Balkan and Sea Properties REIT

8945008G3DTHTI8OS1182023-01-012023-12-318945008G3DTHTI8OS1182023-12-31iso4217:BGN8945008G3DTHTI8OS1182022-12-318945008G3DTHTI8OS1182022-01-012022-12-31iso4217:BGNxbrli:shares8945008G3DTHTI8OS1182022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-318945008G3DTHTI8OS1182022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Доклад на независимия одитор Годишен консолидиран доклад за дейността Консолидиран финансов отчет Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 декември 2023 г. Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Годишен консолидиран доклад за дейността 1 Консолидиран отчет за финансовото състояние 24 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 25 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал 26 Консолидиран отчет за паричните потоци 27 Пояснения към консолидирания финансов отчет 28 Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 61 Годишен одитиран индивидуален финансов отчет на Дружеството-майка - ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ Гр. Варна Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на консолидирания финансов отчет на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ („Групата“), съдържащ консолидирания отчет за финансовото състояние към 31 декември 2023 г. и консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, консолидирания отчет за промените в собствения капитал и консолидирания отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към консолидирания финансов отчет, съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният консолидиран финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Групата към 31 декември 2023 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансов отчет“. Ние сме независими от Групата в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. 2 Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Оценяване на инвестиционни имоти по справедлива стойност Приложение 8 и 28 към финансовия отчет Инвестиционните имоти са ключов актив на Групата, чиито размер към 31.12.2023 г. е 94 865 хил. лв. Те формират 75,02% от общите активи. Те се оценяват по справедлива стойност и са отнесени към ниво 3 според йерархията, установена от МСФО 13 „Оценяване по справедлива стойност“. Справедливата стойност е определена на база множество преценки, допускания и специфични изчисления от независими оценители. Затова ние сме определили този въпрос като ключов. В тази област нашите одиторски процедури включиха: • Проверка и анализ на квалификацията, независимостта, обективността, способността на външния оценител; • Анализ и оценка на правилното определяне на базата на стойността и използваните подходи и методи за оценяване, направените допускания, използваните входящи параметри на моделите за оценяване; • Алтернативно, контролно определяне на справедливата стойност от сертифицирани оценители на одиторското дружество; • Направен е преглед за пълнота и адекватност на оповестяванията във финансовия отчет на Групата, вкл. оповестяването на основните предположения. Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва консолидирания финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад. Нашето мнение относно консолидирания финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на консолидирания финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с консолидирания финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. 3 Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за консолидирания финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този консолидиран финансов отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Групата или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Групата. Отговорности на одиторите за одита на консолидирания финансов отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали консолидираният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: − идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в консолидирания финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; − получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Групата; 4 − оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; − достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в консолидирания финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Групата да преустанови функционирането си като действащо предприятие; − оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на консолидирания финансов отчет, включително оповестяванията, и дали консолидирания т финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. 5 Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството и Законът за публично предлагане на ценни книжа В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет; (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания и по-конкретно изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. (в) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, информация. В доклада за дейността към консолидирания финансов отчет на Групата не е включена нефинансова декларация съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, тъй като Групата е с ограничен списъчен състав на служители. Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване. Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа 6 Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Бележка 24 „Сделки със свързани лица“ към годишния консолидиран финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения консолидиран финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно консолидирания финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансовия отчет“, включват оценяване дали консолидираният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за консолидирания финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за консолидирания финансов отчет сделки и събития на Групата са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно консолидирания финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. Докладване за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет, включен в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.5 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ Ние извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност по отношение на съответствието на електронния формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2023 година, приложен в електронния файл „8945008G3DTHTI8OS118-20231231-BG-CON.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Нашето становище е само по отношение на електронния формат на консолидирания финансов отчет и не обхваща другата информация, включена в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 5 от ЗППЦК. 7 Описание на предмета и приложимите критерии Ръководството е изготвило електронен формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2023 година по реда на Регламента за ЕЕЕФ с цел спазване на изискванията на ЗППЦК. Правилата за изготвяне на консолидирани финансови отчети в този електронен формат са посочени в Регламентa за ЕЕЕФ и те по наше мнение притежават характеристиките на подходящи критерии за формиране на становище за разумна степен на сигурност. Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление Ръководството на Групата е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на консолидирания финансов отчет в XHTML. Тези отговорности включват избора и прилагането на подходящи iXBRL маркировки, използвайки таксономията на Регламента за ЕЕЕФ, както и въвеждането и прилагането на такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството счита за необходима за изготвянето на електронния формат на годишния консолидирания финансов отчет на Групата, който да не съдържа съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по изготвянето на годишния консолидиран финансов отчет на Групата, включително прилагането на Регламента за ЕЕЕФ. Отговорности на одитора Нашата отговорност се състои в изразяване на становище за разумна степен на сигурност относно това дали електронният формат на консолидирания финансов отчет е в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. За тази цел ние изпълнихме „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“ и извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност съгласно МСАИС 3000 (преработен) „Ангажименти за изразяване на сигурност, различни от одити и прегледи на историческа финансова информация“ (МСАИС 3000 (преработен)). Този стандарт изисква от нас да спазваме етичните изисквания, да планираме и изпълним подходящи процедури, за да получим разумна степен на сигурност дали електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с приложимите критерии, посочени по-горе. Характерът, времето и обхвата на избраните процедури зависят от нашата професионална преценка, включително оценката на риска от съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ, независимо дали дължащи се на измама или грешка. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че ангажимент, извършен в съответствие с МСАИС 3000 (преработен), винаги ще разкрива съществено несъответствие с изискванията, когато такова съществува. 8 Изисквания за контрол върху качеството Ние прилагаме изискванията на Международен стандарт за контрол върху качеството (МСКК) 1 и съответно, поддържаме всеобхватна система за контрол върху качеството, включително документирани политики и процедури относно спазването на етичните изисквания, професионалните стандарти и приложимите законови и регулаторни изисквания към регистрираните одитори в България. Ние отговаряме на етичните и изискванията за независимост на Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приет от ИДЕС чрез ЗНФО. Обобщение на извършената работа Целта на планираните и извършени от нас процедури беше получаването на разумна степен на сигурност, че електронният формат на консолидирания финансов отчет е изготвен, във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента ЕЕЕФ. Като част от оценяване на спазването на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на електронния (XHTML) формат за отчитане на консолидирания отчет на Групата, ние запазихме професионален скептицизъм и използвахме професионална преценка. Ние също така: — получихме разбиране за вътрешния контрол и процесите, свързани с прилагането на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на консолидирания финансов отчет на Групата и включващи изготвянето на консолидирания финансов отчет на Групата в XHTML формат и маркирането му в машинно четим език (iXBRL); — проверихме дали приложеният XHTML формат е валиден; — проверихме дали четимата от човек част на електронния формат на консолидирания финансов отчет съответства на одитирания консолидиран финансов отчет; — оценихме пълнотата на маркировките в консолидирания финансов отчет на Групата при използването на машинно четим език (iXBRL) съобразно изискванията на Регламента за ЕЕЕФ; — оценихме уместността на използваните iXBRL маркировки, избрани от основната таксономия, както и създаването на елемент от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ, когато липсва подходящ елемент в основната таксономия; — оценяваме уместността на съотнасянето (фиксиране) на елементите от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ. Ние считаме, че доказателствата, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето становище. Становище за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. По наше мнение, на база на извършените от нас процедури, електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2023 година, съдържащ се в приложения електронен файл „8945008G3DTHTI8OS118-20231231-BG- CON.zip“ , е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. 9 Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация: — „Одит – Корект“ ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от общото събрание на акционерите, проведено на 16.06.2023, за период от една година. — Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на Групата представлява шеста поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас. — Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Групата, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит. — Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита. — Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Групата. — За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставили услуги на Групата, които не са посочени в доклада за дейността или финансовия отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ. 22 април 2024 г. Росица Тричкова Управляващ съдружник Регистриран одитор № 0091, отговорен за одита Одит Корект ООД, рег. № 064 София 1164, ул. Вишнева № 12 (+359) 898 977 779 [email protected] www.auditcorrect.com Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2024.04.22 15:48:05 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 1 Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. Годишен консолидиран доклад за дейността Консолидирания доклад за дейността на Групата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2023 г. представя коментар и анализ на консолидирания финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Групата. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството-майка оповестява и потвърждава, че през отчетния период: - не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; - всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във финансовия отчет към 31 декември 2023 г.; - не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Групата. Правен статут и обща информация за Групата Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (Дружеството – майка) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 175161352 и е установено на територията на Република България. Считано от 11 май 2023 г. седалището и адресът на управление на Дружеството е в Република България, гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. До тази дата седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а банка депозитар – Тексим Банк АД. Групата се състои от Дружество-майка и дъщерни дружества – Проджект Пропърти ЕООД с ЕИК 124060334 , Спринг Пропърти ЕООД с ЕИК 206965287 и Балчик Лоджистик Парк ЕАД с ЕИК 203817664. В края на месец септември 2023 г. Групата придоби контрол над дружествата Спринг Пропърти ЕООД и Балчик Лоджистик Парк ЕАД чрез покупка на 100% от собствения капитал и правата на глас в тях. Основната дейност на Проджект Пропърти ЕООД е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Считано от 7 април 2023 г., седалището на дъщерното дружеството е в Република България, а адресът на управление е в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. До тази дата седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Дружеството се представлява и управлява от управителя Людмила Николова Даскалова. Основната дейност на Спринг Пропърти ЕООД е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Седалището и адресът на управление на Дружеството е Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 2 Република България и адрес на управление в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. Дружеството се представлява и управлява от управителя Людмила Николова Даскалова. Основната дейност на Балчик Лоджистик Парк ЕАД е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България и адрес на управление в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Людмила Николова Даскалова. Дъщерните дружества нямат регистрирани клонове в страната и чужбина. Във връзка със статута на Дружеството-майка, те прилагат Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) при съставянето на консолидирания финансов отчет за 2023 г. и формиране на резултатите от дейността. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Групата Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството-майка е акционерно дружество със специална инвестиционна цел - инвестиране в недвижими имоти. Групата си поставя следните инвестиционни цели: - запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; - инвестиране в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трети лица ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения. - запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството-майка чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството- майка; - осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; - реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; - извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството- майка е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството-майка. - до 10 на сто от активите на Дружеството-майка в едно или повече трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС; - до 30 на сто от активите на Дружеството-майка в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС; - до 10 на сто от активите на Дружеството-майка в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общия размер на инвестициите на Дружеството-майка позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2023 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 3 Капитал Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството-майка e 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял, номинална стойност 1 лв. за една акция и ISIN код на емисията BG1100099065. Акциите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. През периода са прехвърлени 229 109 броя акции. Минималната цена за периода е 21.20 лв. за акция, а максималната е 22.80 лв. за акция. Последните сделки с акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са от 20 декември 2023 г. на цена 22.80 лв. за акция. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството-майка, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството–майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството-майка има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на Дружеството- майка. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в следния състав: • Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите; • Людмила Николова Даскалова – член на Съвета на директорите; • Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството-майка се представлява и управлява към 31 декември 2023 г. от Изпълнителния директор – Людмила Николова Даскалова. През периода не е имало промени в състава на управителните органи и представителството на Дружеството- майка. Към настоящия момент участията на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети, са както следва: Людмила Николова Даскалова: – ДЗЗД Геоконсулт – Даскалови – съдружник и управляващ; – Сдружение Настоятелство на Обединено детско заведение №14 Дружба – председател на Съвета на настоятелите; – Проджект Пропърти ЕООД – управител; – Спринг пропърти ЕООД – управител; – Балчик Лоджистик Парк ЕАД - изпълнителен директор и член на Съвета на директорите; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 4 Зорница Пламенова Ботинова: – Орел Разград АД – член на Съвета на директорите; – Балчик Лоджистик Парк ЕАД – член на Съвета на директорите; Мария Дончева Желязкова: – Прайвет Консулт ЕООД, ЕИК 205062381 – едноличен собственик на капитала и управляващ; – Балчик Лоджистик Парк ЕАД – член на Съвета на директорите; Членовете на Съвета на директорите и персоналът на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ нямат специални права или привилегии да придобиват акции на Дружеството-майка. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения между Групата и управителните й органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Групата, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите на Групата стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Групата и за нейното бъдеще. Групата прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Групата пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК е неразделна част от настоящия доклад за дейността. I. ИНФОРМАЦИЯ, СЪГЛАСНО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВО 1. Преглед на резултатите от дейността на Групата и основни рискове, пред които е изправена 1.1. Основни финансови показатели и съотношения ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Приходи 3 392 6 001 (2 609) (43%) Разходи (3 245) (3 284) 39 (1%) Финансов резултат за периода, след данъци 147 2 717 (2 570) (95%) Финансов резултат за периода, след данъци / Приходи 4% 45% 1.2. Рискове, свързани с бизнеса на Групата и с отрасъла, в който извършва дейността си Основните финансови инструменти, които използва Групата са вземания, заеми, търговски и други задължения. Основните рискове, които директно или индиректно могат да засегнат дейността на Групата и да повлияят върху всяко инвестиционно решение се делят най – общо на систематични и несистематични рискови. Прилаганите от Групата в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: 1.2.1. Систематични рискове: • Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Групата не е била изложена на валутен риск, доколкото за нея не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 5 • Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. Групата е емитирала облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR плюс надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Поради усложнената икономическа обстановка и флуктуациите в индекса EURIBOR, Ръководството на Групата следи измененията на лихвените нива и при необходимост ще оптимизира разходите за лихви по своите кредити. Поради нарастване на лихвата по облигационния заем в резултат на увеличението на нивата на 6-месечния EURIBOR ръководството на Групата е предприелa мерки за оптимизиране на риска в средносрочен план (вж. пояснение 13). • Кредитен риск Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 27 243 хил. лв. Групата редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към нея, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. По отношение на търговските и други вземания, Групата не е изложена на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент. Групата няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. • Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Групата държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. • Ценови риск Групата е изложена на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Групата периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловя инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 6 фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите. 1.2.2. Несистематични рискове: • Фирмен и бизнес риск Групата инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България. Оперативните и финансовите резултати на Групата са обвързани със специфичните фактори, които влияят на сектора, в който дружествата от групата оперират. Това са рискове, произтичащи от промени в бизнес средата с недвижими имоти. Те се отнасят до всички стопански субекти в този сектор и са резултат от външни за Групата фактори, върху които то тя може да оказва влияние. Доходите от или стойността на недвижимите имоти могат да бъдат засегнати от цялостното състояние на икономическата среда в България, общото предлагане на недвижими имоти, както и на недвижими имоти с определено предназначение или местоположение, от намаляване на търсенето на недвижими имоти, понижаване на атрактивността на предлаганите от Групата имоти, конкуренцията от страна на други инвеститори, увеличаване на оперативните разходи. Част от рисковете са извън възможностите за контрол или противодействие от страна на Ръководството на Групата. Макроикономическата обстановка в България оказва влияние върху пазара на недвижими имоти в страната. В тази връзка, основните рискове и несигурност, пред които е изправена Групата, свързани с инвестирането в недвижими имоти са: - Понижение на пазарните цени на недвижимите имоти; - Понижение на равнището на наемите; - Повишаване на застрахователните премии; - Ниска ликвидност на инвестициите в имоти; - Повишена конкуренция; - Рискове при отдаването под наем; - Риск от непокрити от застраховките загуби; - Рискове, свързани с използването на дългово финансиране. Основната част от активите на Групата са инвестирани в недвижими имоти. Поради това, динамиката на цените на пазара на недвижими имоти в широк смисъл, включително размера на наемите или арендата и други свързани услуги (застраховки, поддръжка, административни разходи и т.н.), има определящ ефект върху финансовия резултат на Групата и стойността на нейните активи. • Операционен риск Операционният риск представлява риск от загуба, произтичащ от неадекватни или недобре функциониращи вътрешни процеси, хора, и системи, или от външни събития. Операционно събитие е събитие, водещо до отклонение на действителните от очакваните резултати от дейността в резултат на грешки и неправилно функциониране на системи, хора, процеси. Операционното събитие би довело до отрицателен икономически резултат или до допълнителни разходи. Основни източници на риск са персонал, процеси, системи и външни събития. Групата се управлява от специалисти със значителен опит и доказани професионални качества, както и използва сигурни и проверени системи за достъп, обработка и съхранение на информацията. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 7 2. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от дейността на Групата, както и описание на състоянието на Групата и разяснение на годишния финансов отчет Приходи от дейността ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Приходи от наеми 118 116 2 2 % Приходи от такси за поддръжка на обект „Карпе Дием“ 25 20 5 25 % Други приходи от услуги 21 - 21 100% Приходи с обезщетителен характер 517 160 357 223 % Приходи от финансирания 22 9 13 144 % Приходи от реинтегрирани провизии 75 3 72 2 400% Нетна (загуба)/печалба от промяна на справедливата стойност (1) 5 693 (5 694) (100 %) Общо приходи от дейността 777 6 001 (5 224) (87 %) Общо приходите от дейността през 2023 г. намаляват с 5 224 хил. лв., или с 87 % до 777 хил. лв., спрямо 6 001 хил. лв. през 2022 г. С най-голям относителен дял през 2023 г. са приходите с обезщетителен характер – 66.54 % от общо приходите от дейността, следван от реализираните приходи от наеми и приходите от реинтегрирани провизии, респективно 15.19% и 9.65%. През 2023 г. Групата реализира приходи от наеми в размер на 118 хил. лв., спрямо 116 хил. лв. през 2022 г. Групата отдава под наем част от своите инвестиционни имоти. Всички приходи на Групата са от България. Разходи за дейността ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Разходи за материали 54 64 (10) (15.63%) Разходи за външни услуги 173 438 (265) (60.50%) Разходи за персонала 132 106 (26) 24.63% Амортизация и обезценка на нефинансови активи 74 100 26 (26%) Други разходи 427 894 467 (52.24%) Нетна загуба от продажба на инвестиционни имоти 185 - 185 100% Общо разходи за дейността 1 045 1 602 (557) (65.23%) Разходите за дейността намаляват с 557 хил. лв. или с 65.23 % от 1 602 хил. лв. през 2022 г. на 1 045 хил. лв. през 2023 г., основно при разходите за външни услуги и другите разходи. Разходите за външни услуги (с дял 16.55 %) са намалели с 265 хил. лв. или със 60.50 % от 438 хил. лв. през 2022 г. на 173 хил. лв. през 2023 г. Разходите за персонала (с дял 12.63 %) са се увеличили със 26 хил. лв. или с 24.63 % от 106 хил. лв. през 2022 г. до 132 хил. лв. през 2023 г. В резултат на увеличението на МРЗ за 2023 г. са индексирани и възнагражденията на персонала. Средно списъчният състав на персонала е 7 лица (за 2022 г.: 6 лица). Другите оперативни разходи заемат 40.86 % относителен дял от разходите за дейността и са намалели с 467 хил. лв., или със 52.24 % от 894 хил. лв. през 2022 г. на 427 хил. лв. през 2023 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 8 Финансови приходи и разходи ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Печалба от изгодна покупка 2800 - 2800 100% Общо финансови приходи 2800 - 2800 100% Разходи за лихви по заеми 2 302 1 608 694 43% Разходи по облигационна емисия 54 64 (10) (16%) Разходи по управление на инвестиционен кредит 21 5 16 320% Банкови такси и комисиони 8 5 3 60% Общо финансови разходи 2 385 1 682 703 42% С най-голям относителен дял (96.52%) във финансовите разходи са разходите за лихви по заеми, отчитани по амортизируема стойност, които са се повишили с 694 хил. лв., или с 43 % от 1 608 хил. лв. през 2022 г. до 2 302 хил. лв. през 2023 г. Нарастването е в резултат на зависимостта на Дружеството-майка от нивата на 6- месечния EURIBOR при емитирания през 2021 г. облигационен заем. Финансов резултат ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Финансов резултат от оперативната дейност (268) 4 399 Нетен финансов резултат 147 2 717 Активи ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Инвестиционни имоти 94 865 72 536 22 329 31% Имоти, машини и съоръжения 3 167 3 240 (73) (2%) Общо нетекущи активи 98 032 75 776 22 256 29% Търговски и други вземания 28 009 31 838 (3 829) (12%) Пари и парични еквиваленти 416 78 338 433% Общо текущи активи 28 425 31 916 (3 491) (11%) Общо активи 126 457 107 692 18 765 17% Изменението е в резултат от една страна от увеличения размер на инвестиционните имоти в резултат на бизнескомбинация, които се увеличават с 22 329 хил. лв., или с 31 % от 72 536 хил. лв. през 2022 г. до 94 865 хил. лв., а от друга страна отчетения спад във вземанията на Групата с 3 829 хил. лв., или 12% от 31 838 хил. лв. през 2022 г. до 28 002 хил. лв. през 2023 г. Най-голям относителен дял в общите активи на Групата имат инвестиционните имоти (75.02%). Собствен капитал и пасиви ПОКАЗАТЕЛИ 2023 2022 Изменение хил. лв. хил. лв. хил. лв. % Акционерен капитал 6 925 6 925 0 0% Премиен резерв 40 147 40 147 0 0% Други резерви 4 793 4 709 84 2% Натрупана печалба 4 559 4 412 147 3% Общо собствен капитал 56 424 56 193 231 0% Дългосрочни заеми и други финансови пасиви 47 336 48 375 (1 039) (2%) Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 9 Общо нетекущи пасиви 47 336 48 375 (1 039) (2%) Краткосрочни заеми и други финансови пасиви 2 357 2 240 117 5% Търговски и други задължения 20 318 865 19453 2 249% Задължения към персонала 13 10 3 30% Краткосрочни задължения към свързани лица 9 9 - 0% Общо текущи пасиви 22 697 3 124 19 573 627% Общо собствен капитал и пасиви 126 457 107 692 18 765 17% Собственият капитал се увеличава с 147 хил. лв. или с 3%, достигайки 56 424 хил. лв. към края на 2023 г. спрямо 56 193 хил. лв. към края на съпоставимия период, основно в резултат от реализираната текуща печалба в размер на 147 хил. лв. и капитализираните лихви в другите резерви в размер на 84 хил. лв. Нетекущите активи спадат през 2023 г. с 1 045 хил. лв. или 2%, достигайки 47 330 хил. лв. към 31 декември 2023 г., спрямо 48 375 хил. лв. към 31 декември 2022 г. Отчетеното понижение в стойностите на нетекущите активи е основно в резултат на рекласифицирана текуща част от дългосрочните заеми, с оглед на падежиращи плащания през 2024 г. Текущите пасиви отчитат ръст от 19 573 хил. лв. през 2023 г., достигайки 22 697 хил. лв. към 31 декември 2023 г., спрямо 3 124 хил. лв. към 31 декември 2022 г. Увеличението се дължи на нарастването на търговските и други задължения както в резултат на придобиването на контрол от Групата над нови дъщерни дружества, така и на рекласифицирана текуща част от дългосрочните заеми, с оглед на падежиращи плащания през 2024 г. Финансови показатели Коефициент 2023 2022 Изменение % на динамика Рентабилност на приходите (ROI) 4.03 0.45 3.574 788.96% Рентабилност на собствения капитал (ROE) 0.003 0.0480 (0.048) (94.58%) Рентабилност на пасивите 0.002 0.053 (0.051) (96.23%) Нетна рентабилност на активите (ROA) 0.001 0.025 (0.024) (96%) Коефициент за ефективност на приходите 1.45 0.55 0.90 163.64% Коефициент за ефективност на разходите 0.65 1.83 (1.18) (64.48%) Коефициент за бърза ликвидност 1.25 10.22 (8.967) (87.74%) Финансова автономност 0.45 0.52 (0.07) (13.46%) Обща задлъжнялост 1.24 0.92 0.32 34.78% 3. Важни събития, настъпили през 2023 г.: • На 18 януари 2023 г. е проведено извънредно общо събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за предоставяне на правомощия на Съвета на директорите да водят преговори за придобиване на дъщерно специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. • На 26 януари 2023 г. Комисия за финансов надзор одобри проспект за първично публично предлагане на емисия в размер до 1 300 000 (един милион и триста хиляди) броя обикновени, лихвоносни, безналични, поименни, свободнопрехвърляеми акции с право на глас с номинална стойност 1 (един) лв. и емисионна стойност 21.50 лв. (двадесет и един лева и петдесет стотинки) всяка една с ISIN код BG1100099065, които ще бъдат издадени от Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ в резултат на увеличение на капитала, съгласно решение на Съвета на директорите от 25 ноември 2022 г. • В края на месец януари 2023 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ сключи предварителен договор за покупка на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. • На 03 април 2023 г. на проведено Общо събрание на облигационерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от облигационна емисия с ISIN код BG2100013213 е взето решение за промяна в лихвения процент на облигациите, издадени от дружеството. След падежна дата 27 април 2023 г., лихвеният процент по Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 10 облигациите се променя на плаващ годишен лихвен процент равен на сумата от 6-месечния EURIBOR + надбавка от 1 % (100 базисни точки), но общо не по-малко от 3.5 % и не повече от 5.50 % годишно, при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към Реален брой дни в годината (Actual/365L, ISMA – Year). • На 02 май 2023 г. Групата сключи договор за отдаване под наем на ваканционен комплекс „Сънрайз Клуб“, находящ се в с. Равда, община Несебър. • На 04 май 2023 г. на проведено извънредно общо събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, са приети промени в устава на Дружеството и промяна в адреса на управление: гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1; • На 12 май 2023 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ обяви за неуспешна подписката за записване на акции от увеличението на капитала му. • На 15 май 2023 г. Групата, продаде един от собствените си инвестиционни имоти, находящ се в гр. Балчик, комплекс „Карпе Дием“. • Считано от 01 юни 2023 г. банката – кредитор на Дружеството-майка е приела промяна в стойността на референтния лихвен процент по кредити за корпоративни клиенти (РЛПККК). • На 16 юни 2023 г. на проведено редовно годишно общо събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, са приети промени в устава на Дружеството и са предоставени правомощия на Съвета на директорите да водят преговори за придобиване на дъщерно специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. • На 11 септември 2023 г. Групата, продаде един от собствените си инвестиционни имоти, находящ се в гр. Балчик, комплекс „Карпе Дием“. • На 25 септември 2023 г. Групата сключи дългосрочен договор за отдаване под наем на част от инвестиционните си имоти, находящи се в гр. Балчик, комплекс „Карпе Дием“. • През месец септември 2023 г. Групата придоби 100 % от акциите на Балчик Лоджистик Парк ЕАД и 100 % от дяловете на Спринг Пропърти ЕООД, специализирани дружества съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС (виж пояснение 5). • На 29 септември 2023 г. Групата е предоговорило срока на договора за отдаване под наем на ваканционен комплекс „Сънрайз Клуб“, находящ се в с. Равда, община Несебър. Въпроси, свързани с макроикономическата среда Инфлацията в България очаквано продължава да върви надолу и през декември вече е 4.7% на годишна база при 5.4% предходния месец. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата 2023 г. ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 11 с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Групата отчита печалба за периода в размер на 147 хил. лв. Паричният поток от оперативна дейност за годината приключваща на 31 декември 2023 г. е положителен в размер на 1 020 хил. лв., като към тази дата текущите активи превишават текущите пасиви с 5 728 хил. лв. Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата 4. Предвиждано развитие на Групата Основната инвестиционна цел на Групата е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Групата има следните основни инвестиционни цели: • генериране на доходност и ефективни постъпления от продажби на обекти в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ в гр. Балчик; • нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството-майка при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; • реализиране на текущи доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наеми и други текущи плащания; • инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; • диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Групата предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. Прогнозите за развитие през 2024 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара Пазарът, от една страна, ще е подвластен на очакваните проблеми в икономиката на Европа, на военните действия, на инфлационните процеси, на очакваното увеличение на лихвените проценти от ЕЦБ, на енергийната криза и на политическите процеси в България. От друга страна се очаква стабилен трудов пазар и продължаващ изпреварващ инфлацията ръст на средните брутни възнаграждения на работещите. Кризисен период на имотния пазар вероятно ще има, но той ще е относително лек и немного дълъг. Това ще е така и пopaди зaĸoнoвaтa peгyлaция зa фopмиpaнe нa бaзoвитe лиxви пo лeвoвитe ĸpeдити зa нaceлeниeтo (в тoвa чиcлo и жилищнитe) и пopaди виcoĸoтo нивo нa лeвoвa лиĸвиднocт oт пpивлeчeни cpeдcтвa (дeпoзити и cмeтĸи нa гpaждaнитe) в бaнĸoвия ceĸтop. И през 2024 Групата ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България, като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 12 Групата не възнамерява да се ограничава само до ваканционни имоти, които представляват основна част от активите му, а ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Групата не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. 5. Важни научни изследвания и разработки Групата не е осъществявала научни изследвания и разработки. 6. Рискове, свързани с финансовите инструменти Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. Най- значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Групата се осъществява от Съвета на директорите на Дружеството-майка. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането си на финансови рискове. Дългосрочните финансови инвестиции се управляват, така че да имат дългосрочна възвращаемост. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата, както и целите и политиката на ръководството по отношение управление на риска вижте пояснение 27 от консолидирания финансов отчет. 7. Разкриване на регулирана информация През 2023 г. Групата разкрива регулирана информация чрез Infostock, X3 и e-Register. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през съответния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството-майка: https://www.bsproperties.eu/investors_2023_30_3.htm. II. ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 ПО НАРЕДБА № 2/ 9 НОЕМВРИ 2021 Г. (В СЛУЧАЙ, ЧЕ НЕ Е ПОСОЧЕНА НА ДРУГО МЯСТО В ДОКЛАДА ЗА ДЕЙНОСТТА) 1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента Основният продукт, който предлага Групата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Групата недвижими имоти. Групата закупува изцяло завършени недвижими имоти, изгражда или доизгражда такива като сключва договори за комплексна строителна услуга (строителят поема задължението да изгради със свои средства и усилия), поради което Групата няма доставчици на материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги. През 2023 г. дружествата от Групата не са извършвали продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5% общата стойност на инвестициите в недвижими имоти. През 2023 г. дружествата от Групата не са извършвали строежи, ремонти и подобрения на свои недвижими имоти, с изключение на възникналите ремонтни дейности с цел поддръжка на апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. През 2023 г. 26,61 % от инвестиционните имоти (без аванси) са отдавани под наем. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 13 Приходите от наеми за 2023 г. в размер на 118 хил. лв. (2022 г.: 116 хил. лв.) са включени в консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2023 г. неплатените наеми към Групата са в размер на 4 хил. лв. През периода основните източници на финансиране на дейността на Групата са постъпленията от клиенти. Анализ на приходите на Групата е представен в раздел I, т. 2 от настоящия доклад. 2. Сключени съществени сделки По значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на важните събития през 2023 г, представени по-горе в раздел I, т. 3 от настоящия доклад. През 2023 г. Групата няма сключени съществени сделки. 3. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна През отчетния период Групата няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 24 към консолидирания финансов отчет. 4. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента, характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година През отчетния период не са възникнали събития и показатели с необичаен за дружествата от Групата характер, имащи съществено влияние върху дейността на Групата. 5. Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел, посочване на финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези сделки са съществени за емитента, и ако разкриването на тази информация е съществено за оценката на финансовото състояние на емитента Групата няма сделки водени извънбалансово. 6. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на финансиране Към края на отчетния период Дружеството-майка притежава 100 % от дяловете/акциите на три специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Групата притежава инвестиционен портфейл от активи, формиран от недвижими имоти, находящи се в гр. Балчик, с. Равда, община Несебър, гр. Каварна, с. Баня /общ. Разлог/. Групата не притежава инвестиции в чужбина. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2023 г. е 94 865 хил. лв. (2022 г.: 72 536 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 5 и 8 към консолидирания финансов отчет. Дружеството-майка не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия. Основните източници на финансиране на дейността на Групата са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. 7. Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 14 Дружеството-майка в качеството си на заемополучател е получило два банкови заема и е емитирало един облигационен заем. Подробна информация за получените в Дружеството-майка заеми е представена в пояснение 13 към консолидирания финансов отчет. Дъщерните дружества на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Проджект Пропърти ЕООД, Спринг Пропърти ЕООД и Балчик Лоджистик Парк ЕАД не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучател. 8. Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Към 31 декември 2023 г. дружествата от Групата не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица. 9. Информация за използването на средства от извършена нова емисия през отчетния период През 2023 г. за Групата не е настъпило такова обстоятелство. 10. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати Групата не е публикувала прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. 11. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Групата отчита възможността за реализация на продажби на обекти от апартаментен комплекс, в гр. Балчик, прилагайки гъвкава ценова политика и внимателно следене пазара на недвижими имоти, както и възможността да отдава под наем собствени недвижими имоти, посредством, които да си осигури входящи парични потоци От учредяването на Групата до момента тя се е финансирала чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Групата, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на дружествата в Групата или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. 12. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството През отчетния период в дружествата от Групата не са настъпили промени в основните принципи на управление. 13. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове Консолидираният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 15 Групата спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Групата и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Групата, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. Дружеството-майка не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън нейната група предприятия. 14. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната финансова година През отчетния период не е настъпила промяна в състава на управителните органи на дружествата в Групата. 15. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните органи и прокуристите акции на емитента, включително акциите, притежавани от всеки от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа - вид и размер на ценните книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и срок на опциите Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството-майка има едностепенна система на управление. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в следния състав: • Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите; • Людмила Николова Даскалова – член на Съвета на директорите; • Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството-майка се представлява и управлява към 31 декември 2023 г. от Изпълнителния директор – Людмила Николова Даскалова. Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството-майка и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството-майка, собственост на членовете на Съвета на директорите. 16. Информация за известните на дружеството договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или облигационери Към 31 декември 2023 г. на управителните органи на Групата не е известно и последните не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или облигационери. 17. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи задължения или вземания на емитента, в размер най-малко 10 на сто от собствения му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента, по всички образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя информация за всяко производство поотделно Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. 18. Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството-майка и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството-майка. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството-майка, разясняване на пълния обхват на правата им и Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 16 начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството- майка; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Златко Георгиев Петров с адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров №10, ет.1, ап. 1, e-mail: [email protected]. 19. Друга полезна информация През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. III. ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 40 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Групата спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Групата се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите, процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите, структурата и компетентността му, изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси, необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството-майка. В управлението на Групата се прилагат общоприетите принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Групата и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на Групата като цяло. Всички служители на Групата са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Групата спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 17 Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Групата и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Групата. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Групата регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Групата може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Групата преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Групата са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Групата своевременно. Ръководството на Групата преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Групата са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Групата, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Групата, бизнес модела и стратегията. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" - значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО През 2023 г. не са извършени промени свързани с придобиване или продажба на акции на Дружеството- майка, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници от 10 %, 20 %, 1/3, 50 % и 2/3 от Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 18 правата на глас на Дружеството-майка за периода, с изключение на промените свързани с акциите притежавани от акционерите, включени в таблицата по-долу. Към 31 декември акционерите на Дружеството-майка, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2023 г. 31 декември 2022 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Гама Финанс ЕООД 1 525 271 22.03 Пряко 1 525 271 22.03 Пряко Стикс 2000 ЕООД 585 850 8.46 Пряко 585 850 8.46 Пряко УПФ Съгласие 483 238 6.98 Пряко 483 238 6.98 Пряко 37.47 37.47 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" - притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството-майка няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" - всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството-майка и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" - правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството-майка са определени в Устава и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството-майка и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на Устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството-майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители), одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството-майка и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" - правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции Съветът на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ: • организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; • контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; • определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството-майка; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 19 • взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; • взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; • и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. 5. Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството и техните комитети Съвет на директорите Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството-майка. За своята дейност Съветът на директорите изготвят годишен доклад за дейността, който се представя и се приема от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството-майка. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Групата. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Групата. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството-майка е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията-майка от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството-майка и нейното корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Групата, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Групата и основанията за освобождаване. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството-майка, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Дружеството-майка. Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в Доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2023 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 20 През 2023 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството-майка и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2023 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството-майка. През 2023 г. Общото събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Дружеството-майка да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството-майка. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството-майка и тях или свързани с тях лица. През 2023 г. не са сключвани сделки между Групата и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Групата, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание и чрез представители. Ръководството на Групата съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 21 Ръководството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Групата гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Групата попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтерисовани лица и устойчиво развитие Ръководството на Групата ще съблюдава дейностите по устойчиво развитие като част от своята бизнес стратегия и разглежда своята дейност всеобхватно с внимание не само към създаването на икономическа добавена стойност, но и с мисъл за въздействията си върху околната и социалната среда. Групата защитава правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено, осигурявайки публичност и прозрачност на управлението си. Принципите върху, които стъпва са разумно и ефективно управление на активите на Групата и контрол на риска при тяхното влияние върху околната среда. Изменението на климата е много сериозна заплаха и последиците от него оказват въздействие върху множество различни аспекти на живота ни, а именно последици за природата, социални заплахи, заплахи за икономиката и териториални заплахи. Изменението на климата е сериозен въпрос, който засяга всички нас. Околната среда и нейното опазване е застъпена в Европейския зелен пакт. Хората вече се замислят много сериозно за това, което оставяме зад себе си и дали природата може да понесе още от нашето замърсяване. Във всяка една човешка дейност, е налице малко или голямо влияние над околната среда. Наше задължение е да запазим околната ни среда чиста и здрава, за да осигурим нормален живот на всяко едно същество. Приоритетите в опазването на околната среда, е свеждат до: - опазване на биологичното разнообразие и екосистемите; - намаляване на замърсяването на въздуха, водата и почвата; - преминаване към кръгова икономика; - подобряване на управлението на отпадъците; - осигуряване на устойчивост на секторите на синята икономика и рибарството; Когато всеки един от нас работи в тези ключови области, ще допринесе за подобряване на здравето и качеството на живот на гражданите, за справяне с екологичните проблеми и за намаляване на емисиите на парникови газове. Дружествата от Групата не произвеждат продукт и не извършват дейност свързана със замърсяването на околната среда и водите. За ръководството на Групата е от съществено значение наетия персонал да бъде удовлетворен от своя труд и да се чувства съпричастен с проблемите и постиженията. Това е условие за постигане на добри финансови резултати и показатели при изпълнение на трудовите задължения. За реализиране на тази цел е поставено изпълнението на няколко основни задачи, а именно: - Равнопоставеност и зачитане на човешките права – налице е равнопоставеност при наемане на работа, като не се допуска дискриминация. В Групата работят и трудоустроени лица. Служителите имат право на по- Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2023 г. 22 високо допълнително възнаграждение изисквано от приложимият закон за извънреден труд, нощни смени и работа по време на празници. - Здраве и безопасност на труда - ръководството на Групата осигурява на служителите си работно облекло (лятно и зимно). Същите се доставят по заявка на домакина и одобрени от изпълнителния директор, съобразно предварително утвърден списък. Провежда се обучение на ново постъпилите служители както и ежегодни обучения. Служителите имат право на по-високо допълнително възнаграждение изисквано от приложимият закон за извънреден труд, нощни смени и работа по време на празници. - Професионално развитие - Ръководството дава възможност за всеки един работещ служител да повишава квалификацията си и професионалното му израстване чрез участие в семинари и курсове на обучение. Средно списъчният състав на персонала е 10 лица (за 2022 г.: 9 лица), от които по трудов договор 7 лица (2022 г.: 7 лица) и 3 лица ръководен персонал. Към 31 декември 2023 г, броят на мъжете е 5 лица, а на жените 4 лица. Възрастовия диапазон на списъчния персонал към 31 декември 2023 г. между 21 години и 63 години. Ръководството на Групата е отворено за всички възможности, които може да доведат до въвеждане на нови практики, както и за използване на нови техники с цел постигане на потребностите на Групата. Групата стриктно спазва приетите от ръководството политики относно персонала. Ръководството на Групата поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика, отчитайки интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото развитие. Установените в Групата практики осигуряват надежден баланс между развитието на Групата и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която тя функционира. Дата: 22 април 2024 г. Изпълнителен директор: _____ /Людмила Даскалова/ Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2024.04.22 14:41:45 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 24 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Консолидиран отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 8 94 865 72 536 Имоти, машини и съоръжения 7 3 167 3 240 Нетекущи активи 98 032 75 776 Текущи активи Търговски и други вземания 9 28 009 31 838 Пари и парични еквиваленти 10 416 78 Текущи активи 28 425 31 916 Общо активи 126 457 107 692 Собствен капитал и пасиви Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 6 925 6 925 Премиен резерв 11.2 40 147 40 147 Други резерви 11.3 4 793 4 709 Натрупана печалба 4 559 4 412 Общо собствен капитал 56 424 56 193 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми и други финансови пасиви 13 47 330 48 375 Отсрочени данъчни пасиви 14 6 - Нетекущи пасиви 47 336 48 375 Текущи пасиви Краткосрочни заеми и други финансови пасиви 13 2 357 2 240 Търговски и други задължения 15 20 318 865 Задължения към персонала 12.2 13 10 Краткосрочни задължения към свързани лица 24.2 9 9 Текущи пасиви 22 697 3 124 Общо пасиви 70 033 51 499 Общо собствен капитал и пасиви 126 457 107 692 Съставил:__ Изпълнителен директор:__ /Енчо Дончев/ /Людмила Даскалова/ Дата: 22 април 2024 г. Заверил съгласно одиторски доклад Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2024.04.22 14:06:53 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2024.04.22 14:43:27 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2024.04.22 15:49:39 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 25 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от продажби 16 164 136 Други приходи 17 614 172 Загуба от продажба на нетекущи активи 18 (185) - Разходи за материали 19 (54) (64) Разходи за външни услуги 20 (173) (438) Разходи за персонала 12.1 (132) (106) Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 8 (1) 5 693 Амортизация и обезценка на нефинансови активи 7 (74) (100) Други разходи 21 (427) (894) (Загуба)/Печалба от оперативна дейност (268) 4 399 Печалба от изгодна покупка 5.2 2 800 - Финансови разходи 22 (2 385) (1 682) Печалба за годината 147 2 717 Общо всеобхватен доход за годината 147 2 717 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 23.1 0.02 0.39 Съставил:___ Изпълнителен директор:__ /Енчо Дончев/ /Людмила Даскалова/ Дата: 22 април 2024 г. Заверил съгласно одиторски доклад Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2024.04.22 14:07:19 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2024.04.22 14:43:59 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2024.04.22 15:50:11 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 26 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Консолидиран отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен Премиен Други Натрупана Общо собствен капитал резерв резерви печалба капитал Салдо към 1 януари 2023 г. 6 925 40 147 4 709 4 412 56 193 Изменение на резерв, нетно - - 84 - 84 Сделки със собствениците - - 84 - 84 Печалба за годината - - - 147 147 Общо всеобхватен доход за годината - - - 147 147 Салдо към 31 декември 2023 г. 6 925 40 147 4 793 4 559 56 424 Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен Премиен Други Натрупана Общо собствен капитал резерв резерви печалба капитал Салдо към 1 януари 2022 г. 6 925 40 147 4 627 1 695 53 394 Изменение на резерв, нетно - - 82 - 82 Сделки със собствениците - - 82 - 82 Печалба за годината - - - 2 717 2 717 Общо всеобхватен доход за годината - - - 2 717 2 717 Салдо към 31 декември 2022 г. 6 925 40 147 4 709 4 412 56 193 Digitally signed by Lyudmila ENCHO Digitally signed ENCHO DONCHEV by Lyudmila Nikolova Nikolova Daskalova DONCHEV DONCHEV Daskalova Date: 2024.04.22 14:44:20 DONCHEV Date: 2024.04.22 14:07:38 +03'00' +03'00' Съставил:__ Изпълнителен директор:___ /Енчо Дончев/ /Людмила Даскалова/ Дата: 22 април 2024 г. Rositsa Digitally signed by Rositsa Заверил съгласно одиторски доклад Metodieva Trichkova Metodieva Date: 2024.04.22 15:50:56 Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 +03'00' Trichkova Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 27 Консолидиран отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Оперативна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиционни имоти, в т.ч. предоставени аванси - (3 239) Постъпления от възстановени аванси за придобиване на инвестиционни имоти, в т.ч. и обезщетения 111 3 215 Постъпления от клиенти 655 541 Плащания към доставчици (545) (467) Плащания към персонал и осигурителни институции (120) (95) Постъпления от възстановени данъци 18 41 Плащания за данъци (457) (265) Придобиване на машини и съоръжения - (4) Други постъпления /(плащания) от оперативната дейност, нетно 1 358 (6) Нетен паричен поток от оперативна дейност 1 020 (279) Инвестиционна дейност Постъпления/ (плащания) във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества, включително предоставени аванси, нетно от парични средства (1 164) - Постъпления от продажба на дъщерни дружества 3 742 1 302 Други постъпления/(плащания) от инвестиционна дейност (2) - Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 2 576 1 302 Финансова дейност Получени заеми 151 352 Плащания по получени заеми (1 079) (17) Плащания на лихви (2 225) (1 360) Плащания на такси и комисионни (21) (22) Други плащания за финансова дейност (84) (295) Нетен паричен поток от финансова дейност (3 258) (1 342) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 338 (319) Пари и парични еквиваленти в началото на годината 78 397 Пари и парични еквиваленти в края на годината 10 416 78 Съставил:__ Изпълнителен директор:__ /Енчо Дончев/ /Людмила Даскалова/ Дата: 22 април 2024 г. Заверил съгласно одиторски доклад Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2024.04.22 14:07:57 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2024.04.22 14:44:43 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2024.04.22 15:51:47 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 28 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Пояснения към финансовия отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, компания-майка и неговите дъщерни предприятия („Групата“) се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството-майка Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър с ЕИК 175161352. То притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не е променял наименованието си или други средства за идентификация от края на предходния отчетен период. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а банка депозитар – Тексим Банк АД. Считано от 11 май 2023 г. седалището и адресът на управление на Дружеството-майка е в Република България , гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет.1, ап. 1. До тази дата седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4 Акциите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а дълговите инструменти са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. LEI кодът на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е 8945008G3DTHTI8OS118. Дружеството-майка има едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите в състав: - Людмила Николова Даскалова – изпълнителен директор и член на Съвета на директорите; - Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите; - Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството-майка се представлява от изпълнителния директор - Людмила Николова Даскалова. Към 31 декември 2023 г. в Групата има 7 лица, назначени на трудов договор. Към 31 декември 2023 г. капиталът на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Собствеността е разпределена между множество акционери, с най– голям дял, от които е Гама Финанс ЕООД, притежаващо 22.03 % от капитала на Дружеството-майка. Дяловете на Гама Финанс ЕООД не се търгуват на фондова борса. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е публично дружество, чийто акции се търгуват на регулиран пазар и същото се подчинява на изискванията за оповестяване в съответствие с правото на ЕС или на еквивалентни международни стандарти, осигуряващи адекватна степен на прозрачност по отношение на собствеността му, т. е. последното не притежава краен действителен собственик - физическо лице е за него е налице изключение по § 2, ал.1, т.1 от Допълнителните разпоредби на Закона за мерките срещу изпирането на пари. Информация относно наименованието, страната на учредяване, дяловото участие и правото на глас на дъщерните дружества, включени в консолидацията, е предоставена в пояснение 5.1. Всички дружества от Групата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не са променяли наименованията си от предходния отчетен период. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 29 През септември 2023 г. Групата придоби контрол над дружествата „Балчик Лоджистик Парк ЕАД и Спринг Пропърти ЕООД чрез покупка на 100 % от собствения им капитал и правата на глас в дружествата. 2. Изявление за съответствие с МСФО и приложение на принципа за действащо предприятие 2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Предприятието майка изготвя и индивидуален финансов отчет, в който инвестициите в дъщерни предприятия се представят по цена на придобиване в съответствие с МСС 27 "Индивидуални финансови отчети". Индивидуалният финансов отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 28 март 2024 г. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия консолидиран финансов отчет. 2.2. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Бъдещите финансови резултати на Групата зависят от по-широката икономическа среда, в която тя осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на Групата, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Печалбата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., е в размер на 147 хил. лв., паричния поток от оперативна дейност за текущия период е положителен в размер на 1 020 хил. лв., като към тази дата текущите активи превишават текущите пасиви с 5 728 хил. лв. Към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Групата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Групата. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, разяснения и изменения в сила от 1 януари 2023 г. Групата е приела следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са в сила за финансовия отчет на Групата за годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати или финансовото състояние на Групата: – МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС; – Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; – Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; – Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; – Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС; – Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа - примерни правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 30 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още на са влезли в сила и не се прилагат от по- ранна дата от Групата Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени по-рано от Групата. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Групата. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Групата през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите: – Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., все още неприети от ЕС; – Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., все още неприети от ЕС – Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила не по- рано от 1 януари 2024 г., приети от ЕС; – Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС; – Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС. 4. Съществена информация за счетоводната политика 4.1. Общи положения Най-значимата информация за счетоводните политики, прилагани при изготвянето на този консолидиран финансов отчет, са представени по-долу. Консолидирания финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Групата. Всички суми са представени в хиляди лева (‘000 лв.) (включително сравнителната информация за 2022 г.), освен ако не е посочено друго. Консолидираният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към консолидирания финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения консолидиран финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на консолидирания финансовия отчет Консолидираният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Групата прие да представя консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В консолидирания отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Групата: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в консолидирания финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в консолидирания финансов отчет. и това има съществен ефект върху информацията в консолидирания отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 31 4.3. База за консолидация Във финансовия отчет на Групата са консолидирани финансовите отчети на Дружеството-майка и всички дъщерни предприятия към 31 декември 2023 г. Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на компанията-майка. Налице е контрол, когато компанията-майка е изложена на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. Всички дъщерни предприятия имат отчетен период, приключващ към 31 декември. Всички вътрешногрупови сделки и салда се елиминират, включително нереализираните печалби и загуби от транзакции между дружества в Групата. Когато нереализираните загуби от вътрешногрупови продажби на активи се елиминират, съответните активи се тестват за обезценка от гледна точка на Групата. Сумите, представени във финансовите отчети на дъщерните предприятия са коригирани, където е необходимо, за да се осигури съответствие със счетоводната политика, прилагана от Групата. Печалба или загуба и друг всеобхватен доход на дъщерни предприятия, които са придобити или продадени през годината, се признават от датата на придобиването, или съответно до датата на продажбата им. Ако Групата загуби контрол над дъщерното предприятие, всякаква инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие, се признава по справедлива стойност към датата на загубата на контрол, като промяната в балансовата стойност се отразява в печалбата или загубата. Справедливата стойност на всяка инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие към датата на загуба на контрол се счита за справедлива стойност при първоначално признаване на финансов актив в съответствие с МСФО 9 „Финансови инструменти“ или, където е уместно, за себестойност при първоначално признаване на инвестиция в асоциирано или съвместно контролирано предприятие. В допълнение всички суми, признати в друг всеобхватен доход по отношение на това дъщерно предприятие, се отчитат на същата база, както би било необходимо, ако Групата директно се е била освободила от съответните активи или пасиви (напр. рекласифицирани в печалбата или загубата или отнесени директно в неразпределената печалба съгласно изискванията на съответния МСФО). Печалбата или загубата от отписването на инвестиция в дъщерно предприятие представлява разликата между i) сумата от справедливата стойност на полученото възнаграждение и справедливата стойност на всяка задържана инвестиция в бившето дъщерно предприятие и ii) балансовата сума на активите (включително репутация) и пасивите на дъщерното предприятие и всякакво неконтролиращо участие. 4.4. Бизнес комбинации Всички бизнес комбинации се отчитат счетоводно по метода на покупката. Прехвърленото възнаграждение в бизнес комбинация се оценява по справедлива стойност, която се изчислява като сумата от справедливите стойности към датата на придобиване на активите, прехвърлени от придобиващия, поетите от придобиващия задължения към бившите собственици на придобиваното предприятие и капиталовите участия, емитирани от Групата. Прехвърленото възнаграждение включва справедливата стойност на активи или пасиви, възникнали в резултат на възнаграждения под условие. Разходите по придобиването се отчитат в печалбата или загубата в периода на възникването им. Методът на покупката включва признаване на разграничимите активи и пасиви на придобиваното предприятие, включително условните задължения, независимо дали те са били признати във финансовите отчети на придобиваното предприятие преди бизнес комбинацията. При първоначалното признаване активите и пасивите на придобитото дъщерно предприятие са включени в консолидирания отчет за финансовото състояние по тяхната справедлива стойност, която служи като база за последващо оценяване в съответствие със счетоводната политика на Групата. За всяка бизнес комбинация Групата оценява всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие, което представлява дял от собствения му капитал и дава право на ликвидационен дял, или по справедлива стойност или по пропорционален дял на неконтролиращото участие в разграничимите нетни активи на придобиваното предприятие. Другите видове неконтролиращо участие се оценяват по справедлива стойност или, ако е приложимо, на база, определена в друг МСФО. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 32 Репутацията се признава след определяне на всички разграничими нематериални активи. Тя представлява превишението на сумата от а) справедливата стойност на прехвърленото възнаграждение към датата на придобиване и б) размера на всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие и в) в бизнес комбинация, постигната на етапи, справедливата стойност към датата на придобиване на държаното преди капиталово участие на Групата в придобиваното предприятие, над справедливата стойност на разграничимите нетни активи на придобиваното дружество към датата на придобиване. Всяко превишение на справедливата стойност на разграничимите нетни активи над изчислената по-горе сума се признава в печалбата или загубата непосредствено след придобиването. При бизнес комбинация, постигната на етапи, Групата преоценява държаното преди капиталово участие в придобиваното предприятие по справедлива стойност към датата на придобиване (т.е. към датата на придобиване на контрол) и признава произтичащата печалбата или загубата, ако има такива, в печалбата или загубата. Сумите, признати в другия всеобхватен доход от дялово участие в придобиваното предприятие преди датата на придобиване на контрол, се признават на същата база, както ако Групата се е освободила директно от държаното преди капиталово участие. Ако първоначалното счетоводно отчитане на бизнес комбинацията не е приключено до края на отчетния период, в който се осъществява комбинацията, Групата отчита провизорни суми за статиите, за които отчитането не е приключило. През периода на оценяване, който не може да надвишава една година от датата на придобиване, Групата коригира със задна дата тези провизорни суми или признава допълнителни активи или пасиви, за да отрази новата получена информация за фактите и обстоятелствата, които са съществували към датата на придобиване и, ако са били известни, щяха да повлияят на оценката на сумите, признати към тази дата. Всяко възнаграждение под условие, дължимо от придобиващия, се признава по справедлива стойност към датата на придобиване и се включва като част от прехвърленото възнаграждение в замяна на придобиваното предприятие. Последващи промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, което е класифицирано като актив или пасив, се признават в съответствие с изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“ или в печалбата или загубата или като промяна в другия всеобхватен доход. Ако възнаграждението под условие е класифицирано като собствен капитал, то не се преоценява до окончателното му уреждане в собствения капитал. Промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, които представляват провизорни суми през периода на оценяване, се отразяват ретроспективно за сметка на репутацията. 4.5. Сделки с неконтролиращи участия Промени в дела на Групата в собствения капитал на дъщерно дружество, които не водят до загуба на контрол, се третират като транзакции със собственици на Групата. Отчетните стойности на дела на Групата и на неконтролиращите участия се коригират с цел отразяването на промяната на относителния им дял в капитала на дъщерното дружество. Всяка разлика между сумата, с която са променени неконтролиращите участия, и справедливата стойност на полученото или платено възнаграждение, се признава директно в собствения капитал и се отнася към собствениците на предприятието майка. 4.6. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Групата по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена справедливата стойност. Функционалната валута на отделните дружества от Групата не е променяна в рамките на отчетния период. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 33 4.7. Отчитане по сегменти Ръководството на Групата определя един оперативен сегмент „Недвижими имоти“. Групата осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Финансовата информация за сегмента не се различава от оповестената за Групата. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Групата прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана във консолидирания финансов отчет. Всички нетекущи активи на Групата се намират в България. Приходите му също са от източник в България. Активите на Групата, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите на оценка, използвани за определяне на печабата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.8. Приходи 4.9. Основните приходи и печалби, които Групата генерира са финансови приходи, приходи от наеми и други приходи. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.10. Приходи от финансиране Първоначално финансиранията се отчитат като приходи за бъдещи периоди (финансиране), когато има значителна сигурност, че Групата ще получи финансирането и ще изпълни условията, при които то е отпуснато. Финансиране, целящо да обезщети Групата за текущо възникнали разходи се признава като приход в същия период, в който са възникнали разходите. Финансиране, целящо да компенсира Групата за направени разходи по придобиване на активи, се признава като приход от финансиране пропорционално на начислената за периода амортизация на активите, придобити с полученото финансиране. 4.10. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.11. Разходи за лихви и разходи по заеми Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. 4.12. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние. Последващото оценяване на земите се извършва по преоценена стойност, която е равна на справедливата стойност към датата на преоценката, намалена с натрупаните в последствие загуби от обезценка. Направените преоценки се представят в отчета за всеобхватния доход и се отчитат за сметка на собствения капитал (преоценъчен резерв), ако не се предхождат от начислени преди това разходи. При продажба или отписване на преоценения актив останалият преоценъчен резерв се отразява за сметка на неразпределената печалба. Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 34 Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Групата да има икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени. Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от ръководството към всяка отчетна дата. Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва: - Машини и съоръжения 3 - 25 години - Други 3 - 7 години Печалбата или загубата от продажбата на имоти, машини и съоръжения се определя като разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби“. Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Групата е в размер на 700 лв. 4.13. Отчитане на лизинговите договори Групата като лизингополучател Групата е избрала да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Групата като лизингодател Като лизингодател, Групата класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Групата. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска 4.14. Тестове за обезценка на имоти, машини и съоръжения При изчисляване размера на обезценката Групата дефинира най-малката разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална база, а други – на база на единица, генерираща парични потоци. Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде възстановена. За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Групата, коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 35 бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Групата. Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Групата ръководството преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност. 4.15. Инвестиционни имоти Групата отчита като инвестиционни имоти сгради и търговски обекти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група G, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти“. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от продажби” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.8 и пояснение 4.10. 4.16. Финансови инструменти 4.16.1. Признаване и отписване Финансовите активи и пасиви се признават, когато Групата стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.16.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия: - бизнес моделът на Групата за управление на финансовите активи; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 36 - характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.16.3. Последващо оценяване на финансовите активи Финансови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Групата се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата: - Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци; - съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва недеривативни финансови активи като вземания с фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Групата класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Групата държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност. 4.16.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Групата разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между: - финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) - финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и - „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Групата не попада в тази категория. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 37 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Групата и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Групата прилага модел за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия профил на длъжника, достъпна без извършване на излишни разходи или усилия, която касае бъдещи събития. Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. В края на всеки отчетен период Групата актуализира оценката за изменението в кредитния риск на финансовите инструменти. Групата оценява загубата от обезценка за финансов инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента, ако кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Групата оценява загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца. 4.16.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Групата включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.17. Данъци върху дохода Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени към датата на консолидирания финансов отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в консолидирания финансов отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяга данъчната или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на тези временни разлики се контролира от Групата и е вероятно то да не настъпи в близко бъдеще. Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила към края на отчетния период. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 38 Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер. Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Групата има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция. Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството-майка не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.18. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Групата отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Групата. 4.19. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции. Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на собствен капитал. Всички разходи по сделки, свързани с емитиране на акции, са приспаднати от внесения капитал, нетно от данъчни облекчения. Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството-майка под формата на допълнителни вноски, извършени от акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва чрез средства набрани посредством увеличение на основния капитал на Дружеството-майка и/или чрез увеличаване размер на фонд „Резервен“ и акционера няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” и/или „Търговски и други задължения“ в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството-майка се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. 4.20. Възнаграждения на служителите Групата отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъде ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Групата няма задължения по неизползвани отпуски. Съгласно изискванията на Кодекса на труда при прекратяване на трудовото правоотношение, след като служителят е придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, Групата е задължена да му изплати обезщетение в размер до шест брутни работни заплати. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 39 Предвид обстоятелството, че през следващите пет години не се очаква пенсиониране на служители на Групата, тя няма правно задължение за начисляване на провизии за изплащане на обезщетения на наетите лица при пенсиониране в съответствие с изискванията на МСС 19 „Доходи на наети лица”. Групата не е разработвала и не прилага планове за възнаграждения на служителите след напускане. Краткосрочните доходи на служителите, включително и полагаемите се отпуски (при наличие на такива), се включват в текущите пасиви на ред „Задължения към персонала”, а задълженията към ключов управленски персонал – на ред „Краткосрочни задължения към свързани лица“ по недисконтирана стойност, която Групата очаква да изплати. 4.21. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Групата и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Групата е сигурна, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.22. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.23. 4.22.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата се оценяват по справедлива стойност, която се определя въз основа на доклади на независими лицензирани оценители, във основа на прилагана методология за оценяване в зависимост от спецификата на активите на Групата. Прилаганите подходи са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, коригирани предвид специфичните особености на активите на Групата. 4.23. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на консолидирания финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 40 При изготвянето на представения консолидиран финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в годишния финансов отчет на Дружеството – майка към 31 декември 2023 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.23.1. Бизнес комбинации При първоначалното им признаване активите и пасивите на придобития бизнес са включени в консолидирания отчет за финансовото състояние с тяхната справедлива стойност. Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на придобитите нетни разграничими активи. Справедливите стойности на определени активи и пасиви, придобити в бизнес комбинация са базирани на различни техники за оценяване, които са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден актив или пасив, които са коригирани относно специфичните особености на придобитите разграничими нетни активи от Групата. 4.23.2. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. При изчисляване на очакваните бъдещи парични потоци ръководството прави предположения относно бъдещите брутни печалби. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Групата през следващата отчетна година. В повечето случаи при определянето на приложимия дисконтов фактор се прави оценка на подходящите корекции във връзка с пазарния риск и рисковите фактори, които са специфични за отделните активи. 4.23.3. Полезен живот на амортизируеми активи Ръководството преразглежда полезния живот на амортизируемите активи в края на всеки отчетен период. Към 31 декември 2023 г. ръководството определя полезния живот на активите, който представлява очакваният срок на ползване на активите от Групата. Преносните стойности на активите са анализирани в пояснение 7. Действителният полезен живот може да се различава от направената оценка главно поради техническо изхабяване на машини, съоръжения и инфраструктура. 4.23.4. Обезценка на вземания Групата преценява към края на всеки отчетен период дали са налице обективни доказателства за обезценката на финансов актив или на група от финансови активи. Групата прилага изискванията за обезценка на МСФО 9 по отношение на финансовите активи, които се оценяват по амортизирана стойност и по отношение на финансовите активи, които се оценяват по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Към 31 декември 2023 г. Групата прилага опростен подход за обезценка на своите вземания. 4.23.5. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството на Групата използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Групата. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 28. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 41 5. База за консолидация 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерните предприятия, включени в консолидацията са Проджект Пропърти ЕООД, Спринг Пропърти ЕООД и Балчик Лоджистик Парк ЕАД Име Място на дейност Основна дейност 31.12.2023 31.12.2022 участие % участие % Проджект Пропърти ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 100 Спринг Пропърти ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 - Балчик Лоджистик Парк ЕАД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 - Проджект Пропърти ЕООД е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 124060334. Считано от 07 април 2023 г., седалището на дъщерното дружеството е в Република България, а адресът на управление е в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. До тази дата седалището и адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Основната му дейност включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. То е специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС. Балчик Лоджистик Парк ЕАД е регистрирано като еднолично акционерно дружество в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 203817664, със седалище в Република България и адрес на управление в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. Основната му дейност включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. То е специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС. Спринг Пропърти ЕООД е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 206965287, със седалище в Република България и адрес на управление в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1. Основната му дейност включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. То е специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС. По-долу е представена обобщена финансова информация за Групата преди вътрешногрупови елиминации: 31.12.2023 31.12.2022 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи 126 563 85 402 Текущи активи 28 425 31 916 Общо активи 154 998 117 318 Собствен капитал 84 748 65 819 Нетекущи пасиви 47 543 48 375 Текущи пасиви 22 697 3 124 Общо пасиви 70 240 51 499 Общо собствен капитал и пасиви 154 988 117 318 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 42 Приходи 2 669 6 001 Разходи (3 245) (3 284) (Загуба)/Печалба преди данъци (576) 2 717 Разходи за данъци върху дохода (207) - Общо (всеобхватна загуба)/всеобхватен доход (783) 2 717 Нетни парични потоци от оперативна дейност 1 020 (279) Нетни парични потоци от инвестиционна дейност 2 220 1 250 Нетни парични потоци от финансова дейност (2 902) (1 290) Нетен паричен поток 338 (319) 5.2. Придобиване на дъщерни дружества Балчик Лоджистик Парк ЕАД През септември 2023 г. Групата придоби контрол над дружеството Балчик Лоджистик Парк ЕАД със седалище гр. Варна , ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1 , ап. 1, чрез покупка на 100 % от собствения капитал и правата на глас в дружеството. Нетният паричен поток от придобиването включва следните компоненти: 2023 хил. лв. Прехвърлено възнаграждение (обща цена на придобиване) 10 200 Нетен изходящ паричен поток при придобиването 10 200 Разпределението на покупната цена към придобитите активи и пасиви на дружество Балчик Лоджистик Парк ЕАД е извършено към 15 септември 2023 г. Стойността на всяка група придобити активи, пасиви и условни задължения, признати към датата на придобиване е представена както следва: Призната стойност към датата на придобиване хил. лв. Инвестиционни имоти 12 217 Общо активи 12 217 Търговски и други задължения 7 Задължения за данъци 10 Общо пасиви 17 Нетни разграничими активи 12 200 Печалбата възникнала в резултат на бизнескомбинацията е определена както следва: хил. лв. Общо възнаграждение 10 200 Справедлива стойност на придобитите разграничими нетни активи (12 200) Печалба от изгодна покупка (2 000) Печалбата от изгодна покупка в размер на 2 000 хил. лв. е призната на ред „Печалба от изгодна покупка“ в годишния консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. В резултат на бизнескомбинацията няма преустановяване на основната част от дейността. Спринг Пропърти ЕООД През септември 2023 г. Групата придоби контрол над дружество Спринг Пропърти ЕООД със седалище в гр. Варна, ул. Хаджи Стамат Сидеров № 10, ет. 1, ап. 1 чрез покупка на 100 % от собствения капитал и правата на глас на дружеството. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 43 Нетния паричен поток от придобиването включва следните компоненти: 2023 хил. лв. Прехвърлено възнаграждение (обща цена на придобиване) 9 700 Сума на придобитите пари и парични еквиваленти (3) Нетен изходящ паричен поток при придобиването 9 697 Разпределението на покупната цена към придобитите активи и пасиви на дружество Спринг Пропърти ЕООД е извършено към 27 септември 2023 г. Стойността на всяка група придобити активи, пасиви и условни задължения, признати към датата на придобиване е представена както следва: Призната стойност към датата на придобиване хил. лв. Инвестиционни имоти 10 496 Търговски и други финансови вземания 1 Парични средства 3 Общо активи 10 500 Нетни разграничими активи 10 500 Печалбата възникнала в резултат на бизнескомбинацията е определена както следва: хил. лв. Общо възнаграждение 9 700 Справедлива стойност на придобитите разграничими нетни активи (10 500) Печалба от изгодна покупка (800) Печалбата от изгодна покупка в размер на 800 хил. лв. е призната на ред „Печалба от изгодна покупка“ в годишния консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. В резултат на бизнескомбинацията няма преустановяване на основната част от дейността. 6. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент един оперативен сегмент, както е описано в пояснение 4.7: „Отчитане по сегменти”. Този оперативен сегмент се наблюдава от ръководството, което взема стратегически решения на базата резултата на сегмента. Финансовата информация за сегмента не се различава от оповестената финансова информация за Групата. Финансовите разходи се преглеждат редовно от ръководителя, вземащ главните оперативни решения. Всички нетекущи активи на Групата на обща стойност 98 032 хил. лв. (2022 г.: 75 776 хил. лв.) се намират в България. Приходите на Групата за 2023 г. са от България, където се намират седалищата на дружествата съставящи Групата. Общата сума на приходите, оперативната печалба и активите на сегмента не се различава от оповестената във финансовия отчет за Групата. През представения отчетен период Групата няма неразпределени активи, оперативни приходи и разходи. 7. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията на Групата включват поземлен имот, машини и съоръжения, прилежащата инфраструктура, благоустройство и други за обект апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 44 Земя Машини и съоръжения Други Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2023 г. 2 818 628 526 3 972 Новопридобити активи - - 1 1 Салдо към 31 декември 2023 г. 2 818 628 527 3 973 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2023 г. (42) (219) (471) (732) Възстановени разходи от обезценка 1 - - 1 Амортизация за периода - (21) (54) (75) Салдо към 31 декември 2023 г. (41) (240) (525) (806) Балансова стойност към 31 декември 2023 г. 2 777 388 2 3 167 Земя Машини и съоръжения Други Активи в процес на придобиване Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2022 г. 2 818 628 519 3 3 968 Новопридобити активи - - 7 - 7 Активи в процес на придобиване - - - (3) (3) Салдо към 31 декември 2022 г. 2 818 628 526 - 3 972 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2022 г. (42) (195) (395) - (632) Амортизация за периода - (24) (76) - (100) Салдо към 31 декември 2022 г. (42) (219) (471) - (732) Балансова стойност към 31 декември 2022 г. 2 776 409 55 - 3 240 Голяма част от машините, съоръженията и другите нетекущи активи (инфраструктура и други) са придобити във връзка с обслужването и функционирането на апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Към края на двата сравними периода земите на Групата са оценени от независим оценител. Справедливите стойности са определени на базата на актуални пазарни сделки, коригирани съобразно специфичните условия, свързани с активите. Ако беше приложен моделът на цената на придобиване, преносните стойности на земите щяха да възлизат на 2 818 лв. (2022 г.: 2 818 хил. лв.). За информация относно определянето на справедливата стойност на активи от група „Земи“ вижте пояснение 2828. Всички разходи за амортизация и обезценка са включени в “Амортизация и обезценка на нефинансови активи“. Към 31 декември 2023 г. Групата няма договорни задължения за закупуване на имоти, машини и съоръжения. Балансовата стойност на земята, заложена като обезпечение по заеми (вж. пояснение 13) към 31 декември 2023 г. е 2 777 хил. лв. (2022 г. – 2 776 хил. лв.). 8. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата включват: сгради и търговски обекти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група G, които се намират на територията на българското Черноморие – с. Равда, община Несебър, гр. Балчик и гр. Каварна, които се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала, проект за изграждане на имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 45 Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Групата е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 28. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: ‘000 лв. Балансова стойност към 1 януари 2022 г. 66 813 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 5 693 Активи в процес на придобиване 30 Балансова стойност към 31 декември 2022 г. 72 536 Излезли чрез продажба (382) Нетна (загуба) от промяна на справедлива стойност (1) Активи в процес на придобиване (1) Новопридобити при бизнескомбинация 22 713 Балансова стойност към 31 декември 2023 г. 94 865 Към 31 декември 2023 г. балансовата стойност на инвестиционните имоти, които са заложени като обезпечение по заеми (вж. пояснение 13), е 57 602 хил. лв. (2022 г.: 57 602 хил. лв.). Приходите от наеми към 31 декември 2023 г. в размер на 118 хил. лв. (2022 г.: 116 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 333 хил. лв. (2022 г.: 294 хил. лв.) са отчетени на ред „Други разходи“. Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. 9. Търговски и други вземания 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски вземания, брутна сума преди обезценка 16 472 20 414 Коректив за очаквани кредитни загуби (56) (43) Други вземания, брутна сума преди обезценка 10 854 11 893 Коректив за очаквани кредитни загуби (443) (447) Финансови активи 26 827 31 817 Предплатени разходи 10 18 Данъчни вземания 5 3 Предоставени аванси 1 167 - Нефинансови активи 1 182 21 Търговски и други вземания 28 009 31 838 В края на месец януари 2023 г. Дружеството сключи предварителен договор за покупка на 100% от дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, за което бе заплатен аванс в размер на 1 167 хил. лв. Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 46 Търговските вземания на Групата включват: 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания във връзка с прехвърляне на контрола на специализирано дружество 15 657 19 398 Вземания от продажба на инвестиционни имоти 808 863 Вземания от наеми 4 152 Вземания по такси и други 3 1 Коректив за очаквани кредитни загуби (56) (43) Общо търговски вземания 16 416 20 371 Другите вземания на Групата включват: 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания от доставчици по предоставени аванси 9 372 9 447 Вземания с обезщетителен характер 1 482 1 126 Други вземания от контрагенти - 1 320 Коректив за очаквани кредитни загуби (443) (447) Общо други вземания 10 411 11 446 Всички търговски и други вземания на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната обезценка в размер на 84 хил. лв. (2022 г.: 458 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Други разходи”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други вземания може да бъде представено по следния начин: 2023 2022 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (490) (35) Коректив за очаквани кредитни загуби (84) (458) Възстановяване на загуба от обезценка 75 3 Салдо към 31 декември (499) (490) Анализ на търговски и други вземания е представен в пояснение 26. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 416 78 Пари и парични еквиваленти 416 78 Направените анализи от приложената методика за изчисление на очаквани кредитни загуби на парични средства и еквиваленти, Ръководството е определило, че обезценката на паричните средства и еквиваленти, би била незначителна сума. Поради това Групата не е признала провизия за обезценка за очаквани кредитни загуби както към 31 декември 2023 г., така и към 31 декември 2022 г. Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана за Групата към 31 декември 2023 г., възлиза на 7 хил. лв. (2022 г.: 7 хил. лв.) и представлява внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите на Дружеството-майка. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 47 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Регистрираният капитал на Дружеството-майка се състои от 6 925 156 на брой напълно платени обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството-майка. 2023 2022 Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 6 925 156 6 925 156 Брой издадени и напълно платени акции 6 925 156 6 925 156 Общ брой акции, оторизирани на 31 декември 6 925 156 6 925 156 11.2. Премиен резерв Премийният резерв на Групата в размер на 40 147 хил. лв. (2022 г.: 40 147 хил. лв.) е формиран от разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени акции, намалена с регистрационните и други регулаторни такси. Не са начислявани данъчни привилегии във връзка с емитираните акции. 11.3. Други резерви В края на 2018 г. един от основните акционери на Дружеството-майка е направил допълнителна вноска под формата на подчинен срочен дълг в общ размер на 9 200 хил. лв. и с годишна лихва 1.8 %. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2023 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 84 хил. лв. (2022 г. – 82 хил. лв.). Ръководството на Групата отчита стойността на задължението като част от собствения капитал на ред "Други резерви", което към 31 декември 2023 г. е в размер на 4 793 хил. лв. (2022 г.: 4 709 хил. лв.). 12. Възнаграждения на персонала 12.1. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за заплати (113) (88) Разходи за социални осигуровки (19) (17) Провизии за неизползван отпуск - (1) Разходи за персонала (132) (106) 12.2. Задължения към персонала Задълженията към персонала, признати в отчета за финансовото състояние, се състоят от следните суми: 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи: Задължения за заплати 9 6 Задължения за осигурителни вноски 4 3 Задължения за неизползван отпуск - 1 Задължения към персонала 13 10 Задълженията към персонала представляват задължения към настоящи служители на Групата, които следва да бъдат уредени през 2024 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 48 13. Заеми и други финансови пасиви Заемите и другите финансови пасиви включват следните финансови пасиви: Текущи Нетекущи 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми: 2 005 1 884 7 349 8 398 Облигационен заем: - - 40 000 40 000 Лихви по заеми 372 378 - - Сконто (20) (22) (19) (23) Общо балансова стойност 2 357 2 240 47 330 48 375 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от 2.20% годишно; - Размер на кредита – 10 100 хил. лв.; - Срок на кредита – 10.12.2031 г.; - Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти, собственост на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1 049 хил. лв., а нетекущата – 7 349 хил. лв. (2022 г.: 9 447 хил. лв.). Задължението по лихви в размер на 4 хил. лв. е текущо. Банков кредит - овърдрафт: - Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от 2.20% годишно; - Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.; - Срок на ползване на кредита – от 13.12.2023 г. до 13.12.2024 г.; - Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 956 хил. лв. (2022 г.: 835 хил. лв.). Считано от 01 юни 2023 г. банката – кредитор на Групата е приела промяна в стойността на референтния лихвен процент по кредити за корпоративни клиенти (РЛПККК). Съгласно клаузите на договорите за банкови кредити Групата застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем: - Пореден номер на емисията – първа; - ISIN код на емисията – BG2100013213; - Размер на облигационната емисия – 40 000 хил. лв.; - Брой облигации – 40 000 броя; - Вид на облигациите – безналични, обикновени, неконвертируеми, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени; - Вид на емисията – непублична; - Срок на емисията – 9 години (108 месеца); - Валута - лева; - Лихва – плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но общо не по-малко от 3.5 % и не повече от 5.50 % годишно; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 49 - Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; - Срок на погасяване – 27 октомври 2030 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти собственост на Групата; На 03 април 2023 г. на проведено Общо събрание на облигационерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от облигационна емисия с ISIN код BG2100013213 е взето решение за промяна в лихвения процент на облигациите, издадени от дружеството. След падежна дата 27 април 2023 г., лихвеният процент по облигациите се променя на плаващ годишен лихвен процент равен на сумата от 6-месечния EURIBOR + надбавка от 1 % (100 базисни точки), но общо не по-малко от 3.5 % и не повече от 5.50 % годишно, при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към Реален брой дни в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Задължението по лихви към 31 декември 2023 г. е в размер на 368 хил. лв. (2022 г.: 374 хил. лв.) и е текущо. Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност са както следва: 14. Отсрочени данъчни пасиви Отсрочените данъчни пасиви възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени по следния начин: Отсрочени данъчни пасиви 1 януари 2023 Признати в резултат на бизнес комбинация 31 декември 2023 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти - 6 6 - 6 6 Признати като: Отсрочени данъчни пасиви - 6 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. 1 януари 2022 500 49 447 212 (38) 50 121 Парични потоци: Плащания (17) - (1 360) (317) (1 694) Постъпления 352 - - - 352 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 608 - 1 608 Други начесления 310 310 Прекласифициране 1 049 (1 049) - - - Разпределение към други резерви - - (82) - (82) 1 януари 2023 1 884 48 398 378 (45) 50 615 Парични потоци: Плащания (1 079) - (2 224) (57) (3 361) Постъпления 151 - - - 151 Непарични промени: Начислени лихви - - 2 302 - 2 302 Други начисления - - - 63 63 Прекласифициране 1 049 (1 049) - - - Разпределение към други резерви - - (84) - (84) 31 декември 2023 2 005 47 349 372 (39) 49 687 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 50 15. Търговски и други задължения 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи: Търговски задължения 19 935 153 Получени депозити 4 1 Финансови пасиви 19 939 154 Получени аванси 340 517 Други задължения - 120 Данъчни задължения 2 74 Предплатени наеми 37 - Нефинансови пасиви 379 711 Текущи търговски и други задължения 20 318 865 Нетната балансова стойност на текущите търговски и други задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Към 31 декември 2023 г. Групата отчита 340 хил. лв. (2022 г.: 517 хил. лв.) задължение по получен аванс от клиент по предварителен договор за отдаване за временно възмездно ползване на част от имот находящ се в гр. Каварна. Към 31 декември 2023 г. търговските задължения на Групата в размер на 19 900 хил. лв. са формирани във връзка с придобиването на контрол над две дъщерни дружества и 35 хил. лв. от други контрагенти във връзка с оперативната дейност на Групата. 16. Приходи от продажби Приходите от продажби на Групата могат да бъдат анализирани, както следва: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от наеми 118 116 Приходи от такси за поддръжка на обект „Карпе Дием“ 25 20 Други приходи от услуги 21 - 164 136 17. Други приходи Другите приходи на Групата включват: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи с обезщетителен характер 517 160 Приходи от финансирания 22 9 Приходи от реинтегрирани провизии 75 3 614 172 Групата реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. През 2023 г. Групата се е споразумяла за удължаване на сроковете по или прекратяване на сключени договори, защитавайки своите интереси и отчитайки дължимите обезщетения. 18. Загуба от продажба на нетекущи активи 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от продажба на инвестиционни имоти 197 - Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти (382) - Загуба от продажба на нетекущи активи (185) - Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 51 19. Разходи за материали Разходите за материали включват: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Ел. енергия и вода (52) (58) Разходи за консумативи (2) (6) (54) (64) 20. Разходи за външни услуги Разходите за външни услуги включват: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за застраховки (20) (179) Други разходи за външни услуги (27) (76) Разходи по поддръжка и експлоатация на недвижими имоти (41) (63) Разходи за охрана (33) (46) Разходи за регулаторни и други такси (17) (26) Независим финансов одит (14) (18) Лицензирани оценки (5) (16) Такси трето лице по смисъла на чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС (14) (14) Юридически услуги (2) - (173) (438) Възнаграждението за независим финансов одит за 2023 г. е в размер на 14 хил. лв. (2022 г. – 18 хил. лв.) През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 21. Други разходи Другите разходи на Групата включват: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Обезценка на вземания (85) (458) Разходи за местни данъци и такси (333) (294) Лихви, глоби и неустойки (1) (123) Други разходи (8) (19) (427) (894) 22. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за лихви по заеми, отчитани по амортизирана стойност: (2 302) (1 608) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (2 302) (1 608) Разходи по облигационна емисия (54) (64) Разходи по управление на инвестиционен кредит (21) (5) Банкови такси и комисиони (8) (5) Финансови разходи (2 385) (1 682) През 2023 г. разходи за лихви в размер на 84 хил. лв. (2022 г.: 82 хил. лв.) са капитализирани в стойността на другите резерви, като се отчитат и капитализират на годишна база. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 52 23. Доход на акция и дивиденти 23.1. Доход на акция Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използвана нетната печалба, подлежаща на разпределение между акционерите на Групата. Средно претегленият брой акции, използван за изчисляването на основния доход на акция, както и нетната печалба, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции, е представен, както следва: 2023 2022 Печалба, подлежаща на разпределение (в лв.) 147 000 2 717 000 Средно претеглен брой акции 6 925 156 6 925 156 Основен доход на акция (в лв. за акция) 0.02 0.39 23.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата на Дружеството-майка за 2023 г. и 2022 г. може да бъде представено както следва: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване (2 547) 2 836 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС - (5 693) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС 185 - Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС (134) - Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (1 079) (17) Резултат за разпределяне (3 575) (2 874) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2023 г. и 2022 г. 24. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Групата включват акционери и ключов управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции. Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път. Свързаните лица, с които Групата е било страна по сделки към 31 декември 2023 г. включват ключов управленски персонал. 24.1. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал на Групата включва членовете на Съвета на директорите на предприятието-майка. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Краткосрочни възнаграждения: Заплати (24) (20) Разходи за социални осигуровки (2) (3) Общо възнаграждения (26) (23) 24.2. Разчети със свързани лица в края на годината 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 9 9 Общо текущи задължения към свързани лица 9 9 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 53 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 9 хил. лв. (2022 г.: 9 хил. лв.), представляват внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите и неизплатени възнаграждения за декември на съответната, включително осигурителните вноски. В края на отчетния период задълженията към акционери са в размер на 4 793 хил. лв. (2022 г.: 4 709 хил. лв.), в това число и капитализирани лихви в размер на 84 хил. лв. (2022 г.: 82 хил. лв.), отчетено в другите резерви на Групата. 25. Безналични сделки През представените отчетни периоди Групата не е осъществявала инвестиционни и финансови сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 26. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Кредити и вземания: Търговски и други вземания 9 26 827 31 817 Пари и парични еквиваленти 10 416 78 27 243 31 895 Финансови пасиви Пояснение 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми и други финансови пасиви 13 49 687 50 615 Търговски и други задължения 15 19 939 154 Задължения към свързани лица 24.2 9 9 69 635 50 778 Вижте пояснение 4.16 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Групата относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27. 27. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата вижте пояснение 26. Най- значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Групата се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложена Групата, са описани по-долу. - Анализ на пазарния риск Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. След въвеждането на еврото българският лев бе фиксиран към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв., което минимизира в максимална степен наличието на валутен риск за Групата. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. Групата е емитирала облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR плюс надбавка, което дава основания за анализ на евентуален Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 54 лихвен риск. Поради усложнената икономическа обстановка и флуктуациите в индекса EURIBOR, Ръководството на Групата следи измененията на лихвените нива и при необходимост ще оптимизира разходите за лихви по своите кредити. Поради нарастване на лихвата по облигационния заем в резултат на увеличението на нивата на 6-месечния EURIBOR ръководството на Групата е предприело мерки за оптимизиране на риска в средносрочен план (вж. пояснение 0). - Анализ на кредитния риск Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 27 243 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като напр. възникване на вземания от клиенти, депозиране на средства и други. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу: 2023 2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Търговски и други вземания 26 827 31 817 Пари и парични еквиваленти 416 78 Балансова стойност 27 243 31 895 Групата редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към нея, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2023 г. 51 % от търговските вземания на Групата са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2022 г.: 61%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Групата не е изложена на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Към датата на консолидирания финансовия отчет няма необезценени търговски и други вземания с изтекъл срок на плащане. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Групата не държи обезпечения като гаранция за финансовите си активи. Всички търговски и други вземания са краткосрочни. Те са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както следва: Фаза 1 Финансови активи по амортизирана стойност Търговски и други вземания 27 326 Пари и парични еквиваленти 416 Коректив за очаквани кредитни загуби (499) 27 243 - Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 55 инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Групата държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2023 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Заеми и други финансови пасиви 896 1 480 35 244 12 106 Търговски задължения 19 939 - - - Задължения към свързани лица 9 - - - Общо 20 850 1 480 35 244 12 106 Текущи Нетекущи 31 декември 2022 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Заеми и други финансови пасиви 902 1 360 25 244 23 154 Търговски задължения 274 - - - Задължения към свързани лица 9 - - - Общо 1 185 1 360 25 244 23 154 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Групата отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. - Ценови риск Групата е изложена на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. Групата периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуславя инвестиционна активност. Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните рискове. Обсъждането на тези Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 56 фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти. Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите 28. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември 2023 г. и 31 декември 2022 г., оценявани периодично по справедлива стойност: 31 декември 2023 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти - земя 2 777 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 94 865 31 декември 2022 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти: - земя 2 776 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 72 536 Справедливата стойност на имотите на Групата е определена на базата на доклади на независим лицензиран оценител. Тя се определя към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на земята е приложен сравнителният метод, при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за земята. Ориентировъчни стойности за земята се считат за подходящи, когато са диференцирани съобразно условията и отчитат положението и степента на развитие на имота и са определени според вида на строителното използване. Оценката по справедлива стойност се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите на Групата фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Оценката на сградите (вкл. търговски обекти като част от тях) е извършена чрез прилагане на следните методи и свързаните с тях допускания: Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 57 Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Групата фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на определен имот. Използват се прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива. Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на използваните техники. Най-съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема, дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в двете предположения. Входящите данни, използвани при оценяването са както следва: Наем Между 6.50 и 40.00 лв./кв. м Дисконтов процент 5-8% В случая е приложен и т.нар. тежестен метод – при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Проект за изграждане на инвестиционни имоти (Ниво 3) При определяне на стойността на проекта е приложен методът на дисконтираните парични потоци. Той взема предвид времето и размера на всички планирани входящи и изходящи парични потоци. Прогнозните нетни парични потоци се дисконтират обратно до датата на оценката, което е настоящата стойност на актива. Разработена е прогноза за оперативните разходи за всеки от отделите, както и за неразпределените оперативни разходи, като например мениджмънт и администрация, поддръжка, комунални услуги и др. Стойността при излизане от проекта се определя от прогнозата за годишния нетен оперативен доход за годината, непосредствено след края на периода на държане, разделена на доходността при излизане (процент на капитализация), изразена като процент. Така стабилизираният постоянен темп на растеж на инвестицията се отразява в оценката. Извършените калкулации се базират на заложена вътрешна норма на възвръщаемост базирана на борсови индекси. Началното салдо на нефинансовите активи на ниво 3 може да бъде равнено с крайното им салдо към отчетната дата, както следва: Имоти Инвестиционни имоти ‘000 лв. ‘000 лв. Салдо към 1 януари 2022 г. 2 776 66 813 Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти - 5 693 Активи в процес на придобиване - 30 Салдо към 31 декември 2022 г. 2 776 72 536 Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 1 (1) Излезли чрез продажба - (382) Активи в процес на придобиване - (1) Придобити чрез бизнескомбинация - 22 713 Салдо към 31 декември 2023 г. 2 777 94 65 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 58 29. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Групата във връзка с управление на капитала са: - да осигури способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие; и - да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на собствения капитал към нетния дълг. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Групата е да поддържа съотношението на собствения капитал към нетния дълг в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: 31.12.2023 31.12.2022 ‘000 лв. ‘000 лв. Собствен капитал 56 494 56 193 Общо задължения 70 033 51 499 - Пари и парични еквиваленти (416) (78) Нетен дълг 69 617 51 421 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:1.23 1:0.92 Изменението на съотношението през 2023 г. се дължи на увеличението на общите задължения в резултат на придобиване на контрола над две дъщерни дружества през годината. Групата управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Групата може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 30. Други Регулаторни оповестявания 30.1. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси Изменението на климата може да повлияе върху активите и пасивите на Групата през отчетния или в бъдещ период. Промените в законодателството, които са в резултат на климатичните въпроси, могат да са известни (напр. регулации или договорени ангажименти за смекчаване на ефектите от замърсяването) или само очаквани (напр. потенциални промени в бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори). Те се отразяват на справедливата стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми. Групата обмисля да извърши проучване на възможностите за внедряване на нови технологични решения за намаляване на нивото на необходимата енергия, чрез производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници за своите ваканционни комплекси. Използването на възобновяема енергия в крайна сметка трябва да доведе до много по-ниски разходи за енергия. Към 31 декември 2023 г. Групата не е идентифицирала рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно влияние върху финансовите му отчети. Ръководството следи въздействието на свързаните с климата въпроси. Предположенията биха могли да се променят в бъдеще в отговор на предстоящи екологични разпоредби, поети нови ангажименти и динамиката в сферата на недвижимите имоти и не само. Тези промени, ако не бъдат предвидени, биха могли да окажат влияние върху бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Групата. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. 59 Групата не произвежда продукт и не извършва дейност свързана със замърсяването на околната среда и водите. 30.2. Въпроси, свързани с макроикономическата среда Инфлацията в България очаквано продължава да върви надолу и през декември вече е 4.7% на годишна база при 5.4% предходния месец. Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен темп заради войната в Украйна. В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор здравеопазване все още надхвърляше 10%. След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това. Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през 2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да бъдат достигнати. За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели (съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката. Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2 пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е 8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в порядъка на 8-9%. 31. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване, с изключение на следните некоригиращи събития: - В края на януари 2024 г. Групата прекрати предварителен договор с контрагент за придобиване на контрол чрез покупка на 100 % от собствения капитал и правата на глас в дружество отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. - В началото на април 2024 г. Групата сключи предварителен договор за покупка на недвижими имоти, находящи се в гр. Балчик – поземлен имот, ведно с построените в имота сгради. 32. Одобрение на финансовия отчет Консолидираният финансовият отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната информация) е утвърден за издаване от Съвета на директорите на 22 април 2024 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 61 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2023 г. Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 5 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 11 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Енчо Дончев Дончев, в качеството си на съставител и 2. Людмила Николова Даскалова, в качеството си на изпълнителен директор и представляваща „Болкан енд Сий Пропъртис” АДСИЦ Относно Годишния консолидиран финансов отчет на Групата на „Болкан енд Сий Пропъртис” АДСИЦ към 31 декември 2023 год. ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен консолидиран финансов отчет и пояснения към 31 декември 2023 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на Групата; 2. Годишният консолидиран доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността и състоянието на Групата, заедно с описание на основните рискове и несигурност, пред които е изправена Групата. Дата: 22 април 2024 год. ДЕКЛАРАТОРИ: гр. Варна _____ /Енчо Дончев – съставител/ ____ /Людмила Даскалова – изпълнителен директор/ ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2024.04.22 14:08:39 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2024.04.22 14:46:41 +03'00' 23 1 31 2023 - - 2 2 6 2 7 2 8 29 30 58 7          1 2023 , . 2023 28 2024 2 2023 . . 3 24 2023 2023 , 3 2023 28 4 - 28 2024 64 28 4          2 2023 3 - - 23 - - . . - 28 - - , - - - - 3 2023 - - - - 3 23 6 925 156 6 925 156 BG1100099065. . 229 109 21.20 22.80 20 23 22.80 - 23 4 2023 - ; 21 8 5 2023 I. 1. 1.1. 2023 2022 % 591 6 001 (5 410) (90% ) (3 138) (3 165) 27 (1% ) (2 547) 2 836 (5 383) (190% ) 1.2. . 1.2.1. - - 13). 27 155 . 6 2023 - 1.2.2. , , . , . , . , , , , , , . . . , , , : - ; - ; - ; - ; - ; - ; - ; - , . . , , ( , , . .), . 2. 7 2023 202 3 2022 % 118 116 2 2 % 2 5 20 5 25 % 2 1 - 2 1 100 % 517 160 357 223 % 21 9 12 133 % 75 3 72 2 400 % - 5 693 (5 69 3 ) (100%) 777 6 001 (5 224 ) (87% ) 3 224 87 777 - 66.54 , %. 3 2022 . 2023 2022 % 50 64 ( 14 ) (22% ) 126 379 ( 253 ) (67% ) 129 106 23 22 % 1 - 1 100% 74 100 (26) (26% ) 374 834 (460) (55% ) 185 - 185 100 % 939 1 483 ( 544 ) (37 %) 544 37 939 2023 ( 13.42%) 379 ( 13.74%) 23 22 7 ( ). 39.83 460 2023 2022 % 2 302 1 608 694 43% 54 64 ( 10 ) (16% ) 21 5 16 320% 8 5 3 60% 2 385 1 682 703 42% 8 2023 - (96.52%) 694 4 608 2 2 302 3 6- 2023 2022 (162) 4 518 (2 547) 2 836 2023 2022 % 62 065 62 448 (383) (1% ) 3 167 3 240 (73) (2% ) 29 880 9 624 20 256 210 % 95 112 75 312 19 800 26 % 28 002 31 836 (3 834) (12% ) 328 75 253 337 % 28 330 31 911 (3 581 ) (11% ) 123 442 107 223 16 219 15 % 16 219 15 123 442 2 , 20 256 2 29 880 3 834 12 - (50.28%). 2023 2022 % 6 925 6 925 - - 40 147 40 147 - - 4 793 4 709 84 2% 1 900 4 447 (2 547 ) (57% ) 53 765 56 228 (2 463) (4% ) 47 330 48 375 (1 0 45) (2% ) 47 330 48 375 (1 0 45) (2% ) 2 357 2 240 117 5% 19 969 361 19 608 5 432 % 12 10 2 2 0% 9 9 - - 22 347 2 620 19 727 752.94 % 123 442 107 223 16 219 15 % e 56 765 2 547 9 2023 045 2023 2023 2 620 2023 2022 (4.31) 0.473 (4.782) (0.047) 0.050 (0.098) (0.037) 0.056 (0.092) (0.02 1) 0.026 (0.047) 5.31 0.53 4.782 0.19 1.90 (1.708) 1.25 12.1 5 (10.898) 0. 44 0.52 (0.089) 1.30 0.91 0.389 3. 23 : . - - (Actual/365L, ISMA Year). 10 2023 . , . ( 8). 2023 81 193 617 . . 9 . . - 2023 - - - - - - - 11 2023 - -9%. - 5 - - 4. 4 - 4 12 2023 5. 6. - . . 26 . 7. 23 -Register. - : https://www.bsproperties.eu/investors_2022_01_3.htm. II. 1. 3 % 13 2023 3 . 3 41 ) . 3 118 2 116 3 4 . I 2. 23 - I 3. 23 4. 5. - 6. / , . 3 62 065 2 62 448 7 8 14 2023 7. 13 . 8. 3 9. 2023 . 10. - 11. 15 2023 12. 13. 14. . 15. - 3 3 16. 3 . 16 2023 17. - 18. , e-mail: [email protected]. 19. 20. 20.1. 3 123 442 74.68 % 3 777 100 20.2. - 5 29 880 24.21 %. 206963287 - 17 2023 13 3 III. 1. 2. 1 525 271 22.03 585 850 8.46 48 3 238 6. 98 37. 47 3 3. 4. 5. 18 2023 IV. 1. 2. - 3. 19 2023 4. 4.1. - 23 - 23 31 22 1 525 271 22.03 1 525 271 22.03 585 850 8.46 585 850 8.46 483 238 6.98 483 238 6.98 37.47 37.47 20 2023 4.2. - 4.3. - 4.4. - - 4.5. - - . 21 2023 5. - 3 23 23 23 22 2023 23 6. 23 2023 7. . , , , - ; - ; - ; - ; - ; . : - - - - . - - - 10 9 7 7 2023 24 2023 28 4 ______         26 31 2023 202 3 202 2 7 62 065 62 448 6 3 167 3 240 8 29 880 9 624 95 112 75 312 9 28 002 31 836 10 328 75 28 330 31 91 1 123 442 107 223 11.1 6 925 6 925 11.2 40 147 40 147 11.3 4 7 93 4 709 1 900 4 447 5 3 765 56 228 13 47 330 48 375 4 7 330 48 375 13 2 357 2 240 14 19 969 361 12.2 1 2 10 2 4 9 9 22 347 2 620 69 67 7 50 995 123 442 107 223 ___ ____ 28                         27 31 2023 202 3 202 2 15 164 136 16 613 172 17 (185) - 1 8 (50 ) (64 ) 1 9 (126 ) (379 ) 12.1 (129 ) (106 ) 7 (1) 5 693 6 (74 ) (100 ) 20 (374 ) (834 ) / (162) 4 518 2 1 (2 385 ) (1 682) ( )/ (2 547) 2 836 ( )/ (2 547) 2 836 ( )/ ( )/ 22 .1 (0.37) 0.4 1 ___ ____ 28                        28 31 2023 3 6 925 40 147 4 709 4 447 56 228 - - 84 - 84 - - 84 - 84 ( ) - - - (2 547) (2 547) ( ) - - - (2 547) (2 547) 3 6 925 40 147 4 79 3 1 900 53 765 ____ 28 2 6 925 40 147 4 627 1 611 53 310 - - 82 - 82 - - 82 - 82 - - - 2 836 2 836 - - - 2 836 2 836 2 6 925 40 147 4 709 4 447 56 228                        29 31 2023 202 3 202 2 - (3 203 ) 111 3 215 655 541 (407 ) (449 ) (118 ) (95 ) 18 41 (323 ) (265 ) - (4 ) 1 358 (6) 1 294 (225 ) (1 167) - (332 ) (52 ) 3 74 1 1 302 (26) - 2 21 6 1 250 151 352 (1 079 ) (17 ) (2 224 ) (1 360 ) (21 ) (22 ) (84 ) (295) (3 257 ) (1 342) 253 (317) 75 392 10 328 75 ____ 28                        30 31 2023 1. . - - - - 3 7 3 - 2. 2.1. 2.2. - 5 - - 31 31 3 3. 9 - 3.2. - - - - 32 31 3 4. - - 2 - - 4.2. 4.3. . 4.4 4.5 - 33 31 3 - . 4.6. 4.7. 4.7. 4.8. 4.9. . 34 31 3 3 - 3 - 4.10. 4.10.1. 4.10.2. 4.11. - - 35 31 3 4.12. 6 .7. 4.13. 4.13.1. 4.13.2. 36 31 3 4.13.3. , 4.13.4. 37 31 3 12- 4.13.5. 4.14. 4.15. 4.16. 38 31 3 - 4.17. 4.18. - - 39 31 3 - - 4.19. - - 0. 4.19.1. 4.20. 3 - - 4.20.1. - 9). 4.20.2. 3 6. 40 31 3 4.20.3. - . 2023 85 458 9). 4.20.4. 62 065 2 62 448 28. 5. 5. 202 3 202 3 202 3 164 - 164 613 - 613 (185) (185) 592 - 592 ( 50 ) - ( 50 ) ( 124 ) (2) ( 126 ) ( 129 ) - (1 29 ) (1) - (1) ( 74 ) - ( 74 ) ( 374 ) - ( 374 ) (160) (2) (162) ( 2 385 ) - ( 2 385 ) ( ) (2 545) (2) (2 547) 77 905 45 537 123 442 49 777 19 900 69 677 41 31 3 6. 3 2 818 62 8 5 26 3 9 72 - - 1 1 3 2 818 6 28 52 7 3 9 7 3 3 (42) (219 ) (471 ) (7 32 ) 1 - - 1 - (21 ) (54 ) ( 75 ) 3 (41 ) (240 ) (525 ) ( 806 ) 31 3 2 77 7 388 2 3 167 2 2 818 628 519 3 3 968 - - 7 - 7 - - - (3) (3 ) 2 2 818 62 8 526 - 3 972 2 (42) (195 ) (395 ) - (632 ) - (24 ) (76 ) - (100 ) 2 (42) (219 ) (471 ) - (732 ) 2 2 776 409 55 - 3 240 2 28. 3 . 42 31 3 13) 2023 2 777 2 2 7. G 28. 2 56 755 5 693 2 62 448 (382) ( ) (1) 62 065 3 13 57 602 (2022 57 602 ). 3 118 2 116 284 2 252 8. 2023 2022 9 884 100 9 624 100 10 224 100 - - 9 772 100 - - 29 880 9 624 . 43 31 3 1. 24 3 2 9. 202 3 202 2 16 472 20 414 ( 56 ) (43 ) 10 854 11 893 ( 443 ) (447 ) 26 827 31 817 7 16 1 3 1 167 - 1 175 19 28 002 31 836 44 31 3 202 3 202 2 15 657 19 398 808 863 4 152 3 1 ( 56 ) (43 ) 16 416 20 371 202 3 202 2 9 372 9 447 1 482 1 126 - 1 320 ( 443 ) (447 ) 10 411 11 446 202 3 202 2 (490 ) (35 ) (84 ) (4 58 ) 7 5 3 (499 ) (490 ) 26. 10. 202 3 202 2 - 328 75 328 75 3 2 2023 (2022 ) 45 31 3 11. 925 202 3 202 2 6 925 156 6 925 156 6 925 156 6 925 156 6 925 156 6 925 156 (2022 3 4 2 : 82 3 4 793 2 709 12. 12.1. 202 3 202 2 ( 110 ) (88 ) (1 9 ) (17 ) - (1) (129 ) (106 ) 12.2. 202 3 202 2 8 6 4 3 - 1 1 2 10 4 46 31 3 13. 202 3 202 2 202 3 202 2 2 005 1 884 7 349 8 398 - - 40 000 40 000 372 378 - - (20 ) (22) (19 ) (23 ) 2 357 2 240 4 7 330 4 8 375 - - ; - 10 100 - - - - 3 1 049 7 349 2 9 447 ). 4 - - - ; - 1 000 - 13.12.2023 4 - - - 3 956 (2022 835 : - - BG2100013213; - 40 000 - 40 - - ; - 47 31 3 - - - . - - ; - - Year). 3 368 (2022 374 14. 202 3 202 2 19 926 62 4 1 19 930 63 - 177 - 120 2 1 37 - 39 298 19 969 361 2 500 49 447 212 (38) 50 121 (17) - (1 360) (317) (1 694) 352 - - - 352 - - 1 608 - 1 608 - - - 310 310 1 049 (1 049) - - - - - (82 ) - (82 ) 3 1 884 48 398 378 (45 ) 50 615 (1 079) - (2 22 4 ) (57) (3 361) 151 - - - 151 - - 2 302 - 2 302 - - - 63 63 1 049 (1 049) - - - - - (84) - (84) 3 2 005 47 349 37 2 (39) 49 68 7 48 31 3 900 15. 202 3 202 2 118 116 25 20 21 - 164 136 16. 202 3 202 2 517 160 21 9 75 3 613 172 3 17. 2023 2022 197 - (382 ) - (185) - 18. 202 3 202 2 (48 ) (58 ) (2 ) (6 ) (50 ) (64 ) 49 31 3 19. 202 3 202 2 (14 ) (175 ) (22 ) (68 ) (40 ) (62 ) (17 ) (26 ) (11 ) (17 ) (5 ) (16 ) (14) (14) (1 ) (1 ) (2) - (126 ) (379 ) 3 1 2 17 . 20. 202 3 202 2 (85 ) (458 ) (284 ) (252 ) (5 ) (123 ) - (1 ) (374 ) (834 ) 21. 202 3 202 2 ( 2 302 ) (1 608 ) (2 302 ) (1 608 ) ( 54 ) ( 64 ) ( 21 ) ( 5 ) ( 8 ) ( 5 ) (2 385 ) (1 682 ) 3 4 (2022 2 22. 22.1. 50 31 3 202 3 202 2 ( )/ (2 547 000) 2 836 000 6 925 156 6 925 156 ( )/ (0.37) 0.4 1 22.2. 3 2 202 2 202 2 (2 547) 2 836 - (5 693) 2 185 - 3 (134) - (1 07 9 ) ( 17 ) (3 575 ) ( 2 874 ) 2023 2 23. 202 3 202 2 ( 332 ) ( 51 ) (24) - 202 3 202 2 (2 1 ) (20) ( 2 ) ( 3 ) (23 ) (23 ) 24. 202 3 202 2 - 9 9 9 9 9 9 51 31 3 9 2 9 7 2 7 2 793 2 709 4 (2022 2 25. 26. 202 3 202 2 9 26 827 3 1 817 10 328 75 27 155 3 1 892 202 3 202 2 13 49 687 50 615 14 19 9 30 63 2 4 9 9 69 62 6 50 687 3 27. 27. 26. - - - - 52 31 3 - - 13). - 27 155 - 202 3 202 2 26 827 31 817 328 75 27 155 31 892 3 57 (2022 61 - 27 326 328 (499 ) 27 155 53 31 3 - - - - 3 902 1 360 25 244 23 154 62 - - - 9 - - - 973 1 360 25 244 23 154 896 1 480 35 244 12 10 6 19 930 - - - 9 - - - 20 835 1 480 3 5 244 12 10 6 - 54 31 3 28. 3 2 3 - 2 77 7 - 62 065 2 - 2 77 6 - 62 488 - 55 31 3 - - 6.50 5-8% 2 2 776 56 755 5 693 2 2 776 62 448 1 (1) - (382) 3 2 77 7 62 065 29. - - 56 31 3 202 3 202 2 53 765 56 228 69 677 50 995 - ( 328 ) (75 ) 69 349 50 920 1:1.29 1:0.91 30. 30.1. - 30.2. - 57 31 3 - - - - - - - - -9%. 31. 32. 3 28 58 31 2023 1. 2. 3 28 ...................................................................... ..................................................................... -              1 ( - ). 3 I. 1. : - https://www.bsproperties.eu/investors2020_01_0.htm). - 2. 1 3. 4. 5. 6. 7. 1 8. 9. - - - - 10. 11. 12. 1 13. 15 360. 00 5 910.50 - . 14. 15 360 .00 12 871.17 5 910.50 5 367.32 - - . ( ) 1 666. 68 1 1 111.12 ) 3 - 3 - - 15. ; ; 7 31 2023 17. 3 18. 3 3 II. - 3 3 2 4 28 4        

AI Terminal

More from Balkan and Sea Properties REIT

Talk to a Data Expert