsskiftet.

Den kontrakterade hyran på balansdagen uppgick till 108,1 Mkr.

Hyresintäkterna för året ökade efter förvärv och fastighetsutveckling till 86,5 Mkr. Den under året lägre uthyrningsgraden har påverkat överskottsgraden som för närvarande understiger Catenas genomsnitt. Vid sidan av de aktiviteter som gjorts i syfte att utveckla och hyra ut lediga lokaler har Catena också initierat ett antal aktiviteter inom energieffektivisering för att förbättra driftsöverskottet och minska miljöbelastningen

Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,9 år (4,4).

Regionens medarbetare per den 31 december 2016.

Kunder

Bland kunderna finns stora företag inom tredjepartslogistik såsom DHL, Höglands Logistik och Alwex, men också ett av de ledande logistikföretagen PostNord. Dessutom finns det andra välrenommerade industri- och handelsbolag såsom Rusta och Papyrus. Den senare är en ny kund.

Viktigare händelser 2016

• Sammanslagningen med Tribona.
• Fastigheten Lagret 2 i Nässjö färdigställdes och uthyrdes i sin helhet till Höglands Logistik AB.
• Nytt signifikant hyreskontrakt tecknades med Papyrus AB som förhyrde en stor del fastigheten Tahe 1:64 i Taberg.

Projektportföljen

Regionen erbjuder framförallt byggbar mark intill kombiterminalen i Nässjö samt förvärvsoptioner i Jönköping.

Kontakt: Christian Berglund, Regionschef Jönköping christian.berglund@catenafastigheter.se

Region Malmö

Nyckeltal

			Föränd
	2016	2015	ring, %
Hyresintäkter, Mkr	117,5	22,3	427
Driftsöverskott, Mkr	64,9	16,5	293
Överskottsgrad, %	55,2	74,0	-25
Kontrakterad årshyra, Mkr	111,9	22,5	397
Hyresvärde, Mkr	121,4	23,0	428
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92,2	98,0	-6
Förvaltningsresultat, Mkr	46,6	16,2	188
Verkligt värde, Mkr	1 351,0	224,2	503
Uthyrbar yta, tkvm	173,5	44,4	291
Antal fastigheter	14	4	250
Antal kontrakt	42	8	425

Tack vare en aktiv marknadsbearbetning och kundanpassningar kunde Catena, även efter sammanslagningen med Tribona och nybyggnation, redovisa en fortsatt hög uthyrningsgrad om 92 procent. Den kontrakterade hyran på balansdagen uppgick till 111,9 Mkr. Till detta bidrog nytecknade kontrakt där infyttningen gjordes först under början av 2017.

Hyresintäkterna för året ökade till 117,5 Mkr som en följd av de nytillkomna ytorna. Inflyttningen till de lokaler som bland annat ICA lämnade i slutet på 2015 kunde ske först efter kundanpassning under den senare delen av 2016 och framförallt första kvartalet 2017. Det är det primära skälet till den förhållandevis låga överskottsgraden för 2016. En överskottsgrad som dock påverkats positivt av de investeringar som gjorts i kostnads- och miljöeffektivitet.

Omförhandlingar och nytecknade kontrakt ökade den genomsnittliga kontraktstiden från 0,9 till 4,2 år.

Kunder

Bland kunderna finns ett av de största företagen inom tredjepartslogistik DHL och andra välrenommerade industri- och handelsbolag som Lindab och P&G Bygghandel. Bara för att nämna några. Men också e-handelsföretag som nemlig.com, mathem.se och mat.se. Samtliga verksamma inom livsmedel vilket är en betydande kundgrupp för Catena. Andra mer traditionella livsmedelsföretag som hyr logistiklokaler av Catena är Menigo och Espresso House.

Regionens medarbetare per den 31 december 2016.

Viktigare händelser 2016

• Sammanslagningen med Tribona som stärkte Catenas närvaro i såväl Malmöregionen som livsmedelssektorn samtidigt som bolaget fick en etablering i Köpenhamn.
• Etableringen av ett centrum för livsmedelskluster i Malmö.
• Försäljning av: Stenåldern 6, Flygbasen 1, Stiglädret 7, Slätthög 5, Fornlämningen 2 och Bronsdolken 9 i Malmö, innehav som inte bedömts som strategiska.
• Avyttringen av fastigheterna Terminalen 3 och Terminalen 4. Terminalen 3 förhyrdes tidigare av DHL, som flyttade till den nya terminalen i Sunnanå.
• Förvärv av tre fastigheter från Malmö kommun: Sockret 1, 2, och 6 samt marken till Sockret 4. Samtliga belägna på strategiska logistiklägen i Östra hamnen, samt option på en fastighet i Lockarp.

Projektportföljen

Regionen erbjuder framförallt ett, med Peab samägt, stort objekt; Projekt "Logistikposition Malmö" i Sunnanå som erbjuder en utvecklingsbar fastighetsyta om totalt 270 000 kvadratmeter. Dessutom finns det, på utmärkta lägen för Citylogistik, bebyggbar mark i Östra hamnen samt fastigheten i Lockarp.

Kontakt: Christian Berglund, Regionschef Malmö christian.berglund@catenafastigheter.se

Region Stockholm

Nyckeltal

			Föränd
	2016	2015	ring, %
Hyresintäkter, Mkr	340,8	194,9	75
Driftsöverskott, Mkr	264,8	153,2	73
Överskottsgrad, %	77,8	79,0	-2
Kontrakterad årshyra, Mkr	395,7	201,2	97
Hyresvärde, Mkr	424,4	211,9	100
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93,2	95,0	-2
Förvaltningsresultat, Mkr	245,6	146,8	67
Verkligt värde, Mkr	4 959,2 2 308,3		115
Uthyrbar yta, tkvm	626,7	309,8	102
Antal fastigheter	36	20	80
Antal kontrakt	158	72	111

Fastighetsytan efter förvärv och utveckling mer än fördubblades.

Tack vare en aktiv marknadsbearbetning och en förädling av fastigheterna kunde Catena, inklusive de nyförvärvade fastigheterna, bibehålla en fortsatt hög uthyrningsgrad om 93 procent.

Hyresintäkterna ökade till 340,8 Mkr vilket är den dominerande anledningen till en fortsatt hög överskottsgrad om 77,8 procent. Bakom detta finns också den redan nämnda uthyrningsgraden samt investeringar i kostnadsoch energieffektivitet.

Nya fastigheter och nytecknade kontrakt ökade den genomsnittliga kontraktstiden från 4,9 till 5,8 år.

Kunder

Bland kunderna finns ett av de största företagen inom logistik DHL, dessutom finns i kundlistan internetdistributörer som Footway och Caliroots samt inom matdistribution Grönsakshallen Sorunda och Matsmart. Nya kunder under året är bland annat ICA och Netto som tillkom i samband med förvärvet av Tribona, samt lokaldistributörerna i Stockholm; Förlängda Armen och Citytransport.

Viktigare händelser 2016

• Regionens geografiska täckning ökade och omfattar nu Stockholm, Mälardalen med en yttre gräns vid Östergötland och Värmland men även Norrland.
• Den 10 000 kvadratmeter stora terminalen på fastigheten Sothönan 3 i Katrineholm färdigställdes i början på året då Westmanland logistic flyttade in. Terminalen kan hantera all slags volymgods med olika krav på lossning, inredning och temperatur.

Regionens medarbetare per den 31 december 2016.

• Utöver Tribona förvärv av:
• 5 fastigheter av DHL i slutet på året. På så sätt fick Catena regional distribution på ett antal centrala orter och en terminal för såväl gods som paket strategiskt placerat i Stockholm.
• Fastigheten Skogskojan 1 i Östersund, den första nybyggda i sitt slag som kan betjäna såväl brevsom paketdistribution för PostNord.
• Fastigheten Dikartorp 3:12, en före detta pappersfabrik, moderniserades och anpassades till en anläggning med terminal och lagerhallar.
• Avtalet med Örebroporten Förvaltning AB och AB Lokalhusman i Örebro 2 om förvärv av cirka 720 000 kvadratmeter förstklassig logistikmark i Örebro.

Projektportföljen

Regionen erbjuder ett begränsat antal tillgängliga utvecklingsbara logistiklägen. Bland regionens intressantare utvecklingsprojekt finns förvärvsoptioner i Nykvarn och Norrköping samt mark i Jakobsberg, Katrineholm och Örebro. Utvecklingsprojekten har nått olika stadier som sträcker sig från hyresförhandlingar på byggbar mark till detaljplanearbete.

Kontakt: Maths Carreman, Regionschef Stockholm maths.carreman@catenafastigheter.se

Fastighetsvärdering

Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil finansiering och intjäning.

Värderingsmodell

I likhet med de flesta börsnoterade fastighetsbolag har Catena valt

att enligt IAS 40 redovisa förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Värderingen baseras på en 6-årig kassaflödesmodell för varje enskild fastighet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Avkastningsvärdet har därefter räknats fram i en kassaflödesanalys per fastighet. Avkastningsvärdet innehåller värdet av de bedömda framtida betalströmmarna under de fem kommande åren och nuvärdet av det bedömda värdet på fastigheten om fem år. Avkastningsvärdet har därefter justerats för värdet av pågående projekt och mark med outnyttjad byggrätt.

Väsentliga variabler

Sammanställning av utfall för väsentliga variabler och de normaliserade värden som använts i den interna värderingsmodellen:

	Faktiskt utfall, totalt	Normalise rade värden, totalt
Hyresvärde, Mkr	925,7	958,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93,0	89,0
Kontrakterad årshyra, Mkr	860,7	852,8
Driftsöverskott före fastighetsadm., Mkr	578,1	786,3
Fastigheternas direktavkastning före fastighetsadm., %	5,4	7,3
Överskottsgrad före
fastighetsadm., %	73,5	92,2
Diskonteringsränta		9,3
Antagen årlig hyresutveckling, %		2,0

För definitioner se sidan 128-129.

De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är diskonteringsräntan, hyresvärdet och dess utveckling. I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge, skuldsättningsgrad, inflationsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, läge på fastigheten, hyresgäststruktur med mera.

Hyresvärdet speglar marknadsbilden för vad hyresgästerna är villiga att betala för fastighetsytor. En förändring på +/- 1 procentenhet för nedanstående parametrar påverkar beräknat verkligt värde:

	Påverkan
Förändring	+1%	-1%
Diskonteringsränta, Mkr	-1 475	1 652
Antagen årlig hyresutveckling, Mkr	403	-665

Andra korrigerande parametrar är fastighetens utvecklingspotential i form av till exempel byggrätter.

Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter

För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar på ett urval av bolagets fastigheter. Under året har Newsec och Cushman & Wakefield värderat cirka 96 procent av beståndet, motsvarande ett värde om 10,4 Mdkr.

En viss avvikelse tillåts mellan det interna värderingsvärdet och det verkliga värdet innan justering av det verkliga värdet görs. Avvikelsen ska ligga inom ett intervall som styrs av en tillåten avvikelse från det fastställda direktavkastningskravet på +/-0,25 procent. Först när avvikelsen över- eller understiger detta intervall justeras det verkliga värdet. Denna avvikelse accepteras då det alltid föreligger viss osäkerhet i beräknade värden.

Postiljonen 1, Växjö. Fastigheten är en av de fastigheter som externvärderades under året.

Fastighetsförteckning per region

		Typ, kvm
Fastighet	Postadress	Adress	Värde år	Tax.- värde, tkr	Hyres värde,tkr	Kontr. hyra, tkr	Logistik lager	Distri	bution Terminal Övrigt		Totalt
1 Tappen 1	Borås	Lamellgatan 1	1984	15 568	2 752	2 633	5 700	0	0	0	5 700
2 Vindtunneln 1	Borås	Vevgatan 18	2002	69 011	10 746	10 746	16 897	0	0	0	16 897
3 Backa 97:10	Hisings Backa	Exportgatan 43	1979	48 873	9 138	9 138	13 878	0	0	0	13 878
4 Varla 6:15	Kungsbacka	Kabelgatan 5	1980	69 164	14 969	14 969	25 006	0	0	0	25 006
5 Vindtunneln 2	Borås	Segloravägen 6	2006	72 000	7 972	5 833	16 391	0	0	0	16 391
6 Källbäcksryd 1:408	Brämhult	Tvinnargatan 17	1990	4 580	542	542	0	1 247	0	0	1 247
7 Backa 23:5	Hisings Backa	Exportgatan 14-16	1992	702	16 535	16 535	7 300	7 659	0	0	14 959
8 Fördelaren 1	Kungälv	Truckgatan 15	1979	154 812	38 928	38 928	0	54 000	0	0	54 000
9 Bulten 1	Kungälv	Bultgatan 27	1997	56 187	12 502	12 502	23 090	0	0	0	23 090
10 Härryda Solsten 1:102	Mölnlycke	Fibervägen 2-8	1992	126 029	16 124	14 008	28 676	0	0	0	28 676
11 Backa 23:9	Hisings Backa	Exportgatan 20	2009	14 251	2 634	2 634	1 824	0	0	0	1 824
Totalt Region Göteborg				631 177		132 842 128 467 138 762		62 906	0		0 201 668
12 Remmen 1	Åstorp	Ji-Te gatan 9/ Persbogatan 1-3	1985	11 519	3 625	3 625	0	6 782	0	0	6 782
13 Lejonet 6	Åstorp	Bangatan 7	1973	2 401	907	907	0	1 785	0	0	1 785
14 Lejonet 7	Åstorp	Bangatan 9A	1995	8 232	1 728	1 728	0	3 624	0	0	3 624
15 Köpingegården 1	Helsingborg	Trintegatan 10, 13	2004	120 849	24 080	24 080	14 403	0	24 522	0	38 925
16 Kopparverket 11	Helsingborg	Stormgatan 11	2007	96 000	6 880	6 880	26 600	0	0	0	26 600
17 Hästhagen 4	Helsingborg	Landskronav. 5, 7 A-E	2005	69 689	19 966	17 694	38 481	0	0	0	38 481
18 Kroksabeln 17	Helsingborg	Muskötgatan 11	1971	18 776	2 972	1 966	7 416	0	0	0	7 416
19 Förmannen 4	Ängelholm	Transportgatan 13	1993	58 150	11 587	11 587	22 241	0	0	0	22 241
20 Misteln 1	Åhus	Täppetleden 1	2011	9 428	1 448	1 448	1 900	0	0	0	1 900
21 Rebbelberga 26:37	Ängelholm	Framtidsgatan 3	1999	57 270	9 173	9 173	15 449	0	0	0	15 449
22 Norra Varalöv 31:11	Ängelholm	Produktionsvägen 10	Mark	3 085	336	336	427	0	0	0	427
23 Norra Varalöv 31:5	Ängelholm	Produktionsvägen 11	2011	7 988	1 804	1 804	4 056	0	0	0	4 056
24 Rebbelberga 26:38	Ängelholm	Framtidsgatan 5	1998	3 088	647	571	975	0	0	0	975
25 Arnulf Öfverland 1	Kristianstad	Estrids väg 2	1992	4 113	931	931	0	2 236	0	0	2 236
26 Konen 5	Halmstad	Kristinehedsvägen 10	2011	4 586	1 046	1 046	0	727	0	0	727
27 Hammaren 1	Klippan	Stackarpsvägen 8	1977	19 795	7 167	886	18 456	0	0	0	18 456
28 Hammaren 2	Klippan	Stackarpsvägen 10	2002	57 389	15 787	15 787	32 550	0	0	0	32 550
29 Bunkagården Mellersta 2	Helsingborg	Bunkagårdsgatan 5	Spec	0	12 148	12 148	0	28 250	0	0	28 250
30 Fräsaren 12	Halmstad	Fräsaregatan 6	Spec	0	3 802	3 802	0	0	5 435	0	5 435
31 Bunkagården Mellersta 1	Helsingborg	Bunkagårdsgatan 1	1985	10 540	1 085	100	0	2 463	0	0	2 463
Totalt Region Helsingborg				562 898		127 120 116 499 182 954		45 867	29 957		0 258 778
32 Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping		Möbelvägen 39	1991	50 383	17 328	11 798	34 126	0	0	0	34 126
33 Lagret 1	Nässjö	Terminalgatan 6	2004	52 158	16 240	16 240	0	0	24 404	0	24 404
34 Del av Gamlarp 4:1	Nässjö	Logistikgatan	-	-	5 154	3 754	9 200	0	0	0	9 200
35 Tahe 1:64	Taberg	Målövägen 2	1980	69 112	14 877	14 877	29 209	0	0	0	29 209
36 Barnarps-Kråkebo 1:56 Jönköping		Stolsvägen 2	2001	15 988	2 702	2 702	4 030	0	0	0	4 030
37 Postiljonen 1	Växjö	Nylandavägen 2	Spec	0	6 071	6 071	0	0	6 702	0	6 702
38 Däcket 1	Oskarshamn	Lövgrensvägen 4	Spec	0	1 314	1 314	0	0	2 908	0	2 908
39 Älghunden 3	Jönköping	Muttervägen 3	1983	13 030	1 794	1 794	0	3 738	0	0	3 738
40 Ädelmetallen 1	Jönköping	Industrigatan 7	1976	53 798	7 421	7 421	0	20 757	0	0	20 757
41 Ättehögen 2	Jönköping	Herkulesvägen 56	1987	24 825	5 367	4 604	8 709	0	0	0	8 709
42 Fröträdet 1	Växjö	Högsbyvägen 3	1990	156 980	31 667	27 519	0	68 580	0	0	68 580
43 Rockan 2	Värnamo	Torpvägen 2	Spec	0	4 890	4 890	0	0	9 729	0	9 729
44 Smeden 1	Växjö	Ljungadalsgatan 10	Spec	0	5 150	5 150	0	0	8 210	0	8 210
Totalt Region Jönköping				436 274	119 975 108 133		85 274	93 075	51 953		0 230 302

Aktuell fastighetsförteckning finns att ladda ner på www.catenafastigheter.se/fastigheter

Typ, kvm

			Värde	Tax.-	Hyres	Kontr.	Logistik	Distri
Fastighet	Postadress	Adress	år	värde, tkr	värde,tkr	hyra, tkr	lager		bution Terminal Övrigt		Totalt
45 Sockret 4	Malmö	Lodgatan 11	1979	10 582	560	133	4 618	0	0	0	4 618
46 Sockret 1	Malmö	Lodgatan 13 B	Spec	0	101	101	0	0	0	0	0
47 Sockret 2	Malmö	Lodgatan 13 A	Mark	4 017	135	135	0	0	0	0	0
48 Sockret 6	Malmö	Lodgatan 9 A/Tånggatan 4	1959	30 121	3 365	3 125	10 178	0	0	0	10 178
49 Tågarp 16:22	Arlöv	Företagsvägen 14	1974	28 200	9 810	8 628	9 862	0	0	0	9 862
50 Bronsringen 1 & 3	Oxie	Bronsgjutaregatan 4	2008	45 159	7 861	7 861	0	5 150	0	0	5 150
51 Terminalen 1	Trelleborg	Terminalsgatan 2	1971	56 400	10 899	10 551	24 292	0	0	0	24 292
52 Tågarp 16:17	Arlöv	Lagervägen 4	1978	143 280	32 165	25 455	0	52 109	0	220	52 329
53 Kornmarksvej 1	Bröndby	Kornmarksvej 1	-	-	40 747	40 553	0	47 181	0	0	47 181
54 Slätthög 6	Malmö	Olsgårdsgatan 8 B	2014	22 683	2 783	2 716	3 158	0	0	0	3 158
55 Tankbilen 9	Trelleborg	Godsvägen 9	2008	29 053	5 406	5 406	8 700	0	0	0	8 700
56 Olsgård 4	Malmö	Olsgårdsgatan 11	Mark	2 201	1 613	1 613	1 409	0	0	0	1 409
57 Slätthög 4	Malmö	Olsgårdsgatan 8 A	2015	17 263	2 273	2 273	2 123	0	0	0	2 123
58 Slätthög 1	Malmö	Olsgårdsgatan 6	2016	16 434	3 641	3 316	4 486	0	0	0	4 486
Totalt Region Malmö				405 393	121 359 111 866			68 826 104 440	0	220	173 486
59 Mörby 5:28	Nykvarn	Mörbyvägen 21	2009	33 000	11 308	11 308	0	0	186	0	186
60 Tuvängen 1	Södertälje	Morabergsvägen 25	2000	19 587	2 368	2 368	0	2 640	0	0	2 640
61 Dikartorp 3:12,	Järfälla	Passadvägen 8,10	2002	139 701	21 612	21 241	29 755	0	0	0	29 755
bygg 1
62 Nattskiftet 11	Stockholm	Elektrav. 15 / Drivhjulsv. 42	1996	13 689	27 484	27 161	0	25 617	0	0	25 617
63 Slottshagen 2:1	Norrköping	Kommendantvägen 5	Spec	0	2 058	505	0	0	15 126	0	15 126
64 Regulatorn 2	Huddinge	Elektronv. 1 / Regulatorv. 10	1967	144 117	33 194	31 074	45 203	0	0	0	45 203
65 Vanda 1	Kista	Vandagatan 3	1990	168 200	20 603	12 569	23 240	0	0	0	23 240
66 Sothönan 3	Katrineholm	Industrigatan 7	1986	18 400	9 781	6 239	10 000	0	12 755	0	22 755
67 Sothönan 19	Katrineholm	Terminalgatan 8	Mark	864	0	0	0	0	0	0	0
68 Terminalen 1	Hallsberg	Hallsbergsterminalen 12, 14,19	Spec	0	11 920	11 920	0	0	25 850	0	25 850
69 Jordbromalm 4:33	Haninge	Lillsjövägen 19	2005	157 267	17 700	17 700	23 547	0	0	0	23 547
70 Skogskojan 1	Östersund	Grindvägen 3	Spec	0	3 813	3 813	0	0	3 466	0	3 466
71 Drivremmen 1	Hägersten	Drivhjulsvägen17/ Västb Allé 41	Spec	0	25 575	25 575	0	0	33 123	0	33 123
72 Ekeby 2:2	Eskilstuna	Folkestaleden 3	Spec	0	3 436	3 436	0	0	7 976	0	7 976
73 Batteriet 7 & 8	Umeå	Spårvägen 26 B	Spec	0	1 816	1 816	0	0	4 376	0	4 376
74 Målås 4:4	Sundsvall	Förmanslänken 9A	Spec	0	3 598	3 598	0	0	8 120	0	8 120
75 Boländerna 22:9	Uppsala	Sofielundsgatan 3	Spec	0	3 124	3 124	0	0	3 546	0	3 546
76 Östanvinden 5	Karlstad	Östanvindsgatan 4	1983	2 585	725	725	0	1 330	0	0	1 330
77 Basfiolen 7	Norrköping	Moa Martinsons gata 10 A	1983	4 196	523	523	0	1 318	0	0	1 318
78 Vasslan 1	Årsta	Sockengränd 2	1986	42 510	6 101	6 101	0	5 433	0	0	5 433
79 Värdshuset 3	Sundsvall	Värdshusvägen 5	1985	3 114	762	762	0	1 512	0	0	1 512
80 Sörby Urfjäll 38:2	Gävle	Elektrikergatan 4	1990	4 427	763	763	0	1 427	0	0	1 427
81 Törsjö 2:49	Örebro	Paketvägen 1, 3	2004	172 620	30 390	30 390	55 255	0	0	0	55 255
82 Mosås 4:66	Örebro	Paketvägen 10	Spec	0	7 179	7 179	0	0	8 885	0	8 885
83 Mosås 4:57	Örebro	Paketvägen 6	1970	31 199	4 186	4 156	12 089	0	0	0	12 089
84 Godsvagnen 6	Örebro	Terminalgatan 2	1992	65 916	9 678	9 678	19 600	0	0	0	19 600
85 Sköns Prästbord 2:4	Sundsvall	Timmervägen 4	1973	29 899	17 273	13 681	0	24 600	0	0	24 600
86 Mätaren 6	Umeå	Mätarvägen 3	1977	56 852	12 511	10 301	25 684	0	0	0	25 684
87 Planeraren 2	Borlänge	Planerargatan	1979	64 122	24 882	24 882	0	32 758	0	0	32 758
88 Bleket 2	Karlstad	Brisgatan 4	1973	35 774	11 042	7 499	0	22 605	0	0	22 605
89 Frukthallen 3	Årsta	Frukthandlarvägen 3-9	1968	108 200	19 851	18 660	0	21 696	0	504	22 200
90 Mappen 3	Linköping	Köpetorpsgatan 8	1977	76 790	18 388	16 213	0	28 500	0	0	28 500
91 Jordbromalm 4:41	Jordbro	Lillsjövägen 52	Spec	0	21 410	21 410	0	32 898	0	0	32 898
92 Slammertorp 3:3	Järfälla	Mejerivägen 5	2000	119 532	15 385	15 385	0	17 545	0	0	17 545
93 Korsberga 1	Västerås	Saltängsvägen 50	2011	51 802	7 627	7 627	0	10 100	0	0	10 100
94 Adaptern 1	Norrköping	Blygatan 25	1975	111 277	16 344	16 344	0	28 429	0	0	28 429
Totalt Region Stockholm				1 675 640				424 412 395 728 244 373 258 408 123 409		504	626 694
TOTALT				3 711 382				925 706 860 693 720 189 564 696 205 319		724	1490928

Väsentliga händelser

Per den 5 februari 2016 hade 94,5 procent av Tribonas aktieägare accepterat Catenas erbjudande om att, i enlighet med uppköpserbjudandet den 20 oktober 2015, förvärva samtliga aktier i Tribona AB. Som en följd av detta emitte-

rades ytterligare 346 614 Catena-aktier. Det totala antalet Catena-aktier uppgick efter detta till 33 235 506. Catena påkallade också tvångsinlösen av kvarvarande aktier i Tribona. Sista dag för handel med Tribonas aktie blev den 22 februari.

Catena tecknade genom dotterbolaget Queenswall AB ett 15-årigt hyreskontrakt, om 43 500 nybyggda kvadratmeter, med Boozt Fashion AB. Byggnationen beräknas vara klar i slutet av första kvartalet 2017.

Catena tecknade ett hyresavtal, om cirka 6 700 kvadratmeter, med Höglands Logistik AB i Nässjö på del av ett nybyggt logistiklager om totalt cirka 9 300 kvadratmeter. Hyresavtalet gäller från och med den 1 januari 2017.

Catena avyttrade fastigheten Partille 11:24 strax öster om Göteborg. Försäljningen, som gjordes med anledning av att fastigheten inte lämpar sig för logistikändamål, skedde till ett fastighetsvärde om 186 Mkr. Affären tillförde Catena ett

positivt resultat om cirka 5 Mkr före skatt.

Catena beslutade att investera cirka 30 Mkr i fastigheten Burlöv Tågarp 16:17 i utkanten av Malmö för att bygga om och hyresgästanpassa befintliga lokaler. Investeringen möjliggör en nyuthyrning till Espresso House.

Catena gjorde en villkorad överenskommelse med Malmö Kommun som består i att Catena säljer fastigheterna Terminalen 3 och Terminalen 4 i Malmö, till ett fastighetsvärde om 140 Mkr. Samtidigt förvärvar Catena från Malmö Kommun tre fastigheter, Sockret 1, 2, och 6 samt marken till Sockret 4 till ett fastighetsvärde om 50 Mkr.

Catena tecknade ett aktieägaravtal med Örebroporten Förvaltning AB och AB Lokalhusman i Örebro 2 om förvärv av cirka 720 000 kvadratmeter attraktiv logistikmark i Örebro. Förvärvet görs inom ramen för Törsjö Logistik AB, som parterna äger med cirka en tredjedel vardera. Catena planerar under hösten att tillsammans med parterna påbörja arbetet med en detaljplan för området. Den beräknas vara färdig våren 2019.

Catena beslutade att investera ytterligare cirka 20 Mkr i fastigheten Burlöv Tågarp 16:17 i utkanten av Malmö. Investeringen som avser ombyggnad och hyresgästanpassning av lokaler möjliggör en nyuthyrning till MatHem.

Catena tecknade avtal om att av PostNord Group AB förvärva fastigheten Skogskojan 1 i Östersund. Affären gjordes som ett bolagsförvärv till ett underliggande fastighetsvärde om 56 Mkr. Fastigheten är den första nybyggda i sitt slag som kan

betjäna såväl brev- som paketdistribution.

Catena anställde Benny Thögersen som ny vice VD. Benny Thögersen kommer närmast från Knapp AB, ett av de ledande företagen inom automation, där han varit VD i tre år. Benny Thögersen, som har lång erfarenhet från lager och logistik, efterträdde Mikael Halling som vice VD på Catena från och med den 1 december 2016. Mikael Halling, som valt att trappa ner, fortsätter att arbeta med bland annat affärsutveckling.

Med stöd av det bemyndigande styrelsen erhöll på bolagets årsstämma den 27 april 2016 beslutade Catena, i syfte att bredda den institutionella ägarbasen och möjliggöra fortsatt tillväxt, om en kontant riktad nyemission om 2 500 000 aktier till en teckningskurs om 132 kronor per aktie. Teckningskursen i nyemissionen fastställdes genom en "accelerated book-building". Den motsvarar en rabatt om cirka 5,9 procent jämfört med den volymvägda snittkursen på Nasdaq 30 dagar före emissionen. Genom emissionen tillfördes Catena 330 Mkr exklusive transaktionskostnader.

Under kvartalet genomförde Catena en riktad kontant nyemission om 2,5 miljoner aktier till en teckningskurs om 132 kr per aktie. Emissionen innebar att bolaget tillfördes cirka 330 Mkr innan avdrag för transaktionskostnader och med-

förde att befintliga aktieägare fick sin ägarandel utspädd med cirka 7 procent. Avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt har skett i syfte att bredda den institutionella ägarbasen samt möjliggöra tillväxt i form av investeringar i värdeskapande projekt och förvärv av strategiskt lokaliserade och hållbara logistikfastigheter.

Catena utsåg ny valberedning för årsstämman 2017 bestående av företrädare för de fyra största aktieägarna: Henry Klotz för Endicott Sweden AB, Anders Nelson för Backahill Kil AB, Eva Gottfridsdotter-Nilsson för Länsförsäkringar Fondförvaltning AB och Klas Andersson utsedd av SFU Sverige AB.

Avtal tecknades om förvärv av fastigheten Vångagärdet 20 i Helsingborg till ett fastighetsvärde om 102 Mkr. Tillträde till fastigheten skedde den 1 februari 2017.

Beslut togs att investera 200 Mkr i fastigheten Mölnlycke Härryda Solsten 1:102.

Catena tecknade avtal med DHL om förvärv och tillträdde sex logistikfastigheter vid Stockholm, Eskilstuna, Umeå, Sundsvall och Oskarshamn, till ett fastighetsvärde om 474 Mkr. Fastigheterna har en uthyrningsbar yta om cirka 49 000 kvadratmeter och är strategiskt belägna intill större städer och utmed landets viktigaste vägar.

Catena sålde och frånträdde den 19 december sex mindre fastigheter i Malmö som Catena framgent bedömt inte lämpa sig för logistikändamål. Affären gjordes till ett fastighetsvärde om 250 Mkr vilket var i nivå med bokförda värden.

Inför årsskiftet gjordes mindre förändringar av ledningsgruppen i Catena. Nytillträdde vVD Benny Thögersen inträdde och Mikael Halling, senior advisor, utgick ur gruppen. Lena Haraldsson frånträdde ur ledningsgruppen för att axla en annan roll på företaget. Ledningsgruppen består nu av VD, Vice VD, CFO, HR och fyra regionchefer.

2017

Väsentliga händelser efter årets utgång

Catena deltog den 18 januari 2017 i en obligation via SFF (Svensk FastighetsFinansiering AB) om totalt 234 Mkr med den i december 2016 förvärvade

terminalen Stockholm Drivremmen 1. 170 Mkr löper till 2020-04-20 med en fast årlig nominell ränta om 1,42 och 64 Mkr med en löptid till 2020-03-09 med en rörlig ränta om tremånaders Stibor plus 1 procent med en effektiv marginal om 1,1 procent.

Den 23 februari 2017 har Catena avyttrat 50 procent av bolaget Catena Regulatorn AB för en köpeskilling om 77 Mkr. Bolaget äger fastigheten Regulatorn 2 i Huddinge som i transaktionen hade ett åsatt värde om 365 Mkr. Köpare och framtida samarbetspart är WA Fastigheter AB, som kommer arbeta med att ta fram en ny detaljplan på fastigheten, som på sikt inte lämpar sig för logistikändamål.

Catena tecknade den 15 mars ett avtal om försäljning av fastigheten Ädelmetallen 1 i Jönköping. Fastigheten frånträddes samma dag. Affären gjordes som en bolagsförsäljning till Förvaltnings AB Lustgården om en köpeskilling om drygt 95 Mkr med ett underliggande fastighetsvärde om 96 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 21 000 kvadratmeter och ligger idag i ett läge bättre ämnat för handel än för logistik.

Ekeby 2:2, Eskilstuna. En av de fastigheter som förvärvades under året.

Marknadsutsikter

Över tiden drivs marknaden för logistikfastigheter av ökade godsflöden och en växande detaljhandel, inte minst e-handel. Efterfrågan på Catenas väl placerade och för sin uppgift väl anpassade och miljöeffektiva logistikytor förväntas därför under 2017 att vara fortsatt god. Tillgången på moderna och strategiskt belägna logistiklokaler, gärna intill kombiterminaler, är begränsad. Detta gör att vi räknar med en väsentlig ökning av uthyrningsgraden i våra fastigheter. Även tillgången på för ändamålet planlagd byggbar mark är begränsad inom vissa geografiska områden, vilket ger förutsättningar för en ökad hyresnivå. Detta ger därmed goda förutsättningar att realisera nyproduktion på våra befintliga exploateringsmarker.

Avslutade avtalsförhandlingar visar också på stabila hyresnivåer i vårt existerande bestånd. Dessutom räknar vi, som en följd av ökad yteffektivitet, med ökade hyresintäkter per kvadratmeter för vårt nyare bestånd av större byggnader och i nybyggnationer.

Detta tillsammans med tillgången på kapital till låga räntenivåer, gör att transaktionsmarknaden för effektiva, energismarta och rätt placerade logistikfastigheter fortsatt är god. Vi ser goda möjligheter att, genom förvärv och fastighetsutveckling, expandera verksamheten under de närmaste åren.

Törsjö 2:49, Örebro.

I anslutning till Törsjö där Catena tidigare har flera fastigheter förvärvar Catena inom ramen för ett samägt bolag, Törsjö Logistik AB, cirka 720 000 kvadratmeter förstklassig logistikmark i Örebro att utveckla.

Vinstdisposition

Förslag till vinsdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande belopp:

Summa	2 001 602 760,67
Årets resultat	-31 065 897,06
Balanserat resultat	2 032 668 657,73
	Kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:

Summa	2 001 602 760,67
I ny räkning balanseras	1 876 528 489,67
3,50 kr per aktie	125 074 271,00
Till aktieägarna utdelas
	Kr

Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4§ ABL

Styrelsens förslag

I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför årsstämman 2017, att Catena ska lämna en utdelning om 3,50 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2016, vilket innebär en total utdelning på 125 074 271 kronor (99 706 518). Av årsredovisningen framgår att Catenas soliditet uppgår till 31,6 procent i koncernen. Efter den föreslagna utdelningen beräknas soliditeten i koncernen uppgå till cirka 30,9 procent. Catena har som ett av sina finansiella mål att soliditeten i koncernen ska uppgå till lägst 30 procent.

Styrelsens motivering

Med hänvisning till vad som angetts ovan, anser styrelsen att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap § 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen finner att det finns full täckning för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Efter den föreslagna vinstutdelningen bedömer styrelsen att bolagets och koncernens egna kapital samt likviditet kommer att vara tillräckligt med hänsyn till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen bedömer att den föreslagna aktieutdelningen inte kommer att påverka Catenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Styrelsen bedömer också att de för verksamheten nödvändiga investeringarna inte påverkas negativt. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer, se sidorna 68-73.

Sothönan 3, Katrineholm.

En balanserad finansiering

Catenas finansiella strategi, mandat och risktagande regleras i koncernens finanspolicy, vilken är fastställd av Catenas styrelse.

Logistiklager

58

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

Del av Gamlarp 4:1, Nässjö.

Fastigheten, som också är ett logistiklager nära stambanan, utmärks av sin höjd som, rätt utrustad, medger effektiv lagring av gods och varor i avvaktan på vidare distribution eller försäljning.

Räntebärande skulder

Catenas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för att balansera en betryggande säkerhetsmarginal mot en attraktiv avkastning.

Policy och exponering

Koncernens finansförvaltning, som bedrivs i moderbolaget Catena AB, svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att betalningssystem är ändamålsenliga och att koncernens riskexponering hålls inom policyns ramar. Catena har en policy att upplåningen huvudsakligen ska ha en lånebindningstid på maximalt tio år. All upplåning, förutom den som avser fastigheten i Danmark, ska ske i svensk valuta. I policyn ingår att i den mån det är möjligt anpassa räntebindningsstrukturen efter löptiden på tecknade hyreskontrakt. Hänsyn tas också till aktuell affärsplan för respektive fastighet. För att hantera ränterisker använder Catena finansiella instrument som ränteswap och räntetak, enligt styrelsens mandat.

Kapitalstruktur

Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels via eget kapital som uppgick till 3 904,3 Mkr (2 477,8), dels via skulder till kreditinstitut som uppgick till 6 457,2 Mkr (3 754,1), vilket motsvarar en total soliditet om 31,6 procent (35,7). Catenas långsiktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent.

Rörelsekapital och kassaflöde

Årets kassaflöde före förändringar av rörelsekapitalet har förbättrats med 52,8 Mkr till 294,3 Mkr (241,5). Kassaflödet har påverkats av såväl betydande förvärv som försäljningar.

Kassautflödet för förvärvet av Tribona uppgår till

Fördelaren 1, Kungälv.

Fastigheten är en av de fastigheter som ingick i Tribonaförvärvet och som fått en bättre finansiering under året.

559,9 Mkr. Del av förvärvet har finansierats genom nyemissioner om totalt 855,9 Mkr, vilket inte påverkar kassaflödet.

De genomförda försäljningarna av fastigheterna Högsbo 21:2 i Göteborg, Partille 11:24 och åtta fastigheter i Malmö har påverkat kassaflödet positivt med 602,2 Mkr.

Likvida medel vid årets slut uppgick till 145,5 Mkr (201,5).

Skulder till kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgick, per den 31 december, totalt till 6 457,2 Mkr (3 754,1), och låneramen uppgick till 6 906,3 Mkr. Ökningen är primärt hänförlig till förvärvet av Tribona.

Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick på balansdagen till 1,5 år. Den jämfört med 2015 lägre bindningstiden är primärt en effekt av att omförhandlingarna av flera större krediter slutfördes först i början av 2017.

Belåningsgraden för fastigheterna sjönk något under 2016 jämfört med 2015, från 70,3 till 59,9 procent. Läs mer om bolagets Finansieringsrisker på sidan 124.

Ränterisker

Catena innehar ränteswapavtal om 4 457,6 Mkr (2 000,0) samt räntecap om 262,0 Mkr på bokslutsdagen.

Derivatens nominella värde motsvarar 73 procent av koncernens skulder till kreditinstitut.

Genomsnittlig ränta inklusive kostnad för outnyttjade kreditramar samt derivat uppgick under året till 3,6 procent (2,6).

Derivaten marknadsvärderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer med det verkliga värdet. Förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda värdet uppgick till -464,5 Mkr (-115,7). Värdeförändringen på derivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll.

Läs mer om bolagets finansiella risker och derivat på sidan 124 samt not 20, koncernen.

Catena är delägare i finansbolaget Svensk Fastighets-Finansiering AB (SFF), ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Därigenom har Catena breddat basen för sin upplåning med ett för alla parter attraktivt instrument. Bolaget ägs förutom av Catena AB av Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Verksamheten startade i februari 2015.

Inom ramen för SFF, har Catena under 2016 emitterat en tvåårig obligation till ett belopp om 211,0 Mkr med säkerheter i Nattskiftet 11 i Stockholm. Obligationen löper med en rörlig ränta om 3 månader Stibor plus 0,95 procent. Totalt har Catena emitterat obligationer till ett samlat värde om 323,0 Mkr. Det utgör 5 procent av fastighetsportföljens finansiering.

I början av 2017 emitterade Catena inom ramen för SFF obligationer om ett samlat värde om 234,0 Mkr.

Catena har möjlighet att emittera Gröna obligationer för att finansiera klimatsmarta och hållbara fastigheter. Obligationerna bygger på ett Grönt Ramverk som också verifierats av det oberoende forskningsinstitutet, CICERO, knutet till Oslo universitet. Det stärker bolagets långsiktiga arbete för en grönare verksamhet, med fokus på att minska negativ miljöpåverkan, öka energieffektiviseringen och miljöcertifiera fastigheter.

Läs mer om ränte- och låneförfall på sidan 124.

Räntenivå

Finansieringen omförhandlas löpande i syfte att få, ett vid varje enskilt tillfälle, attraktiva villkor. Catenas genomsnittliga räntenivå uppgick under året till 3,6 procent (2,6). Den ökade räntenivån är primärt hänförlig till förvärvet av Tribona som finansierade sin fastighetsportfölj till en högre ränta än Catena. Under året har en stor del av den portföljen refinansierats till en lägre ränta. Det arbetet löper vidare under 2017.

Catena-aktien och ägarna

Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig totalavkastning på sin investering, till en balanserad risk. Aktiens totalavkastning uppgick under året till 14,8 procent. En rättvisande, tydlig, samtidig och transparent information underlättar marknadens värdering av bolaget.

Kursutveckling och omsättning

Catenas aktier introducerades den 26 april 2006 på Stockholmsbörsen. Aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn Real Estate, under benämningen CATE. Aktien har under 2016 stigit med cirka 11,7 procent (9,5) från 115,00 kronor till 128,50 kronor. Börsvärdet på balansdagen uppgick till 4 592 Mkr (2 968). Som lägst noterades aktien till 109,25 kronor den 15 januari och som högst till 145,00 kronor den 5 oktober. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq Stockholms index OMXSPI ökade med 5,8 procent (6,6). Fastighetsindexet Carnegie Real Estate Index (CREX) ökade med 5,3 procent (26,3). Aktiens totalavkastning uppgick till 14,8 procent. Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 5 144 520 aktier (5 468 818), motsvarande en omsättningshastighet på 15,5 procent (21,3) räknat på genomsnittligt antal aktier.

Likviditetsgaranti

Sedan april 2015 är Erik Penser Bankaktiebolag likviditetsgarant för bolagets aktie. Erik Penser Bankaktiebolag förbinder sig, såsom likviditetsgarant, att fortlöpande ställa köp- och säljkurser i Catenas aktie. Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger Catena en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande värdering och en lägre riskpremie för investerarna.

Kursutveckling 2013-01-01 – 2017-02-28

% 0 40 80 120 160 -12 -13 -14 -15 -16 Börskurs relativt eget kapital per aktie

Nyemissioner

Vid en extra bolagsstämma den 30 november 2015 beslutade stämman att emittera 7 593 585 nya aktier i samband med förvärvet av Tribona. Catenas registrerade aktiekapital uppgick därefter per den 29 februari 2016 till 146 236 226,40 kronor fördelat på 33 235 506 aktier.

Inom ramen för ordinarie årsstämmas mandat 2016 beslutade styrelsen den 5 oktober, i syfte att expandera verksamheten, om en riktad emission. Catena registrerade den 11 oktober 2 500 000 nya aktier hos Bolagsverket.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 50 000 000 kronor och högst 200 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 10 000 000 och högst 40 000 000. Aktiekapitalet i Catena AB uppgår, efter under året två genomförda emissioner, per den 31 december 2016 till 157 236 226,40 kronor fördelat på 35 735 506 stamaktier. Kvotvärdet per aktie är 4,40 kronor.

Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier.

Samtliga aktier äger lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. Aktiekapitalets utveckling finns beskrivet i not 19 på sidan 89.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att på så sätt skapa såväl en värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 135,80 kr/aktie (115,00). Det motsvarar 106 procent av Catenas aktiekurs vid årsskiftet.

Substansvärde

	Mkr	Kr/ aktie
Eget kapital enligt balansräkning	3 899,9
Återläggning
Goodwill	-503,0
Räntederivat enligt balans- räkning	464,5
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	990,1
Långsiktigt substansvärde
EPRA NAV	4 851,5	135,80

Fem skäl för en investering i Catena

• En tydlig fokuserad affärsmodell
• En ledande marknadsposition
• Förbättrat resultat med stabilt kassaflöde
• Tydliga mål och väl definierade strategier
• En aktie med visad god totalavkastning

Utdelningspolicy och utdelning

, nd, mburg, Norge, 3,4FINANSIERING Catenas utdelning till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet, reducerat med schablonberäknad skatt. För verksamhetsåret 2016 föreslår styrelsen och verkställande direktören en total utdelning om 125,1 Mkr (99,7) vilket utgör 51 procent av förvaltningsresultatet exkluderat schablonskatt. Per aktie blir det, med hänsyn taget till det utökade antalet aktier efter nyemissionerna, 3,50 kronor per aktie (3,00). Det motsvarar en direktavkastning på 2,7 procent (2,6).

Värdeskapande

Det värde bolaget skapar åt sina ägare består av två komponenter. Dels den utdelning som bolaget lämnar dels utvecklingen av bolagets egna kapital.

Aktiens totalavkastning

Aktiens totalavkastning utgörs av kursförändringen under året plus utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början. För Catenaaktien uppgick den 2016 till 14,8 procent (12,3) vilket kan jämföras med börsens totalindex OMX Stockholm GI (inkl. utd) under året, som uppgick till 9,8 procent (10,2).

Incitamentsprogram

I Catena finns inga aktiebaserade incitamentsprogram, optioner eller konvertibla skuldebrev utfärdade. Inte heller några bemyndiganden att utfärda några sådana finansiella instrument. Följaktligen innehar inte någon i styrelsen eller någon av de ledande befattningshavarna optioner i Catena.

Ägare

Per den 28 februari 2017 hade Catena AB 15 149 aktieägare (14 090). Största ägare är Backahill gruppen med 31,4 procent (33,8) av kapitalet och EndicottSweden AB med 11,1 procent (11,2). Ingen ytterligare ägare innehade 10 procent eller mer av antalet aktier. De utländska ägarna svarade för 20,0 procent (19) av kapitalet. Det svenska ägandet uppgick till 80 procent (81) av kapitalet och rösterna, varav juridiska personer svarade för 71,7 procent (73,2) och fysiska personer för 8,3 procent (7,7) av kapitalet och rösterna. Catena AB ägde inga egna aktier i Catena per den 28 februari 2017.

Aktieägarinformation

Aktiemarknadskontakterna bygger primärt på hemsida, årsredovisning, kvartalsvis ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. I samband med publiceringen av delårsrapporterna presenteras delårsbokslutet för investerare på möten som arrangeras av bankerna. Dessutom planerar Catena in egna enskilda möten med investerare och banker. Bland annat presenteras traditionellt halvårsrapporten på kapitalmarknadsdagen i Båstad. Presentationerna publiceras normalt omedelbart efteråt på bolagets hemsida. Läs mer om Catenas aktiemarknadsinformation på sidan 138.

Ägarstruktur per 2017-02-28, 10 största ägare

	Antal aktier, tusental	Röster, %
Backahill	11 221	31,4
Endicott Sweden AB (CLS Holding plc)	3 971	11,1
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	3 539	9,9
SFU Sverige AB	1 847	5,2
Nordea Investment Funds	1 595	4,5
CGML PB Client Acct-Sweden Treaty
(Carve Capital)	1 127	3,2
JP Morgan Bank Luxembourg SA	848	2,4
Danske Capital Sverige AB	806	2,3
CRHE Invest AB	770	2,2
Skagen Vekst Verdipapirfond	747	2,1
Övriga aktieägare	9 265	25,7
Totalt	35 736	100,0

Ägarförhållanden, fördelning storlek på aktieinnehavet, per 2017-02-28

Data per aktie

	Ägare
	Antal	Andel, %
1-500	14 113	93,2
501-1 000	526	3,5
1 001-5 000	356	2,3
5 001-10 000	52	0,3
10 001-15 000	17	0,1
15 001-20 000	15	0,1
20 001-	70	0,5
Totalt	15 149	100,0

Bevakning

Under året har Erik Penser Access tagit upp en bevakning av Catena. Deras analys finns att tillgå på https://epaccess. penser.se/bolag/catena/

	2016	2015
Börskurs vid årets slut, kr	128,50	115,75
Kursutveckling under året, %	11,7	9,5
Betavärde	0,339	0,218
Standardavvikelse, %	0,96	1,16
Högst betalt under året, kr	145,00	141,00
Lägst betalt under året, kr	109,25	103,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr	9,53	10,03
Resultat per aktie, kr	10,20	22,11
Utdelning per aktie, kr	3,501)	3,00
Aktiens direktavkastning, %	2,7	2,6
Aktiens totalavkastning, %	14,8	12,3
p/e-tal	13	5
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital per aktie, kr	8,87	9,34
Eget kapital per aktie, kr	109,13	96,46
Substansvärde per aktie,
EPRA NAV, kr	135,80	115,00
Omsättningshastighet, %	15,5	21,3
Antal aktier vid årets slut,
tusental	35 736	25 642
Genomsnittligt antal aktier,
tusental	33 167	25 852

1) Enligt styrelsens och VDs förslag.

Nyckeltal har omräknats retroaktivt med hänsyn till fondemissionselementet i nyemissionen den 11 oktober 2016.

Kontakt: Gustaf Hermelin, VD gustaf.hermelin@catenafastigheter.se

Kontakt: Peter Andersson, CFO peter.andersson@catenafastigheter.se

Tågarp 16:22, Arlöv. En av de fastigheter som förvärvades under året.

Finansiell information

66

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB

Terminal – Omni

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Skogskojan 1, Östersund. Terminalen, som är den första nybyggda i sitt slag, kan betjäna såväl brev- som paketdistribution. Den är i linje med Catenas ambition att utveckla lösningar för hela distributionskedjan ända fram till konsument.

Innehåll

Koncernen

Finansiella rapporter

Rapport över totalresultat	68-69
Rapport över finansiell ställning	70-71
Förändringar i eget kapital	72
Kassaflödesanalys	73

Noter

Not 1.	Allmän information	74
Not 2.	Redovisnings- och värderingsprinciper	74-79
Not 3.	Information om rörelsesegment	80-81
Not 4.	Hyresintäkter	82
Not 5.	Fastighetskostnader och central administration	82
Not 6.	Arvode och kostnadsersättning till revisorer	82
Not 7.	Leasingavgifter avseende operationell leasing	82
Not 8.	Anställda och personalkostnader	82-83
Not 9.	Finansiella intäkter och kostnader	84
Not 10.	Skatt	84
Not 11.	Goodwill	85
Not 12.	Förvaltningsfastigheter	85-86
Not 13.	Materiella anläggningstillgångar	87
Not 14.	Andelar i intresseföretag	87-88
Not 15.	Kundfordringar	88
Not 16.	Tillgångar och skulder tillgängliga för försäljning	89
Not 17.	Övriga fordringar	89
Not 18.	Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	89
Not 19.	Eget kapital och resultat per aktie	89
Not 20.	Finansiella instrument och
	finansiell riskhantering	90-91
Not 21.	Klassificering av finansiella instrument	92
Not 22.	Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	93
Not 23.	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	93
Not 24.	Närstående	93
Not 25.	Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång	93
Not 26.	Kassaflödesanalys	94
Not 27.	Avstämning av alternativa nyckeltal	95-96

Moderbolaget

Finansiella rapporter

Resultaträkning	97
Balansräkning	98
Förändringar i eget kapital	99
Kassaflödesanalys	99

Noter

Not 1.	Redovisningsprinciper	100
Not 2.	Finansiell riskhantering	100
Not 3.	Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål	100
Not 4.	Nettoomsättning	100
Not 5.	Kostnad för utförda tjänster	100
Not 6.	Anställda och personalkostnader	100
Not 7.	Arvode och kostnadsersättning till revisorer	101
Not 8.	Leasingavgifter avseende operationell leasing	101
Not 9.	Finansiella intäkter och kostnader	101
Not 10.	Skatt	101
Not 11.	Materiella anläggningstillgångar	101
Not 12.	Andelar koncernföretag	102-103
Not 13.	Andelar i intresseföretag	103
Not 14.	Kundfordringar	103
Not 15.	Finansiella instrument och finansiell riskhantering	104
Not 16.	Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	104
Not 17.	Eget kapital	104
Not 18.	Övriga avsättningar	105
Not 19.	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	105
Not 20.	Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser	105
Not 21.	Kassaflödesanalys	105
Not 22.	Klassificering av finansiella instrument	106
Not 23.	Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång	107
Not 24.	Närstående	107

Finansiella rapporter – koncernen

Rapport över totalresultat, koncernen

	Not	2016-01-01	2015-01-01
Mkr	3	-2016-12-31	-2015-12-31
Hyresintäkter	4	786,6	464,2
Fastighetskostnader	5,7	-208,5	-112,9
Driftsöverskott		578,1	351,3
Central administration	5,6,7,8	-33,0	-26,7
Övriga rörelseintäkter		10,3	23,1
Övriga rörelsekostnader		-6,7	-13,7
Andelar i resultat från intresseföretag	14	-6,0	12,4
Finansiella intäkter	9	17,6	7,2
Finansiella kostnader	9	-244,3	-94,3
Förvaltningsresultat		316,0	259,3
Realiserade värdeförändringar från
förvaltningsfastigheter	12	9,8	102,2
Orealiserade värdeförändringar från
förvaltningsfastigheter	12	138,3	198,3
Värdeförändringar goodwill	11	-38,9	–
Värdeförändringar derivat	20	-38,6	30,5
Resultat före skatt		386,6	590,3
Aktuell skatt	10	-5,5	-3,9
Uppskjuten skatt	10	-42,7	-14,9
Årets resultat	19	338,4	571,5
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens		7,3	–
Årets totalresultat		345,7	571,5
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	19	345,7	571,5
Innehav utan bestämmande inflytande		–	–
Resultat per aktie
Resultat per aktie, kr	19	10,20	22,11
Utdelning per aktie, kr		3,501)	3,00

1) Styrelsens förslag till utdelning.

Resultat per kvartal, koncernen

		2016				2015
Mkr	Kv 1	Kv 2	Kv 3	Kv 4	Kv 1	Kv 2	Kv 3	Kv 4
Hyresintäkter	176,8	201,2	208,9	199,7	114,6	113,0	117,5	119,1
Driftsöverskott	126,6	151,3	152,0	148,2	85,8	87,2	91,9	88,4
Förvaltningsresultat	56,9	86,8	91,0	81,3	55,9	57,7	78,5	67,2
Resultat före skatt	7,4	90,4	88,4	200,4	87,7	270,8	67,1	164,7
Resultat efter skatt	39,9	63,4	69,3	165,8	68,4	305,5	52,3	145,3

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna ökade med 70 procent till 786,6 Mkr (464,2), främst tack vare förvärvet av Tribona.

Se förteckning över förvärv och avyttringar på sidan 43.

Hyresintäkter, Mkr

2016 2								786,6 786,
2015 2					464,2 64, 2
2014 2					3846 431,3 431,
2013 2			316,8 31	6,
2012 2			286,2 286,	2
0	100	200	300	40 400	500	600	700	800

Löptider för hyreskontrakt

Löptider	Antal kontrakt	Kontrakterad Kontrakterad årshyra, Mkr	årshyra, %
2017	124	78,8	9
2018	59	62,5	7
2019	52	131,4	15
2020	59	141,0	16
2021	12	115,5	14
2022	13	64,6	8
2023+	49	266,9	31
Totalt	368	860,7	100

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

			har ökat från 4,3 till knappa 5 år.			Av Catenas kontrakterade årshyra utgör intäkter från avtal med en löptid överstigande tre år 69 procent av den totala årshyran. Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden
		Ekonomisk uthyrningsgrad, %
2016 2 2015 2014 2 2013 2 2012 2						93,0 93, 05 95,5 95, 9 29 95,8 5, 8 87,2 89,0 89, 0
	0 0	20 20	40 40	60 60	80	100 1
flyttat in.						följd av en högre vakansgrad i förvärvade fastigheter, som under året inte kunde reduceras fullt ut. Positivt påverkades uthyrningsgraden av färdigställda projekt där nya hyresgäster
DRIFTSÖVERSKOTT Driftsöverskottet ökade 2016 med 65 procent och överskotts graden hamnade på 73,5 procent, vilket är något lägre än 2015.
			Fastighetskostnader i förhållande till hyresintäkter, %
2016					26,5
2015				24,3
2014 2				24,5 5

följd av en högre vakansgrad i förvärvade fastigheter, som under året inte kunde reduceras fullt ut. Positivt påverkades uthyrningsgraden av färdigställda projekt där nya hyresgäster flyttat in.

DRIFTSÖVERSKOTT

Fastighetskostnaderna som ökade med 85 procent, är fortfarande på en låg nivå. Bakgrunden till ökningen är framförallt ett betydligt större fastighetsbestånd och en större vakans. Det medför att en större andel av mediakostnaderna belastar hyresvärden.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresutat, Mkr

2016 2			316,0
2015 2		259,3 3
2014 2	204,9 04,9 9
2013 2	02 147, 147,0
2012 2	178, 1 178,8 8
0	100 200	300		400

Uthyrningsgraden hamnade 2016 något lägre än 2015 som en Förvaltningsresultatet har trots att det belastats av betydande belopp av engångskaraktär ökat med 22 procent. Kostnader om cirka 20 Mkr består av ett större antal enskilda poster kopplade till förvärvet av Tribona, varav den största är omvärdering av årets ingående innehav i Tribona, som i samband med upprättande av förvärvsanalysen för det nu helägda innehavet resulterat i en kostnad om 12 Mkr i Andelar i resultat från intresseföretag.

Catenas genomsnittliga räntenivå uppgick under året till 3,6 procent (2,6). Den ökade räntenivån är primärt hänförlig till förvärvet av Tribona som finansierade sin fastighetsportfölj till en högre ränta än Catena.

Genomsnittlig ränta, %

Räntebindning
År	Mkr	Ränta, %1)	Andel, %
2017	1 618,3	2,4	25,1
2018	764,0	3,4	11,8
2019	300,0	4,8	4,6
2020	562,0	4,1	8,7
2021	751,7	4,4	11,6
2022	883,9	4,4	13,7
2023	1 070,0	3,8	16,6
>2024	507,3	3,0	7,9
Totalt	6 457,2	3,6	100

1) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2016-12-31. Räntenivån förändras i takt med det generella ränteläget men med begränsning av aktuella räntetak.

Räntesäkringar via ränteswap

Startår	Slutår	Ränta, %	Mkr
2011	2018	2,8	502,0
2011	2021	2,9	500,0
2012	2019	3,3	300,0
2012	2020	3,2	450,0
2012	2021	2,7	60,0
2012	2021	2,7	191,7
2012	2022	2,3	500,0
2012	2023	2,7	570,0
2013	2022	3,6	320,0
2013	2022	3,6	63,9
2014	2023	1,7	500,0
2014	2024	1,4	500,0
Totalt			4 457,6

Räntesäkringar via räntecap

Startår	Slutår	Räntetak, %	Mkr
2013	2018	2,0	262,0
Totalt			262,0

Derivaten marknadsvärderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer med det verkliga värdet. Förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda värdet uppgick till -464,5 Mkr (-115,7). Värdeförändringen på derivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll.

Derivatens nominella värde motsvarar 73 procent av koncernens skulder till kreditinstitut.

RESULTAT

Årets resultat är 233,1 Mkr lägre än föregående år huvudsakligen som effekt av lägre resultat från fastighetsförsäljningar och orealiserade värdeförändringar från fastigheter. Årets positiva värdeförändringar från fastigheter motverkas delvis av upplösning av goodwill från Tribonaförvärvet.

Värdeförändring på derivat är negativ till följd av att de långa marknadsräntorna sjunkit.

De orealiserade värdeförändringarna är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet.

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL

Avkastningen på totalt kapital sjönk från 10,5 till 6,9 procent. Detta är, till en övervägande del, hänförligt till lägre värdeförändringar i fastigheter jämfört med föregående år men även ett relativt sett lägre förvaltningsresultat belastat med kostnader av engångskaraktär.

Avkastning på totalt kapital,%

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Mkr	Not	2016-12-31	2015-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Goodwill	11	613,5	–
Förvaltningsfastigheter	12	10 786,4	4 781,5
Materiella anläggningstillgångar	13	2,3	1,6
Andelar i intresseföretag	14	82,4	665,7
Uppskjuten skattefordran	10	135,6	57,8
Övriga långfristiga fordringar	20,21	5,8	617,0
Summa anläggningstillgångar		11 626,0	6 123,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	15	28,3	1,9
Tillgångar tillgängliga för försäljning	16	–	559,2
Övriga fordringar	17	477,2	46,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	18	67,9	15,5
Likvida medel	20	145,5	201,5
Summa omsättningstillgångar		718,9	824,3
SUMMA TILLGÅNGAR	21	12 344,9	6 947,9
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital		157,2	112,8
Övrigt tillskjutet kapital		1 870,0	733,9
Balanserat resultat		1 872,7	1 626,7
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare		3 899,9	2 473,4
Innehav utan bestämmande inflytande		4,4	4,4
Summa eget kapital	19	3 904,3	2 477,8
Skulder till kreditinstitut	20,21,22	2 788,0	2 409,4
Uppskjuten skatteskuld	10	1 125,7	395,7
Skulder till intresseföretag	20	23,7	–
Övriga långfristiga skulder	20	493,8	125,9
Summa långfristiga skulder	21	4 431,2	2 931,0
Skulder avseende tillgångar för försäljning	16	–	386,3
Skulder till kreditinstitut	20,21,22	3 669,2	997,5
Leverantörsskulder		85,6	45,9
Aktuella skatteskulder		11,2	4,5
Skulder till intresseföretag		46,4	14,9
Övriga skulder		20,2	24,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23	176,8	65,6
Summa kortfristiga skulder	21	4 009,4	1 539,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		12 344,9	6 947,9

Förändringen av finansiell ställning präglas av det successiva förvärvet av Tribona. Vid årets ingång redovisades innehavet enligt kapitalandelsmetoden vilket innebar att Catenas andel av Tribonas samlade tillgångar redovisades på en rad i balansräkningen.

Förvärvet av Tribona utgör ett rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Detta innebär, förutom att samtliga tillgångar och skulder i det förvärvade Tribona redovisas fördelade över balansräkningens samtliga poster, att uppskjuten skatt ska beaktas på samtliga temporära skillnader. Denna ökning av uppskjuten skatteskuld resulterar i en goodwill på 696,6 Mkr, vilken minskats med 38,9 Mkr utöver vad som realiserats vid försäljningar. Effekterna av ett rörelseförvärv medför att balansräkningen ökar och således påverkar relaterade nyckeltal.

KAPITALSTRUKTUR

Catena förvaltar sitt kapital för att ge en avkastning till ägarna. En väl avvägd balans mellan eget kapital och skulder, det sysselsatta kapitalet, eftersträvas så att kapitalet är tillräckligt stort med hänsyn tagen till den verksamhet som bedrivs. Soliditeten har som en följd av den signifikanta expansionen under året sjunkit något men är fortsatt över det finansiella mål som styrelsen satt upp.

TILLGÅNGAR

Fastigheter

Catenas sysselsatta kapital är i huvudsak placerat i 94 logistikfastigheter belägna vid strategiska lägen vid transportleder och knutpunkter samt i, eller anslutning till, citynära lägen. Under året har den uthyrningsbara ytan, efter förvärv och avyttringar ökat med 83 procent. Tillgångsmassan har under de senaste åren, 2016 inkluderat, successivt bytts ut från omoderna lager- och industrifastigheter till förmån för moderna logistikanläggningar och byggbar mark vilket successivt förbättrar tillgångsmassans möjligheter att generera avkastning.

	Tillgångar, Mkr

2016 2 016	10 786,4			839,6	718,9
2015 2	4 781,5			1 342,1 824,3
2014 2	5 750,9		96,3	288,8
2013 2	4 722,3		267,2 48,5
2012 2	3 382,4	32,1	28,6
	0	3 000 3 000	6 000	9 000	12 000	15 000
	Fastigheter		Övriga anläggningstillgångar			Omsättningstillgångar

Fastighetsförteckning finns på sidorna 52-53 samt utvik.

Förvaltningsfastigheter

Fastighetsbeståndets utveckling, Mkr	Verkligt värde	Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång	5 340,3	55
Förvärv	5 875,5	49
Investeringar i befintliga fastigheter	529,0
Försäljningar	-1 105,6	-10
Omräkningsdifferens med mera	8,9
Orealiserade värdeförändringar	138,3
Totalt förvaltningsfastigheter	10 786,4	94

Förvärv

Fastighetsvärdet ökade under året med 102 procent primärt som ett resultat av förvärvet av Tribona samt tolv andra förvärv av moderna utvecklingsbara fastigheter och byggbar mark.

Förvärven finns redovisade på sidan 43.

Avyttringar

Under året avyttrades 10 färdigutvecklade fastigheter utan tydlig logistikprofil som inte längre bedömdes som strategiska innehav.

Avyttringarna finns redovisade på sidan 43.

Investeringar

Löpande investeringar i befintliga fastigheter har gjorts i e-handelskluster E-City Engelholm där etapp 1 om 14 500 kvadratmeter är färdigställd och etapp 2 om 43 500 kvadratmeter tas i bruk av Boozt under våren 2017. Den näst största investeringen är den nya volymterminalen i Nässjö på cirka 9 300 kvadratmeter som nyss tagits i bruk av en hyresgäst.

Vidare har även större hyresgästsanpassningar pågått under året på Dikartorp 3:12, Stockholm och Tågarp 16:17, Burlöv.

Orealiserade värdeförändringar

Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som finns närmare beskriven i not 12. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar.

Avkastning på sysselsatt kapital, %

	2016	2015
Göteborg	12,92	12,16
Helsingborg	7,47	7,65
Jönköping	8,66	7,33
Malmö	25,01	18,22
Stockholm	11,41	8,44
Central administration	-8,55	-48,85
Totalt	7,59	11,69

Goodwill

Ökningen av uppskjuten skatteskuld, som uppkom i samband med förvärvet av Tribona, är den huvudsakliga källan till en ursprunglig goodwill på 696,6 Mkr, vilken minskats med 38,9 Mkr utöver vad som realiserats vid försäljningar.

Omsättningstillgångar

En stor del av Catenas intäkter debiteras i förskott medan räntor och många andra kostnader debiteras i efterskott, vilket begränsar behovet av rörelsekapital. Det och den goda likviditeten gör Catena väl rustat för fortsatta förvärv och investeringar.

SKULDER

Kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgår totalt till 6 457,2 Mkr (3 754,1) Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick på balansdagen till 1,5 år (2,5). Låneramen uppgick samma dag till 6 906,3 Mkr (3 900,3). Efter årets slut har Catena omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 3,2 Mdr, varav 234 Mkr avser obligationsfinansiering med pant i fastigheter via SFF (Svensk FastighetsFinansiering AB).

Obligationer via SFF

Inom ramen för SFF, har Catena under 2016 emitterat en tvåårig obligation till ett belopp om 211 Mkr med säkerheter i Nattskiftet 11 i Stockholm.

Totalt per balansdagen har Catena emitterat obligationer till ett samlat värde om 323 Mkr. Det utgör 5 procent av fastighetsportföljens finansiering.

Kapitalbindning

År	Avtalsvolym, Mkr	Utnyttjat, Mkr	Ej utnyttjat, Mkr
2017	4 084,3	3 635,2	449,1
2018	381,3	381,3	–
2019	1 378,9	1 378,9	–
2020	983,6	983,6	–
>2024	78,2	78,2	–
Totalt	6 906,3	6 457,2	449,1

EGET KAPITAL

Det egna kapitalet har, utöver 2016 års resultat med avdrag för utdelning, under året ökats med 2 nyemissioner om totalt 1 180,5 Mkr.

Redovisning av förändringar av eget kapital sidan 72.

Förändringar i eget kapital, koncernen

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserat resultat	Summa moderbolagets aktieägeare	Innehav utan bestämmande inflytande	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2015-01-01	112,8	733,9	1 133,3	1 980,0	4,8	1 984,8
Årets totalresultat	–	–	571,5	571,5	–	571,5
Utdelning	–	–	-76,9	-76,9	–	-76,9
Förvärv av minoritet	–	–	4,4	4,4	–	4,4
Försäljning av minoritet	–	–	-5,6	-5,6	-0,4	-6,0
Utgående eget kapital 2015-12-31	112,8	733,9	1 626,7	2 473,4	4,4	2 477,8

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserat resultat	Summa moderbolagets aktieägeare	Innehav utan bestämmande inflytande	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2016-01-01	112,8	733,9	1 626,7	2 473,4	4,4	2 477,8
Nyemission	44,4	1 141,6	–	1 186,0	–	1 186,0
Emissionskostnader	–	-7,0	–	-7,0	–	-7,0
Emissionskostnader, skatt	–	1,5	–	1,5	–	1,5
Årets totalresultat	–	–	345,7	345,7	–	345,7
Utdelning	–	–	-99,7	-99,7	–	-99,7
Utgående eget kapital 2016-12-31	157,2	1 870,0	1 872,7	3 899,9	4,4	3 904,3

Eget kapital, Mkr Eget kapital och utdelning per aktie,kr

Kassaflödesanalys, koncernen

	2016-01-01	2015-01-01
Mkr	Not 26 -2016-12-31	-2015-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt	386,6	590,3
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	-90,7	-348,3
Betald skatt	-1,6	-0,5
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	294,3	241,5
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	-99,0	8,2
Förändring av rörelseskulder	94,2	29,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten	289,5	279,2
Investeringsverksamheten
Förvärv av tillgångar via dotterföretag	-827,8	-467,0
Avyttring av tillgångar via dotterföretag	462,2	771,9
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-574,7	-142,6
Avyttring av förvaltningsfastigheter	140,0	1,4
Förvärv av materiella anläggningstillgångar	-0,4	-0,3
Avyttring av materiella anläggningstillgångar	–	–
Förvärv av övriga finansiella tillgångar		-621,2
Avyttring av finansiella tillgångar	222,6	23,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-578,1	-434,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission	323,0	–
Upptagna lån	1 936,5	1 641,4
Amortering av lån	-1 927,3	-1 407,2
Utbetald utdelning	-99,7	-76,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	232,5	157,3
Årets kassaflöde	-56,1	2,1
Likvida medel vid årets början	201,5	199,4
Kursdifferens i likvida medel	0,1	-
Likvida medel vid årets slut	145,5	201,5

KASSAFLÖDE FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITALET

Årets kassaflöde före förändringar av rörelsekapitalet har primärt som en följd av det förbättrade förvaltningsresultatet ökat med 52,8 Mkr till 294,3 Mkr.

2016					294,3
2015				241,5
2014				204,8
2013 2			187,8 1 87,8
2012 2		128,0
0 0	50	100	150 0	200	250	300 Mkr

KASSAFLÖDE

Kassaflödet har påverkats av såväl betydande förvärv som försäljningar. Kassautflödet för förvärvet av Tribona uppgår till 559,9 Mkr. Del av förvärvet har finansierats genom nyemissioner om totalt 855,9 Mkr, vilket inte påverkar kassaflödet. De genomförda försäljningarna av fastigheterna Högsbo 21:2 i Göteborg, Partille 11:24 och åtta fastigheter i Malmö har påverkat kassaflödet positivt med 602,2 Mkr. Likvida medel vid årets slut uppgick till 145,5 Mkr (201,5).

Noter – koncernen

Not 1. Allmän information

Catena AB (publ), organisationsnummer 556294-1715, har sitt säte i Solna i Stockholms län. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets postadress är Box 5003, 250 05 Helsingborg, och besöksadressen är Landskronavägen 7A i Helsingborg.

Catena ska aktivt förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av risk. Catena ska också avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsad.

Verksamheten i moderbolaget Catena AB består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag.

Moderföretaget är noterat på NASDAQ Stockholm Mid Cap. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts

för publicering av styrelsen och VD den 21 mars 2017 och föreläggs årsstämman den 27 april 2017.

Not 2. Redovisningsoch värderingsprinciper

Belopp i Mkr om inget annat anges

Överensstämmelse med lag och normgivning

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS), utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Interpretations Committée (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1(Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.

Moderbolaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer), vilket innebär samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges i moderbolagets not 1. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tilllämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall av skatteskäl.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt

från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Bedömningar som är gjorda av företagsledningen vid tilllämpningen av IFRS och som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i not till den post som skulle kunna bli föremål för justering. Detta gäller framförallt i not avseende förvaltningsfastigheter.

Förvärv av Tribona AB (publ) skedde genom uppköpserbjudande som slutfördes den 5 februari 2016. Tribona konsoliderades till 100% den 26 januari (förvärvsdatum) med förhandstillträde till de utestående aktier för vilka tvångsinlösen påkallats. Förvärvet av Tribona utgör ett rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv.

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag, dotterföretag och intresseföretag.

Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen Följande standarder tillämpas av koncernen för första

gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2016: Redovisning av förvärv av andelar i samarbetsarrangemang – Ändringar och tillägg till IFRS 11

Klargörande kring acceptabla avskrivningsmetoder – Ändringar och tillägg till IAS 16 och IAS 38

Årliga förbättringar av IFRS-standarder, förbättringscykeln 2012-2014, och

Disclosure Initiative: Ändringar och tillägg till IAS 1 Tillämpning av dessa förändringar har inte haft någon inverkan på koncernens redovisningsprinciper eller upplysningar för det aktuella räkenskapsåret eller föregående räkenskapsår och förväntas inte heller ha någon inverkan på kommande perioder.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen

Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2016 och har inte tilllämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Dessa förväntas inte ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter med undantag av de som följer nedan:

IFRS 9 "Finansiella instrument" hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. Den fullständiga versionen av IFRS 9 gavs ut i juli 2014. Den ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument och introducerar en ny nedskrivningsmodell. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2018. Koncernen avser inte att förtidstillämpa IFRS 9. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen förväntar sig ingen väsentlig påverkan på klassificeringen, värderingen eller redovisningen av koncernens finansiella tillgångar och skulder.

IFRS 15 är den nya standarden för intäktsredovisning och ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal. IFRS 15 bygger på principen att intäkter redovisas när kunder erhåller kontroll över den försålda varan eller tjänsten – en princip som ersätter den tidigare principen att intäkter redovisas när risker och förmåner övergått till köparen. Ett företag kan välja mellan "full retroaktivitet" eller framåtriktad tillämpning med ytterligare upplysningar. Bolagets intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter. Hyresintäkter omfattas idag av IAS 17 vilken kommer ersättas 2019 av IFRS 16. De intäkter som faller inom denna standard avser intäkter såsom tjänster för förvaltning och liknande samt försäljning av förvaltningsfastigheter. Med beaktande av att bolaget redan idag redovisar intäkten vid frånträdandet av fastigheten samt att bolagets intäkter i allt väsentligt består av hyresintäkter är den initiala

24

25

26

bedömningen, baserat på att standarden endast är tillämplig för en liten del av intäkterna, att denna standard inte kommer innebära någon väsentlig förändring vad gäller redovisning och värdering men att vissa upplysningskrav kan tillkomma. En annan intäkt som omfattas av IFRS 15 är vidarefakturering av olika kostnader till hyresgäst. Under 2016 publicerade ett förtydligande till IFRS 15 vilket ännu inte antagits av EU. Förtydligandet innebär kortfattat att man ska identifiera prestationsåtaganden för huvudman versus agent. Distinktionen av huvudman och agent kan påverka intäktsredovisningen vid vidarefakturering till hyresgäst. Är bolaget huvudman ska intäkt och kostnad redovisas brutto medan de ska redovisas netto om det klargörs att bolaget är agent. Förtydligandet kan således få effekt på klassificering och redovisning men bedöms inte få någon effekt på resultatet eller tidpunkten för redovisning av intäkten. Vidarefakturerade kostnader utgör för närvarande cirka 10 procent av omsättningen.

I januari 2016 publicerades en ny leasingstandard som kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar IFRIC 4, SIC-15 och SIC-27. Implementeringen av standarden kommer att innebära att nästan samtliga leasingkontrakt kommer att redovisas i balansräkningen, då ingen åtskillnad längre görs mellan operationella och finansiella leasingavtal. Enligt den nya standarden ska en tillgång (rättighet att använda en leasad tillgång) och ett finansiellt åtagande att betala leasingavgifter redovisas. Kontrakt med kort löptid och kontrakt av mindre värde undantas. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden är tillämplig för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2019 eller senare. För närvarande avser koncernen inte att förtidstillämpa standarden. För koncernen, i egenskap av leasegivare, bedöms standarden inte ge några betydande effekter. Det går dock inte att utesluta indirekta effekter i och med införandet av IFRS 16 då den kan tänkas påverka vissa kunders önskemål om kortare hyreskontrakt för att minska påverkan på sin balansräkning. I koncernens egenskap av leasetagare bedöms påverkan främst utgöras av att värdet på tomträttsavgälder kommer att bokas upp i balansräkningen. Indikation på storleksordningen kan utläsas ur koncernens not 7 Leasingavgifter avseende operationell leasing.

Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som ännu inte har trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Catena har denna funktion identifierats som verkställande direktör och företagsledning, d v s den enhet inom Catena som fattar strategiska beslut.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att få ekonomiska fördelar, vilket vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som

utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om

förvärv av dotterbolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats och som utgör vederlag för de förvärvade nettotillgångarna. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar och skulder som är följden av en överenskommen villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget skall redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionerliga andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.

Överstiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser redovisas denna skillnad som goodwill. Understiger anskaffningskostnaden det verkliga värdet av förvärvade identifierbara nettotillgångar och eventualförpliktelser redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen.

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastigheter som inte ingår i en rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Med undantag av förvärvet av Tribona AB har samtliga förvärv av dotterföretag under 2015 och 2016 redovisats som förvärv av tillgångar.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör.

Intresseföretag

Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, men inte ett bestämmande inflytande. Från och med den tidpunkt som det betydande inflytandet erhålls till dess att det upphör redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel av intresseföretagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "Andel i intresseföretags resultat" koncernens andel i intresseföretagens nettoresultat efter skatt justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upplösningar av förvärvade överoch undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde. "Andel i intresseföretags resultat" redovisas som en del av förvaltningsresultatet.

När koncernens andel av redovisade förluster i intresseföretaget överstiger det redovisade värdet på andelarna i koncernen reduceras andelarnas värde till noll. Kapitalandelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör.

Joint venture

Ett joint venture är redovisningsmässigt ett intresseföretag för vilket koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Andelsinnehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden. För beskrivning av kapitalandelsmetoden se ovan under Intresseföretag.

Kapitalandelsmetoden tillämpas från den tidpunkt då det gemensamt bestämmande inflytandet uppkommer och fram till den tidpunkt när det gemensamma inflytandet upphör.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.

Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och gemensamt kontrollerade företag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.

Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande

Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.

Avyttring av ett bestämmande inflytande, betydande inflytande respektive gemensamt inflytande

När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, betydande inflytande eller ett gemensamt inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intresseföretag, joint venture eller finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade verksamheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet.

Omräkning av utländsk valuta

Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive företag huvudsakligen är verksamt (funktionell valuta). I koncernredovisningen används svenska kronor (kr) som är moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapportvaluta.

Transaktioner och balansposter i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen eller den dag då posterna omvärderas. Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen.

Transaktioner med utlandet förekommer endast i undantagsfall.

Koncernföretag

Resultat och finansiell ställning för koncernföretag (Catena Bröndby A/S och Catena Holding NO AS) som har en annan funktionell valuta än rapportvalutan omräknas till rapportvaluta enligt följande:

• tillgångar och skulder för var och en av balansräkningarna omräknas till balansdagens kurs,
• intäkter och kostnader för var och en av resultaträkningarna omräknas till genomsnittlig valutakurs, och
• alla valutakursdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat

Goodwill och justeringar av verkligt värde som uppkommer vid förvärv av en utlandsverksamhet behandlas som tillgångar och skulder hos denna verksamhet och omräknas till balansdagens kurs.

Rörelsens intäkter

Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag för lämnade rabatter.

Hyresintäkter

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Catenas sida. Utfakturerad fastighetskatt och mediakostnader redovisas som intäkt i den period de faktureras av Catena.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Catena redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter vid den tidpunkt då risker och förmåner övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion för sig.

Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader Central administration

Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, IT och IR, revision samt finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering.

Kostnader för operationella leasingavtal

Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, räntekostnader på lån, utdelningsintäkter och valutakursvinster och -förluster.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden.

Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.

Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.

Förvaltningsresultat

Catenas verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen. Catena har valt att presentera ett resultatmått som benämns förvaltningsresultat, vilket återspeglar det kassaflöde som genereras från den löpande förvaltningen. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivatinstrument ingår inte i kassaflödet från den löpande förvaltningen och ingår således inte i detta resultatmått.

Skatt

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktig resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar, lånefordringar och derivat. Bland skulder och eget kapital återfinns finansiella instrument i form av leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.

En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar inklusive hyresfordringar, i årsredovisningen benämnd som kundfordringar, redovisas när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången.

De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumentet förvärvades. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader förutom för de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Redovisningen sker därefter beroende på hur de finansiella instrumenten har klassificerats enligt nedan.

Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Se vidare avsnittet Nedskrivningar nedan.

Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultaträkningen

Kategorin innefattar finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget valt att placera i denna kategori. I denna kategori redovisar Catena derivat för vilka säkringsredovisning inte tillämpas.

Lånefordringar och kundfordringar

Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat med fasta betalningar eller med betalningar som går att fastställa, och som inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer vid kontant utlåning och då Catena tillhandahåller varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Det innebär att över- och undervärden liksom direkta transaktionskostnader periodiseras över instrumentets löptid. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Kundfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. En reserv för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva bevis för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan med än 30 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordring kan föreligga. Reservens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöde. En nedskrivning av kundfordring redovisas i resultaträkningen som en minskning av rörelsens intäkter och en nedskrivning av en lånefordring redovisas i posten finansiella kostnader.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Denna kategori består av derivat för vilka säkringsredovisning inte tillämpas. Skulder i kategorin värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Lån samt övriga finansiella skulder, t ex leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Finansiella skulder värderas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Finansiella skulder värderas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av lån redovisas i resultaträkningen vid lösentidpunkten. Långfristiga skulder har en förväntad löptid som är längre än ett år medan kortfristiga skulder har en löptid om högst ett år. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder som har en kort förväntad löptid redovisas därför normalt till nominellt värde. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.

Derivat och säkringsredovisning

Catena tillämpar inte säkringsredovisning. Samtliga derivat redovisas i kategorierna "Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultaträkningen" respektive "Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen."

Verkligt värde på finansiella instrument

Vid fastställandet av verkligt värde för lån samt avtal om räntesäkring sker en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. För avtal om räntetak fastställs värdet med hjälp av optionsvärderingsmodell. I samtliga fall tillämpas nivå 2 (enligt IFRS 13). Den egna kreditrisken beaktas vid verkligt värde-värdering av lånen.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och finansiella skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapporten över finansiell ställning endast när följande kriterier är uppfyllda:

Det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen, och företaget har för avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller samtidigt realisera tillgångarna och skulderna.

Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvittning sker.

Mer information om redovisningsprinciper och finansiell riskhantering finns i not 20, Finansiella instrument och finansiell riskhantering.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsentligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar.

Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användningen. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande.

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarier och installationer skrivs av på 5-20 år. Använda avskrivningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten under ombyggnation som förvaltningsfastighet. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som finns närmare beskriven i not 12. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Om det under löpande år föreligger väsentliga värdeförändringar för enskilda fastigheter sker omvärdering i samband med kvartalsrapportering. Den internt utförda värderingen kvalitetskontrolleras genom ett urval av fastigheter som externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värdeförändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som

följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.

Tillkommande utgifter

Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.

Lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Tillgångar som innehas för försäljning

Anläggningstillgångar klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning när deras redovisade värde huvudsakligen kommer att återvinnas genom en försäljningstransaktion och en försäljning anses mycket sannolik. De redovisas till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskrivningsbehov för andra tillgångar än finansiella tillgångar, vilka prövas enligt IAS 39, förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas det redovisade värdet enligt respektive standard.

Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar samt andelar i dotterföretag, intresseföretag, joint venture mm Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Nedskrivningsprövning av icke-finansiella tillgångar

Goodwill och immateriella tillgångar som har en obestämbar nyttjandeperiod eller immateriella tillgångar som inte är färdiga för användning, skrivs inte av utan prövas årligen, eller vid indikation på värdeminskning, avseende eventuellt nedskrivningsbehov. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns i allt väsentligt oberoende kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar (andra än goodwill) som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.

För lånefordringar och kundfordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde, beräknas eventuell nedskrivning som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts.

Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffningsvärde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i balansräkningen.

Aktiekapital

Återköp av egna aktier

Innehav av egna aktier och andra egetkapitalinstrument redovisas som en minskning av det egna kapitalet. Förvärv av sådana instrument redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av egetkapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Resultat per aktie för 2015 har omräknats retroaktivt med hänsyn till fondemissionselementet i nyemissionen den 11 oktober 2016.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera samt sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.

Pensioner

Catena har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltaradministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken Catena betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Catena har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. En

förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensionsförmån en anställd erhåller efter pensionering, vanligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön. Catena har avgiftsbestämda pensionsplaner samt åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering RFR 6, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.

För räkenskapsåren 2004-2016 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtaganden enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 2,7 Mkr (0,7 Mkr). För 2017 förväntas bolaget betala cirka 2,2 Mkr till Alecta. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2016 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 149 procent (153). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Bolagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,01313% och bolagets andel av totalt antal aktiva försäkrade till 0,00561%.

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.

Ersättningar vid uppsägning

Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av Catena före normal pensionstidpunkt eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Catena redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande. Förmåner som förfaller mer än 12 månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga tidsvärden avseende framtida betalningar.

Eventualförpliktelse

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.

Leasing – leasetagare

Leasingavtal klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, och om så inte är fallet är det fråga om operationell leasing. Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.

Leasing – leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 4. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår ovan.

Not 3. Information om rörelsesegment

Rapport över totalresultat

		Stockholm		Göteborg		Helsingborg		Jönköping		Malmö		Projekt Solna
Resultaträkning	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Hyresintäkter	340,8	194,9	126,3	108,9	115,5	73,4	86,5	52,9	117,5	22,3	–	11,8
Fastighetskostnader	-76,0	-41,7	-22,7	-29,0	-29,8	-22,7	-27,4	-11,5	-52,6	-5,8	–	-2,2
Driftsöverskott	264,8	153,2	103,6	79,9	85,7	50,7	59,1	41,4	64,9	16,5	–	9,6
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	–	–	8,0	–	–	–	–	–	–
Övriga rörelse kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Andelar i intresse företags resultat	–	–	–	–	–	0,7	–	–	–	–	–	–
Finansiella intäkter	17,2	13,6	9,1	10,2	3,1	6,3	7,8	3,8	6,8	1,4	–	6,8
Finansiella kostnader	-36,4	-20,0	-13,3	-10,0	-6,7	-5,8	-10,6	-3,8	-25,1	-1,7	–	-2,9
Förvaltningsresultat	245,6	146,8	99,4	80,1	82,1	59,9	56,3	41,4	46,6	16,2	–	13,5
Realiserade värdeför ändringar från förvalt ningsfastigheter	-0,8	-1,7	35,7	–	–	0,9	–	–	8,2	–	–	–
Orealiserade värdeför ändringar från förvalt ningsfastigheter	86,9	39,4	14,0	67,4	5,6	6,3	18,7	3,0	13,1	17,4	–	64,8
Värdeförändringar goodwill	-23,8	–	-3,6	–	-2,0	–	-6,9	–	-2,6	–	–	–
Värdeförändringar derivat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Resultat före skatt	307,9	184,5	145,5	147,5	85,7	67,1	68,1	44,4	65,3	33,6	–	78,3
Skatt
Årets totalresultat

											Projekt
											Solna
Balansräkning	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Goodwill	327,6	–	116,0	–	41,5	–	45,6	–	82,8	–	–	–
Förvaltningsfastigheter	4959,2	2308,3	1642,8	645,0	1713,4	943,7	1120,0	660,3	1351,0	224,2	–	–
Materiella anläggnings tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Andelar i intresse
företag	–	–	–	–	–	27,7	–	–	–	–	–	–
Tillgångar tillgängliga för försäljning	–	–	–	559,2	–	–	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	720,6	493,3	299,2	325,1	262,3	215,1	258,2	161,6	220,4	44,3	–	–
Summa tillgångar										268,5	–	–
Eget kapital			523,0	620,0	513,1	484,7	576,3	350,2	116,9	91,6	–	–
Skulder till kredit institut	1715,0	1456,7	473,4	454,6	882,2	592,6	500,2	391,6	387,1	127,4	–	–
Skulder avseende till												–
												–
Summa eget kapital och skulder										268,5	–	–
Övriga upplysningar
Investeringar i anlägg												0,2
Avskrivningar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
	gångar för försäljning Övriga skulder ningstillgångar	– 2 450,7 119,8	Stockholm 1 841,7 1 021,4 – 81,9	– 323,5 1 061,6 18,4	Göteborg 386,3 68,4 88,4	– 621,9 280,0	Helsingborg – 109,2 317,0	6 007,4 2 801,6 2 058,0 1 529,3 2 017,2 1 186,5 1 423,8 – 347,3 6 007,4 2 801,6 2 058,0 1 529,3 2 017,2 1 186,5 1 423,8 56,5	Jönköping – 199,8	821,9 1 654,2 – 80,1 1 150,2 821,9 1 654,2 54,0	Malmö – 49,5 11,0	– – –

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

ÅRSREDOVISNING 2016 l CATENA AB 81 FINANSIELL INFORMATION

1

24

25

26

27

Projekt Stockholm Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Solna	och eliminering	Central administration		Summa
Resultaträkning 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015	2016	2015	2016	2015
340,8 194,9 126,3 108,9 115,5 73,4 86,5 52,9 117,5 22,3 – 11,8	–	–	786,6	464,2
Fastighetskostnader -76,0 -41,7 -22,7 -29,0 -29,8 -22,7 -27,4 -11,5 -52,6 -5,8 – -2,2	–	–	-208,5	-112,9
264,8 153,2 103,6 79,9 85,7 50,7 59,1 41,4 64,9 16,5 – 9,6	–	–	578,1	351,3
– – – – – – – – – – – –	-33,0	-26,7	-33,0	-26,7
– – – – – 8,0 – – – – – –	10,3	15,1	10,3	23,1
– – – – – – – – – – – –	-6,7	-13,7	-6,7	-13,7
– – – 0,7 – – – – – –	-6,0	11,7	-6,0	12,4
– – 17,2 13,6 9,1 10,2 3,1 6,3 7,8 3,8 6,8 1,4 – 6,8	-26,4	-34,9	17,6	7,2
-36,4 -20,0 -13,3 -10,0 -6,7 -5,8 -10,6 -3,8 -25,1 -1,7 – -2,9	-152,2	-50,1	-244,3	-94,3
245,6 146,8 99,4 80,1 82,1 59,9 56,3 41,4 46,6 16,2 – 13,5	-214,0	-98,6	316,0	259,3
-1,7 35,7 – – 0,9 – – 8,2 – – –	-33,3	103,0	9,8	102,2
86,9 39,4 14,0 67,4 5,6 6,3 18,7 3,0 13,1 17,4 – 64,8	–	–	138,3	198,3
– -3,6 – -2,0 – -6,9 – -2,6 – – –	–	–	-38,9	–
– – – – – – – – – – – –	-38,6	30,5	-38,6	30,5
307,9 184,5 145,5 147,5 85,7 67,1 68,1 44,4 65,3 33,6 – 78,3	-285,9	34,9	386,6	590,3
			-48,2	-18,8
			338,4	571,5

Central administration

Balansräkning 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 Goodwill 327,6 – 116,0 – 41,5 – 45,6 – 82,8 – – – – – 613,5 – Förvaltningsfastigheter 4959,2 2308,3 1642,8 645,0 1713,4 943,7 1120,0 660,3 1351,0 224,2 – – – – 10786,4 4781,5

och eliminering Summa

Rörelsens segment

Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner, har fastställts baserat på information vilken Catenas styrelse (den högste verkställande beslutsfattaren hos Catena) inhämtar för att utvärdera och fatta strategiska beslut.

	2
Koncernens segment består av följande regioner:	3
Stockholm – utgörs av 36 fastigheter. Göteborg – utgörs av 11 fastigheter.
Helsingborg – utgörs av 20 fastigheter.	4
Jönköping – utgörs av 13 fastigheter.
Malmö –- utgörs av 14 fastigheter. För mer information om regionernas fastigheter, se fastighets	5
förteckningen i förvaltningsberättelsen.
Internpris mellan koncernens olika segment är beräknade	6
enligt marknadsmässiga villkor och består till största delen av
utfakturerade administrationskostnader. I segmentens resultat, tillgångar och skulder inkluderas	7
direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på
segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Utfördelning av	8
fastighetsadministration har skett med yta som huvudsaklig
fördelningsgrund. I segmentens investeringar i materiella	9
anläggningstillgångar och förvaltningsfastigheter ingår samt liga investeringar frånsett investeringar i korttidsinventarier
och inventarier av mindre värde.	10
Moderbolagets resultat, efter utfördelning av resultat av
försäljningar av andelar i koncernföretag, ingår i det oför	11
delade beloppet. Moderbolagets tillgångar och skulder, efter eliminering av andelar i koncernföretag och koncernintern
avräkning samt omfördelning av andelar i intresseföretag,	12
ingår i det ofördelade beloppet.
All verksamhet bedrivs i Sverige, sånär som på en fastig	13
het som finns i Danmark och denna fastighet tillhör region Malmö.
	14
	15
	16
	17
	18
	19
	20
	21
	22
	23

Andelar i intresse – – – – – 27,7 – – – – – – 82,4 638,0 82,4 665,7 Tillgångar tillgängliga för försäljning – – – 559,2 – – – – – – – – – – – 559,2 Övriga tillgångar 720,6 493,3 299,2 325,1 262,3 215,1 258,2 161,6 220,4 44,3 – – -900,4 -299,5 860,3 939,9 Summa tillgångar 6 007,4 2 801,6 2 058,0 1 529,3 2 017,2 1 186,5 1 423,8 821,9 1 654,2 268,5 – – -815,7 340,1 12344,9 6 947,9 Eget kapital 1 841,7 1 021,4 523,0 620,0 513,1 484,7 576,3 350,2 116,9 91,6 – – 333,3 -90,1 3 904,3 2 477,8 Skulder till kredit 1715,0 1456,7 473,4 454,6 882,2 592,6 500,2 391,6 387,1 127,4 – – 2499,3 384,0 6457,2 3406,9 Skulder avseende till gångar för försäljning – – – 386,3 – – – – – – – – – – – 386,3 Övriga skulder 2 450,7 323,5 1 061,6 68,4 621,9 109,2 347,3 80,1 1 150,2 49,5 – – -3648,2 46,2 1 983,5 676,9 Summa eget kapital och skulder 6 007,4 2 801,6 2 058,0 1 529,3 2 017,2 1 186,5 1 423,8 821,9 1 654,2 268,5 – – -815,7 340,1 12344,9 6 947,9 Övriga upplysningar Investeringar i anlägg ningstillgångar 119,8 81,9 18,4 88,4 280,0 317,0 56,5 199,8 54,0 11,0 – 0,2 0,3 0,3 529,0 698,6 Avskrivningar – – – – – – – – – – – – -0,8 -0,5 -0,8 -0,5	– – – – – – – – – – – –	2,3	1,6	2,3	1,6

Not 4. Hyresintäkter

Löptider för hyreskontrakt per 2016-12-31

Upplysningar om operationella leasingavtal – koncernen som leasegivare.

Förfalloår	Antal kontrakt	Kontrakterad årshyra, Mkr	Kontrakterad årshyra, %
2017	124	78,8	9,1
2018	59	62,5	7,3
2019	52	131,4	15,3
2020	59	141,0	16,4
2021	12	115,5	13,4
2022	13	64,6	7,5
2023+	49	266,9	31,0
Totalt	368	860,7	100,0

Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr

	Antal kontrakt	Kontrakterade hyresintäkter, %
>10,0	24	47,6
5,0 - 10,0	26	23,0
3,0 - 5,0	23	10,7
2,0 - 3,0	23	7,0
1,0 - 2,0	28	5,4
0,5 - 1,0	38	3,3
<0,5	206	3,0
Totalt	368	100,0

NOT 5. Fastighetskostnader och central administration

Fastighetskostnader	2016	2015
Driftskostnader	69,4	27,4
Reparationer och underhåll	27,2	19,3
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn	20,4	11,3
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld	33,3	20,3
Övriga externa kostnader	13,0	8,2
Fastighetsadministration	45,2	26,4
Totalt	208,5	112,9
Central administration	2016	2015
Personalkostnader	20,5	13,5
Köpta tjänster	11,7	12,7
Avskrivningar materiella

Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag respektive koncern som fastighetskostnader.

anläggningstillgångar 0,8 0,5 Totalt 33,0 26,7

NOT 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2016	2015
Revisionsuppdrag	1,9	1,2
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	0,5	0,5
Skatterådgivning	0,1	0,2
Övriga tjänster	0,1	0,1
Totalt	2,5	2,0

Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revisionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att avge revisionsberättelsen, samt sk revisionsrådgivning som lämnas i samband med revisionsuppdraget.

Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses arvode för olika typer av kvalitetssäkringstjänster.

Med övriga tjänster avses sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.

Kostnader för revision och andra uppdrag hos PwC har i huvudsak belastat moderbolaget.

NOT 7. Leasingavgifter avseende operationell leasing

	2016	2015
Minimileaseavgifter1)	10,6	9,5
Totalt	10,6	9,5

1) Det finns inga variabla avgifter.

Avtalade framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara kontrakt förfaller till betalning:

	2016	2015
Inom ett år	11,8	9,6
Mellan ett och fem år	42,6	36,1
Senare än fem år	380,9	247,1
Totalt	435,3	292,8

Koncernens operationella leasingavtal består huvudsakligen av tomträttsavtal och till obetydlig del av operationella billeasingavtal.

NOT 8. Anställda och personalkostnader

Medelantalet		varav		varav
anställda	2016	män	2015	män
Anställda i Sverige	33	70%	22	69%
		2016		2015
Könsfördelning	Män	Kvinnor	Män	Kvinnor
Styrelse	67%	33%	67%	33%

Löner, arvoden, förmåner
och övriga ersättningar	2016	2015
Styrelseordförande	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4
Verkställande direktören
Grundlön	2,8	2,7
Övriga ersättningar	1,5	1,4
Övriga ledande befattningshavare (9* resp 7 personer)
Grundlön	7,8	5,6
Övriga ersättningar	1,9	1,4
Övriga anställda	18,7	10,1
Summa	33,3	21,8

1 2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

Pensionskostnader	2016	2015
Verkställande direktören	1,6	1,3
Övriga ledande befattningshavare
(9* resp 7 personer)	3,3	2,1
Övriga anställda	4,5	1,2
Summa	9,4	4,6

Lagstadgade sociala kostnader

inkl, löneskatt
Styrelseordförande	0,1	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,1	0,1
Verkställande direktören	1,7	1,6
Övriga ledande befattningshavare (9* resp 7 personer)	3,7	2,7
Övriga anställda	6,7	3,4
Summa	12,3	7,9
Totalt	55,0	34,3
Arvode styrelseledamot, tkr
Henry Klotz (ordförande)	250	200
Gustaf Hermelin	–	–
Bo Forsén	125	100
Erik Paulsson	125	100
Andreas Philipson (avgick årsstämma 28 april 2015)	–	100
Catharina Elmsäter-Svärd

Lön till styrelse och verkställande direktör avser styrelse och verkställande direktör i moderbolaget. Inget arvode har utgått till styrelseledamöter för medverkan i ersättningsutskottet.

(invald årsstämma 28 april 2015) 125 – Katarina Wallin 125 100 Summa 750 600

*) Under året har förändring skett i ledningsgruppen där två personer avgått i slutet på året och en person har tillkommit under senare delen av året.

Styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställningsoch uppsägningsvillkor

Principer

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga ersättningar (som består av bonus och milersättningar) och pension. Med andra ledande befattningshavare avses i Catena de 9 personer (7) som, under året, tillsammans med verkställande direktören utgör företagsledningen. För företagsledningens sammansättning, se sidan 127.

Pensionsförmåner samt övriga ersättningar till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare utgår som del av den totala ersättningen.

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2016 uppgick arvodet till totalt 0,6 Mkr (0,6), varav styrelsens ordförande har erhållit 0,2 Mkr. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.

Marknadsmässig ersättning om 0,1 Mkr (0,1) respektive 0,1 Mkr (0,1) för utförda tjänster inom verksamhetsstyrning, finansierings- och fastighetsrådgivning, utgick till bolag ägda av styrelseledamoten Erik Paulsson och styrelseledamoten Catharina Elmsäter-Svärd. Beloppen ingår ej i tabellen ovan. Styrelsearvodet till styrelseledamoten Katarina Wallin och Catharina Elmsäter-Svärd har utbetalats till deras egna bolag.

Bonus

Bonus till verkställande direktör utgår med en procent på koncernens resultat före skatt, till den del detta belopp överskrider av styrelsen fastställd budget, dock högst med ett belopp motsvarande 50 procent av den fasta lönen under samma kalenderår. Beslut om bonus fattas årsvis och innebär inte en rätt till bonus för kommande år. Bonusen är från och med

2015 pensionsgrundande. Även ledande befattningshavare kan utöver sin fasta lön erhålla en bonus. För övriga ledande befattningshavare kan bonus utgå till högst 25 procent av årlig fast lön.

Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön. För övrig personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller uppnåtts, utbetalning av bonus ske med maximal bonus om en månadslön. Även denna bonus är inom ramen för ersättningspolicyn. I vissa fall kan målet vara icke-mätbart. Denna typ av bonus får endast uppgå till 20 procent av den totala bonusen.

Ersättningsutskottet bereder frågan om bolagets åtaganden och avsättning har skett för bonus för 2016 med 5,0 Mkr (4,6) inklusive sociala avgifter.

Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder, för närvarande endast 2016. Ersättningskommittén svarar för utvärdering av system och utfall.

Pensioner

Verkställande direktörens pensionsålder är 65 år. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av pensionsgrundande lön. Avtalsenlig ITP ska först utnyttjas och därefter skall resterande del fördelas på andra pensionsförsäkringar. Pensionsgrundande lön beräknas enligt ITP-planens regler.

Pensionsåldern för vice verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare, sammanlagt 8 personer (8), är 65 år. Deras pensioner tryggas via försäkringar. Pensionsavtalen anger att pensionspremien ska uppgå till 15-35 procent av den pensionsgrundande lönen. Vidare omfattas även övriga ledande befattningshavare av ITP-avtalet.

Pensionskostnaden motsvarar kostnader för avgiftsbestämda planer enligt IAS19.

Avgångsvederlag

För verkställande direktören utgår, vid uppsägning från bolagets sida, utöver lön under 12 månaders (6) uppsägningstid ett avgångsvederlag motsvarande maximalt 12 månadslöner. I det fall verkställande direktören erhåller annan anställning eller övergår till egen verksamhet reduceras avgångsvederlaget med inkomst från ny arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader.

Anställningsavtalen med vice VD och övriga ledande befattningshavare kan sägas upp av Catena med en uppsägningstid om 4-6 månader. Utöver lön under uppsägningstiden utgår avgångsvederlag motsvarande 4-6 månadslöner, som utbetalas vid uppsägningstidens utgång. Om Catena befriar befattningshavarna från arbetsskyldighet under uppsägningstiden skall eventuell inkomst från ny arbetsgivare eller egen verksamhet avräknas från lönen som utbetalas från Catena. Vid uppsägning från befattningshavarens sida är uppsägningstiden 2-6 månader. I detta fall utgår inget avgångsvederlag.

Inget avgångsvederlag har utbetalts till ledande befattningshavare som slutat sin anställning.

Berednings- och beslutsprocess

Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen rekommendationer gällande principer för ersättning till ledande befattningshavare. Rekommendationen har innefattat proportionerna mellan fast och rörlig ersättning samt storleken på eventuella löneökningar. Det av styrelsen utsedda ersättningsutskottet bereder, förhandlar och lämnar förslag till styrelsen avseende verkställande direktörens villkor. Efter förslag från verkställande direktören beslutar ersättningsutskottet om övriga ledande befattningshavares ersättningar. Ersättningsutskottet beslutar även om eventuell bonus och utvärderar sedan systemet och utfallet.

Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet återrapporteras till styrelsen.

Ersättningsutskottet har under 2016 sammanträtt vid ett tillfälle.

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

NOT 9. Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter	2016	2015
Ränteintäkter	8,6	7,2
Valutakursvinster	9,0	–
Summa	17,6	7,2
Finansiella kostnader	2016	2015
Räntekostnader	-220,8	-89,7
Valutakursförluster	-10,0	–
Övriga finansiella kostnader	-13,5	-4,6
Summa	-244,3	-94,3
Finansnetto	-226,7	-87,1

NOT 10. Skatt

Redovisad i rapport över totalresultat	2016	2015
Aktuell skatt
Årets skatt	-7,9	-2,8
Skatt pga ändrad taxering	2,4	-1,1
Summa	-5,5	-3,9
Uppskjuten skatt
Förvaltningsfastigheter	-23,0	-5,9
Derivat	7,5	-6,7
Skattemässiga underskott	-10,4	-3,3
Obeskattade reserver	-14,5	-1,1
Övriga uppskjutna skatter	-2,3	2,1
Summa	-42,7	-14,9
Totalt redovisad skatt	-48,2	-18,8
Avstämning av effektiv skatt	2016	2015
Resultat före skatt	386,6	590,3
Skatt enligt gällande skattesats; 22%	-85,1	-129,9
Ej avdragsgilla kostnader	-0,4	-0,2
Skatt hänförlig till tidigare år	3,0	-1,1
Ej skattepliktiga bolagsförsäljningar	41,4	108,8
Övriga ej skattepliktiga intäkter	3,3	0,6
Skatt på andel i resultat från
intresseföretag	-1,3	2,8
Upplösning goodwill	-8,6	–
Övrigt	-0,5	0,2

Den redovisade effektiva skatten i procent uppgår till 12,5 procent (3,2).

Redovisad effektiv skatt -48,2 -18,8

Skatt redovisad i de finansiella rapporterna			2015			2016
Uppskjuten skattefordran	IB 2015	Redovisat över resultatet	Förvärv/ avyttring	av bolag UB 2015	Redovisat över resultatet	Redovi sat i eget kapital	Förvärv/ avyttring av bolag UB 2016
Förvaltningsfastigheter	11,1	6,6	-3,5	14,2	3,8	0,2	–	18,2
Skattemässiga underskott	20,6	-3,3	–	17,3	-10,4	–	8,0	14,9
Derivat	32,2	-6,7	–	25,5	7,5	–	69,5	102,5
Fållanförluster	–	0,8	–	0,8	-0,8	–	–	–
Summa uppskjuten skattefordran	63,9	-2,6	-3,5	57,8	0,1	0,2	77,5	135,6
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter	413,2	11,3	-8,3	416,2	26,8	–	655,7	1 098,7
Derivat	–	–	–	–	–	–	–	–
Skulder tillgängliga för försäljning	–	–	-22,0	-22,0	–	–	22,0	–
Obeskattade reserver	0,5	1,0	–	1,5	14,5	–	11,0	27,0
Emissionskostnader	–	–	–	–	1,5	-1,5	–	–
Summa uppskjuten skatteskuld	413,7	12,3	-30,3	395,7	42,8	-1,5	688,7	1 125,7

Utöver de ovan redovisade skattemässiga underskotten finns inga outnyttjade underskottsavdrag för vilka uppskjuten skattefordran inte redovisats.

23

24

25

26

27

1

NOT 11. Goodwill

Goodwill	2016	2015
Ingående anskaffningsvärden	–	–
Förvärv	696,6	–
Försäljningar och utrangeringar	-44,2	–
Nedskrivningar	-38,9	–
Utgående anskaffningsvärden	613,5	–

Förvärvet av Tribona utgör ett rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Detta innebär, till skillnad från tillgångsförvärv, att uppskjuten skatt ska beaktas på samtliga temporära skillnader. Denna redovisade uppskjutna skatteskuld resulterar i en goodwill på 696,6 Mkr.

NOT 12. Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde.

Årets förändring			2016	2015
Ingående värde			5 340,3	5 750,9
Förvärv			5 875,5	566,7
Ny-, till- och ombyggnation1)			529,0	131,6
Försäljningar			-1 105,6	-1 307,2
Omräkningsdifferenser med mera			8,9	0,0
Orealiserade värdeförändringar			138,3	198,3
Summa			10 786,4	5 340,3
Tillgångar tillgängliga för
försäljning			–	-558,8
Redovisat värde			10 786,4	4 781,5
Taxeringsvärden			2016	2015
Taxeringsvärden, byggnader			2 704,2	1 596,2
Taxeringsvärden, mark (varav inne
hav med tomträtt 107,0 Mkr)			1 007,2	748,1
Totalt			3 711,4	2 344,3
Påverkan på årets resultat				2016-12-31 2015-12-31
Hyresintäkter			786,6	464,2
Fastighetskostnader före fastig hetsadministration för förvaltnings fastigheter som genererar hyresin täkter			163,3	86,5
Fastighetskostnader före fastig hetsadministration för förvaltnings fastigheter som inte genererar hyresintäkter			–	–
	Logistik		Projekt
Årets förändring	fastigheter		Solna	2015
Ingående värde	4 515,9		1 235,0	5 750,9
Förvärv		566,7		– 566,7
Ny-, till- och
ombyggnation1)		131,4	0,2	131,6
Försäljningar		-7,2	-1 300,0	-1 307,2
Orealiserade
värdeförändringar		133,5	64,8	198,3
Summa	5 340,3			– 5 340,3
Tillgångar tillgängliga för försäljning		-558,8		– -558,8

Redovisat värde 4 781,5 – 4 781,5

	Logistik	Projekt
Årets förändring	fastigheter	Solna	2016
Ingående värde	5 340,3	–	5 340,3
Förvärv	5 875,5	–	5 875,5
Ny-, till- och om
byggnation1)	529,0	–	529,0
Försäljningar	-1 105,6	–	-1 105,6
Omräkningsdifferenser med mera	8,9	–	8,9
Orealiserade värdeförändringar	138,3	–	138,3
Summa	10 786,4		– 10 786,4
Tillgångar tillgängliga för försäljning	–	–	–
Redovisat värde	10 786,4		– 10 786,4

Förvaltningsfastigheter uppdelade på regioner	Antal fastig heter	Uthyrbar yta, tkvm	Verkligt värde, Mkr
Göteborg	11	201,6	1 642,8
Helsingborg	20	258,8	1 713,4
Jönköping	13	230,3	1 120,0
Malmö	14	173,5	1 351,0
Stockholm	36	626,7	4 959,2
Totalt	94	1 490,9	10 786,4

1) Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig utom till den del de avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader som tar betydande tid i anspråk att färdigställa. Dessa finns i egna bolag där samtlig upplåning avser dessa ny-, till- eller ombyggnader vilket innebär att ränta hänförlig till lån i dessa bolag är aktiverade. Aktiverade räntor uppgår till 5,1 Mkr (1,4).

Verkligt värde

Verkligt värde fastställs utifrån en intern värderingsmodell som uppdateras varje kvartal. Beräkningen av verkligt värde görs för varje enskild fastighet genom en sexårig kassaflödesmodell.

Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter

Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Koncernen har haft en väsentlig projektfastighet som avyttrades under 2015. Då riskprofilen och värderingsmetodiken skiljer sig till viss del mellan projektoch logistikfastigheter har koncernen gjort bedömningen att upplysning lämnas för dessa två klasser av fastigheter. För projektfastigheten är det bedömda värdet baserat på ett byggrättsvärde där även hänsyn har tagits till det flöde som finns.

Direktavkastningskrav och real tillväxt

De väsentligaste variablerna, som är avgörande för det beräknade verkliga värdet i modellen, är direktavkastningskravet och bedömd real tillväxt, dvs inflationsantagandet. Andra viktiga variabler är driftsöverskott, den långsiktiga vakansnivån och geografiskt läge.

Till grund för fastställande av direktavkastningskravet ligger bl a marknadens riskränta för fastighetsinvesteringar vid varje given tid. Denna baseras på ett antal faktorer såsom marknadsränta, skuldsättningsgrad, inflationsförväntningar och avkastningskrav på insatt kapital. Men även fastighetsspecifika förutsättningar påverkar direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet är fastighetens driftsöverskott ställt i relation till det verkliga värdet.

Som diskonteringsränta används fastställd direktavkastningsränta med tillägg för årlig inflation. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 2 procent.

25

26

27

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

17

18

19

20

21

22

23

Driftsöverskott och vakansnivå

Driftsöverskott är skillnaden mellan hyresintäkterna och drifts- och underhållskostnader (fastighetskostnader före fastighetsadministration).

Utgångspunkten är aktuell prognos för driftsöverskottet baserat på senaste årets utfall. Intäkterna och eller drifts- och underhållskostnaderna för ett enskilt år kan dock vara påverkade av faktorer som inte är vanligt förekommande under fastighetens långsiktiga livstid. Om så skulle vara fallet för aktuella prognosvärden sker en normalisering av det enskilda årets belopp.

Intäkterna kan normaliseras om den bedömda hyresutvecklingen under aktuell sexårsperiod bedöms avvika från utgångsprognosens. Detta sker i så fall utifrån förväntade förändringar i hyresintäkterna baserat på de enskilda kontraktens nuvarande hyra kontra bedömd marknadshyra vid kontraktens förfallotidpunkt och förändringar i den långsiktiga vakansnivån.

Även drift- och underhållskostnader kan bli föremål för normalisering utifrån en analys av såväl historiska som aktuella kostnader med hänsyn till hyresgästens respektive hyresvärdens åtagande enligt hyresavtalet.

Byggrätter

Det verkliga värdet som redovisas i balansräkningen gällande byggrätter är bedömda värden på planlagda byggrätter på

respektive fastighet. Den tillämpade värderingsmetoden för byggrätterna baseras på ortprismetoden där värdet har bedömts i respektive ort. Efter en bedömning där Catenas byggrätters läge i förhållande till jämförelseobjekten har invägts, har avdrag skett för bedömda kostnader avseende rivning, projektering med mera. Vidare har avdrag skett för väntetider och bedömd risk förknippade med byggrätterna.

Beräkning

När alla variabler fastställts utifrån ovanstående beskrivning sker en beräkning av nuvärdet av de kommande fem årens driftsöverskott i kassaflödesmodellen. Dessutom beräknas nuvärdet av restvärdet baserat på det sjätte årets driftsöverskott i denna modell. Därefter sker eventuellt en justering för värdet av pågående projekt och mark med outnyttjade byggrätter.

Summan av dessa värden utgör det beräknade verkliga värdet. En viss avvikelse tillåts dock mellan det beräknade värdet och det bokförda värdet innan justering av det bokförda värdet görs. Avvikelsen ska ligga inom ett intervall som styrs av en tillåten avvikelse från det fastställda direktavkastningskravet på +/-0,25 procent. Först när avvikelsen över- eller understiger detta intervall justeras det bokförda värdet. Denna avvikelse accepteras då det alltid föreligger viss osäkerhet i beräknade värden.

Sammanställning av utfall för väsentliga variabler och de normaliserade värden som använts i den interna värderingsmodellen:

För definitioner se sidan 129.	Faktiskt utfall						Normaliserade värden1)
	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Totalt	Totalt
Hyresvärde, Mkr	132,8	127,1	120,0	121,4	424,4	925,7	958,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96,8	91,7	90,1	92,2	93,2	93,0	89,0
Kontrakterad årshyra, Mkr	128,5	116,5	108,1	111,9	395,7	860,7	852,8
Driftsöverskott före fastighetsadm, Mkr	103,6	85,7	59,1	64,9	264,8	578,1	786,3
Fastigheternas direktavkastning före
fastighetsadm., %	6,3	5,0	5,3	4,8	5,3	5,4	7,3
Överskottsgrad före fastighetsadm., %	82,0	74,2	68,3	55,2	77,7	73,5	92,2
Diskonteringsränta							9,3
Antagen årlig hyresutveckling, %							2,0

1) Baserade på fastighetsbeståndet vid årets utgång. Den normaliserade överskottsgraden baseras på kontrakterad årshyra.

Avvikelsen mellan faktiskt utfall på driftsöverskottet före fastighetsadministration och det normaliserade värdet beror till största delen på projekt som under delar av 2016 endast genererat kostnader men som i de normaliserade värdena beräknats på helårsvärden av det driftsöverskott som genereras när projektet är färdigställt.

En fastighets verkliga marknadsvärde kan fastställas först när den säljs. I beräkningar av verkligt värde enligt ovan beskrivna modell ingår olika bedömningsfaktorer som innehåller viss grad av osäkerhet.

För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar på ett urval av fastighetsbeståndet, Newsec och Cushman&Wakefield har värderat cirka 95,7 procent av beståndet, motsvarande ett värde av 10,4 Mdkr under 2016.

24	Andel värderade fastigheter	2016	2015
	Antal fastigheter	83	29
25	Externt värde, Mkr	10 380,7	3 374,0
	Motsvarande internt värde, Mkr	10 321,3	3 356,8
26	Avvikelse, Mkr	59,4	17,2
	Avvikelse, %	0,6	0,5
	Redovisat värde	10 786,4	5 340,3
27	Externvärderad andel, %	95,7	62,9

Värdering

Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedömningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden. Vid jämförelse mellan de internt beräknade värdena och de externa värderingarna accepteras därför ett avvikelseintervall på +/-10 procent mellan dessa värden innan de interna värdena eventuellt omprövas. Jämförelsen görs på totalnivå för det externvärderade beståndet.

Känslighetsanalys

De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är diskonteringsräntan och hyresvärdet. I diskonteringsräntan ingår antagande såsom ränteläge, skuldsättningsgrad, inflationsantaganden, avkastningskrav på insatt kapital, läge på fastigheten, hyresgäststruktur m.m. Hyresvärdet speglar marknadsbilden för vad hyresgästerna är villiga att betala för fastighetsytor.

För att belysa hur en förändring på +/- 1 procent för dessa parametrar påverkar beräknat verkligt värde kan följande känslighetsanalys göras:

		Påverkan
Förändring	+1%	-1%
Diskonteringsränta, Mkr	-1 475	1 652
Antagen årlig hyresutveckling, Mkr	403	-665

NOT 13. Materiella anläggningstillgångar

Inventarier	2016	2015
Ingående anskaffningsvärden	2,6	2,3
Förvärv	1,6	0,3
Försäljningar och utrangeringar	-0,1	–
Utgående anskaffningsvärden	4,1	2,6
Omklassificering	–	–
Försäljningar och utrangeringar	–	–
Årets avskrivningar	-0,8	-0,5
Utgående avskrivningar	-1,8	-1,0
Redovisat värde	2,3	1,6

Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultatet.

	2016	2015
Central administration	0,8	0,5

NOT 14. Andelar i intresseföretag

vid årets slut	82,4	665,7
Totalt värde intresseföretag
Redovisat värde vid årets slut	48,2	638,0
Årets andel av resultat efter skatt	-12,6	11,8
Aktieägartillskott	–	15,0
Omklassificering	-610,2	–
Förvärv	33,0	610,2
Vid årets början	638,0	1,0
Ackumulerade anskaffningsvärden
Intresseföretag	2016	2015
Redovisat värde vid årets slut	34,2	27,7
Årets andel av resultat efter skatt	6,5	0,6
Förvärv	–	0,1
Vid årets början	27,7	27,0
Ackumulerade anskaffningsvärden
Joint Venture	2016	2015

Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.

PeBri Projektutveckling AB bedriver för närvarande ingen verksamhet.

Log. Sunnanå AB äger och förvaltar en fastighet i Burlöv utanför Malmö.

Log. Tostarp AB äger och förvaltar en fastighet i Helsingborg Östra.

Log. Sunnanå Två AB äger mark i Logistikposition Burlöv utanför Malmö och skall driva projekt och utveckling av denna.

Log. Tostarp Två AB äger mark i Helsingborg Östra och skall driva projekt och utveckling av denna.

Samtliga ovanstående joint ventures ägs tillsammans med Peab.

Intresseföretaget Törsjö Logistik AB äger mark och utvecklar logistikposition i Örebro. Bolaget ägs till 34 procent tillsammans med Örebroporten Förvaltning AB med 33 procent och AB Lokalhusman i Örebro 2 med 33 procent.

Catenas intresseföretag, SFF Holding AB, nedan kallat SFF, kommer via dotterbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB (publ) bedriva finansieringsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån till delägarna, Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborg.

SFFs verksamhet skiljer sig från övriga joint ventures och intresseföretag som Catena äger. SFFs verksamhet baseras på en finansiell struktur och är inte jämförbar med Catenas verksamhet. Tabellerna nedan inkluderar de intresseföretag som bedriver fastighetsrelaterade verksamhet. Läs gärna mer om SFF på www.svenskfastighetsfinansiering.se.

Skillnaden mellan kapitalandelsvärde med kapitalandelsmetod i koncernredovisningen jämfört med om andelarnas värde hade redovisats enligt anskaffningskostnadsmetoden uppgår till 50,8 Mkr (32,9).

I följande tabell visas, förutom ägarandel och koncernens redovisade värde, intresseföretagens resultat och balansräkning i sammandrag, Mkr (100%).

27

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

2016

Joint Ventures/			Ägar					Redovisat
Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	andel	Tillgångar	Skulder	Intäkter	Resultat	värde
PeBri Projektutveckling AB	556752-1108	Helsingborg	50,00%	0,4	0,0	–	–	0,4
Log. Sunnanå AB	556699-7788	Helsingborg	50,00%	156,5	147,9	9,4	6,0	8,6
Log. Tostarp AB	556667-8784	Helsingborg	50,00%	60,1	35,1	1,2	0,4	25,0
Log. Sunnanå Två AB	559023-3911	Helsingborg	50,00%	32,0	31,9	–	–	0,1
Log. Tostarp Två AB	559025-2259	Helsingborg	50,00%	14,5	14,4	–	–	0,1
Törsjö Logistik AB	559014-0272	Örebro	34,00%	19,1	10,1	–	–	8,9
Summa fastighetsbolag				282,6	239,4	10,6	6,4	43,1
SFF Holding AB (finansiering)	556958-5606	Stockholm	20,00%	–	–	–	-0,3	39,3
Totalt				282,6	239,4	10,6	6,1	82,4

2015
Joint Ventures/			Ägar					Redovisat
Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	andel	Tillgångar	Skulder	Intäkter	Resultat	värde
PeBri Projektutveckling AB	556752-1108	Helsingborg	50,00%	0,8	0,0	–	-0,4	0,4
Log. Sunnanå AB	556699-7788	Helsingborg	50,00%	302,9	297,7	–	0,0	2,6
Log. Tostarp AB	556667-8784	Helsingborg	50,00%	118,9	69,7	4,1	1,7	24,6
Log. Sunnanå Två AB	559023-3911	Helsingborg	50,00%	0,4	0,3	–	–	0,1
Log. Tostarp Två AB	559025-2259	Helsingborg	50,00%	0,1	–	–	–	0,1
Tribona AB (publ)1)	556870-4646	Lund	29,55%	5 452,0	3 534,0	402,0	140,0	622,3
Summa fastighetsbolag				5 875,1	3 901,7	406,1	141,3	650,1
SFF Holding AB
(finansiering)	556958-5606	Stockholm	20,00%	–	–	–	-0,7	15,6
Totalt				5 875,1	3 901,7	406,1	140,6	665,7

1) Catena ägde 31 december 201514 377 428 aktier i Tribona. Tribona-aktien var noterad på Nasdaq Stockholm och börskursen var 42,9 kr per aktie.

Tribonas räkningar för 2015 i sammandrag:

		2015
14	Resultaträkning, Mkr	jan-dec
	Hyresintäkter	402,0
	Resultat före skatt	180,0
15	Totalresultat	138,0
16	Balansräkning, Mkr	2015-12-31

Balansräkning, Mkr	2015-12-31
Förvaltningsfastigheter	5 262,0
Övriga tillgångar	190,0
Summa tillgångar	5 452,0
Eget kapital	1 918,0
Övriga skulder	3 534,0
Summa eget kapital och skulder	5 452,0

Övriga intresseföretagens resultat- och

	balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %)
--	-----------------------------------------	--

		2016-12-31 2015-12-31
Resultaträkningen
Hyresintäkter	21,3	4,1
Driftsöverskott	20,1	3,7
Årets resultat	1,9	0,9
		2016-12-31 2015-12-31
Balansräkningen
Anläggningstillgångar	396,3	333,8
Omsättningstillgångar	100,6	41,4
Summa tillgångar	496,9	375,2
Eget kapital	10,8	8,4
Avsättningar	9,8	0,8
Övriga skulder	476,3	366,0
Summa eget kapital och skulder	496,9	375,2

I ovanstående tabell ingår ej resultat-och balansräkning för SFF. Läs mer om SFF på sidan 87.

NOT 15. Kundfordringar

Tidsanalys på kundfordringar som är förfallna men inte ned skrivna	2016-12-31	2015-12-31
< 30 dagar	1,3	0,1
31-60 dagar	0,5	0,2
61-90 dagar	0,6	0,3
>91 dagar	0,8	0,5
Summa	3,2	1,1
Ej förfallna	25,1	0,8
Totalt	28,3	1,9
Nedskrivna fordringar
Reservering vid årets början	0,1	2,3
Reservering för befarade förluster	0,1	0,0
Betalda tidigare befarade förluster	0,0	0,0
Förvärvade reserveringar	0,0	0,0
Konstaterade förluster	-0,1	-2,2
Reservering vid årets slut	0,1	0,1
Totala kundfordringar	28,4	2,0

Kundfordringar som överstiger 30 dagar reserveras om inte det kan bedömas att kundens betalningsproblem är av kortsiktig övergående karaktär.

7

6

8

9

10

11

12

13

17

18

19

NOT 16. Tillgångar och skulder tillgängliga för försäljning

Den 16 december 2015 tecknades avtal om försäljning av bolaget Fastigheten Preppen HB med tillhörande fastighet Västra Frölunda Högsbo 21:2. Dotterföretagets tillgångar och skulder har därför redovisats som innehav för försäljning i årsredovisningen för 2015.

Dotterföretaget tillträddes av köparna den 15 januari 2016. Finansiell information avseende det sålda bolaget återfinns nedan:

Ingen analys görs av resultat och kassaflöde då försäljningen bedöms ha en mindre påverkan på dessa poster.

De redovisade värdena på till gångar och skulder vid årsskiftet
var:		2016-12-31 2015-12-31
Förvaltningsfastigheter	–	558,8
Kortfristiga fordringar	–	0,4
Summa tillgångar	–	559,2
Eget kapital	–	–
Skulder till kreditinstitut, långfristiga	–	347,2
Uppskjuten skatteskuld	–	22,0
Övriga kortfristiga skulder	–	17,1
Summa eget kapital och skulder	–	386,3
Nettotillgångar	–	172,9

NOT 17. Övriga fordringar

	2016-12-31	2015-12-31
Fordran intresseföretag	92,7	33,3
Mervärdesskatt och övriga skattefordringar	44,2	12,7
Övriga fordringar	340,3	0,2
Totalt	477,2	46,2

NOT 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2016-12-31	2015-12-31
Administration och
fastighetskostnader	10,1	6,0
Förutbetald avgift kreditfacilitet	8,0	2,6
Förutbetalda projektkostnader	3,2	2,0
Förutbetalda tomträttsavgifter	2,2	2,9
Förutbetalda försäkringspremier	1,4	0,1
Periodiserade hyresrabatter	35,5	–
Upplupna intäkter	7,5	1,9
Totalt	67,9	15,5

NOT 19. Eget kapital och resultat per aktie

		Antal	Totalt
Antal registrerade aktier		aktier	antal aktier
Nyemission	1999-05-17	490 754	11 555 662
Fondemission	2006-03-09	8 838	11 564 500
Riktad nyemission	2013-10-18 13 630 952		25 195 452
Riktad nyemission	2014-03-10	446 469	25 641 921
Riktad nyemission	2016-01-22	7 246 971	32 888 892
Riktad nyemission	2016-02-15	346 614	33 235 506
Riktad nyemission	2016-10-11	2 500 000	35 735 506
Antal reg. aktier			35 735 506
Resultat per aktie, räknat på resultat hänförligt till moder bolagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie)		2016	2015
Resultat per aktie
Årets resultat		338,4	571,5
Utestående stamaktier			35 735 506 25 641 921
Vägt antal utestående stamaktier			33 166 546 25 851 694
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr		10,20	22,11
Resultat per aktie har omräknats retroaktivt med hänsyn till fondemissionselementet i nyemissionen den 11 oktober 2016. Kapital Catenas mål med kapitalförvaltningen är att tillse att kapital tillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutade mandat samt att betalnings
Kapital definieras i Catena som totalt eget kapital så som
systemen är ändamålsenliga. det redovisas i rapport över finansiell ställning. Finansiella mål		Mål 2016	Utfall 2016
Aktieutdelning ska långsiktigt uppgå till 50% av förvaltnings
resultatet, reducerad med schablonberäknad skatt		>123,2 Mkr	125,1
		>1,75 ggr	2,3 ggr
Räntetäckningsgrad Genomsnittlig kapitalbindning		>2 år	1,5 år1)

1) Efter årets slut har Catena tecknat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 3,2 Mdr kronor.

Finanspolicy

Catena har utarbetat en finanspolicy som reglerar vilka finansiella instrument som får användas, vilka placeringar som får göras, hur utlåning ska ske samt hantering av ränteexponering vid upplåning.

Externa kapitalkrav

De huvudsakliga externa kapitalkrav som Catena är underställt är för fastighetskrediter en räntetäckningsgrad om 1,5 ggr, en belåningsgrad som understiger 70-75% och en soliditet som överstiger 25%. Catena har uppfyllt samtliga externa krav i koncernens bolag.

26

27

NOT 20. Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finanspolicy

Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Catenas styrelse. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Catena AB, som skall tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga.

Catena har som policy att nettoskulden (räntebärande skulder minus likvida medel) huvudsakligen ska vara täckt av upplåning med en lånebindningstid mellan noll och tio år. All upplåning, förutom den som avser fastigheten i Danmark, ska ske i svensk valuta. Catena har som mål att, i den mån det är möjligt, anpassa räntebindningsstrukturen efter löptiden på tecknade hyreskontrakt. Låneportföljen har anpassats till riskstrategin genom användande av fasträntelån, ränteswappar och avtal om räntetak för att anpassa räntebindning.

Finansiering och finansieringsrisker

Räntebärande skulder i Catena är i huvudsak skulder till kreditinstitut och skulder till intresseföretag. Skulder till kreditinstitut uppgick per 2016-12-31 till 6 457,2 Mkr (3 754,1 varav 347,2 Mkr avser skulder tillgängliga för försäljning enligt IFRS 5, se not 16).

Finansieringen består av fastighetslån med pantbrev som säkerhet, i vissa fall är även dotterföretagens aktier pantsatta och borgen lämnad av moderbolag. Fastighetslånen är villkorade av att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 ggr, att belåningsgraden högst ska uppgå till 70%-75% av marknadsvärdet samt en soliditet som överstiger 25%. För information om måluppfyllelse, se not 19.

Målet med Catenas likviditetsplanering är att se till att det alltid finns likviditet att tillgå för att möta betalningsåtaganden vid en given tidpunkt. Catena gör övergripande likviditetsprognoser kvartalsvis som sedan ligger till grund för det löpande arbetet. För att minimera kostnaden för Catenas upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, har bolaget lånelöften som täcker behovet av rörelsekrediter. Vidare arbetar Catena med att sprida låneförfallen jämt över tiden samt att diversifiera kapitalkällorna. Per 2016-12-31 fanns kreditlöften om 6 906,3 Mkr (3 900,3) varav 449,1 Mkr (146,2) var outnyttjat.

Tabellen nedan visar när de finansiella tillgångarna och skulderna förfaller till omförhandling eller amortering.

Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2016-12-31

	Finansiella skulder						Betalningsflöden
	Finansiella tillgångar	Lån	Leverantör	Intresse företag	Upplupet	Outnyttjade kreditlöften	räntor på lån1)	räntor på derivat1)
0-3 mån	181,3	1 339,7	85,6	46,4	90,2	–	19,2	35,6
3-12 mån	477,2	2 295,5	–	–	–	449,1	39,4	106,8
1-2 år	–	381,3	–	14,0	–	–	42,1	136,7
2-5 år	–	2 362,5	–	9,7	–	–	33,4	318,8
Över 5 år	–	78,2	–	–	–	–	17,0	95,9
Totalt	658,5	6 457,2	85,6	70,1	90,2	449,1	151,1	693,8

1) Vid aktuellt ränteläge.

Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2015-12-31

			Finansiella skulder					Betalningsflöden
	Finansiella tillgångar	Lån	Leverantör	Intresse företag	Upplupet	Outnyttjade kreditlöften	räntor på lån1)	räntor på derivat1)
0-3 mån	236,7	369,3	48	14,9	38,8	–	11,0	11,8
3-12 mån	–	975,4	–	–	–	115,8	30,2	35,6
1-2 år	294,5	1 968,1	–	–	–	30,4	21,0	47,5
2-5 år		169,9	–	–	–	–	6,5	142,5
Över 5 år	318,6	271,4	–	–	–	–	59,2	88,2
Totalt	849,8	3 754,1	48,0	14,9	38,8	146,2	127,9	325,6

1) Vid aktuellt ränteläge.

De fastigheter som Catena äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av lån från banker och andra kreditinstitut. Finansieringsrisken är risken för att en framtida finansiering via nya lån får en negativ påverkan på Catenas resultat pga ökade upplåningskostnader. Catena hanterar denna risk genom att upplåningen är fördelad till olika förfallotidpunkter.

Låneavtalens förfallostruktur

25	Förfalloår	2016	2015
	2016	–	1 344,7
	2017	3 635,2	1 968,1
26	2018	381,3	169,9
	2019	1 378,9	–
27	2020	983,6	112,0
	>2024	78,2	159,4
	Totalt	6 457,2	3 754,1

Förfallostruktur för redovisade långfristiga skulder till kreditinstitut

	2016-12-31	2015-12-31
Förfallotidounkt, 1-5 år från balansdagen	2 709,8	2 250,0
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen	78,2	159,4
Totalt	2 788,0	2 409,4

Lånevillkor, effektiv ränta och förfallostruktur

	Nominellt belopp i originalvaluta		Genomsnittlig effektivränta
	16-12-31	15-12-31	16-12-31	15-12-31
Skulder till kreditinstitut	6 457,2	3 754,1	3,6%	2,6%

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till ränteswapavtal och räntetak.

Total utestående volym avseende avtal om ränteswappar uppgår till 4 457,6 Mkr (2 000,0) och räntetak till 262,0 Mkr (0,0).

Ränterisk

Ränterisken är risken för förändringar i marknadsräntor negativt påverkar kassaflödet eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Catenas finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid. Detta sker huvudsakligen genom att anpassa låneportföljen till riskstrategin genom användande av derivat, ränteswappar och avtal om räntetak.

De totala räntebärande låneskulderna uppgick per 2016- 12-31 till 6 457,2 Mkr (3 754,1, varav 347,2 Mkr är skulder tillgängliga för försäljning, se not 16), varav 132,3 Mkr (88,5) kommer att amorteras under 2017. Den genomsnittliga effektivräntan uppgick vid samma tidpunkt till 1,4 procent (1,3) och den genomsnittliga räntebindningstiden till cirka 0,3 år (0,4), utan hänsyn till derivat. Med hänsyn tagen till derivat uppgick den genomsnittliga effektivräntan till 3,6 procent (2,6) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,5 år (3,1). Till följd av att dessa faktorer kontinuerligt förändras kan koncernens resultat komma att påverkas. Majoriteten av koncernens räntebärande skulder har en räntebindningstid som är kortare än ett år med rörlig ränta. Ränta på de rörliga

lånen baseras på 3-månaders Stibor eller Cibor med tillägg av en marginal. För att begränsa ränterisken av lån till rörlig ränta innehas ränteswappar om 4 457,6 Mkr (2 000,0) och avtal om räntetak om 262,0,0 Mkr (0,0).

Två av Catenas lånefaciliteter påverkas av den negativa stibor genom att marginalräntan i dessa fall minskas. Derivatinstrumenten påverkas då Catena får betala även den rörliga räntedelen då denna nu är negativ. Nettoeffekten för 2016 av den negativa Stibor är -12,5 Mkr. Övriga lånefaciliteter påverkas inte av den negativa Stibor då dessa innehar ett räntegolv som gör att räntan aldrig kan understiga 0%.

Ränteförfallostruktur		Effektiv	Andel
År	Mkr	ränta, %1)	i %
2017	1 618,3	2,4	25,1
2018	764,0	3,4	11,8
2019	300,0	4,8	4,6
2020	562,0	4,1	8,7
2021	751,7	4,4	11,6
2022	883,9	4,4	13,7
2023	1 070,0	3,8	16,6
>2024	507,3	3,0	7,9
Totalt	6 457,2	3,6	100,0

1) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2016-12-31. Räntenivån förändras i takt med det generella ränteläget men med begränsning av aktuella räntetak.

	Nominellt värde			Verkligt värde (exklusive upplupen ränta)	Redovisat värde
	2016-12-31	2015-12-31	2016-12-31	2015-12-31	2016-12-31	2015-12-31
Ränteswapavtal
(erhåller rörlig, betalar fast ränta)	4 457,6	2000,0	-464,5	-115,7	-464,5	-115,7
Avtal om räntetak	262,0	–	–	–	–	–

Av redovisat värde för ränteswap- och capavtalen avser hela beloppet -464,5 Mkr (-115,7) långfristig del.

Tabellen ovan visar att verkligt och bokfört värde på koncernens samtliga derivat inte skiljer sig åt. Även för övriga för koncernen och moderbolaget upptagna finansiella tillgångar och skulder har samma verkliga värde som redovisat värde per 2016-12-31.

Nettovinst/förlust på finansiella instrument redovisade i resultaträkningen

Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara till finansiella instrument exklusive räntor. För uppgifter om ränteintäkter och räntekostnader se not 9 Finansiella intäkter och kostnader.

2016	Nettovinst/förlust i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar	-0,1
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR	-38,6
2015	Nettovinst/förlust i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar	–
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR	30,5

En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid med beaktande av derivatavtal ger en resultateffekt om -18,5 Mkr (-16,0).

Kreditrisker

Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kundfordringar. Förluster på kundfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Kreditrisken i finansverksamheten är mycket liten då Catenas kunder har hög kreditvärdighet. En kreditprövning görs avseende kundens kreditvärdighet och där osäkerhet föreligger kräver Catena bankgaranti eller borgensförbindelse. Alla hyror förskottsfaktureras. Catena har under 2016 inte drabbats av några finansiella kreditförluster och inga väsentliga kreditförluster i rörelsen.

För tidsanalys över förfallna kundfordringar och upplysningar om kundförluster hänvisas till not 15

Koncentrationsrisker

Koncentrationsrisk innebär t ex risk för stort beroende av ett fåtal kunder. Catenas 10 (10) största hyresgäster, svarade 2016-12-31 för sammanlagt 52 procent (61) av koncernens kontrakterade hyresintäkter.

Kreditriskexponering	2016-12-31	2015-12-31
Likvida medel	145,5	201,5
Kundfordringar	28,3	1,9
Övriga kortfristiga fordringar	477,2	46,2
Övriga långfristiga fordringar	5,8	617,0
Totalt	656,8	866,6

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

NOT 21. Klassificering av finansiella instrument

2016	Värderingskategorier
Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Låne och kundfordringar	Redovisat värde
Övriga långfristiga fordringar	–		3,3	3,3
Kundfordringar	–	–	28,3	28,3
Övriga kortfristiga fordringar	–	–	430,8	430,8
Likvida medel	–	–	145,5	145,5
Summa	–	–	607,9	607,9
Icke finansiella tillgångar				11 737,0
Totalt				12 344,9
Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut Långfristiga skulder till intresseföretag	– –	-2 788,0 -23,7	– –	-2 788,0 -23,7
Räntederivat	-464,5	–	–	-464,5
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	–	-3 669,2	–	-3 669,2
Leverantörsskulder	–	-85,6	–	-85,6
Kortfristiga skulder till intresseföretag	–	-46,4	–	-46,4
Upplupna kostnader	–	-90,2	–	-90,2
Summa	-464,5	-6 703,1	–	-7 167,6
Icke finansiella skulder				-1 273,0
Totalt				-8 440,6

2015 Värderingskategorier

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Finansiella tillgångar Värderade till verkligt värde via resultat Värderade till upplupet anskaffningsvärde Låne och kundfordringar Redovisat värde Övriga långfristiga fordringar – 613,1 613,1 Kundfordringar – – 1,9 1,9 Övriga kortfristiga fordringar – – 33,3 33,3 Likvida medel – – 201,5 201,5 Summa – – 849,8 849,8 Icke finansiella tillgångar 5 538,9 Icke finansiella tillgångar tillgängliga för försäljning 559,2 Totalt 6 947,9 Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut – -2 409,4 – -2 409,4 Räntederivat -115,7 – – -115,7 Kortfristig skulder tillgängliga för försäljning – -351,2 – -351,2 Kortfristiga skulder till kreditinstitut – -997,4 – -997,4 Leverantörsskulder – -45,9 – -45,9 Kortfristiga skulder till intresseföretag – -14,9 – -14,9 Upplupna kostnader – -36,9 – -36,9 Summa -115,7 -3 855,7 – -3 971,4 Icke finansiella skulder -485,5 Icke finansiella skulder tillgängliga för försäljning -13,2 Totalt -4 470,1 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

För alla balansposter överensstämmer redovisat värde i allt väsentligt med verkligt värde då posternas löptider är korta eller rörligt föräntad.

NOT 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Ställda säkerheter		2016-12-31 2015-12-31
Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut	6 513,3	3 430,4
Aktier för skulder till kredit institut1)	2 069,5	2 157,9
Garantiförpliktelser	–	20,9
Totalt	8 582,8	5 609,2
Eventualförpliktelser
Ansvar för koncernföretags skulder (HB/KB)	372,7	737,6
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag	5 896,4	3 315,5
Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag	97,7	99,5
Övriga eventualförpliktelser	0,1	0,1
Totalt	6 366,9	4 152,7

1) Avser aktier i koncernföretag.

NOT 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2016-12-31 2015-12-31
Förskottsbetalda hyror	86,0	28,8
Upplupna driftskostnader	10,5	5,5
Förutbetalda mediakostnader	0,6	0,6
Upplupna räntekostnader	36,8	14,1
Upplupna lönerelaterade
kostnader	15,7	11,1
Upplupna försäljningskostnader	21,4	–
Övriga poster	5,8	5,5
Totalt	176,8	65,6

NOT 24. Närstående

Närståenderelationer

Koncernen står under ett betydande inflytande från Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag. Hans innehav uppgick per 2016-12-31 till 31,4 procent (46,8) av rösterna i koncernens moderbolag. Erik Paulsson är styrelseledamot i Catena. Erik Paulssons inflytande leder till att koncernen har närståendetransaktioner med Backahill AB och Hansan AB. Närståendetransaktioner har även skett med av styrelseledamoten, Catharina Elmsäter-Svärd, ägt bolag, AB Elmsäters i Enhörna avseende konsulttjänster.

Utöver ovanstående närståenderelationer äger Catena, via koncernföretag, följande intresseföretag, Log. Sunnanå AB, Log.Tostarp AB, PeBri Projektutveckling AB, Törsjö Logistik AB och SFF Holding AB. Se not 14 Andelar i intresseföretag.

Ingen styrelseledamot eller ledande befattningshavare i Catena AB eller i dess dotterföretag har själv, via bolag eller närstående haft någon direkt delaktighet i affärstransaktion genomförd av Catena, som var eller är ovanlig i sin karaktär eller sina villkor och som inträffat under 2016. Se not 8 Anställda och personalkostnader.

Catena har i två fall utställt borgensförbindelse för koncernföretags intresseföretag, se not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.

	2016	2015
Transaktioner med koncernföretags intresseföretag
Försäljning	8,5	3,2
Ränteintäkter	1,5	1,5
Kortfristiga fordringar	92,7	67,0
Långfristiga fordringar	0,7	–
Räntebärande skulder	46,4	14,9
Borgensförbindelser	97,7	99,5
Transaktioner med andra närstående
Inköp	0,2	118,7
Försäljning	–	1 430,7
Långfristiga fordringar	–	613,1

Övrig information

Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas.

Posten långfristiga fordringar avser den förskjutna köpeskillingen som uppstod i samband med försäljningen av projektfastigheterna i Solna.

Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

NOT 25. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång

Catena har den 18 januari 2017 deltagit i obligation via SFF (Svensk FastighetsFinansiering AB) om totalt 234 Mkr med den i december 2016 förvärvade terminalen Stockholm Drivremmen 1. 170 Mkr löper till 2020-04-20 med en fast årlig nominell ränta om 1,42 och 64 Mkr med en löptid till 2020-03-09 med en rörlig ränta om tremånaders Stibor plus 1 procent med en effektiv marginal om 1,1 procent.

Den 23 februari 2017 har Catena avyttrat 50 procent av bolaget Catena Regulatorn AB för en köpeskilling om 77 Mkr. Bolaget äger fastigheten Regulatorn 2 i Huddinge som i transaktionen hade ett åsatt värde om 365 Mkr. Köpare och framtida samarbetspart är WA Fastigheter AB, som kommer arbeta med att ta fram en ny detaljplan på fastigheten, som på sikt inte lämpar sig för logistikändamål.

Catena har den 15 mars tecknat avtal om försäljning och samma dag frånträtt fastigheten Ädelmetallen 1 i Jönköping. Affären sker som en bolagsförsäljning till Förvaltnings AB Lustgården om en köpeskilling om drygt 95 Mkr med ett underliggande fastighetsvärde om 96 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 21 000 kvadratmeter och ligger idag i ett läge bättre ämnat för handel än för logistik.

I övrigt har inga väsentliga händelser inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av koncernens finansiella ställning.

NOT 26. Kassaflödesanalys

	Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys	2016-01-01 -2016-12-31	2015-01-01 -2015-12-31
1	Betalda räntor och erhållen utdelning
	Erhållen utdelning	–	–
2	Erhållen ränta	1,8	4,2
	Erlagd ränta	-203,1	-88,9
3	Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
	Av- och nedskrivningar av tillgångar	0,8	0,5
	Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter	-38,3	-198,3
4	Förändringar i värdet av derviat	38,5	-30,5
	Resultatandel i intresseföretag	6,0	-12,4
5	Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar	-11,6	-101,3
	Realisationsresultat vid avyttring av verksamheter	1,8	-0,9
6	Andra ej likviditetspåverkande resultatposter	12,1	-5,4
		-90,7	-348,3
7	Förvärv av tillgångar via dotterföretag
	Förvärvet av Tribona utgör rörelse förvärv i enlighet med IFRS3 medan årets övriga förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som till
	gångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:
8	Förvärvade tillgångar och skulder:
	Goodwill	696,6	–
9	Förvaltningsfastigheter	5 829,8	555,7
	Materiella anläggningstillgångar	1,3	–
10	Uppskjuten skattefordran	77,3	–
	Rörelsefordringar	25,3	15,0
11	Likvida medel	32,9	3,2
	Avsättningar	-310,0	–
	Uppskjutna skatteskulder	-704,1	–
12	Långfristiga skulder	-3 240,0	-72,0
	Kortfristiga rörelseskulder	-82,2	-31,8
13	Summa nettotillgångar	2 326,9	470,1
	Erlagd köpeskilling	2 326,9	235,9
14	Ersättning för lösen av bolagets skuld till moderbolag	–	234,2
	Apportemission	-1 466,2	–
15	Summa	860,7	470,1
	Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten	-32,9	-3,2
16	Påverkan på likvida medel	827,8	466,9
	Avyttring av verksamheter
	Avyttrade tillgångar och skulder:
17	Goodwill	44,2	–
	Förvaltningsfastigheter	976,1	1306,7
18	Finansiella tillgångar	6,7	–
	Uppskjuten skattefordran	0,4	–
19	Rörelsefordringar	7,4	47,1
	Likvida medel	–	–
20	Avsättningar	-0,9	–
	Uppskjutna skatteskulder	-37,5	-0,5
	Långfristiga skulder	-222,9	–
21	Kortfristiga skulder	-269,5	-26,8
	Kvarstående aktieinnehav	–	–
22	Realisationsresultat	95,4	95,4
	Summa	502,2	1 421,9
23	Erhållen köpeskilling	502,2	1 421,9
	Säljarrevers	-40,0	-650,0
24	Summa	462,2	771,9
	Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten	–	–
25	Påverkan på likvida medel	462,2	771,9
	Förvärv av övriga finansiella tillgångar
	Lämnade kapitaltillskott	–	–
26	Förvärv av intresseföretag	–	-621,2
	Förändringar i räntebärande poster	–	–
27	Summa investering i finansiella tillgångar	–	-621,2
	Försäljning av finansiella tillgångar
	Erhållet aktieägartillskott	–	–
	Lösen av finansiell fordran	222,6	–
	Summa avyttring av finansiella tillgångar	222,6	–

NOT 27. Alternativa nyckeltal

				2016-12-31 2015-12-31
Fastighetsrelaterade	Hän	Formel
Överskottsgrad, %	visning	referens
Driftsöverskott	RR	A	578,1	351,3
Hyresintäkter	RR	B	786,6	464,2
Överskottsgrad = A/B			73,5%	75,7%
Belåningsgrad, %
Långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut	BR BR	A B	2 788,0 3 669,2	2 409,4 997,5
– avseende tillgångar för försäljning	Not 16	C	–	347,2
Förvaltningsfastigheter	BR	D	10 786,4	4 781,5
– redovisade för försäljning	Not 16	E	–	558,8
Belåningsgrad = (A+B+C)/(D+E)			59,9%	70,3%
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %
Årets resultat	RR	A	338,4	571,5
Summa eget kapital vid årets ingång	BR	B	2 477,8	1 984,4
Summa eget kapital vid årets utgång	BR	C	3 904,3	2 477,8
Avkastning på eget kapital = A/((B+C)/2)			10,6%	25,6%
Avkastning på totalt kapital, %			–	–
Resultat före skatt	RR	A	386,6	590,3
Återläggning av finansiella kostnader	RR	B	244,3	94,3
Återläggning orealiserad värdeförändring derivat	RR	C	38,6	–
Summa tillgångar vid årets ingång	BR	D	6 947,9	6 136,0
Summa tillgångar vid årets utgång	BR	E	12 344,9	6 947,9
Avkastning på totalt kapital = A+B+C/((D+E)/2)			6,9%	10,5%
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt	RR	A	386,6	590,3
Återläggning av finansiella kostnader	RR	B	244,3	94,3
Återläggning orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter	RR	C	-138,3	-198,3
Återläggning värdeförändringar goodwill	RR	D	38,9	–
Återläggning värdeförändringar derivat	RR	E	38,6	-30,5
Räntetäckningsgrad = (A+B+C+D+E)/B			2,3	4,8
Genomsnittlig ränta, %
se Ränteförfallostruktur i	Not 20		3,6	2,6
Räntebindning, år
se Ränteförfallostruktur i	Not 20		3,5	3,1
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr
Långfristiga skulder till kreditinstitut	BR	A	2 788,0	2 409,4
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	BR	B	3 669,2	997,5
– avseende tillgångar för försäljning	Not 15	C	–	347,2
Räntebärande skulder avseende fastigheter =A+B+C			6 457,2	3 754,1
Kapitalbindning, år se Låneavtalens förfallostruktur i	Not 20		1,5	2,5
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr		A	6 457,2	3 754,1
Summa eget kapital vid årets utgång	BR	B	3 904,3	2 477,8
Skuldsättningsgrad = A/B			1,7	1,5
Soliditet, %
Summa eget kapital vid årets utgång	BR	A	3 904,3	2 477,8
Summa tillgångar vid årets utgång	BR	B	12 344,9	6 947,9
Soliditet = A/B			31,6%	35,7%
Soliditet exklusive goodwill, %
Summa eget kapital vid årets utgång	BR	A	3 904,3	2 477,8
Summa tillgångar vid årets utgång Avdrag goodwill	BR BR	B C	12 344,9 613,5	6 947,9 –
Soliditet exkl. goodwill = A/(B-C)			33,3%	35,7%

			2016-12-31	2015-12-31
Aktierelaterade	Hän visning	Formel referens
Aktiens direktavkastning, %
Utdelning per aktie, kr		A	3,5	3,0
Aktiekurs vid årets utgång		B	128,50	115,75
Aktiens direktavkastning = A/B			2,7%	2,6%
Aktiens totalavkastning, %
Utdelning per aktie, kr		A	3,5	3,0
Aktiekurs vid årets ingång		B	115,00	105,75
Aktiekurs vid årets utgång		C	128,50	115,75
Aktiens totalavkastning = (C-B+A)/B			14,8%	12,3%
Eget kapital per aktie, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr	BR	A	3 899,9	2 473,4
Antal utestående aktier vid årets utgång		B	35 735 506	25 641 921
Eget kapital per aktie = A/B			109,13	96,46
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr	RR	A	316,0	259,3
Genomsnittligt antal utestående aktier1)		B	33 166 546	25 851 694
Förvaltningsresultat per aktie = A/B			9,53	10,03
p/e-tal
Resultat per aktie, kr		A	10,20	22,11
Aktiekurs vid årets utgång		B	128,50	115,75
p/e-tal = B/A			13	5
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, Mkr	KA	A	294,3	241,5
Genomsnittligt antal utestående aktier1)		B	33 166 546	25 851 694
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie = A/B			8,87	9,34
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav (inkl goodwill), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr	BR	A	3 899,9	2 473,4
Uppskjuten skattefordran, Mkr	BR	B	-135,6	-57,8
Verkligt värde räntederivat, Mkr	Not 20	C	464,5	115,7
Uppskjuten skatteskuld, Mkr	BR	D	1 125,7	395,7
– avseende tillgångar för försäljning	Not 16	E	–	22,0
Antal utestående aktier vid årets utgång		F	35 735 506	25 641 921
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav (inklusive goodwill) =
(A+B+C+D+E)/F			149,8	115,0
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr	BR	A	3 899,9	2 473,4
Goodwill som effekt av uppskjuten skatt		B	-503,0	–
Uppskjuten skattefordran, Mkr	BR	C	-135,6	-57,8
Verkligt värde räntederivat, Mkr	Not 20	D	464,5	115,7
Uppskjuten skatteskuld, Mkr	BR	E	1 125,7	395,7
– avseende tillgångar för försäljning	Not 16	F	–	22,0
Antal utestående aktier vid årets utgång		G	35 735 506	25 641 921
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav = (A+B+C+D+E+F)/G			135,8	115,0

1) 2015 har omräknats retroaktivt med hänsyn till fondemissionselementet i nyemissionen den 11 oktober 2016.

BR=Rapport över finansiell ställning, koncernen. KA=Kassaflödesanalys, koncernen. RR=Rapport över totalresultat, koncernen.

26

27

23

24

Finansiella rapporter – moderbolaget

Resultaträkning, moderbolaget

		2016-01-01	2015-01-01
Mkr	Not	-2016-12-31	-201-12-31
Nettoomsättning	4	47,7	30,2
Kostnad för utförda
tjänster	5,6,7,8	-70,0	-55,1
Rörelseresultat		-22,3	-24,9
Finansiella intäkter och kostnader	9
Ränteintäkter och liknande
resultatposter		101,1	73,2
Resultat från andelar i
koncernföretag		146,2	102,7
Räntekostnader och
liknande resultatposter		-241,6	-99,4
Resultat före skatt		-16,6	51,6
Bokslutsdispositioner		-0,1	–
Skatt på årets resultat	10	-14,3	-17,7
Årets totalresultat	16	-31,0	33,9

I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.

Balansräkning, moderbolaget

Mkr	Not	2016-12-31	2015-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier	11	2,3	1,6
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	12	3 252,6	1 242,4
Andelar i intresseföretag	13	–	610,2
Uppskjuten skattefordran	10	39,4	29,4
Övrig långfristig fordran		4,1	3,8
S:a finansiella anläggningtillgångar		3 296,1	1 885,8
Summa anläggningstillgångar		3 298,4	1 887,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	14	0,3	0,2
Fordringar hos koncernföretag		3 983,1	1 210,3
Fordringar hos intresseföretag		92,7	33,3
Övriga fordringar		2,4	2,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	3,9	3,3
Summa kortfristiga fordringar		4 082,4	1 249,4
Kassa och bank		113,7	201,2
S:a omsättningstillgångar		4 196,1	1 450,6
S:a TILLGÅNGAR	22	7 494,5	3 338,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	17
Bundet eget kapital
Aktiekapital		157,2	112,8
Reservfond		10,0	10,0
Summa bundet eget kapital		167,2	122,8
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 998,8	962,4
Balanserat resultat		33,9	–
Årets totalresultat		-31,0	33,9
Summa fritt eget kapital		2 001,7	996,3
Summa eget kapital		2 168,9	1 119,1
Obeskattade reserver
Överavskrivningar		0,1	–
Summa obeskattade reserver		0,1	–
Skulder
Avsättningar
Övriga avsättningar	18	0,4	0,5
Summa avsättningar		0,4	0,5
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	15,20	–	316,8
Uppskjuten skatteskuld	10	–	–
Räntederivat	15	177,5	115,7
Summa långfristiga skulder		177,5	432,5
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	15,20	316,8	67,2
Leverantörsskulder		6,8	4,8
Skulder till koncernföretag	15	4 740,3	1 667,5
Skulder till intresseföretag		46,4	14,9
Övriga skulder		6,6	4,9
Skatteskuld		0,1	–
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	19	30,6	26,6
Summa kortfristiga skulder		5 147,6	1 785,9
Summa skulder	22	5 325,1	2 218,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		7 494,5	3 338,0

Förändringar i eget kapital, moderbolaget

	Bundet eget kapital			Fritt eget kapital
Mkr	Aktie kapital	Reserv fond	Överkurs fond	Balanserat resultat	Årets total resultat	Total eget kapital
Ingående eget kapital 2015-01-01	112,8	10,0	1 039,3	–	–	1 162,1
Nyemission	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	–	–	–	–	33,9	33,9
Utdelning	–	–	-76,9	–		-76,9
Utgående eget kapital 2015-12-31	112,8	10,0	962,4	–	33,9	1 119,1
Ingående eget kapital 2016-01-01	112,8	10,0	962,4	–	33,9	1 119,1
Omföring totalresultat	–	–	–	33,9	-33,9	–
Nyemission	44,4	–	1 141,6	–	–	1 186,0
Emissionskostnader	–	–	-7,0	–	–	-7,0
Emissionskostnader, skatt	–	–	1,5	–	–	1,5
Årets totalresultat	–	–	–	–	-31,0	-31,0
Utdelning	–	–	-99,7	–	–	-99,7
Utgående eget kapital 2016-12-31	157,2	10,0	1 998,8	33,9	-31,0	2 168,9

Kassaflödesanalys, moderbolaget

	2016-01-01	2015-01-01
Mkr Not 21	-2016-12-31	-2015-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt	-16,6	51,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	62,3	-30,1
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	45,7	21,5
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	-2,5	-10,4
Förändring av rörelseskulder	-14,9	10,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten	28,3	21,2
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag	-589,3	–
Försäljning av dotterföretag	47,9	–
Förvärv av materiella anläggningstillgångar	-1,5	-0,3
Förvärv av finansiella tillgångar	–	-625,2
Avyttring samt nettoamortering av finansiella tillgångar	271,0	299,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-271,9	-325,8
Finansieringsverksamheten
Nyemission	323,0	–
Upptagna lån	–	384,0
Amortering av lån	-67,2	–
Utdelning	-99,7	-76,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	156,1	307,1
Årets kassaflöde	-87,5	2,5
Likvida medel vid årets början	201,2	198,7
Likvida medel vid årets slut	113,7	201,2

Noter – moderbolaget

Not 1. Redovisningsprinciper Not 4. Nettoomsättning

Belopp i Mkr om inget annat anges

Catena AB (publ), 556294-1715, är moderbolag i en koncern innefattande bolag som äger och förvaltar fastigheter, eller driver fastighetsrelaterade projekt. Alla koncernsamordnande funktioner är samlade i moderbolaget.

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering, Redovisning för juridiska personer, RFR 2, innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt som detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen, beskrivna i koncernens not 2, utom i de fall som anges nedan.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges.

Dotterföretag, intresseföretag och joint venture Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.

Aktieägartillskott och koncernbidrag

Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning Moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultatoch balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för eget kapital och att andra avsättningar redovisas som egen huvudrubrik i balansräkningen.

Not 2. Finansiell riskhantering

I koncernen tillämpas gemensam riskhantering för alla enheter. Den beskrivning som finns i koncernens not 20 är därför i allt väsentligt tillämplig även för moderbolaget.

Not 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden.

De beskrivningar som finns i koncernen över viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål är tillämpliga även för moderbolaget.

Omsättning utgörs i huvudsak av koncerninternt administrationsarvode.

Not 5. Kostnad för utförda tjänster

	2016	2015
Personalkostnader	47,4	34,1
Övriga externa kostnader	21,8	20,5
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar	0,8	0,5
Totalt	70,0	55,1

NOT 6. Anställda och personalkostnader

Medeltalet anställda	2016	varav män	2015	varav män
Anställda i Sverige	32	65%	21	69%
	2016	2015	2016	2015
Könsfördelning i				Ledande be
företagsledningen		Styrelse	fattningshavare
Män	67%	67%	75%	75%
Kvinnor	33%	33%	25%	25%

	2016	2015
Löner, arvoden, förmåner och övriga ersättningar
Styrelseordförande	0,2	0,2
Övriga styrelseledamöter	0,4	0,4
Verkställande direktören
Grundlön	2,8	2,7
Övriga ersättningar	1,5	1,4
Övriga ledande befattningshavare (9 resp 7 personer)
Grundlön	7,8	5,6
Övriga ersättningar	1,9	1,4
Övriga anställda	15,0	9,7
Summa	29,6	21,4
Pensionskostnader
Verkställande direktören	1,6	1,3
Övriga ledande befattningshavare
(9 resp 7 personer)	3,3	2,1
Övriga anställda	2,3	1,2
Summa	7,2	4,6
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelseordförande	0,1	0,1
Övriga styrelseledamöter	0,1	0,1
Verkställande direktören	1,7	1,6
Övriga ledande befattningshavare
(9 resp 7 personer)	3,7	2,7
Övriga anställda	5,2	3,3
Summa	10,8	7,8
Totalt	47,6	33,8

För information om styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings- och uppsägningsvillkor, ersättningar till närstående, bonus, pensioner, avgångsvederlag mm hänvisas till koncernens not 8.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Not 7. Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2016	2015
Revisionsuppdrag	1,9	1,2
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag	0,5	0,5
Skatterådgivning	0,1	0,2
Övriga tjänster	–	0,1
Totalt	2,5	2,0

Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revisionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att avge revisionsberättelsen, samt s k revisionsrådgivning som lämnas i samband med revisionsuppdraget.

Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses arvode för olika typer av kvalitetssäkringstjänster.

Med övriga tjänster avses sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.

Kostnader för revision och andra uppdrag hos PwC avseende samtliga dotterföretag har belastat moderbolaget.

NOT 8. Leasingavgifter avseende operationell leasing

	2016	2015
Minimileaseavgifter1)	1,4	0,6

1) Det finns inga variabla avgifter.

Avtalade framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara kontrakt förfaller till betalning:

Totalt	2,5	1,1
Mellan ett och fem år	1,1	0,4
Inom ett år	1,4	0,7

Moderbolagets operationella leasingavtal består i huvudsak av operationella billeasingavtal.

NOT 9. Finansiella intäkter och kostnader

Ränteintäkter och liknande
resultatposter	2016	2015
Ränteintäkter, koncernföretag	86,7	39,6
Ränteintäkter, övriga	1,5	3,1
Räntederivat, värdeförändringar	–	30,5
Valutakursvinst	12,9	–
Summa	101,1	73,2
Resultat från andelar i koncernföretag	2016	2015
Mottagna koncernbidrag	226,5	131,2
Nedskrivning av aktier i dotterföretag	-80,3	-28,5
Summa	146,2	102,7
Räntekostnader och liknande
resultatposter	2016	2015
Räntekostnader, koncernföretag	-111,2	-49,9
Räntekostnader, övriga	-63,1	-44,4
Räntederivat, värdeförändringar	-61,8	–
Övriga finansiella kostnader	-5,5	-5,1
Summa	-241,6	-99,4
Finansnetto	5,7	76,5

Not 10. Skatt

Redovisad i resultaträkningen					2016		2015
Aktuell skatt
Årets skatt					-22,8		-8,0
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader					8,5		-9,7
Totalt redovisad skatt					-14,3		-17,7
Avstämning av effektiv skatt					2016		2015
Resultat före skatt					-16,6		51,6
Skatt enligt gällande skattesats; 22%					3,7		-11,4
Ej avdragsgilla kostnader					-17,8		-6,3
Skatt hänförlig till tidigare år					-0,2		–
Redovisad effektiv skatt					-14,3		-17,7
Uppskjuten	IB	Redov. över RR	UB	Redov. eget kapital	Redov. över	RR
skattefordran	2015	2015	2015	2016	2016		UB 2016
Pensionsav sättningar	0,7	-0,2	0,5		– -0,2		0,3
Derivatinstru ment	32,2	-6,7	25,5		– 13,6		39,1
Underskotts avdrag	6,2	-2,8	3,4		– -3,4		–
Summa upp skjuten skattefordran	39,1	-9,7	29,4		– 10,0		39,4
Uppskjuten skatteskuld
Emissions kostnader	–	–	–	1,5	-1,5		–

NOT 11. Materiella anläggningstillgångar

Inventarier	2016	2015
Ingående anskaffningsvärden	2,6	2,3
Förvärv	1,6	0,3
Försäljningar och utrangeringar	-0,1	–
Utgående anskaffningsvärden	4,1	2,6
Ingående avskrivningar	-1,0	-0,5
Försäljningar och utrangeringar	–	–
Årets avskrivningar	-0,8	-0,5
Utgående avskrivningar	-1,8	-1,0
Redovisat värde	2,3	1,6

skatteskuld – – – 1,5 -1,5 –

Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen

	2015
0,8	0,5
	2016

NOT 12. Andelar koncernföretag

	2016-12-31	2015-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 338,0	1 294,5
Förvärv	2 058,1	–
Avyttringar	-47,9	–
Lämnade koncernbidrag1)	80,3	28,5
Lämnade kapitaltillskott	–	15,0
Vid årets slut	3 428,5	1 338,0
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	-95,6	-67,1
Årets nedskrivningar2)	-80,3	-28,5
Vid årets slut	-175,9	-95,6
Redovisat värde vid årets slut	3 252,6	1 242,4

¹⁾ Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen.

2) Årets nedskrivningar ingår i resultaträkningens rad "Resultat från andelar i koncernföretag", se not 9.

Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag					2016-12-31	2015-12-31
Dotterföretag	Org. Nr.	Säte	Antal andelar	Andel i %1)	Redovisat värde	Redovisat värde
Catena Logistik AB	556922-7365	Helsingborg	1 000	100,0	1 154,8	1 154,8
Catena Byggnads AB	556048-4726	Helsingborg	50 000	100,0	–	47,7
Catena Fastigheter AB	556754-0843	Helsingborg	1 000	100,0	0,1	0,1
Catena i Stenungsund AB	556754-0835	Helsingborg	1 000	100,0	–	0,1
Catena i Vinsta AB	556754-0868	Helsingborg	1 000	100,0	24,6	24,6
Catena i Täby AB	556754-7509	Helsingborg	1 000	100,0	–	0,1
Catena Obl. Holding AB	556984-8467	Helsingborg	1 000	100,0	15,1	15,1
Tribona AB2)	556870-4646	Helsingborg	48 657 051	100,0	2 058,1	–
Totalt					3 252,6	1 242,4

1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.

2) Catena har, efter påkallad tvångsinlösen, fått förhandstillträde till utestående aktier i Tribona.

Det pågår dock ett förfarande avseende till vilket pris de sista sista aktierna ska lösas in.

Specifikation av indirekt ägda dotterföretag

15
	Firma	Org. nr.	Säte	Firma	Org. nr.	Säte
16	Catena Adaptern 1 AB	556606-3631	Helsingborg	Catena Godsvagnen AB	556740-8801	Helsingborg
	Catena Backa 23:5 KB	916624-0797	Helsingborg	Catena Gävle AB	556697-7194	Helsingborg
17	Catena Backa 23:9 AB	556822-2433	Helsingborg	Catena Haninge AB	556660-1596	Helsingborg
	Catena Backa 97:10 AB	556595-0002	Helsingborg	Catena Holding 11 AB	556914-7522	Helsingborg
18	Catena Backa Invest AB	556758-6838	Helsingborg	Catena Holding 5 AB	556877-4243	Helsingborg
	Catena Basfiolen AB	556697-7129	Helsingborg	Catena Holding 6 AB	556877-4250	Helsingborg
	Catena Batteriet AB	559083-7182	Helsingborg	Catena Holding 8 AB	556905-3951	Helsingborg
19	Catena B-Kråkebo 1:56 AB	559016-9198	Helsingborg	Catena Holding 9 AB	556912-0313	Helsingborg
	Catena Boländerna 22:9 AB	559083-7125	Helsingborg	Catena Holding I AB	556707-7580	Helsingborg
20	Catena Borlänge AB	556605-0620	Helsingborg	Catena Holding II AB	556706-9660	Helsingborg
	Catena Borås AB	556519-4155	Helsingborg	Catena Holding IV AB	556750-7891	Helsingborg
21	Catena Borås Tre AB	556691-3223	Helsingborg	Catena Holding NO AS	991 742 328	Oslo
	Catena Borås Två AB	556537-6141	Helsingborg	Catena Hästhagen AB	556252-1616	Helsingborg
22	Catena Bronsringen AB	556702-8153	Helsingborg	Catena Invest AB	556649-9108	Helsingborg
	Catena Bröndby AS	DK 30926080	Köpenhamn	Catena Jakobsberg AB	556607-0925	Helsingborg
23	Catena Bulten 1 AB	556968-2478	Helsingborg	Catena Jordbromalm 4:41 AB	556731-8554	Helsingborg
	Catena Bunkagården M 1 AB	556445-0087	Helsingborg	Catena Järfälla AB	556605-0737	Helsingborg
	Catena Bunkagården M 2 AB	556912-0339	Helsingborg	Catena Jönköping AB	556536-7587	Helsingborg
24	Catena Burlöv AB	556605-0992	Helsingborg	Catena Jönköping Två AB	556691-3215	Helsingborg
	Catena Drivremmen 1 AB	559083-7117	Helsingborg	Catena Karlstad AB	556605-0695	Helsingborg
	Catena Däcket 1 AB	559083-7166	Helsingborg	Catena Klippan AB	556536-7579	Helsingborg
	Catena Ekeby 2:2 AB	559081-1880	Helsingborg	Catena Klippan Mega AB	556594-2603	Helsingborg
	Catena Fosie 4 AB	556775-7819	Helsingborg	Catena Konen AB	556802-4771	Helsingborg
	Catena Fräsaren 12 AB	556987-6773	Helsingborg	Catena Kopparverket AB	556700-1275	Helsingborg
	Catena Fröträdet 1 AB	556605-2139	Helsingborg	Catena Korsberga 1 AB	556834-6539	Helsingborg
	Catena Fördelaren 1 AB	556605-2097	Helsingborg	Catena Kristianstad AB	556697-7202	Helsingborg
	Catena Förmannen AB	556667-7299	Helsingborg	Catena Kungsbacka AB	556969-5439	Helsingborg

9

10

11

12

13

14

Firma	Org. nr.	Säte	Firma	Org. nr.	Säte
Catena Köpingegården HB	916626-8806	Helsingborg	Catena Södertälje AB	556524-7433	Helsingborg
Catena Lagret 1 AB	556660-1539	Helsingborg	Catena Söderåsen Fastighets AB 556634-8776		Helsingborg
Catena Lagret 2 AB	559007-5544	Helsingborg	Catena Tahe AB	556102-5304	Helsingborg	1
Catena Linköping AB	556605-0471	Helsingborg	Catena Tankbilen 9 AB	556956-0690	Helsingborg
Catena Logistikposition			Catena Terminal AB	559081-1948	Helsingborg	2
Helsingborg AB	556688-6635	Helsingborg	Catena Terminalen 1 AB	556312-0236	Helsingborg
Catena Malmö AB	556537-6166	Helsingborg	Catena Transportstaden			3
Catena Malmö Två AB	556824-2944	Helsingborg	Örebro AB	556591-2309	Helsingborg
Catena Misteln AB	559011-1307	Helsingborg	Catena Tågarp 16:22 AB	559018-0880	Helsingborg	4
Catena Mosås AB	556710-4459	Helsingborg	Catena Umeå AB	556605-0562	Helsingborg
Catena Muskötgatan AB	556633-8157	Helsingborg	Catena Vanda AB	556672-1402	Helsingborg
Catena Målås 4:4 AB	559083-7133	Helsingborg	Catena Varalöv AB	556663-0025	Helsingborg	5
Catena Mölnlycke AB	556990-3379	Helsingborg	Catena Vasslan AB	556697-7137	Helsingborg
Catena Mörby AB	556713-8572	Helsingborg	Catena Vindtunneln 2 AB	556685-3064	Helsingborg	6
Catena Obl. AB	556984-8426	Helsingborg	Catena Vissol AB	556140-0135	Helsingborg
Catena Projekt AB	556824-7570	Helsingborg	Catena Vissol Två AB	556717-7653	Helsingborg	7
Catena Regulatorn AB	556584-0005	Helsingborg	Catena Vångagärdet AB	559086-8021	Helsingborg
Catena Service AB	556750-7917	Helsingborg	Catena Värdshuset AB	556697-7145	Helsingborg	8
Catena Skogskojan 1 AB	556972-7547	Helsingborg	Catena Värnamo AB	556950-7592	Helsingborg
Catena Slottshagen 2:1 AB	556703-2809	Helsingborg	Catena Växjö Ett AB	556222-2595	Helsingborg	9
Catena Slätthög 1 AB	556929-6873	Helsingborg	Catena Årsta AB	556605-0760	Helsingborg
Catena Slätthög 4 AB	556872-7639	Helsingborg	Catena Ädelmetallen AB	556740-9874	Helsingborg	10
Catena Slätthög 6 AB	556929-6881	Helsingborg	Catena Ättehögen AB	556659-9360	Helsingborg
Catena Smeden 1 AB	556950-7584	Helsingborg	Catena Örebro AB	556636-3270	Helsingborg
Catena Sockret 1 AB	559054-1099	Helsingborg	Catena Östanvinden AB	556697-7111	Helsingborg	11
Catena Sockret 2 AB	559054-1107	Helsingborg	Hallsbergs Kombiterminal AB	556643-8023	Helsingborg
Catena Sockret 4 AB	559025-6698	Helsingborg	Hallsbergs Terminal AB	556317-5966	Helsingborg	12
Catena Sockret 6 AB	559054-0968	Helsingborg	Logistikposition Karlshamn AB	556752-6040	Karlshamn
Catena Stockholm AB	556519-4148	Helsingborg	Logistikposition Katrineholm AB 556692-4147		Katrineholm	13
Catena Sundsvall AB	556605-0596	Helsingborg	Queenswall AB	559001-6696	Ängelholm
Catena Sunnanå 5:16 AB	559071-0090	Helsingborg				14

NOT 13. Andelar i intresseföretag

Intresseföretag	2016-12-31	2015-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	610,2	–
Förvärv	–	610,2
Omklassificering	-610,2	–
Aktieägartillskott	–	–
Årets andel av resultat efter skatt	–	–
Redovisat värde vid årets slut	–	610,2

Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.

Catena har 23 oktober 2015 förvärvat 29,55 procent av aktierna i Tribona AB (publ). Tribona är ett renodlat fastighetsbolag inom logistik och logistikfastigheter. I samband med förvärvet lämnades ett offentligt uppköpserbjudande som i februari 2016 gett ett resultat att Catena AB äger 94,5 procent av Tribona AB. Under 2016 är tvångsinlösenförfarande inlett och Tribona-aktien är avnoterad från börsen. I nedanstående tabell för 2015 visas, förutom ägarandel och moderbolagets redovisade värde, intresseföretagens resultat och balansräkning i sammandrag, Mkr (100%).

2015
Joint Ventures/ Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Tillgångar	Skulder	Intäkter	Resultat	Redovisat värde
Tribona AB (publ) 556870-4646		Lund	29,55%	5 453,0	3 534,0	402,0	140,0	610,2
Totalt				5 453,0	3 534,0	402,0	140,0	610,2

För mer information se koncernens not 13, Andelar i intresseföretag.

Not 14. Kundfordringar

Moderbolagets kundfordringar uppgår till 0,3 Mkr (0,2). Av dessa är 0,2 Mkr (0,0) förfallna. I moderbolaget har inga kundförluster uppkommit under året.

19

20

21

22

23

Not 15. Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finanspolicy

Moderbolagets finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Catenas styrelse. Mål och policy finns beskrivna i koncernens not 19.

Finansiering och finansieringsrisker

Lånevillkor, effektiv ränta och förfallostruktur

	Nominellt belopp i originalvaluta		effektivränta	Genomsnittlig
			2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31
Skulder till kreditinstitut	316,8	384,0	2,6%	2,6%
Skulder till koncernföretag	4 740,3	1 667,5	3,0%	3,0%
Skulder till in tresseföretag	46,4	14,9	0,0%	0,0%

I moderbolaget är det koncernens ränterisk som säkras. Samtliga redovisade värden i moderbolaget motsvarar verkliga värden. Nedanstående tabell visar redovisade värden på bokslutsdagen.

	Nominellt värde		Redovisat värde
		2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31
Ränteswap avtal	2 000,0	2 000,0	-177,5	-115,7

En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid med beaktande av derivatavtal ger en resultateffekt om -30,6 Mkr (-0,5).

NOT 17. Eget kapital

Antalet utgivna aktier per 31 december 2016
Aktieslag	Antal registrerade aktier	Aktiens kvot värde, kronor	Totalt kvot värde, kronor	Antal röster per aktie	Totalt antal röster
Stamaktie	35 735 506	4,40 kr	157 236 226,40 kr	1	35 735 506

Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.

Aktiekapitalets utveckling

År	Transaktion	Ökning aktie kapital, kronor	Totalt aktie kapital, kronor	Ökning antal registrerade aktier	Totalt antal registrerade aktier	Totalt antal utestående aktier
1999	Nyemission	49 075 400	50 000 000	490 754	11 555 662	11 555 662
2006	Fondemission	883 800	50 883 800	8 838	11 564 500	11 564 500
2013	Riktad nyemission	59 976 189	110 859 989	13 630 952	25 195 452	25 195 452
2014	Riktad nyemission	1 964 464	112 824 452	446 469	25 641 921	25 641 921
2016	Riktad nyemission	31 886 672	144 711 124	7 246 971	32 888 892	32 888 892
2016	Riktad nyemission	1 525 102	146 236 226	346 614	33 235 506	33 235 506
2016	Riktad nyemission	11 000 000	157 236 226	2 500 000	35 735 506	35 735 506

De utdelningar som fastställdes på årsstämman och betalades ut under 2016 uppgick till 3,00 kr per aktie och totalt 99,7 Mkr. För 2016 föreslår styrelsen en ordinarie utdelning om 3,50 kronor per aktie. Beräknat på antalet utestående aktier som berättigar till utdelning för verksamheten 2016, innebär den föreslagna utdelningen ett totalt utdelningsbelopp om

125,1 Mkr. Utdelningsbeloppet motsvarar 101 procent av aktieutdelningen av Catenas finansiella mål, 123,2 Mkr.

Moderbolagets mål med kapitalförvaltning samt finansiella mål överensstämmer med koncernens och framgår av not 19 för koncernen.

NOT 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2016-12-31	2015-12-31
Förutbetald avgift för kredit
facilitet	2,1	2,6
Förutbetald lokalhyra	0,5	0,1
Övriga förutbetalda kostnader	1,3	0,6
Totalt	3,9	3,3

20

21

22

23

NOT 18. Övriga avsättningar

	2016	2015
Särskild löneskatt	0,4	0,5
Betalningar
	2016	2015
Belopp varmed avsättningen förväntas betalas efter mer än tolv månader	0,2	0,4
	2016	2015
Ingående värde	0,5	0,7
Reglerade åtaganden	-0,1	-0,2
Utgående balans	0,4	0,5

NOT 19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		2016-12-31 2015-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader	15,3	11,0
Upplupna räntekostnader	11,2	10,6
Övriga upplupna kostnader	4,1	5,0
Totalt	30,6	26,6

NOT 20. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ställda säkerheter	2016	2015
Garantiförpliktelser	–	20,9
Totalt	–	20,9
Ansvarsförbindelser	2016	2015
Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag	4 441,9	2 631,2
Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag	97,7	99,5
Totalt	4 539,6	2 730,7

NOT 21. Kassaflödesanalys

Tilläggsupplysningar	2016-01-01 -2016-12-31	2015-01-01 -2015-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta	88,2	42,7
Erlagd ränta	-173,7	-104,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av till
gångar	0,7	0,4
Förändring i värdet av derivat	61,8	-30,5
Andra ej likviditetspåverkande
resultatposter	-0,2	–
Totalt	62,3	-30,1

14 15

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

• 16
• 17
• 18

19

• 21
• 22
• 23
• 24

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

NOT 22. Klassificering av finansiella instrument

2016	Värderingskategorier
	Värderade till	Värderade till upplupet	Låne och kund	Redovisat
Finansiella tillgångar	verkligt värde via RR	anskaffningsvärde	fordringar	värde
Övriga långfristiga fordringar	–		1,6	1,6
Kundfordringar	–	–	0,3	0,3
Räntederivat	–	–		–
Övriga kortfristiga fordringar	–	–	4 082,1	4 082,1
Likvida medel	–	–	113,7	113,7
Summa	–	–	4 197,7	4 197,7
Icke finansiella tillgångar				3 296,8
Totalt				7 494,5
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut	–	–	–	–
Räntederivat	-177,5	–	–
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	–	-316,8		-177,5 -316,8
Leverantörsskulder	–	-6,8	–
Övriga kortfristiga skulder	–	-4 793,4	–	-6,8 -4 793,3
Skatteskuld	–	-0,1	–	-0,1
Upplupna kostnader	–	-30,6	–	-30,6
Summa Icke finansiella skulder	-177,5	-5 147,7	–	-5 325,1 -0,5

2015	Värderingskategorier
Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via RR	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Låne och kund fordringar	Redovisat värde
Övriga långfristiga fordringar	–		–	–
Kundfordringar	–	–	0,2	0,2
Räntederivat	–	–		–
Övriga kortfristiga fordringar	–	–	1 249,2	1 249,2
Likvida medel	–	–	201,2	201,2
Summa	–	–	1 450,6	1 450,6
Icke finansiella tillgångar				1 887,4
Totalt				3 338,0
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut		-316,8	–	-316,8
Räntederivat	-115,7	–	–	-115,7
Kortfristiga skulder till kreditinstitut		-67,2		-67,2
Leverantörsskulder	–	-4,8	–	-4,8
Övriga kortfristiga skulder	–	-1 687,3	–	-1 687,3
Upplupna kostnader	–	-26,6	–	-26,6
Summa	-115,7	-2 102,7	–	-2 218,4
Icke finansiella skulder				-0,5
Totalt				-2 218,9

23

24

För alla balansposter överensstämmer redovisat värde i allt väsentligt med verkligt värde då posternas löptider är korta eller rörligt föräntad.

Not 23. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång

Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av Catenas finansiella ställning.

Not 24. Närstående

Närståenderelationer

Moderbolaget har, utöver de närståenderelationer som anges för koncernen not 24, ett bestämmande inflytande över sina dotterföretag, se not 12 Andelar i koncernföretag.

	2016	2015
Transaktioner med dotterföretag
Inköp	3,9	0,8
Försäljning	46,8	28,9
Ränteintäkter	86,7	39,6
Räntekostnader	111,2	49,9
Mottagna koncernbidrag	226,6	131,2
Lämnade koncernbidrag	102,9	36,5
Kortfristiga fordringar	3 983,1	1 210,3
Räntebärande skulder	4 740,3	1 667,5
Borgensförbindelser	4 441,9	2 631,2
Transaktioner med koncernföretags
intresseföretag
Försäljning	8,5	3,2
Ränteintäkter	1,5	1,5
Kortfristiga fordringar	92,7	67,0
Långfristiga fordringar	0,7	–
Räntebärande skulder	46,4	14,9
Borgensförbindelser	97,7	99,5
Transaktioner med andra närstående
Inköp	0,2	0,2

Övrig information

Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas. Transaktioner med närstående är pris satta på marknadsmässiga villkor.

123456789

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och Rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en

rättvisande översikt över utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 21 mars 2017. Koncernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell ställning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 27 april 2017.

Solna den 21 mars 2017

Henry Klotz Styrelseordförande Katarina Wallin Styrelseledamot

Catharina Elmsäter-Svärd Styrelseledamot

Bo Forsén Styrelseledamot Erik Paulsson Styrelseledamot Gustaf Hermelin

Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avlämnats den 21 mars 2017

PricewaterhouseCoopers AB

Lars Wennberg

Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Catena AB, org.nr 556294-1715

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Catena AB (publ) för år 2016. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 18-108.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där den verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Catena är av olika skäl strukturerat och legalt organiserat i ett antal juridiska enheter. I praktiken är Catena dock att anse som ett bolag som äger fastigheter på olika orter i Sverige. All redovisning och konsolidering görs centralt på huvudkontoret. Utifrån detta har vi i revisionen sett koncernen som ett bolag och vi har haft samtliga fastigheter och bolag inkluderade i den population ur vilken vi gör våra stickprovsvisa urval.

Koncernteamet har därutöver, bland annat, utfört granskningen av moderbolaget, konsolideringen, årsredovisningen samt väsentliga antaganden och bedömningar. Baserat på genomförda granskningsinsatser ovan, bedömer vi att vi har erhållit tillräckliga revisionsbevis för att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller fel. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi kvantitativa väsentlighetstal för den finansiella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning samt våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning. De kvantitativa väsentlighetstalen används också för att bedöma effekten av eventuella felaktigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa

Värdering av fastigheter

Se sidan 50-51 i förvaltningsberättelsen samt not 2 (Redovisnings- och värderingsprinciper) och not 12 (Förvaltningsfastigheter).

Koncernen redovisar 10,8 miljarder kronor relaterat till förvaltningsfastigheter. Koncernen har under 2016 redovisat 148 Mkr i positiva värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd består huvudsakligen av logistikfastigheter med en koncentration till Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen.

Koncernen gör kvartalsvisa värderingar av samtliga fastigheter med hjälp av en konsekvent använd modell. Koncernen låter dessutom Newsec och Cushman & Wakefield göra värderingar enligt ett rullande schema. Under 2016 har sammanlagt 96 procent värderats vid något tillfälle av externa värderare. Varje kvartal jämförs den interna värderingen och de externa värderingarna och eventuella skillnader mot de interna förklaras eller korrigeras för.

De senaste åren har, som följd av den lågräntemiljö vi befinner oss i, avkastningskraven konstant sjunkit vilket haft stora positiva effekter på fastighetsvärdena.

En värdering är förknippat med väsentliga bedömningar och uppskattningar. De mest väsentliga är antagande avkastningskrav och framtida hyresintäkter. Koncernen har också ett princip uteslutande fokus på logistikfastigheter varför även antagande om genomsnittlig vakansgrad är ett väsentligt antagande.

områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men Vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDANDE OMRÅDET

Vi har med hjälp av våra specialister i fastighetsvärdering bedömt koncernens process och metod för intern värdering.

Vi har tagit del av de externa värderingarna och jämfört dessa med värderingar utförda av Catena och kontrollerat att inga väsentliga skillnader är oförklarade eller ojusterade.

Vi har utmanat företagsledningen i de förklaringar de har till skillnader som de inte korrigerat för.

Vi har jämfört väsentliga antaganden som avkastningskrav och framtida tillväxt i hyresintäkter mot externa transaktioner och branschdata.

Vi har bedömt oberoendet, kompetensen och integriteten hos den externa värderaren. Vi har även tagit del av uppdragsavtalet med värderaren för bedömning om detta kan innehålla villkor exempelvis arvodesvillkor som kan medföra att oberoendet och integriteten kan ifrågasättas.

Vi har stickprovsvis kontrollerat använda data avseende investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som fastställts eller presenterats för styrelsen.

Vi har inte noterat några väsentliga avvikelser i samband med utförd granskning.

Förvärv och försäljning av fastigheter

Se not 2 (Redovisningsprinciper) samt not 12 (Förvaltningsfastigheter)

Köp och försäljningar av fastigheter är en naturlig del av Catenas verksamhet och det är inte ovanligt att sådana transaktioner inkluderar komplexa avtalsvillkor som kan kräva en bedömning och analys avseende förvärvstidpunkt, förvärvspris eller om transaktionen ska redovisas som rörelse eller tillgångsförvärv.

Vi har tagit del av ledningens analys av gjorda transaktioner och bedömt riktigheten i redovisningen av gjorda transaktioner.

Vi har tagit del av ingångna avtal och läst igenom dessa för identifiering av eventuella villkor som skulle kunna föranleda annan redovisning.

Vi har kontrollerat upplysningar i årsredovisningen kring gjorda transaktioner under året för bedömning av fullständighet och riktighet i väsentliga upplysningar. Vi har tagit del av förvärvsanalyser och kontrollerat korrekt redovisning av förvärven och försäljningarna.

Vi har inte noterat några väsentliga avvikelser i samband med utförd granskning.

Förvärv av Tribona

Se not 2 (Redovisningsprinciper) samt sidan 70 (Rapport över finansiell ställning).

I oktober 2015 förvärvades 29,55 procent av aktierna i Tribona, ett annat renodlat fastighetsbolag med inriktning mot logistikfastigheter. Förvärvet av Tribona innebar en väsentlig utökning av Catenas verksamhet.

I samband med förvärvet lämnades ett offentligt uppköpserbjudande vilket per februari 2016 resulterade i att Catena ägde 94,55 procent varpå tvångsinlösenförfarande påbörjades. Tribona redovisas som ett koncernbolag med början i januari när det stod klart att Catenas innehav översteg 90 procent. Klassificeringen av transaktionen som tillgång eller rörelseförvärv har varit ett område som diskuterats, fördelningen av köpeskillingen ett annat, områden som båda krävt företagsledningens bedömning.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDANDE OMRÅDET

Vi har tagit del av företagsledningens analys av transaktionen och bedömt deras skäl att slutligt bedöma att transaktionen utgjorde ett rörelseförvärv.

Vi har tagit del av relevanta dokument såsom köpeavtal och verifierat det lämnade betalningen.

Vi har tagit del av företagsledningens fördelning av köpeskillingen och särskilt utmanat dem i vad skillnaden mellan lämnad köpeskilling och börskurs vid transaktionen utgör, en annan syn på värdet på fastigheterna eller goodwill.

Vi har diskuterat företagsledningens princip för hantering av goodwill vid efterföljande fastighetsförsäljningar och eventuella negativa värdeförändringar i det köpta beståndet.

Vi har slutligen kontrollerat fullständigheten och riktigheten i de lämnade upplysningarna i årsredovisningen.

Vi har inte noterat några väsentliga avvikelser i samband med utförd granskning.

Finansiering och efterlevnad av lånevillkor

Se sidan 60-61 (Räntebärande skulder) samt not 20 (Finansiella instrument och finansiell riskhantering).

Koncernens tillgång till finansiering har varit ett område som vi följt noga under året i revisionen. Förvärvet av Tribona, Catenas större pågående nyanläggningar och de fortsatta framtida expansionsplanerna har påfrestat koncernens tillgång till finansiering. Utöver detta så förfaller 3,6 miljarder av koncernens skulder under 2017. Catena har under året haft en löpande uppföljning på den plan man upprättat för att försäkra sig om att de har en fortsatt finansiering av verksamheten.

Catenas finansiering är även förenad med vissa lånevillkor bland annat ränteteckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. Skulle inte Catena leva upp till lånevillkoren finns en risk att banken säger upp krediten alternativt kräver straffavgifter. En uppsägning av krediterna skulle påverka Catenas förutsättningar för fortsatt drift. Catena har löpande uppföljning av efterlevnaden av lånevillkoren vilka avrapporteras regelbundet till styrelsen.

Vi har tagit del av företagsledningens planer för att säkerställa en fortsatt finansiering samt de likviditetsprognoser som företagsledningen upprättat. Likviditetsprognosen har diskuterats och utmanats vi har också kontrollerat utfallet mot prognos löpande för att bedöma tillförlitligheten i den gjorda prognosen.

Vi har löpande följt de diskussioner som företagsledningen haft om försäljning av fastigheter som så skulle vara nödvändigt. Catena har också under oktober genomfört en nyemission för att säkerställa tillgång till likviditet.

Vi har läst igenom låneavtalen för att säkerställa att Catena beskriver dessa på ett rättvisande sätt i årsredovisningen och att inga väsentliga lånevillkor har utelämnats.

Vi har inte noterat några väsentliga avvikelser i samband med utförd granskning.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-17 samt 128-139. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ än att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsnämndens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/rn/showdocument/documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Catena AB (publ) för år 2016.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsnämndens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/rn/showdocument/documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Malmö den 21 mars 2017

PricewaterhouseCoopers AB

Lars Wennberg Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

En ansvarsfull bolagsstyrning

Terminal

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

114

Postiljonen 1, Växjö. En, med sin närhet till flygplats och genomfartsvägar, strategiskt belägen terminal som är tekniskt avancerad för att effektivt kunna rangera om stora mängder dagligt gods

En ansvarsfull och transparent bolagsstyrning skapar värde

Året präglades av en signifikant expansion. Utöver förvärvet av Tribona köpte vi tolv andra logistikfastigheter. Detta kunde vi finansiera med hjälp av avyttringar av fastigheter som vi inte längre bedömde som strategiska och en nyemission, till för såväl investerarna som Catena förmånliga villkor, som övertecknades fyra gånger. En konsekvent styrning av bolaget bidrog till att dessa transaktioner kunde genomföras på ett framgångsrikt sätt.

Jag har haft förmånen att leda styrelsens arbete och följa Catenas utveckling under ett decennium. De sista årens arbete har inneburit en resa, från ett bolag med en projektfastighet, till det ledande fastighetsbolaget inom logistikfastigheter. En period som präglats av ett tydligt fokus på värdeskapande. Sedan 2013 har vi renodlat och utvecklat bolagets blandade fastighetsportfölj som då bland annat innehöll ett bestånd av logistikfastigheter. Bolagets kunnande inom området var redan då stort. Idag är bolaget inte bara det ledande utan också det största inom området. En utveckling helt i linje med styrelsens övergripande uppgift; att bygga ett finansiellt starkt och lönsamt bolag som kan skapa en sund och stabil avkastning till ägarna. Vägen dit går framförallt genom vår förmåga att leverera attraktiva logistikanläggningar som skapar värde för såväl befintliga som nya kunder. Det är mot den bakgrunden man ska se de affärer, för att vässa vårt erbjudande, som vi gjort på senare tid. Styrelsen har också ett ansvar för alla de intressenter som Catena är beroende av. Såsom medarbetare, olika partners och inte minst de offentliga myndigheter som vi samarbetar med för att länka Skandinaviens godsflöden. En ansvarsfull, tydlig och inte minst transparent bolagsstyrning med väl avvägda beslut som tar hänsyn till de olika, såväl mindre som mer dominerande, intressenternas önskemål skapar det förtroende som är avgörande för Catenas fortsatta utveckling.

De erfarenheter och egenskaper som styrelsens ledamöter besitter är centrala för alla de avvägningar, stödda av etablerade processer och kontrollsystem, som löpande måste göras i allt styrelsearbete. Det gäller inte bara för att tillmötesgå alla intressenters förväntningar. Lika viktigt är det att beakta det korta perspektivet mot det långa och ytterst balansera de risker mot de affärsmöjligheter som löpande ges. Dessa avväganden har i högsta grad varit närvarande när vi under året expanderat verksamheten på ett signifikant sätt. En expansion som vilket naturligtvis från tid till annan i någon mån finansiellt kunde begränsa våra affärsmöjligheter. Avyttringar av fastigheter som

vi inte längre bedömer som strategiska innehav och inte minst den nyemission vi genomförde i slutet av året har dock löpande säkerställt våra möjligheter att fortsätta utveckla verksamheten. Vår konsekventa styrning av verksamheten som också innefattar en närvarande revisor som löpande informerats av ledningen och deltagit i fyra styrelsemöten, har bidragit till att dessa transaktioner kunnat genomföras framgångsrikt. Det är ytterligare ett bevis på det värde en ansvarsfull och transparent bolagsstyrning kan åstadkomma.

En väl genomtänkt bolagsstyrning med tydliga riktlinjer skapar goda förutsättningar för det väl fungerande samarbete som råder mellan styrelsen och bolagsledningen. Det ger ledningen stora möjligheter att fokusera på utvecklingen av vår affär. Tydliga riktlinjer underlättar för övrigt för alla våra medarbetare som jag också vill rikta styrelsens tack till. Det är de som driver den dagliga verksamheten när de möter våra kunder och förädlar våra anläggningar.

Catena står starkt för att fortsätta utveckla verksamheten.

Solna i mars 2017 Henry Klotz, styrelsens ordförande hklotz@clsholdings.com

Bolagsstyrningsrapport

Alla affärsbeslut i Catena ska vara försvarbara ur ekonomiskt och etiskt perspektiv. Genom ett aktivt och ansvarsfullt styrelsearbete balanserar styrelsen de risker och möjligheter som är förknippade med all kommersiell verksamhet och skapar samtidigt på så sätt värde för ägare och andra intressenter. Genom öppenhet och tillgänglighet ges aktieägare och andra intressenter insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem.

A Val

B Utvärdering och löpande rapporter

C Mål, strategi, policies, instruktion

Regelverk

Externa regler

Aktiebolagslagen Årsredovisningslagen Andra tillämpliga lagar IFRS Nasdaqs regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning

Interna regler

Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Befattningsinstruktioner Värderingar Uppförandekod Finanspolicy Personalpolicy Miljöpolicy Informationspolicy Andra polices och instruktioner

Bolagsstyrning

D Mål, strategi, instruktion E Rapport, löpande utvärdering

Catena är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning, interna riktlinjer och policies samt andra tillämpliga lagar och regler.

Catenas styrelse och ledning strävar efter att Catena ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på Catena. Svensk kod för bolagsstyrning "Koden", tillgänglig via www.bolagsstyrning.se, syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Den bygger på principen följa eller förklara.

Avvikelser från Koden ska motiveras och förklaras. I denna bolagsstyrningsrapport beskrivs hur Catena under 2016 har tillämpat Koden.

Avvikelser från Svensk kod för bolagsstyrning

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

Aktieägare

Aktiekapitalet i Catena AB uppgår per den 28 februari 2017 till 157 236 226,40 kronor fördelat på 35 735 506 stamaktier. Då hade Catena AB 15 149 aktieägare (14 090). Största ägare är Backahill gruppen med 31,4 procent (33,8) av kapitalet och EndicottSweden AB med 11,1 procent (11,2). Inga ytterligare ägare innehade 10 procent eller mer av antalet aktier. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. Läs mer om Catenas aktie och ägare på sidan 62-65.

Ägarstruktur per 2017-02-28, 10 största ägare

	Antal aktier, tusental	Röster, %
Backahill	11 221	31,4
Endicott Sweden AB (CLS Holding plc)	3 971	11,1
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	3 539	9,9
SFU Sverige AB	1 847	5,2
Nordea Investment Funds	1 595	4,5
CGML PB Client Acct-Sweden Treaty
(Carve Capital)	1 127	3,2
JP Morgan Bank Luxembourg SA	848	2,4
Danske Capital Sverige AB	806	2,3
CRHE Invest AB	770	2,2
Skagen Vekst Verdipapirfond	747	2,1
Övriga aktieägare	9 265	25,7
Totalt	35 736	100,0

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Bolaget tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om årsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

Årsstämman utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall, bland annat också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar, beslut om disposition av Catenas vinst eller förlust samt beslut om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas.

Årsstämma den 27 april 2016

Efter att årsredovisningens balans- och resultaträkningar fastställts, beslutade stämman i enlighet med styrelsens förslag om en utdelning på 3,00 kronor per aktie. Årsstämman fastställde att antalet på årsstämman valda styrelseledamöter ska vara sex ordinarie ledamöter utan suppleanter. Stämman antog valberedningens förslag till omval av ledamöterna Bo Forsén, Gustaf Hermelin, Henry Klotz, Erik Paulsson, Katarina Wallin och Catharina Elmsäter-Svärd till ordinarie styrelseledamöter, med omval av Henry Klotz som styrelseordförande.

Till revisor valdes det registrerade revisionsbolaget PricewaterhouseCoopers AB med auktoriserade revisorn Lars Wennberg som huvudansvarig revisor.

Catena informerar löpande, genom en rad aktiviteter, investerare, långivare och ägare. Bilden visar Günther Mårders utfrågning på den kapitalmark nadsdag i juni som Catena traditionellt deltar i.

Stämman beviljade styrelseledamöterna och verkställande direktören ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2016.

Stämman antog vidare valberedningens förslag till instruktion för valberedning.

Stämman godkände också valberedningens förslag till arvoden med 250 000 kr, tidigare 200 000 kr, för styrelsens ordförande och 125 000 kr, tidigare 100 000 kr, för övriga styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget.

Arvode till revisor utgår enligt godkänd löpande räkning.

Styrelsens förslag till principer för ersättning till ledande befattningshavare godkändes också; lön, övriga ersättningar samt pensionspremie avseende VD och övriga ledande befattningshavare framgår av koncernens not 8. Utbetalda rörliga ersättningar till VD och ledning uppgick 2016 till knappt 2,8 Mkr.

Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att besluta om nyemission, förvärv respektive överlåtelse av egna aktier. Syftet med bemyndigandena är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde, samt för att kunna överlåta aktier i samband med finansiering av eventuella fastighets- eller företagsförvärv, genom betalning med bolagets egna aktier.

Styrelsen bemyndigades att intill nästa årsstämma kunna besluta om förvärv respektive avyttring av högst 1/10 av samtliga aktier med medel som kan användas för vinstdisposition. Beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen. Bemyndigandet innefattar rätt att besluta om avvikelse från aktieägares företrädesrätt. Avyttring ska kunna ske i samband med eventuella förvärv eller andra strukturtransaktioner eller genom försäljning på öppna marknaden. Vid förvärv eller avyttring över Nasdaq OMX Nordic Stockholm ska priset ligga inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Aktier ska kunna förvärvas för att förändra bolagets kapitalstruktur, för att användas vid finansiering av förvärv eller andra transaktioner, eller i övrigt för avyttring eller inlösen.

Styrelsen bemyndigades att intill nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta om nyemission av aktier, med eller utan företrädesrätt för aktieägarna att delta i emissionen och med eller utan föreskrift om apport eller kvittning. Bemyndigandet får högst avse emission av sammanlagt 1/10 av vid styrelsens första emissionsbeslut

totalt utestående antal aktier. Nyemission ska ske på för marknaden sedvanliga villkor.

Fullständigt protokoll finns på www.catenafastigheter. se/om-oss/bolagsstyrning/arsstammor/

Valberedning

Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Catenas årsstämma den 27 april 2016 beslutade att utse en valberedning bestående av företrädare för de fyra största aktieägarna samt styrelsens ordförande.

I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats:

Namn	Utsedd av
Henry Klotz	Endicott Sweden AB
	(CLS Holdings plc)
Anders Nelson	Backahill Kil AB
Eva Gottfridsdotter-Nilsson	Länsförsäkringar
	Fondförvaltning AB
Klas Andersson	SFU Sverige AB

Valberedningens ordförande är Anders Nelson medan styrelsens ordförande Henry Klotz är sammankallande.

De fyra ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 58 procent av rösterna i Catena per den 28 februari 2017.

Vid ägarförändringar ska enligt beslut ny ägarrepresentant utses.

Styrelsen

Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta Catenas och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning.

Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. I styrelsens sammansättning ska finnas kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett fastighetsbolag. Bland ledamöterna finns kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling. Catenas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter utan suppleanter. Catenas styrelse består av sex ledamöter som valdes vid årsstämma den 27 april 2016. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se presentation av styrelsen och företagsledningen på sidorna 126-127.

Styrelsens arbete

Det ankommer på styrelsens ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt och ändamålsenligt sätt. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens utveckling löpande genom kontakter med VD i strategiska frågor. Under 2016 hölls tio protokollförda styrelsemöten, varav ett var konstituerande. Ledamötenas närvaro framgår av styrelsepresentationen på sidan 126. Koncernens CFO har under året varit styrelsens sekreterare. På styrelsemötena har, förutom ovanstående punkter, marknadsfrågor, planer och strategier för koncernens utveckling behandlats samt löpande uppföljning av resultat och ställning, värderingar av koncernens fastigheter, likviditet och finansiering samt investerings- och avyttringsbeslut. Catenas huvudansvariga revisor Lars Wennberg, PwC, var adjungerad vid styrelsemötena i februari, mars, juli och november.

Arbetsordning

Styrelsen i Catena arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Catenas bolagsordning och är föremål för årlig översyn.

Styrelsen utser VD och utvärderar också VDs arbete. Denne närvarar inte vid denna utvärdering.

Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Catenas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerade rapporteringssystem.

Styrelsemötenas huvudsakliga innehåll 2016

Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte och fungera väl. Löpande på styrelsemötena sker avrapportering kring Catenas och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, aktuella marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande fall underlag för investeringsbeslut och fastighetsförsäljningar.

Utöver att ansvara för Catenas organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Årligen fastställer styrelsen de övergripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras årligen.

Utvärdering av styrelsen

Varje år genomför styrelsens ordförande en utvärdering av styrelsens förmåga att lösa sin uppgift, dess arbetssätt och sammansättning visavi den inriktning och de utmaningar som bolaget står inför. De enskilda styrelseledamöternas kompetens, engagemang och, ur en rad aspekter, lämplighet prövas genom ett omfattande frågeformulär som respektive ledamot har att svara på i enskildhet. De inkomna svaren följs upp i en privat diskussion som utgår ifrån bolagets planering och förväntningarna på ledamoten. Utfallet diskuteras i valberedningen som bland annat utifrån den gjorda utvärderingen föreslår årsstämman en styrelse för det kommande verksamhetsåret. Processen har, genom det väl fungerande styrelsearbetet, visat sig fungera väl.

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Catenas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott. Utskottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för VD. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av VD enligt principer fastställda av styrelsen. Under 2016 har ersättningsutskottet bestått av Henry Klotz (ordförande), Bo Forsén samt Katarina Wallin.

Revisionsutskott

Catenas styrelse har tillsatt ett revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor samt utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering. Utskottet ska även utvärdera revisorns arbete och följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har beslutat att samtliga styrelsemedlemmar, med undantag av VD, under året ska ingå i utskottet.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn en detaljerad redogörelse till styrelsen två gånger per år. Vid denna

redogörelse förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har PwC även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning.

VD

VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Catenas utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska vidare tillse att Catena iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policyer och strategiska planer, som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn.

Aktiemarknadsinformation

Catena ska lämna snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Catena lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. På Catenas webbplats www.catenafastigheter.se finns aktuell information om Catena som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter. På webbplatsen kan aktieägare ladda ned finansiell information från Catena. Denna information kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via mail.

Intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen

utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, etik- och krishanteringspolicy samt informationspolicy. VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Catenas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansprocesser.

Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar.

Kontrollaktiviteter genomförs på fastighetsnivå i form av löpande resultat och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå i form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys

av nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstrukturen.

För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå av en informationspolicy. Den interna informationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten.

Sunnanå 12:51, Malmö. I anslutning till terminalen finns också ett distributionslager som förser den lokala marknaden med varor.

Risker och möjligheter

Framgångsrik affärsverksamhet bygger på en ansvarsfull och kontrollerad hantering av risker. Risker som hanteras väl kan leda till möjligheter och värdeskapande medan risker som inte hanteras rätt kan leda till skador och förluster. Det är därför en viktig del av styrningen och kontrollen av Catenas affärsverksamhet.

Bolaget arbetar löpande med att utvärdera, hantera och följa upp de risker som alltid är förknippade med en kommersiell verksamhet.

För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp.

Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan

medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande.

I utvärderingen av riskerna prioriteras hanteringen av dessa så att de risker som, om de skulle inträffa, har den för tillfället största påverkan på bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sannolikheten att risken ska inträffa och den skada som kan uppkomma. I tabellen står:

för Högprioriterat, för Mellanprioritet, H M

för Lågprioriterat. L

RISK	HANTERING	EXPONERING	PRIORITET
Hyresintäkter och kostnader Vakanser Uthyrningsgraden styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya fastigheter, förändringar i infrastruktur samt befolk ningstillväxt och sysselsättning. För ändringar i dessa faktorer kan påverka såväl vakansgrad som hyresnivåer. Några säsongseffekter som påverkar intäkterna finns ej.	Catenas hyreskontraktsportfölj är långfristig. Merparten av bolagets fastigheter är dessutom moderna och lokaliserade till viktiga logistikpunkter vid hamnar och längs de stora europa vägarna i anslutning till tätorter. Det gör Catena mindre känsligt för marknadens svängningar och dess påverkan på den totala uthyrningsgraden.	Uthyrningsgrad % 100 80 60 40 20 0 -12 -13 -14 -15 -16	H
Uppsagda kontrakt Efter att en hyresgäst flyttat ut finns risken att en längre eller kortare tid förflyter innan en ny hyresgäst är på plats. Risken för stora svängningar i vakanser och hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighets bolag har.	Vid nytecknande har hyreskontrakt generellt en längre löptid än fem år. En lokal förvaltning i nära samarbete med hyresgästerna minskar risken för ovän tade uppsägningar av hyreskontrakt.	Fördelning av löptider för hyreskontrakt/år % 40 31 30 20 15 16 14 7 9 8 10 0 -17 -18 -19 -20 -21 -22 -23+	M
Kundförluster Kommersiella hyresgäster har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden.	Risken minskas genom god kundkän nedom. I vissa hyreskontrakt har hyres gästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Catenas kundförluster har därför under de senaste fem åren varit marginella.	Kundförluster/hyresintäkter Mkr r 3 2 1 0 -12 -13 -14 -15 -16	M

L

Ökade tomträttsavgälder

Tomträttsavgälderna omförhandlas periodvis och vid respektive omförhandling finns det inga garantier för att tomträttsavgälden inte stiger, vilket kan påverka Catenas resultat negativt.

Huvuddelen av Catenas fastigheter är friköpta. Ökningar i tomträttsavgälder kompenseras oftast genom indexreglering i, eller omförhandling av, hyreskontrakt.

Utvecklingen följs noga.

primärt uppkomma vid skada för vilket Catena tecknat försäkringslösningar.

-12 -13 -14 -15 -16

%

Skatter

I Sverige finns långtgående möjligheter till uppskjuten beskattning när en tillgång avyttras inom en koncern. Beskattning ska i stället ske när tillgången lämnar koncernen. Genom så kallad paketering går det att få skattekrediter även i situationer då tillgångar säljs externt. Regeringen har under 2015 beslutat att ge en särskild utredare i uppdrag att se över vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017. Det kan komma att påverka Catenas resultat.

Värdeförändringar

Fastigheter

till dess bedömda marknadsvärde. Detta innebär att förändrade marknadsvärden till följd av förändrade hyresnivåer och vakansgrader, ändrade krav på direktavkastning samt detaljplaneprocesser med mera kommer att påverka Catenas finansiella rapporter.

Intern fastighetsvärdering vs. extern Catena redovisar sitt fastighetsinnehav Normalt betalda förvärvspriser, och en noggrann analys som baseras på omfattande erfarenheter, reducerar risken för nedskrivna fastighetsvärden som också balanseras av goda förtjänstmöjligheter. Catena värderar löpande varje kvartal sina fastigheter internt. Externa

värderingar såväl som gjorda affärer bekräftar Catenas interna värderingar.

Företagsförvärv

Catena förvärvar ibland fastigheter i bolagsform. Under 2016 har Catena dessutom förvärvat ett operativt fastighetsbolag med en bredare riskprofil. Historiska beslut och åtgärder liksom den framtida resultatutvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka Catenas resultatutveckling.

Catena har genom sin kompetens inom logistikfastigheter goda förutsättningar för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential. I syfte att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder gör Catena inför varje förvärv en grundlig due diligence. Den omfattar förutom en finansiell genomlysning också en rad andra områden som till exempel kundrelationer, åtaganden och miljö.

Tillgångarnas värde stäms löpande av baserat på de kassaflöden de genererar vilket så långt det är möjligt vid varje tillfälle säkrar en korrekt värdering.

RISK	HANTERING	EXPONERING	PRIORITET
Värdeförändringar, forts.
Projekt Catena bedriver en aktiv projektut veckling vilket är viktigt för bolagets fortsatta tillväxt. Investeringar görs många gånger flera år före att den klara fastigheten kan tas i bruk. En viss risk, att fastigheten när den är klar inte motsvarar marknadens behov, kan föreligga.	Catenas investeringar i projektut veckling är inledningsvis begränsade eftersom de till stor del bygger på byggrätter. Dessa aktiveras med ökade investeringar först när ett avtal med kund slutits.	Projektutveckling Mkr 600 500 400 300 200 100 0 -12 -13 -14 -15 -16	L
Finansiella instrument		Catenas genomsnittsränta och 5-årig swapränta
Som en del i hanteringen av ränteris ken använder sig Catena av finansiella instrument i form av räntederivat, huvudsakligen nominella ränteswappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning.	I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över eller undervärde, som inte är kassa flödespåverkande. När derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll. Över- eller undervärdet redovisas i rapport över finansiell ställning.	% Catena 4 SEKSwap5Y 3 2 1 0 -1 31/3 30/6 30/9 31/3 30/6 30/9 31/3 30/6 30/9 31/3 30/6 30/9 31/12 31/12 31/12 -13 -13 -13 -14 -14 -14 -15 -15 -15 -16 -16 -16 -13 -14 -15	M 31/12 -16
Finansieringsrisker		Kassalikviditet
Likviditetsrisk		Mkr 300
Bristande tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtaganden kan negativt på verka Catenas resultat och finansiella ställning.	Catena hade per bokslutsdagen outnyttjade kreditlöften på 449,1 Mkr och likvida medel om 145,5 Mkr.	200 100 0 -12 -13 -14 -15 -16	M
Refinansiering De fastigheter och aktier som Catena äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av banklån. Det finns inga ga rantier för att respektive kreditgivare förnyar lånet när det förfaller.	I koncernens finanspolicy stipuleras hur kapitaltillförsel och likviditet ska tryggas. Upplåningen sker företrädesvis i svenska kronor med en lånebindnings tid på mellan ett och tio år. Befintliga lå neramar uppgår, per den 1 mars 2017, då 3,2 Mdkr var omförhandlade, till en kapitalbindningen om 2,2 år. Catena har också möjlighet att finansiera sig på obligationsmarknaden genom Svensk FastighetsFinansiering.	Kapitalbindning Mkr 5 000 4 000 4 3 000 2 000 1 000 Ej utnyttjat Utnyttjat 0 -17 -18 -19 -20 -24+	M
Räntor		Ränteförfalloår
Catenas enskilt största kostnadspost är räntor, vilka kan variera över tiden. Dessa förändringar har stor påverkan på Catenas resultat. Även fastighetsvär dena påverkas av förhöjda räntenivåer.	Catenas fastigheter har finansierats till en marknadsmässig ränta och finan sieringskostnaden är säkrad via derivat motsvarande 73 procent av koncernens skulder. Bolaget förväntar sig att kunna behålla en låg räntenivå som med efter släpning följer marknadens förändring. Derivaten specificeras i koncernens not 20.	År Mkr Ränta, %1) Andel, % 2017 1 618,3 2,4 2018 764,0 3,4 2019 300,0 4,8 2020 562,0 4,1 2021 751,7 4,4 2022 883,9 4,4 2023 1 070,0 3,8 >2024 507,3 3,0 Totalt 6 457,2 3,6 1) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2016-12-31. Räntenivån förändras i takt med det generella ränteläget men med begränsning av aktuella räntetak.	25,1 11,8 H 4,6 8,7 11,6 13,7 16,6 7,9 100
Ansvarsrisker
Förvärvade miljöskador Enligt miljöbalken gäller att den som	Catena genomför inför varje förvärvs	Det har, trots grundliga analyser, inte

bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även är ansvarig för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den ansvarig som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till, eller då borde ha upptäckt, föroreningarna.

Catena genomför inför varje förvärvstillfälle en grundlig miljöanalys och riskbedömning.

Det har, trots grundliga analyser, inte gjorts någon fullständig utredning av eventuella ännu okända miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Det kan inte helt uteslutas att det finns miljöföroreningar som skulle kunna föranleda kostnader och/eller ersättningsanspråk på Catena.

RISK	HANTERING		EXPONERING			PRIORITET
Ansvarsrisker, forts.
Skada på person eller egendom
Egendom tillhörande Catena kan komma att förstöras av brand, stöld eller annan åverkan. Likaså kan Catena genom till exempel oaktsamhet orsaka skada på person eller annans egendom.		För eventuella ansvars- och förmögen hetsskador har försäkringar tecknats. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade.		Under de senaste åren har inget bolag inom Catenakoncernen haft något bety dande försäkringsärende. Undantaget är 2014 då bolaget drabbades av två bränder samt en brand 2016. Skadorna ersattes av försäkringsbolaget.		L
Övriga risker
Kompetensbrist
Catenas framtida utveckling beror i hög grad på ett begränsat antal personer i företagsledningen och andra nyckel personers kunskap, erfarenhet och engagemang.	sionsordning för nyckelpersonerna.	Catenas befattningshavare har alla en allsidig kunskap från fastighetsutveck ling och förvaltning. Löpande samtal och utveckling tillsammans med mark nadsmässiga villkor bidrar dessutom till en låg personalomsättning. Därtill arbetar bolaget aktivt med en succes		En stor del av nuvarande ledning har verkat i bolaget eller i företrädaren Bri nova i upp till 13 år. Inför årsskiftet har mindre förändringar skett av lednings gruppen där nytilltärde vVD, Benny Thögersen, inträdde, och Mikael Halling samt Lena Haraldsson utträdde.		M
Bristande rutiner och ansvarslöst beteende
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra företrädare.	uppstå är bolaget försäkrat.	Bolaget har utvecklade rutiner för hur befattningshavare skall knytas till bo laget och hur uppgifter ska delegeras. Dessutom finns det tydliga policyer och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. En väl utvecklad intern kontroll följer löpande upp verksam heten. I det fall skada trots allt skulle	beteende.	Under de senaste sju åren har bolaget inte lidit någon skada som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst		L
Osunda affärsmetoder
Catenas projekt sträcker sig över lång tid och innefattar många underleve rantörer och andra intressenter. Trots bolagets nolltolerans, som gäller för alla inblandade, avseende osunda affärsmetoder oavsett om det handlar om arbetsvillkor, mutbrott eller konkur rensbegränsning finns alltid risken för att en enskild aktör inte svarar upp till Catenas värdegrund.	rer kontrolleras initialt för att even tuella ekonomiska avvikelser skall utvärderas därefter löpande. Under samarbetet.	Catena har en uttalad uppförandekod som alla måste följa. Underleverantö uppmärksammas snarast. Samarbetet leverantörerna uppmanas dessutom att kontrollera sina leverantörer så att även dessa följer Catenas värdegrund. Minsta misstanke om avvikelse från värdegrunden utreds omgående. Om leverantören inte följer Catenas värde grund kan bolaget omgående avsluta		Det är styrelsens och ledningens upp fattning att kontrollen av de leverantö rer man har direkt kontakt med är god.		L
Tvister
Det kan inte uteslutas att Catena kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som får betydande effekter på Catenas resultat eller finansiella ställning.	överenskommelser minskas risken.	Genom väl genomarbetade avtal och	betydande tvister.	Catena har inga och har inte de senaste fyra åren haft några		L
Känslighetsanalys		Faktor		Förändring, %	Resultateffekt, Mkr
I tabellen framgår den teoretiska resultateffekten före skatt på Catenas årliga intjäningsförmåga efter finansiella poster vid fullt genomslag av en isolerad förändring av respektive variabel.		Kontrakterade hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad Räntenivå för räntebärande skulder* Fastighetskostnader		+/- 1,0 +/- 1,0-enhet +/- 1,0-enhet +/- 1,0	+/- 8,6 +/- 9,3 - 18,5 / -49,6 +/- 2,1

* med hänsyn till swappar

Värdeförändring förvaltningsfastigheter +/- 1,0 +/- 107,9

Styrelse

	Henry Klotz	Bo Forsén	Gustaf Hermelin	Erik Paulsson	Catharina Elmsäter-Svärd	Katarina Wallin
Född	1944	1948	1956	1942	1965	1970
Befattning i styrelsen	Ordförande	Ledamot	Ledamot	Ledamot	Ledamot	Ledamot
Invald år	2007	2012	2013	2013	2015	2013
Utbildning	Ingenjör i fastighets teknik, ekonom.	Ekonomistudier, Lunds Universitet.	Ekonomistudier, Handelshögskolan, Stockholm.	Folkskola.	Reklam och mark- nadsföring, Berghs School of Communi- cation. Diplomerad marknadsekonom.	Civilingenjör, Kungl. tekniska högskolan. Beteendevetenskap och företagseko- nomi, Stockholms universitet.
Huvud Sysselsättning	Arbetande styrelse ordförande, CLS Holding.	Styrelsearbete.	VD, Catena AB.	Företagsledare och entreprenör sedan 1959.	Egen företagare och rådgivare i AB Elm säters i Enhörna.	Strategikonsult och delägare i Evidens gruppen.
Övriga uppdrag	Styrelseledamot i ett stort antal bolag inom CLS-koncernen.	Styrelseordförande i Victoria Park AB, Norén Fastigheter AB, Scandinavian Resort AB. Styrelseledamot i Knäckekärr Holding AB, Forsiva AB, Cale Access AB och Backa- hill AB.	Styrelseledamot i ett stort antal dotter bolag inom eller närstående Catena- koncernen samt SFU Sverige AB.	Styrelseordförande i Fabege AB, SkiStar AB, Wihlborgs Fastigheter AB och Backahill AB samt ett antal regionala bolag. Styrelseledamot i ett antal regionala bolag.	Ordförande i Söder- täljes Sportklubb (SSK), ordförande i Institutet för framtids- studier, ordförande i Drive Sweden och ordförande i Railcare AB. Ledamot Ellevio.	Styrelseordförande i Ekologigruppen Ekop- lan AB, Belatchew Ar- kitekter AB, Evimetrix AB, Bernow Lindqvist Wallin AB och BFABs fastighetskommitté. Styrelseledamot i Au Point AB, Evidens blw AB och Kavaljer AB. Styrelsesuppleant i Belatchew Fastig heter AB.
Avslutade Uppdrag	Styrelseordförande i COOD Investments AB. Styrelseledamot i 24 Media Network AB, Fielden House Investment Ltd och Note AB.	vVD i Trelleborg koncernen. VD i Wihlborgskoncernen. Diverse styrelseupp drag.	VD och styrelse ledamot i Klövern AB, Brinova Fastigheter AB och i ett stort antal dotterbolag inom Brinovakoncernen. Styrelseledamot i AMF Fastigheter AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och Platzer Fastigheter Holding AB (publ.).	Styrelseordförande i Diös Fastigheter AB, Brinova Fastigheter AB samt ett antal regionala bolag. Sty relseledamot i Nolato AB, Klövern AB och Platzer Fastigheter Holding AB.	Statsråd, infrastruk turminister och tf försvarsminister. Riksdagsledamot och ordförande i flera av riksdagens utskott. Landstingsstyrelsens ordförande och finanslandstingsråd i Stockholm.	VD Evidens blw AB. Styrelseordförande i REIM Real Estate Interim Management Sweden AB och Evidens Fastighets utveckling AB. Styrel seledamot Temaplan AB och föreningen för framtidsstudier. Adj. ledamot i styrelsen för STF Ingenjörsut- bildning AB.
Egna och när ståendes aktie innehav 2016	–	1 000 aktier via bolag. 1 848 899 aktier via	bolag och närstå ende.	11 990 751 aktier via bolag.	200 aktier via bolag.	–
Beroende till: bolaget större ägare	Nej Ja	Nej Nej	Ja Ja	Nej Ja	Nej Nej	Nej Nej
Närvaro styrelsemöten	10/10	10/10	10/10	10/10	10/10	9/10
Närvaro revisions- utskott	2/2	2/2		2/2	2/2	2/2
Närvaro ersätt ningsutskott	1/1	1/1				1/1

Ytterligare och aktuell information om uppdrag och innehav finns på www.catenafastigheter.se

Företagsledning

	Gustaf Hermelin	Peter Andersson	Sofie Bennsten
Född	1956	1966	1969
Befattning	VD	CFO	HR-ansvarig
E-post	gustaf.hermelin@catenafastigheter.se	peter.andersson@catenafastigheter.se	sofie.bennsten@catenafastigheter.se
Anställd sedan	1 oktober 2013.	1 oktober 2013.	1 oktober 2013.
Utbildning	Ekonomistudier, Handelshögskolan, Stockholm.	Civilekonom.	Ekonom.
Tidigare befattningar	VD Klövern AB och Strömfastigheter i Norrköping.	Ekonomi- och finansdirektör i Brinova Fastigheter AB samt ekonomichef i Fastighets AB Skånehus.	Administrativ chef i Brinova Fastig heter AB. Tidigare redovisningschef på Brinova Fastigheter AB.
Egna och närståendes aktieinnehav 2016	1 848 899 aktier via bolag och närstående.	–	–

	Christian Berglund	Maths Carreman
Född	1970	1958
Befattning	Regionchef Malmö och Jönköping	Regionchef Stockholm
E-post	christian.berglund@catenafastigheter.se maths.carreman@catenafastigheter.se
Anställd sedan	26 januari 2016	1 oktober 2013.
Utbildning	Ingenjör.	Byggnadsingenjör.
Tidigare befattningar	Fastighetschef på Tribona samt region chef på Dalkia AB	Enhetschef Klövern samt arbetschef/ inköpschef och projektutvecklare på Skanska.
Egna och närståendes aktieinnehav 2016	–	2 000.

	Johan Franzén	Göran Jönsson	Benny Thögersen
Född	1978	1961	1966
Befattning	Regionchef Göteborg	Regionchef Öresund	vVD
E-post	johan.franzen@catenafastigheter.se	goran.jonsson@catenafastigheter.se	benny.thogersen@catenafastigheter.se
Anställd sedan	1 oktober 2013.	1 oktober 2013.	15 november 2016.
Utbildning	Ekonomistudier, Handelshögskolan, Göteborg.	Byggnadsingenjör.	Högskolan i Halmstad.
Tidigare befattningar	Affärsutvecklare på Brinova Fastigheter AB samt distriktschef på Jungheinrich Svenska AB.	Affärsområdeschef för Kommersiellt/ Bostäder i Brinova Fastigheter AB samt VD i Maintech Förvaltning Syd.	VD på Knapp AB samt flera uppdrag på bland annat Consafe, Ica och Akzo Nobel.
Egna och närståendes aktieinnehav 2016	–	–	–

Ytterligare och aktuell information om uppdrag och innehav finns på www.catenafastigheter.se

Mikael Halling avgick som vice VD och från ledningsgruppen den 1 december 2016 och är sedan dess Senior Advisor. Lena Haraldsson har under 2016 ingått i företagsledningen och avgick per årsskiftet.

Flerårsöversikt

Alternativa nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i rapporten utöver vad som definieras enligt IFRS. Bolaget menar att dessa mått ger värdefull kompletterande information till

investerare och ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.

Nyckeltal, koncernen Definitioner

	2016	2015	2014	2013	2012
Nyckeltal enligt IFRS
Hyresintäkter, Mkr	786,6	464,2	431,3	316,8	286,2
Driftsöverskott, Mkr	578,1	351,3	325,7	221,3	184,9
Förvaltningsresultat, Mkr	316,0	259,3	204,9	147,0	178,8
Resultat före skatt, Mkr	386,6	590,3	440,3	184,7	232,3
Årets resultat, Mkr	338,4	571,5	344,2	138,4	220,3
Resultat per aktie, kr	10,20	22,11	13,38	9,67	18,91
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, Mkr	294,3	241,5	204,8	187,8	128,0
Fastigheternas verkliga värde, Mkr	10 786,4	5 340,3	5 750,9	4 722,3	3 382,4
Balansomslutning, Mkr	12 344,9	6 947,9	6 136,0	5 038,0	3 443,1
Antal utestående aktier, miljoner	35,7	25,6	25,6	25,2	11,6
Antal utestående aktier, genomsnittligt, miljoner1)	33,2	25,9	25,8	14,5	11,8
Alternativa nyckeltal
Fastighetsrelaterade
Överskottsgrad, %	73,5	75,7	75,5	69,9	64,6
Belåningsgrad, %	59,9	70,3	60,1	62,7	60,9
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	10,6	25,6	19,0	11,7	34,1
Avkastning på totalt kapital, %	6,9	10,5	12,3	6,3	9,7
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	4,8	3,1	2,8	4,0
Genomsnittlig ränta, %	3,6	2,6	2,8	3,1	2,9
Räntebindning, år	3,5	3,1	3,5	3,0	0,2
Räntebärande skulder, Mkr	6 457,2	3 754,1	3 457,6	2 963,0	2 058,9
Kapitalbindning, år	1,5	2,5	2,9	2,3	5,1
Skuldsättningsgrad, ggr	1,7	1,5	1,7	1,8	2,8
Soliditet, %	31,6	35,7	32,4	32,6	21,4
Soliditet exklusive goodwill, %	33,3	35,7	32,4	32,6	21,4
Aktierelaterade
Aktiens direktavkastning, %	2,7	2,6	2,8	2,0	1,6
Aktiens totalavkastning, %	14,8	12,3	7,8	60,3	13,0
Eget kapital per aktie, kr	109,13	96,46	77,22	64,95	62,93
Förvaltningsresultat per aktie, kr	9,53	10,03	7,95	10,14	15,19
p/e-tal	13	5	8	10	3
Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital per aktie, kr1)	8,87	9,43	10,24	12,95	10,87
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav (inkl. goodwill), kr	149,80	115,00	96,60	75,00	80,80
Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav, kr	135,80	115,00	96,60	75,00	80,80
Övriga nyckeltal
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	94	55	47	45	45
Uthyrbar yta, tkvm	1 490,9	816,8	753,1	690,6	575,8
Hyresvärde, Mkr	925,7	511,5	480,1	419,3	356,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93,0	95,5	95,8	87,2	89,0
Aktierelaterade
Börskurs, kr	128,50	115,75	105,75	100,00	63,00
Börsvärde, Mkr	4 592	2 968	2 712	2 520	729
Högst betalt under året, kr	145,00	141,00	115,00	103,50	102,00
Lägst betalt under året, kr	109,25	103,00	94,00	62,00	48,10
Utdelning per aktie, kr	3,50	3,00	3,00	2,00	1,00

Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns i not 27 Alternativa nyckeltal. 1) Nyckeltal har omräknats retroaktivt med hänsyn till fondemissionselementet i nyemissionen den 11 oktober 2016. Hyresintäkter, Mkr 786,6 464,2 431,3 316,8 286,2 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat.

Driftsöverskott, Mkr 578,1 351,3 325,7 221,3 184,9 Hyresintäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat, Mkr 316,0 259,3 204,9 147,0 178,8 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar.

Resultat före skatt, Mkr 386,6 590,3 440,3 184,7 232,3 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat.

Årets resultat, Mkr 338,4 571,5 344,2 138,4 220,3 Årets resultat enligt Rapport över totalresultat.

Resultat per aktie, kr 10,20 22,11 13,38 9,67 18,91 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, Mkr 294,3 241,5 204,8 187,8 128,0 Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet enligt kassaflödesanalys.

Antal utestående aktier, miljoner 35,7 25,6 25,6 25,2 11,6 Antal aktier per balansdagen. Antal utestående aktier, genomsnittligt, miljoner1) 33,2 25,9 25,8 14,5 11,8 Vägt genomsnittligt antal aktier.

Överskottsgrad, % 73,5 75,7 75,5 69,9 64,6 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Belåningsgrad, % 59,9 70,3 60,1 62,7 60,9 Räntebärande skulder avseende fastigheter i procent av bokfört värde på fastigheter vid årets slut.

Avkastning på eget kapital, % 10,6 25,6 19,0 11,7 34,1 Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital, % 6,9 10,5 12,3 6,3 9,7 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 4,8 3,1 2,8 4,0 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader. Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,6 2,8 3,1 2,9 Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Räntebindning, år 3,5 3,1 3,5 3,0 0,2 Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat.

Kapitalbindning, år 1,5 2,5 2,9 2,3 5,1 Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen. Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,5 1,7 1,8 2,8 Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid årets slut. Soliditet, % 31,6 35,7 32,4 32,6 21,4 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Soliditet exklusive goodwill, % 33,3 35,7 32,4 32,6 21,4 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen med avdrag för goodwill.

Aktiens direktavkastning, % 2,7 2,6 2,8 2,0 1,6 Utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning, % 14,8 12,3 7,8 60,3 13,0 Aktiekursförändringen under året plus utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början. Eget kapital per aktie, kr 109,13 96,46 77,22 64,95 62,93 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr 9,53 10,03 7,95 10,14 15,19 Förvaltningsresultat i förhållande till vägt antal utestående aktier vid årets slut. p/e-tal 13 5 8 10 3 Aktiekurs vid årets slut i förhållande till årets resultat per aktie.

Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav (inkl. goodwill), kr 149,80 115,00 96,60 75,00 80,80 Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt värde på räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen samt goodwill associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Långsiktigt substansvärde per aktie Epra Nav, kr 135,80 115,00 96,60 75,00 80,80 Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt värde på räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen, beräknat per aktie.

Uthyrbar yta, tkvm 1 490,9 816,8 753,1 690,6 575,8 Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Hyresvärde, Mkr 925,7 511,5 480,1 419,3 356,3 Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 95,5 95,8 87,2 89,0 Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid årets slut i procent av hyresvärde.

Börsvärde, Mkr 4 592 2 968 2 712 2 520 729 Antalet utestående aktier multiplicerat med senast betalt på angiven dag.

Utdelning per aktie, kr 3,50 3,00 3,00 2,00 1,00 Utdelning för räkenskapsåret i förhållande till antal utestående aktier vid avstämningsdagen.

GRI-noter

Catena AB rapporterar för fjärde året i följd hållbarhetsarbetet enligt riktlinjerna från the Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporteringen utgörs i huvudsak av VD-ord, hållbarhetsavsnittet i förvaltningsberättelsen samt dessa GRI-noter. Hållbarhetsrapporteringen följer GRI G4 på nivå Core. Den del av hållbarhetsinformationen som finns i förvaltningsberättelsen är undantagen från revision bortsett från sidan 30 och sidorna 36-37 har översiktligt granskats av PwC. Dessa GRI-noter har inte genomgått någon extern granskning.

I den här delen av årsredovisningen redogör Catena för hur bolaget valt ut vad rapporteringen av hållbarhetsarbetet fokuserar på och hur intressenternas önskemål tillgodoses. Catena redovisar också GRI-index och redogör för vissa kompletterande tabeller och diagram samt källor till de data, antaganden och omvandlingsfaktorer som används i redovisningen.

Sothönan 3, Katrineholm. En under 2016 nybyggd miljö- och kostnadseffektiv volymterminal belägen intill en kombiterminal.

GRI-index

Nedanstående förteckning återger referenser till de GRI-aspekter och indikatorer som Catena redovisar inom ramen för bolagets rapportering av bolagets hållbarhetsarbete. DMA avser Disclosures on management approach, dvs hänvisning till bolagets styrning av respektive hållbarhetsaspekt.

	Indikator och beskrivning	Hänvisning/Kommentar
G4-1	Uttalande från VD om organisationens hållbarhetsstrategi.	6-7
G4-3	Organisationens namn.	1
G4-4	Viktigaste produkterna och tjänsterna.	2-3
G4-5	Lokalisering av organisationens huvudkontor.	1
G4-6	Länder där verksamhet bedrivs.	18
G4-7	Ägarstruktur och företagsform.	62-65
G4-8	Marknader som organisationen är verksam inom.	18-24, 54
G4-9	Organisationens storlek.	4, 37, 70
G4-10	Totalt antal anställda.	135
G4-11	Andel anställda som omfattas av kollektivavtal.	36
G4-12	Beskriv organisationens värdekedja.	32
G4-13	Väsentliga förändringar under redovisningsperioden.	4-5
G4-14	Följer organisationen försiktighetsprincipen.	137
G4-15	Externt utvecklade initiativ som organisationen följer.	137
G4-16 G4-17	Sammanslutningar som organisationen är medlem i. Entiteter som ingår i redovisningen.	33, 137 134
G4-18	Process för definition av innehållet i redovisningen.	132-134
G4-19	Identifierade väsentliga hållbarhetsaspekter.	133
G4-20	Interna avgränsningar för respektive hållbarhetsaspekt.	134
G4-21	Externa avgränsningar för respektive hållbarhetsaspekt.	134
G4-22	Effekter av förändringar i tidigare redovisad information.	134
G4-23	Väsentliga förändringar från föregående redovisning.	134
G4-24	Intressegrupper som organisationen har kontakt med.	132
G4-25	Princip för identifiering och urval av intressenter.	132
G4-26	Tillvägagångsätt vid kommunikation med intressenter.	132
G4-27	Viktiga frågor som har lyfts via kommunikation med intressenter och hur organisationen har hanterat dessa frågor.	132
G4-28	Redovisningsperiod.	Årsredovisningens framsida
G4-29	Publicering av senaste redovisningen.	139
G4-30	Redovisningscykel.	130
G4-31	Kontaktperson för frågor angående redovisningen.	137
G4-32	Redovisningsnivå & GRI-index.	130-131
G4-33	Extern granskning.	130
G4-34	Redogörelse för företagets bolagsstyrning.	115-127
G4-56	Beskriv organisationens värderingar, uppförandekoder etc.	36
DMA G4-EC1	Ekonomisk prestanda Genererat och distribuerat ekonomiskt värde	6-7, 31 31
DMA	Indirekt ekonomisk påverkan	9, 18-19, 30-31
G4-EC8	Väsentlig indirekt ekonomisk påverkan	31
DMA	Energi	30, 33-34
G4-EN3	Organisationens energiförbrukning	33
G4-CRE1	Energiförbrukning per kvadratmeter	33
DMA	Utsläpp	30, 33-35
G4-EN15	Direkta växthusgasutsläpp	135-137
G4-EN16	Indirekta växthusgasutsläpp från energiförbrukning	135-137
G4-EN17	Övriga indirekta växthusgasutsläpp	135-137
DMA	Miljöpåverkan från produkter & tjänster	30, 33-35
G4-EN27	Minskad miljöpåverkan från produkter och tjänster	33-35
DMA	Leverantörsbedömning avseende miljöpåverkan	35
DMA	Anställning	30, 36-37
G4-LA1	Personalomsättning	36, redovisar ej åldersfördelning pga det låga antalet individer
DMA	Hälsa & säkerhet	36
G4-LA6 DMA	Sjukfrånvaro & arbetsrelaterade skador Utbildning	36 30, 36-37
G4-LA9	Utbildning för anställda	37
G4-LA11	Utvecklingssamtal	37
DMA	Jämlikhet	30, 37
G4-LA12	Sammansättning av företaget	37
DMA	Icke-diskriminering	30, 37
G4-HR3	Antal fall av diskriminering	Inga fall
DMA	Anti-korruption	32
G4-SO5	Bekräftade fall av korruption	Inga fall
DMA	Märkning av produkter och tjänster	30, 33
G4-CRE8	Miljöcertifierade byggnader	135

Dialog med intressenter

Catenas verksamhet syftar till att generera avkastning till aktieägarna, och för att lyckas behöver Catena tillgodose behoven hos kunderna, det vill säga hyresgästerna i de fastigheter bolaget äger. Catena lyckas väl när det finns medarbetare, samarbetspartners och leverantörer som kan identifiera kundernas önskemål och se till att de omsätts i praktiken. Nybyggnation kan påverkas av politiska beslut och närboendes godkännanden. Catena ser därför att bolagets viktigaste intressenter är ägare, analytiker, investerare, medarbetare, samhället, leverantörer och kunder. I nedanstående tabell visas de viktigaste intressenterna, de viktigaste möjligheterna för dialog samt intressentgruppernas viktigaste frågor.

INTRESSENTGRUPP	MÖJLIGHETER FÖR DIALOG	NYCKELFRÅGOR
Ägare, analytiker & investerare	• Årsstämma • Regelbundna möten, bland annat i samband med kvartals rapporter • Löpande telefonkontakter • Kapitalmarknadsdag i Båstad • Logistiktrender – en årlig dag för branschens intressenter då en aktuell fråga diskuteras och genomlyses • Hemsida	• Affärsmodell, mål och strategi • Finansiering • Tillväxt • Resultat • Hållbarhet och bolagsstyrning • Informationsgivning • Likviditet i aktien
Medarbetare	• Löpande kontakter • Minst ett årligt utvecklingssamtal och lönesamtal • Årlig personalkonferens i syfte att utbilda och motivera	• Möjligheter till utbildning och kompetensutveckling • Tydliga karriärvägar • Lön och förmåner • Balans mellan arbete och fritid • Mångfald
Samhälle	• Löpande kontakter med offentliga beslutsfattare i syfte att förbättra logistik lokalt, regionalt och nationellt • Logistiktrender – en årlig dag för branschens intressenter då en aktuell fråga diskuteras och genomlyses • Förvaltningsorganisationens löpande kontakter med hyresgäster, näringsliv och lokala befattningshavare • Hemsida • Ekonomiskt bidrag till lokala idrotts- och intresseföreningar	• Varuförsörjning och smidig logistik • Trender • Trafikintensitet • Låg miljöpåverkan • Kostnadseffektiva lösningar • Långsiktighet
Leverantörer	• Logistiktrender – en årlig dag för branschens intressenter då en aktuell fråga diskuteras och genomlyses • Personliga löpande leverantörsträffar • Hemsida	• Stabil partner
Kunder	• Logistiktrender – en årlig dag för branschens intressenter då en aktuell fråga diskuteras och genomlyses • En förstärkt aktiv förvaltningsorganisation som har löpande kon takt med hyresgästerna • Hemsida	• Stabil och flexibel hyresvärd • Tillgänglighet • Kostnadseffektiva lokaler • Miljömässig effektivitet • Närhet till väg/räls/hamn • Tillgång till flera transportsätt

I samband med att Catena 2014 tog fram bolagets första hållbarhetsredovisning enligt GRI G4 utvärderades vilka aspekter inom hållbarhetsområdet som är mest väsentliga att arbeta med och redovisa. Tillsammans med kommunikationsbyrån Narva genomfördes en intern process där bolaget identifierade nio hållbarhetsaspekter som är mer eller mindre väsentliga för Catena som företag baserat på typ av verksamhet och möjlighet att påverka omvärlden.

Hållbarhetsaspekterna har sin utgångspunkt i de aspekter som presenteras i GRI G4 men har omarbetats för att ge en starkare koppling till Catenas verksamhet samt ge bolagets intressenter en bättre möjlighet att ta ställning till vad de anser är viktigast för att fokusera på. I följande tabell listas de hållbarhetsaspekter Catena identifierat som väsentliga och vilka hållbarhetsaspekter i GRI G4 de motsvarar.

CATENAS HÅLLBARHETSASPEKTER	HÅLLBARHETSASPEKT I GRI G4
Arbeta med energieffektivitet & förnybar energi	Energi, Utsläpp
Erbjuda utbildning och kompetensutveckling för medarbetarna	Anställning, Hälsa & säkerhet, Utbildning
Förebygga mutor & bestickning	Anti-korruption
Skapa ekonomisk avkastning	Ekonomisk prestanda
Skapa förutsättningar för logistikflöden med minimal miljöpåverkan	Indirekt ekonomisk påverkan
Sprida kunskap om hållbar logistik	Indirekt ekonomisk påverkan
Sträva efter låg miljöpåverkan vid ny- och ombyggnation	Miljöpåverkan från produkter & tjänster, Märkning av produkter och tjänster
Sträva efter mångfald i organisationen	Jämlikhet, Icke-diskriminering och tjänster
Ställa krav på leverantörer gällande hälsa, säkerhet och miljö	Leverantörsbedömning avseende miljöpåverkan

I samband med väsentlighetsanalysen 2014 skickade Catena ut webbenkäter till fem grupper; bolagets största kunder och leverantörer, till ledningsgrupp och alla medarbetare samt styrelsemedlemmar. Catena valde att tillfråga dessa intressenter eftersom de representerar flera av de viktigaste intressentgrupperna och har en god kännedom om Catena.

I de enkäter som skickades ut var två av frågorna gemensamma för alla enkäter och handlade om de nio hållbarhetsaspekter bolaget identifierat som väsentliga.

• 1. Vilka hållbarhetsaspekter anser du är viktigast för Catena att arbeta med?
• 1. Hur väl tycker du att Catena hanterar dessa hållbarhetsaspekter idag?

I den första frågan var uppgiften att rangordna de olika aspekterna från viktigast (plats 1) till minst viktigt (plats 9). I den andra frågan var uppgiften att ge varje aspekt en poäng från 1 (lägst) till 6 (högst) på hur bra Catena hanterar området idag. Den genomsnittliga svarsfrekvensen på enkäterna för de sex intressentgrupperna var 61 procent, och varierade från 21 procent för leverantörer till 100 procent för ledningsgruppen.

Hos samtliga intressentgrupper finns ekonomisk avkastning och logistikflöden med minimal miljöpåverkan med bland de tre högst prioriterade områdena. Även Catenas arbete med energieffektivitet och förnybar energi lyfts fram som viktigt av de flesta grupper. Styrelsen och ledningsgruppen lyfter in arbetet med att vara en bra arbetsplats som en av de viktigaste aspekterna, och styrelsen har dessutom låg miljöpåverkan vid projekt på delad tredjeplats. Läs mer på sidorna 28-37 om hur bolaget arbetar med de hållbarhetsaspekter som prioriterats högst. I illustrationen nedan visas hur Catenas nio väsentliga aspekter inbördes prioriteras av Catena respektive bolagets intressenter.

Prioriterade områden

Betydelse för Catena

De nio aspekterna representerar de områden som bedömts som väsentliga för Catena. I diagrammet framgår att aspekterna högst upp till höger är de områden som värderas allra högst av både Catena och bolagets intressenter. Dessa områden är därför de som ligger till grund för Catenas hållbarhetsmål och tre fokusområden för hållbarhetsarbetet. Dessa fokusområden och de mål som är satta för arbetet finns förklarade i tabellen på sid 30.

Fokus & avgränsningar

Samtliga av de hållbarhetsaspekter Catena bedömt som väsentliga har på olika sätt en påverkan på bolagets verksamhet och medarbetare. I de nyckeltal som redovisas avses Catena samt alla dotterbolag och joint ventures med ägarandel motsvarande 50 procent eller mer, om inga undantag beskrivs i anslutning till redovisad information.

För historisk data eftersträvar Catena jämförbarhet, men i och med förvärvet under 2016 av Tribona med dess fastighetsbestånd och medarbetare så är tidigare års data

inte alltid jämförbar med 2016. Skälet till att Catena inte redovisar jämförelsedata inklusive Tribona är att det inte gjorts i den ekonomiska rapporteringen samt att heltäckande statistik inte varit praktiskt möjlig att ta fram.

Vissa av Catenas hållbarhetsaspekter kan ha en påverkan även utanför bolagets juridiska ramar, exempelvis hos kunder och leverantörer. I tabellen nedan anges Catenas hållbarhetsaspekter och vilken relevant påverkan bolaget ser att de kan ha utanför Catenas juridiska ramar.

CATENAS HÅLLBARHETSASPEKTER	PÅVERKAN UTANFÖR CATENAS JURIDISKA GRÄNSER
Arbeta med energieffektivitet & förnybar energi	I logistikfastigheter är det ofta hyresgästen som själv ansvarar för försörjningen av både värmeenergi och el – vilket gör att samar bete mellan Catena och bolagets hyresgäster är nödvändigt för en låg resursförbrukning i fastigheterna.
Erbjuda utbildning och kompetensutveckling för medarbetarna	–
Förebygga mutor & bestickning	Catenas affärsprinciper syftar till att säkerställa att samarbetet mellan bolaget och kunder, leverantörer och samarbetspartners sker på ett ansvarsfullt sätt, vilket kan påverka aktörer som vill samarbeta med Catena.
Skapa ekonomisk avkastning	Catenas ekonomiska avkastning kommer bolagets aktieägare till godo men genererar också intäkter till staten i form av skatter.
Skapa förutsättningar för logistikflöden med minimal miljöpåverkan	Arbetet med logistikflöden med minimal miljöpåverkan sker tillsammans med Catenas kunder och målet är att minska miljöpåverkan från deras transporter.
Sprida kunskap om hållbar logistik	Målet är att öka kunskaperna om vad som krävs för en mer hållbar logistik hos alltifrån kunder till medarbetare, samarbets partners, opinionsbildare och lagstiftare.
Sträva efter låg miljöpåverkan vid ny- och ombyggnation	Catenas insatser för en låg miljöpåverkan i projekt kan ha en påverkan på leverantörer och kunder, exempelvis i form av de krav som ställs avseende materialval och avfall vid ny- och ombyggnation.
Sträva efter mångfald i organisationen	–
Ställa krav på leverantörer gällande hälsa, säkerhet och miljö	Leverantörskrav har en direkt påverkan på de företag som vill leverera produkter eller tjänster till Catena.

Bakgrundsdata för nyckeltal & GRI-indikatorer

I det här avsnittet redogör Catena för de metoder, antaganden, och omvandlingsfaktorer som använts för att ta fram bolagets nyckeltal och GRI-indikatorer. Dessutom redovisas kompletterande information som inte presenteras i förvaltningsberättelsen.

Medarbetare

I tabellen nedan redovisas totalt antal anställda på Catena, uppdelat på anställningsform, anställningskontrakt och kön.

Total personalstyrka, st

	2016		2015			2014
	Antal	Andel kvinnor	Antal	Andel kvinnor	Antal	Andel kvinnor
Antal anställda	38	26%	26	35%	21	33%
Tillsvidareanställda	37	27%	26	35%	21	33%
– Varav heltid	37	27%	25	36%	20	30%
– Varav deltid	0	0%	1	0%	1	100%
Visstidsanställda	1	0%	0	0%	0	0%

Tabellen visar antalet medarbetare och andel kvinnor på Catena fördelat på olika anställningstyper.

Energiförbrukning & växthusgasutsläpp

Catena mäter och följer upp energiförbrukningen i de fastigheter där bolaget ansvarar för inköp av energi. I de fastigheter där hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen har Catena i nuläget ingen heltäckande bild av förbrukningen, och denna redovisas därför inte.

Av pedagogiska skäl redovisar Catena all energiförbrukning i MWh eller kWh. För att räkna om energiförbrukningen från MWh till GJ, använd omräkningsfaktorn 3,6. Uppgifter om andel förnybar energi ges från respektive energileverantör.

Catena mäter och följer årligen upp växthusgasutsläpp enligt ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). I tabellen med information om beräkningarna av energiförbrukning och växthusgasutsläpp redovisas vilka aktiviteter som Catena redovisar inom respektive scope samt datakällor och antaganden som ligger till grund för

redovisningen av växthusgasutsläpp. Omvandlingsfaktorerna uppdateras en gång per år i samband med framtagning av hållbarhetsredovisningen.

Catena använder så långt det är möjligt omvandlingsfaktorer som innefattar alla relevanta växthusgaser, dvs CO2 , CH4 , N2 O, HFCs, PFCs, SF6 och NF³ . Bolaget genomför inga egna omräkningar från andra växthusgaser till CO2 e och har därför inget generellt värde för Global Warming Potential (GWP).

Förbränning av förnybara bränslen ger precis som fossila bränslen upphov till växthusgasutsläpp, men eftersom dessa utsläpp är en del av ett kretslopp redovisar Catena inte utsläppen inom ramen för bolagets utsläpp. De omvandlingsfaktorer som avser användning av förnybara bränslen utgörs av den del av bränslet som är fossilt, dvs exempelvis de cirka 15 procent av E85 som utgörs av bensin.

	2016	2015	2014
Scope 1 (Användning av olja, naturgas samt drivmedel i tjänstebilar)	54	29	23
Scope 2 (El och fjärrvärme som inte undermäts för respektive hyresgäst)	1 248	315	441
Scope 3 (Olja, naturgas, el och fjärrvärme som undermäts för respektive hyresgäst samt tjänsteresor och anställdas pendling)	3 461	634	711
Totalt	4 763	978	1 175

Växthusgasutsläpp per scope (ton CO2e)

Tabellen visar Catenas utsläpp av växthusgaser fördelat på respektive scope.

Miljöcertifierade fastigheter (kvm)

	2016	2015	2014
EU GreenBuilding	43 209	14 959	14 959
Total certifierad yta	43 209	14 959	14 959
Andel av total uthyrningsbar yta	3%	2%	2%

Tabellen visar Catenas utsläpp av växthusgaser fördelat på respektive scope.

SCOPE	AKTIVITET	AKTIVITETSDATA	OMVANDLINGSFAKTOR
Scope 1	Förbrukning av olja i fastigheter där hyresgästen inte har separat	Intern inhämtning av statistik avseende förbrukning i de fastigheter som värms	Eldningsolja: 280 g CO2/kWh
	mätning och fakturering av verklig förbrukning.	med olja.	Källa: GHG Protocol
Scope 1	Förbrukning av naturgas i fast igheter där hyresgästen inte har	Intern inhämtning av statistik avseende förbrukning i de fastigheter som värms	Naturgas: 202 g CO2/kWh
	separat mätning och fakturering av verklig förbrukning.	med naturgas.	Källa: GHG Protocol
Scope 1	Tjänsteresor med företagsbil & tjänstebil.	Intern inhämtning av statistik. Resor med företagsbil utgår ifrån avläsning av mätarställningar och resor i tjänstebil baseras på medarbetares redovisning för att erhålla milersättning för resor i	Växthusgasutsläpp avser körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil i kombination med nedan stående.
		tjänsten.	Bensin: 2 300 g CO2/liter Diesel: 2 540 g CO2/liter E85: 363 g CO2/liter Naturgas: 2 352 g CO2/liter
			Biogas: 0 g CO2/liter
			Omvandlingsfaktor för fordonsgas ges från ovanstående i kombination med SCB:s statistik för försäljning av naturgas/biogas i respektive län.
			Källa: Nätverket för transporter och miljön (NTM), SCB
Scope 2	Förbrukning av el i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning och fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik i de fast igheter där Catena har elabonnemang.	Val av omvandlingsfaktor utgår ifrån vilken elleverantör respektive fastighet har. För aktuella bolag och använda faktorer 2016, se nedan. Data har eftersläpning om ett år då info från leverantörer generellt inte släppts för aktuellt år då redovisningen tas fram.
			Vattenfall: 0,04 g CO2/kWh DONG Energy: 468 g CO2/kWh Scandem: 336 g CO2/kWh EON (förnybar el): 0 g CO2/kWh
			Källa: Respektive elleverantör.
Scope 2	Förbrukning av fjärrvärme i fast igheter där hyresgästen inte har separat mätning och fakturering av verklig förbrukning.	Intern inhämtning av statistik i de fastigheter där Catena står på avtal för fjärrvärme.	Statistik från respektive leverantör av fjärr värme, data har eftersläpning om ett år då info från leverantörer generellt inte släppts för aktuellt år då redovisningen tas fram.
Scope 3	Förbrukning av energi i fastighe ter där hyresgästen har separat mätning och fakturering av verklig förbrukning.	Statistik på förbrukning av olja, natur gas, el och fjärrvärme i kombination med information om vilka hyresgäster som har separat undermätning och fakturering av verklig förbrukning.	Se respektive energityp i Scope 1 och Scope 2; d.v.s. olja, naturgas, el och fjärr värme.
Scope 3	Tjänsteresor privat bil	Intern inhämtning av statistik. Körd sträcka baseras på medarbetares redo visning för att erhålla milersättning för resor i tjänsten.	Antagande om bensinbil, 194g CO2/km Källa: Trafikverket, NTM.

SCOPE	AKTIVITET	AKTIVITETSDATA	OMVANDLINGSFAKTOR
Scope 3	Tjänsteresor taxi	Intern inhämtning av statistik. Körd sträcka baseras på bokförda kostnader för taxi.	Antagande om jämförbar resa med genom snitt Taxi Stockholm, 2,6g CO2/kr (2016).
Scope 3	Tjänsteresor tåg	Statistik från resebyrå och bokföring av periodkort och resor med tåg.	Antagande om SJ2000, 0,0019g CO2/pkm.
Scope 3	Tjänsteresor flyg	Statistik från resebyrå och bokföring av periodkort och resor med flyg.	Omvandlingsfaktorer beror på flygsträcka på respektive resa. Resor kortare än 700 km: 171 g CO2/km Resor mellan 700 och 3 000 km: 97 g CO2/km Resor längre än 3 000 km: 113 CO2/km Källa: Greenhouse Gas Protocol, Transport styrelsen
Scope 3	Medarbetares pendling till och från arbetsplatsen.	Genomsnittlig rest sträcka med olika färdmedel beräknas från medelantal anställda under året samt svar i med arbetarenkät som skickas till samtliga anställda en gång per år.	För pendlingsresor används statistik för CO2-utsläpp per kilometer för olika trans portmedel. Bensinbil, 194g CO2/km Dieselbil, 165g CO2/km Miljöklassad bensin/diesel, 120g CO2/km Etanolbil, 91g CO2/km Gasbil, 73g CO2/km MC/Moped, 91g CO2/km Spårtrafik: 2g CO2/pkm Buss: 44g CO2/pkm Källa: Trafikverket, NTM

Initiativ & principer

I GRI:s riktlinjer ombeds företag beskriva om och i så fall hur organisationen stödjer den så kallade försiktighetsprincipen och huruvida företaget stödjer några andra externt utvecklade principer. Catena arbetar för att följa försiktighetsprincipen och strävar efter en sund riskbedömning i hela verksamheten. Bolaget eftersträvar att utveckla verksamheten i en riktning som minskar negativ påverkan och maximerar positiv påverkan på samhället och miljön. Utöver Catenas ISO-certifiering har bolaget inte aktivt anslutit sig till några frivilliga externt utvecklade principer.

Leverantörsbedömning

Catena mäter i nuläget inga av GRI:s indikatorer för aspekten leverantörsbedömning av miljöpåverkan. Bolaget bedömer även fortsättningsvis aspekten som väsentlig men utvärderar lämpliga indikatorer för att mäta och följa upp prestanda på ett relevant och kostnadseffektivt sätt.

Kontakt: Sofie Bennsten, HR-ansvarig. sofie.bennsten@catenafastigheter.se

Catena året om

Catena strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Informationsgivningen kännetecknas av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.

Årsstämma

Catenas aktieägare hälsas välkomna till årsstämman som hålls 27 april 2017 klockan 16:00 på IVAs konferenscentrum, Grev Turegatan 16 i Stockholm. Se kallelse på omslagets flik.

Kalendarium

Catena lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Under 2017 planeras dessa publiceras:

2017-04-27 Årsstämma 2017.

• 2017-04-27 Kvartalsrapport januari mars 2017.
• 2017-07-10 Kvartalsrapport april juni 2017.
• 2017-10-27 Kvartalsrapport juli september 2017.
• 2018-02-16 Kvartalsrapport oktober december 2017 samt bokslutskommuniké.

Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post till dem som begärt detta.

Följ Catena på webbplatsen

På Catenas webbplats www.catenafastigheter.se finns aktuell information om Catenas verksamhet samt finansiell information, till exempel pressmeddelanden och finansiella rapporter samt presentationer. På webbplatsen kan bolagets intressenter också ladda ned finansiella publikationer från Catena. Denna information kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via mail.

Logistiktrender

Catena analyserar och driver på olika sätt de rådande logistiktrenderna. Bland annat genom att arrangera seminariet Logistiktrender där olika logistikaspekter diskuteras. Seminariet 2017 hålls i Helsingborg den 4 maj.

Ordlista

Logistikfastighet

Fastighet bebyggd med en terminal- och/eller lagerbyggnad avsedd för varuhantering och distribution åt logistikbolagens kunder.

Terminaler/Kombiterminal

Fastigheter som primärt är anpassade för omlastning. Till denna fastighetstyp hör till exempel kombiterminalerna, där man optimerar möjligheterna för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat.

Last mile distribution

Den avslutande delen av transporten fram till slutförbrukaren.

Logistiklager

Avser fastigheter med färdigvarulager och importörers lager av varor, i väntan på att bli sålda.

Distributionslager

En fastighet med varor som lagras en kortare tid för att sedan transporteras vidare.

Citylogistik

Ett distributionslager som är optimerat för snabba och korta transporter, av snabbrörliga varor som exempelvis färskvaror.

E-handel

E-handel är när ett företag eller konsument säljer eller köper en produkt oftast över Internet eller andra datornätverk.

Index

Diagram och tabeller exkl. noter	Sida
Belåningsgrad – fastigheter	61
BNP	13
Börskurs/eget kapital Data per aktie	62 65
Detaljhandelns utveckling, löpande priser	13
Direktavkastning, aktien	63
Driftsöverskott	41
Eget kapital och avkastning	5
E-handelns utveckling, löpande priser	13
Energianvändning	27
eNPS	27
Fastighetsförsäljningar Fastighetsbeståndet fördelat per region	43 43
Fastighetsbeståndets utveckling	4,43
Fastighetsförteckning per region	52
Fastighetsförvärv	43
Fastighetsvärdering	50,123
Fördelning av växhusgasutsläpp	35
Förvaltningsresultat	41
Förvaltningsresultat och kassaflöde före förändring av rörelsekapital	4
Genomsnittliga hyresnivåer	15
Genomsnittlig kontraktstid	27,43
Genomsnittlig kapitalbindning	25,27
Genomsnittlig ränta	27,124
Handelsbalans	13
Hyresintäkter	4,41
In- och utflyttning	4,41
Indexkontrakt Industriproduktion, fasta priser, förändring	123 13
Inköpt energi	33
Kapitalbindning	61,124
Kapitalstruktur	61
Kassalikviditet	124
Kundförluster	122
Kundgrupper	41
Kursutveckling	62
Känslighetsanalys Löptider, kontrakt	125 122
Medarbetarnas fördelning – kön	37
Medarbetarnas fördelning – ålder	37
Nyckeltal	4
Nyckeltal – Regioner	45-49
Omsättning, aktien	62
Personaldata	37
Projektutveckling	124
Resultat före skatt Resultat per aktie	5 5
Ränteförfall	61,124
Räntetäckningsgrad	25
Sammanställning styrelse och medarbetare	37
Sjukfrånvaro	36
Skapat och distribuerat ekonomiskt värde	31
Soliditet	5,25
Större färdigställda projekt 2016	22
Större pågående projekt 2016 Substansvärde, EPRA NAV och totalavkastning	23 63
Tillväxt fastighetsvärde	27
Utbildningstimmar/person	37
Utdelning och utdelningsandel	62
Uthyrningsgrad	43,122
Vinstdisposition	57
Värderingsmodell	50
Växthusgasutsläpp totalt	35
Ägarstruktur	64
Överskottsgrad	27

Urval av pressmeddelanden under 2016

2016-12-19	Catena säljer sex fastigheter, som saknar strategisk betydelse, till ett värde om 250 Mkr.
2016-12-14	Catena förvärvar sex moderna terminal byggnader på strategiska lägen för 474 Mkr.
2016-12-07	Catena investerar 200 Mkr i Mölnlycke.
2016-11-17	Catena förvärvar fastighet i Helsingborg för 102 Mkr.
2016-10-31	Catena offentliggör ökning av antalet aktier och röster.
2016-10-20	Catenas valberedning inför årsstämman 2017.
2016-10-06	Catena genomför en riktad nyemission om 2,5 miljoner aktier och tillförs cirka 330 Mkr.
2016-10-05	Catena utreder förutsättningar för en riktad nyemission.
2016-09-15	Catena rekryterar Benny Thögersen.
2016-09-13	Catena förvärvar terminalfastighet av PostNord för 56 Mkr.
2016-06-17	Catena investerar ytterligare 20 Mkr i sitt livs medelskluster i Malmö.
2016-05-27	Catena storsatsar i Örebro.
2016-05-23	Catena gör bytesaffär med Malmö Kommun.
2016-05-02	Catena investerar 30 Mkr i Malmö.
2016-04-01	Catena säljer fastighet i Partille.
2016-03-29	Catenas årsredovisning för 2015 är publicerad.
2016-03-23	Catena hyr ut och bygger i Nässjö.
2016-03-23	Kallelse till årsstämma.
2016-02-29	Ökning av det totala antalet aktier och röster i Catena.
2016-02-22	Catena bygger ny logistikbyggnad åt Boozt Fashion AB i Ängelholm.
2016-02-08	Catena har erhållit 94,5 procent av aktierna i Tribona och påkallar tvångsinlösen inom kort.
2016-01-29	Ökning av det totala antalet aktier och röster i Catena.

An English version will as from approx. April 7, 2017 be available at www.catenafastigheter.se.

Catena AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Catena AB (publ) och organisationsnummer 556294-1715. Bolaget har sitt säte i Solna, Sverige. Catenas årsredovisning publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är den officiella. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webb-plats (www.catenafastigheter. se) den 29 mars 2017. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 18-65. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 67-113 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2015 om inget annat anges.

Information om marknaden är baserad på Catenas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport innehåller framtidsinriktad information. Även om Catenas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska åtgärder, variationer i valutakurser och andra faktorer. För finansiella och operationella definitioner, se sidan 129.

Catena äger, utvecklar aktivt och förvaltar effektivt välbelägna logistikfastigheter. Det övergripande målet är att uppvisa ett starkt kassaflöde för att möjliggöra en stabil utveckling samt utdelning till aktieägarna. Catena AB är noterat på Nasdaq Stockholm.

Catena AB (publ) Box 5003 250 05 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Huvudkontor

Regionkontor Catena AB/Göteborg JA Pripps Gata 2 421 32 Västra Frölunda Tel vxl 042-449 22 00

Bud/besöksadress: Landskronavägen 7A 252 32 Helsingborg

Catena AB/Helsingborg Se Huvudkontor

Catena AB/Jönköping Se Catena AB/Malmö Tel vxl 042-449 22 00

Catena AB/Malmö Lagervägen 4 232 37 Arlöv Tel vxl 042-449 22 00 Catena AB/Stockholm Östra Längdgatan 1 611 35 Nyköping Tel vxl 042-449 22 00

www.rhr.se