Catena — Annual Report 2009

Jul 16, 2010

CATENA ÅRSREDOVISNING 2009

Innehåll

2009 i korthet	1
Intervju med styrelseordförande och VD	2–3
Marknadsöversikt	4–5
Fastighetsbeståndet	6–9
Beskrivning av regionerna
Stockholmsregionen	10
Göteborgsregionen	11
Öresundsregionen	12
Osloregionen	13
Värdering	14–16
Risk- och känslighetsanalys	18–19
Finansiering	20
Medarbetare	21
Miljö	22
Aktien	24–25
Ekonomisk redovisning	26–60
Revisionsberättelse	61
Flerårsöversikt	62
Bolagsstyrning	63–65
Styrelsen	66
Ledningen	67

Kalender och information om årsstämma 68

Definitioner och ordlista

KORT OM CATENA

Catena är ett fastighetsbolag med fokus på fastigheter i handelsområden utanför stadskärnorna. Fastighetsbeståndet är beläget i fyra tillväxtregioner i Norden: Stockholm, Göteborg, Öresund samt Oslo.

Catenas 31 fastighetsenheter hade per den 31 december 2009 ett bokfört värde på 2 472 (2 354) Mkr. Catenas hyresintäkter uppgick per den 1 januari 2010 till 204,6 Mkr (197,7) på årsbasis.

Hyresavtalen är långa och uthyrningsgraden hög. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för samtliga hyresavtal uppgick per den 1 januari 2010 till 8,8 år. Vid ingången av 2010 var uthyrningsgraden 97,9 procent (96,3).

Catenas största hyresgäst är bilhandelsföretaget Bilia, som per den 1 januari 2010 svarade för 86 procent (91) av Catenas hyresintäkter.

Catena ska fortsätta arbeta med handelsfastigheter med Bilia som en viktig hyresgäst, men avser att genom både förvärv och nyuthyrningar öka andelen intäkter som kommer från andra hyresgäster. Catenas kompetens och kunskap om handelsföretagens behov och önskemål ska ligga till grund för Catenas utveckling.

Affärsidé

Catena ska äga, effektivt förvalta och aktivt utveckla välbelägna handelsfastigheter som har förutsättningar att generera ett stabilt växande kassaflöde och en god värdetillväxt.

Övergripande mål

Catenas övergripande mål är att i kraft av sin fokuserade inriktning ge aktieägarna en långsiktigt god totalavkastning genom att bli en ledande aktör med inriktning mot handelsfastigheter på ett antal strategiska orter.

Aktien

Aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm och återfinns på listan över mindre bolag, Small Cap. Aktien handlas under kortnamnet CATE och återfinns bland annat i indexet för fastighetsbolag OMX Stockholm Real Estate.

Utdelningspolicy

Catenas utdelning ska långsiktigt utgöra 75 procent av förvaltningsresultatet1) efter skatt2).

1) Resultat efter finansnetto exklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar. 2) Resultat efter finansnetto belastat med 26,3 procent schablonskatt.

Lokalisering i tillväxtregioner

	Fastigheter	Bokfört värde, Mkr	Hyresintäkter, Mkr	Hyrestid, år	Uthyrningsgrad, %
Stockholm	9	819	65,2	10,2	95,0
Göteborg	10	551	45,7	8,3	98,4
Öresund	8	548	48,8	5,8	99,6
Oslo	4	554	44,9	10,9	100,0
Totalt	31	2 472	204,6	8,8	97,9

Strategi

Catena ska:

• • Aktivt förvalta fastighetsbeståndet med fokus på att stimulera långvariga kundrelationer genom att erbjuda attraktiva lokaler i nära samarbete med sina hyresgäster.
• • Förvärva handelsfastigheter med bra förutsättningar för god långsiktig värdetillväxt och stabila intäkter.
• • Aktivt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av risk.
• • Avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsade.

Affärsmodell med fokus på kassaflöde

Grunden för Catenas affärsmodell är en stabil och långsiktig relation med hyresgäster i externhandelsområden i tillväxtregioner. Tack vare långa och näst intill 100 procent indexerade hyresavtal skapas stabila kassaflöden. Catena arbetar nära sina hyresgäster för att få förståelse för deras behov och önskemål.

I affärsmodellen ligger att aktivt förvalta fastigheterna och anpassa dem i takt med hyresgästernas utveckling, anpassningar som långsiktigt ökar värdet på Catenas fastighetsbestånd. Det finns goda möjligheter att attrahera nya hyresgäster tack vare fastigheternas strategiska lägen.

Målsättningen är att andelen fastigheter för övrig handel på sikt ska öka, både genom förvärv och genom att bilhandelsfastigheter konverteras till annan typ av handel. Catenas fastigheter är belägna i eller nära attraktiva handelsområden där denna typ av konvertering i allt ökad grad är möjlig.

Soliditet

Räntetäckningsgrad

Avkastning på eget kapital

Finansiella mål och utfall

Catena ska över en konjunkturcykel uppvisa en:

• Soliditet om lägst 25 procent och högst 35 procent.

• Räntetäckningsgrad som ej understiger 1,75 gånger.

• Avkastning på eget kapital som överstiger den riskfria räntan med minst 5 procentenheter1).

1) Riskfri ränta är definierad som räntan för en femårig svensk statsobligation.

2009 i korthet

• • Hyresintäkterna uppgick till 203,3 Mkr (189,3)
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 124,5 Mkr (89,2)
• • Årets resultat efter skatt uppgick till 120,4 Mkr (–131,9)
• • Realiserade värdeförändringar ingick i periodens resultat före skatt med 3,2 Mkr (4,3)
• • Orealiserade värdeförändringar ingick i resultatet med 34,0 Mkr (–293,7), varav fastigheter utgjorde 34,7 Mkr (–260,2) och derivat -0,7 Mkr (–33,5)
• • Under året genomfördes investeringar i befintliga anläggningar med 39 Mkr (128)
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 5,75 kr (5,25) per aktie

Väsentliga händelser efter 2009 års utgång:

• • Catena har inlett förhandlingar med ett norskt fastighetsbolag om försäljning av fastigheterna i Norge
• • Catena säljer en fastighet i Köpenhamn till Universitetsog Bygningsstyrelsen (UBST)

Se ytterligare nyckeltal i flerårsöversikten på sidan 62.

Ökad nettouthyrning, förbättrat resultat och starkare finanser

Intervju med Catenas styrelseordförande Henry Klotz och VD Peter Hallgren om företagets utveckling 2009 och utsikter för kommande år.

Hur skulle ni vilja sammanfatta året?

Peter Hallgren (PH): Vi har klarat oss bra trots finanskrisen. Resultatet har förbättrats, liksom kassaflödet. Vi har också uppnått våra finansiella mål. Verksamheten har en stabilitet som är värdefull i sådana här tider. Catena har långa kontrakt på i snitt 8,8 år. Dessutom är uthyrningsgraden hög, 97,9 procent. Det hänger samman med att våra fastigheter har ett affärsstrategiskt värde för våra primära målgrupper.

Henry Klotz (HK): Sett utifrån ett makroekonomiskt perspektiv har Sveriges finanser klarat sig relativt bra. Det är positivt för fastighetsbranschen, vars villkor bedöms vara stabilare nu än vid ingången av 2009. Inte minst tack vare att bankerna står på en mer solid grund. Dessutom är det positivt att Bilia, som är vår avgjort största hyresgäst, var förutseende och hanterade nedgången i bilförsäljningen genom flera sparprogram. Bilia verkar ha god möjlighet att komma stärkt ur krisen.

"Verksamheten har en stabilitet som är

värdefull i sådana här tider."

PETER HALLGREN, VD

Vad är ni mest nöjda med?

PH: Att vi har lyckats mycket bra med uthyrningsverksamheten. Nettouthyrningen var positiv trots lågkonjunkturen och den redan tidigare höga uthyrningsgraden. Fastigheterna är attraktiva, vilket bland annat framgick när Bilia valde att lämna två anläggningar. Vi tecknade kort tid därefter nya avtal med bilåterförsäljare för Skoda och Toyota. Jag är även nöjd med att vi avvaktat med nyförvärv. De få objekt som varit ute till försäljning och som passat in i vår strategi har varit för dyra.

Det är även viktigt att lyfta fram kontorsfastigheten i Svågertorp, Malmö, som vi under året färdigställde åt det börsnoterade danska vindkraftbolaget Vestas.

HK: Jag instämmer. Uthyrningsnivån är i linje med vad vi brukar se under en högkonjunktur. Företaget har även sänkt kostnaderna. Tillsammans leder det till ett ökat kassaflöde. Det är ett styrkebevis i den här typen av marknadsläge.

Ni har gjort få investeringar och inga förvärv under året, varför?

PH: Det har inte funnits tillräckligt attraktiva fastigheter att förvärva. Dessutom ska vi komma ihåg att bankerna varit restriktiva, vilket försvårat finansiering av större investeringar och förvärv.

Men den främsta orsaken är som sagt att det inte funnits några intressanta förvärvsmöjligheter. Vi har snarare fokuserat på att prioritera befintliga kunder och förvalta de fastigheter vi redan har.

Har ni gjort några kostnadsanpassningar under året?

PH: Ja, vi har genomfört ett besparingsprogram som bidragit till ett ökat kassaflöde. Organisationen har trimmats vilket gjort oss mer kostnadseffektiva. Rationaliseringarna väntas ge besparingar om drygt 3 Mkr per år. Min bedömning är att vi inte kan rationalisera mer med befintligt bestånd. Däremot kan vi öka antalet fastigheter på nuvarande organisation.

Vilka är de största skillnaderna mellan Catena idag och för fem år sedan?

PH: Vi har sålt fastigheter utanför storstadsregionerna som inte passat in i vår strategi. Det frigjorda kapitalet har vi investerat i förädling i storstadsregionerna. Det har medfört att våra fastigheter är mer moderna idag än för fem år sedan.

Dessutom har vi ökat antalet kunder. Vi bedömer att denna utveckling kommer att fortsätta de närmaste åren. Samtidigt kommer Bilia att långsiktigt vara en dominerande hyresgäst. Bilia hyr våra fem största fastigheter på långa kontrakt, i snitt 10,4 år. Det skapar trygghet för både dem och oss.

HK: Efter börsnoteringen 2006 har en renodling av fastighetsportföljen genomförts. Företaget har varit bra på att förädla sina fastigheter och därigenom förbättra avkastningen.

Vilka kommer att vara de främsta skillnaderna om fem år? HK: Huvudlinjen är att fortsätta förädla beståndet och i synnerhet vissa delar av beståndet där det finns stor potential. Vi kommer att sätta tydliga mål för utvecklingsarbetet. Företaget är även öppet för nya strategiska förvärv och investeringar.

Ett fåtal av era fastigheter representerar en väldigt stor andel av det totala värdet, hur höjer ni värdet på de övriga?

PH: Lägesfaktorn är av största vikt när man ser framtida möjligheter i beståndet. De stora fastigheterna i Catena är strategiskt placerade på de marknader där vi opererar. I takt med att storstadsregionerna expanderar geografiskt ökar värdet på beståndet. Det sker givetvis inte över en natt. Att vi har långa hyreskontrakt gör att vi kan "vänta in" denna process. Parallellt vidtar vi åtgärder för att förädla beståndet och höja hyresintäkterna när möjlighet ges.

HK: Vi har möjlighet att omvandla fastigheter i takt med att storstäderna växer och lägena blir attraktiva för nya typer av kunder. Det kan röra sig om fastigheter för övrig handel, vid sidan om bilförsäljning. Men även bostäder eller kontor likt det vi färdigställde åt Vestas under 2009. Denna typ av förädling leder till högre hyresintäkter och därmed bättre kassaflöden.

Hur ser möjligheten till förvärv ut framöver?

HK: De är goda. Mycket talar för att det kommer att ske stora förändringar inom det handelsrelaterade fastighetsbeståndet på Catenas marknader. Marknaden har varit något överhettad de senaste åren. Jag tror att vi kommer tillbaka till sundare prisnivåer redan under det andra halvåret 2010.

"Företaget har varit bra på att förädla sina fastigheter och därigenom förbättra avkastningen i fastighetsportföljen." HENRY KLOTZ, ORDFÖRANDE

Hur ser Catenas finansiella situation ut, kan bolaget genomföra ett större förvärv?

HK: Den är utomordentligt stark jämfört med de flesta börsnoterade fastighetsbolag. Det innebär att vi har kapacitet att genomföra förvärv. Men det gäller att det är rätt typ av objekt, som passar in i vår strategi. Det måste även vara rätt pris, som borgar för långsiktigt stabil lönsamhet även när räntan stiger.

Vilka strategiska prioriteringar gör ni under kommande år?

PH: Vår ambition är att fortsätta ha en hög uthyrningsgrad och fortsätta att förädla fastigheterna tillsammans med våra kunder. Vi kommer även att fokusera på möjligheten att omvandla fastigheter till annan verksamhet såsom övrig handel, kontor eller bostäder. Efter årsskiftet har vi, i samarbete med Solna stad, beslutat att starta arbetet med en ny detaljplan för fastigheten på Haga Norra, Solna.

HK: Vi ska ta vara på och tydliggöra potentialen i beståndet. Det har renodlats ytterligare efter årsskiftet 2009/2010 då vi dels tecknade ett avtal om försäljning av en fastighet i Köpenhamn, dels inledde förhandlingarna kring avyttring av beståndet i Norge. Dessutom kommer vi att bevaka marknaden och undersöka möjligheterna till förvärv.

MARKNADSÖVERSIKT

Catenas primära marknad består av handelsfastigheter i externhandelsområden belägna i storstadsregioner. Vid utgången av 2009 hade Catena fastigheter i Stockholms-, Göteborgs-, Öresunds- och Osloregionerna.

Fastighetsmarknaden drabbades liksom övriga marknader av den kraftiga konjunkturnedgången i världsekonomin, som inleddes under det andra halvåret 2008 och som fortlöpte under 2009. Som en följd av konjunkturnedgången sänktes räntorna, något som bidragit positivt till fastighetsbolagens resultat. Bolag med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad, likt Catena, har hittills klarat lågkonjunkturen bra.

Storstadsregioner i fokus

Det finns ett antal övergripande faktorer som påverkar marknaden för handelsfastigheter i storstadsregioner. Hit hör bland annat utvecklingen för samhällsekonomi, arbetsmarknad, inkomstfördelning och befolkningsutveckling. Dessa faktorer förändras delvis i takt med konjunkturen. Det har även visat sig att utvecklingen varit mer positiv i storstadsregioner än i glesbebyggda områden under en längre tid. Det framgår av en rapport från Institutet för tillväxtpolitiska studier som offentliggjordes 2009. I den konstateras bland annat att storstadsregioner och regionala centra svarade för drygt 90 procent av tillväxten i landet under perioden 1998–2008. Den framtida regionala utvecklingen tyder på en fortsatt storstadskoncentration. Fram till år 2030, dit utredningens prognos sträcker sig, väntas en ökning av storstadsregionernas andel av befolkningen, sysselsättning och produktion, medan övriga regioner får se sina andelar minska. Mycket tyder på att utvecklingen kommer att bli snarlik i övriga Skandinavien.

Handeln, där externhandel utgör en betydande andel, har en stor betydelse för utvecklingen i storstadsregioner, inte minst i takt med att storstäderna växer geografiskt. Den geografiska expansionen ger även möjlighet att omvandla externhandelsfastigheter till annan typ av verksamhet. Det kan exempelvis röra sig om fastigheter för bilhandel, som omvandlas till övrig handel alternativt bostäder eller kontor, vilket leder till högre intjäningsförmåga.

Catena jämfört med andra fastighetsbolag

	Fastigheternas direktavkastning, %	Uthyrnings- grad, %	Belånings- grad, %	Ränte täcknings grad, gånger
Catena	7,2	98	55	4,0
Castellum	6,1 1)	90	52	3,1
Diös	7,0	91	71	2,2
Sagax	8,1	95	73	2,0
Wihlborgs	6,3	91	61	2,7

1) Beräknad.

Källa: Bolagens bokslutskommunikéer 2009

Drivkrafter på Catenas marknader

Storstadsregionernas geografiska expansion: Storstadsregionernas geografiska expansion och därtill hörande infrastruktur och stadsplanering har stor inverkan på Catenas marknadssegment. Detta illustreras bland annat av följande historiska återblick; under den andra halvan av 1900-talet fördubblades befolkningsmängden i Sverige, medan storstädernas geografiska expansion ökade sex gånger om. Utvecklingen mot kraftigt växande storstadsregioner drivs fortsatt på från såväl näringslivet som från politiskt håll i syfte att skapa kritiska massor av såväl kompetent arbetskraft som företagskluster med ändamålsenlig infrastruktur.

Företagens strävan efter att uppnå skalfördelar och samtidigt tillmötesgå slutkonsumenternas behov av tillgänglighet, bekvämlighet och prisvärdhet bidrar till en ökad efterfrågan på lokaler i externhandelsområden.

Inköpsbeteende och bilanvändande: Två andra element som också har stor betydelse och där förändringen tar lång tid är slutkonsumenternas inköpsbeteende och användandet av fordon vid handel. En undersökning från november 2009 av Svensk Handel visar att åtta av tio svenskar använder bilen när de ska köpa sällanköpsvaror. Svenskar gör den största andelen av sina dagligvaruinköp på stormarknader, vilka oftast ligger i köpcentra utanför stadskärnan. När det gäller sällanköpsvaror är mönstret detsamma, med den skillnaden att konsumenterna då är beredda att åka ännu längre för att göra sitt inköp.

Externhandelns drivkrafter: Även beteendet hos handlarna har stor inverkan. Företagens strävan efter att uppnå skalfördelar och samtidigt tillmötesgå slutkonsumenternas behov av tillgänglighet, bekvämlighet och prisvärdhet, bidrar till en ökad efterfrågan på lokaler i externhandelsområden. Detta framgår tydligt när man tittar på dagligvaruhandelns utveckling. Antalet stormarknader med butiksytor på över 2 500 kvm ökade med 40 procent under perioden 1996–2007. Trenden tyder på att den här utvecklingen kommer att fortsätta.

I nedanstående tabell framgår några av de fördelar som externhandelsområden bidrar med för såväl slutkonsumenter som hyresgäster.

Externhandelsområden — fördelar ur ett konsument- och hyresgästperspektiv

Slutkonsumentens	Externhandelområdets	Möjlighet för
önskemål	fördelar	hyresgästen
God tillgänglighet med bil.	Bättre tillgång till mark i ytterstadsområdena. möjligheter.	Kan erbjuda bra parkerings-
Stort utbud av	Fler större butiker på	Ändamålsenliga
butiker och varor.	ett och samma ställe.	lokaler.
God kvalitet till bra priser.	Moderna och ändamåls- enliga fastigheter till lägre hyra per kvm.	Kan ha konkurrens kraftiga priser med god marginal.

Konjunkturnedgångens effekt på fastighetsmarknaden i stort

Den finansiella krisen och det efterföljande räntefallet har påverkat fastighetsbranschen som helhet. Få trodde innan finanskrisen att räntorna skulle bli så låga som de varit under 2009. Utan den låga räntan hade fastighetsmarknaden troligtvis utvecklats i en mer negativ riktning. Konjunkturnedgången har även lett till lägre kostnader för såväl mark som byggnation.

Generellt sett har det varit få transaktioner under året även om aktiviteten ökade något under de avslutande månaderna. Nedgången i transaktionsvolym det första halvåret 2009 uppgick exempelvis till 60 procent i Norge och 80 procent i Sverige jämfört med första halvåret 2008 enligt Newsec.

Nedgången på den norska fastighetsmarknaden kom tidigare än i Sverige och Danmark, men visade mot slutet av 2009 tydliga tecken på återhämtning. Det beror bland annat på bättre samhällsekonomisk utveckling mätt i form av BNP, minskad arbetslöshet och ökade exportintäkter från olje- och gasindustrin.

Den låga aktiviteten beror bland annat på att tillgången på kapital från bankernas sida varit begränsad, dels som en följd av likviditetsbristen i det finansiella systemet under det inledande halvåret, dels som en konsekvens av bankernas krav på ökade marginaler för att skydda sina balansräkningar.

En annan bidragande orsak är att det är vanskligt att räkna på objekten på grund av osäkerheten kring den framtida konjunkturoch ränteutvecklingen. Mycket tyder dock på att räntan kommer att börja stiga under andra halvåret 2010.

Konjunkturnedgångens effekt på handelsfastigheter i externhandelsområden

Externhandelsfastigheter av den karaktär som Catena erbjuder har inte drabbats lika tydligt av finanskrisen som andra delar av fastighetsbranschen. Vid en undersökning vid Karlstads universitet våren 2009 genomfördes ett antal intervjuer med sex ledande företag inom fastighetsvärdering i Sverige. Den indikerar att det geografiska läget på fastigheter har en stor betydelse under lågkonjunkturen. Bland annat anses fastigheterna som ligger i attraktiva lägen inte vara lika känsliga för vakanser som de fastigheter som ligger i mindre attraktiva lägen.

Detta faktum beläggs genom den fortsatt höga uthyrningsgraden i Catenas bestånd under året.

Konjunkturnedgångens effekt på bilhandeln

Försäljningen av nya personbilar minskade kraftigt under det första halvåret för att därefter vända uppåt igen. Enligt statistik från BIL Sweden registrerades drygt 213 000 nya personbilar i Sverige under 2009. Det motsvarar en minskning med 16 procent jämfört med 2008. Utfallet är hela 11 procentenheter bättre än den prognos som BIL Sweden gjorde inför 2009 vid ingången av året. BIL Swedens prognos för försäljning av nya personbilar för 2010 uppgår till 255 000, vilket motsvarar en uppgång med 20 procent jämfört med 2009.

Försäljningen av begagnade bilar minskade också under 2009, men inte som en följd av lägre efterfrågan utan på grund av begränsad tillgång på begagnade bilar.

Bilhandeln har vidtagit kostnadsbesparande åtgärder för att parera nedgången i efterfrågan, vilket bland annat lett till lägre investeringsvilja i verksamhetslokaler.

Catenas största hyresgäst, Bilia, genomförde omfattande effektiviseringsåtgärder under året. Det bidrog till ett positivt rörelseresultat, som uppgick till 206 Mkr (–16) exklusive jämförelsestörande poster. Även kassaflödet stärktes, liksom soliditeten, vilken uppgick till 30 procent (23) vid utgången av 2009. Resultatet efter skatt uppgick till 114 Mkr (–110), varav vinsten under det fjärde kvartalet svarade för 84 Mkr (–152). I en kommentar till det fjärde kvartalet säger Bilias VD, Jan Pettersson: "Framför allt är det ökad försäljning av både nya och begagnade bilar som ligger bakom resultatförbättringen. Dessutom har marginalen på begagnade bilar förbättrats. Förutsättningarna för 2010 är avsevärt bättre än för ett år sedan, med högre orderstock av nya bilar, lägre kostnadsnivå och kapitalbindning. Dessutom är marknadssituationen betydligt bättre i både Sverige och Norge."

Kundgrupper

Catenas erbjudande riktas främst till återförsäljare av sällanköpsvaror, där bilåterförsäljare är den största kundgruppen, samt till återförsäljare inom volymhandel. Den gemensamma nämnaren är att de efterfrågar ändamålsenliga lokaler i externhandelsområden.

Bilåterförsäljare står för den största andelen av företagets hyresintäkter. Av dem är Bilia den största hyresgästen. Under året har kundbasen breddats genom nya kontrakt med bland andra återförsäljare av Skoda och Toyota. Bilia har varit företagets största kund sedan Catena delades ut till Bilias aktieägare i april 2006. Relationen till Bilia har bidragit till unik kompetens om fordonsbranschen som kan utnyttjas i andra branscher där hyresgästerna ställer krav på förändring.

Catenas fastigheter ligger i bra och attraktiva lägen, vilket bidrar till möjligheten att locka andra hyresgäster. Det visade sig inte minst under 2009 då Bilia lämnade fastigheten i Kungsbacka, som omgående hyrdes ut till Motor Trend AB (Toyota).

Konkurrenter

Catenas fastighetsbestånd består till stora delar av bilhandelsfastigheter. Marknaden för dessa är mycket fragmenterad, och antalet fastighetsbolag som endast fokuserar på externhandelsområden är få. Catenas konkurrenter kan delas in i två kategorier, dels börsnoterade fastighetsbolag såsom Castellum, Corem, Sagax och Wihlborgs, dels lokalt starka aktörer med god kännedom om den lokala marknaden med ett brett nätverk.

Jämfört med branschen har Catena långa hyresavtal, upp till 13 år med ett genomsnitt på 8,8 år. Även i fråga om uthyrningsgraden sticker Catena ut. Den 1 januari 2010 var den ekonomiska uthyrningsgraden 97,9 procent (96,3), vilket är högt både i ett branschperspektiv och i jämförelse med övriga börsnoterade fastighetsbolag.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Catena hade vid utgången av 2009 sammanlagt 31 fastighetsenheter (31) med en total uthyrbar yta om 231 314 kvm (230 529). Fastighetsbeståndet är indelat i fyra geografiska områden: Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Öresundsregionen och Osloregionen.

Catenas fastigheter hade den 31 december 2009 ett bokfört värde om 2 472 Mkr (2 354) och den 1 januari 2010 ett hyresvärde om 209,0 Mkr (205,2). Stockholmsregionen svarade för den största delen, 33 procent (34), av det bokförda värdet.

Specialiserat på handelsfastigheter

Catena är fokuserat på fastigheter i externhandelsområden. Idag används fastigheterna främst för bilförsäljning och tillhörande verksamhet som verkstäder, tillbehörsbutiker och reservdelslager. Fastigheterna bedöms ha god potential för användning inom övrig externhandel, främst tack vare deras goda kommunikations- och handelslägen samt stora parkeringsytor.

I Catenas strategi ligger att andelen av fastighetsbeståndet som används för övrig handel ska öka, dels genom att bilhandelsfastigheter helt eller delvis förädlas och konverteras till annan typ av verksamhet, dels genom förvärv av nya fastigheter.

Effektivisering i förvaltningen

Under året har Catena genomfört kostnadsbesparingar och effektiviseringar i förvaltningen. I Norge har verksamheten omorganiserats och lagts ut på extern förvaltning. Även delar av verksamheten i Stockholm har omorganiserats genom att ansvaret för förvaltningen har tagits över av förvaltningschefen i Göteborg. Åtgärderna började ge effekt från och med det tredje kvartalet 2009. Kostnadsbesparingarna bedöms uppgå till drygt 3 Mkr per år.

Hyresvärde och hyresintäkter

Catenas totala hyresvärde uppgick per den 1 januari 2010 till 209,0 Mkr (205,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden var vid samma tid 97,9 procent (96,3), vilket är bättre än genomsnittet för de börsnoterade fastighetsbolagen. Catenas hyresförluster under 2009 var marginella och uppgick till endast 0,3 Mkr.

Fastighetsbeståndets totala hyresintäkter uppgick till 203,3 Mkr (189,3). Fastighetsbeståndet har haft en positiv hyresutveckling. Under 2009 steg de genomsnittliga hyresnivåerna i Catena med 4,7 procent till 886 kronor per kvm (846). Stockholmsregionen svarar för den största andelen av hyresvärdet per den 1 januari 2010 med 33 procent följt av Öresundsregionen med 23 procent samt Göteborgsregionen och Osloregionen med vardera 22 procent.

Kundstruktur och hyresavtal

En god relation med kunderna är en betydelsefull faktor för en fastighetsägares framgång. Här har Catena en klar fördel tack vare sin tydliga fokusering och mångåriga erfarenhet av handelsfastigheter.

Catena vet vilka villkor som präglar kundföretagens verksamheter och vilka utmaningar de står inför. Bolaget kan därför erbjuda ändamålsenliga lokaler som skapar mervärde för kunderna.

Bilia är Catenas största hyresgäst och svarade per den 1 januari 2010 för cirka 86 procent (91) av hyresintäkterna. Bilia, som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, är Nordens största bilhandelskedja med en omsättning på 13 700 Mkr (14 280) under 2009. Bland övriga hyresgäster finns bland annat Vestas, Volvo Truck Center Sweden, Brandworld och Tidermans Hyrmaskiner samt Motor Trend AB och Bjørn Canings Eftf A/S som är bilåterförsäljare för Toyota respektive Skoda.

Vid börsintroduktionen 2006 tecknades nya hyresavtal med Bilia. I samband med den tecknades också ett ramavtal som idag omfattar sex av Catenas 31 fastighetsenheter, vilket motsvarade 13,4 procent (15,4) av hyresintäkterna per den 1 januari 2010. Avsikten med avtalet var att Bilia skulle ha möjlighet att lämna ytor motsvarande högst en tredjedel av i ramavtalet angivna ytor per den 31 december 2008, högst två tredjedelar per den 31 december 2011 och samtliga ytor som omfattas av ramavtalet per den 31 december 2014. Bilia valde att utnyttja ramavtalet per den 31 december 2008 avseende en fastighet i Kungsbacka, som

Fastighetsbeståndet, nyckeltal

	31 dec 2009	31 dec 2008	31 dec 2007	31 dec 2006
Antal fastigheter	31	31	30	35
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	2 472	2 354	2 479	2 352
Direktavkastning, %	7,2	7,3	6,1	6,6
Uthyrbar yta, kvm	231 314	230 529	227 500	258 462
Hyresintäkter, kr/kvm	886	846	772	697
Driftsöverskott, kr/kvm	775	734	663	599
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	97,9	96,3	98,3	98,8
Överskottsgrad, %	87,4	86,3	85,9	85,7

Catenas hyresutveckling

lämnades i februari 2009. Denna fastighet utgjorde 9,8 procent av det totala ramavtalet. Ett nytt treårigt avtal avseende fastigheten tecknades per omgående med Motor Trend AB, som är återförsäljare för Toyota.

För fastigheten i danska Bröndby, som Bilia lämnat, tecknade Catena ett nytt hyresavtal med Bjørn Canings Eftf A/S, som är återförsäljare av Skoda i Köpenhamnsregionen. Avtalet löper över åtta år.

Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex. I Catenas bestånd är nästan 100 procent av bashyran i hyresavtalen föremål för denna årliga justering.

Hyresavtalen har varierande löptider. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för samtliga hyresavtal uppgick per den 1 januari 2010 till 8,8 år (9,3). Uppsägningstiderna varierar från en till 24 månader och förlängningstiderna är på mellan en månad och fem år.

Nya hyresavtal – positiv nettouthyrning

Uthyrningen uppgick under året till 14,2 Mkr, vilket omfattar såväl omförhandlade som nytecknade avtal i befintligt bestånd. Detta resulterade i en positiv nettouthyrning trots konjunkturnedgången och den sedan tidigare höga uthyrningsgraden i beståndet.

Den genomsnittliga löptiden för samtliga tecknade avtal är fem år. Bilia, som fortsatt är Catenas största hyresgäst, svarar för 18 procent av de nya kontrakten. Uthyrning till andra bilåterförsäljare utgör cirka 35 procent av nytecknade kontrakt.

Investeringar och avyttringar

Investeringar, det vill säga förädling och utveckling av befintliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, ska genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och förbättrade kassaflöden. Generellt sett har aktiviteten varit lägre under 2009 än under 2008, till stora delar som en konsekvens av konjunkturnedgången.

Förädling och utveckling: Under året genomfördes mindre investeringar om totalt 39 Mkr (128) i befintliga fastigheter.

Catena har bland annat investerat i anläggningen i Haninge, som hyrs av Bilia. Insatsen innebar en uppgradering till en modern bilanläggning, som är anpassad för försäljning av flera bilvarumärken. Samtidigt träffades en överenskommelse med Bilia om att förlänga nuvarande hyresavtal fem år, till 2019. Under avtalstiden utgår hyrestillägg för investeringen.

Nyproduktion: I mars 2009 flyttade det danska börsbolaget Vestas in i nya kontorslokaler i Svågertorps handelsområde, Malmö. Det första spadtaget för byggnaden togs i mars 2008 och investeringen uppgick till totalt 72 Mkr inklusive markförvärv. Investeringarna började generera hyresintäkter med full effekt från andra kvartalet 2009.

Förvärv: I Catenas strategi ligger att inom prioriterade geografiska områden förvärva handelsfastigheter med förutsättningar för god långsiktig värdetillväxt och stabila intäkter. I huvudsak ska förvärv göras av fastigheter där det finns förädlingspotential och där läget är en avgörande faktor. Under 2009 har det inte skett några förvärv av nya fastigheter. Det kan dock komma att ske under kommande år, givet att utbudet av fastigheter som passar in i Catenas förvärvsstrategi ökar och att investeringskalkylerna blir mer attraktiva.

Avyttringar: Catena ser löpande över sitt bestånd för att identifiera fastigheter som bör säljas, exempelvis för att renodla portföljen och öka effektiviteten i förvaltningen. Det första kvartalet 2009 genomfördes en försäljning av cirka 3 800 kvm tomtmark med byggrätt i Lilleström i Norge, vilket gav en reavinst på 3,2 Mkr.

Byggrätter och exploateringsmöjligheter

Vid värderingen av Catenas fastighetsbestånd har byggrätter på fem fastighetsenheter åsatts ett explicit värde; Hästkraften 1 och 2 (Jägersro) samt Urnes 2 (Svågertorp) i Malmö, Fältspaten 2 i Lund, Skår 57:13 (Almedal) och Högsbo 35:1 i Göteborg.

Av dessa fem byggrätter är Urnes 2 i Malmö, Fältspaten 2 i Lund och Skår 57:13 i Göteborg omedelbart tillgängliga för exploatering. De övriga förutsätter att nuvarande hyresgäst lämnar hela eller delar av fastigheten.

Fastigheternas marknadsvärde

Fastigheten på Haga Norra, Solna, har åsatts ett explicit värdetillägg för framtida potentiell byggrätt.

Värdet på Catenas samlade aktuella och potentiella byggrätter uppgick till 44 Mkr per den 31 december 2009.

Utöver de ovan explicit värderade byggrätterna och exploateringsmöjligheterna bedöms några fastigheter ha ett sådant geografiskt läge att de kan vara lämpliga att exploatera för bostäder eller kontor. En sådan förädling ger oftast en större exploateringsgrad än bilhandel och därmed en god lönsamhet. Dessutom bör det tilläggas att bostäder och kontor inte kräver lika stora parkeringsytor som bilhandeln gör. En konvertering kan därför medföra en ökad byggrättsvolym att utveckla.

Catena har efter periodens utgång, i januari 2010, i samarbete med Solna stad beslutat att starta arbetet med en ny detaljplan för fastigheten på Haga Norra. Arbetet innebär en utveckling av området med inriktning mot bostäder och kontor. På området kommer det även att inrymmas en ny bilanläggning med försäljning och service. Catena bedömer därtill att det finns en potential för ytterligare exploatering på flertalet av fastigheterna den dag nuvarande hyresgäster får förändrat ytbehov eller flyttar.

Utöver befintliga byggrätter söker Catena aktivt nya markområden att exploatera. Dessa områden bör ligga i, eller i anslutning till, handelsområden i de prioriterade tillväxtområdena.

Förfallostruktur kontrakterade hyresintäkter per den 1 januari 2010

				Hyresintäkter
Förfall, år	Antal avtal	Uthyrd yta, kvm	Mkr	Andel, %
2010	10	5 450	5,4	2,6
2011	5	3 894	2,7	1,3
2012	18	10 222	9,4	4,6
2013	5	11 668	8,1	4,0
2014	8	35 097	28,8	14,1
2015	4	14 459	14,6	7,1
2016	3	3 830	4,1	2,0
2017	3	15 181	11,3	5,5
2018	1	3 688	6,4	3,1
2019	2	22 034	19,0	9,3
2020	3	19 951	27,0	13,2
2021	2	45 734	33,3	16,3
2022	3	27 010	23,1	11,3
2023	1	7 627	11,4	5,6
Totalt	68	225 845	204,6	100,0

Genomsnittlig kontraktstid uppgår till 8,8 år.

Fastighetsbeståndet per den 31 december 2009

Summa	31	231 314	2 472	10 687	209,0	904	97,9
Osloregionen	4	32 222	554	17 193	44,9	1 393	100,0
Öresundsregionen	8	53 957	548	10 156	49,0	908	99,6
Göteborgsregionen	10	56 569	551	9 740	46,5	822	98,4
Stockholmsregionen	9	88 566	819	9 247	68,6	775	95,0
Segment	Antal fastigheter	Uthyrbar yta, kvm	Mkr	Bokfört värde kr/kvm	Mkr	Hyresvärde kr/kvm	Ekonomisk uthyrnings grad, %

De fem största fastigheterna svarar för 48,3 procent av hyresintäkterna.

Förändring av förvaltningsfastigheternas bokförda värde den 1 januari 2009 – den 31 december 2009

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter per den 31 december 2009

35 39 — 44
2 354

Värderade av Värderade Forum Fastighets- av annan Mkr ekonomi värderare Totalt Stockholmsregionen 819 — 819 Göteborgsregionen 551 — 551 Öresundsregionen 436 112 548 Osloregionen — 554 554

per den 1 januari 2010

Totalt Catena 1 806 666 2 472

Bokfört värde (totalt 2 472 Mkr) per den 31 december 2009

Förfallostruktur hyresavtal per den 1 januari 20101) Hyresvärde (totalt 209,0 Mkr)

1) Förfallostruktur oaktad avstegsmöjligheter i ramavtal med Bilia.

Ramavtalet avser sex fastigheter, som tillsammans omfattar 13,4 procent av hyresintäkterna per den 1 januari 2010. Ramavtalet ger Bilia möjlighet att lämna ytor motsvarande högst två tredjedelar per 31 december 2011 och samtliga ytor som omfattas av ramavtalet per 31 december 2014. I och med detta upphör ramavtalet att gälla. Hyresgästen har enligt ramavtalet inte rätt att lämna ytor vid andra tillfällen än ovan nämnda.

Sammanställning ytor per region

				Uthyrbar yta, kvm
Region	Markareal	Kontor	Butik/Bilhall	Lager	Industri	Övrigt	Totalt
Stockholmsregionen	173 705	7 295	18 210	8 697	22 380	31 984	88 566
Göteborgsregionen	203 122	4 597	14 722	7 944	17 591	11 715	56 569
Öresundsregionen	123 248	7 242	14 379	3 501	12 792	16 043	53 957
Osloregionen	67 023	2 188	10 021	4 084	11 750	4 179	32 222
Totalt	567 098	21 322	57 332	24 226	64 513	63 921	231 314

STOCKHOLMSREGIONEN

Stockholmsregionen var per den 31 december 2009 Catenas värdemässigt största segment. Det bokförda värdet uppgick till 819 Mkr, vilket motsvarade 33 procent av det totala fastighetsbeståndets bokförda värde.

Catenas innehav i regionen utgörs av nio fastighetsenheter med en total uthyrbar yta om 88 566 kvm. Tre av enheterna är upplåtna med tomträtt och en arrenderas. Beståndet utgörs dels av fastigheter belägna utmed Stockholms infartsleder i Segeltorp, Solna och Alvik, dels av fastigheter i Täby, Kista, Vinsta, Haninge, Tumba och Södertälje.

Hyresvärdet per den 1 januari 2010 uppgick till 68,6 Mkr, och hyresintäkterna till 65,2 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk

hyresgäster under året.

uthyrningsgrad på 95,0 procent. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för hyresavtalen i Stockholmsregionen uppgår till 10,3 år.

Utveckling under 2009

Uthyrningsverksamheten gav bra resultat under året. Catena har kunnat hälsa flera nya hyresgäster välkomna. Hit hör bland andra Däckia, Bring och Sverull.

Den enskilt största förädlingsinsatsen gjorde Catena i bilanläggningen i Haninge, som hyrs av Bilia. Investeringen innebar en uppgradering till modern standard och försäljning av flera bilvarumärken. Ombyggnaden stod färdig i september 2009. I samband med uppgraderingen förlängdes nuvarande hyresavtal i fem år, till 2019.

Under året omorganiserades också delar av verksamheten i Stockholm i syfte att åstadkomma kostnadsbesparingar och effektivisering. Ansvaret för förvaltningen övertogs av förvaltningschefen för Göteborgsregionen.

Marknaden

UPPSALA VÄSTERÅS NORRTÄLJE Intresset för att utveckla befintlig handel och nyetableringar i externa områden har varit stort i regionen under en längre tid. Större livsmedelskedjor samt butikskedjor med försäljning av till exempel hemelektronik och möbler driver denna utveckling. Under det sista kvartalet 2008 och hela 2009 har intresset för nyetableringar dock varit lägre, som en konsekvens av finanskrisen med efterföljande kapitalbrist och konjunkturnedgång.

STRÄNGNÄS STOCKHOLM ESKILSTUNA SÖDERTÄLJE 10 11 De största externhandelsområdena finns i Barkarby i nordväst och Kungens Kurva i södra Stockholm, som tillsammans med Skärholmen är en av Nordens största handelsplatser. Segeltorp som ligger i anslutning till den norra avfarten till Kungens Kurva, har under senare år utvecklats till ett bilhandelsområde med allt fler återförsäljare. Catena uppgraderade under åren 2005–2008 sin anläggning, som har ett strategiskt läge i området. Även i området kring Catenas fastighet i Haga Norra i Solna pågår en intensiv utveckling med utbyggnad av bostäder, kontor och handel. Catena har fått flera nya

	Fastighetsförteckning
	Fastighetsenhet	Kommun	Adress	Tomträtt (T)/ Arrende (A)	Byggår/ Ombygg nadsår	Mark areal	Kontor	Butik/ Bilhall		Lager Industri	Övrigt HELSINGBORG	Totalt	Taxerings värde, Tkr
1	Kidet 3	Botkyrka	Olvonvägen 10		1966/2000	2 206	0	9	HELSINGÖR 90 Ö	212 E6	57	368 Skåne	1 063
2	Söderby 2:771	Haninge	Kilowattvägen 11		1979/2009	11 163	142	1 125	r 410	e 790 s	572	3 039	11 374
3	Myren 2 och 3	Huddinge	Häradsvägen 255		1983/2005 39 690		2 627	5 067	2 259 KÖPENHAMN	u 4 108 n d	E22 1 982	16 043	93 818
4	Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2	Solna	Frösundaleden 4		1973/2000	53 513	ROSKILDE 3 999	31 5 995	30 29 2 048 BRÖNDBY	E20 5 824	25 LUND MALMÖ	22 823 40 689	246 000
5	Grenå 2	Stockholm	Danmarksgatan 52	T	1978/–	5 763	41	305	607	990	2 533	4 476	20 787
6	Skutkrossen 13	Stockholm	Krossgatan 37	T	1970/–	19 026	Själland 181	317	1 317	4 899	TRELLEBORG 2 105 28	8 819	30 329
7	Spiselhällen 5 och 7	Stockholm	Drottningholms vägen 185–193	A	1948/1969	3 342	45	1 101	419	844	418	2 827	9 246
8	Släpvagnen 1	Södertälje	Morabergsvägen 12	T	1979/2007	29 968	193	2 916	1 137	4 153	915	9 314	27 798
9	Tändstiftet 4	Täby	Enhagsvägen 6		1971/2000	9 034	67	1 375	410	560	579	2 991	13 237
	Totalt Stockholmsregionen		7 295	18 210		8 697 22 380	31 984	88 566	453 652

GÖTEBORGSREGIONEN

Det bokförda värdet på fastighetsbeståndet i Göteborgsregionen uppgick den 31 december 2009 till 551 Mkr, vilket motsvarade 22 procent av det totala fastighetsbeståndets bokförda värde.

I regionen äger Catena tio fastighetsenheter med en total uthyrbar yta om 56 569 kvm. Beståndet utgörs av fastigheter i kommunerna Göteborg, Partille, Kungälv, Kungsbacka och Stenungsund.

Hyresvärdet per den 1 januari 2010 uppgick till 46,5 Mkr, och hyresintäkterna till 45,7 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad på 98,4 procent. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för hyresavtalen i Göteborgsregionen uppgår till 8,3 år.

Utveckling under 2009

Under året tecknades hyresavtal med Motor Trend AB, som är återförsäljare av Toyota. Avtalet omfattar merparten av den större fastigheten i Kungsbacka. Kontraktet löper över tre år. Catenas långsiktiga plan är att utveckla området för etablering av bostäder. Efterfrågan på bostäder väntas vara stor i Kungsbacka framöver och responsen från kommunen har varit positiv.

Mot slutet av året inleddes planeringen av rivningsarbetet för den södra byggnaden på fastigheten i Almedal i Göteborg.

Byggnaden är från 1953 och omfattar en yta på cirka 3 000 kvm. Här planerar Catena för nybyggnation av verksamhetslokaler

och kontor.

I Almedal planeras nybyggnation av verksamhetslokaler och kontor.

Marknaden

Externhandeln i Göteborgsregionen har ökat både i antal försäljningsställen och i omsättning under en längre tid, i takt med den allmänna tillväxten i regionen. Finanskrisen hösten 2008 och den efterföljande lågkonjunkturen, som slagit särskilt hårt mot de stora arbetsgivarna inom fordons- och verkstadsindustrin, har dock medfört ett minskat intresse för nyetableringar under året.

De största externhandelsområdena i regionen är Backaplan, Kållered, Bäckebol och Sisjön. Backaplan är en av Göteborgs största handelsplatser med över 100 butiker, restauranger och övrig service. Planeringen för en upprustning och modernisering av området har pågått under lång tid, och nu planeras nybyggnation av köpcentrum, volymhandel och bostäder med målet att etablera Backaplan som en attraktiv blandstad med sitt strategiska läge på Hisingen.

Högsbo/Sisjön i Göteborg och Eklanda i Mölndal bildar tillsammans Nordens största sammanhängande industriområde, där delar av området har genomgått en förändring mot externhandel. I Eklanda har under de senaste åren även flera bilåterförsäljare etablerat sig och ett bilhandelsområde har vuxit fram.

Catena äger fastigheter både vid Backaplan, i Högsbo/Sisjön och Eklanda.

Fastighetsförteckning Uthyrbar yta, kvm

Uthyrbar yta, kvm
-------------------	--

	Totalt Göteborgsregionen					203 122	4 597	14 722	7 944	17 591		11 715 56 569	255 547
	19 Doteröd 1:65	Stenungsund	Doterödsvägen 40		1967/2000	15 283	0	727	543	1 482	1 267	4 019	11 220
	18 Ugglum 7:40	Partille	Göteborgsvägen 36		1986/2001	10 130	0	1 515	428	834	1 015	3 792	17 180
	17 Skruven 1	Kungälv	Bultgatan 38		1988/2005	28 075	655	1 948	857	2 415	689	6 564	18 048
	16 Verkmästaren 7	Kungsbacka	Varbergsgatan 28		1975/1977	3 835	0	331	78	314	114	837	3 075
	15 Verkmästaren 6	Kungsbacka	Lantmannagatan 2		1970/2001	14 379	162	964	550	1 610	271	3 557	12 572
	14 Trombonen 3	Mölndal	Jolengatan 15		2002/–	17 165	199	2 044	717	1 422	645	5 027	27 835
	13 Skår 57:13	Göteborg	Almedalsvägen 13		1960/2008	23 997	253	460	1 156	4 126	1 305	7 300	47 000
	12 Högsbo 35:1	Göteborg	Norra Långebergs gatan 3		1973/2006	63 483	3 157	5 181	1 183	5 055		5 444 20 020	95 927
11	Backa 166:2	Göteborg	Norra Deltavägen 5		1979/2008	21 408	171	1 320	2 316	0	807	4 614	17 460
	10 Backa 166:1	Göteborg	Norra Deltavägen 7		1988/2005	5 367	0	232	116	333	158	839	5 230
	Fastighetsenhet	Kommun	Adress	Tomträtt (T)/ Arrende (A)	Byggår/ Ombygg nadsår	Mark areal	Kontor	Butik/ Bilhall		Lager Industri	Övrigt	Totalt	Taxerings värde, Tkr

ÖRESUNDSREGIONEN

Det bokförda värdet på fastighetsbeståndet i Öresundsregionen uppgick den 31 december 2009 till 548 Mkr, vilket motsvarade 22 procent av det totala fastighetsbeståndets bokförda värde.

I Öresundsregionen finns åtta fastigheter med en totalt uthyrbar yta om 53 957 kvm. Beståndet utgörs av fastigheter i Malmö och Lund samt i danska Köpenhamn, Bröndby och Roskilde. Fastighetsbeståndet i Öresundsregionen delas in i två delmarknader: Malmöregionen och Köpenhamnsregionen.

Hyresvärdet per den 1 januari 2010 uppgick till 49,0 Mkr, och hyresintäkterna till 48,8 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad på 99,6 procent. Den genomsnittliga återstående

Kontorsbyggnaden åt Vestas färdigställdes i mars.

hyresviktade löptiden för hyresavtalen i Malmöregionen uppgår till 5,5 år och för Köpenhamnsregionen till 5,8 år.

Utveckling under 2009

Under året slutfördes en större nybyggnation, på fastigheten Malmö Urnes 2, med en tomtyta på 10 950 kvm. Här uppförde Catena en kontorsbyggnad om cirka 3 700 kvm åt det danska börsnoterade företaget Vestas. Investeringen uppgick till sammanlagt 72 Mkr och inflyttning skedde i mars 2009. På fastigheten finns ytterligare en byggrätt om cirka 3 000 kvm.

I Bröndby har Catena tecknat ett nytt hyresavtal med Bjørn Canings Eftf A/S, som är återförsäljare av Skoda. Avtalet omfattar den större byggnaden på fastigheten och löper över åtta år. Denna byggnad har i samband med uthyrningen renoverats och anpassats för den nya hyresgästen. Den andra byggnaden på fastigheten hyrs sedan tidigare ut till Autohuset.

2009 tecknades även ett treårigt hyresavtal med Bilia rörande Roskildefastigheten.

Marknaden

Intresset för att utveckla befintlig handel och etablera nya handelsområden har varit stort i hela regionen under en längre tid, på såväl den danska som den svenska sidan. Antalet fastighetsaffärer har varit få under det senaste året som en direkt följd av konjunkturen. Aktiviteten ökade dock mot slutet av året och Malmös lokalhyresmarknad har klarat sig bäst bland de svenska storstäderna under det gångna året. I Köpenhamn leder den stabila hyresutvecklingen för fastigheter i bra lägen och med god kvalitet till att priserna inte förväntas sjunka mycket mer.

Jägersro är ett av de största handelsområdena i Malmö med både köpcentrum och externhandel. Svågertorp med läge vid motorvägen mot Köpenhamn, söder om Malmö, är ett annat expansivt externhandelsområde inte minst mot bakgrund av att Ikea öppnade världens näst största Ikea-varuhus där i oktober 2009. I mars 2009 invigdes även Malmö Entré, en större inomhusgalleria belägen vid Värnhem.

Catena har fastigheter såväl i Jägersroområdet som i Svågertorp och vid Värnhem.

Totalt Öresundsregionen					123 248	7 242	14 379	3 501	12 792	16 043	53 957
Totalt Köpenhamnsregionen					22 537	517	3 361	0	3 995	4 845	12 718
27 Roskilde Jorder 1	Roskilde	Bytoften 7		1971/1985	7 932	0	495	0	1 311	124	1 930	—
26 Köbenhavn 4732	Köpenhamn Jagtvej 155			1900/1990	6 178	0	1 982	0	2 684	659	5 325	—
25 Bröndbyvester 24	Bröndby	Vallensbaekvej 5-11/ Hesselager 4		1962/2009	8 427	517	884	0	0	4 062	5 463	—
Totalt Malmöregionen					100 711	6 725	11 018	3 501	8 797	11 198	41 239	128 375
24 Urnes 2	Malmö	Grophusgatan 5		2009/–	10 950	3 688	0	0	0	0	3 688	2 463
23 Urnes 1	Malmö	Grophusgatan 3		2006/–	8 539	1 830	0	0	0	313	2 143	10 967
22 Tyr 2	Malmö	Lundavägen 19		1987/2007	21 714	0	1 937	1 227	3 732	700	7 596	31 689
21 Hästkraften 1&2	Malmö	Agnesfridsvägen 119		1972/2001	30 710	1 207	6 175	1 585	3 044	8 274	20 285	53 311
20 Fältspaten 2	Lund	Fältspatvägen 2		1979/2004	28 798	0	2 906	689	2 021	1 911	7 527	29 945
Fastighetsenhet	Kommun	Adress	Tomträtt (T)/ Arrende (A)	Byggår/ Ombygg nadsår	Mark areal	Kontor	Butik/ Bilhall		Lager Industri	Övrigt	Totalt	Taxerings värde, Tkr
Fastighetsförteckning						Uthyrbar yta, kvm

OSLOREGIONEN

Det bokförda värdet på fastighetsbeståndet i Osloregionen uppgick den 31 december 2009 till 554 Mkr, vilket motsvarade 23 procent av det totala fastighetsbeståndets bokförda värde.

I Osloregionen äger Catena fyra fastigheter med en totalt uthyrbar yta om 32 222 kvm. Beståndet i Osloregionen utgörs av fastigheter i Oslo (Ökern), Skedsmo (Lilleström), Ski (Follo) och Lier (Drammen).

Hyresvärdet per den 1 januari 2010 uppgick till 44,9 Mkr, och hyresintäkterna till 44,9 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad på 100 procent. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för hyresavtalen i Osloregionen uppgår till 10,9 år. Kattegat t

Utveckling under 2009

Under året omorganiserades verksamheten i Osloregionen och förvaltningen av beståndet lades ut på extern förvaltning. Under det första kvartalet 2009 genomfördes en försäljning av cirka 3 800 kvm tomtmark med byggrätt i Lilleström, vilket gav en reavinst på 3,2 Mkr.

Marknaden

I Osloregionen sker utvecklingen av handelsområden och handelslokaler främst genom vidare exploatering av befintliga köpcentra.

Under året såldes ca 3 800 kvm tomtmark i Lilleström.

Detta beror framför allt på de begränsningar som finns avseende etablering av handelsområden utanför stadskärnorna. Bland de etablerade köpcentren har

aktiviteten varit hög under de senaste åren med renoveringar, ombyggnationer och utvidgningar.

Finanskrisen och konjunkturnedgången som inleddes hösten 2008 har bland annat påverkat bilhandeln negativt och orsakat en minskad omsättning i antalet fastighetsaffärer och nedgång i fastighetsvärdena. Under det andra halvåret skedde dock en återhämtning på fastighetsmarknaden i Osloregionen och det märktes ett ökat intresse rörande fastighetsinvesteringar. En förklaring är den snabba återhämtningen i samhällsekonomin. BNP-fallet som inleddes under det tredje kvartalet 2008 vände till uppgång redan det andra kvartalet 2009. De främsta orsakerna bakom den snabba återhämningen utgörs enligt Den norske Bank (DnB NOR) av en expansiv finanspolitik, åtgärder för att säkerställa en fungerande finansmarknad och landets industriella struktur, där exporten av energi har en betydande roll. Uppgången var dock inte tillräckligt stark, varför BNP för helåret blev –1,1 procent enligt DnB NOR, som förutspår en tillväxt om cirka 2 procent för helåret 2010. ALMEDAL MÖLNDAL SISJÖN E6 12 14

Catenas fastigheter är väl etablerade nära expansiva områden i Osloregionen.

	Fastighetsförteckning									Uthyrbar yta, kvm
	Fastighetsenhet	Kommun	Adress	Tomträtt (T)/ Arrende (A)	Byggår/ Ombygg nadsår	Mark areal	S kagerra k Kontor	Butik/ Bilhall		E6 Lager Industri	Övrigt	Totalt	Taxerings värde, Tkr
	28 Gnr 18, bnr 1	Lier	Industrigatan 2, Drammen	T	1967/2008	18 155	433	3 276	1 084	2 240	594	7 627	—
	29 Gnr 124, bnr 2	Oslo	Ökernveien 115		1981/2007	23 846	1 499	5 250	2 260	7 588	2 736	19 333	—
	30 Gnr 29, bnr 1116	Skedsmo	Åråsen, Lilleström		2005/-	11 231	69	860	300	866	549	2 644	—
31	Gnr 102, bnr 229	Ski	Myrfaret, Follo		1984/2007	13 791	187	635	440	1 056	300	2 618	—
	Totalt Osloregionen					67 023	2 188	10 021	4 084	11 750	4 179	32 222

VÄRDERING

Uppdraget

Forum Fastighetsekonomi AB ("Forum") har på uppdrag av Catena AB ("Catena") genomfört en marknadsvärdebedömning av Catenas svenska fastighetsbestånd med värdetidpunkten 31 december 2009. Catenas fastighetsbestånd i Danmark och Norge har på motsvarande sätt värderats av RED Property Advisers respektive DTZ Realkapital Verdivurdering AS.

Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens/fastigheternas marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.

Antalet värderingsobjekt/fastigheter uppgår till 31 st varav 24 st är belägna i Sverige, 3 st i Danmark och 4 st i Norge. Samtliga fastigheter är belägna i storstadsregioner.

Svenska fastigheter

Marknadsläget

Allmänt om transaktionsmarknaden

Den långa perioden med stigande fastighetspriser bröts under hösten 2008. Anledningen till trendbrottet var finanskrisen och den efterföljande konjunkturnedgången. Därefter präglades marknaden av en avvaktande inställning. Omsättningen av fastigheter sjönk och avkastningskraven steg. Även de finansiella förutsättningarna i samband med investeringar förändrades genom bankernas krav på högre andel eget kapital. Transaktionsmarknaden minskade sin omsättning med ca 70 procent under de tre första kvartalen 2009 jämfört med samma period 2008.

Som en konsekvens av de ändrade förutsättningarna tar idag en fastighetsaffär längre tid att genomföra. De fastigheter som har omsatts har huvudsakligen varit attraktiva fastigheter i bästa läge. Under hösten 2009 har emellertid vissa positiva tecken kunnat identifieras och omsättningen ökar i dagsläget. Det är framförallt bostäder, vård/skola etc, hotell samt kontor i bra lägen som nu omsätts. Köparkategorierna finns företrädesvis bland institutioner, byggmästarbolag etc med låg belåning, bostadsrättsföreningar och de aktivaste marknaderna kan identifieras i Malmö, Göteborg, Norrköping/Linköping, Stockholms innerstad

Den svenska fastighetsmarknaden blev under 2000-talet alltmer internationell och var under flera år en av de mest aktiva i Europa. Idag är bilden förändrad och flera utländska aktörer har lämnat eller beslutat att lämna Sverige. Det finns dock även exempel på utländska bolag som nu har planer på att söka sig hit för första gången.

Trots att bankernas restriktiva hållning minskat något är det fortfarande svårt att anskaffa krediter till investeringar. Detta får i sin tur till följd att många fastighetsaffärer inte kan genomföras trots att köpare och säljare är överens om prisnivån. Bankernas inflytande på prisbildningen är fortfarande högre än vad det normalt har varit.

Från flera håll har förväntningarna om stora värdefall varit högre än vad som sedan kunnat noteras på den öppna fastighetsmarknaden. De pessimistiska prognoserna har bland annat kunnat avläsas via den negativa kursutvecklingen för de börsnoterade fastighetsbolagen. Som mest var kursnedgången över 60 procent (nov 2008) och de så kallade implicita fastighetsvärdena förväntades sjunka med i storleksordningen 25–35 procent. Sedan hösten 2008 har emellertid kursutvecklingen åter varit positiv

och under en tolvmånaders period har kursuppgången varit drygt 50 procent. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan och efterföljande sänkta marknadsräntor har sannolikt varit den mest betydelsefulla orsaken till det dämpade prisfallet. De lägre finansiella kostnaderna har varit och är fortfarande en motvikt mot de förväntningar som annars finns om sjunkande marknadshyror och ökade vakanser.

Med utgångspunkt från faktiska transaktioner och i kombination med övrig relevant marknadsinformation samt teoretiska modeller kan noteras att avkastningskraven steg som kraftigast under perioden december 2007 till december 2008. Ökningen varierade mellan olika delmarknader och fastighetskategorier men rörde sig i storleksordningen 0,5–2,0 procentenheter. För perioden efter första kvartalet 2009 bedöms ökningstakten för avkastningskraven ha varit svagare och för närvarande finns indikationer att nivåerna på många delmarknader är på väg att stabiliseras. För de mest attraktiva fastigheterna tillika delmarknaderna finns indikationer om att det till och med kan röra sig om sänkta avkastningskrav. Det rör sig då om bra bostadshyresfastigheter i goda lägen men även för bland annat vissa kontorsfastigheter i storstäderna. För de flesta delmarknader handlar det dock fortfarande om stor osäkerhet och få transaktioner har genomförts. Det handlar alltså i hög grad om latenta ökningar av direktavkastningskraven. Det är därför fortsatt svårt att bedöma vilken prisnivå det finns köpare och finansiärer på avseende sekundära objekt.

Allmänt om hyresmarknaden

Efter många år av positiv hyresutveckling planar sedan en tid hyresnivåerna ut för kommersiella lokaler. För kontorslokaler i storstäderna handlar det om sänkta hyresnivåer. Anledningen till detta är den rådande lågkonjunkturen och därtill kopplat minskat lokalbehov och att utbudet av nyproducerade kontorslokaler på vissa delmarknader överstiger efterfrågan. Vakansgraden för kontorslokaler förväntas stiga fram till slutet av 2010. Risk bedöms även finnas för stigande butiksvakanser i vissa externa handelsområden.

Eftersom konsumentprisindex (okt 08–okt 09) blev negativ sänks de flesta lokalhyror med 1,5 procent till 2010. För nytecknade kontrakt sker oftast ingen sänkning då hyran normalt inte kan bli lägre än bashyran.

För hyresbostäder hamnade hyreshöjningen till 2009 huvudsakligen mellan 2,5–4,0 procent. För 2010 bedöms hyreshöjningen hamna mellan 0,0–2,5 procent.

Värderingsobjekten

Bilförsäljningsanläggningar som förr betraktades som rena industrifastigheter, där verkstadsdelarna satte sin prägel på hela fastigheten, betraktas numera allmänt som handelsfastigheter. Orsaken till detta är dels att dessa fastigheter ofta ligger i industriområden som under senare år utvecklats till volymhandelsområden och dels att bilförsäljningsanläggningar generellt sett uppgraderats, vilket inte minst märks på nybyggda anläggningar som har fått en betydligt exklusivare utformning än tidigare. Denna utformning styrs till stor del av de krav som respektive bilmärke ställer på allt från byggnadstyp, fasadmaterial till golvbeläggning.

Det har inte skett några betydande försäljningar av bilhandelsfastigheter under 2009. De försäljningar som skett har oftast varit i samband med förvärv av en rörelse (inklusive fastighet) och i några fall i samband med olika typer av obestånd.

Runt om i landet köptes under 2009 ett relativt lågt antal handelsfastigheter i form av köpcentrum, supermarkets och volymhandel för direktavkastningskrav på huvudsakligen mellan 6,25 och 7,5 procent. Vi uppskattar att direktavkastningskraven sedan årsskiftet 2008/2009 har höjts marginellt (0,0–0,5 procentenheter) för de bättre objekten medan de volymhandelsobjekt och köpcentrum som har mer perifera lägen har drabbats av större höjningar.

Det ska noteras att jämförelsen görs relativt direktavkastningskrav som vid årsskiftet 2008/2009 redan hade höjts kraftigt relativt tidigare.

Antalet jämförelseobjekt är väldigt få men antalet är ökande under senare delen av 2009. Direktavkastningskravet för bilanläggningar bör ligga en bit högre än för köpcentrum och liknande och bedöms ligga främst i intervallet 6,5–8,75 procent

Hyresgästrisk eller möjligheter

Av Catenas hyresintäkter så står Bilia AB med dotterbolag för ca 86 procent. Alla de branscher som är kraftigt beroende av tillverkning, tjänster eller handel knutna till bilar var de som tidigt i krisen kom att drabbas hårt. Under slutet av 2008 betraktades bilhandel allmänt som en riskbransch. Under hela 2009 registrerades 16,0 procent färre nya personbilar än under 2008 men under december 2009 registrerades 12,9 procent fler än under december 2008.

Bilia AB förknippas främst med bilmärket Volvo men säljer även Ford, Renault, Hyundai, BMW och Mini vad avser nya personbilar och Ford, Renault och Hyundai vad avser nya lätta transportbilar.

Bilia AB upplevs och är idag en betydligt säkrare hyresgäst än de var för ett år sedan och aktiekursen har under 2009 stigit med ca 335 procent. Vi har valt att för de mycket långa hyresavtalen med Bilia använda en lägre kalkylränta än annars (se nedan) i våra bedömningar men denna kalkylränta är behäftad med en viss riskpremie som emellertid är lägre än vid vår motsvarande bedömning för ett år sedan.

För några av fastigheterna kan nuvarande hyresgäst anses sänka marknadsvärdet beroende på långa avtal till hyror som är låga relativt alternativa användningars marknadshyror. De flesta fastigheterna/lokalerna torde vara attraktiva för nya hyresgäster inom bilhandel eller volymhandel.

Generellt innebär situationen med långa och fullt indexerade hyresavtal en god framtida hyresutveckling jämfört med lokalfastighetsmarknaden i allmänhet som sannolikt drabbas av sjunkande marknadshyror och stigande vakanser under de närmsta åren. Till 2010 sänks dock hyrorna för de flesta hyresavtalen med knappt 1,5 procent beroende på negativ utveckling av konsumentprisindex.

Indata

Från Catena har erhållits listor med relevanta uppgifter per hyresavtal/lokal, uppgifter om planerade investeringar samt uppgifter om ett ramavtal. Dessutom har sedan tidigare erhållits historiska drift- och underhållskostnader.

Inför detta värderingsuppdrag har sju av värderingsobjekten/ fastigheterna besiktigats. Övriga värderingsobjekt/fastigheter besiktigades i samband med tidigare värderingsuppdrag.

Härutöver har uppgifter framtagits ur fastighetsdataregistret (FDS), detaljplaner, tomträttsavtal etc.

Värderingsmetod

Catena använder sig av en värderingsmetod som är en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod på så sätt ortsprismetodens resultat genererar indata till den avkastningsbaserade metoden. Metoden resulterar i ett marknadsvärde (verkligt värde).

Marknadsvärdet för varje värderingsobjekt/fastighet har bedömts med hjälp av en kassaflödesanalys innebärande att marknadsvärdet framräknas utgående från nuvärdet av kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och nuvärdet av restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. I normalfallet har en kalkylperiod om 10 år använts. I de fall det finns hyresavtal som löper på längre tid än 10 år har dock en kalkylperiod på 15 år eller 20 år använts.

Varje värderingsobjekt/fastighet bedöms individuellt och dess läge, typ, skick, hyreskontrakt etc påverkar valet av direktavkastningskrav och kalkylränta.

Följande gemensamma antaganden och förutsättningar har använts:

• • Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 1,0 procent under 2010 och därefter till 2,0 procent per år.
• • Drift- och underhållskostnaderna förutsätts följa inflationen.

Hyrorna i aktuella hyreskontrakt används under kontraktens löptid. Därefter görs en bedömning av marknadshyran och en anpassning till denna om den avviker från den aktuella samtidigt som hänsyn till vakansrisk tas.

Kostnader för drift och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld etc bedöms på fastighetsnivå.

Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger analyser av gjorda jämförbara fastighetsköp.

Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm. I normalfallet används en kalkylränta som är lika med direktavkastningskravet gånger inflationen. Undantaget enstaka värderingsobjekt med korta hyresavtal, har kalkylräntan avseende driftnetton satts lägre än dito för restvärdet. Detta i de fall hyresavtalen tecknats som långa avtal med Bilia AB med dotterbolag i kombination med att de är tecknade såsom kallhyresavtal med tillägg för fastighetsskatt och där hyresgästen skall stå för näst intill samtliga driftkostnader samt det inre underhållet. Sammantaget innebär detta att kostnadsrisken är reducerad och att kalkylräntan därmed kan sänkas. Kalkylräntan avseende driftnetton har bedömts till 7,00 procent under Bilia AB med dotterbolags hyrestid. I det fall värderingsobjektet har andra hyresgäster utöver Bilia AB med dotterbolag har kalkylräntan justerats uppåt i proportion till detta.

Ramavtal

Catena och Bilia Personbilar AB har tecknat ett ramavtal (Master Lease) för sex av värderingsobjekten. Detta ramavtal ger hyresgästen möjlighet att säga upp en ej specificerad del av lokalerna vid vissa tidpunkter. Vid utgången av 2011 kan sammanlagt två tredjedelar (inklusive tidigare lämnat) av lokalerna lämnas och vid utgången av 2014 kan resten lämnas. Hänsyn till detta har tagits i princip endast genom hyresriskavdrag på fastighetsnivå. Hittills har möjlighet till uppsägning utnyttjats endast för fastigheten Kungsbacka Verkmästaren 6 där avflyttning skedde 2009-02-28.

Projekt & byggrätter

Inga pågående projekt av nämnbar storlek finns.

Värdet av eventuell byggrätt har beaktats i de fall det finns en praktisk möjlighet att nyttja den, dvs. endast byggrätt avseende ej nyttjad mark alternativt mark som upplåtes med kortare arrendeavtal som har beaktats. Byggrätten har värderats utifrån kännedom om marknadsnivåer på respektive ort och redovisas som värdetillägg på respektive värderingsobjekt.

Marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet för de svenska fastigheterna uppgår vid värdetidpunkten till 1 806 MSEK. Detta belopp utgör summan av de separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten, dvs ingen hänsyn har tagits till eventuella beståndspremier eller beståndsrabatter. Det sammanlagda marknadsvärdet ger en genomsnittlig initial direktavkastning på 6,50 procent och motsvarar i genomsnitt 9 713 SEK/kvm LOA.

Av tabellen framgår inom vilka intervall kalkylräntor och direktavkastningskrav ligger i de olika regionerna och vad det innebär i initial direktavkastning:

Region	Kalkylränta1) för nuvärdes beräkning av driftnetton, procent	Direktavkast ningskrav för beräkning av restvärde, procent	Initial direkt avkastning, procent
Stockholms regionen	7,32–10,00	6,50–8,75	4,37–8,85
Göteborgs regionen	6,58–10,15	7,10–8,60	3,60–10,46
Öresunds regionen, svenska delen	8,04–9,64	6,75–7,85	6,77–8,33

1) Avser snitt under kalkylperioden varför jämförbarheten haltar.

Danska fastigheter

Marknadsvärdet för varje värderingsobjekt/fastighet har bedömts huvudsakligen med hjälp av en kassaflödesanalys. Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 2,25 procent per år.

Det sammanlagda marknadsvärdet för de danska fastigheterna uppgår vid värdetidpunkten till ca 113 MSEK. Detta belopp utgör summan av de separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten, dvs ingen hänsyn har tagits till eventuella beståndspremier eller beståndsrabatter. Det sammanlagda marknadsvärdet ger en genomsnittlig initial direktavkastning på 6,70 procent och motsvarar i genomsnitt 8 832 SEK/kvm LOA.

Av tabellen framgår inom vilka intervall kalkylräntor och direktavkastningskrav ligger och vad det innebär i initial direktavkastning:

Region	Kalkylränta för nuvärdes beräkning av driftnetton, procent	Direktavkast ningskrav för beräkning av restvärde, procent	Initial direkt avkastning, procent
Öresunds regionen, danska delen	8,50	7,25–7,75	5,32–7,71

Norska fastigheter

Marknadsvärdet för varje värderingsobjekt/fastighet har bedömts huvudsakligen med hjälp av en kassaflödesanalys. Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 0,00 procent under 2010, 2,25 procent under 2011, 2,30 procent under 2012, 2,45 procent under 2013 och därefter till 2,50 procent per år.

Det sammanlagda marknadsvärdet för de norska fastigheterna uppgår vid värdetidpunkten till ca 554 MSEK. Detta belopp utgör summan av de separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten, dvs ingen hänsyn har tagits till eventuella beståndspremier eller beståndsrabatter. Det sammanlagda marknadsvärdet ger en genomsnittlig initial direktavkastning på 7,75 procent och motsvarar i genomsnitt 17 185 SEK/kvm LOA.

Av tabellen framgår inom vilka intervall kalkylräntor och direktavkastningskrav ligger och vad det innebär i initial direktavkastning:

Region	Kalkylränta för nuvärdes beräkning av driftnetton, procent	Direktavkast ningskrav för beräkning av restvärde, procent	Initial direkt avkastning, procent
Osloregionen	6,50–8,50	8,00–9,75	7,34–9,94

All marknadsvärdebedömning är förknippad med en viss osäkerhet och i begreppet marknadsvärde ligger outtalat att det angivna marknadsvärdet omges av ett marknadsvärdeintervall. För det enskilda värderingsobjektet kan ett sådant intervall uppskattas till upp mot ±10 procent. Vid marknadsvärdebedömning av hela fastighetsbestånd tar i regel olika avvikelser ut varandra något varför osäkerhetsintervallet för fastighetsbeståndet kan anses vara i storleksordningen ±5 procent.

Göteborg i februari 2010

Forum Fastighetsekonomi AB

Hans Voksepp Av ASPECT Auktoriserad Fastighetsvärderare

RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS

Catena har koncentrerat sitt fastighetsbestånd till storstadsregionerna i Sverige (Stockholm, Göteborg och Malmö) samt till Danmark (Köpenhamn) och Norge (Oslo).

Hyror och hyresgäster

Över tiden är det utbud och efterfrågan som styr hyresutvecklingen för kommersiella lokaler. Efterfrågan på Catenas kommersiella lokaler påverkas av konjunkturella faktorer, strukturella förändringar samt de aktuella orternas utveckling avseende bland annat befolkning och sysselsättning. Utbudet av lokaler på en geografiskt avgränsad marknad utgörs av den befintliga ytan samt eventuellt tillkommande nyproducerade ytor. På orter som har en minskande befolkning avtar på sikt efterfrågan på lokaler. Detta kan medföra en ökande generell vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker.

Catenas fastigheter ligger i välbelägna områden på respektive ort. Bilia, som alltjämt är den största hyresgästen, svarar för 86 procent av hyresintäkterna. Den genomsnittliga löptiden för Catenas hyreskontrakt uppgår till 8,8 år. I hela Catenas bestånd är nästan 100 procent av bashyran föremål för årlig justering. Hyran förändras i huvudsak genom indexreglerade avtal med i huvudsak 100 procent av konsumentprisindex (KPI).

Risken för hyresförluster har väsentligt minskat framför allt med hänsyn till Bilias förbättrade marknadssituation. Hyresförluster på grund av konkurser med mera uppgick för år 2009 till 0,3 Mkr.

Drift- och underhållskostnader

I Catenas fastigheter har hyresgästerna i allmänhet ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. Catenas hyresgäster svarar normalt sett för allt inre underhåll samt för alla taxebundna driftkostnader (värme, vatten, el med mera). Catenas exponering mot driftkostnadsförändringar är med andra ord mycket begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas dock bolagets resultat av kostnader för till exempel uppvärmning, som tidigare betalats av hyresgästen. En ökad vakansgrad i Catena kan alltså komma att negativt belasta driftkostnaderna under 2010.

Fastighetsskatt

Flertalet av Catenas fastigheter är i Sverige taxerade som industrifastigheter där skatten uppgår till 0,5 procent av taxeringsvärdet. I flertalet av Catenas hyresavtal finns inskrivet rätt för Catena att överföra denna fastighetsskatt på hyresgästen. Denna rätt är även inskriven i Catenas hyresavtal i Danmark och Norge i de fall fastighetsskatt debiteras fastighetsägaren. Även här kan en ökad vakansgrad komma att negativt påverka koncernens kostnader.

Finansnetto

Räntekostnader för lånat kapital är den enskilt största kostnadsposten för Catena. Styrelsen i Catena har under år 2009 fastställt en finanspolicy, vilken anger reglerna för hur Catenas finansfunktion ska hantera upplåning, lånens löptider, räntebindning samt hur riskerna i finansieringsverksamheten ska begränsas. För att begränsa risken vid en uppgång av korträntan, har Catena valt att förlänga räntebindningstiden genom ränteswappar i enlighet

med nämnda finanspolicy. Räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2009 till 0,8 år. Det sjunkande ränteläget har gynnat Catena som har 63 procent av sina lån finansierade till rörlig ränta – i allmänhet med tre månaders räntebindning.

Kapitalstruktur (finansieringsrisk)

Målet för Catenas kapitalstruktur är att uppvisa en soliditet i intervallet 25–35 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,75 gånger. Soliditeten uppgick per den 31 december 2009 till 34,1 procent och räntetäckningsgraden till 4,0 gånger. Den oro på finansmarknaderna, som världen har upplevt och upplever, påverkar Catena negativt. Möjligheten att låna upp kapital för fortsatt expansion på rimliga villkor har försämrats. För den befintliga kapitalstrukturen ses dock inga omedelbara svårigheter – den första konverteringen av lån ska ske i april 2010 där förhandlingar sker med Catenas långivare om förlängning. För det byggnadskreditiv som förfaller under 2010 har finansieringen säkerställts långfristigt.

Valutarisk

Catena äger fastigheter via dotterbolag i Danmark och Norge. Enligt Catenas finanspolicy ska fastigheter i utländsk valuta finansieras i respektive landets valuta. Resultat- och balansräkning kan påverkas negativt till följd av förändrade valutakurser genom omräkningsrisken i dessa utlandsinvesteringar. Detta innebär att valutakursförändringar ger effekt på omräkningen av totalresultatet.

Miljörisker

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Catenas hyresgäster bedriver verksamheter, som innebär till exempel hantering av drivmedel, olja och kemikalier och som har miljöpåverkan som är tillstånds- eller anmälningspliktig. Catena däremot bedriver inte någon egen verksamhet som har direkt negativ miljöpåverkan.

Enligt miljöbalken gäller att den som har bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening är primärt ansvarig för efterbehandling och sanering. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling och sanering är den ansvarig som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till, eller då bort ha upptäckt föroreningen. Under vissa förutsättningar kan således krav riktas mot Catena för efterbehandling eller sanering avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden, eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Sådana krav kan påverka Catenas resultat och finansiella ställning negativt.

Miljöarbetet inom Catena är långsiktigt och målinriktat. Arbetet bedrivs som en integrerad del av både fastighetsförvaltning och projektutveckling. Samtliga fastigheter har miljöinventerats vid den genomgång som skedde i samband med börsintroduktionen av Catena år 2006, varvid det konstaterats att vissa fastigheter har begränsade föroreningar. Det kan inte uteslutas att andra miljöföroreningar föreligger, vilka skulle kunna föranleda kostnader och/eller ersättningsanspråk som har en påverkan på Catenas resultat och finansiella ställning.

För närvarande finns emellertid inte någon kännedom om några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Catena.

Aktuell intjäningsförmåga

I syfte att ge en aktuell bild av Catenakoncernens intjäningsförmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis, har nedanstående resultaträkning upprättats. Det är viktigt att notera att denna resultaträkning inte är att jämställa med en prognos. Resultaträkningen innehåller exempelvis inte några bedömningar avseende framtida uthyrningsgrad, hyres- och ränteutveckling eller värdeförändringar.

Intjäningsförmågan på årsbasis per den 31 december 2009 har tagits fram enligt följande:

• • Hyresvärde utgörs av hyresintäkter per den 1 januari 2010 på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
• • Fastighetskostnader avser drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt tomträttsavgälder med tillägg för fastighetsadministration baserat på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid.
• • Centraladministration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna.
• • Finansnetto har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå per den 31 december 2009.
• • Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader har inte beaktats.

Mkr	2009 31 dec	2008 31 dec
Hyresvärde	209	205
Vakanser	–4	–7
Hyresintäkter	205	198
Fastighetskostnader	–26	–26
Driftsöverskott	179	172
Centraladministration	–14	–18
Finansnetto	–34	–66
Förvaltningsresultat	131	88

FINANSIERING

Catena finansieras genom avtal med tre stora affärsbanker. Per 31 december 2009 uppgick den genomsnittliga återstående kreditbindningstiden till 1,3 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 0,8 år och den genomsnittliga räntan till 2,48 procent inklusive räntederivat.

Finanspolicy

Catenas finanspolicy anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av Catenas styrelse. Finanspolicyn anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas samt vilka risker Catena kan ta. Finanspolicyn hanteras av Catenas finansfunktion, som är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, likviditetsplanering och hantering av finansiella risker.

De övergripande målen för finansfunktionen är att:

• • Säkerställa företagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning.
• • Anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter Catenas verksamhet så att en långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls.
• • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna ramar.
• • Upprätthålla ett gott anseende hos aktörer inom finansmarknaden.

Kapitalstruktur

Catenas verksamhet finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån på rimliga villkor. Målet för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering, säkerställa utrymme för investeringar och upprätthålla flexibilitet vid försäljningar. Målet för kapitalstrukturen är att över en konjunkturcykel uppvisa en soliditet om lägst 25 och högst 35 procent och en räntetäckningsgrad som inte understiger 1,75 gånger.

Per 31 december 2009 uppgick koncernens eget kapital till 882 Mkr (806), vilket innebär en soliditet om 34,1 procent (33,3). Räntebärande skulder uppgick till 1 367 Mkr (1 341) vilket innebär en skuldsättningsgrad om 1,5 gånger (1,7). Catenas likvida medel och kortfristiga placeringar uppgick till 103 Mkr (45). Catena har också en checkräkningskredit om 75 Mkr (75). Av denna var 0 Mkr (13) utnyttjad. Belåningsgraden uppgick till 55,3 procent (57,5). Sammantaget bedöms detta ge Catena goda möjligheter att finansiera den löpande förvaltningsverksamheten och genomföra de beslutade och pågående investeringarna.

Ränte- och lånestruktur, räntestrategi

För att begränsa finansieringsrisken strävar Catena efter att ha en jämn fördelning över tiden av lånens förfallostruktur. Den återstående löptiden uppgick på bokslutsdagen till 1,3 år (2,3). Lånen upptas i huvudsak med kort räntebindning. Genom att utnyttja möjligheten att använda ränteswappar kan önskad räntebindningsstrategi uppnås och målen för finansverksamheten uppfyllas. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgick på bokslutsdagen till 0,8 år (1,2).

Valutastrategi

Catenas valutastrategi syftar till att hantera risken för negativ påverkan på Catenas resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser.

Catena äger fastigheter i Danmark och Norge där intäkterna redovisas i lokal valuta. Lånefinansieringen av dessa fastigheter sker i danska respektive norska kronor, vilket innebär att valutakursförändringar på detta sätt endast ger effekt på totalresultatet.

Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december 2009

Summa	1 367,2	2,48	100,0	1 367,2	1 367,2	100,0
2014	111,9	6,03	8,2	—	—	—
2012	130,0	4,25	9,5	355,0	355,0	26,0
2011	130,0	4,16	9,5	626,0	626,0	45,8
2010	130,0	4,01	9,5	386,2	386,2	28,2
Rörlig	865,3	1,27	63,3	—	—	—
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Ränteförfall snittränta, %	Andel, %	Kreditavtal, Mkr	Låneförfall utnyttjat, Mkr	Andel, %

Kapitalstruktur

Organisation och medarbetare

Catena är med elva anställda en liten och effektiv organisation som i huvudsak utgörs av funktionerna Förvaltning och Affärsutveckling. Därutöver finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Kommunikation.

Koncernledningen består av VD, finanschef, ekonomichef och affärsutvecklingschef. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat affärsutveckling, ekonomistyrning och resultatuppföljning samt informationsfrågor.

Kundnära förvaltning

Ett nära samarbete med kunderna är av stor betydelse för Catena. Kunderna ska uppleva att det är enkelt att komma i kontakt med Catena och att företagets medarbetare har ett genuint intresse för kundernas frågeställningar. Här har företagets förvaltningschefer och fastighetstekniker en viktig roll.

Under året genomfördes en omorganisation kopplad till förvaltningarna i Oslo- och Stockholmsregionerna i syfte att öka effektiviteten och åstadkomma kostnadsbesparingar.

En omorganisation har genomförts för att öka effektiviteten och åstadkomma besparingar.

I Osloregionen lades förvaltningen av de fyra fastigheterna i beståndet ut på en extern part, vilket innebar en minskning av organisationen med två heltidstjänster. I Stockholmsregionen flyttades ansvaret för förvaltningen över till förvaltningschefen för Göteborgsregionen, vilket medförde en minskning av organisationen med en heltidstjänst. Åtgärderna började ge effekt från och med det tredje kvartalet 2009 och beräknas bidra till besparingar om cirka 3 Mkr per år.

Funktionen Affärsutveckling ansvarar för alla köp och försäljningar av fastigheter. Kontinuerlig utvärdering av potentiella affärer genomförs av VD, finanschef och affärsutvecklingschef, ofta tillsammans med förvaltningsfunktionen för att tillvarata Catenas samlade kompetens. Vid utvärdering av affärer analyseras bland annat fastighetens hyresgäststruktur, långsiktiga avkastning, tekniska standard, alternativanvändning och utvecklingsmöjligheter. Funktionen Affärsutveckling hanterar även tillsammans med respektive förvaltningschef, VD och finanschef, ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar och uppföljningar.

Nyckeltal medarbetare

	2009	2008	2007
Medelantal anställda	12	14	13
Antal anställda vid årets slut	11	14	14
Andel kvinnor, %	27	21	21

Koncerngemensamma funktioner

Ekonomi- och finansfunktionen leds av finanschefen. Funktionen ansvarar bland annat för Catenas finansiering. Finansfunktionens riktlinjer är att utifrån fastställd finanspolicy till avvägd finansiell risk minimera räntekostnaderna och upprätthålla en god likviditet. Funktionen ansvarar även för planeringsstöd, analys och uppföljning av den löpande verksamheten. Ekonomichefen har ansvaret för all löpande redovisning.

Catena arbetar aktivt med kommunikation. Hyresgäster, potentiella hyresgäster, aktieägare, kapitalmarknad och massmedia hör till de viktigaste målgrupperna. Catena har en informationspolicy som redogör för synen på kommunikation, ansvarsfördelningen samt hur kommunikationen ska genomföras externt och internt.

Engagerade medarbetare

Catena har totalt elva anställda, varav sju arbetar på huvudkontoret i Göteborg. Catenas företagskultur präglas av att det är en liten flexibel organisation med korta beslutsvägar. Målsättningen är att Catena ska vara en attraktiv arbetsplats som erbjuder stimulerande och utvecklande arbetsuppgifter.

Att sträva efter att ha engagerade, kompetenta och kundfokuserade medarbetare är en förutsättning för att Catena ska kunna nå sina mål. Grunden för kompetensutveckling är de utvecklingssamtal som hålls regelbundet. Under året deltog medarbetare i utbildning inom IFRS, kurs i entreprenadjuridik och ett seminarium med ledande experter kring ämnet "köp genom fastighetsreglering", som anordnades vid Lunds universitet.

Hälsa är en resurs för både företaget och den enskilde medarbetaren. Samtliga anställda har tillgång till företagshälsovård. Företaget subventionerar dessutom friskvårdsaktiviteter, som den övervägande majoriteten av medarbetarna utnyttjar.

Aktivt miljöarbete

Genom att aktivt arbeta med miljöfrågor eftersträvar Catena att minimera bolagets miljöpåverkan. Till grund för planering, genomförande och uppföljning på miljöområdet finns den miljöpolicy som antagits av styrelsen.

Den verksamhet som bedrivs i Catenas fastigheter är i stor utsträckning inriktad på bilförsäljning och därmed förenlig verksamhet. Ansvaret för driften av anläggningarna ligger på hyresgästerna, men Catena arbetar aktivt för att bistå dessa med miljöåtgärder.

...insatserna har lett till en årlig energiförbrukning som är 25 procent lägre än Boverkets krav.

Det ökade behovet av kostnadseffektivisering som följt av lågkonjunkturen har bidragit till ett ökat intresse för att minska energiåtgången från hyresgästernas sida – vilket utöver kostnadsbesparingar även bidrar till minskad negativ miljöpåverkan.

Catena kan påverka fastigheternas miljöbelastning exempelvis genom val av tekniska system och material. Om- och tillbyggnader ger möjlighet att göra bra val inom dessa områden där återvinningsbarheten prioriteras. Vid om- och tillbyggnader återvinns också uttjänat material i så stor utsträckning som möjligt. Där det är möjligt används fjärrvärme istället för olja vid uppvärmning.

I dag har Catena endast tre fastigheter som värms upp med olja. Av dem kommer en att konverteras till fjärrvärme under 2010–2011.

Catena kontrollerar också att hyresgäster genomför erforderlig miljösanering när en fastighet lämnas.

Exempel på energi- och miljöåtgärder under 2009

Fokus läggs i dagsläget på energibesparingsprojekt i befintligt bestånd. Arbetet med energideklarationer på berörda fastigheter påbörjades under 2008 och färdigställdes under 2009.

Vid nybyggnationer beaktas alltid miljöaspekterna av anläggningen, som exempelvis vid byggandet av Vestas kontor i Svågertorp där stor vikt lagts vid att åstadkomma miljö- och energimässigt effektiva lösningar. Byggnaden har bland annat ett kylsystem som utnyttjar den lägre utomhustemperaturen på natten för att ackumulera kyla i byggnadens stomme, som används vid nedkylningsbehov under dagen. Totalt är cirka två mil kyl- och värmeslingor ingjutna i golv- och takkonstruktion. Dessutom har innerbelysningen automatisk dagsljusanpassning för att minska elförbrukningen. Sammantaget har de energibesparande insatserna i byggnaden lett till en årlig energiförbrukning på cirka 80 kWh/kvm. Det är 25 procent lägre än Boverkets krav. Det bör även påpekas att alla elkablar i byggnaden är halogenfria och att elen som förbrukas är vindkraftproducerad.

I samband med att Bilia flyttade från anläggningen i Bröndby gjordes en miljöundersökning som visade på föroreningar i mark. Saneringsåtgärderna pågick under 2009 och fortlöper under 2010. Under 2009 asbestsanerades även Verkmästaren 6, som är en av företagets två fastigheter i Kungsbacka.

Catena månar även om att verksamheten på huvudkontoret och i förvaltningen sker på ett så ansvarsfullt sätt som möjligt sett utifrån ett miljöperspektiv.

Catenas miljöpolicy

Huvuddragen i miljöpolicyn är att Catena ska:

• • Följa de förändringar i lagar, förordningar och andra krav som kan sättas i samband med verksamhetens miljöaspekter.
• • Se till att all personal inom bolaget har kunskap om de miljöfrågor som är förknippade med verksamheten samt upprätthålla denna kunskap genom utbildnings- och informationsinsatser.
• • Bedöma miljöaspekter och miljörisker som kan relateras till bolagets fastigheter på ett systematiskt och ansvarsfullt sätt. Resultatet av sådana bedömningar ska ligga till grund för ett kontinuerligt förbättringsarbete och åtgärder som syftar till att förebygga skador på miljön.
• • Hushålla med resurser och prioritera användningen av förnybar energi framför icke förnybar.
• • Vid omfattande ny-, om- och tillbyggnadsprojekt bedöma miljökonsekvenserna och utarbeta miljöföreskrifter som utgör krav i förfrågningsunderlagen.
• • Upprätta, och hålla uppdaterade, miljöriktlinjer vid förvärv, avyttring och exploatering av fastigheter samt riktlinjer för reglering av miljöfrågor i hyresavtal.

Catenaaktien är sedan den 26 april 2006 noterad på NASDAQ OMX Stockholm och handlas på "Stockholmsbörsen" där den ingår bland de mindre bolagen, OMX Stockholm Small Cap.

Den 31 december 2009 uppgick aktiekapitalet i Catena AB till 50 883 800 kronor fördelat på 11 564 500 aktier. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i företagets tillgångar och vinst.

Börsvärde och omsättning

Under året steg Catenaaktien med 46 procent, från 60,00 kronor till 87,75 kronor, medan det breda börsindexet OMXSPI steg med 47 procent och Carnegies Fastighetsindex, CREX, gick upp med 26 procent.

Årets högsta stängningskurs för Catenaaktien var 93,00 kronor den 10 och 18 december. Den lägsta stängningskursen var 61,00 kronor den 2 januari. Vid årets slut var Catenas börsvärde 1 015 Mkr.

Totalt omsattes 1 547 789 Catenaaktier till ett värde av 125 Mkr.

För verksamhetsåret 2009 föreslår styrelsen en utdelning om 5,75 kr per aktie.

Utdelningspolicy och utdelning

Catenas utdelningspolicy föreskriver att utdelningen långsiktigt ska utgöra 75 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för 26,3 procent schablonskatt.

För verksamhetsåret 2009 föreslår styrelsen en utdelning om 5,75 kronor per aktie (5,25), totalt 66 496 Tkr (60 714). Den föreslagna utdelningen motsvarar 72 procent (95) av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och en direktavkastning på 6,6 procent (8,8), mätt på aktiens slutkurs den 30 december 2009.

Bifaller årsstämman styrelsens förslag om dels en utdelning av 5,75 kronor, dels avstämningsdagen den 3 maj kommer utdelningen att utbetalas den 6 maj 2010. Catenaaktien kommer att handlas inklusive rätt till utdelning till och med årsstämmodagen onsdagen den 28 april 2010.

Ägarstruktur

Vid slutet av 2009 hade bolaget 17 413 aktieägare (17 936). De flesta av aktieägarna, 17 159 stycken (17 678), ägde 1 000 aktier eller färre. Det institutionella ägandet uppgick till 82 procent (82). Andelen utländska ägare var 5,3 procent (5,1).

Endicott Sweden AB, Erik Selin gruppen och Catella fonder utgör de tre största aktieägarna med tillsammans 63,4 procent av rösterna.

Insynshandel

Handel med aktier i ett bolag där en person har insynsställning kallas för insynshandel. Denna handel är anmälningspliktig enligt lag och måste rapporteras till Finansinspektionen. Catena är skyldigt att anmäla till Finansinspektionen vilka personer som har insyn i Catena. Dessa måste anmäla sina innehav av aktier och alla förändringar av innehaven. Vissa närstående fysiska och juridiska personer omfattas också av anmälningsskyldigheten. Catenas ledning, styrelse och revisorer anses ha insynsställning i Catena. En länk till fullständig förteckning över personer med insynsställning finns på Finansinspektionens hemsida www.fi.se.

Aktiemarknadsinformation

Catenas målsättning är att kontinuerligt förse aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter med en öppen och korrekt redovisning av bolagets ekonomiska utveckling. Delårsrapporter, bokslut, pressmeddelanden och presentationer av Catena är grunden i arbetet.

På Catenas hemsida, www.catenafastigheter.se, finns aktuell information, exempelvis pressmeddelanden, finansiella rapporter och fastighetsförteckning. På hemsidan går det att beställa tryckt finansiell information och även prenumerera på information per e-post.

Aktieinformation ISIN-kod: SE0001664707 Kortnamn: CATE

Kursutveckling 2009

Aktieägare per 30 december 2009

Ägare	Antal aktier	Röster, %
Endicott Sweden AB (CLS Holdings plc)	3 361 000	29,1
Erik Selin gruppen	2 476 688	21,4
Catella fonder	1 493 950	12,9
Länsförsäkringar fonder	749 884	6,5
Skandia Liv	289 400	2,5
Banque Carnegie Luxembourg SA	117 398	1,0
CBNY-DFA-INT SML CAP V	109 825	0,9
Mellon US Tax Exempt Account	75 250	0,7
Verdipapirfondet Odin Eiendom	70 400	0,6
Swedbank Robur fonder	60 208	0,5
Summa tio största aktieägare	8 804 003	76,1
Övriga aktieägare	2 760 497	23,9
Totalt	11 564 500	100,0

Ägarförhållanden, fördelning storlek på aktieinnehavet, per den 30 december 2009

	Antal aktieägare	Innehav, %
1–500	16 686	12,0
501–1 000	473	3,1
1 001–5 000	202	3,9
5 001–10 000	20	1,2
10 001–15 000	4	0,4
15 001–20 000	5	0,8
20 001–	23	78,6
Totalt	17 413	100,0

Antal aktieägare fördelat på land och kategori

Antal röster fördelade på land och kategori

Aktiekapitalets utveckling

Transaktion	År	Förändring av antalet aktier	Totalt antal aktier	Förändring av aktiekapital, Tkr	Totalt aktiekapital, Tkr
Ingående balans	2005	—	500 000	—	50 000
Fondemission	2006	8 838	508 838	884	50 884
Split	2006	11 055 662	11 564 500	—	50 884

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Catena AB organisationsnummer 556294-1715 får härmed avge redovisning för verksamhetsåret 2009.

Verksamhet och organisation

Catena AB (publ) är ett börsnoterat bolag, registrerat på NASDAQ OMX Stockholm, Small cap.

Per den 30 december 2009 (sista handelsdagen för året) uppgick antal aktier till 11 564 500 stycken fördelade på 17 413 ägare.

Catena ska äga, effektivt förvalta och aktivt utveckla välbelägna handelsfastigheter, som har förutsättningar att generera ett stabilt växande kassaflöde och en god värdetillväxt.

Catenakoncernen har verksamhet i Stockholms-, Göteborgs-, Öresunds- samt Osloregionerna. Antalet fastighetsenheter uppgår till 31 med en sammanlagd uthyrbar yta av 231 314 kvm. Den största regionen är Stockholmsregionen med 33 procent sett till hyresvärdet följt av Öresundsregionen med 23 procent. Hyresavtalen har varierande löptider. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för samtliga hyresavtal uppgick per den 1 januari 2010 till 8,8 år. Uppsägningstiderna varierar mellan 1 och 24 månader och förlängningstiderna är på mellan 1 månader och 5 år.

Egna förvaltningskontor finns, förutom i Göteborg, i Stockholm och Malmö. I Oslo sköts förvaltningen av extern förvaltare.

Resultat och ställning

Koncernen	2009	2008
Resultat per aktie, kr	10,41	–11,41
Soliditet, %	34,1	33,3
Skuldsättningsgrad, ggr	1,5	1,7

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 203,3 Mkr (189,3). Ökningen jämfört med föregående år beror främst på indexuppräkning, nya hyresavtal samt ökade hyresintäkter från hyresgästanpassningar. Intäkter från Biliakoncernen utgjorde 85,7 procent (90,6) av totala hyresintäkten.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,9 procent (96,3) per den 1 januari 2010. Det totalt bedömda hyresvärdet för outhyrda lokaler uppgick på årsbasis till 4,4 Mkr (7,5). Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 8,8 år (9,3).

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 25,6 Mkr (26,0). Av fastighetskostnaderna har driftkostnaderna ökat med 0,5 Mkr jämfört med år 2008. Reparations- och underhållskostnaderna har minskat med 1,5 Mkr i förhållande till föregående år. Fastighetsskatten har ökat med 0,3 Mkr och tomrättsavgälden med 0,1 Mkr. Fastighetsadministration har ökat med 0,2 Mkr jämfört med föregående år.

Driftsöverskott

Periodens driftsöverskott uppgick till 177,7 Mkr (163,3).

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter, 4,9 Mkr (4,9), utgörs främst av konsultarvode 0,2 Mkr (1,0), vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten 2,9 Mkr (3,9) samt lösen av hyrestillägg 1,1 Mkr (—).

Övriga rörelsekostnader

Övriga rörelsekostnader utgörs av kostnader för arbeten vilka vidarefakturerats hyresgäster 2,8 Mkr (4,0) och konsultarvoden 0,0 Mkr (2,0).

Centraladministration

Kostnaderna för centraladministration uppgick till 14,1 Mkr (17,6). Posten omfattar kostnader för koncernledning samt övriga centrala funktioner. Förändringen beror främst på effekter av besparingsprogram.

Finansnetto

Periodens finansnetto uppgick till –41,2 Mkr (–55,4). Den årliga genomsnittliga räntan inklusive derivatinstrument uppgick på bokslutsdagen till 2,48 procent (4,95). De finansiella instrumenten begränsar räntefluktuationernas inverkan på koncernens upplåningskostnad. Under perioden har räntor aktiverats med 0,4 Mkr (3,4) i pågående byggnationer.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick till 124,5 Mkr (89,2).

Värdeförändringar

Fastigheter

Koncernens samtliga fastigheter har per bokslutsdagen värderats av externa fastighetsvärderare. I Sverige har värderingen gjorts av Forum Fastighetsekonomi AB, i Danmark av RED Property Advisers. De norska fastigheterna har värderats av DTZ Realkapital Verdivurdering AS. Kalkylräntan på driftnetton har minskat på grund av lägre bedömd risk i beståndet. Direktavkastning för beräkning av restvärde (restvärdesyield) har varit i de närmaste oförändrade. Kalkylräntan på driftnetton varierar mellan 6,5–10,2 procent och för restvärdesyielden mellan 6,50–9,75 procent.

Finansiella derivat

För att erhålla den räntestruktur som koncernens finanspolicy stadgar, använder sig Catena av ränteswappar. Värdet på dessa ränteswappar ökar eller minskar i takt med att den avtalade räntan avviker från motsvarande marknadsränta samt med återstående förfallotid. Det orealiserade värdet på nämnda ränteswappar uppgick till –20,9 Mkr (–19,3) på bokslutsdagen, varav periodens värdeförändring uppgick till –0,7 Mkr (–33,5). Den orealiserade värdeförändringen har ingen inverkan på koncernens kassaflöde.

Valutaförändringar

Genom sitt innehav av fastigheter i Norge och Danmark är koncernen exponerad i dessa länders valutor. För att minska denna exponering tar koncernen upp lån i respektive lands valuta.

Skatt

Aktuell skatt för perioden uppgick till –2,1 Mkr (–1,3) och uppskjuten skatt till –39,2 Mkr (69,6).

Periodens resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till 120,4 Mkr (–131,9).

Periodens övriga totalresultat

Periodens övriga totalresultat uppgick till 16,8 Mkr (–7,0) och utgjordes av förändring av omräkningsreserv.

Periodens totalresultat

Periodens totalresultat uppgick till 137,2 Mkr (–138,9).

Resultat och ställning

Moderbolag

Verksamheten i moderbolaget Catena AB utgörs i huvudsak av koncerngemensamma funktioner samt drift av koncernens dotterbolag. Moderbolagets rörelseintäkter avser till 100 procent (99) fakturering

av internt utförda tjänster.

Flerårsöversikt

Catenakoncernen bildades 1 december 2005. De fyra åren 2006– 2009 finns sammanställda i en flerårsöversikt på sidan 62.

Ersättning till ledande befattningshavare

Nedanstående principer fastställdes av årsstämman 2009. Ersättningar till VD beslutas av styrelsen. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av VD enligt principer fastställda av styrelsen.

Styrelseledamot som samtidigt ingår i bolagsledningen, exempelvis VD, kommer inte att delta i arbetet med sådana frågor.

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut.

Till VD utgår, förutom fast månadslön, tantiem/bonus med ett tak på 350 000 kronor per år. Uppsägningstiden från Catenas sida är 12 månader och från VD:s sida sex månader. Sker uppsägning av Bolaget, vilken ej grundar sig på grovt kontraktsbrott från VD:s sida, är VD utöver uppsägningslön berättigad till ett avgångsvederlag motsvarande 12 månadslöner med avräkning för vad han uppbär i ersättning från annan tjänst under perioden. Avgångsvederlag ska även utgå om förutsättningarna för befattningen har ändrats genom att en ägare eller en grupp av ägare har förvärvat minst 50 procent av det totala röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Pensionsåldern för VD är 60 år. Mellan 60 och 65 års ålder utgår pension med ett belopp om 70 procent av den pensionsmedförande slutlönen på årsbasis samt genomsnittet av VD:s bonus under de sista tre tjänsteåren. Efter 65 års ålder erhåller VD pension motsvarande ITP-planen. Härutöver har VD rätt till en pensionsförsäkring om ett basbelopp som Catena tidigare tecknat med VD som förmånstagare. VD har rätt till tjänstebil, fri telefon samt fri dagstidning.

För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden från Catenas sida mellan sex och tolv månader och från de anställdas sida mellan tre och sex månader. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. De har en pensionsöverenskommelse motsvarande ITP-planen. Finanschefen kan erhålla bonus, som kan uppgå till maximalt 80 000 kronor per år, vilken är baserad på personliga mål. Samtliga övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil.

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Inga väsentliga förändringar av ersättningar till ledande befattningshavare avseende 2010 har föreslagits årsstämman.

Catenaaktien

Den 31 december 2009 uppgick aktiekapitalet i Catena AB till 50 883 800 kr fördelat på 11 564 500 aktier. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i företagets tillgångar och vinst.

Aktieägare per 30 december 2009

Ägare	Antal aktier	Röster, %
Endicott Sweden AB	3 361 000	29,1
Erik Selin-gruppen	2 476 688	21,4
Catella fonder	1 493 950	12,9
Länsförsäkringar fonder	749 884	6,5
Skandia Liv	289 400	2,5
Banque Carnegie Luxembourg SA	117 398	1,0
CNBY-DFA-INT SML CAP V	109 825	0,9
Mellon US Tax Exempt Account	75 250	0,7
Verdipapirfondet Odin Eiendom	70 400	0,6
Swedbank Robur fonder	60 208	0,5
Summa tio största aktieägare	8 804 003	76,1
Övriga aktieägare	2 760 497	23,9
Totalt	11 564 500	100,0

Årsstämman 2009–04–29 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om förvärv av egna aktier samt att överlåta dessa aktier. Styrelsen ska, vid ett eller flera tillfällen innan Catenas årsstämma 2010, äga rätt att besluta om förvärv av egna aktier till ett antal av 1 156 450 aktier, motsvarande inte mer än totalt 10 procent av samtliga aktier i bolaget . Styrelsen ska, vid ett eller flera tillfällen innan Catenas årsstämma 2010, äga rätt att besluta om överlåtelse av egna aktier, som Catena innehar efter förvärv av aktier enligt ovan.

Information om risker och osäkerhetsfaktorer

Hyresintäkter och hyresutveckling

Över tiden är det utbud och efterfrågan som styr hyresutvecklingen för kommersiella lokaler. Efterfrågan på Catenas kommersiella lokaler påverkas av konjunkturella faktorer, strukturella förändringar samt de aktuella orternas utveckling avseende befolkning och sysselsättning. Utbudet av lokaler på en geografiskt avgränsad marknad utgörs av den befintliga ytan samt eventuellt tillkommande nyproducerade ytor. I orter som har en minskande befolkning avtar på sikt efterfrågan på lokaler. Detta kan komma att medföra en ökande generell vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex. I Catenas bestånd är nästan 100 procent av bashyresvolymen föremål för årlig justering.

Känslighetsanalys

I vidstående tabell framgår effekten på resultat före skatt på Catenas aktuella intjäningsförmåga per den 1 januari 2010 vid fullt genomslag av en isolerad förändring av respektive variabel.

		Resultateffekt
	Förändring	före skatt, Mkr
Hyresintäkter	+/– 5 procent	10,2
Uthyrningsgrad	+/– 1 procentenhet	2,3
Fastighets kostnader	+/– 5 procent	1,3
Räntenivå för fastighetslån	+/– 1 procentenhet	8,7

Skatt

Det pågår ständigt arbete med förändringar i lagstiftningen gällande beskattning av företag. En förändring av skattelagstiftning innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar, förändrad bolagsskattesats eller möjligheterna att utnyttja underskottsavdrag, kan medföra en framtida förändrad skattesituation för Catena.

Miljörisker

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Catenas hyresgäster bedriver verksamhet som har miljöpåverkan och som är tillstånds- eller anmälningspliktig, såsom till exempel hantering av drivmedel, olja och kemikalier, samt driver bensinstationsverksamhet. Catena däremot bedriver inte någon egen verksamhet som har direkt negativ miljöpåverkan. Enligt miljöbalken gäller att den som har bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening är primärt ansvarig för efterbehandling och sanering. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling och sanering är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till, eller då bort ha upptäckt föroreningen, ansvarig. Under vissa förutsättningar kan således krav riktas mot Catena för efterbehandling eller sanering avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Sådana krav kan påverka Catenas resultat och finansiella ställning negativt.

Miljöarbetet inom Catena är långsiktigt och målinriktat. Arbetet bedrivs som en integrerad del av både fastighetsförvaltning och projektutveckling.

Samtliga fastigheter miljöinventerades i samband med börsintroduktionen 2006, varvid det konstaterats att vissa fastigheter har begränsade föroreningar. Det kan inte uteslutas att andra miljöföroreningar föreligger, vilka skulle kunna föranleda kostnader och/ eller ersättningsanspråk som har en påverkan på Catenas resultat och finansiella ställning. För närvarande finns emellertid inte någon kännedom om några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Catena. Information om icke finansiella resultatindikatorer

Catena är angelägen om att koncernens miljöpolicy uppfylls. Denna miljöpolicy stadgar bland annat att löpande följa de förändringar i lagar, förordningar och andra krav som sätts i samband med verksamhetens miljöaspekter. Catena skall tillse att de legala och andra krav, som är tillämpliga på verksamheten, följs. Därför är det av största vikt att all personal inom koncernen har kunskaper om de miljöfrågor som är förknippade med Catenas verksamhet.

I syfte att verka för en god arbetsmiljö, arbetar Catena aktivt med den jämställdhets- och arbetsmiljöpolicy som finns inom koncernen. Inte minst satsningar på utbildning och erfarenhetsutbyte för att öka personalens kunskaper prioriteras.

Finansiella instrument och riskhantering Se not 25.

Förväntningar avseende den framtida utvecklingen

Aktiviteterna inom ny- och ombyggnadsverksamheten förväntas vara oförändrade jämfört med föregående år. Också i övrigt räknar styrelsen med att verksamheten skall bedrivas i samma omfattning som tidigare med undantag av att den norska verksamheten förväntas bli såld.

Händelser av väsentlig betydelse som inträffat under räkenskapsåret eller efter dess slut

Under räkenskapsåret har Catena färdigställt fastigheten i Svågertorp, Malmö, avyttrat tomtmark med byggrätt i Lilleström, Norge samt byggt om fastigheten i Haninge.

Efter räkenskapsårets slut har Catena inlett förhandlingar avseende försäljning av samtliga fyra fastigheter i Norge. En due diligence-process har startats upp med målsättning att affären skall genomföras under våren 2010.

Catena har också tecknat avtal med Universitets- og Bygningsstyrelsen (UBST) avseende försäljning av fastigheten på Jagtvej i Köpenhamn. Försäljningspriset uppgår till 53 MDDK (ca 73 MSEK). Köparen tillträder fastigheten den 1 juni 2010. Försäljningen kommer att redovisas under andra kvartalet 2010.

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel 450 687 736 kronor disponeras enligt följande:

Utdelning 5,75 kr/aktie	66 495 875 kr
Balanseras i ny räkning	384 191 861 kr
Summa	450 687 736 kr

Styrelsens yttrande enligt 18 kap 4§ aktiebolagslagen Styrelsens förslag

I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför årsstämman 2010, att Catena ska lämna en utdelning med 5,75 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2009, vilket innebär en total utdelning på 66 495 875 kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 72,5 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt.

Av årsredovisningen framgår att Catenas soliditet uppgår till 34,1 procent i koncernen. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 32,4 procent. Föreslagen utdelning utgör 7,5 procent av eget kapital i koncernen och 13,0 procent av eget kapital i moderbolaget. Catena har som ett av sina finansiella mål att soliditeten i koncernen ska ligga i ett intervall mellan 25 och 35 procent. Även efter den föreslagna utdelningen uppnås Catenas mål för soliditeten. Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt årsredovisningslagen 4 kap § 14a. Värdeförändringen har redovisats i resultaträkningen. De orealiserade värdeförändringarna på nämnda derivatinstrument uppgick till –0,7 Mkr i koncernens resultaträkning för år 2009.

Fond för verkligt värde ingår i disponibla vinstmedel men delas ej ut.

Styrelsens motivering

Med hänvisning till vad som angetts ovan, anser styrelsen att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Orealiserad fond för verkligt värde har ej tagits i anspråk.

Efter den föreslagna vinstutdelningen bedömer styrelsen att bolagets och koncernens egna kapital kommer att vara tillräckligt stort med hänsyn till verksamhetens art, omfattning och risker.

Styrelsen bedömer att den föreslagna aktieutdelningen inte kommer att påverka Catenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Styrelsen bedömer också att de för verksamheten nödvändiga investeringarna inte påverkas negativt.

Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

RESULTATräkning för koncernen

1 januari–31 december, Tkr	Not	2009	2008
Hyresintäkter		203 264	189 286
Driftskostnader		–2 777	–2 284
Reparations- och underhållskostnader		–7 378	–8 907
Fastighetsskatt		–7 586	–7 298
Tomträttsavgäld och arrendeavgift		–2 342	–2 228
Fastighetsadministration	7	–5 520	–5 286
Drifts överskott		177 661	163 283
Övriga rörelseintäkter	3	4 948	4 910
Övriga rörelsekostnader	4	–2 790	–6 023
Centraladministration	7	–14 067	–17 600
Rörelseresultat	5, 6, 27	165 752	144 570
Finansiella intäkter		1 469	5 650
Finansiella kostnader		–42 721	–60 992
Finansnett o	8	–41 252	–55 342
Förvaltningsresultat		124 500	89 228
Fastigheter, realiserade värdeförändringar		3 209	4 260
Fastigheter, orealiserade värdeförändringar	12	34 679	–260 226
Derivat, orealiserade värdeförändringar	13	–672	–33 466
Res ultat före skatt		161 716	–200 204
Skatt	10	–41 281	68 253
Årets resultat		120 435	–131 951
Resultat per aktie (i kronor)	18	10,41	–11,41

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

Tkr	2009	2008
Årets resultat	120 435	–131 951
ÅRETS ÖVRIGA TOTALR ESULTAT
Förändring omräkningsreserv	16 816	–7 025
ÅRETS TOTALR ESULTAT	137 251	–138 976

Balansräkning för koncernen

Per den 31 december, Tkr	Not	2009	2008
TILLG ÅNGAR	28
Förvaltningsfastigheter	12	2 472 293	2 354 455
Övriga materiella anläggningstillgångar	11	1 952	2 498
Summa anläggningsti llgångar		2 474 245	2 356 953
Kundfordringar		2 121	1 771
Övriga fordringar	14	328	8 843
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	4 863	5 843
Likvida medel	33	102 571	45 149
Summa omsätt ningsti llgångar		109 883	61 606
Summa tillgångar		2 584 128	2 418 559
EGET KAPITAL OCH SKUL DER
Eget kapital	17
Aktiekapital		50 884	50 884
Övrigt tillskjutet kapital		571 454	571 454
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat		260 279	183 742
Summa eget kapital		882 617	806 080
Skulder till kreditinstitut	19	1 362 158	1 341 002
Övriga långfristiga skulder	13	20 919	19 308
Avsättningar till pensioner	21	6 811	6 713
Övriga avsättningar	22	5 875	6 640
Uppskjutna skatteskulder	10	228 298	181 669
Summa långfristi ga skulder		1 624 061	1 555 332
Skulder till kreditinstitut	20	5 000	12 780
Leverantörsskulder		5 159	22 572
Skatteskulder		5 610	—
Övriga skulder	23	14 035	3 011
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	47 646	18 784
Summa kortf risti ga skulder		77 450	57 147
Summa skulder		1 701 511	1 612 479
Summa eget kapital och skulder		2 584 128	2 418 559

Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 29.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen

		Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Tkr	Not 17	Aktie- kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings- reserv	Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2008-01-01		50 884	571 454	–1 753	385 185	1 005 770
Årets totalresultat				–7 025	–131 951	–138 976
Utdelning					–60 714	–60 714
Utgående eget kapital 2008-12-31		50 884	571 454	–8 778	192 520	806 080
Ingående eget kapital 2009-01-01		50 884	571 454	–8 778	192 520	806 080
Årets totalresultat				16 816	120 435	137 251
Utdelning					–60 714	–60 714
Utgående eget kapital 2009-12-31		50 884	571 454	8 038	252 241	882 617

kassaflödesanalys för koncernen

1 januari–31 december, Tkr	Not 33	2009	2008
Den löpande verksamhete n
Förvaltningsresultat		124 500	89 228
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet		–2 968	3 652
Betald inkomstskatt		–2 116	–1 334
Kassaflöde från den löpande verksamhete n före förändringar av rörelsekapital		119 416	91 546
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/Minskning (+) av rörelsefordringar		10 166	1 818
Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder		28 798	–4 064
Kassaflöde från den löpande verksamhete n		158 380	89 300
Investe ringsve rksamhete n
Investeringar i förvaltningsfastigheter		–39 179	–152 746
Avyttring av förvaltningsfastigheter		3 209	4 260
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		-573	–229
Kassaflöde från investe ringsve rksamhete n		–36 543	–148 715
Finansie ringsve rksamhete n
Ökning (+)/Minskning (–) av långfristiga skulder		–8 089	129 824
Betald utdelning		–60 714	–60 714
Kassaflöde från finansie ringsve rksamhete n		–68 803	69 110
Årets kassaflöde		53 034	9 695
Likvida medel vid årets början		45 149	35 454
Valutakursdifferens		4 388	—
Likvid a mede l vid årets slut		102 571	45 149

RESULTATräkning för moderbolaget

1 januari–31 december, Tkr	Not	2009	2008
Hyresintäkter		3 597	5 204
Driftskostnader		–3 317	–5 359
Reparations- och underhållskostnader		–65	–57
Fastighetsskatt		–5	–5
Fastighetsadministration	7	–10	–10
Drifts överskott		200	–227
Övriga rörelseintäkter	3	21 384	21 255
Övriga rörelsekostnader	4	–134	–542
Avskrivningar byggnader	12	–69	–69
Centraladministration	7	–18 651	–21 997
Rörelseresultat	5, 6, 27	2 730	–1 580
Utdelning från dotterföretag		5 766	5 031
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter	8	6 900	68 762
Räntekostnader och liknande resultatposter	8	–40 161	–115 045
Res ultat efte r finansie lla poste r		–24 765	–42 832
Derivat, orealiserade värdeförändringar	13	–1 664	–26 439
Res ultat före bokslutsdisp ositi oner		–26 429	–69 271
Bokslutsdispositioner	9	15	112
Res ultat före skatt		–26 414	–69 159
Skatt	10	10 373	21 556
Årets resultat		–16 041	–47 603

Balansräkning för moderbolaget

Per den 31 december, Tkr	Not	2009	2008
Tillgångar	28
Förvaltningsfastigheter	12	1 857	1 925
Övriga materiella anläggningstillgångar	11	517	871
Summa materiella anläggningsti llgångar		2 374	2 796
Andelar i koncernföretag	31	1 700 580	1 700 680
Uppskjuten skattefordran	10	154	8 989
Summa finansie lla anläggningsti llgångar		1 700 734	1 709 669
Summa anläggningsti llgångar		1 703 108	1 712 465
Kundfordringar		2 085	769
Fordringar på koncernföretag	15	360 000	360 000
Övriga fordringar	14	208	916
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	897	3 061
Summa kortf risti ga fordringar		363 190	364 746
Kassa och bank	33	97 030	87
Summa omsätt ningsti llgångar		460 220	364 833
Summa tillgångar		2 163 328	2 077 298
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital	17
Aktiekapital (11 564 500 aktier)		50 884	50 884
Reservfond		10 000	10 000
Fritt eget kapital	17
Fond för verkligt värde		–11 108	–4 461
Balanserat resultat		477 837	524 072
Årets resultat		–16 041	–47 603
Summa eget kapital		511 572	532 892
Obeskatt ade rese rver	32	115	130
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	21	6 899	6 104
Avsättningar för skatter	10	17	20
Övriga avsättningar	22	5 696	6 432
Summa avsätt ningar		12 612	12 556
Skulder till kreditinstitut	19	995 233	1 000 233
Övriga långfristiga skulder	13	13 378	11 713
Summa långfristi ga skulder		1 008 611	1 011 946
Skulder till kreditinstitut	20	5 000	12 780
Leverantörsskulder		4 852	11 159
Skulder till koncernföretag		565 286	479 588
Skatteskulder		809	—
Övriga skulder	23	11 812	2 777
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	42 659	13 470
Summa kortf risti ga skulder		630 418	519 774
Summa eget kapital och skulder		2 163 328	2 077 298

Information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 29.

Rapport över förändringar i eget kapital för MODERBOLAGET

			Bundet eget kapital		Fritt eget kapital
Tkr	Not 17	Aktie- kapital	Reserv- fond	Fond för verkligt värde	Balanserat resultat	Årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2008–01–01		50 884	10 000		533 244	18 837	612 965
Fond för verkligt värde				–4 461			–4 461
Föregående års resultat					18 837	–18 837	0
Årets resultat						–47 603	–47 603
Erhållna koncernbidrag					45 437		45 437
Skatt hänförlig till koncernbidrag					–12 722		–12 722
Lämnade aktieägartillskott					–10		–10
Utdelning					–60 714		–60 714
Utgående eget kapital 2008-12-31		50 884	10 000	–4 461	524 072	–47 603	532 892
Ingående eget kapital 2009–01–01		50 884	10 000	–4 461	524 072	–47 603	532 892
Fond för verkligt värde				–6 647			–6 647
Föregående års resultat					–47 603	47 603	0
Årets resultat						–16 041	–16 041
Erhållna koncernbidrag					84 236		84 236
Skatt hänförlig till koncernbidrag					–22 154		–22 154
Utdelning					–60 714		–60 714
Utgående eget kapital 2009-12-31		50 884	10 000	–11 108	477 837	–16 041	511 572

kassaflödesanalys för moderbolaget

1 januari–31 december, Tkr	Not 33	2009	2008
Den löpande verksamhete n
Resultat efter finansiella poster		–24 765	–42 832
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet		507	3 258
Betald inkomstskatt		–2 948	–3
Kassaflöde från den löpande verksamhete n före förändringar av rörelsekapital		–27 206	–39 577
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (–)/Minskning (+) av rörelsefordringar		790	–634
Ökning (+)/Minskning (–) av rörelseskulder		99 764	85 721
Kassaflöde från den löpande verksamhete n		73 348	45 510
Investe ringsve rksamhete n
Lämnade aktieägartillskott		—	–10
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		–27	–11
Avyttring (+)/Förvärv (-) av dotterföretag		100	–48 370
Kassaflöde från investe ringsve rksamhete n		73	–48 391
Finansie ringsve rksamhete n
Erhållna koncernbidrag		84 236	45 437
Betald utdelning		–60 714	–60 714
Kassaflöde från finansie ringsve rksamhete n		23 522	–15 277
Årets kassaflöde		96 943	–18 158
Likvida medel vid årets början		87	18 245
Likvid a mede l vid årets slut		97 030	87

Noter till de finansiella rapporterna

not 1 Redovisningsprinciper

(A) Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.

Nedan beskrivs nya och ändrade standarder och tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2009. Dessa ändringar har dock inte medfört någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Övriga ändringar av IFRS med tillämpning från och med 2009 har inte haft någon effekt på koncernens finansiella rapporter.

Ändrad IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (2007). Ändringen har medfört att intäkter och kostnader som tidigare redovisats mot eget kapital nu istället redovisas i övrigt totalresultat som presenteras i en separat rapport benämnd Rapport över totalresultat, vilken presenteras direkt efter resultaträkningen. Jämförelsetal har genomgående ändrats så att de följer den nya utformningen.

IFRS 8 Rörelsesegment. IFRS 8 ersätter IAS 14 Segmentrapportering och inför ett ledningsperspektiv på hur rörelsesegment ska delas in och presenteras. De nya principerna beskrivs under avsnitt C i denna not. Jämförelseårets uppgifter har anpassats till kraven i IFRS 8. Tillämpningen av IFRS 8 har inte inneburit någon ändring av segmentindelningen, eftersom de segment som tidigare identifierats sammanföll med de segment som koncernledningen följer upp. Koncernen fortsätter att tillämpa samma redovisningsprinciper i rörelsesegmenten som i koncernredovisningen, dvs IFRS.

Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar har medfört nya upplysningskrav för finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Instrumenten delas in i tre nivåer beroende på kvaliteten på indata i värderingen. Indelningen i nivåer avgör vilka upplysningar som ska lämnas om instrumenten. Dessa upplysningskrav har främst påverkat not 25 nedan. Även ytterligare upplysningar om likviditetsrisk har lämnats.

IAS 23 Låneutgifter. Ändringen innebär att i anskaffningsvärdet för kvalificerade tillgångar som har ett påbörjandedatum 1 januari 2009 eller senare aktiveras låneutgifter. Ändringen tillämpas, i enlighet med övergångsbestämmelserna i IAS 23, framåtriktande.

Ett antal ändringar har skett i några standarder. Bland annat har klassificering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet ändrats i IAS 40 förvaltningsfastigheter. Tidigare har sådana fastigheter klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till sitt anskaffningsvärde tills att de färdigställts. Förändringen innebär att även sådana fastigheter skall klassificeras som förvaltningsfastigheter under produktionstiden och därmed redovisas enligt samma principer som övriga förvaltningsfastigheter, dvs verkligt värde.

Nya IFRS och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas

Ett antal nya eller ändrade IFRS träder i kraft först under kommande räkenskapsår. Ingen av dessa nyheter har förtidstillämpats 2009 och planeras ej heller att förtidstillämpas.

Omarbetad IFRS 3 Rörelseförvärv och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter medför bland annat följande ändringar: definition av rörelse ändras vilket kan påverka klassificeringen av rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv, transaktionsutgifter vid rörelseförvärv ska kostnadsföras, villkorade köpeskillingar ska fastställas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten och effekter av omvärdering redovisas mot resultaträkningen

Övriga nyheter inom IFRS med framtida tillämpning bedöms inte få någon effekt på koncernens finansiella rapporter.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.

(B) Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste tusental. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Se vidare not 12 om förvaltningsfastigheter. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning redovisas till det lägsta av det tidigare redovisade värdet och det verkliga värdet efter avdrag för försäljningskostnader.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent för samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan.

(C) Segmentsrapportering

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig . Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare, koncernledningen, för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser för rörelsesegmentet. Se not 2 för ytterligare segmentsinformation

(D) Klassificering m m

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

(E) Konsolideringsprinciper Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från Catena AB. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion va-

rigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser.

Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. De koncerninterna transaktioner som redovisas hänför sig till tiden före förvärvet av dotterbolagen.

(F) Utländsk valuta

Utländska verksamheters finansiella rapporter

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv. Vid avyttring av en utländsk självständig verksamhet redovisas de ackumulerade kursdifferenserna i resultaträkningen tillsammans med vinsten eller förlusten vid avyttringen.

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterföretagen och redovisas från och med 2008 via övrigt totalresultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.

(G) Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkterna utgörs främst av debiterade kallhyror och ersättning för fastighetsskatt samt hyrestillägg för hyresgästanpassningar. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i leasingavtalet (hyresavtalet).

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter består främst av olika tjänster som utförts åt hyresgästerna samt vidarefakturering av inköpta tjänster.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt av fastighetsförsäljning (realiserad värdeförändring) redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över fastigheten kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten. Om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt.

(H) Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader

Övriga rörelsekostnader

Övriga rörelsekostnader avser främst inköp av ovan nämnda tjänster samt konsultarvode.

Betalningar avseende finansiella leasar

Minimileaseavgifterna fördelas mellan räntekostnad och amortering på den utestående skulden. Räntekostnaden fördelas över leasingperioden så att varje redovisningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under respektive period redovisade skulden. Variabla avgifter kostnadsförs i de perioder de uppkommer.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består främst av ränteintäkter på bankmedel/kortfristiga placeringar och fordringar och räntekostnader på lån samt valutakursdifferenser.

Räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden.

Operationella leasingavtal

Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet att ett avtal redovisas i resultaträkningen som en minskning av leasingavgifterna linjärt över leasingavtalets löptid. Variabla avgifter kostnadsförs i de perioder de uppkommer.

(I) Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, lånefordringar samt derivat. Bland skulder och eget kapital återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom avseende de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

IAS 39 klassificerar finansiella instrument i kategorier. Klassificeringen beror på avsikten med förvärvet av det finansiella instrumentet. Företagsledningen bestämmer klassificering vid ursprunglig anskaffningstidpunkt. Säkringsredovisning enligt IAS 39 tillämpas ej.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Catena har ingått ränteswappavtal. Dessa avtal värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade direkt i resultaträkningen i posten Derivat, orealiserade värdeförändringar. I balansräkningen redovisas posten som långfristiga tillgångar.

Lånefordringar och kundfordringar

Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat med fasta betalningar eller med betalningar som går att fastställa, och som inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer då företag tillhandahåller pengar och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Tillgångar i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten.

Långfristiga fordringar och övriga kortfristiga fordringar är fordringar som uppkommer då företaget tillhandahåller pengar utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och, om den är kortare, övriga fordringar. Dessa fordringar tillhör kategorin lånefordringar och kundfordringar.

Kundfordringar klassificeras i kategorin lånefordringar och kundfordringar. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas

inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

I denna kategori ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Catena har ingått ränteswappavtal. Dessa avtal värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade direkt i resultaträkningen i posten Derivat, orealiserade värdeförändringar. I balansräkningen redovisas posten som långfristiga skulder.

Andra finansiella skulder

Lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Skulder klassificeras som andra finansiella skulder vilket innebär att de initialt redovisas till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år.

Leverantörsskulder klassificeras i kategorin andra finansiella skulder. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.

(J) Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter förvärvet redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkliga värdet baseras till 100 procent på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän med erkända kvalifikationer och med adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Denna värdering sker i samband med årsbokslutet. Omvärdering av beståndet sker i samband med kvartalsrapportering för de aktuella fastigheterna. Denna omvärdering av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värdering med externt inhämtad information om fastighetsmarknaderna i Sverige, Danmark och Norge. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning.

Låneutgifter

Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. En kvalificerad tillgång är en tillgång som med nödvändighet tar en betydande tid i anspråk att färdigställa. I första hand aktiveras låneutgifter som uppkommit på lån som är specifika för den kvalificerade tillgången. I andra hand aktiveras låneutgifter som uppkommit på generella lån, som inte är specifika för någon annan kvalificerad tillgång.

Tillkommande utgifter förvaltningsfastigheter som redovisas enligt verkligt värdemetoden:

Koncernens fastigheter är indelade i komponenter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter

redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.

(K) Materiella anläggningstillgångar Ägda tillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs av pågående projekt, nedlagda utgifter på annans fastighet samt inventarier, verktyg och installationer och redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Nedlagda utgifter på annans fastighet i moderbolaget, består av en fastighet som ägs av ett dotterbolag.

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Leasade tillgångar

Avseende leasade tillgångar tillämpas IAS 17. Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing. Vid operationell leasing kostnadsförs leasingavgiften över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet.

Tillgångar, som förhyrs enligt finansiella leasingavtal främst i form av tjänstebilar i Catena, har redovisats som tillgång i koncernens balansräkning. Förpliktelsen att betala framtida leasingavgifter har redovisats som lång- och kortfristiga skulder. De leasade tillgångarna avskrivs enligt plan medan leasingbetalningarna redovisas som ränta och amortering av skulderna.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, mark skrivs inte av.

Samtliga fastigheter redovisas i koncernen som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde. Övriga materiella anläggningstillgångar i koncernen har inte betydande värde för olika komponenter varmed någon komponentuppdelning inte sker.

Beräknade nyttjandeperioder:

• Nedlagda utgifter på annans fastighet 10 procent
• Inventarier, verktyg och installationer 10–20 procent

(L) Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.

(M) Resultat per aktie

Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i Koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på antalet aktier utestående vid årets slut.

(N) Ersättningar till anställda Avgiftsbestämda planer

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.

Förmånsbestämda planer

Koncernens nettoförpliktelse avseende förmånsbestämda planer beräknas separat för varje plan genom en uppskattning av den framtida ersättning som de anställda intjänat genom sin anställning i både innevarande och tidigare perioder; denna ersättning diskonteras till ett nuvärde och det verkliga värdet på eventuella förvaltningstillgångar dras av. Diskonteringsräntan är räntan på balansdagen på en förstklassig företagsobligation med en löptid som motsvarar koncernens pensionsförpliktelser. När det inte finns en aktiv marknad för sådana företagsobligationer används istället marknadsräntan på statsobligationer med en motsvarande löptid. Beräkningen utförs av en kvalificerad aktuarie.

När ersättningarna i en plan förbättras, redovisas den andel av den ökade ersättningen som hänför sig till de anställdas tjänstgöring under tidigare perioder som en kostnad i resultaträkningen linjärt fördelad över den genomsnittliga perioden tills ersättningarna helt är intjänade. Om ersättningen är fullt ut intjänad redovisas en kostnad i resultaträkningen direkt.

Korridorregeln tillämpas. Korridorregeln innebär att den del av de ackumulerade aktuariella vinsterna och förlusterna som överstiger 10 procent av det största av förpliktelsernas nuvärde och förvaltningstillgångarnas verkliga värde redovisas i resultatet över den förväntade genomsnittliga återstående tjänstgöringstiden för de anställda som omfattas av planen. I övrigt beaktas inte aktuariella vinster och förluster.

När beräkningen leder till en tillgång för koncernen begränsas det redovisade värdet på tillgången till nettot av oredovisade aktuariella förluster och oredovisade kostnader för tjänstgöring under tidigare perioder och nuvärdet av framtida återbetalningar från planen eller minskade framtida inbetalningar till planen.

När det finns en skillnad mellan hur pensionskostnaden fastställs i juridisk person och koncern redovisas en avsättning eller fordran avseende särskild löneskatt baserat på denna skillnad. Avsättningen eller fordran nuvärdesberäknas ej.

(O) Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

(P) Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen, hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten

skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

(Q) Eventualförpliktelser (ansvarsförbindelser)

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 Redovisning för juridisk person innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Samma principer har tillämpats sedan föregående år.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utformning av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.

Finansiella instrument

Moderbolaget tillämpar värderingsreglerna i ÅRL 4 kap 14 § a–e som tillåter värdering av vissa finansiella instrument till verkligt värde.

Finansiella garantier – moderbolaget

Moderbolagets finansiella garantiavtal består av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2.2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

Materiella anläggningstillgångar

Leasade tillgångar

I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anläggningstillgångar men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, mark skrivs inte av. I juridisk enhet tillämpas komponentavskrivning, vilket innebär att komponenternas bedömda nyttjandeperiod ligger till grund för avskrivningen.Förvaltningsfastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består emellertid av flera komponenter vars nyttjandeperioder varierar.

Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader:

	%
– Stomme	1,5
– Stomkompletteringar, innerväggar m m	2,0
– Tak	4,0
– Fasader	2,0
– Fönster	4,0
– Markarbeten	4,0
Installationer/inventarier:
– Ventilation/kyla	4,0
– El	4,0
– Rör och värme	4,0
– Larm	10,0
– Portar	4,0
– Sprinkler	10,0
– Stängsel och grindar	10,0

Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Fortsättning Not 1 Ersättningar till anställda Förmånsbestämda planer

I moderbolaget tillämpas andra grunder för beräkning av förmånsbestämda planer än de som anges i IAS 19. Moderbolaget följer Tryggandelagens bestämmelser och Finansinspektionens föreskrifter eftersom detta är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. De väsentligaste skillnaderna jämfört med reglerna i IAS 19 är hur diskonteringsräntan fastställs, att beräkning av den förmånsbestämda förpliktelsen sker utifrån nuvarande lönenivå utan antagande om framtida löneökningar, och att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i resultaträkningen då de uppstår.

Skatter

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering. Aktieägartillskott förs dock direkt mot eget kapital hos givaren. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel2) efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt.

Koncernbidrag som är att jämställa med aktieägartillskott redovisas, med beaktande av aktuell skatteeffekt, hos mottagaren direkt mot balanserade vinstmedel.

Not 2 Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet delas upp i rörelsesegment baserat på vilka delar av verksamheten företagets högste verkställande beslutsfattare, koncernledningen, följer upp. Koncernens verksamhet är organiserad på så sätt att koncernledningen följer upp det resultat och avkastning som koncernens olika fastigheter genererar.

Koncernens interna rapportering är därför uppbyggd så att koncernledningen kan följa upp samtliga fastigheters resultat. Det är utifrån denna interna rapportering som koncernens segment har identifierats. Följande rörelsesegment har identifierats: Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Öresundsregionen och Osloregionen.

Intäkter från Biliakoncernen utgör 85,7 procent (90,6) av totala hyresintäkten. Biliakoncernen är hyresgäst i samtliga regioner.

Koncernen

		Stockholms-		Göteborgs-		Öresunds-		Oslo
		regionen		regionen		regionen		regionen		Koncernen
Tkr	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Hyresintäkter	64 559	65 735	46 872	47 806	47 127	41 413	44 706	34 332	203 264	189 286
Totala intäkter	64 559	65 735	46 872	47 806	47 127	41 413	44 706	34 332	203 264	189 286
Fastighetskostnader	–11 641	–12 102	–5 497	–5 401	–7 017	–6 203	–1 448	–2 297	–25 603	–26 003
Drifts överskott	52 918	53 633	41 375	42 405	40 110	35 210	43 258	32 035	177 661	163 283
Övriga rörelseintäkter									4 948	4 910
Övriga rörelsekostnader									–2 790	–6 023
Central administration									–14 067	–17 600
Finansnetto									–41 252	–55 342
Förvaltningsresultat									124 500	89 228
Värdeförändring fastigheter									37 888	–255 966
Värdeförändring
finansiella derivat									–672	–33 466
Res ultat före skatt									161 716	–200 204
Årets skatt									–41 281	68 253
Årets resultat									120 435	–131 951
Tillgångar	819 987	805 396	651 815	557 859	554 114	544 822	556 747	507 978	2 582 663	2 416 055
Ofördelade tillgångar									1 465	2 504
Summa tillgångar	819 987	805 396	651 815	557 859	554 114	544 822	556 747	507 978	2 584 128 2 418 559
Eget kapital									882 617	806 080
Skulder	520 944	519 502	405 151	327 902	362 320	363 989	326 176	288 135	1 614 591	1 499 528
Ofördelade skulder									86 920	112 951
Summa skulder	520 944	519 502	405 151	327 902	362 320	363 989	326 176	288 135	1 701 511 1 612 479
Summa skulder
och Eget kapital	520 944	519 502	405 151	327 902	362 320	363 989	326 176	288 135	2 584 128	2 418 559
Investe ringar	5 475	3 525	1 073	16 914	25 928	46 413	6 563	61 082	39 039	127 934

Moderbolaget

	Stockholmsregionen		Göteborgsregionen			Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Nettoomsättning	281	271	3 316	4 933	3 597	5 204

Not 3 Övriga rörelseintäkter

Konce rnen
Tkr	2009	2008
Förtida inbetalning av hyrestillägg	1 050	—
Förvaltningsarvode/
konsultarvode, externa	218	1 005
Fakturerade tjänster, externa	2 936	3 905
Övriga intäkter	744	—
	4 948	4 910
Mode rbolaget
Tkr	2009	2008
Förvaltningsarvode/
konsultarvode, externa	20	36
Förvaltningsarvode/
konsultarvode, koncerninterna	21 146	21 116
Fakturerade tjänster, externa	218	103
	21 384	21 255

Not 4 Övriga rörelsekostnader

	2 790	6 023	134	542
Konsultkostnader	—	1 987	30	439
Kostnader för fakturerade tjänster koncernbolag samt övriga kostnader	2 790	4 036	104	103
Tkr	2009	Koncernen 2008	Moderbolaget 2009	2008

Not 5 Anställda och personalkostnader

Kostnader för ersättningar till anställda Koncernen

	13 642	17 170
Sociala avgifter	2 902	3 371
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer	828	720
Pensionskostnader, förmånsbaserade planer (se not 23)	321	3 483
Löner och ersättningar m m	9 591	9 596
Tkr	2009	2008

Medelantalet anställda

		varav		varav
	2009	män, %	2008	män, %
Moderbolaget
Sverige	11	73	12	77
Totalt moderbolaget	11	73	12	77
Dotterföretag
Catena Eiendom as	1	100	2	100
Totalt i dotterföretag	1	100	2	100
Koncernen totalt	12	75	14	80

Fortsättning Not 5

Könsfördelning i företagsledningen

	Andel Kvinnor, % 2009	Andel Kvinnor, % 2008
Mode rbolaget
Styrelsen	0	13
Övriga ledande befattningshavare	0	0
KON CERNEN
Styrelsen	0	7
Övriga ledande befattningshavare	0	0

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

	2009			2008
	Löner och	Sociala	Löner och	Sociala
Tkr	ersättningar	kostnader	ersättningar	kostnader
Moderbolaget	8 189	4 193	8 257	6 997
(varav pensionskostnad)		1 5501)		4 3041)

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 518 tkr (3 368) gruppen ledande befattningshavare (4 st). Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 9 679 tkr (9 772).

Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan ledande befattningshavare och övriga anställda

		2009		2008
	Ledande		Ledande
	befattnings-	Övriga	befattnings-	Övriga
Tkr	havare (4)	anställda	havare (5)	anställda
Mode	rbolaget
Sverige	4 551	3 103	4 392	3 284
Moderbolaget
totalt	4 551	3 103	4 392	3 284
Koncernen
totalt	4 551	3 103	5 449	4 097

Avgångsvederlag

VD har, vid uppsägning från bolagets sida, rätt till ersättning motsvarande tolv månadslöner.

Sjukfrånvaro i moderbolaget

%	2009	2008
Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid	0,6	0,7
Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro
på 60 dagar eller mer	0,0	0,0

Ledande befattningshavares förmåner, MODERBOLAGET Ersättningar och övriga förmåner under år 2008

Tkr	Grundlön styrelsearvode	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Pensions kostnad	Summa
Styrelsens ordförande	210	—	—	—	210
Styrelseledamöter, sex stycken	415	—	—	—	415
Verkställande direktör	1 529	—	113	2 493	4 135
Övriga ledande befattningshavare,
tre stycken	1 919	268	241	875	3 303
Summa	4 073	268	354	3 368	8 063

Styrelseledamöter erhåller arvode med 105 tkr per ledamot och år.

Ledande befattningshavares förmåner, MODERBOLAGET Ersättningar och övriga förmåner under år 2009

Tkr	Grundlön styrelsearvode	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Pensions kostnad	Summa
Styrelsens ordförande	210	—	—	—	210
Styrelseledamöter, sex stycken	490	—	—	—	490
Verkställande direktör	1 578	143	111	-170	1 662
Övriga ledande befattningshavare,
tre stycken	1 984	145	230	688	3 047
Summa	4 262	288	341	518	5 409

Styrelseledamöter erhåller arvode med 105 tkr per ledamot och år. Två av styrelsens sex ledamöter har erhållit 35 tkr vardera på grund av avgång ur styrelsen under året.

Not 6 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
KPMG
Revisionsuppdrag	619	397	458	278
Andra uppdrag	218	183	215	170
	837	580	673	448

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

Not 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

Specifikation över kostnaderna fördelade på kostnadsslag för funktionerna fastighetsadministration och centraladministration.

		Koncernen	Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Fasti ghets administ ration
Personalkostnader	4 416	4 229	9	9
Externa kostnader	1 104	1 057	1	1
	5 520	5 286	10	10
Central administ ration
Avskrivningar	903	1 161	368	390
Personalkostnader	6 960	10 063	12 051	14 934
Externa kostnader	6 204	6 376	6 232	6 673
	14 067	17 600	18 651	21 997
Summa kostnader fördelade på kostnadss lag	19 587	22 886	18 661	22 007

Not 8 Finansnetto

Konce rnen
Tkr	2009	2008
Ränteintäkter, övriga	1 469	5 598
Netto valutakursförändringar	—	52
Finansie lla intäkter	1 469	5 650
Räntekostnader, övriga	–42 719	–60 992
Netto valutakursförändringar	–2	—
Finansie lla kostnader	–42 721	–60 992
Finansnett o	–41 252	–55 342
– varav realiserade värde
förändringar derivat	–2	–115

Ränteintäkter och liknande resultatposter

Moderbolaget

	12 666	73 793
Ränteintäkter, övriga	119	1 152
Ränteintäkter, koncernföretag	6 781	67 610
Utdelning från dotterföretag	5 766	5 031
Tkr	2009	2008

Räntekostnader och liknande resultatposter

Moderbolaget

Tkr	2009	2008
Räntekostnader, koncernföretag	12 384	68 354
Räntekostnader, övriga	27 777	46 576
Kursdifferens övriga lån	—	115
	40 161	115 045
varav realiserade värde
förändringar derivat	–2	–115

Valutakursdifferenser på interna mellanhavanden redovisas från och med 1 januari 2008 via övrigt totalresultat som en del av den nettoinvestering som Catena gjort i Norge och Danmark.

Not 9 Bokslutsdispositioner

Mode rbolaget
Tkr	2009	2008
Skillnad mellan redovisad avskrivning och avskrivning enligt plan:
Inventarier	15	112
	15	112

Not 10 Skatter

Redovisad i resultaträkningen

Tkr	2009	2008
Aktuell skattekostnad(–)/ skatteintäkt(+)
Periodens skattekostnad/ skatteintäkt	–2 107	–1 206
Justering av skatt hänförlig till tidigare år	–9	–128
	–2 116	–1 334
Uppskjuten skattekostnad(–)/ skatteintäkt(+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	–29 758	49 242
Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag	–9 407	9 407
Uppskjuten skatt till följd av förändringar av skattesatser och
ändrade skatteregler	—	10 938
	–39 165	69 587
Totalt redovis ad
skatte kostnad i koncernen	–41 281	68 253

Moderbolaget

Tkr	2009	2008
Aktuell skattekostnad(–)/ skatteintäkt(+)
Periodens skattekostnad/ skatteintäkt	19 206	12 722
Justering av skatt hänförlig till tidigare år	—	–3
	19 206	12 719
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	3	1
Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag	–8 836	9 407
Uppskjuten skatt till följd av förändringar av skattesatser och
ändrade skatteregler	—	–571
	–8 833	8 837
Totalt redovis ad skatte kostnad/
skattei ntäkt i moderbolaget	10 373	21 556

Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Moderbolaget

	22 154	12 722
lämnade koncernbidrag	22 154	12 722
Aktuell skatt i erhållna/
Tkr	2009	2008

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen

Tkr	2009	2008
Resultat före skatt	161 716	–200 204
Skatt enligt gällande skatte sats för moderbolaget 26,3%/28% Effekt av andra skattesatser för	–42 531	56 057
utländska dotterbolag	–726	236
Ej avdragsgilla kostnader	–83	–812
Ej skattepliktiga intäkter	224	25
Skatt hänförlig till tidigare år	–9	–128
Effekt av ändrade skattesatser och skatteregler		11 174
Justering vid försäljning av dotterbolag		—
Övrigt	1 844	1 701
Red ovis ad effe ktiv skatt	–41 281	68 253

Avstämning av effektiv skatt

Moderbolaget

Tkr	2009	2008
Resultat före skatt	–26 415	–69 159
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 26,3%/28%	6 947	19 365
Ej avdragsgilla kostnader	–30	–600
Ej skattepliktiga intäkter	1 711	1 428
Effekt av ändrade skattesatser
och skatteregler	—	–571
Skatt hänförlig till tidigare år	—	–3
Omräkningsdiff utländsk valuta	1 745	1 937
Red ovis ad effe ktiv skatt	10 373	21 556

Redovisade uppskjutna skattefordringar och -skulder

Uppskjutna skattefordringar och -skulder hänför sig till följande:

		Uppskjuten		Uppskjuten
Konce rnen		skattefordran		skatteskuld		Netto
Tkr	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Förvaltningsfastigheter	62	62	–228 818	–195 559	–228 756	–195 497
Pensionsavsättningar	541	541	–134	–96	407	445
Underskottsavdrag	—	13 383	—	—	—	13 383
Skattefordringar/-skulder	603	13 986	–228 952	–195 655	–228 349	–181 669
Kvittning	–603	–13 986	603	13 986	—	—
Skattef ordringar/-skulder, nett o	—	—	–228 349	–181 669	–228 349	–181 669

Förändringen av uppskjuten skatt i temporära skillnader har redovisats med tkr –39 165 (69 587) över resultaträkningen och med tkr –7 515 (3 639) som kursdifferenser via övrigt totalresultat.

Vid Catena AB:s förvärv av Catena Europafastigheter AB och Catena Ejendomme A/S 2005, bedömdes dessa förvärv i enlighet med IFRS utgöra förvärv av tillgångar, varför avsättning för uppskjuten skatt inte har skett. Det bokförda värdet på dessa förvärv uppgår per 2009-12-31 till Mkr 1 068 (1 071). Den ej redovisade skatten på dessa förvärv skulle uppgått till Mkr 281 (282) vid full uppskjuten skatt om 26.3%.

		Uppskjuten		Uppskjuten
MO DERBOLAG ET		skattefordran		skatteskuld		Netto
Tkr	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Pensionsavsättningar	154	154	—	—	154	154
Underskottsavdrag	—	8 835	—	—	—	8 835
Förvaltningsfastigheter	—	—	17	20	–17	–20
Skattef ordringar/-skulder, nett o	154	8 989	17	20	137	8 969

Not 11 Materiella anläggningstillgångar

Koncernen

	Pågående	Inventarier, verktyg och
Tkr	projekt	installationer	Totalt
Anskaff ningsvärde
Ingående balans 1 januari 2008	854	6 550	7 404
Förvärv	—	229	229
Avyttringar	–23	–160	–183
Omklassificeringar till förvaltningsfastigheter	–831	—	–831
Valutakursdifferenser	—	–34	–34
Utgående balans den 31 dece mber 2008	—	6 585	6 585
Av- och neds krivningar
Ingående balans 1 januari 2008	—	–3 080	–3 080
Avyttringar	—	154	154
Årets avskrivningar	—	–1 161	–1 161
Utgående balans den 31 dece mber 2008	—	–4 087	–4 087

Redovisade värden

Den 1 januari 2008	854	3 470	4 324
Den 31 dece mber 2008	—	2 498	2 498

		Inventarier,
	Pågående	verktyg och
Koncernen, Tkr	projekt	installationer	Totalt
Anskaff ningsvärde
Ingående balans 1 januari 2009	—	6 585	6 585
Förvärv	—	573	573
Avyttringar	—	–3 060	–3 060
Omklassificeringar till förvaltningsfastigheter	—	—	—
Valutakursdifferenser	—	46	46
Utgående balans den 31 dece mber 2009	—	4 144	4 144
Av- och neds krivningar
Ingående balans 1 januari 2009	—	–4 087	–4 087
Avyttringar	—	2 798	2 798
Årets avskrivningar	—	–903	–903
Utgående balans den 31 dece mber 2009	—	–2 192	–2 192
Red ovis ade värde n

Den 1 januari 2009	—	2 498	2 498
Den 31 dece mber 2009	—	1 952	1 952

Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen.

Pågående projekt

Pågående projekt avsåg hyresgästanpassningar samt utredningsprojekt för framtida ombyggnation.

Koncernen

Tkr	2009	2008
Avs krivningar
Centraladministration	903	1 161
Summa av- och nedskrivningar för materiella anläggningstillgångar	903	1 161

Moderbolaget

		Nedlagda	Inventarier,
	Pågående	utgifter på annans	verktyg och
Tkr	projekt	fastighet	installationer	Totalt
Ingående balans den 1 januari 2008	23	190	2 213	2 426
Förvärv	—	—	—	—
Avyttringar och utrangeringar	–23	—	–160	–183
Utgående balans den 31 dece mber 2008	—	190	2 053	2 243
Avs krivningar
Ingående balans den 1 januari 2008	—	–65	–1 071	–1 136
Årets avskrivningar	—	–19	–371	–390
Avyttringar och utrangeringar	—	—	154	154
Utgående balans den 31 dece mber 2008	—	–84	–1 288	–1 372
Red ovis ade värde n
Den 1 januari 2008	23	125	1 142	1 290
Den 31 dece mber 2008	—	106	765	871
Anskaff ningsvärde
Ingående balans den 1 januari 2009	—	190	2 053	2 243
Förvärv	—	—	27	27
Avyttringar och utrangeringar	—	—	–45	–45
Utgående balans den 31 dece mber 2009	—	190	2 035	2 225
Avs krivningar
Ingående balans den 1 januari 2009	—	–84	–1 288	–1 372
Årets avskrivningar	—	–19	–349	–368
Avyttringar och utrangeringar	—	—	32	32
Utgående balans den 31 dece mber 2009	—	–103	–1 605	1 708
Red ovis ade värde n
Den 1 januari 2009	—	106	765	871
Den 31 dece mber 2009	—	87	430	517
Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultat räkningen.	Pågående projekt	Pågående projekt avsåg utredningsprojekt för framtida ombyggna

Moderbolaget

Tkr	2009	2008
Avs krivningar
Centraladministration	368	390
Summa av- och nedskrivningar för materiella anläggningstillgångar	368	390

Pågående projekt avsåg utredningsprojekt för framtida ombyggnation.

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde-metoden.

Tkr	2009	2008
Ingående verkligt värde	2 354 455	2 478 770
Anskaffningsvärde	-	7 977
Investeringar i fastigheterna	39 039	127 934
varav aktiverade räntekostnader	443	3 419
Orealiserad värdeförändring	34 679	–243 399
Valutakursförändringar	44 120	–16 827
Utgående verkligt värde	2 472 293	2 354 455

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna på dessa fastigheter redovisas i resultaträkningen. Värderingen till verkligt värde har gjorts av externa oberoende värderare med värdetidpunkt den 31 december 2009.

Förvaltningsfastigheterna består av 31 fastighetsenheter med en uthyrbar yta av 231 314 kvm. Hyreskontrakten har en återstående viktad löptid av 8,8 år. Uppsägningstiderna varierar mellan 3 och 24 månader och förlängningstiderna är på mellan 3 månader och 5 år. Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex. I Catenas bestånd är nästan 100 procent av bashyresvolymen föremål för årlig justering.

Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognosticerade kassaflöden jämte restvärde. I normalfallet har en kalkylperiod om 10 år använts. I de fall det finns hyresavtal som löper på längre tid än 10 år har dock en kalkylperiod på 15 år alternativt 20 år använts. Antaganden avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drifts- och underhållskostnader i likvärdiga fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten

Resulterande driftsnetto under kalkylperioden (åren 2010–2019, vid 10-årig kalkylperiod) och restvärdet vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Risktillägget varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter med mera.

Kalkylräntan på driftnetton har ökat med cirka 2 procentenheter samt direktavkastningen för beräkning av restvärde med cirka 0,75 procentenheter. De höjda avkastningskraven beror i huvudsak på det osäkra marknadsläget.

I övrigt hänvisas till avsnittet Värdering på sidorna 14–16.

KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDEFÖRÄNDRING

Fastigheter	–20%	–10%	0%	10%	20%
Värdeförändring, Mkr	–494	–247	0	247	494
Belåningsgrad	69%	61%	55%	50%	46%
Direktavkasting	9,1%	8,1%	7,2%	6,6%	6,0%

Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter

Moderbolaget

Tkr	2009	2008
Ackumulerade verkliga värde	n
Vid årets början	2 200	2 400
Vid årets slut	2 200	2 200

Förvaltningsfastigheter redovisaDE enligt anskaffningsvärdemetoden

Moderbolaget

	2 445	2 445
Vid årets början	2 445	2 445
Ackumulerade anskaffningsvärden
Tkr	2009-12-31	2008-12-31

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början	–520	–451
Årets avskrivningar enligt plan	–68	–69
	–588	–520
Red ovis at värde vid
periodens slut	1 857	1 925

Konce rnen/mode rbolagET		Bedömda	Kalkylräntekrav för diskontering	Direkt avkastningskrav
Geografisk marknad	Typ av fastighet	marknads- värde, Tkr	av framtida kassaflöden, %	för bedömning av restvärde, %
2008-12-31
Stockholmsregionen	Industri/lager	803 000	7,6–9,9	6,5–8,8
Göteborgsregionen	Industri/lager	556 500	6,4–10,2	7,0–8,5
Öresundsregionen	Industri/lager	528 728	8,2–9,6	6,8–7,8
Osloregionen	Industri/lager	466 227	8,2–9,0	8,0–9,2
2009-12-31
Stockholmsregionen	Industri/lager	819 200	7,6–9,9	6,5–8,8
Göteborgsregionen	Industri/lager	550 500	6,4–10,2	7,0–8,5
Öresundsregionen	Industri/lager	548 712	8,2–9,7	6,8–7,9
Osloregionen	Industri/lager	553 881	6,5–8,5	8,0–9,8

Taxeringsvärden

Koncernen

Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Taxeringsvärden byggnader
(i Sverige)	628 599	615 198
Taxeringsvärden mark (i Sverige)	208 975	208 975

Moderbolaget

Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Taxeringsvärden byggnader
(i Sverige)	622	622
Taxeringsvärden mark (i Sverige)	441	441

Not 13 Finansiella placeringar och värdeförändringar derivat

Konce rnen
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Räntes wapPAR, valutatermin
Ingående balans	–19 308	12 066
Ränteswappar värdeförändring via
resultaträkning	–672	–33 466
Valutakursdifferens	–939	476
Valutatermin värdeförändring via
resultaträkning	—	1 616
Utgående balans	–20 919	–19 308

Ovanstående utgående balans återfinns i balansräkningen enligt nedanstående specifikation.

Mode rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Räntes wapPAR, valutatermin
Ingående balans	–11 713	13 110
Ränteswappar värdeförändring via resultaträkning	–1 665	–26 439
Valutatermin värdeförändring via
resultaträkning	—	1 616
Utgående balans	–13 378	–11 713

Moderbolaget genomför samtliga transaktioner med derivatinstrument med värdeförändring via resultaträkningen. Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt IAS 39. Catena tillämpar ej säkringsredovisning.

Koncernen

Utgående balans	–20 919	–19 308
Övriga långfristiga skulder	–20 919	–19 308
Tkr	2009-12-31	2008-12-31

Not 14 övriga fordringar

Konce rnen
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Övriga fordringar som är omsättningstillgångar
Fordringar mervärdesskatt	—	6 389
Skattefordringar	—	2 300
Övrigt	328	154
	328	8 843

Moderbolaget

Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Övriga långfristiga skulder	–13 378	–11 713
Utgående balans	–13 378	–11 713

Mode rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Övriga fordringar (kortfristiga)
Skattefordringar	—	766
Övrigt	208	150
	208	916

Not 15 Fordringar på koncernföretag

Utgående balans	360 000	360 000
Förändring under året	—	—
Ingående balans	360 000	360 000
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Mode rbolaget

Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31	2009-12-31	2008-12-31
Förutbetald hyra	270	242	205	242
Förutbetalda leasingavgifter	51	50	51	50
Förutbetalda försäkringspremier	445	685	88	145
Förutbetalda fastighetskostnader	126	593	—	491
Förutbetalda tomträttsavgälder	545	547	—	—
Förutbetalda finansieringskostnader	538	2 260	445	757
Förutbetalda kostnader Stockholmsbörsen	48	48	48	48
Upplupen hyresrabatt	2 780	—	—	—
Upplupen hyresintäkt	—	78	—	—
Upplupen finansiell intäkt	—	1 268	—	1 268
Övriga förutbetalda kostnader	60	72	60	60
	4 863	5 843	897	3 061

Not 17 Eget kapital

För specifikation av förändringar i Eget kapital under året se Sammandrag avseende förändringar i koncernens respektive moderbolagets egna kapital.

Koncernen

Aktiekapital

Per den 31 december 2009 omfattade det registrerade aktiekapitalet 11 564 500 aktier (11 564 500) med ett kvotvärde på 4,40 kronor.

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår del av överkursfonder som förts över till reservfond per den 31 december 2005. Avsättningar till överkursfond från den 1 januari 2006 och framöver redovisas också som tillskjutet kapital.

Omräkningsreserv

Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella rapporter i svenska kronor. Från och med 1 januari 2008 ingår även valutakursdifferenser som är hänförliga till interna mellanhavanden som ingår i bolagets nettoinvestering i utlandsverksamhet.

Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat

I balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterföretag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost. Dessutom ingår ovillkorade aktieägartillskott.

Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god kapitalstruktur samt finansiell stabilitet och därigenom bibehålla investerares, kreditgivares, marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten. Eget kapital definieras som totalt eget kapital enligt koncernbalansräkningen.

Styrelsens ambition är att bibehålla en balans mellan hög avkastning som kan möjliggöras genom en högre belåning och fördelarna och tryggheten som en sund kapitalstruktur erbjuder.

Koncernens mål är att uppnå en avkastning på eget kapital som överstiger räntan på en 5-årig svensk statsobligation med minst 5 procentenheter. 2009 var avkastningen 14,3 procent (–14,6 procent).

Koncernens utdelning ska långsiktigt utgöra 75 procent av förvaltningsresultatet efter 26,3 procent schablonskatt. I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför årsstämman 2010, att Catena ska

lämna en utdelning med 5,75 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2009, vilket innebär en total utdelning på 66 495 875 kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 72,5 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt.

Av årsredovisningen framgår att Catenas soliditet uppgår till 34,1 procent i koncernen. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 32,4 procent. Föreslagen utdelning utgör 7,5 procent av eget kapital i koncernen och 13,0 procent av eget kapital i moderbolaget. Catena har som ett av sina finansiella mål att soliditeten i koncernen ska ligga i ett intervall mellan 25 och 35 procent. Även efter den föreslagna utdelningen uppnås Catenas mål för soliditeten.

Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt årsredovisningslagen 4 kap § 14a. Värdeförändringen har redovisats i resultaträkningen. De orealiserade värdeförändringarna på nämnda derivatinstrument uppgick till –0,7 Mkr i koncernens resultaträkning för år 2009.

Moderbolag

Aktiekapital

Per den 31 december 2009 omfattade det registrerade aktiekapitalet 11 564 500 aktier (11 564 500) med ett kvotvärde på 4,40 kronor.

Föreslagen utdelning

Efter balansdagen har styrelsen föreslagit följande utdelning. Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2010.

Tkr	2009	2008
5,75 kr per aktie (5,25)	66 496	60 714

Bundet eget kapital

Reservfond

Reservfond består av tidigare avsatta medel av nettovinsten.

Fritt eget kapital

Fond för verkligt värde

Utgörs av valutakursdifferenser på mellanhavanden mellan moderbolaget och de utländska döttrarna. Dessa mellanhavanden ses som en del av den nettoinvestering som Catena AB gjort i Norge och Danmark.

Balanserade vinstmedel

Utgörs av föregående års fria egna kapital efter tidigare avsättningar till reservfond och efter att vinstutdelning lämnats samt utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Not 18 RESULTAT PER AKTIE

Bolaget har inga utestående teckningsoptioner eller konvertibler som kan ge utspädningseffekt. Det totala antalet aktier uppgår till 11 564 500 stycken.

Resultat per aktie är beräknat på genomsnittligt antal utestående aktier.

Not 19 skulder till kreditinstitut

Ränte- och låneförfallostruktur per 31 december 2008

		Ränteförfall			Låneförfall
KON CERNEN	Lånebelopp	Snittränta	Andel	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel
Förfall, år	Tkr	%	%	Tkr	Tkr	%
Rörligt	721 687	5,30	53,8	—	—	—
2009	130 000	4,00	9,7	60 000	55 309	4,1
2010	130 000	4,17	9,7	330 401	330 401	24,6
2011	130 000	4,32	9,7	600 292	600 292	44,8
2012	130 000	4,41	9,7	355 000	355 000	26,5
2014	99 315	6,19	7,4	—	—	—
Summa	1 341 002	4,95	100,0	1 345 693	1 341 002	100,0

Ränte- och låneförfallostruktur per 31 december 2009

		Ränteförfall			Låneförfall
KON CERNEN	Lånebelopp	Snittränta	Andel	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel
Förfall, år	Tkr	%	%	Tkr	Tkr	%
Rörligt	865 288	1,27	63,3	—	—	—
2010	130 000	4,01	9,5	386 133	386 133	28,2
2011	130 000	4,16	9,5	626 025	626 025	45,8
2012	130 000	4,25	9,5	355 000	355 000	26,0
2014	111 870	6,03	8,2	—	—	—
Summa	1 367 158	2,48	100,0	1 367 158	1 367 158	100,0

Not 20 Räntebärande skulder

Konce rnen
Tkr	2009	2008
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	1 362 158	1 341 002
	1 362 158	1 341 002
Kortfristiga skulder
Utnyttjad checkräkningskredit	—	12 780
Finansiella leasingskulder	1 466	1 347
Kortfristig del av skulder till
kreditinstitut	5 000	—
	6 466	14 127
MO DERBOLAG ET
Tkr	2009	2008
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	995 233	1 000 233
	995 233	1 000 233
Kortfristiga skulder
Utnyttjad checkräkningskredit	—	12 780
Kortfristig del av skulder till
kreditinstitut	5 000	—
	5 000	12 780

Villkor

Säkerhet för banklånen är utställda med ett belopp av 1 320 158 tkr (1 298 693) i företagets mark och byggnader.

För mer information om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakursförändringar hänvisas till not 25.

Finansiella leasingskulder

Finansiell leasing

Catena leasar tjänstebilar under ett flertal olika finansiella leasingavtal. De variabla avgifterna har fastställts enligt beräknat restvärde vid leasingperiodens utgång. När leasingavtalen upphör har Catena optioner att köpa bilarna till restvärde. Det finns inga optioner att förlänga leasingavtalen. Den 31 december 2009 var värdet på de leasade tillgångarna 1 466 tkr (1 347). De leasade tillgångarna är säkerhet för leasingskulderna. Finansiella leasingskulder förfaller till betalning enligt nedan:

Koncernen och moderbolaget

Minimi leaseavgifter Ränta			Kapital belopp
Tkr	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Inom ett år	156	258	27	46	183	212
Mellan ett och fem år	270	331	35	80	305	251
	426	589	62	126	488	463

Konce rnen
Kr	2009	2008
Resultat per aktie	10,41	–11,41

Not 21 pENSIONER

Förmånsbestämda planer

Konce rnen

Tkr	2009	2008
Nuvärdet av nett oförpliktelsen	9 612	8 937
Oredovisade aktuariella vinster(+) och förluster(–)	–2 801	–2 224
Nett o redovis at avsee nde förmånsbest ämda planer (se nedan)	6 811	6 713
Nettoförpliktelse ersättningar till anställda	6 811	6 713

Nettobelopp redovisas i

Avsättningar till pensioner	6 811	6 713
Nett obelopp i balansräkningen	6 811	6 713

Översikt förmånsbestämda planer

Koncernen har två förmånsbestämda planer som tillhandahåller ersättningar till anställda när de går i pension. Båda dessa planer ger ersättningar som baseras på den nu utgående lönen.

112 tkr beräknas bli utbetalda under 2010 för förmånsbestämda planer. De förmånsbestämda planerna hanteras genom kontoavsättningar i balansräkningen.

Förändringar av den i balansräkningen redovisade nettoförpliktelsen för förmånsbestämda planer

Konce rnen
Tkr	2009	2008
Nettoförpliktelse för förmåns
bestämda planer per den 1 jan	6 713	6 027
Utbetalda ersättningar	–107	–105
Kostnad redovisad i resultaträkningen	786	971
Inlösen av förpliktelser	–807	—
Valutakursdifferenser	226	–180
Nett oförpliktelse för förmåns
best ämda planer per den 31 dece mber	6 811	6 713

Kostnad redovisad i resultaträkningen

Koncernen

Tkr	2009	2008
Kostnader avseende
tjänstgöring innevarande period	–312	–562
Räntekostnad på förpliktelsen	–364	–345
Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar	—	8
Redovisade aktuariella vinster(–)
och förluster(+)	–110	–72
Summa nett okostnad
i resultaträkningen	–786	–971

Kostnaden redovisas på följande rader i resultaträkningen:

Koncernen

SUMMA	–786	–971
Finansiella kostnader	–364	–345
Central- och fastighetsadministration	–422	–626
Tkr	2009	2008

Antaganden för förmånsbestämda

förpliktelser

De väsentligaste aktuariella antagandena per balansdagen.

Koncernen

%	2009	2008
Diskonteringsränta per den 31 december	4,00	4,00
Framtida löneökning	3,00	3,25
Inkomstbasbelopp	3,00	3,25
Framtida ökning av pensioner	2,00	2,00
Årlig ökning av fribrev	2,00	2,00
Avgångsintensitet	2,00	2,50

Moderbolagets pensionsförpliktelse

Utgående värde	6 899	6 104
Kostnad redovisad i resultaträkningen	902	1 040
Utbetalda ersättningar	–107	–105
Ingående värde	6 104	5 169
Tkr	2009	2008
Härav kreditförsäkrat via FPG/PRI	6 899	6 104
FPG/PRI	6 899	6 104
Tkr	2009-12-31	2008-12-31

Kostnaden redovisas på följande rad i resultaträkningen:

Tkr	2009	2008
Centraladministration	–902	–1 040

Avgiftsbestämda planer

I Sverige har koncernen avgiftsbestämda pensionsplaner för tjänstemän som helt bekostas av företaget.

Betalning till dessa planer sker löpande enligt reglerna i respektive plan.

		Koncernen	Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Kostnader för
avgiftsbestämda planer	828	720	828	720

Not 22 Övriga Avsättningar

Konce rnen
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Avsättningar som är långfristiga skulder
Miljö	200	200
Pensioner	5 696	6 433
Särskild löneskatt, IAS-pensioner	–21	7
Totalt	5 875	6 640
Mode rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Pensioner	5 696	6 432
Totalt	5 696	6 432
Bet alningar
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Konce rnen
Belopp varmed avsättningen förväntas betalas
efter mer än tolv månader	5 875	6 640
Mode rbolaget
Belopp varmed avsättningen

Not 23 Övriga skulder

Konce rnen
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Övriga kortfristiga skulder
Mervärdesskatt	11 075	—
Personalens källskatt	290	375
Finansiell leasing	1 466	1 347
Ombyggnationer	649	837
Deponerade hyror	392	388
Övrigt	163	64
	14 035	3 011
Mode rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Övriga kortfristiga skulder
Mervärdesskatt	11 522	2 475
Personalens källskatt	290	302
	11 812	2 777

Miljö

Avsättningen för miljö hänför sig till genomförd utredning vid inköp av fastighet 2004.

efter mer än tolv månader 5 696 6 432

Pensioner

förväntas betalas

Avser avsättningar till sextioårspension. Årets förändring består av förändrade antaganden.

Särskild löneskatt

Avser särskild löneskatt på pensioner som redovisas i enlighet med IAS 19.

Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31	2009-12-31	2008-12-31
Upplupna semesterlöner
inklusive sociala avgifter	1 499	1 585	1 451	1 450
Upplupna sociala avgifter	255	328	212	232
Upplupna räntekostnader	5 665	10 265	4 010	7 439
Upplupna revisionsarvoden	356	275	335	253
Upplupna kostnader
årsredovisning	418	350	418	350
Upplupna konsultarvoden	235	218	200	183
Upplupna förvaltningskostnader	1 874	206	—	—
Förskottsbetalda hyresintäkter	35 629	3 286	35 442	2 796
Upplupen fastighetsskatt	804	1 281	5	5
Styrelsearvode inklusive
sociala avgifter	552	736	552	736
Övrigt	359	254	34	26
	47 646	18 784	42 659	13 470

Not 25 Finansiella risker och finanspolicies

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker.

Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i valutakurser, räntenivåer, refinansierings- och kreditrisker. All finansiell riskhantering sköts av Catena AB:s finansfunktion, vilken därmed också svarar för Catenakoncernens finansiella riskhantering. Arbetet i finansfunktionen styrs av den finanspolicy som styrelsen har fastställt. Denna policy revideras fortlöpande.

Motpartsrisk

Motpartsrisk definieras som risken att Catenas motparter inte kan uppfylla sina åtaganden mot Catena. I finansverksamheten uppstår bland annat motpartsrisk vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswappavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal och erhållanden av kreditlöften. För att minska kreditrisken ingår i Catenas finanspolicy att endast acceptera kreditvärdiga motparter i finansiella transaktioner.

Likviditetsrisker

Med likviditetsrisk (även kallat finansieringsrisk) avses risken att finansiering inte alls kan erhållas eller endast till kraftigt ökade kostnader. Den största andelen av koncernens finansiering utgörs av långfristiga banklån. Catena löper risken att lånen förfaller till betalning utan att kunna refinansieras. I syfte att reducera denna risk har Catena avtalat med bolagets kreditgivare om en förutbestämd kapitalbindning. I gengäld har Catena åtagit sig att upprätthålla en viss räntetäckning och soliditet. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,3 år.

Upplåningsrisker

Catenas verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut. Upplåningsrisk avser risken att möjligheter till refinansiering av utestående lån samt upptagande av nya lån saknas eller är oförmånliga vid viss tidpunkt. För att minska upplåningsrisken eftersträvar Catena krediter med lång löptid såväl som en bred kreditgivarbas.

Ränterisker

Ränterisk är risken att värdet på ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan dels bestå av förändring i verkligt värde, prisrisk, dels förändringar i kassaflöde, kassaflödesrisk. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Långa räntebindningstider påverkar främst kassaflödesrisken medan kortare räntebindningstider påverkar prisrisken. Koncernen är finansierad genom bankkrediter, vilka fluktuerar med Stibor/Nibor/Cibor 3 mån. För att minimera koncernens exponering mot stigande räntor, har koncernen bundet cirka 37 procent av sina räntekostnader med hjälp av derivatinstrument. En höjning av marknadsräntan med en procentenhet skulle öka koncernens räntekostnader med 8,7 Mkr räknat per årsskiftet. Se not 19.

Kreditrisker i kundfordringar

Risken att koncernens/företagets kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Den största delen av koncernens intäkter kommer från Biliakoncernen. Moderbolaget Bilia AB har lämnat borgen för samtliga dotterbolags hyresavtal med Catena.

Valutarisker

Koncernen bedriver, förutom i Sverige, även fastighetsverksamhet i Norge och Danmark. Bolagen har intäkter och kostnader i respektive lands valuta och är därmed utsatta för valutariskfluktuationer ur koncernens synvinkel.

Valutariskfluktuationer återfinns också i omräkningen av utländska dotterföretags tillgångar och skulder till moderbolagets funktionella valuta så kallad omräkningsexponering. Ett annat område som är utsatt för valutarisker är betalningsflöden i lån och finansiell exponering.

I koncernens resultaträkning ingår i finansnettot realiserade valutakursdifferenser med –2 tkr.

Årets förändring av omräkningsdifferensen i eget kapital uppgår till 23 429 tkr.

Från och med 2008 redovisas valutakursdifferenser på mellanhavanden mellan Catena Sverige och dess dotterbolag i Norge och Danmark via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv. Denna valutakursdifferens uppgår till –11 108 tkr.

Omräkningsexponering

Utländska nettotillgångar i koncernen fördelar sig på följande valutor:

Koncernen

		2009		2008
Valuta	Belopp i Tkr	%	Belopp i Tkr	%
NOK	128 246	85,1	148 666	88,4
DKK	22 425	14,9	19 463	11,6
	150 671 100,0		168 129	100,0

Catenakoncernen har som policy att inte skydda omräkningsexponeringar i utländsk valuta.

Verkligt värde

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som främst använts för att fastställa verkligt värdet.

Derivatinstrument

Det verkliga värdet för ränteswappar baseras på förmedlande kreditinstituts värdering, vars rimlighet prövas genom en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan för liknande instrument på balansdagen. Ovanstående har upptagits till verkligt värde i balansräkningen.

Förvaltningsfastigheter

Se not 12.

Kundfordringar och leverantörsskulder

Catena har inga kundfordringar eller leverantörsskulder som är mer än 6 månader gamla. Det redovisade värdet anses reflektera det verkliga värdet. Inga reserveringsbehov har förelegat detta år eller föregående år.

Räntebärande skulder

Skulder till kreditinstitut löper i allmänhet med 3 månaders räntebindning. Skulderna upptas till nominellt belopp.

Finansiella leasingskulder har en återstående löptid på maximalt 3 år. Det verkliga värdet har beräknats som återstående belopp som Catena är skyldigt att betala.

Not 26 Värdering av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt bland skulderna skulder till kreditinstitut, leverantörsskulder, övriga långfristiga skulder. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan.

Fordringar

Finansiella tillgångar som inte är räntederivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns hyresfordringar och förutbetalda kostnader och upplupna intäkter – de sistnämnda består främst av lämnade hyresrabatter, förutbetalda hyror och försäkringspremier. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Catena har inga fordringar i utländsk valuta. Fordringar i moderbolag består främst av fordringar på dotterbolag och kundfordringar, vilka redovisas till anskaffningsvärde.

Skulder

Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Catenas låneavtal är långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skulder i utländsk valuta redovisas till balansdagens kurs. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Övriga långfristiga skulder – räntederivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Catena ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Beloppet för koncernen är –20 919 tkr och för moderbolaget –13 378 tkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde vilket erhålles från respektive motpart. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Catena hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år.

Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.

Verkligt värde och redovisat värde i balansräkning (tkr)

		Finansiella skulder		Summa
	Låne- och	värderade till verkligt	Övriga	redovisat
KON CERNEN 2009	kundfordringar	värde via resultatet	skulder	värde
Kundfordringar	2 121			2 121
Övriga fordringar	3 108			3 108
Summa	5 229	0	0	5 229
Skulder till kreditinstitutet			1 367 158	1 367 158
Övriga långfristiga skulder		20 919		20 919
Avsättningar för pensioner			6 811	6 811
Leverantörsskulder			5 159	5 159
Övriga skulder			26 052	26 052
Summa	0	20 919	1 405 180	1 426 099

Verkligt värde är lika med summa redovisat värde.

		Finansiella skulder		Summa
	Låne- och	värderade till verkligt	Övriga	redovisat
KON CERNEN 2008	kundfordringar	värde via resultatet	skulder	värde
Kundfordringar	1 771			1 771
Övriga fordringar	10 189			10 189
Summa	11 960	0	0	11 960
Skulder till kreditinstitutet			1 353 782	1 353 782
Övriga långfristiga skulder		19 308		19 308
Avsättningar för pensioner			6 713	6 713
Leverantörsskulder			22 572	22 572
Övriga skulder			18 509	18 509
Summa	0	19 308	1 401 576	1 420 884

Verkligt värde är lika med summa redovisat värde.

Verkligt värde och redovisat värde i balansräkning (tkr)

		Finansiella skulder		Summa
	Låne- och	värderade till verkligt	Övriga	redovisat
MO DERBOLAG ET 2009	kundfordringar	värde via resultatet	skulder	värde
Kundfordringar	2 085			2 085
Övriga fordringar	360 208			360 208
Summa	362 293	0	0	362 293
Skulder till kreditinstitutet			1 000 233	1 000 233
Övriga långfristiga skulder		13 378		13 378
Avsättningar för pensioner			6 899	6 899
Leverantörsskulder			4 852	4 852
Övriga skulder			584 315	584 315
Summa	0	13 378	1 596 299	1 609 677

Verkligt värde är lika med summa redovisat värde.

		Finansiella skulder		Summa
	Låne- och	värderade till verkligt	Övriga	redovisat
MO DERBOLAG ET 2008	kundfordringar	värde via resultatet	skulder	värde
Kundfordringar	769			769
Övriga fordringar	362 184			362 184
Summa	362 953	0	0	362 953
Skulder till kreditinstitutet			1 013 013	1 013 013
Övriga långfristiga skulder		11 713		11 713
Avsättningar för pensioner			6 104	6 104
Leverantörsskulder			11 159	11 159
Övriga skulder			493 039	493 039
Summa	0	11 713	1 523 315	1 535 028

Verkligt värde är lika med summa redovisat värde.

DERIVAT, RÄNTESWAPPAR

KON CERNEN Förfall, år	Lånebelopp Tkr	Ränta, inkl kreditmarginal, %
2010	130 000	4,01
2011	130 000	4,16
2012	130 000	4,25
2014	111 870	6,03
Summa	501 870

Not 27 Operationell leasing

Leasingavtal där företaget är leasetagare. Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:

		Koncernen	Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Inom ett år	1 689	2 339	7	25
Mellan ett år och fem år	5 432	4 312	—	7
Längre än fem år	10 289	10 865	—	—
	17 410	17 516	7	32
Betalda avgifter:		Koncernen	Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Minimileaseavgifter	2 342	2 228	1 131	973
Variabla avgifter	—	—	2 185	4 385
Totala leasingkostnader	2 342	2 228	3 316	5 358
Leasingintäkter avseende objekt som vidareuthyrts uppgår till	—	—	3 316	5 358

Leasingavtal där företaget är leasegivare

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De årliga framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Inom ett år	5 395	9 921	—	—
Mellan ett år och fem år	48 928	19 182	—	—
Längre än fem år	150 284	175 222	3 113	6 092
	204 607	204 325	3 113	6 092

Not 28 Investeringsåtaganden

Koncernen

Per den 31 december 2009 har koncernen inga investeringsåtaganden för nybyggnad/ombyggnad (f å tkr 22 800).

Moderbolaget

Per den 31 december 2009 har moderbolaget inga investeringsåtaganden (0).

Not 29 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31	2009-12-31	2008-12-31
Ställda säkerheter
I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar
Andelar i dotterbolag	1 820 040	1 768 418	294 162	294 162
Fastighetsinteckningar	1 320 158	1 298 693	—	—
Summa ställda säkerhete r	3 140 198	3 067 111	294 162	294 162
Eventualförpliktelser
Garantiåtaganden, FPG/PRI	138	122	138	122
Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag	—	—	306 925	285 582
Summa eve ntualförpliktelser	138	122	307 063	285 704

Not 30 Närstående

Närståenderelationer

Mode	rbolaget

				Fordran på
		Hyresintäkter/	Skuld till närstående	närstående
Närståenderelation Tkr	År	tjänster	den 31 december	den 31 december
Catenakoncernen/egna dotterföretag	2009	24 462	565 286	360 000
Catenakoncernen/egna dotterföretag	2008	21 116	479 588	360 000

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning

Förutom lön erhåller de ledande befattningshavarna icke-kontanta ersättningar från koncernen som betalar avgifter till förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner för dessa personer. De sammanlagda ersättningarna ingår i "anställda och personalkostnader" (se not 5).

Konce rnen
Tkr	2009	2008
Styrelseledamöter	700	625
Ledande befattningshavare	4 709	8 990

Not 31 Andelar i koncernföretag

Mode rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 700 680	1 652 310
Inköp	—	48 370
Försäljning	–100	—
Utgående balans	1 700 580	1 700 680

Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag

Dotterföretag / Organisationsnummer / Säte	Antal andelar	Andel i %	2009-12-31 Redovisat värde	2008-12-31 Redovisat värde
Catena Europafastigheter AB, 556594–3460, Göteborg	1 500 000	100	1 355 486	1 355 486
Catena Eiendom as, 923821015, Oslo	130 000	100	209 323	209 323
Catena Ejendomme A/S 11730930, Köpenhamn	5	100	84 839	84 839
Catena Invest 2 AB, 556743–8543, Göteborg	1 000	100	—	100
Catena Byggnads AB, 556048–4726, Göteborg	50 000	100	47 670	47 670
Catena i Partille AB, 556754–0843, Göteborg	1 000	100	100	100
Catena i Stenungsund, 556754–0835, Göteborg	1 000	100	100	100
Catena Invest 1 AB, 556743–8204, Göteborg	1 000	100	100	100
Catena i Lund AB, 556754–0850, Göteborg	1 000	100	100	100
Catena i Vinsta AB, 556754–0868, Göteborg	1 000	100	100	100
Catena i Täby AB, 556754–7509, Göteborg	1 000	100	100	100
Almedals Fastighetsförvaltnings KB, 915846–2183, Göteborg	kom.andel		—	—
Catena Urnes 1 KB, 969700–5552, Göteborg	kom.andel		2 662	2 662
			1 700 580	1 700 680

Bolagsförteckning

Nedanstående bolag är dotterföretag till Catena Europafastigheter AB.

Firma	Org nr	Säte
Catena i Göteborg AB	556028–7137	Göteborg
Catena Invest 2 AB	556743–8543	Göteborg
Almedals Fastighetsförvaltning KB	916846–2183	Göteborg
Catena i Kungälv AB	556037–7854	Göteborg
Catena Deltavägen AB	556639–6700	Göteborg
Catena i Malmö AB	556040–2942	Göteborg
Catena Urnes 1 KB	969700–5552	Göteborg
Catena i Sisjön AB	556088–6623	Göteborg
Catena Trombonen 3 KB	969674–3682	Göteborg
Catena i Svågertorp AB	556743–8204	Göteborg
Catena i Stockholm AB	556058–6603	Göteborg
Catena i Solna AB	556112–7571	Göteborg
Catena i Haninge AB	556021–5211	Göteborg
Catena i Huddinge AB	556032–6323	Göteborg
Catena i Södertälje AB	556031–1705	Göteborg

Not 32 Obeskattade reserver

Mode rbolaget
Tkr	2009	2008
Ackumulerade avskrivningar utöver plan:
Inventarier och installationer
Ingående balans den 1 januari	130	242
Årets avskrivningar utöver plan	–15	–112
Utgående balans den 31 december	115	130
Summa obeskattade rese rver	115	130

Not 33 Kassaflödesanalys

Likvid a mede l – konce rnen
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Kassa och bank	102 571	45 149
Summa enligt balansräkningen	102 571	45 149
Summa enligt kassaflödes analyse n	102 571	45 149
Likvid a mede l – mode	rbolaget
Tkr	2009-12-31	2008-12-31
Kassa och bank	97 030	87
Summa enligt balansräkningen	97 030	87
Summa enligt kassaflödes analyse n	97 030	87

Betalda räntor och erhållen utdelning

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Erhållen utdelning	—	—	5 766	5 031
Erhållen ränta	2 737	5 504	8 168	68 668
Erlagd ränta	–47 319	–62 988	–43 590–116 352
	–44 582	–57 484	–29 656 –42 653

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

		Koncernen		Moderbolaget
Tkr	2009	2008	2009	2008
Avskrivningar	903	1 161	436	459
Orealiserade kurs
differenser	—	–167	—	—
Avsättningar till pensioner	–666	2 658	59	2 799
Periodisering hyresrabatter –2 807		—	—	—
Övriga justeringar	–398	—	12	—
	–2 968	3 652	507	3 258

Not 34 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Efter räkenskapsårets slut har Catena inlett förhandlingar avseende försäljning av samtliga fyra fastigheter i Norge.

Under 2009 har dessa fastigheter genererat hyresintäkter om 44,5 Mkr. Driftsöverskottet uppgick till 44,0 Mkr, förvaltningsresultatet till 36,6 Mkr samt resultatet före skatt till 40,8 Mkr.

Nettokassaflöden avseende den löpande verksamheten uppgick till 37,8 Mkr, avseende investeringsverksamheten till –5,6 Mkr samt finansieringsverksamheten till 0,0 Mkr.

Catena har också tecknat avtal med Universitets- og Bygningsstyrelsen (UBST) avseende försäljning av fastigheten på Jagtvej i Köpenhamn. Försäljningspriset uppgår till 53 MDDK (ca 73 MSEK). Köparen tillträder fastigheten den 1 juni 2010. Försäljningen komer att redovisas under andra kvartalet 2010.

Not 35 Viktiga uppskattningar och bedömningar

De finansiella rapporterna upprättas enligt IFRS. Detta medför att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar, uppskattningar och antaganden. Tillsammans påverkar detta de redovisningsprinciper som Catena tillämpar och därmed de belopp, som tillgångar, skulder, intäkter och kostnader tas upp till i de finansiella rapporterna. De bedömningar och uppskattningar som styrelsen och företagsledningen har gjort och som har väsentlig inverkan på de finansiella rapporterna, avser värdering av förvaltningsfastigheter, vilket beskrivs närmare i not 12. Problem inom handel och service av bilar kan också komma att beröra Catena eftersom stora delar av Catenas hyresintäkter kommer från fordonsbranschen. Detta kan också medföra justering i påföljande års finansiella rapporter.

Not 36 Uppgifter om moderbolaget

Catena AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Besöksadressen till huvudkontoret är Lilla Bommen 6. Postadressen är Box 262, 401 24 Göteborg. Koncernredovisningen för år 2009 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. Catenaaktien är registrerad på Nasdaq OMX Nordic Stockholm – Small cap.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och Rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 15 mars 2010. Koncernens resultat- och balansräkningar och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2010.

Göteborg den 15 mars 2010

och VD

Henry Klotz Peter Hallgren Christer Sandberg Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Lennart Schönning Erik Selin Svante Wadman Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har avlämnats den 15 mars 2010 KPMG AB

Jan Malm Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Catena AB (publ) Org nr 556294–1715

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Catena AB (publ) för år 2009. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 26–60. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt

att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 15 mars 2010 KPMG AB

Jan Malm Auktoriserad revisor

FLERÅRSÖVERSIKT

Resultat- och balansräkningar

	2009	2008	2007	2006
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	203,3	189,3	179,7	177,0
Fastighetskostnader	-25,6	–26,0	–25,3	–25,3
Driftsöverskott	177,7	163,3	154,4	151,7
Övriga rörelseintäkter/-kostnader	2,1	–1,1	2,8	2,0
Centraladministration	-14,1	–17,6	–17,3	–24,1
Finansnetto	-41,2	–55,4	–66,1	–30,1
Förvaltningsresultat	124,5	89,2	73,8	99,5
Värdeförändringar fastigheter	37,9	–255,9	205,0	241,8
Värdeförändringar derivat	-0,7	–33,5	1,1	11,0
Aktuell skatt	-2,1	–1,3	–5,3	–19,2
Uppskjuten skatt	-39,2	69,6	–58,4	–78,1
Årets resultat	120,4	–131,9	216,2	255,0
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	2 472	2 354	2 479	2 352
Övriga tillgångar	9	20	29	24
Kassa och bank	103	45	35	63
Summa tillgångar	2 584	2 419	2 543	2 439
Eget kapital	882	806	1 006	826
Avsättningar	241	195	265	213
Räntebärande skulder	1 367	1 354	1 224	1 307
Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder	94 2 584	64 2 419	48 2 543	93 2 439
Nyckeltal	2009	2008	2007	2006
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	14,3	–14,6	23,6	37,6
Avkastning på totalt kapital, % Soliditet, %	8,2 34,1	–5,6 33,3	13,4 39,6	17,7 33,8
Räntetäckningsgrad förvaltningsresultat, ggr	4,0	2,5	2,4	3,2
Belåningsgrad fastigheter, %	55,3	57,5	49,4	55,6
Skuldsättningsgrad, ggr	1,5	1,7	1,2	1,6
Aktierelaterade (avser antal aktier vid periodens slut)
Periodens resultat per aktie, kr	10,41	–11,41	18,70	22,05
Periodens resultat före skatt per aktie, kr	13,98	–17,31	24,20	30,46
Periodens förvaltningsresultat per aktie, kr	10,77	7,71	6,38	8,60
Periodens förvaltningsresultat efter schablonskatt per aktie, kr	7,93	5,55	4,59	6,19
Eget kapital per aktie, kr	76,27	69,70	86,99	71,43
Utdelning per aktie, kr	5,25	5,25	5,00	—
Antal aktier vid periodens slut, tusental	11 565	11 565	11 565	11 565
Genomsnittligt antal aktier, tusental	11 565	11 565	11 565	11 565
Fastighetsrelaterade
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	2 472	2 354	2 479	2 352
Direktavkastning, %	7,2	7,3	6,1	6,6
Uthyrbar yta, kvm	231 314	230 529	227 500	258 462
Hyresintäkter, kr per kvm	886	846	772	697
Driftsöverskott, kr per kvm	775	734	663	599
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	97,9	96,3	98,3	98,8
Överskottsgrad, %	87,4	86,3	85,9	85,7

BOLAGSSTYRNING

Catena AB är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq OMX Stockholm. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, OMX Nordiska Börsens reglerverk, Svensk kod för bolagsstyrning, interna riktlinjer och policys samt andra tillämpliga lagar och regler. Rapporten tillhör inte de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor.

Catenas styrelse och ledning strävar efter att Catena ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på bolaget. Den Svenska koden för bolagsstyrning syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Den bygger på principen följa eller förklara. Avvikelser från koden ska motiveras och förklaras.

I bolagsstyrningsrapporten beskrivs hur Catena under 2009 har tillämpat Koden. Inga avvikelser från enskilda kodregler har gjorts.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Bolagsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisor och koncernledning. Bolagsstämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och andra ändringar i aktiekapitalet. På den årsstämma, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut, ska också årsstämman fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

Årsstämma hölls den 29 april 2009. Totalt 38 aktieägare, som företrädde 5 687 552 aktier, var närvarande och de representerade 49,2 procent av det totala antalet utestående röster. Vid stämman var fem av styrelsens medlemmar, VD samt koncernledning och bolagets revisor närvarande.

På årsstämman fattades beslut om:

• • Fastställande av resultat- och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen
• • Fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 5,25 kr per aktie
• • Beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör
• • Beslut om antalet av stämman valda styrelseledamöter
• • Omval av sittande styrelse samt ersättningar till denna
• • Beslut om ny instruktion till valberedning
• • Beslut om ändring av bolagsordning avseende kallelse till bolagsstämma
• • Riktlinjer för ersättning till VD och ledande befattningshavare
• • Bemyndigande för styrelsen om förvärv av bolagets egna aktier till ett maximalt totalt innehav om 10 procent
• • Bemyndigande för styrelsen om överlåtelse av bolagets egna aktier

Årsstämma för verksamhetsåret 2009 kommer att äga rum den 28 april 2010 på SAS Scandinavia Hotel, Södra Hamngatan 59, Göteborg.

Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Enligt beslut den 29 april 2009 på årsstämman erhåller styrelsens ordförande 210 000 kronor och övriga ledamöter 105 000 kronor vardera med undantag av VD, som ej erhåller något arvode. Lön, övriga ersättningar samt pensionspremie avseende VD och övriga ledande befattningshavare under 2009 framgår av not 5 till årsredovisningen.

Valberedning

Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag till ordförande på stämma, styrelse, styrelseordförande, styrelsearvode, principer för utseende av valberedning och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Valberedningen består enligt årsstämmans beslut den 29 april 2009 av representanter för bolagets fyra största aktieägare. Den har följande sammansättning: Henry Klotz för CLS Holdings plc, Erik Selin för Erik Selin Fastigheter AB, Bo Jansson för Skandia Liv samt Ulf Strömsten för Catella. Till valberedningens ordförande har utsetts Ulf Strömsten. Sammankallande till valberedningen är styrelsens ordförande Henry Klotz.

Styrelsen och styrelsens arbete Styrelsen

Catenas styrelse ska enligt gällande bolagsordning bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta bolagets och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen.

I styrelsens sammansättning ska finnas kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Bland ledamöterna finns bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling. Till och med årsstämman 2009 har Catenas styrelse bestått av åtta stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Därefter har styrelsen enligt beslut på årsstämman bestått av 6 stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Presentation av ledamöterna finns på sidan 66. Styrelsen uppfyller Kodens krav att högst en styrelseledamot får arbeta operativt i den löpande verksamheten, att minst hälften av ledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och att minst två ledamöter ska vara oberoende av bolagets större aktieägare.

Arbetsordning

Styrelsen i Catena arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Catenas bolagsordning och är föremål för årlig översyn. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete. Denne närvarar ej vid denna utvärdering.

Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera bolagets verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerade rapporteringssystem. Löpande på styrelsemötena sker avrapportering kring bolagets och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, aktuella marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande fall underlag för investeringsbeslut och fastighetsförsäljningar. Utöver att ansvara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Årligen fastställer styrelsen de övergripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras årligen.

Styrelsens arbete

Det ankommer på styrelsens ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt och ändamålsenligt sätt. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens löpande utveckling genom kontakter med VD i strategiska frågor.

Under 2009 hölls sex protokollförda styrelsemöten, samtliga i Göteborg, varav ett var konstituerande. Koncernens CFO har varit styrelsens sekreterare.

Styrelsens sammansättning

Namn	Invald	Oberoende	Närvaro
Henry Klotz, ordf	2007	Nej	6
Peter Hallgren	1998	Nej	6
Christer Sandberg	2007	Nej	5
Erik Selin	2007	Nej	6
Lennart Schönning	2007	Ja	5
Svante Wadman	2007	Ja	5
Ingrid Berggren	2005	Ja	2
Per Sjöberg	2007	Nej	2

Inriktningen på styrelsemöten har bland annat varit:

Februari Bokslutskommuniké, årsbokslut, revisors­
rapport samt förberedelser inför årsstämman
April Delårsrapport
Juli Information om derivatinstrument
September Omförhandling av lån
November Delårsrapport, affärsplan 2010 samt prognos 2009

På styrelsemötena har, förutom ovanstående punkter, planer och strategier för koncernens utveckling behandlats samt löpande uppföljning av resultat och ställning, värderingar av koncernens fastigheter, likviditet och finansiering samt investeringsbeslut.

På styrelsemötet i februari deltog även bolagets revisor Jan Malm.

Revisor

Catenas revisor väljs av årsstämman för en period om fyra år. Innevarande period inleddes 2008 och nästa val av revisor sker därför i samband med årsstämman 2012. Ansvarig revisor är Jan Malm.

Revisorn granskar styrelsens och VD:s förvaltning av koncernen. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn en detaljerad redogörelse till styrelsen en gång per år. Vid denna redogörelse förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har KPMG även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning. Arvode utgår enligt räkning. Under 2009 uppgick revisionsarvodet i koncernen till 0,6 Mkr.

VD och koncernledning

VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Catenas utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska vidare tillse att Catena iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av noteringsavtalet med OMX Nordisk börs. VD ska även övervaka efterlevnaden av de mål, policies och strategiska planer, som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn.

Koncernledningen består, utöver VD, av tre personer: finanschef, ekonomichef samt affärsutvecklingschef. Samtliga medlemmar av koncernledningen är anmälda till Finansinspektionens insynsregister. På koncernledningsmötena, som hålls efter en stående agenda, tas likviditet och finansiering, projekt, uthyrningssituation, prognoser, marknadsuppföljningar samt strategifrågor upp.

Styrelsens utskott

Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ersättningsutskottet och revisionsutskottet, med ansvar för att bereda frågor inom respektive ansvarsområde.

Ersättningsutskottet

Utskottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för VD. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av VD enligt principer fastställda av styrelsen. Samtliga medlemmar med undantag av VD ingår i utskottet. Ersättningsutskottet har haft ett sammanträde under 2009.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering. Utskottet ska även utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har beslutat att samtliga medlemmar med undantag av VD ska ingå i utskottet.

Revisionsutskottet har haft ett sammanträde under 2009.

Aktiemarknadsinformation

Catena ska lämna snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar en delårsrapport över verksamheten efter varje kvartal samt en bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsåret.

På bolagets hemsida (www.catenafastigheter.se) finns aktuell information om bolaget som exempelvis pressmeddelanden, finansiella rapporter, och fastighetsförteckning. På hemsidan kan aktieägare beställa tryckt finansiell information från bolaget. Denna information kan även beställas direkt av bolaget per telefon.

Internkontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med avsnitt 10.5 och 10.6 av Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Styrelsen har fastställt ett antal policies och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, miljöpolicy och informationspolicy. VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument.

Catenas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvarsoch arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansprocesser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/ bolag, underlag för fastighetsvärderingar. Utformningen har skett så att kontrollaktiviteter genomförs på fastighetsnivå (löpande resultat- och investeringsuppföljningar), på övergripande nivå i form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys av nyckeltal, genomgångar av den legala koncernstrukturen. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt.

Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna informationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten samt planeringskonferenser.

Catena har en liten organisation med 11 anställda. All verksamhet drivs, för den svenska delen av verksamheten, i moderbolaget under året. I Danmark drivs verksamheten genom det svenska moderbolagets försorg medan verksamheten i Norge drivs från och med juni 2009 genom externt anlitad fastighetsförvaltare men med svensk direktion. Ekonomifunktionen i moderbolaget har kontrollfunktion för samtliga enheter. På grund härav har Catena ingen särskild funktion för internrevision. Styrelsen och ledningen bedömer att den interna kontrollen är god och ändamålsenlig för en koncern av Catenas storlek varför något behov av en internrevisionsfunktion inte föreligger. Beslutet kommer att omprövas årligen.

Göteborg den 15 mars 2010

Styrelsen

STYRELSE

1. Henry Klotz

Styrelseordförande London, född 1944 Invald i styrelsen 2007 Utbildning: Ingenjör. Huvudsaklig sysselsättning: Chief Executive Officer i CLS Holdings plc. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelseledamot i ett stort antal bolag inom CLS-koncernen. Innehav i Catena: —

2. Peter Hallgren

Styrelseledamot och VD Tjörn, född 1951 Invald i styrelsen 1998 Utbildning: Civilingenjör från Chalmers, civilekonom från Handelshögskolan i Göteborg samt AMP från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga förtroendeuppdrag: VD och styrelseledamot i ett stort antal dotterbolag inom koncernen. Innehav: 2 500 aktier.

3. Christer Sandberg

Styrelseledamot Stockholm, född 1952 Invald i styrelsen 2007 Utbildning: Jur kand, fil kand. Huvudsaklig sysselsättning: Advokat och delägare i Advokatfirman Björn Rosengren. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelseordförande i OPM Optimized Portfolio Management AB samt styrelseledamot i en rad olika dotterbolag till CLS Holdings plc. Innehav i Catena: —

4. Lennart Schönning

Styrelseledamot Bromma, född 1948 Invald i styrelsen 2007 Utbildning: Civilingenjör från Chalmers Tekniska Högskola och AMP från Harvard Business School. Huvudsaklig sysselsättning: VD i Property Dynamics AB. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelseordförande i Nordic Mines AB (publ) samt styrelseledamot i Nordicom Sverige AB. Innehav i Catena: 3 000 aktier.

5. Erik Selin

Styrelseledamot Göteborg, född 1967 Invald i styrelsen 2007 Utbildning: Gymnasieekonom. Huvudsaklig sysselsättning: VD i Fastighets AB Balder. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelsedamot i Fastighets AB Balder, RL Nordic AB och Corem Property Group. Innehav i Catena: Äger genom bolag 2 476 688 aktier.

6. Svante Wadman

Styrelseledamot Sollentuna, född 1953 Invald i styrelsen 2007 Utbildning: Fil kand i företagsekonomi, Uppsala Universitet. Huvudsaklig sysselsättning: VD i DK Properties AB. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelseledamot i Stellar Holdings, Stellar Poland och ByggVesta. Innehav i Catena: —

LEDNING

1. Rune Jonsson, Finanschef

Göteborg, född 1947 Anställd i Catena sedan 1998. Utbildning: Företagsekonom. Övriga förtroendeuppdrag: Styrelsesuppleant i ett stort antal dotterbolag i koncernen samt lekmannarevisor i Fastighetsägarna Sverige AB. Innehav i Catena: 1 100 aktier.

2. Peter Hallgren, VD

Tjörn, född 1951 Anställd i Catena sedan 1998. Se mer information på sidan 66.

3. Matts Bergsten, Ekonomichef

Mölnlycke, född 1961 Anställd i Catena sedan 2006. Utbildning: Ekonom Uppsala Universitet. Innehav i Catena: —

4. Odd Magnusson, Affärsutvecklingschef

Göteborg, född 1972 Anställd i Catena sedan 2006. Utbildning: Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola. Innehav i Catena: 200 aktier.

Revisor

KPMG AB Huvudansvarig revisor Jan Malm Göteborg, född 1960 Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor i Catena sedan 2005.

KALENDER OCH INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA

• Delårsrapport januari–mars 2010: 28 april 2010
• Delårsrapport januari–juni 2010: 18 augusti 2010
• Delårsrapport januari–september 2010: 27 oktober 2010
• Bokslutskommuniké 2010: Februari 2011

Distributionspolicy

Catenas årsredovisning finns på engelska och svenska och båda versionerna finns tillgängliga för nedladdning på bolagets webbplats.

Den svenska årsredovisningen skickas i tryckt version per post till aktieägare och andra intressenter som uttryckligen efterfrågat den. Den engelska versionen finns för nedladdning på www.catenafastigheter.se.

Catenas årsstämma hålls den 28 april 2010 klockan 16.30 på Radisson SAS Scandinavia Hotel, Södra Hamngatan 59–65 i Göteborg. För att ha rätt att delta ska aktieägaren dels vara registrerad i aktieboken, dels ha anmält sin avsikt att delta.

Registrering i aktieboken

Catenas aktiebok förs av Euroclear Sweden AB. Endast ägarregistrerade innehav återfinns under aktieägarens eget namn i aktieboken. För att aktieägare med förvaltarregistrerade aktier ska ha rätt att delta i årsstämman fordras att aktierna ägarregistreras. Aktieägare som har förvaltarregistrerade aktier bör av den bank eller fondhandlare som förvaltar aktierna begära tillfällig ägarregistrering, så kallad rösträttsregistrering, i god tid före den 22 april. Förvaltare brukar debitera en avgift för denna åtgärd.

Anmälan

• Anmälan om deltagande vid årsstämman kan ske:
• via formulär på www.catenafastigheter.se
• per telefon 031-760 09 31
• per post till Catena AB, Box 262, 401 24 Göteborg

– per e-post till arsstamma@catena.eu Vid anmälan uppges namn, personnummer (organisationsnummer), adress och telefonnummer. Aktieägare som vill delta i årsstämman måste ha anmält detta senast torsdagen den 22 april klockan 16.00, då anmälningstiden går ut.

Ombud och biträde

En aktieägare som inte är personligen närvarande vid stämman får utöva sin rätt genom ombud, som ska ha av aktieägaren undertecknad fullmakt. Fullmaktsformulär finns på www.catenafastigheter.se. Fullmakten får inte vara äldre än ett år. En aktieägare eller ett ombud får ha med sig högst två biträden på stämman. Om aktieägaren vill ta med biträde ska anmälan om detta göras till bolaget senast vid den tidpunkt som anges under rubriken "Anmälan" ovan.

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Totalt antal fastighetsobjekt som Catenakoncernen äger.

Antal aktier

Registrerat antal aktier vid en viss tidpunkt.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat före skatt plus räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad, fastigheter

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Direktavkastning

Driftsöverskott på årsbasis i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

Driftsöverskott per kvm

Driftsöverskott på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Fastighetskostnader

Driftskostnader, kostnader för reparationer och underhåll, tomträttsavgälder/arrenden, fastighetsskatt samt fastighetsadministration.

Fastigheternas bokförda värde

Bokfört värde på byggnader, mark, pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier.

Fastighetsobjekt

En eller flera registerfastigheter, som utgör en förvaltningsenhet.

Förvaltningsresultat

Resultat efter finansnetto men före realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter samt orealiserade värdeförändringar på derivat och skatt.

ORDLISTA

Catena

Latin för kedja.

Byggrätt

Planenlig tillåten byggmöjlighet.

Derivat

Källa: OECD Derivatinstrument är ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande tillgång, vilket används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande tillgången.

Explicit

Uttryckligen, direkt.

Genomsnittligt antal aktier

Vägt genomsnitt av antal aktier vid periodens början och slut.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg såsom ersättning för fastighetsskatt m.m.

Hyresintäkter per kvm

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Hyresvärde

Verkliga hyresintäkter samt av Catena bedömda potentiella hyresintäkter för vakanta lokaler.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus periodens uppsägningar för avflyttning.

Periodens förvaltningsresultat efter schablonskatt per aktie

Periodens förvaltningsresultat minus 26,3 procents skatt, dividerat med genomsnittligt antal aktier.

Periodens förvaltningsresultat per aktie

Periodens förvaltningsresultat dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Periodens resultat före skatt per aktie

Periodens resultat före skatt dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Periodens resultat per aktie

Periodens resultat efter skatt dividerat med antal aktier utestående vid årets slut.

Räntetäckningsgrad förvaltningsresultat

Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader, dividerat med räntekostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Uthyrbar yta

Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Externhandel

Handelsområde som ligger utanför stadsdels- och tätortscentrum.

Implicit

Underförstått.

Swapavtal

Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. Som ett exempel kan ett lån med rörlig ränta göras om till ett lån med fast ränta under vald tidsperiod.

Catena är ett fastighetsbolag med fokus på fastigheter i handelsområden utanför stadskärnorna. Fastighetsbeståndet är beläget i fyra tillväxtregioner i Norden: Stockholm, Göteborg, Öresund samt Oslo.

Catena AB (publ) Box 262 401 24 Göteborg Besöksadress: Lilla Bommen 6 Tel: 031-760 09 30 Fax: 031-700 89 88 www.catenafastigheter.se