AB Sagax

549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31549300LJX28T6OM8DT952024-12-31549300LJX28T6OM8DT952023-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2024 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings- berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–147. Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse 8 Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport 63 Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Redovisningsprinciper och noter 84 Förslag till vinstdisposition (not 34) 117 Revisionsberättelse 120 Hållbarhetsrapport 124 Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 143 Ansvarsfullt företagande 145 Global Reporting Initiative 146 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten 148 Övrigt 149 Fastighetsförteckning 150 Definitioner 174 Alternativa nyckeltal 176 Kalendarium 178 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 3 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 16 % Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv och indexuppräkning av hyror. FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 11 % Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltnings resultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 7 % till 11,95 (11,16) kronor. OMVÄRDERING AV FASTIGHETER Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517) miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 65 874 (57 061) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt- avkastning om 6,6 % (6,4 %). OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Omvärdering av finansiella instrument uppgick till 1 104 (−1 235) mil- joner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Omvärdering av börsnoterade instrument uppgick till 1 185 (–609) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument under 2024 avsåg omvärdering till mark- nadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Värdeförändring hänförligt till räntederivat uppgick till –147 (–338) miljoner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Värdeförändring avseende övriga finansiella instrument uppgick till 5 (–61) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor. ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 255 (−13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare, motsvarande 14,78 (−0,82) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. NETTOINVESTERINGAR Under året nettoinvesterade Sagax 6 683 (5 913) miljoner kronor i fastig heter, varav 5 554 (5 011) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 1 129 (902) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. KASSAFLÖDET ÖKADE MED 3 % Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital ökade med 3 % till 3 586 (3 485) miljoner kronor motsvarande 9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10) kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings- förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 7 % till 11,95 kronor. Året i korthet Nyckeltal i urval 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16  9,70 7,9 9  6,62 Förändring jämfört med föregående år, % 7 15 21 21 20 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75  30,04 10,78 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4 5,2 7,1  5,8 6,4 Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1  6,5 5,7 Belåningsgrad vid årets utgång, % 42 41 45 42 43 Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3 Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8  Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 174–175. ÅRET I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 4 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig- heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat- meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Neder länderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som motsvarade totalt 75 % (75 %) av marknadsvärdet och 78 % (77 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 (4 738) miljoner kronor respektive 5 323 (4 557) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hyresavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. 2 550 (2 455) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % (90 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (1) hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäs- ter som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed- elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % (14 %) av hyresintäkterna. FINANSIERING De räntebärande skulderna uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 2,3 % (1,9 %) vid årets slut. Belånings- graden uppgick till 42 % (41 %) och räntetäckningsgraden till 5,0 (5,7) gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,9 (2,8) respektive 3,1 (3,1) år. Sagax finansiella kostnader uppgick till 948 (765) miljoner kronor motsvarande 47 % (45 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive värde förändringar och skatt. JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in direkta fastig- hetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovi- sade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå- ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner kronor. AKTIERNA Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie- slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 80 428 (97 299) miljoner kronor per 31 december 2024. Förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger. Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 226,20 (277,40) kronor, motsvarande 210 % (292 %) av eget kapital per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Sagax i korthet Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 606 mkr) Sverige 23 % (15 101 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (5 485 mkr) Frankrike 22 % (14 515 mkr) Benelux 14 % (9 264 mkr) Tyskland 3 % (1 778 mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2024 värderades till 65,9 miljarder kronor fördelat på 983 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 5 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND BENELUX SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG Sverige Andel Marknadsvärde, mkr 15 101 23 % Uthyrningsbar area, kvm 935 000 19 % Antal fastigheter 128 Finland Andel Marknadsvärde, mkr 19 606 30 % Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 31 % Antal fastigheter 248 Frankrike Andel Marknadsvärde, mkr 14 515 22 % Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 22 % Antal fastigheter 310 Benelux Andel Marknadsvärde, mkr 9 264 14 % Uthyrningsbar area, kvm 708 000 15 % Antal fastigheter 157 Spanien Andel Marknadsvärde, mkr 5 485 8 % Uthyrningsbar area, kvm 524 000 11 % Antal fastigheter 124 Tyskland Andel Marknadsvärde, mkr 1 778 3 % Uthyrningsbar area, kvm 132 000 3 % Antal fastigheter 14 SAGAX I KORTHET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 6 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Till Sagax aktieägare SAGAX Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden – fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie- ägare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Både styrelse och personal är aktieägare och Sagax har aldrig haft några finansiella problem eller större hyresförluster. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bola- gets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. FINANSIELLA MÅL Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 15 % per år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A- och B- aktie ökade med 7 % under 2024 medförandes att förvaltningsresultatet per aktie ökat med i genomsnitt 18 % per år under de senaste fem åren, vilket i absoluta tal inneburit att vinstökningen uppgått till sammanlagt 2 295 miljoner kronor. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär: Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2024: 42 %), räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2024: 5,0 ggr) samt att netto skulden i förhållande till EBITDA högst får uppgå till 8 gånger (2024: 5,4 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2024. VERKSAMHETEN Under 2024 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 18 %. I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 3,9 % exklusive valuta- effekter samtidigt som inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsportföljens sammansättning) uppgick till 1,4 %. Den reala hyrestillväxten uppgick således till 2,4 %. Överskottsgraden var fortsatt hög och uppgick till 84 %. Under 2024 uppvisade Sagax en negativ nettouthyrning om 32 miljoner kronor motsvarande 0,6 % av det sammanlagda hyresvärdet. Uthyrningsgraderna var höga, 93 till 98 %, i samtliga bolagets marknads- segment. Efterfrågan på Sagax lokaler var något svagare än tidigare men, generellt sett, stabil. Sagax uthyrningskapacitet var god vilket illustreras av att inflyttningarna under året hade ett hyresvärde om 156 miljoner kronor motsvarande 3 % av bolagets hyresvärde. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 187 miljoner kronor motsvarande 3,7 % av hyresintäkterna. Jag förväntar mig att de centrala administrationskostnaderna, mätt som andel av hyresintäk- terna, sjunker i takt med att Sagax fortsätter utveckla verksamheten genom fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag steg med 18 %. Justerat för omklassificeringarna av innehaven i Nyfosa (2023) och NP3 (2024) från börsnoterade aktier till intresseföretag ökade förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag med 10 %. Förvaltningsresultatet hänförligt till Sagax aktieägare uppgick till 4 296 miljoner kronor för 2024 och är det högsta resultatet som Sagax hittills rapporterat. Förvaltningsresultatet 2024 kan jämföras med 3 881 miljoner kronor för 2023. Jag vill uppmärksamma aktieägarna på vissa större och ovanliga resultat- påverkande poster: Förvaltningsresultatet för 2023 påverkades av finan- siella intäkter av engångskaraktär om 183 miljoner kronor samt 25 miljoner kronor i övriga intäkter av engångskaraktär (främst försäkrings- ersättning). Förvaltningsresultatet för 2024 påverkades av övriga intäkter av engångskaraktär (främst försäkringsersättning) om 69 miljoner kro- nor. Justerat för dessa engångsintäkter uppgick förvaltningsresultatet 2023 till 3 673 miljoner kronor och 2024 till 4 227 miljoner kronor. För 2024 föreslås en utdelning om 3,50 kr per A- och B-aktie vilket är 13 % högre än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy. FINANSIELL STÄLLNING Sagax finansiella ställning är fortsatt god. Bolagets räntebärande skuld ökade med 4 791 miljoner kronor under året och uppgick till 35 134 miljoner kronor vid periodens utgång. Av förändringen är 1 069 miljoner kronor hänförligt till valutakursförändring (svenska kronan försvagades i förhållande till euron under 2024 och bolagets skulder i euro ökar när de räknas om till bolagets funktionella valuta). Återstoden av ökningen är huvudsakligen en konsekvens av de investeringar om 5 732 miljoner kronor som genomfördes under året. Värt att nämna är att 95 % av Sagax skulder är denominerade i euro, vilket medför att belåningsgraden sjun- ker när den svenska kronan stärks relativt euron och vice versa. Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 586 miljoner kronor under 2024. Den räntebärande nettoskulden efter avdrag för likvida medel, räntebärande tillgångar samt börsnoterade instrument uppgick till 24 367 miljoner kronor. Nettoskulden i förhållande till EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk enligt min bedömning, var i princip oförändrad och uppgick till 5,4 gånger. Per 31 december 2024 hade Sagax 11 104 miljoner kronor i outnytt- jade kreditfaciliteter (efter avdrag för 456 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som förfaller till betalning under 2025 till 4 676 miljoner kronor varav Sagax återbetalade 4 596 miljoner kronor den 13 mars 2025. Såväl obligations- som bankmarknaderna var, med undantag för det första kvartalet, välfungerande under 2024 och under inledningen av 2025. Sedan början av mars har dock volatiliteten stigit. Låneförfallen de närmaste åren täcks av befintliga kreditfaciliteter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. Bolaget har således goda förutsättningar att både bibehålla sin kreditprofil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten. Moody’s Investors Service, det ratinginstitut som följer Sagax, bekräftade bolagets rating om Baa2 med "stable outlook" under året. Vi förväntar oss fortsatt stabila nyckeltal och att ratingen förblir oförändrad under 2025. OPERATIONELL RISK Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under 2024. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat från 1 724 till 2 557 stycken motsvarande en ökning om 48 %. Vid utgången av 2024 var 91 % av kontrakterad årshyra hänförligt till 2 550 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Inget hyresavtal hade ett hyresvärde överstigande 2 % av Sagax sammanlagda årshyra. Intäktsdiversifieringen har således ökat under de senaste fem åren och enskilda hyresavtal får en allt mindre påverkan på Sagax verksamhet. Sagax fastighetsportfölj omfattade knappt 5 miljoner kvadratmeter och nästan 1 000 fastigheter vid årets utgång, vilket inne- bär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt låg. VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 7 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Aktieägarna kan förvänta sig att den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångsrik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad intäktsdiversifiering och en mer diversifie- rad fastighetsportfölj. VÄRDEUTVECKLING PÅ FASTIGHETSPORTFÖLJEN Den reala värdeutvecklingen på fastighetsportföljen var –5,5 % per år under både 2022 och 2023. För 2024 rapporterade Sagax en värde ökning på fastighetsportföljen, huvudsakligen hänförlig till framgångsrik förvaltning, om 563 miljoner kronor. Detta kan jämföras med –1 306 miljoner kronor under 2023. Värdeökningen under 2024 motsvarade 0,9 % av fastighetsportföljens marknadsvärde samtidigt som den vägda inflationen uppgick till 1,6 %. Den reala värdeutvecklingen var således återigen negativ, –0,7 %, under 2024. Direktavkastningen har stigit med 14 % sedan 2022, från 5,8 % till 6,6 % 2024. Dessvärre är det svårt att ha en tydlig uppfattning om vi nått botten på marknaden ännu. Det kan inte uteslutas att den geopolitiska oro som inlett 2025, om den fortsätter, kan medföra fortsatt press på fastighetsvärdena genom svagare konjunktur (och därmed svagare efter- frågan på lokaler) och högre räntor (och därmed stigande avkastnings- krav). Även om jag bedömer att Sagax har goda förutsättningar att kunna möta sådana marknadsomständigheter är utvecklingen inte den som jag förväntade mig för ett halvår sedan. PROGNOS FÖR 2025 Prognosen för förvaltningsresultatet 2025, som publicerades i boksluts- kommunikén för 2024, uppgår till 4 400 miljoner kronor med nuvarande verksamhet, räntor och valutakurser. Vi förväntar oss således en fortsatt resultattillväxt 2025, om än i en lägre takt än Sagax uppvisat historiskt. För att aktieägarna lättare ska kunna tolka resultatutvecklingen bör den jämförelsestörande försäkringsersättningen om 69 miljoner kronor under 2024 som nämnts ovan noteras. Vidare medför förstärkningen av svenska kronan gentemot euron, som skett under inledningen av 2025, att Sagax intjäning i euro minskar när den omräknas till Sagax funktio- nella valuta, svenska kronor. Därutöver räknar vi även med att finans- nettot kommer att försämras till följd av att vi refinansierar lån som förfaller under 2025 till högre marknadsräntor. Viktigast för utvecklingen av förvaltningsresultatet är fortsatt eko- nomisk tillväxt på de marknader där Sagax är verksamt samt att bolaget kan fortsätta återinvestera sitt kassaflöde genom att förvärva fastigheter till acceptabel avkastning. Potentiellt stigande inflation och valuta- fluktuationer är sedan årsskiftet mer framträdande osäkerhetsfaktorer liksom hur eventuella tullar kan komma att påverka ekonomin på de marknader där Sagax är verksamt. Det kan samtidigt inte uteslutas att ökad osäkerhet kan leda till att investerare väljer att trimma sina fastighetsinnehav för att ta hem vinster, proaktivt stärka sin finansiella ställning eller prioritera investe- ringar utanför fastighetsmarknaden. En sådan utveckling skulle kunna gynna långsiktiga, industriella investerare med god finansiell ställning. INVESTERINGSVERKSAMHETEN Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: (A) en förvalt- ningsverksamhet och (B) en investeringsverksamhet. Förvaltningsverk- samheten har redan behandlats ovan, men det är viktigt att understryka att en kompetent och framgångsrik förvaltning är en förutsättning för en lönsam investeringsverksamhet. Ingenting kan kompensera för en medi- oker förvaltning. Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet samt det resultat som genereras till följd av värdeförändringar kvarstå i bolaget för att skapa förutsättningar för nya investeringar. Investerings- verksamheten är således särskilt betydelsefull för Sagax. Under 2023–2024 genomförde Sagax 56 förvärv, omfattande 10,8 miljarder kronor, motsvarande ett förvärv varannan vecka, månad ut och månad in. Om Sagax är framgångsrikt i sin investeringsverksamhet kan 1 krona i återinvesterat fritt kassaflöde idag ge 2 kronor i fritt kassaflöde om några år. Om detta sedan, återigen, återinvesteras kommer bolaget att fortsätta öka sitt resultat och kassaflöde under lång tid. Som alla investerare känner till, är denna perpetuum mobile vanligt förekommande i Excel-ark men betydligt ovanligare i verkligheten. Jag bedömer dock att Sagax har vissa karakteristika som underlättar åter- investeringsverksamheten: ■ Hög kassaflödesgenerering: Sagax organiska tillväxttakt är låg, nor- malt sett rör det sig om låga ensiffriga procenttal, det vill säga strax över inflationstakten. Verksamheten är dock starkt kassaflödesgene- rerande. Detta skapar den grundläggande förutsättningen för inves- teringsverksamheten. Tillväxten i förvaltningsresultat och kassaflöde kommer normalt sett från att föregående års kassaflöde återinveste- rats. För Sagax är cash därför inte bara kung, utan även drottning, prins, prinsessa och alla andra i det kungliga hushållet. ■ Bransch med låg komplexitet ger god skalbarhet: Sagax verkar i en bransch med låg förändringstakt. För att illustrera, på ett något till- spetsat sätt, skulle man kunna säga att de senaste 50 årens produkt- utveckling inom lagerfastigheter har bestått i att taket höjts ett par meter, vilket inte får tanken att svindla i jämförelse med framstegen inom exempelvis informationsteknologi, läkemedel eller robotik under samma period. Detta innebär dock att framgångsrik R&D, tajming av produktcykler med mera inte är avgörande för Sagax. Detta minskar komplexiteten i bolagets investeringsverksamhet avsevärt, vilket skapar goda förutsättningar för skalbarhet. ■ Decentraliserad företagskultur underlättar tillväxt: Sagax företags- kultur bygger på decentralisering, eget ansvar och delegerade man- dat. Förmågan att fatta snabba beslut nära affärspartners utgör en viktig konkurrensfördel. Den decentraliserade strukturen innebär också att bolaget har en talangpool med många skickliga investerare i organisationen. Samtidigt är inget av Sagax marknadssegment så stort att det inte kan fortsätta växa utan att bli byråkratiska och in- effektiva. ■ Kapacitet att investera i många marknader: Sagax har under de senaste 10 åren successivt byggt upp en plattform som nu möjliggör investeringar i flera delmarknader fördelade på sju europeiska länder. Detta gör att bolaget har tillgång till ett större affärsflöde än om vi enbart hade varit verksamma på en enda marknad. Begränsningarna för investeringsverksamheten består huvudsakligen av (A) utbudet av investeringar med attraktiv riskjusterad avkastning, samt (B) viljan att bibehålla en stark finansiell ställning. Utbudet varie- rar över tid. Typiskt är Sagax investeringsverksamhet mer framgångsrik när optimismen på marknaden är dämpad, och vice versa. Vad gäller den finansiella ställningen kommer vi att fortsätta vårda de nyckeltal som påverkar vår rating och fokusera på att fortsätta öka vårt kassaflöde – ett fastighetsbolags syre, eller för att travestera Mark Hanna (1895); "Två saker är viktiga för ett fastighetsbolag. Det ena är ett starkt kassa- flöde. Det andra kommer jag inte ihåg." TACK Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett varmt tack till alla Sagax medarbetare. Tack för ert förtroende. Stockholm i april 2025 David Mindus Verkställande direktör VD HAR ORDET AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 8 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 9 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets- mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Finansiella mål Utfall 2024 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14% 15% Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 7% 18% Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 0 5 10 15 20 25 30 STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt- utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak- ligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola- gets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs- rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 10 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan- sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam- aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit- värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal- anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings- tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra- tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem- pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle- des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola- get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat- påverkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet, miljöcertifieringar och investeringar i solceller. Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling. Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp- förandekod för leverantörer. Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid- utsläppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo- visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–147. Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2024202320222021202020192018201720162015 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 11 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax B-aktie under perioden 2015–2024 Sagax utveckling Carnegie Real Estate Index Sagax aktiekurs Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Modular Finance AB 2015 2020 2021 2022 2023 20242019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 0 5 10 15 20 25 30 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 2024202320222021202020192018201720162015 Mkr 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 miljarder kro- nor avsåg fastighetsför- värv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastig- hetsförvärven i Spanien. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installera- de 13 solcellsanläggning- ar och miljöcertifierade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB etablerades. 2017 1,7 miljarder kronor netto investerades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Be- låningsgraden sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med "posi- tive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade 2016 2,8 miljarder kronor netto investerades. Totalt 3,7 miljarder kronor in- vesterades, varav hälften i Finland. De första fastig- heterna i Neder länderna förvärvades. Stam aktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto investerades i fastig heter. 43 fastigheter förvärvades och 2 fastig- heter avyttrades. I bok- slutskommunikén medde- lades att prognosticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger 1 miljard kronor. 2018 3,4 miljarder kronor netto investerades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa3 med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital marknaden inom ramen för ett nytt EMTN- program. 2021 Förvaltningsresulta- tet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade samman lagt obligations- lån om 1000 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden inom ramen för EMTN- programmet. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Outnyttjade kreditfaci- liteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanlägg- ningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 2023 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,9 miljarder kronor och 5,9 miljarder kronor nettoinvesterades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa2 med "stable outlook". Två riktade nyemissioner som tillförde Sagax 4,2 miljarder kronor genomfördes. 2024 Förvaltningsresultatet ökade 11 % och uppgick till 4,3 miljarder kronor. 6,7 miljarder kronor netto- investerades varav 3,8 miljarder kronor i Frank- rike. Sagax emitterade ett grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för EMTN-programmet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 12 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax har idag etablerade verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Nederländerna och Belgien), Spanien och Tyskland. Verksam- heterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud- sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm, Helsingfors, Paris, Madrid, Barcelona, Eindhoven samt Randstad-området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna- den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för- ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm, Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsik- tig tillväxt. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver- kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de allmänna konjunkturutsikterna. STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt (BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono- misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill- växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av Nominell BRP per capita 2024 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2024 Källa: Oxford economics Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2024 i genomsnitt 0 1 2 3 4 5 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Oxford economics kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan år 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU. En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings- nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun- skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 62 % i åldersgruppen 25–34 år i Stockholm högskoleutbildade 2023, en ökning med 62 % sedan år 2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 45 %, i Paris 67 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var andelen högskoleutbildade 25–34-åringar 57 % och i Madrid uppgick andelen högskoleutbildade till 60 %. Den genomsnittliga andelen hög- skoleutbildade i EU uppgick till 43 % och till 56 % i Sagax regioner. DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds- förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom- snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2024 ökade befolkningen i Sagax marknader med i genomsnitt 21 % jämfört med 5 % för hela EU. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. Marknadsöversikt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 13 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2023 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 300 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad och Eindhoven München Paris Dublin Luxemburg Helsingfors Wien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lyon Marseille Antwerpen Prag Venedig Bologna Genomsnitt för EU avseende BRP per capita 38 100 30 000 Regionernas utveckling 2000–2024 Årlig befolkningstillväxt Befolkningstillväxt Befolkningstillväxt, tusental invånare BRP per capita 2024, euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,3% 36% 649 72 318 2,7% 86% Paris 0,5% 12% 1 352 70 309 1,3% 35% Helsingfors 1,0% 27% 373 61 374 1,4% 37% Randstad & Eindhoven 0,7% 18% 1 430 70 440 1,8% 50% Madrid 1,1% 30% 1 624 44 480 2,2% 67% Barcelona 0,9% 23% 1 112 38 225 0,4% 10% Genomsnitt för EU 0,2% 5% 23 172 39 768 1,4% 39% Källa: Oxford Economics. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 14 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2024 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000 –0 – 10 000 % Källa: SCB och Savills Antal invånare 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 95 %Sagax 4 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000–2024 –2,0 –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 500 000 –0 – 10 000 % Källa: Statistikcentralen och Savills Antal invånare 96 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 39 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 –0 – 250000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 43 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 3 % Sagax 22 % Sagax 26 %Sagax 17 %Sagax 32 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2 600 000 –0 – 500 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 77 % Sagax 10 % Sagax 3 % Sagax 50 %Sagax 27 %Sagax 10 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000 –0 – 250 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 89 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 67 %Sagax 22 %Sagax 9 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 15 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INVESTERINGSMARKNADEN Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre segmenten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager- och logistikssegmentet under 2024 utgjorde 21 % (22 %) av transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av konsumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel inom detalj handeln. Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och logistik- fastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukar- fastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastig- heten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Transaktionsmarknaden Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig heter till ett värde om cirka 152 miljarder kronor i Sverige under 2024. Som en jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 106 miljarder kronor under 2023, det svagaste transaktionsåret sedan 2013, och till cirka 221 miljarder kronor under 2022. Andelen strukturaffärer sett till total trans- aktionsvolym minskade under 2024 jämfört med 2023. Cirka 6 % av den totala transaktionsvolymen 2024 utgjordes av strukturaffärer. Under 2023 och 2022 uppgick andelen till 10 % respektive 18 %. Utländska investerare svarade för 14 % (30 %) av den totala transak- tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 22 (32) miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för åttonde året i rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 55 % av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två marknader med ett tydligt intresse från internationella investerare. Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige upp- gick till 25 (23) miljarder kronor under 2024 varav utländska investerare svarade för 23 %, vilket är lägre än under 2023 och 2022 då utländska investerare stod för 54 % respektive 40 %. I Finland uppgick transaktionsvolymen till 2,2 (2,1) miljarder euro varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,7 (0,5) miljarder euro, i Frankrike till 14,8 (15,5) miljarder euro respektive 4,6 (3,2) miljarder euro, i Neder länderna till 11,4 (8,9) miljarder euro respektive 3,3 (2,6) miljarder euro, i Spanien till 13,7 (10,8) miljarder euro respektive 1,5 (1,5) miljarder euro, i Belgien till 4,2 (2,8) miljarder euro respektive 1,2 (0,5) miljarder euro och i Tyskland till 32,9 (30,0) miljarder euro, respektive 6,7 (5,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" lager- och industrifastig heter var stabil i de flesta europeiska länder under 2024. Under fjärde kvartalet 2024 bedömdes direkt avkastningskravet i Sverige uppgå till 4,90–5,10 % (4,90–5,10 %). Direkt avkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna logistik- och industrianläggningar om minst 5 000 kvadratmeter i framstående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet i Sverige för mindre lager- och industrifastigheter, med en yta mellan 2 000 och 5 000 kvadratmeter, uppgå till 6,00–6,50 % (6,00–6,50 %). För fastig- heter om minst 5 000 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,25 % (5,00 %), i Frankrike till 4,75 % (4,75 %), i Nederländerna till 4,75 % (4,40 %), i Belgien till 5,00 % (5,00 %) och i Spanien till 4,80 % (5,05 %). HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Diagrammen på sidan 16 illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyres- utvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig heter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för kontors lokaler. Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efter- frågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europe- iska marknader som bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Diagrammen på sidan 16 visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer. Nyproducerade lokaler Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de faktiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploa- törens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I lands- bygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. Befintliga lokaler Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geogra- fiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls enliga lokaler. Spanien Nederländerna Belgien Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 202420232022202120202019201820172016201520142013 Tyskland Källa: Savills Produktion/industri Andel av total volym (%) Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2022 202420202018201620142012201020082006 0 5 10 15 20 25 30 Källa: Savills FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 16 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge (>5 000 kvm) Lager/industri Stockholm (>5 000 kvm) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 202420222020201820162014201220102008 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling i Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 202420222020201820162014201220102008 Källa: Savills Hyresutveckling i Paris och Lyon Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Lyon i bästa läge 0 200 400 600 800 1 000 1 200 202420222020201820162014201220102008200620042002 Lager/industri Paris i bästa läge Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 100 200 300 400 500 202420232022202120202019201820172016201520142013 Källa: Savills Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven 0 100 200 300 400 500 600 700 202420222020201820162014201220102008200620042002 Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Lager/industri Stockholm bästa läge (2 000–4 999 kvm) Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm) Logistik/industri Stockholm bästa läge (>5 000 kvm) Logistik/industri Stockholm (>5 000 kvm) 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 202420222020201820162014201220102008 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 17 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa. Per balansdagen var 77 % av marknadsvärdet och 79 % av hyresvärdet hänförligt till fastig heter utanför Sverige. HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig- hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem- pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under håll av fastig- heterna, så kallade triple net-avtal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig- heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris- ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresav talens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp- nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Den 31 december 2024 omfattade Sagax fastighetsbestånd 983 fastigheter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 respektive 5 323 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2024-12-31 2024 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93% 1 044 57 –153 –164 948 6,1% Finland 2481 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95% 1 799 3 –345 –233 1 457 7,4% Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98% 1 012 2 –210 –200 804 6,5% Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 995 97% 648 7 –60 –84 595 6,7% Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98% 355 0 –30 –58 324 6,2% Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 139 93% 124 1 –5 –41 119  7,5% Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 – –6 –965 6 4,8% Delsumma 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96% 4 994 69 –809 –167 4 254 6,6% Ej fördelat – – – – – – – – 0 –63 –13 –63 – Totalt 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96% 4 994 69 –872 –180 4 191 6,6% Koncernens hyresvärde Finland 35 % (1 923 mkr) Sverige 21 % (1 147 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (383 mkr) Frankrike 22 % (1 234 mkr) Benelux 13 % (704 mkr) Tyskland 3 % (150 mkr) Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 606 mkr) Sverige 23 % (15 101 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (5 485 mkr) Frankrike 22 % (14 515 mkr) Benelux 14 % (9 264 mkr) Tyskland 3 % (1 778 mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 18 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 557 hyresavtal med 1 407 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas stor- leken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade års- hyra vid årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 550 hyres avtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 7 hyres avtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % av Sagax kontrakterade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra. HYRESGÄSTER Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster Löptider för hyresavtal Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel 2025 882 600 000 733 14% 2026 515 691 000 768 14% 2027 416 687 000 726 14% 2028 240 434 000 535 10% 2029 121 454 000 532 10% > 2029 383 1 766 000 2 028 38% Totalt 2 557 4 631 000 5 323 100% Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige 128 535 4,4 Finland 248 707 4,2 Frankrike 310 807 5,2 Benelux 157 269 5,6 Spanien 124 228 4,3 Tyskland 14 9 11,7 Övriga Europa 2 2 9,3 Totalt/genomsnitt 983 2 557 4,9 som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är i bokstavsordning Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro, Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största hyresgästen är det franska ledande grossist- och distributionsbolaget Metro som svarade för 6,2 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid årsskiftet. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed- elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas bransch- tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 14 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres- avtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % – – – – – 1–2 % 498 9 7 71 6 < 1 % 4 825 91 2 550 2 5 Totalt 5 323 100 2 557 2 5 Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster 1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 1 009 19 6 187 84 7 1–2 % 598 11 8 125 26 6 < 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4 Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5 1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 19 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets utgång uppgick till 6,6 % (6,4 %). Fastighetsportföljens totalavkastning uppgick till 7,5 % (4,0 %). Under året uppgick den vägda inflationen till 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total- avkastningen uppgick således till 5,9 % (0,6 %). Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). I diagram- met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver- kats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeförändringar och valutaeffekter. HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående tabell. Under 2024 uppgick hyresförlusterna till 4,6 (5,0) miljoner kronor. Hyresgästernas nettoinflyttning –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 2024202320222021202020192018201720162015 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2024202320222021202020192018201720162015 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2024202320222021202020192018201720162015 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 40 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres förluster, mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 2022 2,1 0,1 96 2023 5,0 0,1 96 2024 4,6 0,1 96 Direkt- avkastning: 6,6 % –0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 6,7 % 0,1 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 57 061 563 5 698 1 129 –144 1 567 65 874 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2024-12-31 Valuta- effekt Av- yttringar Investeringar i befintligt bestånd FörvärvOrealiserad värde- förändring Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2023-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 20 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt UTHYRNINGSARBETE Under 2024 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres gäster om 4,0 % (4,9 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års- hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresgästernas nettoinflyttning 2024 uppgick till −0,8 % (0,0 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång och har uppgått till som lägst 94 % sedan 2014. Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Under året har vakansvärdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 42 (52) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 74 % (75 %) i Sverige och Finland. Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans värdet med 20 mil- joner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 7 miljoner kro- nor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde uppgick till 231 (182) miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 5 (–) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 84 miljoner kronor under 2025 och 97 miljoner kronor under 2026, varav 46 miljoner kronor avser uppsägning av ett avtal i Finland. Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner kronor. 153 (55) miljoner kronor avser avtal som sagts upp för avflytt- ning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte inflyttats. Vakanser 1 januari 2025 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr 1) Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 128 1 147 75 7% 935 000 65 000 7% Finland 248 1 923 97 5% 1 480 000 77 000 5% Frankrike 310 1 234 20 2% 1 050 000 18 000 2% Benelux 157 704 21 3% 708 000 11 000 2% Spanien 124 383 8 2% 524 000 23 000 4% Tyskland 14 150 10 7% 132 000 10 000 8% Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – – Totalt 983 5 553 231 4% 4 834 000 203 000 4% 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2025 35 2026 5 2027 1 2028 0 2029 0 >2029 1 Totalt 42 Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 28 43 99 84 2026 – – 17 97 2027 – – 2 8 2028 – – 1 6 >2028 – – – – Totalt 28 43 119 196 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan–dec 2023 jan–dec Ingående vakans respektive år 182 171 Inflyttningar −156 −211 Avflyttningar 199 210 Förändring av lämnade rabatter −11 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6 Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7 Valutakursförändring 4 – Utgående vakansvärde 231 182 Uppsagt för omförhandling 5 – Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74 Uthyrning, ej inflyttat −43 −19 Justerat utgående vakansvärde 389 237 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 21 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fastighetsförvärv 2024, area Finland 5 % (26 704 kvm) Sverige 1 % (7 152 kvm) Spanien 17 % (86 189 kvm) Benelux 9 % (44 493 kvm) Frankrike 60 % (306 330 kvm) Tyskland 7 % (38 109 kvm) Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2024 Finland 25 % (279 mkr) Sverige 56 % (635 mkr) Spanien 2 % (23 mkr) Benelux 8 % (89 mkr) Frankrike 9 % (103 mkr) Tyskland 0 % (1 mkr) Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024 Nyuthyrning 21 % (233 mkr) Nyproduktion 45 % (510 mkr) Hyrestillägg 9 % (107 mkr) Underhåll 25 % (279 mkr) Fastighetsförvärv 2024, förvärvspris Finland 8 % (439 mkr) Sverige 2 % (88 mkr) Spanien 12 % (681 mkr) Benelux 7 % (408 mkr) Frankrike 65 % (3 725 mkr) Tyskland 6 % (357 mkr) NETTOINVESTERINGAR 2024 Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2024 uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor motsvarande 12 % av ingående fastighetsvärde, se diagram sidan 22. Under den senaste femårsperioden har nettoinves- teringarna i genomsnitt uppgått till 11 % av ingående fastig hetsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastig- hetsförvärv, investeringar i befintligt fastig hetsbestånd samt avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagax har under året förvärvat 85 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 509 000 kvadratmeter för totalt 5 698 (5 088) miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj om 43 stycken fastigheter i Frankrike, French Wholesale Properties – FWP, med en uthyrningsbar area om 296 000 kvadratmeter. Grossist- och distribu- tionsbolaget Metro hyr i samtliga fastigheter och uthyrningsgraden upp- går till 100 %. Sagax ägarandel i FWP uppgick vid årets slut till 77 %. Avyttringar Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77) miljoner kronor avyttrats. Investeringar i befintligt bestånd Sagax har under 2024 investerat 1 129 (902) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav 635 (539) miljoner kronor i Sverige och 279 (167) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg 279 (205) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 510 (395) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk- tion avsåg 410 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades 233 (252) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 107 (50) miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg sammanlagt 53 (18) miljoner kronor i energibesparande åtgärder. Där utöver har löpande underhåll om 126 (104) miljoner kronor kostnadsförts i koncernens redovisning under 2024. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 22 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2024 Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig- hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman- lagt 447 miljoner kronor, motsvarande 40 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året. Jakobsberg 18:19, 261 miljoner kronor Nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler i Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen beräknas uppgå till 511 miljoner kronor och fastigheten avses bli certifierad enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande. Fastigheten är fullt uthyrd. Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 80 miljoner kronor På fastigheten, belägen i Järfälla, nordväst om Stockholm, har nybygg- nation om 7 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler färdig- ställts. Fastigheten förvärvades under 2021 och färdigställdes under fjärde kvartalet 2024. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen uppgick till 187 miljoner kronor och uthyrningsgraden uppgick till 65 % vid årets utgång 17 Rue Levassor et Les Garennes, 44 miljoner kronor På fastigheten, 33 km väster om Paris, uppförs en nybyggnation om 3 300 kvadratmeter lätt industri fördelad på 10 separata lokaler. Fastig- heten beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2025, och den totala investeringen uppskattas till 49 miljoner kronor. Fastigheten kom- mer att certifieras enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good. Uthyrning pågår. Autokeskuksentie 12–20, 34 miljoner kronor Nybyggnation om 2 000 kvadratmeter lagerlokaler på Autokeskuksentie 12–20 i Tammerfors färdigställdes under fjärde kvartalet 2024. Den totala investeringen uppgick till 34 miljoner kronor. Fastigheten, som är fullt uthyrd är certifierad enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good. Bredablick 4, 28 miljoner kronor På fastigheten Bredablick 4 i Malmö pågår återställande i form av nybyggnation av lokal om cirka 5 000 kvadratmeter lager- och verk- samhetslokaler efter en brand samt förbättringsinvesteringar i befintlig fastighet. Nybyggnationen avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor, där investeringen för återställandet täcks av försäkringsersättning. Den nya byggnaden beräknas att vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Fastigheten är fullt uthyrd. Pågående investeringar vid årsskiftet Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad investeringsvolym överstigande 25 miljoner kronor, se tabell nedan. Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves- tering om 1 578 miljoner kronor varav 1 226 miljoner kronor investerats till och med 2024 och 352 miljoner kronor återstår att investera. Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20242023202220212020 %, linje Nettoinvesteringar, mkr % av ingående fastighetsvärden Rullande 5-årssnitt Mkr, staplar 0 4 8 12 16 20 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 25 miljoner kronor Fastighet/adress Kommun Segment Avseende Projektarea, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Beräknat färdigställande Ja kobsberg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 68 2025 Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 47 2025 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Frankrike Nybyggnation 3 266 49 6 2025 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Frankrike Nybyggnation 2 368 36 1 2025 Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 2 859 36 1 2025 Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 5 000 35 1 2025 Karaportti 8 Esbo Finland Hyresgästanpassning 16 113 34 26 2025 Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 397 32 1 2025 Calle Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 580 30 28 2026 Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 52 000 29 1 2025 Delsumma 108 583 868 179 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 25 miljoner kronor 710 173 Totalt pågående projekt 31 december 2024 1 578 352 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 23 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 belägen i Järfälla nordväst om Stockholm har nybyggnation om 7 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler färdigställts. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen uppgick till 187 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 24 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 935 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 147 miljoner kronor. Marknadssegment Sverige Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 128 125 Uthyrningsbar area, kvm 935 000 918 000 Hyresvärde, mkr 1 147 1 085 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 Antal hyresavtal 535 518 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 101 14 649 Driftnetto, mkr 948 816 Direktavkastning, % 6,1 5,5 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 23 % Hyresvärde 21 % 19 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 56 1 1 56 < 1 % 1 016 19 534 2 Totalt 1 072 20 535 2 Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm 94 673 000 13 099 19 500 967 1 437 93% 866 0 –139 −207 726 5,4% Övriga Sverige 34 262 000 2 002 7 600 180 686 97% 178 58 –14 −52 222 10,8% Totalt Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93% 1 044 57 –153 −164 948 6,1% SVERIGE Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark- nadsvärde och hyresvärde återfinns 23 % respektive 21 % i detta seg- ment. Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 935 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 535 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31 december 2024 till 15 101 (14 649) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −270 (–859) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–5,5 %). Under samma period var inflationen 0,8 % (4,4 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –2,5 % (–9,5 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var –66 (240) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –204 (–1 099) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde förändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,0 % (5,9 %) med intervallet 5,4–9,4 % (5,2–9,5 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 25 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Stockholm Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom rådet omfattade 94 fastig heter med 673 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i Stockholm utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon- cernens hyresvärde. Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm framförallt utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäs- vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (785) miljoner kronor och driftnettot ökade med 11 % till 726 (657) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv och hyresindexering. Den ekonomiska uthyr- ningsgraden i Stockholm var 93 % (94 %) vid utgången av 2024. Sagax har under året tecknat 44 nya hyres avtal omfattande en uthyrningsbar area om 54 300 kvadratmeter och 23 hyresavtal om 89 800 kvadratmeter har omförhandlats. Under året har 34 hyresavtal om 120 200 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att netto ut hyrningen uppgick till –66 000 kvadratmeter. Under 2024 har 594 (539) miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd, varav 381 (318) miljoner kronor avsåg nyproduktion. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 3 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 200 kvadratmeter förvärvats i Stockholm för 88 miljoner kronor. Övriga Sverige Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om fattade vid årets utgång 34 fastigheter med 262 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 5 % av Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax fastigheter i övriga Sverige utgjorde 3 % av Sagax fastigheters totala marknadsvärde och 3 % av kon- cernens hyresvärde. Förvaltning Hyres intäkterna ökade med 5 % till 178 (170) miljoner kronor och driftnettot med 40 % till 222 (159) miljoner kronor, främst beroende på erhållen försäkringsersättning om 54 miljoner kronor under tredje kvar- talet 2024 samt hyresindexering. Den ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var 97 % (100 %) vid årets utgång. Sagax har under året tecknat 2 nya avtal omfattande en uthyrnings- bar area om 2 600 kvadratmeter och 6 avtal om 53 200 kvadratmeter har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen uppgick därmed till 2 600 kvadratmeter. Den genomsnittliga hyres- durationen uppgick till 5,4 (6,0) år. Merparten av fastig heterna är uthyrda med triple net-avtal. Under 2024 har 40 (10) miljoner kronor investerats i befintligt fastig hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Sverige har skett under året. Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Dikesrenen 8 i Stockholm. Fastigheten omfattar 1 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 26 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Finland Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 248 fastigheter med 1 480 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 923 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 248 243 Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 1 458 000 Hyresvärde, mkr 1 923 1 767 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 Antal hyresavtal 707 735 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 19 606 18 175 Driftnetto, mkr 1 457 1 370 Direktavkastning, % 7, 4 7, 5  Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 35 % Hyresvärde 31 %30 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 273 5 4 68 < 1 % 1 553 29 703 2 Totalt 1 826 34 707 3 Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Helsingfors 87 721 000 11 602 16 100 1 021 1 416 93% 933 0 –186 −257 747 6,5% Övriga Finland 161 759 000 8 004 10 500 902 1 188 97% 866 4 –159 −210 710 8,9% Totalt Finland 2481 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95% 1 799 3 –345 −233 1 457 7,4% FINLAND Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 30 % av koncernens marknadsvärde och 35 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig- hetsbestånd i Finland omfattade 248 fastigheter med 1 480 000 kvadrat- meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 707 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31 december 2024 till 19 606 (18 175) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 90 (–629) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (–3,3 %). Under samma period var inflationen 0,7 % (3,6 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –0,2 % (–6,7 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var 626 (194) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –536 (–824) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,8 % (6,7 %), med intervallet 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 27 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Helsingfors Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu- nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om fattade vid årsskiftet 87 fastig- heter med 721 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Sagax fastig heter är främst belägna utmed ring lederna och större trafikleder. Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 15 % av Sagax uthyrnings- bara area och 18 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 5 % till 933 (892) miljoner kronor och drift- nettot med 3 % till 747 (723) miljoner kronor, främst till följd av fastig- hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har under 2024 investerat 132 (86) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 49 nya hyresavtal med en uthyr- ningsbar area om 33 300 kvadratmeter och 53 hyresavtal om 56 500 kvadratmeter har förlängts. Under året har 77 hyresavtal om 34 500 kvadratmeter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick där- med till –1 200 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 förvärvades 2 fastigheter i Helsingfors omfattande sam- manlagt 5 800 kvadratmeter uthyrningsbar area för totalt 45 miljoner kronor. Övriga Finland Övriga Finland omfattade 161 fastig heter med 759 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 16 % av Sagax uthyrningsbara area och 16 % av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i universitets städerna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (790) miljoner kronor och drif t - nettot med 10 % till 710 (647) miljoner kronor främst till följd av fastig- hetsförvärv och hyresindexering. Merparten av hyresavtalen är triple net-avtal. Sagax tecknade 34 nya hyresavtal under 2024 med en uthyrningsbar area om 11 400 kvadratmeter. 22 hyresavtal om 31 400 kvadratmeter har förlängts samt 37 uppsägningar för avflyttning om 80 600 kvadrat- meter har mottagits. Nettout hyrningen var följaktligen –69 300 kvadrat- meter. Sagax har under 2024 investerat 147 (81) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under året har 5 fastigheter omfattande 20 900 kvadratmeter uthyr- ningsbar area förvärvats för 394 miljoner kronor. 2 fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 2 700 kvadrat meter avyttrades för motsva- rande 19 miljoner kronor under 2024. På fastigheten Autokeskuksentie 12–20 i Tammerfors, Finland, uppfördes en ny byggnad om 2 000 kvadratmeter lager- och verksamhets- lokaler på befintlig mark. Den totala investeringen uppgick till 34 miljoner kronor och fastigheten miljöcertifieras enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 28 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Frankrike Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 310 fastigheter med 1 050 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 234 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 310 264 Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 743 000 Hyresvärde, mkr 1 234 814 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Antal hyresavtal 807 763 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 515 9 815 Driftnetto, mkr 804 534 Direktavkastning, % 6,5 6,4 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 22 % Hyresvärde 22 %22 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Paris 128 554 000 9 053 16 300 758 1 369 98% 665 1 −155 −280 511 6,1% Övriga Frankrike 182 496 000 5 461 11 000 476 959 100% 347 0 −54 −109 294 7,1% Totalt Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98% 1 012 2 −210 −200 804 6,5% FRANKRIKE Segmentet Frankrike svarade för 22 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig- hetsbestånd omfattade 310 fastigheter med 1 050 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 807 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31 december 2024 till 14 515 (9 815) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 509 (230) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 3,6 % (2,4 %). Under samma period var inflationen 1,3 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 2,3 % (–1,3 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var 35 (131) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 474 (99) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,5 % (6,4 %), med intervallet 5,0–9,0 % (4,8–9,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 63 1 1 63 < 1 % 1 150 22 806 1 Totalt 1 214 23 807 2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 29 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Paris Vid utgången av 2024 ägde Sagax 128 fastigheter med 554 000 kvadrat meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris- området är belägna i eftertraktade och etablerade industri områden utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets beståndet omfattade 11 % av Sagax uthyrningsbara area och 14 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 665 (567) miljoner kronor och drift nettot med 20 % till 511 (425) miljoner kronor, främst till följd av fastig hets- förvärv och hyresindexering. Sagax har under 2024 investerat 99 (80) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 72 nya hyresavtal med en uthyr- ningsbar area om 28 900 kvadratmeter och 82 hyresavtal om 32 500 kvadratmeter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts. Netto uthyrningen uppgick till –3 600 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 6 fastigheter förvärvats i Paris för 1 174 miljoner kro- nor, varav 4 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med Metro som hyresgäst. Fastig heterna omfattar 75 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. 1 fastighet har avyttrats med en uthyrningsbar area om 600 kvadrat meter för motsvarande 17 miljoner kronor. I tillägg har mark om 900 kvadratmeter avyttrats för 14 miljoner kronor i redovisat värde under 2024. Övriga Frankrike Vid utgången av 2024 ägde Sagax 182 fastigheter med 496 000 kvadrat- meter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av koncernens hyresvärde. Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i universitets- städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 347 (130) miljoner kronor och driftnettot med 168 % till 294 (109) miljoner kronor, främst till följd av fastighets- förvärv. Sagax har investerat 5 (9) miljoner kronor i befintligt fastighets- bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 5 nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om 9 000 kvadratmeter och 4 avtal har sagts upp för avflyttning om 7 100 kvadratmeter. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen uppgick till 1 900 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 42 fastigheter förvärvats för 2 551 miljoner kronor varav 39 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med Metro som hyresgäst. Fastig heterna omfattar 233 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. 1 fastighet om totalt 600 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra- des för motsvarande 14 miljoner kronor i redovisat värde under 2024. På fastigheten 13 Avenue Gutenberg i Paris, Frankrike, färdigställdes nybyggnation om 3 200 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Den totala investeringen uppgick till 50 miljoner kronor. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 30 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Benelux Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 157 fastigheter med 708 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 704 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 157 147 Uthyrningsbar area, kvm 708 000 661 000 Hyresvärde, mkr 704 631 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96 Antal hyresavtal 269 246 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 9 264 8 461 Driftnetto, mkr 595 530 Direktavkastning, % 6,7 6,5 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 18 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 13 % Hyresvärde 15 %14 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Randstad & Eindhoven 96 434 000 6 037 13 900 454 1 046 96% 431 5 −44 −102 391 6,5% Övriga Nederländerna och Belgien 61 274 000 3 228 11 8 0 0 250 913 99% 217 2 −15 −56 204 7,0% Totalt Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 994 97% 648 7 −60 −84 595 6,7% BENELUX Segmentet Benelux svarade för 14 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 13 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig- hetsbestånd omfattade 157 fastigheter med 708 000 kvadrat meter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna stor- stadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 269 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes per 31 december 2024 till 9 264 (8 461) miljoner kronor. Den orealise- rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 8 (–37) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,1 % (–0,4 %). Under samma period var inflationen 2,9 % (1,2 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –2,7 % (–1,6 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var 40 (94) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –32 (–131) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 5,7 % (6,2 %), med intervallet 5,0–8,4 % (5,0–8,5 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 683 13 269 3 Totalt 683 13 269 3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 31 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Randstad & Eindhoven Vid utgången av 2024 ägde Sagax 96 fastigheter belägna i Randstad och Eindhoven omfattande sammanlagt 434 000 kvadrat meter uthyr- ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable- rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna utgjorde 9 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 431 (403) miljoner kronor och drift nettot med 9 % till 391 (358) miljoner kronor, främst beroende på fastig hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har investerat 44 (70) miljoner kronor i befintligt fastighets- bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 17 nya hyresavtal med en uthyrnings- bar area om 32 200 kvadratmeter och 12 hyresavtal om 29 700 kvadrat- meter har förlängts. 24 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 58 300 kvadratmeter. Nettouthyr- ningen uppgick till –26 100 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 2 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 300 kvadratmeter förvärvats för 57 miljoner kronor. Övriga Nederländerna och Belgien Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade 61 fastig heter med 274 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastig- heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter utgjorde 6 % av Sagax uthyrningsbara area och 5 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 217 (183) miljoner kronor och drift nettot med 19 % till 204 (172) miljoner kronor, främst till följd av fastig hetsförvärv. Sagax har investerat 45 (9) miljoner kronor i befintligt bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 3 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 9 800 kvadratmeter och 2 hyresavtal om 3 200 kvadratmeter har förlängts. 5 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 20 300. Nettouthyrningen uppgick där- med till –10 500 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 37 200 kvadratmeter förvärvats för 351 miljoner kronor. Under andra kvartalet förvärvades fastigheten Innovatieweg 2 i Terneuzen, Nederländerna. Fastigheten omfattar 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 32 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Spanien Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 124 fastigheter med 524 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 383 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 124 113 Uthyrningsbar area, kvm 524 000 451 000 Hyresvärde, mkr 383 317 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99 Antal hyresavtal 228 193 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 5 485 4 543 Driftnetto, mkr 324 230 Direktavkastning, % 6,2 6,0 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 7 % Hyresvärde 11 %8 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig - heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Madrid & Barcelona 98 392 000 3 787 9 700 266 678 97% 238 0 −24 −61 214 6,1% Övriga Spanien 26 131 000 1 698 13 000 117 895 99% 117 0 −7 −50 110 6,5% Totalt Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98% 355 0 −30 −58 324 6,2% SPANIEN Segmentet Spanien svarade för 8 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 7 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig- hetsbestånd omfattade 124 fastigheter med 524 000 kvadratmeter uthyr- ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 228 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31 december 2024 till 5 485 (4 543) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 155 (61) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 2,9 %. Under samma period var inflationen 2,8 % (3,1 %) och den reala värdeförändringen uppgick såle- des till 0,1 % (–1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 17 (1) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 138 (60) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastnings- krav för segmentet var per 31 december 2024 6,3 % (6,2 %), med inter- vallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 375 7 228 2 Totalt 375 7 228 2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 33 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Madrid & Barcelona Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona om fattade vid årets utgång 98 fastigheter med 392 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de centrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring liggande kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig- heterna i Madrid är belägna utmed större trafikleder som M-30 och M-40 och i kringliggande kommuner med etablerade industri områden som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 8 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 5 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 238 (177) miljoner kronor och driftnettot med 36 % till 214 (158) miljoner kronor främst till följd av fastighets- förvärv och hyresindexering. Sagax har under året tecknat 21 nya hyresavtal omfattande 64 700 kvadratmeter uthyrningsbar area. 6 hyresavtal om 44 200 kvadratmeter har sagts upp för avflyttning och 17 hyresavtal om 8 900 kvadratmeter har förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till 20 600 kvadratmeter under 2024. Merparten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal. Under 2024 har 18 (23) miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 12 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 86 200 kvadratmeter förvärvats för 681 miljoner kronor. Under 2024 avyttrades 1 fastighet för motsvarande 80 miljoner kronor . Övriga Spanien Sagax fastigheter i övriga Spanien omfattade 26 fastigheter med 131 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 3 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 117 (77) miljoner kronor och drift nettot ökade med 51 % till 110 (72) miljoner kronor främst till följd av helårs- effekt av fastighetsförvärv under 2023 samt hyresindexering. Sagax har under året tecknat 7 nya hyresavtal omfattande 8 300 kvadratmeter uthyrningsbar area. 12 hyresavtal om 10 900 kvadrat- meter har sagts upp för avflyttning och 3 hyresavtal om 1 500 kvadrat- meter har förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till –2 600 kvadratmeter under 2024. Mer parten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal. Under året har 5 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig- hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Spanien har skett under 2024. Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Calle Sierra Elvira 5 belägen i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler för lager och industri och omfattar 6 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 34 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Tyskland Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 14 fastigheter med 132 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 150 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 14 9 Uthyrningsbar area, kvm 132 000 94 000 Hyresvärde, mkr 150 112 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 98 Antal hyresavtal 9 5 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 778 1 295 Driftnetto, mkr 119  104 Direktavkastning, % 7, 5  8,0 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 1 2 3 4 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 3 % Hyresvärde 3 % 3 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/k vm Mkr kr/kvm Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93% 124 1 −5 −41 119 7,5% Totalt 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93% 124 1 −5 −41 119 7,5% TYSKLAND I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 % av koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade 14 fastigheter med 132 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet hyresavtal uppgick till 9 stycken vid årsskiftet. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 38 100 kvadratmeter förvärvats för 357 miljoner kronor. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31 december 2024 till 1 778 (1 295) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 74 (–52) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 4,4 % (–3,9 %). Under samma period var inflationen 2,6 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 1,7 % (–7,3 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var 0 (10) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 74 (–62) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 8,0 % (10,6 %), med intervallet 7,0–11,0 % (7,0–11,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 105 2 1 105 < 1 % 35 1 8 4 Totalt 140 3 9 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 35 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Övriga Europa Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 2 2 Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000 Hyresvärde, mkr 12 12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Antal hyresavtal 2 2 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 126 124 Driftnetto, mkr 6 12 Direktavkastning, % 4,8 9,0 Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 0 −6 −965 6 4,8% Totalt 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 0 −6 −965 6 4,8% ÖVRIGA EUROPA Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter i Danmark med 6 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. I segmentet återfanns 0,2 % av koncernens totala marknadsvärde och av koncer- nens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 2 stycken. Förvaltning Underhållskostnader ökade under 2024 med 5 miljoner kronor till följd av uppgradering av ventilationssystem i en fastighet på grund av föränd- rade myndighetskrav. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa fast- ställdes per 31 december 2024 till 126 (124) miljoner kronor. Den orea- liserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (–19) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–13,6 %). Under samma period var inflationen 1,9 % (0,7 %) och den reala värdeföränd- ringen uppgick till –3,6 % (-14,2 %). Av den orealiserade värdeföränd- ringen var 0 (0) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –2 (–19) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 7,9 % (7,9 %), med intervallet 7,3–8,8 % (7,3–8,8 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 12 0 2 6 Totalt 12 0 2 6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 36 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända IFRS ® redovisningsstandarder. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde. Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation Stan- dards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång. Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig- heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde- rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis. MARKNADSVÄRDE Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 983 (903) fastig heter upp- gick den 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner kronor. Fastig- heternas redovisade värde ökade med 8 813 (4 379) miljoner kronor under 2024, i enlighet med tabell nedan. Nettoinvesteringarna uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor eller 12 % (11 %) av ingående fastig hetsvärde. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med 1 567 (–229) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563 (–1 306) miljoner kronor. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde uppgår till 5,0–16,0 % och direktavkastningskrav för restvärdesbedöm- ning uppgår till 4,3–14,0 % baseras på analyser av jämförbara transak- tioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets risknivå och marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för fastig- hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 %) per 31 december 2024. Orealiserad värdeförändring Under 2024 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 563 (–1 306) miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,9 % (–2,2 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,7 % (–5,5 %). Den reala värdeförändringen har varit positiv under perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig heter och negativ under perioden 2022 till och med 2024. Av den orealiserade värdeförändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −89 (–1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna har varit posi- tiva under årets fyra kvartal. Lägre inflation, förbättrade finansierings- Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 65 874 miljoner kronor per 31 december 2024. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2024 uppgick till 6,6 % respektive 6,4 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Förvärv av fastigheter 5 698 85 Investeringar i befintligt bestånd 1 129 – Avyttring/utrangering av fastigheter –144 –5 Omräkningseffekt valuta 1 567 – Orealiserad värdeförändring 563 – Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983 Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326 3 Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 152 202 398 135 887 Avflyttningar/Omförhandlingar −37 −45 −66 −87 −235 Allmän marknadsvärdeförändring 37 −33 −126 33 −89 Totalt 152 124 206 81 563 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2020–2024 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2020 2021 2022 2023 2024 Summa, mkr 37 548 46 067 52 682 57 061 65 874 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Övriga Europa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 37 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Segment Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 23% CBRE Finland 30% Jones Lang LaSalle Benelux 14% Savills Frankrike 16% CBRE Frankrike 6% Savills Spanien 8% Savills Tyskland 3% Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0% Total andel externvärderat 99% Internvärdering 1% Totalt 100% Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600 Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 90 0 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A–B Vanda, Finland 59 400 Totalt 481 600 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024 Sverige −149 −66 2 −57 −270 Finland 153 −169 91 16 90 Frankrike 154 232 52 70 509 Benelux −39 50 −25 22 8 Spanien 37 83 33 1 155 Tyskland −2 −6 53 29 74 Övriga Europa −2 0 0 0 −2 Totalt 152 124 206 81 563 villkor och marknadsräntor har stabiliserat fastighetsmarknaden under året som dock fortsatt var avvaktande med en låg omsättning jämfört med tidigare år. Avkastningskraven inom Sagax marknadssegment var oförändrade under året. Fastigheter med högst marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största fastigheter uppgick per 31 december 2024 till 8,0 (7,8) miljarder kronor. Detta motsvarade 12 % (14 %) av fastighetsbeståndets totala marknads- värde. Sagax tio fastigheter med högst marknadsvärde, sorterade i bok- stavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock till sin natur förknippad med betydande osäkerhet. Externa och oberoende värderingar För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax oberoende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl- renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig- heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse- ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag som Sagax anlitat. De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med lämplig kompetens och erfarenhet. Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % av fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 38 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern- värdering. 99 % av fastigheterna har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts- genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast- ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som fastig heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes- metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så kallad Discounted Cash Flow (DCF)-modell. En kalkylperiod på 5 till 10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel 15 år. Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, men värderaren ska också lägga fram en DCF-beräkning av marknads- värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser redovisas i not 13. Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd- ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande 5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering. Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före- mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku- serar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att korrekt indata använts. Sagax genomför även så kallade ”black-box- analyser” som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär- deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda värderingarna. Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa värderingen och/eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som en ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en värderingskommitté som består av representanter från den oberoende värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skiljer sig från de externa värderingarna. De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2024 resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo visade värde och det samlade värdet från värderingsföre tagen. Intern rapportering Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety- dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom- mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär- deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2024 har utförts i enlighet med Sagax riktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2015–2024 FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien 0 20 40 60 80 100 2024202320222021202020192018201720162015 % Mkr 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 06157 061 65 874 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 39 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp- gick till 84 044 (73 410) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi- tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och ränte bärande skulder motsvarade 50 % (50 %) respektive 42 % (41 %) av Sagax finansiering vid årets slut. De finansiella kostnaderna uppgick till 948 (765) miljoner kronor inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 Leasing om 36 (31) miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger under 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 (5,2) gånger. Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Eget kapital uppgick till 41 803 miljoner kronor vid utgången av 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 %. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 gånger. Finansiering Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 42 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20242023202220212020 4,9 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 5,4 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind- ningen inklusive derivat uppgick till 2,9 (2,8) år. Den genom snittliga kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årsskiftet. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2025–2030. FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl- jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi- tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 41 803 (36 578) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 % (50 %). Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2024 på tre aktieslag, stam - aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 26 481 427 A-aktier, 313 943 032 B-aktier och 126 261 329 D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas förändringar av eget kapital sedan 2015 med angivande av orsaker till förändringarna. Per 31 december 2024 uppgick eget kapital till 107,91 (95,01) kronor per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kro- nor per aktie och år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 40 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt -2000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2024202320222021202020192018201720162015 -2000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 202420232022202120202019201820172016 Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Utdelning Totalresultat Aktieemissioner –2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2024202320222021202020192018201720162015 Incitamentsprogram Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder De räntebärande skulderna utgjorde 42 % (41 %) av bolagets finan- siering vid årsskiftet och uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot- svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke-säkerställda obligationslån om totalt 29 454 (26 162) miljoner kro- nor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte bärande Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343 Upptagna lån 13 405 Amorteringar −9 683 Valutakursförändring 1 069 Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 Finansieringskällor Obligationer 84 % (29 454 mkr) Banklån 15 % (5 224 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30% 30% Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5x 8,1x Säkerställda skulder/ totala tillgångar < 45 % 6% 3% Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) skuld bestod av skuld till banker om 5 224 (2 686) miljoner kronor samt icke-säkerställda företags certifikat om 456 (1 495) miljoner kronor. Bank lånen utgjordes av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till 24 367 (20 804) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,4 (5,2) gånger EBITDA för 2024, se även sidan 177. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 41 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Åtaganden i låneavtal Obligationslån Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 45 % (46 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 29 454 (26 162) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2024 emitterades obligationslån om nominellt 500 miljoner euro och ett obligationslån om 294 miljoner euro återbetalades. I not 17 redogörs för obligations lånens räntevillkor. Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations - lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals- rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligations innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit- rating understigande Baa3, omfattas 30 % av obligationsvolymen emit- terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2024. Banklån Banklån motsvarade 8 % (5 %) av fastigheternas marknadsvärde vid års- skiftet och uppgick till 5 224 (2 686) miljoner kronor. Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden som Sagax ska upp- fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter- betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är kassa flödesbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exempel på dessa nyckeltal är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att räntetäck- ningsgraden ska överstiga en viss nivå. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs upp kvartals- eller årsvis. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Säkerheter för bankfaciliteter Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 14 342 (11 326) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel- mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor. Företagscertifikat Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 456 (1 495) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,1 (0,2) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 1 % (3 %) av fastig- heternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit- faciliteter (så kallade back-up faciliteter) till en nivå som vid varje till- fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat. Grön finansiering Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energieffektiva byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcells- anläggningar. Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om 500 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket. Kapitalbindning Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002 (25 436) miljoner kronor motsvarande 85 % (84 %) av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132 (4 907) miljoner kronor motsvarande 15 % (16 %) av de räntebärande skulderna, varav 456 (1 495) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. Låneförfall under 2025 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 4 675 miljoner kronor, motsvarande 13 % av de räntebärande skulderna. Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas i denna tabell med förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för faller 2029. De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings- behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna- der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa- flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan- siering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finan- siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter- strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola- gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind- ningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årets utgång. Räntebindning För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 84 % (86 %) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte- risken för lån med rörlig ränta använder bolaget ränte derivat. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi- nellt värde om 4 077 (1 632) miljoner kronor motsvarande 12 % av ränte- bärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Kostnaden för räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek, löptid och typ av derivat. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp- gick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång. Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på obligationslånen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 42 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Räntederivat Sagax räntederivat uppgick till 4 077 (1 632) miljoner kronor i nominellt belopp, motsvarande 72 % (39 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor, den 31 december 2024. Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde förändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa- flöde. Övriga skulder Övriga skulder uppgick till 7 106 (6 489) miljoner kronor motsvarande 8 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud- sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förutbe- talda intäkter samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16. Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt erläggs i efterskott. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2024 till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 287 (28) miljoner kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facili- teter för företags certifikat program om 11 560 (11 393) miljoner kronor. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 980 (10 571) miljoner kronor, varav 10 980 (9 823) miljoner kronor var tillgängliga vid års skiftet. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024 Räntebindning 1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta 2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 6 223 2,9% 18% 4 675 13% 2026 3 446 1,6% 10% 3 698 10% 2027 5 251 1,8% 15% 5 882 17% 2028 6 708 1,3% 19% 5 766 16% 2029 7 911 2,0% 22% 9 519 27% > 2029 5 743 4,4% 16% 5 743 16% Summa/ genomsnitt 35 283 2,3% 100% 35 283 100% 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Sagax har även avtalat om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 580 (604) miljoner kronor varav 580 (460) miljoner kronor var outnytt- jade vid årsskiftet. Därutöver har Sagax avtalat om 0 (1 110) miljoner kronor i tids- bundna lån som inte hade betalats ut per balansdagen. Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad löftesprovision) upp- gick till 51 (41) miljoner kronor under 2024. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit- faciliteterna. SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2024 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse- kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2024 delvis åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 477 (653) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresseföretag, vilket inkluderats i kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den löpande verksamheten med −235 (80) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 2 639 (1 135) miljoner kronor. Samman taget har likvida medel förändrats med 259 (–48) miljoner kronor under 2024, se kassa flödesanalys på sidan 78. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 43 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Räntederivat 31 december 2024 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 944 −20 3,0% 2028 965 −15 2,6% 2029 2 168 −36 2,6% >2029 – – – Summa/genomsnitt 4 077 −71 2,7% Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 31 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 % Övriga skulderEget kapital 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 074 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 6 489 30 343 36 578 7 106 35 134 41 803 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec Räntebärande skulder 35 134 30 343 Räntebärande tillgångar –359 –729 Börsnoterade instrument 1) –10 121 –8 782 Likvida medel –287 –28 Nettoskuld 24 367 20 804 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 44 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt KREDITRATING Sagax har en kreditrating från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital- marknaden som medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings- kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. VALUTAEXPONERING Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto tillgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 245 miljoner euro, se vidstående tabell. Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 409 mil- joner euro och övriga tillgångar till 108 miljoner euro vid årets utgång. Räntebärande skulder uppgick till 2 891 miljoner euro. Övriga skulder uppgick till 383 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i euro till 1 245 miljoner motsvarande 34 % av eget kapital. Under 2024 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 961 miljoner kro- nor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien, Benelux och Tyskland. Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 M kr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 M kr vid årets början Likvida medel Likvida medel 28 Mkr vid årets början Likvida medel 287 Mkr vid årets slut Tillkommer 11 104 Mkr i form av outnyttjade lånelöften Bank- och obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 13 405 Mkr 3 586 Mkr 15 Mkr 1 181 Mkr 127 Mkr Amorterade lån 9 683 Mkr Investeringar 6 437 Mkr Utdelning 1 301 Mkr Övrigt 633 Mkr Disponibel likviditet 11 391 Mkr 1) 1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 456 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024−12−31 2023−12−31 Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861 Övriga tillgångar 108 134 Summa tillgångar 4 518 3 995 Räntebärande skulder 2 891 2 580 Övriga skulder 383 348 Summa skulder 3 273 2 928 Nettoexponering 1 245 1 067 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 45 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Joint venture och intresseföretag Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 872 miljoner kronor och har genererat ackumulerade utdelningar om 3 734 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven uppgick till 15 170 miljoner kronor. Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, mkr Äldreboende 231 1 939 1 039 000 8,7 98 32 053 Utbildning 154 1 791 844 000 11,0 98 32 019 Vård 63 786 311 000 6,7 97 11 982 Rättsväsende 29 615 230 000 7,9 97 9 919 Totalt 477 5 130 2 425 000 9,1 98 85 973 Kapitalstruktur 31 december 2024 Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Eget kapital 32 % Icke räntebärande skuld nyttjanderätter 3 % Säkerställda lån 1 % Icke-säkerställda lån 56 % BAKGRUND I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku- mulerade investeringarna uppgick till 7 872 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 734 (3 249) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor inklusive option om 992 (931) miljoner kronor redovisad som finansiellt instrument. 97 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljo- ner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 12 (–1 220) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –81 (–302) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo- ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Intressenter AB (Hemsö) Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finan- sieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två del ägarna. Hemsö bidrog med 318 (297) miljoner kronor till förvaltningsresul- tatet under 2024 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB belastats med kostnader för räntor. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksam- heten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighets- beståndet omfattade 477 fastigheter med ett sammanlagt fastig hetsvärde om 86 miljarder kronor den 31 december 2024. 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genomsnittlig åter stå- ende hyresduration om 9,1 (9,5) år bidrar, i kombination med finan- siellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt avkastningen uppgick till 4,8 % (4,7 %) under 2024. Under 2024 har 5 fastigheter förvärvats för 276 miljoner kronor och 16 fastig heter avyttrats för 1 367 miljoner kronor. 3 490 miljoner kronor har investerats i befintligt fastig- hetsbestånd, varav 2 526 miljoner kronor i nyproduktion och 964 mil- joner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 52 185 (50 823) miljoner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 205 (39 203) miljoner kronor. Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings, rating A- från Standard & Poor’s och rating A3 från Moody's. För mer information se bolagets hemsida, www.hemso.se. Hemsö Fastighets AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 238 –219 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297 Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818 Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345 Årets resultat, mkr 1 886 –2 721 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 1) 4 799 4 546 Antal fastigheter 477 488 Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624 Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000 Hyresduration, år 9,1 9,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823 Kapitalbindning, år 5,0 5,5 Räntebindning, år 4,8 5,0 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –604 –187 1) Inklusive derivat. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 46 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Söderport Property Investment AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 224 24 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 235 224 Hyresintäkter, mkr 1 096 1 025 Förvaltningsresultat, mkr 469 449 Årets resultat, mkr 448 48 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 702 2 728 Antal fastigheter 86 86 Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 688 14 418 Uthyrningsbar area, kvm 778 000 773 000 Hyresduration, år 3,9 4,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 96 Räntebärande skulder, mkr 7 709 7 354 Kapitalbindning, år 3,1 3,9 Räntebindning, år 2,1 2,7 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –54 –72 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför- allt byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaruhandel och 8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighets- förvaltning. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 22 –30 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 24 31 Hyresintäkter, mkr 99 96 Förvaltningsresultat, mkr 48 62 Årets resultat, mkr 44 –59 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 282 283 Antal fastigheter 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 484 1 475 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 Hyresduration, år 6,6 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, mkr 843 847 Kapitalbindning, år 3,0 4,0 Räntebindning, år 2,0 2,8 Marknadsvärde för räntederivat, mkr – – Kapitalstruktur 31 december 2024 Uppskjuten skatteskuld 11 % Eget kapital 33 % Övriga icke räntebärande skulder 6 % Säkerställda lån 49 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyres- värde, mkr Uthyrnings- bararea, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrnings- grad, % Fastig- heternas marknads- värde, mkr Stockholm 73 876 511 000 4,0 94 11 128 Övriga Sverige 13 306 267 000 3,6 96 3 560 Totalt 86 1 182 778 000 3,9 94 14 688 Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie- ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske. Söderport bidrog med 235 (224) miljoner kronor till Sagax för- valtnings resultat under 2024. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 14 688 miljoner kronor. Årets resultat har ökat till 448 (48) miljoner kronor huvudsakligen beroende på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig- heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 182 (1 164) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 decem- ber 2024. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till 68 (43) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 94 % (96 %). Av vakans värdet utgjorde 17 (17) miljoner kronor tids begränsade hyresrabatter. 83 % (89 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2024 har 59 (75) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyr- ningsbar area om 27 000 (28 000) kvadratmeter. Hyres gäster har under året sagt upp 56 (57) hyresavtal för avflyttning om totalt 36 000 (32 000) kvadrat meter. Nettouthyrning uppgick följaktligen till –9 000 (–4 000) kvadrat meter. Under 2024 har överenskommelser träffats gäl- lande förlängningar av hyresavtal mot svarande totalt 41 000 (36 000) kvadratmeter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under 2024. 182 miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt avkastningen uppgick till 6,1 % (5,8 %) under 2024. Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 709 (7 354) miljo- ner kronor med en genomsnittlig kapital bindning om 3,1 (3,9) år. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,1 (2,7) år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 47 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 809 (2 789) miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxt- kommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett fastig- hetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963 miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 554 fastigheter med ett fastighetsvärde om 23,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är börs- noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som med- förde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark- nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 395 (820) miljoner kronor och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 172 fastig- heter med ett fastighetsvärde om 8,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 790 miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 202420232022202120202019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 0 400 800 1 200 1 600 Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2 Mkr 2022 2023 2024 Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2024 2023 Mkr Redovisat värde Börsvärde Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Sagax intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 23 15 16 25 22 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 14 –104 152 –26 40 9 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 284 180 155 154 73 51 Hyresintäkter, mkr 3 341 3 242 1 992 1 797 674 588 Förvaltningsresultat, mkr 1 351 1 239 879 745 297 233 Årets resultat, mkr 113 –639 914 – 61 288 33 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 809 2 789 3 478 2 104 982 708 Antal fastigheter 494 497 554 507 172 130 Fastigheternas redovisade värde, mkr 39 369 39 278 23 384 20 276 8 940 7 324 Uthyrningsbar area, kvm 2 933 000 2 930 000 2 201 000 1 998 000 926 000 805 000 Hyresduration, år 3,4 3,6 4 3,9 5 5,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 93 93 95 95 Räntebärande skulder, mkr 21 366 23 340 12 587 11 94 3 4 717 3 984 Kapitalbindning, år 2,7 2,9 2,3 2,2 2,7 1,8 Räntebindning, år 2,1 1,5 2,1 2,1 2,3 3,1 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –77 77 19 43 10 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 48 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders- basis per 1 januari 2025. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd- ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del- årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne- havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings- kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit- faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablon- skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmåga per 1 januari 2024 har skett till 11,10 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat- andelens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2024 I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings förmåga under åren 2019–2024. Förändringarna mellan årsskiften redovisas upp- delat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv, fastig- hetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på intjäningsför- mågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågå- ende investering och om till exempel inflyttning har skett. Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 137 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 29 miljoner kronor och fastig hetskostnaderna ökade med 45 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot i befintligt bestånd med 63 miljoner kronor. Därutöver medförde eurokursens utveckling att drift nettot ökade med 134 miljoner kronor. Fastighetsförvärv under 2024 har medfört att hyresvärdet ökat med 525 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 73 miljoner kronor och att vakans värdet ökade med 12 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot med 440 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året. Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 13 mil- joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor vardera. Totalt minskade driftnettot med 8 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Finansnettot har förändrats med –304 miljoner kronor till –859 miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –50 miljoner kronor och finansiella kostnader med –254 miljoner kronor. Resultat efter schablonskatt som till faller A- och B- aktieägarna har ökat med 9 % (18 %) till 3 416 (3 122) miljoner kronor, motsvarande 10,10 (9,22) kronor per A- och B-aktie. Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2019. Aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20242023202220212020 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025 1 jan 2024 Hyresvärde 5 553 4 738 Vakans –231 –182 Hyresintäkter 5 323 4 557 Fastighetskostnader –909 –771 Driftnetto 4 414 3 785 Central administration –187 –182 Joint venture och intresseföretag 1 162 1 096 Finansnetto –859 –555 Leasingkostnader –36 –31 Förvaltningsresultat 4 494 4 114 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 61 – Skatt –764 –741 Resultat efter skatt 3 730 3 374 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669 3 374 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 416 3 122 Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1 4,9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 49 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 2022 2023 2024 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 2) 1 jan 2023 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2024 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2025 Hyresvärde 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738 137 166 525 −13 5 553 Vakans –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182 −29 −10 −12 2 −231 Hyresintäkter 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557 108 155 513 −10 5 323 Fastighetskostnader –89 –34 –35 17 –704 – 41 1 –30 2 –771 −45 −21 −73 2 −909 Driftnetto 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785 63 134 440 −8 4 414 Central administration –174 –182 −187 Joint venture och intresseföretag 818 1 096 1 162 Finansnetto –398 –555 −859 Leasingkostnader –28 –31 −36 Förvaltningsresultat 3 538 4 114 4 494 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – 61 Skatt –637 –741 −764 Resultat efter skatt 2 902 3 374 3 730 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 902 3 374 3 669 – ägare av preferensaktier – – – – ägare av D-aktier 253 253 253 – ägare av A- och B-aktier 2 650 3 122 3 416 Investeringar och avyttringar –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144 1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran. Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2019–2024 2019 2020 2021 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2020 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2021 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2022 Hyresvärde 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 Vakans 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 Hyresintäkter 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 Fastighetskostnader –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563 Driftnetto 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370 111 32 317 –69 2 761 Central administration –122 –132 –147 Joint venture och intresseföretag 539 638 780 Finansnetto –352 –372 –354 Leasingkostnader –22 –26 –28 Förvaltnings resultat 2 198 2 479 3 012 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – – Skatt –414 –471 –542 Resultat efter skatt 1 764 2 008 2 470 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 764 2 008 2 470 – ägare av preferensaktier 34 34 – – ägare av D-aktier 216 252 252 – ägare av A- och B-aktier 1 515 1 723 2 218 Investeringar och avyttringar –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 585 1) 1 456 1) –658 – 4 824 1 351 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 50 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt, begränsa effekterna av riskerna på verksamheten. Risker och riskhantering MARKNADSRISKER Fastigheternas marknadsvärde Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern- mässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads värden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för- svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efterfrå- gan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknads- värden indirekt påverkas av förändrade lagkrav. Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa- tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Hantering För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise- rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings- företag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads- värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut- över interna värderingar avseende 5–10 % av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på: ■ Analys av marknadsantaganden. ■ Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets- förvaltare och transaktionsteam. ■ Verifiering av indata. ■ Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering- arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden tillämpas i båda värderingsmodellerna. I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd- rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter, fastig hetskostnader och uthyrningsgrad. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk- ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför- hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids begränsade. Hantering Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa- tionen internt eller anlitas externt vid behov. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga- tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne- bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta- ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer information se sidorna 40–41. Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk- samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam heten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. Refinansieringsrisk Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för- ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. Hantering I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig- hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 51 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ränterisk Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte- marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som natio- nellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Hantering För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte- risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte tak. Den 31 december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %) och ränteswappar till 12 % (5 %) av Sagax räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även känslighets- analysen på sidan 53. Valutarisk Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta- kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Hantering Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak- ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon- cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295 (11 838) miljoner kronor den 31 december 2024. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk- samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total resultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även känslig hetsanalysen på sidan 53. Likviditetsrisk Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal- ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Hantering Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse kapital uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnytt- jade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393) miljoner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax ute- stående företagscertifikat. OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark- nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. Hantering För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres- avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastig hetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres- avtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio- ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell ställning. Drifts- och underhållskostnader De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost- nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Hantering Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres- gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad. Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effektiv intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 52 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax verksamhet. Hantering Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-säkerhet. Sagax använder brandväggar, e-postfilter, back-up-system och antivirus- program för att förhindra IT-relaterade driftstörningar. Organisatorisk risk Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kompe- tent personal. Hantering Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings- samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga medarbetare. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu- ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro- ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt. Hantering För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse- konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att: ■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare. ■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under 2024. REGULATORISKA RISKER Regelefterlevnad och affärsetik Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns- sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares eller uppdragstagares agerande. Hantering ■ Utbildning i policyer för all personal ■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal ■ Visselblåsarfunktion Skatter och ändrad lagstiftning Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift- ning i de länder som koncernen har verksamhet i. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift- ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola- get. I not 12 redogörs för Sagax skatter. Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor noggrant. Omställningsrisker Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växt- husgaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. Hantering Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EU-direktiv på hållbarhets- området såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU-taxonomin) och dess implikationer för bolaget. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 53 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MILJÖ- OCH KLIMATRISKER Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö- skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig- heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand- ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt. Hantering Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam- arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola- get över väger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras. I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncern bolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö- risker. Klimatrisker Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad neder- börd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av inves- teringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimat risken inte beaktas. Hantering Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras. Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig- heternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord- ningar inom klimat området. Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam- heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent översvämningsrisk. För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän- visas till sidorna 133–135 och 137–138. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 –20 % –10 % 0% +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175 Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36 Känslighetsanalys per 31 december 2024 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46 Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44 Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 –6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 41/+41 –34/+34 –34/+34 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 –10 % –5 % 0% +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 54 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde uppgick den 31 december 2024 till 80 miljarder kronor. Aktien och ägarna Omsatt antal aktier Antal 1 000-tal Kr Carnegie Real Estate Index Sagax D OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 10 20 30 40 50 Omsatt antal aktier Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax B OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 B-aktiens kursutveckling 2024 D-aktiens utveckling 2024 Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättnings - hastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 2024 2023 2024 2023 A-aktier 225,00 274,00 1 2 0 1 B-aktier 226,20 2 7 7, 4 0  28 25 91 69 D-aktier 30,95 28,00 51 51 8 7 Carnegie Real Estate Index Antal 1 000-tal Kr Sagax A Omsatt antal aktier OMX Stockholm_Pl Källa: Monitor av Modular Finance AB 0 7 14 21 28 35 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 A-aktiens kursutveckling 2024 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 700 129 kronor och fördelades på totalt 466 685 788 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam- aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner som utfärdats genom incitamentsprogram 2021–2024 emitterat 89 804 stam- aktier av serie B. UTDELNINGSPOLICY Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktie- ägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att besluta om att utdelning ska ske med 3,50 (3,10) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före- slår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis ut betalning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före- slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 437 (1 301) miljoner kronor, motsvarande 33,4 % (33,5 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 55 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut- vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2025 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier i juni 2028 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande direktör och styrelseledamöter. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. LIKVIDITETSGARANTI Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditetsgaranti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer köp- och sälj- kurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som likviditet till- förs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet. BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger. EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 210 % (292 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Största aktieägare 31 december 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster 1) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8% 29,1% Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7,4% 12,2% Vanguard – 9 356 884 7 453 517 3,6% 2,4% Fjärde AP-fonden 821 630 9 797 208 5 476 928 3,4% 3,3% Avanza Pension 41 787 225 362 15 452 805 3,4% 2,3% Länsförsäkringar Fonder – 11 771 634 1 083 832 2,8% 1,8% SEB Investment Management – 12 660 002 – 2,7% 1,8% Handelsbanken Fonder – 9 221 863 3 106 633 2,6% 1,8% Tredje AP-fonden – 11 399 298 – 2,4% 1,6% BlackRock – 10 384 232 56 123 2,2% 1,5% Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8% 1,2% Lannebo Kapitalförvaltning – 8 316 606 – 1,8% 1,2% Carnegie Fonder – 7 249 953 – 1,6% 1,0% Norges Bank Investment Management – 4 231 649 2 539 815 1,5% 1,0% Filip Engelbert med bolag 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4% 1,2% Cliens Fonder – 5 200 000 – 1,1% 0,7% Andra AP-fonden – 4 993 812 – 1,1% 0,7% Swedbank Robur Fonder 500 000 4 241 019 – 1,0% 1,3% Nordea Fonder – 4 165 085 – 0,9% 0,6% Erik Selin med bolag 1 178 959 1 768 033 1 036 935 0,9% 2,1% Summa 20 största ägare 22 522 685 209 184 615 49 664 475 60,3% 68,9% Övriga aktieägare 3 958 742 102 758 417 76 596 854 39,3% 31,1% Delsumma 26 481 427 311 943 032 126 261 329 99,6% 100,0% Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4% – Totalt 26 481 427 313 943 032 126 261 329 100,0% 100,0% – varav styrelse och medarbetare 20 355 565 100 912 591 6 311 331 27,3% 44,2% 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 56 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Antal aktier Antal aktieägare 1–500 18 599 501–1 000 2 308 1 001–2 000 1 861 2 001–5 000 1 744 5 001–10 000 745 10 001–50 000 879 50 001– 344 Totalt 26 480 1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580 14% Privatpersoner bosatta utomlands 342 1% Företag/institutioner i Sverige 666 70% Företag/institutioner utomlands 892 11% Okänd ägartyp – 5% Totalt 26 480 100% Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 25 246 84% USA 91 6% Norge 192 2% Nederländerna 14 1% Finland 153 1% Övriga 784 7% Totalt 26 480 100% Nyckeltal per B-aktie 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 169,60 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70 7,9 9  6,62 Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09 Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91  95,01 91,20 83,84 55,09 Substansvärde, kr 125,23 110,90  106,61 97,9 2  66,38 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6 Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 23,0 2 7,9 27,3 46,4 2 7,9 Börskurs/Eget kapital, % 210 292 259 364 308 Börskurs/Substansvärde, % 181 250 222 311 255 1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Aktiekursutveckling och volatilitet Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år –18% –18% 11% –5% 6% 2 år –6% –4% 16% 10% 22% 3 år –26% –26% –7% –40% –8% 4 år 34% 33% –3% –11% 24% 5 år 62% 66% –15% –15% 40% Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 33% 29% 13% 29% 13% 2 år 41% 35% 18% 33% 16% 3 år 45% 37% 18% 33% 18% 4 år 40% 35% 17% 31% 17% 5 år 43% 36% 18% 32% 19% 1) Beräknade per 31 december 2024. 2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI. Aktieägarstruktur 31 december 2024 1) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 57 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2024202320222021202020192018201720162015 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2024202320222021202020192018201720162015 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Ägarkategorier, aktiekapitalandel Källa: Monitor av Modular Finance AB Fondbolag 28 % Privatpersoner 17 % Pension & försäkring 12 % Stat, kommun & region 2 % Stiftelser 1 % Återköpta aktier 0 % Övriga 39 % Substansvärde (NAV) 31 december 2024 Mkr Per A- och B-aktie efter utspädning, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 121 Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13 Återläggning av derivat 71 – Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 12 Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 605 5 Substansvärde (NAV) 42 382 125 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427,00 38% 6% B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45% 67% D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18% 27% Summa 466 685 788 70 501 863,10 100% 100% FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 58 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod vid årsskiftet av 465 koncernföretag med säte i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport Property Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra respektive Hemsö Intressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB, 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB samt 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Fastighets bolaget Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter. ORGANISATION Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern- funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt, finans och affärsutveckling är placerade. I Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för respektive verk- samhet. MEDARBETARE Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings- samtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare utveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe- tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry- tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse ledamot. I förekommande fall kan även olika tester genomföras. Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när- varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras. Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten organisation. Sagax hade vid årets slut 98 medarbetare. Medelantalet anställda var under året 93 personer. 10 medarbetare anställdes under 2024 varav 5 i Sverige, 2 i Finland, 2 i Nederländerna och 1 i Frankrike. 8 medarbetare lämnade bolaget under året. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras i avsnittet om bolagsstyrning. Organisation och medarbetare Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling. Förvaltnings- avdelning i Sverige Ekonomi- avdelning Organisation i Finland Organisation i Frankrike Organisation i Nederländerna Finans- avdelning Affärs- utvecklings- avdelning Skatte- chef Organisation i Spanien Operativ struktur 1) Företagsledning. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1) Fastighetschef i Sverige Ekonomichef 1) Finanschef 1) Affärs - utveckling VD i Finland VD i Frankrike VD i Nederländerna VD i Spanien Antal anställda Land Totalt Sverige 38 Finland 29 Frankrike 12 Nederländerna 10 Spanien 8 Tyskland 1 Totalt 98 Antal koncernbolag Säte Antal Sverige 153 Finland 203 Frankrike 9 Nederländerna 73 Belgien 14 Spanien 7 Tyskland 4 Danmark 2 Summa 465 Håll barhets- chef VD i Tyskland FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 59 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments- programmen. ANTI-DISKRIMINERING Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig- het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig- het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti- diskrimineringsarbetet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 60 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Flerårsöversikt Rapport över koncernens totalresultat Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2022 2021 2020 Hyresintäkter 4 994 4 293 3 696 3 100 2 898 Övriga intäkter 69 25 31 23 10 Drifts- och underhållskostnader –483 –454 –430 –324 – 311 Fastighetsskatt –272 –220 –178 –153 –141 Övriga fastighetskostnader –117 –94 –87 –73 –60 Driftnetto 4 191 3 551 3 032 2 573 2 397 Central administration –187 –182 –174 –147 –132 Resultat från joint venture och intresseföretag 783 –556 1 375 2 718 1 033 – varav förvaltningsresultat 1 108 937 766 713 565 – varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –69 –1 523 852 2 572 741 – varav skatt –256 14 – 351 –558 –272 – varav övrigt – 15 108 –9 – Finansiella intäkter 162 339 235 113 39 Finansiella kostnader –912 –734 –492 –419 –455 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –36 –31 –28 –28 –26 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 3 948 4 809 2 857 – varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 3 339 2 805 2 389 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 3 339 2 805 2 389 Realiserade värdeförändringar: Fastigheter –17 9 –12 6 –30 Finansiella instrument –17 23 3 –10 1 Orealiserade värdeförändringar: Fastigheter 563 –1 306 1 709 3 870 1 274 Finansiella instrument 1 202 –955 –2 343 1 868 228 Resultat före skatt 5 732 159 3 305 10 543 4 330 Uppskjuten skatt –264 –16 –523 –624 – 511 Aktuell skatt –194 –156 –63 –112 –108 Årets resultat 5 274 –13 2 718 9 807 3 711 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13 2 718 9 807 3 711 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 – – – – Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 642 –174 1 478 282 –693 Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 27 8 –13 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –240 29 –878 –141 355 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –8 16 –42 6 14 Totalresultat för året 5 678 86 3 303 9 963 3 374 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 3 303 9 963 3 374 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – – – – FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 61 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31 2020−12−31 Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061 52 655 46 067 37 264 Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 – 27 – 284 Nyttjanderätter, leasingavtal 546 454 380 390 394 Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171 11 022 9 818 6 833 Räntebärande fordringar på joint venture 179 124 76 8 41 Övriga anläggningstillgångar 304 396 1 092 737 613 Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207 65 252 57 020 45 429 Börsnoterade instrument 625 752 3 891 4 772 738 Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008 – – Övriga omsättningstillgångar 1 059 1 423 865 596 430 Kassa och bank 287 28 76 84 24 Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203 6 840 5 452 1 193 Summa tillgångar 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622 Eget kapital 41 803 36 578 33 463 31 079 22 452 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 – – – – Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436 29 820 23 368 17 977 Uppskjuten skatteskuld 4 289 3 954 4 040 3 087 2 476 Övriga långfristiga skulder 974 793 679 659 657 Summa långfristiga skulder 35 264 30 184 34 539 27 114 21 110 Kortfristiga räntebärande skulder 5 132 4 907 2 474 2 986 1 851 Övriga kortfristiga skulder 1 844 1 741 1 616 1 293 1 209 Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648 4 090 4 279 3 060 Summa skulder 42 240 36 832 38 629 31 393 24 170 Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 62 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Nyckeltal och data per aktie 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3 Totalavkastning, % 7, 5  4,0 9,3 15,3 10,0 Överskottsgrad, % 84 83 82 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 96 97 95 96 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480 Antal fastigheter 983 903 751 673 673 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6 Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8  Genomsnittlig ränta, % 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8 Räntebindning inkl. derivat, år 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4 Kapitalbindning, år 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4 Soliditet, % 50 50 46 50 48 Belåningsgrad, % 42 41 45 42 43 Nettoskuld/EBITDA 5,4 5,2 7,1  5,8 6,4 Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1  6,5 5,7 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 169,60 Substansvärde (NAV), kr 125,23 110,9 0 106,61 9 7,9 2  66,38 Eget kapital, kr 107,92 95,05 91,33 83,93 55,19 Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91  95,01 91,20 83,84 55,09 Resultat, kr 14,78 –0,82 7, 76  30,09 10,80 Resultat efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78 Förvaltningsresultat, kr 11,95  11,17 9,71 8,01 6,63 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70 7,9 9  6,62 Kassaflöde, kr 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10 Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,3 318,0 317, 7  317, 3  Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 324,8 317,8  317, 5  317,1  Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7  Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118,4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 63 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 64 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Bolagsstyrningsrapport Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. BOLAGSORDNING Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se Sagax hemsida www.sagax.se. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie- bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknads nämnden. Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts vara ändamålsenligt. Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie- ägare. Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild- ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags- stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obli- gatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även följande beslut: Årsstämma den 8 maj 2024 Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2024 beslutades bland annat följande: ■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,10 kronor per stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av serie D för räkenskapsåret 2023 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. ■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2023. ■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa årsstämma. ■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande. ■ Att arvode ska utgå med 360 000 kronor till styrelseord föranden och med 200 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. ■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska utgå enligt godkänd räkning. ■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2023. ■ Om införandet av Incitamentsprogram 2024/2027 genom a) emission av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotter bolag. STYRNINGSSTRUKTUR Företagsledning Valberedning Ersättningsutskott Revisionsutskott Styrelse Revisorer Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion Aktieägare via bolagsstämma VD BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 65 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. ■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Inför årsstämman den 8 maj 2025 Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2025 kl 16.00 i Spårvagnshal- larna på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags- ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud. Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda aktieboken tisdagen den 29 april 2025, ■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt instruktionerna nedan, senast fredagen den 2 maj 2025. Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for- muläret skickas med e-post till [email protected]. Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy. Aktie- ägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken tisdagen den 29 april 2025, ■ Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast fredagen den 2 maj 2025 på följande adress: AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc. se/euroclearproxy. Vid anmälan ska uppges namn och person- eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer. Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola- gets hemsida, www.sagax.se. VALBEREDNING Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar- grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar- registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per 31 september 2024, ska vardera utse en representant att jämte styrelseord- föranden utgöra valberedning inför årsstämman 2025. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieäga- ren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i valbe- redningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelse- ledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansätt- ningen av valberedningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast sex månader före årsstämman 2025. Valberedningen som tillkännagavs 30 oktober 2024 har följande sammansättning: ■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag. ■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag. ■ Olof Nyström, nominerad av Fjärde AP-fonden. ■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax. Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt- ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda- möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört sam- manträde under 2024 och ett sammanträde i början av 2025 samt kon- takt via telefon och e-mail. STYRELSEN Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda- möter som valdes vid årsstämman 2024. Styrelsen består av styrelse- ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel- sens ledamöter, se sidorna 70–71. Styrelsens arbetsordning Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars- fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. ■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan- tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårsrapporter. ■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte. ■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Styrelsens ordförande Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året. Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy. Styrelsens arbete under 2024 Sagax styrelse hade 17 protokollförda möten under 2024 varav ett kon- stituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt faststäl- lande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 66 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms upp fylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan disku- terats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. STYRELSEUTSKOTT Ersättningsutskott Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2024 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete. Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings- utskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se. Revisionsutskott Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj 2024 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap- portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin- ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2024 samt ett protokollfört sammanträde hittills under 2025. Under dessa samman- träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap- portering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats. Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare rapporterats till styrelsen. AKTIEMARKNADSINFORMATION Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press- meddelanden. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obe- roende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhållande till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget. Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets huvud ägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud- ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE ■ Delårsrapport med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Intern kontroll ■ Organisationsfrågor ■ Strategifrågor ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Delårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Kommande årsstämma ■ Arbetsordning och policydokument ■ Styrelseutskott ■ Firmateckningsrätt ■ Attestinstruktion ■ Sammanträdesplan J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s t i S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r ■ Halvårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Bokslutskommuniké med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Rapporter från styrelse utskotten ■ Kommande årsstämma FEB Styrelsemöte i februari MAJ Styrelsemöte i maj MAJ Konstituerande styrelsemöte JUL Styrelsemöte i juli SEP Strategimöte i september OKT Styrelsemöte i oktober ■ Budget för kommande år ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Kapitalstruktur ■ Styrelseutvärdering ■ Ledningsutvärdering ■ Organisationsfrågor DEC Styrelsemöte i december BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 67 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i lednings- gruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande befattningshavar- nas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgrup- pen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5. ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 8 maj 2024 beslutades att styrelse arvoden ska utgå med sammanlagt 1 160 000 kronor, för delat med 360 000 kronor till styrelseordföranden och med 200 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk- ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som omfattar ersätt- ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt- ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant- ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida, www.sagax.se. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast- ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januari–september 2024 och avlämnat en gransknings- rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses av årsstämman för en period om ett år. Årsstämman 2024 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri- vande huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2025. Jonas Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022. Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid styrelse möte i Sagax under 2024 och vid ett tillfälle hittills under 2025. INTERN KONTROLL Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam- mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer, processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa- tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep renad och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien, Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk- samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku- menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings- instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli- cyer och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig- heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollmiljö Risk- bedömning Kontroll- aktiviteter Information och kommunikation Uppföljning Process för intern kontroll BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 68 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han- teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll- aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar, uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fast- ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen- samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets ordningar och ansvarsfördelningar. Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid granskning och analys av väsentliga resultat- och balansposter. Risk- hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat- räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings- fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv- ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå. Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig- heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig- heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla system stöd för verksamheten. Information och kommunikation Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte- ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor- mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per- sonal. Andelen medarbetare som 2024 har bekräftat att de tagit del av policyerna är 99 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift- ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller vid styrelsemöten där revisorerna närvarar. Styrning och uppföljning Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings- som ekonomi - avdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel- sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty- relsen vid nästföljande styrelse sammanträde. Behov av internrevision Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans- och ekonomi- som hyres- administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. Uppföljning av resultat och finansiell ställ- ning görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolags ledningen. Samman taget medför detta att bolaget inte anser det motiverat att ha en särskild enhet för intern revision. Visselblåsarfunktion Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar- tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 69 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy Sagax anti-diskriminerings- policy syftar till att klargöra att lika behandlingsprincipen gäller inom Sagax och att detta innebär att ingen diskrimine- ring eller annan särbehandling får förekomma. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Policyn syftar till att klargöra bolagets syn på korruption och minska eventuell osäkerhet om vad som är att betrakta som korruption. Brott mot policyn är skäl för avsked från bolagets sida. Sagax långsiktiga mål är beroende av kompetenta och professionella med arbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både lockar till sig och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Arbetsmiljö policyn anger riktlinjer för hur Sagax kontinu- erligt följer upp verksamheten så att ohälsa och olycksfall i arbetet förebyggs. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten i Sagax ska bedrivas samt även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för medarbetare inom finansfunktionen. Den anger hur de olika riskerna i finans- verksamheten ska begränsas samt hur rapportering avse- ende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy Hållbarhetspolicyn tydlig- gör riktlinjerna för Sagax långsiktiga hållbarhetsarbete. Sagax över gripande mål är att generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktie ägare och för att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genom- gående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax arbete med hållbarhetsfrågor är en naturlig del av verksam- heten och bidrar till att kunna uppnå företagets mål. Syftet med Sagax informations - policy är att tillförsäkra aktie- mark nadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bola- get. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekono- miska rapporter. Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon med arbetare bryter mot gällande marknadsmiss- bruksregler. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande marknadsmissbruksregler och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insider policyn omfattar med- arbetare, alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt till- växt samt en god beredskap att till varata affärs möjligheter. Styrelsen be dömer det som angeläget att expansionen kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att ut- delningen, inklusive utdelning avseende D-aktier, uppgår till en tredjedel av förvaltnings- resultatet. Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax Policyn syftar till att säkerställa kapital- marknadens förtroende för Sagax och innebär förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att direkt eller indirekt investera i bolag där Sagax är aktieägare eller göra större investeringar i bolag som bedriver konkurrerande verk- samhet. Förbudet gäller samtliga typer av värdepapper. Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt ska kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har intressen som poten- tiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn innebär förbud att åta sig styrelse- uppdrag i bolag med konkurrerande verk- samhet undantaget i bolag där Sagax är aktie ägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. Syftet med denna policy är att Sagax tydligt ska kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har några incitament att föreslå aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett olämpligt sätt skulle kunna för- svaga Sagax finansiella ställning i syfte att tillgodose enskilda individers finansiella intressen. Policyn innebär att belåning av aktier i Sagax överstigande 10 % av mark- nadsvärdet ska meddelas bolaget. BOLAGSSTYRNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 70 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Styrelse Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024. STAFFAN SALÉN Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest och Westindia AB. Styrelseledamot i bland a nnat Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble. Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget. Innehav i Sagax: 5 737 309 A-aktier, 28 598 279 B-aktier. JOHAN CEDERLUND Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet. Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen. Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 154 160 B-aktier och 13 359 D-aktier. FILIP ENGELBERT Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 243 000 A-aktier, 1 889 784 B-aktier och 4 200 000 D-aktier. STYRELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 71 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Styrelsens ersättningar Deltagande av totalt antal styrelsemöten Namn Uppdrag Invald Oberoende 1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 360 000 17 av 17 3 av 3 Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 200 000 17 av 17 1 av 1 Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 200 000 17 av 17 David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 17 av 17 Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 200 000 17 av 17 3 av 3 Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 200 000 16 av 17 1 av 1 1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. DAVID MINDUS Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag. Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 14 000 000 A-aktier, 63 713 912 B-aktier och 900 000 D-aktier. JOHAN THORELL Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB, Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB. Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 203 254 A-aktier, 2 332 540 B-aktier och 354 164 D-aktier. ULRIKA WERDELIN Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice, ett globalt riskkapitalbolag. Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för Goldman Sachs International samt managementkonsult egen firma. Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax: 49 322 A-aktier, 1 005 690 B-aktier och 264 513 D-aktier. Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024. STYRELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 72 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt JONAS SVENSSON Revisor i bolaget sedan 2022. Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR. Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB, Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB. Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2024. Revisor Företagsledni ng Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör. DAVID MINDUS Se sidan 71 BJÖRN GARAT Finanschef och vice VD sedan 2012. Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings Universitet. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB. Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Innehav i Sagax: 121 530 A-aktier, 1 891 349 B-aktier, 157 035 D-aktier och 42 277 teckningsoptioner B-aktier. AGNETA SEGERHAMMAR Ekonomichef sedan 2018. Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet. Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ), Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle. Tidigare revisor på PwC. Innehav i Sagax: 60 442 B-aktier och 36 354 teckningsoptioner B-aktier. FÖRETAGSLEDNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 73 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Finansiella rapporter Räkningar Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Noter 1 Redovisningsprinciper 84 2 Hyresintäkter 87 3 Redovisning av koncernens segment 88 4 Fastighetskostnader 90 5 Anställda och personalkostnader 90 6 Ersättningar till revisorer 91 7 Finansiella intäkter 91 8 Finansiella kostnader 91 9 Leasing 92 10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92 11 Resultat från andelar i koncernföretag 93 12 Skatter 93 13 Förvaltningsfastigheter 94 14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97 15 Finansiella fordringar 97 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97 17 Räntebärande skulder 98 18 Finansiella instrument 99 19 Övriga långfristiga skulder 102 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102 21 Materiella anläggningstillgångar 102 22 Andelar i koncernföretag 103 23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108 24 Räntebärande fordringar på joint venture 111 25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111 26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111 27 Transaktioner med närstående 111 28 Eget kapital 112 29 Orealiserade värdeförändringar 113 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114 31 Kassaflödesanalyser 114 32 Finansiell riskhantering 115 33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117 34 Förslag till vinstdisposition 117 Revisionsberättelse Revisionsberättelse 120 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 74 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor Not 2024 2023 Hyresintäkter 2, 3 4 994 4 293 Övriga intäkter 3 69 25 Driftskostnader 3, 4 –357 –350 Underhållskostnader 3, 4 –12 6 –10 4 Fastighetsskatt 3, 4 –272 –220 Övriga fastighetskostnader 3, 4 –11 7 –94 Driftnetto 4 191 3 551 Central administration 5, 6, 21 –18 7 –18 2 Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 783 –556 – varav förvaltningsresultat 1 108 93 7 – varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –69 –1 523 – varav skatt –256 14 – varav övrigt – 15 Finansiella intäkter 7 16 2 339 Finansiella kostnader 8 –912 –73 4 Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –36 –31 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 – varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 3 –17 9 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 3, 13, 29 563 –1 306 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 –17 23 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 1 202 –955 Resultat före skatt 5 732 1 59 Uppskjuten skatt 12, 14 –26 4 –16 Aktuell skatt 12 –194 –15 6 Årets resultat 5 274 –13 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 – Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 6 42 –1 74 Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 22 8 Omräkningseffekter säkringsredovisning –240 29 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –8 1 6 Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt 404 9 9 Totalresultat för året 5 678 86 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – Resultat per A- och B-aktie, kr 28 14 , 78 –0,82 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 14 , 78 –0,82 Resultat per D-aktie, kr 2,0 0 2,0 0 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338, 4 324, 8 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338, 5 3 2 5 ,1 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 12 6 , 3 12 6 , 3 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 75 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Hyresintäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv i segmen- ten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexuppräkning av hyror. Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,9 % (6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökning- arna återfanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland 2,9 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (3,4 %) i årstakt. Övriga intäkter uppgick till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 483 (454) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav 5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig- het i segmentet Övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kostna- derna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner kronor, motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som kostnader för central administration. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag. Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde- förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till 783 (−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108 (937) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter 12 (−1 220) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302) miljoner kro nor. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresse- företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till – (15) miljoner kronor. FINANSIELLA INTÄKTER De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav 154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio- ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg aktieutdelning från börsnoterade aktier, se även not 7. Föregående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell leasingfordran utan motsvarighet i år. FINANSIELLA KOSTNADER De finansiella kostnaderna steg till 948 (765) miljoner kronor inklu- sive räntekomponent för leasing om 36 (31) miljoner kronor på grund av högre räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och av att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. Den 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,3 % (1,9 %). Räntekostnaderna uppgick till 861 (693) miljoner kronor och kost- naden för lånelöften till 51 (41) miljoner kronor. För mer information om Sagax finansiering se not 17. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året upp- gick till 546 (−1 297) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 563 (−1 306) miljoner kronor. Av den orealiserade värde- förändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde- förändring, se även not 13. De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184 (−932) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument upp- gick till 1 185 (–609) miljoner kronor och avsåg under 2024 värdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Realiserade värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument uppgick till –17 (23) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –49 (–36) miljoner kronor och övriga finan- siella instrument till 5 (–61) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor, se även not 18. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kro nor varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresse- företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltningsresul- tatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, indexuppräkning av hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspäd- ning ökade med 7 % till 11,95 (11,16) kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 255 (–13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktie- ägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 264 (16) miljoner kro- nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 194 (156) miljo ner kronor, se även not 12. Kommentarer till koncernens totalresultat FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 76 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 2024 2023 Belopp i miljoner kronor Not 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 3, 13 65 862 57 061 Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 12 – Nyttjanderätter 9 546 4 54 Materiella anläggningstillgångar 21 27 17 Andelar i joint venture och intresseföretag 23 14 178 12 240 Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 17 9 12 4 Uppskjutna skattefordringar 14 16 3 16 8 Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 51 101 Övriga finansiella fordringar 15, 18 6 4 11 0 Finansiella instrument 18 992 9 31 Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 18 28 8 26 4 Börsnoterade instrument 15, 18 625 752 Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 12 9 504 Övriga fordringar 18 286 279 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 356 3 76 Kassa och bank 18, 31 287 28 Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203 SUMMA TILLGÅNGAR 84 044 73 410 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 Aktiekapital 817 817 Övrigt tillskjutet kapital 9 935 7 746 Reserver omräkningsdifferenser 1 568 1 177 Balanserad vinst inklusive årets resultat 28 621 26 838 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 40 941 36 578 Innehav utan bestämmande inflytande 862 – Summa eget kapital 41 803 36 578 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 30 002 25 436 Uppskjutna skatteskulder 14 4 289 3 954 Derivat 18 71 21 Leasingskulder 9 546 4 54 Övriga långfristiga skulder 19 357 318 Summa långfristiga skulder 35 264 30 184 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17, 18, 32 5 132 4 907 Leverantörsskulder 18 98 92 Övriga skulder 18 514 650 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 1 231 999 Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648 Summa skulder 42 240 36 832 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 044 73 410 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 77 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets- bestånd till 65 874 (57 061) miljoner kronor och omfattade 983 (903) fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat meter. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13. Andelar i joint venture och intresseföretag om 14 178 (12 240) mil- joner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB, Fastighets bolaget Emilshus AB och Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra. I enlighet med kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balanspost. Omsättningstillgångar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 356 (376) miljoner kronor består främst av periodiserade hyresrabatter. Övriga fordringar om 286 (279) miljoner kronor består främst av fordringar avseende försäkringsersättning, inkomstskatt och fastig- hetsskatt. Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och bestod av börsnoterade obligationer. Kassa och bank uppgick till 287 (28) miljoner kronor vid års skiftet. Därutöver hade Sagax 11 104 (9 899) miljoner kronor i outnyttjade låne- löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 11 391 (9 927) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företags- certifikat, så kallade back-up faciliteter, om 456 (1 495) miljoner kronor är inte inkluderade i disponibel likviditet. EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2024 till 41 803 (36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat till följd av ett totalresultat om 5 678 miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram, aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner med inne- havare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 miljoner kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är hän- förligt till French Wholesale Properties – FWP där Sagax under året förvärvat 77 % av andelarna. Långfristiga skulder Den 31 december 2024 uppgick räntebärande skulder till 35 134 (30 343) miljoner kronor varav långfristiga uppgick till 30 002 (25 436) miljoner kronor. Valutakursförändringar har under året ökat de räntebärande skul- derna med 1 069 (–72) miljoner kronor. Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en uppskjuten skatte skuld om 4 289 (3 954) miljoner kronor. Uppskjutna skatte fordringar uppgick till 163 (168) miljoner kronor. Se även not 12 och 14. Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte swappar. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −71 (–21) miljoner kronor på balans dagen. Över- respektive under värde på ränte derivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller en tillgång. Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 5 132 (4 907) miljoner kronor, varav 456 (1 495) miljoner kronor utgjordes av företags certifikat. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999) miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut betalda hyres- intäkter om 623 (527) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader om 452 (346) miljoner kronor. Övriga skulder om 514 (650) miljoner kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad, ej utbetald utdelning. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse- kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag under 2024 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast erhållen utdel- ning påverkar kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −235 (80) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa- flödet med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvärvet av French Wholesale Properties – F WP. Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639 (1 135) miljoner kronor, varav 3 722 (−1 880) miljoner kronor netto till följd av refinansiering av lån och amorteringar. Likvida medel förändrades med 259 (–48) miljoner kronor under året. Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 78 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Not 31 2024 2023 Resultat före skatt 5 732 15 9 Betald skatt –16 2 –13 0 Utdelning från joint venture och intresseföretag 477 6 53 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändringar på finansiella instrument –1 184 932 Värdeförändringar på fastigheter –546 1 297 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –783 556 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 56 49 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –31 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 586 3 485 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 19 6 79 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –4 31 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 351 3 565 Förvärv av fastigheter –4 853 –5 088 Avyttring av fastigheter 12 7 86 Investeringar i befintliga fastigheter –1 129 –902 Förvärv av börsnoterade aktier – –334 Avyttring av börsnoterade aktier – 478 Förvärv av finansiella instrument –1 01 –733 Avyttring av finansiella instrument 683 2 122 Investeringar i joint venture och intresseföretag –4 42 –336 Utlåning till joint venture och intresseföretag –23 0 –45 Återbetalning från joint venture och intresseföretag 176 – Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –26 0 Minskning av övriga anläggningstillgångar 88 26 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 732 –4 749 Nyemission av B-aktier 15 4 166 Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111 Incitamentsprogram –4 –26 Upptagna lån 13 405 7 326 Amorterade lån –9 683 –9 206 Ökning av övriga långfristiga skulder 181 1 81 Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –19 5 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 52 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 639 1 135 Årets kassaflöde 258 –49 Kursdifferens i likvida medel 1 1 Förändring av likvida medel 259 –48 Likvida medel vid periodens ingång 28 76 Likvida medel vid periodens utgång 287 28 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 79 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Reserver Intjänade Totalt eget kapital hän- Innehav utan Övrigt omräknings- vinstmedel inkl. förlig till moderbolagets bestämmande Belopp i miljoner kronor Aktiekapital tillskjutet kapital differenser periodens resultat aktieägare inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 7 81 3 616 1 078 27 988 33 463 – 33 463 Årets resultat 2023 – – – –13 –13 – –13 Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99 – 99 Totalresultat för perioden – – 99 –13 86 – 86 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 – 4 212 Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 – –1 111 Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101 – 3 101 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –46 – – –46 – –46 Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 – –34 Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 – 8 Övriga transaktioner – –46 – –26 –72 – –72 Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578 Årets resultat 2024 – – – 5 255 5 255 19 5 274 Övrigt totalresultat 2024 – – 3 91 – 3 91 13 404 Totalresultat för perioden – – 391 5 255 5 646 32 5 678 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15 Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301 Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –1 – – –1 – –1 Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13 Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9 Överföring till övrigt tillskjutet kapital – 2 179 – –2 179 – – – Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10 Förändring av innehav utan bestämmande inflytande – – – – – 830 830 Övriga transaktioner – 2 175 – –2 170 4 830 834 Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 8 62 41 803 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 80 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2024 2023 Nettoomsättning 27 139 125 Administrationskostnader 5, 6, 21 –136 –131 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3 –5 Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 182 2 171 Resultat från andelar i joint venture 122 161 Finansiella intäkter 7 1 054 1 033 Finansiella kostnader 8 –732 –759 Resultat före bokslutsdispositioner 1 629 2 601 Periodiseringsfonder 2 10 Erhållna och lämnade koncernbidrag –54 92 Resultat före skatt 1 577 2 702 Skatter 12 –45 –18 Årets resultat 1 531 2 684 Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 1 531 (2 684) miljo- ner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avse- ende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 127 (119) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture. Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag. Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 45 440 (43 706) miljoner kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 28 131 (27 969) miljoner kronor. Under året investerades 1 421 (2 319) miljoner kronor i dotterbolag och joint venture. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 272 (261) miljoner kronor. 1 421 (2 706) mil- joner kronor investerades netto under 2024. Kassaflödet från finansie- ringsverksamheten uppgick till 1 182 (2 477) miljoner kronor under året. FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 81 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2024 31 dec 2023 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 21 2 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 16 083 14 737 Andelar i joint venture 23 1 035 960 Fordringar på koncernföretag 25 2 097 2 101 Summa anläggningstillgångar 19 216 17 799 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 26 034 25 868 Övriga fordringar 4 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 14 13 Kassa och bank 31 172 2 Summa omsättningstillgångar 26 223 25 907 SUMMA TILLGÅNGAR 45 440 43 706 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 28 Aktiekapital 817 817 Reservfond 150 150 Summa bundet eget kapital 966 966 Fritt eget kapital Överkursfond 8 724 6 452 Balanserat resultat 7 889 Årets resultat 1 531 2 684 Summa fritt eget kapital 10 263 10 024 Summa eget kapital 11 229 10 990 Obeskattade reserver 11 13 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 9 936 7 291 Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 252 18 096 Uppskjuten skatteskuld 14 6 5 Summa långfristiga skulder 28 194 25 392 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 17 456 1 612 Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 200 5 417 Leverantörsskulder 1 2 Övriga skulder 129 131 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 220 149 Summa kortfristiga skulder 6 006 7 311 Summa skulder 34 200 32 703 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 440 43 706 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 82 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 31 2024 2023 Resultat före skatt 1 577 2 702 Betald skatt –45 –11 Ej kassaflödespåverkande poster Resultat från andelar i koncernföretag –1 182 –2 034 Koncerninterna ränteintäkter –1 055 –1 037 Koncerninterna räntekostnader 713 665 Bokslutsdispositioner –2 –10 Orealiserade valutakursdifferenser 266 –20 Övriga poster ej ingående i kassaflödet – 7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 272 261 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 19 –15 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 118 –16 Kassaflöde från den löpande verksamheten 409 231 Andelar i koncernföretag –1 346 –2 094 Fordringar på koncernföretag – –387 Kapitaltillskott till joint venture –74 –225 Ökning av övriga anläggningstillgångar –1 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 421 –2 706 Nyemission av aktier 15 4 166 Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111 Incitamentsprogram –13 –34 Upptagna skulder 6 740 1 663 Amorterade skulder –5 509 –4 341 Skulder till koncernföretag 1 250 2 134 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 182 2 477 Årets kassaflöde 170 2 Likvida medel vid årets ingång 2 0 Likvida medel vid årets utgång 172 2 FINANSIELLA RAPPORTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 83 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278 Omräkningsdifferenser – – 7 7 Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212 Aktieutdelning – – –1 111 –1 111 Transaktionskostnader – – –46 –46 Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34 Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684 Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990 Omräkningsdifferenser – – 7 7 Emission B-aktier 0 – 15 15 Aktieutdelning – – –1 301 –1 301 Transaktionskostnader – – –0 –0 Inlösen incitamentsprogram 2021-2024 – – –13 –13 Årets resultat 2024 – – 1 531 1 531 Eget kapital 31 december 2024 817 150 10 263 11 229 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 84 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa- tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2024 har god- känts av styrelsen för publicering den 14 april 2025. Bokslutskommuniké presenterades den 21 februari 2025. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts- plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2025. GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering samt den svenska årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon- cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2024. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för- utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Koncernen Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans- dagen indirekt ägde 77 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redovi- sas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne- havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital. Joint venture och intresseföretag Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital- andelsmetoden. Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag. KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp- skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering. Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet. Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för- valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap- porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys- ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten. Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster. Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt- ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt- ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär- deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram- tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon- cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 85 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff- ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo- visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety- dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2024 I oktober 2022 publicerade IASB ® ändringar i IAS 1 avseende klassi- ficering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande den 1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncer- nens finansiella rapportering. Under 2024 har inga andra nya redovisningsprinciper implemente- rats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga efter 2024 Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig till- lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat klart effekterna av IFRS 18. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som är tillämpliga efter 2024 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax redovisning. RAPPORTERING AV SEGMENT Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som högste verkställande beslutsfattare. INTÄKTER Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera- tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel- vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela- tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över- hyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor- ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar, ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller brist- fälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av egenpro- ducerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20. KOSTNADER Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central administration. För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4. FINANSIELLA KOSTNADER Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa- flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte- utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan. Pensioner Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions- planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad anställning. EGET KAPITAL Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital. Incitamentsprogram Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options- program regleras direkt mot eget kapital. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto- den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice- ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings- fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost- nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt- 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 86 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen, då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig- heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest- värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För ytterligare information om värderingarna se not 13. Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför- ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför- ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade värdeförändringar. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv- ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins- kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings- utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv- ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik- vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat- instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning i och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk- ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar- ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals- enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader. I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings- värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kreditreserveringar. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti- bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver- tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions- kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskost- nader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte- risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram- tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive realiserade efter förfallodagen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl- jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan- siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo- dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok- slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd- ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 87 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INKOMSTSKATT Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings- metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp- komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen. LEASING Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2 och not 9. Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts- avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill- gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans- räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost- nader. För mer information se not 9. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo- visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings- värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter- bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti- verad sker återföring av denna. Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff- ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga belopp. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som finansiell intäkt. Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i balansräkningen. 1 NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS. Koncernens hyresintäkter år 2024 uppgick till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexuppräkning av hyror. Hyres intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighetsskatt och index. Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon- trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal. Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse- ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 4,9 (4,7) år. Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hyresavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. I tabellerna nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp- gick vid årets slut till 231 (182) miljoner kronor. 2 NOT HYRESINTÄKTER Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2025 600 000 733 14 % 2026 691 000 768 14 % 2027 687 000 726 14 % 2028 434 000 535 10 % 2029 454 000 532 10 % >2029 1 766 000 2 028 38 % Summa 4 631 000 5 323 100 % Avtalade framtida hyresintäkter 2024−12−31 2023−12−31 Avtalade hyresintäkter år 1 5 043 4 340 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 12 928 10 76 5 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 7 888 6 181 Summa 25 859 21 285 Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad Årshyra Antal Genomsnittlig Hyres- årshyra Mkr Andel, % hyresavtal årshyra, mkr duration, år > 2 % – – – – – 1–2 % 498 9 7 71 6 < 1 % 4 825 91 2 550 2 5 Totalt 5 323 100 2 557 2 5 Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad Årshyra Antal Antal Genomsnittlig Hyres- årshyra Mkr Andel, % hyresgäster 1) hyresavtal årshyra, mkr duration, år > 2 % 1 009 19 6 187 84 7 1–2 % 598 11 8 125 26 6 < 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4 Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5 1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 88 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 88 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT Övriga Ej fördelade Summa Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Europa poster Koncernen 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 1 044 1 799 1 012 648 355 124 12 – 4 994 Övriga intäkter 57 3 2 7 0 1 – 0 69 Driftskostnader –96 –175 –52 –26 –5 –2 –0 – –357 Underhållskostnader –27 –67 –10 –12 –4 –0 –5 – –126 Fastighetsskatt –27 –71 –136 –19 –16 –2 –1 – –272 Övriga fastighetskostnader –3 –32 –11 –3 –5 –1 – –63 –117 Driftnetto 948 1 457 804 595 324 119 6 –63 4 191 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade –270 90 509 8 155 74 –2 – 563 Realiserade – 1 2 – –20 –0 – – –17 Totalavkastning 678 1 548 1 315 602 459 194 3 –63 4 737 Central administration – – – – – – – –187 –187 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –786 –786 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – 783 783 Värdeförändringar på finansiella instrument – – – – – – – 1 184 1 184 Resultat före skatt 678 1 548 1 315 602 459 194 3 932 5 732 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 – 65 874 Övriga tillgångar – – – – – – – 18 169 18 169 Summa tillgångar 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 18 169 84 044 Räntebärande skulder – – – – – – – 35 134 35 134 Övriga skulder – – – – – – – 7 106 7 106 Summa skulder – – – – – – – 42 240 42 240 Eget kapital – – – – – – – 41 803 41 803 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 84 044 84 044 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 634 279 103 89 23 1 – – 1 129 Förvärv av fastigheter 88 439 3 725 408 681 357 – – 5 698 Försäljning av fastigheter – –19 –45 – –80 – – – –144 Nettoinvesteringar 722 699 3 783 497 625 358 – – 6 683 REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024 Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024. NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 89 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 89 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023 3 NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS. Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023. Övriga Ej fördelade Summa Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Europa poster Koncernen 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter 955 1 682 697 586 254 108 12 – 4 293 Övriga intäkter 4 5 5 12 0 0 – – 25 Driftskostnader –86 –160 –62 –38 –3 –1 –0 – –350 Underhållskostnader –23 –60 –3 –12 –5 –0 – – –104 Fastighetsskatt –26 –66 –97 –15 –14 –2 –1 – –220 Övriga fastighetskostnader –7 –31 –6 –3 –3 –1 – –44 –94 Driftnetto 816 1 370 534 530 230 104 12 –44 3 551 Värdeförändringar fastigheter Orealiserade –859 –629 230 –37 61 –52 –19 – –1 306 Realiserade – 8 1 – – 0 – – 9 Totalavkastning –44 748 765 493 291 52 –8 –44 2 254 Central administration – – – – – – – –182 –182 Finansiella intäkter och kostnader – – – – – – – –426 –426 Resultat från joint venture och intresseföretag – – – – – – – –556 –556 Värdeförändringar på finansiella instrument – – – – – – – –932 –932 Resultat före skatt –44 748 765 493 291 52 –8 –2 140 159 TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT Fastigheternas marknadsvärde 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 – 57 061 Övriga tillgångar – – – – – – – 16 348 16 348 Summa tillgångar 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 16 348 73 410 Räntebärande skulder – – – – – – – 30 343 30 343 Övriga skulder – – – – – – – 6 489 6 489 Summa skulder – – – – – – – 36 832 36 832 Eget kapital – – – – – – – 36 578 36 578 Summa skulder och eget kapital – – – – – – – 73 410 73 410 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Investeringar i fastigheter 539 167 89 79 26 2 – – 902 Förvärv av fastigheter 186 851 1 601 1 096 1 281 73 – – 5 088 Försäljning av fastigheter – –13 –35 – – –30 – – –77 Nettoinvesteringar 726 1 005 1 655 1 175 1 306 45 – – 5 913 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 90 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 90 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Antal anställda Medelantal anställda 93 92 39 40 – varav män 56 55 22 22 Löner och ersättningar Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 11 11 11 11 – varav tantiem och bonus 2 3 2 3 Övriga anställda 108 104 43 44 Summa 119 115 54 55 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 5 5 5 5 – varav pensionskostnader 2 1 2 1 Övriga anställda 36 34 22 21 – varav pensionskostnader 14 14 6 6 Summa 41 39 27 26 Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 872 (767) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig- hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple net-avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts- och under- hållskostnader. DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare- debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 357 (350) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 126 (104) miljoner kronor under 2024. FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie- rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som lager-/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger 4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna mellan 0,19 och 0,84 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 och 5 % av taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,2 % av fastställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på det årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en grundskatt på 1,25 % samt möjliga lokala tilläggsskatter. Fastighetsskatten uppgick totalt till 272 (220) miljoner kronor under 2024. ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna- der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för- valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster, hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra- tion. Kostnaderna uppgick under 2024 till 117 (94) miljoner kronor . STYRELSE OCH VD Under år 2024 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD, finanschef och ekonomichef. Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under 2024 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,2) miljoner kronor och den rörliga ersättningen till 0,9 (1,1) miljoner kronor. Erhållet sty- relsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2024, fastställdes styrelsens arvode till 1,2 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande erhållit 360 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter 200 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern- över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts- bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och ekonomichef har det under 2024 utgått sammanlagt 5,8 (5,7) miljoner kronor i lön, inklusive 1,4 (1,5) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse- arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader. 4 NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 91 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 91 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INCITAMENTSPROGRAM Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respek- tive 2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier av serie B i juni 2025, juni 2026 respektive juni 2027. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut- vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 1 015 015 tecknings- optioner med rätt att teckna B-aktier, mot svarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Under 2024 emitterade Sagax 89 804 stamaktier av serie B med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 148 437 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet 2021–2024 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter- köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 13 miljoner kronor. Personalen förvärvade 320 721 teckningsoptioner för totalt 9 miljo- ner kronor under 2024. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats. av bolaget. Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ernst & Young AB: Ersättning för revision 11,7 10,4 2,2 1,7 Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,3 0,3 – – Andra konsulttjänster 0,1 0,5 0,1 0,5 Totala arvoden 12,1 11,2 2,3 2,2 Övriga revisorer: Ersättning för revision 0,9 0,4 – – Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,1 – – – Totala arvoden till övriga revisorer 1,0 0,4 – – Summa 13,1 11,6 2,3 2,2 5 NOT ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS. 6 NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER 7 NOT FINANSIELLA INTÄKTER Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga- tioner, räntebärande konvertibla skulde brev, inlåning i bank samt aktie- utdelning från börsnoterade aktier. Under 2023 ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell leasingfordran utan motsvarighet i år. 8 NOT FINANSIELLA KOSTNADER Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån, räntederivat samt lånelöften. Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 36 (31) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder. NOTER Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter dotterbolag 1) – – 549 554 Ränteintäkter 1) 154 110 32 3 Valutakursvinster – – 473 417 Utdelningar från börsnoterade aktier 8 46 – – Övriga finansiella intäkter – 183 – 59 Summa 162 339 1 054 1 033 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader 1) 861 693 314 221 Outnyttjade lånelöften 51 41 20 18 Räntekostnader till dotterbolag 1) – – 278 303 Valutakursförluster – – 99 192 Övriga finansiella kostnader – – 21 25 Summa 912 734 732 759 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 92 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 92 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Föregående år uppgick övriga poster till 15 miljoner kronor utan mot- svarighet i år. OPCI French Wholesale Properties – FWP förvärvades under det andra kvartalet 2024 och redovisades initialt som intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Under det tredje kvartalet förvärvade Sagax ytterligare andelar varpå innehavet redovisades som ett dotterbolag. Omklassificeringen påverkade årets resultat med 3 miljoner kronor och redovisas under värdeförändringar på finansiella instrument, orealise- rade. 10 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG 9 NOT LEASING AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomt- rättsavgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 83 (81) fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2024 i Sverige, Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts- tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2024 uppgick kost- naden till 32 (27) miljoner kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande- rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick till 13 (14) respektive 3 (4) miljoner kronor. Såväl leasing- skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2024 till 546 (454) miljoner kronor. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 90 år. Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade framtida tomträtts avgälder. Koncernen 2024−12−31 2023−12−31 Förfaller till betalning inom 1 år 32 28 Förfaller till betalning mellan 2-5 år 127 112 Förfaller till betalning senare än 5 år 614 584 Summa 772 724 Koncernen 2024 2023 Förvaltningsresultat: Hemsö Intressenter AB 318 297 Söderport Property Investment AB 235 224 Nyfosa AB 284 180 NP3 Fastigheter AB 155 154 Fastighetsbolaget Emilshus AB 73 51 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 24 31 OPCI French Wholesale Properties - FWP 15 – Finbox AS 4 – Pangir AB 0 0 Summa 1 108 937 Värdeförändringar på fastigheter: Hemsö Intressenter AB 15 –791 Söderport Property Investment AB 44 –41 Nyfosa AB –195 –212 NP3 Fastigheter AB 56 –104 Fastighetsbolaget Emilshus AB 31 –9 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 5 –68 OPCI French Wholesale Properties - FWP 39 – Finbox AS 11 – Pangir AB 6 5 Summa 12 –1 220 Värdeförändringar på finansiella instrument: Hemsö Intressenter AB –38 –34 Söderport Property Investment AB 9 –112 Nyfosa AB –31 –71 NP3 Fastigheter AB –10 –63 Fastighetsbolaget Emilshus AB –10 –24 OPCI French Wholesale Properties - FWP –1 – Summa –81 –302 Skatt: Hemsö Intressenter AB –65 81 Söderport Property Investment AB –64 –48 Nyfosa AB –44 –1 NP3 Fastigheter AB –49 –13 Fastighetsbolaget Emilshus AB –23 –10 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra –7 8 Finbox AS –2 – Pangir AB –2 –1 Summa –256 14 AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och Not 2. Koncernen Fördelning av nyttjanderätter 2024−12−31 2023−12−31 Tomträttsavtal 516 424 Övriga leasingavtal 30 30 Summa 546 454 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 93 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 93 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Moderbolaget 2024 2023 Resultatandelar från kommanditbolag 4 4 Utdelning från dotterbolag 1 178 2 167 Summa 1 182 2 171 11 NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på balansdagen beslutade skatte sats för kommande år och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under- skottsavdrag. Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi- cerad som Socimi. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen 12 NOT SKATTER inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska skatte satser. Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under- stiger minimikravet på 750 miljoner euro. Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt . Koncernen Moderbolaget Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt 2024 2023 2024 2023 Aktuell skattekostnad: Beräknad skattekostnad −194 –156 −45 –18 Summa aktuell skatt −194 –156 −45 –18 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver −26 5 – – Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag −17 –94 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella instrument 11 –33 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter −232 106 – – Summa uppskjuten skatt −264 –16 – – Totalt redovisad skattekostnad −458 –172 −45 –18 Koncernen Moderbolaget Avstämning av redovisad skatt 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 5 732 159 1 577 2 702 Återläggning resultat från joint venture och intresseföretag 1) −783 556 – – Resultat före skatt exklusive joint venture och intresseföretag 4 949 715 1 577 2 702 Förväntad skattekostnad enligt svensk skattesats 20,6 % −1 019 –147 −325 –557 Skillnad i utländska skattesatser 328 217 – – Värdeförändring börsnoterade aktier 244 –108 – – Ej avdragsgilla kostnader −4 –2 – – Ej skattepliktiga intäkter – 4 – – Ej skattepliktig utdelning 2 8 267 480 Ej avräkningsbar skatt på utdelning −21 –30 −44 –17 Avdragsgilla kostnader som inte redovisas via resultaträkningen 1 10 – 9 Omvärdering optioner 13 –59 – – Ej avdragsgilla förluster vid försäljning av aktier – –55 – – Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag – – 58 67 Övriga skattemässiga justeringar −2 –11 −1 – Justering skatt hänförlig till tidigare år – 1 – – Redovisad skatt −458 –172 −45 –18 Effektiv skattesats exklusive joint venture och intresseföretag 9 % 24 % 1 % 1 % 1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning. NOTER MARKNADSVÄRDEN Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 65 874 (57 061) miljoner kronor per 31 december 2024. Valutakurs- effekter svarade för 1 567 (−229) miljoner kronor i värdeförändring. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade 11,49 (11,10) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563 (−1 306) miljoner kronor, se tabell. 99 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter. Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %) i för- hållande till marknadsvärdet vid årets utgång. VÄRDERINGSMETODIK Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom- mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 94 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbestånd i sammandrag 2024−12−31 2024 Antal Uthyr- Ekonomisk Hyres- Övriga Fastighets- Drift- fastig- ningsbar Marknadsvärde Hyresvärde uthyrnings- intäkter, intäkter, kostnader netto, Direktav- Marknadssegment heter area, kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad mkr mkr Mkr kr/kvm mkr kastning Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93 % 1 044 57 −153 −164 948 6,1 % Finland 248 1 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95 % 1 799 3 −345 −233 1 457 7,4 % Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98 % 1 012 2 −210 −200 804 6,5 % Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 995 97 % 648 7 −60 −84 595 6,7 % Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98 % 355 0 −30 −58 324 6,2 % Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 139 93 % 124 1 −5 −41 119 7,5 % Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100 % 12 – −6 −965 6 4,8 % Delsumma 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 −809 −167 4 254 6,6 % Ej fördelat – – – – – – – – 0 −63 −13 −63 – Totalt 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 −872 −180 4 191 6,6 % Koncernen Specifikation av årets förändring 2024 2023 Redovisat ingående värde 57 061 52 682 Förvärv av fastigheter 5 698 5 088 Investeringar i befintligt bestånd 1 129 902 Redovisat värde sålda fastigheter −144 –77 Valutaomräkningseffekter 1 567 –229 Orealiserade värdeförändringar 563 –1 306 Orealiserade värdeförändringar 2024 2023 Uthyrningar/Omförhandlingar 887 831 Avflyttningar/Omförhandlingar −235 –160 Allmän marknadsvärdeförändring −89 –1 976 Totalt 563 –1 306 Beräkning av direktavkastning 2024 2023 Driftnetto 4 191 3 551 Återläggning av tomträttsavgäld −32 –27 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ 184 232 Valutaomräkning till balansdagskurs 17 –100 Justerat driftnetto 4 360 3 656 Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061 Direktavkastning, % 6,6 6,4 Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Uthyrningsbar area, Fastighet/adress Kommun, land kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Palma, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600 Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Rue des Grands Prés Nanterre, Frankrike 35 700 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A-B Vanda, Finland 59 400 Totalt 481 600 Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION I vidstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentpris index (KPI) eller motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport- följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma. KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas- sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa- flöden, 5,1–16,0 % (5,0–16,1 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde, 5,3–16,1 % (5,0–16,1 %), samt direktavkastningskrav för restvärde bedömning, 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %), baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den 31 december 2024 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon- tering av kassaflöden och restvärden till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 65 874 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,4 %, en kalkylränta om 8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalkylränta om 8,1 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets- värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändrade antaganden. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 95 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts- och underhålls- kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans- nivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,5 och 3,5 % per år för kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres- avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för- länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets- värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres- nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Drifts- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 upp- går till 4 487 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2025, 4 378 miljoner kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 2 % varför värderarnas beräknade driftnetto bedöms som rimligt. 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2015–2024 Värdeförändring 1) KPI- Real värde- År Mkr % förändring 2) förändring 2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 % 2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 % 2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 % 2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 % 2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 % 2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 % 2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 % 2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 % 2023 –1 306 –2,2 % 3,4 % –5,5 % 2024 563 0,9 % 1,6 % –0,7 % 1) Värdeförändringar utöver investeringar. 2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter. Kort om Sagax fastighetsvärderingar Verkligt värde 65 874 mkr Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt Cushman & Wakefield | RED Kalkylperiod 5–17 år Antagen inflationsutveckling 1,5-3,5 % initialt, 2,0 % långsiktigt Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämför- bara fastigheter Kalkylränta kassaflöde 5,1–16,0 %. Vägt genomsnitt 8,0 % Kalkylränta restvärde 5,3–16,1 %. Vägt genomsnitt 8,1 % Direktavkastningskrav 4,3–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,4 % Marknadshyra 121–4 357 kr/kvm Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar 1) Belopp i Värdeförändring miljoner kronor Förändring 2024 2023 Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 770/+1 922 –1 698/+1 845 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 881/+897 –967/+9 97 Hyresintäkter +/– 5 % +2 644/–2 657 +2 428/–2 462 Fastighetskostnader +/– 5 % –356/+354 –332/+335 Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +867/–867 +736/–736 1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets- värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få konsekvenser för flera andra. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 96 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 13 NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS. Direktavkastningskrav vid värderingar Redovisad direktavkastning Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftutbetalningar – Underhåll – Tomträttsavgäld = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Kalkylräntor och direktavkastningskrav VÄGDA GENOMSNITT Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sverige 7,9 % 8,0 % 8,0 % 8,0 % 6,0 % 5,9 % Finland 8,4 % 8,3 % 8,8 % 8,8 % 6,8 % 6,7 % Frankrike 7,9 % 7,8 % 7,9 % 7,8 % 6,5 % 6,4 % Benelux 6,8 % 6,3 % 6,8 % 6,3 % 5,7 % 6,2 % Spanien 8,2 % 8,2 % 8,2 % 8,2 % 6,2 % 6,2 % Tyskland 9,2 % 5,4 % 9,2 % 5,4 % 8,1 % 10,6 % Övriga Europa 7,0 % 6,8 % 7,0 % 6,8 % 7,9 % 7,9 % Vägt genomsnitt 8,0 % 7,8 % 8,1 % 7,9 % 6,4 % 6,4 % INTERVALLER Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav Marknadssegment 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sverige 5,1–11,3 % 5,4 –11,7 % 7,1 –11, 5 % 7, 3 –11, 7 % 5,4–9,4 % 5,2–9,5 % Finland 6,3–16,0 % 6,4–16,1 % 6,3–16,0 % 6,4–16,1 % 4,3–14,0 % 4,3–14,0 % Frankrike 5,8–10,5 % 6,0–10,6 % 5,8–10,5 % 6,0–10,6 % 5,0–9,0 % 4,8 –9,0 % Benelux 5,9–8,9 % 5,1–8,6 % 5,9–8,9 % 5,1–8,6 % 4 , 7– 7,3 % 5,0–8,5 % Spanien 5,3–10,3 % 7,0–10,0 % 5,3–10,3 % 7,0–10,0 % 5 , 3 – 7, 5 % 5 ,3 – 7, 5 % Tyskland 7, 3 – 9,8 % 5,0–8,8 % 7,3 – 9, 8 % 5,0–8,8 % 5,9–8,8 % 7,0–11,0 % Övriga Europa 7,0 – 7,0 % 6,8–6,8 % 7, 0 – 7, 0 % 6,8–6,8 % 7, 3 – 8,8 % 7, 3 – 8, 8 % Totalt 5,1–16,0 % 5,0–16,1 % 5,3–16,1 % 5,0–16,1 % 4,3–14,0 % 4,3–14,0 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 97 NOTER Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans dagen fastställda skatte sats för kommande år, se not 1 Redo visningsprinciper. Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgick till 719 (806) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen fanns bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 231 (58) miljoner kronor varav 188 miljoner kronor uppstod vid en koncern- intern omstrukturering under 2024. Samtliga 231 miljoner kronor bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster. Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld, netto per land. I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan . Koncernen 2024−12−31 2023−12−31 Konvertibelt skuldebrev 69 504 Övriga kortfristiga räntebärande fordringar 60 – Obligationer 625 752 Långfristiga räntebärande fordringar på joint venture 179 124 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 51 101 Övriga finansiella fordringar 64 110 Summa 1 048 1 591 Se även not 18. 14 NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN 15 NOT FINANSIELLA FORDRINGAR 16 NOT FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Periodiserade 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 upplåningskostnader 52 66 8 11 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 235 235 – – Upplupna ränteintäkter 17 14 2 – Upplupna hyresintäkter 14 2 – – Övriga förutbetalda kostnader 39 59 4 2 Summa 356 376 14 13 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2024 2023 2024 2023 Finansiella instrument 12 1 – – Underskottsavdrag 150 167 – – Summa 163 168 – – Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter 4 256 3 948 6 5 Obeskattade reserver 32 6 – – Summa 4 289 3 954 6 5 Uppskjuten skatteskuld, netto 4 126 3 786 6 5 Den 31 december 2024 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon- cernens fastigheter till 40 130 (33 694) miljoner kronor. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2024 2023 Danmark 11 8 Finland 1 668 1 508 Nederländerna 647 534 Belgien 20 18 Spanien 14 13 Sverige 1 627 1 594 Tyskland 138 111 Summa 4 126 3 786 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 98 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban- ker samt företagscertifikat, utgjorde 42 % (41 %) av koncernens finan- siering per 31 december 2024. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande skulderna till 35 134 (30 343) miljoner kronor varav motsvarande 33 202 (28 636) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd- ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med 1 069 (−72) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke- säkerställda börsnoterade obligationslån 29 454 (26 162) miljoner kro- nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor samt av banklån om 5 224 (2 686) miljoner kronor. Motsvarande 4 937 (2 309) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig heter. Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002 (25 436) miljoner kronor motsvarande 85 % (84 %) av de totala ränte- bärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132 (4 907) miljoner kronor motsvarande 15 % (16 %) av Sagax ränte bärande skul- der, varav 400 miljoner euro består av en obligation som förfaller till betalning den 13 mars 2025. 456 (1 495) miljoner kronor i utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som kort fristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då certifikatens back up-faciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas de dock som långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förlängning av låneavtal eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Sagax efter- strävar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansierings- risk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årets utgång. I vidstående kolumn redovisas lånens förfallo- struktur. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul- der uppgick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av derivatinstrument. I vidstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur. Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt 500 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. I vidstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december 2024. Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 11 391 (9 927) miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 11 104 (9 899) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestå- ende företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 980 (10 571) miljoner kronor, varav 10 980 (9 823) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sagax har även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 480 (505) miljoner kronor varav 480 (360) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade. Kostnaden för lånelöften (så kallad löftesprovision) uppgick under året till 51 (41) miljoner kronor. Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 920 (2 401) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte- bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen överens stämmer med verkligt värde . 17 NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget Räntebärande skulder, 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 långfristig del 30 002 25 436 9 936 7 291 Företagscertifikat 456 1 495 456 1 495 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 4 676 3 412 – 117 Summa 35 134 30 343 10 392 8 903 Ej säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2024 Upplupet Nominellt anskaff- belopp ningsvärde, Löptid Räntebas meur meur Effektiv ränta Kupongränta 2019–2025 Fast ränta 400 400 2,1 % 2,3 % 2022–2026 Fast ränta 300 299 1,8 % 1,6 % 2020–2027 Fast ränta 375 369 1,9 % 1,1 % 2021–2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % Summa/genomsnitt 2 575 2 564 2,0 % 1,9 % Nettoskuld 2024−12−31 2023−12−31 Räntebärande skulder 35 134 30 343 Räntebärande tillgångar −359 −729 Börsnoterade instrument 1) −10 121 −8 782 Likvida medel −287 −28 Nettoskuld 24 367 20 804 1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Kapitalbindning, förfalloår 1) Nominellt belopp Andel 2025 4 675 13 % 2026 3 698 10 % 2027 5 882 17 % 2028 5 766 16 % 2029 9 519 27 % > 2029 5 743 16 % Summa 35 283 100 % 1) Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kredit- faciliteter förfaller 2029. Räntebindning, förfalloår 1) Nominellt belopp Genomsnittlig ränta 2) Andel 2025 6 223 2,9 % 18 % 2026 3 446 1,6 % 10 % 2027 5 251 1,8 % 15 % 2028 6 708 1,3 % 19 % 2029 7 911 2,0 % 22 % > 2029 5 743 4,4 % 16 % Summa/genomsnitt 35 283 2,3 % 100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen . 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 99 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 1 184 (−932) miljoner kronor, varav −17 (23) miljoner kronor var realiserad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument och räntederivat. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (−955) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en orealise- rad värdeförändring om 1 185 (−631) miljoner kronor. Årets omvärde- ring uppstod under september 2024 i samband med att NP3 genomförde en riktad nyemission vilken medförde att Sagax omklassificerade inne- havet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I novem- ber 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklas- sificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 992 (931) miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om 61 (−226) miljoner kronor. 2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG genom ett konvertibelt lån värderat till 69 (504) miljoner kronor den 31 december 2024. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kommer- siella fastig heter utanför Sagax kärnmarknader. Lånet förfaller i mars 2025 utan rätt till konvertering. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för- ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde- ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar. Sagax ränte derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl- jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts- dagen. Per 31 december 2024 uppgick marknads värdet i Sagax ränte- derivatportfölj till −71 (–21) miljoner kronor. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 077 (1 632) miljoner kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten Sagax ränterisk och motsvarade 72 % (39 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte- derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,5 %). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte- derivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Räntebindningen begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all- männa ränteläget. Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea- liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet. 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen Derivat 2024−12−31 2023-12-31 Övervärden på räntederivat – 5 Undervärden på räntederivat −71 –27 Summa −71 –21 Värdeförändringar på finansiella Koncernen instrument, orealiserade 2024−12−31 2023−12−31 Räntederivat −49 –36 Börsnoterade aktier 1 185 –631 Övriga finansiella instrument 5 – 61 Finansiellt instrument avseende joint venture 61 –226 Summa 1 202 –955 Värdeförändringar på finansiella Koncernen instrument, realiserade 2024−12−31 2023−12−31 Börsnoterade aktier – 23 Räntederivat −17 – Summa −17 23 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 100 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes- provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan- stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 38 061 (32 232) miljoner kronor över återstående löptider. 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff- ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Genomsnittlig Antal Nominella belopp Andel återstående löptid Genomsnittlig ränta Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Nominella ränteswappar: Nordea 7 7 944 927 23 % 57 % 3,0 4,0 3,0 % 3,0 % −20 –21 HSBC 2 1 965 466 24 % 29 % 4,0 5,0 2,6 % 2,6 % −15 –4 Swedbank 9 – 1 364 – 33 % – 4,2 – 2,8 % – −27 – ING 2 – 804 – 20 % – 4,2 – 2,4 % – −9 – Delsumma 20 8 4 077 1 393 100 % 85 % 3,9 4,3 2,7 % 2,8 % −71 –25 Räntetak: Danske Bank – 1 – 239 – 15 % – 0,5 – 0,8 % – 5 Delsumma – 1 – 239 – 15 % – 0,5 – 0,8 % – 5 Summa 20 9 4 077 1 632 100 % 100 % 3,9 3,7 2,7 % 2,5 % −71 –19 – varav avtal i svenska kronor 7 3 1 171 450 29 % 28 % 3,7 4,0 2,8 % 3,0 % −18 –10 – varav avtal i euro 13 6 2 906 1 182 71 % 72 % 3,9 3,7 2,6 % 2,4 % −54 –9 Räntederivat 31 december 2024 Nominellt Marknadsvärde, Genomsnittlig Räntebindning, år belopp, mkr mkr ränta 2027 944 −20 3,0 % 2028 965 −15 2,6 % 2029 2 168 −36 2,6 % Summa/genomsnitt 4 077 −71 2,7 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 101 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Kategorisering av finansiella instrument Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar och skulder värderade och skulder värderade och skulder värderade och skulder värderade till upplupet till verkligt värde via till upplupet till verkligt värde via anskaffningsvärde resultatet anskaffningsvärde resultatet Finansiella tillgångar Räntebärande fordringar på joint venture 179 – 124 – Räntebärande finansiella fordringar 51 – 101 – Finansiella instrument avseende joint venture – 992 – 931 Övriga finansiella fordringar 62 – 101 – Hyresfordringar 288 – 264 – Upplupna intäkter 30 – 16 – Övriga fordringar, kortfristiga 64 – 54 – Räntebärande kortfristiga fordringar 60 69 – 504 Börsnoterade instrument 625 – 752 – Likvida medel 287 – 28 – Summa 1 646 1 061 1 440 1 435 Finansiella skulder Räntederivat – 71 – 21 Räntebärande skulder 35 134 – 30 343 – Leverantörsskulder 98 – 92 – Upplupna kostnader 645 – 999 – Övriga skulder 498 – 343 – Summa 36 375 71 31 777 21 18 NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2024-12-31 IB Återbetalas UB Ränte- Derivat- Totala År skulder /Amorteras skulder betalning betalning betalningar 2025 35 134 −5 075 30 059 −781 13 −5 842 2026 30 059 −3 750 26 310 −694 13 −4 430 2027 26 310 −5 806 20 504 −605 13 −6 397 2028 20 504 −5 74 4 14 760 −478 12 − 6 211 2029 14 760 −9 042 5 718 −318 2 −9 358 >2029 5 718 −5 718 – −105 – −5 823 Totalt −35 134 −2 980 53 −38 061 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2023-12-31 IB Återbetalas UB Ränte- Derivat- Totala År skulder /Amorteras skulder betalning betalning betalningar 2024 30 343 −4 906 25 436 −590 12 −5 485 2025 25 436 −4 498 20 938 −481 16 −4 963 2026 20 938 −3 595 17 343 −374 16 −3 954 2027 17 343 −5 580 11 763 −310 16 −5 875 2028 11 763 −6 103 5 660 −141 6 −6 237 >2028 5 660 −5 660 – −59 – −5 719 Totalt −30 343 −1 956 66 −32 232 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 102 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Koncernen Moderbolaget Upplupen 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 fastighetsskatt 32 35 – – Upplupna finansiella kostnader 452 346 195 122 Förutbetalda hyresintäkter 581 496 – – Övriga interimsskulder 166 122 25 27 Summa 1 231 999 220 149 19 NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 20 NOT UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 21 NOT MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. Koncernen Moderbolaget Ackumulerade 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 anskaffningsvärden vid årets början 26 23 5 6 Årets investeringar 11 4 1 1 Omklassificeringar – –1 – –2 Summa 37 26 7 5 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början –9 –9 –4 –5 Årets avskrivningar –1 –1 –1 0 Omklassificeringar – 1 – 1 Summa –10 –9 –4 –4 Bokfört värde 27 17 2 1 Koncernen 2024-12-31 2023-12-31 Depositioner från hyresgäster 357 318 Summa 357 318 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 103 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Bokfört värde Bokfört värde Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar 2024-12-31 2023-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100 % 1 39 35 Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100 % 14 372 924 661 661 Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100 % 61 500 234 5 Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100 % 1 000 132 132 Sagax BidCo 10 AB 559320-1717 Stockholm 100 % 1 000 570 570 Sagax BidCo 26 AB 559386-1718 Stockholm 100 % 1 000 400 – Sagax BidCo 31 AB 559403-5585 Stockholm 100 % 1 000 3 – Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100 % 20 000 000 – 740 Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100 % 1 000 6 1 Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100 % 1 000 127 127 Sagax Euro MTN NL B.V KVK7831176 4 Rotterdam 100 % 1 – – Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100 % 1 000 713 714 Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100 % 50 000 373 373 Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51 % 2 500 27 27 Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100 % 25 000 18 10 Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100 % 1 000 30 30 Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100 % 1 000 75 75 Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100 % 1 000 43 35 Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Nederland B.V KVK66495202 Rotterdam 100 % 1 000 832 832 Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100 % 1 000 3 1 Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100 % 325 000 000 3 353 3 353 Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100 % 1 000 128 122 Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100 % 1 000 98 98 Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100 % 500 – 4 Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100 % 1 000 260 260 Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100 % 1 000 15 15 Sagax Stockholm 26 AB 559163- 6575 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100 % 1 000 – – Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100 % 1 000 491 491 Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100 % 1 000 265 265 Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100 % 1 000 1 185 1 185 Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100 % 810 000 307 307 Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100 % 1 000 220 210 Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100 % 200 000 5 473 4 058 Totalt 16 083 14 737 Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm EVAF B-FROST Finland Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Properties Oy 2115360 - 4 Finland Forssa Havsklint AB 559493-0686 Sverige Stockholm Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Fastighets AB Miklaholt 1 559019-2216 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Ränta-Sierra 559340-2497 Sverige Stockholm Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Fastighetsbolaget Bårebo Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749-8133 Sverige Stockholm Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468- 6615 Sverige Stockholm Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 15 2332247-5 Finland Jyväskylä 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 104 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Kiinteistö Oy Jyväskylän Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors Kuormaajantie 51 2822859-2 Finland Jyväskylä Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Kokkolan 2702507-2 Finland Mottisenkatu 6 3242387- 6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Valokaari 8 Helsingfors Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476 -1 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880 -9 Finland Hollola Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Koy Hyvinkään 2731622-4 Finland Hakakalliontie 7 Hyvinge Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Helsingfors Koy Hämeenlinnan Kiinteistö Oy Muuramen Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Punasillantie 33 B 2814212-3 Finland Muurame Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Kiinteistö Oy Oulun 3243920-2 Finland Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Kempeleentie 9 Helsingfors Koy Jyväskylän Kiinteistö Oy Oulun 3242173-1 Finland Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Nuottasaarentie 4 Helsingfors Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Helsingfors Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Oulun Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Helsingfors Koy Kampo 3191082- 4 Finland Vanda Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Helsingfors Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Helsingfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Kiinteistö Oy 0804138-4 Finland Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg Peltolamminkatu 40 Helsingfors Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Kiinteistö Oy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Helsingfors Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Kiinteistö Oy Pirkkalan Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Ohitustie 261114 3 - 8 Finland Birkala Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Helsingfors Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Helsingfors Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Kiinteistö Oy Postimerkki 3145640-6 Finland Muurame Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis Kiinteistö Oy Punasillantie 2116822- 4 Finland Muurame Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo Kiinteistö Oy Rovaniemen 3242172-3 Finland Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Teollisuustie 29 Helsingfors Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Helsingfors Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487- 6 Finland Helsingfors Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Kiinteistö Oy Suuntamerkki 2900669-2 Finland Jyväskylä Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Koy Lyhtykulma 2681286-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu 17 2466740 -8 Finland Åbo Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Kiinteistö Oy Turun Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Tuusulan Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Vantaan Juurakkotie 5 3263858-6 Finland Vanda Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012-6 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors Koy Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg Kiinteistö Oy Ylivieskan Koy Oulun Ulappatie 6 3131473-1 Finland Uleåborg Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Helsingfors Koy Oy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Pieni Teollisuuskatu 9 Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Espoo 3353538-6 Finland Esbo Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Helsingfors Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408 -7 Finland Björneborg Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9 Finland Rovaniemi Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors Koy Ruosilantie 18 0744708-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618 -7 Finland Seinäjoki Koy Helsingin Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Muonamiehenraitti 2809177-6 Finland Helsingfors Koy Tampereen Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Tampereen Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Koy Tampereen 2731623-2 Finland Joentaustankatu 3 Tammerfors Koy Helsingin Teerikukonkuja 5 0881874 -7 Finland Helsingfors 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 105 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Tampereen OPCI French Wholesale Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfors Properties - FWP 538423575 Frankrike Paris Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Koy Tampereen Ruskonraitti 3407806-8 Finland Helsingfors Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Koy Tampereen Phoenix (Spain) Propco II SLU B-67292326 Spanien Barcelona Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Phoenix (Spain) Propco V SLU B-67284893 Spanien Barcelona Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8 087 Sverige Stockholm Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Sagax Ackumulatorn Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo i Huddinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Koy Turun Vahdontie 30 291110 3 - 8 Finland Åbo Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Koy Vantaan Ansatie 4 0598169- 6 Finland Vanda Sagax BE Industrial 1 NV KBO0400318109 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Ansatie 5 0736096-5 Finland Vanda Sagax BE Industrial 2 NV KBO0794129793 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Sagax BE Industrial 3 NV KBO0478467742 Belgien Antwerpen Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 4 NV KBO0683494167 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 5 NV KBO0781455457 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Hakkilankaari 4 3278696-8 Finland Vanda Sagax BE Industrial 6 NV KBO0700811439 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Honkanummentie 5 1044118 - 4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 7 NV KBO1001565877 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Sagax BE Industrial 8 NV KBO1001565976 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Sagax BE Industrial 9 NV KBO1017879101 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Sagax BE Industrial 10 NV KBO1017879297 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Sagax BE Industrial 11 NV KBO1017879396 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Sagax BE Industrial 12 NV KBO1017879495 Belgien Antwerpen Koy Vantaan Sagax BE Industrial 13 NV KBO1017879594 Belgien Antwerpen Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626 -7 Finland Vanda Sagax BidCo 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Sagax BidCo 12 AB 559320-1733 Sverige Stockholm Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Sagax BidCo 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Sagax BidCo 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Sagax BidCo 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Sagax BidCo 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Sagax BidCo 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Sagax BidCo 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719-5 Finland Vanda Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Sagax BidCo 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Sagax BidCo 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Sagax BidCo 38 AB 559409-9748 Sverige Stockholm Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Åbo Sagax BidCo 39 AB 559409-9763 Sverige Stockholm Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Sagax BidCo 40 AB 559409-9722 Sverige Stockholm Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Sagax BidCo 41 AB 559409-9771 Sverige Stockholm Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Sagax BidCo 42 AB 559409-9730 Sverige Stockholm Koy Ylöjärven Vanha Sagax BidCo 43 AB 559451-8432 Sverige Stockholm Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Sagax BidCo 44 AB 559451-8465 Sverige Stockholm Koy Ylöjärven Vanha Sagax BidCo 45 AB 559451-8507 Sverige Stockholm Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Sagax BidCo 46 AB 559451-8515 Sverige Stockholm Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Sagax BidCo 47 AB 559451-8531 Sverige Stockholm Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Sagax Dikesrenen 8 AB 556813-9710 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm Sagax Donker M/K Nokia I Oy 3242513-4 Finland Tammerfors Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam M/K Pirkkala I Oy 2776589- 8 Finland Birkala Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam M/K Pirkkala V Oy 3256400-3 Finland Tammerfors Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Muura HoldCo Oy 3246232-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Asset Muura Rakennukset Oy 3208701-6 Finland Helsingfors Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Muura Tontit Oy 3233736-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Muura TopCo Oy 3208702-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Helsingfors 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 106 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 21 B.V. K V K 73377112 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403- 6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Helsingfors Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842- 6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 29 B.V. K VK84744596 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 24 Oy 3347097-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 25 Oy 3278682-9 Finland Helsingfors Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 26 Oy 3278684-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding 27 Oy 3407758-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding Sagax Industrial 39 B.V. KVK90076052 Nederländerna Rotterdam Portfolio 1 Oy 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 40 B.V. KVK90076060 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Holding Sagax Industrial 41 B.V. KVK90076079 Nederländerna Rotterdam Portfolio 2 Oy 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 42 B.V. KVK90076087 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland RE Ky 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 43 B.V. KVK90076095 Nederländerna Rotterdam Sagax Finland Real Estate Sagax Industrial 44 B.V. KVK90076109 Nederländerna Rotterdam Holdings Oy 3299936-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 45 B.V. K V K9 0 076117 Nederländerna Rotterdam Sagax Fixtures GmbH 130171 Tyskland Frankfurt Sagax Industrial 46 B.V. KVK90076125 Nederländerna Rotterdam Sagax Germany Holding 1 GmbH 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Industrial 47 B.V. KVK90076133 Nederländerna Rotterdam Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 48 B.V. KVK90076168 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Industrial 49 B.V. KVK95220372 Nederländerna Rotterdam Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax Industrial 50 B.V. KVK95220623 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 51 B.V. KVK95221409 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 52 B.V. KVK95221816 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 53 B.V. KVK95222014 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Holdco 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Holdco 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Holdco 7 B.V. KVK84741716 Nederländerna Rotterdam Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Holdco 9 B.V. KVK90071786 Nederländerna Rotterdam Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Holdco 10 B.V. KVK90071654 Nederländerna Rotterdam Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Holdco 11 B.V. KVK9521150 0 Nederländerna Rotterdam Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Måttbandet 8 AB 559422-0971 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Nyodlaren 2 AB 559025-4008 Sverige Stockholm Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Oulu Campus Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Development Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Industrial 5 B.V. KVK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax Industrial 6 B.V. KVK7033874 4 Nederländerna Rotterdam Sagax PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Helsingfors Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Helsingfors Sagax Industrial 13 B.V. K V K 718 51178 Nederländerna Rotterdam Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Helsingfors Sagax Industrial 14 B.V. K VK71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Real Estate ApS 3566974 4 Danmark Herlev Sagax Industrial 15 B.V. K V K 718 51143 Nederländerna Rotterdam Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Räknestickan 2 AB 559422-1029 Sverige Stockholm Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam 1) Joint operations. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 107 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 22 NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Sapla 1 AB 556740 -5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Sagax Sapla 3 AB 556740 -5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 -5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 13 AB 559033-3679 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386-1676 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 38 AB 559409-9680 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 39 AB 559409-9755 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tunaberg 4 AB 559422-1037 Sverige Stockholm Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Täckeråker 2:227 AB 559422-1003 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:37 AB 559422-1011 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm SCI 2JP Invest 414277459 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 6 539294041 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105-5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698- 0891 Sverige Stockholm SvenskaSagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris SvenskaSagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris SvenskaSagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris SvenskaSagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm Veddesta Properties AB 556573-9124 Sverige Stockholm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 108 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, www.hemso.se. Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3 Fastig- heter AB. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse- företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, www.np3fastig- heter.se. Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna- den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående 50 % ägs av Nyfosa AB. Söderport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder port koncernen. Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Fastighets- bolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att för- värva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighetsförvaltning. Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura BidCo Handelsbolag. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2024−12−31 2023−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50% 1 035 960 Summa 1 035 960 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2024−12−31 2023−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 807 3 615 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 21 % 3 478 2 104 Nyfosa AB 559131-0833 Nacka 22 % 2 809 2 789 Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 702 2 728 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 26 % 982 708 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 282 283 Finbox AS 929 113 187 Oslo 25 % 87 – Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 17 12 Vantura BidCo Handelsbolag 969801-7218 Stockholm 50 % 13 – Summa 14 178 12 240 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 109 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 2023 2024 2023 2024 2023 jan–dec jan–dec jan–dec jan–dec jan–dec jan–dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297 235 224 24 31 Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818 1 096 1 025 99 96 Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345 469 449 48 62 Årets resultat, mkr 1 886 –2 721 448 48 44 –59 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sagax redovisade andelsvärde, mkr 3 807 3 615 2 702 2 728 282 283 Antal fastigheter 477 488 86 86 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624 14 688 14 418 1 484 1 475 Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000 778 000 773 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,1 9,5 3,9 4,0 6,6 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 96 100 100 Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823 7 709 7 354 843 847 Kapitalbindning, år 5,0 5,5 3,1 3,9 3,0 4,0 Räntebindning, år 4,8 5,0 2,1 2,7 2,0 2,8 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –604 –187 –54 –72 – – 1) Hemsö Fastighets AB ägs till 30 % av Hemsö Intressenter AB . Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Sagax andel av eget kapital 3 807 3 615 2 702 2 728 285 286 Redovisat värde för andel 3 807 3 615 2 702 2 728 282 283 Hemsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ingående balans 2024-01-01 3 615 960 2 728 – 283 – Andel av totalresultat 238 – 224 – 22 – Utdelning −122 – −250 – −23 – Kapitaltillskott 75 75 – – – – Övrigt – – – – – – Utgående balans 2024-12-31 3 807 1 035 2 702 – 282 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Resultaträkningar joint venture i sammandrag emsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsresultat 635 595 469 449 48 62 Värdeförändringar fastigheter 29 –1 583 89 –82 9 –136 Värdeförändringar finansiella instrument −77 –68 18 –223 – – Skatter −131 161 −128 –96 −13 15 Årets resultat 457 –894 448 48 44 –59 Övrigt totalresultat 19 457 – – – – Årets totalresultat 476 –438 448 48 44 –59 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – – – – – Sagax andel av årets totalresultat 238 –219 224 24 22 –30 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 110 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Balansräkningar joint venture i sammandrag emsö Intressenter AB 1) Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsfastigheter – – 14 688 14 418 1 484 1 475 Övriga anläggningstillgångar 9 147 8 776 452 442 11 10 Likvida medel 1 1 263 223 34 45 Övriga omsättningstillgångar – – 216 178 12 11 Summa tillgångar 9 149 8 777 15 619 15 260 1 541 1 541 Eget kapital 7 613 7 230 5 203 5 455 570 572 Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 7 149 7 279 843 847 Derivat – – 54 72 – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 679 1 619 44 39 Övriga långfristiga skulder – – 371 356 29 29 Räntebärande kortfristiga skulder – – 560 74 – – Kortfristiga skulder 66 77 603 404 54 55 Summa eget kapital och skulder 9 149 8 777 15 619 15 260 1 541 1 541 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Avstämning andelsvärden intresseföretag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2024−12−31 2024−12−31 2024−12−31 Sagax andel av eget kapital 4 040 1 817 978 Redovisat värde för andel 2 809 3 478 982 Marknadsvärde 4 856 3 378 1 395 NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB Koncernen Koncernen Koncernen Ingående balans 2024-01-01 2 789 2 104 708 Förvärv/Omklassificering 1) 51 1 299 216 Andel av totalresultat 14 152 70 Utdelning −45 −77 −12 Utgående balans 2024-12-31 2 809 3 478 982 1) 1 185 miljoner kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. 23 NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS. Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2024 2024 2024 Förvaltningsresultat 1 350 879 297 Värdeförändringar fastigheter −936 313 127 Värdeförändringar finansiella instrument −99 13 −37 Skatter −203 −291 −99 Årets resultat 112 914 288 Övrigt totalresultat 111 – – Årets totalresultat 223 914 288 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande 0 0 – Sagax andel av årets totalresultat 14 152 70 Balansräkningar intresseföretag i sammandrag NP3 Fastighetsbolaget Nyfosa AB Fastigheter AB Emilshus AB 2024−12−31 2024−12−31 2024−12−31 Förvaltningsfastigheter 39 370 23 384 8 940 Övriga anläggningstillgångar 3 257 729 11 Likvida medel 451 97 100 Övriga omsättningstillgångar 248 393 43 Summa tillgångar 43 326 24 604 9 094 Eget kapital 18 620 9 568 3 856 Räntebärande långfristiga skulder 21 139 10 676 4 039 Derivat 143 – – Uppskjuten skatteskuld 1 342 1 453 307 Övriga långfristiga skulder 660 147 1 Kortfristiga skulder 1 422 2 761 892 Summa eget kapital och skulder 43 326 24 604 9 094 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 111 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 Ingående anskaffningsvärde 2 101 1 714 Valutaomräkning 52 –17 Nyutlåning/amortering från koncernföretag –56 404 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 2 097 2 101 25 NOT LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG 24 NOT RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Moderbolaget 2024−12−31 2023−12−31 Ingående anskaffningsvärde 18 096 18 111 Valutaomräkning 156 –13 Nyutlåning/amortering från koncernföretag – –2 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 18 252 18 096 26 NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2024 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 63 500 (50 000) kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2024. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. NÄRSTÅENDE BOLAG Tjänster mellan koncern företag och joint venture samt intresseföre- tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen bedöms som marknads mässig. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och intern- räntedebitering. Sagax har avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB som är ett joint venture samt med Finbox AS som är ett intresseföretag avse- ende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 127 (119) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 170 (115) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB och 9 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktie bolaget Ess-Sierra. Ingen reservation av förväntade kreditförluster har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger någon väsentlig kreditrisk avseende lånen. 27 NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Koncernen Långfristiga fordringar på joint venture 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 9 9 Pangir AB 170 115 Summa 179 124 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 112 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem- ber 2024. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget kapitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2015–2024 Förändring Totalt Totalt antal Totalt antal Totalt antal Totalt antal Datum Händelse aktiekapital aktiekapital A-aktier B-aktier D-aktier preferensaktier Totalt antal aktier 2024−08−02 Omvandling av aktieslag – 816 700 129 26 481 427 313 943 032 126 261 329 – 466 685 788 2024−06−19 Incitamentsprogram 1) 157 157 816 700 129 26 494 166 313 930 293 126 261 329 – 466 685 788 2024−05−21 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 494 166 313 840 489 126 261 329 – 466 595 984 2024−04−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 502 840 313 831 815 126 261 329 – 466 595 984 2024−01−08 Omvandling av aktieslag – 816 542 972 26 515 417 313 819 238 126 261 329 – 466 595 984 2023−11−13 Riktad nyemission 17 500 000 816 542 972 26 540 334 313 794 321 126 261 329 – 466 595 984 2023−09−06 Omvandling av aktieslag – 799 042 972 26 540 334 303 794 321 126 261 329 – 456 595 984 2023− 07−24 Incitamentsprogram 1) 550 617 799 042 972 26 565 758 303 768 897 126 261 329 – 456 595 984 2023− 06 −19 Riktad nyemission 17 500 000 798 492 356 26 565 758 303 454 259 126 261 329 – 456 281 346 2023−03−15 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 565 758 293 454 259 126 261 329 – 446 281 346 2023−01−27 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 595 226 293 424 791 126 261 329 – 446 281 346 2022−12−05 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 600 654 293 419 363 126 261 329 – 446 281 346 2022−08−03 Omvandling av aktieslag – 780 992 355 26 687 288 293 332 729 126 261 329 – 446 281 346 2022−06−30 Incitamentsprogram 1) 641 238 780 992 355 26 832 854 293 187 163 126 261 329 – 446 281 346 2021−08−31 Omvandling av aktieslag – 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 – 445 914 924 2021−06−30 Incitamentsprogram 1) 654 614 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 – 445 914 924 2021−04−07 Inlösen preferensaktier –28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 – 445 540 859 2021−03−25 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558 2020−08−20 Omvandling av aktieslag – 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−25 Incitamentsprogram 1) 504 208 808 261 226 26 833 284 292 446 246 125 800 000 16 784 028 461 863 558 2020−06−01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 284 292 158 127 125 800 000 16 784 028 461 575 439 2020−05−08 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 284 292 158 127 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−09−02 Omvandling av aktieslag – 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−07−02 Incitamentsprogram 1) 348 175 776 257 018 26 833 644 292 157 767 107 800 000 16 784 028 443 575 439 2019−06−03 Fondemission 278 943 397 775 908 843 26 833 644 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 482 2019−05−10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255 2018 −11− 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255 2018−06−19 Incitamentsprogram 1) 212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255 2018−06−14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980 2018−06−01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363 2017−06−09 Kvittningsemission 79 298 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149 2017−06−09 Inlösen preferensaktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980 2016−11−02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952 2016−11−02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948 2015−03−24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952 1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022, 2020–2023 respektive 2021–2024. 28 NOT EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktie- Rösträtt Rösträtts- kapital- Aktieslag Antal aktier per aktie Antal röster andel andel A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427,00 38 % 6 % B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 685 788 70 501 863,10 100 % 100 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 113 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. 28 NOT EGET KAPITAL, FORTS 29 NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 2022 2021 2020 Summa Fastigheter 563 –1 306 1 709 3 870 1 274 6 110 Finansiella instrument 1 202 –955 –2 343 1 858 228 –10 Uppskjuten skatt −221 72 –482 –690 –330 –1 651 Summa 1 544 –2 189 –1 116 5 038 1 172 4 449 TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i juni 2025, juni 2026 respektive juni 2027. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk- nat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud- lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig- hetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 015 015 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier vid årsskiftet. Under 2024 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2021–2024 om 89 804 stamaktier av serie B. Åter- stoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2021–2024 återköptes av AB Sagax för 13 miljoner kronor, vilket mot- svarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta- omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings- differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 3,50 (3,10) kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och B-aktie. Totalt föreslås 1 184,5 miljoner kronor i utdelning till ägare av A- respektive B-aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie under tiden mellan årsstämmorna 2025 och 2026. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 437 mil- joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,4 % (33,5 %) av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024 och 40,1 % (37,3 %) av koncernens kassa flöde från den löpande verk- samheten 2024 före förändring av rörelse kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B- aktier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B- aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste- ringar för skattemässiga avskrivningar. Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig hetsbeståndet den 31 december 2024 uppgick till 10 822 miljoner kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2015–2024 Redovisad Försäljning av Ackumulerade orealiserad värde- värdeförändrade orealiserade värde- År förändring, mkr fastigheter, mkr förändringar, mkr 2015 677 39 716 2016 1 306 −180 1 842 2017 1 113 14 2 969 2018 1 265 63 4 297 2019 1 301 −192 5 406 2020 1 274 8 6 688 2021 3 870 −433 10 125 2022 1 709 −278 11 5 56 2023 −1 306 13 10 263 2024 563 −4 10 822 Totalt 11 772 −950 10 822 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 114 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Fastighetsinteckningar 1) 14 342 11 326 – – Pantsatta dotterbolags andelar 2) 718 565 1 046 1 030 Pantsatta koncernfordringar – – 620 620 Summa 15 061 11 891 1 666 1 650 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 4 794 (3 255) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. 30 NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Poster ingående i Koncernen Moderbolaget likvida medel 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Kassa och bank 287 28 172 2 Summa 287 28 172 2 Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −235 (80) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Erhållna utdel- ningar från börsnoterade aktier uppgick till 8 (46) miljoner kronor och erhållna räntor till 147 (203) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 798 (648) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt- ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse företag under 2024 återinvesterats i dessa verksam- heter. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets- verksamheten om –5 855 (–5 904) miljoner kronor. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räken- skapsåret till 1 129 (902) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 4 853 (5 088) miljoner kronor. Fastighets- försäljningar bidrog med 127 (86) miljoner kronor till kassa flödet. Avyttring av finansiella instrument uppgick till 683 (2 122) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639 (1 135) miljoner kronor. Koncernen upptog 13 405 (7 326) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 9 683 (9 206) miljoner kronor. Nyemission av B-aktier har tillfört 15 (4 166) miljoner kronor. Under året betalades 1 301 (1 111) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med 259 (–48) miljoner kronor till 287 (28) miljoner kronor under 2024. 31 NOT KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – 69 24 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 29 623 27 873 Summa eventualförpliktelser – – 29 693 27 897 Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2023 2024 2022−12−31 Kassaflöde 2023−12−31 Kassaflöde 2024−12−31 Upptagna Amorterade Valutakurs- Upptagna Amorterade Valutakurs- lån lån förändring lån lån förändring Räntebärande skulder 32 294 7 326 −9 206 −72 30 343 13 405 −9 683 1 069 35 134 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 115 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING OCH RATING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli- gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs- banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp- fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger. I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. REFINANSIERINGSRISK Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för- ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan- siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig- hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. LIKVIDITETSRISK Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal- ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan- sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse- kapital uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram upp- gick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393) miljoner kronor inklusive lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjande av kredit faciliteterna. RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för- ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono- misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Den 31 december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %) av Sagax räntebärande skulder och andelen ränteswappar till 12 % (5 %). En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 2,9 (2,8) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före- ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot- parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A– (Standard & Poor´s) eller A3 (Moody´s Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta- kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktions- exponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295 (11 838) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av eget kapital. Se även känslighetsanalysen på sidan 116. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 116 NOTER Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 32 NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS. Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412 Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36 Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175 Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 42 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 5,4 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20242023202220212020 4,9 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET Känslighetsanalys per 31 december 2024 1) Effekt på Effekt på förvaltningsresultat, resultat efter Effekt på Belopp i miljoner kronor Förändring årsbasis skatt, årsbasis eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46 Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44 Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 –6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61 Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024−12−31 2023−12−31 Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861 Övriga tillgångar 108 134 Summa tillgångar 4 518 3 995 Räntebärande skulder 2 891 2 580 Övriga skulder 383 348 Summa skulder 3 273 2 928 Nettoexponering 1 245 1 067 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 117 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande 420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200 kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyres- avtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har motsvarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner kronor beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor), Frankrike (131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor). Den 10 mars 2025 pressmeddelades att Sagax emitterat ett icke säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner euro på den europe- iska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN-program. Obligationslånet har en löptid om 7 år med förfall den 13 mars 2032. Fast årlig ränta uppgår till 4,10 %, motsvarande Euro Mid-Swap plus en marginal om 1,53 %. Obligationslikviden kommer att användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med Sagax ramverk för grön finansiering. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 33 NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 6 934 371,76 Överkursfond 8 724 399 123,82 Årets resultat 1 531 481 865,75 Summa 10 262 815 361,33 Till aktieägarna utdelas 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B 1 184 485 606,50 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 8 724 399 123,82 Överföres till balanserade vinstmedel 101 407 973,01 Summa 10 262 815 361,33 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse- ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags- lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moder- bolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås den 12 maj 2025. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro- clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D före- slår styrelsen måndagen den 30 juni 2025, tisdagen den 30 september 2025, tisdagen den 30 december 2025 och tisdagen den 31 mars 2026. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stamaktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyn- digande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier av serie D om maximalt 93 337 156 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2025 motsvarar 33,4 procent av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktie- ägare för 2024 och 40,1 procent av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 2024 före förändring av rörelsekapital. Om bemyndigandet att emittera stamaktier utnyttjas maximalt som före- slås årsstämman 2025 kommer den föreslagna utdelningen i stället att högst motsvara högst 35,6 procent av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024 och högst 42,7 procent av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före föränd- ring av rörelsekapital 2024. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn- digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i rela- tion till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 118 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 34 NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS. sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveck- ling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Föreslagen utdelning utgör 12,8 procent av moderbolagets egna kapital och 3,5 procent av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2024. Om bemyndigan- det att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 13,6 procent av moderbolagets egna kapital och högst 3,7 procent av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2024. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bola- get och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer hel- ler inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigan- det att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom- mit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyn- digandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie- bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie- bolagslagen. Stockholm i april 2025 AB Sagax (publ) Styrelsen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 119 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern- förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 14 april 2025 Staffan Salén Johan Cederlund Styrelsens ordförande Styrelseledamot Filip Engelbert Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 14 april 2025 Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 120 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncern- redovisning ingår på sidorna 8–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan- siella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv- ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa om råden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 65 874 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2024 har 99% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 1% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an- taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovisningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 121 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7 och på sidorna 124–178. Den andra informationen består även av ersättnings- rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät- telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak- tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års- redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsent- liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp- märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent- liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän- delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa- tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 122 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be- träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat- tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bola- gets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt utta- lande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk- tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 123 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss- tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions- företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap- porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer- nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 14 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 124 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 143 Ansvarsfullt företagande 145 Global Reporting Initiative 146 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten 148 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 125 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ENERGIANVÄNDNING Sagax mål är att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Under 2024 har energianvändningen i jämförbart bestånd minskat med 1 %. Energianvändningen minskade med 1 % under 2024 SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2024 har Sagax installerat 11 solcellsanläggningar. För de 68 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 13 994 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 12 MWp. 11 solcellsanläggningar installerades under 2024 MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 18 miljöcertifieringar omfattande 177 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 19 miljö- certifieringar pågående omfattande 163 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2024 var fastigheter motsvarande 950 000 kvadrat meter av fastighets- beståndet miljöcertifierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 113 000 kvadratmeter har slutförts och är pågående Allmänna upplysningar HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET REDOVISNINGSPRINCIPER I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser Sagax års redovisning 2024. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022 en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2023 och 2022. Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green- house Gas Protocol (GHG) och Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s nya hållbar- hetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess implikationer för bolaget. Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 126 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogen- heter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år- ligen hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets- policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär- deras hållbarhetsriskerna årligen. Under det gångna året har styrelsen fått utbildning och information om det kommande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt CSRD och standarderna i ESRS. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk- samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt- linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Anti-diskrimineringspolicy ■ Anti-korruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse uppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk- hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante- ring och intern kontroll. Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam- het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna- dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe- ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöförore- ningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp- förandekod. Därutöver föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhets- redovisningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller tolkningar av regelverk. Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha- bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis- ningen. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap- port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna 137–138. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 127 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSSTRATEGI Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets- agenda, Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU- taxonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina växthusgas utsläpp enligt GHG-protokollet. EU-taxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EU-taxonomin är ett sätt för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU- taxonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139. Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver- kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning, hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint- liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, försörjningssystem och material vid ombyggnation som främst är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energi- försörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2024 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 15 % under de senaste fem åren samtidigt som förvalt- ningsresultatet per A- och B-aktie har ökat med i genomsnitt 18 % per år under samma period. Sagax har under 2024 investerat 53 miljoner kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgrade- ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har fortsatt under 2024. Under året slutfördes 18 miljöcertifieringar och vid utgången av året pågick 19 miljöcertifieringar. Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs- modellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktions- takt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastig- hetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bola- gets operationella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit- värdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig- hetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk- ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Hållbarhetsstrategi Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie- ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings- strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr- nings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra- herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene- rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar- hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck- ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2024. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 128 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTRESSENTDIALOG Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun- det genomförs i bolagets normala verksamhet som ger information till väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego- rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets- arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta- git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2024 genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på arbetsmiljö och antidiskriminering. Intresseanalys Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning Bolagsstämma Finansiella rapporter Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Myndighetskrav Kompetens hos medarbetarna Attraktiv arbetsgivare Medarbetare Medarbetardialog Workshops Affärsplanering Årlig konferens för samtliga medarbetare Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Professionell utveckling Professionell arbetsmiljö Långivare Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden Dialog avseende finansiella rapporter Finansiell stabilitet Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Klimatanpassning Mångfald och jämställdhet Miljöcertifiering av byggnader Myndighetskrav Hyresgäster Kundmöten Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare Effektiviserad energiförbrukning Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Bra förutsättningar för laddning av elfordon Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar Vid leverantörsmöten Anti-korruption Följa lagar och regler Miljöcertifiering av byggnader Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 129 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strate- gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp- daterats årligen. Sagax har under 2024 genomfört en dubbel väsentlighetsanalys. Resultat av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent- lighetsanalysen. Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana- lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman- ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster. Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en väsentlig potentiell eller faktisk påverkan samt utifrån föreliggande risker och möjligheter. Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent- lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som lång sikt. Samtliga hållbarhetområden har bland annat beaktas med hänsyn till följande: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr- ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra hållbarhetsområden. Dessa utgörs av: ■ Klimatförändringar ■ Egna medarbetare ■ Arbetskraft i värdekedjan ■ Ansvarsfullt företagande Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela- terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare under respektive avsnitt och hållbarhetsområde. Solceller på Chroomstraat 140, Zoetermeer, Benelux. Fastigheten certifierades enligt BREEAM In-Use Very Good under året och har energiklass (EPC) A. Juurakkotie 5 i Vanda utanför Helsingfors, Finland. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good och har energiklass (EPC) C. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 130 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande Väsentlig påverkan, risker och möjligheter ■ Växthusgasutsläpp ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Arbetsförhållanden ■ Anti-korruption ■ Styrning av leverantörer och efterlev- nad av uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Social (400) ■ Ekonomi (200) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 ■ GRI 205-3 ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 131 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan. FN:s gobala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ- iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen 7.3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol- cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg- gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine- ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljö- påverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av natur - resurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade kata- strofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 132 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Mål Utfall Ekonomisk hållbarhet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. 2024: 14 %. Femårigt genomsnitt: 15 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2024: 7 %. Femårigt genomsnitt: 18 %. HÅLLBARHETSOMRÅDEN Miljömässig hållbarhet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 1 % under 2024. Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 52 % i jämförelse med basåret. Under 2024 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 253 nya gröna hyresavtal tecknades 2024. Vid årets utgång omfattades 17 % av total uthyrningsbar area av gröna hyres- avtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller ifastighets- beståndet till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 11 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2024. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 68 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg- ningar uppgår till 13 994 MWh. Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastig- hetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. 18 fastigheter miljöcertifierades under 2024 och 19 miljöcer- tifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljö- certifierade fastigheter uppgick till 93 motsvarande 20 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 3 % av total uthyrningsbar area. Mer- parten av dessa bedöms slutföras under 2025. Social hållbarhet Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2024. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe- tar vid Sagax fastigheter. Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under 2024. Ansvarsfullt företagande Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2024. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleverantörer. HÅLLBARHETSMÅL Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2024. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 133 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Miljömässig hållbarhet KLIMATFÖRÄNDRINGAR Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler. Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi- prestandan och investeringar i förnybar energi. Strategi Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina utsläpp. Nyckelaktiviteter är bland annat energieffektivisering i befint- ligt fastighetsbestånd och investeringar i förnybar energi såsom solceller på fastigheternas tak. Därutöver genomför Sagax uppgraderingar och konverteringar från olja och gas som uppvärmningssätt till fjärrvärme och värmepumpar. Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD-rapporten på sidorna 137–138. Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran- törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster i syfte att främja samarbetet kring miljö- och hållbarhetsfrågor. Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidut- släpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Scienced Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia- tionen i miljöprestanda är stor. Sedan 2021 har Sagax avtal om förnybar fjärrvärme för de delar av det svenska beståndet där det är möjligt, som ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där Sagax förser hyres gästerna med el används endast ursprungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Målsättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2024 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data för energi användningen avseende 2024 omfattade 63 % av den uthyr- ningsbara arean. Under 2024 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg- nationer samt ett nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kunnat återanvändas är armaturer, dörrpartier och fönster samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade koldioxid- utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter att minst 70 % av icke-farligt avfall vid nyproduktion och större ombygg- nationer sorteras för att möjliggöra återanvändning. Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres- gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj- ning till hyresgästerna utgörs den av ursprungsmärkt grön el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Förvärvade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor. Utsläpp som redovisas i Scope 3 innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat till energianvändning Mål växthusgasutsläpp Utfall 2024 Utfall 2023 Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) och mäta och minska övriga indirekta växthusgas- utsläpp –52 % –36 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 134 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2024 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal NL 2024, Naturvårdsverket 2024 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon BEIS 2023&2024, Euroheat&Power 2023, BEIS 2023, Naturvårdsverket 2023, IPCC 2014, EA heat generation 2024, Soumen Ympäristökeskus 2024, Open CO 2 Net 2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi 2024 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt schablon Green Deal NL 2024, IEA 2024, AIB 2024, Ecoinvent v3.11, EL.se 2024, Finnish Energy 2024, Tyska Umweltsbundesamt 2024 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal 2024, Trafikverket 2024, Cornell Hotel Sustaina- bility Benchmarking 2024 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och schablon BEIS 2024, Carbon Label Project 2022, CEDA 2024, WorldSteel 2022, Rise 2024 Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och schablon BEIS 2024, US EPA 2024 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och schablon Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag) Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp Retrospektivt Milstolpar och mål Utsläpp av växthusgaser 2022 2023 2024 Förändring 2024/2023, % 2025 2030 [2050] Årligt mål % /Basår Scope 1 GHG utsläpp Brutto Scope 1 utsläpp (tCO 2 eq) 11 6 5 –15 – 6 – – Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade utsläppshandelssystem (%) 0 0 0 – – – – – Scope 2 GHG utsläpp Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2 eq) 43 37 27 –27 – 25 – – Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2 eq) 62 42 31 –27 – 36 – – Signifikanta scope 3 GHG utsläpp Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO 2 eq) 45 874 49 498 113 532 129 – – – – 3.1 Inköpta varor och tjänster – – 1 368 – – – – – 3.2 Kapitalvaror – – 11 8 4 4 – – – – – 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter (ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 14 9 8 –6 – – – – 3.4 Uppströms transport och distribution 0 0 0 – – – – – 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 0 0 0 – – – – – 3.6 Tjänsteresor 79 97 125 30 – – – – 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 45 780 49 390 97 195 97 – – – – 3.15 Investeringar – – 2 990 – – – – – Totalt GHG utsläpp Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO 2 eq) 45 948 49 542 113 56 5 129 – – – – Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO 2 eq) 45 953 49 584 245 390 395 – – – – Intensitet per omsättning, kg CO 2 eq/SEK 1) 2024 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (lokalbaserat metod) 0,02 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,05 1) Omsättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges i svenska kronor. Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2 eq/kvm 1) 2024 Scope 1 0,001 Scope 2 0,01 Scope 3 23 Totalt Scope 1, 2 och 3 23 1) I beräkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 135 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt- och godstransporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. Under 2024 har Sagax genomfört en uppdaterad analys avseende Scope 3 i syfte att rappor- terade utsläpp ska inkludera alla signifikanta utsläpp. Analysen resul- terade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope 3 från 2024. Dessa inkluderar utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar samt investeringar. Utsläpp som relaterar till uthyrda tillgångar har från 2024 rappor- terats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts för de fastig- heter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av utsläpp i Scope 3 är hänförlig till att utsläpp rapporteras för hela fastighetsbeståndet samt för fler kategorier i Scope 3. Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter. Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning. Miljöcertifiering av byggnader Sagax har för närvarande 93 (78) miljöcertifieringar omfattande 20 % (18 %) av total uthyrningsbar area. 19 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller mot- svarande. 5 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver och 88 fastigheter enligt BREEAM In-Use. Sagax hade vid utgången av 2024 totalt 19 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 3 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In-Use med målet att nå nivå Very Good. Övriga pågående miljöcertifieringar är enligt BREEAM New Construction samt Miljöbyggnad. Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö- certifierar även befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig- heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljöcertifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller som har en uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter. Målet är att 30 % av fastighets beståndet ska vara miljöcertifierat 2025. Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen, för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö- mässigt bra material val. Mål miljöcertifiering Utfall 2024 Utfall 2023 Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025 20 % 18 % ENERGIANVÄNDNING Energidata Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyresgästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för- bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2024 teckna- des 253 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2024 omfattades 17 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2024 hade Sagax tillgängliga energidata för 63 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastig- hetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. Uppvärmning av Sagax fastigheter För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med fjärrvärme. Vid utgången av 2024 hade fjärrvärme som uppvärmnings- källa minskat till 44 % (49 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som eluppvärmning ökat till 30 % (24 %). Gas och bergvärmes andel av uppvärmning har minskat till 21 % (22 %) respektive 2 % (3 %). Föränd- ringarna av uppvärmningskällor är hänförliga till en ändrad samman- sättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har fortsatt un- der 2024 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 36 % för 2024. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där förbrukningsdata inte har varit tillgänglig. Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd Träflis 1 % Bergvärme 2 % Olja 1 % El 30 % Gas 21 % Fjärrvärme 44 % Övrigt (inkl. spillvärme) 1 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 136 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Energianvändning och energimix Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till- gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig- heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. I jämförbart bestånd minskade energi- användningen 2024 med 1 %. Energieffektivisering Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Under 2024 har Sagax investerat 53 miljoner kronor i projekt som syftar till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells- och berg- värmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och ventila- tion, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 54 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi användningen från 167 kWh/kvm under 2024 till 165 kWh/kvm under 2023, vilket motsvarar en minskning med 1 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres gäster tillkommit eller avflyttat. Investering i förnybar energi och laddstationer Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2024 har 11 solcells- anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 68 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 13 994 MWh. Detta motsvarar 3 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyres- gäster i Sverige, Finland, Benelux, Frankrike och Spanien. Vid årets utgång hade laddstationer sammanlagt installerats på 345 fastigheter. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna for- don. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax rese- policy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljöpåverkan. Mål energieffektivisering Utfall 2024 Utfall 2023 Minska energianvändningen med 2 % per år i jämförbart bestånd senaste två åren –1 % –1 % Energianvändning och energimix 1) Total energianvändning Utfall 2024 Utfall 2023 Inköpt el, MWh 285 682 271 507 Inköpt värme, MWh 403 068 280 014 Inköpt energi totalt, MWh 688 750 551 520 1) Med inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighets- bestånd. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i total energi användning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer detaljerad data. Energimix 1) (MWh) 2024 Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter 0 Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter 2 083 Bränsleförbrukning från naturgas 75 992 Bränsleförbrukning från andra fossila källor 0 Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kylning från fossila källor 232 037 Total användning av fossil energi (MWh) 310 111 Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45 Användning från kärnenergikällor (MWh) 133 923 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning (%) 19 Bränsleförbrukning för förnybar energi inklusive biomassa 2 767 Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kyl- ning från förnybara källor 241 385 Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 0 Total användning av förnybar energi (MWh) 244 153 Andel förnybar energi i total energianvändning (%) 36 Energianvändning utan klassificering (MWh) 563 Total energianvändning (MWh) 688 750 1) Energimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan klassificering avser spillvärme. Energiintensitet 1) 2024 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 142 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1 1) Antal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av totala hyresintäkter. Energiproduktion från solceller 1) 2024 2023 Energiproduktion, MWh/år 13 994 10 002 1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh). HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 137 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Energiklasser i fastighetsbeståndet Fastigheternas energiklassning (EU-EPC) är ett sätt att följa upp fastig- heternas energiprestanda. Standarden och regelverken för hur EU-EPC implementeras varierar per land. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklassade. Vid årets utgång hade 86 % av den uthyrningsbara arean en energiklassning. Andelen av fastighetsportföljen som vid årets utgång var energiklassad samt hade betyg EPC A eller B motsvarade 18 %. Andelen som var klassad med betyg F eller G motsvarade 10 %. Vid sidan av arbetet med att öka andelen energiklassade fastigheter, arbetar Sagax kontinuerligt med att förbättra energiprestandan. Sagax har tagit fram en handlingsplan för att analysera och kartlägga energi- klasserna i fastighetsbeståndet samt att genomföra åtgärder och för- bättra fastigheternas energiklass där det anses praktiskt möjligt. Ambitionen är att minska andelen med lågt betyg motsvarande E, F, G och samtidigt öka andelen som har högre betyg motsvarande A, B, C, D inom de kommande fem åren. Arbetet med att förbättra energi- klassningarna sker delvis mot bakgrund av att säkerställa efterlevnad av implementeringen av EU:s energieffektiviseringsdirektiv (EPBD), där krav på energiprestanda och energiklass är en central del. KLIMATRISKER (TCFD-RAPPORT) Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom- mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. Styrning och strategi Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Håll- barhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter identifieras. Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe- tar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcells- anläggningar på fastigheterna. Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befint- liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet löpande. Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid- utsläpp. Målet validerades och godkändes av Scienced Based Targets (SBTi) under 2023. SBTi är ett partnerskap mellan Carbon Disclosure Project, FN:s Global Compact, World Resources Institute och Världs- naturfonden. Dess syfte är att säkerställa att målsättningar för minskat koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i linje med målsättning- arna i Parisavtalet. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete med miljö- och resurseffektivitet hänvisas till sidorna 133–137. För information om Sagax hållbarbarhetsmål hänvisas till sidan 132 samt sidorna 64–69 avseende bolagsstyrning. Riskhantering Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet, lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker. Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led- ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och sanno likhet för att inträffa. De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimatrisker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk- händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och klimatrisker se sidorna 50–53. Energiklasser i fastighetsbeståndet 1) Energiklass 2024 A 10 % B 8 % C 19 % D 29 % E 11 % F 4 % G 6 % Ej tillämpligt 3 % Energideklaration med betyg saknas 10 % Totalt 100 % 1) Tabellen visar en översikt hur energiklasserna fördelades i fastighets- beståndet vid årets utgång baserat på andel av uthyrningsbar area. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 138 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Scenarioanalys Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget. Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP): RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd- ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären. RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela- tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till 1,5–2 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ- ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik- heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5. Omställningsrisker Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris- avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader bedöms inträffa. Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd- rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. Fysiska risker Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi- ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över- svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone- ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen- trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even- tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu- ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk- tionsprojekt och större ombyggnationer. Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. Analysen har upp- daterats under 2023 och 2024. En utgångspunkt för analysen var en klassificering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomför- des per land och på fastighetsnivå. Under 2024 har åtgärder implemen- terats på vissa fastigheter i fastighetsbeståndet för att kontrollera eller minska riskerna. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 90% av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 10 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (8 % till risknivå medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst marknadsvärde bedömdes risknivån vara ingen eller låg för 9 fastighe- ter samt mellan medel till hög för 1 fastighet. De identifierade riskerna i fastighetsbeståndet var främst relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och land erosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kontrollera eller minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervakning av marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de identifie- rade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. Möjligheter Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering, miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga koldioxid utsläpp kan medföra. Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighets beståndets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknads- värde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter. Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljö- certifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapital marknaden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive förmånligare finansieringsvillkor. Mål och mätetal För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk- ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 132 (Hållbarhetsmål) samt sidorna 133–134 och 146–147 (Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan respektive GRI-rapportering). HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 139 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt EU-TAXONOMIN Analys och rapportering enligt EU-Taxonomin Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli- kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering. Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk- samheter 2024 omfattas av EU-taxonomin (eng. ”Eligibility”) för delat på omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför- ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". För 2024 omfattas även "Cirkulär ekonomi" avseende kapitalutgifter. Sagax verk- samheter omfattar för närvarande ej övriga mål. ”Omsättning” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”Kapitalutgifter” består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13 i Årsredovisningen 2024. ”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastighe- terna, se not 4 i Årsredovisningen 2024. Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastighetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU- taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri- teriet ”att inte orsaka skada” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets- analys genomförts. Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tydliga definitioner. Därutöver saknas tydliga gränsvärden för energiprestanda för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium. Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke-förenliga med EU-taxonomin. Detta förhållande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2024 motsvarade cirka 30 % av hyresintäkterna. För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrust- ning är bedömningen att kriteriet ”att inte orsaka skada” avseende för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin. Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som berörs, bidragit till mål 1 i EU-taxonomin: Begränsningar av klimatför- ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter samt driftutgifter som bedömts vara förenligt har minskat till 15 % (16 %), 6 % (14 %) respektive 14 % (17 %) i jämförelse med föregående år. Förändringen är delvis hänförlig till en högre andel fastigheter som inte kunnat utvärderas. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas förenlighet med EU-taxonomin redovisas på sidorna 139–142. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfat- tar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax styrande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig heter, skatt samt konkurrens uppfyller kriterierna för minimi- skyddsåtgärder enligt EU-taxonomins definition. Inga rättsprocesser eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekom- mit under 2024 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och processer återfinns på sidan 126. Andel av omsättning / Total omsättning Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 15 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Andel av kapitalutgifter / Totala kapitalutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 6 % 100 % CCA 0 % 100 % WTR n/a – CE n/a 15 % PPC n/a – BIO n/a – Andel av driftsutgifter / Totala driftsutgifter Taxonomiförenligt per mål Omfattning av Taxonomin per mål CCM 14 % 100 % CCA n/a – WTR n/a – CE n/a – PPC n/a – BIO n/a – Koderna ovan utgörs av förkortningar av relevanta mål till vilken den ekonomiska aktiviteten kan ge ett väsentligt bidrag: Begränsning av klimatförändringar (CCM), Anpassning till klimatförändringar (CCA), Vattenresurser och marina resurser (WTR), Cirkulär ekonomi (CE), Förebyggande och begränsning av föroreningar (PPC), Biologisk mångfald och ekosystem (BIO). Andel taxonomiförenligt och omfattning per mål 2024 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 140 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Omsättning Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av omsättningen år 2023 (18) Kategori möjlig görande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 732 15 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 16 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 732 15 % 15 % 16 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7.7 4 262 85 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 84 % Omsättningen hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 4 262 85 % 84 % Totalt (A.1 + A.2) 4 994 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 4 994 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 141 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Kapitalutgifter Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av kapital- utgifter år 2023 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som om- fattas av Taxonomin % A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verk- samheter Uppförande av nya byggnader CC M 7.1 0 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 1 % – – Laddstationer för elfordon C C M 7. 4 6 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Tekniker för förnybar energi CC M 7.6 16 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – – Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 408 6 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 13 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1) 430 6 % 6 % 14 % varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Uppförande av nya byggnader CCM/ CCA 7.1, CE 3.1 0 0 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 5 % Renovering av befintliga byggnader CCM/ CCA 7.2, CE 3.2 828 12 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 7 % Energieffektiv utrustning CCM/ CCA 7.3 17 0 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0 % Äga och förvalta fastigheter CCM/ CCA 7.7 5 552 81 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 73 % Kapitalutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 6 397 94 % 86 % Totalt (A.1 + A.2) 6 827 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 6 827 100 % HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 142 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Driftsutgifter Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod/koder (2) Absoluta tal driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifter (4) Begränsning av klimatförändring (5) Anpassning till klimatförändring (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av kli- matförändring (11) Anpassning till klimatförändring (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Taxonomiförenlig del av driftsutgifter år 2023 (18) Kategori möjliggörande verk samhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Äga och förvalta fastigheter CC M 7. 7 17 14 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 17 % – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas driftsutgifter (A.1) 17 14 % 14 % 17 % – – varav möjliggörande – – – – – – – varav omställning – – – – – – – A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) verksamheter EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Äga och förvalta fastigheter CCM 7.7 109 86 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 83 % Driftsutgifter hos de verk- samheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 109 86 % 83 % Totalt (A.1 + A.2) 126 100 % B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % Totalt (A+B) 126 100 % Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 143 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Social hållbarhet Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen visade att Sagax väsent- liga frågor inom social hållbarhet föreligger för likabehandling och lika möjligheter för alla samt arbetsvillkor avseende egna medarbetare res- pektive arbetskraft i värdekedjan. EGNA MEDARBETARE Sagax verksamhet är beroende av att kunna rekrytera och behålla kompetent personal. Risker relaterade till egna medarbetare avseende likabehandling och lika möjligheter eller arbetsvillkor inkluderar risk för potentiell negativ påverkan på den anställdes hälsa och säkerhet och lagöverträdelser. Förmåga till framtida rekrytering, bolagets anseende samt företagskulturen kan även potentiellt påverkas negativt. Sagax kan omvänt ha en positiv påverkan genom att bland annat erbjuda attraktiva arbetsvillkor, en sund företagskultur, god arbetsmiljö, kompetensutveckling och lika möjligheter för egna medarbetare och vid nyrekryteringar. Sagax styrande dokument och policyer som relaterar till egna med- arbetare inkluderar bland annat hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy. För samman- ställning över Sagax policyer se sidan 126. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där- för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för företagets värderingar och kultur. En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med- arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställningsvillkor har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita- mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2024. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med- arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen understryks vikten av att även styrelsemedlemmar har ett betydande aktieinnehav i bolaget. Under 2024 anställdes 10 (5) medarbetare och 8 (3) medarbetare lämnade sin anställning. Vid årets slut hade koncernen 98 (96) medar- betare. Flexibel och kreativ arbetsmiljö Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbetsuppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Sagax strävar efter att erbjuda Sagax medarbetare en god arbetsmiljö och att- raktiva arbetsvillkor. Ingen medarbetare omfattas av kollektivavtal. Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i genomsnitt 15 års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav fem års erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar i verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare. Medarbetarsamtal och företagskultur Under 2024 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget. Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna. Medarbetarundersökning Årligen genomförs en medarbetarundersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Under- sökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy som grund. Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, samarbete, stress, arbetsbelastning, jämställdhet, mångfald och likabehandling där de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och 5 motsvarar mycket dåligt. Undersökningen för 2024 resulterade i ett genomsnittligt betyg om 1,5 (1,7). Ingen av de tillfrågade har utsatts för diskriminering. 94 % (91 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. Undersökningen 2024 innehöll även ett mått för Employee Net Promoter Score (eNPS). Utfallet var +65. Skalan är från –100 till +100. Anti-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe- tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor Medarbetarsamtal 2024 2023 2022 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % Mål anti-diskriminering 2024 2023 Inga incidenter av diskriminering – – HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 144 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi- nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig heter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig- het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning, möjlighet till befordran och kompetensutveckling. Under 2024 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på någon av diskrimineringsgrunderna. ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN Sagax verksamhet är beroende av arbetskraft i värdekedjan såsom exem- pelvis leverantörer för fastighetsskötsel och drift till Sagax fastigheter. Potentiell negativ påverkan i värdekedjan föreligger för arbetsvillkor och lika möjligheter. Det innefattar bland annat potentiella brister avseende arbetsmiljö, diskriminering och hälsa och säkerhet. Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker- ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt. När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är baserad på FN:s Global Hälsa och säkerhet Mått för arbetsmiljö 2024 Andel av egna medarbetare som täcks av hälsa och säkerhets- managementsystem baserat på legala krav och (eller) etablerade standarder eller riktlinjer 100% Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade skador eller arbetsrelaterad ohälsa – Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade skador eller arbetsrelaterad ohälsa – avseende övriga arbetare som arbetar på företagets platser (i.e. fastigheter) – Antal registrerade arbetsrelaterade olyckor – Andel registrerade arbetsrelaterade olyckor – Antal fall av registreringsbara arbetsrelaterad ohälsa – Antal förlorade dagar på grund av arbetsrelaterade skador och dödsfall från arbetsrelaterade olyckor, arbetsrelaterad ohälsa och dödsfall från ohälsa – Personalomsättning 2024 2023 Totala antalet anställda som lämnade företaget under rapporteringsperioden 8 3 Personalomsättning, % 8 3 Incidenter, anmälningar och allvarliga konsekvenser relaterade till mänskliga rättigheter 2024 Totalt antal incidenter av diskriminering – Antal klagomål registrerade via kanalen för klagomålsprocess för egna medarbetare – Totalt belopp böter och kompensation som resultat av incidenter och klagomål enligt ovan – Antal allvarliga incidenter relaterade till mänskliga rättigheter avseende bolagets medarbetare – Total belopp böter och kompensation som resultat av incidenter relaterade till mänskliga rättigheter enligt ovan – Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvudleveran- törerna i samtliga verksamhetsländer. Under 2024 har Sagax imple- menterat uppförandekoden för fler leverantörer. Huvudleverantörerna har identifierats baserat på en riskbedömning utifrån storlek på inköp respektive verksamhet. Sagax genomför regelbundet uppföljning av huvudleverantörernas efterlevnad av uppförandekoden. Under de senaste fyra åren har Sagax granskat huvudleverantörernas efterlevnad i samtliga länder. Uppföljningen omfattar alla områden i uppförandekoden såsom affärsetik, anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet, arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Det har hittills visat att samtliga granskade leverantörer har rutiner och arbetssätt på plats för att säker- ställa efterlevnaden av upp förandekoden. Sociala minimiskyddsåtgärder De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar bland annat mänskliga rättigheter och anti-korruption. Sagax har sty- rande dokument och rutiner för att uppfylla dessa kriterier. För närmare information hänvisas till avsnittet om EU-taxonomin på sidan 139. Visselblåsning värdekedjan Sagax har en visselblåsarfunktion som nås via koncernens hemsida. Den finns tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter inklusive arbetskraft i värdekedjan såsom leverantörer. Det möjliggör för dessa att rapportera om eventuella misstankar om avvikelser och missförhållanden anonymt. För närmare information om visselblåsning hänvisas till avsnittet om Ansvarsfullt företagande på sidan 145. Anställda per kontraktstyp och kön 2024 2023 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Antal anställda 56 42 98 56 40 96 Antal tillsvidare- anställda 56 42 98 56 40 96 Antal tillfälligt anställda/ behovsanställda – – – – – – Antal heltidsanställda 54 40 94 55 39 94 Antal deltidsanställda 2 2 4 1 1 2 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 145 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ansvarsfullt företagande AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR En sund affärskultur främjar ett ansvarsfullt beteende och affärsetiskt agerande. Omvänt finns risken att brister avseende företagskultur och affärsetik medför en negativ påverkan. Exempel på sådana potentiella brister är diskriminering, oegentligheter, missförhållanden och mutor. Dessa kan innebära en finansiell påverkan i form av böter, negativt påverkat anseende och förmåga till att genomföra affärer. Strategi Sagax strävar efter att ha en sund företagskultur som tar sin utgångs- punkt i transparens, ansvarstagande och en hög affärsetik i bolaget och bland samtliga medarbetare. För att bemöta risker och möjligheter relaterade till affärsetik och företagskultur arbetar Sagax kontinuerligt med utbildning i gällande policyer och att i verksamheten, i det dagliga arbetet, verka för att främja en sund företagskultur och hög affärsetik samt att införa rutiner och processer som stödjer arbetet med att förebygga, identifiera och hantera eventuella incidenter. Sagax styrdokument och policyer som relaterar till styrning och ansvarsfullt företagande inkluderar bland annat Anti-korruptionspolicy, Insiderpolicy, Riktlinjer för visselblåsartjänst och Uppförandendekod för leverantörer. För närmare information om Sagax policyer hänvisas till sidan 126. Anti-korruption Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets ambition är att vara transparent och trovärdigt. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfattande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättigheter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller till- låta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som kan liknas vid mutor. Beloppsgränser för mottagna och lämnade gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptions- policy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för perso- nalen. Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under 2024 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom. Därav följer att det inte förkommit några bekräftade fall av fällande domar samt inga bekräftade bötesbelopp för brott mot lagar avseende korruption och mutor. Visselblåsarfunktion Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens hem- sida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en represen- tant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporte- rade misstanken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ären- den hanteras konfidentiellt. Några visselblåsarärenden har inte förekom- mit under 2024 eller dessförinnan. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter. Uppförandekod och krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer som stipule- rar krav på Sagax leverantörer avseende bland annat arbetsmiljö och affärsetik. För närmare information om hur Sagax implementerat upp- förandekoden och följer upp dess efterlevnad hänvisas till avsnittet om Arbetskraft i värdekedjan på sidan 144. Antal rapporterade fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 2024 2023 2022 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal konfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder 2024 2023 2022 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 146 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Global Reporting Initiative I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings- faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Tillämpad GRI 1: Foundation 2021 Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 58–59 och 84 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets redovisningen Sidan 58 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 125 2-5 Externt bestyrkande Sidan 148 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer Sidorna 3–35, 59 och 145 Inga väsentliga förändringar har skett i sektorerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller andra relevanta affärsrelationer. 2-7 Medarbetare Sidorna 58–59, 70–72, 90–91 och 143 2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58–59 och 90–91 2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64–69 2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64–65 2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70 2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av påverkan Sidorna 8–10 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8–10 2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets rapportering Sidan 126 2-15 Intressekonflikter Sidan 67 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68 2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70–71 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4–7 2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90–91 2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66–67 och 90–91 2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90–91 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4–7 2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 126 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i Sagax hållbarhetspolicy samt uppfö- randekod för leverantörer. För policyåta- ganden se även Sagax uppförandekod för leverantörer och hållbarhetspolicy. 2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66–68 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 145 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor Sidorna 68 och 126 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52–53 och 126–127 2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 146 Sagax är medlem i SNS. 2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 128 2-30 Kollektivavtal Sidan 143 Inga anställda omfattas av kollektivavtal. GRI KORSREFERENSLISTA ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års- redovisningen samt beskrivning av utelämnad information. HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 147 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 128 –129 3-2 Väsentliga frågor Sidorna 129–130 Ekonomiskt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–127 GRI 205: Anti-korrup- tion 2016 205-3 Konfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidan 145 Miljö GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 129–138 GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 135–136 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 133–134 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 133–134 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Sidorna 133–134 Socialt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–132, 143–144 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidorna 144–144 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidorna 143–144 Produktansvar CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbygg- nation Sidan 135 HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 148 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 124-147 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag- stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 14 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor HÅLLBARHETSRAPPORT AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 149 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Övrigt Övrigt Fastighetsförteckning 150 Definitioner 174 Alternativa nyckeltal 176 Kalendarium 178 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 150 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under 2024 förvärvat 85 (142) fastigheter för totalt 5 698 (5 088) miljoner kronor, se tabellen nedan. I Frankrike förvärvades fastigheter för totalt 3 725 miljoner kronor, motsvarande 65 % av kon- cernens fastighetsförvärv under året, varav 43 fastigheter omfattande 295 700 kvadrat meter uthyrningsbar area avsåg förvärv av French Wholesale Properties – FWP. 2 % av koncernens fastighetsförvärv under året avsåg Sverige. FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR Under 2024 avyttrades 5 fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 17 900 kvadrat meter. Det sammanlagda redovisade värdet uppgick till 144 miljoner kronor. Fastighetsförteckning Under 2024 har 6 827 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 5 698 miljoner kronor avsåg förvärv och 1 129 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett redovisat värde om 144 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 6 683 miljoner kronor. Fastighetsförvärv januari–december 2024 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Birkala Finland Tammerfors 2 540 Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Nokia Finland Tammerfors 1 350 Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Tammerfors Finland Tammerfors 17 054 Ruskontie 55 (837-075-6221-0015) Tammerfors Finland Tammerfors – Ruskontie 55 (837-075-6221-0018) Tammerfors Finland Tammerfors – 9 Rue Jules Mousseron Lomme Frankrike Lille 2 170 227 Rue de Munich Perpignan Frankrike Perpignan 611 12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Frankrike Paris 2 272 Keurweg 2 Waalwijk Benelux Waalwijk 2 718 Calle Hormigueras 171 Madrid Spanien Madrid 21 164 Totalt kvartal 1 49 879 Tiilitie 7 (92-26-118-8) Vanda Finland Helsingfors 1 147 66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Frankrike Paris 4 551 Innovatieweg 2 Terneuzen Benelux Terneuzen 2 411 Ronda Santa María 200 Barbera Spanien Barcelona 10 608 Calle Senda Galiana 2 Coslada Spanien Madrid 12 855 Cormoranes, 6-8 Pinto Spanien Madrid 3 877 Angerstrasse 5 Leipzig Tyskland Leipzig 2 019 Totalt kvartal 2 37 468 ) Innehas med tomträtt VIKTIG INFORMATION Sagax fastighetsförteckning har sammanställts och baserats på interna data samt information från externa källor. Målsättningen är att redovisa korrekt information men Sagax kan inte garantera att innehållet är fullständigt och korrekt. Därmed bör informationen betraktas som indikativ. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 151 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Dikesrenen 8 Stockholm Sverige Stockholm 1 333 Nyodlaren 2 Stockholm Sverige Stockholm 2 210 Miklaholt 1 Stockholm Sverige Stockholm 3 609 Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Esbo Finland Helsingfors 4 613 Allée des Riols - Lieu dit La Capelette Agen Frankrike Agen 3 161 Rue du Moulin de Brindos Anglet Frankrike Anglet 4 526 Rue des Marais de Grelet - La Combe à Rosier Angoulême Frankrike Angoulême 3 685 Rue Alfred Kastler Besancon Frankrike Besancon 3 720 Chemin de la Labarde Bordeaux Frankrike Bordeaux 19 490 Route Charles Durand Bourges Frankrike Bourges 3 522 Avenue Carnot Charleville Mézières Frankrike Charleville Mézières 3 655 Rue Charles Coulombs Chartres Frankrike Chartres 3 750 8 Rue Gay Lussac Chennevieres Frankrike Paris 18 644 Zone Industrielle de la Combaude Sud, RD 772 A Clermont-Ferrand Frankrike Clermont-Ferrand 5 347 Rue du Jourdil Cran Gevrier Frankrike Annecy 4 491 ZAC des Roches Epinal Frankrike Epinal 3 613 Route de Coray Ergue Gaberic Frankrike Quimper 3 502 Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Frankrike Saint-Quentin 3 570 Route Loin-sur-mer Herouville Saint Clair Frankrike Caen 7 546 Rue des Griottes Kingersheim Frankrike Mulhouse 6 143 Les Rouges Terres La Glacerie Frankrike Cherbourg 3 565 Route de Kerviec Lanester Frankrike Lorient 3 569 Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Frankrike Marseille 17 367 Chemin de la Bruyère Limonest Frankrike Lyon 10 225 La plaine aux Bergers - La pièce de la remise - RN 446 Lisses Frankrike Paris 8 431 37 Chemin de Saint-Henri Marseille Frankrike Marseille 980 Rue du Vide Arpents Meaux Frankrike Paris 3 691 Parc d´activitiés des Terres du Canada Moneteau Frankrike Auxerre 3 519 Avenue Etienne Mehul Montpellier Frankrike Montpellier 13 438 Rue Marcel Brot Nancy Frankrike Nancy 4 970 Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre Frankrike Paris 35 698 Avenue de Croix Sud Narbonne Frankrike Narbonne 3 532 Rue de L´Adret Passy Frankrike Passy 3 532 Rue Ernest Renan Reims Frankrike Reims 6 238 Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Frankrike Rennes 6 380 Rue Ampere Saint Brieuc Frankrike Saint Brieuc 3 576 Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Frankrike Vernon 3 524 Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Frankrike Boulogne-sur-Mer 3 774 La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Frankrike Angers 3 511 Rue des 3 Glorieuses Saint-Etienne Frankrike Saint-Etienne 7 154 Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Frankrike Nantes 3 605 Rue Francois Blumet Sassenage Frankrike Grenoble 10 232 Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Frankrike Six-Fours les Plages 9 824 Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Frankrike Rouen 13 428 Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Frankrike Tarbes 3 518 Rue Ernest Macarez Valenciennes Frankrike Lille 3 819 Parc d'activité La Landette Venansault Frankrike La Roche-Sur-Yon 3 350 Rue des Lainiers Wattrelos Frankrike Lille 3 911 Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Spanien Madrid 6 241 Lechfeldgraben 7 Königsbrunn Tyskland München 14 386 Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Tyskland Berlin 3 590 Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Tyskland Berlin 10 467 Totalt kvartal 3 343 175 Fastighetsförvärv januari–december 2024 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 152 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Jyväskylä Finland Jyväskylä 2 243 Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) S:t Michel Finland S:t Michel 474 Totalt kvartal 1 2 717 Totalt kvartal 2 – Totalt kvartal 3 – 33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lesquin Frankrike Lille 558 33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny Frankrike Paris 609 Av Conde Romanones 7 Azuqueca Spanien Madrid 13 998 Totalt kvartal 4 15 165 Totalt avyttrad uthyrningsbar area 17 882 Fastighetsförsäljningar januari–december 2024 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Ivoorstraat 11 Alkmaar Benelux Amsterdam 3 651 Energiestraat 6-8 Deurne Benelux Eindhoven 3 642 Dijkgraaf 8 Duiven Benelux Arnhem 3 766 Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Benelux Emmen 4 674 Maxwellstraat 31 Emmen Benelux Emmen 4 225 Verrijn Stuartweg 30 Goes Benelux Goes 4 719 Aakstraat 3 Raalte Benelux Raalte 4 701 Latensteinse Rondweg 6 Tiel Benelux Tiel 9 986 Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Spanien Madrid 2 430 Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Spanien Madrid 4 170 Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Spanien Madrid 4 170 Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Spanien Madrid 3 060 Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Spanien Madrid 4 320 Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Spanien Madrid 5 490 Av Ferrocarril 1 Valdemoro Spanien Madrid 7 804 Bergener Ring 11-13 Bautzen Tyskland Dresden 7 647 Totalt kvartal 4 78 455 Totalt förvärvad uthyrningsbar area 508 977 Fastighetsförvärv januari–december 2024 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 153 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 4 300 500 – 4 800 10 231 Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 4 571 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 050 900 – 1 950 4 246 Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka Stockholm Lager/Industri 911 – – 911  3 591 Tumba 7:234 Gustav De Lavals väg 12-14 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 16 531 540 – 17 071 12 165 Tunaberg 4 Tunabergsvägen 1 Botkyrka Stockholm Handel 1 320 – – 1 320 8 388 Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 7 650 1 896 – 9 546 21 182 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge Stockholm Lager/Industri 92 198 2 359 – 94 557 183 321 Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 47 329 4 106 – 51 435 100 456 Jordbromalm 6:10 Rörvägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 4 690 1 328 – 6 018 17 000 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 13 300 2 800 – 16 100 40 126 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge Stockholm Obebyggd tomt - - – – 11 521 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge Stockholm Lager/Industri 8 077 800 – 8 877 15 428 Täckeråker 2:227 Nynäsvägen 3A Haninge Stockholm Lager/Industri 2 810 – – 2 810 6 775 Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 103 4 174 – 9 277 14 313 Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge Stockholm Lager/Industri 8 609 – – 8 609 16 751 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 410 650 – 4 060 7 692 Heden 4 Lövbacksvägen 4-6 Huddinge Stockholm Lager/Industri 4 658 – – 4 658 7 459 Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 600 230 – 1 830 3 182 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 191 206 – 5 397 22 422 Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 130 225 – 1 355 3 038 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 284 1 094 – 4 378 4 906 Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge Stockholm Kontor 616 910 – 1 526 2 548 Jakobsbe rg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla Stockholm Obebyggd tomt – – – – 12 577 Jakobsbe rg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 650 – 2 650 17 432 Sollentuna Härads- allmänning 1:34 Katrinedalsvägen 47-49 Järfälla Stockholm Lager/Industri 5 975 1 275 – 7 250 16 157 Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 452 – 2 452 4 075 Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 490 192 – 2 682 4 078 Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 10 246 2 129 100 12 475 37 238 Veddesta 2:37 Datavägen 7 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 390 550 50 2 990 8 387 Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla Stockholm Lager/Industri 3 942 440 – 4 382 5 385 Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka Stockholm Lager/Industri 2 360 200 – 2 560 5 656 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna Stockholm Bilhandel 3 621 – – 3 621 6 628 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 1 300 870 – 2 170 4 045 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 6 345 855 – 7 200 17 113 Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 3 810 – – 3 810 13 796 Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 2 150 507 – 2 657 4 000 Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13-15 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 8 640 540 – 9 180 19 918 Reglaget 2 Bergkällavägen 20 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 335 1 760 – 3 095 6 692 Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 547 – – 1 547 4 438 Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 210 – – 1 210 11 485 Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna Stockholm Kontor 6 930 5 910 – 12 840 18 120 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 12 142 5 525 – 17 667 42 439 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna Stockholm Lager/Industri 10 907 5 045 – 15 952 14 988 Dikesrenen 8 Vretensborgsvägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 932 401 – 1 333 2 209 Domnarvet 16 Fagerstagatan 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 697 1 705 – 4 402 3 626 Domnarvet 17 Fagerstagatan 5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 031 655 – 6 686 5 537 Domnarvet 34 Garpenbergsgatan 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 560 – 2 020 5 609 Domnarvet 40 Gunnebogatan 34 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 048 532 – 2 580 1 776 Elektra 11 Västberga Allé 38-40, 50 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 658 3 347 – 14 005 19 728 Fabrikören 9 Konsumentvägen 9-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 111 955 – 4 066 5 195 Finspång 4 Finspångsgatan 55 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 435 305 – 2 740 2 816 Finspång 6 Finspångsgatan 49-51 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 989 1 380 – 8 369 9 628 Flyghallen 1 Flygfältsgatan 15 Stockholm Stockholm Kontor 741 2 320 – 3 061 3 210 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 5-13 Stockholm Stockholm Lager/Industri 14 783 4 573 – 19 356 25 225 Grossisten 1 Grossistvägen 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 454 – 1 914 3 330 Hangaren 1 Flygfältsgatan 1-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 842 4 037 – 10 879 10 762 Sverige Stockholm ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 154 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Hangaren 3 Postflygsgatan 2-12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 465 1 150 – 3 615 4 212 Horndal 1 Fagerstagatan 29 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 055 1 270 – 8 325 9 088 Hällsätra 2 Stensätravägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 220 2 718 – 10 938 9 553 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm Stockholm Lager/Industri 392 60 – 452 955 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12-14 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 961 4 657 – 11 618 17 000 Induktorn 35 Ranhammarsvägen 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 610 – – 3 610 5 145 Kolsva 1 Fagerstagatan 26 Stockholm Stockholm Lager/Industri 4 800 365 – 5 165 8 750 Konsumenten 1 Konsumentvägen 4, 8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 115 1 788 – 7 903 16 245 Landningsbanan 21 Flygfältsgatan 2C Stockholm Stockholm Lager/Industri 350 300 – 650 428 Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 900 400 – 2 300 3 791 Miklaholt 1 Haukadalsgatan 12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 362 1 247 – 3 609 4 341 Miklaholt 2 Haukadalsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 876 1 046 – 1 922 3 058 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 880 2 711 – 5 591 7 180 Murmästare-Ämbetet 1 Murmästarvägen 21-45 Stockholm Stockholm Bilhandel 11 563 762 – 12 325 22 659 Murmästare-Ämbetet 2 Murmästarvägen 17-19 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 345 640 – 7 985 13 067 Murmästare-Ämbetet 3 Murmästarvägen 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 939 1 410 – 11 349 13 634 Mörtö 6 Fryksdalsbacken 20 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 506 1 090 – 2 596 3 185 Nyodlaren 2 Götlundagatan 34-36 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 038 1 172 – 2 210 2 803 Panncentralen 1 Partihandlarvägen 50-52 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 711 2 314 – 13 025 12 251 Råfilmen 1 Harpsundsvägen 181 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 167 200 – 1 367 2 765 Sillö 3 Edsvallabacken 20-24 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 853 1 146 – 6 999 11 878 Skultuna 3 Finspångsgatan 44 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 568 3 309 – 12 877 18 200 Solkraften 12 Solkraftsvägen 33 Stockholm Stockholm Lager/Industri 665 650 – 1 315 703 Solkraften 13 Solkraftsvägen 35 Stockholm Stockholm Lager/Industri 495 835 – 1 330 703 Stensätra 16 Stensätravägen 2-4 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 740 1 740 – 11 480 19 052 Säteritaket 1 Maltesholmsvägen 88 Stockholm Stockholm Lager/Industri 938 1 532 – 2 470 4 633 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 675 – – 2 675 4 541 Varubilen 1 Konsumentvägen 13-17 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 917 1 835 – 9 752 14 212 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 859 – – 9 859 11 858 Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 750 3 296 – 9 046 11 508 Måttbandet 8 Måttbandsvägen 5 Täby Stockholm Lager/Industri 1 938 – – 1 938 6 079 Räknestickan 2 Tillverkarvägen 4 Täby Stockholm Bilhandel 650 – – 650 2 188 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby Stockholm Lager/Industri 1 534 1 317 – 2 851 6 800 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby Stockholm Lager/Industri 6 850 750 – 7 600 14 752 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala Uppsala Lager/Industri 13 903 1 260 – 15 163 14 3 111 Runö 7:73 N/A Österåker Stockholm Handel 1 035 – – 1 035 7 594 Runö 7:74 Sågvägen 26 Österåker Stockholm Handel 1 987 – – 1 987 5 914 Totalt Stockholm 558 906 114 212 150 673 268 1 338 446 ) Innehas med tomträtt Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Stockholm FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 155 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv Eslöv Lager/Industri 7 640 – – 7 640 17 439 Geväret 1 N/A Falköping Falköping Obebyggd tomt – – – – 9 486 Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping Falköping Lager/Industri 6 115 – – 6 115 12 202 Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg Göteborg Lager/Industri 3 381 1 115 – 4 496 10 456 Hö gsbo 34:18 J A Wettergrens Gata 10 Göteborg Göteborg Lager/Industri 2 914 2 420 – 5 334 11 731 Bronsen 1 Koppargatan 20 Helsingborg Helsingborg Lager/Industri 5 789 – – 5 789 15 019 Bronsen 4 Koppargatan 14 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 778 Bronsen 5 Koppargatan 16 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 354 354 1 430 Bronsen 6 Koppargatan 18 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 412 Bronsen 7 N/A Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 1 431 1 431 5 101 Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs Höganäs Lager/Industri 7 187 – – 7 187 15 571 Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad Kristianstad Lager/Industri 8 737 – – 8 737 34 000 Grepen 9 Skogvaktarevägen 11 Lidköping Lidköping Lager/Industri 1 200 – – 1 200 6 302 Grepen 12 Skogvaktarevägen 15 Lidköping Lidköping Obebyggd tomt – – – – 5 470 Grepen 14 Skogvaktarevägen 17 Lidköping Lidköping Lager/Industri 5 754 – – 5 754 8 184 Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund Lund Lager/Industri 12 924 7 506 3 359 23 789 39 809 Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund Lund Lager/Industri 5 438 380 – 5 818 20 538 Bredablick 4 Sallerupsvägen 34 Malmö Malmö Lager/Industri 17 795 – – 17 795 26 547 Båtyxan 5 Järnyxegatan 15-17 Malmö Malmö Lager/Industri 4 662 775 – 5 437 9 779 Båtyxan 6 Stenyxegatan 1 Malmö Malmö Lager/Industri 10 928 3 463 – 14 391 19 052 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö Malmö Lager/Industri 1 080 1 758 – 2 838 11 212 Anden 1 Långgatan 80 Mellerud Mellerud Obebyggd tomt – – – – 2 540 Lommen 6 Långgatan 76 Mellerud Mellerud Lager/Industri 7 265 – – 7 265 12 399 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping Norrköping Lager/Industri 40 730 – – 40 730 65 332 Pollaren 2 Färjegatan 20 Norrköping Norrköping Lager/Industri 7 700 – – 7 700 24 994 Kamaxeln 6 Batterivägen 11 Skövde Skövde Lager/Industri 1 267 1 013 – 2 280 6 601 Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp Malmö Lager/Industri 8 976 324 – 9 300 70 420 Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg Trelleborg Lager/Industri 11 199 – – 11 199 33 916 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan Trollhättan Lager/Industri 1 161 1 481 – 2 642 7 164 Gräsanden 7 Skaragatan 11-13 Vara Vara Lager/Industri 6 946 1 801 – 8 747 17 633 Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara Vara Lager/Industri 10 220 – – 10 220 24 818 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 16 720 2 807 – 19 527 74 485 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 11 430 1 570 – 13 000 57 987 Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål Åmål Lager/Industri 4 190 – – 4 190 14 766 Totalt övriga Sverige 229 348 26 413 5 996 261 757 695 574 Totalt Sverige 788 254 140 625 6 146 935 025 2 034 020 ) Innehas med tomträtt Övriga Sverige FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 156 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo Helsingfors Lager/Industri 10 561 5 552 – 16 113 49 814 Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 483 747 – 3 230 12 765 Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 055 1 208 – 5 263 11 336 Luomannotko 5 (49-22-6-5) Luomannotko 5 Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 497 163 – 1 660 5 000 Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo Helsingfors Lager/Industri 16 623 2 122 – 18 745 28 515 Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 150 – – 1 150 4 305 Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 430 380 – 2 810 5 804 Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo Helsingfors Handel 1 659 267 6 840 8 766 18 466 Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo Helsingfors Bilhandel 5 984 – – 5 984 10 681 Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Pieni Teollisuuskatu 9 Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 613 – – 4 613 9 699 Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 9 325 3 325 – 12 650 21 103 Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) Hernepellontie 11 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 560 440 – 1 000 1 797 Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 323 471 – 2 794 4 718 Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) Linnanpajantie 26 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 897 275 – 2 172 4 387 Lyhtytie 7 (91-40-153-22) Lyhtytie 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 576 264 – 840 1 428 Malminkaari 12 (91-38-94-29) Malminkaari 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 19 109 – – 19 109 25 697 Muonamiehentie 12 (91-46-130-26) Muonamiehentie 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 295 – – 2 295 3 029 Muonamiehentie 14 (91-46-130-27) Muonamiehentie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 1 867 Puusepänkatu 2 (91-43-59-5) Puusepänkatu 2 Helsingfors Helsingfors Bilhandel 7 460 400 – 7 860 5 433 Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 199 2 146 – 4 345 8 021 Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 128 565 – 2 693 2 922 Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 342 1 941 – 7 283 8 264 Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 14 178 5 113 – 19 291 29 700 Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 27 292 10 606 – 37 898 36 283 Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 486 2 319 – 7 805 16 528 Teerikukonkuja 5 (91-38-93-19) Teerikukonkuja 5 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 4 224 – – 4 224 8 777 Turvekuja 1 (91-38-94-30) Turvekuja 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 7 431 – – 7 431 9 425 Turvekuja 7 (91-38-94-17) Turvekuja 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 406 – – 1 406 2 728 Turvekuja 8 (91-38-94-25) Turvekuja 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 3 822 – – 3 822 4 809 Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 9 438 1 776 – 11 214 22 103 Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo Helsingfors Lager/Industri 1 183 – – 1 183 7 980 Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 275 810 – 5 085 12 105 Pakkasraitti 4 A (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 286 – – 1 286 9 025 Pakkasraitti 4 B (858-411-1-150) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 631 504 – 2 135 7 162 Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 447 702 – 5 149 13 341 Palkkitie 3 (858-401-3-354) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Lager/Industri 12 313 1 450 – 13 763 82 260 Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 4 364 Ansatie 3 (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 221 Ansatie 3 (92-40-500-7) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 9 421 2 427 – 11 848 29 276 Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 775 2 254 – 23 029 45 976 Ansatie 5 (92-40-500-9) Ansatie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 11 384 2 750 – 14 134 38 536 Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 325 391 – 2 716 3 918 Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 552 549 590 1 691 1 966 Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 796 300 – 1 096 1 966 Hakkilankaari 4 (92-66-201-2) Hakkilankaari 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 261 – – 3 261 31 913 Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 600 610 – 2 210 5 705 Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 100 800 – 1 900 5 024 Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Juhanilantie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 381 790 – 6 171 13 125 Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 762 1 812 – 6 574 18 511 Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 119 2 660 – 7 779 21 744 Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 448 894 – 4 342 8 167 Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda Helsingfors Bilhandel 6 286 – – 6 286 17 321 Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 637 1 122 – 2 759 4 926 Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 19 413 10 112 – 29 525 52 875 Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 572 1 136 – 4 708 24 031 Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 788 1 339 – 10 127 23 563 Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 41 412 11 394 – 52 806 88 900 Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 356 1 327 – 3 683 6 293 Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 209 872 – 6 081 13 546 Finland Helsingfors ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 157 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda Helsingfors Lager/Industri 7 641 642 – 8 283 25 417 Pavintie 3 (92-96-101-4) Pavintie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 16 234 1 871 – 18 105 37 554 Pavintie 7 (92-96-101-7) Pavintie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 540 – – 5 540 11 000 Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 560 290 – 850 2 218 Porraskuja 3 (92-41-102-5) Porraskuja 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 800 280 – 1 080 2 703 Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003) Porttisuontie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 860 610 – 4 470 8 724 Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 854 474 – 3 328 5 416 Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 990 805 – 1 795 2 710 Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 251 730 – 6 981 13 439 Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 964 1 075 – 4 039 4 543 Tiilitie 7 (92-26-118-8) Tiilitie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 147 – – 1 147 4 660 Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 469 588 – 5 057 11 481 Tii litie 11 (92-26 -118 -15) Tii litie 11 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 029 329 – 4 358 8 735 Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 57 367 4 930 – 62 297 89 051 Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 090 2 663 – 10 753 19 361 Trukkikuja 1 (92-75-200-3) Trukkikuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 476 1 610 – 5 086 22 045 Tulkintie 29 (92-40-503-2) Tulkintie 29 Vanda Helsingfors Lager/Industri 14 023 3 973 – 17 996 63 392 Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-8) Vantaanlaaksontie 6 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 10 239 Vantaanlaaksontie 6 A (92-16-114-9) Vantaanlaaksontie 6 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 140 2 488 – 8 628 22 312 Vantaanlaaksontie 6 C (92-16-114-11) Vantaanlaaksontie 6 C Vanda Helsingfors Bilhandel 3 905 1 275 – 5 180 17 477 Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 803 100 – 10 903 33 224 Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 19 999 Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 015 60 – 10 075 16 595 Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 951 1 285 – 5 236 17 044 Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 552 1 442 – 2 994 5 472 Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-12) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors Lager/Industri – – 8 685 8 685 8 182 Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-13) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 654 – – 20 654 34 933 Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-14) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors Lager/Industri 30 054 – – 30 054 48 650 Totalt Helsingfors 589 647 115 005 16 115 720 767 1 535 720 Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Autokeskuksentie 12-20 (604-408-4-716) Autokeskuksentie 12-20 Birkala Tammerfors Lager/Industri 19 746 1 657 – 21 403 65 620 Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 246 – – 2 246 10 325 Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala Tammerfors Lager/Industri 5 733 1 147 – 6 880 19 450 Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala Tammerfors Lager/Industri 6 063 1 796 – 7 859 20 630 Jasperintie 334 (604-418-1-578) Jasperintie 334 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 311 981 – 4 292 25 550 Lasikaari 1 (604-419-3-242) Lasikaari 1 Birkala Tammerfors Lager/Industri 4 914 700 – 5 614 48 910 Muuraintie 3 (604-402-1-772) Muuraintie 3 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 044 690 – 3 734 11 292 Ruutanakorventie 2 (604-30-3008-15) Ruutanakorventie 2 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 906 295 – 2 201 9 691 Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Ruutanakorventie 4 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 000 540 – 2 540 10 686 Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23-25 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 633 – – 1 633 5 375 Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 452 – – 1 452 3 685 Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 736 – – 1 736 24 520 Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 466 840 – 2 306 12 503 Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 655 – – 655 2 000 Heinämäentie 8 (179-47-60 -17) Heinämäentie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 217 – – 1 217 5 703 Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 5 368 531 – 5 899 16 660 Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 784 – – 1 784 5 502 Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 310 1 077 – 5 387 39 260 Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 3 040 – – 3 040 7 401 Metsäraivio 2 (179-26-77-11) Metsäraivio 2 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 123 – – 1 123 5 602 Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 475 670 – 3 145 16 329 Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 601 548 – 2 149 12 095 Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 184 – – 1 184 2 647 Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 995 – – 995 7 069 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Helsingfors Övriga Finland ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 158 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Palokärjentie 7 (179-48-1-15) Palokärjentie 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 902 19 – 921 4 043 Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1) Puulaakintie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 417 30 – 1 447 11 774 Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 9 078 4 559 – 13 637 57 000 Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 607 – – 4 607 11 584 Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 067 – – 2 067 10 325 Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 742 – – 4 742 18 097 Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 10 820 – – 10 820 32 446 Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele Uleåborg Lager/Industri 1 473 – – 1 473 10 431 Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele Uleåborg Lager/Industri 13 128 5 136 – 18 264 127 140 Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo Åbo Lager/Industri 2 100 – – 2 100 20 020 Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo Åbo Lager/Industri 5 600 – – 5 600 34 880 Vakiotie 9 (423-428-4-282) Vakiotie 9 Lundo Åbo Lager/Industri 2 170 308 – 2 478 8 479 Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 400 – – 1 400 5 747 Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 4 300 – – 4 300 18 570 Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 354 – – 354 2 480 Punasillantie 31 (500-402-6-411) Punasillantie 31 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 050 – – 1 050 3 418 Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 250 80 – 1 330 5 173 Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 226 – – 1 226 3 369 Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Kolmenkulmantie 8 Nokia Tammerfors Lager/Industri 1 350 – – 1 350 3 460 Kuninkaanväylä 35 A-D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A-D Reso Åbo Lager/Industri 5 122 196 – 5 318 20 232 Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso Åbo Lager/Industri 537 – – 537 2 000 Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 908 – – 1 908 28 531 Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 618 200 – 2 818 5 069 Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 391 878 – 3 269 8 743 Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 650 660 – 2 310 7 270 Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9) Joentaustankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 6 208 1 164 – 7 372 44 476 Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 044 – – 4 044 20 973 Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 16 652 8 638 – 25 290 72 787 Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Peltolamminkatu 40 Tammerfors Tammerfors Övrigt 536 – – 536 2 552 Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Kontor 6 126 10 928 – 17 054 52 675 Ruskontie 55 (837-075-6221-0015) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 51 664 Ruskontie 55 (837-075-6221-0018) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 6 261 Tuotekatu 3 (837-330-6123-11) Tuotekatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 047 639 – 10 686 30 539 Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 433 – – 433 3 611 Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18) Uurastajankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 9 695 1 206 – 10 901 69 548 Graniittitie 7 (564-64-22-4) Graniittitie 7 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 622 – – 1 622 7 213 Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 578 – – 3 578 19 945 Jääsalontie 17 (564-9-31-1) Jääsalontie 17 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 619 2 217 – 4 836 25 947 Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 26 189 41 400 – 67 589 100 000 Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 110 700 – 3 810 7 875 Louhimontie 5 (564-83-42-1) Louhimontie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 989 – – 2 989 11 023 Lumijoentie 2 (564-9-23-40) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 9 756 Lumijoentie 2 (564-9-23-41) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 15 678 Mittarikuja 5 (564-84-8-5) Mittarikuja 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 6 900 300 – 7 200 35 253 Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 5 541 105 – 5 646 41 743 Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg Uleåborg Handel 2 586 – – 2 586 5 893 Oritkarintie 1 B (564-10-5-10) Oritkarintie 1 B Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 395 – – 1 395 23 862 Ulappatie 6 (564-10-17-1) Ulappatie 6 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 910 – – 2 910 30 563 Äimäkuja 2 (564-10-2-22) Äimäkuja 2 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 12 157 – – 12 157 31 320 Äimäkuja 3 (564-10-20-2) Äimäkuja 3 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 3 700 – – 3 700 13 042 Äimätie 1 (564-10-9-4) Äimätie 1 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 741 – – 3 741 36 434 Äimätie 5 (564-10-9-1-L1) Äimätie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 669 – – 2 669 13 437 Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-3) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski Jyväskylä Lager/Industri 12 514 1 410 – 13 924 87 000 Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 700 397 – 5 097 12 135 Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 633 672 – 5 305 22 000 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-4) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-9) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 1 870 Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-10) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 3 595 Vanha Vaasantie 13 (980-428-18-16) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 6 872 2 083 – 8 955 33 780 Kuormakatu 17 (853-480-2-7) Kuormakatu 17 Åbo Åbo Obebyggd tomt – – – – 17 819 Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1) Kuormakatu 17 Åbo Åbo Lager/Industri 3 981 2 765 – 6 746 30 100 Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Finland ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 159 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo Alavo Lager/Industri 494 – – 494 17 584 Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg Björneborg Lager/Industri 2 620 – – 2 620 21 041 Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 060 – – 1 060 15 000 Lounatuulentie 10 (609-53-62-2) Lounatuulentie 10 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 470 – – 1 470 9 601 Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 278 435 – 1 713 12 000 Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 027 – – 1 027 3 477 Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1) Alkrogintie 2 Borgå Borgå Lager/Industri 396 – – 396 3 597 Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs Ekenäs Lager/Industri 796 – – 796 24 413 Koikkurintie 2 (61-6-165-7) Koikkurintie 2 Forssa Forssa Lager/Industri 1 230 322 – 1 552 15 002 Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 1 654 – 14 742 78 897 Murrontie 3 (61-15-277-15) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 – – 13 088 77 787 Murrontie 3 (61-15-732-2) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri – 3 226 – 3 226 31 407 Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi Haapajärvi Lager/Industri 519 – – 519 17 280 Tarmontie 2-4 (98-435-7-153) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 6 600 Tarmontie 2-4 (98-435-7-386) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 4 140 Tarmontie 2-4 (98-435-7-387) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Obebyggd tomt – – – – 235 Tarmontie 2-4 (98-435-7-400) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 6 640 1 600 – 8 240 23 140 Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 895 783 – 1 678 12 495 Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor – 1 203 – 1 203 8 831 Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 6 369 – – 6 369 35 569 Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 1 750 – – 1 750 5 534 Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 10 529 13 027 – 23 556 69 325 Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 29 068 – – 29 068 52 825 Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors Högfors Lager/Industri 240 – – 240 8 618 Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis Ikalis Lager/Industri 571 – – 571 12 040 Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad Jakobstad Lager/Industri 990 – – 990 15 230 Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski Juankoski Lager/Industri 551 – – 551 14 070 Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2) Kettukalliontie 27 Kajana Kajana Lager/Industri 597 – – 597 3 310 Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana Kajana Lager/Industri 990 – – 990 13 914 Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää Kankaanpää Lager/Industri 490 – – 490 10 482 Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby Karleby Lager/Industri 1 712 – – 1 712 5 217 Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby Karleby Lager/Industri 3 264 – – 3 264 13 263 Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby Karleby Lager/Industri 800 – – 800 3 400 Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari Kolari Lager/Industri 623 – – 623 16 410 Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka Kotka Lager/Industri 2 324 – – 2 324 16 997 Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka Kotka Lager/Industri 1 127 – – 1 127 20 476 Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1) Kaupinkatu 19 Kouvola Kouvola Lager/Industri 675 – – 675 4 469 Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo Kuhmo Lager/Industri 444 – – 444 14 160 Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1) Lukkosalmentie 14 Kuopio Kuopio Lager/Industri 1 755 – – 1 755 32 824 Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka Kurikka Lager/Industri 539 – – 539 11 013 Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis Lahtis Lager/Industri 1 711 700 – 2 411 9 801 Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis Lahtis Lager/Industri 4 980 – – 4 980 30 006 Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis Lahtis Lager/Industri 26 441 646 – 27 087 99 837 Metsäkiventie 4 (408-14-1413-6) Metsäkiventie 4 Lappo Lappo Lager/Industri 5 799 314 – 6 113 43 148 Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa Lieksa Lager/Industri 529 – – 529 21 210 Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo Lojo Lager/Industri 7 507 976 – 8 483 27 886 Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo Åbo Lager/Industri 25 668 1 603 – 27 271 95 384 Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 10 876 3 204 – 14 080 55 192 Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo Åbo Lager/Industri 4 170 200 – 4 370 12 066 Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo Åbo Lager/Industri 2 816 387 – 3 203 14 753 Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004) Urusvuorenkatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 5 087 624 – 5 711 15 528 Vahdontie 30 (853-085-0094-0001) Vahdontie 30 Åbo Åbo Bilhandel 7 098 – – 7 098 14 541 Totalt universitetsstäder i Finland 392 902 104 180 – 497 082 2 052 619 Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Finland Övriga Finland ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 160 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo Lojo Lager/Industri 1 168 385 – 1 553 9 867 Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo Lojo Lager/Industri 1 224 – – 1 224 5 047 Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes Nurmes Lager/Industri 519 – – 519 11 516 Välttitie 7 (895-18-7-4-L1) Välttitie 7 Nystad Nystad Lager/Industri 520 – – 520 12 412 Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu Outokumpu Lager/Industri 540 – – 540 20 000 Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo Raumo Lager/Industri 999 153 – 1 152 3 148 Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Teollisuustie 28 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 1 019 268 – 1 287 14 831 Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1) Teollisuustie 29 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 4 856 – – 4 856 18 689 Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 334 – – 334 3 479 Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1) Perämiehenkatu 7 Salo Salo Lager/Industri 1 039 – – 1 039 15 747 Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki Seinäjoki Lager/Industri 2 435 534 – 2 969 10 528 Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Siikalatva Siikalatva Lager/Industri 574 – – 574 28 260 Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi Suomussalmi Lager/Industri 573 – – 573 13 606 Autotehtaantie 1 (109-40-103-10) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Obebyggd tomt – – – – 5 100 Autotehtaantie 1 (109-40-103-15) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 10 652 1 090 – 11 742 29 612 Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 2 398 267 – 2 665 6 510 Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 17 715 – – 17 715 66 445 Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa Vasa Lager/Industri 535 – – 535 13 573 Hiidenmäentie 20 (927-401-2-731) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri – – – – 36 070 Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri 16 956 3 316 – 20 272 78 480 Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari Viitasaari Lager/Industri 487 – – 487 14 650 Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska Ylivieska Bilhandel 2 265 – – 2 265 20 320 Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska Ylivieska Lager/Industri 724 324 – 1 048 5 524 Totalt övriga Finland 230 068 31 833 – 261 901 1 436 975 Totalt Finland 1 212 617 251 018 16 115 1 479 750 5 025 314 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Finland ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 161 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 202 Route de Pontoise Argenteuil Paris Lager/Industri 2 710 – – 2 710 6 671 51 Rue de Presles Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 375 – – 9 375 8 175 39 Boulevard du Général Delambre Bezons Paris Lager/Industri 700 650 – 1 350 3 296 24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Paris Lager/Industri 6 187 130 – 6 317 12 520 6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Paris Lager/Industri 880 30 – 910 1 750 73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy Paris Lager/Industri 3 763 1 433 – 5 196 8 672 6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge Paris Lager/Industri – 515 – 515 14 345 423 Rue Audemars Buc Paris Lager/Industri 1 170 300 – 1 470 2 000 6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette Paris Lager/Industri 169 668 – 837 8 865 13 Avenue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 739 3 153 – 10 892 20 979 29 Rue du Marché Rollay Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri – 945 – 945 1 017 477 Rue Marcel Paul Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 524 65 – 1 589 2 488 16 Bis Rue de Paris Champlan Paris Lager/Industri 250 400 – 650 5 878 16 Rue Condorcet Chennevières-sur- Marne Paris Lager/Industri 1 443 420 – 1 863 6 590 8 Rue Gay Lussac Chennevieres Paris Lager/Industri 12 644 6 000 – 18 644 34 089 22 Rue Aman Jean Chevry-Cossigny Paris Lager/Industri 2 000 400 – 2 400 10 373 17 Avenue du Parc Chilly-Mazarin Paris Lager/Industri 1 685 309 – 1 994 7 848 32 Rue des Osiers Coignières Paris Lager/Industri 4 384 1 214 – 5 598 11 884 Rue René Laennec Coignières Paris Lager/Industri 814 114  – 928 6 296 2/3/5 Allée de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien Paris Handel 4 861 139 – 5 000 10 698 51 Allée du Clos des Charmes Collégien Paris Lager/Industri 2 659 535 – 3 194 6 583 Allée des Portes de la Forêt Collégien Paris Övrigt – – 635 635 4 316 2 Boulevard de France Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 7 030 – – 7 030 17 513 2 Rue de la Borne Blanche Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 6 582 835 – 7 417 16 568 1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Paris Lager/Industri 14 546 4 814 – 19 360 55 042 3-5 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes Paris Övrigt – – 538 538 3 182 14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis Paris Lager/Industri 2 594 826 – 3 420 7 082 2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin Paris Lager/Industri 1 762 684 – 2 446 5 149 2 Rue de la Basse Quinte Créteil Paris Övrigt – – 658 658 2 549 6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy-Beaubourg Paris Lager/Industri 10 614 – – 10 614 23 561 9 Rue Louis Armand Eaubonne Paris Lager/Industri 1 630 177 – 1 807 4 291 65 Avenue Georges Politzer Elancourt Paris Lager/Industri 4 405 1 593 – 5 998 16 257 28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville Paris Lager/Industri 3 386 1 284 – 4 670 9 199 35 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 2 370 1 565 – 3 935 5 851 56 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 837 162 – 999 5 799 Route de Brières-les-Scellés Étampes Paris Lager/Industri 1 853 676 – 2 529 42 900 8-10 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 5 563 975 – 6 538 11 104 6 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 900 120 – 1 020 5 595 3 Avenue des Morillons Garges-lès-Gonesse Paris Lager/Industri 2 853 815 – 3 668 6 253 125 Avenue Louis Roche Gennevilliers Paris Lager/Industri 333 322 – 655 6 695 141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers Paris Lager/Industri 1 307 865 – 2 172 2 095 16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers Paris Lager/Industri 6 902 1 037 – 7 939 12 109 84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers Paris Lager/Industri 2 820 2 100 – 4 920 6 276 Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Paris Lager/Industri 810 170 – 980 6 819 7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny Paris Lager/Industri 1 854 2 444 – 4 298 8 128 16 Rue de la Patelle Herblay Paris Lager/Industri 6 626 7 74 – 7 400 19 611 21-23 Rue du Gros Murger Herblay Paris Lager/Industri 10 151 2 174 – 12 325 22 769 10 Rue Ampere Igny Paris Lager/Industri 2 122 180 – 2 302 3 570 135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 850 150 – 1 000 6 275 17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 2 730 393 – 3 123 7 552 11 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 470 840 – 2 310 5 697 19 Avenue Albert Einstein Le Blanc-Mesnil Paris Lager/Industri 10 931 2 635 – 13 566 26 233 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Paris Obebyggd tomt – – – – 5 460 2 Rue Levassor Les Mureaux Paris Lager/Industri 1 120 – – 1 120 6 174 Frankrike Paris ) Innehas i ett delägarskap. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 162 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Paris Lager/Industri 5 640 360 – 6 000 13 304 10 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 765 1 347 3 639 5 751 5 812 12-14 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 3 426 1 730 – 5 156 9 378 3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis Paris Lager/Industri 1 510 190 – 1 700 4 000 4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 3 643 520 – 4 163 7 272 4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 2 461 395 – 2 856 4 833 12 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 1 056 4 900 – 5 956 12 409 La Mare aux Plantards Lieusaint Paris Lager/Industri 1 996 2 488 – 4 484 10 710 Route de Meulan Limay Paris Lager/Industri 312 233 – 545 4 698 Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes Paris Lager/Industri 7 634 642 – 8 276 33 340 14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 1 085 271 – 1 356 2 923 5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 2 828 1 663 – 4 491 6 502 8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris Lager/Industri 2 400 808 – 3 208 14 482 La plaine aux Bergers - La pièce de la remise - RN 446 Lisses Paris Lager/Industri 6 925 1 506 – 8 431 45 917 14 Rue des Campanules Lognes Paris Lager/Industri 2 459 641 – 3 100 5 434 9 Avenue du Beaumontoir Louvres Paris Lager/Industri 3 050 1 149 – 4 199 100 468 10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris Lager/Industri 5 559 165 – 5 724 10 373 4 Rue Galvani Massy Paris Övrigt 544 259 – 803 1 373 4 Rue Galvani Massy Paris Lager/Industri 3 032 1 625 – 4 657 7 966 9 Rue du Buisson aux Fraises Massy Paris Lager/Industri 4 257 4 224 – 8 481 32 858 Rue du Vide Arpents Meaux Paris Lager/Industri 3 691 – – 3 691 16 706 4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Paris Lager/Industri 4 519 220 – 4 739 6 942 107 Rue Marcellin Berthelot Moissy-Cramayel Paris Kontor 129 1 100 – 1 229 5 373 Chemin de Greve - Route de Sens - ZAC de la Sucrerie Montereau Paris Övrigt – – 441 441 743 51-53 Avenue de Sénart, 8-10 Allée du bois Renaud Montgeron Paris Lager/Industri 1 772 3 577 – 5 349 15 682 97 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 137 – – 137 1 498 98 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 1 338 620 – 1 958 6 950 121 Rue Paul Fort Montlhéry Paris Lager/Industri 2 350 1 160 – 3 510 14 694 1 ter Rue du Marais Montreuil Paris Lager/Industri 840 200 – 1 040 2 402 3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris Lager/Industri 3 939 590 – 4 529 6 681 8 Rue du Docteur Jean Charcot Morangis Paris Lager/Industri 1 268 1 366 – 2 634 3 425 3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Paris Lager/Industri 1 241 708 – 1 949 7 610 39 Avenue des Guilleraies Nanterre Paris Lager/Industri 1 655 588 – 2 243 7 346 6 Rue des Peupliers Nanterre Paris Lager/Industri 1 432 1 433 – 2 865 4 624 ZAC des Hautes Patures Nanterre Paris Övrigt – – 635 635 7 346 Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre Paris Lager/Industri 29 672 6 026 – 35 698 43 123 9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux Paris Övrigt – – 516 516 1 600 164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne Paris Övrigt – – 635 635 1 078 49 Rue des Frères Lumière Neuilly-sur-Marne Paris Lager/Industri 6 700 – – 6 700 13 251 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel Paris Lager/Industri 1 934 488 – 2 422 6 358 8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel Paris Lager/Industri 461 247 – 708 1 859 20-24 Rue du Ballon Noisy-le-Grand Paris Lager/Industri 5 398 433 – 5 831 12 121 1540 Rte de Quarante Sous, Route Nationale 13 Orgeval Paris Övrigt – – 635 635 2 350 166-168 Rue Denis Diderot Pantin Paris Lager/Industri 1 193 259 – 1 452 5 848 85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin Paris Lager/Industri 6 990 252 – 7 242 11 227 3 Rue Rouvet et 18 Rue Barba- nègre Paris Paris Kontor 203 270 – 473 150 ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye Paris Övrigt – – 1 202 1 202 3 275 7 Avenue Ozanne Porcheville Paris Lager/Industri 3 620 222 – 3 842 12 232 6 Rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Paris Lager/Industri 129 133 – 262 2 513 1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie Paris Lager/Industri 81 337 – 418 3 947 12 Chemin du Moulin Basset Saint-Denis Paris Kontor 4 428 8 693 – 13 121 14 360 32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Paris Kontor 315 1 491 – 1 806 2 836 110 Rue de Paris Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 077 173 – 2 250 12 232 12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 1 857 415 – 2 272 5 590 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Paris ) Innehas i ett delägarskap. FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 163 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 2 Rue André Ampère Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 200 330 – 2 530 3 990 66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 4 551 – – 4 551 13 860 1 Avenue de la Pépinière Saint-Witz Paris Lager/Industri 3 107 275 – 3 382 9 432 2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des- Bois Paris Lager/Industri 118 519 – 637 3 315 9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Paris Lager/Industri 4 244 1 952 – 6 196 11 292 Lieu-dit L'Arpent Ferré, 13 N19 Servon Paris Övrigt – – 483 483 1 789 1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie Paris Lager/Industri 2 674 382 – 3 056 5 897 63 Grande Rue Survilliers Paris Lager/Industri 36 325 3 428 – 39 753 135 941 10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes Paris Lager/Industri 2 300 – – 2 300 9 000 25 Rue Henri Farman Tremblay-en-France Paris Lager/Industri 1 315 478 – 1 793 4 253 1-3 Place Thomas Edison Valenton Paris Lager/Industri 3 908 1 302 – 5 210 5 500 2 Rue Midi-Pyrénées Valenton Paris Lager/Industri 4 311 747 – 5 058 9 305 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine Paris Lager/Industri 2 076 – – 2 076 8 092 16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 1 505 1 063 – 2 568 6 600 Zone industrielle de la Prairie, Rue de la Prairie Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 5 090 1 210 – 6 300 9 984 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Paris Lager/Industri 1 871 497 – 2 368 4 489 18 bis Voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris Lager/Industri 550 – – 550 7 270 5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint- Georges Paris Lager/Industri 1 393 410 – 1 803 3 757 98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint- Georges Paris Lager/Industri 15 409 2 025 – 17 434 40 982 4 Route de Paray Wissous Paris Lager/Industri 2 250 – – 2 250 4 588 Totalt Paris 427 056 116 765 10 017 553 838 1 476 051 ) Innehas i ett delägarskap. Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Avenue de l'Ile-de-France Artigues Bordeaux Lager/Industri 1 365 – – 1 365 9 852 54 Chemin des Barmettes Béligneux Lyon Lager/Industri 3 050 430 – 3 480 6 762 Chemin de la Labarde Bordeaux Bordeaux Lager/Industri 13 490 6 000 – 19 490 36 293 96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Marseille Lager/Industri 1 188 – – 1 188 8 901 20 Route d'Irigny Brignais Lyon Lager/Industri 2 163 591 – 2 754 3 226 43 Rue Mère Elise Rivet Brignais Lyon Lager/Industri 1 000 450 – 1 450 10 584 8 Rue de Bel Air Carquefou Nantes Lager/Industri 1 238 – – 1 238 11 605 36 Rue de Bray Césson-Sévigné Rennes Lager/Industri 1 414 – – 1 414 9 200 7 Avenue Louis Blériot Chassieu Lyon Lager/Industri 1 655 746 – 2 401 11 451 35-37 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu Lyon Lager/Industri 7 344 600 – 7 944 16 200 42 Avenue du Progrès Chassieu Lyon Lager/Industri 16 106 216 – 16 322 39 024 Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Bordeaux Lager/Industri 982 266 – 1 248 16 214 2 Avenue de l'Industrie Corbas Lyon Lager/Industri 5 834 – – 5 834 8 344 42 Rue Vaucanson Décines Lyon Lager/Industri 1 723 1 432 – 3 155 6 182 La Rougeraie Domloup Rennes Lager/Industri 1 645 750 – 2 395 39 539 19 Rue Leblond Dourges Lille Lager/Industri 1 788 347 – 2 135 16 214 2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Lyon Lager/Industri 5 237 850 – 6 087 21 749 572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Toulouse Lager/Industri 962 651 – 1 613 27 387 Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Marseille Lager/Industri 17 367 – – 17 367 60 604 5737 Chemin des Tuileries Limonest Lyon Övrigt – – 504 504 3 949 Chemin de la Bruyère Limonest Lyon Lager/Industri 6 918 3 307 – 10 225 29 383 9 Rue Jules Mousseron Lomme Lille Lager/Industri 1 525 645 – 2 170 5 606 59 à 63 Boulevard Barry Marseille Marseille Lager/Industri 770 – – 770 1 276 37 Chemin de Saint-Henri Marseille Marseille Lager/Industri 720 260 – 980 4 458 34 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 700 – – 700 11 000 42 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 1 142 – – 1 142 9 129 200 Avenue Marcel Dassault Mérignac Bordeaux Lager/Industri 2 576 1 312 – 3 888 44 247 5 Boulevard Monge Meyzieu Lyon Lager/Industri 4 989 261 – 5 250 9 930 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Paris Övriga Frankrike FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 164 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Lotissement Les Meurières, Route d'Heyrieux Mions Lyon Övrigt – – 543 543 4 028 Avenue Etienne Mehul Montpellier Montpellier Lager/Industri 10 890 2 548 – 13 438 37 580 18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain Lille Lager/Industri 16 000 1 397 – 17 397 27 074 38 Avenue Gustave Eiffel Pessac Bordeaux Lager/Industri 806 – – 806 5 496 Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Rennes Lager/Industri 4 758 1 622 – 6 380 23 708 Impasse Denis Papin Rognac Marseille Lager/Industri 684 274 – 958 9 024 Rue de Tourcoing, Quai de Gand, Rue Turgot Roubaix Lille Lager/Industri 3 129 277 – 3 406 4 995 202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Bordeaux Lager/Industri 620 270 – 890 9 471 25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Lyon Lager/Industri 775 – – 775 3 166 300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Montpellier Lager/Industri 1 495 – – 1 495 8 971 3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Lyon Lager/Industri 2 420 630 – 3 050 6 014 9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 502 194 – 696 14 672 Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 3 605 – – 3 605 17 194 20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Toulouse Lager/Industri 1 103 – – 1 103 8 744 101 Rue de Fenouillet Toulouse Toulouse Lager/Industri 2 069 738 – 2 807 37 549 Rue Gay Lussac Valenciennes Lille Övrigt – – 635 635 3 129 Rue Ernest Macarez Valenciennes Lille Lager/Industri 3 819 – – 3 819 13 167 114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 000 – – 2 000 3 588 4 Rue des Alpes Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 658 91 – 2 749 4 479 5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 1 740 400 – 2 140 3 473 6 Allée des Savoies Venissieux Lyon Övrigt – – 712 712 4 316 619 Rue Delbecque Verquigneul Lille Lager/Industri 1 050 – – 1 050 8 733 Rue François Meunier Vial Villefranche-sur-Saône Lyon Övrigt – – 635 635 4 494 Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 3 911 – – 3 911 13 557 Totalt universitetsstäder i Frankrike 168 925 27 555 3 029 199 509 754 931 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Allée des Riols - Lieu dit La Capelette Agen Agen Lager/Industri 3 161 – – 3 161 9 964 Les Plantons la Grotte Airvault Airvault Lager/Industri 1 387 277 – 1 664 42 381 41 Rue Lazare Carnot Alençon Alençon Lager/Industri 681 247 – 928 14 474 Rue du Moulin de Brindos Anglet Anglet Lager/Industri 4 526 – – 4 526 15 293 Rue des Marais de Grelet - La Combe à Rosier Angoulême Angoulême Lager/Industri 3 685 – – 3 685 26 915 Rue des Alisiers Argiésans Belfort Lager/Industri 1 458 – – 1 458 9 130 46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Arles Lager/Industri 830 – – 830 3 307 1208 Avenue des Souspirous Avignon Avignon Lager/Industri 1 145 – – 1 145 5 728 Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim Baltzenheim Lager/Industri 1 974 214 – 2 188 24 012 Rue Alfred Kastler Besancon Besancon Lager/Industri 3 720 – – 3 720 13 490 22 Avenue Marcel Dassault Biard Poitiers Lager/Industri 905 269 – 1 174 10 770 Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Bon-Encontre Lager/Industri 1 253 430 – 1 683 11 208 Route Charles Durand Bourges Bourges Lager/Industri 3 522 – – 3 522 13 830 Route Nationale 76 Bourges Bourges Lager/Industri 2 736 827 – 3 563 86 516 19 Rue Hervé Dannemont Brix Cherbourg Lager/Industri 928 258 – 1 186 10 853 1075 Rue Louis Breguet Calais Calais Lager/Industri 1 080 – – 1 080 3 000 25 Rue de l'Avenir Carpiquet Caen Lager/Industri 1 195 488 – 1 683 8 399 31 Rue de Mélou Castres Castres Lager/Industri 870 – – 870 6 014 2 Route de Laigneville Caufry Caufry Lager/Industri 9 600 – – 9 600 21 710 Rue Georges Derrien Chalon-sur-Saône Chalon-sur-Saône Lager/Industri 1 175 – – 1 175 6 689 Övriga Frankrike Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Frankrike FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 165 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 346 Rue Pierre et Laurent Ramus Chambery Chambery Lager/Industri 920 – – 920 6 300 Route de Paris Champagné Le Mans Lager/Industri 3 638 824 – 4 462 117 782 63 Route de Prix Charleville-Mézières Charleville Mézières Lager/Industri 905 – – 905 7 243 Avenue Carnot Charleville Mézières Charleville Mézières Lager/Industri 3 655 – – 3 655 8 885 337 Chemin des Jonchères Charnay-lès-Mâcon Charnay-lès-Mâcon Lager/Industri 119 146 – 265 11 838 3 Rue René Cassin Chartres Chartres Lager/Industri 300 – – 300 8 112 Rue Charles Coulombs Chartres Chartres Lager/Industri 3 750 – – 3 750 14 071 Route de Nonnes Châtellerault Châtellerault Lager/Industri 2 425 555 – 2 980 116 803 582 Route de Paris Chauray Niort Lager/Industri 1 455 369 – 1 824 18 651 6 Rue de Cobrelle Chavelot Epinal Lager/Industri 1 057 – – 1 057 6 300 281 Rue de Sauxmarais Cherbourg-en-Cotentin Cherbourg Lager/Industri 824 – – 824 5 766 Zone Industrielle de la Combaude Sud, RD 772 A Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand Lager/Industri 5 347 – – 5 347 17 611 8 Rue de l'Artisanat Cognac Cognac Lager/Industri 103 57 – 160 5 000 Zone d'Activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Limoges Lager/Industri 975 495 – 1 470 88 664 Rue du Jourdil Cran Gevrier Annecy Lager/Industri 4 491 – – 4 491 14 265 17 Rue Paul Sabatier Crissey Chalon-sur-Saône Lager/Industri 355 177 – 532 9 958 Lieu-Dit La Croisette Dolus-d'Oléron Dolus-d'Oléron Lager/Industri 496 222 – 718 6 287 Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer La Rochelle Lager/Industri 3 502 814 – 4 316 19 565 3 Allée au Poirier Écouflant Angers Lager/Industri 1 641 540 – 2 181 34 749 ZAC des Roches Epinal Epinal Lager/Industri 3 613 – – 3 613 14 095 Route de Coray Ergue Gaberic Quimper Lager/Industri 3 502 – – 3 502 13 049 1130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes Etupes Lager/Industri 2 635 439 – 3 074 21 486 71 Rue de Bruxelles Evreux Evreux Lager/Industri 1 040 – – 1 040 8 595 15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Fontenay-le-Comte Lager/Industri 924 294 – 1 218 32 058 Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Saint-Quentin Lager/Industri 3 570 – – 3 570 13 354 7 Rue Fernand Forest Gouesnou Brest Lager/Industri 1 181 – – 1 181 7 591 Rue des Frères Chappe Grentheville Caen Lager/Industri 1 510 – – 1 510 6 864 Zone Industrielle de la Garderie Guidel Guidel Lager/Industri 368 167 – 535 31 672 Route Lion-sur-mer Herouville Saint Clair Caen Lager/Industri 4 506 3 040 – 7 546 17 586 1 Rue Denis Papin Joué-lès-Tours Tours Lager/Industri 1 990 – – 1 990 9 760 3 Rue Denis Papin Joué-lès-Tours Tours Kontor – 2 240 – 2 240 4 469 Rue des Griottes Kingersheim Mulhouse Lager/Industri 4 619 1 524 – 6 143 22 361 2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Saint-Gaudens Lager/Industri 629 203 – 832 13 425 26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Troyes Lager/Industri 1 025 – – 1 025 6 678 2 Rue René Descartes La-Chaussée- Saint-Victor La-Chaussée- Saint-Victor Lager/Industri 586 254 – 840 7 795 Les Rouges Terres La Glacerie Cherbourg Lager/Industri 3 565 – – 3 565 25 380 Parc d’Activité de Lahonce, Rue Errecart Lahonce Bayonne Lager/Industri 1 057 393 – 1 450 14 000 Route de Kerviec Lanester Lorient Lager/Industri 3 569 – – 3 569 17 065 Rue des Genets Langueux Saint-Brieuc Lager/Industri 1 090 – – 1 090 7 340 21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon La-Roche-sur-Yon Lager/Industri 1 344 301 – 1 645 20 069 Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval Laval Lager/Industri 1 107 – – 1 107 7 069 11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Chartres Lager/Industri 1 100 439 – 1 539 8 351 273 Boulevard Jules Durand Le Havre Le Havre Lager/Industri 1 000 – – 1 000 6 089 50 Rue Pierre Martin Le Mans Le Mans Lager/Industri 1 004 – – 1 004 7 260 Le Poinconnet Le Poinçonnet Châteauroux Lager/Industri 1 330 301 – 1 631 63 285 14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Les Sables-d'Olonne Lager/Industri 612 308 – 920 19 590 56 Rue Philippe Lebon Limoges Limoges Lager/Industri 1 314 – – 1 314 9 750 111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Angouléme Lager/Industri 1 177 – – 1 177 5 143 Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Locoal-Mendon Lager/Industri 896 349 – 1 245 13 048 2 Rue Paquier Longvic Dijon Lager/Industri 1 359 – – 1 359 10 529 5 Avenue Gay Lussac Lons Pau Lager/Industri 620 – – 620 4 939 165 Rue René Maire Lons-le-Saunier Lons-le-Saunier Lager/Industri 720 – – 720 6 000 Les Parpareux Loudéac Loudéac Lager/Industri 776 483 – 1 259 25 552 2 Rue de la Plaine Mettray Tours Lager/Industri 1 646 593 – 2 239 75 596 5 Rue des Drapiers Metz Metz Lager/Industri – 1 898 – 1 898 18 044 Parc d'Activités des Terres du Canada Moneteau Auxerre Lager/Industri 3 519 – – 3 519 12 634 1005 Avenue de Cos Montauban Montauban Lager/Industri 1 213 267 – 1 480 6 796 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 166 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Montceau-les-Mines Lager/Industri 841 245 – 1 086 60 613 212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 1 108 – – 1 108 8 000 Rue Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 4 970 – – 4 970 14 549 Avenue de Croix Sud Narbonne Narbonne Lager/Industri 3 532 – – 3 532 11 465 7 Rue de la Boette Niort Niort Lager/Industri 1 081 – – 1 081 8 557 Rue des Métiers Onet-le-Château Onet-le-Château Lager/Industri 1 188 482 – 1 670 9 056 1 Rue des Fauvettes Ostwald Strasbourg Kontor – 2 233 – 2 233 6 225 Rue de L´Adret Passy Passy Lager/Industri 3 532 – – 3 532 13 258 Rue Tanguy Prigent Pau Pau Lager/Industri 1 386 562 – 1 948 30 470 227 Rue de Munich Perpignan Perpignan Lager/Industri 192 419 – 611 7 899 Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Besancon Lager/Industri 1 075 – – 1 075 8 000 Rue Bernard Perrot Ploërmel Ploërmel Lager/Industri 640 311 – 951 42 519 Rue des Mottes Plouflagran Plouflagran Lager/Industri 2 453 495 – 2 948 41 626 1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Brest Lager/Industri 658 304 – 962 10 030 4 Rue Rontgen Quimper Quimper Lager/Industri 850 377 – 1 227 9 668 5 Rue Albert Stephan Quimper Quimper Lager/Industri 1 089 – – 1 089 8 759 5 Rue Louise Michel Reims Reims Lager/Industri 1 018 – – 1 018 8 406 Rue Ernest Renan Reims Reims Lager/Industri 4 713 1 525 – 6 238 13 470 7 Rue de la Poudrière Richwiller Mulhouse Lager/Industri 935 – – 935 6 283 Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Angouléme Lager/Industri 1 310 477 – 1 787 42 960 Rue Louis d'Acquin Rouvignies Rouvignies Obebyggd tomt – – – – 1 952 Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Saint-Amand-Montrond Obebyggd tomt – – – – 8 119 51 Rue de Montanceix Saint-Astier Saint-Astier Lager/Industri 1 466 447 – 1 913 18 517 280 Allée du Broc Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 997 – – 997 5 724 461 Allée de Lagacé Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 1 093 380 – 1 473 16 350 101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold Saint-Avold Lager/Industri 586 689 – 1 275 3 315 8 Rue Maurice Geslin Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 878 – – 878 6 919 La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 3 511 – – 3 511 13 000 Rue Ampere Saint Brieuc Saint Brieuc Lager/Industri 3 576 – – 3 576 12 472 325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Bourg-en-Bresse Lager/Industri 1 582 388 – 1 970 20 937 878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Bourges Lager/Industri 420 110 – 530 9 880 7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Saintes Lager/Industri 1 066 – – 1 066 7 212 4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 682 401 – 2 083 36 644 7 Rue des Haveurs Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 015 – – 1 015 7 356 Rue des 3 Glorieuses Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 5 624 1 530 – 7 154 23 246 Rue Jules Vallès Saint-Lô Saint-Lô Lager/Industri 1 365 314 – 1 679 14 718 Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Saint-Malo Lager/Industri 1 191 – – 1 191 7 965 Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Vernon Lager/Industri 3 524 – – 3 524 12 002 Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Boulogne-sur-Mer Lager/Industri 3 774 – – 3 774 12 002 457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Saint-Paul-lès-Dax Lager/Industri 532 244 – 776 10 000 12 Rue André Rausch Sarreguemines Sarreguemines Lager/Industri 1 047 – – 1 047 9 146 Rue Francois Blumet Sassenage Grenoble Lager/Industri 7 720 2 512 – 10 232 31 642 Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Six-Fours les Plages Lager/Industri 8 298 1 526 – 9 824 35 711 Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Rouen Lager/Industri 13 428 – – 13 428 39 480 108 Rue Kléber Tarbes Tarbes Lager/Industri 839 293 – 1 132 23 588 Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Tarbes Lager/Industri 3 518 – – 3 518 11 500 11 Rue Jean Renoir Thionville Metz Lager/Industri 1 059 – – 1 059 6 702 Route de Verdun Toul Toul Lager/Industri 2 793 586 – 3 379 84 837 Rue d'Epreville Val-de-Reuil Rouen Lager/Industri 1 227 590 – 1 817 17 625 16 Rue Dutenos le Verger Vannes Vannes Lager/Industri 1 379 523 – 1 902 18 316 Avenue de Foix Varilhes Varilhes Lager/Industri 1 276 333 – 1 609 8 966 Parc d'Activité La Landette Venansault La Roche-Sur-Yon Lager/Industri 3 350 – – 3 350 13 498 Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Vic-Fezensac Lager/Industri 1 503 185 – 1 688 60 068 Totalt övriga Frankrike 257 395 39 183 – 296 578 2 447 122 Totalt Frankrike 853 376 183 503 13 0461 049 925 4 678 104 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 167 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Ivoorstraat 11 Alkmaar Amsterdam Lager/Industri 3 333 318 – 3 651 5 970 Parelweg 5-5a Alkmaar Amsterdam Bilhandel 4 411 – – 4 411 8 507 Bolderweg 33-35 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 347 829 – 4 176 6 610 Rondebeltweg 21 Almere Amsterdam Obebyggd tomt – – – – 10 560 Rondebeltweg 31 Almere Amsterdam Kontor – 2 635 – 2 635 12 585 Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere Amsterdam Lager/Industri 20 068 3 100 – 23 168 50 420 Transistorstraat 80 Almere Amsterdam Lager/Industri 1 238 932 173 2 343 4 000 Veluwezoom 15 Almere Amsterdam Lager/Industri 4 094 1 289 – 5 383 9 003 Veluwezoom 22 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 337 2 164 296 5 797 8 214 Versterkerstraat 10 Almere Amsterdam Lager/Industri 9 394 2 357 – 11 751 26 802 Ruimtevaart 30 Amersfoort Utrecht Bilhandel 5 026 – – 5 026 11 721 Bolstoen 6c Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 364 Bolstoen 6d Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 371 Pleimuiden 7 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 757 100 – 857 1 829 Radarweg 8 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 3 186 – – 3 186 8 800 Kolding 9 Barendrecht Rotterdam Lager/Industri 526 143 216 885 629 De Maas 40 Best Eindhoven Lager/Industri 2 411 397 – 2 808 4 013 De Rijn 7a-7c, 9 Best Eindhoven Lager/Industri 2 192 844 – 3 036 4 880 Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel Eindhoven Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 12 698 Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel Eindhoven Lager/Industri 5 789 300 – 6 089 8 955 Energiestraat 6-8 Deurne Eindhoven Lager/Industri 3 176 466 – 3 642 4 275 Aventurijn 600 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 376 632 – 1 008 3 435 Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 917 500 – 2 417 6 075 Donker Duyvisweg 301 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 8 966 – – 8 966 25 750 Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 866 1 245 – 2 111 3 420 Labradoriet 300-320 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 663 183 – 1 846 3 010 Pieter Zeemanweg 17 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 21 411 1 928 – 23 339 44 752 De Witbogt 22-22a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 1 080 843 – 1 923 3 499 Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 258 2 562 – 4 820 6 915 Dillenburgstraat 35 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 320 805 – 3 125 6 577 Esp 100 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 356 1 314 – 3 670 4 150 Esp 125 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 951 790 – 3 741 5 490 Esp 241 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 510 408 – 2 918 2 810 Ho evenwe g 11-11a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 976 2 923 – 5 899 7 005 Hurksestraat 20-22 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 11 285 1 311 – 12 596 16 138 Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 17 583 1 695 – 19 278 24 897 Pisanostraat 59 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 998 513 – 1 511 2 318 Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Eindhoven Bilhandel 7 465 – – 7 465 12 500 De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo Eindhoven Lager/Industri 1 750 390 – 2 140 3 209 Buys Ballotstraat 3 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 795 – – 795 1 850 Franklinweg 35 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 2 477 530 – 3 007 5 045 Kerketuinenweg 35 Haag Haag Lager/Industri 5 921 1 533 – 7 454 9 007 Zilverstraat 27 Haag Haag Lager/Industri 596 133 – 729 924 Zilverstraat 35 Haag Haag Lager/Industri 500 106 – 606 637 Oudeweg 42 Haarlem Amsterdam Lager/Industri 5 312 1 920 – 7 232 10 035 Diamantlaan 10 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 2 688 709 – 3 397 5 190 Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 811 898 – 1 709 2 545 Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 3 997 2 222 – 6 219 11 320 Liebrugweg 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 480 930 – 1 410 3 000 Opaallaan 31 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 354 566 – 1 920 3 510 Opaallaan 35 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 572 600 – 2 172 3 062 Grasbeemd 12 Helmond Eindhoven Lager/Industri 2 400 340 – 2 740 6 330 Franciscusweg 4 Hilversum Utrecht Bilhandel 1 546 112  – 1 658 3 415 Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Utrecht Bilhandel 5 362 – – 5 362 5 750 Bergveste 12-14 Houten Utrecht Lager/Industri 2 537 850 – 3 387 5 170 Voorveste 1-3 Houten Utrecht Lager/Industri 1 824 685 – 2 509 3 173 Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland Rotterdam Lager/Industri 3 675 – – 3 675 5 006 Nijverheidsweg 25 Mijdrecht Amsterdam Lager/Industri 3 500 44 – 3 544 4 684 Kelvinweg 1 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 1 113 66 – 1 179 2 483 Kelvinweg 3 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 2 430 135 – 2 565 4 034 Benelux Randstad & Eindhoven ) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 168 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Ketelweg 18a-22 Papendrecht Rotterdam Lager/Industri 5 620 4 550 – 10 170 16 881 Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 3 153 560 – 3 713 7 175 Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 2 059 422 283 2 764 3 250 Driemansteeweg 66 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 448 848 – 1 296 2 420 Linschotenstraat 100 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 1 035 480 – 1 515 2 010 Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 2 822 1 630 – 4 452 6 794 Stadionweg 39 Rotterdam Rotterdam Handel – – 5 981 5 981 6 415 Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 4 210 611 – 4 821 5 140 Admiraal de Ruyterstraat 2 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 8 116 4 022 – 12 138 15 200 Fo r t u n a weg 11 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 976 130 – 1 106 1 135 Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 821 2 546 – 5 367 8 892 Ekkersrijt 4302 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 907 878 – 3 785 6 497 Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 777 706 – 3 483 5 460 Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 676 453 – 2 129 3 508 Ekkersrijt 7501 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 794 1 708 – 3 502 8 497 Damzigt 54-58 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 523 666 – 2 189 3 000 Nevadadreef 72-78 Utrecht Utrecht Lager/Industri 900 510 – 1 410 897 Proostwetering 30 Utrecht Utrecht Lager/Industri 8 259 244 – 8 503 16 915 Reactorweg 160 Utrecht Utrecht Lager/Industri 3 200 660 – 3 860 4 173 Savannahweg 57-59 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 323 599 – 1 922 2 660 Savannahweg 63-65 Utrecht Utrecht Lager/Industri 2 983 542 – 3 525 4 135 Zonnebaan 23-45 Utrecht Utrecht Lager/Industri 9 381 7 967 67 17 415 20 835 De Vest 62 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 7 121 2 425 – 9 546 9 416 John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 1 562 500 – 2 062 3 945 De Run 4242 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 4 498 974 – 5 472 10 850 De Run 8421 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 1 421 169 – 1 590 2 550 Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Utrecht Lager/Industri 1 069 340 93 1 502 1 907 Coenecoop 395 Waddinxveen Rotterdam Lager/Industri 984 79 – 1 063 1 741 Warmoezenierstraat 17-21 Westland Haag Bilhandel 2 200 – – 2 200 4 087 Symon Spiersweg 4 Zaandam Amsterdam Lager/Industri 1 898 428 – 2 326 3 204 Rechte Tocht 10 Zaanstad Amsterdam Lager/Industri 439 268 – 707 2 625 Huis ter Heideweg 18-58 Zeist Utrecht Lager/Industri 13 892 5 735 – 19 627 35 946 Chroomstraat 91 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 242 921 – 3 163 8 040 Chroomstraat 140 Zoetermeer Haag Lager/Industri 5 751 1 467 – 7 218 13 555 Koperstraat 44 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 162 428 – 2 590 4 077 Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Haag Lager/Industri 1 031 281 – 1 312 1 545 Totalt Randstad & Eindhoven 334 609 92 098 7 109 433 816 734 703 Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Van Den Broekeweg 15 Almelo Almelo Lager/Industri 3 714 607 – 4 321 10 635 Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Apeldoorn Lager/Industri 625 140 – 765 1 770 Snelliusweg 10 Arnhem Arnhem Lager/Industri 1 794 295 – 2 089 3 395 Veemweg 17-35 Barneveld Barneveld Lager/Industri 3 507 3 671 – 7 178 11 773 Gildestraat 29 Borne Borne Lager/Industri 1 279 75 – 1 354 1 896 Brugsteen 13 Breda Breda Lager/Industri 460 74 – 534 1 000 Goeseelsstraat 3 Breda Breda Lager/Industri 725 – – 725 1 740 Goeseelsstraat 34 Breda Breda Lager/Industri 892 269 – 1 161 3 075 Minervum 7147 Breda Breda Lager/Industri 672 577 – 1 249 2 498 Takkebijsters 8 Breda Breda Lager/Industri 2 655 1 221 – 3 876 7 315 Trekpot 2a-2e Breda Breda Lager/Industri 1 948 – – 1 948 3 753 Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 2 108 808 – 2 916 4 729 Het Zuiderkruis 11 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 4 000 270 – 4 270 9 280 Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 1 750 493 – 2 243 3 381 Dijkgraaf 8 Duiven Arnhem Lager/Industri 3 035 731 – 3 766 11 370 Roelofshoeveweg 19 Duiven Arnhem Lager/Industri 1 622 399 – 2 021 8 459 Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Emmen Lager/Industri 4 454 220 – 4 674 21 593 Maxwellstraat 31 Emmen Emmen Lager/Industri 3 584 641 – 4 225 11 240 Nijbracht 90 Emmen Emmen Bilhandel 1 976 – – 1 976 8 399 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Randstad & Eindhoven Övriga Nederländerna och Belgien *) Innehas med tomträtt FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 169 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Kopersteden 1 Enschede Enschede Lager/Industri 18 227 2 379 – 20 606 28 503 Verrijn Stuartweg 30 Goes Goes Lager/Industri 4 399 320 – 4 719 16 420 Gotenburgweg 38 Groningen Groningen Lager/Industri 780 490 – 1 270 2 274 Wismarweg 3 Groningen Groningen Lager/Industri 805 204 – 1 009 1 483 David Ricardostraat 5 Hengelo Hengelo Lager/Industri 433 482 – 915 2 360 Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Hoogeveen Bilhandel 3 325 – – 3 325 13 626 De Marowijne 4 Hoorn Hoorn Lager/Industri 9 353 1 460 – 10 813 21 700 Vestaweg 5 Leeuwarden Leeuwarden Lager/Industri 7 441 1 120 – 8 561 32 111 Schoenerweg 45 Maastricht Maastricht Lager/Industri 8 838 350 – 9 188 16 950 Kwartelweg 1 Moerdijk Moerdijk Lager/Industri 3 220 262 – 3 482 10 594 Majoraan 9 Montferland Arnhem Lager/Industri 640 140 – 780 1 291 Aakstraat 3 Raalte Raalte Lager/Industri 4 224 477 – 4 701 6 021 Konstruktieweg 7 Roermond Roermond Lager/Industri 5 721 823 – 6 544 14 145 Belder 1 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 2 912 764 – 3 676 10 017 Borchwerf 39 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 11 490 Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 3 522 1 203 – 4 725 8 190 Vouersweg 110 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 1 000 220 – 1 220 2 023 Innovatieweg 2 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 816 1 595 – 2 411 16 692 Innovatieweg 4 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 3 024 700 – 3 724 12 435 Innovatieweg 6 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 5 002 1 901 – 6 903 13 260 Innovatieweg 8 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 2 678 1 954 – 4 632 11 165 Innovatieweg 10 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 1 907 1 838 – 3 745 14 440 Innovatieweg 12 Terneuzen Terneuzen Kontor 608 2 018 – 2 626 4 729 Innovatieweg 14 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 4 953 2 800 – 7 753 11 765 Latensteinse Rondweg 6 Tiel Tiel Lager/Industri 8 743 1 243 – 9 986 17 102 Magalhaesweg 6 Venlo Venlo Lager/Industri 12 614 – – 12 614 19 377 Magalhaesweg 10 Venlo Venlo Lager/Industri 14 177 618 – 14 795 23 494 Magalhaesweg 16 Venlo Venlo Lager/Industri 10 114 228 – 10 342 29 825 Noorderpoort 4 Venlo Venlo Lager/Industri 727 1 063 – 1 790 3 028 Van Heemskerckweg 9 Venlo Venlo Lager/Industri 4 589 1 064 – 5 653 12 785 De Amfoor 1 Venray Venray Lager/Industri 4 532 1 124 – 5 656 11 420 Keurweg 2 Waalwijk Waalwijk Lager/Industri 2 280 438 – 2 718 3 892 Bijsterhuizen 2511 Wijchen Nijmegen Lager/Industri 3 387 724 – 4 111 8 405 Trawlerweg 8-12 Zwolle Zwolle Lager/Industri 855 75 – 930 1 647 Totalt övriga Nederländerna 202 746 41 468 – 244 214 541 960 Belgien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Nachtegaalstraat 6 Aalst Aalst Bilhandel 7 483 – – 7 483 32 277 Katwilgweg 4 Antwerpen Antwerpen Bilhandel 4 359 – – 4 359 16 352 Ringlaan 2 Brecht Brecht Bilhandel 1 322 – – 1 322 2 779 Antwerpseweg 83 Geel Geel Bilhandel 2 138 – – 2 138 8 465 Brakelsesteenweg 398 Ninove Ninove Bilhandel 2 543 – – 2 543 12 342 Kortrijksesteenweg 108 Sint-Martens-Latem Gent Bilhandel 6 794 – – 6 794 9 412 Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 1 412 – – 1 412 4 882 Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 3 560 – – 3 560 21 445 Totalt Belgien 29 611 – – 29 611 107 954 Totalt Benelux 566 966 133 566 7 109 707 641 1 384 617 Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Nederländerna och Belgien Övriga Nederländerna och Belgien FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 170 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Madrid Lager/Industri 2 430 – – 2 430 5 303 Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 364 Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 362 Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Madrid Lager/Industri 3 060 – – 3 060 6 689 Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Madrid Lager/Industri 4 320 – – 4 320 9 475 Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Madrid Lager/Industri 5 490 – – 5 490 11 861 Calle Louis Pasteur 4 Alcalá Madrid Lager/Industri 6 500 – – 6 500 10 967 Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 442 971 – 5 413 7 993 Calle Valdelaparra 29 Alcobendas Madrid Lager/Industri 7 632 4 328 – 11 960 15 380 Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 142 1 368 – 5 510 5 761 Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid Lager/Industri 788 – – 788 3 588 Ronda Santa María 200 Barbera Barcelona Lager/Industri 8 076 194 2 338 10 608 9 623 Calle Or 14 Cerdanyola Barcelona Lager/Industri 904 106 – 1 010 1 375 Calle del Progrés 139 Cornellà Barcelona Lager/Industri 375 183 – 558 817 Calle Senda Galiana 2 Coslada Madrid Lager/Industri 12 855 – – 12 855 20 305 Diaz del Castillo 3,5,7 Coslada Madrid Lager/Industri 2 348 – – 2 348 4 123 Paseo Flores 36 Coslada Madrid Lager/Industri 444 25 90 559 961 Paseo Flores 38 Coslada Madrid Lager/Industri 437 25 33 495 961 Paseo Flores 48 Coslada Madrid Lager/Industri 2 197 – – 2 197 2 309 Paseo Flores 7 Coslada Madrid Lager/Industri 9 343 2 199 – 11 542 12 180 Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Madrid Lager/Industri 6 241 – – 6 241 7 171 Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava Barcelona Lager/Industri 1 599 460 – 2 059 3 506 Ps del Ferrocarril 383 Gava Barcelona Lager/Industri 4 235 878 – 5 113 7 571 Calle Bell 7 Getafe Madrid Lager/Industri 2 392 – – 2 392 3 297 Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe Madrid Lager/Industri 7 081 – – 7 081 13 130 Av Sant Julià 104 Granollers Barcelona Lager/Industri 8 236 1 011 – 9 247 12 509 Av Sant Julià 97 Granollers Barcelona Lager/Industri 6 273 905 – 7 178 9 689 Calle Can Cabanyes 50 Granollers Barcelona Lager/Industri 5 437 1 222 – 6 659 11 025 Calle Daza Valdes 7 pta 1-22 Leganes Madrid Lager/Industri 9 698 – – 9 698 10 997 Calle Irlanda 6 Les Franqueses Barcelona Lager/Industri 6 576 1 524 192 8 292 13 123 Calle Hormigueras 171 Madrid Madrid Lager/Industri 7 407 13 757 – 21 164 18 334 Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid Madrid Lager/Industri 995 321 – 1 316 1 818 Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid Madrid Lager/Industri 929 248 – 1 177 1 818 Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Madrid Lager/Industri 4 988 – – 4 988 6 008 Calle Resina 34 Madrid Madrid Lager/Industri 5 365 – – 5 365 5 658 Calle Roso de Luna 33-35 Madrid Madrid Lager/Industri 948 297 – 1 245 1 818 Calle Roso de Luna 37-39 Madrid Madrid Lager/Industri 952 296 – 1 248 1 818 Calle Roso de Luna 41-43 Madrid Madrid Lager/Industri 995 297 – 1 292 1 818 Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Madrid Lager/Industri 8 076 – – 8 076 10 626 Calle San Erasmo 20-26 Madrid Madrid Lager/Industri 8 862 – – 8 862 11 188 Calle San Erasmo 42 Madrid Madrid Lager/Industri 728 – – 728 2 384 Calle San Norberto 42-44 Madrid Madrid Lager/Industri 7 340 – – 7 340 7 146 Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid Lager/Industri 1 111 129 325 1 565 1 818 Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet Barcelona Lager/Industri 4 107 572 – 4 679 8 276 Av La Ferreria 28 Montcada Barcelona Lager/Industri 779 245 – 1 024 1 406 Av La Ferreria 30 Montcada Barcelona Lager/Industri 789 244 – 1 033 1 406 Av La Ferreria 57 Montcada Barcelona Lager/Industri 638 1 698 – 2 336 1 592 Av La Ferreria 76-78 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 792 311 80 2 183 3 008 Calle del Téxtil 6 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 131 1 087 10 2 228 1 702 Calle Muga 2 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 972 304 – 2 276 2 833 Av Prat de la Riba 186 Pallejà Barcelona Lager/Industri 3 479 – – 3 479 10 058 Calle Galileo 2 Nave 1-2 Parets Barcelona Lager/Industri 2 372 600 – 2 972 3 572 Calle Galileo 2 Nave 7-9, 12 Parets Barcelona Lager/Industri 4 075 1 112 – 5 187 7 144 Spanien Madrid & Barcelona FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 171 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Calle Marconi 3 Parets Barcelona Lager/Industri 3 080 230 – 3 310 10 557 Paseo Fluvial 10 Parets Barcelona Lager/Industri 2 923 262 – 3 185 10 300 Calle Las Arenas 10-12 Pinto Madrid Lager/Industri 1 491 360 – 1 851 2 888 Calle Metalurgia 1-3 Pinto Madrid Lager/Industri 730 180 – 910 2 888 Calle Metalurgia 4 Pinto Madrid Lager/Industri 800 54 – 854 1 444 Calle Metalurgia 6 Pinto Madrid Lager/Industri 800 81 – 881 1 444 Calle Metalurgia 8-10 Pinto Madrid Lager/Industri 1 600 108 – 1 708 2 888 Calle Metalurgia 9 Pinto Madrid Lager/Industri 867 160 – 1 027 1 444 Cormoranes, 5-9 Pinto Madrid Lager/Industri 6 056 – – 6 056 7 531 Cormoranes, 6-8 Pinto Madrid Lager/Industri 3 877 – – 3 877 5 164 Av de Sentmenat 47 Polinya Barcelona Lager/Industri 3 222 388 – 3 610 5 346 Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Barcelona Lager/Industri 7 975 1 060 – 9 035 10 634 Calle Antoni Gaudi 12 Rubí Barcelona Lager/Industri 9 562 – – 9 562 11 352 P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí Barcelona Lager/Industri 5 404 2 558 – 7 962 16 338 Calle Técnica 71 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 505 152 – 657 802 Calle Técnica 73 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 495 152 – 647 802 Calle Técnica 75 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 486 152 – 638 802 Calle Técnica 77 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 476 152 – 628 802 Calle Técnica 79-83 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 1 486 533 – 2 019 2 406 Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 590 250 – 840 802 Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 1 043 351 – 1 394 2 990 Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 2 852 – – 2 852 4 417 Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires Barcelona Lager/Industri 8 095 300 – 8 395 14 529 Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Barcelona Lager/Industri 2 729 356 – 3 085 9 002 Calle Bronce 2 Seseña Madrid Obebyggd tomt – – – – 3 592 Calle Monte Naranco 10 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 11 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 12 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 13 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Monte Naranco 14 Seseña Madrid Lager/Industri 2 698 – – 2 698 2 698 Calle Monte Naranco 9 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700 Calle Tejada del Tietar 2 Seseña Madrid Lager/Industri 2 431 – – 2 431 2 431 Calle Tejada del Tietar 3 Seseña Madrid Lager/Industri 2 999 – – 2 999 2 999 Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 585 Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 665 Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 2 172 476 – 2 648 3 665 Av Ferrocarril 1 Valdemoro Madrid Lager/Industri 7 097 707 – 7 804 13 004 Av Real de Pinto 91 A Villaverde Madrid Lager/Industri 8 776 – – 8 776 21 613 Av Real de Pinto 91 B Villaverde Madrid Lager/Industri 1 985 – – 1 985 2 161 Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 4 500 – – 4 500 4 998 Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 6 800 200 – 7 000 9 968 Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 3 298 – – 3 298 6 396 Totalt Madrid & Barcelona 340 944 48 087 3 068 392 099 580 965 Regionala städer i Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Laguna Larga Seis 3 Alcalá de Guadaíra Sevilla Lager/Industri 5 390 1 011 – 6 401 10 019 Calle Turdetanos 1 Dos Hermanas Sevilla Lager/Industri 12 964 1 373 121 14 458 25 519 Calle Amboto 1 Echévarri Bilbao Lager/Industri 4 540 500 – 5 040 8 511 Av Alqueria de Moret 25 Picaña Valencia Lager/Industri 4 320 1 483 – 5 803 5 627 Calle Gramil 4 Sevilla Sevilla Lager/Industri 3 404 930 – 4 334 5 630 Calle M 72 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 9 069 1 200 – 10 269 10 286 Totalt regionala städer i Spanien 39 687 6 497 121 46 305 65 592 Madrid & Barcelona Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Övriga Spanien FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 172 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271 106 – 3 377 4 239 Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618 510 – 4 128 7 650 Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859 462 – 3 321 9 629 Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107 382 – 3 489 7 913 Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861 576 – 3 437 4 211 Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171 460 – 4 631 18 678 Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876 514 – 5 390 13 905 Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634 387 – 3 021 10 421 Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090 390 478 2 958 3 880 Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669 816 10 951 15 436 23 630 Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994 1 020 – 6 014 15 470 Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890 180 – 2 070 4 467 Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646 – – 2 646 3 887 Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195 860 – 4 055 5 777 Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857 470 – 2 327 3 568 Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128 517 – 2 645 3 795 Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720 421 – 2 141 3 101 Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735 356 – 4 091 11 253 Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513 450 – 2 963 4 349 Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241 725 – 6 966 11 704 Totalt övriga Spanien 64 075 9 602 11 429 85 106 171 527 Totalt Spanien 444 706 64 186 14 618 523 510 818 084 Övriga Spanien FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 173 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Bergener Ring 11-13 Bautzen Dresden Lager/Industri 6 794 411 442 7 647 17 051 Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036 527 – 4 563 15 319 Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220 795 – 3 015 5 133 Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 678 – – 13 678 20 371 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836 287 1 083 10 206 35 795 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213 10 12 10 235 12 123 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205 91 865 19 161 38 148 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644 4 074 1 680 12 398 15 506 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531 1 456 – 11 987 20 094 Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590 805 – 8 395 21 965 Lechfeldgraben 7 Königsbrunn München Lager/Industri 9 666 4 720 – 14 386 48 661 Angerstrasse 5 Leipzig Leipzig Lager/Industri 868 700 451 2 019 5 951 Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Berlin Lager/Industri 3 340 250 – 3 590 9 086 Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Berlin Lager/Industri 9 331 1 136 – 10 467 21 823 Totalt Tyskland 111 952 15 262 4 533 131 747 287 026 Tyskland Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Skjernvej 6 Ålborg, Danmark Ålborg Lager/Industri 3 055 514 – 3 569 18 997 Lokesvej 1 Hilleröd, Danmark Hilleröd Lager/Industri 2 003 887 – 2 890 13 000 Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Övriga Europa Uthyrningsbar area i kvm Segment Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Sverige 788 254 140 625 6 146 935 025 2 034 020 Finland 1 212 617 251 018 16 115 1 479 750 5 025 314 Frankrike 853 376 183 503 13 046 1 049 925 4 678 104 Benelux 566 966 133 566 7 109 707 641 1 384 617 Spanien 444 706 64 186 14 618 523 510 818 084 Tyskland 111 952 15 262 4 533 131 747 287 026 Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997 Totalt Sagax 3 982 929 789 561 61 567 4 834 057 14 259 162 Sagax Fastighetsförteckning – Tyskland Fastighetsförteckning – Övriga Europa Fastighetsförteckning – Sagax FASTIGHETSFÖRTECKNING AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 174 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under året. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastigheternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande- graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat- generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag under året. Sagax använder framåtriktad EBITDA för att med nyckel- talet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från joint venture och intresseföretag, exklusive värdeför- ändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde- förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder Volymvägt genomsnitt av årlig ränta på nominellt belopp av obligationer, banklån och företagscertifikat per balansdagen, med beaktande av effekten från aktuella räntederivat. Ett mått på verksamhetens kostnad för lånefinansiering. Genomsnittlig ränta på räntederivat Volymvägt genomsnitt av årlig fast ränta per balansdagen i förhållande till nominellt belopp. Ett mått på verksamhetens räntesäkringsnivå. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings året samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för året. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. DEFINITIONER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 175 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för året. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresse- företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/ Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - inne havare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under året. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. DEFINITIONER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 176 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Belopp i miljoner kronor 2024 2023 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 5 274 –13 Genomsnittligt eget kapital 39 191 35 020 Avkastning på eget kapital 13,5% 0,0% Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 4 326 3 881 Finansiella kostnader 947 765 Resultat före finansiella kostnader 5 274 4 646 Genomsnittliga totala tillgångar 78 727 72 751 Avkastning på totalt kapital 6,7% 6,4% Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 631 4 182 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 834 4 331 Areamässig uthyrningsgrad 96% 97% Belåningsgrad Räntebärande skulder 35 134 30 343 Totala tillgångar 84 044 73 410 Belåningsgrad 42% 41% Direktavkastning Driftnetto 4 191 3 551 Återläggning av tomträttsavgäld –32 –27 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 184 232 Valutaomräkning till balansdagskurs 17 –100 Justerat driftnetto 4 360 3 656 Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061 Direktavkastning 6,6% 6,4% EBITDA Driftnetto 4 191 3 551 Central administration –187 –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653 EBITDA 4 531 4 023 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 522 32 159 Antal aktier, 1 000 st 338 424 338 335 Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 444 338 477 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 10 7,9 2  95,05 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 10 7,91  95,01 Belopp i miljoner kronor 2024 2023 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 5 323 4 557 Hyresvärde 5 553 4 738 Ekonomisk uthyrningsgrad 96% 96% Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785 Återläggning av tomträttsavgäld –32 –25 Justerat driftnetto 4 382 3 760 Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061 Framåtriktad direktavkastning 6,7% 6,6% Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785 Central administration –187 –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653 Framåtriktad EBITDA 4 754 4 256 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 5 274 –13 Skatt 714 158 Värdeförändringar –1 661 3 737 Förvaltningsresultat 4 326 3 881 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 296 3 881 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 30 – Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 296 3 881 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 4 044 3 628 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 465 325 123 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning föregående år, kr 11,16 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning nuvarande år, kr 11,95  11,16  Årlig tillväxttakt 7% 15% Hyresduration Avtalade framtida hyresintäkter 25 859 21 285 Kontrakterad årshyra 5 323 4 557 Hyresduration, år 4,9 4,7 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller Alternativa nyckeltal ALTERNATIVA NYCKELTAL AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 177 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Belopp i miljoner kronor 2024 2023 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 4 994 4 293 Förvärvade och sålda fastigheter –716 –163 Valutajustering 1) – –12 Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 4 278 4 118 Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 5 732 159 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 477 653 Ej kassaflödes påverkande poster –2 460 2 803 Betald skatt –162 –130 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Kassaflöde 3 334 3 232 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,85 9,94 Nettoskuld Räntebärande skulder 35 134 30 343 Räntebärande tillgångar –359 –729 Börsnoterade instrument 2) –10 121 –8 782 Likvida medel –287 –28 Nettoskuld 24 367 20 804 Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 35 134 30 343 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 3) –9 496 –8 030 Likvida medel –287 –28 Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285 Totala tillgångar 84 044 73 410 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 30% 30% Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 24 367 20 804 EBITDA 4 531 4 023 Nettoskuld/EBITDA 5,4x 5,2x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 24 367 20 804 EBITDA, framåtriktad 4 754 4 256 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1x 4,9x Nettoskuld/totala tillgångar Nettoskuld 24 367 20 804 Totala tillgångar 84 044 73 410 Nettoskuld/totala tillgångar 29% 28% Resultat per A- och B-aktie 4) Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 5 255 –13 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Justerat resultat efter skatt 5 002 –266 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor 2024 2023 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 4 326 3 881 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –1 108 –937 Utdelning från joint venture och intresseföretag 527 653 Finansiella kostnader inkl leasing 947 765 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 693 4 362 Räntetäckningsgrad 5,0x 5,7x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 4 326 3 881 Finansnetto 786 550 Förvaltningsresultat före finansnetto 5 112 4 431 Räntetäckningsgrad 6,5x 8,1x Soliditet Eget kapital 41 803 36 578 Totala tillgångar 84 044 73 410 Soliditet 50% 50% Substansvärde (NAV) Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Återläggning av derivat 71 21 Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 3 882 Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 605 1 474 Substansvärde (NAV) 42 382 37 537 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 125,23 110,90  Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 4 937 2 309 Totala tillgångar 84 044 73 410 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 6% 3% Totalavkastning på fastigheter Justerat driftnetto 4 360 3 656 Orealiserad värdeförändring 563 –1 306 Summa 4 923 2 351 Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061 Orealiserad värdeförändring −563 1 306 Summa 65 311 58 367 Totalavkastning på fastigheter 7, 5 % 4,0% Överskottsgrad Driftnetto 4 191 3 551 Hyresintäkter 4 994 4 293 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. 3) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 4) IFRS-nyckeltal. ALTERNATIVA NYCKELTAL AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 178 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 juni 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2025 September 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 september 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025 December 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 23 december 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 december 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025 Mars 2026 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2026 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 30 mars 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026 Delårsrapport januari–mars 2025 8 maj 2025 Årsstämma 2025 8 maj 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 14 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025 24 oktober 2025 1) Av styrelsen föreslagna. Kalendarium KALENDARIUM Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2024

AI Terminal

More from AB Sagax

Talk to a Data Expert