Alteron REIT

8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-318945007TGK3MZ8QFLD652021-12-318945007TGK3MZ8QFLD652020-12-318945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-318945007TGK3MZ8QFLD652020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:BGNiso4217:BGNxbrli:shares8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember8945007TGK3MZ8QFLD652020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember8945007TGK3MZ8QFLD652019-12-31 Годишен консолидиран доклад за дейността Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Алтерон АДСИЦ като включват, но не се изчерпват с: Лихвен риск Кредитен риск Ликвиден риск Събития след края на отчетния период 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в до... 2. Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основа... 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Групата и техните комитети 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообра... 1. Предмет на дейност 2. Основа за изготвяне на финансовия отчет 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2021 г. 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Групата 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения 4.2. Представяне на консолидирания финансов отчет 4.3. База за консолидация 4.4. Бизнес комбинации 4.5. Сделки с неконтролиращи участия 4.6. Сделки в чуждестранна валута 4.7. Отчитане по сегменти 4.8. Приходи 4.9. Оперативни разходи 4.10. Разходи за лихви 4.11. Отчитане на лизинговите договори 4.12. Инвестиционни имоти 4.13. Финансови инструменти 4.13.1. Признаване и отписване 4.13.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи 4.13.3. Последващо оценяване на финансовите активи 4.13.4. Обезценка на финансовите активи 4.13.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви 4.14. Данъци върху дохода 4.15. Пари и парични еквиваленти 4.16. Инвестиционни имоти държани за продажба 4.17. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти 4.18. Провизии, условни пасиви и условни активи 4.19. Възнаграждения на служителите 4.20. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика 4.21. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки 4.21.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти 4.21.3. Провизии 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия 5.2. Придобиване на дъщерни дружества 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти 6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи 8. Отсрочени данъчни активи и пасиви 9. Предплащания и други активи 10. Пари и парични еквиваленти 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал 11.2. Премиен резерв 11.3. Други резерви 12. Заеми 13. Търговски и други задължения 14. Други приходи 16. Разходи за персонала 17. Други разходи 18. Финансови разходи 19. Доход на акция и дивиденти 20. Безналични сделки 21. Провизии, условни активи и условни пасиви 22. Сделки със свързани лица 22.1. Сделки със собственици 23. Разчети със свързани лица в края на годината 24. Категории финансови активи и пасиви 25. Рискове, свързани с финансовите инструменти 25.1. Анализ на пазарния риск 25.1.1. Валутен риск 25.1.2. Лихвен риск 25.2. Анализ на кредитния риск 25.3. Анализ на ликвидния риск 26. Политика и процедури за управление на капитала 27. Събития след края на отчетния период 28. Одобрение на консолидирания финансов отчет Годишен консолидиран доклад за дейността Доклад на независимия одитор Консолидиран финансов отчет АЛТЕРОН АДСИЦ 31 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 1 Съдържание Доклад на независимия одитор - Годишен консолидиран доклад за дейността 1 – 25 Декларация по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 26 Консолидиран отчет за финансовото състояние 27 – 28 Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 29 Консолидиран отчет за промените в собствения капитал 30 – 31 Консолидиран отчет за паричните потоци 32 Пояснения към консолидирания финансов отчет 33 – 63 Годишен одитиран индивидуален финансов отчет на Дружеството-майка - 1 Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на Алтерон АДСИЦ бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, гр. Варна Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на консолидирания финансов отчет на дружество Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия („Групата“), съдържащ консолидирания отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, консолидирания отчет за промените в собствения капитал и консолидирания отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към консолидирания финансов отчет, включващи и обобщено оповестяване на съществените счетоводни политики. По наше мнение, приложеният консолидиран финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Групата към 31 декември 2021 г., нейните финансови резултати от дейността и паричните й потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансов отчет“. Ние сме независими от Групата в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на пояснения 5.1 „Инвестиции в дъщерни предприятия“ и 4.20.1 „Контрол върху дъщерно предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД“ към консолидирания финансов отчет, в които е оповестена информация относно преценките на ръководството за отчитането на инвестиция в Ти Ей Пропъртис ЕАД като инвестиция в дъщерно предприятие. Към 31 декември 2021 г. както и към датата на съставяне на консолидирания финансов отчет, ръководството е взело предвид наличието на неприключили дела във връзка сключен договор за покупко-продажба на 100% от акциите на Ти Ей Пропъртис ЕАД от 21 юни 2021 г. и отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. Нашето мнение не е модифицирано по отношение на този въпрос. Обръщаме внимание на пояснение 27 „Събития след края на отчетния период“ към консолидирания финансов отчет, в което е оповестено некоригиращо събитие, свързано със започналата на 24 февруари 2022 г. военна инвазия на Руската федерация в Украйна. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Групата и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната 2 надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Групата, които в консолидирания финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Дружеството. Нашето мнение не e модифицирано по отношение на този въпрос. Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. Оценка на справедливата стойност на инвестиционни имоти Пояснение 6 от консолидирания финан сов о тчет Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит Инвестиционните имоти на Групата към 31 декември 2021 г. са оценени в размер на 72 313 хил. лв. и представляват 71 % от стойността на активите на Групата. За определяне на справедливата стойност на инвестиционни имоти в размер на 62 788 хил. лв. към 31 декември 2021 г., ръководството на Групата използва доклади на независими лицензирани оценители. Те са базирани на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот. Предоставените аванси по предварителни договори за придобиване на инвестиционни имоти към 31 декември 2021 г. са в размер на 9 525 хил. лв. Промяната в справедливата стойност на инвестиционните имоти за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. е в размер на 1 536 хил. лв. Ние се фокусирахме върху преценките на ръководството относно промяната и определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти, поради факта, че секюритизация на недвижими имоти са основна дейност на Групата и представляват съществена част от активите на Групата се базират на значими предположения, преценки и допускания. По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничени до: - оценка на контрола относно изходящите данни, използвани за извършване на оценките и прегледа на оценките от страна на ръководството; - проверка и анализ на квалификацията и независимостта на външния оценител; - анализ и оценка на прилаганите методи за оценяване, вкл. допускания и други ключови показатели, с участието на наши вътрешни експерти-оценители и сравняването им с разполагаемата ни информация за пазара на недвижими имоти и друга външна информация; - проверка и анализ на предварителните договори за покупка на инвестиционни имоти и съпътстващата ги документация; - процедури за оценка и сравнение с пазарни данни и външни източници, с участието на наши вътрешни експерти-оценители включително публично достъпна, надеждна информация за състоянието на пазара на недвижими имоти при отчитане на ефекти от Covid-19 пандемията; - оценка на адекватността на оповестяванията в консолидирания финансов отчет, включително оповестяването на основните предположения и доколко и как те отразяват очакванията за волатилността и ефекта на пандемията ковид върху състоянието на пазара. Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от консолидиран доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, изготвени от ръководството съгласно Закона за счетоводството, но не включва консолидирания финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него. 3 Нашето мнение относно консолидирания финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на консолидирания финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с консолидирания финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за консолидирания финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на консолидирани финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Групата или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Групата. Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали консолидираният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този консолидиран финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:  идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в консолидирания финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;  получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Групата;  оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;  достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно 4 способността на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в консолидирания финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Групата да преустанови функционирането си като действащо предприятие;  оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на консолидирания финансов отчет, включително оповестяванията, и дали консолидираният финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне;  получаваме достатъчни и уместни одиторски доказателства относно финансовата информация на предприятията или стопанските дейности в рамките на Групата, за да изразим мнение относно консолидирания финансов отчет. Ние носим отговорност за ръководството, надзора и извършването на одита на Групата. Ние носим изключителната отговорност за нашето одиторско мнение. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на консолидирания доклад за дейността, в т.ч. консолидираната декларация за корпоративно управление, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в консолидирания доклад за дейността за финансовата година, за която е изготвен консолидирания финансов отчет, съответства на консолидирания финансов отчет; (б) консолидираният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания, с изключение на посочените по-долу:  в консолидирания доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно отпуснати договори за заем от Алтерон АДСИЦ или негови дъщерни предприятия и информация относно предоставени гаранции или поемане на задължения съгласно т.9 от Приложение №2 към Наредба №2/9.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК. 5  в консолидирания доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на Алтерон АДСИЦ, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите съгласно т. 2 от Приложение № 3 към Наредба № 2 от 09.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК. (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата, в която тя функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в консолидирания доклад за дейността; (г) в консолидираната декларация за корпоративно управление за финансовата година е представена изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа; Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата, в която тя функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на Групата във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в консолидираната декларация за корпоративно управление на Групата, която е част от годишния консолидиран доклад за дейността. Докладване за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет, включен в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.5 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ Ние извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност по отношение на съответствието на електронния формат на консолидирания финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20211231-BG-CON.zip“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Нашето становище е само по отношение на електронния формат на консолидирания финансов отчет и не обхваща другата информация, включена в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 5 от ЗППЦК. Описание на предмета и приложимите критерии Ръководството е изготвило електронен формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. по реда на Регламента за ЕЕЕФ с цел спазване на изискванията на ЗППЦК. Правилата за изготвяне на консолидирани финансови отчети в този електронен формат са посочени в Регламентa за ЕЕЕФ и те по наше мнение притежават характеристиките на подходящи критерии за формиране на становище за разумна степен на сигурност. Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление Ръководството на Групата е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на консолидирания финансов отчет в XHTML. Тези отговорности включват избора и прилагането на подходящи iXBRL маркировки, използвайки таксономията на Регламента за ЕЕЕФ, както и въвеждането и прилагането на такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството счита за необходима за изготвянето на електронния формат на годишния консолидирания финансов отчет на Групата, който да не съдържа съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по изготвянето на годишния консолидиран финансов отчет на Групата, включително прилагането на Регламента за ЕЕЕФ. 6 Отговорности на одитора Нашата отговорност се състои в изразяване на становище за разумна степен на сигурност относно това дали електронният формат на консолидирания финансов отчет е в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. За тази цел ние изпълнихме „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“ в България и извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност съгласно МСАИС 3000 (преработен) „Ангажименти за изразяване на сигурност, различни от одити и прегледи на историческа финансова информация“ (МСАИС 3000 (преработен)). Този стандарт изисква от нас да спазваме етичните изисквания, да планираме и изпълним подходящи процедури, за да получим разумна степен на сигурност дали електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с приложимите критерии, посочени по-горе. Характерът, времето и обхвата на избраните процедури зависят от нашата професионална преценка, включително оценката на риска от съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ, независимо дали дължащи се на измама или грешка. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че ангажимент, извършен в съответствие с МСАИС 3000 (преработен), винаги ще разкрива съществено несъответствие с изискванията, когато такова съществува. Изисквания за контрол върху качеството Ние прилагаме изискванията на Международен стандарт за контрол върху качеството (МСКК) 1 и съответно, поддържаме всеобхватна система за контрол върху качеството, включително документирани политики и процедури относно спазването на етичните изисквания, професионалните стандарти и приложимите законови и регулаторни изисквания към регистрираните одитори в България. Ние отговаряме на етичните и изискванията за независимост на Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приет от ИДЕС чрез ЗНФО. Обобщение на извършената работа Целта на планираните и извършени от нас процедури беше получаването на разумна степен на сигурност, че електронният формат на консолидирания финансов отчет е изготвен, във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента ЕЕЕФ. Като част от оценяване на спазването на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на електронния (XHTML) формат за отчитане на консолидирания отчет на Групата, ние запазихме професионален скептицизъм и използвахме професионална преценка. Ние също така: - получихме разбиране за вътрешния контрол и процесите, свързани с прилагането на Регламента за ЕЕЕФ по отношение на консолидирания финансов отчет на Групата и включващи изготвянето на консолидирания финансов отчет на Групата в XHTML формат и маркирането му в машинно четим език (iXBRL); - проверихме дали приложеният XHTML формат е валиден; - проверихме дали четимата от човек част на електронния формат на консолидирания финансов отчет съответства на одитирания консолидиран финансов отчет; - оценихме пълнотата на маркировките в консолидирания финансов отчет на Групата при използването на машинно четим език (iXBRL) съобразно изискванията на Регламента за ЕЕЕФ; - оценихме уместността на използваните iXBRL маркировки, избрани от основната таксономия, както и създаването на елемент от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ, когато липсва подходящ елемент в основната таксономия; - оценяваме уместността на съотнасянето (фиксиране) на елементите от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ. Ние считаме, че доказателствата, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето становище. Становище за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ По наше мнение, на база на извършените от нас процедури, електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., съдържащ се в 7 приложения електронен файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20211231-BG-CON.zip“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:  Грант Торнтон ООД е назначено за задължителен одитор на консолидирания финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2021 г. от общото събрание на акционерите, проведено на 21 юни 2021 г., за период от една година.  Одитът на консолидирания финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 2021 г. на Групата представлява шеста поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит, извършен от нас.  В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.  Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Алтерон АДСИЦ, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит.  Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита.  Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Групата.  За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставяли други услуги на Алтерон АДСИЦ и контролираните от него предприятия. Марий Апостолов Упра в ите л Регистриран одитор отговорен за одита Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 29 април 2022 г. България, гр. София, бул. Черни връх №26 MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:22:58 +03'00' Алтерон АДСИЦ 1 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Годишен консолидиран доклад за дейността Годишният консолидиран доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2021 г. представя коментар и анализ на финансовите отчети, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Групата. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09 ноември 2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на предприятието майка оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение в консолидирания финансов отчет към 31 декември 2021 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Групата. Правен статут и обща информация Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Предприятието майка е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му на управление към 31 декември 2021 г. е гр. Варна, ул. „Доктор Железкова“ № 3, а с вписване по индивидуалната му партида в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията е променен считано от 11 март 2022 г. на гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД, а банка депозитар – Пощенска Банка АД. Към 31 декември 2021 г. Групата включва: предприятие майка Алтерон АДСИЦ и специализираните му дъщерни дружества Ти Ей Пропъртис ЕАД, Алтерон Пропърти ЕООД и Ботевград Пропъртис ЕООД. На 21 май 2021 г. е финализирано придобиването на дъщерно дружество (100% от дяловете на) Ботевград Пропъртис ЕООД. На 21 юни 2021 г. е сключен договор за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (100 % дъщерно на продавача Алтерон АДСИЦ) след получено одобрение от Общо събрание на акционерите. Към датата на настоящия доклад има неприключили съдебни дела във връзка със смяна на собствеността на дружеството. Седалището и адресът на управление на Алтерон Пропърти ЕООД е гр. Варна, ул. „Доктор Железкова“ № 3. Дружеството се представлява и управлява от управителя Ася Ангелова Атанасова. Алтерон АДСИЦ 2 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Седалището и адресът на управление на ТИ Ей Пропъртис ЕАД е гр. София, бул. „България“ № 102. Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Илиан Христов Лангаров. Седалището и адресът на управление на Ботевград Пропъртис ЕООД е гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ № 40. Дружеството се представлява и управлява от управителя Илиан Христов Лангаров. Дъщерните дружества са специализирани по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС и дейността им се състои в покупка и продажба на собствени недвижими имоти и отговаря на инвестиционните цели на предприятието майка. Към 31 декември 2021 г. в Групата има едно лице наето по трудов договор. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Групата Инвестиционните цели, които Групата си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Алтерон АДСИЦ чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и Устава на предприятието майка; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. Обхватът на допустимите инвестиции се определя в съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС. Капитал Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството-майка e 1 504 998 лв. (2020 г.: 1 504 998 лв.), разпределен в 1 504 998 броя (2020 г.: 1 504 998 броя) обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Групата не притежава собствени акции. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска Фондова Борса АД и се търгуват до 6 октомври 2021 г. на Алтернативен пазар (BaSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. На 27 септември 2021 г. е сключен договор с маркет-мейкър и след решение на Съвета на директорите на Българска фондова борса АД от 4 октомври 2021 г., емисията акции на Дружеството се търгува на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел считано от 6 октомври 2021 г. Към 31 декември 2021 г. капиталът на предприятието майка е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Групата, които са и негови акционери. Групата няма предоставени опции върху нейни ценни книжа. Групата няма акционери със специални контролни права. Алтерон АДСИЦ 3 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. През периода Дружеството-майка не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2021 г. не притежава такива. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Алтерон АДСИЦ или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Групата не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Групата не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Групата, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Групата при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционе рите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Алтерон АДСИЦ, при спазване на предвидените в закона срокове. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Групата има едностепенна система на управление в съответствие със Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и Устава на Алтерон АДСИЦ. През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на емитента. Групата се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвет на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите; Групата се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. През периода не е имало промени в представителството на Алтерон АДСИЦ. Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Алтерон АДСИЦ и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на предприятието майка, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството-майка няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ участват в следните други дружества: Биляна Илиева Вълкова: – „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите; – „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите; – „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите; Алтерон АДСИЦ 4 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите; – Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС. Илиан Христов Лангаров: – „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; – „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 – съдружник с 98 % и управител; – „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор; – „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител; – „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите – Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УС. Жулиета Стойкова Димитрова - не участва в други дружества Размер на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от членовете на управителните и на контролните органи. - получени суми и непарични възнаграждения – съгласно Устава на предприятието майка, членовете на Съвета на директорите получават месечно възнаграждение в размер, определен от Общото събрание на акционерите. То не може да надвишава 6 (шест) пъти размера на минималната работна заплата за страната. Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на предприятието майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции и др. Промени в Устава на Алтерон АДСИЦ могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Алтерон АДСИЦ като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишния финансов отчет пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Групата, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не д опускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения с управителните органи или служители на Групата за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Алтерон АДСИЦ 5 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Групата, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Групата и за нейното бъдеще. Групата прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Групата пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Групата са вземания, заеми, търговски и други задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. През представените отчетни периоди Групата не е била изложена на валутен риск, доколкото за него не са възниквали разчети във валути, различни от лева и евро. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1- месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху консолидирания финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Групата. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо Алтерон АДСИЦ 6 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на COVID-19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на COVID-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. Кредитен риск Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 9 450 хил. лв. По отношение на вземанията си към 31 декември 2021 г. нетекущите търговски и други финансови вземания са концентрирани в трима контрагента, което представлява концентрация на риска при търговските и други финансови вземания за един от тях в размер на 38.70 % (2020 г.: 99.58 %). Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до балансовата стойност на вземането, която към края на отчетния период възлиза на 3 657 хил. лв. Вземането е обезпечено с право на строеж върху урегулиран поземлен имот за построяване на офис сграда с магазини, подземен гараж с паркоместа и трафопост. Ръководството на Групата е разработило инвестиционен проект за реализиране на обезпечението. Търговските вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географски области. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите на изгодна за Групата цена и от дългите срокове по осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят Алтерон АДСИЦ 7 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 187 3 057 24 356 15 743 Търговски задължения 2 916 - - - Общо 5 103 3 057 24 356 15 743 Преглед на дейността през 2021 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Групата за 2021 г. е печалба в размер на 121 хил. лв. (2020 г.: 318 хил. лв.). Сумата на активите на Групата към 31 декември 2021 г. е 88 247 хил. лв. (2020 г.: 63 111 хил. лв.), от които текущи – 12 160 хил. лв. (2020 г.: 13 821 хил. лв.). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 8 829 хил. лв. (2020 г.: 5 231 хил. лв.). Нетекущите пасиви на Групата към 31 декември 2021 г. възлизат на 40 879 хил. лв. спрямо 19 547 хил. лв. към края на сравнимия период. Собственият капитал на Групата към 31 декември 2021 г. е на стойност 38 539 хил. лв. (2020 г.: 38 333 хил. лв.). През 2021 г. съществените събития в Групата възникват в предприятието майка и се свеждат до: - На 14 януари 2021 г. поради причини, свързани с наложените мерки, във връзка с Covid-19, е подписан анекс по договор за банков инвестиционен кредит, с който се изменят условията за плащане на главници и лихви през периода от 15 януари 2021 г. до 15 март 2021 г.; - На 28 януари 2021 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100 % от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им; - На 30 януари 2021 г. е анексиран договор, свързан с придобиване на новоучредено търговско дружество, притежаващо имот в гр. Ботевград, кв. Промишлена зона, за което е начислена сума с обезщетителен характер в размер на 5% върху договорената покупна цена; - На 20 февруари 2021 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на инвестиционен имот, находящ се в гр. Пазарджик. Начислена е сума с обезщетителен характер в размер на 5% върху договорената покупна цена; - В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12 март 2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16 март 2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ); Алтерон АДСИЦ 8 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. - На 28 април 2021 г. са придобити инвестиционни имоти, находящи се в област Хасково (с. Оряхово) за 8 254 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит от 27 април 2021 г.; - На 29 април 2021 г. е начислена сума с обезщетителен характер като % от невъзстановен аванс, представляващ част от покупна цена по прекратен (считано от 28 януари 2021 г.) предварителен договор за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество); - На 10 май 2021 г., след решение на втора инстанция в полза на Дружеството, е отменено наказателно постановление, издадено от КФН на 22 април 2020 г. във връзка с неотчетено разпределение на дивиденти през 2019 г. - На 21 май 2021 г. е финализирано придобиването на дъщерно дружество Ботевград пропъртис ЕООД, цената на придобиване е 5 400 хил. лв. уредена изцяло в предходен отчетен период; - На 26 май 2021 г. е сключен договор с търговска банка за рефинансиране на задължения по инвестиционни кредити; - На 1 юни 2021 г. Алтерон АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик на капитала на дъщерно дружество Ботевград пропъртис ЕООД взема решение за увеличение на капитала му със 100 хил. лв. чрез парична вноска от 5 406 хил. лв. до 5 506 хил. лв. Вписването на промяната в капитала на дъщерното дружество по партидата му в Търговски регистър е считано от 7 юни 2021 г.; - На 21 юни 2021 г. е продаден инвестиционен имот, находящ се в гр. София, за 6 220 хил. лв. без вкл. ДДС като за част от продажната цена е уговорено отсрочено плащане. Финализирането на покупко-продажба с нотариална сделка е вследствие на сключен предварителен договор от 27 май 2021 г.; - На 21 юни 2021 г. е проведено редовно годишно Общо събрание на акционерите на Алтерон АДСИЦ, в чийто дневен ред освен ежегодните точки, свързани с годишното приключване на 2020 г., са взети и решения за актуализация на Устав, Правила за управление на риск, Политика на възнаграждения на членовете на Съвета на директорите и решение за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД; - На 21 юни 2021 г. е сключен договор за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (100 % дъщерно на продавача Алтерон АДСИЦ) за цена 13 200 хил. лв. след получено одобрение от Общо събрание на акционерите. Към датата на настоящия доклад има неприключили съдебни дела във връзка със смяна на собствеността на дружеството; - На 8 юли 2021 г. е сключено споразумение за възстановяване на остатък от предоставен аванс по погасителен план във връзка с прекратен предварителен договор (считано от 28 януари 2021 г.) за придобиване на новоучредено дъщерно дружество в срок до 31 март 2022 г.; - На 11 август 2021 г. е сключено споразумение по друг предварителен договор за придобиване на новоучредено дъщерно дружество за удължаване срока на финализиране на сделката в срок до 30 юни 2022 г.; - На 10 август 2021 г. е прекратен предварителен договор за покупка на инвестиционни имоти в гр. София. Предоставеният аванс от Алтерон АДСИЦ към продавача е възстановен своевременно; - На 28 октомври 2021 г. са придоби имоти, находящи се в гр. Лом, област Монтана за 11 875 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит, отпуснат по договор с търговска банка от 26 октомври 2021 г.; Алтерон АДСИЦ 9 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. - На 14 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ сключи договор за банков кредит във връзка с частично възстановяване на полученото плащане към купувача по договор за покупко- продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (от 21 юни 2021 г.). Споразумението между купувач и продавач е свързано единствено с отсрочване на паричния разчет между страните и дължимостта на по-голямата част от уговорената цена след вписване на продажбата в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията, а не с промяна в намеренията им на фона на съдебните дела за финализиране на продажбата; - На 20 декември 2021 г. е прекратен предварителен договор, свързан с придобиване на имоти около град Лом, за което е начислена сума с обезщетителен характер в размер на 5% върху авансово заплатената сума; - На 27 декември 2021 г. е анексиран договор, свързан с придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. Балчик, местност Летището, община Балчик, област Добрич с предоговорен срок за финализиране на придобиването до 28 май 2022 г. ведно с начислена сума с обезщетителен характер в размер на 5% върху авансово заплатената сума; Ефект от Covid-19 върху консолидирания финансов отчет на Групата през 2021 г. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. Предприятието майка оперира и развива своята дейност в сектора на недвижимите имоти в България. Като такова дружество, то пряко следи и анализира тенденциите в този сектор. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестиционна активност. Според статистиката криза в сектора на недвижимите имоти не се наблюдава. През първите три месеца на 2021 г. се забеляза стабилност в цените на имотите – тенденция, която се наблюдаваше и през цялата 2020 г. Може да се отчете, че пазарът на недвижими имоти се възстанови в много голяма степен още през 2020 г и отчете ръстове през първото шестмесечие на 2021 г. През 2021 г. не се наблюдава драстична промяна при ипотечното кредитиране. Лихвите по кредитите се запазват на ниски нива, което допълнително стимулира бизнес активността. Банките продължават да отпускат ипотечни кредити и да сключват сделки, но със значително по-завишени критерии. Допълнително влияние за това оказа значителният ръст в цените на енергоносителите и на суровините за леката и тежката промишленост. Европа и света са изправени пред рекордна инфлация за последните години. Сделките с външно финансиране продължават да формират голяма част от обема на имотния пазар през 2021 г., като в повечето случаи банката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, но случвайки се на фона на растяща инфлация и все по-неизгодни условия на банковите депозити, процентът им спрямо общия брой намалява и тази година предимство имат сделките без ипотека. Така активността на имотния пазар се обуславя и от стремежа на хората да предпазят спестените си средства от обезценяване. 2021 г. беше една от най-силните години за имотния пазар. Той излиза от нея напълно възстановен от COVID кризата и вероятно навлиза в нов възходящ цикъл на развитие. Наблюдавахме оживление във всички пазарни сегменти, дори в най- засегнатите преди това от пандемията, ускоряващ се ръст на цените и рекордни обеми от сделки. Алтерон АДСИЦ 10 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Групата. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху дейността на Групата, в контекста на цените на недвижимите имоти, възможностите за реализация на инвестиционните проекти и взаимоотношенията с контрагентите. През 2022 г. се очаква все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, следствие на възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Очаква се все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, особено през втората половина на 2021 г., в следствие на засилващата се масова ваксинация и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19 и геополитическото напрежение. Важни научни изследвания и разработки Групата не е осъществявала научни изследвания и разработки. Сключени съществени сделки По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важни събития през 2021 г., представени по-горе. Предвиждано развитие на Групата Основната инвестиционна цел на Алтерон АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството-майка инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти на предприятието майка посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството-майка също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Групата има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на предприятието майка при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Групата предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2022 г. Групата ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите Алтерон АДСИЦ 11 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Дружеството-майка отсява основно следните фактори при вземането на инвестиционни решения: - възможността да закупи имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди придобиването. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - възможността да продаде имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди продажбата. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - потенциалът на имота да генерира сигурен, целогодишен наем Групата ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Групата не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2021 г. Групата разкрива регулирана информация пред e-Register (регистър на КФН), X3 (регистър на БФБ) и специализирана медия Infostock. Алтерон АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през отчетния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2021-g Допълнителна информация по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г. - Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Консолидираният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Групата спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Групата и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Групата, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. - Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация за основните инвестиции на емитента. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на Алтерон АДСИЦ 12 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Като дружество със специална инвестиционна цел, основния продукт, който предлага, Алтерон АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от дружествата в Групата недвижими имоти. Групата притежава портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана: – Поземлен имот с обща площ 9 400 кв. м. в едно с прилежащите сгради и инженерни съоръжения, находящи се в гр. Варна; – Поземлени имоти, находящи се в гр. Варна, с площ 5 117 кв. м.; – Инвестиционен имот, находящ се в гр. Варна, с площ 6 532 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Марково, общ. Родопи, обл. Пловдив, с площ 20 290 кв.м.; – Инвестиционен имот, находящ се в кв. Горна баня, гр. София, с площ 3 235 кв. м.; – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Оряхово, общ. Любимец, обл. Хасково – 10 броя поземлени имоти с обща площ 370 454 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в Промишлена зона на гр. Лом, общ. Лом, обл. Монтана - 16 броя поземлени имоти с обща площ 143 971 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в гр. София – поземлен имот с площ 958 кв. м. и сграда с РЗП 5 660 кв.м.; – Инвестиционен имот, находящ се в Промишлена зона на гр. Ботевград, общ. Ботевград, обл. София – 158 728/170 764 идеални части от поземлен имот, с площ на имота 170 764 кв. м., ведно с разположената в него четириетажна сграда със застроена площ на сградата от 481 кв. м. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2021 г. е 72 313 хил. лв. (2020 г.: 45 161 хил. лв.). Между датата на консолидирания финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване не са извършвани сделки с активи на стойност, надвишаваща с 5 на сто от общата стойност на инвестициите в недвижими имоти. Повече информация е представена в пояснение 6 към консолидирания финансов отчет. Основните източници на финансиране на дейността на Групата са банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. Приходите от наеми за 2021 г. в размер на 11 хил. лв. (2020 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2021 г. Групата отчита 1 хил. лв. вземания по наеми. Приходите на Групата се генерират от притежаваните имоти на територията на Република България. - Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. През отчетния период Групата няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 22 към консолидирания финансов отчет. Алтерон АДСИЦ 13 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. – Информация относно сключените от емитента, вкл. негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели или заемодатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми: Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 3 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 март 2023 г., погасен изцяло на 10 декември 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 6- месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и първи по ред особен залог върху всички настоящи и бъдещи вземания на Дружеството до размера на кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата е 429 хил. лв., а нетекуща - 357 хил. лв. Текущата част от задължението по лихви към същата дата възлиза на 14 хил. лв., а нетекущата – 14 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 600 хил. евро;  Срок на кредита – 29 март 2023 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 30-месечен гратисен период.  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 794 хил. лв., а нетекущата – 1 062 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към същата дата възлиза на 13 хил. лв., а нетекущата - 21 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 440 хил. евро;  Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 36-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 1 076 хил. лв., нетекуща част – 97 хил. лв. Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 23 хил. лв., нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков инвестиционен кр едит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 008 хил. евро; Алтерон АДСИЦ 14 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г.  Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 90 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 531 хил. лв., нетекуща част – 90 хил. лв.). Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 11 хил. лв. нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков кредит - о върдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 1 100 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2022 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 905 (2020 г.: нетекущо в размер на 63 хил. лв). Текущите задължения по лихви към 31 декември 2020 г. са в размер на 3 хил. лв. Банков и нвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 754 хил.лв. (2020 г.: 504 хил. лв.), а нетекущата – 5 202 хил.лв.(2020 г.: 5 956 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2020 г.: 13 хил. лв.), а нетекущата 107 хил.лв (2020 г.: 111 хил. лв.). Банк ов инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 000 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 декември 2031 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2020 г. нетекущата част на задължението по частично усвоената главницата по заема възлиза на 3 000 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2020 г. възлиза на 6 хил. лв., а нетекущата – 52 хил. лв. Алтерон АДСИЦ 15 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 8 240 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2021 г. възлиза на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – трета по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 121 хил.лв., а нетекущата – 3 082 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков инв естиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 3031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на инвестизионни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 9 100 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева; Алтерон АДСИЦ 16 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г.  Обезпечение – първа по ред, втора по ред и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 232 хил.лв., а нетекущата – 8 368 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 9 хил. лв. Облигацион ен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2020 г.: 1 500 хил. лв.), а нетекущата – 6 000 хил. лв. (2020 г.: 8 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 4 хил. лв. (2020 г.: 7 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, която е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating Дъщерните дружества на Алтерон АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. През периода Групата не е встъпвала в договори за заеми в качеството си на заемодател. - Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Групата не е публикувала прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. - Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Алтерон АДСИЦ 17 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Групата: Касае способността му да: – изпълнява задълженията си навременно; – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; – събираемост на вземанията; – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на Групата; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на Групата при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на Групата. Към 31 декември 2021 г. Групата отчита задължения по кредити в размер на 45 137 хил. лв., които се предвижда да бъдат погасявани с постъпления от продажби на новоизградени или съществуващи обекти. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. - Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Групата няма сделки, водени извънбалансово. През периода Групата няма дялови участия и инвестиции в дялови ценни книжа. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. Алтерон АДСИЦ 18 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. През отчетната 2021 г. в Групата не са се случили събития и показатели с необичаен характер. - Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на предприятието майка и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Алтерон АДСИЦ. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Групата; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Дамян Митев Колев с адрес за кореспонденция и телефон за контакти: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, телефон: +359 885 613 310; e-mail: [email protected]. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: • Усложнената международна обстановка, започнала на 24 февруари 2022 г., през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Групата няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Групата и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Групата, които в консолидирания финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Групата. • На 31 януари 2022 г. е подписан анекс в Алтерон АДСИЦ за актуализиране на уговорена цена по предварителен договор от 2 декември 2020 г. за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, в съответствие със стойности на Хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), отнасящ се до сектора на недвижимите имоти и Средногодишната инфлация за периода, публикувани от Националния статистически институт към 31 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ 19 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. На 2 март 2022 г. е платен допълнителен аванс по актуализирания договор със средства от банковия кредит-овърдрафт на Дружеството майка. • На 31 март 2022 г. е предоговорен срок за възстановяване на невъзстановена част от предоставен аванс по прекратен предварителен договор за покупка на новоучредено дъщерно дружество до 30 септември 2022 г. С оглед защита интересите на инвеститорите, е отчетена в полза на Алтерон АДСИЦ сума с обезщетителен характер в размер на 10% от забавената дължима сума. • На 31 март 2022 г. е предоговорен срок за възстановяване на невъзстановена част от предоставен аванс по прекратен предварителен договор за покупка на инвестиционни имоти до 30 септември 2022 г. С оглед защита интересите на инвеститорите, е отчетена в полза на Алтерон АДСИЦ сума с обезщетителен характер в размер на 7.5 % от размера на първоначално предоставения аванс. Консолидирана декларация за корпоративно управление Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Групата в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Групата спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Групата се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Групата. Управлението на Групата се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Групата като цяло. Всички служители на Групата са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. Алтерон АДСИЦ 20 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. 2. Обяснение от страна на Групата кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Групата спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Групата и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Групата. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Групата регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Групата може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Групата преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Групата са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Групата своевременно. Ръководството на Групата преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Групата са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Групата, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Алтерон АДСИЦ 21 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Вътрешен одит Одитният комитет прави преглед на основните заключения от вътрешните и външните одитни проверки. Вътрешните одити се осъществяват под контрола на Председателя на Одитния комитет. Докладите се разглеждат от одитния комитет, за да се гарантира, че действията, за справяне с идентифицираните проблеми, са изпълнени. Председателят на Одитния комитет докладва ежегодно на Одитния комитет относно ефективността на оперативните и финансови контроли в Групата. Процесът за оценка на вътрешна контрол се наблюдава от ръководния екип, който оценява степента на съответствие с контролите, политиките и процесите, като резултатите са прегледани и тествани от екипа за вътрешен одит на базата на извадков принцип. Извършват се прегледи след приключване на съществени проекти и инвестиции, като резултатите се докладват на Съвета на директорите. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността, бизнес модела и стратегията на Групата. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Алтерон АДСИЦ, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2021 г. 31 декември 2020 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаван е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 Пряко 767 566 51.00 Пряко Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 Пряко 228 645 15.19 Пряко 996 116 66.19 996 211 66.19 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Групата няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Алтерон АДСИЦ 22 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Групата и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на предприятието майка, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители) на Групата, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството-майка и др. 4.5. Ч лен 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството-майка: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, съставя и внася годишния финансов отчет пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството- майка; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството-майка и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. 5. С ъстав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Групата и техните комитети Съвет на директорите Алтерон АДСИЦ има едностепенна система за управление. Предприятието майка се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на предприятието майка. За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Алтерон АДСИЦ 23 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на предприятието майка. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Групата. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Групата. Изискването на чл. 116а 1 , ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин предприятието майка е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Групата и нейното корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Групата, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Групата и основанията за освобождаване. Членовете на Съвета на директорите са преизбрани на редовното, годишно Общо събрание от 2 септември 2020 г. за нов мандат от 5 /пет/ години, считано до 2 септември 2025 г.: Илиан Христов Лангаров, Биляна Илиева Вълкова, Жулиета Стойкова Димитрова; Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на директорите възнаграждения е оповестена в публикувания Доклад за изпълнение на политиката на възнагражденията за отчетната 2021 г. През 2021 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Групата и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Групата за 2021 г. През 2021 г. Общото събрание на акционерите не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Групата да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Групата. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Групата и тях или свързани с тях лица. През 2021 г. не са сключвани сделки с членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Алтерон АДСИЦ, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; Алтерон АДСИЦ 24 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на „Алтерон“ АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание и чрез представители. Ръководството на Групата съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Групата гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Групата попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие Ръководството на Групата подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството майка осигурява публичност и прозрачност на управлението, защита правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Алтерон АДСИЦ 25 Годишен консолидиран доклад за дейността 2021 г. Ръководството на Групата счита, че следвайки отговорните и етични бизнес практики във връзка с инвестициите в недвижими имоти, поддържайки безопасни и здравословни условия на труд, и опазвайки околната среда, гради стабилна компания в полза на служителите, акционерите и обществото като цяло. Дружествата от Групата спазват всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на околната среда, като ръководството следи и за въздействието им върху средата. Дружеството майка не е приело политика, доколкото установените в Дружествата практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. Ръководството на Групата поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружествата от групата отчитат интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други, и ги идентифицират въз основа на тяхната степен, сфери на влияние, отношение. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни сфери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите. Установените в Групата практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружествата от Групата и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която те функционират. Дата: 26 април 2022 г. Изпълнителен директор: ___ /Илиан Лангаров/ Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 14:56:53 +03'00' 26 Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100-н, ал. 5 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл. 10 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Илиан Христов Лангаров, в качеството си на Изпълнителен директор и представляващ “Алтерон” АДСИЦ - гр. Варна и 2. Грозьо Георгиев Грозев, в качеството си на съставител на финансовите отчети, Относно Годишния консолидиран финансов отчет на Групата на „Алтерон” АДСИЦ към 31 декември 2021 г. ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът годишен консолидиран финансов отчет и пояснения към 31 декември 2021 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на Групата на емитента Алтерон АДСИЦ. 2. Годишният консолидиран доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността на Групата на емитента, както и състоянието на Групата, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправена Групата на Алтерон АДСИЦ. Дата: 26 април 2022 г. гр. Варна Декларатор: ___ Илиан Лангаров Декларатор: __ Грозьо Грозев Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 14:59:14 +03'00' GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:46:21 +03'00' Алтерон АДСИЦ 27 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31 декември 31 декември 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 6.1 72 313 45 161 Търговски и други финансови вземания 7 3 657 4 057 Отсрочени данъчни активи 8 112 72 Репутация 5 - Общо нетекущи активи 76 087 49 290 Текущи активи Търговски и други финансови вземания 7 5 793 17 Краткосрочни финансови активи - 89 Вземания от свързани лица - 12 Предплащания и други активи 9 6 205 13 666 Пари и парични еквиваленти 10 162 37 Общо текущи активи 12 160 13 821 Общо активи 88 247 63 111 Съставил: ____ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:46:47 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 14:59:59 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:20:52 +03'00' Алтерон АДСИЦ 28 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за финансовото състояние (продължение) Собствен капитал и пасиви Пояснение 31 декември 31 декември 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 1 505 1 505 Премийни резерви 11.2 17 082 17 082 Други резерви 11.3 4 751 4 666 Неразпределена печалба 15 201 15 080 Собствен капитал, отнасящ се до собствениците на предприятието майка 38 539 38 333 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 12 39 991 18 676 Отсрочени данъчни пасиви 8 888 871 Общо нетекущи пасиви 40 879 19 547 Текущи пасиви Краткосрочни заеми 12 5 146 4 873 Търговски и други задължения 13 3 656 191 Краткосрочни задължения към свързани лица 23 7 7 Провизии 21 20 160 Общо текущи пасиви 8 829 5 231 Общо пасиви 49 708 24 778 Общо собствен капитал и пасиви 88 247 63 111 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:45:40 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 15:00:44 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:21:10 +03'00' Алтерон АДСИЦ 29 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 6.1 1 536 1 251 Приходи от наеми 6.1 11 11 Други приходи 14 871 1 073 Разходи за външни услуги 15 (347) (182) Разходи за персонала 16 (34) (40) Други разходи 17 (248) (320) Разходи за очаквани кредитни загуби 7 (421) (245) Печалба от оперативна дейност 1 368 1 548 Финансови приходи 9 4 Финансови разходи 18 (1 284) (1 261) Печалба преди данъци 93 291 Приходи от данъци върху дохода 28 27 Печалба за годината, отнасяща се до притежателите на собствен капитал на предприятието майка 121 31 8 Общо всеобхватен доход за годината, отнасящ се до притежателите на собствен капитал на предприятието майка 121 31 8 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 19.1 0.08 0.25 Съставил: ____ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:47:55 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 15:01:14 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:21:23 +03'00' Алтерон АДСИЦ 30 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпределена печалба Общо собствен капитал на притежателите на собствен капитал на предприятието майка Салдо към 1 януари 2021 г. 1 505 17 082 4 666 15 080 38 333 Други сделки със собственици - - 85 - 85 Сделки със собствениците - - 85 - 85 Печалба за годината - - - 121 121 Общо всеобхватен доход - - - 121 121 Салдо към 31 декември 2021 г. 1 505 17 082 4 751 15 201 38 539 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:_ _ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:48:51 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 15:01:32 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:21:37 +03'00' Алтерон АДСИЦ 31 Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. Консолидиран отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември (продължение) Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпределена печалба Общо собствен капитал на притежателите на собствен капитал на предприятието майка Салдо към 1 януари 2020 г. 605 - 4 582 14 762 19 949 Емисия на акции 900 17 082 - - 17 982 Други сделки със собственици - - 84 - 84 Сделки със собствениците 900 17 082 84 - 18 066 Печалба за годината - - - 318 318 Общо всеобхватен доход - - - 318 318 Салдо към 31 декември 2020 г. 1 505 17 082 4 666 15 080 38 333 Съставил: ____ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:49:37 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 15:01:53 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:21:52 +03'00' Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към консолидирания финансов отчет от стр. 33 до стр. 63 представляват неразделна част от него. 32 Консолидиран отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност Постъпления/ (плащания) по договори за продажба на инвестиционни имоти, включително аванси и обезщетения, нетно 6 964 (5 366) Плащания за покупка на инвестиционни имоти, включително предоставени аванси (28 895) (2 701) Постъпления от наеми 14 19 Плащания към доставчици (459) (291) Плащания към персонал и осигурителни институции (35) (40) Постъпления от данъци различни от данък върху дохода, нетно 134 1 481 Други постъпления от оперативна дейност, нетно 256 864 Нетен паричен поток от оперативна дейност (22 021) (6 034) Инвестиционна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества, включително предоставени аванси (1 145) (7 837) Постъпления от възстановен аванс за придобиване на инвестиции в дъщерни дружества 2 057 - Постъпления по договори за продажба на дъщерни дружества, нетно 739 - Други постъпления от инвестиционна дейност, нетно 99 10 Нетен паричен поток от финансова дейност 1 750 (7 827) Финансова дейност Постъпления от емитиране на акции 11.1 - 18 000 Получени заеми 12 32 489 16 Плащания по получени заеми 12 (10 757) (3 617) Плащания на лихви 12 (1 237) (851) Други плащания за финансова дейност 12 (99) (58) Нетен паричен поток от финансова дейност 20 396 13 490 Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 125 (371) Пари и парични еквиваленти в началото на годината 37 408 Пари и парични еквиваленти в края на годината 10 162 37 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 26 април 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.04.26 14:49:59 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.04.26 15:02:13 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.04.29 17:22:08 +03'00' Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 33 Пояснения към консолидирания финансов отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия, („Групата”) се състои в инвестиране и управление на недвижими имоти. Дружеството-майка Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Дружеството-майка е учредено в Република България и е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418. LEI кодът на Алтерон АДСИЦ е 8945007TGK3MZ8QFLD65. Пряк път към мястото, където се публикуват финансовите отчети на интернет страницата на Алтерон АДСИЦ: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2021-g Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ЕООД. Седалището и адресът на управление на Алтерон АДСИЦ към 31 декември 2021 г. е гр. Варна, ул. „Доктор Железкова“ № 3. Считано от 11 март 2022 г., с вписване по индивидуалната му партида в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията, е променен на гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 7, ет. 2. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. Системата на управление на Дружеството-майка е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите. Алтерон АДСИЦ се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2021 г. в Групата има едно лице наето по трудов договор. Към 31 декември 2021 г. собствеността върху Групата е разпределена между няколко акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00 % от капитала на Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Алтерон АДСИЦ е публичното дружество, чиито акции се търгуват на регулиран пазар – Българска фондова борса АД и което се подчинява на изискванията за оповестяване в съответствие с правото на ЕС или еквивалентни международни стандарти, осигуряващи адекватна степен на прозрачност по отношение на собствеността и като такова за него/съответно за неговите дъщерни дружества, които то контролира пряко и/или непряко, е предвидено изключение за деклариране на действителен собственик, съгласно параграф 2, ал. 1, т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за мерките срещу изпирането на пари. Информация относно наименованието, страната на учредяване, дяловото участие и правото на глас за всяко дъщерно дружество, включено в консолидацията, е предоставена в пояснение 5.1. Всички дружества от Групата на Алтерон АДСИЦ не са променяли наименованието си от края на предходния отчетен период. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 34 2. Основа за изготвяне на финансовия отчет Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Консолидираният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството-майка. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията Ефект от Covid-19 върху консолидирания финансов отчет на Групата през 2021 г. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Групата. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху дейността на Групата, в контекста на цените на недвижимите имоти, възможностите за реализация на инвестиционните проекти на Групата и взаимоотношенията с контрагентите. През 2022 г. се очаква все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, следствие на възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Консолидираният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19 и геополитическото напрежение. 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2021 г. Групата е приложила следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на Групата: - МСФО 4 Застрахователни договори – отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021 г., приет от ЕС - МСФО 9, МСС 39, МСФО 7, МСФО 4 и МСФО 16 Реформа на референтния лихвен процент – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приета от ЕС - МСФО 16 Лизинг: Намаление на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила от 1 април 2021 г., приет от ЕС. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 35 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Групата Към датата на одобрение на този консолидиран финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2021 г., и не са били приложени от по-ранна дата от Групата. Не се очаква те да имат съществен ефект върху консолидираните финансовите отчети на Групата. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Групата през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. Промените са свързани със следните стандарти: - Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС - Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2013 г., приет от ЕС - Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не е приет от ЕС - Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС - Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС. Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все още не са приети от ЕС. 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този консолидиран финансов отчет, са представени по-долу. Консолидираният финансов отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към консолидирания финансов отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения консолидиран финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на консолидирания финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Групата прие да представя консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В консолидирания отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Групата: Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 36 а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в консолидирания финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в консолидирания финансов отчет. и това има съществен ефект върху информацията в консолидирания отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. База за консолидация Във финансовия отчет на Групата са консолидирани финансовите отчети на предприятието майка и всички дъщерни предприятия към 31 декември 2021 г. Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на компанията майка. Налице е контрол, когато компанията майка е изложена на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. Всички дъщерни предприятия имат отчетен период, приключващ към 31 декември. Всички вътрешногрупови сделки и салда се елиминират, включително нереализираните печалби и загуби от транзакции между дружества в Групата. Когато нереализираните загуби от вътрешногрупови продажби на активи се елиминират, съответните активи се тестват за обезценка от гледна точка на Групата. Сумите, представени във финансовите отчети на дъщерните предприятия са коригирани, където е необходимо, за да се осигури съответствие със счетоводната политика, прилагана от Групата. Печалба или загуба и друг всеобхватен доход на дъщерни предприятия, които са придобити или продадени през годината, се признават от датата на придобиването, или съответно до датата на продажбата им. Ако Групата загуби контрол над дъщерното предприятие, всякаква инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие, се признава по справедлива стойност към датата на загубата на контрол, като промяната в балансовата стойност се отразява в печалбата или загубата. Справедливата стойност на всяка инвестиция, задържана в бившето дъщерно предприятие към датата на загуба на контрол се счита за справедлива стойност при първоначално признаване на финансов актив в съответствие с МСФО 9 „Финансови инструменти“ или, където е уместно, за себестойност при първоначално признаване на инвестиция в асоциирано или съвместно контролирано предприятие. В допълнение всички суми, признати в друг всеобхватен доход по отношение на това дъщерно предприятие, се отчитат на същата база, както би било необходимо, ако Групата директно се е била освободила от съответните активи или пасиви (напр. рекласифицирани в печалбата или загубата или отнесени директно в неразпределената печалба съгласно изискванията на съответния МСФО). Печалбата или загубата от отписването на инвестиция в дъщерно предприятие представлява разликата между i) сумата от справедливата стойност на полученото възнаграждение и справедливата стойност на всяка задържана инвестиция в бившето дъщерно предприятие и ii) балансовата сума на активите (включително репутация) и пасивите на дъщерното предприятие и всякакво неконтролиращо участие. 4.4. Бизнес комбинации Всички бизнес комбинации се отчитат счетоводно по метода на покупката. Прехвърленото възнаграждение в бизнес комбинация се оценява по справедлива стойност, която се изчислява като сумата от справедливите стойности към датата на придобиване на активите, прехвърлени от придобиващия, поетите от придобиващия задължения към бившите собственици на придобиваното предприятие и капиталовите участия, емитирани от Групата. Прехвърленото възнаграждение включва справедливата стойност на активи или пасиви, възникнали в резултат на възнаграждения Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 37 под условие. Разходите по придобиването се отчитат в печалбата или загубата в периода на възникването им. Методът на покупката включва признаване на разграничимите активи и пасиви на придобиваното предприятие, включително условните задължения, независимо дали те са били признати във финансовите отчети на придобиваното предприятие преди бизнес комбинацията. При първоначалното признаване активите и пасивите на придобитото дъщерно предприятие са включени в консолидирания отчет за финансовото състояние по тяхната справедлива стойност, която служи като база за последващо оценяване в съответствие със счетоводната политика на Групата. За всяка бизнес комбинация Групата оценява всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие, което представлява дял от собствения му капитал и дава право на ликвидационен дял, или по справедлива стойност или по пропорционален дял на неконтролиращото участие в разграничимите нетни активи на придобиваното предприятие. Другите видове неконтролиращо участие се оценяват по справедлива стойност или, ако е приложимо, на база, определена в друг МСФО. Репутацията се признава след определяне на всички разграничими нематериални активи. Тя представлява превишението на сумата от а) справедливата стойност на прехвърленото възнаграждение към датата на придобиване и б) размера на всяко неконтролиращо участие в придобиваното предприятие и в) в бизнес комбинация, постигната на етапи, справедливата стойност към датата на придобиване на държаното преди капиталово участие на Групата в придобиваното предприятие, над справедливата стойност на разграничимите нетни активи на придобиваното дружество към датата на придобиване. Всяко превишение на справедливата стойност на разграничимите нетни активи над изчислената по-горе сума се признава в печалбата или загубата непосредствено след придобиването. При бизнес комбинация, постигната на етапи, Групата преоценява държаното преди капиталово участие в придобиваното предприятие по справедлива стойност към датата на придобиване (т.е. към датата на придобиване на контрол) и признава произтичащата печалбата или загубата, ако има такива, в печалбата или загубата. Сумите, признати в другия всеобхватен доход от дялово участие в придобиваното предприятие преди датата на придобиване на контрол, се признават на същата база, както ако Групата се е освободила директно от държаното преди капиталово участие. Ако първоначалното счетоводно отчитане на бизнес комбинацията не е приключено до края на отчетния период, в който се осъществява комбинацията, Групата отчита провизорни суми за статиите, за които отчитането не е приключило. През периода на оценяване, който не може да надвишава една година от датата на придобиване, Групата коригира със задна дата тези провизорни суми или признава допълнителни активи или пасиви, за да отрази новата получена информация за фактите и обстоятелствата, които са съществували към датата на придобиване и, ако са били известни, щяха да повлияят на оценката на сумите, признати към тази дата. Всяко възнаграждение под условие, дължимо от придобиващия, се признава по справедлива стойност към датата на придобиване и се включва като част от прехвърленото възнаграждение в замяна на придобиваното предприятие. Последващи промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, което е класифицирано като актив или пасив, се признават в съответствие с изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“ или в печалбата или загубата или като промяна в другия всеобхватен доход. Ако възнаграждението под условие е класифицирано като собствен капитал, то не се преоценява до окончателното му уреждане в собствения капитал. Промени в справедливата стойност на възнаграждението под условие, които представляват провизорни суми през периода на оценяване, се отразяват ретроспективно за сметка на репутацията. 4.5. Сделки с неконтролиращи участия Промени в дела на Групата в собствения капитал на дъщерно дружество, които не водят до загуба на контрол, се третират като транзакции със собственици на Групата. Отчетните стойности на дела на Групата и на неконтролиращите участия се коригират с цел отразяването на промяната на Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 38 относителния им дял в капитала на дъщерното дружество. Всяка разлика между сумата, с която са променени неконтролиращите участия, и справедливата стойност на полученото или платено възнаграждение, се признава директно в собствения капитал и се отнася към собствениците на предприятието майка. 4.6. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на съответното дружество от Групата по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена справедливата стойност. Функционалната валута на отделните дружества от Групата не е променяна в рамките на отчетния период. 4.7. Отчитане по сегменти Ръководството на Групата определя един оперативен сегмент „Недвижими имоти“. Финансовата информация за сегмента не са различава от оповестената за Групата. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Групата осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Групата прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана във финансовия отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 5.2. Всички нетекущи активи на Групата се намират в България. Приходите му също са източник България. Активите на Групата, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.8. Приходи Основните приходи и печалби, които Групата генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, приходи от начислени суми с обезщетителен характер по предварителни договори и приходи от наеми. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.9. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.10. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 39 4.11. Отчитане на лизинговите договори Групата като лизингодател Като лизингодател, Групата класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото състояние на Групата. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. 4.12. Инвестиционни имоти Модел на справедливата стойност Групата отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.11 и пояснение 4.9. 4.13. Финансови инструменти 4.13.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Групата стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.13.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 40 В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия: • бизнес моделът на Групата за управление на финансовите активи; • характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.13.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Групата се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата: • Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци; • съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Групата класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти / паричните средства, търговските и други вземания, както и регистрирани на борсата облигации, които преди са били класифицирали като финансови активи, държани до падеж в съответствие с МСС 39. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Групата държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. 4.13.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Групата разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между: • финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 41 • финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) • „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Групата не попада в тази категория. 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Групата и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Групата прилага модел за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка на се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия профил на длъжника, достъпна без извършване на излишни разходи или усилия, която касае бъдещи събития. Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. В края на всеки отчетен период Групата актуализира оценката за изменението в кредитния риск на финансовите инструменти. Групата оценява загубата от обезценка за финансов инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента, ако кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Групата оценява загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца. 4.13.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Групата включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.14. Данъци върху дохода Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени към датата на консолидирания финансов отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в консолидирания финансов отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяга данъчната Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 42 или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на тези временни разлики се контролира от Групата и е вероятно то да не настъпи в близко бъдеще. Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила към края на отчетния период. Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер. Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Групата има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция. Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството-майка не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.15. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. 4.16. Инвестиционни имоти държани за продажба Когато Групата възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по справедлива стойност. 4.17. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции на предприятието майка. Другите резерви представляват увеличение на капиталовата база на Групата под формата на допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Предприятието майка и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството-майка, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции със собствениците на предприятието майка се представят отделно в консолидирания отчет за промените в собствения капитал. 4.18. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Групата и може да бъде направена надеждна оценка на Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 43 сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Групата е сигурна, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.19. Възнаграждения на служителите Групата отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Групата няма задължения по неизползвани отпуски. 4.20. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.21. 4.20.1. Контрол върху дъщерно предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД В пояснение 5.1 е описано, че Ти Ей Пропъртис ЕАД е дъщерно предприятие на Алтерон АДСИЦ. Преценката на ръководството е направена във връзка с възникнало противоречие по сключен договор за покупко-продажба на 100% от акциите на Ти Ей Пропъртис ЕАД от 21 юни 2021 г. и последвал отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. На 12 ноември 2021 г. е сключен анекс за удължаване срока на договора до вписването на новия едноличен собственик на Ти Ей Пропъртис ЕАД в Търговския регистър. По силата на този анекс Групата възстановява на купувача част от получената сума по договора и задържа сума в размер на 739 хил. лв. като гаранция за приключване на сделката (вижте пояснение 13). Към 31 декември 2021 г. както и към датата на съставяне на консолидирания финансов отчет, ръководството е взело предвид наличието на следните неприключили дела във връзка със смяната на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД: - ахд № 1008/2021 г. на АССО – обжалване на принудителна административна мярка (ПАМ) на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 105/31.01.2022 г. по административно дело № 1008/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, като касационната жалба е входирана във ВАС от АССО на 17 март 2022 г. Очаква се образуване Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 44 на дело във ВАС и насрочване за разглеждане в открито съдебно заседание (ОСЗ) на 4 октомври 2022 г.; - ахд № 903/2021 г. на АССО - обжалване на ПАМ на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност" от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 1268/06.12.2021 г. по административно дело № 903/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, във връзка с което е образувано адм. дело 940/2022 г, по описа на ВАС, по което е насрочено ОСЗ на 30 май 2022 г.; - подадена е частна жалба от Ти Ей Пропъртис ЕАД срещу Определение № 121/23.02.2022 г. по въззивно търговско дело № 910/2021 г. на АпС – София, с което прекратено въззивното дело, образувано с във връзка с обжалването на Решение № 91/02.08.2021 г. по търговско дело № 20211100901421/2021 г. по описа на Софийски градски съд (СГС), ТО, с което е оставена без уважение жалба срещу отказ на Агенцията по вписванията да впише прехвърлянето на собствеността на дъщерното дружество. Предстои образуване на касационно дело във ВКС и произнасянето му в закрито съдебно заседание. 4.21. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на консолидирания финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения консолидирания финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в консолидирания финансов отчет на Групата към 31 декември 2020 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.21.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Групата. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В условията на пандемия Covid -19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. 4.21.2. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Групата и всички парични потоци, които Групата очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Групата. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. 4.21.3. П ровизии Към настоящия момент Групата е страна по правни спорове, за които към 31 декември 2021 г. има начислени провизии в размер на 20 хил. лв. (2020 г.: 160 хил. лв.). Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Групата в горепосочените спорове. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 45 5. База за консолидация 5.1. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерните предприятия, включени в консолидацията, са следните: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност Основна дейност 2021 участие % 2020 участие % Алтерон Пропърти ЕООД България Експлоатация и управление на недвижими имоти, покупка и обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба или отдаване под наем 100 100 Ти Ей Пропъртис ЕАД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 100 Ботевград пропъртис ЕООД България Придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти 100 - Към 31 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ отчита инвестицията в Ти Ей Пропъртис ЕАД като инвестиция в дъщерно предприятие. Информация за преценката на ръководството при прилагане на счетоводната политика е описана в пояснение 4.20.1. По-долу е представена обобщена финансова информация за Групата преди вътрешногрупови елиминации: 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи 83 867 52 146 Текущи активи 12 160 13 938 Общо активи 96 027 66 084 Собствен капитал 47 207 42 060 Нетекущи пасиви 39 991 18 676 Текущи пасиви 8 829 5 348 Общо пасиви 48 820 24 024 Общо собствен капитал и пасиви 96 027 66 084 Приходи 2 303 2 329 Разходи (2 734) (2 101) Приходи от данъци върху дохода 40 30 (Загуба)/ печалба (391) 258 Общо всеобхватна (загуба)/ доход (391) 258 Нетни парични потоци от оперативна дейност (22 041) (6 034) Нетни парични потоци от инвестиционна дейност 1 667 (7 836) Нетни парични потоци от финансова дейност 20 499 13 499 Нетен паричен поток 125 (371) Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 46 5.2. Придобиване на дъщерни дружества На 21 май 2021 г. Групата придоби контрол над дружество Ботевград пропъртис ЕООД със седалище в гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ № 40 чрез покупка на 100 % от собствения му капитал и правата на глас в дружеството. От датата на придобиването до 31 декември 2021 г. Ботевград пропъртис ЕООД е реализирало загуба в размер на 45 хил. лв. Разпределението на покупната цена към придобитите активи и пасиви на дружеството е извършено през 2021 г. Стойността на всяка група придобити активи, пасиви и условни задължения, признати към датата на придобиване, е представена, както следва: Призната стойност към датата на придобиване хил. лв. Инвестиционни имоти 5 447 Общо активи 5 447 Отсрочени данъчни пасиви 5 Търговски и други задължения 47 Общо пасиви 52 Нетни разграничими активи 5 395 Общата цена на придобиване възлиза на 5 400 хил. лв. и е уредена с ефективно плащане в предходен отчетен период. Репутацията, възникнала в резултат на бизнес комбинацията, е определена, както следва: хил. лв. Общо възнаграждение 5 400 Справедлива стойност на придобитите разграничими нетни активи 5 395 Репутация 5 Репутацията в размер на 5 хил. лв., реализирана през 2021 г. от придобиването на Ботевград пропъртис ЕООД, е призната на ред „Репутация“ в консолидирания отчет за финансовото състояние. В резултат на бизнес комбинацията няма преустановяване на основна част от дейността. 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Групата включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана, и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2020 г. 36 355 Новопридобити, чрез покупка 41 Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 2 267 Новопридобити чрез последващи разходи 10 Инвестиционни имоти, рекласифицирани от държани за продажба 5 237 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 251 Балансова стойност към 31 декември 2020 г. 45 161 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 47 хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2021 г. 45 161 Новопридобити, чрез покупка 25 576 Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни имоти 7 359 Новопридобити чрез последващи разходи 19 Продажба на инвестиционни имоти (6 220) Префактурирани извършени разходи (ПУП) (18) Възстановени аванси (1 100) Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 536 Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 72 313 Инвестиционни имоти на стойност 49 334 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2020 г.: 41 609 хил. лв.). Групата отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2021 г. в размер на 11 хил. лв. (2020 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година Общо хил. лв. хил. лв. 31 декември 2021 г. 11 11 31 декември 2020 г. 11 11 6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Ниво 3 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 62 788 45 161 - предоставени аванси за придобиване на имоти 9 525 3 277 Общо 72 313 48 438 Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за продажба на Групата е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Към 31 декември 2021 г. Групата отчита предоставени аванси за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 9 525 хил. лв. (2020 г.: 3 277 хил. лв.), които не са обект на експертна оценка. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи: – сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 48 използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. - метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че оценявания имот ще е по- ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго, различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение. Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща сравнителния, приходния и разходния подход. – разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. – метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот, основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достигаем наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най- съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в трите предположения. - При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В условията на пандемия Covid-19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 49 7. Търговски и други финансови вземания 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Нетекущи Други финансови вземания, брутна сума преди обезценка 4 500 4 500 Очаквани кредитни загуби на финансови вземания (843) (443) Общо нетекущи търговски и други финансови вземания 3 657 4 057 Текущи Търговски вземания, брутна сума преди обезценка 7 23 Коректив за очаквани кредитни загуби - (6) Търговски вземания, нетно 7 17 Вземания от продажба на инвестиционен имот 1 741 - Коректив за очаквани кредитни загуби (26) - Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно 1 715 - Други вземания 4 072 - Коректив за очаквани кредитни загуби (1) - Други вземания, нетно 4 071 - Търговски и други финансови вземания 5 793 17 Нетната балансова стойност на търговските и други финансови вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Всички търговски и други финансови вземания на Групата са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение. За всички търговски вземания е приложен индивидуален подход за определяне на очакваните кредитни загуби към края на периода и съответната обезценка в размер на 421 хил. лв., нетно (2020 г.: 245 хил. лв.) е призната в консолидирания отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „(Разходи за)/ Приходи от възстановяване на очаквани кредитни загуби“. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други финансови вземания може да бъде представено по следния начин: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (449) (204) Коректив за очаквани кредитни загуби (427) (250) Възстановяване на загуба от обезценка 6 5 Салдо към 31 декември (870) (449) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 25.2 8. Отсрочени данъчни активи и пасиви Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени като следва: Отсрочени данъчни пасиви (активи) 1 януари 2021 Признати в резултат на бизнес комбинация Признати в печалбата или загубата 31 декември 2021 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 871 5 12 888 Текущи активи Търговски и други вземания (72) - (40) (112) 799 5 (28) 776 Признати като: Отсрочени данъчни активи (72) (112) Отсрочени данъчни пасиви 871 888 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 50 Отсрочени данъчни пасиви (активи) 1 януари 2020 Признати в печалбата или загубата 31 декември 2020 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 873 (2) 871 Текущи активи Търговски и други вземания (47) (25) (72) 826 (27) 799 Признати като: Отсрочени данъчни активи (47) (72) Отсрочени данъчни пасиви 873 871 9. Предплащания и други активи 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси на доставчици 6 175 13 230 ДДС за възстановяване 27 436 Други 3 - Други активи, нефинансови 6 205 13 666 Намалението на предоставените аванси през 2021 г. се дължи на тяхното усвояване или прекратяване на договори, както следва: - на 21 май 2021 г. Дружеството е придобило 100% от дяловете на Ботевград Пропъртис ЕООД с предплатена изцяло през предходен отчетен период цена на придобиване. - предварителен договор от 22 март 2020 г. за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество) е прекратен на 30 януари 2021 г., като към тази дата сумата на предоставения аванс в размер на 2 800 хил. лв. е била рекласифицирана към „Търговски и други финансови вземания“. 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 162 37 Пари и парични еквиваленти 162 37 Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана към 31 декември 2021 г., възлиза на 5 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите. Групата е извършила оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в консолидирания финансов отчет на Групата. 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2021 г. регистрираният капитал на Алтерон АДСИЦ се състои от 1 504 998 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 51 2021 2020 Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 1 504 998 605 000 Емисия капитал - 899 998 Общо брой акции: 1 504 998 1 504 998 Списъкът на акционерите на Алтерон АДСИЦ е представен, както следва: 31 декември 2021 31 декември 2020 Брой акции % Брой акции % Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 767 566 51.00 Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 228 645 15.19 Други юридически лица 451 640 30.00 451 549 30.00 Други физически лица 57 242 3.81 57 238 3.81 1 504 998 100 1 504 998 100 11.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Алтерон АДСИЦ. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Алтерон АДСИЦ в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв. 11.3. Други резерви През 2018 г. мажоритарният акционер на Групата, е направил увеличение на капиталовата база на предприятието майка Алтерон АДСИЦ под формата на допълнителни вноски и формиране на допълнителни резерви в размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 85 хил. лв. (2020 г.: 84 хил. лв.). Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Алтерон АДСИЦ и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. 12. Заеми Групата отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31.12.2021 31.12.2020 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 33 992 10 625 Облигационен заем 6 000 8 000 Лихви с разсрочено плащане 107 204 Сконто (108) (153) Общо балансова стойност 39 991 18 676 Текущи Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 3 199 3 334 Облигационен заем 2 000 1 500 Лихви 45 90 Сконто (98) (51) Общо балансова стойност 5 146 4 873 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 52 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 3 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 март 2023 г., погасен изцяло на 10 декември 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 6-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и първи по ред особен залог върху всички настоящи и бъдещи вземания на Дружеството до размера на кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата е 429 хил. лв., а нетекуща - 357 хил. лв. Текущата част от задължението по лихви към същата дата възлиза на 14 хил. лв., а нетекущата – 14 хил. лв. Банков инвестицион ен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 600 хил. евро;  Срок на кредита – 29 март 2023 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 30-месечен гратисен период.  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 794 хил. лв., а нетекущата – 1 062 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към същата дата възлиза на 13 хил. лв., а нетекущата - 21 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 440 хил. евро;  Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 36-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 1 076 хил. лв., нетекуща част – 97 хил. лв. Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 23 хил. лв., нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 008 хил. евро;  Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 53 Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 90 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 531 хил. лв., нетекуща част – 90 хил. лв.). Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 11 хил. лв. нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков кредит - овъ рдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 1 100 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2022 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 905 (2020 г.: нетекущо в размер на 63 хил. лв). Текущите задължения по лихви към 31 декември 2020 г. са в размер на 3 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 754 хил.лв. (2020 г.: 504 хил. лв.), а нетекущата – 5 202 хил.лв.(2020 г.: 5 956 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2020 г.: 13 хил. лв.), а нетекущата 107 хил.лв (2020 г.: 111 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 000 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 декември 2031 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2020 г. нетекущата част на задължението по частично усвоената главницата по заема възлиза на 3 000 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2020 г. възлиза на 6 хил. лв., а нетекущата – 52 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева; Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 54  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 8 240 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2021 г. възлиза на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – трета по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 121 хил.лв., а нетекущата – 3 082 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 3031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на инвестизионни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 9 100 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред, втора по ред и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 232 хил.лв., а нетекущата – 8 368 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 9 хил. лв. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична; Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 55  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2020 г.: 1 500 хил. лв.), а нетекущата – 6 000 хил. лв. (2020 г.: 8 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 4 хил. лв. (2020 г.: 7 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, която е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2020 5 747 21 313 63 (240) 26 883 Парични потоци: Плащания (3 617) - (851) (58) (4 526) Постъпления 16 - - - 16 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 166 - 1 166 Други начисления - - - 94 94 Прекласифициране 2 688 (2 688) - - - Разпределение към други резерви - - (84) - (84) 31 декември 2020 4 834 18 625 294 (204) 23 549 Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2021 4 834 18 625 294 (204) 23 549 Парични потоци: Плащания (5 116) (5 641) (1 237) (99) (12 093) Постъпления 1 849 30 640 - - 32 489 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 180 - 1 180 Други начисления - - - 97 97 Прекласифициране 3 632 (3 632) - - - Разпределение към други резерви - - (85) - (85) 31 декември 2021 5 199 39 992 152 (206) 45 137 Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 56 13. Търговски и други задължения 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Текущи: Търговски задължения 2 876 72 Други финансови пасиви 40 - Финансови пасиви 2 916 72 Получени аванси 739 - Данъчни задължения - 118 Други задължения 1 1 Нефинансови пасиви 740 119 Текущи търговски и други задължения 3 656 191 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. 14. Други приходи 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Приходи с обезщетителен характер 858 1 073 Други приходи 13 - 871 1 073 15. Разходи за външни услуги Разходите за външни услуги включват: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (155) (67) Охрана и поддръжка имоти (48) (34) Нотариални такси (35) (1) Разходи за независим одит (18) (14) Разходи за лицензирани оценки (11) (13) Регулаторни и други такси (7) (6) Застраховки (4) (5) Други (69) (42) Разходи за външни услуги (347) (182) Възнагражденията за независим финансов одит на Групата за 2021 г. възлизат на 18 хил. лв. (2020 г.: 14 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 16. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (31) (32) Разходи за социални осигуровки (3) (8) (34) (40) Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 57 17. Други разходи Другите разходи на Групата включват: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (206) (147) Разходи за държавни и административни такси (39) - Разходи за лихви с обезщетителен характер (2) (6) Санкции и глоби (1) (30) Провизии за задължения - (134) Други - (3) Други разходи (248) (320) 18. Финансови разходи Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 180) (1 166) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 180) (1 166) Банкови такси и комисионни (104) (95) Финансови разходи (1 284) (1 261) 19. Доход на акция и дивиденти 19.1. Доход на акция Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции. 2021 2020 Печалба за периода (в лв.) 121 000 318 000 Среднопретеглен брой акции 1 504 998 1 293 523 Основна печалба на акция (в лв. за акция) 0.08 0.25 19.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2021 г. на Дружеството-майка може да бъде представено както следва: 2021 хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 51 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (1 412) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС 3 607 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (10 757) Резултат за разпределяне (8 511) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на същия за 2021 г. 20. Безналични сделки През 2021 г. Групата не е осъществила инвестиционни сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 58 През 2020 г. Групата е осъществила следната инвестиционна сделка, при която не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци: • Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие Алтерон Пропърти ЕООД чрез апорт на вземане в размер на 5 539 хил. лв. - 5 400 хил. лв., представляващо неплатена цена по договор от 31 декември 2018 г. и начислена лихва в размер на 139 хил. лв. за периода 1 януари 2019 – 2 март 2020 г. 21. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент наказателни постановления, издадени от КФН са в процес на обжалване, за които към 31 декември 2021 г. има начислени провизии в размер на 20 хил. лв. (2020 г.: 160 хил. лв.). Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Групата в горепосочените спорове. Последните данъчни проверки на Алтерон АДСИЦ са извършени от данъчната администрация, както следва: • Местни данъци и такси – до 31 декември 2018 г. • ДДС – частична до 30 ноември 2021 г. Ръководството на Групата не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в консолидирания финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. 22. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Групата включват мажоритарния акционер, други свързани лица и ключовия управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия. 22.1. Сделки със собственици Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Постъпления от емитиране на акции - 18 000 Получен аванс по предварителен договор 23 - 369 Възстановен аванс по развален предварителен договор 23 - (2 808) Обезщетение по прекратен предварителен договор 23 - 800 Получено обезщетение по прекратен предварителен договор 23 12 788 Разходи за лихви, капитализирани в други резерви 11.3, 12 (85) (84) 22.2. Сде лки със свързани лица под общ контрол 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Такси и комисионни по сделки с краткосрочни финансови активи 1 1 22.3. Сде лки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Краткосрочни възнаграждения Заплати (30) (32) Общо възнаграждения (30) (32) Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 59 23. Разчети със свързани лица в края на годината 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Текущи вземания от : - собственици - 12 Общо текущи вземания от свързани лица - 12 Общо вземания от свързани лица - 12 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Текущи задължения към: - ключов управленски персонал 7 7 Общо текущи задължения към свързани лица 7 7 Общо задължения към свързани лица 7 7 Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 7 хил. лв. към 31 декември 2021 г. (2020 г.: 7 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление. 24. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Дългови инструменти по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 7 9 450 4 074 Пари и парични еквиваленти 10 162 37 9 612 4 111 Финансови пасиви Пояснение 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 12 45 343 23 753 Търговски задължения 13 2 916 72 48 259 23 825 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.13. Описание на политиката и целите за управление на риска на Групата относно финансовите инструменти е представено в пояснение 25. 25. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Групата е изложена на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Групата вижте пояснение 0. Най-значимите финансови рискове, на които е изложена Групата са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Групата се осъществява от централната администрация на Групата в сътрудничество със Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложена Групата, са описани по-долу. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 60 25.1. Анализ на пазарния риск 25.1.1. Валутен риск Сделките на Групата се осъществяват в български лева и евро. Предвид фиксирания валутен курс на лева към еврото в съотношение 1EUR = 1.95583 лв., валутният риск за Групата е минимизиран в максимална степен. 25.1.2. Лихвен риск Политиката на Групата е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Групата е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху консолидирания финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Групата. 25.2. Анализ на кредитния риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Групата. Групата е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които възлизат на 9 450 хил. лв. По отношение на вземанията си към 31 декември 2021 г. нетекущите търговски и други финансови вземания са концентрирани в трима контрагента, което представлява концентрация на риска при търговските и други финансови вземания за един от тях в размер на 38.70 % (2020 г.: 99.58 %). Излагането на Групата на кредитен риск е ограничено до балансовата стойност на вземането, която към края на отчетния период възлиза на 3 657 хил. лв. Вземането е обезпечено с право на строеж върху урегулиран поземлен имот за построяване на офис сграда с магазини, подземен гараж с паркоместа и трафопост. Ръководството на Групата е разработило инвестиционен проект за реализиране на обезпечението. Търговските вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географски области. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Групата не е предоставяла финансовите си активи като обезпечение по сделки. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Групата по отношение на тези финансови инструменти. 25.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Групата цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Групата. За да се гарантира възможността на Групата да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Групата да не може да погаси своите задължения. Групата посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 61 месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Групата за периода. Групата държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Групата (съдържащи лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 187 3 057 24 356 15 743 Търговски задължения 2 916 - - - Общо 5 103 3 057 24 356 15 743 Текущи Нетекущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 1 964 2 960 15 475 3 354 Търговски задължения 72 - - - Общо 2 036 2 960 15 475 3 354 Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към отчетната дата. 26. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Групата във връзка с управление на капитала са: • да осигури способността на Групата да продължи да съществува като действащо предприятие; и • да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Групата определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Групата. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Групата е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Групата наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към общата сума на активите. Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 62 31.12.2021 31.12.2020 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 38 539 38 333 +Субординиран дълг 3 063 3 063 Коригиран капитал 41 602 41 396 Общо задължения 49 708 24 778 - Пари и парични еквиваленти (162) (37) Нетен дълг 49 546 24 741 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1:1.19 1:0.60 Групата управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Предприятието майка може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Групата не е променяла целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 27. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните некоригиращи събития: - Усложнената международна обстановка, започналa на 24 февруари 2022 г., през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Групата няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Групата и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Групата, които в консолдирания финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Групата. - На 31 януари 2022 г. е подписан анекс за актуализиране на уговорена цена по предварителен договор на Алтерон АДСИЦ от 2 декември 2020 г. за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, в съответствие със стойности на Хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), отнасящ се до сектора на недвижимите имоти и Средногодишната инфлация за периода, публикувани от Националния статистически институт към 31 декември 2021 г. На 2 март 2022 г. е платен Алтерон АДСИЦ Консолидиран финансов отчет 31 декември 2021 г. 63 допълнителен аванс по актуализирания договор със средства от банковия кредит- овърдрафт на Дружеството майка. - На 31 март 2022 г. е предоговорен срок за възстановяване на невъстановена част от предоставен аванс по прекратен предварителен договор за покупка на новоучредено дъщерно дружество до 30 септември 2022 г. С оглед защита интересите на инвеститорите, е отчетена в полза на Алтерон АДСИЦ сума с обезщетителен характер в размер на 10% от забавената дължима сума. - На 31 март 2022 г. е предоговорен срок за възстановяване на невъстановена част от предоставен аванс по прекратен предварителен договор за покупка на инвестиционни имоти до 30 септември 2022 г. С оглед защита интересите на инвеститорите, е отчетена в полза на Алтерон АДСИЦ сума с обезщетителен характер в размер на 7.5 % от размера на първоначално предоставения аванс. 28. Одобрение на консолидирания финансов отчет Консолидираният финансов отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 26 април 2022 г. Доклад на независимия одитор Индивидуален финансов отчет Годишен индивидуален доклад за дейността Доклад за прилагане на политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите АЛТЕРОН АДСИЦ 31 декември 2021 г. Съдържание Страница Доклад на независимия одитор - Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК - Индивидуален отчет за финансовото състояние 1 Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход 2 Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 3 Индивидуален отчет за паричните потоци 4 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 5 – 35 Годишен индивидуален доклад за дейността 36 – 58 Доклад за прилагане на политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите 59 – 64 Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 65 Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 - Съкратен финансов отчет на Алтерон Пропърти ЕООД - Съкратен финансов отчет на Ти Ей Пропъртис ЕАД - Съкратен финансов отчет на Ботевград Пропъртис ЕООД - 1 Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До акционерите на Алтерон АДСИЦ бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, гр. Варна Доклад относно одита на индивидуален финансов отчет Мнение Ние извършихме одит на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ („Дружеството“), съдържащ индивидуалния отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към индивидуалния финансов отчет, включващи и обобщено оповестяване на съществените счетоводни политики. По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на пояснения 7 „Инвестиции в дъщерни предприятия“ и 4.18.1 „Контрол върху дъщерно предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД“ към индивидуалния финансов отчет, в които е оповестена информация относно преценките на ръководството за отчитането на инвестиция в Ти Ей Пропъртис ЕАД като инвестиция в дъщерно предприятие. Към 31 декември 2021 г. както и към датата на съставяне на индивидуалния финансов отчет, ръководството е взело предвид наличието на неприключили дела във връзка сключен договор за покупко-продажба на 100% от акциите на Ти Ей Пропъртис ЕАД от 21 юни 2021 г. и отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. Нашето мнение не е модифицирано по отношение на този въпрос. Обръщаме внимание на пояснение 30 „Събития след края на отчетния период“ към индивидуалния финансов отчет, в което е оповестено некоригиращо събитие, свързано със започналата на 24 февруари 2022 г. военна инвазия на Руската федерация в Украйна. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността.. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Дружеството и съответното им 2 адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Дружеството, които в индивидуалния финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Дружеството. Нашето мнение не e модифицирано по отношение на този въпрос. Ключови одиторски въпроси Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. Оценка на справедливата стойност на инвестиционни имоти Пояснение 6 от индивидуалния финансов отчет Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресира н при пр оведения от нас о дит Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционни имоти в размер на 44 560 хил. лв. към 31 декември 2021 г. Те са базирани на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот. Предоставените аванси по предварителни договори за придобиване на инвестиционни имоти към 31 декември 2021 г. са в размер на 9 525 хил. лв. Промяната в справедливата стойност на инвестиционните имоти за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. е в размер на 1 808 хил. лв. Ние се фокусирахме върху преценките на ръководството относно промяната на справедливата стойност на инвестиционните имоти, поради факта, че секюритизация на недвижими имоти са основна дейност на Дружеството и представляват 66.14% от стойността на активите на Дружеството и поради значимите предположения, необходими за определянето на справедливата им стойност. По време на нашия одит, одиторските ни процедури включваха, без да са ограничени до: - оценка на контрола относно изходящите данни, използвани за извършване на оценките и прегледа на оценките от страна на ръководството; - проверка и анализ на квалификацията и независимостта на външния оценител; - анализ и оценка на прилаганите методи за оценяване, вкл. допускания и други ключови показатели, с участието на наши вътрешни експерти-оценители и сравняването им с разполагаемата ни информация за пазара на недвижими имоти и друга външна информация; - проверка и анализ на предварителните договори за покупка на инвестиционни имоти и съпътстващата ги документация; - процедури за оценка и сравнение с пазарни данни и външни източници, с участието на наши вътрешни експерти-оценители включително публично достъпна, надеждна информация за състоянието на пазара на недвижими имоти при отчитане на ефекти от Covid-19 пандемията; - оценка на адекватността на оповестяванията в индивидуалния финансов отчет, включително оповестяването на основните предположения и доколко и как те отразяват очакванията за волатилността и ефекта на пандемията ковид върху състоянието на пазара. Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Закона за счетоводството, но не включва индивидуалния финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него. 3 Нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на индивидуалния финансов отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с индивидуалния финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за индивидуалния финансов отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този индивидуален финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството. Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:  идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в индивидуалния финансов отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;  получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;  оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;  достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно 4 способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания в индивидуалния финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;  оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали индивидуалният финансов отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на индивидуалния финансов отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от индивидуалния финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на индивидуалния доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт- счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в индивидуалния доклад за дейността за финансовата година, за която е изготвен индивидуалния финансов отчет, съответства на индивидуалния финансов отчет; (б) индивидуалният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания, , с изключение на посоченото по-долу:  в индивидуалния доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно отпуснати договори за заем от Алтерон АДСИЦ или негови дъщерни предприятия и информация относно предоставени гаранции или поемане на задължения съгласно т.9 от Приложение №2 към Наредба №2/9.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК.  в индивидуалния доклад за дейността не е включена в пълнота изискваната информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на Алтерон АДСИЦ, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите съгласно т. 2 от 5 Приложение № 3 към Наредба № 2 от 09.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК. (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в доклада за дейността; (г) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година е представена изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа; (д) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е изготвен индивидуалният финансов отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в декларацията за корпоративно управление на Дружеството, която е част от индивидуалния доклад за дейността. Допълнително докладване относно одита на индивидуалния финансов отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа  Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 22 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.  Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Нашите отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки. Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните 6 експерт-счетоводители (ИДЕС) в България“. Тези процедури касаят проверка на форма ́ та и дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20211231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат. Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на индивидуалния финансов отчет в XHTML. Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет, приложен в електронния файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20211231-BG-SEP.xhtml“ и не обхваща другата информация, включена в индивидуалния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК. На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., съдържащ се в приложения електронен файл „8945007TGK3MZ8QFLD65-20211231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ. Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:  Грант Торнтон ООД е назначено за задължителен одитор на финансовите отчети на Алтерон АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2021 г. от общото събрание на акционерите, проведено на 21 юни 2021 г., за период от една година.  Одитът на индивидуалния финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 2021 г. на Дружеството представлява шеста поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас.  В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.  Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит.  Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит забранени услуги извън одита.  Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Дружеството.  За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставяли други услуги на Дружеството и контролираните от него предприятия. Мар ий Апостолов Управител Регистриран одитор , отго вор ен за одита Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 30 март 2022 г. България, гр. София, бул. Черни връх №26 MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:25:20 +03'00' 1 Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа До акционерите на Алтерон АДСИЦ бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2 гр. Варна Долуподписаният: 1. Марий Георгиев Апостолов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество Грант Торнтон ООД, с ЕИК 831716285, със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция: гр. София, 1421, бул. „Черни връх” № 26 и в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 488 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), отговорен за одит ангажимента от името на одиторско дружество Грант Торнтон ООД (с рег. № 032 от регистъра по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), декларирам, че Одиторско дружество Грант Торнтон ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за 2021 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни стандарти. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 30 март 2022 г. С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад относно индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за 2021 година, издаден на 30 март 2022 г.: 1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. 2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на Алтерон АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е надлежно оповестена в пояснение 22 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица (стр. 5 от одиторския доклад). 3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите отговорности за одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, включват оценяване дали индивидуалният финансов отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за индивидуалния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания 2 на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за индивидуалния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно индивидуалния финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр. 5 от одиторския доклад). Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на извършения независим финансов одит на индивидуалния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2021 г., с дата на одиторския доклад 30 март 2022 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 30 март 2022 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК. Марий Апостолов Управител Регистриран одитор отговорен за одита Грант Торнтон ООД Одиторско дружество 30 март 2022 г. гр. София, България MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:24:55 +03'00' Алтерон АДСИЦ 1 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 35 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за финансовото състояние Активи Пояснение 31 декември 31 декември 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Нетекущи активи Инвестиционни имоти 6.1 53 689 32 108 Инвестиции в дъщерни дружества 7 15 581 10 481 69 270 42 589 Текущи активи Търговски и други финансови вземания 8 5 793 17 Краткосрочни финансови активи - 89 Предплащания и други активи 9 6 205 13 666 Вземания от свързани лица 23 - 12 Пари и парични еквиваленти 10 105 35 12 103 13 819 Общо активи 8 1 373 56 408 Собствен капитал и пасиви Собствен капитал Акционерен капитал 11.1 1 505 1 505 Премийни резерви 11.2 17 082 17 082 Други резерви 11 .3 4 751 4 666 Неразпределена печалба 9 218 9 167 32 556 32 420 Пасиви Нетекущи пасиви Дългосрочни заеми 12 39 991 18 676 39 991 18 676 Текущи пасиви Краткосрочни заеми 12 5 146 4 873 Търговски и други задължения 13 3 653 155 Краткосрочни задължения към свързани лица 23 7 124 Провизии 21 20 160 8 8 2 6 5 312 Общо пасиви 48 817 23 988 Общо собствен капитал и пасиви 81 373 56 408 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:__ /Илиан Лангаров/ Дата: 30 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор , отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:13:39 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:34:08 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:55:31 +03'00' Алтерон АДСИЦ 2 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 35 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за годината, приключваща на 31 декември Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 6.1 1 412 1 217 Приходи от наеми 6.1 11 11 Други приходи 14 871 1 073 Разходи за външни услуги 15 (341) (175) Разходи за персонала 16 (34) (36) Други разходи 17 (172) (286) (Разходи за) / приходи от очаквани кредитни загуби, нетно 8, 23 (21) 211 Печалба от оперативна дейност 1 726 2 015 Финансови приходи 18 9 28 Финансови разходи 18 (1 284) (1 260) Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества 7 (400) (250) Печалба за годината 51 533 Общо всеобхватен доход за годината 51 533 Доход на акция: лв. лв. Основен доход на акция 19.1 0. 0 3 0. 4 1 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 30 март 2022 г. Съгласно одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор , отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:14:50 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:34:39 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:55:45 +03'00' Алтерон АДСИЦ 3 Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 35 представляват неразделна част от него. Индивидуален отчет за промените в собствения капитал за годината, приключваща на 31 декември Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпреде- лена печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 2021 г. 1 505 17 082 4 666 9 167 32 420 Други сделки със собственици - - 85 - 85 Сделки със собственици - - 85 - 85 Печалба за периода - - - 51 51 Общ всеобхватен доход за периода - - - 51 51 Салдо към 31 декември 2021 г. 1 505 17 082 4 751 9 218 32 556 Всички суми са представени в хил. лв. Акционерен капитал Премиен резерв Други резерви Неразпреде- лена печалба Общо собствен капитал Салдо към 1 януари 2020 г. 605 - 4 5 82 8 634 13 821 Емисия на акции 900 17 082 - - 17 982 Други сделки със собственици - - 84 - 84 Сделки със собственици 900 17 082 84 - 18 066 Печалба за периода - - - 533 533 Общ всеобхватен доход за периода - - - 533 533 Салдо към 31 декември 2020 г. 1 505 17 082 4 666 9 167 32 420 Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 30 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:16:48 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:35:03 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:56:01 +03'00' Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 35 представляват неразделна част от него. 4 Индивидуален отчет за паричните потоци за годината, приключваща на 31 декември Съставил: __ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор:___ /Илиан Лангаров/ Дата: 30 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Оперативна дейност Постъпления / (Плащания) по договори за продажба на инвестиционни имоти, включително аванси и обезщетения, нетно 6 964 (5 366) Плащания за покупка на инвестиционни имоти, включително предоставени аванси (28 895) (2 700) Постъпления от наеми 14 19 Плащания към персонал и осигурителни институции (35) (35) Постъпления от данъци различни от данък върху дохода, нетно 287 1 481 Други постъпления от оперативна дейност, нетно 238 811 Нетен паричен поток от оперативна дейност ( 21 879 ) ( 6 022 ) Инвестиционна дейност Плащания във връзка с придобиване на инвестиции в дъщерни дружества, включително предоставени аванси (1 248) (7 846) Постъпления от възстановен аванс за придобиване на инвестиции в дъщерни дружества 2 057 - Постъпления по договори за продажба на дъщерни дружества, нетно 739 - Други постъпления от инвестиционна дейност, нетно 5 10 Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 1 553 (7 836) Финансова дейност Постъпления от емитиране на акции - 18 000 Получени заеми 12 32 489 16 Плащания по получени заеми 12 (10 757) (3 617) Плащания на лихви 12 (1 237) (851) Други плащания за финансова дейност 12 (99) (58) Нетен паричен поток от финансова дейност 20 396 13 490 Нетна промяна в пари и парични еквиваленти 70 (368) Пари и парични еквиваленти в началото на периода 35 403 Пари и парични еквиваленти в края на периода 10 105 35 GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:17:46 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:35:24 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.30 17:56:13 +03'00' Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 5 Пояснения към индивидуалния финансов отчет 1. Предмет на дейност Основната дейност на Алтерон АДСИЦ се състои в секюритизация на недвижими имоти. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ООД. Седалището и адресът на управление на Дружеството към 31 декември 2021 г. е гр. Варна, ул. Д-р Железкова № 3. Считано от 11 март 2022 г., с вписване по индивидуалната му партида в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията, е променен на гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации. Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите в следния състав: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров –член на Съвета на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите. Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството има едно лице наето по трудов договор. Към 31 декември 2021 г. собствеността върху Дружеството е разпределена между няколко акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00 % от капитала на Дружеството, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. 2. Основа за изготвяне на индивидуалния финансовия отчет Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета. Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия индивидуалния финансов отчет. Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 6 Ефект от Covid-19 върху индивидуалния финансов отчет на предприятието през 2021 г. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. Алтерон АДСИЦ оперира и развива своята дейност в сектора на недвижимите имоти в България. Като такова дружество, то пряко следи и анализира тенденциите в този сектор. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестиционна активност. Според статистиката криза в сектора на недвижимите имоти не се наблюдава. През първите три месеца на 2021 г. се забеляза стабилност в цените на имотите – тенденция, която се наблюдаваше и през цялата 2020 г. Може да се отчете, че пазарът на недвижими имоти се възстанови в много голяма степен още през 2020 г. и отчете ръстове през първото шестмесечие на 2021 г. През 2021 г. не се наблюдава драстична промяна при ипотечното кредитиране. Лихвите по кредитите се запазват на ниски нива, което допълнително стимулира бизнес активността. Банките продължават да отпускат ипотечни кредити и да сключват сделки, но със значително по-завишени критерии. Допълнително влияние за това оказа значителният ръст в цените на енергоносителите и на суровините за леката и тежката промишленост. Европа и света са изправени пред рекордна инфлация за последните години. Сделките с външно финансиране продължават да формират голяма част от обема на имотния пазар през 2021 г., като в повечето случаи банката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, но случвайки се на фона на растяща инфлация и все по-неизгодни условия на банковите депозити, процентът им спрямо общия брой намалява и тази година предимство имат сделките без ипотека. Така активността на имотния пазар се обуславя и от стремежа на хората да предпазят спестените си средства от обезценяване. 2021 г. беше една от най-силните години за имотния пазар. Той излиза от нея напълно възстановен от COVID кризата и вероятно навлиза в нов възходящ цикъл на развитие. Наблюдавахме оживление във всички пазарни сегменти, дори в най-засегнатите преди това от пандемията, ускоряващ се ръст на цените и рекордни обеми от сделки. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Дружеството. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху дейността на Дружеството, в контекста на цените на недвижимите имоти, възможностите за реализация на инвестиционните проекти на Дружеството и взаимоотношенията с контрагентите. През 2022 г. се очаква все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, следствие на възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Очаква се все по- голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, особено през втората половина на 2021 г., в следствие на засилващата се масова ваксинация и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19 и геополитическото напрежение. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 7 3. Промени в счетоводната политика 3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2021 г. Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на Дружеството: - МСФО 4 Застрахователни договори – отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021 г., приет от ЕС - МСФО 9, МСС 39, МСФО 7, МСФО 4 и МСФО 16 Реформа на референтния лихвен процент – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приета от ЕС - МСФО 16 Лизинг: Намаление на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила от 1 април 2021 г., приет от ЕС 3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна дата от Дружеството Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2021 г., и не са били приложени от по-ранна дата от Дружеството. Не се очаква те да имат съществен ефект върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. Промените са свързани със следните стандарти: - Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС - Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2013 г., приет от ЕС - Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не е приет от ЕС - Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС - Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС - Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС - Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС. Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все още не са приети от ЕС 4. Счетоводна политика 4.1. Общи положения Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален финансов отчет, са представени по-долу. Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към индивидуалния финансовия отчет. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 8 Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения индивидуален финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. 4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет. В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството: а) прилага счетоводна политика ретроспективно; б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет и това има съществен ефект върху информацията в индивидуалния отчет за финансовото състояние към началото на предходния период. В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед осигуряването на сравнимост между отчетните периоди. 4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството. Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството, инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност. 4.4. Сделки в чуждестранна валута Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се признават в печалбата или загубата. 4.5. Отчитане по сегменти Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва: - „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството. Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент, които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения. - „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества (специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 9 извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в индивидуалния финансов отчет. Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 5. Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента, не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани такива активи. Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или загубата на сегмента в предходни отчетни периоди. 4.6. Приходи Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти, печалби от продажба на нефинансови активи, приходи от обезщетения по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти. 4.7. Оперативни разходи Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на възникването им. 4.8. Разходи за лихви Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва. 4.9. Отчитане на лизинговите договори Дружеството като лизингополучател Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия договор. Дружеството като лизингодател Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг. Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив. Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в индивидуалния отчет за финансовото състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на ред „Приходи от наеми“. 4.10. Инвестиционни имоти Модел на справедливата стойност Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 10 Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в индивидуалния отчет за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”. Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.9 и пояснение 4.7. 4.11. Финансови инструменти 4.11.1. Признаване и отписване Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл. 4.11.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15. В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като дългови инструменти по амортизирана стойност; Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:  бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;  характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив. Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход. 4.11.3. Последващо оценяване на финансовите активи Дългови инструменти по амортизирана стойност Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:  дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;  съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 11 класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските и други финансови вземания. Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. 4.11.4. Обезценка на финансовите активи Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“. Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност. Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента. При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:  финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)  финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2) и  „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория. 12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти. За целите на установяване на обезценката на финансовите активи Дружеството прилага модел за изчисляване на очакваните кредитни загуби на индивидуална база. Моделът за обезценка на се базира на дисконтираните парични потоци и отразява различни сценарии на очаквани парични потоци, включващи разумна и аргументирана информация за определяне на рисковия профил на длъжника, достъпна без извършване на излишни разходи или усилия, която касае бъдещи събития. Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби. Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните средства. В края на всеки отчетен период Дружеството актуализира оценката за изменението в кредитния риск на финансовите инструменти. Дружеството оценява загубата от обезценка за финансов Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 12 инструмент на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента, ако кредитният риск се е увеличил значително от първоначалното признаване. Ако кредитният риск не е значително увеличен от първоначалното признаване, Дружеството оценява загубата от обезценка на стойност, която е равна на очакваните кредитни загуби за 12 месеца. 4.11.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. 4.12. Данъци върху дохода Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви. 4.13. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови сметки. Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те представляват основния предмет на дейност на Дружеството. 4.14. Инвестиционни имоти държани за продажба Когато Дружеството възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират като държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото състояние. Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по справедлива стойност. 4.15. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции. Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби и непокрити загуби от минали години. Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по- малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година. Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за промените в собствения капитал. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 13 4.16. Провизии, условни пасиви и условни активи Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават. Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е значителен. Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурнo, че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия. Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи. 4.17. Възнаграждения на служителите Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по неизползвани отпуски. 4.18. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по- долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.19. 4.18.1. Контрол върху дъщерно предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД В пояснение 7 е описано, че Ти Ей Пропъртис ЕАД е дъщерно предприятие на Дружеството. Преценката на ръководството е направена във връзка с противоречие по сключен договор за покупко-продажба на 100% от акциите на Ти Ей Пропъртис ЕАД от 21 юни 2021 г. и отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. На 12 ноември 2021 г. е сключен анекс за удължаване срока на договора до вписването на новия едноличен собственик на Ти Ей Пропъртис ЕАД в Търговския регистър. По силата този анекс Дружеството възстановява на купувача част от получената сума по договора и задържа сума в размер на 739 хил. лв. като гаранция за приключване на сделката (вижте пояснение 13). Към 31 декември 2021 г. както и към датата на съставяне на индивидуалния финансов отчет, ръководството е взело предвид наличието на следните неприключили дела във връзка със смяната на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД: Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 14 - ахд № 1008/2021 г. на АССО – обжалване на принудителна административна мярка (ПАМ) на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 105/31.01.2022 г. по административно дело № 1008/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, като касационната жалба е входирана във ВАС от АССО на 17.03.2022 г. Очаква се образуване на дело във ВАС и насрочване за разглеждане в открито съдебно заседание (ОСЗ); - ахд № 903/2021 г. на АССО - обжалване на ПАМ на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност" от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 1268/06.12.2021 г. по административно дело № 903/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, във връзка с което е образувано адм. дело 940/2022 г, по описа на ВАС, по което е насрочено ОСЗ на 30.05.2022 г. - подадена е частна жалба от Ти Ей Пропъртис ЕАД срещу Определение № 121/23.02.2022 г. по въззивно търговско дело № 910/2021 г. на АпС – София, с което прекратено въззивното дело, образувано с във връзка с обжалването на Решение № 91/02.08.2021 г. по търговско дело № 20211100901421/2021 г. по описа на Софийски градски съд (СГС), ТО, с което е оставена без уважение жалба срещу отказ на Агенцията по вписванията да впише прехвърлянето на собствеността на дъщерното дружество. Предстои образуване на касационно дело във ВКС и произнасянето му в закрито съдебно заседание. 4.19. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати. При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2021 г. Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най- значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е представена по-долу. 4.19.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В условията на пандемия Covid -19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.2. 4.19.2. Обезценка на нефинансови активи За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по- високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2021 г. всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 15 изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. През 2021 г. Дружеството е отчело загуби от обезценка на инвестициите в дъщерни предприятия в размер на 400 хил. лв. (2020 г. – 250 хил. лв.), за да се намали балансовата стойност на инвестициите до възстановимата им стойност. 4.19.3. Измерване на очаквани кредитни загуби Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Дружеството. Предвид малкия брой контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. 4.19.4. Провизии Към настоящия момент Дружеството е страна по правни спорове, за който към 31 декември 2021 г. има начислени провизии в размер на 20 хил. лв. (2020 г.: 160 хил. лв.). Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Дружеството в горепосочените спорове. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 16 5. Отчитане по сегменти Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“ и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните оперативни резултати на сегментите. Информацията за отделните сегменти може да бъде анализирана за представените отчетни периоди, както следва: Недвижими имоти Специализирани дружества Общо 2021 2021 2021 хил. лв. хил. лв. хил. лв. Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти 1 412 - 1 412 Приходи от наеми 11 - 11 Други приходи 477 394 871 Приходи на сегмента 1 900 394 2 294 Разходи за външни услуги (339) (2) (341) Разходи за персонал (34) - (34) Други разходи (172) - (172) Разходи за очаквани кредитни загуби (21) - (21) Оперативна печалба на сегмента 1 334 392 1 726 Финансови приходи 9 - 9 Финансови разходи (1 284) - (1 284) Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни предприятия - (400) (400) Печалба за годината на сегмента 59 ( 8 ) 51 Активи на сегмента 59 617 21 7 5 6 81 373 Пасиви на сегмента 48 078 739 48 817 6. Имоти 6.1. Инвестиционни имоти Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които се намират на територията на Република България – във Варна, София и Пловдив, и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте пояснение 6.2. Промените в балансовите стойности, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние, могат да бъдат обобщени, както следва: хил. лв. Балансова стойност към 1 януари 2020 г. 2 3 37 7 Предоставени аванси за придобиване на инвестиционни имоти 2 267 Новопридобити чрез последващи разходи 10 Инвестиционни имоти, рекласифицирани от държани за продажба 5 237 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 217 Балансова стойност към 31 декември 2020 г. 32 108 Балансова стойност към 1 януари 2021 г. 32 108 Предоставени аванси 7 359 Покупка на инвестиционни имоти 20 129 Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 412 Новопридобити, чрез последващи разходи 19 Продажба на инвестиционни имоти (6 2 20 ) Префактурирани извършени разходи (ПУП) (18) Възстановени аванси (1 100) Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 5 3 689 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 17 Инвестиционни имоти на стойност 43 887 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2020 г.: 28 556 хил. лв.). На 21 юни 2021 г. Дружеството продава инвестиционен имот, находящ се в гр. София. Приходите от продажба и балансовата стойност на продадения инвестиционен имот са в размер на 6 220 хил. лв. На същата дата дружеството е префактурирало на купувача извършени през предходни отчетни периоди преки разходи за изготвяне на ПУП в размер на 18 хил. лв. Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми за 2021 г. в размер на 11 хил. лв. (2020 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 170 хил. лв. са отчетени на ред „Други разходи” (2020 г. 113 хил. лв.). Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя. Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва: Минимални лизингови постъпления До 1 година Общо хил. лв. хил. лв. 31 декември 2021 г. 11 11 31 декември 2020 г. 11 11 6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември, оценявани периодично по справедлива стойност: Ниво 3 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Инвестиционни имоти: - земя и сгради 44 164 28 831 - аванси за инвестиционни имоти 9 525 3 277 Общо 5 3 689 32 108 Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти, държани за продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани оценители с подходяща експертиза към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2020 г. Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита предоставени аванси за придобиване на инвестиционни имоти в размер на 9 525 хил. лв. (2020 г.: 3 277 хил. лв.), които не са обект на експертна оценка. Земя и сгради (Ниво 3) При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи: – сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. - метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 18 строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че оценявания имот ще е по-ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго, различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение. Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща сравнителния, приходния и разходния подход. – разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив. – метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот, основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достигаем наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най-съществените входящи данни, които не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент. Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е чувствителна към промени и в трите предположения. - При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи. Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В условията на пандемия Covid-19, тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. 7. Инвестиции в дъщерни предприятия Всички дъщерни предприятия са специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 19 Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия: Име на дъщерното предприятие Страна на учредяване и основно място на дейност 2021 хил. лв. 2021 участие % 2020 хил. лв. 2020 участие % Алтерон Пропърти ЕООД България 4 906 100 5 306 100 Ти Ей Пропъртис ЕАД България 5 175 100 5 175 100 Ботевград пропъртис ЕООД България 5 500 100 - 100 15 5 81 10 481 Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита инвестицията в Ти Ей Пропъртис ЕАД като инвестиция в дъщерно предприятие. Информация за преценката на ръководството при прилагане на счетоводната политика е описана в пояснение 4.18.1. На 21 май 2021 г. Дружеството придобива 100% от дяловете на Ботевград Пропъртис ЕООД за сумата от 5 400 хил. лв. (вижте пояснение 9). Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 28 май 2021 г. На 1 юни 2021 г. Дружеството, в качеството си на едноличен собственик на капитала, взема решение за увеличение на капитала на Ботевград Пропъртис ЕООД от 5 406 хил. лв. на 5 506 хил. лв. Увеличението на капитала в размер на 100 хил. лв. е извършено чрез парична вноска. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 7 юни 2021 г. Инвестициите във всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, която може да бъде повлияна от продължаващото въздействие на пандемията на Covid-19 ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2021 г. е призната загуба от обезценка на инвестицията в Алтерон Пропърти ЕООД в размер на 400 хил. лв. (2020 г. – 250 хил. лв.), която е представена в индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества“. Инвестициите в дъщерни дружествата са отразени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството по себестойност. През 2021 г. и 2020 г. Дружеството не е получило дивиденти. Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в дъщерни дружества. 8. Търговски и други финансови вземания 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Търговски вземания, брутна сума преди обезценка 7 23 Коректив за очаквани кредитни загуби - (6) Търговски вземания, нетно 7 17 Вземания от продажба на инвестиционен имот 1 741 - Коректив за очаквани кредитни загуби (26) - Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно 1 715 - Други вземания 4 072 - Коректив за очаквани кредитни загуби (1) - Други вземания, нетно 4 07 1 - Търговски и други финансови вземания 5 79 3 17 Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Другите вземания включват предоставен аванс и начислени суми с обезщетителен характер по прекратен предварителен договор за придобиване на инвестиционен имот в общ размер на 3 079 хил. лв., остатък по предоставен аванс в размер на 743 хил. лв. по прекратен договор за придобиване на специализирано дъщерно дружество по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС (вижте пояснение 9), както и начислени суми с обезщетителен характер по предварителен договор за придобиване на инвестиционен имот в размер на 250 хил.лв. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 20 Дружеството смята, че влиянието на пандемията Covid-19 върху бизнеса и световните пазари е възможно да бъде негативно. Това от своя страна би могло да доведе до негативна промяна в реално реализираните парични потоци от търговските и други финансови вземания и в частност вземания, чиито кредитен риск се е увеличил, доколкото същите не са застраховани и са необезпечени. Подобно развитие би могло да доведе до негативна промяна в отчетените балансови стойности на вземанията. Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната начислена обезценка в нетен размер на 21 хил. лв. (2020 г.: възстановена обезценка в размер на 2 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от възстановяване на очаквани кредитни загуби”. Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може да бъде представено по следния начин: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари (6) (8) Коректив за очаквани кредитни загуби (27) - Възстановяване на загуба от обезценка 6 2 Салдо към 31 декември (21) ( 6 ) Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 25.2. Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва: 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Клиент 1 3 079 - Клиент 2 1 741 - Клиент 3 743 - Клиент 4 250 - Други 7 23 5 8 20 23 9. Предплащания и други активи 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Предоставени аванси 6 175 13 230 ДДС за възстановяване 27 436 Предплатени разходи 3 - Други активи, нефинансови 6 205 13 666 Балансовата стойност на предоставените аванси е представена, както следва: На 27 март 2020 г. Дружеството е сключило предварителен договор за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Към 31 декември 2020 г. Дружеството е предоставило аванс в размер на 5 030 хил. лв. През 2021 г. Дружеството е предоставило допълнителен аванс по договора в размер на 1 145 хил. лв. Срокът по предварителния договор е удължен до 30 юни 2022 г. Намалението на предоставените аванси през 2021 г. се дължи на тяхното усвояване или прекратяване на договори, както следва: На 22 ноември 2019 г. по договор за субективна новация, срещу прихващане на вземане, Дружеството придобива предоставен аванс в размер на 5 400 хил. лв. по предварителен договор Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 21 от 31 януари 2019 г. за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Срокът по предварителния договор е бил удължен до 31 юли 2021 г. На 21 май 2021 г. Дружеството е придобило 100% от дяловете на Ботевград Пропъртис ЕООД (вижте пояснение 7). На 22 март 2020 г. Дружеството е сключило предварителен договор за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Към 31 декември 2020 г. Дружеството е предоставило аванс в размер на 2 800 хил. лв. Предварителният договор е прекратен през 30 януари 2021 г. като към тази дата сумата на предоставения аванс в размер на 2 800 хил. лв. е била рекласифицирана към „Търговски и други финансови вземания“ (вижте пояснение 8). 10. Пари и парични еквиваленти Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи: 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Парични средства в банки и в брой в: - български лева 105 35 Пари и парични еквиваленти 10 5 35 Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана за Дружеството към 31 декември 2021 г., възлиза на 5 хил. лв. (2020 г.: 5 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление от членовете на Съвета на директорите. Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в индивидуалния финансов отчет на Дружеството. 11. Собствен капитал 11.1. Акционерен капитал Към 31 декември 2021 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 504 998 на брой обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание на акционерите на Дружеството. 2021 2020 Брой акции Брой акции Брой издадени и напълно платени акции: В началото на годината 1 504 998 605 000 Емисия на акции - 899 998 Брой издадени и напълно платени акции 1 504 998 1 504 998 Общ брой акции към 31 декември 1 504 998 1 504 998 Списъкът на основните акционери на Дружеството е представен, както следва: 31 декември 2021 31 декември 2020 Брой акции % Брой акции % Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 767 566 51.00 Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 228 645 15.19 Други юридически лица 451 640 30.00 451 549 30.00 Други физически лица 57 242 3.81 57 238 3.81 1 504 998 100 1 504 998 100 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 22 11.2. Премиен резерв Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала на Дружеството в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през 2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв. 11.3 Други резерви През 2018 г. мажоритарният акционер, е направил увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на допълнителни вноски и формиране на допълнителни резерви в размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2021 г. разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 85 хил. лв. (2020 г.: 84 хил. лв.). Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства. 12. Заеми Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде систематизирана по следния начин: 31.12. 2021 31.12. 2020 Нетекущи хил. лв. хил. лв. Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 33 992 10 625 Облигационен заем 6 000 8 000 Лихви с разсрочено плащане 107 204 Сконто (108) (153) Общо балансова стойност 39 99 1 1 8 67 6 Текущи Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Банкови заеми 3 199 3 334 Облигационен заем 2 000 1 500 Лихви 45 90 Сконто (98) (51) Общо балансова стойност 5 146 4 873 Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 3 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 март 2023 г., погасен изцяло на 10 декември 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 6-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и първи по ред особен залог върху всички настоящи и бъдещи вземания на Дружеството до размера на кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата е 429 хил. лв., а нетекуща - 357 хил. лв. Текущата част от задължението по лихви към същата дата възлиза на 14 хил. лв., а нетекущата – 14 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 600 хил. евро; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 23  Срок на кредита – 29 март 2023 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 30-месечен гратисен период.  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 794 хил. лв., а нетекущата – 1 062 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към същата дата възлиза на 13 хил. лв., а нетекущата - 21 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 440 хил. евро;  Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 36-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 1 076 хил. лв., нетекуща част – 97 хил. лв. Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 23 хил. лв., нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 008 хил. евро;  Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 90 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 531 хил. лв., нетекуща част – 90 хил. лв.). Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 11 хил. лв. нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 1 100 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2022 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 905 (2020 г.: нетекущо в размер на 63 хил. лв). Текущите задължения по лихви към 31 декември 2020 г. са в размер на 3 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 24  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 754 хил.лв. (2020 г.: 504 хил. лв.), а нетекущата – 5 202 хил.лв.(2020 г.: 5 956 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2020 г.: 13 хил. лв.), а нетекущата 107 хил.лв (2020 г.: 111 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 000 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 декември 2031 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24-месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството и първи по ред особен залог на търговското предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД (дъщерно дружество). Към 31 декември 2020 г. нетекущата част на задължението по частично усвоената главницата по заема възлиза на 3 000 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2020 г. възлиза на 6 хил. лв., а нетекущата – 52 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 8 240 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2021 г. възлиза на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – трета по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 121 хил.лв., а нетекущата – 3 082 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 3031 г.; Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 25  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на инвестизионни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 9 100 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред, втора по ред и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 232 хил.лв., а нетекущата – 8 368 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 9 хил. лв. Лихвените нива по гореописаните кредити са в диапазона от 2.20% до 2.80%. През 2020 г. Управителният съвет на Българската народна банка (БНБ) одобри прилагането на дългов мораториум с ограничен срок на действие, осигуряващ възможност за промени в графика за изплащане на главницата и/или лихвите по задълженията по банкови кредити, без да се променят ключови параметри по кредитния договор. През м. март 2020 г. Дружеството св е възползвало от възможността за разсрочване на главници и лихви по задълженията си по всички инвестиционни банкови кредити за срок от 6 месеца (от м. март 2020 г. до м. август 2020 г). През м. декември 2020 г. Дружеството се възползва от втората мярка на БНБ за разсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си банковите инвестиционни кредити за срок от още 3 месеца (от м. ноември 2020 до м. януари 2021 г.) с изключение на един банков инвестиционен кредит, който е предоговорен през м. януари 2021 г. (от м. януари 2021 г. до м. март 2021 г.). Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2020 г.: 1 500 хил. лв.), а нетекущата – 6 000 хил. лв. (2020 г.: 8 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 4 хил. лв. (2020 г.: 7 хил. лв.). Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 26 За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както следва: Краткосрочни заеми Дългосрочни заеми Лихви по заеми Сконто Общо хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. 1 януари 2020 5 747 21 313 63 (240) 2 6 88 3 Парични потоци: Плащания (3 617) - (851) (58) (4 526) Постъпления 16 - - - 16 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 166 - 1 166 Други начисления - - - 94 94 Прекласифициране 2 688 (2 688) - - - Разпределение към други резерви - - (84) - (84) 1 януари 2021 4 834 18 625 294 (204) 23 549 Парични потоци: Плащания (5 116) (5 641) (1 237) (99) ( 12 093 ) Постъпления 1 849 30 640 - - 32 489 Непарични промени: Начислени лихви - - 1 180 - 1 1 80 Други начисления - - - 97 97 Прекласифициране 3 632 (3 632) - - - Разпределение към други резерви - - (85) - (85) 31 декември 2021 5 199 39 992 152 ( 20 6 ) 45 137 13. Търговски и други задължения 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Текущи: Търговски задължения 2 873 69 Други финансови пасиви 40 - Финансови пасиви 2 913 69 Получени аванси 739 - Данъчни задължения - 85 Други нефинансови пасиви 1 1 Нефинансови пасиви 7 40 86 Текущи търговски и други задължения 3 653 155 Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 27 14. Други приходи 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Приходи с обезщетителен характер 858 1 073 Други приходи 13 - 871 1 073 15. Разходи за външни услуги 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (155) (67) Охрана и поддръжка на имоти (48) (34) Нотариални такси (35) (1) Разходи за независим одит (15 ) (11) Оценки на имоти (11) (11) Регулаторни и други такси (7) (6) Застраховки (4) (5) Други (66) (40) Разходи за външни услуги ( 3 41 ) (175) Възнаграждението за независим финансов одит за 2021 г. е в размер на 15 хил. лв. (2020 г.: 11 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за счетоводството. 16. Разходи за персонала Разходите за възнаграждения на персонала включват: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Разходи за заплати (31) (29) Разходи за социални осигуровки (3) (7) (34 ) (36) 17. Други разходи 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Разходи за местни данъци и такси (131) (114) Разходи за държавни и административни такси (39) (2) Разходи за лихви и неустойки (2) (6) Провизии за задължения - (134) Санкции и глоби - (30) Други разходи ( 17 2 ) (286) 18. Финансови приходи и разходи Финансовите приходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Лихви по договори, отчитани по амортизирана стойност - 20 Общо приходи от лихви по финансови активи - 2 0 Печалба от продажба на краткосрочни финансови активи 9 1 Промяна в справедливата стойност на краткосрочни финансови активи - 7 Финансови приходи 9 28 Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 28 Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както следва: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 180) (1 166) Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата (1 180) (1 166) Банкови такси и комисионни (104) (94) Финансови разходи (1 2 84 ) (1 260 ) 19. Доход на акция и дивиденти 19.1. Доход на акция Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за периода разпределен на среднопретегления брой акции за съответната година. 2021 2020 Печалба за периода (в лв.) 51 000 533 000 Среднопретеглен брой акции 1 504 998 1 293 523 Основна печалба на акция (в лв. за акция) 0. 0 3 0. 4 1 19.2. Дивиденти Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата може да бъде представено както следва: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 51 533 Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (1 412) (1 217) Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС 3 607 - Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (10 757) (3 617) Резултат за разпределяне (8 511) (4 30 1 ) Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия резултат за 2021 г. и 2020 г. 20. Безналични сделки През 2021 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци. През 2020 г. Дружеството е осъществило следните инвестиционни сделки, при които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните потоци.  Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие Алтерон Пропърти ЕООД чрез апорт на вземане в размер на 5 539 хил. лв. - 5 400 хил. лв., представляващо неплатена цена по договор от 31 декември 2018 г. и начислена лихва в размер на 139 хил. лв. за периода 1 януари 2019 – 2 март 2020 г. 21. Провизии, условни активи и условни пасиви Към настоящия момент наказателни постановления, издадени от КФН са в процес на обжалване, за който към 31 декември 2021 г. има начислени провизии в размер на 20 хил. лв. (2020 г.: 160 хил. лв.). Провизиите няма да бъдат разглеждани тук по-подробно, за да се избегнат предубеждения, свързани с позицията на Дружеството в горепосочените спорове. Последните данъчни проверки на Дружеството са извършени от данъчната администрация, както следва:  Местни данъци и такси – до 31 декември 2018 г. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 29  ДДС – частична до 30 ноември 2021 г. Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. 22. Сделки със свързани лица Свързаните лица на Дружеството включват мажоритарния акционер, лица под неговия контрол, други свързани лица и ключовия управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия. 22.1. Сделки със собственици Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Постъпления от емитиране на акции - 18 000 Получен аванс по предварителен договор - 369 Възстановен аванс по развален предварителен договор - (2 808) Обезщетение по прекратен предварителен договор - 800 Получено обезщетение по прекратен предварителен договор 12 788 Разходи за лихви, капитализирани в други резерви 11.3 (85) (84) 22.2. Сделки с дъщерни предприятия Пояснение 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие чрез апорт на вземане 20 - 5 539 Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие чрез парична вноска 7 100 12 Приходи от лихви 18 - 20 Получени средства по договор за депозит - 68 Възстановени средства по договор за депозит (20) (48) Покупка на краткосрочни финансови активи - 94 Плащане за покупка на краткосрочни финансови активи (94) - 22.3. Сделки със свързани лица под общ контрол 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Такси и комисионни по сделки с краткосрочни финансови активи 1 1 22.4. Сделки с ключов управленски персонал Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Заплати (30) (29) Общо възнаграждения ( 30 ) (29) Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 30 23. Разчети със свързани лица в края на годината 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Текущи вземания от: - предприятие майка - 12 Общо текущи вземания от свързани лица - 12 Текущи задължения към: - дъщерни предприятия - 117 - ключов управленски персонал 7 7 Общо текущи задължения към свързани лица 7 124 Общо задължения към свързани лица 7 124 Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на вземанията от свързани лица може да бъде представено по следния начин: 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Салдо към 1 януари - (209) Възстановяване на загуба от обезценка - 209 Салдо към 31 декември - - Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 7 хил. лв. към 31 декември 2021 г. (2020 г.: 7 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление. 24. Категории финансови активи и пасиви Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени в следните категории: Финансови активи Пояснение 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Дългови инструменти по амортизирана стойност: Търговски и други финансови вземания 8 5 793 17 Вземания от свързани лица 23 - 12 Пари и парични еквиваленти 10 105 35 5 89 8 64 Финансови пасиви Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност: Заеми 12 45 343 23 753 Търговски задължения 13 2 913 69 Задължения към свързани лица 23 - 117 48 256 23 939 За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж пояснение 4.11. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно финансовите инструменти е представено в пояснение 25. 25. Рискове, свързани с финансовите инструменти Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Дружеството вижте пояснение 24. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск. Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци. Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 31 25.1. Анализ на пазарния риск 25.1.1. Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. Предвид фиксирания валутен курс на лева към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв., Дружеството не е изложено на валутен риск. 25.1.2. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството. 25.2. Анализ на кредитния риск Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с търговските вземания от клиенти . Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 31.12. 2021 31.12. 2020 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 5 793 17 Вземания от свързани лица - 12 Пари и парични еквиваленти 105 35 Балансова стойност 5 89 8 64 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2021 г. 53.15 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Възрастовата структура на необезценените просрочени финансови активи е следната: 31.12. 2021 31.12. 2 020 хил. лв. хил. лв. До 3 месеца - 15 Общо - 15 Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2021 г. и 2020 г. се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 32 Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както следва: Фаза 1 Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 5 820 Пари и парични еквиваленти 105 Коректив за очаквани кредитни загуби (27) 5 89 8 25.3. Анализ на ликвидния риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 187 3 057 24 356 15 743 Търговски задължения 2 913 - - - Общо 5 100 3 057 24 356 15 743 Текущи Нетекущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 1 964 2 960 15 475 3 354 Търговски задължения 69 - - - Общо 2 0 33 2 9 60 15 475 3 35 4 Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. 25.3.1. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 33 на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на COVID- 19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на COVID-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. 26. Политика и процедури за управление на капитала Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:  да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие; и  да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска. Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към нетния дълг. Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения капитал и субординирания дълг, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние. Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху имуществото на Дружеството. Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти. Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в разумни граници. Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва: Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 34 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Собствен капитал 32 556 32 420 +Субординиран дълг 5 108 3 063 Коригиран капитал 3 7 664 35 483 Общо задължения 48 817 23 988 - Пари и парични еквиваленти (105) (35) Нетен дълг 48 712 23 953 Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг 1 :1. 2 9 1:0.68 Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи. За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. 27. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следнте некоригиращи събития:  Усложнената международна обстановка, започналa на 24 февруари 2022 г., през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Дружеството и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Дружеството, които в индивидуалния финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Дружеството.  На 31 януари 2022 г. е подписан анекс за актуализиране на уговорена цена по предварителен договор от 2 декември 2020 г. за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, в съответствие със стойности на Хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), отнасящ се до сектора на недвижимите имоти и Средногодишната инфлация за периода, публикувани от Националния статистически институт към 31 декември 2021 г. На 2 март 2022 г. е платен допълнителен аванс по актуализирания договор със средства от банков кредит-овърдрафт на Дружеството. Алтерон АДСИЦ Индивидуален финансов отчет 31 декември 2021 г. 35 28. Одобрение на индивидуалния финансов отчет Индивидуалният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 30 март 2022 г. Алтерон АДСИЦ 36 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Годишен индивидуален доклад за дейността Индивидуалният доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2021 г. (Дружеството) представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2). Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период: – не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители; – всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2021 г.; – не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във финансово- счетоводната дейност на Дружеството. Правен статут и обща информация за Дружеството Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му на управление към 31 декември 2021 г. е гр. Варна, ул. Д-р Железкова № 3, а с вписване по индивидуалната му партида в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията е променен считано от 11 март 2022 г. на гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2. Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25 февруари 2009 г. Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес ООД, а банка депозитар – Пощенска Банка АД. Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните: – запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от недвижими имоти; – инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (обслужващо дружество по смисъла на чл. 18 от ЗДСИЦ (отм.)) ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или извършва строителство и подобрения; – инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения; – запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в закона и устава на Дружеството; – осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент; – реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и продажбата им; – извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти. Алтерон АДСИЦ 37 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. В съответствие с изискванията на чл. 25 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) обхвата на допустимите инвестиции от Дружеството е следният: – свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или гарантирани държава членка и банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения; – свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на Дружеството. – до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС; – до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от ЗДСИЦДС; – до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти. Общия размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да надвишават 30 на сто от активите му. Стойността на инвестициите към 31 декември 2021 г. са в рамките на законовите изисквания и ограничения. Капитал Към 31 декември 2021 г. и 2020 г. капиталът на Дружеството e 1 504 998 лв., разпределен в 1 504 998 броя обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция. Акциите на Дружеството се търгуват до 6 октомври 2021 г. на Алтернативен пазар (BaSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. На 27 септември 2021 г. е сключен договор с маркет - мейкър и след решение на Съвета на директорите на Българска фондова борса АД от 4 октомври 2021 г., емисията акции на Дружеството се търгува на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел считано от 6 октомври 2021 г. През 2021 г. са прехвърлени общо 98 391 броя акции. Минималната цена за периода е 21.00 лв. за акция, а максималната – 22.60 лв. Последните сделки с акции на Дружеството са от 23 декември 2021 г. на цена от 22.60 лв. за акция. Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и физически лица. Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Дружеството няма акционери със специални контролни права. През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември 2021 г. не притежава такива. Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас. На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери. Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане. Права на акционерите Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове. Алтерон АДСИЦ 38 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Считано от 16 март 2021 г. съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по- малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. До тази дата дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 10, ал. 3 от ЗДСИЦ (отм.) и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Органи на управление Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Алтерон АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на директорите. То се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове: – Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите; – Илиан Христов Лангаров –член на Съвет на директорите; – Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите; Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов Лангаров. През периода не е имало промени в представителството на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети: Биляна Илиева Вълкова: – „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите; – „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите; – „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите; – Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС. Илиан Христов Лангаров: – „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; – „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 - съдружник с 98 % и управител; – „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор; – „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител; – „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите – Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УС. Жулиета Стойкова Димитрова – не участва в други дружества Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава, решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и други. Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор. Алтерон АДСИЦ 39 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват, но не се изчерпват с: – организация изпълнението на решенията на Общото събрание; – контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото събрание; – решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин, като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане. Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на Дружеството пред обществото. Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, е неразделна част от настоящия доклад за дейността. Рискове Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове: Валутен риск Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. Предвид фиксирания валутен курс на лева към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв., Дружеството не е изложено на валутен риск. Лихвен риск Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава основания за анализ на евентуален лихвен риск. Фактът, че за посочените заеми има минимален праг на лихвен процент и предвид флуктуациите референтните лихвени проценти по кредитите за корпоративни клиенти показват, че измененията на същите не биха имали съществен ефект върху индивидуалния финансов резултат и на собствения капитал, което свежда до минимум лихвения риск за Дружеството. Ценови риск Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), продължи да се ускорява и достигна 6.5% през декември 2021 г. (0.0% през декември 2020 г.). Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната макроикономическа среда. Съгласно данни на БНБ, енергийните продукти (без тези с административно определяни цени) и храните имаха най-висок положителен принос за общата инфлация през септември в условията на значително покачване на годишна база на цените на основни суровини на международните пазари. Базисната инфлация също се ускори в условията на растеж на крайните потребителски разходи на домакинствата Алтерон АДСИЦ 40 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. и по-високи производствени разходи на фирмите. Административно определяните цени продължиха да допринасят за общата инфлация, което се дължеше главно на утвърдените от Комисията за енергийно и водно регулиране по-високи цени на електроенергията, топлинната енергия и газообразните горива. През 2021 г. за сравнителното подобряване на параметрите, обуславящи макроикономическия риск, допринесоха общото подобряване на макроикономическа среда, повишената платежоспособност на кредитополучателите, благоприятните перспективи за пазара на жилища и запазващото се ниво на риск, свързан с обезпечението. Потребителското доверие е на сравнително по-високи нива спрямо 2020 г., като потреблението на домакинствата отбелязва най-голям принос за икономическата активност в България към четвъртото тримесечие на 2021 г. Основен фактор за това е подобрената ситуация на пазара на труда, изразяваща се в увеличение както на заетостта, така и на средния номинален размер на възнагражденията на наетите лица. Съгласно данни на БНБ, Годишната инфлация, измерена чрез ХИПЦ, се очаква да продължи да се ускорява през първото полугодие, след което да се забави до 7.5% в края на 2022 г. Възходящата динамика на потребителските цени ще отразява най-вече повишените разходи за производство и транспорт на фирмите вследствие на същественото поскъпване в края на 2021 г. на електроенергията за стопански потребители и на други основни енергийни суровини, както и допусканията за продължаващ верижен растеж на цените при някои от тях през първото тримесечие на 2022 г. Нарастването на цените на храните на международните пазари, увеличението на разходите за труд на единица продукция и широкообхватното ускоряване на растежа на потребителските цени в еврозоната и в други основни търговски партньори на България ще бъдат други фактори с проинфлационно влияние. Очакваме темпът на нарастване на потребителските цени да се забави до 3.4% в края на 2023 г. най-вече поради техническите допускания за понижаване на цените на основните енергийни суровини на международните пазари. Основното допускане при изготвянето на прогнозата на БНБ е свързано с развитието на COVID-19 пандемията и се основава на базисния сценарий на ЕЦБ, който предполага поетапно премахване на ограничителните мерки срещу разпространението на COVID-19 в страните от Еврозоната през втората половина на 2021 г. и окончателното им отпадане в началото на 2022 г. Кредитен риск Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които са 5 897 хил. лв. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период. 2021 2020 хил. лв. хил. лв. Групи финансови активи – балансови стойности: Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 5 793 17 Вземания от свързани лица - 12 Пари и парични еквиваленти 105 35 Балансова стойност 5 89 8 64 Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на кредитния риск. Към 31 декември 2021 г. 53.15 % от търговските вземания на Дружеството са концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита, че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели, ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра. Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки. Възрастовата структура на необезценените просрочени финансови активи е следната: Алтерон АДСИЦ 41 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. 2021 2020 хил. лв. хил. лв. До 3 месеца - 15 Общо - 15 Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи. Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2021 г. и 2020 г. се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг. Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти. Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както следва: Фаза 1 Финансови активи по амортизирана стойност Търговски вземания 5 8 20 Пари и парични еквиваленти 105 Коректив за очаквани кредитни загуби (27) 5 89 8 Ликвиден риск Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага внимателно оценяване на ликвидността. Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода. Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни. Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както следва: Текущи Нетекущи 31 декември 2021 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 2 187 3 057 24 356 15 743 Търговски задължения 2 913 - - - Общо 5 100 3 057 24 356 15 743 Текущи Нетекущи 31 декември 2020 г. До 6 месеца Между 6 и 12 месеца От 1 до 5 години Над 5 години хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. Заеми 1 9 64 2 9 60 15 475 3 35 4 Търговски задължения 69 - - - Общо 2 0 33 2 9 60 15 475 3 35 4 Алтерон АДСИЦ 42 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от изходящ паричен поток. Преглед на дейността през 2021 г. и важни събития Финансовият резултат от дейността на Алтерон АДСИЦ за 2021 г. е печалба в размер на 51 хил. лв. (2020 г.: 533 хил. лв.). Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2021 г. е 81 373 хил. лв. (2020 г.: 56 408 хил. лв.), от които текущи – 12 103 хил. лв. (2020 г.: 13 819 хил. лв.). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 8 826 хил. лв. (2020 г.: 5 312 хил. лв.). Увеличението на пасивите е в резултат на договорено отсрочено пращане по покупка на инвестиционни имоти. Нетекущите пасиви на Дружеството към 31 декември 2021 г. са 39 991 хил. лв. спрямо 18 676 хил. лв. към края на сравнимия период. Собственият капитал на Дружеството към 31 декември 2021 г. е на стойност 32 556 хил. лв. (2020 г.: 32 420 хил. лв.). Важните събития през 2021 г. са: - През 2021 г. ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Дружеството. Ръководството на Дружеството ще продължи да следи потенциалното въздействие и ще предприеме всички възможни мерки за смекчаване на евентуални потенциални ефекти; - На 14 януари 2021 г. поради причини, свързани с наложените мерки, във връзка с Covid-19, е подписан анекс по договор за банков инвестиционен кредит, с който се изменят условията за плащане на главници и лихви през периода от 15 януари 2021 г. до 15 март 2021 г.; - На 28 януари 2021 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100 % от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им; - На 30 януари 2021 г. е анексиран договор, свързан с придобиване на новоучредено търговско дружество, притежаващо имот в гр. Ботевград, кв. Промишлена зона, за което е начислена сума в обезщетителен характер в размер на 5% върху договорената покупна цена; - На 20 февруари 2021 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на инвестиционен имот, находящ се в гр. Пазарджик, начислена е сума в обезщетителен характер в размер на 5% върху договорената покупна цена; - В Държавен вестник (ДВ), бр. 21 от 12 март 2021 г. е обнародван Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 16 март 2021 г. Съгласно § 11 от Преходните и заключителни разпоредби (ПЗР) на ЗДСИЦДС се отменя Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ); - На 28 април 2021 г. са придобити инвестиционни имоти, находящи се в област Хасково (с. Оряхово) за 8 254 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит от 27 април 2021 г.; - На 29 април 2021 г. е начислена сума с обезщетителен характер като % от невъзстановен аванс, представляващ част от покупна цена по прекратен (считано от 28 януари 2021 г.) предварителен договор за придобиване на 100% от дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество); - На 10 май 2021 г., след решение на втора инстанция в полза на Дружеството, е отменено наказателно постановление, издадено от КФН на 22 април 2020 г. във връзка с неотчетено разпределение на дивиденти през 2019 г. - На 21 май 2021 г. е финализирано придобиването на дъщерно дружество Ботевград пропъртис ЕООД, цената на придобиване е 5 400 хил. лв. уредена изцяло в предходен отчетен период; - На 26 май 2021 г. е сключен договор с търговска банка за рефинансиране на задължения по инвестиционни кредити; Алтерон АДСИЦ 43 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. - На 1 юни 2021 г. Алтерон АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик на капитала на дъщерно дружество Ботевград пропъртис ЕООД взема решение за увеличение на капитала му със 100 хил. лв. чрез парична вноска от 5 406 хил. лв. до 5 506 хил. лв. Вписването на промяната в капитала на дъщерното дружество по партидата му в Търговски регистър е считано от 7 юни 2021 г.; - На 21 юни 2021 г. е продаден инвестиционен имот, находящ се в гр. София, за 6 220 хил. лв. без вкл. ДДС като за част от продажната цена е уговорено отсрочено плащане. Финализирането на покупко – продажбата с нотариална сделка е вследствие на сключен предварителен договор от 27 май 2021 г.; - На 21 юни 2021 г. е проведено редовно годишно Общо събрание на акционерите на Алтерон АДСИЦ, в чийто дневен ред освен ежегодните точки, свързани с годишното приключване на 2020 г., са взети и решения за актуализация на Устав, Правила за управление на риск, Политика на възнаграждения на членовете на Съвета на директорите и решение за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД; - на 21 юни 2021 г. е сключен договор за продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (100 % дъщерно на продавача Алтерон АДСИЦ) за цена 13 200 хил. лв. след получено одобрение от Общо събрание на акционерите. Към датата на настоящия доклад има неприключили съдебни дела във връзка със смяна на собствеността на дружеството – виж пояснение 4.18.1 към индивидуалния финансов отчет; - На 8 юли 2021 г. е сключено споразумение за възстановяване на остатък от предоставен аванс по погасителен план във връзка с прекратен предварителен договор (считано от 28 януари 2021 г.) за придобиване на новоучредено дъщерно дружество в срок до 31 март 2022 г.; - На 11 август 2021 г. е сключено споразумение по друг предварителен договор за придобиване на новоучредено дъщерно дружество за удължаване срока на финализиране на сделката в срок до 30 юни 2022 г.; - На 10 август 2021 г. е прекратен предварителен договор за покупка на инвестиционни имоти в гр. София. Предоставеният аванс от Алтерон АДСИЦ към продавача е възстановен своевременно; - На 28 октомври 2021 г. са придоби имоти, находящи се в гр. Лом, област Монтана за 11 875 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит, отпуснат по договор с търговска банка от 26 октомври 2021 г.; - На 14 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ сключи договор за банков кредит във връзка с частично възстановяване на полученото плащане към купувача по договор за покупко - продажба на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (от 21 юни 2021 г.). Споразумението между купувач и продавач е свързано единствено с отсрочване на паричния разчет между страните и дължимостта на по-голямата част от уговорената цена след вписване на продажбата в Търговски регистър, воден към Агенция по вписванията, а не с промяна в намеренията им на фона на съдебните дела за финализиране на продажбата; - На 20 декември 2021 г. е прекратен предварителен договор, свързан с придобиване на имоти около град Лом, за което е начислена сума в обезщетителен хатактер в размер на 5% върху авансово заплатената сума; - На 27 декември 2021 г. е анексиран договор, свързан с придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. Балчик, местност Летището, община Балчик, област Добрич с предоговорен срок за финализиране на придобиването до 28 май 2022 г. ведно с начислена сума в обезщетителен хатактер в размер на 5% върху авансово заплатената сума; Ефект от Covid-19 върху индивидуалния финансов отчет на предприятието през 2021 г. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Алтерон АДСИЦ 44 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Съществена тенденция, която се открои още през 2020 г. и се запази през 2021 г. е, че коронавирус кризата оптимизира процеса на покупка на недвижими имоти, особено при жилищните имоти, тъй като на пазара останаха активни предимно мотивираните купувачи, които са готови да пристъпят към закупуване на имот. Алтерон АДСИЦ оперира и развива своята дейност в сектора на недвижимите имоти в България. Като такова дружество, то пряко следи и анализира тенденциите в този сектор. Основна характеристика на този пазар е, че недвижимите имоти продължават да изглеждат относително атрактивни в сравнение с другите класове активи, което доведе до инвестиционна активност. Според статистиката криза в сектора на недвижимите имоти не се наблюдава. През първите три месеца на 2021 г. се забеляза стабилност в цените на имотите – тенденция, която се наблюдаваше и през цялата 2020 г. Може да се отчете, че пазарът на недвижими имоти се възстанови в много голяма степен още през 2020 г. и отчете ръстове през първото шестмесечие на 2021 г. През 2021 г. не се наблюдава драстична промяна при ипотечното кредитиране. Лихвите по кредитите се запазват на ниски нива, което допълнително стимулира бизнес активността. Банките продължават да отпускат ипотечни кредити и да сключват сделки, но със значително по-завишени критерии. Допълнително влияние за това оказа значителният ръст в цените на енергоносителите и на суровините за леката и тежката промишленост. Европа и света са изправени пред рекордна инфлация за последните години. Сделките с външно финансиране продължават да формират голяма част от обема на имотния пазар през 2021 г., като в повечето случаи банката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, но случвайки се на фона на растяща инфлация и все по-неизгодни условия на банковите депозити, процентът им спрямо общия брой намалява и тази година предимство имат сделките без ипотека. Така активността на имотния пазар се обуславя и от стремежа на хората да предпазят спестените си средства от обезценяване. 2021 г. беше една от най-силните години за имотния пазар. Той излиза от нея напълно възстановен от COVID кризата и вероятно навлиза в нов възходящ цикъл на развитие. Наблюдавахме оживление във всички пазарни сегменти, дори в най-засегнатите преди това от пандемията, ускоряващ се ръст на цените и рекордни обеми от сделки. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху оперативната и инвестиционна политика на Дружеството. Вероятно е да има бъдещи въздействия върху дейността на Дружеството, в контекста на цените на недвижимите имоти, възможностите за реализация на инвестиционните проекти на Дружеството и взаимоотношенията с контрагентите. През 2022 г. се очаква все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, следствие на възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Прогнозите за развитие през 2022 г. са пазарът на недвижими имоти да бъде доминиран основно от местни инвеститори. Очаква се все по-голяма активност във всички сектори на пазара на недвижими имоти, особено през втората половина на 2021 г., в следствие на засилващата се масова ваксинация и възстановяването на нормалния начин на живот и бизнес активност. Това ще бъде функция и за покачване на възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-19 и геополитическото напрежение. Важни научни изследвания и разработки Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Алтерон АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и получаване на доход на чрез диверсификация на риска и портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България, като чрез трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под наем/аренда или продажба. Дружеството също така инвестира в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; Алтерон АДСИЦ 45 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. – нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; – диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл. Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2022 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Дружеството отсява основно слените фактори при вземането на инвестиционни решения: - възможността да закупи имот ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди придобиването. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - възможността да продаде имот, ако за същия е налице оценка от един или повече независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди продажбата. Цената, по която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка; - потенциалът на имота да генерира сигурен, целогодишен наем Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Разкриване на регулирана информация През 2021 г. Дружеството разкрива регулирана информация пред e-Register (регистър на КФН), X3 (регистър на БФБ) и специализирана медия Infostock. Алтерон АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно обстоятелствата настъпили през отчетния период. Тази информация може да бъде намерена на интернет-страницата на Дружеството: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2021-g Допълнителна информация по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г. - Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове. Индивидуалният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС). Дружеството спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за отчетност на последните пред Дружеството и акционерите. Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг. Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Дружеството, спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта. - Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), Алтерон АДСИЦ 46 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия и източниците/начините на финансиране Дружеството притежава 100 % от дяловете на три специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Дружеството притежава портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти, находящи се в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана. – Поземлен имот с обща площ 9 400 кв. м. в едно с прилежащите сгради и инженерни съоръжения, находящи се в гр. Варна; – Поземлени имоти, находящи се в гр. Варна, с площ 5 117 кв. м.; – Инвестиционен имот, находящ се в гр. Варна, с площ 6 532 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Марково, общ. Родопи, обл. Пловдив, в площ 20 290 кв.м.; – Инвестиционен имот, находящ се в кв. Горна баня, гр. София, с площ 3 235 кв. м.; – Инвестиционни имоти, находящи се в с. Оряхово, общ. Любимец, обл. Хасково – 10 броя поземлени имоти с обща площ 370 454 кв. м. – Инвестиционни имоти, находящи се в Промишлена зона на гр. Лом, общ. Лом, обл. Монтана - 16 броя поземлени имоти с обща площ 143 971 кв. м. Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2021 г. е 53 689 хил. лв. (2020 г.: 32 108 хил. лв.). Повече информация е представена в пояснение 6 към индивидуалния финансов отчет. Дружеството не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия. - Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година. Информация за основните инвестиции на емитента. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента. Като дружество със специална инвестиционна цел, основния продукт, който предлага, Алтерон АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Дружеството недвижими имоти. Алтерон АДСИЦ не е извършвало строежи и текущи ремонти на недвижимите имоти. През 2021 г. 12 % от инвестиционните имоти (без аванси), са отдавани под наем, спрямо 18 % през 2020 г. вкл. инвестиционните имоти държани за продажба са отдавани под наем. Основните източници на финансиране на дейността на Дружеството са постъпления от увеличение на капитала, банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти. Приходите от наеми за 2021 г. в размер на 11 хил. лв. (2020 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита 1 хил. лв. вземания по наеми, които представляват 8 % спрямо общата стойност на вземанията произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения за наем. Приходите на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството. - Сключени съществени сделки. По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2021 г., представени по-горе в раздел „Преглед на дейността през 2021 г. и важни събития“ от настоящия доклад. - Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът е страна. Алтерон АДСИЦ 47 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. През отчетния период Алтерон АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 22 към индивидуалния финансов отчет. – Информация относно сключените от емитента, вкл. негово дъщерно дружество в качеството им на заемополучатели или заемодатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения. Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми: Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 3 200 хил. лв.;  Срок на кредита – 15 март 2023 г., погасен изцяло на 10 декември 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 6- месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита и първи по ред особен залог върху всички настоящи и бъдещи вземания на Дружеството до размера на кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата е 429 хил. лв., а нетекуща - 357 хил. лв. Текущата част от задължението по лихви към същата дата възлиза на 14 хил. лв., а нетекущата – 14 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – базов лихвен процент плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 600 хил. евро;  Срок на кредита – 29 март 2023 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 30- месечен гратисен период.  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2020 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 794 хил. лв., а нетекущата – 1 062 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към същата дата възлиза на 13 хил. лв., а нетекущата - 21 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 440 хил. евро;  Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 36- месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 1 076 хил. лв., нетекуща част – 97 хил. лв. Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 23 хил. лв., нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 1 008 хил. евро;  Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24- месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – евро;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита. Алтерон АДСИЦ 48 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 90 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 531 хил. лв., нетекуща част – 90 хил. лв.). Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. (2020 г.: текуща част – 11 хил. лв. нетекуща част – 3 хил. лв.). Банков кредит - овърдрафт:  Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Лимит на кредита – 1 100 хил. лв.;  Срок на ползване на кредита – 11 август 2022 г.;  Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 905 (2020 г.: нетекущо в размер на 63 хил. лв). Текущите задължения по лихви към 31 декември 2020 г. са в размер на 3 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 март 2030 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства от кредита. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 754 хил.лв. (2020 г.: 504 хил. лв.), а нетекущата – 5 202 хил.лв.(2020 г.: 5 956 хил. лв.). Текущата част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2020 г.: 13 хил. лв.), а нетекущата 107 хил.лв (2020 г.: 111 хил. лв.). Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 000 хил. лв.;  Срок на кредита – 25 декември 2031 г., погасен на 26 май 2021 г.  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията на 24- месечен гратисен период;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството и първи по ред особен залог на търговското предприятие Ти Ей Пропъртис ЕАД (дъщерно дружество). Към 31 декември 2020 г. нетекущата част на задължението по частично усвоената главницата по заема възлиза на 3 000 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2020 г. възлиза на 6 хил. лв., а нетекущата – 52 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;  Срок на кредита – 27 април 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от кредита, втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Алтерон АДСИЦ 49 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 8 240 хил. лв. Текущата част на задължението по лихви към 31 декември 2021 г. възлиза на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – трета по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис ЕООД. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 1 121 хил.лв., а нетекущата – 3 082 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;  Срок на кредита – 26 октомври 3031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на инвестизионни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. нетекущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 9 100 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. Банков инвестиционен кредит:  Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;  Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;  Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;  Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно погасителен план.;  Валута, в която се извършват плащанията – лева;  Обезпечение – първа по ред, втора по ред и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на 232 хил.лв., а нетекущата – 8 368 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 9 хил. лв. Лихвените нива по гореописаните кредити са в диапазона от 2.20% до 2.80%. През 2020 г. Управителният съвет на Българската народна банка (БНБ) одобри прилагането на дългов мораториум с ограничен срок на действие, осигуряващ възможност за промени в графика за изплащане на главницата и/или лихвите по задълженията по банкови кредити, без да се променят ключови параметри по кредитния договор. През м. март 2020 г. Дружеството св е възползвало от възможността за разсрочване на главници и лихви по задълженията си по всички инвестиционни банкови кредити за срок от 6 месеца (от м. март 2020 г. до м. август 2020 г). През м. декември 2020 г. Дружеството се възползва от втората мярка на БНБ за разсрочване на плащанията на главници и лихви по задълженията си банковите инвестиционни кредити за срок от още 3 месеца (от м. ноември 2020 до м. януари 2021 г.) с изключение на един банков инвестиционен кредит, който е предоговорен през м. януари 2021 г. (от м. януари 2021 г. до м. март 2021 г.). Алтерон АДСИЦ 50 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Облигационен заем:  Пореден номер на емисията – първа;  ISIN код на емисията – BG2100030175;  Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;  Брой облигации – 10 000 броя;  Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;  Вид на емисията – публична;  Срок на емисията – 8 години (96 месеца);  Валута - лева;  Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;  Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;  Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични плащания  Обезпечение – застраховка на емисията Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 2 000 хил. лв. (2020 г.: 1 500 хил. лв.), а нетекущата – 6 000 хил. лв. (2020 г.: 8 000 хил. лв.). Задължението по лихви възлиза на 4 хил. лв. (2020 г.: 7 хил. лв.). За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД. Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating Дъщерните дружества на Алтерон АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им на заемополучатели. – Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества, заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и не са поемали задължения към други лица. - Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени в индивидуалния финансов отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати. Дружеството не е публикувало прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година, поради което подобно сравнение и анализ не са приложими. - Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 – 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9 от ЗДСИЦДС Активите на Дружеството към 31 декември 2021 г. възлизат на 81 373 хил. лв., като 73.26 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Алтерон АДСИЦ съобразява дейността си с всички нормативни изисквания и в т.ч. следи влиянието на инвестиционните решения спрямо нормативно определените коефициенти и ограничения. Алтерон АДСИЦ 51 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Приходите на Дружеството към 31 декември 2021 г. възлизат на 1 900 хил. лв., като 82.82 % са в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС. Информация за спазването на изискванията по чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС Дружеството не притежава инвестиции в ценни книжа, издадени и гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки. Дружеството не притежава инвестиции в ипотечни облигации. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не притежава инвестиция в друго дружество със специална инвестиционна цел. Дружеството притежава инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, възлизащи на 15 581 хил. лв. или 19.15 %. Дружеството не притежава инвестиции в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. През отчетния период Дружеството не е обезпечавало чужди задължения, съответно не е предоставяло заеми. През отчетния период Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа. През отчетния период Дружеството е сключило договори за кредити, в т.ч. и за покупка на недвижими имоти и/или за оборотни нужди, описани по-горе, но не е получавало кредити, които да се ползват за плащане на лихви. През 2021 г. Дружеството покупките или продажбите, надвишаващи с 5 на сто стойността на инвестициите в недвижими имоти са: - На 28 април 2021 г. са придобити инвестиционни имоти, находящи се в област Хасково (с. Оряхово) за 8 254 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит от 27 април 2021 г. - На 21 юни 2021 г. е продаден инвестиционен имот, находящ се в гр. София за 6 220 хил. лв. без вкл. ДДС като за част от продажната цена е уговорено отсрочено плащане. Финализирането на покупко – продажбата с нотариална сделка е вследствие на сключен предварителен договор от 27 май 2021 г. - На 28 октомври 2021 г. са придоби имоти, находящи се в гр. Лом, област Монтана за 11 875 хил. лв. със средства от получен инвестиционен кредит, отпуснат по договор с търговска банка от 26 октомври 2021 г. - Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството. През отчетния период в Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили промени в основните принципи на управление. - Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност. Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди. Политиката относно управление на финансовите ресурси на Алтерон АДСИЦ: Касае способността му да: – изпълнява задълженията си навременно; – реализира добра събираемост на вземанията; – генерира приходи, а оттам и печалба; – финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти; – да инвестира в рентабилни инвестиции. Отчита влиянието на ключови фактори като: – междуфирмените вземания и задължения; Алтерон АДСИЦ 52 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. – събираемост на вземанията; – ценова политика; – търговска политика; – данъчна политика и ползването на данъчни облекчения; – плащане на санкции; – стимулиране и регулиране на производството и потреблението; – конкурентоспособността на дружеството; – взаимоотношения с финансово-кредитни институции; Се основава на следните принципи: – стриктно спазване на действащото законодателство; – мониторинг на ключови финансови показатели; – обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на решения; – своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на дружеството при възможно най-изгодни условия; – ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени); – управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените капитали); – финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на дружеството. Към 31 декември 2021 г. Дружеството отчита задължения по кредити в размер на 45 137 хил. лв., които се предвижда да бъдат погасявани основно с постъпления от продажби на новоизградени или съществуващи обекти. От учредяването на Дружеството до момента то се е финансирало чрез собствен и привлечен капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите проекти на Дружеството, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Дружеството или от ползване на заемни средства. Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от реализиране на проектите. - Други През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи. Дружеството няма сделки, водени извънбалансово. През отчетния период Дружеството не е увеличавало капитала си чрез емитиране на нова емисия ценни книжа. През периода Дружеството няма дялови участия и инвестиции в дялови ценни книжа. През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал. През отчетната 2021 г. в Алтерон АДСИЦ не са се случили събития и показатели с необичаен характер. - Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за кореспонденция. Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между управителните органи на Дружеството и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да инвестират в ценните книжа на Дружеството. Съществена част от неговите задължения е създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството, разясняване на пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране за резултатите от дейността на Дружеството; провеждане и участие на акционерите в общите събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите. Алтерон АДСИЦ 53 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Дамян Митев Колев с адрес за кореспонденция и телефон за контакти: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, телефон: +359 885 613 310, e-mail: [email protected]. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следнте некоригиращи събития:  Усложнената международна обстановка, започналa на 24 февруари 2022 г., през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Развитието на конфликта и въздействието му върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои от направените от ръководството допускания и преценки по отношение на очаквано бъдещо развитие, парични потоци и резултати от дейността. Същевременно инфлационният натиск продължава да се засилва, като военните действия и повишените котировки на всички суровини се очаква допълнително да го усилят. Покачване на покупните цени на стоките и услугите ще доведе до намаляване на доходите на населението, свиване на потребителското търсене и ограничаване растежа на икономиката на страната. Въпреки усилията на ръководството за идентифициране на потенциалните преки и непреки ефекти от военните действия, инфлационния натиск и продължаващата здравна криза, предизвикана от COVID-19 върху дейността на Дружеството и съответното им адресиране, динамичното развитие на макроикономическата и политическа обстановка затрудняват тяхната надеждна оценка. Посочените обстоятелства биха могли да предизвикат промяна в справедливите стойности на инвестиционните имоти на Дружеството, които в индивидуалния финансов отчет са определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки, както и да окажат въздействие върху направените прогнози за бъдещото развитие, парични потоци и резултати от дейността на Дружеството.  На 31 януари 2022 г. е подписан анекс за актуализиране на уговорена цена по предварителен договор от 2 декември 2020 г. за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, в съответствие със стойности на Хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), отнасящ се до сектора на недвижимите имоти и Средногодишната инфлация за периода, публикувани от Националния статистически институт към 31 декември 2021 г. На 2 март 2022 г. е платен допълнителен аванс по актуализирания договор със средства от банков кредит- овърдрафт на Дружеството. ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК. 1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б) Дружеството спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него. Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите; структурата и компетентността му; Алтерон АДСИЦ 54 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството. Управлението на Дружеството се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството и потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло. Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях. 2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за това Дружеството спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания. 3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане Вътрешен контрол и управление на риска Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от неуспех на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството. Анализ на риска Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и бюджетния процес. Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Вътрешен контрол Всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично одобрение от Съвета на директорите. Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите. Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се преразглеждат и актуализират редовно. Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със служителите и при промени в него се правят обучения за тях. Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно отразени. Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета на директорите. Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със съдействието на Одитния комитет. Алтерон АДСИЦ 55 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в одиторския доклад. Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки. Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и финансовите отчети Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на индивидуалния годишен доклад за дейността и индивидуалния финансов отчет и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и стратегията. 4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане 4.1. Член 10, параграф 1, буква "в" Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО; Към 31 декември акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са следните: 31 декември 2021 г. 31 декември 2020 г. Акционер Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежава не Брой акции с право на глас % от капитала Начин на притежаване Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 767 566 51.00 Пряко 767 566 51.00 Пряко Фин инвест къмпани ООД 228 550 15.19 Пряко 228 645 15.19 Пряко 996 116 66.19 996 211 66.19 4.2. Член 10, параграф 1, буква "г" Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права; Дружеството няма акционери със специални контролни права. 4.3. Член 10, параграф 1, буква "е" Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа; Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху правата на глас. 4.4. Член 10, параграф 1, буква "з" Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството са определени в Устава на и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите. Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите. Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори (експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет след заверка от назначените Алтерон АДСИЦ 56 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др. 4.5. Член 10, параграф 1, буква "и" Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции. Съветът на директорите на Дружеството: – организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание; – контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС съставя и внася годишните финансови отчети пред Общото събрание; – определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Дружеството; – взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство; – взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху тях; – и други. Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на акционерите. 5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи на Дружеството и техните комитети Съвет на директорите Алтерон АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член на Съвета на директорите. За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава на Дружеството. За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите. Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството. Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на Дружеството. Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите. С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване. Членовете на Съвета на директорите са преизбрани на редовното, годишно Общо събрание от 2 септември 2021 г. за нов мандат от 5 /пет/ години, считано до 2 септември 2025 г.: Илиан Христов Лангаров, Биляна Илиева Вълкова, Жулиета Стойкова Димитрова; На 2 септември 2021 г., ОСА приема актуализираната Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите по предложение на Съвета на директорите във връзка с нормативни промени и актуализирания Статут на Одитния комитет по предложение на Съвета на директорите във връзка с нормативни промени от 2021 г. Алтерон АДСИЦ 57 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството, възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните интереси на Дружеството. През 2021 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули, обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2021 г. Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството. През 2021 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти. Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и тях или свързани с тях лица. През 2021 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на директорите и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода възнаграждения. Одитен комитет Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите изисквания и конкретните нужди на Дружеството, са избрани членовете на Одитния комитет, мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО. Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия финансов одит и са, както следва: – наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се гарантира неговата ефективност; – наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното предприятие; – наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014; – проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент; – отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор; – изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок до 31 май годишен доклад за дейността си; – и други. Общо събрание на акционерите Всички акционери на Алтерон АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството и чрез представители. Ръководството на Дружеството съблюдава за организирането и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството, което гарантира равнопоставено третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването. Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред на Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички Алтерон АДСИЦ 58 Годишен индивидуален доклад за дейността 2021 г. предложения относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба. Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите решения на Общото събрание на акционерите. 6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период Дружеството попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е разработило и не прилага политика на многообразие. 7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството на Дружеството се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството осигурява публичност и прозрачност на управлението, защитаваме правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Ние сме убедени, че следвайки отговорните и етични бизнес практики във връзка с инвестициите в недвижими имоти, поддържайки безопасни и здравословни условия на труд, и опазвайки околната среда, градим стабилна компания в полза на служителите, акционерите и обществото като цяло. Дружеството спазва всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на околната среда, като ръководството на Алтерон АДСИЦ следи за въздействието на Дружеството върху нея. Служителите на Дружеството се насърчават да представят предложения и идеи за намаляване на влиянието на Дружеството върху околната среда. Дружеството не е приело политика, доколкото установените в Дружествата практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни свери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите. Установените в Дружеството практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира. Дата: 30 март 2022 г. Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:36:04 +03'00' Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 59 Д О К Л А Д ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ ЗА 2021 г. НА АЛТЕРОН АДСИЦ Изготвен на основание чл. 12 от Наредба № 48 на Комисията за финансов надзор от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията. Настоящият доклад включва и програма за прилагане на Политиката за възнагражденията, разработена от Съвета на директорите и утвърдена от Общото събрание на акционерите на 13 Юни 2017 г., изменена и допълнена на ОСА, проведено на 2 септември 2020 г. и ОСА, проведено на 21 юни 2021 г. Настоящият доклад съставлява самостоятелен документ към годишния финансов отчет на Алтерон АДСИЦ за 2021 г. Той съдържа преглед на начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през отчетната 2021 г. и програма за прилагане на политиката през следващата финансова година. I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през 2021 г. 1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията: Политиката за възнагражденията на АЛТЕРОН АДСИЦ е разработена от членовете на Съвета на директорите, в съответствие с приетите нормативни актове и Устава на дружеството. Всяко нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на Директорите и се утвърждава от Общото събрание на акционерите. През 2021 г. АЛТЕРОН АДСИЦ не е създавал Комитет по възнагражденията. При разработването на Политиката за възнагражденията не са ползвани външни консултанти. 2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи: През отчетната 2021 г. не са изплащани променливи възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ. Съгласно действащата Политика, Алтерон АДСИЦ през отчетната финансова година е изплащало на членовете на Съвета на директорите постоянно възнаграждение, чийто конкретен размер е одобрен от Общото събрание на акционерите на Дружеството и се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. 3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството: През отчетната 2021 г. не са предоставяни опции върху акции, вкл. акции на дружеството, права за придобиване на финансови инструменти или друг вид променливо възнаграждение. Съгласно чл. 12, ал. 2 от Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, само с решение на Общото събрание на акционерите се определят конкретните условия и параметри, при които може да се предостави такова променливо възнаграждение за всеки отделен случай при спазване разпоредбите на законодателството. 4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати: Критерии за постигнати резултати през 2021 г., въз основа на които е възможно да бъде предоставено променливо възнаграждение, са резултатите от дейността и други нефинансови показатели, определени в чл. 6 от Политиката за възнагражденията на дружеството. 5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати: В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите не е установявана зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на корпоративното ръководство и финансово икономическото състояние на дружеството. Всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ получават месечно възнаграждение, конкретния размер на което се определя от Общото събрание на акционерите на Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 60 дружеството. Възнаграждението се изплаща при условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление. При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите, предоставените от тях гаранции за управление по решение на Общото събрание на акционерите, могат да се превеждат в полза на Дружеството. 6. Основни плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения: Алтерон АДСИЦ не е прилагал схеми на изплащане на бонуси и/или на други непарични допълнителни възнаграждения. За 2021 г. членовете на корпоративното ръководство са получили само постоянни възнаграждения, като плащанията на възнагражденията се осъществяват по банков път ежемесечно. 7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната финансова година, когато е приложимо: Дружеството не заплаща за своя сметка вноски за допълнително доброволно пенсионно осигуряване на членовете на Съвета на директорите. 8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения: През отчетната 2021 г. не е вземано решение за изплащане на променливи възнаграждения и съответно не са определени периоди на отлагане на изплащането им. 9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите: В чл.10 на действащата Политика на Алтерон АДСИЦ са предвидени следните условия: “Чл. 10. (1 – изм. 02.09.2020 г.) Условията и максималният размер на обезщетенията при прекратяване на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с изпълнителния директор, във връзка с предсрочно прекратяване на договора, както и плащания, свързани със срок на предизвестието или предвидени в клаузата, забраняваща извършването на конкурентна дейност, се уреждат с политиката за възнагражденията на Алтерон АДСИЦ. Към настоящия момент Алтерон АДСИЦ не е предвидило плащания на обезщетения при предсрочно прекратяване на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с изпълнителния директор на дружеството, както и плащания, във връзка със срок на предизвестие или плащания във връзка с клаузи, забраняващи извършването на конкурентна дейност. (2) Общият размер на обезщетенията по ал. 1 следва да не надвишава сумата от изплатените годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години. (3 – изм. 02.09.2020 г.) Обезщетения по ал. 1 не се дължат, в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на члена на Съвета на директорите на дружеството, съответно на изпълнителния директор.” 10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10: В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е предвидена такава възможност. 12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване: Членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ към 31 декември 2021 г. са: Илиан Христов Лангаров – член на СД и изпълнителен директор  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 61 избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Биляна Илиева Вълкова – председател на СД  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. Жулиета Стойкова Димитрова – член на СД;  Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на директорите, а именно до 2 септември 2025 г.  Договорът се прекратява с изтичане на мандата.  При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи. През отчетната 2021 г. дружеството няма прекратен договор с член на Съвета на директорите. 13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година: По решение на общо събрание на акционерите от 2 септември 2020 г., месечното брутно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите е определено в размер на 800 лева. бруто на месец за изпълнителния член на Съвета и по 500 лева бруто на месец за останалите членове. С решение на свое заседание от 30 април 2020 г., Съвета на директорите е определило считано от 1 май 2020 г. допълнително, месечно, брутно възнаграждение на изпълнителния директор в размер на 870 лева. През 2021 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение (лева) Илиан Христов Лангаров Член на СД и изп. директор 20 040.00 Биляна Илиева Вълкова Председател на СД 6 000.00 Жулиета Стойкова Димитрова Член на СД 3 522.73 За 2021 г. не са изплащани и не се предвиждат изплащания на други материални стимули. 14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година: а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година През 2021 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са начислени и изплатени следните възнаграждения: Трите имена Позиция Брутно възнаграждение ( лева ) Нетно възнаграждение ( лева ) Илиан Христов Лангаров Член на СД и изпъ лнителен директор 20 040.00 17 404.15 Биляна Илиева Вълкова Председател на СД 6 000.00 5 400.00 Жулиета Стойкова Димитрова Член на СД 3 522.73 2 289.63 През 2021 г. членовете на Съвета на директорите на дружеството не са получавали променливи и непарични възнаграждения. Дружеството няма условни и разсрочени задължения, възникнали през годината. Към 31 декември 2021 г. Алтерон АДСИЦ не дължи суми за изплащане на пенсии или обезщетения при пенсиониране. б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата група Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 62 Само един член на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ е получавал възнаграждения за 2021 г. от други дружества от същата група – Биляна Вълкова: Трите имена Дружества от същата група Нетно възнаграждение (лева) Биляна Илиева Вълкова Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД 5 400.00 Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Груп АД 5 400.00 Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Асетс ЕАД 6 048.00 в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им През 2021 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или други бонуси. г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор Договорите с членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните им функции. д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова година През 2021 г. не е извършвана промяна в състава на Съвета на директорите и не са освобождавани членове. е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви а - д През 2021 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви а – д. ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите През 2021 г. по отношение на всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, не са налице предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет. 15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции: а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени; б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година; в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата; г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година; Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ е предвидена възможност за предоставяне на опции върху акции, акции на дружеството или други схеми за стимулиране въз основа на акции на членовете на Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 63 16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне *Всички стойности са представени в хиляди лева ** Възнагражденията са по данни от разчетно-платежните ведомости на дружеството, приравнени на пълно работно време *** Резултатите (финансовите) на дружеството са нанесени по одитирани годишни финансови отчети Година 2016г. 2017г. Изменение 2017г. спрямо 2016 г. % 2018г. Изменение 2018г. спрямо 2017 г. % 2019г. Изменение 2019г. спрямо 2018 г. % 2020г. Изменение 2020г. спрямо 2019 г. % 2021г. Изменение 2021г. спрямо 2020 г. % Брутно възнаграждение на всички членове на СД за година 22 22 0% 22 0% 22 0% 29 32% 30 3% Среден размер на възнаграждение на член на СД за година 7 7 0% 7 0% 7 0% 10 43% 10 0% Резултати на дружеството - печалба 1 951 231 -88% 2 303 897% 748 -68% 533 -29% 447 -16% Брутно възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 8 7 -13% 7 0% 7 0% 7 0% 7 0% Среден размер на възнаграждение на основа на пълно работно време на служители в дружеството, които не са директори за година 8 7 -13% 7 0% 7 0% 7 0% 7 0% Алтерон АДСИЦ Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите за 2021 г. 64 17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение През 2021 г. на членовете на Съвета на директорите не е изплащано променливо възнаграждение, респективно не е изисквано връщане такова възнаграждение. 18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не са приложени. През 2021 г. не са настъпили отклонения от процедурата по прилагането на политиката за възнагражденията. В началото на 2020 г., поради разпространението на нов коронавирус (Covid-19) в световен мащаб, се появиха затруднения в бизнеса и икономическата дейност на редица предприятия и цели икономически отрасли. Ръководството на Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължи изплащането на постоянното месечно възнаграждение на членовете на Съвета на директорите. Дружеството не е отчитало и изплащало променливи възнаграждения през отчетната 2021 г. II. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година или за по-дълъг период. В настоящата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите за залегнали основните принципи на Наредба 48 на КФН. Политиката има за цел да подкрепи дългосрочните бизнес цели на дружеството и да насърчава поведение, което подкрепя създаването на стойност за акционерите, като в същото време осигурява конкурентно възнаграждение, което е достатъчно да привлече и задържи директори с качества, необходими за успешно управление и развитие на дружеството. Тази политика е разработена за прилагане за дълъг период от време, освен в случай, че акционерите на дружеството не поискат нейната актуализация и промяна. Изменения в утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика, се приемат по реда на нейното изготвяне и утвърждаване. Съвета на директорите е отговорен за своевременното оповестяване на утвърдената от Общото събрание на акционерите Политика за възнагражденията и последващите изменения в нея. През 2021 г. Съвета на директорите направи преглед на Политиката и констатира, че са наложителни промени и актуализация в приетата и утвърдена от ОСА на дружеството Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите. В тази връзка Съвета на директорите предложи на редовното годишно общо събрание на акционерите актуализация на Политиката за възнагражденията. Към 31.12.2021 г. на членовете на Съвета на директорите не са изплатени, начислените за м. декември 2021 г. постоянни възнаграждения в размер на 1 953 лева. Същите са изплатени през месец януари 2022 г. Дружеството не е прекратявало предсрочно договор с член на Съвета на директорите, респективно не са начислявани и изплащани обезщетения при прекратяване. Не е налице искане за връщане на получено възнаграждение, поради липса на такова основание. 30 март 2022 г. Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:36:38 +03'00' 65 Д Е К Л А Р А Ц И Я по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл.10 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар Долуподписаните: 1. Илиан Христов Лангаров, в качеството си на Изпълнителен директор и представляващ “Алтерон” АДСИЦ - гр. Варна и 2. Грозьо Георгиев Грозев , в качеството си на съставител на индивидуалния финансов отчет, Относно индивидуалния финансов отчет на „Алтерон” АДСИЦ към 31.12.2021 г. ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ: 1. Комплектът индивидуален финансов отчет и пояснения към 31 декември 2021 г., съставени съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на дружеството. 2. Годишният индивидуален доклад за дейността съдържа достоверен преглед на информацията за развитието и резултатите от дейността на емитента, както и състоянието на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен. Дата: 30.03.2022 г. гр. Варна Декларатор:............................ Илиан Лангаров Декларатор:............................. Грозьо Грозев Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:37:01 +03'00' GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:20:38 +03'00' СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3. Данни за отчетния период Начална дата: 01 януари 2021 г. Крайна дата: 31 декември 2021 г. Дата на съставяне: 30 март 2022 г. Данни за лицето Наименование на лицето: АЛТЕРОН Тип лице: АДСИЦ ЕИК: 148146418 Представляващ/и: Илиан Лангаров Начин на представляване: изпълнителен директор Адрес на управление: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2 Адрес за кореспонденция: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2 Телефон: 0885 61 33 10 Факс: E-mail: [email protected] Уеб сайт: https://alteronreit.com/ Медия: Infostock.bg Съставител на отчета: Грозьо Грозев Длъжност на съставителя: ангажимент по граждански договор СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник- председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност". Нормативно изискване Финансов резултат на AЛТЕРОН АДСИЦ за периода: 01.01.2021 - 31.12.2021 г. Стойност в лева счетоводна печалба 50 551,98 лв. счетоводна загуба чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти; увеличение намаление -1 411 610,02 лв. чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между: а) продажната цена на недвижимия имот увеличение 6 220 000,00 лв. намаление б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност увеличение намаление -2 613 316,32 лв. чл. 29, ал. 3, т. 4 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 5 от ЗДСИЦДС Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между: а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг; увеличение намаление б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност; увеличение намаление чл. 29, ал. 3, т. 6 от ЗДСИЦДС Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за всеобхватния доход; чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС Намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС; -10 757 217,90 лв. Сума за разпределяне на дивидент; -8 511 592,26 лв. Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. -7 660 433,03 лв. Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 32 555 777,08 лв. Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 23 337 779,00 лв. чл. 247а, ал. 3 от ТЗ Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3 от Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум, намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав. Забележки: 1. Клетките, съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат, се записват с положителна стойност. 2. Клетките, съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат, се записват с отрицателна стойност. Дата на съставяне: 30 март 2022 г. Съставител: Грозьо Грозев Представляващ/и: Илиан Лангаров СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност". 3. В случай, че размерът на годишния дивидент, изискван от чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, е коригиран съгласно изискванията на чл. 247а, ал. 3 от ТЗ, е необходимо дружеството да обясни начина, по който е изчислена сумата, съгласно чл. 247а, ал. 3 от ТЗ в следващия уъркшит. GROZYO GEORGIEV GROZEV Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.30 11:21:29 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.30 11:37:28 +03'00' Годишен доклад за дейността Доклад на независимия одитор Съкратен финансов отчет АЛТЕРОН ПРОПЪРТИ ЕООД 31 декември 2021 г. Съдържание Страница Годишен доклад за дейността - Доклад на независимия одитор - Съкратен счетоводен баланс 1 Съкратен отчет за приходите и разходите 2 Приложение 3 Алтерон Пропърти ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. Годишен доклад за дейността на Алтерон Пропърти ЕООД за 2021 г. Настоящият годишен доклад за дейността на Дружеството представя коментар и анализ на финансовите отчети и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството като обхваща едногодишния период от 1 януари 2021 г. до 31 декември 2021 г. Той е изготвен в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството. Ръководството на Дружеството е избрало да представя съкратена форма на финансовите си отчети, изготвени по Националните счетоводни стандарти, така както това е разрешено от чл. 29, ал. 4 от Закона за счетоводството, поради факта, че Алтерон Пропърти ЕООД е микро предприятие по смисъла на Закона за счетоводството. Правен статут и обща информация за Дружеството Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 200096522. Седалището и адресът му на управление е гр. Варна, ул. Д-р Железкова № 3. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Дружеството няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Капитал Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството възлиза на 5 556 хил. лв., разпределен в 555 636 дяла с номинална стойност в размер на 10 лв. на дял. През периода не са извършвани промени в размера на капитала на Дружеството. Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Органи на управление Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Ася Ангелова Атанасова. Към 31 декември 2021 г. управителят на Дружеството Ася Ангелова Атанасова участва в следните други дружества: – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД, ЕИК 200536466 - член на Съвета на директорите. Управителят не е получавал възнаграждения от Дружеството през 2021 г. Дружеството няма политика да разпределя непарични възнаграждения и такива не са били предоставяни. Дружеството няма разпределени условни или разсрочени възнаграждения. Дружеството няма дължими суми за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения. Развитие и резултати от дейността на Дружеството. Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2021 г. е 4 828 хил. лв. (2020 г.: 5 190 хил. лв.). Задълженията към същата дата са в размер на 1 хил. лв. (2020 г.: 1 хил. лв.) Дружеството отчита загуба за периода в размер на 362 хил. лв. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за Алтерон Пропърти ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността нa Алтерон Пропърти ЕООД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Загубата за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. е в размер на 362 хил. лв., като към тази дата чистата стойност на имуществото е под размера на вписания основен капитал в размер на 729 хил. лв. Дружеството не извършва активна дейност, от която да отчита приходи от продажби и няма собствени парични средства, с които да покрива текущите си задължения. Тези обстоятелства показват наличието на съществена несигурност, която може да породи значителни съмнения относно възможността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие без подкрепата на едноличния собственик и други източници на финансиране. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Ръководството счита, че предвид продължаващата финансова подкрепа от едноличния собственик продължаващата дейност на Дружеството в обозримо бъдеще е обезпечена и принципът за действащо предприятие е уместно използван. Политика на ръководството по отношение управление на риска Основните рискове и несигурности, пред които е изправено Дружеството са рискове, типични за секторите, в които то функционира – недвижимите имоти, както и общи рискове, типични за всички стопански субекти в страната. Дружеството може да бъде неблагоприятно засегнато от множество фактори: конюнктура на пазара на недвижими имоти; способностите на Дружеството да осигури ефективно управление на своите имоти, икономически климат в страната и други. Вследствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на кредитен риск. Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с вземане, възникнало по договор за цесия от 31 декември 2018 г. Към 31 декември 2021 г. излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до балансовата стойност на вземането, която към края на отчетния период възлиза на 4 750 хил. лв. (2020 г.: 5 150 хил. лв.) През 2021 г. е призната загуба от обезценка в размер на 400 хил. лв. (2020 г.: 250 хил. лв.). Вземането е обезпечено с право на строеж върху урегулиран поземлен имот за построяване на офис сграда с магазини, подземен гараж с паркоместа и трафопост. Ръководството на Дружеството е разработило инвестиционен проект за реализиране на обезпечението. Пазарната стойност на обезпечението е определена от независим оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, която може да бъде повлияна от продължаващото въздействие на пандемията на Covid-19 ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е изложено на други съществени рискове. Научноизследователска и развойна дейност През 2021 г. Дружеството не е извършвало научноизследователска или развойна дейност. Алтерон Пропърти ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Алтерон Пропърти ЕООД е запазване и нарастване на стойността на инвестициите. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2022 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за едноличния собственик, спазвайки нормите на българското законодателство и учредителния си акт. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Република Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Независимо от това към датата на този финансов отчет Дружеството продължава да прилага принципа на действащото предприятие като база за изготвяне на финансовия отчет. Дата: 29 март 2022 г. Управител: __ /Ася Атанасова/ ASYA ANGELOVA ATANASOVA Digitally signed by ASYA ANGELOVA ATANASOVA Date: 2022.03.29 16:42:00 +03'00' Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До едноличния собственик на Алтерон Пропърти ЕООД ул. Д-р Железкова №3, гр. Варна Доклад относно одита на финансовия отчет Мнение Ние извършихме одит на финансовия отчет на Алтерон Пропърти ЕООД („Дружеството“), съдържащ съкратения баланс към 31 декември 2021 г. и съкратения отчет за приходите и разходите по раздели за годината, завършваща на тази дата, както и приложение, включващо обобщено оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният финансов отчет:  дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и за неговите финансови резултати от дейността за годината, завършваща на тази дата; и  е изготвен съгласно изискванията на българското законодателство и Националните счетоводни стандарти, включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти и по чл. 29 от Закона за счетоводството. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Съществена несигурност, свързана с предположението за действащо предприятие Обръщаме внимание на пояснение “Основа за изготвяне на съкратения финансов отчет”, в което се посочва, че загубата за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. е в размер на 362 хил. лв., като към тази дата чистата стойност на имуществото е под размера на вписания основен капитал в размер на 729 хил. лв. Дружеството не извършва активна дейност, от която да отчита приходи от продажби и няма собствени парични средства, с които да покрива текущите си задължения. Тези обстоятелства сочат, че е налице съществена несигурност, която би могла да породи значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Нашето мнение не е модифицирано по отношение на този въпрос. Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, изготвен от ръководството съгласно Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството за финансовия отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с българското законодателство и Националните счетоводни стандарти (НСС), включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти по чл. 29 от Закона за счетоводството, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:  идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;  получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;  оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;  достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;  оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с ръководството, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството, приложим в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет. (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания; и (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в доклада за дейността. Марий Апостолов Управител Регистриран одитор отговорен за одита Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032 Одиторско дружество 29 март 2022 г. България, гр. София, бул. Черни връх №26 MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:04:11 +03'00' Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 1 Съкратен баланс към 31 декември 2021 г. АКТИВ ПАСИВ РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходна год. а 1 2 А 1 2 А. Записан, но невнесен капитал - 3 А. Собствен капитал 4 827 5 189 Б. Нетекущи активи 77 37 Б. Задължения 1 1 В. Текущи активи 4 751 5 150 СУМА НА АКТИВА (А+Б+В) 4 828 5 190 СУМА НА ПАСИВА (А+Б) 4 828 5 190 Съставил: ___ /Грозьо Грозев/ Управител: _____ /Ася Атанасова/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , рег . № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:36:56 +03'00' ASYA ANGELOVA ATANASOVA Digitally signed by ASYA ANGELOVA ATANASOVA Date: 2022.03.29 16:42:23 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:05:59 +03'00' Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 2 Съкратен отчет за приходите и разходите за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. Съставил: ___ /Грозьо Грозев/ Управител: ___ /Ася Атанасова/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , рег . № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита НАИМЕНОВАНИЕ НА РАЗХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) НАИМЕНОВАНИЕ НА ПРИХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходн а год. а 1 2 а 1 2 А. Разходи Б. Приходи - - 1. Разходи за суровини, материали и външни услуги 1 1 2. Разходи за персонала - 4 3. Други разходи 401 250 Общо разходи за оперативна дейност (1+2+3) 402 255 4. Разходи за лихви и други финансови разходи - 21 Общо разходи(1+2+3+4) 402 276 5.Счетоводна печалба (общо приходи — общо разходи) - - 1.Счетоводна загуба (общо приходи — общо разходи) 402 276 6. Други данъци, алтернативни на корпоративния (40) (25) 7. Печалба - - 2. Загуба (1 + ред 6 от раздел А) 36 2 25 1 Всичко (Общо разходи + 6 + 7) 36 2 251 Всичко (2) 36 2 25 1 Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:37:19 +03'00' ASYA ANGELOVA ATANASOVA Digitally signed by ASYA ANGELOVA ATANASOVA Date: 2022.03.29 16:42:38 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:06:10 +03'00' Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 3 Приложение Годишният финансов отчет на Дружество обхваща период от 01.01.2021 г. до 31.12.2021 г. Съгласно критериите на чл. 19, ал. 2 от Закона за счетоводство, Дружество се класифицира като микро предприятие за 2021 г. На основание чл. 29, ал. 4 от ЗСч, предприятието е избрало да публикува съкратен баланс по раздели и съкратен отчет за приходите и разходите. Обща информация Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 200096522. Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. Варна, ул. Д-р Железкова № 3. Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Ася Ангелова Атанасова. Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Основа за изготвяне на съкратения финансов отчет Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с Националните счетоводни стандарти и изискванията на Закона за счетоводството. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността нa Алтерон Пропърти ЕООД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Прилагане на принципа-предположение за действащо предприятие Загубата за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. е в размер на 362 хил. лв., като към тази дата чистата стойност на имуществото е под размера на вписания основен капитал в размер на 729 хил. лв. Дружеството не извършва активна дейност, от която да отчита приходи от продажби и няма собствени парични средства, с които да покрива текущите си задължения. Тези обстоятелства показват наличието на съществена несигурност, която може да породи значителни съмнения относно възможността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие без подкрепата на едноличния собственик и други източници на финансиране. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Ръководството счита, че предвид продължаващата финансова подкрепа от едноличния собственик продължаващата дейност на Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 4 Дружеството в обозримо бъдеще е обезпечена и принципът за действащо предприятие е уместно използван. Счетоводна политика Общи положения Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципа на историческата цена, модифициран в определени случаи с преоценката на някои активи и пасиви. Базите за оценката са оповестени подробно в счетоводната политика към финансовия отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. Оценъчни бази, използвани при изготвяне на съкратения финансов отчет Финансови активи Финансовите активи включват парични средства и вземания. Финансовите активи са класифицирани в зависимост от целта, с която са придобити в категорията кредити и вземания. Категорията на даден финансов инструмент определя метода му на оценяване и дали приходите и разходите се отразяват в печалбата или загубата на Дружеството. Всички финансови активи на Дружеството подлежат на тест за обезценка към датата на финансовия отчет. Финансовите активи се обезценяват, когато съществуват обективни доказателства за това. Прилагат се различни критерии за определяне на загубата от обезценка в зависимост от категорията на финансовите активи, както е описано по-долу. Финансовите активи се признават първоначално по цена на придобиване, която е справедливата стойност на платеното възнаграждение и съответните разходи по сделката. Отписването на финансов актив се извършва, когато Дружеството загуби контрол върху договорните права, които съставляват финансовия актив, т.е. когато са изтекли правата за получаване на парични потоци или е прехвърлена значимата част от рисковете и изгодите от собствеността. Тестове за обезценка се извършват към всяка отчетна дата, за да се определи дали са налице обективни доказателства за наличието на обезценка на конкретни финансови активи или групи финансови активи. Кредити и вземания Кредити и вземания, възникнали първоначално в Дружеството, са финансови активи създадени от предприятието посредством директно предоставяне на пари, стоки или услуги на дадени дебитори. Те са недеривативни финансови инструменти и не се котират на активен пазар. Кредитите и вземанията последващо се оценяват по амортизирана стойност с помощта на метода на ефективната лихва, намалена с размера на обезценката. Обезценката се отчита като финансов разход в отчета за приходите и разходите. Търговските вземания се обезценяват когато е налице обективно доказателство че Дружеството няма да е в състояние да събере сумите, дължими му в съответствие с оригиналните условия по сделката. Сумата на обезценката се определя като разлика между преносната стойност на вземането и настоящата стойност на бъдещите парични потоци. Финансови пасиви Финансовите пасиви са всички пасиви, които представляват договорно задължение за предоставяне на парични суми или финансов актив на друго предприятие или размяна на финансови инструменти с друго предприятие при потенциално неблагоприятни условия. Финансовите пасиви на Дружеството включват пасиви, възникнали първоначално в предприятието и са класифицирани като задължения към доставчици. Финансовите пасиви се признават, когато съществува договорно задължение за плащане на парични суми или друг финансов актив на друго предприятие или договорно задължение за размяна на финансови инструменти с друго предприятие при потенциално неблагоприятни условия. Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 5 Финансовите инструменти се оценяват при първоначалното придобиване по цена на придобиване, която включва справедливата стойност на даденото (при финансов актив) или полученото (при финансов пасив) за него вложение и разходите по извършване на сделка с финансови инструменти (хонорари, комисиони и други възнаграждения, изплатени на агенти, брокери, консултанти, дилъри и други, пряко ангажирани със сделката лица; данъци, такси, разрешения и други, изплатени на борси и на регулационни органи; трансферни данъци и мита и други). Не се включват получените премии и отбиви, финансирания и разпределения на административни и други общи разходи. Всички разходи, свързани с лихви, и промени в справедливата стойност на финансови инструменти, ако има такива, се признават в печалбата или загубата на ред „Финансови разходи” или „Финансови приходи”. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, като се използва методът на ефективната лихва, с изключение на финансови инструменти, държани за търгуване, които се оценяват по справедлива стойност с отчитане на промените в печалбата или загубата. Всички разходи по заеми се отразяват в момента на възникването им. При първоначалното им признаване заемите се отразяват по справедлива стойност, нетно от разходите по сделката. Последващото оценяване на заемите се извършва по амортизирана стойност. Разликите между сумата на получените заеми, нетно от разходите по сделката, и стойността на изплащане се признават в отчета за приходите и разходите за периода на заема, като се използва методът на ефективната лихва. Търговските задължения се признават първоначално по номинална стойност и впоследствие се оценяват по амортизирана стойност, намалена с плащания по уреждане на задължението. Данъци от печалбата Разходите за данъци от печалбата включват сумата на текущия данък от печалбата, измененията на активите и пасивите по отсрочени данъци от печалбата и преизчисленията, признати през текущия период на текущи данъци от печалбата за предходни отчетни периоди. Текущият данък от печалбата е сумата на данъците от печалбата, които се определят като дължими (възстановими) по отношение на данъчната печалба (загуба) за периода. Данъчната печалба (загуба) за периода се определя на база счетоводната печалба (загуба) за периода при прилагане изискванията и правилата на действащото данъчно законодателство. Размерът на дължимите (възстановимите) данъци се определя на базата на данъчната печалба (загуба). Те представляват тези задължения или вземания от бюджета, които се отнасят за текущия период и които не са платени към датата на баланса. Те са изчислени в съответствие с приложимата данъчна ставка и данъчни правила за облагане на печалбата за периода, за който се отнасят, на база на облагаемия финансов резултат за периода. Отсрочените данъци се изчисляват по данъчните ставки съгласно данъчното законодателство, които се очаква да бъдат валидни през периода на тяхната реализация. Това включва сравнение между балансовата сума на активите и пасивите и тяхната съответна данъчна основа. Съществуващи данъчни загуби се оценяват по отношение на налични критерии за признаване във финансовия отчет преди да бъде отразен актив по отсрочени данъци. Такъв се признава, когато съществува вероятност за реализирането му посредством бъдещи данъчни печалби. Активите по отсрочени данъци са сумите на данъците от печалбата, възстановими в бъдещи периоди, по отношение на: а) намаляеми временни разлики; б) пренасяне напред на неизползвани данъчни загуби, и в) пренасяне напред на неизползвани данъчни кредити. Активи по отсрочени данъци се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез бъдещи данъчни печалби. Пасивите по отсрочени данъци са сумите на дължимите данъци от печалбата, платими в бъдещи периоди, по отношение на облагаеми временни разлики. Пасиви по отсрочени данъци се признават в пълен размер. Алтерон Пропърти ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 6 Отсрочени данъчни активи и пасиви се представят компенсирано. Промяната в отсрочените данъчни активи или пасиви се признава като компонент от данъчния приход или разход в отчета за приходите и разходите на ред Други данъци, алтернативни на корпоративния, освен ако те не са свързвани с позиции, признати директно в собствения капитал, при което съответният отсрочен данък се признава в собствения капитал. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Република Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Независимо от това към датата на този финансов отчет Дружеството продължава да прилага принципа на действащото предприятие като база за изготвяне на финансовия отчет. Одобрение на съкратения финансов отчет Съкратеният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от управителя на 29 март 2022 г. Годишен доклад за дейността Доклад на независимия одитор Съкратен финансов отчет Ти Ей Пропъртис ЕАД 31 декември 2021 г. Съдържание Страница Годишен доклад за дейността - Доклад на независимия одитор - Съкратен счетоводен баланс 1 Съкратен отчет за приходите и разходите 2 Приложение 3 Ти Ей Пропъртис ЕАД Годишен доклад за дейността 2021 г. . Годишен доклад за дейността на Ти Ей Пропъртис ЕАД за 2021 г. Настоящият годишен доклад за дейността на Дружеството представя коментар и анализ на финансовите отчети и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството като обхваща едногодишния период от 1 януари 2021 г. до 31 декември 2021 г. Той е изготвен в съответствие с изискванията на чл. 39, ал. 1 от Закона за счетоводството. Ръководството на Дружеството е избрало да представя съкратена форма на финансовите си отчети, изготвени по Националните счетоводни стандарти, така както това е разрешено от чл. 29, ал. 4 от Закона за счетоводството, поради факта, че Ти Ей Пропъртис ЕАД е микро предприятие по смисъла на Закона за счетоводството. Правен статут и обща информация за Дружеството Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 200536466. Седалището и адресът на управление е гр. София, р-н Красно село, бул. България 102, ап. 30. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Дружеството няма клонове в страната и чужбина. Капитал и акционери Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството възлиза на 1 627 хил. лв., и е разпределен на 162 700 броя обикновени, поименни акции с номинална стойност 10 лв. на брой. Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент облигации. Към същата дата, както и към датата на съставяне на настоящия доклад има неприключили дела във връзка със смяна на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД. Противоречието е сведено до сключен договор за покупко-продажба на 100 % от акциите на Дружеството между Алтерон АДСИЦ (продавач) и Сила Холдинг АД (купувач) от 21 юни 2021 г. и отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. Състав на органите за управление Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Илиан Христов Лангаров. Системата за управление на Дружеството е едностепенна. Органът на управление е Съвет на директорите в следния състав към 31 декември 2021 г.: - Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор - Биляна Илиева Вълкова – член на Съвета на директорите - Ася Ангелова Атанасова – член на Съвета на директорите Към 31 декември 2021 г. във връзка с изискванията на чл. 237 от ТЗ, членовете на Съвета на директорите на Дружеството участват в следните дружества: Илиан Христов Лангаров: – Креатив Плюс“ ООД, ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД, ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; – „Таксланг“ ООД, ЕИК 202332626 – съдружник с 98 % и управител; – Ботевград Пропъртис ЕООД, ЕИК 206228393 – управител; – АЛТЕРОН АДСИЦ, ЕИК 148146418 – член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор; Ти Ей Пропъртис ЕАД Годишен доклад за дейността 2021 г. . – „ДАФНЕ“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите; – „АГРО ТЪРГОВИЯ“ ООД, ЕИК 160134364 – съвместен управител – Сдружение „Агенция за социално включване“, ЕИК 175823244 – член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“, ЕИК 176170248 – член на УС. Биляна Илиева Вълкова: – „Дивелъпмънт Груп“ АД, ЕИК 203350552 – член на Съвета на директорите; – „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД, ЕИК 121227792 – член на Съвета на директорите; – „Дивелъпмънт асетс“ АД, ЕИК 204372726 – член на Съвета на директорите; – „Алтерон“ АДСИЦ, ЕИК 148146418 – член на Съвета на директорите; – Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“, ЕИК 176113425 – член на УС. Ася Ангелова Атанасова - „Алтерон пропърти“ ЕООД, ЕИК 200096522 – управител. През 2021 г. не са начислени и изплатени възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Към 31 декември 2021 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на членовете на Съвета на директорите. През 2021 г. няма сключени договори между Дружеството и членовете на Съвета на директорите и свързаните с тях лица, които да са извън обичайната дейност на Дружеството или съществено да се отклоняват от пазарните условия (договори по чл. 240б от Търговския закон). Развитие и резултати от дейността на Дружеството Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2021 г. е 4 417 хил. лв. (2020 г.: 4 487 хил. лв.), от които текущи – 47 хил. лв. (2020 г.: 117 хил. лв.) и нетекущи – 4 370 хил. лв., от които 4 342 хил. лв., представляващи инвестиционни имоти и 28 хил. лв., представляващи отсрочени данъчни активи (2020 г.: 4 370 хил. лв., от които 4 342 хил. лв., представляващи инвестиционни имоти и 28 хил. лв., представляващи отсрочени данъчни активи). Текущите пасиви към същата дата са в размер на 1 хил. лв., които представляват задължения към доставчици (2020 г.: 35 хил. лв., от които 33 хил. лв. представляват задължения към бюджета и 2 хил. лв. задължения към доставчици). Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността нa Ти Ей Пропъртис ЕАД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. След извършения преглед на дейността на Дружеството ръководството счита, че Дружеството ще успее да развие своята дейност и да погасява своите задължения, без да се продават активи и без да се предприемат съществени промени в неговата дейност. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Ти Ей Пропъртис ЕАД Годишен доклад за дейността 2021 г. . Политика на ръководството по отношение управление на риска Основните рискове и несигурности, пред които е изправено Дружеството са рискове, типични за секторите, в които то функционира – недвижимите имоти, както и общи рискове, типични за всички стопански субекти в страната. Дружеството може да бъде неблагоприятно засегнато от множество фактори: конюнктура на пазара на недвижими имоти; способностите на Дружеството да осигури ефективно управление на своите имоти, икономически климат в страната, волатилност на пазара на имотите в България в средносрочен план в резултат на пандемията от Covid-19 и други. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е изложено на други съществени рискове. Научноизследователска и развойна дейност През 2021 г. Дружеството не е извършвало научноизследователска или развойна дейност. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Дружеството е запазване и нарастване на стойността на инвестициите. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради), на територията на Република България. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; През 2022 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за едноличния акционер, спазвайки нормите на българското законодателство и устава си. Допълнителна информация по реда на чл. 187д и чл. 247 от Търговския закон  Информация за придобитите и прехвърлени през годината собствени акции: Не са придобити собствени акции през отчетния период.  Информация за притежаваните собствени акции: Дружеството не притежава собствени акции.  Годишното възнаграждение на Изпълнителния директор: През 2021 г. Дружеството не е начислило разходи за възнаграждения на Изпълнителния директор – Илиан Христов Лангаров.  Правата на членовете на управителните органи да придобиват акции на Дружеството: Дружеството не е предвидило специални права и привилегии за придобиване на акции от членовете на управителните органи.  Сключени през 2021 г. от Дружеството договори по чл. 240б от Търговския закон: Не са сключвани договори със свързани на Дружеството лица, които да се отличават съществено от пазарните условия или обичайната дейност на Ти Ей Пропъртис ЕАД.  Висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи Дружеството Към 31 декември 2021 г. , както и към датата на съставяне на настоящия доклад, Дружеството е страна по неприключило дело във връзка със смяна на едноличния собственик на капитала в Търговски регистър към Агенция по вписвания, а именно: Ти Ей Пропъртис ЕАД Годишен доклад за дейността 2021 г. . - подадена е частна жалба от Ти Ей Пропъртис ЕАД срещу Определение № 121/23.02.2022 г. по въззивно търговско дело № 910/2021 г. на АпС – София, с което прекратено въззивното дело, образувано с във връзка с обжалването на Решение № 91/02.08.2021 г. по търговско дело № 20211100901421/2021 г. по описа на Софийски градски съд (СГС), ТО, с което е оставена без уважение жалба срещу отказ на Агенцията по вписванията да впише прехвърлянето на собствеността на дъщерното дружество. Предстои образуване на касационно дело във ВКС и произнасянето му в закрито съдебно заседание. Към 31 декември 2021 г, както и към датата на съставяне на настоящия доклад, Алтерон АДСИЦ (едноличен собственик на капитала на Ти Ей Пропъртис ЕАД според Търговски регистър към Агенция по вписвания) е страна по следните неприключили дела във връзка със смяна на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД: - ахд № 1008/2021 г. на АССО – обжалване на принудителна административна мярка (ПАМ) на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 105/31.01.2022 г. по административно дело № 1008/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, като касационната жалба е входирана във ВАС от АССО на 17.03.2022 г. Очаква се образуване на дело във ВАС и насрочване за разглеждане в открито съдебно заседание (ОСЗ); - ахд № 903/2021 г. на АССО - обжалване на ПАМ на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност" от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 1268/06.12.2021 г. по административно дело № 903/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, във връзка с което е образувано адм. дело 940/2022 г, по описа на ВАС, по което е насрочено ОСЗ на 30.05.2022 г. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче, може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Независимо от това към датата на този финансов отчет Дружеството продължава да прилага принципа на действащото предприятие като база за изготвяне на финансовия отчет. Дата: 29 март 2022 г. Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:45:30 +03'00' Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До едноличния акционер на Ти Ей Пропъртис ЕАД бул. България №102, офис 30, гр. София Доклад относно одита на финансовия отчет Мнение Ние извършихме одит на финансовия отчет на Ти Ей Пропъртис ЕАД („Дружеството“), съдържащ съкратения баланс към 31 декември 2021 г. и съкратения отчет за приходите и разходите по раздели за годината, завършваща на тази дата, както и приложение, включващо обобщено оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният финансов отчет:  дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и за неговите финансови резултати от дейността за годината, завършваща на тази дата; и  е изготвен съгласно изискванията на българското законодателство и Националните счетоводни стандарти, включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти и по чл. 29 от Закона за счетоводството. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Обръщане на внимание Обръщаме внимание на приложенията към съкратения финансов отчет, където е посочено, че към 31 декември 2021 г. едноличен акционер е Алтерон АДСИЦ. Към същата дата, както и към датата на съставяне на съкратения финансов отчет има неприключили дела във връзка със смяна на собствеността на Дружеството. Неприключилите дела са свързани със сключен договор за покупко- продажба на 100 % от акциите на Дружеството от 21 юни 2021 г и отказ на Търговски регистър към Агенция по вписванията да впише новия собственик. Нашето мнение не е модифицирано по отношение на този въпрос. Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, изготвен от ръководството съгласно Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. Отговорност на ръководството за финансовия отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с българското законодателство и Националните счетоводни стандарти (НСС), включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти по чл. 29 от Закона за счетоводството, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:  идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;  получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;  оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;  достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;  оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството, приложим в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет. (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания; и (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в доклада за дейността. Марий Апостолов Управител Регистриран одитор отговорен за одита Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, 032 29 март 2022 г. България, гр. София, бул. Черни връх №26 MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:05:14 +03'00' Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 1 Съкратен баланс към 31 декември 2021 г. АКТИВ ПАСИВ Сума (хил. лв.) Сума (хил. лв.) РАЗДЕЛИ Текуща година Предходна година РАЗДЕЛИ Текуща година Предходна година а 1 2 а 1 2 А. Нетекущи (дълготрайни) активи 4 370 4 370 А. Собствен капитал 4 416 4 452 Б. Текущи активи 4 7 117 Б. Задължения 1 35 СУМА НА АКТИВА ( А+Б ) 4 41 7 4 487 СУМА НА ПАСИВА (А + Б) 4 417 4 487 Съставил: ___ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:35:33 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:45:57 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:06:36 +03'00' Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 2 Съкратен отчет за приходите и разходите за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. НАИМЕНОВАНИЕ НА РАЗХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) НАИМЕНОВАНИЕ НА ПРИХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходна год. а 1 2 а 1 2 А. Разходи Б. П риходи - - 1. Разходи за суровини, материали и външни услуги 4 6 2 . Други разходи 3 2 19 Общо разходи за оперативна дейност (1 + 2) 36 25 3. Разходи за лихви и други финансови разходи - 4 Общо разходи ( 1+2+ 3 ) 36 29 4. Други данъци алтернативни на корпоративния - (5) 5. Печалба - - 1.Счетоводна загуба (общо приходи - общо разходи) 36 24 Всичко( Общо разходи+ 4 ) 36 24 Всичко ( 1 ) 36 24 Съставил: ___ /Грозьо Грозев/ Изпълнителен директор: __ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , рег. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:36:02 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:46:16 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:06:48 +03'00' Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 3 Приложение Годишният финансов отчет на Дружество обхваща период от 01.01.2021 г. до 31.12.2021 г. Съгласно критериите на чл. 19, ал. 2 от Закона за счетоводство, Дружество се класифицира като микро предприятие за 2021 г. На основание чл. 29, ал. 4 от ЗСч, предприятието е избрало да публикува съкратен баланс по раздели и съкратен отчет за приходите и разходите. Описание на дейността Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 200536466. Седалището и адресът на управление е гр. София, р-н Красно село, бул. България 102, ап.30. Към 31 декември 2021 г. собственият капитал на Дружеството в размер на 4 416 хил. лв. (2020 г.: 4 452 хил. лв.) се формира от: - регистрирани акционерен капиталът в размер на 1 627 хил. лв. (2020 г.: 1 627 хил. лв.), разпределен в 162 700 броя обикновени, поименни акции с номинална стойност 10 лв. всяка; - резерв от вливане в размер на 2 993 хил. лв. (2020 г.: 2 993 хил. лв.); - непокрита загуба в размер на 204 хил. лв.(2020 г.: 168 хил. лв.) Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент облигации. Към същата дата, както и към датата на съставяне на настоящия доклад има неприключили дела във връзка със смяна на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД. Неприключилите дела са свързани със сключен договор за покупко-продажба на 100 % от акциите на Дружеството между Алтерон АДСИЦ (продавач) и Сила Холдинг АД (купувач) от 21 юни 2021 г. и отказ на Търговски регистър да впише новия собственик. Към 31 декември 2021 г. , както и към датата на съставяне на настоящия доклад, Дружеството е страна по неприключило дело във връзка със смяна на едноличния собственик на капитала в Търговски регистър към Агенция по вписвания, а именно: - подадена е частна жалба от Ти Ей Пропъртис ЕАД срещу Определение № 121/23.02.2022 г. по въззивно търговско дело № 910/2021 г. на АпС – София, с което прекратено въззивното дело, образувано с във връзка с обжалването на Решение № 91/02.08.2021 г. по търговско дело № 20211100901421/2021 г. по описа на Софийски градски съд (СГС), ТО, с което е оставена без уважение жалба срещу отказ на Агенцията по вписванията да впише прехвърлянето на собствеността на дъщерното дружество. Предстои образуване на касационно дело във ВКС и произнасянето му в закрито съдебно заседание. Към 31 декември 2021 г, както и към датата на съставяне на настоящия доклад, Алтерон АДСИЦ (едноличен собственик на капитала на Ти Ей Пропъртис ЕАД според Търговски регистър към Агенция по вписвания) е страна по следните неприключили дела във връзка със смяна на собствеността на Ти Ей Пропъртис ЕАД: - ахд № 1008/2021 г. на АССО – обжалване на принудителна административна мярка (ПАМ) на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 105/31.01.2022 г. по административно дело № 1008/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, като касационната жалба е входирана във ВАС от АССО на 17.03.2022 г. Очаква се образуване на дело във ВАС и насрочване за разглеждане в открито съдебно заседание (ОСЗ); Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 4 - ахд № 903/2021 г. на АССО - обжалване на ПАМ на Зам.-председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност" от Алтерон АДСИЦ. Жалбата е оставена без уважение от АССО с Решение № 1268/06.12.2021 г. по административно дело № 903/2021 г. Решението на АССО е обжалвано пред ВАС, във връзка с което е образувано адм. дело 940/2022 г, по описа на ВАС, по което е насрочено ОСЗ на 30.05.2022 г. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Дружеството няма клонове в страната и чужбина. Системата за управление на Дружеството е едностепенна. Органът на управление е Съвет на директорите в следния състав към 31 декември 2021 г.: - Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор - Биляна Илиева Вълкова – член на Съвета на директорите - Ася Ангелова Атанасова – член на Съвета на директорите Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Илиан Христов Лангаров. Основа за изготвяне на съкратения финансов отчет Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с Националните счетоводни стандарти и изискванията на Закона за счетоводството. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността нa Ти Ей Пропъртис ЕАД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. След извършения преглед на дейността на Дружеството ръководството счита, че Дружеството ще успее да развие своята дейност и да погасява своите задължения, без да се продават активи и без да се предприемат съществени промени в неговата дейност. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Счетоводна политика Общи положения Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципа на историческата цена, модифициран в определени случаи с преоценката на някои активи и пасиви. Базите за оценката са оповестени подробно в счетоводната политика към финансовия отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 5 на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. Дългосрочни инвестиции в инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти сгради, които все още не са въведени в употреба и които ще се държат по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:  използване при производствена дейност или оказването на услуги;  доставката на материали, стоки или услуги;  административни цели;  от персонала- независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени;  продажба в рамките на обичайната икономическа дейност. Инвестиционните имоти се признават като актив във финансовите отчети на Дружеството, само при условие че са изпълнени следните две изисквания:  вероятно е да бъдат получени бъдещи икономически изгоди от инвестиционните имоти  стойността на инвестиционните имоти може надеждно да бъде оценена Те се отчитат като дългосрочни нефинансови активи и са представени на ред „Нетекущи (дълготрайни) активи“ в съкратения счетоводен баланс. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот – например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. След първоначалното им признаване инвестиционните имоти се отчитат като се използва модела на цената на придобиване в съответствие с СС 16 „Дълготрайни материални активи“. В този случай инвестиционните имоти се отчитат по тяхната цена на придобиване, намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка. Последващите разходи свързани с инвестиционни имоти, които могат надеждно да бъдат измерени и съотнесени към инвестиционния имот, се прибавят към балансовата стойност на имотите, когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи икономически изгоди, надвишаващи първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти. Всички други последващи разходи се признават за разход в периода, в който са възникнали. Дружеството отписва инвестиционните си имоти при освобождаването им или при трайното им изваждане от употреба, в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от тяхното освобождаване. Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба или освобождаването им, се признават в отчета за приходите и разходите и се определят като разлика между нетните постъпления от продажбата или освобождаването и балансовата стойност на актива. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче, може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Независимо от това към датата на този финансов отчет Дружеството продължава да прилага принципа на действащото предприятие като база за изготвяне на финансовия отчет. Ти Ей Пропъртис ЕАД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 6 Одобрение на съкратения финансов отчет Съкратеният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2022 г. Годишен доклад за дейността Доклад на независимия одитор Съкратен финансов отчет БОТЕВГРАД ПРОПЪРТИС ЕООД 31 декември 2021 г. Съдържание Страница Годишен доклад за дейността - Доклад на независимия одитор - Съкратен счетоводен баланс 1 Съкратен отчет за приходите и разходите 2 Приложение 3 Ботевград Пропъртис ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. Годишен доклад за дейността на Ботевград Пропъртис ЕООД за 2021 г. Настоящият годишен доклад за дейността на Дружеството представя коментар и анализ на финансовите отчети и друга съществена информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството като обхваща едногодишния период от 1 януари 2021 г. до 31 декември 2021 г. Той е изготвен в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството. Ръководството на Дружеството е избрало да представя съкратена форма на финансовите си отчети, изготвени по Националните счетоводни стандарти, така както това е разрешено от чл. 29, ал. 4 от Закона за счетоводството, поради факта, че Ботевград Пропъртис ЕООД е микро предприятие по смисъла на Закона за счетоводството. Правен статут и обща информация за Дружеството Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 206228393. Седалището и адресът му на управление е гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ № 40. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Дружеството няма регистрирани клонове в страната и в чужбина. Капитал Към 31 декември 2021 г. капиталът на Дружеството възлиза на 5 506 хил. лв., разпределен в 55 060 дяла с номинална стойност в размер на 100 лв. на дял. Капиталът на Дружеството е внесен изцяло. През 2021 г. са извършени следните промени в капитала и собствеността на акциите на Дружеството: - На 20 май 2021 г. е сключен договор за покупко-продажба на 100% от дяловете на Дружеството, по силата на който едноличен собственик на капитала става Алтерон АДСИЦ. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 28 май 2021 г. - На 1 юни 2021 г. е взето решение от едноличния собственик на капитала за увеличение на основния капитал от 5 406 хил. лв., разпределен в 54 060 броя обикновени, поименни акции с номинална стойност 100 лв. за брой, на 5 506 хил. лв., разпределен в 55 060 броя обикновени, поименни акции с номинална стойност 100 лв. за брой. Увеличението на капитала в размер на 100 хил. лв. е извършено чрез парична вноска, която е внесена по банковата сметка на Дружеството. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 7 юни 2021 г. Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Органи на управление Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2021 г. управителят на Дружеството Илиан Христов Лангаров участва в следните други дружества: – „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %; – „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител; – „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 - съдружник с 98 % и управител; – „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор; Ботевград Пропъртис ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. – Алтерон АДСИЦ – ЕИК 148146418, член на Съвета на директорите и Изпълнителен директор; – „Дафне“ ЕАД – ЕИК 206526952, член на Съвета на директорите; – „Агро търговия“ ООД – ЕИК 160134364, съвместен управител – Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС; – Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248, член на УС. Управителят не е получавал възнаграждения от Дружеството през 2021 г. Дружеството няма политика да разпределя непарични възнаграждения и такива не са били предоставяни. Дружеството няма разпределени условни или разсрочени възнаграждения. Дружеството няма дължими суми за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения. Развитие и резултати от дейността на Дружеството. Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2021 г. е 5 409 хил. лв. (2020 г.: 5 400 хил. лв.). Към 31 декември 2021 г. задълженията на Дружеството са в размер на 1 хил. лв. (2020 г. 0 хил. лв.). Дружеството отчита загуба за периода в размер на 92 хил. лв. (2020 г.: 6 хил. лв.), което се дължи това, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност, но започва да развива дейност след придобиването на дяловете му от Алтерон АДСИЦ. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността на Ботевград Пропъртис ЕООД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. След извършения преглед на дейността на Дружеството и след като се вземат предвид ефектите от увеличението на капитала, ръководството счита, че Дружеството ще успее да развие своята дейност, без да се продават активи и без да се предприемат съществени промени в неговата дейност. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Политика на ръководството по отношение управление на риска Основните рискове и несигурности, пред които е изправено Дружеството са рискове, типични за секторите, в които то функционира – недвижимите имоти, както и общи рискове, типични за всички стопански субекти в страната. Дружеството може да бъде неблагоприятно засегнато от множество фактори: конюнктура на пазара на недвижими имоти; способностите на Дружеството да осигури ефективно управление на своите имоти, икономически климат в страната и други. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е изложено на други съществени рискове. Научноизследователска и развойна дейност През 2021 г. Дружеството не е извършвало научноизследователска или развойна дейност. Ботевград Пропъртис ЕООД Годишен доклад за дейността 2021 г. Предвиждано развитие на Дружеството Основната инвестиционна цел на Ботевград Пропъртис ЕООД е запазване и нарастване на стойността на инвестициите. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на територията на Република България. Дружеството има следните основни инвестиционни цели: – продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях; – инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи; Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти с оглед формиране на стабилен доход. През 2021 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността на недвижимите имоти. Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти. Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за едноличния собственик, спазвайки нормите на българското законодателство и учредителния си акт. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Република Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Дата: 29 март 2022 г. Управител: __ Илиан Лангаров Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:43:45 +03'00' 1 Грант Торнтон ООД адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44 факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33 ел.поща: [email protected] уеб сайт: www . grantthornton . bg ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР До едноличния собственик на Ботевград Пропъртис ЕООД бул. „Братя Бъкстон“ № 40, гр. София Доклад относно одита на финансовия отчет Мнение Ние извършихме одит на финансовия отчет на Ботевград Пропъртис ЕООД („Дружеството“), съдържащ съкратения баланс към 31 декември 2021 г. и съкратения отчет за приходите и разходите по раздели за годината, завършваща на тази дата, както и приложение, включващо обобщено оповестяване на съществените счетоводни политики и друга пояснителна информация. По наше мнение, приложеният финансов отчет:  дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и за неговите финансови резултати от дейността за годината, завършваща на тази дата и  е изготвен съгласно изискванията на българското законодателство и Националните счетоводни стандарти, включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти и по чл. 29 от Закона за счетоводството. База за изразяване на мнение Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Параграф по други въпроси Финансовият отчет на Дружеството за годината, приключила на 31 декември 2020 г., не е одитиран. Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, изготвен от ръководството съгласно Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение. 2 Отговорност на ръководството за финансовия отчет Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с българското законодателство и Националните счетоводни стандарти (НСС), включително освобождаванията за представяне и оповестяване по тези стандарти по чл. 29 от Закона за счетоводството, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка. При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин. Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет. Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:  идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;  получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;  оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;  достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;  оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. Ние комуникираме с ръководството, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. 3 Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството, приложим в България. Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството На базата на извършените процедури, нашето становище е, че: (а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет. (б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания; и (в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в доклада за дейността. М арий Апостолов Управител Регистриран одитор отговорен за одита Грант Торнтон ООД, одиторски дружество, рег. № 032 29 март 2022 г. България, гр. София, бул. Черни връх №26 MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:04:42 +03'00' Ботевград Пропъртис ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 1 Съкратен баланс към 31 декември 2021 г. АКТИВ ПАСИВ РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) РАЗДЕЛИ Сума (в хил. лв.) Текуща год. Предходна год. Текуща год. Предходна год. а 1 2 А 1 2 А . Нетекущи активи 5 400 5 400 А. Собствен капитал 5 40 8 5 400 Б . Текущи активи 9 - Б . Задължения 1 - СУМА НА АКТИВА (А+Б) 5 409 5 400 СУМА НА ПАСИВА (А) 5 409 5 400 Съставил: ___ /Грозьо Грозев/ Управител: ________ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , ре г. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:34:05 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:44:08 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:07:11 +03'00' Ботевград Пропъртис ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 2 Съкратен отчет за приходите и разходите за годината, приключваща на 31 декември 2021 г. НАИМЕНОВАНИЕ НА РАЗХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) НАИМЕНОВАНИЕ НА ПРИХОДИТЕ Сума (в хил. лв.) Текуща год. 16.09.2020 – 31.12.2020. Текуща год. 16.09.2020 – 31.12.2020. а 1 2 А 1 2 А. Разходи Б. Приходи - - 1. Разходи за суровини, материали и външни услуги 1 6 2. Други разходи 91 - Общо разходи за оперативна дейност (1+2) 92 6 Общо разходи(1+2) 92 6 3.Счетоводна печалба (общо приходи — общо разходи) - - 1.Счетоводна загуба (общо приходи — общо разходи) 92 6 2. Загуба (1 + ред 4 от раздел А) 92 6 Всичко (Общо разходи + 3) 92 6 Всичко (2) 92 6 Съставил: ____ /Грозьо Грозев/ Управител: _____ /Илиан Лангаров/ Дата: 29 март 2022 г. С одиторски доклад Грант Торнтон ООД, одиторско дружество , ре г. № 032 Марий Апостолов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита Digitally signed by GROZYO GEORGIEV GROZEV Date: 2022.03.29 16:34:42 +03'00' Ilian Hristov Langarov Digitally signed by Ilian Hristov Langarov Date: 2022.03.29 16:44:25 +03'00' MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Digitally signed by MARIY GEORGIEV APOSTOLOV Date: 2022.03.29 19:07:21 +03'00' Ботевград Пропъртис ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 3 Приложение Годишният финансов отчет на Дружество обхваща период от 01.01.2021 г. до 31.12.2021 г. Съгласно критериите на чл. 19, ал. 2 от Закона за счетоводство, Дружество се класифицира като микро предприятие за 2021 г. На основание чл. 29, ал. 4 от ЗСч, предприятието е избрало да публикува съкратен баланс по раздели и съкратен отчет за приходите и разходите. Обща информация Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност в Търговския регистър към Агенцията по вписванията с ЕИК 206228393. Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. София, бул. „Братя Бъкстон“ № 40. Дружеството е регистрирано като еднолично дружество с ограничена отговорност, създадено за неопределен срок, като предметът му на дейност е изключителен и включва придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Към 31 декември 2021 г. в Дружеството няма наети по трудов договор лица. Към 31 декември 2021 г. Дружеството се представлява и управлява от Илиан Христов Лангаров. Към 31 декември 2021 г. едноличен акционер на Дружеството е Алтерон АДСИЦ, чиито капиталови и дългови инструменти се котират на Българска фондова борса АД - акциите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а облигациите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации. Основа за изготвяне на съкратения финансов отчет Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с Националните счетоводни стандарти и изискванията на Закона за счетоводството. Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация за 2020 г.), освен ако не е посочено друго. Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на предприятието през 2021 г. През отчетния период дейността нa Ботевград Пропъртис ЕООД не беше повлияна от световната пандемия от Covid-19 поради факта, че Дружеството не осъществява активна стопанска дейност. Въпреки това ръководството редовно анализира развитието на коронавирус кризата и нейните потенциални ефекти върху бъдещото развитие на Дружеството и върху пазара на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обуслови инвестиционна активност. Ръководството не отчита съществено влияние на коронавирус пандемията върху пазара на недвижими имоти. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. След извършения преглед на дейността на Дружеството и след като се вземат предвид ефектите от увеличението на капитала, ръководството счита, че Дружеството ще успее да развие своята дейност, без да се продават активи и без да се предприемат съществени промени в неговата дейност. Финансовите отчети на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2021 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството. Ботевград Пропъртис ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 4 Счетоводна политика Общи положения Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципа на историческата цена, модифициран в определени случаи с преоценката на някои активи и пасиви. Базите за оценката са оповестени подробно в счетоводната политика към финансовия отчет. Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки, че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания. Оценъчни бази, използвани при изготвяне на съкратения финансов отчет Дългосрочни инвестиции в инвестиционни имоти Дружеството отчита като инвестиционни имоти сгради, които все още не са въведени в употреба и които ще се държат по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:  използване при производствена дейност или оказването на услуги;  доставката на материали, стоки или услуги;  административни цели;  от персонала - независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени;  продажба в рамките на обичайната икономическа дейност. Инвестиционните имоти се признават като актив във финансовите отчети на Дружеството, само при условие че са изпълнени следните две изисквания:  вероятно е да бъдат получени бъдещи икономически изгоди от инвестиционните имоти  стойността на инвестиционните имоти може надеждно да бъде оценена Те се отчитат като дългосрочни нефинансови активи и са представени на ред „Нетекущи (дълготрайни) активи“ в съкратения счетоводен баланс. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, включваща покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот – например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. След първоначалното им признаване инвестиционните имоти се отчитат като се използва модела на цената на придобиване в съответствие с СС 16 „Дълготрайни материални активи“. В този случай инвестиционните имоти се отчитат по тяхната цена на придобиване, намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка. Последващите разходи свързани с инвестиционни имоти, които могат надеждно да бъдат измерени и съотнесени към инвестиционния имот, се прибавят към балансовата стойност на имотите, когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи икономически изгоди, надвишаващи първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти. Всички други последващи разходи се признават за разход в периода, в който са възникнали. Дружеството отписва инвестиционните си имоти при освобождаването им или при трайното им изваждане от употреба, в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от тяхното освобождаване. Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба или освобождаването им, се признават в отчета за приходите и разходите и се определят като разлика между нетните постъпления от продажбата или освобождаването и балансовата стойност на актива. Финансови активи Финансовите активи включват парични средства. Финансовите активи са класифицирани в зависимост от целта, с която са придобити в категорията кредити и вземания. Категорията на даден финансов инструмент определя метода му на оценяване и дали приходите и разходите се отразяват в печалбата или загубата на Дружеството. Всички финансови активи на Дружеството подлежат на тест за обезценка към датата на финансовия отчет. Финансовите активи се обезценяват, когато съществуват обективни Ботевград Пропъртис ЕООД Съкратен финансов отчет 31 декември 2021 г. 5 доказателства за това. Прилагат се различни критерии за определяне на загубата от обезценка в зависимост от категорията на финансовите активи, както е описано по-долу. Финансовите активи се признават първоначално по цена на придобиване, която е справедливата стойност на платеното възнаграждение и съответните разходи по сделката. Отписването на финансов актив се извършва, когато Дружеството загуби контрол върху договорните права, които съставляват финансовия актив, т.е. когато са изтекли правата за получаване на парични потоци или е прехвърлена значимата част от рисковете и изгодите от собствеността. Тестове за обезценка се извършват към всяка отчетна дата, за да се определи дали са налице обективни доказателства за наличието на обезценка на конкретни финансови активи или групи финансови активи. Събития след края на отчетния период Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на финансовия отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следното некоригиращо събитие: Усложнената международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Република Украйна и Руската Федерация породи след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в Украйна. Дружеството няма пряка експозиция на активи или пасиви, намиращи се или с произход Украйна, Русия или Беларус Украйна, Русия или Беларус. Въздействието върху общата икономическа ситуация обаче може да изисква преразглеждане на някои допускания и преценки. На този етап ръководството не е в състояние надеждно да оцени въздействието, тъй като събитията се развиват ежедневно. Одобрение на съкратения финансов отчет Съкратеният финансовият отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е оторизиран за издаване от управителя на 29 март 2022 г.

AI Terminal

2546_rns_2022-08-04_4b5066fc-eea8-4e2b-b249-e70f3806e9b4.xhtml

More from Alteron REIT

Talk to a Data Expert