Nyfosa

5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-315493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-315493000YR2B83SILCJ502024-12-315493000YR2B83SILCJ502023-12-315493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEK5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502022-12-315493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:ReserveOfEquityComponentOfConvertibleInstrumentsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493000YR2B83SILCJ502024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Årsredovisning 2024 På Nyfosa gör vi affärer som vi tror på, oavsett fastighetskategori eller geografi. Vi vet att varje fastighet är unik i sina förutsättningar. Vi byg- ger ett diversifierat fastighetsbestånd och på det sättet skapas och utvecklas en verksamhet med starka, hållbara kassaflöden. 2 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Innehållsförteckning Introduktion Detta är Nyfosa 4 Händelser under året 5 Året i siffror 6 VD-ord 7 Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy 9 H F Affärsmodell och strategi 10 Transaktioner 12 F Fastighetsbestånd 16 Intjäningsförmåga 20 F Joint venture 21 H Förvaltning 22 F Hyresgäster 28 H F Organisation 30 F Finansiering 32 Finansiell utveckling F Kassaflöde 35 F Resultat 36 F Styrelsens förslag till vinstdisposition 39 F Aktien 40 Risker och styrning H F Risker och riskhantering 42 H F Hållbarhetsrisker 43 F Bolagsstyrningsrapport 45 F Styrelse 50 F Ledande befattningshavare 51 F Intern kontroll och styrning 52 Hållbarhetsrapport H Nyfosas hållbarhetsarbte 55 H Allmän information 56 H Väsentliga hållbarhetsområden 58 H Omställningsstrategi 59 H Värdeskapande genom aktiv förvaltning 60 H Klimtförändringar 61 H TCFD 61 H Affärsetik 63 H Egen arbetskraft 64 H GRI 65 H Redovisningsprinciper 67 Revisors rapport över översiktlig granskning 68 EU:s Taxonomi 69 Finansiell information R Innehåll 70 R Flerårsöversikt och nyckeltal 71 R Avstämning nyckeltal 72 R Finansiella rapporter koncernen 75 R Finansiella rapporter moderbolaget 79 R Noter till de finansiella rapporterna 82 R Styrelsens försäkran 106 Revisionsberättelse 107 Övrig information Definitioner 111 Information om årsstämma samt finansiell kalender 113 Nyfosa årsredovisning 2024 Styrelsen och verkställande direktören för Nyfosa AB (”Nyfosa” eller ”bolaget”) , med postadress Box 4044, 131 04 Nacka och org.nr 559131-0833, får härmed avge årsredo- visning för räkenskapsåret 2024. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är original. Förvaltningsberättelsen (avsnitt markerade med F i innehållsförteckningen) respektive räkenskaper (avsnitt markerade med R i innehålls- förteckningen) är externt granskade av bolagets revisor. Hållbarhetsrapport 2024 I enlighet med ÅRL 6 kap, 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhets- rapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. De avsnitt som är markerade med H i innehållsförteckningen utgör Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade hållbarhetsrapportering. Hållbarhetsrapporteringen är upprättad i enlighet med GRI Standards och är översiktligt granskad av bolagets revisor. Upplysningar har även lämnats med utgångspunkt i EU:s Taxonomi, vilka inte ingår inte i den formella hållbarhetsrappor- teringen för 2024 och har inte granskats av bolagets revisor. F = Förvaltningsberättelse R = Räkenskaper H = Hållbarhetsredovisning 3 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Detta är Nyfosa Strategi • Aktiva på transaktionsmarknaden. • Prioritera kommersiella fastigheter i tillväxtregioner. • Med hållbarhet addera värde till beståndet. • Agera långsiktigt och nära hyresgästerna. • Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna. Investeringsstrategin är flexibel men kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland prio- riteras. Här kan bolaget dra nytta av befolkningstillväxt och utvecklingen av det lokala näringslivet. Fastighets- beståndet inkluderar kontor, lager/logistik, industri samt handelsfastigheter med lågpris- och externhandelsfokus. I Sverige finns fastigheterna främst i de mellersta och södra regionerna samt längs E4:an i Norrland, medan fastigheterna i Finland är koncentrerade till de södra regionerna av landet. I Norge är fastigheterna belägna i Grenlandregionen, söder om Oslo. Nyfosas fastighetsbestånd Regionkontor Bratsberg 1,4 MDSEK Sverige 29,6 MDSEK Kielo 8,3 MDSEK Söderport Nyfosas andel 7,3 MDSEK Kielo är Nyfosas verksamhet i Finland. Bratsberg är Nyfosas verksamhet i Norge. FASTIGHETSBESTÅND OCH REGIONKONTOR 31 December 2024 Nyfosa ska med sitt opportunistiska förhållningssätt samt sin snabbfotade och marknadsnära organisation skapa värde genom att bygga hållbara kassa flöden och ständigt utvärdera nya affärs möjligheter. 39 370 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI 49% Kontor 15% Logistik/Lager 14% Handel 9% Industri 13% Övrigt Antal fastigheter 494 ST Uthyrningsbar yta 2 933 TKVM Fastighetsvärde per kvm 13 421SEK Hyresvärde per kvm 1 351SEK Ekonomisk uthyrningsgrad 90,5 % 4 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Detta är Nyfosa Händelser under året Året i siffror VD-ord Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Inköp av förnybar energi ökade under året, vilket bidrog till lägre koldioxidutsläpp. En förnyad dubbel väsent- lighetsanalys resulterade i en uppdaterad lista över väsentliga hållbarhetsområden. Upplysningar med utgångspunkt i EU:s Taxonomi presenteras för första gången. Läs mer om Nyfosas hållbarhetsarbete på sidorna 10, 22-27, 30-31, 42-44 och 55-67. Händelser under året Transaktioner • Under året genomfördes förvärv av fastigheter till ett totalt värde om 1 666 MSEK och avyttringar till ett totalt värde om 1 447 MSEK. • Det största förvärvet genomfördes i september och avsåg resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas norska joint venture Samfosa AS. Efter förvärvet utgör innehavet ett segment under namnet Bratsberg. • Den största avyttringen genomfördes i november och avsåg en portfölj med sex kontorsfastigheter i Luleå och Gävle. Läs mer om transaktioner på sidan 12. Hållbarhet Finansiering • Med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 23 april 2024 genomfördes i maj en riktad nyemis- sion av 17 miljoner stamaktier som tillförde bolaget 1,7 MDSEK. • I september emitterades seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 MSEK med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR + 250 baspunkter och förfall i januari 2028. • I september återköptes obligationer om nominellt 314 MSEK. • I oktober förtidsinlöstes obligationer om nominellt 418 MSEK. Läs mer om finansiering på sidorna 32–34. Investeringar • Under året genomfördes investeringar i befintligt bestånd om 543 MSEK. • I Skien, Norge, pågår en större om- och tillbyggnation av totalt 7 tusen kvm kontorsyta. Investeringen beräk- nas vara slutförd under det andra kvartalet 2026. • I Borås genomförs en hyresgästanpassning i en logistik/ lageranläggning om 14 tusen kvm. Investeringen beräknas vara slutförd under det fjärde kvartalet 2025. Läs mer om investeringar i befintligt bestånd på sidan 22. Ny VD I oktober utsågs Carl-Johan Hugner till VD för Nyfosa. Carl-Johan har en bakgrund inom finans- branschen och kommer närmast från rollen som Head of Real Estate Invest- ment Banking på Pareto Securities AB. Carl-Johan tillträdde i januari 2025. Läs mer i VD-ordet på sidan 7. 5 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Detta är Nyfosa Händelser under året Året i siffror VD-ord Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Året i siffror MSEK 2024 2023 Driftnetto 2 541 2 445 Överskottsgrad, % 69,2 68,8 EBITDA 2 723 2 445 Förvaltningsresultat 1 350 1 239 Operativt kassaflöde 1 345 1 215 Årets resultat 112 -639 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 Belåningsgrad på balansdagen, % 50,7 55,2 Nettobelåningsgrad fastigheter på balans- dagen, % 53,1 58,3 Fastighetsvärde på balansdagen 39 370 39 278 Långsiktigt substansvärde på balansdagen 20 186 18 093 Nyckeltal per aktie, SEK Förvaltningsresultat 6,41 6,15 Operativt kassaflöde 6,67 6,36 Resultat efter utspädning 0,28 -3,67 Långsiktigt substansvärde på balansdagen 97,00 94,72 Antal utestående aktier på balansdagen 208 096 793 191 022 813 Genomsnittligt antal utestående aktier 201 719 757 191 022 813 Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidorna 111-112. Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns på sidorna 72–74. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 4,85 6,32 6,90 7,80 6,15 6,41 2019 2020 2021 2022 2023 2024 SEK OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE 2019 4,93 6,97 7,69 8,97 6,36 6,67 2020 2021 2022 2023 2024 SEK AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 15,2 19,3 21,3 -4,1 0,3 9,7 2019 2020 2021 2022 2023 2024 % FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING, 31 dec 19,6 29,4 37,1 40,4 39,3 39,4 2019 2020 2021 2022 2023 2024 MDSEK ”Trots en avvaktande konjunktur och utmanande hyresmarknad under 2024 kan vi slå fast ett helårsresultat med tillväxt i såväl förvaltningsresultat som operativt kassaflöde per aktie” Förvaltningsresultat per aktie Jan–dec 2024 +4 % Intäkter Jan–dec 2024 +3 % Driftnetto Jan–dec 2024 Operativt kassaflöde per aktie Jan–dec 2024 +4 % +5 % Prognos för 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuva- rande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv, försäljningar samt valutakurser uppgå till 1 400 MSEK efter ränta på hybridobligationer. Prognosen lämnades i bokslutskommunikén för 2024. 6 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Detta är Nyfosa Händelser under året Året i siffror VD-ord Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Transaktioner Under året genomförde Nyfosa ett antal transaktioner av särskilt strategiskt värde. Genom förvärvet av resterande aktier i bolagets norska joint venture har vi idag genom dotterbolaget Bratsberg ett bestånd av kassaflödesfastigheter i Grenlands- regionen söder om Oslo till ett värde om 1,4 MDSEK. Därtill förvärvades fastigheter i mindre affärer i Tammerfors och Värnamo. Parallellt avyttrades fastigheter om 1,4 MDSEK, vilket frigjort kapital som möjliggör nya investeringar. Efter årets utgång tecknade Nyfosa avtal om att för- värva minoritetsandelen i vårt finska dotterbolag Kielo från Brunswick Real Estate, som Nyfosa etablerade verksamheten i Finland med 2021. Nu tar vi nästa steg i utvecklingen av Kielo, som på kort tid byggt upp ett diversifierat och högavkastande bestånd om 8,3 MDSEK med tyngdpunkt i universitets- och regionstäder i den södra delen av landet. Som del av transak- tionen ansluter även den organisation som byggt upp bolaget, inklusive ledande befattningar, till Kielo och Nyfosakoncernen. Med helägda verksamheter i både Norge och Finland har vi skapat ett större manöverutrymme för Nyfosa på dessa marknader, vilket vi bedömer kommer gynna verksamheten i respektive geografi. Förvaltning Driftnettot steg under året med 4 procent och i jämförbart bestånd med 5 procent. Överskottsgraden ökade jämfört med 2023 och uppgick till 69,2 procent. Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd såväl geogra- fiskt som segmentsmässigt. Bolagets opportunistiska strategi för med sig affärsmöjligheter men ställer samtidigt höga krav på vår organisation. I en hyresmarknad tydligt präglad av en svagare konjunktur fortsatte den negativa vakansutvecklingen under 2024 trots ett hårt arbete från förvaltningsorganisationen. Under de senaste 24 månaderna har vakansvärdet ökat från 280 MSEK till 401 MSEK vilket hämmat kassaflödestillväxten. Under årets början kan vi notera vissa tecken på en ökad efterfrågan på lokaler, och med metodiskt arbete, förfinade processer och en nära dialog med hyresgäster är vi fast beslutna att vända den negativa trenden. Detta är en förut- sättning för att kunna agera framgångsrikt och skapa värde i transaktionsmarknaden även framgent. Nyfosa summerar ett 2024 som präglats av konsolidering. Utöver förvärvet av resterande aktier i det norska joint venture-bolaget Samfosa genomfördes ett antal avyttringar under året. Vidare utfördes ett fokuserat arbete i syfte att stärka Nyfosas finansiella ställning. Insatserna har gett resultat, och trots en avvaktande konjunktur och utmanande hyresmarknad under 2024 kan vi slå fast ett helårsresultat med tillväxt i såväl förvaltningsresultat som operativt kassaflöde per aktie. Utmaningar på hyressidan kvarstår, även om vi ser viss ljusning i aktivitet och respons på flera av våra delmarknader. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,80 SEK per aktie. Förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy och det är tillfredsställande att bolaget återigen har kapacitet att återuppta kontantutdelning. VD-ord 7 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Detta är Nyfosa Händelser under året Året i siffror VD-ord Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Finansiering Nyfosa arbetade fokuserat under 2024 med att förbättra bolagets finansiella ställning. I maj genomfördes en nyemission om 1,7 MDSEK för att uppnå en mer flexibel och balanserad kapitalstruk- tur och därmed skapa beredskap för nya investeringsmöjligheter. I syfte att sänka finansieringskostnaderna genomförde bolaget bland annat refinansiering av banklån, emission av gröna obliga- tioner och inlösen av befintliga obligationer. Samtidigt fick den lägre styrräntan ytterligare genom- slag. Bolagets belåningsgrad minskade under året med 4,5 procent enheter till 50,7 procent och räntetäckningsgraden steg till 2,2 gånger. Nyfosa har inga låneförfall under 2025 och vid ingången av året har bolaget i tillägg 1,6 MDSEK i outnyttjade kreditfaciliteter. Prognos För 2025 beräknas förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetsbestånd, offentliggjorda förvärv, försäljningar samt valutakurser uppgå till 1 400 MSEK efter ränta på hybridobliga- tioner. Utblick Nyfosa ska aldrig stå still, och vi utvärderar ständigt affärs- möjligheter på transaktionsmarknaden. I takt med att bolaget vidareutvecklas förblir det även betydelsefullt att fortsätta stärka vårt avtryck och närvaro i de marknader där bolaget verkar. Genom stort engagemang och nära dialoger med våra hyresgäster och omgivande samhälle bygger vi hållbara kassa- flöden som skapar förutsättningar för att göra Nyfosa till ett än bättre och mer lönsamt bolag. Jag ser mycket fram emot att leda bolaget genom nästa fas av Nyfosas resa. Carl-Johan Hugner, VD ” Med helägda verksamheter i både Norge och Finland har vi skapat ett större manöver- utrymme för Nyfosa på dessa marknader, vilket vi bedömer kommer gynna verksamheten i respektive geografi.” 8 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Detta är Nyfosa Händelser under året Året i siffror VD-ord Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Mål och utdelningspolicy FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR BELÅNINGSGRAD Ej över 55 procent. ICKE-SÄKERSTÄLLD SKULD Ej över 15 procent. 2019 50,8 53,5 53,8 54,7 55,2 50,7 2020 2021 2022 2023 2024 55 % 2019 13,2 8,7 8,9 6,6 5,8 4,9 2020 2021 2022 2023 2024 % 15 2019 10,5 10,7 11,0 10,2 9,4 7,7 2020 2021 2022 2023 2024 ggr 12,0 2019 5,2 4,5 4,2 3,4 2,0 2,2 2020 2021 2022 2023 2024 2,0 ggr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ EBITDA Ej över 12,0 ggr. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Långsiktigt minst 2,0 ggr. Handelsfastigheten Danmarks Kumla 8:31 i Uppsala. Tillväxt i kassaflöde per aktie Bolagets finansiella mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde per aktie med 10 procent per år. Genomsnittlig tillväxt per år under perioden 2019–2024 Utdelningspolicy Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjlighe- ter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 2,80 SEK (–) per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,70 SEK per aktie, motsvarande 583 MSEK. TILLVÄXT OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE 2019 16 41 10 17 5 -29 2020 2021 2022 2023 2024 % 10 UTDELNING – ANDEL AV OPERATIVT KASSAFLÖDE – 57 49 45 43 1) 40 – 2019 2020 2021 2022 2023 2024 % Extra utdelning 1) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de senaste 12 månaderna. Utfallet är graddagsjusterat. Nyfosa Sverige Kielo Miljöcertifiering År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastig- hetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030. Förbrukningseffektivisering År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med år 2020. Koldioxidutsläpp Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp. Koldioxidutsläppet under 2024 i Nyfosa Sverige och Kielo uppgick till 9 799 ton CO2, vilket motsvarar en minskning med 9 procent jämfört med år 2023. Bratsberg följs upp från och med 2025. Under 2025 ska en scope 3-screen- ing genomföras i syfte att fastställa ett basår för koldioxidutsläpp. Energiprestanda Under 2025 ska en handlingsplan tas fram för att förbättra energipre- standan, enligt energideklaration, i fastighetsbeståndet. MINSKNING AV ENERGI- FÖRBRUKNINGEN PER KVM 1) 4 15 29 33 39 2020 2021 2022 % 2023 2024 2 - 6 9 9 4 2020 2021 2022 2023 2024 % ANDEL AV FASTIGHETSVÄRDET MED EN MILJÖCERTIFIERING FINANSIELLT MÅL UTDELNING PER AKTIE HÅLLBARHETSMÅL +6 % 1) Styrelsens förslag till utdelning. 9 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Affärsmodell och strategi – Stabila och hållbara kassaflöden Nyfosas affärsmodell bygger på att vara aktiv på transaktionsmarknaden och att löpande utvärdera ett stort antal möjliga affärer i syfte att bygga stabila och hållbara kassaflöden. Fastighetsbeståndet förvaltas och utvecklas med perspektivet att hållbarhet och lönsamhet hör ihop. Strategin utgörs av fem pelare som samverkar för att uppnå bolagets mål. Den övergripande målsättningen är att vara ett ledande svenskt fastighetsbolag samt en ansvarstagande och attraktiv arbetsgivare och samarbetspartner. Strategin är integrerad i hela organisationen och alla delar av verksamheten. Affärsmodellens fokus på att bygga kassaflöden utesluter inte ett hållbart företagande, snarare är det en förutsättning för att ta rätt beslut i vägvalen framåt. Läs vidare på sidorna 59–60 om bolagets strategi för att minska koldioxidutsläpp från verksamheten samt hur bolaget bidrar till värdeskapande för intressenter, samhälle och miljö. Transaktioner Aktiva på transaktionsmarknaden Nyfosa utvärderar ständigt affärsmöjligheter på trans- aktionsmarknaden. Med en bred lokal närvaro och lång erfarenhet finns förutsättningar för att anpassa sig till marknadsutvecklingen och fatta välgrundade beslut. Bolagets breda lokala närvaro är en nyckel till fortsatt lönsamma affärer. Det skapar förutsättningar för att bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera affärs- möjligheter och fatta välgrundade beslut. Kombinerat med korta och snabba beslutsvägar och inarbetade pro- cesser, innebär det att en stor mängd affärsmöjligheter kan utvärderas parallellt och transaktioner genomföras snabbt. I dagsläget utvärderas affärer i Sverige, Finland och Norge. Fastighetsbestånd Prioriterar kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Nyfosa fokuserar på kassaflöde och stabil riskjusterad avkastning där organisationen kan tillföra värde genom aktiv förvaltning. Det finns ingen begränsning i investeringsstrategin avseende fastighetskategori eller geografisk spridning, men en uttalad prioritet är kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Där kan Nyfosa dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och i det lokala näringslivet. s. 12 s. 16 Kontorsfastigheten Verkstaden 6 i Västerås.Lagerfastigheten Slangbellan 3 i Värnamo. 10 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Hyresgäster Agera långsiktigt och nära hyresgästerna Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad partner bidrar Nyfosa till att bygga relationer och skapa värde på de marknader där bolaget är verksamt. En viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för hyres gästerna genom att tänka kreativt, ge hyresgästerna snabba svar samt ett personligt bemötande. Nyfosa ska ha lokalkontor nära hyresgästerna. Förvaltning Med hållbarhet addera värde till beståndet Nyfosa förvaltar, utvecklar och förädlar fastighets- beståndet i syfte att öka fastigheternas kassaflöde och värde. Förvaltningen bedrivs på ett professionellt, lönsamt och hållbart sätt i nära samarbete mellan Nyfosas lokala organisation och de centrala funktio- nerna samt i nära dialog med hyresgäster, samhället och övriga intressenter. Organisation Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna Kompetens, affärssinne och kontaktnät är centrala för att förverkliga Nyfosas affärsidé och mål. Bolaget arbetar aktivt för att vara en arbetsgivare som erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på närhet till affärsbeslut, delaktighet i affärs- utvecklingen och personlig utveckling för alla anställda. s. 22 s. 28 s. 30 Medarbetare från regionkontoret i Västerås.Handelsfastigheten Asetajanitie 5 i Porvoo.Kontorstfastigheten Rudan 6 i Halmstad. 11 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Transaktioner är basen för att skapa tillväxt i kassaflödet och öka avkastningen i fastighetsbeståndet. Nyfosa är rustat för att utvärdera ett stort antal potentiella förvärv och avyttringar parallellt, vilket möjliggör ett brett urval av transaktioner. Genom att vara aktiva och pålitliga är bolaget en attraktiv partner för fastighetsägare, banker, rådgivare och andra aktörer i branschen. Bolagets bankrelationer innebär generellt goda möjligheter till flexibel finansiering vilket är centralt för transak- tionsverksamheten. Transaktionsstrategi Nyfosas transaktionsstrategi är inriktad på att genomföra affärer som bidrar till optimerad avkastnings- och risknivå i syfte att nå målet om tillväxt i kassaflöde. Förvärvsstrategin är inte begränsad till en viss fastighetskategori, geografi eller storlek på förvärv. Det befintliga fastighetsbeståndet utvärde- ras och omstruktureras löpande för att optimera och utveckla dess sammansättning utifrån förändringar på marknaden avseende avkastning och risk. Rådande marknad styr transak- tionsvolymen och kan från tid till annan innebära ett ökat fokus på förvärv eller avyttringar när det bedöms fördelaktigt. Fokus ligger på att identifiera affärsmöjligheter som leder till ett diversifierat bestånd av fastigheter med god avkastning. Mixade fastighetsbestånd med olika kategorier av fastigheter eller geografisk spridning passar Nyfosa väl. Konkurrensen för sådana bestånd kan vara något mindre eftersom färre bolag har strategier som tillåter diversifierade fastighetsbestånd. Nyfosa är aktiva på transaktionsmarknaden genom att ständigt utvärdera affärsmöjligheter. Med en marknadsnära organisation och transaktions- vana medarbetare finns förutsättningarna som krävs för den transaktionsintensiva affärsmodellen. Målet är att stärka kassaflöden och avkastning, oavsett marknad. Under 2024 gjordes transaktioner i Sverige, Finland och Norge för 3,1 MDSEK i form av förvärv och avyttringar. Organisation nära marknaden Transaktionsorganisationen har kompetensen, resurserna och kreativiteten för att identifiera och realisera de affärsmöjlig- heter som uppstår. Den geografiska bredden i beståndet ger en stor kontaktyta mot fastighetsaktörer och är en nyckel i transaktionsverksamheten. Det skapar förutsättningar för att bedöma marknadsutvecklingen, tidigt identifiera affärsmöjlig- heter och fatta välgrundade beslut. Många av transaktionerna sker utanför den öppna marknaden genom direktkontakt med säljare. Utöver den centrala transaktionsorganisationen har Kielos och Bratsbergs medarbetare kontaktnät och kunnande om de respektive fastighetsmarknaderna. Effektiv transaktionsprocess I verksamheten följs en väl inarbetad transaktionsprocess för att genomföra fastighetstransaktioner på ett affärsmässigt och effektivt sätt. En betydande volym av affärsmöjligheter utvärderas ständigt och arbetet med ett förvärv eller en avytt- ring kan pågå i några få veckor eller upp till flera år, beroende på komplexitet eller andra förhållanden. Inför ett potentiellt förvärv analyseras alltid affären utifrån sina unika förutsätt- ningar. Stor vikt läggs vid att identifiera, analysera och hantera eventuella risker kopplade till fastigheten eller beståndet. Transaktioner – Aktiva på transaktionsmarknaden Handelsfastigheten Kantokatu 2 i Nokia, förvärvad under året. 12 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Efter en svag nordisk marknad för fastighetstransaktioner 2023 märktes en gradvis ökning i aktivitet under andra halvåret 2024, drivet av stärkta kapital- och kreditmarknader och fallande räntenivåer som förbättrade finansieringsmöjligheterna. Utvecklingen på bolagets tre transaktionsmarknader skiljde sig dock något under året. 1) Transaktionsvolymen i Sverige återhämtade sig under 2024. Total transaktionsvolym för fastighetsaffärer över 40 MSEK uppgick till 140 MDSEK, motsvarande en ökning om 36 MDSEK jämfört med 2023. I Finland minskade den totala transaktionsvolymen till totalt 2,1 MDEUR, jämfört med 2,7 MDEUR föregående år. Samtidigt uppvisade den finska trans- aktionsmarknaden tecken på återhämtning, speciellt inom logistik- och bostadssegmenten. Den norska fastighetsmark- naden stärktes under 2024 med en transaktionsvolym om 86 MDNOK, jämfört med 57 MDNOK för 2023. 1) Förvärvade fastigheter Under året tillträddes fastigheter motsvarande en investering om 1 666 MSEK (1 002). I februari tillträddes en fullt uthyrd industrifastighet i Tammer- forsområdet med genomsnittlig återstående avtalslängd om 9,8 år och årligt hyresvärde om 4 MSEK. I april tillträddes ytterligare en fullt uthyrd industrifastighet i Tammerfors med genomsnitt- lig återstående avtalslängd om 9,5 år och årligt hyresvärde om 5 MSEK. I juni tillträddes en fullt uthyrd lagerfastighet i Värnamo med genomsnittlig återstående avtalslängd om 9,4 år och årligt hyresvärde om 3 MSEK. I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Samfosa AS. Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 1 427 MSEK och bestod av nio fastigheter med ett årligt hyresvärde om 134 MSEK och en genomsnittlig återstående avtalslängd om 4,5 år. Avyttrade fastigheter Under året frånträddes fastigheter om 1 447 MSEK (1 558). I april och i maj frånträddes totalt fem fastigheter i fyra olika transaktioner. Fastigheterna, huvudsakligen bestående av lokaler för handel, lager och lätt industri, är belägna i Uppsala, Linköping, Nybro, Eskilstuna och Oskarshamn. Årligt hyres- Transaktionsmarknaden och genomförda affärer värde för de frånträdda fastigheterna beräknades vid frånträdet uppgå till totalt 32 MSEK. Totalt försäljningspris uppgick till 380 MSEK efter avdrag för uppskjuten skatt och försäljnings- omkostnader om 16 MSEK. Försäljningspriset översteg senast redovisade värden med totalt 2 MSEK. I juli och augusti frånträddes totalt fem fastigheter i två olika transaktioner. Fastigheterna, huvudsakligen bestående av handel, kontor, lager och lätt industri, är belägna i Kotka, Malmö, Sigtuna och Sollentuna. Årligt hyresvärde för de frånträdda fastigheterna beräknades vid frånträdet uppgå till totalt 15 MSEK. Totalt för- säljningspris uppgick till 138 MSEK efter avdrag för uppskjuten skatt och försäljningsomkostnader om 5 MSEK. Försäljningspriset översteg senast redovisade värden med totalt 14 MSEK. I november frånträddes sex kontorsfastigheter till ett för- säljningspris om 930 MSEK efter avdrag för uppskjuten skatt och försäljningsomkostnader om 10 MSEK. Försäljningspriset understeg senast redovisade värden med totalt 14 MSEK. Fastigheterna är belägna i Gävle och Luleå och det årliga hyresvärdet uppgick till 88 MSEK. FÖRVÄRV 2024 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI MSEK Kontor Logistik/ Lager Handel Industri Övrigt Total Södra Sverige, större städer - - - 7 - 7 Sverige övrigt - 38 - - - 38 Helsingfors och universitetsstäder i Finland - 39 - 134 - 174 Grenland, Norge 994 136 248 - 70 1 447 Totalt 994 214 248 142 70 1 666 1) Marknadsuppgifter från Newsec. AVYTTRINGAR 2024 PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI MSEK Kontor Logistik/ Lager Handel Industri Övrigt Total Malmö - -46 - - - -46 Mälardalen - -281 -35 - - -316 Norrlandskusten -930 - - - - -930 Stockholm - - - -17 -46 -63 Södra Sverige, större städer - - -31 - - -31 Sverige övrigt - -33 - - - -33 Finland övrigt - - -28 - - -28 Totalt -930 -360 -94 -17 -46 -1 447 13 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Nyfosas verksamhet i Norge drivs av fastighetsbolaget Bratsberg som sedan september 2024 är ett helägt dotterbolag. Med sina välbelägna kontors-, handels- och lagerfastigheter är Bratsberg en etablerad och aktiv aktör i Grenlandsregionen söder om Oslo, både genom förvaltning och med värde- skapande om- och tillbyggnationer. 96 tkvm Yta 1,4 MDSEK Fastighetsvärde 131 MSEK Hyresvärde Bratsbergs fastighetsbestånd 31 december 2024 – väletablerad aktör i norsk tillväxtregion Oslo Bratsberg Bratsberg Horten Skien Porsgrunn 14 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Bratsberg har länge varit en ledande fastig- hetsaktör i Grenlandsregionen och äger idag fastigheter till ett värde om 1,4 MDSEK i regionens största städer Skien och Porsgrunn. Bolaget grundades med en vision om att stärka utvecklingen i regionen. Namnet har sitt ursprung i ett av bolagets första projekt, Brats- berg Brygge, som blivit ett välkänt landmärke. Förädling av äldre byggnader till moderna kommersiella lokaler är fortfarande en central del i verksamheten. Bygger långsiktiga relationer Grenland är en tillväxtregion med tyngdpunkt på såväl industri som teknologi där ett flertal stora bolag som ABB, Sweco, Yara och Norconsult finns etablerade. Med god infrastruktur i form av motorväg, hamn och järnvägsnät, är regionen attraktiv för olika näringsverksamheter, vilket Googles nyligen aviserade investering i ett nytt datacenter i området är ett bevis på. Med sin långa historia i regionen är Brats- berg en etablerad aktör och en pålitlig partner för näringsliv, samhällsaktörer och lokala myndigheter. ”Vi har byggt långsiktiga relationer och har en stark förståelse för regionens unika behov”, berättar Simon Stordalen, VD för Bratsberg. Goda relationer är något som genomsyrar etableringsstrategin i stort och är en bidra- gande faktor till att Bratsberg idag är den största fastighetsutvecklaren i regionen. ”Våra medarbetare är lokalt förankrade och vi har alltid en tät dialog med våra samarbetspartners och hyresgäster. Genom anpassningar och långa hyresavtal har hyres- gästerna möjlighet att växa tillsammans med oss. Här finns exempel på bolag som börjat med lokaler om 100 kvm, för att sedan växa och idag sitta på hyreskontrakt om över 2 tusen kvm”, fortsätter Simon Stordalen. Klosterøya Næringspark tar form Klosterøya är ett före detta industriområde för pappersproduktion som under de senaste åren utvecklats till en levande stadsdel som erbjuder restauranger, kultur och service med gångavstånd till Skien centrum. Området har blivit en knutpunkt för näringslivet i regionen. På den egna fastigheten Kunnskapsverk- stedet, en äldre industribyggnad i Klosterøya Næringspark, genomför Bratsberg nu en inves- tering som avser om- och tillbyggnation av totalt 7 tusen kvm kontorsyta, träningscenter, skola och restauranger. Projektet innefattar bland annat en tillbyggnad av ett våningsplan samt en omfattande ombyggnation för att möta dagens krav på moderna lokaler. Energi- effektiva värme-, kyl- och ventilationssystem kommer att installeras, och fastigheten planeras att certifieras med BREEAM-in-Use med minst nivå Good. Investeringen som beräknas uppgå till 150 MSEK påbörjades i januari 2025 med planerat slutförande under det andra kvartalet 2026. Hyresvärdet efter investeringen beräknas uppgå till 20 MSEK, varav 68 procent är uthyrt i nya hyresavtal med en genomsnittlig avtals- längd på 10,1 år. ”Det stora intresset för att hyra lokaler i Klosterøya är en tydlig signal om att investe- ringen är rätt, och att utvecklingen i regionen är positiv”, kommenterar Simon Stordalen. Projekt med hållbarhetsperspektiv Hållbarhetsperspektivet är en naturlig del i alla Bratsbergs projekt. I Porsgrunns centrala delar ligger en tidigare industri- och produktionsbyggnad som byggts om till unika lokaler för kontor, handel och restauranger. Porslinsfabriken, som byggnaden kallas, är unikt belägen intill älven, vilket gör att hela företagsparken på 22 tusen kvm kan drivas på förnybar energi från vattnet som forsar förbi precis utanför genom fastighetens egna energicentral. ”Poängen är att ta miljöhänsyn och iden- tifiera hur vi kan vara så energieffektiva som möjligt. Här rinner älven förbi full av energi, det måste vi utnyttja,” kommenterar Jørn Bjerke, driftsansvarig för Porslinsfabriken. Att ta vara på befintliga resurser är något som länge har genomsyrat hela Bratsbergs förvaltning och utveckling. Genom förädling av gamla produktions- och industrianläggningar arbetar man ständigt med återbruk. Ambi- tionen är att kunna behålla så mycket som möjligt av materialen i byggnaden, exempelvis fönster, väggar och betong. Samtidigt uppda- teras byggnaden med moderna planlösningar och effektiva energilösningar, där miljömäs- siga val ständigt finns i åtanke. Skiss över projektet Klosterøya Næringspark i Skien. Kontors- och handelsfastigheten Bratsberg Brygge i Porsgrunn. 15 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Fastighetsbestånd – Prioritera kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Det finns ingen begränsning i Nyfosas investeringsstrategi men en uttalad prioritet är kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Där kan bolaget dra nytta av gynnsamma trender såsom tillväxt i befolkningsmängd och utvecklingen av det lokala näringslivet. Nyfosa har ett diversifierat fastighetsbestånd som en följd av bolagets fokus på kassaflöde snarare än en specifik fastighets- kategori, storlek eller region. Idag äger och förvaltar Nyfosa fastigheter på tre nordiska marknader; Sverige, Finland och Norge. Fastigheter utanför storstädernas cityområden har relativt låga hyresnivåer och jämn efterfrågan. Med ett fastighetsbestånd som innefattar kontor, lager/logistik och industri samt handels- fastigheter med inriktning på lågpris- och externhandel har Nyfosa en god diversifiering även vad gäller fastighetskategorier. Vid årets slut bestod fastighetsbetsbeståndet av 494 fastigheter (497) med ett fastighetsvärde om 39 370 MSEK (39 278), ett årligt hyresvärde om 3 963 MSEK (3 897) och en uthyrningsbar yta om 2 933 tusen kvm (2 930). Information om årets värdeutveckling återfinns i not 11. Joint venture Utöver det helägda fastighetsbeståndet äger Nyfosa 50 procent av fastighetsbolaget Söderport i Sverige, där Nyfosas andel av fastighetsvärdet uppgår till sammanlagt 7 344 MSEK (7 209). Söderports fastigheter ingår inte i sammanställningar och diagram avseende Nyfosas helägda fastighetsbestånd, utan presenteras separat på sidan 21. 39 370 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER REGION SverigeKieloBratsberg 16% Mälardalen 11% Norrlandskusten 13% Södra Sverige, större städer 11% Stockholm 9% Karlstad 7% Malmö 8% Sverige övrigt 17% Helsingfors och universitetsstäder i Finland 4% Finland övrigt 4% Grenland, Norge 39 370 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI 49% Kontor 15% Logistik/Lager 14% Handel 9% Industri 13% Övrigt Regionkontor Bratsberg 1,4 MDSEK Sverige 29,6 MDSEK Kielo 8,3 MDSEK Söderport Nyfosas andel 7,3 MDSEK Kielo är Nyfosas verksamhet i Finland. Bratsberg är Nyfosas verksamhet i Norge. FASTIGHETSBESTÅND OCH REGIONKONTOR 31 december 2024 Antal fastigheter 494 ST Uthyrningsbar yta 2 933 TKVM Fastighetsvärde per kvm 13 421 SEK Hyresvärde per kvm 1 351 SEK Ekonomisk uthyrningsgrad 90,5 % 16 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Fastighetsbeståndet i Sverige Fastigheterna i Nyfosas svenska bestånd utgjorde på balansdagen 75 procent (79) av det totala fastighetsvärdet och 71 procent (75) av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av 389 fastigheter (404) med ett redovisat värde om 29 643 MSEK (31 192), ett hyresvärde om 2 829 MSEK (2 937) samt en uthyrningsbar yta om 2 299 tusen kvm (2 398). Fastighetskategorier i Sverige Kontorsfastigheterna i Sverige är av god kvalitet och främst centralt belägna i regionsstäder, däribland Karlstad, Malmö, Västerås och Örebro. Logistik- och lagerfastigheterna är till stor del belägna i lager- och industriområden i eller nära regionsstäder, såsom Borås, Karlstad, Malmö, Växjö och Örebro. Handelsfastigheterna är primärt belägna i väletablerade externhandelsplatser. Hyresgäs- terna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel, bygghandel och lågprishandel. Dessa handelsplatser ligger främst i Borås, Luleå, Stockholm och Västerås. Industrifastigheterna, med inriktning på lätt industri, är belägna i industriområden nära orter såsom Värnamo och Växjö. I segmentet Sverige finns även ett mindre antal fastigheter med hotellverksamhet, skolor, restauranger och vård. Dessa fastigheter är belägna i kommuner och regioner med befolk- ningstillväxt, såsom Malmö, Stockholm och Örebro. 29 643 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL 49% Kontor 19% Logistik/Lager 13% Handel 5% Industri 14% Övrigt Fastighetsvärde per kvm 12 896 SEK Andel av totalt fastighetsvärde 75 % 1 jan 2025 1 jan 2024 Antal fastigheter 389 404 Fastighetsvärde, MSEK 29 643 31 192 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 299 2 398 Hyresvärde, MSEK 2 829 2 937 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,4 92,2 Återstående avtalslängd, år 3,5 3,7 Medarbetare 66 66 Till vänster: kontorsfastigheten Södra Kasern 2 i Kristianstad. Till höger: handelsfastigheten Gördelmakaren 5 i Norrtälje. Nedre: lagerfastigheten Högom 3:106 i Sundsvall. 17 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Fastighetsbeståndet i Finland, Kielo I februari 2025 förvärvades minoritetsandelen i dotterbolaget Kielo, motsvarande 1,04 procent av aktierna. I förvärvet följde en organisation med 14 medarbetare med till Kielo och komplette- rar den befintliga organisationen om 15 medarbetare. Fastigheterna i Kielo utgjorde på balansdagen 21 procent (21) av Nyfosas totala fastig- hetsvärde och 25 procent (25) av hyresvärdet. Nyfosas verksamhet i Finland bedrivs av dotterbolaget Kielo, vars fastighetsbestånd på balansdagen bestod av 96 fastigheter (93) med ett redovisat värde om 8 300 MSEK (8 087), ett hyresvärde om 1 003 MSEK (960) samt en uthyrningsbar yta om 538 tusen kvm (532). Fastighetskategorier i Kielos bestånd Kontorsfastigheterna i Finland är av hög kvalitet och merparten är centralt belägna i universi- tetsstäder i södra Finland, såsom Jyväskylä och Tammerfors. Handelsfastigheterna är primärt belägna i väletablerade externhandelsplatser i Helsingfors, Tammerfors och Uleåborg. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel och lågprishandel. Industrifastigheterna med inriktning på lätt industri är belägna i industriområden i närhet till städer som Kuopio, Tammerfors och Uleåborg. Kielo äger även ett mindre antal fastigheter med skolor och vård. Fastigheterna är belägna i regioner med befolkningstillväxt, såsom Jyväskylä. 8 300 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL 47% Kontor 2% Logistik/Lager 16% Handel 23% Industri 12% Övrigt Fastighetsvärde per kvm 15 413 SEK Andel av totalt fastighetsvärde 21 % 1 jan 2025 1 jan 2024 Antal fastigheter 96 93 Fastighetsvärde, MSEK 8 300 8 087 Uthyrningsbar yta, tkvm 538 532 Hyresvärde, MSEK 1 003 960 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87,6 89,4 Återstående avtalslängd, år 3,1 3,2 Medarbetare 15 16 Till vänster: handelsfastigheten Kävelykatu 37 i Jyväskylä. Till höger: handelsfastigheten Alikeravantie 30 i Kerava. Nedre: lagerfastigheten Kantokatu 2 i Nokia. 18 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Fastighetsbeståndet i Norge, Bratsberg I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Samfosa AS, som därefter utgör ett helägt dotterbolag samt ett segment under namnet Bratsberg. Fastigheterna i Bratsberg utgjorde på balansdagen 4 procent av Nyfosas totala fastighetsvärde och 3 procent av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet bestod av nio fastigheter med ett redovisat värde om 1 427 MSEK, ett hyresvärde om 131 MSEK samt en uthyrningsbar yta om 96 tusen kvm. Fastighetskategorier i Bratsbergs bestånd Kontorsfastigheterna är av hög kvalitet och majoriteten är centralt belägna i Porsgrunn och Skien i Grenlandsregionen söder om Oslo. Handelsfastigheterna är främst belägna centralt i Skien. Hyresgästerna utgörs till största delen av etablerade kedjor, bland annat inom livsmedel och lågprishandel. Fastigheterna med lokaler för logistik/lager och lätt industri är belägna i industriområden i närhet till Skien och Porsgrunn. 1 427 MSEK FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI NYCKELTAL 68% Kontor 9% Logistik/Lager 18% Handel 0% Industri 5% Övrigt Fastighetsvärde per kvm 14 806 SEK Andel av totalt fastighetsvärde 4 % 1 jan 2025 Antal fastigheter 9 Fastighetsvärde, MSEK 1 427 Uthyrningsbar yta, tkvm 96 Hyresvärde, MSEK 131 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 Återstående avtalslängd, år 4,7 Medarbetare 13 Till vänster: kontorsfastigheten Langmyra i Horten. Till höger: kontors- och handelsfastigheten Bratsberg Brygge i Porsgrunn. Nedre: logistik- och lagerfastigheten Herøya Grenland Logistikpark i Porsgrunn. 19 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Intjäningsförmåga Underlag till intjäningsförmågan • Fastigheter som ägdes på balansdagen är beaktade, avtalade till- och frånträden därefter är ej beaktade. • Hyresvärdet baseras på avtalade hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal den 1 januari 2025 respektive 1 januari 2024. • I vakansvärdet ingår hyresrabatter enligt gällande hyresavtal med 24 MSEK (17). • Övriga fastighetsintäkter avser främst servicetjänster i Kielobestån- det samt parkeringsintäkter i det svenska beståndet som hanteras separat från hyresavtalen och baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid. • Kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt baseras på utfall de senaste 12 månaderna, justerat för innehavstid. • Kostnader för central- och fastighetsadministration baseras på utfall de senaste 12 månaderna. • Övriga rörelseintäkter och -kostnader i resultaträkningen beaktas inte i intjäningsförmågan. • Andel i joint ventures förvaltningsresultat beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa. • I intjäningsförmågan ingår inga finansiella intäkter. • Finansiella kostnader har beräknats utifrån balansdagens genom- snittliga ränta om 5,0 procent (5,2), med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. I posten ingår även tomträttsavgälder om 19 MSEK (18). • Ränta på hybridobligationer har beräknats utifrån balansdagens ränta om 7,8 procent (8,8). • Vid omräkning av den utländska verksamheten har balansdagens växelkurs om 11,49 EUR/SEK respektive 0,97 NOK/SEK använts. För intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har växelkurs 11,10 EUR/SEK respektive 0,99 NOK/SEK använts. • Antal aktier på balansdagen uppgick till 208 096 793 (191 022 813). 1 jan MSEK 2025 2024 Hyresvärde 3 963 3 897 Vakansvärde -401 -347 Hyresintäkter 3 562 3 550 Övriga fastighetsintäkter 48 25 Totala intäkter 3 610 3 575 Fastighetskostnader -993 -976 Fastighetsadministration -132 -133 Driftnetto 2 484 2 466 Centraladministration -188 -186 Andel i joint ventures förvaltningsresultat 246 252 Finansiella kostnader -1 211 -1 267 Förvaltningsresultat 1 331 1 265 Ränta på hybridobligationer -48 -66 Intjäningsförmåga 1 284 1 199 Intjäningsförmåga per aktie, SEK 6,17 6,27 Intjäningsförmåga presenteras på tolvmånaders basis och är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild. Den presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten. NYCKELTAL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 31 dec 2024 2023 Fastighetsvärde på balansdagen, MSEK 39 370 39 278 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 933 2 930 Antal fastigheter på balansdagen 494 497 1 jan 2025 2024 Hyresvärde, MSEK 3 963 3 897 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 91,5 Hyresavtalens återstående löptid, år 3,4 3,6 Överskottsgrad, % 68,8 69,0 Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,2 Jan–dec Förändring hyresintäkter, MSEK 2024 2023 Ingående årsvärde 3 550 3 459 Förvärvat/avyttrat årsvärde 15 -78 Förändringar i befintligt fastighetsbestånd -33 172 Omräkningseffekt valuta 29 -2 Utgående årsvärde 3 562 3 550 Jan–dec Förändring vakansvärde, MSEK 2024 2023 Ingående årsvärde 347 280 Förvärvat/avyttrat årsvärde -2 -7 Förändringar i befintligt fastighetsbestånd 52 74 Omräkningseffekt valuta 4 0 Utgående årsvärde 401 347 INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER AKTIE, 1 jan 2020 5,90 7,42 8,59 8,26 6,27 6,17 2021 2022 2023 2024 2025 SEK 20 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information NYCKELTAL, SÖDERPORT Jan–dec MSEK 2024 2023 Hyresintäkter 1 096 1 025 Förvaltningsresultat 469 449 Värdeförändringar 107 -305 Årets resultat 448 48 – varav Nyfosas andel 224 24 31 dec MSEK 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 14 688 14 418 Derivat, netto -54 -72 Likvida medel 263 223 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 203 5 455 – varav Nyfosas andel 2 602 2 728 Räntebärande skulder 7 709 7 354 Uppskjuten skatteskuld, netto 1 537 1 473 REDOVISAT VÄRDE PÅ ANDELAR I SÖDERPORT 31 dec MSEK 2024 2023 Årets ingång 2 728 2 881 Erhållen utdelning -350 -180 Andel i joint ventures resultat 224 24 Justering av föregående års resultatandel - 3 Årets utgång 2 602 2 728 SÖDERPORT – NYCKELTAL PER REGION MSEK Yta, tkvm Värde Värde, SEK/ kvm Hyresvärde Hyresvärde, SEK/kvm Hyres- intäkter Ekonomisk uthyrningsgrad, % Avtals- längd, år Stockholm 511 11 128 21 797 876 1 716 820 95,3 4,2 Göteborg 201 3 194 15 855 272 1 350 260 96,4 3,9 Övrigt 66 366 5 552 34 509 34 100,0 3,7 Total/Genomsnitt 778 14 688 18 881 1 182 1 519 1 114 95,7 4,1 Joint venture – Söderport Förutom det helägda beståndet äger Nyfosa 50 procent av Söderport Property Investment AB. Innehavet klassificeras som andelar i joint venture och Nyfosas andel av bolagets resultat redovisas inom resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Av Nyfosas långsiktiga substansvärde utgjorde andelen 16,39 SEK per aktie (18,87) på balansdagen. Söderport Söderport är ett svenskt fastighetsbolag, som ägs tillsammans med Sagax. Fastighetsbeståndet består främst av industri-, lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena. Söderport har två anställda och upphandlar därutöver fastig- hetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa. Andelarna i Söderport hade på balansdagen ett redovisat värde på 2 602 MSEK (2 728). Samfosa I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av akti- erna i Nyfosas norska joint venture, Samfosa AS, som därefter utgör ett helägt dotterbolag samt ett segment under namnet Bratsberg. REDOVISAT VÄRDE PÅ ANDELAR I SAMFOSA Samfosa 31 dec, MSEK 2024 2023 Årets ingång 94 137 Andel i joint ventures resultat -14 -35 Omräkningseffekt 9 -8 Omklassificering till dotterföretag -90 - Årets utgång 0 94 21 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Förvaltningen bedrivs i samarbete mellan Nyfosas lokala organisation och de centrala funktionerna samt i dialog med hyresgäster, samhället och övriga intressenter. Förvaltningens fokus är nöjda hyresgäster, att skapa resurseffektiva byggnader samt att göra medvetna val i byggnaderna. Teknisk förvaltning Nyfosa arbetar aktivt med att integrera flera hållbara lösningar i och kring byggnaderna med utgångspunkt i hållbarhetsmålen. Dessa åtgärder optimerar byggnadernas energianvändning samt förbättrar successivt standarden på byggnaderna och dess omgivning. Det kan ske genom investeringar i digitala styrsystem som ger möjlighet till uppföljning av värme, kyla och ventilation. Genom installation av nya tekniska lösningar samt aktiv styrning av befintliga installationer minskar energianvändningen, vilket leder till lägre driftskostnader samt mindre klimatpåverkan. Vidare kan installation av solcellsanläggningar och bergvärme bidra till mer effektiv och hållbar drift. Värdeskapande investeringar Fastighetsbeståndet erbjuder många olika utvecklingsmöjlig- heter som löpande utvärderas, från mindre investeringar till utveckling av detaljplaner. Vanligtvis handlar det om att skapa mer moderna och funktionella ytor i samband med inflyttning eller att anpassa lokalerna till hyresgästernas behov. En inves- tering leder ofta till ett hyresavtal med en längre avtalslängd och högre hyresnivå. Varje byggnad analyseras för att identifiera hur den kan utvecklas genom om- och tillbyggnation eller förändring av användningsområde. Den transaktionsinriktade affärs- modellen påverkar inte investeringsbeslut i förvaltningen av Nyfosas förvaltning skapar värde genom att utveckla och förädla fastighetsbeståndet, i stort och smått. Utgångspunkten är att optimera varje fastighet, möta hyresgästernas behov och minska klimatpåverkan från verksamheten. beståndet. Alla förvaltningsbeslut tas utifrån ett långsiktigt perspektiv, oaktat att fastigheten kan komma att avyttras. I samband med investeringar utvärderas materialval och möj- lighet till återbruk av det material som inte längre efterfrågas i lokalerna, såsom inredning och byggmaterial. Pågående investeringar I det befintliga beståndet gjordes investeringar om 543 MSEK (762). En stor del av investeringarna avsåg hyresgästanpassningar. I Klosterøya Næringspark i Skien genomförs en investering om 150 MSEK som avser om- och tillbyggnation av totalt 7 tusen kvm. Det beräknade hyresvärdet efter investeringen uppgår till 20 MSEK, varav 68 procent är uthyrt. De nya hyresav- talen har en genomsnittlig avtalslängd om 10,1 år. Förvaltning – Med hållbarhet addera värde till beståndet I Rydaslätt 1 i Borås genomförs en investering om 94 MSEK avseende hyresgästanpassning av lokaler för vilka ett 12-årigt hyresavtal med en total årlig hyresintäkt om 20 MSEK har tecknats. I Kauppakaari i Kerava genomförs en investering på 88 MSEK som avser en totalrenovering av den vakanta fastigheten. Hyresavtal omfattande 54 procent av den uthyrningsbara ytan är tecknade med en total årlig hyresintäkt om 7 MSEK och en genomsnittlig avtalslängd om 8,9 år. Fler hyresavtal avses tecknas successivt utifrån investeringens genomförande. I Barkassen 9 i Karlstad pågår ett större projekt avseende ombyggnation och anpassning till en ny vårdcentral. Projektet inkluderar initialtiv för återbruk av material. Ett 15-årigt hyres- avtal har tecknats med beräknad inflyttning sommaren 2025. STÖRRE PÅGÅENDE INVESTERINGAR Segment Kommun Fastighet Typ av lokal Yta, tkvm Förändrad hyresintäkt, MSEK Beräknad investering, MSEK Nedlagt totalt, MSEK Beräknad färdigställd, år Bratsberg Skien Klosterøya Næringspark Kontor 7 14 150 3 Q2 2026 Sverige Borås Rydaslätt 1 Logistik/Lager 14 13 94 17 Q4 2025 Kielo Kerava Kauppakaari Handel/Vårdlokal 4 7 88 46 Q3 2025 Sverige Karlstad Barkassen 9 Vårdlokal 2 6 34 17 Q4 2025 Sverige Kungälv Försäljaren 9 Lager 3 2 34 26 Q1 2025 Sverige Karlstad Skepparen 15 Övrigt 20 - 12 12 Q1 2025 Sverige Västerås Energin 7 Logistik/Lager 1 2 8 3 Q4 2025 22 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information I Försäljaren 9 i Kungälv pågår ett större projekt avseende anpassning till textiltvätteri för en ny hyresgäst. Även detta projekt inkluderar återbruk av material. I Skepparen 15 i Karlstad pågår ett energieffektiviserings- projekt, där beräknad årlig kostnadsbesparing uppgår till 1MSEK. I Energin 7 i Västerås pågår en renovering och anpassning av ytor för vilka ett 6-årigt hyresavtal har tecknats. Färdigställda projekt Under året färdigställdes en anpassning av ytor i Holmö gadd 3 i Malmö. Investeringen uppgick till 23 MSEK och ett 7-årigt hyresavtal har tecknats med en årlig hyresintäkt om 10 MSEK. I Plogen 4 i Luleå färdigställdes en större om- och tillbygg- nation med anpassning åt en befintlig hyresgäst. Investeringen uppgick till 24 MSEK och ett hyresavtal har tecknats med en årlig hyresintäkt om 3 MSEK. En renovering och anpassning av en butik i Hyvinge färdig- ställdes. Investeringen uppgick till 25 MSEK och ett 10-årigt hyresavtal har tecknats med årlig hyresintäkt om 5 MSEK. I Laserkatu 6 i Villmanstrand färdigställdes en hyresgäst- anpassning avseende skolverksamhet. Investeringen uppgick till 11 MSEK. Årlig hyresintäkt uppgår till 10 MSEK i ett 2-årigt hyresavtal. I Ohjelmakaari 2 och 10 i Jyväskylä färdigställdes en hyresgästanpassning avseende kontor. Investeringen uppgick till 9 MSEK och ett 5-årigt hyresavtal har tecknats med årlig hyresintäkt om 6 MSEK. FÖRNYBAR ENERGI I KIELO OCH ÖKAD ANDEL I NYFOSA SVERIGE Under året upphandlades förnybar fjärrvärme för hela Kielos fastighetsbestånd, vilket förväntas ge ett stort genomslag på det finska beståndets koldioxidutsläpp, med en beräknad minskning om 55 procent från dagens nivå. Inom det svenska fastighetsbeståndet ökade andelen upphandlad förnybar fjärrvärme. Av den totala energin som köptes in i Nyfosa Sverige och Kielo under 2024 kom 68 procent från förnybara energikällor. Den förnybara fjärrvärmen är deklarerad med EPD, som beskriver miljöeffekten av värmeproduktion genom hela livscykeln, eller märkt med Bra Miljöval enligt Naturskydds- föreningens miljökrav. ÄNGSYTOR FRÄMJAR BIOLOGISK MÅNGFALD Under året anlades ängsmark vid ett antal av bolagets fastig- heter, i syfte att främja den biologiska mångfalden. Genom ängsytorna skapas en naturlig flora där redan etablerade arter kan fortsätta leva och utvecklas i sin naturliga miljö. Anlägg- ningen av ängsmarksytor innebär till exempel att gräs inte klipps regelbundet som tidigare utan att växtligheten på ytan i stället slås en gång per säsong. Vid fastigheten Regnvinden 14 i Karlstad, belägen intill Vänern, har flera ängsmarker anlagts, något som man hoppas ska ge ett positivt avtryck på områdets flora och fauna. Arbetet med att identifiera och anlägga fler lämpliga ytor kommer fortsättningsvis att ingå i förvaltningens löpande rutin när nya fastigheter förvärvas eller när befintliga fastigheter inom beståndet ses över till följd av ombyggnation eller andra anpassningar. 23 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Miljöcertifiering Fastigheter motsvarande 39 procent av det totala fastighets- beståndet hade på balansdagen en miljöcertifiering, motsvarande 15 515 MSEK. De miljöcertifieringar som Nyfosa använder är främst BREEAM In-Use, LEED samt Miljöbygg- nad. Syftet med miljöcertifieringar har varit att skapa en konkurrensfördel i framtida uthyrningsverksamhet samt att bibehålla Nyfosas kreditvärdighet. Intressenternas ökade fokus på energiprestanda resulterade i att målet från och med 2025 utgår och miljöcertifieringar framgent upprätthålls i de byggnader där intressenter såsom kreditgivare och hyresgäster specifikt önskar det. Förbrukningseffektiviseringar Sedan 2020 har förvaltningen i Sverige arbetat mot målet att minska energianvändningen med 10 procent fram till 2025. Utfallet i Sverige uppgick till 107,1 kWh/kvm, vilket är en minskning med 9 procent jämfört med startvärdet. Förvalt- ningen i Kielo har arbetat med att nå målet om en minskad energianvändning sedan 2023. Utfallet i Finland uppgick till 172,0 kWh/kvm, vilket är en minskning med 4 procent jämfört med Kielos startvärde. För den norska verksamheten Bratsberg utgör utfallet år 2024 om 71,5 kWh/kvm startvärde. Den redovisade energianvändningen i Bratsberg är markant lägre än i Nyfosa Sverige och Kielo. Det beror på att en stor andel av hyresgästerna har egna elabonnemang där värme ingår, vilket gör att Nyfosas rådighet över energianvändningen är begränsad till fastighetsinstallationer och värme till ventilationssystem. Utöver investeringar i tekniska installationer i syfte att minska energianvändningen biläggs vid vissa uthyrningar i Nyfosa Sverige en grön bilaga till hyresavtalen. Bilagorna syftar till att identifiera och följa upp initiativ för att minska förbruk- ningen av energi i lokalerna, såsom effektivare uppvärmning/ kyla, belysning och vattenanvändning. Totalt hade Nyfosa 226 gröna bilagor (226) per 1 januari 2025, med ett totalt hyresvärde om 410 MSEK (417), motsvarande 14 procent (14) av Nyfosa Sveriges hyresvärde. Hållbarhetsmål och utfall Mål miljöcertifiering Utfall 2024 År 2025 ska fastigheter motsvarande 50 procent av fastighetsvärdet ha en miljöcertifiering och 100 procent år 2030. 96 fastigheter med ett värde om 15,5 MDSEK har en miljöcertifiering, motsvarande 39 procent av det totala fastighetsvärdet. Mål förbrukningseffektivisering Utfall 2024 År 2025 ska energiförbrukningen per kvm ha minskat med 10 procent jämfört med 2020. Utfallet i Nyfosa Sverige uppgick till 107,1 kWh/kvm, vilket är en minskning med 9 procent jämfört med startvärdet år 2020. Utfallet i Kielo uppgick till 172,0 kWh/kvm, vilket är en minskning med 4 procent jämfört med start- värdet år 2023 på 180 kWh/kvm. För Bratsberg utgör utfallet år 2024 om 71,5 kWh/kvm startvärde. Mål koldioxidutsläpp Utfall 2024 Nyfosa ska verka för att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp. Under 2025 ska en scope 3-screening genomföras i syfte att fastställa ett basår för koldioxidutsläpp. Koldioxidutsläppet under 2024 i Nyfosa Sverige och Kielo uppgick till 9799 ton CO2, vilket motsvarar en minskning med 9 procent jämför med år 2023. Bratsbergs koldioxidutsläpp redovisas från och med 2025. Basår för koldioxidutsläpp enligt scope 3 redovisas från och med 2025. Mål energiprestanda Under 2025 ska en handlingsplan tas fram för att förbättra energiprestan- dan, enligt energideklaration, i fastighetsbeståndet. Handlingsplanen redovisas från och med 2025. Sedan 2020 har bolaget arbetat mot två externa håll barhetsmål; miljöcertifieringar och förbruknings- effektiviseringar. Därtill har bolaget verkat för att minimera koldioxidutsläpp från verksamheten. Målen och strävan syftar till att skapa ett fokuserat arbete mot ett minskat klimatavtryck samt att vägleda intressenter i bolagets viktigaste fokusområden. För 2025 har styrelsen reviderat målen, vilket innebar att målet om miljöcertifiering av byggnader ersattes av ett fokuserat arbete att ta fram en handlingsplan för att förbättra energiprestandan i beståndet. Därutöver utvecklades strävan om att minimera verksamhetens koldioxidutsläpp till att under 2025 genom- föra en scope 3-screening i syfte att fastställa ett basår för koldioxidutsläpp. Energieffektiviseringsmålet kvarstår oförändrat. Utfallet från de nya målen redovisas från och med 2025. 24 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Koldioxidutsläpp Koldioxidutsläppet under 2024 i Nyfosa Sverige och Kielo uppgick till 9 799 (10 813) ton CO2. Utsläppsintensiteten för året uppgick till 3,46 kg/kvm (3,71). Bratsbergs koldioxidutsläpp redovisas från och med 2025. Under året upphandlades förnybar fjärrvärme för hela Kielos fastighetsbestånd, vilket förväntas ge ett stort genom- slag på det finska beståndets koldioxidutsläpp, med en beräknad minskning om 55 procent från dagens nivå. Inom det svenska fastighetsbeståndet ökade andelen upphandlad förnybar fjärrvärme. Av den totala energi som köptes in i Nyfosa Sverige och Kielo under 2024 kom 68 procent från förnybara energikällor. Den förnybara fjärrvärmen är deklarerad med EPD, som beskriver miljöeffekten av värmeproduktion genom hela livscykeln, eller märkt med Bra Miljöval enligt Natur- skyddsföreningens miljökrav. Syftet med valet är att minska koldioxidavtrycket samt att ge leverantörerna incitament att fortsätta utveckla sina miljö vänliga produkter. Utöver förnybar energi hade bolaget vid årets utgång solcellsanläggningar med en total installerad effekt om 4 MW. Energiprestanda En byggnads energiklass sammanfattas i en energideklaration som anger hur energieffektiv byggnaden är. Det finns sju energi- klasser från A till G, där A betecknar den mest energieffektiva. Vissa byggnader är undantagna kravet på energideklaration och utgjorde 3 procent av fastighetsbeståndet i Nyfosa Sverige och Kielo, främst gällande byggnader för industri- och verk- stadsverksamhet. I beståndet i Sverige hade på balansdagen 69 fastigheter energiklass A eller tillhörde de topp 15 procent mest energi- effektiva byggnaderna av det nationella beståndet. I Kielos bestånd hade tre fastigheter energiklass A. Tillsammans utgör dessa fastigheter 19 procent av det totala fastighetsvärdet som har krav på energideklaration. Redovisning av energiprestanda sker från och med 2023. Sverige 1) Kielo 1) Nyfosa 2) ENERGIANVÄNDNING, GWh 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020 El 80 82 35 34 115 117 118 52 48 Fjärrvärme 113 127 50 56 163 182 158 81 82 Fjärrkyla 5 5 - - 5 5 6 3,3 3 Gas - - - - - - - - - Total energianvändning, GWh 198 214 85 90 283 304 281 137 133 Energianvändning per kvm, kWh 107,1 107,6 172,0 180,0 121,0 122,8 110,9 115,5 117,6 Solceller, installerad effekt på balansdagen, MW 4 2 0 - 4 3 2 2 ET. Sverige Kielo Nyfosa 2) KOLDIOXIDUTSLÄPP, ton CO 2 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020 Scope 1 Persontransporter 19 40 - - 19 40 43 29 112 Fossila bränslen 0 75 362 320 362 395 258 0 5 Köldmedia 172 169 224 241 396 410 221 118 - Summa 191 284 586 561 777 845 522 118 117 Scope 2 Värme 5 875 4 160 267 4 503 6 142 8 663 7 912 6 573 4 700 Kyla 100 108 - - 100 108 1 165 161 50 El - - - - - - - 1 596 - Summa 5 975 4 268 267 4 503 6 242 8 771 9 077 8 330 4 750 Scope 3 El 650 649 381 540 1 031 1 189 4 004 712 538 Tjänsteresor 6 8 - - 6 8 5 3 3 Värme - - 1 743 - 1 743 - - - - Summa 656 657 2 124 540 2 780 1 197 4 009 715 541 Totalt 6 822 5 209 2 977 5 604 9 799 10 813 13 608 9 163 5 408 Sverige Kielo Nyfosa 1) ENERGIPRESTANDA, 31 dec 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020 Energiklass A eller topp 15 % mest energieffektiva byggnaderna av det nationella beståndet, MSEK 6 909 6 824 250 198 7 159 7 021 ET. ET. ET. Andel av totalt fastighetsvärde med krav på energideklaration, % 24 23 3 3 19 18 ET. ET. ET. 1) Minskningen räknas på jämförbart fastighetsbestånd, vilket är fastigheter som respektive segment förvaltat under de senaste 12 månaderna. 2) Energi- och vattenanvändning, energiprestanda samt koldioxidutsläpp i Bratsberg beaktas i nyckeltal från och med 1 januari 2025. Källa energiförbrukning: Mestro 25 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Sverige Kielo Nyfosa 1) VATTENANVÄNDNING, m 3 /kvm 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2022 2021 2020 Vattenanvändning 0,19 0,20 0,15 0,15 0,18 0,19 0,31 0,21 0,18 1) Energi- och vattenanvändning, energiprestanda samt koldioxidutsläpp i Bratsberg beaktas i nyckeltal från och med 1 januari 2025. Källa vattenanvändning: Mestro Materialanvändning Användning av byggmaterial och inredning vid hyresgästanpass- ningar eller ombyggnationer i lokaler har en klimatpåverkan i flera led. Bolagets möjlighet att påverka hur fastigheten byggs om eller vilka material som används kan i vissa fall vara begrän- sad till följd av hyresgästers specifika krav på inredning och utformning av lokalen. För att öka möjligheten att material kom- mer till fortsatt nytta har idag flertalet regionkontor samarbeten med lokala återbruksaktörer som säljer vidare byggmaterial och inventarier på byggmarknaden. Läs mer om ett återbruksprojekt på sidan 27. I de fall där återbrukade material inte är ett alternativ, som vid ny- och tillbyggnationer, strävar Nyfosa efter att finna material som på annat sätt minimerar bolagets klimatavtryck. Ett sådant sätt har varit att testa en ny typ av reglar bestående av pressad papp, med en betydligt lägre miljöpåverkan än stålreglar. Användningen av pappreglar är ett resultat av den kunskap bolaget tillskrivit sig genom insamling av data avseende materialanvändning och avfall vid investeringar överstigande 2 MSEK. Vattenanvändning Att effektivisera vattenanvändningen bidrar till minskade kostnader och klimatavtryck. Det sker bland annat genom investeringar i tekniska system och val av vattensnåla produk- ter vid armaturbyten. Gröna hyresavtal är ett sätt att genom samarbete med och rådgivning till hyresgästerna bidra till minskad vattenförbrukning i deras verksamheter. I den mån det är tekniskt möjligt kopplas byggnadernas vattenmätare upp mot en digital plattform för att på ett effektivt sätt kunna följa förbrukningen systematiskt och åtgärda vattenspill. Arbetet med att läsa av och samla in vatten användningen i byggnaderna är fortsatt under utveck- ling. Under året uppkopplades ytterligare ett antal byggnader i Sverige och Kielo till vattenavläsningssystem. Det innebar att fullständigheten i avläsningen förbättrades under året. Den totala vattenanvändningen under 2024 uppmättes till 510 tusen kubikmeter (449). Vattenanvändningen per kvm mins- kade från 0,19 kubikmeter per kvm 2023 till 0,18 kubikmeter per kvm. Den totala minskningen förklaras främst av att bolaget har arbetat aktivt med uppföljning och genomfört specifika åtgärder för att sänka vattenförbrukningen i fastigheterna. NYA MATERIAL BIDRAR TILL SÄNKT KLIMATAVTRYCK Vid ny- och tillbyggnationer används ofta stålreglar som en del av väggkonstruktionen, ett material som har ett betydande koldioxid- avtryck. Nyfosa strävar ständigt efter nya tillvägagångssätt för att minska sin klimatpåverkan, vilket lett till att man undersöker alternativa, närproducerade material med ett betydligt lägre samlat koldioxidavtryck. I en hyresgästsanpassning i fastigheten Fjädern 16 i Karlstad har Nyfosa bland annat använt en ny typ av reglar bestående av pressad papp med betydligt lägre miljöpåverkan. Dessutom har man i projektet valt att byta ut glasullsisolering mot hampafiberisolering, och plywoodskivor har ersatts med byggskivor av återvunnet förpack- ningsmaterial. ”Totalt beräknas åtgärderna i fastigheten Fjädern 16 innebära en besparing om 10 ton koldioxid, motsvarande ett drygt varv med flyg runt jordklotet,” förklarar Pontus Adolfsson, projektledare på Nyfosa. 26 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information ÅTERBRUK ALLT STÖRRE DEL I VERKSAMHETEN Nyfosa strävar ständigt efter att hitta nya arbetsmetoder och tekniker för att minska bolagets klimatpåverkan. Som ett exempel på detta är återbruk av material och inredning. Återbruk genomfördes som ett pilotprojekt under 2023 och har därefter inkluderats i flertalet investeringsprojekt i fastighets- beståndet i Sverige. Flertalet regioner i Sverige har numera ett samarbete med lokala återbruksaktörer som säljer vidare byggmaterial och inventarier på byggmarknaden. På de orter där återbruksaktörer ännu inte etablerat sig lagrar Nyfosa byggmaterial och -produkter för att senare kunna återbruka dem i projekt inom koncernen. ”Genom att återbruka material i stället för att ta nya resurser i nyttjande kan vi vara med och bidra till att sänka klimatavtrycket från byggbran- schen”, kommenterar Henrik Brandin, ansvarig för teknik och hållbarhet på Nyfosa. Återbruksprogram initieras i Järfälla Som ett led i att hitta nya arbetsmetoder och tekniker för minskad klimat påverkan genomfördes under året en total återbruksinventering i fastigheten Jakobsberg 2:2583 i nordvästra Stockholm i samband med en omfattande hyresgästsanpassning. Återbruksinventering skapar nya möjligheter Den aktuella fastigheten uppfördes år 1982 och har tidigare nyttjats för bland annat skolverksamhet. I projektet, som skett i ett nära samarbete mellan förvaltningen på Nyfosa och Kaminsky arkitekter, har ett under- lag tagits fram för att belysa byggnadens inneboende klimatavtryck samt förenkla en framtida cirkulär hyresgästanpassning av lokalen. I praktiken innebär det att en besiktning genomförs av byggnadens befintliga kvaliteter, lokalernas förutsättningar och tekniska system samt inventarier så som badrumsinteriörer och annan fast inredning. Därefter görs individuella bedömningar för att avgöra vad som kan bevaras, återbrukas direkt eller rekonditioneras och i vissa fall lagerhål- las för att kunna användas i kommande hyresgästsanpassningar. I de fall nya installationer erfordras tas miljövänliga alternativ fram. I inventeringen bedöms även tekniska system för uppvärmning och ventilation. För Jakobsberg 2:2583 beslutades att montera nya installationer och styrningar, vilket bedömdes minska den årliga energianvändningen med 20 procent. Designkoncept med byggandens ursprung i centrum I bedömningen framgår även att det i lokalen på 1 200 kvadratmeter lagras cirka 52 ton koldioxid, där merparten är hänförligt till innerväg- gar, golv och tak. Därför togs beslut att sträva efter att bibehålla dessa i så stor utsträckning som möjligt. Ett designkoncept togs fram baserat på byggnadens befintliga kvaliteter och material, vilket både sparar på miljöresurser, samtidigt som man bevarar byggnadens ursprung och unika originaldetaljer. ”Det finns många tidstypiska detaljer som vi i det nya designkonceptet strävar efter att bibehålla för att skapa en unik karaktär, utan att tumma på upplevelsen av ett nytt, funktionellt och modernt kontor”, förklarar Elin Flamand, ansvarig projekt/uthyrning Sverige på Nyfosa. 27 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Förvaltning nära hyresgästerna Att arbeta nära hyresgästerna betyder att vara tillgängliga samt att säkerställa kvalitet på skötsel och underhåll. Förvaltningen präglas av stort eget ansvar och tydligt beslutsmandat. Tio regionkontor i Sverige, två i Finland och ett i Norge förvaltar fastighetsbeståndet. Utöver dessa finns lokalkontor på ett antal orter. Förvaltningen bedrivs främst med egen personal i nyckelroller såsom hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. Tjänster som i hög grad utförs lokalt, såsom driftsteknik och lokalvård, hanteras av externa lokalt erkända leverantörer. Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända tjänste- leverantörer samt ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbestånd fördelat på många orter. Hyresgästerna ska kunna lita på att fastigheterna erbjuder en arbetsmiljö som är säker, tillgänglig och hälsosam. Diversifierad hyresgäststruktur Nyfosa har en väldiversifierad hyresgäststruktur med endast ett fåtal större hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 11 procent (12) av hyresintäkterna och är fördelade på 100 hyresavtal (172). Ingen hyresgäst eller enskilt hyresavtal utgör mer än 2 procent av totala hyresintäkter. Genom att vara en ansvarsfull fastighetsägare och en pålitlig, lokalt förankrad partner bygger Nyfosa relationer och skapar värde. En viktig del i den rollen är att optimera förutsättningarna för hyres- gästerna genom att tänka kreativt, agera hållbart och ge hyresgästerna ett personligt bemötande. Av totala hyresintäkter utgör 23 procent (27) hyror hänförliga till hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet. Nyfosa hade 4 134 hyresavtal (4 181) för lokaler och bostäder samt 2 224 avtal (2 258) för garage och p-platser per 1 januari 2025. Den genomsnittliga återstående avtalslängden uppgick till 3,4 år (3,6). I det svenska beståndet var återstående avtalslängd 3,5 år (3,7), i Kielos bestånd 3,1 år (3,2) och i Bratsbergs bestånd 4,7 år. Tillsvidareavtal Kielo Den 1 januari 2025 var cirka hälften av hyresintäkterna i Kielos bestånd, motsvarande 459 MSEK, hänförliga till så kallade tills- vidareavtal. Det är en vanlig avtalsform i Finland och innebär att avtalet inte har något överenskommet slutdatum utan gäller till dess att hyresgästen eller hyresvärden säger upp avtalet enligt en överenskommen uppsägningstid. Hyresavtalen har ofta en initial fast hyresperiod, för att därefter bli uppsägnings- bara med en uppsägningstid om främst 6 eller 12 månader. Den 1 januari 2025 var tillsvidareavtal motsvarande 68 MSEK i årsintäkter uppsagda för avflyttning och 8 MSEK uppsagda för omförhandling under innevarande år. Tillsvidareavtal om 185 MSEK löper på med främst 6 eller 12 månaders uppsäg- ningstid. Resterande tillsvidareavtal motsvarande 198 MSEK i årsintäkter hade en genomsnittlig återstående löptid på 3,5 år, beräknat utifrån första möjliga slutdatum vid en uppsägning. Avtalsformen innebär inte att hyresgäster generellt hyr lokalerna under kortare perioder. Den 1 januari 2025 var den genomsnittliga hyrestiden för befintliga tillsvidareavtal 6,9 år (6,4). Hyresgäster – Agera långsiktigt och nära hyresgästerna Handelsfastigheten Filtret 6 i Borås. 28 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Kontorsfastigheten Druvan 13 i Karlstad. HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR 1 jan 2025 Förfalloår Antal Yta, tkvm Hyres- intäkt, MSEK Andel, % 2025 1 737 412 645 18 2026 917 515 721 20 2027 629 420 611 17 2028 454 382 536 15 2029 134 172 292 8 >2029 263 536 718 20 Delsumma 4 134 2 436 3 522 99 P-platser och garage 2 224 12 39 1 Summa 6 358 2 448 3 562 100 3 963 MSEK 3 963 MSEK 3 963 MSEK HYRESVÄRDE PER REGION SverigeKieloBratsberg STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 1 jan 2025 Hyres- intäkt, MSEK Andel av hyres- intäkter, % Antal avtal Genom- snittlig återstående avtalslängd, år 10 största hyresg ästerna 402 11 100 5,4 Övriga, 3 278 st 3 159 89 6 258 3,2 Total 3 562 100 6 358 3,4 HYRESGÄSTSTRUKTUR 1 jan 2025 Andel av hyres- intäkter Hyres- intäkt, MSEK Andel av hyres- intäkter, % Antal hyres- gäster Antal avtal Genom- snittlig återstående avtalslängd, år >2% - - - - - 1-2% 273 8 6 71 5,4 <1% 3 289 92 3 282 6 287 3,3 Total 3 562 100 3 288 6 358 3,4 HYRESVÄRDE PER LOKALTYP HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI 15% Mälardalen 11% Norrlandskusten 13% Södra Sverige, större städer 9% Stockholm 8% Karlstad 6% Malmö 8% Sverige övrigt 19% Helsingfors och universitetsstäder i Finland 6% Finland övrigt 3% Grenland, Norge 44% Kontor 18% Handel 15% Lager 6% Industri 4% Utbildning 2% Restaurang 2% Vård och omsorg 8% Övrigt 49% Kontor 14% Logistik/Lager 15% Handel 10% Industri 13% Övrigt 29 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information En trygg och stimulerande arbetsmiljö Nyfosa arbetar med att löpande utveckla organisationen för att attrahera och behålla motiverade medarbetare. Företagskulturen präglas av en trygg och stimulerande arbetsmiljö med stor tillit och delaktighet. Förutsättningar att påverka den egna situationen och planera sitt arbete ser bola- get som en nyckel till hälsa och välmående. Detta underlättar för medarbetarna att förena föräldraskap och arbetsliv. Närhet till affärsbeslut Nyfosas strävar efter att behålla prägeln av ett mindre bolag i den mening att det ska vara nära till affärsbesluten och att organisationen ska vara anpassningsbar vid förändringar av fastighetsbeståndet. Att som medarbetare förstå bolagets mål och hur med- arbetaren kan bidra till det, liksom att kunna påverka beslut, är centrala delar i bolagets strategi för att nå sina affärsmål. Att ha så få led som möjligt i styrningen och ett tydligt decen- traliserat beslutsfattande, bidrar vidare till delaktighet och ett stimulerande arbetsklimat. Väl inarbetade processer och rutiner för att säkerställa kvalitet, riskhantering och skapandet av en trygg miljö för medarbetarna är grunden för arbetet. Organisation som stöttar affärsmodellen Affärsmodellen, att vara aktiva på transaktionsmarknaden, samt det geografiskt diversifierade fastighetsbeståndet ställer krav på en flexibel och marknadsnära organisation. Med en modell av nära samarbeten med externa tjänsteleverantörer kan verksamheten snabbt förändras i takt med att fastighets- beståndet utvecklas. För bolaget och medarbetarna innebär det en trygghet att vid snabba förändringar kunna ställa om Nyfosa erbjuder en kreativ, öppen och stimulerande arbetsmiljö med fokus på delaktighet och personlig utveckling. Organisationen är decentraliserad med korta beslutsvägar där medarbetarna har närhet till affärsbeslut och förstår strategin. Organisation – Attrahera och utveckla de bästa medarbetarna verksamheten med stöd av ett nätverk med extern kompetens av hög kvalitet. Lokala tjänsteleverantörer inom drift och underhåll anlitas på de orter där fastigheterna är belägna. Med denna kombina- tion av intern nyckelkompetens och externa tjänsteleverantörer har Nyfosa förmåga och beredskap att hantera sitt fastighets- bestånd fördelat på många orter som kan förändras över tid. Kontinuerlig utveckling Rätt kompetens, affärssinne och etablerade kontaktnät är centrala för att genomföra strategin och nå målen. Nyfosa ser kunskap som en förutsättning för att nå längre, både som bolag och som medarbetare. Kontinuerlig kompetensutveckling och utbildning för medarbetarna är därför en naturlig del i Nyfosas verksamhet. Bolaget ställs ständigt inför nya utmaningar, inte minst som en följd av en snabb teknisk utveckling och har då stor nytta av en lärande organisation där kunskap delas både syste- matiskt och spontant. Detta kombineras med externa utbildningar inom de områden där kompetensen behöver stärkas ytterligare. Medarbetare och leverantörer i samverkan Förvaltningen sköts huvudsakligen av egen personal i nyckelroller som hyresgästrelationer, teknisk förvaltning och uthyrning. Totalt antal anställda under året var 102, varav mer- parten i Sverige. I februari 2025 välkomnades 14 medarbetare i samband med Nyfosas förvärv av minoritetsandelen i Kielo. Fastighetstjänster, såsom drift, underhåll, lokalvård och ombyggnation, samt tjänster inom ekonomisk förvaltning utförs av externa leverantörer. Läs mer om Nyfosas upp- förandekod för leverantörer på sidan 63. Regionkontor Nyfosas regionkontor I Sverige är fastigheterna främst belägna i eller nära större städer i mellersta och södra delen av landet samt längs E4:an i Norrland. Fastigheterna i Finland är koncentrerade till den södra delen av landet och i Norge är de belägna i Grenlandregionen, söder om Oslo. Tio regionkontor i Sverige, två i Finland och ett i Norge förvaltar fastighetsbeståndet. Utöver dessa finns lokalkontor på ett antal orter. Med erfarna medarbetare och för Nyfosa välkända tjänsteleverantörer samt ett strukturerat arbetssätt finns förmågan att effektivt hantera ett fastighetsbe- stånd fördelat på många orter. 30 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Till vänster: regionkontoret i Göteborg. Till höger: regionkontoret i Värnamo. NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Nyanställningar, antal medarbetare 7 10 8 26 24 14 Personalomsättning, % 8 12 8 10 6 22 SJUKFRÅNVARO MEDARBETARE 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Total sjukfrånvaro, % 1,99 2,70 2,05 2,32 0,92 0,94 ÅLDERSFÖRDELNING Ålder 2024 2023 2022 2021 2020 2019 under 30 år 10 11 10 7 5 5 30 - 50 år 64 57 54 55 41 22 Över 50 år 28 24 23 25 21 12 INCIDENTER AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Antal 0 0 0 0 0 0 INKÖP FRÅN LEVERANTÖRER SOM BEKRÄFTAT UPPFÖRANDEKODEN 1) 2024 2023 2022 2021 Andel av totala inköp, % 39 27 24 20 1) Redovisningen avser inköp i Nyfosa Sverige. BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER 2024 2023 2022 2021 Antal 0 0 0 0 KÖNSFÖRDELNING MEDARBETARE OCH STYRELSE 2024 Män Styrelse, % Ledningsgrupp, % Medarbetare totalt, % Kvinnor 57 43 33 67 43 57 31 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Finansieringskällor Nyfosa finansierar sina tillgångar med eget kapital, lån från nordiska banker och lånefonder samt till mindre andel hybridobligationer och obligationer emitterade på svensk kapitalmarknad. Eget kapital På balansdagen uppgick eget kapital hänförligt till moder- bolagets aktieägare till 18 582 MSEK (16 883), varav hybrid- obligationer utgjorde 611 MSEK (758). I maj genomfördes en Nyfosas huvudsakliga finansiering utgörs av banklån. Goda relationer med kreditgivarna är viktiga för att skapa långsiktighet och minskad refinansieringsrisk. En mindre andel av bolagets finansiering sker på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar för att upprätthålla en så effektiv och lönsam kapitalstruktur som möjligt beaktat givna riskbegränsningar. nyemission om 1 734 MSEK i syfte att upprätta en mer flexibel och balanserad kapitalstruktur och därmed skapa beredskap för nya investeringsmöjligheter. Vidare återköptes hybridobligationer om 146 MSEK (5) för nominellt värde. Hybridobligationer beskrivs närmare i not 20 på sidan 105. Räntebärande skulder Räntebärande skulder exklusive leasingskulder och periodise- rade uppläggningsavgifter uppgick till 21 466 MSEK (23 343), Finansiering varav säkerställda skulder till banker och lånefonder utgjorde 95 procent (94). Icke säkerställda obligationer uppgick till 1 054 MSEK (1 350), motsvarade 5 procent (6) av totala räntebärande skulder. Obligationerna är emitterade inom ett grönt finansiellt ramverk upprättat enligt ICMA Green Bond Principles från 2021, samt LM/LSTA/APLMA Green Loan Principles från 2023. Ramverket har utvärderats av en oberoende tredje part, ISS Corporate Solutions. Utvärderingen finns publicerad på Nyfosas webbsida. FINANSIERINGSKÄLLOR 41 804 MSEK 49% Säkerställda skulder 43% Eget kapital exkl. hybridobligationer 3% Gröna obligationer 1% Hybridobligationer 4% Övriga skulder exkl. uppskjutna skatteskulder och derivatskulder FÖRÄNDRING I RÄNTEBÄRANDE SKULDER Jan–dec MSEK 2024 2023 Årets ingång 23 340 24 033 Upptagna banklån 5 829 8 241 Amorterade banklån -7 655 -8 689 Emitterade obligationer 500 850 Återköpta obligationer -796 -1 100 Förändring upplåningsavgifter -2 20 Omräkningseffekt valuta 151 -15 Årets utgång 21 366 23 340 NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER 31 dec MSEK 2024 2023 Säkerställda skulder 20 412 21 993 - varav skulder i EUR 4 395 4 688 - varav skulder i NOK 854 - Obligationer 1 054 1 350 Belåningsgrad 1) , % 50,7 55,2 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 53,1 58,3 Genomsnittlig ränta 2) , % 5,0 5,2 Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 1,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,7 2,9 Räntesäkrad andel av skulderna, % 63 52 Verkligt värde derivat med positivt värde 67 225 Verkligt värde derivat med negativt värde -143 -148 1) Ändrat nyckeltal. Se Avstämning nyckeltal på sidan 72 samt Definitioner på sidan 111. 2) Räntekostnad exklusive kostnad för uppläggningskostnader, eventuellt nyttjande av checkräkningskredit och tomträttsavgälder. 32 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Genomsnittlig ränta uppgick på balansdagen till 5,0 procent (5,2). Räntan innehåller inte kostnad för periodiserad upp- låningsavgift, eventuellt nyttjande av checkräkningskredit samt tomträttsavgäld. Belåningsgraden uppgick till 50,7 procent (55,2). Nettobelåningsgrad fastigheter uppgick till 53,1 procent (58,3). Kreditfaciliteter För att understödja likviditeten har bolaget tre i förväg förhand- lade, men inte alltid fullt nyttjade, bankkrediter. Låneutrymmet i dessa revolverande kreditfaciliteter kan maximalt uppgå till 3 156 MSEK (2 332). Det innebär att Nyfosa, mot säkerhet i befintliga fastigheter, snabbt kan öka sin upplåning till förutbe- stämda villkor för att till exempel finansiera förvärv. Efter att ha utnyttjat låneutrymmet har bolaget möjlighet att omförhandla krediten till ett vanligt banklån, varpå låneutrymmet kan åter- användas. På balansdagen uppgick det beviljade beloppet till 1 705 MSEK (1 260), varav 500 MSEK (790) var utnyttjat. För att nyttja resterande 1 451 MSEK (1 072) av låneutrymmet krävs att säkerhet ställs i tillkommande fastigheter. Av beviljade kredit - faciliteter förfaller 455 MSEK under 2025. På balansdagen var dessa faciliteter outnyttjade. Utöver revolverande krediter har bolaget beviljade check krediter uppgående till 434 MSEK (350) hos tre banker. Checkkrediterna rullar med 12 månaders löpande förlängning. Av dessa var 0 MSEK (94) nyttjade på balansdagen. Förändring räntebärande skulder Under året upptogs nya säkerställda skulder om 5 829 MSEK, varav 3 426 MSEK var hänförligt till refinansiering av befintliga skulder, 1 153 MSEK var hänförligt till förvärvad skuld och 1250 MSEK var hänförligt till nyttjande av revolverande krediter. Löpande amortering samt återbetalning uppgick till 7 561 MSEK, varav 4 020 MSEK var hänförligt till refinansiering av befintliga skulder och 1 698 MSEK var hänförligt till revolverande krediter som till största del återbetalades i samband med nyemission i maj. Säkerställda skulder minskade netto med 1 581 MSEK under perioden. Bolaget har inga räntebärande skulder att refinansiera under 2025. Nästa förfall av säkerställda skulder infaller i mars 2026 om 1 119 MSEK. I september emitterades gröna obligationer om nominellt 500 MSEK. De huvudsakliga villkoren för de icke säkerställda REVOLVERANDE KREDITFACILITETER 31 dec MSEK 2024 2023 Låneutrymme/ram 3 156 2 332 Beviljat belopp 1 705 1 260 – varav utnyttjat belopp 500 790 – varav outnyttjat belopp 1 205 470 KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING 1) Kapitalbindning Räntebindning MSEK År Säker- ställda skulder Obliga- tioner Totala ränte- bärande skulder Andel, % Out- nyttjade krediter Summa tillgängliga krediter Ränte- swappar Ränte- tak STIBOR 3M/ NIBOR 3M/ EURIBOR 6M Ränte- bindning Andel, % Aktuell ränta 2) , % 2025 - - - - 889 889 - - 7 941 7 941 37% 5,0 2026 5 087 554 5 641 26% - 5 641 1 919 1 121 - 3 040 14% 5,0 2027 8 799 - 8 799 41% 312 9 111 2 324 - - 2 324 11% 5,0 2028 4 231 500 4 731 22% - 4 731 3 947 - - 3 947 18% 4,5 2029 1 240 - 1 240 6% 438 1 678 3 515 - - 3 515 16% 4,2 >2029 1 056 - 1 056 5% - 1 056 700 - - 700 3% 5,4 Totalt 20 413 1 054 21 466 100% 1 639 23 106 12 405 1 121 7 941 21 466 100% 5,0 1) Krediterna utgör odiskonterade belopp och avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar. Förväntade löpande amorteringar för 2025 uppgår till 227 MSEK. Totala räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balans- räkning. 2) Genomsnittlig aktuell ränta inklusive derivat. Räntekostnad exklusive uppläggningskostnader, eventuellt nyttjande av checkräkningskredit och tomträttsavgälder. KAPITALBINDNING 31 dec 2024 RÄNTEBINDNING 31 dec 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 MSEK 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 MSEK 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 Banklån Obligationer Skuld med räntesäkring Skuld utan räntesäkring 33 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information obligationerna är en löptid om 3,25 år och en ränta om STIBOR 3M + 250 baspunkter. Under året återköptes och förtidsinlöstes obligationer om totalt 796 MSEK nominellt. På balansdagen uppgick utestående obligationer till 1 054 MSEK (1 350), med förfall om 554 MSEK i april 2026 och 500 MSEK i januari 2028. Räntebindning och exponering mot ränteförändringar Exponeringen mot räntehöjningar hanteras genom nyttjande av derivatinstrument, för närvarande räntetak och ränteswappar. Den 31 december 2024 var 63 procent (52) av låneportföljen säkrad med derivat. Räntetak ger bolaget en maximal påverkan på total ränte- kostnad i det fall marknadsräntorna stiger. En ränta som inte når upp till räntetaket får däremot fullt genomslag i resultatet. Räntetaken uppgick till nominellt 1 121 MSEK (6 150) med en strikenivå på 2,0 procent (1,5–2,0). Ränteswappar ger bolaget en fast ränta under derivatets löptid. Ränteswappar uppgick till nominellt 12 405 MSEK (7 921). För ränteswapparna betalade Nyfosa en fast genom- snittlig ränta om 2,6 procent (2,6). Återstående löptid på ingångna räntederivat var på balansdagen 3,3 år (2,5). Med beaktande av derivatportföljen uppgår, per balansdagen, bedömd förändring av årlig räntekostnad om STIBOR 3M, NIBOR 3M och EURIBOR 6M stiger eller sjunker med 1 procent- enhet till 73 MSEK respektive –81 MSEK. Finansiella riskbegränsningar Finansierings- och ränterisken hanteras genom ett antal riskbegränsningar och ramar i bolagets finanspolicy. I februari 2025 reviderade styrelsen bolagets finanspolicy, vilket även innefattade ändringar av riskbegränsningar. Riskbegränsning- arna är bolagets egna och utgör inte så kallade covenanter i koncernens finansieringsavtal. Riskbegränsningarna innebär bland annat att förfallo struk- turen för räntebärande skulder ska vara jämnt fördelat över en femårsperiod, vilket beaktas i samband med förhandling av nya krediter. Vidare pågår en successiv upphandling av ytterligare räntederivat för att minska andelen räntebärande skulder utan räntesäkring. Uppfyllandet av relevanta riskbegränsningar är presenterat i tabellen nedan. Majoriteten av koncernens kreditavtal innehåller lånevillkor om en bestämd belåningsgrad, räntetäckningsgrad och/eller soli- ditet. I vissa kreditavtal beräknas covenanterna enbart på det låntagande bolaget och dess dotterföretag medan det i andra kreditavtal finns covenanter kopplade till Nyfosakoncernens resultat och/eller finansiella ställning. Efterlevnad ska rappor- teras och intygas till kreditgivare kvartalsvis, senast inom 60 dagar från varje räkenskapsdag. Nyfosa har efterlevt samtliga covenanter under 2024. Givet att covenanterna tydligt efterlev- des under 2024 och med beaktande av övrig känd information finns det i dagsläget inget som indikerar att covenanterna inte skulle efterlevas under 2025. FINANSPOLICY Riskbegränsning 31 dec 2024 Finansieringsrisk Belåningsgrad, % ≤55 51 Icke-säkerställd skuld, % ≤15 5 Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr ≤12,0 7,7 Ränterisk Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr ≥2,0 2,2 KÄNSLIGHETSANALYS RÄNTEEXPONERING MSEK Förändring 31 dec 2024 Effekt på räntekostnad vid förändring av ränta 1) Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 2) +/- 2 %-enheter +146/-165 Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 2) +/- 1 %-enhet +73/-81 Vid förändring av genomsnittlig räntenivå 3) +/- 1 %-enhet +215/-215 Effekt på värdeförändring finansiella instrument Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/- 1 %-enhet +417/-417 1) Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang. 2) Med hänsyn tagen till befintliga räntederivat. 3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat. 34 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Mål och utdelningspolicy Affärsmodell och strategi Transaktioner Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Joint venture Förvaltning Hyresgäster Organisation Finansiering Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Kassaflöde Finansiell utveckling Årets kassaflöde Under året uppgick kassaflödet från den löpande verksam- heten till 1 390 MSEK (1 541), varav erhållen utdelning från andelar i joint venture uppgick till 350 MSEK (180) och föränd- ring i rörelsekapital uppgick till 45 MSEK (326). Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med –602 MSEK (–284). Till- och frånträden av fastigheter, direkt eller indirekt via bolag, påverkade kassaflödet med netto –233 MSEK (554). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick OPERATIVT KASSAFLÖDE Jan–dec MSEK 2024 2023 Resultat före skatt 253 -661 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 111 2 918 Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 Erhållna räntor 11 6 Erlagda räntor -1 242 -1 104 Utbetald ränta på hybridobligationer -61 -60 Betald inkomstskatt -78 -65 Operativt kassaflöde 1 345 1 215 – per aktie, SEK 6,67 6,36 till –543 MSEK (–762). Investeringar i andelar i joint venture, avyttring av andelar i joint venture samt utlåning till joint venture uppgick till 178 MSEK (–75). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –779 MSEK (–1 512). Räntebärande skulder förändrades netto med –2 169 MSEK (–755) efter avdrag för upplåningskostnader om –47 MSEK (–58). Löpande amortering samt återbetalning av räntebärande skulder, inklusive obligationer, uppgick till –8 451 MSEK (–9 789). Banklån upptogs samt obligationer emitterades om totalt 6 282 MSEK (9 034). Därutöver påverkades kassaflödet av nyemission av stamaktier om 1 709 MSEK (–) efter avdrag för emissionskostnader om 25 MSEK (–), återköp av hybridobligatio- ner om –146 MSEK (–5), försäljning av räntederivat om 10 MSEK (–), samt utdelning till aktieägare om –191 MSEK (–755). Totalt kassaflöde för året uppgick till 8 MSEK (– 255). UTVECKLING OPERATIVT KASSAFLÖDE Jan–dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Operativt kassaflöde från det helägda fastighetsbeståndet 995 1 035 1 379 1 114 967 627 Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300 200 Operativt kassaflöde 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267 827 – per aktie, SEK 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93 Förändring, % 5 -29 17 10 41 Tillväxt i kassaflöde per aktie Bolagets mål är att uppnå en tillväxt i operativt kassaflöde per aktie med 10 procent per år. Genomsnittlig tillväxt per år under perioden 2019–2024 uppgick till 6 procent. Operativt kassa- flöde för året uppgick till 1 345 MSEK (1 215), motsvarande 6,67 SEK per aktie (6,36), en ökning med 5 procent. Jan–dec MSEK 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 390 1 541 – varav operativt kassaflöde 1 345 1 215 Kassaflöde från investeringsverksamheten -602 -284 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -779 -1 512 Totalt kassaflöde 8 -255 Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående räkenskapsår gällande resultat- och kassaflödesposter och 31 december 2023 gällande uppgifter om balansposter. 35 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas norska joint venture Samfosa AS. Det helägda dotter- bolaget utgör ett segment under namnet Bratsberg. Intäkter Intäkterna ökade med 3 procent till 3 670 MSEK (3 553) efter avdrag för hyresrabatter om 32 MSEK (50). Tillväxten i jämför- bart bestånd förklaras främst av indexuppräkning av hyror. Därtill steg vakansgraden, vilket påverkade intäkterna negativt. Av Nyfosas hyresintäkter omfattas 94 procent (91) av årlig Resultat indexjustering. Majoriteten av indexjusteringarna omfattar hela bashyran och följer KPI eller motsvarande index. Intäkter från jämförbart fastighetsbestånd, justerat för valutakurs effekter, ökade med 117 MSEK, motsvarande 4 procent. Av aviserade hyror för det första kvartalet 2025, med förfall den 31 december 2024, hade 81 procent (78) reglerats på balansdagen. Per 14 februari 2025 hade 98 procent reglerats. Jan–dec Förändring %MSEK 2024 2023 Totala intäkter 3 670 3 553 3% Förvärv och avyttringar -253 -250 Valutajustering 1) 4 - Intäkter jämförbart bestånd 3 421 3 303 4% - varav Sverige 2 523 2 412 5% - varav Kielo 897 891 1% - varav Bratsberg - - - 1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden. RESULTAT PER SEGMENT Sverige Kielo Bratsberg Ej fördelade poster Nyfosa Januari–december, MSEK 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 2 525 2 495 766 747 50 - - - 3 341 3 242 Serviceintäkter 165 157 148 155 16 - - - 328 311 Intäkter 2 690 2 652 914 902 66 - - - 3 670 3 553 Fastighetskostnader -729 -714 -257 -262 -13 - - - -1 000 -976 Fastighetsadministration -68 -77 -58 -56 -4 - - - -129 -133 Driftnetto 1 893 1 861 599 584 49 - - - 2 541 2 445 Centraladministration -123 -131 -51 -55 -10 - - - -185 -186 Övriga rörelseintäkter och -kostnader - - - - - - 15 6 15 6 Andel i joint ventures resultat - - - - - - 210 -8 210 -8 Finansiella intäkter och kostnader - - - - - - -1 247 -1 246 -1 247 -1 246 Resultat efter finansiella intäkter och kostnader - - - - - - - - 1 335 1 010 – varav förvaltningsresultat - - - - - - - - 1 350 1 239 Värdeförändringar på fastigheter -578 -1 046 -351 -306 -7 - - - -936 -1 352 Värdeförändringar på finansiella instrument - - - - - - -146 -320 -146 -320 Resultat före skatt - - - - - - - - 253 -661 Skatt - - - - - - -140 22 -140 22 Periodens resultat - - - - - - - - 112 -639 36 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Uthyrningsgrad Den 1 januari 2025 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 90,5 procent (91,5). För Sverige uppgick uthyrningsgraden till 91,4 procent (92,2), för Kielo till 87,6 procent (89,4) och för Bratsberg till 93,5 procent (–). Vakansvärdet uppgick till 401 MSEK (347). Under året ökade vakanserna med 54 MSEK, varav 21 MSEK i Sverige och 24 MSEK i Kielo. Vakans i tillträdda fastigheter om 9 MSEK är hänförligt till Bratsberg. Lämnade hyresrabatter ökade med 6 MSEK. Hyresvärdet hänförligt till ännu ej tillträdda nyuthyrningar eller omförhandlingar uppgick den 1 januari 2025 till 79 MSEK. Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 MSEK hade sagts upp för framtida avflyttning eller upphört i samband med konkurs, varav uppsägning för avflyttning uppgick till 175 MSEK. Belop- pet inkluderar även hyresavtal uppsagda för omförhandling om det nya avtalet redovisas inom tecknade hyresavtal. Startår för tecknade avtal samt förfalloår för uppsagda avtal framgår i tabeller nedan. Jan–dec Vakansvärde, MSEK 2024 2023 Ingående vakansvärde 347 280 Inflyttade lokaler -25 -52 Avflyttade lokaler 71 108 Förändring hyresrabatter 6 -3 Justering av vakanshyror 0 21 Vakans i tillträdda fastigheter 9 2 Vakans i frånträdda fastigheter -11 -10 Valutakurseffekt 4 0 Utgående vakansvärde 1) 401 347 - varav Sverige 266 245 - varav Kielo 126 102 - varav Bratsberg 9 - 1) Varav hyresrabatter utgör 24 MSEK (17). Hyresvärde framtida avtalsförändringar, MSEK 1 jan 2025 Tecknade hyresavtal, ej inflyttade 79 Uppsagda avtal inkl. konkurser, ej avflyttade 201 Startår tecknade hyresavtal Antal Hyresvärde, MSEK 2025 60 67 2026 4 12 2027- - - Total 64 79 Förfalloår för uppsagda hyresavtal Antal Hyresvärde, MSEK 2025 280 183 2026 53 11 2027- 4 7 Total 337 201 Fastighetskostnader och fastighetsadministration Av fastighetskostnader utgjorde driftskostnader 673 MSEK (661), underhållskostnader 160 MSEK (149) och fastighetsskatt 167 MSEK (166). Fastighetskostnader i jämförbart fastighetsbestånd ökade med 3 MSEK. Förändringen förklaras av att kostnaderna för underhåll var 5 procent högre under 2024. MSEK Jan–dec Förändring, %2024 2023 Fastighetskostnader -1 000 -976 2 Förvärv och avyttringar 58 57 Erhållet elstöd - -20 Valutajustering 1) -1 - Fastighetskostnader jämförbart bestånd -942 -939 0 - varav Sverige -686 -679 1 - varav Kielo -256 -260 -2 - varav Bratsberg - - - 1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden. Kostnader för fastighetsadministration uppgick till 129 MSEK (133). Posten inkluderar kostnader för uthyrning och personal för den löpande förvaltningen. Driftnetto Driftnettot ökade med 4 procent till 2 541 MSEK (2 445). Överskottsgraden uppgick till 69,2 procent (68,8). Direktav- kastningen uppgick till 6,4 procent (6,0). I jämförbart fastighetsbestånd ökade driftnettot med 5 procent till 2 353 MSEK (2 238) justerat för valutakurs- effekter. Beståndet i Sverige hade en positiv utveckling främst drivet av högre intäkter. I Kielo bidrog främst högre intäkter och minskade driftskostnader till den positiva utvecklingen. Överskottsgraden i jämförbart fastighetsbestånd uppgick till 68,8 procent (67,7). MSEK Jan–dec Förändring, %2024 2023 Driftnetto 2 541 2 445 4 Förvärv och avyttringar -190 -191 Erhållet elstöd netto - -16 Valutajustering 1) 2 - Driftnetto jämförbart bestånd 2 353 2 238 5 - varav Sverige 1 769 1 663 6 - varav Kielo 584 575 2 - varav Bratsberg - - - 1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperioden. Centraladministration Centraladministration innefattar bland annat kostnader för koncernledning, koncerngemensamma funktioner, IT, IR, ekonomisk förvaltning samt revision och uppgick till 185 MSEK (186), motsvarande 5,0 procent (5,2) av intäkterna. Övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och -kostnader uppgick till 15 MSEK (6). Posten inkluderar intäkter och kostnader från sekundära transaktioner inom ordinarie verksamhet såsom till exempel erhållna försäkringsersättningar och skadestånd. 37 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Andel i joint ventures resultat Andelen i joint ventures resultat uppgick till 210 MSEK (–8). Resultatandelen utgörs av förvaltningsresultat om 226 MSEK (221), värdeförändringar om 47 MSEK (–197) samt skatt och övrigt om –62 MSEK (–32). Förvaltningsresultatet stärktes av högre hyresintäkter, men belastades samtidigt av högre räntekostnader jämfört med föregående år. I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas norska joint venture Samfosa AS. Det helägda dotter- bolaget konsolideras därefter i koncernen och redovisas som ett segment under namnet Bratsberg. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till netto –1 247 MSEK (–1 246). Den genomsnittliga räntan under året uppgick till 5,1 procent (4,5). Beräkning av genomsnittlig ränta beaktar inte kostnad för periodiserad upplåningsavgift, eventuellt nyttjande av check- räkningskredit samt tomträttsavgäld, vilka totalt uppgick till 67 MSEK (74). Räntetäckningsgraden för året uppgick till 2,2 gånger (2,0). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 1 350 MSEK (1 239), motsva- rande 6,41 SEK per aktie (6,15). Tillväxten i förvaltningsresultatet förklaras främst av ett starkare driftnetto. Värdeförändringar Samtliga fastigheter värderas av auktoriserade fastighets- värderare från oberoende värderingsföretag vid varje kvartals bokslut, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljnings- avtal finns. Dessa fastigheter redovisas till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. Per 31 december 2024 värderades fastigheter motsvarande 99,6 procent (100,0) av fastighetsvärdet externt av de obero- ende värderingsföretagen. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –936 MSEK (–1 352), motsvarande –2 procent (–3) av fastighetsvärdet. Vägt genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingarna uppgick till 6,86 procent, en ökning med 10 baspunkter sedan 31 december 2023 och 2 baspunkter sedan föregående INTÄKTER PER KVARTAL DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL 0 200 400 600 800 1 000 2019 MSEK 2020 2021 2022 20242023 0 100 200 300 400 500 600 700 800 MSEK 2019 2020 2021 2022 20242023 0 100 200 300 400 500 MSEK 2019 2020 2021 2022 20242023 Sverige Kielo Bratsberg Sverige Kielo Bratsberg Nyfosa kvartal. Ökningen under kvartalet avser främst en effekt av det tillkommande beståndet i Bratsberg. Jan–dec Effekt på värdeförändring, MSEK 2024 2023 Förändrade avkastningskrav -431 -2 351 Förändrat kassaflöde -455 879 Förvärv -1 90 Avyttringar -49 29 Värdeförändring -936 -1 352 Omvärderingseffekten hänförlig till finansiella instrument uppgick till –146 MSEK (–320) och är hänförlig till räntetak och ränteswappar. 38 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Skatt Skatt för året uppgick till –140 MSEK (22), varav –47 MSEK (–48) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skattesats om 20,6 procent uppgick teoretisk skattekostnad till –52 MSEK (136). Skillnaden om –88 MSEK (114) beror främst på ej avdragsgilla räntekostnader, skatteeffekter vid fastighetsförsäljningar, redan beskattad resultatandel från joint venture samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på tempo rära skillnader. Effekt från begränsningsregeln uppkommer främst när redovisade fastighetsvärden understiger koncernens anskaffningsvärde på fastigheten. Årets resultat Årets resultat uppgick till 112 MSEK (–639), motsvarande 0,28 SEK per aktie (–3,67) efter utspädning och avdrag för ränta på hybridobligationer. Omräkningsdifferensen från verksamhet som bedrivs i utländsk valuta påverkade övrigt totalresultat med 111 MSEK (–19). Posten är hänförlig till Kielos och Bratsbergs verksamheter. Moderbolaget För 2024 redovisade moderbolaget ett resultat efter skatt på 914 MSEK (800). Moderbolagets arvode för central- och fastighetsadministrativa tjänster från koncernföretag uppgick till 142 MSEK (132). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Moderbolaget hade per 31 december 2024 ett eget kapital om 14 315 MSEK (11 887), varav bundet eget kapital uppgick till 104 MSEK (96). Koncerninterna skulder uppgick till 11 399 MSEK (11 505) och koncerninterna fordringar uppgick till 26 706 MSEK (25 028). Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Bolagets fokus på tillväxt i kassaflödet är oförändrat. Aktiviteter anpassas till utvecklingen av fastighetsmarknaderna inom de tre segmenten. Den geopolitiska osäkerheten som råder kan påverka förutsättningarna framåt, men den opportunistiska affärsidén kvarstår. Bolaget kommer att fortsätta vara följsamt med utveck- lingen och ta vara på affärsmöjligheter när de uppstår, oavsett om det är att avyttra, förvärva eller att optimera det befintliga beståndet. Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder bolaget Nyfosa AB, med belopp i kronor. Fritt eget kapital, SEK 2024-12-31 Överkursfond 3 762 064 264 Hybridobligationer 611 250 000 Balanserat resultat 8 923 597 690 Årets resultat 914 283 187 Summa fritt eget kapital 14 211 195 141 Till årsstämmans förfogande stående medel Ordinarie utdelning, 2,80 SEK per aktie 1) 582 671 020 Balanseras i ny räkning 13 628 524 121 - varav till Överkursfond 3 762 064 264 - varav till Hybridobligationer 611 250 000 Summa 14 211 195 141 1) Utbetalning kvartalsvis med 0,70 SEK per aktie. Underlag för Skatteberäkning jan–dec 2024, MSEK aktuell skatt uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 350 - Förvaltningsresultat i joint venture -226 - Ej avdragsgill ränta 553 - Skattemässiga värdeminskningsavdrag -1 088 1 088 Avdragsgilla ombyggnationer -177 177 Avdragsgilla poster i eget kapital -4 - Övriga skattemässiga poster -1 499 Skattepliktigt förvaltningsresultat 388 1 764 Skatt på förvaltningsresultat -80 -365 Försäljning fastigheter - -376 Förvärv fastigheter -57 58 Värdeförändringar på fastigheter - -936 Värdeförändringar på derivat 19 -165 - varav ej skattepliktigt -19 19 Skattepliktigt resultat före underskotts- avdrag 331 364 Underskottsavdrag - Ingående balans -1 065 1 065 - Utgående balans 965 -965 Skattepliktigt resultat 232 464 Redovisad skatt -47 -94 39 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Aktiekursutveckling och omsättning Under 2024 uppgick aktiens volymviktade medelpris till 103,53 SEK. Aktiekursen ökade under året med 13 procent. Under samma period ökade OMX Stockholm PI med 6 procent och OMX Stockholm Real Estate PI minskade med –2 procent. Totalt omsattes 73 miljoner av aktierna till ett värde om 8 MDSEK under 2024. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 290 000 aktier. Aktiekapital I maj 2024 genomförde Nyfosa, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 23 april 2024, en riktad nyemission om Aktien Nyfosas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap sedan november 2018. På årets sista handelsdag, den 30 december 2024, uppgick aktiens stängningskurs till 107,90 SEK (95,85), vilket motsvarade ett börsvärde om 22,5 MDSEK (18,3). 17 miljoner aktier, till en teckningskurs om 102 SEK per aktie och tillfördes därigenom cirka 1,7 MDSEK före transaktions- relaterade kostnader. Genom nyemissionen ökade antalet aktier från 191 063 057 till 208 063 057. Nyemissionen med- förde en utspädning om cirka 8,2 procent baserat på det totala antalet aktier i Nyfosa efter nyemissionen. Till följd av nyemissionen samt nyttjande av tecknings- optioner ökade Nyfosas aktiekapital under året med 8,5 MSEK, från 95 511 406,50 SEK till 104 048 396,50 SEK fördelat på 208 096 793 aktier med ett kvotvärde om 0,50 SEK per aktie. 2019 2020 2021 2022 2023 2024 -50 0 50 100 150 200 250 300 350 AKTIENS UTVECKLING Nyfosa utdelningsjusterad aktiekurs OMX Stockholm Real Estate GI % Källa: Nasdaq Stockholm ÄGARFÖRDELNING 31 december 2024 Procentandel Aktieägare Antal aktier Kapital, % Röster, % Sagax 45 000 000 21,6 21,6 Länsförsäkringar Fonder 15 650 149 7,5 7,5 Swedbank Robur Fonder 15 468 295 7,4 7,4 Lannebo Kapitalförvaltning 9 775 719 4,7 4,7 Första AP-fonden 7 141 845 3,4 3,4 SEB Fonder 7 006 119 3,4 3,4 Vanguard 6 852 244 3,3 3,3 BlackRock 6 472 671 3,1 3,1 Handelsbanken Fonder 5 283 742 2,5 2,5 Cliens Fonder 4 760 000 2,3 2,3 APG Asset Management 4 076 936 2,0 2,0 Columbia Threadneedle 3 990 060 1,9 1,9 Norges Bank 3 599 761 1,7 1,7 Jens Engwall 2 796 722 1,3 1,3 Carnegie Fonder 2 767 988 1,3 1,3 Nordea Funds 2 723 189 1,3 1,3 Dimensional Fund Advisors 2 498 734 1,2 1,2 American Century Investment Management 2 144 587 1,0 1,0 Odin Fonder 2 042 343 1,0 1,0 Tredje AP-fonden 2 028 674 1,0 1,0 Summa 20 största ägare 152 079 778 73,1 73,1 Övriga aktieägare 56 017 015 26,9 26,9 Summa 208 096 793 100,0 100,0 Källa: Modular Finance Monitor HANDELN MED AKTIEN PÅ NASDAQ STOCKHOLM Jan–dec 2024 2023 Genomsnittlig volym per handelsdag, MSEK 69 56 Genomsnittligt antal transaktioner per handelsdag 945 897 Omsättningshastighet, % 35 44 Stängningskurs 31 dec, SEK 107,90 95,85 40 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa förändrades enligt tabellen till höger. Utdelningspolicy och utdelningsförslag Minst 40 procent av det operativa kassaflödet distribueras till ägarna. Utdelningen ska vid varje tillfälle vägas mot bolagets affärsmöjligheter och kan bestå av sakutdelning, återköp eller kontant utdelning. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdel- ning om 2,8 0 SEK (–) per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,70 SEK per aktie, motsvarande 583 MSEK. Utdelnings- förslaget är i enlighet med bolagets utdelnings policy. För verksamhetsåret 2023 utgick ingen utdelning. Ägarinformation Nyfosa hade vid årets slut 15 465 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 70 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster inneha- des av utländska aktieägare. De 20 största ägarna kontrollerade tillsammans 73 procent av bolagets aktiekapital och röster. Tabellen på sidan 40 visar Nyfosas största aktieägare per 31 december 2024. Optionsprogram Nyfosa har tre långsiktiga incitamentsprogram (LTIP 2022, LTIP 2023 och LTIP 2024) baserade på teckningsoptioner för anställda i Nyfosas svenska organisation. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 7 på sidan 90. Under året påkallades återköp i samband med att anställ- ning upphört, i enlighet med optionsvillkoren. I samband med lösenperioderna för LTIP 2021 nyttjades 306 741 tecknings- optioner och därmed emitterades 73 980 aktier. Vidare verkställdes årsstämmans beslut att införa ett nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP 2024, vilket innebar att 151 100 teckningsoptioner tecknades. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tidpunkt Händelse Förändring aktiekapital (SEK) Förändring antal aktier Aktiekapital efter ändring (SEK) Antal aktier efter ändring 17 oktober 2017 Nybildning ET. ET. 50 000 500 21 maj 2018 Delning av aktier (1:200) ET. + 99 500 50 000 100 000 21 maj 2018 Nyemission + 78 814 124,50 + 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249 21 augusti 2018 Nyemission + 5 000 000 + 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249 17 februari 2020 Nyemission + 3 231 412 + 6 462 824 87 095 536,50 174 191 073 4 mars 2020 Nyemission + 5 155 000 + 10 310 000 92 250 536,50 184 501 073 9 juni 2021 Nyemission + 3 260 870 + 6 521 740 95 511 406,50 191 022 813 14 maj 2024 Utbyte av teckningsoption +20 122 + 40 244 95 531 528,50 191 063 057 16 maj 2024 Nyemission +8 500 000 +17 000 000 104 031 528,50 208 063 057 31 juli 2024 Utbyte av teckningsoption +3 880 +7 760 104 035 408,50 208 070 817 25 november 2024 Utbyte av teckningsoption +12 988 +25 976 104 048 396,50 208 096 793 OPTIONSPROGRAM (LTIP 2021, 2022, 2023, 2024) 31 december 2024 Avstämning optioner LTIP2021 (I) LTIP2021 (II) LTIP2022 LTIP2023 LTIP2024 Totalt Årets ingång 318 241 318 241 393 150 383 342 - 1 412 974 Tecknade optioner - - - - 151 100 151 100 Återköp optioner -11 500 -11 500 -15 500 -500 - -39 000 Ej nyttjade/ förfallna optioner -306 741 - - - - -306 741 Nyttjade optioner - -306 741 - - - -306 741 Årets utgång - - 377 650 382 842 151 100 911 592 GEOGRAFISK FÖRDELNING AV AKTIEÄGANDET 31 december 2024 ÄGARSTRUKTUR, FÖRDELNING STORLEKSKLASSER 31 december 2024 Innehavsstorlek Antal aktieägare Andel, % 1 – 500 11 691 75,6 501 – 1 000 1 795 11,6 1 001 – 5 000 1 528 9,9 5 001 – 10 000 176 1,1 10 001 – 20 000 102 0,7 20 001 – 50 000 54 0,4 50 001 – 119 0,8 Totalt 15 465 100,0 Källa: Modular Finance Monitor 15 465 aktieägare 70% Sverige 14% USA 4% Norge 3% Nederländerna 2% Finland 3% Övriga 5 % Anonymt ägande Svenskt ägande 70 % Utländskt ägande 30 % 41 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Kassaflöde Resultat Styrelsens förslag till vinstdisposition Aktien Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Nyfosa är utsatt för olika risker som potentiellt kan påverka dess framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Organisationen är uppmärksam på riskerna och genom förebyggande arbete strävar bolaget efter att begränsa samt hantera riskerna om möjligt. De betydande risker som bolaget står inför är i stor utsträckning kopplade till utvecklingen av konjunktur, inflation och mark- nadsräntor. De mest väsentliga riskerna presenteras nedan och är indelade i kategorierna omvärld, klimatförändringar, finansiering, förvärv och investeringar, förvaltning samt medar- betare och organisation. För att tydliggöra och värdera riskerna används en modell där sannolikhet och konsekvens bedöms. Sannolikheten att risken inträffar uttrycks på en femgradig skala som mycket osannolik, osannolik, möjlig, sannolik och mycket sannolik. Även konsekvensen, som värderar påverkan på företagets resultat och ställning, uttrycks på en femgradig skala som obetydlig, mindre, måttlig, stor och betydande. Kombinationen av sannolikhet och konsekvens avgör hur risken hanteras, antingen i form av generell bevakning eller som ett fokusområde om sannolikheten och konsekvens därav är av hög grad. Risker för moderbolaget är indirekt desamma för koncer- nen, vilket innebär att eventuell påverkan på moderbolaget ger effekt på hela koncernen. Risker och riskhantering Sammanfattning risker och riskbedömning Risk Sannolikhet Konsekvens Hantering av risk Förändring av hantering Omvärld Makro Sannolik Stor Fokus Regelverk Möjlig Måttlig Fokus Skatt Möjlig Måttlig Bevaka Klimatförändringar Klimatpåverkan på fastigheterna 1) Möjlig Måttlig Bevaka Miljöpåverkan från den egna verksamheten 1) Möjlig Mindre Bevaka Finansiering Ränterisk Möjlig Stor Fokus Finansiering och refinansiering Möjlig Måttlig Bevaka Fastighetsvärdering Möjlig Måttlig Bevaka Valutaexponering Möjlig Mindre Bevaka Förvärv och investeringar Fastighetsutveckling Sannolik Mindre Bevaka Fastighetstransaktioner Osannolik Mindre Bevaka Förvaltning Hyresintäkter Sannolik Stor Fokus Kundförluster Möjlig Måttlig Fokus Fastighetskostnader Möjlig Måttlig Bevaka Medarbetare och organisation Medarbetare och kompetens 1) Möjlig Måttlig Fokus Arbetsmiljö 1) Möjlig Mindre Bevaka Rapportering och intern kontroll 1) Osannolik Måttlig Bevaka IT-infrastruktur Möjlig Stor Fokus 1) Utgör hållbarhetsrisker och omfattas av hållbarhetsredovisningen, men ingår ej i förvaltningsberättelsen. = Ökad bevakning = Oförändrad bevakning = Minskad bevakning 42 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Omvärld Risk Riskhantering Exponering Makro Verksamheten påverkas av makroekono- miska faktorer såsom ekonomiskt klimat, inflation, andel nybyggnation av kom- mersiella byggnader samt förändringar i infrastruktur och demografi. En ekonomisk nedgång som leder till högre arbetslöshet, sämre betalnings- förmåga hos hyresgäster samt en ökad inflation skulle kunna få en negativ påver- kan på bolagets resultat och ställning. Marknadsbevakning och omvärlds- analyser. Löpande dialog med kapital- och kreditmarknaden. Indexerade hyresavtal. Derivatinstrument. Svag ekonomi påver- kar bolagets resultat och ställning. Regelverk Ändringar i regelverk som ger negativa effekter på bolagets resultat och ställning. Bevakning och nätverk med rådgivare. Omställningskostna- der vid ny lagstiftning. Försvårad finansiering eller fördyringar vid investeringar och/eller transaktioner. Skatt Förändringar i skattelagstiftning eller lagtolkning som ger negativa effekter på bolagets resultat och ställning. Noggrann övervakning av politisk utveckling. Anpassning av interna processer vid regeländringar. Samarbete med externa experter. Högre skattekost- nader. Klimatförändringar Risk Riskhantering Exponering Klimatpåverkan på fastigheterna Negativ påverkan på fastigheterna på grund av klimatförändringar och föroreningar. Se även redovisning enligt TCFD på sidorna 61-62. Granskning av investeringar utifrån klimatperspektiv. Årlig genomgång av försäkringsskydd. Analys av klimatrisker. Fokus på miljöaspekter vid såväl förvärv av fastigheter som i den löpande driften därav. Skador på fastigheter och ökade kostnader. Klimatpåverkan från den egna verksamheten Negativ påverkan på klimatet på grund av ineffektiv resursanvändning. Se även redovisning enligt TCFD på sidorna 61-62. Incitamentsprogram med hållbar- hetsmål. Incitamentsprogram med hållbarhetsmål. Uppsatta mål att minska energianvändningen i fastig- heterna skapar ett fokuserat arbete. Inköp av 100 procent förnybar el i både Sverige, Finland och Norge. Inköp av grön fjärrvärme i flertalet kommuner. Miljöbilspolicy. Återvinning på kontoren. Återbruksprojekt i samband med hyresgästanpassningar och fastighets- investeringar. Skadat anseende hos nuvarande och presumtiva hyres- gäster eller kredit- och kapitalmarknaden. Finansiering Risk Riskhantering Exponering Ränterisk Ett stigande ränteläge påverkar ränte- kostnaderna, som är bolagets enskilt största kostnadspost. Högre räntekostnader påverkar ränte- täckningsgraden negativt, vilket kan leda till högre amorteringstakt på lån. Räntesäkringar med derivatinstrument, såsom räntetak och ränteswappar. Stigande räntekost- nader. Ökad amortering. Finansierings- och refinansieringsrisk En avvaktande kredit- och kapital- marknad kan ge minskad tillgång till finansiering för investeringar samt vid refinansiering av befintlig skuld. Den huvudsakliga finansieringen utgörs av banklån. Bolaget har tre i förväg förhandlade kreditfaciliteter att nyttja vid framtida förvärv. Goda relationer med kreditgivarna för att skapa lång siktighet och förtroende. En mindre andel av bolagets finansiering sker på kapitalmarknaden. Bolaget följer en finanspolicy för att löpande hantera låneförfall. Avsaknad av extern finansiering i sam- band med investering i nya eller befintliga fastigheter. Refinansiering av befintlig skuld kan endast göras med sämre lånevillkor eller till lägre volym. Fastighets värdering Värdet på fastigheterna påverkas av faktorer som utbud, efterfrågan och andra fastighets- och marknadsspecifika faktorer. Små förändringar i delkompo- nenter till fastighetsvärderingarna kan ge en relativt stor påverkan på bolagets resultat och finansiella ställning. Fastighetsbeståndet är diversifierat, vilket innebär att beståndet inte är centrerat kring ett fåtal regioner eller städer. Fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och Finland där fastighetsvärden är relativt konstanta över tid. Förädling och vidareutveckling av fastig- heterna görs i syfte att upprätthålla en god standard och en attraktiv produkt. Nedskrivning av fastighetsbeståndet påverkar koncernens eget kapital negativt. En stigande belå- ningsgrad kan leda till högre finansie- ringskostnader eller amorteringstakt. Valuta exponering Exponering mot valutakursförändringar hänförlig till investeringar och skulder i EUR och NOK. Skuldfinansiering sker i samma valuta som tillgångarna förvärvas i. Löpande transaktioner sker i lokal valuta. En försämrad kronkurs i förhållande till EUR och NOK påverkar eget kapital negativt. Förvärv och investeringar Risk Riskhantering Exponering Fastighets utveckling Förseningar eller ökade kostnader vid investeringar i befintligt fastighets- bestånd kan påverka kreditvärdighet och långsiktigt värde på fastigheterna. Investeringar är främst kopplade till hyresgästanpassningar som följer av ett hyresavtal och föregås av en kredit- värdering av hyresgästen. Bedömning görs av investeringens påverkan på fastighetens långsiktiga värde. Bolaget har en inköpspolicy som reglerar hur upphandling av leverantörer till projektarbetet ska ske och vilka krav Nyfosa ställer på sina leverantörer. Tillämpning av ramavtal. Fördyring och försening av investe- ringsprojekt. 43 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Risk Riskhantering Exponering Fastighets transaktioner Felbedömning av marknad eller fastighetspotential, brister i due diligence- processen eller oetiskt agerande från en motpart kan påverka bolagets resultat och finansiella ställning. Tydlig transaktionsprocess och kapacitet inom bolaget för att utvärdera affärer. Stor geografisk närvaro genom regionkontor samt ett etablerat brett kontaktnät på fastighetsmarknaden. Bolaget är ett etablerat namn på transaktionsmarknaden. Svårigheter att genom- föra affärer. Risk för dolda fel i förvärvade fastigheter. Risk för oidentifierade eller felvärderade risker/ brister i samband med ett investeringsbeslut. Förvaltning Risk Riskhantering Exponering Hyresintäkter En ekonomisk nedgång, inflation, konkurrens mellan kommersiella lokaler samt förändringar i infrastruktur och demografi kan leda till ökade vakanser eller lägre hyresnivåer som får en negativ påverkan på bolagets hyresintäkter. Regional spridning och olika fast- ighetskategorier i beståndet med genomsnittligt hyresvärde på cirka 1 351 SEK per kvadratmeter. Majoriteten av fastigheterna rymmer flertalet lokaler och hyresgäster. Dedikerade uthyrare. Lägre hyresnivåer och minskad uthyrnings- grad. Kundförluster En ekonomisk nedgång som leder till högre arbetslöshet, sämre betalnings- förmåga hos hyresgäster samt en ökad inflation kan resultera i att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt underliggande hyresavtal. Kreditbedömning av hyresgäster vid nyuthyrning och under avtalstiden. Hyresavtal kompletteras vid behov med erforderlig säkerhet (borgen, deposition eller bankgaranti). Kvartals- eller månadsvis förskotts- betalning av hyra. Nära relationer/dialoger med hyres- gäster. Liten exponering mot enskilt stora hyresgäster. Internutbildning inom hyresrätt och obestånd. Kundförluster i sam- band med konkurs eller rekonstruktion hos en hyresgäst. Fastighets kostnader Ökade driftskostnader, såsom el, snöröjning och värme påverkar bolagets resultat negativt. Priset påverkas av poli- tiska beslut samt utbud och efterfrågan. Avtalsförhandlingar, konkurrensutsatta upphandlingar samt ramavtal med större leverantörer. Andel av el köps in till fast pris i enlighet med intern policy. Hyresgästerna betalar för energiförbruk- ningen i sina lokaler, antingen genom egna abonnemang eller via avräknings- förfarande enligt hyresavtalen. Majoriteten av avräkningarna av hyresgästernas egen förbrukning räknas årligen upp med index. Ungefär hälften av de abonnemang Nyfosa tecknat för el, vatten och värme belastar bolagets resultat. Resterande del står hyresgästerna för. Medarbetare och organisation Risk Riskhantering Exponering Medarbetare och kompetens Personberoende inom organisationen skapar risk för kunskapsbortfall vid sjukdom eller vid förlust av personal. Risk för att rätt kompetens inte är tillgänglig vid rekryteringsbehov alternativt en felrekrytering kan påverka verksamheten negativt. Utvärdering av kompetensbehov för att anpassa organisationen. Arbetsbeskrivningar för olika funktioner. Kritiska processer som påverkar den finansiella rapporteringen är dokumen- terade i processkartor för att minska personberoende. Långsiktiga incitamentsprogram. Omsättning av nyckelpersoner. Arbetsmiljö Förlust av personalstyrka på grund av psykosociala påfrestningar eller fysiska skador från arbetslivet kan påverka verksamheten, resultatet och den finansiella ställningen negativt. Löpande dialog mellan regionchefer och förvaltningschef avseende personal. Löpande dialog mellan VD, övriga chefer och HR avseende personal. Anställda erbjuds förmånspaket för hälsa och friskvård, samtalsstöd, flexibilitet för arbete hemifrån samt en anpassad arbetsutrustning. Det finns en anonym visselblåsarfunk- tion där eventuella missförhållanden kan rapporteras. Sjukfrånvaro. Rapportering och intern kontroll Bristfälliga rutiner, oegentligheter eller interna/externa händelser ger en felaktig finansiell rapportering. Väl fungerande intern kontroll i de processer som påverkar den finansiella rapporteringen. Löpande uppföljning av lagar och regeländringar. Det finns en anonym visselblåsarfunk- tion där eventuella missförhållande kan rapporteras. Fel i finansiell rapportering eller oegentligheter. IT-infrastruktur Bristande fysisk eller digital IT-infrastruk- tur alternativt intrång i system ger avbrott i verksamheten. IT-driften är utlagd på en extern etablerad tjänsteleverantör. Regelbunden dialog om säkerhet i IT-miljön. Utökad säkerhet kring server. Informationssäkerhetspolicy. Årlig uppföljning av kontinuitetsplan. Backup-funktioner. Medarbetarutbildning i IT-säkerhet. Störningar i finansiell rapportering. Läckage av insider- information. Attacker/intrång som leder till direkta kostnader för bolaget till följd av exempelvis spoofing, vishing, phishing eller ransomware. 44 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Bolagsstyrnings- rapport 2024 Översikt bolagsstyrning 3. Valberedning 5. Ersättningsutskott 6. Revisionsutskott Fastighetsförvaltning Regionkontor: Göteborg, Karlstad, Luleå, Malmö, Stockholm, Sundsvall, Värnamo, Västerås, Växjö, Örebro, Helsingfors, Jyväskylä, Porsgrunn Koncerncentrala funktioner Transaktion Projekt och energi Finans IT Ekonomi HR Juridik IR Hållbarhetsgrupp 4. Styrelse 1. Aktieägare 2. Bolagsstämma 7. VD Rapporter och intern kontroll 8. Revisor Bolagsstyrningen i Nyfosa utgår från svensk lag - stiftning och god sed på värdepappersmarknaden samt interna regler och riktlinjer. Bolaget följer även Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Denna bolagsstyrningsrapport beskriver styrningen av Nyfosa under 2024 om inget annat anges. God bolagsstyrning syftar till att säkerställa att Nyfosas verksamhet bedrivs hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som möjligt. Det övergripande målet är att generera en attraktiv avkastning åt aktieägarna och på så sätt möta ägarnas krav på investerat kapital. 1 Aktieägare Nyfosas aktie (stamaktie av serie A) är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets största aktieägare är AB Sagax med en ägar- och röstandel om 21,6 procent. Återstående 78,4 procent ägs av institutionella investerare och privatpersoner i Sverige och utomlands. Ingen av dessa övriga aktieägare har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som represente- rar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Per den 31 december 2024 hade bolaget 208 096 793 stamaktier av serie A utgivna. Av Nyfosas bolagsordning framgår dock att bolaget även kan utge stamaktier av serie D och preferensaktier. Per 31 december 2024 fanns dock inga sådana aktier utgivna. Mer information om Nyfosas aktier och större aktieägare framgår av sidorna 40–41 i årsredovisningen. 45 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information 2 Bolagsstämma Bolagsstämman är Nyfosas högsta beslutande organ vid vilken aktieägarna utövar sin rösträtt. Av aktiebolagslagen (2005:551) och bolagsordningen framgår hur kallelse till årsstämma och extra bolagsstämma ska ske samt vem som har rätt att delta och rösta vid stämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman krävs enligt Nyfosas bolagsordning föranmälan till bolagsstäm- man senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman, och i förekommande fall ska även anmälas om aktieägaren avser att ha med sig biträde. Inga begränsningar gäller för hur många röster varje aktieägare kan avge vid stämman. Bolagsstämmor hålls i Nacka eller Stockholm. Styrelsen får samla in fullmakter enligt det förfarande som anges i 7 kap. 4 § andra stycket aktiebolagslagen. Styrelsen får vidare inför en bolagsstämma besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per post före bolagsstämman. Bolaget tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelse i bolagsordning eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Beslut som fattas på bolagsstämma offentliggörs efter stämman genom ett pressmeddelande och att protokollet från stämman public- eras på bolagets webbplats. Årsstämman 2024 Den 23 april 2024 beslutade årsstämman bland annat om att fastställa styrelsens förslag till vinstdisposition, att bevilja styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2023, styrelse- och revisorsval, anta nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, ersättning till styrelse och revisor, samt att införa ett långsiktigt incitamentsprogram till medarbetare i Nyfosa (”LTIP 2024”). Vidare bemyndigade årsstämman styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, besluta om nyemission av stamaktier av serie A och serie D, konvertibler samt preferensaktier i den mån sådan emission kan ske utan ändring av bolagsordningen. Därutöver fattade stämman beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv av egna stamaktier av serie A. För mer information, se bolagets webbplats och stämmokommuniké. 3 Valberedning Vid årsstämman i Nyfosa den 9 maj 2019 antogs instruktioner för valberedningens sammansättning och arbete i bolaget. Enligt instruktionerna, som gäller tills vidare, ska valbered- ningen bestå av styrelsens ordförande och fyra ledamöter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den 31 juli. Om någon av de fyra röstmässigt största aktieägarna inte utövar rätten att utse en ledamot övergår rätten att utse sådan ledamot till den till röstetalet närmast följande största aktieägare som inte redan har rätt att utse en ledamot av valberedningen. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som representerar den till röstetalet största aktie ägaren, om inte ledamöterna enas om annat. Samman- sättningen av valberedningen ska offentliggöras senast sex månader före kommande årsstämma. Avgår ledamot eller sker väsentliga förändringar i ägarbilden kan valberedningens sammansättning komma att ändras för att återspegla detta. En sådan förändring offentliggörs då så snart som möjligt. Val beredningen har i uppgift att arbeta fram förslag till val av styrelse och revisor, arvode för dessa, stämmoordförande samt eventuella erforderliga ändringar till valberedningens instruktion. För vidare information om gällande instruktion för valberedningen, se bolagets webbplats. Valberedningen har inför årsstämman 2025 bestått av Lennart Francke, representerande Swedbank Robur Fonder (val- beredningens ordförande), David Mindus, representerande AB Sagax tillika styrelseordförande i Nyfosa, Johannes Wingborg, representerande Länsförsäkringar Fondförvaltning AB och Tobias Kaj, representerande Lannebo Kapitalförvaltning. I sitt arbete har valberedningen tillämpat Kodens regel 4.1 som mångfaldspolicy. Målet med mångfaldspolicyn är att tillgodose vikten av tillräcklig mångfald i styrelsen när det gäller kön, ålder och nationalitet samt erfarenheter, yrkesbakgrund och affärsområden. Valberedningen har till årsstämman den 6 maj 2025 föreslagit en styrelse som består av tre kvinnor och tre män. Urvalet av styrelsekandidater har skett utan diskriminering gällande exempelvis ålder, sexuell läggning, kön eller religiös tillhörighet. Valberedningen anser att den föreslagna styrelsen med hänsyn till Nyfosas verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt har en ändamåls- enlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Därmed anser valberedningen att Kodens krav på mångsidighet och bredd uppfylls genom förslaget. Ytterligare information finns i valberedningens motiverade yttrande avseende valbe- redningens förslag till årsstämman 2025 som finns publicerat på bolagets webbplats. 4 Styrelse Styrelsen är bolagets högsta förvaltningsorgan, vars uppgifter regleras i aktiebolagslagen, bolagsordningen och Koden. Styrelsen ska svara för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Därtill ska styrelsen följa bolagets ekonomiska utveckling och utveckling inom hållbarhet, säkerställa kvaliteten på den ekonomiska rapporteringen och bolagets internkontroll samt utvärdera verksamheten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer. Vidare beslutar styrel- sen om betydande investeringar och väsentliga förändringar i koncernens organisation samt verksamhet. Arbetet utgår från en av styrelsen årligen fastställd arbetsordning, som reglerar arbets- och ansvarsfördelningen mellan styrelsens ledamöter och VD. Styrelsen fastställer även en delegationsordning och instruktioner för ekonomisk rapportering, VD och styrelsens utskott, samt beslutar om ett antal övergripande policyer för bolagets verksamhet. Här ingår insider-, finans-, IT-, informationssäkerhets-, hållbarhets-, skatte- och kommunika- tionspolicy samt en policy för transaktioner med närstående. Alla dessa interna styrdokument ses över minst en gång per år och uppdateras därtill löpande när behov föreligger. Nyfosas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst tio ledamöter, utan suppleanter. Bolagsord- ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelseledamöterna väljs på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Till styrelseledamöter Nyfosas årsstämma 2025 Nyfosas årsstämma 2025 äger rum den 6 maj 2025. Mer information om årsstämman, inklusive anvisning om hur anmälan sker, finns tillgänglig på www.nyfosa.se. 46 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Mötesplan för styrelsens arbete under året Styrelsens arbete följer en beslutad arbetsordning kopplad till årets ordinarie styrelsemöten. Därutöver behandlas löpande styrelseärenden såsom större förvärv, avyttringar och investeringar samt VD-rapport, finansrapport och hållbarhetsfrågor vid samtliga ordinarie styrelsemöten. 2024 Februari • Beslut om bokslutskommuniké • Avrapportering från revisionsutskottet • Möte med revisor • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Förslag till utdelning • Avrapportering avseende skatter och avgifter • Riskidentifiering och riskhantering • Avrapportering från ersättningsutskott • Beslut om VD:s ersättning • Beslut om ev. bonusutfall avseende föregående år • Beredning av incitamentsprogram • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Mars • Frågor inför årsstämman (inkl. ersätt- ningsrapport) • Årsredovisning inkl. bolagsstyrnings- och hållbarhetsrapport April–Maj • Beslut om delårsrapport • Avrapportering från revisionsutskottet • Avrapportering avseende skatter och avgifter • Fastställelse av arbetsordning, instruk- tioner, delegationsordning och policyer • Val av ledamöter till styrelsens utskott • Avstämning av bolagsledningens andra uppdrag och ev. intressekonflikter • Styrelsediskussion utan ledningens närvaro Juni • Ordinarie styrelsemöte Juli • Beslut om delårsrapport • Avrapportering från revisionsutskottet • Avrapportering avseende skatter och avgifter September • Ordinarie styrelsemöte Oktober • Beslut om delårsrapport • Avrapportering från revisionsutskottet • Avrapportering avseende skatter och avgifter • Möte med revisor • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport November • Beredning av affärsplan (inkl. strategi, prognos, finansiella mål, riskbegräns- ningar och handlingsplan) för kommande verksamhetsår • Genomgång av finanspolicy • Organisation (inkl. successions- planering) • Utvärdering styrelse • Utvärdering VD och ledande befattnings- havare utan ledningens närvaro December • Antagande av affärsplan (inkl. strategi, prognos, finansiella mål, riskbegräns- ningar och handlingsplan) för kommande verksamhetsår • Utvärdering av system för intern kontroll, inklusive eventuellt behov av internre- vision NÄRVARO VID STYRELSE- OCH UTSKOTTSMÖTEN Styrelseledamot Styrelse- möten Revisions- utskotts- möten Ersättnings- utskotts- möten David Mindus (styrelseordförande) 27/27 7/7 ET. Maria Björklund 1) 22/24 ET. ET. Marie Bucht Toresäter 27/27 ET. 2/2 Ulrika Danielsson 2) 24/24 4/4 ET. Lisa Dominguez Flodin 3) 3/3 3/3 ET. Jens Engwall 22/27 6/7 ET. Johan Ericsson (fd. styrelseordförande) 4) 3/3 ET. 2/2 Per Lindblad 27/27 ET. 2/2 Claes Magnus Åkesson 27/27 7/7 ET. 1) Invald i styrelsen den 23 april 2024. 2) Invald i styrelsen och revisionsutskottet den 23 april 2024. 3) Frånträdde styrelsen och revisionsutskottet den 23 april 2024. 4) Frånträdde styrelsen och ersättningsutskottet den 23 april 2024. vid årsstämman den 23 april 2024 omvaldes Marie Bucht Toresäter, Jens Engwall, Per Lindblad, David Mindus och Claes Magnus Åkesson samt till nya styrelseledamöter valdes Maria Björklund och Ulrika Danielsson. Till ny styrelseordförande valdes David Mindus. För ytterligare information om Nyfosas styrelseledamöter samt uppgifter om styrelseledamöternas oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen se sidan 50. Styrelsens arbete Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslut- ning till årsstämman, sammanträder styrelsen minst sju gånger per år (ordinarie styrelsemöten). Sammanträdestider och huvudsakliga fasta frågor att behandla på de ordinarie mötena följer en fast angiven mötesplan i styrelsens arbetsordning, se beskrivning till höger. Extra styrelsemöten sammankallas vid behov. Nyfosas styrelse hade under året 27 möten, varav ett konstituerande möte. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell nedan. Inför respektive styrelsemöte erhöll ledamöterna dagordning och skriftligt material för de frågor som ska behandlas på mötet. 47 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte fanns ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, hållbarhet samt finansiell rapportering. Utöver löpande styrelseärenden inklusive frågor om större förvärv, avyttringar och investeringar behandlade styrelsen under 2024 bland annat frågor förknippade med kapitalan- skaffning, finansiering, VD-byte, joint venture och hållbarhet. Utvärdering av styrelsen och VD Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingen genomförs genom en enkät, individuella samtal med bolagets styrelseledamöter, VD och revisor samt en gemensam utvärdering i grupp. Utvärderingarnas syfte är att utvärdera resultatet av styrelsens och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat samt hur det kan effektiviseras. Vidare syftar den årliga utvärderingen till att identifiera vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskutera- des i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande VD:s arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan dennes närvaro. Ersättning till styrelsen Vid årsstämman den 23 april 2024 beslutade stämman att arvodena till styrelsens ledamöter ska utgå med 525 000 kronor till styrelsens ordförande och med 220 000 kronor till var och en av de övriga stämmovalda ledamöterna. För arbete i revisionsutskottet ska arvode utgå med 80 000 kronor till utskottets ordförande samt med 40 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna. För arbete i ersättningsutskottet ska arvode utgå med 42 000 kronor till utskottets ordförande samt med 21 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna. Styrelsens utskott Styrelsen har inom sig inrättat två utskott, ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott, som båda arbetar enligt av styrelsen fastställda instruktioner. Utskotten är beredande underkommittéer till styrelsen och har ingen egen beslu- tanderätt. De frågor som behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid behov vid nästa styrelse- möte. 5 Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bistå styrelsen med förslag, rådgivning och beredning i frågor om ersättning till och andra anställningsvillkor för bolagets VD samt ersättningsprinciper för bolagsledningen. Utskottets uppgifter innefattar vidare att övervaka och utvärdera utfall av program för rörlig ersättning samt Nyfosas efterlevnad av de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning. Under 2024 bestod ersättningsutskottet initialt (fram till det konstituerande styrelsemötet den 23 april 2024) av styrelse- ledamöterna Johan Ericsson (ordförande), Per Lindblad och Marie Bucht Toresäter och därefter av styrelseledamöterna Per Lindblad (ordförande) och Marie Bucht Toresäter. Ersättnings- utskottet har under 2024 sammanträtt vid två tillfällen, varvid bland annat ersättning till ledande befattningshavare, utform- ning av incitamentsprogram, återköp av teckningsoptioner och utformningen av ersättningsrapport samt översyn av bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på föregående sida. 6 Revisionsutskott Revisionsutskottet ska bistå styrelsen i fullgörandet av dess övervakande roll över revisionsfrågor. Utskottets huvudsakliga uppgifter framgår av aktiebolagslagen. I dessa ingår att överse bolagets finansiella rapportering, riskhantering avseende den finansiella rapporteringen och effektivitet i intern kontroll och styrning, såväl som att upprätthålla kontakt med och utvärdera den externa revisorns arbete, kvalifikationer samt oberoende. Utskottet ska även biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval och revisorsarvodering. Resultatet av utskottets arbete i form av observationer, rekommendationer och förslag till beslut eller åtgärder rapporteras fortlöpande till styrelsen. Under 2024 bestod revisionsutskottet initialt (fram till det konstituerande styrelsemötet den 23 april 2024) av styrelseledamöterna Lisa Dominguez Flodin (ordförande), David Mindus, Jens Engwall och Claes Magnus Åkesson och därefter av styrelseleda- möterna Ulrika Danielsson (ordförande), David Mindus, Jens Engwall och Claes Magnus Åkesson. Utskottet bedöms uppfylla aktiebolagslagens krav på sammansättning samt redovisnings- och revisionskompetens. Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vidare ska minst en av de ledamöter som är oberoende i för- hållande till bolaget och bolagsledningen även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. I Nyfosas fall är hälften av utskottets ledamöter (Jens Engwall och David Mindus) beroende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, varför Nyfosa avviker från Koden i detta avseende. Oberoendekravet i förhållande till bolagets större ägare är dock uppfyllt. Avvi- kelsen från Koden sker mot bakgrund av att styrelsen bedömt nuvarande sammansättning som bäst lämpad för en effektiv och gedigen behandling av revisionsutskottets uppgifter. Därutöver har Koden tillämpats under 2024 utan avvikelser. Revisionsutskottet har under året sammanträtt vid sju tillfällen, varvid bland annat bolagets interna kontroll och styrning, hållbarhetsarbete samt kvartalsbokslut och del- årsrapportering har behandlats. För uppgifter om närvaro vid dessa möten, se tabell på föregående sida. 7 VD och koncernledning VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt- ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner. Av VD-instruktionen framgår bland annat att VD är ansvarig för bolagets förvaltning och styrelse- rapportering samt beredning av frågor som kräver beslut av styrelsen, exempelvis fastställande av delårsrapport och årsredovisning, beslut om större förvärv, försäljningar eller investeringar samt upptagande av större lån. VD har utsett en koncernledning som ansvarar för olika delar av verksamheten. Nyfosas koncernledning består, utöver VD, för närvarande av CFO, chefsjurist, finanschef, förvaltningschef och transak- tionschef. VD fungerar som koncernledningens ordförande och fattar beslut i samråd med övrig koncernledning. Koncernled- ningens arbete följer en årlig cykel med åtta ordinarie möten. Därtill sammankallas extra sammanträden vid behov. 48 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 23 april 2024 fastställdes nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2028. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig del samt pensions- och andra förmåner. Den fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och baseras på kompetens, ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där styrelsen bedömer att det är lämpligt. Den rörliga ersättningen ska belöna specifika i förväg fastställda resultat eller presta- tionsmål. Den rörliga ersättningen ska fastställas genom enkla och transparenta kriterier samt vara maximerad. Mål för rörlig ersättning ska relateras till finansiella mål, hållbarhetsmål, operativa mål eller individuella mål inom respektive persons ansvarsområde. Rörlig ersättning ska inte vara pensionsgrun- dande och ska som huvudregel inte överstiga 50 procent av respektive ledande befattningshavares årliga fasta ersättning. Bolaget kan vidare utge viss ersättning kopplad till ledande befattningshavares förvärv av aktier eller aktierelaterade instrument inom ramen för aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Sådan ersättning ska i normalfallet inte överstiga 15 procent av befattningshavarens årliga fasta ersättning. Aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram ska i förekommande fall beslutas av bolagsstämma och omfattas därför inte av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare. För mer information om utestående aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram se bolaget hemsida www.nyfosa.se Styrelsen ska äga rätt att tillfälligt frångå, helt eller delvis, riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare om det i enskilda fall finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare ska detta redovisas i ersätt- ningsrapporten inför nästkommande årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår av not 7. Ersättningsrapporten för 2024 samt riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare i sin helhet finns publicerade på bolagets webbplats, www.nyfosa.se. 8 Revisor Revisorn är en oberoende granskare av bolagets räkenskaper och ska avgöra om dessa i allt väsentligt är korrekta och fullständiga samt ger en rättvisande bild av bolaget och dess finansiella ställning och resultat. Revisorn ska också granska styrelsens och VD:s förvaltning samt översiktligt granska bolagets hållbarhetsredovisning. Revisorn rapporterar till årsstämman. Vid årsstämman den 23 april 2024 omvaldes KPMG AB som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Huvudan- svarig revisor är Mattias Johansson, auktoriserad revisor samt medlem i FAR. Revisorerna har deltagit vid två styrelsemöten för att redogöra för KPMG AB:s revisionsprocess i Nyfosa samt för att ge styrelsens ledamöter möjlighet att ställa frågor utan ledningens närvaro. Därutöver har revisorerna deltagit vid samtliga ordinarie möten med revisionsutskottet. Revisions- utskottet utvärderar revisorn årligen för att försäkra sig om att revisorns saklighet och oberoende inte kan ifrågasättas. Revi- sorn bekräftar årligen sitt oberoende i revisionsberättelsen. Utöver revisionsuppdraget har KPMG AB under 2024 anlitats för ytterligare tjänster, främst rådgivning kring bolagsskatt och moms. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen (2001:883) och FAR:s yrkesetiska regler avse- ende revisors opartiskhet och självständighet. 49 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Styrelse David Mindus Styrelseordförande Födelseår: 1972 Ledamot sedan: 25 april 2023 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Stockholms universitet. VD för AB Sagax sedan 2004. Övriga pågående uppdrag: VD och styrelseledamot i AB Sagax. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB (samt andra koncernbolag), Söder- port Property Investment AB (samt andra koncernbolag) och Mindustri AB (samt andra koncernbolag). Aktieinnehav i bolaget: David Mindus äger 16,8 procent av kapitalet och 29,1 procent av rösterna i AB Sagax, som i sin tur innehar 45 000 000 aktier i Nyfosa. Beroende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Maria Björklund Styrelseledamot Födelseår: 1970 Ledamot sedan: 23 april 2024 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Ekonomie magister vid Handels- högskolan, Göteborgs Universitet. Tidigare erfaren- heter som bland annat Chef för Alternativa Investeringar på Tredje AP-fonden (2018- 2024), portföljförvaltare Postens Pensionsstiftelse fastigheter, infrastruktur och private equity (1998-2015), AMF alternativa investeringar, alternativa räntebärande (2015-2018) samt flertalet styrelseuppdrag i bl.a. Hemsö Fastighets AB, Trophi Fastighets AB (publ), Trenum AB (publ), Fastighets AB Regio och Polhem Infra AB. Övriga pågående uppdrag: Portföljförvaltare fastigheter på Sjunde AP-fonden. Aktieinnehav i bolaget: 8 323 Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot Födelseår: 1967 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Uppsala universitet. Tidigare erfarenheter från ledande befattningar inom bland annat Headlight International AB, Skanska ID, NCC Property Development Nordic AB och Newsec Advice AB. Övriga pågående uppdrag: VD i Novier AB, Novier Real Estate AB, Novier Property Group AB, Novier Property Advisors AB och styrelse- ledamot i MVB Holding AB samt Novier Leasing & Development AB. Aktieinnehav i bolaget: 5 156 Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Ulrika Danielsson Styrelseledamot Födelseår: 1972 Ledamot sedan: 23 april 2024. Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom, Handelshögskolan, Göte- borgs Universitet. Tidigare erfarenheter som CFO på Atrium Ljungberg (2021-2024), ekonomi- och finansdirektör (CFO) på Castellum (2014- 2021) och styrelseledamot i John Mattson Fastighets- företagen AB (2018-2023) samt Slättö Förvaltning AB (2018-2022). Övriga pågående uppdrag: Tf. CFO på Platzer Fastigheter AB samt styrelseledamot i Platzer Fastigheter AB, Pandox Aktiebolag, Storytel AB (publ), Infranord AB, Näringsfastigheter Kallebäck AB och Kallebäck Property Invest AB. Aktieinnehav i bolaget: 0 Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Jens Engwall Styrelseledamot Födelseår: 1956 Ledamot sedan: 15 novem- ber 2017 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan, Stockholm. Tidigare erfaren- heter som grundare och VD för Nyfosa AB och Hemfosa Fastigheter AB, VD i Kungs- leden AB samt erfarenhet av fastighetssektorn från bland annat tidigare positioner inom Skanska AB. Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i Bonnier Fastigheter AB, Chengde Intressenter AB, Kveldhus AB, Nordic Mezzanine Capital I AB, Hemfosa Gård AB och Hemfosa Islandshästar AB. Aktieinnehav i bolaget: 4 338 564 varav 400 000 via bolag Beroende i förhållande till bolaget och koncern- ledningen. Oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Per Lindblad Styrelseledamot Födelseår: 1962 Ledamot sedan: 7 maj 2018 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Master of science in Agriculture Economics, SLU Uppsala. Tidigare erfarenheter som bland annat VD i Lands- hypotek Bank Aktiebolag, styrelseledamot i Svenska Bankföreningen och ledande befattningar inom SEB. Övriga pågående uppdrag: Styrelseordförande i Lyckås Aktiebolag och styrelse- ledamot i Dina Försäkring AB samt Svensk Kooperation ekonomisk förening Aktieinnehav i bolaget: 11 000 Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Claes Magnus Åkesson Styrelseledamot Födelseår: 1959 Ledamot sedan: 19 april 2022 Utbildning och arbetslivs- erfarenhet: Civilekonom vid Handelshögskolan i Stockholm samt Advanced Management Programme vid INSEAD, i Frankrike. Tidigare erfarenheter som styrelseledamot i Concentric AB och Handicare Group AB, t.f. ekonomi- och finansdirektör, senior rådgivare, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Investor Relations hos JM AB. Tidigare erfarenhet inkluderar vidare positioner som chefscontroller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien i Ericsson-koncernen. Övriga pågående uppdrag: VD och styrelseledamot i Anders Bodin Fastigheter AB, styrelseordförande i JM@ Home AB och styrelseleda- mot i CM Åkesson AB. Aktieinnehav i bolaget: 7 500 Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2024 (inkl. eventuellt närståendeinnehav) 50 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Ledande befattningshavare Carl-Johan Hugner VD Födelseår: 1985 Utbildning: Civilingenjör Industriell Ekonomi, Kungliga Tekniska högskolan, Stock- holm. Övriga pågående uppdrag: Styrelseordförande i Söder- port Property Investment AB (och andra styrelseuppdrag inom koncernen) samt styrelseledamot i Hugner Invest AB. Bakgrund: Tidigare erfaren- heter som Head of Real Estate Investment Banking och Equity Partner på Pareto Securities AB samt styrelse- ledamot i Pareto Business Management AB. Aktieinnehav i bolaget: 0 Teckningsoptioner i bolaget: 0 Hybridobligation i bolaget: Nominellt 1 250 000 SEK Ann-Sofie Lindroth CFO Födelseår: 1976 Utbildning: Civilekonomex- amen, Ekonomihögskolan vid Lunds universitet. Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i Söderport Property Investment AB (och andra styrelseuppdrag inom koncernen). Bakgrund: Tidigare erfaren- heter som ekonomichef på Hemfosa Fastigheter AB, revisor på EY Real Estate och fastighetsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling. Aktieinnehav i bolaget: 37 975 Teckningsoptioner i bolaget: 79 000 Anders Albrektsson Förvaltningschef Födelseår: 1974 Utbildning: Fastighets- ekonom, Kungliga Tekniska högskolan, Stockholm. Övriga pågående uppdrag: Inga övriga uppdrag Bakgrund: Tidigare erfaren- heter som förvaltningschef Sverige, kundansvarig samt fastighetschef på Newsec Property Asset Management AB. Aktieinnehav i bolaget: 2 500 Teckningsoptioner i bolaget: 91 000 Josephine Björkman Transaktionschef Födelseår: 1975 Utbildning: Civilekonomexa- men: internationell ekonomi, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet. Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i One Publicus Fastighets AB (och andra styrelseuppdrag inom koncernen) och Origa Care AB (publ). Bakgrund: Tidigare erfaren- heter som transaktionschef på Jernhusen AB, affärsut- vecklare på GE Real Estate Norden samt analytiker på GE Capital London. Aktieinnehav i bolaget: 13 873 Teckningsoptioner i bolaget: 108 000 Linn Ejderhamn Chefsjurist Födelseår: 1986 Utbildning: Juris kandidat- examen, Stockholms universitet. Övriga pågående uppdrag: Inga övriga uppdrag. Bakgrund: Tidigare erfarenheter som advokat vid advokatfirman Cederquist och Baker McKenzie Advokatbyrå, samt övervakningsspecialist på bolagsövervakningen Nasdaq Stockholm. Aktieinnehav i bolaget: 8 246 Teckningsoptioner i bolaget: 47 000 Johan Ejerhed Finanschef Födelseår: 1976 Utbildning: Civilingenjörs- examen, internationell industriell ekonomi (finan- sinriktning), Linköpings universitet. Övriga pågående uppdrag: Inga övriga uppdrag. Bakgrund: Tidigare erfaren- het som projektledare inom strukturerad fastighetsfinan- siering på SEB. Aktieinnehav i bolaget: 18 654 Teckningsoptioner i bolaget: 119 000 Stina Lindh Hök var VD och del av Nyfosas koncernledning under 2024. Aktieinnehav i bolaget per 31 december 2024 (inkl. eventuellt närståendeinnehav). Teckningsoptioner i bolaget per 31 december 2024. 51 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Modell för intern kontroll och styrning Nyfosas tre ansvarslinjer för intern kontroll och styrning Styrelsen fastställer policyer och ansvarar för processer för att identifiera och definiera risker- na inom verksamheten samt för att risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsen fattar beslut om internrevision. VD och koncernledning ansvarar för det löpande arbetet på övergripande nivå med att upprätthålla en effektiv styrning och kontroll. Respektive chef på regionkontoren samt koncernfunktioner har ansvar för att upprätthålla god intern kontroll inom sina respektive funktioner. Tredje linjen Styrelsen Andra linjen VD och koncernledning Första linjen Regionchefer och koncernfunktioner God företagskultur Rutiner och processer för intern kontroll och styrning grundar sig på det ramverk som tagits fram av The Committee of Spon- soring Organizations of the Treadway Commission (COSO). Ramverket har fem grundläggande komponenter: Kontrollmiljö, Riskbedömning, Kontrollaktiviteter, Information/kommunika- tion samt Övervakning. Nyfosas modell för intern kontroll och styrning är uppdelad i tre ansvarslinjer som utgår ifrån COSO:s modell med för- svarslinjer (”Lines of defense”). Varje linje ansvarar för intern kontroll och styrning på sin nivå. Styrelsen ansvarar för att det finns processer för att identifiera och definiera riskerna inom verksamheten samt för att risktagandet mäts och kontrolleras. Styrelsens ansvar för intern kontroll och styrning regleras i aktiebolagslagen, årsre- dovisningslagen (1995:1554) och Koden. VD och koncernledning ansvarar för det löpande arbetet på övergripande nivå med att upprätthålla en effektiv styrning och kontroll. Chefer på regionkontoren samt koncernfunktioner ansvarar för att upprätthålla god intern kontroll och styrning inom sina respektive områden. Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet kräver väl inarbetade processer och kontroller för att minimera risk för fel. Det krävs även en företagskultur som bidrar till att skapa en god kontrollmiljö. 52 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Kontrollmiljö Styrande dokument, processer och strukturer skapar en kontrollmiljö som anger hur intern kontroll och styrning ska ske i organisationen. Styrelsen övervakar och säkerställer kvali- teten på den interna kontrollen och styrningen i enlighet med styrelsens arbetsordning, VD- och utskottsinstruktioner samt tillhörande delegations- och attestordning. Därtill har styrelsen antagit en riskhanteringspolicy som innefattar grundläggande riktlinjer som styr arbetet med riskhantering, intern kontroll och styrning. Riktlinjerna avser bland annat riskbedömning, riskåtgärder, kontrollaktiviteter, åtgärdsplan, utvärdering och rapportering. Arbetet med intern kontroll och styrning framgår även i andra styrdokument såsom bolagets ekonomihandbok, hållbarhetspolicy och finanspolicy. I styrdokumenten ingår bland annat regelbunden kontroll och uppföljning av utfall jämfört med förväntningar och tidigare år, liksom uppsikt över bland annat de redovisningsprinciper som koncernen tillämpar. Därtill tillhandahåller bolaget en anonym visselblåsartjänst till samtliga medarbetare, affärspartners, hyresgäster, leveran- törer och andra externa kontakter, vilken regleras av separata riktlinjer och bevakas av ersättningsutskottets ordförande. Till följd av att koncernens löpande redovisning och upp- rättande av kvartals- och årsbokslut med mera, till viss del, outsourcats till externa tjänsteleverantörer (Newsec Property Asset Management, ViewGroup, TietoAkseli och Azets) behandlar Nyfosas ekonomihandbok även samverkan med dessa leverantörer. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med riskbedömning samt intern kontroll och styrning avseende den finansiella rappor- teringen är delegerat till VD. Styrelsen är dock ytterst ansvarig. Revisionsutskottet ansvarar för att övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och styrning samt riskhantering med avseende på den finansiella rapporteringen. Koncernledningen rapporterar regelbundet till styrelsen och revisionsutskottet enligt fastställda rutiner. Ansvar och befogenheter samt styrdokument utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön inom organisationen. Samtliga interna styr- dokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Koncernledningen genomför årligen riskutvärdering innefatt- ande strategiska, finansiella och operationella risker samt hållbarhets- och regelefterlevnadsrisker. De risker som iden- tifierats som mest väsentliga dokumenteras i ett riskregister, utvärderas och tillställs en riskägare. Riskanalysen inkluderar även en bedömning av de kontrollaktiviteter som finns på plats i verksamheten för att hantera riskerna. Med beaktande av befintliga kontrollaktiviteter utvärderas sannolikheten av att risken inträffar inom en definierad tidsperiod samt dess påverkan på fastställda mål. Riskbedömningen ger insikt i vilka Finanspolicy Anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget med majoritetsägda dotterbolag ska bedrivas. Anger också fördelning av ansvar och befogenheter samt innehåller strategier för hur olika finansiella risker ska hanteras och anges riskmandat. Hållbarhetspolicy Beskriver organisationens och styrelsens ansvar för verksamheten och dess påverkan på omvärlden. Policyn anger riktlinjer för arbetet inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet samt innehåller bland annat bolagets miljöpolicy. Informationssäkerhetspolicy Syftar till att skapa en medvetenhet kring säkerheten i det dagliga arbetet med bolagets information för att: a) säkerställa att informa- tion skyddas i enlighet med dess rättsliga krav, värde och verksam- hetsbetydelse, b) förebygga och förhindra allvarliga störningar i verksamheten samt c) skapa förtroende för Nyfosas varumärke. Insiderpolicy Sammanfattar arbetet med att upprätthålla en god bolagsstyrning, allmänhetens och aktiemarknadens förtroende för bolaget samt be- skriver de huvudsakliga legala reglerna avseende förbud mot handel med insiderinformation m.m. IT-policy Syftar till att vidmakthålla en ändamålsenlig och effektiv IT-funktion som ska stödja uppfyllnad av bolagets affärsmål, skydda verksam- heten, anställda och kunder samt att efterlevnad av lagar och regler upprätthålls. Policyn utgör ett ramverk för hantering av IT-resurser, såväl interna som externa, och omfattar samtliga av bolagets an- ställda, konsulter och samarbetspartner. Kommunikationspolicy Syftar till att säkerställa korrekt informationsgivning i såväl intern som extern kommunikation samt att lagar, regler och avtal efter- följs. Policy för transaktioner med närstående Syftar till att minimera riskerna för felaktigheter och oegentligheter på grund av närståendetransaktioner och närståenderelationer. Riskhanteringspolicy Beskriver roller, ansvar, processer och rutiner relaterat till risk- hanteringen i koncernen. Syftet med bolagets riskhantering är att systematiskt identifiera, utvärdera och prioritera strategiska och operativa risker för att därefter fatta aktiva beslut om hantering av risker och ta tillvara möjligheter som ökar sannolikheten att nå affärsmålen. Skattepolicy Innehåller riktlinjer för hur skattefrågor i koncernen ska hanteras. Koncernövergripande policyer och styrdokument som fastställts av styrelsen 53 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information konsekvenser det får för koncernen om inga åtgärder vidtas, vilka riskreducerande åtgärder som finns på plats samt vilken risknivå som organisationen vill uppnå genom ytterligare åtgärder. Utfallet av riskanalysen och tillhörande åtgärdsplan presenteras årligen för styrelsen. För en beskrivning av koncernens risker och riskhantering, se avsnitt Risker och riskhantering på sidorna 42–44 i årsredovisningen. Revisionsutskottet ansvarar för att väsentliga risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras och hanteras. Utfallet av genomförd riskanalys och tillhörande åtgärdsplan avseende den finansiella rapporteringen presenteras årligen för utskottet. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteterna fastställs utifrån identifierade risker i syfte att säkerställa intern kontroll och styrning över bolagets finansiella rapportering. Identifierade risker hanteras genom väl definierade nyckelprocesser med integrerade kontrollakti- viteter, såsom åtskillnad och delegering av ansvar, samverkan och principer för ansvarsfördelning mellan Nyfosa och externa tjänsteleverantörer, samt en definierad beslutsordning. I nyckelprocesserna ingår aktiviteter och kontroller avsedda att hantera och minimera identifierade risker. Utöver nyckelpro- cesserna består kontrollaktiviteter även av löpande uppföljning av det ekonomiska resultatet och finansiell ställning, företags- övergripande kontroller samt generella IT-kontroller. Information och kommunikation Bolaget har inarbetade rutiner och system för information och kommunikation som syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig, korrekt och aktuell information om koncer- nens utveckling och finansiella ställning samt att säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. För den externa informationsgivningen finns en av styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats i syfte att säkerställa att bolaget lever upp till kraven på att i rätt tid offentliggöra korrekt information till marknaden. Interna styrdokument klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda personer gör att relevant information och kommunikation når samtliga berörda parter. Koncernledningen arbetar dagligen inom den operativa verksamheten och är därmed ständigt uppdaterade på utveck- lingen inom samtliga delar av bolagets verksamhet. Styrelsen erhåller regelbundet finansiella rapporter avseende koncernens ställning och resultatutveckling. Därtill erhåller styrelsen årligen en rapport från koncernledningen över konsoliderade risker för koncernen med en tillhörande åtgärdsplan, vilken i sin tur följs upp av styrelsen och koncern- ledningen gemensamt en gång per år. Övervakning Styrelsen utvärderar kontinuerligt den information som koncernledningen lämnar. Koncernens finansiella ställning och investeringar samt den löpande verksamheten diskuteras normalt vid varje styrelsemöte och koncernledningsmöte. Styrelsen ansvarar även för uppföljning av intern kontroll och styrning. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i samband med den externa revisionen. Se årsplaneringen för styrelsens möten på sidan 47. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget enligt fastställd riskhante- ringspolicy och ekonomihandbok. Den i riskhanteringspolicyn utsedda riskägaren ansvarar för riskhanteringen av en specifik risk genom att löpande analysera dess utveckling, övervaka riskåtgärder och rapportera status till koncernledningen. Genom styrelsens och koncernledningens årliga uppföljning av åtgärdsplanen övervakas vidare beslutade åtgärder och riskägare samtidigt som tillfälle ges för linjeansvariga att lyfta relevant riskinformation. Riskhanteringsprocessen utvärderas i sin tur en gång per år för att identifiera förbättringsmöjligheter. Internrevision Mot bakgrund av verksamhet, organisationsstruktur och hur den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form av internrevision. Bolagets koncernövergripande controller- funktion har anpassats för att hantera arbetet med den interna kontrollen. Frågan om att inrätta en särskild internrevisions- funktion prövas årligen av styrelsen. 54 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Risker och riskhantering Hållbarhetsrisker Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledande befattningshavare Intern kontroll och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information INNEHÅLL Allmän information 56 Väsentliga hållbarhetsområden 58 Omställningsstrategi 59 Värdeskapande genom aktiv förvaltning 60 Klimatförändringar 61 Task force on climate-related financial disclosures TCFD 62 Affärsetik 63 Egen arbetskraft 64 GRI-index 66 Redovisningsprinciper 67 Revisors rapport över översiktlig granskning 68 EU:s Taxonomi 69 Nyfosas hållbarhetsredovisning och lagstadgade hållbarhetsrapportering utgörs av flera avsnitt i årsredovisningen. Dessa är markerade med H i innehållsförteckningen på sidan 3. Nyfosas hållbarhetsarbete Även med ett fastighetsbestånd i ständig förändring går det att bedriva ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Med tydliga mål och ett stort engagemang tar Nyfosa ansvar för att bidra både till en hållbar framtid och till en uthållig lönsamhet. För att minska negativ påverkan på klimatet från verk- samheten och värdekedjan krävs ett långsiktigt perspektiv som fungerar i Nyfosas transaktionsintensiva verksamhet. Fastigheterna förvaltas med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget och dess medarbetare tar ansvar som hyresvärd, arbetsgivare, affärspartner, låntagare och som förvaltare av aktieägarnas kapital, bland annat genom att agera enligt FN:s Global Com- pacts tio principer för hållbart företagande. Nyfosa har sedan starten 2018 haft ett starkt fokus på tillväxt. Med bolaget relativt korta historik har viktiga steg tagits för att skapa ett hållbarhetsarbete som fungerar i den tillväxtfokuse- rade verksamheten. Arbetet att bygga en verksamhet för minskad klimatpåver- kan och att stärka Nyfosas position som ansvarstagande och attraktiv arbetsgivare och samarbetspartner fortsätter. Det ger bolaget förutsättningarna för att växa sunt och lönsamt i riktning mot uppsatta mål. Kontaktperson för bolagets hållbarhetsredovisning är Ann-Sofie Lindroth, CFO. Hållbarhetsrapport 55 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Allmän information Om hållbarhetsrapporten I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Nyfosa valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsre- dovisningen avskild rapport. De delar som är markerade med ett ”H” i innehållsförteckningen på sidan 3 avser hållbarhetsredovisning och lagstadgad hållbarhetsrapport- ering. Innehållet omfattar moderbolaget och samtliga dotter- bolag. Redovisningsperioden för hållbarhetsrapporteringen följer av årsredovisningen i övrigt, vilket är helåret 2024. Rap- portering i denna form sker årsvis. Nyfosa har valt att rapportera sitt hållbarhetsarbete i enlighet med de av Global Sustainability Standards Boards (GSSB) framtagna GRI Sustainability Reporting Standards 2021 (”GRI Standards”). Målet med GRI Standards är att skapa transparent rapportering om hur en organisation bidrar till en hållbar utveckling och vad som ger den största påverkan på lönsamhet, miljö och människa inklusive mänskliga rättigheter och hur organisationen hanterar detta. Rapporteringen har sammanställts i index över GRI Standards på sidan 66. Klimatrelaterade finansiella upplysningar presenteras enligt Task force on Climate-related Financial Disclosures (”TCFD”) på sidorna 61-62. Styrning av hållbarhetsfrågor Nyfosa har en etablerad struktur för styrning av och processer för att hantera väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter relaterat till hållbarhetsområdet. Ansvarsområden fördelas mellan olika grupper, vilket återspeglas i policyer och styrdoku- ment. Bolaget arbetar systematiskt för att integrera hållbarhet i sin verksamhet genom styrelse, revisionsutskott, VD och koncernledning, hållbarhetsgrupp samt riskägare. Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, inklusive att godkänna hållbarhetspolicyer, mål och strategier. De får kvartalsvisa uppdateringar om hållbarhetsprestationer, inklusive rapporter om klimatrelaterade risker och möjlig- heter. Genom dessa uppdateringar kan styrelsen granska hållbarhetsmålen och säkerställa att de är i linje med bolagets strategiska mål. Vidare ansvarar styrelsen för att godkänna större investeringar och transaktioner där hållbarhet ofta är en integrerad del av beslutsunderlaget. Revisionsutskottet övervakar effektiviteten i interna kontroller och riskhantering. De granskar årligen riskanalysen och säkerställer att hållbarhetsrelaterade finansiella risker hanteras. VD och koncernledning ansvarar för att implementera styrelsens beslut och leda det operativa hållbarhetsarbetet. De godkänner interna hållbarhetsmål som föreslagits av hållbarhetsgruppen och säkerställer att dessa överensstäm- mer med bolagsstrategin. VD har det övergripande ansvaret för hållbarhetsarbetet och leder diskussioner om klimatrelaterade risker innan de rapporteras vidare till styrelsen. Koncern- ledningen spelar också en central roll i att säkerställa att hållbarhet är en integrerad del av affärsprocesserna och att hållbarhetsmålen uppnås. Hållbarhetsgruppen består av ansvarig teknik/hållbarhet, förvaltningschef, CFO, finanschef samt en bolagsjurist, varav tre ledamöter är med i koncernledningen. VD deltar som regel på mötena. Gruppen sammanträder sex gånger per år och leder det strategiska hållbarhetsarbetet samt säkerställer att hållbarhetsfrågor kontinuerligt adresseras. Gruppen ansvarar även för efterlevnaden av villkor för grön finansiering samt bereder material till styrelsemöten. I sin styrning tar gruppen fram interna hållbarhetsmål som främjar de övergripande målen för bolaget. Riskägare med ansvar för hanteringen av en specifik väsentlig risk driver arbetet på operativ nivå. Rapportering sker till ledande befattningshavare eller ledamot i hållbarhets- gruppen, beroende på riskens art. Hållbarhetsfrågor är integrerat i bolagets strategi och affärsmodell genom dess fokus på att skapa stabila och hållbara kassaflöden som grund för långsiktigt värdeskapande. Strategin inkluderar bland annat värdeökning genom hållbar förvaltning, långsiktiga partnerskap med hyresgäster och hållbara renoveringsprojekt. Vid större transaktioner och inves- teringar integreras hållbarhetsaspekter, såsom användning av hållbara material och energieffektiviseringar, vilket bidrar till minskad miljöpåverkan och ökat värde på tillgångarna. Styrelsen och hållbarhetsgruppen arbetar tillsammans för att säkerställa att dessa aspekter beaktas i alla större beslut. Riskhantering och intern kontroll inom hållbarhetsrapportering Bolaget har ett ramverk för riskhantering och intern kontroll som inkluderar hållbarhetsrisker. Detta ramverk bygger på en strukturerad metod för att identifiera, analysera och hantera potentiella risker, med fokus på att säkerställa korrekthet och transparens i hållbarhetsrapporteringen. Genom en nära koppling till bolagets hållbarhetsarbete säkerställs att väsent- liga risker hanteras på ett systematiskt sätt. Ramverket för riskhantering inkluderar en av styrelsen antagen riskhanteringspolicy, se vidare på sidorna 52-54. Hållbarhetsrisker är direkt kopplade till hållbarhets- rapporteringen genom dubbel väsentlighetsanalys och materialitetsanalyser, som identifierar vilka hållbarhetsfrågor som är mest relevanta för bolaget och dess intressenter. Detta säkerställer att hållbarhetsrisker och möjligheter reflekteras i den externa rapporteringen. Hållbarhetsgruppen övervakar status och säkerställer att hållbarhetsrisker adresseras på ett effektivt sätt. Bolaget har en strukturerad rapporteringsprocess för riskbedömningar till administrativa, ledande och övervakande organ. Styrelsen mottar en årlig rapport över bolagets risk- landskap, inklusive status för hantering av hållbarhetsrisker. Revisionsutskottet bereder rapporteringen, medan koncernled- ningen ansvarar för den övergripande riskhanteringsprocessen. Riskägare rapporterar löpande status för specifika risker, vilket möjliggör snabb respons och säkerställer att risker hanteras proaktivt. 56 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Intressenters påverkan på bolagets strategi och affärsmodell Nyfosas intressenter är dess nuvarande och framtida poten- tiella aktieägare, medarbetare, hyresgäster, leverantörer, långivare samt samhället och miljön. Bolaget engagerar sig med flera nyckelintressenter för att säkerställa att affärsmodell och strategiska prioriteringar är i linje med deras förväntningar. Bolaget träffar aktieägare vid regelbundna möten, bolags- stämmor och presentationer där den finansiella utvecklingen presenteras, tillsammans med bolagets strategier för att hantera hållbarhetsfrågor. Utöver möten kommunicerar bolaget genom publicerade dokument, såsom års- och hållbar- hetsredovisning. Genom en platt organisationsstruktur med närhet till chefer och koncernledning uppmuntras medarbetarna att bidra till utvecklingen av bolagets strategi och vara delaktiga i beslutsfattandet. Den dagliga kontakten med befintliga och potentiella hyresgäster är en förutsättning till att fånga hyresgästernas lokalbehov och krav på en hyresvärd. För att fördjupa kontakten ytterligare har ett nytt centralt ansvarsområde för uthyrningen inrättats under året. Bolaget arbetar löpande med leverantörer av bland annat installationstjänster inom el, ventilation, tak och hiss samt ombyggnationstjänster. För att säkerställa att personerna som utför arbetet har rätt förutsättningar har Nyfosa en upp- förandekod för leverantörer. För inköp över 1 MSEK uppmanas inköparen att inhämta leverantörens bekräftelse på att mot- parten uppfyller Nyfosas krav samt tar sitt arbetsmiljöansvar. Uppförandekoden betonar etiska affärsmetoder, mänskliga rättigheter och miljöansvar. Leverantörerna säkerställer att dessa standarder efterlevs genom självutvärderingar. I finanspolicyn framgår ett antal riskbegränsningar. Dessa utgör viktiga nyckeltal för såväl aktieägare som långivare och kommuniceras i bolagets finansiella rapporter. Även efterlev- nad av grönt finansiellt ramverk utgör väsentlig information för bolagets intressenter. Nyfosa anser att hållbarhet och lönsamhet hör ihop, ett förhållningssätt som bidrar till ett fokuserat arbete mot miljö- mässiga hållbarhetsmål och gynnar samhället i stort genom skatteintäkter. Dubbel väsentlighetsanalys - bedömning av väsentlig inverkan, risker och möjligheter Processen för att identifiera, bedöma, prioritera och övervaka potentiell och faktisk inverkan på människor och miljön baseras på en strukturerad due diligence som följer riktlinjerna i ESRS-regelverket. Metoden innefattar analys av verksam- hetens inverkan på externa faktorer och hållbarhetsriskers potentiella inverkan på verksamheten. En dubbel väsentlighetsanalys genomfördes i juni 2024 för att säkerställa att både inverkansväsentlighet och finansiell väsentlighet tas i beaktande. Inverkansväsentlighet innefattar hur bolagets aktiviteter påverkar miljö och samhälle. Finansiell väsentlighet innefattar hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets finansiella resultat och bedöms utifrån finansiell effekt och sannolikhet för realisering. En femskalig riskmatris användes för att värdera risker och möjligheter baserat på sannolikhet och potentiell påverkan. Den dubbla väsentlighetsanalysen täcker hela värde kedjan, från uppströms påverkan (leverantörer och material) till nedströms effekter (hyresgäster och besökare). Genom att inkludera insikter från intressentdialoger – såsom workshops och intervjuer med medarbetare, hyresgäster och leverantörer – säkerställer Nyfosa att alla relevanta perspektiv beaktas. För att bedöma och prioritera inverkan används ESRS- baserade kriterier som allvarlighetsgrad, omfattning, åter- ställbarhet, sannolikhet och tidshorisont. En prioriterings matris visualiserar risker och möjligheter baserat på sannolikhet och konsekvens, vilket hjälper till att rikta resurser mot de mest kritiska områdena . Den finansiella väsentligheten bedöms genom en detaljerad analys av potentiella ekonomiska konse- kvenser och sannolikheten för deras realisering. En tröskel definieras för att avgöra vilka frågor som är väsentliga för rapporteringen. Övervakningen av inverkan sker genom nyckeltal som spårar framstegen mot hållbarhetsmålen. Dessa nyckeltal fokuserar både på att minska negativ inverkan och på att maximera positiva möjligheter. Nyfosa rapporterar sina fram- steg både internt till ledning och styrelse och externt via årliga hållbarhetsrapporter och finansiella rapporter. Processen ses över och uppdateras årligen för att säkerställa att nya risker och möjligheter adresseras. Den dubbla väsentlighetsanalysen utgår ifrån följande metod och antaganden: • En helhetssyn på värdekedjan är avgörande för att identifiera påverkan. • Allvarlighet prioriteras framför sannolikhet, särskilt i frågor som rör mänskliga rättigheter. • Tidshorisonter (kort, medellång och lång sikt) används för att säkerställa en heltäckande analys. Kort sikt (1–2 år) Fokus på att uppfylla nya klimat- och rapporteringskrav samt påbörja klimatåtgärder. Nyfosa prioriterar finansiell stabilitet genom skuldsanering, räntehedgning och stärkt likviditet. Åtgärder som utdelningsstopp 2023 frigjorde resurser för skuld a mortering och investeringar, trots att högre räntekostnader påverkar lönsamheten kortsiktigt. Medellång sikt (2–5 år) Fortsatta investeringar i energieffektivitet, fastighetsresi- liens och kompetensutveckling. Bolaget satsar på tillväxt och hållbarhet genom strategiska förvärv och avyttringar för att optimera kassaflöde och värdeskapande. Håll- barhetsinvesteringar, såsom energieffektivitet och gröna certifieringar, ökar fastighetsvärden och hyresintäkter. Gradvis förbättrade resultat och kassaflöden möjliggör stärkt investeringskapacitet. Lång sikt (5+ år) Implementering av cirkulära ekonomiska principer och anpassning till teknologiska framsteg samt långsiktig klimatanpassning. Nyfosa strävar efter hållbart värdeska- pande genom klimatanpassning och energieffektivisering för att säkerställa portföljens motståndskraft. Stabil hyresintäkt, kostnadskontroll och starkt kassaflöde skapar en grund för investeringar, skuldhantering och framtida utdelningar. 57 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Väsentliga hållbarhetsområden Efter genomförd väsentlighetsanalys framkom elva ämnesområden som är väsentliga för bolaget att fokusera på. Det är områden där bolaget har störst inverkan på sin omgivning och som påverkar bolagets verksamhet mest. Miljömässig inverkan Klimatförändringarnas påverkan på fastighetsportföljen hanteras genom konkreta åtgärder som energieffektivi- sering, klimatanpassning och implementering av gröna finansieringsramverk. Klimat- förändringar Koldioxidutsläpp, ökade energikost- nader och fysiska risker vid extrema väderförhållanden. Energi- effektivitet Hög energiförbrukning påverkar verksamhetens kostnader negativt samt koldioxidutsläpp. Avfalls- hantering Hantering av miljöfarligt avfall. Vatten- användning Hyresgästernas vattenförbrukning, särskilt i områden med risk för vattenbrist, utgör en potentiell utmaning. Resursan- vändning och biodiversitet Hög resursförbrukning och påver- kan på ekosystem. Social inverkan Medarbetarnas välbefinnande utgör en nyckelfaktor för bolagets framgång och för att uppnå hållbarhetsmålen. Medarbetare Behovet av att attrahera och behålla kompetenta medarbetare är av gö- rande för framgång. Leverantörs- ansvar Risker som dåliga arbetsvillkor och korruption i leverantörsledet kräver åtgärder. Hyres- gäster och samhällen För att stärka relationer med hyres- gäster och skapa samhällsnytta arbetar Nyfosa med samverkan och engagemang i lokalsamhällen. Detta inkluderar att stötta hyres- gästers hållbarhetsmål och bidra till socialt värde i de områden där bolaget verkar. Styrningsrelaterad inverkan Nyfosa upprätthåller hög standard för bolagsstyrning och transparens genom att följa erkända ramverk som TCFD och GRI. Detta minskar risker och stärker förtroendet hos intressenter. Centrala styrningsområden inkluderar: Etiska affärs- principer Risk för korruption och skada på företagets rykte hanteras med en strikt nolltoleranspolicy och ett visselblåsarsystem som garanterar säkra och anonyma rapporterings- möjligheter. Bolags- styrning Nyfosa möter ökade krav på transparens och ansvar genom att följa Svensk kod för bolagsstyrning. Bolagets styrningsstruktur säker- ställer tydlig ansvarsfördelning och effektiv översyn. Transparens och rapporte- ring Höga förväntningar på ESG-rappor- tering hanteras genom att Nyfosa tillämpar standarder som GRI samt publicerar klimatrelaterad infor- mation enligt TCFD. Detta stärker bolagets trovärdighet och uppfyller intressenters krav. 58 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Omställningsstrategi Fastigheter Energieffektivisering Minska energiförbrukningen och optimera energieffektiviteten genom bland annat stöd av tekniska system och installationer. Im- plementera och prioritera förnybara energikällor där det är möjligt. Hållbara investeringar Främja initiativ för att, i den mån det är möjligt, återanvända mate- rial och installationer. Använda miljövänliga och hållbara material med lågt koldioxidavtryck vid anpassning och renovering. Avfallshantering och cirkulär ekonomi Främja en cirkulär ekonomi genom samarbete med hyresgäster och entreprenörer för att minska avfall och öka återanvändning, exempelvis genom att möjliggöra återbruk av inredning och bygg- Affärsetik Ansvarsfulla och rättvisa affärer Säkerställa transparens och ansvar i alla affärstransaktioner. Arbeta mot korruption och oetiska affärsmetoder samt främja rättvisa och jämlika affärsrelationer i hela värdekedjan. Bidrag till FN:s globala mål Medarbetare En attraktiv och jämställd arbetsplats Skapa en hälsosam och säker arbetsmiljö som prioriterar anställdas välbefinnande, jämlikhet och utvecklingsmöjlig- heter samt främja balans mellan arbete och fritid. material samt tillhandahålla effektiva lösningar för avfallshantering i byggnaderna. Transport och tillgänglighet Främja hållbara transportalternativ för anställda och besökare i form av cykelparkering och elbilsladdningsstationer. Arbeta för att minska koldioxidutsläppen från transporter kopplade till verksam- heten. Biologisk mångfald Främja bevarande av befintliga och utveckling av nya ytor med ängsmark på fastigheterna för att skapa utrymme för pollinatörer. Upplåta ytor på tak eller mark för biodling. Nyfosas omställningsstrategi syftar till att skapa den omställning som krävs för att uppnå en minskad negativ miljöpåverkan och skapa värde för både samhälle och bolagets intressenter. Strategin innefattar styrning av verksamheten, processer och system mot mer miljö vänliga och resurssnåla alternativ för driften av fastigheterna, för att skapa rättvisa och jämlikhet i hela värdekedjan samt att erbjuda utveckling och bidra till välbefinnande för alla medarbetare. Strategin bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. Övre: industrifastigheten Danmarks Kumla 8:13 i Uppsala. Nedre: regionkontoret i Växjö. 59 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Nyfosa ska genom sitt hållbarhetsarbete driva omställningen till ett hållbart samhälle. Det sker bland annat genom att bygga en motståndskraftig verksamhet med minskad klimatpåverkan och en stärkt position som ansvarstagande och attraktiv arbetsgivare och samarbetspartner. Bolaget bidrar därmed till att skapa värde för sina intressenter samt för samhälle och miljö. Värdeskapande genom aktiv förvaltning Resurser Fastigheter 494 fastigheter 2 933 tkvm uthyrningsbar yta 4 134 hyresavtal Medarbetare Totalt 102 medarbetare och cirka 60 externa medarbetare Nätverk Cirka 2 900 leverantörer och entreprenörer i Nyfosa Sverige och Kielo Finansiering 104MSEK i aktiekapital från 15 465 aktieägare 21 466MSEK i lån från banker och obligations- ägare Energi och vatten 282 Gwh energianvändning 510 kbm vattenförbrukning Affärsmodell Bygga stabila kassaflöden 6,67 SEK i operativt kassaflöde per aktie 6,4 % direktavkastning Förvaltning, optimering och utveckling av fastigheter 3 685 MSEK i hyres- och övriga intäkter. +4% driftnetto Hållbar verksamhet 4 MW installerade solceller. 15 MDSEK miljöcertifierat fastighetsvärde Skapat värde för intressenter, samhälle och miljö Hyresgäster Säkra och hälsosamma lokaler. 543 MSEK i investeringar i befintliga fastigheter Medarbetare Arbetstillfällen En attraktiv och jämställd arbetsplats, soci- alt sammanhang och personlig utveckling. 91 MSEKi löner och ersättningar Leverantörer och entreprenörer Indirekta arbetstillfällen. 1 552 MSEK till leverantörer Aktieägare och kreditgivare 191MSEK i utdelning 1 320MSEK i räntor och avgifter Samhälle Bidrar till ett levande lokalsamhälle utanför storstadsområden Utvecklar befintliga fastigheter att bli mer hållbara Miljö Arbete mot lägre energiförbrukning och koldioxidutsläpp Återbruk, insatser för biologisk mångfald och mindre vattenanvändning Minskad energiförbrukning – 9 % i Sverige sedan 2020 – 4 % i Finland sedan 2023 Finansiell påverkan Nyfosas verksamhet bidrar finansiellt till samhället genom inbetalda skatter 445 MSEK i moms 167MSEK i fastighetsskatt 47 MSEK i inkomstskatt 494 Fastigheter 102 Medarbetare 6,67SEK Operativt kassaflöde per aktie 91MSEK Löner och ersättningar 6,4% Direktavkastning fastigheter 191MSEK Utdelning till aktieägare -9% Energianvändning Sverige sedan 2020 60 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Klimatförändringar Omställningsplan för begränsning av klimatförändringar Nyfosa har utvecklat en omställningsstrategi som syftar till att minska bolagets klimatpåverkan och stärka hållbarheten i hela verksamheten. Strategin omfattar energieffektivisering, hållbara investeringar, förbättrad avfallshantering och cirkulär ekonomi, samt initiativ inom transport, tillgänglighet och biologisk mångfald. En mer detaljerad beskrivning finns på sidan 59. Policyer för begränsning av och anpassning till klimatförändringar Nyfosas hållbarhetspolicy beskriver företagets strategi för att integrera hållbarhetsfrågor i både den egna verksamheten och hela värdekedjan. Genom att integrera ett långsiktigt perspek- tiv syftar policyn till att balansera miljömässiga, sociala och ekonomiska mål. Den betonar vikten av att minimera miljö- påverkan genom effektiv resursanvändning och åtgärder som hanterar klimatrisker, exempelvis översvämningar och ökade energikostnader. Policyn bemöter flera väsentliga områden som är centrala i hållbarhetsarbetet, inklusive klimatföränd- ringar, egen arbetskraft och bolagsstyrning. Inom ramen för klimatförändringar beskriver policyn hur bolaget arbetar med exempelvis satsningar på lokala och ansvarsfulla leverantörer, materialåteranvändning och klimat- medvetna beslut. Därtill finns riktlinjer för miljöanalyser vid fastighetsförvärv och insatser för att förlänga livslängden på befintliga byggnader för att minska behovet av nyproduktion. Policyn beskriver också bolagets arbete med energioptimering, förnybar energi och miljöcertifieringar. Policyn omfattar för tillfället den svenska verksamheten, värdekedjan och intressenter och syftar till att hantera väsent- liga konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till både begränsning av och anpassning till klimatförändringarna. Styrel- sen antar hållbarhetspolicyn, koncernledningen implementerar den i organisationen och hållbarhetsgruppen följer upp policyn och årligen rapporterar framsteg i hållbarhetsarbetet. En koncernövergripande policy kommer att antas under 2025. Policyn tar hänsyn till intressenter genom att balansera finan- siella mål med socialt och miljömässigt ansvar. Aktieägares intressen tillgodoses genom fokus på lönsamhet och resurs- effektivitet, medan anställda gynnas av satsningar på en trygg arbetsmiljö och jämställdhet. Policyn anger att hyresgästerna ska erbjudas säkra och hälsosamma miljöer och att kravställan mot leverantörer ska säkerställa ansvarsfullt agerande gent- emot leverantörens egen arbetskraft och miljön. Policyn bidrar även till att minska klimatpåverkan och uppfyller villkoren för grön finansiering. Nyfosas hållbarhetspolicy är tillgänglig för intressenter via bolagets hemsida. Åtgärder avseende på klimatförändringar Bolagets fokus på en minskad klimatpåverkan innefattar för närvarande att minska byggnadernas energianvändning, minska koldioxidutsläppen samt öka andelen förnybar energi. Läs mer på sidorna 24-26 om hållbarhetsmål och åtgärder som genomförts i syfte att minska klimatpåverkan från såväl den egna verksamheten som hyresgästernas. Mål för begränsning av och anpassning till klimatförändringar Läs mer på sidan 24 om aktuella hållbarhetsmål som är utfor- made för att minska negativ påverkan från verksamheten. Task force on climate-related financial disclosures (TCFD) TCFD beskriver finansiell påverkan på bolaget från risker och möjligheter som antas uppkomma på grund av klimatföränd- ringar. Klimatrelaterade risker och möjligheter är en del av bola- gets riskhantering och påverkar till viss del bolaget idag, medan andra förväntas göra det under ett långsiktigt perspektiv om fem år. Riskerna och möjligheterna bedöms utifrån sannolikhet för att de inträffar och vilken finansiell påverkan de i så fall skulle ha på bolaget. Väsentliga klimatrelaterade risker och möjligheter Bolagets mest väsentliga finansiella exponering mot klimat- relaterade risker och möjligheter bedöms vara hänförliga till koldioxidutsläpp, energikonsumtion och försäkringskostnader. De uppkommer i samband med omställningen till lägre koldioxid utsläpp samt på grund av förändringar i klimatet. Stiger priset på utsläppsrättigheter eller att koldioxid beläggs med skatter påverkar det bolaget genom högre driftskostnader för energi och vatten. Skador på byggnader från extremväder eller högre vattenstånd ökar risken att kostnaden för att försäkra tillgångarna ökar. I de t korta perspektivet påverkas bolagets finansiella ställning genom ett ökat investeringsbehov för att långsiktigt sänka driftskostnaderna genom användning av ny teknik och energieffektiva installationer. Omställningsrisker 1 Förändrat regelverk kring emissioner och utsläppsrättig- heter. Ökade rapporteringskrav avseende koldioxidutsläpp och energianvändning från den egna verksamheten kan medföra omställningskostnader för att möjliggöra mer omfattande insamling av förbrukningsdata. 2 Ej kreditvärdiga tillgångar. Fastigheter som inte uppfyller krav på energiprestanda kan tappa sitt värde på kredit- och kapitalmarknaden. 3 Kostnad för nya installationer. Omställning till minskad energianvändning och risker för dyrare teknik för att åstad- komma detta. Att ställa om byggnader till lägre energianvändning och därmed uppnå ett lägre koldioxidutsläpp kräver i vissa fall investering i ny teknik och installationer i byggnaderna. 61 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Att ersätta fullt fungerande teknik mot modern, mer energi- effektiv installation kan innebära högre koldioxidutsläpp för att producera, transportera och installera den. Det skapar också en klimatbelastning för att destruera befintlig installation. En ersättningsinstallation kräver avskrivning i förtid av befintlig utrustning och kostnader för att installera den nya. 4 Anseende på hyres-, kapital-, kredit- eller aktiemarknaden påverkas negativt om bolaget inte uppnår förväntad minskning av miljöpåverkan. Ett skadat förtroende på marknaden på grund av att bolaget inte följer den förväntade minskningen i energianvändning och koldioxidutsläpp kan leda till att kapital inte är tillgängligt eller att hyresgäster väljer bort bolagets lokaler. Fysiska klimatrisker 5 Akuta fysiska klimatrisker, såsom ökade skador på tillgång- arna orsakade av extrema väderhändelser, belastar bolagets finansiella ställning i det fall försäkringsersättning inte täcker skadorna. Tillgångar belägna i framtida riskzoner riskerar att tappa i värde. 6 Kroniska fysiska klimatrisker, såsom varmare klimat och stigande vattennivåer, skulle belasta bolagets finansiella ställning genom högre kostnader för att kyla ner lokalerna samt högre försäkringspremier i det fall byggnaderna är lokaliserade i översvämningsområden. Klimatrelaterade möjligheter 7 Ett effektivare nyttjande av energi och vatten påverkar bolaget genom lägre driftskostnader. En energisnål byggnad kan ge ett högre värde. 8 Ökad andel förnybar energi. Att använda energi från förnybara energikällor samt investera i förnybara energikällor såsom solcellsinstallationer på byggnaderna för att diversifiera energikällorna ger ett lägre koldioxidutsläpp. 9 Lägre koldioxidutsläpp. Nyttjande av energikällor med lågt koldioxidutsläpp skapar lägre exponering mot framtida högre priser på koldioxid. En grön profil ger större möjligheter på kapitalmarknaden vid kapitalresning. 5 4 2 4 3 5 2 1 6 7 8 9 1 3 1 2 3 4 5 POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN SANNOLIKHET Finansiell påverkan 1 Obetydlig 2 Mindre 3 Måttlig 4 Stor 5 Betydande Sannolikhet 1 Mycket osannolik 2 Osannolik 3 Möjlig 4 Sannolik 5 Mycket sannolik Befintliga processer och fokusområden framåt Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål Styrelsens bevakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Beskrivs på sidan 56 Hållbarhet – Styrning. Klimatrelaterade risker och möjlig- heter på kort, medel och lång sikt. Beskrivs i Risk- och riskhantering sidorna 42-44 och i TCFD sidorna 61-62. Process för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Beskrivs i Risk- och riskhantering sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62. Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter. Beskrivs i Risk- och riskhantering sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62. Koncernledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Beskrivs på sidan 56. Klimatrelaterade risker och möjligheters påverkan på bolagets verksamhet, strategi och finansie- ringsplan. Beskrivs på sidorna 61-62, TCFD. Process för att hantera klimat- relaterade risker. Beskrivs i Risk- och riskhantering sidan 43 och i TCFD sidorna 61-62. Rapportering av Scope 1,2,3 enligt Greenhouse gas protocol. Koldioxidutsläpp sidan 25, förbrukningseffektivisering och energianvändning sidan 25, samt omställningsstrategi sidan 59. Beskriv motståndskraften i bola- gets strategi, beaktat olika fysiska klimatrelaterade risker. Risk- och riskhantering sidorna 42-44, omställningsstrategi sidan 59, samt TCFD sidorna 61-62. Processernas integration i organisationens övergripande riskhantering. Se Risk- och riskhantering sidan 42-44. Mål som används för att styra klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa. Hållbarhetsmål och utfall beskrivs på sidorna 9 och 24. Riskscenario 62 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Affärsetik Leverantörsrelationer Nyfosa arbetar för att upprätthålla hållbara relationer med affärspartners. Ett gott rykte och pålitliga betalningsrutiner är viktigt för verksamheten. Bolaget har en uppförandekod för leverantörer som betonar etiska affärsmetoder. Detta inklude- rar att säkerställa att betalningar hanteras på ett ansvarsfullt och korrekt sätt. Dessutom är ansvarsfulla finansiella metoder en central del av hållbarhetspolicyn, och att ekonomiska åtag- anden hanteras på ett etiskt och professionellt sätt. Genom att integrera dessa principer i det dagliga arbetet skapas ett långsiktigt värde för både bolaget och dess leverantörer. Affärsetiska policyer och företagskultur Uppförandekoden för medarbetare fungerar som en vägledning för etiskt beteende. Den omfattar principer och regler för att skapa en hälsosam arbetsmiljö och främja stark affärsetik. Nyfosa har infört ett robust system för att upptäcka, rapportera och utreda överträdelser mot lagar, uppförande- koden och interna policyer i form av en visselblåsarfunktion. Systemet erbjuder konfidentiella och säkra rapporteringskana- ler som är tillgängliga på bolagets hemsida för såväl anställda som affärspartners, hyresgäster och leverantörer. Genom visselblåsarfunktionen, som övervakas av en styrelseledamot, säkerställs anonymitet och skydd mot repressalier. Bolaget genomför även årlig utbildning för att öka medvetenheten om uppförandekoden och rapporteringsrutiner. Etiska frågor är också integrerade i andra utbildningsinitia- tiv, såsom utbildning om inköpsprocesser, riskhantering samt utgör en del av introduktionsprogrammet för nya medarbetare. Nyfosa har integrerat affärsetik i sin hållbarhetsstrategi genom centrala policyer och rutiner. Hållbarhetspolicyn utgör grunden för bolagets arbete med miljömässig och social håll- barhet och omfattar ansvar gentemot anställda, hyresgäster, leverantörer och lokalsamhällen. Riskhanteringspolicyn ger ramar för identifiering och hantering av risker, och policyn för Hantering av leverantörsrelationer Riskhantering och minimering av störningar Bolaget prioriterar att arbeta med lokala leve- rantörer, vilket stärker det lokala samhället och minskar beroendet av internationella leverantörskedjor. Utbildning och incitament för medarbetare inom inköp Inköpsansvariga utbildas i uppförandekod för leverantörer, hållbarhetspolicy samt riktlinjer för inköp i syfte att säkerställa etiskt och professionellt agerande gente- mot leverantörer. Undersökning och utvärdering av leverantörers samhälls- och miljöansvar Bolaget uppmuntrar leverantörer att följa hållbara metoder och samhällsansvar. Lokala leverantörer Lokala leverantörer prioriteras när så är möjligt. Kommunikation och relationer med leverantörer Nära relationer med leverantörer genom dialog kring etiska affärsmetoder i kombina- tion med tydliga betalningsrutiner. Utvärdering av rutiner och resultat Bolaget åtar sig rätten att genomföra revisioner och platsbesök för att verifiera att uppförandekoden för leverantörer efterlevs. transaktioner med närstående minimerar risken för oegentlig- heter genom godkännandeprocesser och krav på transparens. Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor Nyfosa har omfattande rutiner för att förebygga, upptäcka och hantera korruption och mutor. Uppförandekoden för medar- betare och leverantörer klargör nolltolerans och gäller genom hela leverantörskedjan. Regelbunden utbildning stärker med- vetenheten, och policyer för transaktioner med närstående samt riskhantering säkerställer transparens. Ett oberoende visselblåsarsystem garanterar konfidentialitet, medan interna kontroller och revisioner övervakar efterlevnad. Vid anklagelser eller incidenter finns etablerade rapporteringsvägar och obero- ende utredningar genomförs. Intern kontroll och riskhantering omfattar både finansiell och hållbarhetsrapportering. Minst åtta gånger per år diskute- ras frågor relaterade till finansiell rapportering och hållbarhet på ledningsmöten. Ett riskregister uppdateras löpande och hållbarhetsgruppen rapporterar kontinuerligt om framsteg i hållbarhetsmålen. Dessa processer säkerställer transparent och effektiv styrning. Nyfosas policyer mot korruption riktar sig till anställda, leverantörer och investerare. Uppförandekoderna publiceras på webbplatsen och finns tillgängliga för medarbetare via intranätet. Leverantörer informeras direkt, och ett externt visselblåsarsystem möjliggör konfidentiell rapportering av misstänkta överträdelser. Regelbunden utbildning stärker medvetenheten om etiska standarder och antikorruptions- åtgärder. Bekräftade fall av korruption och mutor Se sidan 31. 63 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Egen arbetskraft Policyer relaterade till egen arbetskraft Nyfosas hållbarhetspolicy och uppförandekod för medarbetare syftar till att skapa en trygg och inkluderande arbetsmiljö där varje medarbetare bedöms rättvist och ges möjlighet till utveckling. Uppförandekoden för medarbetare tydliggör bola- gets värderingar och principer för hur anställda förväntas agera i relation till kolleger, hyresgäster, leverantörer, samarbets- partners och samhället i stort. Vidare ger uppförandekoden vägledning både om lagkrav och om förväntningar som sträcker sig utöver dessa, med målet att säkerställa ett etiskt och ansvarsfullt agerande i alla delar av verksamheten. Dessa policyer definierar Nyfosas riktlinjer för att säker- ställa god arbetsmiljö, hälsa, jämställdhet och likabehandling av anställda. Genom nolltolerans mot diskriminering, insatser för mångfald och definierade rutiner för efterlevnad, bidrar Nyfosa till en hållbar och rättvis arbetsplats för alla. Likabehandling och lika möjligheter för alla Nyfosa har en nolltolerans mot trakasserier, mobbning och diskriminering i alla former. Genom hållbarhetspolicyn, arbets- miljömanualen och uppförandekoden för medarbetare arbetar bolaget aktivt för att motverka diskriminering och främja en inkluderande och diversifierad arbetsmiljö. Alla medarbetare ska bemötas med respekt och ges lika rättigheter och möjlig- heter, oberoende av kön, könsidentitet eller könsuttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktions- nedsättning, sexuell läggning eller ålder. Nyfosa säkerställer att varje individ bedöms utifrån prestationer och meriter, och vid rekrytering beaktas underrepresentation av kön vid lika kvalifikationer. För att minska risken för omedveten partiskhet genomförs rekryteringsintervjuer av både manliga och kvinnliga medarbetare. God arbetsmiljö Nyfosa strävar efter att skapa en hälsosam, trygg och pro- duktiv arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika möjligheter till personlig och professionell utveckling. Arbetsmiljöarbetet utgår från bolagets arbetsmiljömanual, som reglerar rutiner för att förebygga ohälsa, säkerställa inkludering och skapa en positiv arbetskultur. Bolaget tillämpar ett systematiskt arbets- miljöarbete, där arbetsmiljörisker regelbundet identifieras, bedöms och åtgärdas. Som en del av detta arbete genomförs regelbundna undersökningar av arbetsmiljön samt uppföljning av beslutade åtgärder. Rapporterade incidenter hanteras omedelbart, och nödvändiga åtgärder vidtas för att förbättra arbetsmiljön. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa att uppförandekoden implementeras och efterlevs, medan chefer med personalansvar ansvarar för att utbilda medarbetare och säkerställa att riktlinjerna efterlevs i det dagliga arbetet. Nyfosas hållbarhetspolicy och uppförandekod är offentligt tillgängliga via bolagets hemsida, vilket gör dem lättillgängliga för medarbetare, intressenter och andra relevanta aktörer. Rutiner för kontakter med den egna arbetskraften Nyfosa arbetar för att upprätthålla en företagskultur präglad av öppenhet, tillit och delaktighet. Bolaget har en platt organisation där medarbetarna har nära kontakt med både affärsverksamheten och strategiska beslut. VD och koncern- ledning är tillgängliga för samtliga anställda och delar lokaler med de koncerngemensamma funktionerna samt delar av förvaltningsorganisationen, vilket skapar en transparent och kommunikativ arbetsplats. Denna struktur uppmuntrar en öppen dialog och kontinuerlig feedback från medarbetarna. Alla medarbetare genomför årliga utvecklingssamtal tillsam- mans med den närmaste chefen. Vid dessa samtal sätts individuella mål, och uppföljning sker löpande under året för att skapa en kontinuerlig dialog. Nyfosa engagerar sig direkt med sin arbetsstyrka utan mellanhand av arbetstagarrepresentanter. Rutiner för att hantera negativa konsekvenser för den egna arbetskraften Bolaget har en tydlig process för att hantera situationer där bolaget kan vara kopplat till negativa konsekvenser för sina medarbetare. Processen innefattar en utredning, där dialog ska föras med berörda parter samt att korrigerande åtgärder ska vidtas, såsom stödinsatser eller arbetsmiljöanpassningar. För att medarbetare ska kunna uppmärksamma problem har Nyfosa etablerat flera rapporteringskanaler. Medarbetare uppmanas i första hand att kontakta sin närmaste chef eller en annan chef vid behov. Vid frågor som rör diskriminering eller arbetsmiljörelaterade ärenden finns även möjlighet att vända sig direkt till HR. För anonym rapportering erbjuds en visselblåsarfunktion, som hanteras av en tredjepart för att säkerställa konfidentiali- tet och skydd av anmälarens identitet. All kommunikation som går genom visselblåsarfunktionen hanteras konfidentiellt, om inte anmälaren uttryckligen önskar annat. Både identifierade och anonyma anmälningar behandlas med samma noggrann- het, vilket bidrar till en trygg och förtroendefull arbetsmiljö där problem kan lyftas och åtgärdas effektivt. 64 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Hantering av risker och möjligheter kopplade till den egna arbetsstyrkan Nyfosa strävar efter att skapa en hållbar, inkluderande och hälsosam arbetsmiljö, där alla medarbetare ges lika möj- ligheter till utveckling och trygghet i arbetslivet. Genom att kombinera förebyggande åtgärder, kompetensutveckling och uppföljning strävar bolaget efter att säkerställa goda arbets- förhållanden i hela verksamheten. Bolagets bedömning är att de viktigaste åtgärderna för att främja en god arbetsmiljö är friskvårdsbidrag, hälsounder- sökningar och sjukvårdsförsäkringar, som syftar till att stärka hälsa och välbefinnande. För att säkerställa kompetensnivån och en arbetsmiljö som stödjer kontinuerlig utveckling genomförs initiativ inom utbildning och ledarskap. Ledar- skapsutbildningar för chefer med personalansvar fokuserar på att utveckla ett inkluderande och hållbart ledarskap som stärker både arbetsmiljö och medarbetarengagemang. För att ytterligare stödja personlig utveckling erbjuds individuella utvecklingsplaner. Nyfosa tillämpar likabehandlingsprinciper i rekrytering och anställning, med en tydlig nolltolerans mot diskriminering. Arbetsmiljömanualen fungerar som ett centralt verktyg för att förebygga diskriminering och säkerställa en trygg och rättvis arbetsmiljö genom tydliga riktlinjer och rutiner. Åtgärderna syftar till att skapa en trygg, rättvis och inklude- rande arbetsmiljö. För att säkerställa kontinuerlig förbättring följer Nyfosa upp nyckeltal såsom sjukfrånvaro, medarbetar - omsättning och könsfördelning, vilket ger en datadriven grund för att identifiera förbättringsområden och säkerställa att arbets miljöåtgärder är effektiva. Mål relaterade till den egna arbetskraften Trots avsaknaden av formella mål arbetar bolaget aktivt för att främja en kreativ och öppen arbetsmiljö, säkerställa jäm- ställdhet i rekrytering och tillämpa decentraliserade besluts- processer som stärker medarbetarnas inflytande. Ambitionen är att skapa en arbetsplats präglad av hög trivsel, låg personal- omsättning och engagerade medarbetare, vilket bidrar till långsiktighet och attraktionskraft som arbetsgivare. Övre: Medarbetare från regionkontoren i Västerås och Göteborg. Nedre: Medarbetare på huvudkontoret i Nacka, Stockholm. 65 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information GRI-index Angivande av användning: Nyfosa har redovisat i enlighet med GRI Standards för tiden 1 januari 2024 till 31 december 2024. GRI 1 använd: GRI 1: Foundation 2021 GRI- referens Beskrivning Sida Kommentar GRI2 – GENERELLA UPPLYSNINGAR Organisation och redovisningsprinciper 2-1 Information om organisationen 30-31 2-2 Enheter som ingår i rapporteringen 56 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 56 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 67 2-5 Externt bestyrkande 68 Aktivitet och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 57, 60, 63 2-7 Medarbetare 30-31 2-8 Medarbetare som inte är anställda 31, 63 Avsteg på grund av att information inte är komplett. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 52-54 2-10 Nominering och val av styrelseledamöter 46 2-11 Ordförande för styrelsen 47, 50 2-12 Styrelsens roll i arbetet med hållbarhetsfrågor 56 2-13 Delegering av ansvar för hållbarhetsfrågor 56 2-14 Styrelsens roll i relation till hållbarhetsredovisningen 56 2-15 Intressekonflikter 47-48 2-16 Rapportering till styrelsen avseende kritiska frågeställningar 56 2-17 Den samlade kunskapen hos styrelsen 50 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete 49 2-19 Ersättningspolicy 48 2-20 Process för att fastställa ersättningar 49 2-21 Årlig total ersättning Not 7 Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategin för hållbar utveckling 7-8, 57, 59 Särskilt VD-ord lämnas inte i år 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 64 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande i organisationen samt hos leverantörer 31, 65 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 61-65 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angeläg- enheter för organisationen 30, 65 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 31 2-28 Medlemskap i organisationer – Inte tillämpligt för Nyfosa. GRI- referens Beskrivning Sida Kommentar Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 57 2-30 Kollektivavtal – Kollektivavtal är inte tecknat. GRI3 –VÄSENTLIGA FRÅGOR 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 57 3-2 Lista på väsentliga frågor 58 3-3 Styrning av väsentliga frågor 56 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR GRI201 – EKONOMISKT RESULTAT 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 61 201-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter hänförligt till klimatförändring 63-64 GRI205 – ANTI-KORRUPTION 205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 31 GRI300 – MILJÖ 302-1, 302-2 Energianvändning 25 302-3 Energiintensitet 25 303-4 Minskning av energianvändning 24, 25 303-5 Vattenanvändning 26 305-1 Direkta utsläpp av koldioxid (scope 1) 25 305-2 Indirekta utsläpp av koldioxid (scope 2) 25 305-3 Övriga indirekta utsläpp av koldioxid (scope 3) 25 305-4 Utsläppsintensitet av koldioxid 25 GRI400 UPPLYSNINGAR – SOCIALT 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 31 403-2 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 31 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön. 31 Egen indikator Inköp från leverantörer som bekräftat uppförandekoden 31 FÖRETAGSSPECIFIKA UPPLYSNINGAR – PRODUKTANSVAR GRI C1 Produktansvar (miljöcertifierade fastigheter) 24 66 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Redovisningsprinciper Förändring i redovisning Från och med 2024 tillkom Bratsberg som segment i redovis- ningen, men ingår inte i årets redovisning av total energi- och vattenanvändning. Energiprestanda presenteras för första gången, se sidan 25. Särskilt uttalande om strategin för hållbar utveckling lämnas inte. Information återfinns i VD-ordet på sidorna 7-8 och på sidan 59 Omställningsstrategi. Energi- och vattenanvändning Nyfosa följer upp och rapporterar energi- och vattenanvänd- ningen i de fastigheter där Nyfosa är abonnemangsägare och har rådighet över minst ett av mediaslagen el, fjärrvärme, fjärrkyla eller vatten. Rådighet kan variera mellan energislag och fastigheter. För 2024 års rapportering motsvarar detta 83 procent (84) av det totala beståndet och innefattar både fastighets- och verksamhetsenergi. För resterande fastig- heter är det hyresgästen som står för huvudabonnemang och styr över detta. Utfall för Bratsberg har inte inkluderats i total förbrukning under året. Energianvändningen rapporteras i totala värden i GWh och i intensitetsmåttet kWh per kvadratmeter yta. Energiprestanda Energiprestandan redovisas baserat på den genomförda ener- gideklarationen per byggnad. Fastigheter med flera byggnader har kategoriserats utifrån den energiprestanda som minst 80 procent av den uppvärmda ytan erhållit. Förklaringsnyckel – miljödata Med rådighet menas att Nyfosa har möjlighet att påverka utsläpp av koldioxid genom att till exempel välja avtal eller leverantör. Med yta avses uppvärmd yta i byggnaderna och hämtas från respektive byggnads energideklaration. Med startbestånd menas för segmentet Sverige de fastigheter som ägdes under hela räkenskapsåret 2020 och utgör start- värdet för minskning av energianvändning per kvadratmeter. För Kielo utgör 2023 startår och för Bratsberg kommer 2024 utgöra startår. Med jämförbart fastighetsbestånd menas fastigheter som Nyfosa ägt under ett helt räkenskapsår. Under året köpta och sålda fastigheter exkluderas. Det innebär att årets energi- användning per kvadratmeter inte grundar sig på samma fastigheter som i startbeståndet. Metodiken är anpassad till den transaktionsintensiva affärsmodellen. Miljöcertifieringar En miljöcertifierad fastighet motsvarar en fastighet där en eller flera byggnader på fastigheten innehar en miljöcertifiering. Koldioxidutsläpp Nyfosas verksamhet är transaktionsintensiv och då utsläppen redovisas i faktiska värden kan utsläppen mellan åren variera betydligt. Nyfosas utsläpp redovisas i Scope 1, Scope 2 och Scope 3 enligt GHG-protokollet (Greenhouse Gas-protokollet). Rapporteringen av koldioxidutsläpp kopplat till värme, kyla och el avser de fastigheter där Nyfosa kan följa upp och rapportera mediaanvändningen vilket motsvarar 83 procent (84) av den totala ytan. Rapporteringen av persontransporter avser tjänstebilar och driftbilar. Rapportering av köldmedier avser enligt svensk lag rapporteringspliktig utrustning för år 2022. Rapportering av fossila bränslen avser det som används i Nyfosas fastigheter. Rapportering av tjänsteresor avser resor som Nyfosas anställda har genomfört i tjänsten. Utfall för Bratsberg har inte inkluderats i redovisat totalt utsläpp under året. Medarbetare Samtliga nyckeltal gällande anställda är på grund av det låga antalet inte nedbrutna per segment eller region. Könsfördel- ningen redovisas för det totala antalet anställda under året. Antalet anställda är redovisat som det totala antalet anställda under året, samma grundprincip gäller även för övriga nyckeltal. 67 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Revisors rapport över översiktlig granskning av Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Nyfosa AB org. nr 559131-0833 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Nyfosa AB att översiktligt granska Nyfosa ABs hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definie- rat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 3 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidorna 10–11, 22–27, 30–31, 42–44 och 55–67. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 3 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets- redovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grun- dad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt- liga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk- ningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt- ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv- ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är obero- ende i förhållande till Nyfosa AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den ut- talade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräck- liga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo- visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dagen som framgår av våra elektroniska underskrifter KPMG AB Mattias Johansson Torbjörn Westman Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR 68 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information EU:s Taxonomi EU:s Taxonomi för hållbara aktiviteter är ett regelverk som syftar till att främja hållbara investeringar samt stödja EU:s mål om klimatneutralitet till 2050 i linje med Parisavtalet. Genom taxonomin skapas gemensamma definitioner och kriterier fastställs för vad som ska anses som miljömässigt hållbara ekonomiska aktiviteter, med hjälp av ett gemensamt klassificeringssystem. För att en verksamhet ska anses vara miljömässigt hållbar krävs att den bidrar väsentligt till minst ett av de sex miljömålen i taxonomin: (i) begränsning av klimatförändringar, (ii) anpassning till klimatförändringar, (iii) hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser, (iv) övergången till en cirkulär ekonomi, (v) förebyggande och kontroll av föroreningar, (vi) skydd och återställande av biolo- gisk mångfald och ekosystem. Utförandet ska inte orsaka betydande skada på något av de övriga målen, samtidigt som organisationen uppfyller krav på sociala minimistandarder. För det finansiella året 2024 omfat- tas Nyfosa ännu inte av kravet att upprätta rapportering enligt EU:s Taxonomi, utan redovisar detta på frivillig basis. Detta är det första året med rapportering enligt EU:s Taxonomi, vilket gör att det inte finns jämförelsetal i rapporteringen. Andel av verksamheten som omfattas av taxonomin Som ett första steg i att identifiera aktiviteter som omfattas av taxonomin genomfördes en screening för att avgöra vilka som är relevanta för Nyfosa. Den aktivitet som identifierades som relevant, och mot vilken bedömningen således har utförts, är aktiviteten Förvärv och ägande av byggnader, vilket utgör Nyfosas huvudsakliga verksamhet. Följaktligen omfattas 100 procent av bolagets omsättning, kapitalkostnader (Capex), och driftkostnader (Opex), enligt de definitioner som föreskrivs av Taxonomiförordningen. Andel av verksamheten som är i linje med taxonomin Fastigheter som bedöms vara ett betydande bidrag till bolagets miljömål att begränsa klimatförändringarna anses vara i linje med taxonomin. Betydande bidrag bedöms komma från de fastigheter som tillhör översta 15 procent av det nationella beståndet avseende energieffektivitet, som senast uppdatera- des i december 2022. På balansdagen uppfyllde 72 fastigheter kriterierna för betydande bidrag, varav 69 i Nyfosa Sverige och 3 i Kielo. Fastigheterna i det svenska beståndet var antingen klass A i energiprestanda eller tillhörde topp 15 procent av det nationella eller regionala byggnadsbeståndet avseende primärenergibehov. I Kielos bestånd inkluderades endast de byggnader som kategoriserades inom energiklass A, med anledning av att tillförlitliga data om energieffektivitet sakna- des. För att uppfylla kriterierna att inte orsaka betydande skada krävs att klimatrisk- och resiliensbedömningar genomförts för varje byggnad. Per balansdagen hade bedömningarna inte genomförts vilket resulterade i att de 72 fastigheterna för närvarande inte anses vara i linje med EU:s taxonomi. En bedömning har även gjorts gällande så kallade minimala skyddsåtgärder, med utgångspunkt i artikel 18 i Taxonomi- förordningen (EU 2020/852) samt rapporten ’’Final Report on Minimum Safeguards’’, publicerad av EU Platform on Sustaina- ble Finance i oktober 2022. Utfallet här var att, även om vissa luckor finns, så uppnår Nyfosa till stor del kraven inom ramen för minimala skyddsåtgärder. Bolaget har till exempel inte haft några bekräftade fall eller varit inblandad i incidenter där skatteregler eller regler för sund konkurrens överträtts. Bedöm- ningen av minimala skyddsåtgärder görs på koncernnivå och är inte kopplad till enskilda fastigheter, avdelningar, eller regioner. Sammanfattningsvis uppnåddes inte kriterierna för att vara i linje med EU:s Taxonomi 2024. De 72 fastigheterna stod för 18 procent av fastighetsvärdet på balansdagen, 16 procent av årets intäkter, 12 procent av årets opex samt 16 procent av årets capex. Klimatrisk- och resiliensbedömningar kommer att påbörjas under 2025. Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot upp- förande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 69 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Nyfosas hållbarhetsarbte Allmän information Väsentliga hållbarhetsområden Omställningsstrategi Värdeskapande genom aktiv förvaltning Klimtförändringar TCFD Affärsetik Egen arbetskraft GRI Redovisningsprinciper Revisors rapport över översiktlig granskning EU:s Taxonomi Finansiell information Övrig information Finansiell information INNEHÅLL Flerårsöversikt och nyckeltal 71 Avstämning nyckeltal 72 Resultaträkning – Koncernen 75 Balansräkning – Koncernen 76 Rapport över förändring av eget kapital – Koncernen 77 Kassaflödesanalys – Koncernen 78 Resultaträkning – Moderbolaget 79 Balansräkning – Moderbolaget 79 Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget 80 Kassaflödesanalys – Moderbolaget 81 Noter till de finansiella rapporterna 82 Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 82 Not 2 Transaktioner med närstående 86 Not 3 Finansiella risker och riskhantering 86 Not 4 Segmentsredovisning 88 Not 5 Intäkter 89 Not 6 Kostnader 89 Not 7 Personalkostnader och ersättningar till ledande befattningshavare 90 Not 8 Finansiella intäkter och kostnader 93 Not 9 Inkomstskatter 94 Not 10 Resultat per aktie 94 Not 11 Förvaltningsfastigheter 95 Not 12 Andelar i joint venture 99 Not 13 Likvida medel 100 Not 14 Skulder 100 Not 15 Uppskjuten skatteskuld och -fordran 101 Not 16 Finansiella tillgångar och skulder – kategoriindelning och verkligt värde 102 Not 17 Specifikationer till kassaflödesanalysen 102 Not 18 Aktier i koncernföretag 103 Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 104 Not 20 Eget kapital 105 Not 21 Väsentliga händelser efter balansdagen 105 Revisionsberättelse 107 70 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Flerårsöversikt och nyckeltal FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING Jan–dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Intäkter 3 670 3 553 3 151 2 459 2 035 1 370 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1 90,9 Fastighetskostnader -1 000 -976 -930 -717 -557 -415 Fastighetsadministration -129 -133 -129 -91 -63 -50 Driftnetto 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415 905 Överskottsgrad, % 69,2 68,8 66,4 67,1 69,5 66,0 Direktavkastning, % 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4 5,5 EBITDA 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558 1 016 Förvaltningsresultat 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147 814 Operativt kassaflöde 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267 827 Årets resultat 112 -639 1 694 3 112 2 225 1 382 Fastighetsvärde på balansdagen 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411 19 602 Framåtriktad direktavkastning på balans- dagen, % 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3 5,5 Långsiktigt substansvärde på balansdagen 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744 10 965 NYCKELTAL PER AKTIE Jan–dec SEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Driftnetto 12,59 12,80 10,95 8,64 7,67 5,40 Förvaltningsresultat 6,41 6,15 7,8 0 6,90 6,32 4,85 Operativt kassaflöde 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97 4,93 Resultat före utspädning 0,28 -3,67 8,62 16,52 12,25 8,24 Resultat efter utspädning 0,28 -3,67 8,61 16,49 12,25 8,24 Långsiktigt substansvärde på balansdagen 97,0 0 94,72 100,78 95,93 79,91 65,37 Aktuellt substansvärde på balansdagen 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33 60,11 Eget kapital på balansdagen 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27 58,32 Antal utestående aktier på balansdagen, miljoner 208,1 191,0 191,0 191,0 184,5 167,7 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 201,7 191,0 191,0 188,1 181,8 167,7 FINANSIELLA NYCKELTAL Jan–dec 2024 2023 2022 2021 2020 2019 Avkastning på eget kapital, % 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3 15,2 Belåningsgrad på balansdagen, % 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5 50,8 Nettobelåningsgrad fastigheter på balansdagen, % 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9 54,6 Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7 10,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5 5,2 Soliditet på balansdagen, % 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8 4 4,1 Ovan presenteras nyckeltal som ger kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS Accounting Standards, har kompletterats med en avstämning. Se avstämningar på sidorna 72–74 och definitioner av nyckeltal på sidorna 111–112. 71 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Avstämning nyckeltal AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 1) 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Eget kapital hänförligt till moder bolagets ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333 Hybridobligationer -611 -758 -763 -800 - Bedömd verklig uppskjuten skatt 1) 775 705 576 541 341 Derivat 77 -77 -372 -22 -3 Bedömd verklig uppskjuten skatt i JV, Nyfosas andel 2) 606 579 142 126 119 Derivat i JV, Nyfosas andel 27 36 -76 62 110 A Aktuellt substansvärde 19 456 17 368 17 885 17 144 13 900 B Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185 A/B Aktuellt substansvärde per aktie, SEK 93,49 90,92 93,63 89,76 75,33 1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Justerat långsiktigt substansvärde ändrat benämning till Aktuellt substansvärde, för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i definition eller beräkning. 2) Antaganden som beaktats är att skattemässiga underskottsavdrag förväntas nyttjas under kommande fem år med en nominell skatt. Fastighetsportföljen antas realiseras under 50 år, där hela portföljen säljs indirekt via bolag och att köparens avdrag för uppskjuten skatt uppgår till 7 procent. Diskonteringsräntan uppgick till 3 procent. Bedömd verklig uppskjuten skatt för koncernen motsvarar en skatt om 12 procent (12). AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Resultat senaste tolvmånadersperioden hänförligt till moderbolagets ägare 114 -639 1 689 3 112 2 225 B Ränta till hybridobligationsinnehavare senaste tolvmånadersperioden -57 -63 -43 -4 - A+B Justerat resultat 57 -702 1 646 3 107 2 225 C Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 17 809 17 749 17 807 14 679 11 557 D Genomsnittligt hybridkapital -657 -762 -781 -96 - C+D Justerat eget kapital 17 153 16 988 17 026 14 582 11 557 (A+B)/(C+D) Avkastning på eget kapital, % 0,3 -4,1 9,7 21,3 19,3 BELÅNINGSGRAD 1) 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055 B Hybridobligationer 611 758 763 800 - C Totala tillgångar 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907 (A+B)/C Belåningsgrad, % 50,7 55,2 54,7 53,8 53,5 1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Belåningsgrad fastigheter ersatts med nyckeltalet Belåningsgrad. Nyckeltalet utgör ett relevant riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder och ett bra komplement till det befintliga nyckeltalet Nettobelåningsgrad fastigheter. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighets- bolag. Jämförelsetalen har justerats. DIREKTAVKASTNING 1) 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Driftnettot rullande 12 månader 2 541 2 445 2 092 1 651 1 415 Tomträttsavgäld -19 -18 -16 -8 -5 Förvärv och avyttringar -9 -31 87 218 180 Valutajustering 2 -19 20 1 - A Justerat driftnetto 2 514 2 376 2 183 1 860 1 591 B Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411 A/B Direktavkastning, % 6,4 6,0 5,4 5,0 5,4 1) Nytt nyckeltal från och med 2024 som har tillkommit för att visa avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighe- ternas värde och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Nyckeltalet har övertagit benämningen från nyckeltalet Framåtriktad dirketavkastning, se separat information om Framåtriktad dirketavkastning på sidan 73. EBITDA 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Driftnetto 2 541 2 445 2 092 1 650 1 415 B Centraladministration -185 -186 -161 -128 -132 C Återläggning avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1 D Övriga rörelseintäkter och -kostnader 15 6 14 6 -26 E Erhållen utdelning från joint venture 350 180 335 332 300 A+B+C+D+E EBITDA 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558 72 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information EGET KAPITAL PER AKTIE 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktie ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333 B Hybridobligationer - 611 -758 -763 -800 - A+B Justerat eget kapital 17 971 16 125 17 615 16 436 13 333 C Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185 (A+B)/C Eget kapital per aktie, SEK 86,36 84,42 92,22 86,04 72,27 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1 jan MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 A Intäkter enligt intjäningsförmågan 3 562 3 550 3 459 2 827 2 233 B Återläggning hyresrabatter enligt intjänings förmågan 24 17 22 26 36 A+B Intäkter före hyresrabatter 3 586 3 567 3 480 2 853 2 269 C Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 963 3 897 3 739 3 017 2 437 (A+B)/C Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 91,5 93,1 94,6 93,1 FRAMÅTRIKTAD DIREKTAVKASTNING 1) 1 jan MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 A Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 502 2 466 2 416 2 002 1 575 B Tomträttsavgäld -19 -18 -16 -8 -5 C Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411 (A+B)/C Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,2 5,9 5,4 5,3 1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Direktavkastning ändrat benämning till Framåtriktad direktavkastning och ändrat definition. Ändringen innebär att avdrag för tomrättsavgälder inkluderas i beräkningen. Förändringen medför bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Jämförelsetalen har justerats. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Jan-dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399 Återläggning: - Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063 - Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1 - Värdeförändringar, skatt och övrigt i resultat från joint venture 16 229 -420 -670 -187 A Förvaltningsresultat 1 350 1 239 1 533 1 302 1 147 B Ränta på hybridobligationer -57 -63 -43 -4 - A+B Justerat förvaltnings resultat 1 294 1 176 1 490 1 298 1 147 C Genomsnittligt antal aktier, miljoner 202 191 191 188 182 (A+B)/C Förvaltningsresultat per aktie, SEK 6,41 6,15 7,80 6,90 6,32 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Eget kapital hänförligt till moder bolagets ägare 18 582 16 883 18 378 17 236 13 333 Hybridobligationer -611 -758 -763 -800 - Uppskjuten skatt 1 342 1 263 1 333 1 252 760 Derivat 77 -77 -372 -22 -3 Uppskjuten skatt i joint venture, 50 % 769 746 751 596 544 Derivat i joint venture, 50 % 27 36 -76 62 110 A Långsiktigt substansvärde 20 186 18 093 19 250 18 325 14 744 B Antal aktier, miljoner 208 191 191 191 185 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 97,00 94,72 100,78 95,93 79,91 NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055 B Likvida medel 451 435 691 534 312 C Fastighetsvärde 39 370 39 278 40 446 37 147 29 411 (A-B)/C Nettobelåningsgrad fastigheter, % 53,1 58,3 57,7 55,2 56,9 73 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AKTIE Jan-dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399 Återläggning: - Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063 - Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1 - Resultatandel joint venture -210 8 -672 -888 -404 - Avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1 - Ränteintäkter och räntekostnader 1 193 1 183 596 383 318 - Periodiserad uppläggningsavgift för lån 44 54 69 48 35 Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300 Erhållna räntor 11 6 5 0 0 Erlagda räntor -1 242 -1 104 -483 -373 -306 Ränta på hybridobligationer -61 -60 -37 - - Betald inkomstskatt -78 -65 -54 -29 -11 A Operativt kassaflöde 1 345 1 215 1 714 1 446 1 267 B Genomsnittligt antal aktier, miljoner 202 191 191 188 182 A/B Operativt kassaflöde per aktie, SEK 6,67 6,36 8,97 7,69 6,97 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/EBITDA 1) 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A EBITDA rullande 12 mån 2 723 2 445 2 282 1 861 1 558 B Räntebärande skulder 21 366 23 340 24 033 21 045 17 055 C Likvida medel 451 435 691 534 312 (B-C)/A Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 10,2 11,0 10,7 1) Från och med 2024 har det tidigare nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA ändrat benämning till Räntebärande nettoskuld/EBITDA, för att tydliggöra innebörden och för att få en bättre jämförbarhet med andra noterade svenska fastighetsbolag. Inga förändringar har skett i definition eller beräkning. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Jan-dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Resultat före skatt 253 -661 1 859 3 644 2 399 B Erhållen utdelning från andelar i joint venture 350 180 335 332 300 Återläggning: C - Värdeförändringar på fastigheter 936 1 352 439 -1 652 -1 063 D - Värdeförändringar på finansiella instrument 146 320 -345 -19 -1 E - Resultatandel från joint venture -210 8 -672 -888 -404 F - Avskrivningar på inventarier 2 1 2 1 1 G - Finansiella kostnader 1 264 1 261 678 446 357 A+B+C+D+E+F+G Justerat resultat före skatt 2 741 2 460 2 296 1 864 1 587 (A+B+C+D+E+F+G)/G Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 3,4 4,2 4,5 SOLIDITET 31 dec MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 A Eget kapital 18 620 16 921 18 416 17 268 13 333 B Totala tillgångar 43 326 43 676 45 335 40 626 31 907 A/B Soliditet, % 43,0 38,7 40,6 42,5 41,8 74 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Resultaträkning – koncernen MSEK Not 2024 2023 Hyresintäkter 3 3 41 3 242 Serviceintäkter 328 3 11 Intäkter 4, 5 3 670 3 553 Fastighetskostnader   Driftskostnader -673 -661   Underhållskostnader -16 0 -14 9   Fastighetsskatt -16 7 -16 6 Fastighetsadministration -12 9 -1 3 3 Driftnetto 4, 6 2 5 41 2 445 Centraladministration 2, 6, 7 -18 5 -18 6 Övriga rörelseintäkter och kostnader 6 15 6 Andelar i joint ventures resultat 12 210 -8 - Varav förvaltningsresultat 226 2 21 - Varav värdeförändringar 47 -197 - Varav skatt -62 -35 - Varav övrigt 0 3 Finansiella intäkter 2, 8 18 15 Finansiella kostnader 8, 14 -1 26 4 -1 261 Resultat efter finansiella intäkter och kostnader 1 335 1 010 - Varav Förvaltningsresultat 1 350 1 239 Värdeförändring fastigheter, realiserade 4, 11 -49 29 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 4, 11 -8 87 -1 381 Värdeförändring finansiella instrument -14 6 -320 Resultat före skatt 253 -661 Aktuell skatt 9 -47 -48 Uppskjuten skatt 9 -94 70 Årets resultat 112 -63 9 MSEK Not 2024 2023 Rapport över resultat och övrigt totalresultat Årets resultat 112 -63 9 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat Omräkning av utländska verksamheter 111 -19 Årets totalresultat 223 -658 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 114 -639 Innehav utan bestämmande inflytande -1 -1 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 223 -657 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Årets resultat per aktie före utspädning, SEK 10 0,28 -3,67 Årets resultat per aktie efter utspädning, SEK 10 0, 28 -3,67 75 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Balansräkning – koncernen MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 4, 11 39 370 39 278 Tillgångar med nyttjanderätt 558 529 Andelar i joint venture 12 2 615 2 822 Derivat 3, 16 67 167 Övriga anläggningstillgångar 3 18 11 8 Summa anläggningstillgångar 42 627 42 915 Omsättningstillgångar Derivat 3, 16 - 58 Hyresfordringar 3, 5, 16 30 26 Övriga kortfristiga fordringar 3, 5, 16 41 92 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5, 16 17 7 151 Likvida medel 3, 5, 16 4 51 435 Summa omsättningstillgångar 700 762 SUMMA TILLGÅNGAR 43 326 43 676 MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 20 10 4 96 Övrigt tillskjutet kapital 7 522 5 814 Omräkningsreserv 364 255 Hybridobligationer 6 11 758 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 9 981 9 961 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 18 582 16 883 Innehav utan bestämmande inflytande 37 38 Summa eget kapital 18 620 16 921 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 3, 14, 16 21 139 22 860 Skulder avseende nyttjanderätt 14 540 512 Övriga långfristiga skulder 14, 16 121 64 Derivat 3, 16 14 3 14 8 Uppskjutna skatteskulder 15 1 342 1 263 Summa långfristiga skulder 23 285 24 847 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3, 14 , 16 227 480 Övriga kortfristiga skulder 14, 16 18 5 445 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14, 16 1 009 984 Summa kortfristiga skulder 1 422 1 908 Summa skulder 24 706 26 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 43 326 43 676 76 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Rapport över förändring i eget kapital – koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan Övrigt Omräknings- Balanserad vinst bestämmande Totalt MSEK Aktie kapital tillskjutet kapital reserv Hybrid obligationer inkl. årets resultat Summa inflytande eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 96 3 760 275 763 13 485 18 378 39 18 416 Omklassificering inom eget kapital - 2 058 - - -2 058 - - - Justerat ingående eget kapital 2023-01-01 96 5 818 275 763 11 4 27 18 378 39 18 416 Transaktioner med moderbolagets ägare Emission av teckningsoptioner - 2 - - - 2 - 2 Återköp av teckningsoptioner - -7 - - - -7 - -7 Återköp av hybridobligationer - - - -5 - -5 - -5 Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - - -63 -63 - -63 Beslutad utdelning - - - - -7 6 4 -76 4 - -7 6 4 Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - 0 0 -1 -1 Summa transaktioner med moderbolagets ägare - -4 - -5 -8 27 -837 -1 -838 Årets resultat - - - - -639 -639 -1 -639 Årets övrigt totalresultat - - -19 - - -19 0 -19 Årets totalresultat - - -19 - -639 -657 0 -658 Utgående eget kapital 2023-12-31 96 5 814 255 758 9 961 16 883 38 16 921 Ingående eget kapital 2024-01-01 96 5 814 255 758 9 961 16 883 38 16 921 Transaktioner med moderbolagets ägare Emission av teckningsoptioner - 3 - - - 3 - 3 Återköp av teckningsoptioner - 0 - - - 0 - 0 Nyemission av aktier 9 1 706 2) - - - 1 714 - 1 714 Återköp av hybridobligationer - - - -1 4 6 - -1 4 6 - -14 6 Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - - -57 -57 - -57 Optionsskuld 1) - - - - -39 -39 - -39 Värdeförändring optionsskuld 1) - - - - 1 1 - 1 Summa transaktioner med moderbolagets ägare 9 1 708 - -14 6 -95 1 476 - 1 476 Årets resultat - - - - 114 114 -1 112 Årets övrigt totalresultat - - 11 0 - - 11 0 1 111 Årets totalresultat - - 110 - 11 4 223 0 223 Utgående eget kapital 2024-12-31 10 4 7 522 364 6 11 9 981 18 582 37 18 620 1) Avser värdet och värdeförändringen på säljoptioner som Nyfosa har ställt ut till minoritetsägaren i Kielo, Nyfosas finska koncern. Säljoptionerna beskrivs närmare i not 20 på sidan 105. I februari 2025 förvärvade Nyfosa minoritetsandelen vilket innebär att optionsskulden avseende de utställda säljoptionerna förfaller i första kvartalet 2025. 2) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK. 77 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Kassaflödesanalys – koncernen MSEK Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 25 3 -6 61 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. 17 2 111 2 918 Erhållen utdelning från joint venture 350 18 0 Erhållna räntor 11 6 Erlagda räntor -1 242 -1 10 4 Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare -61 -60 Betald skatt -7 8 -65 Operativt kassaflöde 1) 1 345 1 215 Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar 24 49 Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder 21 277 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 390 1 541 Investeringsverksamheten Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter 17 -1 6 5 9 -989 Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter 17 1 426 1 544 Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -543 -7 6 2 Investeringar i immateriella tillgångar -3 - Investeringar andelar i joint venture -13 - Avyttring andelar i joint venture 77 - Långfristiga fordringar joint venture 114 -7 5 Övrigt 0 -1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -602 -284 MSEK Not 2024 2023 Nyemission av aktier 1 709 - Emission teckningsoptioner 3 2 Återköp teckningsoptioner 0 -7 Återköp hybridobligationer -14 6 -5 Utdelning till aktieägare -19 1 -75 5 Upptagna räntebärande skulder 17 6 282 9 034 Amortering räntebärande skulder 17 -8 451 -9 789 Avyttring räntederivat 10 - Förändring innehav utan bestämmande inflytande - -1 Övrigt 5 8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7 7 9 -1 512 Årets kassaflöde 8 -25 5 Likvida medel vid periodens början 435 6 91 Kursdifferens i likvida medel 9 -1 Likvida medel vid periodens slut 4 51 435 1) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 78 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Resultaträkning – moderbolaget MSEK Not 2024 2023 Nettoomsättning 142 132 Övriga externa kostnader 6 -62 -59 Personalkostnader 7 -102 -98 Avskrivningar 0 0 Resultat före finansiella intäkter och kostnader -23 -25 Resultat från andelar i koncernföretag 8 751 699 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 278 307 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -124 -144 Värdeförändringar finansiella instrument 8 -17 -71 Resultat före bokslutsdispositioner 866 766 Bokslutsdispositioner Lämnade/erhållna koncernbidrag 51 20 Resultat före skatt 917 786 Aktuell skatt 9 - - Uppskjuten skatt 9 -2 14 Årets resultat 1 914 800 1) Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat. Balansräkning – moderbolaget MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 - Andelar i koncernföretag 18 0 0 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 3 376 4 875 Uppskjuten skattefordran 17 14 Summa anläggningstillgångar 3 396 4 889 Derivat - 7 Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 23 330 20 153 Övriga kortfristiga fordringar 54 39 Kassa och bank 172 71 Summa omsättningstillgångar 23 556 20 270 SUMMA TILLGÅNGAR 26 951 25 159 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 20 104 96 Fritt eget kapital Överkursfond 3 762 2 054 Hybridobligationer 611 758 Balanserade vinstmedel 8 924 8 180 Årets resultat 914 800 Eget kapital 14 315 11 887 Skulder Obligationer 1 034 1 343 Derivat 79 70 Övriga långfristiga skulder 1 3 Summa långfristiga skulder 1 115 1 416 Kortfristiga skulder till koncernföretag 11 399 11 505 Övriga kortfristiga skulder 122 351 Summa kortfristiga skulder 11 521 11 856 Summa skulder 12 636 13 272 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 951 25 159 79 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Rapport över förändring i eget kapital – moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Överkursfond Hybridobligationer Balanserad vinst inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 96 2 058 763 9 007 11 924 Transaktioner med bolagets ägare Emission av teckningsoptioner - 2 - - 2 Återköp av teckningsoptioner - -7 - - -7 Återköp av hybridobligationer - - -5 - -5 Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - -63 -63 Beslutad utdelning - - - -764 -764 Summa transaktioner med bolagets ägare - -4 -5 -827 -837 Årets resultat - - - 800 800 Utgående eget kapital 2023-12-31 96 2 054 758 8 980 11 887 Ingående eget kapital 2024-01-01 96 2 054 758 8 980 11 887 Transaktioner med bolagets ägare Nyemission av aktier 9 1 706 1) - - 1 714 Emission av teckningsoptioner - 3 - - 3 Återköp av teckningsoptioner - 0 - - 0 Återköp av hybridobligationer - - -146 - -146 Ränta och övriga kostnader hybridobligationer - - - -57 -57 Summa transaktioner med bolagets ägare 9 1 708 -146 -57 1 514 Årets resultat - - - 914 914 Utgående eget kapital 2024-12-31 104 3 762 611 9 838 14 315 1) Inkluderar avdrag för emissionskostnader inklusive skatt om 20 MSEK. 80 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Kassaflödesanalys – moderbolaget MSEK Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 917 786 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 17 -943 -814 Erhållna räntor 4 0 Erlagda räntor -112 -106 Utbetald ränta till hybridobligationsinnehavare -61 -60 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -194 -193 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (–)/minskning (+) av rörelsefordringar -2 8 Ökning (+)/minskning (–) av rörelseskulder 0 -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten -197 -186 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella tillgångar -3 - Förändring lån till koncernföretag -1 416 -3 442 Förändring lån från koncernföretag 696 4 430 Kassaflöde från investeringsverksamheten -723 988 Finansieringsverksamheten Nyemission av aktier 1 709 - Emission teckningsoptioner 3 2 Återköp teckningsoptioner 0 -7 Återköp hybridobligationer -146 -5 Utdelning till aktieägare -191 -755 Upptagna räntebärande skulder 17 480 874 Amortering räntebärande skulder 17 -834 -1 100 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 020 -990 Årets kassaflöde 101 -187 Likvida medel vid årets början 71 258 Likvida medel vid årets slut 172 71 81 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 1 VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Nyfosa AB, org.nr. 559131-0833, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Verksamheten be- skrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 31 mars 2025 och kommer att föreläggas på årsstämman den 6 maj 2025 för fastställande. Bolagets aktie är sedan den 23 november 2018 noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Accounting Standards utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU samt Årsredovisningslagen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisnings- regler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2024 Nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt i kraft 2024, har inte påverkat Nyfosas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2025 och framåt med relevans för Nyfosa IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från 1 januari 2027 föränd- rar främst tre nyckelområden; strukturen på resultaträkningen (indelning i tre kategorier – rörelse, inves- tering och finansiering), införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter (”management-defined performance measures”) samt förbättrad aggregering och disaggregering av informationen i rapporterna och noterna. Den fullständiga analysen och utvärderingen av effekterna av IFRS 18 är ej ännu avslutad. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpre- tations Committee med framtida tillämpning förväntas inte komma att påverka Nyfosas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk. Förvärv Bratsberg I september förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Samfosa AS. Det helägda dotterbolaget utgör därefter ett segment under namnet Bratsberg. Förvärvet har bedömts utgöra ett tillgångsförvärv då förvärvets primära syfte är att förvärva bolagets fastigheter och inte innefattar väsentliga processer. Klassificeringen som tillgångsförvärv innebär att anskaffningskostnaden har fördelats på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontal. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Accounting Standards kräver att företags- ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedöm- ningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Värdering av förvaltningsfastigheter Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet utgörs av värderingar utförda av auktoriserade fastig- hetsvärderare från oberoende värderingsföretag med undantag för de fastigheter som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. Dessa fastigheter redovisas till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. De externa värderingarna granskas av bolaget och i det fall bolaget har en avvikande uppfattning om fastighetsvärdet anses den interna värderingen utgöra det verkliga värdet. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på bolagets fastigheter sjunker, vilket får en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingarna av Nyfosas förvaltningsfastig- heter se not 11. Värdering av uppskjuten skatt Uppskjuten skatt ska redovisas till nominellt värde i koncernen, beräknat på gällande skattesats. Den verkliga skatten är lägre med anledning av tidsfaktorn men också att fastigheter kan säljas på ett mer skatteeffektivt sätt. Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Dom- stolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler, eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt som negativt. Noter til l de finansiella rapporterna 82 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialoger med Skatteverket i enskilda beskattnings- frågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna. Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovisnings- regler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i flera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattningsfrågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genom- förda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som finns vid varje deklarationstillfälle. Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid varje rapporttillfälle. Klassificering av förvärv Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller således normalt sådana strategiska processer som förknippas med rörelse. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv och anskaffningskostnaden har fördelats på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstid- punkten. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar på fastig- heter och finansiella instrument samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultat andel i joint venture. Rörelsesegmentrapportering Nyfosas verksamhet delas in i tre rörelsesegment för Sverige, Finland och Norge, utifrån Nyfosas tre geografiska verksamhetsområden, där Finland presenteras under namnet Kielo och Norge under namnet Bratsberg. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapportering till bolagets VD, som har identifierats som högste verkställande beslutsfattare. Nyfosas VD följer upp och analyserar driftnet- to, centraladministration, värdeförändringar på fastigheter, fastighetsvärde samt nettoinvesteringar i fastigheter uppdelat i de tre geografiska verksamhetsområdena. Det är oväsentligt hur mycket en specifik fastighetskategori eller region inom respektive segment bidrar med till resultatet. Rörelsesegmenten konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska intäkter och kostnader och ingen fördelning av gemensamma kostnader har gjorts mellan segmenten. Motsvarande gäller de balansposter som redovisas i noten för segment. Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkning omfattar alla dotterföretag. Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande, vilket föreligger om Nyfosa har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang samt kan använda sitt inflytande över investeringen till att påverka avkastningen. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, beaktas potentiella röstberättigande aktier samt om de facto kontroll föreligger. Koncernen omfattar, förut- om moderbolaget, de i not 18 angivna koncernföretagen med tillhörande underkoncerner. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaff- ningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsför- värvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skattera- batten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Joint venture I resultaträkningen redovisas koncernens andel i joint ventures resultat som ”Andelar i joint ventures resultat”, justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar och upplösningar av förvärvade värden. I kassaflödesanalysen justeras nettoresultatet för andelar i joint ventures resultat, då posten inte utgör ett kassaflöde och istället redovisas erhållen utdelning från andelar i joint venture . Intäkter Hyresintäkter och serviceintäkter Intäkterna har delats in i hyresintäkter och serviceintäkter. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklu- sive index enligt hyreskontrakten samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt. Servicein- täkter avser tilläggsdebitering av el, värme, kyla, vatten, sophantering m.m. Serviceintäkterna redovisas i den period som servicen utförts och levererats till hyresgästen. Intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt över hyresavtalens längd. Lämnade hyresrabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över hyresavtalens längd. Intäkterna betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetald hyresintäkt i balansräkningen. Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter avser intäkter från sekundära transaktioner inom ordinarie verksamhet såsom till exempel erhållna försäkringsersättningar och skadestånd, kursvinster på fordringar och skulder av rörelsekaraktär. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från försäljning av fastigheter eller aktier i fastighetsägande företag redovisas i resultat räkningen under rubriken ”Värdeförändring fastigheter, realiserade” och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värdetidpunkten. Vid försäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Intäkter från fastighets- försäljning redovisas på tillträdesdagen om inte kontroll övergår till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett redovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäkts- redovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Vid försäljningstillfället görs eventuella reserveringar för bland annat ej fakturerade försäljningsomkostnader eller andra kvarstående kostnader hänförbara till den genomförda affären. Not 1 forts. 83 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Nyfosa upptar räntebärande skulder samt tomträttsavgälder. De finansiella kostnaderna belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Upplåningskostnader periodiseras över lånets löptid. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra de risker för ränteexponering som koncernen utsätts för. Räntebetalningar avseende räntederivaten redovisas som räntekostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i resultaträkningen. Inkomstskatter Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige, 20,0 procent i Finland och 22,0 procent i Norge. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, varför värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Omvärdering till verkligt värde ger upphov till uppskjuten skatt i koncernen . Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, hyres- fordringar, övriga fordringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låne- och revers- skulder, skuld avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag, övriga skulder samt derivat. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde I denna kategori ingår likvida medel, hyresfordringar och övriga fordringar. Koncernens reserver för kreditförluster utgår ifrån bolagets förväntningar på hyresgästernas betalningsförmåga, vilket innebär att förlustreserven värderas till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreserven med förväntade förlustprocenter uppdelat på hur många dagar en fordran är sen, samt en individuell bedömning vid inställda betalningar eller konstaterade konkurser. Vid individuell bedömning redovisas fordran till det belopp som förväntas inflyta. Förlustprocentsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika förhållanden och förvänt- ningar per rapportperiodens slut. Till följd av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga belopp. Fordringar i denna kategori är att betrakta som finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder i denna kategori avser låneskulder, leverantörsskulder, skuld avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag och övriga skulder. Räntekostnader, valuta- kursvinster och valutakursförluster redovisas i resultatet. Skulder i denna kategori är att betrakta som finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Finansiella tillgångar respektive skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluk- tuationer i marknadsräntan har räntederivatavtal ingåtts. Innehav av räntederivat ger upphov till värdeför- ändringar beroende på förändringar i marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på transaktionsdagen och värderas därefter till verkligt värde enligt nivå 2 i verkligt värdehierarkin (värde baserat på observerbara marknadsdata) med värdeförändringar i resultaträkningen . Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease givaren klassificeras som operationella leasingavtal. Det innebär att samtliga hyresavtal hänförliga till bolagets förvaltningsfastigheter är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisningen av hyresintäkter enligt hyresavtalen framgår av principen för intäkter samt i not 5. Nyfosa är leasetagare avseende personbilar och tomträtter. Tomträttsavtal redovisas som tillgångar med nyttjanderätt och skulder avseende nyttjanderätt i balansräkningen, se not 14. Tomträttsavgälden redovisas som ränta avseende nyttjanderätter bland finansiella kostnader i resultaträkningen, se not 8. För övriga leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och skuld avseende nyttjanderätt. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Betalning av leasingavgifter hänförliga till personbilar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Övriga leasingavtal bedöms vara oväsentliga. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbeten är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Värdering Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter såsom till exempel utgifter för lagfart och uttagande av pantbrev. Förvaltningsfastig- heter redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt nivå 3. Verkliga värdet baseras på värderingar av utomstående oberoende värderingsföretag med erkända kvalifikationer och med adekvata kunska- per i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunk- ten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Värderingsantaganden och beskrivning av värderingsmodell framgår av not 11. Värdeförändringar Värdeförändring redovisas i resultaträkningen som orealiserad eller realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån balansdagens värdering jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas realiserad värdeförändring utifrån erhållet försäljnings- pris efter avdrag för försäljningsomkostnader, skatterabatt och redovisat värde vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Not 1 forts. 84 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Eget kapital Hybridobligationer Hybridobligationer har klassificerats som eget kapital. Bedömningen baseras på att det inte finns någon avtalsenlig förpliktelse att reglera obligationerna genom att erlägga likvida medel eller annan finansiell till- gång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att obligationerna kommer att regleras i likvida medel eller annan finansiell tillgång. Hybridobligationerna har evig löptid och Nyfosa har rätt att skjuta utbetalningarna avseende ränta på obestämd tid och hybridobligationsinnehavarna är efterställda samtliga andra fordringsägare. Emissionskostnader och skatt hänförliga till emissionskostnader, samt ränta till hybridobligations- innehavarna redovisas direkt i eget kapital. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie före utspädning baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets ägare, med avdrag för ränta på hybridobligationslån, i relation till det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning ökas det vägda genomsnittliga antalet aktier om teckningskursen på optionerna i koncernens incitamentsprogram under rapportperioden varit lägre än periodens genomsnittliga börskurs. Vid liten skillnad mellan teckningskursen och periodens genomsnitt- liga börskurs är utspädningseffekten liten. Vid större kursskillnad är effekten större. Innehav utan bestämmande inflytande I ej helägda dotterföretag redovisas utomstående aktieägares andel av dotterföretagets eget kapital som innehav utan bestämmande inflytande. Denna post ingår som en del i Nyfosas eget kapital. I resultat- räkningen ingår resultatandelen hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande och lämnas som en särskild upplysning i anslutning till resultaträkningen. Effekterna av transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande redovisas i eget kapital om de inte medför någon ändring i det bestämmande inflytandet. Av Nyfosa utfärdade säljoptioner till delägaren i den finska koncernen redovisas som en finansiell skuld med motbokning i eget kapital. Optionerna ger innehavaren en rätt att sälja och Nyfosa en skyldig- het att förvärva delägarens andel i den finska koncernen. Redovisning sker inledningsvis till verkligt värde efter avdrag för transaktionskostnader. Omvärdering avseende utfärdade säljoptioner av eget kapitalinstrument i delägda dotterbolag redovisas inom eget kapital då slutlig reglering redovisas som en transaktion med minoritetsägare Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för håll- barhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tilläm- pas. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS Accounting Standards och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för års- redovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS Accounting Standards som ska göras. Nya och ändrade standarder vilka trätt i kraft 2024 Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2024 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Klassificering och värdering av finansiella instrument Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Delar av principerna i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, och effektivränte- metoden för ränteintäkter och räntekostnader. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell ned- skrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. För finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde tillämpas IFRS 9:s nedskrivningsregler. Klassificering och uppställningsformer Resultat- och Balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, med- an koncernens Resultaträkning, Rapport över resultat och övrigt totalresultat, Balansräkning, Rapport över förändringar i eget kapital samt Kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets Resultat- och Balansräkning utgörs främst av redovisning av anläggningstill- gångar och eget kapital. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpe- skillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran justerar anskaffningsvärdet. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter- företag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld- instrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Not 1 forts. 85 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 2 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående Koncernen äger andelar i joint venture, se not 12. Söderport förvaltas av AB Sagax, förutom en del av fastig- hetsförvaltningen som ombesörjs av Nyfosa respektive Söderport. Förvaltningsarvoden mellan bolagen baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår totalt till 2 MSEK per år. Koncernen hade per den 31 december 2024 fordringar på joint venture om 0 MSEK (109), med ränteintäkter om 5 MSEK (4) för 2024. Villkoren för lånet var marknadsmässiga och fanns fastställda i ett skuldebrev mellan parterna. Lånet är återbetalt och löst per balansdagen. Nyfosa har transaktioner med anställda avseende incitamentsprogram baserade på tecknings- optioner. För mer information se not 7. Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av not 7. Moderbolagets närståendetransaktioner avser i övrigt endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen. NOT 3 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING Nyfosa har en central finansfunktion för finansförvaltningen, som ansvarar för att säkerställa att koncer- nen har en tryggad finansiering genom lån och kreditlöften, att hantera cash management samt efterlev- nad av finanspolicyn. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika finansiella risker, såsom marknads-, likvi- ditets- och kreditrisker hänförliga till finansiella instrument. I bolagets finanspolicy framgår mandat och riktlinjer för hantering av finansiella risker och kapitalhantering. I syfte att minimera finansiella risker utgör bland annat nedanstående riktlinjer ramen för Nyfosas finanspolicy: • Belåningsgrad får inte långsiktigt överstiga 55 procent • Bolagets räntebetalningsförmåga får inte understiga en räntetäckningsgrad på 2 ggr • Bolaget ska ha minst fyra huvudsakliga kreditgivare • Kapitalmarknadsskuld får högst uppgå till 15 procent av total räntebärande skuld • Räntebärande nettoskuld/EBITDA får inte överstiga 12 ggr • Högst 25 procent av räntebindningen får löpa ut per år • Likviditetskvoten får inte understiga 120 procent • Valutaexponeringen får inte överstiga 30 procent av koncernens egna kapital Riskbegränsningarna är bolagets egna och utgör inte så kallade covenanter i koncernens finansierings- avtal. Riskbegränsningarna innebär vidare att kapitalbindningen för räntebärande skulder ska vara diversifierad över en femårsperiod, vilket beaktas i samband med upphandling av nya krediter. Uppföljning av de finansiella riskbegränsningarna sker löpande med minst kvartalsvis rapportering till styrelsen. Inget bolag i koncernen står under externa kapitalkrav. Ränterisk Variationer i marknadsräntan har en betydande påverkan på Nyfosas resultat. Att hantera ränterisken är därför en viktig del av finansfunktionens arbete. Ur Nyfosas perspektiv avser ränterisk framför allt risken för högre marknadsräntor och därmed ett för- sämrat resultat på grund av högre räntekostnader. Med ränterisk avses även risken att välja för hög andel fast räntebindning i ett scenario med sjunkande räntor eller uthålligt låga rörliga räntor. Grunden för bolagets val av strategi för ränteriskhantering utgörs av val av räntebindningsstrategi för lånen tillsammans med val av derivat instrument för att förändra ränterisken. Låneportföljens förfallostruktur, inklusive derivatinstrument, ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning. Den förfallostruktur som valts som benchmark med beaktande av olika räntebind- ningstider benämns normportfölj. Normportföljen utgör finansfunktionens ränteriskmandat och fastställs i finanspolicyn. Finansfunktionen följer löpande upp utfallet för bolagets verkliga låneportfölj i förhållande till normportföljen. Derivatinstrument I sin riskhantering får Nyfosa använda sig av derivatinstrument, som har en koppling till underliggande låneportfölj. Derivatinstrument används enbart som ett verktyg för riskhantering. För närvarande utgörs derivaten av räntetak och ränteswappar som redovisas till nuvärdet av de förväntade kassaflödena under positionens kvarvarande löptid. De förväntade kassaflödena räknas fram genom att se till strikenivå samt forward räntor på STIBOR 3M respektive EURIBOR 6M och deras respektive volatilitet. Om forward räntorna eller volatiliteten sjunker minskar värdet på derivatet. Känslighetsanalys ränteexponering MSEK Förändring 2024 2023 Effekt på räntekostnad vid förändring av ränta 1) Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 2) +/-2 %-enheter +146/-165 +218/-220 Vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 2) +/-1%-enhet +73/-81 +107/-108 Vid förändring av genomsnittlig räntenivå 3) +/-1%-enhet +215/-215 +233/-233 Effekt på värdeförändring finansiella instrument Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/-1%-enhet +417/-417 +308/-308 1) Varje variabel i tabellen har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser skulder mot det helägda fastighetsbeståndet och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang. 2) Med hänsyn till befintliga räntederivat. 3) Genomsnittsräntan ökad/minskad med 1 procentenhet. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av räntederivat . Not 3 forts. 86 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Räntebindning MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Kredi- Ränte- Ränte- Ränte- Andel, Kredi- Ränte- Ränte- Ränte- Andel, År ter 1) swappar tak bindning % ter 1) swappar tak bindning % <1 år 7 941 - - 7 941 37 9 272 500 2 725 12 497 54 1–2 år - 1 919 1 121 3 040 14 - - 2 342 2 342 10 2–3 år - 2 324 - 2 324 11 - 2 354 1 083 3 437 15 3–4 år - 3 947 - 3 947 18 - 2 584 - 2 584 11 4–5 år - 3 515 - 3 515 16 - 1 533 - 1 533 7 >5 år - 700 - 700 3 - 950 - 950 4 Summa 7 941 12 405 1 121 21 466 100 9 272 7 921 6 150 23 343 100 1) Krediterna utgör odiskonterade belopp med rörliga räntor STIBOR 3M, NIBOR 3M och EURIBOR 6M. De totala räntebärande skulderna i balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning. Likviditets- och refinansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken att inte ha betalningsförmåga på kort och lång sikt för att kunna bemöta koncernens betalningsåtaganden. Finansavdelningen arbetar dels med kortsiktiga likviditetsprognoser, vecka för vecka, dels med långsiktiga rullande 12-månaders likviditetsprognoser. Prognoserna uppdate- ras veckovis respektive kvartalsvis. Koncernen har checkkrediter för att få en flexibel likviditetshantering och på ett effektivt sätt hantera Nyfosas betalnings strömmar. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering eller refinansiering av bolagets skulder eller verk- samhet inte kan erhållas i samma utsträckning eller endast kan erhållas till en betydligt högre kostnad. I enlighet med finanspolicyn pågår en kontinuerlig och framsynt dialog med befintliga och tilltänkta finansi- ärer för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen. Kapitalbindning MSEK 2024 -12-31 2023-12-31 Out- Summa Out- Summa Andel, nyttjade till gängliga Andel, nyttjade till gängliga År Krediter 1) % krediter krediter Krediter 1) % krediter krediter <1 år - - 889 889 - - 256 256 1–2 år 5 641 2) 26 - 5 641 5 288 23 470 5 758 2–3 år 8 799 41 312 9 111 6 699 29 - 6 699 3–4 år 4 731 3) 22 - 4 731 7 015 30 - 7 015 4–5 år 1 240 6 438 1 678 1 950 8 - 1 950 >5 år 1 056 5 - 1 056 2 390 10 - 2 390 Summa 21 466 100 1 639 23 106 23 343 100 726 24 069 1) Krediterna utgör odiskonterade belopp och avser skuldförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar. De totala räntebärande skulderna i balansräkningen inkluderar nyttjade checkkrediter och periodiserade uppläggningsav- gifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning. 2) Obligationer om 554 MSEK förfaller i april 2026. Resterande skuld avser säkerställda banklån. 3) Obligationer om 500 MSEK förfaller i januari 2028. Resterande skuld avser säkerställda banklån. Obligationslånen är emitterade inom ett grönt finansiellt ramverk upprättat enligt ICMA Green Bond Prin- ciples från 2021, samt LM/LSTA/APLMA Green Loan Principles från 2023. Ramverket har utvärderats av en oberoende tredje part, ISS Corporate Solutions. Utvärderingen finns publicerad på Nyfosas webbsida. Utöver de räntebärande skulder som presenteras i ovanstående tabell innehar Nyfosa 61 stycken (63) tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder uppgår till 19 MSEK (18) odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur Nyfosas perspektiv då Nyfosa inte har någon rätt att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen omförhandlas normalt med 10–20 års intervall för de svenska tomträtterna. Omförhandlingar kommer att få en effekt på tomträttsavgälderna. För förfallostruktur och framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat, se not 14. Nyfosa har ställt säkerhet för samtliga lån hos bank och kreditinstitut, i form av fastighetsinteckningar, pantsättning av aktier och andra tillgångar. Majoriteten av koncernens kreditavtal innehåller lånevillkor om en bestämd belåningsgrad, räntetäckningsgrad och/eller soliditet, så kallade covenanter. I vissa kreditavtal beräknas covenanterna enbart på det låntagande bolaget och dess dotterföretag medan det i andra kreditavtal finns covenanter kopplade till Nyfosakoncernens resultat och/eller finansiella ställ- ning. Efterlevnad ska rapporteras och intygas till kreditgivare kvartalsvis, senast inom 60 dagar från varje räkenskapsdag. Nyfosa har efterlevt samtliga covenanter under 2024 och 2023. Givet att covenanterna tydligt efterlevdes under 2024 och med beaktande av övrig känd information finns det i dagsläget inget som indikerar att covenanterna inte skulle efterlevas under 2025. MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Belåningsgrad 1) , % 50,7 55,2 Icke-säkerställd skuld, % 5 6 Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 7,7 9,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 Återstående räntebindningstid, år 2,1 1,5 Återstående löptid lån, år 2,7 2,9 1) Ändrat nyckeltal. Se Avstämning nyckeltal på sidan 72 samt Definitioner på sidan 111. Kvittning av finansiella instrument För att begränsa motpartsrisken har Nyfosa ingått standardiserade nettningsavtal, ISDA-avtal, med samt- liga derivatmotparter, vilket innebär att Nyfosa i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse kan kvitta utestående derivat med positiva respektive negativa värden, så kallad nettning. Ingen nettning förekom på balansdagen. Finansiella tillgångar Finansiella skulder MSEK 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Redovisade belopp i balansräkningen 67 225 143 148 Belopp som omfattas av nettning - - - - Belopp efter nettning 67 225 143 148 Not 3 forts. 87 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Valutarisk Nyfosa har investerat i fastigheter i Finland och i Norge och är därmed exponerat för valutarisk. Rappor- teringsvalutan är svenska kronor och alla balansposter i annan valuta är omräknade till svenska kronor vilket medförde en omräkningsdifferens på 111 MSEK (–19 ) på balansdagen, vilket redovisas inom Övrigt totalresultat. Omräkningsdifferenser kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella ställning och resultat i svenska kronor. Valutarisken hanteras delvis genom att förvärv av tillgångar i utländsk valuta finansieras genom upplåning i samma valuta. Transaktionsexponering i koncernen hanteras delvis genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Valutaexponeringen utgörs av nettotillgångar i euro och i norska kronor hänförligt till Kielo respektive Bratsberg. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverksamhet under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffekter redo visas i resultat räkningen. Om kronkursen stärks mot de två valutorna med 10 procent från balansdagens kurs ger det en effekt i totalresultatet om –437 MSEK. Valutaexponering 2024-12-31 2023-12-31 Nettotillgångar i Kielo, MEUR 331 319 Nettotillgångar i Bratsberg, MNOK 590 198 Känslighetsanalys Effekt på eget kapital vid förändring av valutakurs, MSEK Förändring 2024-12-31 2023-12-31 EUR/SEK +/-10% +/-380 +/-354 NOK/SEK +/-10% +/-57 +/-20 Kreditrisk – hyresintäkter Med kreditrisk avses risken att en motpart inte kan fullgöra sitt åtagande och därigenom orsakar en förlust. Nyfosa har stor riskspridning, genom en stor mängd hyresavtal, 6 358 stycken (6 439). Bland hyresgästerna finns ett fåtal dominerande hyresgäster, där de tio största står för 11 procent (12) av totala hyresintäkter fördelade på 100 hyresavtal (172). Ingen hyresgäst eller enskilt hyresavtal utgör mer än 2 procent av totala hyresintäkter. Det innebär att exponeringen mot en enskild hyresgäst är låg. Av totala hyresfordringar i balansräkningen om 30 MSEK (26), avser hyresfordringar gällande hyresaviseringar om 28 MSEK (12) och kundfordringar om 2 MSEK (14). Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit. Total förlustreserv för hyresfordringar i balansräkningen uppgår till 20 MSEK (27). Poster i balansräkningen som motsvarar kreditriskens storlek MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Långfristiga fordringar 7 110 Hyresfordringar 30 26 Kortfristiga fordringar 15 16 Likvida medel 451 435 Totalt 503 586 Not 3 forts. NOT 4 SEGMENTSREDOVISNING Nyfosas verksamhet delas in i tre rörelsesegment för Sverige, Finland och Norge, utifrån Nyfosas tre geografiska verksamhetsområden, där Finland presenteras under namnet Kielo och Norge under namnet Bratsberg. Segmentsindelningen som delar upp koncernens driftnetto, centraladministration, värdeför- ändringar på fastigheter, fastighetsvärde samt nettoinvesteringar i fastigheter mellan Sverige, Kielo och Bratsberg motsvarar den interna rapporteringen till bolagets VD. Minoritetsägaren i Kielo tillhandahåller bland annat VD, ekonomichef, finansfunktion, controllingfunktion, rådgivning avseende fastighetsinveste- ringar samt hållbarhet. För året betalade Nyfosa ett arvode för dessa tjänster om 3,5 MEUR (3,5). Rörelsesegment Ej fördelade Sverige Kielo Bratsberg poster Nyfosa MSEK 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 2 525 2 495 766 747 50 - - - 3 341 3 242 Serviceintäkter 165 157 148 155 16 - - - 328 311 Intäkter 2 690 2 652 914 902 66 - - - 3 670 3 553 Fastighetskostnader Driftskostnader -483 -475 -182 -186 -8 - - - -673 -661 Underhållskostnader -128 -120 -28 -29 -3 - - - -160 -149 Fastighetsskatt -118 -119 -48 -47 -2 - - - -167 -166 Fastighetsadministration -68 -77 -58 -56 -4 - - - -129 -133 Driftnetto 1 893 1 861 599 584 49 - - - 2 541 2 445 Centraladministration -123 -131 -51 -55 -10 - - - -185 -186 Övriga rörelseintäkter och -kostnader - - - - - - 15 6 15 6 Andel i joint ventures resultat - - - - - - 210 -8 210 -8 Finansiella intäkter och kostnader - - - - - - -1 247 -1 246 -1 247 -1 246 Värdeförändring på fastigheter -578 -1 046 -351 -306 -7 - - - -936 -1 352 Värdeförändring på finansiella instrument - - - - - - -146 -320 -146 -320 Resultat före skatt - - - - - - - - 253 -661 Fastighetsvärde, 31 december 29 643 31 192 8 300 8 087 1 427 - - - 39 370 39 278 Årets netto investeringar -971 -64 280 269 1 453 - - - 762 206 88 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 5 INTÄKTER Kontrakterade årsintäkter förfaller enligt tabell nedan. Förfallostruktur kontrakterade årsintäkter 2024-12-31 2023-12-31 Hyresin- Andel, Antal Hyresin- Andel, Antal Förfallostruktur täkt, MSEK % avtal täkt, MSEK % avtal <1 år 645 18 1 737 540 15 1 729 1–2 år 721 20 917 718 20 916 2–3 år 611 17 629 648 18 683 3–4 år 536 15 454 493 14 449 4–5 år 292 8 134 318 9 156 >5 år 718 20 263 792 22 248 Delsumma 3 522 99 4 134 3 510 99 4 181 P-platser och garage 39 1 2 224 41 1 2 258 Summa 3 562 100 6 358 3 550 100 6 439 Avtalade framtida årsintäkter avseende befintliga hyresavtal MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Avtalade intäkter med betalning inom ett år 3 306 3 334 Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år 6 757 7 041 Avtalade intäkter med betalning senare än fem år 2 181 2 462 Hyresfordringar Totala hyresfordringar i balansräkningen om 30 MSEK (26), avser hyresfordringar gällande hyresaviseringar om 28 MSEK (12) och kundfordringar om 2 MSEK (14). Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket inne- bär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit. MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Hyresfordringar 30 26 Övriga kortfristiga fordringar 41 92 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 177 151 Summa kortfristiga fordringar 248 269 NOT 6 KOSTNADER Driftskostnader innefattar bland annat kostnader för värme, vatten, el och fastighetsskötsel. Löpande och planerade underhållskostnader uppkommer i syfte att bibehålla fastigheternas skick och standard. Fastighetsskatten i Sverige är för närvarande 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokaler och 0,5 procent av taxeringsvärdet för industrienheter. I Finland uppgår allmän fastighetsskattesats till 0,9-2,0 procent av beskattningsvärdet beroende på vilken kommun fastigheten ligger i. Övriga externa kostnader avser bland annat kostnader för extern förvaltning av den finska verksam- heten, ekonomisk förvaltning, revision, IT samt finansiell rapportering. MSEK 2024 2023 Driftskostnader 673 661 Underhållskostnader 160 149 Fastighetsskatt 167 166 Övriga externa kostnader 190 210 Personalkostnader såsom löner, pensioner och sociala avgifter 118 105 Övriga personalkostnader 4 3 Avskrivningar 2 1 Övriga rörelsekostnader 0 0 Summa rörelsens kostnader 1 314 1 295 Revisionsarvode Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen, samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgiv- ning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. MSEK 2024 2023 KPMG Revisionsuppdrag 10 9 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 1 1 Skatterådgivning 1 0 Annan rådgivning 0 0 Annan revisionsbyrå - - Summa arvode och kostnadsersättning till revisorer 11 11 89 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 7 PERSONALKOSTNADER OCH ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster. Ersättning enligt incitaments- program utbetalas som ej pensionsgrundande lön och redovisas under programmets löptid. Avgiftsbestämda pensionsplaner I koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner, vilket innebär att förpliktelserna är begränsade till de avgifter företaget åtagit sig att betala. Den anställdes pension beror på de avgifter som företaget betalar enligt pensionsplanen eller till ett försäkringsbolag och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Följaktligen är det den anställde som bär risken att pensionsersättningen blir lägre än förväntat och att de investerade tillgångarna kommer att vara otillräckliga för att ge de förväntade framtida pensionsersätt- ningarna. Företagets förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Incitamentsprogram Nyfosa hade tre långsiktiga incitamentsprogram på balansdagen baserade på teckningsoptioner. Pro- grammen förutsätter att deltagaren är anställd under hela programmets löptid. Upphör anställningsför- hållandet har bolaget rätt att köpa tillbaka teckningsoptionerna till det lägsta av marknadsvärde och an- skaffningsvärde. Bolaget subventionerar genom en kontant bonus del av deltagarens premie för de första tre programmen som deltagaren erbjudits att delta i. Subventionen motsvarar det belopp som deltagaren väljer att investera i respektive incitamentsprogram, upp till garanterad nivå. Ingen kompensation lämnas dock för deltagarens skattekostnad, vilket i praktiken innebär att bolaget genom den kontanta premie- subventionen lämnar ett kostnadstäckningsbidrag i respektive program som efter erlagd skatt motsvarar cirka 50 procent av deltagarens förvärvskostnad. Subventionen betalas ut vid två tillfällen om vardera 50 procent under respektive programs löptid. Under året påkallades återköp i samband med att anställning upphört, i enlighet med optionsvillkoren. I samband med lösenperioderna för LTIP 2021 nyttjades 306 741 teckningsoptioner och därmed emittera- des 73 980 aktier. Lösen skedde under tre olika perioder under räkenskapsåret där den vägda genomsnitt- liga aktiekursen under respektive period uppgick till 94,33 SEK, 115,56 SEK respektive 110,68 SEK. Vidare verkställdes årsstämmans beslut att införa ett nytt långsiktigt incitamentsprogram, LTIP2024, vilket innebar att 151 100 teckningsoptioner tecknades. Optionsprogram – LTIP 2021, 2022, 2023, 2024 31 december 2024 Förändring under året, antal LTIP 2021 (I) LTIP 2021 (II) LTIP 2022 LTIP 2023 LTIP 2024 Totalt Utestående teckningsoptioner vid 318 241 318 241 393 150 383 342 - 1 412 974 årets ingång Tecknade tecknings optioner - - - - 151 100 151 100 Återköp tecknings optioner -11 500 -11 500 -15 500 -500 - -39 000 Ej nyttjade, förfallna optioner -306 741 - - - - -306 741 Nyttjade tecknings optioner - -306 741 - - - -306 741 Utestående teckningsoptioner - - 377 650 382 842 151 100 911 592 vid årets slut LTIP 2022/2025 Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde vid utgivandet uppgick till 9,09 SEK/option. Förutsättningar för värderingen: Verkligt värde vid utgivande, SEK 9,09 Genomsnittlig aktiekurs, SEK 105,00 Volatilitet, % 22,0 för Nyfosaaktien, 17,0 för fastighetsindexet Riskfri ränta, % 1,43 Löptid, år 3,00 Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under tre perioder mellan den 14 april 2025 och den 5 december 2025. Teckningskursen per aktie vid utnyttjande av teckningsoption uppgår till ett belopp motsvarande aktiens volymviktade genomsnittskurs för den handelsdag då Nyfosa offentliggör delårsrapport för perio- den januari–mars 2025, minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) 105,00 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom- snittliga stängningskursen under perioden 20 april–2 maj 2022 enligt Nasdaq Stockholm officiella kurslista, multiplicerat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för Nyfosas aktie från och med den 20 april 2022 till och med den 2 maj 2022 (startvärde) jämfört med den handelsdag då Nyfosa offentlig- gör delårsrapporten för perioden januari–mars 2025 (slutvärde), b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI (”SX35GI”) för samma period, och (ii) noll kronor . 90 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 7 forts. LTIP 2023/2026 Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde vid utgivandet uppgick till 6,39 SEK/option. Förutsättningar för värderingen: Verkligt värde vid utgivande, SEK 6,39 Genomsnittlig aktiekurs, SEK 68,34 Volatilitet, % 27,0 för Nyfosaaktien, 20,0 för fastighetsindexet Riskfri ränta, % 2,73 Löptid, år 3,00 Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för januari-mars 2026, dock tidigast 2026-04-01 och senast 2026-06-05. Teckningskursen per aktie ska utgöras av stamaktiens volymviktade genomsnittskurs för den handels- dag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari-31 mars 2026 minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) 68,34 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom- snittliga stängningskursen under perioden 26 april–3 maj 2023, multiplicerat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för bolagets stamaktie från och med den 26 april 2023 till och med den 3 maj 2023 jämfört med den handelsdag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2026, b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI (”SX35GI”) för samma period, och (ii) noll kronor. LTIP 2024/2027 Teckningsoptionerna överläts till deltagarna till ett pris som motsvarade marknadsvärdet fastställt av ett oberoende värderingsinstitut med tillämpning av en allmänt vedertagen värderingsmodell. Verkligt värde vid utgivandet uppgick till 12,96 SEK/option. Förutsättningar för värderingen: Verkligt värde vid utgivande, SEK 12,96 Genomsnittlig aktiekurs, SEK 92,03 Volatilitet, % 35,0 för Nyfosaaktien, 25,0 för fastighetsindexet Riskfri ränta, % 2,74 Löptid, år 3,00 Optionsinnehavaren har rätt att för varje teckningsoption teckna en ny aktie under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för januari-mars 2027, dock tidigast 2027-04-03 och senast 2027-06-07. Teckningskursen per aktie ska utgöras av stamaktiens volymviktade genomsnittskurs för den handels- dag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2027 minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) 92,03 SEK motsvarande genomsnittlig aktiekurs vid emissionstidpunkten, vilket utgörs av den genom- snittliga stängningskursen under perioden 24 april–30 april 2024, multiplicerat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för bolagets stamaktie från och med den 24 april 2024 till och med den 30 april 2024 jämfört med den handelsdag då bolaget offentliggör delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2027, b) reducerat med utvecklingen av genomsnittlig totalavkastning av OMX Stockholm Real Estate GI (”SX35GI”) för samma period, och (ii) noll kronor. Löner och andra ersättningar till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2024 fastställdes nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Nyfosa. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2028. Av dessa framgår bland annat att ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av en fast och en rörlig del samt pensions- och andra förmåner. Den fasta ersättningen ska vara marknadsmässig och baseras på kompetens, ansvar och prestation. Rörlig ersättning kan utgå till ledande befattningshavare där styrelsen bedömer att det är lämpligt. Den rörliga ersättningen ska belöna specifika i förväg fastställda resultat eller prestationsmål. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Se bolagets webbplats, www.nyfosa.se, för fullständiga upplysningar. Prestationskriterierna för rörlig kontant ersättning till VD Stina Lindh Hök som styrelsen satte upp för 2024 har inte tillämpats då Stina Lindh Höks frånträde som VD i bolaget meddelades den 10 juli 2024 och anställningen avslutades den 7 januari 2025. I samband med anställningens upphörande erhöll Stina Lindh Hök motsvarande tolv månadslöner i ersättning, med beaktande av att hon kvarstod i sin anställ- ning till och med den 7 januari 2025. 91 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 7 forts. Ersättning till anställda Koncernen MSEK 2024 2023 Ledningsgrupp Löner och ersättningar m.m. 20 19 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 3 Sociala avgifter 6 7 Varav verkställande direktör Löner och ersättningar m.m. 6 6 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 1 Sociala avgifter 2 2 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 61 53 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 7 6 Sociala avgifter 17 18 Summa kostnader för ersättning till anställda 116 105 Nyckeltal 2024 2023 Medeltalet anställda 84 84 Varav kvinnor 49 48 Totalt antal anställda 102 92 Varav Sverige 73 73 Varav Finland 16 19 Varav Norge 13 - Andel kvinnor, % 57 57 Andel kvinnor ledande befattningshavare, % 67 67 Andel kvinnor i styrelsen, % 43 29 Högsta ersättning i relation till medianersättning 1) , ggr 7 7 1) VD:s ersättning är den högsta ersättningen och har inte påverkat medianersättningen. Beräkningen omfattar endast anställda i Sverige. Moderbolaget MSEK 2024 2023 Ledningsgrupp Löner och ersättningar m.m. 20 19 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 3 3 Sociala avgifter 6 7 Varav verkställande direktör Löner och ersättningar m.m. 6 6 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 1 1 Sociala avgifter 2 2 Övriga anställda Löner och ersättningar m.m. 47 44 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 5 5 Sociala avgifter 17 17 Summa kostnader för ersättning till anställda 99 95 Nyckeltal 2024 2023 Medeltalet anställda 64 68 Varav kvinnor 35 34 Andel kvinnor, % 55 50 92 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Ersättning till ledande befattningshavare Grundlön/styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa Ersättning från moderbolaget, TSEK 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Maria Björklund Styrelseledamot 1) 110 - - - - - - - 110 - Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot 236 233 - - - - - - 236 233 Ulrika Danielsson Styrelseledamot 1) 150 - - - - - - - 150 - Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot 2) 143 278 - - - - - - 143 278 Jens Engwall Styrelseledamot 253 241 - - - - - - 253 241 Johan Ericsson Styrelseordförande 2) 279 549 - - - - - - 279 549 Patrick Gylling Styrelseledamot 4) - 110 - - - - - - - 110 Stina Lindh Hök Verkställande direktör 4 380 4 104 1 459 2 109 1 112 1 099 147 147 7 099 7 459 Per Lindblad Styrelseledamot 247 226 - - - - - - 247 226 David Mindus Styrelseledamot 3) 406 123 - - - - - - 406 123 Claes Magnus Åkesson Styrelseledamot 253 241 - - - - - - 253 241 Andra ledande befattnings havare (5 (5) personer) 9 312 8 505 4 512 3 310 2 278 2 023 601 507 16 703 14 346 Summa 15 767 14 608 5 971 5 419 3 390 3 122 748 654 25 877 23 803 1) Invald i styrelsen på årsstämman den 23 april 2024. 2) Lämnade styrelsen på årsstämman den 23 april 2024. 3) Invald i styrelsen på årsstämman den 25 april 2023. 4) Lämnade styrelsen på årsstämman den 25 april 2023. NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Koncernens ränteintäkter är hänförliga till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Av koncer- nens totala räntekostnader avser 419 MSEK (215) ränteintäkter och 220 MSEK (32) räntekostnader hänför- ligt till derivatinstrument värderade till verkligt värde och resterande är hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernens övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras över låneavtalens löptid. Moderbolagets övriga finansiella kostnader avser främst upplåningskostnader som periodiseras över låneavtalets löptid. Koncernen MSEK 2024 2023 Ränteintäkter 15 11 Valutakursvinster 0 2 Övriga finansiella intäkter 2 2 Finansiella intäkter 18 15 Räntekostnader -1 189 -1 176 Ränta avseende nyttjanderätter -19 -18 Valutakursförluster -2 -1 Övriga finansiella kostnader -54 -66 Finansiella kostnader -1 264 -1 261 Netto -1 247 -1 246 Not 7 forts. 93 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 8 forts. Not 9 forts. Moderbolaget MSEK 2024 2023 Utdelning från koncernföretag 751 699 Ränteintäkter 4 0 Ränteintäkter, koncern 268 302 Övriga finansiella intäkter 5 5 Finansiella intäkter 1 029 1 006 Räntekostnader -101 -123 Räntekostnader, koncern -11 -12 Valutakursförluster -2 0 Övriga finansiella kostnader -9 -9 Värdeförändringar finansiella instrument -17 -71 Finansiella kostnader -141 -215 Netto 889 791 NOT 9 INKOMSTSKATTER Koncernen Avstämning effektiv skatt, MSEK % 2024 % 2023 Resultat före skatt 253 -661 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 -52 -20,6 136 Ej avdragsgilla kostnader -38,9 -98 18,1 -120 Ej skattepliktiga intäkter 3,0 8 0,0 0 Resultat från andelar i joint venture 17,1 43 0,3 -2 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 0,0 0 - - Ej skattepliktig försäljning av aktier i dotterbolag 30,6 77 -10,5 70 Effekt av begränsningsregel i temporära skillnader -41,7 -105 9,9 -66 Effekt av annan skattesats 0,1 0 0,0 0 Övrigt -5,2 -13 -0,5 3 Redovisad effektiv skatt -55,6 -140 -3,3 22 Aktuell skattekostnad, MSEK 2024 2023 Aktuell skattekostnad -47 -48 Summa aktuell skattekostnad -47 -48 Uppskjuten skattekostnad, MSEK 2024 2023 Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltnings fastigheter -91 70 Uppskjuten skatt hänförlig till derivat 30 64 Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver 3 15 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 25 1 Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat underskottsavdrag -60 -80 Summa uppskjuten skattekostnad -94 70 Totalt redovisad skatt -140 22 Moderbolaget Avstämning effektiv skatt, MSEK 2024 2023 Resultat före skatt 917 786 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6% -189 -20,6% -162 Ej avdragsgilla kostnader -0,0% 0 -0,1% -1 Ej skattepliktiga intäkter 20,3% 186 22,5% 177 Övrigt 0,1% 1 0,0% 0 Redovisad effektiv skatt -0,2% -2 1,8% 14 NOT 10 RESULTAT PER AKTIE 2024 2023 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK 114 -639 Ränta på hybridobligationer, MSEK -57 -63 Genomsnittligt vägt antal aktier, miljontals 202 191 Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning, miljontals 202 191 Resultat per aktie före utspädning, SEK 0,28 -3,67 Resultat per aktie efter utspädning, SEK 0,28 -3,67 Under året genomfördes en riktad nyemission av 17 miljoner stamaktier. Teckningskursen uppgick till 102,00 SEK, motsvarande 96 procent av den aktuella börskursen på aktien. Utspädningseffekten blev därmed låg och omräkning av historiska nyckeltal har ej gjorts. Effekten skulle bli 1,0 procent per aktie. Nyfosa har idag tre långsiktiga incitamentsprogram baserade på teckningsoptioner för anställda i Nyfosas svenska organisation. Beskrivning av optionsprogrammen återfinns i not 7. Utspädningen från befintliga optionsprogram uppgick till 0,09 procent. 94 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Värdeförändring förvaltningsfastigheter Sverige Kielo Bratsberg Nyfosa MSEK 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Fastighetsvärde vid årets ingång 31 192 32 301 8 087 8 145 - - 39 278 40 446 Förvärvade fastigheter 46 924 173 78 1 447 - 1 666 1 002 Investeringar i befintliga fastigheter 402 569 135 194 6 - 543 762 Avyttrade fastigheter -1 419 -1 557 -28 -2 - - -1 447 -1 558 Realiserad värdeförändring -40 27 -9 2 - - -49 29 Orealiserad värdeförändring -538 -1 073 -342 -308 -7 - -887 -1 381 Omräkningseffekt valuta - - 284 -22 -19 - 265 -22 Fastighetsvärde vid årets utgång 29 643 31 192 8 300 8 087 1 427 - 39 370 39 278 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen till verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligtvärde- hierarkin. Fastställande av verkligt värde Nyfosa använder sig av fyra externa oberoende värderingsföretag som värderar varsin del av beståndet. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter med undantag för de som tillträtts under det senaste kvartalet eller där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall används avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. De externa värderingarna granskas av bolaget och i det fall bolaget har en avvikan- de uppfattning om fastighetsvärdet anses den interna värderingen utgöra det verkliga värdet. Den interna granskningen resulterade i en nedjustering av värden om totalt –0,2 procent (–0,2). Per 31 december 2024 värderades fastigheter motsvarande 99,6 procent (100,0) av fastighetsvärdet externt av de oberoende värderingsföretagen. För resterande fastigheter har verkligt värde fastställts till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. Totalt uppgick marknadsvärdet till 39 370 MSEK (39 278). Moderbolaget äger inga fastigheter. Marknaden för förvaltningsfastigheter påverkades under året av makroekonomisk osäkerhet och en fortsatt avvaktande kapitalmarknad. Inflationen och marknadsräntorna låg fortsatt på en hög nivå under året, men sjönk under slutet av året. Detta i kombination med en låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter resulterade i att avkastningskraven på fastigheter ökade. Fastigheternas direktavkastning per 1 januari 2025, enligt intjäningsförmågan, uppgick till 6,3 procent (6,2) i förhållande till marknads- värdet. Orealiserade värdeförändringar från fastigheter uppgick till –887 MSEK (–1 381). De orealiserade värde förändringarna förklaras främst av förändrade direktavkastningskrav, nyuthyrningar, vakanser och omförhandlingar. Investeringar I det befintliga fastighetsbeståndet gjordes investeringar om 543 MSEK (762) under 2024. Därutöver har Nyfosa åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym beräknas uppgå till 551 MSEK (287). Större pågående investeringar Förändrad Nedlagt Beräknad Beräknad Typ av Yta, hyresintäkt, totalt, investering, färdigställd, Segment Kommun Fastighet lokal tkvm MSEK MSEK MSEK år Bratsberg Skien Klosterøya Kontor 7 14 3 150 Q2 2026 Næringspark Sverige Borås Rydaslätt 1 Logistik/ 14 13 17 94 Q4 2025 Lager Kielo Kerava Kauppakaari Handel/ 4 7 46 88 Q3 2025 Vårdlokal Sverige Karlstad Barkassen 9 Vårdlokal 2 6 17 34 Q4 2025 Sverige Kungälv Försäljaren 9 Lager 3 2 26 34 Q1 2025 Sverige Karlstad Skepparen 15 Övrigt 20 - 12 12 Q1 2025 Sverige Västerås Energin 7 Logistik/ 1 2 3 8 Q4 2025 Lager Värderingsmetodik Värderingarna utförs i Sverige enligt IVS och RICS värderingsstandard. Motsvarande gäller för Nyfosas fastigheter i Finland och Norge. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell port- följeffekt, av fastighetsvärderare som agerar oberoende och med fullgod kompetens och marknadskänne- dom för att utföra uppdraget. Värderingarna har gjorts utifrån en kombinerad ortspris- och avkastningsmetod. Värdet för fastighe- terna har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken simulerade framtida intäkter och kostnader samt marknadens förväntningar på värderingsobjektet analyserats. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Som grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av det bedömda restvärdet, det vill säga marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Restvärdet beräknas ge- nom att det bedömda kassaflödet året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med ett för fastigheten individuellt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. 95 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 11 forts. Pågående projekt värderas enligt samma princip men med avdrag för nuvärdet av återstående investering. Detaljplanlagda och bedömda byggrätter värderas utifrån ortsprismetoden med hänsyn till geografiskt läge och lokalslag. Värdet av byggrätter adderas till nuvärdet. För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig minst fem år framåt i tiden. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde i värderingen består av hyresinbetalningar med avdrag för driftkostnader, underhållskostnader och investeringar. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, vid behov anpassad för fastigheter med längre hyresavtal. Grunden för bedömning av framtida driftnetton är analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De förväntade inbetal- ningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. 94 procent (91) av Nyfosas hyresintäkter omfattas av indextillägg, vilket gör att hyresintäkterna följer inflationsutvecklingen. I de fall den utgående hyran bedöms avvika från gällande marknadshyra justeras den till marknadsmässig nivå. För vakanta ytor görs en individuell bedömning av marknadsmässig hyresnivå. Med hänsyn till fastighetens storlek, karaktär och läge, varierar den långsiktiga vakans- och hyresrisken. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnader, statistik, kontraktsuppgifter och erfarenhet. Fastighetskostnaderna för drift och underhåll bedöms i genomsnitt följa inflationsutvecklingen under kalkylperioden. I värderingsföretagens uppdrag ingår att besiktiga varje fastighet minst vart tredje år. Syftet med besikt- ningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknads- position och lokalernas attraktivitet. Kort om Nyfosas fastighetsvärderingar Värdetidpunkt 2024-12-31 2023-12-31 Verkligt värde, MSEK 39 370 39 278 Oberoende värderingsföretag Colliers, Cushman & Wakefield, Cushman & Wakefield, Newsec samt Newsec samt Savills Savills Kalkylperiod, år Normalt 10 Normalt 10 Antagen inflationsutveckling 2025 1,0–3,0 2,0 (2024), % Antagen inflationsutveckling 2026 och 2,0–3,0 2,0 framåt (2025 och framåt), % Långsiktig vakans, % 0,0–25,0. Vägt genomsnitt 6,1 1,0–25,0. Vägt genomsnitt 5,9 Kalkylränta kassaflöde, % 5,0–13,2. Vägt genomsnitt 8,7 5,3–13,2. Vägt genomsnitt 8,7 Kalkylränta restvärde, % 7,2–13,2. Vägt genomsnitt 8,9 7,1–13,2. Vägt genomsnitt 8,9 Direktavkastningskrav, % 5,2–11,2. Vägt genomsnitt 6,9 5,0–11,2. Vägt genomsnitt 6,8 Antagna driftnetton vid värdering Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2025 uppgår till 2 543 MSEK (2 587) i värde- ringarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto, exkl. fastighetsadministration och justerat för tomträttsavgälder och de tre fastigheter som inte värderats externt, om 2 589 MSEK (2 581) som Nyfosa redovisar i aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2025. Det driftnetto vilket värderingsföretagen baserat de bedömda marknadsvärdena på är följaktligen rimligt vid en jämförelse med den aktuella intjäningsför- mågan vid årsskiftet. Kontor Logistik/Lager Handel Industri Övrigt Summa Indata och nyckeltal per kategori 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Antal fastigheter, st 174 181 107 105 81 80 76 77 56 54 494 497 Yta, tkvm 1 118 1 150 678 684 429 417 373 375 335 304 2 933 2 930 Hyresvärde, MSEK 1) 1 922 1 934 571 560 575 551 378 365 517 486 3 963 3 897 Hyresintäkter, MSEK 1) 1 689 1 737 501 487 536 518 356 349 479 459 3 562 3 550 Driftnetto, MSEK 2) 1 164 1 224 378 374 396 390 251 260 354 340 2 543 2 587 Ekonomisk uthyrningsgrad, %, 1) 88,2 90,0 88,9 87,7 94,6 95,0 94,3 95,6 93,4 95,0 90,5 91,5 Långsiktig vakans, vägt genomsnitt, % 2) 6,2 6,0 6,3 6,3 6,0 5,8 5,7 5,6 5,9 5,8 6,1 5,9 Avtalslängd, år 1) 2,9 2,9 3,7 4,1 4,1 4,5 4,2 4,2 3,8 4,3 3,4 3,6 1) Enligt intjäningsförmågan. 2) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna. Antagandena per 31 december 2024 i ovan tabell är exklusive två fastigheter i Kielo och en fastighet i Sverige som värderats till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris. 96 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 11 forts. Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt direkt- Intervall direkt - kalkylränta kalkylränta kalkylränta kalkylränta Kalkylantaganden per Verkligt värde, MSEK avkastningskrav 1) , % avkastningskrav 1) , % för kassaflöde 1) , % för kassaflöde 1) , % för restvärde 1) , % för restvärde 1) , % fastighetskategori och segment 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12- 31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Sverige Kontor 14 438 15 896 6,5 6,5 5,4–8,3 5,3 –10,0 8,2 8,3 5,0–10,3 5,3 –12,2 8,6 8,6 7,4–10,3 7,4–12,2 Logistik/Lager 5 522 5 707 6,9 6,8 5,5–9,0 5,5 –8,9 8,7 8,9 5,3–11,1 5,5 –11,1 8,9 9,0 –11,1 7,5 7,6 –11,1 Handel 3 977 3 986 6,9 6,8 6,0–8,9 5,9– 8,8 8,9 8,9 –11,0 7,9 8,0–11,0 8,9 9,0 8,0–11,0 8,0 –11,0 Industri 1 405 1 574 7,2 7, 2 6,3–10,0 6,3 –8,5 9,2 9,4 8,1–12,1 8,4 –13,2 9,3 9,4 8,3–12,1 8,4 –10,7 Övrigt 4 221 4 029 6,5 6,4 5,2– 8,1 5,0 –8,1 8,1 8,1 5,3–10,0 5,5–12,9 8,5 8,5 7,2–10,1 7,1–10, 2 Total Sverige 29 563 31 192 6,7 6,6 5,2–10,0 5,0 –10,0 8,4 8,5 5,0–12,1 5,3 –13,2 8,7 8,7 7,2–12,1 7,1 –12,2 Kielo Kontor 3 874 3 972 7, 2 6,9 6,5–9,8 5,9 –9,8 9,2 8,9 8,5–11,8 7,9 –11,8 9,2 8,9 –11,8 8,5 7,9 –11,8 Logistik/Lager 134 132 7,0 6,9 6,3–7,5 6,3 –7,4 9,0 8,9 8,3–9,5 8,3– 9,4 9,0 8,9 8,3–9,5 8,3 –9,4 Handel 1 366 1 375 7,8 7,8 7,2–11,2 7,2–11,2 9,8 9,8 9,1–13,2 9,2–13,2 9,8 9,8 9,1–13,2 9,2–13,2 Industri 1 849 1 692 7,7 7,8 6,4–9,7 6,4 –9,7 9,7 9,7 –11,7 8,4 8,4–10,8 9,7 9,8 8,4–11,7 8,4–11, 7 Övrigt 1 009 915 7,9 7,9 7,3–9,6 7,2 –9,6 9,9 9,9 9,3–11,6 9,2 –11,6 9,9 9,9 9,3–11,6 9,2 –11,6 Total Kielo 8 233 8 087 7,5 7,4 6,3–11,2 5,9–11,2 9,5 9,3 8,3–13,2 7,9–13,2 9,5 9,4 8,3–13,2 7,9–1 3,2 Bratsberg Kontor 976 - 6,9 - 6,5–7,5 - 8,9 - 8,5–9,5 - 8,9 - 8,5–9,5 - Logistik/Lager 127 - 7,8 - 7,8–7,8 - 10,0 - 10,0–10,0 - 10,0 - 10,0–10,0 - Handel 254 - 6,7 - 6,1–7,3 - 8,7 - –9,3 7,9 - 8,7 - – 9,3 7,9 - Industri - - - - – - - - - - - - - - Övrigt 70 - 7,5 - –7,5 7,5 - 9,8 - 9,8–9,8 - 9,8 - 9,8–9,8 - Total Bratsberg 1 427 - 7,0 - 6,1–7,8 - 9,0 - –10,0 7,9 - 9,0 - 7, 9 –10,0 - Kalkylränta och direktavkastningskrav Direktavkastningskravet är den bedömda avkastningen som marknaden förväntar sig för jämförbara fastigheter. Direktavkastningskrav som används i kalkylerna har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter och påverkas av ett stort antal parametrar såsom ort, läge, avtalslängd, hyresnivå, typ av hyresgäst, lokaltyp samt vakansgrad. Ytterligare faktorer av stor betydelse vid val av direktavkastningskrav är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjlig- heter samt fastighetens underhållsskick och investeringsbehov. Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan är i huvudsak satt utifrån bedömt direktavkastningskrav i kombination med inflationsantagandet. Inflationsantagandet per 31 december 2024 var 1,0 procent( 2,0) för år 2025 och 2,0 procent (2,0) för år 2026 och framåt avseende de svenska fastigheterna. För Kielo var inflationsantagandet 2,0 procent (2,0) för 2025 och framåt. För Bratsberg var inflationsantagandet 3,0 procent för år 2025 och 2026 för att sedan minska stegvis ner till 2,0 procent år 2029. Det vägda direktavkastningskravet per 31 december 2024 uppgick till 6,86 procent (6,76), motsvarande en ökning med 10 baspunkter sedan 31 december 2023. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till nominellt 8,68 procent (8,68) procent respektive 8,88 procent (8,86). De ökade avkastningskraven förklaras främst av höjda direktavkastningskrav för kontorsfastigheter i Kielo och att beståndet i Bratsberg har tillkommit. Förändringen i avkastningskraven och kalkylräntorna bedöms rimliga mot marknadsutvecklingen och förändringen i kalkylräntorna i det svenska beståndet be- döms rimliga vid en jämförelse med exempelvis utvecklingen av räntan på en 10-årig statsobligation under 2024. Förändringar i indata som inte är observerbara på marknaden och som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda och planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföretagen. Nyfosas direktavkastning, exklusive fastighetsadministration och justerat för tomträttsavgälder, enligt intjäningsförmågan per 1 januari 2025 uppgick till 6,6 procent (6,6) i förhållande till marknadsvärdet, vilket är i linje med det vägda direktavkastningskravet i fastighetsvärderingarna. 97 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 11 forts. Känslighetsanalys Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde Resultateffekt, MSEK Förändring 2024 2023 Förändring driftnetto 1), , % +/- 5,00 +/- 1 465 +/- 1 491 Förändring driftnetto 1) , % +/-2,00 +/- 586 +/- 596 Förändring direktavkastningskrav, %-enheter +/- 0,25 -/+ 1 484 -/+ 1 509 Förändring direktavkastningskrav , %-enheter +/- 0,10 -/+ 581 -/+ 590 Förändring diskonteringsränta , %-enheter +/- 0,25 -/+ 1 163 -/+ 1 165 Förändring diskonteringsränta , %-enheter +/-0,10 -/+457 -/+458 Förändring långsiktig vakansgrad , %-enheter +/-1,00 -/+ 408 -/+ 412 1) Avser värderingsföretagens estimerade driftnetto i värderingen. Förvaltningsfastigheternas påverkan på årets resultat utöver omvärderingseffekter MSEK 2024 2023 Intäkter 3 670 3 553 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat intäkter under perioden -913 -895 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter under perioden -87 -81 Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket får en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Små förändringar i antaganden som påverkar värdet på en individuell fastighet kan ge stor påverkan på bolagets finansiella ställning. Känslighetsanalysen visar en bedömd resultateffekt vid förändrat driftnetto, direktavkastnings- krav, kalkylränta, respektive vakansgrad utifrån angivna förändringar. Nyfosa bedömer dessa som de mest väsentliga antagandena avseende fastighetsvärderingarnas känslighet vid förändrade antaganden. Både hyresintäkter och fastighetskostnader påverkas av inflationsutvecklingen. 94 procent (91) av Nyfosas hyresintäkter omfattas av indextillägg, vilket gör att hyresintäkterna följer inflationsutvecklingen. Drift- och underhållskostnader bedöms i genomsnitt följa inflationsutvecklingen. I driftkostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme. I enlighet med villkoren i en del av hyresavtalen debi- teras hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen. I känslighetsanalysen har varje parameter behandlats för sig och under förutsättning att de andra parametrarna förblir oförändrade. Analysen beaktar det helägda fastighetsbeståndet, vägda genomsnitt för direktavkastningskrav respektive kalkylräntor, samt totalt driftnetto och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ för att visa storheterna i nämnda sammanhang. Antaganden om framtida marknadsutveckling påverkar såväl avkastningskrav som kassaflöde, vilket innebär att en parameter sällan förändras isolerat. I normalfallet samverkar inte parametrarna i samma riktning. Ett ökat driftnetto ger en positiv värdepåverkan och därmed en positiv resultateffekt, medan ett ökat direktavkastningskrav och ökad kalkylränta ger en negativ värdepåverkan och resultateffekt. Om driftnettot under kommande året skulle öka med 2 procentenheter samtidigt som direktavkast- ningskravet ökar med 0,1 procentenheter, så skulle det enligt känslighetsanalysen innebära en total resultateffekt om +5 MSEK, allt annat lika. Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt Intervall Vägt genomsnitt direkt- Intervall direkt - kalkylränta kalkylränta kalkylränta kalkylränta Kalkylantaganden per Verkligt värde, MSEK avkastningskrav 1) , % avkastningskrav 1) , % för kassaflöde 1) , % för kassaflöde 1) , % för restvärde 1) , % för restvärde 1) , % fastighetskategori och segment 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12- 31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Nyfosa Kontor 19 288 19 868 6,7 6,5 5,4–9,8 5,3 –10,0 8,4 8,4 –11,8 5,0 5,3 –12,2 8,7 8,6 –11,8 7,4 7,4–12, 2 Logistik/Lager 5 784 5 839 6,9 6,8 5,5–9,0 5,5– 8,9 8,8 8,9 –11,1 5,3 5,5–11,1 9,0 9,0 –11,1 7,5 7,6 –11,1 Handel 5 597 5 360 7,1 7,1 6,0–11,2 5,9 –11,2 9,1 9,1 7,9–13,2 8,0 –13,2 9,1 9,2 –13, 2 7,9 8,0–13, 2 Industri 3 255 3 266 7,5 7,5 6,3–10,0 6,3 –9,7 9,5 9,6 8,1–12,1 8,4 –13,2 9,5 9,6 8,3–12–,1 8,4 – 11,7 Övrigt 5 300 4 944 6,7 6,7 5,2–9,6 5,0 –9,6 8,5 8,5 5,3–11,6 5,5–12,9 8,8 8,7 7,2–11,6 7,1 –11,6 Total externt värderade 39 222 39 278 6,9 6,8 5,2–11,2 5,0 –11,2 8,7 8,7 5,0–13,2 5,3 –13,2 8,9 8,9 7,2–13,2 7,1 –13,2 Ej externt värderade 147 - - - - - - - - - - - - - Total Nyfosa 39 370 39 278 6,9 6,8 5,2–11,2 5,0 –11,2 8,7 8,7 5,0–13,2 5,3 –13,2 8,9 8,9 7,2–13,2 7,1 –13,2 1) Avser värderingsföretagens antaganden i värderingarna. Antagandena per 31 december 2024 i ovan tabell är exklusive två fastigheter i Kielo och en fastighet i Sverige som värderats till avtalat förvärvspris respektive avtalat försäljningspris . 98 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 12 ANDELAR I JOINT VENTURE Förutom den helägda portföljen äger Nyfosa andelar i andra fastighetsbolag. Söderport Kanoten 10 Vantura Samfosa Total MSEK 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Redovisat värde vid årets ingång 2 728 2 881 0 0 - - 94 137 2 822 3 018 Erhållen utdelning -350 -180 - - - - - - -350 -180 Andel i joint ventures resultat 224 24 0 0 - - -14 -38 210 -14 Justering av föregående års resultatandel - 3 - - - - - 3 - 6 Anskaffning under året - - - - 13 - - - 13 - Omklassificering till dotterföretag - - - - - - -90 - -90 - Omräkningseffekt valuta - - - - - - 9 -8 9 -8 Redovisat värde vid årets utgång 2 602 2 728 0 0 13 - - 94 2 615 2 822 Redovisat värde Joint venture Org.nr Säte Andel 2024-12-31 2023-12-31 Söderport Property 559194-8681 Stockholm 50% 2 602 2 728 Investment AB RandNyf Kanoten 10 559262-0644 Stockholm 50% 0 0 Projektutveckling AB Vantura BidCo 969801-7218 Stockholm 50% 13 - Handelsbolag Samfosa I september 2024 förvärvades resterande 50 procent av aktierna i Nyfosas norska joint venture, Samfosa AS, som därefter utgör ett helägt dotterbolag till Nyfosa. I Nyfosas finansiella rapportering är den norska verksamheten fortsättningsvis ett eget segment under namnet Bratsberg. Söderport Nyfosa äger 50 procent av andelarna i fastighetsbolaget Söderport Property Investment AB. Resterande andelar ägs av AB Sagax. Innehavet klassificeras som Andelar i joint venture och Nyfosas andel av Söder- ports resultat redovisas inom Nyfosas resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Söderports fastighetsbestånd består främst av industri samt lager- och kontorsfastigheter vilket i allt väsentligt utgör ett komplement till Nyfosas helägda fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndet har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdena. Största hyresgäst är Volvo Personvagnar. Söderport har två anställda och upphandlar därutöver fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa. Vid årets slut hade fastighetsbeståndet ett marknadsvärde om 14 688 MSEK (14 418). Hyresvärdet uppgick till 1 182 MSEK (1 164) och hyresavtalen hade en genomsnittlig återstående avtalslängd om 4,1 år (4,0). Uthyrningsgraden uppgick till 95,7 procent (97,8). Söderport MSEK 2024 2023 Hyresintäkter 1 096 1 025 Förvaltningsresultat 469 449 Värdeförändring fastigheter och derivat 107 -305 Resultat 448 48 varav Nyfosas andel 224 24 Söderport MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Genomsnittlig återstående avtalslängd, år 4,1 4,0 Uthyrningsbar yta, tkvm 778 773 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 98 Hyresvärde 1 182 1 164 Förvaltningsfastigheter 14 688 14 418 Likvida medel 263 223 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 203 5 455 varav Nyfosas andel 2 602 2 728 Räntebärande skulder 7 709 7 354 Uppskjuten skatteskuld, netto 1 537 1 473 Derivatskuld, netto 54 72 99 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 14 forts. NOT 13 LIKVIDA MEDEL MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och banktillgodohavanden 451 435 varav spärrade medel avseende hyresdepositioner 13 13 NOT 14 SKULDE R Förfallostruktur ej räntebärande skulder Tabellen inkluderar ej räntebärande finansiella skulder i balansräkningen, på raderna Övriga långfristiga skulder, Övriga kortfristiga skulder och Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter. Förfalloår, MSEK 2024-12-31 2023-12-31 <1 år efter balansdagen 542 793 1–5 år efter balansdagen - - >5 år efter balansdagen 121 64 Summa 663 857 Kortfristiga ej räntebärande skulder enligt balansräkningen, MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna finansiella kostnader 362 381 Förutbetalda hyresintäkter 527 508 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 120 96 Leverantörsskulder 51 83 Övriga kortfristiga skulder 134 362 Summa övriga kortfristiga skulder 1 194 1 429 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat framgår av tabellen nedan. Tabellen inkluderar räntebärande skulder i balansräkningen, på raderna Långfristiga räntebärande skulder och Kort- fristiga räntebärande skulder, exklusive skulder för nyttjade checkkrediter om 0 MSEK (94). De räntebärande skulderna avser säkerställda banklån och ej säkerställda obligationer. Skulder avseende nyttjanderätter ingår inte. Beloppen utgör odiskonterade belopp där återbetalning utgår från gällande kontraktuellt skuldförfall. Amorteringsgraden kan komma att ändras över tid, men i denna tabell har gällande amorteringsgrad på balans dagen använts över hela krediternas löptid. Vid beräkningen av ränteflöden för räntebärande skulder samt för det rörliga benet i räntederivaten har STIBOR, NIBOR respektive EURIBOR använts över skuldernas löptid såsom de noterades på balansdagen. Med ovanstående antaganden uppgick det totala betalnings- ansvaret för avtalade räntebärande skulder och räntederivat till sammanlagt 24 204 MSEK (26 998). MSEK 2024-12-31 Återbetalning/ År IB skulder Amortering UB skulder Ränta krediter Ränta derivat Totalt <1 år 21 466 -227 1) 21 239 -1 117 73 -1 271 1–2 år 21 239 -5 734 15 505 -978 67 -6 645 2–3 år 15 505 -8 647 6 858 -561 44 -9 163 3–4 år 6 858 -4 618 2 241 -207 35 -4 790 4–5 år 2 241 -1 211 1 030 -85 13 -1 282 >5 år 1 030 -1 030 - -23 0 -1 052 Totalt -21 466 -2 971 233 -24 204 1) Utgör i sin helhet amorteringar. Bolaget har inga skuldförfall under 2025. MSEK 2023-12-31 Återbetalning/ År IB skulder Amortering UB skulder Ränta krediter Ränta derivat Totalt <1 år 23 343 -373 22 971 -1 415 208 -1 579 1–2 år 22 971 -5 529 17 441 -1 181 119 -6 592 2–3 år 17 441 -6 723 10 718 -868 92 -7 499 3–4 år 10 718 -6 679 4 039 -402 47 -7 034 4–5 år 4 039 -1 931 2 108 -164 25 -2 070 >5 år 2 108 -2 108 - -124 7 -2 225 Totalt -23 343 -4 153 498 -26 998 Förändring i räntebärande skulder MSEK 2024 2023 Räntebärande skulder vid årets ingång 23 340 24 033 Upptagna banklån 5 829 8 241 Amortering av banklån -7 655 -8 689 Emitterade obligationer 500 850 Återköp obligationer -796 -1 100 Förändring upplåningsavgifter -2 20 Omräkningseffekt valuta 151 -15 Räntebärande skulder vid årets utgång 21 366 23 340 Tomträttsavgälder Tomträttsavgäld avser den avgift som ägaren till en byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en fast avkastning på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas normalt med 10 till 20 års intervall gällande de svenska tomträtterna. I Finland löper avgälderna med årlig 100 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 14 forts. indexuppräkning fram till avtalens förfall. Nyfosa hade på balansdagen 61 (63) tomträttsavtal varav 22 (24) avtal skall omförhandlas inom de närmsta fem åren. Tomträttsavgälden redovisas som ränta avseende nyttjanderätter bland finansiella kostnader i resultaträkningen. För avstämning av finansiella kostnader, se not 8. Avtalade tomträttsavgälder MSEK 2024-12-31 2023-12-31 <1 år efter balansdagen 18 18 1–5 år efter balansdagen 60 61 >5 år efter balansdagen 198 200 Summa 276 279 Effekt av diskontering vid en diskonteringsränta om 3,25 procent 282 250 Summa skuld enligt balansräkningen 558 529 Varav långfristig 540 512 Varav kortfristig 18 17 NOT 15 UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH -FORDRAN Nyfosa redovisar uppskjutna skatteskulder på balansdagen om netto 1 342 MSEK (1 263). Beloppet är netto av uppskjuten skattefordran hänförlig till värderade skattemässiga underskottsavdrag och temporära skillnader hänförliga till derivat samt uppskjutna skatteskulder hänförliga till temporära skillnader mellan redovisade värden och skatte mässiga värden för förvaltningsfastigheterna. Uppskjuten skattefordran för derivat uppgår netto till 17 MSEK (–12), där 30 MSEK (20) avser uppskjuten skattefordran och 12 MSEK (32) avser uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader mellan skattemässiga värden och redovis- ningsmässiga värden. Den uppskjutna skatt som vid tillgångsförvärv fanns vid förvärvstillfället ska dock enligt gällande regelverk inte redovisas i balansräkningen, så kallad initial recognition exemption. Det totala skattemässiga restvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick per 31 december 2024 till 18 042 MSEK (18 492), samt ej beaktad temporär skillnad uppgick totalt till 14 352 MSEK (14 303). Not 15 forts. MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Vid årets ingång 219 298 Redovisat i årets resultat -34 -79 Förvärvade och avyttrade tillgångar 12 - Omräkningseffekt valuta 2 1 Vid årets utgång 199 219 Derivat, netto Vid årets ingång -12 -76 Redovisat i årets resultat 30 64 Omräkningseffekt valuta 0 0 Vid årets utgång 17 -12 Uppskjuten skatteskuld Fastigheter Vid årets ingång -1 470 -1 555 Redovisat i årets resultat -90 85 Övrigt 5 0 Omräkningseffekt valuta -3 0 Vid årets utgång -1 558 -1 470 Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång -1 263 -1 333 Redovisat i årets resultat -94 70 Övrigt 5 0 Förvärvade och avyttrade tillgångar 12 - Omräkningseffekt valuta -1 0 Vid årets utgång -1 342 -1 263 101 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 16 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER – KATEGORIINDELNING OCH VERKLIGT VÄRDE Finansiella tillgångar/skulder värderade till Finansiella tillgångar värderade Finansiella skulder värderade Summa verkligt värde via resultaträkningen till upplupet anskaffningsvärde till upplupet anskaffningsvärde redovisat värde MSEK 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Derivat 67 225 - - - - 67 225 Hyresfordringar - - 30 26 - - 30 26 Kortfristiga fordringar - - 104 90 - - 104 90 Likvida medel - - 451 435 - - 451 435 Summa finansiella tillgångar 67 225 586 551 - - 653 776 Skulder till kreditinstitut - - - - 21 466 23 437 21 466 23 437 Derivat 143 148 - - - - 143 148 Leverantörsskulder - - - - 51 83 51 83 Övriga skulder - - - - 612 774 612 774 Summa finansiella skulder 143 148 - - 22 129 24 294 22 272 24 442 Fordringar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde i ovan tabell utgör en rimlig approximation av verkligt värde vid årets utgång. Samtliga derivat är klassificerade i Nivå 2 enligt IFRS 13 och redovisas till dess verkliga värde i balansräkningen. NOT 17 SPECIFIKATIONER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN Koncernen MSEK 2024 2023 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten Värdeförändring fastigheter 936 1 352 Värdeförändring finansiella instrument 146 320 Resultatandel joint venture -210 8 Ränteintäkter och räntekostnader 1 193 1 183 Periodiserade upplåningsavgifter för lån 44 54 Avskrivningar på materiella tillgångar 2 1 Summa poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten 2 111 2 918 Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter MSEK 2024 2023 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 671 1) 1 002 Uppskjuten skattefordran 11 - Rörelsefordringar 3 8 Likvida medel 13 13 Summa tillgångar 1 698 1 022 Kortfristiga rörelseskulder 27 20 Summa skulder 27 20 Utbetald köpeskilling 1 671 1 002 Påverkan på kassaflödet 1 659 989 1) Värdet är enligt historisk valutakurs vid förvärvstidpunkten, vilket förklarar avvikelsen om 5 MSEK mot värdeförändringen för förvärvade fastigheter som presenteras i not 11, där förvärvade fastigheter är omräknade enligt genomsnittlig valutakurs. För 2024 är skillnaden hänförlig till förvärvet av Bratsberg. 102 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 17 forts. Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter MSEK 2024 2023 Avyttrade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 447 1 558 Rörelsefordringar 6 18 Likvida medel 0 0 Summa tillgångar 1 453 1 576 Kortfristiga rörelseskulder 27 32 Summa skulder 27 32 Erhållen köpeskilling 1 426 1 544 Påverkan på likvida medel 1 426 1 544 Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten Förändringar i låneportföljen, MSEK 2024 2023 Skulder vid periodens ingång 23 340 24 033 Amortering -8 451 -9 789 Nyupptagna lån 6 282 9 034 Övrigt 1) 44 77 Omräkningseffekt valuta 1) 151 -15 Skulder vid periodens utgång 21 366 23 340 1) Posterna övrigt och omräkningseffekt valuta är inte kassaflödespåverkande. Posten övrigt består av skillnaden mellan betalda uppläggningsavgifter och bokförda uppläggningsavgifter i balansräkningen. Moderbolaget MSEK 2024 2023 Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten Utdelning från dotterföretag -751 -699 Värdeförändring finansiella instrument 17 71 Ränteintäkter och räntekostnader -165 -173 Periodiserade upplåningsavgifter för lån 8 7 Bokslutsdispositioner -51 -20 Summa poster som inte ingår i kassaflödet för den löpande verksamheten -943 -814 Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten Förändringar i låneportföljen, MSEK 2024 2023 Skulder vid periodens ingång 1 380 1 591 Amortering -834 -1 100 Nyupptagna lån 480 882 Övrigt 1) 8 7 Skulder vid periodens utgång 1 034 1 380 1) Posten övrigt är inte kassaflödespåverkande och består av skillnaden mellan betalda uppläggningsavgifter och bokförda uppläggnings- avgifter i balansräkningen. NOT 18 AKTIER I KONCERNFÖRETAG TSEK 2024-12-31 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden vid periodens början 50 50 Redovisat värde vid årets slut 50 50 Innehav i dotterföretag Nyfosa AB:s direktägda och indirekt ägda dotterföretag, som ägs av Nyfosa Holding AB, framgår nedan. Övriga i koncernen ingående företag framgår av respektive indirekt ägt företags årsredovisning. Direktägda dotterföretag Bokfört värde, Antal aktier/ TSEK, Bolagsnamn Org.nr. Säte andelar Andel, % 2024-12-31 Nyfosa Holding AB 559134-9443 Nacka 500 100 50 103 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Not 18 forts. Indirekt ägda dotterföretag Antal aktier/ Bolagsnamn Org.nr. Säte andelar Andel, % Nyfosa LTIP AB 559168-5820 Nacka 50 000 100 Nyfosa NYAB 164 AB 559428-5933 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 166 AB 559428-5958 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 167 AB 559428-5966 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 168 AB 559428-5974 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 169 AB 559428-5982 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 170 AB 559428-5990 Nacka 25 000 100 Nyfosa Totte HoldCo 4 AB 559231-4768 Nacka 50 000 100 Nyfosa GY AB 556950-1744 Nacka 50 000 100 Nyfosa Norge Invest AB 559428-5941 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 80 AB 559248-4314 Nacka 25 000 100 Nyfosa Finland Invest AB 559279-3698 Nacka 25 000 100 Nyfosa NYAB 145 AB 559276-2685 Nacka 25 000 100 Nyfosa Torlunda 1:278 HoldCo AB 556983-3634 Nacka 500 100 Nyfosa R Fastighets AB 559126-5771 Nacka 50 000 100 Nyfosa Sky AB 559428-5909 Nacka 25 000 100 Nyfosa Ada AB 559276-2438 Nacka 25 000 100 Nyfosa Polly TopCo AB 559279-3706 Nacka 25 000 100 Nyfosa Vega TopCo AB 559262-7482 Nacka 25 000 100 Nyfosa Mary TopCo AB 559276-2669 Nacka 25 000 100 Nyfosa BidCo Holding AB 559221-7748 Nacka 50 000 100 Nyfosa Nord TopCo AB 559221-7714 Nacka 50 000 100 Nyfosa Tetis AB 556847-5825 Nacka 11 700 000 100 Nyfosa Wera AB 556987-3945 Nacka 500 100 Nyfosa Svea Real Holding AB 559168-5911 Stockholm 50 000 100 Nyfosa Emelie AB 559196-0975 Nacka 500 100 NOT 19 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Nyfosa ställer regelmässigt säkerhet för sina externa skulder i form av pant i fastigheter, pant i aktier samt pant i interna reverser. Koncernen MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 32 040 29 052 Andelar i koncernföretag 3 298 3 922 Eventualförpliktelser Borgensåtaganden för skulder i joint venture - 274 Moderbolaget MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Eventualförpliktelser Borgensåtaganden för koncernföretag 22 253 23 213 104 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information NOT 20 EGET KAPITAL Nyfosas aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 104 MSEK fördelat på 208 096 793 aktier med ett kvotvärde om 0,50 SEK per aktie och varje aktie berättigar till en röst. Enligt bolagsordningen ska aktie- kapitalet vara lägst 80 MSEK och högst 320 MSEK fördelat på lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Aktiekapitalet i Nyfosa AB förändrades enligt tabellen. Det finns inget innehav av egna aktier. Förändring i Förändring Kvotvärde, aktiekapital, Aktiekapitalets utveckling Datum antal aktier SEK MSEK Nybildning 17 oktober 2017 500 100,00 0 Delning av aktier 21 maj 2018 99 500 - 0 Nyemission 21 maj 2018 157 628 249 0,50 79 Nyemission 21 augusti 2018 10 000 000 0,50 5 Nyemission 17 februari 2020 6 462 824 0,50 3 Nyemission 9 mars 2020 10 310 000 0,50 5 Nyemission 9 juni 2021 6 521 740 0,50 3 Utbyte av teckningsoption 14 maj 2024 40 244 0,50 0 Nyemission 16 maj 2024 17 000 000 0,50 9 Utbyte av teckningsoption 31 juli 2024 7 760 0,50 0 Utbyte av teckningsoption 25 november 2024 25 976 0,50 0 Summa 208 096 793 0,50 104 Hybridobligationer Nyfosa har utestående hybridobligationer om totalt 611 MSEK (758), under ett ramverk om 2 000 MSEK. Totalt emitterade hybridobligationer uppgår till 800 MSEK (800) och återköpta hybridobligationer uppgår till 189 MSEK (42). Under året återköptes hybridobligationer om 146 MSEK (5). Hybridobligationslånen har evig löptid och Nyfosa styr betalning av ränta och kapitalbelopp i instru- menten varför de, i enlighet med IAS 32, klassificeras som ett egetkapitalinstrument. Emissionskostnader och skatt hänförlig till emissionskostnader samt ränta till hybridobligationsinnehavarna redovisas direkt i eget kapital. Räntan uppgår till STIBOR 3M+475 baspunkter per år fram till den första inlösendagen den 18 november 2025. Innehav utan bestämmande inflytande Nyfosa har ställt ut säljoptioner till minoritetsägaren i den finska koncernen. Optionerna ger minoritets- ägaren rätt att under en tvåveckorsperiod från och med år 2026 och därefter vartannat år till Nyfosa sälja sina andelar för bokfört värde plus 10 procent av realiserad eller orealiserad värdeutveckling på fastighe- terna efter avdrag för investeringar i fastigheterna under innehavstiden. Verkligt värde på säljoptionerna redovisas inom eget kapital. Minoritetsägaren i Kielo förvaltar det finska fastighetsbeståndet och tillhandahåller bland annat VD, ekonomichef, finansfunktion, controllingfunktion, rådgivning avseende fastighetsinvesteringar samt hållbarhet. För året betalade Nyfosa ett arvode för dessa tjänster om 3,5 MEUR (3,5). Arvodet regleras i ett förvaltningsavtal som förfaller 2028. Avtalet ger motparten ensamrätt till Nyfosas investeringar i kommer- siella fastigheter, exklusive bostadsfastigheter, i Finland. I februari 2025 förvärvade Nyfosa minoritetsandelen i dotterbolaget Kielo, vilket innebär att optionsskul- den avseende de utställda säljoptionerna till minoritetsägaren, som redovisats till 38 MSEK (-), förfaller i första kvartalet 2025. Utdelning För räkenskapsåret 2024 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om en ordinarie utdelning om 2,80 SEK (–) per aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,70 SEK per aktie. Styrelsens förslag till vinstdisposition Fritt eget kapital, MSEK 2024-12-31 Överkursfond 3 762 Hybridobligationer 611 Balanserat resultat 8 924 Årets resultat 914 Summa fritt eget kapital 14 211 Till årsstämmans förfogande stående medel Ordinarie utdelning, 2,80 SEK per aktie 1) 583 Balanseras i ny räkning 13 629 - varav till Överkursfond 3 762 - varav till Hybridobligationer 611 Summa 14 211 1) Utbetalning kvartalsvis med 0,70 SEK per aktie. NOT 21 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari tillträdde Carl-Johan Hugner som VD för Nyfosa. Han efteträdde Stina Lindh Hök som lämnar Nyfosa efter fyra år som VD och totalt 14 år inom Nyfosa och Hemfosa. I februari förvärvades minoritetsandelen i Kielo och Nyfosa övertog organisationen i den finska verksam- heten. Not 20 forts. 105 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Styrelsens försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen är upprättad enligt god redovis- ningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovis- ningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Nacka den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Nyfosa AB (org.nr. 559131-0833) David Mindus Maria Björklund Marie Bucht Toresäter Ulrika Danielsson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jens Engwall Per Lindblad Claes Magnus Åkesson Carl-Johan Hugner Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och kon- cernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 106 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nyfosa AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 45-54. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 10-11, 16-19, 21, 28-54 och 70-106 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisnings  lagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 4554. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med inne- hållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 82, 84 samt 95-98 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 39 370 MSEK per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare, med undantag för de fastigheter som tillträtts under det fjärde kvartalet 2024 och de fast- igheter där undertecknat försäljningsavtal finns. I dessa fall har det överenskomna fastighetsvärdet använts. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande uppfattning beaktas den interna värderingen. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelse- fullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderar- nas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonte- ringsräntor och hyresnivåer. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm- nar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedöm- ningar samt tillämpade nyckelantaganden. 107 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Fastighetstransaktioner Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 11 Förvaltningsfastigheter på sidorna 82-84 och 95-98 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Koncernen har under 2024 investerat i fastigheter för totalt 2 209 MSEK, varav 1 666 MSEK avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts för 1 447 MSEK. Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuel- la särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastig- heter som koncernen lämnar i not 1 och 11 i årsredovisningen och koncernredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 19, 1215, 20, 2227, 5567, 69 samt 111113. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern- redovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl- lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl- lande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisning- en som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sve- rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker- hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning- en och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser ba- seras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. 108 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genom- gång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tid- punkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nyfosa AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och bevil- jar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hän- syn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne- fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisning- ar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse- ende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelse- fulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo- lagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka till- kommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhål- landen som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar 109 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esefrapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Nyfosa AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esefrapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esefrapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nyfosa AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan in- tern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rap- porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig- heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTMLformat och en avstämning av att Esefrapporten överensstämmer med den granskade årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget- kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esefförordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 45-54 och för att den är upp- rättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr- ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punk- terna 26 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning- ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Nyfosa ABs revisor av bolagsstämman den 23 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2017. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 110 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Innehåll Flerårsöversikt och nyckeltal Avstämning nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter till de finansiella rapporterna Styrelsens försäkran Revisionsberättelse Övrig information Aktuellt substansvärde 1, 2) Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och justerat för verklig uppskjuten skatteskuld i stället för nominell uppskjuten skatt i såväl koncernen som i Nyfosas andel i joint venture. Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, men med antagandet att tillgångarna omsätts. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat exkluderas, men marknadsvärdet på uppskjuten skatt inkluderas. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet. Avkastning på eget kapital Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden med avdrag för ränta på hybridobligationer i relation till genomsnittligt eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare och justerat för genomsnittliga hybridobligationer, under motsvarande period. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Belåningsgrad 1, 3) Räntebärande skuld, inklusive eventuell hybridobligation, i förhållande till totala tillgångar. Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Driftskostnader I driftskostnaderna ingår taxebundna kostnader såsom el, vatten och värme. I enlighet med villkoren i vissa hyresavtal debiteras hyresgästerna de taxebundna kostnaderna för den hyrda lokalen. Debiteringen sker som regel löpande efter en schablon med senare avräkning mot faktisk förbrukning. Direktavkastning 1) Driftnettot för en rullande tolvmånadersperiod justerat för tomträttsavgälder, förvärv och avyttringar under tolvmånadersperioden omräknat till balansdagens valutakurs i procent av fastigheternas verkliga värde på balansdagen. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto 1) Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i drift, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för centraladministration exklusive avskrivningar på inventarier, övriga rörelseintäkter och kostnader samt erhållen utdelning från andelar i joint venture för den senaste tolvmånadersperioden. Eget kapital per aktie 1) Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för hybridobligationer, enligt balansräkningen, i förhållande till antalet utestående aktier på balansdagen. Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Intäkter före avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens slut. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastighetsvärde Redovisat värde på förvaltningsfastigheterna enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning. Framåtriktad direktavkastning 1, 4) Driftnettot enligt intjäningsförmågan justerat för tomträttsavgälder i relation till fastigheternas verkliga värde på balansdagen. Syfte: Nyckeltalet visar framåtriktad avkastning från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Förvaltningsresultat 1) Förvaltningsresultatet utgörs av resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument i koncern samt återläggning av värdeförändringar, skatt och övrigt i resultatandel i joint venture. Förvaltningsresultat 1) per aktie Förvaltningsresultat efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Hyresintäkt Debiterade hyror inklusive index samt tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Definitioner 1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). 2) Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74. 3) Ändrat nyckeltal. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74. 4) Ändrad benämning och definition. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorn 72–74. 111 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Definitioner Finansiell kalender och kontaktuppgifter Långsiktigt substansvärde 1) Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter avdrag för hybridobligationer och med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld i såväl koncernen som i Nyfosas andel i joint venture. Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av bolagets andel i joint venture exkluderas i nyckeltalet. Nettobelåningsgrad fastigheter 1) Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Nettoinvesteringar 1) Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Syfte: Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Räntebärande nettoskuld/EBITDA 2) Räntebärande skulder minskade med likvida medel i relation till EBITDA för den senaste tolvmånadersperioden. Operativt kassaflöde 1) Resultat före skatt exklusive poster inom resultatmåttet som inte utgör ett kassaflöde, såsom värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, resultatandel från joint venture, avskrivningar på inventarier, periodiserade uppläggningskostnader för lån, ränteintäkter och räntekostnader, inklusive erhållen utdelning från andelar i joint venture, betald skatt, erhållna räntor, samt avdrag för erlagda räntor och ränta på hybridobligationer. Syfte: Nyckeltalet visar hur mycket kassaflöde som den befintliga fastighetsportföljen generar under bolagets förvaltning. Resultat per aktie Resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer, i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Revolverande kreditfacilitet En överenskommelse mellan långivare och låntagare som ger låntagaren rätt att förfoga över medel, under en viss period och upp till ett visst belopp, och återbetala enligt eget tycke före ett visst datum. Räntetak Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken. Räntetäckningsgrad 1) Resultat före skatt, med återläggning av avskrivningar, finansiella kostnader, värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument i koncern, samt resultatandel från joint venture, med tillägg för erhållen utdelning från andelar i joint venture, i relation till finansiella kostnader. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Serviceintäkt Debiterad ersättning för tjänster såsom bland annat el, värme, kyla, sophämtning, snöröjning, vatten m.m. Soliditet 1) Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Uthyrningsbar yta Lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Redovisar den area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Vakansvärde Summan av vakanshyra och lämnade hyresrabatter. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor utan lämnade hyresrabatter. Överskottsgrad 1) Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. 1) Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). 2) Ändrad benämning. För mer info se Avstämning nyckeltal på sidorna 72–74. 112 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Definitioner Finansiell kalender och kontaktuppgifter Finansiell kalender Delårsrapport Januari–mars 2025 5 maj 2025 Årsstämma 2025 6 maj 2025 Delårsrapport Januari–juni 2025 10 juli 2025 Delårsrapport Januari–september 2025 22 oktober 2025 Kontaktinformation Nyfosa AB Telefon 08 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se Carl-Johan Hugner, VD Tel: 070 772 58 26 E-post: [email protected] Ann-Sofie Lindroth, CFO Tel: 070 574 59 25 E-post: [email protected] Produktion: Nyfosa i samarbete med Vero Kommunikation. Tryck: Normy. Information till aktieägare om årsstämma Årsstämma Nyfosa AB håller årsstämma tisdagen den 6 maj 2025 klockan 15.00 på Fotografiska, Stadsgårdshamnen 22, i Stockholm. Inregistrering börjar klockan 14.15. Rätt att delta Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 25 april 2025, dels anmäla sitt deltagande vid stämman senast tisdagen den 29 april 2025. Anmälan om deltagande kan ske via Euroclear Sweden AB:s hemsida https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy, skriftligen till bolaget på adress Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon 08401 43 01 vardagar mellan klockan 10.00 och 16.00. Vid anmälan vänligen uppge namn eller företagsnamn, personnummer eller organisationsnummer, adress och telefonnummer dagtid. För anmälan av biträden gäller anmälningsförfarande enligt ovan. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som har låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir införd i aktieboken per den 25 april 2025. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts senast den andra bankdagen efter den 25 april 2025 beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud m.m. Aktieägare som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud har rätt att medföra ett eller två biträden. Aktieägare som önskar medföra biträde ska uppge detta i samband med anmälan. Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska kopia av regist- reringsbevis, eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid årsstämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda på ovanstående adress senast den 29 april 2025. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets hemsida www.nyfosa.se. Poströstning För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formu- läret finns tillgängligt på Nyfosas hemsida, www.nyfosa.se. Poströstningsformuläret gäller som anmälan till årsstämman. Det ifyllda formuläret måste vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast tisdagen den 29 april 2025. Det ifyllda formuläret ska skickas till Nyfosa AB, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Ifyllt formu- lär får även inges elektroniskt. Elektroniskt ingivande kan ske a n t i n g e n g e n o m s i g n e r i n g m e d B a n k I D e n l i g t i n s t r u k t i o n e r p å https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy eller genom att det ifyllda formuläret skickas med e-post till: [email protected] (med referens ”Nyfosa Årsstämma 2025”). Om aktieägare poströstar genom ombud ska fullmakt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets hemsida, www.nyfosa.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten (det vill säga poströstningen i sin helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av poströstningsformuläret. 113 Nyfosa Årsredovisning 2024 Innehåll Årsredovisning 2024 Introduktion Affärsmodell och strategi Finansiell utveckling Risker och styrning Hållbarhetsrapport Finansiell information Övrig information Definitioner Finansiell kalender och kontaktuppgifter Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka Telefon: +46 8 406 64 00 www.nyfosa.se

AI Terminal

More from Nyfosa

Talk to a Data Expert