BLEECKER

BLEECKER 1 Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance Au capital de 20.787.356,70 € Siège social : 39 avenue George V – PARIS (75008) 572 920 650 RCS PARIS DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL INCLUANT LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL Le document d’enregistrement universel a été déposé le 18 décembre 2025 auprès de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement. Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129. En application de l’article 19 du règlement (UE) n°2017/1129, les éléments suivants sont inclus par référence dans le présent document d’enregistrement universel : Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2024 ainsi que les rapports des Commissaires aux comptes y afférents, figurant respectivement en pages 171 à 203, 150 à 170, 101 à 107, 109 à 116 du document d’enregistrement universel déposé le 19 décembre 2024 auprès de l’AMF sous le n°D24- 0899 ; et Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2023 ainsi que les rapports des Commissaires aux comptes y afférents, figurant respectivement en pages 173 à 206, 153 à 172, 102 à 108, 110 à 116 du document d’enregistrement universel déposé le 19 décembre 2023 auprès de l’AMF sous le n°D23- 0866. Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais au siège social de BLEECKER - 39 avenue George V – 75008 PARIS (la « Société ») et sur le site Internet de la Société www.bleecker.fr ainsi que sur le site de l’AMF www.amf-france.org 2 SOMMAIRE SOMMAIRE .......................................................................................................................................................... 2 1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE ........................................... 4 1.1 Personnes responsables ........................................................................................................................ 4 1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel ................................................ 4 1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts.............................. 4 ................................................................................................................................................................................ 5 2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES ................................................................................... 14 3. FACTEURS DE RISQUES ................................................................................................................... 15 3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER ................................................................ 16 3.2 Risques financiers ............................................................................................................................... 23 3.3 Risques règlementaires ....................................................................................................................... 29 3.4 Risques sociaux et environnementaux ................................................................................................. 31 3.5 Risques liés à la gouvernance ............................................................................................................. 31 4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR ........................................................................ 32 4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société ................................................................................ 32 4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société ................................................................................. 32 4.3 Date de constitution et durée de la Société ......................................................................................... 32 4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités ................................... 33 5. APERCU DES ACTIVITES ................................................................................................................. 33 5.1 Principales activités ............................................................................................................................ 33 5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois derniers exercices .. 47 5.3 Stratégie et objectifs ............................................................................................................................ 47 5.4 Investissements .................................................................................................................................... 48 6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE ........................................................................................... 53 6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2025 .......................................................... 53 6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2025 ....................................................... 54 7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT .............................................. 55 7.1 Situations financières......................................................................................................................... 56 7.2 Revenus locatifs .................................................................................................................................. 61 8. TRESORERIE ET CAPITAUX ........................................................................................................... 62 8.1 Tableau de variation des capitaux propres ......................................................................................... 62 8.2 Flux de trésorerie consolidés .............................................................................................................. 63 8.3 Besoin de financement et structure de financement ............................................................................ 64 8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux ................................................................................ 64 8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris .............................................. 64 9. INFORMATION SUR LES TENDANCES ......................................................................................... 65 9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2025) jusqu’à la date du présent document d’enregistrement universel .................................................................... 65 9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER........................................................ 65 10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE ......................................................................... 65 11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE .................................................................. 66 11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance .................................... 66 11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ....................... 68 12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES ............................................................................................. 69 12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants .......... 69 12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou d’autres avantages .............................................................................................................................. 70 13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ........................................................................................................................... 70 13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance ................................................... 70 13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de surveillance à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales ........................................................... 70 13.3 Comités spécialisés ............................................................................................................................. 70 13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise ................................................................................................................... 71 3 13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance ............................................. 71 14. SALARIES ........................................................................................................................................... 101 15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES ...................................................................................................... 101 15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel ....................... 101 15.2 Droits de vote des principaux actionnaires ....................................................................................... 102 15.3 Actionnaires significatifs de la Société ............................................................................................. 103 15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société ..................................................................................... 105 16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES ............................................................................ 105 16.1 Transactions avec les parties liées .................................................................................................... 105 16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2025.......................................................................................................... 106 16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2024.......................................................................................................... 113 16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2023.......................................................................................................... 113 17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR ............................................................ 113 17.1 Comptes sociaux annuels .................................................................................................................. 113 17.2 Comptes consolidés ........................................................................................................................... 113 17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux .................................................. 114 17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ............................................. 122 17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes ..................................................................................... 129 17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices ............................................................ 130 17.7 Politique de distribution de dividendes ............................................................................................. 131 17.8 Procédures judiciaires et arbitrage .................................................................................................. 131 17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale .............................................. 131 18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES ....................................................................................... 131 18.1 Capital Social .................................................................................................................................... 131 18.2 Acte constitutif et statuts ................................................................................................................... 133 19. CONTRATS IMPORTANTS ............................................................................................................. 134 20. DOCUMENTS DISPONIBLES .......................................................................................................... 137 21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2025 .......................................................................................... 138 22. COMMUNIQUE DE PRESSE RELATIF AUX REVENUS LOCATIFS PERÇUS AU COURS DU 1ER TRIMESTRE DE L’EXERCICE EN COURS (SEPTEMBRE, OCTOBRE ET NOVEMBRE 2025).............................................................................................................................. 161 ANNEXE 1 – COMPTES SOCIAUX AU 31 AOUT 2025 ............................................................................. 163 ANNEXE 2 – COMPTES CONSOLIDES AU 31 AOUT 2025 ..................................................................... 182 ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL ............................................................................................................................................................................ 227 ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL ................ 233 ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE .......................................................................................................... 234 4 1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE 1.1 Personnes responsables Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de la Société. Monsieur Philippe BUCHETON, membre du Directoire et Directeur Général de la Société. 1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel « Nous attestons que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement universel sont, à notre connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée. Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant au Chapitre 21 présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées et, s’il y a lieu, qu’il a été établi conformément aux normes d’information en matière de durabilité applicables. » Fait à Paris, le 18 décembre 2025 Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD Monsieur Philippe BUCHETON Président du Directoire Directeur Général 1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts Le portefeuille de la Société est évalué chaque année par un expert en évaluation immobilière indépendant et extérieur. Pour l’exercice clos le 31 août 2025, la Société a mandaté pour l’ensemble de son portefeuille d’actifs, le cabinet de renommée internationale Cushman & Wakefield Valuation France (C&W Valuation France), 185 avenue Charles de Gaulle – 92200 Neuilly-sur-Seine. Le groupe C&W est né en 1998 de la fusion entre la société internationale de conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dont le siège social se trouvait à New York, et la société européenne spécialisée en immobilier Healey & Baker, basée à Londres. Aujourd’hui, les 50 000 collaborateurs, implantés dans plus de 60 pays, conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. La société C&W Valuation France fait partie de l’AFREXIM, garantie de sa totale indépendance, laquelle est signataire de la « Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière » élaborée sous l’égide de l’IFEI (Institut Français des Experts Immobiliers) et dont la dernière édition date de 2017. 5 Les informations issues des rapports et comptes-rendus de C&W Valuation France ont été fidèlement reproduites dans le présent document, et, à la connaissance de la Société, sont conformes à la réalité, ne comportent aucune omission qui rendrait ces informations inexactes ou trompeuses. 1.3.1 Rapport condensé de l’expert immobilier 6 7 8 9 10 11 12 Il est précisé que la valeur hors droits et hors frais d’acte du présent rapport condensé de l’expertise effectuée par Cushman & Wakefield Valuation France ci-dessus, est identique à la valeur retenue dans les comptes consolidés au 31 aout 2025. 13 Etat du patrimoine BLEECKER au 31 août 2025 ETAT DU PATRIMOINE AU 31/08/2025 837 Bureaux 627 357 € Loué 711 Bureaux 558 060 € * Vacant 69 Habitation 51 060 € * Vacant 187 Commerces 134 000 € Loué 1 152 Bureaux 862 485 € Loué 152 115 520 € * Vacant 214 155 054 € Loué 908 Bureaux 795 806 € Loué 388 373 741 € Loué 75 19 875 € * Vacant 341 164 636 € Loué 155 88 350 € * Vacant 814 Bureaux 675 710 € Loué 262 Commerces 172 960 € Loué 85 Habitation 43 200 € Loué Bleecker 75 Paris XI 2025 100% 1 021 Bureaux 720 000 € Loué 100% BREEAM Refurbishment and Fit-Out EXCELLENT + WiredScored Bussy FL 77 Bussy Saint Georges 2025 100% 2 554 Commerces 945 327 € Loué 100% - Gabrielli 75 Paris XV 2011 100% 12 273 Bureaux 8 989 681 € Loué 100% Breeam-In-Use VERY GOOD & Biodivercity Life + WiredScored Lulli 75 Paris XI 2001 100% 390 Bureaux 269 593 € Loué 100% - 1 411 Bureaux 1 451 821 € Loué 126 107 100 € * Vacant 312 272 763 € Loué 409 Habitation 224 950 € * Vacance technique 873 705 917 € Loué 187 145 860 € * Vacant 83 Habitation 32 171 € * Vacant 246 Commerces 130 945 € Loué 2 830 Bureaux 3 770 619 € Loué 1 493 Commerces 2 952 198 € Loué Moussorgski 75 Paris VIII 2009 100% 1 104 Bureaux 1 046 018 € Loué 100% Breeam-In-Use VERY GOOD TOTAL (détention 100%) 93,8% 31 661 26 602 778 € 95,0% * Loyers prévisionnels Le pourcentage de la surface effectivement louée par rapport à la surface totale de l’immeuble Rapport entre les loyers annualisés des locaux effectivement occupés et les loyers qui seraient perçus si l'immeuble était loué à sa valeur locative de marché 2007 2009 2007 100% Taux d'occupation financier 92% 100% 84% 82% Surfaces (m²) Affectation Loyer en base annuelle au 31/08/2025 Commerces Paris VIII 75 Taux d'occupation physique 57% 90% 88% 100% 76% 81% 100% 2016 2016 2017 2019 75 Paris I 14 rue Lafayette 15 rue Lafayette 75 Société Localisation Paris IX 75 Paris IX 176 Rivoli 30 Haussman Mahler Molière Mallarmé Paris IX 75 Paris IX 75 Paris VIII 75 BREEAM Rénovation GOOD Breeam-In-Use VERY GOOD (en cours) Breeam-In-Use VERY GOOD Année d'acquisition Labels & Certifications Breeam-In-Use VERY GOOD - - Breeam-In-Use VERY GOOD Bureaux Commerces Habitation Commerces Observations 56% 90% 14 2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES Commissaires aux Comptes: (i) Grant Thornton 29 rue du Pont - 92200 Neuilly-Sur-Seine (ii) Farec 29 Rue Claude Decaen, 75012 Paris Les Commissaires aux Comptes de la Société sont membres de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC). 15 3. FACTEURS DE RISQUES Conformément aux dispositions du Règlement UE 2017/1129 du 14 juin 2017, les risques décrits ci- dessous sont ceux qui, à la date du présent document d’enregistrement universel, ont été considérés par la Société comme spécifiques et susceptibles d’avoir un impact significatif sur sa situation financière, ses résultats et le développement de ses activités et dont il doit être tenu compte dans toute décision d’investissement dans les actions de la Société. Les risques décrits ci-dessous sont divisés en cinq catégories principales, au sein desquelles elles apparaissent dans un ordre d’importance décroissant déterminé en fonction de leur degré de criticité net, lequel repose d’une part, sur la probabilité que le risque se concrétise et d’autre part, sur l’ampleur estimée de son impact négatif sur la Société, après prise en compte des mesures de réduction. Ces mesures de réduction ne visent pas à supprimer les risques identifiés mais à réduire, dans la mesure du possible, leurs impacts négatifs sur la Société. Dès lors, des procédures, des actions et des contrôles peuvent être mis en place par la Société. Les contrôles relevant notamment du contrôle interne (cf. paragraphe 1.6 du chapitre 21 « Rapport de gestion »), ce dernier concourt au traitement des risques. Les cinq catégories principales de risques sont les suivantes : -Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER (I) -Risques financiers (II) -Risques réglementaires (III) -Risques sociaux et environnementaux (IV) -Risques liés à la gouvernance (V) 16 Synthèse des facteurs de risques spécifiques et significatifs à BLEECKER Impact Probabilité Criticité nette I - Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER Risques liés à l’évolution de l’environnement économique Elevé Elevé Elevé Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité Elevé Moyen Moyen Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession Elevé Moyen Moyen Risques liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des locaux Moyen Moyen Moyen Risques liés au non-paiement des loyers Moyen Elevé Elevé Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires Elevé Elevé Elevé Risques liés à l’environnement concurrentiel Faible Faible Faible II - Risques financiers Risque de taux d’intérêt Moyen Moyen Moyen Risque de liquidité Moyen Faible Moyen III - Risques réglementaires Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER Faible Faible Faible Risques liés à la réglementation des baux commerciaux Faible Faible Faible IV - Risques sociaux et environnementaux Risques environnementaux et liés à la santé Moyen Moyen Faible V - Risques liés à la gouvernance Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER Faible Faible Faible La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés. Le présent chapitre n’a pas vocation à être exhaustif, l’attention des investisseurs est donc attirée sur le fait que d’autres risques et incertitudes non connus de la Société à ce jour ou qu’elle juge aujourd’hui négligeables pourraient également perturber le développement de ses activités, sa situation financière ou ses résultats. Les investisseurs potentiels sont tenus de procéder à une évaluation personnelle et indépendante de l’ensemble des considérations relatives à l’investissement dans les actions de la Société et de lire également les informations détaillées mentionnées, par ailleurs, dans le présent document d’enregistrement universel. 3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER 3.1.1 Risques liés à l’évolution de l’environnement économique La détention et la gestion d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER sont directement impactées par l’évolution (i) du marché immobilier et, de manière plus générale, de l’économie nationale et internationale, (ii) des indices sur lesquels sont indexés les loyers et (iii) des taux d’intérêts. (i) Un ralentissement de la conjoncture économique nationale et internationale et/ou du marché immobilier pourrait notamment entraîner : a) une baisse du niveau de la demande de location d’actifs immobiliers ayant pour conséquence une augmentation du risque de vacance des actifs ; b) une baisse de la valeur locative des actifs immobiliers affectant la capacité du Groupe à négocier le renouvellement de baux et l’augmentation des loyers ; c) une dégradation de la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations 17 vis-à-vis de celui-ci, et notamment à payer leurs loyers ; et donc une baisse des revenus locatifs et de la valeur des actifs immobiliers du Groupe ; Pour plus de détails sur la conjoncture des marchés, cf. point 5.1.7 « Le marché de bureaux en Ile de France » et 5.1.8 « Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile de France ». (ii) Une baisse durable des indices sur lesquels sont indexés les loyers (principalement, indice national du coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC) et indice de référence des loyers pour les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (IRL), pourrait impacter négativement les revenus locatifs du Groupe BLEECKER, dont la variation résulte en partie de leur indexation sur des indices usuels tels que ceux précités. (iii) Une augmentation sensible des taux : une telle hausse aurait pour effet d’impacter défavorablement : - les résultats du Groupe BLEECKER dont une partie du patrimoine immobilier a été financée par emprunts bancaires à taux variable, pour un montant de 79,5 M€, soit 25,33 % de l’endettement total au 31 août 2025, étant précisé que 88% de cette dette à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP, souscrit sur l’exercice précédent. (cf. point 3.2.1 « Risque de taux d’intérêt » du présent chapitre), - l’évolution de la valeur du patrimoine et le résultat opérationnel du Groupe Bleecker se traduisant par une baisse respective des deux postes (cf. point 3.1.2 « Risques liés à la fluctuation de la valeur de portefeuille d’actifs immobiliers » du présent chapitre). Cette exposition est atténuée d’une part, par la sélection de locataires représentant tous les secteurs d’activités et d’autre part, en ne procédant à des investissements que dans des zones économiques dynamiques. Par ailleurs, BLEECKER suit avec attention l’évolution et les perspectives économiques afin notamment d’adapter ses projets d’investissement. • La dégradation du contexte économique est susceptible d’impacter défavorablement (i) le taux d’occupation des actifs, renouvellement des baux et recherche de locataires difficiles ; (ii) les revenus locatifs, difficultés par certains locataires de payer leurs loyers; et (iii) la valeur des immeubles, modification des principales hypothèses retenues. Le Groupe BLEECKER accentue sa politique d’échange permanent avec ses locataires et assure une veille économique permanente afin d’anticiper les potentielles difficultés. Le Groupe BLEECKER capitalise d’une part, sur la diversité de ses actifs (bureau, commerce, activité, habitation) et d’autre part sur l’attractivité de ses actifs, en patrimoine, par des travaux de rénovation et de réhabilitation/restructuration. 3.1.2 Risques liés à la fluctuation de la valeur du portefeuille d’actifs immobiliers La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers et (ii) liés aux opérations d’acquisition ou de cession. 18 (i) Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité Le portefeuille du Groupe BLEECKER est évalué chaque année par un expert immobilier indépendant (cf. Chapitre 1.3 du présent document d’enregistrement universel). L’évolution de cette valeur est largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier (cf. point 3.1.1 « Risques liés à l’évolution de l’environnement économique » ci-dessus). Une situation défavorable du marché immobilier pourrait avoir un impact négatif sur l’évolution de la valeur du patrimoine, ainsi que sur le résultat opérationnel du Groupe et se traduire par une baisse respective des deux postes. À titre d’exemple, et sur la base des états de sensibilités détaillés au chapitre 8.6.3 de l’annexe 2, une baisse du marché immobilier se traduisant par une hausse de 0,5% des taux de rendement pourrait entraîner une baisse de valorisation de l’ordre de 8,65 % de l’ensemble du patrimoine immobilier (sous réserve qu’une telle baisse concerne l’ensemble des différents segments d’activité immobilière du Groupe Bleecker), soit environ -48,35 M€ sur la base de valorisation en bloc des actifs au 31 août 2025 et aurait un impact défavorable sur le résultat consolidé global de l’ordre de -48,35 M€. Une dégradation du contexte économique serait susceptible d’affecter l’évolution de la juste valeur. Un ajustement des hypothèses retenues dans le cadre des expertises aurait pour conséquence de modifier la valeur des actifs et donc d’impacter de manière négative les comptes sociaux et les comptes consolidés du Groupe. Au 31 août 2025, la valeur des actifs a augmenté de 2,66 % par rapport au 31 août 2024, passant de 560 M€ à 575 M€. Cette variation positive résulte principalement de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11 ème au cours de l’exercice. L’impact des variations de valeurs d’actifs est apprécié différemment en comptabilité sociale et en comptabilité consolidée : - En matière de comptes sociaux, une baisse de la valeur des actifs immobiliers impacterait le résultat social de BLEECKER seulement si celle-ci devait passer une provision au titre des immeubles) détenus en propre ou au titre des filiales détenant des immeubles, cette provision impactant le résultat social à due concurrence ; - En matière de comptes consolidés du Groupe BLEECKER, en application de la norme IAS 40 (évaluation des immeubles de placement à la juste valeur), une baisse de la valeur des actifs immobiliers se traduirait automatiquement par une baisse de même montant du résultat consolidé du Groupe. En outre, la valeur issue des méthodes retenues par l’expert indépendant repose sur certaines hypothèses qui pourraient ne pas se réaliser ou évoluer en fonction du marché de l’immobilier, lequel peut être cyclique, Dès lors, l’évaluation des actifs du Groupe pourrait ne pas être en adéquation avec leur valeur de réalisation dans l’hypothèse d’une cession. Le Groupe BLEECKER assure un suivi régulier de l’évolution du marché afin d’anticiper dans la mesure du possible la valeur de ses actifs et prend en compte les évolutions économiques dans sa stratégie de positionnement et d’arbitrage. 19 (ii) Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession De par sa stratégie, le Groupe BLEECKER prend des décisions d’acquisition ou de cession, lesquelles pourraient s’avérer peu judicieuses et/ou pourraient nuire à la situation financière, aux résultats d’exploitation et/ou aux perspectives de croissance du Groupe. Par ailleurs, ces opérations pourraient entraîner une perte d’opportunités, une baisse de la valeur des actifs, des différends avec les acquéreurs ou les vendeurs, occasionnant des litiges et une perte de confiance des investisseurs. La complexité du contexte économique pourrait engendrer une baisse des opportunités d’acquisition et/ou de cession. Les arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation, pourraient être ralentis. En outre, ce risque est atténué car : - les acquisitions et les cessions font l’objet d’audits approfondis par des professionnels qualifiés et réputés (notaires, avocats, banquiers, experts) ; - les actifs sont essentiellement détenus dans une perspective de long terme, valorisés par un expert indépendant et comptabilisés dans les comptes pour leur juste valeur ; - les loyers facturés sont issus d’engagements de location dont la durée et la dispersion sont susceptibles d’atténuer l’effet des fluctuations du marché locatif ; - sélection renforcée des prestataires, mutualisation des achats afin d’optimiser les coûts ; - les acquisitions ainsi que les immeubles déjà en patrimoine font l’objet d’une police d’assurance laquelle garantie notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages électriques, fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes, grêle, poids de la neige sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et malveillance, actes de terrorisme et sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations immobilières à la suite de vol, effondrement des bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile propriétaire d’immeuble. - les différents types d’actifs du Groupe BLEECKER en patrimoine ainsi que sa stratégie de revalorisation et de repositionnement permettent néanmoins de limiter les impacts. Ces impacts sont notamment limités grâce au positionnement des actifs et de la qualité des locataires. Il est précisé que notre stratégie de revalorisation et de repositionnement s’illustre notamment par : - Une optimisation des actifs en patrimoine : en revalorisant certains actifs existants, le Groupe BLEECKER maximise son potentiel de rendement via des rénovations, des améliorations structurelles, des mises à niveau technologiques et environnementales. En améliorant la qualité ou l'attrait de ses actifs, le Groupe BLEECKER cherche ainsi à maintenir et/ou à augmenter leur valeur même lorsque le marché est moins favorable aux acquisitions ou aux cessions. - Un repositionnement du portefeuille de certains actifs en portefeuille : le Groupe BLEECKER diversifie ce dernier afin d’atténuer les risques liés aux utilisateurs d’un secteur (bureau, commerce, activité, habitation). La stratégie de revalorisation et de repositionnement du Groupe BLEECKER vise ainsi à rendre ses actifs plus compétitifs, plus rentables et mieux adaptés aux besoins changeants du marché. De ce fait, cela permet de maintenir la valeur des actifs et de générer des revenus même lorsque les opportunités d’acquisition ou de cession sont moins nombreuses. Dans le cadre de sa stratégie, le Groupe BLEECKER a, au cours de l’exercice, saisi deux opportunités d’acquisition, l’une portant sur un actif immobilier dans le 11 ème arrondissement à usage de bureaux d’une superficie de 1.021 m², l’autre sur 50 % des titres d’une SCI, détenant un actif immobilier sis BUSSY-SAINT GEORGES (77), pour un taux d’occupation de 100% et un investissement total de 19,4 M€, dont 8,9 M€ financés par emprunts bancaires. 20 3.1.3 Risques liés au non renouvellement des baux et à la vacance des locaux L’activité du Groupe BLEECKER consiste à louer à des tiers son patrimoine immobilier principalement à usage de bureaux, locaux d’activités, et commerces. La majorité des baux conclus sont des baux commerciaux. En fin de bail, les locataires disposent de la faculté de libérer les locaux dans les conditions légales et réglementaires conformément aux stipulations contractuelles. Cette faculté de résiliation est, pour les baux commerciaux, également offerte aux locataires à l’issue de chaque période triennale, sauf exception légale et stipulation contraire du bail prévue entre les parties. A défaut de congé émanant du bailleur, le locataire peut lui demander le renouvellement du contrat ; en cas de refus de renouvellement par le Groupe BLEECKER, ce dernier doit dédommager le locataire par le paiement d’une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est, soit arrêté d’un commun accord entre les parties, soit fixé par le juge après calcul par un expert judiciaire. En dernier ressort, le bailleur dispose de la faculté d’exercer un droit de repentir lorsque la décision de justice fixant le montant de l’indemnité d’éviction est définitive, en proposant le renouvellement du bail, ce qui le dispense du paiement de l’indemnité. Le montant de l’indemnité peut s’avérer significatif, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la situation financière du Groupe BLEECKER. Il ne peut par ailleurs être exclu que le Groupe BLEECKER soit confronté, à l’échéance des baux, à un contexte de marché défavorable aux bailleurs. Bien que bénéficiant de l’expertise de SINOUHE IMMOBILIER, le Groupe ne peut garantir qu’en cas de départ d’un locataire, quelle qu’en soit la raison, il sera à même de relouer rapidement les actifs concernés ou qu’il pourra les relouer à des conditions de loyers satisfaisantes. De même, le Groupe BLEECKER ne peut garantir qu’en cas d’acquisition de biens en état futur d’achèvement ou comportant des locaux vacants, il pourra louer dans un délai raisonnable ces actifs ou les louer à des loyers satisfaisants, correspondant à la valeur locative des biens. L’absence de revenus générés par des surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes, devant dès lors être supportées par le Groupe BLEECKER, sont susceptibles d’affecter les résultats du Groupe, de même qu’une location de locaux, à des conditions de loyer en deçà de leur valeur locative. Au 31 août 2025, le taux de vacance, rapport entre le nombre de m² vacants et la surface totale des actifs détenus par le Groupe BLEECKER, s’établit à 6,21%, dont 1,29% de vacance technique, induite par les surfaces en rénovation lourde, soit un taux de vacance nette de 4,92% au 31 août 2025. Tableau taux de vacance 2024/2025 : Indicateur 31 août 2025 31 août 2024 Variation Taux de vacance brut 6,21% 4,96% +1,25% Taux de vacance technique 1,29% 1,46% -0,17% Taux de vacance nette 4,92% 3,50% +1,42% Définitions : • Taux de vacance brut : Pourcentage que représente la surface des locaux vacants par rapport à la surface totale des actifs détenus. • Vacance technique : Surfaces indisponibles à la location en raison de travaux ou de rénovation lourde. • Taux de vacance nette : taux de vacance brut moins la vacance technique, reflétant la vacance “réelle” pour la commercialisation. 21 Méthodologie de calcul : • Taux de vacance brut = Surfaces vacantes / Surface totale • Taux de vacance technique = Surfaces en rénovation lourde / Surface totale • Taux de vacance nette = Taux de vacance brut – Vacance technique Cette courbe représente l'évolution (en pourcentage) du cumul des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux. Les pourcentages correspondent à la somme des loyers sécurisés sur une année / base loyer annuel de l’ensemble du patrimoine. Nombre de baux sécurisés par année Années Nombre de baux Somme de Loyer actuel (€ HT) 2025 10 749 413,44 € 2026 7 3 694 998,00 € 2027 13 2 822 644,00 € 2028 17 3 070 621,00 € 2029 3 336 118,00 € 2030 1 423 360,00 € 2031 6 12 916 425,00 € Somme des loyers annuels des baux sécurisés par exercice. Le montant des loyers annuels correspondant aux baux sécurisés sur l’exercice. Le contexte économique dégradé lié à de multiples aléas pourrait entrainer une augmentation du non-renouvellement des baux, ainsi que celle de la vacance des actifs entrainant ainsi une baisse du résultat du Groupe. Le Groupe BLEECKER a toujours favorisé les échanges avec ses locataires et poursuit donc avec ceux-ci les échanges afin d’anticiper les éventuelles difficultés et donc les potentiels non-renouvellements ou résiliations. Le Groupe BLEECKER engage également des travaux de rénovation, de réhabilitation/restructuration afin de capitaliser sur l’attractivité de ses actifs. A la date de publication du présent document d’enregistrement universel, le taux de vacance n’a pas évolué de manière sensible. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bleecker : Sécurisation patrimoine Loyers en %age 22 3.1.4 Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires et au non-paiement des loyers L’activité locative expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de non paiement des loyers et (ii) et de dépendance à l’égard de certains locataires. (i) Risques liés au non-paiement des loyers L’essentiel du chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location de ses actifs immobiliers à des tiers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers (ainsi que des charges refacturées) entrainerait une détérioration de la trésorerie et serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe, ainsi que ses perspectives de croissance. Au 31 août 2025, pour un taux de retard ou défaut de paiement de 0,77 % des loyers, contre 6,87 % au 31 août 2024, le taux de recouvrement à deux mois est de 35,12 % au cours de l’exercice, étant précisé que le calcul du taux de recouvrement à deux mois prend en compte le montant des impayés au 31 août 2025, moins le montant des impayés au 31 août 2025 mis à jour à plus 2 mois, divisé par le montant des impayés au 31 août 2025. Méthode de calcul : Montant des impayés (hors contentieux) à date / Montant facturation annuelle. Tableau comparatif des taux de recouvrement des loyers EXERCICE Montant annuel facturé Impayés au 31/08 de l'année Dont impayés courant (hors contentieux) Solde impayés courant (hors contentieux) à + 2 mois Taux de recouvrement Evolution N/N-1 01/09/2023 - 31/08/2024 32 446 623 € 3 414 394 € 2 229 706 € 228 498 € 89,75% +65,64% 01/09/2024 - 31/08/2025 36 000 064 € 1 647 590 € 277 091 € 179 786 € 35,12% -60,87% Au 31 août 2024, le volume des impayés apparaissait plus élevé, principalement en raison de retards de paiement plutôt que de défauts définitifs. Le taux de recouvrement à 2 mois a donc mécaniquement été plus important en 2024. Afin de réduire ce risque, le Groupe, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise en place de toute garantie adéquate (caution, garantie à première demande etc.). Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière régulière, le Groupe BLEECKER s’est adjoint les services de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle est notamment en charge de la facturation, du suivi des paiements et du recouvrement des loyers. Un reporting mensuel est réalisé auprès des dirigeants du Groupe BLEECKER afin de mettre immédiatement en œuvre la procédure de recouvrement. Le contexte économique actuel est susceptible d’engendrer des difficultés financières pour les locataires. De telles difficultés engendreraient un impact négatif sur l’encaissement des loyers et les résultats du Groupe. Le Groupe BLEECKER multiplie des échanges avec les locataires afin d’anticiper les potentielles difficultés et met en place si besoin, des mesures spécifiques telles que : l’étalement du paiement des loyers de certains locataires et le passage du quittancement trimestriel au quittancement mensuel pour d’autres. Parallèlement, le Groupe BLEECKER a accentué ses études sur la solvabilité et les garanties à consentir lors de renouvellement ou de conclusion de baux. 23 (ii) Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires Au 31 août 2025, les 8 principaux baux ayant la plus forte contribution aux loyers facturés par le Groupe BLEECKER (sur 57 baux au total) représentent 74,67 % des loyers facturés. L’échéance des 8 principaux baux est comprise entre le 29/04/2027 et le 07/11/2033. La résiliation d’un ou plusieurs de ces baux pourrait, en conséquence, avoir un impact significatif négatif sur le niveau de loyers perçus par le Groupe BLEECKER, ses résultats et sa situation financière. Afin de réduire les conséquences liées à l’éventuelle défaillance de l’un de ses principaux locataires, le Groupe BLEECKER bénéficie de l’expertise de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle réalise des enquêtes de solvabilité des locataires avant la signature des baux et s’efforce de diversifier la population des locataires, de suivre l’évolution de leur situation financière au cours de la durée du bail et d’assurer un échelonnement des échéances des baux (cf. la courbe représentant l’évolution, en pourcentage, des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux ci-avant). 3.1.5 Risques liés à l’environnement concurrentiel Le Groupe BLEECKER doit faire face à une forte concurrence d’autres acteurs du secteur, aussi bien internationaux, nationaux que locaux, dont certains disposent d’avantages concurrentiels par rapport au Groupe (surface financière plus importante, patrimoine immobilier plus conséquent, ressources plus importantes, implantation locale, nationale ou internationale plus étendue). Ces acteurs ont notamment la possibilité de procéder à des opérations d’acquisition d’actifs à des conditions, par exemple de prix, ne correspondant pas aux critères d’investissement et d’acquisition du Groupe BLEECKER. Si le Groupe BLEECKER n’est pas en mesure de défendre ses parts de marché ou d’en gagner de nouvelles, de maintenir ou renforcer ses marges, sa stratégie, ses activités, ses résultats, ainsi que sa perspective de croissance pourraient en être affectés négativement. Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER s’est positionné sur des classes d’actifs spécifiques (bureaux et locaux d’activités) situés dans des zones géographiques dynamiques à forte création de valeur (principalement Paris et Ile de France), présentant des prestations de qualités (immeubles Haussmanniens) avec des locataires de premier rang et des baux de longues durées et/ou fermes. Le Groupe BLEECKER se réserve également la faculté d’étudier d’autres thèmes d’investissement afin d’anticiper et de s’adapter aux évolutions du marché. 3.2 Risques financiers 3.2.1 Risque de taux d’intérêt Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières (cf. point 9.2.4 de l’Annexe 2). Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL 24 MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1 er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. Le coût financier de l’endettement bancaire sur l’exercice clos au 31 août 2025 s’élève à 14,12 M€ contre 17,17 M€ (dont impact des produits des couvertures de taux), soit une amélioration de 3 M€ essentiellement due à : - L’impact des amortissements contractuels récurrents de 8 M€ ; et - L’évolution des taux à la baisse : o E3M moyen / l’exercice 2025 = 2,54% o E3M moyen / l’exercice 2024 = 3,85% La réduction de ce risque s’effectue par une constante surveillance de l’évolution des taux d’intérêt, la mesure de leur impact sur la situation financière du Groupe et la souscription d’instruments de couverture, le cas échéant. Le recours à ces instruments de couverture n’est pas systématique. En effet, le Groupe apprécie, au cas par cas, l’opportunité de souscrire en fonction de l’évolution des taux et des mouvements de marchés. 3.2.2 Risque de liquidité Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources financières importantes. Ce risque est réduit par une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, complétés si besoin par des apports complémentaires. A cet effet, le Groupe BLEECKER : - met en œuvre une gestion active de la trésorerie pour s'assurer qu'elle dispose des liquidités nécessaires pour faire face à ses obligations courantes, tels que le paiement des intérêts, des coûts opérationnels. - établit une planification financière à long terme qui prend en compte les échéances des dettes, les périodes de refinancement, et les fluctuations potentielles des conditions du marché immobilier. Par ailleurs, dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER : - anticipe une stabilité raisonnable des flux de trésorerie générés par ses actifs immobiliers. Cela suppose que les loyers, les taux d'occupation et les coûts d'exploitation resteront dans des fourchettes prévisibles. - maintient la valeur de son portefeuille d’actifs en gérant activement les actifs immobiliers, en optimisant le taux d'occupation, en réalisant des rénovations ou des améliorations, et en surveillant attentivement les conditions du marché. Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir (cf. point 8.3 « Besoin de financement et structure de 25 financement » ; voir également, dans l’Annexe 2, le point 9.1.2.2 « Passifs financiers courants et non courants »). En effet, sur un endettement total de 313,9 M€, soit 311,2 M€ au 31 août 2025, après retraitement des impacts IAS 39 et moratoire COVID, le montant en capital de la dette auprès des établissements financiers, exigible : - à moins d’un an, s’élève à 8,8 M€ et est exclusivement composé des amortissements contractuels récurrent de l’exercice ; - entre un et deux ans, s’élève à 39,3 M€ dont : o 30,5 M€ concernent les actifs des sociétés MAHLER et MOUSSORGSKI dont le prêt consolidé arrive à échéance le 08/12/2026 et fait d’ores et déjà l’objet de discussions avec nos partenaires bancaires, quant à son refinancement ; o A 8,8 M€ correspondent aux amortissements contractuels récurrents. De plus, en sus des dettes externes de la Société contractées auprès d’établissements financiers, BLEECKER dispose de comptes courants appartenant aux sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT. Ils s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025. Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios suivants, à savoir : • Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l’endettement (encours de l’emprunt relatif à l’immeuble) et la valeur d’expertise hors droit de l’immeuble à une date considérée ; • Le Ratio LTV Consolidé qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette consolidée et la valeur consolidée du portefeuille hors droit à une date considérée ; o 10 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests correspondants sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels. • Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus locatifs hors taxes et hors charges de l’immeuble prévisionnels (cash-flow) et les frais financiers et l’amortissement de l’emprunt y relatif une période considérée ; • Le Ratio DSCR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre le cash- flow opérationnel consolidé et le service de la dette consolidé des emprunts y relatifs sur une période considérée ; o 9 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels. • Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers hors taxes et hors charges prévisionnels de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt y relatif sur une période considérée ; • Le Ratio ICR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre les revenus locatifs consolidés et les intérêts consolidés des emprunts y relatifs sur une période considérée. o 2 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés semestriellement. 26 Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci- dessous : ➢ Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV doit être respecté à tout moment jusqu’au 31 décembre 2025 (inclus) les obligations suivantes : o Le ratio LTV consolidé doit être inférieur ou égal à 65 % o Ratio LTV Immeuble doit être inférieur ou égal à 70 % • DSCR consolidé : le ratio testé semestriellement devra être doit être supérieur ou égal à 105%, jusqu’à la date d’échéance finale : Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le LTV consolidé ressort à 58,5 % et le ratio DSCR consolidé, s’établit à 125,4 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat. • DSCR : le ratio testé annuellement devra être supérieur ou égal à 110 %, pendant toute la durée du Contrat ; Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV au 31 août 2025 ressort à 58,5 % et le ratio DSCR, s’établit à 112,7 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV consolidé devra être inférieur à 65 %, entre le 8 décembre 2024 et le 8 décembre 2025 ; • DSCR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 120%, jusqu’à la date d’échéance finale ; • ICR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 225%, jusqu’à la date d’échéance finale ; Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV consolidé ressort à 45% et les ratios DSCR et ICR s’établissent à respectivement 219,4% et 538,6%. 27 ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat. Au 31 août 2025, le ratio est respecté : il ressort à 53,2 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV doit être maintenu pour les trois premières années, comme suit : o Ratio LTV Soft doit être inférieur ou égal à 70 % o Ratio LTV Hard doit être inférieur ou égal à 77,5 % • DSCR : le ratio DSCR, calculé trimestriellement, devra être supérieur ou égal à 103 % dans la troisième année du Contrat Au 31 août 2025, le ratio DSCR est respecté : il s’établit à 106%. S’agissant du ratio LTV, le seuil « hard » (i.e entrainant l’exigibilité anticipée) est respecté, mais un bris « soft » (i.e n’entrainant pas l’exigibilité anticipée immédiate du prêt), a été constaté en date du 15 juillet 2024. Il est précisé que la société concernée a obtenu un accord du Prêteur pour être dispensée, jusqu’au 30 avril 2026, de l’obligation de rembourser, par apport de fonds propres complémentaires, une partie du crédit, afin de ramener le ratio LTV sous le seuil soft applicable. Jusqu’à cette échéance, la société verse son Excess Cash-Flow sur un compte de remédiation ouvert et nanti dans les livres du Prêteur ; Ainsi, après impacts des amortissements contractuels du 15 octobre 2024 au 15 avril 2026 mais aussi des remboursements anticipés, liés aux mesures de remédiation précitées, l’encours du prêt devrait être réduit de telle manière à satisfaire à nouveau le covenant LTV à la date de test du 30 avril 2026. Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire. A la date du présent document d’enregistrement universel, le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir. 28 Répartition des échéances de dettes par année (2025-2030) Echéancier des Emprunts (dont prêts TVA) / 5 ans Soldes en K€ ENCO URS Diminution Augmentation ENCO URS Remboursement ENCO URS Remboursement ENCO URS Remboursement ENCO URS Remboursement ENCO URS Remboursement ENCO URS Remboursement 31 08 2025 2024/2025 2024/2025 31 08 2025 < 1 an 31 08 2026 1 à 2 ans 31 08 2027 2 à 3 ans 31 08 2028 3 à 4 ans 31 08 2029 4 à 5 ans 31 08 2030 au-delà de 5 ans Dettes à taux fixe 239 189 5 869 1 048 234 369 -4 677 229 692 -34 057 195 634 -120 014 75 620 -1 626 73 995 -54 836 19 158 -19 158 Emprunts obligataires 0 0 0 0 0 0 Emprunts bancaires 238 103 4 783 0 233 321 -3 629 229 692 -34 057 195 634 -120 014 75 620 -1 626 73 995 -54 836 19 158 -19 158 Ajustement com emprunt IAS 39 -3 991 940 -2 554 724 -890 486 -404 252 -152 51 -101 40 -61 61 Dotation IAS 39 1 437 940 Intérêts provisionnés 1 086 1 086 1 048 1 048 -1 048 Crédit-bail Dettes à taux variable 74 053 4 119 9 586 79 520 -4 876 74 644 -4 436 70 207 -4 653 65 554 -13 811 51 743 -51 743 0 0 Emprunts bancaires 0 66 8 933 8 867 26 8 893 19 8 912 14 8 926 -8 926 0 0 0 0 Ajustement com emprunt IAS 39 66 -68 26 -40 19 -21 14 -7 7 Dotation IAS 39 2 Intérêts provisionnés 0 0 32 32 -32 Crédit-bail 74 052 4 052 0 70 000 -4 249 65 751 -4 455 61 295 -4 667 56 628 -4 885 51 743 -51 743 0 0 Ajustement com emprunt IAS 39 -145 33 -108 27 -48 21 -27 15 -12 9 -3 3 0 0 Dotation IAS 39 37 33 Découvert bancaire 1 1 621 621 -621 Total Dettes 313 242 9 989 10 634 313 889 -9 553 304 336 -38 493 265 841 -124 667 141 174 -15 437 125 737 -106 579 19 158 -19 158 -9 721 360 588 29 3.3 Risques règlementaires 3.3.1 Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER BLEECKER, foncière cotée sur Euronext, a opté pour le régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (ci-après « SIIC ») prévu à l’article 208 C du Code général des impôts avec effet au 1er septembre 2007. Au titre de ce régime, la Société bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, sur la fraction de son bénéfice provenant notamment de la location de ses immeubles, des plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières, et, le cas échéant, de participations dans des filiales également soumises à ce régime. Ainsi, ce régime fiscal conditionne l’exonération de l’impôt sur les sociétés, applicable aux résultats issus de l’activité de location d’immeubles, à la distribution d’au moins 95 % des bénéfices locatifs avant la clôture de l’exercice suivant leur réalisation, ainsi que de 70 % des plus-values de cession d’immeubles avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leur réalisation (cf. point 17.7 « Politique de distribution de dividendes »). La modification substantielle du régime fiscal applicable aux SIIC et notamment une hausse significative du taux de distribution pourrait impacter défavorablement l’activité du Groupe BLEECKER, ses résultats nets futurs, ainsi que sa stratégie d’investissement. Par ailleurs, en cas de non- respect par le Groupe BLEECKER des conditions et obligations imposées par le régime fiscal applicable aux SIIC, ses résultats seraient imposés à l’Impôt sur les Sociétés et entrainerait corrélativement une baisse du résultat au titre de l’exercice au cours duquel la/les condition(s) n’est (ne sont) pas respectée(s). La Loi de Finances rectificative pour 2006 a prévu que le capital ou les droits de vote des SIIC ne devraient pas être détenus, au cours d’un exercice, directement ou indirectement, à hauteur de 60% ou plus, par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert (sauf s’il s’agit de SIIC) au sens de l’article L233-10 du Code de commerce (sauf à la suite d’opérations d’offres publiques d’achat ou d’échange, d’opérations de restructuration visées à l’article 210-0A du Code général des impôts et d’opérations de conversion ou de remboursement d’obligations en actions, à la condition que la situation soit régularisée rapidement). Pour les SIIC ayant opté pour le régime SIIC avant le 1 er janvier 2007, la date d’entrée en vigueur de cette condition de plafond de détention, qui avait été initialement fixée au 1 er janvier 2009, a été décalée au 1 er janvier 2010 par la Loi de Finances pour 2009, laissant ainsi un délai supplémentaire aux SIIC pour régulariser leur situation. Si à compter de cette date, ce seuil de détention de 60% est dépassé par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert, les résultats de la SIIC seront imposés à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun au titre de l’exercice au cours duquel cette condition n’est pas respectée. Par ailleurs, la Loi de Finances rectificative pour 2006 a également prévu que les SIIC sont, sous réserve de certaines exceptions, redevables d’un prélèvement égal à 20% du montant des sommes issues des produits SIIC exonérés et distribués à tout actionnaire autre qu’une personne physique qui détiendrait directement ou indirectement au moins 10% du capital de la SIIC et ne serait pas soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre de ces distributions. Toutefois, l’assiette du prélèvement est diminuée des sommes distribuées provenant des produits reçus ayant déjà supporté ce prélèvement. En outre, le prélèvement n’est pas dû si le bénéficiaire de la distribution est une société soumise à une obligation de distribution intégrale des dividendes qu’elle perçoit et dont les associés détenant directement ou indirectement au moins 10% de son capital sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent à raison des distributions qu’ils perçoivent. Le redevable légal du prélèvement de 20% est la société SIIC et non pas l’actionnaire ou les actionnaires concernés. Ce prélèvement s’applique aux distributions mises en paiement à compter du 1 er juillet 2007. 30 Conformément à l’article 24 des statuts de BLEECKER, tout actionnaire autre qu’une personne physique et non soumise à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre des distributions de dividendes, possédant plus de 10% du capital de la Société, devra indemniser la Société du montant du prélèvement de 20%, dû à raison de la distribution dont il est bénéficiaire. BLEECKER veille au respect de l’ensemble de la réglementation actuellement en vigueur et compte- tenu des indications fiscales, fera ses meilleurs efforts pour se trouver en conformité au vu des éventuelles évolutions, assisté le cas échéant par des consultants externes, cabinets de conseils et avocats spécialisés et cabinet d’expertise comptable. BLEECKER et ses filiales sont toutes soumises au régime SIIC. Au 31 août 2025, les dividendes versés par les filiales à la SA BLEECKER ont été les suivants : - 0,73 M€ par la SAS LULLI - 0,34 M€ par la SAS MOUSSORGSKI - 48,8 M€ par la SAS RAVEL 3.3.1 Risques liés à la réglementation des baux commerciaux Le Groupe BLEECKER négocie, conclut, renouvelle et résilie en France principalement des baux commerciaux. Au 31 août 2025, 82,46 % des baux du Groupe BLEECKER sont des baux commerciaux contre 79,66 % pour l’exercice précédent. Dès lors, la modification des règles applicables en matière de baux commerciaux, notamment en matière de durée, d’indexation et de plafonnement ou déplafonnement des loyers, de calcul des indemnités d’éviction dues aux locataires, pourrait avoir des conséquences négatives sur la valorisation du patrimoine, les résultats, l’activité ou la situation financière du Groupe BLEECKER imposant une adaptation de la stratégie. En France, la législation relative aux baux commerciaux a tendance à protéger le locataire et donc à être très rigoureuse à l’égard du bailleur. Ceci se traduit notamment par un nombre important de dispositions contractuelles d’ordre public (durée minimale du bail, droit au renouvellement, indemnités d’éviction, révision et indexation du loyer). Le non-respect d’une disposition de cette nature entrainerait la nullité du contrat de bail, une baisse du taux d’occupation des actifs du patrimoine et, donc, du résultat du Groupe. Par ailleurs, les locataires ont la possibilité de libérer les locaux à la date d’échéance du bail, ainsi qu’à l’issue de chaque période triennale (le droit de résiliation triennale du locataire est d’ordre public, sauf stipulation contraire rattachée aux exceptions légales limitativement énumérées). Il en résulte un risque de vacance entrainant corrélativement l’absence de revenus (loyers, charges et impôts attachés aux immeubles qui continuent de courir) se traduisant par une baisse du résultat (cf. Point 3.1.3 « Risques liés au non-renouvellement des baux et à la vacance des locaux »). Les mesures de gestion de ce risque sont : la veille juridique ainsi que l’accompagnement de la Société par des professionnels disposant de compétences techniques spécifiques à savoir, la société SINOUHE IMMOBILIER, avocats, notaires, cabinet d’architectes. 31 3.4 Risques sociaux et environnementaux 3.4.1 Risques environnementaux et liés à la santé Par ailleurs, l’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. (cf. Point 3.7 « Durabilité » du rapport de gestion sur les comptes sociaux et consolidés). Bien que tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER aient, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable et que ces diagnostics n’aient révélé aucun fait susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe BLEECKER, celui-ci ne peut néanmoins pas garantir qu’il n’existe aucun risque significatif de non-conformité de l’un quelconque de ses actifs aux dispositions impératives en matière d’environnement et de santé publique. Le non-respect de ces dispositions par le Groupe BLEECKER pourrait engager sa responsabilité, affecter les conditions d’exploitation de ses immeubles ou le conduire à engager des dépenses significatives pour se mettre en conformité. La survenance d’un ou plusieurs de ces risques pourrait avoir un effet négatif significatif sur l’activité de la société, son chiffre d’affaires et ses perspectives de croissance. Toutefois, de manière générale, le Groupe BLEECKER veille au respect de la réglementation applicable et à son évolution Par ailleurs, les lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique pourraient devenir plus stricts et imposer de nouvelles obligations au Groupe BLEECKER, comme à l’ensemble des acteurs de son secteur d’activité, ce qui pourrait obliger le Groupe BLEECKER à engager des dépenses significatives afin de se conformer à cette évolution de la réglementation. Le Groupe BLEECKER atténue ce risque par des audits approfondis réalisés par des professionnels réputés (cf. supra « Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession ») dans le cadre de ses acquisitions et par le développement de la certification environnementale BREEAM IN USE sur les actifs les plus significatifs concernant son patrimoine existant. 3.5 Risques liés à la gouvernance 3.5.1 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER (cf point 5.2 « Transactions avec les parties liées » de l’Annexe 2). Cette société est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire de BLEECKER. SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement des participations significatives, des missions similaires à celles exercées auprès du Groupe BLEECKER. Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêt (i) dans le cadre des missions d’asset management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants (voir Chapitre 11.2 du présent document d’enregistrement universel). Ces conflits d’intérêt pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER. 32 La gestion de ce risque est organisée autour de deux axes : 1) Préventions : • Obligation de déclaration de conflit d’intérêts • Déclaration d’intérêts lors de la prise de fonction, et annuellement • Communication des mandats et fonctions tous les ans • Obligations comptables en matière d’informations sur les parties liées • Présence de membres indépendant au sein du Conseil de surveillance 2) Gestion : • Procédure des conventions réglementées • Analyse annuelle des convention réglementées conclues antérieurement et ayant des effets sur l’exercice • Abstention de la personne intéressée lors du vote sur les conventions réglementées 4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR 4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société Depuis le 28 juin 2007, la raison sociale de la Société est « BLEECKER ». La Société était précédemment dénommée « Compagnie Française des Établissements Gaillard ». La Société ne possède pas de nom commercial. 4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société Depuis le 26 juillet 2007, la Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650. La Société était précédemment immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Béziers sous le même numéro. Le numéro SIRET de la Société est le 572 920 650 00296 et son code activité est le 6420Z. Le code LEI de la Société est le 969500NWS9YHZ8AW0B54. Celui-ci expirera le 25 octobre 2026. 4.3 Date de constitution et durée de la Société La Société a été constituée le 13 mai 1909 sous la forme d’une société anonyme régie par la loi du 24 juillet 1867. Les statuts ont été mis en harmonie avec les dispositions de la loi du 24 juillet 1966 et du décret du 23 mars 1967, par décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire de la Société du 28 juin 1968. La durée de la Société, fixée à l’origine à 50 années, a été prorogée pour une durée de 99 années, qui prendra fin le 13 mai 2058. 33 4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités Depuis le 1 er octobre 2008, le siège social de la Société est situé au 39 Avenue George V – 75008 Paris. Le numéro de téléphone du siège social est le + 33 1 58 56 22 44. Les sièges antérieurs de la Société BLEECKER ont été les suivants : - 75, avenue des Champs-Élysées à PARIS (75008) Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS, Date du transfert : 1 er octobre 2008 - 53, avenue Jean Moulin à BEZIERS (34500) Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de BEZIERS, Date du transfert : 28 juin 2007. La Société est une société anonyme de droit français, à Directoire et Conseil de surveillance. La Société est soumise au droit français. Le site internet de la Société peut être consulté à l’adresse suivante : https://www.bleecker.fr/ . Il est précisé que les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du présent document d’enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par référence dans celui-ci. Ainsi, les informations figurant sur le site internet mentionné par le lien hypertexte https://www.bleecker.fr/ page 1 ; point 4.4 et point 20 du présent document d’enregistrement universel ne font pas partie du document d’enregistrement universel. A ce titre, ces informations n’ont été ni examinées ni approuvées par l’AMF. 5. APERCU DES ACTIVITES 5.1 Principales activités 5.1.1 Activités actuelles BLEECKER est une société foncière cotée spécialisée dans l’immobilier d’entreprise qui s’est développée sur le marché des bureaux et locaux d’activités. Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER possède un patrimoine d’une valeur de 575 M€. BLEECKER est un acteur majeur dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et bénéficie du statut de foncière cotée (SIIC). BLEECKER s’appuie sur une structure totalement externalisée, composée de départements opérationnels, de conseils et d’experts. Cette organisation permet d’assurer le contact permanent avec le marché, de comprendre les tendances et de réagir à leur émergence. L’externalisation de l’asset management et de la gestion locative contribue à la simplification et à l’optimisation de l’organisation opérationnelle en privilégiant un circuit décisionnel court centré sur la stratégie du Groupe et la mise en œuvre de sa politique de développement. Architectes, ingénieurs, analystes financiers, notaires et avocats fournissent un large spectre de savoirs et de compétences nécessaires à la réussite des opérations d’investissement. Le Groupe BLEECKER possède au 31 août 2025, un patrimoine de 31.661 m². Il est composé de 34 12 actifs. Au 31 août 2025, les actifs de la région Paris/Ile de France représentent 100% des revenus locatifs totaux du Groupe BLEECKER. Ventilation des revenus locatifs par zones géographiques au 31 août 2025 En K€ Paris Ile de France Total Revenus locatifs 24 592 -84 24 508 % 100,3 % -0,3 % 100,0% Autres produits d'exploitation 70 6 76 Charges d'exploitation 17 380 179 17 559 Juste valeur des immeubles (IAS 40) -1 795 0 -1 795 Résultat opérationnel 5 487 -257 5 230 % 104,9 % -4,9 % 100,0% Produits Financiers 97 0 97 Charges Financières 14 740 0 14 740 Résultat Financier -14 644 0 -14 644 % 100,0 % 0,0 % 100,0% Résultat courant -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0% Résultat de cession d’actifs 0 0 0 Résultat net consolidé -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0% Le chiffre d’affaires négatif correspond à de la reddition de charges à la suie de la vente du Péripark de GENNEVILLIERS lors de l’exercice précédent. 5.1.1.1 Prise en compte du développement durable BLEECKER est engagée dans une politique de développement durable tant dans la gestion de ses actifs que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine. BLEECKER communique dans son rapport de gestion, au paragraphe 3.7 ci-dessous, sur les actions et les réalisations menées au titre de l’exercice clos au 31 août 2025. D’un point de vue opérationnel, BLEECKER a confié à son asset manager, SINOUHE IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale. Dans le cadre de la gestion de ses actifs, BLEECKER porte une attention toute particulière au respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. BLEECKER a mis en place depuis plusieurs années une organisation interne qui permet d’assurer une veille réglementaire sur ces domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de contrôler la bonne application des exigences minimales sur ses immeubles. La réduction de l’empreinte écologique de l’activité immobilière de BLEECKER passe également par une utilisation rationnelle et raisonnable des ressources naturelles. 35 Consciente des efforts à mener dans ce domaine, BLEECKER est engagée dans une démarche permettant d’évaluer et de suivre les performances environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs. Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale qui intègre les enjeux environnementaux avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et de la qualité environnementale des immeubles. Cette réflexion est menée très en amont en partenariat avec un bureau d’étude spécialisé afin d’étudier toutes les solutions d’approvisionnement énergétique envisageables, les techniques d’isolation et d’évaluer leur pertinence par rapport aux données du projet (localisation géographique, usage, climat…) et aux objectifs à atteindre. 5.1.2 Activités futures La Société n’a pas vocation à développer d’autres activités. 36 5.1.3 Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER intervient Le Groupe BLEECKER évolue sur des marchés concurrentiels, principalement de bureaux et de commerces parisiens, caractérisés par une forte sélectivité des investisseurs et des utilisateurs, privilégiant des actifs de qualité, bien situés et conformes aux normes environnementales. L’activité du Groupe ne présente pas de caractère saisonnier marqué, les revenus locatifs étant perçus de manière régulière. BLEECKER veille à maintenir la performance et la valeur de son portefeuille en optimisant le taux d’occupation, en réalisant des opérations de rénovation ou de repositionnement, et en adaptant sa stratégie d’investissement et d’arbitrage en fonction des cycles de marché. Les graphiques ci-dessous présentent l’information sectorielle du Groupe BLEECKER au 31 août 2025, en pourcentage des valeurs d’actif et en pourcentage du chiffre d’affaires consolidé par affectation. 5.1.4 Ventilation par types d’actifs au 31 août 2025 • En pourcentage des valeurs brutes d’actifs : Incluant les actifs mis en équivalence 77,7% 19,9% 2,4% Bureaux Commerces Habitation 37 • En pourcentage des revenus locatifs consolidés : 5.1.5 Ventilation géographique au 31 août 2025 • En pourcentage des valeurs brutes d’actifs : 81,8% 16,7% 1,5% Bureaux Commerces Habitation 98,0% 2,0% Paris Ile de France Régions 38 • En pourcentage des revenus locatifs consolidés : 5.1.6 Ventilation géographique par types d’actifs au 31 août 2025 Bureaux • En pourcentage des valeurs brutes d’actifs : 100,0% Paris Ile de France Régions 100,0% Paris Ile de France Régions 39 • En pourcentage des revenus locatifs consolidés : 100,0% Paris Ile de France Régions 40 Commerces • En pourcentage des valeurs brutes d’actifs : • En pourcentage des revenus locatifs consolidés : 90,1% 9,9% Paris Ile de France 100,0% Paris 41 Habitation • En pourcentage des valeurs brutes d’actifs : • En pourcentage des revenus locatifs consolidés : 100,0% Paris 100,0% Paris 42 5.1.7 Le marché de bureaux en Ile de France Au 2 e trimestre 2025, le marché des bureaux en Île-de-France enregistre une performance particulièrement dégradée, avec 337.300 m² de demande placée, soit -21 % par rapport au 2 e trimestre 2024. Le climat d’incertitude à l’échelle mondiale, combiné à un contexte économique peu porteur, freine encore la reprise de l’activité. Sur l’ensemble du 1 er semestre, la demande placée atteint 768.400 m², en baisse de 12 % par rapport à 2024 et de 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce repli s’explique en particulier par la faiblesse des grandes transactions (> 5.000 m²), en retrait de 31 % par rapport à 2024 et de 44 % par rapport à la moyenne décennale. Toutefois, plusieurs grandes opérations sont attendues d’ici la fin de l’année, dont certaines supérieures à 20.000 m², ce qui pourrait permettre un léger rebond des volumes fin 2025. Les petites et moyennes surfaces montrent une meilleure résistance, avec une baisse limitée à 2 % sur un an et à 14 % par rapport à la moyenne décennale. Paris intra-muros poursuit sa contraction, avec une baisse annuelle de 26 % de la demande placée au cours du 1 er semestre 2025. Les secteurs Paris Sud et Paris Nord-Est affichent un recul prononcé, pénalisés par l’absence de grandes transactions. A Paris Centre Ouest, les volumes sont en léger repli, avec un décrochage particulièrement marqué sur le créneau 1.000-5.000 m² (-21 % comparé à l’an dernier et – 26 % comparé à la moyenne décennale), en raison de délais de décisions allongés et de nombreux reports de projets. Evolution de la demande placée en Ile-de-France Offre immédiate de bureaux en Ile-de-France L’offre immédiate continue d’augmenter ce trimestre pour atteindre 5.992.000 m² (+3 % comparé au trimestre précédent), soit un taux de vacance moyen à l’échelle francilienne de 9,8 % (+ 0,3 pt). Il augmente particulièrement à Paris – du fait d’un volume de libérations plus important que les surfaces commercialisées – ainsi qu’à La Défense, et reste relativement stable dans le Croissant Ouest et en 1 ère Couronne grâce à quelques grandes transactions venues compenser les libérations. 43 Répartition géographique de la demande placée Offre probable de bureaux en Ile-de-France Quant à l’offre future probable, elle se réduit ce trimestre pour atteindre 1.861.800 m² (-9 % par rapport au trimestre précédent). Depuis plusieurs trimestres, la part des nouveaux projets est en baisse par rapport à celle des libérations, reflet du coup d’arrêt opéré par les propriétaires et investisseurs . La part de rénové en projet continue également de grossir, certains propriétaires étant contraints de réaliser de simples rénovations faut d’équilibre financier suffisant. Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance en Ile-de-France 44 Valeurs faciales et perspectives Le marché francilien des bureaux continue de montrer des disparités prononcées en matière de loyers, tant entre différents micromarchés qu’en fonction de la qualité des actifs. A Paris, les loyers prime pour des immeubles d’exception, idéalement situés, poursuivent leur progression, atteignant 1.250 € HC HT / m² par an ce trimestre, en hausse de 4 % par rapport au trimestre précédent. Ces valeurs restent toutefois réservées à une part très limitée du marché. Plus globalement, le niveau élevé des loyers parisiens pèse sur les capacités financières des utilisateurs, incitant nombre d’entre eux à se tourner vers des marchés plus abordables. A l’inverse, dans les zones cumulant une faible centralité, une accessibilité limitée ou une qualité d’immeuble moindre, les loyers subissent une pression à la baisse. Les propriétaires, soucieux de limiter la vacance, se montrent de plus en plus enclins à ajuster leurs prétentions locatives. Les avantages commerciaux en Ile-de-France se maintiennent à un haut niveau avec 27,7 % du loyer facial en moyenne au 1 er trimestre 2025. L’évolution de ces mesures d’accompagnement continue d’être fortement corrélée à la vacance. Ainsi, en périphérie, ils dépassent presque partout le seuil des 30 % du loyer facial. A La Défense, ils atteignent 38,1 % du loyer facial. Dans Paris, les mesures d’accompagnement sont plus modérées et proches de leur moyenne post-Covid (15,8 % du loyer facial sur Paris Centre Ouest et 17 % dans le Reste de Paris). Evolution des loyers moyens prime 45 5.1.8 Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile de France Avec 373.900 m² placés au 1 er septembre 2025, le marché de l’immobilier industriel francilien continue de fléchir, accusant un repli de 32 % par rapport au 1 er semestre 2024. En nombre, 421 signatures ont été enregistrées sur les 6 premiers mois de l’année contre 552 au S1 2024. Les turbulentes politiques budgétaires, fiscales et économiques à l’échelle nationale et les tensions géopolitiques mondiales constituent des aléas importants pour l’activité des entreprises en Ile-de-France. Si l’ensemble des créneaux de surfaces est impacté, les logiques économiques freinent plus significativement les transactions de moyenne (3 000 – 5 000 m²) et grande taille (> 5 000 m²) en baisse de respectivement 40 % et 53 % sur un an en volume. De plus, l’activité transactionnelle se contracte plus fortement sur les ventes (-46 % vs S1 2024) que les locations (-24 % vs S1 2024). Dans un environnement financier contraint, les utilisateurs concentrent leur capital davantage sur leur cœur de métier plutôt que sur l’immobilier. Sur le plan géographique, le secteur A86-N104 demeure la place principale du marché (49 % de la demande placée au S1 2025). Avec 88 300 m² placés et 89 signatures, l’intra A86 conserve son attractivité auprès des entreprises qui en ont les capacités financières. Evolution de la demande placée en Ile-de- France Avec près de 2,6 M de m² à la fin de 2 ème trimestre 2025, l’offre immédiate poursuit sa progression (+5 % par rapport à fin 2024). Cette hausse s’inscrit dans un contexte de ralentissement de la demande qui mécaniquement diminue l’absorption du stock disponible. L’offre immédiate neuve et restructurée se stabilise à un point haut à 580 200 m² sur les 6 premiers mois de l’année, tandis que les libérations continuent d’alimenter l’offre de seconde main. Le taux de vacance régional dépasse ainsi la barre des 6 %, témoignant de l’allongement des délais de commercialisation et de l’augmentation de la concurrence entre actifs. Le stock disponible reste concentré pour l’essentiel au Sud (~37 %), tandis que les secteurs Nord, Ouest et Est se partagent respectivement 20 % du volume globale d’offre immédiate. De plus, les disponibilités continuent de progresser à l’intérieur du périmètre de l’A86 (+ 9 % sur 6 mois) avec 883 500 m² vacant à fin juin 2025, permettant un nouveau desserrement de la tension à l’offre de proximité de Paris. Du côté de l’offre future neuve, les lancements en blanc se maintiennent à un niveau historiquement élevé avec 349 300 m² en cours de construction. A cela s’ajoute l’offre prête-à-démarrer (465 000 m²) 46 qui a amorcé une baisse de 25 % depuis le début de l’année. Ce réajustement de l’offre future neuve s’inscrit dans un contexte de marché plus complexe. Pour les utilisateurs, ce volume représente toujours une opportunité significative de modernisation de leur outil industriel, et ce, dans une double logique d’optimisation environnementale et économique et d’attractivité et rétention des talents. Evolution de l’offre immédiate : Dans un climat de rationalisation et d’économies pour les utilisateurs, le loyer moyen en Île-de-France se stabilise à 122 €/m² au 1 er semestre 2025 alors que les mesures d’accompagnement (franchises de loyers, aménagement, travaux etc…) progressent sensiblement. Des dynamiques contrastées restent notables selon l’état des actifs et leur localisation. Intra A86, les loyers poursuivent leur progression, atteignant en moyenne 153 €/m² sur les 6 premiers mois de l’année, reflet de l’attractivité continue du secteur. Le loyer prime pour des actifs neufs bénéficiant d’une localisation optimale aux portes de Paris se démarque à 190 €/m². Extra A86, les loyers faciaux affichent une relative stabilisation en seconde couronne avec 118 €/m² en moyenne au 1 er semestre 2025. La pression haussière sur les valeurs locatives des locaux neufs et restructurés se vérifie toujours, mais la croissance des loyers des locaux de seconde main marque le pas. En 3 e couronne extra N104, le loyer moyen se réajuste à 98 €/m² (contre 108 €/m² en 2024), témoignant d’une adaptation du marché aux contraintes financières des entreprises plus fragiles. Loyers faciaux : 47 5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois derniers exercices 31/08/2023 : aucun évènement marquant n’est intervenu. 31/08/2024 : la SA BLEECKER a cédé un ensemble immobilier à usage d’activité sis à HEM (59) d’une surface de 3.490,3 m² moyennant le prix de 2,4 M€. La SA BLEECKER et la SARL RAVEL ont cédé l’ensemble immobilier du Péripark de GENNEVILLIERS (92230), d’une surface de 40.949 m², à usage d’activité, moyennant le prix de 104 M€ hors frais. 31/08/2025 : la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS (75011) d’une surface de 1.021 m². La SAS RAVEL a acquis 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage de commerce sis à BUSSY- SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m². Le montant global de ces investissements s’est élevé à 19,4 M€ et le taux d’occupation de ces actifs est de 100%. 5.3 Stratégie et objectifs Les objectifs du Groupe BLEECKER sont : - Assurer le rendement et la liquidité du patrimoine du Groupe, - Accélérer le développement du patrimoine et en favoriser la visibilité par les marchés, - Créer de la valeur pour ses actionnaires, - Développer une politique de développement durable. Pour parvenir à ces objectifs, les modes d’action sont les suivants : - Ouvrir de nouveaux axes de développement en bénéficiant du régime SIIC, - Assurer un taux maximal d’occupation et de recouvrement des loyers et des charges locatives, - Optimiser le niveau de loyers en fonction de l’évolution du marché tout en contrôlant et maîtrisant les charges, - Maintenir le niveau de qualité des actifs et, le cas échéant, les moderniser ou les restructurer tout en pérennisant des relations qualitatives avec les locataires, - Assurer la gestion du parc immobilier existant, notamment par une optimisation des loyers, du taux d’occupation et la mise à niveau des actifs au regard des problématiques environnementales. 48 5.4 Investissements 5.4.1 Principaux investissements réalisés au cours des trois dernières années 5.4.1.1 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 Acquisition d’immeuble En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS (75011), intégralement loué, d’une surface de 1.021 m². Participations En date du 28 août 2025, la SAS RAVEL a acquis 50 % des titres de la SCI BUSSY FL laquelle détient un ensemble immobilier à usage de commerce sis à BUSSY-SAINT- GEORGES (77), intégralement loué, d’une surface de 2.554 m². Au 31 08 2025, le montant global des investissements s’est élevé à 19,4 M€. 5.4.1.2 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2024 Acquisitions d’immeubles Aucune acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice. Cession d’immeubles Le Groupe BLEECKER a, dans le cadre de sa politique d’arbitrage : - cédé un ensemble immobilier à usage d’activité sis à HEM (59510) d’une surface de 3.490,3 m² moyennant le prix de 2,4 M €, - cédé l’ensemble immobilier du Péripark de GENNEVILLIERS (92230), d’une surface de 40.949 m², à usage d’activité, moyennant le prix de 104M€ hors frais. Participations Les SARL MOZART et PROUST ont été dissoutes et liquidées en date du 31 janvier 2024. 49 5.4.1.3 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2023 Acquisitions d’immeubles Aucune nouvelle acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice. Participations Constitution à hauteur de 100 % par la SA BLEECKER de la SAS ILO123, société par actions simplifiée à capital variable au capital de 1.000 € dont le siège social est situé au 39, avenue George V 75008 PARIS, ayant notamment pour objet social l’acquisition d’immeubles, la détention et la gestion par bail, ainsi que toutes opérations financières et généralement toutes opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et immobilières se rattachant à l’objet social. 5.4.2 Principaux investissements en cours Aucun investissement particulier n’est actuellement en cours. 50 5.4.3 Informations sur les participations Les informations concernant la situation des filiales et participations de la Société au 31 août 2025, sont présentées dans le tableau ci-après : Capitaux Propres autres que le Capital & le Résultat Quote-Part du Capital en % Valeur Comptable des Titres Prêts et Avances en Immobilisations Financières Cautions & Avals Donnés par la SA BLEECKER C.A HT du dernier Exercice au 31/08/25 Résultats (Bénéfice ou Perte) au 31/08/25 Dividendes Encaissés SA BLEECKER Capital RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES FILIALES ET LES PARTICIPATIONS 1/ Filiales (+50% du Capital détenu) SARL MAHLER 105 000 41 711 100,00% 11 057 500 - - 1 757 965 245 552 0 SARL MOUSSORGSKI 7 625 12 909 100,00% 1 653 100 - - 1 127 884 481 977 0 SARL RAVEL 1 933 650 193 378 100,00% 2 418 391 - - -84 106 386 703 0 SARL VARESE 7 500 -25 453 100,00% 127 500 - - - 20 225 522 SARL WAGNER 2 685 201 841 162 100,00% 29 892 100 - - - 25 587 0 SARL LULLI 7 625 763 100,00% 7 625 - - 293 787 38 992 0 SARL MOLIERE 1 037 000 2 227 055 99,98% 48 304 080 - - 7 214 384 81 490 0 SARL MALLARME 4 969 800 2 471 750 100,00% 12 039 891 - - 839 383 434 711 521 426 SARL GABRIELLI 3 050 000 -36 106 644 100,00% 21 107 525 - - 10 752 846 -2 415 028 0 2/ Sous-Filiales (au moins 50 % du Capital indirectement détenu) SCI DU 14 RUE LAFAYETTE 10 000 0 99,90% - - - 1 021 619 16 110 0 SCI DU 15 RUE LAFAYETTE 10 000 -846 336 99,90% - - - 1 194 570 366 856 0 SCI 176 RIVOLI 2 384 -2 187 142 99,95% - - - 1 269 762 -1 142 135 0 SCI BUSSY FL 1 000 0 50,00% - - - 737 566 179 655 0 SCI 30 HAUSSMANN 501 000 -3 704 968 99,90% - - - 1 008 654 -46 650 0 Sous total des titres Filiales 126 607 712 0 521 948 Participations Evaluées par Mise en Equivalence 205 390 054 Sous Total Participations 331 997 766 2/ Titres d'autocontrôle Titres BLEECKER 0,1775% 71 558 51 5.4.4 Facteurs environnementaux pouvant influencer l’utilisation des immobilisations corporelles A la connaissance de la Société, aucun facteur de nature environnementale n’a influencé au cours des dernières années ou n’est susceptible d’influencer sensiblement, de manière directe ou indirecte, les opérations du Groupe. L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable. S’agissant des immeubles du Groupe BLEECKER soumis à la réglementation relative aux établissements recevant du public, il appartient aux locataires d’obtenir les autorisations nécessaires à l’ouverture de leurs locaux au public. Dans le cadre de la gestion locative des immeubles du Groupe, les locataires concernés doivent remettre la copie de l’autorisation administrative d’ouverture au public qui leur a été délivrée par la préfecture. 52 Thème Objectifs Priorité () Réduire l'empreinte environnementale Réduire les consommations du patrimoine Assurer la complétude des informations relatives aux consommations privatives 1 Relancer une communication auprès de tous les locataires afin de les sensibiliser aux éco-gestes Fait Cartographier les consommations en kWh/m²/an du patrimoine par typologie d'actif 1 Réaliser les audits énergétiques afin détablir un plan de réduction des consommations sur tous les immeubles 1 Réaliser les audits "décret BACS" afin d'identifier les travaux à mener pour assurer le pilotage des installations techniques par GTB 2 Réaliser les dossiers de modulation sur les immeubles pour lesquels les objectifs de réduction ne pourront pas être atteints 3 développer le recours aux énergies en installant des panneaux photovoltaïques en ombrière de parking sur BUSSY FL 1 Engager les plans d'actions visant à réduire les consommations selon les échéances règlementaires (2030/2040/2050) 1 Réduire les gaz à effet de serre Cartographier les émissions de gaz à effets de serre en kgCO 2 /m²/an liés aux consommations des immeubles afin d'identifier les leviers d'action 1 Intégrer à tout programme de rénovation lourde des objectifs de décarbonation dans le choix des matériaux et sources d'énergie notamment 2 Installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur le parc de stationnement des immeubles d'activité Bussy FL 1 Etablir un bilan carbone des immeubles en intégrant l'usage (intrants, déchets, mode de transports,…) 2 Réduire le recours au gaz comme combustible de chauffage par l'étude de solutions de remplacement 3 Etablir une évaluation CREEM sur les actifs 2 Réduire les déchets et mieux recycler Améliorer le tri et le recylcage des déchets de chantier lors des petits travaux non soumis au SOGED par la mise en place de clauses particilières dans tous les contrats 1 Sensibiliser les locataires sur la réduction des déchets et le respect du tri sélectif Fait Intégrer aux contrats fournisseurs des objectifs de réduction des déchets, emballages, et de traçabilité de l'élimination de tous déchets dangereux 3 Préserver la ressource en eau Etablir un bilan des consommations d'eau par immeuble et par occupant ou m² afin d'identifier les leviers d'actions Fait Intégrer de façon systématique le recours aux équipements hydro-économes dans tout projet de rénovation de locaux 1 Etudier l'intégration de système de récupération d'eau de pluie sur les immeubles d'activité disposant de toitures de grande surface 2 Développer les certifications environnementales des immeubles Réaliser des audits de pre-assessment BREEAM- IN-USE sur les immeubles parisiens non certifiés Fait Certifier les immeubles parisiens éligibles à la certification BREEAM-IN-USE au niveau minimal Verygood 1 Préserver la Biodiversité Assurer une gestion écologique sur tous les immeubles en généralisant et en actualisant la charte BLEECKER 1 Suivi du label Biodivercity Life sur l'actif GABRIELLI mise en place d'un plan de progrès en lien avec les utilisateurs des locaux Fait Anticiper les aléas climatiques Evaluer la vulnérabilité des immeubles au changement climatique par l'outil de l'OID Bat- ADAPT afin de définir des priorités et un plan d'actions 1 Mettre en œuvre les solutions adaptatives sur les immeubles concernés par une forte vulnérabilité 2 SYNTHESE DES OBJECTIFS DE LA POLITIQUE ENVIRONNEMENTALE BLEECKER P1 : Actions à court terme / P2 Actions à moyen terme (sur les 3 prochains exercices) / P3 Actions à plus long terme 53 6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE 6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2025 100% 100% 100% 99,90% 100% 99,90% 99,98% 100% 50% 100% 38,67% 100% 61,28% 100% 99,90% SARL VARESE SCI 176 RIVOLI SAS WAGNER SCI 30 HAUSSMANN ORGANIGRAMME BLEECKER 31/08/2025 SA BLEECKER SARL GABRIELLI SAS LULLI SAS MAHLER SCI DU 14 RUE LAFAYETTE SAS MALLARME SCI DU 15 RUE LAFAYETTE SAS MOLIERE Société pivot SCI BUSSY FL Holding SAS MOUSSORGSKI SAS RAVEL Sociétés foncières actives L’organigramme ci-dessus représente les liens juridiques entre les différentes sociétés du Groupe BLEECKER au 31 août 2025. Les pourcentages indiqués dans cet organigramme correspondent aux pourcentages de détention du capital, lesquels sont identiques aux pourcentages de droits de vote. 54 6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2025 NOM N° SIREN Siège % du capital et des droits de vote SCI 176 RIVOLI 828 189 621 Paris 99,95 GABRIELLI SARL 534 937 594 Paris 100 LULLI SAS 437 952 096 Paris 100 MAHLER SAS 444 344 436 Paris 100 MALLARME SAS 440 193 795 Paris 100 MOLIERE SAS 435 372 826 Paris 99,98 MOUSSORGSKI SAS 440 259 380 Paris 100 SCI DU 14 RUE LAFAYETTE 539 336 255 Paris 99,90 SCI DU 15 RUE LAFAYETTE 750 417 933 Paris 99,90 RAVEL SAS 437 936 727 Paris 100 VARESE SARL 444 351 415 Paris 100 WAGNER SAS 444 344 105 Paris 100 SCI 30 HAUSSMANN 850 484 387 Paris 99,90 SCI BUSSY FL 494 318 918 Paris 50 Toutes les filiales et participations de la Société ont pour activité, directement ou indirectement, la gestion et/ou la location de biens immobiliers. 55 7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT Les informations financières sélectionnées et présentées au présent Chapitre sont issues des états financiers consolidés de BLEECKER établis selon les normes IFRS. Elles présentent des extraits du bilan, du compte de résultat des états financiers consolidés (audités) de la Société pour les exercices clos les 31 août 2025, 2024, et 2023. Ces données doivent être appréciées en se référant aux Chapitres 7 et 8 de l’Annexe 2, lesquels présentent notamment les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés ainsi que les facteurs pouvant influer sur le résultat d’exploitation des états financiers consolidés. 56 7.1 Situations financières 1. BILANS CONSOLIDES COMPARATIFS SYNTHETIQUES (en K €) 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2023 ACTIF ACTIFS NON COURANTS 583 746 564 874 701 193 Immobilisations incorporelles (1) 9.1.1.1 3 000 3 000 3 000 Immeubles de placement 9.1.1.2 574 975 560 050 694 970 Immobilisations financières 5 771 1 824 3 223 ACTIFS COURANTS 25 330 27 402 33 884 Dont actifs destinés à la vente 9.1.1.2 0 2 364 Dont trésorerie et équivalents de trésorerie 9.1.1.9 1 148 5 138 6 351 TOTAL ACTIF 609 077 592 276 735 078 (1) il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ® (en K €) 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2023 PASSIF CAPITAUX PROPRES 249 848 259 261 300 600 CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE 8.6.9 249 848 259 261 300 600 CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES 0 0 0 PASSIFS NON COURANTS 313 727 301 462 366 614 > Dont emprunts auprès des établissements de crédit 9.1.2.2 238 583 226 296 279 281 > Dont CBI 9.1.2.2 65 752 70 001 81 307 PASSIFS COURANTS 45 502 31 552 67 864 > Dont emprunts auprès des établissements de crédit 5 304 12 893 4 745 > Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente 0 0 0 TOTAL PASSIF 609 077 592 276 735 078 Le bilan consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse Le bilan consolidé détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point I – Bilan consolidé, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive. 57 2. COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES SYNTHETIQUES (en K €) 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2023 COMPTE DE RESULTAT Produits opérationnels 24 584 30 209 29 249 Charges opérationnelles 9.2.3 17 559 18 795 18 381 Juste valeur des immeubles 9.1.1.2 -1 795 -18 532 -22 727 Résultat opérationnel avant cession d'actifs 5 230 -7 118 -11 859 Résultat des cessions d'actifs 9.1.1.2 0 -16 193 0 Résultat opérationnel après cession d'actifs 5 230 -23 311 -11 859 Produits financiers 97 370 0 Charges financières 14 740 18 397 14 150 Couts de l’endettement financier -14 644 -18 027 -14 149 Variation de périmètre 0 0 0 Résultat net -9 414 -41 338 -26 009 Le compte de résultat consolidé présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le compte de résultat consolidé détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point II – Compte de résultat consolidé, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive. 3. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES (en K €) 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2023 Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation 14 265 8 066 5 190 Flux de trésorerie provenant des activités d’investissement (13 364) 96 817 (661) Flux de trésorerie provenant des activités de financement (5 510) (106 096) 1 424 Variation de trésorerie (4 610) (1 212) 5 954 Trésorerie à l’ouverture de l’exercice 9.1.1.9 5 138 6 351 397 Trésorerie à la clôture de l’exercice 9.1.1.9 527 5 138 6 351 Le tableau des flux de trésorerie consolidés présenté ci-dessus constitue une synthèse. Le tableau des flux de trésorerie consolidés détaillé, accompagné le cas échéant de renvois chiffrés orientant vers les sections correspondantes pour des informations complémentaires sur les postes concernés, figure en Annexe 2, point III – Tableau des flux de trésorerie consolidés, auquel il convient de se reporter pour une information exhaustive. 58 4. ACTIF NET REEVALUE (ANR), DETTE NETTE ET LOAN TO VALUE (LTV) Les ANR NDV, ANR NTA et ANR NRV sont des indicateurs de mesure de la valeur patrimoniale du Groupe et sont déterminés en application des recommandations de l’EPRA. Ils mesurent l’évolution de la valorisation du Groupe à travers l’évolution des capitaux propres consolidés part du Groupe auxquels sont ajoutées notamment les plus ou moins-values latentes des autres actifs et passifs non comptabilisés à la juste valeur dans les comptes. 31/08/2025 31/08/2024 En milliers d'euros Capitaux propres consolidés (part du groupe) 249 848 259 261 Retraitement droits inclus (Cf. valeurs d'expertise) ANR de liquidation 249 848 259 261 Actifs dérivés à la juste valeur (couvertures d'emprunt) 0 0 Passifs dérivés à la juste valeur 0 0 ANR EPRA NDV 249 848 259 261 Nombre d'actions diluées 1 124 686 1 124 686 ANR de liquidation par action 222,15 230,52 ANR EPRA NTA 246 848 256 261 Nombre d’actions 1 126 686 1 126 686 Neutralisation des actions d’autocontrôle -2 000 -2 000 Nombre d’actions diluées 1 124 686 1 124 686 ANR NTA par action 219,48 227,85 * EPRA NDV : reflète la part de l’actif net en cas de cession, incluant la juste valeur de la dette à taux fixe. EPRA NTA : reflète la seule activité immobilière, hors juste valeur de la dette à taux fixe. 59 L’ANR EPRA de liquidation correspond à la quote-part du Groupe dans les capitaux propres consolidés. L’ANR EPRA de liquidation s’établit à 249 848 K€ au 31 août 2025. Il est calculé sur la base de la valorisation hors droits des actifs immobiliers courants et non courants expertisés pour les comptes au 31 août 2025, soit 574 975 K€. L’Activité du Groupe BLEECKER étant exclusivement une activité foncière, seul l’indicateur ANR EPRA est présenté au sein de ce chapitre. 31/08/2025 31/08/2024 En milliers d'euros ANR de liquidation 249 848 259 261 Retraitement droits inclus 30 571 29 899 ANR de reconstitution** 280 419 289 160 Actifs dérivés à la juste valeur (couvertures d'emprunt) 0 0 Passifs dérivés à la juste valeur 1 375 852 ANR EPRA NRV 281 794 290 012 Nombre d'actions diluées 1 124 686 1 124 686 ANR de reconstitution par action 250,55 257,86 Valeur nette après cession du patrimoine immobilier et remboursement des dettes associées. Montant requis afin de détenir l’ensemble du patrimoine de la foncière à l’identique. ANR NRV, dit « de remplacement », droits inclus. Les ANR par action sont calculés en rapportant les montants au nombre d’actions fin de période de la Société, hors autocontrôle et corrigé des éventuels impacts de dilution.» 60 Le graphique ci-dessous décompose la variation de l’ANR de liquidation du Groupe Bleecker entre le 31 août 2024 et le 31 août 2025. 259 261 - 1 795 -7 618 249 848 -50 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 ANR au 01/09/2024 Réévaluation liée à l'IAS40 Résultat de l'activité ANR au 31/08/2025 En K euros 61 Loan To Value (LTV) 31/08/2025 31/08/2024 En milliers d'euros Total des passifs financiers courants et non courants 313 888 313 243 Juste valeur des instruments financiers dérivés à l'actif 0 0 Trésorerie disponible -1 148 -5 138 Endettement net 312 740 308 105 Juste valeur nette des instruments de couverture 1 375 852 Endettement net hors JV des couvertures 314 115 308 957 Juste valeur des immeubles 574 975 560 050 Participations dans les entreprises associées 3 400 0 Total juste valeur des actifs 578 375 560 050 Endettement net avec juste valeur des couvertures de taux 312 740 308 105 % Part de l'endettement (yc couverture) sur les actifs 54,07% 55,01% Endettement net hors juste valeur des couvertures de taux 314 115 308 957 % Part de l'endettement (hors couverture) sur les actifs 54,31% 55,17% Le ratio LTV est calculé selon la méthodologie définie par l’EPRA. Exprimé en pourcentage, il correspond au rapport entre l’endettement net et la juste valeur des actifs et des activités de la société, en ce compris les immeubles de placement et les titres de participation non consolidés. 7.2 Revenus locatifs 7.2.1 Changements importants de revenus locatifs consolidés Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux. 62 8. TRESORERIE ET CAPITAUX 8.1 Tableau de variation des capitaux propres VARIATION CAPITAUX PROPRES EN K€ Nombre d’actions net d’auto détention Capital Prime de fusion Réserve légale Réserves réglementées Autres réserves Report à nouveau Autres réserves consolidées Résultat de la période Capitaux propres Intérêts minoritaires Total au 31 08 2023 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 298 482 -26 009 300 600 0 300 600 Prime de fusion (pertes intercalaires) Réduction de capital Autres réserves Report à nouveau Distribution dividende affectation résultat 2023 -26 009 26 009 Résultat de la période -41 338 -41 338 -41 338 Variations de périmètre 0 au 31 08 2024 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 272 473 -41 338 259 261 0 259 261 Prime de fusion (pertes intercalaires) Réduction de capital Autres réserves Report à nouveau Distribution dividende affectation résultat 2024 -41 338 41 338 Résultat de la période -9 414 -9 414 -9 414 Variations de périmètre 0 au 31 08 2025 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 231 135 -9 414 249 848 0 249 848 L’évolution des capitaux propres est essentiellement due à la capitalisation des résultats négatifs antérieurs lesquels se sont élevés à (41 338) K€ au 31.08.2024 et à (9 414) K€ au 31.08.2025 entrainant par conséquence une baisse du montant des capitaux propres passant ainsi de 259 261 K€ au 31.08.2024 à 249 848 K€ au 31.08.2025. 63 8.2 Flux de trésorerie consolidés (en K €) Notes 31-août-25 31-août-24 Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la société mère (9 414) (41 338) Part relative aux intérêts minoritaires Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation : Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif immobilisé Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion Charges/(Produits) d’impôts différés (Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants 9.1.1.2 0 16 193 Part des résultats des sociétés mises en équivalence (Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et variation des actifs et dettes d’impôts courants 9.1.2.4 3 538 Juste valeur des immeubles 9.1.1.2 1 795 18 532 Juste valeur des instruments financiers 522 852 Coût de l'endettement financier net 9.2.4 14 121 17 175 Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôts 10 563 11 414 Variation des autres actifs et passifs courants et non courants 9.1.1.10 3 702 (3 348) Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation 14 265 8 066 Investissements : Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles 9.1.1.2 (7 787) (7 409) Acquisitions d'immobilisations financières 0 Cessions d'immobilisations financières Acquisitions de titres d'auto détention Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et corporelles 9.1.1.2 0 104 227 Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie) Produits de cession de filiales (nets de trésorerie) 0 Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de périmètre (5 576) Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement (13 364) 96 817 Accroissement net des passifs financiers courants et non courants 9.1.2.2 24 791 20 353 Diminution nette des passifs financiers courants et non courants 9.1.2.2 (15 812) (112 058) Intérêts versés (14 491) (14 392) Distribution de dividendes au public Distribution de dividendes aux associés Distribution aux minoritaires 0 Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts minoritaires Augmentations et réduction de capital Acquisition de titres auprès des minoritaires Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de financement (5 510) (106 096) Augmentation nette des comptes de trésorerie (4 610) (1 212) Trésorerie à l’ouverture de l’exercice 9.1.1.9 5 138 6 351 Trésorerie à la clôture de l’exercice 9.1.1.9 527 5 138 La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice. 64 8.3 Besoin de financement et structure de financement Le tableau figurant au paragraphe 9.1.2.2. de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel, présente, pour les dettes financières du Groupe BLEECKER arrêtées au 31 août 2025, l’échéancier des paiements pour les années 2025 à 2030 et au-delà. Les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT possèdent des comptes courants d’actionnaires dans les livres de la SA BLEECKER, lesquels s’élèvent respectivement à 12,7 M€ et 4,2 M€ au 31 août 2025. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Afin d’assurer ses besoins de financements quotidiens au sein de son patrimoine, le Groupe BLEECKER s’assure d’un fonds de roulement quotidien, via : • La prévisibilité des flux de trésorerie provenant des loyers et des revenus générés par les actifs immobiliers via une estimation précise des revenus et des dépenses à court terme. • La prise en compte des hypothèses sur le taux d'occupation des actifs et sur les périodes de vacance. • Une estimation des coûts d'exploitation courants tels que l'entretien, les réparations, l'assurance, les frais de gestion. • La durée du cycle de recouvrement des loyers qui constitue une hypothèse cruciale pour estimer la disponibilité de liquidités. • La prise en compte des hypothèses sur les tendances du marché immobilier, telles que les augmentations potentielles des valeurs des propriétés, les changements dans la demande de locataires, ou les fluctuations des prix de location. La politique de financement du Groupe BLEECKER vise à assurer une liquidité suffisante et durable grâce à une surveillance continue de la durée de ses financements et à la diversification de ses ressources. La liquidité est garantie à moyen et long terme par des plans pluriannuels de financement, et à court terme par la gestion centralisée de la trésorerie ainsi que par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, complétés le cas échéant par des apports additionnels. Le Groupe : - met en œuvre une gestion active de sa trésorerie afin de faire face à ses obligations courantes - établit une planification financière intégrant les échéances de dette, les besoins de refinancement et l’évolution des conditions de marché. Dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER anticipe une stabilité raisonnable des flux de trésorerie liés à ses actifs, et maintient la valeur de son portefeuille par une gestion dynamique, l’optimisation du taux d’occupation, la réalisation de travaux et une surveillance régulière du marché immobilier. 8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux A la connaissance de la Société, hormis les covenants usuels (cf paragraphe 6.7 de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel), il n’existe pas d’autres restrictions à l’utilisation des capitaux ayant influé significativement ou pouvant influer significativement, de manière directe ou indirecte, sur ses opérations. 8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société dispose de tous les financements nécessaires pour honorer ses engagements. 65 9. INFORMATION SUR LES TENDANCES Les perspectives d’avenir et les objectifs du Groupe tels que présentés, ci-après, ne constituent pas des données prévisionnelles mais de simples objectifs résultant des orientations stratégiques déclinées en plan d’actions pour l’ensemble du Groupe. 9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2025) jusqu’à la date du présent document d’enregistrement universel Aucune activité ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos le 31 août 2025 jusqu’à la date du présent document d’enregistrement universel n’a eue lieue. Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du Groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés (cf. 1 « Faits significatifs » de l’Annexe 2). 9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER L’activité de BLEECKER est sensible à l’évolution de la conjoncture économique et de la consommation, ainsi qu’au niveau des taux d’intérêt (cf. 5.1.3 « Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER » intervient). BLEECKER poursuit sa stratégie, portant sur la commercialisation de ses actifs, la consolidation des relations avec les locataires impliquant une gestion active des impayés, un suivi des défaillances éventuelles, la mise en place de sûretés ad hoc et la pérennisation des relations avec les locataires de qualité. Par ailleurs, BLEECKER reste attentif aux opportunités d’arbitrage. BLEECKER pourra également se positionner à l’acquisition sur le marché des immeubles parisiens à revaloriser et/ou sur les parcs d’activité. BLEECKER maintient une approche volontaire afin d’atteindre ses objectifs, malgré le contexte économique actuel. BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement, à la typologie des immeubles du Groupe BLEECKER, ainsi qu’à sa stratégie de revalorisation et de repositionnement concernant certains actifs de son patrimoine qui sont des atouts majeurs. Compte tenu du contexte économique actuel, BLEECKER se réserve néanmoins la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement. La survenance de certains risques décrits au Chapitre 3 « Facteurs de risques » du présent document d’enregistrement universel, pourrait avoir un impact sur les activités, la situation financière, les résultats, les objectifs du Groupe BLEECKER et sur sa capacité à atteindre ses objectifs. Ces risques sont divisés en cinq catégories principales lesquelles sont : -Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER -Risques financiers -Risques réglementaires -Risques sociaux et environnementaux -Risques liés à la gouvernance 10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE La Société ne fait pas de prévision ou d’estimation du bénéfice. 66 11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE 11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société est une société à Directoire et Conseil de surveillance. Un résumé des principales dispositions contenues dans les statuts concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance figure au Chapitre 13 « Fonctionnement et mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance » ci-après. 11.1.1 Membres du Directoire et de la Direction Générale MEMBRES du DIRECTOIRE AUTRES FONCTIONS DATE NOMINATION (N) / RENOUVELLEMENT (R) EXPIRATION DU MANDAT Muriel MARCILHACY- GIRAUD Président 08.11.2006 N 08.11.2012 R 08.11.2018 R 08.11.2024 R 07.11.2030 (Nommés pour 6 ans conformément à l’article 17 des statuts) Philippe BUCHETON Directeur Général 08.11.2006 N 08.11.2012 R 08.11.2018 R 08.11.2024 R 11.1.2 Membres du Conseil de surveillance MEMBRES du CONSEIL DE SURVEILLANCE AUTRES FONCTIONS DATE NOMINATION (N) / RENOUVELLEMENT (R) EXPIRATION DU MANDAT Sophie RIO-CHEVALIER Président 08.11.2006 N 10.02.2011 R 24.02.2017 R 16.02.2023 R AGO 02.2011 sur ex 31.08.2010 AGO 02.2017 sur ex 31.08.2016 AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 Thierry CHARBIT Vice-Président 21.02.2020 N 16.02.2023 R AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 Hélier de la POEZE D’HARAMBURE 24.02.2017 N 16.02.2023 R AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022 AGO à tenir dans l’année 2029 11.1.3 Liens familiaux Néant. 11.1.4 Renseignements complémentaires concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance L’expérience pour chaque membre du Directoire et du Conseil de surveillance est la suivante : 67 Directoire : Muriel MARCILHACY-GIRAUD - Diplômée de l’IEP Paris, HEC, DESS de droit des affaires, École de Formation du Barreau - Avocate chez Ashurst Morris Crisp - Depuis 2000 : associée du groupe immobilier BLEECKER. - Gérante de sociétés, notamment de la SARL NUBIE, laquelle est associée/gérante de la SNC SINOUHE IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous) Philippe BUCHETON - Diplômé de l’ESLSCA - Diverses responsabilités dans le secteur de l’immobilier d’entreprise - Depuis 1997 : co-fondateur et associé du groupe immobilier BLEECKER. - Gérant de sociétés, notamment de la SARL ANNAPURNA, laquelle est associée/gérante de la SNC SINOUHE IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous) Conseil de surveillance : Sophie RIO-CHEVALIER - 1990-2000 : juriste au sein du Groupe Crédit Lyonnais puis Secrétaire Générale d’une filiale - Depuis 2000 : Directeur général de la Société AM DEVELOPPEMENT - Gérante de SARL/SAS/SC (cf. 11.1.5 ci-dessous) Thierry CHARBIT - Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous) Hélier de la POEZE d’HARAMBURE - Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous) Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés comme indépendants, conformément au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF. En effet, selon ledit Code, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d’indépendant, sont les suivants, ne pas : − être salarié ou dirigeant mandataire social de la Société, salarié ou administrateur de sa société mère ou d’une société qu’elle consolide, et ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ; − être dirigeant mandataire social d’une société dans laquelle la Société détient directement ou indirectement un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant mandataire social de la Société (actuel ou l'ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat d’administrateur ; − être lié directement ou indirectement à un client, un fournisseur, un banquier d’affaires, ou un banquier de financement significatif de la Société ou du Groupe, ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une part significative de l’activité ; − avoir de lien familial proche avec un mandataire social ; − avoir été auditeur de la Société au cours des cinq années précédentes ; − être administrateur de la Société depuis plus de douze ans ; − percevoir une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la société ou du groupe ; − représenter un actionnaire important de la Société ou de sa société mère participant au contrôle de celle-ci. 68 Madame Sophie RIO, Président du Conseil de surveillance, n’est pas considérée comme indépendante dans la mesure où elle est membre dudit Conseil depuis plus de douze ans. 11.1.5 Principaux mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025 La liste des principaux mandats et fonctions exercés dans toute la Société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025 figure en annexe du Rapport du Conseil de surveillance sur le Gouvernement d’Entreprise, au paragraphe 13.5.1 ci-dessous. 11.1.6 Informations judiciaires Au cours des cinq dernières années, à la connaissance de la Société, aucun membre du Directoire et du Conseil de surveillance visés aux paragraphes 11.1.1 et 11.1.2 du présent Chapitre n’a fait l’objet de ou n’a été associé à : - une condamnation pour fraude ; - une faillite, mise sous séquestre ou liquidation ; - une incrimination et/ou une sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels) ; - une interdiction ou un empêchement par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d’un émetteur. 11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER La société SINOUHE IMMOBILIER est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire. Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Les montants totaux versés au titre des prestations réalisées par la société SINOUHE IMMOBILIER, au titre de l’Asset management, de la Stratégie et de la Gestion Locative, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et 2025 ont été respectivement de 11 451 386 € HT, 10 711 713 € HT et 8 927 147 € HT. Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma d’externalisation ainsi que les prestations de domiciliation par SINOUHE IMMOBILIER des sociétés du Groupe BLEECKER, pour les exercices clos les 31 août 2023, 2024 et 2025 se sont élevées respectivement à 1 790 468 € HT, 2 559 730 € HT et 693 858 € HT. SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement, des participations significatives (ensemble, les « Autres Sociétés »), des missions similaires à celles exercées auprès du Groupe BLEECKER. Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêts (i) dans le cadre des missions d’asset management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants. 69 (I) Conflits d’intérêts dans le cadre des missions d’asset management Il ne peut être exclu que la société SINOUHE IMMOBILIER, dans le cadre des missions d’asset management auprès du Groupe BLEECKER, soit amenée à être en conflit entre les intérêts du Groupe BLEECKER et ses propres intérêts, et qu’elle décide de privilégier ses propres intérêts aux intérêts du Groupe BLEECKER. Ces conflits d’intérêts pourraient notamment se manifester lors de décisions d’investissement ; l’attribution des dossiers d’acquisition traités par SINOUHE IMMOBILIER pourrait se faire en faveur du Groupe BLEECKER ou d’une Autre Société. Ces conflits d’intérêts pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ». (II) Conflits d’intérêts dans le cadre d’opérations d’arbitrage La société SINOUHE IMMOBILIER pourrait être amenée à envisager des opérations d’arbitrage d’actifs immobiliers, entre le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés, consistant en l’acquisition ou la cession d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER auprès d’Autres Sociétés. Les Autres Sociétés auraient intérêt à vendre au prix le plus haut lorsque le Groupe BLEECKER aurait intérêt à acheter au prix le plus bas et inversement, et il existe en conséquence, potentiellement un risque que les opérations d’arbitrage ne soient pas réalisées aux meilleures conditions par le Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ». (III) Conflits d’intérêts dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants SINOUHE IMMOBILIER assiste le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants. SINOUHE IMMOBILIER pourrait donc être amenée, à privilégier l’occupation de lots vacants d’actifs immobiliers détenus par ces Autres Sociétés, au détriment de lots vacants détenus par le Groupe BLEECKER. Les mesures de prévention et de gestion de ce risque de conflit figurent au point 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ». 12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES 12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants 12.1.1 Membres du Directoire et Direction Générale Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire. Ceux-ci ne perçoivent, par ailleurs, aucune rémunération d’aucune autre société du Groupe BLEECKER. Par ailleurs, la Société n’a pris aucun engagement de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci. 70 12.1.2 Membres du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci. Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Comité d’audit au titre de leur mandat. 12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou d’autres avantages La Société n’a enregistré aucun engagement de retraite pour ses mandataires sociaux. 13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL DE SURVEILLANCE 13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance Les informations concernant la date d’expiration des mandats des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance figurent au paragraphe 11.1 « Composition et fonctionnement des organes de direction et de surveillance » ci-avant. 13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de surveillance à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales Il est précisé que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du concert, sont également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du Groupe BLEECKER (cf. paragraphe 15.4 ci-après). Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont également conclu un pacte d’actionnaires en date du 28 juin 2007 pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans. 13.3 Comités spécialisés 13.3.1 Comité d’Audit Conformément à l’Ordonnance n° 2008-1278 du 8 décembre 2008 – art. 14, la Société est dotée depuis 2010 d'un comité spécialisé, appelé comité d’audit, composé par tous les membres du Conseil de surveillance. L’Ordonnance n°2016-315 du 17 mars 2016 et son décret d’application n°2016-1026 du 26 juillet 2016, pris dans le cadre de la réforme européenne de l’audit, entrée en application le 17 juin 2016 ont accru le rôle du Comité d’audit qui est chargé notamment : - d’assurer le suivi des questions relatives à l'élaboration et au contrôle des informations comptables et 71 financières, - de s’assurer du respect par les Commissaires aux Comptes des conditions d’indépendance définies par le Code de commerce - d’approuver les services fournis par les Commissaires aux Comptes ou l’un d’eux, autres que la certification des comptes (Cf. §. 3 du rapport sur le gouvernement d’entreprise ci-dessous). Par ailleurs, il n’existe pas d’autres comités spécifiques et notamment de comité de rémunération compte-tenu de la politique de rémunération actuelle et de l’absence de salariés. 13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés cotées. La version révisée du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF, publiée le 20 décembre 2022, a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER. Dans l’hypothèse où une rémunération des dirigeants mandataires sociaux serait envisagée, ces recommandations seraient intégrées dans les réflexions sur le processus de mise en place de ces rémunérations. Hormis la référence au code AFEP-MEDEF pour la présentation des rémunérations des dirigeants mandataires sociaux (cf. §. 4 du rapport sur le gouvernement d’entreprise), ainsi que pour la qualification d’indépendance des administrateurs (cf. §. 11.1.4), la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites). Une copie du code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER. 13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance Le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance de la Société, au titre du dernier exercice clos le 31 août 2025, est présenté ci-après. 13.5.1 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise au titre de l’exercice clos le 31 août 2025 Mesdames, Messieurs les Actionnaires, En application des dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-68, alinéa 6, du Code de Commerce, le Conseil de surveillance vous rend compte aux termes du présent rapport : − De la composition du Directoire, de ses pouvoirs et obligations ainsi que ses modalités de réunion − De la composition du Conseil de surveillance et de l’application du principe de représentation équilibrée des femmes et hommes en son sein, des conditions de préparation et d’organisation de ses travaux − De la rémunération et avantages de toute nature accordés aux mandataires sociaux, ainsi que les informations relatives à leurs mandats et fonctions 72 − Des conventions visées par les dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce − Des modalités particulières relatives à la participation des actionnaires aux assemblées générales − Des procédures applicables aux conventions réglementées et libres − Des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique − Des observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les comptes de l’exercice écoulé − Des délégations financières, en cours de validité, accordées par l’Assemblée générale des actionnaires dans le domaine des augmentations de capital. 1. Composition du Directoire, pouvoirs, obligations et réunions 1.1 Composition du Directoire Le Directoire est composé, de 2 membres : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire. Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire. Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance. Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre 2024 pour une nouvelle durée de six ans. Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la durée de leur mandat de membre du Directoire. 1.2 Pouvoirs et obligations du Directoire Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance. Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie, les investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative, comptable, financière, juridique. Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres, de missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs objets déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires. 1.3 Réunions du Directoire Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement. Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président de séance est prépondérante. Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité. 73 Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les membres du Directoire ayant pris part à la séance. Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce dernier a défini les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions, commercialisations, la politique de financement et refinancement. 2. Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation de ses travaux 2.1 Modalités d’organisation La SA BLEECKER (ci-après « BLEECKER » ou la « Société »), et conjointement avec ses filiales et sociétés affiliées (le « Groupe BLEECKER ») est une société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance. Ce mode de fonctionnement repose sur une meilleure répartition des pouvoirs entre ceux chargés de la gestion sociale (le « Directoire ») et ceux ayant pour mission d’exercer un contrôle permanent sur la gestion (le « Conseil de surveillance »). La séparation des fonctions de contrôle et de gestion est, notamment, bien adaptée aux exigences du gouvernement d’entreprise. Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés cotées. La dernière version révisée, le 20 décembre 2022, du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF (le « Code AFEP-MEDEF »), a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER, lors de sa séance, en date du 29 novembre 2023. Hormis les références au Code AFEP-MEDEF relatives aux éléments suivants, la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise : - Les règles relatives à l’indépendance des membres du Conseil de surveillance (cf. 2.2.1 du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise) ; et - La présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux (cf. §. 4 du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise). Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites). Une copie du Code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER. 2.2 Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil de surveillance 2.2.1 Composition Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres : - Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil, Nationalité : Française Date de 1 ère nomination : 8 novembre 2006 Date de début du mandat en cours : 16 février 2023 Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029 74 - Monsieur Thierry CHARBIT, Vice-Président du Conseil, membre indépendant Nationalité : Français Date de 1 ère nomination : 21 février 2020 par cooptation Date du début du mandat en cours : 16 février 2023 Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029 - Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre indépendant, Nationalité : Français Date de nomination : 24 février 2017 Date du début du mandat en cours : 16 février 2023 Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029 La liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice clos au 31 août 2025 figure en Annexe 1. Au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, la composition du Conseil de surveillance n’a connu aucune modification. Par ailleurs, il découle des dispositions de Code AFEP-MEDEF, qu’au moins la moitié des membres du Conseil de surveillance doivent répondre aux critères d’indépendance, c’est-à-dire des membres dont la situation est conforme aux critères suivants, ne pas : • être salarié ou dirigeant mandataire social exécutif de la Société, ni salarié ou administrateur de sa société mère ou d’une société qu’elle consolide, ou ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ; • être dirigeant mandataire social exécutif d’une société dans laquelle la Société détient directement ou indirectement un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant mandataire social exécutif de la Société (actuel ou l’ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat d’administrateur ; • être client, fournisseur, banquier d’affaires, banquier de financement : o significatif de la Société ou du Groupe, o ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une part significative de l’activité, • avoir de lien familial proche avec un mandataire social ; • avoir été commissaire aux comptes de la Société au cours des cinq années précédentes ; • être administrateur de la Société depuis plus de douze ans ; • percevoir une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la société ou du groupe ; • représenter un actionnaire important de la Société ou de sa société mère participant au contrôle de celle-ci. Parmi les membres du Conseil de surveillance, deux d’entre eux, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés, depuis leur nomination, comme indépendants conformément aux critères susvisés. Ainsi au 31 août 2025, le Conseil de surveillance comporte en son sein deux membres indépendants choisis pour leur qualification. Conformément aux dispositions prévues par la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance et à l'égalité professionnelle, le Conseil de surveillance est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des hommes. Ainsi, au 31 août 2025, conformément à la loi précitée, l’écart entre le nombre de membres de chaque sexe est inférieur à deux. 75 Le tableau ci-après présente la situation de chaque membre du Conseil de surveillance au regard des critères d’indépendance énoncés à l’annexe 3 du Code AFEP-MEDEF. Critères Sophie RIO Thierry CHARBIT Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Critère 1 : Salarié mandataire social au cours des 5 années précédentes ✔ ✔ ✔ Critère 2 : Mandats croisés ✔ ✔ ✔ Critère 3 : Relations d’affaires significatives ✔ ✔ ✔ Critère 4 : Lien familial ✔ ✔ ✔ Critère 5 : Commissaire aux comptes ✔ ✔ ✔ Critère 6 : Durée du mandat supérieur à 12 ans ✖ ✔ ✔ Critère 7 : Statuts du dirigeant mandataire social non-exécutif ✔ ✔ ✔ Critère 8 : Statut de l’actionnaire important ✔ ✔ ✔ Dans ce tableau, ✔ représente un critère d’indépendance satisfait et ✖ représente un critère d’indépendance non satisfait. 2.2.2 Préparation et organisation des travaux du Conseil de surveillance Les conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil de surveillance sont définies par la loi et les statuts. Nomination des membres du Conseil de surveillance Les membres du Conseil de surveillance sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire, sauf la faculté pour le conseil, en cas de vacance d'un ou plusieurs postes, de procéder par cooptation à la nomination de leurs remplaçants, chacun pour la durée restant à courir du mandat de son prédécesseur, sous réserve de ratification par la prochaine assemblée générale. Conformément à l’article 12 (2) des statuts de la Société, pendant la durée de son mandat, chaque membre du Conseil de surveillance doit être propriétaire d’une (1) action au moins. Au 31 août 2025 et à ce jour, chaque membre du Conseil de surveillance est propriétaire d’au moins une action conformément aux dispositions statutaires. Les membres du Conseil de surveillance sont nommés pour une durée fixée par la décision de l’assemblée générale les nommant, mais ne pouvant pas excéder six (6) ans. Ils sont rééligibles. Les fonctions d’un membre du Conseil de surveillance prennent fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice écoulé, tenue dans l’année au cours de laquelle expire son mandat. Fonctionnement du Conseil de surveillance Conformément aux statuts, les membres du Conseil de surveillance sont convoqués à ses séances par tout moyen, même verbalement. Les réunions du Conseil de surveillance ont lieu au siège social ou en tout autre lieu précisé lors de la convocation. Elles sont présidées par le Président du Conseil de surveillance, et en cas d’absence de ce dernier, par le vice-président. Les réunions sont tenues et les délibérations sont prises aux conditions de quorum et de majorité prévues par la loi. En cas de partage des voix, celle du Président de séance est prépondérante. 76 Mission du Conseil de surveillance Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la société par le Directoire. A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission. Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et par les statuts. Les opérations suivantes sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de surveillance : • par les dispositions légales et réglementaires en vigueur : 1. la cession d’immeubles par nature, 2. la cession totale ou partielle de participations, 3. la constitution de sûretés, ainsi que les cautions, avals et garanties. • toute convention soumise à l'article L. 225-86 du code de commerce. Dans la limite des montants qu’il détermine, aux conditions et pour la durée qu'il fixe, le Conseil de surveillance peut autoriser d’avance le Directoire à accomplir une ou plusieurs opérations visées au paragraphe ci-dessus. La forme dualiste de la Société avec un Conseil de surveillance et un Directoire contrôlé par ledit Conseil, permet ainsi de limiter les pouvoirs du Directoire en vue d’éviter que le contrôle de ce dernier ne s’exerce de manière abusive. Exercice par le Conseil de surveillance de sa mission Le Conseil de surveillance se réunit au moins une fois par trimestre sur un ordre du jour établi par son Président. Les comptes semestriels et annuels sont notamment examinés au cours de deux réunions spécifiques du Conseil de surveillance. Les procès-verbaux des réunions du Conseil sont dressés, et des copies ou extraits en sont délivrés et certifiés conformément à la loi. Les réunions du Conseil de surveillance au cours de l’exercice du 01.09.2024 au 31.08.2025 ont porté sur les sujets suivants : - Séance du 27 septembre 2024 : examen annuel des conventions réglementées, conformément aux dispositions de l'article L. 225-88-1 du Code de Commerce, conventions réglementées avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER - Séance du 8 novembre 2024 : renouvellement du Directoire - Séance du 28 novembre 2024 : examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024 présentés par le Directoire, arrêté d’une politique de rémunération des membres du Conseil de surveillance et du Directoire - Séance du 19 décembre 2024 : examen du rapport d’activité concernant le 1 er trimestre de l’exercice social en cours (01/09/2024 – 31/08/2025) - Séance du 22 mai 2025 : examen du rapport financier concernant le 1 er semestre de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 28 février 2025 - Séance du 10 juillet 2025 : activité du 3 ème trimestre de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025 présentée par le Directoire et répartition de la rémunération fixe totale annuelle du Conseil de surveillance entre ses membres 77 - Séance du 1 er août 2025 : Garantie à consentir au titre de la cession de dette (emprunts bancaires) à intervenir dans le cadre de l’acquisition d’un actif immobilier à PARIS (75011) Les documents, dossiers techniques et informations nécessaires à la mission des membres du Conseil de surveillance leur ont été communiqués préalablement aux réunions. Le taux de présence global au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 s’est élevé à : 100 %. Etant précisé qu’en date du 27 novembre 2025, le Conseil de surveillance a procédé à l’examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025 présentés par le Directoire. Modalités d’organisation du Conseil de surveillance Le Conseil de surveillance a considéré que les dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables, auxquelles s’ajoutent celles prévues dans les statuts de la Société, permettent son bon fonctionnement et, compte tenu de sa taille réduite, n’a pas jugé nécessaire d’adopter un règlement intérieur. Les règles de fonctionnement du Conseil de surveillance découlent de la Loi et des statuts de la SA BLEECKER. Le Conseil de surveillance élit en son sein un Président et un Vice-Président, qui sont obligatoirement des personnes physiques, nommés pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de surveillance. Il détermine leurs rémunérations, fixes ou variables. Le Président est chargé de convoquer le conseil, quatre fois par an, au moins, et d'en diriger les débats. Le Vice-Président remplit les mêmes fonctions et a les mêmes prérogatives, en cas d'empêchement du Président, ou lorsque le Président lui a temporairement délégué ses pouvoirs. Le Conseil de surveillance peut désigner un secrétaire choisi ou non parmi ses membres. Le Conseil de surveillance peut décider la création en son sein de comités, chargés d’étudier les questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen. Il fixe la composition et les attributions de ces comités qui exercent leurs activités sous sa responsabilité. 3. Comité spécialisé : le Comité d’audit Conformément à l’article L. 823-19 du Code de commerce, la Société s’est dotée, par décision du Conseil de surveillance dans sa séance du 26 avril 2010, d’un Comité d’audit chargé notamment d’assurer le suivi des questions relatives à l’élaboration et au contrôle des informations comptables et financières. Ce Comité d’audit est régi par un règlement intérieur approuvé par le Conseil de surveillance qui fixe les règles de composition, attributions et modalités de fonctionnement de ce Comité. 3.1 Composition et nomination Le Conseil de surveillance fixe la composition et les attributions du Comité d’audit. Il peut décider à tout moment d’en modifier la composition. Le Conseil de surveillance désigne, au sein du Comité, un Président. Conformément à la Loi, le Comité ne peut comprendre que des membres du Conseil de surveillance en fonction dans la Société. Un membre au moins du comité doit présenter des compétences particulières en matière financière ou comptable et être indépendant au regard de critères définis par le Conseil de surveillance. Au 31 août 2025, tous les membres du Conseil de surveillance en fonction sont membres du Comité d’audit. Le Comité d’audit est présidé par Madame Sophie RIO-CHEVALIER. Le Rapport final du groupe de travail de l’AMF sur le comité d’audit (publié le 22 juillet 2010), auquel renvoie la Recommandation AMF 2013-20, indique être « favorable à ce que les membres du comité d’audit, autres que l’expert, disposent de compétences minimales en matière financière et comptable à défaut d’expertise en la matière ». La 78 Recommandation AMF précitée préconise également d’augmenter la présence d’indépendants dans les comités des conseils d’administration et de surveillance. Ainsi, au 31 août 2025, le Comité d’audit comprend deux membres indépendants (Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE), lesquels disposent de compétences particulières en matière financière ou comptable. 3.2 Attributions Le Comité d’audit a pour mission essentielle : - de procéder à l’examen des comptes et de s’assurer de la pertinence et de la permanence des méthodes comptables adoptées pour l’établissement des comptes consolidés et sociaux de la Société ; - d’assurer le suivi : a) du processus d’élaboration de l’information comptable et financière ; b) de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ; c) du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les Commissaires aux Comptes ; d) de la réalisation de services non interdits autres que la certification des comptes ; e) de l’indépendance des Commissaires aux Comptes. Dans le cadre de cette mission, le Comité doit émettre une recommandation sur les Commissaires aux Comptes proposés à la désignation. Le Comité d’audit doit également vérifier le niveau des honoraires totaux versés aux Commissaires aux Comptes. Le Comité rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de l’exercice de ses missions et l’informe sans délai de toute difficulté rencontrée. 3.3 Fonctionnement Le Comité se réunit sur convocation de son Président et définit la fréquence de ses réunions. Celles-ci se tiennent au siège social de la Société ou en tout autre lieu décidé par le Président. Le Président du Comité établit l’ordre du jour des réunions et dirige les débats. Pour délibérer valablement, la moitié au moins des membres du Comité doit être présente. Les membres du Comité ne peuvent pas se faire représenter. Un des membres du Comité assure le secrétariat des réunions. Un compte rendu écrit de chaque réunion est établi. Ce procès-verbal est communiqué aux membres du Comité et le cas échéant, aux autres membres du Conseil de surveillance. Le Comité peut décider d’inviter à ses réunions, en tant que de besoin, toute personne de son choix. Le Comité se réunit au moins deux fois par an avant les séances du Conseil de surveillance à l’ordre du jour desquelles est inscrit l’examen des comptes annuels et semestriels et/ou la proposition de nomination de Commissaires aux Comptes. Le Président veille à ce que la documentation nécessaire à l’exercice des missions des membres du Comité, soit mise à leur disposition dans un délai raisonnable préalable à chaque réunion du Comité. Le Directoire présente les comptes annuels et semestriels au Comité. Lors de la présentation de ces comptes au Conseil de surveillance, le Président du Comité présente les observations éventuelles de ce dernier. Le Comité se réunit, en outre, toutes les fois qu’il le juge utile, notamment en cas d’évènement important pour la Société. Les membres du Comité reçoivent, lors de leur nomination, une information sur les spécificités comptables, financières et opérationnelles en vigueur dans la Société et son Groupe. Pour l’accomplissement de sa mission, le Comité peut entendre, hors de la présence des mandataires sociaux, les Commissaires aux Comptes, les dirigeants et directeurs responsables de l’établissement des comptes, de la trésorerie et du contrôle interne. Il peut aussi se faire assister par des conseils extérieurs, aux frais de la Société. Le Comité rend compte de ses travaux au Conseil de surveillance à la plus prochaine réunion de celui-ci. 3.4 Travaux du Comité d’audit au cours de l’exercice 2024/2025 Au cours de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025, le Comité d’audit s’est réuni : - le 28 novembre 2024 sur l’ordre du jour suivant : 79 o Examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice o Approbation, le cas échéant, de la fourniture par les Commissaires aux Comptes de services non interdits autres que la certification des comptes o Indépendance des Commissaires aux Comptes et suivi de leur mission o Rapport complémentaire des Commissaires aux Comptes conformément aux dispositions de l’article L. 823-16 du Code de commerce - le 22 mai 2025 pour l’examen des comptes consolidés semestriels arrêtés au 28 février 2025. Etant précisé que le Comité d’audit s’est également réuni le 27 novembre 2025 afin de procéder à l’examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice. 3.5 Rémunération des membres du Comité d’Audit La rémunération des membres du Comité d’audit est fixée par le Conseil de surveillance et prélevée sur le montant global de rémunération attribué annuellement par l’Assemblée générale à celui-ci. Lors de sa séance du 26 avril 2010, le Conseil de surveillance a décidé qu’il ne serait pas octroyé de rémunération spécifique aux membres du Comité d’audit. Cette décision n’a pas été modifiée depuis. 4. Rémunérations et avantages consentis aux mandataires sociaux Le Conseil de surveillance a pris acte, lors de sa réunion de 10 novembre 2008, des recommandations de l’AFEP et du MEDEF du 6 octobre 2008, sur la question de la présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux et notamment : - les principes de détermination de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux de sociétés cotées, - la séparation du statut de mandataire social et de salarié, - la limitation des indemnités de départ, - le renforcement de l’encadrement des régimes de retraites supplémentaires, - des règles complémentaires pour les options d’achat ou de souscription d’actions et l’attribution d’actions de performance, - une transparence améliorée sur tous les éléments de la rémunération, - un mécanisme de suivi. Le Conseil de surveillance a également pris connaissance de la version révisée du Code AFEP-MEDEF du 20 décembre 2022 lors de la séance en date du 29 novembre 2023. Dans le cadre de la rémunération des mandataires sociaux, le Conseil de surveillance se conforme à l’article 22 ainsi qu’à l’Annexe 4 du Code AFEP-MEDEF. 4.1 Rémunérations et avantages des mandataires sociaux non exécutifs au titre de l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025 ▪ 4.1.1 Rémunération et avantages accordés aux mandataires sociaux non exécutifs par la Société L’article 16 « Rémunération des membres du conseil de surveillance » des statuts de la Société stipule : « Une rémunération sous forme de somme fixe et annuelle peut être allouée au conseil de surveillance par l’Assemblée générale. Le conseil la répartit librement entre ses membres. Le conseil peut également allouer aux membres du conseil de surveillance des rémunérations exceptionnelles dans les cas et aux conditions prévues par la loi. » En application de la politique de rémunération approuvée et du montant fixe annuel de la rémunération totale du Conseil de surveillance fixé lors de l’Assemblée générale mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut, au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance, pour l’exercice clos le 31 août 2025. 80 Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera demandé à l’Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes clos, au 31 août 2025, d’approuver la rémunération versée aux membres du Conseil de surveillance, au titre de l’exercice clos le 31 août 2025. Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de quelque nature que ce soit, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci. Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Conseil de surveillance ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER. ▪ 4.1.2 Rémunération et avantages des mandataires sociaux exécutifs accordés aux membres du Directoire par la Société La rémunération des membres du Directoire est fixée par les dispositions de l’article 21 « Rémunération des membres du directoire » des statuts de la Société qui prévoit : « Le Conseil de surveillance fixe le mode et le montant de la rémunération de chacun des membres du Directoire, et fixe les nombres et conditions des options de souscription ou d’achat d’actions qui leur sont éventuellement attribuées. » Conformément à la politique de rémunération applicable au 31 août 2025 aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci. Les informations ci-dessus relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux sont reprises dans les tableaux figurant en Annexe 2 du présent Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise, conformément à la présentation standardisée définie par l’AFEP et le MEDEF. Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Directoire ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER. 4.2 Rémunérations et avantages au titre de l’exercice du 1 er septembre 2025 au 31 août 2026 ▪ 4.2.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux non exécutifs La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est établie chaque année par le Conseil de surveillance en prenant en compte notamment le Code AFEP-MEDEF. Sa révision interviendrait dans les mêmes conditions. Le Conseil de surveillance a, au terme de sa réunion du 27 novembre 2025, arrêté la politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société pour l’exercice du 1 er septembre 2025 au 31 août 2026. La politique de rémunération au titre de l’exercice du 1 er septembre 2025 au 31 août 2026 reste inchangée par rapport à celle arrêtée au titre de l’exercice précédent. Conformément à l’intérêt social et afin de contribuer à sa pérennité et à la stratégie commerciale de la Société, cette politique de rémunération pour l’exercice du 1 er septembre 2025 au 31 août 2026 prévoit que les membres du Conseil de surveillance continueront à être rémunérés pour l’exercice de leur mandat. Cette politique de rémunération a pour objectifs : 81 - d’attirer et de pérenniser les compétences et les talents nécessaires à la stratégie développée par BLEECKER, - de rémunérer les compétences techniques spécifiques des membres du Conseil ainsi que leur implication, - de s’aligner sur la pratique de marché dans un contexte de vive concurrence lors de la recherche de nouveaux membres. Cette politique de rémunération prévoit : • une rémunération fixe totale de 24.000 € brut par an, similaire à la rémunération prévue au cours de l’exercice précédent, • une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction, ▪ 4.2.2 Rémunération des mandataires sociaux non exécutifs A cet effet, il sera proposé à la prochaine Assemblée générale annuelle de maintenir à 24.000 euros le montant fixe annuel maximum des rémunérations pouvant être allouées aux mandataires sociaux non exécutifs. La répartition égalitaire permet d’éviter tout conflit d’intérêts. Il est précisé qu’aucune autre rémunération fixe ou variable n’est prévue et notamment concernant l’exercice des mandats de Président et de Vice-Président du Conseil. Par ailleurs, le Conseil de surveillance pourra allouer, conformément aux dispositions des articles L. 22-10-28 et L. 225-84 du Code de commerce, des rémunérations exceptionnelles pour des missions ou mandats confiés à ses membres. Ces rémunérations seront, le cas échéant, portées aux charges d’exploitation de la Société et soumises à l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles L. 225-86 et suivants du Code de commerce). S’agissant des membres du Directoire, la politique de rémunération prévoit qu’ils ne bénéficieront d’aucune rémunération ni d’aucun engagement ou avantage visé par l’article L. 22-10-26 du Code de commerce. Il est précisé que les mandataires sociaux ne bénéficient d’aucun contrat de travail. Il est rappelé que le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Le contrat de la Société avec SINOUHE IMMOBILIER a été conclu pour une durée de 5 ans à compter du 1 er janvier 2011 et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques. Il a ainsi été tacitement renouvelé au 1 er janvier 2021 pour 5 ans. Le Groupe BLEECKER a mis en œuvre des mesures permettant de prévenir le risque de conflit d’intérêts liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER. Pour plus de détails, se reporter au paragraphe 3.5.1 « Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER » Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, cette politique de rémunération sera soumise au vote de l’Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 août 2025. A défaut d’approbation de cette politique de rémunération, la politique antérieurement approuvée, identique à celle soumise au vote de l’assemblée, trouverait à s’appliquer. 5. Mandats et fonctions exercés par chaque mandataire social durant l’exercice Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (1°) du Code de commerce, la liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice figure en Annexe 1. 82 6. Conventions visées par les articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce, nous vous informons qu’aucune convention n’a été conclue directement ou par personne interposée, entre d’une part, l’un des mandataires sociaux de la Société ou l’un des actionnaires détenant plus de 10% des droits de vote de la Société, et d’autre part, une société contrôlée par la Société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce. 7. Procédures applicables aux conventions réglementées et libres Le présent paragraphe a pour objectif de présenter de manière synthétique la procédure appliquée par BLEECKER concernant la qualification des conventions conclues avec les personnes visées par les dispositions légales. Cette procédure a été adoptée par le Conseil de surveillance lors de sa séance du 28 avril 2020, et pourra le cas échéant faire l’objet de modification en fonction des évolutions législatives et réglementaires. 7.1 Domaine d’application Rappel des dispositions légales : Conventions interdites Conformément aux dispositions de l’article L. 225-91 du Code de commerce, il est interdit pour l’un des dirigeants personnes physiques de BLEECKER de se faire consentir, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès d’elle, de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de se faire cautionner ou avaliser par elle tous engagements envers les tiers. Conventions libres Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce peuvent être conclues librement sans être soumises au dispositif d’approbation préalable des conventions réglementées dès lors qu’il s’agit de conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, dont l’appréciation s’effectue en fonction de plusieurs critères détaillés ci-après. Conventions réglementées Dès lors qu’une convention est conclue par BLEECKER, avec l’une des personnes intéressées visées à l’article L. 225- 86 du Code de commerce, soit : - directement ou par personne interposée, l’un des membres du Directoire ou du Conseil de surveillance, l’un des actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire, la société la contrôlant au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, - tout tiers contractant, si l’une des personnes visées ci-avant est indirectement intéressée à la convention conclue avec BLEECKER, ou - toute entreprise ayant des dirigeants communs avec BLEECKER, celle-ci doit être soumise à l’autorisation préalable du Conseil de surveillance. Pour l’application des dispositions de l’article L. 225-86 du Code de commerce, est considérée comme étant indirectement intéressée à une convention à laquelle elle n’est pas partie, la personne qui, en raison des liens qu’elle entretient avec les parties et des pouvoirs qu’elle possède pour infléchir leur conduite, en tire ou est susceptible d’en tirer un avantage. 7.2 Procédure applicable - Le Directoire ou le Conseil de surveillance informe, dans le cadre du contrat de gestion conclu avec la société SINOUHE IMMOBILIER, les personnes responsables au sein de cette dernière des aspects réglementaires, de toute convention susceptible d’être conclue entre la Société et les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce. La société SINOUHE IMMOBILIER bénéficie en effet, dans le cadre du contrat de gestion conclu avec la Société, d’un positionnement stratégique pour permettre, ensuite, au Conseil de surveillance de prendre connaissance et d’analyser les différentes conditions des conventions devant être conclues par la Société et par ses filiales. 83 - La convention envisagée est ensuite analysée au regard des textes, articles L. 225-86 et s. du Code de commerce afin de déterminer s’il s’agit d’une convention interdite, règlementée ou libre. Dès lors, trois hypothèses doivent être distinguées : • La convention est analysée comme une convention interdite : chacune des personnes concernées en est informée et la convention n’est pas conclue. La procédure s’arrête à ce stade. • La convention est analysée en tant que convention réglementée : la convention est automatiquement communiquée au Conseil de surveillance. Ce dernier détermine si la convention dont la signature est envisagée présente un intérêt pour la société, compte tenu, notamment, des conditions financières qui y sont attachées, de son éventuel impact opérationnel ou comptable, et, le cas échéant, l’autorise expressément. Dès lors qu’elle est autorisée, les principales informations sur la convention sont publiées sur le site Internet de la Société, conformément aux dispositions réglementaires, et les Commissaires aux Comptes sont avisés dans le délai d’un mois de la conclusion, afin que ces derniers puissent l’intégrer dans leur rapport spécial sur les conventions réglementées. Par ailleurs, la convention conclue est mentionnée dans la lettre établie annuellement et comprenant un état récapitulatif des différentes conventions autorisées et conclues au cours de l’exercice ou au cours des exercices antérieurs et ayant toujours des effets juridiques. En tout état de cause, les conventions autorisées et conclues sont soumises au vote de la prochaine l’Assemblée générale ordinaire qui statue au vu du rapport spécial des Commissaires aux Comptes. La personne directement ou indirectement intéressée à la convention ne peut pas prendre part au vote de la résolution présentée à l’assemblée. Ses actions ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum ni pour le calcul de la majorité. • La convention répond, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de commerce, aux critères de l’article L. 225-87 du même Code et porte sur des opérations habituelles ou répétées de BLEECKER dans le cadre de son activité ordinaire. Sont notamment appréciés à cet égard le caractère fréquent et ordinaire de la convention, les circonstances et conditions économiques normales (référence aux prix de marché, à un prix d’expert…) de sa conclusion et sa durée, et l’absence d’avantage indu retiré par le contractant ou l’intéressé à la convention avec la Société à raison de son lien avec celle-ci. Sont notamment concernées les conventions intra-groupe entre BLEECKER et ses filiales directes ou indirectes détenues à 100%, telle que la convention de centralisation et de gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER. Dans ces hypothèses, la convention considérée comme « libre » peut être conclue sans autorisation préalable du Conseil de surveillance. - Au cours d’une séance annuelle précédant l’arrêté des comptes annuels de l’exercice écoulé, le Conseil de surveillance examine, d’une part, les conventions réglementées conclues au cours des exercices antérieurs et ayant toujours des effets juridiques, et procède, d’autre part, à l’examen individuel des conventions antérieurement considérées comme portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, pour lesquelles il vérifie la bonne application et le maintien, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de commerce, des critères relatifs à l’article L. 225-87 du même Code. A l’issue de cette procédure d’examen, le Conseil de surveillance peut décider de modifier la qualification d’une convention antérieurement conclue, de réglementée vers libre ou inversement, le cas échéant après avoir consulté les Commissaires aux Comptes de la Société. En tout état de cause, l’intéressé à la convention ne peut participer à cet examen, ni aux délibérations et ni au vote. Si le Conseil requalifie en convention réglementée une convention existante, des informations sur la convention requalifiée en convention réglementée sont publiées sur le site Internet de la Société, communiquées aux Commissaires aux Comptes afin d’être intégrées dans leur rapport spécial sur les conventions réglementées, et ladite convention fait l’objet d’une ratification au cours de la prochaine Assemblée générale. 84 8. Modalités de participation des actionnaires aux Assemblées Générales En dehors des conditions fixées par la réglementation en vigueur, il n’existe pas de modalités particulières relatives à la participation des actionnaires aux Assemblées Générales. Les statuts de la Société précisent à l’article 23 « assemblée des actionnaires » les conditions de participation des actionnaires aux Assemblées Générales. 9. Eléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique La Société n’a pas connaissance d’accords entre actionnaires qui peuvent entraîner des restrictions aux transferts d’actions et à l’exercice des droits de vote excepté un pacte d’actionnaires concernant la Société, conclu le 28 juin 2007 entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON respectivement Président et Directeur Général, membres du Directoire qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers, en date du 9 juillet 2007. Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment : - un engagement de se concerter avant toute Assemblée générale et de voter dans un sens identique, - un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en Assemblée générale – la présence au Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun accord ou à parité à défaut d’accord, - un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation (à savoir en qualité respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de BLEECKER), - un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant pour effet de faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et de la société Thalie et, d’autre part, du groupe constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM Développement, en dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER, - un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser individuellement 25% du capital ou des droits de vote, - un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords avec des tiers susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire, - un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession. Les modalités de nomination des membres du Directoire sont décrites à l’article 17 « composition du directoire » des statuts de la Société. Les statuts peuvent être modifiés dans les conditions prévues par les dispositions législatives et règlementaires. La Société n’a conclu aucun accord prévoyant des indemnités pour les mandataires sociaux ou salariés s’ils démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle ou sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique, étant précisé qu’à ce jour la Société n’emploie aucun salarié. Il n’existe pas de restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d'actions. Les renseignements sur la structure du capital de la société ainsi que les participations directes ou indirectes dans le capital de la société sont mentionnés au paragraphe 15 du présent document d’enregistrement universel. Les pouvoirs du Conseil de surveillance sont mentionnés au sein du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise. 10. Observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les comptes de l’exercice écoulé Le Conseil de surveillance a pris connaissance du rapport de gestion du Directoire, ainsi que des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2025. 85 Le Conseil de surveillance a été régulièrement tenu informé par le Directoire de l’activité du Groupe et a procédé aux vérifications et contrôles qui lui sont parus nécessaires. Pour l’exercice de sa mission, le Conseil de surveillance s’est notamment appuyé sur les travaux du Comité d’audit. Le Conseil de surveillance n’a pas de remarque particulière à formuler sur le rapport de gestion du Directoire et les résultats de l’exercice, et invite en conséquence les actionnaires à approuver les comptes arrêtés au 31 août 2025 et à voter les résolutions qui vous sont soumises. 11. Tableau récapitulatif des délégations financières en cours de validité dans le domaine des augmentations et des réductions de capital L’Assemblée générale consent régulièrement au Directoire des autorisations financières, afin d’augmenter le capital social de la Société par l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société ou de le réduire par annulation des actions achetées en application des programmes de rachat d’actions. Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (3°) du Code de commerce, nous vous présentons un tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’Assemblée générale mixte du 13 février 2025 dans le domaine des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce et faisant apparaître l’utilisation faite de ces délégations. 86 Résolutions Objet de la délégation Plafond Validité de la délégation Utilisation de la délégation 10 Délégation de compétence à l'effet d'augmenter le capital social par incorporation de réserves, de bénéfices ou de primes d'émission, de fusion ou d'apport 10.000.000 € 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 12 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec maintien du DPS Augmentations de capital : 10.000.000 € (*) 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 13 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS Augmentations de capital : 10.000.000 € () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 14 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS, dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2 1° du Code monétaire et financier Augmentations de capital : 10.000.000 € () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 15 Possibilité offerte, en cas d'augmentation de capital avec ou sans DPS, d'augmenter le nombre de titres émis (dans la limite des plafonds prévus par l'AG) lorsque le Directoire constatera une demande excédentaire dans les 30 jours de la clôture de la souscription, dans la limite de 15% de l'émission initiale et au même prix que celui retenu pour l'émission initiale Limite de 15% du nombre de titres de l'émission initiale (*) () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 16 Délégation à l'effet de procéder à l'émission des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société Limite de 20% du capital au moment de l'émission () () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 18 Autorisation, de consentir des options de souscription ou d'achat d'actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées Limite de 10% du capital 38 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 19 Autorisation à l'effet de procéder à des attributions gratuites d'actions au profit des salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées Limite de 10% du capital 38 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 9 Autorisation donnée au Directoire, avec faculté de subdélégation, à l’effet de procéder à l’achat de ses propres actions Limite de 10% du capital 18 mois (à compter du 13.02.2025) Néant () Dans la limite globale de 10.000.000 € () Dans la limite globale de 100.000.000 € 87 ANNEXE 1. Mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social durant l’exercice Liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2025 DIRECTOIRE - Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER Sociétés françaises Présidente : Gérante : SAS SWEN SCI AGRIATES SARL MAHE SAS HESTIA SARL ALDABRA SARL MATEMO SARL ALBORAN SARL MARQUISES SARL ALOFI SCI MARTVELCA1 SARL AMIRANTE SARL MINDANAO SARL APOLIMA SARL MAUPITI SARL ASTOVE SC BEGONIA SARL NEGUEV SARL NENGO SARL BODDAM SARL NUBIE SARL CANOUBIERS SCI OGADEN SARL CIRRUS IMMOBILIER SC PALMAROSA SCI CLOS SAINT PIERRE SARL PENANG SARL DASAMI SARL PRASLIN SARL DANAKIL INVESTISSEMENTS SARL QUISIVA SC FUCHSIA SARL FIRST TRACK INVEST SARL GEORGE V INVESTISSEMENT SARL GEORGE V INVESTISSEMENT II SARL GEORGE V INVESTISSEMENT III SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV ALPHA SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV BETA SCI HALENDI SARL KERGUELEN SC RESEDA SARL SONORA SARL SAMHAH SARL TAKLAMAKAN SCI TANAMI SARL THALIE SARL TUPAI SARL US OPEN SARL VICTORIA SARL WADI RUM SARL LIMERICK SARL HADRAMAOUT SC HELICHRYSE SARL IBIZA SARL KATCHAL SARL KALLISTA Administrateur : SA Lincoln Group Directrice Générale : SAS FONCIERE MATIGNON SAS IRMINGER Membre du Comité de Direction : SA ROMA GROUP REAL ESTATE 88 Représentant permanent de personnes morales Gérantes et/ou Présidentes : SNC 12 JOFFRE SCI CITE VERON SNC PIERRE CHARRON SCI 13 LANCEREAUX SCI DARSAH SNC RESTORISSY SNC 37 LILLE SCI GARE VERSAILLES SNC ROBERHAB SNC 159 GRENELLE SNC KHANGPA SNC ROBERCOM SNC 16 COQUILLIERE SNC LADAKH SNC RUE DU BOIS GUIMIER SCI SAINTE EUGENIE SNC 89 SAINT-MARTIN SNC LANC5E SNC SAINTE EUGENIE SNC 2 MERIBEL PARC SNC LEMBATA HOTEL SCI ADONARA SNC MALESHERBES COM SNC SIBBALD SCI AMATEMPA SCI MASIRAH SNC SINOUHE IMMOBILIER SNC ARROS SNC MINDORO SNC THESAURUS SNC BATEK SNC MY MAISON MANAGEMENT SCI SAINT SPIRE BAS SNC B HOLDING SNC PALAWAN SCI SAINT SPIRE HAUT SNC BOULEVARD BERTHIER SCI DU 14 RUE LAFAYETTE SCI DU 15 RUE LAFAYETTE SCI 30 HAUSSMANN SCI 176 RIVOLI SAS LULLI SAS MAHLER SAS MALLARME SAS MOLIERE SNC LA MARE – SENART SAS MOUSSORGSKI SAS RAVELSAS WAGNER SNC TURNKEY HOMES AGENCY Cogérante : SARL ARONE SC HBD SCI 324SH SNC BOREAL SNC LA MARE-SENART SCI S.M.H. SARL MY MAISON IN PARIS SARL MARTVELCA SARL SALINES SARL B PROJECT SC MTG SC SCHUBERT SNC DU MARECHAL SARL MUSCADE SNC STENDHAL SCI SAHARA SC PATRIM. MAXINVEST SARL SYBENO SARL B+2 SARL CORFOU SCI TAILLAT SARL B+3 SARL SANTORIN SARL VARESE SARL KOOTOK SNC 403 LES ALLUES SARL YACHTING MAINTENANCE SNC FONTAINE DU PIN SARL 149 GRENELLE SNC 48 VELLEFAUX SARL GABRIELLI SNC 302 LES ALLUES SNC GASSIN MG8 SNC 14 COQUILLIERE 89 - Philippe BUCHETON, Membre du Directoire et Directeur Général de BLEECKER Sociétés françaises Président : SAS AM DEVELOPPEMENT SAS PARIS INTERNATIONAL GOLF Représentant permanent de personnes morales, Gérantes : SNC 12 JOFFRE SCI RUE DE LA FOSSE NANTES SNC 15 BERLIOZ SNC INVEST RE3 5B26 SCI VITINVEST E502 SNC 92-94-96 LAUSANNE SCI INVEST RE3 3B19 SCI VITINVEST D503 SNC FONDS GEORGE V II SNC KHANGPA SCI VITINVEST E503 SNC 4 SQUARE RAPP SNC LADAKH SNC WHITE MOUTAIN SCI 13 LANCEREAUX SNC INVEST RE3 RE5 SNC 92-94-96 LAUSANNE SCI AMATEMPA SNC ROBERHAB SNC THESAURUS SNC ARTABAN SNC LANC5E SNC ROUEN LAUSANNE SNC LE BELVEDERE DU GOLF SNC LUMI SCI SAINTE EUGENIE SNC B HOLDING SNC LEOPARD CREEK SNC SINOUHE IMMOBILIER SNC CABUCHO EXPLOITATION SNC LA MARE – SENART SNC CAPE KIDNAPPERS SNC MALESHERBES COM SARL CERVIN SNC RESTORISSY SCI FLUSHING MEADOWS SNC ROBERCOM Gérant : SARL K2 SCI KILIMANJARO SARL TOURNETTES SARL SOORTS HOSSEGOR SARL LES CHALETS DE MEGEVE SARL TYNDALL SNC ARBUCA SARL THABOR SARL VELINO SARL ANETO SARL SOIRA SARL VISO SARL ANNAPURNA SCI MONT BLANC SCI ASSEKREM SCI MONTINVEST 3EME SC BACH SARL MOTTARET 5 SARL INVEST RE3 6A SARL MURILLO SARL BERNINA SARL PESA SARL BHAGIRATHI SARL MPH Com (ex PELVOUX) SCI GRANDES JORASSES SARL PIERRE QUARK SARL BLACKBURN SARL POTOMAC SARL CHIKARI SARL SEINE HAUTVAL SARL CREPY SARL QILIAN SARL DOLENT SARL KERSELL SARL ECRINS SARL SEGOGNOL SARL ELBERT SARL WAGNER SARL EVREST SARL WADDINGTON SARL HIMALAYA SNC WIMBLEDON SARL HOTELLERIE DE LA CROISETTE SARL YTAM SCI DE LA RUE LALO SCI VITINVEST B RDC 01 SARL FORAKER SCI VITINVESTC6 O3 Cogérant : SARL ARONE SARL GABRIELLI SARL MUSCADE SARL B PROJECT SARL VARESE SC SCHUBERT SARL B+2 SARL HUNTINGTON SARL SALINES SNC WAKELL SARL SANTORIN Autres sociétés européennes Gérant de CASAMANYA SLU Gérant de NORDVIEW OÜ 90 CONSEIL DE SURVEILLANCE - Madame Sophie RIO, Présidente du Conseil de surveillance de BLEECKER et membre du Comité d’audit Gérante : SARL B+4 SARL B+5 SARL B+6 SARL B+7 SARL B+8 SCI CORIANDRE Présidente : SAS B+1 Représentant permanent de personne morale Gérante : SNC NVP Directrice Générale : SAS AM DEVELOPPEMENT - Monsieur Hélier DE LA POEZE D’HARAMBURE membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit Gérant : SCI LA GARENNE SARL PASSY SCI TOLBIAC SARL XCUBE SCI DGM SARL BRETIGNY SARL HARAMYS SC AROXIS SARL B.P.F. SCI HELIOTTE SARL HSV INVEST SC INELIS SARL AXIUM GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES COUDRAIES Président du Directoire SA LAMTABAT - Monsieur Thierry CHARBIT membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit Autres sociétés européennes SESAME LABEL (Administrateur) Cogérant SARL SEDNA SARL HUNTINGTON 91 N é a n t ANNEXE 2. Informations relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux Tableau 1 Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social Nom et fonction du dirigeant mandataire social Rémunérations dues au titre de l’exercice (détaillées aux Tableaux 2 et 3) Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 4) Valorisation des actions de performance attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 6) TOTAL Exercice N-1 Exercice N Exercice N-1 Exercice N Exercice N-1 Exercice N Exercice N-1 Exercice N Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Présidente du Directoire Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance 8.000 8.000 8.000 8.000 Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance 8.000 8.000 8.000 8.000 Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice-Président 8.000 8.000 8.000 8.000 92 N é a n t Tableau 2 Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif Nom et fonction du dirigeant mandataire social Rémunération fixe Rémunération variable Rémunération exceptionnelle Avantage en nature TOTAL Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Muriel Marcilhacy- Giraud, Présidente du Directoire Philippe Bucheton, Directeur Général et Membre du Directoire 93 Tableau 3 Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social non exécutif Nom et fonction du dirigeant mandataire social Rémunération fixe Rémunération variable Rémunération exceptionnelle Avantage en nature TOTAL Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants au titre de l’exercice N-1 Montants au titre de l’exercice N Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Montants attribués Montants versés Sophie RIO- CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice-Président 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 94 N é a n t Tableau 4 Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social Options attribuées à chaque dirigeant mandataire social par l’émetteur et par toute société du groupe N° et date du plan Nature des options (achat ou souscription) Valorisation des options selon la méthode retenue pour les comptes consolidés Nombre d’options attribuées durant l’exercice Prix d’exercice Période d’exercice Muriel MARCILHACY-GIRAUD Philippe BUCHETON Sophie RIO-CHEVALIER Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Thierry CHARBIT 95 N é a n t Tableau 5 Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social Options levées par les dirigeants mandataires sociaux N° et date du plan Natures d’options levées durant l’exercice Prix d’exercice Période d’exercice Muriel MARCILHACY-GIRAUD Philippe BUCHETON Sophie RIO-CHEVALIER Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Thierry CHARBIT 96 N é a n t Tableau 6 Actions de performance attribuées à chaque dirigeant mandataire social Actions de performance attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social par l’émetteur et par toute société du groupe N° et date du plan Nombre d’actions attribuées durant l’exercice Valorisation des actions selon la méthode retenue pour les comptes consolidés Date d’acquisition Date de disponibilité Conditions de performance Muriel MARCILHACY-GIRAUD Philippe BUCHETON Sophie RIO-CHEVALIER Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Thierry CHARBIT 97 N é a n t Tableau 7 Actions de performance devenues disponibles durant l’exercice pour chaque dirigeant mandataire social Actions de performance devenues disponibles pour les dirigeants mandataires sociaux N° et date du plan Nombre d’actions devenues disponibles durant l’exercice Conditions d’acquisition Années d’attribution Muriel MARCILHACY-GIRAUD Philippe BUCHETON Sophie RIO-CHEVALIER Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Thierry CHARBIT 98 N é a n t Tableau 8 Information sur les options de souscription ou d’achat d’actions Nom et fonction du dirigeant mandataire social Date d’assemblée Date du Directoire Nombre total d’actions pouvant être souscrites ou achetées, dont le nombre pouvant être souscrites ou achetées par : Point de départ d’exercice des options Date d’expiration Prix de souscription ou d’achat Modalités d’exercice Nombre d’actions souscrites au : Nombre cumulé d’options de souscription ou d’achat d’actions annulées ou caduques Options de souscription ou d’achat d’actions restant en fin d’exercice Muriel MARCILHACY- GIRAUD, Présidente du Directoire Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire Sophie RIO- CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice- Président 99 N é a n t Tableau 9 Information sur les actions de performance Nom et fonction du dirigeant mandataire social Date d’assemblée Date du Directoire Nombre total d’actions attribuées, dont le nombre attribué à : Date d’acquisition des actions Date de fin de période de conservation Conditions de performance Nombre d’actions acquises au : Nombre cumulé d’actions annulées ou caduques Actions de performance restantes en fin d’exercice Muriel MARCILHACY- GIRAUD, Présidente du Directoire Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire Sophie RIO- CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, Membre du Conseil de surveillance Thierry CHARBIT, Membre du Conseil de surveillance et Vice- Président 100 Tableau 10 Dirigeants mandataires sociaux Contrat de travail Régime de retraite supplémentaire Indemnités ou avantage dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions Indemnités relatives à une clause de non- concurrence Oui Non Oui Non Oui Non Oui Non Nom : Muriel MARCILHACY-GIRAUD Fonction : Président du Directoire Date de début du mandat : 08/11/2006 Date de fin du mandat : 07/11/2030 X X X X Nom : Philippe BUCHETON Fonction : Directeur Général Date de début du mandat : 08/11/2006 Date de fin du mandat : 07/11/2030 X X X X Nom : RIO-CHEVALIER Fonction : Président du Conseil de surveillance Date de début du mandat : 08/11/2006 Date de fin du mandat : 15/02/2029 X X X X Nom : Hélier de la POEZE d’HARAMBURE Fonction : Membre du Conseil de surveillance Date de début du mandat : 24/02/2020 Date de fin du mandat : 15/02/2029 X X X X Nom : Thierry CHARBIT Fonction : Membre du Conseil de surveillance Date de début du mandat : 21/02/2020 Date de fin du mandat : 15/02/2029 X X X X 101 13.5.2 Mention relative au Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise figurant dans le Rapport des Commissaires aux Comptes sur les Comptes Sociaux au 31 août 2025 Le Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux au 31 août 2025 comporte un paragraphe spécifique sur le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise (cf. paragraphe 17.3 « Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux »). 14. SALARIES Le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salariés. 15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES 15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société à la date du présent document d’enregistrement universel : ACTIONNAIRES Nbre d’actions % de participation Nbre de voix % de droits de vote Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78% 211 600 18,81% Philippe Bucheton 211 400 18,76% 211 400 18,79% SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) 2 864 0,25% 2 864 0,25% SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) 1 662 0,14% 1 662 0,14% Sous total Concert 427 526 37,94% 427 526 38,01% Xavier Giraud 194 228 17,23% 194 228 17,26% Aurélie Giraud 168 810 14,98% 168 810 15,00% Public 162 521 14,42% 162 521 14,45% SARL MILESTONE (Investisseur privé) 153 936 13,66% 153 936 13,68% SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) 17 665 1,56% 17 665 1,57% Auto-détention 2 000 0,17% - 0,00% Total 1 126 686 100,00% 1 124 686 100,00% Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Madame Aurélie GIRAUD et Monsieur Xavier GIRAUD ont un lien de parenté mais n’agissent pas de concert. Le concert est uniquement composé par Madame Muriel MARCILHACY- GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON. 102 Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2024 : ACTIONNAIRES Nbre d’actions % de participation Nbre de voix % de droits de vote Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78% 211 600 18,81% Philippe Bucheton 211 400 18,76% 211 400 18,79% SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) 2 864 0,25% 2 864 0,25% SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) 1 662 0,14% 1 662 0,14% Sous total Concert 427 526 37,94% 427 526 38,01% Xavier Giraud 194 228 17,23% 194 228 17,26% Aurélie Giraud 168 810 14,98% 168 810 15,00% Public 162 521 14,42% 162 521 14,45% SARL MILESTONE (Investisseur privé) 153 936 13,66% 153 936 13,68% SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) 17 665 1,56% 17 665 1,57% Auto-détention 2 000 0,17% - 0,00% Total 1 126 686 100,00% 1 124 686 100,00% Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2023 : ACTIONNAIRES Nbre d’actions % de participation Nbre de voix % de droits de vote Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78% 211 600 18,81% Philippe Bucheton 211 400 18,76% 211 400 18,79% SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) 2 864 0,25% 2 864 0,25% SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) 1 662 0,14% 1 662 0,14% Sous total Concert 427 526 37,94% 427 526 38,01% Xavier Giraud 194 228 17,23% 194 228 17,26% Aurélie Giraud 168 810 14,98% 168 810 15,00% Public 162 521 14,42% 162 521 14,45% SARL MILESTONE (Investisseur privé) 153 936 13,66% 153 936 13,68% SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) 17 665 1,56% 17 665 1,57% Auto-détention 2 000 0,17% - 0,00% Total 1 126 686 100,00% 1 124 686 100,00% 15.2 Droits de vote des principaux actionnaires Les statuts de la Société ne prévoient pas de droits de vote double. Les droits de vote sont identiques pour chacun des actionnaires de la Société. La Société n’a mis en œuvre aucune mesure particulière, autres que celles résultant des lois et règlements applicables (cf. en particulier le paragraphe 15.4 in fine ci-dessous), à l’effet de prévenir tout contrôle abusif de la part de certains actionnaires de la Société. 103 Il est ici précisé que l’assemblée générale mixte du 12 février 2015 a, conformément à l’article L. 225- 123 du Code de commerce institué par la loi n°2014-384 du 29 mars 2014 visant à reconquérir l’économie réelle, décidé : - de ne pas conférer de droit de vote double (i) aux actions de la société entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative depuis deux (2) ans au nom du même actionnaire, (ii) ainsi qu’aux actions nominatives de la société attribuées gratuitement dans le cadre d’une augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission, à un actionnaire ; - et de modifier en conséquence l’article 10 « Droits attachés à chaque action » des statuts de la société. 15.3 Actionnaires significatifs de la Société Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a donné lieu à l’obtention d’une dérogation à l’obligation de déposer une offre publique de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 31 mai 2007 (D&I n° 207C1021) et ainsi qu’à une publication en date du 9 juillet 2007 (D&I n° 207C1360). Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la suivante : Actions et droits de vote % capital et droits de vote () Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78 SARL Thalie 1 662 0,15 Sous-total Muriel Marcilhacy- Giraud 213 262 18,93 Philippe Bucheton 211 400 18,76 SAS AM Développement 2 864 0,25 Sous-total Philippe Bucheton 214 264 19,01 Total 427 526 37,94 () Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris les actions auto-détenues. A la date du présent document d’enregistrement universel, il existe un pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, concernant la Société, pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans, dont l’Autorité des Marchés Financiers a été destinataire par un courrier du 3 juillet 2007. Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment : - un engagement de se concerter avant toute assemblée générale et de voter dans un sens identique ; - un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en assemblée générale – la présence au Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun 104 accord ou à parité à défaut d’accord ; - un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation (à savoir en qualité respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de BLEECKER) ; - un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant pour effet de faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et de la société THALIE et, d’autre part, du groupe constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM DEVELOPPEMENT, en dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER ; - un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser individuellement 25% du capital ou des droits de vote ; - un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords avec des tiers susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire ; - un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession. Ainsi qu’il est plus amplement exposé dans le présent document d’enregistrement universel, Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du concert, sont également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du Groupe BLEECKER. Toutefois, l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles L. 225-86 et suivants du Code de commerce) conduit à soumettre les conventions conclues entre la Société et SINOUHE IMMOBILIER à l’assemblée générale de la Société, au sein de laquelle les membres du concert, étant intéressés, ne participent pas au vote. Du fait des changements intervenus au sein du Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2020, le Conseil de surveillance est désormais majoritairement composé de membres indépendants (deux membres du Conseil sur les trois pouvant être jugés indépendants au sens du Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF : Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE D’HARAMBURE, Madame Sophie RIO-CHEVALIER occupant des fonctions salariées de Directeur Général de AM Développement– cf. Chapitre 11.1.4). Le Groupe BLEECKER ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine conduisant à une organisation très simplifiée peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société, étant précisé, comme l’indique le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de Surveillance, dont les termes sont repris ci-avant (cf. Chapitre 13.5.1 du présent document d’enregistrement universel), que la Société a établi et met en œuvre des procédures de contrôle interne et de gestion des risques. 105 Au regard des dispositions de l’article L233-3 du code de commerce, la Société est contrôlée directement et indirectement par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON. La forme dualiste de la Société, la présence de membres indépendants au sein du Conseil de Surveillance ainsi qu’au sein du Comité d’Audit, sont des mesures prises en vue d’éviter que le contrôle ne s’exerce de manière abusive. 15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société Hormis le pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON (mentionné au chapitre 15.3 ci-dessus), il est précisé qu’aucun autre accord ne porte sur le contrôle de la Société. 16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES 16.1 Transactions avec les parties liées Les opérations entre BLEECKER et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des Commissaires aux Comptes sur les trois derniers exercices clos respectivement le 31 août 2025 figurant au Chapitre 16.2 ci-dessous, le 31 août 2024, figurant au Chapitre 16.3 ci-dessous, et le 31 août 2023, figurant au Chapitre 16.4 ci-dessous. Il est également renvoyé sur ce point au Chapitre 19 – Contrats Importants ci-après, ainsi qu’au Chapitre 5.2 de l’Annexe 2 - Comptes consolidés. 106 16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2025 Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées BLEECKER Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 août 2025 A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker, En notre qualité de commissaires aux comptes de votre Société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisées ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-58 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-58 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvés par l’assemblée générale. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues. 107 I. CONVENTIONS SOUMIS A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE 1 Conventions autorisées au cours de l’exercice En application de l'article L. 225-88 du Code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre Conseil de Surveillance. 1.1. Contrat de domiciliation avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire. Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de domiciliation au 39, avenue George V à PARIS (75008). Cette domiciliation a été consentie par la SNC SINOUHE IMMOBILIER. Motif justifiant la convention : Cette convention s’inscrit dans le schéma d’externalisation choisi par votre société qui n’emploie pas de salarié. Ce choix permet à votre société de fluidifier et optimiser la circulation des informations et la prise de décisions grâce à la proximité des dirigeants et des équipes d’asset managers. Modalités : Le montant total pris en charge par votre société sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à 1 600 euros HT. 1.2. Mandat de gestion et d’administration avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER – Actif immobilier situé à Paris - 75011 Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire. Nature et objet : Votre société bénéficie de prestations d’assistance de gestion et d’administration d’un actif immobilier situé à Paris (75011). Ce mandat de gestion, conclu à compter du 6 août 2025 jusqu’au 31 décembre 2026, sera renouvelé par tacite reconduction au 1 er janvier 2027. Honoraires de Gestion technique et Gestion locative Les honoraires de gestion technique seront égaux à 2 € hors taxes par m² conformément aux surfaces des locaux louées inscrites aux baux. Les honoraires de gestion locative seront égaux à 2 000 € hors taxes par an (…) Toutefois, dans l’hypothèse où la surface des locaux vacants serait significative, les Parties conviennent de se rapprocher afin d’envisager une éventuelle modification des honoraires de gestion. Motif justifiant la convention : Ce mandat de gestion s’inscrit dans la volonté de votre société d’externaliser la gestion locative au quotidien, les relations avec les locataires ainsi que la gestion technique, administrative et juridique de l’immeuble Modalités : Le montant des honoraires constaté en charge sur l’exercice au titre de ce mandat s’élève à 5 265 € HT. 108 1.3. Acquisition d’un actif immobilier situé à Paris - 75011 auprès de la SNC 18 AICARD Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire. Nature et objet : En date du 6 août 2025, un acte authentique de vente a été signé entre la SA BLEECKER et la société 18 AICARD, portant sur un immeuble à usage de bureaux situé au 18 et 18bis avenue Jean Aicard à Paris (75011), d’une surface de plancher de 999,80 m² et entièrement loué. Motif justifiant la convention : Cette acquisition s’inscrit dans la stratégie de Bleecker d’investir dans de nouveaux projets immobiliers sécurisés et de très bonne qualité. Modalités : Le montant de cette acquisition s’élève à 16 000 000 € HT. Cette acquisition a été réalisé pour un montant de 7.067.000 € au moyen de fonds propres, et pour un montant de 8.933.000 € par la reprise d’emprunts bancaires de 4.2M€ et de 4.7M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an, avec une échéance au 30 septembre 2028. II. CONVENTIONS DEJA APPROUVES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE 1 Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé En application de l’article R. 225-57 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé. 109 1.1. Contrat de gestion avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire. Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de gestion avec la société Sinouhé Immobilier qui assure les missions suivantes : - Prestations d’assistance à la stratégie du groupe, - Prestations d’acquisition : o Assistance dans la recherche d’actifs, o Audit des actifs sélectionnés, o Négociation, o Mise en place de financements, - Prestations de financement : o Conseil, o Assistance à la recherche d’offres de prêt, o Négociation, o Rédaction des conventions pour la mise en place des financements, - Prestations de vente, - Prestations d’asset management. Les conditions de rémunération des prestations du contrat de gestion sont les suivantes : 110 Type de prestation Base de rémunération Rémunération Prestations d’assistance à la stratégie du Groupe : Dernière valeur d’expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus 0,1875% par trimestre Prestations d’acquisition : Valeur de l’immeuble déterminée dans le prix d’acquisition 1,50% - En cas de levée anticipée d'option de contrat de crédit-bail immobilier : Valeur de l’immeuble déterminée dans le prix d’acquisition 0,30% - En cas d’acquisition par signature d'un contrat de promotion immobilière : Montant du contrat de promotion immobilière augmenté du prix d'acquisition en cas d'acquisition concomitante 1,50% - En cas de VEFA : Montant de la VEFA 1,50% Prestations de financement : Montant en principal du financement 1,00% Prestations de vente Prestations d’asset management : - Prestation de supervision de la gestion immobilière, assistance à la commercialisation locative, et de l’organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation Montant du prix de cession hors droits Dernière valeur d’expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus 1,5% 0,1875% par trimestre, et au minimum 1 000 euros par trimestre 111 Cette convention a été tacitement renouvelée le 1 er janvier 2021 pour une durée de 5 ans. Modalités : Le montant total constaté en charge sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à 4 560 375 € HT et correspondant quasi exclusivement aux prestations d’assistance et d’asset management. 1.2. Conventions de licence non exclusive de la marque "BLEECKER" au profit des filiales et sous- filiales Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres du Directoire. Nature et objet : La marque "BLEECKER" dont votre société est propriétaire, est concédée, à titre gratuit, aux filiales et sous-filiales de BLEECKER, ainsi qu'à l’Asset Manager, la SNC SINOUHE IMMOBILIER. La licence non exclusive de la marque "BLEECKER" et du logo y attaché comprend : - le nom BLEECKER qui a fait l'objet : o d’un enregistrement en date du 03.04.2002 auprès de l'INPI PARIS sous le numéro national 02 3 157 262, renouvelé le 04.04.2012 puis renouvelé le 09.03.2022, o d’un enregistrement auprès de l’OHMI en date du 04.05.2005 sous le numéro 003530664, renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023 ; - le logotype attaché qui a fait l’objet : o d’un enregistrement auprès de l’INPI PARIS le 07.06.2002 sous le numéro national 02 3 168 214, renouvelé le 22.03.2012 puis renouvelé le 06.04.2022, o d’un enregistrement auprès de l'OHMI en date du 09.06.2005 sous le numéro 003507878, renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023. Cette convention a été renouvelée le 1 er janvier 2022 pour une durée de 5 ans soit jusqu’au 31 décembre 2026. Modalités : Aucun produit ou redevance n’a été constaté au titre de l’utilisation de la marque « BLEECKER ». 1.3. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SAS AM DEVELOPPEMENT Personne concernée : Monsieur Philippe BUCHETON, Membre du Directoire. Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2025, le compte courant de la SAS AM DEVELOPPEMENT s’élève à 4 240 798 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les comptes d'associés. Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 42 700 € HT. 112 1.4. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SARL THALIE Personne concernée : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Membre du Directoire. Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2025, le compte courant de la SARL THALIE s’élève à 12 710 426 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les comptes d'associés. Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 108 475 € HT. Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025 Les commissaires aux comptes Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International Farec Arnaud Dekeister Associé Lionel Escaffre Associé Marie-Pierre Davidson Associée 113 16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2024 Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 92 à 99. 16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2023 Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 94 à 100. 17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR Les états financiers consolidés de BLEECKER ont été établis en conformité avec les normes comptables internationales (« Normes IFRS ») en vigueur, telles que publiées par l’IASB et adoptées par l’Union Européenne. Ils présentent sur une base consolidée, les actifs, passifs, produits et charges directement rattachables à l’activité du Groupe pour les exercices clos les 31 août 2025, 2024, et 2023. Ils figurent au Chapitre 17.2 du présent document d’enregistrement et ont été audités par Grant Thornton et Farec dont les rapports figurent au Chapitre 17.4 du présent document d’enregistrement universel. 17.1 Comptes sociaux annuels 17.1.1 Comptes annuels au 31 août 2025 Les comptes sociaux de la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2025, selon les mêmes principes comptables, qu’au titre de l’exercice précédent, figurent en Annexe 1 du présent document d’enregistrement universel. 17.2 Comptes consolidés 17.2.1 Comptes consolidés au 31 août 2025 Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2025, accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2024, établis selon les mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel. 114 17.2.2 Comptes consolidés au 31 août 2024 Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2024, accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2023, établis selon les mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel. 17.2.3 Comptes consolidés au 31 août 2023 Les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 en normes IFRS figurent dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 173 à 206 (Annexe 2 dudit document d’enregistrement universel). 17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux 17.3.1 Comptes sociaux au 31 août 2025 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels BLEECKER Exercice clos le 31 août 2025 A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker, Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. 115 L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit. Fondement de l’opinion Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014. Justification des appréciations – Points clés de l’audit En application des dispositions des articles L. 821.53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément. Evaluation des titres de participation Risque identifié Au 31 août 2025, les titres de participation figurent au bilan pour un montant de 332 millions d’euros, représentant 93% du total bilan. A leur date d’entrée, ils sont comptabilisés au coût d’acquisition. A la clôture, pour la détermination de la valeur d’inventaire des titres de participation, la société a opté pour la méthode dérogatoire permettant de les évaluer et de les présenter suivant la méthode de l’évaluation par équivalence. Comme indiqué dans la note 2.5 de l’annexe, à chaque clôture, la société inscrit la valeur des titres de participation des entités qu’elle contrôle de manière exclusive, en fonction de la quote-part des capitaux propres retraités d’après les règles de consolidation retenues du groupe que ces titres représentent, et qui comportent des évaluations à la juste valeur (principalement des immeubles de placement). 116 En raison des estimations inhérentes à certaines méthodes d’évaluation retenues dans les comptes consolidés établis selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et principalement l’évaluation des immeubles de placement à leur juste valeur, nous avons considéré que l’évaluation des titres de participation selon la méthode retenue constituait un point clé de notre audit. Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés Nos travaux ont consisté à : • vérifier les quotes-parts de capitaux propres retraités des entités contrôlées de manière exclusive sur lesquelles se fondent les valeurs d’équivalence, • obtenir les rapports d’expertise immobilière (ou le cas échéant, les actes d’acquisition) et vérifier la concordance avec les valeurs retenues, • nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction financière et à apprécier la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des principaux jugements portés, • apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs obtenus lors de nos travaux, • apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période, et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement, sur les taux d’actualisation et sur les valeurs locatives de marché, • apprécier la conformité de l’approche retenue au regard des principes comptables français et en cohérence avec les estimations comptables appliquées dans les comptes consolidés établis selon le référentiel IFRS. • vérifier le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes sociaux. Vérifications spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires. Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Directoire et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce. 117 Rapport sur le gouvernement d’entreprise Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations. Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations. Autres vérifications informations prévues par les textes légaux et réglementaires Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président du Directoire. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen. Désignation des commissaires aux comptes Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’assemblée générale du 28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec. Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet Farec dans la 15 ème année. 118 Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Directoire. Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : • il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une 119 anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; • il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; • il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ; • il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ; • il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle. Rapport au comité d’audit Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport. 120 Nous fournissons également au comité d’audit, la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537- 2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025 Les commissaires aux comptes Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International Farec Arnaud Dekeister Associé Lionel Escaffre Associé Marie-Pierre Davidson Associée 121 17.3.2 Comptes sociaux au 31 août 2024 Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 101 à 107. 17.3.3 Comptes sociaux au 31 août 2023 Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 102 à 108. 122 17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés 17.4.1 Comptes consolidés au 31 août 2025 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés BLEECKER Exercice clos le 31 août 2025 A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker, Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit. Fondement de l’opinion Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. 123 Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Indépendance Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1 er septembre 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014. Justification des appréciations - Points clés de l’audit En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément. Evaluation des Immeubles de placement Risque identifié Le poste « immeubles de placement » représente, au 31 août 2025, 575 M€ soit plus de 94% de l’actif net consolidé et la variation de juste valeur des immeubles de placement contribue à hauteur de -1,8 M€ au résultat net consolidé de l’exercice. La société Bleecker a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la comptabilisation de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, comme indiqué dans les notes 8.6.1 et 8.6.3 de l’annexe. En raison des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts immobiliers pour l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons considéré que l’évaluation des immeubles de placement constituait un point clé de notre audit. Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés Nos diligences ont consisté notamment à : • obtenir les rapports d’expertise immobilière (ou le cas échéant, les actes d’acquisition) et vérifier la concordance avec les valeurs retenues dans les comptes consolidés de Bleecker ; 124 • nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction financière et à apprécier la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi que des principaux jugements portés ; • apprécier les modalités d’évaluation retenues exposées dans la note 8.6.3 ; • apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les différents états locatifs obtenus lors de nos travaux ; • apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période et leur impact en résultat, et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement, sur les taux d’actualisation et sur les valeurs locatives de marché ; • vérifier le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes consolidés. Vérifications spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Directoire. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés. Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences des commissaires aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président du Directoire. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité. Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen. En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport. 125 Désignation des commissaires aux comptes Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’Assemblée Générale du 28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec. Au 31 août 2025, le cabinet Grant Thornton était dans la 19 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet Farec dans la 15 ème année. Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes consolidés Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Directoire. Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés Objectif et démarche d’audit Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. 126 Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : • il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; • il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ; • il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ; • il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ; • il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ; • concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes. 127 Rapport au comité d’audit Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport. Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées. Neuilly-sur Seine et Paris, le 18 décembre 2025 Les Commissaires aux comptes Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International Farec Arnaud Dekeister Associé Lionel Escaffre Associé Marie-Pierre Davidson Associée 128 17.4.2 Comptes consolidés au 31 août 2024 Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2024 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2024 en pages 109 à 115. 17.4.3 Comptes consolidés au 31 août 2023 Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2023 en pages 110 à 116. 129 17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes GRANT THORNTON FAREC Montant HT % Montant HT % 31/08/2025 31/08/2024 31/08/2025 31/08/2024 31/08/2025 31/08/2024 31/08/2025 31/08/2024 Audit □ Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés □ Émetteur 98 500 95 000 100,00 % 100,00 % 98 500 95 000 91,12 % 94,67 % □ Filiales intégrées globalement 0,00 % 0,00 % 9 600 5 350 8,88 % 5,33 % □ Autres diligences et prestations directement liées à la mission du commissaire aux comptes 0,00 % 0,00 % 0,00 % □ Émetteur □ Filiales intégrées globalement Sous-total 98 500 95 000 100 % 100 % 108 100 100 350 100 % 100 % Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement □ Juridique, fiscal, social □ Autres (à préciser si >10% des honoraires d’audit) Sous-total TOTAL 98 500 95 000 100 % 100 % 108 100 100 350 100 % 100 % 130 17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices NATURE DES INDICATIONS 31/08/2021 31/08/2022 31/08/2023 31/08/2024 31/08/2025 I – SITUATION FINANCIERE EN FIN D’EXERCICE a) Capital Social.................................................................. b) Nombre d’actions émises................................................. c) Nombre d’obligations convertibles en actions................... 20 787 356,70 1 126 686 20 787 356,70 1 126 686 20 787 356,70 1 126 686 20 787 356,70 1 126 686 20 787 356,70 1 126 686 II - RESULTAT GLOBAL DES OPERATIONS EFFECTIVES a) Chiffre d’affaires hors taxes............................................. b) Résultat avant impôts, part. salariés, dot. aux amortis. et provis.............................................................................. c) Impôt sur les bénéfices..................................................... d) Résultat après impôts, part. salariés, dot. aux amortis. et prov................................................................................. e) Montant des bénéfices distribués...................................... 1 892 141 42 519 484 42 265 602 - 1 773 496 (7 368 479) (7 783 682) 47 158 084 1 674 406 (10 030 291) (10 290 387) - 1 277 646 59 579 (100 104) - 419 413 45 423 803 41 857 010 - III - RESULTAT DES OPERATIONS REDUIT A UNE SEULE ACTION a) Résultat après impôts, part. des salariés mais avant amortis. et prov................................................................... b) Résultat après impôts, part. des salariés, amortis. et prov.................................................................................... c) Dividende attribué à chaque action (net).............................. 37,74 37,51 - (6,68) (6,91) (8,90) (9,13) 0,07 (0,09) 40,32 37,15 IV – PERSONNEL a) Nombre de salariés (moyen)............................................. b) Montant de la masse salariale........................................... c) Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (Sécurité Sociale, œuvres sociales)......................... - - - - - - - - - - - - - - - 131 17.7 Politique de distribution de dividendes Les particularités du régime fiscal de la Société déterminant les obligations de distribution spécifique sont liées au régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) pour lequel la Société a opté le 27 septembre 2007, avec effet au 1 er septembre 2007. Ce régime fiscal subordonne l’exonération d’impôt sur les sociétés pour les résultats de l’activité de location d’immeubles (opérations de location simple) à la distribution de 95% des bénéfices provenant de la location d’immeubles avant la fin de l’exercice qui suit leur réalisation et de 70% des plus-values provenant de la cession d’immeubles, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Cette obligation de distribution s’effectue dans la limite du résultat comptable de l’exercice au titre duquel la distribution est effectuée. Outre cette obligation légale de distribution, BLEECKER n’a pas de politique définie en matière de distribution de dividendes. Aucune distribution de dividendes n’est intervenue au titre de l’exercice clos le 31 août 2023 et le 31 août 2024. 17.8 Procédures judiciaires et arbitrage A la connaissance de la Société, il n’existe pas, à la date du présent document d’enregistrement universel, de litiges, de procédures gouvernementales, judiciaires, ou d’arbitrage susceptibles d’avoir une incidence significative sur sa situation financière, son patrimoine, son activité et ses résultats. 17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés. 18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES 18.1 Capital Social 18.1.1 Montant du capital social Le capital social de la Société s’élève à 20.787.356,70 euros, divisé en 1.126.686 actions de 18,45 euros de nominal, chacune entièrement libérées, toute de même catégorie. 18.1.2 Actions d’autocontrôle et d’autodétention Il n’existe pas d’action d’autocontrôle par l’intermédiaire d’une autre société. La Société détient, à la date du présent document d’enregistrement universel, 2.000 de ses propres actions, soit 0,18% du capital. Les titres d’autodétention détenus par BLEECKER sont enregistrés au coût auquel ils lui ont été apportés en diminution des capitaux propres comme le prévoient les normes IAS 32 et IAS 39. Le profit ou la perte de la cession ou de l’annulation éventuelle des actions auto-détenues sont imputés directement en augmentation ou en diminution des capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values de cession n’affectent pas le résultat net de l’exercice. Comme précisé à l’article L. 225-210 du Code de commerce, les actions détenues par la Société ne donnent pas droit aux dividendes et sont privées de droit de vote. 132 18.1.3 Valeurs mobilières donnant accès à terme au capital de la Société 18.1.3.1 Capital potentiel Néant. 18.1.3.2 Capital autorisé non émis Tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au Directoire actuellement en vigueur Le tableau suivant présente une synthèse des différentes délégations de compétence et autorisations financières actuellement en vigueur et qui ont été consenties au Directoire par l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 afin de permettre au Directoire de disposer de la plus grande souplesse pour faire appel au marché financier ou lever des fonds par voie de placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle l'estimera opportun, des moyens financiers nécessaires au développement de ses activités. A la date du présent document d’enregistrement universel, le Directoire n’a utilisé aucune des délégations de compétence et autorisations financières ci-après décrites. Résolutions Objet de la délégation Plafond Validité de la délégation Utilisation de la délégation 10 Délégation de compétence à l'effet d'augmenter le capital social par incorporation de réserves, de bénéfices ou de primes d'émission, de fusion ou d'apport 10.000.000 € 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 12 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec maintien du DPS Augmentations de capital : 10.000.000 € (*) 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 13 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS Augmentations de capital : 10.000.000 € () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 14 Délégation de compétence à l'effet d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital, avec suppression du DPS, dans le cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2 1° du Code monétaire et financier Augmentations de capital : 10.000.000 € () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Emissions de valeurs mobilières représentatives de créances : 100.000.000 € () 15 Possibilité offerte, en cas d'augmentation de capital avec ou sans DPS, d'augmenter le nombre de titres émis (dans la limite des plafonds prévus par l'AG) lorsque le Directoire constatera une demande excédentaire dans les 30 jours de la clôture de la souscription, dans la limite de 15% de l'émission initiale et au même prix que celui retenu pour l'émission initiale Limite de 15% du nombre de titres de l'émission initiale (*) () 26 mois (à compter du 13.02.2025) Néant Délégation à l'effet de procéder à l'émission des actions et/ou des valeurs mobilières Limite de 20% du capital au moment de l'émission 26 mois (à compter du Néant 133 16 donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société () () 13.02.2025) 18 Autorisation, de consentir des options de souscription ou d'achat d'actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées Limite de 10% du capital 38 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 19 Autorisation à l'effet de procéder à des attributions gratuites d'actions au profit des salariés ou mandataires sociaux de la Société et des sociétés liées Limite de 10% du capital 38 mois (à compter du 13.02.2025) Néant 9 Autorisation donnée au Directoire, avec faculté de subdélégation, à l’effet de procéder à l’achat de ses propres actions Limite de 10% du capital 18 mois (à compter du 13.02.2025) Néant () Dans la limite globale de 10.000.000 € () Dans la limite globale de 100.000.000 € 18.1.4 Tableau d’évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercices Le tableau ci-dessous présente l’évolution du capital social de la Société au cours des trois derniers exercices. Date Nature de l’opération Apports et Augmentations – Réductions du capital Prime d’émission et d’apport Réserve indisponible Nombre d’actions avant Nombre d’action s après Nominal de l’action Capital social 31/08/23 Pas de modification du capital 20 787 356,70 € 31/08/24 Pas de modification du capital 20 787 356,70 € 31/08/25 Pas de modification du capital 20 787 356,70 € Les actions détenues par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON font l’objet d’un nantissement. A noter que la Société a consenti des nantissements de titres de participation de ses filiales au profit d’établissements de crédit (cf. paragraphe 6.2 de l'Annexe 2). 18.2 Acte constitutif et statuts 18.2.1 Objet social (article 2 des statuts) La société a pour objet, directement ou indirectement, en France et dans tous pays : - l’acquisition, la cession, la détention en propriété ou en jouissance et la gestion de tous immeubles ou biens et droits mobiliers ou immobiliers, quel que soit l’usage de ces immeubles ou biens et plus particulièrement l’administration, l’exploitation, notamment par voie de location, la mise en valeur et l’aménagement desdits biens ; 134 - toutes opérations financières permettant la réalisation de cet objet et notamment l’acquisition directe ou indirecte, l’échange et la cession de tous immeubles, droits mobiliers ou immobiliers ou titres de toutes sociétés de forme civile ou commerciale ayant pour objet l’acquisition et la gestion locative d’immeubles quel qu’en soit l’usage, ou la construction de tous immeubles ; - l’animation, la gestion et l’assistance de toutes filiales directes ou indirectes ; - à titre accessoire des opérations susvisées, les activités de marchand de biens et de promotion ; - et généralement toutes opérations financières, en ce compris la constitution de garanties, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet de la société ci-dessus ou susceptible d’en faciliter la réalisation. 18.2.2 Dispositions des statuts, d’une charte ou d’un règlement de la Société qui pourraient avoir pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de son contrôle Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de contrôle. Il n’existe qu’une seule catégorie d’action et de droit de dividende proportionnel au nombre de titre détenu (cf. § 15.2 du présent document d’enregistrement universel). 19. CONTRATS IMPORTANTS Sur les deux derniers exercices, la Société n’a conclu aucun contrat important n’entrant pas dans le cadre normal de ses affaires. Pour les contrats conclus avec des sociétés liées, se référer au Chapitre 16.1 du présent document d’enregistrement. Il est également précisé que le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, respectivement Président du Directoire et Directeur Général Membre du Directoire, agissant de concert. La société SINOUHE IMMOBILIER assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Les modalités de réalisation des prestations s’inscrivent dans les pratiques couramment observées dans le secteur immobilier. La rémunération correspondante est définie dans un cadre contractuel équilibré et transparent, conforme aux standards de marché applicables à des prestations équivalentes. 135 Ainsi, dans le cadre du contrat de gestion (prestations d’asset management), la société SINOUHE IMMOBILIER assure les missions suivantes : - Au bénéfice de la SA BLEECKER : a) Assistance à la stratégie du groupe : assistance à la définition de la stratégie et à sa mise en œuvre ; - Au bénéfice de la SA BLEECKER et/ou ses filiales : b) Prestations d’acquisition : assistance dans la recherche d’actifs, dans la procédure d’audit de ces actifs, dans les négociations avec les vendeurs, pour la mise en place du ou des financements nécessaires à l’acquisition de ces actifs et le suivi des processus d’acquisition jusqu’à leur terme ; c) Prestations de financement : conseils, hors tout processus d’acquisition ou de cession, sur l’opportunité de mettre en place des financements ; assistance à la recherche d’offres de prêt puis à leur négociation ; examen et rédaction de toute convention pour la mise en place des financements et le suivi des processus jusqu’à leur terme ; d) Prestations de vente : conseils dans le cadre de la politique d’arbitrage et identification des actifs à céder ; suggestion d’agents immobiliers pouvant intervenir dans le cadre de ces cessions ; assistance dans le cadre des négociations et de la rédaction des actes liés aux cessions et le suivi des processus de vente jusqu’à leur terme ; e) Supervision de la gestion immobilière confiée à un administrateur de biens ; f) Assistance à la commercialisation locative ; et g) Organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation. La société SINOUHE IMMOBILIER perçoit, au titre de ces missions, les rémunérations suivantes : - De la SA BLEECKER : a) Au titre de l’assistance à la stratégie du groupe : une rémunération trimestrielle d’un montant forfaitaire hors taxe égal à 0,1875% de la dernière valeur d'expertise cumulée de l'ensemble des immeubles détenus par la société, ses filiales et participations, au premier jour du trimestre civil considéré ; - De la société bénéficiaire des prestations (soit la SA BLEECKER, soit l’une ou l’autre de ses filiales) : b) Au titre des prestations d’acquisition : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de la valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix d’acquisition, étant précisé que : * en cas de levée anticipée d'une option d'un contrat de crédit-bail immobilier, le taux de 1,50% sera ramené à 0,30% et qu’une levée d'option au terme d'un contrat de crédit-bail immobilier ne donnera pas lieu à rémunération ; * en cas d’acquisition réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, la rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion immobilière augmentée le cas échéant du prix d'acquisition du terrain ou de l'immeuble en cas d'acquisition concomitante ; * en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement ; c) Au titre des prestations de financement : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1% du montant en principal du financement ; d) Au titre des prestations de vente : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de la valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix de vente, étant précisé que : * en cas de vente réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, une rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion immobilière augmentée le cas échéant du prix de vente du terrain ou de l'immeuble en cas de vente concomitante ; 136 * en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement ; e), f) et g) Au titre des prestations de supervision de la gestion immobilière confiée à un administrateur de biens, de l’assistance à la commercialisation locative, et de l’organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation : * Une rémunération globale trimestrielle d’un montant forfaitaire hors taxe de 0,1875% de la dernière valeur d'expertise de l'ensemble des immeubles détenus par la SA BLEECKER ou la filiale concernée au premier jour du trimestre civil considéré ; ou * Un montant forfaitaire global de 1.000 € par trimestre, si la SA BLEECKER ou la filiale concernée n'est pas propriétaire d'un immeuble au premier jour du trimestre civil considéré. L’honoraire d’Asset Management ne peut être inférieur à un montant forfaitaire de 1.000 euros hors taxe par trimestre, soit le montant fixé lorsque la société considérée n’est pas propriétaire d’un immeuble. Ce contrat a une durée de 5 ans, à compter du 1 er janvier 2011, et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques. Ce contrat a donc été tacitement renouvelé au 31 décembre 2020 pour 5 ans. Aux termes des mandats de gestion, la société SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’administrateur de biens, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et ses filiales, propriétaires de biens immobiliers. La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature dudit mandat et le 31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an. La rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER est variable et correspond principalement à un pourcentage des facturations au titre des loyers et charges de l’actif immobilier. Ce pourcentage est fixé en fonction des caractéristiques de l’actif immobilier (actif mono-locataire ou multi-locataires, immeuble de bureaux ou entrepôt, etc.). Ce pourcentage correspond en moyenne à 3% hors taxes sur la base des sommes hors taxes facturées par la SNC SINOUHE IMMOBILIER aux locataires des actifs immobiliers objets des mandats. La loi « Pinel », entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue déterminer l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées aux baux à répartir entre propriétaire et locataire. Conformément à ces nouvelles dispositions, les sociétés SINOUHE IMMOBILIER et BLEECKER se sont rapprochées, afin de modifier la présentation de la rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER pour la ventiler, en fonction des missions exercées, entre les honoraires de gestion technique, les honoraires de gestion locative et les honoraires de gestion des locaux vacants : - Honoraires de Gestion technique et de Gestion locative Les honoraires de gestion technique sont égaux à un montant compris entre 2 et 4,5% hors taxes des montants facturés par le mandataire pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte, et entre 2 € et 4 € hors taxes par m² bâti et par an pour les locaux d’activités. Les honoraires de gestion locative sont égaux à 1.000 € hors taxes par an par bail, étant précisé que le montant total de ces honoraires ne pourra excéder la somme de 5.000 € hors taxes par an et par mandat. - Honoraires de Gestion des locaux vacants (uniquement pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte). Pour les locaux vacants le mandataire facture trimestriellement au mandant un montant égal à 2 € hors taxes par m² bâti et par an. Il est précisé que ces nouvelles modalités de facturation prennent effet dès lors qu’un nouveau bail ou avenant de renouvellement a été signé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi « Pinel ». A ce jour, 11 actifs immobiliers sont concernés par ces modalités. 137 Cette modification nécessaire eu égard aux dispositions d’ordre public est globalement sans impact sur le volume global de rémunération versée à la société SINOUHE IMMOBILIER. Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle. Il est en outre précisé que dans le cadre de son activité, la SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti : o un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022 pour une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans fermes. La durée ferme a été mise en place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert, et d’un droit de préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé : ▪ que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit de préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail, soit jusqu’en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière anticipée ; ▪ le loyer annuel actuel s’élève 3.770.619 € HT. 20. DOCUMENTS DISPONIBLES Les documents suivants peuvent être consultés, pendant la durée de validité du présent document d’enregistrement universel, sur le site Internet de la Société (www.bleecker.fr): - la dernière version à jour de l’acte constitutif et les statuts de la Société ; - les rapports des Commissaires aux Comptes de la Société ; - le rapport condensé de l’expert immobilier relatif à la valorisation des actifs ; - et plus généralement tous autres documents prévus par la loi. 138 21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2025 BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE. Le Groupe BLEECKER est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise qui se développe sur le marché des locaux d'activités et de bureaux. 1 EVENEMENTS MARQUANTS AU COURS DE L'EXERCICE L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation. 1.1 PATRIMOINE Dans le cadre de sa stratégie : - la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème d’une surface de 1.021 m². - la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m². Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€. 1.2 ACTIVITE LOCATIVE Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris 15 ème ). Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une surface cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC. 1.3 FINANCEMENT L’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11 ème ) a été financé à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et de 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an, avec une échéance au 30 septembre 2028. 1.4 VARIATION DE PERIMETRE Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice : - La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 139 2025. - Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en SAS. 1.5 PROPOSITION DE RECTIFICATION Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique. 1.6 PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES Le Contrôle Interne est un dispositif de la société défini et mis en œuvre sous sa responsabilité. Il comprend un ensemble de moyens, de comportements, de procédures et d’actions adaptés aux caractéristiques propres de chaque société et du Groupe, pris dans son ensemble qui : - contribue à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses ressources et ; - doit lui permettre de prendre en compte, de manière appropriée, les risques significatifs, qu’ils soient opérationnels, financiers ou de conformité. Le Contrôle Interne a pour objectif d’assurer : - la conformité aux lois et règlements ; - l’application des instructions et des orientations fixées par les dirigeants ; - le bon fonctionnement des processus internes de chaque société, notamment ceux concourant à la sauvegarde de ses actifs ; - le suivi des engagements de la société ; - la fiabilité des informations financières. Toutefois, le contrôle interne ne peut fournir une garantie absolue que les objectifs de la Société seront atteints. Il existe, en effet, des limites inhérentes à tout système de contrôle interne comme, par exemple, les incertitudes de l’environnement extérieur, l’exercice de la faculté de jugement ou le rapport coût/bénéfice de la mise en place de nouveaux contrôles. 1.6.1. Périmètre du contrôle interne Les éléments décrits dans ce rapport sont applicables à l’ensemble des Sociétés dont le Groupe consolide les comptes selon la méthode de l’intégration globale : la SA BLEECKER et ses filiales. 1.6.2. Les principaux intervenants du contrôle interne - Le Conseil de surveillance Le Conseil de surveillance assume le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire. Il présente à l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et les inexactitudes relevées dans les comptes annuels et les comptes consolidés de l’exercice. A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission. 140 Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et par les statuts. Concernant la composition, le fonctionnement, le rôle ainsi que les missions du Conseil de surveillance, il est renvoyé sur ce point au Chapitre 2 du Rapport sur le gouvernement d’entreprise du présent document d’enregistrement universel. - Le Directoire Composition du Directoire Le Directoire est composé, de 2 membres : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire. Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire. Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance. Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre 2018, puis le 8 novembre 2024 pour une nouvelle durée de six ans. Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024 a renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la durée de leur mandat de membre du Directoire. Pouvoirs et obligations du Directoire Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance. Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie, les investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative, comptable, financière, juridique. Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres, de missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs objets déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires. Réunions du Directoire Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement. Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président de séance est prépondérante. Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité. Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les 141 membres du Directoire ayant pris part à la séance. Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce dernier a défini les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions, commercialisations, la politique de financement et refinancement. 1.6.3. Organisation Opérationnelle et Fonctionnelle La SA BLEECKER n’employant pas de salariés, la société SINOUHE IMMOBILIER assure, pour le compte de la SA BLEECKER et de ses filiales, et sous leur contrôle, le rôle d’asset manager, dans le cadre d’un contrat d’asset management (Contrat de Gestion), ainsi que la gestion locative des actifs immobiliers et les relations avec les locataires, dans le cadre de mandats de gestion et d’administration. Organisation opérationnelle La société SINOUHE IMMOBILIER assiste le Directoire dans la définition de sa stratégie et de sa politique de valorisation des immeubles. SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité de prestataire d’Asset Management : - organise et supervise la gestion immobilière locative assurée par les équipes « Administrateur de biens », adapte les mandats de gestion immobilière aux besoins de la SA BLEECKER, et de ses filiales, - contrôle l’exécution par l’Administrateur de biens des obligations mises à sa charge aux termes des mandats de gestion immobilière, - organise la réalisation des travaux de construction et de réhabilitation, - veille à la souscription par la société concernée de toute police d’assurance requise et aux paiements de primes, - assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans leur politique d’investissement : o présentation à la SA BLEECKER ou à la filiale concernée, de l’actif immobilier répondant aux critères d’investissement fixés, supervision des différents audits préalables à l’acquisition, collaboration à la négociation et à la rédaction des différents actes de la procédure d’acquisition, o mise en relation avec tout établissement financier susceptible de mettre en place les financements ou refinancements souhaités, collaboration à la négociation et à la rédaction des contrats, suivi du processus de mise en place, - assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans le cadre de sa politique d’arbitrage à tous les stades du processus de vente jusqu’à son terme. Aux termes de son avenant n° 3 en date du 3 janvier 2011, le contrat d’asset management (Contrat de Gestion) a une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2011, il est prorogeable tacitement pour des périodes de 5 ans à la suite du terme. Ce contrat a été prorogé par tacite reconduction le 1er janvier 2021 pour une durée de 5 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025. Par ailleurs, SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Administrateur de biens – titulaire de la carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Paris Ile-de-France, Transaction sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété n° CPI 7501 2021 000 000 379, Caisse de Garantie CEGC n° 22956GES211 et 22956SYN211, Assurance ZURICH police N°7400026934/00123, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et de ses filiales propriétaires de biens immobiliers. La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature desdits mandats et le 31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an. Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle. 142 Organisation fonctionnelle SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Asset Manager, assume notamment les fonctions suivantes : - assister la SA BLEECKER et ses filiales pour (i) l’établissement d’une comptabilité régulière et le dépôt dans les délais prescrits des déclarations fiscales, (ii) la préparation et la diffusion de l’information financière, (iii) la réunion d’une assemblée se prononçant sur l’approbation des comptes annuels et tout autre sujet de son ressort, (iv) le respect de toute obligation légale applicable à la SA BLEECKER et ses filiales, - assister la SA BLEECKER et ses filiales dans la gestion de leurs financements et comptes bancaires, en communiquant toute information ou demande d’autorisation préalable requise aux termes du ou des contrats de financement et en veillant au respect des éventuels engagements financiers pris par la SA BLEECKER et ses filiales aux termes du ou des contrats de financement ; - coordonner et apporter toute assistance aux experts à l’occasion de l’évaluation annuelle de tout immeuble. 1.6.4. Procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place Non-paiement des loyers Le chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location à des tiers de ses actifs immobiliers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe BLEECKER, ainsi que ses perspectives de croissance. Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise en place de toute garantie adéquate. Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière régulière, des réunions mensuelles sont mises en place entre les dirigeants du Groupe BLEECKER et les services concernés de la société SINOUHE IMMOBILIER. Ces réunions sont l’occasion d’identifier au plus tôt les impayés afin d’engager immédiatement le processus de relance, conformément à la procédure de recouvrement arrêtée par le Directoire du Groupe BLEECKER et mise en œuvre par SINOUHE IMMOBILIER et, d’assurer le suivi des procédures en cours et des éventuelles nouvelles actions à mener. Dans le cadre de son développement, le Groupe BLEECKER veille à acquérir des actifs immobiliers dont la situation locative est appréciée notamment sur des critères de sélection des locataires et des sûretés fournies par ces derniers. Lors des relocations, une analyse de la solidité financière est menée. La dégradation générale de la situation économique pourrait néanmoins impacter la situation de certains locataires. Les procédures de sélection des locataires et de recouvrement permettent de maintenir un taux de pertes sur créances très satisfaisant. Assurance des immeubles Tout nouvel immeuble entrant dans le patrimoine du Groupe BLEECKER est couvert par une police d’assurance garantissant notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages électriques, fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes, grêle, poids de la neige sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et malveillance, actes de terrorisme et sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations immobilières à la suite de vol, effondrement des bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile propriétaire d’immeuble. Au 31 août 2025 et à ce jour, tous les immeubles du Groupe sont assurés pour leur valeur de reconstruction à neuf et ils bénéficient d’une garantie de perte des loyers généralement pour une période de trois ans. La société BLEECKER a souscrit une police Responsabilité des Dirigeants couvrant notamment les frais de défense civile et pénale liés à toutes réclamations introduites à l’encontre des dirigeants de droit et de fait de la société BLEECKER et de ses filiales détenues à plus de 50%. 143 Évolution du marché immobilier Le patrimoine immobilier du Groupe BLEECKER est évalué, chaque année, par un expert immobilier indépendant, ce qui permet d’apprécier sa valeur de marché. L’évolution de cette valeur est largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier. Conformément aux recommandations de l’Autorité des Marchés Financiers, ces expertises sont faites selon des méthodes reconnues et homogènes d’une année sur l’autre. Environnement et santé – Durabilité L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des sols. Le patrimoine du Groupe BLEECKER comporte des locaux à usage d’activité qui peuvent présenter un risque environnemental et relever, à ce titre, de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement. Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable. Fluctuation des taux d’intérêts Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. Trésorerie La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Elle est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la mise à disposition de comptes courants par les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT. La trésorerie du Groupe BLEECKER est gérée de façon centralisée, ce qui assure pour les filiales, une optimisation des concours bancaires. Risques juridiques et fiscaux Le Groupe BLEECKER s’est entouré de cabinets de Conseils et d’Avocats spécialisés afin de prévenir ces risques. Contrôle de l’information financière et comptable La comptabilité des sociétés du Groupe BLEECKER est informatisée et en lien avec les systèmes de gestion. L’organisation des équipes comptables de la société SINOUHE IMMOBILIER permet un contrôle à chaque 144 étape de l’élaboration de la documentation. Cette organisation repose sur la séparation des tâches d’exploitation et de celles de gestion. Toutes les factures relatives à l’exploitation des immeubles sont validées par les services techniques qui passent les commandes et suivent les différents travaux jusqu’à leur complet achèvement. Les factures sont ensuite transmises à la comptabilité pour paiement. La signature bancaire est confiée à un nombre limité de personnes respectant la séparation des fonctions. La facturation et le recouvrement des loyers et des charges suivent également un processus de contrôles successifs afin d’identifier notamment les retards de paiement et les impayés pour mettre immédiatement en œuvre les procédures de recouvrement. Ces informations sont également transmises aux dirigeants du Groupe BLEECKER au cours de réunions mensuelles. Le processus d’arrêté des comptes fait l’objet d’un planning, diffusé à l’ensemble des acteurs concernés et intégrant les tâches de centralisation, de rapprochement et d’analyse nécessaires à la sincérité et à la régularité des informations financières et comptables. S’agissant des engagements, ils sont centralisés par le service juridique, portés à la connaissance et le cas échéant autorisés par le Conseil de surveillance, puis pris en compte par le contrôle de gestion et la comptabilité pour la production des états financiers. L’information comptable et financière est ensuite vérifiée par les Commissaires aux Comptes qui interviennent sur les comptes semestriels et annuels sociaux, et sur les comptes semestriels et annuels consolidés. 1.7 DURABILITE Le détail de la politique de durabilité de la SA BLEECKER, et la synthèse des actions menées au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine, figure au paragraphe 3.7 « Durabilité » ci-dessous. 1.8 CAUTIONNEMENT, AVALS, GARANTIES ET SURETES DONNES PAR LA SOCIETE Conformément à l’article L.232-1 alinéas 1° et 2° du Code de commerce, il est précisé qu’au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER a consenti des hypothèques et privilèges de prêteur de deniers (PPD), liés à l’acquisition de l’actif immobilier situé à PARIS (11 ème ) pour un montant en principal et accessoire de 9,8 M€. 145 1.9 IDENTITE DES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES DETENANT DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT 5 % DU CAPITAL SOCIAL OU DES DROITS DE VOTE Conformément à l’article L.233-13 du Code de commerce, il est mentionné ci-après l’identité des personnes physiques ou morales détenant directement ou indirectement plus du vingtième, du dixième, des trois vingtièmes, du cinquième, du quart, du tiers, de la moitié, des deux tiers, des dix-huit vingtièmes ou des dix- neuf vingtièmes du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales. ACTIONNAIRES Nbre d’actions % de participation Nbre de voix % de droits de vote Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78% 211 600 18,81% Philippe Bucheton 211 400 18,76% 211 400 18,79% SAS AM Développement (M. Philippe Bucheton) 2 864 0,25% 2 864 0,25% SARL Thalie (Mme Muriel Marcilhacy-Giraud) 1 662 0,14% 1 662 0,14% Xavier Giraud 194 228 17,23% 194 228 17,26% Aurélie Giraud 168 810 14,98% 168 810 15,00% SARL MILESTONE (Investisseur privé) 153 936 13,66% 153 936 13,68% SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud) 2 000 0,17% - 0,00% 146 1.10 DELAIS DE PAIEMENT FOURNISSEURS ET CLIENTS En application des dispositions des articles L. 441-6, L. 443-1, D. 441-4 I et II, A. 441-2 et annexe 4-1 nouveaux du code de commerce, nous vous indiquons ci-après, les informations relatives aux délais de paiement fournisseurs et clients : Factures fournisseurs TTC non réglées à la clôture 0 jour 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus Total (1 jour et plus) (A) Tranches de retard de paiement Nombre de factures concernées 2 1 1 0 2 4 Montant total TTC 1 251 075 € 6 000 € 1 800 € 0 € -11 422 € -3 622 € % du montant total des achats TTC de l'exercice 19,09 % 0,09% 0,03% 0,00% -0,17% -0,06% (B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes litigieuses ou non comptabilisées Nombre des factures exclues Néant. Montant total des factures exclues Néant. (C) Délais de paiement de référence utilisés Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement Délais contractuels 147 Factures clients TTC non réglées à la clôture 0 jour 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus Total (1 jour et plus) (A) Tranches de retard de paiement Nombre de factures concernées 8 0 0 0 12 12 Montant total TTC 521 384 € 0 € 0 € 0 € 3 822 € 3 822 € % du montant total des C.A. TTC de l'exercice 103,27% 0,00% 0,00% 0,00% 0,76% 0,76% (B) Factures exclues du (A) relatives à des créances litigieuses ou non comptabilisées Nombre de factures exclues 1 Montant total des factures exclues 18 679 (C) Délais de paiement de référence utilisés Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement Délais contractuels 148 2 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES SOCIAUX DE L'EXERCICE 2.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES Les comptes annuels de l’exercice clos le 31 août 2025 ont été établis conformément aux règles de présentation et aux méthodes d’évaluation prévues par la réglementation en vigueur et sont sans changement de méthode par rapport à l’exercice précédent. 2.2 ACTIVITE ET SITUATION DE LA SOCIETE Au cours de l’exercice, BLEECKER a réalisé un chiffre d’affaires de 419.413 €, contre 1.277.646 € au titre de l’exercice précédent. Celui-ci provient essentiellement de la rémunération des fonctions de Présidente au sein de ses filiales. Les produits d’exploitation s’élèvent à 481.448 € contre 1.324.776 € au titre de l’exercice précédent et les charges d’exploitation s’élèvent à 9.162.117 € contre 7.893.925 € au titre de l’exercice précédent. Le résultat d’exploitation est donc de (8.680.668) € contre (6.569.148) € au titre de l’exercice précédent. Le résultat financier est de 50.537.678 € contre un résultat financier de (8.585.107) € au titre de l’exercice précédent. Cette variation résulte principalement de la distribution de dividendes réalisée par la SAS RAVEL au cours de l’exercice. Aucun résultat exceptionnel n’est constaté sur l’exercice, contre 15.054.151 € pour l’exercice précédent, ce dernier résultant de la cession d’actifs. Le résultat net de la société est un bénéfice de 41.857.010 €, contre une perte de (100.104) € au titre de l’exercice précédent. Cette variation positive résulte principalement par le résultat financier réalisé au titre de l’exercice. Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2025 à 12,7 M€ et 4,2 M€. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Les intérêts versés sur l’exercice au titre des comptes courants des sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent respectivement à 108 K€ et à 42 K€ au 31 août 2025 contre 1.167.076 € et à 366.764 € au titre de l’exercice précédent. 2.2.1 CONTRATS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER BENEFICIANT A BLEECKER Au 31 août 2025, la SA BLEECKER ne détient aucun crédit-bail immobilier. 2.3 REGIME SIIC A la suite de l’exercice de l’option le 1 er septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se trouvent soumises à ce régime. 2.4 CHARGES NON DEDUCTIBLES Aucune dépense ou charge visée à l’article 39-4 du Code Général des Impôts n’a été engagée par la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2025. 2.5 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT Au cours de l’exercice écoulé, BLEECKER n’a engagé aucune dépense en matière de recherche et de développement. 149 2.6 COMPOSITION DU CAPITAL Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante- six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie. Au 31 août 2025 : BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital. Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007. Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont, consécutivement à l’annulation des 30.000 actions auto-détenues par BLEECKER, informé l’AMF de la variation du concert, et déclaré détenir au 10 juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit 37,94% du capital et des droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions auto-détenues. 2.7 INFORMATION RELATIVE A L'AUTO-DETENTION La SA BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions soit 0,18 % du capital social. 2.8 ÉVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER du 01 09 2022 au 31 08 2023 du 01 09 2023 au 31 08 2024 du 01 09 2024 au 31 08 2025 Cours +haut Cours +bas Cours moyen 230 € 157 € 192 € 195 € 135 € 161 € 163 € 109 € 131 € 735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA). Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000 actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société. Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation. 2.9 COMPOSITION DU DIRECTOIRE, DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ET DU COMITE D’AUDIT 2.9.1 DIRECTOIRE Le Directoire est composé de 2 membres, qui ont été nommés le 8 novembre 2006 par le Conseil de surveillance, pour une durée de six ans et, renouvelés dans leur fonction pour une nouvelle durée de six ans par le Conseil de surveillance du 8 novembre 2024, conformément à l’article 17 des statuts : -Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Présidente du Directoire. -Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire. 150 2.9.2 CONSEIL DE SURVEILLANCE Au 31 août 2025, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres, à savoir : -Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance, renouvelée dans ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l'issue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029. - Monsieur Thierry CHARBIT, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029. -Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029. 2.9.3 COMITE D’AUDIT Au 31 août 2025, le Comité d’audit est composé de tous les membres du Conseil de surveillance, à savoir : ➢ Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Comité d’audit, ➢ Monsieur Thierry CHARBIT, ➢ Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE. 2.10 REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX L'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a approuvé, en application de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance, à raison de leur mandat au sein de la Société. La politique de rémunération pour l’exercice du 1 er septembre 2024 au 31 août 2025 prévoit : • pour le Conseil de surveillance : (i) une rémunération fixe totale de 24.000 € brut maximum par an, (ii) une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du Conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction, • pour le Directoire, aucune rémunération, ni aucun engagement ou avantage visé par l’article L.22- 10-26 du Code de commerce. Chacun des trois membres du Conseil de surveillance a ainsi perçu la somme de 8.000 € brut au titre de son mandat de membre de Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Le Président et le Vice-Président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci. 2.11 OPERATIONS REALISEES PAR LES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX, LES MANDATAIRES SOCIAUX OU PAR LES PERSONNES AUXQUELLES ILS SONT LIES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE 31 AOUT 2025 Aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025 au titre de l’article L621- 18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et b) dudit article. 151 Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007. Au 31 août 2025, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la suivante : Actions et droits de vote % capital et droits de vote () Muriel Marcilhacy-Giraud 211 600 18,78 SARL Thalie 1 662 0,15 Sous-total Muriel Marcilhacy- Giraud 213 262 18,93 Philippe Bucheton 211 400 18,76 SAS AM Développement 2 864 0,25 Sous-total Philippe Bucheton 214 264 19,01 Total 427 526 37,94 () Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris les actions auto-détenues. Au titre de l’article L621-18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et c) dudit article, aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. 2.12 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS, PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS GRATUITES, PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS 2.12.1 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS Nous vous rappelons que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à consentir en une ou plusieurs fois aux salariés ou mandataires sociaux de la Société, ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés qui lui sont liées au sens de l’article L.225-180 du Code de commerce des options d'une durée de 10 années donnant droit à la souscription d’actions nouvelles ou à l’achat d’actions existantes de la Société provenant de rachats effectués dans les conditions prévues par les statuts et par la loi. Le nombre total des options de souscription et les options d’achat consenties ne pourront donner droit à un nombre total d’actions excédant dix pour cent (10 %) du capital social de la Société (sous réserve de l’ajustement du nombre d’actions pouvant être obtenues par l’exercice des options consenties, en application de l’article L. 225-181 alinéa 2 du Code de Commerce). Les options de souscription et/ou d’achat d’actions devront être consenties avant l’expiration d’une période de 38 mois à compter du 13 février 2025. Aucune option n'a été consentie au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour. 152 2.12.2 PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS GRATUITES Nous vous rappelons également, que l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à attribuer, en une ou plusieurs fois, des actions gratuites existantes ou à émettre de la Société provenant d'achats effectués par elle, au profit des membres du personnel salarié ou des mandataires sociaux de la société, ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés et des groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à l'article L.225-197-2 du Code de commerce. Le nombre total d'actions attribuées gratuitement ne pourra dépasser 10 % du capital social à la date de la décision de leur attribution par le Directoire. L'attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu’au terme d'une période d'acquisition d'une durée minimale d’un (1) an, le Directoire pouvant librement fixer la durée de l’obligation de conservation des actions par les bénéficiaires, étant précisé toutefois que conformément à la loi, la durée cumulée des périodes d’acquisition et de conservation ne pourra être inférieure à deux (2) ans. Cette délégation est valable pour une durée de 38 mois à compter du 13 février 2025. Aucune action gratuite n'a été attribuée au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour. 2.12.3 PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS Par ailleurs, l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025 a autorisé le Directoire à acheter ou faire acheter des actions de la Société dans la limite d’un nombre d’actions représentant 10 % du capital social à la date de réalisation de ces achats conformément aux articles L. 25-10-62 et suivants du Code de commerce, étant toutefois précisé que le nombre maximal d’actions détenues après ces achats ne pourra excéder 10 % du capital. Le montant maximum des acquisitions ne pourra dépasser 29.519.016 euros. Toutefois, il est précisé qu’en cas d'opération sur le capital, notamment par incorporation de réserves et attribution gratuite d'actions, division ou regroupement des actions, le prix indiqué ci-dessus pourra être ajusté en conséquence. La Société pourra utiliser cette autorisation en vue des affectations suivantes, dans le respect des textes susvisés et des pratiques de marché admises par l’Autorité des Marchés Financiers : - annulation sous réserve de l’adoption de la onzième résolution de l’Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, - animation du marché du titre dans le cadre d’un contrat de liquidité conclu avec un prestataire de services d’investissement indépendant conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers, - attribution d'actions au profit de salariés et mandataires sociaux de la Société et/ou des sociétés qui lui sont liées ou lui seront liées dans les conditions définies par les dispositions légales applicables, au titre de l'exercice d'options d'achat, de l'attribution d'actions gratuites ou de la participation aux fruits de l'expansion de l'entreprise, - remise ou échange d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des titres de créance donnant droit, de quelconque manière, à l'attribution d'actions de la Société, - tout autre pratique qui viendrait à être admise ou reconnue par la loi ou par l’Autorité des Marchés Financiers ou tout autre objectif qui serait conforme à la réglementation en vigueur. Cette autorisation a été donnée pour une durée de 18 mois à compter du 13 février 2025. Aucune opération d’achat, vente ou transfert d’actions de la Société n'a été réalisée au cours de l’exercice clos le 31 août 2025, ni à ce jour. 153 3 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DU GROUPE BLEECKER 3.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES Les comptes consolidés présentés au 31 août 2025 sont établis suivant les normes comptables internationales IFRS (International Financial Reporting Standard). 3.2 ACTIVITE ET SITUATION DU GROUPE BLEECKER Libellé 01/09/2024 au 31/08/2025 En K€ 01/09/2023 au 31/08/2024 En K€ Produits opérationnels dont revenus locatifs 24 584 24 508 30 209 29 958 Résultat opérationnel hors cession d’actif 5 230 (7 118) Résultat des cessions d’actifs 0 (16 193) Résultat opérationnel après cession d’actif 5 230 (23 311) Coût de l’endettement financier (14 644) (18 027) Résultat net (9 414) (41 338) Part du Groupe (9 414) (41 338) Le résultat opérationnel de 5 230 K€ au 31 août 2025, contre (7 118) K€ au titre de l’exercice précédent, s’explique principalement par la progression (hors effet d’acquisition) des revenus locatifs liée à la prise d’effet de nouveaux baux et par la résilience de la juste valeur des immeubles en patrimoine. Le coût de l’endettement financier s’établit à (14 644) K€ au 31 août 2025, contre (18 027) K€ constatés lors de l’exercice précédent. Cette évolution reflète principalement la diminution des charges financières, essentiellement due à : - L’impact des amortissements contractuels récurrents de 8 M€ ; et - L’évolution des taux à la baisse : o E3M moyen / l’exercice 2025 = 2,54% o E3M moyen / l’exercice 2024 = 3,85% En l’absence de résultat de cession d’actif, lequel avait impacté de (16 193) K€ le résultat de l’exercice précédent, le résultat net s’établit en conséquence à (9 414) K€, contre (41 338) K€ pour l’exercice précédent. Les immeubles de placement s’élèvent à 574 975 K€ au 31 août 2025 contre 560 050 K€ au titre de l’exercice précédent. Cette hausse résulte notamment de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11 ème au cours de l’exercice. Le total du bilan consolidé s’élève à 609 077 K€ au 31 août 2025 contre 592 276 K€ au titre de l’exercice précédent. Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ au 31 août 2025 contre 259 261 K€ au titre de l’exercice précédent. Les passifs financiers courants et non courants s’élèvent à 332 214 K€ au 31 août 2025 contre 314 306 K€ au titre de l’exercice précédent. La trésorerie nette au 31 août 2025 s’élève à 527 K€ contre 5 138 K€ au titre de l’exercice précédent. 154 3.3 ÉVENEMENTS SIGNIFICATIFS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE DES COMPTES CONSOLIDES AU 31 AOUT 2025 Aucun évènement significatif n’est intervenu post clôture. 3.4 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT Il n’a pas été engagé de dépense en matière de recherche et de développement. 3.5 DESCRIPTION DES RISQUES ET INCERTITUDES Une description des risques financiers figure au paragraphe 8.6.13 « Gestion des risques financiers » de l’Annexe 2 figurant dans le présent Document d’enregistrement universel au 31 août 2025. En dehors de ces risques et de ceux liés à une dégradation de la situation économique des locataires, il n’existe pas de risques ou d'incertitudes au 31 août 2025. 3.6 INFORMATIONS SUR L'UTILISATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêts dans le temps. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88% de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. 155 3.7 DURABILITE I. Introduction Le présent chapitre rappelle la politique de durabilité du Groupe BLEECKER en matière environnementale, et la synthèse des actions engagées et projetées tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine. D’un point de vue opérationnel, le Groupe BLEECKER a confié à son asset manager, la société SINOUHE IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale. Le Groupe BLEECKER est engagé dans une démarche visant à évaluer et suivre les performances environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs. Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale, qui intègre les enjeux environnementaux, avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et la qualité environnementale des immeubles. II. Les objectifs de la politique Environnementale du Groupe BLEECKER - Réduire les consommations énergétiques des immeubles Le Groupe BLEECKER est engagé dans un plan de réduction de ses consommations énergétiques avec des actions portées sur trois axes : - L’amélioration de la qualité de l’enveloppe de ses bâtiments et de ses équipements consommateurs d’énergie, dans le cadre des travaux de construction ou de réhabilitation, - L’optimisation du mode de gestion des équipements, notamment l’éclairage, le chauffage et la climatisation sur ses immeubles, en concertation avec ses prestataires de maintenance notamment, - L’utilisation rationnelle et raisonnée de l’énergie par la mise en place d’un plan de sobriété énergétique, notamment par la sensibilisation des occupants et utilisateurs de ses immeubles. Pour atteindre ses objectifs, le Groupe BLEECKER a mis en place un plan d’actions pluriannuel afin de répondre aux nouvelles obligations du Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² de surface de plancher. Ce décret concerne la grande majorité des immeubles du Groupe BLEECKER. Au 31 août 2025, le patrimoine BLEECKER est composé de 12 immeubles tertiaires représentant une surface totale de 31 661 m². Parmi ces 12 immeubles, 10 immeubles sont concernés par le décret Eco énergie tertiaire, représentant 95 % de la surface totale. Le groupe poursuit annuellement la mise à jour des données bâtimentaires des structures concernées, la plate- forme OPERAT de l’ADEME a été complétée avec l’ensemble des informations. L’ensemble des entités fonctionnelles assujetties a été créé afin de pouvoir compléter les données de consommations d’énergie. Certains audits énergétiques ont été lancés. Selon les conclusions, des plans d’actions concertés avec toutes les parties prenantes pourront être proposés afin d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques fixés par le décret. Concernant la publication des consommations, environ 80 % des Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) ont au moins une consommation 2024 renseignée 156 Le tableau suivant présente les données corrigées tous actifs confondus sur les quatre dernières années en consommation moyenne kWh toute énergie / m² : () Données de consommation corrigée par OPERAT. Sur les 12 immeubles de bureaux du patrimoine actuel BLEECKER (hors commerces), la moyenne des consommations annuelle sur les 3 dernières années est inférieure à 115 kW/m² () . Afin d’améliorer la complétude des consommations sur la plateforme OPERAT, le Groupe BLEECKER poursuit sa démarche auprès de ses locataires afin d’obtenir la publication des consommations privatives soit par l’envoi des factures, soit par le biais d’un mandat, cependant toutes les consommations ne sont à ce jour pas encore renseignées. Les consommations privatives sont encore manquantes, pour un peu moins de 20% des EFA des relances régulières sont effectuées auprès des locataires pour obtenir ces compléments de données. Le Groupe BLEECKER poursuit les audits énergétiques avec pour objectif l’établissement de plans d’actions visant à réduire les consommations énergétiques sur tous les actifs et répondre de réduction de consommation à l’horizon 2030. Ainsi sur cet exercice, un nouvel audit a été réalisé pour l’actif détenu par la SAS Moussorgski, celui-ci permettant d’établir des préconisations à mettre en œuvre dans le cadre d’un programme de travaux pluriannuel. Conjointement avec les actions de réduction des consommations liées au décret tertiaire, le Groupe BLEECKER a engagé une phase d’audit afin de se mettre en conformité avec le décret « BACS », l’objectif étant de mettre en place sur chacun des immeubles assujettis une Gestion Technique du Bâtiment GTB permettant d’analyser et de suivre les consommations énergétiques et d’optimiser les réglages dans le but d’améliorer les performances énergétiques. Les actifs des SAS Mahler, Moussorgski et Molière ont été audités afin de vérifier les conformités de leurs installations. Des Scénarii sont identifiés pour évaluer les économies d’énergie et piste d’optimisation envisageable. Le Groupe BLEECKER se laisse la latitude de poursuivre ces audits liés aux dispositifs éco-énergie tertiaire et au décret BACS au cours des exercices à venir. La réduction de la consommation d’énergie sur les immeubles est aussi possible par de simples réglages et des installations ainsi qu’un changement d’habitudes et de comportement des occupants. Pour se faire, le Groupe BLEECKER a mis en place une communication auprès de ses locataires et de ses prestataires maintenance sur la majorité de ses immeubles avec des informations sur les écogestes à adopter et les consignes de température à respecter : 1) Information sur les écogestes : - Eteindre complètement les ordinateurs et écrans en fin de journée - En été, conserver les fenêtres fermées quand les locaux sont climatisés - Eteindre les lumières inutiles, … 157 2) Information sur la mise en place de consignes de température programmée sur les équipements : - 19°c en heures ouvrables en hiver, 26°c en heures ouvrables en été - 16°c en période d’inoccupation - 8°c si les lieux sont inoccupés plus de deux jours. Le Groupe BLEECKER a réalisé cette communication en 2025 et la renouvellera tous les ans. Enfin parmi les mécanismes qui permettent de réduire les consommations énergétiques, le Groupe BLEECKER étudie l’intégration d’énergies renouvelables sur certains de ses immeubles, lorsque cela est compatible avec la configuration et les enjeux économiques de ceux-ci. Il est également prévu sur le prochain exercice de mettre en place une option Electricité verte – Electricité d’origine 100% pour l’électricité des actifs du groupe. Mettre en place un plan de réduction des émissions de gaz à effet de serre Lorsque cela est possible, le Groupe BLEECKER étudie la possibilité de raccorder ses immeubles aux réseaux de chaleur ou réseaux de distribution de froid existants afin d’éviter le recours aux installations de combustion consommant des énergies fossiles. Ainsi, sur deux immeubles parisiens de bureaux, les plus importants, détenus par la SAS MOLIERE et la SARL GABRIELLI, le chauffage s’effectue via le réseau de chaleur CPCU, ce qui représente en surface 57% de la surface totale des bureaux parisiens. Une étude de remplacement de la chaudière gaz par une sous-station CPCU est ralentie du fait de l’impossibilité de CPCU de s’engager sur un planning pour l’immeuble SCI du 15 LAFAYETTE. Le recours au gaz pour assurer le chauffage des immeubles concerne un nombre marginal d’immeubles du portefeuille. Pour les immeubles de bureaux parisiens, le gaz n’est utilisé que sur deux actifs ce qui représente 11 % de la surface des bureaux parisiens. Des réflexions et études sont en cours pour supprimer les chaudières gaz et les remplacer par d’autres solutions plus performantes et plus écologiques permettant de réduire les consommations et l’impact environnemental. Dans un premier temps, le Groupe BLEECKER a pour objectif de cartographier son patrimoine de façon à mieux connaitre ses émissions de gaz à effet de serre et ainsi identifier les actifs sur lesquels des actions sont prioritaires. Dans un second temps, l’impact global lié à l’usage des immeubles et de ses occupants pourra être analysé. Les immeubles du Groupe BLEECKER sont intégrés à un tissu urbain qui bénéficie très souvent d’une grande offre de transports en commun, limitant ainsi les déplacements en voitures des utilisateurs des locaux. Réduire les déchets Le Groupe BLEECKER a pour objectif de réduire, autant que possible, la production de déchets liés à ses activités, que ce soit : • lors des travaux réalisés sur ses actifs en lien avec les entreprises, fournisseurs, en ayant recours au réemploi de matériaux, à des matériaux recyclés, en favorisant un tri sélectif efficace sur les déchets produits par le chantier de façon à les valoriser au mieux • les déchets liés à l’exploitation et la maintenance de ses immeubles par la mise en place de systèmes de collecte, chaque fois que possible, dans les parties communes, permettant d’assurer un tri sélectif, la sensibilisation des locataires au respect des règles de gestion des déchets, notamment le respect du tri, la formalisation dans les contrats Fournisseurs de clauses liées à la limitation des déchets, la réduction des emballages, la gestion des déchets dangereux. 158 Afin de mieux identifier les impacts et bonnes pratiques de ces locataires, un questionnaire a été envoyé aux locataires afin de faire le point sur leur usage et les accompagner dans leur démarche de réduction des gaz à effet de serre mais également dans la valorisation des déchets. Préserver la ressource en eau Le Groupe BLEECKER est conscient de la nécessité de préserver la ressource en eau et d’éviter tout gaspillage. Afin d’identifier les immeubles consommateurs, le Groupe BLEECKER a établi un bilan des consommations d’eau par immeuble. Ce bilan a permis d’identifier les immeubles les plus consommateurs, pour lesquels une action de sensibilisation sera réalisée. Cet indicateur permet également de repérer les éventuelles fuites d’eau, cela a été le cas pour l’immeuble de la SAS MOLIERE sur lequel une action corrective a été menée. Dès que possible, lors de l’aménagement de nouveaux espaces verts, le Groupe BLEECKER met en place un arrosage par goutte à goutte afin de permettre de réduire de façon importante les consommations d’eau. Enfin, à l’occasion de travaux lourds ou de simples remplacements des installations consommatrices d’eau (installations sanitaires essentiellement), le Groupe BLEECKER intégrera systématiquement le recours aux équipements hydro-économes. Dans le cadre de la certification BREEAM IN USE sur les actifs des SCI 14 LAFAYETTE et 30 HAUSSMANN, il est prévu de remplacer les robinets classiques par des équipements hydro-économes. III. Valoriser les actifs au travers des certifications environnementales Le Groupe BLEECKER poursuit son programme de certifications environnementales de ses immeubles sur la base du référentiel anglosaxon BREEAM. A la fin de l’exercice en cours, 7 immeubles sont certifiés dont 4 immeubles sont évalués en Breeam-In-Use niveau « Very Good ». En complément, l’immeuble Mallarmé est en cours de certification Breeam-in-use, avec un objectif de niveau Very Good. Ces 7 immeubles représentent plus de 25 332 m², soit environ 75,6 % de la surface totale du patrimoine du Groupe BLEECKER. Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’étendre cette certification aux immeubles en exploitation éligibles et de certifier tout nouveau projet de rénovation importante touchant à la structure de l’immeuble ou à ses installations techniques de chauffage, climatisation. IV. Préserver la biodiversité Sur ses immeubles, le Groupe BLEECKER intègre dès que possible : - Des espaces verts sous forme de massifs, terrasses, que ce soit dans les cours intérieures d’immeubles parisiens ou en espaces de pleine terre sur les sites disposant de surfaces plus importantes. - Des habitats pour la faune locale, hôtels à insectes, nichoirs à oiseaux Le Groupe BLEECKER souhaite ainsi participer activement à la protection et au développement de la biodiversité, aussi bien de la flore que la faune locale, au bien être des utilisateurs des locaux, mais également à la limitation du réchauffement climatique par l’effet dit « ilot de chaleur urbain ». Conscient du rôle que peuvent apporter les espaces verts de ses immeubles à la biodiversité urbaine et aux trames vertes et bleues, le Groupe BLEECKER a pour objectif d’accompagner ses prestataires d’entretien des espaces verts au travers d’une charte visant au respect des 6 principes suivants : 1. Zéro pesticide pour garantir un environnement sain pour les occupants 2. Tonte raisonnée 3. Création de prairies fleuries mellifères 159 4. Arrosage écologique 5. Paillage des sols 6. Développement de la biodiversité et en particulier de la flore indigène Par ailleurs, le Groupe BLEECKER a obtenu le label « Biodivercity life » niveau démarrage sur l’immeuble de bureaux appartenant à la SARL GABRIELLI situé à Paris, bénéficiant d’un fort potentiel biophilique et écologique avec ses 2.300 m² d’espaces verts extérieurs en plein Paris (terrasses, patios, cours). Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’obtenir cette certification au cours du prochain exercice et d’étudier la mise en place d’une telle certification sur d’autres actifs éligibles. V. Suivre et respecter les réglementations environnementales Dans le cadre de la gestion de ses actifs, le Groupe BLEECKER porte une attention toute particulière au respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. Le Groupe BLEECKER a mis en place, depuis plusieurs années, une organisation interne qui permet d’assurer une veille réglementaire sur ces domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de contrôler la bonne application des exigences minimales sur ses immeubles. De nombreuses réglementations environnementales sont applicables aux actifs du Groupe BLEECKER, lesquelles sont : • Le décret Eco-Energie Tertiaire concernant les immeubles tertiaires de plus de 1.000 m², soit 10 immeubles • Le décret « BACS » concernant les immeubles dont la puissance nominale des installations de chauffage, ventilation, climatisation est supérieure à 70 kW, soit 10 immeubles. VI. Anticiper les aléas climatiques Dans un premier temps, afin d’évaluer la vulnérabilité de ses immeubles aux changements climatiques, le Groupe BLEECKER a utilisé la plateforme R4RE en ligne de l’OID et testé l’outil d’analyse. En fonction de l’adresse de l’actif, une exposition au risque est déterminée face aux aléas climatiques, le diagnostic est complété d’un score de vulnérabilité, évalué à partir de réponses aux caractéristiques du bâtiment. Les informations au questionnaire ne sont pas exhaustives et pour certains actifs évalués la criticité face aux aléas climatiques requiert des compléments d’information pour établir un niveau de criticité. Il s’agira dans un second temps, en fonction du niveau de vulnérabilité, de définir les actions adaptatives d’atténuation des impacts climatiques sur l’immeuble ou ses installations et permettre d’orienter d’éventuelles actions. Lorsque cela s’avèrera pertinent et au cours de certification des études sur l’adaptabilité et la résilience des bâtiments pourront être étudiées. VII. Montant prévisionnel des dépenses liées à la réduction de l’impact environnemental du Groupe BLEECKER Sur le dernier exercice, le Groupe BLEECKER a engagé près de 209 K€ dans des actions environnementales, liées à la mise en place du dispositif Eco énergie tertiaire, audits d’immeubles mais également certifications environnementales. A l’issue des audits et plans d’actions visant l’atteinte des objectifs du décret tertiaire, le Groupe BLEECKER établira un programme de travaux sur la période 2025/2030. 160 3.8 INFORMATION SOCIALE Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’employait aucun salarié. 3.9 PARTIES LIEES Voir paragraphe 5 de l'Annexe aux comptes consolidés. 4 EVOLUTION ET PERSPECTIVES D'AVENIR BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale. Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur. BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par : - la réalisation de programmes de travaux de repositionnement, - le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs. BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant. BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme. BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement. 161 22. COMMUNIQUE DE PRESSE RELATIF AUX REVENUS LOCATIFS PERÇUS AU COURS DU 1ER TRIMESTRE DE L’EXERCICE EN COURS (SEPTEMBRE, OCTOBRE ET NOVEMBRE 2025) Le Groupe BLEECKER annonce des revenus locatifs (loyers facturés) de 6 874 K€ pour le 1 er trimestre de l’exercice ouvert le 1 er septembre 2025, contre 6 311 K€ pour le 1 er trimestre de l’exercice ouvert le 1 er septembre 2024. Tableau des revenus locatifs trimestriels (loyers facturés) En milliers d’euros Exercice en cours du 01.09.2025 au 31.08.2026 Exercice précédent du 01.09.2024 au 31.08.2025 Variation (%) 1 er trimestre 6 874 6 311 +8,92 % La variation positive des revenus locatifs, par rapport au 1er trimestre de l’exercice précédent résulte principalement des acquisitions réalisées au cours de l’exercice clos le 31 août 2025. À périmètre constant, les revenus locatifs progressent également, portés principalement par l’entrée en vigueur de nouveaux baux et l’indexation de loyers. Ventilation des revenus locatifs du 1 er trimestre de l’exercice ouvert le 1 er septembre 2025, par secteur géographique Le Groupe, ses perspectives BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale. Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur. BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par : - la réalisation de programmes de travaux de repositionnement, - le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs. BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant. BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme. Affectation Revenus locatifs (loyers facturés) (K€) % PARIS 6 592 95,90 % ILE DE France 282 4,10 % TOTAL 6 874 100 % 162 BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement. Compartiment B d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext – ISIN FR0000062150 163 ANNEXE 1 – Comptes sociaux au 31 août 2025 BILAN ACTIF Présenté en Euros Exercice clos le 31/08/2025 Exercice clos le 31/08/2024 Brut Amort.prov. Net Net Capital souscrit non appelé (0) ACTIF IMMOBILISE Frais d'établissement Recherche et développement Concessions, brevets, droits similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles Terrains 7 200 000 7 200 000 Constructions 8 800 000 28 591 8 771 409 Installations techniques, matériel et outillage industriels Autres immobilisations corporelles Immobilisations en cours Avances et acomptes Participations évaluées selon mise en équivalence 331 997 766 331 997 766 382 466 848 Autres participations Créances rattachées à des participations Autres titres immobilisés 76 511 76 511 76 511 Prêts Autres immobilisations financières TOTAL (I) 351 074 278 28 591 351 045 687 385 543 360 ACTIF CIRCULANT Matières premières, approvisionnements En-cours de production de biens En-cours de production de services Produits intermédiaires et finis Marchandises Avances et acomptes versés sur commandes Clients et comptes rattachés 554 438 14 482 539 956 12 726 Autres créances . Fournisseurs débiteurs 159 999 159 999 159 838 . Personnel . Organismes sociaux . Etat, impôts sur les bénéfices 18 496 18 496 18 496 . Etat, taxes sur le chiffre d'affaires 1 411 892 1 411 892 841 150 . Autres 4 557 969 4 557 969 9 163 879 Capital souscrit et appelé, non versé Valeurs mobilières de placement 1 000 1 000 1 000 Disponibilités 545 357 545 357 1 973 665 Instruments de trésorerie Instruments financiers à terme et jetons détenus Charges constatées d'avance 17 171 17 171 11 371 TOTAL (II) 7 266 321 14 482 7 251 839 12 182 125 Charges à répartir sur plusieurs exercices (III) Primes de remboursement des obligations (IV) Ecarts de conversion actif (V) TOTAL ACTIF (0 à V) 358 340 599 43 073 358 297 525 397 725 485 164 Bilan (suite) PASSIF Présenté en Euros PASSIF Exercice clos le 31/08/2025 Exercice clos le 31/08/2024 CAPITAUX PROPRES Capital social ou individuel (dont versé : 20 787 357) 20 787 357 20 787 357 Primes d'émission, de fusion, d'apport ... 8 362 8 362 Ecarts de réévaluation 205 390 054 254 536 901 Réserve légale 2 078 736 2 078 736 Réserves statutaires ou contractuelles Réserves réglementées 82 512 82 512 Autres réserves 9 015 9 015 Report à nouveau -18 174 174 -18 074 069 Résultat de l'exercice 41 857 010 -100 104 Subventions d'investissement Provisions réglementées 4 954 4 954 Résultat de l’exercice précédent à affecter TOTAL (I) 252 043 826 259 333 663 Produits des émissions de titres participatifs Avances conditionnées TOTAL (II) PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES Provisions pour risques 3 538 202 Provisions pour charges TOTAL (III) 3 538 202 EMPRUNTS ET DETTES Emprunts obligataires convertibles Autres Emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit . Emprunts 4 232 969 . Découverts, concours bancaires 4 773 912 Emprunts et dettes financières diverses . Divers 742 500 234 528 . Associés 90 799 522 135 924 115 Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et comptes rattachés 1 912 236 2 181 346 Dettes fiscales et sociales . Personnel . Organismes sociaux . Etat, impôts sur les bénéfices . Etat, taxes sur le chiffre d'affaires 101 315 7 . Etat, obligations cautionnées . Autres impôts, taxes et assimilés Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Autres dettes 6 518 51 827 Instruments de trésorerie Produits constatés d'avance 146 524 TOTAL (IV) 102 715 497 138 391 822 Ecart de conversion passif (V) TOTAL PASSIF (I à V) 358 297 525 397 725 485 165 Compte de résultat Présenté en Euros Exercice clos le 31/08/2025 Exercice clos le 31/08/2024 France Exportations Total Total Ventes de marchandises Production vendue biens Production vendue services 419 413 419 413 1 277 646 Chiffres d'affaires 419 413 419 413 1 277 646 Production stockée Production immobilisée Subventions d'exploitation Reprises sur amort. et prov., transfert de charges 6 500 47 078 Autres produits 55 536 52 Total des produits d'exploitation (I) 481 448 1 324 776 Achats de marchandises (y compris droits de douane) Variation de stock (marchandises) Achats de matières premières et autres approvisionnements Variation de stock (matières premières et autres approv.) Autres achats et charges externes 5 514 483 7 414 837 Impôts, taxes et versements assimilés 52 040 237 404 Salaires et traitements Charges sociales 4 800 4 800 Dotations aux amortissements sur immobilisations 28 591 174 829 Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur actif circulant 31 932 Dotations aux provisions pour risques et charges 3 538 202 Autres charges 24 001 30 123 Total des charges d'exploitation (II) 9 162 117 7 893 925 RESULTAT EXPLOITATION (I-II) -8 680 668 -6 569 148 Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Bénéfice attribué ou perte transférée (III) Perte supportée ou bénéfice transféré (IV) Produits financiers de participations 49 907 927 1 346 011 Produits des autres valeurs mobilières et créances Autres intérêts et produits assimilés 3 411 040 732 459 Reprises sur provisions et transferts de charges Différences positives de change Produits nets sur cessions valeurs mobilières placement Total des produits financiers (V) 53 318 967 2 078 470 Dotations financières aux amortissements et provisions Intérêts et charges assimilées 2 781 289 10 663 577 Différences négatives de change Charges nettes sur cessions valeurs mobilières de placement Total des charges financières (VI) 2 781 289 10 663 577 RESULTAT FINANCIER (V-VI) 50 537 678 -8 585 107 RESULTAT COURANT AVANT IMPOT (I-II+III–IV+V-VI) 41 857 010 -15 154 256 166 Compte de résultat (suite) Présenté en Euros Exercice clos le 31/08/2025 Exercice clos le 31/08/2024 Produits exceptionnels sur opérations de gestion 0 489 Produits exceptionnels sur opérations en capital 24 785 203 Reprises sur provisions et transferts de charges Total des produits exceptionnels (VII) 0 24 785 692 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital 9 731 540 Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions Total des charges exceptionnelles (VIII) 0 9 731 540 RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII) 0 15 054 151 Participation des salariés (IX) Impôts sur les bénéfices (X) Total des Produits (I+III+V+VII) 53 800 415 28 188 938 Total des charges (II+IV+VI+VII+IX+X) 11 943 405 28 289 042 RESULTAT NET 41 857 010 -100 104 Dont Crédit-bail mobilier Dont Crédit-bail immobilier 0 682 150 167 BLEECKER S.A. ANNEXE DES COMPTES ANNUELS 1. FAITS CARACTERISTIQUES ET EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation. a) Faits caractéristiques de l’exercice : En date du 6 août 2025, la SA BLEECKER a acquis un ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS (75011) d’une surface de 1.021 m². Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11ème) à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028. La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025. Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique. b) Événements postérieurs à la clôture : Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice. 2. REGLES, METHODES COMPTABLES 2.1. GENERALITES Les méthodes d’évaluation et de présentation des comptes annuels retenues pour cet exercice n’ont pas été modifiées par rapport à l’exercice précédent. Etablissement des états financiers : • Les comptes annuels sont établis et présentés suivant les principes, normes et méthodes comptables découlant du plan comptable général de 2014 conformément au règlement 2014-03 du Comité de la Réglementation Comptable modifié par le règlement ANC n°2020-09 du 4 décembre 2020, ainsi qu’aux avis et recommandations ultérieurs de l’Autorité des Normes Comptables (ANC). 168 • Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base : continuité de l’exploitation, permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre, indépendance des exercices, et conformément aux règles générales d’établissement et de présentation des comptes annuels. • La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité, y compris les titres d’auto-détention, est la méthode des coûts historiques. Toutefois, les titres de participation sont évalués selon la méthode de mise en équivalence. 2.2. REVENU LOCATIF Les revenus locatifs sont composés des revenus de l’activité foncière (loyers et refacturations de charges). 2.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet d’une réévaluation légale ou libre. Les amortissements ont été calculés sur une durée normale d’utilisation des biens soit, selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie prévue : • Constructions : de 10 à 50 ans • Agencement des constructions : de 10 à 20 ans 2.4. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024. 2.5. IMMOBILISATIONS FINANCIERES Les titres de participation sont valorisés par la méthode de la mise en équivalence. La valeur comptable des titres dans les comptes sociaux est ainsi remplacée par la quote-part de capitaux propres retraités selon les règles de consolidation retenues pour l’établissement des comptes consolidés de la SA BLEECKER, à savoir les normes IFRS, et comportent des évaluations à la juste valeur (immeubles de placement principalement). La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par le Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Cette méthode de la mise en équivalence se traduit par un impact positif sur les capitaux propres au 31 août 2025 de 205 390 054 €, tels qu’ils ressortent dans les comptes de l’exercice. Dans le cadre des fusions et des transmissions universelles de patrimoine, un mali technique affecté en titres peut être reconnu s’il existe des plus-values latentes sur le sous palier. 169 A la clôture de l’exercice, la SA BLEECKER détient 2.000 de ses propres actions valorisées à hauteur de 218.000 €, hors frais d’acquisition et de dépréciation des titres. Cette auto-détention résulte de l’absorption de la société Foncière Saint Honoré, le 28 juin 2007. Aucune provision pour dépréciation sur les titres d’auto-détention n’a été constatée dans les comptes de la SA BLEECKER au 31 août 2025. 2.6. PROVISIONS Provisions pour risques et charges Une provision de 3.538.202 € a été constatée dans les comptes de la SA BLEECKER au 31 août 2025. Celle- ci correspond à une proposition de rectification reçue de l’administration. Provisions réglementées Le montant des provisions réglementées figurant au passif du bilan s’élève à 4. 954 € et est relative aux frais d’acquisition sur titres. 2.7. CREANCES L’évaluation des créances est faite à la valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable. 2.8. PRODUITS CONSTATES D’AVANCE Les produits constatés d’avance s’élèvent à 146 524 € au 31 août 2025, contre aucun pour l’exercice précédent. Ceux-ci correspondent principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025. 2.9. DETTES ET COUVERTURE DE TAUX 1) Endettement Les emprunts et dettes financières diverses d’un montant total de 100.548.904 € se composent de 16.951.225 € de comptes courants d’associés, de 73.848.297 € dans le cadre de la centralisation du pool de trésorerie du groupe, de 742.500 € de dépôts de garantie ainsi que de 9.006.881 € d’emprunts et découverts bancaires. 2) Couverture de taux Durant l’exercice clos le 31 août 2025, la SA BLEECKER n’a pas souscrit d’instrument de couverture de taux. 2.10. REGIME SIIC A la suite de l’exercice de l’option le 1 er septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se trouvent soumises à ce régime. 170 2.11. VALORISATION DES VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT Les valeurs mobilières (Sicav de trésorerie) figurant au bilan sont comptabilisées à leur coût historique. Une provision est constatée si la valeur d’inventaire est inférieure à ce coût. Le montant des valeurs mobilières de placement (VMP) détenues par BLEECKER au 31 août 2025 est de 1 000 € comme pour l’exercice précédent. La valorisation de ces VMP au dernier prix de marché connu à la clôture de l’exercice ressort à 7.589 €, contre 7.442 €, au titre de l’exercice précédent. Il en résulte une plus-value latente de 6.589 €, contre 6.442 €, au titre l’exercice précédent. 2.12. NANTISSEMENT DES TITRES DE PARTICIPATION BLEECKER a consenti des nantissements de titres de participation de certaines de ses filiales au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ces filiales. Il s’agit des titres de participation détenus dans les sociétés suivantes : Sociétés Nombre de titres nantis % du capital SARL GABRIELLI 6.100 parts sociales 100% SAS LULLI 6.100 parts sociales 100% SAS MAHLER 3.500 parts sociales 100% SAS MALLARME 16.566 parts sociales 100% SAS MOLIERE 6.100 parts sociales 100% SAS MOUSSORGSKI 6.100 parts sociales 100% 2.13. NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit du pool de crédit- bailleur. 2.14. CAUTIONS BANCAIRES DONNEES La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap. 2.15. REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX En application de la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 13 février 2025, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2025. Au titre de cette rémunération, 4.800 € ont été versés par la Société au titre des prélèvements sociaux. 171 2.16. ENTITE CONSOLIDANTE L’entité consolidante est BLEECKER, Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, au capital de 20.787.356,70 €, dont le siège social est situé 39 avenue George V – Paris (75008), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650. 172 - NOTES ANNEXES BLEECKER S.A. Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance Au capital de 20.787.356,70 € Siège social : 39, Avenue George V - 75008 PARIS 572 920 650 RCS PARIS TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31 AOÛT 2025 VARIATION CAPITAUX PROPRES Capital Prime d'Emission Ecart d'Equivalence Réserve Légale Réserves Règlementées Autres Réserves Report à Nouveau Subvention d'investissement Provisions Règlementées Résultat de la Période Capitaux Propres Au 31 08 2024 20 787 357 8 362 254 536 901 2 078 736 82 512 9 015 -18 074 069 0 4 954 -100 104 259 333 663 Réduction de capital - - - - - - - - - - - Affectation résultat 2024 - - - - - - -100 104 - - 100 104 - Augmentation de capital - - - - - - - - - - - Résultat de l'exercice - - - - - - - - - 41 857 010 41 857 010 Provisions réglementées - - - - - - - - - - - Subvention d'investissement - - - - - - - - - Distribution de Dividende - - - - - - - - - - - Titres mis en équivalence - - -49 146 847 - - - - - - - -49 146 847 Au 31 08 2025 20 787 357 8 362 205 390 054 2 078 736 82 512 9 015 -18 174 174 0 4 954 41 857 010 252 043 826 173 COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL Présenté en Euros Nombre Valeur nominale Actions / parts sociales composant le capital social au début de l’exercice 1 126 686 18,45 Actions / parts sociales émises pendant l’exercice 0 0 Actions / parts sociales remboursées/annulées pendant l’exercice 0 0 Actions / parts sociales composant le capital social en fin d’exercice 1 126 686 18,45 174 ETAT DES IMMOBILISATIONS CADRE A Valeur brute des Augmentations Immobilisations au début d’exercice Réévaluation en cours d’exercice Acquisitions, créations, virements pst à pst Frais d’établissement, recherche et développement Autres immobilisations incorporelles 3 000 000 Terrains 7 200 000 Constructions sur sol propre 8 800 000 Constructions sur sol d’autrui Installations générales, agencements, constructions Installations techniques, matériel et outillages industriels Autres installations, agencements, aménagements Matériel de transport Matériel de bureau, informatique, mobilier Emballages récupérables et divers Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes TOTAL 16 000 000 Participations évaluées par équivalence 382 466 848 331 997 766 Autres participations Autres titres immobilisés 76 511 -76 511 Prêts et autres immobilisations financières 76 511 TOTAL 382 543 359 331 997 766 1 TOTAL GENERAL 385 543 359 331 997 766 16 000 001 CADRE B Diminutions Valeur brute Réev. Lég. Par virement de pst à pst Par cession ou mise HS immob. à fin exercice Val. Origine à fin exercice Frais d’établissement, recherche et développement Autres immobilisations incorporelles 3 000 000 Terrains 7 200 000 Constructions sur sol propre 8 800 000 Constructions sur sol d’autrui Installations générales, agencements, constructions Installations techniques, matériel et outillages industriels Autres installations, agencements, aménagements Matériel de transport Matériel de bureau, informatique, mobilier Emballages récupérables et divers Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes TOTAL 16 000 000 Participations évaluées par équivalence 382 466 848 331 997 766 Autres participations Autres titres immobilisés Prêts et autres immobilisations financières 76 511 TOTAL 382 466 848 332 074 278 TOTAL GENERAL 382 466 848 351 074 278 175 ETAT DES AMORTISSEMENTS Présenté en Euros Situations et mouvements de l’exercice Début exercice Dotations exercice Eléments sortis reprises Fin exercice Frais d’établissement, recherche Autres immobilisations incorporelles Terrains Constructions sur sol propre 28 591 28 591 Constructions sur sol d’autrui Installations générales, agencements constructions Installations techniques, matériel et outillages industriels Installations générales, agencements divers Matériel de transport Matériel de bureau, informatique, mobilier Emballages récupérables et divers TOTAL 28 591 28 591 TOTAL GENERAL 28 591 28 591 Ventilation des dotations aux amortissements de l’exercice Mouvements affectant la provision pour amort. dérog. Linéaire Dégressif Exception. Dotations Reprises Frais d’établissement, recherche Autres immobilisations incorporelles Terrains Constructions sur sol propre Constructions sur sol d’autrui Installations générales, agencements constructions Installations techniques, matériel et outillage industriels Installations générales, agencements divers Matériel de transport Matériel de bureau, informatique, mobilier Emballages récupérables et divers TOTAL TOTAL GENERAL Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties sur plusieurs exercices Montant net début Augmentation Dotations aux amort. Montant net à la fin Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement obligations 176 ETAT DES PROVISIONS Présenté en Euros PROVISIONS Début exercice 31/08/2024 Augmentations dotations Diminutions Reprises Fin exercice 31/08/2025 Pour reconstitution gisements Pour investissement Pour hausse des prix Amortissements dérogatoires 4 954 4 954 Dont majorations exceptionnelles de 30% Pour implantations à l’étranger avant le 1.1.92 Pour implantations à l’étranger après le 1.1.92 Pour prêts d’installation Autres provisions réglementées TOTAL Provisions réglementées 4 954 4 954 Pour litiges 3 538 202 3 538 202 Pour garanties données clients Pour pertes sur marchés à terme Pour amendes et pénalités Pour pertes de change Pour pensions et obligations Pour impôts Pour renouvellement immobilisations Pour grosses réparations Pour charges sur congés payés Autres provisions TOTAL Provisions 3 538 202 3 538 202 Sur immobilisations incorporelles Sur immobilisations corporelles Sur titres mis en équivalence Sur titres de participation Sur autres immobilisations financières Sur stocks et en-cours Sur comptes clients 20 982 6 500 14 482 Autres dépréciations TOTAL Dépréciations 20 982 6 500 14 482 TOTAL GENERAL 25 936 3 538 202 6 500 3 557 638 Dont dotations et reprises : - Exploitation 3 538 202 6 500 - Financières - Exceptionnelles 177 ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DES DETTES Présenté en Euros ETAT DES CREANCES Montant brut au 31/08/2025 Un an au plus Plus d’un an Montant brut au 31/08/2024 Créances rattachées à des participations Prêts Autres immobilisations financières 76 511 76 511 Clients douteux ou litigieux 18 679 18 679 25 179 Autres créances clients 535 759 535 759 8 530 Créances représentatives de titres prêtés Personnel et comptes rattachés Sécurité sociale, autres organismes sociaux Etat et autres collectivités publiques : - Impôts sur les bénéfices 18 496 18 496 18 496 - T.V.A 1 411 892 1 411 892 841 150 - Autres impôts, taxes, versements et assimilés - Divers Groupe et associés 4 284 732 4 284 732 9 015 338 Débiteurs divers 433 236 433 236 308 379 Charges constatées d’avance 17 171 17 171 11 371 TOTAL GENERAL 6 796 476 6 796 476 10 228 442 Montant des prêts accordés dans l’exercice Remboursements des prêts dans l’exercice Prêts et avances consentis aux associés ETAT DES DETTES Montant brut au 31/08/2025 A un an au plus Plus 1 an 5 ans au plus A plus de 5 ans Montant brut au 31/08/2024 Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédits : - à 1 an maximum 4 773 912 4 773 912 - plus d’un an 4 232 969 31 969 4 201 000 Emprunts et dettes financières divers 742 500 742 500 234 528 Fournisseurs et comptes rattachés 1 912 236 1 912 236 2 181 346 Personnel et comptes rattachés Sécurité sociale et autres organismes sociaux Etat et autres collectivités publiques : - Impôts sur les bénéfices - T.V.A 89 315 89 315 7 - Obligations cautionnées - Autres impôts et taxes 12 000 12 000 Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Associés et autres * 90 799 522 90 799 522 135 924 115 Autres dettes 6 518 6 518 51 827 Dette représentative de titres empruntés Produits constatés d’avance 146 524 146 524 TOTAL GENERAL 102 715 497 93 740 585 8 974 912 138 391 822 Emprunts souscrits en cours d’exercice 4 201 000 Emprunts remboursés en cours d’exercice Emprunts et dettes contractés auprès des associés y compris comptes courants rémunérés des parties liées : SARL THALIE (12,7 M€ au 31 août 2025) et SAS AM DEVELOPPEMENT (4,2 M€ au 31 août 2025). 178 PRODUITS ET AVOIRS A RECEVOIR Présenté en Euros Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan 31/08/2025 31/08/2024 IMMOBILISATIONS FINANCIERES Créances rattachées à des participations Autres immobilisations financières CREANCES Créances clients et comptes rattachés 10 137 Autres créances (dont avoirs à recevoir) 20 265 133 722 VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT DISPONIBILITES TOTAL 30 402 133 722 CHARGES A PAYER ET AVOIRS A ETABLIR Présenté en Euros Montant des charges à payer et avoirs à établir inclus dans les postes suivants du bilan 31/08/2025 31/08/2024 Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 31 969 Emprunts et dettes financières divers 39 359 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 664 783 239 292 Dettes fiscales et sociales 12 000 Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Autres dettes (dont avoirs à établir) 6 101 TOTAL 754 212 239 292 La variation correspond principalement à de la facturation non parvenue dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS 11ème durant l’exercice. CHARGES ET PRODUITS CONSTATES D’AVANCE Présenté en Euros Produits constatés d’avance 31/08/2025 31/08/2024 Produits d’exploitation 146 524 Produits financiers Produits exceptionnels TOTAL 146 524 0 La variation correspond principalement aux échéances locatives du 3ème trimestre 2025. Charges constatées d’avances 31/08/2025 31/08/2024 Charges d’exploitation 17 171 11 371 Charges financières Charges exceptionnelles TOTAL 17 171 11 371 179 ENGAGEMENTS FINANCIERS Présenté en Euros Engagements donnés Montant Effets escomptés non échus Avals, cautions et garanties 9 826 300 Engagements de crédit-bail mobilier Engagements de crédit-bail immobilier Engagement en matière de pensions, retraites, et assimilés Autres engagements donnés TOTAL 9 826 300 Dont concernant : - les dirigeants - les filiales - les participations - les autres entreprises liées Dont engagements assortis de sûretés réelles 9 826 300 Engagements reçus Montant Caution bancaire locataire TOTAL 0 Dont concernant : - les dirigeants - les filiales - les participations - les autres entreprises liées Dont engagements assortis de sûretés réelles EFFECTIF MOYEN Personnel salarié Personnel mis à disposition de l’entreprise Cadres 0 0 Agents de maîtrise et techniciens 0 0 Employés 0 0 Ouvriers 0 0 TOTAL 0 0 180 RESULTAT EXPLOITATION Présenté en Euros 31/08/2025 31/08/2024 Revenus locatifs 419 413 1 277 646 Redevances crédit-bail 0 (476 133) Honoraires divers (545 453) (509 326) Honoraires parties liées (4 572 093) (5 737 358) Autres charges externes (396 937) (692 020) Dotations aux amortissements (22 091) (174 829) Autres charges et produits (3 563 507) (257 128) Résultat d’exploitation (8 680 668) (6 569 148) Les honoraires correspondent principalement à la rémunération des prestations relatives à la stratégie réalisée par la société SINOUHE IMMOBILIER, partie liée. La variation résulte d’une provision pour risques et charge à la suite d’une proposition de rectification reçue de l’administration et qui est actuellement au stade du recours hiérarchique. RESULTAT FINANCIER Présenté en Euros 31/08/2025 31/08/2024 Produits / Charges liés au groupe 50 537 678 (8 585 107) Intérêts bancaires Autres charges et produits Dotations nettes aux provisions des valeurs mobilières Résultat financier 50 537 678 (8 585 107) Cette variation correspond principalement aux distributions de dividendes des filiales de la SA BLEECKER durant l’exercice. RESULTAT EXCEPTIONNEL Présenté en Euros 31/08/2025 31/08/2024 Produits / Charges liés au groupe Autres charges et produits 15 054 151 Reprise / Dotations nettes aux provisions Résultat exceptionnel 0 15 054 151 Cette variation s’explique par l’absence de cession lors de l’exercice écoulé. 181 BLEECKER S.A TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS AU 31 AOUT 2025 Capitaux Propres autres que le Capital & le Résultat Quote-Part du Capital en % Valeur Comptable des Titres Prêts et Avances en Immobilisations Financières Cautions & Avals Donnés par la SA BLEECKER C.A HT du dernier Exercice au 31/08/25 Résultats (Bénéfice ou Perte) au 31/08/25 Dividendes Encaissés SA BLEECKER Capital RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES FILIALES ET LES PARTICIPATIONS 1/ Filiales (+50% du Capital détenu) SAS MAHLER 1 050 000 41 711 100,00% 11 057 500 - - 1 757 965 245 552 - SAS MOUSSORGSKI 7 625 12 909 100,00% 1 653 100 - - 1 127 884 481 977 - SAS RAVEL 1 933 650 193 378 100,00% 2 418 391 - - -84 106 386 703 - SARL VARESE 7 500 -25 453 100,00% 127 500 - - - 20 225 521,95 SAS WAGNER 2 685 201 841 162 100,00% 29 892 100 - - - 25 587 - SAS LULLI 7 625 763 100,00% 7 625 - - 293 787 38 992 - SAS MOLIERE 1 037 000 2 227 055 99,98% 48 304 080 - - 7 214 384 81 490 - SAS MALLARME 4 969 800 2 471 749 100,00% 12 039 891 - - 839 383 434 711 521 426,05 SARL GABRIELLI 3 050 000 -36 106 644 100,00% 21 107 525 - - 10 752 846 -2 415 028 - Sous total des titres Filiales 126 607 712 0 521 948 Participations Evaluées par Mise en Equivalence 205 390 054 0 Sous Total Participations 331 997 766 2/ Titres d'autocontrôle Titres BLEECKER 0,1775% 71 558 PARTIES LIEES Les transactions avec les parties liées (SNC SINOUHE IMMOBILIER, SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT, et les filiales) ont été conclues à des conditions normales de marché. 182 ANNEXE 2 – Comptes consolidés au 31 août 2025 I. BILAN CONSOLIDE BLEECKER BLEECKER Notes 31 08 2025 31 08 2024 ACTIF K € NET IFRS K € NET IFRS ACTIFS NON COURANTS 583 746 564 874 Immobilisations incorporelles 9.1.1.1 3 000 3 000 Immobilisations incorporelles 3 000 3 000 Immeubles de placement 9.1.1.2 574 975 560 050 Immobilisations corporelles 574 975 560 050 Participations dans les entreprises associées 9.1.1.3 5 577 0 Autres actifs non courants 9.1.1.4 195 1 824 Immobilisations financières 5 771 1 824 ACTIFS COURANTS 25 331 27 402 Actifs destinés à la vente 9.1.1.2 0 0 Clients et comptes rattachés 9.1.1.5 18 213 14 359 Avances et acomptes versés 9.1.1.6 228 789 Autres créances courantes 9.1.1.7 5 742 7 115 Instruments financiers dérivés 9.1.1.8 0 0 Trésorerie et équivalents de trésorerie 9.1.1.9 1 148 5 138 TOTAL ACTIF 609 077 592 276 (1) Il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ® 183 BLEECKER BLEECKER Notes 31 08 2025 31 08 2024 K € K € PASSIF NET IFRS NET IFRS CAPITAUX PROPRES 249 848 259 261 Capital social 9.1.2.1 20 787 20 787 Primes d'émission, de fusion, d'apport 8 8 Réserves consolidées Groupe 238 466 279 804 Résultat de l'exercice Groupe -9 414 -41 338 CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE 249 848 259 261 Réserve intérêts minoritaires 0 0 Résultat intérêts minoritaires 0 0 CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES 0 0 Passifs financiers non courants 9.1.2.2 304 335 296 297 > Dont emprunts auprès des établissements de crédit 238 583 226 296 > Dont CBI 65 752 70 001 > Dont emprunt obligataire 0 0 Autres passifs non courants 0 0 Dépôts et cautionnements reçus 9.1.2.3 5 854 5 165 Provisions pour risques et charges 9.1.2.4 3 538 0 PASSIFS NON COURANTS 313 727 301 462 Autres passifs courants 9.1.2.5 17 622 12 690 Passifs financiers courants 9.1.2.2 27 879 18 862 > Dont emprunts auprès des établissements de crédit 5 304 12 893 > Dont CBI 4 249 4 052 > Dont instruments financiers dérivés 1 375 852 > Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente 0 0 > Dont emprunt obligataire 0 0 > Dont autres 16951 1064 PASSIFS COURANTS 45 502 31 552 TOTAL PASSIF 609 077 592 276 184 II. COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE BLEECKER BLEECKER Notes 31 08 2025 31 08 2024 K € K € COMPTE DE RESULTAT NET IFRS NET IFRS Revenus locatifs 9.2.1 24 508 29 958 Autres produits 76 251 Produits opérationnels 24 584 30 209 Charges externes 12 572 16 144 Impôts et taxes 1 430 2 530 Dotations aux provisions 3 532 31 Autres charges 25 90 Charges opérationnelles 9.2.3 17 559 18 795 Juste valeur des immeubles 9.1.1.2 -1 795 -18 532 Résultat opérationnel avant cession d'actif 5 230 -7 118 Résultat des cessions d'actifs 9.1.1.2 0 -16 193 Résultat opérationnel après cession d'actif 5 230 -23 311 Produits des autres valeurs mobilières 0 0 Autres produits financiers 97 370 Produits financiers 97 370 Intérêts et charges financières 9.2.4 14 218 17 544 Juste valeur des instruments financiers 9.2.4 522 852 Charges financières 14 740 18 397 Coût de l’endettement financier 9.2.4 -14 644 -18 027 Quote-part de résultat des entreprises associées 0 0 Impôts 0 0 Résultat net -9 414 -41 338 Part du Groupe -9 414 -41 338 Intérêts minoritaires 0 0 Résultat par action -8,37 -36,76 Résultat dilué par action -8,37 -36,76 Le nombre d'actions BLEECKER SA est au 31 08 2025 de 1 126 686 Le nombre d'actions BLEECKER auto-détenues au 31 08 2025 est de -2 000 Soit un nombre d'actions BLEECKER net de l'auto-détention 1 124 686 185 BLEECKER BLEECKER Etat du résultat net et des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres 31 08 2025 31 08 2024 K € K € NET IFRS NET IFRS Résultat net -9 414 -41 338 Eléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net Ecarts de conversion Réévaluation des instruments dérivés de couverture Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente Elément de la quote-part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mises en équivalence Impôts liés Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net Réévaluation des immobilisations Ecarts actuariels sur les régimes à prestations définies Elément de la quote-part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mises en équivalence Impôts liés Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres Résultat net et des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres -9 414 -41 338 Dont part groupe -9 414 -41 338 Dont part des intérêts minoritaires 0 0 186 III. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES (en K €) Notes 31-août-25 31-août-24 Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la société mère (9 414) (41 338) Part relative aux intérêts minoritaires Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation : Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif immobilisé Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion Charges/(Produits) d’impôts différés (Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants 9.1.1.2 0 16 193 Part des résultats des sociétés mises en équivalence (Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et variation des actifs et dettes d’impôts courants 9.1.2.4 3 538 Juste valeur des immeubles 9.1.1.2 1 795 18 532 Juste valeur des instruments financiers 522 852 Coût de l'endettement financier net 9.2.4 14 121 17 175 Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôts 10 563 11 414 Variation des autres actifs et passifs courants et non courants 9.1.1.10 3 702 (3 348) Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation 14 265 8 066 Investissements : Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles 9.1.1.2 (7 787) (7 409) Acquisitions d'immobilisations financières 0 Cessions d'immobilisations financières Acquisitions de titres d'auto détention Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et corporelles 9.1.1.2 0 104 227 Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie) Produits de cession de filiales (nets de trésorerie) 0 Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de périmètre (5 576) Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement (13 364) 96 817 Accroissement net des passifs financiers courants et non courants 9.1.2.2 24 791 20 353 Diminution nette des passifs financiers courants et non courants 9.1.2.2 (15 812) (112 058) Intérêts versés (14 491) (14 392) Distribution de dividendes au public Distribution de dividendes aux associés Distribution aux minoritaires 0 Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts minoritaires Augmentations et réduction de capital Acquisition de titres auprès des minoritaires Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de financement (5 510) (106 096) Augmentation nette des comptes de trésorerie (4 610) (1 212) Trésorerie à l’ouverture de l’exercice 9.1.1.9 5 138 6 351 Trésorerie à la clôture de l’exercice 9.1.1.9 527 5 138 La variation est principalement due à l’acquisition de 50 % des titres de la SCI BUSSY FL durant l’exercice. 187 IV. TABLEAU DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES VARIATION CAPITAUX PROPRES EN K€ Nombre d’actions net d’auto détention Capital Prime de fusion Réserve légale Réserves réglementées Autres réserves Report à nouveau Autres réserves consolidées Résultat de la période Capitaux propres Intérêts minoritaires Total au 31 08 2023 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 298 482 -26 009 300 600 0 300 600 Prime de fusion (pertes intercalaires) Réduction de capital Autres réserves Report à nouveau Distribution dividende affectation résultat 2023 -26 009 26 009 Résultat de la période -41 338 -41 338 -41 338 Variations de périmètre 0 au 31 08 2024 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 272 473 -41 338 259 261 0 259 261 Prime de fusion (pertes intercalaires) Réduction de capital Autres réserves Report à nouveau Distribution dividende affectation résultat 2024 -41 338 41 338 Résultat de la période -9 414 -9 414 -9 414 Variations de périmètre 0 au 31 08 2025 1 124 686 20 787 8 2 079 5 242 9 0 231 135 -9 414 249 848 0 249 848 188 V. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment B, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE. BLEECKER et ses filiales, ci-après "Groupe BLEECKER", s’est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise et se développe sur le marché des locaux d'activités et bureaux. Les comptes consolidés au 31 août 2025 du Groupe BLEECKER ont été arrêtés par le Directoire de BLEECKER le 27 novembre 2025 et présentés au Conseil de surveillance le même jour. 1 FAITS SIGNIFICATIFS 1.1 ÉVENEMENTS SUR LA PERIODE DU 1 ER SEPTEMBRE 2024 AU 31 AOUT 2025 L’exercice clos le 31 août 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation. 1.1.1 PATRIMOINE Dans le cadre de sa stratégie : - la SA BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème d’une surface de 1.021 m². - la SAS RAVEL a acquis, le 28 août 2025, 50 % des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à BUSSY-SAINT-GEORGES (77), d’une surface de 2.554 m². Le montant global de ces investissements s’élève à 19,4 M€. 1.1.2 ACTIVITE LOCATIVE Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER s’élèvent à 24,5 M€, contre 29,9 M€ au titre de l’exercice précédent. A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux et au plein effet des baux sur l’actif immobilier de la SARL GABRIELLI (Paris 15 ème ). Au cours de l’exercice clos au 31 août 2025, ont principalement pris effet de nouveaux baux sur une surface cumulée de 1.018 m² représentant un loyer annuel cumulé de 861 K€ HT/HC. 1.1.3 FINANCEMENT Financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis à PARIS (11 ème ) à hauteur de 8,9 M€ par la reprise des emprunts bancaires de 4,2 M€ et 4,7 M€ liés à l’actif. Ces financements sont rémunérés respectivement au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2,50 % l’an et au taux Euribor 3 mois, majoré d’une marge de 2 % l’an avec une échéance au 30 septembre 2028. en € en € Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2024 () 1 126 686 18,45 20 787 356,70 Nombre d’actions autorisées, émises et mises en circulation au 31/08/2025 () 1 126 686 18,45 20 787 356,70 189 1.1.4 VARIATION DE PERIMETRE Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice : - La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025. - Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en SAS. 1.1.5 PROPOSITION DE RECTIFICATION Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique. 1.2 ÉVENEMENTS POSTERIEURS AU 31 AOUT 2025 Aucun évènement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice. 2 EVOLUTION DU CAPITAL Nb actions Nominal Capital () dont 2 000 actions BLEECKER auto-détenues. 3 COMPOSITION DU CAPITAL Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante-six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante- cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie. Au 31 août 2025 : BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital. Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues. 190 Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, pour une durée de cinq ans tacitement renouvelable par période de deux ans, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007. Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, ont consécutivement à l’annulation des 30.000 actions auto-détenues par la société BLEECKER, informé l’AMF au titre de la variation du concert, détenir au 10 juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit 37,94% du capital et des droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions auto-détenues, sur la base d’un capital composé de 1.126.686 actions et d’un nombre de 1.126.686 droits de vote déterminé en application de l’article 223-11 du Règlement général de l’AMF. 4 EVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER du 01 09 2023 du 01 09 2024 au 31 08 2024 au 31 08 2025 Cours +haut 195 € 163 € Cours +bas 135 € 109 € Cours moyen 161 € 131 € 735 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA). Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2025, 2.000 actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société. Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation. 5 PARTIES LIEES 5.1 REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS 31 08 2025 31 08 2024 Rémunération du Directoire Salaires bruts 0€ 0€ Rémunération du Conseil de surveillance Salaires bruts 0€ 0€ Rémunération fixe totale 24.000€ 24.000€ (montant brut annuel maximum) 5.2 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES Sont considérées "parties liées" les personnes morales dont les dirigeants et associés directs ou indirects sont communs avec ceux de la SA BLEECKER. Il s’agit essentiellement de la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, de la société AM DEVELOPPEMENT, majoritairement contrôlée par Monsieur Philippe BUCHETON et de la société THALIE, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD. 191 ➢ Le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management, d’asset stratégie et de gestion locative. Les rémunérations facturées pendant l’exercice clos le 31 août 2025, s’élèvent à 4.178.068 € HT au titre de l’asset management contre 5.019.074 € HT pour l’exercice précédent, à 556.658 € HT au titre de la gestion locative contre 696.814 € HT pour l’exercice précédent, et à 4.200.375 € HT pour l’asset stratégie contre 4.995.825 HT € pour l’exercice précédent. Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma d’externalisation, se sont élevées au titre de l’exercice à 680.674 € HT contre 2.534.130 € HT au titre de l’exercice précédent. Ce dernier comprenait principalement les honoraires de commercialisation liés à la cession des actifs lors de l’exercice précédent. ➢ La SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti : o un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022 pour une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans fermes. La durée ferme a été mise en place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert, et d’un droit de préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé : ▪ que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit de préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail, soit jusqu’en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière anticipée ; ▪ le loyer annuel actuel s’élève 3.770.619 € HT. ➢ Des contrats de domiciliation ont été consentis par la SNC SINOUHE IMMOBILIER à BLEECKER et ses filiales pour la domiciliation de leur siège social au 39 avenue George V à PARIS (75008). Ces contrats prévoient une rémunération d’un montant forfaitaire annuel de 1.600 € HT par domiciliation. Le montant facturé s’élève à 24.000 € HT au titre de l’exercice clos au 31 août 2025, contre 25.600 € HT pour l’exercice précédent. ➢ La SAS MAHLER, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 11 rue Saint-Florentin à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SAS AM DEVELOPPEMENT un bail commercial d’une durée de 9 ans à effet du 08.03.2011, portant sur une surface de 84 m² environ à usage de bureaux. Ce bail s’est tacitement prorogé le 09.03.2020 aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée. Le loyer annuel actuel s’élève à 38.333 € HT contre 36.908 € HT pour l’exercice précédent. ➢ Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2025 à 12.710.426 € et 4.240.798 €. Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes d’associés. Les intérêts versés sur l’exercice au titre des comptes courants des sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent respectivement à 108.475 € et à 42.700 € au 31 août 2025 contre 1.167.076 € et à 366.764 € au titre de l’exercice précédent. ➢ La SARL GABRIELLI, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 123 rue de Grenelle à PARIS (75015), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SNC SINOUHE IMMOBILIER un bail commercial d’une durée de 9 ans à effet du 1 er septembre 2022 portant sur une surface de 2.586 m² environ à usage de bureaux. Le loyer annuel actuel s’élève à 1.896.659 € HT contre 1.804.864 HT au titre de l’exercice précédent. 192 ➢ BLEECKER a acquis, le 6 août 2025, auprès de la SNC 18 AICARD un ensemble immobilier à usage de bureaux situé dans le 11ᵉ arrondissement de Paris, d’une surface de 1 021 m², pour un prix de 16 M€. ➢ La SAS RAVEL, filiale à 100 % de BLEECKER, a acquis le 28 août 2025 auprès de la SARL PICABIA 50% des titres de la SCI BUSSY FL, moyennant le prix de 3,4 M€. 193 6 ENGAGEMENTS DE BLEECKER 6.1 HYPOTHEQUES ET PRIVILEGES DES PRETEURS DE DENIERS Les principaux engagements donnés par les filiales de BLEECKER sont des hypothèques et/ou des Privilèges des Prêteurs de Deniers (PPD) donnés en garantie des emprunts souscrits auprès des établissements de crédit. Inscriptions (accessoires compris) Capital restant Sociétés dont les biens dû immobiliers sont Tirages au Prêts au Tirages des Capital restant grevés d'une à 31 08 2025 31 08 2025 prêts réalisés dû hypothèque et/ou d’un appeler au PPD 31 08 2024 Hypothèques PPD SA BLEECKER 8 933 000 € 8 933 000 € 0 € 5 205 200 € 4 621 100 € 8 933 000 € 0 € SARL GABRIELLI 128 000 000 € 128 000 000 € 0 € 96 107 351 € 39 572 649 € 123 053 500 € 126 530 000 € SAS LULLI 4 200 000 € 4 200 000 € 0 € 4 620 000 € 0 € 3 906 000 € 3 990 000 € SAS MAHLER 21 769 919 € 21 769 919 € 0 € 12 258 415 € 10 600 000 € 18 176 250 € 18 569 250 € SAS MALLARME 16 007 000 € 16 007 000 € 0 € 15 129 400 € 3 008 300 € 13 950 000 € 14 250 000 € SAS MOUSSORGSKI 15 389 984 € 15 389 984 € 0 € 16 159 484 € 0 € 13 042 500 € 13 324 500 € SCI DU 14 RUE 20 155 688 € 20 155 688 € 0 € 21 968 614 € 0 € 16 881 250 € 17 343 750 € LAFAYETTE SCI DU 15 RUE 19 545 688 € 19 545 688 € 0 € 13 690 807 € 4 568 157 € 13 687 500 € 14 062 500 € LAFAYETTE SCI 176 RIVOLI 20 000 000 € 20 000 000 € 0 € 6 130 960 € 15 869 040 € 19 885 216 € 19 952 118 € SCI 30 HAUSSMANN 13 300 000 € 13 300 000 € 0 € 3 631 137 € 10 998 863 € 12 352 375 € 12 635 000 € 267 301 279 € 267 301 279 € 0 € 196 880 232 € 87 259 246 € 243 867 592 € 240 657 118 € 194 6.2 NANTISSEMENTS DE TITRES DE PARTICIPATION BLEECKER et/ou ses filiales ont consenti des nantissements de titres de participation de leurs filiales au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ses filiales. Il s’agit des titres de participation des sociétés consolidées suivantes : Sociétés Nombre de titres nantis % du capital SCI DU 14 RUE LAFAYETTE 1.000 parts sociales 100% SCI DU 15 RUE LAFAYETTE 1.000 parts sociales 100% SCI 176 RIVOLI 1.000 parts sociales 100% SCI 30 HAUSSMANN 1.000 parts sociales 100% SARL GABRIELLI 6.100 parts sociales 100% SAS LULLI 6.100 parts sociales 100% SAS MAHLER 3.500 parts sociales 100% SAS MALLARME 16.566 parts sociales 100% SAS MOLIERE 6.100 parts sociales 100% SAS MOUSSORGSKI 6.100 parts sociales 100% Des engagements de non cession de titres ont été pris sur les titres des SARL GABRIELLI, SAS MALLARME, SAS LULLI, SCI 14 RUE LAFAYETTE, SCI 15 RUE LAFAYETTE, SCI 30 HAUSSMANN et SCI 176 RIVOLI. 6.3 NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE a été nanti au profit des pools de crédits-bailleurs. 6.4 CAUTIONS BANCAIRES DONNEES La SA BLEECKER s’est portée caution de la SARL MOLIERE, à concurrence de 3,7 M€ dans le cadre de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap. 6.5 CAUTIONS BANCAIRES REÇUES Cautions bancaires reçues par BLEECKER et ses filiales : Montants au Montants au Sociétés Objet 31 08 2024 31 08 2025 SCI 176 RIVOLI 341 143 € 271 386 € Caution bancaire locataire SARL GABRIELLI 3 532 901 € 3 696 161 € Caution bancaire locataire SAS MAHLER 24 762 € 24 762 € Caution bancaire locataire SAS MOLIERE 3 557 720 € 3 690 247 € Caution bancaire locataire SAS RAVEL 0 € 300 000 € Garantie de passif 6.6 PROMESSES DE VENTE Néant. 195 6.7 COVENANTS La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant. Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir. Lors de la signature des contrats d’emprunts, le Groupe s’est engagé à respecter certains des ratios suivants, à savoir : • Le Ratio LTV (loan to value) qui est défini comme le rapport entre l’endettement (encours de l’emprunt relatif à l’immeuble) et la valeur d’expertise hors droit de l’immeuble à une date considérée ; • Le Ratio LTV Consolidé qui est défini comme le rapport entre la dette financière nette consolidée et la valeur consolidée du portefeuille hors droit à une date considérée ; o 10 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests correspondants sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels. • Le Ratio DSCR (debt service coverage ratio) qui est défini comme le rapport entre les revenus locatifs hors taxes et hors charges de l’immeuble prévisionnels (cash-flow) et les frais financiers et l’amortissement de l’emprunt y relatif une période considérée ; • Le Ratio DSCR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre le cash- flow opérationnel consolidé et le service de la dette consolidé des emprunts y relatifs sur une période considérée ; o 9 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés annuellement, semestriellement ou trimestriellement selon les engagements contractuels. • Le Ratio ICR (interest coverage) qui est défini comme le rapport entre la somme des loyers hors taxes et hors charges prévisionnels de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt y relatif sur une période considérée ; • Le Ratio ICR Consolidé qui est défini pour un portefeuille, comme le rapport entre les revenus locatifs consolidés et les intérêts consolidés des emprunts y relatifs sur une période considérée. o 2 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui prévoit ce covenant ; les tests sont réalisés semestriellement. 196 Le non-respect d’un de ces covenants entraînerait l’obligation de remboursement anticipé partiel de l’emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu’à atteindre les ratios détaillés ci- dessous : ➢ Emprunt bancaire contracté le 18 février 2022, porté par un portefeuille de cinq actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 60 777 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV doit être respecté à tout moment jusqu’au 31 décembre 2025 (inclus) les obligations suivantes : o Le ratio LTV consolidé doit être inférieur ou égal à 65 % o Ratio LTV Immeuble doit être inférieur ou égal à 70 % • DSCR consolidé : le ratio testé semestriellement devra être doit être supérieur ou égal à 105%, jusqu’à la date d’échéance finale : Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le LTV consolidé ressort à 58,5 % et le ratio DSCR consolidé, s’établit à 125,4 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté sur un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 19 885 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat. • DSCR : le ratio testé annuellement devra être supérieur ou égal à 110 %, pendant toute la durée du Contrat ; Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV au 31 août 2025 ressort à 58,5 % et le ratio DSCR, s’établit à 112,7 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 avril 2018, porté par un portefeuille de deux actifs. Capital restant dû au 31 août 2025 : 31 219K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV consolidé devra être inférieur à 65 %, entre le 8 décembre 2024 et le 8 décembre 2025 ; • DSCR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 120%, jusqu’à la date d’échéance finale ; • ICR : le ratio, testé semestriellement, devra être supérieur ou égal à 225%, jusqu’à la date d’échéance finale ; Au 31 août 2025, l’ensemble des ratios sont respectés : le ratio LTV consolidé ressort à 45% et les ratios DSCR et ICR s’établissent à respectivement 219,4% et 538,6%. 197 ➢ Emprunt bancaire contracté le 30 août 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 8 933 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV devra être inférieur ou égal à 65 %, pendant toute la durée du Contrat. Au 31 août 2025, le ratio est respecté : il ressort à 53,2 %. ➢ Emprunt bancaire contracté le 29 juin 2023, porté par un actif. Capital restant dû au 31 août 2025 : 123 053 K€. Covenants : • LTV : le ratio LTV doit être maintenu pour les trois premières années, comme suit : o Ratio LTV Soft doit être inférieur ou égal à 70 % o Ratio LTV Hard doit être inférieur ou égal à 77,5 % • DSCR : le ratio DSCR, calculé trimestriellement, devra être supérieur ou égal à 103 % dans la troisième année du Contrat Au 31 août 2025, le ratio DSCR est respecté : il s’établit à 106%. S’agissant du ratio LTV, le seuil « hard » (i.e entrainant l’exigibilité anticipée) est respecté, mais un bris « soft » (i.e n’entrainant pas l’exigibilité anticipée immédiate du prêt), a été constaté en date du 15 juillet 2024. Il est précisé que la société concernée a obtenu un accord du Prêteur pour être dispensée, jusqu’au 30 avril 2026, de l’obligation de rembourser, par apport de fonds propres complémentaires, une partie du crédit, afin de ramener le ratio LTV sous le seuil soft applicable. Jusqu’à cette échéance, la société verse son Excess Cash-Flow sur un compte de remédiation ouvert et nanti dans les livres du Prêteur ; Ainsi, après impacts des amortissements contractuels du 15 octobre 2024 au 15 avril 2026 mais aussi des remboursements anticipés, liés aux mesures de remédiation précitées, l’encours du prêt devrait être réduit de telle manière à satisfaire à nouveau le covenant LTV à la date de test du 30 avril 2026. Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire. 198 7 BASE DE PREPARATION, D’EVALUATION, JUGEMENT ET UTILISATION D’ESTIMATIONS Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception des immeubles de placement, des valeurs mobilières de placement, des instruments financiers dérivés, et des instruments financiers détenus à des fins de transaction qui sont évalués à leur juste valeur. La préparation des états financiers nécessite, de la part de la direction, l’utilisation d’estimations et d’hypothèses qui ont un impact sur les montants des actifs et des passifs, des produits et des charges, notamment en ce qui concerne : • la valorisation des immeubles de placement, • la valeur de marché des instruments dérivés, • les provisions, • les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant n’est pas définitivement connu à la clôture. La direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière afin de s’assurer de leur pertinence au regard de l’expérience passée et de la situation économique. Toutefois, en fonction de l’évolution de ces hypothèses, les résultats pourraient différer des estimations actuelles. 8 PRINCIPES GENERAUX DE CONSOLIDATION 8.1 REFERENTIEL Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés annuels au 31 août 2025 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 août 2024. 8.2 PRESENTATION DES ÉTATS FINANCIERS Au compte de résultat, les dotations aux provisions, constatées en charges opérationnelles, sont présentées nettes des reprises sur provisions de la période après imputation préalable sur les charges correspondantes aux provisions utilisées. 8.3 NORMES, AMENDEMENTS ET INTERPRETATIONS DES NORMES IFRS APPLICABLES A COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE 1 ER SEPTEMBRE 2024 Les principes comptables appliqués sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 31 août 2024. Les normes, amendements et interprétations d’application obligatoire au 1er septembre 2024 n’ont pas eu d’effet significatif sur les états financiers du Groupe. Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés au 31 août 2025 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 août 2024 à l‘exception des amendements et interprétations entrés en vigueurs. - Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers - Amendements à IAS 7 Etat des flux de trésorerie IFRS 7 Instruments financiers : informations à fournir - Amendements à IFRS 16 Contrat de location 199 8.4 NORMES ET INTERPRETATIONS APPLICABLES A COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE 1 ER SEPTEMBRE 2025 Les autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB et approuvées par l’Union Européenne en 2024 sont les suivantes d’application aux exercices ouverts au 1 er janvier 2025 : - Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères - Amendements à IFRS 9 Instruments financiers et IFRS 7 Instrument financiers : information à fournir - Améliorations annuelles - Volume 11. 8.5 METHODES DE CONSOLIDATION L'ensemble des filiales du Groupe BLEECKER entre dans le périmètre de consolidation. La méthode de consolidation est déterminée par le niveau de contrôle exercé par le Groupe : - Intégration globale : elle s’applique aux sociétés dont le Groupe détient directement ou indirectement le contrôle exclusif. - Mise en équivalence : elle s’applique aux sociétés pour lesquelles le Groupe exerce uniquement une influence notable. Toutes les sociétés intégrées du groupe clôturent leurs comptes au 31 août à l’exception de la société SCI BUSSY FL qui clôture au 31 décembre. Elle a donc été consolidée sur la base d’une situation comptable établie au 31 août 2025. 8.5.1 PERIMETRE DE CONSOLIDATION Le périmètre de consolidation comprend 14 sociétés. Sauf mention expresse, les pourcentages des droits de vote sont identiques à la quote-part de capital détenue. IG : Intégration Globale MEE : Mise en équivalence Méthode de NOM N° SIREN Siège % contrôle % Intérêts consolidation 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2024 BLEECKER SA 572 920 650 Paris Société consolidante GABRIELLI SARL 534 937 594 Paris 100 100 IG IG 100 100 ILO 123 SAS 949 921 266 Paris 0 100 IG IG 0 100 LULLI SAS 437 952 096 Paris 100 100 IG IG 100 100 MAHLER SAS 444 344 436 Paris 100 100 IG IG 100 100 MALLARME SAS 440 193 795 Paris 100 100 IG IG 100 100 MOLIERE SAS 435 372 826 Paris 100 100 IG IG 100 100 MOUSSORGSKI SAS 440 259 380 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 14 RUE LAFAYETTE 539 336 255 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 15 RUE LAFAYETTE 750 417 933 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 176 RIVOLI 828 189 621 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI 30 HAUSSMANN 850 484 387 Paris 100 100 IG IG 100 100 SCI BUSSY FL 494 318 918 Paris 50 N/A MEE N/A 50 N/A RAVEL SAS 437 936 727 Paris 100 100 IG IG 100 100 VARESE SARL 444 351 415 Paris 100 100 IG IG 100 100 WAGNER SAS 444 344 105 Paris 100 100 IG IG 100 100 200 8.5.2 RETRAITEMENTS DE CONSOLIDATION ET ELIMINATIONS 8.5.2.1 Retraitements d’homogénéisation des comptes sociaux Les règles et méthodes appliquées par les sociétés entrant dans le périmètre de consolidation font l’objet de retraitements pour les rendre homogènes avec celles du Groupe BLEECKER. 8.5.2.2 Opérations réciproques Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d'opérations entre les sociétés consolidées sont éliminés. 8.6 METHODES COMPTABLES 8.6.1 EVALUATION DE LA JUSTE VALEUR (IFRS 13) L’IFRS 13 définit la notion de juste valeur comme le prix qui serait payé pour le transfert d’un passif ou par la vente d’un actif lors d’une transaction entre des intervenants du marché à date de valorisation. La norme IFRS 13 reprend la hiérarchie de la juste valeur retenue par l’IFRS 7, Instruments financiers : - 1 er niveau : uniquement des prix cotés sur un marché actif pour un instrument identique et sans aucun ajustement - 2 ème niveau : juste valeur déterminée à partir de données observables, soit directement (tel qu’un prix), soit indirectement (i.e. calculées à partir d’un autre prix), mais autres qu’un prix coté sur un marché actif relevant du niveau 1 - 3 ème niveau : juste valeur déterminée à partir de données non observables sur un marché. La norme IFRS 13 étend cette hiérarchie à l’évaluation de la juste valeur de tous les actifs et passifs (financiers et non financiers). Elle apporte également des précisions sur les principes à suivre pour classer une évaluation dans un des trois niveaux de la hiérarchie. Immeubles de Placement : Le Groupe Bleecker a confié à Cushman & Wakefield Valuation France l’évaluation de la valeur vénale des actifs détenus par les filiales de la société Bleecker ou la société Bleecker elle-même. Cette évaluation a été réalisée conformément aux Normes Européennes d’Evaluation Immobilières (EVS 2016 – 8 ème édition) préparées par The European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA). Dans ce contexte, le Groupe Bleecker a opté pour la classification en niveau 3 de ses immeubles. En effet, les évaluations reposent sur des données non observables publiquement comme les taux de croissance des loyers et des hypothèses de marché (tels que les taux de capitalisation et d’actualisation) connues à août 2025. A la suite de l’adoption de la norme IFRS 13 à compter de l’exercice clos au 31 août 2014, les méthodes de valorisation des actifs utilisées par Cushman & Wakefield sont inchangées : soit la méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF ») ou soit la méthode par capitalisation. Depuis le 31 août 2023, Cushman & Wakfield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte économique et selon la typologie de l’actif (multi-locataire, mono-locataire…) orientant vers une généralisation du Discounted Cash-Flow ; la méthode par capitalisation du revenu étant généralement retenue dans le cas des immeubles monolocataires (cf. §8.6.3). Des informations complémentaires sur ces méthodes sont publiées au point 8.6.3, lequel inclut les taux de rendement. 201 Instruments financiers : Le Groupe BLEECKER ne réalise des opérations financières qu’avec des institutions de premier plan. La juste valeur des instruments financiers a été déterminée par les établissements de crédit concernés. La mesure des instruments dérivés est réalisée à partir de données dérivées de prix observables directement sur des marchés actifs et liquides (second niveau de la hiérarchie des justes valeurs). 8.6.2 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (IAS 38) Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024. 8.6.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40) Les immeubles de placement sont principalement des immeubles destinés à la location pour en retirer des loyers et non pour leur utilisation à des fins de production de biens ou de fourniture de services ou à des fins administratives. Les contrats de biens acquis en crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes financières. Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement ainsi que la juste valeur du bien sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe BLEECKER. En application de la norme IAS 40, le Groupe BLEECKER a opté pour la méthode de la juste valeur en tant que méthode permanente et valorise son patrimoine en exploitation et en état futur d’achèvement en conséquence. La juste valeur des actifs en exploitation et en état futur d’achèvement est déterminée sur la base d’expertises indépendantes donnant des évaluations hors droits d’enregistrement. L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER repose sur des rapports d’expertises effectuées au cours du deuxième semestre de l’exercice par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France (C&W Valuation France) 185, Avenue de Général de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92 200). La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Le patrimoine du groupe BLEECKER se compose essentiellement de bureaux, locaux à usage mixte (bureaux, locaux d’activités). Pour chacun de ces biens immobiliers, le taux de rendement des revenus 202 locatifs retenu par l’expert indépendant dépend de la surface des biens, de leur localisation géographique et de leur état. i. Taux de rendement minimum et maximum au 31 août 2025 ii. 2025 Taux de rendement minimum Taux de rendement maximum Bureau 3,81 % 4,50 % Paris 3,81 % 4,50 % Usage mixte 4,03 % 4,40 % Paris 4,03 % 4,40 % iii. Taux de rendement minimum et maximum au 31 août 2024 2024 Taux de rendement minimum Taux de rendement maximum Bureau 3,81 % 4,30 % Paris 3,81 % 4,30 % Usage mixte 3,99 % 4,42 % Paris 3,99 % 4,42 % L’expert indépendant établit, à titre indicatif, une étude du marché immobilier se référant aux transactions intervenues sur la commune du bien et fait ressortir la valeur locative estimée en fonction de la superficie et de l’année de construction du ou des immeubles. L’immobilier logistique a su maintenir une bonne dynamique en dépit de la crise en raison de l’évolution des modes de consommation. Les coûts des travaux à réaliser dans le cadre des justes valeurs retenues, au 31 août 2025, sont appréhendés économiquement. Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui ne remplissent pas les critères définis par le Groupe BLEECKER pour être évalués en juste valeur. Afin de retranscrire au mieux le contexte économique actuel marqué par un manque de visibilité du marché d’investissement compte tenu des conditions financières (taux d’intérêts à des niveaux toujours élevés) les différents organismes et groupes de travail règlementant la profession d’expert immobilier (RICS, IFEI, AFREXIM…) orientent ces derniers vers une généralisation de la méthode par Discounted Cash-Flow, dans leurs évaluations. Sur la base de ces préconisations, Cushman & Wakefield a adapté (depuis le 31 août 2023) ses méthodes d’évaluation pour la campagne d’expertise des actifs du Groupe BLEECKER au 31 août 2025, puisque Cushman & Wakefield ne retient pas uniquement la méthode de capitalisation Hardcore and Topslice mais adapte son approche compte tenu du contexte décrit ci-dessus et des caractéristiques intrinsèques de l’actif (positionnement, multi/mono locataires, mouvements locatifs...). Ainsi, les évaluations du patrimoine du Groupe, effectuées par l'expert indépendant, pourraient varier significativement selon l’évolution : • du taux de rendement de sortie ; • du taux d’actualisation ; 203 • du taux de capitalisation des revenus ; et • de la Valeur Locative de Marché (VLM). Ces différents indicateurs sont définis dans le glossaire, ci-après : TAUX DE RENDEMENT DE SORTIE Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash-Flow (DCF). Taux de marché permettant le calcul de la valeur de revente potentielle de l’immeuble à l’issue de la période de détention. TAUX D’ACTUALISATION DES REVENUS Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash Flow (DCF). Dans cette méthode, l’expert immobilier émet des projections des flux de trésorerie futurs, des indexations de loyer et du rendement au cours de la période concernée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle à l’issue de la période de détention. Ces flux de trésorerie sont actualisés. TAUX DE CAPITALISATION Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode par capitalisation des revenus. Taux de marché permettant le calcul de la valeur vénale d'un actif, à partir des loyers de marché de cet actif. VALEUR LOCATIVE DE MARCHÉ La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. Les actifs sis PARIS 11 ème et BUSSY SAINT GEORGES ayant été acquis en fin d’exercice, ceux-ci n’ont pas l’objet d’une expertise. L’actif sis PARIS 11 ième est entré à sa valeur d’acquisition et l’actif sis BUSSY SAINT GEORGES est une mise en équivalence. Ainsi, au 31 août 2025, la valeur du portefeuille soumis à expertise (10 actifs /12) s’établit à 558 975 K€, dont 370 470 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash-Flow et 188 505 K€ selon la méthode de capitalisation. Pour mémoire, au 31 août 2024, la valeur du portefeuille soumis à expertise (10 actifs /10) s’établit à 560 050 K€, dont 377 850 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash- Flow et 182 200 K€ selon la méthode de capitalisation. 1) La méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF ») La méthode DCF permet de retranscrire de façon beaucoup plus précise les éléments et évènements futurs (au cours des 10 prochaines années) allant impacter la vie de l’actif évalué. Cette méthode est la seule à pouvoir retranscrire par exemple l’augmentation de l’OAT à 10 ans moy. 6 mois, l’inflation, les taux d’actualisation, les progressions de valeurs locatives, d’indexations, ou encore les taux de rendement de sortie. Ainsi, par défaut, l’expert a retenu la méthode DCF lorsque l’actif évalué présente notamment les caractéristiques suivantes : • Immeuble multilocataires • Simulation de départ et prise en compte d’hypothèses de renouvellement • Marché dynamique • Projet à modéliser sur un horizon inférieur à 15 ans (pondération entre un cash-flow et une valeur de reconversion foncière en sortie). 204 1.1) Etat de sensibilité sur taux de rendement : Au Evolution du taux de rendement (DCF) 31/08/25 Moyenne Typologie des actifs des taux de -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps rendement Bureau Paris 4,50% 230 220 209 040 200 310 192 550 185 620 179 380 168 590 Variation (en K€) 37 670 16 490 7 760 -6 930 -13 170 -23 960 Usage mixte Paris 4,19% 217 910 195 200 186 030 177 920 170 810 164 440 153 540 Variation (en K€) 39 990 17 280 8 110 -7 110 -13 480 -24 380 TOTAL 448 130 404 240 386 340 370 470 356 430 343 820 322 130 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 77 660 33 770 15 870 -14 040 -26 650 -48 340 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 21% 9% 4% -4% -7% -13% 205 Au Evolution du taux de rendement (DCF) 31/08/24 Moyenne Typologie des actifs de taux de -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps rendement Bureau Paris 4,30% 245 390 221 210 211 360 202 650 194 900 187 960 176 040 Variation (en K€) 42 740 18 560 8 710 -7 750 -14 690 -26 610 Usage mixte Paris 4,24% 213 930 191 950 183 070 175 200 168 300 162 100 151 500 Variation (en K€) 38 730 16 750 7 870 -6 900 -13 100 -23 700 TOTAL 459 320 413 160 394 430 377 850 363 200 350 060 327 540 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 81 470 35 310 16 580 -14 650 -27 790 -50 310 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 22% 9% 4% -4% -7% -13% 206 1.2) Etat de sensibilité sur taux d’actualisation : Au 31/08/25 Evolution du taux d'actualisation (DCF) Moyenne des Typologie des actifs taux -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps d'actualisation Bureau Paris 5,75% 207 090 199 660 196 070 192 550 189 130 185 770 179 270 Variation (en K€) 14 540 7 110 3 520 -3 420 -6 780 -13 280 Usage mixte Paris 5,38% 191 870 184 760 181 320 177 920 174 690 171 470 165 270 Variation (en K€) 13 950 6 840 3 400 -3 230 -6 450 -12 650 TOTAL 398 960 384 420 377 390 370 470 363 820 357 240 344 540 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 28 490 13 950 6 920 -6 650 -13 230 -25 930 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 8% 4% 2% -2% -4% -7% 207 Au 31/08/24 Evolution du taux d'actualisation (DCF) Moyenne de Typologie des actifs taux -100bps -50 bps -25bps 0bps +25bps +50 bps +100bps d'actualisation Bureau Paris 5,75% 218 020 210 160 206 360 202 650 199 020 195 470 188 600 Variation (en K€) 15 370 7 510 3 710 -3 630 -7 180 -14 050 Usage mixte Paris 5,57% 188 810 181 860 178 530 175 200 172 030 168 900 162 830 Variation (en K€) 13 610 6 660 3 330 -3 170 -6 300 -12 370 TOTAL 406 830 392 020 384 890 377 850 371 050 364 370 351 430 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 28 980 14 170 7 040 -6 800 -13 480 -26 420 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 8% 4% 2% -2% -4% -7% 208 2) La méthode par capitalisation La méthode par capitalisation du revenu, dans sa version classique, moins utilisée que la méthode du DCF, a généralement été retenue dans le cas des immeubles monolocataires. 2.1) Etat de sensibilité sur taux de capitalisation : Au 31/08/25 Evolution du taux de capitalisation (Capitalisation) Moyenne des Typologie des actifs taux de -100bps -50 bps -10bps 0bps +10bps +50 bps +100bps capitalisation Bureau Paris 4,02% 254 870 216 720 193 550 188 505 183 730 166 810 149 580 Variation (en K€) 66 365 28 215 5 045 -4 775 -21 695 -38 925 TOTAL 254 870 216 720 193 550 188 505 183 730 166 810 149 580 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 66 365 28 215 5 045 -4 775 -21 695 -38 925 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 35% 15% 3% -3% -12% -21% 209 Au 31/08/24 Evolution du taux de capitalisation (Capitalisation) Moyenne de Typologie des actifs taux de -100bps -50 bps -10bps 0bps +10bps +50 bps +100bps capitalisation Bureau Paris 3,99% 246 300 209 420 187 030 182 200 177 530 161 170 144 530 Variation (en K€) 64 100 27 220 4 830 -4 670 -21 030 -37 670 TOTAL 246 300 209 420 187 030 182 200 177 530 161 170 144 530 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 64 100 27 220 4 830 -4 670 -21 030 -37 670 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 35% 15% 3% -3% -12% -21% 210 3) La méthode par DCF & Capitalisation 3.1) Etat de sensibilité sur valeur locative de marché : 31 /08/2025 Evolution de la valeur locative de marché (Capitalisation & DCF) Typologie des actifs +15% +10% +5% 0% -5% -10% -15% Bureau Paris 438 213 419 161 400 108 381 055 362 002 342 950 323 897 Variation (en K€) 57 158 38 106 19 053 -19 053 -38 106 -57 158 Usage mixte Paris 204 608 195 712 186 816 177 920 169 024 160 128 151 232 Variation (en K€) 26 688 17 792 8 896 -8 896 -17 792 -26 688 TOTAL 642 821 614 873 586 924 558 975 531 026 503 078 475 129 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 83 846 55 898 27 949 -27 949 -55 898 -83 846 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 15% 10% 5% -5% -10% -15% 211 31/08/2024 Evolution de la valeur locative de marché (Capitalisation & DCF) Typologie des actifs +15% +10% +5% 0% -5% -10% -15% Bureau Paris 442 578 423 335 404 093 384 850 365 608 346 365 327 123 Variation (en K€) 57 728 38 485 19 243 -19 243 -38 485 -57 728 Usage mixte Paris 201 480 192 720 183 960 175 200 166 440 157 680 148 920 Variation (en K€) 26 280 17 520 8 760 -8 760 -17 520 -26 280 TOTAL 644 058 616 055 588 053 560 050 532 048 504 045 476 043 Impact sur la valeur du portefeuille (K€) 84 008 56 005 28 003 -28 003 -56 005 -84 008 Impact sur la valeur du portefeuille (%) 15% 10% 5% -5% -10% -15% 212 8.6.4 PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L'influence notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d'une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques. La participation dans une société dans laquelle le Groupe exerce une influence notable est comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence. Lors de l'acquisition, le coût de la participation est comparé à la quote-part dans la juste valeur nette des actifs et passifs identifiables de l'entité. Dans le cas d'une prise d'influence notable par étapes, l'écart d'acquisition est calculé par différence entre le prix payé au titre de l'influence notable, augmenté de la juste valeur dans les comptes de la participation antérieurement détenue ; et, la quote-part des actifs indentifiables et passifs assumés évalués à la juste valeur à la date de prise d'influence notable. L'écart d'acquisition est comptabilisé, immédiatement en résultat (dans la rubrique Quote-part de résultat des entreprises associées) lorsque celui-ci est négatif et à l'actif, dans la rubrique Participations dans les entreprises associées lorsqu'il est positif. Les actifs immobiliers, répondant à la définition d'un immeuble de placement, détenus par une entreprise associée sont expertisés selon la méthodologie décrite dans la note 8.6.1. Postérieurement à l'acquisition, la participation est augmentée ou diminuée de la quote-part de résultat net (y compris l'ajustement de valeur des immeubles de placement) dans l'entité détenue ainsi que des distributions reçues de cette entité. 8.6.5 ACTIFS DESTINES A LA VENTE (IFRS 5) Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe BLEECKER s’est engagé à céder un actif ou un groupe d’actifs, le Groupe BLEECKER le classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente, en actif courant au bilan pour sa dernière juste valeur connue. Les immeubles inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon la méthode de la juste valeur de la manière suivante : ➢ Immeubles mis en vente en bloc : valeur d’expertise en bloc hors droits, sous déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession. ➢ Immeubles sous promesse de vente : valeur de vente inscrite dans la promesse de vente sous déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession, si celle-ci est inférieure à l’expertise. ➢ Immeubles mis en vente par lots : valeur d’expertise en lots après prise en compte des divers coûts, délais et aléas qui seront supportés du fait de leur commercialisation. Au 31 août 2025, aucun actif n’est destiné à la vente. 8.6.6 INSTRUMENTS FINANCIERS (IFRS 9) Le Groupe BLEECKER applique la norme IFRS 9. Le Groupe BLEECKER a fait une étude en conformité avec la norme IFRS 9 pour chaque refinancement afin de déterminer le traitement comptable des coûts liés à la renégociation (en résultat ou en frais d’émission de la nouvelle dette). Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés au coût qui correspond à la juste valeur du prix payé et qui inclut les coûts d’acquisition liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur. 213 Pour les actifs et passifs financiers tels que les actions cotées qui sont négociées activement sur les Marchés Financiers organisés, la juste valeur est déterminée par référence aux prix de marché publiés à la date de clôture. Pour les autres actifs et passifs financiers tels que les dérivés de gré à gré (swaps, caps…), et qui sont traités sur des marchés actifs, la juste valeur fait l’objet d’une estimation établie selon des modèles communément admis et généralement effectuée par les établissements bancaires ayant servi d’intermédiaires. Les instruments financiers doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, et l’efficacité doit être vérifiée. Si la relation de couverture est établie, la variation de valeur de l’instrument financiers, correspondant à la seule partie efficace de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, par résultat. Le Groupe a décidé de ne pas tester l’efficacité de ses instruments financiers et en conséquence, les instruments dérivés sont enregistrés au bilan à leur juste valeur par résultat. Les autres actifs et passifs financiers sont évalués au coût historique déduction faite de toute perte de valeur éventuelle. A ce titre, les emprunts sont évalués à leur coût historique amorti. Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SARL MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. Au 31 août 2025, la dette auprès des établissements financiers exigible à moins d’un an s’élève à 8,8 M€. Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois, compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2). 8.6.7 CREANCES CLIENTS ET AUTRES CREANCES Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des provisions tenant compte des possibilités effectives de recouvrement. Les créances clients et comptes rattachés correspondent aux créances clients retraitées des prestations intra-groupes, et aux comptes courants débiteurs retraités des comptes courants de BLEECKER dans les sociétés du groupe. Les autres créances à moins d’un an résultent des créances fiscales, sociales, sur cessions d’immobilisations et sur débiteurs divers. 8.6.8 TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE Ce poste comprend les valeurs mobilières de placement et les disponibilités évaluées à leur juste valeur au 31 août 2025. 8.6.9 CAPITAUX PROPRES Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 249 848 K€ contre 259 261 K€ au titre de l’exercice précédent. 214 Conformément à la norme IAS 32, les titres auto-détenus par le Groupe BLEECKER sont enregistrés à leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres et ce, quelle que soit la catégorie dans laquelle ils ont été affectés dans les comptes sociaux (titres immobilisés ou valeurs mobilières de placement). Le produit ou la perte sur la cession éventuelle des actions auto-détenues est imputé directement sur les capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values n’affectent pas le résultat net de l’exercice. 8.6.10 AVANTAGES AU PERSONNEL Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salarié. Il n’existe pas d’avantages au personnel. 8.6.11 PROVISIONS ET PASSIFS NON FINANCIERS EVENTUELS Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas devenus définitifs. En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation du Groupe BLEECKER. Elles sont actualisées, le cas échéant, sur la base d’un taux avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif. Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe BLEECKER à des tiers. Si aucune estimation fiable du montant de l’obligation ne peut être effectuée, aucune provision n’est comptabilisée et une information est donnée en annexe. 8.6.12 IMPOTS 8.6.12.1 Régime S.I.I.C A la suite de l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, depuis le 1 er septembre 2007, le Groupe BLEECKER est soumis à une fiscalité spécifique liée au régime SIIC. Les résultats relevant du régime SIIC sont exonérés d’impôt sous certaines conditions de distribution. Toutefois, pour les sociétés nouvellement acquises, il est calculé au taux de 19% une charge d’impôt correspondant au montant de la taxe de sortie que ces sociétés devront acquitter au moment de leur option pour le régime SIIC, cette option rentrant dans la stratégie d’acquisition. 8.6.12.2 IFRIC 21 L’application de l’interprétation IFRIC 21 rend obligatoire la reconnaissance d’un passif au titre des taxes à la date de l’évènement générant l’obligation et conduit à retraiter certaines taxes préalablement étalées sur l’exercice. La taxe concernée par ce retraitement au niveau du Groupe BLEECKER est la taxe foncière et se situe au niveau des charges locatives supportées. 8.6.13 GESTION DES RISQUES FINANCIERS 8.6.13.1 Le risque de taux d’intérêt Dans un contexte incertain de variation des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER seraient défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2025, 74,67 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes et 88 % de la dette bancaire à taux variable dispose d’un instrument de couverture de type SWAP. Il est rappelé que cet instrument de couverture a été souscrit sur l’exercice précédent par la SAS 215 MOLIERE. Le montant couvert s’élève à 67,3 M€ sur une durée de 3 ans, à compter du 1er juillet 2024. Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER poursuit sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou à des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, au 31 août 2025, 97% de l’endettement total du Groupe BLEECKER, soit 302 M€, est stabilisé. 8.6.13.2 Le risque de liquidité Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources financières importantes. La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, compte tenu des éléments portés au §6.7, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER et la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant. 216 8.6.14 SECTEURS OPERATIONNELS (IFRS 8) L’information sur les secteurs opérationnels telle que communiquée ci-après est conforme aux dispositions de la norme IFRS 8. Cette présentation est faite à titre de comparaison pour l’exercice clos le 31.08.2024 et pour l’exercice clos le 31.08.2025. - Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2025 - En K€ Paris Ile de France Total Revenus locatifs 24 592 -84 24 508 % 100,3 % -0,3 % 100,0% Autres produits d'exploitation 70 6 76 Charges d'exploitation 17 380 179 17 559 Juste valeur des immeubles (IAS 40) -1 795 0 -1 795 Résultat opérationnel 5 487 -257 5 230 % 104,9 % -4,9 % 100,0% Produits Financiers 97 0 97 Charges Financières 14 740 0 14 740 Résultat Financier -14 644 0 -14 644 % 100,0 % 0,0 % 100,0% Résultat courant -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0% Résultat de cession d’actifs 0 0 0 Résultat net consolidé -9 156 -257 -9 414 % 97,3 % 2,7 % 100,0% En K€ Paris Ile de France Total Immeubles de placement 574 975 0 574 975 Participations dans les entreprises associées 5 577 5 577 Total Immobilisations corporelles 574 975 5 577 580 552 % 99,0 % 1,0 % 100,0% Actifs destinés à la vente 0 0 0 Total Actif courant 0 0 0 % 0,0% 0,0% 0,0% TOTAL 574 975 5 577 574 975 % 99,0 % 1,0 % 100,0% - Dettes financières au 31 août 2025 - En K€ Paris Ile de France Total Dettes financières 319 740 2 319 743 TOTAL 319 740 2 319 743 % 100,0 % 0,0 % 100,0% - Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2024 - En K€ Paris Ile de France Total Revenus locatifs 23 304 6 654 29 958 % 77,8 % 22,2 % 100,0% 217 Autres produits d'exploitation 248 3 251 Charges d'exploitation 16 232 2 558 18 795 Juste valeur des immeubles (IAS 40) -18 532 0 -18 532 Résultat opérationnel -11 213 4 099 -7 118 % 157,5 % -57,6 % 100,0% Produits Financiers 370 0 370 Charges Financières 17 549 848 18 397 Résultat Financier -17 179 -848 -18 027 % 95,3 % 4,7 % 100,0% Résultat courant -28 392 3 251 -25 145 % 112,9 % -12,9 % 100,0% Résultat de cession d’actifs 0 -16 203 -16 193 Résultat net consolidé -28 392 -12 952 -41 338 % 68,7 % 31,3 % 100,0% En K€ Paris Ile de France Total Immeubles de placement 560 050 0 560 050 Total Immobilisations corporelles 560 050 0 560 050 % 100,0 % 0,0 % 100,0% Actifs destinés à la vente 0 0 0 Total Actif courant 0 0 0 % 0,0% 0,0% 0,0% TOTAL 560 050 0 560 050 % 100,0 % 0,0 % 100,0% - Dettes financières au 31 août 2024 - En K€ Paris Ile de France Total Dettes financières 318 407 0 318 407 TOTAL 318 407 0 318 407 % 100,0 % 0,0 % 100,0% 218 9 NOTES SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES 9.1 BILAN CONSOLIDE 9.1.1 ACTIF 9.1.1.1 Immobilisations incorporelles En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Actifs incorporels Marque Bleecker 3 000 3 000 Valeur nette 3 000 3 000 Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque BLEECKER telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem Évaluation, expert indépendant, en date du 31 octobre 2024. La marque BLEECKER et le logo y attaché, appartiennent à BLEECKER et ont fait l'objet d'un enregistrement à l'INPI ainsi qu'à l'OHMI. Leur usage est exclusivement réservé à la Société BLEECKER, ses filiales, et à la SNC SINOUHE IMMOBILIER. 9.1.1.2 Immeubles de placement En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Immeubles de placement 560 050 14 925 0 574 975 Actifs destinés à la vente 0 0 0 0 Valeur nette 560 050 14 925 0 574 975 * Cette hausse résulte notamment de l’acquisition de l’ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11 ème au cours de l’exercice. Les immeubles de placement et les immobilisations en cours sont retenus à leur valeur d’expertise telle que définie par la norme IAS 40. Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER détient un contrat de crédit-bail, signé à taux variable intégralement couvert par un SWAP de taux fixe. Au 31 août 2025, le Groupe BLEECKER ne dispose pas de droit sur des biens immobiliers dans le cadre de location simple. La SA BLEECKER n’occupe aucun immeuble. Au 31 août 2025, aucun actif n’est destiné à la vente. La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie à l’aide des méthodes suivantes : - Discounted Cash-Flow ou - Méthode par capitalisation Depuis l’exercice clos le 31 août 2023, Cushman & Wakefield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte économique orientant vers une généralisation de la méthode par DCF pour certains actifs (cf § 8.6.3). 219 Variation des immeubles : En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Valeur comptable des immeubles à l’ouverture 560 050 694 970 Acquisitions y compris CBI 16 000 Travaux 720 1 442 Dépenses ultérieures comptabilisées dans la valeur comptable Acquisitions dans le cadre de regroupement d’entreprises Entrée de périmètre Reclassement des immeubles de placement en actifs détenus en vue de la vente et autres sorties Profits ou pertes net résultant d’ajustement de la juste valeur (1 795) (18 532) Transferts vers et depuis les catégories de stocks et biens immobiliers occupés par leur propriétaires Cession d’actifs (117 830) Valeur comptable des immeubles à la clôture 574 975 560 050 Acquisition d’un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11 ème durant l’exercice. Résultat de cession En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Prix de cession 0 106 400 Frais de cession 0 (2 373) Juste valeur prise dans les comptes à la cession 0 120 220 Résultat de cession 0 (16 193) La variation résulte de l’absence de cession durant l’exercice. 9.1.1.3 Participations dans les entreprises associées Au 31 aout 2025, le Groupe détient 50% de la SCI BUSSY FL. Variations de Autres En K€ 31 08 2024 Résultat Distributions périmètre Variation 31 08 2025 Participations dans les 3 400 3 400 entreprises associées Créances rattachées à des 2 177 2 177 participations Valeur nette 0 0 0 5 577 0 5 577 220 Les principaux éléments du bilan et compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous : En K€ 31/08/2025 Actifs non courants (principalement des immeubles de placement) 11 502 Actifs courants 422 Disponibilités et équivalents de trésorerie 379 Passifs financiers non courants (2 281) Passifs financiers courants (372) Actifs nets 9 649 9.1.1.4 Autres actifs non courants En K€ 31 08 2024 Augmentations Diminutions 31 08 2025 Créances d’impôts différés Prêts Prêts ICNE Dépôts et cautionnements 1 824 1 629 195 Valeur nette 1 824 0 1 629 195 9.1.1.5 Clients et comptes rattachés En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Clients et comptes rattachés 19 106 15 258 Dépréciation -893 -899 Valeur nette 18 213 14 359 * dont 9.553 K€ liés à l’étalement des mesures d’accompagnement du paiement de loyers sur la durée restante du bail dans le cadre de la conclusion de nouveaux baux ainsi qu’à des contributions financières relatives à des travaux ** dont 640 K€ au titre de dépréciations liées à une créance locataire en liquidation judiciaire Ancienneté 31 08 2025 < 1an > 1 an & < 2 ans 2 ans & plus Total Clients et comptes rattachés 8 601 1 958 8 548 19 106 Au 31.08.2025 et au 31.08.2024, le poste « Client et comptes rattachés » comprend notamment une créance relative à un arriéré locataire. Le montant de la provision du 31.08.2025, à hauteur de 640 K€ est identique à celui du 31.08.2024, compte tenu de l’absence de nouveau paiement dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un locataire. 221 9.1.1.6 Avances et acomptes versés En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Avances et acomptes versés 228 789 Valeur nette 228 789 9.1.1.7 Autres créances courantes En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Créances fiscales 2 668 3 562 Créances sur cessions d’immobilisations Charges constatées d’avance 2 695 2 840 Débiteurs divers 379 713 Valeur nette 5 742 7 115 9.1.1.8 Instruments financiers dérivés En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Contrats CAP 0 0 Valeur nette 0 0 9.1.1.9 Trésorerie et équivalents de trésorerie En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Valeurs mobilières de placement 1 1 Disponibilités 1 147 5 137 Trésorerie 1 148 5 138 Découverts bancaires -621 -1 Valeur nette 527 5 137 La baisse de trésorerie est notamment liée aux acquisitions durant l’exercice. 222 9.1.1.10 Besoin en fonds de roulement Variation de En K€ 31 08 2025 31 08 2024 BFR Avances et acomptes versés 228 789 561 Créances clients 9.1.1.4 18 213 14 359 (3 854) Autres passifs courants/ non courants 9.1.2.5 17 622 12 690 4 932 Dépôts et cautionnements 9.1.2.3 5 854 5 165 689 Autres actifs courants 9.1.1.6 5 741 7 115 1 373 Variation de BFR au 31 08 2025 3 702 9.1.2 PASSIF 9.1.2.1 Capitaux propres Au 31 août 2025, le capital social de BLEECKER s’élève à 20 787 356,70 €, divisé en 1 126 686 actions de 18,45 € de valeur nominale chacune. Au 31 août 2025, BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions. Conformément à l’article L. 225-210 alinéa 3 du Code de commerce, la Société dispose de réserves autres que la réserve légale d’un montant au moins égal à la valeur de l’ensemble des actions qu’elle possède. Le compte de réserves indisponibles doté à cet effet s’élève à ce jour à 76.511 €. 31 08 2025 Nombre d’actions Montant en € Actions inscrites en diminution des capitaux propres 2 000 76.511 Auto-détention en % 0,18% Les capitaux propres sont détaillés dans le tableau des variations des capitaux propres consolidés présenté avec les états financiers. 223 9.1.2.2 Passifs financiers courants et non courants En K€ ENCOURS Diminution Augmentation ENCOURS Remboursement ENCOURS Remboursement ENCOURS Remboursement 31 08 2024 31 08 2025 31 08 2025 31 08 2025 < 1 an 31 08 2026 1 à 5 ans 31 08 2030 au-delà de 5 ans Dettes à taux fixe 239 189 5 869 1 048 234 369 -4 677 229 692 -210 533 19 158 -19 158 Emprunt obligataire 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Emprunts bancaires 238 103 4 783 0 233 321 -3 629 229 692 -210 533 19 158 -19 158 Intérêts provisionnés 1 086 1 086 1 048 1 048 -1 048 0 0 0 0 Dettes à taux variable 74 053 4 119 9 586 79 520 -4 876 74 644 -76 644 0 0 Emprunts bancaires 0 66 8 933 8 867 26 8 893 -8 893 0 0 Intérêts provisionnés 0 0 32 32 -32 0 Crédit-bail 74 052 4 052 0 70 000 -4 249 65 751 -65 751 0 0 Découvert bancaire 1 1 621 621 -621 Total dette brute 313 242 9 988 10 634 313 889 -9 553 304 336 -285 177 19 158 -19 158 Note : Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2) et ce malgré la survenance d’un bris soft de covenant (cf. §6.7) : (i) renégociation en cours de l’endettement moyen terme (ii) mise à disposition à court terme de comptes courants par les SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT (iii) arbitrage possible d’actif(s) le cas échéant En K€ ENCOURS Entrée de Augmentation Diminution Reclassement ENCOURS Non Non 31 08 2024 périmètre Cash Cash 31 08 2025 cash cash Emprunt obligataire 0 0 Emprunts bancaires 238 103 9 873 -4 123 -1 666 242 187 Dettes de CBI 74 052 33 -4 087 70 000 Comptes courants d’associés -386 -7 605 16 800 24 791 Sous-total Dettes / Flux de financement hors intérêts courus 311 769 24 791 9 906 -15 812 -1 666 328 986 Intérêts courus sur emprunts 1 086 1 080 -1 086 1 080 Intérêts courus sur comptes courants 1 450 151 -1 450 151 Concours bancaires 1 621 -1 621 Total 314 305 25 412 11 137 -18 349 -1 666 330 838 224 9.1.2.3 Dépôts et cautionnements reçus En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Dépôts et cautionnements reçus 5 854 5 165 Total 5 854 5 165 Au 31 août 2025, les dépôts de garantie correspondent aux sommes versées par les locataires dans le cadre des baux immobiliers consentis par le Groupe BLEECKER. 9.1.2.4 Provisions pour risques et charges d’un montant de 3.5M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir son droit. La procédure précontentieuse est actuellement au stade du recours hiérarchique. 9.1.2.5 Autres passifs courants En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Dettes fiscales et sociales 1 914 2 289 Autres dettes 731 708 Produits constatés d’avance 9 151 2 621 Dettes fournisseurs et comptes rattachés 5 825 7 073 Total 17 622 12 690 * La variation des produits constatés d’avance correspond principalement aux échéances locatives du 3 ème trimestre 2025. En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Provisions pour risques et charges 3 538 0 Total 3 538 0 Au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification reçue de l’administration. Cette provision 225 9.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE 9.2.1 REVENUS LOCATIFS En K€ 31 08 2025 31 08 2024 Loyers 22 109 26 545 Refacturation de charges 2 399 3 413 Total des revenus locatifs 24 508 29 958 *A périmètre constant, le poste « Loyers » au 31 août 2025 varie de manière positive, principalement grâce à la prise d’effet de nouveaux baux. 9.2.2 LOYERS MINIMAUX FUTURS A RECEVOIR En K € 31 08 2025 31 08 2024 Total 94 519 105 071 A moins de 1 an 21 595 21 642 Entre 2 et 5 ans 61 808 60 187 A 5 ans et plus 11 115 23 241 Base loyer annuel 24 013 22 857 9.2.3 CHARGES OPERATIONNELLES Les charges opérationnelles correspondent essentiellement : - aux charges locatives qui incombent au propriétaire, charges liées aux travaux, frais de contentieux éventuels ainsi qu’aux frais liés à la gestion immobilière, - aux charges locatives à récupérer auprès des locataires. Toutes les charges y compris celles récupérables auprès des locataires sont comptabilisées en Charges. Les charges récupérées auprès des locataires sont comptabilisées en Produits. 226 9.2.4 COUT DES EMPRUNTS OU DES DETTES PORTANT INTERET Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts, les autres dettes financières, les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations. en K€ 31 08 2025 31 08 2024 Produits financiers 97 370 Intérêts sur emprunts et charges financières 10 342 10 524 Intérêts liés aux opérations de crédit-bail 3 876 3 626 Charges financières liées aux financements 14 218 17 544 Coût de l’endettement financier net 14 120 17 174 Ajustement de valeur des instruments financiers 522 0 Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0 Coût de l'endettement net 14 643 14 149 9.2.5 VARIATION DU PERIMETRE Dans le cadre de la rationalisation et de la simplification des structures juridiques du Groupe, plusieurs opérations ont été réalisées sur l’exercice : - La SA Bleecker a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 7 juillet 2025, de la SAS ILO 123. La transmission universelle du patrimoine de la SAS ILO 123 a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le 8 août 2025. - Les SARL Lulli, Mahler, Mallarme, Molière, Moussorgski, Ravel et Wagner ont été transformées en SAS. - La SAS Ravel a acquis 50% des titres de la SCI Bussy FL le 28 août 2025. 227 ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL La table thématique ci-dessous permet d’identifier les rubriques de l’annexe 1 du règlement délégué (UE) 2019/980 du 14 mars 2019. Informations requises dans le rapport financier annuel Pages du Document d’enregistrement universel 1 PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATION PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE 1.1 Noms et fonctions des personnes responsables des informations 4 1.2 Déclaration des personnes responsables 4 1.3 Déclaration ou rapport d’expert 5-12 1.4 Information provenant de tiers 5-12 1.5 Déclaration de l’autorité compétente N/A 2 CONTRÔLEURS LEGAUX DES COMPTES 2.1 Noms et adresses des contrôleurs légaux 14 2.2 Changements de contrôleurs légaux pendant la période de référence N/A 3 FACTEURS DE RISQUE 3.1 Facteurs de risques propres 15-32 4 INFORMATION CONCERNANT L’EMETTEUR 4.1 Raison sociale et nom commercial 32 4.2 LEI et numéro d’enregistrement 32 4.3 Date de constitution et durée de vie 32 4.4 Informations (siège social, forme juridique…) 33 228 5 APERCU DES ACTIVITES 5.1 Principales activités 33-34 5.1.1 Nature des opérations 33-34 5.1.2 Nouveaux produits et services importants 33-34 5.2 Principaux marchés 34-41 ; 216-217 5.3 Evènements importants 47-49 5.4 Stratégie et objectifs 47 5.5 Dépendance de l’émetteur à l’égard de brevets ou de licences, de contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication N/A 5.6 Déclaration sur la position concurrentielle N/A 5.7 Investissements 5.7.1 Investissements importants 48-49 5.7.2 Investissements importants en cours ou à venir 49 5.7.3 Coentreprises et participations significatives 50 5.7.4 Questions environnementales pouvant influencer l’utilisation faite par l’émetteur, de ses immobilisations corporelles 51-52 6 STRUCTURE ORGANISATIONNELLE 6.1 Description sommaire du Groupe 53 6.2 Liste des filiales importantes 54 7 EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT 7.1 Situation financière 229 7.1.1 Analyse de l’évolution et résultat des activités 56-61 7.1.2 Evolution future probable des activités de l’émetteur et activités en matière de recherche et développement N/A 7.2 Résultats d’exploitation 7.2.1 Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu d’exploitation N/A 7.2.2 Raison des changements important du chiffre d’affaires net ou des produits nets 61 8 TRESORERIE ET CAPITAUX 8.1 Informations sur les capitaux 62 8.2 Flux de trésorerie 63 8.3 Besoins de financement et structure de financement 64 8.4 Restrictions à l’utilisation des capitaux 64 8.5 Sources de financement attendues 64 9 EVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE 9.1 Description de l’environnement réglementaire pouvant influer de manière significative sur ses activités 15-32 10 INFORMATION SUR LES TENDANCES 10.1 Principales tendances récentes et changement significatif de performance financière depuis la fin du dernier exercice 65 10.2 Evènements susceptibles d’influer sensiblement sur les perspectives 65 11 PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE 11.1 Prévisions ou estimations du bénéfice publiées 65 11.2 Principales hypothèses de prévisions N/A 11.3 Déclaration de comparabilité aux informations financières historiques et de conformité aux méthodes comptables N/A 230 12 ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE ET DIRECTION GENERALE 12.1 Composition des organes d’administration, de direction ou de surveillance 66-68 12.2 Conflits d’intérêts 68-69 13 REMUNERATIONS ET AVANTAGES 13.1 Rémunérations versées et avantages en nature 69-70 13.2 Provisions pour pension de retraite 70 14 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION 14.1 Date d’expiration des mandats 66 14.2 Contrats de service liant les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance à l’émetteur 102-105 14.3 Information sur le comité d’audit 77-79 14.4 Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise 71 14.5 Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise N/A 15 SALARIES 15.1 Nombre de salariés 101 15.2 Participation des salariés et stock-options N/A 15.3 Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de l’émetteur N/A 16 PRINCIPAUX ACTIONNAIRES 16.1 Actionnaires détenant plus de 5 % à la date du document d’enregistrement 101 ; 145 16.2 Existence de droits de vote différents N/A 16.3 Contrôle de l’émetteur 101 231 16.4 Accord dont la mise en œuvre pourrait entrainer un changement de contrôle 102-105 17 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES 17.1 Détail des transactions 105 ; 134-137 ; 189-190 18 INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR 18.1 Informations financières historiques 122-127 18.1.1 Informations financières historiques auditées pour les trois derniers exercices 106-128 18.1.2 Changement de date de référence comptable N/A 18.1.3 Normes comptables 113 18.1.4 Changement de référentiel comptable N/A 18.1.5 Informations financières, normes comptables nationales 198-199 18.1.6 Etats financiers consolidés 182-186 18.1.7 Date des dernières informations financières 163-165 ; 182-186 18.2 Informations financières intermédiaires et autres 18.2.1 Informations financières trimestrielles ou semestrielles 161-162 18.3 Audit des informations financières annuelles historiques 18.3.1 Audit indépendant des informations financières annuelles historiques 114-120 ; 122-127 18.3.2 Autres informations auditées N/A 18.3.3 Sources et raisons pour lesquelles des informations n’ont pas été auditées N/A 18.4 Informations financières pro-forma N/A 232 18.5 Politique en matière de dividendes 18.5.1 Description de la politique de distribution de dividendes ou toute restriction applicable 131 18.5.2 Montant du dividende par action 131 18.6 Procédures judiciaires et d’arbitrage 131 18.7 Changement significatif de la situation financière de l’émetteur 131 18.7.1 Changement significatif de la situation financière depuis la fin du dernier exercice 131 19 INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES 19.1 Capital social 131-134 19.1.1 Montant du capital émis 131 19.1.2 Actions non représentatives du capital N/A 19.1.3 Actions auto-détenues 131-132 19.1.4 Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription N/A 19.1.5 Conditions de droit d’acquisition et/ou toute obligation N/A 19.1.6 Capital de tout membre du groupe faisant l’objet d’une option ou d’un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer sous option N/A 19.1.7 Historique du capital social 133 19.2 Acte constitutif et statuts 19.2.1 Registre et objet social 133-134 19.2.2 Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions N/A 19.2.3 Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle 134 233 20 CONTRATS IMPORTANTS 20.1 Résumé des contrats importants 134-137 21 DOCUMENTS DISPONIBLES 21.1 Déclaration sur les documents consultables 137 ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL La Table thématique suivante permet d’identifier les informations requises par l’Autorité des Marchés Financiers, au titre du rapport financier annuel, conformément à l’article 222-3 de son règlement général ainsi qu’à l’article L.451-1-2 du Code monétaire et financier. Informations requises dans le rapport financier annuel Chapitres Pages 1. COMPTES ANNUELS Annexe 1 p. 163 à 181 2. COMPTES CONSOLIDES Annexe 2 p. 182 à 226 3. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31.08.2024 3.1 Évènements marquants Chap. 21 § 1 p. 138 à 147 3.2 Commentaires sur les comptes sociaux Chap. 21 § 2 p. 148 à 152 3.3 Commentaires sur les comptes consolidés Chap. 21 § 3 p. 153 à 160 3.4 Évolution et perspectives d’avenir Chap. 21 § 4 p. 160 4. DECLARATION DU RESPONSABLE Chap.1 p. 4 5 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS ET LES COMPTES CONSOLIDES Chap. 17 § 17.3 p. 114 à 120 Chap. 17 § 17.4 p. 122 à 127 234 ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les informations devant figurer au sein du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise. Eléments requis Pages 1. Situation et activité du Groupe 1.1 Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective et exhaustive de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et du Groupe, notamment de sa situation d’endettement, au regard du volume et de la complexité des affaires L.225-100-1, I., 1°, L.232-1, II, L.233-6 et L.233-26 du Code de commerce 138-139 ; 153-154 1.2 Indicateurs clés de performance de nature financière L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce 153 1.3 Indicateurs clés de performance de nature non financière ayant trait à l’activité spécifique de la société et du Groupe, notamment les informations relatives aux questions d’environnement et de personnel L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce 155-159 1.4 Événements importants survenus entre la date de clôture de l’exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi L.232-1, II. et L.233-26 du Code de commerce 153 1.5 Identité des principaux actionnaires et détenteurs des droits de vote aux assemblées générales, et modifications intervenues au cours de l’exercice L.233-13 du Code de commerce 145 1.6 Succursales existantes L.232-1, II du Code de commerce 53-54 1.7 Prises de participation significatives dans des sociétés ayant leur siège social sur le territoire français L.233-6 al.1 du Code de commerce 53-54 1.8 Aliénations de participations croisées L.233-29, L.233-30 et R.233-19 du Code de commerce N/A 1.9 Évolution prévisible de la situation de la société et du Groupe et perspectives d’avenir L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce 160 1.10 Activités en matière de recherche et développement L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce Articles L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce 148 235 1.11 Tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des cinq derniers exercices R.225-102 du Code de commerce 130 1.12 Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients D. 441-4 du Code de commerce 146-147 1.13 Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du commissaire aux comptes L.511-6 et R.511-2-1-3 du Code monétaire et financier N/A 2. Contrôle interne et gestion des risques 2.1 Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société est confrontée L.225-100-1, I., 3° du Code de commerce 139-144 2.2 Indications sur les risques financiers liés aux effets du changement climatique et présentation des mesures que prend l’entreprise pour les réduire en mettant en œuvre une stratégie bas carbone dans toutes les composantes de son activité L.22-10-35, 1° du Code de commerce 155-159 2.3 Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place, par la société et par le Groupe, relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière L.22-10-35, 2° du Code de commerce 139-144 2.4 Indications sur les objectifs et la politique concernant la couverture de chaque catégorie principale de transactions et sur l’exposition aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie, ce qui inclut l’utilisation des instruments financiers L.225-100-1., 4° du Code de commerce 139-144 2.5 Dispositif anticorruption Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 dite « Sapin 2 » N/A 2.6 Plan de vigilance et compte rendu de sa mise en œuvre effective L.225-102-4 du Code de commerce N/A 3 Rapport sur le gouvernement d’entreprise 3.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux L.22-10-8, I., alinéa 2° du Code de commerce 79-81 3.2 Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice ou attribués au titre de l’exercice à chaque mandataire social L.22-10-9, I., 1° du Code de commerce 79-81 3.3 Proportion relative de la rémunération fixe et variable L.22-10-9, I., 2° du Code de commerce 93 3.4 Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une rémunération variable L.22-10-9, I., 3° du Code de commerce N/A 236 3.5 Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses mandataires sociaux, ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci L.22-10-9, I., 4° du Code de commerce 100 3.6 Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L.233-16 du Code de commerce L.22-10-9, I., 5° du Code de commerce 79-81 3.7 Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des salariés de la société L.22-10-9, I., 6° du Code de commerce N/A 3.8 Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la société, de la rémunération moyenne des salariés de la société et des ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents L.22-10-9, I., 7° du Code de commerce 99 3.9 Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y compris dont elle contribue aux performances à long terme de la société et de la manière dont les critères de performance ont été appliqués L.22-10-9, I., 8° du Code de commerce N/A 3.10 Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée générale ordinaire prévu au I de l’article L.22-10-34 du Code de commerce L.22-10-9, I., 9° du Code de commerce 80 3.11 Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de rémunération et toute dérogation L.22-10-9, I., 10° du Code de commerce N/A 3.12 Application des dispositions du second alinéa de l’article L.225-45 du Code de commerce (suspension du versement de la rémunération des administrateurs en cas de non-respect de la mixité du conseil d’administration) L.22-10-9, I., 11° du Code de commerce N/A 3.13 Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux L.225-185 du Code de commerce 91 3.14 Attribution et conservation d’actions gratuites aux dirigeants mandataires sociaux L.225-197-1 et L.22-10-59 du Code de commerce 91 Informations sur la gouvernance 3.15 Liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires durant l’exercice L.225-37-4, 1° du Code de commerce 87-90 3.16 Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire significatif et une filiale 82 237 L.225-37-4, 2° du Code de commerce 3.17 Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’assemblée générale en matière d’augmentations de capital L.225-37-4, 3° du Code de commerce 85-86 3.18 Modalités d’exercice de la direction générale L.225-37-4, 4° du Code de commerce 73 3.19 Composition, conditions de préparation et d’organisation des travaux du conseil L.22-10-10, 1° du Code de commerce 73-77 3.20 Application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du conseil L.22-10-10, 2° du Code de commerce 74 3.21 Éventuelles limitations que le conseil apporte aux pouvoirs du directeur général L.22-10-10, 3° du Code de commerce 76 3.22 Référence à un du Code de gouvernement d’entreprise et application du principe « comply or explain » L.22-10-10, 4° du Code de commerce 71 3.23 Modalités particulières de participation des actionnaires à l’assemblée générale L.22-10-10, 5° du Code de commerce 84 3.24 Procédure d’évaluation des conventions courantes - Mise en œuvre L.22-10-10, 6° du Code de commerce 82-83 3.25 Informations susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange : - structure du capital de la société ; - restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d’actions, ou clauses des conventions portées à la connaissance de la société en application de l’article L.233-11 ; - participations directes ou indirectes dans le capital de la société dont elle a connaissance en vertu des articles L.233-7 et L.233-12 ; - liste des détenteurs de tout titre comportant des droits de contrôle spéciaux et la description de ceux-ci – mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d’actionnariat du personnel, quand les droits de contrôle ne sont pas exercés par ce dernier ; - accords entre actionnaires dont la société a connaissance et qui peuvent entraîner des restrictions au transfert d’actions et à l’exercice des droits de vote ; - règles applicables à la nomination et au remplacement des membres du conseil d’administration, ainsi qu’à la modification des statuts de la société ; - pouvoirs du conseil d’administration, en particulier en ce qui concerne l’émission ou le rachat d’actions ; - accords conclus par la société qui sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de la société, sauf si cette 84 ; 101 ; 152 238 divulgation, hors les cas d’obligation légale de divulgation, porterait gravement atteinte à ses intérêts ; - accords prévoyant des indemnités pour les membres du conseil d’administration ou les salariés, s’ils démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle et sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique d’achat ou d’échange L.22-10-11 du Code de commerce 3.26 Pour les sociétés anonymes à conseil de surveillance : Observations du conseil de surveillance sur le rapport du directoire et sur les comptes de l’exercice. L. 225-68, dernier alinéa, du code de commerce 84-85 4. Actionnariat et capital 4.1 Structure, évolution du capital de la société et franchissement des seuils L.233-13 du Code de commerce 101-102 4.2 Acquisition et cession par la société de ses propres actions L.225-211 du Code de commerce 149 4.3 État de la participation des salariés au capital social au dernier jour de l’exercice (proportion du capital représentée) L.225-102 alinéa 1° du Code de commerce N/A 4.4 Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au capital en cas de rachats d’actions ou d’opérations financières R.228-90 et R.228-91 du Code de Commerce N/A 4.5 Informations sur les opérations des dirigeants et personnes liées sur les titres de la société L.621-18-2 du Code monétaire et financier 150-151 4.6 Montants des dividendes qui ont été mis en distribution au titre des trois exercices précédents 243 bis du Code général des impôts 131 5. Déclaration de performance extra-financière 5.1 Modèle d’affaires (ou modèle commercial) L.225-102-1 et R.225-105, I du Code de commerce N/A 5.2 Description des principaux risques liés à l’activité de la société ou du Groupe, y compris, lorsque cela s’avère pertinent et proportionné, les risques créés par les relations d’affaires, les produits ou les services L.225-102-1 et R.225-105, I. 1° du Code de commerce 154 5.3 Informations sur la manière dont la société ou le groupe prend en compte les conséquences sociales et environnementales de son activité, et les effets de cette activité quant au respect des droits de l’homme et à la lutte contre la corruption (description des politiques appliquées et procédures de diligence raisonnable mises en œuvre pour prévenir, identifier et atténuer les principaux risques liés à l’activité de la société ou du Groupe) 155-159 239 L.225-102-1, III, R.225-104 et R.225-105, I. 2° du Code de commerce 5.4 Résultats des politiques appliquées par la société ou le Groupe, incluant des indicateurs clés de performance L.225-102-1 et R.225-105, I. 3° du Code de commerce N/A 5.5 Informations sociales (emploi, organisation du travail, santé et sécurité, relations sociales, formation, égalité de traitement L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 1° du Code de commerce N/A 5.6 Informations environnementales (politique générale en matière environnementale, pollution, économie circulaire, changement climatique) L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 2° du Code de commerce 155-159 5.7 Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des pratiques) L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 3° du Code de commerce 155-159 5.8 Informations relatives à la lutte contre la corruption L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 1° du Code de commerce N/A 5.9 Informations relatives aux actions en faveur des droits de l’homme L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 2° du Code de commerce N/A 5.10 Informations spécifiques : - politique de prévention du risque d’accident technologique menée par la société ; - capacité de la société à couvrir sa responsabilité civile vis-à-vis des biens et des personnes du fait de l’exploitation de telles installations ; - moyens prévus par la société pour assurer la gestion de l’indemnisation des victimes en cas d’accident technologique engageant sa responsabilité L.225-102-2 du Code de commerce N/A 5.11 Accords collectifs conclus dans l’entreprise et leurs impacts sur la performance L.225-102-1, III et R.225-105 du Code de commerce N/A 5.12 Attestation de l’organisme tiers indépendant sur les informations présentes dans la DPEF L.225-102-1, III et R.225-105-2 du Code de commerce N/A 6 Autres informations 6.1 Informations fiscales complémentaires 223 quater et 223 quinquies du Code général des impôts N/A 6.2 Injonctions ou sanctions pécuniaires pour pratiques anticoncurrentielles L.464-2 du Code de commerce N/A 969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-09-012024-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542024-09-012025-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542025-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:shares

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