Annual Report (ESEF) • Dec 18, 2025
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Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39 avenue George V – PARIS (75008)
572 920 650 RCS PARIS
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL INCLUANT LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 18 décembre 2025 auprès de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement. Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
En application de l’article 19 du règlement (UE) n°2017/1129, les éléments suivants sont inclus par référence dans le présent document d’enregistrement universel :
Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais au siège social de BLEECKER - 39 avenue George V – 75008 PARIS (la « Société ») et sur le site Internet de la Société www.bleecker.fr ainsi que sur le site de l’AMF www.amf-france.org
SOMMAIRE .......................................................................................................................................................... 2
PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE ........................................... 4
1.1 Personnes responsables ........................................................................................................................ 4
1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel ................................................ 4
1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts.............................. 4
................................................................................................................................................................................ 5
CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES ................................................................................... 14
FACTEURS DE RISQUES ................................................................................................................... 15
3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER ................................................................ 16
3.2 Risques financiers ............................................................................................................................... 23
3.3 Risques règlementaires ....................................................................................................................... 29
3.4 Risques sociaux et environnementaux ................................................................................................. 31
3.5 Risques liés à la gouvernance ............................................................................................................. 31
INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR ........................................................................ 32
4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société ................................................................................ 32
4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société ................................................................................. 32
4.3 Date de constitution et durée de la Société ......................................................................................... 32
4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités ................................... 33
APERCU DES ACTIVITES ................................................................................................................. 33
5.1 Principales activités ............................................................................................................................ 33
5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois derniers exercices .. 47
5.3 Stratégie et objectifs ............................................................................................................................ 47
5.4 Investissements .................................................................................................................................... 48
STRUCTURE ORGANISATIONNELLE ........................................................................................... 53
6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2025 .......................................................... 53
6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2025 ....................................................... 54
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT .............................................. 55
7.1 Situations financières......................................................................................................................... 56
7.2 Revenus locatifs .................................................................................................................................. 61
TRESORERIE ET CAPITAUX ........................................................................................................... 62
8.1 Tableau de variation des capitaux propres ......................................................................................... 62
8.2 Flux de trésorerie consolidés .............................................................................................................. 63
8.3 Besoin de financement et structure de financement ............................................................................ 64
8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux ................................................................................ 64
8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris .............................................. 64
INFORMATION SUR LES TENDANCES ......................................................................................... 65
9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2025) jusqu’à la date du présent document d’enregistrement universel ... 65
9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER........................................................ 65
PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE ......................................................................... 65
ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE .................................................................. 66
11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance .................................... 66
11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ....................... 68
REMUNERATIONS ET AVANTAGES ............................................................................................. 69
12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants .......... 69
12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou d’autres avantages ... 70
FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ... 70
13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance ................................................... 70
13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de surveillance à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales ... 70
13.3 Comités spécialisés ............................................................................................................................. 70
13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise ... 71
13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance ............................................. 71
SALARIES ........................................................................................................................................... 101
PRINCIPAUX ACTIONNAIRES ...................................................................................................... 101
15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel ....................... 101
15.2 Droits de vote des principaux actionnaires ....................................................................................... 101# 10-K Filing
ANNEXE 1 – COMPTES SOCIAUX AU 31 AOUT 2025
ANNEXE 2 – COMPTES CONSOLIDES AU 31 AOUT 2025
ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de la Société.
Monsieur Philippe BUCHETON, membre du Directoire et Directeur Général de la Société.
« Nous attestons que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement universel sont, à notre connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée. Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant au Chapitre 21 présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. »
Fait à Paris, le 18 décembre 2025
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Président du Directoire
Monsieur Philippe BUCHETON
Directeur Général
Le portefeuille de la Société est évalué chaque année par un expert en évaluation immobilière indépendant et extérieur. Pour l’exercice clos le 31 août 2025, la Société a mandaté pour l’ensemble de son portefeuille d’actifs, le cabinet de renommée internationale Cushman & Wakefield Valuation France (C&W Valuation France), 185 avenue Charles de Gaulle – 92200 Neuilly-sur-Seine. Le groupe C&W est né en 1998 de la fusion entre la société internationale de conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dont le siège social se trouvait à New York, et la société européenne spécialisée en immobilier Healey & Baker, basée à Londres. Aujourd’hui, les 50 000 collaborateurs, implantés dans plus de 60 pays, conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. La société C&W Valuation France fait partie de l’AFREXIM, garantie de sa totale indépendance, laquelle est signataire de la « Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière » élaborée sous l’égide de l’IFEI (Institut Français des Experts Immobiliers) et dont la dernière édition date de 2017.
Les informations issues des rapports et comptes-rendus de C&W Valuation France ont été fidèlement reproduites dans le présent document, et, à la connaissance de la Société, sont conformes à la réalité, ne comportent aucune omission qui rendrait ces informations inexactes ou trompeuses.
Il est précisé que la valeur hors droits et hors frais d’acte du présent rapport condensé de l’expertise effectuée par Cushman & Wakefield Valuation France ci-dessus, est identique à la valeur retenue dans les comptes consolidés au 31 aout 2025.
| Société | Localisation | Année de construction | Affectation | Surfaces (m²) | Loyer en base annuelle au 31/08/2025 | Taux d'occupation physique** | Taux d'occupation financier*** |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bleecker | 75 Paris XI | 2025 | Bureaux | 837 | 627 357 € | 711 | 558 060 € |
| Bussy FL | Bussy Saint Georges | 2025 | Bureaux | 69 | 51 060 € | - | - |
| Gabrielli | 75 Paris XV | 2011 | Bureaux | 187 | 134 000 € | 1 152 | 862 485 € |
| Lulli | 75 Paris XI | 2001 | Bureaux | 1 411 | 1 451 821 € | 126 107 100 € | * Vacant |
| Mahler | 75 Paris IX | 2007 | Bureaux | 1 021 | 720 000 € | 100% | 100% |
| Mallarmé | 75 Paris VIII | 2009 | Bureaux | 1 104 | 1 046 018 € | 100% | 100% |
| 176 Rivoli | 75 Paris I | 2016 | Commerces | 2 830 | 3 770 619 € | 93,8% | 26 602 778 € |
| 15 rue Lafayette | 75 Paris IX | 2019 | Bureaux | 1 493 | 2 952 198 € | 95,0% | - |
| 30 Haussman | 75 Paris VIII | 2016 | Bureaux | 814 | 675 710 € | 76% | 388 373 741 € |
| Molière | 75 Paris IX | 2007 | Bureaux | 873 | 705 917 € | 81% | 187 145 860 € |
| Société | 75 Paris XI | 2025 | Bureaux | 152 | 115 520 € | * Vacant | 214 |
| Habitation | 409 | 224 950 € | * Vacance technique | 873 705 917 € | |||
| Commerces | 246 | 130 945 € | Loué | 2 830 | |||
| Bureaux | 1 152 | 862 485 € | Loué | 152 115 520 € | |||
| Bureaux | 908 | 795 806 € | Loué | 388 373 741 € | |||
| Bureaux | 627 | 357 € | Loué | 711 | |||
| Bureaux | 558 060 € | * Vacant | 69 | ||||
| Habitation | 51 060 € | * Vacant | 187 | ||||
| Commerces | 134 000 € | Loué | 1 152 | ||||
| Bureaux | 862 485 € | Loué | 152 | ||||
| 115 520 € | * Vacant | 214 | |||||
| 155 054 € | Loué | 908 | |||||
| Bureaux | 795 806 € | Loué | 388 | ||||
| 373 741 € | Loué | 75 | |||||
| 19 875 € | * Vacant | 341 | |||||
| 164 636 € | Loué | 155 | |||||
| 88 350 € | * Vacant | 814 | |||||
| Bureaux | 675 710 € | Loué | 262 | ||||
| Commerces | 172 960 € | Loué | 85 | ||||
| Habitation | 43 200 € | Loué | Bleecker | ||||
| 75 Paris XI | 2025 | 100% | Bureaux | 720 000 € | |||
| BREEAM Refurbishment and Fit-Out EXCELLENT + WiredScored | |||||||
| Bussy FL | 77 Bussy Saint Georges | 2025 | 100% | Commerces | |||
| - | |||||||
| Gabrielli | 75 Paris XV | 2011 | 100% | Bureaux | |||
| Breeam-In-Use VERY GOOD & Biodivercity Life + WiredScored | |||||||
| Lulli | 75 Paris XI | 2001 | 100% | Bureaux | |||
| - | |||||||
| 1 411 | Bureaux | 1 451 821 € | Loué | 126 107 100 € | |||
| * Vacant | 312 | 272 763 € | Loué | 409 | |||
| Habitation | 224 950 € | * Vacance technique | 873 | ||||
| 705 917 € | Loué | 187 | |||||
| 145 860 € | * Vacant | 83 | |||||
| Habitation | 32 171 € | * Vacant | 246 | ||||
| Commerces | 130 945 € | Loué | 2 830 | ||||
| Bureaux | 3 770 619 € | Loué | 1 493 | ||||
| Commerces | 2 952 198 € | Loué | Moussorgski | ||||
| 75 Paris VIII | 2009 | 100% | Bureaux | 1 046 018 € | |||
| Breeam-In-Use VERY GOOD | |||||||
| TOTAL (détention 100%) | 26 602 778 € | 93,8% | 95,0% |
* Loyers prévisionnels
** Le pourcentage de la surface effectivement louée par rapport à la surface totale de l’immeuble
*** Rapport entre les loyers annualisés des locaux effectivement occupés et les loyers qui seraient perçus si l'immeuble était loué à sa valeur locative de marché
| Localisation | Année | Affectation | Surfaces (m²) | Loyer en base annuelle au 31/08/2025 | Taux d'occupation physique** | Taux d'occupation financier*** |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 rue Lafayette | 2007 | Bureaux | 57% | 90% | 88% | 100% |
| 15 rue Lafayette | 2009 | Bureaux | 76% | 81% | 100% | 100% |
| 75 Paris IX | 2016 | Bureaux | 84% | 82% | 100% | 100% |
| 75 Paris VIII | 2016 | Bureaux | 92% | 100% | 100% | 100% |
| 75 Paris IX | 2017 | Commerces | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 75 Paris VIII | 2019 | Bureaux | 100% | 100% | 100% | 100% |
| BREEAM Rénovation GOOD | ||||||
| Breeam-In-Use VERY GOOD (en cours) |
(i) Grant Thornton
29 rue du Pont - 92200 Neuilly-Sur-Seine
(ii) Farec
29 Rue Claude Decaen, 75012 Paris
Les Commissaires aux Comptes de la Société sont membres de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC).
Conformément aux dispositions du Règlement UE 2017/1129 du 14 juin 2017, les risques décrits ci-dessous sont ceux qui, à la date du présent document d’enregistrement universel, ont été considérés par la Société comme spécifiques et susceptibles d’avoir un impact significatif sur sa situation financière, ses résultats et le développement de ses activités et dont il doit être tenu compte dans toute décision d’investissement dans les actions de la Société.
Les risques décrits ci-dessous sont divisés en cinq catégories principales, au sein desquelles elles apparaissent dans un ordre d’importance décroissant déterminé en fonction de leur degré de criticité net, lequel repose d’une part, sur la probabilité que le risque se concrétise et d’autre part, sur l’ampleur estimée de son impact négatif sur la Société, après prise en compte des mesures de réduction.
Ces mesures de réduction ne visent pas à supprimer les risques identifiés mais à réduire, dans la mesure du possible, leurs impacts négatifs sur la Société. Dès lors, des procédures, des actions et des contrôles peuvent être mis en place par la Société. Les contrôles relevant notamment du contrôle interne (cf. paragraphe 1.6 du chapitre 21 « Rapport de gestion »), ce dernier concourt au traitement des risques.
Les cinq catégories principales de risques sont les suivantes :
| Impact | Probabilité | Criticité nette | |
|---|---|---|---|
| I - Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER | |||
| Risques liés à l’évolution de l’environnement économique | Élevé | Élevé | Élevé |
| Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité | Élevé | Moyen | Moyen |
| Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession | Élevé | Moyen | Moyen |
| Risques liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des locaux | Moyen | Moyen | Moyen |
| Risques liés au non-paiement des loyers | Moyen | Élevé | Élevé |
| Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires | Élevé | Élevé | Élevé |
| Risques liés à l’environnement concurrentiel | Faible | Faible | Faible |
| II - Risques financiers | |||
| Risque de taux d’intérêt | Moyen | Moyen | Moyen |
| Risque de liquidité | Moyen | Faible | Moyen |
| III - Risques réglementaires | |||
| Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER | Faible | Faible | Faible |
| Risques liés à la réglementation des baux commerciaux | Faible | Faible | Faible |
| IV - Risques sociaux et environnementaux | |||
| Risques environnementaux et liés à la santé | Moyen | Moyen | Faible |
| V - Risques liés à la gouvernance | |||
| Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER | Faible | Faible | Faible |
La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés.
Le présent chapitre n’a pas vocation à être exhaustif, l’attention des investisseurs est donc attirée sur le fait que d’autres risques et incertitudes non connus de la Société à ce jour ou qu’elle juge aujourd’hui négligeables pourraient également perturber le développement de ses activités, sa situation financière ou ses résultats.
Les investisseurs potentiels sont tenus de procéder à une évaluation personnelle et indépendante de l’ensemble des considérations relatives à l’investissement dans les actions de la Société et de lire également les informations détaillées mentionnées, par ailleurs, dans le présent document d’enregistrement universel.
La détention et la gestion d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER sont directement impactées par l’évolution (i) du marché immobilier et, de manière plus générale, de l’économie nationale et internationale, (ii) des indices sur lesquels sont indexés les loyers et (iii) des taux d’intérêts.
(i) Un ralentissement de la conjoncture économique nationale et internationale et/ou du marché immobilier pourrait notamment entraîner :
a) une baisse du niveau de la demande de location d’actifs immobiliers ayant pour conséquence une augmentation du risque de vacance des actifs ;
b) une baisse de la valeur locative des actifs immobiliers affectant la capacité du Groupe à négocier le renouvellement de baux et l’augmentation des loyers ;
c) une dégradation de la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations vis-à-vis de celui-ci, et notamment à payer leurs loyers ; et donc une baisse des revenus locatifs et de la valeur des actifs immobiliers du Groupe ;
Pour plus de détails sur la conjoncture des marchés, cf. point 5.1.7 « Le marché de bureaux en Ile de France » et 5.1.8 « Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile de France ».
(ii) Une baisse durable des indices sur lesquels sont indexés les loyers (principalement, indice national du coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC) et indice de référence des loyers pour les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (IRL), pourrait impacter négativement les revenus locatifs du Groupe BLEECKER, dont la variation résulte en partie de leur indexation sur des indices usuels tels que ceux précités.
(iii) Une augmentation sensible des taux : une telle hausse aurait pour effet d’impacter défavorablement :
- les résultats du Groupe BLEECKER dont une partie du patrimoine immobilier a été financée par emprunts bancaires à taux variable, pour un montant de 79,5 M€, soit 25,33 % de l’endettement total au 31 août 2025, étant précisé que 88% de cette dette à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP, souscrit sur l’exercice précédent. (cf. point 3.2.1 « Risque de taux d’intérêt » du présent chapitre),
- l’évolution de la valeur du patrimoine et le résultat opérationnel du Groupe Bleecker se traduisant par une baisse respective des deux postes (cf. point 3.1.2 « Risques liés à la fluctuation de la valeur de portefeuille d’actifs immobiliers » du présent chapitre).
Cette exposition est atténuée d’une part, par la sélection de locataires représentant tous les secteurs d’activités et d’autre part, en ne procédant à des investissements que dans des zones économiques dynamiques. Par ailleurs, BLEECKER suit avec attention l’évolution et les perspectives économiques afin notamment d’adapter ses projets d’investissement.
Le Groupe BLEECKER accentue sa politique d’échange permanent avec ses locataires et assure une veille économique permanente afin d’anticiper les potentielles difficultés. Le Groupe BLEECKER capitalise d’une part, sur la diversité de ses actifs (bureau, commerce, activité, habitation) et d’autre part sur l’attractivité de ses actifs, en patrimoine, par des travaux de rénovation et de réhabilitation/restructuration.
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers et (ii) liés aux opérations d’acquisition ou de cession.
(i) Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité
Le portefeuille du Groupe BLEECKER est évalué chaque année par un expert immobilier indépendant (cf. Chapitre 1.3 du présent document d’enregistrement universel). L’évolution de cette valeur est largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier (cf. point 3.1.1 « Risques liés à l’évolution de l’environnement économique » ci-dessus). Une situation défavorable du marché immobilier pourrait avoir un impact négatif sur l’évolution de la valeur du patrimoine, ainsi que sur le résultat opérationnel du Groupe et se traduire par une baisse respective des deux postes.
À titre d’exemple, et sur la base des états de sensibilités détaillés au chapitre 8.6.3 de l’annexe 2, une baisse du marché immobilier se traduisant par une hausse de 0,5% des taux de rendement pourrait entraîner une baisse de valorisation de l’ordre de 8,65 % de l’ensemble du patrimoine immobilier (sous réserve qu’une telle baisse concerne l’ensemble des différents segments d’activité immobilière du Groupe Bleecker), soit environ -48,35 M€ sur la base de valorisation en bloc des actifs au 31 août 2025 et aurait un impact défavorable sur le résultat consolidé global de l’ordre de -48,35 M€.
Une dégradation du contexte économique serait susceptible d’affecter l’évolution de la juste valeur. Un ajustement des hypothèses retenues dans le cadre des expertises aurait pour conséquence de modifier la valeur des actifs et donc d’impacter de manière négative les comptes sociaux et les comptes consolidés du Groupe.
Au 31 août 2025, la valeur des actifs a augmenté de 2,66 % par rapport au 31 août 2024, passant de 560 M€ à 575 M€.# Cette variation positive résulte principalement de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11 ème au cours de l’exercice. L’impact des variations de valeurs d’actifs est apprécié différemment en comptabilité sociale et en comptabilité consolidée :
En outre, la valeur issue des méthodes retenues par l’expert indépendant repose sur certaines hypothèses qui pourraient ne pas se réaliser ou évoluer en fonction du marché de l’immobilier, lequel peut être cyclique, Dès lors, l’évaluation des actifs du Groupe pourrait ne pas être en adéquation avec leur valeur de réalisation dans l’hypothèse d’une cession. Le Groupe BLEECKER assure un suivi régulier de l’évolution du marché afin d’anticiper dans la mesure du possible la valeur de ses actifs et prend en compte les évolutions économiques dans sa stratégie de positionnement et d’arbitrage.
De par sa stratégie, le Groupe BLEECKER prend des décisions d’acquisition ou de cession, lesquelles pourraient s’avérer peu judicieuses et/ou pourraient nuire à la situation financière, aux résultats d’exploitation et/ou aux perspectives de croissance du Groupe. Par ailleurs, ces opérations pourraient entraîner une perte d’opportunités, une baisse de la valeur des actifs, des différends avec les acquéreurs ou les vendeurs, occasionnant des litiges et une perte de confiance des investisseurs. La complexité du contexte économique pourrait engendrer une baisse des opportunités d’acquisition et/ou de cession. Les arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation, pourraient être ralentis.
En outre, ce risque est atténué car :
Ces impacts sont notamment limités grâce au positionnement des actifs et de la qualité des locataires. Il est précisé que notre stratégie de revalorisation et de repositionnement s’illustre notamment par :
La stratégie de revalorisation et de repositionnement du Groupe BLEECKER vise ainsi à rendre ses actifs plus compétitifs, plus rentables et mieux adaptés aux besoins changeants du marché. De ce fait, cela permet de maintenir la valeur des actifs et de générer des revenus même lorsque les opportunités d’acquisition ou de cession sont moins nombreuses.
Dans le cadre de sa stratégie, le Groupe BLEECKER a, au cours de l’exercice, saisi deux opportunités d’acquisition, l’une portant sur un actif immobilier dans le 11 ème arrondissement à usage de bureaux d’une superficie de 1.021 m², l’autre sur 50 % des titres d’une SCI, détenant un actif immobilier sis BUSSY-SAINT GEORGES (77), pour un taux d’occupation de 100% et un investissement total de 19,4 M€, dont 8,9 M€ financés par emprunts bancaires.
L’activité du Groupe BLEECKER consiste à louer à des tiers son patrimoine immobilier principalement à usage de bureaux, locaux d’activités, et commerces. La majorité des baux conclus sont des baux commerciaux. En fin de bail, les locataires disposent de la faculté de libérer les locaux dans les conditions légales et réglementaires conformément aux stipulations contractuelles. Cette faculté de résiliation est, pour les baux commerciaux, également offerte aux locataires à l’issue de chaque période triennale, sauf exception légale et stipulation contraire du bail prévue entre les parties.
A défaut de congé émanant du bailleur, le locataire peut lui demander le renouvellement du contrat ; en cas de refus de renouvellement par le Groupe BLEECKER, ce dernier doit dédommager le locataire par le paiement d’une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est, soit arrêté d’un commun accord entre les parties, soit fixé par le juge après calcul par un expert judiciaire. En dernier ressort, le bailleur dispose de la faculté d’exercer un droit de repentir lorsque la décision de justice fixant le montant de l’indemnité d’éviction est définitive, en proposant le renouvellement du bail, ce qui le dispense du paiement de l’indemnité. Le montant de l’indemnité peut s’avérer significatif, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la situation financière du Groupe BLEECKER.
Il ne peut par ailleurs être exclu que le Groupe BLEECKER soit confronté, à l’échéance des baux, à un contexte de marché défavorable aux bailleurs. Bien que bénéficiant de l’expertise de SINOUHE IMMOBILIER, le Groupe ne peut garantir qu’en cas de départ d’un locataire, quelle qu’en soit la raison, il sera à même de relouer rapidement les actifs concernés ou qu’il pourra les relouer à des conditions de loyers satisfaisantes. De même, le Groupe BLEECKER ne peut garantir qu’en cas d’acquisition de biens en état futur d’achèvement ou comportant des locaux vacants, il pourra louer dans un délai raisonnable ces actifs ou les louer à des loyers satisfaisants, correspondant à la valeur locative des biens.
L’absence de revenus générés par des surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes, devant dès lors être supportées par le Groupe BLEECKER, sont susceptibles d’affecter les résultats du Groupe, de même qu’une location de locaux, à des conditions de loyer en deçà de leur valeur locative.
Au 31 août 2025, le taux de vacance, rapport entre le nombre de m² vacants et la surface totale des actifs détenus par le Groupe BLEECKER, s’établit à 6,21%, dont 1,29% de vacance technique, induite par les surfaces en rénovation lourde, soit un taux de vacance nette de 4,92% au 31 août 2025.
| Indicateur | 31 août 2025 | 31 août 2024 | Variation |
|---|---|---|---|
| Taux de vacance brut | 6,21% | 4,96% | +1,25% |
| Taux de vacance technique | 1,29% | 1,46% | -0,17% |
| Taux de vacance nette | 4,92% | 3,50% | +1,42% |
Définitions :
Cette courbe représente l'évolution (en pourcentage) du cumul des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux. Les pourcentages correspondent à la somme des loyers sécurisés sur une année / base loyer annuel de l’ensemble du patrimoine.
| Années | Nombre de baux | Somme de Loyer actuel (€ HT) |
|---|---|---|
| 2025 | 10 | 749 413,44 € |
| 2026 | 7 | 3 694 998,00 € |
| 2027 | 13 | 2 822 644,00 € |
| 2028 | 17 | 3 070 621,00 € |
| 2029 | 3 | 336 118,00 € |
| 2030 | 1 | 423 360,00 € |
| 2031 | 6 | 12 916 425,00 € |
*Somme des loyers annuels des baux sécurisés par exercice. Le montant des loyers annuels correspondant aux baux sécurisés sur l’exercice.
Le contexte économique dégradé lié à de multiples aléas pourrait entrainer une augmentation du non-renouvellement des baux, ainsi que celle de la vacance des actifs entrainant ainsi une baisse du résultat du Groupe.# Le Groupe BLEECKER
Le Groupe BLEECKER a toujours favorisé les échanges avec ses locataires et poursuit donc avec ceux-ci les échanges afin d’anticiper les éventuelles difficultés et donc les potentiels non-renouvellements ou résiliations. Le Groupe BLEECKER engage également des travaux de rénovation, de réhabilitation/restructuration afin de capitaliser sur l’attractivité de ses actifs. A la date de publication du présent document d’enregistrement universel, le taux de vacance n’a pas évolué de manière sensible.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bleecker : Sécurisation patrimoine
Loyers en %age
L’activité locative expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de non paiement des loyers et (ii) et de dépendance à l’égard de certains locataires.
L’essentiel du chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location de ses actifs immobiliers à des tiers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers (ainsi que des charges refacturées) entrainerait une détérioration de la trésorerie et serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe, ainsi que ses perspectives de croissance. Au 31 août 2025, pour un taux de retard ou défaut de paiement* de 0,77 % des loyers, contre 6,87 % au 31 août 2024, le taux de recouvrement à deux mois est de 35,12 % au cours de l’exercice, étant précisé que le calcul du taux de recouvrement à deux mois prend en compte le montant des impayés au 31 août 2025, moins le montant des impayés au 31 août 2025 mis à jour à plus 2 mois, divisé par le montant des impayés au 31 août 2025.
*Méthode de calcul : Montant des impayés (hors contentieux) à date / Montant facturation annuelle.
Tableau comparatif des taux de recouvrement des loyers
| EXERCICE | Montant annuel facturé | Impayés au 31/08 de l'année | Dont impayés courant (hors contentieux) | Solde impayés courant (hors contentieux) à + 2 mois | Taux de recouvrement | Evolution N/N-1 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01/09/2023 - 31/08/2024 | 32 446 623 € | 3 414 394 € | 2 229 706 € | 228 498 € | 89,75% | +65,64% |
| 01/09/2024 - 31/08/2025 | 36 000 064 € | 1 647 590 € | 277 091 € | 179 786 € | 35,12% | -60,87% |
Au 31 août 2024, le volume des impayés apparaissait plus élevé, principalement en raison de retards de paiement plutôt que de défauts définitifs. Le taux de recouvrement à 2 mois a donc mécaniquement été plus important en 2024. Afin de réduire ce risque, le Groupe, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise en place de toute garantie adéquate (caution, garantie à première demande etc.). Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière régulière, le Groupe BLEECKER s’est adjoint les services de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle est notamment en charge de la facturation, du suivi des paiements et du recouvrement des loyers. Un reporting mensuel est réalisé auprès des dirigeants du Groupe BLEECKER afin de mettre immédiatement en œuvre la procédure de recouvrement. Le contexte économique actuel est susceptible d’engendrer des difficultés financières pour les locataires. De telles difficultés engendreraient un impact négatif sur l’encaissement des loyers et les résultats du Groupe. Le Groupe BLEECKER multiplie des échanges avec les locataires afin d’anticiper les potentielles difficultés et met en place si besoin, des mesures spécifiques telles que : l’étalement du paiement des loyers de certains locataires et le passage du quittancement trimestriel au quittancement mensuel pour d’autres. Parallèlement, le Groupe BLEECKER a accentué ses études sur la solvabilité et les garanties à consentir lors de renouvellement ou de conclusion de baux.
Au 31 août 2025, les 8 principaux baux ayant la plus forte contribution aux loyers facturés par le Groupe BLEECKER (sur 57 baux au total) représentent 74,67 % des loyers facturés. L’échéance des 8 principaux baux est comprise entre le 29/04/2027 et le 07/11/2033. La résiliation d’un ou plusieurs de ces baux pourrait, en conséquence, avoir un impact significatif négatif sur le niveau de loyers perçus par le Groupe BLEECKER, ses résultats et sa situation financière. afin de réduire les conséquences liées à l’éventuelle défaillance de l’un de ses principaux locataires, le Groupe BLEECKER bénéficie de l’expertise de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle réalise des enquêtes de solvabilité des locataires avant la signature des baux et s’efforce de diversifier la population des locataires, de suivre l’évolution de leur situation financière au cours de la durée du bail et d’assurer un échelonnement des échéances des baux (cf. la courbe représentant l’évolution, en pourcentage, des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux ci-avant).
Le Groupe BLEECKER doit faire face à une forte concurrence d’autres acteurs du secteur, aussi bien internationaux, nationaux que locaux, dont certains disposent d’avantages concurrentiels par rapport au Groupe (surface financière plus importante, patrimoine immobilier plus conséquent, ressources plus importantes, implantation locale, nationale ou internationale plus étendue). Ces acteurs ont notamment la possibilité de procéder à des opérations d’acquisition d’actifs à des conditions, par exemple de prix, ne correspondant pas aux critères d’investissement et d’acquisition du Groupe BLEECKER. Si le Groupe BLEECKER n’est pas en mesure de défendre ses parts de marché ou d’en gagner de nouvelles, de maintenir ou renforcer ses marges, sa stratégie, ses activités, ses résultats, ainsi que sa perspective de croissance pourraient en être affectés négativement. afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER s’est positionné sur des classes d’actifs spécifiques (bureaux et locaux d’activités) situés dans des zones géographiques dynamiques à forte création de valeur (principalement Paris et Ile de France), présentant des prestations de qualités (immeubles Haussmanniens) avec des locataires de premier rang et des baux de longues durées et/ou fermes. Le Groupe BLEECKER se réserve également la faculté d’étudier d’autres thèmes d’investissement afin d’anticiper et de s’adapter aux évolutions du marché.
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières (cf. point 9.2.4 de l’Annexe 2). Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL 24 MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1 er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. Le coût financier de l’endettement bancaire sur l’exercice clos au 31 août 2025 s’élève à 14,12 M€ contre 17,17 M€ (dont impact des produits des couvertures de taux), soit une amélioration de 3 M€ essentiellement due à :
La réduction de ce risque s’effectue par une constante surveillance de l’évolution des taux d’intérêt, la mesure de leur impact sur la situation financière du Groupe et la souscription d’instruments de couverture, le cas échéant. Le recours à ces instruments de couverture n’est pas systématique. En effet, le Groupe apprécie, au cas par cas, l’opportunité de souscrire en fonction de l’évolution des taux et des mouvements de marchés.
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources financières importantes. Ce risque est réduit par une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, complétés si besoin par des apports complémentaires. A cet effet, le Groupe BLEECKER :
Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir (cf. point 8.3 « Besoin de financement et structure de 25 financement » ; voir également, dans l’Annexe 2, le point 9.1.2.2 « Passifs financiers courants et non courants »).
En effet, sur un endettement total de 313,9 M€, soit 311,2 M€ au 31 août 2025, après retraitement des impacts IAS 39 et moratoire COVID, le montant en capital de la dette auprès des établissements financiers, exigible :
- à moins d’un an, s’élève à 8,8 M€ et est exclusivement composé des amortissements contractuels récurrent de l’exercice ;
- entre un et deux ans, s’élève à 39,3 M€ dont :
o 30,5 M€ concernent les actifs des sociétés MAHLER et MOUSSORGSKI dont le prêt consolidé arrive à échéance le 08/12/2026 et fait d’ores et déjà l’objet de discussions avec nos partenaires bancaires, quant à son refinancement ;
o A 8,8 M€ correspondent aux amortissements contractuels récurrents.
De plus, en sus des dettes externes de la Société contractées auprès d’établissements financiers, BLEECKER dispose de comptes courants appartenant aux sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT. Ils s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025.
Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios suivants, à savoir :
• Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l’endettement (encours de l’emprunt relatif à l’immeuble) et la valeur d’expertise hors droit de l’immeuble à une date considérée ;
• Le Ratio LTV Consolidé qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette consolidée et la valeur consolidée du portefeuille hors droit à une date considérée ;
o 10 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests correspondants sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus locatifs hors taxes et hors charges de l’immeuble prévisionnels (cash-flow) et les frais financiers et l’amortissement de l’emprunt y relatif une période considérée ;
• Le Ratio DSCR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre le cash-flow opérationnel consolidé et le service de la dette consolidé des emprunts y relatifs sur une période considérée ;
o 9 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels.
• Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers hors taxes et hors charges prévisionnels de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt y relatif sur une période considérée ;
• Le Ratio ICR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre les revenus locatifs consolidés et les intérêts consolidés des emprunts y relatifs sur une période considérée.
o 2 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés semestriellement.
26 Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci-dessous :
➢ Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être respecté à tout moment jusqu’au 31 décembre 2025 (inclus) les obligations suivantes :
o Le ratio LTV consolidé doit être inférieur ou égal à 65 %
o Ratio LTV Immeuble doit être inférieur ou égal à 70 %
• DSCR consolidé : le ratio testé semestriellement devra être doit être supérieur ou égal à 105%, jusqu’à la date d’échéance finale :
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le LTV consolidé ressort à 58,5 % et le ratio DSCR consolidé, s’établit à 125,4 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
• DSCR : le ratio testé annuellement devra être supérieur ou égal à 110 %, pendant toute la durée du Contrat ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV au 31 août 2025 ressort à 58,5 % et le ratio DSCR, s’établit à 112,7 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV consolidé devra être inférieur à 65 %, entre le 8 décembre 2024 et le 8 décembre 2025 ;
• DSCR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 120%, jusqu’à la date d’échéance finale ;
• ICR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 225%, jusqu’à la date d’échéance finale ;
Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV consolidé ressort à 45% et les ratios DSCR et ICR s’établissent à respectivement 219,4% et 538,6%.
27
➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat.
Au 31 août 2025, le ratio est respecté : il ressort à 53,2 %.
➢ Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€.
Covenants :
• LTV : le ratio LTV doit être maintenu pour les trois premières années, comme suit :
o Ratio LTV Soft doit être inférieur ou égal à 70 %
o Ratio LTV Hard doit être inférieur ou égal à 77,5 %
• DSCR : le ratio DSCR, calculé trimestriellement, devra être supérieur ou égal à 103 % dans la troisième année du Contrat
Au 31 août 2025, le ratio DSCR est respecté : il s’établit à 106%.
S’agissant du ratio LTV, le seuil « hard » (i.e entrainant l’exigibilité anticipée) est respecté, mais un bris « soft » (i.e n’entrainant pas l’exigibilité anticipée immédiate du prêt), a été constaté en date du 15 juillet 2024. Il est précisé que la société concernée a obtenu un accord du Prêteur pour être dispensée, jusqu’au 30 avril 2026, de l’obligation de rembourser, par apport de fonds propres complémentaires, une partie du crédit, afin de ramener le ratio LTV sous le seuil soft applicable. Jusqu’à cette échéance, la société verse son Excess Cash-Flow sur un compte de remédiation ouvert et nanti dans les livres du Prêteur ; Ainsi, après impacts des amortissements contractuels du 15 octobre 2024 au 15 avril 2026 mais aussi des remboursements anticipés, liés aux mesures de remédiation précitées, l’encours du prêt devrait être réduit de telle manière à satisfaire à nouveau le covenant LTV à la date de test du 30 avril 2026.
Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire.
A la date du présent document d’enregistrement universel, le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.
28
Répartition des échéances de dettes par année (2025-2030)
Echéancier des Emprunts (dont prêts TVA) / 5 ans
Soldes en K€
| ENCOURS 31 08 2025 | Diminution 2024/2025 | Augmentation 2024/2025 | ENCOURS 31 08 2025 | Remboursement < 1 an | ENCOURS 31 08 2026 | Remboursement 1 à 2 ans | ENCOURS 31 08 2027 | Remboursement 2 à 3 ans | ENCOURS 31 08 2028 | Remboursement 3 à 4 ans | ENCOURS 31 08 2029 | Remboursement 4 à 5 ans | ENCOURS 31 08 2030 | au-delà de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes à taux fixe | ||||||||||||||
| 239 189 | 5 869 | 1 048 | 234 369 | -4 677 | 229 692 | -34 057 | 195 634 | -120 014 | 75 620 | -1 626 | 73 995 | -54 836 | 19 158 | -19 158 |
| Emprunts obligataires | ||||||||||||||
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Emprunts bancaires | ||||||||||||||
| 238 103 | 4 783 | 0 | 233 321 | -3 629 | 229 692 | -34 057 | 195 634 | -120 014 | 75 620 | -1 626 | 73 995 | -54 836 | 19 158 | -19 158 |
| Ajustement com emprunt IAS 39 | ||||||||||||||
| -3 991 | 940 | -2 554 | -4 005 | -890 | -4 900 | -404 | -5 304 | -152 | -5 456 | -51 | -5 507 | -40 | -5 547 | -61 |
| Dotation IAS 39 | ||||||||||||||
| 1 437 | 940 | 2 377 | 2 377 | 2 377 | 2 377 | 2 377 | 2 377 | |||||||
| Intérêts provisionnés | ||||||||||||||
| 1 086 | 1 086 | 1 086 | 1 048 | 1 048 | 1 048 | 1 048 | -1 048 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Crédit-bail | ||||||||||||||
| Dettes à taux variable | ||||||||||||||
| 74 053 | 4 119 | 9 586 | 79 520 | -4 876 | 74 644 | -4 436 | 70 207 | -4 653 | 65 554 | -13 811 | 51 743 | -51 743 | 0 | 0 |
| Emprunts bancaires | ||||||||||||||
| 0 | 66 | 8 933 | 8 867 | 26 | 8 893 | 19 | 8 912 | 14 | 8 926 | -8 926 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ajustement com emprunt IAS 39 | ||||||||||||||
| 66 | -68 | 26 | 24 | -40 | -16 | -19 | -35 | -14 | -49 | -7 | -56 | -12 | -68 | -3 |
| Dotation IAS 39 | ||||||||||||||
| 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | ||||||||
| Intérêts provisionnés | ||||||||||||||
| 0 | 0 | 0 | 32 | 32 | -32 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| Crédit-bail | ||||||||||||||
| 74 052 | 4 052 | 0 | 70 000 | -4 249 | 65 751 | -4 455 | 61 295 | -4 667 | 56 628 | -4 885 | 51 743 | -51 743 | 0 | 0 |
| Ajustement com emprunt IAS 39 | ||||||||||||||
| -145 | 33 | -108 | -120 | 27 | -93 | -48 | -141 | -27 | -168 | -15 | -183 | -12 | -195 | -3 |
| Dotation IAS 39 | ||||||||||||||
| 37 | 33 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | |||||||
| Découvert bancaire | ||||||||||||||
| 1 | 621 | 621 | -621 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Total Dettes | ||||||||||||||
| 313 242 | 9 989 | 10 634 | 313 889 | -9 553 | 304 336 | -38 493 | 265 841 | -124 667 | 141 174 | -15 437 | 125 737 | -106 579 | 19 158 | -19 158 |
| # Au titre de ce régime, la Société bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, sur la fraction de son bénéfice provenant notamment de la location de ses immeubles, des plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières, et, le cas échéant, de participations dans des filiales également soumises à ce régime. |
Ainsi, ce régime fiscal conditionne l’exonération de l’impôt sur les sociétés, applicable aux résultats issus de l’activité de location d’immeubles, à la distribution d’au moins 95 % des bénéfices locatifs avant la clôture de l’exercice suivant leur réalisation, ainsi que de 70 % des plus-values de cession d’immeubles avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leur réalisation (cf. point 17.7 « Politique de distribution de dividendes »).
La modification substantielle du régime fiscal applicable aux SIIC et notamment une hausse significative du taux de distribution pourrait impacter défavorablement l’activité du Groupe BLEECKER, ses résultats nets futurs, ainsi que sa stratégie d’investissement. Par ailleurs, en cas de non- respect par le Groupe BLEECKER des conditions et obligations imposées par le régime fiscal applicable aux SIIC, ses résultats seraient imposés à l’Impôt sur les Sociétés et entrainerait corrélativement une baisse du résultat au titre de l’exercice au cours duquel la/les condition(s) n’est (ne sont) pas respectée(s).
La Loi de Finances rectificative pour 2006 a prévu que le capital ou les droits de vote des SIIC ne devraient pas être détenus, au cours d’un exercice, directement ou indirectement, à hauteur de 60% ou plus, par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert (sauf s’il s’agit de SIIC) au sens de l’article L233-10 du Code de commerce (sauf à la suite d’opérations d’offres publiques d’achat ou d’échange, d’opérations de restructuration visées à l’article 210-0A du Code général des impôts et d’opérations de conversion ou de remboursement d’obligations en actions, à la condition que la situation soit régularisée rapidement).
Pour les SIIC ayant opté pour le régime SIIC avant le 1er janvier 2007, la date d’entrée en vigueur de cette condition de plafond de détention, qui avait été initialement fixée au 1er janvier 2009, a été décalée au 1er janvier 2010 par la Loi de Finances pour 2009, laissant ainsi un délai supplémentaire aux SIIC pour régulariser leur situation.
Si à compter de cette date, ce seuil de détention de 60% est dépassé par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert, les résultats de la SIIC seront imposés à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun au titre de l’exercice au cours duquel cette condition n’est pas respectée.
Par ailleurs, la Loi de Finances rectificative pour 2006 a également prévu que les SIIC sont, sous réserve de certaines exceptions, redevables d’un prélèvement égal à 20% du montant des sommes issues des produits SIIC exonérés et distribués à tout actionnaire autre qu’une personne physique qui détiendrait directement ou indirectement au moins 10% du capital de la SIIC et ne serait pas soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre de ces distributions.
Toutefois, l’assiette du prélèvement est diminuée des sommes distribuées provenant des produits reçus ayant déjà supporté ce prélèvement. En outre, le prélèvement n’est pas dû si le bénéficiaire de la distribution est une société soumise à une obligation de distribution intégrale des dividendes qu’elle perçoit et dont les associés détenant directement ou indirectement au moins 10% de son capital sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent à raison des distributions qu’ils perçoivent.
Le redevable légal du prélèvement de 20% est la société SIIC et non pas l’actionnaire ou les actionnaires concernés. Ce prélèvement s’applique aux distributions mises en paiement à compter du 1er juillet 2007.
30 Conformément à l’article 24 des statuts de BLEECKER, tout actionnaire autre qu’une personne physique et non soumise à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre des distributions de dividendes, possédant plus de 10% du capital de la Société, devra indemniser la Société du montant du prélèvement de 20%, dû à raison de la distribution dont il est bénéficiaire.
BLEECKER veille au respect de l’ensemble de la réglementation actuellement en vigueur et compte- tenu des indications fiscales, fera ses meilleurs efforts pour se trouver en conformité au vu des éventuelles évolutions, assisté le cas échéant par des consultants externes, cabinets de conseils et avocats spécialisés et cabinet d’expertise comptable. BLEECKER et ses filiales sont toutes soumises au régime SIIC.
Au 31 août 2025, les dividendes versés par les filiales à la SA BLEECKER ont été les suivants :
* 0,73 M€ par la SAS LULLI
* 0,34 M€ par la SAS MOUSSORGSKI
* 48,8 M€ par la SAS RAVEL
Le Groupe BLEECKER négocie, conclut, renouvelle et résilie en France principalement des baux commerciaux. Au 31 août 2025, 82,46 % des baux du Groupe BLEECKER sont des baux commerciaux contre 79,66 % pour l’exercice précédent.
Dès lors, la modification des règles applicables en matière de baux commerciaux, notamment en matière de durée, d’indexation et de plafonnement ou déplafonnement des loyers, de calcul des indemnités d’éviction dues aux locataires, pourrait avoir des conséquences négatives sur la valorisation du patrimoine, les résultats, l’activité ou la situation financière du Groupe BLEECKER imposant une adaptation de la stratégie.
En France, la législation relative aux baux commerciaux a tendance à protéger le locataire et donc à être très rigoureuse à l’égard du bailleur. Ceci se traduit notamment par un nombre important de dispositions contractuelles d’ordre public (durée minimale du bail, droit au renouvellement, indemnités d’éviction, révision et indexation du loyer). Le non-respect d’une disposition de cette nature entrainerait la nullité du contrat de bail, une baisse du taux d’occupation des actifs du patrimoine et, donc, du résultat du Groupe.
Par ailleurs, les locataires ont la possibilité de libérer les locaux à la date d’échéance du bail, ainsi qu’à l’issue de chaque période triennale (le droit de résiliation triennale du locataire est d’ordre public, sauf stipulation contraire rattachée aux exceptions légales limitativement énumérées). Il en résulte un risque de vacance entrainant corrélativement l’absence de revenus (loyers, charges et impôts attachés aux immeubles qui continuent de courir) se traduisant par une baisse du résultat (cf. Point 3.1.3 « Risques liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des locaux »).
Les mesures de gestion de ce risque sont : la veille juridique ainsi que l’accompagnement de la Société par des professionnels disposant de compétences techniques spécifiques à savoir, la société SINOUHE IMMOBILIER, avocats, notaires, cabinet d’architectes.
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Par ailleurs, l’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. (cf. Point 3.7 « Durabilité » du rapport de gestion sur les comptes sociaux et consolidés).
Bien que tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER aient, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable et que ces diagnostics n’aient révélé aucun fait susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe BLEECKER, celui-ci ne peut néanmoins pas garantir qu’il n’existe aucun risque significatif de non-conformité de l’un quelconque de ses actifs aux dispositions impératives en matière d’environnement et de santé publique.
Le non-respect de ces dispositions par le Groupe BLEECKER pourrait engager sa responsabilité, affecter les conditions d’exploitation de ses immeubles ou le conduire à engager des dépenses significatives pour se mettre en conformité. La survenance d’un ou plusieurs de ces risques pourrait avoir un effet négatif significatif sur l’activité de la société, son chiffre d’affaires et ses perspectives de croissance.
Toutefois, de manière générale, le Groupe BLEECKER veille au respect de la réglementation applicable et à son évolution.
Par ailleurs, les lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique pourraient devenir plus stricts et imposer de nouvelles obligations au Groupe BLEECKER, comme à l’ensemble des acteurs de son secteur d’activité, ce qui pourrait obliger le Groupe BLEECKER à engager des dépenses significatives afin de se conformer à cette évolution de la réglementation.
Le Groupe BLEECKER atténue ce risque par des audits approfondis réalisés par des professionnels réputés (cf. supra « Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession ») dans le cadre de ses acquisitions et par le développement de la certification environnementale BREEAM IN USE sur les actifs les plus significatifs concernant son patrimoine existant.
Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER (cf point 5.2 « Transactions avec les parties liées » de l’Annexe 2). Cette société est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire de BLEECKER.SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement des participations significatives, des missions similaires à celles exercées auprès du Groupe BLEECKER. Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêt (i) dans le cadre des missions d’asset management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants (voir Chapitre 11.2 du présent document d’enregistrement universel). Ces conflits d’intérêt pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER.
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La gestion de ce risque est organisée autour de deux axes :
1) Préventions :
• Obligation de déclaration de conflit d’intérêts
• Déclaration d’intérêts lors de la prise de fonction, et annuellement
• Communication des mandats et fonctions tous les ans
• Obligations comptables en matière d’informations sur les parties liées
• Présence de membres indépendant au sein du Conseil de surveillance
2) Gestion :
• Procédure des conventions réglementées
• Analyse annuelle des convention réglementées conclues antérieurement et ayant des effets sur l’exercice
• Abstention de la personne intéressée lors du vote sur les conventions réglementées
Depuis le 28 juin 2007, la raison sociale de la Société est « BLEECKER ». La Société était précédemment dénommée « Compagnie Française des Établissements Gaillard ». La Société ne possède pas de nom commercial.
Depuis le 26 juillet 2007, la Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650. La Société était précédemment immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Béziers sous le même numéro. Le numéro SIRET de la Société est le 572 920 650 00296 et son code activité est le 6420Z. Le code LEI de la Société est le 969500NWS9YHZ8AW0B54. Celui-ci expirera le 25 octobre 2026.
La Société a été constituée le 13 mai 1909 sous la forme d’une société anonyme régie par la loi du 24 juillet 1867. Les statuts ont été mis en harmonie avec les dispositions de la loi du 24 juillet 1966 et du décret du 23 mars 1967, par décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire de la Société du 28 juin 1968. La durée de la Société, fixée à l’origine à 50 années, a été prorogée pour une durée de 99 années, qui prendra fin le 13 mai 2058.
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Depuis le 1er octobre 2008, le siège social de la Société est situé au 39 Avenue George V – 75008 Paris. Le numéro de téléphone du siège social est le + 33 1 58 56 22 44.
Les sièges antérieurs de la Société BLEECKER ont été les suivants :
- 75, avenue des Champs-Élysées à PARIS (75008)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS, Date du transfert : 1er octobre 2008
- 53, avenue Jean Moulin à BEZIERS (34500)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de BEZIERS, Date du transfert : 28 juin 2007.
La Société est une société anonyme de droit français, à Directoire et Conseil de surveillance. La Société est soumise au droit français.
Le site internet de la Société peut être consulté à l’adresse suivante : https://www.bleecker.fr/. Il est précisé que les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du présent document d’enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par référence dans celui-ci. Ainsi, les informations figurant sur le site internet mentionné par le lien hypertexte https://www.bleecker.fr/ page 1 ; point 4.4 et point 20 du présent document d’enregistrement universel ne font pas partie du document d’enregistrement universel. A ce titre, ces informations n’ont été ni examinées ni approuvées par l’AMF.
BLEECKER est une société foncière cotée spécialisée dans l’immobilier d’entreprise qui s’est développée sur le marché des bureaux et locaux d’activités. Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER possède un patrimoine d’une valeur de 575 M€. BLEECKER est un acteur majeur dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et bénéficie du statut de foncière cotée (SIIC). BLEECKER s’appuie sur une structure totalement externalisée, composée de départements opérationnels, de conseils et d’experts. Cette organisation permet d’assurer le contact permanent avec le marché, de comprendre les tendances et de réagir à leur émergence. L’externalisation de l’asset management et de la gestion locative contribue à la simplification et à l’optimisation de l’organisation opérationnelle en privilégiant un circuit décisionnel court centré sur la stratégie du Groupe et la mise en œuvre de sa politique de développement. Architectes, ingénieurs, analystes financiers, notaires et avocats fournissent un large spectre de savoirs et de compétences nécessaires à la réussite des opérations d’investissement.
Le Groupe BLEECKER possède au 31 août 2025, un patrimoine de 31.661 m². Il est composé de 34 actifs. Au 31 août 2025, les actifs de la région Paris/Ile de France représentent 100% des revenus locatifs totaux du Groupe BLEECKER.
Ventilation des revenus locatifs par zones géographiques au 31 août 2025
| En K€ | Paris Ile de France | Total | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 24 592 | 24 508 | |
| % | -84* | ||
| 100,3 % | 100,0% | ||
| Autres produits d'exploitation | 70 | 76 | |
| Charges d'exploitation | 17 380 | 17 559 | |
| Juste valeur des immeubles (IAS 40) | -1 795 | -1 795 | |
| Résultat opérationnel | 5 487 | 5 230 | |
| % | -257 | ||
| 104,9 % | 100,0% | ||
| Produits Financiers | 97 | 97 | |
| Charges Financières | 14 740 | 14 740 | |
| Résultat Financier | -14 644 | -14 644 | |
| % | 100,0 % | 100,0% | |
| Résultat courant | -9 156 | -9 414 | |
| % | -257 | ||
| 97,3 % | 100,0% | ||
| Résultat de cession d’actifs | 0 | 0 | |
| Résultat net consolidé | -9 156 | -9 414 | |
| % | -257 | ||
| 97,3 % | 100,0% |
*Le chiffre d’affaires négatif correspond à de la reddition de charges à la suie de la vente du Péripark de GENNEVILLIERS lors de l’exercice précédent.
BLEECKER est engagée dans une politique de développement durable tant dans la gestion de ses actifs que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine. BLEECKER communique dans son rapport de gestion, au paragraphe 3.7 ci-dessous, sur les actions et les réalisations menées au titre de l’exercice clos au 31 août 2025. D’un point de vue opérationnel, BLEECKER a confié à son asset manager, SINOUHE IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale. Dans le cadre de la gestion de ses actifs, BLEECKER porte une attention toute particulière au respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. BLEECKER a mis en place depuis plusieurs années une organisation interne qui permet d’assurer une veille réglementaire sur ces domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de contrôler la bonne application des exigences minimales sur ses immeubles. La réduction de l’empreinte écologique de l’activité immobilière de BLEECKER passe également par une utilisation rationnelle et raisonnable des ressources naturelles.
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Consciente des efforts à mener dans ce domaine, BLEECKER est engagée dans une démarche permettant d’évaluer et de suivre les performances environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs. Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale qui intègre les enjeux environnementaux avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et de la qualité environnementale des immeubles. Cette réflexion est menée très en amont en partenariat avec un bureau d’étude spécialisé afin d’étudier toutes les solutions d’approvisionnement énergétique envisageables, les techniques d’isolation et d’évaluer leur pertinence par rapport aux données du projet (localisation géographique, usage, climat…) et aux objectifs à atteindre.
La Société n’a pas vocation à développer d’autres activités.
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Le Groupe BLEECKER évolue sur des marchés concurrentiels, principalement de bureaux et de commerces parisiens, caractérisés par une forte sélectivité des investisseurs et des utilisateurs, privilégiant des actifs de qualité, bien situés et conformes aux normes environnementales. L’activité du Groupe ne présente pas de caractère saisonnier marqué, les revenus locatifs étant perçus de manière régulière. BLEECKER veille à maintenir la performance et la valeur de son portefeuille en optimisant le taux d’occupation, en réalisant des opérations de rénovation ou de repositionnement, et en adaptant sa stratégie d’investissement et d’arbitrage en fonction des cycles de marché.
Les graphiques ci-dessous présentent l’information sectorielle du Groupe BLEECKER au 31 août 2025, en pourcentage des valeurs d’actif et en pourcentage du chiffre d’affaires consolidé par affectation.# 5.1.4 Ventilation par types d’actifs au 31 août 2025
| Bureaux | Commerces | Habitation |
|---|---|---|
| 77,7% | 19,9% | 2,4% |
*Incluant les actifs mis en équivalence
| Paris | Ile de France | Régions |
|---|---|---|
| 98,0% | 2,0% |
| Paris | Ile de France | Régions |
|---|---|---|
| 81,8% | 16,7% | 1,5% |
| Paris | Ile de France | Régions |
|---|---|---|
| 100,0% |
| Paris | Ile de France | Régions |
|---|---|---|
| 100,0% |
| Paris | Ile de France |
|---|---|
| 90,1% | 9,9% |
| Paris | Ile de France |
|---|---|
| 100,0% |
| Paris |
|---|
| 100,0% |
| Paris |
|---|
| 100,0% |
Au 2 e trimestre 2025, le marché des bureaux en Île-de-France enregistre une performance particulièrement dégradée, avec 337.300 m² de demande placée, soit -21 % par rapport au 2 e trimestre 2024. Le climat d’incertitude à l’échelle mondiale, combiné à un contexte économique peu porteur, freine encore la reprise de l’activité. Sur l’ensemble du 1 er semestre, la demande placée atteint 768.400 m², en baisse de 12 % par rapport à 2024 et de 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce repli s’explique en particulier par la faiblesse des grandes transactions (> 5.000 m²), en retrait de 31 % par rapport à 2024 et de 44 % par rapport à la moyenne décennale. Toutefois, plusieurs grandes opérations sont attendues d’ici la fin de l’année, dont certaines supérieures à 20.000 m², ce qui pourrait permettre un léger rebond des volumes fin 2025. Les petites et moyennes surfaces montrent une meilleure résistance, avec une baisse limitée à 2 % sur un an et à 14 % par rapport à la moyenne décennale. Paris intra-muros poursuit sa contraction, avec une baisse annuelle de 26 % de la demande placée au cours du 1 er semestre 2025. Les secteurs Paris Sud et Paris Nord-Est affichent un recul prononcé, pénalisés par l’absence de grandes transactions. A Paris Centre Ouest, les volumes sont en léger repli, avec un décrochage particulièrement marqué sur le créneau 1.000-5.000 m² (-21 % comparé à l’an dernier et – 26 % comparé à la moyenne décennale), en raison de délais de décisions allongés et de nombreux reports de projets.
Evolution de la demande placée en Ile-de-France
Offre immédiate de bureaux en Ile-de-France
L’offre immédiate continue d’augmenter ce trimestre pour atteindre 5.992.000 m² (+3 % comparé au trimestre précédent), soit un taux de vacance moyen à l’échelle francilienne de 9,8 % (+ 0,3 pt). Il augmente particulièrement à Paris – du fait d’un volume de libérations plus important que les surfaces commercialisées – ainsi qu’à La Défense, et reste relativement stable dans le Croissant Ouest et en 1 ère Couronne grâce à quelques grandes transactions venues compenser les libérations.
Répartition géographique de la demande placée
Offre probable de bureaux en Ile-de-France
Quant à l’offre future probable, elle se réduit ce trimestre pour atteindre 1.861.800 m² (-9 % par rapport au trimestre précédent). Depuis plusieurs trimestres, la part des nouveaux projets est en baisse par rapport à celle des libérations, reflet du coup d’arrêt opéré par les propriétaires et investisseurs . La part de rénové en projet continue également de grossir, certains propriétaires étant contraints de réaliser de simples rénovations faute d’équilibre financier suffisant.
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance en Ile-de-France
Valeurs faciales et perspectives
Le marché francilien des bureaux continue de montrer des disparités prononcées en matière de loyers, tant entre différents micromarchés qu’en fonction de la qualité des actifs. A Paris, les loyers prime pour des immeubles d’exception, idéalement situés, poursuivent leur progression, atteignant 1.250 € HC HT / m² par an ce trimestre, en hausse de 4 % par rapport au trimestre précédent. Ces valeurs restent toutefois réservées à une part très limitée du marché. Plus globalement, le niveau élevé des loyers parisiens pèse sur les capacités financières des utilisateurs, incitant nombre d’entre eux à se tourner vers des marchés plus abordables. A l’inverse, dans les zones cumulant une faible centralité, une accessibilité limitée ou une qualité d’immeuble moindre, les loyers subissent une pression à la baisse. Les propriétaires, soucieux de limiter la vacance, se montrent de plus en plus enclins à ajuster leurs prétentions locatives. Les avantages commerciaux en Ile-de-France se maintiennent à un haut niveau avec 27,7 % du loyer facial en moyenne au 1 er trimestre 2025. L’évolution de ces mesures d’accompagnement continue d’être fortement corrélée à la vacance. Ainsi, en périphérie, ils dépassent presque partout le seuil des 30 % du loyer facial. A La Défense, ils atteignent 38,1 % du loyer facial. Dans Paris, les mesures d’accompagnement sont plus modérées et proches de leur moyenne post-Covid (15,8 % du loyer facial sur Paris Centre Ouest et 17 % dans le Reste de Paris).
Evolution des loyers moyens prime
Avec 373.900 m² placés au 1 er septembre 2025, le marché de l’immobilier industriel francilien continue de fléchir, accusant un repli de 32 % par rapport au 1 er semestre 2024. En nombre, 421 signatures ont été enregistrées sur les 6 premiers mois de l’année contre 552 au S1 2024. Les turbulentes politiques budgétaires, fiscales et économiques à l’échelle nationale et les tensions géopolitiques mondiales constituent des aléas importants pour l’activité des entreprises en Ile-de-France. Si l’ensemble des créneaux de surfaces est impacté, les logiques économiques freinent plus significativement les transactions de moyenne (3 000 – 5 000 m²) et grande taille (> 5 000 m²) en baisse de respectivement 40 % et 53 % sur un an en volume. De plus, l’activité transactionnelle se contracte plus fortement sur les ventes (-46 % vs S1 2024) que les locations (-24 % vs S1 2024). Dans un environnement financier contraint, les utilisateurs concentrent leur capital davantage sur leur cœur de métier plutôt que sur l’immobilier. Sur le plan géographique, le secteur A86-N104 demeure la place principale du marché (49 % de la demande placée au S1 2025). Avec 88 300 m² placés et 89 signatures, l’intra A86 conserve son attractivité auprès des entreprises qui en ont les capacités financières.
Evolution de la demande placée en Ile- de- France
Avec près de 2,6 M de m² à la fin de 2 ème trimestre 2025, l’offre immédiate poursuit sa progression (+5 % par rapport à fin 2024). Cette hausse s’inscrit dans un contexte de ralentissement de la demande qui mécaniquement diminue l’absorption du stock disponible. L’offre immédiate neuve et restructurée se stabilise à un point haut à 580 200 m² sur les 6 premiers mois de l’année, tandis que les libérations continuent d’alimenter l’offre de seconde main. Le taux de vacance régional dépasse ainsi la barre des 6 %, témoignant de l’allongement des délais de commercialisation et de l’augmentation de la concurrence entre actifs. Le stock disponible reste concentré pour l’essentiel au Sud (~37 %), tandis que les secteurs Nord, Ouest et Est se partagent respectivement 20 % du volume globale d’offre immédiate. De plus, les disponibilités continuent de progresser à l’intérieur du périmètre de l’A86 (+ 9 % sur 6 mois) avec 883 500 m² vacant à fin juin 2025, permettant un nouveau desserrement de la tension à l’offre de proximité de Paris. Du côté de l’offre future neuve, les lancements en blanc se maintiennent à un niveau historiquement élevé avec 349 300 m² en cours de construction. A cela s’ajoute l’offre prête-à-démarrer (465 000 m²) qui a amorcé une baisse de 25 % depuis le début de l’année. Ce réajustement de l’offre future neuve s’inscrit dans un contexte de marché plus complexe. Pour les utilisateurs, ce volume représente toujours une opportunité significative de modernisation de leur outil industriel, et ce, dans une double logique d’optimisation environnementale et économique et d’attractivité et rétention des talents.
Evolution de l’offre immédiate :
Dans un climat de rationalisation et d’économies pour les utilisateurs, le loyer moyen en Île-de-France se stabilise à 122 €/m² au 1 er semestre 2025 alors que les mesures d’accompagnement (franchises de loyers, aménagement, travaux etc…) progressent sensiblement. Des dynamiques contrastées restent notables selon l’état des actifs et leur localisation. Intra A86, les loyers poursuivent leur progression, atteignant en moyenne 153 €/m² sur les 6 premiers mois de l’année, reflet de l’attractivité continue du secteur. Le loyer prime pour des actifs neufs bénéficiant d’une localisation optimale aux portes de Paris se démarque à 190 €/m². Extra A86, les loyers faciaux affichent une relative stabilisation en seconde couronne avec 118 €/m² en moyenne au 1 er semestre 2025. La pression haussière sur les valeurs locatives des locaux neufs et restructurés se vérifie toujours, mais la croissance des loyers des locaux de seconde main marque le pas. En 3 e couronne extra N104, le loyer moyen se réajuste à 98 €/m² (contre 108 €/m² en 2024), témoignant d’une adaptation du marché aux contraintes financières des entreprises plus fragiles.
Loyers faciaux :
Les objectifs du Groupe BLEECKER sont :
* Assurer le rendement et la liquidité du patrimoine du Groupe,
* Accélérer le développement du patrimoine et en favoriser la visibilité par les marchés,
* Créer de la valeur pour ses actionnaires,
* Développer une politique de développement durable.
Pour parvenir à ces objectifs, les modes d’action sont les suivants :
* Ouvrir de nouveaux axes de développement en bénéficiant du régime SIIC,
* Assurer un taux maximal d’occupation et de recouvrement des loyers et des charges locatives,
* Optimiser le niveau de loyers en fonction de l’évolution du marché tout en contrôlant et maîtrisant les charges,
* Maintenir le niveau de qualité des actifs et, le cas échéant, les moderniser ou les restructurer tout en pérennisant des relations qualitatives avec les locataires,
* Assurer la gestion du parc immobilier existant, notamment par une optimisation des loyers, du taux d’occupation et la mise à niveau des actifs au regard des problématiques environnementales.
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En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS (75011), intégralement loué, d’une surface de 1.021 m².
En date du 28 août 2025, la SAS RAVEL a acquis 50 % des titres de la SCI BUSSY FL laquelle détient un ensemble immobilier à usage de commerce sis à BUSSY-SAINT- GEORGES (77), intégralement loué, d’une surface de 2.554 m².
Au 31 08 2025, le montant global des investissements s’est élevé à 19,4 M€.
Aucune acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
Le Groupe BLEECKER a, dans le cadre de sa politique d’arbitrage :
* cédé un ensemble immobilier à usage d’activité sis à HEM (59510) d’une surface de 3.490,3 m² moyennant le prix de 2,4 M €,
* cédé l’ensemble immobilier du Péripark de GENNEVILLIERS (92230), d’une surface de 40.949 m², à usage d’activité, moyennant le prix de 104M€ hors frais.
Les SARL MOZART et PROUST ont été dissoutes et liquidées en date du 31 janvier 2024.
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Aucune nouvelle acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
Constitution à hauteur de 100 % par la SA BLEECKER de la SAS ILO123, société par actions simplifiée à capital variable au capital de 1.000 € dont le siège social est situé au 39, avenue George V 75008 PARIS, ayant notamment pour objet social l’acquisition d’immeubles, la détention et la gestion par bail, ainsi que toutes opérations financières et généralement toutes opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et immobilières se rattachant à l’objet social.
Aucun investissement particulier n’est actuellement en cours.
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Les informations concernant la situation des filiales et participations de la Société au 31 août 2025, sont présentées dans le tableau ci-après :
| RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES FILIALES ET LES PARTICIPATIONS | Capitaux Propres autres que le Capital & le Résultat | Quote-Part du Capital en % | Valeur Comptable des Titres | Prêts et Avances en Immobilisations Financières | Cautions & Avals Donnés par la SA BLEECKER | C.A HT du dernier Exercice au 31/08/25 | Résultats (Bénéfice ou Perte) au 31/08/25 | Dividendes Encaissés SA BLEECKER | Capital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1/ Filiales (+50% du Capital détenu) | |||||||||
| SARL MAHLER | 105 000 | 41 711 | 100,00% | 11 057 500 | - | - | 1 757 965 | 245 552 | 0 |
| SARL MOUSSORGSKI | 7 625 | 12 909 | 100,00% | 1 653 100 | - | - | 1 127 884 | 481 977 | 0 |
| SARL RAVEL | 1 933 | 650 193 | 100,00% | 2 418 391 | - | - | -84 106 | 386 703 | 0 |
| SARL VARESE | 7 500 | -25 453 | 100,00% | 127 500 | - | - | - | 20 225 | 522 |
| SARL WAGNER | 2 685 | 201 841 | 162 | 29 892 100 | - | - | - | 25 587 | 0 |
| SARL LULLI | 7 625 | 763 | 100,00% | 7 625 | - | - | 293 787 | 38 992 | 0 |
| SARL MOLIERE | 1 037 000 | 2 227 055 | 99,98% | 48 304 080 | - | - | 7 214 384 | 81 490 | 0 |
| SARL MALLARME | 4 969 800 | 2 471 750 | 100,00% | 12 039 891 | - | - | 839 383 | 434 711 | 521 426 |
| SARL GABRIELLI | 3 050 000 | -36 106 644 | 100,00% | 21 107 525 | - | - | 10 752 846 | -2 415 028 | 0 |
| 2/ Sous-Filiales (au moins 50 % du Capital indirectement détenu) | |||||||||
| SCI DU 14 RUE LAFAYETTE | 10 000 | 0 | 99,90% | - | - | - | 1 021 619 | 16 110 | 0 |
| SCI DU 15 RUE LAFAYETTE | 10 000 | -846 336 | 99,90% | - | - | - | 1 194 570 | 366 856 | 0 |
| SCI 176 RIVOLI | 2 384 | -2 187 142 | 99,95% | - | - | - | 1 269 762 | -1 142 135 | 0 |
| SCI BUSSY FL | 1 000 | 0 | 50,00% | - | - | - | 737 566 | 179 655 | 0 |
| SCI 30 HAUSSMANN | 501 000 | -3 704 968 | 99,90% | - | - | - | 1 008 654 | -46 650 | 0 |
| Sous total des titres Filiales | 126 607 712 | 0 | 521 948 | ||||||
| Participations Evaluées par Mise en Equivalence | 205 390 054 | ||||||||
| Sous Total Participations | 331 997 766 | ||||||||
| 2/ Titres d'autocontrôle | |||||||||
| Titres BLEECKER | 0,1775% | 71 558 |
51
A la connaissance de la Société, aucun facteur de nature environnementale n’a influencé au cours des dernières années ou n’est susceptible d’influencer sensiblement, de manière directe ou indirecte, les opérations du Groupe. L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable. S’agissant des immeubles du Groupe BLEECKER soumis à la réglementation relative aux établissements recevant du public, il appartient aux locataires d’obtenir les autorisations nécessaires à l’ouverture de leurs locaux au public. Dans le cadre de la gestion locative des immeubles du Groupe, les locataires concernés doivent remettre la copie de l’autorisation administrative d’ouverture au public qui leur a été délivrée par la préfecture.
52
| Thème | Objectifs | Priorité (*) |
|---|---|---|
| Réduire l'empreinte environnementale | Réduire les consommations du patrimoine | |
| Assurer la complétude des informations relatives aux consommations privatives | 1 | |
| Relancer une communication auprès de tous les locataires afin de les sensibiliser aux éco-gestes | Fait | |
| Cartographier les consommations en kWh/m²/an du patrimoine par typologie d'actif | 1 | |
| Réaliser les audits énergétiques afin détablir un plan de réduction des consommations sur tous les immeubles | 1 | |
| Réaliser les audits "décret BACS" afin d'identifier les travaux à mener pour assurer le pilotage des installations techniques par GTB | 2 | |
| Réaliser les dossiers de modulation sur les immeubles pour lesquels les objectifs de réduction ne pourront pas être atteints | 3 | |
| développer le recours aux énergies en installant des panneaux photovoltaïques en ombrière de parking sur BUSSY FL | 1 | |
| Engager les plans d'actions visant à réduire les consommations selon les échéances règlementaires (2030/2040/2050) | 1 | |
| Réduire les gaz à effet de serre | ||
| Cartographier les émissions de gaz à effets de serre en kgCO 2 /m²/an liés aux consommations des immeubles afin d'identifier les leviers d'action | 1 | |
| Intégrer à tout programme de rénovation lourde des objectifs de décarbonation dans le choix des matériaux et sources d'énergie notamment | 2 | |
| Installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur le parc de stationnement des immeubles d'activité Bussy FL | 1 | |
| Etablir un bilan carbone des immeubles en intégrant l'usage (intrants, déchets, mode de transports,…) | 2 | |
| Réduire le recours au gaz comme combustible de chauffage par l'étude de solutions de remplacement | 3 | |
| Etablir une évaluation CREEM sur les actifs | 2 | |
| Réduire les déchets et mieux recycler | ||
| Améliorer le tri et le recylcage des déchets de chantier lors des petits travaux non soumis au SOGED par la mise en place de clauses particilières dans tous les contrats | 1 | |
| Sensibiliser les locataires sur la réduction des déchets et le respect du tri sélectif | Fait | |
| Intégrer aux contrats fournisseurs des objectifs de réduction des déchets, emballages, et de traçabilité de l'élimination de tous déchets dangereux | 3 | |
| Préserver la ressource en eau | ||
| Etablir un bilan des consommations d'eau par immeuble et par occupant ou m² afin d'identifier les leviers d'actions | Fait | |
| Intégrer de façon systématique le recours aux équipements hydro-économes dans tout projet de rénovation de locaux | 1 | |
| Etudier l'intégration de système de récupération d'eau de pluie sur les immeubles d'activité disposant de toitures de grande surface | 2 | |
| Développer les certifications environnementales des immeubles | ||
| Réaliser des audits de pre-assessment BREEAM- IN-USE sur les immeubles parisiens non certifiés | Fait | |
| Certifier les immeubles parisiens éligibles à la certification BREEAM-IN-USE au niveau minimal Verygood | 1 | |
| Préserver la Biodiversité | ||
| Assurer une gestion écologique sur tous les immeubles en généralisant et en actualisant la charte BLEECKER | 1 | |
| Suivi du label Biodivercity Life sur l'actif GABRIELLI mise en place d'un plan de progrès en lien avec les utilisateurs des locaux | Fait | |
| Anticiper les aléas climatiques | ||
| Evaluer la vulnérabilité des immeubles au changement |
ORGANIGRAMME BLEECKER 31/08/2025
SA BLEECKER
│
├── SARL VARESE
├── SARL GABRIELLI
├── SAS LULLI
├── SAS MAHLER
├── SAS MALLARME
├── SAS MOLIERE
├── SAS MOUSSORGSKI
├── SAS RAVEL
├── SAS WAGNER
├── SCI 176 RIVOLI
├── SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
├── SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
├── SCI BUSSY FL
└── SCI 30 HAUSSMANN
L’organigramme ci-dessus représente les liens juridiques entre les différentes sociétés du Groupe BLEECKER au 31 août 2025. Les pourcentages indiqués dans cet organigramme correspondent aux pourcentages de détention du capital, lesquels sont identiques aux pourcentages de droits de vote.
| NOM | N° SIREN | Siège | % du capital et des droits de vote |
|---|---|---|---|
| SCI 176 RIVOLI | 828 189 621 | Paris | 99,95 |
| GABRIELLI SARL | 534 937 594 | Paris | 100 |
| LULLI SAS | 437 952 096 | Paris | 100 |
| MAHLER SAS | 444 344 436 | Paris | 100 |
| MALLARME SAS | 440 193 795 | Paris | 100 |
| MOLIERE SAS | 435 372 826 | Paris | 99,98 |
| MOUSSORGSKI SAS | 440 259 380 | Paris | 100 |
| SCI DU 14 RUE LAFAYETTE | 539 336 255 | Paris | 99,90 |
| SCI DU 15 RUE LAFAYETTE | 750 417 933 | Paris | 99,90 |
| RAVEL SAS | 437 936 727 | Paris | 100 |
| VARESE SARL | 444 351 415 | Paris | 100 |
| WAGNER SAS | 444 344 105 | Paris | 100 |
| SCI 30 HAUSSMANN | 850 484 387 | Paris | 99,90 |
| SCI BUSSY FL | 494 318 918 | Paris | 50 |
Toutes les filiales et participations de la Société ont pour activité, directement ou indirectement, la gestion et/ou la location de biens immobiliers.
Les informations financières sélectionnées et présentées au présent Chapitre sont issues des états financiers consolidés de BLEECKER établis selon les normes IFRS. Elles présentent des extraits du bilan, du compte de résultat des états financiers consolidés (audités) de la Société pour les exercices clos les 31 août 2025, 2024, et 2023. Ces données doivent être appréciées en se référant aux Chapitres 7 et 8 de l’Annexe 2, lesquels présentent notamment les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés ainsi que les facteurs pouvant influer sur le résultat d’exploitation des états financiers consolidés.
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | 31 08 2023 | |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| ACTIFS NON COURANTS | 583 746 | 564 874 | 701 193 |
| Immobilisations incorporelles (1) | 3 000 | 3 000 | 3 000 |
| Immeubles de placement | 574 975 | 560 050 | 694 970 |
| Immobilisations financières | 5 771 | 1 824 | 3 223 |
| ACTIFS COURANTS | 25 330 | 27 402 | 33 884 |
| Dont actifs destinés à la vente | 0 | 2 364 | 0 |
| Dont trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 148 | 5 138 | 6 351 |
| TOTAL ACTIF | 609 077 | 592 276 | 735 078 |
(1) il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | 31 08 2023 | |
|---|---|---|---|
| PASSIF | |||
| CAPITAUX PROPRES | 249 848 | 259 261 | 300 600 |
| CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE | 249 848 | 259 261 | 300 600 |
| CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES | 0 | 0 | 0 |
| PASSIFS NON COURANTS | 313 727 | 301 462 | 366 614 |
| > Dont emprunts auprès des établissements de crédit | 238 583 | 226 296 | 279 281 |
| > Dont CBI | 65 752 | 70 001 | 81 307 |
| PASSIFS COURANTS | 45 502 | 31 552 | 67 864 |
| > Dont emprunts auprès des établissements de crédit | 5 304 | 12 893 | 4 745 |
| > Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL PASSIF | 609 077 | 592 276 | 735 078 |
Le bilan consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le bilan consolidé détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point I – Bilan consolidé, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive.
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | 31 08 2023 | |
|---|---|---|---|
| Produits opérationnels | 24 584 | 30 209 | 29 249 |
| Charges opérationnelles | 17 559 | 18 795 | 18 381 |
| Juste valeur des immeubles | -1 795 | -18 532 | -22 727 |
| Résultat opérationnel avant cession d'actifs | 5 230 | -7 118 | -11 859 |
| Résultat des cessions d'actifs | 0 | -16 193 | 0 |
| Résultat opérationnel après cession d'actifs | 5 230 | -23 311 | -11 859 |
| Produits financiers | 97 | 0 | 0 |
| Charges financières | 14 740 | 18 397 | 14 150 |
| Couts de l’endettement financier | -14 644 | -18 027 | -14 149 |
| Variation de périmètre | 0 | 0 | 0 |
| Résultat net | -9 414 | -41 338 | -26 009 |
Le compte de résultat consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le compte de résultat consolidé détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point II – Compte de résultat consolidé, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive.
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | 31 08 2023 | |
|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation | 14 265 | 8 066 | 5 190 |
| Flux de trésorerie provenant des activités d’investissement | (13 364) | 96 817 | (661) |
| Flux de trésorerie provenant des activités de financement | (5 510) | (106 096) | 1 424 |
| Variation de trésorerie | (4 610) | (1 212) | 5 954 |
| Trésorerie à l’ouverture de l’exercice | 5 138 | 6 351 | 397 |
| Trésorerie à la clôture de l’exercice | 527 | 5 138 | 6 351 |
Le tableau des flux de trésorerie consolidés présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le tableau des flux de trésorerie consolidés détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point III – Tableau des flux de trésorerie consolidés, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive.
Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale du Groupe et sont déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes.
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| En milliers d'euros | ||
| Capitaux propres consolidés (part du groupe) | 249 848 | 259 261 |
| Retraitement droits inclus (Cf. valeurs d'expertise) | ||
| ANR de liquidation | 249 848 | 259 261 |
| Actifs dérivés à la juste valeur (couvertures d'emprunt) | 0 | 0 |
| Passifs dérivés à la juste valeur | 0 | 0 |
| ANR EPRA NDV | 249 848 | 259 261 |
| Nombre d'actions diluées | 1 124 686 | 1 124 686 |
| ANR de liquidation par action | 222,15 | 230,52 |
| ANR EPRA NTA | 246 848 | 256 261 |
| Nombre d’actions | 1 126 686 | 1 126 686 |
| Neutralisation des actions d’autocontrôle | -2 000 | -2 000 |
| Nombre d’actions diluées | 1 124 686 | 1 124 686 |
| ANR NTA par action | 219,48 | 227,85 |
L’ANR EPRA de liquidation correspond à la quote-part du Groupe dans les capitaux propres consolidés. L’ANR EPRA de liquidation s’établit à 249 848 K€ au 31 août 2025. Il est calculé sur la base de la valorisation hors droits des actifs immobiliers courants et non courants expertisés pour les comptes au 31 août 2025, soit 574 975 K€. L’Activité du Groupe BLEECKER étant exclusivement une activité foncière, seul l’indicateur ANR EPRA est présenté au sein de ce chapitre.
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| En milliers d'euros | ||
| ANR de liquidation* | 249 848 | 259 261 |
| Retraitement droits inclus | 30 571 | 29 899 |
| ANR de reconstitution** | 280 419 | 289 160 |
| Actifs dérivés à la juste valeur (couvertures d'emprunt) | 0 | 0 |
| Passifs dérivés à la juste valeur | 1 375 | 852 |
| ANR EPRA NRV* | 281 794 | 290 012 |
| Nombre d'actions diluées | 1 124 686 | 1 124 686 |
| ANR de reconstitution par action | 250,55 | 257,86 |
Valeur nette après cession du patrimoine immobilier et remboursement des dettes associées.
Montant requis afin de détenir l’ensemble du patrimoine de la foncière à l’identique.
**ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus.
Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.»
Le graphique ci-dessous décompose la variation de l’ANR de liquidation du Groupe Bleecker entre le 31 août 2024 et le 31 août 2025.
graph TD
A[ANR au 01/09/2024 <br> 259 261] --> B{Réévaluation liée à l'IAS40 <br> -1 795};
B --> C{Résultat de l'activité <br> -7 618};
C --> D[ANR au 31/08/2025 <br> 249 848];
En K euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| En milliers d'euros | ||
| Total des passifs financiers courants et non courants | 313 888 | 313 243 |
| Juste valeur des instruments financiers dérivés à l'actif | 0 | 0 |
| Trésorerie disponible | -1 148 | -5 138 |
| Endettement net | 312 740 | 308 105 |
| Juste valeur nette des instruments de couverture | 1 375 | 852 |
| Endettement net hors JV des couvertures | 314 115 | 308 957 |
| Juste valeur des immeubles | 574 975 | 560 050 |
| Participations dans les entreprises associées | 3 400 | 0 |
| Total juste valeur des actifs | 578 375 | 560 050 |
| Endettement net avec juste valeur des couvertures de taux | 312 740 | 308 105 |
| % Part de l'endettement (yc couverture) sur les actifs | 54,07% | 55,01% |
| Endettement net hors juste valeur des couvertures de taux | 314 115 | 308 957 |
| % Part de l'endettement (hors couverture) sur les actifs | 54,31% | 55,17% |
*Le ratio LTV est calculé selon la méthodologie définie par l’EPRA.# 8. TRÉSORERIE ET CAPITAUX
En K€
| Nombre d’actions net d’auto détention | Capital | Prime de fusion | Réserve légale | Réserves réglementées | Autres réserves | Report à nouveau | Autres réserves consolidées | Résultat de la période | Capitaux propres | Intérêts minoritaires | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total au 31 08 2023 | 1 124 686 | 20 787 | 8 2 079 | 5 242 | 9 0 298 | 482 | -26 009 | 300 600 | 300 600 | 300 600 | ||
| Prime de fusion (pertes intercalaires) | ||||||||||||
| Réduction de capital | ||||||||||||
| Autres réserves | ||||||||||||
| Report à nouveau | ||||||||||||
| Distribution dividende affectation résultat 2023 | -26 009 | 26 009 | ||||||||||
| Résultat de la période | -41 338 | -41 338 | -41 338 | |||||||||
| Variations de périmètre | 0 | |||||||||||
| Total au 31 08 2024 | 1 124 686 | 20 787 | 8 2 079 | 5 242 | 9 0 272 | 473 | -41 338 | 259 261 | 259 261 | 259 261 | ||
| Prime de fusion (pertes intercalaires) | ||||||||||||
| Réduction de capital | ||||||||||||
| Autres réserves | ||||||||||||
| Report à nouveau | ||||||||||||
| Distribution dividende affectation résultat 2024 | -41 338 | 41 338 | ||||||||||
| Résultat de la période | -9 414 | -9 414 | -9 414 | |||||||||
| Variations de périmètre | 0 | |||||||||||
| Total au 31 08 2025 | 1 124 686 | 20 787 | 8 2 079 | 5 242 | 9 0 231 | 135 | -9 414 | 249 848 | 249 848 | 249 848 |
L’évolution des capitaux propres est essentiellement due à la capitalisation des résultats négatifs antérieurs lesquels se sont élevés à (41 338) K€ au 31.08.2024 et à (9 414) K€ au 31.08.2025 entrainant par conséquence une baisse du montant des capitaux propres passant ainsi de 259 261 K€ au 31.08.2024 à 249 848 K€ au 31.08.2025.
| Notes | 31-août-25 | 31-août-24 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la société mère | (9 414) | (41 338) | |
| Part relative aux intérêts minoritaires | |||
| Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation : | |||
| Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif immobilisé | |||
| Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion | |||
| Charges/(Produits) d’impôts différés | |||
| (Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants | 9.1.1.2 | 0 | 16 193 |
| Part des résultats des sociétés mises en équivalence | |||
| (Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et variation des actifs et dettes d’impôts courants | 9.1.2.4 | 3 538 | |
| Juste valeur des immeubles | 9.1.1.2 | 1 795 | 18 532 |
| Juste valeur des instruments financiers | 522 | 852 | |
| Coût de l'endettement financier net | 9.2.4 | 14 121 | 17 175 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôts | 10 563 | 11 414 | |
| Variation des autres actifs et passifs courants et non courants | 9.1.1.10 | 3 702 | (3 348) |
| Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation | 14 265 | 8 066 | |
| Investissements : | |||
| Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles | 9.1.1.2 | (7 787) | (7 409) |
| Acquisitions d'immobilisations financières | 0 | ||
| Cessions d'immobilisations financières | |||
| Acquisitions de titres d'auto détention | |||
| Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et corporelles | 9.1.1.2 | 0 | 104 227 |
| Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie) | |||
| Produits de cession de filiales (nets de trésorerie) | 0 | ||
| Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de périmètre* | (5 576) | ||
| Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement | (13 364) | 96 817 | |
| Accroissement net des passifs financiers courants et non courants | 9.1.2.2 | 24 791 | 20 353 |
| Diminution nette des passifs financiers courants et non courants | 9.1.2.2 | (15 812) | (112 058) |
| Intérêts versés | (14 491) | (14 392) | |
| Distribution de dividendes au public | |||
| Distribution de dividendes aux associés | |||
| Distribution aux minoritaires | 0 | ||
| Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts minoritaires | |||
| Augmentations et réduction de capital | |||
| Acquisition de titres auprès des minoritaires | |||
| Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de financement | (5 510) | (106 096) | |
| Augmentation nette des comptes de trésorerie | (4 610) | (1 212) | |
| Trésorerie à l’ouverture de l’exercice | 9.1.1.9 | 5 138 | 6 351 |
| Trésorerie à la clôture de l’exercice | 9.1.1.9 | 527 | 5 138 |
*La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice.
Le tableau figurant au paragraphe 9.1.2.2. de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel, présente, pour les dettes financières du Groupe BLEECKER arrêtées au 31 août 2025, l’échéancier des paiements pour les années 2025 à 2030 et au-delà. Les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT possèdent des comptes courants d’actionnaires dans les livres de la SA BLEECKER, lesquels s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Afin d’assurer ses besoins de financements quotidiens au sein de son patrimoine, le Groupe BLEECKER s’assure d’un fonds de roulement quotidien, via :
La politique de financement du Groupe BLEECKER vise à assurer une liquidité suffisante et durable grâce à une surveillance continue de la durée de ses financements et à la diversification de ses ressources. La liquidité est garantie à moyen et long terme par des plans pluriannuels de financement, et à court terme par la gestion centralisée de la trésorerie ainsi que par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, complétés le cas échéant par des apports additionnels. Le Groupe :
Dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER anticipe une stabilité raisonnable des flux de trésorerie liés à ses actifs, et maintient la valeur de son portefeuille par une gestion dynamique, l’optimisation du taux d’occupation, la réalisation de travaux et une surveillance régulière du marché immobilier.
A la connaissance de la Société, hormis les covenants usuels (cf paragraphe 6.7 de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel), il n’existe pas d’autres restrictions à l’utilisation des capitaux ayant influé significativement ou pouvant influer significativement, de manière directe ou indirecte, sur ses opérations.
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société dispose de tous les financements nécessaires pour honorer ses engagements.
Les perspectives d’avenir et les objectifs du Groupe tels que présentés, ci-après, ne constituent pas des données prévisionnelles mais de simples objectifs résultant des orientations stratégiques déclinées en plan d’actions pour l’ensemble du Groupe.
Aucune activité ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos le 31 août 2025 jusqu’à la date du présent document d’enregistrement universel n’a eue lieue. Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du Groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés (cf. 1 « Faits significatifs » de l’Annexe 2).
L’activité de BLEECKER est sensible à l’évolution de la conjoncture économique et de la consommation, ainsi qu’au niveau des taux d’intérêt (cf. 5.1.3 « Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER » intervient). BLEECKER poursuit sa stratégie, portant sur la commercialisation de ses actifs, la consolidation des relations avec les locataires impliquant une gestion active des impayés, un suivi des défaillances éventuelles, la mise en place de sûretés ad hoc et la pérennisation des relations avec les locataires de qualité. Par ailleurs, BLEECKER reste attentif aux opportunités d’arbitrage. BLEECKER pourra également se positionner à l’acquisition sur le marché des immeubles parisiens à revaloriser et/ou sur les parcs d’activité. BLEECKER maintient une approche volontaire afin d’atteindre ses objectifs, malgré le contexte économique actuel. BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement, à la typologie des immeubles du Groupe BLEECKER, ainsi qu’à sa stratégie de revalorisation et de repositionnement concernant certains actifs de son patrimoine qui sont des atouts majeurs. Compte tenu du contexte économique actuel, BLEECKER se réserve néanmoins la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.# La survenance de certains risques décrits au Chapitre 3 « Facteurs de risques » du présent document d’enregistrement universel, pourrait avoir un impact sur les activités, la situation financière, les résultats, les objectifs du Groupe BLEECKER et sur sa capacité à atteindre ses objectifs. Ces risques sont divisés en cinq catégories principales lesquelles sont :
La Société ne fait pas de prévision ou d’estimation du bénéfice.
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société est une société à Directoire et Conseil de surveillance. Un résumé des principales dispositions contenues dans les statuts concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance figure au Chapitre 13 « Fonctionnement et mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance » ci-après.
| MEMBRES du DIRECTOIRE | AUTRES FONCTIONS | DATE NOMINATION (N) / RENOUVELLEMENT (R) | EXPIRATION DU MANDAT |
|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY- GIRAUD | Président | 08.11.2006 N / 08.11.2012 R / 08.11.2018 R / 08.11.2024 R / 07.11.2030 (Nommés pour 6 ans conformément à l’article 17 des statuts) | |
| Philippe BUCHETON | Directeur Général | 08.11.2006 N / 08.11.2012 R / 08.11.2018 R / 08.11.2024 R |
| MEMBRES du CONSEIL DE SURVEILLANCE | AUTRES FONCTIONS | DATE NOMINATION (N) / RENOUVELLEMENT (R) | EXPIRATION DU MANDAT |
|---|---|---|---|
| Sophie RIO-CHEVALIER | Président | 08.11.2006 N / 10.02.2011 R / 24.02.2017 R / 16.02.2023 R | AGO 02.2011 sur ex 31.08.2010 AGO 02.2017 sur ex 31.08.2016 AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 |
| Thierry CHARBIT | Vice-Président | 21.02.2020 N / 16.02.2023 R | AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 |
| Hélier de la POEZE D’HARAMBURE | 24.02.2017 N / 16.02.2023 R | AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 |
Néant.
L’expérience pour chaque membre du Directoire et du Conseil de surveillance est la suivante :
Directoire :
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Conseil de surveillance :
Sophie RIO-CHEVALIER
Thierry CHARBIT
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés comme indépendants, conformément au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF. En effet, selon ledit Code, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d’indépendant, sont les suivants, ne pas :
Madame Sophie RIO, Président du Conseil de surveillance, n’est pas considérée comme indépendante dans la mesure où elle est membre dudit Conseil depuis plus de douze ans.
La liste des principaux mandats et fonctions exercés dans toute la Société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025 figure en annexe du Rapport du Conseil de surveillance sur le Gouvernement d’Entreprise, au paragraphe 13.5.1 ci-dessous.
Au cours des cinq dernières années, à la connaissance de la Société, aucun membre du Directoire et du Conseil de surveillance visés aux paragraphes 11.1.1 et 11.1.2 du présent Chapitre n’a fait l’objet de ou n’a été associé à :
La société SINOUHE IMMOBILIER est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire. Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative.
Les montants totaux versés au titre des prestations réalisées par la société SINOUHE IMMOBILIER, au titre de l’Asset management, de la Stratégie et de la Gestion Locative, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et 2025 ont été respectivement de 11 451 386 € HT, 10 711 713 € HT et 8 927 147 € HT.
Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma d’externalisation ainsi que les prestations de domiciliation par SINOUHE IMMOBILIER des sociétés du Groupe BLEECKER, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et 2025 se sont élevées respectivement à 1 790 468 € HT, 2 559 730 € HT et 693 858 € HT.
SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement, des participations significatives (ensemble, les « Autres Sociétés »), des missions similaires à celles exercées auprès du Groupe BLEECKER. Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêts (i) dans le cadre des missions d’asset management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants.
Il ne peut être exclu que la société SINOUHE IMMOBILIER, dans le cadre des missions d’asset management auprès du Groupe BLEECKER, soit amenée à être en conflit entre les intérêts du Groupe BLEECKER et ses propres intérêts, et qu’elle décide de privilégier ses propres intérêts aux intérêts du Groupe BLEECKER. Ces conflits d’intérêts pourraient notamment se manifester lors de décisions d’investissement ; l’attribution des dossiers d’acquisition traités par SINOUHE IMMOBILIER pourrait se faire en faveur du Groupe BLEECKER ou d’une Autre Société. Ces conflits d’intérêts pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».
La société SINOUHE IMMOBILIER pourrait être amenée à envisager des opérations d’arbitrage d’actifs immobiliers, entre le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés, consistant en l’acquisition ou la cession d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER auprès d’Autres Sociétés. Les Autres Sociétés auraient intérêt à vendre au prix le plus haut lorsque le Groupe BLEECKER aurait intérêt à acheter au prix le plus bas et inversement, et il existe en conséquence, potentiellement un risque que les opérations d’arbitrage ne soient pas réalisées aux meilleures conditions par le Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».# (III) Conflits d’intérêts dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants
SINOUHE IMMOBILIER assiste le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants. SINOUHE IMMOBILIER pourrait donc être amenée, à privilégier l’occupation de lots vacants d’actifs immobiliers détenus par ces Autres Sociétés, au détriment de lots vacants détenus par le Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ».
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire. Ceux-ci ne perçoivent, par ailleurs, aucune rémunération d’aucune autre société du Groupe BLEECKER. Par ailleurs, la Société n’a pris aucun engagement de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci. Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Comité d’audit au titre de leur mandat.
La Société n’a enregistré aucun engagement de retraite pour ses mandataires sociaux.
Les informations concernant la date d’expiration des mandats des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance figurent au paragraphe 11.1 « Composition et fonctionnement des organes de direction et de surveillance » ci-avant.
Il est précisé que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du concert, sont également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du Groupe BLEECKER (cf. paragraphe 15.4 ci-après). Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont également conclu un pacte d’actionnaires en date du 28 juin 2007 pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans.
Conformément à l’Ordonnance n° 2008-1278 du 8 décembre 2008 – art. 14, la Société est dotée depuis 2010 d'un comité spécialisé, appelé comité d’audit, composé par tous les membres du Conseil de surveillance. L’Ordonnance n°2016-315 du 17 mars 2016 et son décret d’application n°2016-1026 du 26 juillet 2016, pris dans le cadre de la réforme européenne de l’audit, entrée en application le 17 juin 2016 ont accru le rôle du Comité d’audit qui est chargé notamment :
Par ailleurs, il n’existe pas d’autres comités spécifiques et notamment de comité de rémunération compte-tenu de la politique de rémunération actuelle et de l’absence de salariés.
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés cotées. La version révisée du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF, publiée le 20 décembre 2022, a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER. Dans l’hypothèse où une rémunération des dirigeants mandataires sociaux serait envisagée, ces recommandations seraient intégrées dans les réflexions sur le processus de mise en place de ces rémunérations. Hormis la référence au code AFEP-MEDEF pour la présentation des rémunérations des dirigeants mandataires sociaux (cf. §. 4 du rapport sur le gouvernement d’entreprise), ainsi que pour la qualification d’indépendance des administrateurs (cf. §. 11.1.4), la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites). Une copie du code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
Le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance de la Société, au titre du dernier exercice clos le 31 août 2025, est présenté ci-après.
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En application des dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-68, alinéa 6, du Code de Commerce, le Conseil de surveillance vous rend compte aux termes du présent rapport :
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance. Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre 2024 pour une nouvelle durée de six ans. Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la durée de leur mandat de membre du Directoire.
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance.# SA BLEECKER
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement. Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président de séance est prépondérante. Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité.
Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les membres du Directoire ayant pris part à la séance. Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce dernier a défini les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions, commercialisations, la politique de financement et refinancement.
La SA BLEECKER (ci-après « BLEECKER » ou la « Société »), et conjointement avec ses filiales et sociétés affiliées (le « Groupe BLEECKER ») est une société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance. Ce mode de fonctionnement repose sur une meilleure répartition des pouvoirs entre ceux chargés de la gestion sociale (le « Directoire ») et ceux ayant pour mission d’exercer un contrôle permanent sur la gestion (le « Conseil de surveillance »). La séparation des fonctions de contrôle et de gestion est, notamment, bien adaptée aux exigences du gouvernement d’entreprise.
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés cotées. La dernière version révisée, le 20 décembre 2022, du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF (le « Code AFEP-MEDEF »), a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER, lors de sa séance, en date du 29 novembre 2023.
Hormis les références au Code AFEP-MEDEF relatives aux éléments suivants, la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise :
Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites). Une copie du Code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres :
Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil,
Monsieur Thierry CHARBIT, Vice-Président du Conseil, membre indépendant
Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre indépendant,
La liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice clos au 31 août 2025 figure en Annexe 1. Au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, la composition du Conseil de surveillance n’a connu aucune modification.
Par ailleurs, il découle des dispositions de Code AFEP-MEDEF, qu’au moins la moitié des membres du Conseil de surveillance doivent répondre aux critères d’indépendance, c’est-à-dire des membres dont la situation est conforme aux critères suivants, ne pas :
Parmi les membres du Conseil de surveillance, deux d’entre eux, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés, depuis leur nomination, comme indépendants conformément aux critères susvisés. Ainsi au 31 août 2025, le Conseil de surveillance comporte en son sein deux membres indépendants choisis pour leur qualification.
Conformément aux dispositions prévues par la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance et à l'égalité professionnelle, le Conseil de surveillance est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des hommes. Ainsi, au 31 août 2025, conformément à la loi précitée, l’écart entre le nombre de membres de chaque sexe est inférieur à deux.
Le tableau ci-après présente la situation de chaque membre du Conseil de surveillance au regard des critères d’indépendance énoncés à l’annexe 3 du Code AFEP-MEDEF.
| Critères | Sophie RIO | Thierry CHARBIT | Hélier de la POEZE d’HARAMBURE |
|---|---|---|---|
| Critère 1 : Salarié mandataire social au cours des 5 années précédentes | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 2 : Mandats croisés | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 3 : Relations d’affaires significatives | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 4 : Lien familial | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 5 : Commissaire aux comptes | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 6 : Durée du mandat supérieur à 12 ans | ✖ | ✔ | ✔ |
| Critère 7 : Statuts du dirigeant mandataire social non-exécutif | ✔ | ✔ | ✔ |
| Critère 8 : Statut de l’actionnaire important | ✔ | ✔ | ✔ |
Dans ce tableau, ✔ représente un critère d’indépendance satisfait et ✖ représente un critère d’indépendance non satisfait.
Les conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil de surveillance sont définies par la loi et les statuts.
Nomination des membres du Conseil de surveillance
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire, sauf la faculté pour le conseil, en cas de vacance d'un ou plusieurs postes, de procéder par cooptation à la nomination de leurs remplaçants, chacun pour la durée restant à courir du mandat de son prédécesseur, sous réserve de ratification par la prochaine assemblée générale.
Conformément à l’article 12 (2) des statuts de la Société, pendant la durée de son mandat, chaque membre du Conseil de surveillance doit être propriétaire d’une (1) action au moins. Au 31 août 2025 et à ce jour, chaque membre du Conseil de surveillance est propriétaire d’au moins une action conformément aux dispositions statutaires.# Les membres du Conseil de surveillance
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés pour une durée fixée par la décision de l’assemblée générale les nommant, mais ne pouvant pas excéder six (6) ans. Ils sont rééligibles. Les fonctions d’un membre du Conseil de surveillance prennent fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice écoulé, tenue dans l’année au cours de laquelle expire son mandat.
Conformément aux statuts, les membres du Conseil de surveillance sont convoqués à ses séances par tout moyen, même verbalement. Les réunions du Conseil de surveillance ont lieu au siège social ou en tout autre lieu précisé lors de la convocation. Elles sont présidées par le Président du Conseil de surveillance, et en cas d’absence de ce dernier, par le vice-président. Les réunions sont tenues et les délibérations sont prises aux conditions de quorum et de majorité prévues par la loi. En cas de partage des voix, celle du Président de séance est prépondérante.
Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la société par le Directoire. A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et par les statuts.
Les opérations suivantes sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de surveillance :
* par les dispositions légales et réglementaires en vigueur :
1. la cession d’immeubles par nature,
2. la cession totale ou partielle de participations,
3. la constitution de sûretés, ainsi que les cautions, avals et garanties.
* toute convention soumise à l'article L. 225-86 du code de commerce.
Dans la limite des montants qu’il détermine, aux conditions et pour la durée qu'il fixe, le Conseil de surveillance peut autoriser d’avance le Directoire à accomplir une ou plusieurs opérations visées au paragraphe ci-dessus.
La forme dualiste de la Société avec un Conseil de surveillance et un Directoire contrôlé par ledit Conseil, permet ainsi de limiter les pouvoirs du Directoire en vue d’éviter que le contrôle de ce dernier ne s’exerce de manière abusive.
Le Conseil de surveillance se réunit au moins une fois par trimestre sur un ordre du jour établi par son Président. Les comptes semestriels et annuels sont notamment examinés au cours de deux réunions spécifiques du Conseil de surveillance. Les procès-verbaux des réunions du Conseil sont dressés, et des copies ou extraits en sont délivrés et certifiés conformément à la loi.
Les réunions du Conseil de surveillance au cours de l’exercice du 01.09.2024 au 31.08.2025 ont porté sur les sujets suivants :
* Séance du 27 septembre 2024 : examen annuel des conventions réglementées, conformément aux dispositions de l'article L. 225-88-1 du Code de Commerce, conventions réglementées avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
* Séance du 8 novembre 2024 : renouvellement du Directoire
* Séance du 28 novembre 2024 : examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024 présentés par le Directoire, arrêté d’une politique de rémunération des membres du Conseil de surveillance et du Directoire
* Séance du 19 décembre 2024 : examen du rapport d’activité concernant le 1 er trimestre de l’exercice social en cours (01/09/2024 – 31/08/2025)
* Séance du 22 mai 2025 : examen du rapport financier concernant le 1 er semestre de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 28 février 2025
* Séance du 10 juillet 2025 : activité du 3 ème trimestre de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025 présentée par le Directoire et répartition de la rémunération fixe totale annuelle du Conseil de surveillance entre ses membres
* Séance du 1er août 2025 : Garantie à consentir au titre de la cession de dette (emprunts bancaires) à intervenir dans le cadre de l’acquisition d’un actif immobilier à PARIS (75011)
Les documents, dossiers techniques et informations nécessaires à la mission des membres du Conseil de surveillance leur ont été communiqués préalablement aux réunions. Le taux de présence global au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 s’est élevé à : 100 %. Etant précisé qu’en date du 27 novembre 2025, le Conseil de surveillance a procédé à l’examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025 présentés par le Directoire.
Le Conseil de surveillance a considéré que les dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables, auxquelles s’ajoutent celles prévues dans les statuts de la Société, permettent son bon fonctionnement et, compte tenu de sa taille réduite, n’a pas jugé nécessaire d’adopter un règlement intérieur. Les règles de fonctionnement du Conseil de surveillance découlent de la Loi et des statuts de la SA BLEECKER.
Le Conseil de surveillance élit en son sein un Président et un Vice-Président, qui sont obligatoirement des personnes physiques, nommés pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de surveillance. Il détermine leurs rémunérations, fixes ou variables. Le Président est chargé de convoquer le conseil, quatre fois par an, au moins, et d'en diriger les débats. Le Vice-Président remplit les mêmes fonctions et a les mêmes prérogatives, en cas d'empêchement du Président, ou lorsque le Président lui a temporairement délégué ses pouvoirs.
Le Conseil de surveillance peut désigner un secrétaire choisi ou non parmi ses membres. Le Conseil de surveillance peut décider la création en son sein de comités, chargés d’étudier les questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen. Il fixe la composition et les attributions de ces comités qui exercent leurs activités sous sa responsabilité.
Conformément à l’article L. 823-19 du Code de commerce, la Société s’est dotée, par décision du Conseil de surveillance dans sa séance du 26 avril 2010, d’un Comité d’audit chargé notamment d’assurer le suivi des questions relatives à l’élaboration et au contrôle des informations comptables et financières. Ce Comité d’audit est régi par un règlement intérieur approuvé par le Conseil de surveillance qui fixe les règles de composition, attributions et modalités de fonctionnement de ce Comité.
Le Conseil de surveillance fixe la composition et les attributions du Comité d’audit. Il peut décider à tout moment d’en modifier la composition. Le Conseil de surveillance désigne, au sein du Comité, un Président. Conformément à la Loi, le Comité ne peut comprendre que des membres du Conseil de surveillance en fonction dans la Société. Un membre au moins du comité doit présenter des compétences particulières en matière financière ou comptable et être indépendant au regard de critères définis par le Conseil de surveillance.
Au 31 août 2025, tous les membres du Conseil de surveillance en fonction sont membres du Comité d’audit. Le Comité d’audit est présidé par Madame Sophie RIO-CHEVALIER.
Le Rapport final du groupe de travail de l’AMF sur le comité d’audit (publié le 22 juillet 2010), auquel renvoie la Recommandation AMF 2013-20, indique être « favorable à ce que les membres du comité d’audit, autres que l’expert, disposent de compétences minimales en matière financière et comptable à défaut d’expertise en la matière ». La Recommandation AMF précitée préconise également d’augmenter la présence d’indépendants dans les comités des conseils d’administration et de surveillance. Ainsi, au 31 août 2025, le Comité d’audit comprend deux membres indépendants (Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE), lesquels disposent de compétences particulières en matière financière ou comptable.
Le Comité d’audit a pour mission essentielle :
* de procéder à l’examen des comptes et de s’assurer de la pertinence et de la permanence des méthodes comptables adoptées pour l’établissement des comptes consolidés et sociaux de la Société ;
* d’assurer le suivi :
a) du processus d’élaboration de l’information comptable et financière ;
b) de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
c) du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les Commissaires aux Comptes ;
d) de la réalisation de services non interdits autres que la certification des comptes ;
e) de l’indépendance des Commissaires aux Comptes.
Dans le cadre de cette mission, le Comité doit émettre une recommandation sur les Commissaires aux Comptes proposés à la désignation. Le Comité d’audit doit également vérifier le niveau des honoraires totaux versés aux Commissaires aux Comptes.
Le Comité rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de l’exercice de ses missions et l’informe sans délai de toute difficulté rencontrée.
Le Comité se réunit sur convocation de son Président et définit la fréquence de ses réunions. Celles-ci se tiennent au siège social de la Société ou en tout autre lieu décidé par le Président. Le Président du Comité établit l’ordre du jour des réunions et dirige les débats. Pour délibérer valablement, la moitié au moins des membres du Comité doit être présente. Les membres du Comité ne peuvent pas se faire représenter. Un des membres du Comité assure le secrétariat des réunions. Un compte rendu écrit de chaque réunion est établi. Ce procès-verbal est communiqué aux membres du Comité et le cas échéant, aux autres membres du Conseil de surveillance. Le Comité peut décider d’inviter à ses réunions, en tant que de besoin, toute personne de son choix.# Le Comité se réunit au moins deux fois par an avant les séances du Conseil de surveillance à l’ordre du jour desquelles est inscrit l’examen des comptes annuels et semestriels et/ou la proposition de nomination de Commissaires aux Comptes. Le Président veille à ce que la documentation nécessaire à l’exercice des missions des membres du Comité, soit mise à leur disposition dans un délai raisonnable préalable à chaque réunion du Comité. Le Directoire présente les comptes annuels et semestriels au Comité. Lors de la présentation de ces comptes au Conseil de surveillance, le Président du Comité présente les observations éventuelles de ce dernier. Le Comité se réunit, en outre, toutes les fois qu’il le juge utile, notamment en cas d’évènement important pour la Société. Les membres du Comité reçoivent, lors de leur nomination, une information sur les spécificités comptables, financières et opérationnelles en vigueur dans la Société et son Groupe. Pour l’accomplissement de sa mission, le Comité peut entendre, hors de la présence des mandataires sociaux, les Commissaires aux Comptes, les dirigeants et directeurs responsables de l’établissement des comptes, de la trésorerie et du contrôle interne. Il peut aussi se faire assister par des conseils extérieurs, aux frais de la Société. Le Comité rend compte de ses travaux au Conseil de surveillance à la plus prochaine réunion de celui-ci.
Au cours de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025, le Comité d’audit s’est réuni :
- le 28 novembre 2024 sur l’ordre du jour suivant :
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o Examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice
o Approbation, le cas échéant, de la fourniture par les Commissaires aux Comptes de services non interdits autres que la certification des comptes
o Indépendance des Commissaires aux Comptes et suivi de leur mission
o Rapport complémentaire des Commissaires aux Comptes conformément aux dispositions de l’article L. 823-16 du Code de commerce
- le 22 mai 2025 pour l’examen des comptes consolidés semestriels arrêtés au 28 février 2025.
Etant précisé que le Comité d’audit s’est également réuni le 27 novembre 2025 afin de procéder à l’examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice.
La rémunération des membres du Comité d’audit est fixée par le Conseil de surveillance et prélevée sur le montant global de rémunération attribué annuellement par l’Assemblée générale à celui-ci. Lors de sa séance du 26 avril 2010, le Conseil de surveillance a décidé qu’il ne serait pas octroyé de rémunération spécifique aux membres du Comité d’audit. Cette décision n’a pas été modifiée depuis.
Le Conseil de surveillance a pris acte, lors de sa réunion de 10 novembre 2008, des recommandations de l’AFEP et du MEDEF du 6 octobre 2008, sur la question de la présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux et notamment :
- les principes de détermination de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux de sociétés cotées,
- la séparation du statut de mandataire social et de salarié,
- la limitation des indemnités de départ,
- le renforcement de l’encadrement des régimes de retraites supplémentaires,
- des règles complémentaires pour les options d’achat ou de souscription d’actions et l’attribution d’actions de performance,
- une transparence améliorée sur tous les éléments de la rémunération,
- un mécanisme de suivi.
Le Conseil de surveillance a également pris connaissance de la version révisée du Code AFEP-MEDEF du 20 décembre 2022 lors de la séance en date du 29 novembre 2023. Dans le cadre de la rémunération des mandataires sociaux, le Conseil de surveillance se conforme à l’article 22 ainsi qu’à l’Annexe 4 du Code AFEP-MEDEF.
L’article 16 « Rémunération des membres du conseil de surveillance » des statuts de la Société stipule : « Une rémunération sous forme de somme fixe et annuelle peut être allouée au conseil de surveillance par l’Assemblée générale. Le conseil la répartit librement entre ses membres. Le conseil peut également allouer aux membres du conseil de surveillance des rémunérations exceptionnelles dans les cas et aux conditions prévues par la loi. »
En application de la politique de rémunération approuvée et du montant fixe annuel de la rémunération totale du Conseil de surveillance fixé lors de l’Assemblée générale mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut, au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance, pour l’exercice clos le 31 août 2025.
80 Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera demandé à l’Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes clos, au 31 août 2025, d’approuver la rémunération versée aux membres du Conseil de surveillance, au titre de l’exercice clos le 31 août 2025. Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de quelque nature que ce soit, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci. Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Conseil de surveillance ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
La rémunération des membres du Directoire est fixée par les dispositions de l’article 21 « Rémunération des membres du directoire » des statuts de la Société qui prévoit : « Le Conseil de surveillance fixe le mode et le montant de la rémunération de chacun des membres du Directoire, et fixe les nombres et conditions des options de souscription ou d’achat d’actions qui leur sont éventuellement attribuées. »
Conformément à la politique de rémunération applicable au 31 août 2025 aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci. Les informations ci-dessus relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux sont reprises dans les tableaux figurant en Annexe 2 du présent Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise, conformément à la présentation standardisée définie par l’AFEP et le MEDEF. Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Directoire ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est établie chaque année par le Conseil de surveillance en prenant en compte notamment le Code AFEP-MEDEF. Sa révision interviendrait dans les mêmes conditions. Le Conseil de surveillance a, au terme de sa réunion du 27 novembre 2025, arrêté la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société pour l’exercice du 1er septembre 2025 au 31 août 2026. La politique de rémunération au titre de l’exercice du 1er septembre 2025 au 31 août 2026 reste inchangée par rapport à celle arrêtée au titre de l’exercice précédent. Conformément à l’intérêt social et afin de contribuer à sa pérennité et à la stratégie commerciale de la Société, cette politique de rémunération pour l’exercice du 1er septembre 2025 au 31 août 2026 prévoit que les membres du Conseil de surveillance continueront à être rémunérés pour l’exercice de leur mandat.
Cette politique de rémunération a pour objectifs :
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- d’attirer et de pérenniser les compétences et les talents nécessaires à la stratégie développée par BLEECKER,
- de rémunérer les compétences techniques spécifiques des membres du Conseil ainsi que leur implication,
- de s’aligner sur la pratique de marché dans un contexte de vive concurrence lors de la recherche de nouveaux membres.
Cette politique de rémunération prévoit :
• une rémunération fixe totale de 24.000 € brut par an, similaire à la rémunération prévue au cours de l’exercice précédent,
• une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
A cet effet, il sera proposé à la prochaine Assemblée générale annuelle de maintenir à 24.000 euros le montant fixe annuel maximum des rémunérations pouvant être allouées aux mandataires sociaux non exécutifs. La répartition égalitaire permet d’éviter tout conflit d’intérêts.Il est précisé qu’aucune autre rémunération fixe ou variable n’est prévue et notamment concernant l’exercice des mandats de Président et de Vice-Président du Conseil. Par ailleurs, le Conseil de surveillance pourra allouer, conformément aux dispositions des articles L. 22-10-28 et L. 225-84 du Code de commerce, des rémunérations exceptionnelles pour des missions ou mandats confiés à ses membres. Ces rémunérations seront, le cas échéant, portées aux charges d’exploitation de la Société et soumises à l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles L. 225-86 et suivants du Code de commerce). S’agissant des membres du Directoire, la politique de rémunération prévoit qu’ils ne bénéficieront d’aucune rémunération ni d’aucun engagement ou avantage visé par l’article L. 22-10-26 du Code de commerce. Il est précisé que les mandataires sociaux ne bénéficient d’aucun contrat de travail. Il est rappelé que le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Le contrat de la Société avec SINOUHE IMMOBILIER a été conclu pour une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2011 et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques. Il a ainsi été tacitement renouvelé au 1er janvier 2021 pour 5 ans. Le Groupe BLEECKER a mis en œuvre des mesures permettant de prévenir le risque de conflit d’intérêts liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER. Pour plus de détails, se reporter au paragraphe 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER » Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, cette politique de rémunération sera soumise au vote de l’Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 août 2025. A défaut d’approbation de cette politique de rémunération, la politique antérieurement approuvée, identique à celle soumise au vote de l’assemblée, trouverait à s’appliquer.
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (1°) du Code de commerce, la liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice figure en Annexe 1.
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce, nous vous informons qu’aucune convention n’a été conclue directement ou par personne interposée, entre d’une part, l’un des mandataires sociaux de la Société ou l’un des actionnaires détenant plus de 10% des droits de vote de la Société, et d’autre part, une société contrôlée par la Société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.
Le présent paragraphe a pour objectif de présenter de manière synthétique la procédure appliquée par BLEECKER concernant la qualification des conventions conclues avec les personnes visées par les dispositions légales. Cette procédure a été adoptée par le Conseil de surveillance lors de sa séance du 28 avril 2020, et pourra le cas échéant faire l’objet de modification en fonction des évolutions législatives et réglementaires.
Rappel des dispositions légales : Conventions interdites
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-91 du Code de commerce, il est interdit pour l’un des dirigeants personnes physiques de BLEECKER de se faire consentir, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès d’elle, de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de se faire cautionner ou avaliser par elle tous engagements envers les tiers.
Conventions libres
Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce peuvent être conclues librement sans être soumises au dispositif d’approbation préalable des conventions réglementées dès lors qu’il s’agit de conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, dont l’appréciation s’effectue en fonction de plusieurs critères détaillés ci-après.
Conventions réglementées
Dès lors qu’une convention est conclue par BLEECKER, avec l’une des personnes intéressées visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce, soit :
celle-ci doit être soumise à l’autorisation préalable du Conseil de surveillance.
Pour l’application des dispositions de l’article L. 225-86 du Code de commerce, est considérée comme étant indirectement intéressée à une convention à laquelle elle n’est pas partie, la personne qui, en raison des liens qu’elle entretient avec les parties et des pouvoirs qu’elle possède pour infléchir leur conduite, en tire ou est susceptible d’en tirer un avantage.
En dehors des conditions fixées par la réglementation en vigueur, il n’existe pas de modalités particulières relatives à la participation des actionnaires aux Assemblées Générales. Les statuts de la Société précisent à l’article 23 « assemblée des actionnaires » les conditions de participation des actionnaires aux Assemblées Générales.
La Société n’a pas connaissance d’accords entre actionnaires qui peuvent entraîner des restrictions aux transferts d’actions et à l’exercice des droits de vote excepté un pacte d’actionnaires concernant la Société, conclu le 28 juin 2007 entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON respectivement Président et Directeur Général, membres du Directoire qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers, en date du 9 juillet 2007.
Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
Les modalités de nomination des membres du Directoire sont décrites à l’article 17 « composition du directoire » des statuts de la Société. Les statuts peuvent être modifiés dans les conditions prévues par les dispositions législatives et règlementaires. La Société n’a conclu aucun accord prévoyant des indemnités pour les mandataires sociaux ou salariés s’ils démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle ou sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique, étant précisé qu’à ce jour la Société n’emploie aucun salarié. Il n’existe pas de restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d'actions. Les renseignements sur la structure du capital de la société ainsi que les participations directes ou indirectes dans le capital de la société sont mentionnés au paragraphe 15 du présent document d’enregistrement universel. Les pouvoirs du Conseil de surveillance sont mentionnés au sein du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise.
Le Conseil de surveillance a pris connaissance du rapport de gestion du Directoire, ainsi que des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025.
Le Conseil de surveillance a été régulièrement tenu informé par le Directoire de l’activité du Groupe et a procédé aux vérifications et contrôles qui lui sont parus nécessaires. Pour l’exercice de sa mission, le Conseil de surveillance s’est notamment appuyé sur les travaux du Comité d’audit. Le Conseil de surveillance n’a pas de remarque particulière à formuler sur le rapport de gestion du Directoire et les résultats de l’exercice, et invite en conséquence les actionnaires à approuver les comptes arrêtés au 31 août 2025 et à voter les résolutions qui vous sont soumises.
L’Assemblée générale consent régulièrement au Directoire des autorisations financières, afin d’augmenter le capital social de la Société par l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société ou de le réduire par annulation des actions achetées en application des programmes de rachat d’actions. Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (3°) du Code de commerce, nous vous présentons un tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’Assemblée générale mixte du 13 février 2025 dans le domaine des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce et faisant apparaître l’utilisation faite de ces délégations.
| Résolutions | Objet de la délégation | Plafond | Validité de la délégation | Utilisation de la délégation |
|---|---|---|---|---|
| 10 | Délégation de compétence à l'effet d'augmenter le capital social par incorporation de réserves, de bénéfices ou de primes d'émission, de fusion ou d'apport | 10.000.000 € | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 12 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec maintien du DPS | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 13 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 14 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS, dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2 1° du Code monétaire et financier | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 15 | Possibilité offerte, en cas d'augmentation de capital avec ou sans DPS, d'augmenter le nombre de titres émis (dans la limite des plafonds prévus par l'AG) lorsque le Directoire constatera une demande excédentaire dans les 30 jours de la clôture de la souscription, dans la limite de 15% de l'émission initiale et au même prix que celui retenu pour l'émission initiale | Limite de 15% du nombre de titres de l'émission initiale () (*) | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 16 | Délégation à l'effet de procéder à l'émission des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société | Limite de 20% du capital au moment de l'émission () (*) | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 18 | Autorisation, de consentir des options de souscription ou d'achat d'actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées | Limite de 10% du capital | 38 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 19 | Autorisation à l'effet de procéder à des attributions gratuites d'actions au profit des salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées | Limite de 10% du capital | 38 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 9 | Autorisation donnée au Directoire, avec faculté de subdélégation, à l’effet de procéder à l’achat de ses propres actions | Limite de 10% du capital | 18 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
() Dans la limite globale de 10.000.000 €
(*) Dans la limite globale de 100.000.000 €
Liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025
Administrateur : SA Lincoln Group
Directrice Générale : SAS FONCIERE MATIGNON
SAS IRMINGER
Membre du Comité de Direction : SA ROMA GROUP REAL ESTATE
88 Représentant permanent de personnes morales
Gérantes et/ou Présidentes :
SNC 12 JOFFRE
SCI CITE VERON
SNC PIERRE CHARRON
SCI 13 LANCEREAUX
SCI DARSAH
SNC RESTORISSY
SNC 37 LILLE
SCI GARE VERSAILLES
SNC ROBERHAB
SNC 159 GRENELLE
SNC KHANGPA
SNC ROBERCOM
SNC 16 COQUILLIERE
SNC LADAKH
SNC RUE DU BOIS GUIMIER
SCI SAINTE EUGENIE
SNC 89 SAINT-MARTIN
SNC LANC5E
SNC SAINTE EUGENIE
SNC 2 MERIBEL PARC
SNC LEMBATA HOTEL
SCI ADONARA
SNC MALESHERBES COM
SNC SIBBALD
SCI AMATEMPA
SCI MASIRAH
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC ARROS
SNC MINDORO
SNC THESAURUS
SNC BATEK
SCI MY MAISON MANAGEMENT
SNC SAINT SPIRE BAS
SNC B HOLDING
SCI PALAWAN
SCI SAINT SPIRE HAUT
SNC BOULEVARD BERTHIER
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
SCI 30 HAUSSMANN
SCI 176 RIVOLI
SAS LULLI
SAS MAHLER
SAS MALLARME
SAS MOLIERE
SNC LA MARE – SENART
SAS MOUSSORGSKI
SAS RAVEL
SAS WAGNER
SNC TURNKEY HOMES AGENCY
Cogérante :
SARL ARONE
SC HBD
SCI 324SH
SNC BOREAL
SNC LA MARE-SENART
SCI S.M.H.
SARL MY MAISON IN PARIS
SARL MARTVELCA
SARL SALINES
SARL B PROJECT
SC MTG
SC SCHUBERT
SNC DU MARECHAL
SARL MUSCADE
SNC STENDHAL
SCI SAHARA
SC PATRIM. MAXINVEST
SARL SYBENO
SARL B+2
SARL CORFOU
SCI TAILLAT
SARL B+3
SARL SANTORIN
SARL VARESE
SARL KOOTOK
SNC 403 LES ALLUES
SARL YACHTING MAINTENANCE
SNC FONTAINE DU PIN
SARL 149 GRENELLE
SNC 48 VELLEFAUX
SARL GABRIELLI
SNC 302 LES ALLUES
SNC GASSIN
MG8 SNC 14 COQUILLIERE
89 - Philippe BUCHETON, Membre du Directoire et Directeur Général de BLEECKER
Sociétés françaises
Président :
SAS AM DEVELOPPEMENT
SAS PARIS INTERNATIONAL GOLF
Représentant permanent de personnes morales, Gérantes :
SNC 12 JOFFRE
SCI RUE DE LA FOSSE NANTES
SNC 15 BERLIOZ
SNC INVEST RE3 5B26
SCI VITINVEST E502
SNC 92-94-96 LAUSANNE
SCI INVEST RE3 3B19
SCI VITINVEST D503
SNC FONDS GEORGE V II
SNC KHANGPA
SCI VITINVEST E503
SNC 4 SQUARE RAPP
SNC LADAKH
SCI WHITE MOUTAIN
SNC 13 LANCEREAUX
SNC INVEST RE3 RE5
SNC 92-94-96 LAUSANNE
SCI AMATEMPA
SNC ROBERHAB
SNC THESAURUS
SNC ARTABAN
SNC LANC5E
SNC ROUEN LAUSANNE
SNC LE BELVEDERE DU GOLF
SNC LUMI
SCI SAINTE EUGENIE
SNC B HOLDING
SNC LEOPARD CREEK
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC CABUCHO EXPLOITATION
SNC LA MARE – SENART
SNC CAPE KIDNAPPERS
SARL CERVIN
SNC RESTORISSY
SCI FLUSHING MEADOWS
SNC ROBERCOM
Gérant :
SARL K2
SCI KILIMANJARO
SARL TOURNETTES
SARL SOORTS HOSSEGOR
SARL LES CHALETS DE MEGEVE
SARL TYNDALL
SNC ARBUCA
SARL THABOR
SARL VELINO
SARL ANETO
SARL SOIRA
SARL VISO
SARL ANNAPURNA
SCI MONT BLANC
SCI ASSEKREM
SCI MONTINVEST 3EME
SC BACH
SARL MOTTARET 5
SARL INVEST RE3 6A
SARL MURILLO
SARL BERNINA
SARL PESA
SARL BHAGIRATHI
SARL MPH Com (ex PELVOUX)
SCI GRANDES JORASSES
SARL PIERRE QUARK
SARL BLACKBURN
SARL POTOMAC
SARL CHIKARI
SARL SEINE HAUTVAL
SARL CREPY
SARL QILIAN
SARL DOLENT
SARL KERSELL
SARL ECRINS
SARL SEGOGNOL
SARL ELBERT
SARL WAGNER
SARL EVREST
SARL WADDINGTON
SARL HIMALAYA
SNC WIMBLEDON
SARL HOTELLERIE DE LA CROISETTE
SARL YTAM
SCI DE LA RUE LALO
SCI VITINVEST B RDC 01
SARL FORAKER
SCI VITINVESTC6 O3
Cogérant :
SARL ARONE
SARL GABRIELLI
SARL MUSCADE
SARL B PROJECT
SARL VARESE
SC SCHUBERT
SARL B+2
SARL HUNTINGTON
SARL SALINES
SNC WAKELL
SARL SANTORIN
Autres sociétés européennes
Gérant de :
CASAMANYA SLU
NORDVIEW OÜ
90 CONSEIL DE SURVEILLANCE
Gérante :
SARL B+4
SARL B+5
SARL B+6
SARL B+7
SARL B+8
SCI CORIANDRE
Présidente :
SAS B+1
Représentant permanent de personne morale
Gérante :
SNC NVP
Directrice Générale :
SAS AM DEVELOPPEMENT
Gérant :
SCI LA GARENNE
SARL PASSY
SCI TOLBIAC
SARL XCUBE
SCI DGM
SARL BRETIGNY
SARL HARAMYS
SC AROXIS
SARL B.P.F.
SCI HELIOTTE
SARL HSV
INVEST SC INELIS
SARL AXIUM
GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES COUDRAIES
Président du Directoire :
SA LAMTABAT
Autres sociétés européennes
SESAME LABEL (Administrateur)
Cogérant :
SARL SEDNA
SARL HUNTINGTON
91 N é a n t
ANNEXE 2. Informations relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux
Tableau 1 Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social
| Nom et fonction du dirigeant mandataire social | Rémunérations dues au titre de l’exercice (détaillées aux Tableaux 2 et 3) | Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 4) | Valorisation des actions de performance attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 6) | TOTAL |
|---|---|---|---|---|
| Exercice N-1 | Exercice N | Exercice N-1 | Exercice N | |
| Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Présidente du Directoire | ||||
| Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire | ||||
| Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
| Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice-Président | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
92 N é a n t
Tableau 2 Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif
| Nom et fonction du dirigeant mandataire social | Rémunération fixe | Rémunération variable | Rémunération exceptionnelle | Avantage en nature | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Montants au titre de l’exercice N-1 | Montants au titre de l’exercice N | Montants au titre de l’exercice N-1 | Montants au titre de l’exercice N | Montants au titre de l’exercice N-1 | |
| Montants attribués | Montants versés | Montants attribués | Montants versés | Montants attribués | |
| Muriel Marcilhacy- Giraud, Présidente du Directoire | |||||
| Philippe Bucheton, Directeur Général et Membre du Directoire |
93
Tableau 3 Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social non exécutif
| Nom et fonction du dirigeant mandataire social | Rémunération fixe | Rémunération variable | Rémunération exceptionnelle | Avantage en nature | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Montants au titre de l’exercice N-1 | Montants au titre de l’exercice N | Montants au titre de l’exercice N-1 | Montants au titre de l’exercice N | Montants au titre de l’exercice N-1 | |
| Montants attribués | Montants versés | Montants attribués | Montants versés | Montants attribués | |
| Sophie RIO- CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
| Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice-Président | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
94 N é a n t
Tableau 4 Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social
| Options attribuées à chaque dirigeant mandataire social par l’émetteur et par toute société du groupe | N° et date du plan | Nature des options (achat ou souscription) | Valorisation des options selon la méthode retenue pour les comptes consolidés | Nombre d’options attribuées durant l’exercice | Prix d’exercice | Période d’exercice |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY-GIRAUD | ||||||
| Philippe BUCHETON | ||||||
| Sophie RIO-CHEVALIER | ||||||
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE | ||||||
| Thierry CHARBIT |
95 N é a n t
Tableau 5 Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social
| Options levées par les dirigeants mandataires sociaux | N° et date du plan | Natures d’options levées durant l’exercice | Prix d’exercice | Période d’exercice |
|---|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY-GIRAUD | ||||
| Philippe BUCHETON | ||||
| Sophie RIO-CHEVALIER | ||||
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE | ||||
| Thierry CHARBIT |
96 N é a n t
Tableau 6 Actions de performance attribuées à chaque dirigeant mandataire social
| Actions de performance attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social par l’émetteur et par toute société du groupe | N° et date du plan | Nombre d’actions attribuées durant l’exercice | Valorisation des actions selon la méthode retenue pour les comptes consolidés | Date d’acquisition | Date de disponibilité | Conditions de performance |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY-GIRAUD | ||||||
| Philippe BUCHETON | ||||||
| Sophie RIO-CHEVALIER | ||||||
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE | ||||||
| Thierry CHARBIT |
97 N é a n t
Tableau 7 Actions de performance devenues disponibles durant l’exercice pour chaque dirigeant mandataire social
| Actions de performance devenues disponibles pour les dirigeants mandataires sociaux | N° et date du plan | Nombre d’actions devenues disponibles durant l’exercice | Conditions d’acquisition | Années d’attribution |
|---|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY-GIRAUD | ||||
| Philippe BUCHETON | ||||
| Sophie RIO-CHEVALIER | ||||
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE | ||||
| Thierry CHARBIT |
98 N é a n t
Tableau 8 Information sur les options de souscription ou d’achat d’actions
| Nom et fonction du dirigeant mandataire social | Date d’assemblée | Date du Directoire | Nombre total d’actions pouvant être souscrites ou achetées, dont le nombre pouvant être souscrites ou achetées par : | Point de départ d’exercice des options | Date d’expiration | Prix de |
|---|---|---|---|---|---|---|## Tableau 9 Information sur les actions de performance
| Nom et fonction du dirigeant mandataire social | Date d’assemblée | Date du Directoire | Nombre total d’actions attribuées, dont le nombre attribué à : | Date d’acquisition des actions | Date de fin de période de conservation | Conditions de performance | Nombre d’actions acquises au : | Nombre cumulé d’actions annulées ou caduques | Actions de performance restantes en fin d’exercice |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Muriel MARCILHACY- GIRAUD, Présidente du Directoire | |||||||||
| Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire | |||||||||
| Sophie RIO- CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance | |||||||||
| Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance | |||||||||
| Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice- Président |
| Nom : Muriel MARCILHACY-GIRAUD | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fonction : Président du Directoire | |||||||||
| Date de début du mandat : 08/11/2006 | |||||||||
| Date de fin du mandat : 07/11/2030 | X | X | X | X | |||||
| Nom : Philippe BUCHETON | |||||||||
| Fonction : Directeur Général | |||||||||
| Date de début du mandat : 08/11/2006 | |||||||||
| Date de fin du mandat : 07/11/2030 | X | X | X | X | |||||
| Nom : RIO-CHEVALIER | |||||||||
| Fonction : Président du Conseil de surveillance | |||||||||
| Date de début du mandat : 08/11/2006 | |||||||||
| Date de fin du mandat : 15/02/2029 | X | X | |||||||
| Nom : Hélier de la POEZE d’HARAMBURE | |||||||||
| Fonction : Membre du Conseil de surveillance | |||||||||
| Date de début du mandat : 24/02/2020 | |||||||||
| Date de fin du mandat : 15/02/2029 | X | X | |||||||
| Nom : Thierry CHARBIT | |||||||||
| Fonction : Membre du Conseil de surveillance | |||||||||
| Date de début du mandat : 21/02/2020 | |||||||||
| Date de fin du mandat : 15/02/2029 | X | X |
| Contrat de travail | Régime de retraite supplémentaire | Indemnités ou avantage dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions | Indemnités relatives à une clause de non-concurrence |
|---|---|---|---|
| Oui | Non | Oui | Non |
| Oui | Non | Oui | Non |
| Oui | Non | Oui | Non |
| Oui | Non | Oui | Non |
| Oui | Non | Oui | Non |
Le Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux au 31 août 2025 comporte un paragraphe spécifique sur le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise (cf. paragraphe 17.3 « Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux »).
Le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salariés.
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société à la date du présent document d’enregistrement universel :
| ACTIONNAIRES | Nbre d’actions | % de participation | Nbre de voix | % de droits de vote |
|---|---|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78% | 211 600 | 18,81% |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76% | 211 400 | 18,79% |
| SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) | 2 864 | 0,25% | 2 864 | 0,25% |
| SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) | 1 662 | 0,14% | 1 662 | 0,14% |
| Sous total Concert | 427 526 | 37,94% | 427 526 | 38,01% |
| Xavier Giraud | 194 228 | 17,23% | 194 228 | 17,26% |
| Aurélie Giraud | 168 810 | 14,98% | 168 810 | 15,00% |
| Public | 162 521 | 14,42% | 162 521 | 14,45% |
| SARL MILESTONE (Investisseur privé) | 153 936 | 13,66% | 153 936 | 13,68% |
| SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) | 17 665 | 1,56% | 17 665 | 1,57% |
| Auto-détention | 2 000 | 0,17% | - | 0,00% |
| Total | 1 126 686 | 100,00% | 1 124 686 | 100,00% |
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Madame Aurélie GIRAUD et Monsieur Xavier GIRAUD ont un lien de parenté mais n’agissent pas de concert. Le concert est uniquement composé par Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON.
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2024 :
| ACTIONNAIRES | Nbre d’actions | % de participation | Nbre de voix | % de droits de vote |
|---|---|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78% | 211 600 | 18,81% |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76% | 211 400 | 18,79% |
| SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) | 2 864 | 0,25% | 2 864 | 0,25% |
| SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) | 1 662 | 0,14% | 1 662 | 0,14% |
| Sous total Concert | 427 526 | 37,94% | 427 526 | 38,01% |
| Xavier Giraud | 194 228 | 17,23% | 194 228 | 17,26% |
| Aurélie Giraud | 168 810 | 14,98% | 168 810 | 15,00% |
| Public | 162 521 | 14,42% | 162 521 | 14,45% |
| SARL MILESTONE (Investisseur privé) | 153 936 | 13,66% | 153 936 | 13,68% |
| SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) | 17 665 | 1,56% | 17 665 | 1,57% |
| Auto-détention | 2 000 | 0,17% | - | 0,00% |
| Total | 1 126 686 | 100,00% | 1 124 686 | 100,00% |
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2023 :
| ACTIONNAIRES | Nbre d’actions | % de participation | Nbre de voix | % de droits de vote |
|---|---|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78% | 211 600 | 18,81% |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76% | 211 400 | 18,79% |
| SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) | 2 864 | 0,25% | 2 864 | 0,25% |
| SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) | 1 662 | 0,14% | 1 662 | 0,14% |
| Sous total Concert | 427 526 | 37,94% | 427 526 | 38,01% |
| Xavier Giraud | 194 228 | 17,23% | 194 228 | 17,26% |
| Aurélie Giraud | 168 810 | 14,98% | 168 810 | 15,00% |
| Public | 162 521 | 14,42% | 162 521 | 14,45% |
| SARL MILESTONE (Investisseur privé) | 153 936 | 13,66% | 153 936 | 13,68% |
| SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) | 17 665 | 1,56% | 17 665 | 1,57% |
| Auto-détention | 2 000 | 0,17% | - | 0,00% |
| Total | 1 126 686 | 100,00% | 1 124 686 | 100,00% |
Les statuts de la Société ne prévoient pas de droits de vote double. Les droits de vote sont identiques pour chacun des actionnaires de la Société. La Société n’a mis en œuvre aucune mesure particulière, autres que celles résultant des lois et règlements applicables (cf. en particulier le paragraphe 15.4 in fine ci-dessous), à l’effet de prévenir tout contrôle abusif de la part de certains actionnaires de la Société.
Il est ici précisé que l’assemblée générale mixte du 12 février 2015 a, conformément à l’article L. 225-123 du Code de commerce institué par la loi n°2014-384 du 29 mars 2014 visant à reconquérir l’économie réelle, décidé :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a donné lieu à l’obtention d’une dérogation à l’obligation de déposer une offre publique de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 31 mai 2007 (D&I n° 207C1021) et ainsi qu’à une publication en date du 9 juillet 2007 (D&I n° 207C1360).
Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la suivante :
| Actions et droits de vote | % capital et droits de vote (*) | |
|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78 |
| SARL Thalie | 1 662 | 0,15 |
| Sous-total Muriel Marcilhacy- Giraud | 213 262 | 18,93 |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76 |
| SAS AM Développement | 2 864 | 0,25 |
| Sous-total Philippe Bucheton | 214 264 | 19,01 |
| Total | 427 526 | 37,94 |
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris les actions auto-détenues.
A la date du présent document d’enregistrement universel, il existe un pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, concernant la Société, pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans, dont l’Autorité des Marchés Financiers a été destinataire par un courrier du 3 juillet 2007. Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
Le Groupe BLEECKER ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine conduisant à une organisation très simplifiée peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société, étant précisé, comme l’indique le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de Surveillance, dont les termes sont repris ci-avant (cf. Chapitre 13.5.1 du présent document d’enregistrement universel), que la Société a établi et met en œuvre des procédures de contrôle interne et de gestion des risques.
105
Au regard des dispositions de l’article L233-3 du code de commerce, la Société est contrôlée directement et indirectement par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON. La forme dualiste de la Société, la présence de membres indépendants au sein du Conseil de Surveillance ainsi qu’au sein du Comité d’Audit, sont des mesures prises en vue d’éviter que le contrôle ne s’exerce de manière abusive.
Hormis le pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON (mentionné au chapitre 15.3 ci-dessus), il est précisé qu’aucun autre accord ne porte sur le contrôle de la Société.
Les opérations entre BLEECKER et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des Commissaires aux Comptes sur les trois derniers exercices clos respectivement le 31 août 2025 figurant au Chapitre 16.2 ci-dessous, le 31 août 2024, figurant au Chapitre 16.3 ci-dessous, et le 31 août 2023, figurant au Chapitre 16.4 ci-dessous. Il est également renvoyé sur ce point au Chapitre 19 – Contrats Importants ci-après, ainsi qu’au Chapitre 5.2 de l’Annexe 2 - Comptes consolidés.
106
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
BLEECKER
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre Société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisées ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-58 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-58 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvés par l’assemblée générale. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
107
En application de l'article L. 225-88 du Code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre Conseil de Surveillance.
108
En application de l’article R. 225-57 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
109
Votre société bénéficie d’un contrat de gestion avec la société Sinouhé Immobilier qui assure les missions suivantes :
- Prestations d’assistance à la stratégie du groupe,
- Prestations d’acquisition :
o Assistance dans la recherche d’actifs,
o Audit des actifs sélectionnés,
o Négociation,
o Mise en place de financements,
- Prestations de financement :
o Conseil,
o Assistance à la recherche d’offres de prêt,
o Négociation,
o Rédaction des conventions pour la mise en place des financements,
- Prestations de vente,
- Prestations d’asset management.
Les conditions de rémunération des prestations du contrat de gestion sont les suivantes :
| Type de prestation | Base de rémunération | Rémunération |
|---|---|---|
| Prestations d’assistance à la stratégie du Groupe : | Dernière valeur d’expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus | 0,1875% par trimestre |
| Prestations d’acquisition : | Valeur de l’immeuble déterminée dans le prix d’acquisition | 1,50% |
| - En cas de levée anticipée d'option de contrat de crédit-bail immobilier : | Valeur de l’immeuble déterminée dans le prix d’acquisition | 0,30% |
| - En cas d’acquisition par signature d'un contrat de promotion immobilière : | Montant du contrat de promotion immobilière augmenté du prix d'acquisition en cas d'acquisition concomitante | 1,50% |
| - En cas de VEFA : | Montant de la VEFA | 1,50% |
| Prestations de financement : | Montant en principal du financement | 1,00% |
| Prestations de vente | Montant du prix de cession hors droits | 1,5% |
| Prestations d’asset management : - Prestation de supervision de la gestion immobilière, assistance à la commercialisation locative, et de l’organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation |
Dernière valeur d’expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus | 0,1875% par trimestre, et au minimum 1 000 euros par trimestre |
Cette convention a été tacitement renouvelée le 1er janvier 2021 pour une durée de 5 ans.
Modalités :
Le montant total constaté en charge sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à 4 560 375 € HT et correspondant quasi exclusivement aux prestations d’assistance et d’asset management.
Personnes concernées :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire.
Nature et objet :
La marque "BLEECKER" dont votre société est propriétaire, est concédée, à titre gratuit, aux filiales et sous-filiales de BLEECKER, ainsi qu'à l’Asset Manager, la SNC SINOUHE IMMOBILIER.
La licence non exclusive de la marque "BLEECKER" et du logo y attaché comprend :
- le nom BLEECKER qui a fait l'objet :
o d’un enregistrement en date du 03.04.2002 auprès de l'INPI PARIS sous le numéro national 02 3 157 262, renouvelé le 04.04.2012 puis renouvelé le 09.03.2022,
o d’un enregistrement auprès de l’OHMI en date du 04.05.2005 sous le numéro 003530664, renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023 ;
- le logotype attaché qui a fait l’objet :
o d’un enregistrement auprès de l’INPI PARIS le 07.06.2002 sous le numéro national 02 3 168 214, renouvelé le 22.03.2012 puis renouvelé le 06.04.2022,
o d’un enregistrement auprès de l'OHMI en date du 09.06.2005 sous le numéro 003507878, renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023.
Cette convention a été renouvelée le 1er janvier 2022 pour une durée de 5 ans soit jusqu’au 31 décembre 2026.
Modalités :
Aucun produit ou redevance n’a été constaté au titre de l’utilisation de la marque « BLEECKER ».
Personne concernée :
Monsieur Philippe BUCHETON, Membre du Directoire.
Nature et objet :
Mise à disposition de compte courant.
Au 31 août 2025, le compte courant de la SAS AM DEVELOPPEMENT s’élève à 4 240 798 €.
Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les comptes d'associés.
Modalités :
Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 42 700 € HT.
Personne concernée :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Membre du Directoire.
Nature et objet :
Mise à disposition de compte courant.
Au 31 août 2025, le compte courant de la SARL THALIE s’élève à 12 710 426 €.
Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les comptes d'associés.
Modalités :
Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 108 475 € HT.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 92 à 99.
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 94 à 100.
Les états financiers consolidés de BLEECKER ont été établis en conformité avec les normes comptables internationales (« Normes IFRS ») en vigueur, telles que publiées par l’IASB et adoptées par l’Union Européenne. Ils présentent sur une base consolidée, les actifs, passifs, produits et charges directement rattachables à l’activité du Groupe pour les exercices clos les 31 août 2025, 2024, et 2023. Ils figurent au Chapitre 17.2 du présent document d’enregistrement et ont été audités par Grant Thornton et Farec dont les rapports figurent au Chapitre 17.4 du présent document d’enregistrement universel.
Les comptes sociaux de la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2025, selon les mêmes principes comptables, qu’au titre de l’exercice précédent, figurent en Annexe 1 du présent document d’enregistrement universel.
Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2025, accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2024, établis selon les mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel.
Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2024, accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2023, établis selon les mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel.
Les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 en normes IFRS figurent dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 173 à 206 (Annexe 2 dudit document d’enregistrement universel).
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 821.53 et R.# Rapport des Commissaires aux Comptes
Le cas échéant, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d’anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Risque identifié
Au 31 août 2025, les titres de participation figurent au bilan pour un montant de 332 millions d’euros, représentant 93% du total bilan. A leur date d’entrée, ils sont comptabilisés au coût d’acquisition. A la clôture, pour la détermination de la valeur d’inventaire des titres de participation, la société a opté pour la méthode dérogatoire permettant de les évaluer et de les présenter suivant la méthode de l’évaluation par équivalence. Comme indiqué dans la note 2.5 de l’annexe, à chaque clôture, la société inscrit la valeur des titres de participation des entités qu’elle contrôle de manière exclusive, en fonction de la quote-part des capitaux propres retraités d’après les règles de consolidation retenues du groupe que ces titres représentent, et qui comportent des évaluations à la juste valeur (principalement des immeubles de placement).
116
En raison des estimations inhérentes à certaines méthodes d’évaluation retenues dans les comptes consolidés établis selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et principalement l’évaluation des immeubles de placement à leur juste valeur, nous avons considéré que l’évaluation des titres de participation selon la méthode retenue constituait un point clé de notre audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos travaux ont consisté à :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Directoire et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
117
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président du Directoire. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’assemblée générale du 28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec. Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet Farec dans la 15 ème année.
118
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Directoire.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative.
Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
120 Nous fournissons également au comité d’audit, la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537- 2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
121
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 101 à 107.
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 102 à 108.
122
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2025
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
123 Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Evaluation des Immeubles de placement
Risque identifié
Le poste « immeubles de placement » représente, au 31 août 2025, 575 M€ soit plus de 94% de l’actif net consolidé et la variation de juste valeur des immeubles de placement contribue à hauteur de -1,8 M€ au résultat net consolidé de l’exercice. La société Bleecker a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la comptabilisation de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, comme indiqué dans les notes 8.6.1 et 8.6.3 de l’annexe. En raison des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts immobiliers pour l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons considéré que l’évaluation des immeubles de placement constituait un point clé de notre audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos diligences ont consisté notamment à :
* obtenir les rapports d’expertise immobilière (ou le cas échéant, les actes d’acquisition) et vérifier la concordance avec les valeurs retenues dans les comptes consolidés de Bleecker ;
124
* nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction financière et à apprécier la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des principaux jugements portés ;
* apprécier les modalités d’évaluation retenues exposées dans la note 8.6.3 ;
* apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs obtenus lors de nos travaux ;
* apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période et leur impact en résultat, et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement, sur les taux d’actualisation et sur les valeurs locatives de marché ;
* vérifier le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Directoire. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences des commissaires aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président du Directoire. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.# En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’Assemblée Générale du 28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec. Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet Farec dans la 15 ème année.
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Directoire.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative.
Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025
Les Commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Farec
Arnaud Dekeister
Associé
Lionel Escaffre
Associé
Marie-Pierre Davidson
Associée
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 109 à 115.
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 110 à 116.
| GRANT THORNTON | FAREC | |||
|---|---|---|---|---|
| Montant HT | % | Montant HT | % | |
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | 31/08/2025 | 31/08/2024 | 31/08/2025 |
| Audit | ||||
| □ Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||
| □ Émetteur | 98 500 | 95 000 | 100,00 % | 100,00 % |
| □ Filiales intégrées globalement | 0,00 % | 0,00 % | ||
| □ Autres diligences et prestations directement liées à la mission du commissaire aux comptes | 0,00 % | 0,00 % | ||
| Sous-total | 98 500 | 95 000 | 100 % | 100 % |
| Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement | ||||
| □ Juridique, fiscal, social | ||||
| □ Autres (à préciser si >10% des honoraires d’audit) | ||||
| Sous-total | ||||
| TOTAL | 98 500 | 95 000 | 100 % | 100 % |
| NATURE DES INDICATIONS | 31/08/2021 | 31/08/2022 | 31/08/2023 | 31/08/2024 | 31/08/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| I – SITUATION FINANCIERE EN FIN D’EXERCICE | |||||
| a) Capital Social............................................................................ | |||||
| b) Nombre d’actions émises................................................................. | 20 787 356,70 | 20 787 356,70 | 20 787 356,70 | 20 787 356,70 | 20 787 356,70 |
| c) Nombre d’obligations convertibles en actions............................................ | 1 126 686 | 1 126 686 | 1 126 686 | 1 126 686 | 1 126 686 |
| II - RESULTAT GLOBAL DES OPERATIONS EFFECTIVES | |||||
| a) Chiffre d’affaires hors taxes........................................................... | |||||
| b) Résultat avant impôts, part. salariés, dot. aux amortis. et provis..................... | |||||
| c) Impôt sur les bénéfices................................................................ | |||||
| d) Résultat après impôts, part. salariés, dot. aux amortis. et prov........................ |
Les particularités du régime fiscal de la Société déterminant les obligations de distribution spécifique sont liées au régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) pour lequel la Société a opté le 27 septembre 2007, avec effet au 1er septembre 2007. Ce régime fiscal subordonne l’exonération d’impôt sur les sociétés pour les résultats de l’activité de location d’immeubles (opérations de location simple) à la distribution de 95% des bénéfices provenant de la location d’immeubles avant la fin de l’exercice qui suit leur réalisation et de 70% des plus-values provenant de la cession d’immeubles, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Cette obligation de distribution s’effectue dans la limite du résultat comptable de l’exercice au titre duquel la distribution est effectuée. Outre cette obligation légale de distribution, BLEECKER n’a pas de politique définie en matière de distribution de dividendes. Aucune distribution de dividendes n’est intervenue au titre de l’exercice clos le 31 août 2023 et le 31 août 2024.
A la connaissance de la Société, il n’existe pas, à la date du présent document d’enregistrement universel, de litiges, de procédures gouvernementales, judiciaires, ou d’arbitrage susceptibles d’avoir une incidence significative sur sa situation financière, son patrimoine, son activité et ses résultats.
Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés.
Le capital social de la Société s’élève à 20.787.356,70 euros, divisé en 1.126.686 actions de 18,45 euros de nominal, chacune entièrement libérées, toute de même catégorie.
Il n’existe pas d’action d’autocontrôle par l’intermédiaire d’une autre société. La Société détient, à la date du présent document d’enregistrement universel, 2.000 de ses propres actions, soit 0,18% du capital. Les titres d’autodétention détenus par BLEECKER sont enregistrés au coût auquel ils lui ont été apportés en diminution des capitaux propres comme le prévoient les normes IAS 32 et IAS 39. Le profit ou la perte de la cession ou de l’annulation éventuelle des actions auto-détenues sont imputés directement en augmentation ou en diminution des capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values de cession n’affectent pas le résultat net de l’exercice. Comme précisé à l’article L. 225-210 du Code de commerce, les actions détenues par la Société ne donnent pas droit aux dividendes et sont privées de droit de vote.
Néant.
Tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au Directoire actuellement en vigueur
Le tableau suivant présente une synthèse des différentes délégations de compétence et autorisations financières actuellement en vigueur et qui ont été consenties au Directoire par l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 afin de permettre au Directoire de disposer de la plus grande souplesse pour faire appel au marché financier ou lever des fonds par voie de placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle l'estimera opportun, des moyens financiers nécessaires au développement de ses activités. A la date du présent document d’enregistrement universel, le Directoire n’a utilisé aucune des délégations de compétence et autorisations financières ci-après décrites.
| Résolutions | Objet de la délégation | Plafond | Validité de la délégation | Utilisation de la délégation |
|---|---|---|---|---|
| 10 | Délégation de compétence à l'effet d'augmenter le capital social par incorporation de réserves, de bénéfices ou de primes d'émission, de fusion ou d'apport | 10.000.000 € | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 12 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec maintien du DPS | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 13 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 14 | Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS, dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2 1° du Code monétaire et financier | Augmentations de capital : 10.000.000 € () Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € (*) |
26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 15 | Possibilité offerte, en cas d'augmentation de capital avec ou sans DPS, d'augmenter le nombre de titres émis (dans la limite des plafonds prévus par l'AG) lorsque le Directoire constatera une demande excédentaire dans les 30 jours de la clôture de la souscription, dans la limite de 15% de l’émission initiale et au même prix que celui retenu pour l’émission initiale | Limite de 15% du nombre de titres de l’émission initiale () (*) | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 16 | Délégation à l'effet de procéder à l’émission des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société () (*) | Limite de 20% du capital au moment de l'émission | 26 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 18 | Autorisation, de consentir des options de souscription ou d'achat d'actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées | Limite de 10% du capital | 38 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 19 | Autorisation à l'effet de procéder à des attributions gratuites d'actions au profit des salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées | Limite de 10% du capital | 38 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
| 9 | Autorisation donnée au Directoire, avec faculté de subdélégation, à l’effet de procéder à l’achat de ses propres actions | Limite de 10% du capital | 18 mois (à compter du 13.02.2025) | Néant |
Le tableau ci-dessous présente l’évolution du capital social de la Société au cours des trois derniers exercices.
| Date | Nature de l’opération | Apports et Augmentations – Réductions du capital | Prime d’émission et d’apport | Réserve indisponible | Nombre d’actions avant | Nombre d’actions après | Nominal de l’action | Capital social |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/08/23 | Pas de modification du capital | 20 787 356,70 € | ||||||
| 31/08/24 | Pas de modification du capital | 20 787 356,70 € | ||||||
| 31/08/25 | Pas de modification du capital | 20 787 356,70 € |
Les actions détenues par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON font l’objet d’un nantissement. A noter que la Société a consenti des nantissements de titres de participation de ses filiales au profit d’établissements de crédit (cf. paragraphe 6.2 de l'Annexe 2).
La société a pour objet, directement ou indirectement, en France et dans tous pays :
- l’acquisition, la cession, la détention en propriété ou en jouissance et la gestion de tous immeubles ou biens et droits mobiliers ou immobiliers, quel que soit l’usage de ces immeubles ou biens et plus particulièrement l’administration, l’exploitation, notamment par voie de location, la mise en valeur et l’aménagement desdits biens ;
- toutes opérations financières permettant la réalisation de cet objet et notamment l’acquisition directe ou indirecte, l’échange et la cession de tous immeubles, droits mobiliers ou immobiliers ou titres de toutes sociétés de forme civile ou commerciale ayant pour objet l’acquisition et la gestion locative d’immeubles quel qu’en soit l’usage, ou la construction de tous immeubles ;
- l’animation, la gestion et l’assistance de toutes filiales directes ou indirectes ;
- à titre accessoire des opérations susvisées, les activités de marchand de biens et de promotion ;
- et généralement toutes opérations financières, en ce compris la constitution de garanties, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet de la société ci-dessus ou## 18. CONTRÔLE PAR LA DIRECTION ET LES TIERS
Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de contrôle. Il n’existe qu’une seule catégorie d’action et de droit de dividende proportionnel au nombre de titre détenu (cf. § 15.2 du présent document d’enregistrement universel).
Sur les deux derniers exercices, la Société n’a conclu aucun contrat important n’entrant pas dans le cadre normal de ses affaires. Pour les contrats conclus avec des sociétés liées, se référer au Chapitre 16.1 du présent document d’enregistrement.
Il est également précisé que le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, respectivement Président du Directoire et Directeur Général Membre du Directoire, agissant de concert.
La société SINOUHE IMMOBILIER assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Les modalités de réalisation des prestations s’inscrivent dans les pratiques couramment observées dans le secteur immobilier. La rémunération correspondante est définie dans un cadre contractuel équilibré et transparent, conforme aux standards de marché applicables à des prestations équivalentes.
Ainsi, dans le cadre du contrat de gestion (prestations d’asset management), la société SINOUHE IMMOBILIER assure les missions suivantes :
Au bénéfice de la SA BLEECKER :
Au bénéfice de la SA BLEECKER et/ou ses filiales :
La société SINOUHE IMMOBILIER perçoit, au titre de ces missions, les rémunérations suivantes :
a) Au titre de l’assistance à la stratégie du groupe : une rémunération trimestrielle d’un montant forfaitaire hors taxe égal à 0,1875% de la dernière valeur d'expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus par la société, ses filiales et participations, au premier jour du trimestre civil considéré ;
De la société bénéficiaire des prestations (soit la SA BLEECKER, soit l’une ou l’autre de ses filiales) :
L’honoraire d’Asset Management ne peut être inférieur à un montant forfaitaire de 1.000 euros hors taxe par trimestre, soit le montant fixé lorsque la société considérée n’est pas propriétaire d’un immeuble.
Ce contrat a une durée de 5 ans, à compter du 1er janvier 2011, et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques. Ce contrat a donc été tacitement renouvelé au 31 décembre 2020 pour 5 ans.
Aux termes des mandats de gestion, la société SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’administrateur de biens, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et ses filiales, propriétaires de biens immobiliers. La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature dudit mandat et le 31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an.
La rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER est variable et correspond principalement à un pourcentage des facturations au titre des loyers et charges de l’actif immobilier. Ce pourcentage est fixé en fonction des caractéristiques de l’actif immobilier (actif mono-locataire ou multi-locataires, immeuble de bureaux ou entrepôt, etc.). Ce pourcentage correspond en moyenne à 3% hors taxes sur la base des sommes hors taxes facturées par la SNC SINOUHE IMMOBILIER aux locataires des actifs immobiliers objets des mandats.
La loi « Pinel », entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue déterminer l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées aux baux à répartir entre propriétaire et locataire. Conformément à ces nouvelles dispositions, les sociétés SINOUHE IMMOBILIER et BLEECKER se sont rapprochées, afin de modifier la présentation de la rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER pour la ventiler, en fonction des missions exercées, entre les honoraires de gestion technique, les honoraires de gestion locative et les honoraires de gestion des locaux vacants :
Honoraires de Gestion technique et de Gestion locative
Les honoraires de gestion technique sont égaux à un montant compris entre 2 et 4,5% hors taxes des montants facturés par le mandataire pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte, et entre 2 € et 4 € hors taxes par m² bâti et par an pour les locaux d’activités. Les honoraires de gestion locative sont égaux à 1.000 € hors taxes par an par bail, étant précisé que le montant total de ces honoraires ne pourra excéder la somme de 5.000 € hors taxes par an et par mandat.
Honoraires de Gestion des locaux vacants (uniquement pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte).
Pour les locaux vacants le mandataire facture trimestriellement au mandant un montant égal à 2 € hors taxes par m² bâti et par an.
Il est précisé que ces nouvelles modalités de facturation prennent effet dès lors qu’un nouveau bail ou avenant de renouvellement a été signé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi « Pinel ». A ce jour, 11 actifs immobiliers sont concernés par ces modalités.
Cette modification nécessaire eu égard aux dispositions d’ordre public est globalement sans impact sur le volume global de rémunération versée à la société SINOUHE IMMOBILIER.
Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
Il est en outre précisé que dans le cadre de son activité, la SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti :
Les documents suivants peuvent être consultés, pendant la durée de validité du présent document d’enregistrement universel, sur le site Internet de la Société (www.bleecker.fr):
- la dernière version à jour de l’acte constitutif et les statuts de la Société ;
- les rapports des Commissaires aux Comptes de la Société ;
- le rapport condensé de l’expert immobilier relatif à la valorisation des actifs ;
- et plus généralement tous autres documents prévus par la loi.
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BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE. Le Groupe BLEECKER est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise qui se développe sur le marché des locaux d'activités et de bureaux.
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
Dans le cadre de sa stratégie :
- la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème d’une surface de 1.021 m².
- la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m².
Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€.
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris 15 ème ). Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une surface cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC.
L’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11 ème ) a été financé à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et de 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an, avec une échéance au 30 septembre 2028.
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice :
- La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août
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2025.
- Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en SAS.
Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
Le Contrôle Interne est un dispositif de la société défini et mis en œuvre sous sa responsabilité. Il comprend un ensemble de moyens, de comportements, de procédures et d’actions adaptés aux caractéristiques propres de chaque société et du Groupe, pris dans son ensemble qui :
- contribue à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses ressources et ;
- doit lui permettre de prendre en compte, de manière appropriée, les risques significatifs, qu’ils soient opérationnels, financiers ou de conformité.
Le Contrôle Interne a pour objectif d’assurer :
- la conformité aux lois et règlements ;
- l’application des instructions et des orientations fixées par les dirigeants ;
- le bon fonctionnement des processus internes de chaque société, notamment ceux concourant à la sauvegarde de ses actifs ;
- le suivi des engagements de la société ;
- la fiabilité des informations financières.
Toutefois, le contrôle interne ne peut fournir une garantie absolue que les objectifs de la Société seront atteints. Il existe, en effet, des limites inhérentes à tout système de contrôle interne comme, par exemple, les incertitudes de l’environnement extérieur, l’exercice de la faculté de jugement ou le rapport coût/bénéfice de la mise en place de nouveaux contrôles.
Les éléments décrits dans ce rapport sont applicables à l’ensemble des Sociétés dont le Groupe consolide les comptes selon la méthode de l’intégration globale : la SA BLEECKER et ses filiales.
Le Conseil de surveillance assume le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire. Il présente à l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et les inexactitudes relevées dans les comptes annuels et les comptes consolidés de l’exercice. A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
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Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et par les statuts. Concernant la composition, le fonctionnement, le rôle ainsi que les missions du Conseil de surveillance, il est renvoyé sur ce point au Chapitre 2 du Rapport sur le gouvernement d’entreprise du présent document d’enregistrement universel.
Composition du Directoire
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance. Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre 2018, puis le 8 novembre 2024 pour une nouvelle durée de six ans. Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la durée de leur mandat de membre du Directoire.
Pouvoirs et obligations du Directoire
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance. Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie, les investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative, comptable, financière, juridique. Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres, de missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs objets déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires.
Réunions du Directoire
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement. Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président de séance est prépondérante. Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité. Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les
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membres du Directoire ayant pris part à la séance.# 1.6.3. Organisation Opérationnelle et Fonctionnelle
La SA BLEECKER n’employant pas de salariés, la société SINOUHE IMMOBILIER assure, pour le compte de la SA BLEECKER et de ses filiales, et sous leur contrôle, le rôle d’asset manager, dans le cadre d’un contrat d’asset management (Contrat de Gestion), ainsi que la gestion locative des actifs immobiliers et les relations avec les locataires, dans le cadre de mandats de gestion et d’administration.
La société SINOUHE IMMOBILIER assiste le Directoire dans la définition de sa stratégie et de sa politique de valorisation des immeubles.
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité de prestataire d’Asset Management :
Aux termes de son avenant n° 3 en date du 3 janvier 2011, le contrat d’asset management (Contrat de Gestion) a une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2011, il est prorogeable tacitement pour des périodes de 5 ans à la suite du terme. Ce contrat a été prorogé par tacite reconduction le 1er janvier 2021 pour une durée de 5 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025.
Par ailleurs, SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Administrateur de biens – titulaire de la carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Paris Ile-de-France, Transaction sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété n° CPI 7501 2021 000 000 379, Caisse de Garantie CEGC n° 22956GES211 et 22956SYN211, Assurance ZURICH police N°7400026934/00123, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et de ses filiales propriétaires de biens immobiliers.
La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature desdits mandats et le 31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an. Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Asset Manager, assume notamment les fonctions suivantes :
Le chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location à des tiers de ses actifs immobiliers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe BLEECKER, ainsi que ses perspectives de croissance. Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise en place de toute garantie adéquate.
Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière régulière, des réunions mensuelles sont mises en place entre les dirigeants du Groupe BLEECKER et les services concernés de la société SINOUHE IMMOBILIER. Ces réunions sont l’occasion d’identifier au plus tôt les impayés afin d’engager immédiatement le processus de relance, conformément à la procédure de recouvrement arrêtée par le Directoire du Groupe BLEECKER et mise en œuvre par SINOUHE IMMOBILIER et, d’assurer le suivi des procédures en cours et des éventuelles nouvelles actions à mener.
Dans le cadre de son développement, le Groupe BLEECKER veille à acquérir des actifs immobiliers dont la situation locative est appréciée notamment sur des critères de sélection des locataires et des sûretés fournies par ces derniers. Lors des relocations, une analyse de la solidité financière est menée. La dégradation générale de la situation économique pourrait néanmoins impacter la situation de certains locataires. Les procédures de sélection des locataires et de recouvrement permettent de maintenir un taux de pertes sur créances très satisfaisant.
Tout nouvel immeuble entrant dans le patrimoine du Groupe BLEECKER est couvert par une police d’assurance garantissant notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages électriques, fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes, grêle, poids de la neige sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et malveillance, actes de terrorisme et sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations immobilières à la suite de vol, effondrement des bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile propriétaire d’immeuble.
Au 31 août 2025 et à ce jour, tous les immeubles du Groupe sont assurés pour leur valeur de reconstruction à neuf et ils bénéficient d’une garantie de perte des loyers généralement pour une période de trois ans.
La société BLEECKER a souscrit une police Responsabilité des Dirigeants couvrant notamment les frais de défense civile et pénale liés à toutes réclamations introduites à l’encontre des dirigeants de droit et de fait de la société BLEECKER et de ses filiales détenues à plus de 50%.
Le patrimoine immobilier du Groupe BLEECKER est évalué, chaque année, par un expert immobilier indépendant, ce qui permet d’apprécier sa valeur de marché. L’évolution de cette valeur est largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier. Conformément aux recommandations de l’Autorité des Marchés Financiers, ces expertises sont faites selon des méthodes reconnues et homogènes d’une année sur l’autre.
L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. Le patrimoine du Groupe BLEECKER comporte des locaux à usage d’activité qui peuvent présenter un risque environnemental et relever, à ce titre, de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement. Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable.
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.# Trésorerie
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Elle est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la mise à disposition de comptes courants par les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT. La trésorerie du Groupe BLEECKER est gérée de façon centralisée, ce qui assure pour les filiales, une optimisation des concours bancaires.
Le Groupe BLEECKER s’est entouré de cabinets de Conseils et d’Avocats spécialisés afin de prévenir ces risques.
La comptabilité des sociétés du Groupe BLEECKER est informatisée et en lien avec les systèmes de gestion. L’organisation des équipes comptables de la société SINOUHE IMMOBILIER permet un contrôle à chaque étape de l’élaboration de la documentation. Cette organisation repose sur la séparation des tâches d’exploitation et de celles de gestion. Toutes les factures relatives à l’exploitation des immeubles sont validées par les services techniques qui passent les commandes et suivent les différents travaux jusqu’à leur complet achèvement. Les factures sont ensuite transmises à la comptabilité pour paiement. La signature bancaire est confiée à un nombre limité de personnes respectant la séparation des fonctions. La facturation et le recouvrement des loyers et des charges suivent également un processus de contrôles successifs afin d’identifier notamment les retards de paiement et les impayés pour mettre immédiatement en œuvre les procédures de recouvrement. Ces informations sont également transmises aux dirigeants du Groupe BLEECKER au cours de réunions mensuelles. Le processus d’arrêté des comptes fait l’objet d’un planning, diffusé à l’ensemble des acteurs concernés et intégrant les tâches de centralisation, de rapprochement et d’analyse nécessaires à la sincérité et à la régularité des informations financières et comptables. S’agissant des engagements, ils sont centralisés par le service juridique, portés à la connaissance et le cas échéant autorisés par le Conseil de surveillance, puis pris en compte par le contrôle de gestion et la comptabilité pour la production des états financiers. L’information comptable et financière est ensuite vérifiée par les Commissaires aux Comptes qui interviennent sur les comptes semestriels et annuels sociaux, et sur les comptes semestriels et annuels consolidés.
Le détail de la politique de durabilité de la SA BLEECKER, et la synthèse des actions menées au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine, figure au paragraphe 3.7 « Durabilité » ci-dessous.
Conformément à l’article L.232-1 alinéas 1° et 2° du Code de commerce, il est précisé qu’au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER a consenti des hypothèques et privilèges de prêteur de deniers (PPD), liés à l’acquisition de l’actif immobilier situé à PARIS (11 ème ) pour un montant en principal et accessoire de 9,8 M€.
Conformément à l’article L.233-13 du Code de commerce, il est mentionné ci-après l’identité des personnes physiques ou morales détenant directement ou indirectement plus du vingtième, du dixième, des trois vingtièmes, du cinquième, du quart, du tiers, de la moitié, des deux tiers, des dix-huit vingtièmes ou des dix- neuf vingtièmes du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales.
| ACTIONNAIRES | Nbre d’actions | % de participation | Nbre de voix | % de droits de vote |
|---|---|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78% | 211 600 | 18,81% |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76% | 211 400 | 18,79% |
| SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) | 2 864 | 0,25% | 2 864 | 0,25% |
| SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) | 1 662 | 0,14% | 1 662 | 0,14% |
| Xavier Giraud | 194 228 | 17,23% | 194 228 | 17,26% |
| Aurélie Giraud | 168 810 | 14,98% | 168 810 | 15,00% |
| SARL MILESTONE (Investisseur privé) | 153 936 | 13,66% | 153 936 | 13,68% |
| SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) | 2 000 | 0,17% | - | 0,00% |
En application des dispositions des articles L. 441-6, L. 443-1, D. 441-4 I et II, A. 441-2 et annexe 4-1 nouveaux du code de commerce, nous vous indiquons ci-après, les informations relatives aux délais de paiement fournisseurs et clients :
| 0 jour | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total (1 jour et plus) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (A) Tranches de retard de paiement | ||||||
| Nombre de factures concernées | 2 | 1 | 1 | 0 | 2 | 4 |
| Montant total TTC | 1 251 075 € | 6 000 € | 1 800 € | 0 € | -11 422 € | -3 622 € |
| % du montant total des achats TTC de l'exercice | 19,09 % | 0,09% | 0,03% | 0,00% | -0,17% | -0,06% |
| (B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes litigieuses ou non comptabilisées | ||||||
| Nombre des factures exclues | Néant. | |||||
| Montant total des factures exclues | Néant. | |||||
| (C) Délais de paiement de référence utilisés | ||||||
| Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement | Délais contractuels |
| 0 jour | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total (1 jour et plus) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (A) Tranches de retard de paiement | ||||||
| Nombre de factures concernées | 8 | 0 | 0 | 0 | 12 | 12 |
| Montant total TTC | 521 384 € | 0 € | 0 € | 0 € | 3 822 € | 3 822 € |
| % du montant total des C.A. TTC de l'exercice | 103,27% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,76% | 0,76% |
| (B) Factures exclues du (A) relatives à des créances litigieuses ou non comptabilisées | ||||||
| Nombre de factures exclues | 1 | |||||
| Montant total des factures exclues | 18 679 | |||||
| (C) Délais de paiement de référence utilisés | ||||||
| Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement | Délais contractuels |
Les comptes annuels de l’exercice clos le 31 août 2025 ont été établis conformément aux règles de présentation et aux méthodes d’évaluation prévues par la réglementation en vigueur et sont sans changement de méthode par rapport à l’exercice précédent.
Au cours de l’exercice, BLEECKER a réalisé un chiffre d’affaires de 419.413 €, contre 1.277.646 € au titre de l’exercice précédent. Celui-ci provient essentiellement de la rémunération des fonctions de Présidente au sein de ses filiales. Les produits d’exploitation s’élèvent à 481.448 € contre 1.324.776 € au titre de l’exercice précédent et les charges d’exploitation s’élèvent à 9.162.117 € contre 7.893.925 € au titre de l’exercice précédent. Le résultat d’exploitation est donc de (8.680.668) € contre (6.569.148) € au titre de l’exercice précédent. Le résultat financier est de 50.537.678 € contre un résultat financier de (8.585.107) € au titre de l’exercice précédent. Cette variation résulte principalement de la distribution de dividendes réalisée par la SAS RAVEL au cours de l’exercice. Aucun résultat exceptionnel n’est constaté sur l’exercice, contre 15.054.151 € pour l’exercice précédent, ce dernier résultant de la cession d’actifs. Le résultat net de la société est un bénéfice de 41.857.010 €, contre une perte de (100.104) € au titre de l’exercice précédent. Cette variation positive résulte principalement par le résultat financier réalisé au titre de l’exercice. Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2025 à 12,7 M€ et 4,2 M€. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Les intérêts versés sur l’exercice au titre des comptes courants des sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent respectivement à 108 K€ et à 42 K€ au 31 août 2025 contre 1.167.076 € et à 366.764 € au titre de l’exercice précédent.
Au 31 août 2025, la SA BLEECKER ne détient aucun crédit-bail immobilier.
A la suite de l’exercice de l’option le 1er septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se trouvent soumises à ce régime.
Aucune dépense ou charge visée à l’article 39-4 du Code Général des Impôts n’a été engagée par la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2025.
Au cours de l’exercice écoulé, BLEECKER n’a engagé aucune dépense en matière de recherche et de développement.
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante- six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie. Au 31 août 2025 : BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital. Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007.# 2.7 INFORMATION RELATIVE A L'AUTO-DETENTION
La SA BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions soit 0,18 % du capital social.
| Période | Cours +haut | Cours +bas | Cours moyen |
|---|---|---|---|
| du 01 09 2022 au 31 08 2023 | 230 € | 157 € | 192 € |
| du 01 09 2023 au 31 08 2024 | 195 € | 135 € | 161 € |
| du 01 09 2024 au 31 08 2025 | 163 € | 109 € | 131 € |
735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA). Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000 actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société. Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
Le Directoire est composé de 2 membres, qui ont été nommés le 8 novembre 2006 par le Conseil de surveillance, pour une durée de six ans et, renouvelés dans leur fonction pour une nouvelle durée de six ans par le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024, conformément à l’article 17 des statuts :
150
Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres, à savoir :
Au 31 août 2025, le Comité d’audit est composé de tous les membres du Conseil de surveillance, à savoir :
L'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a approuvé, en application de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance, à raison de leur mandat au sein de la Société. La politique de rémunération pour l’exercice du 1er septembre 2024 au 31 août 2025 prévoit :
Chacun des trois membres du Conseil de surveillance a ainsi perçu la somme de 8.000 € brut au titre de son mandat de membre de Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Le Président et le Vice-Président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
Aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 au titre de l’article L621-18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et b) dudit article.
151
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007. Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la suivante :
| Actions et droits de vote | % capital et droits de vote (*) | |
|---|---|---|
| Muriel Marcilhacy-Giraud | 211 600 | 18,78 |
| SARL Thalie | 1 662 | 0,15 |
| Sous-total Muriel Marcilhacy- Giraud | 213 262 | 18,93 |
| Philippe Bucheton | 211 400 | 18,76 |
| SAS AM Développement | 2 864 | 0,25 |
| Sous-total Philippe Bucheton | 214 264 | 19,01 |
| Total | 427 526 | 37,94 |
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris les actions auto-détenues.
Au titre de l’article L621-18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et c) dudit article, aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025.
Nous vous rappelons que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à consentir en une ou plusieurs fois aux salariés ou mandataires sociaux de la Société, ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés qui lui sont liées au sens de l’article L.225-180 du Code de commerce des options d'une durée de 10 années donnant droit à la souscription d’actions nouvelles ou à l’achat d’actions existantes de la Société provenant de rachats effectués dans les conditions prévues par les statuts et par la loi. Le nombre total des options de souscription et les options d’achat consenties ne pourront donner droit à un nombre total d’actions excédant dix pour cent (10 %) du capital social de la Société (sous réserve de l’ajustement du nombre d’actions pouvant être obtenues par l’exercice des options consenties, en application de l’article L. 225-181 alinéa 2 du Code de Commerce). Les options de souscription et/ou d’achat d’actions devront être consenties avant l’expiration d’une période de 38 mois à compter du 13 février 2025. Aucune option n'a été consentie au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour.
152
Nous vous rappelons également, que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à attribuer, en une ou plusieurs fois, des actions gratuites existantes ou à émettre de la Société provenant d'achats effectués par elle, au profit des membres du personnel salarié ou des mandataires sociaux de la société, ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés et des groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à l'article L.225-197-2 du Code de commerce. Le nombre total d'actions attribuées gratuitement ne pourra dépasser 10 % du capital social à la date de la décision de leur attribution par le Directoire. L'attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu’au terme d'une période d'acquisition d'une durée minimale d’un (1) an, le Directoire pouvant librement fixer la durée de l’obligation de conservation des actions par les bénéficiaires, étant précisé toutefois que conformément à la loi, la durée cumulée des périodes d’acquisition et de conservation ne pourra être inférieure à deux (2) ans. Cette délégation est valable pour une durée de 38 mois à compter du 13 février 2025. Aucune action gratuite n'a été attribuée au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour.
Par ailleurs, l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à acheter ou faire acheter des actions de la Société dans la limite d’un nombre d’actions représentant 10 % du capital social à la date de réalisation de ces achats conformément aux articles L. 25-10-62 et suivants du Code de commerce, étant toutefois précisé que le nombre maximal d’actions détenues après ces achats ne pourra excéder 10 % du capital. Le montant maximum des acquisitions ne pourra dépasser 29.519.016 euros. Toutefois, il est précisé qu’en cas d'opération sur le capital, notamment par incorporation de réserves et attribution gratuite d'actions, division ou regroupement des actions, le prix indiqué ci-dessus pourra être ajusté en conséquence.# COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DU GROUPE BLEECKER
Les comptes consolidés présentés au 31 août 2025 sont établis suivant les normes comptables internationales IFRS (International Financial Reporting Standard).
| Libellé | 01/09/2024 au 31/08/2025 En K€ | 01/09/2023 au 31/08/2024 En K€ |
|---|---|---|
| Produits opérationnels | 24 584 | 30 209 |
| dont revenus locatifs | 24 508 | 29 958 |
| Résultat opérationnel hors cession d’actif | 5 230 | (7 118) |
| Résultat des cessions d’actifs | 0 | (16 193) |
| Résultat opérationnel après cession d’actif | 5 230 | (23 311) |
| Coût de l’endettement financier | (14 644) | (18 027) |
| Résultat net | (9 414) | (41 338) |
| Part du Groupe | (9 414) | (41 338) |
Le résultat opérationnel de 5 230 K€ au 31 août 2025, contre (7 118) K€ au titre de l’exercice précédent, s’explique principalement par la progression (hors effet d’acquisition) des revenus locatifs liée à la prise d’effet de nouveaux baux et par la résilience de la juste valeur des immeubles en patrimoine.
Le coût de l’endettement financier s’établit à (14 644) K€ au 31 août 2025, contre (18 027) K€ constatés lors de l’exercice précédent. Cette évolution reflète principalement la diminution des charges financières, essentiellement due à :
- L’impact des amortissements contractuels récurrents de 8 M€ ; et
- L’évolution des taux à la baisse :
o E3M moyen / l’exercice 2025 = 2,54%
o E3M moyen / l’exercice 2024 = 3,85%
En l’absence de résultat de cession d’actif, lequel avait impacté de (16 193) K€ le résultat de l’exercice précédent, le résultat net s’établit en conséquence à (9 414) K€, contre (41 338) K€ pour l’exercice précédent.
Les immeubles de placement s’élèvent à 574 975 K€ au 31 août 2025 contre 560 050 K€ au titre de l’exercice précédent. Cette hausse résulte notamment de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11 ème au cours de l’exercice.
Le total du bilan consolidé s’élève à 609 077 K€ au 31 août 2025 contre 592 276 K€ au titre de l’exercice précédent.
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ au 31 août 2025 contre 259 261 K€ au titre de l’exercice précédent.
Les passifs financiers courants et non courants s’élèvent à 332 214 K€ au 31 août 2025 contre 314 306 K€ au titre de l’exercice précédent.
La trésorerie nette au 31 août 2025 s’élève à 527 K€ contre 5 138 K€ au titre de l’exercice précédent.
Aucun évènement significatif n’est intervenu post clôture.
Il n’a pas été engagé de dépense en matière de recherche et de développement.
Une description des risques financiers figure au paragraphe 8.6.13 « Gestion des risques financiers » de l’Annexe 2 figurant dans le présent Document d’enregistrement universel au 31 août 2025. En dehors de ces risques et de ceux liés à une dégradation de la situation économique des locataires, il n’existe pas de risques ou d'incertitudes au 31 août 2025.
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêts dans le temps. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières.
Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88% de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
Le présent chapitre rappelle la politique de durabilité du Groupe BLEECKER en matière environnementale, et la synthèse des actions engagées et projetées tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine.
D’un point de vue opérationnel, le Groupe BLEECKER a confié à son asset manager, la société SINOUHE IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale. Le Groupe BLEECKER est engagé dans une démarche visant à évaluer et suivre les performances environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs. Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale, qui intègre les enjeux environnementaux, avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et la qualité environnementale des immeubles.
Le Groupe BLEECKER est engagé dans un plan de réduction de ses consommations énergétiques avec des actions portées sur trois axes :
- L’amélioration de la qualité de l’enveloppe de ses bâtiments et de ses équipements consommateurs d’énergie, dans le cadre des travaux de construction ou de réhabilitation,
- L’optimisation du mode de gestion des équipements, notamment l’éclairage, le chauffage et la climatisation sur ses immeubles, en concertation avec ses prestataires de maintenance notamment,
- L’utilisation rationnelle et raisonnée de l’énergie par la mise en place d’un plan de sobriété énergétique, notamment par la sensibilisation des occupants et utilisateurs de ses immeubles.
Pour atteindre ses objectifs, le Groupe BLEECKER a mis en place un plan d’actions pluriannuel afin de répondre aux nouvelles obligations du Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² de surface de plancher. Ce décret concerne la grande majorité des immeubles du Groupe BLEECKER.
Au 31 août 2025, le patrimoine BLEECKER est composé de 12 immeubles tertiaires représentant une surface totale de 31 661 m². Parmi ces 12 immeubles, 10 immeubles sont concernés par le décret Eco énergie tertiaire, représentant 95 % de la surface totale. Le groupe poursuit annuellement la mise à jour des données bâtimentaires des structures concernées, la plate- forme OPERAT de l’ADEME a été complétée avec l’ensemble des informations. L’ensemble des entités fonctionnelles assujetties a été créé afin de pouvoir compléter les données de consommations d’énergie. Certains audits énergétiques ont été lancés. Selon les conclusions, des plans d’actions concertés avec toutes les parties prenantes pourront être proposés afin d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques fixés par le décret.
Concernant la publication des consommations, environ 80 % des Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) ont au moins une consommation 2024 renseignée.
Le tableau suivant présente les données corrigées tous actifs confondus sur les quatre dernières années en consommation moyenne kWh toute énergie / m² :
(*) Données de consommation corrigée par OPERAT.
Sur les 12 immeubles de bureaux du patrimoine actuel BLEECKER (hors commerces), la moyenne des consommations annuelle sur les 3 dernières années est inférieure à 115 kW/m² (*). Afin d’améliorer la complétude des consommations sur la plateforme OPERAT, le Groupe BLEECKER poursuit sa démarche auprès de ses locataires afin d’obtenir la publication des consommations privatives soit par l’envoi des factures, soit par le biais d’un mandat, cependant toutes les consommations ne sont à ce jour pas encore renseignées.# Les consommations privatives sont encore manquantes, pour un peu moins de 20% des EFA des relances régulières sont effectuées auprès des locataires pour obtenir ces compléments de données. Le Groupe BLEECKER poursuit les audits énergétiques avec pour objectif l’établissement de plans d’actions visant à réduire les consommations énergétiques sur tous les actifs et répondre de réduction de consommation à l’horizon 2030. Ainsi sur cet exercice, un nouvel audit a été réalisé pour l’actif détenu par la SAS Moussorgski, celui-ci permettant d’établir des préconisations à mettre en œuvre dans le cadre d’un programme de travaux pluriannuel. Conjointement avec les actions de réduction des consommations liées au décret tertiaire, le Groupe BLEECKER a engagé une phase d’audit afin de se mettre en conformité avec le décret « BACS », l’objectif étant de mettre en place sur chacun des immeubles assujettis une Gestion Technique du Bâtiment GTB permettant d’analyser et de suivre les consommations énergétiques et d’optimiser les réglages dans le but d’améliorer les performances énergétiques. Les actifs des SAS Mahler, Moussorgski et Molière ont été audités afin de vérifier les conformités de leurs installations. Des Scénarii sont identifiés pour évaluer les économies d’énergie et piste d’optimisation envisageable. Le Groupe BLEECKER se laisse la latitude de poursuivre ces audits liés aux dispositifs éco-énergie tertiaire et au décret BACS au cours des exercices à venir. La réduction de la consommation d’énergie sur les immeubles est aussi possible par de simples réglages et des installations ainsi qu’un changement d’habitudes et de comportement des occupants. Pour se faire, le Groupe BLEECKER a mis en place une communication auprès de ses locataires et de ses prestataires maintenance sur la majorité de ses immeubles avec des informations sur les écogestes à adopter et les consignes de température à respecter :
1) Information sur les écogestes :
- Eteindre complètement les ordinateurs et écrans en fin de journée
- En été, conserver les fenêtres fermées quand les locaux sont climatisés
- Eteindre les lumières inutiles, …
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2) Information sur la mise en place de consignes de température programmée sur les équipements :
- 19°c en heures ouvrables en hiver, 26°c en heures ouvrables en été
- 16°c en période d’inoccupation
- 8°c si les lieux sont inoccupés plus de deux jours.
Le Groupe BLEECKER a réalisé cette communication en 2025 et la renouvellera tous les ans. Enfin parmi les mécanismes qui permettent de réduire les consommations énergétiques, le Groupe BLEECKER étudie l’intégration d’énergies renouvelables sur certains de ses immeubles, lorsque cela est compatible avec la configuration et les enjeux économiques de ceux-ci. Il est également prévu sur le prochain exercice de mettre en place une option Electricité verte – Electricité d’origine 100% pour l’électricité des actifs du groupe.
Lorsque cela est possible, le Groupe BLEECKER étudie la possibilité de raccorder ses immeubles aux réseaux de chaleur ou réseaux de distribution de froid existants afin d’éviter le recours aux installations de combustion consommant des énergies fossiles. Ainsi, sur deux immeubles parisiens de bureaux, les plus importants, détenus par la SAS MOLIERE et la SARL GABRIELLI, le chauffage s’effectue via le réseau de chaleur CPCU, ce qui représente en surface 57% de la surface totale des bureaux parisiens. Une étude de remplacement de la chaudière gaz par une sous-station CPCU est ralentie du fait de l’impossibilité de CPCU de s’engager sur un planning pour l’immeuble SCI du 15 LAFAYETTE. Le recours au gaz pour assurer le chauffage des immeubles concerne un nombre marginal d’immeubles du portefeuille. Pour les immeubles de bureaux parisiens, le gaz n’est utilisé que sur deux actifs ce qui représente 11 % de la surface des bureaux parisiens. Des réflexions et études sont en cours pour supprimer les chaudières gaz et les remplacer par d’autres solutions plus performantes et plus écologiques permettant de réduire les consommations et l’impact environnemental. Dans un premier temps, le Groupe BLEECKER a pour objectif de cartographier son patrimoine de façon à mieux connaitre ses émissions de gaz à effet de serre et ainsi identifier les actifs sur lesquels des actions sont prioritaires. Dans un second temps, l’impact global lié à l’usage des immeubles et de ses occupants pourra être analysé. Les immeubles du Groupe BLEECKER sont intégrés à un tissu urbain qui bénéficie très souvent d’une grande offre de transports en commun, limitant ainsi les déplacements en voitures des utilisateurs des locaux.
Le Groupe BLEECKER a pour objectif de réduire, autant que possible, la production de déchets liés à ses activités, que ce soit :
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Afin de mieux identifier les impacts et bonnes pratiques de ces locataires, un questionnaire a été envoyé aux locataires afin de faire le point sur leur usage et les accompagner dans leur démarche de réduction des gaz à effet de serre mais également dans la valorisation des déchets.
Le Groupe BLEECKER est conscient de la nécessité de préserver la ressource en eau et d’éviter tout gaspillage. Afin d’identifier les immeubles consommateurs, le Groupe BLEECKER a établi un bilan des consommations d’eau par immeuble. Ce bilan a permis d’identifier les immeubles les plus consommateurs, pour lesquels une action de sensibilisation sera réalisée. Cet indicateur permet également de repérer les éventuelles fuites d’eau, cela a été le cas pour l’immeuble de la SAS MOLIERE sur lequel une action corrective a été menée. Dès que possible, lors de l’aménagement de nouveaux espaces verts, le Groupe BLEECKER met en place un arrosage par goutte à goutte afin de permettre de réduire de façon importante les consommations d’eau. Enfin, à l’occasion de travaux lourds ou de simples remplacements des installations consommatrices d’eau (installations sanitaires essentiellement), le Groupe BLEECKER intégrera systématiquement le recours aux équipements hydro-économes. Dans le cadre de la certification BREEAM IN USE sur les actifs des SCI 14 LAFAYETTE et 30 HAUSSMANN, il est prévu de remplacer les robinets classiques par des équipements hydro-économes.
Le Groupe BLEECKER poursuit son programme de certifications environnementales de ses immeubles sur la base du référentiel anglosaxon BREEAM. A la fin de l’exercice en cours, 7 immeubles sont certifiés dont 4 immeubles sont évalués en Breeam-In-Use niveau « Very Good ». En complément, l’immeuble Mallarmé est en cours de certification Breeam-in-use, avec un objectif de niveau Very Good. Ces 7 immeubles représentent plus de 25 332 m², soit environ 75,6 % de la surface totale du patrimoine du Groupe BLEECKER. Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’étendre cette certification aux immeubles en exploitation éligibles et de certifier tout nouveau projet de rénovation importante touchant à la structure de l’immeuble ou à ses installations techniques de chauffage, climatisation.
Sur ses immeubles, le Groupe BLEECKER intègre dès que possible :
Le Groupe BLEECKER souhaite ainsi participer activement à la protection et au développement de la biodiversité, aussi bien de la flore que la faune locale, au bien être des utilisateurs des locaux, mais également à la limitation du réchauffement climatique par l’effet dit « ilot de chaleur urbain ». Conscient du rôle que peuvent apporter les espaces verts de ses immeubles à la biodiversité urbaine et aux trames vertes et bleues, le Groupe BLEECKER a pour objectif d’accompagner ses prestataires d’entretien des espaces verts au travers d’une charte visant au respect des 6 principes suivants :
159
Par ailleurs, le Groupe BLEECKER a obtenu le label « Biodivercity life » niveau démarrage sur l’immeuble de bureaux belonging à la SARL GABRIELLI situé à Paris, bénéficiant d’un fort potentiel biophilique et écologique avec ses 2.300 m² d’espaces verts extérieurs en plein Paris (terrasses, patios, cours). Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’obtenir cette certification au cours du prochain exercice et d’étudier la mise en place d’une telle certification sur d’autres actifs éligibles.
Dans le cadre de la gestion de ses actifs, le Groupe BLEECKER porte une attention toute particulière au respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement.# VI. Anticiper les aléas climatiques
Dans un premier temps, afin d’évaluer la vulnérabilité de ses immeubles aux changements climatiques, le Groupe BLEECKER a utilisé la plateforme R4RE en ligne de l’OID et testé l’outil d’analyse. En fonction de l’adresse de l’actif, une exposition au risque est déterminée face aux aléas climatiques, le diagnostic est complété d’un score de vulnérabilité, évalué à partir de réponses aux caractéristiques du bâtiment. Les informations au questionnaire ne sont pas exhaustives et pour certains actifs évalués la criticité face aux aléas climatiques requiert des compléments d’information pour établir un niveau de criticité. Il s’agira dans un second temps, en fonction du niveau de vulnérabilité, de définir les actions adaptatives d’atténuation des impacts climatiques sur l’immeuble ou ses installations et permettre d’orienter d’éventuelles actions. Lorsque cela s’avèrera pertinent et au cours de certification des études sur l’adaptabilité et la résilience des bâtiments pourront être étudiées.
Sur le dernier exercice, le Groupe BLEECKER a engagé près de 209 K€ dans des actions environnementales, liées à la mise en place du dispositif Eco énergie tertiaire, audits d’immeubles mais également certifications environnementales. A l’issue des audits et plans d’actions visant l’atteinte des objectifs du décret tertiaire, le Groupe BLEECKER établira un programme de travaux sur la période 2025/2030.
160
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’employait aucun salarié.
Voir paragraphe 5 de l'Annexe aux comptes consolidés.
BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale. Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs.
BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant. BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
161
Le Groupe BLEECKER annonce des revenus locatifs (loyers facturés) de 6 874 K€ pour le 1 er trimestre de l’exercice ouvert le 1 er septembre 2025, contre 6 311 K€ pour le 1 er trimestre de l’exercice ouvert le 1 er septembre 2024.
| Exercice en cours du 01.09.2025 au 31.08.2026 | Exercice précédent du 01.09.2024 au 31.08.2025 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|
| 1 er trimestre | 6 874 | 6 311 | +8,92 % |
En milliers d’euros
La variation positive des revenus locatifs, par rapport au 1er trimestre de l’exercice précédent résulte principalement des acquisitions réalisées au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. À périmètre constant, les revenus locatifs progressent également, portés principalement par l’entrée en vigueur de nouveaux baux et l’indexation de loyers.
Le Groupe, ses perspectives BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale. Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs.
BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant. BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
| Affectation | Revenus locatifs (loyers facturés) (K€) | % |
|---|---|---|
| PARIS | 6 592 | 95,90 % |
| ILE DE France | 282 | 4,10 % |
| TOTAL | 6 874 | 100 % |
162
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
Compartiment B d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext – ISIN FR0000062150
163
Présenté en Euros
| Exercice clos le 31/08/2025 | Exercice clos le 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Brut | Amort.prov. | |
| Capital souscrit non appelé | ||
| ACTIF IMMOBILISE | ||
| Frais d'établissement | ||
| Recherche et développement | ||
| Concessions, brevets, droits similaires | ||
| Fonds commercial | ||
| Autres immobilisations incorporelles | ||
| Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles | ||
| Terrains | ||
| Constructions | 8 800 000 | 28 591 |
| Installations techniques, matériel et outillage industriels | ||
| Autres immobilisations corporelles | ||
| Immobilisations en cours | ||
| Avances et acomptes | ||
| Participations évaluées selon mise en équivalence | ||
| Autres participations | ||
| Créances rattachées à des participations | ||
| Autres titres immobilisés | ||
| Prêts | ||
| Autres immobilisations financières | ||
| TOTAL (I) | ||
| ACTIF CIRCULANT | ||
| Matières premières, approvisionnements | ||
| En-cours de production de biens | ||
| En-cours de production de services | ||
| Produits intermédiaires et finis | ||
| Marchandises | ||
| Avances et acomptes versés sur commandes | ||
| Clients et comptes rattachés | 554 438 | 14 482 |
| Autres créances | ||
| . Fournisseurs débiteurs | ||
| . Personnel | ||
| . Organismes sociaux | ||
| . Etat, impôts sur les bénéfices | ||
| . Etat, taxes sur le chiffre d'affaires | 1 411 892 | |
| . Autres | 4 557 969 | |
| Capital souscrit et appelé, non versé | ||
| Valeurs mobilières de placement | ||
| Disponibilités | 545 357 | |
| Instruments de trésorerie | ||
| Instruments financiers à terme et jetons détenus | ||
| Charges constatées d'avance | 17 171 | |
| TOTAL (II) | ||
| Charges à répartir sur plusieurs exercices (III) | ||
| Primes de remboursement des obligations (IV) | ||
| Ecarts de conversion actif (V) | ||
| TOTAL ACTIF (0 à V) |
164
Présenté en Euros
| PASSIF | Exercice clos le 31/08/2025 | Exercice clos le 31/08/2024 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital social ou individuel (dont versé : 20 787 357) | 20 787 357 | 20 787 357 |
| Primes d'émission, de fusion, d'apport ... |
8 362 8 362 Ecarts de réévaluation 205 390 054 254 536 901 Réserve légale 2 078 736 2 078 736 Réserves statutaires ou contractuelles Réserves réglementées 82 512 82 512 Autres réserves 9 015 9 015 Report à nouveau -18 174 174 -18 074 069 Résultat de l'exercice 41 857 010 -100 104 Subventions d'investissement Provisions réglementées 4 954 4 954 Résultat de l’exercice précédent à affecter TOTAL (I) 252 043 826 259 333 663 Produits des émissions de titres participatifs Avances conditionnées TOTAL (II) PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES Provisions pour risques 3 538 202 Provisions pour charges TOTAL (III) 3 538 202 EMPRUNTS ET DETTES Emprunts obligataires convertibles Autres Emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit . Emprunts 4 232 969 . Découverts, concours bancaires 4 773 912 Emprunts et dettes financières diverses . Divers 742 500 234 528 . Associés 90 799 522 135 924 115 Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et comptes rattachés 1 912 236 2 181 346 Dettes fiscales et sociales . Personnel . Organismes sociaux . Etat, impôts sur les bénéfices . Etat, taxes sur le chiffre d'affaires 101 315 7 . Etat, obligations cautionnées . Autres impôts, taxes et assimilés Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Autres dettes 6 518 51 827 Instruments de trésorerie Produits constatés d'avance 146 524 TOTAL (IV) 102 715 497 138 391 822 Ecart de conversion passif (V) TOTAL PASSIF (I à V) 358 297 525 397 725 485 165
## Compte de résultat
Présenté en Euros
| Exercice clos le 31/08/2025 | Exercice clos le 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| France | Exportations | Total |
| Ventes de marchandises | ||
| Production vendue biens | 419 413 | 419 413 |
| Production vendue services | ||
| Chiffres d'affaires | 419 413 | 419 413 |
| Production stockée | ||
| Production immobilisée | ||
| Subventions d'exploitation | ||
| Reprises sur amort. et prov., transfert de charges | 6 500 | 47 078 |
| Autres produits | 55 536 | 52 |
| Total des produits d'exploitation (I) | 481 448 | 1 324 776 |
| Achats de marchandises (y compris droits de douane) | ||
| Variation de stock (marchandises) | ||
| Achats de matières premières et autres approvisionnements | ||
| Variation de stock (matières premières et autres approv.) | ||
| Autres achats et charges externes | 5 514 483 | 7 414 837 |
| Impôts, taxes et versements assimilés | 52 040 | 237 404 |
| Salaires et traitements | ||
| Charges sociales | 4 800 | 4 800 |
| Dotations aux amortissements sur immobilisations | 28 591 | 174 829 |
| Dotations aux provisions sur immobilisations | ||
| Dotations aux provisions sur actif circulant | 31 932 | |
| Dotations aux provisions pour risques et charges | 3 538 202 | |
| Autres charges | 24 001 | 30 123 |
| Total des charges d'exploitation (II) | 9 162 117 | 7 893 925 |
| RESULTAT EXPLOITATION (I-II) | -8 680 668 | -6 569 148 |
| Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun | ||
| Bénéfice attribué ou perte transférée (III) | ||
| Perte supportée ou bénéfice transféré (IV) | ||
| Produits financiers de participations | 49 907 927 | 1 346 011 |
| Produits des autres valeurs mobilières et créances | ||
| Autres intérêts et produits assimilés | 3 411 040 | 732 459 |
| Reprises sur provisions et transferts de charges | ||
| Différences positives de change | ||
| Produits nets sur cessions valeurs mobilières placement | ||
| Total des produits financiers (V) | 53 318 967 | 2 078 470 |
| Dotations financières aux amortissements et provisions | ||
| Intérêts et charges assimilées | 2 781 289 | 10 663 577 |
| Différences négatives de change | ||
| Charges nettes sur cessions valeurs mobilières de placement | ||
| Total des charges financières (VI) | 2 781 289 | 10 663 577 |
| RESULTAT FINANCIER (V-VI) | 50 537 678 | -8 585 107 |
| RESULTAT COURANT AVANT IMPOT (I-II+III–IV+V-VI) | 41 857 010 | -15 154 256 |
## Compte de résultat (suite)
Présenté en Euros
| Exercice clos le 31/08/2025 | Exercice clos le 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Produits exceptionnels sur opérations de gestion | 0 | 489 |
| Produits exceptionnels sur opérations en capital | 24 785 | 203 |
| Reprises sur provisions et transferts de charges | ||
| Total des produits exceptionnels (VII) | 0 | 24 785 692 |
| Charges exceptionnelles sur opérations de gestion | ||
| Charges exceptionnelles sur opérations en capital | 9 731 540 | |
| Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions | ||
| Total des charges exceptionnelles (VIII) | 0 | 9 731 540 |
| RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII) | 0 | 15 054 151 |
| Participation des salariés (IX) | ||
| Impôts sur les bénéfices (X) | ||
| Total des Produits (I+III+V+VII) | 53 800 415 | 28 188 938 |
| Total des charges (II+IV+VI+VII+IX+X) | 11 943 405 | 28 289 042 |
| RESULTAT NET | 41 857 010 | -100 104 |
| Dont Crédit-bail mobilier | ||
| Dont Crédit-bail immobilier | 0 | 682 150 |
# BLEECKER S.A.
## ANNEXE DES COMPTES ANNUELS
## 1. FAITS CARACTERISTIQUES ET EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
### a) Faits caractéristiques de l’exercice :
En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS (75011) d’une surface de 1.021 m². Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11ème) à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028. La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025. Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
### b) Événements postérieurs à la clôture :
Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice.
## 2. REGLES, METHODES COMPTABLES
### 2.1. GENERALITES
Les méthodes d’évaluation et de présentation des comptes annuels retenues pour cet exercice n’ont pas été modifiées par rapport à l’exercice précédent. Etablissement des états financiers : • Les comptes annuels sont établis et présentés suivant les principes, normes et méthodes comptables découlant du plan comptable général de 2014 conformément au règlement 2014-03 du Comité de la Réglementation Comptable modifié par le règlement ANC n°2020-09 du 4 décembre 2020, ainsi qu’aux avis et recommandations ultérieurs de l’Autorité des Normes Comptables (ANC). • Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base : continuité de l’exploitation, permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre, indépendance des exercices, et conformément aux règles générales d’établissement et de présentation des comptes annuels. • La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité, y compris les titres d’auto-détention, est la méthode des coûts historiques. Toutefois, les titres de participation sont évalués selon la méthode de mise en équivalence.
### 2.2. REVENU LOCATIF
Les revenus locatifs sont composés des revenus de l’activité foncière (loyers et refacturations de charges).
### 2.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet d’une réévaluation légale ou libre. Les amortissements ont été calculés sur une durée normale d’utilisation des biens soit, selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie prévue : • Constructions : de 10 à 50 ans • Agencement des constructions : de 10 à 20 ans
### 2.4. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024.
### 2.5. IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Les titres de participation sont valorisés par la méthode de la mise en équivalence. La valeur comptable des titres dans les comptes sociaux est ainsi remplacée par la quote-part de capitaux propres retraités selon les règles de consolidation retenues pour l’établissement des comptes consolidés de la SA BLEECKER, à savoir les normes IFRS, et comportent des évaluations à la juste valeur (immeubles de placement principalement). La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par le Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Cette méthode de la mise en équivalence se traduit par un impact positif sur les capitaux propres au 31 août 2025 de 205 390 054 €, tels qu’ils ressortent dans les comptes de l’exercice. Dans le cadre des fusions et des transmissions universelles de patrimoine, un mali technique affecté en titres peut être reconnu s’il existe des plus-values latentes sur le sous palier.169
A la clôture de l’exercice, la SA BLEECKER détient 2.000 de ses propres actions valorisées à hauteur de 218.000 €, hors frais d’acquisition et de dépréciation des titres. Cette auto-détention résulte de l’absorption de la société Foncière Saint Honoré, le 28 juin 2007. Aucune provision pour dépréciation sur les titres d’auto-détention n’a été constatée dans les comptes de la SA BLEECKER au 31 août 2025.
Une provision de 3.538.202 € a été constatée dans les comptes de la SA BLEECKER au 31 août 2025. Celle-ci correspond à une proposition de rectification reçue de l’administration.
Le montant des provisions réglementées figurant au passif du bilan s’élève à 4.954 € et est relative aux frais d’acquisition sur titres.
L’évaluation des créances est faite à la valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Les produits constatés d’avance s’élèvent à 146.524 € au 31 août 2025, contre aucun pour l’exercice précédent. Ceux-ci correspondent principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025.
Les emprunts et dettes financières diverses d’un montant total de 100.548.904 € se composent de 16.951.225 € de comptes courants d’associés, de 73.848.297 € dans le cadre de la centralisation du pool de trésorerie du groupe, de 742.500 € de dépôts de garantie ainsi que de 9.006.881 € d’emprunts et découverts bancaires.
Durant l’exercice clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER n’a pas souscrit d’instrument de couverture de taux.
A la suite de l’exercice de l’option le 1er septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se trouvent soumises à ce régime.
170
Les valeurs mobilières (Sicav de trésorerie) figurant au bilan sont comptabilisées à leur coût historique. Une provision est constatée si la valeur d’inventaire est inférieure à ce coût. Le montant des valeurs mobilières de placement (VMP) détenues par BLEECKER au 31 août 2025 est de 1.000 € comme pour l’exercice précédent. La valorisation de ces VMP au dernier prix de marché connu à la clôture de l’exercice ressort à 7.589 €, contre 7.442 €, au titre de l’exercice précédent. Il en résulte une plus-value latente de 6.589 €, contre 6.442 €, au titre l’exercice précédent.
BLEECKER a consenti des nantissements de titres de participation de certaines de ses filiales au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ces filiales. Il s’agit des titres de participation détenus dans les sociétés suivantes :
| Sociétés | Nombre de titres nantis | % du capital |
|---|---|---|
| SARL GABRIELLI | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS LULLI | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS MAHLER | 3.500 parts sociales | 100% |
| SAS MALLARME | 16.566 parts sociales | 100% |
| SAS MOLIERE | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS MOUSSORGSKI | 6.100 parts sociales | 100% |
Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit du pool de crédit-bailleur.
La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap.
En application de la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025. Au titre de cette rémunération, 4.800 € ont été versés par la Société au titre des prélèvements sociaux.
171
L’entité consolidante est BLEECKER, Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, au capital de 20.787.356,70 €, dont le siège social est situé 39 avenue George V – Paris (75008), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650.
172
BLEECKER S.A.
Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39, Avenue George V - 75008 PARIS
572 920 650 RCS PARIS
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31 AOÛT 2025
| VARIATION CAPITAUX PROPRES | Capital | Prime d'Emission | Ecart d'Equivalence | Réserve Légale | Réserves Règlementées | Autres Réserves | Report à Nouveau | Subvention d'investissement | Provisions Règlementées | Résultat de la Période | Capitaux Propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 31 08 2024 | 20 787 357 | 8 362 254 | 536 901 | 2 078 736 | 82 512 | 9 015 | -18 074 069 | 0 | 4 954 | -100 104 | 259 333 663 |
| Réduction de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Affectation résultat 2024 | - | - | - | - | - | - | -100 104 | - | - | 100 104 | - |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 41 857 010 | 41 857 010 |
| Provisions réglementées | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Subvention d'investissement | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Distribution de Dividende | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Titres mis en équivalence | - | - | -49 146 847 | - | - | - | - | - | - | - | -49 146 847 |
| Au 31 08 2025 | 20 787 357 | 8 362 205 | 390 054 | 2 078 736 | 82 512 | 9 015 | -18 174 174 | 0 | 4 954 | 41 857 010 | 252 043 826 |
173
COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL
| Présenté en Euros | Nombre | Valeur nominale | |
|---|---|---|---|
| Actions / parts sociales composant le capital social au début de l’exercice | 1 126 686 | 18,45 | |
| Actions / parts sociales émises pendant l’exercice | 0 | 0 | |
| Actions / parts sociales remboursées/annulées pendant l’exercice | 0 | 0 | |
| Actions / parts sociales composant le capital social en fin d’exercice | 1 126 686 | 18,45 |
174
ETAT DES IMMOBILISATIONS
CADRE A
| Valeur brute des Immobilisations au début d’exercice | Augmentations en cours d’exercice | Réévaluation | Acquisitions, créations, virements pst à pst | Frais d’établissement, recherche et développement | Autres immobilisations incorporelles | Terrains | Constructions sur sol propre | Constructions sur sol d’autrui | Installations générales, agencements, constructions | Installations techniques, matériel et outillages industriels | Autres installations, agencements, aménagements | Matériel de transport | Matériel de bureau, informatique, mobilier | Emballages récupérables et divers | Immobilisations corporelles en cours | Avances et acomptes | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais d’établissement, recherche et développement | 3 000 000 | |||||||||||||||||
| Autres immobilisations incorporelles | ||||||||||||||||||
| Terrains | 7 200 000 | |||||||||||||||||
| Constructions sur sol propre | 8 800 000 | |||||||||||||||||
| Constructions sur sol d’autrui | ||||||||||||||||||
| Installations générales, agencements, constructions | ||||||||||||||||||
| Installations techniques, matériel et outillages industriels | ||||||||||||||||||
| Autres installations, agencements, aménagements | ||||||||||||||||||
| Matériel de transport | ||||||||||||||||||
| Matériel de bureau, informatique, mobilier | ||||||||||||||||||
| Emballages récupérables et divers | ||||||||||||||||||
| Immobilisations corporelles en cours | ||||||||||||||||||
| Avances et acomptes | ||||||||||||||||||
| TOTAL | 16 000 000 | |||||||||||||||||
| Participations évaluées par équivalence | 382 466 848 | 331 997 766 | ||||||||||||||||
| Autres participations | ||||||||||||||||||
| Autres titres immobilisés | 76 511 | -76 511 | ||||||||||||||||
| Prêts et autres immobilisations financières | 76 511 | |||||||||||||||||
| TOTAL | 382 543 359 | 331 997 766 | 382 543 359 | |||||||||||||||
| TOTAL GENERAL | 385 543 359 | 331 997 766 | 385 543 359 |
CADRE B
| Diminutions par cession ou mise HS immob. | Valeur brute à fin exercice | Réev. Lég. | Par virement de pst à pst | Val. Origine à fin exercice | Frais d’établissement, recherche et développement | Autres immobilisations incorporelles | Terrains | Constructions sur sol propre | Constructions sur sol d’autrui | Installations générales, agencements, constructions | Installations techniques, matériel et outillages industriels | Autres installations, agencements, aménagements | Matériel de transport | Matériel de bureau, informatique, mobilier | Emballages récupérables et divers | Immobilisations corporelles en cours | Avances et acomptes | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais d’établissement, recherche et développement | 3 000 000 | ||||||||||||||||||
| Autres immobilisations incorporelles | |||||||||||||||||||
| Terrains | 7 200 000 | ||||||||||||||||||
| Constructions sur sol propre | 8 800 000 | ||||||||||||||||||
| Constructions sur sol d’autrui | |||||||||||||||||||
| Installations générales, agencements, constructions | |||||||||||||||||||
| Installations techniques, matériel et outillages industriels | |||||||||||||||||||
| Autres installations, agencements, aménagements | |||||||||||||||||||
| Matériel de transport | |||||||||||||||||||
| Matériel de bureau, informatique, mobilier | |||||||||||||||||||
| Emballages récupérables et divers | |||||||||||||||||||
| Immobilisations corporelles en cours | |||||||||||||||||||
| Avances et acomptes | |||||||||||||||||||
| TOTAL | 16 000 000 | ||||||||||||||||||
| Participations évaluées par équivalence | 382 466 848 | 331 997 766 | |||||||||||||||||
| Autres participations | |||||||||||||||||||
| Autres titres immobilisés | |||||||||||||||||||
| Prêts et autres immobilisations financières | |||||||||||||||||||
| TOTAL | 382 466 848 | 332 074 278 | 382 466 848 | ||||||||||||||||
| TOTAL GENERAL | 382 466 848 | 351 074 278 | 382 466 848 |
175
ETAT DES AMORTISSEMENTS
| Situations et mouvements de l’exercice | Début exercice | Dotations exercice | Eléments sortis | reprises | Fin exercice | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais d’établissement, recherche | ||||||
| Autres immobilisations incorporelles | ||||||
| Terrains | ||||||
| Constructions sur sol propre | 28 591 | 28 591 | ||||
| Constructions sur sol d’autrui | ||||||
| Installations générales, agencements constructions | ||||||
| Installations techniques, matériel et outillages industriels | ||||||
| Installations générales, agencements divers | ||||||
| Matériel de transport | ||||||
| Matériel de bureau, informatique, mobilier | ||||||
| Emballages récupérables et divers | ||||||
| TOTAL | 28 591 | 28 591 | ||||
| TOTAL GENERAL | 28 591 | 28 591 |
Ventilation des dotations aux amortissements de l’exercice
| Mouvements affectant la provision pour amort. dérog. | Linéaire | Dégressif | Exceptionnel | Dotations | Reprises | Frais d’établissement, recherche | Autres immobilisations incorporelles | Terrains | Constructions sur sol propre | Constructions sur sol d’autrui | Installations générales, agencements constructions | Installations techniques, matériel et outillage industriels | Installations générales, agencements divers | Matériel de transport | Matériel de bureau, informatique, mobilier | Emballages récupérables et divers | TOTAL | TOTAL GENERAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties sur plusieurs exercices
| Montant net début | Augmentation | Dotations aux amort. |# Montant net à la fin
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement obligations
Présenté en Euros
| PROVISIONS | Début exercice 31/08/2024 | Augmentations dotations | Diminutions | Reprises | Fin exercice 31/08/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pour reconstitution gisements | |||||
| Pour investissement | |||||
| Pour hausse des prix | |||||
| Amortissements dérogatoires | 4 954 | 4 954 | |||
| Dont majorations exceptionnelles de 30% | |||||
| Pour implantations à l’étranger avant le 1.1.92 | |||||
| Pour implantations à l’étranger après le 1.1.92 | |||||
| Pour prêts d’installation | |||||
| Autres provisions réglementées | |||||
| TOTAL Provisions réglementées | 4 954 | 4 954 | |||
| Pour litiges | 3 538 202 | 3 538 202 | |||
| Pour garanties données clients | |||||
| Pour pertes sur marchés à terme | |||||
| Pour amendes et pénalités | |||||
| Pour pertes de change | |||||
| Pour pensions et obligations | |||||
| Pour impôts | |||||
| Pour renouvellement immobilisations | |||||
| Pour grosses réparations | |||||
| Pour charges sur congés payés | |||||
| Autres provisions | |||||
| TOTAL Provisions | 3 538 202 | 3 538 202 | |||
| Sur immobilisations incorporelles | |||||
| Sur immobilisations corporelles | |||||
| Sur titres mis en équivalence | |||||
| Sur titres de participation | |||||
| Sur autres immobilisations financières | |||||
| Sur stocks et en-cours | 20 982 | 6 500 | 14 482 | ||
| Sur comptes clients | |||||
| TOTAL Dépréciations | 20 982 | 6 500 | 14 482 | ||
| TOTAL GENERAL | 25 936 | 3 538 202 | 6 500 | 3 557 638 | |
| Dont dotations et reprises : | |||||
| - Exploitation | 3 538 202 | 6 500 | |||
| - Financières | |||||
| - Exceptionnelles |
Présenté en Euros
| Montant brut au 31/08/2024 | Montant brut au 31/08/2025 | Un an au plus | Plus d’un an |
|---|---|---|---|
| Créances rattachées à des participations | |||
| Prêts | |||
| Autres immobilisations financières | 76 511 | 76 511 | |
| Clients douteux ou litigieux | 18 679 | 18 679 | |
| Autres créances clients | 535 759 | 8 530 | |
| Créances représentatives de titres prêtés | |||
| Personnel et comptes rattachés | |||
| Sécurité sociale, autres organismes sociaux | |||
| Etat et autres collectivités publiques : | |||
| - Impôts sur les bénéfices | 18 496 | 18 496 | 18 496 |
| - T.V.A | 1 411 892 | 841 150 | |
| - Autres impôts, taxes, versements et assimilés | |||
| - Divers Groupe et associés | 4 284 732 | 9 015 338 | |
| Débiteurs divers | 433 236 | 308 379 | |
| Charges constatées d’avance | 17 171 | 11 371 | |
| TOTAL GENERAL | 6 796 476 | 10 228 442 |
Montant des prêts accordés dans l’exercice
Remboursements des prêts dans l’exercice
Prêts et avances consentis aux associés
| Montant brut au 31/08/2024 | Montant brut au 31/08/2025 | A un an au plus | Plus 1 an | 5 ans au plus | A plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles | |||||
| Autres emprunts obligataires | |||||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédits : | |||||
| - à 1 an maximum | 4 773 912 | 4 773 912 | |||
| - plus d’un an | 4 232 969 | 4 201 000 | 31 969 | ||
| Emprunts et dettes financières divers | 742 500 | 234 528 | |||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 1 912 236 | 2 181 346 | |||
| Personnel et comptes rattachés | |||||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux | |||||
| Etat et autres collectivités publiques : | |||||
| - Impôts sur les bénéfices | |||||
| - T.V.A | 89 315 | 7 | |||
| - Obligations cautionnées | |||||
| - Autres impôts et taxes | 12 000 | 12 000 | |||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | |||||
| Associés et autres * | 90 799 522 | 135 924 115 | |||
| Autres dettes | 6 518 | 51 827 | |||
| Dette représentative de titres empruntés | |||||
| Produits constatés d’avance | 146 524 | ||||
| TOTAL GENERAL | 102 715 497 | 93 740 585 | 8 974 912 | 138 391 822 |
Emprunts souscrits en cours d’exercice 4 201 000
Emprunts remboursés en cours d’exercice
Emprunts et dettes contractés auprès des associés *y compris comptes courants rémunérés des parties liées : SARL THALIE (12,7 M€ au 31 août 2025) et SAS AM DEVELOPPEMENT (4,2 M€ au 31 août 2025).
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan | ||
| IMMOBILISATIONS FINANCIERES | ||
| Créances rattachées à des participations | ||
| Autres immobilisations financières | ||
| CREANCES | ||
| Créances clients et comptes rattachés | 10 137 | |
| Autres créances (dont avoirs à recevoir) | 20 265 | 133 722 |
| VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT | ||
| DISPONIBILITES | ||
| TOTAL | 30 402 | 133 722 |
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Montant des charges à payer et avoirs à établir inclus dans les postes suivants du bilan | ||
| Emprunts obligataires convertibles | ||
| Autres emprunts obligataires | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 31 969 | |
| Emprunts et dettes financières divers | 39 359 | |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés* | 664 783 | 239 292 |
| Dettes fiscales et sociales | 12 000 | |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | ||
| Autres dettes (dont avoirs à établir) | 6 101 | |
| TOTAL | 754 212 | 239 292 |
*La variation correspond principalement à de la facturation non parvenue dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS 11ème durant l’exercice.
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Produits d’exploitation | 146 524 | |
| Produits financiers | ||
| Produits exceptionnels | ||
| TOTAL | 146 524 | 0 |
La variation correspond principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025.
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Charges d’exploitation | 17 171 | 11 371 |
| Charges financières | ||
| Charges exceptionnelles | ||
| TOTAL | 17 171 | 11 371 |
Présenté en Euros
| Montant | |
|---|---|
| Effets escomptés non échus | |
| Avals, cautions et garanties | 9 826 300 |
| Engagements de crédit-bail mobilier | |
| Engagements de crédit-bail immobilier | |
| Engagement en matière de pensions, retraites, et assimilés | |
| Autres engagements donnés | |
| TOTAL | 9 826 300 |
| Dont concernant : | |
| - les dirigeants | |
| - les filiales | |
| - les participations | |
| - les autres entreprises liées | |
| Dont engagements assortis de sûretés réelles | 9 826 300 |
| Montant | |
|---|---|
| Caution bancaire locataire | |
| TOTAL | 0 |
| Dont concernant : | |
| - les dirigeants | |
| - les filiales | |
| - les participations | |
| - les autres entreprises liées | |
| Dont engagements assortis de sûretés réelles |
| Personnel salarié | Personnel mis à disposition de l’entreprise | |
|---|---|---|
| Cadres | 0 | 0 |
| Agents de maîtrise et techniciens | 0 | 0 |
| Employés | 0 | 0 |
| Ouvriers | 0 | 0 |
| TOTAL | 0 | 0 |
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 419 413 | 1 277 646 |
| Redevances crédit-bail | 0 | (476 133) |
| Honoraires divers | (545 453) | (509 326) |
| Honoraires parties liées* | (4 572 093) | (5 737 358) |
| Autres charges externes | (396 937) | (692 020) |
| Dotations aux amortissements | (22 091) | (174 829) |
| Autres charges et produits** | (3 563 507) | (257 128) |
| Résultat d’exploitation | (8 680 668) | (6 569 148) |
*Les honoraires correspondent principalement à la rémunération des prestations relatives à la stratégie réalisée par la société SINOUHE IMMOBILIER, partie liée.
**La variation résulte d’une provision pour risques et charge à la suite d’une proposition de rectification reçue de l’administration et qui est actuellement au stade du recours hiérarchique.
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Produits / Charges liés au groupe | 50 537 678 | (8 585 107) |
| Intérêts bancaires | ||
| Autres charges et produits | ||
| Dotations nettes aux provisions des valeurs mobilières | ||
| Résultat financier | 50 537 678 | (8 585 107) |
Cette variation correspond principalement aux distributions de dividendes des filiales de la SA BLEECKER durant l’exercice.
Présenté en Euros
| 31/08/2025 | 31/08/2024 | |
|---|---|---|
| Produits / Charges liés au groupe | ||
| Autres charges et produits* | 15 054 151 | |
| Reprise / Dotations nettes aux provisions | ||
| Résultat exceptionnel | 0 | 15 054 151 |
*Cette variation s’explique par l’absence de cession lors de l’exercice écoulé.
| Capitaux Propres autres que le Capital & le Résultat | Quote-Part du Capital en % | Valeur Comptable des Titres | Prêts et Avances en Immobilisations Financières | Cautions & Avals Donnés par la SA BLEECKER | C.A HT du dernier Exercice au 31/08/25 | Résultats (Bénéfice ou Perte) au 31/08/25 | Dividendes Encaissés | SA BLEECKER Capital | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES FILIALES ET LES PARTICIPATIONS | |||||||||
| 1/ Filiales (+50% du Capital détenu) | |||||||||
| SAS MAHLER | 1 050 000 | 41 711 | 100,00% | 11 057 500 | - | - | 1 757 965 | 245 552 | - |
| SAS MOUSSORGSKI | 7 625 | 12 909 | 100,00% | 1 653 100 | - | - | 1 127 884 | 481 977 | - |
| SAS RAVEL | 1 933 650 | 193 378 | 100,00% | 2 418 391 | - | - | -84 106 | 386 703 | - |
| SARL VARESE | 7 500 | -25 453 | 100,00% | 127 500 | - | - | - | 20 225 | 521,95 |
| SAS WAGNER | 2 685 | 201 841 | 100,00% | 29 892 100 | - | - | - | 25 587 | - |
| SAS LULLI | 7 625 | 763 | 100,00% | 7 625 | - | - | 293 787 | 38 992 | - |
| SAS MOLIERE | 1 037 000 | 2 227 055 | 99,98% | 48 304 080 | - | - | 7 214 384 | 81 490 | - |
| SAS MALLARME | 4 969 800 | 2 471 749 | 100,00% | 12 039 891 | - | - | 839 383 | 434 711 | 521 426,05 |
| SARL GABRIELLI | 3 050 000 | -36 106 644 | 100,00% | 21 107 525 | - | - | 10 752 846 | -2 415 028 | - |
| Sous total des titres Filiales | 126 607 712 | ||||||||
| Participations Evaluées par Mise en Equivalence | 205 390 054 | ||||||||
| Sous Total Participations | 331 997 766 | ||||||||
| 2/ Titres d'autocontrôle | |||||||||
| Titres BLEECKER | 0,1775% | 71 558 |
Les transactions avec les parties liées (SNC SINOUHE IMMOBILIER, SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT, et les filiales) ont été conclues à des conditions normales de marché.
I.# BILAN CONSOLIDE
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
K € NET IFRS
K € NET IFRS
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 9.1.1.1 | 3 000 | 3 000 |
| Immobilisations incorporelles | 3 000 | 3 000 | |
| Immeubles de placement | 9.1.1.2 | 574 975 | 560 050 |
| Immobilisations corporelles | 574 975 | 560 050 | |
| Participations dans les entreprises associées | 9.1.1.3 | 5 577 | 0 |
| Autres actifs non courants | 9.1.1.4 | 195 | 1 824 |
| Immobilisations financières | 5 771 | 1 824 |
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Actifs destinés à la vente | 9.1.1.2 | 0 | 0 |
| Clients et comptes rattachés | 9.1.1.5 | 18 213 | 14 359 |
| Avances et acomptes versés | 9.1.1.6 | 228 | 789 |
| Autres créances courantes | 9.1.1.7 | 5 742 | 7 115 |
| Instruments financiers dérivés | 9.1.1.8 | 0 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 9.1.1.9 | 1 148 | 5 138 |
| 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|
| TOTAL ACTIF | 609 077 | 592 276 |
(1) Il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
183
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
K € K €
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Capital social | 9.1.2.1 | 20 787 | 20 787 |
| Primes d'émission, de fusion, d'apport | 8 | 8 | |
| Réserves consolidées Groupe | 238 466 | 279 804 | |
| Résultat de l'exercice Groupe | -9 414 | -41 338 | |
| CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE | 249 848 | 259 261 | |
| Réserve intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| Résultat intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES | 0 | 0 |
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Passifs financiers non courants | 9.1.2.2 | 304 335 | 296 297 |
| > Dont emprunts auprès des établissements de crédit | 238 583 | 226 296 | |
| > Dont CBI | 65 752 | 70 001 | |
| > Dont emprunt obligataire | 0 | 0 | |
| Autres passifs non courants | 0 | 0 | |
| Dépôts et cautionnements reçus | 9.1.2.3 | 5 854 | 5 165 |
| Provisions pour risques et charges | 9.1.2.4 | 3 538 | 0 |
| PASSIFS NON COURANTS | 313 727 | 301 462 |
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Autres passifs courants | 9.1.2.5 | 17 622 | 12 690 |
| Passifs financiers courants | 9.1.2.2 | 27 879 | 18 862 |
| > Dont emprunts auprès des établissements de crédit | 5 304 | 12 893 | |
| > Dont CBI | 4 249 | 4 052 | |
| > Dont instruments financiers dérivés | 1 375 | 852 | |
| > Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente | 0 | 0 | |
| > Dont emprunt obligataire | 0 | 0 | |
| > Dont autres | 16 951 | 1 064 | |
| PASSIFS COURANTS | 45 502 | 31 552 |
| 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|
| TOTAL PASSIF | 609 077 | 592 276 |
184
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2025
31 08 2024
K € K €
| Notes | 31 08 2025 K € | 31 08 2024 K € | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 9.2.1 | 24 508 | 29 958 |
| Autres produits | 76 | 251 | |
| Produits opérationnels | 24 584 | 30 209 | |
| Charges externes | 12 572 | 16 144 | |
| Impôts et taxes | 1 430 | 2 530 | |
| Dotations aux provisions | 3 532 | 31 | |
| Autres charges | 25 | 90 | |
| Charges opérationnelles | 9.2.3 | 17 559 | 18 795 |
| Juste valeur des immeubles | 9.1.1.2 | -1 795 | -18 532 |
| Résultat opérationnel avant cession d'actif | 5 230 | -7 118 | |
| Résultat des cessions d'actifs | 9.1.1.2 | 0 | -16 193 |
| Résultat opérationnel après cession d'actif | 5 230 | -23 311 | |
| Produits des autres valeurs mobilières | 0 | 0 | |
| Autres produits financiers | 97 | 370 | |
| Produits financiers | 97 | 370 | |
| Intérêts et charges financières | 9.2.4 | 14 218 | 17 544 |
| Juste valeur des instruments financiers | 9.2.4 | 522 | 852 |
| Charges financières | 14 740 | 18 397 | |
| Coût de l’endettement financier | 9.2.4 | -14 644 | -18 027 |
| Quote-part de résultat des entreprises associées | 0 | 0 | |
| Impôts | 0 | 0 | |
| Résultat net | -9 414 | -41 338 | |
| Part du Groupe | -9 414 | -41 338 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | |
|---|---|---|
| Résultat par action | -8,37 | -36,76 |
| Résultat dilué par action | -8,37 | -36,76 |
Le nombre d'actions BLEECKER SA est au 31 08 2025 de 1 126 686
Le nombre d'actions BLEECKER auto-détenues au 31 08 2025 est de -2 000
Soit un nombre d'actions BLEECKER net de l'auto-détention 1 124 686
185
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31-août-25
31-août-24
| Notes | 31-août-25 K € | 31-août-24 K € | |
|---|---|---|---|
| Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la société mère | (9 414) | (41 338) | |
| Part relative aux intérêts minoritaires | |||
| Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation : | |||
| Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif immobilisé | |||
| Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion | |||
| Charges/(Produits) d’impôts différés | |||
| (Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants | 9.1.1.2 | 0 | 16 193 |
| Part des résultats des sociétés mises en équivalence | |||
| (Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et variation des actifs et dettes d’impôts courants | 9.1.2.4 | 3 538 | |
| Juste valeur des immeubles | 9.1.1.2 | 1 795 | 18 532 |
| Juste valeur des instruments financiers | 522 | 852 | |
| Coût de l'endettement financier net | 9.2.4 | 14 121 | 17 175 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôts | 10 563 | 11 414 | |
| Variation des autres actifs et passifs courants et non courants | 9.1.1.10 | 3 702 | (3 348) |
| Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation | 14 265 | 8 066 | |
| Investissements : | |||
| Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles | 9.1.1.2 | (7 787) | (7 409) |
| Acquisitions d'immobilisations financières | 0 | ||
| Cessions d'immobilisations financières | |||
| Acquisitions de titres d'auto détention | |||
| Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et corporelles | 9.1.1.2 | 0 | 104 227 |
| Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie) | |||
| Produits de cession de filiales (nets de trésorerie) | 0 | ||
| Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de périmètre* | (5 576) | ||
| Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement | (13 364) | 96 817 | |
| Accroissement net des passifs financiers courants et non courants | 9.1.2.2 | 24 791 | 20 353 |
| Diminution nette des passifs financiers courants et non courants | 9.1.2.2 | (15 812) | (112 058) |
| Intérêts versés | (14 491) | (14 392) | |
| Distribution de dividendes au public | |||
| Distribution de dividendes aux associés | |||
| Distribution aux minoritaires | 0 | ||
| Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts minoritaires | |||
| Augmentations et réduction de capital | |||
| Acquisition de titres auprès des minoritaires | |||
| Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de financement | (5 510) | (106 096) | |
| Augmentation nette des comptes de trésorerie | (4 610) | (1 212) | |
| Trésorerie à l’ouverture de l’exercice | 9.1.1.9 | 5 138 | 6 351 |
| Trésorerie à la clôture de l’exercice | 9.1.1.9 | 527 | 5 138 |
*La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice.
187
| VARIATION CAPITAUX PROPRES EN K€ | Nombre d’actions net d’auto détention | Capital | Prime de fusion | Réserve légale | Réserves réglementées | Autres réserves | Report à nouveau | Autres réserves consolidées | Résultat de la période | Capitaux propres | Intérêts minoritaires | Total au 31 08 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total au 31 08 2023 | 1 124 686 | 20 787 | 8 | 2 | 079 | 5 242 | 9 0 | 298 482 | -26 009 | 300 600 | 0 | 300 600 |
| Prime de fusion (pertes intercalaires) | ||||||||||||
| Réduction de capital | ||||||||||||
| Autres réserves | ||||||||||||
| Report à nouveau | ||||||||||||
| Distribution dividende affectation résultat 2023 | -26 009 | 26 009 | ||||||||||
| Résultat de la période | -41 338 | -41 338 | -41 338 | |||||||||
| Variations de périmètre | ||||||||||||
| au 31 08 2024 | 1 124 686 | 20 787 | 8 | 2 | 079 | 5 242 | 9 0 | 272 473 | -41 338 | 259 261 | 0 | 259 261 |
| Prime de fusion (pertes intercalaires) | ||||||||||||
| Réduction de capital | ||||||||||||
| Autres réserves | ||||||||||||
| Report à nouveau | ||||||||||||
| Distribution dividende affectation résultat 2024 | -41 338 | 41 338 | ||||||||||
| Résultat de la période | -9 414 | -9 414 | -9 414 | |||||||||
| Variations de périmètre | ||||||||||||
| au 31 08 2025 | 1 124 686 | 20 787 | 8 | 2 | 079 | 5 242 | 9 0 | 231 135 | -9 414 | 249 848 | 0 | 249 848 |
188
BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE. BLEECKER et ses filiales, ci-après "Groupe BLEECKER", s’est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise et se développe sur le marché des locaux d'activités et bureaux. Les comptes consolidés au 31 août 2025 du Groupe BLEECKER ont été arrêtés par le Directoire de BLEECKER le 27 novembre 2025 et présentés au Conseil de surveillance le même jour.
L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.
Dans le cadre de sa stratégie :
- la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème d’une surface de 1.021 m².
- la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m².
Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€.
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice précédent.# A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris 15 ème ). Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une surface cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC.
Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11 ème ) à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028.
| en € | en € | |
|---|---|---|
| Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2024 (*) | 1 126 686 | 18,45 |
| Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2025 (*) | 1 126 686 | 18,45 |
189
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice :
Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique.
Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice.
Nb actions Nominal Capital (*)
(*) dont 2 000 actions BLEECKER auto-détenues.
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante-six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.
Au 31 août 2025 :
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Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, pour une durée de cinq ans tacitement renouvelable par période de deux ans, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007. Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, ont consécutivement à l’annulation des 30.000 actions auto-détenues par la société BLEECKER, informé l’AMF au titre de la variation du concert, détenir au 10 juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit 37,94% du capital et des droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions auto-détenues, sur la base d’un capital composé de 1.126.686 actions et d’un nombre de 1.126.686 droits de vote déterminé en application de l’article 223-11 du Règlement général de l’AMF.
| du 01 09 2023 au 31 08 2024 | du 01 09 2024 au 31 08 2025 | |
|---|---|---|
| Cours +haut | 195 € | 163 € |
| Cours +bas | 135 € | 109 € |
| Cours moyen | 161 € | 131 € |
735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA). Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000 actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société. Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
| 31 08 2025 | 31 08 2024 | |
|---|---|---|
| Rémunération du Directoire | ||
| Salaires bruts | 0€ | 0€ |
| Rémunération du Conseil de surveillance | ||
| Salaires bruts | 0€ | 0€ |
| Rémunération fixe totale | 24.000€ | 24.000€ |
| (montant brut annuel maximum) |
Sont considérées "parties liées" les personnes morales dont les dirigeants et associés directs ou indirects sont communs avec ceux de la SA BLEECKER. Il s’agit essentiellement de la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, de la société AM DEVELOPPEMENT, majoritairement contrôlée par Monsieur Philippe BUCHETON et de la société THALIE, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD.
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Les principaux engagements donnés par les filiales de BLEECKER sont des hypothèques et/ou des Privilèges des Prêteurs de Deniers (PPD) donnés en garantie des emprunts souscrits auprès des établissements de crédit.# 6.2 NANTISSEMENTS DE TITRES DE PARTICIPATION
BLEECKER et/ou ses filiales ont consenti des nantissements de titres de participation de leurs filiales au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ses filiales. Il s’agit des titres de participation des sociétés consolidées suivantes :
| Sociétés | Nombre de titres nantis | % du capital |
|---|---|---|
| SCI DU 14 RUE LAFAYETTE | 1.000 parts sociales | 100% |
| SCI DU 15 RUE LAFAYETTE | 1.000 parts sociales | 100% |
| SCI 176 RIVOLI | 1.000 parts sociales | 100% |
| SCI 30 HAUSSMANN | 1.000 parts sociales | 100% |
| SARL GABRIELLI | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS LULLI | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS MAHLER | 3.500 parts sociales | 100% |
| SAS MALLARME | 16.566 parts sociales | 100% |
| SAS MOLIERE | 6.100 parts sociales | 100% |
| SAS MOUSSORGSKI | 6.100 parts sociales | 100% |
Des engagements de non cession de titres ont été pris sur les titres des SARL GABRIELLI, SAS MALLARME, SAS LULLI, SCI 14 RUE LAFAYETTE, SCI 15 RUE LAFAYETTE, SCI 30 HAUSSMANN et SCI 176 RIVOLI.
Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit des pools de crédits-bailleurs.
La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap.
Cautions bancaires reçues par BLEECKER et ses filiales :
| Sociétés | Objet | Montants au 31 08 2024 | Montants au 31 08 2025 |
|---|---|---|---|
| SCI 176 RIVOLI | Caution bancaire locataire | 341 143 € | 271 386 € |
| SARL GABRIELLI | Caution bancaire locataire | 3 532 901 € | 3 696 161 € |
| SAS MAHLER | Caution bancaire locataire | 24 762 € | 24 762 € |
| SAS MOLIERE | Caution bancaire locataire | 3 557 720 € | 3 690 247 € |
| SAS RAVEL | Garantie de passif | 0 € | 300 000 € |
Néant.
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant. Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir. Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios suivants, à savoir :
Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci-dessous :
Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€.
Covenants :
**Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€. **
Covenants :
**Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€. **
Covenants :
**Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€. **
Covenants :
**Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€. **
Covenants :
Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception des immeubles de placement, des valeurs mobilières de placement, des instruments financiers dérivés, et des instruments financiers détenus à des fins de transaction qui sont évalués à leur juste valeur. La préparation des états financiers nécessite, de la part de la direction, l’utilisation d’estimations et d’hypothèses qui ont un impact sur les montants des actifs et des passifs, des produits et des charges, notamment en ce qui concerne :
La direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière afin de s’assurer de leur pertinence au regard de l’expérience passée et de la situation économique. Toutefois, en fonction de l’évolution de ces hypothèses, les résultats pourraient différer des estimations actuelles.
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés annuels au 31 août 2025 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 août 2024.
Au compte de résultat, les dotations aux provisions, constatées en charges opérationnelles, sont présentées nettes des reprises sur provisions de la période après imputation préalable sur les charges correspondantes aux provisions utilisées.
Les principes comptables appliqués sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 31 août 2024. Les normes, amendements et interprétations d’application obligatoire au 1er septembre 2024 n’ont pas eu d’effet significatif sur les états financiers du Groupe. Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés au 31 août 2025 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 août 2024 à l‘exception des amendements et interprétations entrés en vigueurs.
Les autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB et approuvées par l’Union Européenne en 2024 sont les suivantes d’application aux exercices ouverts au 1 er janvier 2025 :
L'ensemble des filiales du Groupe BLEECKER entre dans le périmètre de consolidation. La méthode de consolidation est déterminée par le niveau de contrôle exercé par le Groupe :
Toutes les sociétés intégrées du groupe clôturent leurs comptes au 31 août à l’exception de la société SCI BUSSY FL qui clôture au 31 décembre. Elle a donc été consolidée sur la base d’une situation comptable établie au 31 août 2025.
Le périmètre de consolidation comprend 14 sociétés. Sauf mention expresse, les pourcentages des droits de vote sont identiques à la quote-part de capital détenue. IG : Intégration Globale MEE : Mise en équivalence
| Méthode de consolidation | NOM | N° SIREN | Siège | % contrôle 31 08 2025 | % contrôle 31 08 2024 | % Intérêts 31 08 2025 | % Intérêts 31 08 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLEECKER SA | 572 920 650 | Paris | Société consolidante | Société consolidante | |||
| IG | GABRIELLI SARL | 534 937 594 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | ILO 123 SAS | 949 921 266 | Paris | 0 | 100 | 0 | 100 |
| IG | LULLI SAS | 437 952 096 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | MAHLER SAS | 444 344 436 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | MALLARME SAS | 440 193 795 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | MOLIERE SAS | 435 372 826 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | MOUSSORGSKI SAS | 440 259 380 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | SCI 14 RUE LAFAYETTE | 539 336 255 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | SCI 15 RUE LAFAYETTE | 750 417 933 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | SCI 176 RIVOLI | 828 189 621 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | SCI 30 HAUSSMANN | 850 484 387 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| MEE | SCI BUSSY FL | 494 318 918 | Paris | 50 | N/A | 50 | N/A |
| IG | RAVEL SAS | 437 936 727 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | VARESE SARL | 444 351 415 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
| IG | WAGNER SAS | 444 344 105 | Paris | 100 | 100 | 100 | 100 |
Les règles et méthodes appliquées par les sociétés entrant dans le périmètre de consolidation font l’objet de retraitements pour les rendre homogènes avec celles du Groupe BLEECKER.
Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d'opérations entre les sociétés consolidées sont éliminés.
L’IFRS 13 définit la notion de juste valeur comme le prix qui serait payé pour le transfert d’un passif ou par la vente d’un actif lors d’une transaction entre des intervenants du marché à date de valorisation. La norme IFRS 13 reprend la hiérarchie de la juste valeur retenue par l’IFRS 7, Instruments financiers :
La norme IFRS 13 étend cette hiérarchie à l’évaluation de la juste valeur de tous les actifs et passifs (financiers et non financiers). Elle apporte également des précisions sur les principes à suivre pour classer une évaluation dans un des trois niveaux de la hiérarchie.
Immeubles de Placement : Le Groupe Bleecker a confié à Cushman & Wakefield Valuation France l’évaluation de la valeur vénale des actifs détenus par les filiales de la société Bleecker ou la société Bleecker elle-même. Cette évaluation a été réalisée conformément aux Normes Européennes d’Evaluation Immobilières (EVS 2016 – 8 ème édition) préparées par The European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA). Dans ce contexte, le Groupe Bleecker a opté pour la classification en niveau 3 de ses immeubles. En effet, les évaluations reposent sur des données non observables publiquement comme les taux de croissance des loyers et des hypothèses de marché (tels que les taux de capitalisation et d’actualisation) connues à août 2025. A la suite de l’adoption de la norme IFRS 13 à compter de l’exercice clos au 31 août 2014, les méthodes de valorisation des actifs utilisées par Cushman & Wakefield sont inchangées : soit la méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF ») ou soit la méthode par capitalisation. Depuis le 31 août 2023, Cushman & Wakfield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte économique et selon la typologie de l’actif (multi-locataire, mono-locataire…) orientant vers une généralisation du Discounted Cash-Flow ; la méthode par capitalisation du revenu étant généralement retenue dans le cas des immeubles monolocataires (cf. §8.6.3). Des informations complémentaires sur ces méthodes sont publiées au point 8.6.3, lequel inclut les taux de rendement.
Instruments financiers : Le Groupe BLEECKER ne réalise des opérations financières qu’avec des institutions de premier plan. La juste valeur des instruments financiers a été déterminée par les établissements de crédit concernés. La mesure des instruments dérivés est réalisée à partir de données dérivées de prix observables directement sur des marchés actifs et liquides (second niveau de la hiérarchie des justes valeurs).
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024.
Les immeubles de placement sont principalement des immeubles destinés à la location pour en retirer des loyers et non pour leur utilisation à des fins de production de biens ou de fourniture de services ou à des fins administratives. Les contrats de biens acquis en crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes financières. Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement ainsi que la juste valeur du bien sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe BLEECKER. En application de la norme IAS 40, le Groupe BLEECKER a opté pour la méthode de la juste valeur en tant que méthode permanente et valorise son patrimoine en exploitation et en état futur d’achèvement en conséquence. La juste valeur des actifs en exploitation et en état futur d’achèvement est déterminée sur la base d’expertises indépendantes donnant des évaluations hors droits d’enregistrement.# L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER
L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER repose sur des rapports d’expertises effectuées au cours du deuxième semestre de l’exercice par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France (C&W Valuation France) 185, Avenue de Général de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92 200). La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Le patrimoine du groupe BLEECKER se compose essentiellement de bureaux, locaux à usage mixte (bureaux, locaux d’activités). Pour chacun de ces biens immobiliers, le taux de rendement des revenus locatifs retenu par l’expert indépendant dépend de la surface des biens, de leur localisation géographique et de leur état.
| Taux de rendement | Minimum | Maximum |
|---|---|---|
| Bureau | 3,81 % | 4,50 % |
| Paris | 3,81 % | 4,50 % |
| Usage mixte | 4,03 % | 4,40 % |
| Paris | 4,03 % | 4,40 % |
| Taux de rendement | Minimum | Maximum |
|---|---|---|
| Bureau | 3,81 % | 4,30 % |
| Paris | 3,81 % | 4,30 % |
| Usage mixte | 3,99 % | 4,42 % |
| Paris | 3,99 % | 4,42 % |
L’expert indépendant établit, à titre indicatif, une étude du marché immobilier se référant aux transactions intervenues sur la commune du bien et fait ressortir la valeur locative estimée en fonction de la superficie et de l’année de construction du ou des immeubles. L’immobilier logistique a su maintenir une bonne dynamique en dépit de la crise en raison de l’évolution des modes de consommation. Les coûts des travaux à réaliser dans le cadre des justes valeurs retenues, au 31 août 2025, sont appréhendés économiquement. Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui ne remplissent pas les critères définis par le Groupe BLEECKER pour être évalués en juste valeur. Afin de retranscrire au mieux le contexte économique actuel marqué par un manque de visibilité du marché d’investissement compte tenu des conditions financières (taux d’intérêts à des niveaux toujours élevés) les différents organismes et groupes de travail règlementant la profession d’expert immobilier (RICS, IFEI, AFREXIM…) orientent ces derniers vers une généralisation de la méthode par Discounted Cash-Flow, dans leurs évaluations. Sur la base de ces préconisations, Cushman & Wakefield a adapté (depuis le 31 août 2023) ses méthodes d’évaluation pour la campagne d’expertise des actifs du Groupe BLEECKER au 31 août 2025, puisque Cushman & Wakefield ne retient pas uniquement la méthode de capitalisation Hardcore and Topslice mais adapte son approche compte tenu du contexte décrit ci-dessus et des caractéristiques intrinsèques de l’actif (positionnement, multi/mono locataires, mouvements locatifs...). Ainsi, les évaluations du patrimoine du Groupe, effectuées par l'expert indépendant, pourraient varier significativement selon l’évolution :
Ces différents indicateurs sont définis dans le glossaire, ci-après :
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash-Flow (DCF). Taux de marché permettant le calcul de la valeur de revente potentielle de l’immeuble à l’issue de la période de détention.
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash Flow (DCF). Dans cette méthode, l’expert immobilier émet des projections des flux de trésorerie futurs, des indexations de loyer et du rendement au cours de la période concernée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle à l’issue de la période de détention. Ces flux de trésorerie sont actualisés.
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode par capitalisation des revenus. Taux de marché permettant le calcul de la valeur vénale d'un actif, à partir des loyers de marché de cet actif.
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
Les actifs sis PARIS 11 ème et BUSSY SAINT GEORGES ayant été acquis en fin d’exercice, ceux-ci n’ont pas l’objet d’une expertise. L’actif sis PARIS 11 ième est entré à sa valeur d’acquisition et l’actif sis BUSSY SAINT GEORGES est une mise en équivalence. Ainsi, au 31 août 2025, la valeur du portefeuille soumis à expertise (10 actifs /12) s’établit à 558 975 K€, dont 370 470 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash-Flow et 188 505 K€ selon la méthode de capitalisation. Pour mémoire, au 31 août 2024, la valeur du portefeuille soumis à expertise (10 actifs /10) s’établit à 560 050 K€, dont 377 850 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash- Flow et 182 200 K€ selon la méthode de capitalisation.
La méthode DCF permet de retranscrire de façon beaucoup plus précise les éléments et évènements futurs (au cours des 10 prochaines années) allant impacter la vie de l’actif évalué. Cette méthode est la seule à pouvoir retranscrire par exemple l’augmentation de l’OAT à 10 ans moy. 6 mois, l’inflation, les taux d’actualisation, les progressions de valeurs locatives, d’indexations, ou encore les taux de rendement de sortie. Ainsi, par défaut, l’expert a retenu la méthode DCF lorsque l’actif évalué présente notamment les caractéristiques suivantes :
Au 31/08/25
| Moyenne des taux de rendement | -100bps | -50 bps | -25bps | 0bps | +25bps | +50 bps | +100bps | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typologie des actifs | ||||||||
| Bureau Paris | 4,50% | 230 230 | 220 040 | 209 310 | 200 550 | 192 620 | 185 380 | 168 590 |
| Variation (en K€) | 37 670 | 16 490 | 7 760 | -6 930 | -13 170 | -23 960 | ||
| Usage mixte Paris | 4,19% | 217 910 | 195 200 | 186 030 | 177 920 | 170 810 | 164 440 | 153 540 |
| Variation (en K€) | 39 990 | 17 280 | 8 110 | -7 110 | -13 480 | -24 380 | ||
| TOTAL | 448 130 | 404 240 | 386 340 | 370 470 | 356 430 | 343 820 | 322 130 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 77 660 | 33 770 | 15 870 | -14 040 | -26 650 | -48 340 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 21% | 9% | 4% | -4% | -7% | -13% |
Au 31/08/24
| Moyenne des taux de rendement | -100bps | -50 bps | -25bps | 0bps | +25bps | +50 bps | +100bps | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typologie des actifs | ||||||||
| Bureau Paris | 4,30% | 245 390 | 221 210 | 211 360 | 202 650 | 194 900 | 187 960 | 176 040 |
| Variation (en K€) | 42 740 | 18 560 | 8 710 | -7 750 | -14 690 | -26 610 | ||
| Usage mixte Paris | 4,24% | 213 930 | 191 950 | 183 070 | 175 200 | 168 300 | 162 100 | 151 500 |
| Variation (en K€) | 38 730 | 16 750 | 7 870 | -6 900 | -13 100 | -23 700 | ||
| TOTAL | 459 320 | 413 160 | 394 430 | 377 850 | 363 200 | 350 060 | 327 540 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 81 470 | 35 310 | 16 580 | -14 650 | -27 790 | -50 310 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 22% | 9% | 4% | -4% | -7% | -13% |
Au 31/08/25
| Moyenne des taux d'actualisation | -100bps | -50 bps | -25bps | 0bps | +25bps | +50 bps | +100bps | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typologie des actifs | ||||||||
| Bureau Paris | 5,75% | 207 090 | 199 660 | 196 070 | 192 550 | 189 130 | 185 770 | 179 270 |
| Variation (en K€) | 14 540 | 7 110 | 3 520 | -3 420 | -6 780 | -13 280 | ||
| Usage mixte Paris | 5,38% | 191 870 | 184 760 | 181 320 | 177 920 | 174 690 | 171 470 | 165 270 |
| Variation (en K€) | 13 950 | 6 840 | 3 400 | -3 230 | -6 450 | -12 650 | ||
| TOTAL | 398 960 | 384 420 | 377 390 | 370 470 | 363 820 | 357 240 | 344 540 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 28 490 | 13 950 | 6 920 | -6 650 | -13 230 | -25 930 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 8% | 4% | 2% | -2% | -4% | -7% |
Au 31/08/24
| Moyenne de taux d'actualisation | -100bps | -50 bps | -25bps | 0bps | +25bps | +50 bps | +100bps | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Typologie des actifs | ||||||||
| Bureau Paris | 5,75% | 218 020 | 210 160 | 206 360 | 202 650 | 199 020 | 195 470 | 188 600 |
| Variation (en K€) | 15 370 | 7 510 | 3 710 | -3 630 | -7 180 | -14 050 | ||
| Usage mixte Paris | 5,57% | 188 810 | 181 860 | 178 530 | 175 200 | 172 030 | 168 900 | 162 830 |
| Variation (en K€) | 13 610 | 6 660 | 3 330 | -3 170 | -6 300 | -12 370 | ||
| TOTAL | 406 830 | 392 020 | 384 890 | 377 850 | 371 050 | 364 370 | 351 430 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 28 980 | 14 170 | 7 040 | -6 800 | -13 480 | -26 420 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 8% | 4% | 2% | -2% | -4% | -7% |
La méthode par capitalisation du revenu, dans sa version classique, moins utilisée que la méthode du DCF, a généralement été retenue dans le cas des immeubles monolocataires.# 2.1) Etat de sensibilité sur taux de capitalisation
| Typologie des actifs | Moyenne des taux de capitalisation | -100bps | -50 bps | -10bps | 0bps | +10bps | +50 bps | +100bps |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureau Paris | 4,02% | 254 870 | 216 720 | 193 550 | 188 505 | 183 730 | 166 810 | 149 580 |
| Variation (en K€) | 66 365 | 28 215 | 5 045 | -4 775 | -21 695 | -38 925 | ||
| TOTAL | 254 870 | 216 720 | 193 550 | 188 505 | 183 730 | 166 810 | 149 580 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 66 365 | 28 215 | 5 045 | -4 775 | -21 695 | -38 925 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 35% | 15% | 3% | -3% | -12% | -21% |
| Typologie des actifs | Moyenne de taux de capitalisation | -100bps | -50 bps | -10bps | 0bps | +10bps | +50 bps | +100bps |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureau Paris | 3,99% | 246 300 | 209 420 | 187 030 | 182 200 | 177 530 | 161 170 | 144 530 |
| Variation (en K€) | 64 100 | 27 220 | 4 830 | -4 670 | -21 030 | -37 670 | ||
| TOTAL | 246 300 | 209 420 | 187 030 | 182 200 | 177 530 | 161 170 | 144 530 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 64 100 | 27 220 | 4 830 | -4 670 | -21 030 | -37 670 | ||
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 35% | 15% | 3% | -3% | -12% | -21% |
| Typologie des actifs | +15% | +10% | +5% | 0% | -5% | -10% | -15% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureau Paris | 438 213 | 419 161 | 400 108 | 381 055 | 362 002 | 342 950 | 323 897 |
| Variation (en K€) | 57 158 | 38 106 | 19 053 | -19 053 | -38 106 | -57 158 | |
| Usage mixte Paris | 204 608 | 195 712 | 186 816 | 177 920 | 169 024 | 160 128 | 151 232 |
| Variation (en K€) | 26 688 | 17 792 | 8 896 | -8 896 | -17 792 | -26 688 | |
| TOTAL | 642 821 | 614 873 | 586 924 | 558 975 | 531 026 | 503 078 | 475 129 |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 83 846 | 55 898 | 27 949 | -27 949 | -55 898 | -83 846 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 15% | 10% | 5% | -5% | -10% | -15% |
| Typologie des actifs | +15% | +10% | +5% | 0% | -5% | -10% | -15% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureau Paris | 442 578 | 423 335 | 404 093 | 384 850 | 365 608 | 346 365 | 327 123 |
| Variation (en K€) | 57 728 | 38 485 | 19 243 | -19 243 | -38 485 | -57 728 | |
| Usage mixte Paris | 201 480 | 192 720 | 183 960 | 175 200 | 166 440 | 157 680 | 148 920 |
| Variation (en K€) | 26 280 | 17 520 | 8 760 | -8 760 | -17 520 | -26 280 | |
| TOTAL | 644 058 | 616 055 | 588 053 | 560 050 | 532 048 | 504 045 | 476 043 |
| Impact sur la valeur du portefeuille (K€) | 84 008 | 56 005 | 28 003 | -28 003 | -56 005 | -84 008 | |
| Impact sur la valeur du portefeuille (%) | 15% | 10% | 5% | -5% | -10% | -15% |
Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L'influence notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d'une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques. La participation dans une société dans laquelle le Groupe exerce une influence notable est comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence. Lors de l'acquisition, le coût de la participation est comparé à la quote-part dans la juste valeur nette des actifs et passifs identifiables de l'entité. Dans le cas d'une prise d'influence notable par étapes, l'écart d'acquisition est calculé par différence entre le prix payé au titre de l'influence notable, augmenté de la juste valeur dans les comptes de la participation antérieurement détenue ; et, la quote-part des actifs indentifiables et passifs assumés évalués à la juste valeur à la date de prise d'influence notable. L'écart d'acquisition est comptabilisé, immédiatement en résultat (dans la rubrique Quote-part de résultat des entreprises associées) lorsque celui-ci est négatif et à l'actif, dans la rubrique Participations dans les entreprises associées lorsqu'il est positif. Les actifs immobiliers, répondant à la définition d'un immeuble de placement, détenus par une entreprise associée sont expertisés selon la méthodologie décrite dans la note 8.6.1. Postérieurement à l'acquisition, la participation est augmentée ou diminuée de la quote-part de résultat net (y compris l'ajustement de valeur des immeubles de placement) dans l'entité détenue ainsi que des distributions reçues de cette entité.
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe BLEECKER s’est engagé à céder un actif ou un groupe d’actifs, le Groupe BLEECKER le classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente, en actif courant au bilan pour sa dernière juste valeur connue. Les immeubles inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon la méthode de la juste valeur de la manière suivante :
* Immeubles mis en vente en bloc : valeur d’expertise en bloc hors droits, sous déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession.
* Immeubles sous promesse de vente : valeur de vente inscrite dans la promesse de vente sous déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession, si celle-ci est inférieure à l’expertise.
* Immeubles mis en vente par lots : valeur d’expertise en lots après prise en compte des divers coûts, délais et aléas qui seront supportés du fait de leur commercialisation.
Au 31 août 2025, aucun actif n’est destiné à la vente.
Le Groupe BLEECKER applique la norme IFRS 9. Le Groupe BLEECKER a fait une étude en conformité avec la norme IFRS 9 pour chaque refinancement afin de déterminer le traitement comptable des coûts liés à la renégociation (en résultat ou en frais d’émission de la nouvelle dette). Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés au coût qui correspond à la juste valeur du prix payé et qui inclut les coûts d’acquisition liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
Pour les actifs et passifs financiers tels que les actions cotées qui sont négociées activement sur les Marchés Financiers organisés, la juste valeur est déterminée par référence aux prix de marché publiés à la date de clôture. Pour les autres actifs et passifs financiers tels que les dérivés de gré à gré (swaps, caps…), et qui sont traités sur des marchés actifs, la juste valeur fait l’objet d’une estimation établie selon des modèles communément admis et généralement effectuée par les établissements bancaires ayant servi d’intermédiaires. Les instruments financiers doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, et l’efficacité doit être vérifiée. Si la relation de couverture est établie, la variation de valeur de l’instrument financiers, correspondant à la seule partie efficace de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, par résultat. Le Groupe a décidé de ne pas tester l’efficacité de ses instruments financiers et en conséquence, les instruments dérivés sont enregistrés au bilan à leur juste valeur par résultat. Les autres actifs et passifs financiers sont évalués au coût historique déduction faite de toute perte de valeur éventuelle. A ce titre, les emprunts sont évalués à leur coût historique amorti. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. Au 31 août 2025, la dette auprès des établissements financiers exigible à moins d’un an s’élève à 8,8 M€. Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois, compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2).
Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des provisions tenant compte des possibilités effectives de recouvrement. Les créances clients et comptes rattachés correspondent aux créances clients retraitées des prestations intra-groupes, et aux comptes courants débiteurs retraités des comptes courants de BLEECKER dans les sociétés du groupe. Les autres créances à moins d’un an résultent des créances fiscales, sociales, sur cessions d’immobilisations et sur débiteurs divers.
Ce poste comprend les valeurs mobilières de placement et les disponibilités évaluées à leur juste valeur au 31 août 2025.
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ contre 259 261 K€ au titre de l’exercice précédent. Conformément à la norme IAS 32, les titres auto-détenus par le Groupe BLEECKER sont enregistrés à leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres et ce, quelle que soit la catégorie dans laquelle ils ont été affectés dans les comptes sociaux (titres immobilisés ou valeurs mobilières de placement). Le produit ou la perte sur la cession éventuelle des actions auto-détenues est imputé directement sur les capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values n’affectent pas le résultat net de l’exercice.
Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salarié. Il n’existe pas d’avantages au personnel.# 8.6.11 PROVISIONS ET PASSIFS NON FINANCIERS EVENTUELS
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas devenus définitifs. En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation du Groupe BLEECKER. Elles sont actualisées, le cas échéant, sur la base d’un taux avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif. Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe BLEECKER à des tiers. Si aucune estimation fiable du montant de l’obligation ne peut être effectuée, aucune provision n’est comptabilisée et une information est donnée en annexe.
A la suite de l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, depuis le 1 er septembre 2007, le Groupe BLEECKER est soumis à une fiscalité spécifique liée au régime SIIC. Les résultats relevant du régime SIIC sont exonérés d’impôt sous certaines conditions de distribution. Toutefois, pour les sociétés nouvellement acquises, il est calculé au taux de 19% une charge d’impôt correspondant au montant de la taxe de sortie que ces sociétés devront acquitter au moment de leur option pour le régime SIIC, cette option rentrant dans la stratégie d’acquisition.
L’application de l’interprétation IFRIC 21 rend obligatoire la reconnaissance d’un passif au titre des taxes à la date de l’évènement générant l’obligation et conduit à retraiter certaines taxes préalablement étalées sur l’exercice. La taxe concernée par ce retraitement au niveau du Groupe BLEECKER est la taxe foncière et se situe au niveau des charges locatives supportées.
Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SAS 215 MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé.
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources financières importantes. La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, compte tenu des éléments portés au §6.7, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant.
L’information sur les secteurs opérationnels telle que communiquée ci-après est conforme aux dispositions de la norme IFRS 8. Cette présentation est faite à titre de comparaison pour l’exercice clos le 31.08.2024 et pour l’exercice clos le 31.08.2025.
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 24 592 | -84 | 24 508 |
| % | 100,3 % | -0,3 % | 100,0% |
| Autres produits d'exploitation | 70 | 6 | 76 |
| Charges d'exploitation | 17 380 | 179 | 17 559 |
| Juste valeur des immeubles (IAS 40) | -1 795 | 0 | -1 795 |
| Résultat opérationnel | 5 487 | -257 | 5 230 |
| % | 104,9 % | -4,9 % | 100,0% |
| Produits Financiers | 97 | 0 | 97 |
| Charges Financières | 14 740 | 0 | 14 740 |
| Résultat Financier | -14 644 | 0 | -14 644 |
| % | 100,0 % | 0,0 % | 100,0% |
| Résultat courant | -9 156 | -257 | -9 414 |
| % | 97,3 % | 2,7 % | 100,0% |
| Résultat de cession d’actifs | 0 | 0 | 0 |
| Résultat net consolidé | -9 156 | -257 | -9 414 |
| % | 97,3 % | 2,7 % | 100,0% |
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 574 975 | 0 | 574 975 |
| Participations dans les entreprises associées | 5 577 | 5 577 | 5 577 |
| Total Immobilisations corporelles | 574 975 | 5 577 | 580 552 |
| % | 99,0 % | 1,0 % | 100,0% |
| Actifs destinés à la vente | 0 | 0 | 0 |
| Total Actif courant | 0 | 0 | 0 |
| % | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| TOTAL | 574 975 | 5 577 | 574 975 |
| % | 99,0 % | 1,0 % | 100,0% |
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Dettes financières | 319 740 | 2 | 319 743 |
| TOTAL | 319 740 | 2 | 319 743 |
| % | 100,0 % | 0,0 % | 100,0% |
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 23 304 | 6 654 | 29 958 |
| % | 77,8 % | 22,2 % | 100,0% |
| Autres produits d'exploitation | 248 | 3 | 251 |
| Charges d'exploitation | 16 232 | 2 558 | 18 795 |
| Juste valeur des immeubles (IAS 40) | -18 532 | 0 | -18 532 |
| Résultat opérationnel | -11 213 | 4 099 | -7 118 |
| % | 157,5 % | -57,6 % | 100,0% |
| Produits Financiers | 370 | 0 | 370 |
| Charges Financières | 17 549 | 848 | 18 397 |
| Résultat Financier | -17 179 | -848 | -18 027 |
| % | 95,3 % | 4,7 % | 100,0% |
| Résultat courant | -28 392 | 3 251 | -25 145 |
| % | 112,9 % | -12,9 % | 100,0% |
| Résultat de cession d’actifs | 0 | -16 203 | -16 193 |
| Résultat net consolidé | -28 392 | -12 952 | -41 338 |
| % | 68,7 % | 31,3 % | 100,0% |
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 560 050 | 0 | 560 050 |
| Total Immobilisations corporelles | 560 050 | 0 | 560 050 |
| % | 100,0 % | 0,0 % | 100,0% |
| Actifs destinés à la vente | 0 | 0 | 0 |
| Total Actif courant | 0 | 0 | 0 |
| % | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| TOTAL | 560 050 | 0 | 560 050 |
| % | 100,0 % | 0,0 % | 100,0% |
| En K€ | Paris | Ile de France | Total |
|---|---|---|---|
| Dettes financières | 318 407 | 0 | 318 407 |
| TOTAL | 318 407 | 0 | 318 407 |
| % | 100,0 % | 0,0 % | 100,0% |
| En K€ | 31 08 2024 | Augmentations | Diminutions | 31 08 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Actifs incorporels | ||||
| Marque Bleecker | 3 000 | 3 000 | ||
| Valeur nette | 3 000 | 3 000 |
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque BLEECKER telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024. La marque BLEECKER et le logo y attaché, appartiennent à BLEECKER et ont fait l'objet d'un enregistrement à l'INPI ainsi qu'à l'OHMI. Leur usage est exclusivement réservé à la Société BLEECKER, ses filiales, et à la SNC SINOUHE IMMOBILIER.
| En K€ | 31 08 2024 | Augmentations | Diminutions | 31 08 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement* | 560 050 | 14 925 | 0 | 574 975 |
| Actifs destinés à la vente | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Valeur nette | 560 050 | 14 925 | 0 | 574 975 |
Depuis l’exercice clos le 31 août 2023, Cushman & Wakefield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte économique orientant vers une généralisation de la méthode par DCF pour certains actifs (cf § 8.6.3).
Variation des immeubles :
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Valeur comptable des immeubles à l’ouverture | 560 050 | 694 970 |
| Acquisitions y compris CBI | 16 000* | |
| Travaux | 720 | 1 442 |
| Dépenses ultérieures comptabilisées dans la valeur comptable | ||
| Acquisitions dans le cadre de regroupement d’entreprises | ||
| Entrée de périmètre | ||
| Reclassement des immeubles de placement en actifs détenus en vue de la vente et autres sorties | ||
| Profits ou pertes net résultant d’ajustement de la juste valeur | (1 795) | (18 532) |
| Transferts vers et depuis les catégories de stocks et biens immobiliers occupés par leur propriétaires | ||
| Cession d’actifs | (117 830) | |
| Valeur comptable des immeubles à la clôture | 574 975 | 560 050 |
*Acquisition d’un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème durant l’exercice.
Résultat de cession :
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 0 | 106 400 |
| Frais de cession | 0 | (2 373) |
| Juste valeur prise dans les comptes à la cession | 0 | 120 220 |
| Résultat de cession | 0 | (16 193) |
La variation résulte de l’absence de cession durant l’exercice.
Au 31 aout 2025, le Groupe détient 50% de la SCI BUSSY FL.# 9.1 ACTIF
| En K€ | 31 08 2024 | Résultat | Distributions | Variation de périmètre | 31 08 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Participations dans les entreprises associées | 3 400 | 3 400 | |||
| Créances rattachées à des participations | 2 177 | 2 177 | |||
| Valeur nette | 5 577 | 0 | 0 | 0 | 5 577 |
Les principaux éléments du bilan et compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous :
| En K€ | 31/08/2025 |
|---|---|
| Actifs non courants (principalement des immeubles de placement) | 11 502 |
| Actifs courants | 422 |
| Disponibilités et équivalents de trésorerie | 379 |
| Passifs financiers non courants | (2 281) |
| Passifs financiers courants | (372) |
| Actifs nets | 9 649 |
| En K€ | 31 08 2024 | Augmentations | Diminutions | 31 08 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Créances d’impôts différés | ||||
| Prêts | ||||
| Prêts ICNE | ||||
| Dépôts et cautionnements | 1 824 | 1 629 | 195 | |
| Valeur nette | 1 824 | 0 | 1 629 | 195 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés* | 19 106 | 15 258 |
| Dépréciation** | -893 | -899 |
| Valeur nette | 18 213 | 14 359 |
| Ancienneté | 31 08 2025 |
|---|---|
| < 1an | 8 601 |
| > 1 an & < 2 ans | 1 958 |
| 2 ans & plus | 8 548 |
| Total Clients et comptes rattachés | 19 106 |
Au 31.08.2025 et au 31.08.2024, le poste « Client et comptes rattachés » comprend notamment une créance relative à un arriéré locataire. Le montant de la provision du 31.08.2025, à hauteur de 640 K€ est identique à celui du 31.08.2024, compte tenu de l’absence de nouveau paiement dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un locataire.
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Avances et acomptes versés | 228 | 789 |
| Valeur nette | 228 | 789 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Créances fiscales | 2 668 | 3 562 |
| Créances sur cessions d’immobilisations | ||
| Charges constatées d’avance | 2 695 | 2 840 |
| Débiteurs divers | 379 | 713 |
| Valeur nette | 5 742 | 7 115 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Contrats CAP | 0 | 0 |
| Valeur nette | 0 | 0 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Valeurs mobilières de placement | 1 | 1 |
| Disponibilités | 1 147 | 5 137 |
| Trésorerie* | 1 148 | 5 138 |
| Découverts bancaires | -621 | -1 |
| Valeur nette | 527 | 5 137 |
*La baisse de trésorerie est notamment liée aux acquisitions durant l’exercice.
| Variation de | En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|---|
| BFR | |||
| Avances et acomptes versés | 228 | 789 | |
| Créances clients | 9.1.1.4 | 18 213 | 14 359 |
| Autres passifs courants/ non courants | 9.1.2.5 | 17 622 | 12 690 |
| Dépôts et cautionnements | 9.1.2.3 | 5 854 | 5 165 |
| Autres actifs courants | 9.1.1.6 | 5 741 | 7 115 |
| Variation de BFR au 31 08 2025 | 3 702 |
Au 31 août 2025, le capital social de BLEECKER s’élève à 20 787 356,70 €, divisé en 1 126 686 actions de 18,45 € de valeur nominale chacune. Au 31 août 2025, BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions. Conformément à l’article L. 225-210 alinéa 3 du Code de commerce, la Société dispose de réserves autres que la réserve légale d’un montant au moins égal à la valeur de l’ensemble des actions qu’elle possède. Le compte de réserves indisponibles doté à cet effet s’élève à ce jour à 76.511 €.
| 31 08 2025 | Nombre d’actions | Montant en € |
|---|---|---|
| Actions inscrites en diminution des capitaux propres | 2 000 | 76.511 |
| Auto-détention en % | 0,18% |
Les capitaux propres sont détaillés dans le tableau des variations des capitaux propres consolidés présenté avec les états financiers.
| En K€ | ENCOURS 31 08 2024 | Diminution | Augmentation | ENCOURS 31 08 2025 | Remboursement < 1 an | Remboursement 1 à 5 ans | Remboursement au-delà de 5 ans | ENCOURS 31 08 2026 | ENCOURS 31 08 2030 | ENCOURS au-delà de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes à taux fixe | 239 189 | 5 869 | 1 048 | 234 369 | -4 677 | 229 692 | -210 533 | 19 158 | -19 158 | |
| Emprunt obligataire | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Emprunts bancaires | 238 103 | 4 783 | 0 | 233 321 | -3 629 | 229 692 | -210 533 | 19 158 | -19 158 | |
| Intérêts provisionnés | 1 086 | 1 086 | 1 048 | 1 048 | -1 048 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes à taux variable | 74 053 | 4 119 | 9 586 | 79 520 | -4 876 | 74 644 | -76 644 | 0 | 0 | 0 |
| Emprunts bancaires | 0 | 66 | 8 933 | 8 867 | 26 | 8 893 | -8 893 | 0 | 0 | 0 |
| Intérêts provisionnés | 0 | 0 | 32 | 32 | -32 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Crédit-bail | 74 052 | 4 052 | 0 | 70 000 | -4 249 | 65 751 | -65 751 | 0 | 0 | 0 |
| Découvert bancaire | 1 | 1 621 | 621 | -621 | ||||||
| Total dette brute | 313 242 | 9 988 | 10 634 | 313 889 | -9 553 | 304 336 | -285 177 | 19 158 | -19 158 |
Note : Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2) et ce malgré la survenance d’un bris soft de covenant (cf. §6.7) : (i) renégociation en cours de l’endettement moyen terme (ii) mise à disposition à court terme de comptes courants par les SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT (iii) arbitrage possible d’actif(s) le cas échéant
| En K€ | ENCOURS 31 08 2024 | Entrée de périmètre | Augmentation Cash | Diminution Cash | Reclassement | ENCOURS 31 08 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Non cash | ||||||
| Emprunt obligataire | 0 | 0 | 0 | |||
| Emprunts bancaires | 238 103 | 9 873 | -4 123 | -1 666 | 242 187 | |
| Dettes de CBI | 74 052 | 33 | -4 087 | 70 000 | ||
| Comptes courants d’associés | -386 | -7 605 | 16 800 | 24 791 | ||
| Sous-total Dettes / Flux de financement hors intérêts courus | 311 769 | 24 791 | 9 906 | -15 812 | -1 666 | 328 986 |
| Intérêts courus sur emprunts | 1 086 | 1 080 | -1 086 | 1 080 | ||
| Intérêts courus sur comptes courants | 1 450 | 151 | -1 450 | 151 | ||
| Concours bancaires | 1 621 | -1 621 | ||||
| Total | 314 305 | 25 412 | 11 137 | -18 349 | -1 666 | 330 838 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Dépôts et cautionnements reçus | 5 854 | 5 165 |
| Total | 5 854 | 5 165 |
Au 31 août 2025, les dépôts de garantie correspondent aux sommes versées par les locataires dans le cadre des baux immobiliers consentis par le Groupe BLEECKER.
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Provisions pour risques et charges* | 3 538 | 0 |
| Total | 3 538 | 0 |
*Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Dettes fiscales et sociales | 1 914 | 2 289 |
| Autres dettes | 731 | 708 |
| Produits constatés d’avance* | 9 151 | 2 621 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 5 825 | 7 073 |
| Total | 17 622 | 12 690 |
| En K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Loyers* | 22 109 | 26 545 |
| Refacturation de charges | 2 399 | 3 413 |
| Total des revenus locatifs | 24 508 | 29 958 |
*A périmètre constant, le poste « Loyers » au 31 août 2025 varie de manière positive, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux.
| En K € | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Total | 94 519 | 105 071 |
| A moins de 1 an | 21 595 | 21 642 |
| Entre 2 et 5 ans | 61 808 | 60 187 |
| A 5 ans et plus | 11 115 | 23 241 |
| Base loyer annuel | 24 013 | 22 857 |
Les charges opérationnelles correspondent essentiellement :
- aux charges locatives qui incombent au propriétaire, charges liées aux travaux, frais de contentieux éventuels ainsi qu’aux frais liés à la gestion immobilière,
- aux charges locatives à récupérer auprès des locataires.
Toutes les charges y compris celles récupérables auprès des locataires sont comptabilisées en Charges. Les charges récupérées auprès des locataires sont comptabilisées en Produits.
Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts, les autres dettes financières, les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations.
| en K€ | 31 08 2025 | 31 08 2024 |
|---|---|---|
| Produits financiers | 97 | 370 |
| Intérêts sur emprunts et charges financières | 10 342 | 10 524 |
| Intérêts liés aux opérations de crédit-bail | 3 876 | 3 626 |
| Charges financières liées aux financements | 14 218 | 17 544 |
| Coût de l’endettement financier net | 14 120 | 17 174 |
| Ajustement de valeur des instruments financiers | 522 | 0 |
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement | 0 | 0 |
| Coût de l'endettement net | 14 643 | 14 149 |
Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice :
- La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025.
- Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en SAS.
- La SAS Ravel a acquis 50% des titres de la SCI Bussy FL le 28 août 2025.
La table thématique ci-dessous permet d’identifier les rubriques de l’annexe 1 du règlement délégué (UE) 2019/980 du 14 mars 2019.# Informations requises dans le rapport financier annuel Pages du Document d’enregistrement universel
4
4
5-12
5-12
N/A
14
N/A
15-32
32
32
32
33-228
33-34
33-34
33-34
34-41 ; 216-217
47-49
47
N/A
N/A
48-49
49
50
51-52
53
54
56-61
N/A
N/A
61
62
63
64
64
64
15-32
65
65
65
N/A
N/A
230
66-68
68-69
69-70
70
66
102-105
77-79
71
N/A
101
N/A
N/A
101 ; 145
N/A
101
231
102-105
105 ; 134-137 ; 189-190
106-128
N/A
113
N/A
198-199
182-186
163-165 ; 182-186
161-162
114-120 ; 122-127
N/A
N/A
N/A
232
131
131
131
131
131
N/A
131-132
N/A
N/A
N/A
133
133-134
N/A
134
233
134-137
137
La Table thématique suivante permet d’identifier les informations requises par l’Autorité des Marchés Financiers, au titre du rapport financier annuel, conformément à l’article 222-3 de son règlement général ainsi qu’à l’article L.451-1-2 du Code monétaire et financier.
| Informations requises dans le rapport financier annuel | Chapitres | Pages |
|---|---|---|
| 1. COMPTES ANNUELS | Annexe 1 | p. 163 à 181 |
| 2. COMPTES CONSOLIDES | Annexe 2 | p. 182 à 226 |
| 3. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31.08.2024 | ||
| 3.1 Évènements marquants | Chap. 21 § 1 | p. 138 à 147 |
| 3.2 Commentaires sur les comptes sociaux | Chap. 21 § 2 | p. 148 à 152 |
| 3.3 Commentaires sur les comptes consolidés | Chap. 21 § 3 | p. 153 à 160 |
| 3.4 Évolution et perspectives d’avenir | Chap. 21 § 4 | p. 160 |
| 4. DECLARATION DU RESPONSABLE | Chap.1 | p. 4 |
| 5. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS ET LES COMPTES CONSOLIDES | Chap. 17 § 17.3 | p. 114 à 120 |
| Chap. 17 § 17.4 | p. 122 à 127 | |
| 234 |
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les informations devant figurer au sein du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise.
| Eléments requis | Pages |
|---|---|
| 1. Situation et activité du Groupe | |
| 1.1 Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective et exhaustive de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et du Groupe, notamment de sa situation d’endettement, au regard du volume et de la complexité des affaires L.225-100-1, I., 1°, L.232-1, II, L.233-6 et L.233-26 du Code de commerce | 138-139 ; 153-154 |
| 1.2 Indicateurs clés de performance de nature financière L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce | 153 |
| 1.3 Indicateurs clés de performance de nature non financière ayant trait à l’activité spécifique de la société et du Groupe, notamment les informations relatives aux questions d’environnement et de personnel L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce | 155-159 |
| 1.4 Événements importants survenus entre la date de clôture de l’exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi L.232-1, II. |
L.233-26 du Code de commerce 153
L.233-13 du Code de commerce 145
L.232-1, II du Code de commerce 53-54
L.233-6 al.1 du Code de commerce 53-54
L.233-29, L.233-30 et R.233-19 du Code de commerce N/A
L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce 160
Articles L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce 148, 235
R.225-102 du Code de commerce 130
D. 441-4 du Code de commerce 146-147
L.511-6 et R.511-2-1-3 du Code monétaire et financier N/A
L.225-100-1, I., 3° du Code de commerce 139-144
L.22-10-35, 1° du Code de commerce 155-159
L.22-10-35, 2° du Code de commerce 139-144
L.225-100-1., 4° du Code de commerce 139-144
Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 dite « Sapin 2 » N/A
L.225-102-4 du Code de commerce N/A
L.22-10-8, I., alinéa 2° du Code de commerce 79-81
L.22-10-9, I., 1° du Code de commerce 79-81
L.22-10-9, I., 2° du Code de commerce 93
L.22-10-9, I., 3° du Code de commerce N/A 236
L.22-10-9, I., 4° du Code de commerce 100
L.22-10-9, I., 5° du Code de commerce 79-81
L.22-10-9, I., 6° du Code de commerce N/A
L.22-10-9, I., 7° du Code de commerce 99
L.22-10-9, I., 8° du Code de commerce N/A
L.22-10-9, I., 9° du Code de commerce 80
L.22-10-9, I., 10° du Code de commerce N/A
L.22-10-9, I., 11° du Code de commerce N/A
L.225-185 du Code de commerce 91
L.225-197-1 et L.22-10-59 du Code de commerce 91
L.225-37-4, 1° du Code de commerce 87-90
L.225-37-4, 2° du Code de commerce 82, 237
L.225-37-4, 3° du Code de commerce 85-86
L.225-37-4, 4° du Code de commerce 73
L.22-10-10, 1° du Code de commerce 73-77
L.22-10-10, 2° du Code de commerce 74
L.22-10-10, 3° du Code de commerce 76
L.22-10-10, 4° du Code de commerce 71
L.22-10-10, 5° du Code de commerce 84
L.22-10-10, 6° du Code de commerce 82-83
L.22-10-11 du Code de commerce 84 ; 101 ; 152, 238
L. 225-68, dernier alinéa, du code de commerce 84-85
L.233-13 du Code de commerce 101-102
L.225-211 du Code de commerce 149
L.225-102 alinéa 1° du Code de commerce N/A
R.228-90 et R.228-91 du Code de Commerce N/A
L.621-18-2 du Code monétaire et financier 150-151
243 bis du Code général des impôts 131
L.225-102-1 et R.225-105, I du Code de commerce N/A
L.225-102-1 et R.225-105, I.# Annexe au rapport annuel
(Voir Table 1)
(Voir Table 2)
(Voir Table 3)
(Voir Table 4)
(Voir Table 5)
| Section | Titre | Codes Legaux | Pages |
|---|---|---|---|
| 5.1 | Informations générales | L.225-102-1 du Code de commerce | 154 |
| 5.2 | Modèle économique | L.225-102-1, II du Code de commerce | 154 |
| 5.3 | Informations sur la manière dont la société ou le groupe prend en compte les conséquences sociales et environnementales de son activité, et les effets de cette activité quant au respect des droits de l’homme et à la lutte contre la corruption (description des politiques appliquées et procédures de diligence raisonnable mises en œuvre pour prévenir, identifier et atténuer les principaux risques liés à l’activité de la société ou du Groupe) | L.225-102-1, III, R.225-104 et R.225-105, I. 2° du Code de commerce | 155-159 |
| 5.4 | Résultats des politiques appliquées par la société ou le Groupe, incluant des indicateurs clés de performance | L.225-102-1 et R.225-105, I. 3° du Code de commerce | N/A |
| 5.5 | Informations sociales (emploi, organisation du travail, santé et sécurité, relations sociales, formation, égalité de traitement | L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 1° du Code de commerce | N/A |
| 5.6 | Informations environnementales (politique générale en matière environnementale, pollution, économie circulaire, changement climatique) | L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 2° du Code de commerce | 155-159 |
| 5.7 | Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des pratiques) | L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 3° du Code de commerce | 155-159 |
| 5.8 | Informations relatives à la lutte contre la corruption | L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 1° du Code de commerce | N/A |
| 5.9 | Informations relatives aux actions en faveur des droits de l’homme | L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 2° du Code de commerce | N/A |
| 5.10 | Informations spécifiques : - politique de prévention du risque d’accident technologique menée par la société ; - capacité de la société à couvrir sa responsabilité civile vis-à-vis des biens et des personnes du fait de l’exploitation de telles installations ; - moyens prévus par la société pour assurer la gestion de l’indemnisation des victimes en cas d’accident technologique engageant sa responsabilité | L.225-102-2 du Code de commerce | N/A |
| 5.11 | Accords collectifs conclus dans l’entreprise et leurs impacts sur la performance | L.225-102-1, III et R.225-105 du Code de commerce | N/A |
| 5.12 | Attestation de l’organisme tiers indépendant sur les informations présentes dans la DPEF | L.225-102-1, III et R.225-105-2 du Code de commerce | N/A |
| Section | Titre | Codes Legaux | Pages |
|---|---|---|---|
| 6.1 | Informations fiscales complémentaires | 223 quater et 223 quinquies du Code général des impôts | N/A |
| 6.2 | Injonctions ou sanctions pécuniaires pour pratiques anticoncurrentielles | L.464-2 du Code de commerce | N/A |
Table 2: Tableau des variations des capitaux propres
| Description | 31/08/2023 | 31/08/2024 | 31/08/2025 |
|---|---|---|---|
| Emis Capital | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Prime d'émission | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Réserve légale | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Réserve statutaire | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Autres réserves diverses | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Réserves consolidées autres | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Réserves (hors résultat de la période) | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Résultat de la période | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Total capitaux propres attribuables aux propriétaires de la société mère | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
| Intérêts ne donnant pas le contrôle | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 | 969500NWS9YHZ8AW0B54 |
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