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Carmila — Annual Report 2025
Feb 19, 2026
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Annual Report
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ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
ET COMMENTAIRES SUR
L'ACTIVITÉ DE L'EXERCICE 2025
CARI ILA
CARMILA 2025
1. ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
3
1.1 ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
3
- 1.1.1 Activité locative
3
- 1.1.2 Fréquentation et chiffre d'affaires
7
1.2 FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES
8
- 1.2.1 Perspectives
8
1.3 PATRIMOINE ET ÉVALUATION
9
- 1.3.1 Chiffres clés du patrimoine
9
- 1.3.2 Évaluation du patrimoine
9
- 1.3.3 Rapport d'expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de Carmila
12
1.4 PERFORMANCE FINANCIÈRE
14
- 1.4.1 Informations financières sélectionnées
14
- 1.4.2 Commentaires sur les résultats de l'année
15
- 1.4.3 Indicateurs de performance EPRA
17
1.5 POLITIQUE FINANCIÈRE
24
- 1.5.1 Ressources financières
24
- 1.5.2 Instruments de couverture
25
- 1.5.3 Trésorerie
26
- 1.5.4 Rating
26
- 1.5.5 Politique de distribution de dividendes
26
- 1.5.6 Capitaux propres et actionnariat
26
1.6 ANNEXE
27
2. ÉTATS FINANCIERS
33
2.1 COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
34
- 2.1.1 État du résultat global consolidé
34
- 2.1.2 État de la situation financière consolidée
35
- 2.1.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé
36
- 2.1.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
37
- 2.1.5 Notes aux états financiers consolidés
38
2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
81
1. ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
1.1 ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
1.1.1 Activité locative
1.1.1.1 Synthèse
En 2025, l'activité locative de Carmila a été très dynamique avec 893 baux signés pour un loyer minimum garanti (LMG) total de 53,7 millions d'euros (en ligne avec 2024), soit 12,4 % de la base locative. La réversion totale est de +3,8 % sur l'année 2025.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Locaux vacants commercialisés | Renouvellements | Total | |||
| Nombre de baux | LMG annuel | Nombre de baux | LMG annuel | Réversion | |
| France | 294 | 20 243 | 173 | 11 669 | +4,3 % |
| Espagne | 147 | 6 352 | 230 | 11 841 | +2,8 % |
| Italie | 19 | 1 381 | 30 | 2 165 | +3,8 % |
| TOTAL | 460 | 27 976 | 433 | 25 675 | +3,8 % |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |||
| --- | --- | --- | --- | --- | |
| Total | Total | ||||
| Nombre de baux | LMG annuel | Nombre de baux | LMG annuel | ||
| France | 467 | 31 912 | 418 | 29 247 | |
| Espagne | 377 | 18 193 | 449 | 18 335 | |
| Italie | 49 | 3 546 | 75 | 6 741 | |
| TOTAL | 893 | 53 651 | 942 | 54 323 |
L'année 2025 confirme le statut de partenaire stratégique pour les enseignes, avec 893 nouveaux baux signés. Ce dynamisme se confirme par l'arrivée de 37 nouvelles enseignes tendances (Aroma Zone, Legami) et l'expansion de locataires existants.
Des partenaires comme Rituals ou Jack & Jones utilisent Carmila comme une plateforme de déploiement européen accéléré, privilégiant le maillage territorial pour croître plus vite.
Au 31 décembre 2025, les locataires de Carmila concernés par des procédures collectives en France représentaient 2,1 % de la base locative en France (0,3 % en liquidation judiciaire).
1.1.1.2 Commerce éphémère
L'activité de commerce éphémère est dédiée à la mise à disposition d'espaces dans les centres Carmila pour des durées courtes à moyennes. Inscrite dans une démarche de complémentarité avec les boutiques traditionnelles, elle propose aux visiteurs de découvrir une offre toujours plus innovante. Elle s'articule autour de deux axes :
- le Specialty Leasing ;
- les Boutiques Éphémères.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | Variation | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Specialty Leasing | Boutiques éphémères | Total SL+BE | Specialty Leasing | Boutiques éphémères | Total SL+BE | % | |
| France | 9 040 | 2 761 | 11 801 | 8 074 | 2 598 | 10 671 | +10,6 % |
| Espagne | 5 919 | 691 | 6 610 | 5 547 | 480 | 6 028 | +9,7 % |
| Italie | 1 577 | 161 | 1 738 | 1 374 | 133 | 1 508 | +15,3 % |
| TOTAL | 16 536 | 3 613 | 20 149 | 14 996 | 3 211 | 18 207 | +10,7 % |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
Specialty Leasing
Le Specialty Leasing permet de dynamiser les centres commerciaux en enrichissant le parcours client. Il s'articule autour de deux segments : la location d'emprises au sol dans les galeries et sur les parkings, et la signature de contrats de partenariats publicitaires digitaux.
Les revenus de l'activité de Specialty Leasing sont en hausse de +5,7 % à périmètre constant par rapport à 2024. Cette performance est portée par la nouvelle plateforme digitale Clickstand, permettant aux enseignes de réserver des espaces de courte durée en temps réel, déjà déployée dans 120 centres afin d'automatiser la location d'emplacements temporaires.
Boutiques éphémères
Carmila propose aux commerçants d'ouvrir des boutiques éphémères pour une durée de 4 à 34 mois. Ce format, aussi connu sous le nom de Pop-Up Store, est en plein essor. Il permet de dynamiser les centres Carmila et se prête en particulier aux nouveaux concepts innovants, comme les premières implantations physiques des Digital Native Vertical Brands, en mode « Test and Learn », ou des acteurs régionaux, qui veulent tester un nouveau centre. Carmila propose également des formats ultra éphémères, à savoir des ventes événementielles d'un jour à une semaine.
La commercialisation de boutiques éphémères affiche une progression de +12,5 % en 2025. Cette performance est portée par le déploiement sur le périmètre Galimmo ainsi que par une forte progression en Espagne.
1.1.1.3 Structure des baux
Avec 6 416 baux sous gestion au 31 décembre 2025, Carmila dispose d'une base de locataires solide et diversifiée. Carrefour représente moins de 0,6 % des loyers en 2025. Les loyers en base annualisée s'élèvent à 434,1 millions d'euros.
RÉPARTITION DU NOMBRE DE BAUX ET DES LOYERS PAR PAYS EN BASE ANNUALISÉE
| Pays | Au 31/12/2025 | Au 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de baux | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | % Total | Nombre de baux | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | % Total | |
| France | 4 350 | 308,4 | 71,0 % | 4 311 | 303,3 | 70,3 % |
| Espagne | 1 774 | 101,5 | 23,4 % | 1 815 | 103,8 | 24,1 % |
| Italie | 292 | 24,2 | 5,6 % | 297 | 24,0 | 5,6 % |
| TOTAL | 6 416 | 434,1 | 100 % | 6 423 | 431,1 | 100 % |
Principaux locataires-commerçant
Au 31 décembre 2025, les 15 premiers locataires représentent 18,8 % des loyers en base annualisée, et aucun commerçant ne représente à lui seul plus de 2,0 % du revenu locatif.
Le tableau suivant présente les loyers en base annualisée et le secteur d'activité des 15 locataires les plus significatifs au 31 décembre 2025.
| Locataire | Secteur d'activité | Au 31/12/2025 | |
|---|---|---|---|
| Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | % Total | ||
| Beaumanoir | Equipement de la personne | 8,0 | 1,9 % |
| Orange | Culture, Cadeaux & Loisirs | 7,2 | 1,7 % |
| Alain Afflelou | Beauté & Santé | 7,0 | 1,6 % |
| Feu Vert | Services | 6,2 | 1,4 % |
| Thom Europe | Culture, Cadeaux & Loisirs | 6,1 | 1,4 % |
| McDonald's | Alimentation & Restauration | 5,6 | 1,3 % |
| Nocibe | Beauté & Santé | 5,6 | 1,3 % |
| Inditex | Equipement de la personne | 5,3 | 1,2 % |
| Jules Brice Bizzbee | Equipement de la personne | 5,0 | 1,2 % |
| Micromania | Culture, Cadeaux & Loisirs | 4,9 | 1,1 % |
| Burger King | Alimentation & Restauration | 4,4 | 1,0 % |
| Yves Rocher | Beauté & Santé | 4,2 | 1,0 % |
| Sephora | Beauté & Santé | 4,0 | 0,9 % |
| Mango | Equipement de la personne | 3,9 | 0,9 % |
| Kiabi | Equipement de la personne | 3,8 | 0,9 % |
| 81,1 | 18,8 % |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
Répartition des loyers par secteur d'activité en base annualisée
Le tableau suivant présente la répartition des loyers en base annualisée par secteur d'activité au 31 décembre 2025 :
| Secteur d'activité | Au 31/12/2025 | Au 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de baux | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | % Total | Nombre de baux | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | % Total | |
| Équipement de la personne | 1 298 | 119,5 | 27,5 % | 1 273 | 120,7 | 28,0 % |
| Beauté et santé | 1 459 | 98,2 | 22,6 % | 1 457 | 93,6 | 21,7 % |
| Culture, cadeaux et loisirs | 1 090 | 68,5 | 15,8 % | 1 067 | 67,0 | 15,5 % |
| Alimentation et restauration | 967 | 59,5 | 13,7 % | 969 | 58,0 | 13,5 % |
| Équipement du ménage | 353 | 34,0 | 7,8 % | 384 | 36,9 | 8,6 % |
| Services | 1 034 | 28,1 | 6,5 % | 1 065 | 28,7 | 6,6 % |
| Sports | 188 | 26,1 | 6,0 % | 186 | 25,8 | 6,0 % |
| Autre | 27 | 0,2 | - % | 22 | 0,5 | 0,1 % |
| TOTAL | 6 416 | 434,1 | 100 % | 6 423 | 431,1 | 100 % |
Les diminutions des poids de l'Équipement du ménage dans le total des loyers (-73 pts), du secteur de l'Équipement de la personne (-46 pts) et des Services (-19 pts) ont majoritairement bénéficié à la Beauté et santé (+93 pts), à l'Alimentation et restauration (+26 pts) et au secteur de la Culture, cadeaux et loisirs (+23 pts).
Échéancier des baux
Au 31 décembre 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,1 années en Espagne et 3,4 années en Italie.
Le tableau suivant présente les dates d'expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d'actifs immobiliers commerciaux pour la période courant de 2026 à 2035 (données au 31 décembre 2025) :
| Échéancier des baux | Au 31/12/2025 | ||
|---|---|---|---|
| Nombre de baux | Maturité * | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | |
| Échus au 31/12/2025 | 613 | 0,5 | 38,3 |
| 2026 | 737 | 0,5 | 37,3 |
| 2027 | 610 | 1,6 | 44,2 |
| 2028 | 566 | 2,5 | 38,6 |
| 2029 | 562 | 3,6 | 35,6 |
| 2030 | 742 | 4,7 | 48,8 |
| 2031 | 580 | 5,5 | 39,9 |
| 2032 | 471 | 6,6 | 34,1 |
| 2033 | 411 | 7,6 | 30,5 |
| 2034 | 308 | 8,5 | 21,4 |
| 2035 | 202 | 9,6 | 16,3 |
| Au-delà de 2035 | 614 | 10,8 | 49,0 |
| TOTAL | 6 416 | 4,6 | 434,1 |
- Maturité moyenne restant à courir en année(s).
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
Mode de fixation des loyers
La majorité des baux de Carmila sont des baux à double composante, composés d'une partie fixe, le loyer minimum garanti (LMG), et d'un loyer variable additionnel (LV), calculé selon un pourcentage du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le locataire.
Au 31 décembre 2025, Carmila avait contractualisé dans les trois pays 5 259 baux comprenant un loyer à double composante et 1 157 baux comprenant un loyer fixe, représentant respectivement 86,1 % et 13,9 % des loyers en base annualisée.
Le tableau suivant présente la répartition des loyers entre Loyer Minimum Garanti et Loyer Variable au 31 décembre 2025 :
| Au 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nombre de baux | LMG | Loyer variable | Total | |
| Baux avec clause variable | 5 259 | 364,2 | 9,5 | 373,6 |
| Dont baux avec LMG et LV additionnel | 5 216 | 364,2 | 4,7 | 368,9 |
| Dont baux uniquement à LV | 43 | - | 4,8 | 4,8 |
| Baux sans clause variable avec uniquement loyer fixe | 1 157 | 60,5 | - | 60,5 |
| TOTAL | 6 416 | 424,6 | 9,5 | 434,1 |
1.1.1.4 Taux d'occupation financier
| Pays | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| France | 96,4 % | 96,1 % |
| Espagne | 95,8 % | 96,0 % |
| Italie | 99,3 % | 99,3 % |
| TOTAL | 96,5 % | 96,2 % |
Au 31 décembre 2025, le taux d'occupation financier consolidé des actifs de Carmila s'élève à 96,5 %, en hausse de 30 pts par rapport à 2024 grâce notamment à la France, avec une bonne performance à la fois sur le périmètre historique Carmila et sur le périmètre Galimmo. Retraité du périmètre Galimmo (94,0 %, en hausse de +130 pb par rapport au 31 décembre 2024), le taux d'occupation financier poursuit sa progression pour s'établir à 96,8 %, soit une hausse de +10 pts par rapport à 2024.
Le taux d'occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant des loyers que percevrait Carmila si la totalité de son patrimoine en exploitation était louée (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur d'expertise). Le taux d'occupation financier est présenté hors vacance stratégique, qui correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d'extension ou de restructuration dans les centres commerciaux.
Le poids de la vacance stratégique est de 1,8 % en France, 3,3 % en Espagne et 2,0 % en Italie, ce qui représente un impact consolidé pour Carmila de 2,2 % au 31 décembre 2025.
1.1.1.5 Taux d'effort des commercants
Le tableau suivant présente le taux d'effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 31 décembre 2025 et au 31 décembre 2024 :
| Pays | Taux d'effort | |
|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024* | |
| France | 10,8 % | 10,7 % |
| Espagne | 10,8 % | 10,9 % |
| Italie | 12,3 % | 12,1 % |
| TOTAL | 10,9 % | 10,8 % |
- Les chiffres de 2024 n'incluent pas le périmètre Galimmo, les données n'étant pas disponibles sur l'année entière.
Le taux d'effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 31 décembre 2025 se décline ainsi : France (10,8 %), Espagne (10,8 %) et Italie (12,3 %). Le taux d'effort consolidé à périmètre constant s'élève à 10,9 %. Le taux d'effort moyen des locataires de Galimmo s'élève à 10,6 %.
L'analyse du taux d'effort représente pour Carmila un indicateur important quant au bon équilibre du montant des loyers et des charges pour chaque locataire en fonction de son activité et quant à l'évaluation de la santé financière du locataire au cours de la vie du bail.
Le taux d'effort est défini comme le rapport entre, d'une part, le loyer et les charges locatives HT et, d'autre part, le chiffre d'affaires HT des locataires.
Le loyer et les charges locatives pris en compte pour le calcul du taux d'effort comprennent les loyers fixes, les loyers variables, ainsi que les charges locatives et la taxe foncière refacturées aux locataires. Ils incluent également les avantages consentis aux preneurs (franchises, paliers, allégements), les travaux et les coûts du fonds marketing refacturés aux locataires.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ACTIVITÉ DE L'ANNÉE
1.1.2 Fréquentation et chiffre d'affaires
| Évolution de la fréquentation et du chiffre d'affaires des commercants en 2025 par rapport à 2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| FRANCE | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 | FY 2025 |
| Fréquentation en % de 2024 | 100 % | 102 % | 100 % | 101 % | 101 % |
| CA en % de 2024 | 100 % | 101 % | 99 % | 100 % | 100 % |
| ESPAGNE | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 | FY 2025 |
| Fréquentation en % de 2024 | 100 % | 104 % | 100 % | 101 % | 101 % |
| CA en % de 2024 | 102 % | 110 % | 104 % | 105 % | 105 % |
| ITALIE | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 | FY 2025 |
| Fréquentation en % de 2024 | 99 % | 103 % | 99 % | 97 % | 99 % |
| CA en % de 2024 | 97 % | 100 % | 99 % | 99 % | 99 % |
| TOTAL | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 | FY 2025 |
| Fréquentation en % de 2024 | 100 % | 103 % | 100 % | 101 % | 101 % |
| CA en % de 2024 | 100 % | 103 % | 100 % | 101 % | 101 % |
En 2025, le chiffre d'affaires des commercants dans les centres Carmila est en hausse de +0,9 %. Soutenue par la puissance des hypermarchés Carrefour, la fréquentation des centres Carmila est en hausse de +0,8 %.
L'activité en Espagne a été particulièrement dynamique (+4,9 % de chiffre d'affaires), confortant le positionnement géographique et la typologie des centres Carmila.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES
1.2 FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES
L'Autorité de la concurrence valide l'acquisition de Galimmo par Carmila
Le 13 mars 2025, l'Autorité de la concurrence a validé l'acquisition de Galimmo.
Conformément aux conclusions de l'Autorité de la concurrence, Carmila a engagé des discussions avec des repreneurs potentiels pour procéder à la cession de la galerie commerciale de Villers Semeuse en 2025. Ce site, d'une superficie de 4 761 m² et composé de 20 lots, représente moins de 0,2 % du patrimoine et des revenus locatifs du Groupe.
Cette décision est conforme aux attentes du Groupe et n'aura pas d'impact significatif pour Carmila qui confirme ses objectifs de résultat.
Succès d'une nouvelle émission « Green Bond » de 300 millions d'euros suivi d'un rachat de 313 millions d'euros d'obligations à échéance 2027 et 2028
Carmila a procédé le 13 octobre 2025 à une nouvelle émission « Green Bond » de 300 millions d'euros (maturité janvier 2033, supérieure à 7 ans, coupon de 3,75 %). Forte de la réussite de son émission inaugurale en 2024, Carmila a placé avec succès un second Green Bond, sursouscrit près de 8 fois avec un spread de 130 pb, témoignant de la confiance des investisseurs.
Les fonds seront alloués au financement ou refinancements d'actifs certifiés BREEAM « Very Good » ou « Excellent ».
Simultanément, Carmila a procédé au rachat de 313 millions d'euros d'obligations existantes d'échéances plus courtes (2027 et 2028) à des conditions attractives. Ces obligations ont été intégralement annulées.
Cette double opération permet d'optimiser le profil de la maturité de la dette et d'augmenter la maturité moyenne. L'opération a un impact positif sur les frais financiers de 2025 à 2027.
Cessions
En 2025, Carmila a démontré la liquidité et la qualité de ses actifs avec 69 millions d'euros de cessions signées ou réalisées en ligne avec les valeurs d'expertise (NIV de 6,60 %). Cela démontre la forte liquidité du patrimoine de Carmila et sa capacité à céder des actifs à des conditions favorables.
Le produit de ces cessions sera réinvesti dans des acquisitions ciblées et créatrices de valeur. Carmila confirme sa position d'acheteur net avec un objectif annuel de 100 millions d'euros d'acquisitions pour 50 millions d'euros de cessions, tout en maintenant une structure financière robuste.
Finalisation d'un rachat d'actions de 30 millions d'euros en 2025
En 2025, Carmila a réalisé trois programmes de rachats d'actions de 10 millions d'euros chacun. Le premier programme, lancé le 13 février, a été finalisé le 4 juin 2025. Le deuxième programme, lancé le 24 juillet, a été finalisé le 30 septembre. Le troisième programme, lancé le 24 octobre, a été finalisé le 18 décembre. Les 1 746 659 actions rachetées ont été ou sont destinées à être annulées (soit 1,2 % du capital).
1.2.1 Perspectives
1.2.1.1 Résultat net récurrent par action anticipé à 1,84 euro en 2026
Pour 2026, Carmila anticipe une croissance de son résultat net récurrent par action (EPS) de +2 %.
Cette dynamique sera soutenue par une progression des loyers nets (NRI) attendue autour de 100 pb au-dessus de l'indexation, ainsi que par l'accélération des activités d'innovation.
Si les cessions réalisées en 2025 (1 % du patrimoine) pèsent mécaniquement sur les revenus, cette guidance n'inclue pas les profits liés à de futures acquisitions. Fort d'un pipeline d'opportunités solide et d'une structure financière permettant de maintenir une position d'acheteur net, le Groupe est idéalement positionné pour saisir des actifs aux valorisations attractives.
1.2.1.2 Lancement d'un programme de rachat d'actions pour 10 millions d'euros en 2026
En 2025, Carmila a réalisé trois programmes de rachat d'actions de 10 millions d'euros chacun.
Un nouveau programme de rachat d'actions sera lancé le 19 février 2026. Les actions rachetées seront également annulées. Cette opération s'inscrit dans le cadre du programme de rachat d'actions de Carmila, tel qu'autorisé par l'Assemblée générale des actionnaires du 14 mai 2025.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PATRIMOINE ET ÉVALUATION
1.3 PATRIMOINE ET ÉVALUATION
1.3.1 Chiffres clés du patrimoine
1.3.1.1 Description du patrimoine
Au 31 décembre 2025, Carmila dispose d'un patrimoine de 250 centres commerciaux et « retail park » situés en France, en Espagne et en Italie, valorisés à 6,7 milliards d'euros droits et travaux inclus pour une surface totale d'environ 1,7 million de mètres carrés.
En France, Carmila détient les actifs au travers d'une répartition en volumes ou d'une copropriété. En Espagne, Carmila détient ses actifs au travers d'une copropriété. La totalité des actifs de Carmila en Italie est détenue en pleine propriété.
Les murs des hypermarchés et des supermarchés de Carrefour ainsi que les parkings attenants aux centres commerciaux de Carmila, sont détenus par des entités du groupe Carrefour.
1.3.1.2 Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila
Sur les 250 actifs immobiliers commerciaux constituant le patrimoine de Carmila, 15 actifs représentent 37 % de la valeur d'expertise (droits inclus) et 25 % de la surface locative brute au 31 décembre 2025. Le tableau suivant présente des informations sur ces 15 actifs :
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface locative brute Groupe Carmila (m²) |
|---|---|---|---|---|
| FRANCE | ||||
| Bab 2 - Anglet | 1967 | 2014 | 129 | 29 267 |
| Calais - Coquelles | 1995 | 2014 | 167 | 54 937 |
| Toulouse Labège | 1983 | 2014 | 130 | 26 531 |
| Thionville | 1971 | 2016 | 174 | 32 199 |
| Vitralles | 1971 | 2018 | 91 | 27 959 |
| Nice Lingostière | 1978 | 2014 | 98 | 21 120 |
| Bay 2 - Collegien | 2003 | 2014 | 107 | 21 115 |
| Saran - Orléans | 1971 | 2014 | 92 | 38 923 |
| Montesson | 1970 | 2014 | 69 | 13 573 |
| Nancy | 1971 | 2024 | 75 | 9 796 |
| Evreux | 1974 | 2014 | 77 | 37 844 |
| Chambourcy | 1973 | 2014 | 75 | 21 356 |
| Perpignan Claira | 1983 | 2014 | 79 | 22 907 |
| Total France (top 13) | 1 363 | 357 529 | ||
| ESPAGNE | ||||
| Fan Mallorca | 2016 | 2016 | 106 | 37 847 |
| Huelva | 2013 | 2014 | 89 | 33 441 |
| Total Espagne (top 2) | 195 | 71 288 | ||
| TOTAL (TOP 15) | 1 558 | 428 817 | ||
| TOTAL GROUPE | 7 713 | 1 693 747 |
1.3.2 Évaluation du patrimoine
1.3.2.1 Expertise et méthodologie
Les immeubles de placement du patrimoine de Carmila sont comptabilisés et évalués individuellement, initialement, à leur coût de construction ou d'acquisition droits et frais inclus puis ultérieurement à leur juste valeur. Toute variation est comptabilisée en résultat.
Les justes valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions d'experts indépendants. Carmila confie à des experts l'évaluation de l'ensemble de son patrimoine à chaque fin de semestre. Les actifs sont visités par les experts annuellement. Les évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (« Red Book »). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont eu accès à toutes les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste des baux, le taux de vacance, les aménagements de loyers, et les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d'affaires).
Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows présents et futurs en appliquant des facteurs de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu locatif net, soit sur les cash-flows futurs.
Les experts mandatés par Carmila sont les suivants :
- en France, Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate ;
- en Espagne, Cushman & Wakefield et Catella ;
- en Italie, Kroll Advisory SpA.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PATRIMOINE ET ÉVALUATION
Commentaires sur le périmètre
- La moitié des sites en France (en nombre) a fait l'objet d'une rotation entre les experts Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate sur le deuxième semestre 2025;
- Un tiers des sites espagnols (en nombre) a fait l'objet d'une rotation entre les experts Cushman & Wakefield et Catella au premier semestre 2025;
-
En Italie, Kroll Advisory SpA a été mandaté pour la première fois;
-
En 2025, Carmila a cédé 1 centre commercial situé en France à Quetigny;
- En 2025, Carmila a cédé 4 moyennes surfaces isolées sur des parkings en Espagne, représentant 24 338 m²;
- Dans le cadre de son activité d'exploitation d'antennes 5G, Carmila a acquis 15 nouveaux sites en France au cours de l'année 2025;
- Les immeubles détenus dans les sociétés mises en équivalences sont comptabilisés à la juste valeur des titres de ces sociétés et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe.
Segmentation géographique du portefeuille
La valorisation du portefeuille (part du Groupe) s'établit à 6 657,71 millions d'euros droits inclus au 31 décembre 2025 et se répartit de la manière suivante :
VALEUR VÉNALE DROITS INCLUS (DI) DU PATRIMOINE
| 31/12/2025 | |||
|---|---|---|---|
| En millions d'euros | % | Nombre d'actifs | |
| France | 4 974,8 | 75 % | 167 |
| Espagne | 1 350,8 | 20 % | 75 |
| Italie | 332,2 | 5 % | 8 |
| TOTAL | 6 657,7 | 100 % | 250 |
Outre les justes valeurs déterminées par les experts pour chaque centre commercial, cette évaluation prend en compte les immobilisations en cours qui s'élèvent à 5,2 millions d'euros au 31 décembre 2025. Par ailleurs, les investissements dans des actifs consolidés par mise en équivalence (As Cancelas en Espagne et portefeuille Magnirayas en France) sont intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus par le Groupe dans les sociétés détenant les actifs et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe pour un montant total de 77,9 millions d'euros.
1.3.2.2 Évolution de la valorisation du patrimoine
VALEUR VÉNALE DI DU PATRIMOINE
| (en millions d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur vénale DI | Variation vs. 31/12/2024 | Valeur vénale DI | |||||
| En millions d'euros | % | Nombre d'actifs | à périmètre courant | à périmètre constant | En millions d'euros | % | |
| France | 4 974,8 | 74,7 % | 167 | +0,5 % | +1,1 % | 4 952,2 | 74,4 % |
| Espagne | 1 350,8 | 20,3 % | 75 | -0,9 % | +2,9 % | 1 363,5 | 20,5 % |
| Italie | 332,2 | 5,0 % | 8 | -1,3 % | -1,3 % | 336,5 | 5,1 % |
| TOTAL | 6 657,7 | 100 % | 250 | +0,1 % | +1,3 % | 6 652,1 | 100 % |
Au cours de l'année 2025, le patrimoine total de Carmila a augmenté de 5,6 millions d'euros (+0,1 %) ; cette variation s'analyse de la manière suivante :
-
la valeur des actifs, à périmètre constant, augmente de +1,3 % soit +85,1 millions d'euros, à laquelle s'ajoute la variation de la valeur des titres Magnirayas (-0,5 million d'euros) ainsi que la hausse des titres et créances courantes d'As Cancelas (+2,4 millions d'euros). La variation à périmètre constant se calcule sur une base comparable de centres commerciaux, hors extensions développées sur la période;
-
Les autres variations sont dues :
- aux mouvements de périmètre notamment la cession du centre commercial de Quetigny pour -17,0 millions d'euros, soit un impact de -0,3 % et à la cession des 4 moyennes surfaces en Espagne pour -35,2 millions d'euros, soit un impact de -0,5 %;
- à la baisse des immobilisations en cours (-16,8 millions d'euros), soit un impact de -0,3 %;
- les autres effets contribuent pour -12,3 millions d'euros, soit un impact de -0,2 % et comprennent notamment l'impact d'un site en cours de restructuration et d'un site sous promesse de vente suite à la décision de l'autorité de la concurrence dans le cadre de l'acquisition de Galimmo (voir note 12).
CARMILA
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PATRIMOINE ET ÉVALUATION
1.3.2.3 Évolution des taux de rendement
| NIY | NPY | |||
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| France | 6,34 % | 6,32 % | 6,70 % | 6,62 % |
| Espagne | 7,28 % | 7,42 % | 7,53 % | 7,68 % |
| Italie | 6,95 % | 6,84 % | 6,91 % | 6,95 % |
| TOTAL | 6,56 % | 6,57 % | 6,88 % | 6,85 % |
1.3.2.4 Répartition de la valeur d'expertise par typologie FACT
Conformément à la typologie FACT, les sites sont regroupés en trois catégories : centres régionaux, grands centres commerciaux et petits centres commerciaux (appelés dans ce document centres locaux de proximité).
Au 31 décembre 2025, les centres régionaux et les grands centres commerciaux représentent 78 % du portefeuille de Carmila en valeur vénale.
| Valeur vénale DI (m€) | % de valeur | NRI moyen €/m² | NIY | |
|---|---|---|---|---|
| Centres Régionaux | 1 512,4 | 31 % | 340 | 5,8 % |
| Grands Centres Commerciaux | 2 353,5 | 48 % | 328 | 6,3 % |
| Centres Locaux de Proximité | 1 077,1 | 22 % | 221 | 7,0 % |
| France | 4 943,0 | 100 % | 296 | 6,3 % |
| Centres Régionaux | 371,3 | 28 % | 283 | 6,5 % |
| Grands Centres Commerciaux | 616,1 | 46 % | 222 | 7,6 % |
| Centres Locaux de Proximité | 355,5 | 26 % | 285 | 7,8 % |
| Espagne | 1 343,0 | 100 % | 250 | 7,4 % |
| Centres Régionaux | 13,3 | 4 % | 233 | 6,7 % |
| Grands Centres Commerciaux | 300,4 | 90 % | 259 | 6,8 % |
| Centres Locaux de Proximité | 18,5 | 6 % | 283 | 7,8 % |
| Italie | 332,2 | 100 % | 259 | 6,8 % |
| Autres | 39,6 | 100 % | 662 | 6,9 % |
| Next Tower | 39,6 | 100 % | 662 | 6,9 % |
| Centres Régionaux | 1 897,0 | 28 % | 327 | 5,9 % |
| Grands Centres Commerciaux | 3 270,0 | 49 % | 291 | 6,6 % |
| Centres Locaux de Proximité | 1 451,1 | 22 % | 235 | 7,2 % |
| Autres | 39,6 | 1 % | 662 | 6,9 % |
| TOTAL GÉNÉRAL | 6 657,7 | 100 % | 284 | 6,6 % |
1.3.2.5 Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des immeubles de placement au bilan
(en millions d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Valeur vénale droits inclus | 6 657,7 | 6 652,1 |
| Immobilisations en cours | -5,2 | -22,0 |
| Valorisation de la quote part des titres MeQ | -77,9 | -76,0 |
| Droits et enregistrements (hors MeQ) | -380,2 | -353,7 |
| Valeur vénale hors droits (A) | 6 194,4 | 6 200,4 |
| Juste valeur des BAC (IFRS 16) (B) | 32,3 | 31,9 |
| IMMEUBLE DE PLACEMENT À LA VALEUR D'EXPERTISE (BILAN) (A+B) | 6 226,7 | 6 232,3 |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PATRIMOINE ET ÉVALUATION
1.3.3 Rapport d'expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de Carmila
1.3.3.1 Contexte général de la mission d'expertise
Contexte et instructions
En accord avec les instructions de Carmila (« la Société ») reprises dans les contrats d'évaluation signés entre Carmila et les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine propriété, bail à construction, etc.). Le présent Rapport Condensé, qui résume nos conditions d'intervention, a été rédigé afin d'être intégré dans le document de référence de la Société.
Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d'expertise. Afin de déterminer une valeur de marché pour chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres expertises menées en Europe, afin d'avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les transactions et informations disponibles sur le marché.
Les évaluations sont fondées sur la méthode de l'actualisation des flux de trésorerie et la méthode par le rendement qui sont régulièrement utilisées pour ces types d'actifs.
Nos valeurs ont été établies à la date du 31 décembre 2025.
Référentiels et principes généraux
Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de Conduite de l'édition de décembre 2024 (effective à compter du 31 janvier 2025) du RICS Valuation - Global Standards (le "Red Book"). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l'échelle internationale. Nos évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l'IVSC. Les expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l'AMF sur la présentation des éléments d'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000.
Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu'évaluateurs externes indépendants, tels que définis dans les standards du Red Book publié par la RICS.
Valeur recherchée
Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché (« Market Value ») et sont reportées à la Société en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).
1.3.3.2 Conditions de réalisation
Informations
Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur, telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les loyers variables, les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.
Surfaces des actifs
Nous n'avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été communiquées.
Analyses environnementales et conditions des sols
Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l'état des sols, ni une analyse environnementale et nous n'avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas être impactés par une contamination des sols et que l'état des terrains n'affecte par leur utilisation actuelle ou future.
Urbanisme
Nous n'avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d'urbanisme, notamment en ce qui concerne les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en cours de construction respecte les règles d'urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.
Titres de propriété et états locatifs
Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables, des projets d'immobilisations et des « business plans » qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n'est grevée par aucune restriction qui empêcherait ou rendrait difficile leurs ventes, et qu'ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n'avons pas lu les titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d'occupation et toute autre information pertinente qui nous ont été communiqués par la Société.
État des actifs
Nous avons noté l'état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n'inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d'entretien apparents lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l'information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n'a été utilisé dans leur construction.
Durabilité et ESG
La durabilité est un facteur de plus en plus important sur les marchés immobiliers. De nombreux pays se sont engagés à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, et des lois ou règlements sont déjà en place pour réduire les émissions de $\mathrm{CO}_{2}$ des bâtiments. Nous considérons qu'il est probable que d'autres lois et réglementations soient introduites dans les années à venir.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PATRIMOINE ET ÉVALUATION
Parallèlement à cela, les occupants et les investisseurs de certains secteurs sont de plus en plus attentifs aux aspects de durabilité des bâtiments qu'ils choisissent d'occuper ou d'acheter. L'existence d'une prime verte pour les bâtiments les plus durables fait l'objet d'une surveillance, de recherche et d'un débat permanent sur le marché. Des niveaux appropriés de comparables de marché doivent encore être établis pour démontrer pleinement si une valeur supplémentaire peut être attribuée à ces bâtiments. Cependant, il convient de noter que le marché évolue en raison de l'attention portée par les occupants et les investisseurs aux références de durabilité d'une propriété. Nous nous attendons à ce que la sensibilisation aux questions de durabilité augmente dans tous les secteurs du marché immobilier.
Taxation
Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas d'une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s'entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.
1.3.3.3 Confidentialité et publication
Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d'expertise sont confidentiels et adressés uniquement à la Société Carmila. Aucune responsabilité n'est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports d'expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document, déclaration, circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d'expertise.
Jean-Philippe Carmarans
Head of Valuation & Advisory France
Cushman & Wakefield Valuation France
Tony Loughran
Partner
C&W Valuation & Advisory, Spain
Savino Natalicchio
Managing Director
Kroll Advisory SpA, Italy
Jean-François Drouets
Président
Catella Valuation
Ana Flores
Head of Valuation
Catella Property Spain S.A.
Jean-Claude Dubois
Président de BNP PARIBAS Real Estate
Valuation, France
CARMILA
2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIÈRE
1.4 PERFORMANCE FINANCIÈRE
1.4.1 Informations financières sélectionnées
(en millions d'euros)
| | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Revenus locatifs | 434,4 | 404,1 |
| Loyers nets | 403,1 | 370,7 |
| EBITDA (hors juste valeur)¹ | 344,5 | 313,8 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -31,7 | -35,2 |
| Résultat opérationnel | 314,8 | 420,0 |
| Résultat financier | -110,6 | -104,2 |
| Résultat net (part du Groupe) | 185,5 | 313,8 |
| Résultat net par action | 1,32 | 2,21 |
| Résultat net EPRA² | 254,7 | 236,5 |
| Résultat net EPRA par action | 1,81 | 1,67 |
| Résultat net récurrent⁴ | 254,7 | 236,9 |
| Résultat net récurrent par action* | 1,81 | 1,67 |
(1) Pour une définition d'EBITDA (hors juste valeur) et une réconciliation par rapport à l'indicateur IFRS le plus proche, voir la Section « Commentaires sur les résultats de l'année ».
(2) Pour une définition de « Résultat net EPRA », voir la Section « Indicateurs de performances EPRA ».
(3) Nombre de titres moyen : 140 391 299 au 31 décembre 2025 et 141 936 622 au 31 décembre 2024.
(4) Le résultat net récurrent est égal au Résultat net EPRA hors certains éléments non récurrents. Voir la Section « Indicateurs de performances EPRA ».
INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES DU BILAN
(en millions d'euros)
| | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Immeubles de placement (valeur d'expertise hors droits) | 6 226,7 | 6 232,3 |
| Trésorerie et valeurs mobilières de placement | 125,2 | 154,3 |
| Dettes financières (courantes et non courantes) | 2 719,1 | 2 756,8 |
| Capitaux propres (part du groupe) | 3 394,5 | 3 413,9 |
INFORMATIONS FINANCIÈRES RELATIVES AUX INDICATEURS ET RATIOS CLÉS
(en millions d'euros)
| | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Dette financière nette | 2 527,2 | 2 538,6 |
| Ratio LTV EPRA | 41,1 % | 41,1 % |
| Ratio LTV EPRA (incl. RETTs) | 38,8 % | 38,9 % |
| Interest Coverage Ratio (ICR)¹ | 4,6x | 4,5x |
| EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) | 3 701,3 | 3 689,4 |
| EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) par action² | 26,52 | 26,12 |
| Valeur d'expertises (droits inclus y compris travaux en cours et MEQ) | 6 657,7 | 6 652,1 |
(1) Ratio EBITDA (hors juste valeur) / frais financiers nets.
(2) Fin de période dilué, sur la base de 139 561 896 actions au 31 décembre 2025 et 141 263 527 actions au 31 décembre 2024.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.2 Commentaires sur les résultats de l'année
1.4.2.1 Revenus locatifs et loyers nets
REVENUS LOCATIFS
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | Variation | Revenus locatifs | |
| France | 311 434 | +10,0 % | 283 050 |
| Espagne | 97 087 | +1,7 % | 95 477 |
| Italie | 25 925 | +1,6 % | 25 526 |
| TOTAL | 434 446 | +7,5 % | 404 053 |
LOYERS NETS
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | Variation vs. 31/12/2024 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers nets | Périmètre constant | Périmètre courant | Loyers nets | |
| France | 288 884 | +3,5 % | +11,3 % | 259 540 |
| Espagne | 90 140 | +3,6 % | +2,9 % | 87 635 |
| Italie | 24 109 | +2,6 % | +2,6 % | 23 509 |
| TOTAL | 403 133 | +3,5 % | +8,8 % | 370 684 |
Les loyers nets s'élevent à 403,1 millions d'euros, en hausse de +32,4 millions d'euros soit +8,8 % en 2025. Cette variation se décompose de la manière suivante :
- l'impact de l'acquisition de Galimmo s'élève à + 21,5 millions d'euros soit +5,8 % ;
-
l'impact des cessions s'élève à -1,6 million d'euros soit -0,4 % (cession des actifs Beaurains et Quetigny en France, cession de quatre moyennes surfaces en Espagne) ;
-
la croissance organique retraitée de ces impacts est de +12,8 millions d'euros soit 3,5 %. La part de l'indexation incluse dans la croissance à périmètre constant est de +2,4 %.
Le périmètre constant n'intègre pas les loyers nets de Galimmo ni les loyers nets des actifs cédés en 2024 et 2025.
1.4.2.2 Recouvrement
| 31/12/2025 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 | T4 2025 | FY 2025 | |
| Taux de recouvrement brut (base facturé totale) | 98,1 % | 97,8 % | 97,2 % | 98,1 % | 97,8 % |
Le taux de recouvrement a atteint un niveau record de 97,8 %.
1.4.2.3 Frais de structure
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités | 15 549 | 14 750 |
| Autres produits de prestations et services | 14 721 | 12 168 |
| Frais de personnel | -38 440 | -37 210 |
| Autres charges externes | -53 591 | -49 494 |
| FRAIS DE STRUCTURE | -61 761 | -59 786 |
Les frais de structure sont en hausse de 2,0 millions d'euros soit +3,3 % par rapport à l'exercice 2024 principalement en raison de l'intégration de Galimmo à compter du 1er juillet 2024.
Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités
Le montant total de ces revenus est de 15,5 millions d'euros en 2025, en hausse de +0,8 million d'euros soit +5,4 % par rapport à 2024 principalement lié à l'effet année pleine de Galimmo.
Le poste « Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités » est constitué des refacturations de la mission de direction de centre, des honoraires techniques et des honoraires de commercialisation.
Autres produits de prestations de services
Le poste « Autres produits de prestations et services » est en hausse de +2,6 millions d'euros principalement en raison de l'intégration dans le périmètre de Galimmo pour les refacturations marketing.
CARMILA
2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIÈRE
Frais de personnel
Le montant des frais de personnel s'élève à -38,4 millions d'euros en 2025, en hausse de +1,2 million d'euros (+3,3 %) par rapport à 2024 principalement lié à Galimmo.
Autres charges externes
Le montant des autres charges externes s'élève à -53,6 millions d'euros en 2025, en hausse de +4,1 millions d'euros (+8,3 %) en raison de l'intégration de Galimmo au 1er juillet 2024.
1.4.2.4 EBITDA
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 314 836 | 419 987 |
| Annulation variation juste valeur | 31 704 | 35 166 |
| Annulation de la variation de juste valeur dans la quote-part de sociétés consolidées par mise en équivalence | -3 794 | -743 |
| Annulation de la (plus-value) moins-value | -948 | 3 080 |
| Amortissement des immobilisations corporelles et incorporelles | 2 762 | 2 994 |
| Ajustements d'éléments non récurrents* | -44 | -146 683 |
| EBITDA | 344 518 | 313 802 |
- Les ajustements d'éléments non récurrents en 2024 étaient constitués essentiellement du badwill relatif à l'acquisition de Galimmo et des frais d'acquisition Galimmo.
L'EBITDA atteint 344 518 milliers d'euros au 31 décembre 2025, en hausse de +9,8 % par rapport à l'exercice précédent. La croissance de l'EBITDA s'explique par l'intégration de Galimmo au 1er juillet 2024 et par la croissance des loyers nets à périmètre constant, témoignant de la gestion saine des coûts de structure de Carmila.
1.4.2.5 Résultat financier
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Produits financiers | 14 558 | 40 190 |
| Charges financières | -99 837 | -123 738 |
| Coût de l'endettement financier net | -85 279 | -83 549 |
| Autres produits et charges financiers | -25 280 | -20 683 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -110 559 | -104 231 |
Coût de l'endettement financier net
L'augmentation du coût de l'endettement net de 1,7 million d'euros s'explique par la baisse des produits financiers pour 25,6 millions d'euros compensée partiellement par la baisse des charges financières pour 23,9 millions d'euros.
La variation des produits financiers est liée à la diminution des produits de placement de trésorerie de 20,5 millions d'euros en raison d'un solde de trésorerie élevé au premier semestre 2024 en vue de l'acquisition de Galimmo en juillet 2024 et par la baisse des produits relatifs aux instruments de couverture pour 5,1 millions d'euros.
Cette baisse est partiellement compensée par la variation des charges financières qui se décompose comme suit :
- la baisse des intérêts sur emprunts bancaires de 11,8 millions d'euros liée à la baisse des taux ;
- la baisse des intérêts sur emprunt obligataire de 8,3 millions euros liée au remboursement d'un obligataire d'un coupon de 2,375 % arrivé à échéance en septembre 2024 pour 539 millions d'euros, aux rachats d'obligations en septembre 2024 pour 200,1 millions d'euros, en janvier 2025 pour 5,4 millions d'euros, en mars 2025 pour 100,0 millions d'euros et en octobre 2025 pour 313,1 millions d'euros. Ces opérations sont partiellement compensées par les nouvelles émissions obligataires d'un coupon de 3,875 % en octobre 2024 pour 400,0 millions d'euros et d'un coupon de 3,75 % en octobre 2025 pour 300 millions d'euros.
Autres produits et autres charges financiers
Le poste des « Autres produits et charges financières » présente une charge de 25,3 millions d'euros, en hausse de 4,6 millions d'euros sur l'exercice. Cette variation s'explique notamment par la hausse des autres charges financières pour 8,5 millions d'euros. Ce poste est principalement constitué de :
- frais et primes de remboursement relatifs aux rachats des obligations existantes pour 20,1 millions d'euros, en hausse de 12,0 millions d'euros ;
- dotations aux provisions financières sur des créances rattachées à des participations pour 6,7 millions d'euros, en baisse de 3,7 millions d'euros.
Parallèlement, les produits financiers progressent de 3,9 millions d'euros. Cette hausse s'explique principalement par la variation de la juste valeur des instruments de couverture qualifiés de « trading » (+2,5 millions d'euros) et par un profit lié à l'évolution du risque de crédit sur dérivés (+0,2 million d'euros). Pour rappel, ce dernier poste représentait une charge de 0,5 million d'euros au 31 décembre 2024.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.3 Indicateurs de performance EPRA
1.4.3.1 Tableau récapitulatif EPRA
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Résultat net EPRA (en millions d'euros) | 254,7 | 236,50 |
| Résultat net EPRA par action (en euros) | 1,81 | 1,67 |
| EPRA NRV (en milliers d'euros) | 4 015 747 | 3 999 544 |
| EPRA NRV par action (en euros) | 28,77 | 28,31 |
| EPRA NTA (en milliers d'euros) | 3 701 332 | 3 689 420 |
| EPRA NTA par action (en euros) | 26,52 | 26,12 |
| EPRA NDV (en milliers d'euros) | 3 448 989 | 3 466 602 |
| EPRA NDV par action (en euros) | 24,71 | 24,54 |
| Rendement initial net EPRA Centres Commerciaux | 6,4 % | 6,3 % |
| Rendement initial net EPRA hors aménagements de loyers (centres commerciaux) | 6,6 % | 6,6 % |
| Taux de vacance EPRA | 5,7 % | 5,3 % |
| Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance inclus) | 21,0 % | 22,6 % |
| Ratio de coûts EPRA (coûts de vacance exclus) | 16,8 % | 18,2 % |
| Ratio LTV EPRA | 41,1 % | 41,1 % |
| Ratio LTV EPRA (incl. RETTs) | 38,8 % | 38,9 % |
1.4.3.2 EPRA Earnings et Résultat récurrent
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 185 467 | 313 839 |
| Ajustements pour calculer le Résultat net EPRA | 69 206 | -77 385 |
| (i) Solde net des ajustements de valeur des actifs | 39 857 | 49 544 |
| (ii) Gains ou pertes sur cessions d'immeubles de placements | -948 | 3 080 |
| (iii) Gains ou pertes sur cessions d'immeubles destinés à la vente | - | - |
| (iv) Impôts sur les plus ou moins values de cession | 2 130 | -3 002 |
| (v) Dépréciation d'écarts d'acquisition / Ecarts d'acquisition négatifs | - | -155 409 |
| (vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation de la dette | 20 829 | 18 334 |
| (vii) Coût d'acquisition sur acquisition de sociétés | - | 5 330 |
| (viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA | 9 129 | 3 368 |
| (ix) Ajustements (i) à (iv) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité commune) | -2 212 | 1 060 |
| (x) Participations ne donnant pas contrôle sur les ajustements EPRA | 422 | 310 |
| RÉSULTAT NET EPRA | 254 673 | 236 453 |
| Evolution vs N-1 | 7,7 % | |
| Nombre moyen d'actions | 140 391 299 | 141 936 622 |
| RÉSULTAT NET EPRA PAR ACTION | 1,81 | 1,67 |
| Evolution vs N-1 | 8,9 % | |
| Nombre d'actions diluées | 140 391 299 | 141 936 622 |
| RÉSULTAT NET EPRA PAR ACTION (DILUÉ) | 1,81 | 1,67 |
| Autres ajustements | - | 473 |
| Autres charges ou (produits) non récurrents | - | 473 |
| RÉSULTAT RÉCURRENT | 254 673 | 236 926 |
| Evolution vs N-1 | 7,5 % | |
| RÉSULTAT RÉCURRENT PAR ACTION | 1,81 | 1,67 |
| Evolution vs N-1 | 8,7 % |
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ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.3.3 Ratio de coûts de l'EPRA (EPRA Cost Ratio)
(en millions d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| (i) Coûts opérationnels | 101,3 | 99,3 |
| Frais de structure | 92,0 | 86,7 |
| Charges sur immeuble | 9,3 | 12,6 |
| (ii) Charges locatives nettes | 19,5 | 18,3 |
| (iii) Frais de gestions nettes des bénéfices | -15,5 | -14,8 |
| (iv) Autres frais couvrant des frais administratifs | -14,7 | -12,2 |
| (v) Part des coûts des Sociétés Mises en Equivalence | 1,7 | 1,6 |
| (vi) Dépréciation d'immeubles de placements et provisions incluses dans les charges sur immeuble | - | - |
| (vii) Rentes foncières | - | - |
| (vii) Frais locatifs inclus dans le loyer brut | - | - |
| Coûts EPRA (coûts de la vacance inclus) | 92,3 | 92,3 |
| (viii) Couts de la vacance directe | 18,5 | 17,9 |
| Coûts EPRA (coûts de la vacance exclus) (A) | 73,8 | 74,4 |
| (ix) Loyer brut moins charges du foncier | 434,4 | 404,1 |
| (x) Moins : charges et coûts inclus dans le loyer brut | -2,5 | -2,5 |
| (xi) Plus : Parts de loyers bruts SME | 7,3 | 7,0 |
| Revenus locatifs bruts (B) | 439,2 | 408,6 |
| RATIO COÛTS EPRA (COÛT DE LA VACANCE INCLUS) | 21,0 % | 22,6 % |
| RATIO COÛTS EPRA (COÛT DE LA VACANCE EXCLUS) | 16,8 % | 18,2 % |
Les frais de structure comprennent les autres charges externes et les frais de personnel.
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ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.3.4 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV
INDICATEURS EPRA NAV AU 31 DÉCEMBRE 2025
| (en milliers d'euros) | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|---|
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires en IFRS | 3 394 536 | 3 394 536 | 3 394 536 | |
| Inclure / Exclure*: | - | - | - | |
| (i) | Instruments hybrides | - | - | - |
| Actif Net Réévalué dilué | 3 394 536 | 3 394 536 | 3 394 536 | |
| Inclure*: | - | - | - | |
| (ii.a) | Réévaluation d'immeubles de placement disponibles à la location (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.b) | Réévaluation des projets de développement ¹ (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.c) | Réévaluation des autres investissements non-courants² | - | - | - |
| (iii) | Réévaluation des créances de location-financement³ | - | - | - |
| (iv) | Réévaluation des immeubles destinés à la vente⁴ | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 3 394 536 | 3 394 536 | 3 394 536 | |
| Exclure*: | - | - | - | |
| (v) | Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur⁵ | 270 121 | 270 121 | - |
| (vi) | Juste valeur des instruments financiers | -29 079 | -29 079 | - |
| (vii) | Goodwill résultant des impôts différés | - | - | - |
| (viii.a) | Goodwill selon le bilan IFRS | - | - | - |
| (viii.b) | Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | -2 281 | - |
| Inclure*: | - | - | - | |
| (ix) | Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | 54 453 |
| (x) | Réévaluation des immobilisations incorporelles à leur juste valeur | - | - | - |
| (xi) | Droits de mutation | 380 170 | 68 036 | - |
| NAV | 4 015 747 | 3 701 332 | 3 448 989 | |
| Nombre d'actions dilué | 139 561 896 | 139 561 896 | 139 561 896 | |
| NAV PAR ACTION | 28,77 | 26,52 | 24,71 |
(1) Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur.
(2) Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations incorporelles à leur juste valeur.
(3) Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur.
(4) Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur.
(5) Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA.
* = Inclure = indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être déduit.
« Exclure » indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.
CARMILA
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIÈRE
INDICATEURS EPRA NAV AU 31 DÉCEMBRE 2024
(en milliers d'euros)
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | ||
|---|---|---|---|---|
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires en IFRS | 3 413 874 | 3 413 874 | 3 413 874 | |
| Inclure / Exclure*: | - | - | - | |
| (i) | Instruments hybrides | - | - | - |
| Actif Net Réévalué dilué | 3 413 874 | 3 413 874 | 3 413 874 | |
| Inclure*: | - | - | - | |
| (ii.a) | Réévaluation d'immeubles de placement disponibles à la location (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.b) | Réévaluation des projets de développement¹ (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.c) | Réévaluation des autres investissements non-courants² | - | - | - |
| (iii) | Réévaluation des créances de location-financement³ | - | - | - |
| (iv) | Réévaluation des immeubles destinés à la vente⁴ | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 3 413 874 | 3 413 874 | 3 413 874 | |
| Exclure*: | - | - | - | |
| (v) | Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur⁵ | 260 954 | 260 954 | - |
| (vi) | Juste valeur des instruments financiers | -29 024 | -29 024 | - |
| (vii) | Goodwill résultant des impôts différés | - | - | - |
| (viii.a) | Goodwill selon le bilan IFRS | - | - | - |
| (viii.b) | Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | -1 992 | - |
| Inclure*: | - | - | - | |
| (ix) | Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | 52 728 |
| (x) | Réévaluation des immobilisations incorporelles à leur juste valeur | - | - | - |
| (xi) | Droits de mutation | 353 741 | 45 609 | - |
| NAV | 3 999 544 | 3 689 420 | 3 466 602 | |
| Nombre d'actions dilué | 141 263 527 | 141 263 527 | 141 263 527 | |
| NAV PAR ACTION | 28,31 | 26,12 | 24,54 |
(1) Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur.
(2) Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations incorporelles à leur juste valeur.
(3) Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur.
(4) Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur.
(5) Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA.
* « Inclure » indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être déduit.
« Exclure » indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.3.5 EPRA LTV
INDICATEURS EPRA LTV au 31 DÉCEMBRE 2025
| EPRA LTV
(en milliers d'euros) | Intégration proportionnelle | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | EPRA LTV Groupe | Part des JV() | Part des participations matérielles() | Part des entités non contrôlées | EPRA LTV combiné 31/12/2025 |
| INCLUS : | | | | | |
| Emprunts bancaires | 826 000 | | 14 513 | | 840 513 |
| Billets de trésorerie | 120 000 | | | | 120 000 |
| Hybride (incluant convertibles, actions de préférences, dettes, options) | - | | | | |
| Emprunts obligataires | 1 706 400 | | | | 1 706 400 |
| Dérives de change (swaps/options) | - | | | | |
| Dettes nettes | 65 995 | 811 | | | 66 806 |
| Actif occupé par le propriétaire (dette) | - | | | | |
| Comptes courants d'associés | - | | | | |
| EXCLUS : | - | | | | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 125 201 | 546 | 674 | | 126 421 |
| Dette nette (a) | 2 593 194 | 265 | 13 838 | | 2 607 297 |
| INCLUS : | - | | | | |
| Actif occupé par le propriétaire | - | | | | |
| Immeubles de placement à la JV HD | 6 226 721 | 67 500 | 28 128 | | 6 322 349 |
| Actifs détenus en vue de la vente | - | | | | |
| Actifs en cours de construction | 5 227 | | | | 5 227 |
| Immobilisations incorporelles | 2 281 | | | | 2 281 |
| Créances nettes | - | | 643 | | 643 |
| Actifs financiers | 84 255 | -62 503 | -15 423 | | 6 329 |
| Total valeur des biens HD (b) | 6 318 484 | 4 997 | 13 348 | | 6 336 829 |
| EPRA LTV (a/b) | | | | | 41,1 % |
| Total valeur des biens DI (c) | 6 698 654 | 6 617 | 15 460 | | 6 720 731 |
| EPRA LTV (DROITS INCLUS) (A/C) | | | | | 38,8 % |
(1) As Cancelos.
(2) Magnirayas.
CARMILA
2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
INDICATEURS EPRA LTV AU 31 DÉCEMBRE 2024
| EPRA LTV
(en milliers d'euros) | Intégration proportionnelle | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | EPRA LTV Groupe | Part des JV(1) | Part des participations matérielles(1) | Part des entités non contrôlées | EPRA LTV combiné 31/12/2024 |
| INCLUS : | | | | | |
| Emprunts bancaires | 826 000 | | 14 663 | | 840 663 |
| Billets de trésorerie | 42 000 | | | | 42 000 |
| Hybride (incluant convertibles, actions de préférences, dettes, options) | - | | | | |
| Emprunts obligataires | 1 824 900 | | | | 1 824 900 |
| Dérives de change (swaps/options) | - | | | | |
| Dettes nettes | 56 972 | 990 | | | 57 962 |
| Actif occupé par le propriétaire (dette) | - | | | | |
| Comptes courants d'associés | - | | | | |
| EXCLUS : | - | | | | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 154 317 | 511 | 683 | | 155 510 |
| Dette nette (a) | 2 595 555 | 479 | 13 980 | | 2 610 014 |
| INCLUS : | - | | | | |
| Actif occupé par le propriétaire | - | | | | |
| Immeubles de placement à la JV HD | 6 308 308 | 4 077 | 12 868 | | 6 325 253 |
| Actifs détenus en vue de la vente | - | | | | |
| Actifs en cours de construction | 22 000 | | | | 22 000 |
| Immobilisations incorporelles | 1 992 | | | | 1 992 |
| Créances nettes | - | | 585 | | 585 |
| Actifs financiers | 4 439 | | | | 4 439 |
| Total valeur des biens HD (b) | 6 336 738 | 4 077 | 13 454 | | 6 354 269 |
| EPRA LTV (a/b) | | | | | 41,1 % |
| Total valeur des biens DI (c) | 6 614 489 | 65 715 | 30 740 | | 6 710 944 |
| EPRA LTV (DROITS INCLUS) (A/C) | | | | | 38,9 % |
(1) As Cancelas.
(2) Magnirayas.
1.4.3.6 Taux de vacance EPRA
| France | Espagne | Italie | Total | |
|---|---|---|---|---|
| Valeur locative des lots vacants (m€) | 18,4 | 8,5 | 0,7 | 27,6 |
| Valeur locative totale du portefeuille (m€) | 341,9 | 115,4 | 27,3 | 484,6 |
| TAUX DE VACANCE EPRA | 5,4 % | 7,4 % | 2,6 % | 5,7 % |
| Impact de la vacance stratégique | 1,8 % | 3,3 % | 2,0 % | 2,2 % |
| TAUX DE VACANCE FINANCIER | 3,6 % | 4,2 % | 0,7 % | 3,5 % |
Le taux de vacance EPRA au 31 décembre 2025 est de 5,7 %, en hausse par rapport au 31 décembre 2024 (+40 pts).
Le taux de vacance EPRA est le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché total des actifs (surfaces vacantes et louées). La valeur locative utilisée pour le calcul du taux de vacance EPRA est la valeur locative brute définie par les experts.
La vacance stratégique correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d'extension/restructuration dans les centres commerciaux.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.3.7 Taux de rendement EPRA : EPRA NIY et EPRA « Topped-Up » NIY
(en millions d'euros)
| | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Valeur du portefeuille total (hors droits) | 6 199,6 | 6 222,4 |
| (-) Actifs en développements et autres | 5,2 | 22,0 |
| Valeur du portefeuille en exploitation (hors droits) | 6 194,4 | 6 200,4 |
| Droits de mutation | 380,2 | 353,7 |
| Valeur du portefeuille en exploitation (droits inclus) (A) | 6 574,5 | 6 554,1 |
| Revenus locatifs nets annualisés (B) | 418,5 | 415,4 |
| Effet des aménagements de loyers | 12,7 | 14,9 |
| Revenus locatifs nets annualisés hors aménagements des loyers (C) | 431,2 | 430,3 |
| TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA (B) / (A) | 6,37 % | 6,34 % |
| TAUX DE RENDEMENT INITIAL NET EPRA HORS AMÉNAGEMENTS DES LOYERS (C) / (A) | 6,56 % | 6,57 % |
1.4.3.8 Investissements EPRA
Les investissements concernant les immeubles de placement par pays sont présentés distinctement qu'il s'agisse d'acquisitions, de développements et d'extensions, ou d'investissements sur le portefeuille à périmètre constant.
| (en milliers d'euros) | France | Espagne | Italie | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Acquisitions | 9 638 | 15 743 | 2 404 | 5 491 | - | - | 12 041 | 21 235 |
| Développements | 1 553 | 3 416 | - | - | - | - | 1 553 | 3 416 |
| Portefeuille à périmètre constant | 37 885 | 44 692 | 10 246 | 12 882 | 1 739 | 2 456 | 49 869 | 60 030 |
| Extension | 300 | 1 294 | - | - | - | 11 | 300 | 1 305 |
| Restructurations | 14 588 | 14 364 | 1 120 | 2 806 | - | - | 15 708 | 17 171 |
| Avantages consentis aux preneurs | 7 649 | 5 867 | 3 512 | 2 530 | - | - | 11 160 | 8 398 |
| Rénovation | 8 012 | 2 644 | 1 408 | 4 242 | 821 | 849 | 10 241 | 7 734 |
| Capex de maintenance | 7 336 | 20 523 | 4 206 | 3 304 | 918 | 1 595 | 12 460 | 25 422 |
| TOTAL INVESTISSEMENTS | 49 076 | 63 851 | 12 649 | 18 374 | 1 739 | 2 456 | 63 463 | 84 680 |
Le poste acquisitions comprend principalement l'acquisition de lots en France (notamment Labège pour 3,9 millions d'euros, Le Mans pour 1,3 million d'euros, Grenoble Echirolles pour 1,3 million d'euros, Sannois pour 0,8 million d'euros, Mably pour 0,6 million d'euro et Liévin pour 0,5 million d'euros) et l'acquisition de lots en Espagne (Burgos pour 2,3 millions d'euros).
Le poste Développements est constitué des travaux de constructions des pylônes et des antennes pour l'exploitation des antennes en France.
Le poste restructurations concerne plusieurs projets tels que ceux des centres commerciaux de Rennes Cesson (2,6 millions d'euros), de Montesson (1,2 million d'euros), de Barentin (1,2 million d'euros), de Labège (1,1 million d'euros), de Talavera (1,0 million d'euros), d'Aix en Provence (0,7 million d'euros), d'Orléans (0,7 million d'euros), de Collégien (0,6 million d'euros) et de Nice (0,5 million d'euros).
Le poste rénovation concerne des travaux de rafraîchissement et de modernisation sur les parties existantes. Ce poste se compose d'opérations en France, en Espagne et en Italie dont les plus significatives sont celles de Thionville (3,0 millions d'euros), Montesson (1,6 million d'euros), Alfafar (1,1 million d'euros), Chambourcy (1,0 million d'euros), Antibes (0,8 million d'euros) et Nichelino (0,6 million d'euros).
Enfin, le poste de capex de maintenance inclut plusieurs projets dont les plus significatifs sont ceux de Calais-Coquelles (2,4 millions d'euros), Nancy (0,8 million d'euros), Hérouville (0,7 million d'euros), Orléans (0,6 million d'euros), Murcia (0,5 million d'euros), Lunéville (0,5 million d'euros) et Mallorca (0,5 million d'euros). Ce poste comprend notamment les investissements au titre des engagements de Carmila sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Les investissements à périmètre constant incluent également les avantages consentis aux preneurs.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
POLITIQUE FINANCIÈRE
1.5 POLITIQUE FINANCIÈRE
1.5.1 Ressources financières
Emprunts obligataires
Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre 2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100 millions d'euros. La totalité des obligations ainsi rachetées par Carmila est annulée. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.
Carmila a procédé, le 13 octobre 2025, à l'émission de sa deuxième « obligation verte » (« Green Bond ») d'un montant de 300 millions d'euros, de maturité légèrement supérieure à sept ans (échéance janvier 2033), assortie d'un coupon annuel de 3,75 %.
Simultanément, Carmila a procédé au rachat de 313 millions d'euros d'obligations existantes d'échéances plus courtes (2027 et 2028) à des conditions attractives. Ces obligations ont été intégralement annulées. Cette double opération permet d'optimiser le profil de la maturité de la dette et d'augmenter la maturité moyenne. L'opération a un impact positif sur les frais financiers de 2025 à 2027.
L'encours de dette obligatoire de 1 825 millions d'euros au 31 décembre 2024 a ainsi été porté à 1 706 millions d'euros au 31 décembre 2025.
Emprunts auprès des établissements de crédits
Carmila a signé le 21 juillet 2022 une ligne de crédit bancaire de 550 millions d'euros, arrivant à maturité en 2030. Le coût de ce crédit est fixé au taux EURIBOR 3 mois plus une marge de 180 points de base.
Par ailleurs, cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie ambitieuse de Carmila de réduction de 90 % de ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030 et de certification BREEAM de 100 % des actifs significatifs de son patrimoine d'ici 2025.
Aucune garantie spécifique n'a été consentie dans le cadre de ce contrat de crédit, qui est conditionné au respect des mêmes ratios financiers que les autres crédits bancaires de Carmila, à savoir un ratio de dette nette financière consolidée sur juste valeur des actifs de 0,55, un ratio d'EBITDA sur coût net de l'endettement financier de 2,0 et une valeur des immeubles supérieure au égale à 2,5 milliards d'euros.
Le 17 avril 2023, Carmila a signé un crédit hypothécaire de 276 millions d'euros, arrivant à maturité en 2030. Cette nouvelle ligne de crédit est sous forme d'un prêt hypothécaire souscrit par quatre filiales de Carmila France (Carmila Nice, Carmila Évreux, Carmila Saran et Carmila Coquelles) et sécurisé par leurs actifs.
Ratio d'endettement LTV
Le ratio d'endettement LTV EPRA Droits Inclus est de 38,8 % au 31 décembre 2025, en baisse de 10 pts par rapport au 31 décembre 2024. Carmila s'engage à maintenir un bilan solide et a pour objectif un niveau d'endettement compatible avec sa notation financière BBB (perspective stable) de S&P et de Fitch.
Carmila cible un ratio d'endettement LTV inférieur à 40 % (droits inclus) sur la période 2023-2026.
Respect des ratios prudentiels au 31 décembre 2025
La Convention de Crédit et les lignes de crédit confirmées syndiquées sont conditionnées au respect de ratios prudentiels à la date de clôture de chaque arrêté semestriel et annuel. Au 31 décembre 2025, les ratios prudentiels sont respectés.
Les emprunts obligataires ne sont pas conditionnés au respect de ces ratios.
ICR
Le ratio EBITDA / Coût net de l'endettement financier doit être supérieur à 2,0 aux dates de test.
LTV
Le ratio Dette nette financière consolidée / Juste valeur des actifs de placement droits inclus ne doit pas excéder 0,55 aux mêmes dates, avec une possibilité de dépasser ce ratio pour la durée d'un semestre.
| INTEREST COVERAGE RATIO | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| EBITDA | (A) | 344 518 | 313 802 |
| Frais financiers nets | (B) | 75 215 | 70 499 |
| INTEREST COVERAGE RATIO | (A)/(B) | 4,6 | 4,5 |
Les frais financiers nets n'incluent pas l'étalement des frais et des primes d'émissions d'emprunts et d'instruments financiers conformément aux pratiques de marché.
DETTE NETTE / EBITDA
| (en milliers d'euros) | |||
|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
| Dette financière nette | (A) | 2 527 199 | 2 538 583 |
| EBITDA | (B) | 344 518 | 313 802 |
| DETTE FINANCIÈRE NETTE / EBITDA | (A)/(B) | 7,3 | 8,1 |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
POLITIQUE FINANCIÈRE
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Dette financière nette moyenne | (A) 2 548 082 | 2 328 417 |
| EBITDA | (B) 344 518 | 313 802 |
| DETTE FINANCIÈRE NETTE MOYENNE / EBITDA | (A)/(B) 7,4 | 7,4 |
La dette financière nette n'inclut pas les frais d'émission d'emprunts et obligataires, les instruments dérivés passifs et actifs - courant et non courant et les dettes financières IFRS 16.
Autres financements
Carmila est attentif à diversifier ses sources de financement et ses échéances, et a mis en place un programme de titres de créances à court terme (NEU CP) et à moyen terme (NEU MTN) pour un montant maximum de 540 millions d'euros, enregistré auprès de la Banque de France et mis à jour chaque année. L'encours au 31 décembre 2025 s'élève à 120 millions d'euros.
Revolving Credit Facility
Carmila a également négocié une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d'euros, à échéance octobre 2028. Cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie de Carmila de réduction de 90 % de ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030 et de certification BREEAM de 100 % des actifs significatifs de son patrimoine d'ici 2025.
Au cours de l'exercice 2025, Carmila n'a pas tiré sur sa ligne de RCF.
Maturité de la dette
RÉPARTITION DES DETTES FINANCIÈRES PAR ÉCHÉANCES ET TAUX MOYEN
(en milliers d'euros)
| Montant brut | Date de départ | Maturité | |
|---|---|---|---|
| Emission obligataire III - Notionnel 350 M€, coupon 2,125% | 274 300 | 07/03/2018 | 07/03/2028 |
| Emission obligataire IV - Notionnel 300 M€, coupon 1,625% | 188 900 | 30/11/2020 | 30/05/2027 |
| Emission obligataire V - Notionnel 325 M€, coupon 1,625% | 325 000 | 01/04/2021 | 01/04/2029 |
| Emission obligataire VI - Notionnel 500 M€, coupon 5,5% | 68 200 | 09/10/2023 | 09/10/2028 |
| Emission obligataire VII - Notionnel 400 M€, coupon 3,875% | 400 000 | 25/09/2024 | 25/01/2032 |
| Emission obligataire VIII - Notionnel 300 M€, coupon 3,750% | 300 000 | 13/10/2025 | 13/01/2033 |
| Private Placement I - Notionnel 50 M€, coupon 1,89% | 50 000 | 06/11/2019 | 06/11/2031 |
| Private Placement II - Notionnel 100 M€, coupon 3,0% | 100 000 | 26/06/2020 | 26/06/2029 |
| Convention de crédit | 550 000 | 21/07/2022 | 20/07/2030 |
| Crédits hypothécaires | 276 000 | 17/04/2023 | 17/04/2030 |
| Billet de trésorerie | 120 000 | 21/10/2021 | 21/10/2028 |
| TOTAL | 2 652 400 |
La maturité de la dette s'élève à 4,3 années au 31 décembre 2025 pour un taux moyen de 3,0 % incluant les instruments de couverture (hors amortissements des primes d'émissions, hors frais d'annulation des instruments financiers capitalisés et hors commissions de non-utilisation des lignes non tirées).
1.5.2 Instruments de couverture
En sa qualité de société de tête du Groupe, Carmila assure la quasi-totalité du financement du Groupe et centralise la gestion du risque de taux.
Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette à taux variable avec l'objectif de sécuriser les cash-flows futurs en figeant au plafonnant le taux d'intérêt payé. Cette politique s'appuie sur la mise en place de produits simples, swaps de taux d'intérêts ou options, éligibles à la comptabilité de couverture.
Afin d'optimiser sa couverture, le 13 octobre 2025, Carmila a souscrit à deux swap (départ 2025, échéance 2028) et deux tunnels d'un nominal de 300 millions d'euros.
Au 31 décembre 2025, le portefeuille d'instruments dérivés de Carmila mis en place auprès de partenaires bancaires de premier rang est constitué de :
- huit swaps payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d'euros couvrant une période jusqu'à janvier 2032 pour le plus long d'entre eux ;
-
trois swaps payeur de taux variable pour un notionnel de 460 millions d'euros couvrant une période jusqu'à janvier 2033 pour le plus long d'entre eux ;
-
un cap pour un nominal de 100 millions d'euros à échéance 2026 ;
- un tunnel de swaptions pour un nominal de 50 millions couvrant une période jusqu'à janvier 2034 ;
- trois tunnels pour un nominal de 375 millions d'euros à échéance janvier 2031 pour le plus long d'entre eux.
Les swaps payeurs de taux variable sont appréhendés en fair value hedge. La variation de juste valeur de ces swaps est enregistrée en résultat. Les autres instruments de couverture toujours actifs ont été appréhendés en cash flow hedge. Cette comptabilité de couverture de flux de trésorerie a pour conséquence la reconnaissance des instruments dérivés au bilan de clôture à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur la partie efficace de la couverture enregistrée en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat.
La position à taux fixe représente 87 % de la dette brute au 31 décembre 2025 (91 % de la dette nette), avec la prise en compte des dix swaps, d'un cap et de trois tunnels en vigueur à fin 2025.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
POLITIQUE FINANCIÈRE
1.5.3 Trésorerie
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Trésorerie | 91 201 | 83 298 |
| Equivalents de trésorerie | 34 000 | 71 019 |
| Trésorerie brute | 125 201 | 154 317 |
| Concours bancaires | - | -19 |
| TRÉSORERIE NETTE | 125 201 | 154 297 |
1.5.4 Rating
Le 23 juillet 2025, Carmila s'est vu attribuer par Fitch une première notation corporate de BBB avec une perspective stable et une notation sur les instruments senior non garantie de BBB+, renforçant ainsi son accès déjà très bien établi aux marchés des capitaux.
Le 27 octobre 2025, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».
1.5.5 Politique de distribution de dividendes
La politique de distribution de dividendes de Carmila prend en compte, en plus des contraintes légales, différents facteurs, notamment les résultats, la situation financière et la mise en œuvre des objectifs.
Les distributions de Carmila seront opérées sur le bénéfice distribuable le cas échéant et, en complément, par des distributions de primes.
Il est rappelé que, afin de pouvoir bénéficier du régime SIIC en France, Carmila est tenu de distribuer une part significative de ses bénéfices à ses actionnaires (dans la limite du résultat SIIC et du bénéfice distribuable) :
- 95 % des bénéfices provenant des revenus locatifs au niveau de la société Carmila ;
- 70 % des plus-values ;
- 100 % des dividendes en provenance de filiales soumises au régime SIIC.
Au titre de l'exercice 2025, il sera proposé à l'Assemblée générale des actionnaires du 13 mai 2026 de voter un dividende de 1,36 euro par action, en hausse de +9 % par rapport au dividende de l'exercice 2024, conformément à la politique de dividende de Carmila annoncée au Capital Market Day de décembre 2021 (dividende annuel d'au moins 1 euro par action, payé en numéraire, pour les dividendes versés entre 2022 et 2026, avec une cible de taux de distribution de 75 % du résultat net récurrent). Le projet de distribution de dividendes qui sera présenté à l'Assemblée générale du 13 mai 2026 permet de couvrir les obligations de distribution du régime SIIC.
1.5.6 Capitaux propres et actionnariat
(en milliers d'euros)
| Nombre d'actions | Capital social | Primes d'émission | Primes de fusion | |
|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2025 | 141 594 500 | 849 567 | 530 994 | 973 915 |
| Dividendes AG du 14/05/2025 | - | - | - | -176 051 |
| Annulation actions propres | -1 373 634 | -8 242 | -15 640 | - |
| AU 31 DÉCEMBRE 2025 | 140 220 866 | 841 325 | 515 354 | 797 864 |
Le capital social au 31 décembre 2025 est constitué de 140 220 866 actions de six euros (6 €) de valeur nominale chacune, souscrites en totalité et intégralement libérées. Il s'agit d'actions de catégorie A.
Le 14 mai 2025, l'Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d'administration, la distribution d'un dividende de 1,25 euro par action au titre de l'exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d'euros prélevés intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d'Euronext Paris depuis le 1er janvier 2018.
Le capital de Carmila est réparti entre les mains d'actionnaires stables. Au 31 décembre 2025, le groupe Carrefour, actionnaire de référence, détient 29,9 % du capital de Carmila, mis en équivalence dans ses comptes consolidés. Le reste du capital réunit investisseurs institutionnels et actionnaires individuels, en gestion active comme indicielle, traduisant un intérêt large et soutenu pour le titre.
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
1.6 ANNEXE
PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION DE CARMILA AU 31 DÉCEMBRE 2025
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface locative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| FRANCE | ||||
| Aix en Provence | 1971 | 2014 | 40 | 5 573 |
| Amiens | 1973 | 2014 | 19 | 5 074 |
| Angers - Saint Serge | 1969 | 2014 | 23 | 7 361 |
| Angoulins | 1973 | 2014 | 36 | 6 493 |
| Annecy Brogny | 1968 | 2014 | 22 | 4 978 |
| Antibes | 1973 | 2014 | 36 | 5 511 |
| Athis Mons | 1971 | 2014 | 47 | 10 058 |
| Auch | 1976 | 2014 | 11 | 933 |
| Auchy les Mines | 1993 | 2014 | 29 | 3 915 |
| Auterive | 2011 | 2014 | 16 | 7 293 |
| Auxerre | 1987 | 2024 | 10 | 984 |
| Bab 2 - Anglet | 1967 | 2014 | 129 | 29 267 |
| Barentin | 1973 | 2016 | 23 | 7 803 |
| Bassens (Chambéry) | 1969 | 2014 | 20 | 2 723 |
| Bay 2 - Collegien | 2003 | 2014 | 107 | 21 115 |
| Bayeux Besneville | 1974 | 2014 | 9 | 599 |
| Beaucaire | 1989 | 2014 | 29 | 6 881 |
| Beauvais | 1969 | 2014 | 17 | 3 609 |
| Belfort | 1991 | 2024 | 8 | 397 |
| Berck sur Mer | 1995 | 2014 | 29 | 11 205 |
| Besançon - Chalezeule | 1976 | 2014 | 33 | 16 990 |
| Blois | 1972 | 2024 | 18 | 3 200 |
| Bourg-en-Bresse | 1977 | 2014 | 24 | 6 559 |
| Bourges | 1969 | 2014 | 48 | 8 994 |
| Brest Hyper | 1969 | 2014 | 49 | 18 454 |
| Caen Rots | 1995 | 2024 | 18 | 1 454 |
| Calais - Beau Marais | 1973 | 2014 | 21 | 5 251 |
| Calais - Coquelles | 1995 | 2014 | 167 | 54 937 |
| Chambourcy | 1973 | 2014 | 75 | 21 356 |
| Cambrai | 1974 | 2024 | 34 | 3 793 |
| Champs Sur Marne | 1967 | 2014 | 17 | 1 727 |
| Charleville-Mézières | 1985 | 2014 | 23 | 2 871 |
| Château Thierry | 1972 | 2014 | 9 | 668 |
| Châteauneuf-les-Martigues | 1973 | 2014 | 20 | 11 480 |
| Châteauroux | 1969 | 2014 | 24 | 4 649 |
| Cholet | 1970 | 2014 | 34 | 6 240 |
| Clermont-Ferrand Lempdes | 1972 | 2024 | 33 | 4 180 |
| Colmar Houssen | 1998 | 2024 | 74 | 12 767 |
| Condé Sur L'Escaut | 1987 | 2014 | 6 | 534 |
| Conde Sur Sarthe | 1972 | 2014 | 32 | 8 652 |
| Courrières | 1973 | 2024 | 14 | 2 038 |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface lacative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Crèches sur Saone | 1981 | 2014 | 61 | 19 376 |
| Creil | 1969 | 2024 | 39 | 4 756 |
| Denain | 1979 | 2014 | 7 | 626 |
| Dijon | 1991 | 2024 | 13 | 721 |
| Dinan Quevert | 1970 | 2016 | 19 | 3 371 |
| Dole | 1982 | 2024 | 19 | 2 876 |
| Dorlisheim | 1985 | 2024 | 34 | 2 914 |
| Dornach | 1980 | 2024 | 21 | 2 876 |
| Douai Flers | 1983 | 2014 | 49 | 7 491 |
| Draguignan | 1992 | 2014 | 25 | 4 850 |
| Dreux | 1999 | 2024 | 23 | 3 815 |
| Dunkerque | 1981 | 2024 | 11 | 806 |
| Échirolles (Grenoble) | 1969 | 2014 | 29 | 4 861 |
| Epernay | 1970 | 2014 | 10 | 1 064 |
| Epinal | 1983 | 2014 | 25 | 18 100 |
| Ermont | 1980 | 2024 | 38 | 6 547 |
| Essey Lès Nancy | 1983 | 2024 | 17 | 2 118 |
| Etampes | 1983 | 2014 | 3 | 875 |
| Evian Publier | 1981 | 2024 | 33 | 6 568 |
| Evreux | 1974 | 2014 | 77 | 37 844 |
| Feurs | 1981 | 2014 | 6 | 1 031 |
| Flers Saint-Georges-des-Groseillers | 1998 | 2016 | 14 | 1 890 |
| Flins Sur Seine | 1973 | 2014 | 19 | 7 095 |
| Forbach | 1984 | 2024 | 15 | 721 |
| Fourmies | 1985 | 2014 | 14 | 1 871 |
| Francheville | 1989 | 2014 | 21 | 3 459 |
| Garges-les-Gonesse | 1997 | 2024 | 16 | 3 473 |
| Gennevilliers | 1976 | 2014 | 16 | 2 432 |
| Goussainville | 1989 | 2014 | 22 | 3 536 |
| Grosbliederstroff | 1989 | 2024 | 8 | 477 |
| Gruchet-le-Valasse | 1974 | 2014 | 28 | 11 841 |
| Gueret | 1987 | 2014 | 12 | 1 617 |
| Haguenau | 1981 | 2024 | 26 | 2 228 |
| Hazebrouck | 1983 | 2014 | 13 | 1 306 |
| Herouville St Clair | 1976 | 2014 | 49 | 14 043 |
| La Chapelle St Luc | 2012 | 2014 | 43 | 21 863 |
| La Ciotat | 1998 | 2014 | 12 | 680 |
| La Roche Sur Yon | 1973 | 2014 | 12 | 1 435 |
| Laon | 1990 | 2014 | 39 | 8 050 |
| Laval | 1986 | 2014 | 48 | 7 725 |
| Le Mans | 1968 | 2014 | 22 | 2 974 |
| L'Hay Les Roses | 1981 | 2014 | 10 | 726 |
| Libourne | 1973 | 2014 | 25 | 4 645 |
| Liévin | 1973 | 2014 | 24 | 3 831 |
| Limay | 1998 | 2014 | 7 | 334 |
CARMILA
2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface lacative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Livry Gargan | 1999 | 2024 | 14 | 1 687 |
| Lorient | 1981 | 2014 | 34 | 12 453 |
| Luneville | 1982 | 2024 | 19 | 1 713 |
| Mably | 1972 | 2014 | 32 | 15 997 |
| Metz Technopole | 1973 | 2024 | 8 | 681 |
| Mondelange | 1984 | 2024 | 22 | 1 954 |
| Mondeville | 1995 | 2014 | 5 | 2 313 |
| Montbéliard | 1971 | 2024 | 10 | 336 |
| Montereau | 1970 | 2014 | 5 | 911 |
| Montesson | 1970 | 2014 | 69 | 13 573 |
| Montluçon | 1988 | 2015 | 37 | 4 440 |
| Moulins lès Metz | 1974 | 2024 | 24 | 2 767 |
| Nancy Houdemont | 1971 | 2024 | 75 | 9 796 |
| Nantes Beaujoire | 1972 | 2014 | 35 | 4 673 |
| Nanteuil-Les-Meaux (GM) | 2014 | 2015 | 8 | 829 |
| Nevers-Marzy | 1969 | 2014 | 61 | 21 358 |
| Nice Lingostière | 1978 | 2014 | 98 | 21 120 |
| Nîmes Sud | 1969 | 2014 | 18 | 2 967 |
| Orange | 1988 | 2014 | 37 | 5 512 |
| Orléans Place d'Arc | 1988 | 2014 | 64 | 13 600 |
| Ormesson | 1972 | 2015 | 115 | 29 559 |
| Paimpol | 1964 | 2014 | 14 | 1 614 |
| Pau Lescar | 1973 | 2014 | 73 | 12 112 |
| Perpignan Claira | 1983 | 2014 | 79 | 22 907 |
| Port De Bouc | 1973 | 2014 | 23 | 7 090 |
| Pré-Saint-Gervais | 1979 | 2016 | 19 | 1 675 |
| Puget-sur-Argens | 1991 | 2015 | 52 | 5 987 |
| Quimper - Le Kerdrezec | 1978 | 2014 | 37 | 8 900 |
| Reims - Cernay | 1981 | 2014 | 23 | 4 589 |
| Reims Neuvillette | 1990 | 2024 | 26 | 2 731 |
| Remiremont | 1978 | 2024 | 9 | 293 |
| Rennes Cesson | 1981 | 2014 | 75 | 20 642 |
| Rennes Pacé | 1996 | 2024 | 60 | 9 099 |
| Rethel | 1994 | 2016 | 16 | 3 419 |
| Saint-Avold | 2008 | 2024 | 23 | 2 528 |
| Saint-Dié | 1973 | 2024 | 11 | 476 |
| Saint-Dizier | 1972 | 2024 | 11 | 648 |
| Saint-Jean-de-Luz | 1982 | 2014 | 16 | 2 729 |
| Saint-Lô | 1973 | 2016 | 10 | 1 081 |
| Saint-Malo | 1995 | 2024 | 8 | 589 |
| Saint-Martin-au-Laërt | 1991 | 2014 | 9 | 860 |
| Saint-Quentin | 1972 | 2024 | 18 | 1 376 |
| Salaise sur Sanne | 1991 | 2014 | 44 | 7 214 |
| Sallanches | 1973 | 2014 | 11 | 2 515 |
| Sannois | 1992 | 2015 | 27 | 4 253 |
CARMILA 2025 29
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface locative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Saran - Orléans | 1971 | 2014 | 92 | 38 923 |
| Sarrebourg | 1973 | 2024 | 6 | 228 |
| Sarreguemines | 1978 | 2024 | 13 | 721 |
| Sartrouville | 1977 | 2014 | 37 | 6 166 |
| Segny | 1980 | 2014 | 17 | 2 213 |
| Sens Maillot | 1970 | 2014 | 6 | 1 147 |
| Sens Voulx | 1972 | 2014 | 7 | 607 |
| Soissons | 1986 | 2024 | 16 | 912 |
| St André Les Vergers | 1975 | 2014 | 9 | 1 311 |
| St Brieuc - Langueux | 1969 | 2014 | 53 | 15 029 |
| St Egrève | 1986 | 2014 | 36 | 9 355 |
| Ste Marie aux Chênes | 1984 | 2024 | 9 | 255 |
| Stains | 1972 | 2014 | 20 | 2 892 |
| Strasbourg | 1970 | 2024 | 54 | 8 214 |
| Thionville | 1971 | 2016 | 174 | 32 199 |
| Tinqueux | 1969 | 2014 | 27 | 6 066 |
| Toul | 1977 | 2024 | 13 | 842 |
| Toulouse Labège | 1983 | 2014 | 130 | 26 531 |
| Toulouse Purpan | 1970 | 2014 | 46 | 17 136 |
| Tournefeuille | 1995 | 2014 | 18 | 5 745 |
| Trans-en-Provence | 1976 | 2014 | 29 | 4 005 |
| Uzès | 1989 | 2014 | 15 | 1 431 |
| Val d'Yerres | 1978 | 2024 | 32 | 11 192 |
| Vannes - Le Fourchêne | 1969 | 2014 | 69 | 9 669 |
| Voulx en Velin | 1988 | 2014 | 41 | 6 751 |
| Venette | 1974 | 2014 | 40 | 6 818 |
| Venissieux | 1966 | 2014 | 27 | 4 532 |
| Verdun | 1977 | 2024 | 5 | 71 |
| Vesoul | 1984 | 2024 | 22 | 1 492 |
| Vichy | 1972 | 2024 | 7 | 234 |
| Villejuif | 1988 | 2014 | 29 | 4 061 |
| Villeneuve d'Ascq Flers | 1983 | 2024 | 8 | 1 713 |
| Villers Semeuse | 1970 | 2024 | 23 | 4 762 |
| Vitralles | 1971 | 2018 | 91 | 27 959 |
| Wattignies | 1971 | 2024 | 28 | 3 107 |
| Wittenheim | 1972 | 2024 | 51 | 6 927 |
| ESPAGNE | ||||
| Albacete - Los Llanos | 1989 | 2014 | 18 | 7 658 |
| Alcala de Henares | 2007 | 2014 | 20 | 1 668 |
| Alcobendas | 1981 | 2014 | 43 | 3 515 |
| Alfafar | 1976 | 2014 | 30 | 7 175 |
| Aljarafe | 1998 | 2018 | 46 | 7 691 |
| Almería | 1987 | 2014 | 19 | 1 051 |
| Alzira | 1991 | 2014 | 19 | 7 712 |
| Antequera | 2004 | 2018 | 51 | 13 416 |
CARMILA 2025
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface lacative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Azabache | 1977 | 2014 | 23 | 5 938 |
| Cabrera de Mar | 1979 | 2014 | 25 | 5 993 |
| Caceres | 1998 | 2014 | 12 | 1 559 |
| Cartagena | 1998 | 2014 | 13 | 1 097 |
| Castellón | 1985 | 2014 | 20 | 2 161 |
| Ciudad de la Imagen | 1995 | 2014 | 20 | 2 013 |
| Córdoba - Zahira | 1977 | 2014 | 13 | 957 |
| Dos Hermanas (Sevilla) | 1993 | 2014 | 17 | 1 411 |
| El Alisal | 2004 | 2014 | 33 | 15 161 |
| El Mirador | 1997 | 2016 | 42 | 14 553 |
| El Paseo | 1977 | 2018 | 51 | 10 411 |
| El Pinar | 1981 | 2014 | 29 | 4 360 |
| Elche | 1983 | 2014 | 19 | 10 112 |
| Fan Mallorca | 2016 | 2016 | 106 | 37 847 |
| Finestrat - Benidorm | 1989 | 2014 | 22 | 2 310 |
| Gandia | 1994 | 2014 | 19 | 2 014 |
| Gran Via de Hortaleza | 1992 | 2018 | 59 | 6 092 |
| Granada | 1999 | 2014 | 23 | 2 671 |
| Huelva | 2013 | 2014 | 89 | 33 441 |
| Jerez de la Frontera - Norte | 1997 | 2014 | 42 | 6 899 |
| Jerez de la Frontera, Cádiz - Sur | 1989 | 2014 | 29 | 7 013 |
| La Granadilla | 1990 | 2014 | 13 | 1 029 |
| La Sierra | 1994 | 2018 | 63 | 17 611 |
| Leon | 1990 | 2014 | 16 | 2 473 |
| Lérida | 1986 | 2014 | 11 | 512 |
| Los Angeles | 1992 | 2014 | 32 | 6 772 |
| Lucena | 2002 | 2014 | 13 | 1 394 |
| Lugo | 1993 | 2014 | 14 | 2 025 |
| Málaga - Rosaleda | 1993 | 2022 | 68 | 15 618 |
| Manresa | 1991 | 2018 | 29 | 3 238 |
| Merida | 1992 | 2014 | 17 | 2 601 |
| Montigala | 1991 | 2016 | 49 | 10 575 |
| Mostoles | 1992 | 2014 | 21 | 3 316 |
| Murcia - Atalayas | 1993 | 2016 | 44 | 11 225 |
| Murcia - Zaraiche | 1985 | 2014 | 20 | 2 582 |
| Oiartzun | 1979 | 2014 | 11 | 729 |
| Orense | 1995 | 2014 | 17 | 4 131 |
| Palma | 1977 | 2014 | 18 | 566 |
| Paterna | 1979 | 2014 | 17 | 1 685 |
| Peñacastillo | 1992 | 2014 | 50 | 8 810 |
| Petrer | 1991 | 2014 | 26 | 4 058 |
| Plasencia | 1998 | 2014 | 12 | 1 299 |
| Pontevedra | 1995 | 2014 | 15 | 1 681 |
| Reus | 1991 | 2014 | 21 | 2 833 |
| Rivas | 1997 | 2014 | 20 | 2 158 |
CARMILA 2025
31
ACTIVITÉ ET PATRIMOINE
ANNEXE
| Nom du centre, ville | Année de construction | Année d'acquisition | Nombre total de lots | Surface locative brute Groupe Carmila en (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Sagunto | 1989 | 2014 | 11 | 970 |
| Salamanca | 1989 | 2014 | 7 | 804 |
| San Juan | 1977 | 2018 | 23 | 2 741 |
| San Juan de Aznalfarache, Sevilla | 1985 | 2014 | 34 | 4 999 |
| San Sebastián de los Reyes | 2004 | 2014 | 19 | 2 336 |
| Sestao | 1994 | 2014 | 14 | 1 317 |
| Sevilla - Macarena | 1993 | 2014 | 23 | 1 882 |
| Sevilla - Montequinto | 1999 | 2014 | 12 | 1 877 |
| Sevilla - San Pablo | 1979 | 2014 | 28 | 3 273 |
| Talavera - Los Alfares | 2005 | 2014 | 54 | 20 482 |
| Tarragona | 1975 | 2014 | 16 | 2 402 |
| Tarrasa | 1978 | 2018 | 35 | 7 412 |
| Torrelavega | 1996 | 2014 | 13 | 2 144 |
| Torrevieja | 1994 | 2014 | 17 | 1 700 |
| Valencia - Campanar | 1988 | 2014 | 29 | 3 099 |
| Valladolid | 1981 | 2014 | 21 | 4 144 |
| Valladolid II | 1995 | 2014 | 12 | 3 551 |
| Valverde Badajoz | 1996 | 2014 | 19 | 3 081 |
| Villanueva | 1995 | 2014 | 9 | 692 |
| Villareal de los Infantes | 1995 | 2014 | 13 | 939 |
| Zaragoza | 1989 | 2014 | 17 | 4 292 |
| As Cancelas (détention 50 % de l'actif, mise en équivalence) | 2012 | 2014 | 112 | 50 261 |
| ITALIE | ||||
| Assago | 1988 | 2015 | 2 | 2 380 |
| Burolo | 1996 | 2014 | 10 | 946 |
| Gran Giussano | 1997 | 2014 | 49 | 9 338 |
| Limbiate | 2006 | 2015 | 1 | 1 923 |
| Massa | 1995 | 2014 | 43 | 8 195 |
| Nichelino | 2017 | 2017 | 63 | 41 694 |
| Paderno Dugnano | 1975 | 2014 | 75 | 16 654 |
| Thiene | 1992 | 2014 | 40 | 6 007 |
| Turin | 1989 | 2014 | 12 | 1 186 |
| Vercelli | 1988 | 2014 | 20 | 3 125 |
CARMILA
2025
CARMILA 2025 33
2. ÉTATS FINANCIERS
2. ÉTATS FINANCIERS
33
2.1 COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
34
- 2.1.1 État du résultat global consolidé
34 - 2.1.2 État de la situation financière consolidée
35 - 2.1.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé
36 - 2.1.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
37 - 2.1.5 Notes aux états financiers consolidés
38
2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
81
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1 COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1.1 État du résultat global consolidé
(en milliers d'euros)
| Note | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 434 446 | 404 053 | |
| Refacturations aux locataires | 109 480 | 102 887 | |
| Total Revenus de l'activité locative | 543 926 | 506 940 | |
| Charges du foncier | -30 418 | -28 520 | |
| Charges locatives | -101 092 | -95 174 | |
| Charges sur immeuble (propriétaire) | -9 284 | -12 561 | |
| Loyers nets | 8.1 | 403 133 | 370 684 |
| Frais de structure | 8.2 | -61 761 | -59 786 |
| Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités | 15 549 | 14 750 | |
| Autres produits | 14 721 | 12 168 | |
| Frais de personnel | -38 440 | -37 210 | |
| Autres charges externes | -53 591 | -49 494 | |
| Dotations aux amortissements et provisions des immobilisations incorporelles et corporelles et aux provisions | 8.3 | -2 496 | -2 994 |
| Autres charges et produits opérationnels | 8.4 | -223 | 146 889 |
| Résultat de cession d'immeubles de placement et de titres | 8.5 | 948 | -3 286 |
| Solde net des ajustements de valeurs | 5.2 | -31 704 | -35 166 |
| Quote-part de résultat net des entreprises mises en équivalence | 7.3 | 6 940 | 3 647 |
| Résultat opérationnel | 314 836 | 419 987 | |
| Produits financiers | 14 558 | 40 190 | |
| Charges financières | -99 837 | -123 738 | |
| Coût de l'endettement financier net | -85 279 | -83 549 | |
| Autres produits et charges financiers | -25 280 | -20 683 | |
| Résultat financier | 6.1 | -110 559 | -104 231 |
| Résultat avant impôts | 204 277 | 315 756 | |
| Impôts sur les sociétés | 9.1 | -18 388 | -1 608 |
| RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ | 185 889 | 314 148 | |
| Part du groupe | 185 467 | 313 839 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 422 | 310 | |
| Nombre moyen d'actions composant le capital social de Carmila | 7.8.4 | 140 391 299 | 141 936 622 |
| Résultat par action, en euro (part du Groupe) | 1,32 | 2,21 | |
| Nombre moyen d'actions diluées composant le capital social de Carmila | 7.8.4 | 140 391 299 | 141 936 622 |
| Résultat dilué par action, en euro (part du Groupe) | 1,32 | 2,21 |
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ
(en milliers d'euros)
| Note | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 185 889 | 314 148 | |
| Éléments recyclables ultérieurement en résultat net | 3 348 | -3 456 | |
| Couverture des flux de trésorerie (partie efficace) | 3 348 | -3 456 | |
| Éléments non recyclables ultérieurement en résultat net | 39 | -119 | |
| Écarts actuariels sur régimes à prestations définies | 39 | -119 | |
| RÉSULTAT NET GLOBAL CONSOLIDÉ | 189 275 | 310 572 |
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1.2 État de la situation financière consolidée
ACTIFS
| (en milliers d'euros) | Note | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 7.1 | 2 281 | 1 992 |
| Immobilisations corporelles | 7.2 | 13 534 | 14 649 |
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 5.1 | 6 226 721 | 6 232 318 |
| Immeubles de placement évalués au coût | 5.1 | 5 227 | 22 000 |
| Participations dans les entreprises mises en équivalence | 7.3 | 81 734 | 77 816 |
| Autres créances non courantes | 7.4 | 54 674 | 43 114 |
| Impôts différés actifs | 9.4 | 5 072 | 5 860 |
| Actifs non courants | 6 389 244 | 6 397 748 | |
| Créances clients et comptes rattachés | 7.5 | 104 247 | 106 019 |
| Autres créances courantes | 7.6 | 70 095 | 84 444 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 7.7 | 125 201 | 154 317 |
| Autres actifs courants | 299 544 | 344 780 | |
| TOTAL ACTIF | 6 688 787 | 6 742 529 |
PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES
| (en milliers d'euros) | Note | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Capital social | 841 325 | 849 567 | |
| Primes liées au capital | 1 313 218 | 1 504 909 | |
| Actions propres | -10 975 | -5 480 | |
| Autres éléments du résultat global | 21 222 | 17 836 | |
| Réserves consolidées | 1 044 278 | 733 204 | |
| Résultat consolidé | 185 467 | 313 839 | |
| Capitaux propres, part du groupe | 3 394 536 | 3 413 874 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 5 570 | 5 448 | |
| CAPITAUX PROPRES | 7.8 | 3 400 106 | 3 419 321 |
| Provisions non courantes | 7.9 | 5 420 | 5 815 |
| Dettes financières non courantes | 6.2 | 2 556 185 | 2 679 438 |
| Dépôts et cautionnements | 91 790 | 93 611 | |
| Dettes non courantes d'impôts et Impôts différés passifs | 9.3 & 9.4 | 270 121 | 260 954 |
| Passifs non courants | 2 923 516 | 3 039 817 | |
| Dettes financières courantes | 6.2 | 162 918 | 77 318 |
| Concours bancaires | 6.2 & 7.7 | - | 19 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 7.10 | 30 170 | 38 585 |
| Dettes sur immobilisations | 7.10 | 16 172 | 30 003 |
| Dettes fiscales et sociales | 7.11 | 58 189 | 52 203 |
| Autres dettes courantes | 7.11 | 97 717 | 85 262 |
| Passifs courants | 365 165 | 283 390 | |
| TOTAL PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 6 688 787 | 6 742 529 |
CARMILA 2025 35
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1.3 Tableau des flux de trésorerie consolidé
(en milliers d'euros)
| Note | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net total consolidé | 185 889 | 314 148 | |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 7.3 | -6 940 | -3 647 |
| Elimination des amortissements et provisions | 1 261 | 3 922 | |
| Elimination de la variation de juste valeur au résultat | 5.1 & 6.2.1 | 29 673 | 41 825 |
| Elimination des résultats de cession | -948 | 3 080 | |
| Autres produits et charges sans incidence trésorerie | -1 890 | -156 927 | |
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et d'impôt | 207 045 | 202 402 | |
| Elimination de la charge (produit) d'impôt | 9.1 | 18 388 | 1 608 |
| Elimination du coût de l'endettement financier net | 84 007 | 79 232 | |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 309 440 | 283 241 | |
| Variation du besoin de fonds de roulement d'exploitation | 9 288 | 11 170 | |
| Variation des dépôts et cautionnements | -1 561 | 1 068 | |
| Impôts payés | -3 769 | 808 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 313 398 | 296 287 | |
| Incidence des variations de périmètre | - | -172 472 | |
| Variation des dettes sur fournisseurs d'immobilisations | -13 427 | 17 199 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | 5.1 | -63 463 | -84 680 |
| Acquisitions d'autres immobilisations | -8 869 | -3 052 | |
| Variation des prêts et avances consentis | 1 463 | - | |
| Cession d'immeubles de placements et autres immobilisations | 64 686 | 11 526 | |
| Dividendes reçus | 2 148 | 2 243 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | -17 463 | -229 236 | |
| Opérations sur le capital | 7.8 | -23 882 | -14 301 |
| Cession (acquisition) nette d'actions propres | -5 495 | -2 228 | |
| Emission d'emprunts obligataires | 6.2 | 298 527 | 398 612 |
| Emission d'emprunts bancaires | 6.2 | 78 000 | 42 000 |
| Remboursement d'emprunts | 6.2 | -418 098 | -943 038 |
| Intérêts versés | -90 986 | -121 432 | |
| Intérêts encaissés | 13 252 | 38 465 | |
| Dividendes et primes distribuées aux actionnaires | -176 350 | -171 013 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | -325 032 | -772 935 | |
| VARIATION DE TRÉSORERIE | -29 097 | -705 884 | |
| Trésorerie d'ouverture | 154 297 | 860 181 | |
| Trésorerie de clôture | 7.7 | 125 201 | 154 297 |
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1.4 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
| (en milliers d'euros) | Notes | Capital | Primes liées au capital | Titres auto-détenus | Autres éléments du résultat global | Réserves consolidées | Résultat consolidé | Capitaux propres part du Groupe | Participations ne donnant pas le contrôle | Total capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2023 | 854 646 | 1 646 975 | -3 162 | 20 184 | 766 396 | 2 778 | 3 287 816 | 5 443 | 3 293 259 | |
| Opérations sur capital | -5 079 | -9 222 | -14 301 | -14 301 | ||||||
| Opérations sur titres auto-détenus | -2 318 | -1 518 | -3 836 | -3 836 | ||||||
| Dividende versé | -132 844 | -37 864 | -170 708 | -305 | -171 013 | |||||
| Affectation du résultat 2023 | 2 778 | -2 778 | ||||||||
| Résultat net de la période | 313 839 | 313 839 | 310 | 314 148 | ||||||
| Recyclage des OCI en résultat | 1 900 | 1 900 | 1 900 | |||||||
| Variation de juste valeur sur instruments de couverture | -5 357 | -5 357 | -5 357 | |||||||
| Écarts actuariels sur indemnités de départ à la retraite | -119 | -119 | -119 | |||||||
| Autres éléments du résultat global | -3 576 | -3 576 | -3 576 | |||||||
| Autres variations | 1 228 | 3 413 | 4 641 | 4 641 | ||||||
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2024 | 849 567 | 1 504 909 | -5 480 | 17 836 | 733 204 | 313 839 | 3 413 874 | 5 448 | 3 419 321 | |
| Opérations sur capital | 7.8 | -8 242 | -15 640 | -23 882 | -23 882 | |||||
| Opérations sur titres auto-détenus | 7.8.3 | -5 495 | -1 890 | -7 385 | -7 385 | |||||
| Dividende versé | 1.3 | -176 051 | -176 051 | -300 | -176 350 | |||||
| Affectation du résultat 2024 | 313 839 | -313 839 | ||||||||
| Résultat net de la période | 185 467 | 185 467 | 422 | 185 889 | ||||||
| Recyclage des OCI en résultat | 521 | 521 | 521 | |||||||
| Variation de juste valeur sur instruments de couverture | 2 827 | 2 827 | 2 827 | |||||||
| Écarts actuariels sur indemnités de départ à la retraite | 12.3.1 | 39 | 39 | 39 | ||||||
| Autres éléments du résultat global | 3 386 | 3 386 | 3 386 | |||||||
| Autres variations | -875 | -875 | -875 | |||||||
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2025 | 841 325 | 1 313 218 | -10 975 | 21 222 | 1 044 278 | 185 467 | 3 394 536 | 5 570 | 3 400 106 |
La ligne « Opérations sur capital » de 2024 reflète l'annulation de 846 573 actions propres dans le cadre des programmes de rachats d'actions.
La ligne « Opérations sur capital » de 2025 reflète l'annulation de 1 373 634 actions propres dans le cadre des programmes de rachats d'actions.
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
2.1.5 Notes aux états financiers consolidés
| NOTE 1 FAITS MARQUANTS DE L'ANNÉE 2025 | 39 |
|---|---|
| Note 1.1 L'Autorité de la concurrence valide l'acquisition de Galimmo par Carmila | 39 |
| Note 1.2 Cessions | 39 |
| Note 1.3 Distribution de dividendes | 39 |
| Note 1.4 Évolution de la dette et financement | 39 |
| NOTE 2 PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES | 40 |
| Note 2.1 Présentation du Groupe | 40 |
| Note 2.2 Actionnariat, cotation boursière et partenariat stratégique | 40 |
| Note 2.3 Référentiel comptable | 40 |
| Note 2.4 Principales estimations et jugements du management | 40 |
| Note 2.5 Autres principes de présentation des états financiers | 41 |
| NOTE 3 PÉRIMÈTRE ET MODALITÉS DE CONSOLIDATION | 42 |
| Note 3.1 Périmètre et méthodes de consolidation | 42 |
| Note 3.2 Principales évolutions de périmètre de l'année | 42 |
| Note 3.3 Description des principaux partenariats | 42 |
| NOTE 4 INFORMATIONS SECTORIELLES | 43 |
| Note 4.1 Définition des secteurs et des indicateurs retenus | 43 |
| Note 4.2 Résultat opérationnel par secteur opérationnel | 44 |
| Note 4.3 Ventilation des immeubles de placement par secteur opérationnel | 45 |
| Note 4.4 Investissements ventilés par secteur opérationnel | 45 |
| NOTE 5 IMMEUBLES DE PLACEMENT | 46 |
| Note 5.1 Détail des immeubles de placement évalués à la juste valeur et au coût | 48 |
| Note 5.2 Hypothèses de valorisation | 49 |
| Note 5.3 Analyses de sensibilité des immeubles de placement | 50 |
| Note 5.4 Immeubles de placement destinés à la vente | 50 |
| NOTE 6 FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS | 51 |
| Note 6.1 Résultat financier | 52 |
| Note 6.2 Passifs financiers courants et non courants | 53 |
| Note 6.3 Gestion des risques financiers et stratégie de couverture | 57 |
| Note 6.4 Classification et valorisation des instruments financiers et opérations de couverture | 57 |
| NOTE 7 DÉTAIL DES AUTRES COMPTES DU BILAN | 59 |
| Note 7.1 Immobilisations incorporelles | 59 |
| Note 7.2 Immobilisations corporelles | 59 |
| Note 7.3 Participations dans les entreprises mises en équivalence | 60 |
| Note 7.4 Autres créances non courantes | 62 |
| Note 7.5 Clients et comptes rattachés | 63 |
| Note 7.6 Autres créances courantes | 64 |
| Note 7.7 Trésorerie nette | 64 |
| Note 7.8 Capitaux propres | 64 |
| Note 7.9 Provisions | 65 |
| Note 7.10 Dettes fournisseurs et fournisseurs d'immobilisations | 66 |
| Note 7.11 Autres dettes courantes | 66 |
| NOTE 8 DÉTAIL DES COMPTES DU RÉSULTAT NET | 67 |
| Note 8.1 Loyers nets | 67 |
| Note 8.2 Frais de structure | 69 |
| Note 8.3 Amortissements, provisions et dépréciations | 69 |
| Note 8.4 Autres charges et produits opérationnels | 69 |
| Note 8.5 Résultat de cession d'immeubles de placement et des titres cédés | 69 |
| NOTE 9 IMPÔTS | 70 |
| Note 9.1 Charge d'impôt | 71 |
| Note 9.2 Preuve d'impôt | 71 |
| Note 9.3 Créances et dettes d'impôts exigibles | 71 |
| Note 9.4 Impôts différés actifs et passifs | 72 |
| NOTE 10 ENGAGEMENTS HORS BILAN ET RISQUES ASSOCIÉS | 72 |
| Note 10.1 Passifs éventuels | 72 |
| Note 10.2 Engagements reçus | 72 |
| Note 10.3 Engagements donnés | 73 |
| NOTE 11 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES | 74 |
| NOTE 12 RÉMUNÉRATIONS ET AVANTAGES AU PERSONNEL | 76 |
| Note 12.1 Frais de personnel | 76 |
| Note 12.2 Effectif | 76 |
| Note 12.3 Avantages accordés au personnel | 76 |
| NOTE 13 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES | 79 |
| Note 13.1 Événements postérieurs à la clôture | 79 |
| Note 13.2 Honoraires des commissaires aux comptes | 79 |
| NOTE 14 LISTE DES SOCIÉTÉS CONSOLIDÉES | 80 |
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
NOTE 1 FAITS MARQUANTS DE L'ANNÉE 2025
Carmila a maintenu une bonne dynamique de commercialisation avec 893 baux signés en 2025, au-dessus des valeurs locatives du portefeuille.
Les loyers nets de l'année 2025 atteignent 403,1 millions d'euros et marquent une hausse de +8,8 % : cette hausse est principalement la conséquence d'une croissance organique des loyers de +3,5 %, y compris un effet indexation et un effet périmètre de +5,1 % suite à l'acquisition de Galimmo en 2024 et aux cessions d'actifs en France et en Espagne en 2024 et 2025.
Au 31 décembre 2025, sur les 100 % de loyers facturés en 2025, 97,8 % ont été recouvrés.
La valorisation du patrimoine, droits inclus, atteint 6,7 milliards d'euros au 31 décembre 2025. Les taux de capitalisation sont en hausse sur l'exercice avec un taux de capitalisation global (NPY) de 6,88 % au 31 décembre 2025 (contre 6,85 % au 31 décembre 2024). La variation à périmètre constant de la valeur du patrimoine est de +1,3 % par rapport au 31 décembre 2024.
Par ailleurs, au cours de l'exercice 2025, Carmila a procédé à l'optimisation de sa dette, telle que décrite ci-après en § 1.4.
Note 1.1 L'Autorité de la concurrence valide l'acquisition de Galimmo par Carmila
Le 13 mars 2025, l'Autorité de la concurrence a validé la reprise des galeries commerciales de Galimmo.
Conformément aux conclusions de l'Autorité de la concurrence, Carmila a engagé des discussions avec des repreneurs potentiels pour procéder à la cession de la galerie commerciale de Villers Semeuse. Ce site, d'une superficie de 4 761 m² et composé de 20 lots, représente moins de 0,2 % du patrimoine et des revenus locatifs du Groupe.
Cette décision est conforme aux attentes du Groupe et n'aura pas d'impact significatif pour Carmila qui confirme ses objectifs de résultat.
Note 1.2 Cessions
Le 20 juin 2025, Carmila a finalisé la cession d'un actif à Quetigny. Le prix de cession s'élève à 16,7 millions droits inclus, en ligne avec la valeur d'expertise à fin 2024.
Le 17 novembre 2025, Carmila a finalisé la cession de quatre moyennes surfaces en Espagne. Le prix de cession s'élève à 39,2 millions d'euros droits inclus, supérieur aux valeurs d'expertise à fin 2024.
Note 1.3 Distribution de dividendes
Le 14 mai 2025, l'Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d'administration, la distribution d'un dividende de 125 euro par action au titre de l'exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d'euros prélevés intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Cette distribution de dividendes permet de couvrir les obligations de distribution du régime SIIC au titre de l'exercice 2024.
Note 1.4 Évolution de la dette et financement
Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre 2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100 millions d'euros. La totalité des obligations ainsi rachetées par Carmila est annulée. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.
Carmila a procédé, le 13 octobre 2025, à l'émission de sa deuxième « obligation verte » (« Green Bond ») d'un montant de 300 millions d'euros, de maturité légèrement supérieure à sept ans (échéance janvier 2033), assortie d'un coupon annuel de 3,75 %.
Simultanément, Carmila a procédé au rachat de 313 millions d'euros d'obligations existantes d'échéances plus courtes (2027 et 2028) à des conditions attractives. Ces obligations ont été intégralement annulées. Cette double opération permet d'optimiser le profil de la maturité de la dette et d'augmenter la maturité moyenne. L'opération a un impact positif sur les frais financiers de 2025 à 2027.
Après ces opérations, la maturité moyenne de la dette de Carmila s'établit à 4,3 années au 31 décembre 2025 (4,5 années au 31 décembre 2024).
Le Groupe dispose à la clôture de huit swaps actifs payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d'euros couvrant une période allant, pour le plus long d'entre eux, jusqu'en janvier 2032. Cette stratégie a été mise en place en cohérence avec le plan d'endettement futur du Groupe.
À cela s'ajoutent un cap de 100 millions d'euros à échéance janvier 2026 souscrit en 2022 ainsi qu'un tunnel de swaptions pour un notionnel de 50 millions d'euros à échéance 2034. Enfin, Carmila dispose également de trois tunnels pour un notionnel de 375 millions d'euros à échéance 2031 pour le plus long d'entre eux.
Ces instruments ont été souscrits auprès de partenaires bancaires de premier rang et couvrent les intérêts futurs à taux variable du financement du Groupe dont le caractère hautement probable est confirmé notamment par le crédit bancaire de 550 millions d'euros et par le crédit hypothécaire de 276 millions d'euros.
Ces instruments de couverture ont été appréhendés en cash flow hedge.
Carmila dispose également de trois swaps payeurs de taux variable pour un notionnel de 460 millions d'euros appréhendés en fair value hedge.
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
DÉTAIL DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | |
|---|---|
| Nationnels par type d'instrument | Justes valeurs (net par type d'instrument) |
| Swaps payeurs de taux fixe | 585 000 |
| Swap payeur de taux variable | 460 000 |
| Cap | 100 000 |
| Tunnels de swaptions | 50 000 |
| Collar | 375 000 |
NOTE 2 PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES
En date du 18 février 2026, le Conseil d'administration a arrêté et autorisé la publication des états financiers consolidés de Carmila pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Ces comptes seront soumis à l'approbation de l'Assemblée générale le 13 mai 2026.
Note 2.1 Présentation du Groupe
Le groupe Carmila (« le Groupe » ou « le groupe Carmila ») a pour objet de valoriser des centres commerciaux attenants principalement aux hypermarchés Carrefour et implantés en France, en Espagne et en Italie.
Au 31 décembre 2025, le Groupe emploie 259 personnes dont 168 en France, 71 en Espagne et 20 en Italie (hors CDD). Le Groupe détient un portefeuille de 250 galeries commerciales et retail parks provenant principalement d'opérations réalisées en 2014 et de l'acquisition de Galimmo en 2024. En avril 2014, Carmila a acquis 126 sites en France, en Espagne et en Italie auprès du groupe Klépierre et plus tard dans l'année six galeries commerciales situées en France auprès d'Unibail-Rodamco. La même année, le Groupe a bénéficié de l'apport par le groupe Carrefour de 47 sites en France, ainsi que de divers lots et d'une participation en Espagne. En 2024, Carmila a acquis la société Galimmo qui détenait 51 actifs.
Carmila S.A. (« la Société »), la maison-mère du Groupe, est une société d'investissement immobilier cotée (« SIIC ») de droit français. Son siège social est situé au 25, rue d'Astorg à Paris (75008).
Initialement, la société Carmila S.A.S a été créée le 4 décembre 2013 par Carrefour S.A. aux seules fins des opérations décrites ci-dessus et réalisées en 2014. Le 12 juin 2017, cette dernière a fusionné avec Cardety S.A., alors cotée à Paris, et renommée Carmila S.A. suite à cette opération. Depuis cette date, les comptes consolidés du Groupe traduisent l'acquisition inversée de l'opération.
Note 2.2 Actionnariat, cotation boursière et partenariat stratégique
Le capital de Carmila est réparti entre les mains d'actionnaires stables. Au 31 décembre 2025, le premier d'entre eux est le groupe Carrefour qui détient une participation de 29,9 % du capital de Carmila, mise en équivalence dans ses comptes consolidés. Carrefour développe avec Carmila un partenariat stratégique visant à redynamiser et transformer les centres commerciaux attenants à ses hypermarchés en France, en Espagne et en Italie. Le solde du capital - 70,1 % - est essentiellement détenu par des investisseurs à long terme émanant d'importantes compagnies d'assurance ou d'acteurs financiers de premier rang. Ce sont principalement Prédica, qui détient 10,0 % du capital de Carmila ; Cardif Assurance Vie, 9,2 % ; et Sogecap, 6,2 %.
Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d'Euronext Paris depuis le 1er janvier 2018.
Note 2.3 Référentiel comptable
Référentiel IFRS appliqué
Les comptes consolidés au 31 décembre 2025 du groupe Carmila sont établis conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) publié par l'IASB (International Accounting Standards Board), tel qu'adopté par l'Union européenne à cette date, et comprenant les normes IFRS, les normes IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations (SIC et IFRS IC).
L'amendement suivant, d'application obligatoire à compter du 1er janvier 2025, a été adopté par l'Union européenne : Modification d'IAS 21 relative à l'absence de convertibilité ;
Cet amendement n'a aucun impact significatif dans les comptes au 31 décembre 2025.
Par ailleurs, aucune norme n'a été appliquée par anticipation dans les comptes du Groupe.
Le Groupe suit avec attention les travaux de place relatifs à l'application de la norme IFRS 18 (applicable au 1er janvier 2027). Le Groupe adaptera ses modalités de présentation en cohérence avec les pratiques de marché qui seront retenues par les autres foncières.
Note 2.4 Principales estimations et jugements du management
La préparation des états financiers consolidés implique le recours à des jugements, estimations et hypothèses de la part de la Direction du Groupe qui peuvent affecter la valeur comptable de certains éléments d'actifs et de passifs, de produits et de charges, ainsi que les informations données dans les notes annexes. La Direction du Groupe revoit ses estimations et hypothèses de manière régulière afin de s'assurer de leur pertinence au regard de l'expérience passée et de la situation économique actuelle. En fonction de l'évolution de ces hypothèses, les éléments figurant dans les futurs états financiers pourraient être différents des estimations actuelles.
Les principaux jugements et estimations auxquels la Direction a eu recours pour l'établissement des états financiers concernent :
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ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
- l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement (Note § 5 « Immeubles de placement »). Le Groupe fait procéder à une évaluation semestrielle de ses actifs immobiliers par des experts indépendants selon les méthodes décrites à la Note § 5. Les experts utilisent des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur la valeur des immeubles ;
- l'évaluation des instruments dérivés. Le Groupe évalue la juste valeur des instruments dérivés qu'il utilise conformément aux modèles standards pratiqués sur le marché et à la norme IFRS 13. L'évaluation de la juste valeur est réalisée par un tiers ;
- le montant des provisions pour risques et autres provisions liées à l'activité (Note § 7.9 « Provisions ») ;
- les hypothèses retenues pour le calcul et la reconnaissance des impôts différés (Note § 9 « Impôts ») ;
- les coûts des engagements RSE sont notamment inclus dans les investissements de maintenance, reflétés dans l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement ;
- les dépréciations des comptes clients et comptes rattachés (Note § 7.5).
Note 2.5 Autres principes de présentation des états financiers
Note 2.5.1 Conversion des états financiers des sociétés étrangères
Le Groupe présente ses états financiers en milliers d'euros. Des écarts d'arrondi peuvent générer des différences mineures entre les états.
La devise fonctionnelle d'une entité est celle dans laquelle elle réalise l'essentiel des flux liés à son activité. Toutes les entités dans le périmètre du Groupe se trouvent en zone euro et ont l'euro comme devise fonctionnelle.
Note 2.5.2 Conversion des opérations réalisées en devises
Lorsqu'une entité du Groupe réalise des opérations libellées dans une devise différente de sa devise fonctionnelle, celles-ci sont initialement converties au taux en vigueur, au jour de la transaction. En fin d'exercice, les actifs et les passifs monétaires financiers libellés en devises sont convertis en euro, au taux de clôture de la devise concernée. L'écart de change est enregistré en résultat.
Note 2.5.3 Transactions éliminées dans les états financiers consolidés
Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.
Note 2.5.4 Classement au bilan
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d'être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants ».
Le cycle normal d'exploitation du Groupe est de douze mois.
Les impôts différés sont toujours présentés en actifs ou passifs non courants.
Note 2.5.5 Classement au compte de résultat
Le Groupe a opté pour une présentation de la quote-part des sociétés mises en équivalence au sein du résultat opérationnel, considérant que leur activité s'inscrit dans la continuité de celle du Groupe.
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
NOTE 3 PÉRIMÈTRE ET MODALITÉS DE CONSOLIDATION
Note 3.1 Périmètre et méthodes de consolidation
MÉTHODES DE CONSOLIDATION
Détermination du contrôle
La méthode de consolidation est déterminée en fonction du contrôle exercé, tel que défini par la norme IFRS 10 - États financiers consolidés.
Contrôle exclusif : consolidé par intégration globale
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le Groupe. Un investisseur contrôle une entité lorsqu'il détient le pouvoir sur les activités pertinentes, qu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité, et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci. Le Groupe détient le pouvoir sur une entité lorsqu'elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, soit les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l'entité. Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à compter de la date du transfert du contrôle effectif, jusqu'à la date où le contrôle cesse d'exister.
Contrôle conjoint et influence notable : mise en équivalence
Le contrôle conjoint s'entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entité, qui n'existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle. Conformément à la norme IFRS 11 - Partenariats, les intérêts dans les partenariats peuvent être classés soit en tant qu'activité conjointe soit en co-entreprise.
Activité conjointe : les partenaires (« joint operators ») d'une activité conjointe (JO) ont des droits directs sur les actifs et assument des obligations directes relatives aux passifs du partenariat. Les activités conjointes entraînent la comptabilisation pour chaque coparticipant des actifs dans lesquels il a des droits, des passifs dans lesquels il a des obligations, des produits et des charges relatifs aux intérêts dans l'activité conjointe. Ce cas ne se présente pas au sein du groupe Carmila.
Co-entreprise : les co-entrepreneurs (« joint venturers ») d'une co-entreprise (JV) ont uniquement des droits sur l'actif net de celle-ci. Les coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
L'influence notable est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel qu'en soit le pourcentage de détention, fait l'objet d'une analyse pour déterminer si la Société exerce une influence notable.
La participation du Groupe dans l'entreprise associée et co-entreprise est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associée. L'écart d'acquisition lié à une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de la participation.
Pour les entreprises en contrôle conjoint et sous influence notable, la quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des entreprises associées ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Participations dans les entreprises associées ».
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux du Groupe et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles du Groupe.
Les informations sur les investissements dans les entreprises associées sont présentées conformément à la norme IFRS 12 - Informations à fournir relatives aux participations.
Regroupements d'entreprises/acquisitions d'actifs
Pour déterminer si une transaction est un regroupement d'entreprises, le Groupe considère notamment si un ensemble d'activités est acquis en plus des actifs immobiliers. Ainsi, si l'achat de titres d'une société dont le seul objet est la détention d'immeubles de placement, et en l'absence de tout autre service auxiliaire (contrat connexe à l'actif, personnel, savoir-faire), l'acquisition est comptabilisée comme une acquisition d'actifs selon les dispositions du paragraphe 2(b) d'IFRS 3 - Regroupement d'entreprises.
Note 3.2 Principales évolutions de périmètre de l'année
Néant.
Note 3.3 Description des principaux partenariats
Note 3.3.1 As Cancelas - Espagne
Les parts et les droits de vote de la société espagnole As Cancelas sont détenus à parts égales par Carmila et son partenaire Grupo Realia. Toutes les résolutions sont adoptées à la majorité de 50 % des voix.
La gestion immobilière, la commercialisation et la direction du centre sont assurées par le Groupe ; la gestion administrative par Grupo Realia. Carmila considère que le contrôle est assuré conjointement. La société est donc comptabilisée par mise en équivalence.
Note 3.3.2 Magnirayas - France
Carmila détient 20 % des parts et les droits de vote de la société française Magnirayas. Les autres partenaires sont les sociétés Batipart et Atland Voisin. La plupart des décisions sont adoptées à la majorité de 50 % des voix. Quelques décisions dites « Unanimes » requièrent l'unanimité des membres du Comité Stratégique. Les décisions unanimes accordent des droits protecteurs à Carmila sans lui donner le pouvoir de diriger ou de codiriger les activités pertinentes. Cette disposition ne donne en aucun cas un contrôle exclusif sur aucune décision relative aux activités pertinentes. Les décisions unanimes portent sur des changements fondamentaux de Magnirayas.
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La gestion locative et la commercialisation sont assurées par Carmila. Le portfolio management est assuré par Batipart. Carmila considère exercer une influence notable sur la société, qui est donc comptabilisée par mise en équivalence.
Note 3.3.3 HDDB Holding - France
Carmila Retail Development (CRD) détient 30 % dans HDDB Holding. Le reste est détenu par la société DMVB Holding. HDDB Holding a pour activité le développement et l'exploitation de fonds de commerce de vente de cigarettes électroniques, de e-liquide et de divers accessoires pour cigarettes électroniques.
Compte tenu des règles de majorité (y compris pour les décisions importantes), CRD n'a pas le contrôle exclusif de la Société. En revanche, compte tenu du pourcentage de détention et de son implication dans le Comité (notamment via les décisions importantes relatives aux activités pertinentes), CRD participe aux décisions de politiques financière et opérationnelle de HDDB Holding. CRD exerce une influence notable sur HDDB Holding. La société est donc comptabilisée par mise en équivalence.
NOTE 4 INFORMATIONS SECTORIELLES
Note 4.1 Définition des secteurs et des indicateurs retenus
Le Comité Exécutif du Groupe a été identifié comme le « principal décideur opérationnel » au sens d'IFRS 8 - Secteurs opérationnels. Les secteurs opérationnels qui ont été identifiés par le Comité de Direction correspondent aux trois pays dans lesquels le Groupe exerce ses activités :
- France ;
- Espagne ;
- Italie.
Le Groupe utilise les indicateurs suivants pour évaluer la performance et l'activité du Groupe :
- les revenus locatifs ;
- les loyers nets par secteur ;
- l'EBITDA.
Afin d'aligner la communication financière du Groupe et les données sectorielles, le Groupe retient comme indicateur de performance l'EBITDA en lieu et place du Résultat opérationnel courant à partir de l'exercice 2023.
Selon la définition retenue par le Groupe, l'EBITDA correspond au résultat opérationnel avant prise en compte des variations de juste valeur sur les immeubles de placement et retraité des charges et produits non récurrents tels que :
- les plus ou moins-values de cessions des immeubles de placement ;
- tout autre produit ou dépense à caractère non récurrent.
L'EBITDA du Groupe intègre la quote-part de l'EBITDA des sociétés partenaires mises en équivalence.
Les frais de structure de chaque secteur correspondent aux charges qui sont encourues directement par les secteurs. Les frais communs qui sont pris en charge par le secteur France sont refacturés aux autres secteurs au prorata des services rendus.
De plus, le Comité de Direction examine également les variations de juste valeur des immeubles de placement par secteur lorsque ces informations sont disponibles (deux fois par exercice).
Sur les deux périodes présentées, aucun client individuel ne représente plus de 5 % des revenus locatifs du Groupe.
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Note 4.2 Résultat opérationnel par secteur opérationnel
| (en milliers d'euros) | France | Espagne | Italie | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Revenus locatifs | 311 434 | 283 050 | 97 087 | 95 477 | 25 925 | 25 526 | 434 446 | 404 053 |
| Charges du foncier | -5 487 | -3 564 | -1 402 | -1 221 | -978 | -971 | -7 867 | -5 756 |
| Charges locatives non récupérées | -8 339 | -8 575 | -5 116 | -5 795 | -709 | -682 | -14 164 | -15 052 |
| Charges sur immeubles (propriétaire) | -8 725 | -11 372 | -430 | -826 | -129 | -364 | -9 284 | -12 561 |
| Loyers nets | 288 884 | 259 540 | 90 140 | 87 635 | 24 109 | 23 509 | 403 133 | 370 684 |
| Frais de structure | -45 594 | -44 239 | -13 114 | -12 699 | -3 054 | -2 849 | -61 761 | -59 786 |
| Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités | 13 056 | 12 426 | 1 822 | 1 665 | 672 | 659 | 15 549 | 14 750 |
| Autres produits | 14 496 | 12 066 | 97 | 9 | 128 | 93 | 14 721 | 12 168 |
| Frais de personnel | -30 743 | -29 312 | -5 943 | -6 217 | -1 754 | -1 681 | -38 440 | -37 210 |
| Autres charges | -42 402 | -39 418 | -9 089 | -8 156 | -2 099 | -1 920 | -53 591 | -49 494 |
| Quote-part des EBITDA des entreprises mises en équivalence | - | 3 146 | 2 904 | - | - | 3 146 | 2 904 | |
| EBITDA | 243 291 | 215 301 | 80 172 | 77 839 | 21 055 | 20 660 | 344 518 | 313 802 |
| Dotations aux amortissements et provisions des immobilisations incorporelles et corporelles et aux provisions | -1 759 | -2 383 | -446 | -392 | -290 | -220 | -2 495 | -2 994 |
| Autres charges et produits opérationnels courants | -215 | 147 002 | -9 | -319 | - | - | -224 | 146 683 |
| Résultat de cession d'immeubles de placement et de titres cédés | 475 | -3 286 | 473 | - | - | - | 948 | -3 286 |
| Résultat de cession d'immobilisations incorporelles et corporelles | - | -74 | - | 280 | - | - | - | 206 |
| Solde net des ajustements de valeurs | -34 614 | -17 496 | 10 447 | -9 203 | -7 537 | -8 468 | -31 704 | -35 166 |
| Ajustement à la hausse des valeurs des actifs | 60 762 | 58 205 | 37 777 | 18 271 | 2 003 | 374 | 100 543 | 76 850 |
| Ajustement à la baisse des valeurs des actifs | -95 376 | -75 701 | -27 331 | -27 474 | -9 540 | -8 842 | -132 247 | -112 017 |
| Quote part (hors EBITDA) de résultat net des entreprises mises en équivalence | 1 652 | 2 199 | 2 151 | -9 | -10 | -1 447 | 3 794 | 743 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 208 830 | 341 264 | 92 788 | 68 197 | 13 218 | 10 526 | 314 836 | 419 987 |
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Note 4.3 Ventilation des immeubles de placement par secteur opérationnel
La valeur des immeubles de placements par pays est présentée distinctement qu'il s'agisse d'actifs à la juste valeur, ou d'actifs au coût.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 6 226 721 | 6 232 318 |
| France | 4 644 497 | 4 636 526 |
| Espagne | 1 255 155 | 1 262 883 |
| Italie | 327 069 | 332 909 |
| Immeubles de placement évalués au coût | 5 227 | 22 000 |
| France | 5 109 | 15 007 |
| Espagne | - | 6 915 |
| Italie | 118 | 77 |
| TOTAL | 6 231 948 | 6 254 317 |
Au 31 décembre 2025, au regard de la valeur des actifs, 74,6 % des immeubles de placement à la juste valeur du Groupe sont implantés en France (contre 74,4 % au 31 décembre 2024) ; 20,2 % en Espagne (contre 20,3 % au 31 décembre 2024) et 5,3 % en Italie (stable par rapport au 31 décembre 2024).
Note 4.4 Investissements ventilés par secteur opérationnel
Les investissements immobiliers de l'exercice sont présentés par pays et distinctement qu'il s'agisse d'acquisitions, de développements et d'extensions, ou d'investissements sur le portefeuille à périmètre constant.
(en milliers d'euros)
| (en milliers d'euros) | France | Espagne | Italie | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Acquisitions | 9 638 | 15 743 | 2 404 | 5 491 | - | - | 12 041 | 21 235 |
| Développements | 1 553 | 3 416 | - | - | - | - | 1 553 | 3 416 |
| Portefeuille à périmètre constant | 37 885 | 44 692 | 10 246 | 12 882 | 1 739 | 2 456 | 49 869 | 60 030 |
| Extension | 300 | 1 294 | - | - | - | 11 | 300 | 1 305 |
| Restructurations | 14 588 | 14 364 | 1 120 | 2 806 | - | - | 15 708 | 17 171 |
| Avantages consentis aux preneurs | 7 649 | 5 867 | 3 512 | 2 530 | - | - | 11 160 | 8 398 |
| Rénovation | 8 012 | 2 644 | 1 408 | 4 242 | 821 | 849 | 10 241 | 7 734 |
| Capex de maintenance | 7 336 | 20 523 | 4 206 | 3 304 | 918 | 1 595 | 12 460 | 25 422 |
| TOTAL INVESTISSEMENTS | 49 076 | 63 851 | 12 649 | 18 374 | 1 739 | 2 456 | 63 463 | 84 680 |
Le poste acquisitions comprend principalement l'acquisition de lots en France (notamment Labège pour 3,9 millions d'euros, Le Mans pour 1,3 million d'euros, Grenoble Echirolles pour 1,3 million d'euros, Sannois pour 0,8 million d'euros, Mably pour 0,6 million d'euro et Liévin pour 0,5 million d'euros) et l'acquisition de lots en Espagne (Burgos pour 2,3 millions d'euros).
Le poste Développements est constitué des travaux de constructions des pylônes et des antennes pour l'exploitation des antennes en France.
Le poste restructurations concerne plusieurs projets tels que ceux des centres commerciaux de Rennes Cesson (2,6 millions d'euros), de Montesson (1,2 million d'euros), de Barentin (1,2 million d'euros), de Labège (1,1 million d'euros), de Talavera (1,0 million d'euros), d'Aix en Provence (0,7 million d'euros), d'Orléans (0,7 million d'euros), de Collégien (0,6 million d'euros) et de Nice (0,5 million d'euros).
Le poste rénovation concerne des travaux de rafraîchissement et de modernisation sur les parties existantes. Ce poste se compose d'opérations en France, en Espagne et en Italie dont les plus significatives sont celles de Thionville (3,0 millions d'euros), Montesson (1,6 million d'euros), Alfafar (1,1 million d'euros), Chambourcy (1,0 million d'euros), Antibes (0,8 million d'euros) et Nichelino (0,6 million d'euros).
Enfin, le poste de capex de maintenance inclut plusieurs projets dont les plus significatifs sont ceux de Calais-Coquelles (2,4 millions d'euros), Nancy (0,8 million d'euros), Hérouville (0,7 million d'euros), Orléans (0,6 million d'euros), Murcia (0,5 million d'euros), Lunéville (0,5 million d'euros) et Mallorca (0,5 million d'euros). Ce poste comprend notamment les investissements au titre des engagements de Carmila sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Les investissements à périmètre constant incluent également les avantages consentis aux preneurs.
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NOTE 5 IMMEUBLES DE PLACEMENT
Principes comptables
Méthode retenue : juste valeur
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu en vue de la location, ou pour en valoriser le capital, ou les deux. Les galeries commerciales sont considérées par le Groupe comme des immeubles de placement. En application d'une des méthodes proposées par la norme IAS 40 et selon les recommandations de l'EPRA (European Public Real Estate Association), les immeubles de placement sont initialement comptabilisés et évalués individuellement au coût, puis ultérieurement à la juste valeur.
La juste valeur exclut les droits et frais de mutation (les droits étant évalués sur la base d'une cession directe de l'actif, même si ces frais peuvent parfois être réduits du fait d'un schéma de cession des titres de la société portant l'actif concerné).
Selon la norme IFRS 13, la juste valeur se définit comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé lors du transfert d'un passif dans une transaction normale, réalisée entre intervenants de marché, à la date d'évaluation.
Le Groupe n'a aucune restriction relative à la possibilité de réaliser les immeubles de placement ni de récupérer les produits de leur location ou cession.
Coût de revient des immeubles de placement - généralités
Les coûts d'acquisition d'un immeuble de placement sont capitalisés dans la valeur de l'immeuble de placement.
Pendant la durée de vie de l'immeuble, les dépenses telles que les travaux, les frais de commercialisation et d'autres coûts internes dans le cadre de développement de projets sont également capitalisées.
Par ailleurs, les droits au bail ou les droits d'exploitation d'espaces communs pour l'activité de specialty leasing (service de location d'un emplacement à fort trafic en centre commercial pour une durée limitée) sont prises en compte dans la valorisation des experts, et donc incorporées à la valeur de l'actif dans les comptes consolidés.
Les indemnités d'éviction versées au locataire lors de la résiliation d'un bail en cours sont comptabilisées de manière différente selon les cas de figure suivants :
- Restructuration d'un site : si le versement de l'indemnité s'inscrit dans le cadre de travaux de rénovation d'un immeuble, cette dépense est incluse dans le coût de revient des travaux réalisés ;
- Remplacement d'un locataire : si le versement de l'indemnité est réalisé afin d'obtenir un niveau de loyer supérieur à celui de l'ancien locataire et de permettre ainsi d'augmenter la valeur de l'actif, cette dépense est incluse dans le coût de l'actif ; dans le cas contraire, cette dépense est comptabilisée en charge de l'exercice.
Coût de revient des immeubles de placement - en cours de construction
Concernant les immeubles de placement en cours de construction (y compris les extensions), les dépenses capitalisées incluent le coût des travaux, le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production de l'actif, dès lors qu'il s'agit d'un préalable à l'utilisation de cet actif, ainsi que les frais de première commercialisation.
Les frais financiers capitalisés sont déterminés en appliquant le coût moyen pondéré des emprunts du Groupe, pour les pays considérés, au montant de l'encours moyen des travaux réalisés ou le cas échéant sur la base des frais financiers payés pour les emprunts spécifiques. La capitalisation des intérêts cesse dès lors que l'actif en cours de construction est mis en service.
Les immeubles de placement en cours de construction peuvent être évalués à la juste valeur. Lorsque la juste valeur ne peut être déterminée de manière fiable, ces projets continuent à être valorisés à leur coût jusqu'à ce qu'il soit possible de déterminer une juste valeur de façon fiable. Au même titre que les autres actifs à la juste valeur, ils sont également valorisés à leur valeur de marché par un expert indépendant.
Le Groupe estime qu'un projet de développement peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si les trois conditions suivantes sont toutes remplies :
- toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de l'extension ont été obtenues ;
- le contrat de construction a été signé et les travaux ont débuté ; et
- l'incertitude sur le montant des loyers futurs a été levée.
Dès lors, la marge sur projet est comptabilisée (IPUC) sur la ligne « Immeubles de placements évalués à la juste valeur ».
Méthode d'évaluation des expertises
La juste valeur est déterminée en respectant les règles d'évaluation de la norme IFRS 13 ; compte tenu de la complexité des évaluations des actifs immobiliers et de la nature de certaines données non observables publiquement (notamment taux de croissance des loyers, taux de capitalisation), les justes valeurs ont été classées en niveau 3 conformément à la hiérarchie des justes valeurs, établie par la norme selon le type de données d'entrée utilisées pour l'évaluation.
La totalité du patrimoine est revue par des experts indépendants, dont la rotation est réalisée sur trois années. Les justes valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions de ces experts indépendants qui réalisent l'évaluation du patrimoine du Groupe à chaque fin de semestre. Lors de ces campagnes d'expertise, les actifs sont visités. Les évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (« Red Book »). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont eu accès à toutes les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste de baux, le taux de vacance, les aménagements de loyers, les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d'affaires).
Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows présents et futurs en appliquant des facteurs de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu net, soit sur les cash-flows futurs.
À partir des données fournies, deux approches sont retenues pour l'évaluation des actifs :
Méthode par capitalisation du revenu net
Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement au revenu total triple net.
Le revenu total triple net est déterminé, pour les lots loués, sur la base des loyers mentionnés dans la base locative auxquels sont retirées les éventuelles charges non récupérables. S'agissant
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des locaux vides, est retenu un loyer de marché en tenant compte d'une période de vacance appropriée.
Le taux de rendement retenu correspond à celui pratiqué sur le marché immobilier pour un bien comparable et prend en compte notamment la surface de vente, des facteurs spécifiques comme la localisation, les accès, la visibilité, la concurrence commerciale, le mode de détention de la galerie (en pleine propriété, en copropriété, etc.), le potentiel locatif et d'extension et les transactions récentes sur cette même typologie d'actifs.
De la valeur ainsi obtenue, est ensuite déduit l'ensemble des valeurs actuelles nettes des loyers prenant en compte les avantages accordés aux preneurs, de toutes les charges sur locaux vides et autres coûts ou travaux non récurrents.
Méthode des flux de trésorerie actualisés
Selon cette méthode, la valeur actualisée d'un bien immobilier est égale à la somme des revenus futurs net disponibles sur un horizon donné (en général dix ans). Le revenu net disponible pour chaque année est calculé de la même manière que le revenu net défini pour la méthode par capitalisation auquel sont intégrées les dépenses non récurrentes (travaux, paliers et autres) indexées au fur et à mesure des années. Une valeur de revente de l'immeuble est calculée sur la base du dernier loyer indexé à la date de revente après déduction des frais correspondants auquel est appliqué un taux de rendement.
Le taux d'actualisation correspond à un taux sans risque (OAT TEC 10 ans) augmenté d'une prime de risque et de liquidité du marché immobilier ainsi que de primes propres à l'actif (nature du bien, risque locatif, prime d'obsolescence).
Les experts mandatés par Carmila sont les suivants :
- Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate en France ;
- Cushman & Wakefield et Catella en Espagne ;
- Kroll Advisory SpA en Italie.
Les experts utilisent une ou plusieurs méthodes décrites ci-dessus. Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate ainsi que Kroll Advisory SpA retiennent principalement la méthode des flux de trésorerie actualisés alors que Catella fait systématiquement une moyenne entre les deux méthodes.
La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement aux campagnes d'évaluation, est fixée sur une base forfaitaire en fonction du nombre de lots et de la complexité des actifs évalués. Elle est entièrement indépendante de la valorisation des actifs. Au titre de la campagne d'expertise 2025, la rémunération des experts est la suivante :
| (en milliers d'euros) | Honoraires d'expertise 2025 |
|---|---|
| Cushman & Wakefield | 246 |
| Catella | 211 |
| BNP Paribas Real Estate | 81 |
| Kroll | 39 |
| TOTAL | 576 |
Les valorisations réalisées par les experts indépendants sont revues en interne par la Direction en charge ainsi que par les personnes compétentes au sein de chaque division opérationnelle. Ce processus inclut des discussions sur les hypothèses retenues par les experts indépendants, ainsi que la
revue des résultats des évaluations. Ces revues du processus de valorisation ont lieu entre la direction des investissements et les experts indépendants tous les semestres.
L'écart entre la juste valeur ainsi déterminée à la date de clôture et celle de l'ouverture augmentée des travaux et dépenses capitalisés sur l'exercice est enregistré en compte de résultat.
Les immeubles en construction, évalués au coût, font l'objet de tests de dépréciation déterminés par rapport à la valeur recouvrable du projet. La valeur recouvrable du projet est évaluée en interne par les équipes Développement, sur la base d'un taux de capitalisation de sortie, des loyers nets prévus à la fin du projet et des coûts de développement budgétés. Lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur comptable, une dépréciation est constatée.
Les immeubles de placement évalués au coût subissent un test de valeur au 30 juin et au 31 décembre de chaque année, dès qu'il y a un indice de perte de valeur. Quand ce type d'indice existe, la nouvelle valeur recouvrable est comparée à sa valeur comptable, et une perte de valeur est reconnue, le cas échéant.
Contrats de location en tant que preneur
Les contrats de location du Groupe sont comptabilisés en application de la norme IFRS 16 - Contrats de location, en tenant compte des termes et conditions des contrats et de tous les faits et circonstances pertinents.
À la date de conclusion d'un contrat, le Groupe détermine si ce contrat est (ou contient) un contrat de location, c'est-à-dire s'il confère le droit de contrôler l'utilisation d'un bien déterminé pour un certain temps moyennant une contrepartie. Lors de la prise à bail d'un ensemble immobilier, le terrain et le bâtiment font l'objet d'une analyse séparée.
Les contrats de location sont comptabilisés au sein de l'état de la situation financière chez le preneur et se traduisent par la comptabilisation au bilan de Carmila d'un droit d'utilisation de l'actif loué, en contrepartie d'une dette de location sur les baux à construction.
Les flux futurs de paiements de loyers garantis sont actualisés. Les actifs sont amortis selon les mêmes durées que les immobilisations corporelles dont le Groupe est propriétaire ou sur la durée du contrat si elle est inférieure à la durée d'utilité des biens. Les redevances payées au titre de la location sont ventilées entre une charge financière et un amortissement de la dette.
Immeubles de placement destinés à la vente
Les actifs sous promesse, sous mandat de vente ou dont le désinvestissement a été approuvé en Comité d'investissement sont présentés, conformément aux dispositions d'IFRS 5 - Actifs destinés à être cédés, sur une ligne distincte dans l'état de situation financière à la dernière juste valeur expertisée.
Contrat de location bailleur
Cf. Note § 8.1 « Loyers nets ».
Résultat de cession
Enfin, la plus-value de cession est déterminée par la différence entre le produit de la vente et la valeur comptable du bien immobilier au début de la période comptable ajustée des dépenses d'investissement de la période.
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ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
Note 5.1 Détail des immeubles de placement évalués à la juste valeur et au coût
(en milliers d'euros)
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 31/12/2023 | 5 519 034 |
|---|---|
| Acquisitions | 21 235 |
| Investissements | 63 446 |
| Cessions et sorties de périmètre | -9 731 |
| Entrée de périmètre | 675 988 |
| Autres mouvements, reclassements | -4 639 |
| Application IFRS 16 | 2 151 |
| Variation de juste valeur | -35 166 |
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 31/12/2024 | 6 232 318 |
| Acquisitions | 12 041 |
| Investissements | 51 422 |
| Cessions et sorties de périmètre | -57 346 |
| Autres mouvements, reclassements | 16 326 |
| Application IFRS 16, Reclassement franchises et droits d'entrée en immobilisations | 3 664 |
| Variation de juste valeur | -31 704 |
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - 31/12/2025 | 6 226 721 |
(en milliers d'euros)
| Immeubles de placement évalués au coût - 31/12/2023 | 19 905 |
|---|---|
| Entrée de périmètre | 161 |
| Autres mouvements, reclassements | 1 933 |
| Immeubles de placement évalués au coût - 31/12/2024 | 22 000 |
| Autres mouvements, reclassements | -16 773 |
| Immeubles de placement évalués au coût - 31/12/2025 | 5 227 |
Note 5.1.1 Immeubles de placement évalués à la juste valeur
La ligne « Investissements » comprend essentiellement les investissements réalisés à périmètre constant et les restructurations valorisées par les experts.
La ligne « Entrée de périmètre » en 2024 correspond à l'acquisition de Galimmo.
La ligne « Autres mouvements, reclassements » représente le solde net des mises en services de l'exercice et du passage d'actifs évalués au coût au 31 décembre 2025 et à présent évalués à la juste valeur.
Enfin, la ligne « Variation de juste valeur » enregistre les plus ou moins-values de la valeur des actifs, constatée au compte de résultat, à partir des évaluations réalisées par les experts immobiliers indépendants. La variation de juste valeur est analysée par pays dans les Notes § 5.2 et 5.3 « Hypothèses de valorisation et Analyses de sensibilité ».
Note 5.1.2 Immeubles de placement évalués au coût
La ligne « Autres mouvements, reclassements » représente la variation d'actifs évalués au coût maintenant évalués à la juste valeur.
Au 31 décembre 2025, aucun indice de perte de valeur n'a été identifié sur ces immeubles de placement évalués au coût.
Le rapprochement entre les investissements ventilés par pays (Note 4.4 « Investissements ventilés par secteur opérationnel ») et les données ci-dessus se fait de la manière suivante :
(en milliers d'euros)
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Acquisitions | 5.1 | 12 041 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement évalués au coût - Acquisitions | 5.1 | - |
| TOTAL ACQUISITIONS | 12 041 | |
| TOTAL ACQUISITIONS - INVESTISSEMENTS VENTILÉS PAR PAYS | 4.4 | 12 041 |
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ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
(en milliers d'euros)
Note 31/12/2025
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Investissements | 5.1 | 51 422 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement évalués à la juste valeur - Intérêts capitalisés | 5.1 | - |
| Immeubles de placement évalués au coût - Investissements | 5.1 | - |
| Immeubles de placement évalués au coût - Intérêts capitalisés | 5.1 | - |
| TOTAL INVESTISSEMENTS ET INTÉRÊTS CAPITALISÉS | 51 422 | |
| Développements et extensions | 4.4 | 1 853 |
| Portefeuille à périmètre constant (extensions, rénovations restructurations) | 4.4 | 49 569 |
| TOTAL ACQUISITIONS - DÉVELOPPEMENTS ET EXTENSIONS & PORTEFEUILLE À PÉRIMÈTRE CONSTANT | 4.4 | 51 422 |
Note 5.2 Hypothèses de valorisation
Au 31 décembre 2025, la totalité du patrimoine du Groupe évalué en juste valeur a fait l'objet d'une expertise.
Le tableau ci-dessous présente l'information quantitative utilisée pour déterminer les justes valeurs des immeubles de placement, hors l'activité de tours mobiles de Next Tower (0,6 % du patrimoine) :
| 31/12/2025 - moyenne pondérée | Taux de rendement | Loyer en € par m² (1) | Taux d'actualisation (2) | Taux de capitalisation (3) | TCAM des loyers nets (4) |
|---|---|---|---|---|---|
| France | 6,3 % | 296 | 7,4 % | 6,7 % | 2,1 % |
| Espagne | 7,2 % | 242 | 10,3 % | 7,1 % | 1,9 % |
| Italie | 6,9 % | 259 | 8,5 % | 6,8 % | 1,2 % |
Taux de rendement : ce taux correspond au Net Initial Yield.
(1) Le loyer est un loyer annuel moyen par m² occupé.
(2) Taux utilisé par les experts pour calculer la valeur actualisée des flux futurs de trésorerie par la méthode DCF (discount rate).
(3) Taux utilisé par les experts pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif (exit yield).
(4) Taux de croissance annuel moyen des loyers nets à dix ans utilisé par les experts.
En France et en Espagne, ces données moyennes sont en légère amélioration par rapport au 31 décembre 2024, à l'exception du taux de capitalisation en France et du taux de croissance annuel moyen des loyers nets à dix ans en France, qui sont moins élevés.
En Italie, les données sont en hausse pour le taux de rendement, le taux d'actualisation, le taux de capitalisation et le loyer en euros par m², et en baisse pour le TCAM des loyers nets.
| 31/12/2024 - moyenne pondérée | Taux de rendement | Loyer en € par m² (1) | Taux d'actualisation (2) | Taux de capitalisation (3) | TCAM des loyers nets (4) |
|---|---|---|---|---|---|
| France | 6,3 % | 291 | 7,6 % | 6,6 % | 2,3 % |
| Espagne | 7,4 % | 236 | 10,4 % | 7,1 % | 1,8 % |
| Italie | 6,8 % | 256 | 7,9 % | 6,7 % | 2,0 % |
Taux de rendement : ce taux correspond au Net Initial Yield.
(1) Le loyer est un loyer annuel moyen par m² occupé.
(2) Taux utilisé par les experts pour calculer la valeur actualisée des flux futurs de trésorerie par la méthode DCF (discount rate).
(3) Taux utilisé par les experts pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif (exit yield).
(4) Taux de croissance annuel moyen des loyers nets à dix ans utilisé par les experts.
Le tableau ci-dessous résume les impacts de variation de juste valeur des immeubles de placement comptabilisés au compte de résultat, par pays :
| (en milliers d'euros) | France | Espagne | Italie | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Solde net des ajustements de valeur | -34 614 | -17 496 | 10 447 | -9 203 | -7 537 | -8 468 | -31 704 | -35 166 |
| Ajustement à la hausse des valeurs des actifs | 60 762 | 58 205 | 37 777 | 18 271 | 2 003 | 374 | 100 543 | 76 850 |
| Ajustement à la baisse des valeurs des actifs | -95 376 | -75 701 | -27 331 | -27 474 | -9 540 | -8 842 | -132 247 | -112 017 |
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Note 5.3 Analyses de sensibilité des immeubles de placement
Le tableau ci-dessous présente l'évolution en pourcentage de la valeur du portefeuille de centres commerciaux dans son ensemble en cas de variation des principales hypothèses que sont le taux d'actualisation, le taux de sortie et le taux d'indexation, par rapport aux hypothèses utilisées par les experts, ainsi qu'une sensibilité globale sur la base d'un taux de capitalisation moyen. Il est à noter que, concernant les centres commerciaux valorisés par Catella, qui fait systématiquement une moyenne entre la méthode par capitalisation et la méthode par flux de trésorerie actualisés, les sensibilités de taux d'actualisation, de taux de sortie et de taux d'indexation, ne concernent que la méthode des flux de trésorerie actualisés.
| 31/12/2025 - Analyses de sensibilité | Variation des taux par rapport aux taux utilisés par les experts | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| -100bps | -50bps | -25bps | +25bps | +50bps | +100bps | |
| Taux d'actualisation | 5,9 % | 2,9 % | 1,3 % | -1,4 % | -2,8 % | -5,5 % |
| Taux de capitalisation | 7,3 % | 4,2 % | 1,5 % | -1,5 % | -2,9 % | -5,5 % |
| Taux de rendement | 12,0 % | 5,6 % | 2,8 % | -2,4 % | -4,6 % | -8,8 % |
| TCAM des loyers nets | -5,9 % | -3,1 % | -1,6 % | 1,4 % | 2,9 % | 6,1 % |
À noter que le loyer moyen au mètre carré est une hypothèse sous-jacente comparable au taux de rendement, car il reflète le niveau actuel des loyers du patrimoine de Carmila. Sur cette base, le tableau ci-dessous présente l'analyse de sensibilité du niveau de loyer moyen au mètre carré.
| 31/12/2025 - Analyses de sensibilité | Variation du patrimoine par rapport au loyer en € par m² | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 240 | 261 | 272 | 294 | 304 | 326 | |
| Valeur du patrimoine | -12,0 % | -5,6 % | -2,8 % | 2,4 % | 4,6 % | 8,8 % |
Note 5.4 Immeubles de placement destinés à la vente
Au 31 décembre 2025, il n'y a aucun immeuble de placement destiné à être cédé dans les douze prochains mois.
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ÉTATS FINANCIERS
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NOTE 6 FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS
PRINCIPES COMPTABLES
Les emprunts et autres passifs financiers sont évalués au coût amorti calculé selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les primes de remboursement des emprunts obligataires et les frais d'émission sont comptabilisés en déduction du nominal des emprunts concernés et comptabilisés en coût amorti, venant majorer le taux d'intérêt nominal.
Le groupe Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette visant à sécuriser les cash-flows relatifs aux besoins de financement matérialisés par la dette en euro, IFRS 9 - Instruments financiers, définit trois types de relations de couverture :
- la couverture de juste valeur : une couverture de l'exposition aux variations de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé ou d'un engagement ferme non comptabilisé (ou d'une portion, identifiée des éléments décrits ci-avant) et attribuable à un risque particulier et qui peut affecter le résultat ;
- la couverture de flux de trésorerie : une couverture de l'exposition aux variations de flux de trésorerie qui : 1) est attribuable à un risque particulier associé à un actif ou un passif comptabilisé (par exemple, tout ou partie des paiements d'intérêts futurs sur une dette à taux variable) ou à une transaction prévue hautement probable et 2) pourrait affecter le résultat ;
- la couverture d'un investissement net dans une activité à l'étranger, tel que défini dans IAS 21 - Effets des variations des cours des monnaies étrangères.
S'agissant de Carmila, l'ensemble des dérivés de taux en portefeuille est documenté en couverture de flux de trésorerie (« Cash Flow Hedge ») à l'exception des swaps payeurs de taux variable comptabilisés en juste valeur par résultat.
L'application de la comptabilité de couverture de flux de trésorerie a les conséquences suivantes : à la date de clôture, l'instrument dérivé de taux d'intérêt (swap) est enregistré au bilan pour sa juste valeur, la partie efficace de la variation de juste valeur est enregistrée directement en capitaux propres (« Autres éléments du résultat global ») et en compte de résultat pour la partie inefficace. Le montant comptabilisé en « Autres éléments du résultat global » est par la suite comptabilisé en résultat de manière symétrique aux flux d'intérêts couverts.
La méthode retenue par Carmila pour mesurer l'efficacité est la méthode dite « dollar offset ».
Méthode de détermination de la juste valeur des instruments financiers
Les valeurs de marché des instruments de taux sont déterminées sur la base de modèles d'évaluation reconnus sur le marché, ou par recours aux cotations établies par des établissements financiers tiers.
Les valeurs estimées par des modèles de valorisation sont basées sur l'actualisation des flux de trésorerie futurs attendus pour les instruments à terme ferme et sur les modèles Black-Scholes pour les instruments optionnels. Ces modèles utilisent des paramètres calibrés à partir de données de marché (courbes de taux, taux de change) obtenus de fournisseurs de données financières reconnus.
L'évaluation de la juste valeur des instruments financiers dérivés intègre une composante « risque de contrepartie » pour les instruments dérivés actifs et une composante « risque de crédit propre » pour les instruments dérivés passifs. Le risque de contrepartie est calculé selon la méthode dite des « pertes attendues » (« Expected loss ») et tient compte de l'exposition au risque de défaut, de la probabilité de défaut ainsi que du taux de perte en cas de défaut. La probabilité de défaut est déterminée sur la base des données de marché disponibles pour chaque contrepartie (approche dite « des CDS implicites »).
La juste valeur de la dette à long terme est estimée à partir de la valeur boursière des emprunts obligataires, ou à partir de la valeur de taux les flux futurs actualisés sur la base des conditions de marché sur un instrument similaire (en termes de devise, échéance, type d'intérêt et autres facteurs).
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Note 6.1 Résultat financier
Note 6.1.1 Coût de l'endettement financier net
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Produits financiers | 14 558 | 40 190 |
| Intérêts sur prêt et compte courant | 1 413 | 1 438 |
| Produits financiers sur équivalents de trésorerie | 329 | 20 856 |
| Produits d'intérêts sur swaps | 12 206 | 17 286 |
| Autres produits financiers | 609 | 609 |
| Charges financières | -99 837 | -123 738 |
| Charge d'intérêts sur emprunts obligataires | -51 208 | -59 569 |
| Charge d'intérêts sur emprunts auprès des établissements de crédit | -34 135 | -45 943 |
| Etalement des frais et primes d'émissions d'emprunt et des soultes | -7 898 | -9 163 |
| Charge d'intérêt sur swaps | -3 805 | -4 568 |
| Autre charge d'intérêt d'emprunt et assimilés | -1 415 | -1 470 |
| Autres charges financières | -1 377 | -3 026 |
| COÛT DE L'ENDETTEMENT NET | -85 279 | -83 549 |
L'augmentation du coût de l'endettement net de 1,7 million d'euros s'explique par la baisse des produits financiers pour 25,6 millions d'euros compensée partiellement par la baisse des charges financières pour 23,9 millions d'euros.
La variation des produits financiers est liée à la diminution des produits de placement de trésorerie de 20,5 millions d'euros en raison d'un solde de trésorerie élevé au premier semestre 2024 en vue de l'acquisition de Galimmo en juillet 2024 et par la baisse des produits relatifs aux instruments de couverture pour 5,1 millions d'euros.
Cette baisse est partiellement compensée par la variation des charges financières qui se décompose comme suit :
- la baisse des intérêts sur emprunts bancaires de 11,8 millions d'euros liée à la baisse des taux ;
- la baisse des intérêts sur emprunt obligataire de 8,3 millions euros liée au remboursement d'un obligataire d'un coupon de 2,375 % arrivé à échéance en septembre 2024 pour 539 millions d'euros, aux rachats d'obligations en septembre 2024 pour 200,1 millions d'euros, en janvier 2025 pour 5,4 millions d'euros, en mars 2025 pour 100,0 millions d'euros et en octobre 2025 pour 313,1 millions d'euros. Ces opérations sont partiellement compensées par les nouvelles émissions obligataires d'un coupon de 3,875 % en octobre 2024 pour 400,0 millions d'euros et d'un coupon de 3,75 % en octobre 2025 pour 300 millions d'euros.
Note 6.1.2 Autres produits et charges financiers
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Autres produits financiers | 6 244 | 2 377 |
| Produits financiers de participation | 6 | - |
| Variation de valeur des instruments financiers | 3 304 | 466 |
| Autres produits financiers | 2 934 | 1 911 |
| Autres charges financières | -31 524 | -23 060 |
| Commissions de non utilisation des lignes de crédit | -1 988 | -1 972 |
| Variation de valeur des instruments financiers | - | -2 064 |
| Autres charges financières | -29 536 | -19 024 |
| AUTRES PRODUITS ET AUTRES CHARGES FINANCIÈRES | -25 280 | -20 683 |
Le poste des « Autres produits et charges financières » présente une charge de 25,3 millions d'euros, en hausse de 4,6 millions d'euros sur l'exercice. Cette variation s'explique notamment par la hausse des autres charges financières pour 8,5 millions d'euros. Ce poste est principalement constitué de :
- frais et primes de remboursement relatifs aux rachats des obligations existantes pour 20,1 millions d'euros, en hausse de 12,0 millions d'euros ;
- dotations aux provisions financières sur des créances rattachées à des participations pour 6,7 millions d'euros, en baisse de 3,7 millions d'euros.
Parallèlement, les produits financiers progressent de 3,9 millions d'euros. Cette hausse s'explique principalement par la variation de la juste valeur des instruments de couverture qualifiés de « trading » (+2,5 millions d'euros) et par un profit lié à l'évolution du risque de crédit sur dérivés (+0,2 million d'euros). Pour rappel, ce dernier poste représentait une charge de 0,5 million d'euros au 31 décembre 2024.
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Note 6.2 Passifs financiers courants et non courants
Le 23 juillet 2025, Carmila s'est vu attribuer par Fitch une première notation corporate de BBB avec une perspective stable et une notation sur les instruments senior non garantie de BBB+, renforçant ainsi son accès déjà très bien établi aux marchés des capitaux.
Le 27 octobre 2025, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».
Note 6.2.1 Évolution de l'endettement
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Variation | Souscription | Remboursement | Reclassement | Autres mouvements | Mise à la juste valeur | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 2 637 036 | -609 | 296 045 | -408 825 | -2 838 | - | -5 962 | 2 514 846 |
| Emprunts obligataires | 1 828 605 | - | 300 000 | -416 200 | - | - | -5 962 | 1 706 442 |
| Primes d'émission obligataire | -7 659 | - | -1 473 | 2 856 | - | - | - | -6 276 |
| Emprunts auprès des établissements de crédit | 826 002 | - | - | -2 | - | - | - | 826 000 |
| Frais d'émission obligataire et d'emprunts | -13 359 | - | -2 482 | 4 521 | - | - | - | -11 321 |
| Instruments dérivés passifs | 3 447 | -609 | - | - | -2 838 | - | - | - |
| Dettes financières courantes | 75 068 | -19 | 520 573 | -439 300 | 4 107 | - | - | 160 429 |
| Emprunts obligataires | 2 300 | - | - | -2 300 | - | - | - | - |
| Emprunts auprès des établissements de crédit | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Effet du taux d'intérêt effectif | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Intérêts courus sur emprunts | 30 141 | - | 5 573 | - | - | - | - | 35 714 |
| Autres emprunts et dettes assimilées | 42 000 | - | 515 000 | -437 000 | - | - | - | 120 000 |
| Instruments dérivés passifs | 608 | - | - | - | 4 107 | - | - | 4 715 |
| Concours bancaires | 19 | -19 | - | - | - | - | - | - |
| Autres dettes financières liées à IFRS 16 | 44 671 | - | - | -2 452 | - | 1 609 | - | 43 828 |
| Autres dettes financières IFRS 16 - non courant | 42 402 | - | - | -2 452 | -220 | 1 609 | - | 41 339 |
| Autres dettes financières IFRS 16 - courant | 2 269 | - | - | - | 220 | - | - | 2 489 |
| ENDETTEMENT BRUT | 2 756 775 | -628 | 816 618 | -850 578 | 1 269 | 1 609 | -5 962 | 2 719 103 |
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Note 6.2.2 Principaux financements du Groupe
| (en milliers d'euros) | Emprunteur | Devise d'émission | Taux de référence | Échéance finale | Profil de remboursement | Montant d'origine | Montant utilisé au 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | 2 325 000 | 1 706 400 | |||||
| Carmila SA | EUR | 1,625 % | mai-27 | in fine | 300 000 | 188 900 | |
| Carmila SA | EUR | 2,125 % | mars-28 | in fine | 350 000 | 274 300 | |
| Carmila SA | EUR | 5,500 % | oct.-28 | in fine | 500 000 | 68 200 | |
| Carmila SA | EUR | 1,625 % | avr.-29 | in fine | 325 000 | 325 000 | |
| Carmila SA | EUR | 3,000 % | juin-29 | in fine | 100 000 | 100 000 | |
| Carmila SA | EUR | 1,890 % | nov.-31 | in fine | 50 000 | 50 000 | |
| Carmila SA | EUR | 3,875 % | janv.-32 | in fine | 400 000 | 400 000 | |
| Carmila SA | EUR | 3,750 % | janv.-33 | in fine | 300 000 | 300 000 | |
| Crédits bancaires | 550 000 | 550 000 | |||||
| Carmila SA | EUR | Euribor 3M + 1,80% | juil.-30 | in fine | 550 000 | 550 000 | |
| Crédits hypothécaires | 276 000 | 276 000 | |||||
| Carmila Saran | EUR | Euribor 3M + 1,75% | avr.-30 | in fine | 33 750 | 33 750 | |
| Carmila Evreux | EUR | Euribor 3M + 1,75% | avr.-30 | in fine | 53 056 | 53 056 | |
| Carmila Nice | EUR | Euribor 3M + 1,75% | avr.-30 | in fine | 78 443 | 78 443 | |
| Carmila Coquelles | EUR | Euribor 3M + 1,75% | avr.-30 | in fine | 110 751 | 110 751 | |
| Montant maximum | Montant utilisé au 31/12/2025 | ||||||
| Billets de trésorerie | 540 000 | 120 000 | |||||
| Carmila SA | EUR | 540 000 | 120 000 | ||||
| Revolving Credit Facility | 540 000 | - | |||||
| Carmila SA | EUR | oct.-28 | 540 000 | - | |||
| TOTAL | 4 231 000 | 2 652 400 |
Note 6.2.3 Emprunts obligataires
Carmila bénéficie de huit emprunts obligataires, souscrits en 2018, 2019, 2020, 2021, 2023, 2024 et 2025 pour un montant total de 1 706 millions d'euros. Ceux-ci sont remboursables in fine à des échéances allant de 2027 à 2033.
Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre 2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100 millions d'euros. La totalité des obligations ainsi rachetées par Carmila est annulée. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.
Carmila a procédé, le 13 octobre 2025, à l'émission de sa deuxième « obligation verte » (« Green Bond ») d'un montant de 300 millions d'euros, de maturité légèrement supérieure à sept ans (échéance janvier 2033), assortie d'un coupon annuel de 3,75 %.
Simultanément, Carmila a procédé au rachat de 313 millions d'euros d'obligations existantes d'échéances plus courtes (2027 et 2028) à des conditions attractives. Ces obligations ont été intégralement annulées. Cette double opération permet d'optimiser le profil de la maturité de la dette et d'augmenter la maturité moyenne. L'opération a un impact positif sur les frais financiers de 2025 à 2027.
L'encours de dette obligataire de 1 825 millions d'euros au 31 décembre 2024 a ainsi été porté à 1 706 millions d'euros au 31 décembre 2025. Le montant des primes et des frais d'émission s'élève à 11 405 milliers d'euros restant à amortir sur la durée résiduelle des dettes sous-jacentes.
Note 6.2.4 Emprunts auprès des établissements de crédit
Carmila a signé le 21 juillet 2022 une nouvelle ligne de crédit bancaire de 550 millions d'euros, arrivant à maturité en 2030.
Pour rappel, le 17 avril 2023, Carmila a signé un crédit hypothécaire de 276 millions d'euros, arrivant à maturité en 2030. Cette nouvelle ligne de crédit est sous forme d'un prêt hypothécaire souscrit par quatre filiales de Carmila France (Carmila Nice, Carmila Evreux, Carmila Saran et Carmila Coquelles) et sécurisé par leurs actifs.
Au 31 décembre 2025, 6 191 milliers d'euros de frais d'émission de ces emprunts restent à amortir sur la durée des dettes sous-jacentes.
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ÉTATS FINANCIERS
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Note 6.2.5 Respect des covenants bancaires au 31 décembre 2025
La convention de crédit, ainsi que celles des lignes de crédit confirmées, sont conditionnées par le respect des covenants bancaires à la date de clôture de chaque arrêté semestriel et annuel :
- Interest Cover : le ratio EBITDA / Coût net de l'endettement financier doit être supérieur à 2,00 aux dates de test. Au 31 décembre 2025, ce ratio s'élève à 4,6x (contre 4,5x par rapport au 31 décembre 2024) ;
- Loan-to-Value : le ratio Dette nette financière consolidée / Juste valeur des actifs de placement, droits inclus, ne doit pas excéder 55 % aux mêmes dates, avec la possibilité de dépasser ce ratio pour une durée d'un semestre. Au 31 décembre 2025, ce ratio s'est établi à 38,8 % (contre 38,9 % au 31 décembre 2024).
Le non-respect de ces ratios donne aux prêteurs la faculté d'exiger le remboursement immédiat de leurs concours.
Selon les Conventions de crédit, Carmila peut donner des sûretés tant que le montant maximal de la dette concernée par les sûretés n'excède pas 20 % du montant global de la juste valeur des immeubles de placement. Par ailleurs, cette dernière doit atteindre à tout moment un montant minimal de 2 500 millions d'euros.
Au 31 décembre 2025, le Groupe respecte les covenants bancaires applicables, et n'anticipe aucun élément qui conduirait au non-respect de ces covenants dans les mois à venir.
Note 6.2.6 Autres financements
Le Groupe est attentif à diversifier ses sources de financement et ses échéances et a mis en place des programmes de titres de créances à court terme (NEU CP) et moyen terme (NEU MTN) pour un montant maximum de 540 millions d'euros, enregistrés auprès de la Banque de France le 29 juin 2017 et actualisé annuellement.
L'encours à fin décembre 2025 s'élève à 120 millions d'euros. L'encours maximum tiré sur la période s'est élevé à 185 millions d'euros.
Carmila a également négocié une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d'euros, à échéance octobre 2028. Cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie de Carmila de réduction de 50 % de ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030 et de certification BREEAM de 100 % des actifs significatifs de son patrimoine d'ici 2025. Ces deux objectifs ont été atteints pour l'année 2025. Au cours de la période, Carmila n'a pas tiré sur sa ligne de RCF.
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Note 6.2.7 Répartition des dettes financières par échéances
Au 31 décembre 2025, les échéances de dette se répartissent comme suit :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Moins de 1 an | 2 ans | 3 ans | 4 ans | 5 ans et plus |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | 1 725 015 | 27 200 | 186 249 | 344 076 | 423 730 | 743 761 |
| Emprunts obligataires - non courant | 1 706 442 | - | 188 900 | 346 406 | 425 000 | 746 136 |
| Dont emprunts obligataires (valeur nominal) | 1 706 400 | - | 188 900 | 342 500 | 425 000 | 750 000 |
| Dont réévaluation de la juste valeur de la dette | 42 | - | - | 3 906 | - | -3 864 |
| Emprunts obligataires - courant | - | - | - | - | - | - |
| Primes d'émission obligataires - non courant | -6 276 | -1 641 | -1 570 | -1 419 | -642 | -1 005 |
| Intérêts courus sur emprunts obligataires | 29 978 | 29 978 | - | - | - | - |
| Frais d'émission d'emprunts obligataires | -5 129 | -1 138 | -1 081 | -911 | -629 | -1 370 |
| Emprunts bancaires | 945 544 | 123 483 | -1 523 | -1 092 | 548 989 | 275 687 |
| Emprunts auprès des établissements de crédit - non courant | 826 000 | - | - | - | 550 000 | 276 000 |
| Frais d'émissions d'emprunt bancaire | -6 192 | -2 252 | -1 523 | -1 092 | -1 011 | -313 |
| Intrêts courus sur emprunts bancaires | 5 736 | 5 736 | - | - | - | - |
| Autres emprunts et dettes assimilées - courant | 120 000 | 120 000 | - | - | - | - |
| Autres dettes financières liées à IFRS 16 | 43 828 | 2 489 | 2 216 | 1 796 | 1 712 | 35 616 |
| Autres dettes financières IFRS 16 - non courant | 41 339 | - | 2 216 | 1 796 | 1 712 | 35 616 |
| Autres dettes financières IFRS 16 - courant | 2 489 | 2 489 | - | - | - | - |
| EMPRUNTS BANCAIRES ET OBLIGATAIRES | 2 714 388 | 153 172 | 186 942 | 344 780 | 974 430 | 1 055 064 |
| Instruments dérivés passif | 4 715 | 612 | 612 | 612 | 612 | 2 267 |
| Concours bancaires | - | - | - | - | - | - |
| ENDETTEMENT BRUT PAR ÉCHÉANCE | 2 719 103 | 153 784 | 187 554 | 345 392 | 975 042 | 1 057 331 |
Les échéances à moins d'un an sont couvertes par la trésorerie disponible et la ligne de crédit revolving.
Les flux contractuels incluant principal et intérêts se ventilent par date de maturité de la manière suivante :
2025
| Année de remboursement (en milliers d'euros) | 2026 (-6 mois) | 2026 (+6 mois) | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031+ | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Principal | 120 000 | - | 188 900 | 342 500 | 425 000 | 826 000 | 750 000 | 2 652 400 |
| Intérêts | 34 641 | 34 331 | 78 121 | 71 845 | 62 241 | 42 908 | 41 095 | 365 183 |
| TOTAL GROUPE (PRINCIPAL + INTÉRÊTS) | 154 641 | - | 267 021 | 414 345 | 487 241 | 868 908 | 791 095 | 3 017 583 |
2024
| Année de remboursement (en milliers d'euros) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 + | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Principal | 42 000 | - | 246 500 | 703 400 | 975 000 | 726 000 | 2 692 900 |
| Intérêts | 102 352 | 102 769 | 100 432 | 90 052 | 53 351 | 21 600 | 470 557 |
| TOTAL GROUPE (PRINCIPAL + INTÉRÊTS) | 144 352 | 102 769 | 346 932 | 793 452 | 1 028 351 | 747 600 | 3 163 457 |
Les intérêts ont été déterminés sur la base de l'Euribor au 31 décembre (hors effet des couvertures).
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Note 6.3 Gestion des risques financiers et stratégie de couverture
Note 6.3.1 Risque de crédit
Le risque de crédit représente le risque de perte financière pour le Groupe dans le cas où un client ou un débiteur viendrait à manquer à ses obligations contractuelles. Ce risque provient essentiellement des créances clients, des investissements financiers réalisés pour placer des excédents de trésorerie, des contrats de couverture ayant pour contrepartie des établissements financiers et des comptes courants d'associés investis dans les participations minoritaires du Groupe.
En France, comme en Espagne ou Italie, les créances clients sont détenues sur des locataires dont aucun ne représente un pourcentage élevé des revenus concernés. En outre, les locataires versent à la signature des contrats de bail des dépôts de garantie ou cautions qui représentent en moyenne trois mois de loyer. Par ailleurs, le Groupe œuvre à la mise en place de procédures de vérification de la solidité financière de ses clients, de suivi et de relance systématique en cas d'impayés.
Les placements de trésorerie sont effectués sur des instruments de qualité, excluant tout placement spéculatif ou à risque.
Les contrats de couverture sont destinés à la couverture du risque de taux d'intérêt et sont réservés à des opérations de couverture non spéculatives. Ces opérations ont pour contrepartie des banques de premier plan.
Note 6.3.2 Risque de liquidité
Le risque de liquidité représente le risque encouru par le Groupe dans l'hypothèse où il rencontrerait des difficultés à rembourser ses dettes arrivées à échéance.
La politique de Carmila est de s'assurer que les liquidités dont le Groupe dispose permettent de couvrir ses obligations. À court terme, le risque de liquidité est maîtrisé car la trésorerie et les placements financiers (ainsi que les lignes de crédit mobilisables très rapidement) couvrent très largement les passifs courants.
À fin décembre 2025, Carmila dispose d'une ligne de crédit renouvelable (sous forme d'un crédit revolving) de 540 millions. Cette ligne de crédit n'a pas été tirée sur l'exercice.
Le solde de trésorerie et équivalents de trésorerie nette à fin décembre 2025 s'élève à 125 millions d'euros.
Note 6.3.3 Autres risques financiers
On distingue les risques de contrepartie, les risques induits par les variations des taux de change, des taux d'intérêts ou de variations sur le marché d'actions de sociétés cotées.
Carmila faisant appel à des institutions bancaires de premier plan pour ses placements de trésorerie, le Groupe n'a pas d'exposition spécifique au risque de contrepartie.
Carmila exerçant ses activités exclusivement en zone euro, le Groupe n'est pas exposé au risque de change.
S'agissant du risque d'intérêts, Carmila a mis en œuvre une politique de couverture avec la mise en place d'instruments dérivés (swaps de taux et option plain vanilla).
Au 31 décembre 2025, le portefeuille d'instruments dérivés de Carmila mis en place auprès de partenaires bancaires de premier rang est constitué de :
- huit swaps payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d'euros couvrant une période jusqu'à janvier 2032 pour le plus long d'entre eux ;
- trois swaps payeurs de taux variable pour un notionnel de 460 millions d'euros à échéance janvier 2033 pour le plus long d'entre eux ;
- un cap pour un nominal de 100 millions d'euros à échéance 2026 ;
- un tunnel de swaptions pour un nominal de 50 millions couvrant une période jusqu'à janvier 2034;
- trois tunnels pour un nominal de 375 millions d'euros à échéance 2031 pour le plus long d'entre eux.
Les instruments de couverture ont été appréhendés en cash flow hedge, à l'exception des trois swaps payeurs de taux variable, qualifié de fair value hedge. Cette comptabilité de couverture des flux de trésorerie implique la reconnaissance des instruments dérivés au bilan de clôture à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur la partie efficace de la couverture enregistrée en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat.
La position à taux fixe représente 87 % de la dette brute au 31 décembre 2025, avec la prise en compte des onze swaps, d'un cap et de trois tunnels en vigueur à fin 2025.
Le Groupe ne détenant aucune action de sociétés cotées à l'exception de ses propres titres, il n'est pas exposé au risque de variation de cours boursier.
Le Groupe est exposé sur risque de variation de la valeur des titres des sociétés non cotées et non consolidés qu'il détient.
Note 6.4 Classification et valorisation des instruments financiers et opérations de couverture
En sa qualité de société tête du Groupe, Carmila assure la quasi-totalité du financement du Groupe et centralise la gestion du risque de taux.
Ainsi, le Groupe distingue trois catégories d'instruments financiers à partir des différents modes de valorisation utilisés et s'appuie sur cette classification en conformité avec les normes comptables internationales afin d'exposer les caractéristiques des instruments financiers, comptabilisés au bilan, à la juste valeur, et à la date d'arrêté :
- catégorie de niveau 1 : instruments financiers faisant l'objet de cotations sur un marché actif ;
- catégorie de niveau 2 : instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marchés observables ;
- catégorie de niveau 3 : instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres non observables (paramètres dont la valeur résulte d'hypothèses ne reposant pas sur des prix de transactions observables sur les marchés sur le même instrument ou sur des données de marché observables disponibles en date de clôture) ou qui ne le sont que partiellement.
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| (en milliers d'euros) | Niveau d'évaluation | Juste valeur par résultat | Juste valeur par capitaux propres - impact période | Actifs au coût amorti | Passifs au coût amorti | Actifs à la juste valeur | Passifs à la juste valeur | Valeur au bilan au 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Actif | - | - | - | - | - | - | 201 682 | |
| Dépôt de garantie | - | - | 14 439 | - | - | - | 14 439 | |
| Titres de participation non consolidés | - | - | 4 613 | - | - | - | 4 613 | |
| Créances clients | - | - | 104 247 | - | - | - | 104 247 | |
| Autres actifs financiers courants | - | - | 9 559 | - | - | - | 9 559 | |
| Instruments dérivés actifs | Niveau 2 | 3 305 | 2 827 | - | - | 34 823 | - | 34 823 |
| Trésorerie et équivalents | Niveau 1 | 34 000 | - | - | - | - | - | 34 000 |
| Passif | - | - | - | - | - | - | 2 639 561 | |
| Emprunts obligataires | - | - | - | 1 694 995 | - | 42 | 1 695 037 | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | - | - | - | 819 808 | - | - | 819 808 | |
| Billets de trésorerie | - | - | - | 120 000 | - | - | 120 000 | |
| Instruments dérivés passifs | Niveau 2 | - | - | - | - | - | 4 715 | 4 715 |
Pour les actifs autres que les actifs financiers : les valeurs comptables retenues sont des estimations raisonnables de leur valeur de marché.
Pour les instruments financiers dérivés, la juste valeur est déterminée par des méthodes standard d'évaluation intégrant les conditions de marché en date de clôture.
Pour les valeurs mobilières de placement et les autres créances financières courantes, la valorisation est basée sur le dernier cours connu.
Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette à taux variable avec l'objectif de sécuriser les cash-flows futurs en figeant au plafonnant le taux d'intérêt payé. Cette politique s'appuie sur la mise en place de produits simples, swaps de taux d'intérêts ou options et swaptions, éligibles à la comptabilité de couverture.
La position à taux fixe représente 87 % de la dette brute au 31 décembre 2025, avec la prise en compte des onze swaps, d'un cap et de trois tunnels en vigueur à fin 2025.
Cette comptabilité de couverture de flux de trésorerie a pour conséquence la reconnaissance des instruments dérivés au bilan de clôture, à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur la partie efficace de la couverture enregistrée en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat, en « Autres produits et charges financières ».
La juste valeur des swaps au 31 décembre 2025 est considérée comme efficace, à l'exception des trois swaps payeurs de taux variable, et est donc comptabilisée en capitaux propres pour 2 827 milliers d'euros.
La variation des éléments comptabilisés en OCI sur l'exercice 2025, de +3 348 milliers d'euros, comprend +2 827 milliers d'euros de variation de juste valeur sur les swaps et +521 milliers d'euros de recyclage des OCI en résultat (soulte de swaps annulés antérieurement).
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| DÉRIVÉS ACTIFS | ||
| Dérivés actifs - couverture de juste valeur | - | 5 858 |
| Dérivés actifs - couverture de flux de trésorerie | 35 119 | 23 848 |
| DÉRIVÉS PASSIFS | - | |
| Dérivés passifs - à la juste valeur par résultat | 1 337 | - |
| Dérivés passifs - couverture de flux de trésorerie | 3 104 | - |
Ces montants ne tiennent pas compte de la valorisation du risque de crédit pour -445 milliers d'euros en 2025 (contre -683 milliers d'euros en 2024).
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La sensibilité de la juste valeur des instruments dérivés à une variation de taux d'intérêt de +/- 1,0 % est la suivante :
(en milliers d'euros)
| Juste valeur des instruments | Baisse des taux de 1% | Hausse des taux de 1% | ||
|---|---|---|---|---|
| Impact en capitaux propres | Impact en Résultat | Impact en capitaux propres | Impact en Résultat | |
| Swap qualifiés de couverture de flux de trésorerie | -8 988 | - | 10 966 | - |
| Options qualifiés trading | - | -1 820 | - | 763 |
NOTE 7 DÉTAIL DES AUTRES COMPTES DU BILAN
Note 7.1 Immobilisations incorporelles
PRINCIPES COMPTABLES
Selon la norme IAS 38 - Immobilisations incorporelles, et la décision IFRIC de mars 2021 relative aux coûts de configuration et de customisation des logiciels utilisés en SaaS, les immobilisations incorporelles à durée d'utilité finie sont amorties selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d'utilité estimée. Les immobilisations incorporelles qui n'ont pas de durée de vie finie ne doivent pas être amorties. Le caractère indéterminé de la durée de vie est revu chaque année. Ces immobilisations doivent faire l'objet d'un test de valeur annuel (IAS 36) ou dès l'apparition d'indices de perte de valeur.
À partir de leur reconnaissance initiale, les actifs incorporels sont comptabilisés à leur coût diminué du cumul des amortissements et pertes de valeur éventuelles.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Acquisitions | Dotations / reprises | Reclassements et mises au rebut | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Logiciels | 1 895 | 302 | -29 | 140 | 2 309 |
| Autres immobilisations incorporelles | 14 443 | 482 | - | -1 | 14 924 |
| Immobilisations incorporelles en cours | 139 | - | - | -139 | - |
| Immobilisations incorporelles - valeur brute | 16 477 | 784 | -29 | - | 17 233 |
| Amortissements / dépréciations logiciels | -1 417 | - | -241 | -1 | -1 659 |
| Amortissements / dépréciations autres immobilisations incorp. | -13 069 | - | -227 | 1 | -13 293 |
| Immobilisations incorporelles - cumul amortissements | -14 486 | - | -467 | - | -14 952 |
| TOTAL IMMOBILISATIONS INCORPORELLES - VALEUR NETTE | 1 991 | 784 | -496 | - | 2 281 |
Note 7.2 Immobilisations corporelles
PRINCIPES COMPTABLES
Conformément à la norme IAS 16 - Immobilisations corporelles, les immobilisations corporelles - y compris les terrains, constructions, installations et équipements, lorsqu'ils ne sont pas classés en immeubles de placement - sont évalués à leur coût historique minoré des amortissements et des dépréciations résultant de pertes de valeur.
Les immobilisations corporelles en cours de construction sont comptabilisées au coût diminué de toute perte de valeur identifiée.
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| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Acquisitions | Dotations / reprises | Reclassements et mises au rebut | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Installations technique, matériel et outillage | 1 136 | - | - | - | 1 136 |
| Matériel de bureau et informatique | 1 428 | 1 172 | - | 1 839 | 4 438 |
| Matériel de transport | 2 368 | - | - | - | 2 368 |
| Immeubles d'exploitation | 14 756 | - | - | - | 14 756 |
| Autres immobilisations corporelles | 4 000 | 3 | - | -1 916 | 2 087 |
| Immobilisations corporelles - valeur brute | 23 689 | 1 174 | - | -77 | 24 786 |
| Amortissements / dépréciations Installations tech., mat. et outillage | -136 | - | -112 | - | -248 |
| Amortissements / dépréciations matériel de bureau et informatique | -624 | - | -365 | -1 312 | -2 301 |
| Amortissements / dépréciations matériel de transport | -1 964 | - | -354 | - | -2 318 |
| Amortissements / dépréciations immeubles d'exploitation | -4 610 | - | -1 218 | - | -5 828 |
| Amortissements / dépréciations autres immobilisations corp. | -1 706 | - | -245 | 1 394 | -557 |
| Immobilisations corporelles - cumul amortissements | -9 040 | - | -2 294 | 82 | -11 252 |
| TOTAL IMMOBILISATIONS CORPORELLES NETTES | 14 649 | 1 174 | -2 294 | 4 | 13 534 |
Au 31 décembre 2025, les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les droits d'utilisation des bureaux des services centraux du Groupe en France, en Espagne et en Italie.
Note 7.3 Participations dans les entreprises mises en équivalence
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Résultat | Distribution | Autres mouvements | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Participations dans les entreprises mises en équivalence | 77 816 | 6 940 | -3 021 | - | 81 734 |
Au 31 décembre 2025, ce poste comprend la société As Cancelas (Espagne), acquise en 2014 et en exploitation, Carmila Thiene (Italie), destinée à porter un projet de développement, la société Magnirayas (France) constituée en juin 2022 et la société HDDB Holding depuis le 1er janvier 2022.
Magnirayas a été créée dans le cadre de la cession d'un portefeuille de six actifs appartenant à Carmila via une structure de partenariat avec Batipart et Atland Voisin.
Carmila Retail Development (CRD) détient 30 % dans HDDB Holding. Le reste est détenu par DMVB Holding. HDDB Holding (Cigusto) a pour activité le développement et l'exploitation de fonds de commerce de vente de cigarettes électroniques, de e-liquide et de divers accessoires pour cigarettes électroniques.
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Informations financières sur les entités mises en équivalence
Pour l'ensemble des participations comptabilisées par mise en équivalence, les principaux éléments de la situation financière sont présentés dans les états financiers ci-dessous. Il s'agit d'éléments pris à 100 % (et comprenant les retraitements de consolidation) :
| Sociétés mises en équivalence
(en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Immeubles de placement | 275 640 | 308 218 |
| Autres actifs non courants | 43 549 | 28 016 |
| Impôts différés | -19 005 | -16 694 |
| Actifs non courants | 300 184 | 319 539 |
| Créances clients | 7 875 | 5 627 |
| Autres actifs courants | 16 072 | 10 604 |
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 17 368 | 19 165 |
| Actifs courants | 41 315 | 35 397 |
| TOTAL ACTIF | 341 499 | 354 936 |
| Sociétés mises en équivalence
(en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Capitaux propres | 202 432 | 214 421 |
| Emprunts externes et dettes auprès des associés | 115 731 | 118 175 |
| Autres passifs non courants | 4 452 | 4 437 |
| Passifs non courants | 120 183 | 122 612 |
| Passifs courants | 18 884 | 17 904 |
| TOTAL PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 341 499 | 354 936 |
| Sociétés mises en équivalence
(en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Revenus locatifs | 20 473 | 19 903 |
| RÉSULTAT NET | 16 753 | 10 546 |
| Dividendes distribués | 2 148 | 2 243 |
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Note 7.4 Autres créances non courantes
PRINCIPES COMPTABLES
En application d'IFRS 9 - Instruments financiers, les principaux actifs financiers sont classés dans l'une des catégories suivantes :
- les actifs évalués au coût amorti ;
- les actifs évalués à la juste valeur par résultat ;
- les actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global recyclable ;
- les actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global non recyclable.
Actifs évalués au coût amorti
Les actifs financiers sont évalués au coût amorti lorsque leur recouvrement est assuré par l'encaissement de flux de trésorerie contractuels (remboursements de principal et intérêts sur le capital restant dû).
Ces actifs correspondent aux créances rattachées à des participations, autres prêts et créances. Ils sont initialement comptabilisés à la juste valeur, reconnus et calculés selon la méthode du taux d'intérêt effectif. Le TIE est le taux qui actualise les flux de trésorerie attendus à la valeur comptable actuelle de l'instrument.
Conformément à la norme IFRS 9, ces actifs sont dépréciés d'un montant correspondant aux pertes de crédit attendues.
Actifs évalués à la juste valeur par le résultat
Cette catégorie comprend :
- les actifs financiers dont l'objectif de détention ne correspond ni à l'encaissement des flux de trésorerie contractuels, ni à une cession de ces actifs, et pour lesquels les flux attendus ne correspondent pas uniquement à des remboursements de principal et des versements d'intérêts ; et
- les actifs désignés à la juste valeur dont la performance et la gestion sont fondées sur la juste valeur et des titres de participation non consolidés.
Les variations de juste valeur sont comptabilisées en autres charges et produits financiers.
Actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global recyclable
Cette catégorie comprend les actifs financiers dont le recouvrement est assuré par l'encaissement de flux de trésorerie contractuels (remboursements de principal et intérêts sur le capital restant dû) ou bien par d'éventuelles transactions de vente.
La variation de valeur de ces actifs est enregistrée directement en autres éléments du résultat global, à l'exception des produits d'intérêts qui sont comptabilisés en autres revenus et charges financiers. Les variations de juste valeur sont reclassées en résultat lors de la cession des actifs.
Actifs évalués à la juste valeur en contrepartie des autres éléments du résultat global non recyclable
Cette catégorie comprend les instruments de capitaux propres non détenus à des fins de trading. Il s'agit principalement des titres de participation non consolidés.
La variation de valeur de ces actifs est enregistrée directement en autres éléments du résultat global, à l'exception des dividendes qui sont comptabilisés en autres revenus et charges financiers. Aucun reclassement en résultat des variations de valeur de ces actifs n'est opéré au moment de la cession des actifs.
Pour les actifs destinés à la vente, voir Note § 5 « Immeubles de placements ».
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Augmentation | Diminution | Reclassements | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Titres de participations non consolidés | 7 736 | 6 911 | -6 364 | 218 | 8 500 |
| Dépôts de garantie | 14 699 | 111 | -366 | -5 | 14 439 |
| Instruments dérivés actifs | 23 973 | - | - | 9 930 | 33 903 |
| Autres immobilisations financières | 1 268 | 1 | - | - | 1 270 |
| Autres actifs non courants - bruts | 47 677 | 7 023 | -6 731 | 10 143 | 58 112 |
| Dépréciations sur titres et autres actifs non courants | -4 563 | -619 | 1 744 | - | -3 438 |
| AUTRES ACTIFS NON COURANTS - NETS | 43 113 | 6 404 | -4 986 | 10 143 | 54 674 |
L'augmentation des titres de participation non consolidés sur l'exercice correspond principalement à l'acquisition des titres et à la souscription d'obligations convertibles en action de participations par Carmila Retail Development (activité non significative de prises de participations minoritaires dans des sociétés de retailers).
Le poste « Autres immobilisations financières » correspond à un prêt de 1,2 million d'euros accordé à la société Magnirayas, comptabilisée par mise en équivalence dans les comptes de Carmila.
Les dépôts de garantie inscrits à l'actif correspondent principalement à l'obligation, en Espagne, d'immobiliser une quote-part des dépôts de garantie reçus des locataires sur un compte
séquestre auprès des autorités administratives compétentes. Ce poste intègre également des capitaux au Maroc, détenus par la société Galimma par l'intermédiaire de sa succursale. Ces capitaux sont intégralement dépréciés compte tenu des conditions pour transférer en France ces fonds.
Les instruments dérivés actifs correspondent principalement à la mark-to-market des swaps, qui a augmenté de 1,7 million d'euros sur l'exercice en raison de l'environnement de taux passant d'une juste valeur active de 33,1 millions d'euros à une juste valeur active de 34,8 millions d'euros, dont 33,9 millions d'euros à long terme et 0,9 million d'euros à court terme (cf. Note § 7.6).
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ÉTATS FINANCIERS
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Note 7.5 Clients et comptes rattachés
PRINCIPES COMPTABLES
Les créances commerciales comprennent principalement les loyers à recevoir des preneurs, les droits d'entrée, et les éventuelles prestations de conseil. Ces créances font l'objet, en cas de perte de valeur, d'une dépréciation, qui prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance. Le Groupe provisionne à hauteur de 50 % les créances échues à plus de six mois et à moins d'un an, et à 100 % les créances dont l'antériorité est à plus d'un an. Par ailleurs, pour tout preneur présentant un indice de risque d'insolvabilité, une provision est prise à 100 % sur la base de la totalité de sa créance échue. Il s'agit des preneurs en procédure de sauvegarde, en redressement judiciaire, en liquidation judiciaire, ou tout preneur pour lequel un risque significatif a été identifié.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés - brutes | 170 679 | 178 878 |
| Dont créances liées à l'activité locative | 162 276 | 168 281 |
| Dont Factures à établir et créances hors activité locative | 8 404 | 10 597 |
| Dépréciations des créances clients | -66 432 | -72 859 |
| Dont créances liées à l'activité locative | -63 166 | -71 601 |
| Dont créances hors activité locative | -3 266 | -1 258 |
| CRÉANCES CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉS - NETTES | 104 247 | 106 019 |
(en milliers d'euros)
| Solde comptable | Non échu | Échu | < 15 jours | >= 15 jours < 30 jours | >= 30 jours < 60 jours | >= 60 jours < 90 jours | >= 90 jours < 180 jours | >= 180 jours < 360 jours | >= 360 jours | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Espagne | 7 096 | - | 7 096 | -296 | -629 | 1 640 | -362 | 314 | 676 | 5 753 |
| Italie | 8 117 | 5 645 | 2 471 | - | 166 | 51 | - | 211 | 100 | 1 942 |
| France | 147 063 | 87 325 | 59 739 | -779 | -1 302 | -945 | -1 605 | 4 640 | 7 539 | 52 191 |
| TOTAL GROUPE | 162 276 | 92 970 | 69 305 | -1 075 | -1 765 | 745 | -1 967 | 5 166 | 8 315 | 59 887 |
(en milliers d'euros)
| Dépréciation clients | < 15 jours | >= 15 jours < 30 jours | >= 30 jours < 60 jours | >= 60 jours < 90 jours | >= 90 jours < 180 jours | >= 180 jours < 360 jours | >= 360 jours | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Espagne | -6 906 | -21 | -21 | -104 | -76 | -201 | -730 | -5 753 |
| Italie | -2 406 | - | -131 | -38 | - | -199 | -95 | -1 942 |
| France | -53 855 | 7 | 591 | -83 | 608 | -2 771 | -5 599 | -46 607 |
| TOTAL GROUPE | -63 166 | -14 | 440 | -225 | 532 | -3 172 | -6 424 | -54 303 |
Cette balance âgée est présentée hors factures à établir et hors créances qui ne sont pas liées à l'activité locative.
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Note 7.6 Autres créances courantes
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Créances fiscales | 19 458 | 22 978 |
| Créances d'impôt sur les sociétés | 273 | 1 789 |
| Autres créances fiscales | 19 185 | 21 189 |
| Créances financières | 49 445 | 57 595 |
| Créances rattachées à des participations | 48 471 | 47 344 |
| Instruments dérivés actifs | 921 | 10 131 |
| Valeurs mobilières de placement - non monétaire | 53 | 120 |
| Autres créances | 25 988 | 23 754 |
| Appels de fonds copropriété | 12 671 | 20 764 |
| Autres créances diverses | 11 818 | 2 009 |
| Charges constatées d'avance | 1 499 | 981 |
| TOTAL AUTRES CRÉANCES - BRUTES | 94 891 | 104 327 |
| Dépréciation des autres créances | -24 795 | -19 882 |
| AUTRES CRÉANCES COURANTES - NETTES | 70 096 | 84 444 |
Au 31 décembre 2025, le poste de créances fiscales est principalement constitué de la TVA déductible sur les factures non parvenues. (voir Note § 7.10).
Les créances financières rattachées à des participations se composent principalement de prêts du Groupe aux sociétés mises en équivalence (As Cancelas pour 3,7 millions d'euros et Carmila Thiene pour 5,1 millions d'euros) ainsi que des avances de Carmila Retail Development aux participations minoritaires dans lesquelles la société est engagée pour 40,5 millions d'euros.
Les instruments dérivés actifs correspondent à la part à court terme. Voir analyse en Note § 7.4.
Les appels de fonds des copropriétés ont diminué. En effet, au 31 décembre 2024, ce poste intégrait les appels de fonds des copropriétés du premier trimestre 2025 en France pour 9,6 millions d'euros. Au 31 décembre 2025, les appels de fonds du premier trimestre 2026 n'ont pas été comptabilisés car ils n'ont pas été reçus.
Les Autres Créances diverses intègrent 6,7 millions d'euros de crédits d'impôts rachetés par le Groupe en Italie. Ces actifs sont comptabilisés à leur valeur nominale et feront l'objet d'une imputation sur les échéances fiscales de la filiale. Ce poste intègre également la prime d'assurance à recevoir pour couvrir les dégâts et les pertes de loyers relatives aux inondations à Alfafar en Espagne pour 1,3 million d'euro.
La hausse des dépréciations s'explique par la dépréciation, sur l'exercice, de comptes courants envers des sociétés non consolidées dans laquelle Carmila détient des participations minoritaires pour 4,9 millions d'euros (voir Note § 6.1).
Note 7.7 Trésorerie nette
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Trésorerie | 91 201 | 83 298 |
| Equivalents de trésorerie | 34 000 | 71 019 |
| Trésorerie brute | 125 201 | 154 317 |
| Concours bancaires | - | -19 |
| TRÉSORERIE NETTE | 125 201 | 154 297 |
Les équivalents de trésorerie de 34 millions d'euros correspondent à des dépôts à terme.
L'analyse de la variation de la trésorerie du Groupe est expliquée dans la Note § 2.1.3 « Tableau de flux de trésorerie consolidé ».
Note 7.8 Capitaux propres
Note 7.8.1 Capital social et primes sur le capital de Carmila
(en milliers d'euros)
| Nombre d'actions | Capital social | Primes d'émission | Primes de fusion | |
|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2025 | 141 594 500 | 849 567 | 530 994 | 973 915 |
| Dividendes AG du 14/05/2025 | - | - | - | -176 051 |
| Annulation actions propres | -1 373 634 | -8 242 | -15 640 | - |
| AU 31 DÉCEMBRE 2025 | 140 220 866 | 841 325 | 515 354 | 797 864 |
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Le capital social au 31 décembre 2025 est constitué de 140 220 866 actions de six euros (6 €) de valeur nominale chacune, souscrites en totalité et intégralement libérées. Il s'agit d'actions de catégorie A.
Le 14 mai 2025, l'Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d'administration, la distribution d'un dividende de 1,25 euro par action au titre de l'exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d'euros prélevés intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.
Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d'Euronext Paris depuis le 1er janvier 2018.
Note 7.8.2 Distributions de primes et augmentations de capital
Pour la distribution de primes, se référer à la Note § 1.3 « Distribution de dividende ».
Pour les opérations sur le capital, se référer à la Note § 7.8.1 « Capitaux propres » ci-dessus.
Note 7.8.3 Titres d'autocontrôle
Les titres d'autocontrôle sont inscrits pour leur coût d'acquisition en diminution des capitaux propres consolidés. Les résultats de cession éventuelle d'actions d'autocontrôle (ainsi que les effets d'impôts correspondants) sont directement imputés en capitaux propres et ne contribuent pas au résultat net de l'exercice. Suite à sa cotation sur Euronext Paris, la société a mis en place un contrat de liquidité. Au 31 décembre 2025, la société détient un total de 658 970 actions Carmila, comprenant les actions rachetées dans le cadre du programme de rachat d'actions en vue d'être annulées, des actions détenues dans le cadre du contrat de liquidité et des actions détenues en vue de servir les plans d'actions gratuites.
Note 7.8.4 Résultat par action
Le résultat par action est calculé en divisant le résultat attribuable aux porteurs d'actions ordinaires (catégorie A) de la Société par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période. Les actions d'autocontrôle ne sont pas considérées comme des actions en circulation et viennent donc minorer le nombre d'actions prises en compte pour le calcul du résultat net par action.
Le résultat par action dilué est déterminé en ajustant, le cas échéant, le résultat attribuable aux porteurs d'actions ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation des effets de tous les instruments potentiellement dilutifs ainsi que les actions potentielles notamment celles liées aux plans d'actions gratuites.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Résultat net | 185 889 | 314 148 |
| Résultat net attribuable aux participations ne conférant pas le contrôle | 422 | 310 |
| NUMÉRATEUR | ||
| Résultat net part du groupe | 185 467 | 313 838 |
| Nombre moyen de titres en circulation | 140 391 299 | 141 936 622 |
| Nombre moyen d'actions de préférence en circulation | - | - |
| DÉNOMINATEUR | ||
| Nombre moyen d'actions (dilué) | 140 391 299 | 141 936 622 |
| RÉSULTAT PAR ACTION, EN EUROS | 1,32 | 2,21 |
| RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION, EN EUROS | 1,32 | 2,21 |
Note 7.9 Provisions
PRINCIPES COMPTABLES
Conformément à la norme IAS 37 - Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels, les provisions sont comptabilisées lorsque, à la date de clôture, le Groupe a une obligation actuelle, juridique ou implicite, résultant d'un fait générateur passé, dont le montant peut être estimé de manière fiable, et dont il est probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages économiques sera nécessaire pour l'éteindre. Cette obligation peut être d'ordre légal, réglementaire, contractuel ou implicite. Les provisions sont estimées selon leur nature, en tenant compte des hypothèses les plus probables. Les montants sont actualisés lorsque l'effet du passage du temps est significatif.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2024 | Dotations | Reprises | Reclassements | 31/12/2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Autres provisions pour risques | 4 500 | 256 | -523 | 18 | 4 252 |
| Total provisions pour risques | 4 500 | 256 | -523 | 18 | 4 252 |
| Provisions pour pensions et retraites | 1 314 | -8 | -100 | - | 1 168 |
| Total provisions pour charges | 1 314 | -8 | -100 | - | 1 168 |
| TOTAL PROVISIONS NON COURANTES | 5 815 | 248 | -622 | 18 | 5 420 |
Les provisions pour risques recensent l'ensemble des litiges et contentieux avec les locataires et tout autre risque d'exploitation. Ces provisions ont fait l'objet d'une revue contradictoire afin d'appréhender au mieux les faits et circonstances de ces litiges (négociation en cours avec éventuel renouvellement, etc.) et les procédures d'appel possibles (droit de repentir).
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Note 7.10 Dettes fournisseurs et fournisseurs d'immobilisations
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Fournisseurs d'immobilisations | 16 172 | 30 003 |
| Fournisseurs divers | 4 687 | 17 388 |
| Fournisseurs, factures non parvenues | 25 482 | 21 197 |
| DETTES FOURNISSEURS | 46 341 | 68 588 |
Les dettes auprès des fournisseurs d'immobilisation concernent les projets d'extension ou de restructuration en cours ou achevés.
La baisse des fournisseurs divers s'explique par la réception à fin décembre 2024 des appels de fonds de charges courantes et de travaux du premier trimestre 2025 de la part des syndicats de copropriété. Les appels de fonds du premier trimestre 2026 ont été reçus au début de l'exercice 2026.
Note 7.11 Autres dettes courantes
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Dettes fiscales et sociales | 58 189 | 52 203 |
| Dettes fiscales hors impôt sur les sociétés | 40 220 | 37 337 |
| Dettes fiscales d'impôt sur les sociétés | 3 475 | 326 |
| Dettes sociales | 14 494 | 14 540 |
| Dettes diverses | 97 717 | 85 262 |
| Autres dettes diverses | 8 502 | 8 069 |
| Produits constatés d'avance | 89 215 | 77 192 |
| AUTRES DETTES COURANTES | 155 906 | 137 465 |
Le poste de dettes fiscales et sociales est en hausse par rapport à 2024 (+6,0 millions d'euros). Cela s'explique par la dette fiscale d'impôt sur les sociétés pour Galimmo (+3,1 millions), la TVA collectée sur encaissement (+2,8 millions) et la TVA à décaisser (+0,6 million d'euro).
Les Produits constatés d'avance se décomposent comme suit : 83,9 millions d'euros en France liés à la facturation du premier trimestre 2026 et 5,0 millions d'euros en Italie relatifs à la facturation du premier trimestre 2026. La hausse s'explique par le quittancement des loyers de Galimmo du premier trimestre 2025 qui n'avait pas été réalisée à fin décembre 2024.
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NOTE 8 DÉTAIL DES COMPTES DU RÉSULTAT NET
Note 8.1 Loyers nets
PRINCIPES COMPTABLES
Revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant des contrats de location simple sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location.
Tous les avantages consentis par un bailleur pour la négociation ou le renouvellement d'un contrat de location simple doivent être comptabilisés comme étant constitutifs de la contrepartie acceptée pour l'utilisation de l'actif loué, quelles que soient la nature, la forme et la date de paiement de ces avantages :
- les paliers et franchises de loyers octroyés sont comptabilisés au moyen d'un étalement, en réduction ou augmentation, sur les revenus locatifs sur la durée ferme du bail ;
- les travaux pris en charge pour le compte du preneur sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail ;
- les indemnités de transfert correspondant aux indemnités versées à un preneur dans le cas d'une relocation dans un autre local du même immeuble peuvent faire l'objet d'un étalement sur la durée du bail ou, dans le cas d'une rénovation d'immeuble, d'une incorporation dans le coût de revient de l'actif ;
- les droits d'entrée perçus par le bailleur s'analysent comme des compléments de loyers. Le droit d'entrée fait partie du montant net échangé par le bailleur et le preneur dans le cadre d'un contrat de location. À ce titre, les périodes comptables pendant lesquelles ce montant net est comptabilisé ne doivent pas être affectées par la forme de l'accord et les échéances de paiement. Ces droits sont étalés sur la première période ferme du bail.
Refacturations aux locataires
Les charges locatives refacturées sont comptabilisées comme un revenu de la période. Elles correspondent aux charges refacturées aux locataires.
Charges du foncier
Elles correspondent à la charge et à la refacturation de la taxe foncière.
Charges locatives non récupérées
Ces charges correspondent essentiellement aux charges sur locaux vacants et aux charges non refacturables.
Charges sur immeubles
Elles se composent de charges locatives qui incombent au propriétaire, des charges liées aux travaux, des frais de contentieux, des charges sur créances douteuses, des frais liées à la gestion immobilière, des allégements temporaires de loyers accordés exceptionnellement à un preneur afin de soutenir son activité ainsi que des opérations ponctuelles de promotion commerciale ou marketing engagées pour le compte d'un locataire.
Les loyers nets sont calculés par différence entre les revenus locatifs et ces différentes charges nettes des refacturations.
(en milliers d'euros)
| Loyers | 434 598 | 404 179 |
|---|---|---|
| Droits d'entrée et autres indemnités | -152 | -126 |
| Revenus locatifs | 434 446 | 404 053 |
| Impôts fonciers | -30 418 | -28 520 |
| Refacturations aux locataires | 22 552 | 22 764 |
| Charges du foncier nettes | -7 866 | -5 756 |
| Charges locatives | -101 092 | -95 174 |
| Refacturations aux locataires | 86 928 | 80 123 |
| Charges locatives nettes non récupérées | -14 164 | -15 052 |
| Honoraires de gestion | -56 | -79 |
| Refacturations aux locataires | - | - |
| Pertes et dépréciations sur créances | -7 179 | -11 858 |
| Autres charges | -2 049 | -624 |
| Charges sur immeuble (propriétaire) | -9 284 | -12 561 |
| LOYERS NETS | 403 133 | 370 684 |
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Note 8.1.1 Revenus locatifs et loyers nets
REVENUS LOCATIFS
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Variation vs. 31/12/2024 | Revenus locatifs | ||
| Revenus locatifs | Variation | ||
| France | 311 434 | 10,0 % | 283 050 |
| Espagne | 97 087 | 1,7 % | 95 477 |
| Italie | 25 925 | 1,6 % | 25 526 |
| TOTAL | 434 446 | 7,5 % | 404 053 |
LOYERS NETS
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|
| Variation vs. 31/12/2024 | Loyers nets | |||
| Loyers nets | périmètre constant | périmètre courant | ||
| France | 288 884 | 3,5 % | 11,3 % | 259 540 |
| Espagne | 90 140 | 3,6 % | 2,9 % | 87 635 |
| Italie | 24 109 | 2,6 % | 2,6 % | 23 509 |
| TOTAL | 403 133 | 3,5 % | 8,8 % | 370 684 |
Les loyers nets s'élevent à 403,1 millions d'euros, en hausse de +32,4 millions d'euros soit +8,8 % en 2025. Cette variation se décompose de la manière suivante :
- l'impact de l'acquisition de Galimmo s'élève à + 21,5 millions d'euros soit +5,8 % ;
-
l'impact des cessions s'élève à -1,6 million d'euros soit -0,4 % (cession des actifs Beaurains et Quetigny en France, cession de quatre moyennes surfaces en Espagne) ;
-
la croissance organique retraitée de ces impacts est de +12,8 millions d'euros soit 3,5 %. La part de l'indexation incluse dans la croissance à périmètre constant est de +2,4 %. Le périmètre constant n'intègre pas les loyers nets de Galimmo ni les loyers nets des actifs cédés en 2024 et 2025.
Note 8.1.2 Échéancier des baux
Au 31 décembre 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,1 années en Espagne et 3,4 années en Italie.
Le tableau suivant présente les dates d'expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d'actifs immobiliers commerciaux pour la période courant de 2026 à 2035 (données au 31 décembre 2025) :
| Echéancier des baux | Au 31/12/2025 | ||
|---|---|---|---|
| Nombre de baux | Maturité * | Loyers en base annualisée (en millions d'euros) | |
| Échus au 31/12/2025 | 613 | 0,5 | 38,3 |
| 2026 | 737 | 0,5 | 37,3 |
| 2027 | 610 | 1,6 | 44,2 |
| 2028 | 566 | 2,5 | 38,6 |
| 2029 | 562 | 3,6 | 35,6 |
| 2030 | 742 | 4,7 | 48,8 |
| 2031 | 580 | 5,5 | 39,9 |
| 2032 | 471 | 6,6 | 34,1 |
| 2033 | 411 | 7,6 | 30,5 |
| 2034 | 308 | 8,5 | 21,4 |
| 2035 | 202 | 9,6 | 16,3 |
| Au-delà de 2035 | 614 | 10,8 | 49,0 |
| TOTAL | 6 416 | 4,6 | 434,1 |
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- Maturité moyenne restant à courir en année(s).
Note 8.2 Frais de structure
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités | 15 549 | 14 750 |
| Autres produits de prestations et services | 14 721 | 12 168 |
| Frais de personnel | -38 440 | -37 210 |
| Autres charges externes | -53 591 | -49 494 |
| FRAIS DE STRUCTURE | -61 761 | -59 786 |
Les frais de structure sont en hausse de 2,0 millions d'euros soit +3,3 % par rapport à l'exercice 2024 principalement en raison de l'intégration de Galimmo à compter du 1er juillet 2024.
Note 8.2.1 Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités
Le montant total de ces revenus est de 15,5 millions d'euros en 2025, en hausse de +0,8 million d'euros soit +5,4 % par rapport à 2024 principalement lié à l'effet année pleine de Galimmo.
Le poste « Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités » est constitué des refacturations de la mission de direction de centre, des honoraires techniques et des honoraires de commercialisation.
Note 8.2.2 Autres produits de prestations de service
Le poste « Autres produits de prestations et services » est en hausse de +2,6 millions d'euros principalement en raison de l'intégration dans le périmètre de Galimmo pour les refacturations marketing.
Note 8.2.3 Frais de personnel
Le montant des frais de personnel s'élève à -38,4 millions d'euros en 2025, en hausse de +1,2 million d'euros (+3,3 %) par rapport à 2024 principalement lié à Galimmo.
Note 8.2.4 Autres charges externes
Le montant des autres charges externes s'élève à -53,6 millions d'euros en 2025, en hausse de +4,1 millions d'euros (+8,3 %) en raison de l'intégration de Galimmo au 1er juillet 2024.
Note 8.3 Amortissements, provisions et dépréciations
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Dotations aux amortissements et dépréciation des immobilisations corporelles et incorporelles | -2 762 | -2 573 |
| Reprises / dotations aux provisions pour risques et charges et actifs circulants | 267 | -421 |
| DOTATION AUX AMORTISSEMENTS DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET INCORPORELLES ET AUX PROVISIONS | -2 496 | -2 994 |
Les dotations aux amortissements et dépréciations concernent principalement les logiciels et les aménagements et mobiliers des immeubles d'exploitation pour les sièges du Groupe.
Note 8.4 Autres charges et produits opérationnels
En 2024, ce poste intégrait principalement le badwill lié à l'acquisition de Galimmo qui s'élevait à 155,4 millions d'euros et les frais de transaction encourus par le Groupe qui représentaient un montant de 5,2 millions. Ce poste était également constitué de coûts d'abandons de projets pour 3,4 millions d'euros.
Note 8.5 Résultat de cession d'immeubles de placement et des titres cédés
Le résultat de cession d'immeubles de placement est lié à la cession d'actifs en Espagne pour 0,5 million d'euros et à la cession d'un actif et de lots en France pour 0,4 million d'euros.
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ÉTATS FINANCIERS
COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
NOTE 9 IMPÔTS
PRINCIPES COMPTABLES
Les sociétés du Groupe sont soumises aux règles fiscales applicables dans leur État d'implantation. L'impôt sur le revenu est calculé selon les règles et taux d'imposition locaux.
En France, le Groupe bénéficie du régime spécifique pour les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (« SIIC ») à l'exception de la société Galimmo S.A.S. qui est soumise à l'impôt de droit commun.
Les filiales du Groupe en Italie sont soumises à l'impôt de droit commun dans leur juridiction.
Depuis le 1er janvier 2020, quatre sociétés espagnoles du Groupe bénéficient du régime spécifique SOCIMI.
Depuis le 1er janvier 2024, Carmila Puerto et Carmila Cordoba bénéficient également du régime SOCIMI.
Régime fiscal français pour les Sociétés d'investissement immobilier cotées
Le 1er juin 2014, Carmila et ses filiales françaises soumises à l'IS (à l'exception de la société Galimmo S.A.S.) ont opté pour le régime fiscal SIIC qui leur est applicable à compter de cette date.
Caractéristiques du régime
Le régime spécifique d'exonération d'impôts sur les sociétés institué en faveur des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) est ouvert sur option aux sociétés cotées sur un marché réglementaire français, dotées d'un capital minimum de 15 millions d'euros et ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet social identique. L'option est irrévocable. Les filiales soumises à l'impôt sur les sociétés et détenues à au moins 95 % peuvent également opter pour ce régime.
En contrepartie de cette exonération, les sociétés d'investissements immobiliers cotées sont tenues de distribuer 95 % de leurs résultats de location, 70 % de leurs résultats de cession et 100 % des dividendes reçus des filiales soumises au régime SIIC.
L'option au régime SIIC entraîne l'exigibilité immédiate d'un impôt de sortie au taux de 19 % sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés. L'exit tax (« impôt de sortie ») est payable sur une période de quatre ans commençant au moment où l'entité concernée adopte le statut SIIC.
Actualisation de la dette d'exit tax
La dette d'exit tax est actualisée en fonction de son échéancier. La dette initialement comptabilisée au bilan est diminuée de l'actualisation, et une charge d'intérêt est constatée à chaque arrêté au compte de résultat en Autres charges financières, permettant de ramener la dette à sa valeur nette actualisée à la date d'arrêté.
Impôts sur les bénéfices des sociétés non éligibles au régime SIIC
Depuis l'adoption du régime au 1er juin 2014, Carmila détermine un secteur SIIC exonéré d'impôt sur les opérations de location d'immeubles et plus-values de cession, et un secteur taxable pour les autres activités.
L'impôt sur les bénéfices pour les sociétés exclues du régime SIIC, exclues du régime SOCIMI et pour les sociétés italiennes est calculé selon les conditions de droit commun.
Régime SOCIMI
Les revenus immobiliers des sociétés SOCIMI sont exonérés d'impôt à condition que les exigences du régime SOCIMI soient respectées. La plus-value latente constatée à la date d'entrée dans le régime SOCIMI est fixée et sera taxée lorsque l'actif sera cédé. La plus-value réalisée après l'entrée dans le régime sera quant à elle exemptée d'impôt à condition que des critères de distribution soient respectés.
Les distributions minimales obligatoires des sociétés ayant opté pour le régime SOCIMI sont les suivantes :
- 100 % du bénéfice résultant de dividendes reçus ;
- 80 % du bénéfice résultant de la location d'immeubles et d'activités annexes ; et
- 50 % des bénéfices résultant du transfert de biens immobiliers et d'actions liées à l'activité de l'entreprise, à condition que les bénéfices restants soient réinvestis dans d'autres biens immobiliers ou participations dans un délai maximum de trois ans à compter de la date du transfert.
Les sociétés espagnoles SOCIMI font l'objet d'un prélèvement de 19 % sur le montant des dividendes distribués aux actionnaires sauf s'il peut être démontré que les actionnaires dont la participation est supérieure ou égale à 5 % du capital social sont imposés à un taux supérieur à 10 %.
Régime de droit commun et impôts différés
La charge d'impôt sur le bénéfice exigible est déterminée sur la base des règles et taux adoptés ou quasi adoptés à la fin de l'exercice dans chaque pays sur la période à laquelle se rapportent les résultats.
L'impôt sur le bénéfice exigible aussi bien que l'impôt sur les résultats futurs sont compensés quand ils trouvent leur origine au sein d'un même groupe fiscal, relèvent de la même autorité fiscale, et lorsque le droit légal de compensation existe.
Des impôts différés sont comptabilisés lorsqu'il existe des différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et passifs du bilan et leurs valeurs fiscales, pour celles donnant lieu à des résultats imposables au cours des périodes futures.
Un actif d'impôt différé, après imputation sur les passifs existants, est constaté s'il est probable que l'entité concernée disposera de bénéfices imposables futurs sur lesquels ces actifs d'impôts différés pourront être imputés.
Les impôts différés actifs et passifs sont évalués selon la méthode du report variable au taux d'impôt dont l'application est présumée sur la période au cours de laquelle l'actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d'impôt et réglementations fiscales qui ont été adoptés avant la date de clôture. L'évaluation des actifs et des passifs d'impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont l'entreprise s'attend, à la clôture de l'exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs et de ses passifs.
Les impôts différés sont calculés aux taux locaux approuvés à la date de clôture. Les taux appliqués au 31 décembre 2024 sont de 28 % en Italie et 25 % en Espagne.
En France, le taux d'impôt est de 25 %.
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Note 9.1 Charge d'impôt
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Impôt différé | -9 129 | -3 368 |
| Impôt exigible | -9 259 | 1 760 |
| Total impôt sur les sociétés | -18 388 | -1 608 |
La charge d'impôt exigible du Groupe s'établit à 9,3 millions d'euros et est principalement constituée de l'impôt sur les sociétés en France qui ne sont pas dans le régime SIIC pour 6,1 millions d'euros. La charge d'impôt exigible est également constituée de l'impôt sur la plus-value de cession des actifs espagnols pour 2,1 millions d'euros. Cette charge d'impôt exigible en Espagne est compensée par la reprise d'impôt différé passif qui avait été comptabilisé lors de l'entrée dans le régime SOCIMI.
La hausse de l'impôt exigible s'explique par l'intégration de Galimmo au 1er juillet 2024, cette société n'étant pas dans le régime SIIC. Au 31 décembre 2024, ce poste intégrait également un crédit d'impôt en Espagne pour 3,0 millions d'euros relatif à l'exercice 2023 suite à un arrêt de la Cour constitutionnelle portant sur la hausse du plafond d'imputation des déficits reportables.
Par ailleurs, des impôts différés passifs ont été comptabilisés au titre de la variation de la valeur fiscale des actifs en France (Galimmo n'étant pas dans le régime SIIC) et en Italie.
Note 9.2 Preuve d'impôt
Le rapprochement entre la charge d'impôt effective et la charge d'impôt théorique est le suivant :
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 185 889 | 314 148 |
| Charge/(Produit) d'impôt | 18 388 | 1 608 |
| Quote-part de résultat net des entreprises associées | -6 940 | -3 647 |
| Résultat avant impôt et résultat des entreprises associées | 197 337 | 312 109 |
| Taux d'impôt normal de la société mère | 25,00 % | 25,00 % |
| PRODUIT/ (CHARGE) D'IMPÔT THÉORIQUE | -49 334 | -78 027 |
| Exoneration du résultat sur le secteur SIIC | 17 721 | 61 428 |
| Exoneration du résultat sur le secteur SOCIMI | 21 651 | 17 865 |
| Différences temporelles | 2 | - |
| QP de frais et charges sur dividendes | -591 | -27 |
| Différences permanentes | -3 949 | -1 269 |
| Impôts sans base | 66 | 2 346 |
| Effets des différences de taux d'imposition | -750 | -311 |
| Imputation de reports déficitaires | - | 37 |
| Effets des déficits non activés | -3 204 | -3 649 |
| PRODUIT/(CHARGE) D'IMPÔT EFFECTIF | -18 388 | -1 608 |
| TAUX D'IMPÔT EFFECTIF | 9,32 % | 0,52 % |
Note 9.3 Créances et dettes d'impôts exigibles
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Créances d'impôts | 273 | 1 789 |
| TOTAL CRÉANCES D'IMPÔTS | 273 | 1 789 |
| Dettes d'impôts - courant | 3 404 | 226 |
| Dettes liées à l'intégration fiscale | 71 | 100 |
| TOTAL DETTES D'IMPÔTS | 3 475 | 326 |
Au 31 décembre 2025, les créances d'impôt se répartissent à hauteur de 0,1 million d'euros d'acompte d'impôt pour la France et de 0,2 million d'euros d'acompte d'impôt pour l'Italie.
La dette d'impôt correspond à l'impôt sur les bénéfices en France pour 3,0 millions d'euros, en Espagne pour 0,2 million d'euro et en Italie pour 0,2 million d'euro.
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Note 9.4 Impôts différés actifs et passifs
| (en milliers d'euros) | 31/12/2024 | Incidence résultat | Autres | 31/12/2025 |
|---|---|---|---|---|
| Impôts différés - actif | 5 860 | 37 | -826 | 5 072 |
| Impôts différés - passif | -260 954 | -9 167 | - | -270 121 |
| SOLDE NET DE L'IMPÔT DIFFÉRÉ | -255 094 | -9 130 | -826 | -265 049 |
| VENTILATION DE L'IMPÔT DIFFÉRÉ PAR NATURE | - | - | - | |
| Immeubles | -259 843 | -8 588 | - | -268 431 |
| Déficits fiscaux | 5 613 | 37 | -826 | 4 825 |
| Autres éléments | -863 | -579 | - | -1 442 |
| SOLDE NET D'IMPÔT DIFFÉRÉ | -255 094 | -9 130 | -826 | -265 049 |
NOTE 10 ENGAGEMENTS HORS BILAN ET RISQUES ASSOCIÉS
PRINCIPES COMPTABLES
Engagement hors-bilan
Les engagements hors-bilan peuvent être toute transaction ou tout accord entre une société et une ou plusieurs entités et qui n'est pas inscrite au bilan. Ces engagements, reçus, donnés ou réciproques, présentent les risques et les avantages dont la connaissance peut être utile à l'appréciation de la situation financière du Groupe.
Passif éventuel
Est considérée comme passif éventuel une obligation potentielle de l'entité à l'égard d'un tiers résultant d'événements dont l'existence ne sera confirmée que par la survenance, ou non, d'un ou plusieurs événements futurs incertains qui ne sont pas sous le contrôle de l'entité.
Note 10.1 Passifs éventuels
Au 31 décembre 2025, aucun litige autre que ceux déjà comptabilisés dans les comptes du Groupe n'est à signaler.
Note 10.2 Engagements reçus
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Accords de financement obtenus, non utilisés | 540 000 | 540 000 |
| Engagements liés au financement du Groupe | 540 000 | 540 000 |
| Garanties bancaires reçues des locataires | 25 458 | 25 298 |
| Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe | 25 458 | 25 298 |
| TOTAL ENGAGEMENTS REÇUS | 565 458 | 565 298 |
Note 10.2.1 Accords de financement obtenus, non utilisés
Le Groupe se finance par fonds propres et par dettes financières contractées essentiellement par la société mère. Au 31 décembre 2025, le Groupe bénéficie d'une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d'euros négociés dans le cadre de son programme de refinancement en octobre 2021. Cette ligne de crédit n'a pas été tirée sur l'exercice. Cette ligne de crédit est à échéance octobre 2028.
Note 10.2.2 Garanties bancaires reçues des locataires
Dans le cadre de son activité de gestionnaire de galeries marchandes, certains baux prévoient que le Groupe reçoive une garantie bancaire à première demande garantissant les sommes dues par les locataires.
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Note 10.3 Engagements donnés
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Cautions d'indemnités d'immobilisation | 1 102 | 1 102 |
| Garanties locatives et cautions | 523 | 684 |
| Engagements liés aux activités opérationnelles du Groupe | 1 625 | 1 786 |
| TOTAL ENGAGEMENTS DONNÉS | 1 625 | 1 786 |
Note 10.3.1 Engagements sous conditions suspensives
Les engagements sous conditions suspensives correspondent à des promesses d'acquisitions de terrains, d'actifs ou de titres, ainsi qu'à des compléments de prix sur des acquisitions antérieures, insuffisamment certains pour être comptabilisés dans les états financiers.
Au 31 décembre 2025, le Groupe n'a signé aucune promesse d'acquisition.
Note 10.3.2 Engagements de travaux
Les engagements de travaux correspondent aux travaux votés en Comité d'investissement et/ou déjà contractualisés et non comptabilisés au bilan. Au 31 décembre 2025, il n'y a pas d'engagement de travaux.
Note 10.3.3 Garanties locatives et cautions
Le poste de garanties locatives et cautions est essentiellement constitué de cautions pour les locaux d'exploitation du Groupe et de ses filiales. Il comprend également, depuis 2018, une garantie donnée à l'administration fiscale par les filiales italiennes pour l'application de son régime de TVA Groupe.
Note 10.3.4 Cautions d'indemnités d'immobilisation
Au titre des promesses unilatérales de vente, le promettant devra verser une indemnité d'immobilisation au vendeur si elle décide de ne pas se porter acquéreur.
Note 10.3.5 Engagements d'achats d'actifs
Dans le cadre de son activité, le Groupe s'engage à acquérir des actifs en VEFA. Au 31 décembre 2025, il n'y a pas d'engagement d'acquisition d'actifs en VEFA.
Note 10.3.6 Hypothèque
Le montant des sûretés réelles (hypothèque) donné dans le cadre de l'emprunt hypothécaire s'élève à 276 millions d'euros.
Note 10.3.7 Financements
Suite aux émissions obligataires vertes (« Green Bond ») de 400 et 300 millions d'euros réalisées en septembre 2024 et en octobre 2025 dans le cadre du « Green Bond Framework », Carmila s'est engagé à utiliser les fonds pour financer ou refinancer des actifs respectant des critères d'éligibilité exigeants.
Note 10.3.8 Engagements réciproques - couverture
Au 31 décembre 2025, Carmila S.A. détient un portefeuille d'instruments de couverture de taux d'intérêt destiné à couvrir une fraction de l'endettement actuel et de l'endettement futur. La juste valeur des instruments de couverture est évaluée sur la base des données communiquées par un organisme tiers au 31 décembre 2025.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | ||
|---|---|---|
| Nationnels par type d'instrument | Justes valeurs (net par type d'instrument) | |
| Swaps payeurs du taux fixe | 585 000 | 26 819 |
| Swaps receveurs du taux fixe | 460 000 | 1 310 |
| Cap | 100 000 | 194 |
| Tunnels de swaptions | 50 000 | 322 |
| Collar | 375 000 | 1 369 |
Au mieux de notre connaissance, il n'y a pas d'omission d'engagements hors bilan significatifs ou qui pourraient le devenir dans le futur selon le référentiel comptable en vigueur.
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NOTE 11 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES
Les sociétés du groupe Carrefour et Carmila ont conclu le 1er janvier 2021 des Conventions donnant mandat à des fonctions ou des services réalisés par Carrefour pour Carmila. La durée de ces Conventions est fixée à cinq années, soit jusqu'au 31 décembre 2025.
Par ailleurs, une Convention portant sur la mise en œuvre de rénovations et de développements des actifs de Carmila a été signée entre les deux parties.
Le 30 juin 2022, Carmila a finalisé la cession d'un portefeuille de six actifs avec Batipart et Atland Voisin, via une structure de partenariat, Magnirayas, dans laquelle Carmila détient une participation minoritaire de 20%. Magnirayas et Carmila ont conclu le 1er juillet 2022 des Conventions donnant mandat à des services réalisés par Carmila pour Magnirayas. La durée de ces Conventions est fixée à cinq ans, soit jusqu'au 30 juin 2027.
(en milliers d'euros)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Convention de mise à disposition du personnel | 617 | 438 |
| Refacturation de frais de personnel Galimmo - Carrefour | - | 112 |
| Salariés transférés dans les société CPG et CSF | - | - |
| Mandat exclusif - Carrefour Property Gestion | 8 858 | 6 983 |
| Gestion locative, asset management et RSE | - | - |
| Contrat de prestations de services - Carrefour Administratif France | 1 156 | 942 |
| Assurances, juridique (corporate et contentieux), fiscalité, comptabilité, trésorerie, paie | - | - |
| Contrat de prestations de services - Carrefour SA | 122 | 122 |
| Comptabilité, Veille IFRS, fiscalité, assistance juridique, assurance | - | - |
| Contrat de prestations de services - CPF Asset Management | 2 306 | 1 845 |
| Juridique immobilier, ressources humaines, contrôle de gestion, services généraux | - | - |
| Contrat de prestations de services Magnirayas - Carrefour Property Gestion | 386 | 377 |
| Juridique et gestion locative | - | - |
| Contrat de prestation de service - Cora | - | 201 |
| Assistance technique | - | - |
| TOTAL FACTURÉ À CARMILA EN FRANCE | 13 446 | 11 021 |
| Sous Mandats de Directeurs de centre avec Carrefour Property Gestion | (6 113) | (5 583) |
| Contrat facturé par Almia Management | - | - |
| Contrat de prestations de services - Magnirayas | (687) | (721) |
| Juridique immobilier, asset management, commercialisation et Specialty leasing | - | - |
| Honoraires de commercialisation | - | (16) |
| Prestations facturées par Almia Management | - | - |
| TOTAL FACTURÉ PAR CARMILA EN FRANCE | (6 800) | (6 319) |
| NET - FRANCE (CHARGE) | 6 646 | 4 702 |
| ACQUISITIONS D'ACTIFS - ENTITÉS GROUPE CARREFOUR | 5 941 | |
| CESSIONS D'ACTIFS - ENTITÉS GROUPE CARREFOUR | (2 744) |
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ÉTATS FINANCIERS
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| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Mandat exclusif - Carrefour Property España | 1 472 | 1 508 |
| Gestion locative | - | - |
| Contrat de prestations de services - Centros Commerciales Carrefour | 700 | 700 |
| Assurances, assistance juridique, fiscalité, comptabilité, trésorerie, IT, paie, services généraux | - | - |
| Contrat de prestations de services - Carrefour Property España | 1 032 | 1 032 |
| Juridique immobilier, gestion, ressources humaines | - | - |
| Contrat de prestations de services - Carrefour Property España | 150 | 75 |
| ESG | - | - |
| TOTAL FACTURÉ À CARMILA EN ESPAGNE | 3 354 | 3 315 |
| Mandat exclusif - Carrefour Property España, Carrefour Norte, Carrefour Navarra et tiers | (1 110) | (1 080) |
| Asset Management | - | - |
| Mandats exclusifs - Carrefour Property España, Carrefour Navarra, Carrefour Norte et tiers | (386) | (350) |
| Commercialisation des locaux des galeries commerciales | (100) | (100) |
| Commercialisation des emplacements situés sur des espaces à usage commun | (286) | (250) |
| TOTAL FACTURÉ PAR CARMILA EN ESPAGNE | (1 496) | (1 430) |
| NET - ESPAGNE (CHARGE) | 1 859 | 1 885 |
| NEXT TOWER - droit d'usage - CC "Los Fresnos" Asturias | 101 | |
| 4 MS dans CC "El Mirador" Burgos - Carrefour Property España | 6 693 | |
| ACQUISITIONS D'ACTIFS | 6 794 | |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- |
| Contrat de prestations de services avec GS S.p.A | 420 | 427 |
| Assistance juridique, fiscalité, comptabilité, technique | - | - |
| Contrat de prestations de services avec Carrefour Property Italia S.r.l. | 133 | 145 |
| Contrôle de gestion, services généraux | - | - |
| Contrat de prestations de services Trésorerie avec Carrefour Italia Finance S.r.l. | 46 | 50 |
| Fees aux "consorzi" pour la commercialisation et gestion des loyers temporaires ("précaires") | 250 | 237 |
| Refacturation des coûts d'exploitation (électricité, énergie, sécurité, autres..), rechargés aux locataires | 3 777 | 4 387 |
| TOTAL FACTURÉ À CARMILA EN ITALIE (CHARGE) | 4 626 | 5 246 |
Le coût de la rémunération des membres du Comité exécutif (ComEx) se présente comme suit :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Avantages à court terme hors charges patronales | 2 887 | 2 629 |
| Avantages à court terme : charges patronales | 1 214 | 1 095 |
| Avantages postérieurs à l'emploi | 170 | 142 |
| Rémunération en actions(1) | 1 351 | 1 215 |
| TOTAL | 5 621 | 5 081 |
(1) Correspond à la charge enregistrée au compte de résultat au titre des plans d'actions gratuites.
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NOTE 12 RÉMUNÉRATIONS ET AVANTAGES AU PERSONNEL
Note 12.1 Frais de personnel
Voir Note § 8.2.3.
Note 12.2 Effectif
Au 31 décembre 2025, le groupe Carmila compte 259 salariés dont 168 en France au travers de sa filiale Almia Management, 71 salariés en Espagne et 20 en Italie (hors prise en compte des contrats à durée déterminée).
Note 12.3 Avantages accordés au personnel
Les salariés bénéficient d'avantages au cours de leur période d'emploi (congés payés, congés maladie, participation aux bénéfices, médailles du travail...) et d'avantages postérieurs à leur période d'emploi à cotisations/prestations définies (indemnité de fin de carrière, prestations de retraite...).
Note 12.3.1 Plans de retraite
PRINCIPES COMPTABLES
Régimes à cotisations définies
Les régimes à cotisations définies se caractérisent par des versements de cotisations périodiques à des organismes extérieurs qui en assurent la gestion administrative et financière. Ces régimes libèrent l'employeur de toute obligation ultérieure, l'organisme se chargeant de verser aux salariés les montants qui leur sont dus (régime vieillesse de base de la Sécurité sociale en France, régimes complémentaires de retraite, fonds de pension à cotisations définies).
Ces cotisations sont comptabilisées en charge quand elles sont dues.
Régimes à prestations définies et avantages à long terme
Carmila provisionne les différents avantages à prestations définies conditionnés par l'accumulation d'années de service au sein du Groupe.
La méthode actuarielle retenue pour cette évaluation est une méthode prospective avec projection des salaires de fin de carrière et prorata des droits au terme en fonction de l'ancienneté, méthode conforme à celle prescrite par la norme IAS 19. Les calculs sont effectués par un actuaire.
Pour chaque participant en activité la prestation susceptible de lui être versée est estimée d'après la Convention collective ou barème en vigueur et à partir de ses données personnelles projetées jusqu'à l'âge normal de versement de la prestation. Le coût total du régime pour la société envers ce participant (valeur actuarielle des prestations futures) est alors calculé en multipliant la prestation estimée par un facteur actuariel, tenant compte :
- de la probabilité de survie dans l'entreprise du participant jusqu'à l'âge du versement de la prestation (décès ou départ de la Société) ;
- de l'actualisation de la prestation à la date de l'évaluation.
Ce coût total est ensuite réparti sur chacun des exercices, passés et futurs, ayant entraîné une attribution de droits auprès du régime pour le participant :
- la part de ce coût total affectée aux exercices antérieurs à la date de l'évaluation (dette actuarielle ou valeur des engagements) correspond aux engagements de la société pour services « rendus ». La dette actuarielle correspond au montant des engagements indiqué au bilan.
- la part du coût total affectée à l'exercice qui suit la date de l'évaluation (coût des services) correspond à l'accroissement probable des engagements du fait de l'année de service supplémentaire qu'aura effectuée le participant à la fin de cet exercice. Les charges relatives au coût des services sont comptabilisées, selon leur nature, en résultat opérationnel ou en autres charges et produits financiers pour la partie relative à la charge d'intérêt.
Conformément à la norme IAS 19, les gains et pertes actuariels résultant de la modification des hypothèses sont comptabilisés en « Autres éléments du résultat global ».
Par cette méthode, la valeur des engagements ou dette actuarielle à la date de l'évaluation, est obtenue en répartissant le coût total du régime ou Valeur Actuelle des Prestations Futures (VAPF) des participants, linéairement sur la période donnant droit à l'attribution des droits.
Le taux d'actualisation reflète le taux de rendement attendu à la date de clôture de l'exercice des obligations zone euro de bonne qualité (AA) et de maturité égale à l'engagement évalué (référence au taux IBoxx € corporates AA de maturité 10 ans et plus).
Au 31 décembre 2025, le Groupe a appliqué les principales hypothèses actuarielles, telles que détaillées ci-dessous :
- taux d'actualisation : 3,80 % (contre 3,30 % au 31 décembre 2024) ;
- évolution des rémunérations : 3,25 % (stable par rapport au 31 décembre 2024).
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COMPTES CONSOLIDÉS ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2025
Note 12.3.2 Paiements fondés sur des actions
PRINCIPES COMPTABLES
Le Groupe applique les dispositions d'IFRS 2 - Paiements en actions. La juste valeur des droits à paiement fondé sur des actions accordés aux membres du personnel est déterminée à leur date d'attribution. Elle est comptabilisée en charges de personnel, en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres, sur la période d'acquisition des droits de manière définitive. Le montant comptabilisé en charges est ajusté pour refléter le nombre des droits pour lesquels il est estimé que les conditions de service et de performance hors marché seront remplies. Ainsi le montant comptabilisé en charges in fine est basé sur le nombre réel de droits qui remplissent les conditions de service et les conditions de performance hors marché à la date d'acquisition. Pour les droits à paiement fondés sur des actions assorties d'autres conditions, l'évaluation de la juste valeur à la date d'attribution reflète ces conditions. Les écarts entre l'estimation initiale et la réalisation ne donnent lieu à aucun ajustement ultérieur.
Selon les dispositions de la norme IFRS 2.11, les instruments de capitaux propres attribués doivent être évalués à leur juste valeur à leur date d'attribution à partir d'un modèle d'évaluation d'options. Les modèles Black & Scholes et de Monte-Carlo ont été retenus pour simuler la juste valeur unitaire des instruments.
Le Groupe a mis en place des plans d'actions gratuites au bénéfice des mandataires sociaux et de salariés clés en France, en Espagne et en Italie. La charge est étalée sur la période d'acquisition des droits (période de travail à accomplir par le salarié ou le dirigeant avant de pouvoir exercer les options qui lui ont été attribuées).
Le plan octroyé en 2022 (plan 9) est arrivé à échéance le 12 mai 2025 et s'est soldé par l'attribution gratuite de 209 938 actions aux salariés clés et mandataires sociaux.
Les plans en vigueur au 31 décembre 2025, attribués en 2023, en 2024 et en 2025 sont les suivants :
- en 2023, un plan d'attribution gratuite d'actions de préférence a été accordé en mai 2023 et intègre toujours un critère de présence et la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour un quart, un taux de rendement complet sur trois ans, à fin 2025, comparé à un panel,
- pour un quart, la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans,
- pour un quart, la réalisation de critères RSE à fin 2025,
-
pour un quart, le taux de rendement complet boursier sur trois ans, à fin 2025, comparé à un panel ;
-
en 2024, un plan d'attribution gratuite d'actions de préférence a été accordé en avril 2024 et intègre toujours un critère de présence ainsi que la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour un quart, un taux de rendement complet sur trois ans, à fin 2026, comparé à un panel,
- pour un quart, la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans,
- pour un quart, la réalisation de critères RSE à fin 2026,
-
pour un quart, le taux de rendement complet boursier sur trois ans, à fin 2026, comparé à un panel ;
-
un nouveau plan d'attribution gratuite d'actions a été accordé en mai 2025 et intègre toujours un critère de présence et la réalisation de conditions relatives à la performance économique du Groupe :
- pour un quart, un taux de rendement complet sur trois ans, à fin 2027, comparé à un panel,
- pour un quart, la croissance du résultat récurrent par action sur trois ans,
- pour un quart, la réalisation de critères RSE à fin 2027,
- pour un quart, le taux de rendement complet boursier sur trois ans, à fin 2027, comparé à un panel.
Les avantages accordés ont été étalés sur la durée de leur attribution et constatés en charges de personnel pour 2 482 milliers d'euros, en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres pour un montant de 1 909 milliers d'euros (compensé en capitaux propres par les livraisons d'actions sur la période) et des dettes sociales (charges sociales de 30 %) pour 573 milliers d'euros.
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| Synthèse des plans | Plan n°9 | Plan n°10 | ||
|---|---|---|---|---|
| France | Etranger | France | Etranger | |
| Date de l'Assemblée Générale | 12/05/2022 | 11/05/2023 | ||
| Date d'attribution | 12/05/2022 | 11/05/2023 | ||
| Fin de période d'acquisition | 12/05/2025 | 11/05/2026 | ||
| Fin de période de rétention | 12/05/2025 | 11/05/2026 | ||
| Condition de présence | La présence impacte l'acquisition | La présence impacte l'acquisition | ||
| Condition de performance | Evolution de l'ANR par rapport à un panel | Evolution de l'ANR par rapport à un panel | ||
| Recurring EPS : croissance moyenne annuelle | Recurring EPS : croissance moyenne annuelle | |||
| Evolution du cours de bourse | Evolution du cours de bourse | |||
| Réalisation de critères RSE | Réalisation de critères RSE | |||
| Valeur unitaire de l'action (€) | 7,95 | 10,06 | ||
| Actions attribuées initialement | 183 438 | 52 500 | 188 848 | 50 000 |
| Actions annulées / départs | (18 000) | -8 000 | -19 300 | -6 000 |
| Actions définitivement acquise | (165 438) | -44 500 | - | - |
| ACTIONS RESTANTES AU 31 DÉCEMBRE 2025 | - | - | 169 548 | 44 000 |
| Synthèse des plans | Plan n°11 | Plan n°12 | ||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| France | Etranger | France | Etranger | |
| Date de l'Assemblée Générale | 24/04/2024 | 14/05/2025 | ||
| Date d'attribution | 24/04/2024 | 14/05/2025 | ||
| Fin de période d'acquisition | 26/04/2027 | 15/05/2028 | ||
| Fin de période de rétention | 26/04/2027 | 15/05/2028 | ||
| Condition de présence | La présence impacte l'acquisition | La présence impacte l'acquisition | ||
| Condition de performance | Evolution de l'ANR par rapport à un panel | Evolution de l'ANR par rapport à un panel | ||
| Recurring EPS : croissance moyenne annuelle | Recurring EPS : croissance moyenne annuelle | |||
| Evolution du cours de bourse | Evolution du cours de bourse | |||
| Réalisation de critères RSE | Réalisation de critères RSE | |||
| Valeur unitaire de l'action (€) | 9,96 | 9,47 | ||
| Actions attribuées initialement | 200 748 | 41 500 | 199 823 | 42 500 |
| Actions annulées / départs | -16 300 | - | -1 000 | - |
| Actions définitivement acquise | - | - | - | - |
| ACTIONS RESTANTES AU 31 DÉCEMBRE 2025 | 184448 | 41500 | 198823 | 42500 |
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NOTE 13 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Note 13.1 Événements postérieurs à la clôture
Afin de se protéger contre une hausse des taux, Carmila a souscrit le 14 janvier 2026 à un cap (départ avril 2026, échéance avril 2027) d'un nominal de 250 millions d'euros.
Note 13.2 Honoraires des commissaires aux comptes
| (en milliers d'euros) | KPMG | Deloitte | TOTAL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Commissaire aux comptes | Réseau | Commissaire aux comptes | Réseau | Commissaire aux comptes | Réseau | |||||
| 31/12/2025 | % | 31/12/2025 | % | 31/12/2025 | % | 31/12/2025 | % | 31/12/2025 | 31/12/2025 | |
| Certification des comptes individuels et consolidés et examen limité semestriel | 567 | 95 % | - | - % | 250 | 76 % | 248 | 91 % | 818 | 248 |
| Carmila S.A. | 121 | 20 % | - | - % | 154 | 47 % | - | - % | 276 | - |
| Filiales intégrées globalement | 446 | 75 % | - | - % | 96 | 29 % | 248 | 91 % | 542 | 248 |
| Services autres que la certification des comptes | 28 | 5 % | - | - % | 78 | 24 % | 25 | 9 % | 106 | 25 |
| Carmila S.A. (1) | 25 | 4 % | - | - % | 78 | 24 % | - | - % | 103 | - |
| Filiales intégrées globalement | 3 | 1 % | - | - % | - | - % | 25 | 9 % | 3 | 25 |
| TOTAL HONORAIRES | 596 | 100 % | - | - % | 328 | 100 % | 274 | 100 % | 923 | 274 |
(1) En 2025, ces honoraires sont principalement liés à des diligences dans le cadre de l'émission et la mise à jour du programme EMTN, ainsi qu'à la revue des informations du rapport de durabilité. Bien que non soumis à l'obligation légale de reporting de durabilité pour l'exercice clos, le Groupe a choisi de publier ces informations sur une base volontaire, certifiées par un organisme tiers indépendant.
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NOTE 14 LISTE DES SOCIÉTÉS CONSOLIDÉES
| Liste des sociétés consolidées
Sociétés en intégration globale | Pays | % intérêt | | | | % contrôle | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | Décembre 2025 | Décembre 2024 | Variation | Décembre 2025 | Décembre 2024 | Variation |
| FRANCE | | | | | | | |
| Carmila SA | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila France SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Almia Management SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI du centre Commercial de
Lescar | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI de l'Arche | France | 50,00 % | 50,00 % | - % | 50,00 % | 50,00 % | - % |
| SCI des Pontots | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Carmila Anglet | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Carmila Coquelles | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Carmila Labège | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Carmila Orléans | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Carmila Bourges | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| SCI Sothima | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Bay1Bay2 SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Financière Géric SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Louwifi SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Crèche sur Saone SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Evreux SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Retail Development | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Vitrolles | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Best of the web SAS | France | 0,00 % | 100,00 % | -100 % | 0,00 % | 100,00 % | -100 % |
| Carmila Saran SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Nice SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Next Tower | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Nantes | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Sartrouville | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Galimmo SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| ESPAGNE | | | | | | | |
| Carmila España SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Talavera SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Huelva SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Mallorca SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Puerto SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Cordoba SL | Espagne | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| ITALIE | | | | | | | |
| Carmila Holding Italia SRL | Italie | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Carmila Italia SRL | Italie | 100,00 % | 100,00 % | - % | 100,00 % | 100,00 % | - % |
| Liste des sociétés consolidées
Sociétés mises en équivalence | Pays | % intérêt | | | % contrôle | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | Décembre 2025 | Décembre 2024 | Variation | Décembre 2025 | Décembre 2024 | Variation |
| As Cancelas | Espagne | 50,00% | 50,00% | - % | 50,00% | 50,00% | - % |
| Carmila Thiene SRL | Italie | 50,10% | 50,10% | - % | 50,10% | 50,10% | - % |
| HDDB Holding | France | 30,05% | 30,05% | - % | 30,05% | 30,05% | - % |
| Magnirayas | France | 20,00% | 20,00% | - % | 20,00% | 20,00% | - % |
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ÉTATS FINANCIERS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
Exercice clos le 31 décembre 2025.
À l'Assemblée générale de la société Carmila.
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'Assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société Carmila relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Fondement de l'opinion
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2025 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l'audit
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
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ÉTATS FINANCIERS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
Point clé de notre audit
Evaluation des immeubles de placement à la juste valeur (Note 5 des comptes consolidés)
Au 31 décembre 2025, les immeubles de placement évalués à la juste valeur sont inscrits à l'actif de l'état de la situation financière consolidée pour une valeur de 6 227 millions d'euros au regard d'un total actif de 6 689 millions d'euros.
Comme indiqué dans la Note 5 des comptes consolidés, en application d'une des méthodes proposées par la norme IAS 40, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur. Cette juste valeur est déterminée à partir des conclusions d'experts indépendants.
Les experts établissent deux fois par an, sur l'ensemble des immeubles de placement, leurs estimations de cash-flows futurs, en appliquant des facteurs de risque (tels que la localisation, la concurrence commerciale, etc.) sur le taux de capitalisation du revenu net ou sur les flux de trésorerie actualisés. L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables tels que définis par la norme IFRS 13.
Pour réaliser leurs travaux, ils procèdent à la visite des actifs et ont accès aux informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste des baux, le taux de vacance, les aménagements de loyers, les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d'affaires).
La valorisation des immeubles de placement, qui représentent l'essentiel de l'actif consolidé, est considérée comme un point clé de l'audit en raison :
- du recours à des hypothèses et estimations importantes de la part de la direction et des experts, telles que les valeurs locatives de marché, les taux d'actualisation et de capitalisation ;
- de la sensibilité des valeurs comptabilisées aux hypothèses retenues par les experts.
Réponses apportées lors de notre audit
Nous avons apprécié la conformité de la méthodologie appliquée par la société Carmila aux normes comptables en vigueur et la pertinence de l'information présentée dans la Note 5 des comptes consolidés.
Les travaux que nous avons mis en œuvre ont notamment consisté à :
- prendre connaissance du processus de valorisation des immeubles de placement et des contrôles mis en place par la direction, notamment concernant la validation et la transmission des données aux experts et la revue de leurs travaux et conclusions ;
- apprécier la compétence et l'indépendance des experts mandatés par la société Carmila ;
- notamment au regard de leur réputation ainsi qu'en examinant leurs attestations d'indépendance incluses sous forme de déclarations dans leurs rapports ;
- nous entretenir avec les experts indépendants et la direction afin d'apprécier la pertinence des méthodologies d'évaluation et des hypothèses utilisées ;
- analyser les variations de juste valeur des immeubles de placement sur l'exercice et en apprécier le bien-fondé au regard de l'évolution du marché et de la situation de l'immeuble ;
- vérifier que les méthodes d'estimation des justes valeurs utilisées sont conformes aux pratiques de marché, et apprécier pour une sélection de sites la cohérence des hypothèses de valorisation retenues par les experts indépendants avec les données de marché disponibles, et notamment en ce qui concerne les taux d'actualisation et de capitalisation ainsi que les évolutions attendues des loyers nets ;
- sur la base d'une sélection, nous avons examiné la cohérence des loyers utilisés par les experts pour évaluer les immeubles de placement avec les contrats de location ;
- réconcilier la valeur comptable retenue dans les comptes consolidés avec la juste valeur figurant dans les évaluations indépendantes des experts ;
- et vérifier le caractère approprié des informations présentées dans l'annexe.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport du Conseil d'administration sur la gestion du Groupe.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le Rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le Rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité de la Présidente-Directrice Générale. S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le Rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le Rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
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ÉTATS FINANCIERS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Cormila par la collectivité des associés du 25 juin 2010 pour le cabinet KPMG S.A. et du 1er décembre 2008 pour le cabinet Deloitte & Associés.
Au 31 décembre 2024, le cabinet KPMG S.A. était dans la 16ème année de sa mission sans interruption et le cabinet Deloitte & Associés dans la 18ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
- il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
- il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
- il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
- il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
- il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
- concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.
CARMILA 2025
ÉTATS FINANCIERS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
Rapport au comité d'audit
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris La Défense, le 18 février 2026,
Les commissaires aux comptes
KPMG S.A.
Caroline Bruno-Diaz
Associée
Nicolas Chy
Associé
Deloitte & Associés
Emmanuel Proudhon
Associé
Sylvain Giraud
Associé
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