Balkan and Sea Properties REIT

Annual Report (ESEF) • Jul 21, 2022

8945008G3DTHTI8OS1182021-01-012021-12-318945008G3DTHTI8OS1182021-12-318945008G3DTHTI8OS1182020-12-318945008G3DTHTI8OS1182020-01-012020-12-318945008G3DTHTI8OS1182020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberiso4217:BGNiso4217:BGNxbrli:shares8945008G3DTHTI8OS1182021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945008G3DTHTI8OS1182019-12-318945008G3DTHTI8OS1182020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945008G3DTHTI8OS1182020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945008G3DTHTI8OS1182020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945008G3DTHTI8OS1182020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Годишен консолидиран финансов отчет Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 декември 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Годишен консолидиран доклад за дейността 1 Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 22 Консолидиран отчет за финансовото състояние 23 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 24 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал 25 Консолидиран отчет за паричните потоци 26 Пояснения към консолидирания финансов отчет 27 Годишен одитиран индивидуален финансов отчет на Дружеството-майка 60 ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ Гр. Варна Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на консолидирания финансов отчет на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ („Групата“), съдържащ консолидирания отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към консолидирания финансов отчет, съдържащи оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансов отчет“. Ние сме независими от Групата в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. 2 Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Оценяване на инвестиционни имоти по справедлива стойност Приложение 8 и 28 към финансовия отчет Инвестиционните имоти са ключов актив на Групата, чиито размер към 31.12.2021 г. е 66 813 хил. лв. Те формират 64,13% от общите активи. Те се оценяват по справедлива стойност и са отнесени към ниво 3 според йерархията, установена от МСФО 13 „Оценяване по справедлива стойност“. Справедливата стойност е определена на база множество преценки, допускания и специфични изчисления от независими оценители. Затова ние сме определили този въпрос като ключов. В тази област нашите одиторски процедури включиха: • Проверка и анализ на квалификацията, независимостта, обективността, способността на външния оценител; • Анализ и оценка на правилното определяне на базата на стойността и използваните подходи и методи за оценяване, направените допускания, използваните входящи параметри на моделите за оценяване. Особено внимание се обръща на адекватността на хипотезите, свързани с влиянието на разразилата се пандемия от COVID-19; • Алтернативно, контролно определяне на справедливата стойност от сертифицирани оценители на одиторското дружество, вкл. с отчитане на ефектите на пандемия от COVID- 19; • Направен е преглед за пълнота и адекватност на оповестяванията във финансовия отчет на Групата, вкл. оповестяването на основните предположения. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на Бележка 30 към индивидуалния финансов отчет, описваща събитията след края на отчетния период. Дружеството оповестява две некоригиращи събития: • На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акционерите, е одобрено прехвърлянето от страна на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ на 100% от дяло- вото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС). • Оценка на ръководството на действителното или потенциалното въздействие на последиците от военния конфликт между Украйна и Русия върху Дружеството. Нашето мнение не е модифицирано по този въпрос. Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона 3 за счетоводството, но не включва консолидирания финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад. Нашето мнение относно консолидирания финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на консолидирания финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с консолидирания финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за консолидирания финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този индивидуален финансов отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Групата или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Групата. Отговорности на одиторите за одита на консолидирания финансов отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали консолидирания т финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: 4 − идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в консолидирания финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; − получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Групата; − оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; − достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в консолидирания финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Групата да преустанови функционирането си като действащо предприятие; − оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на консолидирания финансов отчет, включително оповестяванията, и дали консолидирания т финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от 5 това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството и Законът за публично предлагане на ценни книжа В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и нефинансовата декларация, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет; (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания и по-конкретно изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. (в) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, информация. В доклада за дейността към консолидирания финансов отчет на Групата не е включена нефинансова декларация съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, тъй като Групата е с ограничен списъчен състав на служители. Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване. 6 Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Бележка 23 „Сделки със свързани лица“ и Бележка 24 „Разчети със свързани лица в края на годината“ към годишния индивидуален финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно консолидирания финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансовия отчет“, включват оценяване дали консолидирания т финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за консолидирания финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за консолидирания финансов отчет сделки и събития на Групата са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно консолидирания финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. Докладване за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет, включен в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.5 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ Ние извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност по отношение на съответствието на електронния формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2021 година, приложен в електронния файл „8945008G3DTHTI8OS118-20211231-BG-CON.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Нашето становище е само по отношение на електронния формат на консолидирания финансов отчет и не обхваща другата информация, включена в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 5 от ЗППЦК. 7 Описание на предмета и приложимите критерии Ръководството е изготвило електронен формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2021 година по реда на Регламента за ЕЕЕФ с цел спазване на изискванията на ЗППЦК. Правилата за изготвяне на консолидирани финансови отчети в този електронен формат са посочени в Регламентa за ЕЕЕФ и те по наше мнение притежават характеристиките на подходящи критерии за формиране на становище за разумна степен на сигурност. Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление Ръководството на Групата е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на консолидирания финансов отчет в XHTML. Тези отговорности включват избора и прилагането на подходящи iXBRL маркировки, използвайки таксономията на Регламента за ЕЕЕФ, както и въвеждането и прилагането на такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството счита за необходима за изготвянето на електронния формат на годишния консолидирания финансов отчет на Групата, който да не съдържа съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по изготвянето на годишния консолидиран финансов отчет на Групата, включително прилагането на Регламента за ЕЕЕФ. Отговорности на одитора Нашата отговорност се състои в изразяване на становище за разумна степен на сигурност относно това дали електронният формат на консолидирания финансов отчет е в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. За тази цел ние изпълнихме „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“ и извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност съгласно МСАИС 3000 (преработен) „Ангажименти за изразяване на сигурност, различни от одити и прегледи на историческа финансова информация“ (МСАИС 3000 (преработен)). Този стандарт изисква от нас да спазваме етичните изисквания, да планираме и изпълним подходящи процедури, за да получим разумна степен на сигурност дали електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с приложимите критерии, посочени по-горе. Характерът, времето и обхвата на избраните процедури зависят от нашата професионална преценка, включително оценката на риска от съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ, независимо дали дължащи се на измама или грешка. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че ангажимент, извършен в съответствие с МСАИС 3000 (преработен), винаги ще разкрива съществено несъответствие с изискванията, когато такова съществува. 8 Изисквания за контрол върху качеството Ние прилагаме изискванията на Международен стандарт за контрол върху качеството (МСКК) 1 и съответно, поддържаме всеобхватна система за контрол върху качеството, включително документирани политики и процедури относно спазването на етичните изисквания, професионалните стандарти и приложимите законови и регулаторни изисквания към регистрираните одитори в България. Ние отговаряме на етичните и изискванията за независимост на Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приет от ИДЕС чрез ЗНФО. Обобщение на извършената работа Целта на планираните и извършени от нас процедури беше получаването на разумна степен на сигурност, че електронният формат на консолидирания финансов отчет е изготвен, във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента ЕЕЕФ. Като част от оценяване на спазването на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на електронния (XHTML) формат за отчитане на консолидирания отчет на Групата, ние запазихме професионален скептицизъм и използвахме професионална преценка. Ние също така: — получихме разбиране за вътрешния контрол и процесите, свързани с прилагането на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на консолидирания финансов отчет на Групата и включващи изготвянето на консолидирания финансов отчет на Групата в XHTML формат и маркирането му в машинно четим език (iXBRL); — проверихме дали приложеният XHTML формат е валиден; — проверихме дали четимата от човек част на електронния формат на консолидирания финансов отчет съответства на одитирания консолидиран финансов отчет; — оценихме пълнотата на маркировките в консолидирания финансов отчет на Групата при използването на машинно четим език (iXBRL) съобразно изискванията на Регламента за ЕЕЕФ; — оценихме уместността на използваните iXBRL маркировки, избрани от основната таксономия, както и създаването на елемент от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ, когато липсва подходящ елемент в основната таксономия; — оценяваме уместността на съотнасянето (фиксиране) на елементите от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ. Ние считаме, че доказателствата, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето становище. Становище за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. По наше мнение, на база на извършените от нас процедури, електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2021 година, съдържащ се в приложения електронен файл „8945008G3DTHTI8OS118-20211231-BG- CON.zip“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. 9 Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация: — „Одит – Корект“ ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от общото събрание на акционерите, проведено на 29.06.2021, за период от една година. — Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. на Групата представлява четвърта поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас. — Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Групата, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит. — Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита. — Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Групата. — За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставили услуги на Групата, които не са посочени в доклада за дейността или финансовия отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ. 27 април 2022 г. Росица Тричкова Управляващ съдружник Регистриран одитор № 0091, отговорен за одита Одит Корект ООД, рег. № 064 София 1164, ул. Вишнева № 12 (+359) 898 977 779 rosi.trichkova@abv.bg www.auditcorrect.com Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.04.27 07:28:02 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. Годишен консолидиран доклад за дейността Консолидирания доклад за дейността на Групата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2021 г. представя коментар и анализ на консолидирания финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Групата. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 и 8 от За кона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството-майка оповестява и потвърждава, че през отчетния период: - не е имало нередности, в които да са у частвали ръководители или служители; - всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във финансовия отчет към 31 декември 2021 г.; - не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Групата. Пр авен статут и обща информация за Групата Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (Дружеството – майка) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в не движими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписван ията с ЕИК 175161352 и е установено на територията на Република България. Седалището и адресът му на управление е гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейно ст като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а банка депозитар – Обединена Българска Банка АД. Групата се съ стои от Дружество-майка и едно дъщерно дружество – Проджект Пропърти ЕООД с ЕИК 124060334. Основната дейност на Проджект Пропърти ЕООД е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дъщ ерното дружество няма регистрирани клонове в страната и чужбина. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ прехвърля 100 % от дяловото си участие в Болкан пропърти истейтс ЕООД. Във връзка със статута на Дружеството-майка, то прилага Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) при съст авянето на консолидирания финансов отчет за 2021 г. и формиране на резултатите от дейността. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Групата Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството майка е акционерно дружество със специална инвестиционна цел - инвестиране в недвижими имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 2 Групата си поставя следните инвестиционни цели: - запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; - инвестиране в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трети лица ще осъществява е ксплоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения. - запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството-майка чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничен ия, залегнали в закона и устава на Дружеството-майка; - осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; - реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; - извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфе йл от недвижими имоти. В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството-майка е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството- майка. - до 10 на сто от активите на Дружеството-майка в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС; - до 30 на сто от активите на Дру жеството-майка в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от ЗДСИЦДС; - до 10 на сто от активите на Дружеството-майка в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общия размер на инвестициите на Дружеството-майка позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2021 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството-майка e 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял, номинална стойност 1 лв. за една акция и ISIN код на емисият а BG1100099065. Акциите на Дружеството-майка са регистрирани на Българска фондова борса и се търгуват на сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а дълговите не се търгуват. През периода са прехвърлени 159 866 броя акции. Минималната цена за периода е 18.20 лв. за акция, а максималната е 20.00 лв. за акция. Последните сдел ки с акции на Дружеството-майка са от 23 декември 2021 г. на цена 20.00 лв. за акция. Дружеството-майка няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Дружеството-майка няма акционери със специални контролни права. Капиталът на Дружеството-майка е разпределен основно между юридически лица. Няма служители на Дружеството-майка, които са и негови акцио нери. Към 31 декември 2021 г. акционерите на Дружеството-майка, притежаващи над 5 % от капитала й са следните: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 3 Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Гама Финанс ЕООД 1 525 271 22.03 Пряко Стикс 2000 ЕООД 585 850 8.46 Пряко УПФ Съгласие 453 238 6.54 Пряко 37.03 През периода Дружеството-майка не е придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2021 г. не притежава собствени акции. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството-майка и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството-майка или друг акционер. Крайните срокове за упра жняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството-майка не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Дружеството-майка не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят пр омени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Групата при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акцио нерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството- майка, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дру жеството–майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството-майка има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в основните принци пи за управление на Дружеството-майка. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в следния състав:  Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите;  Людмила Николова Даскалова – член на Съвета на директорите;  Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството-майка се представлява и управлява към 31 декември 2021 г. от Изпълнителния директор – Людмила Николова Даскалова. През периода не е имало промени в състава на управителните органи и представителството на Дружеството-майка. Съветът на директорите на Дружеството-майка се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им, членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 4 Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството-майка и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството-майка, собственост на членовете на Съвета на директорите. Към настоящия момент уча стията на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети, са както следва: Людмила Николова Даскалова: – ДЗЗД Геоконсулт – Даскалови, БУЛСТАТ 103931601 – съдружник и управляващ; – Сдружение Настоятелство на Обединено детско заведение №14 Дружба, БУЛСТАТ 176825401 – председател на Съвета на настоятелите; – Болкан Пропърти Истейтс ЕООД, ЕИК 204555300 – управител; – Проджект Пропърти ЕООД, ЕИК 124060334 – управител; Зорница Пламенова Ботинова: – Орел Разград АД, ЕИК 116003604 – член на Съвета на директорите; Мария Дончева Желязкова: – Прайвет Консулт ЕООД, ЕИК 205062381 – едноличен собственик на капитала и управляващ. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството-майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството-майка и др. Промени в Устава на Дружеството-майка могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството-майка като включват, но не се изчерпват с: - организация изпълнението на решенията на Общото събрание; - контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на третото лице по смисъла на чл. 27, ал.4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишния финансов отчет пред Общото събрание; - решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Дружеството-майка, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; - решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; - и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения между Групата и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството-майка, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на тов а, пред Съвета на директорите стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Групата и Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 5 за нейното бъдеще. Групата прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Групата пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦ К е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Групата са вземания, банкови заеми, търговски и други задължения. Прилаганите от Групата в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. След въвеждането на еврото българският лев бе фиксиран към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв., което минимизира в максимална степен наличието на валутен риск за Групата. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. През 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ емитира облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечн ия EURIBOR + надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите на референтните лихвени проценти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което све жда до минимум лихвения риск за Групата. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукт и (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-вис оки производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха об щото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Осн овен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се заб ави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 6 допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастван е на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на Covid-19 пандемията и се основава на бази сния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на Covid-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. Кредитен риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като напр. възникване на вземания от клиенти, депозиране на средства и други. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчет ния период, както е посочено по-долу: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Търговски вземания 33 556 23 080 Пари и парични еквиваленти 397 90 Балансова стойност 33 953 23 170 Групата редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Политика на Групата е да извършва транзакции само с контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството счита, че всички гореспоменати финансови активи, които не са бил и обезценявани или са с настъпил падеж през представените отчетни периоди, са финансови активи с висока кредитна оценка. Към датата на консолидирания финансовия отчет няма необезценени търговски и други вземания с изтекъл срок на плащане. По отношение на търговските и други вземания, Групата не е изложена на значителен кредитен риск към нит о един отделен контрагент. Търговските вземания се състоят от малък брой клиенти в една географска област и различни индустрии. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за не съществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Групата не държи обезпечения като гаранция за финансовите си активи. Всички търговски и други вземания са краткосрочни. Те са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да пос реща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 7 Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни пр огнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Групата държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца От 1 до 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски задължения 109 - Заеми и други финансови пасиви 712 49 447 Задължения към свързани лица 7 - Общо 828 49 447 В предходния отчетен период падежите на договорните задължения на Групата са обобщени, както следва: Текущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца ‘000 лв. Търговски задължения 16 Заеми и други финансови пасиви 39 802 Задължения към свързани лица 7 Общо 39 825 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Групата отчита очакваните парични потоци от финансови ин струменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Съгласно сключените договори всички парични потоци от търговски и други вземания са дължими в срок до един месец. Преглед на дейността през 2021 г. Финансовият резултат от дейността на Гр упата за 2021 г. е печалба в размер на 749 хил. лв. (2020 г.: 68 хил. лв.). През 2021 г. приходите от наеми, са в размер от 4 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.). През 2021 г. разходите за дейността са в размер на 1 033 хил. лв. (2020 г.: 699 хил. лв.). Към 31 декември 2021 г. се наблюдава увеличение в об щата сума на активите до 104 185 хил. лв. (31.12.2020 г.: 93 491 хил. лв.). Това увеличение се дължи на нарастването на търговските и други вземания в резултат на прехвърлянето на контрола върху 100 % от дяловото участие от Дружеството-майка върху едно от дъщерните си дружества (виж пояснение 9). Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 8 Към 31 декември 2021 г. собственият капитал на Групата възлиза на 53 394 хил. лв. (31.12.2020 г.: 52 564 хил. лв.). Увеличението се дължи на текущата печалба за периода, чийто основен източник е прехвърлянето на контрола върху 100 % от дяловото участие от Дружеството – майка върху едно от дъщерните си дружества. Сумата на нетекущите пасиви на Групата към 31 декември 2021 г. е 49 429 хил. лв. (31.12.202 0 г.: няма нетекущи пасиви). Увеличението на нетекущите пасиви се дължи на увеличението в стойността на експозицията „Дългосрочни заеми“. През периода Дружеството-майка получава инвестиционен кредит и емитира облигационен заем. Текущите пасиви към 31 декември 2021 г. са в размер на 1 362 хил. лв. (31.12.2020 г.: 40 927 хил. лв.). Намалението на текущите пасиви е в резултат на извършено погасяв ане на един от банковите кредити на Дружеството-майка отразено в балансовата позиция на краткосрочните заеми и други финансови активи (виж пояснение 13). Групата отчита неразпределена печалба в размер на 1 695 хил. лв., и въпреки че отчита отрицателен нетен паричен поток от оперативна дейност за годината приключваща на 31 декември 2021 г. в размер на 9 721 хил. лв., финансовото състояние на Групата се счита за стабилно, тъй като Групата отчита печалба за периода в размер на 749 хил. лв. и успява да обслужва регулярно задълженията. Важни събития през 2021 г.  През 2021 г. ръководството на Групата не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Групата. Ръководството ще продължи да следи потенциалното въздействие и ще предприеме всички възможни мерки за смекчаване на евентуални потенциални ефекти;  През 2021 г. Дружеството-майка се възползва и от втората мярка на БНБ за разсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си за сро к от още 3 месеца, след като през месец декември 2020 г. УС на БНБ одобри аналогична мярка за срок до 9 месеца, а за ползвалите предходната мярка съответно допълнителни 3 месеца.  В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12.03.2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦ ДС), в сила от 16.03.2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ).  На 29 юни 2021 г. се проведе Редовно годишно общо събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, на което бяха приети: - нов Устав на Дру жеството, след одобрение от КФН; - нови Правила за управление на рисковете на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ при участия в учредяването или придобиването на дялове или акции в специализирано дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС, след одобрение от КФН; - актуализирана Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Дру жеството. - Дружеството не разпределя дивидент.  През четвърто тримесечие на 2021 г. Дружеството-майка е погасило изцяло един от своите инвестиционни кредити.  През октомври 2021 г. е вписана промяна в основния капитал на дъщерно дружество Болкан Пропърти Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 18 264 200 лв., разпределен в 182 642 дяла с номинална стойност 100 лв., на 18 289 000 лв., разпределени 182 890 дяла с номинална стойност 100 лв. Капитала на дъщерното дружество се състои от парична вноска в размер на 46 800 лв. и непарична вноска в размер на 18 242 200 лв., състояща се от вземане на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и припадащите се лихви, съгласно изготвен оценителски доклад от вещи лица назн ачени от Агенция по вписванията. Увеличението на капитала чрез непаричната и паричната вноска е изцяло внесен. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 9  На проведено през октомври 2021 г. Извънредно общо събрание на акционерите са приети промени в Устава на Дружеството-майка.  През четвърто тримесечие на 2021 г. на проведено заседание на Съвета на директорите на Дружеството-майка е взето решение за издаване на емисия безналични, свободнопрехвърляеми и обезпечени облигации в размер на 40 000 000 (четиридесет милиона) лева.  През че твърто тримесечие на 2021 г. Дружеството-майка сключва Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с. Тополи. Поради неизпълнение на поетите ангажименти по договора от страна на продавача същият е прекратен, в резултат, на което е начислено обезщетение с цел защита на материалния интерес на Болкан енд Сий Пропъртис АД СИЦ.  В края на 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ прехвърля контрола върху 100 % от дяловото му участие в едно от дъщерните си дружества на контрагент.  През отчетния период Дружеството-майка е получила банков кредит за покупка на недвижими имоти, както и кредит-овърдрафт за финансиране на опера тивната й дейност. Ефект от Covid-19 върху консолидирания финансовия отчет на Групата през 2021 г. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. През отчетния период дейността на Групата не беше същ ествено повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на Групата представляват недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финан совите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Първоначалното очакване на Съвета на директорите за възможното въздействие на пандемията върху финансовото състояние на Групата беше свързано с вероятността за значителен спад в цените на имотите в страната поради съществената икономическа несигурност. Очакваше се криза в сектора на недвижимите имоти. Пазарът на имоти е функция както на об щата икономическа картина, така и на бизнеса на клиентите – купувачи, продавачи, наематели, инвеститори. За разлика от финансовите пазари обаче, той реагира на промените с известно забавяне. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестицион на активност. В тези условия ръководството направи анализ и преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Групата има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за де йстващо предприятие при изготвянето на индивидуалния финансов отчет. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Консолидирания финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Очаква се все по-голяма активност във всички сектори на пазар а на недвижими имоти и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 10 Важни научни изследвания и разработки Групата не е осъществявала научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Групата Основната инвестиционна цел на Групата е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Групата инвестира в недвижими имоти (сг ради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Групата има следните основни инвестиционни цели:  генериране на доходност и ефективни постъпления от продажби на обекти в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ в гр. Балчик;  нарастване на стойността и пазарнат а цена на акциите на Дружеството-майка при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал;  реализиране на текущи доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наеми и други текущи плащания;  инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи;  диверсифициране на инве стиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Групата предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2022 г. Групата въ знамерява да придобие или изгради проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Групата не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избо ра си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2021 г. Групата разкрива регулирана информация чрез Infostock, X3 и e-Register. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата наст ъпили през съответния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството-майка: https://www.bsproperties.eu/investors_2022_01_3.htm. Допълнителна информация по Наредба № 2/ 09 ноември 2021 г. (в случай, че не е посочена на друго място в доклада за дейността)  Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на ф инансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Финансовите отчети са изготвени в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Групата спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните орга ни и системи за отчетност на последните пред Групата и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 11 сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Групата, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта.  Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дял ови ценни книжа извън неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на финансиране Дружеството-майка притежава 100 % от дяловете на едно специализирано дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Групата притежава инвестиционен портфейл от активи, формиран от недвижими имоти, находящи се в гр. Балчик, с. Равда (община Несебър) и гр. Каварна. Групата не притежава инвестиции в чужбина. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2021 г. е 66 813 хил. лв. (31.12.2020 г.: 66 813 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 8 към консолидирания финансов отчет. Дружеството-майка не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия. Основните и зточници на финансиране на дейността на Групата са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти.  Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и промените, настъпили през отчетната ф инансова година. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относ ителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Основният продукт, който предлага, Групата на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на за купени или изградени от Групата недвижими имоти. Групата закупува изцяло завършени недвижими имоти, изгражда или доизгражда такива като сключва договори за комплексна строителна услуга (строителят поема задължението да изгради със свои средства и усилия), поради което Групата няма доставчици на материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на ус луги. През 2021 г. Групата не е извършвала продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5 на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти. През 2021 г. Групата не е извършвала строежи, ремонти и подобрения на свои недвижими имоти. През 2021 г. Групата отдава под наем един апартамент, находящ се в апарт аментен комплекс „Карпе Дием“ в гр. Балчик, приходите от който са в размер на 4 хил. лв. Към 31 декември 2021 г. Групата отчита 258 хил. лв. вземания по наеми. Приходите от продажби и другите приходи могат да се представят както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от наеми 4 5 Приходи от такси за поддръжка на комплекс „Карпе Дием“ 17 17 Други приходи от услуги 2 - Други приходи 81 1 103 104 1 125 Приходите на Групата са от България. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 12  Сключени съществени сделки По значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2021 г, представени по-горе в раздел „Важни събития през 2021 г.“ от настоящия доклад.  Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през от четния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Групата няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняв ат от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 24 към консолидирания финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за пр едоставени гаранции и поемане на задължения. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – валидният базов лихвен процент на банката плюс надбавка. - Размер на кредита – задължението възлиза на 20 054 хил. евро (39 222 хил. лв.) - Срок на кредита – 29 октомври 2021 г. - Погасителен план – главницата се издължава еднократно, на падежа на кредита. В случай на продажба на някой от ипотекираните имоти, с част от получената су ма, равняваща се на 90 % от продажната цена на имота без ДДС (но не по-малко от определения материален интерес в нотариалния акт за договорна ипотека), Дружеството-майка се задължава да извърши предсрочно погасяване на кредита. Лихвата се начислява ежедневно върху размера на непогасената част от кредита. - Валута, в която се извършват пл ащанията – евро. - Обезпечения по кредита са имоти на Групата. През месец октомври 2021 г. Дружеството-майка е погасило изцяло инвестиционния кредит. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Размер на кредита – 10 100 хил. лв.; - Срок на кредита – 10.12.2031 г.; - Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски; - Валута, в която се извършват пл ащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти, собственост на Групата. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 9 447 хил. лв. През месец декември 2021 г. Дружеството-майка е направило частично предсрочно погасяване на главница по кредита в размер на 653 хил. лв. Задължението по лихви в размер на 13 хи л. лв. е текущо. Банков кредит - овърдрафт: - Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Лимит на кредита – 500 хил. лв.; - Срок на ползване на кредита – от 13.12.2021 до 13.12.2022 г.; - Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпече ние – договорна ипотека върху имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 500 хил. лв. Лихвените нива по горепосочените кредити е 2.20% годишно. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 13 Съгласно клаузите на договорите за банкови инвестиционни кредити Групата застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем: Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от 22 октомври 2021 г., при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на Дружеството-майка, е сключен облигационен заем при следните параметри: - Пореден номер на емисията – първа; - ISIN код на емисията – BG2100013213; - Разм ер на облигационната емисия – 40 000 хил. лв.; - Брой облигации – 40 000 броя; - Вид на облигациите – безналични, обикновени, неконвертируеми, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени; - Вид на емисията – непублична; - Срок на емисията – 9 години (108 месеца); - Валута - лева; - Лихва – плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 3.00 %, като размера на дължимата лихва няма да бъде по-ни сък от 2.80 %; - Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; - Срок на погасяване – 27 октомври 2030 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания; - Обезпечение – застрахователна полица върху плащания на лихви и главници в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за з астраховането. Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, която е сертифицирана в съответствие с Ре гламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк https://www.bcra- bg.com/bg/ratings/armeec-rating Задължението по лихви към 31 декември 2021 г. е в размер на 199 хил. лв. и е текущо. Акционер на Дружеството-майка е направил допълнителна вноска под формата на подчинен срочен дълг в общ размер на 9 200 хил. лв. и с годишна лихва 1.8 %. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капит ализирани са в размер на 81 хил. лв. (2020 г. – 79 хил. лв.). Групата отчита стойността на задължението като част от собствения капитал на ред "Други резерви", което към 31 декември 2021 г. е в размер на 4 627 хил. лв. (31.12.2020 г.: 4 546 хил. лв.). Дъщерните дружества на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на з аемополучатели. – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотно шенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като цел еви Към 31 декември 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица.  Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Групата не е публикувала прогнозни резултати от де йността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 14  Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Групата отчита възможността за реализация на продажби на обекти от апартаментен комплекс, в гр. Балчик, прилагайки гъ вкава ценова политика и внимателно следене пазара на недвижими имоти, както и възможността да отдава под наем собствени недвижими имоти, посредством, които да си осигури входящи парични потоци От учредяването на Групата до момента тя се е финансирала чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Групата, реализиране то на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Групата или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избран а форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите.  Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за уп равление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление.  Информация за използването на средства от извършена нова емисия през отчетния период През четвърт о тримесечие на 2021 г. на проведено заседание на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е взето решение за издаване на емисия безналични, свободнопрехвърляеми и обезпечени облигации в размер на 40 000 000 (четиридесет милиона) лева. Набраните средства от емисията облигации са използвани по предмета на дейност на Дружеството- майка, а им енно: - преструктуране на падежиращи задължения на Дружеството-майка с фокус върху намаляване на разходите за обслужването им; - погасяване на текущи задължения на Дружеството-майка във връзка с оперативната му дейност; - плащане на такси и задължения възникнали във връзка с емитирането на облигационния дълг, с осигуряването на обезпечение на облигациите и с бъ дещата му регистрация за търговия на регулиран пазар.  Друга полезна информация През отчетния период в Групата не са настъпили събития и показатели с необичаен характер, имащи съществено влияние върху дейността й, и реализираните приходи и извършени разходи. Групата няма сделки, водени извънбалансово. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския зако н. Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 15  Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството-майка и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството-майка. Съществена част от неговите задължения е създа ването на система за информиране на акционерите, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството-майка; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото с ъбрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Златко Георгиев Петров с адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул. Генерал Колев 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, e-mail: dvi@bsproperties.eu. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за одобрение за публикуване, с изключение на посоченото, по-долу:  На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акцио нерите, е одобрено прехвърлянето от страна на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ на 100% от дяловото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС).  Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация, довела до военни действия между страните, породи сл ед себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. Същевременно инфлационният натиск продължава да се за силва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на стран ата. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на очакваните преки и непреки ефекти от военните действия и инфлационния натиск върху дейността на Групата и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка и биха могли да предизвикат съществени корекции на балансовата стойност на активите и пасивите в рамк ите на следващата финансова година. Декларация за корпоративно управление Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), За кона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 16  Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Групата спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилаг а допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Групата се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите, процедурата за избо р и освобождаването на членове на Съвета на директорите, структурата и компетентността му, изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси, необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството- майка. В упра влението на Групата се прилагат общоприетите принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Групата и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на Групата като цяло. Всички служители на Групата са запознати с установените нормите на ет ично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях.  Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на ко декса за корпоративно управление - основания за това Групата спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания.  Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на ри ска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Групата и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Групата. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Групата регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на те зи рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Групата може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиван е на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Дружеството-майка преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 17 директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството-майк а са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството-майка своевременно. Ръководството на Дружеството-майка преглежда и одоб рява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Групата са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Групата, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за същ ествени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и фи нансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Групата, бизнес модела и стратегията.  Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Евро пейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; През 2021 г. не са извършени промени свързани с придобиване или продажба на акции на Дружеството-майка, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници от 10 %, 20 %, 1/3, 50 % и 2/3 от правата на глас на Дружеството-майка за периода, с изключение на промените свързани с акциите притежавани от акционерите, включени в таблицата по-долу. Към 31 декември акционерите на Дружеството-майка, притежаващи над 5 % от капитала й са следните: 31 декември 2021 г. 31 декември 2020 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Гама Финанс ЕООД 1 525 271 22,03 Пряко 1 525 271 22,03 Пряко Стикс 2000 ЕООД 585 850 8,46 Пряко 585 850 8,46 Пряко УПФ Съгласие 453 238 6,54 Пряко 439 388 6,34 Пряко 37,03 36,83 2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството-майка няма акционери със специални контролни права. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 18 3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството-майка финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценнит е книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството-майка и ограничения върху правата на глас. 4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството-майка са определени в Устава и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството-майка и приетите правила за ра бота на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството-майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители) на Дружеството-майка, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции и др. 5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството-майка:  организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание;  контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на третото лице по смисъла на чл. 27, ал.4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание;  определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Групата;  взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството-майка и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;  взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях;  и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите.  Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството-майка и техните комитети Съвет на директорите Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството-майка се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 19 За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството-майка. За своята дейност Съветът на директорите изготвят годишен доклад за дейността, който се представя и се приема от Общото събрание на акцио нерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството-майка. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се събл юдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Групата. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Дружеството- майка. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от съст ава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството-майка е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допр инася за формирането на ясна и балансирана представа за Групата и нейното корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Групата, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са скл ючени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Групата и основанията за освобождаване. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Групата, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Групата. Информация относ но годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в Доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за отчетната 2021 г. През 2021 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителн и стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството-майка и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата за 2021 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнени ето на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Групата. През 2021 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството-майка не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено предоставянето като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството-майка. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 20 и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Групата и тях или свързани с тях лица. През 2021 г. не са сключвани сделки между Групата и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Групата, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както сл едва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целес ъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в сро к до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Дружеството-майка имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството-майка и чрез представители. Ръководството на Дружеството-майка е изготвило правила за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите. Те гарантират равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото с ъбрание. Ръководството на Дружеството-майка организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството-майка и свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в за блуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Дружеството-майка гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите.  Оп исание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Групата попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен консолидиран доклад за дейността 31 декември 2021 г. 21  Заинтерисовани лица и устойчиво развитие Групата съблюдава дейностите по устойчиво развитие като част от своята бизнес стратегия и разглежда своята дейност всеобхватно с внимание не само към създаването на икономическа добавена стойност, но и с мисъл за въздействията си върху околната и социалната среда. Групата защитава правата на всички акционери и се отна ся към тях равнопоставено, осигурявайки публичност и прозрачност на управлението си. Принципите върху които стъпва са разумно и ефективно управление на активите на Групата и контрол на риска при тяхното влияние върху околната среда. Ръководството на Групата поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за проз рачност и бизнес етика. Групата отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към нейното развитие. Установените в Групата практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екол огосъобразното развитие на средата, в която то функционира. Дата: 26.04.2022 г. Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Lyudmila Nikolova Daskalova Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:46:05 +03'00' 2022.001.20117 Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 11 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписанит е: 1. Людмила Николова Даскалова, в качеството си на изпълнителен директор и представляваща „Болкан енд Сий Пропъртис” АДСИЦ. и 2. Енчо Дончев До нчев, в качеството си на съставител Относно Годишния консолидиран финансов отчет на Групата на „Болкан енд Сий Пропъртис” АДСИЦ към 31.12.2021 год. ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектъ т годишен консолидиран финансов отчет и пояснения към 31 декември 2021 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на Групата ; 2. Годишн ият консолидиран доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността и състоянието на Груп ата, зае дно с описание на основните рискове и несигурности,пред които е изправена Групата. Дата: 26 април 2022 год. ДЕКЛАРАТОРИ: гр. Варна .......................................................................... /Людмила Даскалова – Изп. директор/ ........................................................................... /Енчо Дончев - Съставител/ Lyudmila Nikolova Daskalova Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:46:35 +03'00' 2022.001.20117 ENCHO DONCHEV DONCHEV ENCHO DONCHEV DONCHEV 2022.04.26 18:35:35 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 23 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Консолидиран отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 8 66 813 66 813 Имоти, машини и съоръжения 7 3 336 3 424 Общо нетекущи активи 70 149 70 237 Текущи активи Търговски и други вземания 9 33 639 23 164 Пари и парични еквиваленти 10 397 90 Общо текущи активи 34 036 23 254 Общо активи 104 185 93 491 Собствен капитал и пасиви Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 6 925 6 925 Премиен резерв 11.2 40 147 40 147 Други резерви 11.3 4 627 4 546 Натрупана печалба 1 695 946 Общо собствен капитал 53 394 52 564 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 13 49 429 - Общо нетекущи пасиви 49 429 - Текущи пасиви Краткосрочни заеми и други финансови пасиви 13 692 39 881 Търговски и други задължения 14 658 1 033 Задължения към персонала 12.2 5 6 Краткосрочни задължения към свързани лица 24 7 7 Общо текущи пасиви 1 362 40 927 Общо пасиви 50 791 40 927 Общо собствен капитал и пасиви 104 185 93 491 Съставил: ____ /Енчо Дончев/ Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 26.04.2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад: Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.04.27 07:28:51 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:47:13 +03'00' 2022.001.20117 ENCHO DONCHEV DONCHEV ENCHO DONCHEV DONCHEV 2022.04.26 18:36:38 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 24 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от продажби 15 23 22 Други приходи 16 81 1 103 Разходи за материали 18 (56) (28) Разходи за външни услуги 19 (262) (86) Разходи за персонала 12.1 (89) (82) Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 8 - 1 018 Амортизация и обезценка на нефинансови активи 7 (99) (107) Приходи от възстановяване на обезценки 17 18 20 Други разходи 20 (527) (396) (Загуба)/ Печалба от оперативна дейност (911) 1 464 Финансови приходи 5.2 2 962 - Финансови разходи 21.1 (1 302) (1 396) Печалба за годината 749 68 Общо всеобхватен доход за годината 749 68 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 22.1 0.11 0.01 Съставил: ____ /Енчо Дончев/ Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 26.04.2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад: Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.04.27 07:29:14 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:47:39 +03'00' 2022.001.20117 ENCHO DONCHEV DONCHEV ENCHO DONCHEV DONCHEV 2022.04.26 18:36:56 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 25 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Консолидиран отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен Премиен Други Натрупана Общо собствен капитал резерв резерви печалба капитал Салдо към 1 януари 2021 г. 6 925 40 147 4 546 946 52 564 Изменение на резерв, нетно - - 81 - 81 Сделки със собствениците - - 81 - 81 Печалба за годината - - - 749 749 Общо всеобхватен доход за годината - - - 749 749 Салдо към 31 декември 2021 г. 6 925 40 147 4 627 1 695 53 394 Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен Премиен Други Натрупана Общо собствен капитал резерв резери печалба капитал Салдо към 1 януари 2020 г. 6 925 40 147 4 975 878 52 925 Изменение на резерв, нетно - - (429) - (429) Сделки със собствениците - - (429) - (429) Печалба за годината - - - 68 68 Общо всеобхватен доход за годината - - - 68 68 Салдо към 31 декември 2020 г. 6 925 40 147 4 546 946 52 564 Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:47:59 +03'00' 2022.001.20117 ENCHO DONCHEV DONCHEV ENCHO DONCHEV DONCHEV 2022.04.26 18:37:10 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Съставил: ____ Изпълнителен директор: ___ /Енчо Дончев/ /Людмила Даскалова/ Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.04.27 07:29:28 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Дата: 26.04.2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад: Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 26 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Консолидиран отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Оперативна дейност Постъпления от клиенти 825 1 806 Възстановени суми на клиенти по прекратени договори - (236) Плащания във връзка с придобиване на инвестиционни имоти, нетно (9 359) - Плащания към доставчици (389) (150) Плащания към персонал и осигурителни институции (82) (77) (Платени)/възстановени данъци 25 (75) Други постъпления/(плащания) от оперативната дейност (741) (344) Нетен паричен поток от оперативна дейност (9 721) 924 Инвестиционна дейност Други плащания, свързани с придобиване на недвижими имоти - (299) Възстановени суми по придобиване на недеривативни финансови активи 142 264 Нетно парични средства при прехвърляне на 100% от дялове (3) - Други (плащания за)/ постъпления от инвестиционна дейност, нетно 760 12 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 899 (23) Финансова дейност Получени заеми 50 614 - Плащане по получени заеми (39 889) - Плащания на лихви (1 496) (916) Плащания за такси и комисиони (100) (79) Нетен паричен поток от финансова дейност 9 129 (995) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 307 (94) Пари и парични еквиваленти в началото на годината 90 184 Пари и парични еквиваленти в края на годината 10 397 90 Съставил: ____ /Eнчо Дончев/ Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 26.04.2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад: Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.04.27 07:29:42 +03'00' ENCHO DONCHEV DONCHEV ENCHO DONCHEV DONCHEV 2022.04.26 18:37:23 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Lyudmila Nikolova Daskalova 2022.04.26 18:48:26 +03'00' 2022.001.20117 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 27 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Пояснения към консолидирания финансовия отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и неговото дъщерно предприятие („Групата“) се състои в инвестиране и управление на недвижими имоти. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ прехвърля 100 % от дяловото му участие в Болкан Пропърти Истейтс ЕООД на контрагент. Дружеството-майка е регистрирано като акционерно дружество съ с специална инвестиционна цел в Търговския регистър с ЕИК 175161352. Седалището и адресът на управление на Дружеството-майка е Република България, гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет.1, ап. 4. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не е променял наименованието си или други средства за идентификация от края на предходния отчетен период. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ при тежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а ба нка депозитар – Обединена Българска Банка АД. Акциите на Дружеството-майка са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на Дружеството-майка, е сключен облигационен заем. Към 31 декември 2021 г. дълговите ценни книжа на Дружеството-майка не са регистрирани за търговия на Българска фондова борса АД. LEI кодът на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е 8945008G3DTHTI8OS118. Дружеството-майка има едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите в съст ав: 1 Людмила Николова Даскалова – изпълнителен директор и член на Съвета на директорите; 2 Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите; 3 Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството-майка се представлява от изпълнителния директор - Людмила Николова Даскалова. Към 31 декември 2021 г. в Групата има 6 лица, назначени на трудов договор. Към 31 декември 2021 г. основния капитал на групата е 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една ак ция. Собствеността върху Групата е разпределена между множество акционери, с най–голям дял, от които е Гама Финанс ЕООД, притежаващо 22.03 % от капитала на Дружеството-майка. Дяловете на Гама Финанс ЕООД не се търгуват на фондова борса. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е публично дружество, чийто акции се търгуват на регулиран пазар и същото се подчинява на изискванията за оповестяване в съответствие с правото на ЕС или на еквивалентни международни стандарти, осигуряващи адекватна степен на прозрачност по отношение на собствеността му, т. е. последното не притежава краен действителен собственик - физическо лице е за него е налице изключение по § 2, ал.1, т.1 от ЗМИП. Информация относ но наименованието, страната на учредяване, дяловото участие и правото на глас на дъщерното дружество, включено в консолидацията, е предоставена в пояснение 5.1. 2. Основа за изготвяне на финансовия отчет Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчита не (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 28 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Консолидираният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Групата. Всички суми са представ ени в хиляди лева (‘000 лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия консолидиран финансов отчет. Ефект от Covid-19 върху консолидирания финансов отчет на Групата през 2021 г. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. През отчетния период дейността нa Групата не беш е съществено повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на представляват недвижими имоти. Паза- рът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тен- денциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имо- ти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочи- тани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, кое то обуслови инвестиционна ак- тивност. Първоначалното очакване на Ръководството за възможното въздействие на пандемията върху финансовото състояние на Групата беше свързано с вероятността за значителен спад в цените на имотите в страната поради съществената икономическа несигурност. Очакваше се криза в сектора на недвижимите имоти. Пазарът на им оти е функция както на общата икономическа картина, така и на бизнеса на клиентите – купувачи, продавачи, наематели, инвеститори. За разлика от финансовите пазари обаче, той реагира на промените с известно забавяне. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което дов еде до инвестиционна активност. В тези условия ръководството на направи анализ и преценка на способността на Групата да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Групата има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъ деще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на консолидирания финансов отчет. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Консолидирания финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19. Групата отчита съществена експозиция по заем в размер на 49 429 хил. лв. Нетният паричен поток от оперативна дейност за годината приключваща на 31 декември 2021 г. е отрицателен в ра змер на 9 721 хил. лв., но финансовото състояние се счита за стабилно, тъй като Групата отчита печалба за периода в размер на 749 хил. лв. Групата обслужва регулярно текущите си задължения. Ръководството на Групата продължава да се придържа към следните по-значими мерки за допълнително подобряване на финансовото си състояние: – Групата разполага с инвестиционни имоти, при управлението, на които прилага дългосрочна стратегия за управление и реализиране на доходност, която да увеличи доходността за акционерите; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 29 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. – Групата провежда инвестиционна програма, част от която е реализацията на финализирания апартаментен комплекс “Карпе Дием”, в гр. Балчик, както и дългосрочното отдаване под наем на търговските обекти в него. – Реализиране на текущи доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наеми и други текущи плащания; – Инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови и променени Международни стандарти за финансово отчитане Следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС), и приети от ЕС, са в сила за текущия период:  Изменени я в МСФО 4 Застрахователни договори - отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021, приети от ЕС;  Изменения в МСФО 9, МСС 39, МСФО 4, МСФО 7 и МСФО 16 Реформа на референтните лих- вени проценти – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приети от ЕС;  Изменения на МСФО 16 Лизинг: Намаления на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила от 1 април 2021 г., приет от ЕС. 3.2. Стандарти, разяснения и промени в стандарти, които са издадени от СМСС и са приети от ЕС, но не са влезли в сила  Изменения в МСФО 3 Бизнес комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни пасиви и условни активи, в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС;  Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС;  МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС;  Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2 023 г., все още не са приети от ЕС;  Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети и МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводните политики в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС;  Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки, в сил а от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС;  Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви, произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС;  Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първо начално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС. 3.3. Документи, издадени от СМСС/КРМСФО, които не са одобрени за прилагане от ЕС Следните нови или ревизирани стандарти, нови разяснения и промени към съществуващи стандарти, които към отчетната дата са издадени от СМ СС, все още не са одобрени за прилагане от ЕС и съответно не са взети предвид от Банката при изготвянето на финансовия отчет.  МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все още не е приет от ЕС. 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-зна чимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този консолидиран финансов отчет, са представени по-долу. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 30 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Консолидираният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към консолидирания финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения консолидиран финансов отчет са използвани с четоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания 4.2. Представяне на консолидирания финансовия отчет Консолидираният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Групата прие да представя консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В консолидирания отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Групата: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в консолидирания финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в консолидирания фин ансов отчет. и това има съществен ефект върху информацията в консолидирания отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. Някои от еле ментите са представени по различен начин в сравнение с консолидирания финансов отчет към 31 декември 2020 г. Промяната се отнася до консолидирания отчет за финансовото състояние (пояснение 7) и касае единствено начина на представяне за сравнителния период за 2020 г. на следните позиции: - Сума в размер на 21 хил. лв., свързана с „Разходи за амо ртизация и обезценка на нефинансови активи“ като е била прекласифицирана от позиция „Машини и съоръжения“ в „Други; - Сума в размер на 21 хил. лв., свързана с балансовата стойност на „Имоти, машини и съоръжения“, като е била прекласифицирана от позиция „Други“ в „Машини и съоръжения; 4.3. База за консолидация Във финансовия отчет на Групата са консолидирани финансови те отчети на Дружеството-майка и всички дъщерни предприятия към 31 декември 2021 г. Дъщерни предприятия са всички предприя- тия, които се намират под контрола на компанията майка. Налице е контрол, когато компанията майка е изложена на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в пред- приятието, в което е инвестирано, и им а възможност да окаже въздействие върху тази възвръщае- мост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. Всички дъщер- ни предприятия имат отчетен период, приключващ към 31 декември. Всички вътрешногрупови сделки и салда се елиминират, включително нереализираните печалби и загуби от транзакции между дружества в Групата. Когато нереализираните заг уби от вътрешногру- пови продажби на активи се елиминират, съответните активи се тестват за обезценка от гледна точ- ка на Групата. Сумите, представени във финансовите отчети на дъщерните предприятия са кориги- рани, където е необходимо, за да се осигури съответствие със счетоводната политика, прилагана от Групата. Печалба или загу ба и друг всеобхватен доход на дъщерни предприятия, които са придобити или продадени през годината, се признават от датата на придобиването, или съответно до датата на продажбата им. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Ако Групата загуби контрол над дъщерното предприятие, всякаква инвестиция, задържана в бивше- то дъщерно предприятие, се признава по справедлива стойност към датата на загубата на контрол, като промяната в балансовата стойност се отразява в печалбата или загубата. Справедливата стой- ност на всяка инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие към датата на за губа на кон- трол се счита за справедлива стойност при първоначално признаване на финансов актив в съответ- ствие с МСФО 9 „Финансови инструменти“ или, където е уместно, за себестойност при първоначално признаване на инвестиция в асоциирано или съвместно контролирано предприятие. В допълнение всички суми, признати в друг всеобхватен доход по отношение на това дъщерно предприятие, се отчита т на същата база, както би било необходимо, ако Групата директно се е била освободила от съответните активи или пасиви (напр. рекласифицирани в печалбата или загубата или отнесени директно в неразпределената печалба съгласно изискванията на съответния МСФО). Печалбата или загубата от отписването на инвестиция в дъщерно предприятие представляв а разли- ката между: i) сумата от справедливата стойност на полученото възнаграждение и справедливата стойност на всяка задържана инвестиция в бившето дъщерно предприятие и ii) балансовата сума на активите (включително репутация) и пасивите на дъщерното предпри- ятие и всякакво неконтролиращо участие. 4.4. Бизнес комбинации Всички бизнес комбинации се отчитат счетоводно по метода на покупката. Прехвърленото възнаг- раждение в бизнес комбинация се оценява по справедлива стойност, която се изчислява като сумата от справедливите стойности към датата на придобиване на акт ивите, прехвърлени от придобива- щия, поетите от придобиващия задължения към бившите собственици на придобиваното предприя- тие и капиталовите участия, емитирани от Групата. Прехвърленото възнаграждение включва спра- ведливата стойност на активи или пасиви, възникнали в резултат на възнаграждения под условие. Разходите по придобиването се отчитат в печалбата или загубата в периода на възникван ето им. Методът на покупката включва признаване на разграничимите активи и пасиви на придобиваното предприятие, включително условните задължения, независимо дали те са били признати във фи- нансовите отчети на придобиваното предприятие преди бизнес комбинацията. При първоначално- то признаване активите и пасивите на придобитото дъщерно предприятие са включени в ко нсоли- дирания отчет за финансовото състояние по тяхната справедлива стойност, която служи като база за последващо оценяване в съответствие със счетоводната политика на Групата. За всяка бизнес комбинация Групата оценява всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие, което представлява дял от собствения му капитал и дава право на ликвидационен дял, или по справедл ива стойност или по пропорционален дял на неконтролиращото участие в разгра- ничимите нетни активи на придобиваното предприятие. Другите видове неконтролиращо участие се оценяват по справедлива стойност или, ако е приложимо, на база, определена в друг МСФО. Репутацията се признава след определяне на всички разграничими нематериални активи. Тя предс- тавлява превишението на су мата от а) справедливата стойност на прехвърленото възнаграждение към датата на придобиване и б) размера на всяко неконтролиращо участие в придобиваното предп- риятие и в) в бизнес комбинация, постигната на етапи, справедливата стойност към датата на при- добиване на държаното преди капиталово участие на Групата в придобиваното предприятие, над справедл ивата стойност на разграничимите нетни активи на придобиваното дружество към датата на придобиване. Всяко превишение на справедливата стойност на разграничимите нетни активи над изчислената по-горе сума се признава в печалбата или загубата непосредствено след придоби- ването. При бизнес комбинация, постигната на етапи, Групата преоценява държаното преди капиталово участие в придобиваното предприятие по справедл ива стойност към датата на придобиване (т.е. към датата на придобиване на контрол) и признава произтичащата печалбата или загубата, ако има такива, в печалбата или загубата. Сумите, признати в другия всеобхватен доход от дялово участие в придобиваното предприятие преди датата на придобиване на контрол, се признават на същата база, както ако Групата се е освободила директно от държаното преди капиталово участие. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 32 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Ако първоначалното счетоводно отчитане на бизнес комбинацията не е приключено до края на отчетния период, в който се осъществява комбинацията, Групата отчита провизорни суми за статии- те, за които отчитането не е приключило. През периода на оценяване, който не може да надвишава една година от датата на придобиване, Групата коригира със зад на дата тези провизорни суми или признава допълнителни активи или пасиви, за да отрази новата получена информация за фактите и обстоятелствата, които са съществували към датата на придобиване и, ако са били известни, щяха да повлияят на оценката на сумите, признати към тази дата. Всяко възнаграждение под условие, дължимо от придобиващия, се признава по справедл ива стой- ност към датата на придобиване и се включва като част от прехвърленото възнаграждение в замяна на придобиваното предприятие. Последващи промени в справедливата стойност на възнагражде- нието под условие, което е класифицирано като актив или пасив, се признават в съответствие с изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“ или в печалбата или загу бата или като промяна в другия всеобхватен доход. Ако възнаграждението под условие е класифицирано като собствен капитал, то не се преоценява до окончателното му уреждане в собствения капитал. Промени в спра- ведливата стойност на възнаграждението под условие, които представляват провизорни суми през периода на оценяване, се отразяват рет роспективно за сметка на репутацията. 4.5. Сделки с неконтролиращи участия Промени в дела на Групата в собствения капитал на дъщерно дружество, които не водят до загуба на контрол, се третират като транзакции със собственици на Групата. Отчетните стойности на дела на Групата и на неконтролиращите участия се коригират с цел отразяването на промяната на относителния им дял в капитала на дъщерното дружество. Всяка разлика между сумата, с която са променени неконтролиращите участия, и справедливата стойност на полученото или платено възнаграждение, се признава директно в собствения капитал и се отнася към собствениците на предприятието майка. 4.6. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчита т във функционалната валута на Групата по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбат а или загубата. 4.7. Отчитане по сегменти Ръководството на Групата определя един оперативен сегмент „Недвижими имоти“ Групата осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и об завеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Финансовата информация за сегмента не се различава от оповестената за Групата. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вз емане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сег- мента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Групата прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана във консолидирания финансов отчет. Всички нетекущи активи на Групата се намират в България. Приходите му същ о са от източник в България. Активите на Групата, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 33 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 4.8. Приходи Основните приходи и печалби, които Групата генерира са финансови приходи, приходи от наеми и други приходи. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.9. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4. 10. Разходи за лихви и разходи по заеми Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. 4.11. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние. Последващото оценяване на земите се извършва по преоценена стойност, която е равна на справедливата стойност към датата на преоценката, намалена с натрупаните в последствие загуби от обезценка. Направените преоценки се представят в отчета за всеобхватния доход и се отчитат за сметка на собствения капитал (преоценъчен резерв), ако не се предхождат от начислени пр еди това разходи. При продажба или отписване на преоценения актив останалият преоценъчен резерв се отразява за сметка на неразпределената печалба. Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се при знават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Групата да има икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се признават за раз ход за периода, в който са направени. Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от ръководството към всяка отчетна дата. Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:  Машини и съоръжения 3 - 25 години  Други 3 - 7 години Печалбата или загубата от продажбата на имоти, машини и съоръжения се определя като разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби“. Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженият а на Групата е в размер на 700 лв. 4.12. Отчитане на лизинговите договори Групата, в качеството си на лизингополучател, отчита всички лизингови сделки по единен модел, съгласно МСФО 16, приложим от 1 януари 2019 година. На началната дата на лизинга (по-ранната от двете дати - датата на лизинговия договор или датата на ангажирането на страните с основните ус ловия на лизинговия договор) Групата прави анализ и оценка дали даден договор представлява или съдържа елементи на лизинг. Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата на него се прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за определен период от време. За да определи дали по сил ата на договор се прехвърля контрол над използването на определен актив Групата преценява дали през целия период на ползване има следните права: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 34 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. • правото да получава по същество всички икономически ползи от използването на определения актив; • правото да определя и ръководи използването и експлоатацията на идентифицирания базисен актив. Срок на лизинговия договор Периодът на лизинговия договор е неотменимия период на лизинга, заедно с: • периодите, по отношение, на които съществува опция за удължаване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно, че Групата ще упражни тази опция; • периодите, по отношение, на които съществува опция за прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно, че Групата няма да упражни тази опция. При определянето на срока на лизинговите договори, ръководството на Групата взема предвид всички факти и об стоятелства, които създават икономически стимули за упражняване на опция за удължаване или за не упражняване на опция за прекратяване. Опциите за удължаване (или периодите, след опцията за прекратяване) се включват в срока на лизинга само, ако е достатъчно сигурно да бъдат удължени (или да не бъдат прекратени). Оценката на опциите се преразглеждат, ако настъп и съществено събитие или съществена промяна в обстоятелствата, които да са под дискрецията на групата и същевременно да окажат влияние върху оценката. Първоначално признаване и оценяване На датата на стартиране на лизинговите договори (датата, на която базовият актив е на разположение за ползване от страна на дружеството-лизингополучател) в отчет а за финансовото състояние се признават актив „право на ползване” и задължение по лизинг. Цената на придобиване на активите „право на ползване” включва: • размера на първоначалната оценка на задълженията по лизинг; • лизингови плащания, извършени към или преди началната дата, намалени с получените стимули по договорите за лизинг; • първоначалните преки ра зходи, извършени от Групата, в качеството му на лизингополучател; • разходи за възстановяване, които Групата ще направи за демонтаж и преместване на базовия актив, възстановяване на обекта, на който активът е разположен, или възстановяване на базовия актив в състоянието, изисквано съгласно договора; Групата амортизира актива „право на ползване” за по-краткият период от полезния живот и срока на лизинговия договор. Ако собствеността върху актива се прехвърля по силата на лизинговия договор до края на срока на договора, то го амортизира за полезния му живот. Активите „право на ползване” са представят в отделна статия в отчета за финансовото състояние, а тяхната амо ртизация – към Разходи за амортизация в отчета за всеобхватния доход. Задълженията по лизинг включват нетната настояща стойност на следните лизингови плащания: • фиксирани плащания (включително фиксирани по същество лизингови плащания), намалени с подлежащите на плащане лизингови стимули; • променливи лизингови плащания, зависещи от индекси или проценти; • цената за упражняване на опцията за покупка, ако е достатъчно сигу рно, че дружеството- лизингополучател ще ползва тази опция; • плащания на санкции за прекратяване на лизинговите договори, ако в срока на лизинговия договор е отразено упражняването на опция за прекратяването на договора от страна на дружеството-лизингополучател; • гаранции за остатъчна стойност. Лизингови плащания се дисконтират с лихвения процент, зал ожен в договора, ако той може да бъде непосредствено определен или с диференциалния лихвен процент на Групата, който то би плащало, в случай че заеме финансови средства за сходен период от време, при сходно обезпечение, и в сходна икономическа среда. Лизинговите плащания (вноски) съдържат в определено съотношение финансовия ра зход (лихва) и припадащата се част от лизинговото задължение (главница). Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 35 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Финансовите разходи се начисляват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на Групата през периода на лизинга на периодична база, така че да се постигне постоянен лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение, като се представят като „финансови разходи”. Последващо оценяване Групата е и збрала да прилага модела на цената на придобиване за всички свои активи „право на ползване”. Активите „право на ползване” се представят в отчета за финансовото състояние по цена на придобиване, намалена с натрупаната амортизация, загуби от обезценка и корекциите, вследствие на преоценки и корекции на задължението по лизинг.Групата оценява последващо задъл жението по лизинг като: • увеличава балансовата стойност, за да отрази лихвата по задълженията по лизинг; • намалява балансовата стойност, за да отрази извършените лизингови плащания; • преоценява балансовата стойност на задълженията по лизинг, за да отрази преоценките или измененията на лизинговия договор; • гаранциите за остатъчна стойност се преразглеждат и коригират, ако е необ ходимо към края на всеки отчетен период. Отчитане на изменения на лизинговия договор Лизингополучателят отчита изменението на лизинговия договор като отделен лизинг, ако: • изменението увеличава обхвата на лизинговия договор, като добавя ново „право на ползване” на един или повече допълнителни базови активи; и • възнаграждението по лизинговия договор се увел ичава със сума, съизмерима със самостоятелната цена за увеличението в обхвата и евентуални корекции на тази цена за отразяване на обстоятелства по конкретния договор. В този случай измененията се отчита като отделен лизинг, за който в отчета за финансовото състояние, към датата на влизане в сила на изменението се признават акти в „право на ползване” и задължение по лизинг. Ако изменението в лизинговия договор не е отчетено като отделен лизинг към датата на влиза в сила на изменението, Групата: • разпределя възнаграждението в променения договор; • определя срока на изменения лизингов договор; и • преоценява задължението по лизинг, като дисконтира коригираните лизингови плащания с коригирания дисконтов процент, койт о е лихвеният процент, заложен в договора за остатъка на срока му или диференцирания лихвен процент към датата на влизане в сила на изменението. Краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, базовият актив, по които е с ниска стойност и променливи лизингови плащания, свързани с изпълнение са изкл ючение от МСФО 16. Плащанията във връзка с краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, по които базовият актив е с ниска стойност, както и променливите лизингови плащания, които не са включени в оценката на задължението по лизинг се признават директно като текущи разходи в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на ба за линеен метод за периода на лизинга. 4.13. Тестове за обезценка на имоти, машини и съоръжения При изчисляване размера на обезценката Групата дефинира най-малката разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите по длежат на тест за обезценка на индивидуална база, а други – на база на единица, генерираща парични потоци. Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тя хната балансова стойност не може да бъде възстановена. За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 36 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Групата, коригиран при необ ходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Групата. Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на балансовата су ма на активите от тази единица. За всички активи на Групата ръководството преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични пот оци, надвишава нейната балансова стойност. 4.14. Инвестиционни имоти Групата отчита като инвестиционни имоти сгради и търговски обекти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група G, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценява т първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от незави сими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загу бата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти“. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от продажби” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.8 и пояснение 4.9. 4. 15. Финансови инструменти Финансовите активи и пасиви се признават, когато Групата стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.15.1. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Групата се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през пе чалбата и загубата:  Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;  съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на гл авницата. Тази категория включва недеривативни финансови активи като вземания с фиксирани или Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 37 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Групата класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Тъ рговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Групата дър жи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. 4.15.2. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните к редитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Групата разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на оча кваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:  финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на п ървоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)  финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и  „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансови те активи на Групата не попада в тази категория. 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Групата и паричните потоци, коит о тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструме нти. За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Групата прилага модел за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия профил на длъжника, достъпна бе з извършване на излишни разходи или усилия, която касае бъдещи събития. Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финан совите институции, в които са вложени паричните средства. В края на всеки отчетен период Групата актуализира оценката за изменението в кредитния риск на финансовите инструменти. Групата оценява загубата от обезценка за финансов инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента, ако Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 38 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Групата оценява загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца. 4.15.3. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Групата включват получени заеми, търговски и други фи нансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективн ата лихва. 4.16. Данъци върху дохода Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от данъчните институции, отнасящи се за текущи или п редходни отчетни периоди, които не са платени към датата на консолидирания финансов отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в консолидирания финансов отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сил а към края на отчетния период. Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяг а данъчната или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на тези временни разлики се контролира от Групата и е вероятно то да не настъпи в близко бъдеще. Отсрочените данъчни активи и паси ви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер. Отсрочени данъчни актив и се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Групата има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция. Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата съ с специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството-майка не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.17. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в бро й и парични средства по банкови сметки. Групата отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Групата. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 39 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 4.18. Собствен капитал и резерви Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции. Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на собствен капитал. Всички разходи по сделки, свързани с емитиране на акции, са приспаднати от внесения капитал, нетно от данъчни облекчения. Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството-майка под фо рмата на допълнителни вноски, извършени от акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва чрез средства набрани посредством увеличение на основния капитал на Дружеството-майка и/или чрез увеличаване размер на фонд „Резервен“ и акционера няма право да обявява дължимата сума за пред срочно изискуема при никакви обстоятелства. Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” и/или „Търговски и други задължения“ в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството-майка се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. 4.19. Възнаграждения на служителите Групата отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъде ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и со циални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Групата няма задължения по неизползвани отпуски. Съгласно изискванията на Кодекса на труда при прекратяване на трудовото правоотношение, след като служителят е придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, Групата е задължена да му изплати обезщетение в размер до шест брутни работни за плати. Предвид обстоятелството, че през следващите пет години не се очаква пенсиониране на служители на Групата, тя няма правно задължение за начисляване на провизии за изплащане на обезщетения на наетите лица при пенсиониране в съответствие с изискванията на МСС 19 „Доходи на наети лица”. Групата не е разработвала и не прилага планове за въ знаграждения на служителите след напускане. Краткосрочните доходи на служителите, включително и полагаемите се отпуски (при наличие на такива), се включват в текущите пасиви на ред „Задължения към персонала”, а задълженията към ключов управленски персонал – на ред „Краткосрочни задължения към свързани лица“ по недисконтирана стойност, която Групата очаква да из плати. 4.20. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Групата и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 40 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължениет о се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Групата е сигурна, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съо тветната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4. 21. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.22. 4.21.1. Инвестиционни имоти Инвестицион ните имоти на Групата се оценяват по справедлива стойност, която се определя въз основа на доклади на независими лицензирани оценители, във основа на прилагана методология за оценяване в зависимост от спецификата на активите на Групата. Прилаганите подходи са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха въ зприели при оценяването на даден недвижим имот, коригирани предвид специфичните особености на активите на Групата. 4.22. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на консолидирания финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканият а на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения консолидиран финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в индивидулни я финансов отчет на Дружеството – майка към 31 декември 2020 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.22.1. Бизнес комбинации При първоначалното им признаване активите и пасивите на придобития бизнес са включени в консолидира ния отчет за финансовото състояние с тяхната справедлива стойност. Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на придобитите нетни разграничими активи. Справедливите стойности на определени активи и пасиви, придобити в бизнес комбинация са базирани на различни техники за оценяване, които са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните у частници Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 41 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. биха възприели при оценяването на даден актив или пасив, които са коригирани относно специфичните особености на придобитите разграничими нетни активи от Групата. В условията на пандемия Covid-19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни към датата на бизне с комбинацията/ 4.22.2. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреб а, ръководството на Групата изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. При изчисляване на очакваните бъдещи парични потоци ръководството прави предположения относно бъдещите брутни печалби. Тези предположения са свър зани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Групата през следващата отчетна година. В повечето случаи при определянето на приложимия дисконтов фактор се прави оценка на подходящите корекции във връзка с пазарния риск и рисковите фактори, които са специ фични за отделните активи. 4.22.3. Полезен живот на амортизируеми активи Ръководството преразглежда полезния живот на амортизируемите активи в края на всеки отчетен период. Към 31 декември 2021 г. ръководството определя полезния живот на активите, който представлява очакваният срок на ползване на активите от Групата. Преносните стойности на активите са анализирани в пояснение 7. Действителният полезен живо т може да се различава от направената оценка главно поради техническо изхабяване на машини, съоръжения и инфраструктура. 4.22.4. Обезценка на вземания Групата преценява към края на всеки отчетен период дали са налице обективни доказателства за обезценката на финансов актив или на група от финансови активи. Групата прилага изискванията за обезценка на МСФО 9 по отношение на финансовите активи, които се оценяват по амортизирана стойност и по отношение на финансовите активи, които се оценяват по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Към 31 декември 2021 г. Групата прилага опростен подход за обезценка на своите вземания. 4.22.5. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството на Групата използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти в размер на 66 813 хил. лв. към 31 декември 2021 г. (2020 г.: 66 813 хил. лв.). Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участ ници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Групата. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 28. 5. База за консолидация 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерните предприятия, включени в консолидацията са Проджект Пропърти ЕООД и Болкан Пропърти Истейтс ЕООД. Основната дейност на Проджект Пропърти ЕООД е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Болкан Пропърти Истейтс ЕООД е с предмет на дейност отдаване под наем на недвижими имоти, експлоатация и управление на недвижими имоти, покупка и обзавеждане на недвижими имоти с цел Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 42 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. продажба или отдаване под наем, управление на инфраструктурни проекти, търговия, търговско представителство и посредничество, посредничество при сделки с недвижими имоти, ресторантьорство, хотелиерство, туроператорска и турагентска дейност /след получаване на лиценз/, комисионна дейност, атракции, строително-ремонтни и довършителни работи, извършване на строително-монтажни работи. По-долу е представена обобщена финансова информация за дъщерните дружества преди вътрешногрупови елиминации: Проджект Пропърти ЕООД 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Нетекущи активи 10 064 10 064 Текущи активи 5 23 Общо активи 10 069 10 087 Собствен капитал 9 662 9 767 Текущи пасиви 407 320 Общо пасиви 407 320 Общо пасиви и собствен капитал 10 069 10 087 Приходи - 560 Разходи (105) (119) (Загуба)/ Печалба за годината (105) 441 Общо (всеобхватна загуба)/ всеобхватен доход за годината (105) 441 Нетни парични потоци от оперативна дейност (18) 268 Нетни парични потоци от инвестиционна дейност - (287) Нетни парични потоци от финансова дейност - 41 Нетен паричен поток (18) 22 Болкан Пропърти Истейтс ЕООД 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи активи 17 739 17 736 Общо активи 17 739 17 736 Собствен капитал 17 738 17 729 Текущи пасиви 1 7 Общо пасиви 1 7 Общо пасиви и собствен капитал 17 739 17 736 Разходи (15) (135) (Загуба) за годината (15) (135) Общо (всеобхватна загуба) за годината (15) (135) Нетни парични потоци от оперативна дейност (14) (14) Нетни парични потоци от инвестиционна дейност 25 - Нетни парични потоци от финансова дейност (8) 14 Нетен паричен поток 3 - 5.2. Прехвърляне на дялово участие в дъщерно дружество През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ прехвърли 100 % от дяловото си участие в Болкан Пропърти Истейтс ЕООД за сумата от 20 700 хил. лв. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 43 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Балансовата стойност на нетните активи на Болкан Пропърти Истейтс ЕООД признати към датата на прехвърлянето на 100 % от дяловете си е представена както следва: Справедлива стойност към датата на прех- върляне на 100 % от дяловете ‘000 лв. Краткосрочни вземания 17 736 Парични средства 3 Общо активи 17 739 Краткосрочни търговски и други задължения 1 Общо пасиви 1 Нетни разграничими активи 17 738 Нетния паричен поток от прехвърляне на 100 % от дяловете включва следните компоненти: 2021 ‘000 лв. Общо платено възнаграждение - Сума на пари и парични еквиваленти в дружеството при прехвърляне на 100 % от дяловете (3) Нетно парични средства при прехвърлянето на 100 % от дяловете (3) Резултат от прехвърлянето на 100 % от дяловото участие е определен както следва: ‘000 лв. Общо възнаграждение 20 700 Справедлива стойност на придобитите разграничими нетни активи (17 738) Печалба от прехвърлянето на 100 % от дяловете 2 962 Печалбата от прехвърлянето на 100 % от дяловото си участие в размер на 2 962 хил. лв. е включена в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Финансови приходи“. 6. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент един оперативен сегмент, както е описано в пояс- нение 4.7: „Отчитане по сегменти”. Този оперативен сегмент се наблюдава от ръководството, което взема стратегически решения на базата резултата на сегмента. Финансовата информация за сегмента не се различава от оповестената финансова информация за Групата. Финансовите разходи се преглеждат редовно от ръководителя, вземащ главните оператив- ни решения. Всички нетекущи активи на Групата на обща стойност 70 149 хил. лв. (2020 г.: 70 237 хил. лв.) се на- мират в България. Приходите на Групата за 2021 г. са от България, където се намират седалищата на дружествата със- тавящи Групата. Общата сума на приходите, оперативната печалба и активите на сегмента не се различава от опо- вестената във финансовия отчет за Групата. През представения отчетен период Групата ня ма не- разпределени активи, оперативни приходи и разходи. 7. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията на Групата включват поземлен имот, машини и съоръжения, прилежащата инфраструктура, благоустройство и други за обект апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 44 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Земя Машини и съоръжения Други Активи в процес на придобиване Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2021 г. 2 818 620 519 - 3 957 Новопридобити активи - 8 - - 8 Активи в процес на придобиване - - - 3 3 Салдо към 31 декември 2021 г. 2 818 628 519 3 3 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2021 г. (42) (172) (319) - (533) Амортизация за периода - (23) (76) - (99) Салдо към 31 декември 2021 г. (42) (195) (395) - (632) Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 2 776 433 124 3 3 336 Земя Машини и съоръжения Други Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2020 г. 2 818 620 519 3 957 Салдо към 31 декември 2020 г. 2 818 620 519 3 957 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2020 г. (42) (144) (240) (426) Амортизация за периода - (28) (79) (107) Салдо към 31 декември 2020 г. (42) (172) (319) (533) Балансова стойност към 31 декември 2020 г. 2 776 448 200 3 424 Машините, съоръженията и другите нетекущи активи (инфраструктура и други) са с обща балансова стойност към 31 декември 2021 г. в размер на 557 хил. лв. (2020 г.: 648 хил. лв.) и са придобити във връзка с обслужването и функционирането на апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Към края на двата сравними периода земите на Групата са оценени от не зависим оценител. Справедливите стойности са определени на базата на актуални пазарни сделки, коригирани съобразно специфичните условия, свързани с активите. Ако беше приложен моделът на цената на придобиване, преносните стойности на земите щяха да възлизат на 2 818 лв. (2020 г.: 2 818 хил. лв.). За информация относно определянето на справедливата стойност на активи от група „Земи“ вижте пояснение 28. Към 31 декември 2021 г. Групата има договор за изграждане и монтиране на съоръжение в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ гр. Балчик. В съпоставимия период към 31 декември 2020 г. Групата няма договорни задължения за закупуване на имоти, машини и съоръжения. 8. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата включват: сгради и търговски об екти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група G, които се намират на територията на българското Черноморие – с. Равда, община Несебър, гр. Балчик и гр. Каварна, които се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала, проект за изграждане на имоти. Спра ведливата стойност на инвестиционните имоти на Групата е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 45 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 28. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: ‘000 лв. Балансова стойност към 1 януари 2020 г. 56 087 Придобити чрез покупка 9 708 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 018 Балансова стойност към 31 декември 2020 г. 66 813 Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 66 813 В края на 2020 г. Групата придоби недвижими имоти - земя и сгради с различна степен на завършеност, обособени във ваканционен туристически комплекс с жилища за сезонно обитаване, находящи се в гр. Каварна. Към 31 декември 2021 г. част от инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получен банков заем. Приходите от наеми към 31 декември 2021 г. в разме р на 4 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 398 хил. лв. (2020 г.: 267 хил. лв.) са отчетени на ред „Други ра зходи“. Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. 9. Търговски и други вземания 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски вземания, брутна сума преди обезценка 21 846 1 921 Коректив за очаквани кредитни загуби (11) (19) Други вземания, брутна сума преди обезценка 11 745 21 212 Коректив за очаквани кредитни загуби (24) (34) Финансови активи 33 556 23 080 Предплатени разходи 72 84 Данъчни вземания 11 - Нефинансови активи 83 84 Търговски и други вземания 33 639 23 164 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Търговските вземания на Групата включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания във връзка с прехвърляне на 100 % от дяловото си участие в специализирано дружество 20 700 - Вземания от продажба на инвестиционни имоти 863 1 524 Вземания от наеми 258 375 Вземания по такси и други 25 22 Коректив за очаквани кредитни загуби (11) (19) Общо търговски вземания 21 835 1 902 Другите вземания на Групата включват: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 46 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания от доставчици по предоставени аванси 9 359 - Вземания с обезщетителен характер 1 186 2 134 Други вземания от контрагенти 1 200 19 078 Коректив за очаквани кредитни загуби (24) (34) Общо други вземания 11 721 21 178 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Групата има вземане от контрагент, установен на територията на Руската федерация и предвид несигурността от действията и продължителността на военното положение в Украйна, ръководството на Групата ще следи развитието на ситу ацията с цел минимизиране на отрицателните ефекти от нея. Групата смята, че влиянието на пандемията Covid-19 върху бизнеса и световните пазари е възможно да бъде негативно. Това от своя страна би могло да доведе до негативна промяна в реално реализираните парични потоци от търговските и други вземания и в частност вземания, чиито кредитен риск би се увели чил, доколкото същите не са застраховани и са необезпечени. Подобно развитие би могло да доведе до негативна промяна в отчетените балансови стойности на вземанията от същите. Всички търговски и други вземания на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална баз а и съответната обезценка в размер на 35 хил. лв. (2020 г.: 53 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от възстановяване на обезценки”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други вземания може да бъде представено по следния начин: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (53) (73) Коректив за очаквани кредитни загуби (4) (44) Възстановяване на загуба от обезценка 22 64 Салдо към 31 декември (35) (53) Анализ на необезценените просрочени търговски и други вземания е представен в пояснение 27. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 397 90 Пари и парични еквиваленти 397 90 Направените анализи от приложената методика за изчисление на очаквани кредитни загуби на парични средства и еквиваленти, ръководството е определило, че обезценката на паричните средства и еквиваленти, би била незначителна сума. Поради това Групата не е признала провизия за обезценка за очаквани кредитни загуби както към 31 декември 2021 г., така и към 31 декември 2020 г. 11 . Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Регистрираният капитал на Дружеството-майка се състои от 6 925 156 на брой напълно платени обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 47 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството-майка. 2021 2020 Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 6 925 156 6 925 156 Брой издадени и напълно платени акции 6 925 156 6 925 156 Общ брой акции, оторизирани на 31 декември 6 925 156 6 925 156 11.2. Премиен резерв Премийният резерв на Групата в размер на 40 147 хил. лв. (2020 г.: 40 147 хил. лв.) е формиран от разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени акции, намалена с регистрационните и други регулаторни такси. Не са начислявани данъчни привилегии във връзка с емитираните акции. Не са начислявани данъчни привилегии във връзка с емитиранит е акции. 11.3. Други резерви В края на 2018 г. един от основните акционери на Дружеството-майка е направил допълнителна вноска под формата на подчинен срочен дълг в общ размер на 9 200 хил. лв. и с годишна лихва 1.8 %. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 81 хил. лв. (2020 г. – 79 хил. лв.. Ръководството на Групата отчита стойността на задължението като част от собствения капитал на ред "Други резерви", което към 31 декември 2021 г. е в размер на 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.). 12. Възнаграждения на персонала 12.1. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персо нала включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за заплати (75) (69) Разходи за социални осигуровки (14) (13) Разходи за персонала (89) (82) 12.2. Задължения към персонала Задълженията към персонала, признати в отчета за финансовото състояние, се състоят от следните суми: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи: Задължения за заплати 4 4 Задължения за осигурителни вноски 1 2 Задължения към персонала 5 6 Задълженията към персонала представляват задължения към настоящи служители на Групата, които следва да бъдат уредени през 2022 г. 13. Заеми и други финансови пасиви Заемите и другите финансови пасиви включват следните финансови пасиви: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 48 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. ТекущиНетекущи 2021 2020 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми: 500 39 222 - - Облигационен заем: - - 9 447 - Лихви 212 580 40 000 - Банкови такси - 79 - - Сконто (20) - (18) - Общо балансова стойност 692 39 881 49 429 - Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – валидният базов лихвен процент на банката плюс надбавка. - Размер на кредита – задължението възлиза на 20 054 хил. евро (39 222 хил. лв.) - Срок на кредита – 29 октомври 2021 г. - Погасителен план – главницата се издължава еднократно, на падежа на кредита. В случай на продажба на някой от ипотекираните имоти, с част от по лучената сума, равняваща се на 90 % от продажната цена на имота без ДДС (но не по-малко от определения материален интерес в нотариалния акт за договорна ипотека), Дружеството-майка се задължава да извърши предсрочно погасяване на кредита. Лихвата се начислява ежедневно върху размера на непогасената част от кредита. - Валута, в която се извършват пл ащанията – евро. - Обезпечения по кредита са имоти на Групата. През месец октомври 2021 г. Дружеството-майка е погасило изцяло инвестиционния кредит. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Размер на кредита – 10 100 хил. лв.; - Срок на кредита – 10.12.2031 г.; - Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски; - Валута, в която се извършват пл ащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти, собственост на Групата. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 9 447 хил. лв. През месец декември 2021 г. Дружеството-майка е направило частично предсрочно погасяване на главница по кредита в размер на 653 хил. лв. Задължението по лихви в размер на 13 хи л. лв. е текущо. Банков кредит - овърдрафт: - Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Лимит на кредита – 500 хил. лв.; - Срок на ползване на кредита – от 13.12.2021 до 13.12.2022 г.; - Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпече ние – договорна ипотека върху имоти собственост на Групата. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 500 хил. лв. Лихвените нива по горепосочените кредити е 2.20% годишно. През месец януари 2021 г., поради причини, свързани с наложените мерки, във връзка с Covid-19 Дружеството-майка се възползва и от втората мя рка на БНБ за отсрочване на плащанията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 49 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. главници и лихви по задълженията си по инвестиционния банков кредит, отговарящ на условията, за срок от още 3 месеца (от м. януари 2021 г. до м. март 2021 г.), които бяха удовлетворени от обслужващата банка. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Групата застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигацио нен заем: Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от 22 октомври 2021 г., при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на Дружеството-майка, е сключен облигационен заем при следните параметри: - Пореден номер на емисията – първа; - ISIN код на емисията – BG2100013213; - Разм ер на облигационната емисия – 40 000 хил. лв.; - Брой облигации – 40 000 броя; - Вид на облигациите – безналични, обикновени, неконвертируеми, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени; - Вид на емисията – непублична; - Срок на емисията – 9 години (108 месеца); - Валута - лева; - Лихва – плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 3.00 %, като размера на дължимата лихва няма да бъде по-ни сък от 2.80 %; - Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; - Срок на погасяване – 27 октомври 2030 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания; - Обезпечение – застрахователна полица върху плащания на лихви и главници в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за з астраховането. Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, която е сертифицирана в съответствие с Регла мент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк https://www.bcra- bg.com/bg/ratings/armeec-rating Задължението по лихви към 31 декември 2021 г. е в размер на 199 хил. лв. и е текущо. Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви Сконто Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. 1 януари 2020 - 39 222 270 - 39 492 Парични потоци: Плащания - - (916) - (916) Непарични промени: Начислени лихви - - 1 226 - 1 226 Прекласифициране 39 222 (39 222) - - - 1 януари 2021 39 222 - 580 - 39 802 Парични потоци: Плащания (39 236) (653) (1 496) (38) (41 423) Постъпления 514 50 100 - - 50 614 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 128 - 1 128 Прекласифициране - - - - 31 декември 2021 500 49 447 212 (38) 50 121 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 50 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 14. Търговски и други задължения 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи: Търговски задължения 106 15 Други задължения 3 1 Финансови пасиви 109 16 Получени аванси 517 497 Данъчни задължения 32 520 Нефинансови пасиви 549 1 017 Текущи търговски и други задължения 658 1 033 Нетната балансова стойност на текущите търговски и други задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Към 31 декември 2021 г. Дружеството-майка отчита 177 хил. лв. (31.12.2020 г.: 177 хил. лв.) задължения по получени аванси от клиенти по предварителни договори за покупко-продажба на апартаменти в апартаментен комплекс „Карпе Дием”, находящ се в гр. Балчик. Към 31 деке мври 2021 г. едното дъщерно дружество отчита 340 хил. лв. задължения по получен аванс от клиент по предварителен договор за отдаване за временно възмездно ползване на част от имот находящ се в гр. Каварна. Данъчните задължения, в размер на 32 хил. лв., в края на отчетния период представляват местни данъци и такси и лихви за просрочие по тях. 15. Приходи от продажби Приходите от продажби на Групата могат да бъдат анализирани, както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от наеми 4 5 Приходи от такси за поддръжка на обект „Карпе Дием“ 17 17 Други приходи от услуги 2 - 23 22 16. Други приходи Другите приходи на Групата включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи с обезщетителен характер 81 1 103 81 1 103 Групата реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. През 2021 г. Групата се е споразумяла за удължаване на сроковете по или прекратяване на сключени договори като облекчителна мярка в резултат на тежкото въздействие на пандемията Covid-19 през годината, но е защитавала своите интереси, отчита йки дължимите обезщетения. 17. Приходи от възстановяване на /(разходи за) обезценки 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Обезценка на вземания (4) (45) Реинтегрирани провизии 22 65 18 20 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 51 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 18. Разходи за материали Разходите за материали включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Ел. енергия и вода (51) (27) Разходи за консумативи (5) (1) (56) (28) 19. Разходи за външни услуги Разходите за външни услуги включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи по поддръжка и експлоатация на обект Карпе Дием (30) (18) Такси трето лице (14) (14) Разходи за застраховки (52) (15) Разходи за регулаторни и други такси (28) (10) Независим финансов одит (13) (8) Други разходи за външни услуги (44) (21) Юридически услуги (12) - Лицензирани оценки (9) - Разходи за реклама (12) - Разходи за охрана (48) - (262) (86) Възнаграждението за независим финансов одит за 2021 г. е в размер на 11 хил. лв. (2020 г. – 8 хил. лв.) През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 20. Други разходи Другите разходи на Групата включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за местни данъци и такси (398) (267) Лихви, глоби и неустойки (99) (42) Други разходи (30) (74) Отписани вземания - (13) (527) (396) 21. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи по заеми, отчитани по амортизирана стойност: (1 010) (1 305) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 010) (1 305) Разходи по облигационна емисия (208) - Разходи по управление на инвестиционен кредит (78) (86) Банкови такси и комисиони (6) (5) Финансови разходи (1 302) (1 396) През 2021 г. разходи за лихви в размер на 81 хил. лв. са капитализирани в стойността на другите резерви, като се отчитат и капитализират на годишна база. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 52 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 22. Доход на акция и дивиденти 22.1. Доход на акция Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използвана нетната печалба, подлежаща на разпределение между акционерите на Групата. Средно претегленият брой акции, използван за изчисляването на основния доход на акция, както и нетната печалба, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции, е представен, ка кто следва: 2021 2020 Печалба, подлежаща на разпределение (в лв.) 749 000 68 000 Средно претеглен брой акции 6 925 156 6 925 156 Основен доход на акция (в лв. за акция) 0.11 0.01 22.2. Дивиденти В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12 март 2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16 март 2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Дружеството-майка пре образува финансовия си резултат в съответствие с изискванията на чл. 29, ал. 3 ЗДСИЦДС. Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2021 г. и 2020 г. може да бъде представено както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 319 31 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС - (668) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (39 889) - Резултат за разпределяне (39 570) (637) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2021 г. и 2020 г. 23. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Дружеството-майка включват акционери, лица под неговия контрол и ключов управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предостав яни или получавани никакви гаранции. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал на Групата включва членовете на Съвета на директорите на предприятието-майка. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Краткосрочни възнаграждения: Заплати (20) (18) Разходи за социални осигуровки (5) (3) Общо възнаграждения (25) (21) 24. Разчети със свързани лица в края на годината 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 7 7 Общо текущи задължения към свързани лица 7 7 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 53 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. В края на отчетния период задълженията към акционери са в размер на 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.), в това число и капитализирани лихви в размер на 81 хил. лв. Текущите задължения към ключов управленски персонал са в размер на 7 хил. лв. (2019 г. г.: 7 хил. лв.) и представляват внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите на Дру жеството-майка в размер на 5 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.) и неизплатени възнаграждения за декември на съответната година в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: 2 хил. лв.). 25. Безналични сделки През представените отчетни периоди Групата не е осъществило инвестиционни и финансови сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 26. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Кредити и вземания: Търговски и други вземания 9 33 556 23 080 Пари и парични еквиваленти 10 397 90 33 953 23 170 Финансови пасиви Пояснение 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми и други финансови пасиви 13 50 121 39 802 Търговски и други задължения 14 109 16 Задължения към свързани лица 24 7 7 50 237 39 825 Вижте пояснение 4.15 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Групата относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27. 27. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовит е си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата вижте пояснение 26. Най-значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да ос игури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложена Групата, са описани по-долу. - Анализ на пазарния риск  Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. След въвеждането на еврото българският лев бе фиксиран към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв., което минимизира в максимална степен наличието на валутен риск за Групата.  Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансир ане. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 54 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. През 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ емитира облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR + надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите на референтнит е лихвени проценти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Групата.  Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септ ември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше гла вно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свър зан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на въ знагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените раз ходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на ме ждународните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техни ческите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на Covid-19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на Covid-19 в страните от Евро зоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. - Анализ на кредитния риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като напр. възникване на вземания от клиенти, депозиране на средства и други. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на ба лансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 55 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Търговски вземания 33 556 23 080 Пари и парични еквиваленти 397 90 Балансова стойност 33 953 23 170 Групата редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Политика на Групата е да извършва транзакции само с контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството счита, че всички гореспоменати финансови активи, които не са бил и обезценявани или са с настъпил падеж през представените отчетни периоди, са финансови активи с висока кредитна оценка. Към датата на консолидирания финансовия отчет няма необезценени търговски и други вземания с изтекъл срок на плащане. По отношение на търговските и други вземания, Групата не е изложена на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент. Търговските вземания се състоят от малък брой клиенти в една географска област и различни индустрии. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за не съществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Групата не държи обезпечения като гаранция за финансовите си активи. Всички търговски и други вземания са краткосрочни. Те са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. - Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможн остта на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средств а се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Групата държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задъл жения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца От 1 до 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски задължения 109 - Заеми и други финансови пасиви 712 49 447 Задължения към свързани лица 7 - Общо 828 49 447 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 56 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. В предходния отчетен период падежите на договорните задължения на Групата са обобщени, както следва: Текущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца ‘000 лв. Търговски задължения 16 Заеми и други финансови пасиви 39 802 Задължения към свързани лица 7 Общо 39 825 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Групата отчита очакваните парични потоци от финансови ин струменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Съгласно сключените договори всички парични потоци от търговски и други вземания са дължими в срок до един месец. 28. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следна та таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г., оценявани периодично по справедлива стойност: 31 декември 2021 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти - земя 2 776 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 66 813 31 декември 2020 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти: - земя 2 776 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 66 813 Справедливата стойност на имотите на Групата е определена на базата на доклади на независим лицензиран оценител. Тя се определя към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС сл учаи. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на земята е приложен сравнителният метод, при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за земята. Ориентировъчни стойности за земята се считат за подходящи, когато са диференцирани съобразно условията и отчитат положението и степента на р азвитие на имота и са определени според вида на строителното използване. Оценката по справедлива стойност се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Корекцията за тези фактори варира между 33% и 34%, в зависимост от спецификата на имота. Същес твени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите на Групата фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 57 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. В условията на пандемия Covid-19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния пе риод. Оценката на сградите (вкл. търговски обекти като част от тях) е извършена чрез прилагане на следните методи и свързаните с тях допускания: Оценката на сградите (вкл. търговски обекти като част от тях) е извършена чрез прилагане на следните методи и свързаните с тях допускания:  Метод на вещната стойност – представлява ан ализ на стойността на оценяваният имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с врем е, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените стойности на квадратен или кубичен метър се умнож ават по съответните величини на оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт.  Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на ср авними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зави си от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.  Метод на капитализация на прихода - използва се при оценка та на търговски и бизнес имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на определен имот. Използват се прогнозни входящи и из ходящи парични потоци, към които се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива.  Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на използваните техники. Най-съществените входящи данни, които не могат да бъдат на блюдавани, са оценената стойност на наема, дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в двете предположения. Входящите данни, използвани при оценяването са както следва: Наем Между 5.83 и 40.00 лв./кв. м Дисконтов процент 6-8% В сл учая е приложен и т.нар. тежестен метод – при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Проект за изграждане на инвестиционни имоти (Ниво 3) Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 58 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. При определяне на стойността на проекта е приложен методът на дисконтираните парични потоци. Той взема предвид времето и размера на всички планирани входящи и изходящи парични потоци. Прогнозните нетни парични потоци се дисконтират обратно до датата на оценката, което е настоящата стойност на актива. Разработена е прогноза за оперативните разходи за всеки от отделите, ка кто и за неразпределените оперативни разходи, като например мениджмънт и администрация, поддръжка, комунални услуги и др. Стойността при излизане от проекта се определя от прогнозата за годишния нетен оперативен доход за годината, непосредствено след края на периода на държане, разделена на доходността при излизане (процент на капитализация), изразена като процен т. Така стабилизираният постоянен темп на растеж на инвестицията се отразява в оценката. Извършените калкулации се базират на заложена вътрешна норма на възвръщаемост базирана на борсови индекси. Началното салдо на нефинансовите активи на ниво 3 може да бъде равнено с крайното им салдо към отчетната дата, както следва: Имоти Инвестиционни им оти ‘000 лв. ‘000 лв. Салдо към 1 януари 2020 г. 2 776 56 087 Новопридобити чрез покупка - 9 708 Печалби, признати в печалбата или загубата: - промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти - 1 018 Салдо към 31 декември 2020 г. 2 776 66 813 Салдо към 31 декември 2021 г. 2 776 66 813 29. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Групата във връзка с управление на капитала са: - да осигури способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие; и - да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на собствения капитал към нетния дълг. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Групата е да поддържа съотн ошението на собствения капитал към нетния дълг в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Собствен капитал 53 394 52 564 Общо задължения 50 791 40 927 - Пари и парични еквиваленти (397) (90) Нетен дълг 50 394 40 837 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:0.94 1:0.78 Изменението на съотношението през 2021 г. се дължи на увеличението на собствения капитал и задълженията Групата през периода. Групата управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Групата може да върне капитал на акц ионерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 59 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 30. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване, с изключение на следните некоригиращи събития:  На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акционерите, е одобрено прехвърлянето от страна на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ на 100% от дяловото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС).  Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация, довела до военни действия между страните, породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобри- тания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компа- нии, както и физиче ски лица, свързани със събитията в Украйна. Въздействието върху общата ико- номическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. Съ- щевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повише- ните котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на сто ките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потре- бителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръ- ководството за идентифициране на очакваните преки и непреки ефекти от военните действия и инфлационния натиск върху дейността на Групата и съответното им адресиране, динамич ното раз- витие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка и биха могли да предизвикат съществени корекции на балансовата стойност на активите и пасивите в рамките 31. Одобрение на финансовия отчет Консолидираният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е одобрен от Съвета на директорите на 26 април 2022 г. Годишен индивидуален доклад за дейността Доклад на независимия одитор Индивидуален финансов отчет Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 декември 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 1 Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК от независимия одитор - Годишен индивидуален доклад за дейността 2 Индивидуален отчет за финансовото състояние 24 Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 25 Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 26 Индивидуален отчет за паричните потоци 27 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 28 Декларация от отговорните в рамките на емитента лица - Доклад за изпълнение на политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите 1 до 9 Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС 1 до 2 Съкратен Финансов отчет на ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД - Съкратен счетоводен баланс 1 - Съкратен отчет за приходите 2 - Приложение 3 - Доклад на независимия одитор - ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ Гр. Варна Доклад относно одита на финансовия отчет Мнение Ние извършихме одит на индивидуалния финансов отчет на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ („Дружеството“), съдържащ индивидуалния отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към индивидуалния финансов отчет, съдържащи оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. 2 Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Оценяване на инвестиционни имоти по справедлива стойност Приложение 7 и 28 към финансовия отчет Инвестиционните имоти са ключов актив на дружеството, чиито размер към 31.12.2021 г. е 56 755 хил. лв. Те формират 54,73% от общите активи. Те се оценяват по справедлива стойност и са отнесени към ниво 3 според йерархията, установена от МСФО 13 „Оценяване по справедлива стойност“. Справедливата стойност е определена на база множество преценки, допускания и специфични изчисления от независими оценители. Затова ние сме определили този въпрос като ключов. В тази област нашите одиторски процедури включиха: • Проверка и анализ на квалификацията, независимостта, обективността, способността на външния оценител; • Анализ и оценка на правилното определяне на базата на стойността и използваните подходи и методи за оценяване, направените допускания, използваните входящи параметри на моделите за оценяване. Особено внимание се обръща на адекватността на хипотезите, свързани с влиянието на разразилата се пандемия от COVID-19; • Алтернативно, контролно определяне на справедливата стойност от сертифицирани оценители на одиторското дружество, вкл. с отчитане на ефектите на пандемия от COVID-19; • Направен е преглед за пълнота и адекватност на оповестяванията във финансовия отчет на Дружеството, вкл. оповестяването на основните предположения. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на Бележка 30 към индивидуалния финансов отчет, описваща събитията след края на отчетния период. Дружеството оповестява две некоригиращи събития: • На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акционерите, е одобрено прехвърлянето от страна на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ на 100% от дяло-вото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС). • Оценка на ръководството на действителното или потенциалното въздействие на последиците от военния конфликт между Украйна и Русия върху Дружеството. Нашето мнение не е модифицирано по този въпрос. 3 Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление, нефинансова декларация и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва индивидуалния финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад. Нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на индивидуалния финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с индивидуалния финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за индивидуалния финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този индивидуален финансов отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството. Отговорности на одиторите за одита на индивидуалния финансов отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. 4 Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: − идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в индивидуалния финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол; − получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството; − оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството; − достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в индивидуалния финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие; − оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на индивидуалния финансов отчет, включително оповестяванията, и дали индивидуалният финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. 5 Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството и Законът за публично предлагане на ценни книжа В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и нефинансовата декларация, доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет; (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания и по-конкретно изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. (в) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, информация; (д) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. В доклада за дейността към индивидуалния финансов отчет на Дружеството не е включена нефинансова декларация съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, тъй като дружеството е с ограничен списъчен състав на служители. Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване. 6 Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Бележка 23 „Сделки със свързани лица“ и Бележка 24 „Разчети със свързани лица в края на годината“ към годишния индивидуален финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансовия отчет“, включват оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Отговорности на одитора за одита на финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверка на форма ́ та и дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на индивидуалния финансов отчет на „Дружеството“ за годината, завършваща на 31 декември 2021 година, приложен в електронния файл „8945008G3DTHTI8OS118-20211231-BG-SEP.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, 7 електронният формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат. Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на индивидуалния финансов отчет в XHTML. Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, приложен в електронния файл „8945008G3DTHTI8OS118-20211231-BG-SEP.zip“ и не обхваща другата информация, включена в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК. На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2021 година, съдържащ се в приложения електронен файл „8945008G3DTHTI8OS118-20211231-BG- SEP.zip“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация: — „Одит – Корект“ ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от общото събрание на акционерите, проведено на 29.06.2021, за период от една година. — Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. на Дружеството представлява четвърта поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас. — Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит. — Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита. — Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Дружеството. — За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставили услуги на Дружеството, които не са посочени в доклада за дейността или финансовия отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ. 28 март 2022 г. Росица Тричкова Управляващ съдружник Регистриран одитор№ 0091, отговорен за одита Одит Корект ООД, одиторско дружество №064 София 1164, ул. Вишнева № 12 (+359) 898 977 779 rosi.trichkova@abv.bg www.auditcorrect.com Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:07:31 +03'00' 1 Д е к л а р а ц и я п о ч л . 1 0 0 н , а л . 4 , т . 3 о т З а к о н а з а п у б л и ч н о т о п р е д л а г а не н а це н н и к н и ж а ДО АКЦИОНЕРИТЕ НА БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ Гр. Варна, ул. Генерал Колев №14 Долуподписаната: Росица Методиева Тричкова, в качеството ми на управител на одиторско дружество Одит – Корект ООД, ЕИК 121519031, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Вишнева 12 и в качеството ми на регистриран одитор (с рег. №0091 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), отговорен за одиторския ангажимент от името на одиторското дружество Одит – Корект ООД (с рег. № 064 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), декларирам че Одиторско дружество Одит – Корект ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит на финансовия отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2021 г., съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз (ЕС). С настоящето удостоверяваме, че както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад относно годишния финансов отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2021 г., издаден на 28 март 2022 г.: 2 1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а“ Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31. Декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, приети от Европейския съюз. 2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б“ от Информация относно сделките със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е надлежно оповестена в пояснения 23 и 24 към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица. 3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, б. „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. 3 Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2021 г., с датата на одиторски доклад 28 март 2022 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа и не следва да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 28 март 2022 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. „Одит – Корект“ ООД, № 064 1164 София, ул. Вишнева № 12 Росица Тричкова, Управител Регистриран одитор №0091, отговорен за одита София, 28 март 2022 г. Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:09:48 +03'00' Годишен индивидуален доклад за дейността Доклад на независимия одитор Индивидуален финансов отчет Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 декември 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 1 Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК от независимия одитор - Годишен индивидуален доклад за дейността 2 Индивидуален отчет за финансовото състояние 24 Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 25 Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 26 Индивидуален отчет за паричните потоци 27 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 28 Декларация от отговорните в рамките на емитента лица - Доклад за изпълнение на политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите 1 до 9 Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС 1 до 2 Съкратен Финансов отчет на ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД - Съкратен счетоводен баланс 1 - Съкратен отчет за приходите 2 - Приложение 3 - Доклад на независимия одитор - Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 2 Годишен индивидуален доклад за дейността Индивидуалният доклад за дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (Дружеството) за 2021 г. представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период: - не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; - всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във финансовия отчет към 31 декември 2021 г.; - не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово-счетоводната дейност на Дружеството. Правен статут и обща информация за Дружеството Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за инвестиране в недвижими имоти. Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 175161352 и установено на територията на Република България. Седалището и адресът му на управление е гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 359-ДСИЦ от 28 февруари 2007 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е Холдинг Варна АД, а банка депозитар – Обединена Българска Банка АД. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. Съгласно устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните: - запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; - инвестиране в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трети лица ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения. - инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. - запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството; - осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 3 - реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; - извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. В съответствие с изискванията на чл. 25 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството. - до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС; - до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС; - до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общия размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2021 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството e 6 925 156 лв., разпределен в 6 925 156 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял, номинална стойност 1 лв. за една акция и ISIN код на емисията BG1100099065. Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а дълговите инструменти не се търгуват. През периода са прехвърлени 159 866 броя акции. Минималната цена за периода е 18.20 лв. за акция, а максималната е 20.00 лв. за акция. Последните сделки с акции на Дружеството са от 23 декември 2021 г. на цена 20.00 лв. за акция. Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Дружеството няма акционери със специални контролни права. Капиталът на Дружеството е разпределен основно между юридически лица. Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери. Към 31 декември 2021 г. акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: Акционер Брой акции с пра во на глас % от капитала Начин на притежаване Гама Финанс ЕООД 1 525 271 22.03 Пряко Стикс 2000 ЕООД 585 850 8.46 Пряко УПФ Съгласие 453 238 6.54 Пряко 3 6 . 83 През периода Дружеството не е придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2021 г. не притежава собствени акции. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 4 Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦПС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на емитента. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в следния състав:  Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите;  Людмила Николова Даскалова – член на Съвета на директорите;  Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството се представлява и управлява към 31 декември 2021 г. от Изпълнителния директор – Людмила Николова Даскалова. През периода не е имало промени в състава на управителните органи и представителството на Дружеството. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им, членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите. Към настоящия момент участията на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети, са както следва: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 5 Людмила Николова Даскалова: – ДЗЗД Геоконсулт – Даскалови, БУЛСТАТ 103931601 – съдружник и управляващ; – Сдружение Настоятелство на Обединено детско заведение №14 Дружба, БУЛСТАТ 176825401 – председател на Съвета на настоятелите; – Болкан Пропърти Истейтс ЕООД, ЕИК 204555300 – управител; – Проджект Пропърти ЕООД, ЕИК 124060334 – управител; Зорница Пламенова Ботинова: – Орел Разград АД , ЕИК 116003604 – член на Съвета на директорите; Мария Дончева Желязкова: – Прайвет Консулт ЕООД, ЕИК 205062381 – едноличен собственик на капитала и управляващ. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др. Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват, но не се изчерпват с: 1. организация изпълнението на решенията на Общото събрание; 2. контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишния финансов отчет пред Общото събрание; 3. решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; 4. решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; 5. и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Дружеството пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 6 Към 31 декември 2021 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са вземания, банкови заеми, търговски и други задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Дружеството не е било изложено на валутен риск, доколкото за него не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. През 2021 г. Дружеството емитира облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR плюс надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 7 растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на Covid- 19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на Covid-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. Кредитен риск Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 34 031 хил. лв. Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. По отношение на търговските и други вземания, Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент. Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като напр. възникване на вземания от клиенти, депозиране на средства и други. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по- долу: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Краткосрочни вземания от свързани лица - 7 Търговски и други вземания 33 639 5428 Пари и парични еквиваленти 392 67 Балансова стойност 34 031 5 502 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2021 г. 62 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2020 г.: 31%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както следва: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 8 Фаза 1 Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 33 674 Пари и парични еквиваленти 392 Коректив за очаквани кредитни загуби (35) 34 031 Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите на изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове по осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Дружеството държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 20 21 г. До 6 месеца От 1 до 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски задължения 72 - Заеми и други финансови пасиви 712 49 447 Задължения към свързани лица 7 - Общо 791 49 447 В предходния отчетен период падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца ‘000 лв. Търговски задължения 16 Заеми и други финансови пасиви 39 802 Задължения към свързани лица 7 Общо 39 825 При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания. Преглед на дейността през 2021 г. Финансовият резултат от дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2021 г. е печалба в размер на 319 хил. лв. (2020 г.: 31 хил. лв.). През 2021 г. приходите от наеми, са в размер от 4 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.). През 2021 г. разходите за дейността са в размер на 718 хил. лв. (2020 г.: 637 хил. лв.). През 2021 г. се наблюдава увеличение в общата сума на активите до 103 694 хил. лв. (2020 г.: 93 517 хил. лв.). Това увеличение се дължи на нарастването на търговските и други вземания в резултат на прехвърлянето на контрола върху 100 % от дяловото участие върху едно от дъщерните си дружества (виж пояснение 8 и пояснение 9). Към 31 декември 2021 г. собственият капитал на Дружеството възлиза на 53 310 хил. лв. (2020 г.: 52 910 хил. лв.). Нарастването се дължи на отчетеното изменение на други резерви, до размер от 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.) и положителния финансов резултат за периода. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 9 Към 31 декември 2021 г. Нетекущите пасиви са в размер на 49 429 хил. лв. (2020 г.: 0 хил. лв.). Увеличението на нетекущите пасивите се дължи на получените през периода от Дружеството кредити (виж пояснение 13). Текущите пасиви към 31 декември 2021 г. са в размер на 955 хил. лв. (2020 г.: 40 607 хил. лв.). Намалението на текущите пасиви е в резултат на извършено погасяване на един от банковите кредити на Дружеството отразено в балансовата позиция на краткосрочните заеми и други финансови активи (виж пояснение 13). Собственият капитал на Дружеството към 31 декември 2021 г. е на стойност 53 310 хил. лв. (2020 г.: 52 910 хил. лв.). Увеличението се дължи на текущата печалба за периода, чийто основен източник е прехвърлянето на контрола върху 100 % от дяловото участие върху едно от дъщерните си дружества. Важни събития през 2021 г. са:  През 2021 г. ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Дружеството. Ръководството на Дружеството ще продължи да следи потенциалното въздействие и ще предприеме всички възможни мерки за смекчаване на евентуални потенциални ефекти;  През 2021 г. Дружеството се възползва и от втората мярка на БНБ за разсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си за срок от още 3 месеца, след като през месец декември 2020 г. УС на БНБ одобри аналогична мярка за срок до 9 месеца, а за ползвалите предходната мярка съответно допълнителни 3 месеца.  В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12.03.2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16.03.2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ).  На 29 юни 2021 г. се проведе Редовно годишно общо събрание на акционерите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, на което бяха приети: - нов Устав на Дружеството, след одобрение от КФН; - нови Правила за управление на рисковете на „Болкан енд Сий Пропъртис” АДСИЦ при участия в учредяването или придобиването на дялове или акции в специализирано дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС, след одобрение от КФН; - актуализирана Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Дружеството. - Дружеството не разпределя дивидент.  През четвърто тримесечие на 2021 г. Дружеството е погасило изцяло един от своите инвестиционни кредити;  През октомври 2021 г. е вписана промяна в основния капитал на дъщерно дружество Болкан Пропърти Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 18 264 200 лв., разпределен в 182 642 дяла с номинална стойност 100 лв., на 18 289 000 лв., разпределени 182 890 дяла с номинална стойност 100 лв. Капитала на дъщерното дружество се състои от парична вноска в размер на 46 800 лв. и непарична вноска в размер на 18 242 200 лв., състояща се от вземане на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и припадащите се лихви, съгласно изготвен оценителски доклад от вещи лица назначени от Агенция по вписванията. Увеличението на капитала чрез непаричната и паричната вноска е изцяло внесен.  На проведено през октомври 2021 г. Извънредно общо събрание на акционерите са приети промени в Устава на Дружеството.  През четвърто тримесечие на 2021 г. на проведено заседание на Съвета на директорите на Дружеството е взето решение за издаване на емисия безналични, Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 10 свободнопрехвърляеми и обезпечени облигации в размер на 40 000 000 (четиридесет милиона) лева.  През четвърто тримесечие на 2021 г. Дружеството сключва Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с. Тополи. Поради неизпълнение на поетите ангажименти по договора от страна на продавача същият е прекратен, в резултат, на което е начислено обезщетение с цел защита на материалния интерес на Болкан енд Сий Попъртис АДСИЦ.  В края на 2021 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ прехвърля контрола върху 100 % от дяловото му участие в едно от дъщерните си дружества на контрагент.  През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е получил банков кредит за покупка на недвижими имоти, както и кредит-овърдрафт за финансиране на оперативната му дейност.. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. През отчетния период дейността нa Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не беше съществено повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на Дружеството представляват недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Първоначалното очакване на Съвета на директорите за възможното въздействие на пандемията върху финансовото състояние на Дружеството беше свързано с вероятността за значителен спад в цените на имотите в страната поради съществената икономическа несигурност. Очакваше се криза в сектора на недвижимите имоти. Пазарът на имоти е функция както на общата икономическа картина, така и на бизнеса на клиентите – купувачи, продавачи, наематели, инвеститори. За разлика от финансовите пазари обаче, той реагира на промените с известно забавяне. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестиционна активност. В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на индивидуалния финансов отчет. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Очаква се все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 11 Важни научни изследвания и разработки Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството има следните основни инвестиционни цели:  генериране на доходност и ефективни постъпления от продажби на обекти в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ в гр. Балчик;  нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал;  реализиране на текущи доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наеми и други текущи плащания;  инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи;  диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2022 г. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България, като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Дружеството не възнамерява да се ограничава само до ваканционни имоти, които представляват основна част от активите му, а ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2021 г. Дружеството разкрива регулирана информация чрез Infostock, X3 и e-Register. Болкан енд сий пропъртис АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през съответния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: https://www.bsproperties.eu/investors_2022_01_3.htm. Допълнителна информация по Наредба № 2/ 9 ноември 2021 г. (в случай, че не е посочена на друго място в доклада за дейността)  Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Индивидуалният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 12 Дружеството спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Дружеството и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Дружеството, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта.  Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на финансиране Дружеството притежава 100 % от дяловете на едно специализирано дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството притежава инвестиционен портфейл от активи, формиран от недвижими имоти, находящи се в гр. Балчик и с. Равда (община Несебър). Дружеството не притежава инвестиции в чужбина. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2021 г. е 56 755 хил. лв. (2020 г.: 56 755 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 7 към индивидуалния финансов отчет. Дружеството не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия.  Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Като дружество със специална инвестиционна цел, основният продукт, който предлага, Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Дружеството недвижими имоти. Дружеството закупува изцяло завършени недвижими имоти, изгражда или доизгражда такива като сключва договори за комплексна строителна услуга (строителят поема задължението да изгради със свои средства и усилия), поради което Дружеството няма доставчици на материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги. През 2021 г. не е извършвало продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5 на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти. През 2021 г. Дружеството не е извършвало строежи, ремонти и подобрения на свои недвижими имоти. През 2021 г. Дружеството отдава под наем един апартамент, находящ се в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ в гр. Балчик, приходите от който са в размер на 4 хил. лв. Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита 258 хил. лв. вземания по наеми. През периода основните източници на финансиране на дейността на Дружеството са постъпленията от клиенти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 13 Приходите от продажби и другите приходи могат да се представят както следва: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от наеми 4 5 Приходи от такси за поддръжка на комплекс „Карпе Дием“ 17 17 Други приходи от услуги 17 15 Други приходи 81 893 119 930 Приходите на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството.  Сключени съществени сделки По значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2021 г, представени по- горе в раздел „Важни събития през 2021 г.“ от настоящия доклад.  Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 23 към индивидуалния финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – валидният базов лихвен процент на банката плюс надбавка. - Размер на кредита – задължението възлиза на 20 054 хил. евро (39 222 хил. лв.) - Срок на кредита – 29 октомври 2021 г. - Погасителен план – главницата се издължава еднократно, на падежа на кредита. В случай на продажба на някой от ипотекираните имоти, с част от получената сума, равняваща се на 90 % от продажната цена на имота без ДДС (но не по-малко от определения материален интерес в нотариалния акт за договорна ипотека), Дружеството се задължава да извърши предсрочно погасяване на кредита. Лихвата се начислява ежедневно върху размера на непогасената част от кредита. - Валута, в която се извършват плащанията – евро. - Обезпечения по кредита са имоти на Дружеството. През месец октомври 2021 г. Дружеството е погасило изцяло инвестиционния кредит. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Размер на кредита – 10 100 хил. лв.; - Срок на кредита – 10.12.2031 г.; - Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти, собственост на Дружеството. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 14 Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 9 447 хил. лв. През месец декември 2021 г. Дружеството е направило частично предсрочно погасяване на главница по кредита в размер на 653 хил. лв. Задължението по лихви в размер на 13 хил. лв. е текущо. Банков кредит - овърдрафт: - Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Лимит на кредита – 500 хил. лв.; - Срок на ползване на кредита – от 13.12.2021 до 13.12.2022 г.; - Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти собственост на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 500 хил. лв. Лихвените нива по горепосочените кредити е 2.20% годишно. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем: Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от 22 октомври 2021 г., при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на дружеството, е сключен облигационен заем при следните параметри: - Пореден номер на емисията – първа; - ISIN код на емисията – BG2100013213; - Размер на облигационната емисия – 40 000 хил. лв.; - Брой облигации – 40 000 броя; - Вид на облигациите – безналични, обикновени, неконвертируеми, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени; - Вид на емисията – непублична; - Срок на емисията – 9 години (108 месеца); - Валута - лева; - Лихва – плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 3.00 %, като размера на дължимата лихва няма да бъде по-нисък от 2.80 %; - Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; - Срок на погасяване – 27 октомври 2030 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания; - Обезпечение – застрахователна полица върху плащания на лихви и главници в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec- rating Задължението по лихви към 31 декември 2021 г. е в размер на 199 хил. лв. и е текущо. Акционер на Дружеството е направил допълнителна вноска под формата на подчинен срочен дълг в общ размер на 9 200 хил. лв. и с годишна лихва 1.8 %. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 81 хил. лв. (2020 г. – 79 хил. лв.). Ръководството на дружеството отчита стойността на задължението като част от собствения капитал на ред "Други резерви", което към 31 декември 2021 г. е в размер на 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.). Дъщерните дружества на Болкан енд сий пропъртис АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 15 – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Към 31 декември 2021 г. Болкан енд сий пропъртис АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица.  Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Дружеството не е публикувало прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими.  Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Дружеството отчита възможността за реализация на продажби на обекти от апартаментен комплекс, в гр. Балчик, прилагайки гъвкава ценова политика и внимателно следене пазара на недвижими имоти, както и възможността да отдава под наем собствени недвижими имоти, посредством, които да си осигури входящи парични потоци От учредяването на Дружеството до момента то се е финансирало чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Дружеството, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Дружеството или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите.  Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Болкан енд сий пропъртис АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление.  Информация за използването на средства от извършена нова емисия през отчетния период През четвърто тримесечие на 2021 г. на проведено заседание на Съвета на директорите на Дружеството е взето решение за издаване на емисия безналични, свободнопрехвърляеми и обезпечени облигации в размер на 40 000 000 (четиридесет милиона) лева Набраните средства от емисията облигации са използвани по предмета на дейност на дружеството, а именно: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 16 - преструктуране на падежиращи задължения на дружеството с фокус върху намаляване на разходите за обслужването им; - погасяване на текущи задължения на дружеството във връзка с оперативната му дейност; - плащане на такси и задължения възникнали във връзка с емитирането на облигационния дълг, с осигуряването на обезпечение на облигациите и с бъдещата му регистрация за търговия на регулиран пазар.  Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 – 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС - Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9 от ЗДСИЦДС Активите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към 31 декември 2021 г. възлизат на 103 694 хил. лв. като 89.13 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ следи за спазването на нормативните изисквания като ще предприеме нужните действия за привеждане в съответствие с дейността си възникнали несъответствия в съотношението за активите спрямо нормативните изисквания. Приходите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към 31 декември 2021 г. възлизат на 2 552 хил. лв. като 100 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. - Информация за спазването на изискванията по чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не притежава инвестиции в ценни книжа, издадени и гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не притежава инвестиции в ипотечни облигации. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не притежава инвестиции в други дружества със специална инвестиционна цел. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, възлизащи на 9 572 хил. лв. или 9.23 %. Инвестициите са разпределени както следва: Проджект Пропърти ЕООД, ЕИК 124060334, с изключителен предмет на дейност - придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ притежава 100 % от дяловете, а инвестицията е в размер на 9 572 хил. лв. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не притежава инвестиции в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не е обезпечавало чужди задължения, съответно не е предоставяло заеми. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е емитирало дългови ценни книжа. Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на дружеството, е сключен облигационен заем.. През отчетния период Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ е получил банков кредит за покупка на недвижими имоти, както и кредит-овърдрафт за оперативната му дейност. За допълнителна информация виж пояснение 11 от Междинния индивидуален финансов отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ. Дружеството не е вземало кредити за въвеждане в експлоатация на недвижими имоти, както и банкови кредити, които да се ползват за плащане на лихви. През 2021 г. Дружеството не е придобивало земеделска земя. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 17  Друга полезна информация През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Дружеството няма сделки, водени извънбалансово. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал.  Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Златко Георгиев Петров с адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул. Генерал Колев 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, e-mail: dvi@bsproperties.eu. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване/одобрение за публикуване, с изключение на посоченото, по-долу:  На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акционерите, е одобрено прехвърлянето от страна на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ на 100% от дяловото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС).  Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация, довела до военни действия между страните, породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на очакваните преки и непреки ефекти от военните действия и инфлационния натиск върху дейността на Дружеството и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка и биха могли да предизвикат съществени корекции на балансовата стойност на активите и пасивите в рамките на следващата финансова година. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 18 ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК.  Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Дружеството спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите, процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите, структурата и компетентността му, изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси, необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството. В управлението на Дружеството се прилагат общоприетите принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло. Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях.  Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Дружеството спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания.  Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 19 мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и стратегията.  Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; През 2021 г. не са извършени промени свързани с придобиване или продажба на акции на Дружеството, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници от 10 %, 20 %, 1/3, 50 % и 2/3 от правата на глас на Дружеството за периода, с изключение на промените свързани с акциите притежавани от акционерите, включени в таблицата по-долу. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 20 Към 31 декември акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2021 г. 31 декември 2020 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Гама Финанс ЕООД 1 525 271 22,03 Пряко 1 525 271 22.03 Пряко Стикс 2000 ЕООД 585 850 8.46 Пряко 585 850 8,46 Пряко УПФ Съгласие 453 238 6. 5 4 Пряко 439 388 6,34 Пряко 37.03 36,83 2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството няма акционери със специални контролни права. 3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас. 4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството са определени в Устава и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на Устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др. 5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството:  организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание;  контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 21  определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството;  взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;  взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях;  и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите.  Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството и техните комитети Съвет на директорите Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството. За своята дейност Съветът на директорите изготвят годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Дружеството. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Дружеството. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 22 Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в Доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на съвета на директорите за 2021 г. През 2021 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2021 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството. През 2021 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и тях или свързани с тях лица. През 2021 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Дружеството, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 23 възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството и чрез представители. Ръководството на Дружеството е изготвило правила за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството. Те гарантират равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Дружеството попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие.  Заинтерисовани лица и устойчиво развитие Като отговорна компания Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ ще съблюдава дейностите по устойчиво развитие като част от своята бизнес стратегия и разглежда своята дейност всеобхватно с внимание не само към създаването на икономическа добавена стойност, но и с мисъл за въздействията си върху околната и социалната среда. Дружеството защитава правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено, осигурявайки публичност и прозрачност на управлението си. Принципите върху които стъпва са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото развитие Установените в Дружеството практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира. Дата: 28 март 2022 г. Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:42:55 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 24 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Индивидуален отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 7 56 755 56 755 Имоти, машини и съоръжения 6 3 336 3 424 Инвестиции в дъщерни предприятия 8 9 572 27 836 Нетекущи активи 69 663 88 015 Текущи активи Търговски и други вземания 9 33 639 5 428 Краткосрочни вземания от свързани лица 24 - 7 Пари и парични еквиваленти 10 392 67 Текущи активи 34 031 5 502 Общо активи 103 694 93 517 Собствен капитал и пасиви Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 6 925 6 925 Премиен резерв 11.2 40 147 40 147 Други резерви 11.3 4 627 4 546 Натрупана печалба 1 611 1 292 Общо собствен капитал 5 3 31 0 5 2 910 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 13 49 429 - Нетекущи пасиви 49 429 - Текущи пасиви Краткосрочни заеми и други финансови пасиви 13 692 39 881 Търговски и други задължения 14 251 713 Задължения към персонала 12.2 5 6 Краткосрочни задължения към свързани лица 24 7 7 Текущи пасиви 95 5 40 607 Общо пасиви 50 38 4 40 607 Общо собствен капитал и пасиви 103 694 93 517 Съставил: ____ / Енчо Дончев / Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад от дата: 28 март 202 2 г. Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за о дита, рег. № 0091 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:31:36 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:43:47 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:08:04 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 25 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от продажби 1 5 3 8 37 Други приходи 16 81 893 Разходи за материали 18 (56) (28) Разходи за външни услуги 19 (214) (81) Разходи за персонала 12.1 (89) (82) Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 7 - 668 Амортизация и обезценка на нефинансови активи 6 (99) (107) Приходи от възстановяване на / (разходи за) обезценки 17 18 289 Други разходи 20 ( 469 ) ( 339 ) (Загуба)/ Печалба от оперативна дейност (7 90 ) 1 250 Финансови приходи 21.1 2 411 176 Финансови разходи 21.2 (1 302) (1 395) Печалба за годината 3 19 31 Общо всеобхватен доход за г одината 3 19 31 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 22.1 0.046 0.005 Съставил: ____ / Енчо Дончев/ Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 202 2 г. Заверил съгласно одиторски доклад от дата: 28 март 202 2 г. Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:31:54 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:44:02 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:08:18 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 26 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Индивидуален отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резер в и Натрупана печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 20 2 1 г. 6 925 40 147 4 546 1 2 92 52 910 Изменение на резерв , нетно - - 81 - 81 Сделки със собствениците - - 81 - 81 Печалба за годината - - - 319 319 Общо всеобхватен доход за годината - - - 3 19 3 19 Салдо към 31 декември 20 2 1 г. 6 925 40 147 4 627 1 61 1 53 31 0 Съставил: ____ / Енчо Дончев / Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 202 2 г. Заверил съгла сно одиторски доклад от дата: 28 март 2022 г. Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 Всички суми са представени в ‘000 лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резери Натрупана печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 2020 г. 6 925 40 147 4 975 1 261 53 308 Изменение на резерв, нетно - - (429) - (429) Сделки със собствениците (4 29 ) - (4 29 ) Печалба за годината - - - 31 31 Общо всеобхватен доход за годината - - - 31 31 Салдо към 31 декември 2020 г. 6 925 4 0 147 4 546 1 2 9 2 5 2 910 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:32:08 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:44:19 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:08:31 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 27 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Индивидуален отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Оперативна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиционни имоти, нетно (9 359) - Постъпления от клиенти 823 1 491 Възстановени суми на клиенти по прекратени договори - (236) Плащания към доставчици (369) (142) Плащания към персонал и осигурителни институции (82) (77) Постъпления от възстановени данъци 25 45 Плащания за данъци (853) (120) Други постъпления /(плащания) от оперативната дейност, нетно 126 (292) Нетен паричен поток о т оперативна дейност (9 689) 669 Инвестиционна дейност Възстановени суми по придобиване на недеривативни финансови активи 142 264 Придобиване на дялове в дъщерни дружества (25) (112) Други (плащания за)/ постъпления от инвестиционна дейност, нетно 768 58 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 885 210 Финансова дейност Получени заеми 50 614 - Плащания по получени заеми (39 889) - Плащания на лихви (1 496) (916) Плащания на такси и комисионни (100) (79) Нетен пар ичен поток от финансова дейност 9 129 (995) Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 325 (116) Пари и парични еквиваленти в началото на годината 67 183 Пари и парични еквиваленти в края на годината 10 392 67 Съставил: ____ / Eнчо Дончев / Изпълнителен директор: ___ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 202 2 г. Заверил съгласно одиторски доклад от дата: 28 март 2022 г. Одит Корек т ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:32:22 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:44:36 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 18:08:45 +03'00' Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 28 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Пояснения към финансовия отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър с ЕИК 175161352 установено на територията на Република България. Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. Варна, ул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на дружеството, е сключен облигационен заем. Към 31 декември 2021 г. дълговите ценни книжа на Дружеството не са регистрирани за търговия на Българска фондова борса АД. Дружеството има едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите в състав: - Людмила Николова Даскалова – член на Съвета на директорите; - Зорница Пламенова Ботинова – председател на Съвета на директорите; - Мария Дончева Желязкова – член на Съвета на директорите; Дружеството се представлява от изпълнителния директор - Людмила Николова Даскалова. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството има 6 лица, назначени на трудов договор. Към 31 декември 2021 г. собствеността върху Дружеството е разпределена между множество акционери, с най-голям дял, от които е Гама Финанс ЕООД, притежаващо 22.03 % от капитала на Дружеството. Дяловете на Гама Финанс ЕООД не се търгуват на фондова борса. 2. Основа за изготвяне на финансовия отчет Финансовият отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (‘000 лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия отчет. Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”. Ефект от Covid-19 върху индивидуалния финансов отчет на предприятието през 2021 г. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че корона- вирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 29 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. През отчетния период дейността нa Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не беше съществено повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на Дружеството представляват недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобал- ната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финан- совите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по- бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактив- ни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Първоначалното очакване на Съвета на директорите за възможното въздействие на пандемията върху финансовото състояние на Дружеството беше свързано с вероятността за значителен спад в цените на имотите в страната поради съществената икономическа несигурност. Очакваше се криза в сектора на недвижимите имоти. Пазарът на имоти е функция както на общата икономическа картина, така и на бизнеса на клиентите – купувачи, продавачи, наематели, инвеститори. За разлика от финансовите пазари обаче, той реагира на промените с известно забавяне. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестиционна активност. В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на индивидуалния финансов отчет. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19. Дружеството отчита съществена експозиция по заем в размер на 49 429 хил. лв. Нетният паричен поток от оперативна дейност за годината приключваща на 31 декември 2021 г. е отрицателен в размер на 9 689 хил. лв., финансовото състояние на Дружеството се счита за стабилно, тъй като Дружеството отчита печалба за периода в размер на 319 хил. лв. Дружеството обслужва регулярно текущите си задължения. Ръководството на дружеството продължава да се придържа към следните по-значими мерки за допълнително подобряване на финансовото си състояние: – Дружеството разполага с инвестиционни имоти, при управлението, на които прилага дългосрочна стратегия за управление и реализиране на доходност, която да увеличи доходността за акционерите; – Дружеството провежда инвестиционна програма, част от която е реализацията на финализирания апартаментен комплекс “Карпе Дием”, в гр. Балчик, както и дългосрочното отдаване под наем на търговските обекти в него; – Реализиране на текущи доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наеми и други текущи плащания; – Инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови и променени Международни стандарти за финансово отчитане Следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС), и приети от ЕС, са в сила за текущия период:  Изменения в МСФО 4 Застрахователни договори - отлагане на МСФО 9 в сила от 1 яну- ари 2021, приети от ЕС. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 30 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г.  Изменения в МСФО 9, МСС 39, МСФО 4, МСФО 7 и МСФО 16 Реформа на референтни- те лихвени проценти – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приети от ЕС  Изменения на МСФО 16 Лизинг: Намаления на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила от 1 април 2021 г., приет от ЕС 3.2. Стандарти, разяснения и промени в стандарти, които са издадени от СМСС и са приети от ЕС, но не са влезли в сила  Изменения в МСФО 3 Бизнес комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни пасиви и условни активи, в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС  Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС  МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС  Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС  Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети и МСФО Изявления за прило- жение 2: Оповестяване на счетоводните политики в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС  Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС  Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви, произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС  Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са при- ети от ЕС. 3.3. Документи, издадени от СМСС/КРМСФО, които не са одобрени за прилагане от ЕС Следните нови или ревизирани стандарти, нови разяснения и промени към съществуващи стандарти, които към отчетната дата са издадени от СМСС, все още не са одобрени за прилагане от ЕС и съответно не са взети предвид от Банката при изготвянето на финансовия отчет.  МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все още не е приет от ЕС. 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален финансов отчет, са представени по-долу. Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към индивидуалния финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 31 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции във финансовия отчет; или в) преклаcифицира позиции във финансовия отчет и това има съществен ефект върху информацията в отчета за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. Някои от елементите са представени по различен начин в сравнение с индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2020 г. Промяната се отнася до Индивидуалния отчет за финансовото състояние (пояснение 6) и касае единствено начина на представяне за сравнителния период за 2020 г. на следните позиции: - Сума в размер на 21 хил. лв., свързана с „Разходи за амортизация и обезценка на нефинансови активи“ като е била прекласифицирана от позиция „Машини и съоръжения“ в „Други; - Сума в размер на 21 хил. лв., свързана с балансовата стойност на „Имоти, машини и съоръжения“, като е била прекласифицирана от позиция „Други“ в „Машини и съоръжения; 4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството. Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството, инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност 4.4. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. 4.5. Отчитане по сегменти Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва: - „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на инвестиции- те в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията от- носно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. - „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва инвестици- ите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества (специализирани дружества), чийто изключите- лен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недви- жими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управле- ние, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 32 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в индивидуалния финансов отчет. Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са с източник България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.6. Приходи Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от продажба на специализирано дружество, приходи от наеми и други приходи. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.7. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.8. Разходи за лихви и разходи по заеми Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. 4.9. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние. Последващото оценяване на земите се извършва по преоценена стойност, която е равна на справедливата стойност към датата на преоценката, намалена с натрупаните в последствие загуби от обезценка. Направените преоценки се представят в отчета за всеобхватния доход и се отчитат за сметка на собствения капитал (преоценъчен резерв), ако не се предхождат от начислени преди това разходи. При продажба или отписване на преоценения актив останалият преоценъчен резерв се отразява за сметка на неразпределената печалба. Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени. Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от ръководството към всяка отчетна дата. Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:  Машини и съоръжения 3 - 25 години  Други 3 - 7 години Печалбата или загубата от продажбата на имоти, машини и съоръжения се определя като разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби“. Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в размер на 700 лв. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 33 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 4.10. Отчитане на лизинговите договори Дружеството е лизингодател по договор за наем. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Дружеството и се отчитат и оценяват в съответствие със счетоводната политика, възприета по отношение на подобни активи на Дружеството, и изискванията на МСС 40 „Инвестиционни имоти”. Доходът от оперативни лизингови договори се признава директно като приход в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния отчетен период. 4.11. Тестове за обезценка на имоти, машини и съоръжения При изчисляване размера на обезценката Дружеството дефинира най-малката разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална база, а други – на база на единица, генерираща парични потоци. Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде възстановена. За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Дружеството, коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството. Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност. 4.12. Инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти сгради и търговски обекти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група G, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти“. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от продажби” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.6 и пояснение 4.7. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 34 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 4.13. Финансови инструменти Финансовите активи и пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните условия на финансовия инструмент.. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.13.1. Последващо оценяване на финансовите акткиви Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:  дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;  съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва недеривативни финансови активи като вземания с фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дълрат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. 4.13.2. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тзи подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:  финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)  финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 35 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г.  „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория. 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Дружеството прилага модел за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка на се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия профил на длъжника, достъпна без извършване на излишни разходи или усилия, която касае бъдещи събития. Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. В края на всеки отчетен период Дружеството актуализира оценката за изменението в кредитния риск на финансовите инструменти. Дружеството оценява загубата от обезценка за финансов инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента, ако кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Дружеството оценява загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца. 4.13.3. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.14. Данъци върху дохода Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел по Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.15. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Дружеството. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 36 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 4.16. Собствен капитал и резерви Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции. Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на собствен капитал. Всички разходи по сделки, свързани с емитиране на акции, са приспаднати от внесения капитал, нетно от данъчни облекчения. Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на допълнителни вноски, извършени от акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва чрез средства набрани посредством увеличение на основния капитал на Дружеството и/или чрез увеличаване размер на фонд „Резервен“ и акционера няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” и/или „Търговски и други задължения“ в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. При наличие на такива, всички транзакции със собствениците на Дружеството са представени отделно в отчета за промените в собствения капитал. 4.17. Възнаграждения на служителите Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по неизползвани отпуски. Съгласно изискванията на Кодекса на труда при прекратяване на трудовото правоотношение, след като служителят е придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, Дружеството е задължено да му изплати обезщетение в размер до шест брутни работни заплати. Предвид обстоятелството, че през следващите пет години не се очаква пенсиониране на служители на Дружеството, то не е начислявало правно задължение за изплащане на обезщетения на наетите лица при пенсиониране в съответствие с изискванията на МСС 19 „Доходи на наети лица”. Дружеството не е разработвало и не прилага планове за възнаграждения на служителите след напускане. Краткосрочните доходи на служителите, включително и полагаемите се отпуски (при наличие на такива), се включват в текущите пасиви на ред „Задължения към персонала”, а задълженията към ключов управленски персонал – на ред „Краткосрочни задължения към свързани лица“ по недисконтирана стойност, която Дружеството очаква да изплати. 4.18. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 37 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.19. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.20. 4.19.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Дружеството се оценяват по справедлива стойност, която се определя въз основа на доклади на независими лицензирани оценители, във основа на прилагана методология за оценяване в зависимост от спецификата на активите на Дружеството. Прилаганите подходи са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, коригирани предвид специфичните особености на активите на Дружеството. 4.20. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в индивидулния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2020 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.20.1. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци (вж. пояснение 4.10). При изчисляване на очакваните бъдещи парични потоци ръководството прави предположения относно бъдещите брутни печалби. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 38 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през следващата отчетна година. В повечето случаи при определянето на приложимия дисконтов фактор се прави оценка на подходящите корекции във връзка с пазарния риск и рисковите фактори, които са специфични за отделните активи. През настоящия период дружеството е начислило обезценка на нетекущи вземания от свързани лица. 4.20.2. Полезен живот на амортизируеми активи Ръководството преразглежда полезния живот на амортизируемите активи в края на всеки отчетен период. Към 31 декември 2021 г. ръководството определя полезния живот на активите, който представлява очакваният срок на ползване на активите от Дружеството. Преносните стойности на активите са анализирани в пояснение 6. Действителният полезен живот може да се различава от направената оценка главно поради техническо изхабяване на машини, съоръжения и инфраструктура. 4.20.3. Обезценка на вземания Предприятието преценява към края на всеки отчетен период дали са налице обективни доказателства за обезценката на финансов актив или на група от финансови активи. Предприятието прилага изискванията за обезценка на МСФО 9 по отношение на финансовите активи, които се оценяват по амортизирана стойност и по отношение на финансовите активи, които се оценяват по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Към 31 декември 2021 г. Дружеството прилага опростен подход за обезценка на своите вземания. 4.20.4. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти в размер на 56 755 хил. лв. към 31 декември 2021 г. (2020 г.: 56 755 хил. лв.). Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 28. 4.20.5. Лизинг Дружеството, в качеството си на лизингополучател, отчита всички лизингови сделки по единен модел, съгласно МСФО 16, приложим от 1 януари 2019 година На началната дата на лизинга (по-ранната от двете дати - датата на лизинговия договор или датата на ангажирането на страните с основните условия на лизинговия договор) дружеството прави анализ и оценка дали даден договор представлява или съдържа елементи на лизинг. Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата на него се прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за определен период от време. За да определи дали по силата на договор се прехвърля контрол над използването на определен актив дружеството преценява дали през целия период на ползване има следните права: • правото да получава по същество всички икономически ползи от използването на определения актив; • правото да определя и ръководи използването и експлоатацията на идентифицирания базисен актив. Срок на лизинговия договор Периодът на лизинговия договор е неотменимия период на лизинга, заедно с: • периодите, по отношение, на които съществува опция за удължаване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно, че дружеството ще упражни тази опция; • периодите, по отношение, на които съществува опция за прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно, че дружеството няма да упражни тази опция. При определянето на срока на лизинговите договори, ръководството на дружеството взема Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 39 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. предвид всички факти и обстоятелства, които създават икономически стимули за упражняване на опция за удължаване или за не упражняване на опция за прекратяване. Опциите за удължаване (или периодите, след опцията за прекратяване) се включват в срока на лизинга само, ако е достатъчно сигурно да бъдат удължени (или да не бъдат прекратени). Оценката на опциите се преразглеждат, ако настъпи съществено събитие или съществена промяна в обстоятелствата, които да са под дискрецията на дружеството и същевременно да окажат влияние върху оценката. Първоначално признаване и оценяване На датата на стартиране на лизинговите договори (датата, на която базовият актив е на разположение за ползване от страна на дружеството-лизингополучател) в отчета за финансовото състояние се признават актив „право на ползване” и задължение по лизинг. Цената на придобиване на активите „право на ползване” включва: • размера на първоначалната оценка на задълженията по лизинг; • лизингови плащания, извършени към или преди началната дата, намалени с получените стимули по договорите за лизинг; • първоначалните преки разходи, извършени от дружеството, в качеството му на лизингополучател; • разходи за възстановяване, които дружеството ще направи за демонтаж и преместване на базовия актив, възстановяване на обекта, на който активът е разположен, или възстановяване на базовия актив в състоянието, изисквано съгласно договора; Дружеството амортизира актива „право на ползване” за по-краткият период от полезния живот и срока на лизинговия договор. Ако собствеността върху актива се прехвърля по силата на лизинговия договор до края на срока на договора, то го амортизира за полезния му живот. Активите „право на ползване” са представят в отделна статия в отчета за финансовото състояние, а тяхната амортизация – към Разходи за амортизация в отчета за всеобхватния доход. Задълженията по лизинг включват нетната настояща стойност на следните лизингови плащания: • фиксирани плащания (включително фиксирани по същество лизингови плащания), намалени с подлежащите на плащане лизингови стимули; • променливи лизингови плащания, зависещи от индекси или проценти; • цената за упражняване на опцията за покупка, ако е достатъчно сигурно, че дружеството- лизингополучател ще ползва тази опция; • плащания на санкции за прекратяване на лизинговите договори, ако в срока на лизинговия договор е отразено упражняването на опция за прекратяването на договора от страна на дружеството-лизингополучател; • гаранции за остатъчна стойност. Лизингови плащания се дисконтират с лихвения процент, заложен в договора, ако той може да бъде непосредствено определен или с диференциалния лихвен процент на дружеството, който то би плащало, в случай че заеме финансови средства за сходен период от време, при сходно обезпечение, и в сходна икономическа среда. Лизинговите плащания (вноски) съдържат в определено съотношение финансовия разход (лихва) и припадащата се част от лизинговото задължение (главница). Финансовите разходи се начисляват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на дружеството през периода на лизинга на периодична база, така че да се постигне постоянен лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение, като се представят като „финансови разходи”. Последващо оценяване Дружеството е избрало да прилага модела на цената на придобиване за всички свои активи „право на ползване”. Активите „право на ползване” се представят в отчета за финансовото състояние по цена на придобиване, намалена с натрупаната амортизация, загуби от обезценка и корекциите, вследствие на преоценки и корекции на задължението по лизинг. Дружеството оценява последващо задължението по лизинг като: • увеличава балансовата стойност, за да отрази лихвата по задълженията по лизинг; • намалява балансовата стойност, за да отрази извършените лизингови плащания; • преоценява балансовата стойност на задълженията по лизинг, за да отрази преоценките или измененията на лизинговия договор; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 40 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. • гаранциите за остатъчна стойност се преразглеждат и коригират, ако е необходимо към края на всеки отчетен период. Отчитане на изменения на лизинговия договор Лизингополучателят отчита изменението на лизинговия договор като отделен лизинг, ако: • изменението увеличава обхвата на лизинговия договор, като добавя ново „право на ползване” на един или повече допълнителни базови активи; и • възнаграждението по лизинговия договор се увеличава със сума, съизмерима със самостоятелната цена за увеличението в обхвата и евентуални корекции на тази цена за отразяване на обстоятелства по конкретния договор. В този случай измененията се отчита като отделен лизинг, за който в отчета за финансовото състояние, към датата на влизане в сила на изменението се признават актив „право на ползване” и задължение по лизинг. Ако изменението в лизинговия договор не е отчетено като отделен лизинг към датата на влиза в сила на изменението, дружеството: • разпределя възнаграждението в променения договор; • определя срока на изменения лизингов договор; и • преоценява задължението по лизинг, като дисконтира коригираните лизингови плащания с коригирания дисконтов процент, който е лихвеният процент, заложен в договора за остатъка на срока му или диференцирания лихвен процент към датата на влизане в сила на изменението. Краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, базовият актив, по които е с ниска стойност и променливи лизингови плащания, свързани с изпълнение са изключение от МСФО 16. Плащанията във връзка с краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, по които базовият актив е с ниска стойност, както и променливите лизингови плащания, които не са включени в оценката на задължението по лизинг се признават директно като текущи разходи в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на база линеен метод за периода на лизинга. 5. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“ и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните оперативни резултати на сегментите. Информацията за отделните сегменти може да бъде анализирана за представените отчетни периоди, както следва: Недвижими имоти Специализирани дружества Общо 202 1 202 1 202 1 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Приходи от наеми 23 15 38 Други приходи 81 - 81 Приходи на сегмента 104 15 1 19 Разходи за материали (56) - (56) Разходи за външни услуги (211) (3) (214) Разходи за персонал (89) - (89) Амортизация и обезценка на нефинансови активи (99) - (99) Други разходи (469) - (469) Приходи от възстановяване на/ (разходи за) очаквани кредитни загуби 18 - 18 Оперативна ( загуба ) / печалба на сегмента (80 2 ) 12 (7 90 ) Финансови приходи - 2 411 2 411 Финансови разходи (1 302) - (1 302) ( Загуба ) / Печалба за годината на сегмента ( 2 10 4 ) 2 423 3 19 Активи на сегмента 73 422 30 272 103 694 Пасиви на сегмента 50 38 4 - 50 38 4 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 41 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 6. Имоти, машини и съоръжения Имотите, машините и съоръженията на Дружеството включват поземлен имот, машини и съоръжения, прилежащата инфраструктура, благоустройство и други за обект апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва: Земя Машини и съоръжения Други Активи в процес на придобиване Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2021 г. 2 818 620 519 3 957 Новопридобити активи - 8 - - 8 Активи в процес на придобиване - - - 3 3 Салдо към 31 декември 2021 г. 2 818 628 519 3 3 968 Амо ртизация и обезценка Салдо към 1 януари 2021 г. (42) (172) (319) - (533) Амортизация за периода - (23) (76) - ( 99 ) Салдо към 31 декември 2021 г. (42) (19 5 ) ( 395 ) - ( 632 ) Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 2 776 433 124 3 3 336 Земя Машини и съоръжения Други Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Брутна балансова стойност Салдо към 1 януари 2020 г. 2 818 620 519 3 957 Салдо към 31 декември 20 20 г. 2 818 620 519 3 957 Амортизация и обезценка Салдо към 1 януари 2020 г. (42) (144) (240) ( 426 ) Амортизация за периода - (28) (79) (1 07 ) Салдо към 31 декември 2020 г. (42) (172) (319) ( 533 ) Балансова стойност към 31 декември 20 20 г. 2 776 4 48 2 00 3 424 Машините, съоръженията и другите нетекущи активи (инфраструктура и други) са с обща балансова стойност към 31 декември 2021 г. в размер на 557 хил. лв. (2020 г.: 533 хил. лв.) и са придобити във връзка с обслужването и функционирането на апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Към края на двата сравними периода земите на Дружеството са оценени от независим оценител. Справедливите стойности са определени на базата на актуални пазарни сделки, коригирани съобразно специфичните условия, свързани с активите. Ако беше приложен моделът на цената на придобиване, преносната стойност на земята щеше да възлиза на 2 818 лв. (2020 г.: 2 818 хил. лв.). За информация относно определянето на справедливата стойност на активи от група „Земи“ вижте пояснение 28. Към 31 декември 2021 г. Дружеството има договор за изграждане и монтиране на съоръжение в апартаментен комплекс „Карпе Дием“ гр. Балчик. В съпоставимия период към 31 декември 2020 г. Дружеството няма договорни задължения за закупуване на имоти, машини и съоръжения. 7. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Дружеството включват: сгради и търговски обекти – ресторанти и апартаменти, както и проект за изграждане на жилищна група “G”, които се намират на територията на българското Черноморие – с. Равда, община Несебър и гр. Балчик, и които се Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 42 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала, проект за изграждане на имоти. Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 28. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: ‘000 л в. Балансова стойност към 1 януари 20 20 г. 56 087 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 668 Балансова стойност към 31 декември 20 20 г. 56 755 Балансова стойност към 31 декември 20 2 1 г. 56 7 5 5 Към 31 декември 2021 г. част от инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получен банков заем. Дружеството отдава под наем един апартамент от апартаментен комплекс „Карпе Дием“, гр. Балчик. Приходите от наеми към 31 декември 2021 г. в размер на 4 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от продажби”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 367 хил. лв. (2020 г.: 267 хил. лв.) са отчетени на ред „Други разходи“. Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. 8. Инвестиции в дъщерни предприятия Дружеството има участие в следните дъщерни дружества: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност Основна дейност 2021 хил. лв. 2021 участие % 2020 хил. лв. 2020 участие % Проджект Пропърти ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 9 572 100 9 572 100 Болкан Пропърти Истейтс ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти - - 18 264 100 9 572 27 836 Всички дъщерни предприятия са специализирани дружества по смисъла на ЗДСИЦДС. Съгласно действащото законодателство Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Горепосочените дружества са регистрирани в България. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 43 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. През последното тримесечие на 2021 г. е вписана промяна в основния капитал на дъщерно дружество Болкан Пропърти Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 18 264 200 лв., разпределен в 182 642 дяла с номинална стойност 100 лв., на 18 289 000 лв., разпределени 182 890 дяла с номинална стойност 100 лв. Капитала на дъщерното дружество се състои от парична вноска в размер на 46 800 лв. и непарична вноска в размер на 18 242 200 лв., състояща се от вземане на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и припадащите се лихви, съгласно изготвен оценителски доклад от вещи лица назначени от Агенция по вписванията. Увеличението на капитала чрез непаричната и паричната вноска е изцяло внесен. През последното тримесечие на 2021 г. Дружеството прехвърли контрола върху 100 % от дяловото му участие в Болкан Пропърти Истейтс ЕООД за сумата от 20 700 хил. лв. Съгласно условията по договора, плащането на продажната цена е дължимо в срок до 31 декември 2022 г. Инвестициите в дъщерните дружества са отразени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството по себестойност. През 2021 г. и 2020 г. Дружеството не е получило дивиденти. Към 31 декември 2021 г. и 2020 г. Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в дъщерни дружества. 9. Търговски и други вземания 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 л в. Търговски вземания, брутна сума преди обезценка 21 846 1 921 Коректив за очаквани кредитни загуби (11) (19) Други вземания , брутна сума преди обезценка 11 745 3 476 Коректив за очаквани кредитни загуби (24) (34) Финансови активи 33 556 5 344 Предплатени разходи 72 84 Данъчни вземания 11 - Нефинансови активи 8 3 84 Търговски и други вземания 33 639 5 428 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Търговските вземания на Дружеството включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания във връзка с прехвърляне на контрола на специализирано дружество 20 700 - Вземания от продажба на инвестиционни имоти 863 1 524 Вземания от наеми 258 375 Вземания по такси и други 25 22 Коректив за очаквани кредитни загуби (11) (19) Общо търговски вземания 21 835 1 902 Другите вземания на Дружеството включват: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Вземания от доставчици по предоставени аванси 9 359 - Вземания с обезщетителен характер 1 186 2 134 Други вземания от контрагенти 1 200 1 342 Коректив за очаквани кредитни загуби (24) (34) Общо търговски вземания 11 721 3 442 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 44 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Дружеството има вземане от контрагент, установен на територията на Руската федерация и предвид несигурността от действията и продължителността на военното положение в Украйна, ръководството на Дружеството ще следи развитието на ситуацията с цел минимизиране на отрицателните ефекти от нея. Дружеството смята, че влиянието на пандемията Covid-19 върху бизнеса и световните пазари е възможно да бъде негативно. Това от своя страна би могло да доведе до негативна промяна в реално реализираните парични потоци от търговските и други вземания и в частност вземания, чиито кредитен риск би се увеличил, доколкото същите не са застраховани и са необезпечени. Подобно развитие би могло да доведе до негативна промяна в отчетените балансови стойности на вземанията от същите. Всички търговски и други вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната обезценка в размер на 35 хил. лв. (2020 г.: 53 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от възстановяване на/ (разходи за) обезценки”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други вземания може да бъде представено по следния начин: 20 2 1 20 20 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (53) (73) Коректив за очаквани кредитни загуби (4) (44) Възстановяване на загуба от обезценка 22 64 Салдо к ъм 31 декември ( 35 ) ( 5 3 ) Анализ на необезценените просрочени търговски и други вземания е представен в пояснение 27. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 392 67 Пари и парични еквиваленти 392 67 Направените анализи от приложената методика за изчисление на очаквани кредитни загуби на парични средства и еквиваленти, ръководството е определило, че обезценката на паричните средства и еквиваленти, би била незначителна сума. Поради това Дружеството не е признало провизия за обезценка за очаквани кредитни загуби както към 31 декември 2021 г., така и към 31 декември 2020 г. 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Регистрираният капитал на Дружеството се състои от 6 925 156 на брой напълно платени обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството. 20 2 1 20 20 Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 6 925 156 6 925 156 Брой издадени и напълно платени акции 6 925 156 6 925 156 Общ брой акции, оторизирани на 31 декември 6 925 156 6 925 156 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 45 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 11.2. Премиен резерв Премийният резерв на Дружеството в размер на 40 147 хил. лв. (2020 г.: 40 147 хил. лв.) е формиран от разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени акции, намалена с регистрационните и други регулаторни такси. Не са начислявани данъчни привилегии във връзка с емитираните акции. 11.3. Други резерви В края на 2018 г. един от основните акционери на Дружеството е направил допълнителна вноска под формата на подчинен срочен дълг в общ размер на 9 200 хил. лв. и с годишна лихва 1.8 %. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 81 хил. лв. (2020 г.: 79 хил. лв.). Ръководството на дружеството отчита стойността на задължението като част от собствения капитал на ред "Други резерви", което към 31 декември 2021 г. е в размер на 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.). 12. Възнаграждения на персонала 12.1. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 20 21 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за заплати (75) (69) Разходи за социални осигуровки (14) (13) Разходи за персонала (8 9 ) ( 8 2 ) 12.2. Задължения към персонала Задълженията към персонала, признати в отчета за финансовото състояние, се състоят от следните суми: 20 2 1 20 20 ‘ 000 лв. ‘000 лв. Текущи: Задължения за заплати 4 4 Задължения за осигурителни вноски 1 2 Задължения към персонала 5 6 Задълженията към персонала представляват задължения към настоящи служители на Дружеството, които следва да бъдат уредени през 2022 г. 13. Заеми и други финансови пасиви Заемите и другите финансови пасиви включват следните финансови пасиви: Текущи Нетекущи 20 2 1 20 20 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми: 500 39 222 9 447 Облигационен заем: - - 40 000 - Лихви 212 580 - - Банкови такси - 79 - Сконто (20) - (18) - Общо балансова стойност 692 3 9 881 4 9 429 - Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 46 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – валидният базов лихвен процент на банката плюс надбавка. - Размер на кредита – задължението възлиза на 20 054 хил. евро (39 222 хил. лв.) - Срок на кредита – 29 октомври 2021 г. - Погасителен план – главницата се издължава еднократно, на падежа на кредита. В случай на продажба на някой от ипотекираните имоти, с част от получената сума, равняваща се на 90 % от продажната цена на имота без ДДС (но не по-малко от определения материален интерес в нотариалния акт за договорна ипотека), Дружеството се задължава да извърши предсрочно погасяване на кредита. Лихвата се начислява ежедневно върху размера на непогасената част от кредита. - Валута, в която се извършват плащанията – евро. - Обезпечения по кредита са имоти на Дружеството. През месец октомври 2021 г. Дружеството е погасило изцяло инвестиционния кредит. Банков инвестиционен кредит: - Лихвен процент – референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК) плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Размер на кредита – 10 100 хил. лв.; - Срок на кредита – 10.12.2031 г.; - Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти, собственост на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 9 447 хил. лв. През месец декември 2021 г. Дружеството е направило частично предсрочно погасяване на главница по кредита в размер на 653 хил. лв. Задължението по лихви в размер на 13 хил. лв. е текущо. Банков кредит - овърдрафт: - Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент; - Лимит на кредита – 500 хил. лв.; - Срок на ползване на кредита – от 13.12.2021 до 13.12.2022 г.; - Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита; - Валута, в която се извършват плащанията – лева; - Обезпечение – договорна ипотека върху имоти собственост на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 500 хил. лв. Лихвените нива по горепосочените кредити е 2.20% годишно. През месец януари 2021 г., поради причини, свързани с наложените мерки, във връзка с Covid- 19 Дружеството се възползва и от втората мярка на БНБ за отсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си по инвестиционния банков кредит, отговарящ на условията, за срок от още 3 месеца (от м. януари 2021 г. до м. март 2021 г.), които бяха удовлетворени от обслужващата банка. Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка. Облигационен заем: Съгласно решение на Съвета на директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ от 22 октомври 2021 г., при спазване изискванията на чл. 204, ал. 3 от Търговския закон и чл. 58, ал. 3 от Устава на дружеството, е сключен облигационен заем при следните параметри: - Пореден номер на емисията – първа; - ISIN код на емисията – BG2100013213; - Размер на облигационната емисия – 40 000 хил. лв.; - Брой облигации – 40 000 броя; - Вид на облигациите – безналични, обикновени, неконвертируеми, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени; - Вид на емисията – непублична; Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 47 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. - Срок на емисията – 9 години (108 месеца); - Валута - лева; - Лихва – плаващ лихвен процент равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 3.00 %, като размера на дължимата лихва няма да бъде по-нисък от 2.80 %; - Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно; - Срок на погасяване – 27 октомври 2030 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания; - Обезпечение – застрахователна полица върху плащания на лихви и главници в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec- rating Задължението по лихви към 31 декември 2021 г. е в размер на 199 хил. лв. и е текущо. Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както следва: 14. Търговски и други задължения 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Т екущи: Търговски задължения 70 15 Други задължения 3 1 Финансови пасиви 7 3 16 Получени аванси 177 177 Данъчни задължения 1 520 Нефинансови пасиви 178 6 97 Текущи търговски и други задължения 25 1 713 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. ‘000 лв. 1 януари 2020 - 39 222 270 - 39 492 Парични потоци: Плащания - - (916) - (916) Постъпления - - - - - Непарични промени: Начислени лихви - - 1 226 - 1 226 Прекласифициране 39 222 (39 222) 1 януари 2021 39 222 - 580 - 39 802 Парични потоци: Плащания (39 236) (653) (1 496) (38) (41 423) Постъпления 514 50 100 50 614 Непарични промени: Начислени лихви 1 128 1 128 Прекласифициране 31 декември 2021 500 49 447 212 (38) 50 121 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 48 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Нетната балансова стойност на текущите търговски и други задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита 177 хил. лв. (2020 г.: 177 хил. лв.) задължения по получени аванси от клиенти по предварителни договори за покупко-продажба на апартаменти в апартаментен комплекс „Карпе Дием”, находящ се в гр. Балчик. През текущата година са прекратени предварителни договори с клиенти за продажба на апартаменти в апартаментен комплекс „Карпе Дием“, находящ се в гр. Балчик, като авансите са възстановени изцяло. 15. Приходи от продажби Приходите от продажби на Дружеството могат да бъдат анализирани, както следва: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи от наеми 4 5 Приходи от такси за поддръжка на обект „Карпе Дием“ 17 17 Други приходи от услуги 17 15 3 8 37 16. Други приходи Другите приходи на Дружеството включват: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Приходи с обезщетителен характер 81 893 8 1 893 Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени срокове и/или условия по сключените договори. През 2021 г. Дружеството се е споразумяло за удължаване на сроковете по или прекратяване на сключени договори като облекчителна мярка в резултат на тежкото въздействие на пандемията Covid-19 през годината, но е защитавало своите интереси, отчитайки дължимите обезщетения. 17. Приходи от възстановяване на /(разходи за) обезценки 202 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Обезценка на вземания (4) (48) Реинтегрирани провизии 22 337 18 289 18. Разходи за материали Разходите за материали включват: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Ел. енергия и вода (51) (27) Разходи за консумативи (5) (1) ( 56 ) ( 28 ) 19. Разходи за външни услуги Разходите за външни услуги включват: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи по поддръжка и експлоатация на обект Карпе Дием (30) (18) Такси трето лице по смисъла на чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС (14) (14) Разходи за застраховки (52) (15) Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 49 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Разходи за регулаторни и други такси (28) (10) Независим финансов одит (11) (6) Други разходи за външни услуги (44) (17) Юридически услуги (12) - Лицензирани оценки (9) (1) Разходи за реклама (12) - СОТ (2) - ( 21 4 ) ( 81 ) Възнаграждението за независим финансов одит за 2021 г. е в размер на 9 хил. лв. (2020 г. – 6 хил. лв.) През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 20. Други разходи Другите разходи на Дружеството включват: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи за местни данъци и такси (367) (267) Други разходи (3) (17) Отписани вземания - (13) Лихви, глоби и неустойки (99) (42) ( 469 ) ( 339 ) 21. Финансови приходи и разходи 21.1. Финансовите приходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 202 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови приходи 2 411 176 Финансови приходи 2 411 176 През последното тримесечие на 2021 г. Дружеството прехвърли контрола върху 100 % от дяловото му участие в Болкан Пропърти Истейтс ЕООД за сумата от 20 700 хил. лв. Балансовата стойност на инвестицията е в размер на 18 289 хил. лв., в резултат на което Дружеството реализира печалба от сделката в размер на 2 411 хил. лв. 21.2. Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Разходи по заеми, отчитани по амортизирана стойност: (1 010) (1 305) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 010 ) (1 305 ) Разходи по облигационна емисия (208) - Разходи по управление на инвестиционен кредит (78) (86) Банкови такси и комисиони (6) (4) Финансови разходи (1 3 02 ) ( 1 395 ) През 2021 г. разходи за лихви в размер на 81 хил. лв. са капитализирани в стойността на другите резерви, като се отчитат и капитализират на годишна база. 22. Доход на акция и дивиденти 22.1. Доход на акция Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използвана нетната печалба, подлежаща на разпределение между акционерите на Дружеството. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 50 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Средно претегленият брой акции, използван за изчисляването на основния доход на акция, както и нетната печалба, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновени акции, е представен, както следва: 20 2 1 2 0 20 Печалба, подлежаща на разпределение (в лв.) 319 000 31 000 Средно претеглен брой акции 6 925 156 6 925 156 Основен доход на акция (в лв. за акция) 0. 0 46 0. 0 05 22.2. Дивидент В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12.03.2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16.03.2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2021 г. и 2020 г. може да бъде представено както следва: 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 319 31 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС - (668) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (39 889) - Резултат за разпределяне (39 570) (637) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2021 г. и 2020 г. 23. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Дружеството включват акционери, дъщерни дружества и ключов управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции. Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път. Сделки с дъщерни дружества 2021 2020 ‘000 лв. ‘000 лв. Други приходи от услуги 15 - Постъпления от предоставени услуги 18 - Придобиване на дялове (25) ( 112 ) Други постъпления/ плащания, нетно 7 58 Приходи от лихви - 176 Обезценка на вземания - (4) Реинтегрирани провизии - 273 Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Краткосрочни възнаграждения: Заплати ( 20 ) ( 1 8 ) Разходи за социални осигуровки (5) (3) Общо възнаграждения (2 5 ) ( 21 ) Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 51 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 24. Разчети със свързани лица в края на годината 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Текущи вземания от: - дъщерни предприятия - 7 Общо текущи вземания от свързани лица - 7 Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 7 7 Общо текущи задължения към свързани лица 7 7 Общо задължения към свързани лица 7 7 В края на отчетния период задълженията към акционери са в размер на 4 627 хил. лв. (2020 г.: 4 546 хил. лв.), в това число и капитализирани лихви в размер на 81 хил. лв. Текущите задължения към ключов управленски персонал са в размер на 7 хил. лв. (2020 г. г.: 7 хил. лв.) и представляват внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите на Дружеството в размер на 5 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.) и неизплатени възнаграждения за декември на съответната година в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: 2 хил. лв.), включително осигурителните вноски. 25. Безналични сделки През представените отчетни периоди Дружеството не е осъществило инвестиционни и финансови сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. 26. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Кредити и вземания: Краткосрочни вземания от свързани лица 24 - 7 Търговски и други вземания 9 33 639 5 428 Пари и парични еквиваленти 10 392 67 34 031 5 502 Финансови пасиви Пояснение 202 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми и други финансови пасиви 13 50 121 - Търговски и други задължения 14 73 16 Задължения към свързани лица 24 7 7 50 2 01 39 520 Вижте пояснение 4.13 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27. 27. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Дружеството вижте пояснение 26. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 52 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу. - Анализ на пазарния риск  Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. След въвеждането на еврото българският лев бе фиксиран към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв., което минимизира в максимална степен наличието на валутен риск за Дружеството.  Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е равен на валидния лихвен процент на банката плюс фиксирана надбавка. През 2021 г. Дружеството емитира облигационен заем с лихвен процент, който е зависим от нивата на 6-месечния EURIBOR + надбавка, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството.  Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 53 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на Covid- 19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на Covid-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. - Анализ на кредитния риск Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 34 031 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като напр. възникване на вземания от клиенти, депозиране на средства и други. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу: 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Краткосрочни вземания от свързани лица - 7 Търговски и други вземания 33 639 5 428 Пари и парични еквиваленти 392 67 Балансова стойност 34 031 5 502 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2021 г. 62 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания (2020 г.: 31%). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както следва: Фаза 1 Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 33 674 Пари и парични еквиваленти 392 Коректив за очаквани кредитни загуби (35) 34 031 - Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 54 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Дружеството държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца От 1 до 5 години ‘000 лв. ‘000 лв. Търговски задължения 72 - Заеми и други финансови пасиви 712 49 447 Задължения към свързани лица 7 - Общо 791 49 447 В предходния отчетен период падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца ‘000 лв. Търговски задължения 16 Заеми и други финансови пасиви 39 802 Задължения към свързани лица 7 Общо 39 825 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски и други вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток.. 28. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г., оценявани периодично по справедлива стойност: 31 декември 2021 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти - земя 2 776 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 56 755 31 декември 20 20 г. Ниво 3 ‘000 лв. Имоти: - земя 2 776 Инвестиционни имоти: - земя и сгради 56 755 Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 55 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Справедливата стойност на имотите на Дружеството е определена на базата на доклади на независим лицензиран оценител. Тя се определя към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на земята е приложен сравнителният метод, при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за земята. Ориентировъчни стойности за земята се считат за подходящи, когато са диференцирани съобразно условията и отчитат положението и степента на развитие на имота и са определени според вида на строителното използване. Оценката по справедлива стойност се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Корекцията за тези фактори варира между 33% и 34%, в зависимост от спецификата на имота. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. В условията на пандемия Covid-19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Оценката на сградите (вкл. търговски обекти като част от тях) е извършена чрез прилагане на следните методи и свързаните с тях допускания:  Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт.  Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.  Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на определен имот. Използват се прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива.  Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на използваните техники. Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 56 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Най-съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема, дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в двете предположения. Входящите данни, използвани при оценяването са както следва: Наем Между 5.78 и 40.00 лв./кв. м Дисконтов процент 6-8% В случая е приложен и т.нар. тежестен метод – при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Проект за изграждане на инвестиционни имоти (Ниво 3) При определяне на стойността на проекта е приложен методът на дисконтираните парични потоци. Той взема предвид времето и размера на всички планирани входящи и изходящи парични потоци. Прогнозните нетни парични потоци се дисконтират обратно до датата на оценката, което е настоящата стойност на актива. Разработена е прогноза за оперативните разходи за всеки от отделите, както и за неразпределените оперативни разходи, като например мениджмънт и администрация, поддръжка, комунални услуги и др. Стойността при излизане от проекта се определя от прогнозата за годишния нетен оперативен доход за годината, непосредствено след края на периода на държане, разделена на доходността при излизане (процент на капитализация), изразена като процент. Така стабилизираният постоянен темп на растеж на инвестицията се отразява в оценката. Извършените калкулации се базират на заложена вътрешна норма на възвръщаемост базирана на борсови индекси. Началното салдо на нефинансовите активи на ниво 3 може да бъде равнено с крайното им салдо към отчетната дата, както следва: Имоти Инвестиционн и имоти ‘000 лв. ‘000 лв. Салдо към 1 януари 2020 г. 2 776 56 087 Печалби, признати в печалбата или загубата: - промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти - 668 Салдо към 31 декември 20 20 г. 2 776 56 755 Салдо към 3 1 декември 20 2 1 г. 2 776 56 7 5 5 29. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са: - да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие; и - да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на собствения капитал към нетния дълг. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на собствения капитал към нетния дълг в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ 57 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 20 2 1 20 20 ‘000 лв. ‘000 лв. Собствен капитал 53 310 52 910 Общо задължения 50 384 40 607 - Пари и парични еквиваленти ( 392 ) ( 67 ) Нетен дълг 49 992 40 540 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:0. 94 1:0.7 7 Изменението на съотношението през 2021 г. се дължи на увеличението на собствения капитал поради увеличението в други резерви през периода и увеличението на общо задълженията на дружеството. Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 30. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване, с изключение на следните некоригиращи събития:  На проведено в началото на 2022 г. Извънредно общо събрание на акционерите, е одобрено прехвърлянето от страна на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ на 100% от дяло- вото му участие в едно от дъщерните му дружества (специализирано дружество по смисъла на ЗДСИЦДС).  Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация, довела до военни действия между страните, породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на очакваните преки и непреки ефекти от военните действия и инфлационния натиск върху дейността на Дружеството и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка и биха могли да предизвикат съществени корекции на балансовата стойност на активите и пасивите в рамките на следващата финансова година. 31. Одобрение на финансовия отчет Индивидуалния финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е одобрен от Съвета на директорите на 28 март 2022 г. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл.10 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Людмила Николова Даскалова, в качеството си на изпълнителен директор и 2. Енчо Дончев Дончев, в качеството си на съставител ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен индивидуален финансов отчет и пояснения към 31 декември 2021 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на дружеството. 2. Годишният индивидуален доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността на емитента, както и състоянието на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен. Дата: 28 март 2022 год. ДЕКЛАРАТОРИ: Гр. Варна ............................................... /Людмила Даскалова – Изп. директор/ ............................................... /Енчо Дончев - Съставител/ Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:45:35 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:32:55 +03'00' „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 1 Д О К Л А Д ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ ЗА 2021 г. Настоящия доклад е изготвен от Съвета на Директорите на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ в съответствие с разпоредбата на чл. 12 от Наредба № 48 от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията (Обн. - ДВ, бр. 32 от 02.04.2013 г.; изм. и доп., бр. 41 от 21.05.2019 г.; изм., бр. 66 от 20.08.2019 г.; изм. и доп., бр. 61 от 10.07.2020 г.). Политиката за възнагражденията е разработена от Съвета на директорите и утвърдена от ОСА на 28 Юни 2013 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 31 август 2020 г., изменена и допълнена на ОСА провеведено на 29 юни 2021 г. Настоящият доклад съставлява самостоятелен документ към годишния финансов отчет на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ за 2021 г. Той съдържа преглед на начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през отчетната 2021 г. и програма за прилагане на политиката през следващата финансова година. I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през 2021 г. 1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията: Действащата към настоящия момент Политика е разработена от Съвета на директорите на дружеството съгласно процедурата за приемане на решения от корпоративното ръководство. Всяко нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на директорите и се утвърждава от Общото събрание на акционерите. В съответствие с нормативните изисквания, Политиката е приета от редовното годишно общо събрание на акционерите, проведено на 28 юни 2013 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 31 август 2020 г. , изменена и допълнена на ОСА от 29 юни 2021 г. и е оповестена чрез интернет-страницата на дружеството: (https://www.bsproperties.eu/investors_2020_01_0.htm). Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите (“Политиката”) на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ, дружеството няма създаден комитет по възнагражденията. При определяне на Политиката, Съветът на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е ползвал външни консултанти. Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ има за цел да установи обективни критерии при определяне на възнагражденията на корпоративното ръководство на дружеството с оглед привличане и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета и мотивирането им да работят в интерес на дружеството и акционерите, като избягват потенциален и реален конфликт на интереси. През отчетната финансова година „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ прилага Политиката в съответствие с нормативните изисквания за публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещото развитие на дружеството, както и финансово-икономическото му положение в контекста на националната и европейската икономическа конюнктура, при отчитане на Националния Кодекс за корпоративно управление. 2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи: Съгласно действащата Политика, „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ през отчетната финансова година е изплащало на членовете на Съвета на директорите постоянно възнаграждение, чийто конкретен размер е одобрен от Общото събрание на акционерите на Дружеството и се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. Размерът на постоянното „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 2 възнаграждение отчита задълженията, степента на натовареност и ангажираност на членовете на Съвета на директорите в управлението на дружеството, както и възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета. Постоянното възнаграждение отчита наличието на съответствие на интересите на членовете на Съвета на директорите и дългосрочните интереси на дружеството. За финансовата 2021 г. размерът на месечните възнаграждения на членовете на Съвета на директорите е определен както следва: брутно месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите в размер на 500 лв., а на изпълнителния директор и допълнително брутно месечно възнаграждение в размер на 570 лв. През отчетната финансова година всички членове на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ са получавали равни постоянни възнаграждения. През отчетната 2021 г. не са изплащани променливи възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ. 3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството: През отчетната 2021 г. не са предоставяни опции върху акции, вкл. акции на дружеството, права за придобиване на финансови инструменти или друг вид променливо възнаграждение. Съгласно чл. 12, ал. 2 от Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ, само с решение на Общото събрание на акционерите се определят конкретните условия и параметри, при които може да се предостави такова променливо възнаграждение за всеки отделен случай при спазване разпоредбите на законодателството. Критериите за постигнатите резултати през 2021 г., въз основа на които е възможно да бъде предоставено друг вид променливо възнаграждение, са резултатите от дейността и други нефинансови показатели, определени в чл. 6 от Политиката за възнагражденията на дружеството. 4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати: Поради фактът, че „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ през отчетната 2021 г. е изплащало на корпоративното ръководство само постоянно възнаграждение, не са установени и прилагани методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнати резултати. 5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати: Всички членове на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ получават месечно възнаграждение, конкретния размер на което се определя от Общото събрание на акционерите на дружеството. Възнаграждението се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите не е установявана зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на корпоративното ръководство и финансово икономическото състояние на дружеството. При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите, предоставените от тях гаранции за управление по решение на Общото събрание на акционерите, могат да се превеждат в полза на Дружеството. 6. Основни плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения: „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не прилага схема на изплащане на бонуси и/или на други непарични допълнителни възнаграждения. За 2021 г. членовете на корпоративното ръководство са получили само постоянни възнаграждения, като плащанията на възнагражденията се осъществяват по банков път ежемесечно. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 3 7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната финансова година, когато е приложимо: По отношение на членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е налице ангажимент на дружеството за допълнително доброволно пенсионно осигуряване на членовете на корпоративното ръководство и дружеството няма задължения за внасяне на вноски в полза на членовете на Съвета на директорите за отчетната финансова година. 8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения: Съгласно чл. 7, ал. 1 от действащата Политика на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ, изплащането на 40 % от променливото възнаграждение се разсрочва за период от 3 години, като разсрочената част от променливото възнаграждение се изплаща пропорционално или чрез постепенно нарастване, всяка година, през периода на разсрочване. През отчетната 2021 г. не е вземано решение за изплащане на променливи възнаграждения и съответно не са определени периоди на отлагане на изплащането им. 9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите: В чл.10 на действащата Политика на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ са предвидени следните условия и обезщетения при прекратяване на договора с член на Съвета на директорите: - При прекратяване на договор с член на СД на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран дружеството не дължи обезщетение. - При прекратяване на договора с член на СД на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ преди изтичане на мандата, за който е избран не по негова вина дружеството не му дължи обезщетение. - При неспазване на срока на предизвестието при предсрочно прекратяване на договора с член на СД на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не се дължи обезщетение. - При предсрочно прекратяване на договора с член на СД на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ поради неспазване на клаузата, забраняваща извършването на конкурентна дейност обезщетение не се дължи. 10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване: Членове на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ към 31 декември 2021 г. са: Людмила Николова Даскалова – член на СД и изпълнителен директор  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 30 септември 2022 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 4 Зорница Пламенова Ботинова – председател на СД  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 30 септември 2022 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Мария Дончева Желязкова – член на СД;  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 30 септември 2022 г. (встъпва в мандата на освободения член Илина Николаева Клок).  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. През отчетната 2021 г. дружеството няма прекратен договор с член на Съвета на директорите. 13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година: С решение на извънредното общо събрание на акционерите от 27 декември 2018 г. месечното брутно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите е определено в размер на 500 лева. С решение на свое заседание от 02 февруари 2015 г., Съвета на директорите е определило допълнително брутно възнаграждение на изпълнителния директор в размер на 570 лева. През 2021 г. на ключовия управленски персонал на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ са изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Людмила Николова Даскалова Член на СД и изпълнителен директор 12 840.00 Зорница Пламенова Ботинова Председател на СД 5 820.00 Мария Дончева Желязкова Член на СД 1 184.00 За 2021 г. не са изплащани и не се предвиждат изплащания на други материални стимули. Мария Дончева Желязкова е в отпуск по майчинство в периода месец януари 2021 г. до месец май 2021 г. и в болничен за периода месец септември 2021 г. до месец декември 2021 г. 14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година: а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година През 2021 г. на ключовия управленски персонал на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ са начислени и изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Нетно възнаграждение ( лева ) Людмила Даскалова Член на СД и изпълнителен директор 12 840.00 9 900.00 Зорница Ботинова Председател на СД 5 820.00 5 101.00 Мария Желязкова Член на СД 1 184.00 769.00 Мария Дончева Желязкова е в отпуск по майчинство в периода месец януари 2021 г. до месец май 2021 г. и в болничен за периода месец септември 2021 г. до месец декември 2021 г. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 5 През 2021 г. членовете на Съвета на директорите на дружеството не са получавали променливи и непарични възнаграждения. Дружеството няма условни и разсрочени задължения, възникнали през годината. Към 31 декември 2021 г. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не дължи суми за изплащане на пенсии или обезщетения при пенсиониране. б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група През 2021 г. членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не са получили възнаграждения и други материални и нематериални стимули от дружества в същата икономическа група. в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им През 2021 г. никой от членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е получавал възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или други бонуси. г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор Договорите с членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните им функции. д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година През 2021 г. не е извършвана промяна в състава на Съвета на директорите и не са освобождавани членове. . е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви "а" - "д" През 2021 г. никой от членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви „а“ – „д“. ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите През 2021 г. по отношение на никой от членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ не са налице предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет. 15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции: а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени; б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година; в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата; г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година; „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 6 Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ е предвидена възможност за предоставяне на опции върху акции, акции на дружеството или други схеми за стимулиране въз основа на акции на членовете на корпоративното ръководство, но такива не са изплащани или предоставяни през отчетната 2021 г. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 7 16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне Година 2016 г. в хил. лв. 2017 г. в хил. лв. Измене ние 2017 г. спрямо 2016 г. % 2018 г. в хил. лв. Измене ние 2018 г. спрямо 2017 г. % 2019 г. в хил. лв. Измене ние 2019 г. спрямо 2018 г. % 2020 г. в хил. лв. Измене ние 2020 г. спрямо 2019 г. % 2021 г. в хил. лв. Измене ние 2021 г. спрямо 2020 г. % Брутно възнаграждение на всички членове на СД за година 16 15 (6) % 13 (13) % 18 38 % 18 - 20 11 % Среден размер на възнаграждение на член на СД за година 5 6 20 % 7 17 % 9 29 % 9 - 9 - Резултати на дружеството - печалба 448 471 5 % 5 410 1 049 % 566 (90) % 31 (95) % 319 93 % Брутно възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 7 49 600 % 49 - 54 10% 55 2 % 60 9 % Среден размер на възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 2 12 500% 12 - 12 - 12 - 11 (8) % „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 8 17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение През 2021 г. на членовете на Съвета на директорите не е изплащано променливо възнаграждение, респективно не е изисквано връщане такова възнаграждение. 18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не са приложени. През 2021 г. не са настъпили отклонения от процедурата по прилагането на политиката за възнагражденията. През отчетния период дейността нa Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ не беше съществено повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че основната част от активите на Дружеството представляват недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Съветът на директорите следи степента на сигурност, осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността. Те очакват, че Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължи изплащането на постоянното месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите. Дружеството не е отчитало и изплащало променливи възнаграждения през отчетната 2021 г. II. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година или за по-дълъг период. В настоящата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите за залегнали основните принципи на Наредба 48 на КФН. Политиката има за цел да подкрепи дългосрочните бизнес цели на дружеството и да насърчава поведение, което подкрепя създаването на стойност за акционерите, като в същото време осигурява конкурентно възнаграждение, което е достатъчно да привлече и задържи директори с качества, необходими за успешно управление и развитие на дружеството. Тази политика е разработена за прилагане за дълъг период от време, освен в случай, че акционерите на дружеството не поискат нейната актуализация и промяна. Изменения в утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика, се приемат по реда на нейното изготвяне и утвърждаване. Съветът на директорите счита, че залегналите в политиката принципи за определяне на възнагражденията към настоящия момент са ефективни с оглед на постигнатите финансови резултати през отчетния период. Тяхното прилагане и занапред ще бъде приоритет на Съвета на директорите. Съвета на директорите е отговорен за своевременното оповестяване на утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика за възнагражденията и последващите изменения в нея. През 2021 г. Съвета на директорите направи преглед на Политиката и констатира, че са налагат промени в приетата и утвърдена от ОСА на дружеството Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите. В тази връзка Съвета на директорите предложи на редовното годишно общо събрание на акционерите да направи актуализация на Политиката за възнагражденията. „Болкан енд Сий Пропъртис“ АДСИЦ 9000 Варна, бул. Генерал Колев № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4, www.bsproperties.eu 9 Към края на отчетната 2021 г. на членовете на Съвета на директорите не са изплатени, начислените за м. декември 2021 г. постоянни възнаграждения в размер на 2 хил. лв., вкл. и осигурителни вноски. Същите се очаква да бъдат уредени през следващата 2022 г. Дружеството не е прекратявало предсрочно договор с член на Съвета на директорите, респективно не са начислявани и изплащани обезщетения при прекратяване. Не е налице искане за връщане на получено възнаграждение, поради липса на такова основание. гр. Варна Изпълнителен директор: …………………………. 28 март 2022 г. /Людмила Даскалова/ Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:46:02 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3. Данни за отчетния период Начална дата: 01 януари 2021 г. Крайна дата: 31 декември 2021 г. Дата на съставяне: 09 март 2022 г. Данни за лицето Наименование на лицето: БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС Тип лице: АДСИЦ ЕИК: 175161352 Представляващ/и: Людмила Николова Даскалова Начин на представляване: Самостоятелно - изпълнителен директор Адрес на управление: гр. Варна, ул.Генерал Колев №14, вх.Б, ет.1, ап.4 Адрес за кореспонденция: гр. Варна, ул.Генерал Колев №14, вх.Б, ет.1, ап.4 Телефон: Факс: E-mail: info@bsproperties.eu Уеб сайт: www.bsproperties.eu Медия: www/infostock.bg Съставител на отчета: Енчо Дончев Дончев Длъжност на съставителя: Съставител на граждански договор СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник- председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност". Нормативно изискване Финансов резултат на БОЛКАН ЕНД СИЙ ПРОПЪРТИС АДСИЦ за периода: 01.01-31.12.2021 г. Стойност в лева счетоводна печалба 319 390.02 лв. счетоводна загуба чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти; увеличение 74 990.00 лв. намаление -74 990.00 лв. чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между: а) продажната цена на недвижимия имот увеличение намаление б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 4 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 5 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между: а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг; увеличение намаление б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 6 от ЗДСИЦДС Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за всеобхватния доход; чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС Намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС; -39 888 951.98 лв. Сума за разпределяне на дивидент; -39 569 561.96 лв. Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. -35 612 605.76 лв. Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 53 311 551.86 лв. Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 51 699 854.79 лв. чл. 247а, ал. 3 от ТЗ Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3 от Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум, намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав. Забележки: 1. Клетките, съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат, се записват с положителна стойност. 2. Клетките, съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат, се записват с отрицателна стойност. Дата на съставяне: ……………….. Съставител: ……………….. Представляващ/и: ……………….. СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност". 3. В случай, че размерът на годишния дивидент, изискван от чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, е коригиран съгласно изискванията на чл. 247а, ал. 3 от ТЗ, е необходимо дружеството да обясни начина, по който е изчислена сумата, съгласно чл. 247а, ал. 3 от ТЗ в следващия уъркшит. ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 16:33:18 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 17:46:22 +03'00' Adobe Acrobat Reader version: 2021.011.20039 Доклад на независимия одитор Съкратен финансов отчет ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД 31 декември 2021 г. Съд ъ ржа ни е Страница Доклад на независимия одитор - Съ кратен счетоводен баланс 1 Съкратен отчет за приходите и разходите 2 Приложение 3 Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 1 Съкратен баланс къ м 31 декември 2021 г. АКТИВ ПАСИВ РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходна год. а 1 2 а 1 2 А. Записан, но невнесен капитал 6 6 А. Собствен капитал 9 312 9 417 Б. Инвестиционни имоти 9 708 9 708 В. Текущи активи 5 23 Б. Задълж ения 407 320 СУМА НА АКТИВА (А+Б+В) 9 719 9 737 СУМА НА ПАСИВА (А+Б) 9 719 9 737 Съставил: _ __ /Енчо Дончев/ Управител: _____ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад от дата: 28 март 2022 г. Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 14:51:41 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 14:50:21 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 15:07:37 +03'00' Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 2 Съкратен отче т за приходите и разходите за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. НАИМЕНОВАНИЕ НА РАЗХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) НАИМЕНОВАНИЕ НА ПРИХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходна год. а 1 2 а 1 2 А. Разходи Б. Приходи 1. Разходи за външни услуги 62 19 1.Други приходи - 210 2. Други разходи 43 45 Общо разходи за оперативна дейност (1+2) 105 64 Общо приходи от оперативна дейност - 210 3. Разходи за лихви и други финансови разходи - 55 2.Приходи от лихви и други финансови приходи - - Общо разходи (1+2+3) 105 119 Общо приходи (1+2) - 210 4. Печалба - 91 3. Загуба 105 - Всичко (Общо разходи + 4) 105 210 Всичко (Общо приходи + 3) 105 210 Съставил: _ __ /Енчо Дончев/ Управител: _____ /Людмила Даскалова/ Дата: 28 март 2022 г. Заверил съгласно одиторски доклад от дата: 28 март 2022 г. Одит Корект ООД, одиторско дружество, рег. № 064 Росица Тричкова, управител и регистриран одитор, отговорен за одита, рег. № 0091 ENCHO DONCHEV DONCHEV Digitally signed by ENCHO DONCHEV DONCHEV Date: 2022.03.28 14:52:02 +03'00' Lyudmila Nikolova Daskalova Digitally signed by Lyudmila Nikolova Daskalova Date: 2022.03.28 14:50:47 +03'00' Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 15:07:54 +03'00' Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 3 Приложение Годишният финансов отчет на Дружество обхв аща период от 01 януари 2021 г. до 31 декември 2021 г. Съгласно критериите на чл. 19, ал. 3 от Закона за счетоводство, Дружество се класифицира като микро предприятие за 2021 г. На основание чл. 29, ал. 6 от ЗСч, предприятието е избрало да публикува съкратен баланс по раздели и съкратен отчет за приходите и разходите. Обща и нфо рмация Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 124060334. Седалището на Дружеството е в Република България, а адресът на управление е в гр. Варна, ул. Генерал Колев 14, вх. Б, ет. 1, ап. 4. Основната дейност на Дружеството включва придобиване на недвижими имоти и вещ ни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоста вянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Дружеството няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Дружеството се представлява и управлява от управителя Люд мила Даскалова. Капитал Към 31 декември 2021 г. регистрираният капитал на Дружеството e в размер на 9 561 хил. лв., разпределен в 191 219 дяла с номинална стойност 50 лв. Капитала на дружеството се състои от парична вноска в размер на 107 хил. лв. и непарична вноска в размер на 9 454 хил. лв., съ стоящ а се от вземане на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ и припадащите се лихви, съгласно изготвен оценителски доклад от вещи лица назначени от Агенция по вписванията. Увеличението на капитала чрез непаричната вноска е изцяло внесен, а чрез парична вноска е внесена сума в размер на 101 300 лева, а останалата част от уставния капитал ще бъде довнесен в законоус тановения срок. Към 31 декември 2021 г. едноличен собственик на Дружеството е Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, чиито капиталови инструменти се котират на Българска фондова борса АД, сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а дълговите инструменти не се търгуват. Научноизследователска и развойна дейност През 2021 г. Дружеството не е извърш вало научноизследователска или развойна дейност. Предвижда но развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Дружеството е запазване и нарастване на стойността на инвестициите. Дружеството инвестира в недвижими имоти (земя и сгради), на територията на Република България. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи ст абилни текущи и бъдещи доходи; Дружеството предвижда да инвестира ср едства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. Дружеството ще се ст реми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за едноличния акционер, спазвайки нормите на българското законодателс тво и устава си. Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 4 Основа за изгот вяне на съкратения финансов отчет Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с Националните счетоводни стандарти и изискванията на Закона за счетоводството. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. През отчетния период дейността нa Проджект Пропърти ЕООД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сра внение с други класове активи, което обуслови инвестици онна активност. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Въпреки това, с оглед вземане на навременни и адекватни решения за смекчаване на потенциално възможни ефекти върху дейността на дружеството, ръководството продължава да сл еди ситу ацията и да анализира потенциалното въздействие на пандемията и рестриктивните мерки, свързани с нея. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Счетоводна политика Общи положения Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципа на историческата цена, модифициран в определени случаи с преоценката на някои активи и пасиви. Базите за оценката са оповестени подробно в счетоводната политика към финансовия отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвя не на финансовия отчет, реалните рез ултати могат да се различават от направените оценки и допускания. Оценъчни бази, използвани при изготвяне на съкратения финансов отчет Дългосрочни инвестиции в инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти земи и сгради, които все още не са въведени в употреба и които ще се д ържат по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:  използване при производствена дейност или оказването на услуги;  доставката на материали, стоки или услуги;  административни цели;  от персонала - независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени;  продажба в рамките на об ичай ната икономическа дейност. Инвестиционните имоти се признават като актив във финансовите отчети на Дружеството, само при условие че са изпълнени следните две изисквания:  вероятно е да бъдат получени бъдещи икономически изгоди от инвестиционните имоти  стойността на инвестиционните имоти може надеждно да бъде оценен а Те се отчитат като дългосрочни нефи нансови активи и са представени на ред „Инвестиционни имоти“ в съкратения счетоводен баланс. Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 5 Инвестиционните имоти се оценяват първонач ално по цена на придобиване, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот – например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. След първоначалното им признаване инвестиционните имоти се отчитат като се използва модела на цената на при добиване в съответствие с СС 16 „Дъ лготрайни материални активи“. В този случай инвестиционните имоти се отчитат по тяхната цена на придобиване, намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка. Последващите разходи свързани с инвестиционни имоти, които могат надеждно да бъдат измерени и съотнесени към инвестиционния имот, се прибавят към балансовата ст ойност на имотите , когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи икономически изгоди, надвишаващи първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти. Всички други последващи разходи се признават за разход в периода, в който са възникнали. Дружеството отписва инвестиционните си имоти при освобождаването им или при трайното им изваждане от употреба, в сл учай че не се очакват никакви икономичес ки изгоди от тяхното освобождаване. Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба или освобождаването им, се признават в отчета за приходите и разходите и се определят като разлика между нетните постъпления от продажбата или освобождаването и балансовата стойност на актива. Финансови активи Финансовите активи включват паричн и средства и вземания. Финансовите активи са класифицирани в за висимост от целта, с която са придобити в категорията кредити и вземания. Категорията на даден финансов инструмент определя метода му на оценяване и дали приходите и разходите се отразяват в печалбата или загубата на Дружеството. Всички финансови активи на Дружеството подлежат на тест за обезценка към датата на финансовия отчет. Финансовите активи се обе зценяват, когато съществуват обективни доказателства за това. Прилагат се различни критерии за определяне на загубата от обезценка в зависимост от категорията на финансовите активи, както е описано по-долу. Финансовите активи се признават първоначално по цена на придобиване, която е справедливата ст ойност на платеното възнаграждение и съответните разходи по сделката. Отписването на финансов актив се извършва, когато Дружеството загуби контрол върху договорните права, които съставляват финансовия актив, т.е. когато са изтекли правата за получаване на парични потоци или е прехвърлена значимата част от рисковете и изгодите от собственос тта. Тестове за обезценка се извършват към всяка отчетна дата, за да се определи дали са налице обективни доказателства за наличието на обезценка на конкретни финансови активи или групи финансови активи. Дружеството отчита като парични средства наличните пари в брой, парични средства по банкови сметки, депозити, краткосрочни и високоликвидни вложения, които са лес но обратими в съот ветни парични суми и съдържат незначителен риск от промяна в стойността си. Кредити и вземания Кредити и вземания, възникнали първоначално в Дружеството, са финансови активи създадени от предприятието посредством директно предоставяне на пари, стоки или услуги на дадени дебитори. Те са недеривативни финансови инструменти и не се котират на активен пазар. Кредитите и вземанията пос ледващо се оценяват по амортизируема стойност с помощта на метода на ефективната лихва, намалена с размера на обезценката. Обезценката се отчита като финансов разход в отчета за приходите и разходите. Търговските вземания се обезценяват когато е налице обективно доказателство че Дружеството няма да е в съ стоян ие да събере сумите, дължими му в съответствие с оригиналните условия по сделката. Сумата на обезценката се определя като разлика между преносната стойност на вземането и настоящата стойност на бъдещите парични потоци. Финансови пасиви Финансовите пасиви са всички пасиви, които представляват договорно задължение за предоставяне на парични суми или финансов актив на друго предприятие или размяна на финансови инструменти с друго предприятие при потенциално неблагоприятни условия. Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 6 Финансовите пасиви на Дружеството включв ат пасиви, възникнали първоначално в предприятието и са класифицирани като задължения към доставчици. Финансовите пасиви се признават, когато съществува договорно задължение за плащане на парични суми или друг финансов актив на друго предприятие или договорно задължение за размяна на финансови инструменти с друго предприятие при потенциално неблагоприятни условия. Финансовите инструмент и се оценяват при първоначалното придобиване по цена на придобиване, която включва справедливата стойност на даденото (при финансов актив) или полученото (при финансов пасив) за него вложение и разходите по извършване на сделка с финансови инструменти (хонорари, комисиони и други възнаграждения, изплатени на агенти, брокери, консултанти, дилъри и други, пряко анг ажирани със сд елката лица; данъци, такси, разрешения и други, изплатени на борси и на регулационни органи; трансферни данъци и мита и други). Не се включват получените премии и отбиви, финансирания и разпределения на административни и други общи разходи. Всички разходи, свързани с лихви, и промени в справедливата стойност на финансови инструменти, ако има такив а, се признават в печалбата или загубата на ред „Финансови разходи” или „Финансови приходи”. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, като се използва методът на ефективната лихва, с изключение на финансови инструменти, държани за търгуване, които се оценяват по справедлива стойност с отчитане на промените в печалбата или загу бата. Всички ра зходи по заеми се отразяват в момента на възникването им. При първоначалното им признаване заемите се отразяват по справедлива стойност, нетно от разходите по сделката. Последващото оценяване на заемите се извършва по амортизирана стойност. Разликите между сумата на получените заеми, нетно от разходите по сделката, и ст ойността на изплащане се признават в отчета за приходите и разходите за периода на заема, като се използва методът на ефективната лихва. Търговските задължения се признават първоначално по номинална стойност и впоследствие се оценяват по амортизирана стойност, намалена с плащания по уреждане на задължението. Политика на ръководството по отношение управление на риска Основните рис кове и несигурности, пред които е изправено Дружеството са рискове, типични за секторите, в които то функционира – недвижимите имоти, както и общи рискове, типични за всички стопански субекти в страната. Приходите, финансовия резултат и стойността на дяловете на Дружеството могат да бъдат неблагоприятно засегнати от множество фактори: конюнктура на пазара на недвижи ми имоти; способностите на Дружеството да осигури ефективно управление на своите имоти, икономически климат в страната и други. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е изложено на съществени рискове. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизиран ето му за издаване, с изключение на след ните некоригиращи събития:  Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Република Украйна и Руската Федерация, довела до военни действия между страните, породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, СА Щ, Канада, Великобритания и други спрямо Рус ката Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция към Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръковод ството не е в съст ояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Независимо от това към датата на този финансов отчет Дружеството продължава да прилага принципа на действащото предприятие като база за изготвяне на финансовия отчет. Проджект Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 7 Одобрение на съкрат ения финансов отчет Съкратеният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от управителя на 28 март 2022 г. Одиторско дружество „Одит – Корект“ ООД № 064 Д О К Л А Д Н А Н Е З А В И С И М ИЯ О Д И Т О Р ДО ЕДНОЛИЧЕН СОБСТВЕНИК НА КАПИТАЛА ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД Г р . В а р н а Мнение Ние извършихме одит на финансовия отчет на ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД, гр. Варна („Дружеството“), съдържащ съкратен счетоводния баланс към 31 декември 2021 г. и съкратен отчет за приходите и разходите за годината, завършваща на тази дата, както и приложение към финансовия отчет, което съдържа оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният финансов отчет: •дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и за неговите финансови резултати от дейността за годината, завършваща на тази дата; и •е изготвен съгласно изискванията на Националните счетоводни стандарти, включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти и по чл. 29 от Закона за счетоводството. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит (ЗНФО), приложими по отношение на нашия одит на финансовия отчет в България, като ние изпълнихме и нашите други етични Одиторски доклад 2021 година ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД ============================================================================== Одиторско дружество „Одит – Корект“ ООД № 064 отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на бележка „Събития след края на отчетния период“ към финансовия отчет, описваща събитията след края на отчетния период. Дружеството оповестява следното некоригиращо събитие: •Оценка на ръководството на действителното или потенциалното въздействие на последиците от военния конфликт между Украйна и Русия върху Дружеството. Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, изготвен от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Одиторски доклад 2021 година ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД ============================================================================== Одиторско дружество „Одит – Корект“ ООД № 064 Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, по отношение на доклада за дейността, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт- счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството, приложим в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет. б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството. Дружеството няма задължение да изготвя декларация за корпоративно управление, поради което такава не е представена. Отговорности на ръководството за финансовия отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с Националните счетоводни стандарти, включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти и по чл. 29 от Закона за счетоводството, и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо Одиторски доклад 2021 година ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД ============================================================================== Одиторско дружество „Одит – Корект“ ООД № 064 предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така: —идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол. —получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните Одиторски доклад 2021 година ПРОДЖЕКТ ПРОПЪРТИ ЕООД ============================================================================== Одиторско дружество „Одит – Корект“ ООД № 064 обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството. —оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството. —достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие. —оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. „Одит – Корект“ ООД, № 064 1164 София, ул. Вишнева № 12 Росица Тричкова, Регистриран одитор №0091, отговорен за одита София, 28 март 2022 г. Rositsa Metodieva Trichkova Digitally signed by Rositsa Metodieva Trichkova Date: 2022.03.28 15:06:52 +03'00'