BOE TECHNOLOGY GROUP CO., LTD — Audit Report / Information 2011

Aug 23, 2011

浙江京东方显示技术有限公司拟重组项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字（2011）第237号 （第1册,共1册）

北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一一年六月九日

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浙江京东方显示技术有限公司拟重组项目 第 1 页

目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................................. 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................................................... 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ......................................................................... 3 第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................................................................................... 9 流动资产评估说明 ....................................................................................................... 9 长期股权投资的评估 ................................................................................................. 15 房屋建（构）筑物评估说明 ..................................................................................... 16 机器设备评估说明 ..................................................................................................... 25 在建工程评估说明 ..................................................................................................... 37 无形资产-土地使用权评估说明 ................................................................................ 38 负债评估说明 ............................................................................................................. 52 第五部分 评估结论及其分析 ............................................................................................................... 55 一、评估结论 ............................................................................................................. 55 二、评估结论成立的条件 ......................................................................................... 56 三、评估结论的瑕疵事项 ......................................................................................... 57 四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ......................................... 58 五、评估结论的效力、使用范围及有效期 ............................................................. 59

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浙江京东方显示技术有限公司拟重组项目 第 1 页

第一部分 关于评估说明使用范围的声明

评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。 除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得 见诸公开媒体。

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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

（该部分内容由企业撰写,附于评估说明后）

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第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

根据资产评估有关规定的要求,我们在取得浙江京东方显示技术股份有限公司 （以下简称“浙江京东方”）提供的清查评估明细表后,在浙江京东方确认委估资 产、负债和权益合法、真实的基础上,评估人员根据资产评估准则的要求,在被评估 单位的配合下对企业申报的资产和负债的账面金额、实际数量、资产形成、存在、 使用状况,以及产权状况等进行了清查核实,并对可能影响资产评估的重大事项进行 了了解。

列入清查范围的资产是浙江京东方在2011 年4 月30 日财务报表所列示的相关 资产、负债,委估资产类型和账面价值见下表： 金额单位：人民币元

资产、负债,委估资产类型	和账面价值见下表： 金额单位：人民币元
一、流动资产合计	208,258,552.46
货币资金	82,687,934.82
应收票据	1,967,351.99
应收账款	74,835,081.81
预付款项	2,561,729.90
其他应收款	14,508,221.20
存货	31,698,232.74
二、非流动资产合计	181,287,149.64
长期股权投资	16,801,078.00
固定资产	147,655,276.43
在建工程	2,770,866.08
无形资产	14,059,929.13
三、资产总计	389,545,702.10
四、流动负债合计	444,337,770.98
短期借款	197,700,000.00

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应付票据	80,280,000.00
应付账款	78,362,039.85
预收款项	3,736,886.52
应付职工薪酬	933,746.90
应交税费	1,454,508.22
其他应付款	81,870,589.49
五、非流动负债合计	163,800.00
长期应付款	163,800.00
六、负债总计	444,501,570.98
七、净资产	-54,955,868.88

（二）实物资产的分布情况及特点

浙江京东方申报评估的实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备和土地使用 权。

存货：包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品、在产品，分布在 厂区内的仓库里。企业的生产分为VFD、IEM、RTP 和LED 四个事业部。VFD 事业部的 产品为企业的主要产品，但近几年来VFD 面临着市场诸多非常不利的因素，是形成 企业亏损的主要原因。

其他几个事业部的产品及产量均较少，如RTP 产品的合格率很低，成本倒挂现 象严重，公司已经决定终止该产品的生产。LED 产品的盈利状况相对较好，是近两年 刚刚引进的，但尚未形成经济规模。VFD、IEM 产品市场更新较快，淘汰率较高，产 品存在相对滞销的状况。

房屋建筑物：委估房屋建筑物分别位于绍兴市城东新区人民东路C-1 号桥和舜 江路以东，嵊山路以南，共24 栋。旧厂区位于城东新区人民东路C-1 号桥，有16 栋房屋建筑物，主要有主厂房、科研楼、锅炉房、10 号楼，综合动力站等，；新厂区 位于舜江路以东，共有房屋建筑物8 栋，主要有主厂房、化学品库、仓储中心等。 另有3 处住宅宿舍位于绍兴市越城区阳光新村社区内。

土地使用权：待估宗地分别位于浙江省绍兴市舜江路以东，嵊山路以南、滨江 路以西，人民东路C-1 号桥、经济开发区秦望路及城东新区二号路口，土地使用权 北京天健兴业资产评估有限公司

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人为浙江京东方显示技术股份有限公司，国有土地使用证号，土地面积和土地使用 年限见下表：

序号	土地权证编号	土地性质	准用年限	面积（m2)
	老厂区
1	绍市国用（2004）字第1-1481 号	工业出让	50	5,165.20
2	绍市国用（2004）字第1-1483 号	工业出让	50	10,419.80
3	绍市国用（2004）字第1-1482 号	工业出让	50	2,937.90
4	绍市国用（2004）字第1-5642 号	工业出让	50	12,646.50
5	绍市国用（2004）字第1-5641 号	工业出让	50	4,218.00
	新厂区
6	绍市国用（2007）第17822 号	工业出让	50	75,108.40

机器设备：本次评估的设备主要为LED 生产设备，另有冷冻空调、变配电设备、 给排水设备等动力、辅助设备，以及办公和生活辅助设备等。设备分布在新老两个 厂区以及木栅厂区的IEM 事业部、LED 事业部、VFD 事业部的相关车间内。工艺生产 设备有从日本引进、国内仿制和企业自制的，其中进口设备有新设备和二手设备， 进口设备的时间跨度较大，大部分设备从1999 年至今陆续购置启用。经现场核实， 部分设备由于产量原因，现已封存闲置。

运输车辆共有10 部，其中包括宝马、奔驰轿车、丰田海狮、江淮、金龙客车等。 其中部分车辆在华南、华东、华北等地的办事处使用。车辆为2001 年以后陆续购置 行驶，所有车辆未发生过重大交通事故，均在正常行驶中。

电子设备主要包括计算机、打印机、复印机和笔记本电脑等通用办公设备，分 布在相关办公室，于2001 年至今陆续购置并投入使用，经现场核实，大部分设备目 前均在正常使用中。

二、资产核实情况总体说明

（一）接受评估委托后，评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表 说明、资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报和资料准备；然后成立 了以现场项目负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划，分机器设备、 房地产和流动资产及负债三个小组分别进行核查。评估组清查核实工作时间为2011 年5 月9 日至2011 年5 月13 日。清查过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报 明细表表进行初步审核，了解被评资产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作，

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对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三阶段编写清查 核实情况说明。现将清查方法说明如下：

1．流动资产及负债清查情况

（1）实物性流动资产的核实

本次评估的存货为原材料、在库周转材料、在产品和产成品等。评估人员首先 向企业调查了解存货的核算方法，通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行 核实，然后会同企业仓库管理人员依据库房、销售部门提供的仓库保管账目、销售 记录及申报明细表进行抽盘，并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整， 验证评估基准日存货实有数量。在盘点的同时对库房环境、实物码放及标识状况、 存货的残次冷背等有关情况进行观察和记录。

（2）非实物性流动资产和负债的核实

通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产 和负债进行了清查，并重点对银行存款和往来款项进行函证、对应收款项进行账龄 分析。

2．长期股权投资清查核实

向被评估企业收集相关的投资协议、股权转让文件，以及被投资单位的企业法 人营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日财务报表等资料；调查企业对长期 股权投资的核算方法；与评估申报表进行核对，核实其账面价值、投资比例是否相 符；对拥有控制权的长期股权投资，参照企业整体评估进行全面的资产清查。

3．房屋建（构）筑的清查核实

根据被评估企业提供的建（构）筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、 结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建（构） 筑物进行了现场清查核实，结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠 正，除核对建（构）筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建（构） 筑物结构、装修设施、配套使用状况。在清查过程中对主要建（构）筑物的面积、 长度等主要结构参数进行了核对。评估人员查对固定资产账册、相关购建合同和房 屋所有权证等，以确认被评估资产的产权。

4.机器设备的清查核实

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对机器设备按照ABC 分类的原则，A 类设备为车间生产设备、关键设备、重点勘 察；B 类设备为辅产设备和一般的检测设备，C 类设备为办公用设备和电子设备。评 估人员按照分工到现场清查设备，重点核实设备的名称、规格型号、生产厂家、数 量及实际启用时间，了解设备使用状况，维护保养方法和大修理情况。对于A 类设 备重点勘查技术状态和维修保养技术改造情况，设备的利用率故障率和生产稳定性。 对A 类设备勘查率达到100%，B 类设备要达到90%以上，C 类设备根据情况可采取抽 查的办法。

2) 车辆：评估人员对在现场车辆做了实物检查，对照清查评估明细表核对了车 型、牌照、制造厂家、累计行驶里程等；对个别车辆的行驶性能进行了现场观察（启 动、刹车及转向性能等），向车辆管理人员和驾驶员了解车辆维护使用、事故、大修 及目前性能。其次，向有关部门、人员了解了该地区车价外收费标准，并收集相应 的机动车辆收费资料为下阶段评定估算作准备；评估人员对车辆进行了勘查。

3) 电子设备：核对设备的名称、规格、生产厂家、数量、使用时间和使用状态。 评估人员对电子设备进行了重点抽查。

4) 评估人员查对固定资产账册，核对车辆行驶证、抽查大金额设备和进口设备 的购置合同、发票、记账凭证、确认产权。

5．在建工程清查情况

对于在建工程，评估人员主要了解了在建工程的具体内容、开工日期、结算方 式、实际完工程度和工程量、实际支付款项等，并到在建工程现场对工程的实际状 况进行勘查。

• 6．无形资产-土地使用权的清查情况

对土地使用权，评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同，到现场进行实 地勘查。

（二）影响资产清查的事项

在我们履行清查核实程序中，评估人员未发现影响资产清查的事项。 （三）资产清查结论

清查情况表明：

• 1．非实物资产，清查评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合；

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2．经清查核实，对申报表中设备型号、生产厂家不全的进行了补充，有差错的 设备数量等内容进行了更正。

实物资产的清查，本次评估“浙江京东方”公司财务部门提供了《固定资产－ 机器设备评估申报明细表》中的明细项，也提供财务的账面原净值。谨以现场实物 进行清点核实，本次评估未发现盘盈盘亏情况,

在清查核实过程中，根据设备实际情况调整被评估企业最初提供的设备清查评 估明细表，并由委托方、被评估企业和评估人员三方共同确认最终的该企业的全部 生产设备及辅助生产装置的清查核实结论。

3．委估房屋建筑物中大部分房产已经取得房屋所有权证，产权证号为：房权证 绍自变字第0000004633 号、房权证绍自移字第0000004943 号、房权证绍自移字第 0000004944 号、房权证绍自移字第0000004946 号、房权证绍自移字第0000004947 号、房权证绍自移字第0000004948 号、房权证绍自始字第0000043539 号、房权证 绍自始字第0000043542 号、绍房权证稽山字第00000006780 号、绍房权证稽山字第 A0000045117 号、绍房权证稽山字第A0000045118 号、绍房权证稽山字第A0000045119 号、绍房权证稽山字第A0000045120 号、绍房权证稽山字第A0000045121 号、绍房 权证稽山字第A0000045122 号、绍房权证稽山字第A0000045123 号、绍房权证稽山 字第B0000005722 号和绍房权证稽山字第B0000005723，共计建筑面积51,365.78 平 方米，房屋所有者为浙江京东方显示技术股份有限公司。未办理房产证的建筑物有 新厂区钢结构厂房（LED 五期）、气体动力站等，建筑面积为3,572.62 平方米。

根据所取得的资料发现委估房地产已分别抵押给中国工商银行股份有限公司绍 兴分行和绍兴银行股份有限公司，贷款总金额10,000.00 万元人民币，到期日分别 为2012 年9 月7 日、2012 年12 月1 日、2011 年8 月5 日、2012 年3 月10 日。

纳入评估范围内的资产除上述房产土地等抵押外，其余产权清晰，根据被评估 企业提供的资料，未发现产权纠纷问题。

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第四部分 资产基础法评估技术说明

纳入本次评估范围内的资产为浙江京东方截至2011 年4 月30 日经专项审计后 的资产负债表中所列示资产及负债,评估目的是为了确定浙江京东方在持续经营前 提下所表现的相关资产的市场价值,评估采用资产基础法,各类资产的评估方法如 下：

流动资产评估说明

一、货币资金的评估

1．委估资产的内容：纳入本次评估范围的货币资金为现金、银行存款、其他货 币资金，银行存款账户17 个，三个美元户，一个欧元户，其余全部为人民币账户， 货币资金账面价值共计82,687,934.82 元。

2.评估程序及方法：对银行存款,评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银 行存款余额调节表,并对开户银行进行了函证,检查是否存在重大的长期未达账项和 影响净资产的事项，以核实确认后的金额确定评估值；对其他货币资金，查阅了相 关对账单、汇票，并进行了函证，以核实后确认的金额确定评估值。

3.评估结果：货币资金的评估价值为82,687,934.82 元,评估无增减值。 二、应收票据的评估

委估资产的内容：纳入本次评估范围的应收票据由青岛海尔零部件采购有限公 司等商品购买方签发的银行承兑汇票，共计 9 笔，账面价值 1,967,351.99 元。

2．评估程序及方法：评估人员查阅了明细账，抽查了原始凭证，向财务人员了 解票据的承兑情况和业务情况，同时检查了有关票据存根和协议，经核实该票据均 在 1 年内发生，并且商品购买方与浙江京东方有长期合作关系，本次评估按核实后 账面值确定评估值。

• 3．评估结果：应收票据的评估价值为 1,967,351.99 元，评估无增减值。 三、应收款项的评估

• 1．委估资产的内容：本次评估的应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收

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款。其中：应收账款主要为浙江京东方向韩国LG 洗衣机等产品购买方应收的货款， 企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏账准备；应收账款账面余 额74,835,081.81 元，坏账准备0 元，应收账款净额74,835,081.81 元；预付账款 是企业正常经营中预付的材料款等，预付账款账面金额2,561,729.90 元；其他应收 款是浙江京东方内部的备用金、质保金、周转金押金及关联单位的往来款等，账面 余额14,508,221.20 元。

2.评估程序及方法

首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的 应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实 性；其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。

委估应收账款共222 笔，账龄1 年以内的款项175 笔，账面价值为74,095,453.82 元；账龄1-2 年的款项13 笔，账面价值为330,096.02 元；账龄2-3 年的款项17 笔， 账面价值为159,818.05 元；账龄3 年以上的款项17 笔，账面价值为249,713.92 元。 应收账款主要为浙江京东方向青岛海尔零部件等产品购买方应收的货款，企业采用 备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏账准备。

委估预付账款共113 笔，账龄大部分为1 年以内，账面余额2,561,729.90 元， 预付账款是企业正常经营中预付的货款等，预付账款均有取得相对应的实物资产权 利，故按核实后的账面值确定评估值。

委估其他应收款共124 笔，账面余额14,508,221.20 元。经核实，其他应收款 是浙江京东方内部的备用金、质保金、周转金押金及关联单位的往来款等。对于收 回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面金额扣减 估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-估计的风 险损失率）

3.评估结果：应收账款的评估价值为74,835,081.81 元；评估无增减值；预付 账款的评估价值为2,561,729.90 元，评估无增减值；其他应收款的评估价值为 14,508,221.20 元，评估无增减值。

三、存货的评估

委估存货主要包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品，

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账面价值合计31,698,232.74 元 。

在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确 认存货所有权，依据企业提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会 计凭证。根据企业提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次情 况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。

由于库存实物品种及数量繁多，存放地点较分散，评估人员对存货进行了适当 的鉴别和归类，分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性的 存货归为一类，对其进行重点清查，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为 一类，对其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，以增强评估结果的 可靠性。

在清查核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值 进行计算。

1. 原材料的评估

（1）委估资产的内容：原材料主要为生产用的原料等，主要为用于生产加工的 原配件，账面金额8,529,639.37 元。

（2）评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原 材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购合同 和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量。

经核实，原材料基本为近期购置，周转较快，不存在积压报废等情况，评估人 员经过现场盘点，在抽取的原材料中数量均与公司提供材料明细相符。评估中人员 通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格，以核实分析后的金额确定评估值。

（3）评估结果：原材料的评估价值为8,529,639.37 元，评估无增减值。

2. 在库周转材料的评估

（1）委估资产的内容：账面金额3,231,220.07 元，主要为职工生产时使用劳 保用品、小型工具等。在库周转材料存放于生产车间、工具库以及各小仓库，实物 管理较好，均可正常使用。

（2）评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存在 库周转材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的在库周转材料，查阅有关账

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册、采购合同和订单，了解主要在库周转材料的入账依据，以验证核实账面数量。

利用清查核实后的数量乘以核实分析后的合理价格，并考虑包装物购进过程中 的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。经核实，在 库周转材料基本为近期购置，周转较快，不存在积压报废等情况，评估中人员通过 市场调查取得在库周转材料或替代品近期购买价格，与账面购置成本基本一致，故 本次评估在核实在库周转材料库存数量账实一致的基础上，以核实分析后账面成本 确定评估值。

• （3）评估结果：在库周转材料的评估价值为3,231,220.07 元，评估无增减值。 3. 委托加工物资的评估

（1）委估资产的内容：账面金额983,974.20 元，主要为电子贴片等。委托加 工物资存放于生产车间及各小仓库，实物管理较好，均可正常使用。

（2）评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实委托加 工物资数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的委托加工物资，查阅有关账册、 采购合同和订单，了解主要委托加工物资的入账依据，以验证核实账面数量。

利用清查核实后的数量乘以核实分析后的合理价格，并考虑包装物购进过程中 的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。经核实，委 托加工物资基本为近期购置，周转较快，不存在积压报废等情况，评估中人员通过 市场调查取得委托加工物资或替代品近期购买价格，与账面购置成本基本一致，故 本次评估在核实委托加工物资库存数量账实一致的基础上，以核实分析后账面成本 确定评估值。

• （3）评估结果：委托加工物资的评估价值为983,974.20 元，评估无增减值。 4． 产成品的评估

• （1）委估资产的内容：产成品账面金额17,009,180.21 元，未计提跌价准备，

• 主要为待售的各种电子产品。

（1）委估资产的内容：我们了解到企业共计生产四大系列产品，分别为VFD、 IEM、RTP、LED 这些产品具有单件小批量生产的特点，企业往往采用以销定产的经营 策略，因此库存产成品中部分已落实了购货单位。产成品账面余额17,009,180.21 元。

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（2）评估程序及方法

首先，评估人员对产成品进行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以验证核实账 面数量和金额。经核实无清查调整事项。

其次根据向企业了解的产成品市场适销情况，由于RTP 事业部亏损严重，京东 方已经决定取消RTP 事业部的运营并且处理RTP 事业部的所有资产【请查看浙显技 政（2008）56 号文件】，通过评估人员与RTP 事业部资产处理人员的沟通与了解，RTP 事业部的产成品即触摸显示屏，目前由于滞销，基本产品仅能已低于成本价售出， 评估人员查阅了几笔成功交易的买卖合同。按照核实后的变现价格确定其评估值。 其他VFD、IEM 两个事业部的产成品由于市场更新换代较快，再加上市场价格竞争激 烈，故其产品勉强接近或低于成本价售出，评估也按照核实后的变现价格确定其评 估值；企业仅LED 事业部的产品基本可勉强销售，评估根据其不含税销售价格减销 售费用、销售税金及附加确定评估值；计算公式为：

某产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-销售税金及附加

=不含税出厂销售单价×库存数量×（1-销售费用率-销售税金

及附加）

不含税出厂销售单价格根据企业提供的与评估基准日时间相近的实际销售单价 减去销项税额确定；促销变现价格依据企业提供的销售记录，打折促销价格表等确 定；销售费用率及销售税金及附加的比率根据企业2009 年～2010 年财务报表的实际 发生额分别进行测算。

案例1

LED 事业部ZDD-0781T-40 [存货-产成品（库存商品）清查评估明细表第31 项]， 账面成本115831.42 元，账面数量38868 个，近期不含税销售单价为2.98 元，此类 产品目前的销售情况较为勉强。我们通过对企业近三年经营数据的分析计算，确定 销售费用率为4.63%，全部税金比率为0.98%，据此计算该齿轮箱的评估价值如下： =不含税出厂销售单价×库存数量×（1-销售费用率-销售税金及附加）

评估值= 3.40 ×38868×（1- 4.00% - 0.85%）

= 125932.32（元）

（3）评估结果：产成品的评估价值为18,193,864.35 元，评估增值额为

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1,184,684.14 元，增值率为6.96%。

1. 在产品的评估

（1）委估资产的内容：在产品为：在产品为企业生产的四大系列产品未完工产 品，账面金额1,944,218.89 元，未计提跌价准备。

（2）评估程序及方法：评估人员首先了解电子产品的生产流程和相关的成本核 算方法，根据公司的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；然后对在产品 进行抽查盘点，核查完工入库记录，并查阅有关账册及生产日报，以验证核实账面 数量。经核实，企业在产品大部分为生产中的电子半成品及其他配件等，评估按核 实分析后的结果确定评估价值。

（3）评估结果：在产品的评估价值为1,944,218.89 元，评估无增减值。

1. 存货评估结果：委估存货的评估价值为32,882,916.88 元，评估增值额为

1,184,684.14 元，增值率为3.74%。

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长期股权投资的评估

• 1.委估资产的内容：纳入本次评估范围的长期股权投资为拥有控制权的长期股

• 权投资，账面价值 10,337,932.93 元。

长期股权投资一览表

金额单位：元

序 号	被投资单位名称	投资日期	投资比例	账面价值
1	绍兴京东方上野电子器件有限公司	2000-12-1	60%	16,801,078.00
合 计				16,801,078.00

2.评估程序及方法：依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资 单位的企业法人营业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并 与资产评估申报表所列内容进行核对。经核实无清查调整事项。评估人员向企业了 解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况，重点关注对被投资单位的实 际控制权情况，并根据对被投资单位的实际控制权情况，采用以下评估方法：

（1）对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基 准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例 确定长期股权投资的评估值。

3.评估结果：长期股权投资的评估价值为 5,197,713.64 元，评估减值额为 11,603,364.36 元，减值率为 69.06％。(详见长期股权投资的评估说明)

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房屋建（构）筑物评估说明

1．评估范围

本次评估范围为浙江京东方显示技术股份有限公司的房屋建筑物、构筑物及其 他配套设施。委估单位建筑物类资产账面原值131,073,970.97 元，账面净值 90,225,650.84 元，账面无调整。

2．委估建筑物概况

房屋建筑物：委估房屋建筑物分别位于绍兴市城东新区人民东路C-1 号桥和舜 江路以东，嵊山路以南，共24 栋。旧厂区位于城东新区人民东路C-1 号桥，有16 栋房屋建筑物，主要有主厂房、科研楼、锅炉房、10 号楼，综合动力站等，；新厂区 位于舜江路以东，共有房屋建筑物8 栋，主要有主厂房、化学品库、仓储中心等。 另有3 处住宅宿舍位于绍兴市越城区阳光新村社区内。主要建筑物概况如下：

主厂房位于旧厂区，为框架结构建筑，建筑面积7766.86 平方米，建筑物主体 结构两层，建筑跨度36 米，长度90 米，框架柱网12 米×6 米，首层层高6.5 米， 二层层高7 米；附房为单层结构配电房，跨度6 米，长度54 米，层高6.5 米。建筑 物按照抗震烈度6 度设计，地基地耐力70Kpa，冻土深度60 厘米，由于地基土质较 软，基础采用沉管灌注桩，桩管直径426 毫米，桩长16-22 米，全部建筑用桩511 根，钢筋混凝土桩承台埋深1.6 米，承台上采用钢筋混凝土基础地梁，地上部分为 全现浇钢筋混凝土梁、板、柱，外墙为标准红机砖砖墙，内墙部分采用半砖墙，部 分为复合金属板隔墙。该建筑外墙采用白色和蓝色条形面砖，蓝色镀膜玻璃铝合金 窗，该厂房内为电子器件制造车间和10 万级超净车间，车间内吊顶及壁板采用复合 聚氯乙烯金属板，地板采用PVC 地板砖。由于生产环境的要求，建筑内安装了通风 空调、烟感、消防喷淋等系统，其他给排水、电气照明设施齐全。

科研楼（现办公楼）位于旧厂区，建筑面积3895.87 平方米，1995 年建成并投 入使用，1999 年浙江真空电子股份有限公司通过房地产转让取得的，2000 年对该建 筑进行了重新装修，并增加了通风空调、烟感、消防喷淋、广播等系统。该建筑为

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框架结构六层建筑，框架柱网3.6 米×3.8 米，建筑檐高25.2 米，首层至五层层高 3.9 米，六层层高4.5 米。首层为门厅、会客厅、产品陈列室，二层为档案室、总机 房和医务室，三层以上为办公区。首层为大理石装饰墙地面，除五层外其他各层采 用通体砖地面，五层为地毯地面，各层均为石膏板吊顶，格栅灯箱,设置卫生间及更 衣室，室内门为榉木板装饰门及门套。建筑外墙采用白色和浅蓝色铝塑板，不锈钢 雨蓬、雨蓬上方装饰浅灰绿色玻璃，建筑南立面设计为风帆造型，采用浅灰色铝板 和不锈钢板进行装饰。

LED 主厂房位于新厂区，建于2003 年，建筑面积2,087.08 平方米，占地面积 1089.3 平方米，为二层的框架结构，一层为职工食堂，二层为LED 生产厂房。框架 柱网分布为8 米×10 米，建筑高度10.8 米，局部高度12.65 米，防火等级为二级， 屋面防水等级为三级，火灾危险性分类为丙级，抗震等级四级，抗震烈度六级，场 地类型为Ⅲ级，安全等级为二级，技术设计等级为丙级，抗震重要性类别为丙级， 楼面活荷载标准值为2.5KN/M2，机房楼面活荷载标准值7.0 KN/M2，不上人屋面活 荷载标准值为0.5KN/M2。厂房使用铝合金门窗，屋内使用木包门包框，轻钢龙骨吊 顶，顶部装有烟感。

新厂区主厂房，建筑面积7106.18 平方米，占地6468.4 平方米，钢结构二层 建筑，一层为生产车间，二层部分为办公区域，办公区域面积为750 平方米，厂房 长117.4 米，宽56 米，共三跨，跨度分别为14 米、18 米、24 米。办公区檐高9.5 米，一层层高4.2 米，二层层高8.5 米，生产区檐高6.7 米，基本风压0.4KN/M2， 基本雪压为0.4KN/M2，铝合金门窗，灰色铝塑板外墙，内部水磨石地砖，不锈钢管 扶梯，楼梯有铜防滑条，二层地面位环氧树脂层， 办公区域安装NFC 板屋顶，薄彩 钢板隔断。

3．产权状况

委估房屋建筑物中大部分房产已经取得房屋所有权证，产权证号为：房权证绍 自变字第0000004633 号、房权证绍自移字第0000004943 号、房权证绍自移字第 0000004944 号、房权证绍自移字第0000004946 号、房权证绍自移字第0000004947 号、房权证绍自移字第0000004948 号、房权证绍自始字第0000043539 号、房权证 绍自始字第0000043542 号、绍房权证稽山字第00000006780 号、绍房权证稽山字第

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A0000045117 号、绍房权证稽山字第A0000045118 号、绍房权证稽山字第A0000045119 号、绍房权证稽山字第A0000045120 号、绍房权证稽山字第A0000045121 号、绍房 权证稽山字第A0000045122 号、绍房权证稽山字第A0000045123 号、绍房权证稽山 字第B0000005722 号和绍房权证稽山字第B0000005723，共计建筑面积51,365.78 平 方米，房屋所有者为浙江京东方显示技术股份有限公司。未办理房产证的建筑物有 新厂区钢结构厂房（LED 五期）、气体动力站等，建筑面积为3,572.62 平方米。

根据所取得的资料发现委估房地产中43,833.42平方米已分别抵押给中国工商 银行股份有限公司绍兴分行和绍兴银行股份有限公司，贷款总金额10,000.00 万元 人民币，到期日分别为2012 年9 月7 日、2012 年12 月1 日、2011 年8 月5 日、2012 年3 月10 日。

4．评估程序及评估方法

（1）核对申报资料

根据资产占有方提供的房屋建筑物清查申报明细表，通过查阅固定资产财务帐 及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑 面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的 项目，通过核实予以修正。

（2）现场勘查

在资产占有方基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物 的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况 进行现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账 实相符。

（3）资料搜集

收集相关部门编制的建筑工程预算定额、取费标准和调整文件、工程造价指数、 建筑工程技术经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物所依托的土地 所有权状况，为房屋建筑物的重置价值的计算提供依据。

（4）根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，遵循必 要的评估程序与原则，我们对本次评估的房屋建筑物采用重置成本法做出评定估算。 所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类

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房产所需投资乘综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。

5．评估参数的确定

成本法

对于生产办公用房屋建、构筑物采用成本法进行评估

（1）评估原值的确定

评估人员首先根据被评估建筑物在建造年代、建筑结构、建筑规模、建筑质量 等方面的不同情况，具体分析，明确重点，依据当地相关部门关于建筑工程造价的 有关规定，采用相应方法合理确定建筑安装工程造价。在此基础上,考虑必要的前期 工程费、其他相关费用和建设期资金成本等,确定建筑物的评估原值。计算公式为: 评估原值=建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本

○1 建安工程造价：本次评估选择具有代表性的典型建筑物, 以其竣工决算中的 工程量为基础，依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和 费用定额，按评估基准日的人工、材料价格和取费标准，调整计算出被评估建筑物 的建安工程费。主要计算公式为：

建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价

土建工程取费表

序号	项目	计算方法
一	土建工程直接费
二	土建工程综合费用	(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)
1	含：施工附加费	一×1.1%
2	施工包干经费	一×0.9%
3	现场经费	一×4.5%
4	间接费	一×4.8%
5	利润	一×6.7%
6	税金	一×3.4%
三	劳动保险费	一×2%
四	土建工程造价合计	一+二+三
	安装工程取费表
序号	项目	计算方法
一	安装工程直接费
1	含：人工费
二	安装工程综合费用	(1)+(2)+(3)+(4)+(5)
1	含：施工附加费	（1）×7.1%

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2	施工包干经费	（1）×5.1%
3	现场经费	（1）×41.4%
4	间接费	（1）×46.1%
5	利润	(1)×53.5%
二	劳动保险费	(1)×18%
三	人工费调整	(1)×0.6%
四	安装工程造价合计	一+二+三+四

• ○2 前期费用和其它费用的确定

主要包括建设单位管理费、工程设计费、工程监理费、前期工程咨询费、工程

招投标服务费等，其他费用有白蚁防治费和建设工程质量监督费（详见前期费及其 他费用一览表）。

前期费及其他费用一览表

序号	费用名称	取费基数	费率	取费文件
一	前期费用
1	建设单位管理费	建筑工程综合造价	1.02%	财建[2002]394 号
2	工程设计费	建筑工程综合造价	2.90%	计价格[2002]10 号
3	工程监理费	建筑工程综合造价	2.65%	发改价格[2007]670 号
4	前期工程咨询费	建筑工程综合造价	0.50%	计价格[1999]1283 号
5	工程招标代理服务收费	建筑工程综合造价	0.25%	计价格[2002]1980 号
	前期费小计		7.32%
二	其他费用
1	白蚁防治费	建筑面积	2 元/平方米	浙价费〔2007〕112 号
	建设工程质量监督费	建筑面积	1.4 元/平方米	浙价费[2003]102 号
	其它费小计		3.4 元/平方米

• ○3 ．资金成本的确定

资金成本为委估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期按 照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评估基准 日仍在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率，本次采用1年期年利率为6.31%。 评估时，假设资金均匀投入, 计息期取正常工期的一半。

资金成本=（建安工程造价+前期费用+其他费用）×年利率×建设工期÷2 ○4 房屋综合成新率的确定

测算建筑物的成新率采用剩余年限法和打分法结果综合确定： 实体性成新率=年限法结果×40%+打分法结果×60%

a．使用年限法是以剩余使用年限（建筑物经济耐用年限-已使用年限）占建筑 物经济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：

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年限法成新率=剩余使用年限÷建筑物经济耐用年限×100%。

当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时，建 筑物的成新率用下述公式表示为：

年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%

• b．打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分

• 别打分。公式为：

打分法成新率=结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B

G—结构评分修正系数；

S—装修评分修正系数；

B—设备评分修正系数。

阳光新村和美东职工住房

阳光新村3 套和美东新村等13 套住宅目前均由浙江京东方员工无偿居住，按 浙江京东方2005 年住房分配原则，该16 套住宅均拟以不低于购入成本扣除公司工 龄及任职年限优惠后转让给公司生产骨干及引进人才，目前相关手续正在办理中， 因此本次评估时以核实后的账面价值确认评估值。

6．评估结果

房屋建筑物评估结果汇总表

单位：人民币元

					单位：人民币元	单位：人民币元
科目名称	调整后账面值		评估价值		增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	131,073,970.97	90,225,650.84	160,036,299.16	120,824,926.43	22.10	33.91
房屋建筑物	130,053,891.27	89,553,442.75	158,504,999.16	119,832,987.43	21.88	33.81
构筑物及其他辅助设施	1,020,079.70	672,208.09	1,531,300.00	991,939.00	50.12	47.56

7．评估结果说明

（1）各项建筑物评估结果，详见房屋建筑物清查评估明细表；

• （2）以上建筑物的评估原值和评估净值中，除阳光新村住宅楼外，均不包括

• 土地使用权的价值，也未包括摊入的有关土地发生的费用；

（3）阳光新村住宅楼为房地合一价值；

（4）评估增值原因主要有：一是房屋建筑物及构筑物建成年代较早，建设成 本较低，至评估基准日2011 年4 月30 日主要建筑材料有一定幅度的上涨。二是企

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业的会计计算建筑物折旧短于评估时确定的房屋建筑物的经济寿命年限，造成房屋 建筑物评估净值有一定幅度的增值。

8．评估案例

案例一：主厂房（房屋建筑物评估明细表第21 号）

（1）建筑物概况

新厂区主厂房，建筑面积7106.18 平方米，占地6468.4 平方米，钢结构二层 建筑，一层为生产车间，二层部分为办公区域，办公区域面积为750 平方米，厂房 长117.4 米，宽56 米，共三跨，跨度分别为14 米、18 米、24 米。办公区檐高9.5 米，一层层高4.2 米，二层层高8.5 米，生产区檐高6.7 米。基本风压0.4KN/M2， 基本雪压为0.4KN/M2，铝合金门窗，灰色铝塑板外墙，内部水磨石地砖，不锈钢管 扶梯，二层地面涂环氧树脂层， 办公区域安装NFC 板屋顶，薄彩钢板隔断。

（2）评估原值的计算

评估原值=建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本 ○1 建安工程造价

根据《浙江省建筑工程预算定额》（2003）；《浙江省安装工程预算定额》 （2003）；《浙江省建设工程施工取费定额》（2003），建安工程造价合计为 32,048,871.80 元,具体计算过程见下表：

土建工程造价计算表

		土建工程造价计算表
序号	项目	计算方法及费率	计算结果（元）
一	土建工程直接费		9,691,744.95
二	土建工程综合费用	(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)	2,074,033.42
1	含：施工附加费	一×1.1%	106,609.19
2	施工包干经费	一×0.9%	87,225.70
3	现场经费	一×4.5%	436,128.52
4	间接费	一×4.8%	465,203.76
5	利润	一×6.7%	649,346.91
6	税金	一×3.4%	329,519.33
三	劳动保险费	一×2%	193,834.90
四	土建工程造价合计	一+二+三	11,959,613.27

安装工程造价计算表

5 6 三 四	利润 税金 劳动保险费 土建工程造价合计	一×6.7% 一×3.4% 一×2% 一+二+三 安装工程造价计算表	649,346.91 329,519.33 193,834.90 11,959,613.27
序号	项目	计算方法及费率	计算结果（元）
一	安装工程直接费		8,984,656.60
1	含：人工费		1,500,437.65
二	安装工程综合费用	(1)+(2)+(3)+(4)+(5)	2,298,670.48
1	含：施工附加费	（1）×7.1%	106,531.07
2	施工包干经费	（1）×5.1%	76,522.32

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3 4 5 三 三 四	现场经费	（1）×41.4%	621,181.19
	间接费	（1）×46.1%	691,701.76
	利润	(1)×53.5%	802,734.14
	劳动保险费	(1)×18%	270,078.78
	人工费调整	(1)×0.6%	9,002.63
	安装工程造价合计	一+二+三+四	11,292,329.71

○ 2 前期费用及其他费用

○ 2	期费用及其他费用
序号	费用名称	取费基数	费率	计算结果
一	前期费用
1	建设单位管理费	23,251,943	1.02%	237,169.82
2	工程设计费	23,251,943	2.90%	674,306.35
3	工程监理费	23,251,943	2.65%	616,176.49
4	前期工程咨询费	23,251,943	0.50%	116,259.71
5	工程招标代理服务收费	23,251,943	0.25%	58,129.86
	前期费小计	23,251,943	7.32%	1,702,042.23
二	其他费用
1	白蚁防治费	7,106.18	2元/平方米	14,212.36
2	建设工程质量监督费	7,106.18	1.4 元/平方米	9,948.65
	其它费小计			24,161.01

○3 资金成本

该房屋建筑物的合理建设工期为365 天，按评估基准日中国人民银行公布的半 年至一年期贷款利率6.31%计算，资金投入方式按照均匀投入考虑。

资金成本=（建安工程造价+前期费用+其他费用）×年贷款利率×建设工期÷2 =（23,251,942.98+ 1,702,042.23+24161.01）×6.31%÷2

=788,060.51（元）

• ○4 评估原值的确定

评估原值=建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本

=23,251,942.98+ 1,702,042.23+24161.01+788,060.51

=25,766,206.73（元） 取整为：25,766,200 元 （3）成新率的确定

综合成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40%

该厂房为二层钢结构，2003 年竣工并投入使用，其经济耐用年限为50 年，已

使用8.08 年，剩余使用年限为41.92 年。采用年限法计算成新率公式如下： 年限法成新率=尚可使用年限÷耐用年限×100% =41.92÷50×100%=83.84%

采用观察法计算实体性成新率，详见成新率评定表。

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成新率评定表

			成新率评定表
	部件名称	标准分	具体情况	评定分
结 构 部 分	基础	25	有承载能力力，无不均匀沉降	21
	承重构件	25	较好较坚固	21
	非承重墙	15	较完好坚固；节点较牢固；拼缝处较密实	12
	屋面	20	不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好	15
	地面	15	整体面层较平整	11
			综合求取时权重取为0.65	80
装 修 部 分	门窗	25	开关灵活，基本完好	21
	外粉饰	20	基本完好	15
	内粉饰	20	基本完好	16
	顶棚	20	基本完好	16
	其他装修	15	基本完好	11
			综合求取时权重取为0.15	79
设 备 部 分	动力电照	30	电器设备、线路各种照明装置基本完好	24
	给排水采暖	25	管道畅通，稍有锈蚀	22
	通风空调	25	现状良好，使用正常	21
	其他	20	基本完好	15
			综合求取时权重取为0.20	82
	合计			80.25

成新率=83.84%×40%+80.25%×60%=81.69% 取整为82%

（4）评估价值的确定

评估价值=评估原值×综合成新率

=25,766,200.00×82%

=21,128,284.00（元）

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机器设备评估说明

一、评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产为浙江京东方显示技术股份有限公司申报的 机器设备、车辆及电子设备。根据浙江京东方显示技术股份有限公司提供的固定资 产清查评估明细表，申报资产于评估基准日之账面值如下表所示：

金额单位：元

项 目	数量（台、套）	账面原值	账面净值
合 计	2784	326,600,119.04	58,100,902.59
机器设备	2400	321,238,351.33	55,126,655.17
车辆	10	2,799,912.45	2,065,192.92
电子设备	374	2,561,855.26	909,054.50

二、设备概况

浙江京东方显示技术股份有限公司原本是研究、开发、制造真空荧光显示器件 及相关材料的国家重点高新技术企业。1993 年从日本NEC 引进主要设备和生产技术， 通过消化吸收、创新和挖潜改造，经过10 余年的发展，已形成了VFD、LED、IEM 等 系列产品，其中VFD 产品曾经是国内最大的VFD 专业生产企业，最高时具有年产3600 万片VFD 的设计生产能力。

真空荧光显示屏（VFD）是从真空电子管发展而来的显示器件，由玻璃基板上 印有荧光粉的阳极基板、电极和玻盖三部分构成。它利用电子撞击荧光粉，使荧光 粉发光，是一种自身发光显示器件。由于它可以做多色彩显示，亮度高，又可以用 低电压来驱动，易与集成电路配套，所以被广泛应用在家用电器、办公自动化设备、 工业仪器仪表及汽车等各种领域中，不仅应用于家用电器的微波炉、洗衣机和音响/ 视频设备(影碟机、音响、录像机等)民用产品中，也广泛应用于汽车、收银机(包括 计税收款机)、电子衡器。VFD 根据显示内容可分为:数字显示、字符显示、图案显示、 点阵显示。

浙江京东方主要包括三个事业部，分布在新老两个厂区以及木栅厂区。老厂区 有真空荧光显示屏（VFD）事业部的一部分部门，包括薄膜车间、准备车间、动力车 间以及配套的变配电站、空调机房等。新厂区2005 年初建成投产，包括真空荧光显

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示屏（VFD）事业部的主要生产线、发光二极管显示屏（LED）事业部以及配套设备， 模块的开发(IEM)事业部从2010 年8 月搬到木栅厂区。

真空荧光显示屏（VFD）事业部主要生产各种规格的荧光显示屏，工程建设目 前已完成六期，从1998 年开始陆续建设，全部工程于2005 年结束。VFD 的生产工艺： 玻璃基板制作－薄膜制作－绝缘层点子印刷烧成－荧光粉印刷烧成－封接低玻粉涂 覆－封接低玻粉烧结－栅网移载－封结-排气－管脚点焊－老练、测试。目前，设计 生产能力已达到300 万片/月，近年由于市场原因产量较低，实际生产能力在100 万 片/月左右，开工率不足。该事业部产品生产过程包括素板制作、薄膜线路制作、绝 缘层印刷、电子印刷、石墨印刷、基板检查、荧光粉印刷、栅网移载、基板划线、 切断、总装、封装、排气、焊管脚、老化实验等工序，其部分工艺生产设备是经浙 江省经贸委批准，从日本引进的。主要进口设备有连续式溅射设备、放板机、清洗 机、整平固化机、显影机、蚀刻剥离机、曝光机、滚轮涂胶机、光绘机（含冲片机）、 烧结炉、印刷机、岛栅移载机、基板划线机、基板检查装置、封结炉、长排排气装 置、无排排气装置、自动点焊机、梭研磨清洗机、F 自动点焊机等；另外有些工艺生 产设备近年来仿制和自制了一部分；除此之外还有国内配套的公用工程设备，如变 配电、给排水、通风空调、化验设备等。目前由于市场原因，在新厂区对原有的生 产线进行整合、调整原有生产专用设备，缩小生产规模，这样就有部分专用生产设 备闲置。

发光二极管显示屏（LED）事业部主要生产各类LED 显示屏、LED 点阵模块、LED 灯等产品，LED 的生产工艺：扩晶片－粘贴片－接线－装架－压焊－封装－点焊－点 胶封装－固化－冲床模切－测试。设备包括自动粘片机、自动接线机、手动接线机、 数码管灌胶机、光电元件干燥箱、元件真空箱、铝线焊接机及各种辅助办公设备等， 该事业部设备均为2005 年以后购置启用的，目前使用状态较好好。

电子组件和模块的开发(IEM) 事业部主要从事电子组件和模块的研发、生产和 销售，其生产过程包括贴片、插件、焊接、组装、调试等工序，设备包括皮带生产 线、高温老化室、全自动波峰焊锡装置、热风回流焊机、贴片机、丝印机、检查机、 电路板在线测试仪等，设备从2001 年至今陆续开始投入使用，使用状态基本正常。 运输车辆共有10 部，其中包括宝马、奔驰轿车、丰田海狮、江淮、金龙客车

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等。其中部分车辆在华南、华东、华北等地的办事处使用。车辆为2001 年以后陆续 购置行驶，所有车辆未发生过重大交通事故，均在正常行驶中。

电子设备主要包括计算机、打印机、复印机和笔记本电脑等通用办公设备，于 2001 年至今陆续购置并投入使用，经现场核实，大部分设备目前均在正常使用中。 三、评估过程

1．准备阶段：

根据被评估企业资产构成特点，收集相关资料，明确评估重点和清查重点，制 定评估计划和评估技术路线；根据评估准则的要求，下发并指导企业填写各类资产 的清查评估明细表及相关调查表，由企业准备评估所需要的资料。

2．现场调查和收集评估资料阶段：

听取被评估企业相关人员对其企业情况及待估资产的历史和现状的介绍，并与 财务、设备管理、技术管理等人员进行必要的交谈；

审阅被评估企业填报的各类资产清查评估明细表，根据被评估企业的生产流程 特点，检查所填内容是否存在漏项、重项、不规范和不完整的地方，发现问题及时 修改补充完善；

核查固定资产财务账册，核实机器设备的数量、购置时间、账面原值和净值， 了解账面价值的构成和企业固定资产的折旧政策；

根据申报的资产清查评估明细表的内容进行现场清查核实，实地观察并记录设 备的实有数量、运行状况、技术状态、磨损和锈蚀程度并做出记录；

向企业设备管理人员、技术人员、操作人员调查、询问，了解设备运行、修理、 维护保养及设备管理情况，查看重要设备相关档案资料；

收集主要设备的购置合同和发票，以及车辆行驶证，以核实设备的产权； 进行市场调查，收集当地的相关价格信息和评定估价所需的其他资料。 3．评定估算阶段：

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，利用本公司机器设备价格数据 库及其他相关价格资料确定设备购置价，按照行业和各地区规定的运杂费、安装费 等取费标准，计算重置全价；

根据对机器设备的现场勘察情况及修理记录确定勘察成新率；

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必要时对重大设备进行专题研讨，以便使评估结果正确反映设备的状况； 对评估结果进行核查，并对增减值率进行合理性分析；

撰写机器设备评估说明并进行专业复核。

四、评估依据

1．国家经贸委等部门国经贸经（1997）456 号《关于发布（汽车报废标准）的 通知》以及国经贸资源（2000）1202 号关于发布《调整汽车报废标准若干规定的通 知》；

• 2．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院[2000]294 号令）；

• 3．机械工业出版社，《2011 年机电产品报价手册》；

• 4．其他类报价资料和询价资料；

• 5．北京科学技术出版社，《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；

• 6．企业提供的资产清查评估明细表；

• 7．企业提供的设备购置合同、发票、预（决）算；

• 8．本公司收集的其他评估资料；

五、评估方法

根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产评 估的计价标准，主要采用成本法确定委估设备的市场价值。

机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体性 贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评 估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：

评估价值=重置价值×成新率

• (一) 重置价值的确定

• 1．国产机器设备

对于国产设备，仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘汰、 不再生产流通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的 性能、加工范围、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价格。确定 设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、合理期限

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内的资金成本，以确定设备的重置价值。计算公式如下：

重置价值=设备购置价/（1+适用增值税税率）+运杂费+安装费+资金成本

(1) 运杂费：对当地生产的设备，运杂费率取0.5～1%；对外省生产的设备， 根据运距、体积及重量等情况，运杂费率取2～6%；对超大、超重设备根据实际情况 分析确定；对小型机器设备、电子设备、仪器仪表和家用电器等类设备，一般不计 其运杂费。

(2) 安装调试费：对需要安装的机器设备，考虑适当的安装调试费，安装调试 费率根据设备种类、安装调试难易程度等因素确定。

(3) 资金成本：对形成整体生产能力的且设备造价较高、建造周期较长的设备， 则在建设期内，按均匀投入假设计算资金成本。

资金成本＝[(设备购置价+运杂费+安装调试费)×建造周期(年)×评估基准日 贷款利率]÷2

贷款利率按评估基准日中国人民银行规定的标准计取。

2.进口设备

对于较早期购置的进口设备，若其技术上已不在先进，且国内已有功能与其相 类似的替代设备，根据替代原则，按国产生产设备的评估方法确定评估原值。

对于国内尚无类似替代设备的进口设备，用下列方法计算确定其重置价值：

进口设备重置价值=CIF 价（FOB 价+国外运杂费+保险费）+进口环节关税+进口 环节增值税+银行手续费+外贸手续费+商品检验费+国内运杂费+安装调试费 +资金 成本。

3．运输车辆

运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关 费用确定。其计算公式如下：

重置价值＝车辆购置价+车辆购置税+其他相关费用

其中，车辆购置税为车辆的市场价格 (不含增值税)的10%；其他相关费用包括 车检费、牌照费等。

• 4．电子设备以及不需安装的价值较低的机器设备

重置价值＝购买价/（1+适用增值税税率）

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(二)成新率的确定

1．主要机器设备

对主要机器设备采用综合成新率的方法，其计算公式如下：

综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法

年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外观 及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其主要 价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。

2．一般设备及电子设备

在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况进行调整后确定。 3．车辆

采用综合成新率的方法 ，其公式：

综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础上，按孰低原则

确定。

年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/ 经济使用年限 里程成新率=（经济行驶里程-已行驶里程）/ 经济行驶里程 勘察成新率按现场勘察进行打分。

（三）评估价值的确定

评估价值=重置价值×成新率 （四）逾期服役的电子设备评估价值的确定 对于逾期服役的电子设备，按可变现净值确定评估值。

六、评估结论及分析

本次委估的设备类资产的评估结果详见下表，

固定资产-设备类资产评估结果汇总表

金额单位：元

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项目	账面值	账面值	评估值	评估值	增值率 %	增值率 %
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
合计：	326,600,119.04	58,100,902.59	246,704,483.00	64,439,343.00	-24.46	10.91
机器设备	321,238,351.33	55,126,655.17	242,759,611.00	61,923,241.00	-24.43	12.33
车辆	2,799,912.45	2,065,192.92	2,773,200.00	1,962,340.00	-0.95	-4.98
电子设备	2,561,855.26	909,054.50	1,171,672.00	553,762.00	-54.26	-39.08

评估结果分析：

机器设备：原值减值24.43%，净值增值12.33%，原值减值的主要原因1、为 2009 年以前购置的设备账面价值含增值税，而评估确定的设备购置成本是扣除增值 税后的价款；2、较早购入的进口设备其市场价格呈下降趋势。净值增值的主要原因 为评估采用的经济寿命年限比企业会计折旧年限要长。

车辆：原值减值0.95%，净值减值4.98%，原值和净值减值的主要原因车辆购 置价格逐年下降。

电子设备：原值减值54.26%，净值减值39.08%，原值和净值减值的主要原因

为电子设备的购置价格逐年下降。

七、特别说明事项

无 八、评估案例 案例1：全自动固晶机 1.设备概况

明细表序号： 机器设备清查评估明细表――第1255 号 使用部门： 发光二极管显示屏（LED）事业部

规格型号: AD892M-06 生产厂家： 先进自动器材有限公司（ASM）

数 量： 1 台套 启用日期： 2009 年12 月 账面原值： 473,600.00 元 账面净值： 413,736.96 元

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系统能力：XY 精确度：±2miI ；芯片旋转度：±5°；平均循环时间：330ms 工 作 台：行程16”×4” ；位移精度0.05miI

圆片系统：圆片工作台最大行程 6”×6”；位移精度0.02miI ；圆片处理尺 寸:最大圆片环尺寸 6.75” 最大圆片尺寸5.25”

程序存储能力： PCB 数量100；焊点数量1500

2．重置价值的确定

经向该生产厂家——先进自动器材有限公司咨询，该型号的全自动固晶机目前 的到岸价格为64000 美元（CIF 价），另经查,2011 年4 月30 日美元对人民币的市场 基准汇价为100:649.17，因此该设备的重置价值计算过程如下：

市场价格：64000 USD（CIF）

评估基准日美元对人民币汇率： 100 美元对人民币：649.17 RMB

折合人民币价(CIF)：64,000×649.17/100= 415,468.00 元

关税增值税：0 （免）

税后价格： CIF 价 + 关税 + 增值税 = 415,468.00 元

外贸手续费：CIF 价×1.5% = 415,468.00×1.5%= 6,232.00 元

银行手续费：FOB 价×0.5% = 401,759.95×0.5%= 2,008.00 元

海关监管费：CIF 价×0.3% = 415,468.00×0.3%= 1,246.00 元

商 检 费: CIF 价×0.5% = 415,468.00×0.5%= 2,077.00 元

总购置价格：415,468.00+6,232.00+2,008.00+1,246.00+2,077.00= 427,031.00 元

国内运费： 427,031.00×1% = 4,270.00 元 设备安装费：427,031.00×1% = 4,270.00 元

资金利息：(427,031.00+4,270.00+4,270.00)×(5.85%÷2÷12×6)=6,370.00

元

重置成本=427,031.00+4,270.00+4,270.00+6,370.00 = 441,941.00 元 评估原值＝441,941.00 元

3.成新率的确定

（1）年限法成新率的确定

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该设备于2009 年12 月正式启用至今，运行状态一直较好。根据资产占有方填 报的《设备评估调查表》和评估人员的现场勘查，该设备加工精度和效率能满足生 产工艺的基本要求。该设备的经济寿命年限一般为10 年，目前已使用1 年4 个月。 则：

年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限*100% = (10-1.33)/10×100%

= 86.7%

（2）观察法成新率的确定

序号	设备部位	技术状态	标准分	评估分
1	工作台	晶片放置的精确度符合出厂标准。	30	25
2	图像识别系统	256灰度级别、识别准确性符合标准。	30	25
3	圆片系统	圆片工作台位移精度较高。	30	25
4	外观	外观较为清洁，设备较新。	10	9
合 计			100	84

综合成新率=年限成新率×权重40%+现场勘察成新率×权重60% =86.7×40%+84×60%

=85%

4.评估结果的确定

评估价值= 重置价值×成新率

= 441,941.00×85% = 375,649.00 元

案例2 江淮旅行车 设备概况

序 号：车辆评估明细表――第7 项 设备名称：江淮HFC6500A3C7BE3 车辆牌号：浙D2380H 生产厂家：安徽江淮汽车股份有限公司 启用日期：2010 年8 月 已行驶里程：30,582.00 公里 账面原值：119,401.00 元

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账面净值：111,854.84 元

主要参数见下表：

发动机型号	HFC4GA3-B	发动机功率(kw)	95	标准排量	1997
前悬/后悬	860/1095mm	轴荷	1400	接近角/离去角(°)	22/20
总质量	2800 kg	轴距	3080 mm	前轮距/后轮距	1570/1545
全车长度	5035 mm	车身宽度	1820 mm	车身高度	1970 mm

重置全价确定：

1）购置价：根据当地车辆市场价格,确定为105,000.00 元。

2）车辆购置税：按照规定车辆购置税为车价不含增值税部分的10%,则： 车辆购置税= 105,000.00÷1.17×10%= 8,974.00 元

• 3）其他费用：牌照费等其他费用合计为200.00 元

则：重置全价 = 购置价格+车辆购置税+其他费用

= 114,174.00 元

成新率的确定：

该车为轻型客车，根据国家相关的汽车报废标准，同时结合委估车辆的制造质 量和实际使用工况确定经济使用年限为10 年，经济行驶里程50 万公里。委估车辆 2010 年8 月购置启用，至评估基准日已使用8 个月，行驶里程30,582 公里。

本次评估将采用年限法和里程法孰低的原则确定理论成新率，然后结合现场观 察车辆实际状况打分确定的勘查成新率，按权重求取车辆的综合成新率。

1） 年限法成新率

年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%

=(10-0.66)/10×100%

=93.3%

2） 里程法成新率

里程法成新率=（经济行驶里程－已行驶里程）/经济行驶里程×100%

=(500,000-30,582)/500,000×100%

=94.0%

根据孰低的原则确定理论成新率为93.3%。

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3） 现场勘查成新率的确定：

现场勘察评估情况见下表：

序号	项目	技术状态	标准分	评估分
1	发动机、变速器	发动机动力性能好，加速性很好。	30	28.5
2	车架底盘	车架底盘无变形损坏，减震性好，无漏油。	15	14.5
3	主控系统	转向及各种仪表工作正常。	20	19
4	制动系统	刹车制动性能稳定。	15	14.5
5	车身	表面光泽度好，无变性。	10	9.5
6	维护保养	较好	10	9.5
	合计		100	95.5

该车现场勘察成新率为95.5%。

4） 综合成新率

综合成新率由理论成新率和现场勘察成新率加权综合确定。理论成新率权重 40%，现场勘察成新率权重60%。

综合成新率＝年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

＝93.3%×40%+95.5%×60% ＝94.6% 最终确定其综合成新率为95%。

评估值的确定：

评估值＝重置全价×成新率

＝114,174.00×95% ＝108,465.00 元 案例3：复印机 设备概况

序 号：电子设备评估明细表－第206 项

设备名称：复印机

规格型号：WorkCentre 520CPAS

生产厂家：富士施乐 购置日期：2007 年12 月 启用日期：2007 年12 月 账面原值：9,066.18 元 账面净值：6,201.38 元

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此型复印机为数码复印机，复印速度为20 页/分，复印分辩率为600*600dpi，

复印最大幅面为A3。

主要技术参数：

主要技术参数：
产品类型：	数码复印机
颜色类型：	黑白
稿台：	台式
分辨率：	600×600dpi
内存容量：	32MB
复印速度(张/分)：	20
首张复印时间(秒)：	7.5
复印比例：	50%～200%
连续复印(张)：	1-99页
最大复印尺寸：	A3
供纸方法：	500张的供纸盒+50张旁送纸盘
可选配件：	远程控制打印NIC 网卡，USB接口，自动纸盘切换，IPP打印，工作台

重置全价的确定

评估人员经市场调查和向销售商询价类比得出，与复印机目前的市场购置价为

6,200.00 元，不含税价格为5,299.00 元，购置价中包括运费，不需安装费。

由此确定该设备重置全价为5,299.00 元。

综合成新率的确定

该设备自2007 年12 月投入使用，截至评估基准日已使用3 年4 个月，经济寿 命年限为8 年。

年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

=（8-3.33）/8×100% =58.3%

经现场观察，该复印机工作状况正常，故确定其综合成新率为60%

评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

=5,299.00×60%

= 3,179.00 元

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在建工程评估说明

一、委估资产的内容

列入本次评估范围内的在建工程——土建工程，账面价值914,952.16 元，主要 为扩产零星工程款、老厂沥青路面工程及IEM 搬迁工程；在建工程——设备安装工 程，账面价值1,855,913.92 元，主要为全自动银桨固晶机2 台、全自动焊线机2 台 全自动焊线机2 台、吸顶空调及IEM 智能模块。

二、评估程序

1）检查评估申报明细表各项内容填写情况，并核实申报数与财务报表在建工程 账面数是否一致。

2）根据申报的在建工程，查阅其相关合同内容对在建工程各项目的发生时间、 工程内容、目前进展情况、实际付款情况及设备安装调试情况等进行调查分析，确 定其真实性。

3）通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值。

4）撰写在建工程评估技术说明。

三、评估方法

对于在建工程：评估师通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，同时了解付 款进度以及设备安装调试情况。在建工程-土建项目经核实，为扩产零星工程款、老 厂沥青路面工程及IEM 搬迁工程，由于工程正在进行之中，工程形象进度同付款进 度基本匹配；故按核实后的实际支付金额计算确定评估值。在建工程-设备安装工程 项目，为全自动银桨固晶机2 台、全自动焊线机2 台、全自动焊线机2 台、吸顶空 调及IEM 智能模块。设备由于新近到货，并未安装或未进行调试，我们认为其账面 支出金额较为合理、依据较为充分，近期市场价格变动不大，故按核实后的实际支 付金额计算确定评估值。

四、评估结果

在建工程—土建工程的评估值为914,952.16 元，在建工程——设备安装工程评 估值1,855,913.92 元，评估无增减值变化。

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- 无形资产 土地使用权评估说明

（一）土地资产的描述

委估土地使用权共六宗，土地总面积110,495.80 平方米，原始入账价值 16,536,319.64，帐面价值14,059,929.13 元，账面无调整。

1．土地登记状况

待估宗地分别位于浙江省绍兴市舜江路以东，嵊山路以南、滨江路以西，人民 东路C-1 号桥、经济开发区秦望路及城东新区二号路口，土地使用权人为浙江京东 方显示技术股份有限公司，国有土地使用证号，土地面积和土地使用年限见下表：

序号	土地权证编号	土地性质	准用年限	面积（m2)
	老厂区
1	绍市国用（2004）字第1-1481 号	工业出让	50	5,165.20
2	绍市国用（2004）字第1-1483 号	工业出让	50	10,419.80
3	绍市国用（2004）字第1-1482 号	工业出让	50	2,937.90
4	绍市国用（2004）字第1-5642 号	工业出让	50	12,646.50
5	绍市国用（2004）字第1-5641 号	工业出让	50	4,218.00
	新厂区
6	绍市国用（2007）第17822 号	工业出让	50	75,108.40

2．土地权利状况

估价对象土地所有权属国家所有，土地使用权人为浙江京东方显示技术股份有 限公司，该公司以出让的方式取得估价对象的土地使用权。

根据所取得的资料发现委估房地产已分别抵押给中国工商银行股份有限公司绍 兴分行和绍兴银行股份有限公司，贷款总金额10,000.00 万元人民币，到期日分别 为2012 年9 月7 日、2012 年12 月1 日、2011 年8 月5 日、2012 年3 月10 日。

3．土地利用状况

估价对象为宗地外已达到“五通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯）。 宗地地上为浙江京东方显示技术股份有限公司的房屋建筑物、构筑物及配套设施， 均为工业生产及办公用房和辅助设施。

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（二）估价原则

根据《城镇土地估价规程》的规定和估价对象的具体情况，在本报告评估过程 中，我们遵循的主要原则有：

1．预期收益原则 预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下 的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格受预期收益形成因素的变动所左右， 通过分析土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响， 准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和即收益价格，从而确定土地 价格。

2．替代原则 替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件 相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常 价格。在完全的市场竞争中，土地的价格受其它具有相同使用价值的地块、有替代 可能的地块之间相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。土地价格遵循替代 规律，土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的。

3．最有效利用原则 最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的最有效利用 为前提估价。土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为权利人带来不同的收 益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，所以，土地价格是 以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式， 考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。

4．供需原则 供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充 分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地价格是由需求与供给的相互关 系决定的，在我国，土地一级市场主要由国家控制，这一因素对土地价格具有至关 重要的影响。

5．报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术条件下一 定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。即土地 纯收益在达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比 例增加。因此，在土地估价时，应考虑土地收益的这一特点。

6．贡献原则 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结 果，土地的价格可以对土地收益的贡献大小来决定。按照边际收益原则，衡量各生 产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。由于地价是在生产经营

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活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

7．变动原则 变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变 动规律，准确地评估价格。由于影响土地价格的因素经常处于变动之中，在土地估 价时，必须分析和把握各因素及其相互之间的因果关系和变动规律，以便根据目前 的地价水平对未来的土地价格变动作出准确预测，而且也要对所采用的地价资料根 据变动原则修正到估价期日标准水平，才能准确合理地估价。

（三）地价定义

根据本项目的估价目的和待估地产的实际情况，我们对本项估价中的土地使用 权价格定义为：

1．土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外达到“五通”(即“通 上水、通下水、通路、通电、通讯”，以下同) 及场地平整，本次评估设定土地开发 程度为宗地红线外“五通”及场地平整。

2．土地用途：待估土地所在宗地批准用途为工业用地，实际用途为工业，估价 设定用途为工业用地。

• 3．估价期日：2011 年4 月30 日。

• 4．土地使用权类型：出让。

5．使用年限：待估宗地土地使用权类型为出让，土地使用年限见下表：

序号	土地权证编号	土地性质	准用年限	面积（m 2)	终止日期
	老厂区
1	绍市国用（2004）字第1-1481 号	工业出让	50	5,165.20	2043 年4 月30 日
2	绍市国用（2004）字第1-1483 号	工业出让	50	10,419.80	2044 年11 月3 日
3	绍市国用（2004）字第1-1482 号	工业出让	50	2,937.90	2043 年2 月11 日
4	绍市国用（2004）字第1-5642 号	工业出让	50	12,646.50	2044 年12 月30 日
5	绍市国用（2004）字第1-5641 号	工业出让	50	4,218.00	2043 年4 月30 日
	新厂区
6	绍市国用（2007）第17822 号	工业出让	50	75,108.40	2053 年5 月22 日

• 6．正常市场条件下的出让土地使用权价格。

• （四）价估方法的选取

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，

并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规

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定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的 等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余 法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用基 准地价系数修正法、市场法进行评估。

1．市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似土地进行比较，对 这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法，其计算公式为：

待估宗地价格=比较案例价格×土地用途修正系数×交易情况修正系数×土地 剩余年限修正系数×土地级别修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数× 个别因素修正系数

2．基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成果，通过实地勘察、调 查、收集得到的估价对象各宗地的区域因素和个别因素条件，根据因素条件优劣确 定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价，其计算公式为：

待估宗地价格=待估宗地所属级别的基准地价×期日修正系数×使用年期修正 系数×土地开发程度修正系数×因素修正系数×容积率修正系数

（五）估价结果

委估宗地总面积110,495.80 平方米，截至评估基准日土地使用权总价为 44,081,100.00 元。

	44,081,100.00 元。
序号	土地权证编号	土地性质	面积（m2)	帐面值（元）	评估结果（元）	增值率%
	老厂区
1	绍市国用（2004）字第1-1481 号	工业出让	5,165.20	2,519,430.65	2,598,100.00	3.12
2	绍市国用（2004）字第1-1483 号	工业出让	10,419.80	1,464,421.45	5,262,000.00	259.32
3	绍市国用（2004）字第1-1482 号	工业出让	2,937.90		1,474,800.00
4	绍市国用（2004）字第1-5642 号	工业出让	12,646.50	3,844,394.04	6,399,100.00	66.45
5	绍市国用（2004）字第1-5641 号	工业出让	4,218.00	417,830.18	2,134,300.00	410.81
	新厂区
6	绍市国用（2007）第17822 号	工业出让	75,108.40	5,813,852.81	26,212,800.00	350.87
	合计		110,495.80		44,081,100.00

（六）特别说明事项

• 1．土地使用权的评估结果，详见“无形资产——土地使用权清查评估明细表”。

• 2．本次估价对象的土地使用权性质为出让土地使用权。本次评估涉及的估价对

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象宗地面积依据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》。

• 3．此次评估的地价指估价对象开发程度为宗地红线外“五通”，及土地平整。

• 4．本次评估结果的有效性，以如下条件为前提：

• （1）土地用途保持不变

• （2）评估目的及假设前提保持不变

• （3）土地使用者未享受特殊的土地利用政策

• 5．评估增值原因：部分土地取得时价格较低，导致评估价格增值。

• （七）评估案例

序号：无形资产-土地使用权清查评估明细表第四项。

• 1．评估对象描述

（1）土地位置状况

委估宗地位于浙江省绍兴市人民路C-1 号桥。

（2）一般因素

①地理位置与行政区划

浙江省位于太湖以南，东临东海，大陆海岸线长2200 多公里。浙江省与上海市、 江苏省、安徽省、江西省、福建省接壤，全省面积10 万多平方公里，人口 4456 万， 全省辖11 个地级市、24 个县级市、37 个县、1 个自治县及26 个市辖区，省会杭州 市。

②自然环境

A．地质地貌

浙江省地势西南高、东北低，丘陵、山地约占全省面积的70%，平原、盆地占 30%。平原主要分布在北部及沿海，其中面积最大的浙北平原包括杭州湾以北的杭嘉 湖平原和以南的宁绍平原，海拔20 米以下水网密布、土壤肥沃，是全国著名的农业 区之一。各河流中、下游的河谷盆地海拔50-250 米，也是重要的粮食和经济作物区。 省内丘陵山地分布很广，山脉多为东北、西南走向，山脉向沿海逐渐降低并与海岸 斜交或直交，形成曲折的海岸线，有众多的岛屿和海湾，杭州湾为省内最大的海湾， 钱塘江由此入海，舟山群岛、玉环岛等岛屿众多。

B．气候、水文

浙江省属于亚热带湿润季风气候，温暖湿润、四季分明。全省平均气温15-19℃，

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无霜期220-275 天，全年平均降水1000-1900 毫米，东南沿海、西南山区较多，北 部地区较少，多雨期在6-7 月的梅雨季节和8-9 月的台风季节。

C．河流湖泊

浙江省河流属于东南沿海诸河流域，直接入海河流较多，分为苕溪、钱塘 江、 曹娥江、甬江、灵江、瓯江、飞云江、鳌江等八大水系，较大河流源于西南山地、 流入东海，形成格子状水网。钱塘江是浙江省最大河流，源于浙、皖、赣边界，流 入杭州湾全长494 公里，省内部分流域面积占全省面积的三分之一。湖泊分布在浙 北平原，以杭州西湖、嘉兴南湖最为著名。

③浙江省经济状况

2010 年，全省生产总值为27227 亿元，比上年增长11.8%(见图1)。其中第一产 业增加值1361 亿元，第二产业增加值14121 亿元，第三产业增加值11745 亿元，分 别增长3.2%、12.3%和12.1%。人均GDP 为52059 元(按年平均汇率折算为7690 美元)， 增长10.1%。三次产业增加值结构由2005 年的6.7∶53.4∶39.9 调整为2010 年的 5.0∶51.9∶43.1。

（3）区域因素

影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的区 域概况、交通状况、基础设施状况、相关产业聚集程度、环境条件、区域等级等因 素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行描述和分析。

①地理位置

绍兴市位于浙江省中北部，地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间。绍 兴市下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区。

②气候情况

绍兴处于中、北亚热带季风气候过渡地带，季风气候显著，四季分明，雨量充 沛，日照丰富，湿润温和。"三大盆地"气候各具特色，局地性小气候资源丰富。绍 兴市常年平均气温16.5℃，极端最高气温39.5℃，极端最低气温-10.1℃，日平均 气温稳定通过10℃的初日常年平均出现在4 月上旬中期。常年降水量平均为1438.9 mm，且分布不均，降水年变化呈双峰型且年际变化较大，即3-6 月和9 月为两个多 雨季，7-8 月和10 月至翌年2 月为两个少雨季，最多年降水与最少年相差达895.2 mm； 年降水日数平均为156.2 天。年日照时数平均为1895.0 小时；年日照百分率为42.5%。

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③行政区划

绍兴市下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256 平 方公里，人口434 万，其中市区面积339 平方公里，人口64 万。 ④社会经济状况

2010 年全年全市生产总值2782.74 亿元，按可比价计算，比上年增长11.0%， 增速比上年提高1.7 个百分点。经济总量居长江三角洲地区第9 位，全省第4 位。 全市人均生产总值63486 元(按户籍人口计算)，按当年平均汇率计算，人均生产总 值9378 美元。全年全市财政总收入349.25 亿元，其中地方财政收入193.23 亿元， 同比分别增长17.0%和20.4%，完成年度预算的102.5%和102.8%。财政收入结构继 续优化，地方财政收入占财政总收入55.3%，比上年增加1.6 个百分点。企业所得税 和个人所得税分别增长32.6%和23.3%,营业税增长27.7%。增值税增长较为缓慢，仅 4.8%。

⑤房地产政策与房地产市场状况

近年来，随着绍兴市经济的不断发展，城市基础设施条件不断完善和土地使用 制度改革，由传统的协议出让土地变为实行土地使用权的公开招标、拍卖、挂牌有 偿使用，土地市场逐步规范，土地出让、转让呈上升趋势，促进了地价的上升。

（4）个别因素

①宗地位置

待估宗地位于绍兴市人民东路C-1 号桥，东临五泄路，南临人民东路，西临河 道，北临秦望路。

②面积、形状、用途及容积率

待估宗地土地面积为12646.5 平方米，形状较规则，容积率1.047，使用性质为 工业用地，以出让的方式取得。

③地形及地质条件

待估宗地地形平坦，地质状况较好，地级承载力较强，对宗地利用无影响。 ④土地使用年限

待估宗地设定土地用途为工业出让土地，土地使用年限分别设定50 年。 ⑤基础设施状况

待估宗地基础设施条件已达到宗地红线外"五通"（给水、排水、通电、通讯、

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通路），宗地红线内"五通一平"（给水、排水、通电、通讯、通路、土地平整），估 价设定的基础设施开发程度为宗地红线外"五通"，红线内土地平整。处于已开发建 设完成状态，各项基础设施能满足生产生活需要。

⑥土地规划限制

估价对象的现用途为工业用地，对容积率、覆盖率、绿化率、建筑物高度等有 一定的限制。

2．评估过程

（1）基准地价系数修正法

绍兴市基准地价表

级别	Ⅰ级	Ⅱ级	Ⅲ级	Ⅳ级	Ⅴ级	Ⅵ级
地价类型
商业用地	9980	7460	5440	3060	2120	830
住宅用地	5120	3770	2270	1410	680	--
工业用地	500	340	288	--	--	--

基准地价内涵：基准地价基准日为2008 年1 月1 日；土地开发程度按熟地设定， 即达到大市政基础设施配套的“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通上下水、 通通讯，宗地红线内土地平整）；地价内涵构成包括国家土地所有权收益、土地取得 费和基础设施开发费；土地使用年期为国家规定的最高出让年期（商业用地40 年、 住宅用地70 年、工业用地50 年）。

委估宗地中老厂区用地位于绍兴市基准地价一级地范围内，新厂区位于二级地 范围内。

①估价对象工业用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综 合修正系数。根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算 宗地因素修正系数：

因素修正系数=1+∑ki 其中ki:第i 种因素的修正系数

我们按照基准地价标准，结合待估宗地的具体情况，并对影响宗地价格的区域 因素和个别因素进行分析，确定各因素修正系数如下表：

估价对象基准地价因素修正系数取值说明表

优劣程度 影响因素 条件说明 优劣度 修正系数%

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	产业集聚状况	区域内有较多工业企业，能连成片， 但规模大小不一	一般	0
	基础设施状况	供电、供水保证率在90%以上，排水 状况良好	一般	0
交通 条件	距长途汽车站距离（m）	3500	劣	-0.98
	距火车站货场距离（m）	4000	较劣	-0.37
	临街道路类型	临次干道	较劣	-1.47
环境 条件	环境质量	基本无污染，环境条件较好，空气 质量较优，人体无不适感觉	较优	1.8
	工程地质条件	地质条件较好对建筑物高度有一定 限制	较优	1.13
宗地 条件	宗地形状及可利用程度	宗地形状较规则，利于土地利用	较优	1.01
	地形状况	地面较平坦	较优	0.88
	规划限制	对土地的利用类型无限制，但对利 用强度有一定限制	一般	0
	合计(%)	2

②使用年期修正

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={1-[1÷（1+8%）33.67]}÷{1-[1÷（1+8%）50]}

=0.9452

其中: r 为 土地还原利率，以中国人民银行公布1 年期存款利率3.25%为基础， 考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取8%。

N 为待估宗地的剩余使用权年期；

M 为该宗地法定最高出让年期。

○3 期日修正

本次估价采用的基准地价标准颁布使用后,截至评估基准日绍兴市尚未公布基 准地价的期日修正系数，根据城市动态地价检测系统公布的地价指数及地价增长率， 确定此处修正系数取1.0427。

○4 土地开发程度修正

基准地价所界定的开发程度为宗地外“五通”和宗地内土地平整，本次估价对 象设定的开发程度宗地外“五通”和宗地内“五通一平”，与基准地价界定的开发程 度一致，故不需进行土地开发程度修正。

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○5 容积率修正

待估宗地的容积率为1.047，无需进行修正。

○6 地价测算

经评估人员实地调查，委估宗地为绍兴市一级工业用地，基准地价为500 元/平 方米，设定开发水平为五通一平。

• ○7 估算结果

待估宗地价格=待估宗地适用的级别的基准地价×期日修正系数×使用年 期修正系数×土地开发程度修正×因素修正系数×容积率修正系数

＝500×1.0427×0.9452×1×(1+2%)×1＝503(元/平方米)

运用基准地价系数修正法测算得到待估土地的土地使用权价格为503 元/平方 米。

（2）市场比较法

• ○1 比较案例选择

通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的三个比较案例，具体选择原 则和案例条件描述如下：

选择原则：

A．与待估宗地用途应相近

• B．与待估宗地的交易类型相同

C．交易案例为正常交易，或可修正为正常交易

D．与待估宗地土地级别相近

案例条件描述：

案例A：位于店口镇江东社区地块A，工业用地，建设用地面积6671 平方米， 规划容积率为1.0～2.0，交易日期为2010 年10 日29，交易时土地剩余年限为50 年，成交价格为435 元/平方米。2010 年底至评估基准日2011 年4 月，绍兴市地价 增长1.92%，评估是对该案例成交价格作2%向上修正，修正后价格为444 元/平方米。

案例B：位于店口镇上畈村地块，工业用地，建设用地面积20092 平方米，规划 容积率为1.0～2.0，交易日期为2010 年10 日26，交易时土地剩余年限为50 年， 成交价格457 元/平方米。2010 年底至评估基准日2011 年4 月，绍兴市地价增长 1.92%，评估是对该案例成交价格作2%向上修正，修正后价格为466 元/平方米。

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案例C：位于百官街道二期厂房2 号地块，工业用地，建设用地面积为11301 平 方米，容积率1.0～2.0，交易日期为2010 年11 日1，交易时土地剩余年限为50 年， 成交价格为451 元/平方米。2010 年底至评估基准日2011 年4 月，绍兴市地价增长 1.92%，评估是对该案例成交价格作2%向上修正，修正后价格为460 元/平方米。 ○2 比较因素的选择

根据待估宗地的条件，影响待估宗地价格的主要因素有：

• A．土地用途、土地级别、交易时间及土地剩余使用年限。

• B．交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

• C．区域因素：主要有产业聚集度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路情况、

• 基础设施状况、环境优劣度。

• D．个别因素：主要指宗地面积、形状、容积率、地形地势、地基承载状况。 ○3 比较因素条件说明

待估宗地与比较案例的比较因素条件详述见比较因素条件说明表：

比较因素条件说明表

待估宗地及案例比 较因素	待估宗地及案例比 较因素	估价对象	案例1	案例2	案例3
交易价格（元/平方米）		待估	444	466	460
交易日期		2011-4-30	2010-10-29	2010-10-26	2010-11-1
交易情况		出让	出让	出让	出让
土地剩余使用年限		33.67	49.5	49.51	49.5
规划用途		工业	工业	工业	工业
区域因 素	产业集聚度	较好	一般	一般	一般
	交通便捷度	较好	一般	一般	一般
	区域道路状况	城市支路	工业区道路	工业区道路	工业区道路
	距市中心距离	较近	一般	一般	一般
	环境优劣度	较好	一般	一般	一般
个别因 素	开发程度	五通一平	五通一平	五通一平	五通一平
	地形地质	较好	较好	较好	较好
	地块形状	较规则	较规则	较规则	较规则
	临路状况	临市道	临工业区道路	临工业区道路	临工业区道路
	面积	面积适中	面积适中	面积适中	面积适中
	地级承载情况	承载力较强	承载力较强	承载力较强	承载力较强

○4 编制比较因素条件指数表

根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较 因素指数确定如下：

A．待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易日期相同，故对于上述影 响地价的因素不作修正。

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浙江京东方显示技术有限公司拟重组项目 第49页

B．土地剩余使用年限修正系数。

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={1-[1÷（1+8%）33.67]}÷{1-[1÷（1+8%）50]}

其中: r 为 土地还原利率，以中国人民银行公布1 年期存款利率3.25%为基础， 考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取8%。

N 为待估宗地的剩余使用权年期；

M 为比较案例的使用权年期。

以待估宗地条件为100，计算案例土地年期修正系数为0.999，则： 土地使用年限修正系数=100÷0.945×0.999

C．区域因素及个别因素修正系数

（A）区域因素：

a．道路通达度，分为临街巷、临支路、临次干路、临主干路四个等级，以待估 宗地的等级为100，每相差一个等级修正2%；

b．距区域中心距离，以待估宗地条件为100，每增加1 公里，相应减少1%，此 项修正以不超过±3%为限；

c．距火车货运站距离，以待估宗地条件为100，每增加1 公里，相应减少1%， 此项修正以不超过±3%为限；

d．距机场距离，以待估宗地条件为100，每增加1 公里，相应减少1%，此项修 正以不超过±3%为限；

e．基础设施状况，宗地外每增加或减少“一通”，指数增加或减少2%；

f．产业聚集度，分为高、较高、较低、低四个等级，以待估宗地为100，每相 差一个等级地价相应修正2%；

g．环境优劣度，分为无污染、污染较轻、有一定污染、污染较重、污染严重五 个等级，以待估宗地条件为100，每相差一个等级地价相应修正1%。

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（B）个别因素：

a．宗地面积，分为≤5000 平方米，5000～10000 平方米，10001～50000 平方米，

• ≥50000 平方米四个等级，以待估宗地条件为100，每上升一个等级地价相应修正1%。

b．宗地形状，分为规则、较规则、不规则三个等级，以待估宗地条件为100， 每上升一个等级地价向上修正1%。

c．容积率修正，以待估宗地条件为100，容积率每上增加或减少1，容积率向 上或向下修正1%。

d．地形地势，分为不平坦、较平坦、平坦三个等级，以待估宗地为100，每上 升一个等级，地价向上修正1%。

e．地基承载状况，分为承载力强、承载力较强、承载力较弱、承载力弱四个等 级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：

比较因素条件指数表

待估宗地及案例比 较因素	待估宗地及案例比 较因素	估价对象	案例1	案例2	案例3
交易价格（元/平方米）		待估	444	466	460
交易日期		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
土地剩余使用年限		100	105.7	105.7	105.7
规划用途		100	100	100	100
区 域 因 素	产业集聚度	100	96	96	96
	交通便捷度	100	98	98	98
	区域道路状况	100	98	98	98
	距市中心距离	100	95	95	95
	环境优劣度	100	98	98	98
个 别 因 素	开发程度	100	100	100	100
	地形地质	100	100	100	100
	地块形状	100	100	100	100
	临路状况	100	99	99	99
	面积	100	100	100	100
	地级承载情况	100	100	100	100

○5 编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数：

因素比较修正系数表

待估宗地及案例比 较因素	案例1	案例2	案例3
交易价格（元/平方米）	444	466	460
交易日期	1.00	1.00	1.00

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交易情况	交易情况	1.00	1.00	1.00
土地剩余使用年限		0.95	0.95	0.95
规划用途		1.00	1.00	1.00
区域因素	产业集聚度	1.04	1.04	1.04
	交通便捷度	1.02	1.02	1.02
	区域道路状况	1.02	1.02	1.02
	距市中心距离	1.05	1.05	1.05
	环境优劣度	1.02	1.02	1.02
个别因素	开发程度	1.00	1.00	1.00
	地形地质	1.00	1.00	1.00
	地块形状	1.00	1.00	1.00
	临路状况	1.01	1.01	1.01
	面积	1.00	1.00	1.00
	地级承载情况	1.00	1.00	1.00
比准价格		494	519	512

○6 案例修正后的地价计算

经过比较分析，取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估待估宗 地地面熟地价的最终价格，即：

地面熟地价格=（494+519+512）÷3=508 元/平方米

3．综合确定评估价格

以上两种方法所测算的价格差距不大，本次以两种方法计算的评估结果进行算 术平均确定评估值为：

土地评估单价=（503+508）÷2=506（元/平方米）

土地评估总价=12646.50×506

=6,399,129.00（元） 取整至百位为6,399,100.00 元

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负债评估说明

一、短期借款的评估

• 1.委估负债内容：系农行绍兴市分行、交行绍兴延安路支行、绍兴银行城西支

• 行、浦发银行北京电子城支行和民生银行绍兴支行借入的期限在1 年以内的流动资 金借款,账面价值197,700,000.00 元。

2.评估程序及方法：评估人员查阅了借款合同,了解借款的种类、发生日期、还 款期限和贷款利率,核实借款的真实性、完整性,核实评估基准日尚欠的本金余额。 经查以上短期借款属实并已按月付息,付息方式为账户直接划转,截止评估基准日利 息已付清,无清查调整事项。短期借款的评估价值按欠付的本金余额确定。

• 3.评估结果：短期借款的评估价值为197,700,000.00 元,评估无增减值。 二、应付票据的评估

1.委估负债内容：系提供给浙江京东方原材料的供应单位出具的票据。账面价 值80,280,000.00 元。

2.评估程序及方法：评估人员查阅了购买合同,了解票据的种类、发生日期,核 实应付票据的真实性、完整性,核实评估基准日的票据面值，并发询证函，按核实后 的账面值确定其评估值。

• 3.评估结果：应付票据的评估价值为80,280,000.00 元,评估无增减值。 三、应付款项的评估

1.委估负债内容：纳入本次评估范围的应付款项包括：应付账款,系购置原料所 应支付的货款、设备款、工程款及外加工款等,共596 笔,账面价值78,362,039.85 元；预收账款,主要为企业预收客户的货款等,共234 笔,账面价值3,736,886.52 元； 其他应付款,主要为应付的收押金、代扣代缴的各类保险等，共65 笔账面价值 81,870,589.49 元。

2.评估程序及方法：对应付账款,评估人员抽查了部分材料采购合同和会计凭证, 并对金额较大的债务进行了函证,审查核实了评估基准日收到但尚未处理的所有发 票,以及虽未收到发票,但已到达企业的商品,以防止漏记或多记应付账款；对预收账 款,评估人员抽查了相关销售合同和会计凭证,审查核实了评估基准日开出但尚未处

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理的所有发票,向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务,评估人员按企业会 计制度规定确定销售收入和预收账款,以防止漏记销售收入和销售税金；对其他应付 款,评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容,查阅合同、进账单、账簿,确 认会计记录的事实可靠性。

3.评估结果：应付账款的评估价值为78,362,039.85 元,评估无增减值；预收账 款的评估价值为3,736,886.52 元,评估无增减值；其他应付款的评估价值为 81,870,589.49 元,评估无增减值。

四、应付职工薪酬的评估

1.委估负债内容：纳入本次评估范围的应付职工薪酬系浙江京东方根据财政部 规定计提的应付职工工资等,账面价值933,746.90 元。

2.评估程序及方法：评估人员按照规定的计提比例和计提基数对应付福利费的 计提数进行测算,同时查阅明细账、入账凭证,检查费用的使用情况,经核查,财务处 理正确,计提比例合乎规定,无清查调整事项。按核实无误的调整后账面值确定评估 值。

• 3.评估结果：应付职工薪酬的评估价值为933,746.90 元,评估无增减值。 五、应交税费的评估

1.委估负债内容：应交税费为浙江京东方应交而未交的各种税款,主要是包括增 值税、房产税、土地使用权税、个人所得税、印花税、教育费附加、城建税、 水 利建设基金等,账面价值1,454,508.22 元。

2.评估程序及方法：对应交税金首先了解被评估企业适用的税种及税率,调查 是否享有税收优惠政策；其次,评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳 税款的完税凭证。经核查,账务记录属实,以清查调整后账面值确定评估值。

3.评估结果：应交税费的评估价值为1,454,508.22 元,评估无增减值。 六、其他非流动负债。

1.委估负债的内容：为企业依据与职工签订的职工集资买房协议书，职工预交 的住房集资款；账面价值163,800.00 元。

• 2.评估程序及方法：评估人员对相关企业批复文件等资料进行认真查阅。经核 查，账务记录符合规定，余额正确，无清查调整事项。在核实相关资料等无误的基

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础上，以核实分析后的结果确定评估值。

• 3.评估结果：其他非流动负债的评估价值为163,800.00 元，评估无增减值

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第五部分 评估结论及其分析

一、评估结论

（一）资产基础法评估结论

本次评估以资产基础法对浙江京东方显示技术有限公司在持续经营前提下的全 部股东权益价值进行评估，截至评估基准日2011 年4 月30 日经专项审计后的总资 产账面价值为38,954.57 万元，评估价值为44,675.71 万元，增值额为5,721.14 万 元，增值率为14.69%；总负债账面价值为44,450.16 万元，评估价值为44,450.16 万元，评估无增减值；净资产账面价值为-5,495.59 万元，净资产评估价值为225.55 万元，增值额为5,721.14 万元。

评估结果详见下列评估结果汇总表：

单位：人民币万元

	项 目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	C	D=C-B	E=D/B×100%
1	流动资产	20,825.86	20,944.32	118.46	0.57%
2	非流动资产	18,128.71	23,731.39	5,602.68	30.91%
3	其中：可供出售金融资产
4	持有至到期投资
5	长期股权投资	1,680.11	519.77	-1,160.34	-69.06%
6	固定资产	14,765.53	18,526.43	3,760.90	25.47%
7	在建工程	277.08	277.08
8	无形资产	1,405.99	4,408.11	3,002.12	213.52%
9	长期待摊费用
10	递延所得税资产
11	资产总计	38,954.57	44,675.71	5,721.14	14.69%
12	流动负债	44,433.78	44,433.78
13	非流动负债	16.38	16.38
14	负债合计	44,450.16	44,450.16
15	净资产（所有者权益）	-5,495.59	225.55	5,721.14

资产基础法评估结论详细情况见资产基础法评估明细表。

浙江京东方各项资产资产基础法评估结果与账面价值变动情况及主要原因如 下：

1.机器设备增减值原因:

• (1) 机器设备：原值减值24.43%，净值增值12.33%，原值减值的主要原因1、为

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2009 年以前购置的设备账面价值含增值税，而评估确定的设备购置成本是扣除增值 税后的价款；2、较早购入的进口设备其市场价格呈下降趋势。净值增值的主要原因 为评估采用的经济寿命年限比企业会计折旧年限要长。

(2) 车辆：原值减值0.95%，净值减值4.98%，原值和净值减值的主要原因车辆 购置价格逐年下降。

(3) 电子设备：原值减值54.26%，净值减值39.08%，原值和净值减值的主要原 因为电子设备的购置价格逐年下降。

2．房屋建筑物评估增减值主要原因：一是房屋建筑物及构筑物建成年代较早， 建设成本较低，至评估基准日2011 年4 月30 日主要建筑材料有一定幅度的上涨。 二是企业的会计计算建筑物折旧短于评估时确定的房屋建筑物的经济寿命年限，造 成房屋建筑物评估净值有一定幅度的增值。

3．无形资产-土地使用权评估增值3,002.12 万元，增值原因为部分土地取得时 价格较低，导致评估价格增值。

（二） 评估结论的确定

鉴于我们充分的分析核实，本次评估采用资产基础法比较合理。我们认为，本 次评估不宜采用收益法的原因如下：

（1）收益法是从未来收益的角度出发，以被评估企业现实资产未来可以产生的 收益，经过风险折现后的现值和作为被评估企业股权的评估价值，收益法的理论基 础是收益价值论，以被评估资产未来所能产生的收益来确定其价值，该方法理论基 础先进并符合资产的定义，但由于该方法实用过程中需要对被评估企业的未来经营 业绩进行预测，还需要对被评估企业未来经营风险进行量化衡量以估算其折现率， 因此该方法存在一定的不确定性，这种不确定性虽然以风险因素在折现率中给予部 分考虑，但终究存在无法考虑的一些因素，对被评估企业未来具体投资和经营战略 及实施的考量存在较大的不确定性。另外，由于浙江京东方所处行业产品更新换代 较频繁，市场竞争非常激烈，近几年企业产品积压严重，亏损严重，这种趋势可能 持续下去，且企业已经连续5 年亏损已不具备使用收益法评估的前提条件。

（2）资产基础法是从资产重置成本的角度出发，对企业所有单项资产和负债，

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用现行市场价值代替其历史成本，以在评估基准日重置被评估企业的资产和负债的 现实成本净值作为被评估企业的股权价值，资产基础法的理论基础是成本价值论， 其优点是价值估算的可靠性高。

根据以上分析，故我们认为本次评估不宜采用收益法，采用资产基础法比较合 理。

二、评估结论成立的条件

• 1．评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出,只有在上述原

• 则、依据、前提存在的条件下成立；

2．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现 行价值,没有考虑抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估 价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力 对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时,评估 结论一般会失效；

3．由浙江京东方管理层和相关人员提供的与评估相关的所有资料,是编制本报 告的基础,浙江京东方应对其真实性负责；

4．评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的,受本机构评估人员的职 业水平和能力的影响。

三、评估结论的瑕疵事项

1．本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上形成 的,我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行 了必要的查验,并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实 性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。

2．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定 的浙江京东方纳入评估范围的资产及负债的市场价值, 未考虑已经办理的或正在办 理的抵押、担保等可能造成的影响,未对资产评估增值做任何纳税准备, 也未考虑可

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能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生 的任何影响,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加 付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化 以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

3．本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上,此等数据将 会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任,同时 我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中 遵循的各种原则发生变化时,评估结果一般会失效。

4.被评估企业提供的基准日资产评估申报表是在原账面基础上经专项审计后资 产及负债，本次评估已经会计师事务所的审计。

四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

1.本评估结果是对2011 年4 月30 日这一评估基准日企业资产价值的客观公允 反映,本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生 评估基准日期后重大事项时,不能直接使用本评估结论。

2.在评估基准日期后,且评估结果有效期内,若资产数量、价格标准发生变化并 对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资 产价格的调整方法简单、易于操作时,可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

3.评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,不 能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。

4．未办理房产证的建筑物有新厂区钢结构厂房（LED 五期）、气体动力站等，建 筑面积为3,572.62 平方米。

纳入评估范围的土地使用权及已办理房产证的房屋均已设定抵押，分别抵押给 中国工商银行股份有限公司绍兴分行和绍兴银行股份有限公司，贷款总金额 10,000.00 万元人民币，到期日分别为2012 年9 月7 日、2012 年12 月1 日、2011 年8 月5 日、2012 年3 月10 日。

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五、评估结论的效力、使用范围及有效期

• 1．本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见,具有法律规定的

• 效力；

• 2．本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告书和检

• 查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给 其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体；

3．评估结论的有效使用期限为自2011 年4 月30 日起至2012 年4 月29 日止, 超过一年,需重新进行资产评估。

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