Annual Report • Mar 11, 2008
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
"Vi skapar framtidens mötesplatser för handel, människor och affärer"
Årsstämma äger rum torsdagen den 3 april 2008 klockan 17.00, i Svensk Möbelcenter, Marcusplatsen Sickla. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Dagens Nyheter och Post- och Inrikes Tidningar.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är noterat på OMX Nordiska Börs i Stockholm sedan 1994.
Vår affärsidé är att erbjuda våra kunder attraktiva miljöer genom att långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsplatser, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader, främst i storstadsregioner. Med helhetsmiljöer avses en mix av handel, arbetsplatser, boende, service, utbildning och kultur.
Vår verksamhet är koncentrerad till ett antal starka delmarknader i Sverige, huvudsakligen i Stockholm, Uppsala och Malmö. Fastighetsbeståndet värderades vid årsskiftet till 18,8 Mdkr och omfattas av 56 fastigheter. Fastigheterna indelas i regionala köpcentrum, citygallerior, storbutikshandelsplatser och kontor. I kontorsfastigheterna inryms även en mindre andel bostäder.
I fastighetsbeståndet fi nns också stora byggrätter som utgör en viktig del i fastighetsutvecklingen. Inom den närmaste femårsperioden planeras investeringar på 5 Mdkr i om-, till- och nybyggnader.
Kunden och affärsmässighet är vår bas. Vår verksamhet bygger på långsiktighet i både ägande och i relationer med kunder och samarbetspartners. Samarbete, pålitlighet och innovativt tänkande ska genomsyra vårt arbetssätt. Vi bygger inte hus – vi skapar framtidens miljöer för handel, människor och affärer.
Affärsområde Köpcentrum
Affärsområde Citygallerior och Storbutikshandelsplatser
Affärsområde Kontor
Affärsutveckling Projektavdelning Ekonomi/Finans Administration/HR
HYRESINTÄKTER, LOKALTYP
Handelsplatser med en handelsyta överstigande 25.000 m2 på starka geografiska lägen och med stora upptagningsområden. Stark dagligvaruhandel, brett handelsutbud, väl utbyggd service och god tillgänglighet karaktäriserar de regionala köpcentrumen. Atrium Ljungberg har 4 regionala köpcentrum i Stockholm, Uppsala och Malmö.
Andel av hyresintäkter: 32%
Citygallerior
nor. Här finns ett samlat utbud av fackhandel, framför allt inom mode. Atrium Ljungberg har 11 citygallerior belägna på starka tillväxtorter.
Andel av hyresintäkter: 22%
| 226.047 | 452 | ||
|---|---|---|---|
| Övriga Sverige | 34.872 | 85 | |
| Uppsala och Mälardalen | 30.510 | 69 | |
| Övriga Stockholm | 160.665 | 298 | |
| Stockholms innerstad | |||
| Antal | Uthyrbar yta, m 2 | Årshyra, Mkr 2) |
Köpcentrum11
| 184.004 | 305 | ||
|---|---|---|---|
| Övriga Sverige | 5 | 61.012 | 81 |
| Uppsala och Mälardalen | 3 | 67.163 | 78 |
| Övriga Stockholm | 21.057 | 32 | |
| Stockholms innerstad | 34.772 | 114 | |
| Antal | Uthyrbar yta, m 2 | Årshyra, Mkr 2) |
Handelsplatserna är belägna utanför städerna utmed stora trafikleder. De karaktäriseras av effektiv och rationell konsumtion och har ett brett utbud av dagligvaror samt sällanköpsvaror och volymvaror inom framför allt bygg, sport, hem och fritid. Atrium Ljungberg har 6 storbutikshandelsplatser.
Andel av hyresintäkter: $8\%$
Antal Uthyrbar yta, m2 Årshyra, Mkr2) Stockholms innerstad Övriga Stockholm 5 117.476 105 Uppsala och Mälardalen 12.130 $10$ Övriga Sverige $\overline{1}$ 129.606 $\pmb{\delta}$ 115
Atrium Ljungberg äger 22 kontorsfastigheter och 3 bostadsfastigheter. Kontorsfastigheterna är främst koncentrerade till Stockholms innerstad, Kista, Sickla och Farsta.
Andel av hyresintäkter: $38\%$
| Antal | Uthyrbar yta, m 2 | Årshyra, Mkr 2) | |
|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 99.575 | 221 | |
| Övriga Stockholm | 16 | 205.942 | 292 |
| Uppsala och Mälardalen | × | ||
| Övriga Sverige | 25.173 | 8 |
25
521
330.690
1) Uppdelning utifrån fastigheternas huvudsakliga användning. Även andra lokaltyper ingår i uppgifterna. 2) Hyresnivå kvartal 1 2008.
| Kontor och bostäder 11 | ||
|---|---|---|
Bolagets första år efter sammanslagningen blev bätttre än förväntningarna. Nettoomsättningen uppgick till 1.850 Mkr (979) och resultatet efter skatt uppgick till 1.636 Mkr (1.557).
Under 2007 har en omstrukturering av fastighetsbeståndet skett. Ett antal mindre bostadsfastigheter med butiker i markplan samt ett par industrifastigheter och några citygallerior på delmarknader med svaga utvecklingsmöjligheter har sålts under året. Totalt har fastigheter till ett värde motsvarande en dryg miljard kronor avyttrats. Försäljningarna har medfört att större fokus kan läggas på delmarknader med större tillväxtpotential samt på de stora utvecklingsprojekten i bolaget. Tre strategiska fastighetsförvärv har skett under 2007 vilket har medfört nya möjligheter i utvecklingsplanerna.
Totalt har 1.750 Mkr investerats i egna utvecklingsprojekt och i fastighetsförvärv. 2008 kommer att präglas av en fortsatt hög investeringstakt med många projekt som färdigställs mot slutet av året och under 2009.
Under 2007 har bolagets fi rma ändrats från Ljungberg-Gruppen AB till Atrium Ljungberg AB.
| Mkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1.513 | 669 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 338 | 310 |
| Resultat fastighetsförsäljningar | 176 | 0 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 1.287 | 1.881 |
| Resultat efter fi nansiella poster | 2.071 | 2.155 |
| Resultat efter fi nansiella poster, | ||
| exkl fastighetsförsäljningar och värdeförändringar | 609 | 274 |
| Årets resultat | 1.636 | 1.557 |
| Årets resultat, exkl fastighetsförsäljningar | ||
| och värdeförändringar | 438 | 202 |
| Investeringar | 1.750 | 471 |
| Kassafl öde | 474 | 337 |
| % | 2007 | 2006 |
| Uthyrningsgrad | 92 | 94 |
| Soliditet | 45,5 | 43,3 |
| Medelränta (31/12) | 4,6 | 4,6 |
| Räntetäckningsgrad | 3,0 | 3,1 |
| kr/aktie | 2007 | 2006 |
| Årets resultat | 12,55 | 21,16 |
| Årets resultat, exkl fastighetsförsäljningar | ||
| och värdeförändringar | 3,36 | 2,75 |
| Utdelning (2007 föreslagen) | 2,00 | 1,62 |
| Börskurs (31/12) | 63,75 | 84,40 |
| Eget kapital | ||
| 71,14 | 59,97 |
I slutet av gick Atrium och LjungbergGruppen samman. Av två framgångsrika fastighetsbolag har vi under skapat ett gemensamt, större och långsiktigt starkare fastighetsbolag vilket manifesteras i vårt nya namn Atrium Ljungberg. Alla medarbetare har på ett fantastiskt sätt bidragit till att sammanslagningen blivit så lyckad och att vi har åstadkommit så goda resultat och positiv utveckling.
Resultatet av den löpande verksamheten baserat på aktuella förhållanden årsskiftet ⁄ beräknades bli Mkr före skatt för . Motsvarande resultat för året blev Mkr. Vi redovisade som mål att under året investera Mdkr i egna fastighetsprojekt. Investeringarna hamnade just kring Mdkr med en avkastning på minst procent över förvärvsalternativen.
Under året har också en omstrukturering av fastighetsbeståndet skett i enlighet med uppsatta mål, affärsidé och strategi. Vi har sålt fastigheter däribland industrifastigheter, mindre Coopbutiksfastigheter och citygallerior på delmarknader med svaga utvecklingsmöjligheter. Genom försäljningarna kan ytterligare fokus läggas på prioriterade delmarknader där vi har potential att utvecklas.
Tre strategiska större förvärv för totalt cirka Mkr har under året gjorts i Uppsala, Farsta och Malmö. Förvärven innebär att vi kan utveckla våra tre regionala köpcentrum Gränby Centrum i Uppsala, Farsta Centrum i Stockholm och Mobilia i Malmö till ännu bättre helhetsmiljöer.
Uthyrningen har varit framgångsrik för såväl våra projekt som befintligt fastighetsbestånd och uthyrningsgraden är procent.
Den svenska ekonomin har varit stark under året. Det märks tydligast genom en allmänt kraftig konsumtionsökning och en särskilt stark tillväxt i storstadsregionerna. Konsumtionsökningen har lett till stark efterfrågan på lokaler från detaljhandelsföretag och därmed stigande hyror. Vakansen är närmast obefintlig i starka handelslägen. I Stockholm märks fortsatt minskande vakanser på kontorshyresmarknaden och även tydligt ökande hyresnivåer. Fastighetsmarknaden i Sverige har trots ränteökningar under varit fortsatt stark, dock har direktavkastningskraven ökat något under hösten. Tydligast är ökningen av direktavkastningskraven i mindre attraktiva geografiska lägen.
Börsen har på årsbasis utvecklats negativt. Särskilt svag har aktiekurserna varit under andra halvåret och fastighetsbolagen tillhör de branscher som sjunkit mest. För Atrium Ljungbergs del har aktien sjunkit med procent under året. SIX Fastighetsindex har sjunkit med procent under året.
Atrium Ljungberg har som mål att vara det fastighetsbolag i Sverige som bäst tar hand om sina kunder, handelsplatser och fastigheter. Verksamheten utgår från ett långsiktigt ägarperspektiv. Värdetillväxt skapas genom att vi tillsammans med våra kunder utvecklar våra handelsplatser och fastigheter till attraktiva miljöer.
Vi utgår alltid från kund och affär och vårt agerande följer våra grundvärderingar: långsiktighet och pålitlighet. Det vi lovar ska vi hålla och ett handslag gäller! Det konkreta arbetet bygger vi på intern och extern samverkan och att vi hela tiden vågar välja egna vägar.
Vi möter våra kunder och driver utvecklingen av våra fastigheter med egen kompetens. Våra anställda har därför nyckelkompetens inom förvaltning, projektledning, affärsutveckling och uthyrning. Genom egen kompetens och egen förvaltning finns vi alltid nära våra kunder och är alltid beslutsmässiga.
Vårt miljömässiga ansvarstagande för ett hållbart samhälle är viktigt och ska vara en naturlig och integrerad del av verksamheten. Under året har arbetet med att skapa en gemensam miljöprofil för det nya bolaget påbörjats. Detta arbete kommer att intensifieras under .
Vi finns koncentrerat på ett antal starka delmarknader i Sverige; i Stockholm, Uppsala och Malmö med både handel, kontor och helhetsmiljöer samt i övriga Sverige med handel i form av regionala köpcentrum, storbutikshandelsplatser och citygallerior.
Vi äger och förvaltar fyra regionala köpcentrum: Gränby Centrum i Uppsala, Mobilia i Malmö, Sickla Köpkvarter och Farsta Centrum i Stockholm. Alla utvecklas till långsiktigt uthålliga helhetsmiljöer med innehåll som handel, arbetsplatser, boende, service, utbildning och kultur. Arbetet med att utveckla helhetsmiljöer sker i nära samverkan med kunder, kommun och omgivning. Brett innehåll, god infrastruktur och tillgänglighet i våra regionala köpcentrum är exempel på resultat som uppnåtts genom god samverkan.
En mindre men viktig del av Atrium Ljungbergs verksamhet är det lönsamma dotterbolaget TL Bygg som i första hand bygger åt externa beställare. Genom TL Bygg tillförs konkret byggkompetens och företaget är också en viktig resurs vid exempelvis komplexa ombyggnationer.
De flesta ekonomiska bedömningar pekar på en inbromsning av ekonomin och en avmattning av konsumtionen. Detta i kombination med de många fastighetsprojekt som är under genomförande kommer att öka konkurrensen om kunderna.
Vi är väl rustade för framtiden. Vår bas är kundrelationer och etablering på starka delmarknader. Projektportföljen innehåller investeringsmöjligheter på över Mdkr de närmaste fem åren varav vi räknar med att investera minst Mdkr . Investeringarna görs steg för steg och hela tiden med väsentligt högre avkastning än förvärvsalternativen. kommer att präglas av en fortsatt hög investeringstakt med många projekt som färdigställs i slutet av året och under .
Atrium Ljungberg har finansiella resurser och kompetens för en fortsatt expansion utöver de egna projekten. En svagare fastighetsmarknad kan ge nya affärsmöjligheter. Grunden för fortsatt framgång är att alltid förvalta det vi har – att ta hand om våra kunder, samarbetspartners, handelsplatser och fastigheter. Detta blir än viktigare i hårdnande konkurrens.
Under blir en stor utmaning att gå vidare och fullfölja flera stora påbörjade projekt såsom utbildning och handel i Sickla, kontor i Hammarby Sjöstad, handel i Gränby, Uppsala och ombyggnad av PUB. Vi ska också på allvar påbörja omdaningen av Farsta Centrum och Mobilia i Malmö.
Resultatprognos lämnas i halvårsrapporten.
Anders Nylander
Verkställande Direktör
Vi skapar framtidens mötesplatser för handel, människor och affärer.
Vi ska erbjuda våra kunder attraktiva miljöer genom att långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader, främst i storstadsregioner.
Vi skapar framtidens mötesplatser för handel, människor och affärer.
Vi ska erbjuda våra kunder attraktiva miljöer genom att långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader, främst i storstadsregioner.
Vår verksamhet utgår från ett långsiktigt perspektiv och bolagets lönsamhet skapas genom ett gott samarbete med kunder och genom att handelsplatser och fastigheter sköts på bästa sätt. Vi ska möta våra kunder och driva utvecklingen av våra fastigheter med egen kompetens och egen anställd personal. Nyckelkompetens ska fi nnas inom förvaltning, projektledning, affärsutveckling och uthyrning. Genom egen kompetens och egen förvaltning säkerställer vi att alltid fi nnas nära våra kunder och att alltid vara beslutsmässiga. Förvaltning i egen regi, nära kunden skapar också förståelse för kundens behov och ger oss kunskap om den lokala marknaden vilket är en förutsättning för vår långsiktiga lönsamhet.
Värdetillväxt skapas genom att vi adderar mervärden och i nära samarbete med kunder och samarbetspartners utvecklar handelsplatser och fastigheter ytterligare. Våra utvecklingsprojekt ger en väsentligt högre avkastning än förvärvsalternativen.
Våra handelsplatser ska vara attraktiva för våra kunder och för alla som besöker våra anläggningar. Affärsläget är en avgörande faktor för både vår egen och våra kunders långsiktiga lönsamhet och det är viktigt att skapa förutsättningar för hög besöksfrekvens, stort upptagningsområde och god tillgänglighet. Utbudet på handelsplatserna ska vara lokalt anpassade till respektive marknad och kan ha ett varierat innehåll.
Våra regionala köpcentrum och storbutikshandelsplatser ska vara strategiskt placerade och enkla att nå med bil, kollektivtrafi k, cykel eller till fots. Tillgängligheten ska också vara god genom bra parkerings- och angöringsmöjligheter samt kundanpassade öppettider. De regionala köpcentrumen ska ha ett brett utbud av butiker, caféer och restauranger med inslag av övrig service, kultur och upplevelser. Storbutikshandelsplatserna ska inbjuda till rationellt handlande med ett stort utbud av t ex dagligvaror, sällanköpsvaror och volymvaror inom bygg, sport, hem och fritid. Utbudet på storbutikshandelsplatserna ska vara kryddat med mindre butiker, service och upplevelser.
Våra citygallerior ska ha hög tillgänglighet genom centralt läge i stadskärnan och ha ett mer profi lerat utbud av framför allt mode och livsstilsinriktad handel.
Som stor fastighetsägare med ett fl ertal olika handelsplatser i beståndet är Atrium Ljungberg mer intressant som etableringspartner för butikskedjorna.
Våra kontorsfastigheter ska vara välbelägna med bra omgivning både ur kommunikationsoch servicesynpunkt. De ska vara attraktiva och ha goda baskvaliteter. Lokalerna ska vara funktionella och ha hög fl exibilitet för maximal kundnytta och effektiv användning.
Genom att koncentrera ägandet till handels- och kontorsfastigheter samt helhetsmiliöer blir vi skickliga och konkurrenskraftiga inom dessa områden. Kombinationen av att äga båda fastighetstyperna ger dessutom en högre grad av riskspridning och positiva synergieffekter i samarbetet med kunder och samarbetspartners.
Vi ska finnas på långsiktigt starka och expansiva delmarknader i Sverige med avseende på läge, befolkningstillväxt, sysselsättning, allmänna kommunikationer och konkurrenssituation samt där det ges möjlighet att vara en ledande handels- och kontorsfastighetsaktör. Detta krävs för att uppnå en långsiktig lönsamhet för både bolaget och kunder.
· Förädling och utveckling av byggrätter och fastigheter i samverkan med kunder, kommuner och samarbetspartners
Bolagets värdetillväxt skapas genom att vi adderar mervärden och utvecklar befintliga handelsplatser och fastigheter ytterligare. All utveckling sker i nära samarbete med kunder och samarbetspartners. Våra utvecklingsprojekt ger en väsentligt högre avkastning än förvärvsalternativen.
Det gäller att vara tillräckligt stor på respektive delmarknad och region för att kunna bedriva en kundnära förvaltning och långsiktigt kunna utveckla väl fungerande helhetsmiljöer. En viktig bas för fortsatt verksamhet är att ha god kännedom om den lokala marknaden och dess förutsättningar. Därför ska förvaltningsenheterna vara så stora och sammanhållna att egen förvaltningspersonal kan finnas på plats.
Kunden är basen i vår verksamhet. Genom långsiktiga affärsrelationer och ett nära samarbete med våra kunder skapar vi förutsättningar att vara en fastighetsvärd som kontinuerligt kan möta kundens behov.
En viktig del i strategin är att driva utvecklingen och förvaltningen i egen regi och med egen kompetens i alla nyckelpositioner. Kunder och samarbetspartners möts därigenom av ett stort engagemang och ansvarstagande i alla skeden, från idé och vision genom byggprocess och förvaltning till framtida behov av förändring. Genom att ta tillvara och integrera bolagets olika kompetenser inom affärsutveckling, projektgenomförande och förvaltning skapas förutsättningar för att slutprodukten tillfredsställer både kundens och bolagets behov. Dotterbolaget TL Bygg, som utför entreprenader åt främst externa beställare, tillför värdefull kompetens och byggtjänster för våra egna utvecklingsprojekt.
Affärsmodell
Helhetsmiljöer är en viktig del i vår affärsidé och strategi. Vad menar vi då med detta begrepp?
En helhetsmiljö kan beskrivas som ett område som innehåller en mix av handel, arbetsplatser och boende och där det finns ett utbud av olika servicefunktioner som till exempel restauranger, banker, sjuk- och friskvårdsanläggningar, skomakare och kemtvätt. En helhetsmiljö innehåller också olika typer av kulturella inslag som kan vara biografer, gallerier eller bibliotek för att nämna några exempel.
Genom att utveckla ett fastighetsbestånd inom ramen för en helhetsmiljö skapas förutsättningar för synergieffekter mellan de olika aktörer som finns i området. Boende och arbetande gynnas av ett rikt handels- och serviceutbud i närområdet och för handlarna utgör de boende och arbetande en viktig kundkategori.
Ett rikt och omväxlande kulturellt utbud skapar ett levande område såväl dagtid som kvällstid och ökar attraktiviteten för alla. Detta i sin tur bidrar till ökad säkerhet för alla som vistas i området.
Vår erfarenhet är att helhetsmiljöer skapar möten mellan människor, med många och ibland oväntade synergier. Helhetsmiljöer kan bara utvecklas i nära samverkan med kommuner, kunder och omgivning – det är något vi skapar tillsammans. Vår bedömning är dessutom att fungerande helhetsmiljöer är långsiktigt starkare i konjunktursvängningar vilket gagnar alla parter.
Måluppfyllelse
| Mål | Utfall | |
|---|---|---|
| Investering i projekt, Mkr | 1.000 | 946 |
| Driftsöverskott fastighetsförvaltning, Mkr | 907 | 941 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | > 2,0 | 3,0 |
| Soliditet, % | > 30,0 | 45,5 |
| Utdelning, % | > 50,0 | 59,4 |
Vi har under renodlat fastighetsbeståndet genom avyttring av flera mindre fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde av . Mkr och förvärvat fastigheter i Uppsala, Stockholm och Malmö för Mkr. Investeringar i egna projekt har under skett med Mkr.
De utvecklingsprojekt som har slutförts under året har genomförts till en avkastning som väsentligt överstiger förvärvsalternativen. Under har flera nya utvecklingsprojekt påbörjats då bygg- och detaljplaneprocesser genomförts snabbare än förväntat tack vare ett gott samarbete med kommunerna där gemensamma mål och intressen har kunnat förenas. Driftsöverskottet har ökat med procent till Mkr jämfört med Mkr proforma för . I slutet av har nya affärssystem tagits i drift och implementering av en ny teknisk plattform för övriga stödsystem har påbörjats. Utformning av nya arbetsrutiner har successivt införts och kommer att slutföras under .
+14%
DRIFTSÖVERSKOTT FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN
45,5% SOLIDITET
3,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Text och diagram | Leimdörfer
Atrium Ljungberg är ett av de största noterade fastighetsbolagen i Sverige med ett börsvärde överstigande 8 Mdkr vid årsskiftet 2007/2008. Bolaget har en stark ställning både inom handelsfastigheter i Sverige och kontorsfastigheter i Stockholmsregionen.
BÖRSVÄRDE OCH UTHYRBAR AREA11
HYRESVÄRDE PER ANVÄNDNING 11
HYRESVÄRDE PER REGION 11
11 Per 2007-12-31
Vid utgången av 2007 fanns 18 svenska noterade fastighetsbolag på den Nordiska Börsen med ett samlat börsvärde om cirka 84 Mdkr. Atrium Ljungberg tillhör de fem största bolagen med ett börsvärde på 8,4 Mdkr per 31 december 2007. De andra större bolagen är Hufvudstaden, Fabege, Castellum och Kungsleden.
Atrium Ljungberg utmärker sig genom att vara det enda större noterade fastighetsbolaget i Sverige med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handelsfastigheter. Vid årsskiftet ägde Atrium Ljungberg 56 fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 890.000 m2.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd har en hög grad av geografisk koncentration kombinerat med en hög grad av renodling till fastighetstyp. Handel representerar 52 procent av Atrium Ljungbergs totala hyresvärde vilket är betydligt mer än för något annat noterat fastighetsbolag i Sverige. De svenska fastighetsbolag som är mest renodlade till fastighetstyp är Home Properties (hotell) och Heba (bostäder).
Fastighetsbolag med hög grad av geografisk koncentration återfinns till höger i matrisen och bolag med hög grad av renodling till fastighetstyp återfinns i den övre delen av matrisen. Varje bolag representeras av en cirkel vars storlek är proportionell mot den schablonmässiga uppskattningen av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Diagrammet är baserat på en modell som Leimdörfer har utarbetat för att mäta geografisk koncentration respektive renodling till fastighetstyp.
Fastigheter i Stockholmsregionen representerar 77 procent av Atrium Ljungbergs totala hyresvärde, vilket ger bolaget en hög grad av geografisk koncentration. Med ett hyresvärde på nästan I Mdkr koncentrerat till Stockholmsregionen är Atrium Ljungberg tillsammans med Fabege och Hufvudstaden de största aktörerna på denna delmarknad. Även bostadsbolaget Heba är geografiskt koncentrerat till Stockholm men betydligt mindre i storlek.
Några noterade fastighetsbolag är även specialiserade inom andra områden vid sidan om geografi och fastighetstyp. Exempel på sådana bolag är Kungsleden (publika fastigheter) samt Sagax och Catena (långa hyresavtal).
Atrium Ljungberg äger handelsfastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om cirka 400.000 m2, vilket gör bolaget till den tredie största aktören på den svenska marknaden för handelsfastigheter. I portföljen återfinns bland annat Farsta Centrum, Sickla Köpkvarter och PUB i Stockholm, Mobilia Shopping Center i Malmö och Gränby Centrum i Uppsala.
Under 2007 har det brittiska fastighetsbolaget Boultbee blivit den största ägaren av handelsfastigheter i Sverige genom förvärvet av CentrumKompaniet från Stockholms Stad i maj 2007 där tio köpcentrum i Stockholmsregionen ingick, bland andra Skärholmen Centrum, Fältöversten och Ringen Centrum. Boultbee har efter förvärvet en total uthyrbar handelsarea om cirka 550.000 m2 i Sverige.
Andra stora ägare av handelsfastigheter i Sverige är ICA Fastigheter med en uthyrbar area över 500.000 m2 och KF Fastigheter med en uthyrbar area över 300.000 m2. Dessa bolag förvaltar i huvudsak fastigheter som används för koncernintern dagligvaruhandel inom ICA respektive Kooperativa Förbundet (KF).
Det holländska köpcentrumspecialiserade fastighetsbolaget Rodamco Europe gick under 2007 samman med det franska fastighetsbolaget Unibail och skapade en ny europeisk fastighetsjätte i Unibail-Rodamco. Med en sammanlagd uthyrbar handelsarea över 300.000 m2 är Unibail-Rodamco den näst största utländska ägaren av handelsfastigheter i Sverige. Andra stora utländska ägare av handelsfastigheter i Sverige är köpcentrumspecialiserade fastighetsbolagen Steen & Ström från Norge och Eurocommercial från Holland.
Bland övriga aktörer med stor uthyrbar handelsarea i Sverige återfinns fastighetsbolag och institutioner med mindre renodlade bestånd. Exempel på dessa typer av aktörer är de noterade fastighetsbolagen Castellum och Kungsleden samt fastighetsbolaget Diligentia som är helägt av Skandia Liv.
Jämfört med övriga noterade fastighetsbolag i Sverige har Atrium Ljungberg en hög soliditet och en lång genomsnittlig räntebindning, vilket implicerar en låg finansiell risk. Atrium Ljungbergs genomsnittliga räntebindning uppgick till 2,4 år per 30 september 2007 att jämföra med genomsnittet bland samtliga svenska noterade fastighetsbolag på 1,7 år. Bland de större svenska noterade fastighetsbolagen är det endast Hufvudstaden som har en längre räntebindning. Per 30 september 2007 hade Atrium Ljungberg en soliditet på 44 procent att jämföra med genomsnittet bland samtliga svenska noterade fastighetsbolag på 38 procent.
11 Per 2007-12-31. 21 Per 2007-09-30.
Text och diagram | Leimdörfer
Intresset för kommersiella fastighetsinvesteringar i Sverige har under 2007 varit fortsatt stort. Den samlade transaktionsvolymen för 2007 uppgick till knappt 140 Mdkr, vilket är den näst högsta noteringen historiskt. Den starka efterfrågan från fastighetsinvesterare har bidragit till en positiv prisutveckling för både handels- och kontorsfastigheter under året.
DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR HANDEL OCH KONTOR SAMT STATSOBLIGATIONSRÄNTA
Omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden har varit fortsatt hög under 2007 med en samlad transaktionsvolym på cirka 138 Mdkr. Jämfört med toppåret 2006 innebär det en nedgång med knappt 5 procent.
Sett till olika fastighetstyper är kontor det mest omsatta segmentet. Under 2007 omsattes kontorsfastigheter i Sverige med ett sammanlagt värde om cirka 60 Mdkr, vilket motsvarar över 40 procent av den totala transaktionsvolymen. Över den senaste femårsperioden är emellertid handelsfastigheter det segment som har vuxit snabbast. Under 2007 omsattes handelsfastigheter i Sverige för cirka 25 Mdkr, vilket är nästan tre gånger så mycket som under 2003.
Internationella investerare har varit fortsatt aktiva på den svenska fastighetsmarknaden och stod för cirka 50 procent av omsättningen 2007. Den största transaktionen under året var brittiska fastighetsbolaget Boultbees förvärv av CentrumKompaniet från Stockholms Stad för drygt 10,4 Mdkr i maj 2007.
Den starka efterfrågan från investerare har bidragit till sjunkande direktavkastningskrav på både handels- och kontorsfastigheter under 2007. Prisutvecklingen var särskilt stark under första halvåret av 2007 medan priserna var i princip oförändrade under den senare delen av året, delvis som ett resultat av den globala kreditoron. För närvarande ligger direktavkastningskraven i Stockholm CBD (Central Business District) strax över 4 procent för moderna handelsfastigheter och cirka en kvarts procentenhet högre för moderna kontorsfastigheter i bästa läge. Generellt har prisskillnaden ökat något mellan moderna fastigheter i bra lägen och sämre fastigheter i sekundära lägen.
Under de senaste två åren har räntorna ökat samtidigt som direktavkastningskraven har fortsatt nedåt, vilket inneburit ett krympande "vield gap" för fastighetsinvesterare. Förväntningar på stigande hyror har därför successivt ersatt "yield gap" som primär drivkraft bakom lägre direktavkastningskrav.
Text Detaljhandeln | Handelns Utredningsinstitut (HUI) Text Stockholms kontorsmarknad och hyresutveckling | Jones Lang La Salle
Detaljhandeln har flera år av fantastisk försäljningstillväxt i ryggen. Svenskarna har shoppat som aldrig förr och antalet handelsplatser, företag och produkter har fullkomligen exploderat. Detaljhandelsfastigheter och företag har också blivit ett hett investeringsobjekt. Bakom hörnet väntar emellertid mindre goda tider, högre konkurrens och lägre marginaler.
Detaljhandelsmarknaden är het. En låg ränta och inflation i kombination med stark arbetsmarknad och stigande löner har under många år skapat ett stort utrymme för konsumtion och hushållen har gärna spenderat sina pengar på detaljhandelsvaror. Under ett antal år, i stort sett befriade från inflation, har detaljhandelns försäljning stigit från Mdkr år till Mdkr år , en försäljningstillväxt på procent.
Svenskarnas ökade konsumtion har också bidragit till att kraftigt höja detaljhandeln som hett investeringsobjekt i form av detaljhandelsrelaterade börsföretag och fastigheter. I takt med detaljhandelns starka utveckling har aktörerna också blivit allt fler. I de flesta branscher har konkurrensen ökat betydligt. Företagen blir fler, butikerna fler och produkterna fler. Valmöjligheten för konsumenten har exploderat.
Antalet köpcentrum har under en dryg tioårsperiod ökat med nästan procent och uppgick till cirka stycken. Detaljhandelsytan har också skjutit i höjden. Bara under perioden ‒ uppskattas ytan för detaljhandel i Sverige ha ökat med , miljoner m . Inom dagligvaruhandeln har antalet butiker minskat men nyetableringarna blir allt större och nettoökningen uppskattas till cirka . m medan nettoökningen inom sällanköpsvaruhandeln uppskattas till , miljoner m under perioden. Den totala detaljhandelsytan i Sverige uppskattades år till omkring miljoner m varav dagligvaruhandeln stod för cirka , miljoner m och sällanköpsvaruhandeln för cirka , miljoner m .
En stor del av dagens detaljhandel sker inom ramen för köpcentrum och gallerior. Bakomliggande fastighetsägare har haft goda år när både omsättningshyror och fastigheternas värde stigit. Börsvärdet för noterade fastighetsbolag har under de senaste åren utvecklats väl. Trots denna goda utveckling finns det områden som gått ännu bättre. Storbutikshandelsplatser, ofta med inriktning mot livsmedel eller byggvaror, återfinns som de riktiga vinnarna och utgör därmed tuff konkurrens till köpcentrumhandeln. Köpcentrumen blir också fler och konsumenternas valmöjlighet när handelsplats ska besökas har aldrig varit större. I denna konkurrens har det blivit allt viktigare att renovera, bygga ut och bygga nytt för att behålla fortsatt höga kundflöden. Renoveringscyklerna i detaljhandeln går allt fortare och de senaste årens trend med stora investeringar i handelsfastigheter håller i sig. De kommande fyra åren planeras för minst . m ny köpcentrumyta i hela landet. Dessutom tillkommer över . m ny yta i form av expanderande befintliga handelsplatser. Detta är visserligen enbart planerad yta, men sannolikt kommer en stor del av detta att realiseras.
Ytterligare en trend de senaste åren är att det utländska ägandet i svenska handelsfastigheter ökar. Många stora fastighetsaffärer de senaste åren har också lett till att ägarskapet koncentreras. Färre företag äger idag fler köpcentrum och handelsplatser.
FÖRSÄL ININGSUTVECKLING 2007 JÄMFÖRT MFD 2006
En god ekonomisk utveckling för den svenska konsumenten i kombination med ett stort utbud och sjunkande priser i detaljhandeln har lett till att konkurrensen om kunderna är hårdare än tidigare. Detta märks inte minst i att detaljhandelns investeringar i reklam och marknadsföring ökat kraftigt de senaste åren. Att ta vara på kundflödet och föra in produkter med marginal tycks också bli allt viktigare och stora aktörer passar allt oftare på att sälja varor utanför sitt huvudsakliga sortiment. En branschglidning där möbelhandlare säljer mat, livsmedelsbutiker böcker och elektronikhandlare försäkringar.
En utmaning för handeln är också den allt mer mångfasetterade och krävande kunden. I takt med den ekonomiska tillväxten har den behovsstyrda delen av hushållens konsumtion blivit allt mindre och hushållens efterfrågan allt mer differentierad. Det finns idag heller ingen motsättning mellan prismedvetenhet och märkesshopping. Samma kund handlar i ena stunden budgetvaror för att senare köpa premiumprodukter.
Efter två år i rad med de starkaste ökningstakterna som hittills uppmätts (Detaljhandelsindex, HUI) är framtiden mer oviss. Fler människor i jobb, stigande inkomster och sänkta skatter står mot en högre ränta, stigande utgifter och en ostadig bostadsmarknad. Den högre räntan har redan påverkat fastighetsmarknaden som svalnat av något, vilket också får genomslag i många kapitaltunga branscher där lånefinansierade köp är vanligt förekommande. För mer köpcentrumrelevanta branscher såsom kläder och skor är räntans betydelse inte lika stor, däremot bidrar sämre tider till att hushållen drar ner på sina köp och möjligtvis på varor just i dessa branscher.
Oavsett bransch är det tydligt att tillväxttakten kommer att mattas av och att detaljhandeln som helhet får vänja sig med försiktigare tillväxttal, om än historiskt goda. I och med den hårda konkurrensen inom svensk detaljhandeln räcker det emellertid med att utvecklingen bara blir mindre stark för att många aktörer ska få problem. Redan idag är marginalerna pressade och en lägre omsättningstillväxt skulle ytterligare minska lönsamheten.
Även om detaljhandeln står inför en försiktigare tillväxt finns det anledning att se optimistiskt på framtiden. Detaljhandeln har klarat sig väl i kristider, senaste under lågkonjunkturen 2001 levererade detaljhandeln en positiv försäljningstillväxt på 5 procent. Under det tidiga 90-talet redovisades en minskad försäljning men den ekonomiska krisen var då betydligt djupare än den vi står framför idag. Idag är arbetsmarknaden fortfarande ljus och fler väntas under 2008 få jobb. Att tillväxten stannar av något ska också ses emot ett antal år av extremt god tillväxt, en försiktigare försäljningsökning de närmaste åren är således fullt naturligt.
Detaljhandelshyror är ofta baserade på hyresgästens omsättning och den goda detaljhandelnsutvecklingen har medfört att hyresnivån ökat. Det finns dock ingen direkt korrelation mellan ökade hyror och ökad omsättning eftersom utbudet också ökar.
Detaljhandelns omsättning har under de senaste åren ökat rekordartat och försäljningsökningen för både 2006 och 2007 ingår bland de högsta genom tiderna. Detta har bidragit till att hyrorna under de senaste två åren generellt i de bästa lägena totalt ökat med 10-15 procent. Ökningen under 2007 var större än den under 2006.
Hyrorna för externcentrum i Sverige har ökat och det är främst i externa köpcentrum i Stockholms bästa förortslägen som utvecklingen varit som kraftigast, exempelvis Täby, Nacka och Kista. Hyror uppemot 8.000-9.000 kr/m2 har tecknats, ibland uppemot 10.000 kr/m2, och avser då en lokal om cirka 100 m2. Handelsområden visar däremot en mer blygsam utveckling.
Läget har blivit en allt viktigare faktor vilket också driver hyrorna. I Stockholm har butikshyresutvecklingen i A-lägen i city varit hög då många butiker där gått extremt bra.
Nybyggnationen i Stockholm ökar under 2008 och 2009 efter ett par år av mycket begränsad nybyggnation. Under 2007 har knappt 80,000 m2 kontor färdigställts vilket är lika mycket som färdigställdes under hela perioden 2004-2006. 15.000 m2 av den totala nyproduktionen under 2007 har byggts på spekulation, dvs den övervägande delen av all nyproduktion har uppförts åt kontrakterade hyresgäster. Under 2008 fortsätter trenden av ökad nybyggnation då totalt 94.000 m2 kommer att färdigställas. Dessutom ökar andelen spekulativ nyproduktion markant. 52.000 m2 av den beräknade nyproduktionen under 2008 är idag spekulativ, vilket beror på att efterfrågan på moderna kontorsytor är mycket hög.
Dessa projekt färdigställs dock i ett skede då efterfrågan för nybyggda kontorsytor är mycket god. Under senare delen av 2007 har en rad större hyresgäster kunnat tecknas upp i dessa fastigheter redan innan färdigställande. Totalt för Stockholmsmarknaden överstiger efterfrågan nybyggnationen vilket gör att vakansgraderna överlag kommer att fortsätta sjunka under 2008. Även om nybyggnationstakten nu ökar så ska man också komma ihåg att ökningen som andel av den totala kontorsstocken är relativt begränsad, mindre än en procent för 2007.
Vid ingången av 2007 var vakansgraden totalt för Stockholms kontorsmarknad 14,6 procent. Under året har vakanserna sjunkit kraftigt på Stockholms samtliga delmarknader, och vid slutet av fjärde kvartalet låg vakansgraden på 10,7 procent.
Nedgången har varit som kraftigast i CBD där vakanserna har gått från 12,8 procent till 6,7 procent. Under 2006 upplevde CBD en trend av stora utflyttar av framförallt myndigheter och statlig förvaltning, vilket medförde en hög vakansgrad vid årets början. Under 2007 har kvaliteten på utbudet i CBD förbättrats genom att ett flertal större fastigheter totalrenoverats till toppmodern standard. Det har lett till en bra matchning mot befintlig efterfrågan vilket lett till mycket höga uthyrningsnivåer under året.
Även marknaden i Kista har upplevt kraftigt fallande vakanser under 2007. Vakansgraden har under året gått från 17,1 procent till 12,0 procent, vilket ger Kista en betydligt lägre vakansgrad än både Solna/Sundbyberg och närförort. Svängningarna i vakansgraden för Kista är dock stora vilket beror på att marknaden är liten, drygt 800.000 m2 och väldigt beroende av en sektor, ITsektorn och ett fåtal stora bolag, främst Ericsson. Även i Solna/Sundbyberg och i Närförort har vakanserna under 2007 minskat kraftigt, med 5,6 respektive 3,1 procentenheter, och ligger nu på 12,0 procent respektive 10,7 procent.
Efterfrågan på kontor har varit rekordhög under 2007. Hela 588.000 m2 har hyrts ut i Stockholm under året, vilket är en uppgång med 32 procent jämfört med 2006. Uthyrningsvolymerna har varit störst i CBD och Innerstaden och drivs här främst av konsult- och finansbranschen.
Fortfarande är det främst modernare kontorsytor som efterfrågas, men kontorsstandarden har som tidigare indikerats successivt höjts under de senaste åren genom renoveringar, och idag går det bra att hyra ut även lite äldre men uppgraderade kontorslokaler. Framförallt är det företagens expansioner och jakt på bättre kontorslokaler som driver den stora uthyrningsvolymen. Pga den goda konjunkturen har företag generellt under 2007 varit fokuserade på att växa och vinna marknadsandelar. Det betyder också större kontorsytor och även gärna bättre kontorsytor för att attrahera den bästa personalen.
Profilering och flexibilitet är nyckelord idag vad gäller hyresgästernas lokalpreferenser. Kontorslokalerna skall spegla företagens image, entréer, fasader samt byggnadernas miljöprofil har ökat i betydelse. Flexibilitet innebär att hyresgästerna vill ha kontraktsrättslig möjlighet att krympa eller minska sina lokaler efter en viss tid. En annan trend är att många företag i förorterna just nu passar på att lägesförbättra. Närförorterna, malmarna och Kista vinner hyresgäster
på bekostnad av de mer perifera lägena.
Även uthyrningsvolymerna i Kista har varit höga under 2007. Utbudet av moderna ytor har varit relativt god och hyrorna låga vilket har gjort Kista mycket attraktivt för företag utanför centrala Stockholm. Delmarknaden har gynnats både av expansioner inom IT sektorn och av en inflyttning från övriga förorter i norra Stockholm.
Hög efterfrågan och sjunkande vakanser har medfört hyreshöjningar på Stockholms kontorsmarknad under 2007. Hyrestillväxten har varit bred och omfattat både det modernare och äldre fastighetsbeståndet på Stockholms samtliga delmarknader. I CBD uppgår hyran i moderna fastigheter i bra läge till 4.300 kr/m2, mätt som Prime Rent". Det är en uppgång från 3.900 kr/m2 vid årets början, vilket motsvarar 10 procent. Generellt har hyresutvecklingen för motsvarande fastigheter och lägen på Stockholms olika delmarknader uppgått till 5-10 procent under 2007.
Det är inte bara topphyresnivåerna som ökar. I Stockholm CBD ligger marknadshyran för en genomsnittlig kontorsbyggnad från 1980-talet nu på 3.000 kr/m2, en uppgång med hela 20 procent på årsbasis. Här ser utvecklingen likartad ut i Solna/Sundbyberg och i Närförort. Även i Kista har hyrorna stigit om än i mindre utsträckning. Att hyrorna växer i olika takt innebär en minskad differentiering i hyressättning vad gäller byggår och standard, vilket i sin tur ökar attraktiviteten i det nybyggda beståndet.
Utbudet av såväl kontor som bostäder i området kring Sickla och Hammarby Sjöstad kommer att fortsätta öka då nya kontors- och bostadsprojekt kommer att startas upp inom det kommande året. Att området växer som helhet kommer att skapa positiva synergier för så väl handels- som kontorsmarknaden i Sickla. Hyrorna har stigit kraftigt i området till följd av den höga efterfrågan på kontor i bra förortslägen.
Norrtull kan erbjuda ett centralt innerstadsläge till en relativt låg hyra vilket fortsätter att attrahera många företag. Arbetet med Norra länken är nu i full gång vilket på lång sikt innebär att Norrtull som kontorsläge stärks ytterligare. Med förbättrade kommunikationer kommer hyresnivåerna i Norrtull närma sig hyrorna i mer centrala innerstadslägen.
Efterfrågan på Södermalm är fortsatt hög. En rad större uthyrningar har ägt rum under senare delen av 2007 och den höga efterfrågan har inneburit att flera nya renoveringsprojekt och nybyggnadsprojekt har startats upp. Den höga efterfrågan har även inneburit generella hyreshöjningar under 2007.
Saluhallen, Magasinet i Sickla.
HYRESINTÄKTER, LOKALTYP
| Företag | m 2 | Etableringar |
|---|---|---|
| Coop | 166.011 | 20 |
| Atlas Copco | 23.813 | 7 |
| Telenor | 22.727 | 2 |
| Åhléns & Kicks | 13.740 | 15 |
| ICA | 15.601 | 3 |
| Tieto Enator | 12.027 | 1 |
| Rica Hotels | 8.671 | 2 |
| Stadium | 12.038 | 7 |
| Stockholms Läns Landsting | 11.622 | 5 |
| 7ara | 2.450 |
Atrium Liungbergs fastighetsportföli värderades till 18.8 Mdkr vid årsskiftet och omfattade 56 fastigheter. Marknadsvärderingen av fastighetsbeståndet beskrivs i not 15 på sidan 76. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 891.630 m2. 77 procent av beståndet ligger i Stockholmsregionen. Övervägande del av hyresintäkterna, 52 procent, kommer från butiksytor, 34 procent av hyresintäkterna är hänförliga till kontor, 4 procent avser bostäder och 10 procent kommer från andra ytor som t ex sport, kultur, parkering eller lager.
Hyresintäkterna för 2007 uppgick till 1,513 Mkr och inkluderar engångsersättningar med 34 Mkr. Rensat för engångsersättningar och sålda fastigheter uppgick hyresintäkterna till 1.373 Mkr. Kontrakterade årshyror för inflyttade kontrakt första kvartalet 2008 uppgår till 1.393 Mkr. Uthyrningsgraden uppgick vid ingången av 2008 till 92 procent inklusive tomställda ytor i projektfastigheter. Uthyrningsgraden, exklusive projektfastigheter, uppgick till 96 procent. Huvuddelen av hyreskontrakten löper på 3-5 år och kvarstående medellöptiden är 3,9 år med en genomsnittlig hyresnivå på 1.690 kr/m2.
| Totalt | 1.479 | 1.393 | 1.458 | 1.474 | 1.479 |
|---|---|---|---|---|---|
| Sålda fastigheter | 106 | ||||
| Projektfastigheter | 148 | 149 | 167 | 186 | 186 |
| Övriga Sverige | 178 | 176 | 176 | 176 | 176 |
| Uppsala och Mälardalen | 136 | 131 | 131 | 131 | 132 |
| Övriga Stockholm | 652 | 679 | 721 | 717 | 721 |
| Stockholms innerstad | 259 | 258 | 263 | 264 | 264 |
| 2007 Utfall |
2008 Kv 1 |
2008 Kv 2 |
2008 Kv 3 |
2008 Kv 4 |
|
1) Kontrakterade hyresintäkter exklusive marknadsföringsbidrag samt engångsersättningar. Förändringar i fastighetsbeståndet framgår av tabell på sidan 97.
| 18.801 | 1.524 | 92 | 1.513 | 572 | 941 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggrätter, mark | 379 | $\overline{\phantom{a}}$ | ||||
| Sålda fastigheter | $\overline{\phantom{a}}$ | ٠ | 106 | $-49$ | 58 | |
| Projektfastigheter | 2.907 | 226 | 66 | 148 | -86 | 62 |
| Övriga Sverige | 1.808 | 179 | 98 | 178 | $-65$ | 113 |
| Uppsala och Mälardalen | 1.639 | 140 | 94 | 137 | $-53$ | 84 |
| Övriga Stockholm | 8.258 | 705 | 96 | 655 | $-242$ | 413 |
| Stockholms innerstad | 3.810 | 274 | 94 | 288 | $-77$ | 211 |
| Verkliat värde. Mkr |
Hyres- värde. Mkr |
Uthyrnings- grad, % |
Hyres- intäkter. Mkr |
Förvaltnings- kostnader, Mkr |
Driftsöver- skott, Mkr |
|
Atrium Ljungberg har som mål att investera en miljard kronor per år i egna utvecklingsprojekt under den kommande femårsperioden. Utöver bolagets befintliga byggrätter finns ett flertal fastigheter med stor utvecklingspotential där förändringar i befintlig detaljplan krävs för att utvecklingsplanerna ska kunna genomföras.
Projektportföljen är omfattande och sammanfattas i pågående respektive kommande projekt i nedanstående tabeller. De pågående projekten beskrivs utförligare i följande avsnitt som beskriver fastighetsbeståndet på respektive delmarknad. Genomförandetakten kan komma att påverkas av marknadsläget och detalplanearbetet.
| Projekt/Fastighet | Lokaltyp | Projektyta, m2 | Inv, Mkr 1) Färdigställs Uth.grad, % | |
|---|---|---|---|---|
| Gränby Syd, Gränby 21:4 | Handel | 9.000 | 2008-Q4 | |
| Hammarby Sjöstad, Proppen 6 | Kontor | 4.000 | 2008-Q2 | |
| PUB Glashuset, Skotten 6 | Handel | 5.000 | 2008-Q4 | |
| PUB Hötorgshuset, Torgvågen 7 | Handel | 7.000 | 2008-Q4 | |
| Sickla Galleria etapp II, Sicklaön 83:22 | Handel | 9.000 | 2009 | |
| Sickla Kunskapsgalleria, Sicklaön 83:22 | Utbildning | 11.000 | 2009 | |
| Västberga, Arbetsstolen 3 2) | Handel | 20.000 | 2009 | |
| Botkyrka, Tegelbruket | Handel | 8.000 | 2009 | |
| Västerås, Arosian | Handel | 12.000 | 2008-2010 | |
| Gränby Nord, Brillinge | Handel | 50.000 | 2009-2012 | |
| 123.000 | 2.800 |
| Projekt/Fastighet | Lokaltyp | Projektyta, m2 | Inv, Mkr 1) | Bedömd start |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Haninge, Söderby Huvudgård 2:43 | Handel | 22.000 | 2008 | ||
| Rådhuset Uppsala, Dragarbrunn 19:1 | Handel | 5.000 | 2008 | ||
| Sickla, Sicklaön 115:1 | Kontor | 2.000 | 2011 | ||
| Sickla, Sicklaön 83:22 | Kontor | 5.000 | 2009 | ||
| Sickla, Sicklaön 83:22 | Kontor | 15.000 | 2009 | ||
| Sickla, Sicklaön 346:1 | Kontor | 10.000 | 2009 | ||
| Sickla, Sicklaön 346:1 | Kontor | 15.000 | 2015 | ||
| Sickla, Sicklaön 83:22 | Kontor | 15.000 | 2011 | ||
| 89.000 | 2.000 |
| Projekt/Fastighet | Lokaltyp | Projektyta, m2 | Inv, Mkr 1) | Möjlig start | |
|---|---|---|---|---|---|
| Farsta etapp I | Handel, p-däck | 7.000 | 2008-2010 | ||
| Farsta etapp II | Handel | 10.000 | 2009 | ||
| Kista, markanvisning | Kontor | 20.000 | 2009 | ||
| Malmö Mobilia, Bohus 7 och 8 | Handel | 30.000 | 2009 | ||
| Rotebro, Rotundan 1 | Handel | 10.000 | 2009 | ||
| Sickla, Sicklaön 117:17 | Kontor | 10.000 | 2011 | ||
| Sickla, Sicklaön 87:1 | Kontor | 5.000 | 2011 | ||
| 82.000 | 2.300 |
1) Uppskattad investering exkl förvärvskostnad. 2) Tillfälligt bygglov.
Omfattande utvecklingsarbeten pågår och planeras för de fyra regionala köpcentrumen som i olika grad ska utvecklas till helhetsmiljöer.
4 REGIONALA KÖPCENTRUM FARSTA CENTRUM GRÄNBY CENTRUM MOBILIA SHOPPING CENTER SICKLA KÖPKVARTER
315.800 M2 VARAV 165.700 M2 HANDEL 402 BUTIKER OMSÄTTNING 7,1 MDKR CIRKA 37 MILJONER BESÖKARE PER ÅR HYRESINTÄKTER 458 MKR DRIFTNETTO 285 MKR
Bolagets fyra köpcentrum Farsta Centrum, Sickla Köpkvarter, Gränby Centrum och Mobilia Shopping Center omfattar totalt . m handel. Det totala antalet butiker och restauranger är drygt och hade en sammanlagd omsättning på cirka Mdkr under . De fyra köpcentrumen hade totalt cirka 37 miljoner besökare under året. De sammanlagda hyresintäkterna uppgick till Mkr.
Atrium Ljungberg förvaltar och utvecklar köpcentrumen i egen regi, med egen personal på plats inom såväl teknisk och ekonomisk förvaltning som marknadsföring och projektledning.
Atrium Ljungbergs köpcentrum är alla väl inarbetade handelsplatser på mycket starka geografi ska lägen där utvecklingsmöjligheterna är goda. Med stark dagligvaruhandel, ett brett fackhandelsutbud och väl utbyggd service är köpcentrumen attraktiva handelsplatser med hög besöksfrekvens. Under har omsättningen och besökarantalet ökat stabilt i samtliga köpcentrum.
Tillgängligheten till köpcentrumen är bra med god kollektivtrafi kförsörjning, generöst med parkeringsplatser och konkurrenskraftiga öppettider.
Även som etableringsplatser är de fyra köpcentrumen mycket attraktiva. Efterfrågan på
Sickla Galleria.
Magasinet i Sickla.
lokaler överstiger tillgången på samtliga fyra köpcentrum och vakansgraden är under procent.
Atrium Ljungberg ska vara en ledande köpcentrumaktör på den svenska marknaden. En koncentration till prioriterade marknader med utvecklingspotential och god tillväxt är viktigare än bred geografi sk spridning. Verksamheten bedrivs affärsmässigt, långsiktigt och i nära samarbete med kunderna för att skapa goda affärer och långsiktig lönsamhet för båda parter.
Atrium Ljungberg ska vara bäst på att utveckla och förvalta handelsplatser i Sverige. Det gäller såväl koncept och attraktivitet som lönsamhet och avkastning på investering.
En ständig process pågår för att utveckla, förbättra, komplettera och expandera bolagets köpcentrum. Detta sker med utgångspunkt från den lokala marknadens förutsättningar och i nära samarbete med kommunen. På marknader där det är möjligt, är Atrium Ljungbergs ambition att utveckla handelsplatserna till helhetslösningar där handel, arbetsplatser, boende, service, utbildning och kultur samverkar.
Atrium Ljungberg planerar att investera Mdkr i egna projekt under den kommande femårsperioden. Större delen av investeringarna är planerade för bolagets befi ntliga köpcentrum. Det pågår för närvarande omfattande utvecklingsarbeten i samtliga fyra köpcentrum som i olika grad ska utvecklas till helhetsmiljöer. Mer information om pågående utvecklingsprojekt för respektive köpcentrum – se sidorna -.
FÖRVÄRVAT 1997 UTHYRBAR YTA 109.900 M2 HANDELSYTA 48.200 M2 BUTIKER 147 OMSÄTTNING 1.800 MKR BESÖKARE 15 MILJONER P-PLATSER 1.500 HYRESINTÄKTER 172 MKR DRIFTNETTO 107 MKR
Farsta Centrum är beläget i södra Stockholm och är med sina närmare butiker och restauranger ett av Stockholms största köpcentrum. Butiksutbudet är omväxlande från stora detaljhandelskedjor till lokala, mindre handlare. Kombination av modern, kundanpassad shoppingmiljö i välbevarad -talsarkitektur med K-märkta, individuellt utformade byggnader gör atmosfären i Farsta Centrum unik.
Farsta Centrum byggdes som ett av de så kallade ABC-samhällena i Sverige, en plats som samlade Arbete, Bostad och Centrum på ett och samma ställe. Genom sitt stora utbud av såväl detaljhandel och service som kultur fungerar Farsta Centrum idag inte bara som ett köpcentrum utan som ett folkligt stadsdelscentrum. Här fi nns bl a bank, bibliotek, apotek, systembolag, sjuk- och tandvård samt närpolis. Den väl utnyttjade teatern är ett uppskattat kulturellt inslag. Det livfulla utomhustorget mitt i handelsplatsen sammanlänkar de olika huskropparna och skapar en genuin stadskänsla. Farsta Centrum är dessutom en arbetsplats för många människor. Här fi nns ett stort antal företag etablerade i kontorsfastigheter i direkt anslutning till köpcentrumet.
Genom åren har Farsta Centrum blivit fl erfaldigt prisbelönat både internationellt och i Sverige. Bl a har Farsta Centrum utsetts till Årets Köpcentrum av Svensk Handel ( och ) och valts till Stockholms bästa köpcentrum av stockholmarna själva (, och ).
Under kommer Farsta Centrum att utökas med ytterligare parkeringsplatser genom att Farstaplan däckas över.
Arbetet med en detaljplaneändring som möjliggör en omfattande om- och tillbyggnad i Farsta Centrum är påbörjat. Om- och tillbyggnaden kommer att innebära att totalt . m ny butiksyta skapas. En del av tillskottet är kontorsyta som omvandlas till butiksyta. Arbetet med om- och tillbyggnaden beräknas starta under och de nya lokalerna beräknas färdigställas under ⁄.
I december förvärvade Atrium Ljungberg tomträtten Storö med bl a Farstaterrassen i Farsta Centrum. Fastigheten omfattar totalt cirka . m och är belägen i direkt anslutning till centrumet. För närvarande pågår genomgripande renoveringar och hyresgästanpassningar för delar av kontorsytorna. Dessa kommer att vara färdigställda vid tillträdet i maj .
Genom förvärvet av Storö skapas nya möjligheter för Atrium Ljungberg att ta ett offensivt helhetsgrepp om, och ett fullständigt ansvar för hela området Farsta Centrum.
Visionen är att göra Farsta Centrum till en komplett stadsdel där handel, arbetsplatser, boende, service, utbildning och kultur verkar sida vid sida.
FÖRVÄRVAT 1997 UTHYRBAR YTA 30.500 M2 HANDELSYTA 29.800 M2 BUTIKER 45 OMSÄTTNING 1.600 MKR BESÖKARE 5,6 MILJONER P-PLATSER 1.500 HYRESINTÄKTER 73 MKR DRIFTNETTO 45 MKR
En av Sveriges största handelsplatser skapas i Gränby, öster om Uppsala under den närmaste femårsperioden. Investeringen beräknas uppgå till närmare 2 Mdkr.
Gränby Centrum är beläget i Uppsala, endast km öster om Uppsala city och mycket tillgängligt även från nybyggda E som är dragen öster om staden. Gränby Centrum är Uppsalas största köpcentrum med en handelsyta på cirka . m med ett stort och brett utbud av dagligvaruhandel, fackhandel och service.
Förutom det breda utbudet är tillgängligheten en av Gränby Centrums största styrkor. Närheten till Uppsala city, enkelheten att ta sig till köpcentrumet från omkringliggande orter från framför allt östra, norra och södra Uppland, kundvänliga öppettider och generöst med parkeringsplatser har gjort Gränby Centrum känt som en mycket rationell handelsplats.
Under året har Gränby Centrums utbud förstärkts med fyra nya butiker, bl a har Akademibokhandeln etablerat sig.
Atrium Ljungberg har under träffat avtal med Uppsala kommun som innebär starten på en omfattande utbyggnad av Gränby Centrum. Genom avtalet möjliggörs en utbyggnad av handelsplatsen till nästintill dubbla storleken.
Utbyggnaden av Gränby Centrum påbörjades vid årsskiftet ⁄. Första etappen av den planerade om- och tillbyggnaden innebär att den envåningsbyggnad i Gränby Centrums södra del, som tidigare hyrts av Coop Bygg, ersätts av en ny och större tvåvånings-
byggnad på cirka . m som kopplas till det befi ntliga köpcentrumet i båda plan. kopplas till det befintliga met i båda plan.
Tillbyggnaden kommer att innehålla cirka nya butiker som ska förstärka shoppingutbudet inom mode, hem och fritid och öppnar till julhandeln . Dessutom byggs en ny, större entré i söder. innehålla cirka förstärka shoppingutbudet inom mode, hem och fritid och öppnar till julhandeln ny, större entré i
Under samma period som om- och tillbyggnaden av Gränby Centrum pågår kommer Atrium Ljungberg tillsammans med Uppsala kommun att bygga en bussterminal för omstigning mellan stadsbussar och landsortstrafi ken i anslutning till den nya södra entrén. Dessutom skapas två nya trafi krondeller, en i korsningen Under samma period som om- och tillbyggnaden av Gränby Centrum pågår kommer Atrium Ljungberg tillsammans med Uppsala kommun att bygga en bussterminal för omstigning mellan stadsbussar och landsortstrafiken i anslutning till den nya södra entrén. Dessutom skapas två nya trafikrondeller, en i korsningen
Vaksalagatan/Marknadsgatan och en för den nya bussutfarten på Marknadsgatan. Bussterminalen och trafi kplatserna kommer att tas i bruk senast under oktober .
Kommande etapper av Gränby Centrum är beroende av en ny detaljplan som kommer att tas fram under . Beslut om programsamråd fattades av byggnadsnämnden i december . Denna detaljplan omfattar också en ny evenemangsarena som ska uppföras genom ett samarbete mellan offentliga och privata intressen. Atrium Ljungberg kommer dock inte att vara delägare i arenan. Evenemangsarenan är dimensionerad för . sittplatser och kommer att kunna användas för olika idrottsevenemang, konserter, kongresser och utställningar.
Atrium Ljungberg förvärvade av Uppsala kommun under hösten ett , ha stort markområde cirka meter norr om Gränby Centrum. Markområdet är beläget i ett av kommunens absolut mest attraktiva områden intill den norra avfarten från nya E, i korsningen Bärbyleden/Österleden.
Detta område är planlagt för cirka . m uthyrningsbar handelsyta för sällanköpsvaror och volymvaror. Ambitionen är att skapa framtidens storbutikshandelsplats där traditionell volymhandel blandas med mindre butiker, service och upplevelser i arkitektoniskt attraktiva byggnader. Byggstart kommer att ske under första halvåret
med en etappvis utbyggnad vartefter uthyrning sker. Den första etappen bedöms omfatta cirka . m ny handelsyta. Den nya handelsplatsen kommer att få namnet Gränby Nord.
Atrium Ljungbergs sammanlagda investering i Gränbyområdet med både utbyggnad av Gränby Centrum och uppförande av ny volymhandelsplats beräknas uppgå till närmare Mdkr, vilket gör det till ett av bolagets största projekt hittills. Den sammanlagda uthyrbara ytan i Gränbyområdet ökar från cirka . m till över . m .
FÖRVÄRVAT 2002 UTHYRBAR YTA 34.900 M2 HANDELSYTA 31.100 M2 BUTIKER 70 OMSÄTTNING 1.500 MKR BESÖKARE 6,5 MILJONER P-PLATSER 1.200 HYRESINTÄKTER 85 MKR DRIFTNETTO 53 MKR
Mobilia Shopping Center öppnade för handel 1968 efter att lokalerna under de 70 föregående åren hyst Malmös största textilfabrik. Från slutet av 80-talet och under hela 90-talet har ombyggnader och renoveringar skett för att öka Mobilias attraktionskraft. Nu planeras för ytterligare en omfattande modernisering.
till att omfatta totalt cirka . m
mande åren, med start under .
avsedd för annan verksamhet.
Med cirka . m handel, , miljoner besökare och en omsättning på , Mdkr är Mobilia idag Malmös största köpcentrum. Mobilias centrala läge, mitt i Malmö gör det enkelt för besökare som färdas såväl till fots som med cykel, bil eller buss att ta sig till Mobilia. Tillgängligheten, generösa öppettider, ett brett utbud av butiker och restauranger samt en unik historia med stark Malmötradition är de
största framgångsfaktorerna för Mobilia.
Under stärktes köpcentrumets utbud med Apoteket och ett tiotal butiker byggdes om eller moderniserades. För Mobilia, som i september fyller år planeras nu för ytterligare omfattande modernisering.
. m
Större förändringar förutsätter en detaljplaneändring för området. Detta arbete är påbörjat tillsammans med Malmö stad. Utvecklingen av Mobiliaområdet kommer att ske successivt under de närmast kom-
Atrium Ljungberg förvärvade i november fastigheten Bohus som ligger i direkt anslutning till Mobilia Shopping Center. Fastigheten omfattar totalt . m och innehåller drygt . m vakanta lokaler, ett stort parkeringsgarage, bostadslägenheter samt kontorslokaler som kommer att
handel. Därtill tillkommer cirka
Mobilias läge har genom Malmös expansion och utveckling de senaste åren, förändrats från externt läge till att idag ligga mitt i Malmö med många spännande utvecklingsområden runt omkring. Innerstaden
byggas om till bostäder.
Förvärvet av Bohus medför utökade möjligheter för Atrium Ljungbergs utvecklingsarbete av Mobilia.
växer och kommer i en framtid att utsträcka sig runt Mobilia.
Malmö stads utvecklingsplaner för Mobiliaområdet i kombination med en gynnsam befolkningstillväxt i såväl Malmö som Mobilias närområde, gör att Atrium Ljungberg ser Malmö och Mobilia som en starkt prioriterad delmarknad.
Under har ett intensivt samarbete mellan Atrium Ljungberg och Malmö stad resulterat i en gemensam ambition och ett programförslag för Mobiliaområdet. Mobilia ska i framtiden vara ett stadscenter, som utformningsmässigt och innehållsmässigt präglas av stadsmässighet samtidigt som köpcentrumet ska behålla alla fördelar som rationell och tillgänglig handelsplats. Mobilia ska innehålla ett inspirerande handels-, kultur- och hälsoutbud som blandas på ett nyskapande sätt samt vara en integrerad del av en innehållsrik och dynamisk stadsdel. Planen är att Mobilia ska utöka sin handelsyta med cirka procent
FÖRVÄRVAT 1997 UTHYRBAR YTA 140.600 M2 HANDELSYTA 58.100 M2 BUTIKER 140 OMSÄTTNING 2.150 MKR BESÖKARE 10 MILJONER P-PLATSER 2.500 HYRESINTÄKTER 128 MKR DRIFTNETTO 79 MKR
Ett nav i sydöstra Stockholm där handel, arbete, service, utbildning och kultur förenas.
Sickla i Nacka kommun i sydöstra Stockholm har på kort tid utvecklats från ett industriområde till en blomstrande handels- och arbetsplats. Dåvarande LjungbergGruppen förvärvade ett fastighetsbestånd bestående av . m mark och . m lokaler av Atlas Copco, som fram till dess hade bedrivit verksamhet på området i närmare ett sekel. Sedan förvärvet har ett omfattande utvecklingsarbete genomförts i området.
Ambitionen i utvecklingen av Sickla har varit att bibehålla den anrika industri- och verkstadsmiljön i kombination med att skapa en attraktiv och modern mötesplats i stadsliknande miljö, ett nav där handel, arbete, service, utbildning och kultur möts. Sickla är ett bra exempel på hur ett område kan utvecklas till en helhetsmiljö. Under fortsätter utvecklingen genom att utbildning adderas.
Atrium Ljungbergs utvecklingsarbete i Sickla pågår alltjämt med målsättning att här skapa framtidens handelsplats. Nacka kommuns offensiva satsning på bostadsbyggande, en positiv infl yttning i kommunen och ett nära samarbete mellan Nacka kommun och Atrium Ljungberg skapar goda möjligheter att lyckas med detta.
platser och utnämndes till Årets Köpcentrum .
Handeln har på kort tid utvecklats mycket positivt i området och har till stora delar överträffat förväntningarna, vilket medfört att intresset är mycket stort från företag att etablera sig i Sickla Köpkvarter.
I maj öppnades Magasinet som inrymmer . m handel i tre plan samt parkeringsgarage. Här blandas dagligvaror och volymvaror på de övre planen med delikatesser i en välkomnande saluhall i entréplan på ett nytänkande och annorlunda sätt. Basvaror till låga priser mixas med premiumvaror för att möta Sickla Köpkvarters primära målgrupp och deras inköpsvanor.
Arbetet med att bygga ut nuvarande Sickla Galleria med cirka . m handel pågår. Byggnationen innebär en förlängning av nuvarande Sickla Galleria med butiker i två plan. Utöver detta skapas ytterligare parkeringsplatser genom att bygga två våningar ovanpå gallerian.
Invigning av det nybyggda Sickla Galleria planeras till våren och kommer framför allt att innehålla modebutiker som ger
Sickla Köpkvarters besökare ett betydligt bredare utbud av starka varumärken än tidigare. Best of Brands kommer i och med utbyggnaden att utöka sin butik till cirka . m , och blir därmed Sveriges till ytan största privatägda modeföretag. Med bredden och mixen av starka varumärken tar Sickla Köpkvarter än mer upp kampen med Stockholm city om dagens och morgondagens kräsne konsument.
Idag omfattar Atrium Ljungbergs totala lokalyta i Sickla . m varav . m är handels- och serviceyta. Butiksmiljön präglas av mångfald där kontrasterna mellan större kedjeföretag och enskilda lokala aktörer är påtaglig.
Sickla Köpkvarter har med sina miljoner besökare under det gångna året befäst sin position som en av Stockholms mest uppskattade och välbesökta handels-
"En lyckad mix av gamla fabriksbyggnader och modern shopping" var enligt tidningen Market anledningen till att Sickla Köpkvarter fi ck utnämningen Årets köpcentrum 2007.
Enligt Eva Andersson, chefredaktör på tidningen Market var juryns uppgift "att hitta det köpcentrum som visade mest innovation och framgång". Det var också kriterierna för utnämningen, nämligen ett köpcentrum som var både innovativt och hade en framgångsrik utveckling.
Utmärkelsen delades ut vid Stora detaljhandelsdagen på Moderna Muséet den maj . Arrangör för evenemanget och också initiativtagare till utmärkelsen var tidningen Market. Kandidaterna nominerades av konsumenterna.
"Läget mellan city och en redan etablerad externhandel borde avskräcka de fl esta. Men resultatet av den här vågade satsningen bryter mot branschens likriktning. Här integreras industrikvarter och modern shopping i en levande stadsmiljö för kräsna konsumenter. Fortsätter det så här fi nns det snart mer citykänsla här än i stadskärnan."
Sofi a Lindow med dottern Maja lunchar i caféet i Dieselverkstaden tillsammans med en annan mamma med litet barn.
– Jag upptäckte Sickla Köpkvarter redan innan de byggde om för tre, fyra år sedan, säger Sofi a. Men det är första gånger jag besöker Dieselverkstan. Det är jätteläckert. Här skulle jag kunna bo.
– Det är trevligt här i Sickla Köpkvarter. Jag bor inte här i närheten men det händer att jag åker hit ibland. Idag är jag här på lunchdate med en kompis.
Sofi a berättar att hon precis har upptäckt Andy, en aktivitetsplats för barn, som ligger
i nyöppnade Magasinet som är det senaste tillskottet av byggnader i Sickla Köpkvarter.
– Där kommer jag att vara en hel del när Maja blir lite äldre, säger Sofi a.
I saluhallen sitter Christer Sandqvist från Älta och väntar på sin lunch. Han har en dag ledigt och passerar Sickla Köpkvarter på väg hem från IKEA.
– Jag ska äta lunch och sedan hem och jobba. Eftersom jag bor i Älta är jag här och handlar två, tre gånger i veckan. Vi brukar veckohandla här på fredagarna. Det är lättillgängligt och enkelt att ta sig till och från. Nu står jag parkerad här i garaget under, berättar Christer.
– Den här delen (Magasinet där saluhallen finns) är ett jättebra tillskott. Det är hur mysigt som helst.
– Saluhallsdelen är jättetrevlig. Den är ett lyft. I fredags var jag här och handlade färsk fisk och goda ostar. Och Systembolaget finns här intill.
– Och de gamla byggnaderna är mysiga. Vi tillbringade mycket tid i Dieselverkstaden tidigare när vår dotter var aktiv i teaterkurser där.
– Det är väldigt bra här, tycker Christer. Inte tråkiga och traditionella affärer. Utan roliga och trevliga butiker som sticker ut och som inte finns överallt.
– Utbyggnaden är positiv. Med nya P-husen är det enkelt igen att parkera.
Christer Sandqvist berättar att områdets popularitet kan orsaka mycket trafik, särskilt under helgerna.
– Området drar till sig mycket folk. Det kan vara bökigt här på helgerna. Och det blir långa köer. Men det är föremål för att ändras.
"Dieselverkstaden är jätteläcker."
"Magasinet är ett mycket bra tillskott." "Området har kvarterskänsla."
VERKSAMHETSBESKRIVNING
"Saluhallen får gärna bli större."
"Dieselverkstan och Hantverkskvarteren har mest känsla."
"Jag tycker egentligen inte om stora gallerior. Men här finns butiker som står ut."
25 "Nu finns det mesta här och man slipper stan."
Atrium Ljungberg ska ha citygallerior med centrala affärslägen på starka tillväxtorter. Efterfrågan på etablering är stor i dessa lägen, framför allt från modekedjor.
PUB, STOCKHOLM UTHYRBAR YTA 26.900 M2 HANDELSYTA 13.400 M2 BUTIKER 50 OMSÄTTNING 440 MKR BESÖKARE 5,1 MILJONER HYRESINTÄKTER 69 MKR UNDER OMBYGGNAD
ORMINGE CENTRUM, STOCKHOLM UTHYRBAR YTA 10.700 M2 HANDELSYTA 10.600 M2 BUTIKER 29 OMSÄTTNING 344 MKR BESÖKARE 2,2 MILJONER HYRESINTÄKTER 18 MKR
TELGEHUSET, SÖDERTÄLJE UTHYRBAR YTA 10.400 M2
HANDEL SYTA 5.300 M2 BUTIKER 14 OMSÄTTNING 158 MKR BESÖKARE 2.3 MILJONER HYRESINTÄKTER 13 MKR
FORUMGALLERIAN, UPPSALA UTHYRRAR YTA 16 500 M2 HANDELSYTA 10.300 M2 RUTIKER 38 OMSÄTTNING 362 MKR BESÖKARE 6,4 MILJONER HYRESINTÄKTER 43 MKR
CITYHUSET, ESKILSTUNA UTHYRBAR YTA 18.500 M2 HANDELSYTA 8.700 M2 RUTIKER 27 OMSÄTTNING 256 MKR RESÖKARE 3 4 MIL JONER HYRESINTÄKTER 21 MKR
Atrium Ljungberg äger och förvaltar II citygallerior* belägna i Stockholm, Södertälje, Uppsala, Västerås, Eskilstuna, Östersund, Borås, Kalmar, Motala och Växjö. Galleriorna har en total uthyrbar area på 184.000 m2 varav 110.000 m2 avser handel. Butikerna, som totalt för samtliga gallerior uppgår till cirka 250 omsatte 2007 sammanlagt cirka 3,1 Mdkr och hade drygt 30 miljoner besökare.
Alla Atrium Ljungbergs citygallerior förvaltas i egen regi för att säkerställa en nära relation till kunderna och förståelse för deras behov.
Atrium Ljungbergs citygallerior ska finnas centralt på starka tillväxtorter med positiv handelsutveckling. Bolaget ska äga och förvalta citygallerior endast på delmarknader där man kan vara bland de ledande handelsaktörerna. Detta är av yttersta vikt för att kunna erbjuda de bästa etableringsmöjligheterna för kunderna och säkerställa en långsiktig tillväxt för såväl kunderna som bolaget. Efterfrågan på etablering i bästa lägen i citykärnorna är mycket stor, framför allt från modekedjor.
Trenden att dagligvaruhandeln flyttas utanför stadskärnorna fortsätter och de externa köpcentrumen får ett allt bredare utbud samtidigt som mode och nöje får en större betydelse i city. Atrium Ljungbergs citygallerior består idag av en mix av välkända kedjeföretag. Några av galleriorna är redan, eller planeras för att bli, smalare i sitt utbud med en tydligare profil. Exempel på sådana är Forumgallerian i Uppsala som de senaste åren har fått en starkare modeprofil, PUB som håller på att omvandlas från ett traditionellt varuhus till ett modernt livsstilsvaruhus och Arosian i Västerås som omvandlas till ett upplevelsebaserat modecentrum.
Under 2007 har Atrium Ljungberg avyttrat fyra citygallerior i Katrineholm, Köping, Uddevalla och Högdalen i Stockholm. Dessa försäljningar har skett i linje med bolagets strategi att renodla fastighetsbeståndet för att koncentrera ägandet till starka delmarknader med större möjligheter att var en ledande handelsaktör.
För mer detaljerad information om fastighetsförsäljningarna se sidan 97.
LINNÉGALLERIAN, VÄXJÖ UTHYRBAR YTA 7.500 M2 HANDELSYTA 7.200 M2 BUTIKER 21 OMSÄTTNING 165 MKR RESÖKARE 2 7 MIL JONER HYRESINTÄKTER 15 MKR
KVASTEN, KALMAR UTHYRBAR YTA 8.500 M2 HANDELSYTA 7.700 M2 BUTIKER 16 OMSÄTTNING 243 MKR BESÖKARE 2.1 MILJONER HYRESINTÄKTER 18 MKR
AROSIAN, VÄSTERÅS UTHYRBAR YTA 29.400 M2 HANDELSYTA 10.100 M2 RUTIKER 13 OMSÄTTNING 252 MKR BESÖKARE 2,7 MILJONER HYRESINTÄKTER 17 MKR UNDER OMBYGGNAD
* I gruppen citygallerior inkluderas även Orminge Centrum i Stockholm/Nacka och Knalleland i Borås
Varuhuset PUB är den mest välkända av Atrium Ljungbergs handelsplatser. PUB ligger vid Hötorget i centrala Stockholm på ett av Sveriges mest attraktiva detaljhandelsstråk och i den närmaste omgivningen finns Stockholms största utbud av handel, nöje och kultur. På Drottninggatan, där flera modekedjor de senaste åren valt att etablerat sig och där många redan etablerade kedjor också har uppgraderat sina flagship stores, passerar dagligen cirka 100.000 personer.
PUB bestod tidigare av två fastigheter; Hötorgshuset och Glashuset. Fr o m 2007 är de två fastigheterna konceptuellt skilda från varandra men fortfarande sammanbyggda under markplan.
Totalt består PUB och Glashuset av cirka 18.000 m2 handel samt kontor och hotell.
Glashuset omvandlas till ett modernt modehus i fyra plan och under hösten 2007 öppnade MQ och Weekday. Under 2008 kommer bland andra Bestseller och Esprit att etablera sig i det nya modehuset.
Under året som gått har ett stort omvandlingsarbete av PUB, tidigare Hötorgshuset, pågått. Med sina fem våningsplan förändras PUB från ett traditionellt varuhus till ett modernt livsstilsvaruhus med fokus på utvalt mode, accessoarer, konst, musik och andra populärkulturella uttryck.
Första etappen på plan 3, PUB.03 med det senaste inom internationellt och svenskt mode samt independentdesigners, vintage och konst har färdigställts och öppnade i september 2007. Halva plan 2, PUB.02 med inriktning på dressat mode öppnade i oktober 2007. Ombyggnad av resterande butiksplan har påbörjats och dessa nyöppnar etappvis under 2008. Hela förändringsarbetet beräknas vara klart 2008/2009.
Arosian i Västerås är ett f d klassiskt Domusvaruhus som under senare år har fungerat som en handelsplats med enskilda butiker med separata entréer från gatan. För att möta den efterfrågan som finns i Västerås av nya, uppdaterade handelsytor planerar Atrium Ljungberg att omvandla handelsplatsen till en galleria i form av modecentrum kryddat med media, mat och kultur. Gallerian ska även innehålla mötesplatser i form av torgytor.
Västerås är en stad med stor potential och ett stort upptagningsområde. Den årliga försäljningen av sällanköpsvaror bedöms öka med cirka 1,3 Mdkr fram till år 2010.
PUB.03
Handelsytorna kommer att utökas från dagens två plan till att omfatta tre plan samt parkeringsdäck. Omvandlingen beräknas kunna påbörjas under 2008 och färdigställas 2010. Den totala handelsytan kommer att uppgå till närmare 12.000 m2 då omvandlingen är klar.
Atrium Ljungberg förvärvade sommaren 2006 det gamla rådhuset vid Stora Torget av Uppsala kommun. Huset har en intressant historia och är tillsammans med Celsiushuset det enda bevarade 1600-talshuset öster om Fyrisån. Rådhuset har varit privatbostad i 57 år och stadens centrala förvaltningsbyggnad i 300 år.
På senare tid är huset mest känt för sin vackra profil i staden samt för den fantastiska Rådhussalen som används för olika musikevenemang och andra sammankomster.
Syftet med förvärvet är att utnyttja husets centrala läge och fantastiska atmosfär för handelsändamål. Planering pågår för att inreda ett modernt varuhus i byggnaden. Sedan huset förvärvades har både antikvariska och arkeologiska undersökningar genomförts för att klargöra vilka förändringar som är möjliga att genomföra. Dessutom har en detaljplaneprocess påbörjats för att möjliggöra en tillbyggnad på gårdssidan. Genom tillbyggnaden kan den uthyrningsbara arean utökas avsevärt. Större delen av ytan kommer att kunna nyttjas för handelsändamål och en mindre del för kontor. Om- och tillbyggnad påbörjas under 2008, så snart den nya detaljplanen vunnit laga kraft.
GALLERIAN, MOTALA UTHYRBAR YTA 11.600 M2 HANDELSYTA 7.100 M2 BUTIKER 25 OMSÄTTNING 169 MKR RESÖKARE 1 7 MIL JONER HYRESINTÄKTER 13 MKR
STORKNALLEN, BORÅS ..............
YRBAR YTA 14.000 M HANDELSYTA 13.200 M2 3UTIKER 13
DMSÄTTNING 354 MKR
3ESÖKARE 2,3 MILJONER HYRESINTÄKTER 18 MKR
MITTPUNKTEN, ÖSTERSUND UTHYRBAR YTA 19.400 M2 HANDELSYTA 12.900 M2 BUTIKER 8 OMSÄTTNING 414 MKR BESÖKARE 3.1 MILJONER HYRESINTÄKTER 18 MKR
I Atrium Ljungbergs bestånd ingår totalt sex väletablerade storbutikshandelsplatser. Av dessa ligger fem i Storstockholmsområdet och en i Halmstad. Nu planeras för ytterligare en i Uppsala.
Storbutikshandelsplatserna i Storstockholm är Rotebro, Haninge, Södertälje, och Botkyrka med Coop Forum som ankarhyresgäst. Atrium Ljungberg äger också storbutikshandelsplatsen i Västberga i Stockholm som efter pågående utvecklingsarbete öppnar för handel under hösten 2008. Genom förvärv av ett 10,5 ha stort markområde i Uppsala planeras dessutom för ytterligare en storbutikshandelsplats, Gränby Nord. Läs mer om Gränby Nord på sidan 21.
Sammanlagt innehåller Atrium Ljungbergs sex befintliga storbutikshandelsplatser cirka 107.500 m2 handel.
På samtliga platser sköts förvaltningen och den tekniska driften av Atrium Ljungbergs egen personal.
Attraktiva storbutikshandelsplatser ska ha hög tillgänglighet för bilburna konsumenter. Atrium Ljungbergs fastighetslägen är strategiska utmed de stora trafiklederna på platser med stort upptagningsområde.
Konsumenternas krav på rationella handelsplatser med ett brett och samlat utbud av dagligyaror, sällanköpsvaror och volymvaror ökar och efterfrågan på etableringar i denna typ av fastigheter är stor.
Atrium Ljungberg planerar en omvandling och utveckling av flera av sina storbutikshandelsplatser. I takt med att Coop Forum förändrar och minskar sina ytor på flera platser möjliggörs effektivisering och tillskott av nya ytor vilket ger plats för ytterligare hyresgäster med kompletterande utbud.
Ambitioner finns också att skapa framtidens storbutikshandelsplatser genom att blanda traditionell volymhandel med ett utbud av mindre butiker. Rationell handel ska kombineras med service- och upplevelsebaserad verksamhet. Det finns stora möjligheter att skapa dessa framtidens storbutikshandelsplatser i framför allt Haninge, Rotebro och Gränby Nord.
Under 2007 har två storbutikshandelsplatser avyttrats; Sveaplan i Eskilstuna och Gumsbacken i Nyköping. Där har utvecklingsmöjligheterna för Atrium Ljungberg inte bedömts som tillräckligt starka och försäljningarna har skett i enlighet med Atrium Ljungbergs strategi att renodla och koncentrera sitt fastighetsbestånd. För mer detaljerad information om fastighetsförsäljningar se sidan 97.
UTHYRBAR YTA 25.800 M2 HANDELSYTA 25.800 M2 HYRESINTÄKTER 31 MKR
HANINGE
ROTEBRO
UTHYRRAR YTA 25 600 M2 HANDEL SYTA 25 AND M2 HYRESINTÄKTER 30 MKR
SÖDERTÄL IF UTHYRBAR YTA 22.300 M2 HANDEL SYTA 22.300 M2 HYRESINTÄKTER 30 MKR
BOTKYRKA UTHYRBAR YTA 23.400 M2 HANDELSYTA 23.400 M2 HYRESINTÄKTER 18 MKR
HALMSTAD UTHYRBAR YTA 12.100 M2 HANDELSYTA 10.400 M2 HYRESINTÄKTER 10 MKR
VÄSTBERGA OMRYGGNAD PÅGÅR
GRÄNBY NORD. UPPSALA BYGGNATION PÅBÖRJAS IINDER 2008
I fastigheten Arbetsstolen i Västberga industriområde har det under många år bedrivits bageriverksamhet genom Schulstad och tidigare San Remobageriet. Fastigheten utgör ett välkänt landmärke strax utanför Hornstull i södra Stockholm.
Atrium Ljungberg startade under våren arbetet med att konvertera Arbetsstolen till detaljhandelsområde – Västberga Handel. För tillfället bedrivs ingen verksamhet på området p g a av den omfattande ombyggnad som pågår.
Västberga Handel är beläget trafi korienterat med hög synbarhet från E i omedelbar anslutning till Västberga Trafi kplats där antalet förbipasserande på E är cirka . per dag. Anläggningen ligger inom gångavstånd från tunnelbanan.
Telefonplan är beläget på motsatt sida av E. Telefonplan är ett område som genomgått en intressant utveckling där bl a Konstfack och Designens hus öppnade under .
Västberga Handel ska innehålla attraktiv dagligvaru-, sällanköpsvaru-, och volymhandel. Överenskommelse har under året träffats med Coop om en Coop Forum på cirka . m . För återstående . m planeras för fyra butiker med volymhandel inom segmentet hem och fritid.
Upptagningsområdet för dagligvaror omfattar primärt stadsdelarna Liljeholmen, Älvsjö och Hägersten där en betydande befolkningsökning förväntas ske.
Handelsområdet kommer även att i hög omfattning attrahera distanskunder bosatta utanför primärområdet.
Handelsplatsen ska utformas som en tvåplanslösning där båda planen binds samman av ett ljust och luftigt parkeringsdäck. Det totala antalet parkeringsplatser kommer att bli totalt drygt i två plan.
Atrium Ljungbergs ambition är att bevara den lätta industrikaraktären som byggnaden har idag. Gestaltningen av fasaden mot den nya parkeringen ger en tydlig prägel av den nya kommersiella verksamheten.
Öppning av Coop Forum sker hösten .
Atrium Ljungbergs anläggning i Botkyrka har sedan -talet varit en väletablerad handelsplats med stormarknadsverksamhet genom Coop Forum. Atrium Ljungbergs anläggning i Botkyrka har sedan marknadsverksamhet genom Coop
Botkyrka Handelsplats marknadsområde utgörs av Botkyrka kommun och en av de närliggande kommunerna Salem samt delar av kommunerna Huddinge, Stockholm och Södertälje. Affärsläget är strategiskt väl beläget med god tillgänglighet och av Botkyrka kommun och en av de närliggande kommunerna Salem samt delar av kommunerna Huddinge, Stockholm och Södertälje. Affärsläget
hög synbarhet från E.
Det är nu dags att utnyttja det goda trafi kläget och vidareutveckla Botkyrka Handel till en stark storbutikshandelsplats med ett större utbud. Atrium Ljungberg genomför därför en fullständig förnyelse för att attrahera fl er och nya aktörer och därmed också ett större kundunderlag.
Här ska fi nnas både dagligvaror, det mesta inom hem och fritidssegmentet och ett attraktivt restaurangutbud. En generös parkeringslösning med cirka . parkeringsplatser byggs väl sammanhållen framför butiksentréerna.
Hornbach byggvaruhus, förvärvade under mark av Atrium Ljungberg och utgör tillsammans med Coop Forum centrumets huvudaktörer.
Hornbach är en av de fem stora byggvaruhusaktörerna i Europa och har cirka anläggningar i sju länder. I Sverige är Hornbach hittills verksamma på Göteborgs- och Malmömarknaderna.
Handelsplatsens totalyta uppgår till cirka . m varav Hornbach cirka . m och Coop Forum cirka . m .
Om- och tillbyggnaden påbörjades under andra kvartalet och större delen av verksamheten beräknas öppna under hösten .
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholmsregionen. Här är företaget ledande på långsiktigt starka delmarknader.
De långsiktigt starka delmarknader i Stockholm som utgör kärnan i Atrium Ljungbergs kontorsbestånd är innerstaden med Södermalm och Norra Stationsområdet, Sickla, Kista och Farsta.
De fyra delmarknaderna omfattar totalt . m kontor samt blandfastigheter och verksamhetslokaler.
Det totala antalet kontorshyresgäster är cirka och varje dag arbetar drygt . människor i dessa kontor.
Koncentrationen av kontorsfastigheter till några utvalda delmarknader gör Atrium Ljungberg till en betydande aktör på respektive marknad och gör det möjligt att förvalta och utveckla kontoren i egen regi och i nära samarbete med kunderna. Den personliga närvaron i kombination med företagets ambition att skapa långsiktigt hållbara och trivsamma helhetsmiljöer är några av Atrium Ljungbergs största konkurrensfördelar.
Firefly, Proppen 6 i Hammarby Sjöstad.
Varje delmarknad erbjuder sina unika fördelar.
I Stockholms innerstad är beståndet av moderna karaktärsfastigheter med tydlig profil en viktig del av framgången där Glashuset vid Slussen är ett välkänt exempel. Kistas kombination av kontor och bostäder har blivit ett föredöme för levande och trygga miljöer. Sicklas unika mix av arbete, handel, utbildning och kultur har skapat en egen mikromarknad för kontoren. I Farsta, som i egenskap av stadsdelscentrum sjuder av liv, har utvecklingen av den självklara mötes- och arbetsplatsen i södra Stockholm börjat ta form. En utveckling som påskyndas och tydliggörs i och med det strategiskt viktiga förvärvet av Farstaterrassen som gjordes i slutet av .
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter ligger i starka geografiska lägen med bra kommunikationer där Stockholm växer, vilket ger utmärkta utvecklingsmöjligheter inför framtiden. Ett aktivt och målmedvetet arbete med att finna profilmässigt och strategiskt rätta samarbetspartners och hyresgäster har resulterat i att en rad starka och namnkunniga företag valt att etablera sina verksamheter i Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter. Under har bl a Alcro Beckers koncernen, Bonnier, Schering-Plough, Wasabröd, Auktionskompaniet och British Telecom etablerat sig.
Under har vakanserna stadigt minskat och hyrorna stigit för de attraktiva kontor som utgör basen i beståndet.
En kontinuerlig utveckling genom förbättring, komplettering och expan-
sion pågår som en naturlig del i den aktiva förvaltningen och utvecklingen av Atrium Ljungbergs kontorsbestånd. Exempel på fastighetsprojekt under året är om- och tillbyggnaden av Ernst Nilsons Bilhus från , Blästern i Vasastan, Proppen (TX ), en pågående om- och tillbyggnad i Hammarby Sjöstad och nyproduktionen av Kunskapsgallerian i Sickla.
Visual Arts kontor med tydlig industrikaraktär i fastigheten Blästern 11 på Hälsingegatan 45.
Glashuset, Slussen.
Vid Slussen ligger en av Stockholms mest karaktäristiska byggnader – Glashuset. Ett klassiskt inslag i stadsbilden, trots att det byggdes för bara drygt trettio år sedan. Fastigheten har under de senaste åren genomgått en omfattande ombyggnad där interiören har förändrats fullständigt. Idag erbjuder Glashuset stora, flexibla ytor för hyresgäster med dagens moderna behov och arbetssätt. Just flexibiliteten och möjligheten att använda lokalerna på ett mycket effektivt sätt, kombinerat med Glashusets speciella karaktär, har skapat stort intresse och bidragit till att fastigheten är fullt uthyrd. Här finns flera välkända företag etablerade såsom Wingårdhs arkitektbyrå, Tengbomgruppen, Dice och Tidningarnas telegrambyrå (TT).
Flera företag bedriver verksamhet dygnet runt vilket ger huset liv såväl dag- som kvällstid. I och med att Telenor genomförde den sista delen av sin etappvisa
Vid Medborgarplatsen ligger Fatburssjön 8 och Söderhallarna. Fatburssjön , uppförd på -
inflyttning i maj finns nu verksamhet i samtliga lokaler i Glashuset.
Ocean, Blästern 11, Norra Station.
talet, står med sin djupröda tegelfasad i stilig kontrast till grannens ljusa funkisfasader. Fastigheten har genomgått en totalrenovering och de genomlysta och luftiga våningsplanen med högt i tak och funktionella mått passar lika bra för kontorsrum som för öppna arbetsplatser.
Söderhallarna omfattar två huskroppar, Björkhallshuset och Saluhallshuset, med skilda yttre utseenden. Atrium Ljungberg äger Björkhallshuset med stenfasad medan Stockholms Stad äger Saluhallshuset med glasfasad. Söderhallarna är en av Södermalms stora träffpunkter, lättillgängligt med såväl bil som kollektivtrafik. Fastigheten innehåller allt från butiker, restauranger och biografsalonger till kontorsmiljöer. Interiören bjuder på en ljus öppen miljö tack vare ett atrium som löper genom byggnadens mitt.
Vid Norra Station ligger fastigheterna Blästern och , ett stycke stockholmsk kulturhistoria. Här låg en gång Ernst Nilssons Bilpalats och Apotekarnes Mineralvattenfabrik där klassiker som Loranga, Pommac och Grappo tillverkades. Dessa fastigheter erbjöd den tidens mest effektiva arbetsplatser. Många decennier senare har de samma roll, men nu förädlade till arbetsmiljöer för moderna företag.
Shering-Plough, Blästern 13, Norra Station.
I helrenoverade Blästern är IPG, Wasabröd AB:s försäljningskontor, Karolinska Universitetssjukhusets avdelning Trial Alliance och Visual Art Production nya hyresgäster från .
I Blästern har nyuthyrning gjorts till BT Nordic. Dessutom har Schering-Plough Sverige, dotterbolag till ett av de mest forskningsintensiva läkemedelsföretagen i världen – amerikanska Schering-Plough Corporation, flyttat sitt svenska huvudkontor till Norra Station under . Blästern samägs till lika delar med Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB.
Mittemot Västermalmsgallerian nära Fridhemsplan ligger sekelskiftesfastigheten Roddaren . Det som vid -talets början var en cykelfabrik är idag ett modernt kontorshus i en levande stadsdel. Mediaföretag, reklambyråer och arkitektkontor lockas av fastighetens kreativa och representativa miljöer med den gamla industrikaraktären bevarad. Under blev Akademiker Försäkring och Sveriges Akademiker Förmedling AB nya hyresgäster i fastigheten.
Sickla är en modern citynära arbetsplats som försörjer närområdets stadigt ökande befolkning med en kombination av handel, arbete, service, utbildning och kultur. Kontoren rymmer arbetsplatser för närmare
. personer och siffran ökar i takt med att vidareutvecklingen av området nu fortsätter. De äldre byggnaderna med industrikaraktär har förädlats och anpassats för nya verksamheter samtidigt som nya byggnader har tillkommit. Kontoren ligger integrerade i Sickla Köpkvarters handelsmiljö och i Dieselverkstadens kulturutbud vilket skapar ett berikande arbetsliv. I Dieselverkstaden blomstrar service- och kulturutbudet med verksamheter som bl a teater,
konstutställningar, konserter, dans, bibliotek, café och restaurang. Här finns även Nordens största inomhuscenter för klättring.
Utbildning är representerat av Designgymnasiet och under kommer ytterligare ett tillskott av utbildning i området genom att Kunskapsgallerian M färdigställs.
Kista är idag ett av världens ledande kluster inom IT och telekom, en levande och växande vetenskapsstad. Ärvinge, som utgör en egen stadsdel vid entrén till Kista, uppfördes av LjungbergGruppen -. Kontorsfastigheterna har gradvis kompletterats med ytterligare etapper, och ger utmärkta profileringsmöjligheter mot trafiklederna. Utformningen av kontorsbyggnaderna tillåter individuella lösningar och
Designgymnasiet, Sickla.
Wasabröd, Blästern 13, Norra Station.
flexibelt utnyttjande av ytorna och passar företag med höga krav på klimat, data- och telefunktioner. Det har bidragit till att flera världsledande företag inom IT, telekom och elektronik har valt Ärvinge, till exempel Novell, Oracle, Atea, Arrow, Agilent och TietoEnator. Under har Banquit, Atea och Expert expanderat och PGS Technology Sweden har flyttat in som hyresgäst.
Kontorsfastigheterna i Farsta ligger i direkt anslutning till Farsta Centrum och innehåller en
blandning av lokaler för offentlig service, utbildning och övriga arbetsplatser. Det så kallade Läkarhuset samlar närakut, barnavårdscentral, mödravårdscentral, tandläkare och andra specialistvårdinrättningar. Även annan service som bibliotek och arbetsförmedling återfinns i beståndet.
Atrium Ljungberg har visionen att skapa en helhetsmiljö och en än mer komplett stadsdel av Farsta Centrum. Möjligheterna till detta har ökat betydligt efter det strategiska förvärvet av Storö i december .
Firefly, Proppen 6, Hammarby Sjöstad.
Hammarby Sjöstad är en internationellt erkänd och prisbelönad stadsdel i Stockholm. Här har bostäder, kontor, shopping och service i kombination med parker och gång- och cykelstråk gjort staden mänsklig och trivsam. Genom ständigt liv och rörelse skapas en trygg och säker miljö på såväl vardagar som kvällar och helger.
Inflyttning i bostäderna pågår för fullt fram till och inom en snar framtid står Sjöstaden färdig med sin levande stadsmiljö.
Atrium Ljungbergs fastighet, Proppen , på Textilgatan (TX ), ligger som ett nav i regionen, naturligt strategiskt där sjöstaden och Södermalm möts. Kommunikationsmöjligheter med bil, tåg, buss och båt är mycket goda.
Atrium Ljungbergs pågående projekt i TX innebär en totalrenovering av det befintliga industrihuset från -talet på cirka . m samt en tillbyggnad av . m högklassiga kontor. Här bevaras den industriella charmen, den höga takhöjden, de vackra pelarkolonnerna och de stora ljusinsläppen. De dominerande fönsterbanden från -talet blandas med vår tids noggrant formgivna och med burspråk utsmyckade glasfasader som utgör grunden till ett spännande hus.
Varje våningsplan uppgår till cirka . m kontorsyta där även små lokaler kan skapas för att uppnå maximal effektivitet. Ambitionen är att skapa en av de främsta arbetsmiljöerna söder om Slussen med verksamhetslokaler som inte bara klarar av normala kontorskrav utan även kan möta skiftande behov som moderna företag idag ställer.
TX beräknas vara klart för inflyttning under hösten . Exempel på några kontrakterade kunder är Alcro-Beckers AB, Tikkurila Coating AB, BNH Nya Hembutikerna AB, Firefly AB, Posten Meddelande AB och Frans Svanström & Co AB.
I Sickla har Atrium Ljungbergs ambitioner att skapa helhetsmiljöer förverkligats. Under senare tid har Sickla förvandlats från ett industriområde till en dynamisk stadsdel där bostäder blandas med handel, kontor, service och kultur. Sedan några år finns även utbildning representerat i Sickla genom Designgymnasiet som öppnade . I nära samverkan med Nacka kommun skapar nu Atrium Ljungberg Kunskapsgallerian M, en ny lärmiljö med möjligheter att mötas, träna, utvecklas och lära.
Kunskapsgallerian M kommer att bestå av en kommunal gymnasieskola (YBC) samt två friskolor (Rytmus och Vittra) där utbildningskonceptet inte kommer att likna något annat i Sverige. Här samverkar kultur- och musikutbildningar med internationell ekonomi- och handelsutbildning skapad för morgondagens värld och dess entreprenörer. Dessutom etablerar sig Kaospiloterna, en alternativ och annorlunda högskola för avancerad projekt- och processledning.
Genom den unika mixen i Kunskapsgallerian M kommer Sickla på ett nytt och kreativt sätt att kunna erbjuda en mängd olika utbildningar med valmöjlighet för olika intressen och för olika åldrar. Utbildning och lärande blir, tillsammans med områdets företag, Sickla Köpkvarters butiker och ett av Sveriges mest spännande kulturhus Dieselverkstaden, en del av ett större sammanhang.
I Kunskapsgallerian M kommer även att finnas ett hälsocenter för träning av både kropp och själ samt en mängd mötesplatser och lounger som uppmuntrar till spontana möten.
Kunskapsgallerian M, med en total area på cirka . m beräknas vara inflyttningsklar .
Det säger Björn Johansson, ansvarig för TietoEnators fastighetsinnehav i Sverige och Danmark. TietoEnator-koncernen är ett av Europas största IT-konsultföretag med . anställda och verksamhet i länder över hela världen. Företagets svenska huvudkontor är inrymt i lokaler på Kronborgsgränd i Ärvinge, Kista.
TietoEnator är hyresgäster i Ärvinge med cirka . m lokalyta på Kronborgsgränd . Lokalerna är indelade i en Public Area inklusive konferensdel på entréplanet. Och en Working Area på plan -, en kombination av öppen lösning och individuella arbetsrum. Företaget flyttade in i huset när det var nybyggt.
– För oss känns Kista helt rätt, säger Björn Johansson. Att ha andra IT-företag som grannar med samma behov som vi. Ibland är vi kollegor och ibland konkurrenter.
TietoEnator förändras ständigt med nya förvärv, fusioner och avknoppningar. Företagets storlek växer och krymper i takt med förändringarna och därmed lokalbehovet.
– Det är alltid något på gång i lokalerna, berättar Björn Johansson. Och Atrium Ljungberg har kunnat tillgodose våra behov av förändringar på ett flexibelt och affärsmässigt sätt.
– Har vi ett behov nämner jag det för Atrium Ljungberg. Jag sår ett frö. Sedan börjar det hända saker och ting. De visar stor vilja att hitta lösningar och är värda allt beröm. Jag är mer nöjd med dem än med någon annan hyresvärd, säger Björn Johansson som ansvarar för olika hyreskontrakt och . m lokalyta på cirka orter i Sverige och Danmark.
– Det finns fastighetsägare som lägger ut förvaltningen, säger Björn Johansson. Atrium Ljungberg skiljer sig genom att de är närvarande. Det är positivt att de finns nära och kan komma på sekunden.
Siemens PLM Software hyr sedan cirka . m på Kronborgsgränd i Ärvinge. Företaget ingår som ett affärsområde inom Siemens industrisektor och är världsledande inom product lifecycle management – mjukvara och tjänster inom digital produktutveckling – med nära miljoner användare i . företag över hela världen.
Lars Iwan Jonsson arbetar som teknisk direktör på Siemens PLM Software.
– Jag är ansvarig för största personalgruppen i organisationen och har alltid varit involverad i lokalfrågorna, berättar Lars Iwan Jonsson.
Lokalerna består av ett kundcentrum där företagets utbildningslokaler är placerade och företagets interna lokaler. Här är det centralt belägna caféet en naturlig mötesplats.
– Idén är att göra lokalerna öppna för att skapa kommunikation mellan medarbetarna, säger Lars Iwan. Vi går mer och mer mot ett öppet kontorslandskap.
– Atrium Ljungberg är en mycket trevlig hyresvärd, tycker Lars Iwan Jonsson. De är väldigt responsiva och de löser det mesta. Man känner att de har ett stort engagemang. De anstränger sig för att sätta sig in i vår verksamhet. Deras utgångspunkt är "vad behöver våra hyresgäster".
– Atrium Ljungberg är unika i sitt sätt att vara nära, berättar Lars Iwan. De finns på plats och det är väldigt lätt att ta kontakt.
Lars Iwan Jonsson tycker att läget i Ärvinge är strategiskt rätt.
– Vi trivs i Ärvinge och ser inga brister. Det är en optimal placering i regionen. Och det är en fördel att det inte ligger mitt inne i Kista.
– Det är en trevlig idé från Atrium Ljungberg att blanda företag och bostäder, tycker Lars Iwan. Området lever under alla tider på dygnet.
TL Bygg är ett helägt dotterbolag till Atrium Ljungberg som bidrar med värdefull kompetens till koncernen och är en viktig resurs för bolagets utvecklingsprojekt. 2007 blev återigen ett framgångsrikt år för TL Bygg med hög uppdragsvolym och god lönsamhet.
Johan Edlund, vice VD och Kurt Jävert. VD.
OMSÄTTNING PER UPPDRAGSTYP
TL Bygg är ett byggmästarbolag med inriktning på ombyggnader och byggservice. Verksamheten bedrivs i Stockholmsregionen. Bolaget är ett kompetent och specialiserat byggmästarbolag med långsiktiga kundrelationer.
TL Bygg ingår i koncernen som helägt dotterbolag till Atrium Ljungberg. Med sin mångåriga erfarenhet av ombyggnadsentreprenader och byggservice bidrar bolaget med värdefull kompetens och är en viktig resurs för Atrium Ljungbergs många fastighetsutvecklingsprojekt.
Större delen av TL Byggs uppdrag består av arbeten åt externa byggherrar.
Ombyggnadsverksamheten inom bolaget omfattar ombyggnationer i bostads-, kontors- och handelsfastigheter medan byggserviceuppdragen består av mindre ombyggnationer samt reparationer av vatten- och brandskador åt försäkringsbolag.
För att säkerställa kvalitet och kompetens arbetar TL Bygg i huvudsak med egen personal. Underentreprenörer anlitas för installationer och specialarbeten.
Bolagets mycket låga personalomsättning medför att lång och gedigen erfarenhet och kompetens behålls och kontinuerligt förs vidare till nya medarbetare. Låg personalomsättning och långsiktig nyrekrytering medför dessutom en bra balans i bolagets åldersstruktur.
Personalen genomgår utbildning enligt plan i kvalitetssystemet BF9K och bolaget har krav på att de yrkesarbetande har yrkesbevis.
Med sin mångåriga erfarenhet av ombyggnadsentreprenader och byggservice har TL Bygg skaffat sig god kompetens och konkurrenskraft inom området. Bolaget har en stark kundbas med långsiktiga relationer. Arbete med nya kunder pågår kontinuerligt för att möjliggöra fortsatt expansion.
TL Bygg är medlem i byggföretagens bransch- och arbetsgivarorganisation Sveriges Byggindustrier/Stockholms Byggmästareförening som företräder byggsektorn och driver branschgemensamma frågor. Bolaget är certifierat enligt BF9K, som är ett produktcertifieringssystem för byggbranschen. Certifieringen säkerställer kvalitet, miljö och arbetsmiljö.
| Mkr | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Extern omsättning | 168.4 | 167.3 | 232.4 | 250.4 | 297.3 | 245.3 |
| Omsättning koncernföretag | 47.7 | 32.7 | 16.7 | 38.3 | 33.5 | 73.4 |
| Nettoomsättning | 216.1 | 200.0 | 249.1 | 288.7 | 330.8 | 318,7 |
| Rörelseresultat | 16.9 | 10.8 | 15.1 | 22.1 | 28.6 | 30,7 |
| Finansnetto | 0.8 | 0.6 | 0.3 | 0.1 | 0.4 | 0,6 |
| Resultat efter finansnetto | 16.7 | 11.4 | 15.4 | 22.2 | 29.0 | 31,3 |
| Antal anställda | 77 | 76 | 77 | 86 | 97 | 99 |
Uppdragsvolymen har varit god under 2007.
Den totala omsättningen under 2007 var 319 Mkr (331).
Uppdragsvolymen åt Atrium Ljungberg motsvarade 25 procent (10) av omsättningen 2007.
Resultat efter finansiella poster var 31,3 Mkr (29,0).
TL Bygg har under 2007 bl a genomfört ombyggnad av kvarteret Glasbruket, Stockholm Fastighets- och Saluhallskontor.
KONTRAKTSSTRUKTUR AVSEENDE HYRESINTÄKTER
90 procent av Atrium Ljungbergs hyresintäkter är hänförliga till kommersiella lokaler fördelat på handel 52 procent och kontor 34 procent. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler påverkas i stor utsträckning av det allmänna konjunkturläget och av respektive delmarknads utveckling avseende befolkning och sysselsättning. Utbudet av befintliga ytor respektive planerad nyproduktion ska ställas i relation till efterfrågan. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan och minskade vakanser med ökade hyror som följd. Atrium Ljungberg har i sin fastighetsportfölj en hög koncentration till främst Stockholmsregionen. Bolaget arbetar strategiskt för fortsatt tillväxt på delmarknader som bedöms som långsiktigt starka med avseende på läge, befolkningstillväxt, sysselsättning, allmänna kommunikationer och konkurrenssituation. Koncentration till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av mindre diversifiering. För Atrium Ljungberg begränsas dock denna risk då bolaget finns på olika delmarknader inom Stockholmsregionen och då fastighetsbeståndet omfattar olika lokaltyper. Den ekonomiska tillväxten har under de senaste åren varit god och bedöms de närmaste åren vara fortsatt gynnsam även om prognoserna visar på en dämpad tillväxt.
De kommersiella kontrakten tecknas normalt för en löptid på 3-10 år med nio månaders uppsägningstid. Kontrakten har en indexklausul som innebär att hyran justeras årligen i takt med inflationen. Det medför att förändringar i marknadshyrorna inte ger omedelbar effekt, att hyresintäkterna för innevarande år är relativt kända och att det vid en eventuell uppsägning finns förutsättningar för att finna nya hyresgäster innan avflyttning sker. Den genomsnittliga återstående avtalslängden i Atrium Ljungbergs kontraktsportfölj uppgick vid årsskiftet till 3,9 år. Hyresintäkterna utgörs till 34 procent av omsättningsbaserade hyreskontrakt, vilket är vanligt förekommande inom handel. I en uppåtgående konjunktur medför detta möjlighet till ökade hyresintäkter. Vid en omvänd situation begränsas risken genom avtalade minimihyror. Totalt har Atrium Ljungberg cirka 1.200 kommersiella hyreskontrakt, med en stor spridning över löptider och hyresgästsammansättning. Det enskilt största kontraktet uppgår till 2 procent av bolagets årshyror. De tio största kunderna står för 27 procent av hyresintäkterna, fördelat på 63 etableringar.
Atrium Ljungbergs kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer, varför merparten av de kontrakt som förfaller för närvarande omförhandlas på oförändrade villkor. Atrium Ljungberg har en vakansnivå som uppgår till 92 procent och motsvarar en hyrespotential på 130 Mkr vid full uthyrning. Långsiktigt bedöms dock en vakansgrad på 2-3 procent som nödvändig för att kunna möta kundernas behov av förändring.
Förvaltningsrelaterade kostnader utgörs främst av taxebundna kostnader som el, värme, vatten och renhållning samt av fastighetsskatt och underhåll. Antalet leverantörer av taxebundna kostnader är lokalt begränsat vilket kan påverka priset. En stor del av bolagets kostnader, taxebundna kostnader och fastighetsskatt vidaredebiteras hyresgästen genom reglering i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i bolagets resultat. Bolaget arbetar målmedvetet med effektivisering av förbrukningstal och systematiserade upphandlingar i syfte att begränsa kostnadsökningar och miljöpåverkan samt att öka konkurrenskraften i hyressättningen. Bolagets fastighetsbestånd håller god standard och är väl underhållet men oförutsedda renoveringsbehov kan påverka bolagets resultat negativt.
Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Atrium Ljungbergs resultat. I syfte att begränsa risken för ökade marknadsräntor har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider. En längre räntebindning leder oftast över tiden till högre räntekostnader och ska också ses mot bolagets förmåga att betala den årliga räntekostnaden. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgår till , år, den genomsnittliga räntan uppgår till , procent och räntetäckningsgraden, dvs förmågan att betala den årliga räntekostnaden uppgår till , ggr. En förändring av marknadsräntorna med +/- procent skulle vid en helt osäkrad räntebindningsstruktur medföra en resultatförändring med Mkr. Med bolagets räntebindningsstruktur begränsas resultateffekten år till Mkr.
Det är också viktigt att säkerställa tillgång till ny finansiering för bolagets projektutveckling samt för refinansiering av befintliga lån. Atrium Ljungbergs räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till . Mkr. Bolagets kassaflöde uppgick vid årsskiftet till Mkr och belåningsgraden uppgick till , procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för bolagets räntebärande skulder uppgick till , år.
Enligt bolagets finansiella policy får maximalt procent av finansieringen tillgodoses av en långivare i syfte att begränsa finansieringsrisken. Vid utgången av året hade bolaget kreditavtal med olika långivare. Bolaget har ingen valutarisk då lån i utländsk valuta inte förekommer.
| Förändring i % | Resultateffekt år 1, Mkr |
Resultateffekt helår, Mkr |
|---|---|---|
| 5 | 8 | 73 |
| 5 | 3 | 3 |
| 1 | 15 | 15 |
| 1 | 29 | 75 |
Atrium Ljungberg redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Faktorer som påverkar fastigheternas värde är fastigheternas driftöverskott samt utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden och gällande marknadsräntor som påverkar köparnas avkastningskrav. Värdeförändringen mellan två värderingstillfällen redovisas över resultaträkningen. Förändringar i fastigheternas värde påverkar därmed både bolagets ställning, resultat och nyckeltal.
Under har fastighetsvärdena generellt fortsatt att stiga med en stagnation mot slutet av året. I en situation där hyresmarknaden förbättras kan fastighetspriserna bestå även om avkastningskraven ökar. Av nedanstående tabeller framgår hur Atrium Ljungbergs resultat och ställning påverkas vid förändringar i dessa olika värdefaktorer. Se även avsnitt om bolagets marknadsvärdering av fastigheter sidan .
Samtliga bolagets fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar.
| Värdeparameter | Antagande | Värdepåverkan |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/- 10% | 1.840 Mkr |
| Driftskostnad | +/- 50 kr/kvm | 900 Mkr |
| Avkastningskrav | +/- 0,25% | 800 Mkr |
| Långsiktig vakansgrad | +/- 2% | 500 Mkr |
| Räntebindning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Räntebindningstid | Belopp Mkr |
Andel % |
Medel ränta, % |
|||
| Rörligt | 2.298 | 30 | 5,1 | |||
| 2008 | 1.290 | 17 | 4,7 | |||
| 2009 | 267 | 4 | 5,7 | |||
| 2010 | 723 | 10 | 3,8 | |||
| 2011 | 614 | 8 | 4,1 | |||
| 2012 | 780 | 11 | 4,7 | |||
| 2013 och senare | 1.514 | 20 | 4,3 | |||
| Totalt | 7.486 | 100 | 4,6 |
| 29 | |
|---|---|
| 1.337 | 18 |
| 1.119 | 15 |
| 641 | 8 |
| 266 | 4 |
| 1.970 | 26 |
| Belopp Mkr |
Andel % |
| 2.153 |
Anders Nylander, VD.
Som ett av Sveriges ledande fastighetsbolag inom utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter förväntas Atrium Ljungberg att verka ansvarsfullt på en rad olika sätt. Denna hänsyn omfattar att värna om framtida generationers välbefi nnande och historiska värden, samt att säkerställa trivsamma och hälsosamma arbets- och vistelsemiljöer.
Atrium Ljungberg utgår från ett långsiktigt ägarperspektiv, där långsiktig lönsamhet och värdetillväxt skapas genom att på bästa sätt ta hand om kunder, medarbetare, handelsplatser och fastigheter. Genom långsiktiga och goda relationer med kunder och god kännedom om den lokala marknaden kan bolaget skapa och utveckla attraktiva miljöer och mötesplatser.
Atrium Ljungbergs långsiktiga ägarperspektiv förutsätter ett ansvarfullt företagande avseende ekonomiskt ansvar, miljöansvar och socialt ansvar. Långsiktig lönsamhet kräver att bolagets verksamhet är i balans med normerna hos de viktigaste intressenterna. För att säkerställa denna balans krävs tydliga och gemensamma värderingar.
Atrium Ljungbergs verksamhet ska alltid präglas av pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande. Dessa värden ska ligga till grund för en framgångsrik företagskultur och säkerställa ett ansvarsfullt agerande.
Atrium Ljungberg har sedan sammanlagningen av Atrium Fastigheter och LjungbergGruppen den oktober arbetat med att integrera två organisationer till en. Under har en rad övergripande arbetssätt formulerats, vilka återspeglar de två sammanslagna bolagens gemensamma synsätt: "att äga och utveckla med ett kundnära långsiktigt perspektiv".
Vi ska stå för det vi gör och det vi säger. Affärsidé och strategier, värden och etiska normer ska inarbetas i organisationen i samband med introduktion av nyanställda och vid företagets årliga konferenser samt i övrigt ingå i företagets löpande förvaltning. Externa konsulter som företräder bolaget ska också vara väl förtrogna med detta.
Det vi lovar ska vi hålla. Ett handslag gäller!
Under hösten antogs en etikpolicy för Atrium Ljungberg. Etikpolicyn baseras på bolagets övergripande arbetssätt och ska tillsammans med affärsidé, strategier och kärnvärden, ge vägledning i den dagliga verksamheten.
Atrium Ljungbergs verksamhet är en del av vardagslivet i många kommuner och städer. Ett viktigt fundament i verksamheten är goda kontakter och långsiktiga relationer med kommuner och lokala samarbetspartners. Endast genom ett ömsesidigt och väl utvecklat samarbete med dessa kan Atrium Ljungberg säkerställa att utvecklingen av företagets fastighetsbestånd uppfyller de krav som Atrium Ljungberg och samhället har gemensamt. Samarbetet sträcker sig från initial markplanering och detaljplanering till kollektivtrafikförsörjning och diskussioner om handelsplatsens innehåll. Två exempel på sådana projekt under är samarbetet med Uppsala kommun avseende utbyggnaden av Gränbyområdet och samarbetet med Nacka kommun om att förbättra parkeringsmöjligheterna och angöringen till Sickla Köpkvarter.
Atrium Ljungberg samarbetar även med cityföreningar i flera städer där företagets citygallerior är belägna, bland annat i Stockholm, Uppsala, Södertälje och Eskilstuna. Genom en aktiv påverkan tillsammans med det lokala näringslivet vill Atrium Ljungberg i sin roll som fastighetsägare värna om citykärnornas attraktionskraft. Målsättningen med engagemanget är att verka för levande stadsmiljöer och samtidigt motverka en utarmning av städernas citykärnor – en kritik som ibland framförs mot etablerandet av köpcentrum utanför tätorter. Atrium Ljungberg vill med sitt engagemang visa att man både kan bygga levande stadsmiljöer inne i centrum och samtidigt uppföra attraktiva mötesplatser vid köpcentrum utanför city.
Strax öster om Uppsalas stadskärna ligger Gränby Centrum, ett köpcentrum som med sina fem miljoner årliga besökare marknadsförs under parollen "Uppsalas största inneställe". Under har Atrium Ljungberg samarbetat med Upplands lokaltrafik och Uppsala kommun för att förbättra kollektivtrafikförsörjningen till och från Gränby Centrum.
– En av de viktigaste faktorerna i en väl fungerande marknadsplats är tillgänglighet. Vi känner ett ansvar för att våra köpcentrum ska vara lättillgängliga, oavsett transportsätt. Vi vill underlätta för såväl bilister, buss- och tunnelbaneresenärer som för cyklister och fotgängare att besöka våra marknadsplatser på lika villkor, säger Kristina Johnson, ansvarig för Atrium Ljungbergs affärsområde Köpcentrum.
I samarbetet ingick planering och utbyggnad av en busshållplats i direkt anslutning till Gränby Centrums entré. Busshållplatsen fungerar som en knutpunkt i den ordinarie linjeplaneringen och medför att Gränby Centrums besökare fr o m på ett mer kundanpassat, miljövänligt och bekvämt sätt kan besöka köpcentret.
– Vi ville tillsammans med lokaltrafiken i Uppsala skapa en miljövänlig kollektivtrafiklösning som underlättar transporten för besökare utan tillgång till bil, säger Kristina Johnson.
Som ett led i att stärka Gränby Centrum som en mycket tillgänglig handelsplats erbjöds besökare via en reklamkampanj gratis buss till Gränby Centrum under mars .
Malawi, beläget i sydöstra Afrika, är ett av världens fattigaste länder. En av de vanligaste dödsorsakerna bland landets drygt 13 miljoner invånare är AIDS. Utbredningen av AIDS får svåra konsekvenser för den ekonomiska utvecklingen, för fattigdomsbekämpningen och för den enskilda människan.
Atrium Ljungberg har tillsammans med andra svenska företag valt att aktivt stödja UNICEF Sveriges projekt Företag för Malawi. De deltagande företagens ekonomiska bidrag riktar sig till det Malawiska lokalsamhället med syfte att säkra överlevnaden och utvecklingen för de utsatta barnen och ska stärka det sociala skyddsnätet genom tillgång till hälsovård, vatten och sanitet samt skolutbildning i sex specifika distrikt i Malawi.
FÖRBRUKNING KYLA11
Atrium Ljungbergs miljömässiga ansvarstagande syftar till att kontrollera och reducera den negativa miljöpåverkan från både bolaget och kunder. Bolaget ska i samförstånd med kunder och samarbetspartners sträva efter en verksamhet som uppfyller villkoren för ett hållbart samhälle. Atrium Ljungbergs miljömässiga ansvarstagande betraktas som en viktig komponent i bolagets dagliga arbete och ska vara en naturlig och integrerad del av verksamheten.
Miljöarbetet utförs i första hand av den hänsyn som tas i bolagets förvaltnings- och utvecklingsprocesser. Utgångspunkterna är att handla enligt sunt förnuft, agera långsiktigt och i samverkan med den närmaste omgivningen.
Miljöarbetet har under 2007 baserats på de miljöpolicys som de två tidigare företagen hade med sig in i samgåendet. Atrium Ljungberg har under året fokuserat på att förbereda arbetet med en gemensam miljöprofil som ytterligare kan tillgodose marknadens och kundernas efterfrågan på miljömässiga och hållbara helhetsmiljöer.
De viktigaste områdena har varit att prioritera miljöklassade och hållbara material, systematiskt utvärdera och dokumentera miljöarbetet kring byggprodukter och materiel, att minska energianvändningen och att främja återvinning och avfallshantering.
Ambitionen är att bygga upp ett ledningssystem enligt standarden ISO 14001 där processerna omfattar kontinuerlig mål- och verksamhetsuppföljning samt utvärdering av Atrium Ljungbergs betydande miljöaspekter.
Atrium Ljungberg eftersträvar att så långt som möjligt använda förnyelsebar energi för en minimal miljöpåverkan. Målsättningen är att som bas ha vattenkraftsproducerad el, både för eget behov och för vidarelevererans till kunder. I samarbete med elleverantörer kan koncernen erbjuda el från vattenkraft med ursprungsgaranti, el från vindkraft samt miljömärkt elleverans. Vindkraftsproducerad el är en bristvara idag men i de förhandlingar som sker med elleverantörer är målsättningen att öka andelen vindkraftsproducerad el samt el som kommer från vattenkraft med ursprungsgaranti. Under 2007 har Atrium Ljungberg arbetat för att förse fler fastigheter med vattenkraftsproducerad el. Från 2008 kommer all el i fastigheterna samt i vidareleverans till kunder att vara vattenkraftsproducerad.
En av de mest betydelsefulla åtgärdsområdena från miljösynpunkt är bolagets elförbrukning där arbete pågår kontinuerligt.
I Stockholms innerstad konverterades ytterligare en anläggning, Blästern II, för produktion av komfortkyla till fjärrkyla, vilket kommer att sänka fastighetens årsförbrukning av el. Under hösten 2007 installerades en bergvärmepump i Fasta Paviljongen, Långholmens Folkhögskola. Energibesparingen beräknas här bli 30-40 procent per år.
I dessa projekt, liksom i andra projekt inklusive Sickla Köpkvarter, har Atrium Ljungberg aktivt valt att ta en högre initialkostnad för att på längre sikt kunna sänka driftskostnaderna och samtidigt värna om klimat och miljö.
Styrdokument för projektering och utförande har upprättats för all byggnation. Dokumenten anger krav på klimatsystem samt produkt- och materialval ur hälso- och miljösynpunkt. Idag används miljödatasystem med aktuell information om ämnen, material och produkter och dess miljöpåverkan. Systemen ger bolaget stöd för miljöanpassade val och dokumentationen ger bra underlag vid förändrad bedömning av påverkan på vistelseklimat, hälsa och miljö.
Under kommer Atrium Ljungberg att öka dialogen med bolagets största kunder för att ytterligare öka förståelsen för vilka miljökrav som ställs på kunderna och hur Atrium Ljungberg kan bidra i detta arbete. Ambitionen är också att förstärka transparensen och kompetensen kring miljöfrågorna och utveckla nya erbjudanden till kunderna. Atrium Ljungberg har utsett en styrgrupp för miljöfrågor med syfte att utarbeta miljömål, utbilda medarbetare samt formulera en gemensam miljöpolicy för den nya koncernen. Atrium Ljungbergs miljöpolicy kommer att implementeras i bolaget under .
I de gamla fabriksbyggnaderna i sydöstra Stockholm ligger Sickla Köpkvarter. Hit kommer årligen över miljoner besökare för att uppleva allt ifrån folkliv, affärer, restauranger till lärande och nöjen. I takt med utvecklingen av Sickla, dess närområde och infrastruktur, har området kommit att bli ett nav för handel, arbetsplatser, service, utbildning och kultur i sydöstra Stockholm.
Under sommaren undertecknade Atrium Ljungberg och Fortum ett avtal om leveranser av fjärrkyla till Sickla Köpkvarter. Från och med den juni kommer cirka . m av Sickla Köpkvarter att svalkas med fjärrkyla. Atrium Ljungberg ser flera vinstfördelar med fjärrkylesatsningen. De två viktigaste är miljöfördelarna och driftsäkerheten.
– Genom fjärrkylesatsningen minskar vi vår elanvändning, och det störande bullret från de gamla kylmaskinerna blir historia. Miljön i Sickla Köpkvarter förbättras och vi bidrar till arbetet med att minska koldioxidutsläppen, säger Micael Averborg, affärsområdeschef Kontor i Atrium Ljungberg.
Sickla Köpkvarters fjärrkyla kommer till största delen att vara så kallad frikyla, det vill säga kyla från kallt bottenvatten från Östersjön. Havskylan växlas över till ett rörsystem som är beläget under Stockholms markyta och transporteras till anslutna fastigheter.
För att klara leveranserna till Sickla Köpkvarter byggs en ny fjärrkyleledning längs Hammarby Fabriksväg, utmed foten av Hammarbybacken, och dras under Sickla kanal. Det är denna nya ledning som kommer att förse Sickla Köpkvarter med fjärrkyla.
– Vi vill skapa en tydlig miljöprofil i Sickla Köpkvarter, säger Åke Reichard marknadsområdeschef, Sickla.
Åke Reichard, Micael Averborg.
43
När Atrium Fastigheter AB och LjungbergGruppen AB gick samman bildades ett av Sveriges ledande fastighetsbolag: Atrium Ljungberg. Med LjungbergGruppens kompetens inom projektutveckling och Atriums styrkor inom detaljhandel och förvaltning har den nya organisationen antagit en stark marknadsposition med kompetensmässig kapacitet för fortsatt utveckling.
Ambitionen är att organisationen ska vara platt och decentraliserad med syfte att sätta kunden i fokus och affären i centrum. Bolaget har engagerad personal med hög kompetens inom fastighetsförvaltning och projektledning. Vid årsskiftet fanns det anställda i bolaget, vilket är en minskning med personer från föregående år.
Under året har bolaget antagit ett förmånspaket för medarbetarna. De har erbjudits en frivillig privat sjukvårdsförsäkring och en årlig friskvårdspeng om . kronor. Dessutom erbjuds medarbetare månaders föräldrautfyllnad upp till procent av lönen. Det har varit ett sätt för Atrium Ljungberg att förbättra möjligheterna till att skapa en god trygghet
och bra hälsa hos företagets medarbetare samt att underlätta jämställdhetsarbetet i koncernen.
Under slöts dessutom gemensamma kollektivavtal för den nybildade koncernen. Atrium Ljungberg är medlem i Almegas arbetsgivarförbund. Gällande kollektivavtal för tjänstemän är tjänstemannaavtalet "Fastigheter" mellan Almega och SIF/Ledarna/Sveriges ingenjörer. Gällande kollektivavtal för arbetare är avtalet mellan Almega och Fastighetsanställdas förbund.
Medarbetarna på TL Bygg omfattas liksom tidigare av kollektivavtalen mellan Sveriges Byggindustrier och SIF/CL/Ledarna eller Svenska Byggnadsarbetarförbundet.
I samband med förhandlingarna beslutades även att en stor andel av de anställda från och med omfattas av en ITP-plan.
Inom Atrium Ljungberg gäller några övergripande arbetssätt som är viktiga för bolagets fortsatta framgång. Dessa övergripande arbetssätt återspeglar de två sammanslagna bolagens gemensamma synsätt i "att äga och utveckla med ett kundnära långsiktigt perspektiv".
Under har en värdegrund formulerats – en värdegrund som fungerar som vägledning i det dagliga arbetet och som ska återspeglas i alla delar och funktioner av organisationen. Värdegrunden spelar en viktig roll vid rekrytering, vidareutbildning och utvärdering av företagets medarbetare. Läs mer om bolagets värdegrunder på sidan .
Under har ett arbete inletts med att formulera en etik- och jämställdhetspolicy för den nya koncernen. Dessa policydokument ska ge vägledning för företagets agerande både i vardagen och i särskilda situationer.
Atrium Ljungberg fortsätter att arbeta strukturerat med personalfrågorna där kompetensförsörjningen är en viktig faktor för företagets framgång. Medarbetarens engagemang, delaktighet och lojalitet är avgörande för företagets framtida utveckling. Företaget arbetar med planeringssamtal, uppföljningar av handlingsplaner och ledarutveckling för att göra Atrium Ljungberg till en än mer attraktiv arbetsgivare.
Under 2006 infördes ett incitamentsprogram (optionsprogram) med syfte att ytterligare höja motivationen och delaktigheten i företaget. Detta incitamentsprogram har med anledning av samgåendet kompletterats under 2007 och riktats till de medarbetare i Atrium Ljungberg som inte omfattades av det tidigare programmet.
Atrium Ljungberg arbetar också för en ökad jämställdhet och mångfald. Företaget strävar efter en jämn könsfördelning och att ha medarbetare med olika etnisk bakgrund. Denna strävan återspeglas i Atrium Ljungbergs rekryteringsarbete.
Medelåldern på företaget är 49,0 (47,1) år och den genomsnittliga anställningstiden uppgår till 9,2 (9,5) år. Under 2007 har sjukfrånvaron ökat marginellt från 1,9 procent till 2,3 procent.
ANTAL ANSTÄLLDA Fkonomi Administration Fastighetsförvaltning Affärsutveckling Projekt TL Bygg $\frac{1}{120}$
MEDELANTAL ANSTÄLLDA
| Män | Kvinnor | Totalt | |
|---|---|---|---|
| Styrelse | 7 | 1 | 8 |
| Företagsledning | 5 | 3 | 8 |
| Mellanchefer | 8 | 6 | 14 |
| Ovriga | 169 | 37 | 206 |
| Totalt | 189 | 47 | 236 |
| Ekonomi /Administration | 14 | 21 | 35 |
| Fastighetsförvaltning | 59 | 16 | 75 |
| Affärsutveckling | 7 | 3 | 10 |
| Projekt | 10 | 2 | 12 |
| TL Bygg | 93 | 3 | 96 |
| Totalt | 183 | 45 | 228 |
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Atrium Ljungberg-aktien | $-24%$ | $+69%$ |
| Six Real Estate (SIXREX) | $-17%$ | $+42%$ |
| Six Generalindex (SIXGX) | $-10%$ | $+25%$ |
| Totalt | 854 | 100 | 130.157 | 100 |
|---|---|---|---|---|
| $1.000.001 -$ | 17 | $\mathcal{P}$ | 115.181 | 89 |
| $200.001 - 1.000.000$ | 17 | 2 | 8.789 | 7 |
| $100.001 - 200.000$ | 13 | $\mathfrak{D}$ | 1.884 | 1 |
| $50.001 - 100.000$ | 18 | 2 | 1.351 | 1 |
| $10.001 - 50.000$ | 79 | 9 | 1.884 | 1 |
| $1.001 - 10.000$ | 276 | 32 | 926 | 1 |
| $1 - 1.000$ | 434 | 51 | 142 | n |
| Aktieinnehav antal aktier |
Antal ägare |
Andel $\%$ |
Antal aktier. $000^{\circ}$ |
Andel $\frac{0}{n}$ |
Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs i Stockholm. Antalet registrerade aktier uppgick 2007-12-31 till 133.220.736, varav 4.000.000 av serie A och 129.220.736 av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Antalet utestående aktier uppgick till 130.156.828 efter avdrag för 3.063.908 återköpta B-aktier.
Återköpta aktier är inte berättigade till utdelning eller rösträtt. Aktien var tidigare noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Bolaget hade vid årets utgång 854 aktieägare. Drygt 90 procent av ägandet finns i Sverige varav cirka 60 procent i Stockholmsregionen.
Under året har cirka 2 miljoner aktier omsatts, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet på 2 procent.
Atrium Ljungberg har anlitat likviditetsgarant i syfte att förbättra likviditeten i aktien. Likviditetsgaranten har åtagit sig att ställa köp- och säljkurser för minst fem handelsposter, med en differens om maximalt tre procent, beräknat från säljkurs.
| Antal ('000) | Andel, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | B-aktier | Totalt | Röster | Kapital | ||
| Konsumentföreningen Stockholm | 51.698 | 51.698 | 31,1 | 39.7 | ||
| Familjen Ljungberg 11 | 1.810 | 19.079 | 20.889 | 22.4 | 16,0 | |
| Familjen Holmström 11 | 1.810 | 14.675 | 16.485 | 19.7 | 12.7 | |
| Konsumentkooperationens pensionsstiftelse | 13.718 | 13.718 | 8,3 | 10.5 | ||
| Konsumentkooperationens pensionskassa | 6.041 | 6.041 | 3.6 | 4,6 | ||
| Ulf Holmlund | 380 | 462 | 842 | 2.6 | 0,6 | |
| AFA 21 | 2.565 | 2.565 | 1,5 | 2,0 | ||
| SEB Private Bank | 1.708 | 1.708 | 1,0 | 1,3 | ||
| Banque Carnegie Luxembourg | 1.688 | 1.688 | 1,0 | 1,3 | ||
| Margaretha af Ugglas | 1.425 | 1.425 | 0,9 | 1,1 | ||
| Övriga | 13.098 | 13.098 | 7.9 | 10,1 | ||
| Totalt utestående aktier | 4.000 | 126.157 | 130.157 | 100 | 100 | |
| Eget innehavda aktier | 3.064 | 3.064 | ||||
| Totalt antal registrerade aktier | 4.000 | 129.221 | 133.221 | 100 | 100 |
1) Direkt och indirekt via bolag. 2) Via olika koncernbolag.
Konsumentföreningen Stockholm ägde vid årsskiftet aktier motsvarande 31,1 procent av rösterna och måste enligt dispens från Aktiemarknadsnämnden minska sin röstandel till under 30 procent, senast 2008-06-07.
Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att A-aktier endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall ska A-aktie först omvandlas till B-aktie innan överlåtelse får ske. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen.
Aktiekursen uppgick vid årsskiftet till 63,75 kronor vilket motsvarade ett börsvärde på 8,3 Mdkr, beräknat på antalet utestående aktier. Eget kapital uppgick till 9.259 Mkr. Då tillgångar och skulder i huvudsak är värderade till verkligt värde, med undantag för uppskjuten skatt som ska värderas till 28 procent, kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än 28 procent till följd av att fastigheter kan avyttras genom skattefri försäljning av aktier i dotterbolag. Eget kapital per aktie uppgick vid
årsskiftet till kronor. Substansvärdet vid en kalkylmässig uppskjuten skatt på procent motsvarar vid samma tidpunkt kronor per aktie.
Utdelningen ska motsvara minst procent av resultatet efter skatt, exklusive resultat från fastighetsförsäljningar och värdeförändringar. Bolagets fi nansiella mål och ställning ska beaktas. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på , kr/aktie. Den föreslagna utdelningen på , kronor motsvarar en direktavkastning på , procent beräknat på kursen vid årets utgång.
Atrium Ljungberg erbjuder olika valmöjligheter avseende ekonomisk information och pressmeddelanden.
Delårsrapporter trycks och distribueras till aktieägare. Delårsrapporterna fi nns också tillgängliga på både svenska och engelska på bolagets webbplats www.atriumljungberg.se. Pressmeddelanden publiceras på webbplatsen och kan erhållas via e-post eller sms direkt vid offentliggörandet. På hemsidan fi nns också aktuell och historisk information om aktiekurs.
Substansvärde 1)
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Eget kapital, Mkr | 9.259 | 7.805 |
| Återläggning goodwill, Mkr | -485 | -522 |
| Återläggning 28% uppskjuten skatt, Mkr | 2.638 | 2.337 |
| Substansvärde 0% uppskjuten skatt, Mkr | 11.412 | 9.620 |
| Uppskjuten skatt 10%, Mkr | -1.141 | -962 |
| Substansvärde 10% uppskjuten skatt, Mkr | 10.271 | 8.658 |
| 1) Exkl TL Bygg. | ||
| Substansvärde 0% uppskjuten skatt, kr/aktie | 88 | 74 |
| Substansvärde 10% uppskjuten skatt, kr/aktie | 79 | 67 |
| Substansvärde 28% uppskjuten skatt, kr/aktie | 67 | 56 |
| Aktiekurs 31/12 2007, kr/aktie | 64 | 84 |
| Föreslagen utdelning 2007, kr/aktie | 2,00 | 1,62 |
| Enskilda Securities | Bengt Claesson |
|---|---|
| Handelsbanken Markets | Tobias Kaj |
| Kaupthing Bank Sverige | Daniel Anderbring |
| Swedbank | Andreas Daag |
Mobil 0730-261916 [email protected] www.atriumljungberg.se
| Belopp i Mkr | 2007 1) | 2006 1) | 2005 1) | 2004 1) | 2003 | 2002 | 2001 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR | |||||||
| Intäkter | 1.850,4 | 979,1 | 694,4 | 712,2 | 651,1 | 630,1 | 655,1 |
| Kostnader för förvaltning och produktion | -902,9 | -523,4 | -400,8 | -394,3 | -377,2 | -356,8 | -410,6 |
| Bruttoresultat | 947,5 | 455,7 | 293,6 | 317,9 | 273,9 | 273,3 | 244,5 |
| Central administration och marknadsföring | -50,3 | -57,1 | -24,7 | -22,9 | -20,6 | -16,1 | -16,6 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 176,3 | - | 13,3 | - | 4,4 | - | - |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1.286,6 | 1.881,0 | 415,0 | 102,4 | - | - | - |
| Rörelseresultat | 2.360,1 | 2.279,5 | 697,2 | 397,4 | 257,7 | 257,2 | 227,9 |
| Resultatandelar i koncernföretag | 2,6 | -1,1 | 4,3 | - | - | - | - |
| Finansiella intäkter | 14,7 | 5,5 | 3,4 | 5,5 | 13,5 | 13,3 | 11,5 |
| Finansiella kostnader | -306,0 | -128,9 | -101,4 | -125,7 | -132,5 | -124,5 | -112,0 |
| 288,7 | -124,4 | -93,7 | -120,2 | -119,0 | -111,2 | -100,5 | |
| Resultat efter fi nansiella poster | 2.071,4 | 2.155,1 | 603,5 | 277,2 | 138,7 | 146,0 | 127,4 |
| Skatt på årets resultat | -435,5 | -598,3 | -106,4 | -77,3 | -37,2 | -42,1 | -35,9 |
| Årets resultat | 1.635,9 | 1.556,8 | 497,1 | 199,9 | 101,5 | 103,9 | 91,5 |
| FÖRDELNING RÖRELSERESULTAT | |||||||
| FASTIGHETSFÖRVALTNING | |||||||
| Hyresintäkter Förvaltningskostnader |
1.512,8 -571,4 |
669,5 -236,4 |
424,7 -140,6 |
461,3 -156,6 |
458,2 -163,9 |
429,2 -143,4 |
383,3 -125,7 |
| Driftsöverskott | 941,4 | 433,1 | 284,1 | 304,7 | 294,3 | 285,8 | 257,6 |
| Avskrivningar Bruttoresultat fastighetsförvaltningen |
-2,1 939,3 |
-1,9 431,2 |
-2,0 282,1 |
-1,8 302,9 |
-32,1 262,2 |
-28,5 257,3 |
-25,7 231,9 |
| Central administration och marknadsföring | -39,0 | -43,6 | -15,0 | -13,8 | -12,3 | -9,8 | -10,5 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 176,3 | - | 13,3 | - | 4,4 | - | 0,0 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat fastighetsförvaltningen |
1.286,6 2.363,2 |
1.881,0 2.268,5 |
415,0 695,4 |
102,4 391,5 |
- 254,3 |
- 247,5 |
- 221,4 |
| PROJEKT-OCH ENTREPRENADVERKSAMHET | |||||||
| Nettoomsättning | 337,6 | 309,7 | 269,7 | 250,8 | 193,0 | 200,9 | 271,7 |
| Produktionskostnader | -328,9 | -284,8 | -257,8 | -235,5 | -180,9 | -184,7 | -258,7 |
| Överskott | 8,7 | 24,8 | 11,9 | 15,3 | 12,1 | 16,2 | 13,0 |
| Avskrivningar | -0,5 | -0,3 | -0,4 | -0,3 | -0,4 | -0,2 | -0,4 |
| Bruttoresultat projekt | |||||||
| och entreprenadverksamheten | 8,2 | 24,6 | 11,5 | 15,0 | 11,7 | 16,0 | 12,6 |
| Central administration och marknadsföring | -11,3 | -13,5 | -9,7 | -9,1 | -8,3 | -6,3 | -6,1 |
| Rörelseresultat projekt | |||||||
| och entreprenadverksamheten | -3,1 | 11,0 | 1,8 | 5,9 | 3,4 | 9,7 | 6,5 |
| Rörelseresultat | 2.360,1 | 2.279,5 | 697,2 | 397,4 | 257,7 | 257,2 | 227,9 |
1) Från och med 2004 sker redovisning i enlighet med IFRS. Det innebär i huvudsak följande förändringar. Fastigheter redovisas i koncernens balansräkning till verkligt värde. Av värdeökningar redovisas 72 procent som eget kapital och 28 procent som uppskjuten skatteskuld. Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen och avskrivningar förekommer ej. Resultat från fastighetsförsäljningar utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspris och senaste värdering. Räntederivat är ett fi nansiellt instrument som också ska värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringen justeras mot eget kapital med 72 procent och mot uppskjuten skatteskuld med 28 procent.
| Belopp i Mkr | 2007 1) | 2006 1) | 2005 1) | 2004 1) | 2003 | 2002 | 2001 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BALANSRÄKNINGAR | |||||||
| Förvaltningsfastigheter m m | 18.801,1 | 16.854,9 | 4.980,0 | 4.690,0 | 3.145,9 | 3.060,2 | 2.779,7 |
| Materiella anläggningstillgångar | 9,5 | 7,7 | 5,5 | 4,7 | 4,5 | 3,6 | 3,6 |
| Goodwill | 484,5 | 521,5 | - | - | - | - | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 8,5 | 13,8 | 23,6 | 14,8 | 9,7 | 21,8 | 27,4 |
| Omsättningstillgångar | 1.021,6 | 345,3 | 133,2 | 85,4 | 59,8 | 47,2 | 87,4 |
| Likvida medel | 92,6 | 278,2 | 103,2 | 130,5 | 329,3 | 352,6 | 341,9 |
| Summa tillgångar | 20.417,8 | 18.021,4 | 5.245,5 | 4.925,4 | 3.549,2 | 3.485,4 | 3.240,0 |
| Eget kapital | 9.259,4 | 7.805,1 | 2.203,9 | 1.928,1 | 908,7 | 861,2 | 794,2 |
| Långfristiga skulder | 8.156,7 | 5.832,2 | 2.316,3 | 2.005,7 | 1.936,8 | 2.111,0 | 1.859,2 |
| Kortfristiga skulder | 3.001,7 | 4.384,1 | 725,3 | 991,6 | 703,7 | 513,2 | 586,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 20.417,8 | 18.021,4 | 5.245,5 | 4.925,4 | 3.549,2 | 3.485,4 | 3.240,0 |
| KASSAFLÖDESANALYSER | |||||||
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||||||
| Resultat efter fi nansiella poster | 2.071,4 | 2.155,1 | 603,5 | 277,2 | 138,7 | 146,0 | 127,4 |
| Återföring avskrivningar | 3,0 | 2,9 | 2,4 | 2,1 | 32,4 | 28,7 | 26,1 |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | -176,2 | - | -13,3 | - | -4,4 | - | - |
| Återföring värdeförändring förvaltningsfastigheter | -1.286,7 | -1.881,0 | -415,0 | -102,4 | - | - | - |
| Övriga poster som inte ingår i kassafl ödet | - | 0,1 | -3,6 | 0,9 | -3,6 | -0,4 | 0,5 |
| Betald hyresgaranti | -3,0 | -2,5 | -3,0 | -3,0 | -1,6 | - | - |
| Betald skatt | -32,1 | -13,0 | -18,8 | -29,6 | -38,7 | -20,2 | -19,6 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | |||||||
| före förändringar av rörelsekapital | 576,4 | 261,6 | 152,2 | 145,2 | 122,8 | 154,1 | 134,4 |
| Nettoförändring rörelsekapital | -102,0 | 75,3 | -2,9 | 1,9 | 12,2 | 3,2 | 2,2 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | 474,4 | 336,9 | 149,3 | 147,1 | 135,0 | 157,3 | 136,6 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||||
| Förvärv av fastigheter | -386,7 | -66,3 | -80,3 | -60,7 | -0,8 | - | - |
| Förvärv av företag | - | 125,5 | - | - | 42,4 | - | - |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | -946,6 | -370,2 | -285,8 | -138,4 | -139,3 | -319,9 | -284,9 |
| Försäljning av fastigheter | 705,2 | 41,8 | 492,6 | - | 13,0 | - | 64,1 |
| Övriga investeringar | -80,9 | -2,9 | -3,6 | -2,5 | -2,7 | -0,1 | -1,3 |
| Betald skatt | - | - | - | - | - | - | -36,5 |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | -709,0 | -272,1 | 122,9 | -201,6 | -87,4 | -320,0 | -258,6 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||||||
| Nyemission | - | - | - | - | - | 13,0 | 2,0 |
| Incitamentsprogram | 5,1 | 3,4 | - | - | - | - | - |
| Utbetald utdelning | -1.811,5 | -80,7 | -69,5 | -61,8 | -54,0 | -45,9 | -34,1 |
| Återköp egna aktier | - | - | -153,2 | - | - | - | - |
| Förändring långfristiga skulder | 1.855,5 | 187,5 | -76,8 | -74,4 | -24,9 | 206,3 | 191,0 |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 49,1 | 110,2 | -299,5 | -136,2 | -78,9 | 173,4 | 158,9 |
| Årets kassafl öde | -185,5 | 175,0 | -27,3 | -190,7 | -31,3 | 10,7 | 36,9 |
| Likvida medel vid årets början | 278,2 | 103,2 | 130,5 | 321,2 | 352,6 | 341,9 | 305,0 |
| Likvida medel vid årets slut | 92,6 | 278,2 | 103,2 | 130,5 | 321,3 | 352,6 | 341,9 |
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NYCKELTAL | |||||||
| Soliditet, % | 24,5 | 24,7 | 25,6 | 39,1 | 42,0 | 43,3 | 45,4 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,7 | 2,7 | 2,5 | 1,2 | 1,0 | 0,7 | 0,8 |
| Belåningsgrad, % | 76,3 | 76,1 | 73,2 | 47,5 | 43,2 | 33,4 | 39,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,2 | 2,0 | 3,2 | 6,9 | 17,7 | 7,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr, exkl fastighetsförsäljningar och värdeförändringar | 2,1 | 2,2 | 2,0 | 2,4 | 2,7 | 3,1 | 3,0 |
| Avkastning på eget kapital, % | 12,0 | 12,5 | 11,5 | 10,8 | 24,1 | 31,3 | 19,2 |
| Avkastning på eget kapital, %, exkl fastighetsförsäljningar och värdeförändringar | 12,0 | 12,5 | 11,1 | 6,9 | 6,7 | 4,7 | 5,5 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,7 | 8,0 | 7,7 | 8,3 | 13,9 | 19,6 | 12,4 |
| Avkastning på totalt kapital, %, exkl fastighetsförsäljningar och värdeförändringar | 7,7 | 8,0 | 7,6 | 6,2 | 5,6 | 3,7 | 4,9 |
| Antal anställda (medelantal) | 121 | 128 | 130 | 132 | 137 | 172 | 228 |
| DATA PER AKTIE Kr 2) | |||||||
| Årets resultat | 1,49 | 1,69 | 1,64 | 3,23 | 8,33 | 21,16 | 12,55 |
| Årets resultat, exkl fastighetsförsäljningar och värdeförändringar | 1,49 | 1,69 | 1,59 | 1,97 | 2,12 | 2,75 | 3,36 |
| Utdelning (2007 föreslagen) | 0,75 | 0,87 | 1,00 | 1,12 | 1,37 | 1,62 | 2,00 |
| Kassafl öde | 2,23 | 2,56 | 2,18 | 2,28 | 2,50 | 4,58 | 3,64 |
| Eget kapital | 13,07 | 13,95 | 14,70 | 31,22 | 37,55 | 59,97 | 71,14 |
| Börskurs, periodens slut | 21,25 | 20,75 | 26,75 | 36,37 | 49,87 | 84,37 | 63,75 |
1) Fr o m 2004 är redovisade uppgifter baserade på internationella redovisningsstandarder, IFRS.
2) Data per aktie är beräknat efter genomförd split 4:1 i april 2007 och efter utspädning.
Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer -, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret . Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Förvaltningsberättelsen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och ingår inte i de finansiella rapporter som ska lämnas enligt IFRS.
Atrium Ljungberg AB bedriver fastighetsförvaltning samt projekt- och entreprenadverksamhet. Verksamheten bedrivs i moderbolaget samt i dotterbolag och intressebolag som framgår av not och not i tilläggsupplysningarna.
Under året har en omstrukturering av fastighetsbeståndet skett i enlighet med affärsidé, valda strategier och uppsatta mål. Ett antal mindre bostadsfastigheter med butiker i markplan samt ett par industrifastigheter och några citygallerior på delmarknader med svaga utvecklingsmöjligheter har sålts under året. Totalt har fastigheter till ett värde motsvarande en dryg miljard kronor avyttrats under året. Försäljningarna har medfört att större fokus kan läggas på delmarknader med större tillväxtpotential samt på de stora utvecklingsprojekten i bolaget.
En utbyggnad av Sickla Galleria med . m startades under året. Uthyrning har skett av samtliga ytor och ett -tal nya butiker planeras öppna till våren . I Sickla pågår också uppförandet av en kunskapsgalleria på . m där gymnasieskolor och högskola blandas. Aktörer är Nacka kommun, musikgymnasiet Rytmus samt Vittra som flyttar in till årsskiftet ⁄.
I maj invigdes Magasinet i Sickla med . m handel i ett nytt koncept. Magasinet är sedan december helt inflyttat då Clas Ohlson öppnade sin butik och Bowlers öppnat bowlingbanor med restaurang.
I Gränby Centrum i Uppsala, pågår en om- och tillbyggnad på . m . Samtliga ytor är uthyrda och den nya delen öppnar i november . Planer på fortsatt utveckling av Gränby finns sedan bolaget förvärvat totalt , hektar mark från Uppsala kommun där detaljplanen medger .-. m handel.
I Malmö planeras en större om- och tillbyggnad av Mobilia. I november förvärvade Atrium Ljungberg en intilliggande fastighet, Bohus , på . m uthyrbar yta. Förvärvet har medfört nya möjligheter i det planerade projektet att utveckla Mobilia och närområdet till en innehållsrik och dynamisk stadsdel. Malmö stad tog i november beslut om att genomföra ett programsamråd som ett första steg i en detaljplaneprocess.
I december förvärvades tomträtten Storö i Farsta med . m uthyrbar yta. Tillträde sker i maj . Förvärvet medför utökade möjligheter i den omdaning som planeras av Farsta Centrum. Sammantaget uppgår fastighetsförvärven under till Mkr.
Ombyggnaden av varuhuset PUB pågår och merparten av ytorna kommer att vara inflyttade före årsskiftet ⁄.
På kontorssidan har Glashuset vid Slussen i Stockholm färdigställts och är nu helt inflyttat. I Hammarby Sjöstad pågår om- och tillbyggnad av fastigheten Proppen med färdigställande våren .
Under har en aktiesplit : genomförts, innebärande att en aktie delades i fyra. Spliten genomfördes med avstämningsdag den april. En extra bolagsstämma beslutade den oktober att ändra bolagets firma från LjungbergGruppen AB till Atrium Ljungberg AB.
Koncernens omsättning under räkenskapsåret var . Mkr (). Koncernen redovisar ett resultat efter finansiella poster på ., Mkr (.,). I resultatet ingår vinst vid fastighetsförsäljning med , Mkr () samt orealiserade värdeförändringar med ., Mkr (.,). Resultatet efter finansiella poster, exklusive värdeförändringar och resultat från fastighetsförsäljningar, uppgick till , Mkr (,). Resultatet för fjärde kvartalet har påverkats positivt med engångsersättningar på Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till ., Mkr (.,), vilket motsvarar , kr/aktie (,).
Uthyrningsgraden i Atrium Ljungbergs fastigheter uppgår till procent (). Förändringen förklaras av sålda fastigheter och vakanser i projektfastigheter samt i Blästern . Hyresintäkterna uppgick till . Mkr () och hyresnivån uppgår i början av till . Mkr. Rörelseresultatet för fastighetsförvaltningen, exklusive värdeförändringar och resultat av fastighetsförsäljningar, var , Mkr (,). Det proformaberäknade rörelseresultatet för uppgick till Mkr.
Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till Mkr (). Rörelseresultatet för räkenskapsåret var -, Mkr (,) och har belastats med projektkostnader för fastighetsutveckling. Rörelseresultatet för entreprenadverksamheten, som bedrivs i dotterbolaget TL Bygg AB, var , Mkr (,). TL Byggs omsättning var Mkr (), varav Mkr () utgjorde arbeten åt koncernbolag.
Det redovisade värdet för hela fastighetsbeståndet per -- uppgår till . Mkr (.). Byggrätter och mark ingår med Mkr (). Investeringar i fastigheter uppgår under till . Mkr varav nyförvärv uppgår till Mkr. Fastigheter motsvarande ett värde av . Mkr vid utgången av har sålts under . Värdestegringen i det befintliga beståndet uppgår till . Mkr och är främst hänförlig till underliggande faktorer från den löpande fastighetsverksamheten genom nyuthyrning, ökade marknadshyror och färdigställda utvecklingsprojekt. Avkastningskravet ligger i snitt på , procent (,). Förändringen i avkastningskrav beror bl a på förändringar i fastighetsbeståndet, sänkta avkastningskrav under första halvåret samt på att färdigställandegraden i pågående utvecklingsprojekt har medfört att riskpremien i avkastningskraven har kunnat sänkas.
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till Mkr (). De räntebärande skulderna uppgick -- till . Mkr (.) och medelräntan var , procent (,). Medellöptiden för räntebindningen var , år (,). Eget kapital uppgick -- till . Mkr (.) vilket motsvarar kr/aktie (). Soliditeten uppgick till , procent (,). Finansiella risker beskrivs i not .
Skatt på årets resultat uppgår totalt till , Mkr (,) varav , Mkr (,) utgör aktuell skatt och , Mkr (,) uppskjuten skatt. Avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar avseende uppgående till Mkr () har yrkats. Återbetalning med anledning av ändrade taxeringar avseende inkomståren - till följd av yrkade avdrag för investeringar har under året erhållits med Mkr.
Vid årsstämma erhöll styrelsen ett bemyndigande att före utgången av nästa ordinarie årsstämma förvärva högst procent av bolagets aktier. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndigandet.
Företaget arbetar strukturerat med personalfrågor då kompetensförsörjningen är en viktig faktor för företagets framgång. Företaget arbetar med planeringssamtal, uppföljningar av handlingsplaner, olika utvecklingsprogram och ledarutveckling för att utveckla bolaget till en än mer attraktiv arbetsgivare. Strukturerat arbete kring arbetsmiljö och jämställdhet bedrivs inom alla avdelningar i företaget. Riktlinjer för åsättande av lön och ersättningar till VD och ledande befattningshavare framgår av not och föreslås oförändrade för .
Bolagets löpande verksamhet påverkas till stor del av den ekonomiska utvecklingen i Sverige och i Stockholm i synnerhet. Hyresmarknaden och ränteläget utgör de enskilt största faktorerna. Utsikterna för hyresmarknaden är goda och marknadshyrorna har ökat under . Utvecklingen av ränteläget påverkar resultatet successivt då lånens löptider fördelas över tiden. Bolagets substansvärde påverkas av värderingen av fastighetsportföljen. Under slutet av har avkastningskraven på fastighetsmarknaden visat en tendens att öka vilket kan leda till sänkta marknadsvärden. Denna risk ska ses mot en förväntad stabil hyresutveckling och bolagets projektportfölj som innehåller en stor potential till värdetillväxt.
Efter årsskiftet har en fastighet i Helsingborg motsvarande ett underliggande fastighetsvärde på Mkr avyttrats med tillträde i mars . Försäljningen motsvarar värderingen vid årsskiftet. Under januari och februari har ett flertal kontorsuthyrningar genomförts motsvarande ett totalt hyresvärde på Mkr och en genomsnittlig hyreslängd på , år. Den största delen av uthyrningen har skett i bolagets kontorsfastigheter Blästern och i Vasastan i Stockholm där en större hyresgäst avflyttat i slutet av .
Atrium Ljungberg har finansiella resurser och kompetens för en fortsatt expansion. Projektportföljen innehåller investeringsmöjligheter på över fem miljarder kronor de närmaste fem åren och bedöms avkasta väsentligt mer än förvärvsalternativen. Merparten av investeringarna avser utveckling av helhetsmiljöer i Sickla, Farsta, Mobilia och Gränby.
kommer att präglas av en fortsatt hög investeringstakt med många projekt som färdigställs i slutet av året och under . Investeringarna väntas för att uppgå till drygt en miljard kronor. Resultatprognos lämnas i halvårsrapporten.
Totalt finns .. aktier i bolaget fördelat på .. A-aktier och .. B-aktier. En A-aktie berättigar till tio röster och en B-aktie berättigar till en röst. A-aktier och B-aktier medför lika rätt till andel i bolagets resultat och tillgångar. Atrium Ljungberg AB äger genom återköp .. B-aktier. De återköpta aktierna som innehas av bolaget berättigar inte till utdelning eller till rösträtt. Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att A-aktier endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall ska A-aktie först omvandlas till Baktie innan överlåtelse får ske. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen.
Styrelsen föreslår en utdelning med , kr/ aktie (,). Förslaget till utdelning är enligt styrelsens bedömning försvarligt med hänsyn till de krav som ställs på koncernens behov av likviditet och bolagets behov av kapital för utveckling av verksamheten. Förslag till vinstdisposition redovisas även i not .
| Belopp i kkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 1.850.400 | 979.147 | |
| Kostnader för förvaltning och produktion | 7,8,9 | -902.964 | -523.434 |
| Bruttoresultat | 947.436 | 455.713 | |
| Central administration och marknadsföring | 3,7,8,9 | -50.226 | -57.146 |
| Resultat fastighets/andelsförsäljning | 176.290 | - | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 15 | 1.286.637 | 1.880.982 |
| Rörelseresultat | 2,4,5,6 | 2.360.137 | 2.279.549 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 10,23 | 2.598 | -1.087 |
| Ränteintäkter | 11 | 14.643 | 5.539 |
| Räntekostnader | 11 | -305.956 | -128.896 |
| -288.715 | -124.444 | ||
| Resultat efter fi nansiella poster | 4 | 2.071.422 | 2.155.105 |
| Aktuell skatt | 13 | -93.300 | -49.073 |
| Uppskjuten skatt | 13 | -342.226 | -549.216 |
| -435.526 | -598.289 | ||
| Årets resultat | 1.635.896 | 1.556.816 | |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1.635.896 | 1.556.816 | |
| Årets resultat per aktie, kr | 12,57 | 21,21 | |
| Årets resultat per aktie efter utspädning, kr | 12,55 | 21,16 | |
| Medelantalet utestående aktier, tusental | 130.157 | 73.389 | |
| Medelantalet utestående aktier efter utspädning, tusental | 130.295 | 73.571 | |
| Antal emitterade aktier, tusental | 133.221 | 133.221 | |
| Utdelning per aktie, kr ( 2007 föreslagen) | 2,00 | 1,62 |
| Belopp i kkr | Not | 07-12-31 | 06-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 15,16,17 | 18.698.600 | 16.854.900 |
| Pågående nybyggnader | 15,18 | 102.500 | - |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 9.504 | 7.704 |
| Goodwill | 12 | 484.510 | 521.539 |
| Andelar i intresseföretag | 22 | 105 | 4.306 |
| Andra långfristiga fordringar | 24,32 | 8.403 | 9.471 |
| Summa anläggningstillgångar | 19.303.622 | 17.397.920 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 25 | 88.210 | 64.816 |
| Skattefordringar | 46.549 | 17.016 | |
| Övriga fordringar | 26 | 833.395 | 211.850 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 27 | 53.429 | 51.552 |
| 1.021.583 | 345.234 | ||
| Likvida medel | 92.640 | 278.215 | |
| Summa omsättningstillgångar | 1.114.223 | 623.449 | |
| Summa tillgångar | 20.417.845 | 18.021.369 |
| Belopp i kkr | Not | 07-12-31 | 06-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 333.052 | 333.052 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3.959.632 | 3.954.574 | |
| Reserver | 30.262 | 5.455 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 4.936.449 | 3.512.058 | |
| Summa eget kapital hänförligt till | |||
| moderbolagets aktieägare | 9.259.395 | 7.805.139 | |
| Långfristiga skulder | 29,30,32,33 | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 29 | 2.637.584 | 2.337.347 |
| Skulder till kreditinstitut | 30 | 5.515.566 | 3.492.670 |
| Övriga långfristiga skulder | 1.970 | - | |
| Hyresgaranti | 32 | - | 487 |
| Garantireserv | 1 | 1.595 | 1.654 |
| 8.156.715 | 5.832.158 | ||
| Kortfristiga skulder | 30,31,32 | ||
| Skulder till kreditinstitut | 30 | 1.969.912 | 2.139.274 |
| Hyresgaranti | 32 | 510 | 5.845 |
| Leverantörsskulder | 129.369 | 155.300 | |
| Skatteskulder | 32 | 116.186 | 14.694 |
| Övriga skulder | 453.709 | 1 707.187 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 332.049 | 361.772 |
| 3.001.735 | 4.384.072 | ||
| Summa eget kapital och skulder | 20.417.845 | 18.021.369 | |
| STÄLLDA SÄKERHETER | |||
| OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER | |||
| Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut | |||
| Fastighetsinteckningar | 7.368.925 | 5.892.034 | |
| Övriga ställda säkerheter | |||
| Företagsinteckningar | 10.000 | 30.000 | |
| Spärrade bankmedel för hyresgaranti | 510 | 8.136 | |
| 7.379.435 | 5.930.170 | ||
| Ansvarsförbindelser | |||
| Garantiförbindelser | 83 | ||
| 87 | |||
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Not | Aktiekapital | Övrigt till- skjutet kapital |
Säkrings- reserver |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
|
| Ingående balans per 1 januari 2006 | 154.412 | 12.198 | 1.346 | 2.035.955 | 2.203.911 | |
| Marknadsvärdering finansiella instrument | - | - | 5.707 | - | 5.707 | |
| Skatt hänförlig till poster som redovisats | ||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | -1.598 | - | -1.598 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade | ||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | 4.109 | - | 4.109 | |
| Årets resultat | - | - | - | 1.556.816 | 1.556.816 | |
| Summa intäkter och kostnader för perioden | - | - | 4.109 | 1.556.816 | 1.560.925 | |
| Nyemission | 178.640 | 3.939.012 | - | - | 4.117.652 | |
| Incitamentsprogram | 8 | - | 3.364 | - | - | 3.364 |
| Utdelningar | - | - | - | -80.713 | -80.713 | |
| Utgående balans per 31 december 2006 | 333.052 | 3.954.574 | 5.455 | 3.512.058 | 7.805.139 | |
| Marknadsvärdering finansiella instrument | 26,33 | - | - | 34.454 | - | 34.454 |
| Skatt hänförlig till poster som redovisats | ||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | -9.647 | - | -9.647 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade | ||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | 24.807 | - | 24.807 | |
| Årets resultat | - | - | - | 1.635.896 | 1.635.896 | |
| Summa intäkter och kostnader för perioden | - | - | 24.807 | 1.635.896 | 1.660.703 | |
| Incitamentsprogram | 8 | - | 5.058 | - | - | 5.058 |
| Utdelningar | - | - | - | -211.505 | -211.505 | |
| Utgående balans per 31 december 2007 | 333.052 | 3.959.632 | 30.262 | 4.936.449 | 9 259.395 |
Antalet aktier uppgår till 133.220.736 (33.305.184), varav 4.000.000 (1.000.000) av serie A och 129.220.736 (32.305.184) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130.156.828. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3.063.908 B-aktier. Under 2006 omstämplades 900.000 aktier av serie A till aktier av serie B och 17.864.000 aktier av serie B emitterades i samband med förvärvet av Atrium Fastigheter AB. Stängningskursen den 16 oktober, 230,50 kr, har använts för beräkning av anskaffningsvärde och eget kapital. Bolaget har genomfört en split 4:1 under 2007.
| Belopp i kkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Resultat efter fi nansiella poster | 2.071.422 | 2.155.105 | |
| Återföring avskrivningar | 2.993 | 2.927 | |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | -176.240 | - | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -1 286 687 | -1.880.982 | |
| Övriga poster som inte ingår i kassafl ödet | - | 110 | |
| Betald hyresgaranti | -2.990 | -2.494 | |
| Betald skatt Kassafl öde från den löpande verksamheten före |
-32.065 | -13.026 | |
| förändringar av rörelsekapital | 576.433 | 261.640 | |
| Kortfristiga fordringar | -488.594 | 22.671 | |
| Kortfristiga skulder | 386.516 | 52.653 | |
| Förändring av rörelsekapital | -102.078 | 75.324 | |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | 474.355 | 336.964 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förändring av övriga fordringar | -80.335 | 584 | |
| Inköp maskiner och inventarier | -4.793 | -3.408 | |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | -946.613 | -370.232 | |
| Förvärv av fastigheter | -386.700 | -66.357 | |
| Försäljning av fastigheter | 705.161 | 41.810 | |
| Försäljning fi nansiella tillgångar | 4.251 | ||
| Förvärv av företag | - | 125.487 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | -709.029 | -272.116 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Upptagna lån | 30 | 2.555.715 | 200.000 |
| Amortering av skuld | -700.211 | -12.526 | |
| Incitamentsprogram | 8 | 5.100 | 3.364 |
| Utbetald utdelning | 30 | -1.811.505 | -80.714 |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 49.099 | 110.124 | |
| Årets kassafl öde | -185.575 | 174.972 | |
| Likvida medel vid årets början | 278.215 | 103.243 | |
| Likvida medel vid årets slut | 92.640 | 278.215 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 14.643 | 5.539 | |
| Betald ränta uppgick till | -318.789 | -140.805 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl spärrade medel | 92.640 | 278.215 | |
| Belopp i kkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 267.433 | 229.749 | |
| Kostnader för förvaltning och produktion | 7,8,9 | -120.174 | -101.949 |
| Bruttoresultat | 147.259 | 127.800 | |
| Central administration och marknadsföring | 3,7,8,9 | -39.929 | -23.276 |
| Rörelseresultat | 2,4,5,6 | 107.330 | 104.524 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 10,23 | 112.561 | 300.758 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 11 | 46.723 | 40.493 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 11 | -155.590 | -114.438 |
| 3.694 | 226.813 | ||
| Resultat efter fi nansiella poster | 4 | 111.024 | 331.337 |
| Bokslutsdispositioner | 28 | 95.463 | 47.544 |
| Aktuell skatt | 14 | -8.735 | -18.701 |
| Uppskjuten skatt | 14 | -58.286 | -26.200 |
| -67.021 | -44.901 | ||
| Årets resultat | 139.466 | 333.980 | |
| Utdelning per aktie, kr (2007 föreslagen) | 2,00 | 1,62 | |
| Belopp i kkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Byggnader, mark och markanläggningar | 19 | 1.636.331 | 1.636.719 |
| Pågående ny-, till- och ombyggnader | 20 | 164.237 | 32.516 |
| Maskiner och inventarier | 21 | 5.893 | 4.404 |
| 1.806.461 | 1.673.639 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | 33 | ||
| Andelar i koncernföretag | 23 | 5.397.222 | 5.090.937 |
| Andra långfristiga fordringar | 24 | 28 | 28 |
| 5.397.250 | 5.090.965 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 7.203.711 | 6.764.604 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | 33 | ||
| Kundfordringar | 25 | 4.843 | 1.340 |
| Fordringar hos koncernföretag | 1.411.229 | 1.104.571 | |
| Skattefordringar | - | - | |
| Övriga fordringar | 26 | 46.591 | 7.921 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 27 | 17.653 | 12.224 |
| 1.480.316 | 1.126.056 | ||
| Kassa och bank | 236.280 | 89.770 | |
| Summa omsättningstillgångar | 1.716.596 | 1.215.826 | |
| Summa tillgångar | 8.920.307 | 7.980.430 |
| Belopp i kkr Not |
2007 | 2006 |
|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | ||
| BUNDET EGET KAPITAL | ||
| Aktiekapital | 333.052 | 333.052 |
| Reservfond | 265.406 | 265.406 |
| Fond för verkligt värde | 30.262 | 5.455 |
| 628.720 | 603.913 | |
| FRITT EGET KAPITAL | ||
| Överkursfond | 3.948.248 | 3.942.376 |
| Balanserad vinst | 433.274 | 120.365 |
| Årets resultat | 139.466 | 333.980 |
| 4.520.988 | 4.396.721 | |
| Summa eget kapital | 5.149.708 | 5.000.634 |
| Obeskattade reserver 28 |
25.916 | 121.380 |
| Avsättningar | ||
| Uppskjuten skatteskuld 29 |
197.892 | 129.959 |
| 197.892 | 129.959 | |
| Skulder 31,32,33 |
||
| Skulder till kreditinstitut 30 |
3.341.075 | 2.302.623 |
| Leverantörsskulder | 16.598 | 26.144 |
| Skulder till koncernföretag | 406 | 332.209 |
| Skatteskulder Övriga skulder |
95.617 12.609 |
6.682 6.119 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 |
80.485 | 54.680 |
| Summa skulder | 3.546.790 | 2.728.457 |
| Summa eget kapital och skulder | 8.920.307 | 7.980.430 |
| STÄLLDA SÄKERHETER | ||
| OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER | ||
| Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut | ||
| Fastighetsinteckningar | 1.594.697 | 1.449.879 |
| Av dotterbolag till förfogande ställda fastighetsinteckningar | 1.866.500 | 991.500 |
| Övriga ställda säkerheter | ||
| Företagsinteckningar | - | 20.000 |
| 3.461.197 | 2.461.379 | |
| Ansvarsförbindelser | ||
| Borgensförbindelser för dotterbolag | 25.000 | 35.000 |
| Ansvar såsom komplementär i kommanditbolag | 44.991 | 93.323 |
| 69.991 | 128.323 | |
| Not | Aktiekapital | Reservfond | Fond för verkligt värde |
Överkursfond | Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående balans per 1 januari 2006 | 154.412 | 265.406 | 1.346 | - | 164.776 | 585.940 | |
| Koncernbidrag | - | - | - | - | 50.420 | 50.420 | |
| Marknadsvärdering finansiella instrument | - | - | 5.707 | - | 5.707 | ||
| Skatt hänförlig till poster som | |||||||
| redovisats direkt mot eget kapital | - | - | -1.598 | - | -14.118 | -15.716 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade | |||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | 4.109 | - | 36.302 | 40.411 | |
| Årets resultat | - | - | - | - | 333.980 | 333.980 | |
| Summa intäkter och kostnader för perioden | - | - | 4.109 | - | 370.282 | 374.391 | |
| Nyemission | 178.640 | - | - | 3.939.012 | - | 4.117.652 | |
| Incitamentsprogram | 8 | - | - | - | 3.364 | - | 3.364 |
| Utdelningar | -80.713 | -80.713 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2006 | 333.052 | 265.406 | 5.455 | 3.942.376 | 454.345 5.000.634 | ||
| Koncernbidrag | - | - | - | - | 190.434 | 190.434 | |
| Marknadsvärdering finansiella instrument | 26,33 | - | - | 34.454 | - | - | 34.454 |
| Skatt hänförlig till poster som | |||||||
| redovisats direkt mot eget kapital | - | - | -9.647 | - | - | -9.647 | |
| Periodens intäkter och kostnader redovisade | |||||||
| direkt mot eget kapital | - | - | 24.807 | - | 190.434 | 215.241 | |
| Årets resultat | - | - | - | 139.466 | 139.466 | ||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | - | - | 24.807 | - | 329.900 | 354.707 | |
| Incitamentsprogram | 8 | - | - | - | 5.872 | - | 5.872 |
| Utdelningar | - | - | - | - | -211.505 | -211.505 | |
| Utgående balans per 31 december 2007 | 333.052 | 265.406 | 30.262 | 3.948.248 | 572.740 | 5.149.708 |
Antalet aktier uppgår till 133.220.736 (33.305.184), varav 4.000.000 (1.000.000) av serie A och 129.220.736 (32.305.184) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130.156.828. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3.063.908 B-aktier. Under 2006 omstämplades 900.000 aktier av serie A till aktier av serie B och 17.864.000 aktier av serie B emitterades i samband med förvärvet av Atrium Fastigheter AB. Stängningskursen den 16 oktober, 230,50 kr, har använts för beräkning av anskaffningsvärde och eget kapital. Bolaget har genomfört en split 4:1 under 2007.
| Belopp i kkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter fi nansiella poster |
111.024 | 331.337 | |
| Återföring avskrivningar | 19.545 | 18.859 | |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | -1.171 | - | |
| Övriga poster som inte ingår i kassafl ödet | -112.561 | -300.415 | |
| Betald skatt | 10.183 | -150 | |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | |||
| före förändringar av rörelsekapital | 27.020 | 49.631 | |
| Kortfristiga fordringar | -151.318 | 992 | |
| Kortfristiga skulder | -325.043 | -2.363 | |
| Förändring av rörelsekapital | -476.361 | -1.371 | |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | -449.341 | 48.260 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förändring av övriga fordringar | 234 | ||
| Inköp maskiner och inventarier | -3.381 | -2.647 | |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | -147.815 | -45.860 | |
| Försäljning av fi nansiella tillgångar | -85.000 | - | |
| Förvärv av företag | - | -2.702 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | -236.196 | -50.975 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Upptagna lån | 30 | 1.158.764 | 200.000 |
| Amortering av skuld | -120.312 | -5.831 | |
| Incitamentsprogram Utbetald utdelning |
8 30 |
5.100 -211.505 |
3.364 -80.714 |
| Finansiering koncernföretag | - | -110.094 | |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 832.047 | 6.725 | |
| Årets kassafl öde | 146.510 | 4.010 | |
| Likvida medel vid årets början | 89.770 | 85.760 | |
| Likvida medel vid årets slut | 236.280 | 89.770 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 8.245 | 1.893 | |
| Betald ränta uppgick till | -144.424 | -106.446 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel | 236.280 | 89.770 | |
| Sid | INNEHÅLLSFÖRTECKNING NOTER | |
|---|---|---|
| 66 | Not 1 | Redovisningsprinciper |
| 69 | Not 2 | Primära segment |
| 70 | Not 3 | Central administration |
| 70 | Not 4 | Upplysningar om närstående |
| 71 | Not 5 | Hyreskontrakt |
| 71 | Not 6 | Tomträttsavtal och övriga leasingavtal |
| 72 | Not 7 | Personal |
| 72 | Not 8 | Löner, andra ersättningar och sociala kostnader |
| 74 | Not 9 | Avskrivningar |
| 74 | Not 10 Resultat från andelar i koncernföretag | |
| 74 | Not 11 Finansiella intäkter och kostnader | |
| 75 | Not 12 Goodwill | |
| 75 | Not 13 Skattekostnad koncernen | |
| 75 | Not 14 Skattekostnad moderbolaget | |
| 76 | Not 15 Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet | |
| 77 | Not 16 Taxeringsvärden | |
| 77 | Not 17 Förvaltningsfastigheter | |
| 77 | Not 18 Pågående nybyggnader | |
| 77 | Not 19 Byggnader, mark och markanläggningar | |
| 78 | Not 20 Pågående ny-, till- och ombyggnader | |
| 79 | Not 21 Materiella anläggningstillgångar/ | |
| maskiner och inventarier | ||
| 79 | Not 22 Andelar i intresseföretag | |
| 79 | Not 23 Andelar i koncernföretag | |
| 80 | Not 24 Andra långfristiga fordringar | |
| 80 | Not 25 Kundfordringar | |
| 81 | Not 26 Övriga fordringar | |
| 81 | Not 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | |
| 81 | Not 28 Obeskattade reserver | |
| 82 | Not 29 Uppskjuten skatteskuld | |
| 82 | Not 30 Fördelning av räntebärande och icke ränte- | |
| bärande skulder | ||
| 82 | Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | |
| 83 | Not 32 Fastighets AB Celtica | |
| 84 | Not 33 Finansiella instrument och riskhantering | |
| 84 | Not 34 Händelser efter balansdagen | |
| 85 | Not 35 Förslag till vinstdisposition | |
| 85 | Not 36 Finansiella mål |
Atrium Ljungberg AB (publ), Org.nr: 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Atrium Ljungbergs B-aktie är sedan 1994 börsnoterad, tidigare på Stockholmsbörsens O-lista men genom lanseringen av den nya Nordiska Börsen är Atrium Ljungberg sedan 2 oktober 2006 noterat på den Nordiska Börsen i Stockholm. Atrium Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader, främst i storstadsregioner. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2007 har den 5 mars 2008 godkänts av styrelsen för offentliggörande.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2007. Vidare tillämpar koncernen även Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, som specificerar de tilläggsupplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper med de undantag och tillägg som regleras i Redovisningsrådets rekommendation RR 32:06, Redovisning för juridiska personer. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Redovisningsrådets rekommendation 32:06, Redovisning för juridiska personer, samt uttalanden från Redovisningsrådets akutgrupp. RR 32:06 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Nedan beskrivs koncernens och moderbolagets och de övriga juridiska personernas redovisningsprinciper. Där principerna avviker från varandra har detta särskilt angivits.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IAS 27. Vid förvärv av bolag, över vilka Atrium Ljungberg har ett bestämmande inflytande, har förvärvsmetoden tillämpats vilket innebär att tillgångar och skulder har övertagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Endast den del av eget kapital i det övertagna bolaget som intjänats efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens eget kapital. Det innebär att intäkter och kostnader som upparbetas efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens
resultaträkning. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. De bolag som konsoliderats redovisas i not 23. Några andra bolag där Atrium Ljungberg har ett bestämmande inflytande förekommer inte. Förvärvet av Atrium Fastigheter har redovisats enligt IFRS 3, Rörelseförvärv. I koncernens resultat och ställning föregående år ingår Atrium Fastigheter fr o m 17 oktober 2006.
Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 procent och högst 50 procent redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens egna kapital. Andelar i intresseföretag redovisas i not 22.
Intäkterna utgörs av hyror samt ersättningar för extern projektoch entreprenadverksamhet. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IAS 17, Leasing, såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme. Hyresrabatter har periodiserats över kontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. För projekt- och entreprenadverksamhet tillämpas successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkten redovisas i förhållande till projektets färdigställandegrad på balansdagen. Färdigställandegraden har bestämts som förhållandet mellan nedlagda uppdragsutgifter för utfört arbete på balansdagen och beräknade totala uppdragsutgifter.
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas normalt på kontraktsdagen såvida inte särskilda villkor i köpekontraktet medför att en annan tidpunkt bör väljas.
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster och leasetagare för fordon och tomträttsavgälder. Uppgifter om dessa avtal framgår av not 6. Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Intäkter och kostnader avseende leasingavtal periodiseras linjärt över kontraktsperioden. Några förhöjda leasingavgifter har ej förkommit.
Atrium Ljungbergs samtliga färdigställda fastigheter, med undantag för en materialgård vars redovisade värde uppgår till 0 kr, utgör förvaltningsfastigheter. I koncernen redovisas förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40, Förvaltningsfastigheter, och har värderats till marknadsvärde. Mellanskillnaden mellan de senaste marknadsvärderingarna redovisas i resultaträkningen som värdeförändring. Uppgifter avseende värdering av fastighetsbeståndet framgår av not 15. I moderbolaget sker redovisning i enlighet med RR 24, Förvaltningsfastigheter. Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbolagets balansräkning som Byggnader, markanläggningar och mark. Utgifter för ombyggnation som medfört att standard och funktionalitet höjts i förhållande till den nivå som gällde då fastigheten ursprungligen anskaffades eller senast blev föremål för standardhöjande åtgärder, har lagts till anskaffningsvärdet. Den del av ombyggnadskostnaden som kan anses utgöra reparation kostnadsförs. Utgifter avseeende ombyggnader och underhåll som medfört ekonomisk nytta har lagts till anskaffningsvärdet.
I moderbolagets resultaträkning belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Bokförda avskrivningar enligt plan har skett med 1 procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanläggningar och byggnadsinventarier. Byggnaderna skrivs skattemässigt av med 2-4 procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med 5 procent. Skattemässigt skrivs samtliga byggnadsinventarier av med 20 procent av anskaffningsvärdet. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
Förvaltningsfastigheter värderas och redovisas i koncernen till marknadsvärde vilket medför att avskrivningar ej förekommer i koncernens resultaträkning från och med 2004.
Materiella anläggningstillgångar har redovisats i enlighet med IAS 16, Materiella anläggningstillgångar, samt IAS 36, Nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Uppförande av nya fastigheter redovisas i enlighet med IAS 16. Nedlagd tid för egen projektledning vid större om- och nybyggnadsprojekt har aktiverats liksom lånekostnader till den del de uppkommit under byggnadstiden. Vid beräkning av aktiveringsbar ränta har en räntesats motsvarande bolagets genomsnittliga ränta på samtliga lån använts.
Aktiverade räntor har under tidigare år i vissa fall lagts till
anskaffningsvärdet men behandlats som kostnader vid inkomsttaxeringen för moderbolaget.
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Planenliga avskrivningar för datautrustning har skett med 33 procent på anskaffningsvärdet. För övriga maskiner och inventarier har avskrivning skett med 20 procent på anskaffningsvärdet. Skattemässigt skrivs samtliga inventarier av med 20 procent av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och gjorda skattemässiga avskrivningar avseende inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas 72 procent av obeskattade reserver som eget kapital och 28 procent som uppskjuten skatteskuld.
Av IAS 36, Nedskrivningar, framgår att en tillgångs värde ska skrivas ned om dess redovisade värde överstiger det verkliga värdet. Om det finns indikationer på att en tidigare nedskrivning, helt eller delvis, inte längre är motiverad ska tillgångens redovisade värde ökas. I samband med varje bokslut görs en utvärdering om nedskrivningsbehov föreligger.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning.
Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer om att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39.
Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad ränta för respektive löptid. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på tre månader eller mindre som lätt och med obetydlig risk för värdeförändringar kan konverteras till kontanta medel. Spärrade bankmedel redovisas i koncernen som anläggningstillgångar. Enligt Atrium Ljungbergs finansiella policy får placeringar endast ske i kontanta medel, statsskuldsväxlar eller räntefonder och ska kunna omsättas till likvida medel inom 3 dagar.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering, med avdrag för fordringar som bedömts som osäkra. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
Långfristiga fordringar och övriga kortfristiga fordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Avdrag görs för fordringar som bedömts som osäkra.
För derivatinstrument eller så kallade ränteswapavtal som ingåtts i syfte att uppnå önskad räntebindningstid för de räntebärande skulderna tillämpas säkringsredovisning enligt reglerna om kassaflödessäkringar. Den risk som säkras är risken för förändringar i framtida räntebetalningar till följd av förändrade marknadsräntor på en viss del av bolagets skulder till kreditinstitut. Derivatinstrumenten värderas löpande till verkligt värde i balansräkningen och redovisas som en tillgång om det verkliga värdet är positivt för Atrium Ljungberg och som en skuld om det verkliga värdet är negativt. Ränteintäkter och räntekostnader från derivatinstrumenten redovisas i resultaträkningen som ett nettobelopp på raden Räntekostnader. Övriga värdeförändringar på derivatinstrumenten redovisas direkt mot eget kapital till den del säkringen är effektiv. Ineffektivitet som uppkommer i säkringsförhållandet redovisas i resultaträkningen.
Säkringsredovisning tillämpas endast om säkringsförhållandet kan förväntas vara mycket effektivt. Säkringsrelationens effektivitet ska ligga inom spannet 80-125 procent. I de fall förutsättningarna för säkringsredovisning inte längre är uppfyllda redovisas derivatinstrumentet till verkligt värde med värdeförändringen via resultaträkningen dvs resultateffekten som är hänförlig till derivatet resultatredovisas vid samma tidpunkt som det underliggande lånet. På balansdagen marknadsvärderas samtliga derivat.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Atrium Ljungbergs skulder till kreditinstitut och dess övriga skulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Skulder vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Långfristiga skulder har en förväntad löptid överstigande ett år medan kortfristiga skulder har en förväntad löptid kortare än ett år.
Fordringar och skulder i utländsk valuta värderas till balansdagskurs. Atrium Ljungbergs fordringar och skulder i utländsk valuta är hänförliga till förvärvet av Fastighets AB Celtica och avser bankmedel i Tyskland samt fordringar och skulder hänförliga till en hyresgaranti i EUR. Vinster och förluster på valutakursförändringar nettoredovisas som finansiella poster. Några åtgärder för kurssäkring utöver bankmedel i EUR har ej vidtagits.
Atrium Ljungberg följer IAS 12, Inkomstskatter. Rekommendationen innebär i korthet att såväl uppskjutna skatteskulder som uppskjutna skattefordringar ska tas med i redovisningen till nominella belopp och aktuell skattesats. Uppskjuten skattefordran eller uppskjuten skatteskuld är skatt som är hänförlig till temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. I not 29 lämnas upplysningar om uppskjutna skatteskulder. Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där 72 procent redovisas som eget kapital och 28 procent redovisas som uppskjuten skatteskuld.
I not 13 och 14 lämnas upplysningar om Atrium Ljungbergs skattekostnad. Fastighetsskatt och löneskatt redovisas som rörelsekostnad.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det föreligger en förpliktelse och det är sannolikt att förpliktelsen kommer att infrias samt att beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt men tidpunkten för infriandet är okänd eller osäker. Avsättning till garantireserv för entreprenadarbeten sker med 0,5 procent av entreprenadsumman under garantiperioden. Avsättningen överstiger de under året nedlagda kostnaderna för garantiarbeten. Avsättningar redovisas i koncernens balansräkning som långfristiga. I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik.
Atrium Ljungberg redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp URA 7. Koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens
skattebetalningar redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Även skatteeffekten på dessa redovisas direkt mot eget kapital och påverkar således inte resultatet.
Atrium Ljungberg har värderat samtliga förvaltningsfastigheter. Gjorda antaganden och bedömningar framgår av not 15.
Atrium Ljungbergs indelning i primära segment baseras på de olika verksamhetsgrenarna fastighetsförvaltning samt projekt- och entreprenadverksamhet.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |||
| Fastighetsförvaltning | ||||||
| Hyresintäkter | 1.512.736 | 669.489 | 265.110 | 220.713 | ||
| Driftskostnader | -265.705 | -109.593 | -27.557 | -24.433 | ||
| Förvaltningskostnader | -131.664 | -43.660 | -19.795 | -9.757 | ||
| Tomträttsavgälder | -26.299 | -13.075 | -9.470 | -9.402 | ||
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | -6.050 | -4.104 | -2.620 | -2.997 | ||
| Fastighetsskatt | -85.909 | -28.295 | -12.020 | -10.300 | ||
| Underhållskostnader | -55.802 | -36.449 | -11.740 | -9.981 | ||
| Ombyggnadskostnader | - | -1.251 | - | -192 | ||
| -571.429 | -236.427 | -83.202 | -67.062 | |||
| Driftsöverskott fastighetsförvaltningen | 941.307 | 433.062 | 181.908 | 153.651 | ||
| Avskrivningar förvaltningsfastigheter | - | - | -17.483 | -17.236 | ||
| Avskrivningar maskiner och inventarier | -2.114 | -1.906 | -2.063 | -1.623 | ||
| Bruttoresultat fastighetsförvaltningen | 939.193 | 431.156 | 162.362 | 134.792 | ||
| Central administration och marknadsföring | -38.914 | -43.607 | -37.572 | -21.276 | ||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1.286.687 | 1.880.982 | - | - | ||
| Resultat fastighetsförsäljning | 176.240 | - | 1.176 | - | ||
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | 112.561 | 78.758 | ||
| Rörelseresultat fastighetsförvaltningen | 2.363.206 | 2.268.531 | 238.527 | 192.274 | ||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | ||||||
| Nettoomsättning | 337.664 | 309.658 | 2.322 | 9.036 | ||
| Produktionskostnader | -328.953 | -284.820 | -18.601 | -16.028 | ||
| Överskott projekt- och entreprenadverksamheten | 8.711 | 24.838 | -16.279 | -6.992 | ||
| Avskrivningar maskiner och inventarier | -468 | -281 | - | - | ||
| Bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten | 8.243 | 24.557 | -16.279 | -6.992 | ||
| Central administration och marknadsföring | -11.312 | -13.539 | -2.357 | -2.000 | ||
| Rörelseresultat projekt- och entreprenadverksamheten | -3.069 | 11.018 | -18.636 | -8.992 | ||
| Resultat från andelar i koncernföretag | 2.598 | -1.087 | - | 222.000 | ||
| Finansiella intäkter | 14.643 | 5.539 | 46.723 | 40.493 | ||
| Finansiella kostnader | -305.956 | -128.896 | -155.590 | -114.438 | ||
| Resultat efter fi nansiella poster | 2.071.422 | 2.155.105 | 111.024 | 331.337 | ||
| Bokslutsdispositioner | - | - | 95.463 | 47.544 | ||
| Aktuell skatt | -93.300 | -49.073 | -8.735 | -18.701 | ||
| Uppskjuten skatt | -342.226 | -549.216 | -58.286 | -26.200 | ||
| Årets resultat | 1.635.896 | 1.556.816 | 139.466 | 333.980 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Investeringar per rörelsegren | ||||
| Fastighetsförvaltning 1) | 1.950.359 | 5.090.005 | 131.721 | 48.816 |
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 1.084 | 256 | - | - |
| Andelar i koncernföretag | - | - | 112.561 | 4.120.354 |
| 1.951.443 | 5.090.261 | 244.282 | 4.169.170 | |
| Tillgångar per rörelsegren | ||||
| Fastighetsförvaltning | 19.287.462 | 17.649.736 | 2.682.001 | 3.568.587 |
| Projekt och entreprenadverksamhet | 52.610 | 59.253 | - | - |
| Andelar i koncernföretag | - | - | 4.515.789 | 4.322.073 |
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 1.077.773 | 312.380 | 1.722.517 | 89.770 |
| 20.417.845 | 18.021.369 | 8.920.307 | 7.980.430 | |
| Skulder per rörelsegren | ||||
| Fastighetsförvaltning | 7.666.970 | 7.793.225 | 3.363.362 | 2.721.775 |
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 56.125 | 63.264 | - | - |
| Ej fördelade gemensamma skulder | 3.435.355 | 2.359.741 | 183.428 | 6.682 |
| 11.158.450 | 10.216.230 | 3.546.790 | 2.728.457 |
1) Inkluderar andelar i koncernföretag med 4.120 Mkr år 2006.
Den koncerninterna försäljningen avseende projekt- och entreprenadverksamheten i koncernen uppgår till 73.448 kkr (35.479) och har eliminerats i koncernens omsättning. I moderbolaget har 671 kkr (1.948) omsatts avseende intern projektverksamhet. Indelning i sekundära segment, dvs geografi ska områden, har ej skett då bedömningen är att några väsentliga avvikelser gällande risker och möjligheter inte föreligger.
På balansdagen uppgår summan av uppdragsutgifter på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 125.989 kkr (111.405) och redovisad vinst till 7.627 kkr (10.269) kkr. Av beställaren innehållna belopp på pågående uppdrag uppgår till 3.237 kkr.
I central administration ingår kostnader för styrelse, VD och övrig ledningspersonal samt revision och bolagskostnader avseende bl a information till aktieägarna, kostnader för upprätthållande av börsnotering och framtagande av årsredovisning.
Av dotterbolaget TL Bygg AB:s nettoomsättning utgjorde 73.448 kkr (33.531) arbeten åt koncernföretag, vilket motsvarar 23 procent (10) av nettoomsättningen för TL Bygg AB. Av moderbolagets omsättning utgjorde 501 kkr (1.948) försäljning till dotterbolag, vilket motsvarar 0,2 procent (1) av moderbolagets nettoomsättning. Av moderbolagets ränteintäkter avser 37.978 kkr (38.600) dotterbolag. Av moderbolagets räntekostnader avser 9.557 kkr (7.714) dotterbolag. Koncerninterna transaktioner sker till självkostnadspris utan vinstpåslag. Genom förvärvet av Atrium Fastigheter fi nns uppdrag från Konsumentföreningen Stockholm gällande ekonomisk förvaltning för konsumentföreningen samt fastighetsförvaltning avseende Skytteholms Kursgård. Förvaltningsuppdragen kommer att avvecklas under 2008.
Moderbolaget
Fordringar på närstående (koncernföretag) per 2007-12-31, kkr 1.886.021 Skulder till närstående (koncernföretag) per 2007-12-31, kkr 181.198
Den redovisade årshyran för tecknade hyreskontrakt, uppgår första kvartalet 2008 till 1.393 Mkr i koncernen, varav 228 Mkr i moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Lokaler, kontraktförfallostruktur | Hyra, Mkr | Andel % | Hyra, Mkr | Andel % |
| 2008 | 156 | 11 | 30 | 13 |
| 2009 | 195 | 14 | 38 | 17 |
| 2010 | 295 | 21 | 48 | 21 |
| 2011 | 179 | 13 | 28 | 12 |
| 2012 | 173 | 12 | 24 | 11 |
| 2013 och senare | 344 | 25 | 18 | 8 |
| Bostäder | 51 | 4 | 42 | 18 |
| Totalt | 1.393 | 100 | 228 | 100 |
Uthyrningsgrad 2008-01-01 1)
| Hyresvärde | Hyreskontrakt | Uthyrnings grad, % | |
|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 274 | 258 | 94 |
| Övriga Stockholm | 705 | 679 | 96 |
| Uppsala och Mälardalen | 140 | 131 | 94 |
| Övriga Sverige | 179 | 176 | 98 |
| 1.298 | 1.244 | 96 | |
| Projektfastigheter 2) | 226 | 149 | 66 |
| Totalt | 1.524 | 1.393 | 92 |
Utveckling hyresintäkter 2008 1)
| 2007 Utfall |
2008 Kv 1 |
2008 Kv 2 |
2008 Kv 3 |
2008 Kv 4 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 259 | 258 | 263 | 264 | 264 |
| Övriga Stockholm | 652 | 679 | 721 | 717 | 721 |
| Uppsala och Mälardalen | 136 | 131 | 131 | 131 | 132 |
| Övriga Sverige | 178 | 176 | 176 | 176 | 176 |
| Projektfastigheter | 148 | 149 | 167 | 186 | 186 |
| Sålda fastigheter | 106 | ||||
| Totalt | 1.479 | 1.393 | 1.458 | 1.474 | 1.479 |
1) Kontrakterade hyresintäkter exklusive marknadsföringsbidrag samt engångsersättningar.
2) Fastigheter med pågående om- eller tillbyggnad överstigande 50 Mkr som medfört tomställda ytor.
Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till 26 Mkr (13), varav 9 Mkr (9) avser moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tomträttsavtal, förfallostruktur | Avgäld, Mkr | Andel % | Avgäld, Mkr | Andel % | |
| 2008 | - | - | |||
| 2009 | 1 | 4 | |||
| 2010 | 1 | 4 | 9 | 100 | |
| 2011 | 19 | 73 | |||
| 2012 och senare | 5 | 19 | |||
| Totalt | 26 | 100 | 9 | 100 |
Tecknade leasingavtal avser fordon i dotterbolag och har en förfallotidpunkt inom 3 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 3.155 kkr, återstående kostnader uppgår till 3.523 kkr.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Medelantalet anställda | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Män | 179 | 149 | 83 | 35 | |
| Kvinnor | 49 | 23 | 45 | 16 | |
| 228 | 172 | 128 | 51 | ||
| Könsfördelning i styrelse och ledning | |||||
| Män, styrelse | 7 | 7 | |||
| Kvinnor, styrelse | 1 | 1 | |||
| Män, företagsledning | 5 | 5 | |||
| Kvinnor, företagsledning | 3 | 3 | |||
| Sjukfrånvaro fördelad på kön | |||||
| Män | 2,4 | 2,1 | 1,5 | 0,9 | |
| Kvinnor | 1,5 | 0,9 | 1,5 | 0,5 | |
| 2,2 | 1,9 | 1,5 | 0,8 | ||
| Sjukfrånvaro fördelad på ålderskategorier | |||||
| 29 år eller yngre | 1,3 | 1,5 | 0,3 | 0,0 | |
| 30-49 år | 2,2 | 1,5 | 1,4 | 0,6 | |
| 50 år eller äldre | 3,0 | 2,9 | 2,7 | 2,1 | |
| 2,2 | 1,9 | 1,5 | 0,8 |
Den sammanhängande sjukfrånvaron under en tid av 60 dagar eller mer uppgår för koncernen till 0,5 procent (0,5) och för moderbolaget till 0,3 procent (0,3).
| 2007 | 2006 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Löner och | Pensions- | Sociala | Löner och | Pensions- | Sociala | |
| Koncernen | ersättningar | kostnader | kostnader | ersättningar | kostnader | kostnader |
| Styrelsens ordförande fr o m nov 2006 – Laszlo Kriss | 300 | - | 97 | - | - | - |
| Styrelsens ordförande t o m nov 2006 – Johan Björkman | - | - | - | 260 | - | 84 |
| Gunnar Andersson | 200 | - | 65 | - | - | - |
| Ulf Holmlund | 200 | - | 65 | 150 | - | 48 |
| Birgitta Holmström | 200 | - | 65 | 150 | - | 48 |
| Mats Israelsson | 200 | - | 65 | - | - | - |
| Dag Klackenberg | 200 | - | 65 | 150 | - | 48 |
| Sune Dahlqvist | 200 | - | 65 | - | - | - |
| Johan Ljungberg | 200 | - | 65 | 150 | - | 48 |
| Peter Holmstedt | - | - | - | 150 | - | 48 |
| Ola Holmström | - | - | - | 40 | - | 13 |
| 1.700 | - | 551 | 1.050 | - | 340 | |
| VD Anders Nylander | 1.967 | 1.314 | 776 | 1.920 | 1.322 | 940 |
| Vice VD Staffan Linde | 2.021 | 683 | 821 | 326 | 457 | 532 |
| Andra ledande befattningshavare | 6.900 | 1.449 | 2.588 | 3.417 | 871 | 998 |
| Övriga | 100.924 | 10.127 | 34.927 | 64.537 | 16.577 | 27.792 |
| 113.511 | 13.574 | 39.663 | 70.200 | 19.227 | 30.263 | |
| Moderbolaget | ||||||
| Styrelsen | 1.700 | - | 551 | 1.050 | - | 340 |
| VD Anders Nylander | 1.967 | 1.314 | 776 | 1.920 | 1.322 | 940 |
| Vice VD Staffan Linde | 2.021 | 683 | 821 | 326 | 457 | 532 |
| Andra ledande befattningshavare | 6.900 | 1.449 | 2.588 | 3.417 | 871 | 998 |
| Övriga | 63.193 | 6.303 | 21.056 | 20.062 | 2.602 | 7.249 |
| 75.780 | 9.749 | 25.792 | 26.775 | 5.252 | 10.059 |
Tjänsten som vice VD infördes i samband med samgåendet mellan Atrium Fastigheter och LjungbergGruppen i oktober 2006.
I samband med samgåendet mellan LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter utsågs på extra bolagsstämma i november 2006 en ny styrelse. Styrelsearvodet för 2006 har utbetalats till den styrelse som avgick vid den extra bolagsstämman.
För VD åsätts lön av styrelsen. Inga avtal om tantiem föreligger. VD i moderbolag och VD i dotterbolag äger vid uppsägning från bolagets sida rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. För vVD, vid uppsägning från företaget, gäller 12 månaders uppsägningstid och 12 månaders avgångsvederlag. Övriga i bolagsledningen har upp till 6 månaders uppsägningstid. Med andra ledande befattningshavare avses de 6 personer (4 personer) som under året utöver VD och vice VD ingått i företagsledningen. För ledande befattningshavare åsätts lön och förmåner av VD efter godkännande av styrelsen. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknads- och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Inga andra avtal om rörlig ersättning eller förmåner i form av fi nansiella instrument förekommer. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall fi nns särskilda skäl för det.
Pensionsrätt för VD i moderbolaget föreligger från 60 års ålder med en livsvarig förmånsbestämd pension. Den förmånsbestämda pensionen kommer att omvandlas till avgiftsbestämd pension 2008. Premien har beräknats till att ge en pension motsvarande 60 procent av lönen. Pensionsåldern för andra ledande befattningshavare än VD i moderbolaget är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP och KTP enligt kollektivavtal.
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta samt för kollektivanställda genom pensionsstiftelse i KP. Dessa utgör förmånsbestämda planer som omfattar fl era arbetsgivare. För räkenskapsåret 2007 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa åtaganden som förmånsbestämda.
Pensionsåtagandena redovisas därför som avgiftsbestämda.
Enligt årsstämmans beslut den 4 april 2006 genomfördes ett optionsprogram riktat till alla anställda i Atrium Ljungberg att till marknadspris förvärva köpoptioner. Totalt har 168.200 köpoptioner tecknats. Varje option berättigar till förvärv av fyra aktier till en lösenkurs på 64,38 kr per aktie. Löptiden sträcker sig till 2009-12- 31. Genom tecknandet av optionerna har bolaget tillförts 20 kr per option. I syfte att stimulera deltagande i optionsprogrammet beslutade bolaget att lämna en subvention i form av lönekompensation. Hälften av lönekompensationen, 13,50 kronor per option, utbetalades under april 2006 och den andra hälften, 13,50 kronor per option, utbetalas under januari 2008 till de som då är anställda i företaget och innehar optioner.
Enligt årsstämmans beslut den 29 mars 2007 har ett kompletterande optionsprogram genomförts. Optionsprogrammet är riktat till alla anställda i bolaget efter samgåendet med Atrium som inte omfattas av optionsprogrammet från 2006.
Optionsprogrammet omfattar maximalt 200.000 köpoptioner till marknadspris. För närvarande har 135.550 köpoptioner tecknats. Varje option berättigar till förvärv av fyra aktier till en lösenkurs på 104,50 kr per aktie . Löptiden sträcker sig till 2009-12-31. Genom tecknandet av optionerna har bolaget tillförts 42 kr per option. I syfte att stimulera deltagande i optionsprogrammet beslutade bolaget att lämna en subvention i form av lönekompensation. 75 procent av lönekompensationen, 52,50 kronor per option, utbetalades under april 2007 och kvarstående 25 procent, 17,50 kronor per option, utbetalas under januari 2009 till de som då är anställda i företaget och innehar optioner. Den lönekompensation som utbetalats i samband med optionsprogrammen har i ovanstående tabell rubricerats som lön. Genom optionsprogrammen innehar VD 10.000 köpoptioner, vice VD 10.000 köpoptioner och övriga ledande befattningshavare innehar 58.000 köpoptioner.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Arvoden och kostnadsersättning till revisorer | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Deloitte AB | ||||
| Revisionsuppdrag | 3.509 | 1.182 | 3.509 | 944 |
| Övriga uppdrag | 459 | 706 | 459 | 706 |
| 3.968 | 1.888 | 3.968 | 1.650 | |
| KPMG | ||||
| Revisionsuppdrag | 425 | 709 | 425 | - |
| Summa | 4.393 | 2.597 | 4.393 | 1.650 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Kostnader för förvaltning och produktion | ||||
| Byggnader | - | - | 16.899 | 16.653 |
| Byggnadsinventarier | - | - | 203 | 202 |
| Markanläggningar | - | - | 380 | 380 |
| Maskiner och inventarier | 2.582 | 2.434 | 1.754 | 1.410 |
| 2.582 | 2.434 | 19.236 | 18.645 | |
| Central administration och marknadsföring | ||||
| Maskiner och inventarier | 468 | 493 | 309 | 213 |
| Totala avskrivningar | 3.050 | 2.927 | 19.545 | 18.858 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | ||
| Resultatandelar från koncernföretag | |||||
| Sickla Industrifastigheter KB, 916616-1720 | - | - | 112.561 | 78.758 | |
| LjungbergGruppen Holding AB, 556669-3221 | - | - | - | 222.000 | |
| Fastighets AB Celtica, 556350-9727 | 2.598 | -1.087 | - | - | |
| 2.598 | -1.087 | 112.561 | 300.758 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Finansiella intäkter | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Ränteintäkter bank | 9.869 | 4.474 | 5.840 | 1.486 |
| Ränteintäkter skattefri | 2.798 | 1.065 | 2.149 | 407 |
| Övriga fi nansiella intäkter | 1.976 | - | 756 | - |
| Koncernränteintäkter | - | - | 37.978 | 38.600 |
| 14.643 | 5.539 | 46.723 | 40.493 | |
| Finansiella kostnader | ||||
| Räntekostnader bank | 301.906 | 128.488 | 142.238 | 106.724 |
| Övriga fi nansiella kostnader | 4.050 | 408 | 3.795 | - |
| Koncernräntekostnader | - | - | 9.557 | 7.714 |
| 305.956 | 128.896 | 155.590 | 114.438 | |
| Varav ränteintäkter från fi nansiella tillgångar ej värderade | ||||
| till verkligt värde via resultaträkningen | 11.845 | 4.474 | 41.574 | 40.086 |
| Varav räntekostnader från fi nansiella skulder ej värderade | ||||
| till verkligt värde via resultaträkningen | 301.906 | 128.488 | 151.795 | 114.438 |
| Varav nettovinst vid värdering av fi nansiella skulder | 208 | - | - | - |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiverade räntekostnader | 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 |
| Årets aktiverade räntekostnader | 22 883 | 12 268 | 708 | - |
| Räntesats som använts vid beräkning av aktiverad ränta | 4,5% | 5,0% | - | - |
| Totalt aktiverade räntekostnader ingående i förvaltningsfastigheter | 108 882 | 85 999 | 54 535 | 53 827 |
Av de aktiverade räntekostnaderna avser 9.951 kkr räntor som vid tidigare års inkomsttaxering behandlats som kostnader. Redovisningsmässigt har kostnaden i moderbolaget framkommit som en bokslutsdisposition under rubriken räntenedskrivningar.
Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 har använts för beräkning av anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med
förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till värdering av uppskjuten skatt samt till avvikelse mellan det förvärvade kapitalet och börskursen den 16 oktober 2006.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | |||
| Ingående saldo 1 januari | 521.539 | - | ||
| Avyttring | -37.029 | - | ||
| Företagsförvärv | - | 521.539 | ||
| Utgående saldo 31 december | 484.510 | 521.539 |
| Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Redovisat resultat före skatt | 2.071.422 | 2.155.105 | ||
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar | -130.937 | -127.962 | 130.937 | 127.962 |
| Skattemässigt avdragsgilla investeringar | -63.855 | -42.074 | 63.855 | 42.074 |
| Temporära skillnader förvärvade bolag | - | 34.628 | - | -55.429 |
| Koncernmässiga värdejusteringar förvaltningsfastigheter | -1.286.687 | -1.687.257 | 1.286.687 | 1.687.257 |
| Avyttring fastigheter/bolag | -235.425 | - | -449.178 | - |
| Återföring från periodiseringsfond i koncernbolag | 97.399 | 50.074 | -97.399 | -50.074 |
| Återföring nedskrivningar i koncernbolag | - | -193.725 | - | 193.725 |
| Ränta på periodiseringsfonder i koncernbolag | 2.443 | 3.461 | - | - |
| Intäkter som ej är skattepliktiga och kostnader som ej är avdragsgilla | 2.670 | 2.443 | - | -3.467 |
| Underskottsavdrag | - | -19.433 | - | 19.433 |
| Skattepliktigt resultat | 457.030 | 175.260 | 934.902 | 1.961.481 |
| 28 % skatt | 127.968 | 49.073 | 261.773 | 549.216 |
| Övriga poster | - | - | 37.029 | - |
| Skatt hänförlig till omtaxering av tidigare beskattningsår 1) | -34.668 | - | 43.424 | - |
| Redovisad skattekostnad | 93.300 | 49.073 | 342.226 | 549.216 |
1) Under 2007 har Skatteverket medgivit avdrag avseende skattemässigt avdragsgilla investeringar i Atrium Ljungberg AB hänförliga till åren 2001-2004. Möjliga avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar i Atrium Fastigheter AB-koncernen avseende 2006 och tidigare har ej utretts.
| Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | |||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Redovisat resultat före skatt | 206.487 | 378.881 | ||
| Skillnad skattemässiga och bokföringsmässiga | ||||
| avskrivningar byggnader och markanläggningar | -32.621 | -33.224 | 32.621 | 33.224 |
| Skattemässigt avdragsgilla investeringar | -20.457 | -40.476 | 20.457 | 40.476 |
| Schablonränta på periodiseringsfonder | 2.443 | 3.410 | ||
| Intäkter som ej är skattepliktiga och kostnader | ||||
| som ej är avdragsgilla | -841 | 70 | ||
| Anteciperad utdelning | - | -222.000 | - | |
| Koncernbidrag | 231.983 | 50.420 | ||
| Underskottsavdrag | - | -19.870 | 19.870 | |
| Skattepliktigt resultat | 386.994 | 117.211 | 53.078 | 93.570 |
| Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | ||
| 28 % skatt | 108.358 | 32.819 | 14.862 | 26.200 | |
| Skatt på koncernbidrag | -64.955 | -14.118 | - | - | |
| Skatt hänförlig till omtaxering av tidigare beskattningsår 1) | -34.668 | - | 43.425 | - | |
| Redovisad skattekostnad | 8.735 | 18.701 | 58.287 | 26.200 |
1) Under 2007 har Skatteverket medgivit avdrag avseende skattemässigt avdragsgilla investeringar i Atrium Ljungberg AB hänförliga till åren 2001-2004.
Atrium Ljungberg värderar fastighetsbeståndet vid varje hel- och halvårsskifte. Värderingarna baseras på interna kassafl ödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets framtida intjäningsförmåga utifrån fastighetens användning och skick vid värderingstillfället. Utvecklingspotential och framtida investeringar har ej beaktats. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyresläge. Driftkostnaderna motsvarar bolagets verkliga kostnader. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Kostnad för stämpelskatt har dragits av från marknadsvärdet för de fastigheter som bedöms utlösa stämpelskatt vid en försäljning. Fastigheter under uppförande värderas till byggrättsvärde samt nedlagda kostnader.
Fastighetsvärderingen per 2007-12-31 har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi.
Det redovisade värdet för hela fastighetsbeståndet per 2007-12- 31 uppgår till 18.801 Mkr (16.855). Byggrätter och mark ingår med 379 Mkr (262). Investeringar i fastigheter uppgår under 2007 till 1.750 Mkr varav nyförvärv uppgår till 803 Mkr. Fastigheter motsvarande ett värde av 1.090 Mkr vid utgången av 2006 har sålts under 2007. Värdestegringen i det befi ntliga beståndet uppgår till 1.287 Mkr och är främst hänförlig till underliggande faktorer från den löpande fastighetsverksamheten genom nyuthyrning, ökade marknadshyror och färdigställda utvecklingsprojekt. Avkastningskravet ligger i snitt på 5,4 procent (5,8). Förändringen i avkastningskrav beror bl a på förändringar i fastighetsbeståndet, sänkta avkastningskrav under första halvåret samt på att färdigställandegraden i pågående utvecklingsprojekt har medfört att riskpremien i avkastningskraven har kunnat sänkas.
| Avkastningskrav per lokaltyp | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Lokaltyp | Avkastning intervall | Avkastning, snitt | |||
| Kontor | 4,5-7,3 | 5,3 | |||
| Butiker | 4,0-7,3 | 5,3 | |||
| Bostäder | 4,0-4,5 | 4,0 | |||
| Övrigt | 5,0-7,0 | 5,8 | |||
| Totalt | 4,0-7,3 | 5,4 | |||
| Avkastningskrav per fastighet och region | |||||
| Lokaltyp | Avkastning intervall | Avkastning, snitt | |||
| Stockholms innerstad | 4,2-6,3 | 4,9 | |||
| Övriga Stockholm | 4,0-7,3 | 5,6 | |||
| Uppsala, Mälardalen | 5,0-6,2 | 5,5 | |||
| Övriga Sverige | 5,5-6,6 | 5,8 | |||
| Totalt | 4,0-7,3 | 5,4 | |||
| Marknadsvärde per 2007-12-31 | |||||
| Uthyrbar yta, | Marknads- | Hyresvärde, | Uthyrnings | ||
| Region / Klassifi cering | kvm | värde, Mkr | Kr/kvm | Mkr | grad, % |
| Förvaltningsfastigheter | |||||
| Stockholms innerstad | 107.484 | 3.810 | 35.447 | 274 | 94 |
| Övriga Stockholm | 428.181 | 8.258 | 19.286 | 705 | 96 |
| Uppsala, Mälardalen | 65.517 | 1.639 | 25.016 | 140 | 94 |
| Övriga Sverige | 129.598 | 1.808 | 13.951 | 179 | 98 |
| 730.780 | 15.515 | 21.231 | 1.298 | 96 | |
| Projektfastigheter | |||||
| Fastigheter under ombyggnad | 160.850 | 2.842 | 17.669 | 226 | 66 |
| Pågående nybyggnation | - | 65 | - | - | - |
| Mark och Byggrätter | - | 379 | - | - | - |
| 160.850 | 3.286 | 17.669 | 226 | 66 | |
| Totalt | 891.630 | 18.801 | 20.545 | 1.524 | 92 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 06-12-31 |
07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Byggnader | 6.754.744 | 5.091.890 | 1.322.737 | 941.059 |
| Mark | 2.114.704 | 2.028.478 | 299.220 | 323.819 |
| 8.869.448 | 7.120.368 | 1.621.957 | 1.264.878 | |
| Varav rörelsebyggnad i TL Bygg AB | 1.980 | 1.240 |
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bebyggda fastigheter inkl pågående ombyggnader | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Ingående marknadsvärde | 16.592.900 | 4.690.532 | ||
| Omklassifi cering från byggrätter och pågående nybyggnader | 109.000 | 276.651 | ||
| Förvärv och förbättringsutgifter | 1.459.300 | 9.744.735 | ||
| Försäljningar | -1.090.487 | - | ||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1.286.687 | 1.880.982 | ||
| Utgående marknadsvärde | 18.357.400 | 16.592.900 | ||
| Mark och byggrätter | ||||
| Ingående marknadsvärde | 262.000 | 285.000 | ||
| Omklassifi cering till bebyggda fastigheter | -109.000 | -55.000 | ||
| Omklassifi cering till pågående nybyggnader | -37.500 | - | ||
| Förvärv | 225.700 | 32.000 | ||
| Utgående marknadsvärde | 341.200 | 262.000 |
Pågående nybyggnader utgör exploateringsfastigheter och värderas fram till färdigställande i enlighet med IAS 16, Materiella anläggningstillgångar, till nedlagda kostnader. Markvärde ingår ej.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Pågående nybyggnader | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Ingående värde | - | 4.468 | |
| Inköp | 65.000 | 217.183 | |
| Omklassifi cering från mark och byggrätter | 37.500 | - | |
| Omklassifi cering till bebyggda fastigheter | - | -221.651 | |
| Utgående värde | 102.500 | 0 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Byggnader | 07-12-31 | 06-12-31 |
| Ingående anskaffningsvärden | 1.674.283 | 1.654.334 |
| Omklassifi cering från pågående ny-, till- och ombyggnader | 17.406 | 19.949 |
| Omrubricerad byggnad till byggnadsinventarie | -304 | - |
| Försäljningar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1.691.385 | 1.674.283 |
| Ingående avskrivningar | -172.566 | -155.912 |
| Försäljningar | - | - |
| Årets avskrivningar | -16.899 | -16.654 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -189.465 | -172.566 |
| NOT 19 BYGGNADER, MARK OCH MARKANLÄGGNINGAR (FORTS.) | ||
|---|---|---|
| Moderbolaget | ||
| 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Utgående planenligt restvärde | 1.501.920 | 1.501.717 |
| Skattemässigt värde | 1.254.399 | 1.254.342 |
| Byggnadsinventarier | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 20.364 | 20.158 |
| Omklassifi cering från pågående ny-, till- och ombyggnader | -9 | 206 |
| Försäljningar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 20.355 | 20.364 |
| Ingående avskrivningar | -1.101 | -899 |
| Försäljningar | - | - |
| Årets avskrivningar | -203 | -202 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -1.304 | -1.101 |
| Utgående planenligt restvärde | 19.051 | 19.263 |
| Skattemässigt värde | 3.237 | 3.296 |
| Markanläggningar | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 38.014 | 38.014 |
| Försäljningar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 38.014 | 38.014 |
| Ingående avskrivningar | -5.127 | -4.747 |
| Försäljningar | - | - |
| Årets avskrivningar | -380 | -380 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -5.507 | -5.127 |
| Utgående planenligt restvärde | 32.507 | 32.887 |
| Skattemässigt värde | 10.494 | 12.395 |
| Mark | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 82.852 | 82.852 |
| Inköp | - | - |
| Försäljningar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 82.852 | 82.852 |
| Totalt utgående planenligt restvärde | 1.636.331 | 1.636.719 |
| Totalt skattemässigt värde | 1.350.982 | 1.352.885 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 32.516 | 8 503 |
| Investeringar | 131.721 | 46 169 |
| Omklassifi cering till byggnader, mark och markanläggningar | - | -22 156 |
| Utgående anskaffningsvärden | 164.237 | 32 516 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 29.538 | 17.464 | 13.345 | 11.418 | |
| Förvärvade ingående anskaffningsvärden | - | 18.388 | - | - | |
| Koncernintern överfl yttning | 2.554 | - | 9.855 | - | |
| Inköp | 2.245 | 3.408 | 1.161 | 2.647 | |
| Försäljningar / utrangeringar | -283 | -9.722 | - | -720 | |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 34.054 | 29.538 | 24.361 | 13.345 | |
| Ingående avskrivningar | -21.834 | -11.908 | -8.941 | -7.696 | |
| Förvärvade ingående avskrivningar | - | -11.797 | - | - | |
| Koncernintern överfl yttning | - | - | -7.313 | - | |
| Försäljningar / utrangeringar | 224 | 4.798 | - | 378 | |
| Årets avskrivningar | -2.940 | -2.927 | -2.214 | -1.623 | |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -24.550 | -21.834 | -18.468 | -8.941 | |
| Utgående planenligt restvärde | 9.504 | 7.704 | 5.893 | 4.404 | |
| Skattemässigt värde | 9.504 | 7.704 | 5.893 | 4.404 |
| Antal | Kapitalandel | Bokfört värde | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Org.nr | Säte | 07-12-31 | 07-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| AB FB-sjön komplementär | 556605-5181 | Stockholm | 500 | 50% | 50 | 50 |
| KB Fatburssjön 5 | 969670-3439 | Stockholm | 4.999 | 50% | - | - |
| Prifast West End BV | Amsterdam | 20 | 50% | - | 4.226 | |
| Uppsala Arena 2010 AB | 556709-1649 | Stockholm | 25.000 | 25% | 25 | - |
| Gränby Miljö & Retur AB | 556222-2199 | Uppsala | 300 | 30% | 30 | 30 |
| 105 | 4.306 |
| Antal | Kapitalandel | Bokfört värde | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Org.nr | Säte | 07-12-31 | 07-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| TL Bygg AB | 556225-4440 | Stockholm | 10.000 | 100% | 6.010 | 6.010 |
| Järfälla Skrivarfabrik AB | 556063-1128 | Stockholm | 10.000 | 100% | 4.805 | 1.005 |
| Fastighets AB Blästern | 556282-8052 | Stockholm | 10.000 | 100% | 100 | 100 |
| Årstalunden AB | 556357-8094 | Stockholm | 1.000 | 100% | 100 | 100 |
| Sickla Industrifastigheter KB 1,3) | 916616-1720 | Stockholm | 999 | 99,9% | 913.524 | 800.865 |
| Suhob Fastighets AB | 556739-7772 | Stockholm | 1.000 | 100% | 190.125 | - |
| LjungbergGruppen Holding AB | 556669-3221 | Stockholm | 1.000 | 100% | 100 | 100 |
| LjungbergGruppen Fastighets AB TX 31 | 556688-4283 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| LjungbergGruppen Svindersvik AB | 556674-6045 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Svenska Kvarter AB | 556717-8305 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Compluvium Åtta AB | 556731-8265 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Compluvium Nio AB | 556731-9065 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| LjungbergGruppen Aktiebolag | 556731-7283 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Impluvium Ett AB | 556745-4888 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Impluvium Två AB | 556745-4870 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Impluvium Tre AB | 556745-4748 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Impluvium Fyra AB | 556745-4862 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Impluvium Fem AB | 556745-5182 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Fastighets AB Celtica | 556350-9727 | Stockholm | 2.781.000 | 100% | 162.403 | 162.403 |
| Antal | Kapitalandel | Bokfört värde | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Org.nr | Säte | 07-12-31 | 07-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Atrium Fastigheter AB 2) | 556006-4239 | Stockholm | 5.924.941 | 100% | 4.120.054 | 4.120.354 |
| Walls Fastighets AB | 556004-9909 | Stockholm | 6.000 | 100% | - | - |
| Fastighets AB Brogatan | 556060-5536 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Fastighets AB Österbotten | 556019-4408 | Stockholm | 1.250 | 100% | - | - |
| Paul U Bergströms AB | 556021-7506 | Stockholm | 1.500 | 100% | - | - |
| Fatburstrappan Syd AB | 556622-5974 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Fatburstrappan Öst AB | 556622-5958 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Fatburstrappan Väst AB | 556622-5966 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Skytteholms Kursgård & Pensionat AB | 556040-4229 | Stockholm | 2.000 | 100% | - | - |
| Jupiter Fastighets AB | 556015-4030 | Stockholm | 400 | 100% | - | - |
| KB Arbetsstolen 3 3) | 969651-2350 | Stockholm | 1.000 | 99,9% | - | - |
| KB Wårbyriggen 3) | 969651-2251 | Stockholm | 1.000 | 99,9% | - | - |
| PUB AB | 556720-3111 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Atrium i Uppsala AB | 556691-3603 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Högbergsgatan 62 AB | 556624-3225 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Fastighets AB Stadsgården | 556029-0602 | Stockholm | 31.993.074 | 100% | - | - |
| Fastighets AB Stenalyckan | 556357-3244 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Gränby Centrum AB | 556409-6708 | Stockholm | 100 | 100% | - | - |
| Mobilia Shopping Centre AB | 556412-5242 | Stockholm | 100 | 100% | - | - |
| KB T-Bodarne 3) | 969646-1392 | Stockholm | 990 | 99% | - | - |
| AB Farsta Centrum | 556065-3023 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| Farsta Centrum HB 3) | 916404-1361 | Stockholm | 950 | 95% | - | - |
| Farsta Centrumledning AB | 556321-0896 | Stockholm | 1.000 | 100% | - | - |
| 5.397.222 | 5.090.937 |
1) Bokfört värde på andelarna i Sickla Industrifastigheter KB har ökats med årets vinst 112.561 kkr.
2) Moderbolaget förvärvade 2006-10-17 samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB. 3) Resterande andelar ägs av andra koncernföretag.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 9.471 | 18.010 | 28 | 262 | |
| Avbetalningar | -1.148 | -541 | - | -226 | |
| Tillkommande fordringar | 80 | 1.053 | - | - | |
| Omklassifi cering till övriga fordringar | - | -9.051 | - | -8 | |
| Utgående anskaffningsvärden | 8.403 | 9.471 | 28 | 28 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Kundfordringar | 104.244 | 76.357 | 6.179 | 3.926 |
| Ingående ackumulerade reserveringar för osäkra fordringar | -11.540 | -7.976 | -2.586 | -2.562 |
| Periodens reserveringar för osäkra fordringar | -12.010 | -7.014 | -1.029 | -322 |
| Periodens återförda reserveringar | 3.404 | 1.394 | 626 | 127 |
| Periodens konstaterade kundförluster | 4.112 | 2.056 | 1.654 | 171 |
| Utgående ackumulerade reserveringar för osäkra fordringar | -16.034 | -11.540 | -1.335 | -2.586 |
| Summa kundfordringar | 88.210 | 64.816 | 4.843 | 1.340 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |
| Åldersfördelning förfallna ej reserverade kundfordringar | ||||
| 1-10 dagar | 4.586 | 1.750 | - | 39 |
| 11-30 dagar | 5.056 | 1.945 | 174 | 36 |
| 31-60 dagar | 6.494 | 220 | 14 | 5 |
| >60 dagar | 1.517 | 1.048 | 1.075 | 288 |
| 17.652 | 4.963 | 1.263 | 368 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Derivatinstrument som används för säkringsredovisning | 42.031 | 11.112 | 42.031 | 7.577 | |
| Köpeskilling försäljning fastigheter | 628.583 | 140.000 | - | - | |
| Mervärdesskattefordran | 28.369 | 30.657 | 4.519 | 138 | |
| Övriga fordringar | 134.412 | 30.081 | 41 | 206 | |
| 833.395 | 211.850 | 46.591 | 7.921 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Förutbetalda tomträttsavgälder | 6.192 | 6.610 | 2.055 | 2.335 | |
| Fordringar på beställare för pågående | |||||
| uppdrag enligt entreprenadavtal | 9.035 | 5.303 | - | - | |
| Övriga förutbetalda kostnader | 27.282 | 8.094 | 10.506 | 2.258 | |
| Periodiserade hyresrabatter | 10.920 | 12.976 | 5.092 | 6.844 | |
| Upplupen hyra | - | 4.611 | - | - | |
| Övriga upplupna intäkter | - | 13.958 | - | 787 | |
| 53.429 | 51.552 | 17.653 | 12.224 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Obeskattade reserver | 07-12-31 | 06-12-31 |
| Ackumulerade överavskrivningar | 15.965 | 15.967 |
| Ackumulerade räntenedskrivningar | 9.951 | 9.951 |
| Periodiseringsfonder | - | 95.462 |
| 25.916 | 121.380 | |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan | - | -2.281 |
| Återföring från periodiseringsfond | 95.463 | 49.825 |
| 95.463 | 47.544 |
Koncernens och moderbolagets temporära skillnader innebär uppskjutna skatteskulder avseende följande poster:
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder avseende: | 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |||
| Byggnader, mark och markanläggningar | 2.609.395 | 2.291.466 | 186.124 | 127.837 | |||
| Ackumulerade överavskrivningar i koncernföretag | 13.635 | 14.401 | - | - | |||
| Räntenedskrivningar i koncernföretag | 2.786 | 2.786 | - | - | |||
| Temporära skillnader ej avdragsgilla kostnader | - | -1.700 | - | - | |||
| Periodiseringsfond i koncernföretag | - | 27.272 | - | - | |||
| Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument | 11.768 | 3.122 | 11.768 | 2.122 | |||
| 2.637.584 | 2.337.347 | 197.892 | 129.959 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |||
| Icke räntebärande skulder | 1.035.388 | 2.246.938 | 205.715 | 425.834 | ||
| Räntebärande skulder | 7.485.478 | 5.631.945 | 3.341.075 | 2.302.623 | ||
| 8.520.866 | 7.878.883 | 3.546.790 | 2.728.457 |
Utdelning till Atrium Fastigheter AB's tidigare aktieägare med 1.600 Mkr har utbetalas första kvartalet 2007. Beloppet redovisades 2006 som kortfristig skuld och har lånefi nansierats 2007. Icke räntebärande skulder inkluderar ej uppskjuten skatteskuld. Av nedanstående tabell framgår omförhandlingstidpunkterna för de räntebärande skulderna.
| Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Räntebindningstid till och med | Lånebelopp, Mkr | Medelränta, % | Lånebelopp, Mkr | Medelränta, % | ||
| 2008 | 3.588 | 5,0 | 907 | 5,7 | ||
| 2009 | 267 | 5,7 | 238 | 5,9 | ||
| 2010 | 723 | 3,8 | 453 | 4,0 | ||
| 2011 | 614 | 4,1 | 187 | 3,8 | ||
| 2012 | 780 | 4,7 | 241 | 4,4 | ||
| 2013 | 600 | 4,2 | 400 | 4,1 | ||
| 2014 eller senare | 914 | 4,3 | 915 | 4,3 | ||
| 7.486 | 4,6 | 3.341 | 4,7 | |||
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |||
| Räntebärande skulders verkliga värde, Mkr | 7.480 | 5.710 | 3.338 | 2.339 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | |||
| Semesterlöneskuld och sociala kostnader | 23.320 | 25.757 | 23.314 | 6.911 | ||
| Skulder till beställare för pågående | ||||||
| uppdrag enligt entreprenadavtal | 13.054 | 11.864 | - | - | ||
| Upplupna räntekostnader | 24.639 | 19.208 | 13.160 | 12.610 | ||
| Upplupen fastighetsskatt | 14.980 | 6.868 | - | - | ||
| Övriga upplupna kostnader | 91.514 | 49.375 | 21.724 | 6.650 | ||
| Förutbetalda hyror | 164.542 | 245.511 | 22.287 | 28.164 | ||
| Övriga förutbetalda intäkter | - | 3.189 | - | 345 | ||
| 332.049 | 361.772 | 80.485 | 54.680 |
Celtica avvecklade under 2002 sitt fastighetsengagemang i Tyskland och är därefter ett vilande bolag. Vid avvecklingen lämnade bolaget en hyresgaranti till köparen som gäller t.o.m 2008-01- 31 och som regleras månadsvis. Det tyska bolaget Commerco har gentemot Celtica åtagit sig att svara för halva kostnaden för garantin. Vid 2003 års taxering yrkade Celtica avdrag för förlust vid avvecklingen med 95 Mkr vilket medförde ett underskott i bolagets deklaration om 45 Mkr. Skatteverket har inte godkänt avdraget. Skatteverkets beslut har överklagats till länsrätten under 2004 som under 2006 avslagit bolagets överklagande. Bolaget har under 2007 överklagat länsrättens beslut till kammarrätten. Bolagets
bedömning är fortsatt att avdraget kommer att godkännas. För att begränsa de risker som föreligger avseende skattesituation och hyresgaranti har Civitas Holding AB, tidigare största ägare i Celtica, i avtal med Atrium Ljungberg förbundit sig att dela dessa risker. Riskerna i Celtica samt garantin från Civitas Holding beaktades av bolagets i budet till övriga aktieägare 2003 vid prissättningen på aktierna. Bolagets bedömning är att den koncernmässiga reserven och garantin från Civitas Holding täcker den risk som föreligger 2007-12-31. Den koncernmässiga reserven har nedjusterats med 2,3 Mkr hänförlig till kvarstående hyresgaranti.
Finansiering och fi nansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens fi nansfunktion som ansvarar för fi nansiering, likviditet och fi nansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. De fi nansiella tillgångarna utgörs
av bankmedel, kundfordringar samt lånefordringar. Finansiella skulder avser fastighetslån, leverantörskulder samt reversskulder. Bolaget har därutöver ingått ränteswapavtal. Uppdelning av fi nansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 07-12-31 | 06-12-31 | 07-12-31 | 06-12-31 | ||
| Derivatinstrument som används för säkringsredovisning | 42.031 | 11.112 | 42.031 | 7.577 | ||
| Lånefordringar och kundfordringar | 922.448 | 286.137 | 1.739.020 | 1.113.860 | ||
| 964.479 | 297.249 | 1.781.051 | 1.121.437 | |||
| SKULDER | ||||||
| Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde | 7.641.966 | 7.519.971 | 3.383.848 | 2.679.705 | ||
| 7.641.966 | 7.519.971 | 3.383.848 | 2.679.705 |
Under räkenskapsåret har inte några fi nansiella tillgångar eller fi nansiella skulder omklassifi cerats mellan värderingskategorierna ovan.
Med likviditetsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera likviditetsrisken får högst 40 procent av låneportföljen förfalla inom ett år och högst 50 procent av lånefi nansieringen får ske från en och samma kreditgivare. Vidare ska likviditeten vid varje tillfälle uppgå till lägst 100 Mkr och högst 400 Mkr varav 300 Mkr får utgöras av checkräkningskredit. Bolagets likviditetsreserv
per 2007-12-31 uppgår inklusive outnyttjad chekräkningskredit till 393 Mkr. Kortfristig överskottslikviditet ska placeras i kortfristiga stats-, kommun-, och bankpapper eller liknande utställda av företag med högsta rating. Placeringen ska kunna omsättas till kontanter senast inom 3 dagar. Av tabellen nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Den genomsnittliga löptiden för låneförfall uppgick per 2007-12-31 till 3,6 år.
| Belopp, Mkr | Andel, % | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | 1.970 | 26 | |
| 2009 | 266 | 4 | |
| 2010 | 641 | 8 | |
| 2011 | 1.119 | 15 | |
| 2012 | 1.337 | 18 | |
| 2013 och senare | 2.153 | 29 | |
| Totalt | 7.486 | 100 |
Av nedanstående uppställning framgår de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder.
| 07-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Amortering | Räntor | Amortering | Räntor | |
| Förfallotid inom 1 år | 3.003.330 | 41.454 | 4.385 102 | 37.095 | |
| Förfallotid mellan 1 och 5 år | 3.363.786 | 557.701 | 2.838 127 | 439.139 | |
| Förfallotid efter 5 år | 2.153.750 | 623.622 | 655 654 | 203.885 | |
| 8.520.866 | 1.222.777 | 7.878 883 | 680.119 | ||
| Moderbolaget | |||||
| Förfallotid inom 1 år | 865.004 | 9.211 | 1.158 217 | 11.112 | |
| Förfallotid mellan 1 och 5 år | 1.266.786 | 159.244 | 1.255 240 | 174.642 | |
| Förfallotid efter 5 år | 1.415.000 | 413.155 | 315 000 | 56.712 | |
| 3.546.790 | 581.610 | 2.728 457 | 242.466 |
Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan. Marknadsrisken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kortoch långfristig upplåning samt av aktuella marknadshyror. För begränsning av ränterisken har låneportföljens omförhandlingstidpunkter avseende räntejusteringar fördelats med jämna förfall till maximalt 10 års bindningstid. Maximalt 55 procent av lånen får förfalla till villkorsändring inom 1 år och maximalt 30 procent får utgöras av lån med rörlig ränta. I not 30 specificeras förfallotidpunkterna för bolagets räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2007-12-31 till 2,4 år. Atrium Ljungberg har för totalt 1.450 Mkr av den totala låneportföljen på 7.486 Mkr förlängt räntebindningstiden med sk. ränteswapavtal. Verkligt värde för dessa ränteswapavtal uppgår på balansdagen till 1.408 Mkr, innebärande en värdeökning med 42 Mkr som redovisas som övrig fordran i balansräkningen. Ränteswapavtalen har främst
använts som ett medel att direkt binda lånen på längre löptider i syfte att skapa en flexibilitet vid eventuella omstruktureringar i fastighetbeståndet.
De framtida kassaflöden som omfattas av säkringsredovisning förväntas uppkomma i samband med att räntan på de lån som är berörda förfaller till betalning. Ingen ineffektivitet från säkringsförhållandena har uppkommit under perioden. Räntan på lånen förfaller kvartalsvis fram till år 2014. De påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas. Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minimera den årliga marknadsrisken. Av not 5 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. Den genomsnittliga återstående löptiden avseende hyreskontrakten uppgår till 3,9 år.
| Förändring i % | Resultateffekt år 1, Mkr |
Resultateffekt helår, Mkr |
|
|---|---|---|---|
| Hyresnivå, kommersiella lokaler | 5 | 8 | 73 |
| Hyresnivå, bostäder | 5 | 3 | 3 |
| Uthyrningsgrad | 1 | 15 | 15 |
| Räntenivå | 1 | 29 | 75 |
Med kreditrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekommande fall med från hyresgästerna ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3-12 månaders hyra. Bolaget har per 2007-12-31 erhållit depositioner uppgående till 7 Mkr. Kreditrisken per 2007-12-31 uppgår till 81 Mkr, vilket motsvarar kundfordringar med avdrag för erhållna depositioner.
Efter årsskiftet har en fastighet i Helsingborg motsvarande ett underliggande fastighetsvärde på 88 Mkr avyttrats med tillträde i mars 2008. Försäljningen motsvarar värderingen vid årsskiftet. Under januari och februari har ett flertal kontorsuthyrningar genomförts motsvarande ett totalt hyresvärde på 200 Mkr och en genomsnittlig hyreslängd på 6,5 år. Den största delen av uthyrningen har skett i bolagets kontorsfastigheter Blästern 11 och 13 i Vasastan i Stockholm där en större hyresgäst avflyttat i slutet av 2007.
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står 4.520.988 kkr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till aktieägarna
utdelas 2,00 kr per aktie eller 260.314 kkr samt att återstoden, 4.260.674 kkr, balanseras i ny räkning.
Bolagets finansiella mål har fastställts till att soliditeten ska vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 2,0. Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av bolagets resultat efter skatt,
exklusive värdeförändringar och fastighetsförsäljningar, samt beakta bolagets verksamhet, finansiella mål och ställning.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RR 32 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EG, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Laszlo Kriss Gunnar Andersson Ulf Holmlund
Stockholm den mars
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Anders Nylander Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den mars
Deloitte AB Lars Egenäs
Auktoriserad revisor
Birgitta Holmström Mats Israelsson Dag Klackenberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Till årsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ.). Organisationsnummer 556175-7047
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Atrium Ljungberg AB (publ.) för räkenskapsåret . Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna -. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den mars Deloitte AB
Lars Egenäs
Auktoriserad Revisor
Ocean, Blästern 11, Norra Station.
Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på den Nordiska Börsen i Stockholm. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av bolaget är i huvudsak svensk lagstiftning, EU-direktiv, Börsens noteringsavtal, Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordning samt interna riktlinjer och policys.
Alla bolag som är noterade på den Nordiska börsen och som har ett börsvärde över miljarder kronor ska tillämpa Svensk kod för bolagsstyrning. Kodens övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag och är självreglerande. Den bygger på principen att avvikelser från koden ska motiveras och förklaras. Enligt koden ska också en särskild rapport om hur bolagsstyrningen är organiserad fogas till årsredovisningen. Rapporten tillhör inte de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor.
Atrium Ljungberg följer svensk kod för bolagsstyrning med undantag av styrelsens sammansättning, att inget ersättnings- eller revisionsutskott har utsetts och när valberedningens sammansättning och datum för årsstämma offentliggjordes. Avvikelser förklaras och motiveras nedan.
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas vid bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Bolagsstämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och andra ändringar i aktiekapitalet. På den årsstämma som ska hållas inom månader efter räkenskapsårets slut ska också bolagsstämman fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Årsstämma hölls den mars . Vid årsstämman deltog aktieägare representerande procent av aktiekapitalet och procent av rösterna. Atrium Ljungbergs ägarstruktur framgår på sidan .
Erbjudande till personalen om förvärv av köpoptioner
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i koncernen
LjungbergGruppen AB till Atrium Ljungberg.
Datum för årsstämman offentliggjordes i december . Enligt koden skall information lämnas senast i delårsrapporten för tredje kvartalet. Motivet för avvikelsen är att datum ej var fastställt vid denna tidpunkt.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsärenden med syfte att skapa ett bra underlag för stämmans behandling i dessa ärenden.
Valberedningen består enligt årsstämmans beslut -- av representanter för bolagets fem största aktieägare per den augusti . Valberedningens sammansättning offentliggjordes i delårsrapporten som avgavs --, vilket är mindre än sex månader före planerad årsstämma . Informationen offentliggjordes när bolaget fått information om valberedningens sammansättning.
Till valberedningens ordförande har utsetts Lars Öhrstedt representerande AFA Försäkring. Övriga ledamöter i valberedningen är Johan Held representerande KP Pension och Försäkring, Laszlo Kriss representerande Konsumentföreningen Stockholm, Ola Holmström representerande familjen Holmström och Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg.
Atrium Ljungbergs styrelse ska enligt gällande bolagsordning bestå av lägst tre och högst sex ledamöter samt högst fem suppleanter. Styrelsen har under året bestått av sex ledamöter och två suppleanter. Styrelsen presenteras på sidan .
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen ansvarar enligt Aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning. Årligen fastställer styrelsen de övergripande målen för bolagets verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även arbetsordning för styrelse, VD-instruktion samt interna policydokument och ramverk revideras årligen. Löpande på styrelsemötena sker avrapportering från koncernledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, aktuella marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande fall underlag för investeringsbeslut eller fastighetsförsäljningar. Styrelsen beslutar om alla investeringar överstigande Mkr. Under december presenteras affärsplaner och budget för nästföljande verksamhetsår. Kvartalsvis rapporteras utfall mot budget och reviderade prognoser för verksamhetsåret.
Styrelsen har under året haft åtta styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet leds av styrelsens ordförande som också har täta och löpande kontakter med bolagets verkställande direktör. Bolagets jurist har varit styrelsens sekreterare.
Styrelsens arbete har i stor utsträckning inriktats på renodling och utveckling av bolagets fastighetsbestånd enligt beslutad affärsidé och strategi. Stort vikt har lagts vid pågående och framtida investeringsprojekt. Styrelsemöten har förlagts så att studiebesök har kunnat genomföras i syfte att väl lära känna fastighetsbeståndet och de olika delmarknadernas affärsmässiga förutsättningar. Styrelsen har utvärderat sitt arbete under och informerat valberedningen om resultatet.
Enligt koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende till bolaget och bolagsledningen. Minst två ledamöter av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende till bolagets större aktieägare. Det senare kriteriet enligt koden uppfylls.
Motivet till att styrelsens sammansättning och valet av suppleanter avviker från kod är att styrelsens sammansättning under har anpassats för att på bästa sätt fullfölja samgåendet mellan Ljungberg-Gruppen och Atrium Fastigheter.
Styrelsen har inga utskott för ersättnings- och revisionsfrågor utan har funnit det mer ändamålsenligt att hantera frågorna inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet.
Koncernledningen utgörs av VD, vice VD samt ansvariga chefer för funktionerna fastighetsförvaltning, affärsutveckling, projektgenomförande samt ekonomi- och finans. Fastighetsförvaltning är uppdelat på tre affärsområden, regionala köpcentrum, citygallerior och storbutikshandelsplatser samt kontor. Ledningen presenteras på sidan .
Ledningens arbete under har präglats av ett stort förändringsarbete. Stora och många investeringsprojekt, fastighetsförvärv och försäljningar, organisationsförändringar, företagskultur och nya rutiner har varit viktiga frågor under året.
Principer för ersättning till ledande befattningshavare har fastställts av bolagsstämman i enlighet med styrelsens förslag.
Dessa innebär att löner och arbetsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. VD's lön beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar föreslås av VD och godkänns av styrelsen. Ersättningarna utgörs av fast grundlön. Rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår ej.
VD's pensionsålder är år, pensionsåldern för övriga i bolagsledningen är år. Avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida uppgår för VD till två årslöner och för vice VD en årslön. För övriga befattningshavare gäller kollektivavtal.
I enlighet med bolagsstämmans beslut har ett optionsprogram riktat till samtliga anställda i företaget införts innebärande ett erbjudande om förvärv av köpoptioner till marknadspris. Beroende av anställningstid och befattning har erbjudandet omfattat -. optioner per anställd. Bolagsledningen har erbjudits . optioner vardera.
Vid årsstämman valdes revisionsbolaget Deloitte AB till revisor i bolaget för tiden intill slutet av årsstämman . Som huvudansvarig revisor har auktoriserade revisorn Lars Egenäs utsetts. Styrelsen träffar revisorn minst två gånger per år, varav en gång per år utan närvaro av bolagets ledning.
| Styrelse |
|---|
| ---------- |
| Styrelse | Invald | Ersättning | Oberoende* | Oberoende** | Not | Styrelsemöten | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Laszlo Kriss | Ordförande | 2006 | 300.000 | Nej | Nej | 1,6 | 8 av 8 |
| Gunnar Andersson | Ledamot | 2006 | 200.000 | Ja | Nej | 3 | 7 av 8 |
| Ulf Holmlund | Ledamot | 1983 | 200.000 | Nej | Ja | 2,7 | 8 av 8 |
| Birgitta Holmström | Ledamot | 1990 | 200.000 | Nej | Nej | 5,7 | 8 av 8 |
| Mats Israelsson | Ledamot | 2006 | 200.000 | Ja | Ja | 7 av 8 | |
| Dag Klackenberg | Ledamot | 2004 | 200.000 | Ja | Ja | 6 av 8 | |
| Sune Dahlqvist | Suppleant | 2006 | 200.000 | Ja | Nej | 4 | 8 av 8 |
| Johan Ljungberg | Suppleant | 2001 | 200.000 | Ja | Nej | 5 | 8 av 8 |
1) VD för Konsumentföreningen Stockholm, som under 2007 har haft affärsmässiga förbindelser med bolaget och som är större aktieägare i bolaget. 2) Bolagets VD under perioden 1983-2003 samt nuvarande VD i dotterbolaget Fastighets AB Celtica. 3) VD för KP Pension och Försäkring, som under 2007 har haft affärsmässiga förbindelser med bolaget och som är större aktieägare i bolaget. 4) Ordförande i Konsumentföreningen Stockholm, som under 2007 har haft affärsmässiga förbindelser med bolaget och som är större aktieägare i bolaget.
5) Större aktieägare i bolaget. 6) VD under perioden 1994-2006 för Atrium Fastigheter AB, som numera är ett helägt dotterbolag till bolaget. 7) Styrelseledamot i bolaget i mer än 12 år. * Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ** Oberoende i förhållande till bolagets större ägare.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen, och ska skriftligen rapportera om hur den interna kontrollen avseende finansiell rapportering är organiserad. Denna rapport har upprättats i enlighet med den svenska koden för bolagsstyrning, avsnitt .. och .., och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Kollegiet för svensk bolagsstyrning har uttalat sig om styrelsens rapportering om intern kontroll enligt den svenska koden för bolagsstyrning. Uttalandet innebär att denna rapport skall ingå i Bolagsstyrningsrapporten. Styrelsen behöver inte avge något omdöme om hur väl den interna kontrollen fungerat. Rapporten tillhör inte de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor.
I slutet av bildades genom ett samgående mellan Ljungberg-Gruppen AB och Atrium Fastigheter AB ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydlig fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter, Atrium Ljungberg. De ingående bolagens huvudkontor flyttade samman i gemensamma lokaler i december .
I och med sammanslagningen av bolagen behövde tidigare gällande rutiner och policys samordnas och omarbetas då nya förutsättningar för organisation och arbetssätt förelåg. Arbetet med att uppdatera styrdokument och policys har skett löpande under . Bolaget har identifierat de mest väsentliga processerna där behov finns av rutinkartläggning, dokumentation och utvärdering av intern kontroll. Detta arbete har i huvudsak skett under fjärde kvartalet . De lägre prioriterade områdena kommer att bearbetas under första kvartalet .
Under har stora resurser lagts på att införa nya administrativa stödsystem som under slutet av året har tagits i drift. En ny IT-miljö med tillhörande policys och strategier skall införas under första halvåret .
Sammantaget innebär dessa förändringar att bolagets interna kontrollstruktur är under omarbetning. Atrium Ljungberg tillämpar COSO ramverket för intern kontroll. COSO är det internationellt erkända och mest vedertagna ramverket för intern kontroll. Nedan beskrivs bolagets interna kontroll utifrån de fem COSOkomponenterna.
Kontrollmiljön hos Atrium Ljungberg utgör grunden för en god intern kontroll och beskriver de värderingar och den företagskultur som styrelse och ledning kommunicerar i syfte att skapa en ändamålsenlig och effektiv verksamhet. En viktig del av kontrollmiljön är tydlighet vad gäller beslutsvägar, ansvar och befogenheter samt att styrande dokument i form av policys, rutiner och manualer omfattar väsentliga områden och ger tillräcklig vägledning.
Styrelsen har under fastställt arbetsordning för styrelsen i Atrium Ljungberg, instruktion för den verkställande direktören, finanspolicy, informationspolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställdhetsplan och etiska riktlinjer för bolagets uppträdande. Styrelsen har också fastställt en övergripande organisation med fördelning av roller och ansvar anpassad till den nya verksamheten. Attestregler har anpassats till den nya organisationen.
En ny ekonomimodell har utarbetats i syfte att tillgodose olika intressenters informationsbehov och nya stödsystem har införts. Ekonomiska rutiner har successivt arbetats fram och anpassats till de nya system som tagits i bruk. Samtliga dokumenterade rutiner och övergripande redovisningsprinciper har samlats i en ekonomihandbok som finns tillgänglig på bolagets intranät. Vidare finns budgetanvisningar, handlingsplaner, budgets och treårsplaner framtagna.
Bolaget arbetar med en personalpolicy där kompetensförsörjning är en viktig del för företagets framgång. För att bolaget ska upplevas som en attraktiv arbetsgivare med engagerade, kompetenta och lojala medarbetare finns rutiner för planeringssamtal, uppföljning av handlingsplaner, utvecklingsprogram och ledarutveckling.
Riskbedömning innebär för Atrium Ljungberg att bolaget har identifierat de arbetsprocesser, resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter kan uppstå. Riskbedömningen har resulterat i att ett antal kontrollmål har fastställts i syfte att säkerställa att den finansiella rapporteringen motsvarar de krav som ställs. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå. Det gäller exempelvis om tillgångar och skulder existerar vid ett givet datum, om de är rätt bokförda och rätt värderade, om en affärstransaktion verkligen har inträffat samt att poster är rätt redovisade enligt lagar och förordningar. Vid riskbedömningarna tas särskild hänsyn till risken för oegentligheter och otillbörlig nyttjande av annan part på bolagets bekostnad samt risk för förlust och förskingring av tillgångar.
I den riskbedömning bolaget genomfört har processer kopplade till bokslut, nya IT-system, fastighetersvärden, hyresintäkter och skatt prioriterats. Övriga rutiner som varit föremål för speciell analys är attest- och betalningskontroll, momshantering och projektredovisning.
I bokslutsprocessen läggs framförallt stort fokus på rutinerna för att säkerställa att de enskilda bolagen i koncernen följer fastställda redovisningsprinciper och är korrekt redovisade samt att överföringen mellan huvudböckerna i de enskilda bolagen och koncernkonsolideringen är rätt. Den nya IT-miljön som ska införas under första halvåret utvärderas genom granskning av planerade åtgärder. Den enskilt största balansposten i redovisningen är fastigheter och av största vikt är processerna för värdering av förvaltningsfastigheter och förvärv/försäljning av fastigheter samt att utfallet av dessa blir rätt redovisade. Redovisning av hyresintäker och rutinerna för uthyrning, hyresberäkning och hyresavisering samt redovisning av aktuell och uppskjuten skatt är andra viktiga områden som analyseras.
Kontrollaktiviteter inom Atrium Ljungberg har utformats för att hantera de risker som är identifierade under riskbedömningen. Inom bolaget bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och förbättra kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs både på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter finns definierade i de processer som gås igenom under riskbedömningen. Vid dessa kontrollpunkter genomförs ett antal kontrollaktiviteter i form av automatiska kontroller inom IT-system, manuella attest- och beslutskontroller samt analyser och avstämningar.
Intern information till samtliga anställda till den del den omfattar finansiell rapportering och intern kontroll är ändamålsenlig och känd. Samtliga beslutade policys och rutiner finns tillgängliga på bolagets intranät och är kommunicerade till samtliga anställda. Dessutom är informationsfrågorna inom Atrium Ljungberg ett chefsansvar. Chefer på samtliga nivåer bär informationsansvaret för sina respektive avdelningar.
En informationspolicy för hur extern och intern kommunikation ska skötas är beslutad i syfte att säkerställa att den informationsskyldighet som finns också efterlevs. En ny tjänst för att hantera informationsfrågor har tillsatts under .
För att garantera kvaliteten på kontrollsystemet genomförs löpande uppföljningar och en årlig utvärdering av den interna kontrollen. Resultaten av uppföljningar och utvärderingen rapporteras till ledningen och styrelsen. Atrium Ljungberg har inte någon egen avdelning för internrevision utan kontrollerna utförs av CFO, bolagets controllers och genom självutvärderingar.
Stockholm, mars
Styrelsen
Född . Byggnadsingenjör.
VD i Konsumentföreningen Stockholm (KfS). Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i KfS och MedMera Bank AB. Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier.
Född . Fil dr.
VD i Konsumentkooperationens pensionsstiftelse och vice VD i Folksam ömsesidig livförsäkring. Styrelseledamot sedan .
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Gyllenforsen Fastigheter KB och KP:s Jubileumsfond. Styrelseledamot i Fraunhofer Chalmers Centre for Industrial Mathematics och Socialförsäkringsklubben. Styrelsesuppleant i Sveriges Försäkringsförbund, ordförande i Försäkringstekniska Forskningsnämnden.
Innehav i Atrium Ljungberg: -
Född . Civilingenjör.
VD i Ljungberg Gruppen AB under perioden
‒ . Styrelseledamot sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i NCC AB, Anticimex Holding AB och Nils Hanssons
Åkeri AB.
Innehav i Atrium Ljungberg: . A-aktier och . B-aktier.
Född . Styrelseledamot sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i TageHus Förvaltning AB. Innehav i Atrium Ljungberg: . A-aktier och .. B-aktier.
Född . Civilingenjör. Verksam som konsult i eget bolag. Styrelseledamot sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Forsen Projekt AB och Culmen AB. Styrelseledamot i Akademiska Hus Stockholm AB, Kungsleden AB och Veidekke Bostad AB. Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier.
Född . VD i Svensk Handel. Styrelseledamot sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Vattenfall AB, Ersta Sköndal högskola AB och Svenska Bokhandlareföreningen. Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier.
Född . Förhandlingskonsult Hyresgästföreningen Region Stockholm. Styrelsesuppleant sedan . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Konsumentföreningen Stockholm. Styrelseledamot i Kooperativa Förbundet, Norstedts Förlag och Folksam Liv. Innehav i Atrium Ljungberg: -
Född . Civilingenjör. VD i TageHus Förvaltning AB. Styrelsesuppleant under perioden ‒ , styrelseledamot under del av , åter styrelsesuppleant sedan november . Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bolag inom TageHus-koncernen, Care of Hotels, Åre Centrum AB och Svenska Timeshareföreningen. Innehav i Atrium Ljungberg: . A-aktier och .. B-aktier.
Född . VD. Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . VD i bolaget sedan .
-årig erfarenhet av utveckling och förvaltning av fastigheter. Anställd i Stockholm stad -. Övriga väsentliga uppdrag utanför bolaget: Styrelseledamot i Electrum och Stiftelsen Kista Science City AB.
Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier och .* köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Vice VD. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: .** köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Projektchef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier och .* köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Affärsområdeschef Kontor. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: .* köpoptioner utställda av bolaget.
Född . CFO.
Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: . B-aktier och .* köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Affärsområdeschef Citygallerior och storbutikshandelsplatser. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: .** köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Affärsområdeschef Köpcentrum. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: .** köpoptioner utställda av bolaget.
Född . Affärsutvecklingschef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan . Innehav i Atrium Ljungberg: .* köpoptioner utställda av bolaget.
Uppgifter på sidorna 92-93 avser förhållandet i februari 2008.
* En köpoption berättigar till köp av 4 aktier till en lösenkurs 64:375 kr per aktie enligt optionsprogram 2006.
** En köpoption berättigar till köp av 4 aktier till en lösenkurs 104:50 kr per aktie enligt optionsprogram 2007.
| Uthyrbar area, m2 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggnadsår/ | Taxerings- värde |
|||||||||
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Beskrivning/Adress | ombyggnad | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt | Summa | 1.000 Kr |
| STOCKHOLMS INNERSTAD | ||||||||||
| 1. Skotten 6 | Stockholm | PUB Glashuset | 1959/2006 | 6.584 | 3.560 | - | - | 641 | 10.785 | 335.000 |
| 2. Torgvågen 7 | Stockholm | PUB Hötorgshuset | 1929/2006 | 6.822 | 280 | - | - | 8.975 | 16.077 | 610.000 |
| 3. Adam & Eva 17 | Stockholm | Adam & Eva | 1929/2006 | 3.667 | 3.958 | - | - | 285 | 7.910 | 303.000 |
| 4. Fatburen 1 | Stockholm | Söderhallarna | 1991 | 2.052 | 9.059 | - | 3.773 | 3.227 | 18.111 | 304.000 |
| 5. Fatburssjön 8 | Stockholm | Magnus Ladulåsg 63 | 1930/2006 | - | 6.811 | - | - | 1.027 | 7.838 | 161.200 |
| 6. Tranbodarne 12 | Stockholm | Katarinavägen 15 | 1972/2006 | 92 | 23.193 | - | 2.886 | - | 26.171 | 582.000 |
| 7. Fatbursbrunnen 17 | Stockholm | Högbergsgatan 62 | 1929/2002 | - | 646 | - | - | 2.197 | 2.843 | - |
| 8. Blästern 11 | Stockholm | Hälsingegatan 43-45 | 1930/2006 | 1.659 | 8.408 | - | 3.168 | 740 | 13.975 | 159.000 |
| 9. Blästern 131) | Stockholm | Hälsingegatan 47-51 | 1934/2001 | 510 | 15.784 | - | 3.232 | 1.301 | 20.827 | 233.000 |
| 10. Fasta Paviljongen 11) | Stockholm | Långholmen | 1915/1990 | - | - | - | - | 1.116 | 1.116 | - |
| 11. Roddaren 7 | Stockholm | S:t Eriksgatan 46 | 1900/1995 | 818 | 6.983 | - | 780 | 113 | 8.694 | 136.000 |
| Summa | 22.204 | 78.682 | - | 13.839 | 19.621 | 134.346 2.823.200 | ||||
| ÖVRIGA STOCKHOLM | ||||||||||
| 12. Storö 2 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/2006 | 6.468 | 3.736 | - | - | 1.385 | 11.589 | 122.200 |
| 13. Storö 10 | Stockhoolm | Farsta Centrum | 1965 | 3.864 | 15.726 | - | 7.059 | 6.233 | 32.882 | 159.168 |
| 14. Storö 15 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/1998 | 217 | 436 | - | 0 | 824 | 1.477 | 14.144 |
| 15. Storö 21 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/2005 | 35.720 | 7.176 | - | 6.683 | 6.025 | 55.604 | 836.273 |
| 16. Storö 23 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/1998 | 1.904 | 1.699 | - | 1.470 | 3.229 | 8.302 | - |
| 17. Storö 24 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/1998 | - | - | - | - | - | - | 3.397 |
| 18. Arbetsstolen 3 | Stockholm | Västbergavägen 4-12 | 1955 | - | - | - | - | 19.300 | 19.300 | 47.409 |
| 19. Charkuteristen 1 & 7 | Stockholm | Hallvägen 27-29 | 1973 | - | 1.654 | - | - | 1.266 | 2.920 | 11.122 |
| 20. Jupiter 15 | Södertälje | Telgehuset | 1962/1989 | 5.298 | 2.514 | - | 2.530 | 40 | 10.382 | 73.800 |
| 21. Rinken 2 | Södertälje | Vasa handelsplats | 1992/2006 | 22.264 | - | - | - | - | 22.264 | 119.200 |
| 22. Rotundan 1 | Sollentuna | Rotebro handelsplats | 1965/2004 | 25.778 | - | - | - | - | 25.778 | 137.800 |
| 23. Resan 1 | Sollentuna | Konsumentvägen 2 | 1972 | - | - | - | - | 1.166 | 1.166 | 6.934 |
| 24. Söderby Huvudgård 2:43 | Haninge | Haninge handelsplats | 1974 | 25.559 | - | - | - | - | 25.559 | 103.200 |
| Söderby Huvudgård 2:442) Haninge | Haninge handelsplats | - | - | - | - | - | - | 137 | ||
| 25. Västnora 4.26 | Haninge | Västnora, Västerhaninge | - | - | - | - | - | - | - | |
| 26. Tegelbruket 1 | Botkyrka | Botkyrka handelsplats | 1977 | 23.409 | - | - | - | - | 23.409 | 99.373 |
| 27. Orminge 47:1 | Nacka | Orminge Centrum | 1967/1992 | 10.651 | - | - | - | 24 | 10.675 | 110.400 |
| 28. Ribban 16 | Nynäshamn | Backluravägen | - | - | - | - | - | - | 39 | |
| 29. Storbygården 1:15, 1:31 | Nynäshamn | Torö, Ösmo | - | - | - | - | - | - | - | |
| 30. Kolding 1 | Stockholm | Ärvinge, Kista | 1993 | - | 128 | 15.768 | 3.087 | 32 | 19.015 | 115.868 |
| 31. Kolding 2 | Stockholm | Ärvinge, Kista | 1992 | 508 | 440 | 20.606 | 1.750 | 257 | 23.561 | 152.790 |
| 32. Kolding 3 | Stockholm | Ärvinge, Kista | 1993 | 834 | 16.568 | 1.256 | 6.870 | 743 | 26.271 | 177.299 |
| 33. Kolding 4 | Stockholm | Ärvinge, Kista | 1993/2001 | 251 | 23.662 | - | 8.070 | 1.472 | 33.455 | 373.800 |
| 34. Proppen 6 | Stockholm | Textilgatan 31, | ||||||||
| Hammarby Sjöstad | 1937/2002 | 490 | 6.716 | - | - | 1.185 | 8.391 | 48.983 | ||
| 35. Sicklaön 83:22 | Nacka | Sickla | 1898/2006 | 56.179 | 38.928 | - | 15.700 | 21.183 | 131.990 1.140.625 | |
| 36. Sicklaön 115:1 | Nacka | Planiavägen 1 | 1929 | - | 370 | - | - | - | 370 | 1.145 |
| 37. Sicklaön 346:1 | Nacka | Uddvägen 7 | 1981 | - | 4.500 | - | - | 484 | 4.984 | 41.200 |
| 38. Sicklaön 117:17 | Nacka | Planiavägen 5-7 | 1978 | - | - | - | - | 2.920 | 2.920 | - |
1) Ägs till 50 procent Atrium Ljungberg. Angivna värden avser Atrium Ljungbergs ägarandel. 2) Mark. 3) Såld 2008.
| Uthyrbar area, m2 | Taxerings- | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggnadsår/ | värde | |||||||||
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Beskrivning/Adress | Ombyggnad | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt | Summa | 1.000 Kr |
| 39. Sicklaön 83:32 | Nacka | Uddvägen 1 | 1877 | - | - | - | - | 300 | 300 | - |
| 40. Sicklaön 265:5 | Nacka | Atlasvägen 2 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 41. Sicklaön 87:1 | Nacka | Alphyddevägen 4 | 1962 | - | - | - | - | 2.276 | 2.276 | - |
| Summa | 219.394 124.253 | 37.630 | 53.219 | 70.344 | 504.840 3.896.306 | |||||
| UPPSALA OCH MÄLARDALEN | ||||||||||
| 42. Brillinge | Uppsala | - | - | - | - | - | - | - | ||
| 43. Gränby 21:4 | Uppsala | Gränby Centrum | 1971/2006 | 29.790 | 290 | - | - | 430 | 30.510 | 257.000 |
| 44. Dragarbrunn 27:2 | Uppsala | Forumgallerian | 1902/2005 | 10.276 | 5.010 | 1.140 | - | 84 | 16.510 | 304.020 |
| 45. Dragarbrunn 19:1 | Uppsala | Stora Torget 8/Vaksalag. 2 | 1645,1883 | 348 | 2.327 | - | - | 54 | 2.729 | 25.800 |
| 46. Vestalen 10 | Eskilstuna | Cityhuset | 1966/2002 | 8.691 | 146 | 2.212 | 6.481 | 967 | 18.497 | 98.252 |
| 47. Igor 8 | Västerås | Arosian | 1970/2006 | 10.092 | 1.660 | - | 15.850 | 1.825 | 29.427 | 91.800 |
| Summa | 59.197 | 9.433 | 3.352 | 22.331 | 3.360 | 97.673 | 776.872 | |||
| ÖVRIGA SVERIGE | ||||||||||
| 48. Bohus 7 | Malmö | 1966 | 3.610 | 5.998 | 8.672 | 6.680 | 213 | 25.173 | 123.600 | |
| 49. Bohus 8 | Malmö | Mobilia Shopping Center | 1968/2006 | 31.067 | 3.763 | - | - | 42 | 34.872 | 427.554 |
| 50. Månadsmötet 9 | Östersund | Mittpunkten | 1962/2005 | 12.920 | 467 | - | 6.056 | - | 19.443 | 81.400 |
| 51. Termiten 1 | Borås | Storknallen | 1971/2006 | 13.232 | - | - | - | 744 | 13.976 | 114.000 |
| 52. Stormarknaden 1 | Halmstad | Coop Forum Eurostop | 1990 | 10.410 | 400 | - | - | 1.320 | 12.130 | 60.000 |
| 53. Holland 25 3) | Helsingborg | Affärshuset Söderpunkten | 1967/1996 | 8.262 | 2.067 | 137 | 11.118 | - | 21.584 | 95.445 |
| 54. Åldermannen 25 | Kalmar | Affärshuset Kvasten | 1934/2005 | 7.664 | - | 471 | - | 353 | 8.488 | 95.091 |
| 55. Plåtslagaren 7 | Motala | Gallerian | 1974/2004 | 7.125 | 464 | - | 4.000 | - | 11.589 | 53.600 |
| 56. Sunaman 5 | Växjö | Linnégallerian | 1965/2005 | 7.167 | 320 | - | - | 29 | 7.516 | 87.400 |
| Summa | 101.457 | 13.479 | 9.280 | 27.854 | 2.701 | 154.771 1.138.090 | ||||
| Totalt | 402.252 225.847 | 50.262 | 117.243 | 96.026 | 891.630 8.634.468 |
| Uthyrbar area, m2 | Taxerings- | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| värde | |||||||||||
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Beskrivning/Adress | Frånträde | Handel | Kontor | Bostäder | Garage | Övrigt | Summa | 1.000 Kr | |
| Torp 22:1 | Nynäshamn | Sorunda | 07-02-20 | 544 | - | 110 | - | - | 654 | 1.571 | |
| Fracken 30 | Stockholm | Svartlösavägen 52 | 07-05-16 | 525 | - | 63 | - | - | 588 | 1.920 | |
| Eneby 1:416 | Håbo | Runbrovägen 76 | 07-06-01 | 2.188 | - | - | - | - | 2.188 | 13.882 | |
| Domaren 16 | Vaxholm | Kapellgatan 8 | 07-06-27 | - | 210 | 410 | - | - | 620 | 2.776 | |
| Meteorologen 4 | Stockholm | Finn Malmgrensv 9A-F | 07-07-04 | 399 | - | 724 | - | - | 1.123 | 10.577 | |
| Meteorologen 5 | Stockholm | Petrejusvägen 46, 48-62 | 07-07-04 | 1.335 | - | 1.231 | - | - | 2.566 | 19.869 | |
| Silket 2 | Stockholm | Brommabågen 4 | 07-07-04 | 570 | - | 506 | - | 288 | 1.364 | 10.852 | |
| Lärftet 2 | Stockholm | Klädesvägen 3-7 | 07-07-04 | 829 | - | 896 | - | - | 1.725 | 14.551 | |
| Tråden 1 | Stockholm | Vadmalsvägen 47-49 | 07-07-04 | 501 | - | 536 | - | - | 1.037 | 9.429 | |
| Holmgård 1 | Stockholm | Bergslagsvägen 268-270 | 07-07-04 | 420 | - | 167 | - | 131 | 718 | 3.258 | |
| Dalgärdet 12 | Stockholm | G:a Tyresövägen 374 | 07-07-04 | 337 | - | 265 | - | - | 602 | 3.322 | |
| Klyvkilen 4 | Södertälje | Centralvägen 11 | 07-07-04 | 312 | - | 177 | - | - | 489 | 1.405 | |
| Domaren 15 | Vaxholm | Kapellgatan 4-6 | 07-07-04 | - | - | - | - | - | - | - | |
| Domaren 18 | Vaxholm | Kapellgatan 2A | 07-07-04 | 1.165 | 1.407 | - | - | - | 2. 572 | - | |
| Veddesta 2:80 | Järfälla | Elektronikhöjden 6-10 | 07-08-31 | - | - | - | - | 33.300 | 33.300 | 74.200 | |
| Riggen 1 | Huddinge | Vårby Allé 53 | 07-10-15 | 16.100 | - | - | - | - | 16.100 | 40.600 | |
| Högtomta 3 | Botkyrka | Botkyrka handelsplats | 07-11-07 | - | - | - | - | - | - | 7.040 | |
| Ätteläggen 1 | Jönköping | Verktygsvägen 8 | 08-01-15 | - | - | - | - | 2.500 | 2.500 | 5.013 | |
| Vallonen 1 | Stockholm | Kungsgatan 56 | 08-02-01 | 1.308 | 2.898 | 139 | - | - | 4.345 | 118.395 | |
| Imröret 10 | Stockholm | Högdalen Centrum | 08-02-15 | 4.387 | - | - | - | 800 | 5.187 | 20.300 | |
| Speditören 1 | Eskilstuna | Sveaplan Centrum | 08-02-15 | 11.995 | - | - | - | - | 11.995 | 45.400 | |
| Gumsbacken 12 | Nyköping | Gumsbacken köpcentrum | 08-02-15 | 13.048 | - | - | - | - | 13.048 | 42.011 | |
| Lövkojan 10 | Katrineholm | Kvarnen | 08-02-15 | 5.645 | 1.151 | 152 | - | 1.029 | 7.977 | 36.819 | |
| Midgård 12 | Köping | Midgård | 08-02-15 | 2.693 | 796 | - | - | - | 3.489 | 11.062 | |
| Thorild 12 | Uddevalla | Affärshuset Gallionen | 08-02-15 | 3.620 | 3.312 | - | 3.988 | - | 10.920 | 43.600 | |
| Vindruvan 14 | Stockholm | Bergsg 15/Scheeleg 8 | 08-02-29 | 400 | 330 | 995 | - | 221 | 1.946 | 26.076 | |
| Älta 9:130 | Nacka | Ältavägen 170 | 08-06 | 927 | - | 880 | - | - | 1.807 | 10.215 | |
| Summa | 69.248 | 10.104 | 7.251 | 3.988 | 38.269 | 128.860 | 574.143 |
Eget kapital. Redovisat eget kapital.
Soliditet. Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Skuldsättningsgrad. Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Belåningsgrad. Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas bokförda värde.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader
i förhållande till räntekostnader.
Avkastning på eget kapital. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital. Resultat efter finansiella poster med tilllägg för räntekostnader
i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
P/E-tal. Börskurs 31 december dividerad med årets resultat per aktie.
P/CE-tal. Börskurs 31 december dividerad med kassaflöde per aktie.
Årets resultat. Årets resultat i förhållande till medelantalet aktier efter utspädning.
Kassaflöde. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till medelantalet aktier efter utspädning.
Eget kapital. Eget kapital dividerat med antal aktier 31 december.
Antal aktier efter utspädning. Antal aktier efter utspädning är beräknat enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 18.
Uthyrningsgrad. Kontrakterade hyresintäkter i förhållande till hyresvärdet vid full uthyrning. Hyresvärde. Kontrakterade årshyror samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
IFRS. International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som samtliga börsnoterade bolag inom EU ska tillämpa fr o m 2005.
Då belopp har avrundats till Mkr summerar inte alltid tabellerna.
PRODUKTION: BLEU ROUGE AB
FOTO: PER-ERIK ADAMSSON, SUNE FRIDELL, ERIK LEFVANDER, ÅKE E:SSON LINDMAN, STAFFAN TRÄGÅRDH, THOMAS WINGSTEDT
ILLUSTRATION: A&P ARKITEKTKONTOR, AROS ARKITEKTER, BARRY CRUSSELL, KENNETH KARLSSON, NYRÉNS ARKITEKTKONTOR, WHITE ARKITEKTER, WSP SVERIGE TRYCK: JERNSTRÖM OFFSET
1908-02-04
Atrium Ljungherg sõller
Fastgrefissioldare
3306-03-04 Actum (propherg schem Junior)
Tonatiane
2022-04-65
Francescolores gediante:
Francescolores gediante:
Proprici avancée veziquelle tit
Proprici avancée veziquelle tit
Nambe et alitar i Lycypergiante
melas Lycypergiantere AB
Inch Ameri Perigiante AB
Inch Am
$\begin{tabular}{l|c|c|c|c} \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.43}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.45}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.46}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.47}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.48}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.48}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.48}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.48}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.6.48}} & \multicolumn{3}{c}{\textbf{2.$
Presentatives from present such analysis employers
Information tilt acutatida are
optionsprogrammet >
3008-03-22 BANAKAANNYA/CAR
2007
2008 02:08 African Ljungborg
1000 02:08 African Ljungborg
1000 11000
1000 Nay
Nay
2008-01-29 Ablam Liamphers
Silver fastigatet i
Habingborg för 88
Har
Våra köpcentrum >
$\begin{array}{l} \mbox{Lipsistuplet at wt are along} \ \mbox{vibigate vector, Llyapating} \ \mbox{vibotore root of the Pyenglating} \ \mbox{tidder by asrotate in block} \ \mbox{tidert as} \ \mbox{stot at yrlat} \end{array}$
Koluni Ljungberg ilger ech
Rovellar 435 st hvresnister och NEWELL BY ANYWAY & KINDA.
lide hittar du telefonsymmer till.
sundtjänst/falarenäise.
| Rapport per 2008-03-31 | |
|---|---|
| Rapport per 2008-06-30 | |
| Rapport per 2008-09-30 | $.2008 - 10 - 22$ |
| Bokslutskommuniké 2008…………………………………………………Februari 2009 | |
| Årsredovisning 2008 |
Box 4808, 116 93 Stockholm, besök: Medborgarplatsen 3, 11 tr telefon: 08-615 89 00, fax: 08-615 89 99, [email protected], www.atriumljungberg.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.