AI assistant
Catella Audit Report / Information 2025
3024_10-k_2026-02-17_b0766efd-7b7d-4125-8a16-9a3b01e78a61.pdf
Audit Report / Information
Open in viewerOpens in your device viewer
{0}------------------------------------------------
Bokslutskommuniké januari – december 2025
En stark avslutning på året som summerar en framgångsrik omställning
Under 2025 uppvisade Catella ett positivt momentumoch avslutade ett år av omställning med ett robust fjärde kvartal justerat för jämförelsestörande poster . Det fjärde kvartalet summerarett starkt helårochbekräftar framsteg i arbetet att bygga en mer fokuserad och effektiv koncern. Den tydliga inriktningen mot lönsam tillväxt görCatella väl positionerat för att tillvarata de möjligheter som uppstår i takt med att marknadsförutsättningarna förbättras. Avyttringen av Kaktus Towers var en betydande händelse under året och tydliggjorde bolagets starka genomförandeförmåga.
Rikke Lykke, VD och koncernchef
Utveckling under kvartalet Utveckling under året
Finansiellt resultat
- Nettoomsättningeni kvartalet uppgick till 465 mkr (979 mkr)
- Rörelseresultatet uppgick till 11 mkr (63 mkr)
- Rörelseresultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 11 mkr (69 mkr)
- Jämförelsestörande poster relaterade till nedskrivning av projektutveckling, försäljning av Valuation i Frankrikesamt omstruktureringuppgick till 107 mkr (13)
- Resultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till -61 mkr (59 mkr)
- Resultat per aktie före och efter utspädning -0,69 kr (0,67 kr)
Förvaltat kapital
• Förvaltat kapital (AUM) vid periodens slut uppgicktill155 mdkr vilket är en minskning med 5 mdkr jämfört med tredje kvartalet 2025. I Euro uppgick förvaltat kapital till 14.4 mdeur vilket är en minskningmed 0.1 mdeur jämfört med tredje kvartalet 2025
Egna investeringar
• Catellas totala investeringsvolym ökademed 21 mkr till 835 mkr jämfört med föregåendekvartal
Finansiellt resultat
- Nettoomsättningenuppgick till 1 890 mkr (2 206 mkr)
- Rörelseresultatet uppgick till 291 mkr (122 mkr)
- Rörelseresultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 277 mkr (128 mkr)
- Jämförelsestörande posterrelaterade till nedskrivning av projektutveckling, försäljning av Valuation i Frankrike samt omstruktureringuppgick till 117 mkr (28 mkr)
- Resultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 48 mkr (30 mkr)
- Resultat per aktie före och efter utspädning 0,54 kr (0,34 kr)
- Föreslagen utdelning per aktie för räkenskapsåret0.90 kr (0,90 kr)
Förvaltat kapital
• Förvaltat kapital (AUM) vid periodens slut uppgick till155 mdkr vilket är oförändrat sedan föregående år. I Euro uppgick förvaltat kapital till 14.4 mdeur vilket är en ökning med 0.8 mdeur sedan föregående år
Egna investeringar
• Catellas totala investeringsvolym minskade med 730 mkr till 835 mkr från slutet av föregående år
2 071mkr 291mkr 155mdkr 835mkr
Senaste 12 månaderna Senaste 12 månaderna Slutet av perioden Slutet av perioden
Totala intäkter Rörelseresultat Förvaltat kapital Investerat kapital
{1}------------------------------------------------
VD-KOMMENTAR
Efter en tillfällig avmattning av fastighetstransaktioner under det tredje kvartalet ökade aktiviteten åter under det fjärde kvartalet. Sammantaget präglades helåret 2025 av en stabil men långsam återhämtning på den europeiska fastighetsmarknaden. Denna positiva utveckling har möjliggjorts av fortsatt gynnsamma tillväxtförutsättningar, givet en stabilisering av långfristiga räntor på lägre nivåer. Därtill fortsätter inflationen att hållas under kontroll, såväl i euroområdet som på den bredare europeiska marknaden, vilket ger ytterligare stöd i ett läge präglat av fortsatt global osäkerhet. Mot denna bakgrund har vi fokuserat på att framtidssäkra Catella inför en marknad som bedöms erbjuda flera attraktiva investeringsmöjligheter. Vår finansiella styrka ger oss goda förutsättningar att både minska våra skulder och samtidigt bibehålla flexibiliteten att agera när möjligheter uppstår.
En viktig milstolpe i detta arbete var den framgångsrika avyttringen av projektet Kaktus Towers i Köpenhamn under det andra kvartalet, som bidrog positivt till resultatet och markerade ett strategiskt skifte för koncernen. Som framgick av rapporten för det tredje kvartalet kommer Catella-koncernen inte längre att i egen regi äga eller utveckla fastighetstillgångar. I linje med detta kommer affärsområdet Principal Investments successivt att vara integrerat i kärnverksamheten efter årsskiftet 2025. Framöver är strategin att fokusera på lönsamma fastighetsinvesteringar i samarbete med externa parter, främst genom fonder eller saminvesteringar där Catella-koncernen innehar en minoritetsandel, i syfte att öka återkommande förvaltningsavgifter.
Som ett ytterligare led i arbetet med att förtydliga vårt strategiska fokus genomförde vi under det fjärde kvartalet avyttringen av Catella Valuation Advisory Frankrike till Newmark Group Inc. Transaktionen innebär att tjänsteutbudet inom rådgivningsverksamheten tydligare renodlas, samtidigt som den starka lokala kompetensen inom affärsområdet Corporate Finance bevaras. Därutöver är sammanslagningen av front office-funktionerna i våra två tyska fondförvaltningsbolag till Catella Investment Management GmbH (CIM), med verkan från början av 2025, ett tydligt exempel på strategin att realisera synergier inom såväl kostnadseffektivitet som kapitalanskaffning.
Under hösten har vi intensifierat arbetet med att anpassa centrala funktioner till koncernens organisationsstruktur, särskilt mot bakgrund av att huvuddelen av verksamheten bedrivs utanför Sverige. Som en del av detta arbete har vi utsett två koncernövergripande ledande befattningar. . Rekryteringen av Dominik Röhrich som Head of Investment Management, med
tillträde den 1 mars 2026, markerar ett viktigt steg i vårt fortsatta arbete med att utveckla Catella till en ledande investeringsplattform med fokus på värdeskapande för investerare i hela Europa. Samt Daniel Gorosch till Head of Corporate Finance Europe, som ska stödja våra ambitioner om paneuropeisk expansion och återspeglar vår tilltro till de betydande möjligheter som finns inom detta affärsområde
Med genomförandet av dessa strategiska förändringar, vars fulla effekter väntas realiseras under 2026, kan vi se tillbaka på ett framgångsrikt år för Catella. Samtidigt befinner sig den europeiska fastighetsmarknaden på väg mot återhämtning, med flera attraktiva investeringsmöjligheter. Vi ser en ökad marknadsaktivitet driven av de stabiliserande faktorer som tidigare beskrivits, samt en fortsatt trend där investerare minskar sin exponering i andra regioner och allokerar om kapital till Europa.
Under det fjärde kvartalet redovisade vi ett rörelseresultat om 11 miljoner kronor (69). Den främsta anledningen till det lägre resultatet var en nedskrivning av utvecklingsprojektet KöTower uppgående till 151 miljoner kronor. Nedskrivningen gjordes som följd av en uppdaterad värdering av projektets försäljningsvärde. Samtidigt påverkade försäljningen av värderingsverksamheten i Frankrike positivt med 51 miljoner kronor. Exkluderat jämförelsestörande poster, uppgick kvartalets resultat till 118 miljoner kronor (82), drivet av stabila eller ökade intäkter inom samtliga affärsområden. Utvecklingen under året visar att vårt pågående arbete med att stärka effektiviteten och minska kostnaderna ger resultat, samtidigt som fokus ligger på värdeskapande för samtliga intressenter. För helåret uppgick rörelseresultatet till 277 miljoner kronor (128) eller 394 miljoner kronor exklusive jämförelsestörande poster (156).
Under det fjärde kvartalet var förvaltat kapital (AUM) fortsatt stabilt, exklusive valutaeffekter. För helåret ökade AUM från 155,1 miljarder kronor till 155,3 miljarder kronor, trots motvind från valutaeffekter till följd av en stärkt svensk krona under perioden. Exklusive valutaeffekter ökade AUM (AUM) med 6% till 165 miljarder kronor.
Rörelseresultatet för affärsområdet uppgick till 46 miljoner kronor, jämfört med 34 miljoner kronor under motsvarande kvartal föregående år. För helåret uppgick rörelseresultatet för affärsområdet till 138 miljoner kronor (135).
{2}------------------------------------------------
Stark utveckling på transaktionsmarknaden
Transaktionsmarknaden uppvisade en tydlig styrka under det fjärde kvartalet, vilket talar för att den måttliga nedgång som noterades under det tredje kvartalet var en tillfällig avvikelse i en i övrigt stabil långsiktig återhämtning.
Denna positiva utveckling bidrog till ett förbättrat resultat inom affärsområdet Corporate Finance, där rörelseresultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 88 miljoner kronor, jämfört med 31 miljoner kronor under motsvarande period 2024. För helåret uppgick rörelseresultatet för affärsområdet till 47 miljoner kronor (-17). Exklusive effekten om 51 miljoner kronor från försäljningen av Catella Valuation, omstruktureringskostnader samt föregående års positiva återföring av bonusreserver om 20 miljoner kronor uppgick den underliggande resultatförbättringen till 15 miljoner kronor.
Slutförande av pågående projekt
Som tidigare kommunicerats integrerades affärsområdet Principal Investments i koncernens övergripande organisationsstruktur per den 1 januari 2026, vilket innebär att detta är den sista rapporteringsperioden för affärsområdet.
Under det fjärde kvartalet fokuserade arbetet på att slutföra projekt avsedda för avyttring samt att utvärdera strategiska investeringar i linje med fastställda mål. I och med att fastighetsmarknaden nu har stabiliserats har vi skapat en tillförlitlig grund för att ta tillvara nya, attraktiva möjligheter till saminvesteringar. Strategin är helt i linje med våra övergripande mål och vilar på en stark kapitalbas. Genom att utnyttja vår starka balansräkning är vår ambition att möjliggöra affärsexpansion med bibehållet fokus på kvalitet och riskkontroll.
Framtidsutsikter och utdelning
Inför 2026 är vi fortsatt positiva till möjligheterna till tillväxt. Vi förväntar oss en fortsatt, gradvis ökning av aktiviteten på transaktionsmarknaden, vilket bedöms gynna samtliga delar av verksamheten. I kombination med vår strategiska ambition att verka som en ledande paneuropeisk aktör inom våra kärnområden stärker detta en positiv syn på framtida möjligheter. Vidare ger vår starka finansiella ställning och robusta balansräkning oss ett fördelaktigt utgångsläge att ta tillvara rätt möjligheter för Catella-koncernen.
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 0,90 kronor per aktie, som justerat för jämförelsestörande poster, är i linje med bolagets utdelningspolicy att över tid dela ut 50 procent av nettovinsten till aktieägarna. Vår finansiella ställning är fortsatt stark efter den föreslagna utdelningen, vilket ger goda förutsättningar för nya värdeskapande investeringar allteftersom de uppstår.
Hela Catella-koncernen vill rikta ett varmt tack till alla medarbetare, aktieägare, samarbetspartners och kunder för deras insatser och engagemang under året.
Catella presenterar delårsrapporten samt svarar på frågor, idag klockan 10.00.
För att delta i konferensen, vänligen se: https://financialhearings.com/event/51910
Rikke Lykke, VD och koncernchef Stockholm, 2026-02-17
{3}------------------------------------------------
Våra affärsområden
Catella består av affärsområdenaInvestment Management, Principal Investments samt Corporate Finance, vilka beskrivs mer i detalj nedan. I kategorin Övrigt ingår moderbolaget och andra holdingbolag.
Läs mer om affärsområdets utvecklingpå sida 8-9.
Investment Management
Catella är en ledande specialist inom fastighetsinvesteringar och finns på 10 geografiska marknader i Europa. Catella erbjuder institutionella och andra professionella investerare attraktiv, riskjusterad avkastning i reglerade och ofta hållbarhetsfokuserade fastighetsfonder och kapitalförvaltningstjänster via två tjänsteområden: Property Funds och Asset Management. Property Funds erbjuder fonder med olika investeringsstrategier vad det gäller risk- och avkastningsnivåer, typ av fastigheter och lägen. Investerare får genom mer än 20 specialiserade fastighetsfonder tillgång till fondförvaltning och effektiv allokering mellan olika europeiska marknader. Genom tjänsteområdet Asset Management erbjuder Catella kapitalförvaltning för fastighetsfonder, andra institutioner ochfamily offices.
Läs mer om affärsområdetsutveckling på sida 10-11.
Principal Investments
Catella gör egna hållbarhetsfokuserade fastighetsinvesteringar genom Principal Investments tillsammans med partners och externa investerare. Målsättningen med investeringarna är att växa förvaltat kapital inom Investment Management och skapa en stark bas av återkommande intäkter. Detta görs som såddinvesteringar i nya egna fonder, saminvesteringar med externa kapitalpartners som säkerställer långa förvaltningsmandat samt investeringar i utvecklingsprojekt tillsammans med majoritetsägande kapitalpartners. Utöver att växa förvaltat kapital och fasta avgifter är avkastningskraven minst 15% IRR på egna investeringar.
Läs mer om affärsområdets utveckling på sida 12.
Corporate Finance
Catella tillhandahåller kvalitativa kapitalmarknadstjänster till fastighetsägare samt rådgivningstjänster inom alla typer av fastighetsrelaterade transaktioner för olika kategorier av fastighetsägare och investerare. Verksamheten bedrivs på fem marknader och erbjuder lokal kunskap om fastighetsmarknaderna i kombination med europeisk räckvidd.
{4}------------------------------------------------
Kommentarertill koncernens utveckling
Resultat och kommentarer på sid 5-11 avser rörelseresultat hänförligt till Catella ABs aktieägare vilket överensstämmer med den interna rapporteringsom lämnas till ledning och styrelse. Skillnaden mot koncernensformella resultaträkning är att avdrag har gjorts i resultaträkningenför resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. En full ständigavstämning finns i not 1.
| Investment | Principal | Corporate | Övrigt och | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management | Investments | Finance | koncerneliminering | Koncernen | ||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | |
| Nettoomsättning | 282 | 284 | -2 | 530 | 194 | 167 | -9 | -1 | 465 | 979 |
| Övriga rörelseintäkter | 3 | 4 | 61 | 61 | 52 | 2 | 1 | -1 | 117 | 66 |
| Totala intäkter | 285 | 288 | 59 | 591 | 246 | 169 | -8 | -2 | 582 | 1 045 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
-40 | -36 | -4 | -503 | -42 | -36 | 0 | 24 | -85 | -550 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
245 | 252 | 55 | 88 | 204 | 133 | -7 | 22 | 497 | 495 |
| Övriga externa kostnader | -62 | -67 | -10 | -18 | -27 | -27 | 4 | -10 | -96 | -123 |
| Personalkostnader | -122 | -134 | -3 | -9 | -81 | -68 | -18 | -15 | -225 | -226 |
| Avskrivningar | -15 | -14 | -0 | -0 | -6 | -5 | -3 | -5 | -25 | -24 |
| Övriga rörelsekostnader | -2 | -6 | -11 | -17 | -1 | -1 | -0 | -5 | -15 | -29 |
| Resultatandel från intresseföretag | 3 | 3 | -128 | -34 | 0 | 0 | -0 | 1 | -125 | -30 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande |
-0 | -0 | -0 | 7 | 0 | 0 | -0 | 0 | -1 | 6 |
| Rörelseresultat | 46 | 34 | -98 | 17 | 88 | 31 | -25 | -12 | 11 | 69 |
| Ränteintäkter | 10 | 12 | ||||||||
| Räntekostnader | -26 | -49 | ||||||||
| Övriga finansiella poster | -28 | 31 | ||||||||
| Finansiella poster - netto | -43 | -6 | ||||||||
| Resultat före skatt | -33 | 63 | ||||||||
| Skatt | -28 | -4 | ||||||||
| Periodens resultat * | -61 | 59 |
* Periodens resultat är avstämningsbart mot Not 1. Resultaträkning per affärsområde - Resultat hänförligt till moderföretaget Catella ABs aktieägare
Koncernens o msättning och resultat
Fjärdekvartalet 2025
Koncernens nettoomsättning uppgick till 465 mkr (979) där förändringen i jämförelse med föregående år främst är hänförlig till Principal Investmentvarsförsäljning av projekt Polaxisoch succesiv vinstavräkning av projekt Metz-Eurolog genererade intäkter om 504 mkr under fjärde kvartalet 2024.Under innevarande period såldes eller vinstavräknandes inga projekt. Investment Managements nettoomsättning var i linje med föregående år. Fasta förvaltningsarvoden var något lägre drivet av valutakursförändringar vilket kompenserades av prestationsbaserade intäkterinom Catella Aquila InvestmentManagement.Corporate Finance redovisade ett starkt kvartal och nettoomsättningen ökade med 27 mkr till194 mkr (167). Flertalet enheter inom affärsområdet ökade sin omsättning.
I november såldes franska dotterbolaget Catella Valuation Advisorsvilket genererade en vinst om 51 mkr till Catellas aktieägare och vilken redovisas bland Övriga rörelseintäkter.I Övriga rörelseintäkter ingår även positiva verkligt värdejusteringar på fondinnehav och skuldinstrument om totalt 58 mkr (61).
Vidare under perioden gjordes en nedskrivning av markinvesteringen ityska fastighetsutvecklingsprojektet KöTower om totalt -151 mkr (-30) varav-125 mkr redovisas som Resultatandel från intresseföretag och -26 mkr utgör nedskrivning av lånefordringarpå KöTower och vilken redovisas bland Övriga rörelsekostnader. I Övriga rörelsekostnader ingår även en positiv resultateffekt om 22 mkr avseende återföring av tidigare gjord nedskrivning om -35 mkr avseendefastigheten The Maltings.
Provisioner, uppdrags- och produktionskostnaderminskade väsentligen i jämförelse med föregående år. Förändringen är hänförlig till produktionskostnader för de under jämförelseperioden avyttrade projekten Polaxis och Metz-Eurolog.
Kommentarer kring utvecklingen inom respektive affärsområde finns på sida 8-12.
Koncernens finansnetto uppgick till -43 mkr (-6) där försämringen i jämförelse med föregående år beror på negativa valutakursdifferenser om -26 mkr (31). Lägre räntekostnader är hänförligt till såväl Catella ABs obligationslån som upplåning från kreditinstitut. Catella ABs upplåningsvolym (1,2 mdkr) var lägre än under motsvarande period föregående år (1,5 mdkr) då obligationen refinansierades. Därutöver var den effektiva räntan lägre och uppgick till 6,4% (7,9). Lägre räntekostnaderberor även på återbetalning av lån från kreditinstitut i samband med försäljningen av projekt Kaktusi maj 2025.
Periodens resultat uppgick till -61 mkr (59) vilket motsvarar ett resultat per aktie om -0,69 kr (0,67) hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Viktiga händelser under kvartalet
Catella har utsett Dominik Röhrich till ny chef för Investment Management med tillträde den 1 mars 2026. Dominik Röhrich efterträder Timo Nurminen som gick i pension vid årsskiftet.
{5}------------------------------------------------
Catella avyttrade i november dotterbolaget Catella Valuation Advisors SAS till Newmark Group Inc. Transaktionen genererade en realisationsvinst om 51 mkr efter försäljningsomkostnader till Catellas aktieägare.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
Catella Group har utsett Gustav Jansson till ny Chief Financial Officer med tillträde den
1 april 2026. Gustaf Jansson efterträder Michel Fischier som har beslutat att lämna sin roll efter nästan fem år i bolaget.Michel Fischier kvarstår i sin roll fram till den 1 maj.
| Investment | Principal | Corporate | Övrigt och | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management | Investments | Finance | koncerneliminering | Koncernen | ||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Nettoomsättning | 981 | 1 031 | 472 | 781 | 466 | 401 | -30 | -7 | 1 890 | 2 206 |
| Övriga rörelseintäkter | 25 | 18 | 73 | 64 | 56 | 5 | 28 | 15 | 181 | 102 |
| Totala intäkter | 1 006 | 1 048 | 545 | 845 | 522 | 406 | -2 | 8 | 2 071 | 2 307 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
-138 | -158 | -170 | -648 | -92 | -69 | 22 | 32 | -378 | -844 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
869 | 890 | 375 | 197 | 429 | 337 | 20 | 40 | 1 693 | 1 464 |
| Övriga externa kostnader | -205 | -219 | -30 | -37 | -94 | -99 | 1 | -4 | -329 | -358 |
| Personalkostnader | -467 | -471 | -35 | -33 | -266 | -233 | -66 | -64 | -834 | -801 |
| Avskrivningar | -55 | -55 | -1 | -1 | -20 | -19 | -12 | -9 | -89 | -84 |
| Övriga rörelsekostnader | -6 | -13 | -24 | -55 | -2 | -3 | 8 | 11 | -23 | -61 |
| Resultatandel från intresseföretag | 6 | 5 | -134 | -44 | 0 | 0 | -0 | 2 | -128 | -37 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande |
-3 | -2 | -11 | 8 | 0 | 0 | 0 | 0 | -14 | 5 |
| Rörelseresultat | 138 | 135 | 140 | 34 | 47 | -17 | -49 | -25 | 277 | 128 |
| Ränteintäkter | 40 | 64 | ||||||||
| Räntekostnader | -120 | -210 | ||||||||
| Övriga finansiella poster | -118 | 52 | ||||||||
| Finansiella poster - netto | -198 | -94 | ||||||||
| Resultat före skatt | 78 | 33 | ||||||||
| Skatt | -30 | -3 | ||||||||
| Periodens resultat * | 48 | 30 |
Koncernens omsättning och resultat
Helår 2025
Koncernens nettoomsättninguppgick till 1 890 mkr (2 206) varav Principal Investments försäljningsintäkterfrån Kaktusoch intäkter från projekt Metz-Eurolog uppgick till 281 mkr respektive 120 mkr. Under föregående år genereradelogistikprojekten Polaxis, Barcelona och Metz-Eurolog försäljningsintäkterom totalt 635 mkr. Investment Managementsnettoomsättning 2025 minskade drivet av lägre förvaltningsavgifter inom Property Funds till följd av lägre NAV i förvaltade fonder samtlägre transaktionsbaserade intäkter. Corporate Finance utvecklades positivt under året, nettoomsättningökade med 65 mkr till 466 mkr varav 17 mkr avsåg Catella Property Danmarks koncerninterna transaktionsarvode från försäljningen av Kaktus.
Övriga rörelseintäkter inkluderar resultat frånförsäljningen av Catella Valuation Advisors om 51 mkr, resultat från andra
och sista delförsäljningen av innehavet i intresseföretaget CatWave AB om 30 mkr (18) och 8 mkr hänförligt till omvärdering av en finansiell skuld avseende villkorad köpeskilling för förvärvade aktier i Catella Aquila. I Övriga rörelseintäkter ingår även positiva verkligt värdejusteringar på fondoch aktieinnehav samtskuldinstrument om totalt 64 mkr (52).
Personalkostnader ökade med 34 mkr under året och uppgick till 834 mkr (801) föranlett av ökade rörliga ersättningaroch resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande i främst Kaktus vilket redovisas som personalkostnad i koncernresultaträkningen.Enligt koncernens redovisningsprinciper redovisas resultatandelar hänförliga till delägare som är verksamma i dotterbolag som personalkostnad i koncernens resultaträkning. Ökningen av rörliga personalkostnader i jämförelse med föregående årberor även
på en återläggning av en för hög bonusreservering som hade en positiv resultateffekt om 21 mkr i jämförelseperioden. Fasta personalkostnader liksom kostnader för avslutade anställningar minskade i jämförelse med föregående år.
Koncernens rörelseresultat uppgick till 277 mkr (128) varav resultat från försäljning av Kaktus utgjorde 242 mkr. Rörelseresultatet belastas med kostnader för nedskrivning av markinvesteringen iprojekt KöTower om totalt -151 mkr (-30) varav -125 mkr redovisas som Resultatandel från intresseföretag och -26 mkr utgör nedskrivning av lånefordringar på KöTower och vilken redovisas bland Övriga rörelsekostnader.
Koncernens finansnetto uppgick till -198 mkr (-94) varav negativavalutakurseffekter utgjorde -101 mkr (53). Finansiering till dotter- och intresseföretag tillhandahålls av Catella Holding AB i lokal valuta. Den
{6}------------------------------------------------
Bokslutskommuniké januari - december 2025
svenska kronan stärktes under året vilket hade en negativ påverkan vid omräkning av lånefordringaroch likvida medel i främst euro och danska kronor till koncernens rapporteringsvaluta SEK. Rensat för negativa valutakurseffekterförbättrades koncernens finansnetto med 50 mkr till -97 mkr (-147) drivet av lägre finansieringskostnader med anledning av försäljningen av Kaktus och lägre räntekostnader för Catella ABsobligationslån.
Koncernens resultat före skatt uppgick 78 mkr (33) och periodens skattekostnad uppgick till 30 mkr (3) vilket motsvarar en effektiv skatt om 33 procent(12).
{7}------------------------------------------------
Investment Management
Omsättning och resultat Fjärde kvartalet 2025
Intäkterna uppgick till 285 mkr (288) och intäkter efter uppdragskostnader uppgick till 245 mkr (252).
Property Funds intäkter minskade med 18 mkr i jämförelse med föregående år. Nedgången förklaras huvudsakligen av lägre transaktionsbaserade intäkter, samtidigt som fasta intäkter utvecklades svagare till följd av negativa valutaeffekter.
Inom Asset Management har intäkterna ökat med 6 mkr huvudsakligen till följd av prestationsbaserade intäkter inom franska Catella Aquila Investment Management
Rörelsekostnader för segmentet har minskat jämfört med motsvarande period föregående år, främst till följd av lägre personal- och konsultkostnader, samt att jämförelseperioden belastades av avgångsvederlag i samband med omstrukturering. Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 46 mkr.
Helår 2025
Totala intäkter uppgick till 1 006 mkr (1 048) och är huvudsakligen drivet av lägre transaktionsbaserade intäkter. Rörelseresultatet uppgick till 138 mkr (135), vilket är en ökning mot föregående år, drivet av lägre rörelsekostnader
| Mkr | 3 r | nån | 12 n | nån |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| resultaträkning i sammandrag | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Property Funds * | 223 | 241 | 788 | 862 |
| Asset Management * | 87 | 81 | 305 | 290 |
| Övrigt och Elimineringar* | -25 | -34 | -87 | -104 |
| Totala intäkter | 285 | 288 | 1 006 | 1 048 |
| Uppdragskostnader och provisioner | -40 | -36 | -138 | -158 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 245 | 252 | 869 | 890 |
| Rörelsekostnader | -202 | -221 | -733 | -758 |
| Resultatandel från intressebolag | 3 | 3 | 6 | 5 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | -3 | -2 |
| Rörelseresultat | 46 | 34 | 138 | 135 |
| NYCKELTAL | ||||
| Rörelsemarginal, % | 16 | 12 | 14 | 13 |
| Förvaltat kapital vid periodens slut, mdkr | 155,3 | 155,1 | 155,3 | 155,1 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | -1,0 | 2,1 | 10,2 | 1,7 |
| varav Property Funds | 107,8 | 114,7 | 107,8 | 114,7 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | -0,7 | 2,5 | 0,5 | 6,5 |
| varav Property Asset Management | 47,4 | 40,4 | 47,4 | 40,4 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | -0,3 | -0,4 | 9,7 | -4,7 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 283 | 290 | 283 | 290 |
* Inkluderar interna intäkter mellan affärsområden. I Totala intäkter har interna intäkter eliminerats för nuvarande och motsvarande period 2024
{8}------------------------------------------------
Investment Management
Förvaltat kapital per tjänsteområde och land
Totalt förvaltat kapital (AUM) uppgick till
155 mdkr varav 108 mdkr inom Property Funds och 47 mdkr inomAsset Management. Tyskland är Property Funds största marknad med högst andel investerat kapital primärt via Catella Investment Management.
FÖRVALTAT KAPITAL PER TJÄNSTEOMRÅDE FÖRVALTAT KAPITAL PER LAND
Property Funds
Asset Management
- Tyskland 33%
- Danmark 12%
- Nederländerna 12% UK 12%
- Frankrike 11%
- Finland 7%
- Spanien 5%
- Österrike 4% Övrigt 5%
Förändring av förvaltat kapital
Förvaltat kapital ökade under den senaste tolvmånadersperioden från 15,1 mdkr till 155,3 mdkr vilket är en nettoförändring med 0,1 mdkr. Förändringen påverkades av ett högre nettoinflöde, som mer än kompenserade för periodens negativa värdeförändringar. Samtidigt dämpades ökningen avnegativa valutaeffekter, främst till följd av förändringar i EUR/SEK, vilket gjorde att det höga nettoinflödet i stort sett utraderades.Inflödet om 15,6 mdkr utgörs till större del av inflöden av nya för-
valtningsmandat inom Asset Management, men även till Property Funds och dess fastighetsfonder.Utflödet om 5,3 mdkr utgörs till större del av de tyska fastighetsfonderna i Property Funds.
Förvaltat kapital minskademed 4,8 mdkr under det fjärde kvartalet jämfört med tredje kvartalet, från 160,0 mdkr. Kvartalets inflöde om 2,0 mdkr drevs primärt av de tyska fastighetsfonderna. Samtidigt noterades ett utflöde om 3,0 mdkr, som också i stor utsträckning drevs av de tyska fastighetsfonderna. Rörelserna inom dessa fonder stod därmed för den största delen av periodens nettoförändring.Valutakursförändringar, främst i EUR/SEK, minskade AUM med 3,1 mdkr i kvartalet. Inom Property Funds minskadeförvaltat kapital med 3,2 mdkr jämfört med föregående kvartal och minskade med 6,9 mdkr jämfört med fjärdekvartalet föregående år. Inom Asset Management minskadeförvaltat kapital med 1,6 mdkr jämfört med föregående kvartal och ökade med 7,0 mdkr jämfört med fjärdekvartalet föregående år.
UTVECKLING AV FÖRVALTAT KAPITAL SENASTE TOLV MÅNADERNA , MDKR UTVECKLING AV FÖRVALTAT KAPITAL UNDER KVARTALET , MDKR
{9}------------------------------------------------
Principal Investments
Omsättning och resultat Fjärdekvartalet 2025
Intäkterna uppgick till 59 mkr (591), där förändringen i jämförelse med föregående år främst är hänförlig till försäljning av projekt Polaxis och succesiv vinstavräkning av projekt Metz-Eurolog. Kvartalets intäkter drivs främst av en återföring av tidigare gjord nedskrivning avseende fastigheten The Maltingsom 22 mkr på grund av förbättrat investeringsklimat, samt positiva värdejusteringar av fondinvesteringar .
Rörelseresultatet för segmentet uppgick till -98 mkr (17), huvudsakligen påverkat av en nedskrivning av det tyska fastighetsutvecklingsprojektet KöTower om totalt - 151 mkr. Nedskrivningen består av -125 mkr som redovisas som resultatandel från intresseföretagoch -26 mkr, hänförligt till nedskrivning av lånefordringar,redovisas bland övriga rörelsekostnader. Resultatet påverkades samtidigt positivt med 22mkr till följd av återföring av tidigare gjord nedskrivning av fastigheten The Maltings.
Principal Investments har per sista december investerat totalt 835 mkr i projekt inom bostäder, logistik, kontor samt detaljhandel över Europa, läs mer på sida 11.
Helår 2025
Totala intäkter uppgick till 545 mkr (845) och rörelseresultatet uppgick till 140 mkr (34). Det positiva rörelseresultatet är huvudsakligendrivet av försäljningen av bostadsprojektet Kaktussom genererade 242 mkr hänförligt till Catellas aktieägare.
| 3 mån | 12 mån | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
| RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG | okt-dec okt-dec | jan-dec jan-dec | ||
| Totala intäkter | 59 | 591 | 545 | 845 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | -4 | -503 | -170 | -648 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 55 | 88 | 375 | 197 |
| Rörelsekostnader | -25 | -44 | -90 | -126 |
| Resultatandel från intressebolag | -128 | -34 | -134 | -44 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 7 | -11 | 8 |
| Rörelseresultat | -98 | 17 | 140 | 34 |
| NYCKELTAL | ||||
| Rörelsemarginal, % | -166 | 3 | 26 | 4 |
| Catellas investerat kapital | 835 | 1 566 | 835 | 1 566 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 26 | 22 | 26 | 22 |
* Diagrammen visarandel av Principal Investments totala investering och vilken utgörs av såväl kapitaltillskott som lämnade lån.
{10}------------------------------------------------
Principal Investments
I tabellen nedan redovisas investeringsstatus för pågående fastighetsutvecklingsprojekt och andra investeringar per den 31 december 2025. Projektbolagets totala investering inkluderar investerat kapital från Catella, partners samt extern finansiering. Catellas totala investering avser såväl kapitaltillskott som lämnade lån. Seestadt och Düssel-Terrassen består av flertalet projektfaser vilka kommer att slutföras vid olika tidpunkter.
Catellas totala investeringsvolym ökade med 21 mkr under fjärde kvartalet och uppgick till 835 mkr vid periodens slut. Tilläggsinvesteringar gjordes främst i projekten KöTower, Düssel-Terrassen och Vega.
| Catellas | Projektbolagets | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsutvecklingsprojekt | Land | Investoringstv | p Projektstart | Beräknat slutförande | kapitalandel , % |
Catellas totala nvestering, mkr * |
|
| PROJEKT SOM KONSOLIDERAS SOM DI | ilivesteringsty | p mojekistant | Del akilat siutioi aliue | , 70 | IIIKI I | iivesteriiig, iiiki | |
| Maltings | Storbritannien | Detaljhandel | O4 2021 | 2026 | 88 | 233 | 85 |
| Mander Centre | Storbritannien | Detaijnandel | Q1 2022 | 2027 | 63 | 95 | 95 |
| Silbersteinstrasse | Tyskland | Bostäder | Q1 2022 | 2027 | 100 | 15 | 15 |
| Summa Direct Investments | i yskiand | Bostader | Q1 2026 | 2027 | 100 | 343 | 195 |
| Summa Direct Investments | 343 | 193 | |||||
| Metz-Eurolog**** | Frankrike | Logistik | Q3 2020 | 2026 | 100 | 96 | 91 |
| Övriga Catella Logistic Europe | Frankrike | Logistik | 8 | 8 | |||
| Summa Catella Logistic Europe | 104 | 98 | |||||
| Delsumma Dotterföretag | 447 | 293 | |||||
| PROJEKT SOM REDOVISAS SOM INTRES | SSEFÖRETAG*** | ||||||
| Seestadt | Tyskland | Bostäder | Q1 2019 | 2030+ | 45 | 868 | 150 |
| Düssel-Terrassen | Tyskland | Bostäder | Q4 2018 | 2030+ | 45 | 314 | 65 |
| KöTower | Tyskland | Kontor | Q2 2021 | 2028 | 23 | 1 152 | 230 |
| Övriga fastighetsutvecklingsprojekt | Tyskland | Bostäder | 0 | 0 | |||
| Summa Catella Project Capital | 2 334 | 445 | |||||
| Vega | Danmark | Bostäder | Q4 2024 | 2028 | 20 | 261 | 47 |
| Delsumma Intresseföretag | 2 594 | 492 | |||||
| PROJEKT/INNEHAV SOM REDOVISAS S | om längfristiga väf | RDEPAPPERSINNE | HAV | ||||
| Summa Co-Investments | 50 | ||||||
| Summa | 3 041 | 835 |
* Avser såväl kapitaltillskott som lämnade lån
Förutom investeringar i fastighetsutvecklingsprojekt har Principal Investments även investeringar i fonder vilka är värderade till verkligt värde enligt nedan tabell. Under fjärde kvartalet uppgick verkligt värdeförändringar till totalt 21 mkr varav 24 mkr avsåg Pamica. Inga nya transaktioner gjordes i innehaven under perioden. Se vidare not 4 och 5.
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Pamica | 154 | 124 |
| Catella Fastighetsfond Systematisk C | 21 | 23 |
| Catella APAM Strategic Equities Fund I | 24 | 21 |
| UK REIT Fund | - | 4 |
| UPEKA | 104 | 110 |
| Summa fondinnehav | 303 | 281 |
Catellas åtaganden inom Principal Investments som ej redovisas i rapport över finansiell ställning framgår av Not 6. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.
** Projektet konsolideras som ett dotterföretag med full konsolidering och ingår i balansräkningsposterna Exploaterings- och projektfastigheter och Kontraktstillgångar
*** Projektet redovisas som ett intresseföretag enligt Kapitalandelsmetoden
**** Projektet är sålt genom forward-funding överenskommelse med investerare. Catellas investering återbetalas och vinst realiseras i takt med projektets färdigställande
{11}------------------------------------------------
Corporate Finance
Omsättning och resultat Fjärdekvartalet 2025
Transaktionsmarknaden i Europa visade under det fjärdekvartalet en något lägre transaktionsvolym jämfört med motsvarande period föregående år, men en ökning mot tredjekvartalet i år.
Fastighetstransaktioner där Catella agerade rådgivare under kvartalet uppgick till 8,4 mdkr (10,7). Av den totala transaktionsvolymen under kvartalet svaradeSverige för 3,9 mdkr (1,0), Spanien 1,9 mdkr (1,0), Frankrike 1,2 mdkr (4,8), Finland 1,1 mdkr (0,3), Danmark 0,3 mdkr (3,5). Corporate Finance intäkter uppgick till 246 mkr (169) och intäkter, justerat för uppdragskostnader, uppgick till 204 mkr (133) vilket är en ökningmed 71 mkr, huvudsakligen drivet av försäljningen av det franska dotterbolaget Catella Valuation Advisors, vilketgenererade51 mkr till Catellas aktieägare.
Periodens rörelsekostnaderökade jämfört med motsvarande period föregående år. Ökningen beror huvudsakligen påen återläggning av en för hög bonusreservering som hade en positiv resultateffekt om 11 mkr i jämförelseperioden. Rörelseresultatet för perioden uppgick till 88 mkr (31).
Helår 2025
Totala intäkter uppgick till 522 (406) och rörelseresultatet uppgick till 47 (-17). Det förbättrade resultatet beror främst på försäljningen av det franska dotterbolaget Catella Valuation Advisors, samt ökad försäljningblandde nordiska verksamheterna. Perioden inkluderar även omstruktureringskostnader hänförligt till avgångsvederlag om 7 mkr.
| Mkr | 3 mån | 12 mån | ||
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG | okt-dec okt-dec | jan-dec jan-dec | ||
| Norden | 51 | 23 | 158 | 111 |
| Kontinentaleuropa | 193 | 146 | 362 | 295 |
| Totala intäkter | 246 | 169 | 522 | 406 |
| Uppdragskostnader och provisioner | -42 | -36 | -92 | -69 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 204 | 133 | 429 | 337 |
| Rörelsekostnader | -116 | -102 | -382 | -354 |
| Resultatandel från intressebolag | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | 88 2025 |
31 2024 |
47 2025 |
-17 2024 |
| NYCKELTAL | okt-dec okt-dec | jan-dec jan-dec | ||
| Rörelsemarginal, % | 36 | 18 | 9 | -4 |
| Fastighetstransaktionsvolymer för perioden, mdkr | 8,4 | 10,7 | 24,8 | 24,2 |
| varav Norden | 5,3 | 4,9 | 18,5 | 14,7 |
| varav Kontinentaleuropa | 3,0 | 5,8 | 6,3 | 9,5 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 141 | 141 | 141 | 141 |
{12}------------------------------------------------
Övrig finansiell information
Koncernens finansiella ställning Fjärdekvartalet 2025
Nedan information avser koncernens formella räkningar.
Koncernens balansomslutning minskade med 48 mkr under fjärdekvartalet och uppgick till 4 144 mkr per 31 december 2025. Nedskrivning av markinvesteringen i projekt KöTower om 151 mkr påverkade balansposterna Innehav i intresseföretag och Långfristiga fordringar hos intresseföretag. Ökad affärsvolym, positiva verkligt värdejusteringar på finansiella tillgångar och försäljningen av dotterbolaget Catella Valuation Advisors, vilket tillförde koncernen 50 mkr i likvida medel, dämpade delvis minskningen av balansomslutningen under perioden.
Koncernens egna kapitalminskademed 81 mkr och uppgick till 1 927 mkr per 31 december 2025. De största förändringarna avsåg periodens resultat om -60 mkr och negativa omräkningsdifferenser om -24 mkr. Koncernens soliditet uppgickper balansdagen till47 procent (48 procent per 30 september2025).
Catella har gjort en nedskrivningsprövning av tillgångar med obestämbar livs längd. Catellas tillgångar med obestämbar livslängd utgörs av goodwill och varumärke. Vid prövningen görs en beräkning av uppskattade framtida kassaflöden baserade på budgetar som godkänts av ledningen och styrelsen. Prövningen har påvisat att inget nedskrivningsbehov föreligger.
Koncernens finansiering
Catella AB har emitterat seniora icke säkerställda obligationer med etttotaltbelopp om 1 300 mkr varav 600 mkr med förfall i mars 2028 och 700 mkr med förfall i mars 2029. Lånen löper med en rörlig ränta om tremånaders Stibor plus 390 respektive 450 punkter.Den effektiva räntan, exklusive låneuppläggningskostnader, uppgick till 6,4 procent (7,9) under fjärde kvartalet 2025. Finansieringen är villkorad av att koncernens eget kapital vid var tillfälle uppgår till lägst 1 000 mkr. Obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholm varav 600 mkr på listan för hållbara obligationer.
I augusti 2025 lämnade Catella AB ett erbjudandande om återköp av utestående obligationer upp till ett maximalt belopp om 600 mkr. Total volym som återköptes till eget förvar uppgick till 100 mkrvartefter utestående obligationers nominella belopp uppgår till1 200 mkr.
Därutöver har helägda dotterbolaget Catella Holding AB en kreditfacilitet om 200 mkr till fördelaktiga villkor och vilken fungerar som bolagets likviditetsreserv. Hela kreditfaciliteten var outnyttjad såväl under året som per 31 december 2025.
Vidare har koncernens fastighetsutvecklingsbolag lån från kreditinstitut för pågående fastighetsprojekt. Per den 31 december 2025 uppgick dessa lån till ett sammanlagt belopp om 128 mkr.
Koncernens kassaflöde Fjärdekvartalet 2025
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 3 mkr (374) där förändringen i jämförelse med föregående år huvudsakligen beror på kassaflöden från fastighetsprojekt. Under perioden gjordes tilläggsinvesteringar i KöTower, Düssel-Terrassen och Vegamed flera om totalt 61 mkr. Under föregående år genererade försäljning av projekt Polaxis likvida inflöden om 457 mkr.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 51 mkr (1) varav 50 mkr avsåg försäljning av Catella Valuation Advisors.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -21 mkr (-353) varav merparten avser amortering av leasingskuld. Under föregående år refinansierades Catella ABs obligationslån vilket resulterade i ett utflöde av likvida medel om 247 mkr och lån från kreditinstitut avseende Polaxis återbetaldes med ett belopp om 135 mkr.
Periodens kassaflöde uppgick till 33 mkr (21) och likvida medel vid periodens slut uppgick till 1 611 mkr (901), varav likvida medel hänförliga till koncernens svenska holdingbolag uppgick till 1057 mkr (319).
Helår 2025
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till1 010 mkr (116) där försäljningen av Kaktus tillförde koncernen 939 mkr i likvida medel. Vidare erhölls 89 mkr i samband med försäljning av 80 procent av danska projektet Vega till
Barings.Under föregående år såldes projekten Polaxis ochInfrahubs Jönköping vilka tillförde Catella 737 mkr i likvida medel samtidigt som betydande tilläggsinvesteringar gjordes i Metz-Eurolog, Polaxis, Vega och KöTower med flera.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 76 mkr (27) och inkluderar 50 mkr från försäljning av Catella Valuation Advisors och 22 mkr (33) från försäljning av Visa-aktier.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -340 mkr (-64) och inkluderar bland annat återköp av utestående obligationer om 103 mkr och återbetalning av lån från kreditinstitut om 49 mkr avseende projekt Vega.
Moderbolaget Fjärde kvartalet 2025
Konsolidering av koncernens IT-tjänster, support, processer och högre IT- och informationssäkerhet driver ökade externa kostnader. Därutöver var kostnader för affärsutveckling och legal rådgivning högre än under motsvarande period föregående år. Föregående års rörelseresultat belastades med jämförelsestörande poster för avslutatAI-projekt om 3,6 mkr.
Periodens finansnettouppgick till 729,8 mkr (218,6) och inkluderar anticiperad utdelning från Catella Holding om 750 mkr (250) och räntekostnader på obligationslån om 19,3 mkr (29,5). Lägre räntekostnader beror dels på lägre upplåningsvolym(1,2 mdkr) än under motsvarande period föregående år(1,5 mdkr) då obligationen refinansierades, dels på lägre effektiva räntor under perioden.
Antalet anställda vid periodens slut uppgick till 18 (18).
Helår 2025
Moderbolagetsrörelseresultatuppgick till - 62,6 mkr (-55,8) där försämringen i jämförelse med föregående år främst är drivet av ökade kostnader för konsolidering av Catellas IT-miljö.
Medarbetare
Antalet anställda, motsvarande heltidstjänster, uppgick vid periodens slut till470 personer (473).
{13}------------------------------------------------
Risker och osäkerhetsfaktorer
Makroekonomiska förhållanden såsom inflation och ränteläge påverkar transaktionsnivåer och förvaltat kapital och därmed resultaten i Investment Management och Corporate Finance. Minskade transaktionsvolymer kan vidare påverka Principal Investments möjligheter att sälja projekt till acceptabla priser. Dessa osäkerhetsfaktorer kan komma att påverka framtida avkastning.
Catella AB är indirekt utsatt för samma risker som koncernen genom sitt innehav av andelar i dotterbolag och intressebolag.
För ytterligare information, se avsnittet Risker och osäkerhetsfaktorer i Förvaltningsberättelse i Årsredovisningen för 2024.
Säsongsvariationer
Inom affärsområdetCorporate Finance är säsongsvariationerna betydande. Historiskt har transaktionsvolymerna och därmed intäkterna varit högst under fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats enli gt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.Koncernens finansiella rapporter är upprättade i enlighet medIFRS redovisningsstandarder sådana de antagits av Europeiska unionen(EU), Årsredovisningslagen och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utgiven av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering.Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen samt rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering.
De för koncernen och moderbolaget väsentligaste redovisningsprinciperna återfinns i Catellas årsredovisning för 2024. Avrundningar kan förekomma i tabeller och kommentarer.
Transaktioner med närstående
På årsstämman i Catella AB den 20 maj 2025 antogs ett nytt långsiktigt incitamentsprogram om totalt högst 400 000 teckningsoptioner riktat till styrelseledamöter i Catella AB (LTIP 2025/2028). I juni överläts totalt 300 000 teckningsoptioner
till deltagare under LTIP 2025/2028, för en total köpeskilling om 777 000 kronor. Vidare under andra kvartalet 2025 överläts även 50 000 teckningsoptioner till medlem av koncernledningen under LTIP 2024 (serie 2025/2029) som antogs vid extra bolagsstämma i Catella AB under 2024, för en total köpeskilling om150 500 kronor. Teckningsoptionerna är överlåtna på marknadsmässiga villkor till ett pris som fastställts med tillämpning av Black & Scholes värderingsmodell. För mer information se not 20 och 38 i Årsredovisning 2024.
Prognos
Catella lämnar inga prognoser.
Denna information är sådan information som Catella AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den17 februari2026 kl. 07.00 CET.
Denna rapport harej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Stockholm den 17 februari 2026 Catella AB (publ)
Rikke Lykke vd och koncernchef
{14}------------------------------------------------
Koncernens resultaträkning
| Mkr | 2025 okt-dec |
2024 okt-dec |
2025 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Not | jan-dec | jan-dec | |||
| Nettoomsättning | 465 | 979 | 1 890 | 2 206 | |
| Övriga rörelseintäkter | 117 | 66 | 181 | 102 | |
| Totala intäkter | 582 | 1 045 | 2 071 | 2 307 | |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | -85 | -550 | -378 | -844 | |
| Övriga externa kostnader | -96 | -122 | -329 | -358 | |
| Personalkostnader | -225 | -226 | -834 | -801 | |
| Avskrivningar | -25 | -25 | -89 | -85 | |
| Övriga rörelsekostnader | -15 | -29 | -23 | -61 | |
| Resultatandel från intresseföretag | -125 | -30 | -128 | -37 | |
| Rörelseresultat | 11 | 63 | 291 | 122 | |
| Ränteintäkter | 10 | 12 | 40 | 64 | |
| Räntekostnader | -26 | -49 | -120 | -210 | |
| Övriga finansiella poster | -28 | 31 | -118 | 52 | |
| Finansiella poster - netto | -43 | -6 | -198 | -94 | |
| Resultat före skatt | -32 | 57 | 92 | 28 | |
| Skatt | -28 | -4 | -30 | -3 | |
| Periodens resultat | -60 | 53 | 62 | 24 | |
| Resultat hänförligt till : | |||||
| Moderföretagets aktieägare | -61 | 59 | 48 | 30 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 1 | -6 | 14 | -5 | |
| -60 | 53 | 62 | 24 | ||
| Resultat per aktie hänförligt till moderföretagets aktieägare , kr | |||||
| - före utspädning | -0,69 | 0,67 | 0,54 | 0,34 | |
| - efter utspädning | -0,69 | 0,67 | 0,54 | 0,34 | |
| Antal aktier vid periodens slut | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | |
| Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 |
Informationavseende resultaträkning per affärsområdeåterfinns i not 1.
Koncernensrapport över totalresultat
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Mkr | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Periodens resultat | -60 | 53 | 62 | 24 |
| Övrigt totalresultat | ||||
| Poster som inte ska återföras i resultaträkningen: | ||||
| Verkligt värdeförändringar i Visa preferensaktier | 1 | 5 | 7 | 16 |
| Poster som senare kan återföras i resultaträkningen: | ||||
| Omräkningsdifferenser | -24 | 17 | -80 | 54 |
| Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt | -23 | 22 | -72 | 70 |
| Summa totaltresultat för perioden | -83 | 75 | -10 | 95 |
| Totalresultat hänförligt till : | ||||
| Moderföretagets aktieägare | -83 | 80 | -19 | 97 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | -1 | -5 | 8 | -3 |
| -83 | 75 | -10 | 95 |
{15}------------------------------------------------
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
| Mkr | Not | 2025 31-dec |
2024 31-dec |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella tillgångar | 7 | 541 | 587 |
| Nyttjanderättstillgångar (leasingavtal) | 121 | 177 | |
| Materiella anläggningstillgångar | 27 | 33 | |
| Innehav i intresseföretag | 69 | 105 | |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | 219 | 256 | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 3, 4, 5 | 510 | 494 |
| Uppskjutna skattefordringar | 47 | 48 | |
| Övriga långfristiga fordringar | 54 1 588 |
57 1 758 |
|
| Omsättningstillgångar | |||
| Exploaterings- och projektfastigheter | 333 | 2 196 | |
| Fordringar hos intresseföretag | 110 | 89 | |
| Kundfordringar och övriga fordringar | 426 | 526 | |
| Kortfristiga placeringar | 3, 4, 5 | 75 | 80 |
| Likvida medel * | 1 611 | 901 | |
| 2 556 | 3 791 | ||
| Summa tillgångar | 4 144 | 5 549 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 177 | 177 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 297 | 295 | |
| Reserver | 32 | 121 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat | 1 386 | 1 404 | |
| Eget kapital som kan hänföras till moderföretagets aktieägare | 1 892 | 1 997 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 36 | 42 | |
| Summa eget kapital | 1 927 | 2 039 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Upplåning från kreditinstitut | 1 | 1 209 | |
| Obligationslån | 1 191 | 1 288 | |
| Leasingskulder långfristiga | 83 | 133 | |
| Övriga långfristiga skulder | 139 | 156 | |
| Uppskjutna skatteskulder | 15 | 20 | |
| 1 429 | 2 806 | ||
| Kortfristiga skulder | |||
| Upplåning från kreditinstitut | 132 | 52 | |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 16 | 0 | |
| Leasingskulder kortfristiga | 51 | 52 | |
| Kontraktsskulder | 0 | 0 | |
| Leverantörsskulder och övriga skulder | 574 | 589 | |
| Skatteskulder | 14 787 |
11 704 |
|
| Summa skulder | 2 217 | 3 510 | |
| Summa eget kapital och skulder | 4 144 | 5 549 | |
| * varav pantsatta och spärrade likvida medel | 90 | 105 | |
| Informationavseende finansiell ställningper affärsområdeåterfinns i not 2. |
16
{16}------------------------------------------------
Koncernens rapport över kassaflöden
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Mkr | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||
| Resultat före skatt | -32 | 57 | 92 | 28 |
| Omklassificering och justering för poster som inte ingår i kassaflödet: | ||||
| Avvecklingskostnader | 0 | -0 | -0 | -1 |
| Övriga finansiella poster | 27 | -28 | 114 | -49 |
| Avskrivningar | 26 | 25 | 89 | 84 |
| Nedskrivningar / återläggning nedskrivningar kortfristiga fordringar | 6 | 44 | 1 | 43 |
| Redovisade ränteintäkter från låneportföljer | -4 | -5 | -15 | -19 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 125 | 30 | 128 | 37 |
| Ej kassaflödespåverkande personalkostnader | 6 | 3 | 24 | 4 |
| Verkligt värdeförändringar och andra ej kassaflödespåverkande poster | -53 | -68 | -61 | -59 |
| Övriga omklassificeringar * | -34 | 0 | -297 | - |
| Betalda skatter | -4 | -2 | -40 | -62 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 61 | 55 | 35 | 6 |
| Investeringar i fastighetsprojekt | -61 | -275 | -284 | -900 |
| Försäljningar av fastighetsprojekt | -12 | 569 | 1 184 | 992 |
| Kassaflöde från fastighetsprojekt | -73 | 294 | 900 | 92 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | ||||
| Ökning (-) / minskning (+ ) av rörelsefordringar | -32 | 52 | 70 | 116 |
| Ökning (+ ) / minskning (-) av rörelseskulder | 47 | -28 | 5 | -98 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 3 | 374 | 1 010 | 116 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -2 | -1 | -6 | -9 |
| Avyttring av materiella anläggningstillgångar | 0 | -0 | 0 | 1 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | -4 | -12 | -18 | -17 |
| Förvärv av dotterföretag, efter avdrag för förvärvade likvida medel | 0 | 0 | -2 | - |
| Försäljning av dotterföretag, efter avdrag för avyttrade likvida medel | 50 | 0 | 50 | - |
| Utdelning och andra utbetalningar från intresseföretag | 3 | -0 | 7 | 6 |
| Förvärv av finansiella tillgångar | -0 | -17 | -6 | -30 |
| Försäljning av finansiella tillgångar | -0 | 26 | 34 | 56 |
| Kassaflöden från låneportföljer | 4 | 5 | 15 | 19 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 51 | 1 | 76 | 27 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | ||||
| Återköp av teckningsoptioner | 0 | 0 | -0 | -5 |
| Likvid från utställda teckningsoptioner | 0 | 0 | 1 | 5 |
| Upptagna lån | 0 | 745 | 0 | 1 753 |
| Amortering av lån | -1 | -1 083 | -161 | -1 671 |
| Amortering av leasingskuld | -14 | -13 | -59 | -52 |
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | 0 | 0 | -80 | -80 |
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | -5 | -2 | -42 | -13 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -21 | -353 | -340 | -64 |
| Periodens kassaflöde | 33 | 21 | 746 | 80 |
| Likvida medel vid periodens början | 1 590 | 869 | 901 | 796 |
| Valutakursdifferens i likvida medel | -13 | 11 | -36 | 25 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 611 | 901 | 1 611 | 901 |
* avser främst resultat från försäljningav projekt Kaktus och dotterbolaget Catella ValuationAdvisors SAS vilka redovisas under Kassaflöde från fastighetsprojekt respektive Kassaflöde från investeringsverksamheten.
{17}------------------------------------------------
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
| Eget kapital h | änförligt till r | moderföretage . | ts aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| _Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital v |
Verkligt värde reserv |
Omräknings | Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande * e |
Summa eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2025 | 177 | 295 | -20 | 141 | I 404 | l 997 | 42 | 2 039 |
| Periodens totalresultat för januari - december 2025: | ||||||||
| Periodens resultat | 48 | 48 | 14 | 62 | ||||
| Övrigt totalresultat, netto efter skatt | -15 | -74 | 22 | -67 | -5 | -72 | ||
| Periodens totalresultat | -15 | -74 | 70 | -19 | 8 | -10 | ||
| Transaktioner med aktieägare: | ||||||||
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | -38 | -38 | |||||
| Värdeförändring optionsskuld ** | -7 | -7 | -7 | |||||
| Övriga transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande | -1 | -1 | 23 | 22 | ||||
| Utställda teckningsoptioner | 1 | 1 | - 1 | |||||
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | -80 | -80 | -80 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2025 | 177 | 297 | -35 | 67 | I 386 | I 892 | 36 | I 927 |
* Innehav utan bestämmande inflytande är hänförligt till minoritetsägande i dotterföretag inom alla koncernens verksamhetsgrenar.
Under andra kvartalet 2025 antog årsstämman i Catella AB ett nytt längsiktigt incitamentsprogram om totalt högst 400 000 teckningsoptioner riktat till syrelseledamöter i Catella AB (LTIP 2025/2028). I juni överläts totalt 300 000 teckningsoptioner till deltagare under LTIP 2025/2028, för en total köpeskilling om 777 000 kronor. Under andra kvartalet 2025 överläts även totalt 179 833 teckningsoptioner till deltagare under LTIP 2024 (serie 2025/2029) som antogs vid extra bolagsstämma i Catella AB under 2024, för en total köpeskilling om 541 297 kronor. Vidare har totalt 175 000 teckningsoptioner av serie 2020/2025:B förfallit utan utnyttjande för teckning av aktier. Per den 31 december 2025 fanns totalt 1 169 083 utestående teckningsoptioner.
| Eget kapital h | änförligt till r | noderföretage | ts aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital v |
Verkligt ärde reserv |
Omräknings | Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat |
Summa | Innehav utar bestämmande inflytande 3 |
|
| Ingående balans per 1 januari 2024 | 177 | 296 | -3 | 89 | I 429 | I 988 | 50 | 2 038 |
| Periodens totalresultat för januari - december 2024: | ||||||||
| Periodens resultat | 30 | 30 | -5 | 24 | ||||
| Övrigt totalresultat, netto efter skatt | -17 | 51 | 33 | 67 | 3 | 70 | ||
| Periodens totalresultat | -17 | 51 | 63 | 97 | -3 | 95 | ||
| Transaktioner med aktieägare: | ||||||||
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | -9 | -9 | |||||
| Värdeförändring optionsskuld ** | -7 | -7 | -7 | |||||
| Övriga transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande | -2 | -2 | 4 | . 2 | ||||
| Utställda teckningsoptioner | 5 | 5 | 5 | |||||
| Återköp av utställda teckningsoptioner | -5 | -5 | -5 | |||||
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | -80 | -80 | -80 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2024 | 177 | 295 | -20 | 141 | I 404 | I 997 | 42 | 2 039 |
* Innehav utan bestämmande inflytande är hänförligt till minoritetsägande i dotterföretag inom alla koncernens verksamhetsgrenar.
l april 2024 återköptes 2 450 000 teckningsoptioner av det äldre incitamentsprogrammet LTI 2020 från innehavare som fortfarande var anställda i Catella-koncernen för ett marknadsmässigt vederlag om totalt 2 445 100 kronor. Återköpta teckningsoptioner har, tillsammans med teckningsoptioner i eget förvar, makulerats. Vidare under juni förföll 175 000 teckningsoptioner av samma program. Per den 30 september 2024 fanns 150 000 utestående teckningsoptioner av program LTI 2020 vilka samtliga förföll utan nyttjande under juni 2025.
Vidare under andra kvartalet 2024 infördes ett nytt långsiktigt incitamentsprogram där 4 700 000 teckningsoptioner emitterades fördelat på fem olika serier. Av dessa överläts I 526 670 teckningsoptioner av serie 2024/2027 och 2024/2028 till koncernledningen och andra nyckelpersoner inom koncernen för en total köpeskilling om 4 963 441 kronor. Under tredje kvartalet 2024 återköptes 8 I 4 920 teckningsoptioner från bolagets tidigare vd och ytterligaren en person för en total köpeskilling om 2 760 186 kronor med anledning av att deras anställningar hos Catella upphörde. Per den 31 december 2024 fanns 3 988 250 teckningsoptioner av det nya incitamentsprogrammet i eget förvar.
**Avser värdeförändring av säljoptioner utställda till minoritetsägare i Catella Aquila Investment Management France SAS.
** Avser värdeförändring av säljoptioner utställda till minoritetsägare i Catella Aquila Investment Management France SAS
{18}------------------------------------------------
Not I. Resultaträkning per affärsområde
| Invest | Princ | orate | ä | I/ | 1 | I/ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Manage 2025 |
ement 2024 |
Investr 2025 |
2024 | 2025 | 2024 | Öv 2025 |
2024 | Koncerne 2025 |
2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr | Not | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | okt-dec | |||||
| Nettoomsättning | 282 | 284 | -2 | 530 | 194 | 167 | 19 | 12 | -27 | -13 | 465 | 979 | |
| Övriga rörelseintäkter | 3 | 4 | 61 | 61 | 52 | 2 | 17 | 0 | -27 | -13 -1 |
117 | 66 | |
| Totala intäkter | 285 | 288 | 59 | 591 | 246 | 169 | 19 | 12 | -27 | -14 | 582 | 1 045 | |
| i Otala IIItakter | 203 | 200 | 37 | 371 | 240 | 107 | 17 | 12 | -27 | -14 | 302 | 1 043 | |
| Provisioner, uppdrags- och | |||||||||||||
| produktionskostnader | -40 | -36 | -4 | -503 | -42 | -36 | -0 | -0 | 1 | 24 | -85 | -550 | |
| Övriga externa kostnader | -62 | -67 | -10 | -28 | -27 | -27 | -14 | -11 | 18 | 11 | -96 | -122 | |
| Personalkostnader | -122 | -134 | -3 | -9 | -81 | -68 | -18 | -16 | 0 | - 1 | -225 | -226 | |
| Avskrivningar | -15 | -14 | -0 | -0 | -6 | -6 | -3 | -5 | 0 | 0 | -25 | -25 | |
| Övriga rörelsekostnader | -2 | -6 | -11 | -7 | -1 | - | -0 | -6 | 0 | -9 | -15 | -29 | |
| Resultatandel från intresseföretag | 3 | 3 | -128 | -34 | 0 | 0 | 0 | - 1 | 0 | 0 | -125 | -30 | |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande * | -0 | -0 | -0 | 6 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | -6 | 0 | 0 | |
| Rörelseresultat | 46 | 34 | -98 | 16 | 88 | 31 | -17 | -25 | -7 | 7 | - 11 | 64 | |
| Ränteintäkter | 10 | 12 | |||||||||||
| Räntekostnader | -26 | -49 | |||||||||||
| Övriga finansiella poster | -28 | 31 | |||||||||||
| Finansiella poster - netto | -43 | -6 | |||||||||||
| Resultat före skatt | -32 | 57 | |||||||||||
| Skatt | -28 | -4 | |||||||||||
| Periodens resultat | -60 | 53 | |||||||||||
| Resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare | -61 | 59 | |||||||||||
| 3. | - 1 |
| tment | Prin | orate | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ement | ments | ance | rigt | liminering | Konce | |||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr N | ot jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Nettoomsättning | 981 | 1 031 | 472 | 781 | 466 | 401 | 51 | 47 | -81 | -54 | I 890 | 2 206 |
| Övriga rörelseintäkter | 25 | 18 | 73 | 64 | 56 | 5 | 32 | 30 | -4 | -15 | 181 | 102 |
| Totala intäkter | 1 006 | I 048 | 545 | 845 | 522 | 406 | 83 | 77 | -85 | -69 | 2 071 | 2 307 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | -138 | -158 | -170 | -648 | -92 | -69 | -1 | -0 | 23 | 32 | -378 | -844 |
| Övriga externa kostnader | -205 | -219 | -30 | -47 | -94 | -98 | -49 | -39 | 49 | 45 | -329 | -358 |
| Personalkostnader | -467 | -471 | -35 | -33 | -266 | -233 | -67 | -70 | 1 | 6 | -834 | -801 |
| Avskrivningar | -55 | -55 | -1 | - | -20 | -20 | -12 | -9 | 0 | 0 | -89 | -85 |
| Övriga rörelsekostnader | -6 | -13 | -24 | -45 | -2 | -3 | 5 | -4 | 3 | 5 | -23 | -61 |
| Resultatandel från intresseföretag | 6 | 5 | -134 | -44 | 0 | 0 | 0 | 2 | 0 | 0 | -128 | -37 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande * | -3 | -2 | -11 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14 | -5 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | 138 | 135 | 140 | 34 | 47 | -17 | -40 | -43 | 5 | 14 | 291 | 122 |
| Ränteintäkter | 40 | 64 | ||||||||||
| Räntekostnader | -120 | -210 | ||||||||||
| Övriga finansiella poster | -118 | 52 | ||||||||||
| Finansiella poster - netto | -198 | -94 | ||||||||||
| Resultat före skatt | 92 | 28 | ||||||||||
| Skatt | -30 | -3 | ||||||||||
| Periodens resultat | 62 | 25 | ||||||||||
| Resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare | 48 | 30 |
* Resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande för respektive affärsområde avgår för att tydliggöra rörelseresultat hänförligt till moderföretagets aktieägare för respektive affärsområde och vilket överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till ledning och styrelse. Denna justering återläggs dock i kolumnen Koncerneliminering för att koncernens rörelseresultat ska motsvara formell resultaträkning, upprättad enligt koncernens redovisningsprinciper.
De affärsområden som rapporteras i denna rapport; Investment Management, Principal Investments och Corporate Finance, överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till ledning och styrelse och utgör därmed koncernens affärsområden enligt IFRS 8 Rörelsesegment. Moderbolaget och andra holdingbolag redovisas i kategorin "Övrigt". I denna kategori redovisas även förvärvs—och finansieringskostnader och Catellas varumärke. Koncerneliminering avser eliminering av koncerninterna transaktioner mellan de olika affärsområdena Transaktioner mellan affärsområdena är begränsade och avser främst finansiella transaktioner och viss vidarefakturering av kostnader. Transaktionerma sker enligt marknadsmässiga villkor.
{19}------------------------------------------------
Not 2. Finansiell ställning per affärsområde
| Investment Management |
Principal Investments |
Corporate Finance |
Övrigt | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 31-dec |
2024 31-dec |
2025 31-dec |
2024 31-dec |
2025 31-dec |
2024 31-dec |
2025 31-dec |
2024 31-dec |
2025 31-dec |
2024 31-dec |
| TILLGÅNGAR | ||||||||||
| Anläggningstillgångar | ||||||||||
| Immateriella tillgångar | 399 | 459 | 0 | 0 | 64 | 66 | 78 | 63 | 541 | 587 |
| Nyttjanderättstillgångar (leasingavtal) | 47 | 70 | 2 | 2 | 29 | 57 | 43 | 49 | 121 | 177 |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 27 | 0 | 1 | 3 | 4 | 3 | 2 | 27 | 33 |
| Innehav i intresseföretag | 31 | 29 | 38 | 73 | 0 | 0 | 0 | 3 | 69 | 105 |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | 0 | 0 | 219 | 256 | 0 | 0 | 0 | 0 | 219 | 256 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 29 | 34 | 470 | 432 | 0 | 0 | 11 | 29 | 510 | 494 |
| Uppskjutna skattefordringar | 13 | 8 | 12 | 17 | 20 | 24 | 1 | 0 | 47 | 48 |
| Övriga långfristiga fordringar | 1 | 27 | 37 | 30 | 5 | 10 | 11 | -10 | 54 | 57 |
| 541 | 652 | 778 | 811 | 121 | 160 | 148 | 136 | 1 588 | 1 758 | |
| Omsättningstillgångar | ||||||||||
| Exploaterings- och projektfastigheter | 0 | 0 | 359 | 2 311 | 0 | 0 | -26 | -115 | 333 | 2 196 |
| Fordringar hos intresseföretag | 3 | 0 | 111 | 92 | 0 | 0 | -4 | -4 | 110 | 89 |
| Kundfordringar och övriga fordringar | 269 | 435 | 141 | 121 | 210 | 230 | -194 | -261 | 426 | 526 |
| Kortfristiga placeringar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 75 | 80 | 75 | 80 |
| Likvida medel | 430 | 437 | 71 | 77 | 98 | 60 | 1 011 | 327 | 1 611 | 901 |
| 702 | 872 | 683 | 2 601 | 308 | 290 | 863 | 27 | 2 556 | 3 791 | |
| Summa tillgångar | 1 243 | 1 524 | 1 461 | 3 412 | 429 | 450 | 1 011 | 163 | 4 144 | 5 549 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital |
||||||||||
| Eget kapital som kan hänföras till moderföretagets aktieägare | 114 | 302 | 293 | 312 | 106 | -96 | 1 378 | 1 479 | 1 892 | 1 997 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 33 | 42 | -5 | 0 | 8 | 10 | -0 | -10 | 36 | 42 |
| Summa eget kapital | 147 | 344 | 288 | 312 | 115 | -86 | 1 378 | 1 469 | 1 927 | 2 039 |
| Skulder | ||||||||||
| Långfristiga skulder | ||||||||||
| Upplåning från kreditinstitut | 1 | 1 | 0 | 1 194 | 0 | 14 | 0 | 0 | 1 | 1 209 |
| Obligationslån | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 191 | 1 288 | 1 191 | 1 288 |
| Leasingskulder långfristiga | 31 | 48 | 1 | 1 | 16 | 39 | 36 | 46 | 83 | 133 |
| Övriga långfristiga skulder | 745 | 787 | -0 | 136 | 0 | 0 | -606 | -767 | 139 | 156 |
| Uppskjutna skatteskulder | 5 781 |
9 846 |
0 1 |
0 1 330 |
0 16 |
0 53 |
10 631 |
10 577 |
15 1 429 |
20 2 806 |
| Kortfristiga skulder | ||||||||||
| Upplåning från kreditinstitut | 0 | 1 | 128 | 51 | 3 | 1 | 0 | 0 | 132 | 52 |
| Övriga kortfristiga räntebärande skulder | 0 | 0 | 16 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 | 0 |
| Leasingskulder kortfristiga | 22 | 26 | 1 | 1 | 18 | 20 | 11 | 5 | 51 | 52 |
| Kontraktsskulder | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Leverantörsskulder och övriga skulder | 285 | 300 | 1 027 | 1 718 | 272 | 459 | -1 010 | -1 889 | 574 | 588 |
| Skatteskulder | 8 | 7 | 0 | 0 | 6 | 3 | 0 | 0 | 14 | 11 |
| 314 | 334 | 1 173 | 1 770 | 299 | 482 | -999 | -1 883 | 787 | 703 | |
| Summa skulder | 1 096 | 1 180 | 1 174 | 3 100 | 315 | 536 | -367 | -1 306 | 2 216 | 3 510 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 243 | 1 524 | 1 461 | 3 412 | 429 | 450 | 1 011 | 163 | 4 144 | 5 549 |
{20}------------------------------------------------
Not 3. Sammandrag av Catellas låneportfölj
Låneportföljerna består av värdepapperiserade europeiska lån med huvudsaklig exponeringmot bostäder. Utvecklingen i låneportföljerna följslöpandeoch omvärderingar görs kontinuerligt.Låneportföljerna redovisas i kategorin Övrigt.
| Prognostiserade | Andel av | Prognostiserade | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | odiskonterat | odiskonterade | diskonterade | diskonterade | Diskonterings | ||
| Låneportfölj | Land | kassaflöde | kassaflöden | kassaflöden | kassaflöden | ränta | Duration, år |
| Pastor 2 | Spanien | 54,4 | 72,1% | 54,4 | 72,1% | 0,0% | 0,25 |
| Lusitano 5 | Portugal | 21,0 | 27,9% | 21,0 | 27,9% | 0,0% | 0,25 |
| Totalt kassaflöde * | 75,5 | 100,0% | 75,5 | 100,0% | 0,0% | 0,3 | |
| Bokfört värde i koncernens balansräkning ** | 75,5 |
* Diskonteringsräntan som redovisas i raden "Totalt kassaflöde" är den vägda genomsnittliga räntan av totalt diskonterat kassaflöde.
Pastor 2
För delportföljen Pastor 2 understiger de underliggande lånentio procent av det emitterade beloppet och Catella gör bedömningen att emittenten kommer att utnyttja sin option till återköp (Clean-up call). Administration av portföljer är oftast ej lönsam när den understiger tio procent av det emitterade beloppet och konstruktionen möjliggör att emittenten kan undvika dessa extra kostnader. Catella anser att kreditrisken i portföljen är låg men att tidpunkten för när emittenten ska utnyttja sin option är svåratt prognostisera givet ett
flertal okända faktorer hos emittenten. Catella har antagit att emittenten kommer att nyttja sin option till återköp under första kvartalet 2026. Portföljen värderas till det fulla återbetalningsbara beloppet om 5,0 miljoner euro plus nästkommande kvartals kassaflöde, totalt 5,03 miljoner euro.
Lusitano 5
Time call berör delportföljen Lusitano 5 och är en option som emittenteninnehar och vilken möjliggör återköp av delportföljen vid en specifik tidpunkt och vid varje tidpunkt därefter. Optionen har varit till -
gänglig sedan 2015. Catella har antagit att emittenten kommer att nyttja sin time call under första kvartalet 2026. Antagandet är konservativt då det innebär att inga ytterligare kassaflöden, utöver positionens aktuella kapitalbelopp om 1,6 miljoner euro plus nästkommande kvartals kassaflöde, erhålls vid nyttjandet av time call. Portföljen värderas därmed till totalt 1,9 miljoner euro.
För mer information se not 3 och 22 i årsredovisning 2024.
Utfall av kassaflöden för låneportföljen
| Mkr | Spanien | Portugal | Övriga | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Låneportfölj | Pastor 2 | Lusitano 5 | Totalt | ||
| Utfall | |||||
| Helår | 2009-2023 | 28,9 | 56,3 | 267,0 | 352,2 |
| Helår | 2024 | 2,2 | 17,0 | 0,0 | 19,2 |
| Q1 | 2025 | 0,5 | 3,3 | 0,0 | 3,8 |
| Q2 | 2025 | 0,4 | 3,2 | 0,0 | 3,7 |
| Q3 | 2025 | 0,3 | 3,6 | 0,0 | 3,9 |
| Q4 | 2025 | 0,3 | 3,3 | 0,0 | 3,6 |
| Summa | 32,7 | 86,7 | 267,0 | 386,5 |
Not 4. Korta och långa placeringar
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Visa preferensaktier serie C | 11 | 29 |
| Låneportföljer | 75 | 80 |
| Verksamhetsrelaterade investeringar ** | 499 | 466 |
| Andra värdepapper | 0 | 0 |
| Summa * | 586 | 574 |
* varav kortfristiga placeringar om 75 mkr och långfristiga placeringar om 510 mkr.
** I Catellas låneportfölj ingår även portföljerna Pastor 3, 4 och 5 samt Lusitano 4 vars bokförda värden har tillskrivits ett värde om 0 kr.
** inkluderar placeringar i aktier och fonder, co-investments samt tillgångar inom segmentet Principal investments vilka klassificeras som finansiella tillgångar.
{21}------------------------------------------------
Not 5. Koncernens tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
Finansiella instrument värderade till verkligt värde klassificeras i någon av tre nivåer. I nivå 1 används noterade priser på balansdagen på en aktiv marknad. I nivå 2 används andra observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden än noterade priser. Verkligt värde fastställs med hjälp av
värderingstekniker. För nivå 3 bestäms det verkliga värdet utifrån en värderingsteknik som baseras på icke-observerbar marknadsdata. Specifika värderingstekniker som används för nivå 3 är beräkning av diskonterade kassaflöden för att fastställa verkligt värde på de finansiella instrumenten. För
ytterligare information, se not 22 i Årsredovisning2024.
För koncernens tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per 31 december 2025,se tabellen nedan.
| Mkr | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Visa preferensaktier | 11 | 11 | ||
| Låneportföljer | 75 | 75 | ||
| Övriga skuldinstrument | 148 | 148 | ||
| Fondplaceringar | 53 | 1 | 104 | 159 |
| Onoterade aktier | 192 | 192 | ||
| Summa tillgångar | 53 | 13 | 520 | 586 |
| SKULDER | ||||
| Villkorad köpeskilling | 0 | 0 | ||
| Summa skulder | 0 | 0 | 0 | 0 |
Inga förändringar mellan nivåerna har skett mot föregående år.
Förändringsanalys av finansiella tillgångar enligt nivå 3 under helåret 2025
| Per 1 januari | 486 |
|---|---|
| Anskaffningar | 1 |
| Avyttringar | 0 |
| Omvärdering via resultaträkningen | 51 |
| Omräkningsdifferenser | -18 |
| Per 31 december | 520 |
| Förändringsanalys av finansiella skulder enligt nivå 3 under helåret 2025 | |
| Per 1 januari | 9 |
| Tillkommande poster | 0 |
| Avgående poster | 0 |
| Omvärdering via resultaträkningen | -9 |
| Omräkningsdifferenser | 0 |
| Per 31 december | 0 |
{22}------------------------------------------------
Not 6. Ställda säkerheter, eventualförpliktelseroch åtaganden
Ställda säkerheter
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Fastighetspant | - | 1 067 |
| Likvida medel | 90 | 105 |
| Övriga ställda säkerheter | 0 | 0 |
| 90 | 1 172 |
I samband med försäljningen av Kaktus Towers under andra kvartalet 2025 upphörde den tidigare redovisade
fastighetspanten. I likvida medel ingår kassamedel enligt minimibehållningskrav och vilka vid varje giventidpunkt ska hållas
tillgängliga av regulatoriska skäl liksom spärrade medel förandraändamål.
Eventualförpliktelser
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Övriga eventualförpliktelser | 165 | 274 |
| 165 | 274 |
Övriga eventualförpliktelseravser borgensåtaganden som ingåtts dels som säkerhet för lånefaciliteter, dels som säkerhet för fullgöranden enligt utvecklingsavtal . Övriga eventualförpliktelser avser ävengarantiförpliktelser som rörelsedrivande dotterföretag lämnat för hyreskontrakt med hyresvärdar.
Av koncernens totala eventualförpliktelser avser 164 mkr Principal Investments.
Åtaganden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Investeringsåtaganden | 122 | 0 |
| Övriga åtaganden | 0 | 0 |
| 122 | 0 |
Investeringsåtaganden avser fyra pågående projekt eller innehav inom Principal Investments.
{23}------------------------------------------------
Not 7. Immateriella anläggningstillgångar
| Program varulicenser |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Räkenskapsåret 2024 | Goodwill | Varumärken | Avtalsenliga kundrelationer |
och IT-system | Summa |
| Ingående balans | 444 | 50 | 58 | 21 | 573 |
| Inköp | 17 | 17 | |||
| Avyttringar och utrangeringar | 0 | -0 | 0 | 0 | |
| Avskrivningar | 0 | -20 | -7 | -27 | |
| Valutakursdifferenser | 24 | 3 | 1 | 27 | |
| Utgående balans | 468 | 50 | 41 | 28 | 587 |
| Per 31 december 2024 | |||||
| Anskaffningsvärde | 470 | 50 | 174 | 85 | 779 |
| Ackumulerade av- och nedskrivningar | -2 | -134 | -57 | -192 | |
| Bokfört värde | 468 | 50 | 41 | 28 | 587 |
| Räkenskapsåret 2025 | |||||
| Ingående balans | 468 | 50 | 41 | 28 | 573 |
| Inköp | 18 | 18 | |||
| Avyttringar och utrangeringar | -0 | -0 | -0 | ||
| Avskrivningar | -20 | -8 | -27 | ||
| Valutakursdifferenser | -34 | -2 | -1 | -37 | |
| Utgående balans | 434 | 50 | 19 | 37 | 541 |
| Per 31 december 2025 | |||||
| Anskaffningsvärde | 436 | 50 | 149 | 95 | 730 |
| Ackumulerade av- och nedskrivningar | -2 | -131 | -57 | -190 | |
| Bokfört värde | 434 | 50 | 19 | 37 | 541 |
{24}------------------------------------------------
Moderbolagets resultaträkning
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Mkr | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Nettoomsättning | 18,4 | 11,9 | 50,5 | 46,5 |
| Övriga rörelseintäkter | 0,7 | 2,5 | 2,7 | 4,0 |
| Totala intäkter | 19,1 | 14,4 | 53,2 | 50,5 |
| Övriga externa kostnader | -16,2 | -12,0 | -55,9 | -40,5 |
| Personalkostnader | -16,0 | -15,4 | -56,8 | -60,7 |
| Avskrivningar | -1,2 | -3,6 | -2,8 | -4,0 |
| Övriga rörelsekostnader | -0,1 | -0,3 | -0,4 | -1,1 |
| Rörelseresultat | -14,5 | -16,9 | -62,6 | -55,8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 750,0 | 250,0 | 754,0 | 256,1 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 0,2 | 0,1 | 0,4 | 0,2 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -20,4 | -31,5 | -92,1 | -120,3 |
| Finansiella poster | 729,8 | 218,6 | 662,3 | 136,0 |
| Resultat före skatt | 715,2 | 201,7 | 599,6 | 80,2 |
| Skatt på periodens resultat | -0,1 | 0,0 | -0,1 | 0,0 |
| Periodens resultat | 715,2 | 201,7 | 599,6 | 80,2 |
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Mkr | 31-dec | 31-dec |
| Immateriella tillgångar | 28,2 | 12,5 |
| Materiella anläggningstillgångar | 2,8 | 1,8 |
| Andelar i koncernföretag | 1 358,2 | 1 358,2 |
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 737,1 | 346,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 12,1 | 13,1 |
| Likvida medel | 0,1 | 0,2 |
| Summa tillgångar | 2 138,4 | 1 732,4 |
| Bundet eget kapital | 176,7 | 176,7 |
| Fritt eget kapital | 739,4 | 219,3 |
| Långfristiga obligationslån | 1 191,5 | 1 288,3 |
| Kortfristiga skulder till koncernföretag | 1,1 | 0,2 |
| Övriga kortfristiga skulder | 29,7 | 47,9 |
| Summa eget kapital och skulder | 2 138,4 | 1 732,4 |
Catella AB har ingått borgensåtaganden dels som säkerhet för fullgörande enligt utvecklingsavtal dels som säkerhet för lånefacilitet avseende de tyska projektbolagen KöTower, Seestadt och Düssel-Terrassen , för ett totalt belopp om 149 mkr. Per den 31 december 2024 uppgick moderbolagets samlade eventualförpliktelser till 243 mkr.
{25}------------------------------------------------
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRSredovisningsstandarder
Catella-koncernens redovisning upprättas enligt IFRSredovisningsstandarder som endast definierar ett fåtal nyckeltal. Catella tillämpar ESMAs (European Securities and Markets Authority – Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures). I korthet är ett alternativt nyckeltal ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. För att stödja företagsledningens och andra intressenters analys av koncernens utveckling redovisar Catella vissa nyckeltal som inte definieras i IFRS. Företagsledningen anser att dessa uppgifter underlättar en analys av koncernens utveckling. Dessa tilläggsuppgifter ärkomplimenterande information till IFRS och ersätter ej
nyckeltal definierade i IFRS. Catellas definitioner av mått ej definierade i IFRS kan skilja sig från andra företags definitioner. Samtliga Catellas definitioner inkluderas nedan. Beräkning av alla nyckeltal kan stämmas av mot poster i resultat- och balansräkningar. För ytterligare information, se not 39 i Årsredovisning 2024.
Definitioner
| Alternativa nyckeltal som inte är | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ----------------------------------- | -- | -- | -- | -- | -- |
| definierade enligtIFRS | Beskrivning | Orsak till användning av mått |
|---|---|---|
| Rörelseresultat hänförligt till moderföretagets aktieägare |
Periodens rörelseresultat för koncernen med avdrag för resultat hänförligt till innehav utan bestämmande infly tande. |
Måttet åskådliggör hur stor del av koncernens rörelseresultat som är hänförligtill moderföretagets aktieägare. |
| Rörelsemarginal | Periodens rörelseresultat hänförligt till moderföretagets aktieägare dividerat med totala intäkter för perioden. |
Måttet åskådliggör lönsamheten i underliggande rörelse hän förlig till moderföretagets aktieägare. |
| IRR | Motsvarar det svenska begreppet internränta som är ett mått på vilken genomsnittlig årlig avkastning en investe ring har genererat. |
Måttet beräknas för att kunna jämföra faktisk avkastning på de projekt Catella investerar imed den genomsnittliga för väntade avkastningen om 15 procent. |
| Förvaltat kapital vid årets slut | Förvaltat kapital är värdet av Catellas kunders depone rade/placerade kapital. |
Delar av Catellas intäkter inom Investment Managementavta las med kund utifrån värdet på det underliggande placerade kapitalet. Inkluderas för att investeraren ska kunna skapa sig en bild av vad som driver delar av intäkterna. |
| Fastighetstransaktionsvolymer för perioden |
Fastighetstransaktionsvolymer för perioden är värdet på de underliggande fastigheterna vid transaktionstillfällena. |
Delar av Catellas intäkter inom Corporate Finance avtalas med kund utifrån det underliggande fastighetsvärdet vid re spektive uppdrag. Inkluderas för att investeraren ska kunna skapa sig en bild av vad som driver delar av intäkterna. |
| Soliditet | Eget kapital dividerat med totala tillgångar. | Måttet används för att Catella betraktar det som relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma Catellas finansiella stabilitet och förmåga att klara sig på lång sikt. |
{26}------------------------------------------------
Årsstämma 12 maj2026 Delårsrapport jan-mar 2026 8 maj 2026 Delårsrapport apr-jun 2026 20 augusti 2026 Delårsrapport jul-sep 2026 5 november2026 Bokslutskommuniké okt-dec 2026 11 februari 2027
Finansiell kalender För ytterligare information
Michel Fischier, CFO Tel. 08–463 33 10
Mer information om Catella och samtliga rapporter finns tillgängliga på catella.com.