Catena — Annual Report (ESEF) 2022

Mar 28, 2023

Framtidens logistikfastigheter 2022 Catena – Årsredovisning med Hållbarhetsrapport 2022

catena.se

Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som genom samarbete och på ett hållbart sätt utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.

Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Stockholm
Gasverksvägen 1
611 35 Nyköping
Tel vxl 042-449 22 00

Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00

Helsingborg
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00

Göteborg/Jönköping
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Tel vxl 042-449 22 00

Malmö
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Tel vxl 042-449 22 00

Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg

REGIONKONTORHUVUDKONTOR

An English version will as from March 28, 2023 be available at www.catena.se.

Catena AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Catena AB (publ) och organisationsnummer 556294-1715. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.

Catenas årsredovisning publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är den officiella. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats (www.catena.se) den 28 mars 2023. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning.

Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 18–59 och 120–124. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 126–176 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2021 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Catenas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande.

Denna rapport innehåller framtidsinriktad information. Även om Catenas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska åtgärder, variationer i valutakurser och andra faktorer. För översikt och definitioner, se sidorna 182–185.

Denna årsredovisning producerades i samarbete med RHR Corporate Communication i Malmö. Den trycktes av Danagård-Litho på miljöcertifierat papper, med vegetabiliska färger baserade på förnybara råvaror och med 100 procent förnybar energi.

Innehållsförteckning

INLEDNING

• Catena – detta är vi 4–7
• Catena i korthet 4–7
• Året i korthet 8–9
• VD har ordet: Ett starkare Catena trots turbulenta tider 10–11
• Marknad och trender: Globala drivkrafter formar Catenas strategi 12–13
• Föränderlig omvärld skapar ökad efterfrågan 14–15
• Kunskapsledare 16

VERKSAMHETEN

• Affärsmodellen: Så skapar vi värde 18–19
• Måluppfyllelse 2022 20–21
• Det logistiska nätverket 22–23
• Aktiv och långsiktig förvaltning 24–25
• Fastighetsutveckling – en central värdedrivare 26–33
• Markbank för framtiden 34–38
• Värdestyrd organisation, effektiv affärsstruktur 39–40
• Fastighetsrörelsen 2022 – stark utveckling i en föränderlig värld 41–43
• Aktuell intjäningsförmåga 44
• Marknadsutsikter 45
• Fastighetsvärdering 46
• Regionernas utveckling 48–49
• Fastighetsförteckning 50–53
• Finansiering: Stark kapitalstruktur 54–57
• Catena-aktiens utveckling 58–59

HÅLLBARHET OCH RISKHANTERING

• Hållbarhetsrapport: Hållbarheten – en avgörande del i affären 62–63
• Hållbarhetsstyrning 64–67
• Långsiktighet och samverkan 68–93
• EU:s taxonomiförordning 94–95
• TCFD 96–99
• Hållbarhetsnoter 100–118
• Revisorns rapport 119
• Risker och riskhantering: Riskhantering 120–124

FINANSIELL INFORMATION OCH BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

• Innehåll, finansiella rapporter och noter 126
• Finansiella rapporter – koncernen 126–129
• Noter – koncernen 130–153
• Finansiella rapporter – moderbolaget 154–156
• Noter – moderbolaget 157–165
• Bolagsstyrningsrapport: Styrelsens ordförande 166
• Bolagsstyrning 167–172
• Vinstdisposition 173
• Styrelse och företagsledning 174–175
• Undertecknande och revisionsberättelse: Årsredovisningens undertecknande 176
• Revisionsberättelse 177–180

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

• Flerårsöversikt 182
• EPRA nyckeltal 183
• Definitioner 184–185
• Catena året om 186
• Pressmeddelanden 187

OM DEN HÄR RAPPORTEN

Catena redovisar koncernens finansiella och ickefinansiella information i en gemensam rapport. Rapporten speglar bolagets verksamhet och integrerar ekonomisk-, hållbarhets- och bolagsstyrningsinformation för att ge en övergripande och sammanhängande beskrivning. Catenas legala årsredovisning inkluderar förvaltningsberättelse och finansiella rapporter och omfattar sidorna 18–59, 120–124 och 126–176. Catenas hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen omfattar sidorna 62–118. Catenas hållbarhetsrapport har upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Catena har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

INLEDNING

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

2 187

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

PRESSMEDDELANDEN

Urval av pressmeddelanden under 2022

• 2022-02-08 Försäljning av fastighet i Trelleborg.
• 2022-02-14 Catena bygger ut och förlänger avtal i Borlänge.
• 2022-02-21 Catena lägger bud på fastighetsportfölj.
• 2022-03-04 Valberedningens förslag till styrelse i Catena AB.
• 2022-03-15 Catena tecknar hyresavtal med Menigo och investerar 607 Mkr på Logistikposition Landvetter.
• 2022-03-16 Catena säljer två fastigheter i Jönköping för 141 Mkr.
• 2022-03-25 Kallelse till Catenas årsstämma 2022.
• 2022-03-28 Catena genomför en riktad emission till WDP vilket tillför bolaget 2 168,5 miljoner kronor och välkomnar en ny långsiktig ägare och strategisk partner.
• 2022-03-29 Catenas årsredovisning med hållbarhetsrapport för 2021 är publicerad.
• 2022-03-30 Catena förvärvar två fastigheter från Halmslätten.
• 2022-03-31 Catena förstärker ledningsgruppen.
• 2022-03-31 Ändring av valberedningens förslag till Catenas årsstämma 2022.
• 2022-04-06 Catena uppför en ny anläggning till SGD AB på centralt läge i Norrköping.
• 2022-04-08 Catena förvärvar ny logistikfastighet för 333 Mdkk i Horsens, Danmark.
• 2022-04-28 Catena höll årsstämma på World Trade Center i Stockholm.
• 2022-04-29 Catena inleder nästa etapp på Logistikposition Landvetter och tecknar avtal med MM-Sport.
• 2022-04-30 Catena offentliggör ökning av antalet aktier och röster.
• 2022-05-31 Catena offentliggör uppdaterat grundprospekt för sitt MTN-program.
• 2022-06-10 Catena säljer fastighet i Växjö för 260 Mkr.
• 2022-06-27 Catena förvärvar ny logistikfastighet för 328 Mdkk i Horsens, Danmark.
• 2022-06-29 Catena bygger banbrytande logistikanläggning för Elgiganten, investerar 813 Mkr.
• 2022-07-07 Catena förstärker ledningsgruppen.
• 2022-07-08 Catena tecknar avtal gällande försäljning av fastigheten Vanda 1 i Kista.
• 2022-10-14 Catena tecknar nytt hyresavtal med Nowaste Logistics.
• 2022-10-19 Catena uppför en ny logistikanläggning för Carepa i Ängelholm.
• 2022-10-21 Valberedning inför årsstämman 2023 utsedd.
• 2022-11-03 Catena slutfinansierar ett vattenrestaureringsprojekt.
• 2022-11-08 Catena bygger ut fryslager till Coop i Enköping.
• 2022-11-29 Catena genomför en riktad nyemission av aktier.
• 2022-12-22 Catena förvärvar fastigheter från ICA Fastigheter.# CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

CATENA – DETTA ÄR VI

Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och varandra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på!

Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.

Catena är den ledande aktören för logistikfastigheter i Skandinavien. Vi utvecklar och förvaltar långsiktigt effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Genom samarbete och på ett hållbart sätt länkar vi Skandinaviens godsflöden.

CATENA – DETTA ÄR VI

Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som ut- gångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa.

27 219 Mkr fastighetsvärde	125 fastigheter
5,5 år genomsnittlig kontraktstid	2 185 tkvm uthyrbar yta
97,2 % ekonomisk uthyrningsgrad
31,7 % belåningsgrad

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

CATENA – DETTA ÄR VI

Stockholm

Fastigheter i regionen: 46
Fastighetsvärde: 10 906 Mkr
Hyresvärde: 656 Mkr
Total uthyrbar yta: 833 tkvm

Helsingborg

Fastigheter i regionen: 26
Fastighetsvärde: 5 118 Mkr
Hyresvärde: 322 Mkr
Total uthyrbar yta: 501 tkvm

Jönköping

Fastigheter i regionen: 10
Fastighetsvärde: 1 383 Mkr
Hyresvärde: 87 Mkr
Total uthyrbar yta: 147 tkvm

Malmö

Fastigheter i regionen: 23 (varav 10 fastigheter i Danmark)
Fastighetsvärde: 5 188 Mkr
Hyresvärde: 320 Mkr
Total uthyrbar yta: 354 tkvm

Göteborg

Fastigheter i regionen: 20
Fastighetsvärde: 4 624 Mkr
Hyresvärde: 260 Mkr
Total uthyrbar yta: 350 tkvm

Catena verkar inom Skandinavien, ett område som är en av de rikaste platserna i världen. Under 2021 uppmättes befolkningen till 27 miljoner och BNP per capita överstiger det europeiska snittet. Befolkningen växer och har en stark köpkraft vilket skapar goda förutsättningar för företag. Ur ett logistiskt perspektiv är Skandinavien väl positionerat, exempelvis rankas Greater Copenhagen som ett av världens mest attraktiva logistiska områden med möjlighet att nå 100 miljoner konsumenter inom 24 timmar.

1 Exklusive Island
2 Greater Copenhagen_the growing logistics hotspot_Pharmaceutical Manufacturing and Packing Sourcer_2019.pdf (hubspot.net)

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

En investering i framtidens logistiknät

Catena bygger långsiktiga värden genom att utveckla och förvalta effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Vi har en bevisad förmåga att skapa stark tillväxt med åtföljande förbättringar av vårt förvaltningsresultat. En i branschen unik markbank och ett strukturerat hållbarhetsarbete är ytterligare garanter för en fortsatt positiv utveckling.

CATENA – DETTA ÄR VI

Svensk e-handelsandel av total detaljhandelsförsäljning	Logistikyta	Logistikyta per capita
% 0 9 18 27 36 45
		-15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -25 -30
	GB FR NL BE CZ SE PL

Tillgänglig mark i prime-lägen minskar	Globala marknaden för kyllager USD Bn
	-21 -22 -23 -24 -25 -26 -27 -28 -29 -30
	0 100 200 300 400

Globala trender formar framtidens logistikfastigheter

Logistiksegmentets starka tillväxt globalt är drivet av ett antal stora megatrender. Demografiutvecklingen med fler men också äldre människor ställer nya krav på hur produkter och tjänster levereras. Urbaniseringen förändrar de logistiska flödena och primelägen växer i betydelse. Digitaliseringen ger upphov till nya kanaler och ökade för- väntningar hos konsumenter, som en följd har e-handeln det senaste årtiondet vuxit 15 procent CAGR. Tillväxten inom exempelvis e-handeln har också lett till ett ökat behov av tredjepartslogistik och smarta, snabba leveranser – inte minst den sista sträckan till konsument – växer i betydelse. Jämte alla trender löper ett ständigt ökande behov av att göra leveranskedjorna mer hållbara.

Marknadstrender skapar ny efterfrågan

Den skandinaviska logistikmarknaden har generellt låg vakansgrad, ökande internationellt intresse och konkurrens om fastigheter och tomter. Med högre byggpriser, brist på mark i bra lägen och historiskt låga hyresnivåer ger det utrymme för en positiv hyresutveckling framöver. Geopolitiska spänningar, handelshinder, ökade fraktkostnader och inköps- och komponentutmaningar innebär vidare att företag behåller större lager och försörjer fler funktioner. Det ökar efterfrågan på logistikanläggningar i rätt lägen. Beteendeförändringar, som ett ökat intresse för färsk mat och för att köpa matvaror online, driver efterfrågan på kyllager. Kyllageraktörer eftersträvar energieffektivitet och vill minska växthusgasutsläppen samtidigt som många kylförvaringsanläggningar är äldre och drar mycket energi. Catena har ett växande antal kylförvaringsanläggningar, både i nybyggda och kommande projekt, och ser en stor potential inom segmentet. Dessa marknadstrender ökar främst behoven av terminaler, distributionslager och kyllager.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

CATENA – DETTA ÄR VI

Fem faktorer som gör Catena marknadsledande

1. Fokuserad affärsmodell
   Med en inriktning på strategiskt placerade logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull specialistkompetens och erfaren- het – tillsammans med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas starka ställning på marknaden och ger bolagets kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid.

2. Marknadsledande markbank
   Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark med goda, framtida möjligheter för etablering av logistikfastigheter. Det gör att Catena idag har en total potentiell markbank om cirka 4,7 miljoner kvm i strategiska logistiklägen. Värdefull kompetens för att noggrant kunna följa detaljplansprocessen och goda relationer med kommuner och näringsliv gör Catena till en attraktiv partner.

3. Långsiktiga kundrelationer bidrar till starkt kassaflöde
   Ett starkt kassaflöde säkerställs genom långa relationer med en stor bredd av kunder där flera av dem tillhör marknadens största aktörer och många har samhällsbärande funktioner. Det utgör en trygg och stabil grund för Catena.

4. Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
   Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel och där cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov. Catena tar sig an alla områden där bolaget kan agera mer hållbart på ett systematiskt sätt – oavsett om det handlar om fastigheterna, sam- hället eller rollen som arbetsgivare. Genomtänkta strategier och ett långsiktigt förhållningssätt gynnar både ekonomiska, sociala och miljömässiga värden.

5. Hållbar och effektiv projektutveckling
   Utveckling och förädling är viktiga delar av Catenas affärsmodell och skapar förutsättningar för värde- tillväxt i befintligt bestånd eller genom nybyggnads- projekt. Med ett fokus på hållbara och effektiva logistikfastigheter i anslutning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar.

Fokuserad affärsmodell skapar aktieägarvärde

Sedan 2013, då vi valde att fokusera på logistikfastigheter, har Catena stadigt skapat aktieägarvärde. Koncernens fastighetsvärde har vuxit från 4 722 Mkr 2013 till 27 219 Mkr 2022. Förvaltningsresultatet har under samma period ökat med 23,5 procent per år i genomsnitt. Ett starkt kassaflöde ger utrymme för fortsatt utveckling och aktieägarvärde. Utdelningspolicyn innebär att Catena långsiktigt ska utdela minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt. Catena arbetar kontinuerligt med att skapa värde för alla sina intressenter.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

CATENA – DETTA ÄR VI

Miljöcertifiering, kvm	Värdeökning, %	Nya ytor, kvm
549 049	+16	59 103
25 procent av beståndet är nu miljöcertifierat	Fastighetsbeståndet uppgår nu till 27 219 Mkr	Nya ytor har tillkommit via förvärv och färdigställda projekt

2022 i siffror – ännu ett år av tillväxt

Förvaltningsresultat, %	Förvaltningsresultat	Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Mkr	Investeringar, Mkr
+16	954 Mkr		3 816
Förvaltningsresultatet ökade till 954 Mkr	0 200 400 600 800 1 000	Catena fortsätter investera i värde- skapande projekt och förvärv
	2017 2018 2019 2020 2021 2022

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

Resultatet per aktie minskade till 44,68 kr. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, 371,39 kr per aktie. Förvaltningsresultat per aktie ökade till 21,35 kr. → Mer om aktiens utveckling på sidorna 58–59.

CATENA – DETTA ÄR VI

3 viktiga händelser under året

Välkomnar ny långsiktig partner	Under året genomfördes en riktad emission till det belgiska logistik- fastighetsbolaget WDP. Genom emissionen blev WDP näst största ägare i Catena och bolagen påbörjar en samverkan inom en rad områden.
Fortsätter optimera portföljen	Under året har Catena fortsatt förvärva moderna logistik- anläggningar på utmärkt läge och sålt icke-strategiska till- gångar. Genom det har portföljen fortsatt att optimeras.
Största projektet någonsin	Catena annonserade under året sitt största projekt någonsin. I Jönköping kommer bolaget att bygga ett 86 600 kvm stort centrallager åt Elgiganten.

Kr 0 100 200 300 400	Kr 0 10 20 30 40 50 60 70	Kr 0 5 10 15 20 25
-18 -19 -20 -21 -22	-18 -19 -20 -21 -22	-18 -19 -20 -21 -22
+ 15%	- 33%	+ 5%

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

INLEDNING

Ett starkare Catena trots turbulenta tider

När vi stänger böckerna för 2022 står Catena fortsatt starka och är välpositionerade inför framtiden. Under ett år präglat av krig, en eskalerande energikris samt stigande inflation och räntekostnader är det lätt att börja avvika från långsiktiga strategier.# VD HAR ORDET

Vi gör som vi alltid har gjort – vi håller fast vid vår specialiserade inriktning och vårt fokus att äga de bästa logistikfastigheterna med de bästa kunderna. Det har hjälpt oss att nå ett starkare resultat under 2022 och gör oss redo att agera på spännande möjligheter under 2023.

Catenas långsiktiga strategi ger resultat

Vår strategi går tillbaka till 2013 då bolaget tog ett beslut att utveckla vårt erbjudande utifrån ett fokus på enbart logistikfastigheter. Vid den tiden betraktades segmentet som riskfyllt med svaga hyresgäster och hög vakansrisk. Redan då såg vi att flera stora megatrender, som exempelvis ökad urbanisering och digitalisering, driver efterfrågan på ny logistikyta. Dessa megatrender ligger till grund för den förändring som sedan har skett där den primära försäljningspunkten har skiftat från fysisk butik till e-handel, idag sker närmare 15 procent av all skandinavisk/svensk handel via nätet. Skiftet har lett till att fler och större logistikytor behövs eftersom transporterna av varor har gått från att handla om större pallar som gick till ett fåtal butiker till att även inkludera enskilda paket direkt till konsument. De senaste åren har det uppstått ett stort behov av nya ytor och eftersom utbudet är begränsat har värderingarna drivits upp. Utvecklingen är inte unik för de marknader Catena verkar på, det är en global förändring som ger en god indikation kring vad vi kan förvänta oss de kommande åren.

Med dessa långsiktiga trender i ryggen har Catena en svårslagen position. Vårt växande nät av fastigheter omfattar bland annat terminaler för omedelbar omlastning, logistiklager för förvaring, distributionslager, olika typer av omnilager samt fastigheter för citylogistik. Anläggningarna rymmer såväl automation som avancerade kyl- och fryslager och våra kunder är ledande tredjepartslogistikföretag som DHL och Postnord, dagligvaruhandelsbolag som Dagab och ICA samt ledande e-handelsdetaljhandlare som Boozt.com. Många av våra fastigheter ligger inom det som i logistikkretsar kallas den ”gyllene triangeln” mellan storstadsregionerna Malmö, Göteborg och Stockholm. Sedan 2020 har vi även expanderat i Danmark. Fastigheterna ligger i nära anslutning till motorvägar och i anslutning till större befolkningscentra – allt för att kunna minimera transportsträckor och optimera flöden för varor och gods.

Vår kvalitativa portfölj har skapats genom förvärv, egna projekt och investeringar i det befintliga beståndet. För att fortsätta växa har vi genom åren förvärvat mark i tidiga stadier utan detaljplan. Tack vare vår kompetens internt kan vi vara en aktiv part i detaljplaneprocessen, en viktig förutsättning för byggnation av nya anläggningar på de bästa logistiklägena. Markbanken och vår förmåga att driva egen projektutveckling effektivt har varit nyckeln till vårt värdeskapande, stärkt vårt kunderbjudande och gett oss ett attraktivt alternativ på transaktionsmarknaden. Vi är selektiva när det kommer till förvärv, vi agerar på attraktiva möjligheter i transaktionsmarknaden när rätt tillfälle ges men prioriterar egna projekt där vi ser möjlighet till högre avkastning och värdeskapande. På så sätt optimerar vi vår portfölj och idag har vi ett modernt bestånd med marknadsledande kunder inom flera kundsegment.

Ledande i alla hänseenden

Vår vilja att vara det ledande logistikfastighetsbolaget är för oss en ambition att vara ledande på flera sätt och inom flera områden – inte minst inom hållbarhet. Våra hållbarhetsmål slår bland annat fast att vi ska ha nettonoll växthusgasutsläpp och att vårt bestånd ska vara nettopositivt sett till biodiversitet till 2030. Ett projekt som gör att vi tar stora kliv i rätt riktning är vårt projekt i Jönköping med Elgiganten där vi bygger deras 86 000 kvm stora centrallager med högt ställda hållbarhetskrav. Förutom att vi vill nyttja det stora taket för energiproduktion och göra plats för en stor andel gröna ytor både på och intill anläggningen så kommer den dessutom certifieras enligt WELL, en certifiering för social hållbarhet. Vi vill vara drivande i utvecklingen av nästa generations lager- och logistikbyggnader som har en viktig roll att spela som attraktiv arbetsplats och en positiv kraft i samhället.

De negativa effekterna som kommer med att exploatera råmark för logistik går att påverka. Vi arbetar metodiskt för att minska vårt avtryck – koldioxidbudgetering, mer användning av trä i konstruktioner och etablering av grönområden har idag blivit en naturlig del av Catenas sätt att utveckla. Det finns dock mer att göra. Vi ser stora möjligheter att fortsätta vidareutveckla våra processer för att minska vårt avtryck och hushålla med resurser på bästa sätt. EU:s taxonomiförordning och andra initiativ som bekräftar att vi är på rätt väg och underlättar jämförelser mellan bolag hjälper oss i arbetet. Vi ser också en potential i fortsatta investeringar för produktion av energi som ett sätt att anpassa vårt erbjudande för den verklighet vi och våra kunder verkar i samtidigt som vi tar ett samhällsansvar för framtida energiförsörjning.

Catena – ett starkt lagbygge

Att Catena idag är ett ledande logistikfastighetsbolag är resultatet av ett långsiktigt och metodiskt lagbygge där våra medarbetare är vår främsta tillgång. Alla som arbetar på Catena besitter unika kunskaper och erfarenheter som ligger till grund för våra framgångar. Jag är stolt över att vi har kunnat växa vår organisation under 2022 utan att tappa vår Catena-kultur. Vid 2022 års medarbetarundersökning i samarbete med Great Place to Work lyckades vi bibehålla vårt höga förtroendeindex på 88 procent. Att överträffa förväntningar, ta ansvar över tid och vara engagerade är det som kännetecknar oss, det var vi eniga om när vi alla tillsammans identifierade vad som är våra drivkrafter. Under året har vi visat att det fortfarande stämmer – gång på gång. Därför vill jag rikta ett stort tack till alla mina kollegor, både de som arbetat länge på Catena och de som nyligen blivit en del av vårt gäng för att de vill vara med och utveckla framtidens samhälle. Jag är övertygad om att vi kan bibehålla vårt momentum även under nästa etapp på vår spännande resa genom vårt hårda arbete och stora engagemang.

Helsingborg i mars 2023

Jörgen Eriksson

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 11

INLEDNING

Globala drivkrafter formar Catenas strategi

Ett antal globala drivkrafter påverkar utvecklingen av mer effektiva och hållbara varuflöden. Catena har identifierat sex drivkrafter med stor påverkan för bolagets intjäningsförmåga, aktiviteter och strategier på kort- och medellång sikt.

MARKNAD OCH TRENDER

Smartare och effektivare logistik med automation och robotisering

Tekniska innovationer bidrar till smartare och mer effektiv logistik och handel. Marknaden för lager- och logistikautomation väntas öka med 140 procent från 2020 till 2025. Behovet av logistikyta växer och i takt med utvecklingen förändras även kraven på utformningen av logistikfastigheter.

Catena och automationen

Catena är en samtalspartner och facilitator för samverkan mellan olika kompetenser inom logistik för att nå den bästa lösningen för kunden. Automationslösningar är vanligt förekommande i våra anläggningar. När robotplockning eller automatiserade transporter inom fastigheten blir vanligare som adderade tjänster kan Catena bistå genom nära samarbeten och upparbetade relationer.

En fungerande handel kräver klimatomställning

Klimatförändringar driver behovet av fungerande handel och bidrar också till ökad sårbarhet. Inrikes transporter står för 32 procent av koldioxidutsläppen i Sverige. Med insikter om klimat- och miljöpåverkan ökar kraven på transparens. Logistiken, och förmågan att optimera flöden med minimal påverkan för det totala resursutaget, spelar en central roll.

Catena och klimatomställningen

Vi tar ansvar över tid och med nya målsättningar är vi delaktiga i utvecklingen och kan på allvar utöva ett positivt inflytande på både miljön och på våra intressenter. Under 2021 uppdaterades Catenas hållbarhetsmål avseende klimatomställning:

• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030.
• 100 procent nettopositivt bestånd gällande biodiversitet till 2030.
• 100 procent av den uthyrningsbara ytan ska vara miljöcertifierad.

Läs mer i Hållbarhetsrapporten på sidorna 62–119.

Digitalisering driver e-handelstillväxt

Accelererande digitalisering driver den kraftiga tillväxt vi ser inom e-handeln. Med tekniken möjliggörs snabba, individanpassade och mer klimatsmarta leveranser som skapar ett stort behov av nya logistikytor. I Sverige väntas e-handeln i genomsnitt växa med 14 procent per år till 2030.

Catena och digitaliseringen

Närmare hälften av Catenas hyresintäkter kommer från kunder som på olika sätt hanterar e-handelsflöden in sin verksamhet. Catenas utbyggnad av större logistikpositioner i storstadsregionerna och längs de större transportlederna borgar för att Catena fortsatt skall kunna följa den starka e-handelstrenden.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 12

MARKNAD OCH TRENDER

Cirkulär ekonomi

När linjära flöden i allt högre grad förändras till cirkulära modeller förutsätter det att logistiken kan möta behoven som uppstår. Returflöden kan exempelvis få en ny och avgörande betydelse i samhället. Det kommer dessutom att krävas nya typer av ytor för att hantera cirkulära flöden.# Catena och den cirkulära ekonomin

Catena har alla typer av logistikfastigheter, från terminaler till citylogistik för last-mile-transporter inne i städerna. Framförallt city-nära logistikanläggningar kommer att spela en större framtida roll för optimering av gods-, retur- och avfallsflöden. Catenas samarbete i Arenastaden, Solna, genom intressebolaget Urban Services, är ett bra exempel på hur utvecklingen kan påskyndas för att skapa morgondagens in- och utflöden i stadsområden.

Komplexa varuflöden på en global marknad

En integrerad världsmarknad med komplexa, globala flöden innebär att logistikkedjorna blir alltmer kritiska för samhället. För att minska risken för störningar i leveranskedjan ökar efterfrågan på fler hållbara och funktionella logistikfastigheter i rätt lägen.

Catena och den globala marknaden

Catena bevakar omvärlden och de trender som långsiktigt påverkar framtidens logistik och logistikfastigheter. Med kontinuerliga analyser om gods- och transporterflöden och med djup kunskap inom logistik och handel kan Catena vara en ständigt proaktiv partner som bidrar till väl fungerande logistikkedjor. Insikterna utvecklar också synen på själva fastigheten och hur den ska fungera i framtiden.

Demografi

Urbanisering ställer krav på nya typer av logistiklösningar nära kund, och en större andel äldre befolkning ökar behovet av individanpassade leveranser. Idag bor 55 procent av världens befolkning i stadsområden, en andel som förväntas öka med ytterligare 2,5 miljarder människor till år 2050. Ungefär 70 procent av den svenska folkökningen sker i de tre storstadsregionerna.

Catena och de demografiska förutsättningarna

Befolkningens sammansättning och utveckling påverkar Catenas erbjudande. Med pandemin fick e-handeln fäste i fler åldersgrupper, vilket innebär ökad efterfrågan och andra krav. Växande storstadsregioner gör att lägen förändras över tid och skapar brist på mark för nyutveckling. Äldre fastigheter som konverteras till nya funktioner och byggnation på höjden är några lösningar. Med en markreserv på 4,7 miljoner kvm har Catena ett försprång.

Källor: E-barometern, HUI, Interact Analysis, World Bank, FN.

---

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 13

INLEDNING

Stabil hyresmarknad

I takt med de senaste årens ökade godsflöden, inte minst beroende på den ökade e-handeln, har efterfrågan på moderna, väl lokaliserade logistikytor varit hög. Vi befinner oss mitt i en pågående anpassning av det totala logistikfastighetsbeståndet för att det bättre ska kunna passa in i det moderna samhället. Hyresmarknaden i segmentet logistikfastigheter är relativt stabil; hyresnivåerna för nybyggda logistikanläggningar styrs i hög grad av mark- och produktionskostnaden. Tillgången på ändamålsenlig mark är dock begränsad i vissa geografiska områden. Det ger förutsättningar för en tillväxt i hyresnivåer och skapar goda förutsättningar att realisera nyproduktion med god lönsamhet på befintliga fastigheter. Vidare ser vi en ökad differentiering bli allt tydligare. Hyresnivåerna för väl lokaliserade terminaler, e-handelslokaler och specialiserade lokaler för till exempel livsmedel, för vilka efterfrågan är stor, är högre än för mer traditionella lager.

Andra förvaltare, logistikfastigheter

Det finns några fastighetsbolag som är specialiserade på logistikfastigheter. Bland de större svenska noterade bolagen finns förutom Catena exempelvis Sagax och NP3 Fastigheter. Flera av de etablerade fastighetsbolagen har de senaste åren ökat sitt fokus inom logistiksegmentet, exempelvis Castellum och Wihlborgs. I Sverige verkar också internationella bolag som Mileway (Blackstone), Logicenters, NRP/Wilfast samt Prologis och privatägda bolag som Bockasjö och Kilenkrysset. Vidare utvecklar och bygger företaget Logistic Contractor logistikanläggningar.

Kunderna

Bland logistikfastighetsföretagens hyresgäster finns logistikföretag till vilka producenter, grossister och även detaljister outsourcar sin logistikfunktion genom tredjepartslogistik. Större aktörer bland dessa är DHL, PostNord, Schenker, DSV, Bring och Green Cargo. Bland branschens kunder finns också producenter och leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller förhyrda lokaler. Det gäller både tung industri som till exempel Volvo och Electrolux, samt stora handelsbolag som ICA, Axfood och IKEA, samt e-handelsbolag som Apotea, Boozt Fashion, Dustin och Mathem.

Aktiv investeringsmarknad

Under 2022 färdigställdes cirka 1 300 000 kvm logistikyta i Sverige och för år 2023 förväntas nybyggd logistikyta uppgå till minst detsamma, en siffra som i genomsnitt uppgått till cirka 600 000 kvm under tidigare år. Framför allt sker yttillväxten inom e-handeln som kräver omkring 3 gånger mer yta än traditionell butikshandelslogistik. E-handeln driver även tillväxt inom tredjepartslogistik. En annan bidragande orsak är osäkerheten i försörjningskedjorna som leder till ökat behov av lagerhållning. Även andelen spekulationsbyggen är hög och väntas öka markant under 2023 jämfört med tidigare år. Framöver spås även att omställningen till cirkulär ekonomi kommer att driva på ytbehovet ytterligare. Sedan 2000-talets början har logistikfastighetsmarknaden genomgått en strukturförändring. Tidigare har fastigheterna i stor utsträckning ägts av de företag som brukar dem, men successivt märks fler institutionella aktörer med indirekt eller direkt exponering i segmentet.

Transaktionsåret på den svenska fastighetsmarknaden 2022 gick från rekordtakt till tvärnit på ett kvartal. Transaktionsvolymen för 2022 backade med 42 procent jämfört med året innan på grund av krig, inflation och räntehöjningar. En strukturell skillnad är också tydlig; de stora uppköp och sammanslagningar som präglade 2021 års transaktionsmarknad skedde inte alls i samma utsträckning under 2022. En annan förändring från 2021 är att de noterade fastighetsbolagen gick från nettoköpare till nettosäljare eftersom de värderades med rabatt mot bokförda substansvärden. Utländska investerare fortsatte vara nettoköpare. Trots allt såg vi fortfarande ett underliggande intresse att investera i fastigheter. Även om affärer pausades på grund av ett ekonomiskt osäkert läge, har man i många fall fortfarande kvar intentionen att genomföra affären om man kommer överens om nya förutsättningar. Efterfrågan på ren logistikyta är fortfarande relativt hög och utbudet är begränsat. En stor del av det som kan klassas som rena logistikytor är nybyggnation som antingen redan är såld i ett tidigt skede eller som uppförs för egen räkning. Logistikfastigheter blev det näst största segmentet på transaktionsmarknaden efter bostäder under 2022 och stod för 19 procent av volymen. Norden klassas som den tredje största logistikmarknaden i Europa, efter Storbritannien och Tyskland, vilket har lett till att en mer diversifierad grupp av investerare är villiga att acceptera lägre avkastning för att konkurrera om de bästa objekten. Moderna logistikfastigheter med långa hyresavtal, belägna i bra logistiklägen är fortfarande en attraktiv investering. Det är fortfarande relativt billigt att investera i Sverige jämfört med kärnmarknaderna i Europa.

Källor: Intelligent Logistik, Svefa & Colliers.

Catenas genomsnittliga hyresnivå
Kr/kvm	-18	-19	-20	-21	-22
400
500
600
700
800

Catenas ekonomiska uthyrningsgrad
%	-18	-19	-20	-21	-22
50
60
70
80
90
100

Föränderlig omvärld skapar ökad efterfrågan

Samhället befinner sig i en pågående omställnings- och utvecklingsfas där strukturförändringar, teknisk innovation, klimatförändringar och utökade leveranssätt ökar behoven av fler och större ytor för logistikändamål.

MARKNAD OCH TRENDER

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 14

Finansmarknad

Vid ingången av 2022 fanns förhoppningar om en stundande mild högkonjunktur; effekten av pandemin förväntades ebba ut och hopp om att arbetsmarknaden åter skulle ta fart. Samtidigt i december 2021 släppte SCB KPI-siffran; 3,9 procent. Inte så dramatiskt, men det skulle visa sig bli starten på en inflationstakt av sällan skådat slag. I slutet av 2022, i december, publicerade SCB en ny KPI-takt på 12,3 procent, en prisstegring vi inte upplevt sedan 1970-talet. En utlösande faktor var Rysslands invasion i Ukraina våren 2022. Efterföljande sanktioner mot landet och utbudschocken kriget skapade pressade framförallt upp mat- och energipriser, men spridningseffekten till andra varor följde. Upptakten till den här nygamla ekonomiska situationen startade dock betydligt tidigare än så. Världens centralbanker, med Federal Reserve i spetsen, hade sedan finanskrisens dagar 2008 börjat vänja sig vid kraftfulla stimulansåtgärder som ett sätt att stötta ekonomin och hålla nere räntor, åtgärder som dessutom accelererade under pandemiåren, 2020–2022. Den uppsvällda penningmängden i kombination med en ny potentiell världsordning, drivet av Rysslands anfallskrig mot Ukraina samt ett alltmer auktoritärt Kina, har skapat en obalans som kraftigt påverkat världsekonomin under 2022.

Den svenska riksbanken har i sin iver att stävja inflationen höjt styrräntan från 0 procent till 2,5 procent under 2022, och under 2023 ligger förväntningar om ytterligare höjningar. Det snabba skiftet från rekordlåga räntor med ett nära nog deflationstryck till hög inflation med en återgång till normaliserade räntor har satt press på finansmarknaderna och i förlängningen fastighetsbolagens förmåga att få tillgång till kapital. Fastighetsbolag med hög belåning och större beroende av obligationsfinansiering har hittills upplevt en stor utmaning att refinansiera sina lån med högre finansieringskostnader alternativt tvångsförsäljningar som följd. Under slutet av året och i upptakten till 2023 har volatiliteten i marknaden kommit ned något och marknaden börjar nosa på en stabil grund, men osäkerheten är fortfarande påtaglig i marknaden.# MARKNAD OCH TRENDER

INLEDNING

Catena har mött upp det makroekonomiskt utmanande året genom att vara proaktiva och noterade tidigt värdet av att bibehålla en stark balansräkning och lyckades under året med två framgångsrika emissioner som stärkt bolagets kapitalstruktur. I den första kunde bolaget dessutom glädjande nog välkomna en ny stark ägare i WDP, ett väletablerat familjeägt belgiskt fastighetsbolag. Bolagets finansieringssituation är samtidigt trygg med en god spridning av alternativ där merparten är kopplad till de största nordiska bankerna. Catena har också under lång tid arbetat för att uppnå en kundportfölj med starka hyresgäster som kan generera uthålliga kassaflöden och därigenom skapa en trygg grund för fortsatt tillväxt. Genom välavvägda investeringar och kontinuerlig dialog med finansmarknadens parter ämnar Catena säkerställa fortsatt tillväxt till gagn för samtliga av bolagets intressenter.

MARKNAD OCH TRENDER

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 15

INLEDNING

Kunskapsledare
Catena bevakar omvärlden och de trender som påverkar framtidens logistik och logistikfastigheter. Tillsammans med kontinuerliga analyser av hur gods och varor rör sig i Skandinavien och en djup kunskap inom logistik och handel ger det oss en kunskapsledande roll. Insikterna utvecklar också synen på själva fastigheten och hur den ska fungera i framtiden.

Hållbarhet är en bärande del i vårt erbjudande
Catena arbetar på flera fronter med hållbarhet. Att ta ansvar över tid innebär att säkerställa att fastigheterna är rustade för framtida klimatförändringar. Rätta, hållbara material och en utformning som gör att fastigheten kan ta hand om stora mängder vatten eller tåla vind är snart en hygienfaktor. Fördelarna med att skapa förutsättningar för biodiversitet i anslutning till logistikanläggningar handlar inte bara om ett rikt natur- och djurliv, insatserna är också en försäkring mot skador vid extremväder. När vi bygger nytt och renoverar är en viktig parameter energioptimering med exempelvis solceller eller energiträd som kan absorbera förnyelsebar energi ur atmosfären. Energiförsörjning och möjligheter till lagring av energi utgör en viktig del av planeringen av moderna logistikfastigheter. En annan förutsättning som måste finnas på plats är möjligheter till tankning eller laddning när fossila bränslen nu växlas till förnybara. Utvecklingen för transporter är långt gången och tillsammans med den ökande digitaliseringen av transportsektorn, som gynnar både hållbarhet och säkerhet, skapas förutsättningar att erbjuda smarta lösningar som gör stor skillnad för både transportörer och hyresgäster. Hög kvalitet innebär också att skapa attraktiva arbetsplatser. Bilden av en logistikfastighet som en grå låda är förlegad – för att vara konkurrenskraftig krävs en miljö både utanför och innanför anläggningens väggar som gör att människor kan utvecklas och trivas.

Nytänk för ökad yteffektivitet
Behovet av olika typer av logistiklägen ökar. Viktiga logistiknoder kommer att fortsätta vara viktiga men fler citynära lösningar efterfrågas i takt med att hyresgäster löser den sista milen av leveransen i stadsmiljö med mer hållbara transporter som cykel eller minifordon. Catena har en fördel gentemot konkurrenter med sitt branschledande nätverk av logistikanläggningar och en betydande markreserv men det växande behovet av mark i storstadsregioner kräver ytterligare nytänk. Äldre fastigheter kan ändra funktion helt eller göra plats för nya, bättre anpassade anläggningar och vi ser en växande marknad för multihyresgästlager, där flera logistikföretag samsas om utrymme. Logistikfastigheter kan i ännu högre utsträckning byggas på höjden och ytorna kan nyttjas bättre. Idag används taken främst för solcellsanläggningar men stora tak och fasadytor kan även användas för ökad biologisk mångfald, koldioxidavskiljning eller matproduktion.

Samarbete och partnerskap en viktig väg framåt
Med lång erfarenhet av allt som rör kundanpassning av logistikanläggningar agerar vi samtalspartner och facilitator för samverkan mellan olika kompetenser inom logistik. På det sättet kan vi nå den bästa lösningen för kunden. Automationslösningar finns i många anläggningar och när robotplockning eller automatiserade transporter inom fastigheten blir vanligare kan vi bistå tack vare nära samarbeten och upparbetade relationer. En växande trend är hyresgästers önskan att fastigheten är anpassad från start – en optimerad och färdigutrustad anläggning med kundnära förvaltning, allt förpackat i ett hyresavtal. I vårt erbjudande kan den typen av avtal även innefatta finansiering av bredare tekniska eller logistiska lösningar.

MARKNAD OCH TRENDER

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 16

INLEDNING

VERKSAMHETEN

VISION

Att länka Skandinaviens godsflöden

Att på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien

Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning

• Fastighetsutveckling
• Finansiering
• Hållbarhet
• Marknad

MÅL OCH STRATEGIER

ÖVERGRIPANDE MÅL

• Överträffa förväntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade

AFFÄRSIDÉ

Så skapar vi värde
Catena erbjuder attraktiva logistikanläggningar på strategiska lägen. Tillsammans med våra intressenter skapar vi hållbara värden och spelar därmed en viktig roll för framtidens logistik- och samhällsutveckling. I ett välfungerande logistiskt nätverk har de logistiska naven en stor betydelse. Vi flyttar hela tiden fram positionerna för att bidra till att forma framtiden och visionen är ”att länka Skandinaviens godsflöden”. Ett långsiktigt och kundnära förhållningssätt är vår utgångspunkt och affärsidén förtydligar hur vi genererar värde: ”Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien”. Vårt framgångsrika arbete avspeglas i en stabil avkastning över tid – total utdelning är 1 527 Mkr under åren 2016–2022.

VÄRDEGRUND

Vårt arbete sker utifrån fyra strategiska horisonter
Det är när mål och strategier omsätts i verklighet som utveckling sker. Hos människorna som arbetar på Catena finns ett starkt driv och en stolthet över det vi levererar. Vi är en värdestyrd organisation – att överträffa förväntningar, ta ansvar över tid och visa vårt stora engagemang är ingångsvärden i alla relationer och i stora som små beslut. Det gör att vi tar oss närmare vår vision varje dag. Vårt arbete styrs av tydliga mål som utgår från fyra strategiska horisonter (på sidan 20 redogörs för utfallet 2022).

Fastighetsutveckling

Catena vill leverera fler hållbara och effektiva logistikanläggningar för att bli ett ännu bättre alternativ för kunder, placerare och medarbetare. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra en hållbar tillväxt och stabil avkastning. Förvaltningsresultatet ska vidare växa med minst 10 procent årligen och förvärv av mark och fastigheter i befintliga eller förväntade logistiknav är en viktig strategi för tillväxt tillsammans med egen projektutveckling. Minst 600 Mkr ska investeras i projekt årligen.
→ Läs mer om fastighetsutveckling på sidorna 26–33.

Hållbarhet

Det Catena levererar ska vara hållbart över tid. Bland målsättningarna framgår bland annat att all uthyrningsbar yta i koncernen ska vara miljöcertifierad till 2030. Då är målet även nettonoll växthusgasutsläpp och att hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet. Vi har också en ambition att nå ett Trust Index om 85 procent i medarbetarundersökningen Great Place to Work. Ett sätt för oss att ta ansvar långsiktigt är att utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och vår miljö genom att på lika sätt vara delaktiga i samhällsutvecklingen. 2022 är första året vi rapporterar på dessa uppdaterade hållbarhetsmål som offentliggjordes hösten 2021.
→ Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sidorna 62–119.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 18

VERKSAMHETEN

AFFÄRSMODELLEN

VISION

Att länka Skandinaviens godsflöden

Att på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien

Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning

• Fastighetsutveckling
• Finansiering
• Hållbarhet
• Marknad

MÅL OCH STRATEGIER

ÖVERGRIPANDE MÅL

• Överträffa förväntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade

AFFÄRSIDÉ

VÄRDEGRUND

Marknad

Catena vill alltid vara förstahandsvalet i samband med efterfrågan på större logistikytor. Goda relationer och ett starkt varumärke är viktiga framgångsfaktorer, vi vill befästa positionen som ett företag i framkant inom logistikområdet. Catenas målsättning är att uppnå en ekonomisk uthyrningsgrad om minst 95 procent. Fokus ligger på innovativa och hållbara kunder där Catena som långsiktig, kundnära och proaktiv samtalspart möter de behov som uppstår när varuflöden och kundbeteenden förändras.
→ Läs mer om marknad på sidorna 12–16.

Finansiering

Catena ska inom ramen för sin finanspolicy säkerställa en ändamålsenlig finansiering till lägsta möjliga kostnad på kort och lång sikt. Sex finansiella mål kopplade till vår riskprofil skapar stabilitet:
* Soliditet om minst 40 procent (tidigare 30 procent).
* Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 gånger.
* Den genomsnittliga kapitalbindningen bör uppgå till minst 2,5 år.
* Belåningsgraden ska uppgå till högst 50 procent.
* Nettoskuld/EBITDA ska understiga 9 ggr.
* Upprätthålla en kreditrating om Investment Grade.# Historiskt Nuläge Framtid Logistikfastigheter

Effektiva, hållbara och anpassningsbara logistikfastigheter

Vi har bidragit till att helt förändra uppfattningen av vad en logistikfastighet är och hur den kan fungera – våra fastigheter går att ställa om efter en föränderlig omvärld, de samspelar med miljö och natur och är en bärande del i samhällsutvecklingen genom att hållbart och effektivt länka samman Skandinaviens godsflöden.

Leverantör, förvaltare, ägare

Samtalspartner kring hela logistikkedjan samt leverantör, förvaltare och långsiktig ägare

Strategisk samtalspartner som genom leveranser, förvaltning och långsiktigt ägarskap bidrar till att ständigt optimera logistiknätverket för både kund, samhälle och miljö.

En organisation som löser behov som uppstår hos kunden

En effektiv och värdestyrd organisation som genom sin erfarenhet och kunskap kan agera proaktivt i relation till kunder och i rollen som samhällsaktör

I en snabbt föränderlig omvärld ligger Catena alltid i framkant och är en given kunskapsledare. Vi utgår från vår värdegrund och agerar proaktivt i relation till våra kunder och som samhällsaktör – genom att vi samtidigt alltid tar ett långsiktigt ansvar och har ett helhetsperspektiv driver Catenas medarbetare utvecklingen för logistik och logistikfastigheter.

Fokus Sverige

Stark position för hantering av skandinaviska godsflöden

Förstahandsvalet för skandinaviska och internationella aktörer när det kommer till hantering av skandinaviska godsflöden.

Strategisk förflyttning

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 19 VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Mål	Tidperspektiv	Status 2022	Status 2030
Förvaltningsresultatet ska uppgå till minst 50 procent av varje intäktskrona och växa med minst 10 procent	Årligen	62 procent / 16 procent
Minst 600 Mkr ska gå till projekt	Årligen	1 418 Mkr
Öka fastighetsbeståndet till 25 000 Mkr	2025	27 219 Mkr
Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030	2030		42 730 ton CO2e
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030	2030		0 procent
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad till 2030	2030		25 procent
Certifierade som Great Place to Work med TrustIndex om minst 85 procent	2025	88 procent
Minst 50 procent av koncernens totala yta är certifierad till lägst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande	2025	15 procent
För nytecknade hyresavtal ska vi sträva efter att ha en hyrestid om minst fem år	Årligen	68,1 procent
Ekonomisk uthyrningsgrad om minst 95 procent	Årligen	97,2 procent
Genomsnittlig kapitalbindning bör uppgå till minst 2,5 år	Årligen	3,6 år
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 gånger	Årligen	4,9 gånger
Soliditeten ska lägst vara 40 procent	Årligen	53,5 procent
Belåningsgrad ska uppgå till högst 50 procent	Årligen	31,7 procent

Vårt arbete sker utifrån fyra strategiska horisonter.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 20 VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Kr 0 2 4 6 8 10	-40 -20 0 20 40 60 80 100	-18 -19 -20 -21 -22	Kr% Kronor 0 100 200 300 400	-18 -19 -20 -21 -22 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -19 -20 -21 -22 -23	60 240 420 600
Aktiens utveckling	Motsvarar en direktavkastning om 2,1 procent (1,4).	Föreslagen utdelning 2022 8,26 kr/aktie	En minskning från öppningskursen 564,00 kr till 388,60 kr.	Kursutveckling - 31 %	Den 25 november 2022. Som lägst noterades aktien till 288,60 kr den 1 april 2022. Högstanotering 594,00 kr
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie	Utdelning per aktie och totalavkastning	Enligt styrelsens och VD:s förslag.	Kursutveckling 2013-01-01 – 2023-02-28	Catena	Carnegie Real Estate Index

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 21 VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

GÅRDAGENS LOGISTIK FRAMTIDENS LOGISTIK

TERMINAL

TERMINAL

LOGISTIKLAGER

KYL- & FRYSLAGER

Returflöden, både avseende kommersiella kundreturer och av cirkulära skäl (som till exempel emballage) ökar kontinuerligt.

AFFÄRSMODELLEN

Det logistiska nätverket Catena erbjuder olika slags logistikanläggningar som alla kan samspela i ett komplext logistiskt nätverk med syfte att optimera flöden. Logistikfastigheter har varierande uppgifter och funktion för att samla, lagra och distribuera gods, därmed ställs olika krav på fastigheten. För att möta slutkundens krav på tidsleverans, klimatavtryck och kostnad krävs att varan hela tiden är optimalt placerad i logistiknätverket.

En leverans kan gå från en småskalig producent direkt till slutkonsument. En annan kräver ett regionalt distributionslager och citylogistik för att fungera.

Terminal för omedelbar omlastning

En terminal är primärt anpassad för omlastning av gods och varor som levereras in och ut samma dag. Dit ankommer gods från tillverkare och distributörer från såväl Sverige som hela världen med båt, flyg, järnväg och bil. En del är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat. Terminalerna är placerade strategiskt nära befolkningscentra men framförallt med en effektiv koppling till hamn, järnväg och de stora trafiklederna. Terminaler är ofta den första etableringen på en ny logistikposition. Verksamheten i terminalen bedrivs oftast av någon av de stora aktörerna inom tredjepartslogistik och kan i en och samma terminal betjäna flera hundra kunder.

Logistiklager för förvaring

I ett logistiklager placeras varor i väntan på att bli sålda och lagret utgör en buffert mellan kund och leverantör oavsett om det gäller en konsumentvara eller en industriell insatsvara. Därför är de också utrustade olika, från enkla pallställ till full automatisering. För vissa produkter – såsom livsmedel eller läkemedel – är en obruten kylkedja helt avgörande under hantering och lagring. I ett logistiklager som också är ett kyl- eller fryslager säkerställs en önskad temperatur, ofta finns olika temperaturzoner inom en och samma fastighet. Logistiklager är ofta belägna i anslutning till producentens anläggningar, importörens hamn eller vid en för flera enheter gemensam samlingspunkt. Vanligtvis är logistiklagret också placerat nära en terminal. Hyresgästen är vanligen producent, grossist, importör eller en tredjepartsoperatör.

Distributionslager – för vidare distribution

Ett distributionslager är utformat för att på en central plats lagra varor under kortare tid innan vidaretransport till återförsäljare i den region distributionslagret ska betjäna. Det kräver framförallt bra in- och utlastningsmöjligheter. Distributionslager är ofta placerade längs de ringleder som omger befolkningscentra eller utifrån varans art centralt i en region. Verksamheten bedrivs som regel av tredje partslogistikföretag som DHL, Bring, PostNord med flera.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 22 VERKSAMHETEN

DISTRIBUTIONSLAGER

BUTIKSLAGER

DISTRIBUTIONSLAGER

CITYLOGISTIK

HUBBTERMINAL

BUTIK

BUTIKSLAGER

E-LAGER

SLUTKUND

SLUTKUND

AFFÄRSMODELLEN

E-lager är en variant av distributionslager som är specialiserade på att betjäna den växande e-handeln. Ett e-lager har ofta utrustning för packning av godset innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden kan hämta sina varor. De kan också vara centralt placerade i tätorter eller på annat sätt lätt tillgängliga för konsument för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution också den sista biten – fram till konsument.

Omnilager och citylogistik

En omnianläggning är en hybrid mellan exempelvis en terminal och ett logistiklager. Då har den terminalens utmärkande många portar och de ytor som behövs för att ta emot och leverera ut inkommande gods samma dag. Men har också, i utvalda delar, den höjd som är utmärkande för ett logistiklager, och som krävs för att kostnadseffektivt kunna lagerhålla gods även över en längre tid. En omnianläggning eller ett omnilager kan kombineras och innefatta i stort vilken kombination av logistikfunktioner som krävs beroende på läge och yta.

En ökande trend inom handeln är att idén om centraliserade lager i allt högre grad kompletteras av mer decentraliserade strukturer. Butiker och varuhus rustas med lager som fungerar som omnilager i varuhusbutikernas närområde med både varulager, butikslager och e-handelsutlämning.

Anläggningar för citylogistik är speciellt anpassade för täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga konsumtionsvaror till detaljhandeln eller direkt till konsument. De stadsnära anläggningarna är speciellt utformade för att hantera olika typer av gods från flera leverantörer. De är utrustade för rationell plockning eftersom en, vanligtvis liten, försändelse kan bestå av flera olika produkter från flera leverantörer. På så sätt kan butiker, som inte sällan är belägna på dyra lägen, minimera lagerytor, spara kostnader och binda mindre kapital. Producenter och importörer får också ut varor till de butiker där det finns en aktuell efterfrågan. Mindre hubbterminaler nära städer blir också allt vanligare.

Hållbarhet och slutkundskrav

Det logistiska nätverket utvärderas och utvecklas kontinuerligt. Fler flöden som hanterar exempelvis cirkulära affärsmodeller eller returer ökar kraven på hållbara lösningar. Fokus på logistikfastigheters effektivitet i allt från miljö och energi till automation tillsammans med mer medvetna slutkunder resulterar i en snabb förändringstakt och hög innovationsgrad.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 23 VERKSAMHETEN

Aktiv och långsiktig förvaltning

Genom kundnära förvaltning skapar Catena de rätta förutsättningarna för ett lönsamt fastighetsbestånd och bidrar samtidigt till att bolagets kunder når sina affärsmål. Att alltid överträffa kundens förväntningar och att ta ansvar över tid är framgångsfaktorer. Ett genuint engagemang och långsiktiga relationer är kännetecknande för Catena.

Hyresgästservice

Bolagets stora och varierade fastighetsportfölj gör det möjligt att på ett flexibelt sätt reglera ytorna i takt med hyresgästernas utveckling. Genom en kundnära förvaltning kan Catena förstå och möta de behov som uppstår.# CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

AFFÄRSMODELLEN

Catena har en bred kompetens inom logistik och fastigheter och kan agera facilitator i samarbete med ett nätverk av specialister inom områden som säkerhetsfunktioner, IT-system för styrning, hanteringsutrustning eller helautomatiserade lösningar. På så sätt kan Catena hjälpa till att anpassa fastigheter efter nya behov.

Effektivitet och underhåll
Catenas fastigheter förbättras löpande. Hyresgästen ska känna en trygghet i att fastigheten hålls i gott skick och att kontrollen av fastigheten är en del av erbjudandet. Ibland, inte minst när det gäller kostnads- eller energieffektiviseringar, initieras förädlingen av Catena och ibland sker det i samverkan med en befintlig eller ny hyresgäst. Genom innovativa lösningar förfinas ständigt Catenas kunderbjudande och processer i den egna verksamheten.

Utveckling genom närhet och långsiktighet
En kompetent och handlingskraftig förvaltningsorganisation på plats i regionerna säkerställer relationerna med kunderna, men också med det lokala näringslivet och samhället i övrigt. Det gör det möjligt att snabbt agera på de problem som kan uppstå. Genom att alltid ligga steget före och utmana kunderna kring befintliga och nya behov hjälper Catena sina kunder att nå sina affärsmål samtidigt som nya affärsmöjligheter fångas upp. Catena är en långsiktig partner och den aktiva förvaltningen har resulterat i att bolaget under året fortsatt stärka våra kundrelationer och ökat antalet kunder.

Catenas hyresgäst

Lekia är en handlarägd leksakskedja, med över 170 butiker i Sverige och Norge och en uttalad tillväxtstrategi. I Malmö finns kedjans centrala funktioner, där sker också samordningen för lager och logistik – funktioner som i hög grad påverkas i ett växande bolag.

– Pandemin gav Lekias försäljning en boost som ställde krav på ökad lagerkapacitet och att handla med Fjärran Östern, som sista tiden inneburit långa ledtider och leveranstider, har också gjort att lagren behöver utökas, berättar Pär Landin som är Logistikchef på Lekia.

Diskussionerna inleddes med Catena som snabbt hittade en lösning genom att föreslå nybyggnation av dubbelt så stora lokaler på fastigheten Sockret 4 som ligger på centralt läge vid Malmö mellersta hamnområde. Catena erbjöd också tillfälliga lokaler i Malmö i väntan på att den nya byggnaden står klar.

– Catena har varit väldigt flexibla och stöttande, de har visat stor förståelse för våra utmaningar. I väntan på vårt nya lager har vi hyrt ytor efter behov medan vi parallellt har arbetat för att få till den bästa lösningen i nya byggnaden, bland annat har vi maximerat möjligheterna för djupstapling och kommer kunna bjuda in våra butiker till ett nytt, större showroom på bästa läge, säger Pär.

Lekia flyttar in de nya lokalerna i samband med årsskiftet 2023/2024. Projektet är en del i en spännande utveckling av Malmös hamnområden och på den aktuella tomtytan finns möjligheter för ytterligare byggnation.

LEKIA

Väldigt flexibla och stöttande
Malmö
18 665 kvm

Fastighetsutveckling – en central värdedrivare

Catena växer genom förädling av befintliga fastigheter och etablering av nya strategiska logistikpositioner. Ambitionen är att matcha våra hyresgästers behov – nu och i framtiden. På balansdagen äger och förvaltar Catena 125 fastigheter på strategiska lägen. De består av både förvärvade och egenutvecklade fastigheter. Målsättningen är att minst 600 Mkr årligen ska gå till egen projektutveckling, det ger goda förutsättningar för att kunna växa tillsammans med nya och befintliga kunder och, i förlängningen, generera starka kassaflöden. Under 2022 investerade Catena totalt 1 418 Mkr (913) i ny-, till- och ombyggnationer. Under de senaste fem åren har bolaget i genomsnitt investerat för 947 Mkr årligen. Totalt löper på balansdagen projekt med kvarvarande investeringar om cirka 1 800 Mkr.

Utveckling av befintliga anläggningar

Att som aktiv och långsiktig samarbetspartner förädla befintliga fastigheter höjer kvalitetsnivån och intjäningsförmågan i beståndet. Med rätt investeringar blir fastigheterna dessutom mer hållbara över tid. Äldre anläggningar utvecklas och anpassas efter förändrade flöden och köpmönster, det kan handla om att lagerlokaler nära stadskärnor moderniseras för att kunna hantera city-logistik. Projekt för ökad energieffektivitet är ett annat sätt att utveckla befintliga fastigheter. Bättre miljöprestanda och lägre kostnader är målet och det kan ge stor effekt att välja rätt värmekälla, installera solceller, säkerställa mer effektiva ventilationslösningar eller byta till belysning med modern LED-teknik.

Genom ny- och tillbyggnation vässas erbjudandet

Flera av Catenas mest framträdande logistikpositioner växer vidare. Att vidareutveckla de möjligheter som erbjuds på befintliga fastigheter är prioriterat – det kan exempelvis ske genom byggrätter eller kompletteringsförvärv. Platsutveckling som omfattar ett helt område skapar samordningsvinster som gynnar både Catena och hyresgästerna. På Logistikposition Landvetter i Härryda har sen tidigare en detaljplan vunnit laga kraft och projektering har påbörjats av den 210 000 kvm stora markyta där matdistributören Menigo och MM Sport, som säljer kosttillskott och träningskläder, kommer flytta in i nya anläggningar som väntas stå klara Q2–Q3 2024. På Logistikposition Tostarp i Helsingborg färdigställdes arbetet av ytterligare en logistikanläggning till Nowaste Logistics om 16 200 kvm som har uppförts på en kvarvarande byggrätt på fastigheten Plantehuset 3. I Morgongåva Företagspark strax väster om Uppsala är Apotea sedan tidigare en stor hyresgäst. Området har blivit ett nav för e-handelslogistik med en tydlig miljöprofil och under året har Catena färdigställt en ny anläggning om 38 100 kvm på området. Hyresgästen Babyland kommer att bedriva sin e-handel i anläggningen. Målsättningen för Catena är att bygga hållbart över tid. Samtliga nyproducerade fastigheter certifieras alltid till minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande.

UTBYGGNATION

I ett industriområde i Norrköping nyttjar Catena en obebyggd byggrätt på fastigheten Statorn 31 för att uppföra en ny anläggning där textilgolvgrossisten SGD AB blir hyresgäst. Anläggningen kommer att rymma såväl lagerytor som kontor och proffsbutik och genom smart planering finns dessutom möjlighet för SGD:s kunder att hyra egna förråd för materiallagring. Diabas Arkitekter ligger bakom utformningen av både anläggning och kringliggande tomtyta.

– Det som sticker ut i det här projektet är engagemanget för miljön och en anda där alla inblandade verkligen vill framåt tillsammans. Exempelvis är detta det första lagret vi ritar med limträstomme vilket såklart innebär en del utmaningar, men allt har gått att lösa väldigt smidigt och i slutändan uppnår vi en lägre CO2-påverkan, konstaterar Alf Sneller som är ansvarig arkitekt.

Både byggnaden och tomten är planerade för att få till så mycket grönytor som möjligt – delar av taket blir växtbeklätt, klängväxter får breda ut sig på vertikala ytor och ambitionen är att inte ha några onödiga asfaltytor runtom byggnaden. Istället görs plats för planteringar, träd, ängsmark och sandbäddar som gynnar biodiversiteten i närområdet. De generösa grönytorna underlättar även hanteringen av dagvatten på ett naturligt sätt.

– Jag tror att långsiktighet alltid betalar sig. Det gläder mig att vi kan tillföra området en anläggning med både hjärta och hjärna som dessutom kommer bli trevlig att besöka, säger Alf Sneller.

En anläggning med både hjärta och hjärna

Norrköping
8 400 kvm

Större projekt under året

Projekt	Kommun	Yta, kvm	Bedömt driftsöverskott, Mkr	Uppskattad investering, Mkr	Upparbetat 2022-12-31, Mkr	Klart	Uthyrningsgrad 2022-12-31	Miljöcertifiering
Färdigställda ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Planthuset 3	Helsingborg	16 200	8	124	124	2022-09-01	100% uthyrt	SILVER
Bunkagården Mellersta 1	Helsingborg	16 500	8	132	132	2022-11-01	100% uthyrt	SILVER
Morgongåva 15:33	Heby	38 100	18	300	300	2022-02-01	100% uthyrt	SILVER
Totalt färdigställda projekt		69 600	34	556	556
Pågående ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Planeraren 2	Borlänge	3 570	5	90	27	Q2, 2023	100% uthyrt	SILVER
Statorn 31	Norrköping	8 400	6	115	48	Q3, 2023	100% uthyrt	SILVER
Sockret 4	Malmö	18 700	13	208	86	Q1, 2024	62% uthyrt	SILVER
Dansered 1:66	Härryda	8 690	6	105	25	Q2, 2024	100% uthyrt	SILVER
Dansered 1:66	Härryda	42 250	38	607	181	Q3, 2024	100% uthyrt	SILVER
Dansered 1:66	Härryda	33 120	24	344	101			SILVER
Del av Hyltena 1:98	Jönköping	86 600	45	813	153	Q2, 2024	100% uthyrt	SILVER
Norra Varalöv 31:11	Ängelholm	6 900	5	83	18	Q3, 2023	100% uthyrt	SILVER
Stenvreten 8:33	Enköping	5 800	8	124	1	Q1, 2024	100% uthyrt	SILVER
Totalt pågående projekt		214 030	150	2 489	640

En betydande andel av Catenas anläggningar innehåller kyl- och fryslager och efterfrågan ökar. Ett exempel är Coops centrala lager av frysvaror i Enköping. I samarbete med Catena ska Coop bygga ut med cirka 5 800 kvadratmeter och den nya tillbyggnationen utgörs av ett toppmodernt fryslager.

– Coops varuterminal i Enköping förser våra mer än 800 butiker och Coops kunder med frysta varor. Genom det här beslutet har vi framtidssäkrat Coops varuförsörjning av frysta varor, kommenterar Örjan Grandin, VD för Coop Logistik och vice VD i Coop Sverige.

Varor som lagras i den här typen av lager är förhållandevis konjunkturokänsliga och logistiken för att hantera kylda och frysta varor är samhällskritisk.# KYL- OCH FRYSANLÄGGNINGAR

Coops varuförsörjning av frysta varor framtidssäkras 5 800 kvm

Enköping

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 29

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Härryda kommun

Menigo väljer Logistikposition Landvetter 42 250 kvm uthyrningsbar yta

På Logistikposition Landvetter utanför Göteborg har Catena påbörjat första etappen av det 210 000 kvm stora markområdet i Härryda kommun. Den nya byggnaden kommer bli 42 250 kvm stor och bestå av både kyllager, fryslager och kontor. Hållbarhetskraven är höga, anläggningen certifieras enligt BREEAM Excellent och en rad olika insatser planeras för den biologiska mångfalden i området. För anläggningen har Catena tecknat ett hyresavtal med Menigo Foodservice som är en av Sveriges mest etablerade matdistributörer. Avtals- längden är 10 år med ett beräknat driftsöverskott om cirka 38 Mkr.

Två framtida logistiknav

Att identifiera och utvärdera markområden med utveck- lingspotential är en kärnprocess i Catenas verksamhet. Några av dessa områden ser vi kan komma att få särskilt stor betydelse för framtidens skandinaviska logistiknätverk.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 30

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Catenas största projekt någonsin

Jönköping kommun 86 600 kvm uthyrningsbar yta

I Jönköping på del av fastigheten Hyltena 1:98 kommer Catena utveckla och för- valta den ledande nordiska elektronikhandlaren Elgigantens nästa stora logistik- anläggning. Anläggningen kommer ligga i nära anslutning till Torsvik industriområ- de invid E4 och väntas stå klar 2024. Både Catena och Elgiganten har högt ställda hållbarhetskrav och målsättningen är att den nya anläggningen certifieras enligt både BREEAM Excellent och WELL Core. Det skulle innebära att den kan bli den första logistikanläggningen i Sverige som svarar mot WELL-kraven.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 31

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Fastighetsförvärv

Fastighetsbeteckning	Tillträde	Region	Kommun	Yta, kvm	Fastighets- värde, Mkr*	Hyresintäkt/ år, Mkr
Dansered 1:66	2022-01-04	Göteborg	Härryda	mark	189	0
Ånsta 2:10	2022-01-13	Stockholm	Nykvarn	mark	179	0
Ånsta 2:11	2022-01-13	Stockholm	Nykvarn	mark	114	0
Vrangelsro 5:4	2022-04-13	Göteborg	Halmstad	49 980	1 000	43
Logistiken 3	2022-04-13	Stockholm	Umeå	23 005	520	23
Egeskovvej 20*	2022-10-03	Malmö	Horsens, DK	31 900	464	21
Totalt				104 885	2 466	87

• Förvärv av dansk fastighet till preliminär valutakurs.

Transaktioner

Catena förvärvar befintliga förvaltningsfastigheter för att uppnå långsiktiga och strategiska fördelar. Det kan handla om att växa, etablera sig snabbare på en ny position eller bredda sin kundbas. Bebyggda fastigheter med utvecklingspotential är av intresse men också möjligheter till framtida byggrätter. Under året har Catena förvärvat totalt sex fastigheter med en sammanlagd yta som motsvarar 104 885 kvm – ett av förvärven är gjort i Danmark. Tre av de svenska fastighets- förvärven utgörs av markförvärv.

Under året har Catena avyttrat sju fastigheter i Jönköping, Trelleborg, Kista, Umeå och Växjö. Fastigheterna är av äldre karaktär med begränsad utvecklingspotential.

Fastighetsförsäljningar

Fastighetsbeteckning	Frånträde	Region	Kommun	Yta, kvm	Fastighets- värde, Mkr*	Resultat, Mkr
Älghunden 3	2022-04-01	Jönköping	Jönköping	3 738	42	12
Ättehögen 2	2022-04-01	Jönköping	Jönköping	8 709	99	36
Terminalen 1	2022-04-29	Malmö	Trelleborg	24 292	129	1
Magneten 6	2022-05-03	Stockholm	Umeå	mark	24	3
Magneten 3	2022-05-03	Stockholm	Umeå	mark	11	1
Fröträdet 1	2022-06-10	Jönköping	Växjö	68 580	260	-1
Vanda 1	2022-07-13	Stockholm	Kista	23 487	460	48
Totalt				128 806	1 025	100

• Fastighetsvärde före avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 32

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Att jobba med energieffektivisering är inget nytt inom fastighetsbranschen men under hösten 2022 när vi kastats in i en energikris i Europa blev det tydligt att ansträngningarna är viktigare än någonsin. Därför initierade Catena tillsammans med ett antal andra svenska fastighetsbolag en energisparkampanj under hashtaggen #HusFörHus.

– Målet med kampanjen är att bidra till minskad energi- användning genom att samverka, dela kunskap, och inspi- rera så många som möjligt till att göra vad de kan för att spara energi, säger Amanda Thynell som är Hållbarhets- chef på Catena.

– Vi bearbetade våra hyresgäster lite mer intensivt än vanligt och fick snabbt stort genomslag för våra idéer om hur energiförbrukningen kan minska, berättar Amanda vidare. Insatserna har handlat om hur värmen kan justeras utan att verksamheten påverkas men Catena har också sett över ventilation och flöden, exempelvis stängt av eller minskat flödena på kvällar och nätter där det har varit möjligt.

#HUSFÖRHUS

Stort genomslag för våra idéer om hur energiförbrukningen kan minska

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 33

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Markbank för framtiden

Catena har en attraktiv projektportfölj, i egen räkning eller i form av byggrätter och optioner. Med vår markreserv investerar vi aktivt i utvecklingen av nya logistiklägen och skapar unika möjligheter som kan aktiveras när tiden är rätt och rätt kund finns på plats.

Brist på mark på rätt läge

I takt med ett växande behov av ny logistisk infrastruktur har etableringstakten av nya logistikanläggningar ökat kraftigt 1 . För att bygga dessa anläggningar krävs stora markytor vilket är bakgrunden till den markbrist som råder idag, särskilt i de mest attraktiva logistikområdena. Då marken i så kallade primelägen är begränsad och den svenska detaljplansprocessen kan uppgå till 5–10 år ska- pas en accelererande utbuds- och efterfrågeproblematik med stigande markpriser som följd. Fastighetsbolag som kan erbjuda kunder etablering på bra logistiklägen har därmed en stark konkurrensfördel.

Catena har under lång tid utvecklat värdefull kompetens för att i tidigt skede identifiera och förvärva attraktiva mark- tillgångar och noggrant kunna följa detaljplansprocessen. Långvariga relationer med kommuner och näringsliv skapar förvärvsmöjligheter och Catenas strukturerade hållbarhets- arbete bidrar till att göra Catena till en attraktiv partner för nya samarbeten.

1 Källa: Cushman & Wakefield.

Ulf Stanley är byggnadsingenjör och har 40 års erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen. På Catena arbetar han med framtagandet av detaljplaner och vidareutvecklingen av vår markbank tillsammans med regionchefer och VD. Han är även delaktig i förvärvsprocessen av ny mark.

– I min roll är det viktigt att vara nyfiken, uthållig och ha erfarenhet. Nyfiken för att veta vad bolaget, kommunerna och kunderna vill med marken och kunna estimera vad som är möjligt utifrån ett markhänseende och därefter optimera detaljplanen. Att vara uthållig är ett måste då tiden att få igenom en detaljplan är lång. Erfarenhet är viktigt eftersom varje detaljplan är unik och processen är något man blir bättre på ju fler detaljplansprocesser man genomgår.

Catena är unika med att ha kunskapen för att driva

KOMPETENS, DETALJPLANER

detaljplanarbetet in-house. Få bolag har förmågan att driva detaljplanarbetet från fastighetsägarens perspektiv och bidra med det i detaljplansprocessen vilket i förlängningen bidrar till förvaltningen och möjligheterna för kunderna.

– Vi har också ekonomisk uthållighet att driva arbetet över lång tid vilket skapar en trygghet hos oss och våra intres- senter. Vidare har vi en lokal förankring i de kommuner där detaljplanearbete pågår och ligger därmed nära våra intres- senter – att selektivt förvärva mark i bästa läge där samtliga intressenter har ett starkt incitament att få igenom en detalj- plan ökar sannolikheten för en framgångsrik process.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 34

VERKSAMHETEN AFFÄRSMODELLEN

Catena är väl positionerade

Catena har en total potentiell markbank om cirka 4,7 miljoner kvm i strategiska logistiklägen, primärt i Sverige. Markbanken består av marktillgångar i egen bok, via option och via joint ventures. Per årets utgång uppgår mark i egen bok till cirka 2,3 miljoner kvm varav cirka 1,3 miljoner kvm är detaljplanelagt.

I normalfallet begränsas affärsrisken genom att mark förvärvas med en option där tillträde till marken sker först när detaljplanen vinner laga kraft. Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark i tidiga skeden med goda möjligheter att få en godkänd detaljplan för etablering av logistikfastigheter. Vid utgången av 2022 var 18 procent av markbanken detaljplanelagd och 49 procent var i en pågående process att få en godkänd detaljplan. Vid en fullt detaljplanelagd markbank uppskattar Catena att den totala byggrättsvolymen uppgår till 1,7 miljoner kvm. Be- fintlig markbank möjliggör en framtida investeringsvolym om uppskattningsvis cirka 16 Mdkr.

Historiskt har Catena befunnit sig på en marginal över marknadens avkast- ningskrav på uppemot 2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. I nuvarande marknad väntas marginalen minska något. I normalfallet startas nya projekt först när vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhetsmarginal.

Varje detaljplan är unik

Större möjliga projekt

Område	Kommun	Total mark- yta, kvm	Ägarandel, %	Prognos byggklar mark
Stockholm Syd	Nykvarn/Södertälje	450 000	100	Omgående
Logistikposition Sunnanå	Burlöv	120 000	100	Omgående
Folkestaleden	Eskilstuna	75 000	100	Omgående
Köpingegården	Helsingborg	46 000	100	Omgående
Mappen	Linköping	40 000	100	Omgående
Logistikposition Katrineholm	Katrineholm	30 000	100	Omgående
Logistikposition Söderåsen	Bjuv	566 000	100	Q1 2024
Örebro Syd	Örebro	920 000	34	Q1 2024
E-City Engelholm	Ängelholm	490 000	100	Q4 2024
Logistikposition Järna	Södertälje	1 000 000	50	Q2 2027
Logistikposition Ramlösa	Helsingborg	154 000		Q2 2023
Logistikposition Tostarp	Helsingborg	345 000		Q1 2027

Ägda/delägda (i urval)

→ Läs mer på nästa uppslag

Detaljplaneprocessen

Ansökan inkommer

Värdeskapande i Catenas markbank – från option och byggrätt till första spadtag för framtidens logistikfastighet.# CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

AFFÄRSMODELLEN

Diskussioner med sökande och berörda på kommunen Plankontoret
Politiken
Utredning av platsen och förutsättningar
Beslut om planstart (kommunstyrelse)
Inför samråd
Beslut om sam- rådsutställning (byggnadsnämnden)
START
UTSTÄLLNING
UTSTÄLLNING
LAGA KRAFT
Inför granskning
Beslut om gransk- ningsutställning (byggnadsnämnden)
Inför antagande
Beslut om antagande (kommunfullmäktige)
Eventuellt överklagande (Mark- och miljödom- stolen)
PLANUPPDRAG
SAMRÅD
GRANSKNING
ANTAGANDE
LAGA KRAFT
Process cirka 1–2 år

Total yta
Potentiell BTA
Potentiell investering

4 700 tkvm
1 700 tkvm
16 000 Mkr

Århus
Göteborg
Kungälv
Horsens
Kolding
Odense
Köpenhamn
Malmö
Helsingborg
Ängelholm
Halmstad
Kungsbacka
Borås
Kristianstad
Växjö
Nässjö
Oskarshamn
Norrköping
Örebro
Hallsberg
Karlstad
Katrineholm
Södertälje
Stockholm
Eskilstuna
Västerås
Morgongåva
Borlänge
Gävle
Sundsvall
Östersund
Umeå
Luleå
Linköping
Jönköping
Hilleröd

Catena har metodiskt under många år förvärvat strategiska markfastig- heter som är framtida pusselbitar i ett växande logistiskt nätverk.

Logistikposition
Järna Södertälje
1 000 000 kvm mark
Inväntar detaljplan

Stockholm Syd
Nykvarn/Södertälje
450 000 kvm mark
Detaljplan godkänd

Örebro Syd (JV, 34%)
Törsjö
920 000 kvm mark
Inväntar detaljplan

E-City Engelholm
Ängelholm
490 000 kvm mark
Inväntar detaljplan

Logistikposition Söderåsen
Bjuv
566 000 kvm mark
Inväntar detaljplan

Logistikposition Ramlösa
Helsingborg
154 000 kvm mark
Detaljplan godkänd

Logistikposition Sunnanå
Malmö
120 000 kvm mark
Detaljplan godkänd

Markbank
Stockholm Syd
Nykvarn kommun
450 000 kvm etablerbar mark
Detaljplan: Klar

Catenas mark på det framväxande området Stockholm Syd i Nykvarn kommun är optimalt placerad intill E20, bara 30 minuter från Stockholm City. Närheten till hamn och flygplats och de exceptionellt korta transport- tiderna inom hela Stockholmsregionen, gör läget extra gynnsamt för verk- samheter med snabba leveranser eller matvarudistribution. Kortare sträckor innebär också mer hållbara leveranser och minskade kostnader för hyresgästerna.

Logistikposition Ramlösa
Helsingborg kommun
154 000 kvm etablerbar mark
Detaljplan: Klar

Helsingborgsregionen är högintressant ur ett logistiskt perspektiv med sin närhet till infrastruktur, befolkningsräckvidd och kompetens. Tillsammans med tredjepartslogistikföretaget Nowaste Logistics tilldelades Catena under hösten 2021 markanvisning för verksamhetsområdet Välluv efter en anbudstävling. Visionen för området är att det ska användas effektivt, utformas estetiskt tilltalande, att höjderna nyttjas och att en hög standard nås vad gäller hållbara lösningar. I anslutande område äger Catena sedan tidigare fastigheten Köpingegården 1 med DHL och Svenska Retursystem som hyresgäster.

Marknad och kommunikation, HR, Hållbarhet	Ekonomi, Finans	VD
Region Göteborg	Affärs- och projekt- utveckling	Förvaltning och försäljning
Region Helsingborg		Region Jönköping
Region Malmö		Region Stockholm

Catenas regioner, uthyrbar yta, tkvm
Region Göteborg, 350
Region Helsingborg, 501
Region Jönköping, 147
Region Malmö, 354
Region Stockholm, 833

→ Se även regionernas utveckling på sidorna 48–49. och fastighetsförteckning på sidorna 50–53.

Positionen som ledande inom logistikfastigheter är till stor del ett resultat av kapaciteten som finns i hela vår organisation och vår förmåga att finnas vid kundernas sida och ut- vecklas parallellt med dem. Utgångspunkten är alltid den gemensamma värdegrunden. Med ett femtiotal medarbetare är Catena en effektiv organisation med mycket korta beslutsvägar. Att företa- get får full utväxling på de erfarenheter och kompetenser som finns inom verksamheten och att affärstrukturen är optimal är affärskritiskt. Catenas verksamhet är indelad i regionala förvalt- ningsorganisationer med en gemensam organisation för affärs- och projektutveckling. Därutöver finns de koncern- gemensamma funktionerna Ekonomi/Finans, HR, Mark- nad/Kommunikation/IR och Hållbarhet. Ekonomi/Finans svarar för den löpande redovisningen som bygger på internationella standarder samt koncernens finansiering. Dessutom ansvarar funktionen tillsammans med VD för koncernens transaktioner. Hållbarhetsfunktionen ansvarar bland annat för att hållbarhetsarbetet rapporteras i enlig- het med aktuell lagstiftning. Ledningen har övergripande ansvar för att verksamheten levererar i enlighet med kon- cernens målsättningar utifrån den långsiktiga strategi som fastställts av styrelsen.

Regional närvaro ger långsiktigt och nära partnerskap

Förvaltningen är organiserad i regionerna Göteborg, Hel- singborg, Jönköping, Malmö (som även omfattar Danmark) och Stockholm (som även omfattar norra Sverige) efter fastigheternas geografiska läge. Inom förvaltningen sker service och kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna identifiera och åtgärda problem men också för att långsiktigt kunna utveckla såväl kundrelationer som fastigheter. Catena arbetar både med interna förvaltare och fastighetstekniker samt externa fastighetsskötare. Regionerna svarar också för utvecklingen av Catenas affär regionalt genom kontakter med det lokala näringslivet och de lokala myndigheterna. På så sätt kan regionerna initiera transaktioner och utveckling. De regionala förvaltnings- organisationerna stöttas av de centrala funktionerna. Den flexibla och kundnära affärsstrukturen ger Catena stora möjligheter att hantera det växande beståndet och ut- veckla verksamheten på såväl lång som kort sikt.

Med värdegrunden som utgångspunkt

Catenas tillväxttakt och framgångar beror till stor del på det samspelta lag av medarbetare som tillsammans arbetar för att nå uppsatta mål. En viktig komponent i arbetet är den gemensamma värdegrunden som alla medarbetare kan använda som utgångspunkt för små och stora beslut. Catena arbetar aktivt med bolagets värdegrund och disku- terar regelbundet vad denna innebär för det dagliga arbetet.

Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa.

Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var- andra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på!

Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som sam- hället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekolo- giskt, socialt och ekonomiskt.

2022 – stark utveckling i en föränderlig värld

Catena uppvisade under 2022 en fortsatt stark utveckling och viktiga nyckeltal som hyresintäkter, driftsöverskott och förvaltningsresultat förbättrades. Catenas främsta framgångsfaktorer är ett starkt varumärke, en omfattande markreserv på strategiska lägen, ständigt aktiv projektutveckling och långsiktig och effektiv förvaltning. Fortsatt stabil kassaflödesutveckling och en hög värdetillväxt gör att Catena kan fortsätta att växa och driva utvecklingen av den skandinaviska logistikfastighetsmarknaden.

Fastighetsbeståndet

Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 31 december 2022, efter transaktioner och fastighetsregleringar, av 125 logistikfastigheter (126) belägna vid viktiga transportleder och befolkningscentra i huvudsak i södra och mellersta Sverige. Den totala uthyrbara arean uppgick till 2 185 tkvm (2 126). Det totala hyresvärdet uppgick till 1 645 Mkr (1 521) och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis till 1 599 Mkr (1 441).

→ Läs mer om Catenas projekt på sidorna 26–33.
→ En fullständig fastighetsförteckning finns på sidorna 50–53.

Intäkter och hyra

Hyresintäkterna under året ökade med 11 procent till 1 544 Mkr (1 387) vilket justerat för engångseffekter motsvarar 711 kr/kvm (665). Årets intäkter är påverkade av engångs- effekt om cirka 6 Mkr. I jämförbart bestånd ökade hyresin- täkterna justerat för engångseffekter med 4,9 procent mot föregående år. Resterande hyresökning avser färdigställda projekt samt effekten av förvärv. Uthyrningsgraden ökade något till 97,2 procent (94,7). Det är ett resultat av strategiskt placerade logistikanläggningar och ett fokuserat och aktivt uthyr- ningsarbete. Av Catenas kontrakterade årshyra utgör intäkter från avtal med en löptid överstigande tre år cirka 70 procent (70) av den totala årshyran. Det innebär stabila intäkter som inte varierar nämnvärt mellan perioder, förutom vid förvärv och försäljning. Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden uppgår till cirka fem och ett halvt år.

Uthyrning och inflyttning

Under året flyttade 60 hyresgäster in med nytecknade kontrakt på en sammanlagd yta om 196 177 kvm. Kontrakts- värde avseende denna inflyttning uppgick till 125 Mkr (91) medan avflyttningen stannade på 40 Mkr (59) för 48 upp- sagda kontrakt med en sammanlagd yta om 62 288 kvm. Det innebär en nettoinflyttning motsvarande ett värde på 85 Mkr (33).

	År 0	År 1	År 2	År 3	År 4	År 5	År 6
Genomsnittlig kontraktstid

	-18	-19	-20-21	-22
Ekonomisk uthyrningsgrad %	0	20	40	60

	-18	-19	-20-21	-22
Mkr	0	6 000	12 000	18 000

Fastighetsbeståndets utveckling	Fastighetsvärde, Mkr
Fastighetsbestånd per region, Mkr	Göteborg, 4 624
	Helsingborg, 5 118
	Jönköping, 1 383
	Malmö, 5 188
	Stockholm, 10 906

FASTIGHETSRÖRELSEN

Kontraktsstruktur

Kontraktsportföljen är långsiktig och hyresgästerna utgörs till övervägande del av stora, solida och väl etablerade före- tag verksamma inom olika sektorer såsom logistik, trans- port samt dagligvaru- och sällanköpshandel.# VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Det minskar risken för kundförluster drivna av kunders obestånd. En betydande del av kundbasen utgörs av e-handelsföretag. Växande kundsegment är också tredjepartslogistiker och kyllagerkunder. Catenas tio största hyresgäster, varav flera av dem hyr lokaler med varierande storlek och kontraktslängd på olika platser, svarade per 31 december 2022 för 44 procent (42) av koncernens kontrakterade hyresintäkter. Den genomsnittliga kvarvarande hyresavtalstiden var på bokslutsdagen fortsatt stabilt lång och uppgick till 5,5 år (5,5). Det är dock värt att notera att många av bolagen representeras av ett antal lokalt beslutande enheter. Tabell över kontraktens förfallostruktur finns på sidan 137, i not 4, Hyresintäkter.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Driftsöverskottet, hyresintäkterna med avdrag för fastighetskostnader och fastighetsadministration, ökade under året med 11 procent till 1 220 Mkr (1 095). Primärt är det en följd av de ökade ytorna, den stabila uthyrningsgraden och effektiviseringar inte minst på energiområdet. Bland annat har Catena fortsatt investera i energibesparande teknik som mer hållbar uppvärmning samt bättre belysnings- och ventilationssystem. Fastighetskostnaderna ökade till -324 Mkr (-292), vilket motsvarar 150 kr/kvm (140). Väsentligt högre elpriser har ökat kostnaden per kWh vilket är huvudanledningen till den högre kostnaden per kvm i jämförelse med förra året. En stor del av kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. Överskottsgraden uppgick sammanfattningsvis till stabila 79 procent (79). Det förekommer säsongsvariationer inom drift och underhåll av fastigheter. Stränga vintrar eller en ovanligt varm sommar kan innebära ökade kostnader. Variationerna uppvägs till viss del av vidarefakturerade kostnader till hyresgästerna. Vintern 2022 var varmare än normalt men det höga elpriset har påverkat resultatet.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar, ökade jämfört med föregående år med 130 Mkr eller 16 procent till 954 Mkr (824). Den största anledningen till det förbättrade förvaltningsresultatet är ett ökat driftsöverskott. Förvaltningsresultatet påverkades också av de finansiella kostnaderna som under året uppgick till -247 Mkr (-236). Nettoeffekten av högre marknadsräntor och omstruktureringar i swapportföljen har inneburit högre kostnader. Läs mer om finansiering på sidorna 54–57.

Årets resultat

Årets resultat minskade till 1 996 Mkr (2 692), vilket är 696 Mkr lägre än föregående år. De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter är 765 Mkr. Realiserad värdeförändring på fastigheter uppgår till 100 Mkr huvudsakligen till följd av försäljning av Ättehögen 2 i Jönköping och Vanda 1 i Stockholm. Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick till 644 Mkr (203). Detta är beroende av att marknadsräntor på löptider motsvarande våra ränte-derivat ökat. De orealiserade värdeförändringarna är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Läs mer om årets resultat på sidorna 126–165, Finansiell information.

Fastighetsbeståndets utveckling

Catenas fastighetsportfölj har successivt utvecklats med fler moderna logistikanläggningar samt byggbar mark med en ökad potential för ytterligare förbättrade förvaltningsresultat.

Förvärv

Catena har under året förvärvat tre markfastigheter till ett sammanlagt värde om 482 Mkr. Två är belägna på Stockholm Syd-området utanför Södertälje och en i Landvetter utanför Göteborg. Catena förvärvade och tillträdde också Halmslätten Fastighets AB:s fastigheter i Halmstad och Umeå som förvärvades för 1 520 Mkr före avdrag för uppskjuten skatt. Avtal tecknades om förvärv av två fastigheter i danska Horsens för totalt 661 Mdkk varav en tillträddes under fjärde kvartalet. Vidare avtalades i december 2022 om ett förvärv av två fastigheter, värderade till 500 Mkr, från ICA Fastigheter via en sale and leaseback transaktion.

Investeringar

Löpande investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter har gjorts med 1 418 Mkr. Den största investeringen i befintliga fastigheter under året har skett i Plantehuset 3 på Logistikposition Tostarp utanför Helsingborg där Catena under kvartalet färdigställde ett nytt distributionslager om 16 200 kvm samt en tillbyggnad på 5 000 kvm. Vidare har större markförberedande arbete skett på en del av Dansered 1:66 vid Landvetters flygplats. Även större nybyggnation har skett på Bunkagården Mellersta 1 i Helsingborg där Catena uppfört ett logistiklager om 16 500 kvm med PostNord som hyresgäst.

Avyttringar

Under året har Catena avyttrat två mindre markfastigheter i Umeå. Vidare avyttrades fem fastigheter, av äldre karaktär och med begränsad utvecklingspotential, i Jönköping, Trelleborg, Kista och Växjö. Det sammantagna fastighetsvärdet uppgick till 906 Mkr, se not 12 Förvaltningsfastigheter.

Orealiserade värdeförändringar

Året inleddes i en positiv konjunktur med fortsatta värdehöjningar. Vid krigsutbrottet i Ukraina och genom dess följder, såsom inflation, dyrare energi och högre räntor, uppstod ökade driftskostnader och högre avkastningskrav. Detta ledde till värdeminskningar i slutet av året. Sammanfattningsvis uppstod orealiserade värdeförändringar på Catenas fastigheter som en effekt av något förändrade direktavkastningskrav, indexjusteringar, väl genomförda projekt och omförhandlade hyreskontrakt och uppgick under 2022 till 765 Mkr. Detta motsvarar 2,9 procent av värdet före justering.

Närståendetransaktioner

I årets resultat ingår mindre närståendetransaktioner med Hansan AB och Evidens BLW AB.

Aktuell intjäningsförmåga

	Mkr
	2022	2021
Hyresintäkter	1 740	1 473
Fastighetskostnader	-345	-321
Driftsöverskott	1 395	1 152
Central administration	-47	-39
Andel i resultat från intresseföretag	0	0
Finansnetto	-320	-212
Tomträttsavgälder	-8	-10
Förvaltningsresultat	1 020	891
Årets skatt	-210	-184
Årets resultat	810	707

Nyckeltal

	%
	2022	2021
EPRA NIY (initial direktavkastning)	4,8	4,9
EPRA ”topped-up” (normaliserad)	5,0	5,1

	kr per aktie
	2022	2021
Årets resultat, kr per aktie	16,2	17,2
Antal utestående aktier, miljoner	49,9	41,2

I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 12-månaders basis. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändringar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld med avdrag för aktiverad ränta i normal projektvolym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats.

Catena presenterar här direktavkastning i form av ”Net Initial Yield (NIY)” och ”Topped-up Net Initial Yield” i enlighet med EPRA:s definitioner. Båda nyckeltalen beräknas utifrån Förvaltningsfastigheter enligt koncernens balansräkning med tillägg för ägd andel av förvaltningsfastigheter i joint ventures och efter avdrag för utvecklingsmark och ännu ej färdigställda projekt. Net initial yield (NIY) baseras på kontrakterad årshyra för fastigheter i egen portfölj samt vår andel av kontrakterad årshyra i fastigheter ägda i joint ventures efter avdrag för instegsrabatter. Från dessa årshyror görs avdrag för förväntade drifts- och underhållskostnader och fastighetsadministration. Det på detta sätt beräknade driftsöverskottet skiljer sig från ”Aktuell intjäningsförmåga” framförallt genom att kontrakterad årshyra och kostnader för ännu ej färdigställda projekt ej räknas med. I beräkningen av EPRA ”topped-up” NIY används kontrakterad årshyra utan avdrag för initiala rabatter.

Marknadsutsikter

Utvecklingen för logistikfastigheter

Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala megatrender där bland annat flytten av varor behöver ske snabbare, mer effektivt och hållbart. En ökande befolkning tillsammans med urbanisering skapar nya behov av moderna logistikfastigheter för att försörja framförallt de växande städerna. Det, tillsammans med digitaliseringstrenden, har förändrat människors konsumentbeteenden och preferenser vilket accelererar behovet av ny infrastruktur.

---

GRAFIK

Mkr

• 0 500 1 000 1 500
• -18 -19 -20-21 -22
• Driftsöverskott

Mkr

• -100 -50 0 50 100 150
• -18 -19 -20-21 -22
• In- och utflyttning
• In
• Ut
• Netto

Mkr

• 0 400 800 1 200 1 600
• % 0 25 50 75 100
• -18 -19 -20-21 -22
• Hyresintäkter och överskottsgrad
• Hyresintäkter
• Överskottsgrad

Mkr

• 0 200 400 600 800 1 000
• -18 -19 -20-21 -22
• Förvaltningsresultat och kassaflöde före förändring av rörelsekapital
• Förvaltningsresultat
• Kassaflöde före förändring i rörelsekapital

---

Kundgrupper, kontraktsvärde

Catenas 10 största kunder per 31 december 2022, kontraktsvärde

1. DHL, 11%
2. PostNord, 7%
3. ICA, 6%
4. Martin & Servera, 6%
5. Boozt, 3%
6. Nowaste Logistics, 3%
7. Intervare, 2%
8. Dagab, 2%
9. Menigo, 2%
10. NTG, Nordic Transport Group, 2%

Kundsegment

• Logistik och transport, 40%
• Dagligvaror, 23%
• Sällanköpsvaror, 17%
• Sjukvård, 4%
• Bygg och inredning, 3%
• Industri, 3%
• Paketering, 2%
• Statlig, 2%
• Övrigt, 6%

I Ängelholms kommun äger och förvaltar Catena det ledande e-handelsbolaget Boozt AB:s centrallager. Lagret inhyser en av världens största AutoStore-lösningar.# VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Dessa mega-trender gynnar e-handeln som i Sverige har vuxit från 14 Mdkr i försäljningsvolym 2006 till 130 Mdkr 2021. Idag står e-handeln för 15 procent av den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige. PostNord uppskattar att vid 2030 kommer den siffran vara uppe i 30 procent. Det innebär ökande gods- och varuflöden och därmed ett starkt behov av moderna logistikanläggningar. Synen på logistikfastighetssegmentet har förändrats i takt med den ökade efterfrågan på logistikanläggningar hos e-handelsbolag, tredjepartslogistikföretag och kyl- förvaringsbolag. Processen för att konvertera mark för att etablera logistikfastigheter kan uppgå till 5–10 år och vär- deringarna stiger när utbudet av moderna logistikfastig- heter i rätt lägen begränsas. Tillsammans med en ökad transaktionsvolym i form av en tilltagande andel interna- tionella investerare har detta bidragit till att avkastnings- kraven för logistikfastigheter har minskat kraftigt senaste åren. Catena förutspådde detta paradigmskifte och är därför ett ledande logistikfastighetsbolag med modernt och växande fastighetsbestånd.

Makroutveckling

Catena är en aktiv part på finansmarknaderna för att finansiera både organiska och icke organiska tillväxtini- tiativ till en attraktiv säkerhetsmarginal och goda villkor. Vi påverkas av den makroekonomiska utvecklingen och följer därför noggrant hur den utvecklas. Under året har krigsutbrottet i Ukraina lett till en avvaktande hållning på obligationsmarknaderna, vilket tillsammans med ökade inflationsförväntningar har drivit räntorna uppåt. Central- bankerna med amerikanska Federal Reserve i spetsen har bedrivit en aggressiv räntehöjningscykel för att stävja inflationstakten. Som följd av högre inflation och räntor indikerar flera makroindikatorer risk för recession. Catena har en stark ställning finansiellt och mot bakgrund av att merparten av hyreskontrakten är inflationsindexerade ger det en säkring mot högre drifts- och räntekostnader. Tillsammans med en positiv långsiktig strukturell trend ger det bolaget goda förutsättningar att hantera ökade räntekostnader.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 45

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Fastighetsvärdering

Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna.

Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter

Per den 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet för Catenas förvaltningsfastigheter till 27 219 Mkr. De oreali- serade värdeförändringarna uppgick under året till 765 Mkr och har främst uppstått som en effekt av något förändrade direktavkastningskrav, indexhöjning av hyror, väl genom- förda projekt och ett bra uthyrnings- och förvaltnings- arbete.

En beprövad värderingsmodell

Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Den interna värderingen baseras på en 10-årig kassa- flödesmodell för varje enskild fastighet som beräknar nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsför- måga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedöm- ning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknads- hyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader.

Väsentliga variabler

Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet en väsentlig variabel vid värdering. I avkastningskravet ingår antaganden om bland annat realränta och riskpremie. Riskpremien bestäms bland annat av fastighetens läge, användningsområde och hyresgäststruktur. Avkastnings- kravet baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden i perioden. Som kalkylränta används fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig inflation.

För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per kvartal. Under året har Cushman & Wakefield, Newsec och CBRE värderat cirka 89 procent av beståndet, motsvarande ett värde om 24,1 Mdkr. Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm- ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges van- ligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden om +/-10 procent per fastighet. I ett samlat bestånd antas avvi- kelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra.

Sammanfattning

	Värde
Värdetidpunkt	31 december 2022
Verkligt värde	27 219 Mkr
Kalkylperiod	10 år
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde	4,60–7,00%
Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde	5,40%
Kalkylränta	6,80–9,20%
Långsiktig vakans	Normalt 3–10%
Inflationsutveckling	Normalt 2%

Fastighetsbestånd	Mkr	Verkligt värde	Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång	23 400	126
Förvärv	1 2398	6
Nybyggnation	2 819
Investering i befintliga fastigheter, ny yta	2 121
Investering i befintliga fastigheter, annat	2 93
Hyresgästanpassningar	2 385
Försäljningar	-906	-7
Omräkningsdifferenser	144
Orealiserade värdeförändringar	765
Fastighetsbestånd vid årets utgång	27 219	125
Totala investeringar	3 816
Investeringar via förvärv av aktier	-2 258
Investeringar enligt kassaflödesanalys	1 558

1) Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktions- kostnader.
2) Varav aktiverad ränta 10 Mkr (4).

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 46

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Snesholm 1:16 i Heby kommun. På bilden syns nätapoteksbolaget Apoteas centrallager som servar hela landet.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 47

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Regionernas utveckling

Kommentarer till 2022

Fyra nya logistikanläggningar färdigställdes i regionen under året:
• I Helsingborg färdigställdes ett nytt lager åt PostNord om 16 500 kvm på Ättekulla indu- striområde.
• På Logistikposition Tostarp i Helsingborg färdigställdes ett nytt lager om 15 000 kvm samt en tillbyggnad om 5 100 kvm åt Nowaste Logistics.
• I Kristianstad färdigställdes ett mindre lager om 500 kvm åt Lindab.
• Solcellsanläggning installerades på Bunka- gården M1 i Helsingborg och biodiversitets- projekt genomfördes på Plantehuset 3 i Helsingborg.

Prioriteringar 2023

• Färdigställa ett nytt lager om 6 900 kvm åt Carepa på E-city i Ängelholm.
• Färdigställa en tillbyggnad om 1 600 kvm åt Smart Retur på Köpingegården 1 i Helsing- borg.
• Genomföra fler solcells- och energiprojekt.
• Påbörja byggnation av Logistikposition Ramlösa i Helsingborg som innebär cirka 78 000 kvm nya logistikytor som skall uppföras under 2023–2025.

Nyckeltal 2022

Nyckeltal	2022	2021	Förändr.%
Överskottsgrad, %	84	83	1,2
Kontrakterad årshyra, Mkr	257	201	27,9
Hyresvärde, Mkr	260	209	24,4
Förvaltnings- resultat, Mkr	147	109	34,9
Uthyrbar yta, tkvm	350	297	17,8
Antal fastigheter	20	18	11,1
Antal kontrakt	58	51	13,7

Nyckeltal 2022

Nyckeltal	2022	2021	Förändr.%
Överskottsgrad, %	78	77	1,3
Kontrakterad årshyra, Mkr	314	276	13,8
Hyresvärde, Mkr	322	286	12,6
Förvaltnings- resultat, Mkr	166	157	5,7
Uthyrbar yta, tkvm	501	461	8,7
Antal fastigheter	26	26	0,0
Antal kontrakt	130	126	3,2

GÖTEBORG

Kontakt Jonas Arvidsson, regionchef Göteborg jonas.arvidsson@catena.se
Kontakt Göran Jönsson, regionchef Helsingborg goran.jonsson@catena.se

HELSINGBORG

Kontakt Johan Franzén, Affärs- och fastighetschef johan.franzen@catena.se

Catenas förvaltning drivs utifrån de fem regionerna Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Malmö (som även omfattar Danmark) samt Stockholm (som även omfattar norra Sverige). Regionerna ansvarar för service och kontakt med hyres- gästerna samt att utveckla såväl kundrelationer som lokaler. Regionerna svarar vidare för utvecklingen av Catenas affär regionalt genom kontakter med lokalt näringsliv och myndigheter. På så sätt kan transaktioner och utveckling initieras regionalt.

Kommentarer till 2022

• Tecknat avtal om köp av fastighet i Arendal, Göteborg med ICA som hyresgäst.
• Hyresgästen Storex utökade sin yta på Bulten 1 i Kungälv.
• Takbyte, LED-belysning och ett antal energi- minskande åtgärder på Hevea 3 i Borås. Fas 2 för energiprojekt på Fördelaren 1 Kungälv med bland annat drifttagning av solceller.
• Biodivesitetsprojekt genomförda på Vind- tunneln 1 och 2 i Borås.
• Flera fastigheter miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use under året.
• Klart med Menigo och MM-Sport som flyttar in på Logistikposition Landvetter 2024. Byggstart i januari 2023 för båda byggnaderna.

Prioriteringar 2023

• Etablera hyresgäster för byggnad C på Logistikposition Landvetter.
• Fokus på förvärv av fastigheter eller mark- köp på bra lägen samt projektutveckling på befintliga byggrätter inom eget bestånd.
• Fler biodiversitetsprojekt på befintliga fast- tigheter, ökad takt på solcellsinstallationer, energibesparande åtgärder och transferera fastigheter från låg till hög energiklass.# AFFÄRS- OCH FASTIGHETSCHEF

Utöver fortsatt utveckling av såväl markbank som fastighetsbestånd ligger vårt fokus på att accelerera utrullningen av effektiva miljö- och energiåtgärder.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

48

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Hyresintäkter

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	40	80	120	120

Driftsöverskott

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	-22	-20	-18	-16	-14

Hyresintäkter

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	70	140	210	280

Driftsöverskott

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	-20	-15	-10	-5	0

Hyresintäkter

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	130	260	390	520

Driftsöverskott

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	-12	-9	-6	-3	0

Fastighetsvärde

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	400	800	1200	1600

Uthyrningsgrad

	-18	-19	-20	-21	-22
%	0	20	40	60	80

Fastighetsvärde

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	100	200	300	400

Uthyrningsgrad

	-18	-19	-20	-21	-22
%	0	20	40	60	80

Fastighetsvärde

	-18	-19	-20	-21	-22
Mkr	0	2000	4000	6000	8000

Uthyrningsgrad

	-18	-19	-20	-21	-22
%	0	20	40	60	80

Nyckeltal

Nyckeltal	2022	2021	Förändr.%
Överskottsgrad, %	76	73	4,1
Kontrakterad årshyra, Mkr	85	122	-30,3
Hyresvärde, Mkr	87	130	-33,1
Förvaltnings- resultat, Mkr	55	65	-15,4
Uthyrbar yta, tkvm	147	228	-35,5
Antal fastigheter	10	13	-23,1
Antal kontrakt	15	66	-77,3

Nyckeltal

Nyckeltal	2022	2021	Förändr.%
Överskottsgrad, %	71	73	-2,7
Kontrakterad årshyra, Mkr	313	286	9,4
Hyresvärde, Mkr	320	293	9,2
Förvaltnings- resultat, Mkr	131	165	-20,6
Uthyrbar yta, tkvm	354	346	2,3
Antal fastigheter	23	23	0,0
Antal kontrakt	54	59	-8,5

Nyckeltal

Nyckeltal	2022	2021	Förändr.%
Överskottsgrad, %	82	83	-1,2
Kontrakterad årshyra, Mkr	630	557	13,1
Hyresvärde, Mkr	656	603	8,8
Förvaltnings- resultat, Mkr	380	355	7,0
Uthyrbar yta, tkvm	833	794	4,9
Antal fastigheter	46	46	0,0
Antal kontrakt	199	197	1,0

JÖNKÖPING

Kontakt Jonas Arvidsson, regionchef Jönköping
jonas.arvidsson@catena.se

Kommentarer till 2022

• Avtal tecknat med Elgiganten om nyproduktion om 86 000 kvm, inflyttning Q2 2024, på Hyltena 1:98, vid Torsvik, Jönköping.
• DHL hyr Barnarps Kråkebo 1:56 i Jönköping. Utveckling av fastigheten och den byggrätt som finns.
• Renodlat försäljning av tre fastigheter, Fröträdet 1 i Växjö samt Ättehögen 2 och Älghunden 3 i Jönköping.
• Biodiveritetsprojekt påbörjade på Tahe 1:64, Barnarps Kråkebo 1:56 och 1:44 i Jönköping samt på Lagret 1 och 4 i Nässjö.
• Energiprojekt för att ta bort oljeeldning som spetsvärme på Barnarps Kråkebo 1:44 i Jönköping.
• Miljöcertifieringar enligt BREEAM In-Use påbörjades på ett flertal fastigheter.

Prioriteringar 2023

• Tillväxt i regionen via förvärv av fastigheter eller av mark för egen projektutveckling.
• Renodling av fastighetsportföljen till modern logistik med fokus hållbarhet.
• Fortsatt stort fokus på biodiversitet, miljöcertifieringar och energiprojekt.

MALMÖ

Kontakt Fredrik Renå, regionchef Malmö
fredrik.rena@catena.se

Kommentarer till 2022

• Avtal/förvärv av två nybyggda fastigheter i Horsens, Danmark. Hyresavtal på tio år med DKI Logistics.
• Sålt Terminalen 1 i Trelleborg till kommunen.
• Installerat solcellsanläggning samt laddanläggning till Chefs Culinar på Logistikposition Sunnanå utanför Malmö.
• Sunnanå 12:51 i Malmö miljöcertifierad enligt Miljöbyggnad Silver.
• 10-årigt avtal tecknat med Rekomo på Morup 5, Malmö.
• Påbörjat installation av större mät-, styr- och reglersystem för några byggnader på Logistikposition Sunnanå samt Tågarp 16:17 i Arlöv.
• Markprojekt för parkering för distributionslastbilar på fastigheten Tågarp 16:17 i Arlöv.
• Påbörjat utbyte av gasvärme i Vamdrup, Danmark.

Prioriteringar 2023

• Fler miljöcertifieringar. Installera styr- och övervakningssystem i flera byggnader. Installera fler solcellsanläggningar och genomföra biodiversitetsprojekt.
• Utöka personalstyrkan i regionen.
• Etablera hyresgäster för Logistikposition Sunnanå och för återstående mark på Lodjagatan i Malmö.
• Utveckla den danska verksamheten. Utfasning av gas på några fastigheter i Danmark.

STOCKHOLM

Kontakt Tobias Karlsson, regionchef Stockholm
tobias.karlsson@catena.se

Kommentarer till 2022

• Tillbyggnad av 6 000 kvm frys till Coop i Enköping (Stenvreten 8:33). Nytt hyresavtal till 2037. Fastigheten miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use.
• Nybyggnation åt SGD i Norrköping på befintlig fastighet Statorn 31. Inflyttning 2023 med ett 19-årigt hyresavtal. På samma fastighet har även avtalet med största hyresgästen All Office (13 000 kvm) omförhandlats för kommande 5 åren.
• Orkla och LitePaq fyller vakanser i Karlstad (sammanlagt 9 000 kvm).
• Försäljning av fastigheten Vanda 1 i Kista.
• Avtal om förvärv av fastigheten Viby 19:106 i Upplands-Bro med ICA som hyresgäst.
• Miljöcertifiering av Mätaren 6 där vi installerat bergvärme, 180 kW batterilagring och 500 kWp solcellsanläggning.
• Två biodiversitetsprojekt på fastigheterna Mätaren 6 samt Batteriet 7 och 8 i Umeå.

Prioriteringar 2023

• Påbörja två nybyggnationer i regionen.
• Etablera rätt hyresgäst/inleda nybyggnation till Stockholm Syd.
• Inleda fastighetsutvecklingsprojekt på fastigheterna Dikartorp 3:12 samt Vasslan 1 i Stockholm.
• Miljöcertifiera 10 byggnader samt installera/beställa 7 MW solceller.

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

49

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Fastighetsförteckning Regionvis per den 31 december 2022

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

50

Region Göteborg

Typ, kvm	Fastighet	Postadress	Adress	Värde- år	Tax.- värde, tkr	Hyres- värde, tkr	Kontr. hyra, tkr	Logistik- lager	Distri- bution	Terminal	Övrigt	Totalt
	Göteborg
1	Vindtunneln 1	Borås	Vevgatan 18	2002	74 901	10 758	10 758	16 897	0	0	0	16 897
2	Dansered 1:66	Härryda	Flygplatsvägen		0	0	0	0	0	0	0	0
3	Backa 97:10	Hisings Backa	Exportgatan 43	1979	57 901	10 546	10 546	13 983	0	0	0	13 983
4	Varla 6:15	Kungsbacka	Kabelgatan 5	1980	88 611	16 635	15 834	24 974	0	0	0	24 974
5	Vindtunneln 2	Borås	Segloravägen 6	2006	80 200	9 704	9 704	16 391	0	0	0	16 391
6	Källbäcksryd 1:408	Brämhult	Tvinnargatan 17	1990	5 111	636	636	1 247	0	0	0	1 247
7	Björröd 1:205	Landvetter	Västra Björröds- vägen 4	2018	26 927	6 557	6 557	3 380	0	0	0	3 380
8	Backa 23:2	Hisings Backa	Exportgatan 20 A	2006	36 400	5 624	5 624	3 984	0	0	0	3 984
9	Generatorn 11	Mölndal	Aminogatan 32 C	2006	13 545	2 893	2 893	1 995	0	0	0	1 995
10	Klarinetten 1	Mölndal	Arnegårdsgatan 12	2007	25 800	6 214	6 214	4 257	0	0	0	4 257
11	Muttern 6	Kungälv	Bilgatan 25	2010	49 870	5 330	5 330	8 000	0	0	0	8 000
12	Åre 92	Borås	Bergkantsgatan 6	2021	24 000	17 755	17 755	38 293	0	0	0	38 293
13	Hevea 3	Borås	Norra Däckvägen 4	1986	47 044	10 028	8 159	19 519	0	0	0	19 519
14	Björröd 1:208	Landvetter	Björrödsvägen 13	2021	35 437	5 219	5 219	7 550	0	0	0	7 550
15	Vrangelsro 5:4	Holm	Fraktgatan 2	2009	231 480	42 717	42 717	49 980	0	0	0	49 980
16	Backa 23:5	Hisings Backa	Exportgatan 14-16	2013	49 263	18 085	18 085	7 670	7 659	0	0	15 329
17	Fördelaren 1	Kungälv	Truckgatan 15	1979	264 733	34 211	34 211	54 000	0	0	0	54 000
18	Bulten 1	Kungälv	Bultgatan 27	1997	90 344	17 187	16 624	23 090	0	0	0	23 090
19	Solsten 1:102	Mölnlycke	Fibervägen 2-8	1987	128 498	37 543	37 543	44 727	0	0	0	44 727
20	Backa 23:9	Hisings Backa	Exportgatan 20	2009	16 683	2 507	2 507	1 824	0	0	0	1 824
Totalt Region Göteborg					1 346 748	260 150	256 917	272 898	7 659	0	0	349 420

Region Helsingborg

Typ, kvm	Fastighet	Postadress	Adress	Värde- år	Tax.- värde, tkr	Hyres- värde, tkr	Kontr. hyra, tkr	Logistik- lager	Distri- bution	Terminal	Övrigt	Totalt
	Helsingborg
21	Plantehuset 3	Helsingborg	Mineralgatan 14-17	2019	168 617	69 441	69 441	80 769	18 300	0	0	99 069
22	Remmen 1	Åstorp	Ji-Te Gatan 9 / Persbogatan 1	1985	14 346	4 037	3 596	6 782	0	0	0	6 782
23	Lejonet 6	Åstorp	Bangatan 7	1973	3 068	1 002	1 002	1 785	0	0	0	1 785
24	Lejonet 7	Åstorp	Bangatan 9 A	1997	9 566	1 953	1 953	3 624	0	0	0	3 624
25	Köpingegården 1	Helsingborg	Trintegatan 13,15	2004	122 991	27 287	27 287	14 403	0	0	24 522	38 925
26	Kopparverket 11	Helsingborg	Stormgatan 11	2007	114 400	7 824	7 824	26 600	0	0	0	26 600
27	Plantehuset 2	Helsingborg	Mineralgatan 11	2011	13 607	4 321	4 321	4 694	0	0	0	4 694
28	Hästhagen 4	Helsingborg	Landskronav 5, 7 / Rännarbanan 30	2008	105 800	33 221	31 127	50 823	0	0	0	50 823
29	Förmannen 4	Ängelholm	Transportgatan 13	1993	63 871	12 942	12 942	22 241	0	0	0	22 241
30	Misteln 1	Åhus	Täppetleden 1	2011	9 332	1 591	1 591	1 900	0	0	0	1 900
31	Rebbelberga 26:37	Ängelholm	Framtidsgatan 3	2007	60 936	9 535	9 535	15 960	0	0	0	15 960
32	N:a Varalöv 31:11	Ängelholm	Produktionsvägen 10 m.fl.	2018	206 320	54 578	54 578	82 556	0	0	0	82 556
33	Kärra 1:23	Ängelholm	Helsingborgsvägen 528	1929	2 010	168	168	200	0	0	0	200
34	Norra Varalöv 31:5	Ängelholm	Produktionsvägen 11	2011	7 908	1 942	1 942	4 056	0	0	0	4 056
35	Rebbelberga 26:38	Ängelholm	Framtidsgatan 5	1998	4 659	792	792	849	0	0	0	849
36	Vångagärdet 20	Helsingborg	Landskronavägen 23, 25 A o B	1974	95 754	28 402	23 635	25 690	0	0	0	25 690
37	Arnulf Öfverland 1	Kristianstad	Estrids Väg 2	1997	2 800	1 414	1 414	2 722	0	0	0	2 722
38	Kärra 1:9	Ängelholm	Helsingborgsvägen 496		Mark	78	78	0	0	0	239	239
39	Vrams Gunnarstorp 1:15	Bjuv	Mark		10 641	28	28	0	0	0	0	0
40	Broby 57:5	Åstorp	Bronsgatan 11	2021	42 484	11 444	11 444	10 800	0	0	0	10 800
41	Konen 5	Halmstad	Kristinehedsvägen 16	2011	5 082	1 153	1 153	727	0	0	0	727
42	Hammaren 1	Klippan	Stackarpsvägen 8	1977	23 357	6 165	5 766	18 456	0	0	0	18 456
43	Hammaren 2	Klippan	Stackarpsvägen 10	2002	68 550	17 619	17 619	32 550	0	0	0	32 550
44	Bunkagården Mellersta 2	Helsingborg	Bunkagårdsgatan 5 Spec		0	12 006	12 006	28 250	0	0	0	28 250
45	Fräsaren 12	Halmstad	Fräsaregatan 6 Spec		0	4 191	4 191	5 435	0	0	0	5 435
46	Bunkagården Mellersta 1	Helsingborg	Bunkagårdsgatan 1	2022	25 200	8 786	8 786	16 478	0	0	0	16 478
Totalt Region Helsingborg					1 194 665	321 921	314 220	300 778	18 300	0	48 257	501 411

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

51

VERKSAMHETEN FASTIGHETSRÖRELSEN

Typ, kvm

• ... (rest of the table continues on the next page)# CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FASTIGHETSRÖRELSEN

Typ, kvm	Fastighet	Postadress	Adress	Värde- år	Tax.- värde, tkr	Hyres- värde, tkr	Kontr. hyra, tkr	Logistik- lager	Distri- bution	Terminal	Övrigt	Totalt
Jönköping
47	Barnarps-Kråkebo 1:44	Jönköping	Möbelvägen 39	2019	128 116	12 745	12 745	34 126	0	0	0	34 126
48	Lagret 1	Nässjö	Terminalgatan 6	2004	66 224	21 937	21 937	0	24 404	0	0	24 404
49	Lagret 4	Nässjö	Terminalgatan 6	2016	44 795	9 138	9 138	15 252	0	0	0	15 252
50	Tahe 1:64	Taberg	Målövägen 2	1980	113 854	20 333	19 132	41 800	0	0	0	41 800
51	Barnarps-Kråkebo 1:56	Jönköping	Stolsvägen 2	2001	22 156	2 936	2 936	4 030	0	0	0	4 030
52	Postiljonen 1	Växjö	Nylandavägen 2	1998	17 477	6 503	6 503	0	6 702	0	0	6 702
53	Däcket 1	Oskarshamn	Lövgrensvägen 4	Spec	0	1 432	1 432	0	2 908	0	0	2 908
54	del av Hyltena 1:98	Jönköping	Moliden 22	Mark	0	0	0	0	0	0	0	0
55	Rockan 2	Värnamo	Torpvägen 2	Spec	0	5 755	5 755	0	9 809	0	0	9 809
56	Smeden 1	Växjö	Ljungadalsgatan 10	Spec	0	5 675	5 675	0	8 210	0	0	8 210
Totalt Region Jönköping					392 622	86 453	85 252	95 208	24 404	27 629	0	147 241
Malmö
57	Sunnanå 12:51	Arlöv	Flansbjersvägen 10 och 12	Spec	0	22 947	22 947	18 794	0	0	0	18 794
58	Sunnanå 12:52	Arlöv	Flansbjersvägen 13-18	2018	337 600	61 283	61 283	54 141	0	0	0	62 503
59	Sockret 4	Malmö	Lodgatan 9-13/ Tånggatan 4	Mark	19 000	0	0	0	0	0	0	0
60	Tågarp 16:22	Arlöv	Företagsvägen 14	1974	31 400	7 302	7 270	9 849	0	0	0	9 849
61	Sunnanå 5:16	Arlöv	Mark	2 279	0	0	0	0	0	0	0	0
62	Morup 5	Malmö	Kosterögatan 12-14	Spec	0	21 356	14 504	0	24 931	0	0	24 931
63	Lokesvej 18	Hilleröd	Lokesvej 18	0	0	6 141	6 141	0	4 176	0	0	4 176
64	Kometvej 15	Horsens	Kometvej 15	0	0	4 628	4 628	0	4 484	0	0	4 484
65	M.P Allerups Vej 61	Odense	M.P Allerups Vej 61	0	0	4 138	4 138	0	2 340	0	0	2 340
66	Hammerholmen 47-49	Hvidovre	Hammerholmen 47-49	0	0	14 209	14 209	16 489	0	0	0	16 489
67	Kokbjerg 15	Kolding	Kokbjerg 15	0	0	12 895	12 895	15 327	0	0	0	15 327
68	Norddigesvej 3	Risskov	Norddigesvej 3	0	0	3 295	3 295	4 497	0	0	0	4 497
69	Bavnevej 13	Vamdrup	Bavnevej 13	0	0	12 245	12 245	0	26 841	0	0	26 841
70	Kokmose 2-6	Kolding	Kokmose 2-6	0	0	5 990	5 990	10 686	0	0	0	10 686
71	Egeskovvej 20	Horsens	Egeskovvej 20	0	0	21 744	21 744	31 900	0	0	0	31 900
72	Bronsringen 1 & 3	Oxie	Bronsgjutaregatan 4	2008	54 000	8 971	8 971	5 510	0	0	0	5 510
73	Tågarp 16:17	Arlöv	Lagervägen 4	1978	159 946	42 780	42 326	47 682	0	0	0	47 682
74	Kornmarksvej 1	Bröndby	Kornmarksvej 1	0	0	52 531	52 531	0	47 121	0	0	47 121
75	Slätthög 6	Malmö	Olsgårdsgatan 8 B	2014	25 317	2 982	2 982	3 158	0	0	0	3 158
76	Tankbilen 9	Trelleborg	Godsvägen 9	2008	35 821	5 835	5 835	8 700	0	0	0	8 700
77	Olsgård 4	Malmö	Olsgårdsgatan 11	2018	15 895	1 922	1 922	1 526	0	0	0	1 526
78	Slätthög 4	Malmö	Olsgårdsgatan 8 A	2015	20 602	3 173	3 173	2 848	0	0	0	2 848
79	Slätthög 1	Malmö	Olsgårdsgatan 6	2015	36 967	3 909	3 584	4 486	0	0	0	4 486
Totalt Region Malmö					738 827	320 278	312 614	117 828	190 385	45 635	0	353 848
Stockholm
80	Tuvängen 1	Södertälje	Morabergsvägen 25	2000	21 128	2 996	2 996	2 640	0	0	0	2 640
81	Dikartorp 3:12	Järfälla	Passadvägen 8, 10	2002	185 173	26 069	26 069	29 585	0	0	0	29 585
82	Nattskiftet 11	Hägersten	Elektrav 11-23/ Drivhjulsv 42	1996	11 165	45 091	44 422	25 617	0	0	0	25 617
83	Slottshagen 2:1	Norrköping	Kommendantvägen 5	Spec	0	10 903	9 350	15 126	0	0	0	15 126
84	Sothönan 3	Katrineholm	Industrigatan 7, 11 / Terminalgatan 3	1986/ 2019	24 646	17 035	17 035	12 352	0	14 840	0	27 192
85	Terminalen 1	Hallsberg	Hallsbergsterminalen 12-20	Spec	0	13 127	13 127	0	0	25 850	0	25 850
86	Jordbromalm 4:33	Haninge	Lillsjövägen 19	2005	165 776	18 775	18 775	23 847	0	0	0	23 847
87	Skogskojan 1	Östersund	Grindvägen 3	Spec	0	4 203	4 203	0	0	3 466	0	3 466
88	Drivremmen 1	Hägersten	Drivhjulsv 17/ Västberga Allé 41	Spec	0	28 434	28 434	0	0	33 123	0	33 123
89	Ekeby 2:2	Eskilstuna	Folkestaleden 3	1976	4 185	3 722	3 722	0	0	7 976	0	7 976
90	Batteriet 7 & 8	Umeå	Spårvägen 26 A o B	Spec	0	2 005	2 005	0	0	4 376	0	4 376
91	Målås 4:4	Sundsvall	Förmanslänken 9a	Spec	0	3 920	3 920	0	0	8 120	0	8 120
92	Östanvinden 5	Karlstad	Östanvindsgatan 4	1983	3 155	905	905	0	1 330	0	0	1 330
93	Basfiolen 7	Norrköping	Moa Martinsons Gata 10 A	1983	4 957	611	611	0	1 318	0	0	1 318
94	Vasslan 1	Årsta	Sockengränd 2	1986	51 635	6 783	6 783	0	5 431	0	0	5 431
95	Värdshuset 3	Sundsvall	Värdshusvägen 5	1985	3 677	913	913	0	1 512	0	0	1 512
96	Sörby Urfjäll 38:2	Gävle	Elektrikergatan 4	1990	5 496	900	900	0	1 427	0	0	1 427
97	Källstalöt 1:6, 1:7	Eskilstuna	Brunnsta 19	1975	81 070	20 131	20 131	32 200	0	0	0	32 200
98	Stenvreten 8:33	Enköping	Varggatan 17	2010	49 000	16 578	16 578	10 873	0	0	0	10 873
99	Rosersberg 11:81	Rosersberg	Metallvägen 31	2006	172 400	22 485	22 485	30 045	0	0	0	30 045
100	Rosersberg 11:116	Rosersberg	Metallvägen 60	2013	104 200	10 155	10 155	10 171	0	0	0	10 171
101	Statorn 31	Norrköping	Malmgatan 14	1972	59 600	12 675	12 147	15 708	0	0	0	15 708
102	Törsjö 2:49	Örebro	Paketvägen 1, 3	2004	207 768	31 251	31 251	56 955	0	0	0	56 955
103	Mosås 4:66	Örebro	Paketvägen 10	Spec	0	8 336	8 336	8 885	0	0	0	8 885
104	Mosås 4:57	Örebro	Paketvägen 6	1970	39 517	4 637	4 607	12 089	0	0	0	12 089
105	Snesholm 1:16	Morgongåva	Molnebov. 10/ Tjusarev. 40	2018	81 000	21 899	21 899	38 000	0	0	0	38 000
106	Lagret 1	Umeå	Depåvägen 1	1991	126 902	16 080	16 080	24 892	0	0	0	24 892
107	Välingen 2	Karlstad	Välsviksleden 218	2009	12 374	3 167	3 167	3 810	0	0	0	3 810
108	Magasinet 3	Järna	Tuna Industriväg 35	1970	70 659	14 821	13 978	20 440	0	0	800	21 240
109	Storheden 2:1	Luleå	Makadamvägen 12	2021	11 400	5 409	5 409	4 502	0	0	0	4 502
110	Morgongåva 15:33	Morgongåva	Tjusarvägen	2022	105 276	19 702	19 702	38 069	0	0	0	38 069
111	Glasblåsaren 14	Linköping	Tornbyvägen 9	2009	65 600	11 677	11 677	9 640	0	0	0	9 640
112	Ånsta 2:10	Nykvarn	Almnäsvägen Mark	4 571	0	0	0	0	0	0	0	0
113	Ånsta 2:11	Nykvarn	Almnäsvägen Mark	0	0	0	0	0	0	0	0	0
114	Logistiken 3	Umeå	Godsvägen 12	2015	178 000	22 976	22 976	23 005	0	0	0	23 005
115	Sköns Prästbord 2:4	Sundsvall	Timmervägen 4	1973	29 657	22 432	21 787	24 600	0	0	0	24 600
116	Mätaren 6	Umeå	Mätarvägen 3	1977	88 328	19 048	17 418	24 484	0	0	0	24 484
117	Planeraren 2	Borlänge	Planerargatan 3	1979	76 300	28 566	28 566	35 125	0	0	0	35 125
118	Bleket 2	Karlstad	Brisgatan 4/ Lovartsgatan 6	1973	37 795	14 680	10 097	0	22 605	0	0	22 605
119	Frukthallen 3	Årsta	Frukthandlarvägen 3-9	1968	119 400	28 901	26 013	0	21 696	504	0	22 200
120	Mappen 3	Linköping	Köpetorpsgatan 8	1977	93 400	21 069	17 780	0	28 500	0	0	28 500
121	Jordbromalm 4:41	Jordbro	Lillsjövägen 52	Spec	0	23 701	23 701	32 898	0	0	0	32 898
122	Slammertorp 3:3	Järfälla	Mejerivägen 5	2000	134 000	16 970	16 970	17 545	0	0	0	17 545
123	Korsberga 1	Västerås	Hackstavägen 11	2011	56 636	7 050	7 050	10 100	0	0	0	10 100
124	Adaptern 1	Norrköping	Blygatan 25	1975	105 800	21 520	11 726	28 429	0	0	0	28 429
125	Mappen 4	Linköping	Köpetorpsgatan 6, 10	1979	76 496	23 895	23 660	22 368	6 225	0	0	28 593
Totalt Region Stockholm					2 668 142	656 201	629 516	323 517	386 516	121 762	1 304	833 099
TOTALT					6 341 004	1 645 004	1 598 519	1 110 229	809 029	243 22	478	2 185 019

Stark kapitalstruktur

Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital. Kombinationen av en väldiversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt disciplinerad tillväxt till goda villkor. Catena fokuserar på strategiskt placerade logistikfastigheter och verksamheten kännetecknas av långa kundrelationer och stabila kassaflöden som dels kan möjliggöra återkommande utdelningar till aktieägare och dels vidare organisk tillväxt. Fastighetsportföljen fördelar sig på över 300 kunder där många utgör några av Sveriges mest välkända varumärken inom sina respektive branscher. Det skapar en trygghet för både aktieägare och kreditgivare och säkerställer att bolaget nu och i framtiden kan fortsätta finansiera verksamheten till bra villkor.

Finansiell strategi

Catena eftersträvar en balanserad kapitalstruktur som möjliggör en långsiktigt god, riskjusterad avkastning. Catenas finansiella strategi syftar till att koncernen vid var tid säkerställer att kapitaltillförsel och likviditet tryggas till en så låg kostnad som möjligt och att betalningssystem är ändamålsenliga. Strategin anpassas till koncernens affärsmässiga verksamhet och mot beaktning av den finanspolicy som varje år prövas och fastställs av styrelsen. Finanspolicyn utgör ett internt ram- och regelverk för hur koncernens finansiella risker ska definieras och hanteras – i huvudsak ränte-, finansierings-, likviditets- och valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera de finansiella riskerna. Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhetsmarginal kopplad till skuldsättning och räntetäckning säkerställer Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare och kreditgivare.

→ Läs mer om finansiella risker på sidorna 120–124 samt i not 20. En uppställning av finansiella mål finns på sidan 20.

	Räntetäckningsgrad	Genomsnittlig kapitalbindning ggr	Soliditet	Belåningsgrad	Nettoskuld/ EBITDA ggr
-18
-19
-20
-21
-22
År	0	1	2	3	4
	0	3	6	9	12
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	40
	0	10	20	30	4# Finansiell position – en sammanställning

Finanspolicy 2022

	2022	2021
Räntebärande skulder, Mkr	10 782	11 068
Andel grön finansiering, %	28,1	24,9
Soliditet,%	53,5	43,6
Räntetäckningsgrad, ggr	4,9	4,5
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr	7,9	9,2
Genomsnittlig kapitalbindning, år	3,6	3,3
Kreditrating	BBB-	BBB-
Belåningsgrad, %	31,7	43,1
Genomsnittlig räntebindning, år	3,2	3,0
Räntesäkringsgrad, %	70,8	62,5
Snittränta, %	3,0	1,9
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr	4 417	3 093

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN FINANSIERING

(Diagram/grafical elements omitted as they cannot be represented in Markdown)

Kapitalstruktur

Finansieringskälla	Belåning och räntekostnad
Eget kapital	43,6%
Övriga skulder	53,5%
Räntebärande skulder	37,2%
Banklån	35,6%
Säkerställda obligationer	33,4%
SFF Danska realkredit obligationer	57%
Icke säkerställda obligationer (MTN)	15%
Certifikat	15%

Kapital och räntebindning

	Kapitalbindning	Räntebindning inkl. derivat
År	Mkr	Andel, %
0–1	2 887	26,8
1–2	3 149	29,2
2–3	1 780	16,5
3–4	178	1,7
4–5	1 303	12,0
5–	1 485	13,8
Totalt	10 782	100,0

• Marginalen är jämnt fördelad över förfallostrukturen på rörliga lån med effekt av swapportföljen.

Kapitalstruktur

Under 2022 har Catena genom sitt resultat tillfört 1 996 Mkr till det egna kapitalet, genomfört två riktade nyemissioner uppgående till 3 777 Mkr samt delat ut 363 Mkr till bolagets aktieägare. Båda emissionerna var offensiva och var motiverade av bolagets tillväxtmöjligheter men utgjorde samtidigt en möjlighet att stärka den finansiella positionen. Den första emissionen möjliggjorde att Warehouses De Pauw, WDP, ett belgiskt logistikfastighetsbolag med verksamhet i Europa, kunde bli näst största ägare i Catena. Den andra var bredare och riktade sig till både nya och gamla aktieägare. Vid årsskiftet uppgick tillgångarna till 31 206 Mkr (25 821) varav värdet på fastigheter uppgick till 27 219 Mkr (23 400) och dessa finansierades dels av eget kapital om 16 697 Mkr (11 255) och dels av skulder uppgående till 14 509 Mkr (14 566). Skulderna bestod av en räntebärande del uppgående till 10 782 Mkr och en icke räntebärande del uppgående till 3 727 Mkr. Soliditeten motsvarar 53,5 procent (43,6) på balansdagen.

→ Se rapport över finansiell ställning på sidan 128.

Rating

Catena har tilldelats ett kreditbetyg från Nordic Credit Rating som uppgår till ”BBB- med stabila utsikter”. Betyget innebär att bolaget kvalificerar sig till kategorin ”Investment grade” vilket långsiktigt bedöms vara viktigt för Catenas möjligheter att attrahera kapital till goda villkor och minska refinansieringsrisken i bolaget.

Finansiering för en mer hållbar framtid

Catena har sedan länge målmedvetet arbetat för en hållbar verksamhet, med fokus på att minska negativ miljöpåverkan och öka energieffektiviseringen i koncernens fastigheter. Några av de initiativ som Catena har engagerat sig i inkluderar medlemskap i FN Global Compact för en hållbar framtid, TCFD för att kunna identifiera och belysa klimatrelaterade risker, Science Based Target (SBT) för att säkerställa att mål och arbete ligger i linje med vetenskapen och EPRA Sustainability Standards för att säkerställa att rapporteringen är transparent och jämförbar med marknaden. Catena vill vidare utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsutvecklingen. Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar utveckling och dessutom säkerställa hög kvalitet är att miljöcertifiera byggnader. På balansdagen var 25 procent av Catenas bestånd miljöcertifierat. Målsättningen är att gröna tillgångar ska matchas med grön finansiering. På vår hemsida finns mer information om Catenas eget gröna finansieringsramverk som specificerar vilka krav som behöver uppfyllas för att kvalificera tillgångar som gröna och hållbara. På balansdagen var 28 procent av vår utestående kreditportfölj hållbarhetsstämplad. Fram till 2025 är målsättningen att minst 50 procent av utestående kreditvolym ska vara grön.

Räntebärande skulder och struktur

Under 2022 har Catena omförhandlat befintliga kreditavtal om 2 749 Mkr (5 879). Totalt har koncernens upplåning minskat med 285 Mkr (+1 333), primärt som en följd av amorteringar. Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 10 782 Mkr (11 068) varav 87 procent var säkerställd med pantbrev i fastigheter. Belåningsgraden uppgick till 31,7 procent (43,1) varav den säkerställda belåningsgraden uppgick till 26,4 procent. De räntebärande skulderna är fördelade på flera finansieringskällor, däribland banklån från Nordens största banker, obligationer, danska realkrediter och företagscertifikat, med förfall vid olika tidpunkter. Sammantaget uppgick de räntebärande skuldernas viktade och genomsnittliga kapitalbindning till 3,6 år (3,3). Under det närmaste året ska cirka 28 procent (15) av portföljen refinansieras enligt gällande avtal. Catena eftersträvar att starta refinansieringsprocesser i god tid för att minimera refinansieringsrisker och möjliggöra alternativa lösningar.

Bankupplåning

Traditionella och bilaterala kreditavtal med banker utgör Catenas huvudsakliga finansieringskälla. De uppgick vid årets slut till 57 procent (51) av de totala räntebärande skulderna och var fördelade över 8 (7) olika banker. Kreditavtal med banker innehåller i regel covenanter som måste uppfyllas och de vanligaste är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Nivåerna som Catena behöver uppfylla ligger på mellan 65–77 procent för belåning och 1,5–2,0 ggr räntetäckning.

Obligationer

Catena har ett utestående MTN-program med en ram om upp till 5 Mdkr där 1 400 Mkr i icke säkerställda obligationer för närvarande är utestående. Obligationerna är noterade på Nasdaq. Catena är genom sina utestående obligationer uppmanade att som högst bibehålla en belåningsgrad om 60 procent. Inom ramen för Svensk FastighetsFinansiering (SFF) har Catena en möjlighet att emittera säkerställda obligationer. Vid årsskiftet uppgick den utestående volymen till 1 620 Mkr (1 706) vilket motsvarar 15 procent av Catenas totala räntebärande skulder. SFF ägs till lika delar av Diös Fastigheter AB, Catena AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB. SFF innehar ett officiellt kreditbetyg från Nordic Credit Rating (NCR) motsvarande BBB+. Mer om SFF finns att läsa på bolagets webbplats svenskfastighetsfinansiering.se.

(Diagram/grafical elements omitted as they cannot be represented in Markdown)

Certifikat

Catena har ett utestående certifikatsprogram vilket medför en flexibel möjlighet till kortsiktig finansiering i upp till maximalt ett år. Rambeloppet uppgår till 2 Mdkr och kan handlas genom Swedbank och Danske Bank. Vid årsskiftet uppgick utestående emitterad volym nominellt till 30 Mkr (1000) vilket motsvarar 0 procent (9) av de totala räntebärande skulderna. Certifikaten är vid var tid uppbackade av en outnyttjad kreditfacilitet vilket säkerställer refinansieringsrisken i underliggande certifikat.

Danska realkreditobligationer

Genom det danska realkreditsystemet lånar Catena på balansdagen 1 400 Mkr (1 309) vilket motsvarar 15 procent (12) av Catenas totala räntebärande skulder. I huvudsak används obligationerna för att finansiera Catenas danska fastighetsbestånd.

Räntekostnader och känslighet

Räntekostnader utgör en betydande del av Catenas resultat. De påverkas i huvudsak av förändringar i marknadsräntan men också av förändrade regler och förutsättningar på kreditmarknaden som i sin tur kan förändra kreditmarginalerna. Catena, med verksamhet i Sverige och Danmark, är främst beroende av hur de svenska och danska marknadsräntorna förändras. Under 2022 ökade Stibor 3 månader från 0 procent till 2,7 procent och Cibor 6 månader från -0,2 procent till 2,9 procent. Mot bakgrund av högre marknadsräntor har därför Catenas räntekostnad gått upp under året. På balansdagen uppgick räntan på lån inklusive kostnad för derivat och outnyttjade kreditlöften till 3,0 procent (1,9). För att begränsa koncernens ränterisk har Catena historiskt använt sig av en kombination av fasträntelån och räntederivat för säkerställa en tillfredställande grad av fast ränta i portföljen. På balansdagen uppgick fasträntelån exklusive certifikat till 1 786 Mkr (1 555) och den nominella volymen av ränteswappar uppgick till 5 844 Mkr (5 366). Tillsammans utgjorde de en räntesäkringsgrad av den totala låneporföljen om 71 procent (63). Derivatporföljens genomsnittliga räntebindningstid uppgick 5,2 år (5,3) på balansdagen. Cirka 38 procent (38) av portföljen skiftar ränta inom ett år och den genomsnittliga räntebindningen i hela portföljen inklusive räntederivat var 3,2 år (3,0).

→ På sidan 146 kan ni läsa mer om derivatportföljen samt se förfallostrukturen.

Utöver Catenas räntesäkringsstrategi bidrar också koncernens starka operativa kassaflöde till Catenas motståndskraft. På balansdagen uppgick uthyrningsgraden till 97,2 procent (94,7), räntetäckningsgraden till 4,9 ggr (4,5) och nettoskulden i förhållande till driftnetto minus centraladministration till 7,9 ggr (9,2) vilket gör att Catena med marginal uppfyller målsättningen i finanspolicyn och övriga finansiella åtaganden.

David Silvesjö, Finanschef
david.silvesjö@catena.se
Kontakt# CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FINANSIERING

På balansdagen uppgick det bokförda värdet av ränte- derivat till 504 Mkr (-140) och den orealiserade värdeför- ändringen till 644 Mkr (203). Värdeförändringen på deri- vaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll. Fasträntelån värderas till nominellt värde medan räntederivat löpande marknads- värderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer med verkligt värde, samtidigt som förändringen redovisas över resultaträkningen.

Likviditet och outnyttjad kredit

Den 31 december 2022 uppgick kassan till 2 167 Mkr och tillsammans med bekräftade revolverande krediter på 2 600 Mkr (2 000) varav 2 250 Mkr var outnyttjade uppgick den totala likviden till 4 417 Mkr. Utöver det fanns också en kontokredit uppgående till 200 Mkr. Catena efter- strävar vid var tid att säkerställa tillräckligt med likvida medel inklusive fritt kassaflöde för att möta finansierings- behovet under kommande 12 månader. Något vi bedömer är uppfyllt med god marginal. Koncernen har under året finansierat verksamheten med kassaflöde från den löpande verksamheten uppgåen- de till 1 241 Mkr (811) och från finansieringsverksamheten uppgående till 1 870 Mkr (1 367). Flödet från den löpande verksamheten har varit starkt bidragande till 2022 års investeringar i fastigheter som uppgick till 3 816 Mkr.

Valutaexponering

Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot danska kronor. Huvudsakligen berör det hur värdet på nettotillgångar i Danmark påverkas av förändringar i valutakursen. På balansdagen uppgick värdet av det danska beståndet till 1 401 Mdkk och nettovärdet till 711 Mdkk. Catena kan använda sig av flera olika strategier för att säkra delar av exponeringen. På balansdagen var 52 procent av exponeringen säkrad.

---

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FINANSIERING

Datum	Kronor
2013	60
2014	240
2015	420
2016	600
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023

Kronor	Antal aktier
0	0
500	130
1 000	260
1 500	390
2 000	520
2 500	650
2022
2023

Aktiekapital

Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 55 000 000 kronor och högst 220 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 12 500 000 och högst 50 000 000. Aktie- kapitalet i Catena AB uppgår per den 31 december 2022 till 219 491 289,60 kronor fördelat på 49 884 384 stam- aktier. Under året genomfördes två nyemissioner som till- sammans ökade antalet aktier med 8 657 620. Kvotvärdet per aktie är 4,40 kronor. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem.

Substansvärde

Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att på så sätt skapa såväl en värdeut- veckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvär- det beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) beräknas till 371,39 kr/aktie (323,74). Det motsvarar 96 procent av Catenas aktiekurs vid årsskiftet.

Ägare

Per den 28 februari 2023 hade Catena AB enligt Euroclear 16 082 aktieägare (15 180). Största ägare är Backahillgrup- pen med 22,5 procent (27,2) av kapitalet. De utländska ägarna svarade för 53,2 procent (46,4) av kapitalet. Det svenska ägandet uppgick till 46,8 procent (53,6) av kapita- let och rösterna, varav juridiska personer svarade för 96,5 procent (96,0) och fysiska personer för 3,5 procent (4,0) av kapitalet och rösterna. Catena AB ägde inga egna aktier i Catena per den 28 februari 2023.

→ Läs om Catenas ägarstruktur och största ägare på sidan 168.

Catena-aktiens utveckling

Catenas aktier introducerades den 26 april 2006 på Stock- holmsbörsen Nasdaq Stockholm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn Real Estate, under benämningen CATE. Under 2021 bytte aktien segment och handlas på Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 30 december 2022 var 388,60 kronor mot stängningskursen den 30 december 2021 som var 564,00 kronor, vilket innebär att aktiekursen sjunkit med 31,1 procent under året. Catena-aktien har som högst under året handlats till 594,00 kronor och som lägst till 288,60 kronor. Aktiens totalavkastning uppgick 2022 till -29,7 procent (48,4). Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 16 799 624 aktier (11 968 701), motsvarande en omsättningshastighet på cirka 38 procent (30) räknat på genomsnittligt antal aktier.

Utdelningspolicy och utdelning

Catenas utdelning till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet, efter schablonbe- räknad skatt. För verksamhetsåret 2022 föreslår styrelsen en total utdelning om 412 Mkr (330) vilket utgör cirka 54 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Per aktie blir det 8,26 kr (8,00), motsvarande en ökning om 3,3 procent att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,13 kr. Det motsvarar en direktavkastning på 2,1 procent (1,4).

→ Läs mer om aktien och utdelningen på sidan 168.

EPRA

Catena ingår sedan 2017 i det internationella fastighets- indexet EPRA på Londonbörsen vilket positivt påverkar bolagets förmåga att attrahera såväl befintliga som nya investerare. Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig totalavkastning på sin investering, till en balanserad risk. En rättvisande, tydlig, samtidig och transparent information underlättar marknadens värdering av bolaget.

---

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FINANSIERING

Mkr	%
0	90
	180
	270
	360
45
0	0
	3
	6
	9
-18
-19
-20
-21
-22
1)

%	Kr/aktie
0	50
	100
	150
	200
	250
-18
-19
-20
-21
-22

Kr/aktie	%
0	2
	4
	6
	8
	10
-18	0
-19	15
-20	30
-21	45
-22	60
1)

Kr/aktie	%
0	100
	200
	300
	400
-30	0
	30
	60
	90
-18
-19
-20
-21
-22

Utdelning och utdelningsandel
Aktiens direktavkastning
Substansvärde, EPRA NRV och totalavkastning
Börskurs relativt eget kapital per aktie
1) Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning, totalt
Direktavkastning
Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Substansvärde
Totalavkastning
Utdelning
Utdelningsandel

Analytiker som följer Catena

Aktieanalytiker		Kreditanalytiker
ABG Sundal Collier	Markus Henriksson	SEB
Barclays	Paul May	Swedbank
DNB	Niklas Wetterling
Handelsbanken	Johan Edberg, Oscar Lindquist
J. P. Morgan	Vanessa M Guy
Kempen	John Vuong
Kepler Cheuvreux	Jan Ihrfelt
Pareto Securities	Emil Ekholm

Data per aktie

	2022	2021
Börskurs vid årets slut, kr	388,60	564,00
Kursutveckling under året, %	-31,1	46,5
Högst betalt under året, kr	594,00	593,00
Lägst betalt under året, kr	288,60	363,00
Förvaltningsresultat per aktie, kr	21,35	20,40
Resultat per aktie, kr	44,68	66,63
Utdelning per aktie, kr	8,26 1)	8,00
Aktiens direktavkastning, %	2,1	1,4
Aktiens totalavkastning, %	-29,7	48,4
p/e-tal	9	8
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital per aktie, kr	19,88	19,93
Eget kapital per aktie, kr	334,71	273,00
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr	371,39	323,74
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr	358,54	310,78
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie, kr	327,36	261,07
Antal aktier vid årets slut, tusental	49 884	41 227
Genomsnittligt antal aktier, tusental	44 675	40 397

1) Enligt styrelsens och VD:s förslag.

1) Incitamentsprogram

Catena finns inga aktiebaserade incitamentsprogram, optioner eller konvertibla skuldebrev utfärdade. Inte heller några bemyndiganden att utfärda några sådana finansiella instrument förelåg för 2022. Följaktligen innehar inte någon i styrelsen eller någon av de ledande befattnings- havarna optioner i Catena per den 31 december 2022.

---

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FINANSIERING

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

VERKSAMHETEN

FINANSIERING

Hållbarhets- rapport

Hållbarhet – en avgörande del i affären

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

2006	2013	2014	2015	2018	2019
Startskottet för Catena sker när samtliga aktier i Brinova Logistik förvärvas. Brinova äger logistik- och lager- fastigheter med en uthyrbar yta om cirka 650 000 kvm och med ett fastighetsvärde om 3 828 Mkr.	Catena avknoppas från Bilia och det nya oberoende före- taget börsno- teras på Nasdaq Stockholm i april. Sofie Bennsten blir första kvinna i ledningen.	Under året certifieras ytterligare två fastigheter: Bunkagården Mellersta 2 och Norra Varalöv 31:11. Catena förvärvar Klöverns aktier i Tribona samt lämnar ett upp- köpserbjudande till resterande aktieägare om ett totalt värde av cirka 2,1 Mdkr.	Vår första Green- Building-certifiering enligt SGBC på fastig- heten Sunnanå 12:51, cirka 16 000 kvm. Catena tecknar gröna elavtal på tre år med Vattenfall. Detta innebär att Vattenfall producerar el från vattenkraft för all el som vi köper in.	Catena signerar Global Compact och stöder Agenda 2030. Inleder rapportering enligt TCFD:s rekommendationer. Catena anställer hållbarhetsansvarig.	Redan nu har Catena med hållbarhetstänket: ISO 14001 certifiering och den första hållbarhets- redovisningen. Den första solcells- anlägg- ningen på 255 kWp byggs på Dikartorp 3:12. I första eNPS-under- sökningen fick vi +40.

Ett ansvarsfullt företag måste hela tiden utveckla sin verk- samhet för att vara konkurrenskraftigt och attraktivt. 2022 är året då det mesta ställdes på sin spets. Energifrågan har, bland annat med anledning av kriget i Ukraina, hamnat högt på agendan vilket lett till att framdriften av förnyelse- bar energi har accelererat. Fortsatta utbrott av Covid-19 globalt ställer krav på fler säkerhetslager och frågan om var produktion sker och hållbara leverantörsled är fortsatt central. Catena verkar i ett sammanhang som innebär en be- tydande påverkan på miljö och samhälle. Fastighets- och byggsektorn står för 40 procent av växthusgasutsläppen globalt.# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Våra hyresgästers produktion och transporter, byggprocesser, materialval, drift och energianvändning står i sin tur också för stora utsläpp och det är av största vikt att skyndsamt minska dessa. En tätt sammankopplad fråga med vår påverkan på människor och miljö är frågan kring mark och markanvändning, därför är vårt mål att vara nettopositiva gällande biodiversitet till 2030 avgörande för vår verksamhet. När det handlar om logistikfastigheter har läget stor betydelse, varje kilometer som kan sparas in för våra hyresgäster har stor betydelse för miljön och närheten till viktig infrastruktur och större befolkningscentra är central. Slutligen är effektiva och hållbara logistikfastigheter kritiska för att säkerställa ett fungerande samhälle, vilket har blivit tydligt de senaste åren. Det är en balansgång mellan samhällets alla behov och hur vi möter dessa samtidigt som vi tar hänsyn till miljö och biologisk mångfald. Våra anläggningar ska inte bara kunna hantera gods och varor, de är också arbetsplatser där vi vill skapa goda förutsättningar för att människorna som arbetar där ska må bra och trivas. Samma höga krav gäller givetvis för vår egen arbetsplats. Catenas hållbarhetsarbete styrs av försiktighetsprincipen, vilket innebär att vi arbetar aktivt för att minska vår negativa påverkan på miljö och människor. Det innebär att vi ska agera för att i möjligaste mån förebygga och motverka att olägenheter för miljö eller hälsa uppstår. Det innebär också att varje enskilt beslut som kan leda till ett mer hållbart logistiskt nätverk är av största betydelse och kan få stort genomslag. Catena har höga ambitioner och vi är en samhällsaktör som gör skillnad med våra val och vårt engagemang. Med utgångspunkt Hållbarhet är bärande i vår övergripande affärsstrategi.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

62 HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

	2022	2021	2020
Science Based Target initiative, godkända mål för Scope 1 och 2.	X
Den första miljöcertifieringen enligt Miljöbyggnad Silver, Plantehuset 3.	X
Tilldelas Most improved och sBPR Silver av EPRA.	X
Första solcellsanläggningen på 500 kWp byggs i fastigheten Broby 57:5.	X
Tilldelas sBPR Silver av EPRA.	X
Grönt ramverk sätts upp och första gröna obligationer emitteras.	X
88 procent i Great Place to Work Trust Index.	X
Klimatriskanalys med MSCI:s verktyg VaR (Value at Risk).	X
Certifiering för nybyggnationer med BREEAM-SE påbörjas.	X
Första befintliga fastigheten certifieras med Miljöbyggnad iDrift.	X
Ytterligare en kvinna, Malin Nissen, i ledningen som nu blir 50/50.	X
Miljöcertifierad yta 25 procent, start av två nybyggnadsprojekt BREEAM-SE Excellent.	X
Rapportering enligt GRESB, 70p.	X
14,4 procent av totala markarea är kartlagd med hjälp av ekolog.	X
Tilldelas SBPR Guld av EPRA.	X
27 fastigheter med solcellsanläggningar.	X	X
1 224 959 kvm kartlagd yta med ekologirapport	X
88% GPTW – TrustIndex	X
27 fastigheter med solcellsanläggningar		X
25% kvm certifierad yta		X
Bibehållen certifiering, Great Place to Work.		X
Catena behåller TrustIndex om 88 procent.		X
Ett av börsens mest jämställda bolag enligt Allbrightrapporten 2022.	X
Hållbarhetschef Amanda Thynell tillkommer i ledningsgruppen.	X
Marknadschefen Annie Nyblom tillkommer i ledningsgruppen, fördelningen är nu 60 procent kvinnor och 40 procent män.	X
Vi fastställer långsiktiga hållbarhetsmål, gäller från 1 januari 2022 till 2030.	X
Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030.	X
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030.	X
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad till 2030.	X
Certifierade som Great Place to Work med ambition att nå Trust Index om 85 procent till 2025.	X
Utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsutvecklingen.	X

2022 i genomtänkta strategier och med ett långsiktigt förhållningssätt arbetar vi för att främja miljömässiga, sociala och ekonomiska värden. Under 2021 beslutade vi att skärpa våra hållbarhetsmål ytterligare. Under 2022 har vi förflyttat oss på samtliga fronter.

Catenas hållbarhetsmål

• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030.
• Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030.
• 100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad till 2030.
• Certifierade som Great Place to Work med ambition att nå Trust Index om 85 procent till 2025.
• Utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsutvecklingen.

Årets årsredovisning är därmed den första där vi rapporterar på våra övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål. Framdriften sker tillsammans med samarbetspartners och underleverantörer i både befintliga fastigheter och utvecklingsprojekt. Under året har vi identifierat att omställningstakten på Catena kan gå ännu snabbare och hållbarhetsfrågorna har fullt fokus i styrelse och ledningsgrupp. Det finns en vilja att Catena ska vara drivande inom hållbarhetsområdet. Catena följer upp och redovisar utfallet för våra hållbarhetsmål kvartalsvis i vår kvartalsrapport, i vår årsredovisning samt vid kvartalsrapportsgenomgångar internt. Alla i bolaget måste ta ansvar och identifiera delmål i vardagen för att åstadkomma förflyttning över tid. Vi har därför brutit ner de övergripande målen till avdelningsmål och regionala mål. Det är en förutsättning att samtliga medarbetare är medvetna om hur vi taktar mot våra mål för att kunna modifiera våra tillvägagångssätt och höja tempot ytterligare när det krävs. Tillsammans tar vi stora kliv i riktning mot våra offensiva målsättningar.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

63 Hållbarhetsstyrning

Hållbarhet är en naturlig del av verksamheten och styrs genom vårt interna miljöledningssystem som består av gemensamma policys, riktlinjer, mätbara mål och direkta handlingsplaner. Att Catena arbetar efter försiktighetsprincipen är integrerat både i vår hållbarhetspolicy och i de processer och rutiner som driver uppföljningsarbetet kring våra mätbara mål.

Catenas interna miljöledningsarbete är certifierat enligt ISO 14001. Genom samarbete mellan olika avdelningar internt säkerställer vi att Catena möter sociala- och miljömässiga krav. Alla anställda går en obligatorisk grundutbildning i Catenas hållbarhetsarbete som en del av vår process för onboarding. Under året involveras alla anställda i aktuella frågor genom bland annat seminarier och personalmöten. Hållbarhetsteamet består av två hållbarhetsspecialister och en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen är medlem i ledningsgruppen som fattar strategiska beslut gällande ekonomiska, sociala och miljömässiga frågor. Ledningsgruppen har under året fokuserat på att ytterligare öka tempot för att nå våra mål.

Catenas styrelse är ytterst ansvariga i hållbarhetsfrågor. Catena ser årligen över risker inom hållbarhet. Ett underlag lämnas till styrelsen som ytterst ansvarar för bolagets risköversyn.

Styrdokument för hållbarhetsarbetet

Regelverk som styr Catenas hållbarhetsarbete

Interna regelverk	Medlemskap	Lagar och riktlinjer
• Hållbarhetspolicy	• ISO 14001	• Svenska Aktiebolagslagen
• Arbetsmiljöhandboken	• GRI 2021 Standards	• Årsredovisningslagen
• Code of conduct	• Agenda 2030 och de globala målen för hållbar utveckling	• Miljöbalken
• Intern kontroll	• Global Compacts tio principer	• Arbetsmiljölagen
• Skattepolicy	• Grönytefaktor (GYF)	• EU:s taxonomiförordning
	• Science Based Targets	• BBR-krav
	• TCFD	• FN:s deklaration om mänskliga rättigheter
	• Hållbarhetscertifieringar: Miljöbyggnad, BREEAM, WELL	• Övriga tillämpliga lagar och regler
	• GRESB
	• EPRA:s Sustainability Best Practice Recomendations

Förvaltning Affärs- & projektutveckling Styrelsen Ekonomi/Finans HR Hållbarhet VD/Ledning

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

64

Förutom egna rutiner och policys arbetar Catena utifrån internationella ramverk och certifieringsprogram samt är medlem i olika organisationer. Det gör vi för att kvalitetssäkra vår verksamhet och för att våra kunder och intressenter ska kunna känna sig trygga med det vi levererar.

BRE-certifieringar enligt den brittiska standarden BREEAM In-Use för befintliga fastigheter görs genom BREEAM:s egna certifieringsprogram BRE.

EPRA – European Public Real Estate Association är en intresseorganisation som etablerat en standard för att värdera fastighetsbolag på lika villkor. Organisationen stödjer och främjar en övergång mot hållbart byggande med hjälp av sustainability best practice recommendations (sBPR). Sedan 2017 är Catena med i EPRA index och 2021 belönades Catena med EPRA sBPR Silver och under 2022 belönades Catena med sBPR Gold för sin hållbarhetsrapportering.

EU:s taxonomiförordning – Catena rapporterar frivilligt mot taxonomin och träffas först legalt under 2025. Genom internutbildningar har krossfunktionella team etablerats för att bygga upp interna strukturer för att möta kommande krav. Alla anställda har gått en intern introduktionskurs då samtliga delar av organisationen berörs.

GPTW – Great Place to Work är en internationell standard för utvärdering av arbetsplatser där medarbetarna själva delar med sig av hur man upplever sin arbetsplats genom en grundlig undersökning av arbetsplatskulturen. Under 2021 inledde Catena sitt arbete inom standarden genom att genomföra den första undersökningen.

GRI – Catena rapporterar enligt Global Reporting Initiative. Under våren 2022 har Catena genomfört en ny väsentlighetsanalys i enlighet med GRI Universal Standards. Catena redovisar i enlighet med GRI Universal Standards 2021.

ISO 14001 – Vårt interna miljöledningsarbete följer ISO 14001. Miljöledningssystemet innebär tredjepartsverifiering för de rutiner, policys och processer som finns på plats och rör miljöfrågor. Varje år genomför vi en intern och extern revision av ISO 14001. Resultatet från revisionerna används för att driva arbetet framåt.# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Medlemskap och ramverk

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

65

Vart tredje år genomförs en verifiering för att visa att rutiner och processer efterlever vårt interna miljöledningssystem.

SBTi – Sedan 2020 har Catena ett mål gällande växthusgasutsläpp som är godkänt av Science Based Target Initiative. Målet innebär att Catena ska minska sina utsläpp i Scope 1 och 2 med 50 procent till 2030 jämfört med 2018 för att säkerställa att vi ligger i linje med Parisavtalets mål om 1,5 graders uppvärmning. Trots att vi håller oss innanför gränsvärdet vill vi göra mer och har inför 2022 justerat målsättningen, inklusive vårt Scope 3, som ska vara nettonoll gällande växthusgasutsläpp.

SGBC – Sweden GreenBuilding Council är Sveriges ledande medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande. Det är genom SGBC som vi genomför våra certifieringar gällande BREEAM-SE och Miljöbyggnad.

TCFD – Task Force on Climate related Disclosure är ett frivilligt ramverk för rapportering av klimatrelaterade finansiella risker. Catena följer TCFD:s rekommendationer kring rapportering av klimatrisker i syfte att navigera mot en koldioxidsnål ekonomi. Genom att arbeta med klimatrelaterade risker, såväl fysiska som övergångsrisker, ser Catena möjligheter att ta informerade beslut, hantera kommande regelverk och bli mer konkurrenskraftig. → Läs mer på sidorna 96–99.

De globala målen

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

66

De globala målen har utvecklats av Förenta Nationerna och är en del av Agenda 2030 för hållbar utveckling. Modellen som kallas för ”the wedding cake” beskriver de globala målen utifrån att samhällen och ekonomier är integrerade delar i biosfären. Catena har valt att använda modellen som utgångspunkt eftersom den tydligt illustrerar kopplingen mellan de tre sfärerna och deras beroende av varandra.

Biosfärlagret i modellen utgör, tillsammans med ekosystemtjänster, förutsättningen för både samhällen och verksamheter. I Catenas fall är vi dessutom beroende av naturresurser för att driva vår verksamhet.

Det understa lagret, basen, är miljömässig hållbarhet. Planeten sätter ramarna, och de är inte förhandlingsbara. Vi har åsamkat planeten stor skada och det är dags att ställa om, och det snabbt. Men det finns hopp, vi kan göra det. Som vi säger på svenska: polletten har börjat trilla ned, både hos beslutsfattare och allmänhet.

*Johan Rockström Skapare av globala målen modellen och professor vid och ledare av Stockholm Resilience Centre. * Azote Images for Stockholm Resilience Centre.

Samhällslagret återspeglar var Catena befinner sig och hur vi kan påverka genom exempelvis materialval och genom att främja produktion av förnyelsebar energi.

Slutligen återspeglar det översta ekonomilagret resultatet av våra affärer och partnerskap. En omställning krävs i alla delar av modellen för att skapa förutsättningarna för att uppnå ett hållbart samhälle.

Catena arbetar sedan 2019 mot de globala målen och de prioriterade målen är linjerade med Catenas hållbarhetsmål.

Catenas prioriterade globala mål

HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
* 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen.
* 7.3 Fördubbla ökningen av energieffektivitet.

Öka andelen förnyelsebar energi; Catena möjliggör dels för kunder att sätta upp solceller på taken och dels genom att Catena sätter upp solcellsanläggningar som Catena äger.

BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA
* 13.1 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer.

Biologisk mångfald är en otroligt viktig fråga som Catena mäter med hjälp av KPI:n GYF (grönytefaktor), för att över tid visa hur vi som fastighetsägare kan skydda och skapa gröna och blå ytor på fastigheter.

HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATION OCH INFRASTRUKTUR
* 9.4 Uppgradera all industri och infrastruktur för ökad hållbarhet.

100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad till 2030. (Hittills 25 procent, 2022).

GENOMFÖRANDE OCH GLOBALT PARTNERSKAP
* 17.17 Uppmuntra effektiva partnerskap.

Deltagande i konferenser som Stora Logistikdagen, Real Summit, Stora Hållbarhetsdagen med flera. Medlemskap i nätverk och forskningsprojekt som LFM30, HITS, EcoComp, EcoGain, CLImB, CC Build.

ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT
* 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla.

100 procent av Catenas medarbetare omfattas av kollektivavtal.

FREDLIGA OCH INKLUDERANDE SAMHÄLLEN
* 16.5 Bekämpa korruption och mutor.

Obligatorisk utbildning i vår Code of Conduct för alla medarbetare.

JÄMSTÄLLDHET
* 5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande.

Catena utsågs som en av branschens mest jämställda ledningar, med en fördelning 60/40 kvinnor/män.

HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
* 11.6 Minska städers miljöpåverkan

Catena har skrivit på Helsingborgsdeklarationen och Helsingborgsklimatavtal för att linjera vårt mål om nettonoll växthusgasutsläpp med stadens initiativ.

ECOCOMP – Frågor som ligger helt rätt i tiden

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

67

Projektet EcoComp (som finansieras av Vinnova) vill skapa en fungerande och kvalitetssäkrad plattform, en marknadslösning för handel med kompensationstjänster, för biologisk mångfald och för kolinlagring med hjälp av ekosystem. Catenas största fokus för att nå sina hållbarhetsmål är att minska utsläppen. Men även andra insatser har betydelse – bland annat har Catena valt att vara testpilot i utvecklingen av just EcoComps plattform. För att nå Catenas mål nettonoll växthusgasutsläpp 2030 är fungerande och tillförlitliga kompensationsåtgärder troligen en del av lösningen. Målsättningen med plattformen är att möjliggöra positiva förändringar för hotade arter i stor skala och samtidigt bidra till ökande kollager i svenska ekosystem.

– Det är aktuella frågor som ligger helt rätt i tiden, att kombinera klimat och biologisk mångfald, säger Marie Kristoffersson, som är projektledare för EcoComp.

Catena uppfattar att det krävs utveckling för ökad transparens och uppföljning kopplad till kompensation och bidrar gärna till den utvecklingen. Det finns dessutom en tydlig koppling till Catenas verksamhet där frågor om markanvändning är centrala – en unik möjlighet att säkerställa att mark med höga naturvärden skyddas.

Långsiktighet och samverkan – nycklar till ett hållbart samhälle

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Catena är ett fastighetsbolag med logistikfastigheter i Sverige och Danmark, totalt 125 stycken. På nationell nivå estimerar Boverket att klimatpåverkan från bygg- och anläggningssektorn uppgår till cirka 20 procent av Sveriges totala koldioxidutsläpp. Hållbar logistik innebär stora möjligheter att ge långsiktiga effekter på samhället både utifrån miljömässiga, sociala och ekonomiska parametrar. Engagemang i nätverk och regelbundna möten med kommunledningar, samarbetsorganisationer och intresseföreningar ger Catena möjlighet att ge bolagets syn på logistikutmaningar i samhället samtidigt som vi själva lär oss och får nya perspektiv. En del i det arbetet utgörs av sponsorarbeten. Vi har tydliga riktlinjer för sponsring och en ambition att minst 50 procent av våra sponsormedel ska gå till sociala/humanitära insatser, kultur, miljö och/eller forskning och utbildning. Sponsring ska ske på affärsmässiga grunder och vi ställer krav på de verksamheter och initiativ som vi sponsrar. Under 2022 donerade vi medel till UNHCR, UNICEF, Läkare utan gränser och Reportrar utan gränser med anledning av Rysslands invasion av Ukraina. Genom sponsring vill vi skapa värden eller fördelar för alla inblandade parter. Våra sponsorsamarbeten ser vi som en del av vårt samhällsengagemang och totala marknadskommunikation. Vi stöttar idag flera olika initiativ, organisationer och verksamheter. Ett av våra mer omfattande sponsorsamarbeten är med Rögle BK. På Catena är vi mycket glada över att följa och vara en del av föreningens utveckling.

Genom att bidra i sammanhang där flera aktörer med olika perspektiv och kompetens arbetar tillsammans kan vi nå resultat med än större effekt och genomslag. Som kunskapsledare vill vi dela med oss av insikter som kan bidra till utveckling inom logistikområdet. Den 5 maj 2022 bjöd vi in till vårt årliga event Logistiktrender. Det blev en inspirerande dag under temat ”vägval” med intressanta talare och givande samtal med branschkollegor.

– Det här är frågor som berör alla och vi tar ett lite större grepp så att det är lätt att inspireras och tillämpa på vilken verksamhet du än verkar i, slog dagens moderator Katarina Wallin fast när hon summerade dagen.

Logistiktrender 2023 sker den 4 maj – temat för dagen är ”Den dolda kraften”. Läs mer på www.catena.se/logistiktrender

EVENTS, LOGISTIKTRENDER – Frågor som berör alla

4 maj, 2023 Helsingborg, Clarion Hotel och Congress SeaU

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

68

Skapat och distribuerat ekonomiskt värde, Mkr

	Behållet ekonomiskt värde, 675	Utdelning till aktieägare, 363	Rörelsekostnader, 257	Räntekostnader, 257	Personalkostnader, 71	Skatter, 56
Procentuell fördelning	40%	4%	3%	15%	16%	22%

Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2022 har fördelats på olika intressentgrupper. Totalt tillskapat ekonomiskt värde uppgår till 1 679 Mkr, varav distribuerat ekonomiskt värde uppgår till 1 004 Mkr.

Catenas verksamhetsmodell

Styrelsen
Ägare/ Investerare
Anställda
Analytiker
Leverantörer
Kunder
Studenter
Forskning och akademi
Fackförbund
Regering och EU
NGO’s

Catena

Förvaltning/användningsskede B1-7
* Användning
* Underhåll
* Reparation
* Utbyte
* Ombyggnad
* Driftenergi
* Driftens vattenanvändning
* Material och transport

Nybyggnation & ombyggnation A1-5
* Förvärv av fastigheter
* Analys av biodiversitet och klimatkriser med mera
* Analys av läge
* Råvaruförsörjning
* Tillverkning
* Material och transport
* Bygg och installationsprocess
* Demontering, slutskede
* Material och transport
* Restproduktshantering
* Bortskaffning

Slutskede C1-4# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 69

Förutom underhållande SHL-hockey bedriver Rögle en bred verksamhet som betyder mycket för barn och ungdomar. Härutöver bidrar Rögle till en positiv samhällsutveckling, inte minst genom satsningen grön-vit hållbarhet med målsättningen att föreningen ska ta ledartröjan i idrottssverige när det gäller aktivt hållbarhetsarbete. Under året har Catena också åtagit sig att slutfinansiera ett vattenrestaureringsprojekt tillsammans med projektet ”Fyra åtgärder för mer Östersjöfisk”, se sidan 86. Genom olika samarbeten har vi möjlighet att dels engagera och inspireras av andra, dels dela med oss av goda exempel. Partnerskap, samarbeten och samverkan ser vi som en självklarhet för att komma framåt i omställningsarbetet. Under året har Catena exempelvis deltagit i Helsingborg city EXPO H22, där vi genomförde föreläsningar och deltog i paneldiskussioner med fokus på logistikens roll i samhället. Vi visade även vad som händer i en logistikfastighet genom en film som gjordes i samarbete med vår kund Nowaste Logistics.

Catena har också inlett ett samarbete med Malmö Universitet tillsammans med vår hyresgäst Boozt. Tillsammans söker vi forskningsanslag för att delta i en forskningsstudie kring nyttan av miljöcertifieringar. I år var elfte året i rad som Catena bjöd in till vårt eget event, Logistiktrender. Logistiktrender är en heldag där vi bjuder in samarbetspartners och kollegor i branschen för nätverkande, lärande och inspiration. Temat för 2022 års Logistiktrender var Vägval. Vidare är Catena delägare i bolaget Urban Services som verkar i Arenastaden i Solna, samt deltar i forskningsprojektet ”HITS” som sponsras av Vinnova. Båda projekten fokuserar på att skapa mer effektiva, samordnade och hållbara lösningar för ”last mile” – sista delen av leveransen i städer. Vi är även engagerade i LFM30, ett lokalt initiativ i Malmö för att skapa en lokal färdplan för att påskynda bygg- och anläggningssektorns klimatomställning och genomförande av Agenda 2030. På ett liknande sätt arbetar vi i Helsingborg där vi har linjerat våra hållbarhetsmål med Helsingborgs stad genom att skriva på Helsingborgs klimatavtal. Höga ambitioner hjälper oss att ställa om skyndsamt, vi spelar en viktig roll i samhället och vill verka för ett resurssnålt byggande och mer klimatneutrala lösningar. Ett starkt varumärke inom hållbar logistik skapar värde för bolagets ägare och öppnar upp möjligheter för grön finansiering.

Under hösten 2022 genomfördes en riktad kundundersökning i Region Göteborg. Det var ett första utkast att kartlägga hur vi systematiskt kan säkerställa att våra kunder är nöjda över tid och att vi genomför effektiva åtgärder gällande bland annat hållbarhet. Under 2023 kommer Catena genomföra en mer omfattande kundundersökning för att skapa underlag att jobba vidare på. För att kvantifiera bolagets direkta påverkan på våra intressenter utgår vi ifrån hur våra intäkter har fördelats mellan olika intressentgrupper – medarbetare, leverantörer samt samhället genom skattebetalningar. Aggressiv skatteplanering kan skada Catenas varumärke och relationer med våra intressenter, sådan planering ska därför inte ligga till grund för vårt agerande. Catenas verksamhet innebär att ett antal olika områden beskattas. Förändringar i lagstiftningen kan innebära att Catenas skattesituation påverkas. Catena ska alltid verka etiskt, legalt och affärsmässigt i sin skattehantering. Skattepolicyn fastställs av bolagets styrelse och VD är ytterst ansvarig för att skattepolicyn följs. Skattepolicyn finns i sin helhet på Catenas webbplats och innebär i korthet:
* Catena ska eftersträva att rätt skatt betalas i de länder där Catena bedriver verksamhet.
* Catena håller sig à jour och bevakar förändringar i lagar och rättspraxis för att hantera skatt enligt gällande lagar.
* Catena förvärvar inte verksamheter för att få skattemässiga fördelar. Vid förvärv följs lagar och regler.
* Catena ska verka etiskt, legalt samt affärsmässigt i sin syn på skatt och inte ägna sig åt aggressiv skatteplanering.

Catenas verksamhet kan generera olika slags skatter, exempelvis inkomstskatt, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt, energiskatt, sociala avgifter och löneskatt.

Väsentlighetsanalys genomförd under 2022

Hållbarhet är en komplex fråga och det är tydligt att sociala, miljömässiga och ekonomiska aspekter hänger samman och måste korrelera på ett positivt sätt för att vi ska kunna nå våra mål. Under 2022 har Catena därför uppdaterat väsentlighetsanalysen i enlighet med den uppdaterade GRI standarden. Väsentlighetsanalysen har syftat till att ta fram Catenas väsentliga frågor, baserat på företagets mest signifikanta påverkan på ekonomi, miljö och människor, inklusive deras mänskliga rättigheter. I arbetet har Catenas faktiska och potentiella negativa och positiva påverkan kartlagts och flera olika intressenters perspektiv har tagits in under processens gång. I processen för att identifiera väsentliga frågor ingick följande steg:

Steg 1: Kartläggning av Catenas hållbarhetssammanhang

För att förstå den påverkan som Catena har eller kan ha på omvärlden, kartlades Catenas värdekedja, aktiviteter och företagsrelationer. I detta steg skapades en förståelse för den bransch som Catena verkar i, de branscher som vi kommer i kontakt med i värdekedjan och de utmaningar som finns i dessa branscher och även i samhället i stort.

Sammanfattning av skatt som betalas, Mkr	2022	2021
Inkomstskatt	16	27
Fastighetsskatt	40	38
Mervärdesskatt	-19	73
Stämpelskatt	0	3
Energiskatt	9	8
Sociala avgifter och löneskatt	16	14
Summa betald skatt	62	167

Skatt – uppdelning per land 2022, Mkr	Sverige	Danmark
Antal anställda	55	0
Tillgångar exkl. likvida medel	26 677	2 362
Intäkter	1 416	128
Varav intäkter från försäljning till tredje part	1 416	128
Varav intäkter från koncerninterna transaktioner med andra jurisdiktioner	-	-
Resultat före skatt	2 491	-46
Betald skatt	-8	-8
Uppskjuten skatt	-440	7
Årets resultat	2 043	-47

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 70

Identifiera och bedöma påverkan löpande

Förankring med relevanta intressenter och experter

Testa de väsentliga frågorna med experter och informationsanvändare

Utgå från sektorsstandarderna för att förstå sektorernas sammanhang

Jämför med frågor och effekter som beskrivs i sektorsstandarderna

Testa de väsentliga frågorna mot frågorna i sektorstandarderna

Förstå Catenas sammanhang

Identifiera faktisk och potentiell påverkan

Prioritering av väsentliga frågor för rapportering

Bedöma påverkans betydelse

Identifiera väsentliga frågor att rapportera

Väsentliga frågor för Catena

• Växthusgasutsläpp
• Energi
• Utsläpp till luft, vatten och mark
• Vatten
• Biodiversitet
• Markanvändning
• Materialval
• Arbetsmiljö
• Hälsa och säkerhet
• Mänskliga rättigheter
• Antikorruption, regel-efterlevnad och etik

Steg 2: Identifiering av faktisk och potentiell påverkan

För att ta fram en preliminär lista på Catenas faktiska och potentiella påverkan genomfördes en skrivbordsanalys av påverkan med utgångspunkt i bransch och värdekedja. Analysen baserades på en genomgång av intern dokumentation och externa källor. I samband med detta steg genomfördes en intressentdialog med syftet att identifiera all påverkan som Catena har på omvärlden, hur stor den påverkan är och vad som är angeläget för våra intressenter. Dialogen genomfördes genom en workshop med representanter från olika affärsområden inom Catena och tio kvalitativa intervjuer med tolv intressenter. Följande intressentgrupper intervjuades:
* Catenas medarbetare
* Bank
* Kunder
* Kommun
* Experter inom bygg, natur och mänskliga rättigheter
* Forskning
* Ägare och investerare

Resultaten från intressentdialogen användes för att direkt informera vilken påverkan Catena har och hur betydande den är.

Steg 3: Bedömning signifikans av påverkan

Kartläggningen och intressentdialogen mynnade ut i en bruttolista över Catenas positiva och negativa påverkan som vi har eller kan ha på miljö, ekonomi och människor, inklusive deras mänskliga rättigheter. Signifikansen av påverkan bedömdes sedan kvantitativt med hjälp av resultaten från intressentdialogen och externa hållbarhetsexperter. Catenas olika typer av påverkan jämfördes med varandra och negativ påverkan och positiv påverkan analyserades separat. Signifikans av negativ påverkan bedömdes baserat på allvarlighetsgrad, en kombination av skala, omfattning och gottgörelse. Signifikans av positiv påverkan bedömdes baserat på skala och omfattning. För potentiell påverkan togs även sannolikhet i beaktning.

Steg 4: Prioritering av mest signifikant påverkan

Utifrån analysen i steg 3 prioriterades påverkan från högst till lägst signifikans. En tröskel sattes baserat på diskussioner både internt och med externa hållbarhetsexperter. Tabellen nedan visar resultatet som har validerats av Catenas ledningsgrupp. Elva påverkansområden identifierades som de mest signifikanta och de motsvarar därför våra väsentliga frågor. Dessa styr innehållet i Catenas hållbarhetsredovisning.

3–2 Bruttolista (väsentliga frågor)

För att rapportera i enlighet med GRI 2021 har Catena uppdaterat sin väsentlighetsanalys enligt den beskrivna processen ovan. Till skillnad från föregående rapportering har antalet väsentliga frågor minskat, från fjorton områden till elva. Helt nya väsentliga frågor är markanvändning och exploatering, utsläpp till luft, vatten och mark, vattenhantering och användning samt materialval. De frågor som utgått i jämförelse med föregående år fångas till stor del upp i de nya väsentliga frågorna som är färre men täcker större områden. Genom att sammanföra frågor kan Catena dessutom enklare redovisa i enlighet med den uppdaterade standarden samt GRI:s frågestandarder.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 71

Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
Scope 1 och 2 utsläpp	Bl. a.

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

Catena Kritisk faktisk negativ påverkan
Policyer och andra styr- dokument
• Hållbarhetspolicy
• Riktlinjer för möten och resor
• Hållbarhetsprogram (internt dokument)

Scope 3 utsläpp
Bl. a. hyresgäster, transporter, bygg och ytterligare leveran- törer

Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder, distribution och transport Kritisk faktisk negativ påverkan

Mål
• Nettonoll växthusgas- utsläpp till 2030

Reducera utsläpp (Scope 1, 2 och 3)
T. ex. solceller, energi- effektivisering

Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder, distribution och transport Informativ faktisk positiv påverkan

Delmål
• Koldioxidbudget för att minska klimatpåverkan avsevärt i våra byggnationsprojekt
• Förflytta 10 procent av fastigheterna till en avsevärt bättre energiklass årligen mha energiprojekt
• Bygga ut 20 MWp solceller under 2023
• 100 procent fossilfri energi 2028 (91 procent 2022)
• Nettonoll växthusgas Scope 1 och 2, 2025

Reducera utsläpp (Scope 1, 2 och 3)
T. ex. energieffektivisering och -omställning

Catena, hyresgäster/ kunder, distribution och transport Informativ potentiell påverkan

Enligt visionen om netto-noll utsläpp 2050 ska Sverige år 2050 inte ha några nettoutsläpp av växthusgaser i atmosfären. Under många år har Catena jobbat aktivt för att minska utsläppen i Scope 1 och 2, de har redan minskat med 34 procent jämfört med 2018. Under 2020 satte Catena utsläppsmål enligt Science Based Target initia- tive (SBTi) med målet att minska växthusgasutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent till 2030. Eftersom Catena verkar i en bransch som behöver sänka sin klimatpåverkan avsevärt de kommande åren ser vi det som en självklarhet att ställa högre krav på oss själva och arbeta mot målet nettonoll växthusgasutsläpp i Scope 1, 2 och 3, till 2030. Catenas nettonoll växthusgasutsläpps-mål innebär att Catena 2030 inte kommer ha några utsläpp i våra Scope 1–3, detta kommer uppnås genom att i första hand minska klimatpåverkan och genom att undvika utsläpp. I andra hand kommer vi arbeta med klimatkompensation. Med hjälp av bland annat solcellsutbyggnad och energieffektivi- seringsprojekt i befintliga fastigheter fortsätter Catena att arbeta mot målet.

Majoriteten av Catenas utsläpp kommer från indirekta utsläpp i Scope 3 där runt 90 procent av våra totala utsläpp uppstår. Cirka 55–75 procent av utsläppen sker i byggnadsprojekt, vilket givetvis varierar beroende på hur mycket vi bygger per år. För att minska vår klimat-

Växthusgasutsläpp HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV VÄSENTLIGA OMRÅDEN

påverkan vid nybyggnation och ombyggnation arbetar vi med koldioxidbudgetar. Målet att nå nettonoll växthusgas- utsläpp underbyggs av en rad strategier, bland annat har vi under året arbetat fram olika typer av koldioxidbudgetar för respektive byggnation. Vi ser koldioxidbudgetar som ett viktigt redskap för att skapa transparens i bygg- och fastig- hetsbranschen och ett strategiskt medel för att arbeta med minskad miljöpåverkan i byggfasen, där störst utsläpp genereras. För nybyggnation är koldioxidbudgeten 285 kg CO 2 e/kvm, för kyl- och frysanläggningar 300 kg CO 2 e/kvm och för tillbyggnation 230 kg CO 2 e/kvm. Vi är medvetna om att nybyggnation och ombyggnationer är de aktiviteter som per kvm genererar högst klimatpåverkan, i form av både material, transport, energi och uppvärmning samt avfall. Det är därför av stor vikt att vi anpassar fastigheten efter kundens behov, alltså byggbehovet, för att ytan ska kunna nyttjas maximalt. Livscykelanalyser och koldioxid- budgetar guidar oss i arbetet att hitta fler sätt att minska våra utsläpp och vi arbetar med att etablera en material- guide för både ny- och ombyggnationer.

Catena följer Green House Gas protocol (GHG-pro- tokollet). Förra året identifierade Catena behovet av att utöka sin Scope 3-redovisning, och vi bestämde oss för att följa vägledningen som United Kingdoms Green Building 1 HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202272 1 https://www.ukgbc.org/ukgbc-work/scope-3-reporting-in-commercial-real-estate/ 2 Vägledning: Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare – Fastighetsägarna (fastighetsagarna.se)

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Councils (UKGBC) tagit fram för redovisning av Scope 3 för kommersiella fastigheter 1 . Catena redovisade enligt föreslagna parametrar i fjolårets årsredovisning, där vi bland annat redovisade för klimatpåverkan från bygg- projekt utifrån schablonvärden baserade på genomförda livscykelanalyser för byggskeden A1–A5. Under hösten 2022 presenterade den svenska branschorganisationen Fastighetsägarna en vägledning för kommersiella fastig- heter 2 och vägledningen bygger i stora delar på UKGBC:s vägledning. Catena väljer att fortsätta på det inslagna

Fördelning av växthusgasutsläpp per Scope 2022

Scope 1	Scope 2	Scope 3
1%	5%	94%

Catenas växthusgasutsläpp (Scope 1+2, market-based), ton CO 2 e

	Mål	-21-22	-23-24
Ton	-18-19	-2 0-
0	500	1 000	1 500
2 000	2 500	3 000

spåret och kommer under 2023 arbeta vidare med att kartlägga påverkan i Scope 3 för att identifiera relevanta delmål och åtgärder. Eftersom Catena fortsatt arbetar med att kartlägga utsläpp i Scope 3 kommer GHG-värdena med största sannolikhet att öka i takt med att fler parametrar blir kända. Under 2022 har vi framgångsrikt minskat våra utsläpp i Scope 1 och 2, detta kan dels förklaras av en högre grad vidarefakturering, för mer ingående data och emissionsfaktorer se sida 75 samt 108.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 73

INKÖPTA VAROR & TJÄNSTER
KAPITAL- VAROR
BRÄNSLE- & ENERGI- RELATERADE AKTIVITETER
TRANSPORT & DISTRIBUTION
AVFALLS- HANTERING
I EGNA VERK- SAMHETEN
INKÖPT EL, VÄRME, KYLA & ÅNGA
FÖR EGET BRUK
ANVÄNDNING AV SÅLDA PRODUKTER
AVFALLS- HANTERING
AV SÅLDA PRODUKTER
HYRD TILLGÅNG
FRANCHISE
INVESTERINGAR
TJÄNSTERESOR
BEARBETNING AV SÅLD PRODUKT
PENDLINGS- RESOR
TRANSPORT & DISTRIBUTION
HYRD TILLGÅNG
EGENÄGDA FORDON
EGNA ANLÄGGNINGAR
SCOPE 1 DIREKT
SCOPE 3 INDIREKT
SCOPE 3 INDIREKT
SCOPE 2 INDIREKT
Catena Nedströms
Uppströms
CO 2 CH 4 HFCs PFCs SF 6 N 2 O

Vi arbetar enligt GHG Protocols definitioner där Scopen definieras enligt följande; Scope 1 – Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. Scope 2 – Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte har direkt kontroll över men som sker på grund av dess verksamhet.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Vår största miljöpåverkan sker i Scope 3. Catena arbetar därför aktivt med att dela kunskap och finnas nära våra hyresgäster för att på så vis kunna optimera våra kunders drift och energianvändning (benämns ofta verk- samhetsel). Under hösten 2022 var Catena en av initia- tivtagarna till energioptimeringskampanjen #Husförhus. Kampanjen syftar till att uppmana fastighetsägare att jobba nära sina hyresgäster för att tillsammans hitta smar- ta sätt att minska energianvändningen i fastigheterna. En rad fastighetsbolag står bakom kampanjen som fått stort genomslag. På Catena anser vi att vi har ett stort ansvar i att hjälpa våra kunder att göra hållbara val. Genom en tät kundkontakt så kan vi komma ännu längre med optimering av driften av fastigheterna. Våra kunders energianvändning redovisas oftast i Scope 3, beroende på vem som står för abonnemanget. Viktigt att notera är att vi uppdaterat faktor för beräkning av location based och räknar med Svenska Miljöinstitutets värde för nordisk energimix 0,09 kg CO 2 e/ kW vilket är väsentligt högre än tidigare års beräknings- faktor. Detta gör vi eftersom vi menar att det ger ett mer rättvist värde eftersom elmarknaden är sammansatt. Vi räknar också med ett gemensamt schablonvärde vid ny- byggnation och renovering. Vi ser också en förflyttning av fjärrvärmeanvändning från Scope 2 till Scope 3 som beror på att en större del vidarefaktureras.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 202274

Utsläppskälla enligt GHG Protocol rapporteringskategorier

Datakälla	Källa	Emissionsfaktor	Ton CO 2 e 2022	Ton CO 2 e 2021	Ton CO 2 e Basår 2018	Andel i %	Omfattas av vårt netto- noll mål
Scope 1
Naturgas	Vitec	Naturvårdsverket 0,205 kg CO 2 e/kWh	192	168	1 195	0	Ja
Köldmedialäckage	Köldmedia- rapporter med ett års efter- släpning	Köldmediarapporter	267	67	257	0	Ja
Tjänstebil	Autoplan Transportplan	0,140 kg CO 2 e/km (bensinbil) 0,160 kg CO 2 e/km (dieselbil) 0,0 kg CO 2 e/km (elbil)	59	164	165	0	Ja
Scope 2
Fjärrvärme	Vitec	Emissionsvärden från respektive fjärrvärmeleve- rantör (i vissa fall med ett års eftersläpning)	145	1 381	1 163	0	Ja
El (location based)	Vitec	IVL, nordisk energimix 0,09 kg CO 2 e/kWh	2 152	852	895	5	Ja
El (market based)	Vitec	Vattenfalls emissions- faktorer för grönt elavtal 0,00002 kg CO 2 e/kWh	0	0	0	0	Ja
Scope 3
1 Köpta gods och tjänster	Saknar data	-					Ja
2 Kapitalvaror	Internt projekt- uppföljnings- system	Catenas schabloner för -nybyggnation 311 kg CO 2 e/kvm	25 256	12 292	13 661	60	Ja
3 Bränsle- och energi- relaterade aktiviteter	Saknar data	-					Ja
4 Uppströms transport och distribution	Transporter i samband med byggprojekt ingår i 2, kapital- varor ingår i kapitalvaror						Ja
5 Avfall genererats från verk- samheter	Avfall i samband med byggprojekt ingår i 2, kapital- varor ingår i kapitalvaror						Ja
6 Affärsresor	Fakturor, konto- plan, mm	Transportstyrelsen -bensinbil GHG Protocol -inrikesflyg NTM -tåg 0,140 kg CO 2 e/km 0,171 kg CO 2 e/km 0,004 kg CO 2 e/km	14	6	46	0	Ja
7 Anställdas pendling	Medarbetar- enkät	Transportstyrelsen -bensinbil -dieselbil -miljö-laddhybrid NTM -moped/MC -buss -tåg 0,140 kg CO 2 e/km 0,160 kg CO 2 e/km 0,0 kg CO 2 e/km 0,092 kg CO 2 e/km 0,085 kg CO 2 e/km 0,004 kg CO 2 e/km	57	39	42	0	Ja
8 Uppströms hyrda tillgångar	n/a
9 Nedströms transport och distribution	n/a
10 Bearbetning av sålda produkter	n/a
11 Användning av sålda produkter	Saknar data						Ja
12 Slutbehandling av sålda produkter	Saknar data						Ja
13 Nedströms hyrda tillgångar			14 589	7 253	6 601	35	Ja
14 Franschiser	n/a
15 Investeringar	Saknar data
TOTAL (location based)			42 731	22 222	24 025	100

HÅLLBARHET –# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

ETT HELHETSPERSPEKTIV

Energi

Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
Energianvändning i byggnader och anläggningar	Catena, hyresgäster/ kunder	Signifikant faktisk negativ påverkan	Policyer och andra styr- dokument • Hållbarhetspolicy
Energianvändning i transport och distribution	Catena, hyresgäster/ kunder, distribution och transport	Signifikant potentiell negativ påverkan	Mål • Nettonoll växthusgas- utsläpp till 2030
Fossilfri energi	Catena, hyresgäster/ kunder, slutkonsument/samhället	Informativ potentiell positiv påverkan	Delmål • Energieffektivisera – förflytta 10% av fastigheterna till en avsevärt bättre energiklass årligen mha energiprojekt • Koppla upp samtliga fastig- heter, 100% LOA med energi- data (2023–2024) • Bygga ut 20 MWp solceller under 2023 • 100% fossilfri energi 2028 (91 procent 2022) • Nettonoll växthusgas Scope 1 och 2, 2025
Energieffektivisering	Catena, hyresgäster/ kunder	Informativ potentiell positiv påverkan
Minimera energiförbrukning	Catena, hyresgäster/ kunder	Informativ faktisk positiv påverkan

En redan uppförd byggnads största klimatpåverkan är energianvändningen. Catena jobbar aktivt med energi- effektiviseringsprojekt och har sedan 2017 minskat energianvändning per kvm med 14 procent, i denna siffra ingår både verksamhetsel och fastighetsel. Till 2030 ska 100 procent av Catenas energi vara fossilfri. Delmålet fokuserar i första hand på energi som köps in av Catena men bolaget arbetar även med att hitta fossilfria lösningar för kunders inköpta energi. Här ser vi möjligheter att dels underlätta för de kunder som själva vill bygga solcellsan- läggningar, dels att vi som fastighetsägare ska accelerera utbyggnaden av förnyelsebar energi på och kring våra fast- igheter. Vi har därmed ett ansvar för att minska energian- vändningen per kvm och samtidigt möjliggöra utbyggnad av förnyelsebar energi. Vår förhoppning är också att kunna sälja energi ut i nätet och på så sätt bistå till samhällets elektrifiering i stort. Idag är Catenas energi till 91 procent fossilfri. Vi har satt ett delmål om 100 procent fossilfri energi i Catenas samtliga fastigheter till 2028. Med hjälp av gröna elavtal säkerställs att all inköpt el till våra fastigheter i Sverige är förnybar. Andelen fossil energi (nio procent) kommer från elanvändningen i en av Catenas fastigheter i Danmark samt från två byggnader som värms upp med naturgas. Även fjärrvärme innehåller en liten del fossila bränslen. Att utveckla och stärka samarbetet med hyresgäster ger ökad kunskap och fler påverkansmöjlig- heter vad det gäller de energikällor de väljer. Att hyresgäs- ten köper in förnybar energi är bland annat ett krav för att byggnaden ska kunna miljöcertifieras.

Energiintensitet

	tkvm kWh/kvm
2017	2018	2019	2020	2021	2022
0	500	1 000	1 500	2 000	2 500
95	101	107	113	119	125

LOA där Catena saknar energidata
LOA där Catena har energidata
Energianvändning per kvm

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Produktion av förnyelsebar energi

	2022	2021	2020
Egenproducerad solenergi totalt, MWh	1 6 724	3 597	2 764
– varav Catena	2 898	1 846	856
– varav hyresgäster	3 826	1 751	1 908
Totalt antal solcellsanläggningar	2 27	19	13
– varav Catena	24	16	10
– varav hyresgäster	3	3	3
Total installerad effekt, kWp	2 10 152	6 400	4 627

1 Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av abonnemangsinnehav.
2 Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av investering.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Utsläpp till luft, vatten och mark

Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
T. ex. i byggnation, ombyggna- tion, förvaltning, användning och demontering av fastig- heter, transport och logistik	Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder, distribution och transport	Kritisk faktisk negativ påverkan	Policyer och andra styr- dokument • Hållbarhetspolicy

Mål
• Nettonoll växthusgas- utsläpp till 2030
• Nettopositiva gällande biodiversitet till 2030
• 100 procent miljöcertifierad yta till 2030

Delmål
• Koldioxidbudget för att minska klimatpåverkan avsevärt i våra byggnationsprojekt

Catena använder miljöcertifieringar som verktyg för att minska miljöpåverkan för både befintliga fastigheter och vid nyproduktion. Att fastigheterna kvalitetssäkras av tred- je part hjälper oss att säkerställa en hög hållbarhetspres- tanda som är transparent och etablerad. Enligt Catenas hållbarhetsmål skall 50 procent av beståndet vara certifie- rat till 2025 och hela beståndet ska vara miljöcertifierat till 2030. 25 procent av ytan var certifierad 2022. För befint- liga fastigheter arbetar vi främst med BREEAM In-Use och för nybyggnationer arbetar vi med BREEAM-SE, minst nivå Very Good. Vi driver också ett nybyggnadsprojekt där vi också ska testa WELL Core. WELL-certifieringen fokuserar på användarna och sociala aspekter i certifieringen. Det är den första logistikfastigheten med WELL-certifiering i Sverige och vi ser framemot att få lära oss hur vi än mer kan arbeta med sociala aspekter i fastigheten. Vi arbetar även med certifieringen Miljöbyggnad samt Miljöbyggnad iDrift. Certifieringen Miljöbyggnad ställer även krav på mer miljövänliga material såsom FSC-märkt trä. BREEAM-SE 3 är mer omfattande och omfattar utöver energi, material och inomhusmiljö, krav kring mark och ekologi, styrning och ledning, avfall, vatten, transport och föroreningar. Under 2022 har ytterligare 10 procent av den totala ytan certifierats vilket innebär att en fjärdedel av Catenas yta är miljöcertifierad (549 049 kvm) enligt antingen Miljöbygg- nad Silver, Miljöbyggnad iDrift eller BREEAM In-Use. Avfall är en viktig fråga både vid projekt och i driften av Catenas fastigheter. I merparten av våra fastigheter tar våra hyresgäster själva ansvar för avfallshanteringen. I övriga ansvarar Catena för avfallet. I de fastigheter där vi också sköter driften av avfall sker avfallshanteringen i fraktioner. I projekt där Catena står som beställare är vi också ytterst ansvariga för det avfall som genererats och det ingår i vår övergripande målsättning att nå nettonoll växthusgaser till 2030. Tillgänglig data för den mängd avfall som Catena har hanterat under 2022 rapporteras i enlighet med EPRA:s rekommendationer på sidan 111.

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Vatten

Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
Hantering och användning av vatten	T. ex. i byggnation, ombyggna- tion, förvaltning, användning och demontering av fastighe- ter, användning av kommunalt vatten, dagvattenhantering	Catena, hyresgäster/ kunder	Kritisk potentiell negativ påverkan

Mål
• Nettopositiva gällande biodiversitet till 2030
• 100 procent miljöcertifierad yta till 2030

Delmål
• Mäta vattenförbrukning i fast- igheter, öka andelen uppkopp- lade fastigheter
• Främja naturbaserade lösningar för hantering av dagvatten på fastigheter

Det vatten som används i Catenas fastigheter är kommu- nalt vatten. Genom vårt uppföljningssystem, Vitec, har vi möjlighet att följa vattenförbrukningen. För närvarande har vi mätpunkter på 91 procent av fastigheterna. Vi arbetar kontinuerligt med våra hyresgäster för att de ska dela data för att möjliggöra ett bra underlag för uppföljning. En annan viktig aspekt gällande vatten i fastigheter är vår dagvattenhantering och dagvattenfördröjning. I takt med förändrat klimat och förekomsten av mer extrem nederbörd blir dagvattenhanteringen alltmer viktig. Vi ser tydligt hur vårt arbete med biodiversitet gynnar oss vad gäller vattenhantering och vattenanvändning. Genom arbetet kan vi identifiera strategiska arbetssätt för att hantera ökande vattenmängder, och dessutom tydliggörs vikten av vegetation som kan binda vatten under längre perioder för att undvika torka. Vi arbetar idag främst med dagvattendammar och diken men undersöker även andra metoder. I ett av våra nybyggnadsprojekt, på Logistikposi- tion Landvetter, uppförs Menigos nya lager och kontor där vi kommer samla in vatten från taken som sparas i en cistern för att kunna användas vid spolning av toaletter samt för att vattna växter. Catena ser vatten som en viktig resurs och en central fråga för nyttjandet av mark. Vi har en ambition att skapa cirkulära flöden, dels för att kunna släppa tillbaka vatten snabbare till systemet, dels för att binda vatten naturligt runt fastigheterna för skydd vid extremt väder. Permanenta dammar på våra fastigheter skapar dessutom habitat för djur och insekter samtidigt som de fyller en praktisk funk- tion vid skyfall. I vårt arbete med biodiversitet är vatten alltså en viktig faktor för att skapa sociala värden och re- kreation för människor men även livsmiljöer för växter och djur. I vårt arbete med biodiversitet räknar och beskriver vi ytor med och för vatten och vattenhantering på fastig-

Vatten på våra fastigheter
Delfaktorer för vatten
• Vattenytor i dammar, bäckar och diken
• Markbeläggning med hög genomsläpplighet
• Markbeläggning med medel genomsläpplighet
• Markbeläggning med låg genomsläpplighet
• Ogenomsläpplig yta (Asfalt, betong och takyta, dvs byggnadens footprint)

Tilläggsfaktorer för vatten
• Biodiversitet vatten
• Biologiskt tillgängliga permanenta vattenytor
• Vegetationsytor med tillfälligt kvardröjande vatten
• Diken
• Avvattning av hårdgjorda ytor till växtbäddar/regnbäddar
• Rekreativa värden
• Fontäner, cirkulationsanläggning o.dyl.
• Reglering av lokalklimat/vatten
• Vattensamlingar i damm o.dyl.
• Uppsamling av regnvatten för bevattning
• Fördelning av dagvatten från hårdgjorda ytor i magasin

heten som blå ytor. Exempel på blå ytor är diken, dammar, dagvattendammar och regnbäddar.

→ Se sidan 108 för Catenas vattenanvändning över tid.

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 79

Biodiversitet

Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
Byggnation	T.ex. nybyggnation, ombyggnation, förändrade landskap	Catena: Signifikant faktisk negativ påverkan	Policyer och andra styr- dokument • Hållbarhetspolicy • Hållbarhetsprogram (internt dokument)
			Påverkan på biologisk mångfald i användning av, och transport till och från, anläggningar
		Catena, hyresgäster/kunder: Signifikant potentiell negativ påverkan	Mål • Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030
			Återställning, ökning och minimering av skada till biologisk mångfald
		Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder: Minimal potentiell positiv påverkan	Delmål • 2 biodiversitetsprojekt/ region dvs totalt 8 • GYF faktor • Yta med ekologirapport 14 procent • Handbok för biodiversitet

Biodiversitet innebär att en stor artrikedom (omfattar djur och växter, både tama och vilda) med en stor genetisk variation bevaras samt en stor variation mellan ekosystem. 2030 ska vårt fastighetsbestånd vara nettopositivt gällande biodiversitet. Målsättningen innebär stora utmaningar för oss. Samtidigt ser vi inte någon annan väg framåt och vi vill därför mäta och utvärdera vårt arbete med biodiversitet för att kunna visa en positiv förflyttning över tid. Arbetet med biodiversitet följer principen om skadelindringshierarkin – vi vill bevara, minimera skada, restaurera och i sista hand kompensera.

Catena påverkar såväl ekosystemtjänster som biologisk mångfald, även kallad biodiversitet, både direkt och indirekt genom verksamheten. Catenas fastigheter i Sverige och Danmark omfattar totalt cirka 8,5 miljoner kvm. Påverkan sker dels genom att vi tar mark i anspråk för byggnation och indirekt genom CO 2 -utsläpp som bidrar till ökad klimatpåverkan och därmed påverkar biodiversiteten övergripande. Förändrat markutnyttjande på grund av människan är en orsak till minskning av biodiversitet och ekosystemtjänster på global nivå. Förändringar i ekosystem kan även leda till att invasiva arter börjar sprida sig och i sin tur orsakar allvarlig skada för ekosystem, infrastruktur eller människors hälsa. Arbetet mot vårt mål om att hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet är därför ett viktigt mål som visar hur Catena uppdaterar sin affärsmodell och verksamhet för att ta ansvar för de ytor som vi tar i anspråk.

Biodiversitet och ekosystemtjänster är redan idag en integral del som vi som bolag behöver redogöra för hur vi förhåller oss till genom bland annat aktivitet 7.1 i taxonomin. Catena ser också att den kommande rapporteringsstandarden för gemensam hållbarhetsrapportering ESRS, (European Sustainability Reporting Standard) har stort fokus på hur vi hanterar dessa frågor.

I Sverige är det genom kommunernas detaljplaneprocesser som en god och genomtänkt användning av mark säkerställs. För att Catena ska kunna mäta och rapportera mot hållbarhetsmålet att hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030 har organisationen börjat arbeta med grönytefaktorberäkning (GYF). GYF är ett planeringsverktyg som mäter och säkerställer att gröna och blå kvaliteter uppnås och/eller bevaras vid byggnation. GYF-verktyget mäter också antalet ekosystemtjänster. I ett första skede har vi valt att inte redovisa antalet ekosystemtjänster utan vi behöver arbeta vidare med metodiken kring dessa. Till stor del har vi hämtat inspiration från Stockholms Stads arbete med GYF och deras modell både gällande beskrivning och viktning av faktorer 1. Vi ser det som en fördel att bygga vidare på en redan etablerad modell med redan angivna faktorer, det ger både ökad transparens och trovärdighet.

Under 2022 har GYF beräknats för Catenas samtliga fastigheter, baserat på ingångsvärden från 2021-12-31. Ingångsvärdena baseras i sin tur på uppmätta ytor som viktas olika. Efter att ha etablerat en status quo kontaktades externa ekologer för att kartlägga

1 https://tillstand.stockholm.se/globalassets/foretag-och-organisationer/tillstand-och-regler/tillstand-regler-och-tillsyn/lokal-och-fastigheter/handbocker-och-riktlinjer-vid-byggnation-i-stockholm/gyf-for-kvartersmark.pdf)

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 80

vad Catena har för möjligheter att skapa mer grönytor och skapa utrymme för biodiversitet på våra fastigheter, i både befintligt bestånd och i pågående projekt. GYF-värdet baseras på hur fastigheten såg ut per 2021-12-31 och jämförs sedan med förändringar som realiserats genom så kallade biodiversitetsprojekt. Biodiversitetsprojekten innebär bland annat att en ekolog kartlägger fastighetens totala yta, tar hänsyn till närliggande natur och kommer med förslag på hur fastigheten kan anpassas för att bättre knytas ihop med omgivningen. Föreslagna åtgärder implementeras och efter att biodiversitetsprojekt har utförts på fastigheten genomförs ytterligare en GYF-beräkning för att på ett transparent sätt visa en förflyttning mot våra mål och hur effektiva insatserna är. Således om vi har byggt eller på annat sätt förändrat en markyta som bidrar negativt till biodiversiteten kommer det visa sig som ett negativt utfall. Förflyttningen under 2022 visar på en blygsam förändring som är negativ. Trots omfattande åtgärder på flera fastigheter så innebär till exempel tillbyggnad på befintlig byggnad att den ekoeffektiva ytan minskar. Under 2022 har vi testat att förbättrat kvaliteten i dammar, sätta ut bikupor, insektshotell och planterat ängar.

Med hjälp av

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Viktiga små miljöhjältar

Vindtunneln 1 och 2 utanför Göteborg är två av Catenas fastigheter där vi placerat bisamhällen för att ge en ytterligare skjuts till biodiversiteten i området. Ett bisamhälle säkrar en fullständig pollinering i miljön kring bikupan, bina flyger 3–4 kilometer i radie.

– För att erbjuda en bostad till dessa viktiga små miljöhjältar är lager- och logistikfastigheter särskilt tacksamma eftersom det handlar om stora och lättillgängliga ytor, säger Andrés Amaya som är projektledare på Beepartners som Catena i detta fall samarbetar med.

Under 2022 skördades över 30 kg honung från de två bikuporna.

HONUNGSPRODUCENT

Borås

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 81

GYF-modellen kan vi dock tydligt se vilka åtgärder som gynnar biologisk mångfald och ekosystemtjänster mer och vilka åtgärder som gynnar lite mindre. Exempelvis tillför en klippt gräsmatta inte något för biodiversiteten. Våra ambitioner framåt kräver en förflyttning för oss som organisation som kommer ta tid men som har kommit igång på allvar under året. Vi kan konstatera att arbetet med biodiversitet skapar mycket glädje och stolthet och ger många positiva bieffekter (bland annat vår egna honung).

Catena har satt ett delmål om 2 större biodiversitetsprojekt per region under 2023, för att ytterligare accelerera omställningstakten. Resultatet har, i de fall de har gått att följa upp, hittills dokumenterats med bilder och filmer vid platsbesök. Det kan exempelvis röra sig om att undersöka om grodor och grodyngel påträffats där Catena byggt stenrösen för att skapa nya habitat eller för att säkerställa att en ny äng har tagit sig som det var tänkt.

Kännetecknande för logistikfastigheter är stora ytor täckta av betong, grus eller asfalt. Här måste hela branschen tänka om och exempelvis skapa kombinerade ytor med gräsarmerad betong för ökad genomsläpplighet för vatten eller byta ut asfalten helt och hållet där den inte är nödvändig. På fastigheten Mätaren 6 i Umeå har vi under året brutit upp betong och istället planterat träd och växter.

Catena har under året genomfört biodiversitetsprojekt på fastigheter till en total yta om 416 635 kvm. Insatserna har varit av olika storlek och karaktär beroende på utgångsläge. Under samtliga projekt har en ekolog närvarat för en nulägesbedömning och förslag på insatser för att öka biodiversiteten. Många av projekten har skett i samband med att fastigheten ska certifieras enligt BREEAM-SE. Eftersom vi har som mål att vara nettopositiva gällande biodiversitet till 2030 ser vi det som en självklarhet att plocka de ekologipoäng som vi kan inom certifieringen.

Vid Logistikposition Tostarp i Helsingborg har Catena gjort flera insatser för att gynna den biologiska mångfalden på området. Exempelvis har flera grönytor anlagts med ängsgräs, lökväxter och andra inhemska perenner som lockar till sig pollinerare. Fågelholkar som är anpassade efter tornfalkarna som finns i närområdet har placerats vid fastigheterna, i anslutning till entréerna finns planteringar.

– En fastighetsägare som tar ett helhetsansvar lägger inte

BIODIVERSITETSINSATSER

Inte bara fokus på logistikytorna – även grön- ytorna runtom blir välplanerade och genomtänkta

bara fokus på logistikytorna – även grönytorna runtom är välplanerade och genomtänkta för att bidra till det lokala naturlivet, konstaterar Sofhie Mandusson som är kommunika- tionsansvarig på Nowaste Logistics som är en stor hyresgäst på området. I nästa steg ska ytterligare arbete göras för att vallen mot motorvägen ska få fler inslag av växter som är särskilt bra för den biologiska mångfalden.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Helsingborg

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 82

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Biodiversitet i bebyggda fastigheter exkl.# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

projektområden	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö SE	Malmö DK	Malmö total	Stockholm	Total
2022
GYF-Faktor per kvm, bebyggda fastigheter	0,49	0,28	0,32	0,17	0,17	0,17	0,51	0,39
Markarea kvm, bebyggda fastigheter	1 035 544	1 239 952	522 833	515 177	485 921	1 001 098	2 532 990	6 332 417
2021
GYF-Faktor per kvm, bebyggda fastigheter	0,43	0,36	0,41	0,30	0,18	0,25	0,52	0,42
Markarea kvm, bebyggda fastigheter	862 956	1 239 952	747 517	657 840	408 421	1 066 261	2 556 114	6 472 800

GYF-Faktor, bebyggda fastigheter jämförbart bestånd | | | | | | | |
| 2022 | 0,42 | 0,26 | 0,32 | 0,17 | 0,18 | 0,18 | 0,52 | 0,39
| 2021 | 0,43 | 0,26 | 0,32 | 0,17 | 0,18 | 0,18 | 0,52 | 0,39
Markarea kvm, bebyggda fastigheter jämförbart bestånd | 862 956 | 958 180 | 522 833 | 515 177 | 408 421 | 923 598 | 2 456 255 | 5 723 822
GYF-Faktor jämförbart bestånd bebyggda fastigheter % | -0,89% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | -0,15%

Biodiversitet i projektområden

2022 | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---
GYF-Faktor per kvm, projektområden | 4,36 | 1,64 | 0,90 | 0,94 | 0 | 0,94 | 4,80 | 2,48
Markarea kvm, projektområden | 213 350 | 1 180 711 | 219 900 | 120 486 | 0 | 120 486 | 484 150 | 2 218 597
2021 | | | | | | | |
GYF-Faktor per kvm, projektområden | 0 | 1,64 | 0,90 | 0,94 | 0 | 0,94 | 0 | 1,49
Markarea kvm, projektområden | 0 | 1 180 711 | 192 600 | 120 486 | 0 | 120 486 | 0 | 1 493 797

GYF-Faktor, projektområden jämförbart bestånd | | | | | | | |
| 2022 | 0 | 1,64 | 0,90 | 0,94 | 0 | 0,94 | 0 | 1,49
| 2021 | 0 | 1,64 | 0,90 | 0,94 | 0 | 0,94 | 0 | 1,49
Markarea kvm, projektområden jämförbart bestånd | 0 | 1 180 711 | 192 600 | 120 486 | 0 | 120 486 | 0 | 1 493 797
GYF-Faktor jämförbart bestånd projektområden % | - | 0,00% | 0,00% | 0,00% | - | 0,00% | - | 0,00%

Under året har Catena med hjälp av det interna arbetet med GYF och externa ekologer ökat kunskapen om biodiversitet inom organisationen vilket har resulterat i en ”Handbok om biodiversitet och ekosystemtjänster för fastigheter” som finns tillgänglig på vår webbplats. Handboken visar vår beräkningsmetod samt förklarar huvudbegreppen i metoden. Handboken är vårt verktyg för att arbeta transparent och praktiskt för att öka biodiversitet och ekosystemtjänster på våra fastigheter. Handboken och GYF-modellen bidrar även till att vi är tydligare i kravställningen till ekologer och att det har blivit tydligare internt vad arbetet med biodiversitet innebär – bland annat att olika insatser viktas olika. Med hjälp av GYF-modellen ser vi också förflyttningen per år, både på aggregerad nivå och på fastighetsnivå.

Catena deltar i olika projekt för att ständigt lära sig mer om biodiversitet. Under 2021 blev Catena partner i det Vinnova-sponsrade kompensationsprojektet EcoComp. EcoComp syftar till att skapa en svensk handelsplattform för ekologisk kompensation. Andra aktörer som är med i projektet är bland andra Calluna, Handelshögskolan i Göteborg och Svenska Institutet för standarder. EcoComp vill utveckla en marknadsbaserad handelslösning för ekologisk kompensation och göra det möjligt att knyta samman aktörer som har behov att kompensera för sin verksamhet med aktörer som har tillgång till mark och kunskap om markanvändning. Catena vill i första hand bevara enligt skadelindringshierarkin, för att därefter minimera, restaurera och i sista hand kompensera. Trots det är vi på Catena medvetna om att kompensation förmodligen kan komma att behöva användas som ett alternativ. Genom att vara transparenta och bidra till utvecklingen hoppas vi på bättre, framtida lösningar för kompensation.

Ett annat projekt som vi har engagerat oss i är CLImB. Det är ett initiativ där miljökonsultbyrån Ecogain, tillsammans med nätverket Business Biodiversity, har öppnat upp för att flera branscher kan gå samman för att utveckla nya metoder för att mäta biologisk mångfald. Fokus är att hitta sätt att kunna kvantifiera och kommunicera direkt, negativ och positiv påverkan på biodiversitet. Även om vi själva redan agerar är det viktigt för Catena att vara delaktig i diskussionen och vara uppdaterade när nya mätmetoder arbetas fram. Catena är med i referensgrupp för projektet CLImB som också syftar till att mäta biologisk mångfald genom att kvantifiera direkt, negativ och positiv påverkan.

Markanvändning

6 Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder	Påverkan på mark	T. ex. ekosystem, i avetablering, exploatering och avveckling	Catena	Signifikant faktisk negativ påverkan	Policyer och andra styrdokument	• Hållbarhetspolicy • Hållbarhetsprogram (internt dokument)
Påverkan på människor och lokalsamhället	T. ex. förflyttning av människor och exploatering	Catena, leverantörer	Viktig potentiell negativ påverkan	Mål	• Nettopositivt gällande biodiversitet till 2030	Minska skövling av jordbruks- och skogsmark	Catena, hyresgäster/kunder	Informativ faktisk positiv påverkan	Delmål

Frågor kring mark och markanvändning är ständigt närvarande för alla fastighetsbolag. När det handlar om logistikfastigheter är läget avgörande, varje kilometer som kan sparas in för våra hyresgäster har stor betydelse för miljön och närheten till viktig infrastruktur och större befolkningscentra är central. Slutligen är effektiva och hållbara logistikfastigheter kritiska för att säkerställa ett fungerande samhälle. Hållbara lösningar ställer krav på balansgång mellan samhällets alla behov och hur vi möter dem och hur vi kan ta hänsyn till miljö och biologisk mångfald. Oavsett var vi etablerar nya logistikfastigheter beaktas naturvärden i projektutvecklingen, vilket har konkretiserats i ”Catenas Hållbarhetsprogram” där strikta krav kring hur vi ska arbeta med ekologi i alla projekt har införts.

Catena följer utvecklingen av olika initiativ kring hur vi ska mäta biologisk mångfald. 2021 uppdaterade vi vår köp- och säljrutin som säkerställer att vi beaktar dessa aspekter redan innan köp av mark. Vi ska prioritera strategiska områden med lägre naturvärden, samt områden som kommunen pekar ut som framtida verksamhetsområden i sina översiktsplaner. Arbetssättet säkerställer att vi i högre grad tar hänsyn till de olika intressen som finns i frågor om markanvändning. Under 2022 har Catena arbetat vidare med att definiera en metod för att värdera biologisk mångfald och ekosystemtjänster. Catena har även etablerat en process där vi genom att göra en naturvärdesinventering får en bra bild av utgångsläget och för att kunna göra en beräkning av det ingående värdet på fastigheten.

→ Läs mer på sidorna 80–83.

VÄSENTLIGA OMRÅDEN

Vi ser stora möjligheter att förbättra biodiversiteten på våra befintliga fastigheter. Äldre fastigheter har inte sällan byggts utan hänsyn till naturvärden och vi kan genom olika insatser uppnå nettopositivitet. Olika pilotprojekt har både planerats och genomförts under 2022. Exempel på åtgärder är att omvandla gräsytor till artrika ängar, sätta upp insektshotell och fågelholkar, lägga ut död ved och plantera träd och buskar. En viktig del av arbetet handlar om att bygga kunskap internt och externt. Vi vill utveckla vårt erbjudande och våra arbetssätt och en del av det arbetet handlar om att utveckla våra relationer med byggentreprenörer och våra hyresgäster för att öka förståelsen hos dessa intressenter kring varför biodiversitet är viktigt. Att arbeta mer aktivt med frågorna och sträva efter att vända en negativ påverkan till en positiv är utan tvekan utmanande. Ännu har vi inte alla svar på hur vi kommer att arbeta med biodiversitet och vi har mycket kvar att lära oss.

Catena är sedan 2021 med som partner i Vinnova-sponsrade kompensationsprojektet EcoComp. EcoComp syftar till att skapa en svensk handelsplattform för ekologisk kompensation. Andra aktörer som är med i projektet är bland andra RISE, Calluna, Handelshögskolan i Göteborg och Svenska Institutet för standarder. Catena är också med i projektet CLImB (Changing Land Use Impact on Biodiversity) som drivs av konsultbyrån Ecogain med stöd från Vinnova och Swedish Mining Innovation samt även med stöd från Energimyndigheten och Formas. CLImB är alltså ett verktyg och en värderingsmodell för biologisk mångfald. I referensgruppen som Catena är med i testar vi olika arbetsprocesser för att identifiera ett systematiskt arbetssätt.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Materialval

7 Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder	Val av byggmaterial påverkar mänskliga rättigheter	Catena, leverantörer	Viktig potentiell negativ påverkan	Policyer och andra styrdokument	• Hållbarhetspolicy • Hållbarhetsprogram (internt dokument)
Materialval påverkar miljö/klimat	Catena, leverantörer	Viktig potentiell negativ påverkan	Mål	• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030 • Nettopositiva gällande biodiversitet till 2030	Hållbart byggmaterial	Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder	Informativ potentiell positiv påverkan	Delmål

Vi vet att vi måste minska vår miljöpåverkan vid ny- och ombyggnationer, därför måste vi arbeta aktivt med material och avfall. Vi vill använda resurseffektiva material och samtidigt minska den avfallsmängd som genereras. Genomtänkta materialval är viktiga för att säkerställa hälsosamma och säkra fastigheter med låg miljöpåverkan. Materialvalen påverkar samtidigt byggnadernas underhållsbehov och energiprestanda under driften. För att säkerställa låg miljöpåverkan och undvika farliga ämnen vid nybyggnationer, upprättas alltid en digital loggbok via Byggvarubedömningen där entreprenörer dokumenterar inbyggda produkter. Valda material måste vara godkända av systemet innan de används i våra fastigheter.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 84# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 85

Systemet säkerställer att Catena lever upp till Miljöbalkens försiktighetsprincip som innebär att Catena ska förebygga både tänkbara och möjliga skador och olägenheter för människors hälsa eller miljö. En stor del av våra utsläpp sker i samband med byggprojekt. De material som står för runt 90 procent vid nybyggnation och som vi ser har störst miljöpåverkan är: stål- och plåtprodukter, betong och isolering. Catena strävar efter att ta ansvar för fastighetens hela livslängd, från råmaterial till slutet av livscykeln. På det viset har vi ett cirkulärt synsätt på vårt användande av mark och fastigheter. I ”Catenas hållbarhetsprogram” sätter vi ett gränsvärde på växthusgasutsläpp per kvm i större projekt. För att uppnå detta behöver vi hitta fler miljövänliga alternativ gällande material. Att sträva mot ett mer resurssnålt byggande och nyttjande av resurser i fastighetsbranschen förutsätter en omfattande omställning. Återbruk av resurser är centralt i arbetet och kan bidra till att förflytta oss mot ett mer cirkulärt samhälle. Att lämna linjära resursutnyttjanden till förmån för cirkulära resursflöden är också ett miljömål i EU-taxonomin. För oss är det viktigt att utforska, upptäcka och vara delaktiga i utvecklingen av nya material. Aktuella exempel är Menigos nya huvudkontor och lager samt nytt kontor och lager för MM Sports som uppförs vid Logistikposition Landvetter. I båda nybyggnadsprojekten följs Catenas hållbarhetsprogram som i sin tur linjerar med BREEAM-SE och bygger på ansvarsfull anskaffning av byggvaror genom bland annat att kravställa på FSC-märkt eller PEFC trä. Vi arbetar även med Byggvarubedömningen och ställer krav på leverantörer av stora byggnadsdelar att de ska vara certifierade. En lärdom till kommande projekt är att i tidigt skede ställa tydligare krav på hur många avvikelser som får förekomma. I våra projekt > 10 miljoner genomför vi en livscykelanalys (LCA) A1–A5, i tidigt skede samt en LCA i slutskede för att verifiera att vi byggt som vi har planerat. Vi har en ambition att sänka våra koldioxidbudgetar med 15 procent per projekt. I projekten på Logistikposition Landvetter har vi utgått från vårt krav på kyl- och frysanläggning à 300 kg CO2/m2 men landar i tidigt skede på ett uppskattat resultat om cirka 200 kg CO2/m2. Avfallsmängden kommer vi att kunna mäta i slutet av projektet.

Resultat livscykelanalys:

A1–A3: Cirka 130 kg CO2/m2, BTA för båda byggnaderna. Det kommer säkerligen tillkomma data, vi räknar därför något högre, 150–160 kg CO2/m2, BTA.
A4: Cirka 10–15 kg CO2/m2, BTA.
A5: Schablon på 30 kg CO2/m2, BTA. Dock så mäter vi energianvändningen i projektet och byggspill så vi kan nog specificera det mer i slutet av projektet. I Dansered bygger vi med limträstomme och TEQTON-golvplatta som drar ner kg CO2/m2 jämfört med andra lösningar.

Livscykelanalys – LCA

År	Fastighetsbeteckning	Typ
2022	Dansered 1:66 (preliminär)	200 kg/CO2 (nybyggnation) A1–A5 kyl/frys
2021	Åstorp Broby 57:5	248 kg/CO2 (nybyggnation) A1–A3 kyl/frys
2021	Lagret 4	142 kg/CO2 (nybyggnation) A1–A3

Mer fisk i friska vatten

Målet med projektet Fyra åtgärder för mer Östersjöfisk är att bestånden av gädda, abborre och öring längs Östersjö- kusten förbättras. Projektet drivs av Sportfiskarna, Sveriges Sportfiske- och Fiskevårdsförbund. Catena beslutade under 2022 att stötta projektet som sedan tidigare beviljats statligt stöd med stöd av förordningen för vattenvårdsprojekt (LOVA-förordningen). Den statliga delen av finansieringen får inte överstiga 80 procent av de totala kostnaderna. Genom Catenas finansiella stöttning kan projektet sättas i gång. – Med en stark medfinansiär som Catena i ryggen kan vi på Sportfiskarna i ännu ett projekt nu lägga allt fokus på att få till stånd konkret vattenvård med siktet inställt på mer fisk i friska vatten, säger Nils Ljunggren, chef för Sportfiskarnas Region Mitt. För Catena är samarbeten med andra bolag, intresse- organisationer och föreningar en viktig framgångsfaktor för ett framgångsrikt hållbarhetsarbete. Förutom att bidra till bättre vattenmiljöer är Catenas ambition med projektet att ta med sig viktiga kunskaper om vattenvård – kunskaper som kan komma till nytta både i anslutning till befintliga fastigheter och i samband med Catenas nybyggnationer. – Vi är mycket glada för att Catena vill bidra till Sportfis- karnas arbete med att hjälpa ostkustens fiskebestånd och kustens ekologi, menar Nils.

SAMARBETE, LÄRPROJEKT TILLSAMMANS MED SPORTFISKARNA

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 86

Arbetsmiljö	Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
	Anställdas arbetsmiljö	Inkl. Catenas anställda och hyresgästers anställda genom t. ex. utformning av fastigheter	Catena, hyresgäster/ kunder	Viktig faktisk negativ påverkan
				Policyer och andra styr- dokument • Arbetsmiljöhandbok • Personalhandbok • Code of Conduct • Interna styrdokument
	Hållbar och trygg arbetsmiljö	Catena, hyresgäster/ kunder, transport och distribution	Informativ potentiell positiv påverkan	Mål • Certifierade som Great Place to Work med ambition att nå Trust Index om 85 procent till 2025 Delmål • Fortsatt låg sjukfrånvaro • Nolltolerans mot diskriminering • Arbetsmiljö del av medarbetarsamtal • Arbetsmiljö del av onboarding • Del i leverantörsbedömning

För oss på Catena är det viktigt att vara en riktigt bra arbetsplats som alla medarbetare känner sig stolta över att tillhöra och vara en del av. På Catena arbetar vi kontinuerligt för att vara en hållbar arbetsgivare. Vi vill ge alla medarbetare möjlighet att utvecklas och växa. Vi är övertygade om att när våra medarbetare trivs gynnas både den enskilde medarbetaren och Catena. Som medarbetare på Catena ska du kunna ha balans mellan arbetsliv och privatliv och ingen ska behöva drabbas av ohälsa eller komma till skada på grund av arbetet. Medarbetarnas syn på bolaget som en hållbar arbetsgivare följs upp på flera olika sätt; årlig medarbetarundersökning, företagshälsovård med återkommande hälsoundersökningar, årliga medarbetarsamtal med mera. Catena arbetar aktivt för att minst 75 procent av våra medarbetare ska använda sitt friskvårdsbidrag. Genom att årligen arbeta med lönekartläggning säkerställs att alla anställda har lika lön för lika arbete.

Great Place to Work

För att utvärdera organisationen har Catena sedan 2021 ett samarbete med organisationen Great Place to Work – ett oberoende konsultföretag med verksamhet i mer än 90 länder som varje år utvärderar mer än 10 000 organisationer med samma metodik. Den årliga medarbetarunder- sökningen resulterar i ett så kallat Trust Index som mäter tillit, stolthet och gemenskap bland medarbetarna efter en forskningsbaserad modell. Ett Trust Index över 70 procent krävs för certifiering som ett Great Place to Work. Årets undersökning på Catena genomfördes i september och besvarades av 93 procent (100) av medarbetarna. Vi kan utifrån undersökningen konstatera att vi ligger väl till jämfört med branschgenomsnittet. Vi är stolta och glada över att vi, 2022 liksom 2021, nådde ett Trust Index på 88 procent och att hela 90 procent (89) upplever att Catena erbjuder en mycket bra arbetsplatsupplevelse. Vi arbetar vidare för att bevara det vi är starka på och för att förbättra inom de områden där vi ser störst behov av utveckling och förändring. Under 2023 kommer vi bland annat utveckla ledarskapet och tydligheten i kommunikationen. Som ett resultat av 2021 års undersökning införde vi 2022 regelbundet återkommande digitala frukostmöten för samtliga medarbetare – dessa kommer vi att fortsätta med, och utveckla vidare, under 2023. Förutom att vi som arbetar på Catena känner oss stolta över att vara en del av ett Great Place to Work så är certifieringen också värdefull när vi vill attrahera nya kollegor till bolaget.

Lika utvecklingsmöjligheter i en trygg och utvecklande arbetsmiljö

Löpande kompetensutveckling är avgörande för att Catenas medarbetare fortsatt ska förstå och kunna lösa våra kunders nuvarande och framtida förväntningar och behov och för att varje medarbetare ska känna att Catena är en hållbar arbetsgivare som satsar på sina medarbetare. Via årliga medarbetarsamtal, som genomförs med samtliga medarbetare, tas utbildningsplaner fram. Som medarbetare finns stora möjligheter att välja mellan utbildningar, kurser, seminarier och liknande att delta i och som är utvecklande för både individen och för bolaget. Centrala och prioriterade områden för utbildning är förvaltningsfrågor, ekonomi, miljö och juridik. Under 2022 har bland annat en gemensam utbildning i hyresavtal genomförts i förvaltningsorganisationen.

Jämställdhet och mångfald

På Catena ska alla ha samma möjligheter oavsett etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning, könsöverskridande identitet eller uttryck, ålder och socialt ursprung. Vid nyanställning, befordran och löpande utvärdering bedöms kompetens, erfarenhet och personliga egenskaper. Catena arbetar långsiktigt för en jämn fördelning mellan män och kvinnor i organisationen och har som mål att aktivt arbeta för att öka jämställdhet och mångfald inom bolaget. Catenas HR-chef har ansvaret att i varje rekryteringsprocess, extern eller intern, arbeta mot det långsiktiga målet. Då Catenas personalomsättning är låg skapas förutsättning för jämnare fördelning inom bolaget i första hand genom tillväxt. Under 2022 har riktlinjerna vid rekrytering tydliggjorts och beslut har fattats om att positiv särbehandling ska tillämpas. För att säkerställa att det inte finns några osakliga löne- skillnader på grund av kön genomför vi årligen en lönekartläggning. Kartläggningen kompletteras vid behov med en åtgärdsplan.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 87## Utbildningstimmar

	2022	2021	2020
Genomsnitt samtliga	11	10	24
Kvinnor	16	15	24
Män	9	9	23
Ledning	38	18	12
Övriga medarbetare	9	9	24

Övriga medarbetare/kategori:

• Förvaltning: 9
• Affär & Projekt: 6
• Administration: 5

Tabellen visar genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd och från och med 2022 fördelat per kategori medarbetare.

Frånvaro

	2022	2021	2020
Sjukfrånvaro total %	1,6	1,6	2,2
Kvinnor, %	1,9	2,2	2,5
Män, %	1,5	1,2	2,0
Föräldraledighet total %	3,7	1,5	3,0
Kvinnor, %	8,8	2,3	5,3
Män, %	1,1	1,0	1,7
Total frånvaro	5,3	3,1	5,2

Tabellen visar total frånvaron som andel av planerat antal arbetade timmar. Samtliga som varit föräldralediga har återvänt och arbetar kvar efter 12 månader. Rätt till föräldraledighet 100 procent.

Ålder och Kön

pie
    title Ålder
    " <30 år" : 10
    "30-50 år" : 80
    " >50 år" : 10

pie
    title Kön
    "Kvinnor" : 40
    "Män" : 60

Diagrammet visar andel medarbetare i olika ålderskategorier. Diagrammet visar andel kvinnor och män bland Catenas medarbetare.

Medarbetarnas fördelning

Lönerelation män och kvinnor	2022	2021
Styrelse, %	89	84
Koncernledning, %	61	68
Koncernledning exkl. VD, %	89	95
Förvaltning (samtliga regioner)	75	73
Förvaltning Region Göteborg / Jönköping	69
Förvaltning Region Helsingborg
Förvaltning Region Malmö
Förvaltning Region Stockholm	84	78
Administration	58	69
Affär- och projekt

Catena arbetar strategiskt för ökad jämställdhet inom samtliga yrkeskategorier varför vi tillämpar positiv särbehandling vid rekrytering. Det går dock att utläsa att kvinnor tjänar lägre än män i samtliga arbetsgrupper. Procentuellt fördelning redovisas när det finns mer än en man respektive kvinna i gruppen. Ersättning till styrelsemedlemmar består av styrelsearvode och ersättning för arbete i revisions- och ersättningsutskott.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 (88)

Hälsa och säkerhet

| Påverkansområde | Värdekedjan | Signifikans | Catenas åtgärder # HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Det finns ett starkt driv inom Catena för att driva på utvecklingen för ett mer hållbart logistiskt nätverk och ta ett långsiktigt ansvar för miljö och samhälle. Som utgångspunkt har vi alltid den gemensamma värdegrunden och vår Code of Conduct – de ger oss vägledning kring hur vi ska agera i vardagen och hur vi ska interagera med våra kunder, leverantörer och andra intressenter. Catena följer utvecklingen av EU:s sociala taxonomi och välkomnar den kommande lagstiftningen kring mänskliga rättigheter, som en del av Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD.

På Catena använder vi oss av externa leverantörer för bland annat fastighetsskötsel och vid både om- och nybyggnation. Det betyder att en viktig del av vårt hållbarhetsarbete sker i samarbete med leverantörer. För att säkerställa samsyn arbetar vi aktivt med leverantörsbedömningar som en del av vårt interna miljöledningssystem, ISO 14001. Leverantörer som utför arbeten i Catenas fastigheter och där Catena beräknas köpa in tjänster för mer än 250 Tkr ska vara godkända enligt vår uppförandekod för leverantörer. Leverantörsgodkännande innebär att leverantörerna delges vår hållbarhetspolicy samt vår leverantörsuppförandekod, samt att de skriver under och därmed godkänner både de allmänna och specifika krav som är listade i leverantörsuppförandekoden. Bolag med fler än 20 anställda fyller även i en egendeklaration där ytterligare frågor ska besvaras. Under 2023 kommer vi se över våra leverantörsprocesser och hoppas kunna samverka med våra branschkollegor för att säkerställa schysta arbetsvillkor. Vårt fokus är att skapa 100 procent transparens i leverantörsleden för att säkerställa att våra hållbarhetskrav efterlevs.

VÄSENTLIGA OMRÅDEN HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

Diskriminering

Diskriminering kan anmälas via visselblåsarfunktionen eller enligt handlingsplan i personalhanboken. Inga fall har rapporterats.

	2022		2021
	Antal	Frekvens	Antal	Frekvens
Antal rapporterade fall av diskriminering	0	0	0	0

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Antikorruption, regelefterlevnad och etik

2021 antogs en policy för Code of Conduct. Policyn anger tydliga riktlinjer för hur vi som medarbetare på Catena ska agera i samarbeten med varandra, med våra kunder, i samhället samt med övriga intressenter. God etik, hög integritet och god affärsmoral är utgångspunkten. Vår Code of Conduct hjälper oss att integrera företagets värderingar med hur vi förväntas uppträda och agera i vårt dagliga arbete. Uppförandekoden klargör bland annat Catenas regler och riktlinjer gällande anti-korruption, representation och gåvor.

Samtliga medarbetare genomgår årligen utbildning i vår Code of Conduct. För nya medarbetare är utbildningen i anti-korruption och Code of Conduct en del av onboardingprocessen. Tillsammans med Catenas hållbarhetspolicy, personalhandbok och arbetsmiljöhandbok klargör koden hur medarbetare ska agera utifrån gott omdöme och inte försätta sig själv eller andra i en position som bryter mot vår policy eller anti-korruptionslagar.

Inga fall av korruption har hanterats av bolaget under 2022. Catena har inte heller hanterat eller varit inblandade i några böter eller betydande rättsfall.

11 Påverkansområde	Värdekedjan	Signifikans	Catenas åtgärder
Korruption och mutor	T.ex. i byggbranschen Catena, leverantörer, hyresgäster/kunder, distribution och transport	Viktig potentiell negativ påverkan	Policyer och andra styr- dokument • Code of Conduct (innefattar även riktlinjer antikorruption) • Uppförandekod leverantörer
			Säkerställ etiska affärer
		Informativ potentiell positiv påverkan	Mål • Hålla god standard för att förhindra korruption och/eller snedvriden konkurrens
			Minimera förekommande av korruption
		Minimal potentiell positiv påverkan	Delmål • Code of Conduct – årlig uppdatering samtliga medarbetare • Del i leverantörsbedömning

Visselblåsning

Personer både inom och utom organisationen ska känna sig trygga att rapportera oegentligheter som allvarligt kan skada verksamheten eller våra medarbetare. För att förenkla för den som vill lämna information om missförhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral, eller Catenas policys har vi en visselblåsar- tjänst. Catenas visselblåsartjänst möjliggör för både anställda och samarbetspartners att anmäla missförhållanden som strider mot gällande lagstiftning eller Catenas policys. Genom visselblåsartjänsten kan anställda och samarbetspartners lämna information och samtidigt vara garanterade fullständig anonymitet. Alla anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör som bedömer, utreder och hjälper organisationer att hantera olika typer av oegentligheter.

Hittills har Catena aldrig haft några anmälningar. Vi kommer att arbeta vidare för att öka medvetenheten hos våra intressenter gällande hur vår visselblåsartjänst fungerar – för att säkerställa att samtliga har kännedom om möjligheten att anmäla oegentligheter anonymt.

→ Visselblåsarfunktionen är tillgänglig via vår hemsida https://www.catena.se/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/ visselblasning/

VÄSENTLIGA OMRÅDEN HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Korruptionsärenden

Misstanke om oegentlighet/ agerande som strider mot Catenas riktlinjer om anti- korruption med mera anmäls till närmsta chef alternativt visselblåsarfunktionen.

	2022		2021
	Antal	Frekvens	Antal	Frekvens
Helsingborg	0	0	0	0
Göteborg/Jönköping, Malmö + Danmark	0	0	0	0
Stockholm	0	0	0	0
Styrelse och ledning	0	0	0	0

LIVSSTILSANALYS

Samtliga medarbetare på Catena erbjuds en återkommande hälsoundersökning. Under 2022 gavs möjligheten att komplettera hälsoundersökningen med en livsstilsanalys. Med hjälp av mätutrustning som fästs på kroppen registrerades medarbetarens puls under tre dygn för en kartläggning på individnivå av stressnivåer och förmåga till återhämtning.

– Livsstilsanalysen gav mig värdefull info om min hälsa och mitt mående. Det var både lärorikt och spännande att bli medveten om hur olika händelser i vardagen påverkar och dessutom få en uppfattning om hur mina sömnvanor ser ut, säger Marie Sigbo som arbetar som ekonom på Catena och som var en av de som deltog i livsstilsanalysen.

Totalt valde 70 procent av medarbetarna att göra mätningen. De erbjöds även personlig coachning utifrån de resultat som framkom av både livsstilsanalysen och hälsoundersökningen.

Catena vill säkerställa en hållbar arbetsmiljö genom att i första hand förebygga. Tillsammans med andra insatser syftar livsstilsanalysen till att i tidigt skede hantera osunda stressnivåer och ge utrymme och verktyg för återhämtning i vardagen.

Värdefull information om min hälsa

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

EU:s taxonomiförordning

EU:s taxonomiförordning (EU) 2020/852 är ett ramverk och ett viktigt verktyg i EU-kommissionens handlingsplan EU green Deal (EU:s Gröna Giv) för att öka andelen gröna investeringar, skapa jämförbarhet inom sektorer och styra mot EU:s mål om bland annat nettonoll växthusgasutsläpp till 2050. Catena välkomnar både EU:s taxonomi samt övergången mot en gemensam lagstadgad hållbarhetsrapportering på EU-nivå. Vi ser rapportering enligt EU:s taxonomi som ett viktigt steg för att vägleda både våra investerare och andra intressenter i hur vi linjerar med EU:s taxonomi för att underlätta jämförbarhet i branschen.

Catena rapporter frivilligt enligt taxonomin och föreslagna parametrar i årets årsredovisning. Under 2021 antogs flera delegerande rättsakter i syfte att komplettera taxonomiförordning, bland annat de tekniska granskningskriterierna. I den delegerade akten för tekniska granskningskriterier fastställs de kriterier för att en ekonomisk aktivitet ska klassas som miljömässigt hållbar (taxonomi-linjering) i den Europeiska unionen kopplat till miljömålen Begränsning av klimatpåverkan samt Anpassning till klimatpåverkan.

För att en ekonomisk aktivitet enligt EU-taxonomin ska anses hållbar ska den:

• bidra väsentligt till ett eller flera av miljömålen i förordningen,
• inte orsaka betydande skada för något av de övriga miljömålen,
• uppnå minimikraven i internationella konventioner gällande arbetsrätt och mänskliga rättigheter (OECD Guidelines on Multinational Enterprises och UN Guiding Principles on Business and Human Rights).

Läs mer på sidan 95 om minimiskyddsåtgärder.

I taxonomiförordning återges sex stycken miljömål:

1. Begränsning av klimatförändringarna.
2. Anpassning till klimatförändringarna.
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser.
4. Övergång till en cirkulär ekonomi med förbättrad avfallshantering och återvinning.
5. Förebyggande och begränsning av föroreningar.
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem.

Per 2022-12-31 täcker de tekniska granskningskriterierna alltså miljömål 1: begränsning av klimatpåverkan samt miljömål 2: anpassning av klimatpåverkan.

Catenas verksamhet är till 100 procent ”eligible” enligt EU:s taxonomi i enlighet med artikel 8 i EU-taxonomiförordningen. Samtliga verksamheter som är identifierade för bygg- och fastighetssektorn ses som relevanta för Catena, de innefattar;

7.1 Uppförande av nya byggnader.
7.2 Renovering av befintliga byggnader.
7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning.
7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader).
7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda.
7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi.
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Catena äger, förvaltar och utvecklar logistikfastigheter och vår huvudsakliga aktivitet är förvärv och ägande (verksamhet 7.7) då i stort sett alla driftskostnader och merparten av våra investeringar kopplas till denna aktivitet. Resterande avser investeringar kopplade till främst uppförande av nya byggnader (verksamhet 7.1) men även de övriga verksamheterna.

EU-taxonomin 2022, Mkr

Eligible, %	Ej eligible, %
100	0
100	0
100	0

• Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen.
• Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation.
• Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter.

Linjering mot taxonomin sker således per verksamhet. Läs gärna mer om bland annat tekniska granskningskriterier för bygg- och fastighetssektorn, samt om nationella gränsvärden i våra redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten se sidan 101. EU:s taxonomiförordning bidrar till att styra kapital och investeringar för att främja en hållbar samhällsutveckling. Catena rapporterar frivilligt i årets hållbarhetsrapport enligt EU-taxonomins föreslagna parametrar och processer.

Nationella gränsvärden: Fastighetsägarnas topp 15 respektive topp 30*

Byggnadskategori	Primärenergital topp 15 enligt Fastighetsägarna 2022	Primärenergital topp 30 enligt Fastighetsägarna 2022
Butik och lagerlokaler för livsmedel	75	101
Butik och lagerlokaler för övrig handel	67	85

• Topp 15 och 30 procent (fastighetsagarna.se).

Sammanfattning av ekonomisk aktivitet som är tillämplig i och förenlig med taxonomiförordningen

Tillämplighet i %	Förenligt i %
100	51
100	76
100	36

Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för verksamhet 7.7, ägande och förvärv. För att en verksamhet ska klassas som grön inom ramen för 7.7 ska fastigheten antingen ha energiklass A eller vara inom topp 15 av det nationella beståndet. I slutet av 2022 presenterade den svenska branschorganisationen Fastighetsägarna uppdaterade nationella gränsvärden för topp 15 – respektive 30 procent av de mest energieffektiva byggnaderna i Sverige för att möjliggöra en linjering mot taxonomiförordningen. Catena använder sig av Fastighetsägarnas gränsvärden för lager och logistik för att identifiera topp 15 procent för byggnader som uppförts före 2020-12-31, för verksamhet 7.7, ägande och förvärv. Vidare använder sig Catena av primärenergital från genomförda energideklarationer som underlag för klassificering mot Fastighetsägarnas framtagna gränsvärden. Catenas danska fastigheter har också lyfts in i denna klassificering, ses i kolumn "Malmö DK" då det inte finns danska gränsvärden gällande primärenergital att ta ställning till. 100 procent av Catenas verksamhet kvalificerar i dessa byggnadskategorier. 2022 redovisar Catena i första hand linjering mot klimatmål 1, Begränsning av klimatpåverkan. För att uppfylla kriterierna för klimatmål 2, Anpassning av klimatpåverkan, ska åtgärder ha utförts i enlighet med klimatrisk- och sårbarhetsanalys. En analys genomfördes under hösten 2022 och åtgärdsplaner är planerade för 2023. För övriga verksamheter har Catena valt att göra en konservativ analys av vår linjering mot EU-taxonomin och över tid kommer en större andel av både investeringar, omsättning och driftutgifter härledas till verksamheter som kan klassas som gröna. Catena arbetar aktivt med att säkerställa att styrdokument och processer finns på plats.

DNSH (do not significant harm)

DNSH-kriteriet innebär att verksamheten klassas som grön enligt EU:s taxonomi om aktiviteten gör ett väsentligt bidrag till ett eller flera miljömål samtidigt som ingen väsentlig skada påförs de övriga miljömålen samtidigt som minimiskyddsåtgärder upprätthålls. Catena arbetar på ett strukturerat sätt för säkerställa att DNSH-kriteriet samt minimiskyddsåtgärder upprätthålls.

Minimum skyddsåtgärder

Vi har gjort vår bedömning av minimiskyddsåtgärder i linje med EU:s taxonomiförordning. Det inkluderar att vi har processer på koncernnivå för att säkerställa anti-korruption, beskattning, mänskliga rättigheter och rättvis konkurrens. Gällande rättvis konkurrens och mänskliga rättigheter arbetar vi under 2023 för att ytterligare säkerställa processer med hjälp av intern kontroll. Catena bedöms uppfylla minimum skyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s åtta vägledande principer. Catena är ej dömda för brott eller inblandade i rättsfall gällande mänskliga rättigheter.

Grön finansiering

Catena arbetar långsiktigt för ett hållbart samhälle och har därför utformat ett grönt ramverk. Ramverket är baserat på Green Bond Principles och har granskats av det oberoende klimat- och miljöforskningsinstitutet Cicero. Ramverket har tilldelats betyget Cicero Medium Green. 2021 emitterade Catena sina första gröna obligationer. Catena publicerar i enlighet med sitt gröna ramverk årligen en investerarrapport som släpps i samband med bokslutskommunikén.

Catenas gröna ramverk

I taxonomiförordningens delegerade akt, sektion 1.2 Bilaga I står det att bolag som emitterat hållbara obligationer eller skuldförbindelser ska justera KPI:er (omsättning och capex) om de syftar till att finansiera specifika taxonomi- förenliga verksamheter. Catena har inte emitterat miljömässigt hållbara gröna obligationer i syfte att finansiera specifika taxonomianpassade verksamheter. Catena har emitterat obligationer men som inte är i linje med taxomins ramverk för gröna obligationer, därav anses upplysningskravet ej vara tillämpligt för årets rapportering. För rapportering av vårt gröna ramverk läs gärna vår investerarrapport.

---

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

1. https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/2018/03/emissions_scenarios-1.pdf
2. https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/07/2021-TCFD-Implementing_Guidance.pdf

Fysiska risker

• Akuta risker: Översvämningar, Extrem värme/ extrem kyla, Vilda bränder, Storm och ökad nederbörd
• Långsiktiga risker: Temperaturförändringar, Ändrade nederbördsmönster, Havsnivåhöjning

Omställningsrisker

• Regulatoriska risker (Lagkrav, CSRD, EU:s taxonomi)
• Tekniska risker: Investeringar som krävs för att anpassa fastigheter till både fysiska- och omställningsrisker
• Marknad och varumärkesrisker: Ökade kostnader för energi, byggmaterial, Varumärke och anseende

Catena certifierades redan från start enligt ISO 14001 och har sedan dess arbetat strukturerat med miljöfrågor i bolaget. Arbetet har intensifierats i takt med bolagets tillväxt. Hösten 2020 godkände Science Based Target initiative (SBTi) Catenas mål att minska växthusgasutsläpp i Scope 1 och Scope 2 med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.

Våren 2021 involverades samtliga medarbetare i totalt sex stycken workshops för att identifiera och utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter som Catenas affär står inför enligt TCFD:s rekommendationer. Analysen utgick då ifrån IPCC:s ”shared socioeconomic pathways” (SSP), SSP5-8.5 samt SSP 1-2.6¹. Analysen resulterade i en rad konkreta aktiviteter och rutiner som implementerades under 2021 och 2022;

• Catenas hållbarhetsprogram (som används vid alla större projekt >10 miljoner, hållbarhetsprogrammet innehåller krav som säkerställer att hänsyn tas till material, ekologi, energi, avfall, transporter och vatten, gäller från 2021 och uppdateras löpande för att linjera med taxonomin),
• ett behov av inventering av Catenas befintliga bestånd (en övergripande analys gjordes 2021 och en mer djupgående under 2022),
• samt uppdatering av Catenas hållbarhetsmål, genomfördes under 2021.

En första inventering av Catenas befintliga bestånd genomfördes, under hösten 2021 med hjälp av MSCI:s verktyg ”Climate Value at risk”, en första kartläggning av både fysiska- och omställningsrisker som byggde på globala data. Under 2022 har en djupare klimatriskbedömning genomförts. Analysen, som bygger på nationella databaser, genomfördes på Catenas bestånd i både Danmark och Sverige. Catena uppdaterade sina övergripande hållbarhetsmål 2021 och arbetar för att nå målet nettonoll växthusgasutsläpp till 2030 som omfattar Scope 1–3. Catena vill ta ansvar och arbeta proaktivt för att skapa och driva förändring inom bygg- och fastighetssektorn. Det är fjärde året som Catena redovisar bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter i enlighet med TCFD. Enligt TCFD:s riktlinjer ska bolag lämna upplysningar utifrån styrning, strategi, riskhantering, indikatorer och mål. Se sammanfattande tabell på sidan 99 med hänvisningar till bolagets klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar den föreslagna modellen ”Recommendations and Supporting Recommended Disclosures”².

Genom att förstå klimatrisker agerar vi klokt Catena äger och förvaltar fastigheter i både Sverige och Danmark. Samtliga fastigheter har under 2022 granskats utifrån de 28 klimatrelaterade risker som listas i taxonomin, dels för att identifiera klimatrelaterade risker och sårbarhet, dels för att vidare skapa implementationsplaner för att minimera riskerna och öka motståndskraften. Analysen är alltså en del av rapportering enligt taxonomin för att säkerställa att DNSH (do no significant harm) kriterier uppfylls för aktiviteter 7.1 nybyggnation, 7.2 renovering, 7.7 förvärv och ägande, för målen Begränsning av klimatpåverkan 1 och Anpassning av klimatpåverkan 2. Klimatrelaterade risker kan innebära både extrema enskilda händelser (akuta) och påvisa gradvis förändring (kroniska/långsiktiga) som påverkar behovet av underhåll över tid.# HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Syftet är att belysa den ekonomiska aktiviteten ur ett förväntat livsstilsperspektiv för att identifiera om och hur fysiska klimatrisker kan påverkas. I de fall där fysiska risker föreligger skapas en åtgärdsplan för att öka resiliens.

Metod

Analysen är genomförd i enlighet med EU-taxonomins kriterier. I ett första skede har nio risker identifierats som relevanta för våra fastigheter i både Sverige och Danmark, eftersom de båda länderna bedöms ha likartat klimat och likartade väderförhållanden. Vidare har de identifierade riskerna analyserats på fastighetsnivå. I möjligaste mån

Scenario 2 Vi når Parisavtalet

Sverige 2050 SSP1-2.6: En global uppvärmning till 2°C

Risker	Möjligheter
• Fastigheter som ej klassas som hållbara tappar i värde • Stora investeringar för att ställa om fastigheter att bli mer miljövänliga • Begränsad exploateringsgrad av mark • Höga investeringskostnader för ny otestad teknik med osäkert resultat • Fel strategi kan leda till begränsade finansieringsmöjligheter	• Genom att omvandla logistik anläggningar till energi effektiva och miljövänliga höjs fastigheternas ekonomiska värde • Nya innovationer och teknologi ökar effektivitet, t.ex. inom energi, förvaltning, byggprocess osv. • Bättre planering i byggprocessen kan leda till mer effektiv byggprocess med stora möjligheter att nyttja återbruk och minskat spill

1 https://ec.europa.eu/finance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-1_en.pdf
2 https://ec.europa.eu/finance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-2_en.pdf

Scenario 1 Vi fortsätter i gamla fotspår

Sverige 2050 SSP5-8.5: En global uppvärmning över 4°C

Risker

Möjligheter

• Ökade drifts- och underhållskostnader samt reparationer, ex varmare klimat ger ökat kylbehov i byggnader • Ökade krav vid byggprojekt för att byggnader ska klara ett tuffare klimat, t.ex. dyrare byggmaterial • Ökat regn och behov av större dagvattendammar, risk för vattenskador • Vissa kundsegment kan drabbas särskilt hårt av ökade väderorsakade störningar i logistikflöden • Dyrare försäkringar i samband med osäkerhet och påverkan från klimatet

• Ökade krav i byggprocessen leder till bättre och mer hållbara byggnader • Catena hittar nya byggsätt t.ex. bygga på höjden, bygga anpassat till kringliggande natur och kommande fysiska klimatrisker • Stora takytor kan nyttjas för att återvinna regnvatten i fastigheten • Minskad energikostnad genom att öka andelen egenproducerad, förnyelsebar energi (t.ex. solenergi), minskar även beroende av externa leverantörer • Minskat uppvärmningsbehov på vintern • Lönsamt att genomföra åtgärder för effektivisering av energi

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 97

Klassificering av klimatrelaterade risker

För de klimatrisker som har en tvågradig exponeringsklassning har fastigheterna bedömts utifrån klassningen ”låg exponering” eller ”ökad exponering”. Låg exponering innebär att fastigheten ligger utanför riskområdet. Fastigheten kan alltså vara placerad precis utanför ett riskområde för exempelvis översvämning från vattendrag och därmed går det inte att säga att ingen risk föreligger utan fastigheten klassas då som låg exponering istället.

Datakällor som används för de svenska fastigheterna är bland andra Scalgo Live, MSB:s översvämningskartor, kustdatabasen, SMHI:s prognoser för framtida klimat, Folkhälsomyndighetens data gällande värmestress och terrängkartan från Lantmäteriet. För de danska fastigheterna har främst klimatmodelleringsmodellen Klimaatlas¹ använts. Klimaatlas är ett verktyg som utvecklats av Danmarks metrologiska institut och bygger på IPCC:s RCP scenarion och metodologi. Klimatriskbedömningarna genomförs automatiskt samt utan manuell justering. Det är därför sannolikt att ett flertal områden är antingen över- eller underskattade i relation till klimatriskerna. Faktorer och scenarion som idag anses som allmänt etablerade kommer ändras i takt med att ny kunskap och nya observationer tillkommer.

Identifierade fysiska klimatrisker som bedöms som relevanta för Catena är:

• Värmeböljor
• Skogsbränder
• Stormar
• Höjd havsnivå
• Översvämningar
• Kraftig nederbörd
• Ändrade nederbördsmönster
• Sättningar

Eftersom väder- och klimatrelaterade data och modelleringsverktyg skiljer sig åt mellan länderna så redovisas klimatriskerna uppdelade land för land.

Sverige (115 fastigheter)

Boverket rekomenderar att klimatscenarion RCP8,5 används som utgångsscenario för bland annat beräkning av skyfall, översvämning och vattenflöden.

Identifierade risker för de svenska fastigheterna:

• Skyfallsrisk
• Värmerisk
• Snöfall
• Skogsbrand
• Skred

Danmark (10 fastigheter)

Det danska metrologiska institutet föreslår RCP4.5 för ekonomiska aktiviteter med tidshorisont 2050 och för aktiviteter med längre än 2050 tidshorisont/livslängd förslås RCP8.5. Detta motiveras med att RCP8.5 anses vara ”worst case scenario” och på så vis skapas mer robusta lösningar.

Identifierade risker för de danska fastigheterna:

• Kraftig nederbörd
• Storm
• Nederbörd eller hydrologisk variation
• Sättningar
• Värmeböljor

1 https://www.dmi.dk/klima-atlas/data-i-klimaatlas/?paramtype=temp&maptype=kom

TCFD – sammanfattning och sidhänvisningar till upplysningar

Styrning	Strategi	Riskhantering	Indikatorer och mål
A) Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter, sidorna 64–67, 70–72, 120–124.	B) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter, sidorna 64, 70–72, 120–124.	A) Catenas identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, samt dess påverkan, se sidorna 120–124. A) Catenas processer för att identifiera klimatrelaterade risker, se sidan 96. B) Påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiell planering, se sidorna 120–124. B) Catenas processer för hantering av klimatrelaterade risker, se sidorna 96-99 och 120–124.	A) Catenas indikatorer för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter, se sidorna 96–99. B) Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol, se tabell på sidan 75. C) Mål för att hantera klimatrelaterade risker, se Catenas hållbarhetsmål sidan 63.
C) Beredskapen av Catenas strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier, se sidorna 96–99, 122–123. C) Integration av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering, se sidorna 64–67 och 120–124.	→ Läs mer om hållbarhetsrelaterade risker i vårt riskavsnitt på sidorna 120–124.

Under 2022 har arbetet med åtgärdsplaner kopplat till fysiska klimatrisker påbörjats och under 2023 kommer en tidsbunden åtgärdsplan utarbetas för hela beståndet.

Finansiell påverkan

Catena arbetar strategiskt och operativt för att nå det övergripande målet om nettonoll växthusgasutsläpp till 2030. Det innebär att vi ställer om hela verksamheten för att bli än mer resurseffektiva och minska klimatpåverkan i vår värdekedja samt våra leverantörs- och hyresgästens värdekedjor. I våra nybyggnadsprojekt är det därför centralt att vi pressar ner gränsvärden för CO2 kg/kvm och ökar andelen återbrukade material. Det betyder också att det kontinuerliga arbetet med energieffektiviseringar i befintliga fastigheter samt Catenas vilja att på egen hand producera förnyelsebar energi är centrala hörnstenar. Befintliga fastigheter står både inför omställningsrisker och fysisk klimatanpassning, och vi ser att vårt arbete med biodiversitet på våra fastigheter är en nyckel till framgång. Träd har exempelvis förmåga att hantera ökad nederbörd genom att binda vattnen och därmed minska risk för översvämning samtidigt som de kan sänka temperaturerna i ett allt varmare klimat, både genom skuggning och så kallad transpiration när vatten från bladen förångas. På lite längre sikt ser vi att kommande regelverk, framför allt CSRD, kommer att skapa mer jämförbarhet mellan bolag i samma sektor vilket i sin tur kommer fortsätta att driva och accelerera utvecklingen mot ett koldioxidsnålt samhälle.# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsnoter

Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten

Redovisningsprinciperna är ett verktyg för Catena att säkerställa kvalitet gällande den redovisade informationen. Högkvalitativ information tillåter läsaren att göra välinformerade beslut kring bolagets påverkan och dess bidrag till hållbar utveckling. GRI standarden består av åtta redovisningsprinciper:

• Precision
• Balans
• Tydlighet
• Jämförbarhet
• Fullständighet
• Hållbarhetssammanhang
• Tid
• Verifierbarhet

För att säkerställa att Catena redovisar med högsta möjliga precision gällande både kvalitativa och kvantitativa data som redovisas i text och tabeller redogör Catena alltid för de antaganden som har gjorts. Catena eftersträvar jämförbarhet mellan data både historiska data samt för att jämföras med andra bolag. I exempelvis Catenas redovisning enligt Greenhouse Gas-protokollet så är redogörelsen transparent med både omräkningsfaktorer samt källa på faktorerna – ett led i att redovisa med precision. Att redovisa sanningsenligt och balanserat är en förutsättning för att intressenter ska kunna skapa sig en rättvis bild av Catenas påverkan och åtaganden. Vidare är det viktigt att redovisa informationen på ett tillgängligt vis, både text och tabeller genomarbetas för att vara tydliga och lätta att förstå.

För att över tid ha möjlighet att följa Catenas utveckling arbetar vi med mätetalet – Like for like (LFL). LFL använder vi bland annat för att jämföra energianvändning per kvm och då jämför vi alltså samma ytor över tid för att visa på en trend. En stor del av hållbarhetsarbetet på Catena handlar just om att få fram data för olika processer för att över tid kunna visa på en positiv förflyttning, visa att vi minskar vår klimatpåverkan genom våra åtaganden och att vi jobbar stadigt mot våra hållbarhetsmål. Ett exempel på att skapa jämförbarhet över tid är att vi 2021-12-31 skapade ett ingående balansvärde, ett basvärde, gällande grönyte-faktorer på våra fastigheter. Framåt kommer vi använda oss av både absoluta värden och LFL för att påvisa progress.

Catenas hållbarhetsrapport har upprättats i enlighet med GRI standard. Hållbarhetsrapporten, som också utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten, omfattar sidorna 62–118, samt riskavsnittet sidorna 120–124 och ersättningsrapporten som publiceras på catena.se, har översiktligt granskats av våra revisorer.

Hållbarhetsredovisningen avser Catena AB samt alla helägda dotterbolag för kalender år 2022. Hållbarhetsnoterna ger ytterligare information. Catena redovisar också enligt EPRA:s Sustainability Best Practice Recomendations. Självklart använder vi oss av de etablerade mätvärden och ramverk som finns att tillgå och vi redovisar enligt GHG- protokollets givna struktur gällande CO 2 -utsläpp. Eftersom Catena både har fastigheter i Sverige och i Danmark är det viktigt att vi särskiljer data där det är möjligt och där väsentlig skillnad föreligger.

Catena redogör för samtliga aktiviteter som genomförts under året och gällande klimatpåverkan i projekt så följs den upp i Catenas projektrapportering. För att läsaren ska kunna avgöra huruvida Catenas hållbarhetsarbete är adekvat behöver läsaren förstå Catenas kontext och i vilket sammanhang vi verkar.

Catenas hållbarhetsrapport publiceras tillsammans med årsredovisningen under Q1. Catena rapporterar även hållbarhetsdata löpande under året, i delårsrapporterna.

Hållbarhetsrelaterade nyckeltal är och blir alltmer sammankopplade med finansiella data och vi lägger stor vikt vid att vara konsekventa i våra rapporter. På Catena arbetar vi med internkontroll av hållbarhetsdata. Detta gör vi inte minst för att förbereda oss för kommande lagkrav (CSRD) men också då det är en viktig del av GRI standarden och redovisningsprincipens verifierbarhet. Catenas hållbarhetsrapport granskas av tredje part, det är våra hållbarhetsrevisor som i sin tur skriver ett bestyrkande.

För att redovisa i enlighet med GRI 2021 standarden följer Catena GRI:s nio krav:

• att rapportera i enlighet med redovisningsprinciperna,
• att redovisa upplysningar enligt GRI 2; Allmänna upplysningar 2021,
• att fastställa de väsentliga frågorna,
• att redovisa upplysningar enligt GRI 3; Väsentliga frågor 2021,
• att redovisa anledning för avsteg gällande upplysningar eller krav som bolaget inte kan möta,
• att publicera en GRI innehållsförteckning,
• att delge ett uttalande om statement of use,
• meddela GRI att vi använder GRI standarden och skicka länk till GRI med uttalande om användning samt länk till GRI-innehållsförteckning.

Avgränsningar

Samtliga hållbarhetsaspekter som Catena bedömt som väsentliga har en påverkan positiv eller negativ, kortsiktig eller långsiktig. Påverkan utvärderas i sin tur efter signifikans och sannolikhet, beroende på hur allvarlig påverkan, hur omfattande påverkan är och vilken typ av påverkan har. De frågor som har bedömts som väsentliga enligt GRI- standarden har utvärderats enligt GRI:s rekommenderade process och metod. Läs mer på sidorna 70–71.

Bakgrundsdata och kompletterande indikatorer

Nedan redogör vi för metoder och antaganden samt omvandlingsfaktorer som används för att ta fram Catenas EPRA-nyckeltal samt GRI-indikatorer.

Catena redovisar energianvänding för 89 procent av den totala uthyrningsbara ytan, resterande 11 procent saknas då Catena inte har tillgång till hyresgästernas mätvärden. Catena redovisar all energianvändning i antingen MWh eller kWh¹ .

Catena mäter och redovisar växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet (GHG protocol). Catena har mätt och redovisar växthusgasutsläpp uppdelat på Scope 1 och Scope 2 samt vissa delar av Scope 3 sedan 2018. Därför är 2018 basår för dessa värden och beräkningar. 2021 redovisade Catena ett utvecklat Scope 3 och redovisade klimatpåverkan vid projektutveckling (ny- och ombyggnationer). För årets redovisning jämförs därför 2022 års siffror mot 2021 års siffror – läs mer på sidan 75.

Omvandlingsfaktorer uppdateras årligen i samband med årsredovisningen. Catena använder i möjligaste mån omvandlingsfaktorer som innefattar alla relevanta växthusgaser, det vill säga CO 2 , CH 4 , N 2 O, HFCs, PFCs, SF 6 och NF 3 . Catena genomför inga egna omräkningar av andra växthusgaser till CO 2 e och har därmed inget generellt värde för Global Warming Potential (GWP).

Förbränning av förnybara bränslen genererar precis som förbränning av fossila bränslen upphov till växthusgasutsläpp. De omvandlingsfaktorer som avser användning av förnybara bränslen utgörs av den del av bränslet som är fossila bränslen. Catena redovisar därför för de 15 procent av bränslet E85 som utgörs av bensin. Catena redovisar inte förbränning av förnybara bränslen.

Definitioner inom hållbarhetsrapporten

Definitioner för KPI turnover, Capex och Opex. Definitionerna följer EU-taxonomins definitioner av omsättning, investeringar och fastighetskostnader i enlighet med Taxonomiförordningen, Artikel 8, Annex 1.

Omsättning (Turnover)

Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfattas av EU-taxonomin, för Catena innebär det samtliga intäkter från fastigheterna som bolaget äger.

Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som Catena inte äger eller övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som bolaget äger. Det som ska inkluderas i hållbarhetsrapporten kopplat till EU-taxonomin är dels kvantitativ information om hur mycket omsättning, investeringsutgifter (capex) och rörelsekostnader (opex) uppgår till, och hur stor del av dessa tre nyckeltal är taxonomitillämpliga i procent (taxonomy- eligible).

Investeringar (Capex)

Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter, även investeringar som enskilt är definierade i taxonomin.

Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som relaterar till fastigheterna, exempelvis inventarier och programvaror. Se not 12 på sidan 141.

Fastighetskostnader (Opex)

Omfattas: Enligt EU-taxonomins regler ska endast fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:

• Forskning och utveckling.
• Byggnadsrenovering.
• Kortsiktiga leasingavtal.
• Underhåll och reparation.
• Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av underleverantör.

Kort sikt (<5 år)

• Miljöcertifiering av fastigheter
• Investeringar och intäkter från egenproducerad förnyelsebar energi
• Investeringar för klimatanpassning och för ökad biodiversitet och ekosystem runt våra befintliga fastigheter för att bättre möta både fysiska och omställningsrisker
• Investeringar för att främja biodiversitet och ekosystemtjänster för både befintliga fastigheter och projektfastigheter
• Förbättrade lånevillkor för klimatanpassade fastigheter och optimerad drift
• Investeringar för energieffektivisering i befintliga fastigheter
• Lägre drifts- och underhållskostnader med hjälp av kontinuerligt energieffektiviseringsarbete och anpassning för fysiska klimatrisker

Medellång (5–30 år)

• Investeringar och intäkter från egenproducerad förnyelsebar energi
• Investeringar för klimatanpassning av befintliga fastigheter
• Bättre lånevillkor för våra fastigheter med lägre utsläpp

Långsikt (30–80 år)

• Investeringar

Vi blickar framåt – 2023

I slutet av 2022 gick Catena ut med ett pressmeddelande om en lyckad riktad nyemission om 1 642 Mkr. Likviden från nyemissionen avser att stödja nuvarande utvecklingsprojekt, möjliggöra för Catena att växa genom nya projekt inklusive energiprojekt samt kapitalisera på attraktiva förvärvsmöjligheter.

HÅLLBARHET – ETT HELHETSPERSPEKTIV

¹ https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1678209696945# HÅLLBARHETSNOTER

Omfattas ej: Utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas eller bio olja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/ VA, snöröjning, sophämtning, bredband, administration, försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt. Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt ingår ej. Se not 5 på sidan 137. Catena identifierar att samtliga aktiviteter listade i taxo- nomin är relevanta för såväl investeringar som kostnader och intäkter.

Fastighetsägarnas gränsvärden gällande för topp 15 respektive topp 30 procent energieffektiva fastigheter

Den 14 december 2022 publicerade Fastighetsägarna uppdatering av gränsvärden för energiprimärtal (PET) som utgör de nationella gränsvärden som fastighetssektorn i Sverige redovisar mot för att redovisa linjering mot taxono- min 1 , med andra ord definitionerna för topp 15 och topp 30 i Sverige. Fastighetsägarnas gränsvärden bygger på framtagna värden per typ av byggnader och följer denna ekvation.

EPpet är byggnadens primärenergital, kWh/m 2 och år
Euppv är energi för uppvärmning, kWh/år
Fgeo är geografisk justeringsfaktor
Ekyl är energi till komfortkyla, kWh/år
Etvv är energi till tappvarmvatten, kWh/år
Ef är energi till fastighetsel, kWh/år
VFi är viktningsfaktor per energibärare,
Atemp är byggnadens tempererade area, m 2

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 101

HÅLLBARHETSNOTER

Andel av omsättning som är förenlig med EU:s taxonomiförordning

Kriterier för väsentligt bidrag	Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)	Ekonomiska verksamheter (1)	Kod/ koder (2)	Absolut omsättning (3)	Andel av omsättningen (4)	Begränsning av klimatförändringar (5)	Anpassning till klimatförändringar (6)	Vatten och marina resurser (7)	Cirkulär ekonomi (8)	Föroreningar (9)	Biologisk mångfald och ekosystem (10)	Begränsning av klimatförändringar (11)	Anpassning till klimatförändringar (12)	Vatten och marina resurser (13)	Cirkulär ekonomi (14)	Föroreningar (15)	Biologisk mångfald och ekosystem (16)	Minimiskyddsåtgärder (17)	Taxonomiförenlig andel av omsättningen, år 2022 (18)	Taxonomiförenlig andel av omsättningen, år 2021 (19)	Kategori (möjliggörande verksamhet eller) (20)	Kategori (omställningsverksamhet) (21)
				MSEK	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	Möjliggörande	Omställning
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	787	51	100	-	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	51
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1)			787	51	100
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	757	49
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)			757	49
Totalt (A.1+A.2)			1 544	100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)			0	0
Totalt (A+B)			1 544	100

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 102

HÅLLBARHETSNOTER

Andel av kapitalutgifter som är förenlig med EU:s taxonomiförordning

Kriterier för väsentligt bidrag	Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)	Ekonomiska verksamheter (1)	Kod/ koder (2)	Absoluta kapitalutgifter (3)	Andel av kapitalutgifter (4)	Begränsning av klimatförändringar (5)	Anpassning till klimatförändringar (6)	Vatten och marina resurser (7)	Cirkulär ekonomi (8)	Föroreningar (9)	Biologisk mångfald och ekosystem (10)	Begränsning av klimatförändringar (11)	Anpassning till klimatförändringar (12)	Vatten och marina resurser (13)	Cirkulär ekonomi (14)	Föroreningar (15)	Biologisk mångfald och ekosystem (16)	Minimiskyddsåtgärder (17)	Taxonomiförenlig andel av kapitalutgifterna, år 2022 (18)	Taxonomiförenlig andel av kapitalutgifterna, år 2021 (19)	Kategori (möjliggörande verksamhet eller) (20)	Kategori (omställningsverksamhet) (21)
				MSEK	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Nybyggnation		7.1	516	13	100	-	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	13
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	2 398	63	100	-	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	63
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1)			2 914	76	100
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomi men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Nybyggnation		7.1	424	11
Renovering av befintliga byggnader		7.2	404	11
Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning		7.3	20	1
Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader).		7.4	10	0
Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi		7.6	40	1
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	4	0
Kapitalutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)			902	24
Totalt (A.1+A.2)			3 816	100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)			0	0
Totalt (A+B)			3 816	100

Varav 516 av 516 Mkr i aktivitet 7.1 avser CAPEX plan.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 103

HÅLLBARHETSNOTER

Andel av driftsutgifter som är förenlig med EU:s taxonomiförordning

Kriterier för väsentligt bidrag	Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)	Ekonomiska verksamheter (1)	Kod/ koder (2)	Absoluta driftsutgifter (3)	Andel av driftsutgifterna (4)	Begränsning av klimatförändringar (5)	Anpassning till klimatförändringar (6)	Vatten och marina resurser (7)	Cirkulär ekonomi (8)	Föroreningar (9)	Biologisk mångfald och ekosystem (10)	Begränsning av klimatförändringar (11)	Anpassning till klimatförändringar (12)	Vatten och marina resurser (13)	Cirkulär ekonomi (14)	Föroreningar (15)	Biologisk mångfald och ekosystem (16)	Minimiskyddsåtgärder (17)	Taxonomiförenlig andel av driftsutgifterna, år 2022 (18)	Taxonomiförenlig andel av driftsutgifterna år 2021 (19)	Kategori (möjliggörande verksamhet) (20)	Kategori (Omställningsverksamhet) (21)
				MSEK	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%	%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	31	36	100	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	Ja	36		Möjliggörande
Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.1)			31	36	100
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader		7.7	54	64
Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)			54	64
Totalt (A.1+A.2)			85	100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)			0	0
Totalt (A+B)			85	100

EPRA sBPR: Performance Measures

Catena rapporterar bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s senaste rekommendationer; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, tredje versionen från september 2017. Catena rapporterar hållbarhetsnyckeltal för samtliga 28 EPRA:s sBPR Performance Measures.

EPRA:s Rekommendationer

EPRA (European Public Real Estate Association) främjar, utvecklar och representerar den europeiska fastighets- sektorn. Organisationen har tagit fram rekommendationer inom hållbarhetsområdet, så kallade sustainability best practice recommendations (sBPR) som består av indikatorer inom energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall samt sociala och ledningsindikatorer. Som EPRA-medlem tittar Catena på rekommendationerna och nyttjar indikatorerna för att visa utvecklingen av sitt hållbarhetsarbete i form av jämförbara siffror. För nyckeltalen som presenterades i årsredovisningen för 2020 tilldelades Catena utmärkelsen EPRA Silver och för årsredovisningen för 2021 EPRA Guld.

Organisationsgränser

Catena redovisar nyckeltalen enligt Greenhouse Gas Protocols operational/financial control, det vill säga den redovisade datan avser samtliga Catenas helägda dotter- företag. Det är ingen skillnad mellan operational och financial control för Catena. Catena är delägare i ett bolag men saknar förbrukningsdata för detta bolag som därmed ej är relevant för EPRA-redovisning och ej ingår i total uthyrningsbar yta (LOA). Det innebär att samtliga fastig- heter som presenteras på sidorna 51–53 ingår. Total LOA för 2022 är 2 185 019 kvm.

Rapportering

Catena arbetar aktivt med att få tillgång till relevant mät- data på alla sina fastigheter. Detta är viktigt för att redo- visa rätt data och skapa bra förutsättningar för en god och effektiv teknisk förvaltning. Idag har Catena tillgång till data på 90 procent av portföljen beroende på nyckeltal. Uthyrningsbar yta (LOA) och dess andel av Catenas total som ingår i mätningen på respektive indikator anges tillsammans med respektive nyckeltal i EPRA-tabellerna. Nyckeltalet jämförbart bestånd består av de fastigheter som vi har mätdata för både helår 2021 och 2022 , viss avvikelse i yta beror på mindre tillbyggnader.

Uppskattning av hyresvärdens förbrukning

Redovisade data är uppmätt, säkerställd och inte upp- skattad. Endast data för Catenas huvudkontor Vångagär- det 20 är uppskattad då Catena inte har undermätare på kontorsytan som är del av en större byggnad. För att få fram förbrukningssiffror har Catena tagit användning av respektive indikator för hela fastigheten (25 960 kvm) delat med totala ytan för att sedan multiplicera med kon- torsytan (995 kvm).Kontorsytans användning ingår även i de siffror som redovisas för totalen.

Tredje parts granskning

Catenas hållbarhetsrapport, upprättad i enligt med GRI Standards, är översiktligt granskad av KPMG i enlighet med ISAE 3000. I EPRA-index på sidorna 106–111 markeras de indikatorer som har granskats av revisorer. Se bestyrkanderapport på sidan 119.

Avgränsning – rapportering av hyresvärd och hyresgästens förbrukning

Catena rapporterar statistik för el, värme, vatten och avfall där Catena står för abonnemanget. För energi särredovisas även den faktiska förbrukningen som undermätts och vidarefaktureras till hyresgästen. Catena rapporterar också förbrukning där kunden står för el, värme och vatten, då Catena inte bara vill påverka bolagets egen förbrukning utan även hjälpa hyresgäster att effektivisera sin användning. Det är endast avseende avfall som Catena inte har statistik på sina kunders användning.

Normalisering

Catena beräknar intensitetsnyckeltal genom att dividera med byggnadernas totala uthyrningsbara yta (LOA). Catena använder SMHI:s graddagar för normalisering av energi för uppvärmning.

Segmentanalys (geografi, byggnadstyp, osv.)

Catenas fastighetsinnehav består av logistikfastigheter samt några få kontorsbyggnader. Eftersom andelen kontor är låg och ofta ligger inom logistikfastigheter har Catena inte delat upp siffrorna i olika byggnadstyper. Siffrorna fördelas inte heller geografiskt då Catenas fastigheter har liknande geografiska förutsättningar. Geografisk fördelning kan vara intressant mellan Sverige och Danmark. Dock saknar vi i dagsläget förbrukningsdata på majoriteten av de danska fastigheterna vilket gör uppdelningen irrelevant i dagsläget.

Rapportering av egna kontor

Catena redovisar miljöindikatorerna för sitt huvudkontor där cirka hälften av Catenas medarbetare arbetar. För resterande kontor finns inga exakta siffror och en rimlig uppskattning kan inte göras då de är mindre enheter.

Placering av EPRA Sustainability Performance i rapporten

Se Catenas EPRA-index på sidorna 106–111.

Förklaringar till utfall

Förklaring till utfall av de olika indikatorerna presenteras i tabelltexterna under respektive tabell på sidorna 106–111. Ytterligare information och aktiviteter finns på sidorna 72–93.

Rapporteringsperiod

Rapporteringen för respektive år redovisad i EPRA-tabellen avser kalenderår, dvs. 1 januari till 31 december.

Väsentlighet

Catenas väsentlighetsanalys redovisas på sidorna 70 och 71.

HÅLLBARHETSNOTER

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 105

EPRA-kod	Indikator	GRI-standard	Sidhänvisning	Granskad av revisor
Miljöindikatorer
Elec-Abs	Total electricity consumption	302-1	107	X
Elec-Lfl	Like-for-like total electricity consumption	302-1	107	X
DH&C-Abs	Total district heating & cooling consumption	302-1	107	X
DH&C-Lfl	Like-for-like total district heating & cooling consumption	302-1	107	X
Fuel-Abs	Total fuel consumption	302-1	107	X
Fuels-Lfl	Like-for-like total fuel consumption	302-1	107	X
Energy-Int	Building energy intensity	CRE1	108	X
GHG-Dir-Abs	Total direct greenhouse gas (GHG) emissions	305-1	108	X
GHG-Indir-Abs	Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions	305-2	108	X
GHG-Int	Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption	CRE3	108	X
Water-Abs	Total water consumption	303-1	108	X
Water-Lfl	Like-for-like total water consumption	303-1	108	X
Water-Int	Building water intensity	CRE2	108	X
Waste-Abs	Total weight of waste by disposal route	306-2	111	X
Waste-Lfl	Like-for-like total weight of waste by disposal route	306-2	111	X
Cert-Tot	Type and number of sustainably certified assets	CRE8	108,110	X
Sociala indikatorer
Diversity-Emp	Employee gender diversity	405-1	110	X
Diversity-Pay	Gender pay ratio	405-2	110	X
Emp-Training	Training and development	404-1	109	X
Emp-Dev	Employee performance appraisals	404-3	109	X
Emp-Turnover	New hires and turnover	401-1	109	X
H&S-EMP	Employee health and safety	403-2	109	X
H&S-Asset	Asset health and safety assessment	416-1	109	X
H&S-Comp	Asset health and safety compliance	416-2	109	X
Comty-Eng	Community engagement, impact assessments and development programmes	413-1	109	X
Styrning
Gov-Board	Composition of the highest governance body	102-22	174	X
Gov-Select	Nominating and selecting the highest governance body	102-24	166-172	X
Gov-Col	Process for managing conflicts of interest	102-25	172	X

Eftersom att det inte finns en vedertagen översättning av EPRA-indikatorerna så har vi valt att använda de engelska.

EPRA-index

HÅLLBARHETSNOTER

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022106

Elanvändning

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %
Totalt
Elec-Abs	MWh	58 295	55 280	40 249
					53 304	54 362	-2
varav undermätt till hyresgäst		34 394	32 263	N/D	31 449	32 074	-2
Inköpt hyresgäst	MWh	91 104	84 040	63 870	79 956	81 543	-2
Egenproducerad hyresvärd	MWh	2 898	1 917	-	2 121	1 301	63
Egenproducerad hyresgäst	MWh	3 826	1 232	-	3 618	1 543	135
Total elanvändning	MWh	156 123	142 469	104 119	133 260	135 905	-2
% Andel förnyelsebar	%	42	40	N/D	44	42
kWh/kvm Intensitet		77	76	79	82	84	-2
kvm LOA (medelvärde)	2 015 862	1 877 066	1 322 819	1 621 301	1 620 369
% Andel av total LOA (31/12)	92	88	80	74	76

Jämförbart bestånd

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %

Tabellen visar elförbrukning för Catenas helägda fastigheter, fördelat på inköpta och egenproducerade källor. All redovisad egenproducerad energi kommer från lokala solcellsanläggningar och har förbrukats i Catenas fastigheter. För inköpt el av hyresgäster har Catena begränsade uppgifter om elens ursprung. Intensitet på el har minskat marginellt.

Fjärrvärmeanvändning

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %
Totalt
DH&C- Abs	MWh	31 303	34 918	27 430
					27 741	35 160	-21
varav undermätt till hyresgäst		28 737	12 645	N/D	25 466	32 277	-21
Inköpt hyresgäst	MWh	28 883	27 382	18 575	23 240	25 049	-7
Totalt fjärrvärmeanvändning	MWh	55 186	62 300	46 187	50 981	60 210	-15
% Andel förnyelsebar	%	95	95	N/D	97	97
kWh/kvm Intensitet		35	44	42	39	46	-16
kvm LOA (medelvärde)	1 572 773	1 415 902	1 103 467	1 318 629	1 314 474
% Andel av total LOA (31/12)	72	67	66	60	62

Jämförbart bestånd

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %

Tabellen visar fjärrvärmeförbrukning på Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt SMHI:s graddagar. Catena använder ingen fjärrkyla i sina fastigheter. Andelen vidarefakturering är högre, och ligger på 91,8%.

Bränsleanvändning

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %
Totalt
Fuels- Abs	MWh	1 210	1 446	6 241
					1 210	1 536	-21
varav undermätt till hyresgäst		273	625	N/D	273	702	-61
Inköpt hyresgäst	MWh	255	259	301	43	62	-31
Total bränsleanvändning	MWh	1 465	1 705	6 542	1 253	1 598	-22
% Andel förnyelsebar	%	-	-	-	-	-
kWh/kvm Intensitet		14	15	57	12	15	-22
kvm LOA (medelvärde)	114 239	113 636	115 458	105 539	105 539
% Andel av total LOA (31/12)	5	5	7	5	5

Jämförbart bestånd

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Förändring, %

Tabellen visar bränsleförbrukning i Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt SMHI:s graddagar. Uppvärmningen med bränsle har minskat jämfört med 2021 års siffror, det beror bland annat på försäljning av fastigheten Terminalen 1, frånträde 2022-04-29.

Miljöindikatorer, EPRA

HÅLLBARHETSNOTER

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 107

Växthusgasutsläpp

EPRA- code	Enhet	Scope	Utsläppskälla	2022	2021	2018 (basår)	Förändring 2018–2022, %
GHG-Dir-Abs	ton CO2e	Scope 1	Naturgas	192	168	1 195	-84
GHG-In-dir-Abs	ton CO2e	Scope 2	El (market-based)	–	–	–	–
			El (location-based)	2 151	993	895	140
			Fjärrvärme	145	1 381	1 163	-88
GHG-Int	kg CO2e/ kvm	Total Scope 1+2 (market-based)		337	1 550	2 358	-86
		Total Scope 1+2 (location-based)		2 488	2 401	3 253	-24
	kg CO2e/ kvm	GHG intensitet (Scope 1+2,market-based)		0,16	0,81	1,57	-90
		GHG intensitet (Scope 1+2 location based)		1,19	1,26	2,16	-45
kvm LOA (medelvärde)	2 092 264	1 908 258	1 505 297
% Andel av total LOA (31/12)	96	85	84

Tabellen visar Scope 1 och 2 växthusgasutsläpp samt intensiteten som uppstår i samband med fastigheternas energiförbrukning. För EPRA:s sBPR ska utsläppen för Scope 1 och 2 bara redovisas utifrån byggnadernas energiförbrukning. Totala utsläpp redovisas på sidan 75, där återfinns också omräkningsfaktorer. Anledningen till att el location based har ökat avsevärt är för att vi nu räknar med faktor för nordisk energimix.

Total energianvändning

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Föränd- ring, %
Totalt
Energy- Int	MWh	93 707	93 707	73 920	84 376	92 360	-9
varav undermätt till hyresgäst		63 404	40 516	N/D	60 806	65 053	-7
Inköpt/producerad av hyresgäst	MWh	119 068	114 074	82 928	106 856	108 197	-1
Total energianvändning	MWh	212 775	206 432	156 848	191 232	200 556	-5
kWh/kvm Intensitet		105	109	122	130	136	-5
kvm LOA (medelvärde)	2 092 264	1 889 959	1 281 546	1 476 259	1 476 259
% Andel av total LOA (31/12)	96	85	77	68	69

Jämförbart bestånd

EPRA- code	Enhet	2022	2021	2017 (basår)	2022	2021	Föränd- ring, %

Tabellen visar energiintensiteten i Catenas fastigheter.

Vattenanvändning

EPRA-code	Enhet	2022	2021	2020	2022	2021	Föränd- ring, %
Totalt
Water-Abs	m³	176 818	154 887	119 271	149 867	133 349	12
Water-LfL	m³	115 045	129 489	104 221	112 491	128 736	-13
Total vattenanvändning	m³	291 863	284 376	223 492	262 357	262 085	0
l/kvm Intensitet		147	162	141	163	160	3
kvm LOA (medelvärde)	1 980 978	1 753 243	1 581 180	1 610 293	1 612 135
% Andel av total LOA (31/12)	91	82	81	76	83

Jämförbart bestånd

EPRA-code	Enhet	2022	2021	2020	2022	2021	Föränd- ring, %

Tabellen visar vattenförbrukning i Catenas fastigheter. All förbrukning av vatten är inköpt via kommunala vattenleverantörer.

Obligatorisk miljöcertifiering

EPRA- code	Enhet	Miljöcertifieringssystem och nivå	Totalt certifierade	EPC A	EPC B	EPC C	EPC D	EPC E	EPC F	EPC G
Cert-Tot	kvm		2 025 914	568	556	421	309	484	114	337
% av total yta			93	26	19	22	15	5	3	2

Energideklarationer ska genomföras på de fastigheter som har varit i drift i mer än ett år. Energideklarationer är i process att uppdateras på våra övriga fastigheter och kommer att redovisas nästa år.# HÅLLBARHETSNOTER HÅLLBARHETSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

108

Social

Hållbarhet på Catenas fastigheter

EPRA-code	Indikator	2022	2021	2020
H&S-Asset	Andel fastigheter där utvärdering av hälsa och säkerhet har utförts, %	100	100	100
H&S-Comp	Tillfällen då hälsa och säkerhet har visat brister i Catenas fastigheter	0	0	0
Comty-Eng	Andel fastigheter där samhällsprojekt har implementerats, %	0	0	0

Det utförs minst en rondering per år och fastighet med hänsyn till hälsa och säkerhet. Större brister avvikelserapporteras i enlighet med ISO. Inga avvikelser har rapporterats. Vi har inte genomfört några samhällsprojekt.

Personer som anställts under året

EPRA-code	Antal	%	Antal	%	Antal	%
Emp-Turnover	Totalt antal anställda under året	10	18	5	11	9
	Antal kvinnor	2	4	2	2	5
	Under 30 år	1	2	0	0	1
	30–50 år	1	2	2	4	4
	Över 50 år	0	0	0	0	0
	Antal män	8	14	4	9	4
	Under 30 år	2	4	1	4	0
	30–50 år	5	9	2	2	4
	Över 50 år	1	2	0	0	0

Tabellen visar antal och andel anställda som börjat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige.

Personer som slutat under året

EPRA-code	Antal	%	Antal	%	Antal	%
Emp-Turnover	Totalt antal som slutat	2	4	4	8	5
	Antal kvinnor	1	2	2	4	1
	Under 30 år	0	0	1	2	0
	30–50 år	1	2	0	0	0
	Över 50 år	0	0	1	2	1
	Antal män	1	2	2	4	4
	Under 30 år	0	0	0	0	0
	30–50 år	0	0	0	0	3
	Över 50 år	1	2	0	0	1

Tabellen visar antal och andel anställda som slutat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige.

Sociala indikatorer

Personalstyrka

	2022	2021	2020
	Antal	Varav kvinnor	Antal
Antal anställda	55	18	47
Tillsvidareanställda	55	18	47
Varav heltid	55	18	47
Varav deltid	0	0	0
Visstidsanställda	0	0	0

Tabellen visar totala antalet medarbetare och antalet kvinnor fördelat på olika anställningstyper. Catena har under året haft en inhyrd medarbetare, inga säsongsvariationer i antalet anställda. Alla data hämtas ur HRM-systemet, Flex Employee.

HÅLLBARHETSNOTER HÅLLBARHETSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

109

Personalsammansättning

EPRA-code	Antal	% kvinnor	Antal	% kvinnor	Antal	% kvinnor
Diversity-Emp	Styrelse	8	38	7	43	7
	Under 30 år	0	0	0	0	0
	30–50 år	1	100	1	100	1
	Över 50 år	7	25	6	33	6
	Ledning	7	57	4	50	3
	Under 30 år	0	0	0	0	0
	30–50 år	4	50	2	0	1
	Över 50 år	3	67	2	100	2
	Övriga medarbetare	48	21	43	35	43
	Under 30 år	6	50	3	66	4
	30–50 år	28	36	27	44	22
	Över 50 år	14	7	13	8	17

Tabellen visar sammansättning av företaget fördelat per kön och ålderskategori. Datan hämtas från vårt HR-system Flex HRM. Inga väsentliga årsvariationer.

Frivillig miljöcertifiering

EPRA-code	Enhet	Miljöcertifieringssystem och nivå	2022	2021	2020
Cert-Tot kvm	Certifierad enligt BREEAM-SE eller BREEAM In-Use		114 366	N/A	N/A
	% av total yta		5
kvm	Certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller Miljöbyggnad iDrift		434 683	310 557	120 500
	% av total yta		20	15	6
kvm	Total certifierad		549 049	372 853	270 062
	% av total yta		25	18	14
	Antal byggnader		29	19	13

Tabellen visar antal byggnader som är miljöcertifierade samt certifierad area. Vissa fastigheter är certifierade både med BREEM-SE eller BREEAM In-Use och Miljöbyggnad Silver eller Miljöbyggnad iDrift för att undvika dubbelräkning räknas ytan endast en gång i total certifierad yta och antal byggnader.

HÅLLBARHETSNOTER HÅLLBARHETSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

110

Avfall

EPRA-code	Enhet	2022	2021	2018 (basår)	2022	2021	Förändring, %
Waste-Abs	ton
	Farligt avfall	0,5	26	1	0	3	-100
	varav till annan/ okänd behandlingsmetod	0,5	26	1	0	3	-100
		%	100	100	100	100	100
	Icke-farligt	502	221	248	42	51	-18
	varav till förbränning	30	124	23	22	14	57
		%	6	56	9	52	27
	varav till återvinning	85	34	114	13	36	-64
		%	17	15	46	31	71
	varav till deponi	213	11	11	0	0	-
		%	42	5	4	0	0
	varav till kompostering	7	19	6	0	1	-100
		%	1	9	2	0	2
	varav till annan/ okänd behandlingsmetod	167	33	124	7	1	600
		%	33	15	50	17	2
	Total avfall	502,5	247	249	42	54	-22
LOA (medelvärde)		342	324	306	548	481
Andel av total LOA (31/12)		16	14	27	13	14

Tabellen visar mängder av avfall som genererats i Catenas fastigheter där Catena anlitat avfallsbolag och där dessa bolag i sin tur levererar behandlade vikt- mängder till Catena. Få avfallsbolag har statistik tillgänglig och därför anses underlaget vara begränsat. För 2022 rapporterar vi för färre fastigheter jämfört med tidigare år detta på grund av att flera hyregäster har tagit över avfallshanteringen.

Catenas huvudkontor

EPRA-code	Enhet	2022	2021	2020	Förändring 2021–2022, %
Elec-Abs, Lfl	MWh
	Total elanvändning	226	183		15
DH&C-Abs, Lfl
	Total fjärrvärmeanvändning	97	103		-6
Fuel-Abs, Lfl
	Total bränsleanvändning	0	0		-
Energy-Int	kWh/kvm
	Intensitet	324	287		13
GHG-Dir-Abs	ton CO2
	Scope 1	0	0		-
GHG-Indir-Abs
	Scope 2	7	7		-6
GHG-Int	kg CO2 e/kvm
	Intensitet	7	7		-6
Water-Abs, Lfl	m³
	Total vattenanvändning	247	206		20
Water-Int	l /kvm
	Intensitet	248	207		20
Waste-ABS, Lfl	ton
	Total (icke-farligt, till återvinning och förbränning)	18	19		-6
kvm	LOA	995	995	645

Tabellen visar förbrukning på Catenas huvudkontor, värdena är fördelade med schablonvärden för förbrukning baserat på ytan Catena tar i anspråk. Generellt har fastighetens energiförbrukning ökat då vakansgraden minskat de senaste åren. Fastigheten är nästan fullt uthyrd 2022.

HÅLLBARHETSNOTER HÅLLBARHETSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

111

GRI

(Global Reporting Initiative) hjälper företag över hela världen att förstå och kommunicera sina effekter på kri- tiska hållbarhetsfrågor som klimatförändringar, mänskliga rättigheter, styrning och socialt välbefinnande. Rapporte- ringen utifrån GRI utgår från de områden som har identifie- rats som väsentliga för bolaget med hjälp av intressentdia- loger och omvärldsbevakning.

GRI-index

Nedanstående förteckning återger referenser till de GRI- upplysningar och indikatorer som Catena redovisar inom ramen för bolagets rapportering.

Statement of use

Catena har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden [2022-01-01 till 2022-12-31].

GRI 1 använd	GRI Standards 2021
Applicerbar GRI -sektor	Ännu ej publicerad. Catena utgår från tidigare utgivna frågestandarder från GRI.

GRI 2: Generella standardupplysningar 2021

Upplysning	Sidhänvisning
2-1 Organisationsprofil
a. Bolagsnamn	Baksida
b. Ägandeform	168
c. Placering av huvudkontor	Baksida
d. Länder med verksamhet	39
2-2 Organisationsenheter inkluderade i hållbarhetsrapporteringen
a. Organisationsenheter	39, 64
b. Hållbarhetsmässiga och finansiella anspråk	39, 64, 100
c. Konsolidering av information	100
2-3 Rapportperiod, -cykel och kontakt- uppgifter
a. Rapportperiod	100
b. Rapportcykel	119
c. Publikationsdatum	117
d. Kontaktuppgifter
2-4 Väsentliga förändringar
a. Nya definitioner	68-71, 185
2-5 Extern granskning
a. Externa deklarationer och principer	64-67
b. Extern granskning av hållbarhetsrapporten	119
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer
a. Bransch (och marknad)	14-15
b. Värdekedja	69
c. Relevanta affärsrelationer	143,161
d. Organisationsförändringar och förändringar i värdekedja	70-71
2-7 Anställda
a. Anställda, per kön och region	109 - 110
b. Anställda, per anställningsform	110
c. Metodologi och antaganden	110
d. Kontextuell datahantering	Uppdelning per region. Vi har bara en anställningsform. Med hänsyn till organi - sationens storlek har vi valt att inte redovisa uppdelat per region.
e. Väsentliga årsvariationer
2-8 Icke-anställda
a. Icke-anställda	109
b. Metodologi och antaganden	109-110
c. Väsentliga årsvariationer	109
	Under tabellen ”total personal - styrka” s. 109 redovisar vi att vi under året haft en inhyrd medarbe - tare, i övrigt har vi inte haft några som inte är tillsvi - dare anställda.
2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning
a. Styrningsstruktur	64
b. Styrningsansvar för hållbarhetsfrågor	64, 169-172
c. Sammansättning av styrelse	174
2-10 Tillsättning av styrelse
a. Tillsättning av styrelse	169
b. Urvalskriterier för styrelsen	169-172
2-11 Styrelseordförande
a. Styrelseordförandes operationella roll och ansvar	167-172
b. Hantering av intressekonflikter	169-170
2-12 Styrelsens ansvar och inflytande
a. Styrelsens strategiska och taktiska roll	64-71
b. Styrelsens strategiska och taktiska påverkan på hållbarhetsprocesser
c. Styrelsens uppföljningsarbete
2-13 Delegering av ansvar
a. Styrelsens delegering av hållbarhetsansvar	64,171
b. Återrapportering	171-172
2-14 Styrelsens roll i hållbarhets rapporteringen
a. Styrelsens roll och ansvar för hållbarhets- information	64
b. Delegering av ansvar kopplat till hållbarhets- rapportering	166-172
2-15 Hantering av intressekonflikter
a. Styrelsens hantering av intressekonflikter	93, 169-170
b. Rapportering av intressekonflikter	172-174
2-16 Kritiska angelägenheter
a. Kommunikation av kritiska angelägenheter till styrelsen	64
b. Antal kritiska angelägenheter som rapporterades	93
2-17 Kollektiv kunskap för hållbar utveckling
a. Kollektiv kunskap för hållbar utveckling	169, 174
2-18 Utvärdering av styrelsens arbete
a. Utvärderingsprocess	170-172
b. Utvärderingsförfarande
c. Åtgärder i förhållande till utvärderings- processen
2-19 Styrdokument för ersättning / Ersättningsriktlinjer/policy
a. Ersättningspolicy	Ersättningsrikt- linjer (hemsidan), 138-139
b. Hållbarhetsviktning av ersättningspolicy	ii, iv
	Data saknas
2-20 Process för ersättningsbestämmelser
a. Process för ersättningsbestämmelser
b.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

112

HÅLLBARHETSNOTER

• Ersättningsriktlinjer och ersättningsrapport på www.Catena.se.# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

2-21 Ersättningsförhållanden

a. Ersättningsförhållanden
b. Ersättningsutveckling
c. Datahantering för årsersättningsförhållanden 138-139

2-22 VD-ord om bolagets hållbarhetsstrategi och utveckling

a. VD-ord 10-11, 166

2-23 Värderingar, principer och styrande dokument

a. Värderingar, principer och uppförandekod
b. Åtagande gällande mänskliga rättigheter
c. Hänvisningar till styrdokument
d. Beslutande nivå
e. Policyåtaganden och omfattning
f. Kommunikation av styrdokument 64-67, 71, 91

2-24 Operationell styrning

a. Hantering av policy i egna och extern verksamhet 64, 72-93, 172

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan

a. Hantering av negativ påverkan
b. Klagomålshantering
c. Andra processer för att lindra negativ påverkan
d. Intressenters deltagande i klagomålsprocessen
e. Utvärdering av klagomålsprocessen 89, 172
* Saknas process för utvärdering av klagomålsprocessen.

2-26 Mekanismer för råd och delaktighet

a. Visselblåsarfunktion 92

2-27 Lag- och regelefterlevnad

a. Förbrytelser och regelöverträdelser
b. Summering av de väsentliga överträdelsernas ekonomiska påverkan
c. Väsentliga överträdelser
d. Beslut om väsentliga överträdelser 95

2-28 Medlemskap

a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer 64-65

2-29 Intressentdialog

a. Intressentkommunikation, intressentlista identifiering av intressenter 68-71

2-30 Kollektivavtal

a. Antal anställda med kollektivavtal
b. Övriga anställda utan kollektivavtal 67, 90

GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN/ASPEKTER 2022

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-1 Process för att besluta om väsentliga aspekter

a. Rapportens innehåll och ramar
b. Intressentdeltagande / Intressenter delaktiga i processen 69-71

3-2 Väsentliga aspekter

a. Väsentliga aspekter
b. Förändringar i rapportering 71

Antikorruption, regelefterlevnad och etik

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Styrning av väsentliga aspekter 92

GRI 205: Anti-korruption 2016

205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende till korruption

a. Antal och andel ekonomiska aktiviteter i risk för korruptionsrelaterade ärenden
b. Väsentliga korruptionsrisker 92-93

205-2 Kommunikation och utbildning för att motverka korruption/kopplad till anti-korruptionspolicy och processer

a. Antal och andel från koncernledning som mottagit kommunikationsinsatser gällande korruption
b. Antal och andel medarbetare som mottagit kommunikationsinsatser gällande korruption, per region
c. Antal och andel externa samarbetspartner som deltagit i utbildnings- och kommunikationsinsatser gällande korruption
d. Antal och andel av koncernledningen som deltagit i utbildningsinsatser gällande korruption
e. Antal och andel av medarbetare som deltagit i utbildningsinsatser gällande korruption 92-93

205-3 Bekräftade korruptionsfall

a. Bekräftade korruptionsfall och dess karaktär
b. Bekräftade korruptionsfall som lett till repressalier för medarbetare
c. Bekräftade korruptionsfall som lett till avslutade samarbeten eller avtal
d. Legala påföljder för bekräftade fall 93

Materialval

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 85

GRI 301: Materialval

301-1 Material använda i vikt eller volym 75, 85

* Redovisas som del i klimatpåverkan/kvm ingår i LCA vid nybyggnation.

301-2 Andel återbruk

a. Andel återbrukat material
* Dataunderlag saknas.
* Dataunderlag saknas.

Energi

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 76

GRI 302: Energi 2016

302-1 Energianvändning

a. Total bränsleförbrukning från fossila källor, per bränsletyp
b. Total bränsleförbrukning från fossilfria källor, per bränsletyp
c. Energikonsumtion per energislag
d. Energiförsäljning
e. Total energiförbrukning
f. Metodologi, beräkningar och antaganden
g. Omvandlingsfaktor 107, 108, 107, 107, 75, 107-108
* Försäljning av värme, kyla och gas. Vi säljer endast tillbaka elenergi från våra solpaneler.

302-2 Energikonsumtion utanför den egna organisationen

a. Extern energikonsumtion
b. Metodologi, beräkningar och antaganden
c. Omvandlingsfaktor 75, 107-108

302-3 Energiintensitet

a. Energiintensitet
b. Beräkningens nämnare
c. Inkluderade energislag
d. Avgränsningar 76

Vatten

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 79

GRI 303: Vattenanvändning 2018

a. Total vattenförbrukning
b. Vattenförbrukning i områden med vattenstress
c. Vattenlagring
d. Metodologi, beräkningar och antaganden 108
* Data saknas. Vi har idag ingen komplett data för vattenförbrukningen i våra fastigheter.
* Vi har idag inte kartlagt vattenlagring. I ett av våra nybyggnadsprojekt testar vi nu att samla in regnvatten i en cistern. Vi hoppas att det är en lösning vi kan skala upp.

Biodiversitet

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 80

GRI 304: Biodiversitet 2016

304-1 Verksamhetsplatser som ligger i eller i närheten av skyddade områden samt områden med hög biodiversitet 50-52, 80-83

* Vi saknar data.

304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och tjänster om biologisk mångfald

a. Typ av betydande direkt och indirekt påverkan på den biologiska mångfalden med hänvisning till en eller flera av följande.
b. Betydande direkta och indirekta positiva och negativa effekter med hänvisning till följande. 80-83
* Saknas underlag.
* Saknas underlag.

304-3 Livsmiljöområden som skyddas eller återställts

a. Storlek och läge för alla habitat som skyddas eller återställs samt om framgången godkändes av oberoende externa proffs
b. Partnerskap med tredjepart för att skydda eller återställa habitat
c. Status för varje område baserat på dess utgångsvärden för rapporteringscykeln
d. Standarder, metoder och antaganden som används 80-83

304-4 IUCN:s röda lista arter och nationell bevarande lista arter med livsmiljöer i områden som påverkas av operationer

a. Totalt antal av rödlistade arter enligt IUCN:s lista över rödlistade arter eller enligt den svenska rödlistan.
* Vi saknar data.

Växthusgasutsläpp

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 72

GRI 305: Utsläpp 2016

305-1 Direkta GHG-utsläpp, scope 1

a. Utsläpp, scope 1
b. Utsläppsgaser
c. Biogenautsläpp
d. Basår
e. Emissionsfaktor
f. Konsolideringsmodell
g. Metodologi, beräkningar och antaganden 72-75, 108

305-2 Indirekta GHG-utsläpp från köpt energi, scope 2

a. Scope 2-utsläpp enligt location-basedmetoden
b. Scope 2-utsläpp enligt market-based-metoden
c. Utsläppsgaser
d. Basår
e. Emissionsfaktor
f. Konsolideringsmodell
g. Metodologi, beräkningar och antaganden 72-75, 107-108

305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, scope 3

a. Utsläpp, scope 3
b. Utsläppsgaser
c. Biogenautsläpp
d. Inkluderade utsläppskategorier
e. Basår
f. Emissionsfaktor
g. Metodologi, beräkningar och antaganden 72-75, 108

Utsläpp till vatten, luft och mark

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 78

GRI 306: Avfall 2020

306-1 Genererat avfall och betydande avfallsrelaterade effekter 78, 111

306-3 Total avfallsvikt per typ och hanteringsmetod 111

306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 111

306-5 Avfall till förbränning och deponering 111

Arbetsmiljö

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 87

GRI 401: Anställning 2016

401-1 Personalomsättning 109

401-2 Förmåner för heltidsanställda som inte ges tillfälligt anställda eller deltidsanställda 90

401-3 Föräldraledighet 88

GRI 404: Kompetensutveckling

404-1 Utbildningstimmar

a. Antal utbildningstimmar, fördelat på kön och region 88

404-2 Kompetensutveckling

a. Kompetensutvecklingsprogram
b. Kompetensutvecklingsprogram för övergångsassistering 87

404-3 Utvecklingssamtal

a. Andel medarbetare som deltagit i utvecklingssamtal, per kön och anställningsform 87

GRI 405: Mångfald och lika möjligheter

405-1 Sammansättning av bolaget

a. Mångfald inom styrelse och koncernledning
b. Medarbetares mångfald, per anställningsform 110
* Vi redovisar inte mångfald.

405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning

a. Jämlik löne- och ersättningsnivå, per anställningskategori operationell nivå
b. Definitionsbestämmelse för operationell nivå 88

GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018

GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter

3-3 Hantering av väsentliga aspekter 89

GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018

403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet

a. Ledningssystem
b. Anställda, icke-anställda och arbetsplatser som omfattas 64, 89

403-2 Identifikation av risk, bedömning och incidentutredning 89-90

403-3 Företagshälsovård 89

403-4 Arbetstagares medverkan, samråd och kommunikation om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 89

403-5 Arbetarutbildning om arbetshälsa och säkerhet 89, 109

403-6 Friskvård 90

403-7 Förebyggande åtgärder inom hälsa och säkerhet direkt länkat till affärsrelationer 89-91, 109

403-8 Anställda som omfattas av ledningssystemet

a. Ledningssystemets omfattning (inkludering)
b. Undantag
c. Metodologi, beräkningar och antaganden 90

403-9 Arbetsrelaterade skador

a. Anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal
b. Icke-anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal
c. Skadebenägna och riskfyllda arbeten
d. Skadeförebyggande åtgärder
e. Kalkyleringsunderlag
f. Undantag
g. Metodologi, beräkningar och antaganden 90

403-10 Arbetsrelaterad ohälsa

a. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, anställda
b. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, icke-anställda
c. Arbeten frekvent relaterade till ohälsa och förebyggande åtgärder
d. Undantag
e.# HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Metodologi, beräkningar och antaganden 90

Mänskliga rättigheter GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 91

GRI 406: Icke diskriminering 406-1 Diskrimineringsincidenter 91

Markanvändning GRI 3: Väsentliga ämnen/aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 84

GRI 413: Lokal- samhället 413-1 Lokalsamhället 84

i, iii-viiii Dataunderlag saknas.

413-2 Verksamhet med betydande faktisk och potentiell negativ påverkan på lokal- samhällena 80-83, 84

Särskilda upplysningar GRI 201: Ekono - misk utveckling 2016 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 68

GRI 207: Skatt 2019 207-1 Tillvägagångssätt för skatt 68-70

207-2 Skattestyrning, kontrollramverk och riskhantering 64, 68-70

207-3 Intressenternas engagemang och hantering av skattefrågor 68-70

207-4 Land för land rapportering 70

Amanda Thynell
Hållbarhetschef
amanda.thynell@catena.se
Kontakt

Adam Ståhl
Hållbarhetsspecialist inriktning certifiering
adam.stahl@catena.se
Kontakt

Malin Nissen
HR-chef
malin.nissen@catena.se
Kontakt

Frågor kring mark och markanvändning är ständigt närva- rande när det handlar om att äga, utveckla och förvalta logis- tikfastigheter. Logistikfastigheter byggs ofta i nära anslutning till större transportleder, lägen som innebär kortare och mer effektiva transportflöden men som samtidigt ofta utgörs av råmark, jordbruksmark eller andra viktiga naturvärden. För att på ett ansvarsfullt sätt kunna driva projektutveckling och äga fast- igheter är ett av Catenas hållbarhetsmål att fastighetsbe- ståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet 2030. – Vi går all-in tillsammans med ekologer för att skapa så bra förutsättningar som möjligt för biodiversitet och biolo- gisk mångfald vid våra fastigheter. Det har visat sig att vi faktiskt kan göra en hel del, vad gäller artrikedom är det fullt möjligt att uppnå ett bättre resultat om det tidigare varit jord- bruksmark, säger Amanda Thynell, Hållbarhetschef på Catena. Att det finns olika intressen kring hur mark bäst ska användas ser Amanda som naturligt. Som svensk aktör och långsiktig fastighetsägare sätter Catena stort värde på den svenska detaljplaneprocessen där ett syfte är att samordna dessa intressen. – Det är bra och bidrar ju till fortsatt utveckling och fler initiativ för hållbara lösningar, konstaterar Amanda.

MARKANSKAFFNING

Mark är en ändlig resurs – att utveckla och förvalta det är ett stort ansvar

Till Catena AB (publ) org. nr 556294-1715

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Catena AB (publ) att över- siktligt granska Catena AB:s hållbarhetsredovisning för år 2022. Catena AB har definierat hållbarhetsredovisningens och den lagstadgade hållbarhetsrapportens omfattning på sidorna 62–118 i detta dokument.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstad- gade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 100 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovis- ningen, samt av Catena AB:s egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redo- visas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information (omarbetad). En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbar- hetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Stan- dard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar- der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upp- rättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalande

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Malmö den 22 mars 2023
KPMG AB

Camilla Alm-Andersson
Auktoriserad revisor

Torbjörn Westman
Specialistmedlem i FAR

Revisors rapport över översiktlig granskning av Catena AB:s (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

RISKER OCH RISKHANTERING

Framgångsrik affärsverksamhet bygger på en ansvarsfull och kontrollerad hantering av risker. Risker som hanteras väl kan skapa värde medan risker som inte hanteras rätt kan leda till skador och förluster. Riskhantering är därför en viktig del av styrningen och kontrollen av Catenas affärsverksamhet. Det övergripande ansvaret för Catenas riskhantering är styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp.

Risker

För att möjliggöra en strukturerad riskhantering har Catena valt att klassificera riskerna i följande kategorier:

RISKKATEGORI	RISK	PÅVERKAN	SANNOLIKHET	PRIORITET	FÖRÄNDRING
Omvärld	Makroekonomi och konjunktur		Bevaka
	Kriser		Bevaka
Ansvarsfullt företagande	Medmänniska		Bevaka
	Medarbetare		Bevaka
	Mutor, korruption och brott mot Code of Conduct	Fokus
Operationella risker	Fastighetsvärden		Fokus
	Uthyrningsgrad		Fokus
	Fastighetskostnader		Bevaka
	Projekt		Fokus
	Hyresintäkter		Bevaka
	Motpartsrisk		Bevaka
	Förvärv		Fokus
Legala och efterlevanderisker	Skattelagstiftning		Bevaka
	Miljölagstiftning		Fokus
Hållbara fastigheter	Climate action failure		Bevaka
	Operativa miljörisker		Bevaka
	Biodiversitet		Fokus
	Extremt väder		Bevaka
	Föroreningar eller miljöskador på fastigheter/Ansvarsrisk		Bevaka
Finansiella risker	Finansieringsrisk		Fokus
	Ränterisk		Fokus
	Valutarisk		Bevaka
	Kreditrisk/Risk för kundförluster		Bevaka
Cyberrisker	IT-attack		Fokus
	Driftstörning		Bevaka
	Informationsläckage		Bevaka

som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande.

Låg	Medel	Hög

OMVÄRLD EXPONERING

RISK	RISKBESKRIVNING	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Makroekonomi och konjunktur	Globala handelskonflikter eller andra politiska spänningar i världen är exempel på samhällsförändringar som kan ge påverkan på handelsvägar och handelsmönster. Det kan i sin tur påverka förutsättningarna för Catenas verksamhet.	Catena genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen.
Kriser	Kriser omfattar alla kriser som uppstår i omvärlden och som Catena inte direkt kan påverka och som kan vara svåra att förutse. Exempel på sådana kriser är terroristat- attacker, cyberattacker och pandemier.	Även om Catena inte direkt kan påverka riskerna så jobbar vi kontinuerligt med om- världsbevakning och krishanteringsplaner.

ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE

EXPONERING	RISK	RISKBESKRIVNING	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Medmänniska	Catena arbetar aktivt för att minimera risken för att medarbetare, extern personal eller andra medmänniskor ska åsamkas skada, fysiskt eller psykiskt, i anslutning till Catenas fastigheter eller projekt.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Medarbetare

Vi arbetar aktivt med Catenas arbetsmiljöpolicy och Catenas leverantörsuppförandekod för att säkerställa en trygg miljö. Entreprenörer och konsulter är ansvariga i byggskedet och vi använder oss av bygg- och ansvarsförsäkringar. Att arbeta aktivt med miljöcertifieringar hjälper oss att sätta människa och miljö i fokus för att säkerställa en god miljö för både hyresgäster och besökare. Vi har en tät dialog med våra hyresgäster för att säkerställa säkerheten i fastigheterna.

Våra medarbetare är våra viktigaste tillgångar, det är de som driver vår verksamhet. Vår framtida utveckling är därför i stor utsträckning beroende av vår förmåga att kunna rekrytera, utveckla och behålla medarbetare. Vi värnar om ett öppet och transparent arbetsklimat och arbetar aktivt med att kompetensutveckla våra medarbetare. Vidare följer vi upp medarbetare och hur de trivs i samband medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar för att också kunna analysera eventuella avvikelser. Sammantaget bidrar det aktiva arbetet med marknadsmässiga villkor och en koncerngemensam värdegrund att vi har låg personalomsättning. Vi arbetar aktivt med en successionsordning för nyckelpersoner.

Mutor, korruption och brott mot Code of Conduct

Risker kan finnas internt men också hos leverantörer och underleverantörer som jobbar på vårt uppdrag. Både Catenas varumärke och affär kan skadas av ansvarslöst eller kriminellt beteende. Obligatorisk intern utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare, visselblåsarfunktion och en företagskultur som bygger på god affärsetik.

OPERATIONELLA RISKER

EXPONERING	RISK	RISKBESKRIVNING	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Fastighetsvärden		Catena redovisar sin fastighetsportfölj till marknadsvärde. Marknadsvärdet, som bestäms av driftnetto och vilken förväntad avkastning marknaden accepterar, påverkar Catenas finansiella rapporter. Ett högre framtida driftnetto påverkar värderingen positivt liksom ett lägre avkastningskrav.	Genom ett långsiktigt arbete med förvaltning och utveckling i attraktiva områden skapar vi möjligheter för ett stabilare driftnetto. Avkastningskravet som marknaden sätter är en faktor som Catena inte direkt kan påverka.
Uthyrningsgrad		En förändrad uthyrningsgrad påverkar intäkterna. Merparten av Catenas fastigheter är lokaliserade längs de stora europavägarna i anslutning till tätorter. Detta gör att Catena är mindre känsligt för makro- och mikroekonomisk påverkan.	En lokal förvaltning med nära relation till befintliga och potentiella hyresgäster gör att vi kan bemöta hyresgästernas behov i tid och minska risken för vakanser.
Fastighetskostnader		Fastighetskostnader påverkar driftnetto och då även marknadsvärdet på vår fastighetsportfölj. Stora delar av fastighetskostnaderna är kopplade till energianvändning.	Delar av fastighetskostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna vilket innebär att besparingar eller effektivitetsprojekt påverkar Catenas resultaträkning i begränsad omfattning.
Projekt		I projektverksamheten utvecklar och uppför Catena egna fastigheter. Riskerna avseende denna del av verksamheten är att projekten blir dyrare än planerat på grund av inköpspriser, felkalkyleringar, förseningar eller andra omständigheter.	Catena använder sig av en strukturerad beslutsprocess i vilken kompetens, marknadsförutsättningar och risk beaktas. För att minska riskerna sker uppföljning av projekten kontinuerligt.
Hyresintäkter		Catenas hyresintäkter påverkas av hur väl vi lyckas utveckla och förvalta våra fastigheter. Hyresintäkterna påverkas även av den generella ekonomiska utvecklingen.	Catenas kontraktsportfölj är långfristig vilket begränsar både risk och möjlighet.
Motpartsrisk		Avser risken för att motparten i en finansiell transaktion inte kan fullfölja sina åtaganden att betala eller leverera.	För att begränsa motpartsrisken ställer Catena krav på hög kreditvärdighet.
Förvärv		Riskerna vid förvärv är att bedömningar som gjordes av den förvärvade fastigheten inte stämmer vilket kan leda till sämre resultat- och värdeutveckling än förväntat.	I samband med samtliga förvärv genomförs grundlig due-diligence för att minimera riskerna.

LEGALA OCH EFTERLEVANDERISKER

EXPONERING	RISK	RISKBESKRIVNING	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Skattelagstiftning	Risk att Catena inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till nya förändrade regelverk.	För att hantera och minimera risken så har Catena en koncernövergripande skattepolicy och ett ramverk för intern kontroll. Vi följer även utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut genom kontinuerlig utbildning.
Miljölagstiftning	Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle.	Utvecklingen avseende lagar, regler och praxis inom miljöområdet är av största vikt för Catena. Vi arbetar proaktivt med klimatfrågan och har uppdaterade affärsmål för 2022, där en viktig parameter är att vara CO2-neutrala till 2030. Läs mer på sidorna 62–119.

HÅLLBARA FASTIGHETER

EXPONERING	RISK	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Climate action failure	Risken att regeringar och näringsliv inte lyckas genomdriva, förverkliga och investera i effektiv klimatbegränsande och klimatanpassade åtgärder, bevara ekosystem och skydda människor i omställningen mot ett koldioxidsnålt samhälle.	Catenas mål är att bli klimatneutrala till 2030, ett otroligt viktigt steg för oss att ställa om vår verksamhet. Att fortsätta energieffektivisera vårt bestånd och att minska energi-användningen per kvm tillsammans med att bygga ut bland annat solcellsanläggningar är strategier för att nå vårt mål.
Operativa miljörisker	Direkta miljörelaterade risker för Catena handlar dels om hur den fysiska miljön påverkar människor och fastigheter, och dels om att priser för material och energi kan komma att förändras.	Vi miljöcertifierar alla våra nybyggnationer och arbetar aktivt med att certifiera även befintliga fastigheter. Vi arbetar aktivt med energieffektiviseringar i hela beståndet, har krav på förnyelsebar energi och fokuserar på att bygga ut våra solcellsanläggningar.
Biodiversitet	Ej omvända konsekvenser för miljön, människor och samhället och en permanent förstörelse av naturkapital med konsekvensen att arter utrotas.	I samtliga projekt görs en naturvärdesinventering med handlingsplan för att minska negativ påverkan på biodiversitet. Vi har ett mål att till 2030 vara nettopositiva över hela vårt bestånd gällande biodiversitet – vilket gör att det är en högt prioriterad fråga.
Extremt väder	Fysiska risker hänförliga till global uppvärmning, en markant ökning av extrema väderhändelser och förhöjda vattennivåer är negativa effekter av den globala uppvärmningen och vi är införstådda att på sikt kan klimatförändringar leda till skador på vårt fastighetsbestånd.	Vi följer noggrant utvecklingen och de forskningsresultat som presenteras gällande klimatförändringar. Vi har under 2022 byggt vidare på redan genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser i enlighet med EU:s taxonomiförordning. Läs mer på sidorna 96–99.
Föroreningar eller miljöskador på fastigheter/Ansvarsrisk	Enligt Miljöbalken är den som bedrivit verksamhet som orsakat miljöskada ansvarig för efterbehandling. Fastighetsägaren kan bli skyldig att utföra och bekosta åtgärder om verksamhetsutövaren inte kan.	Inför fastighetsförvärv och nya projekt har vi en rutin för att identifiera eventuella miljörisker. Rutinen identifierar hur fastigheten står sig mot förändringar i klimat och fysiska klimatrisker samt hur fastigheten förhåller sig till EU:s taxonomimål samt om det finns några miljörelaterade risker förknippade med fastigheten.

FINANSIELLA RISKER

EXPONERING	RISK	HANTERING/MÖJLIGHETER	PÅVERKAN	SANNOLIKHET
Finansieringsrisk	Avser risken för att Catena inte förmår att fullgöra sina betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel och/eller att finansiering saknas eller endast kan ske till oförmånliga villkor vid viss tidpunkt.	Genom att använda sig av flera olika kreditvärdiga finansieringskällor tillsammans med en förfallostruktur fördelad över olika löptider begränsas finansieringsrisken. Utöver det säkerställer Catena att eventuella omförhandlingar startar i tidigt skede. En stark balansräkning och låg belåningsgrad underlättar framtida refinansieringar och hjälper till att försvara Catenas kreditrating. För att hantera omedelbar likviditetsbrist och säkerställa finansiering kommande 12–18 månader förhandlar Catena om att vid var tid ha bekräftade och outnyttjade krediter.
Ränterisk	Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler påverkar resultat och kassaflöde negativt vilket i sin tur kan påverka viktiga nyckeltal. När och hur en sådan förändring får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid på lånat kapital.	Styrelsen har antagit en finanspolicy som styr Catenas hantering av ränterisk och som revideras årligen. Policyn specificerar riktlinjer och nyckeltal som på olika sätt bidrar till att begränsa ränterisken. Genom att använda en kombination av fasträntelån och räntederivat för att justera räntebindningen i låneportföljen begränsas effekten av förändrade marknadsräntor. Valet av kapitalbindning har betydelse för när kreditmarginaler ska omförhandlas. Valet av belåningsgrad förändrar inte ränterisken i absoluta termer, däremot påverkar den storlekens relativa betydelse av ränterisken.

HÅLLBARHETSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

| EXPONERING | RISK | HANTERING/MÖJLIGHETER # Allmän information

Catena AB (publ), organisationsnummer 556294-1715, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län, Sverige. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets postadress är Box 5003, 250 05 Helsingborg, och besöksadressen är Landskronavägen 23 i Helsingborg. Catena ska aktivt förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av risk. Catena ska också avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsad.

Verksamheten i moderbolaget Catena AB består enbart av

koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretaget är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen och VD den 22 mars 2023 och föreläggs årsstämman den 27 april 2023. Catenas styrelse har avgett hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen kapitel 6, vilken återfinns på sidorna 62-119 i denna rapport. Hållbarhetsrapporten avser Catena AB samt alla helägda dotterbolag för kalenderåret 2022 och har genomgått översiktlig granskning av revisor. Catenas hållbarhetsrapport har upprättats enligt GRI Standarder, nivå Core. Catena har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.

Not 2. Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i Mkr om inget annat anges.

Överensstämmelse med lag och normgivning

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS), utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.

Moderbolaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer), vilket innebär samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges i moderbolagets not 1. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall av skatteskäl.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Bedömningar som är gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS och som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i not till den post som skulle kunna bli föremål för justering. Detta gäller framför allt i not avseende förvaltningsfastigheter. De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag, dotterföretag och intresseföretag.

Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen

Följande ändringar av standarder tillämpas av koncernen för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022: Ändring av IFRS 3, IAS 16 och IAS 37 samt Årliga förbättringar 2018–2020. Ingen av dessa ändringar har haft någon väsentlig inverkan på koncernen.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen

Ett antal nya standarder och tolkningar träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2022 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Dessa förväntas inte ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Catena har denna funktion identifierats som verkställande direktören, d v s den inom Catena som fattar strategiska beslut.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att få ekonomiska fördelar, vilket vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.

Förvärv av dotterföretag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som tillgångsförvärv. Vid varje enskilt förvärv görs en individuell bedömning. I de fall där dotterföretagsförvärvet i huvudsak omfattar fastighet och inget värde åsätts intellektuellt kapital, väsentliga processer eller dylikt, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller då som regel en komplett organisation och strategiska processer. Sedan 2013 har endast förvärvet av Tribona AB under

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022130

2016 klassificerats som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde. Eventuell erhållen rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt värde minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten, helt eller delvis, att materialiseras i form av en redovisad orealiserad värdeförändring från förvaltningsfastighet. Transaktionskostnader aktiveras i förvärvande bolag och ökar värdet på den förvärvade fastigheten i förvärvsanalysen. Det förekommer, exempelvis vid förvärv av utvecklingsfastigheter, avtal om tilläggsköpeskillingar som är villkorade av framtida projektvinster. Sådana tilläggsköpeskillingar redovisas som investering i förvaltningsfastighet medan Catenas del av projektvinster redovisas som värdeförändring i resultaträkningen.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.

Intresseföretag och joint ventures

Ett bolag redovisas som Intresseföretag då Catena har ett innehav om minst 20 procent av rösterna och högst 50 procent eller på annat sätt har ett betydande, men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. Från och med den tidpunkt som det betydande inflytandet erhålls till dess att det upphör redovisas innehaven enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretag och joint ventures motsvaras av koncernens andel av företagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden.# NOTER – KONCERNEN

Andel i intresseföretags resultat

I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i företagens nettoresultat efter skatt justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upplösningar av förvärvade över- och undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde. ”Andel i intresseföretags resultat” redovisas som en del av förvaltningsresultatet. När koncernens andel av redovisade förluster i intresseföretaget överstiger det redovisade värdet på andelarna i koncernen reduceras andelarnas värde till noll. Kapitalandelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör. Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och gemensamt kontrollerade företag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.

Innehav i gemensam verksamhet

Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar Catena sin andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter elimineras i koncernredovisningen.

Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande

Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.

Avyttring av ett bestämmande inflytande, betydande inflytande respektive gemensamt inflytande

När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, betydande inflytande eller ett gemensamt inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intresseföretag, joint venture eller finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade verksamheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet.

Omräkning av utländsk valuta

Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive företag huvudsakligen är verksamt (funktionell valuta). I koncernredovisningen används svenska kronor (kr) som är moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapportvaluta.

Transaktioner och balansposter i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen eller den dag då posterna omvärderas. Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen såvida inte säkringsredovisning tillämpas, då redovisning sker i övrigt totalresultat efter avdrag för uppskjuten skatt. Koncernexterna transaktioner med utlandet förekommer endast i undantagsfall.

Koncernföretag

Resultat och finansiell ställning för koncernföretag som har en annan funktionell valuta än rapportvalutan omräknas till rapportvaluta enligt följande:
* tillgångar och skulder för var och en av balansräkningarna omräknas till balansdagens kurs,
* intäkter och kostnader för var och en av resultaträkningarna omräknas till genomsnittlig valutakurs, och
* alla valutakursdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat.

Goodwill och justeringar av verkligt värde som uppkommer vid förvärv av en utlandsverksamhet behandlas som tillgångar och skulder hos denna verksamhet och omräknas till balansdagens kurs.

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Catenas sida, som intäkt den period då ersättningen erhållits.

Vidarefakturerade kostnader

Som hyresintäkter redovisas även vidarefakturerade kostnader, vilka huvudsakligen utgörs av fastighetsskatt och media, då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen. Vidarefakturering av kostnader bedöms i allt väsentligt utgöras av prestationsåtagande som, likt hyra, fullgörs över tid och redovisas som intäkt i motsvarande period.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Catena redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Resultat från en försäljningstransaktion beräknas utifrån senaste värdering, vilket normalt är per föregående kvartal. Detta innebär att det inte redovisas någon orealiserad värdeförändring under försäljningskvartalet. Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion för sig.

Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader

Central administration

Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, IT och IR, revision samt finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, lease- och lånefordringar, räntekostnader på lån, utdelningsintäkter och valutakursvinster och -förluster. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.

Förvaltningsresultat

Catenas verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen. Catena har valt att presentera ett resultatmått som benämns förvaltningsresultat, vilket väsentligen återspeglar det kassaflöde som genereras från den löpande förvaltningen. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivatinstrument ingår inte i kassaflödet från den löpande förvaltningen och ingår således inte i detta resultatmått.

Skatt

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, kundfordringar, lånefordringar och derivat.# FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

NOTER – KONCERNEN

12 FÖRVALTNINGSFAS TIGHETER

Bland skulder och eget kapital återfinns finansiella instrument i form av leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar inklusive hyresfordringar, i årsredovisningen benämnd som kundfordringar, redovisas när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån typ av tillgång och, för skuldinstrument, utifrån affärsmodell. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader förutom för de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Redovisningen sker därefter beroende på hur de finansiella instrumenten har klassificerats enligt nedan. Se vidare avsnittet Nedskrivningar nedan.

Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultaträkningen

Kategorin innefattar derivat för vilka säkringsredovisning inte tillämpas.

Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde

Låne- och kundfordringar är finansiella tillgångar som innehas i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden. Fordringarna uppkommer vid kontant utlåning och då Catena tillhandahåller varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Det innebär att över- och undervärden liksom direkta transaktionskostnader periodiseras över instrumentets löptid. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för förlustriskreservering. Kundfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Reserven för förväntade kreditförluster beräknas baserat på förlustrisken för hela fordrans löptid och redovisas när fordran redovisas första gången. Reservens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöde. En nedskrivning av kundfordring redovisas i resultaträkningen som en minskning av rörelsens intäkter och en nedskrivning av en lånefordran redovisas i posten finansiella kostnader.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Denna kategori består av derivat för vilka säkringsredovisning inte tillämpas. Skulder i kategorin värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Lån samt övriga finansiella skulder, t ex leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Finansiella skulder värderas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Finansiella skulder värderas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av lån utan att nytt lån tas upp redovisas i resultaträkningen vid lösentidpunkten. Långfristiga skulder har en förväntad löptid som är längre än ett år medan kortfristiga skulder har en löptid om högst ett år. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder som har en kort förväntad löptid redovisas därför normalt till nominellt värde. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.

Derivat och säkringsredovisning

Catena tillämpar inte säkringsredovisning. Samtliga derivat redovisas i kategorierna ”Finansiella tillgångar redovisade till verkligt värde via resultaträkningen” respektive ”Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen.”

Verkligt värde på finansiella instrument

Vid fastställandet av verkligt värde för lån samt ränteswappar sker en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. För avtal om räntetak fastställs värdet med hjälp av optionsvärderingsmodell. Den egna kreditrisken beaktas vid verkligt värde-värdering av lånen. Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer på balansdagen. I samtliga fall tillämpas nivå 2 (enligt IFRS 13).

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och finansiella skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapporten över finansiell ställning endast när följande kriterier är uppfyllda: Det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen, och företaget har för avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller samtidigt realisera tillgångarna och skulderna. Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvittning sker. Mer information om redovisningsprinciper och finansiell riskhantering finns i not 20, Finansiella instrument och finansiell riskhantering.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten under ombyggnation som förvaltningsfastighet. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som finns närmare beskriven i not 12, där även en mer detaljerad beskrivning av värdering av projekt, byggrätter och obebyggd mark återfinns. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Den internt utförda värderingen kvalitetkontrolleras genom att majoriteten av fastighetsbeståndet externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värdeförändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom kontroll över objektet normalt övergår den dagen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.

Tillkommande utgifter

Till redovisade värdet läggs även tillkommande utgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskrivningsbehov för andra tillgångar än finansiella tillgångar, vilka prövas enligt IFRS 9, förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas det redovisade värdet enligt respektive standard.

Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar samt andelar i dotterföretag, intresseföretag, joint venture mm

Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader.# FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 133

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Nedskrivningsprövning av icke-finansiella tillgångar

Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Goodwill och immateriella tillgångar som har en obestämbar nyttjandeperiod eller immateriella tillgångar som inte är färdiga för användning, skrivs inte av utan prövas årligen, eller vid indikation på värdeminskning, avseende eventuellt nedskrivningsbehov. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns i allt väsentligt oberoende kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar (andra än goodwill) som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar

Catena värderar de framtida förväntade kreditförlusterna relaterade till investeringar i skuldinstrument redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde med förändringar via övrigt totalresultat baserat på framåtriktad information. Koncernen väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i kreditrisk eller inte. Catena tillämpar i enlighet med reglerna i IFRS 9 en förenklad metod för nedskrivningsprövning av kundfordringar. Förenklingen innebär att reserven för förväntade kreditförluster beräknas baserat på förlustrisken för hela fordrans löptid och redovisas när fordran redovisas första gången.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Justering av belopp för förväntade kreditförluster avseende låne-, lease- och kundfordringar redovisas som en nedskrivningsvinst eller -förlust i resultatet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i balansräkningen.

Aktiekapital

Återköp av egna aktier

Innehav av egna aktier och andra egetkapitalinstrument redovisas som en minskning av det egna kapitalet. Förvärv av sådana instrument redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av egetkapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera samt sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.

Pensioner

Catena har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltaradministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken Catena betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Catena har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensionsförmån en anställd erhåller efter pensionering, vanligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön.

Catena har avgiftsbestämda pensionsplaner samt åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren 2004–2022 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtaganden enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.

Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4,9 Mkr (4,5 Mkr). För 2023 förväntas bolaget betala cirka 4,3 Mkr till Alecta. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån preliminärt till 172 procent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Bolagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,01313 procent och bolagets andel av totalt antal aktiva försäkrade till 0,00731 procent.

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.

Ersättningar vid uppsägning

Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av Catena före normal pensionstidpunkt eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Catena redovisar avgångsvederlag när koncernen bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande. Förmåner som förfaller mer än 12 månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde.

Eventualförpliktelse

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.

Leasing – leasetagare

Leasingavtal redovisas som nyttjanderätter och en motsvarande skuld, den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen. Tillgångar och skulder som uppkommer från leasingavtal redovisas initialt till nuvärde. Betalningar som inkluderas i nuvärdet avser fasta avgifter. Tomträtter bedöms ha en i princip evig tidshorisont varför även betalningar som förväntas erläggas efter nuvarande avtalsperiod inkluderas i beräkningen av nuvärdet. Tomträttsavgälder diskonteras med 3% avgäldsränta och fordonsleasing med implicit kontraktsränta. Koncernen är exponerad för framtida justeringar av tomträttsavgälder. När sådana justeringar träder i kraft omvärderas leasingskulden och justeras mot nyttjanderätten. Leasingbetalningar avseende fordon fördelas mellan amortering av skulden och ränta. Eftersom tomträtter bedöms ha en evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen som ränta. Räntan redovisas i resultaträkningen över leasingperioden på ett sätt som medför en fast räntesats för den under respektive period redovisade leasingskulden. Tillgångarna med nyttjanderätt värderas till anskaffningsvärde och inkluderar det belopp som leasingskulden ursprungligen värderats till med tillägg av leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet. Nyttjanderätt avseende fordon skrivs av linjärt över nyttjandeperioden. Eftersom tomträtter bedöms ha en i princip evig tidshorisont är dessa nyttjanderätter inte föremål för avskrivning.

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 134

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Leasing – leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen hyresavtal med kunder, se not 4. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår ovan. Catena är också leasegivare avseende automationsutrustning i begränsad omfattning. Dessa leasar redovisas i koncernredovisningen som finansiella fordringar med intäkten som ränteintäkt i finansnettot.

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 135

Not 3.# Not 3. Information om rörelsesegment

	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Central administration och eliminering	Summa
Resultaträkning
2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Hyresintäkter	242	176	290	266	91	111	310
(varav vidarefakturerade kostnader)	(14)	(11)	(20)	(17)	(8)	(14)	(59)
Fastighetskostnader	-38	-29	-65	-62	-22	-31	-91
Driftsöverskott	204	147	225	204	69	80	219
Central administration	–	–	–	–	–	–	–
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	–	–	–	–
Andelar i intresse- företags resultat	–	–	–	–	–	–	–
Ränteintäkter	2	2	2	1	1	1	4
Övriga finansiella intäkter	–	–	–	–	–	–	–
Räntekostnader	-59	-40	-61	-49	-15	-17	-92
Tomträttsavgälder	–	–	–	–	–	–	–
Övriga finansiella kostnader	–	–	–	–	–	-1	-1
Förvaltningsresultat	147	109	166	156	55	64	130
Realiserade värdeföränd- ringar från förvaltnings- fastigheter	–	–	–	–	47	22	1
Orealiserade värdeföränd- ringar från förvaltnings- fastigheter	128	327	87	569	37	105	-131
Värdeförändringar derivat	–	–	–	–	–	–	–
Resultat före skatt	275	436	253	725	139	191	–
Skatt	-449	-675
Årets totalresultat	1 996	2 692

	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Central administration och eliminering	Summa
Övriga upplysningar
2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Goodwill	111	111	41	41	10	40	64
Förvaltningsfastigheter	4 624	3 125	5 118	4 697	1 383	1 503	5 188
Investeringar via förvärv	1 146	423	–	72	–	56	461
Investeringar i anlägg- ningstillgångar	227	36	334	250	189	35	100
Avskrivningar	–	–	–	–	–	–	–

Rörelsens segment

Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner, har fastställts baserat på information vilken Catenas VD (den högste verkställande beslutsfattaren hos Catena) inhämtar för att utvärdera och fatta strategiska beslut.

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Koncernens segment består av följande regioner:
* Göteborg – utgörs av 20 fastigheter
* Helsingborg – utgörs av 26 fastigheter
* Jönköping – utgörs av 10 fastigheter
* Malmö – utgörs av 23 fastigheter
* Stockholm – utgörs av 46 fastigheter

För mer information om regionernas fastigheter, se fastighetsför-teckningen i förvaltningsberättelsen.

Internpris mellan koncernens olika segment är beräknade enligt marknadsmässiga villkor och består till största delen av utfakture-rade administrationskostnader.

I segmentens resultat, tillgångar och skulder inkluderas direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Utfördelning av fastighetsadministration har skett med yta som huvudsaklig fördelningsgrund.

I segmentens investeringar i materiella anläggningstillgångar och förvaltnings- fastigheter ingår samtliga investeringar frånsett investeringar i korttidsinventarier och inventarier av mindre värde.

Catena har en hyresgäst som enskilt svarar för mer än 10 procent av koncernens intäkter. Dessa intäkter, som samlat uppgår till cirka 172 Mkr, fördelas på regionerna Helsingborg, Jönköping, Malmö och Stockholm.

Moderbolagets resultat, efter utfördelning av resultat av försälj-ningar av andelar i koncernföretag, ingår i det ofördelade beloppet.

Moderbolagets tillgångar och skulder, efter eliminering av andelar i koncernföretag och koncernintern avräkning samt omfördelning av andelar i intresseföretag, ingår i det ofördelade beloppet.

Verksamheten bedrivs huvudsakligen i Sverige, förutom tio fastigheter som finns i Danmark och dessa fastigheter tillhör region Malmö. I Danmark uppgår de totala hyresintäkterna till 128 Mkr (106) och verkligt värde på fastighetsportföljen till 2 082 Mkr (1 589) .

FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
136

Not 3. Information om rörelsesegment

	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Central administration och eliminering	Summa
Resultaträkning
2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Hyresintäkter	242	176	290	266	91	111	310
(varav vidarefakturerade kostnader)	(14)	(11)	(20)	(17)	(8)	(14)	(59)
Fastighetskostnader	-38	-29	-65	-62	-22	-31	-91
Driftsöverskott	204	147	225	204	69	80	219
Central administration	–	–	–	–	–	–	–
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	–	–	–	–
Andelar i intresse- företags resultat	–	–	–	–	–	–	–
Ränteintäkter	2	2	2	1	1	1	4
Övriga finansiella intäkter	–	–	–	–	–	–	–
Räntekostnader	-59	-40	-61	-49	-15	-17	-92
Tomträttsavgälder	–	–	–	–	–	–	–
Övriga finansiella kostnader	–	–	–	–	–	-1	-1
Förvaltningsresultat	147	109	166	156	55	64	130
Realiserade värdeföränd- ringar från förvaltnings- fastigheter	–	–	–	–	47	22	1
Orealiserade värdeföränd- ringar från förvaltnings- fastigheter	128	327	87	569	37	105	-131
Värdeförändringar derivat	–	–	–	–	–	–	–
Resultat före skatt	275	436	253	725	139	191	–
Skatt	-449	-675
Årets totalresultat	1 996	2 692

	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Central administration och eliminering	Summa
Övriga upplysningar
2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Goodwill	111	111	41	41	10	40	64
Förvaltningsfastigheter	4 624	3 125	5 118	4 697	1 383	1 503	5 188
Investeringar via förvärv	1 146	423	–	72	–	56	461
Investeringar i anlägg- ningstillgångar	227	36	334	250	189	35	100
Avskrivningar	–	–	–	–	–	–	–

Not 4. Hyresintäkter

Löptider för hyreskontrakt per 2022-12-31

Upplysningar om leasingavtal – koncernen som leasegivare.

Förfalloår	Antal kontrakt	Kontrakterad årshyra, Mkr	Kontrakterad årshyra, %
2023	168	182	11,4
2024	74	94	5,9
2025	59	202	12,6
2026	52	265	16,6
2027	26	154	9,6
2028	19	101	6,3
2029+	58	601	37,6
Totalt	456	1 599	100,0

Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr

Kontraktsstorlek	Antal kontrakt	Kontrakterade hyresintäkter, %
>10,0	51	57,1
5,0–10,0	41	19,5
3,0–5,0	48	12,2
2,0–3,0	25	4,0
1,0–2,0	36	3,3
0,5–1,0	49	2,3
<0,5	206	1,6
Totalt	456	100,0

Not 5. Fastighetskostnader och central administration

Fastighetskostnader

	2022	2021
Driftskostnader	115	98
Reparationer och underhåll	48	53
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn	37	32
Fastighetsskatt	41	37
Övriga externa kostnader	33	28
Fastighetsadministration	50	44
Totalt	324	292

Central administration

	2022	2021
Personalkostnader	23	20
Köpta tjänster	20	15
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar	1	1
Totalt	44	36

Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefak-turerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag respektive koncern som fastighetskostnader .

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

137

Not 7. Leasing

I koncernens egenskap av leasetagare

	2022	2021
Kassautflöde	11	11
Totalt	11	11

Av kassautflödet har 10 Mkr (10) redovisats som räntekostnader.

Framtida odiskonterade kassaflöden avseende kontrakterade perioder förfaller till betalning:

	2022	2021
Inom ett år	10	11
Mellan ett och fem år	35	42
Senare än fem år	230	321
Totalt	275	374

Koncernens leasingavtal består huvudsakligen av tomträttsavtal och till mindre del av billeasingavtal. Tomträtter bedöms ha en evig leasingperiod varför någon avskrivning inte görs. Avgälder kan komma att ändras och kommer då att resultera i förändring av värde på nyttjanderätt och leasingskuld .

Nyttjanderättstillgångar redovisade per 1 januari 2021 | 335
Tillkommande nyttjanderätter, fordon | 1
Avskrivningar, fordon | -1
Nyttjanderättstillgångar redovisade per 31 december 2021 | 335
Tillkommande nyttjanderätter, fordon | 2
Ändrade tomträttsavgälder i befintliga nyttjanderätter | 29
Avyttrade nyttjanderätter | -91
Avskrivningar, fordon | -1
Nyttjanderättstillgångar redovisade per 31 december 2022 | 274

Av det totala värdet för nyttjanderätter består 269 Mkr (331) av tomträtter och 5 Mkr (4) av billeasingavtal.

Årets kostnad för korttidsleasingavtal (arrenden) uppgår till 2 Mkr och redovisas som fastighetskostnader.

Årets kostnad för leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde understiger 1 Mkr och redovisas som central administration.

Not 8. Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda	varav män 2022	varav män 2021
Anställda i Sverige	50	46
69%	65%

Könsfördelning

	2022		2021
	Män	Kvinnor	Män	Kvinnor
Styrelse	62%	38%	57%	43%
Ledning	43%	57%	50%	50%

Löner, arvoden, förmåner och övriga ersättningar

	2022	2021
Styrelseordförande	0,4	0,4
Övriga styrelseledamöter	1,3	1,2
Verkställande direktören
Grundlön	3,3	2,4
Övriga ersättningar	0,6	0,5
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön	5,1	3,0
Övriga ersättningar	1,2	0,6
Övriga anställda	33,6	31,0
Summa	45,5	39,1

Pensionskostnader

	2022	2021
Verkställande direktören	1,1	0,8
Övriga ledande befattningshavare	2,0	1,3
Övriga anställda	5,9	7,1
Summa	9,0	9,2

Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt

	2022	2021
Summa	16,3	13,9

Totalt

	2022	2021
	70,8	62,2

Not 6.# Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2022	2021
Revisionsuppdrag
KPMG	2,0	–
PWC	0,6	2,1
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
KPMG	0,1	–
PWC	0,2	0,2
Skatterådgivning
KPMG	0,1	–
PWC	0,3	0,5
Övriga tjänster
KPMG	0,1	–
PWC	0,3	0,4
Totalt	3,7	3,2

Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelse och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

NOTER – KONCERNEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 138

NOTER – KONCERNEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Arvode styrelseledamot, Tkr (årligt styrelsearvode beslutat av årsstämman april 2022 respektive april 2021)	Styrelse- arvode varav för utskotts- arbete 2022	Styrelse- arvode varav för utskotts- arbete 2021
Gustaf Hermelin	200 –	385 –
Caesar Åfors	250 50	240 50
Hélène Briggert	220 20	215 25
Katarina Wallin	240 40	230 40
Joost Uwents	200 –	– –
Vesna Jovic	225 25	215 25
Magnus Swärdh	225 25	210 20
Lennart Mauritzson	420 20	210 20
Summa	1 980 180	1 705 180

Lön till styrelse och verkställande direktör avser styrelse och verkställande direktör i moderbolaget. På årsstämman 2022 togs beslut att ersättning för medverkan i ersättningsutskottet skall utgå med 40 Tkr till ersättningsutskottets ordförande samt vardera 20 Tkr till övriga två ledamöter. Arvode utgår även till revisionsutskottets ordförande med 50 Tkr och vardera 25 Tkr till övriga två ledamöter.

Styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings- och uppsägningsvillkor

Principer

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga ersättningar (som består av bonus och milersättningar) och pension. Med andra ledande befattningshavare avses i Catena de sex personer (tre) som, vid årets utgång, tillsammans med verkställande direktören utgör företagsledningen. För företagsledningens sammansättning, se sidan 175. Pensionsförmåner samt övriga ersättningar till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare utgår som del av den totala ersättningen. Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2022 uppgick arvodet till totalt 2,0 Mkr (1,7), varav styrelsens ordförande har erhållit 0,4 Mkr (0,4). Marknadsmässig ersättning om 46 Tkr (163) för utförda tjänster som konferensmoderator, utgick till bolag ägt av styrelseledamot Katarina Wallin. Beloppet ingår ej i tabellen ovan.

Bonus

Bonus till verkställande direktör kan maximalt uppgå till 50 procent av årlig fast lön. Beslut om bonus fattas årsvis och innebär inte en rätt till bonus för kommande år. Bonusen är pensionsgrundande. Även ledande befattningshavare kan utöver sin fasta lön erhålla en bonus. För övriga ledande befattningshavare kan bonus utgå till högst 25 procent av årlig fast lön. Bonus ska primärt baseras på de verksamhetsmål som fastställts för respektive befattningshavares verksamhetsområde och på grundval av förvaltningsresultatet och utveckling av projektportfölj enligt fastställt bokslut för berört år. Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön. För övrig personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller uppnåtts, utbetalning av bonus ske med maximal bonus om en månadslön. Beslut om bonus tas i ersättningsutskottet årsvis i efterskott. Bonusmålet för 2022 var att utfallet av förvaltningsresultatet skall överstiga justerad budget med 1,5 procent. Ersättningsutskottet bereder frågan om bolagets åtaganden och avsättning har skett för bonus för 2022 med 5,3 Mkr (4,3) inklusive sociala avgifter. Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder, för närvarande endast 2022. Ersättningsutskottet svarar för utvärdering av system och utfall.

Pensioner

Pensionsinbetalningar för bolagets VD sker med maximalt 35 procent av grundlön och bonus. För övriga ledande befattningshavare sker pensionsinbetalningar enligt ITP-planen och genom försäkringar som beräknas utifrån de förmåner som gäller enligt ITP-planen. Pensionens andel av den totala ersättningen är alltså enligt ITP-planen med de högsta begränsningar som därav följer. Vidare omfattas även all övrig personal av ITP-avtalet. Pensionskostnaden motsvarar kostnader för avgiftsbestämda planer enligt IAS19.

Avgångsvederlag

För verkställande direktören utgår, vid uppsägning från bolagets sida, lön under 12 månaders uppsägningstid. Inget avgångsvederlag utgår. I det fall verkställande direktören erhåller annan anställning eller övergår till egen verksamhet reduceras lönen under uppsägningstiden med inkomst från ny arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden 6 månader. Anställningsavtalen med vice VD kan sägas upp av Catena med en uppsägningstid om 12 månader varav 6 månader med arbetsplikt. Vid uppsägning från befattningshavarens sida är uppsägningstiden, i enlighet med kollektivavtal, 3 månader. Inget avgångsvederlag har utbetalts till ledande befattningshavare som slutat sin anställning.

Berednings- och beslutsprocess

Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen rekommendationer gällande principer för ersättning till ledande befattningshavare. Rekommendationen har innefattat proportionerna mellan fast och rörlig ersättning samt storleken på eventuella löneökningar. Det av styrelsen utsedda ersättningsutskottet bereder, förhandlar och lämnar förslag till styrelsen avseende verkställande direktörens villkor. Efter förslag från verkställande direktören beslutar ersättningsutskottet om övriga ledande befattningshavares ersättningar. Ersättningsutskottet beslutar även om eventuell bonus och utvärderar sedan systemet och utfallet. Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet återrapporteras till styrelsen. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid ett tillfälle under 2022.

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 139

Not 9. Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter	2022	2021
Ränteintäkter 1)	18	4
Valutakursvinster	15	4
Summa	33	8

Finansiella kostnader	2022	2021
Räntekostnader lån	-192	-129
Kupongränta räntederivat	-38	-94
Övriga finansiella kostnader	-17	-13
Finansiella kostnader avseende leasingskuld	-10	-10
Summa	-257	-246

Finansnetto	-224	-238

1) Ränteintäkter avser huvudsakligen tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 10. Skatt

Redovisad i rapport över totalresultat	2022	2021
Aktuell skatt
Årets skatt	-16	-27
Summa	-16	-27

Uppskjuten skatt	2022	2021
Förvaltningsfastigheter	-247	-586
Derivat	-133	-42
Skattemässiga underskott	–	-2
Obeskattade reserver	-30	-29
Övriga uppskjutna skatter	-23	11
Summa	-433	-648

| Totalt redovisad skatt | -449 | -675 |

Avstämning av effektiv skatt	2022	2021
Resultat före skatt	2 445	3 367
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (20,6)	-504	-694
Effekt av ändrad skattesats och utländsk skatt	–	-6
Skattereduktion för inventarieinköp under 2021	–	14
Ej avdragsgilla kostnader inkl. ränteavdragsbegränsning	-4	-3
Skatt hänförlig till tidigare år	–	-1
Förändring av temporära skillnader för vilka uppskjuten skatt ej redovisas	-11	15
Ej skattepliktiga bolagsförsäljningar	70	–
Redovisad effektiv skatt	-449	-675

Den redovisade effektiva skatten i procent uppgår till 18,4 (20,0).

NOTER – KONCERNEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Uppskjuten skatt redovisad i de finansiella rapporterna	IB 2021	Redovisat över resultatet 2021	Redovisat i eget kapital 2021	UB 2021	Redovisat över resultatet 2022	Redovisat i eget kapital 2022	Förvärv/ avyttring av bolag 2022	UB 2022
Uppskjuten skattefordran
Skattereduktion för inventarieinköp under 2021	–	14	–	-14	–	–	–	–
Skattemässiga underskott	3	-2	–	1	–	–	–	1
Derivat	71	-42	–	29	–	–	–	29
Pensionsavsättningar	1	-1	–	–	–	–	–	–
Övrigt	–	-2	2	–	-22	22	–	–
Summa uppskjuten skattefordran	75	-33	2	44	-65	22	–	1
Uppskjuten skatteskuld
Förvaltningsfastigheter	1 766	586	–	2 352	234	3	-70	2 519
Derivat	–	–	–	–	104	–	–	104
Obeskattade reserver	118	29	–	147	30	–	-3	174
Summa uppskjuten skatteskuld	1 884	615	–	2 499	368	3	-73	2 797
Netto (skuld) enligt balansräkningen	1 809	2 455	2 796

Utöver de ovan redovisade skattemässiga underskotten finns inga väsentliga outnyttjade underskottsavdrag för vilka uppskjuten skattefordran inte redovisats.

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 140

Not 11. Goodwill

Goodwill	2022	2021
Ingående anskaffningsvärden	503	503
Försäljningar och utrangeringar	-42	–
Utgående anskaffningsvärden	461	503

Förvärvet av Tribona 2016 utgjorde ett rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Detta innebär, till skillnad från tillgångsförvärv, att uppskjuten skatt beaktas på samtliga temporära skillnader. Återstående redovisad goodwill om 461 Mkr per balansdagen är i sin helhet en effekt av att full nominell uppskjuten skatt avseende temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde redovisas. Årlig nedskrivningsprövning utförs genom att säkerställa att återstående uppskjuten skatteskuld avseende den fastighet till vilken goodwill allokerats, beloppsmässigt överstiger goodwillbeloppet. Balansposten kommer följaktligen att förändras i takt med att fastigheter med goodwill säljs eller omvärderas till värde under sitt förvärvsvärde.

Taxeringsvärden	2022	2021
Taxeringsvärden, byggnader	4 654	4 336
Taxeringsvärden, mark (varav innehav med tomträtt 43 Mkr)	1 687	1 775
Totalt	6 341	6 111

Catena har valt att, enligt IAS 40, redovisa förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Varje kvartal genomförs en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.# NOTER – KONCERNEN

Not 12. Förvaltningsfastigheter

Den interna värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Beräkningen av verkligt värde görs för varje enskild fastighet genom en tioårig kassaflödesmodell.

Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter

Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Koncernen har även väsentligt inslag av projekt.

Direktavkastningskrav och real tillväxt

De väsentligaste variablerna, som är avgörande för det beräknade verkliga värdet i modellen, är intjäningsförmåga och direktavkastningskrav. Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrningsgrad. Drift- och underhållskostnader har bedömts med utgångspunkt i bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.

Till grund för fastställande av direktavkastningskravet ligger realräntan och riskpremien för den enskilda fastigheten. Riskpremien för enskilda fastigheter bestäms bland annat av fastighetens läge, användningsområde och hyresgästsstruktur. Direktavkastningskravet är fastighetens normaliserade driftsöverskott dividerat med marknadsvärdet. Som kalkylränta används fastställd direktavkastningsränta med tillägg för årlig inflation. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms normalt till 2 procent.

Fastighetsbestånd	Verkligt värde (Mkr)	Antal fastigheter	Verkligt värde (Mkr)	Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång	23 400	126	18 613	113
Förvärv 1)	2 398	6	1 538	14
Nybyggnation 2)	819		570
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2)	121		76
Investering i befintliga fastigheter, annat 2)	93		70
Hyresgästanpassningar 2)	385		197
Försäljningar	-906	-7	-7
Omräkningsdifferenser	144		25
Fastighetsreglering mm	–		-1
Orealiserade värdeförändringar	765	2	318
Fastighetsbestånd per periodens utgång	27 219	125	23 400	12 6
Totala investeringar	3 816		2 451
Investeringar via förvärv av aktier	-2 258		-1 452
Investeringar enligt kassaflödesanalys	1 558		999

1) Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2) Varav aktiverad ränta 10 Mkr (4). Genomsnittlig ränta hänförbar till projekt uppgår till 2,6% (2,0).

Kommentar till EPRA Core Recommendations – koncernen har inga materiella förvaltningsfastigheter i joint ventures eller intressebolag.

Driftsöverskott och vakansnivå

Driftsöverskott är skillnaden mellan hyresintäkterna och drift- och underhållskostnader (fastighetskostnader före fastighetsadministration). Utgångspunkten är aktuell prognos för driftsöverskottet baserat på senaste årets utfall. Intäkterna och/eller drifts- och underhållskostnaderna för ett enskilt år kan dock vara påverkade av faktorer som inte är vanligt förekommande under fastighetens långsiktiga livstid. Om så skulle vara fallet för aktuella prognosvärden sker en normalisering av det enskilda årets belopp. Intäkterna kan normaliseras om den bedömda hyresutvecklingen under aktuell tioårsperiod bedöms avvika från utgångsprognosens. Detta sker i så fall utifrån förväntade förändringar i hyresintäkterna baserat på de enskilda kontrakts nuvarande hyra kontra bedömd marknadshyra vid kontraktens förfallotidpunkt och förändringar i den långsiktiga vakansnivån. Även drift- och underhållskostnader kan bli föremål för normalisering utifrån en analys av såväl historiska som aktuella kostnader med hänsyn till hyresgästens respektive hyresvärdens åtagande enligt hyresavtalet.

Projekt, byggrätter och obebyggd mark

Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltningsfastigheter men med avdrag för återstående investering. Beroende på vilken fas projektet befinner sig i åsätts olika riskpåslag i avkastningskravet.

	Göteborg	Helsingborg	Jönköping	Malmö	Stockholm	Totalt
Verkligt värde, Mkr	4 624	5 118	1 383	5 188	10 906	27 219
Hyresvärde, Mkr	260	322	87	320	656	1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	98,8	97,5	97,7	97,8	96,0	97,2
Antal fastigheter	20	26	10	23	46	125
Uthyrningsbar yta, kvm	349 420	411 147	131 833	241 353	833 099	2 185 019
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %	4,70-6,40	4,70-7,00	5,40-6,60	4,60-6,65	4,60-7,00	4,60-7,00
Direktavkastningskrav, snitt %	5,5	5,3	5,7	5,3	5,5	5,4

	2022	202 1
Andel värderade fastigheter
Antal fastigheter	113	114
Externt värde, Mkr	24 068	21 944
Motsvarande internt värde, Mkr	24 079	22 026
Avvikelse, Mkr	11	82
Avvikelse i %	0,1	0,4
Redovisat värde	27 219	23 400
Externvärderad andel, %	88,5	94,1

Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde på respektive fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda kostnader för väntetider och bedömd risk. Obebyggd mark värderas inledningsvis till anskaffningsvärde och marknadsvärderas när detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsentliga villkor är uppfyllda.

Beräkning

När alla variabler fastställts utifrån ovanstående beskrivning sker en beräkning av nuvärdet av de kommande nio årens driftsöverskott i kassaflödesmodellen. Dessutom beräknas nuvärdet av restvärdet baserat på det tionde årets driftsöverskott i denna modell. Därefter sker eventuellt en justering för värdet av pågående projekt och mark med outnyttjade byggrätter. Summan av dessa värden utgör det beräknade verkliga värdet.

Sammanställning

En fastighets verkliga marknadsvärde kan fastställas först när den säljs. I beräkningar av verkligt värde enligt ovan beskrivna modell ingår olika bedömningsfaktorer som innehåller viss grad av osäkerhet. För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per kvartal. Cushman & Wakefield, Newsec och CBRE har värderat cirka 89 procent av beståndet, motsvarande ett värde av 24,1 Mdkr under 2022.

Värdering

Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedömningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden om +/-10 procent per fastighet. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra. Vid jämförelse mellan de internt beräknade värdena och de externa värderingarna accepteras därför ett avvikelseintervall på +/- 10 procent per enskild fastighet innan de interna värdena eventuellt omprövas.

Känslighetsanalys

De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är avkastningskravet och hyresvärdet (bedömd marknadshyra). Avkastningskravet baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Hyresvärdet speglar marknadsbilden för vad hyresgästerna är villiga att betala för fastighetsytor. För att belysa hur en förändring på +/-0,5 procentenheter för dessa parametrar påverkar beräknat verkligt värde och belåningsgraden kan följande känslighetsanalys göras:

Känslighetsanalys	Förändring i %-enheter	Påverkan värde, Mkr	Belåningsgrad, %
Avkastningskrav	+0,5	-2 316	34,6
	-0,5	2 774	28,7
Antagen årlig hyresutveckling	+0,5	1 044	30,5
	-0,5	-1 009	32,9

Not 13. Materiella anläggningstillgångar

	2022	2021
Ingående anskaffningsvärden	7	6
Förvärv	1	2
Försäljningar och utrangeringar	–	-1
Utgående anskaffningsvärden	8	7
Ingående avskrivningar	-5	-4
Årets avskrivningar	-1	-1
Utgående avskrivningar	-6	-5
Redovisat värde	2	2

Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultatet.

	2022	2021
Central administration	1	1

Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarrangemang

I följande tabell visas ägarandel och koncernens redovisade värde avseende intresseföretag och joint ventures, Mkr.

	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Redovisat värde 2022	Klassificering
Foodhills Fastighet AB	559122-6617	Bjuv	45,0%	28	Intressebolag
Södertuna utveckling AB	559184-0367	Södertälje	50,0%	50	Joint Venture
Törsjö Logistik AB	559014-0272	Örebro	34,0%	9	Intressebolag
Urban Services Sweden AB	559108-8397	Solna	33,3%	2	Intressebolag
Totalt				89

	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Redovisat värde 2021	Klassificering
Foodhills Fastighet AB	559122-6617	Bjuv	45,0%	19	Intressebolag
Södertuna utveckling AB	559184-0367	Södertälje	50,0%	50	Joint Venture
Törsjö Logistik AB	559014-0272	Örebro	34,0%	9	Intressebolag
Urban Services Sweden AB	559108-8397	Solna	33,3%	2	Intressebolag
Totalt				80

Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.

Sammantagna tillgångar, skulder, intäkter och kostnader för ovanstående innehav, som var för sig inte är väsentliga, presenteras i följande tabeller.

Intresseföretagens resultat- och balansräkningar i sammandrag, Mkr (100%)

Resultaträkningen	2022	2021
Hyresintäkter	88	63
Driftsöverskott	18	11
Årets resultat	–	-3

Balansräkningen	2022-12-31	2021-12-31
Anläggningstillgångar	835	498
Omsättningstillgångar	23	27
Summa tillgångar	858	525
Eget kapital	58	37
Övriga skulder	800	488
Summa eget kapital och skulder	858	525

Joint Ventures resultat- och balansräkningar i sammandrag, Mkr (100%)

Resultaträkningen	2022	2021
Hyresintäkter	–	–
Driftsöverskott	–	–
Årets resultat	–	–

Balansräkningen	2022-12-31	2021-12-31
Anläggningstillgångar	8	8
Omsättningstillgångar	1	1
Summa tillgångar	9	9
Eget kapital	2	2
Övriga skulder	7	7
Summa eget kapital och skulder	9	9

Intresseföretag
Törsjö Logistik AB äger mark och utvecklar logistikposition i Örebro. Bolaget ägs till 34 procent tillsammans med Örebroporten Förvaltning AB med 33 procent och AB Lokalhusman i Örebro med 33 procent.# FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

Urban Services Sweden AB ägs som intressebolag av Catena, Fabege och Ragn-Sells med 33,3 procent vardera. Bolaget skall utveckla och bedriva samordning av logistiken för transporter av gods och varor in och ur Arenastaden i Solna. Foodhills Fastighet AB äger och utvecklar fyra fastigheter i Bjuv. Bolaget ägs till 45 procent vardera av Catena och Backahill AB och 10 procent ägs av Foodhills AB.

	2022	2021
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	30	22
Förvärv	–	1
Aktieägartillskott	9	10
Årets andel av resultat efter skatt	–	-3
Redovisat värde vid årets slut	39	30

Joint Ventures

Södertuna utveckling AB ägs till 50 procent av Catena AB och till 50 procent av Gerstaberg Gård AB. Bolagets syfte är att utveckla 1 000 000 kvm mark sydväst om Stockholm för logistikändamål.

	2022	2021
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	50	50
Årets andel av resultat efter skatt	–	–
Redovisat värde vid årets slut	50	50

Gemensam verksamhet

Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Catena bedriver finansiell verksamhet i ett intresseföretag, SFF Holding AB, nedan kallat SFF, via dotterbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB (publ), i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. För denna gemensamma verksamhet redovisar Catena sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med den gemensamma verksamheten har eliminerats i koncernredovisningen. Tillgångar och skulder som ingår i koncernen hänförliga till verksamheten i SFF utgörs främst av obligationslån samt andel av kortfristiga placeringar. Per den 31 december hade Catena utestående obligationer om totalt 1 620 Mkr (1 706) via SFF vilka beskrivs mer i detalj i årsredovisningens finansieringsavsnitt på sidorna 54–57. Kortfristiga placeringar uppgick per 31 december till 79 Mkr (79).

Not 16. Kundfordringar

Förfallostruktur för kundfordringar

	2022-12-31	2021-12-31
<30 dagar	2	5
31–60 dagar	3	1
61–90 dagar	1	1
>91 dagar	10	10
Summa	16	17
Ej förfallna	11	10
Totalt	27	27

Nedskrivna fordringar

	2022-12-31	2021-12-31
Reservering vid årets början	-9	-8
Reservering för befarade förluster	-4	-1
Konstaterade förluster	2	–
Reservering vid årets slut	-11	-9
Totala kundfordringar	16	18

Koncernen tillämpar den förenklade metoden för beräkning av förväntade kreditförluster. Metoden innebär att förväntade förluster under fordrans hela löptid används som utgångspunkt. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringar grupperats baserat på kreditkarakteristika och antal dagars dröjsmål. Förlusthistorik används tillsammans med nuvarande och framåtblickande information som kan påverka kundernas möjlighet att betala fordran. Konstaterade förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Not 15. Övriga långfristiga fordringar

	2022-12-31	2021-12-31
Verkligt värde derivatinstrument	504	–
Fordran uthyrd automationsutrustning	77	83
Fordringar intresseföretag	46	55
Handpenning villkorat markförvärv	–	31
Deposition	–	19
Kapitalförsäkringar	1	1
Förutbetalda kreditavgifter	12	7
Totalt	640	196

Not 17. Övriga fordringar

	2022-12-31	2021-12-31
Mervärdesskatt och övriga skattefordringar	121	99
Kortfristiga placeringar	79	79
Övriga fordringar	37	19
Totalt	237	197

Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2022-12-31	2021-12-31
Administration och fastighetskostnader	7	5
Förutbetald avgift kreditfacilitet	6	5
Förutbetalda projektkostnader	36	36
Förutbetalda försäkringspremier	4	11
Periodiserade hyresrabatter	36	33
Upplupna intäkter	11	7
Totalt	100	97

Not 19. Eget kapital och resultat per aktie

Antal registrerade aktier

Datum	Antal aktier	Totalt antal aktier
1999-05-17	490 754	11 555 662
2006-03-09	8 838	11 564 500
2013-10-18	13 630 952	25 195 452
2014-03-10	446 469	25 641 921
2016-01-22	7 246 971	32 888 892
2016-02-15	346 614	33 235 506
2016-10-11	2 500 000	35 735 506
2017-12-19	1 678 017	37 413 523
2018-07-09	285 330	37 698 853
2021-03-01	527 911	38 226 764
2021-03-31	3 000 000	41 226 764
2022-04-04	4 122 676	45 349 440
2022-11-30	4 534 944	49 884 384
Antal registrerade aktier	49 884 384

Resultat per aktie, räknat på resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie)

	2022	2021
Årets resultat	1 996	2 692
Utestående stamaktier	49 884 384	41 226 764
Vägt antal utestående stamaktier	44 674 924	40 397 112
Resultat per aktie, kr	44,68	66,63

(Ingen utspädningseffekt föreligger, då inga potentiella aktier förekommer.)

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

143

Not 20. Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finanspolicy

Catena är exponerad mot finansiella risker och det är finansavdelningen, vilken sköts centralt i Catena AB, som har det operativa ansvaret för hur finansverksamheten bedrivs. Styrelsen i Catena AB ser årligen över och beslutar om innehållet i finanspolicyn, vilken reglerar finansavdelningens mandat samt fastställer vilka finansiella risker koncernen är exponerad mot och hur dessa skall hanteras. Finansverksamhetens övergripande målsättning kan sammanfattas i fyra delar, dels säkerställa koncernens kapitalbehov på kort och lång sikt, dels inom finanspolicyns ramar och riktlinjer minimera koncernens finansiella kostnader, dels säkerställa att koncernens tillgängliga likviditet uppgår till en tillfredsställande nivå och att därmed betalningsförmåga tryggas på kort och lång sikt och slutligen säkerställa att finansverksamheten bedrivs med god intern kontroll.

Finanspolicy Mål

Mål	2022 Utfall	2022
Aktieutdelning ska långsiktigt uppgå till 50% av förvaltningsresultatet, reducerad med schablonberäknad skatt	>379 Mkr	412 Mkr
Genomsnittlig kapitalbindning	>2,5 år	3,6 år
Räntetäckningsgrad	>2,0 ggr	4,9 ggr
Soliditet	>40%	53,5%
Nettoskuld/EBITDA	<9 ggr	7,9 ggr
Belåningsgrad	<50%	31,7%

NOTER – KONCERNEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Finansiering

Räntebärande skulder i Catena består till merparten av lån från de stora nordiska bankerna men också av obligationer, realkreditobligationer och företagscertifikat. Räntebärande skulder uppgick per 2022-12-31 till 10 782 Mkr (11 068), varav 79 Mkr (71) under befintliga avtal kommer amorteras under 2023. Cirka 87 procent av skulderna var säkerställda med pant i fastigheter, direkt eller indirekt genom säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med vidhängande pant. I vissa fall är även dotterföretagens aktier pantsatta och borgen lämnad av moderbolag. Vanligtvis kompletteras säkerställningen i låneavtalen med garantiklausuler på finansiella åtaganden, innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 60–77 procent och räntetäckningsgraden ej får understiga 1,5–2,0 ggr samt soliditeten ej får understiga 25 procent. Skulle bolaget bryta någon eller några av dessa åtaganden kan det medföra att lånet eller lånen sägs upp med omedelbar betalning eller att aktuell långivare gör anspråk på de säkerställda tillgångarna.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk föreligger om Catena inte förmår att fullgöra sina betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel eller att de kan fullgöras endast genom upplåning till avsevärt högre kostnad än normalt alternativt genom att tillgångar måste avyttras till pris under marknadsnivå. Catena följer noggrant kassaflödets utveckling för att vid var tid säkerställa en tillräcklig mängd likvida medel inkl. outnyttjade lånelöften för att täcka åtminstone 12 månaders låneförfall. Per 2022-12-31 uppgick kassan till 2 167 Mkr och det fanns kreditlöften om 2 600 Mkr (2 100) varav 2 250 Mkr (2 100) var outnyttjat. Utöver detta fanns på balansdagen en kassakredit uppgående till 200 Mkr. Tabellen nedan visar när de finansiella tillgångarna och skulderna förfaller med hänsyn tagen till avtalade amorteringar.

Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2022-12-31

	Finansiella skulder	Betalningsflöden	Finansiella tillgångar	Lån	Leverantör	Intresseföretag	Upplupet räntor på lån	Outnyttjade kreditlöften	Räntor på derivat 1)
0–3 mån	2 194	493	198	–	89	–	18	-1
3–12 mån	63	2 394	–	–	–	–	89	-4
1–2 år	123	3 159	–	–	–	–	124	-7
2–5 år	130	3 251	–	–	–	2	250	124	-22
Över 5 år	323	1 485	–	–	–	–	38	-48
Totalt	2 833	10 782	198	–	89	2 250	393	-82

1) Vid aktuellt ränteläge.

Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2021-12-31

	Finansiella skulder	Betalningsflöden	Finansiella tillgångar	Lån	Leverantör	Intresseföretag	Upplupet räntor på lån	Outnyttjade kreditlöften	Räntor på derivat 1)
0–3 mån	3 525	241	113	–	69	–	30	17
3–12 mån	11	1 418	–	–	–	100	117	52
1–2 år	75	3 998	–	–	–	2 000	84	66
2–5 år	41	4 202	–	–	–	–	79	133
Över 5 år	38	1 209	–	–	–	–	12	69
Totalt	3 690	11 068	113	–	69	2 100	322	337

1) Vid aktuellt ränteläge.

FINANSIELL INFORMATION
CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

144# FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Lånevillkor, ränta och förfallostruktur

Förfalloår	2022	2021
2022	1 659
2023	2 887	3 998
2024	3 149	2 624
2025	1 780	1 578
>2026	2 966	1 209
Totalt	10 782	11 068

Förfallostruktur för redovisade långfristiga räntebärande skulder

	2022-12-31	2021-12-31
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen	6 347	8 159
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen	1 459	1 187
Totalt	7 806	9 346

	Räntebärande skulder	Genomsnittlig ränta
	2022-12-31	2021-12-31
Nominellt belopp	10 782	11 068

Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till räntederivat. Marginal är jämnt fördelad över räntebindningstiden. Total utestående nominell volym avseende avtal om ränteswappar uppgår till 5 844 Mkr (5 366).

Finansierings- och refinansieringsrisk

Avser risken för att finansiering vid investeringar alternativt vid omförhandlingar inte kan erhållas eller att de endast kan erhållas till ett för koncernen ofördelaktiga villkor. För att säkerställa finansiering idag och i framtiden samt för att minimera kostnaden för upplåning använder sig Catena av flera finansieringskällor med varierande kapitalbindningstider. Utöver det framhåller Catenas finanspolicy att bolaget vid var tid måste upprätthålla vissa nivåer avseende skuldsättning, soliditet och räntetäckning för att säkerställa ett högt kreditvärde. Catena ska agera ansvarsfullt samt bedriva en verksamhet som ur styrnings, miljö- och sociala aspekter säkerställer kapital idag och på sikt.

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler påverkar finansnettot eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. När och hur en sådan förändring får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid. Majoriteten av koncernens räntebärande skulder har en räntebindning som är kortare än ett år och huvudsakligen använder sig Catena av fasträntelån och räntederivat för att justera den aggregerade räntebindningen i låneportföljen.

Inkluderat effekten av räntederivat uppgick på balansdagen den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,2 år (3,0) och snitträntan till 3,0 procent (1,9). Räntetäckningsgraden uppgick till 4,9 år (4,5). Ränta på de rörliga lånen baseras typiskt på 3-månaders Stibor eller 6-månaders Cibor med tillägg av en kreditmarginal. För känslighetsanalys hänvisas till finansieringsavsnittet på sidorna 54–57.

	Nominellt värde	Verkligt värde (exklusive upplupen ränta)	Redovisat värde
	2022-12-31	2021-12-31	2022-12-31
Räntederivat (erhåller rörlig, betalar fast ränta)	5 844	5 366	504

Av redovisat värde avser 504 Mkr (-140) långfristig del. Tabellen ovan visar att verkligt och bokfört värde på koncernens samtliga derivat inte skiljer sig åt.

Valutarisk

Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot danska kronor. Valutaexponeringen kan beskrivas i omräkningsexponering respektive transaktionsexponering. Catena hanterar sin omräkningsexponering samt transaktionsexponering genom olika strategier som kan inkludera valutasäkringar. Finanspolicyn stipulerar vilka åtgärder som kan användas.

Transaktionsexponering

Transaktionsexponering uppstår när Catena säljer och köper i en annan valuta än sin funktionella valuta. Transaktionsexponeringen minimeras genom att externa affärstransaktioner huvudsakligen genomförs i dotterbolagens funktionella valuta. Fastighetsaffärer kan ske i annan valuta än Catenas funktionella valuta varför dessa affärer är exponerade för en valutarisk.

Omräkningsexponering

När Catena ska konsolidera sina utländska verksamheter kommer det egna kapitalet att påverkas av hur valutan förändras vilket får en resultat- och balanseffekt i koncernen. Catena kan anta flera strategier för att begränsa denna effekt vilka inkluderar att ta upp lån i utländsk valuta med säkerhet i SEK alternativt användning av valutaderivat.

Ränteförfallostruktur

År	Lån inkl. derivat, Mkr	Andel i %	Räntederivat, Mkr	Räntederivat, Kontraktsränta
2023	4 061	38	500	1,7
2024	647	6	500	1,4
2025	1 798	17	761	1,8
2026	–	–	–	–
2027	600	6	600	0,2
2028	794	7	600	0,1
2029	1 261	12	1 261	1,2
2030	571	5	572	1,9
2031	350	3	350	1,7
2032	700	6	700	2,0
Totalt	10 782	100	5 844	1,3

1 ) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2022-12-31. Marginal är fördelad jämnt över räntebindningstiden.

---

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022146

NOTER – KONCERNEN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Nettovinst/förlust på finansiella instrument redovisade i resultaträkningen

Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara till finansiella instrument exklusive räntor. För uppgifter om ränteintäkter och räntekostnader se not 9 Finansiella intäkter och kostnader.

	2022
	Nettovinst/förlust i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar	-2
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR	626

	2021
	Nettovinst/förlust i resultaträkningen
Lånefordringar och kundfordringar	-1
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR	203

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser dels risker kopplade till att hyresgäster och leverantörer inte kan fullgöra sina förpliktelser gentemot Catena och dels till risken för att Catena inte kan fullgöra sina åtaganden vilket kraftigt kan reducera bolagets kreditvärdighet. I det första fallet kan kreditrisken i huvudsak hänföras till utestående kundfordringar men kan likväl innebära att större leverantörer som banker och/eller entreprenörer inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken härigenom anses vara låg då Catenas kunder och leverantörer på aggregerad nivå har hög kreditvärdighet. En kreditprövning genomförs normalt på våra kunder och där osäkerhet föreligger kräver Catena ofta bankgaranti eller borgensförbindelse. I det andra fallet säkerställer Catena den egna kreditvärdigheten genom att upprätthålla ett stabilt kassaflöde, en tillfredsställande likviditet samt nyckeltal gällande skuldsättning, soliditet och räntetäckning på trygga nivåer. För att begränsa motpartsrisken kopplad till skulder, derivat och placeringar ställer Catena krav på hög kreditvärdighet, motsvarande lägst ”investment grade”.

Kreditriskexponering	2022-12-31	2021-12-31
Likvida medel	2 167	993
Kundfordringar	16	18
Övriga kortfristiga fordringar	237	197
Övriga långfristiga fordringar	640	196
Totalt	3 060	1 404

---

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022147

Not 21. Klassificering av finansiella instrument

2022

Värderingskategorier	Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
	Övriga långfristiga fordringar	–	115	115
	Räntederivat, använda för säkringsändamål	504	–	504
	Kundfordringar	–	16	16
	Övriga kortfristiga fordringar	–	20	20
	Upplupna intäkter	–	11	11
	Likvida medel	–	2 167	2 167
	Summa	504	2 329	2 833
	Icke finansiella tillgångar			28 373
	Totalt			31 206
Finansiella skulder	Långfristiga räntebärande skulder	–	-6 406	-6 406
	Obligationslån	–	-1 400	-1 400
	Leasingsskuld	–	-272	-272
	Övriga långfristiga skulder	–	-1	-1
	Kortfristiga räntebärande skulder	–	-2 976	-2 976
	Leverantörsskulder	–	-198	-198
	Övriga kortfristiga skulder	–	-1	-1
	Upplupna kostnader	–	-80	-80
	Summa	–	-11 334	-11 334
	Icke finansiella skulder			-3 175
	Totalt			-14 509

Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 10 782 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet bedöms uppgå till 10 687 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,7 Mdkr.

2021

Värderingskategorier	Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
	Övriga långfristiga fordringar	–	86	86
	Kundfordringar	–	18	18
	Övriga kortfristiga fordringar	–	79	79
	Upplupna intäkter	–	7	7
	Likvida medel	–	993	993
	Summa	–	1 183	1 183
	Icke finansiella tillgångar			24 638
	Totalt			25 821
Finansiella skulder	Långfristiga räntebärande skulder	–	-7 946	-7 946
	Obligationslån	–	-1 400	-1 400
	Leasingsskuld	–	-332	-332
	Räntederivat, använda för säkringsändamål	-140	–	-140
	Kortfristiga räntebärande skulder	–	-1 722	-1 722
	Leverantörsskulder	–	-113	-113
	Upplupna kostnader	–	-65	-65
	Summa	-140	-11 578	-11 718
	Icke finansiella skulder			-2 848
	Totalt			-14 566

Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 11 068 Mkr per 31 december 2021, det verkliga värdet bedöms uppgå till 11 057 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 5,9 Mdkr.

---

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022148

Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Ställda säkerheter	2022-12-31	2021-12-31
Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut	11 290	10 073
Aktier för skulder till kreditinstitut 1)	8 453	7 316
Totalt	19 743	17 389

1) Avser aktier i koncernföretag.

Eventualförpliktelser	2022-12-31	2021-12-31
Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag	481	201
Övriga eventualförpliktelser	79	80
Totalt	560	281

Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2022-12-31	2021-12-31
Förskottsbetalda hyror	188	194
Upplupna driftskostnader	17	20
Förutbetalda mediakostnader	1	–
Upplupna räntekostnader	35	24
Upplupna lönerelaterade kostnader	22	17
Upplupna försäljningskostnader	4	4
Övriga poster	6	5
Totalt	273	264

Not 24. Närstående

Närståenderelationer

Inget bolag har bestämmande inflytande över Catena AB (publ).# FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

NOTER – KONCERNEN

Backahill AB, som ägs till 50 procent vardera av Sara Karlsson och Svante Paulsson, har betydande inflytande över bolaget. Backahills innehav uppgick per 2022-12-31 till 22,5 procent (27,2) av rösterna i koncernens moderbolag. Backahills inflytande leder till att koncernen har närståendetransaktioner med, det av Backahill helägda bolaget, Hansan AB. Närståendetransaktion har även skett med av styrelseledamot Katarina Wallin ägt bolag. Under 2022 har Catena AB köpt tjänster av Hansan AB och Evidens BLW AB till ett värde understigande 1 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Utöver ovanstående närståenderelationer äger Catena AB, själv eller via koncernföretag, följande intresseföretag, Törsjö Logistik AB, Urban Services Sweden AB, Södertuna utveckling AB och Foodhills Fastighet AB samt gemensam verksamhet i form av innehav i SFF Holding AB. Transaktioner i form av aktieägartillskott, lån och räntor med SFF har eliminerats i koncernredovisningen. Istället redovisas Catenas andel av SFFs externa engagemang i koncernens finansiella rapporter. Se not 14 Andelar i intresseföretag och samarbetsarrangemang. Ingen styrelseledamot eller ledande befattningshavare i Catena AB eller i dess dotterföretag har själv, via bolag eller närstående haft någon direkt delaktighet i affärstransaktion genomförd av Catena, som var eller är ovanlig i sin karaktär eller sina villkor och som inträffat under 2022. Se not 8 Anställda och personalkostnader. Catena har i ett fall utställt borgensförbindelse för koncernföretags intresseföretag, se not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.

	2022	2021
Transaktioner med koncernföretags intresseföretag
Försäljning	–	–
Ränteintäkter	4	2
Kortfristiga fordringar	–	–
Långfristiga fordringar	46	55
Räntebärande skulder	–	–
Kortfristiga skulder	–	–
Borgensförbindelser	481	201
Transaktioner med andra närstående
Inköp	–	–

Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

NOTER – KONCERNEN

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• 7
• 8
• 9
• 10
• 11
• 12
• 13
• 14
• 15
• 16
• 17
• 18
• 19
• 20
• 21
• 22
• 23
• 24
• 25
• 26
• 27

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

149

	2020-12-31	2021-12-31	2022-12-31
Avstämning av nettoskuld
Likvida medel 1)	411	993	2 167
Skuld till intressebolag	–28	–11	–
Fastighetslån 2)	-9 735	-11 068	-10 782
Summa Nettoskuld per 31 december 2020	-9 352
Kassaflöde	582	28	1 543
Förvärv	–	-689	-1 127
Valutakursdifferenser	–	-11	-130
Nettoskuld per 31 december 2021	-10 075
Kassaflöde	1 158	1 543	2 701
Förvärv	–	-1 127	-1 127
Valutakursdifferenser	16	-130	-114
Nettoskuld per 31 december 2022	-8 615

1) Likvida medel består av banktillgodohavanden.
2) Fördelning av periodens förändring för 2021 har justerats jämfört med föregående rapport.

NOTER – KONCERNEN

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• 7
• 8
• 9
• 10
• 11
• 12
• 13
• 14
• 15
• 16
• 17
• 18
• 19
• 20
• 21
• 22
• 23
• 24
• 25
• 26
• 27

Not 25. Kassaflödesanalys

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

	2022-01-01 - 2022-12-31	2021-01-01 - 2021-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta	18	4
Erlagd ränta	-238	-241
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar	1	1
Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter	-765	-2 318
Förändringar i värdet av derivat	-645	-203
Resultatandel i intresseföretag	–	3
Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar	-100	-22
Andra ej likviditetspåverkande resultatposter	-3	-3
	-1 512	-2 542

Förvärv av tillgångar via dotterföretag

Samtliga förvärv under året har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster:

	2022	2021
Förvärvade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastigheter	2 258	1 452
Finansiella anläggningstillgångar	–	17
Rörelsefordringar	58	14
Likvida medel	5	2
Lån	-1 032	-657
Rörelseskulder	-20	-60
Summa nettotillgångar	1 269	768
Erlagd köpeskilling	1 269	768
Säljarreverser	-95	-32
Apportemission och nyemission genom kvittning av förvärvsskulder	–	-200
Summa	1 174	536
Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten	-5	-2
Påverkan på likvida medel	1 169	534

Avyttring av verksamheter

	655	–
Avyttrade tillgångar och skulder:
Goodwill	29	–
Förvaltningsfastigheter	775	–
Rörelsefordringar	10	–
Uppskjutna skatteskulder	-57	–
Rörelseskulder	-201	–
Realisationsresultat	99	–
Summa	655	–
Erlagd köpeskilling	655	–
Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten	–	–
Påverkan på likvida medel	655	–

Förvärv av övriga finansiella tillgångar

	-10	-11
Investeringar i intresseföretag	-2	-79
Förändringar i räntebärande poster	-12	-90
Summa investering i finansiella tillgångar

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

150

→

Not 26. Avstämning av alternativa nyckeltal

BR=Rapport över finansiell ställning, koncernen. KA=Kassaflödesanalys, koncernen. RR=Rapport över totalresultat, koncernen.

Hän- visning	Formel- referens		2022-12-31	2021-12-31
		Fastighetsrelaterade
		Överskottsgrad, %
	A	Driftsöverskott RR	1 220	1 095
	B	Hyresintäkter RR	1 544	1 387
		Överskottsgrad = A/B	79,0%	79,0%
		Belåningsgrad, %
	A	Långfristiga räntebärande skulder BR	7 806	9 346
	B	Kortfristiga räntebärande skulder BR	2 976	1 722
	C	Likvida medel BR	2 167	993
	D	Förvaltningsfastigheter BR	27 219	23 400
		Belåningsgrad = (A+B-C)/D	31,7%	43,1%
		Finansiella
		Avkastning på eget kapital, %
	A	Årets resultat RR	1 996	2 692
	B	Summa eget kapital vid årets ingång BR	11 255	7 590
	C	Summa eget kapital vid årets utgång BR	16 697	11 255
		Avkastning på eget kapital = A/((B+C)/2)	14,3%	28,6%
		Avkastning på totalt kapital, %
	A	Resultat före skatt RR	2 445	3 367
	B	Återläggning av finansiella kostnader RR	247	236
	C	Återläggning orealiserad värdeförändring derivat RR	-626	-203
	D	Summa tillgångar vid årets ingång BR	25 821	20 399
	E	Summa tillgångar vid årets utgång BR	31 206	25 821
		Avkastning på totalt kapital = (A+B+C)/((D+E)/2)	7,2%	14,7%
		Räntetäckningsgrad, ggr
	A	Förvaltningsresultat RR	954	824
	B	Återläggning av finansiella kostnader RR	247	236
		Räntetäckningsgrad = (A+B)/B	4,9	4,5
		Genomsnittlig ränta, %	3,0	1,9
		Räntebindning, år	3,2	3,0
		Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr
	A	Långfristiga räntebärande skulder BR	7 806	9 346
	B	Kortfristiga räntebärande skulder BR	2 976	1 722
		Räntebärande skulder avseende fastigheter = A+B	10 782	11 068
		Kapitalbindning, år	3,6	3,3
		Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
	A	Driftöverskott RR	1 220	1 095
	B	Central administration RR	44	36
	C	Summa räntebärande skulder vid årets ingång BR	11 068	9 735
	D	Likvida medel vid årets ingång BR	993	411
	E	Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR	10 782	11 068
	F	Likvida medel vid årets utgång BR	2 167	993
		Nettoskuld/EBITDA =(((C-D)+(E-F))/2)/(A-B)	7,9	9,2

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

151

BR=Rapport över finansiell ställning, koncernen. KA=Kassaflödesanalys, koncernen. RR=Rapport över totalresultat, koncernen.

Hän- visning	Formel- referens		2022-12-31	2021-12-31
		Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
	A	Driftöverskott Aktuell intjä- ningsförmåga	1 395	1 152
	B	Central administration Aktuell intjä- ningsförmåga	47	39
	C	Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR	10 782	11 068
	D	Likvida medel vid årets utgång BR	2 167	993
		Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA=(C-D)/(A-B)	6,4	9,1
		Skuldsättningsgrad, ggr
	A	Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr	10 782	11 068
	B	Summa eget kapital vid årets utgång BR	16 697	11 255
		Skuldsättningsgrad = A/B	0,6	1,0
		Soliditet, %
	A	Summa eget kapital vid årets utgång BR	16 697	11 255
	B	Summa tillgångar vid årets utgång BR	31 206	25 821
		Soliditet = A/B	53,5%	43,6%
		Soliditet exklusive goodwill och nyttjanderättstillgångar, %
	A	Summa eget kapital vid årets utgång BR	16 697	11 255
	B	Summa tillgångar vid årets utgång BR	31 206	25 821
	C	Avdrag goodwill BR	461	503
	D	Avdrag nyttjanderättstillgångar tomträtt BR	275	335
		Soliditet exkl. goodwill och nyttjanderättstillgångar = A/(B-C-D)	54,8%	45,0%
		Aktierelaterade
		Aktiens direktavkastning, %
	A	Föreslagen utdelning per aktie, kr	8,26	8,00
	B	Aktiekurs vid årets utgång	388,60	564,00
		Aktiens direktavkastning = A/B	2,1%	1,4%
		Aktiens totalavkastning, %
	A	Utbetald utdelning per aktie, kr	8,00	7,50
	B	Aktiekurs vid årets ingång	564,00	385,00
	C	Aktiekurs vid årets utgång	388,60	564,00
		Aktiens totalavkastning = (C-B+A)/B	-29,7%	48,4%
		Eget kapital per aktie, kr
	A	Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr	16 697	11 255
	B	Antal utestående aktier vid årets utgång	49 884 384	41 226 764
		Eget kapital per aktie = A/B	334,71	273,00
		Förvaltningsresultat per aktie, kr
	A	Förvaltningsresultat, Mkr RR	954	824
	B	Genomsnittligt antal utestående aktier	44 674 924	40 397 112
		Förvaltningsresultat per aktie = A/B	21,35	20,40
		p/e-tal
	A	Resultat per aktie, kr	44,68	66,63
	B	Aktiekurs vid årets utgång	388,60	564,00
		p/e-tal = B/A	9	8
		Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr
	A	Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, Mkr KA	888	805
	B	Genomsnittligt antal utestående aktier	44 674 924	40 397 112
		Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie = A/B	19,88	19,93

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

152

	2022	kr/aktie	2021	kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt)
Förvaltningsresultat (A)	954		824
Ej avdragsgill och aktiverad ränta	9		10
Skattemässiga avskrivningar	-668		-623
Direktavdrag	-129		-61
Övriga skattemässiga justeringar	-77		-22
Skattepliktigt förvaltningsresultat	89		128
Aktuell skatt om underskottsavdrag ej utnyttjas (B)	(-18)		(-26)
Underskottsavdrag	-17		-10
Tillfälligt investeringsavdrag	-107		–
Försäljning fastigheter	113		13
Skattepliktigt resultat	78		131
Årets aktuella skatt enligt Rapport över totalresultat	-16		-27
EPRA Earnings (A-B)	936	20,94	798	19,75
Substansvärde
Eget Kapital enligt balansräkningen	16 697	334,71	11 255	273,00
Verkligt värde på derivat	-505		140
## CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 153

Resultaträkning, moderbolaget

2022-01-01 -2022-12-31

Mkr	Not	2022-01-01 -2022-12-31	2021-01-01 -2021-12-31
Nettoomsättning	3	64	55
Kostnad för utförda tjänster	4, 5, 6, 7	-111	-96
Rörelseresultat		-47	-41
Finansiella intäkter och kostnader	8
Ränteintäkter och liknande resultatposter	8	885	427
Resultat från andelar i koncernföretag		135	136
Räntekostnader och liknande resultatposter		-121	-143
Resultat före skatt		852	379
Bokslutsdispositioner		–	-10
Skatt på årets resultat	9	-190	-95
Årets totalresultat		662	274

I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.

Finansiella rapporter – moderbolaget

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 154

Balansräkning, moderbolaget

Mkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier	10	2	2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	11	3 236	3 236
Andelar i intresseföretag	12	1	1
Uppskjuten skattefordran	9	–	29
Räntederivat	14	504	–
Fordringar hos intresseföretag	20	–	35
Övrig långfristig fordran	9	–	–
Summa finansiella anläggningstillgångar		3 770	3 301
Summa anläggningstillgångar		3 772	3 303
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	13	–	–
Fordringar hos koncernföretag	14	7 295	5 548
Fordringar hos intresseföretag	16	–	–
Övriga fordringar	4	–	4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	11	8
Summa kortfristiga fordringar		7 326	5 556
Kassa och bank		2 149	981
Summa omsättningstillgångar		9 475	6 537
SUMMA TILLGÅNGAR		20 13 247	9 840
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	16
Bundet eget kapital
Aktiekapital		219	181
Reservfond		10	10
Summa bundet eget kapital		229	191
Fritt eget kapital
Överkursfond		6 991	3 252
Balanserat resultat		181	270
Årets totalresultat		662	274
Summa fritt eget kapital		7 834	3 796
Summa eget kapital		8 063	3 987
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond		34	34
Summa obeskattade reserver		34	34
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld	9	104	–
Summa avsättningar		104	–
Skulder
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	14,18	1 750	2 400
Räntederivat	14	–	140
Summa långfristiga skulder		1 750	2 540
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	14,18	30	–
Leverantörsskulder		6	4
Skulder till koncernföretag	14	3 222	3 239
Övriga skulder		3	3
Skatteskuld	2	4	–
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	17	33	29
Summa kortfristiga skulder		3 296	3 279
Summa skulder	20	5 046	5 819
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		13 247	9 840

Finansiella rapporter – moderbolaget

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 155

Förändringar i eget kapital, moderbolaget

Mkr	Aktie- kapital	Reserv- fond	Överkurs- fond	Balanserat resultat	Årets total- resultat	Total eget kapital
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01	166	10	1 997	490	89	2 752
Omföring totalresultat	–	–	–	89	-89	–
Årets totalresultat	–	–	–	–	274	274
Nyemission	15	–	1 265	–	–	1 280
Emissionskostnader, netto efter skatt	–	–	-10	–	–	-10
Utdelning	–	–	–	-309	–	-309
Utgående eget kapital 2021-12-31	181	10	3 252	270	274	3 987
Ingående eget kapital 2022-01-01	181	10	3 252	270	274	3 987
Omföring totalresultat	–	–	–	274	-274	–
Årets totalresultat	–	–	–	–	662	662
Nyemission	38	–	3 772	–	–	3 810
Emissionskostnader, netto efter skatt	–	–	-33	–	–	-33
Utdelning	–	–	–	-363	–	-363
Utgående eget kapital 2022-12-31	219	10	6 991	181	662	8 063

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Mkr	Not	2022-01-01 -2022-12-31	2021-01-01 -2021-12-31
Löpande verksamheten
Resultat före skatt		852	379
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	-776	-341
Betald skatt	2	–	-2
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital		74	38
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar		-25	2
Förändring av rörelseskulder		-42	-8
Kassaflöde från den löpande verksamheten		7	32
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		-1	-2
Förvärv av finansiella tillgångar		-1 753	-1 759
Ej kontantreglerad utdelning		323	308
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 431	-1 453
Finansieringsverksamheten
Nyemission		3 777	1 070
Upptagna lån		380	1 237
Amortering av lån		-1 216	–
Utdelning		-363	-309
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		2 578	1 998
Årets kassaflöde		1 154	577
Likvida medel vid årets början		981	404
Kursdifferens i likvida medel	14	–	–
Likvida medel vid årets slut		2 149	981

Under 2022 har mottagna koncernbidrag och nedskrivning av aktier i dotterbolag flyttats från Förvärv av finansiella tillgångar i Investeringsverksamheten respektive Amortering av lån i Finansieringsverksamheten till justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet. För att uppnå jämförbarhet mellan åren har jämförelse- perioden justerats.

Finansiella rapporter – moderbolaget

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 156

Not 1. Redovisningsprinciper

Belopp i Mkr om inget annat anges.
Catena AB (publ), 556294-1715, är moderbolag i en koncern inne-fattande bolag som äger och förvaltar fastigheter, eller driver fastig-hetsrelaterade projekt. Alla koncernsamordnande funktioner är samlade i moderbolaget.

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis-ningslagen och Rådet för finansiell rapportering, Redovisning för juridiska personer, RFR 2, innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt som detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redo-visning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-cernen, beskrivna i koncernens not 2 Redovisningsprinciper, utom i de fall som anges nedan.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-principer

De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har till-lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moder-bolagets finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges.

Finansiella instrument

IFRS 9 skall i moderbolaget även appliceras på koncerninterna fordringar och skulder. Då marknadsvärde på de underliggande tillgångarna i dotterföretagen till betydande utsträckning överstiger bokfört värde, har ingen förlustriskreservering gjorts på koncern-interna mellanhavande. Denna bedömning uppdateras till varje ny redovisningsperiod och sätts i relation till då rådande marknadsläge.

Dotterföretag, intresseföretag och joint venture

Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.

Aktieägartillskott och koncernbidrag

Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital hos mottaga-ren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen.

Uppställningsform för resultat- och balansräkning

Moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställnings-form för eget kapital och att andra avsättningar redovisas som egen huvudrubrik i balansräkningen.

Not 3. Nettoomsättning

Omsättning utgörs i huvudsak av koncerninternt administrations- arvode.

Not 4. Kostnad för utförda tjänster

	2022	2021
Personalkostnader	71	62
Övriga externa kostnader	39	33
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar	1	1
Totalt	111	96

Not 2.

---

EPRA-nyckeltal, koncernen

	2022	2021
EPRA NRV (substansvärde)	18 527 371,39	13 347 323,74
EPRA NTA (substansvärde)	17 886 358,54	12 813 310,78
EPRA NDV (avyttringsvärde)	16 330 327,36	10 763 261,07
Antal utestående aktier, miljoner	49,9	41,2
Antal aktier, genomsnittligt, miljoner	44,7	40,4

EPRA NIY (Direktavkastning) och EPRA Vacancy rate (Vakansgrad)

	Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen	Justeringar	Justerad fastighetsportfölj (A)	Kontrakterad hyra minus kontantrabatter	Driftöverskott (B)	Återläggning av kontantrabatter	"Topped-up" driftöverskott (C)	EPRA NIY (Direktavkastning) (B/A)	EPRA "Topped-up" NIY (Direktavkastning) (C/A)
2022	27 219	-1 718	25 501	1 552	1 229	46	1 275	4,8%	5,0%
2021	23 400	-988	22 412	1 393	1 086	48	1 134	4,9%	5,1%

	Hyresvärde (A)	Kontrakterad hyra (B)	Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler C=(A-B)	EPRA Vakansgrad (C/A)
2022	1 645	1 599	46	2,8%
2021	1 521	1 441	80	5,3%

Övriga Balansposter (koncernen)

	2022	2021
Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen	27 219	23 400
Avgår pågående projekt och utvecklingsmark	-1 718	-988
Justerad fastighetsportfölj (A)	25 501	22 412
Kontrakterad hyra minus kontantrabatter	1 552	1 393
Fastighetskostnader	-323	-307
Driftöverskott (B)	1 229	1 086
Återläggning av kontantrabatter	46	48
"Topped-up" driftöverskott (C)	1 275	1 134

	2022	2021
Goodwill associerad med uppskjuten skatt	-461	-503
Uppskjuten skatt enligt balansräkningen	2 796	2 455
Bedömd verklig uppskjuten skatt 3,5%	-641	-534
Verkligt värde på derivat	505	-140
Uppskjuten skatt i sin helhet	-2 155	-1 921
Verkligt värde fasträntelån	95	11

NOTER – KONCERNEN

Not 27. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång

Den 21 februari 2023 adderar Catena nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA ska understiga 9 gånger till sin befintliga finanspolicy. Det nya nyck-elalet Nettoskuld/EBITDA som beskriver koncernens nettoskuld-sättning i förhållande till driftnettot som koncernen genererar minus centraladministration.

Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman den 27 april 2023. Föreslås omval av Katarina Wallin, Gustaf Her-melin, Hélène Briggert, Magnus Swärdh, Vesna Jovic, Caesar Åfors, Lennart Mauritzson och Joost Uwents samt att omval sker av Lennart Mauritzson som styrelsens ordförande. Vidare föreslår valberedning-en omval av revisionsbolag och ansvarig revisor till revisionsbolaget KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm-Andersson som ansvarig revisor.

Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av koncernens finansiella ställning.# Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. De beskrivningar som finns i koncernen över viktiga uppskattning- ar och bedömningar för redovisningsändamål är tillämpliga även för moderbolaget.

Not 5. Anställda och personalkostnader

Varav
Medeltalet anställda 2022
män 2021
män Anställda i Sverige 50
69% 46
65% 2022
2021 2022
2021 Könsfördelning i företagsledningen
Styrelse Ledande be- fattningshavare

	2022	2021
Män	62%	57%
Kvinnor	38%	43%

	2022	2021
Män	43%	50%
Kvinnor	57%	50%

Löner, arvoden, förmåner och övriga ersättningar	2022	2021
Styrelseordförande	0,4	0,4
Övriga styrelseledamöter	1,3	1,2
Verkställande direktören
Grundlön	3,3	2,4
Övriga ersättningar	0,6	0,5
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön	5,1	3,0
Övriga ersättningar	1,2	0,6
Övriga anställda	33,6	31,0
Summa	45,5	39,1

Pensionskostnader	2022	2021
Verkställande direktören	1,1	0,8
Övriga ledande befattningshavare	2,0	1,3
Övriga anställda	5,9	7,1
Summa	9,0	9,2

Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Summa

| Totalt | 70,8 | 62,2 |

För information om styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings- och uppsägningsvillkor, ersättningar till närstående, bonus, pensioner, avgångsvederlag mm hänvisas till koncernens not 8 Anställda och personalkostnader.

NOTER – MODERBOLAGET

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 157

Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2022	2021
Revisionsuppdrag
KPMG	1,8	–
PWC	0,6	1,8
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
KPMG	0,1	–
PWC	–	0,2
Skatterådgivning
KPMG	0,1	–
PWC	0,1	0,3
Övriga tjänster
KPMG	0,1	–
PWC	0,2	0,3
Totalt	3,0	2,6

Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelse och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 7. Leasingavgifter

Catena AB disponerar i huvudsak bilar genom leasingavtal. Kostnaden redovisas linjärt under leasingperioden.

Leasingkostnad	2022	2021
	2	2

Framtida odiskonterade kassautflöden som hänför sig till leasingavtalen fördelas enligt följande:

	2022	2021
Inom ett år	2	2
Mellan ett och fem år	3	1
Totalt	5	3

Not 8. Finansiella intäkter och kostnader

Ränteintäkter och liknande resultatposter

	2022	2021
Ränteintäkter, koncernföretag	234	223
Ränteintäkter, övriga	10	1
Räntederivat, värdeförändringar	626	202
Valutakursvinst	15	1
Summa	885	427

Resultat från andelar i koncernföretag

	2022	2021
Mottagna koncernbidrag	323	308
Nedskrivning av aktier i dotterföretag	-188	-172
Summa	135	136

Räntekostnader och liknande resultatposter

	2022	2021
Räntekostnader, koncernföretag	-17	-17
Räntekostnader, lån	-38	-20
Kupongränta räntederivat	-38	-94
Övriga finansiella kostnader	-16	-12
Valutakursförlust	-12	–
Summa	-121	-143

| Finansnetto | 899 | 420 |

Not 9. Skatt

Redovisad i resultaträkningen

	2022	2021
Aktuell skatt
Årets skatt	-49	-50
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	-141	-45
Totalt redovisad skatt	-190	-95

Avstämning av effektiv skatt

	2022	2021
Resultat före skatt	852	369
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6)	-176	-76
Kvittning räntenetto	24	17
Ej avdragsgilla kostnader	-38	-36
Redovisad effektiv skatt	-190	-95

Den redovisade effektiva skatten i procent uppgår till 22,3 (25,7).

Uppskjuten skatteskuld

	IB 2021	Redovisat över resultat- räkningen 2021	Redovisat i eget kapital UB 2021	Redovisat över resultat- räkningen 2022	Redovisat i eget kapital UB 2022
Pensionsavsättningar	1	-1	–	–	–
Derivatinstrument	71	-42	–	29	-133
Emissionskostnader	–	-2	2	–	-8
Summa uppskjuten skatteskuld	72	-45	2	29	-141

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 158

Not 11. Andelar koncernföretag

	2022-12-31	2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	4 347	4 175
Lämnade koncernbidrag 1)	188	172
Vid årets slut	4 535	4 347
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	-1 112	-940
Årets nedskrivningar 2)	-188	-172
Vid årets slut	-1 300	-1 112
Redovisat värde vid årets slut	3 235	3 235

1) Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträk- ningen.

2) Årets nedskrivningar ingår i resultaträkningens rad ”Resultat från andelar i koncernföretag”, se not 8 Finansiella intäkter och kostnader.

Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag

Dotterföretag	Org. Nr.	Säte	Antal andelar	Andel i % 1)	Redovisat värde	Redovisat värde
					2022-12-31	2021-12-31
Catena Logistik AB	556922-7365	Helsingborg	1 000	100,0	1 155	1 155
Catena Fastigheter AB	556754-0843	Helsingborg	1 000	100,0	0	0
Catena Obl. Holding AB	556984-8467	Helsingborg	1 000	100,0	15	15
Tribona AB	556870-4646	Helsingborg	48 657 051	100,0	2 065	2 065
Totalt					3 235	3 235

1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna.

Not 10. Materiella anläggningstillgångar

Inventarier	2022	2021
Ingående anskaffningsvärden	7	6
Förvärv	1	2
Försäljningar och utrangeringar	–	-1
Utgående anskaffningsvärden	8	7
Ingående avskrivningar	-5	-4
Försäljningar och utrangeringar	–	–
Årets avskrivningar	-1	-1
Utgående avskrivningar	-6	-5
Redovisat värde	2	2

Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen

	2022	2021
Kostnad för utförda tjänster	1	1

NOTER – MODERBOLAGET

→

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

FINANSIELL INFORMATION CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 159

Specifikation av indirekt ägda dotterföretag

Firma	Org. nr.	Säte
Catena Adaptern 1 AB	556606-3631	Helsingborg
Catena Backa 23:5 KB	916624-0797	Helsingborg
Catena Backa 23:9 AB	556822-2433	Helsingborg
Catena Backa 97:10 AB	556595-0002	Helsingborg
Catena Backa Invest AB	556758-6838	Helsingborg
Catena Backanet AB	556720-9035	Helsingborg
Catena Basfiolen AB	556697-7129	Helsingborg
Catena Batteriet AB	559083-7182	Helsingborg
Catena Bavnevej A/S	DK 11483690	Gentofte
Catena Björröd 1:208 AB	559207-0873	Helsingborg
Catena Björröd AB	559106-8829	Helsingborg
Catena B-Kråkebo 1:56 AB	559016-9198	Helsingborg
Catena Borlänge AB	556605-0620	Helsingborg
Catena Borås Tre AB	556691-3223	Helsingborg
Catena Borås Två AB	556537-6141	Helsingborg
Catena Broby AB	559246-1015	Helsingborg
Catena Bronsringen AB	556702-8153	Helsingborg
Catena Bröndby A/S	DK 30926080	Gentofte
Catena Bulten 1 AB	556968-2478	Helsingborg
Catena Bunkagården M 1 AB	556445-0087	Helsingborg
Catena Bunkagården M 2 AB	556912-0339	Helsingborg
Catena Burlöv AB	556605-0992	Helsingborg
Catena Dansered AB	556537-6166	Helsingborg
Catena Dansered Två AB	559351-2410	Helsingborg
Catena Drivremmen 1 AB	559083-7117	Helsingborg
Catena Däcket 1 AB	559083-7166	Helsingborg
Catena Egeskovvej 20 ApS	DK 42604771	Gentofte
Catena Ekeby 2:2 AB	559081-1880	Helsingborg
Catena Fosie 4 AB	556775-7819	Helsingborg
Catena Fräsaren 12 AB	556987-6773	Helsingborg
Catena Fördelaren 1 AB	556605-2097	Helsingborg
Catena Förmannen AB	556667-7299	Helsingborg
Catena Generatorn 11 AB	556720-9043	Helsingborg
Catena Glasblåsaren 14 AB	556721-8531	Helsingborg
Catena Gävle AB	556697-7194	Helsingborg
Catena Haninge AB	556660-1596	Helsingborg
Catena Hevea 3 AB	556895-8812	Helsingborg
Catena HKN A/S	DK 12377347	Gentofte
Catena Hyltena AB	559342-4400	Helsingborg
Catena Hästhagen AB	556252-1616	Helsingborg
Catena Invest AB	556649-9108	Helsingborg
Catena Jakobsberg AB	556607-0925	Helsingborg
Catena Jordbromalm 4:41 AB	556731-8554	Helsingborg
Catena Järfälla AB	556605-0737	Helsingborg
Catena Jönköping AB	556536-7587	Helsingborg
Catena Karlstad AB	556605-0695	Helsingborg
Catena Klarinetten 1 AB	556720-9050	Helsingborg
Catena Klippan AB	556536-7579	Helsingborg
Catena Klippan Mega AB	556594-2603	Helsingborg
Catena Klökan 15 AB	559369-7161	Helsingborg
Catena Klökan 18 AB	559369-7179	Helsingborg
Catena Kokmose A/S	DK 31264596	Gentofte
Catena Kometvej ApS	DK 39610809	Gentofte
Catena Konen AB	556802-4771	Helsingborg
Catena Kopparverket AB	556700-1275	Helsingborg
Catena Korsberga 1 AB	556834-6539	Helsingborg
Catena Kristianstad AB	556697-7202	Helsingborg
Catena Kungsbacka AB	556969-5439	Helsingborg
Catena Källstalöt AB	556499-4076	Helsingborg
Catena Köpingegården HB	916626-8806	Helsingborg
Catena Lagret 1 AB	556660-1539	Helsingborg
Catena Lagret 4 AB	559007-5544	Helsingborg
Catena Linköping AB	556605-0471	Helsingborg
Catena Logistiken 3 AB	559177-6686	Helsingborg
Catena Logistikposition Helsingborg AB	556688-6635	Helsingborg
Catena Lokesvej ApS	DK 39605260	Gentofte
Catena M.P. Allerups Vej 61 ApS	DK 40895108	Gentofte
Catena Magasinet 3 AB	559002-1126	Helsingborg
Catena Mappen 4 AB	559100-3776	Helsingborg
Firma	Org. nr.	Säte
Catena Midco 1 AB	559177-6710	Helsingborg
Catena Midco 2 AB	559177-6702	Helsingborg
Catena Misteln AB	559011-1307	Helsingborg
Catena Morgongåva 15:33 AB	559246-5438	Helsingborg
Catena Morup 5 AB	556632-3621	Helsingborg
Catena Mosås AB	556710-4459	Helsingborg
Catena Målås 4:4 AB	559083-7133	Helsingborg
Catena Mölnlycke AB	556990-3379	Helsingborg
Catena Obl.

Not 12. Andelar i intresseföretag

Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Ackumulerade anskaffningsvärden	Redovisat värde
2022-12-31
Vid årets början				1	1
Redovisat värde vid årets slut					1
2021-12-31
Vid årets början				1	1
Redovisat värde vid årets slut					1

Not 13. Kundfordringar

Moderbolagets kundfordringar uppgår till 0 Mkr (0). Av dessa är 0 Mkr (0) förfallna. I moderbolaget har inga kundförluster uppkommit under året.

Not 14. Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finanspolicy

Moderbolagets finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Catenas styrelse. Mål och policy finns beskrivna i koncernens not 20 Finansiella instrument och finansiell riskhantering.

Finansiering och finansieringsrisker

Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna. Urban Services Sweden AB ägs som intressebolag av Catena, Fabege och Ragn-Sells med 33,3 procent vardera. Bolaget skall utveckla och bedriva samordning av logistiken för transporter av gods och varor in och ur Arenastaden i Solna. I nedanstående tabell visas, förutom ägarandel och moderbolagets redovisade värde, intresseföretagens resultat och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 procent).

2022

Joint Ventures/ Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Tillgångar	Skulder	Intäkter	Resultat	Redovisat värde
Urban Services Sweden AB	559108-8397	Solna	33,3%	7	2	14	–	1
Totalt				7	2	14	–	1

2021

Joint Ventures/ Intresseföretag	Org. Nr.	Säte	Ägarandel	Tillgångar	Skulder	Intäkter	Resultat	Redovisat värde
Urban Services Sweden AB	559108-8397	Solna	33,3%	7	2	12	1	1
Totalt				7	2	12	1	1

Lånevillkor, ränta och förfallostruktur

Nominellt belopp i originalvaluta	Genomsnittlig ränta 2022-12-31	Genomsnittlig ränta 2021-12-31
Företagscertifikat*	3,1%	2,2%
Skulder till kreditinstitut	4,2%	–
Obligationslån	3,3%	1,4%
Skulder till koncernföretag	0,5%	0,5%

• Genomsnittlig ränta anges med hänsyn till kostnad för backupfacilitet. I moderbolaget är det koncernens ränterisk som säkras. Samtliga redovisade värden i moderbolaget motsvarar verkliga värden.

Nedanstående tabell visar redovisade värden på bokslutsdagen.

	Nominellt värde 2022-12-31	Nominellt värde 2021-12-31	Redovisat värde 2022-12-31	Redovisat värde 2021-12-31
Ränteswapavtal	5 844	5 366	504	-140

En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid med beaktande av derivatavtal ger en resultateffekt om -31 Mkr (+8).

Not 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2022-12-31	2021-12-31
Förutbetald avgift för kreditfacilitet	6	5
Förutbetald lokalhyra	1	1
Övriga förutbetalda kostnader	4	2
Totalt	11	8

Not 16. Eget kapital

Antalet utgivna aktier per 31 december 2022

Aktieslag	Antal registrerade aktier	Aktiens kvotvärde, kronor	Totalt kvotvärde, kronor	Antal röster per aktie	Totalt antal röster
Stamaktie	49 884 384	4,40 kr	219 491 289,60 kr	1	49 884 384

Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.

Aktiekapitalets utveckling

År	Transaktion	Ökning aktiekapital, kronor	Totalt aktiekapital, kronor	Ökning antal registrerade aktier	Totalt antal registrerade aktier	Totalt antal utestående aktier
1999	Nyemission	49 075 400	50 000 000	490 754 11	11 555 662	11 555 662
2006	Fondemission	883 800	50 883 800	8 838	11 564 500	11 564 500
2013	Riktad nyemission	59 976 189	110 859 989	13 630 952	25 195 452	25 195 452
2014	Riktad nyemission	1 964 464	112 824 452	446 469	25 641 921	25 641 921
2016	Riktad nyemission	31 886 672	144 711 125	7 246 971	32 888 892	32 888 892
2016	Riktad nyemission	1 525 102	146 236 226	346 614	33 235 506	33 235 506
2016	Riktad nyemission	11 000 000	157 236 226	2 500 000	35 735 506	35 735 506
2017	Riktad nyemission	7 383 275	164 619 501	1 678 017	37 413 523	37 413 523
2018	Riktad nyemission	1 255 452	165 874 953	285 330	37 698 853	37 698 853
2021	Riktad nyemission	2 322 808	168 197 762	527 911	38 226 764	38 226 764
2021	Riktad nyemission	13 200 000	181 397 762	3 000 000	41 226 764	41 226 764
2022	Riktad nyemission	18 139 774	199 537 536	4 122 676	45 349 440	45 349 440
2022	Riktad nyemission	19 953 754	219 491 290	4 534 944	49 884 384	49 884 384

Not 17. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2022-12-31	2021-12-31
Upplupna lönerelaterade kostnader	22	17
Upplupna räntekostnader	8	10
Övriga upplupna kostnader	3	2
Totalt	33	29

Not 18. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ställda säkerheter

	2022-12-31	2021-12-31
Garantiförpliktelser	–	–
Totalt	–	–

Ansvarsförbindelser

	2022-12-31	2021-12-31
Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag	8 997	8 663
Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag	481	201
Totalt	9 478	8 864

De utdelningar som fastställdes på årsstämman och betalades ut under 2022 uppgick till 8,00 kr per aktie och totalt 363 Mkr. För 2022 föreslår styrelsen en ordinarie utdelning om 8, 26 kronor per aktie. Beräknat på antalet utestående aktier som berättigar till utdelning för verksamheten 2022, innebär den föreslagna utdelningen ett totalt utdelningsbelopp om 4 12 Mkr. Utdelningsbeloppet motsvarar 108,7 procent av aktieutdelningen av Catenas finansiella mål, 379 Mkr. Moderbolagets mål med kapitalförvaltning samt finansiella mål överensstämmer med koncernens och framgår av not 20 Finansiella instrument och finansiell riskhantering för koncernen.

Not 19. Kassaflödesanalys

Tilläggsupplysningar

	2022-01-01 - 2022-12-31	2021-01-01 - 2021-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta	245	224
Erlagd ränta	-94	-136
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar av tillgångar	1	1
Förändring i värdet av derivat	-644	-203
Mottagna koncernbidrag (utdelning)	-323	-308
Nedskrivning av finansiella tillgångar (erhållna koncernbidrag)	188	172
Andra ej likviditetspåverkande resultatposter	2	-3
Totalt	-776	-341

Avstämning av förändring i nettoskuld

	Likvida medel 1)	Fordringar på intresseföretag	Räntebärande koncernfordringar	Skulder till intresseföretag	Lån	Räntebärande koncernskulder	Summa Nettoskuld
per 31 december 2020	404	–	4 164	-28	-1 299	-3 422	-181
Kassaflöde	577	–	1 704	28	-1 100	-337	872
Konvertering av skuld till eget kapital	–	–	–	–	–	200	200
Omföringar	–	–	-320	–	–	320	–
per 31 december 2021	981	–	5 548	–	-2 399	-3 239	891
Kassaflöde	1 154	36	1 717	–	-630	47	3 584
Valutakursdifferenser	14	–	–	–	-11	–	3
Omföringar	–	–	30	–	–	-30	–
per 31 december 2022	2 149	36	7 295	–	-1 780	-3 222	4 478

1) Likvida medel består av banktillgodohavanden. Jämförelsetalen för 2021 har justerats utifrån ändrad definition av nettolåneskuld.

Not 20.# Klassificering av finansiella instrument

2022

Värderingskategorier	Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
Räntederivat, använda för säkringsändamål	504			504
Övriga kortfristiga fordringar			7 315	7 315
Likvida medel			2 149	2 149
Summa	504		9 464	9 968
Icke finansiella tillgångar				3 279
Totalt				13 247

Värderingskategorier	Finansiella skulder		Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
Företagscertifikat			-30	-30
Skulder till kreditinstitut			-350	-350
Obligationslån			-1 400	-1 400
Leverantörsskulder			-6	-6
Övriga kortfristiga skulder			-3 222	-3 222
Upplupna kostnader			-33	-33
Summa			-5 041	-5 041
Icke finansiella skulder				-5
Totalt				-5 046

Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 1 780 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet bedöms uppgå till 1 731 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde.

2021

Värderingskategorier	Finansiella tillgångar	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
Övriga kortfristiga fordringar			5 548	5 548
Likvida medel			981	981
Summa			6 529	6 529
Icke finansiella tillgångar				3 311
Totalt				9 840

Värderingskategorier	Finansiella skulder	Värderade till verkligt värde via resultat	Värderade till upplupet anskaffningsvärde	Redovisat värde
Företagscertifikat			-999	-999
Obligationslån			-1 400	-1 400
Räntederivat	-140			-140
Leverantörsskulder			-4	-4
Övriga kortfristiga skulder			-3 239	-3 239
Upplupna kostnader			-29	-29
Summa	-141		-5 671	-5 811
Icke finansiella skulder				-7
Totalt				-5 818

Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 2 399 Mkr per 31 december 2022, det verkliga värdet bedöms uppgå till 2 392 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde.

NOTER – MODERBOLAGET

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
164

Not 22. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång

Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman den 27 april 2023. Föreslås omval av Katarina Wallin, Gustaf Hermelin, Hélène Briggert, Magnus Swärdh, Vesna Jovic, Caesar Åfors, Lennart Mauritzson och Joost Uwents samt att omval sker av Lennart Mau- ritzson som styrelsens ordförande. Vidare föreslår valberedningen omval av revisionsbolag och ansvarig revisor till revisionsbolaget KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm-Andersson som ansvarig revisor.

Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av moderbolagets finansiella ställning.

Not 21. Närstående

Närståenderelationer

Moderbolaget har, utöver de närståenderelationer som anges för koncernen not 24, ett bestämmande inflytande över sina dotter- företag, se not 11 Andelar i koncernföretag.

	2022	2021
Transaktioner med dotterföretag
Inköp	4	3
Försäljning	63	54
Ränteintäkter	234	223
Räntekostnader	17	17
Mottagen utdelning	–	–
Mottagna koncernbidrag redovisade som utdelning	323	308
Lämnade koncernbidrag	237	217
Kortfristiga fordringar	7 295	5 548
Räntebärande skulder	3 222	3 239
Borgensförbindelser	8 997	8 663
Transaktioner med koncernföretags intresseföretag
Försäljning	–	–
Ränteintäkter	3	2
Kortfristiga fordringar	16	–
Långfristiga fordringar	21	31
Räntebärande skulder	–	0
Borgensförbindelser	481	201
Transaktioner med andra närstående
Inköp	–	–

Övrig information

Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.

NOTER – MODERBOLAGET

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

FINANSIELL INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
165

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
166

Ett lagarbete som bygger på ansvarsfullt affärsmannaskap

Några krävande pandemiår ersattes under 2022 med ett geopolitiskt mycket oroande världsläge utifrån det tragiska kriget i Ukraina som påverkar alla och vars följder oroar. Trots dessa utmaningar har Catena utvecklats mycket väl. Koncernen har stabila finanser, starka nyckeltal och kassa- flöden. Med organisationens och ledningens affärsfokus har vi fortsatt att driva vår tillväxt. Både genom att stärka vår så viktiga markbank som genom rena fastighetstrans- aktioner. Vårt affärscase, med sitt tydliga fokus på hållbara logistikfastigheter på de rätta lägena, får ett starkare och starkare gehör och Catena har under året haft förmågan att vårda befintliga investerare och också attrahera helt nya. Två väldigt lyckade kapitalanskaffningar kunde full- följas under året som sammanlagt gav oss 3,8 miljarder i tillskott. Det gör att tempot i bolaget kan fortsätta och att vi kan utnyttja de många affärsmöjligheter vi ser och utvär- derar. Att kapitalanskaffningarna kunnat genomföras trots en turbulent och osäker omvärld ser jag som en kvalitets- stämpel för både Catenas affärsmodell och organisation. Den riktade emissionen i mars gav oss också en ny stark ägare i belgiska logistikfastighetsbolaget WDP vars VD, Joost Uwents, tagit plats i Catenas styrelse. Med WDP har vi fått en långsiktig ägare och strategisk partner som delar vårt fokus på logistikfastigheter. De är väletablerade i Europa och vi ser att vi kan ha stort kunskapsutbyte och samarbeta kring internationella kunder. I min nya roll som ordförande gläds jag åt att Catenas styrelses komposition och kompetenser är så balanserade. Vi har en mix av kompetenser inom finansiering, fastig- hets-, kund- och segmentskunnande, hållbarhet och infra- struktur som gör att vi kan vara ett stödjande bollplank till organisationen. De samlade erfarenheterna är många och borgar för kontinuitet vilket är hårdvaluta i turbulenta tider med komplexa affärsbeslut. Som styrelse för ett börsnoterat bolag arbetar vi utifrån handfasta processer och policies och med ett långsiktigt, ansvarskännande perspektiv. Detta ska vi samtidigt kombi- nera med ett tydligt affärfokus för att koncernen ska fort- sätta att utvecklas. Under VD Jörgen Erikssons ledning har organisationen stärkts i takt med Catenas tillväxt och under året har koncernledningen utökats med flera nyckelkompetenser. Affärsmannaskapet har förstärkts och utvecklats och vi har tydliggjort hur centralt vi tycker hållbarhet är för Catena. Den stärkta organisationen underlättar också styrelsens arbete. Framåt kommer styrelsen och ledningen för Catena att arbeta än tydligare utifrån en gemensam affärsplan som följs upp kontinuerligt. I affärsplanen ska vi säker- ställa en fortsatt aktiv projektutveckling utifrån Catenas fina markreserver liksom kompletterande transaktioner på rätta lägen i Skandinavien och med rätta kunder. Vi ska accelerera vårt hållbarhetsarbete där inte minst ett stärkt fokus på energiinfrastruktur ger oss ekonomiska fördelar såväl som konkurrensfördelar hos våra kunder. För att låna från idrottsvärlden har Catena idag en stark laguppställning. I takt med att vi fortsätter växa och utvecklas gäller det att vi fortsätter hålla ögonen på bollen, affärsfokuset. Och att vi fortsätter vara mer snabbfotade än konkurrenterna. Fundamentet för att lyckas finns i Catenas starka företagskultur där alla är engagerade, överträffar förväntningar och tar ansvar över tid.

Helsingborg, mars 2023

Lennart Mauritzson, Styrelsens ordförande

STYRELSENS ORDFÖRANDE

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
167

Bolagsstyrningsrapport

Catenas organisation är uppbyggd på en kundnära förvaltningsorganisation uppdelad i fem regioner. Därutöver finns de koncern- gemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Affärsstöd som omfattar HR, Kommu- nikation och Hållbarhet. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för utveckling, ekonomistyrning, resultatuppföljning samt kommunikation med bolagets intressenter. Ekonomi/Finans svarar för den löpande redo- visningen som bygger på internationella standarder samt koncernens finansiering. De koncerngemensamma funktionerna ansvarar tillsammans med VD för koncernens profi- lering samt kommunikationen med finans- marknader och samhälle. Det förtroende som är centralt för Catenas fortsatta framgångar bygger på en väl definierad bolagsstyrning. Alla affärsbeslut i Catena ska vara försvarbara ur ekono- miskt och etiskt perspektiv. Genom öppenhet och tillgänglighet ges aktieägare och andra intressenter insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem.

Externa regelverk

• Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Andra tillämpliga lagar
• IFRS
• Nasdaqs regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• Global Compact
• EU:s marknadsmissbruks- förordning (MAR)
• Global Reporting Initiative (GRI)
• EPRA

Interna regelverk

• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• Befattningsinstruktioner
• Värdegrund
• Code of Conduct, uppförandekod
• Finanspolicy
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och insiderpolicy
• Andra policyer och instruktioner
• Ersättningsriktlinjer

BOLAGSSTYRNING

Aktieägare	Årsstämma	Styrelse	Förvaltning	Affärs- och projektutveckling
				Region Jönköping
				Region Malmö
				Region Göteborg
				Region Stockholm
				Region Helsingborg
VD
Koncernledning
Affärsstöd: HR/Hållbarhet/Kommunikation
Revisor
Revisionsutskott
Valberedning
Ersättningsutskott
Ekonomi/Finans
Val	Utvärdering och löpande rapporter	Mål, strategi, policyer, instruktion	Rapport, löpande utvärdering

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022
168

Ägarstruktur 2023-01-31, största ägare

	Antal aktier, tusental	Röster, %
Backahill	11 221	22,5
WDP NV/SA	4 988	10,0
PGGM Pensioenfonds	2 633	5,3
Länsförsäkringar Fonder	2 585	5,2
Cohen & Steers	2 191	4,4
Vanguard	1 232	2,5
SEB Fonder	1 217	2,4
Fjärde AP-fonden	1 118	2,2
BlackRock	1 086	2,2
Gustaf Hermelin	1 064	2,1
AFA Försäkring	818	1,6
Norges Bank	797	1,6
Columbia Threadneedle	653	1,3
Aberdeen Investment Management	574	1,2
Handelsbanken Fonder	503	1,0
Övriga aktieägare	17 204	34,5
Totalt	49 884	100,0

Källa: Monitor (Modular Finance).# Ägarfördelning efter innehav, per 2023-02-28

Ägare	Antal	Andel %
1–500	15 308	95,2
501–1 000	366	2,3
1 001–5 000	210	1,3
5 001–10 000	44	0,3
10 001–15 000	19	0,1
15 001–20 000	21	0,1
20 001–	114	0,7
Totalt	16 082	100,0

Källa: Euroclear.

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrning

Catena är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm. Catenas bolagsstyrning baseras på svenska regler och svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen men även noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm, Svensk kod för bolagsstyrning (koden), bolagsordningen och andra relevanta regelverk. Utöver tillämpliga lagar och regelverk strävar Catenas styrelse och ledning efter att Catena ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på Catena.

Svensk kod för bolagsstyrning, som finns tillgänglig via www.bolagsstyrning.se, syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Den bygger på principen följa eller förklara. Avvikelser från koden ska motiveras och förklaras.

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning.

Aktieägare

Catenas aktie handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap. Aktiekapitalet i Catena AB uppgår per den 31 december 2022 till 219 491 289,60 kronor med ett kvotvärde om vardera 4,40 fördelat på 49 884 384 stamaktier. Största ägare per 2023-02-28 är Backahill med 22,5 procent (27,2) av kapitalet. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier.

→ Läs mer om Catenas aktie och ägare på sidorna 58–59.

Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Bolaget tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om årsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

Årsstämman utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall, också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar, beslut om disposition av Catenas vinst eller förlust samt beslut om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas.

Årsstämma den 28 april 2022

Efter det att årsredovisningens balans- och resultaträkningar fastställts, beslutade stämman i enlighet med styrelsens förslag om en utdelning på 8,00 kronor per aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,00 kronor per aktie. Avstämningsdag fastställdes till den 2 maj 2022 respektive den 2 november 2022 med utbetalning den 5 maj 2022 respektive 7 november 2022.

Årsstämman fastställde vidare att antalet på årsstämman valda styrelseledamöter ska vara åtta ordinarie ledamöter utan suppleanter och antog valberedningens förslag av omval av Gustaf Hermelin, Katarina Wallin, Hélène Briggert, Magnus Swärdh, Caesar Åfors, Vesna Jovic och Lennart Mauritzson, som ordinarie ledamöter och att nyval sker av Joost Uwents, som ordinarie ledamöter och att nyval sker av Lennart Mauritzson som styrelsens ordförande. Till revisor nyvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB med auktoriserade revisorn Camilla Alm-Andersson som huvudansvarig revisor. Stämman beviljade styrelseledamöterna och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2021.

Årsstämman godkände valberedningens förslag till arvoden med 400 000 kr (tidigare 385 000 kr) till ordföranden och med 200 000 kr till varje övrig ledamot i styrelsen (tidigare 190 000 kr) som inte är anställd i bolaget. Ersättning för arbete i ersättningsutskottet tillkommer med 80 000 kr (80 000 kr) att fördelas med 40 000 kr (40 000 kr) till utskottets ordförande och 20 000 kr (20 000 kr) vardera till två ledamöter och 100 000 kr (100 000 kr) för ersättning för revisionsutskottet att fördelas med 50 000 kr (50 000 kr) till utskottets ordförande och 25 000 kr (25 000 kr) vardera till två ledamöter. Arvode till revisorn beslutades utgå enligt sedvanliga normer och godkänd räkning.

Årsstämman godkände styrelsens förslag till riktlinjer för ledande befattningshavare och Ersättningsrapporten godkändes. Årsstämman bemyndigade styrelsen i enlighet med framlagda förslag att förvärva och avyttra egna aktier. Förvärv respektive avyttring får högst ske av 1/10 av bolagets samtliga aktier och beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen. Stämman bemyndigade även styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta om nyemission av aktier, med eller utan företrädesrätt för aktieägarna att delta i emissionen och med eller utan föreskrift om apport eller kvittning. Bemyndigandet får högst avse sammanlagt 1/10 av vid styrelsens första emissionsbeslut totalt utestående antal aktier. Nyemission ska ske på för marknaden sedvanliga villkor. Bemyndigandena om förvärv och nyemission är begränsade så att antalet egna aktier i bolaget som förvärvas och antalet nya aktier som emitteras enligt beslut av styrelsen med stöd av dem tillsammans högst kommer motsvara 1/10 av bolagets samtliga utestående aktier.

Fullständigt protokoll finns på www.catena.se/om-oss/bolagsstyrning/arsstamma/tidigare-arsstammor.

Namn	Utsedd av
Anders Nelson	WDP NV/SA
Benjamin Woesthoff	PGGM Investments
Johannes Wingborg	Länsförsäkringar Fondförvaltning AB
Lennart Maurtizson	Styrelsens ordförande och utsedd av Backahill Inter AB

→ För aktuell valberedning: www.catena.se/om-oss/bolagsstyrning/valberedning

Valberedning

Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Valberedningen består av företrädare för de fyra största aktieägarna samt styrelsens ordförande. Valberedningens ledamöter samt de ägare dessa företräder ska i enlighet med beslutet offentliggöras så snart de utsetts.

Valberedningen har följande sammansättning:

Valberedningens ordförande är Anders Nelson medan styrelsens ordförande Lennart Mauritzson är sammankallande. De fyra ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 43,5 procent av rösterna i Catena per den 1 oktober 2022. Vid ägarförändringar ska enligt beslut ny ägarrepresentant utses. Samtliga valberedningsledamöter har grundligt tagit ställning till om det föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Catena.

Valberedningen har tagit upp de frågor som det åligger valberedning att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning och har bland annat diskuterat följande:

• Styrelsens storlek
• Kompetensområden som bör finnas i styrelsen
• Hur nuvarande styrelse uppfyller de krav som kommer att ställas med hänsyn till Catenas utveckling framöver
• Styrelsens sammansättning med hänsyn tagen till erfarenhet, kön och bakgrund, återväxten i styrelsen och eventuella intressekonflikter i styrelsearbetet
• Val av revisorer och dess ersättningar
• Beslut om principer för utseende av valberedning

Catenas valberedning anser att styrelseledamöterna har hög kompetens och omfattande erfarenhet beträffande fastigheter, logistik och hållbarhet.

Årsstämma 2023

Catenas årsstämma hålls den 27 april 2023 klockan 16.00 på Hotel Clarion Sea U, Helsingborg. Aktieägare som vill delta i stämman ska vara upptagna i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och eventuellt biträde till stämman senast den 22 april. Aktieägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via ombud, poströstning, per brev eller digtalt via BankID. Utförlig information om årsstämman finns på Catenas webbplats www.catena.se.

Löpande kontakter under året

Datum	Typ	Händelse
8 februari	Ordinarie möte.	Bokslut 2021.
14 februari	Extra möte.	Rek. ang revisionsbolag.
21 februari	Ordinarie möte.	Ersättningsriktlinjer, ramverk, m.m.
28 februari	Ordinarie möte.	Bokslutskommuniké 2021.
17 mars	Extra möte.	Beslut om tilldelning i direktemission.
28 mars	Extra möte.	Beslut om tilldelning i direktemission.
19 april	Ordinarie möte.	Q1. Årsstämma.
28 april	Ordinarie möte.	Q1.
28 april	Konstituerande möte.	Arbetsordning. VD-instruktion. Firmateckning.
30 maj	Extra möte.	Beslut förvärv och investeringar.

Styrelsen

Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta Catenas och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen.

I styrelsens sammansättning ska finnas kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett fastighetsbolag. Bland ledamöterna finns kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, hållbarhet, finansiering, logistik, digital handel och affärsutveckling.

Catenas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter utan suppleanter. Catenas styrelse består av åtta ledamöter som valdes vid årsstämman den 28 april 2022. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se presentation av styrelsen och företagsledningen på sidorna 174–175.

Styrelsens arbete

Det ankommer på styrelsens ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt och ändamålsenligt sätt. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens utveckling löpande genom kontakter med VD i strategiska frågor.# BOLAGSSTYRNING

Styrelsens arbete

Under 2022 hölls 17 protokollförda styrelsemöten, varav 1 var konstituerande. Ledamöternas närvaro framgår av styrelsepresentationen på sidan 174. Koncernens CFO har under året varit styrelsens sekreterare. Även Finanschefen har varit adjungerad. På styrelsemötena har, förutom ovanstående punkter, marknadsfrågor, planer och strategier för koncernens utveckling behandlats liksom löpande uppföljning av resultat och ställning, värderingar av koncernens fastigheter, likviditet och finansiering samt investerings- och avyttringsbeslut. I Catenas Code of Conduct behandlas risker för intressekonflikter för styrelseledamöter och hur de undviks. Catenas tidigare huvudansvariga revisor Mats Åkerlund, PwC, har varit adjungerad vid ett tillfälle, vid styrelsemötet den 28 februari 2022, då det även hölls ett separat möte med revisorn då medlemmar ur ledningen ej deltog.

Arbetsordning

Styrelsen i Catena arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Catenas bolagsordning och är föremål för årlig översyn. Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Denne närvarar inte vid denna utvärdering. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Catenas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerade rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte och fungera väl. Löpande på styrelsemötena sker avrapportering kring Catenas och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, aktuella marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande fall underlag för investeringsbeslut, förvärv och fastighetsförsäljningar. Utöver att ansvara för Catenas organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Årligen fastställer styrelsen de övergripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras kontinuerligt.

Utvärdering av styrelsen

Varje år genomför Catenas styrelseordförande en utvärdering av styrelsens förmåga att lösa sin uppgift, dess arbets sätt och sammansättning visavi den inriktning och de utmaningar som bolaget står inför. De enskilda styrelseledamöternas kompetens, engagemang och, ur en rad aspekter, lämplighet prövas genom öppna frågor som respektive ledamot har att ta ställning till. Frågeunderlaget berör också styrelsens sammansättning, dess funktion inkluderande struktur och processer samt samverkan med ledningen. Det vill säga frågor som värderar styrelsens funktion och kapacitet att fatta korrekta beslut och styra bolaget på ett ansvarsfullt sätt. Dessa överväganden ligger till grund för en, mellan ordföranden, valberedningen och den enskilde ledamoten, privat dialog som utgår ifrån bolagets planering och förväntningarna på ledamoten likväl som ledamotens förväntningar på styrelsen. Valberedningen som också har samtal med bolagets VD och revisor föreslår, bland annat utifrån den gjorda utvärderingen av styrelsen, årsstämman en styrelse för det kommande verksamhetsåret. Processen har i betraktelse av styrelsens balanserade sammansättning avseende framförallt kompetens men också kön och ålder visat sig fungera väl.

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet ska hantera frågor om bland annat ersättning och andra anställningsvillkor för VD och ledande befattningshavare samt ersättningsramverk för övriga anställda och frågor om eventuella rörliga ersättningsprogram inom koncernen. Fram till stämman 2022-04-28 bestod ersättningsutskottet av Katarina Wallin (ordförande), Magnus Swärdh och Lennart Mauritzson. Efter stämman har ersättningsutskottet bestått av Katarina Wallin (ordförande), Lennart Mauritzson samt Hélène Briggert.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor samt utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering. Utskottet ska även utvärdera revisorns arbete och följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Fram till stämman 2022-04-28 bestod revisionsutskottet av Caesar Åfors (ordförande), Hélène Briggert och Vesna Jovic. Efter stämman har revisionsutskottet bestått av Caesar Åfors (ordförande), Vesna Jovic och Magnus Swärdh. Vid utskottets möten har också Jörgen Eriksson (VD), Sofie Bennsten (CFO), Martin Dellbratt (Redovisningschef), Mats Åkerlund (ansvarig revisor, PwC, för tiden före stämman) samt Camilla Alm-Andersson (ansvarig revisor, KPMG, för tiden efter stämman) deltagit.

Revisor

Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn en detaljerad redogörelse till styrelsen två gånger per år. Vid denna redogörelse förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har revisionsbyråerna även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning.

VD

VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Catenas utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska vidare tillse att Catena iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn.

Aktiemarknadsinformation

Catena ska lämna snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Catena lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Aktuell information om Catena som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter finns på Catenas webbplats www.catena.se. Informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via mail.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån.

Catena har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll, som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

Styrelsen har fastställt ett antal policys och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Catenas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsprocesser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bolagets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå genom löpande resultatuppföljning. Analys av nyckeltal sker även i den legala koncernstrukturen. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt.

Det övergripande ansvaret för Catenas riskhantering är styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policys, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar.

Styrelsemöten och utskottsmöten under 2022

Datum	Mötets typ	Beskrivning
11 januari	Extra möte	Affärsdiskussion kring förvärv, emission m.m.
18 mars	Ordinarie möte	Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2021 och ersättningsrapport.
27 mars	Extra möte	Beslut om process i direk-temission och ledningsförändring.
28 mars	Extra möte	Beslut om direktemission.
6 juli	Ordinarie möte	Q2. Finans. Organisation.
13 september	Strategimöte	Affärsplan m.m. Riskgenomgång. Hållbarhet. Budgetförutsättningar.
18 oktober	Ordinarie möte	Q3.
24 november	Ordinarie möte	Budget 2023.
27 november	Extra möte	Process emission.
28 november	Extra möte	Beslut emission.
29 november	Extra möte	Beslut tilldelning.

Kontakt

Lennart Mauritzson, styrelsens ordförande. mauritzson@backahill.se
Helsingborg, mars 2023

---

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 171

---

Verksamhetsstyrning

	JANUARI	FEBRUARI	MARS	APRIL	MAJ	JUNI	JULI	AUGUSTI	SEPTEMBER	OKTOBER	NOVEMBER	DECEMBER
ERSÄTTNINGS- UTSKOTT
REVISIONS- UTSKOTT
STYRELSEMÖTEN	12	11	15	16	14		4		5	6	7

---

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022172# BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Vinstdisposition

Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § Aktiebolagslagen.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande belopp:

	kr
Balanserat resultat	7 171 534 633
Årets resultat	661 907 661
Summa	7 833 442 294

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:

	kr
Till aktieägarna utdelas 8,26 kr per aktie	412 045 012
I ny räkning balanseras	7 421 397 282
Summa	7 833 442 294

Styrelsens förslag

I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför årsstämman 2023, att Catena ska lämna en utdelning om 8,26 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2022, vilket innebär en total utdelning på 412 045 012 kronor (329 814 112). Av årsredovisningen framgår att Catenas soliditet uppgår till 53,5 procent i koncernen. Efter avdrag för den föreslagna utdelningen uppgår soliditeten i koncernen till cirka 52,9 procent. Catena har som ett av sina finansiella mål att soliditeten i koncernen ska uppgå till lägst 40 procent.

Styrelsens motivering

Med hänvisning till vad som angetts ovan, anser styrelsen att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen finner att det finns full täckning för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Efter den föreslagna vinstutdelningen bedömer styrelsen att bolagets och koncernens egna kapital samt likviditet kommer att vara tillräckligt med hänsyn till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen bedömer att den föreslagna aktieutdelningen inte kommer att påverka Catenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Styrelsen bedömer också att de för verksamheten nödvändiga investeringarna inte påverkas negativt. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer, se sidorna 126–165. Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens finansiella status är tillräckligt solid för att såväl utveckla verksamheten som att föreslå en kontant utdelning i linje med bolagets utdelningspolicy.

---

Styrelse

VESNA JOVIC

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1961
• Invald år: 2020
• Utbildning: Socionomutbildning
• Huvudsysselsättning: Kommundirektör, Järfälla kommun
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot i chefsföreningen inom Akademikerförbundet och SIQ-Institutet för kvalitetsutveckling
• Aktieinnehav: Inga aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 17/17
• Närvaro revisionsutskott: 5/5

MAGNUS SWÄRDH

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1968
• Invald år: 2019
• Utbildning: Civilekonom
• Huvudsysselsättning: CFO Backahill AB
• Övriga uppdrag: Styrelseordförande Lima Timmerhus AB. Styrelseledamot Rögle BK, Gram Group AB och Foodhills Fastigheter AB
• Aktieinnehav: 800 aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 17/17
• Närvaro revisionsutskott: 2*/5
• Närvaro ersättningsutskott: 1/1
  • * Valdes in i revisionsutskottet 28 april 2022.

JOOST UWENTS

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Belgien
• Födelseår: 1969
• Invald år: 2022
• Utbildning: Ingenjör från KU Leuven samt MBA, Vlerik Business School
• Huvudsysselsättning: VD, WDP
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Unifiedpost Group, Xior Student Housing
• Aktieinnehav: Inga aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 9*/17
  • * Valdes in i styrelsen 28 april 2022.

HÉLÈNE BRIGGERT

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1985
• Invald år: 2017
• Utbildning: Civilekonom från Lunds Universitet
• Huvudsysselsättning: Delägare i The Active Brands Group Scandinavia AB och HEG Invest AB
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot i bolag inom HEG-koncernen
• Aktieinnehav: 800 aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 17/17
• Närvaro revisionsutskott: 3*/5
  • * Valdes in i ersättningsutskottet 28 april 2022.

LENNART MAURITZSON

• Styrelseordförande
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1967
• Invald år: 2021
• Utbildning: Civilekonom från Halmstad Högskola/Lunds Universitet. Juristutbildning, Lunds Universitet
• Huvudsysselsättning: VD och koncernchef, Backahill AB
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot Brinova Fastigheter AB, Wihlborgs Fastigheter AB, Fabege AB och Rögle Marknads AB
• Aktieinnehav: Inga aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 17/17
• Närvaro ersättningsutskott: 1/1

KATARINA WALLIN

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1970
• Invald år: 2013
• Utbildning: Civilingenjör från Kungl. tekniska högskolan. Beteendevetenskap och företagsekonomi vid Stockholms universitet
• Huvudsysselsättning: Strategikonsult och delägare i Evidensgruppen
• Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Belatchew Arkitekter AB, Evimetrix AB, Bernow Lindqvist Wallin AB och Au Point AB. Styrelseledamot i Evidens blw AB, AB Borudan Ett, Kavaljer AB och Nordisk Byggdag
• Aktieinnehav: 245 aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 17/17
• Närvaro ersättningsutskott: 1/1

GUSTAF HERMELIN

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1956
• Invald år: 2013
• Utbildning: Ekonomistudier, Handelshögskolan i Stockholm
• Huvudsysselsättning: Egen verksamhet inom jord- och skogsbruk samt fastighetsutveckling
• Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Vectura Fastigheter AB
• Aktieinnehav: 1 064 000 aktier (genom bolag)
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Beroende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 14/17

CAESAR ÅFORS

• Styrelseledamot
• Nationalitet: Sverige
• Födelseår: 1959
• Invald år: 2020
• Utbildning: Jägmästarexamen
• Huvudsysselsättning: Egen verksamhet på Virå Bruk
• Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Intea Fastigheter AB samt styrelseledamot i CRK Forest Management AB
• Aktieinnehav: Inga aktier
• Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Oberoende i förhållande till större aktieägare.
• Närvaro styrelsemöten: 16/17
• Närvaro revisionsutskott: 5/5

---

Företagsledning

→ Ytterligare och aktuell information om uppdrag och innehav finns på www.catena.se

SOFIE BENNSTEN

• Befattning: Vice VD och CFO
• Födelseår: 1969
• Anställd sedan: 2013
• Utbildning: Ekonom
• Tidigare befattningar: Koncerncontroller och HR på Catena. Administrativ chef och Redovisningschef på Brinova Fastigheter AB
• Aktieinnehav: 300 aktier

AMANDA THYNELL

• Befattning: Hållbarhetschef
• Födelseår: 1990
• Anställd sedan: 2021
• Utbildning: Ekonomie masterexamen, Management
• Tidigare befattningar: Tidigare Hållbarhetscontroller på Catena. Har innan dess arbetat i olika befattningar inom detaljhandeln
• Aktieinnehav: Inga aktier

JOHAN FRANZÉN

• Befattning: Affärs- och fastighetschef
• Födelseår: 1978
• Anställd sedan: 2022
• Utbildning: Ekonomstudier
• Tidigare befattningar: Affärsområdeschef Industri/Logistik på Platzer. Innan dess bakgrund inom logistik och fastigheter, bland annat som regionchef på Catena
• Aktieinnehav: 30 aktier

MALIN NISSEN

• Befattning: HR-chef
• Födelseår: 1967
• Anställd sedan: 2020
• Utbildning: Ekonom
• Tidigare befattningar: Chef Affärsstöd på Catena. Rekryteringskonsult på Dreamwork och olika chefsbefattningar inom offentlig verksamhet
• Aktieinnehav: 200 aktier

DAVID SILVESJÖ

• Befattning: Finanschef
• Födelseår: 1979
• Anställd sedan: 2018
• Utbildning: Civilekonom
• Tidigare befattningar: Finanscontroller/IR på Catena. Finance/Funding manager och koncerncontrolling på Heimstaden samt olika roller inom Swedbank-koncernen
• Aktieinnehav: 200 aktier

JÖRGEN ERIKSSON

• Befattning: VD
• Födelseår: 1972
• Anställd sedan: 2016
• Utbildning: Civilekonom
• Tidigare befattningar: Affärs- och fastighetschef samt Regionchef på Catena. Ekonomiansvarig på Helsingborgs Storbildsbolag AB
• Aktieinnehav: 5 000 aktier

ANNIE NYBLOM

• Befattning: Marknads- och kommunikationschef
• Födelseår: 1978
• Anställd sedan: 2018
• Utbildning: Informations- och kommunikationsstudier
• Tidigare befattningar: Bakgrund inom kommunikation och marknadsföring på bland annat Helsingborgshem och Studentlitteratur
• Aktieinnehav: Inga aktier

---

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och Rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.# Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Catena AB (publ), org. nr 556294-1715

REVISIONSBERÄTTELSE

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Catena AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 166–172 och hållbarhetsrapporten på sidorna 62–118. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 18–59, 120–124 samt 126–176 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 166–172 och hållbarhetsrapporten på sidorna 62–118.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Övriga upplysningar

Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2021 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 18 mars 2022 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 27 219 Mkr per den 31 december 2022, vilket utgör ca 87% av koncernens totala tillgångar. Koncernen gör kvartalsvisa värderingar av samtliga fastigheter med hjälp av en intern värderingsmodell. Koncernen gör dessutom externa värderingar enligt ett rullande schema. Under 2022 har 89% av fastigheterna vid något tillfälle värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna värderingen med de externa värderingarna. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har utvärderat de kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.

Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 130–135 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidorna 141–142 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–17, 62–118 samt 181–186. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för att bedöma koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet och upplysa om omständigheter som kan föranleda begränsningar i förmågan att fortsätta verksamheten och om användningen av fortsatt drift som redovisningsprincip.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet till följd av misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta samverkan, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktiga uppgifter eller åsidosättande av intern kontroll.
• inhämtar vi en förståelse av den interna kontroll som är relevant för vår revision för att kunna utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som har använts, rimligheten i de uppskattningar som har gjorts och den presenterade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive upplysningar om väsentliga förhållanden.
• avslutar vi revisionen och inhämtar tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis för att som grund för vårt uttalande om årsredovisningen och koncernredovisningen kunna dra slutsatser. Vi drar våra slutsatser baserat på de revisionsbevis som har inhämtats fram till datumet för vår revisionsberättelse. Det är dock möjligt att framtida händelser eller förhållanden kan föranleda att koncernen inte längre kan fortsätta sin verksamhet.
• avgör vi, baserat på de revisionsbevis som har inhämtats, huruvida det finns några väsentliga osäkerhetsfaktorer som rör händelser eller förhållanden som kan föranleda betydande tvivel om koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet och vi uttalar oss om de presenterade upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om dessa osäkerhetsfaktorer eller om den presentation som inte är förenlig med ISA. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som har inhämtats fram till datumet för vår revisionsberättelse. Framtida händelser eller förhållanden kan dock föranleda att koncernen inte längre kan fortsätta sin verksamhet.
• drar vi en slutsats om huruvida styrelsen och verkställande direktören har uppfyllt sitt ansvar enligt årsredovisningslagen. Vårt uttalande om årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte uttalanden om huruvida styrelsen och verkställande direktören har uppfyllt sitt ansvar för att utforma och presentera den information som identifieras ovan.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.# REVISIONSBERÄTTELSE

Beskrivning av området

Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för totalt 3 816 Mkr, varav 2 398 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts av fastigheter med ett bokfört värde om 1 025 Mkr. Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisningen.

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER

Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 130–135 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidorna 141–142 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 179

REVISIONSBERÄTTELSE

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Catena AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.# BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

180 REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Catena AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk- ställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj- liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 166–172 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsre- dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 227, 201 22, Malmö, utsågs till Catena AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 28 april 2022. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2022.

Malmö den 17 mars 2023

KPMG AB

Camilla Alm-Andersson Therese Johansson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor

ÖVERSIKT OCH INFORMATION

Nyckeltal, koncernen

NYCKELTAL	2022	2021	2020	2019	2018
Hyresintäkter, Mkr	1 544	1 387	1 264	1 183	1 091
Driftsöverskott, Mkr	1 220	1 095	1 004	903	828
Förvaltningsresultat, Mkr	954	824	719	627	571
Resultat före skatt, Mkr	2 445	3 367	1 924	1 523	940
Årets resultat, Mkr	1 996	2 692	1 527	1 224	823
Resultat per aktie, kr 1)	44,68	66,63	40,51	32,46	21,93
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, Mkr	888	805	713	613	551
Fastigheternas verkliga värde, Mkr	27 219	23 400	18 612	16 271	14 721
Balansomslutning, Mkr	31 206	25 821	20 324	17 685	15 809
Antal utestående aktier, miljoner	49,9	41,2	37,7	37,7	37,7
Antal utestående aktier, genomsnittligt, miljoner 1)	44,7	40,4	37,7	37,7	37,5

ALTERNATIVA NYCKELTAL

Fastighetsrelaterade

	2022	2021	2020	2019	2018
Överskottsgrad, %	79,0	79,0	79,4	76,3	75,9
Belåningsgrad, %	31,7	43,1	50,1	53,2	55,9

Finansiella

	2022	2021	2020	2019	2018
Avkastning på eget kapital, %	14,3	28,6	22,0	21,1	16,6
Avkastning på totalt kapital, %	7,2	14,7	11,1	10,2	7,6
Genomsnittlig ränta, %	3,0	1,9	2,3	2,6	2,7
Genomsnittlig räntebindning, år	3,2	3,0	3,1	2,3	3,0
Genomsnittlig kapitalbindning, år	3,6	3,3	2,2	1,3	1,4
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr	7,9	9,2	9,3	9,7	9,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr	6,4	9,1	9,5	9,7	9,7
Räntebärande skulder, Mkr	10 782	11 068	9 735	8 785	8 517
Räntetäckningsgrad, ggr	4,9	4,5	4,0	4,1	3,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,6	1,0	1,3	1,4	1,6
Soliditet, % 2)	53,5	43,6	37,4	35,7	33,6
Soliditet exklusive goodwill, % 2)	54,8	45,0	39,0	37,5	34,7

Aktierelaterade

	2022	2021	2020	2019	2018
Aktiens direktavkastning, %	2,1	1,4	1,9	1,6	2,6
Aktiens totalavkastning, %	-29,7	48,4	-5,3	90,1	44,7
Eget kapital per aktie, kr	334,7	273,0	201,34	167,59	140,82
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1)	21,35	20,40	19,06	16,63	15,21
p/e-tal	9	8	10	13	10
Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital per aktie, kr 1)	19,88	19,93	18,91	16,25	14,67

Långsiktigt substansvärde

	2022	2021	2020	2019	2018
EPRA NRV per aktie, kr	371,39	323,74	245,08	202,87	169,53
EPRA NTA per aktie, kr	358,54	310,78	234,49	193,99	161,86
EPRA NDV per aktie, kr	327,36	261,07	188,00	154,25	127,48
EPRA Earnings per aktie, kr	20,94	19,75	18,47	16,12 4)	14,75 4)
EPRA NIY Direktavkastning, %	4,8	4,9	5,5	5,8	6,2
EPRA "topped up" NIY Direktavkastning, %	5,0	5,1	5,7	6,1	6,4
EPRA vakansgrad, %	2,8	5,3	3,8	5,0	4,1

ÖVRIGA NYCKELTAL

Fastighetsrelaterade

	2022	2021	2020	2019	2018
Antal fastigheter	125	126	113	109	107
Uthyrbar yta, tkvm	2 185	2 126	1 948	1 843	1 792
Hyresvärde, Mkr	1 645	1 521	1 389	1 265	1 216
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	97,2	94,7	96,2	95,0	95,9

Aktierelaterade

	2022	2021	2020	2019	2018
Börskurs, kr	388,60	564,00	385,00	413,50	220,50
Börsvärde, Mkr	19 385	23 252	14 514	15 588	8 313
Högst betalt under året, kr	594,00	593,00	446,00	421,50	224,50
Lägst betalt under året, kr	288,60	363,00	213,50	213,00	148,00
Utdelning per aktie, kr	8,26 3)	8,00	7,50	6,50	5,75
Antal anställda	55	47	46	42	38

Alternativa nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i rapporten utöver vad som definieras enligt IFRS. Bolaget menar att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.

Flerårsöversikt

Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns i not 27, Alternativa nyckeltal.
1) Före och efter utspädning.
2) Historiska siffror är justerade utifrån nuvarande presentation av balansräkning.
3) Styrelsens förslag.
4) Pro forma.

FLERÅRSÖVERSIKT

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022

182 EPRA nyckeltal

EPRA NYCKELTAL

EPRA nyckeltal

EPRA European Public Real Estate Association är en intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS komplet- terande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommenda- tionen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation.

	2022, jan–dec	2021, jan–dec
	Mkr	Kr/aktie
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt)	936	20,94

Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt hänförlig till förvaltningsresultat som Catena skulle betala utan hänsyn till underskottsavdrag.EPRA Earnings per aktie (EPS) beräknas utifrån vägt genomsnittligt antal utestående aktier.

EPRA NRV Långsiktigt substansvärde
| | 2022, jan–dec | 2021, jan–dec |
|---|---|---|
| Långsiktigt substansvärde | 18 527 371,39 | 13 347 323,74 |

Långsiktigt substansvärde är tänkt att visa nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj. Detta innebär att tillgångar och skulder, som inte innebär någon utbetalning i närtid, exkluderas. För Catenas del innebär det att EPRA NRV beräknas utifrån eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt.

EPRA NTA Aktuellt substansvärde
| | 2022, jan–dec | 2021, jan–dec |
|---|---|---|
| Aktuellt substansvärde | 17 886 358,54 | 12 813 310,78 |

Antagandet bakom aktuellt substansvärde EPRA NTA är att det sker omsättning i fastighetsportföljen som innebär realisering av viss andel av de uppskjutna skatteskulderna. Catena har, baserat på transaktionshistorik, gjort antagande att fastigheterna realiseras under 50 år där 10 procent görs som fastighetstransaktioner och 90 procent säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. EPRA NTA beräknas som EPRA NRV med den skillnad att justering görs för beräknad verklig uppskjuten skatt.

EPRA NDV Avyttringsvärde
| | 2022, jan–dec | 2021, jan–dec |
|---|---|---|
| Avyttringsvärde | 16 330 327,36 | 10 763 261,07 |

EPRA NDV är tänkt att representera ett avyttringsvärde där samtliga tillgångar avyttras (som fastighetstransaktioner) och inga skulder hålls till förfall. Avyttringsvärdet beräknas som eget kapital med återläggning av goodwill samt justerad med verkligt värde på räntebärande skulder.

	2022, jan–dec	2021, jan–dec	%
EPRA NIY Direktavkastning	4,8	4,9
EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning	5,0	5,1
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad)	2,8	5,3

NIY baseras på kontrakterad årshyra för fastigheter i egen portfölj samt vår andel av årshyra i fastigheter ägda i joint ventures, efter avdrag för instegsrabatter. Från dessa årshyror görs avdrag för förväntade drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Detta överskott ställs i relation till förvaltningsfastigheter enligt koncernens balansräkning med tillägg för andel av förvaltningsfastigheter ägda i joint ventures och efter avdrag för utvecklingsmark och ännu ej färdigställda projekt.

I beräkning av EPRA ”topped-up” NIY används kontrakterad årshyra utan avdrag för initiala rabatter.

EPRA Vacancy rate visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakansgrad beräknas som hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut i procent av hyresvärde för hela fastighetsportföljen.

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 183

FLERÅRSÖVERSIKT, DEFINITIONER

Nyckeltal	Definition	Syfte
Aktiens direktavkastning	Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets slut	Belyser den kassaflödesgenererande avkastningen för aktieinnehavet.
Aktiens totalavkastning	Aktiekursens utveckling under året med tillägg för utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början.	Belyser den totala värdetillväxten för aktieinnehavet.
Antal utestående aktier	Registrerat antal aktier per balansdagen.	Används för beräkning av balansnyckeltal.
Antal utestående aktier, genomsnittligt	Vägt genomsnittligt antal aktier.	Används för beräkning av resultat- och avkastningsnyckeltal.
Avkastning på eget kapital	Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.	Visar hur ägarnas kapital har förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital	Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.	Visar hur det totala kapitalet har förräntats under perioden.
Belåningsgrad	Räntebärande skulder avseende fastigheter efter avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde på fastigheter vid årets slut.	Belyser koncernens finansiella risk.
Börsvärde	Antalet utestående aktier multiplicerat med senast betalt på angiven dag.	Börsvärdet anger det samlade värdet för alla aktier i Catena.
Driftsöverskott	Hyresintäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration.	Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar.
Eget kapital per aktie	Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.	Beskriver respektive akties andel av det egna kapitalet.
Ekonomisk uthyrningsgrad	Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid årets slut i procent av hyresvärde.	Åskådliggör den ekonomiska nyttjandegraden av Catenas fastigheter.
EPRA Earnings	Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt hänförlig till detta resultat som skulle betalas utan hänsyn till underskottsavdrag.	Ett internationellt erkänt mått på verksamhetens operativa resultat.
EPRA NDV	Eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder.	Representerar ett avyttringsvärde där samtliga tillgångar avyttras (som fastighetstransaktioner) och inga skulder hålls till förfall.
EPRA NIY	Driftsöverskott i relation till förvaltningsfastigheter enligt koncernens balansräkning justerat för andel via joint ventures och avdrag för utvecklingsmark och ej färdigställda projekt.	Ger uttryck för den förväntade avkastningen år 1 på balansdagens hyresgenererande fastighetsportfölj.
EPRA ”Topped-up” NIY	Som EPRA NYI med återläggning av värdet av initiala rabatter.	Ger uttryck för en normaliserad avkastning på balansdagens hyresgenererande fastighetsportfölj.
EPRA NRV	Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt.	Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj.
EPRA NTA	Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat och goodwill samt justerad med bedömd verklig uppskjuten skatt.	Visar substansvärdet med antagande om att det sker omsättning i fastighetsportföljen som innebär realisering av viss andel av de uppskjutna skatteskulderna.
EPRA Vacancy rate	Hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut i procent av hyresvärdet för hela fastighetsportföljen.	Visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanta ytor.
Förvaltningsresultat	Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar.	Visar verksamhetens operativa resultat samt något förenklat kassaflöde från den löpande verksamheten exklusive betald skatt.
Förvaltningsresultat per aktie	Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.	Visar verksamhetens operativa resultat i relation till insatt kapital.
Genomsnittlig ränta	Genomsnittlig ränta för låneportföljen med hänsyn tagen till derivat.	Belyser koncernens ränterisk avseende räntebärande skulder.
Hyresintäkter	Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.	Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyrning.

DEFINITIONER

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022184

DEFINITIONER

Hyresvärde	Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.	Belyser koncernens intäktspotential.
Kapitalbindning	Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen.	Belyser (re-)finansieringsrisken för koncernens räntebärande skulder.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital	Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalys.	Belyser Catenas förmåga att generera kassaflöde från den löpande verksamheten.
Netto-skuld/EBITDA, (R12), ggr	Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftsöverskottet minskat med kostnader för central administration. Beräknat på rullande 12 månader.	Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter nettoskuldsättning i förhållande till intjäning.
Netto-skuld/Framåtriktad EBITDA, ggr	Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar på balansdagen i förhållande till driftsöverskottet minskat med kostnader för central administration enligt aktuell intjäningsförmåga.	Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter nettoskuldsättning i förhållande till framtida intjäning enligt intjäningsförmågan.
p/e tal	Aktiekurs vid årets slut i förhållande till årets resultat per aktie.	Används för värdering av företag och som beslutsunderlag om en aktie är köpvärd eller inte.
Resultat före skatt	Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat.	Åskådliggör resultat efter värdeförändringar.
Resultat per aktie	Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal utestående aktier.	Belyser Catenas resultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.
Räntebindning, år	Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat.	Belyser ränterisk för koncernens räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr	Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader.	Belyser koncernens finansiella risk.
Skuldsättningsgrad, ggr	Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid årets slut.	Belyser koncernens finansiella styrka och belåningens hävstångseffekt.
Soliditet	Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen.	Belyser koncernens finansiella stabilitet.
Soliditet exklusive goodwill	Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen med avdrag för goodwill.	Belyser koncernens finansiella stabilitet, som om förvärvet av Tribona 2016 hade varit tillgångsförvärv.
Uthyrbar yta	Total yta som är tillgänglig för uthyrning.	Belyser verksamhetens omfattning och intäktspotential.
Årets resultat	Årets resultat enligt Rapport över totalresultat.	Åskådliggör koncernens resultat för perioden.
Överskottsgrad	Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.	Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar.

Nyckeltal	Definition	Syfte
Biodiversitet	Ett samlat begrepp för att beskriva variation mellan arter och av ekosystem, används synonymt med biologisk mångfald.	Ett grundläggande begrepp för att åskådliggöra koncernens arbete.
Energiintensitet, kWh per kvm	Total energianvändning från fastighetsel, verk- samhetsel och värme dividerad med genomsnitt- lig beräknad uthyrningsbar yta (LOA).	Belyser koncernens energieffektiviseringsarbete, relevant mått att följa över tid för att visa på minskad energiförbrukning/kvm.
Normalårskorrigerad värme	Faktisk värmeanvändning räknas om för att ta hänsyn till temperatur och utomhusklimat.	Möjliggöra en mer rättvis jämförelse av värden mellan år, utan att avvikande väderförhållanden påverkar beräkningarna.
Nettonoll växthusgas- utsläpp	Så låga växthusgasutsläpp som möjligt, där de faktiska utsläppen kompenseras med ”negativa” utsläpp på annat vis, så att de utsläppen blir netto noll.	Koncernens hållbarhetsmål är nettonoll till 2030 i Scope 1–3, därav viktigt att synliggöra vad Catena definierar som nettonoll.
Nettoutsläpp	Skillnaden mellan de växthusgasutsläpp som faktiskt orsakas och det som görs för att minska ut-släppen, dvs. antingen genom att faktiskt mins- ka utsläpp eller genom att ”fånga upp” utsläpp genom andra åtgärder (klimatkompensera).	Belyser skillnaden mellan negativa och positiva växthusgasutsläpp, synliggör därför de faktiska utsläppen.
Skadelindringshierarkin	Skadelindringshierarkin består av fyra på varandra följande steg, där man ska ha uttömt möjlighe- terna att lindra skada med hjälp av den tidigare kategorin åtgärder innan man tillämpar den senare. De tre första stegen är, i tur och ordning; undvika, minimera och restaurera, sista steget är att kompensera. Skadelindringshierarkin används synonymt med kompensationstrappan.	Skadelindringshierarkin är ett konkret verktyg för koncernen för att efterleva och följa försiktighets- principen. I miljöbalken, i hänsynsreglerna, beskrivs försiktighetsprincipen, där det tydligt står att verk- samhetsutövaren ska vidta åtgärder i sin verksam- het eller vidta försiktighetsmått för att förebygga, hindra eller motverka att skada eller andra olägen- heter för miljö och hälsa uppstår.

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 185

Viktiga datum

• 2023-04-27 Delårsrapport januari–mars 2023
• 2023-04-27 Årsstämma 2023
• 2023-05-04 Logistiktrender
• 2023-07-07 Delårsrapport januari–juni 2023
• 2023-10-27 Delårsrapport januari–september 2023
• 2024-02-22 Bokslutskommuniké 2023
• 2024-04-25 Årsstämma 2024

Kapitalmarknadsinformation

Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella händelser och förändringar som sker genom att regelbun- det träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiä- rer. Catena planerar in egna, enskilda möten med exempel- vis investerare och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. I samband med publicering av delårsrapporterna webb- sänds presentation av delårsbokslutet.

Årsstämma 2023

Catenas årsstämma hålls den 27 april 2023 klockan 16.00 på Hotel Clarion Sea U, Helsingborg. Aktieägare som vill delta i stämman ska vara upptagen i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och eventuellt biträde till stämman senast den 21 april. Aktie- ägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via ombud, poströstning, per brev eller digtalt via BankID. Utförlig information om årsstämman finns på Catenas webbplats www.catena.se.

Catena året om

Catena har som mål att underlätta marknadens värdering av företaget genom tydlig information. Catena arbetar för en snabb och öppen redovisning till aktieägare, finans- marknad och andra intressenter. Informationsgivning sker i enlighet med gällande lag- stiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets insiderpolicy.

I framkant

Catena är drivande inom både logistikområdet och i fastig- hetsbranschen genom att samverka för innovation och utveckling på olika sätt och i olika forum. Bolaget arrang- erar seminariet Logistiktrender årligen – en uppskattad mötesarena för ny kunskap och inspiration. 2023 sker Logistiktrender den 4 maj.

Följ Catena

På bolagets webbplats www.catena.se finns aktuell infor- mation om verksamheten, fastighetsbeståndet, projekt- utveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktieinforma- tion och mycket mer. Informationen på webb-platsen finns även på engelska. För att få information löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats användas. Den finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Genom att följa Catena på LinkedIn, Facebook, Twitter eller Instagram finns möjlighet att få ytterligare information om vad som händer i bolaget.

CATENA ÅRET OM

ÖVERSIKTER OCH INFORMATION

CATENA AB – ÅRSREDOVISNING 2022 186