Beijing SuperMap Software Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2011

Apr 19, 2011

北京超图软件股份有限公司

关于研发及办公用房建设的可行性研究报告

一、项目概况

（一）项目名称及建设地点

项目名称：超图软件总部研发及办公用房建设项目

建设地点：北京市朝阳区酒仙桥电子城 IT 产业园二期（期房），预计收房时间 为 2013 年年中。

（二）项目建设内容

公司拟利用约 18,700 万元（具体以房屋买卖协议约定为准）资金，进行研发及 办公用房的建设，作为公司全国的营运中枢，将北京辖区内的公司所有机构及人员 整建制迁入，以进一步改善办公环境，提升公司在研发人才市场的竞争力。

二、项目提出的背景

（一）公司现有办公环境容量无法满足未来的人员快速增长需求。

近十年来，我国的地理空间信息技术产业从无到有，在技术发展与市场开拓等 方面取得了明显的进展。一是 3S 产品新应用领域不断开拓和扩大，由规划、国土、 资源、环境、测绘、国防等传统领域扩展到科学决策、社会、经济、医疗卫生、公 共服务等领域，形成了许多行业的地理信息数据库和较为成熟的应用模型，3S 的应 用已经呈现出规模化、市场化、网络化和服务化的特点，在经济社会各领域发挥了 重要作用。二是社会对地理信息产品需求广泛，培育着一个潜力巨大的地理信息市 场。在我国，地理信息的应用主体是以政府部门应用为主，面向企业和社会公众的 应用正在高速发展和普及，未来面向企业以及大众的信息服务将成新增长点。地理 信息技术正在融入 IT 主流，形成自己的鲜明特色，市场前景良好，发展潜力巨大， 并且随着地理信息应用与日俱增，地理信息资源的供给与需求的矛盾会更加突出。 三是市场涌现出一批 GIS 企业，产业规模不断扩大，成为经济增长新亮点。近年来，

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我国地理信息产业保持了高速发展态势，年平均增长率超过 20％。有关部门推算， 2008 年我国地理信息产业总规模已超过 600 亿元，从业人员约 40 万，我国从事地 理信息采集、处理和服务以及具有测绘资质的从业主体已超过 1.8 万家，初步形成 了一批龙头企业。

可以预见，在十二五期间，地理信息产业将迎来一次全新的发展机遇。公司现 有业务将会随着市场需求的提升快速发展，公司的研发、技术服务和市场营销队伍 需要快速扩张才能有效抓住这次难得的市场机遇。因此，公司一方面需要建立健全 内部人才培养、干部培养和外部人才引进机制，通过加大内部培训、外部人才引进 等工作的力度，满足公司对管理型和技术型高端人才的需求，另一方面，也是尤为 重要的，就是构建一个良好的研发及办公环境，提升公司整体形象和市场影响力， 这也是公司进一步稳定经营环境、吸引更多人才的必要而有效的手段。而公司现有 的办公环境最多容纳 750 人左右的人员办公（截止 2011 年 2 月 28 日，公司北京地 区约有正式员工约为 727 人，还不包括部份实习学生和外地分支机构到京学习人 员），目前仍有一些部门在外租用办公楼分散办公。现有办公用房无法承载未来即将 快速增长的人员队伍。

（二）新应用增长快速，需要增加适应新应用的各类研发环境建设

3S 一体化结合使地理信息数据和技术将广泛地被应用在国民经济的几乎每个 行业和领域，包括国土资源、矿产资源、自然灾害、生态环境、地质构造探测、城 市规划、紧急事务处理、经济社会规划、工业、农业、林业、海洋、交通、铁道、 统计、公安、军事、电力、能源、通信、房产、保险等行业和部门。随着互联网技 术、无线通信技术、移动通信技术的发展，卫星导航技术与 GIS 结合，特别是 3G 移动通信的启动，面对社会大众的网络地理信息服务和基于位置的服务（LBS）、基 于云的各类地理信息在线服务等成为地理信息产业发展的新亮点，并将逐渐成为地 理信息产业的重要发展方向。此外，随着物联网的深度发展和应用，地理信息相关 技术将成为其重要的技术组成部份，将与物联网技术高度融合，新地理信息时代将 随之到来。

为了探索适应新应用的发展，公司将进一步加强实验室建设，添加试验设备、 进一步完善研发环境，以满足各类新业务、新产品的探索和研发。而现有办公环境

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已经完全占用，无法在现有办公区内增加新的研发环境。因此，为了及时把握这些 新的市场机遇，从容应对市场竞争，进一步增强行业领先优势，公司必须不断改善 研发基础环境，通过购置办公场地，建立完善的软件开发、测试和演示环境，搭建 各种软硬件基础平台，以满足各类产品的研发需要。

综上所述，随着公司业务规模的进一步扩大，公司服务范围不断拓展，客户需 求日益复杂，市场竞争的日益加剧，公司研发及办公的基础环境呈现出明显的不足， 这将直接影响到公司技术研发、产品交付、技术服务的质量，直接影响到整体形象 和市场品牌的提升，影响到员工队伍的稳定性、人才的吸引与储备，进而影响到业 务的拓展与市场地位的提升，不利于公司的持续发展。

为此，公司及时针对目前办公环境投入明显不足的问题，提出实施本项目，通 过办公环境的建设与改善，将进一步提高研发技术水平、企业管理水平，有助于构 建稳定经营环境、稳步提升公司在国内 GIS 领域的市场份额，保持公司的领先地位 和优质品牌形象。

三、项目的必要性

（一）有利于促进人才培养与引进，实现公司人力资源计划

未来几年，公司人力资源计划是进一步完善人才培养、引进和激励机制，以优 秀的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的发展空间吸引并 留住人才，建立能够适应现代化企业发展的高水平队伍。

截止 2011 年 2 月底，公司共有正式员工 936 人，其中北京办公区各事业部的正 式员工为 727 人（不含外地分支机构来京学习人员、临时人员和应届毕业学生提前 到岗实习人员），占比员工总数 77.67%。公司于 2008 年在北京市朝阳区酒仙桥电子 城科技园区购置了 6880 平米的办公用房（期房），于 2011 年 1 月完成装修入住，设 计工位为 750 个。为了最大限度的满足办公使用，该办公区全部采用开放式办公， 没有任何人员有独立办公室。即便如此，截止本报告报出时，公司现有办公场地已 经不够使用，公司相当一部分员工暂时没有固定的工位，部分部门在外租用办公楼 办公。这在很大程度上影响了员工对企业的归属感，加大了交流成本，影响了公司 人力资源建设与企业文化建设。

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随着公司业务规模的拓展，员工人数将进一步增长，根据公司业务发展规划， 预计 2011 年公司人员规模将达到 1100 人左右，到 2014 年将达到 1700 人左右，预 计 2016 年将达到 2500 人左右。按照每个员工工位建筑面积平均 8 平米测算（含会 议室、机房、食堂和通道等公共区域），即到 2014 年，公司办公场地的需求预计为 13600 平方米以上，2016 年办公场地的需求预计为 2 万平米左右。现有办公环境和 分布式办公场地已经不能满足公司持续、快速发展的需要，客观上需要公司拥有一 个完整、相对集中的办公环境。

本项目的实施将大大解决公司未来业务规模、人员规模快速增长对场地的需求， 通过构建良好的办公环境，进一步稳定经营环境，有利于吸引更多的人才、提升公 司形象和市场影响力。此外，该项目真正投入使用预计在 2013 年年底或 2014 年年 初，项目建成的时候正好能够满足公司的人员增长规模。

本项目是朝阳区政府重点支持的建设项目，项目位于朝阳区酒仙桥地区，靠近 － 地铁 13 号线、15 号线望京站，其中 12 号线和 14 号线（预计 2014 2015 年开通） 将在园区附近设站，未来园区交通将非常便利。目前入驻园区企业包括 ABB、德信 无线等。为了解决园区配套生活设施，中关村电子城管委会协同园区开发商即将开 通往各类地铁交通枢纽的通勤班车，解决园区员工的出行问题。这些措施对于留住、 吸引并招募优秀人才将极为有利。

（二）有利于降低沟通成本，提高管理效率，促进企业文化建设

目前，公司及子公司有部分部门在不同区域办公，不仅带来了沟通难题，也增 加了相互之间的沟通成本，不利于业务及管理上的协同。公司业务规模的扩大、员 工人数迅速增加，对管理提出了更高的要求，团队之间更需要构建起一个有效的沟 通协调机制，而相对分散的办公环境，已经不能满足公司持续、快速发展对沟通在 内的管理方面的需求。

通过本项目的实施，可以有效地将公司研发技术部门、市场销售部门、营运管 理部门进行统一整合，有利于解决公司目前异地办公带来的沟通难题，使得管理各 部门、研发技术各部门之间的沟通更加方便快捷，对提升整体管理效率将起到积极 的促进作用。

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同时，整体的研发技术及营运环境对企业文化建设起到积极的促进作用，通过 塑造良好的整体企业形象，加强员工之间的互动交流、定期开展丰富多彩的文化活 动以及核心价值理念的传播，提升员工的成就感和归属感以及对公司目标、企业文 化的认同。

（三）有助于优化研发环境建设，避免资源不平衡的情况

在过去的多年中，公司的研发技术部门均以租用场地为主，基本为“人员扩张伴 随场地扩建”的筑巢式扩建，导致公司长期以来研发技术部门办公环境分散，甚至有 时一个产品线的研发人员均不能集中一起办公。公司在硬件、软件等基础设置投入 方面存在重复投资和不平衡的情况。此外，因为 IT 企业人员办公密度大，机器设备 多，部份租用的办公场地存在电容电量不够的情况，尤其在夏天，为了确保办公设 备用电，有时不得不中断空调等其他非办公用电设备，直接影响了办公环境舒适度。

本项目实施完毕后，公司将充分结合业务特点，对电量、网络等资源进行全面 整合和规划，搭建起一流的自有的研发、测试和演示环境以及各种功能强大的硬件 基础平台、操作系统平台、数据库平台和中间件平台，进行软件产品的研发升级、 更新换代，增强现有产品的功能和质量，同时，形成体系完善、功能领先、性能优 越的系列产品以及优质、丰富、完善的服务体系，优化公司的业务结构，进一步提 升公司在 GIS 领域的领先地位。

（四）有利于数据和项目的安全管理

鉴于公司所处的行业，在部分业务的开展过程中，会涉及一些秘密性质的测绘 成果数据和资料。为了防止泄密，按照有关规定，这类项目应在涉密工作场所进行。 为了解决这个问题，公司不得不和客户协商，采取在甲方涉密场所实施的方式进行， 给客户增加了不少麻烦。随着公司参与国家级各类重大信息化核心产品研发和项目 工程的实施，对公司技术开发环境的安全性管理、保密性管理的压力日益加大。现 有办公环境无法保障公司增设一个较大的保密性环境，这将大大影响公司的业务开 展，也加大了对项目安全性的管理压力。

因此，通过本项目的顺利实施，将从空间资源条件上提供一个相对完整的、独 立的技术开发环境，满足部分有特殊安全要求的项目实施，保障项目实施人员可以

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在一个相对固定的环境中进行开发工作，确保项目的安全和质量管理。进一步巩固 和提升公司在国家级重大信息化工程领域的优势，以实现公司打造国内一流的地理 信息软件和服务企业的战略目标。

（五）有利于改善公司资产结构

随着公司业务规模的快速增长，软件开发、技术服务种类规模将大幅增加，加 大研发及办公环境的投入，为公司业务发展搭建更好的环境，拉开与竞争对手的距 离，是国际和国内软件行业总体的发展路径。

作为软件企业，发展到一定阶段适时进行房屋资产方面的投入，有利于构建研 发及办公环境，提升企业核心竞争力。本项目的实施，通过办公场所的购置与建设， 新增了优质的固定资产，为进一步改善公司的资产结构，提升公司整体形象与市场 竞争力，起到积极的促进作用。

四、项目基础条件

（一）资金保障

2009 年 12 月 21 日，公司通过首次公开发行股票募集资金 34,257.37 万元，超 募资金 22,216.37 万元，截止 2010 年 12 月 31 日，公司尚有约 20,506.16 万元超募资 金未使用。项目建设所需资金将部分来源于公司超募资金，部分自筹解决。

此外，鉴于该项目的建设周期将从目前一直持续到 2013 年年中左右收房，项目 达到实际使用状态预计会到 2013 年年底。项目所需的资金将随着项目的进度分期付 款，不会给公司的现金流造成压力。

（二）政策保障

公司拟购置办公用房的建设项目为北京市朝阳区重点支持项目，园区目前针对 软件与信息服务业企业的入驻给予了很多购房方面的优惠政策。此外，园区已建设 完成相关基础配套设施，并致力于提供较好的园区环境。这些良好的引资政策为项 目的建设创造了条件。

（三）项目已具备合法建设手续

本项目拟购置房产位于北京市朝阳区酒仙桥地区“电子城 IT 产业园”。中关村电 子城 IT 产业园是北京市扩大内需重大项目之一，占地面积 37.4 万平方米，规划建

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筑用地 25 万平方米，总建筑面积约 56.5 万平方米，绿化率达到 35%，主要为国际、 国内知名的电子信息及相关产业提供生产、科研、办公场所。该园区由北京电子城 有限责任公司负责该区域的总体规划、投资开发和建设，是中关村科技园区重点建 设的产业化项目，处于中关村科技园区电子城科技园核心位置，享受国家级高新技 术产业园区优惠政策。

截止本报告报出时，该建设项目的国有土地使用证（京朝国用（2008 初）第 0108 号，用地性质为工业用地）、建设工程规划许可证（2010 规（朝）建字 0137 号）、 建筑工程施工许可证（2011 施（朝）建字 0023 号）等相关证明均已获得了批复。 公司本次拟购置房产事项通过董事会、股东会审议后。公司将按照有关规定与北京 电子城有限责任公司签署相关的购房协议。

五、项目建设方案

（一）建设目标

本项目的实施后，将北京辖区内的公司所有机构及人员整建制迁入，作为公司 全国的营运指挥中枢，以进一步提升公司的研发技术水平、营运管理水平。

（二）项目建设内容

本项目拟投资 18,700 万元（具体以房屋买卖协议约定为准）用于办公用房的购 置。待 2013 年年中交房后，再就房屋的进一步装修和改造事项进行专项立项。

－ 1、建设规模：本项目完成后拟新增办公场所建筑面积约 14,000 17,000 平方米 左右（具体以房屋买卖协议约定为准）。

• 2、投资规模为 18,700 万元（具体以房屋买卖协议约定为准），全部用于购置房

• 产。

（三）投资估算及资金来源

1、项目总投资

项目总投资约 18,700 万元（具体以房屋买卖协议约定为准）。

2、项目资金来源

项目资金将由超募资金及企业自筹解决，其中计划使用超募资金 8,000 万元，

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不足资金本公司将通过自有资金解决。

鉴于本项目所购房产为期房，目前刚开工建设，购房款项将按照建房的速度匹 配支付。因此，超募资金将用于支付第一、第二笔购房款项。具体支付时间大致为 2011年5月支付2,000万，2011年12月底前支付6,000万。其余项目经费本公司将通过 贷款或其他自筹的方式解决。

（四）项目建设时间表

本项目建设期约为二年，自 2011 年 5 月起至 2013 年 4 月止。房屋约在 2013 年年中左右交付。房屋交付后，公司将结合实际情况组织相关的装修改造工作。

六、风险分析及应对措施

1 、政策和工程建设风险

政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策做出重大调 整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。由于政策的变化，导致了市场供需实际 与预测情况发生偏离。由于本项目所购置房产为期房，与之相关的电子城 IT 产业园 由于政策、市场和经济效益等方面存在不确定性，因此本项目存在一定的风险。

为了防止可能发生的风险，项目立项前，本公司查验了该建设项目的所有建设 审批手续的合法性和有效性，确认本项目已经获得的审批证明包括：国有土地使用 证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和开发商的营业资质、税务登记证 等相关资料。此外，本公司将在签署相关协议时约定相关的偿付条款，有关购房款 项也将随着工程的进度分期支付，直至房屋合格验收交付并获得相关的产权证书才 付清所有购房款项，以有效降低风险。

2 、资金风险

资金风险主要是指建设资金供应不足或者来源中断导致无法购置本发展用地项 目或影响公司正常的经营性现金流，或者利率变化导致融资成本升高。

本项目的资金支付方式将与项目的建设进度基本同步，即采取分期的方式支付， 预计 2011 年年底累计支付完购房款项的 50%，2013 年年中前累计支付完毕剩余款 项。购房款项将来源于超募资金 8,000 万元，其余资金公司将根据实际经营情况采 取盈利所得、按揭贷款等方式解决。此外，公司作为中关村认定的瞪羚企业，在贷

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款等方面还可享受贴息等优惠政策。因此后续付款不会给企业带来现金流压力，亦 不会造成较高的财务利息负担。

七、效益分析

1 、经济效益与社会效益

（1）有利于提升公司持续研发新产品的能力，进一步提高公司的市场竞争力。 本项目的实施可较好的改善办公环境和研发条件，在吸引更多的优秀技术人才的同 时，也可以突破研发条件的瓶颈，缩短产品研发周期，提升管理效率，提高工作效 率并保证工作质量，提升公司未来几年内持续开发、维护、更新产品的能力，进一 步提高公司的市场竞争力。

（2）有利于提高公司产品质量和服务质量，进一步提升公司的经济效益。完善 的、自有的机房环境、软件开发环境、测试环境和演示环境是保证开发、测试系统 的稳定性和准确性的必要条件。本项目建成后，可以大大提高公司产品、服务的质 量，进一步提升公司品牌的影响力，进而提高公司的市场占有率，进一步提升公司 的经济效益。

（3）有助于提升公司整体形象和市场影响力，保持公司在国内 GIS 领域中的 领先地位和优质品牌形象，将公司打造成国际一流的软件和服务企业。

－ （4）有助于解决公司未来 3 4 年的人员增长所需要的办公场地，避免到处租 用办公用房造成的办公环境重复建设的浪费。

2 、购置研发基地可以节约开支，提高效益，对公司业绩有着积极的正面影响

经初步调研，目前该园区同类品质的写字楼的单位租金平均为 3.6 元/平方米/ 天，按此价格和同等面积计算，年租金约为 1,839.60 万元－2,233.80 万元。

本项目新增房屋资产约 18,700.00 万元，该房产的用地性质为工业用地，土地使 用年限为 50 年。考虑到实际有效使用年限，若按 40 年折旧政策计提，预计残值率 为 5%，则每年这部分房产计提的折旧为 444.125 万元。

因此，相对于租赁同等面积的办公场所，本项目的房屋折旧对公司业绩有着积 极的正面影响。

3 、固定资产减值对公司业绩的影响

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－ 本项目同类地区的商用写字楼平均销售价格在 25,000 27,000 元/平米，本项目 作为政府支持的科技园区项目，用地属性为工业用地，购置后完全可以作为研发用 办公楼。目前，该房产相对于同类地区、同类品质的写字楼价格有着明显的价格优 势。

根据对全国、北京及酒仙桥附近房地产价格走势的初步判断，公司按照该价格 购置的写字楼，在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，未来不 但不存在减值风险，而且具有较好的增值空间。

4 、购置研发基地不会影响公司的其他投资活动

截止 2010 年 12 月 31 日，本公司尚有超募资金 20,506.16 万元，本项目拟使用 超募资金 8,000 万元，还剩余 12,506.16 万元留做企业开展其他投资项目。因此，不 会对公司其他投资活动造成影响。

七、结论

本次研发及办公用房建设项目，是公司抓住未来业务快速发展的市场机遇，为 日后公司人员增长、研发环境改善提供了最重要的基础，将有利于进一步增强公司 技术创新能力，促进公司产品结构升级换代，增强公司核心竞争力，保障公司未来 的持续发展。虽然项目具有一定风险，但已有完善的应对措施可有效规避和预防风 险发生。

综上所述，项目可行。

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