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CBo Territoria
Interim / Quarterly Report • Sep 29, 2022
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Interim / Quarterly Report
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CBo Territoria SA SA au capital de 48 242 560,08 € Siège social : Cour de l'Usine – La Mare 97438 Sainte-Marie (La Réunion) R.C.S. de Saint-Denis (La Réunion) n° 452 038 805
Rapport financier semestriel
Semestre clos le 30/06/2022
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2022 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du Règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société (www.cboterritoria.com/Finance/Documents financiers/Rapports semestriels).
S O M M A I R E
| 01 | Attestation du responsable | 2 |
|---|---|---|
| 02 | Rapport semestriel d'activité | 4 |
| 03 | Comptes Consolides Résumés | 18 |
| 04 | Rapport des Commissaires aux comptes | 54 |
| 05 | GLOSSAIRE | 57 |
AT T E S TAT I O N D U R E S P O N S A B L E
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
PERIODE DU 1 ER JANVIER AU 30 JUIN 2022
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages suivantes présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Sainte-Marie, le 29 septembre 2022
Eric Wuillai Président Directeur Général
R A P P O R T S E M E S T R I E L D ' A C T I V I T E
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Société cotée sur le marché Euronext de la Bourse de Paris suite au transfert opéré en décembre 2011 (et précédemment cotée, depuis mai 2005, sur le marché Alternext), CBo Territoria est un acteur immobilier de référence depuis près de 20 ans avec 4 200 lots résidentiels dont 3 300 logements et près de 190 000 m² développés en bureau, commerce et atelier.
Le Groupe, présent sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière (Aménageur, Promoteur et Foncière), poursuit son développement via l'exploitation de ses réserves foncières ou l'acquisition de terrains. Il développe des opérations immobilières diversifiées, en tant que promoteur majoritairement en logements et terrains à bâtir mais également en Immobilier tertiaire. Le cash-flow ainsi généré permet de financer le développement d'actifs de rendement.
Le Groupe s'est engagé dans la mutation de son patrimoine qui consiste à céder l'ensemble de ses logements intermédiaires, Immeubles de Rendement désormais non stratégiques, afin de dégager des ressources pour financer de nouveaux Immeubles de Rendement tertiaires, à rendement plus élevé. CBo Territoria est devenue une foncière de développement spécialisée sur les actifs tertiaires (301 M€ fin 2021, soit 80% de son patrimoine total), présente à la Réunion et à Mayotte principalement.
CBo Territoria est une foncière de rendement éligible au PEA PME cotée sur Euronext Paris (compartiment C). Responsable et engagée pour un immobilier plus durable depuis son origine, CBo Territoria fait partie depuis 6 ans du Top 10 du compartiment C du Gaïa-Index, indice français de référence des petites et moyennes valeurs les plus vertueuses en matière de RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises).
1. SITUATION ET ACTIVITES AU COURS DU SEMESTRE
Guerre en Ukraine et Inflation
Le 24 février 2022, une offensive générale russe est déclenchée envers l'Ukraine. Cette offensive, la plus importante qu'ait connue l'Europe depuis la fin de la 2nde guerre mondiale, marque le début d'une guerre russo-ukrainienne, est toujours en cours à date, ce, malgré de nombreuses tentatives de négociations.
Les sanctions économiques occidentales contre Moscou renforcent l'accélération de l'inflation, notamment avec une hausse du coût des matières premières et du coût du FRET. Malgré le contexte inflationniste et les difficultés d'approvisionnement que subissent de nombreuses entreprises, le groupe CBo Territoria n'a pas subi de perturbations matérielles sur ses opérations en cours de construction au cours du 1er semestre.
Crise sanitaire Covid-19
La Réunion a connu un pic épidémique lié au Covid-19 en janvier 2022 imposant de nouvelles mesures sanitaires spécifiques au département insulaire. Ces mesures (couvre-feu instauré le 1er janvier (de 21h à 5h) et le port du masque à l'extérieur, puis le 4 avril, pour le pass vaccinal) ont eu un impact quasi nul sur les activités du Groupe. Celles-ci ont été intégralement levées.
La Foncière tertiaire affiche un taux d'occupation financière au 30 juin 2022 de 98%, en progression de 2 points par rapport au 30 juin 2021.
Afin d'accélérer leur développement et concentrer les efforts du Groupe sur ses activités immobilières core, CBo Territoria a cédé 40% de ses 3 sociétés d'exploitation Outdoor, Le Bassin Bleu Country Club (BBCC), Le Jardin d'Eden et Le Beauséjour Sport Club (BSC), à Ilop Réunion, représentée par Stéphane André, Directeur de ces activités depuis 2007. Précédemment comptabilisé en intégration globale, le pôle Outdoor, contrôlé dorénavant conjointement (politique financière et opérationnelle menée en accord des deux parties), est traité par mise en équivalence dans les comptes à compter du 1er janvier 2022. Le résultat de ces activités composé principalement du
chiffre d'affaires, des charges de personnel et d'exploitation est dorénavant présenté dans la ligne du compte de résultat « Résultat des sociétés mises en équivalence ».
Grâce à la diversité de ses métiers qui pondère les risques, CBo Territoria SA confirme sa résilience et a poursuivi ses activités au cours du 1er semestre 2022 conformément aux axes stratégiques de développement.
1.1 EN PATRIMOINE (AU NIVEAU DE L'ACTIVITE DE FONCIERE)
• Foncière tertiaire
Au 1er semestre 2022, les revenus locatifs bruts du patrimoine économique tertiaire1 de CBo Territoria progressent de +8,4% à 11,8 M€ (dont 1,6 M€ de quote-part des SME) et le taux d'occupation progresse légèrement à 98%.
Les revenus locatifs bruts (hors Q/P SME) progressent de +9,6%, liés à l'effet en semestre plein du retail park du Port livré en avril 2021, à l'indexation et à la bonne activité commerciale.
Le Groupe poursuit le développement de l'ensemble commercial et logistique de Combani à Mayotte. La commercialisation du centre commercial Ylang Ylang de près de 6 700 m² avance à bon rythme. Compte tenu des 2 nouveaux baux signés au cours du semestre et des accords obtenus, le taux de commercialisation atteint 83% des surfaces.
• En Résidentiel, les loyers bruts s'élèvent à 1,1 M€ (versus 1,3 M€ au 30 juin 2021) sous l'effet des cessions réalisées en 2021 et des 10 ventes à la découpe du 1er semestre 2022 (solde de 10 lots à fin juin 2022).
Au 1er semestre 2022, le pôle Foncière, activité phare de CBo Territoria, affiche une progression de 5,6% à 13,4 M€ (vs 12,7 M€ au 1er semestre 2021).
| Foncière En M€ |
S1 2021* | S1 2022 | Var. | Var. |
|---|---|---|---|---|
| Tertiaire | 9,3 | 10,2 | 0,9 | +9,6% |
| Résidentiel | 1,3 | 1,1 | -0,2 | -14,9% |
| Autres | 0,5 | 0,5 | 0,0 | -0,7% |
| Total Revenus locatifs bruts | 11,1 | 11,8 | 0,7 | +6,3% |
| SME (Tertiaire) | 1,6 | 1,6 | 0,0 | +1,1% |
| Revenus locatifs Immo. Tertiaire yc QP SME | 10,9 | 11,8 | 0,9 | +8,4% |
| Total Revenus locatifs bruts yc SME | 12,7 | 13,4 | 0,7 | +5,6% |
| (*) Retraité pour assurer la comparabilité des données suite à la cession de 40% du pôle Outdoor comptabilisée au 1.1.2022. Les loyers des actifs destinés aux activités Outdoor ont été réintégrés (0,1 M€) |
||||
| L'activité en promotion immobilière et vente de terrains est développée sur les lignes de produits suivantes : vente au détail, ventes en bloc, parcelles résidentielles, bâti tertiaire, et parcelles ter tiaires et divers (grandes parcelles en opérations d'aménagement à vocation spécifique, et ter |
||||
| 1 Le patrimoine économique tertiaire est composé des actifs de placements (hors actifs Résidentiel et fonciers) et de la quote-part des actifs détenus |
(*) Retraité pour assurer la comparabilité des données suite à la cession de 40% du pôle Outdoor comptabilisée au 1.1.2022. Les loyers des actifs destinés aux activités Outdoor ont été réintégrés (0,1 M€)
1.2 EN PROMOTION
L'activité en promotion immobilière et vente de terrains est développée sur les lignes de produits suivantes : vente au détail, ventes en bloc, parcelles résidentielles, bâti tertiaire, et parcelles tertiaires et divers (grandes parcelles en opérations d'aménagement à vocation spécifique, et terrains « isolés »).
1 Le patrimoine économique tertiaire est composé des actifs de placements (hors actifs Résidentiel et fonciers) et de la quote-part des actifs détenus par mise en équivalence.
Synthèse Chiffre d'affaires Promotion
Le chiffre d'affaires en promotion est comptabilisé en fonction du taux d'avancement technique et de la commercialisation pour les immeubles bâtis vendus en VEFA et constaté à la signature de l'acte de vente pour les Terrains et les immeubles bâtis vendus livrés.
| Chiffre d'affaires Promotion En M€ |
S1 2021 | S1 2022 | Var. | Var. % |
|---|---|---|---|---|
| Ventes au détail (Intermédiaire – Pinel DOM) |
4,4 | 3,5 | -0,9 | -21,4% |
| Ventes en Bloc (Intermédiaire et Social) | 6,3 | 5,3 | -1,1 | -17,1% |
| Ventes de terrains à bâtir | 4,6 | 9,6 | 5,0 | 109,8% |
| Résidentiel | 15,3 | 18,3 | 3,0 | 19,5% |
| Immeubles tertiaires | 4,2 | 2,4 | -1,8 | -42,5% |
| Ventes de terrains à bâtir et divers | 3,5 | 0,2 | -3,4 | -95,1% |
| Tertiaire | 7,7 | 2,6 | -5,1 | -66,7% |
| Total Promotion | 23,0 | 20,9 | -2,2 | -9,4% |
En promotion « Résidentiel »
Au 30 juin 2022, le chiffre d'affaires de la promotion en Résidentiel est en progression de 19,5%, à 9,6 M€, porté par la vente de 55 parcelles à bâtir dont le chiffre d'affaires a plus que doublé par rapport au 1 er semestre 2021. Ces terrains situés à l'Ouest à Marie Caze (Saint-Paul) ainsi qu'à Saint-Gilles sont toujours extrêmement recherchés sur l'île. Fin juin 2022, le stock des réservations de terrains à bâtir résidentiels s'élève à 16,5 M€ pour 97 lots.
En matière de Résidentiel neuf, les principaux contributeurs du semestre sont les programmes intermédiaires éligibles au Pinel DOM de Bengali à Marie Caze (33 lots livrables fin 2022), Kaloupilé au sein du quartier durable Beauséjour (35 lots livrables au S1 2023) ou encore Hamélia à Saint-Leu (42 lots livrables en 2023). Au 30 juin 2022, le stock des réservations du résidentiel au détail s'élève à 13,6 M€ pour 58 lots. Sont également en cours de travaux les 3 programmes neufs acquis fin 2021 par la SHLMR (Clos des Serins et Foulque à Marie Caze pour 115 lots et Lobélie à Beauséjour pour 47 lots).
En promotion « Tertiaire »
Après deux années de forte activité, le chiffre d'affaires de la promotion Tertiaire ressort à 2,6 M€ (vs 7,7 M€ au 1er semestre 2021) et concerne principalement l'avancement de la VEFA des bureaux EPSMR à La Mare (Sainte-Marie) qui seront livrés début 2023.
La Promotion tertiaire est une activité opportuniste non récurrente. Les programmes réalisés en Promotion tertiaire répondent notamment à des demandes spécifiques et participent à la réussite des quartiers d'ensemble développés par le Groupe.
1.3 EN MATIERE DE VALORISATION DU FONCIER ET D'AMENAGEMENT
Le Groupe opère actuellement sur quatre zones d'aménagement, à dominante résidentielle. Il développe également des projets hors foncier historique.
Le potentiel d'opérations immobilières restant à réaliser représentant 1 200 logements et terrains à vendre. La maîtrise foncière résultant de ces opérations d'aménagement sécurise ainsi le plan de développement.
2. ACTIFS IMMOBILIERS
Le total des Immeubles de placement et Stocks immobiliers détenus par CBo Territoria au 30 juin 2022 s'élève à 423,5 M€, contre 418,1 M€ au 31 décembre 2021. Les actifs immobiliers incluant la valeur nette comptable des immeubles d'exploitation, hors siège, s'élèvent à 429,2 M€ (vs 427,8 M€ au 31 décembre 2021).
| Total Actifs Immobiliers | 30/06/2022 | 31/12/2021 | Var. M€ | Var. % |
|---|---|---|---|---|
| En M€ | ||||
| Immeubles de Placement hors en cours * | 342,9 | 342,9 | 0,0 | 4% |
| Immeubles de rendement en cours | 10,3 | 6,0 | -12,1 | -85% |
| Total Immeubles de Placement | 353,2 | 349,0 | 1,6 | 0% |
| Total Stocks et En-Cours Immobiliers | 70,2 | 69,1 | 1,5 | 2% |
| Total IP et Stocks immobiliers | 423,5 | 418,1 | 3,0 | 1% |
| Immeubles d'exploitation hors siège | 5,8 | 9,7 | -1,2 | -10% |
| Total Actifs Immobiliers | 429,2 | 427,8 | 1,9 | -3% |
* Y compris Immeubles de Placement destinés à la vente.
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
2.1 IMMEUBLES DE PLACEMENT (PATRIMOINE)
Les Immeubles de placement s'analysent ainsi :
| Immeubles de Placement (IP) en M€ | 30/06/2022 | 31/12/2021 | Variation en % |
|---|---|---|---|
| Immeubles de rendement tertiaires (1) | 260,9 | 259,2 | +0,7% |
| Immeubles de rendement résidentiels (2) | 41,2 | 43,1 | -4,4% |
| S/Total Immeubles de rendement (IR) bâtis en service |
302,1 | 302,3 | -0,1% |
| Immeubles de Placement Terrains | 40,8 | 40,6 | +0,4% |
| Immeubles de rendement Bâtis en cours | 10,3 | 6,0 | +70,8% |
| S/Total IP Terrains et Immeubles de rendement (IR) bâtis en cours |
51,1 | 46,7 | +9,5% |
| Total Immeubles de Placement (IP) | 353,2 | 349,0 | +1,2% |
(1) dont IP destinés à la vente : 0,2 M€ au 30/06/2022 contre 0,4 M€ au 31/12/2021
(2) dont IP destinés à la vente : 18,9 M€ au 30/06/2022 contre 20,8 M€ au 31/12/2021
Au 30 juin 2022, CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine diversifié (Immobilier tertiaire, Résidentiel, Terrains) :
- Les Immeubles de Rendement tertiaires en service (95 900 m² de Surface Utile hors sociétés mises en équivalence), diversifiés entre Locaux commerciaux (50 500 m²), Bureaux (30 100 m²), Locaux d'activités (13 400 m²) et actifs de loisirs (2 000 m²), offrent un rendement brut droits inclus élevé (7,1%) ;
- Les Immeubles de Rendement Habitat en service constitués de 278 logements (21 400 m² de Surface Utile) ayant pour leur totalité bénéficié des gains fiscaux liés à la défiscalisation outre-mer et offrant un rendement brut plus limité que le tertiaire, ont vocation à faire l'objet d'arbitrages financiers aux termes des périodes de défiscalisation (10 logements sont destinés à la vente lot par lot et 2 programmes de 118 logements sont destinés à la vente en bloc au 30 juin 2022, représentant 18,9 M€) ;
- Immeubles de Placement Terrains (hors Terrains bâtis, hors Terrains exploitation et hors Terrains en stocks, contribuant au patrimoine foncier total du Groupe de 2 950 hectares) totalisent plus de 2 600 hectares.
Le Groupe continue à développer des Immeubles de Rendement. Ils sont classés en Immeubles de Rendement en cours. Le solde de ces Immeubles de Rendement en cours est de 10,3 M€ au 30 juin 2022 et ne concerne que l'Immobilier tertiaire (principalement le projet de centre commercial et logistique à Combani à Mayotte).
En tenant compte de la quote-part des Immeubles de Placement détenus par des sociétés comptabilisées par mise en équivalence, hors encours, le Patrimoine économique est le suivant :
| Surface | Valeur Hors Droits (M€) |
|
|---|---|---|
| Immobilier tertiaire | 96 000 m² | 261,0 |
| dont | ||
| commerces | 50 500 m² | 152,0 |
| bureaux | 30 100 m² | 80,2 |
| locaux d'activité | 13 400 m² | 25,7 |
| Autres | 2 000 m² | 3,1 |
| Immobilier résidentiel | 21 400 m² | 41,2 |
| Réserves foncières | 2 630 ha | 40,8 |
| Total hors SME | 342,9 | |
| Patrimoine mise en équivalence à 100% en quote-part |
34 800 m² | 83,3 41,6 |
| Total Patrimoine économique | 384,5 |
2.2 STOCKS (PROMOTION IMMOBILIERE)
Les stocks immobiliers se décomposent ainsi :
| Stocks (nets) En M€ |
30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Stocks Immobilier Résidentiel (projets, en cours et achevés) |
6,0 | 2,3 |
| Stocks Immobilier Tertiaire (projets, en cours et achevés) |
8,4 | 11,7 |
| Sous-total Stocks Opérations immobilières | 14,4 | 14,0 |
| Terrains en opérations d'aménagement | 16,0 | 20,5 |
| Parcelles individuelles et Autres terrains | 39,8 | 34,6 |
| Sous-total Stocks Terrains | 55,8 | 55,1 |
| Total Stocks immobiliers (nets) | 70,2 | 69,1 |
3. RESULTATS FINANCIERS
Les comptes consolidés résumés du groupe CBo Territoria sont établis au 30 juin 2022 selon le référentiel IFRS, tel qu'adopté dans l'Union Européenne.
3.1 COMPTE DE RESULTAT
| Données en M€ | S1 2022 | S1 2021 publié |
S1 2021 retraité* |
Variation S1 Publié | Variation S1 retraité | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 33,3 | 36,4 | 34,8 | -3,1 | -8,4% | -1,6 | -4,5% |
| Résultat des activités | 11,6 | 9,9 | 9,7 | 1,7 | 17,1% | 1,8 | 19,0% |
| Variation juste valeur | (0,3) | 1,6 | 1,6 | -1,9 | -117,8% | -1,9 | -117,8% |
| Plus-value de cessions | 0,5 | 0,7 | 0,7 | -0,2 | -32,2% | -0,2 | -32,2% |
| Autres charges opérationnelles | 1,1 | 0,3 | 0,3 | 0,8 | 263,0% | 0,8 | 261,6% |
| Quote-part des résultats des Sociétés Mises en Equivalence (SME) |
1,0 | 0,8 | 0,9 | 0,2 | 27,7% | 0,1 | 14,9% |
| Résultat opérationnel après SME | 13,8 | 13,2 | 13,1 | 0,6 | 4,5% | 0,7 | 5,1% |
| Coût de l'endettement financier net | (2,9) | (2,9) | (2,9) | -0,0 | 0,5% | -0,0 | 0,5% |
| Autres produits et charges financiers | (0,1) | (0,2) | (0,2) | 0,1 | -53,7% | 0,1 | -51,5% |
| Résultat avant impôts | 10,8 | 10,1 | 10,0 | 0,7 | 6,9% | 0,8 | 7,5% |
| Impôt sur les résultats | (2,4) | (2,8) | (2,8) | 0,4 | -13,3% | 0,4 | -13,3% |
| Résultat net | 8,4 | 7,3 | 7,2 | 1,1 | 14,7% | 1,1 | 15,6% |
| Résultat net Part du Groupe | 8,4 | 7,3 | 7,3 | 1,1 | 14,7% | 1,1 | 15,6% |
(*) Retraité pour assurer la comparabilité des données suite à la cession de 40% du pôle Loisirs-Outdoor en juin 2022
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2022 | Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | CBo Territoria | |||
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 11,8 | 20,9 | 0,6 | 33,3 |
| Marge opérationnelle | 10,3 | 5,2 | / | / |
| En % du CA | 87,3% | 24,9% | / | / |
| Résultat des activités | 10,3 | 5,2 | (3,9) | 11,6 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 353,2 | / | / | 353,2 |
| Autres Actifs non courants | 1,8 | / | 18,4 | 20,2 |
| Stocks et en-cours | / | 70,2 | - | 70,2 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 179,9 | 10,5 | 2,0 | 192,4 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 19,8 | 2,6 | 0,0 | 22,4 |
(A) le secteur « autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Les revenus d'activités ont été détaillés dans les paragraphes précédents. Le chiffre d'affaires est de 33,3 M€, en recul de 4,5% par rapport au 1er semestre 2021 (34,8 M€ S1 2021 retraité).
Au 1er semestre 2022, l'activité de Foncière présente des revenus locatifs nets (hors quote-part des SME) de 10,3 (contre 9,5 M€ au 30 juin 2021 retraité), représentant 87,3% des revenus locatifs bruts (contre 85,2% au 30 juin 2021 retraité).
Les loyers nets tertiaires incluant la quote-part des Sociétés Mises en Equivalence progressent de 12,7% à 11,2 M€.
L'activité de Promotion affiche une marge de 5,2 M€ en hausse de 13,6%. Compte tenu d'un mix produit favorable, porté par les ventes de parcelles résidentielles (généralement situées dans la zone balnéaire, dans l'ouest de l'île et génératrices de plus fortes marges), le taux de marge ressort ponctuellement sur le semestre à 24,9% contre 19,9 % au 1er semestre 2021.
Le Résultat semestriel des activités est de 11,6 M€ en hausse de 19,0% (9,7 M€ au 1er semestre 2021 retraité).
La cession de 40% des titres des sociétés outdoor et la mise à la juste valeur des 60% restants ont généré un résultat de 1,1 M€ en autres produits et charges opérationnels.
Au 1er semestre 2022, la variation de Juste Valeur est de (0,3 M€), contre de +1,6 M€ au 1er semestre 2021.
La quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence (dont les SCI Kerveguen, Katsura et Grand Sud Sauvage Développement mais également les sociétés d'exploitation des activités loisirs suite à la cession de 40% des titres à Ilop Réunion) ressort à 1,0 M€ en progression de 14,9% par rapport au 1er semestre 2021 retraité, suite aux bons résultats du centre commercial les Terrass porté par Grand Sud Sauvage Développement principalement.
Le Résultat Opérationnel après SME ressort à 13,8 M€ contre 13,1 M€ au 1er semestre 2021 retraité, soit une hausse de 5,1%.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à (2,9) M€ (iso 1er semestre 2021).
Le résultat net Part du Groupe ressort à 8,4 M€, en hausse de 15,6% par rapport au 1er semestre 2021 retraité.
Le résultat net récurrent Part du Groupe de la Foncière s'établit à 5,0 M€ au 1er semestre 2022 contre 4,4 M€ au 1er semestre 2021 retraité. Il ressort à 0,12 € par action dilué (vs 0,11 € au 1er semestre 2021).
Il correspond au résultat net de la Foncière sans tenir compte des éléments non récurrents tels que la variation de juste valeur et les résultats de cession d'actifs.
Ainsi des loyers nets du patrimoine économique, sont déduits une quote-part des frais de structure attribuables à la Foncière, le coût de l'endettement financier net de la Foncière et un impôt normatif (taux de 25,0% retenu en 2022 et de 26,5% en 2021).
Les frais de structure directement attribuables à la Foncière ont été identifiées et les charges communes à la Foncière et à la Promotion ont été réparties selon des clés de ventilation représentatives de l'activité ou à défaut à 50/50 en veillant à une stabilité dans la méthode.
3.2 AU NIVEAU DU BILAN
| En millions d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | ||
| Immobilisations incorporelles | 0,3 | 0,3 |
| Immobilisations corporelles | 6,3 | 10,2 |
| Immeubles de placement | 334,1 | 328,0 |
| Participation dans les entreprises associées et co-entreprises | 11,7 | 10,0 |
| Actifs financiers | 2,0 | 0,1 |
| Total Actifs non courants (I) | 354,4 | 348,6 |
| ACTIFS COURANTS | ||
| Immeubles de placement destinés à la vente | 19,1 | 21,0 |
| Stocks et en-cours | 70,2 | 69,3 |
| Clients et autres créances | 20,3 | 27,3 |
| Créances d'impôt | 0,6 | 2,8 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 35,0 | 27,6 |
| Total Actifs courants (II) | 145,1 | 147,9 |
| TOTAL ACTIF (I) + (II) | 499,4 | 496,5 |
| En millions d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
| CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | ||
| Capital | 48,2 | 48,2 |
| Primes liées au capital | 26,7 | 26,7 |
| Réserves consolidées | 144,9 | 134,5 |
| Résultat consolidé | 8,4 | 15,7 |
| Capitaux propres (Part Groupe) (A) | 228,2 | 225,2 |
| Réserves des participations ne donnant pas de contrôle | (0,2) | (0,1) |
| Résultat des participations ne donnant pas de contrôle | (0,0) | (0,1) |
| Intérêts minoritaires (B) | (0,3) | (0,2) |
| Capitaux propres consolidés (A + B) | 228,0 | 224,9 |
| PASSIFS NON COURANTS | ||
| Dettes financières dont OCEANE (part à plus d'un an) | 192,4 | 191,3 |
| Provisions non courantes | 1,2 | 2,2 |
| Impôts différés passifs | 34,5 | 32,2 |
| Autres passifs long terme | 0,2 | 0,3 |
| Total Passifs non courants (I) | 228,3 | 226,0 |
| PASSIFS COURANTS | ||
| Dettes financières (part à moins d'un an) | 22,4 | 23,6 |
| Fournisseurs et autres dettes | 20,7 | 21,9 |
| Dettes d'impôt | 0,0 | 0,0 |
Total Passifs courants (II) 43,1 45,6 TOTAL DES PASSIFS (I) + (II) 271,5 271,6 TOTAL PASSIF 499,4 496,5
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Capitaux propres :
Les capitaux propres consolidés Part du Groupe s'élèvent à 228,2 M€ au 30 juin 2022 contre 225,2 M€ au 31 décembre 2021. Leur évolution s'explique notamment par le résultat net Part du Groupe du 1er semestre 2022 pour +8,4 M€, le versement du dividende 2021 à hauteur de (8,6) M€ et la variation positive du mark-to-market des instruments de couverture (+2,7 M€ nets d'impôts différés).
LTV (Loan to Value) :
L'endettement net (après prise en compte de la trésorerie active et des actifs financiers garantissant des emprunts) au 30 juin 2022 s'élève à 178,0 M€ (contre 187,2 M€ au 31 décembre 2021), représentant 41,5 % de la valeur totale des actifs immobiliers (Immeubles de Placement + Stocks + Immeubles d'exploitation hors Siège), ce qui représente une baisse de 2,3 points par rapport au 31 décembre 2021.
Financement :
Les souscriptions d'emprunts bancaires s'élèvent à 15,0 M€ au 1er semestre 2022 correspondant au financement du dernier local commercial du Retail Park du Port livré en 2021 pour un montant de 12,2 M€ et à un Prêt Garanti par l'Etat de 2,6 M€.
Les remboursements d'emprunts s'élèvent à 13,1 M€ au 1er semestre 2022, dont 10 M€ de remboursements contractuels et 3,7 M€ de remboursements anticipés.
La trésorerie, nette de soldes bancaires créditeurs, atteint 34,9 M€ au 30 juin 2022 (contre 27,5 M€ au 31 décembre 2021).
Le Groupe a établi un plan de trésorerie à fin 2023 confirmant l'assurance qu'il a les ressources suffisantes pour faire face aux dépenses à court terme et au financement du développement.
3.3 ACTIF NET REEVALUE
Dans le cadre de son activité de Foncière, la société procède à l'évaluation en juste valeur de ses immeubles de placement.
Compte tenu de la comptabilisation à l'actif en juste valeur de ses immeubles de placement, l'Actif net réévalué, qui traduit principalement la valeur de Foncière du Groupe, ressort à 228,2 M€, un niveau équivalent aux capitaux propres. L'ANR par action est de 6,37 € (contre 6,29 € fin 2021 et 6,04 € à fin juin 2021). L'ANR par action dilué s'établit à 6,14 € (contre 6,08 € fin 2021 et 5,87 € à fin juin 2021). Il tient compte du nombre maximum d'actions qui pourraient être créées par les instruments dilutifs en circulation (principalement l'ORNANE).
Evolution de l'Actif Net Réévalué*, en M€
(*) Actif Net Réévalué : hors droits, hors valorisation des marges à venir de l'activité de Promotion
4 DEVELOPPEMENT ET PERSPECTIVES
DES ATOUTS FACE AUX EFFETS DE CYCLE
- ➢ Le Groupe est propriétaire d'actifs tertiaires de qualité, avec des locataires attachés à leurs sites
- ➢ Le protocole avec la SHLMR/Action Logement contribue au financement du développement de la Foncière avec la cession des actifs Habitat de la Foncière et à la commercialisation des nouveaux programmes résidentiels de la Promotion.
- ➢ Le Groupe affiche un bilan solide, avec un haut niveau de trésorerie de 35 M€ et un ratio de LTV de 41,5%, et un business model diversifié lui permettant d'afficher une confiance dans les perspectives de son développement. Le contexte sanitaire et économique appelle toutefois toujours à la prudence.
CONCERNANT LE DEVELOPPEMENT DE LA « FONCIERE »
Immobilier tertiaire
Le pôle Foncière va poursuivre son développement dans des Immeubles de Rendement tertiaires de grande qualité, notamment à Mayotte.
CBo Territoria dispose à ce jour d'un pipeline* de projets de 106 M€ à horizon moyen terme, dont l'entrepôt de Combani à Mayotte (entièrement commercialisé) livré fin septembre 2022 et le centre commercial Ylang Ylang de près de 6 700 m2 en cours de travaux pour une livraison fin 2023 et dont la commercialisation avance à bon rythme (86% de la surface à date), ainsi que 26 M€ de projets à lancer principalement à la Réunion dans les 12 mois.
Immobilier résidentiel
Conformément à la stratégie du Groupe de mutation de son patrimoine afin d'accélérer la fonciarisation du Groupe en Immobilier tertiaire, les actifs résidentiels (268 logements à fin juin 2022) sont destinés à être cédés en bloc en fin de période de défiscalisation. Conformément à l'accordcadre signé en 2019, deux programmes de 118 logements intermédiaires au total sont prévus d'être cédés en bloc à la SHLMR/Action Logement au dernier trimestre 2022.
AU NIVEAU DE LA PROMOTION
L'activité de Promotion dans le secteur résidentiel sera portée par la commercialisation des programmes de lotissements résidentiels et des programmes intermédiaires éligibles au Pinel DOM Elle sera également marquée par la poursuite des chantiers des programmes résidentiels vendus en bloc à la SHLMR.
L'activité de Promotion dans le secteur de l'immobilier tertiaire sera marquée par la poursuite du chantier de 3 100 m² de bureaux vendus en VEFA à l'EPSMR.
*Projets en construction, projets à lancer dans les 12 mois et projets identifiés sur fonciers maîtrisés à horizon moyen terme.
5 INFORMATIONS SUR LES RISQUES ET INCERTITUDES
CBo Territoria invite ses lecteurs à se référer à la section sur les risques de son rapport annuel où sont exposés les principaux risques auxquels le Groupe est confronté [cf. 02. Rapport de gestion / 5. Informations sur les risques et incertitudes]. Les risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur l'activité de la Société, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) au cours du 2nd semestre 2022 sont identiques à ceux qui y sont décrits à l'exception des risques liés à l'évolution des taux d'intérêt et des risques liés aux opérations de développement immobilier.
➢ Risques liés à l'évolution des taux d'intérêt
Une remontée des taux d'intérêt impacterait le coût de la dette existante, mais ce risque est limité grâce aux instruments de couverture mis en place. 85% de la dette est à taux fixe ou à taux variable couvert par un swap.
Une remontée des taux engendrerait par ailleurs une augmentation du coût des nouvelles opérations de financement.
Ce risque est pris en compte dans le budget des opérations financées et dans le business plan du Groupe.
➢ Risques liés aux opérations de développement immobilier
Dans le cadre du développement de ses opérations immobilières, l'augmentation du coût des matériaux et les difficultés d'approvisionnement impacteraient les futurs projets du Groupe.
Le Groupe se prémunit de ce risque par la contractualisation de clauses miroirs (fournisseurs /acquéreurs) permettant au Groupe de ne pas supporter seul les impacts.
CBo Territoria se montre extrêmement résiliente face aux effets de cycle notamment grâce à sa présence à la fois sur le marché résidentiel et tertiaire et sur des segments différents pour pondérer les risques, ….
CBo Territoria dispose d'une structure financière saine, qu'elle considère adaptée à ses objectifs qui lui permet notamment de disposer d'une certaine flexibilité afin de profiter d'opportunités d'investissement.
6 PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIEES
Il n'y a pas eu, au cours du 1er semestre 2022, de nouvelles transactions effectuées par le Groupe avec ses parties liées par rapport au 31 décembre 2021 hormis les baux contractualisés avec les sociétés Outdoor dorénavant comptabilisées par mise en équivalence, les terrains et murs étant la propriété du Groupe à 100%.
7 EVENEMENTS POSTERIEURS AU 30 JUIN 2022
CBo Territoria a procédé au rachat de 545 664 ORNANE, soit 8,8% du volume total, le 21 juillet 2022 pour un montant total de 2 657 K€. 5 639 903 obligations restent en circulation.
C O M P T E S C O N S O L I D E S RE S U M E S
| ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE……… | 19 |
|---|---|
| COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE…………………………. | 21 |
| ETAT DU RESULTAT GLOBAL…………………………………… | 22 |
| TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE………………………. | 23 |
| TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES | |
| CONSOLIDES…………………………………………………………. | 24 |
| ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES RESUMES………… | 25 |
| PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS | 25 |
| REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET REGLES D'EVALUATION INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE ET COMPARABILITE |
26 |
| DES COMPTES | 38 |
| INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE | 40 |
| NOTES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT | 43 |
ACTIF
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immobilisations incorporelles | 262 | 305 | |
| Immobilisations corporelles | 6 337 | 10 241 | |
| Immeubles de placement | 1 | 334 137 | 328 010 |
| Participation dans les entreprises associées et co entreprises |
3 | 11 670 | 9 951 |
| Actifs financiers | 1 956 | 94 | |
| Total Actifs non courants (I) | 354 362 | 348 602 | |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Immeubles de placement destinés à la vente | 2 | 19 059 | 20 963 |
| Stocks et en-cours | 4 | 70 172 | 69 255 |
| Clients et autres créances | 5 | 20 252 | 27 296 |
| Créances d'impôt | 582 | 2 823 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6 | 35 013 | 27 577 |
| Total Actifs courants (II) | 145 077 | 147 915 | |
| TOTAL ACTIF (I) + (II) | 499 439 | 496 517 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
PASSIF
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | |||
| Capital | 7 | 48 243 | 48 243 |
| Primes liées au capital | 26 731 | 26 686 | |
| Réserves consolidées | 144 857 | 134 499 | |
| Résultat consolidé | 8 399 | 15 724 | |
| Capitaux propres (Part Groupe) (A) | 228 229 | 225 152 | |
| Réserves des participations ne donnant pas de contrôle |
(215) | (141) | |
| Résultat des participations ne donnant pas de contrôle |
(38) | (74) | |
| Intérêts des participations ne donnant pas de contrôle (B) |
(253) | (215) | |
| Capitaux propres consolidés (A + B) | 227 975 | 224 936 | |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières dont OCEANE (part à plus d'un an) |
8 | 192 433 | 191 299 |
| Provisions non courantes | 1 212 | 2 178 | |
| Impôts différés passifs | 34 479 | 32 181 | |
| Autres passifs long terme | 222 | 333 | |
| Total Passifs non courants (I) | 228 346 | 225 992 | |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières (part à moins d'un an) | 8 | 22 375 | 23 606 |
| Fournisseurs et autres dettes | 20 738 | 21 947 | |
| Dettes d'impôt | 5 | 35 | |
| Total Passifs courants (II) | 43 118 | 45 588 | |
| TOTAL DES PASSIFS (I) + (II) | 271 464 | 271 580 | |
| TOTAL PASSIF | 499 439 | 496 517 |
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|---|
| Loyers | 11 799 | 10 992 | |
| Ventes en promotion immobilière | 20 877 | 23 039 | |
| Produits des activités annexes | 617 | 2 328 | |
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 9 | 33 293 | 36 359 |
| Production immobilisée | 78 | 64 | |
| Variation des stocks d'en-cours et produits finis | 1 026 | 560 | |
| Total Produits des activités courantes | 34 397 | 36 983 | |
| Achats | (15 977) | (18 643) | |
| Charges externes | (2 129) | (3 050) | |
| Charges de personnel | (2 705) | (3 407) | |
| Impôts et taxes | (2 112) | (1 225) | |
| Dotations aux amortissements et provisions | 185 | (1 221) | |
| Autres produits d'exploitation | 60 | 663 | |
| Autres charges d'exploitation | (156) | (225) | |
| RESULTAT DES ACTIVITES | 11 562 | 9 876 | |
| Résultat sur cessions d'immeubles de placement | 463 | 684 | |
| Solde net des ajustements de juste valeur | 11 | (281) | 1 574 |
| Autres charges et produits opérationnels | 10 | 1 062 | 292 |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 12 806 | 12 426 | |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 1 000 | 783 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES RESULTAT DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE |
13 806 | 13 209 | |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 | 6 | |
| Coût de l'endettement financier brut | 12 | (2 918) | (2 909) |
| COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET | 12 | (2 917) | (2 903) |
| Autres produits et charges financiers | 12 | (97) | (210) |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 10 792 | 10 096 | |
| Impôts sur les résultats | 13 | (2 431) | (2 804) |
| RESULTAT NET | 8 361 | 7 292 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | (38) | (30) | |
| RESULTAT NET (PART DU GROUPE) | 8 399 | 7 322 | |
| Résultat par action (en euros) | 14 | 0,23 | 0,20 |
| Résultat dilué par action (en euros) | 14 | 0,20 | 0,18 |
ETAT DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|---|
| RESULTAT NET TOTAL | 8 361 | 7 292 | |
| Juste valeur des instruments financiers | 3 622 | 845 | |
| Impôts différés sur Juste valeur des instruments financiers | (936) | (218) | |
| RESULTAT NET GLOBAL | 11 047 | 7 919 | |
| dont Quote-part du Groupe | 11 085 | 7 949 | |
| dont Quote-part revenant aux participations ne donnant pas de contrôle |
(38) | (30) |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2022 | 31/12/2021 | 30/06/2021 |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net total consolidé | 8 361 | 15 650 | 7 292 | |
| Ajustements : | ||||
| Elim. du résultat des sociétés mises en équivalence | (1 000) | (1 790) | (783) | |
| Elim. Des dividendes des sociétés mises en équivalence | (59) | (59) | ||
| Elim. des amortissements et provisions | (476) | 3 605 | 1 465 | |
| Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) | 11 | 281 | (1 455) | (1 574) |
| sur immeubles de placement | ||||
| Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) autres | (615) | |||
| Elim. des autres éléments sans incidence sur la trésorerie | ||||
| Elim. de l'impact des stock-options | 44 | |||
| Elim. des résultats de cession, des pertes et profits de dilution | (18) | (853) | (658) | |
| Elim. des produits de dividendes | 6 577 | 15 098 | 5 683 | |
| Capacité d'autofinancement | 13 | 2 431 | 5 025 | 2 804 |
| Elim. de la charge (produit) d'impôts sur les résultats | ||||
| Elim. du coût de l'endettement financier net | 12 | 2 918 | 5 656 | 2 909 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt |
11 926 | 25 780 | 11 396 | |
| Incidence de la variation du BFR | 15 | 11 073 | (729) | (4 433) |
| Impôts payés | 898 | (6 838) | (3 779) | |
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 23 896 | 18 213 | 3 184 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | (3 230) | (11 209) | (3 509) | |
| Acquisition d'immobilisations corporelles et incorporelles | (104) | (629) | (215) | |
| Variation des dettes et créances sur immobilisations | (5 528) | 4 300 | 994 | |
| Acquisition d'actifs financiers | ||||
| Variation des prêts, avances et autres actifs financiers | 1 088 | (17) | ||
| Cession d'immobilisations corporelles et incorporelles | (1) | 150 | 1 125 | |
| Cession d'immeubles de placement | 2 381 | 7 218 | 3 483 | |
| Variation de périmètre | (283) | (9) | () | |
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | (6 764) | 910 | 1 862 | |
| Augmentation de capital | 32 | 32 | ||
| Apports en capital des minoritaires / Filiales | ||||
| Mobilisation d'emprunts moyen - long terme | 8 | 14 979 | 3 697 | 3 738 |
| Remboursement d'emprunts moyen - long terme | 8 | (13 074) | (24 390) | (9 869) |
| Variation des crédits d'accompagnement sur op. en Promotion | 8 | (84) | (84) | |
| Variation des dépôts et cautionnements | 8 | 285 | (180) | (30) |
| Rachat d'actions propres | (2) | (28) | (33) | |
| Intérêts financiers nets versés | 12 | (3 289) | (6 320) | (3 202) |
| Dividendes payés aux actionnaires du Groupe | (8 587) | (8 237) | (8 237) | |
| Dividendes payés aux minoritaires | ||||
| Autres flux liés aux opérations de financement | (705) | |||
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | (9 688) | (36 216) | (17 685) | |
| Variation de la trésorerie | 7 443 | (17 093) | (12 639) | |
| Trésorerie d'ouverture | 6 | 27 468 | 44 562 | 44 562 |
| Trésorerie de clôture | 6 | 34 912 | 27 468 | 31 923 |
| Variation de la trésorerie | 7 443 | (17 093) | (12 639) |
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CON-SOLIDES
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Réserves consolidées |
Total Part du Groupe |
Participations ne donnant pas de contrôle |
Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2020 | 48 229 | 26 667 | (2 712) | 144 445 | 168 400 | 216 628 | 369 | 216 997 |
| Autres éléments du résultat global | 1 238 | 1 238 | 1 238 | 1 238 | ||||
| Résultat net de l'exercice | 15 724 | 15 724 | 15 724 | (74) | 15 650 | |||
| Résultat global de la période | - | - | - | 16 962 | 16 962 | 16 962 | (74) | 16 888 |
| Distributions | (8 237) | (8 237) | (8 237) | (8 237) | ||||
| Actions Propres | (28) | (28) | (28) | (28) | ||||
| Augmentation de capital suite aux levées d'options de souscription d'actions (SO) |
13 | 19 | 19 | 32 | 32 | |||
| Variation de périmètre | (195) | (195) | (195) | (510) | (705) | |||
| Autres mouvements | (11) | (11) | (11) | (11) | ||||
| Situation au 31/12/2021 | 48 243 | 26 686 | (2 712) | 152 936 | 176 910 | 225 152 | (215) | 224 936 |
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Réserves consolidées |
Total Part du Groupe |
Participations ne donnant pas de contrôle |
Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2021 | 48 243 | 26 686 | (2 712) | 152 936 | 176 910 | 225 152 | (215) | 224 936 |
| Autres éléments du résultat global | 2 686 | 2 686 | 2 686 | 2 686 | ||||
| Résultat net de l'exercice | 8 399 | 8 399 | 8 399 | (38) | 8 361 | |||
| Résultat global de la période | - | - | - | 11 085 | 11 085 | 11 085 | (38) | 11 047 |
| Distributions | (8 587) | (8 587) | (8 587) | (8 587) | ||||
| Actions Propres | (2) | (2) | (2) | (2) | ||||
| Autres mouvements | 44 | 537 | 581 | 581 | 581 | |||
| Situation au 30/06/2022 | 48 243 | 26 731 | (2 712) | 155 968 | 179 986 | 228 229 | (253) | 227 975 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
1. PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS
1.1 PRESENTATION
CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine foncier très étendu, situé sur le département de La Réunion et hérité de l'industrie de la canne à sucre. Le Groupe intervient ainsi dès l'amont de la chaine de création de valeur des marchés immobiliers, disposant d'un avantage concurrentiel fort sur un territoire où le foncier constitue une ressource rare.
Avec une vision globale « d'ensemblier », CBo Territoria développe des quartiers résidentiels et des quartiers d'affaires ou des zones d'activités au sein d'opérations d'aménagement situées sur des sites stratégiques.
Valorisant son patrimoine foncier en viabilisant les terrains, puis en développant des programmes immobiliers adaptés et diversifiés, CBo Territoria opère sur deux métiers :
- Foncière : cette activité recouvre la gestion foncière, le développement pour son propre compte d'opérations immobilières à vocation patrimoniale et la gestion de ces actifs.
- Promoteur : l'activité de Promotion recouvre les opérations réalisées pour être vendues à des tiers, tant en matière de terrains à bâtir que d'immobilier résidentiel et professionnel.
CBo Territoria poursuit son développement selon deux axes stratégiques :
- Réaliser une partie du capital foncier
Cet axe se matérialise par la réalisation d'opérations en promotion immobilière, majoritairement sur le secteur de l'immobilier résidentiel, en logements et terrains à bâtir. Cette activité génératrice de cash-flows disponibles à court terme permet de développer la capacité d'autofinancement et d'assurer la réalisation du second axe stratégique.
- Développer un patrimoine locatif professionnel
Cette activité de Foncière, conforme à la vocation de CBo Territoria, est majoritairement développée sur le secteur de l'immobilier professionnel offrant un niveau élevé de rendement.
1.2 FAITS MARQUANTS
La Foncière affiche un taux d'occupation financière au 30 juin 2022 de 98% sur le périmètre du patrimoine économique tertiaire, de 2 points supérieur à celui du 30 juin 2021.
CBo Territoria SA confirme sa résilience grâce à la diversité de ses métiers qui pondère les risques et a poursuivi ses activités au cours du 1er semestre 2022 conformément aux axes stratégiques de développement.
Activité de Foncière
Au 1er semestre 2022, le pôle Foncière, activité phare du Groupe, affiche une progression des loyers totaux bruts de 7,4% par rapport au 1 er semestre 2021.
Le chantier du centre commercial et logistique de Combani à Mayotte se poursuit.
Activité de Promotion
L'activité de Promotion est en recul après deux années de forte contribution du Tertiaire. Le Chiffre d'affaires Promotion ressort à 20,9 M€. Grâce au mix produits plus favorable au résultat, la marge, elle, est en progression de 13,6% à 5,2 M€ par rapport au 1er semestre 2021.
Activités « Autres »
Le Groupe a cédé 40% de ses 3 sociétés d'exploitation Outdoor, Le Bassin Bleu Country Club (BBCC), Le Jardin d'Eden et Le Beauséjour Sport Club (BSC), à Ilop Réunion, représentée par Stéphane André, Directeur de ces activités depuis 2007. Précédemment consolidé en intégration globale, le pôle Outdoor, contrôlé dorénavant conjointement, est comptabilisé par mise en équivalence dans les comptes à compter du 1er janvier 2022. Le résultat de ces activités composé principalement du chiffre d'affaires, des charges de personnel et d'exploitation est dorénavant présenté dans la ligne du compte de résultat « Résultat des sociétés mises en équivalence ».
2. REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET REGLES D'EVALUATION
La société consolidante et toutes les sociétés consolidées du Groupe ont réalisé un arrêté au 30 juin 2022.
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2022 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 9 septembre 2022.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros, arrondis au millier d'euros le plus proche. Les actions du groupe CBo Terrritoria sont admises aux négociations sur le compartiment C d'Euronext Paris.
2.1 REFERENTIEL COMPTABLE
Les états financiers consolidés du groupe CBo Territoria au 30 juin 2022 sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations de l'IFRS IC (lFRS Interpretations Committee) telles qu'adoptées dans l'Union européenne.
Ces états financiers résumés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'adoptée par l'Union européenne. Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2021.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2022 sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2021.
Les autres normes, amendements et interprétations adoptées par l'Union européenne et d'application obligatoire en 2022 n'ont pas d'impacts significatifs sur les comptes.
Normes, amendements et interprétations adoptés par l'Union Européenne et d'application obligatoire au 1er janvier 2022 :
▪ Amendements à IAS 1 Informations à fournir sur les méthodes comptables. Ces amendements ont pour objectif d'aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes comptables. Les entreprises doivent désormais fournir une information sur les méthodes comptables significatives plutôt que sur les principales méthodes comptables. Les informations sur une méthode comptable sont significatives si, lorsqu'on les prend en considération conjointement avec d'autres informations contenues dans les états financiers de l'entité, on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles influencent les décisions que les principaux utilisateurs des états financiers à usage général prennent en se fondant sur ces états financiers.
▪ Amendement à la norme IAS 8 – Définition d'une estimation comptable. Cet amendement a pour objectif de préciser la définition d'une estimation comptable comme « montant monétaire dans les états financiers qui est sujet à des incertitudes en ce qui concerne son évaluation ». L'amendement précise également qu'une entité doit élaborer une estimation comptable dans le but d'atteindre « l'objectif fixé » par la méthode comptable (pouvant nécessiter que des postes des états financiers soient évalués pour des montants monétaires qui ne peuvent être observés directement et qui doivent à la place être estimés).
Les textes publiés par l'IASB, en attente d'adoption par l'Union Européenne au 30 juin 2022 sont les suivants :
- Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers Classement des passifs en tant que passifs courants et non courants. Les modifications visent à préciser les critères de classement d'un passif en tant que passif courant ou non courant, ce qui pourrait affecter les clauses restrictives (covenants) d'une entreprise. Pour donner le temps aux entreprises de se préparer aux modifications, le Board a fixé la date d'entrée en vigueur à janvier 2023.
- Amendements à IFRS 17 Contrats d'assurance. Le but de l'amendement est d'aider les entreprises à mettre en application la norme. Cette dernière étant spécifique aux sociétés d'assurance, le Groupe n'est pas concerné par ces amendements.
- Amendements à IAS 12 Impôts différés liés à des actifs et passifs issus d'une même transaction. Dans certaines circonstances, les entreprises sont exemptées de comptabiliser un impôt différé lors de la comptabilisation initiale d'un actif et un passif. Il y avait jusqu'à présent une incertitude quant à la question de savoir si l'exemption s'appliquait à des transactions telles que les contrats de location et les obligations de démantèlement, des transactions pour lesquelles les entreprises comptabilisent à la fois un actif et un passif. Les amendements viennent préciser que l'exemption ne s'applique pas et que les entreprises sont tenues de comptabiliser l'impôt différé sur ces transactions. L'objectif des amendements est de réduire l'hétérogénéité dans la comptabilisation de l'impôt différé relatif aux contrats de location et aux obligations de démantèlement. Les amendements entreront en vigueur pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2023, et s'appliqueront aux transactions concernées survenues à compter de la date d'ouverture du premier exercice comparatif présenté. Une application anticipée des amendements de la norme est autorisée. Au 30 juin 2022, les comptes du Groupe n'intègrent pas d'actifs et passifs issus de la même transaction ; par conséquent, aucune application anticipée de l'amendement n'a été faite.
Présentation des états financiers
Le Groupe CBo Territoria a opté pour le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.
2.2 MODALITES DE CONSOLIDATION
PERIMETRE ET METHODES DE CONSOLIDATION
Les comptes consolidés comprennent les états financiers des filiales à compter de leur date d'acquisition (date à laquelle le contrôle est obtenu), et jusqu'à la date à laquelle le contrôle cesse, ainsi que les intérêts du Groupe dans les entreprises associées et co-entreprises comptabilisées par mise en équivalence.
2.2.1 Filiales
Une filiale est une entité contrôlée directement ou indirectement par le Groupe. Le contrôle existe sur une entité lorsque le Groupe détient le pouvoir sur celle-ci, est exposé ou a droit à des rendements variables du fait de son implication dans l'entité et lorsqu'il a la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité pour influer sur le montant de ces rendements. Pour déterminer si une situation de contrôle existe, le Groupe prend en considération tous les faits et circonstances pertinents pour évaluer son contrôle sur l'entité en question, comme les droits découlant d'accords contractuels ou les droits de vote potentiels détenus par le Groupe si ces derniers sont substantiels.
Les filiales sont consolidées par intégration globale à compter de la date à laquelle un contrôle est exercé par le Groupe.
Elles sont déconsolidées à compter de la date à laquelle le contrôle cesse d'être exercé.
Les transactions et soldes intra-groupe, liés aux opérations entre sociétés du Groupe, sont éliminés.
Les méthodes comptables des filiales sont alignées sur celles du Groupe, directement ou par le biais de retraitements de consolidation.
2.2.2 Entreprises associées et co-entreprises
Sont comptabilisées par mise en équivalence les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable (entreprises associées) et les entités sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint et répondant à la définition d'une co-entreprise.
L'influence notable se caractérise par le pouvoir de participer aux décisions relatives aux politiques financière et opérationnelle de l'entité, sans toutefois contrôler ou contrôler conjointement ces politiques.
Le contrôle conjoint s'entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entité, qui n'existe que dans les cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.
Les états financiers consolidés incluent la quote-part du Groupe dans le montant total des profits et des pertes comptabilisées par les entreprises associées et les co-entreprises, selon la méthode de la mise en équivalence, à partir de la date à laquelle l'influence notable ou le contrôle conjoint est exercé et jusqu'à la date à laquelle il prend fin.
2.3 ESTIMATIONS ET HYPOTHESES
Les estimations et hypothèses, qui sont continuellement mises à jour, sont fondées sur les informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment les anticipations d'événements futurs jugées raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les estimations comptables qui en découlent sont, par définition, rarement équivalentes aux résultats effectifs se révélant ultérieurement. Les estimations et les hypothèses risquant d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.
JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Le Groupe fait réaliser, tous les six mois, l'évaluation de son patrimoine par un expert indépendant (cf. note 2.4.3.3) qui utilise des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs des immeubles.
JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DERIVES
Tous les instruments dérivés utilisés par le Groupe sont valorisés conformément aux modèles standards du marché (cf. 2.4.10).
OPERATIONS DE PROMOTION IMMOBILIERE
Pour déterminer le solde des stocks et en-cours ainsi que la marge opérationnelle relatifs aux opérations de promotion immobilière, la direction de CBo Territoria procède à des estimations et fait des hypothèses.
Ces estimations et ces hypothèses sont établies à partir de l'expérience passée, de l'anticipation de l'évolution des marchés dans lesquels opère le groupe, ou d'autres facteurs considérés comme raisonnables au regard des circonstances.
Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente, le rythme d'écoulement des programmes immobiliers et le budget de prix de revient des opérations. Elles pourraient être impactées par le contexte économique et les évolutions réglementaires, notamment les mesures gouvernementales d'incitations fiscales.
DISTINCTION IMMEUBLES DE PLACEMENT / STOCKS
Lorsque la destination d'un projet ou opération immobilière est précisée ou modifiée (principales autorisations administratives obtenues et décision prise par le Comité d'investissement), des reclassements sont comptabilisés :
- dans le cas d'un projet initialement comptabilisé en immeubles de placement qui sera finalement réalisé en promotion immobilière, un reclassement en stocks est comptabilisé seulement lorsqu'il y a un changement d'utilisation matérialisé par un début d'aménagement ;
- dans le cas d'un projet initialement comptabilisé en stocks, le reclassement en immeubles de placement est comptabilisé lorsqu'il y a un commencement d'un contrat de location simple.
Dans le cas d'un transfert d'une catégorie d'immeubles de placement évalués à la juste valeur vers la catégorie des stocks, la valeur de transfert est la juste valeur déterminée à la date de transfert.
CLASSEMENT DES TERRAINS EN OPERATIONS D'AMENAGEMENT
Les terrains faisant l'objet d'une opération globale d'aménagement, notamment sous la forme de Zone d'Aménagement Concerté, sont reclassés globalement de la catégorie des immeubles de placement (où ils se trouvent positionnés initialement) vers les stocks lorsque les conditions suivantes se trouvent réunies :
- la destination principale des terrains de l'opération d'aménagement est le développement d'opérations en promotion immobilière ;
- l'ensemble des autorisations administratives est obtenu ;
- l'opération d'aménagement entre en phase opérationnelle (démarrage des travaux).
2.4 METHODES ET REGLES D'EVALUATION
2.4.1 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les immobilisations incorporelles figurent au bilan à leur coût d'acquisition historique, diminué de l'amortissement cumulé et des pertes de valeur.
L'amortissement est passé en charges dans le compte de résultat, selon la durée d'utilité estimée des immobilisations incorporelles, à compter de leur date d'entrée dans le patrimoine de l'entreprise.
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilité estimée, en suivant les modes et durées ci-après :
| Mode | Duree | |
|---|---|---|
| Licences | Linéaire | 3 ans |
| Logiciels | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Sites internet | Linéaire | 5 ans |
2.4.2 IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux actifs immobiliers occupés par le Groupe, dont notamment le siège social de la société.
Les immobilisations corporelles, hors immeubles de placement, sont valorisées au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur (IAS 16).
Le coût d'une immobilisation corporelle intègre son prix d'achat, y compris les frais accessoires, après déduction des remises et rabais commerciaux.
Les immobilisations produites pour l'usage du Groupe sont valorisées au coût de production, incluant les coûts directement attribuables à la production de ces biens.
Les amortissements sont déterminés en séparant au besoin chaque élément significatif d'une immobilisation en fonction de sa durée probable d'utilisation (méthode des composants).
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilisation estimée, en suivant les modes et durées ci-dessous :
| Mode | Durée | |
|---|---|---|
| Constructions par composants: | Linéaire | 10 à 40 ans |
| Structure | Linéaire | 35 à 40 ans |
| Menuiseries extérieures Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Etanchéité, Ravalement Linéaire | 15 ans | |
| Climatisation Linéaire | 15 ans | |
| Electricité Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Plomberie Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Aménagement divers Linéaire | 10 à 15 ans | |
| Matériel de transport | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Matériel de bureau | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Mobilier | Linéaire | 3 à 10 ans |
| Autres immobilisations corporelles | Linéaire | 1 à 3 ans |
2.4.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT
2.4.3.1 DEFINITION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Conformément à l'IAS 40, un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d'un bâtiment – ou ensemble immobilier constitué des deux) détenu par le propriétaire (ou en tant qu'actif au titre du droit d'utilisation par le preneur) pour :
- en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour :
- l'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ou le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Selon la norme IAS 40, un bien immobilier est notamment défini comme un immeuble de placement dans les cas suivants :
- un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l'activité ordinaire ;
- un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n'a pas déterminé qu'elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
- un bâtiment appartenant à l'entité (ou détenu dans le cadre d'un contrat de location financement) loué dans le cadre d'un ou plusieurs contrats de location simple ;
- un bâtiment vacant destiné à être loué.
2.4.3.2. NATURE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les immeubles de placement du Groupe incluent :
- des constructions livrées et en cours (bureaux, habitat, commerces, logistique etc…) ;
- des terrains non bâtis, correspondent à des terrains agricoles et à des terrains nus (loués et non loués). ;
- des terrains en zone d'aménagement concerté (« ZAC »). La réalisation d'une ZAC s'étend sur plusieurs années ; elle se décompose en plusieurs phases et éventuellement en plusieurs tranches opérationnelles.
2.4.3.3. JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat.
Selon IFRS 13, la juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation (valeur de sortie).
METHODOLOGIES D'EXPERTISE
L'expertise indépendante est confiée au Cabinet Cushman & Wakefield depuis le 31 décembre 2007 selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l'une au 30 juin, l'autre au 31 décembre.
Au 31 décembre 2021, le cabinet indépendant Guy Signon Conseils a expertisé les terrains classés en zone naturelle comme défini au PLU (Plan Local d'Urbanisme) détenus par la société CBo Territoria. Les méthodes utilisées par Guy Signon Conseils et Cushman & Wakefield sont conformes à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière
Les méthodes utilisées par Guy Signon Conseils et Cushman & Wakefield sont conformes à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
o Pour les immeubles bâtis loués (actifs de rendement) :
La juste valeur est estimée par les experts sur la base des valeurs issues de trois méthodologies : la méthode des flux de trésorerie actualisés, la méthode par le rendement et la méthode par comparaison (principalement pour les immeubles habitation). Les résultats obtenus sont ensuite recoupés avec le taux de rendement initial, les justes valeurs au m² et les valeurs de marché constatées sur des transactions dans le contexte d'un nombre limité de transactions sur l'île de La Réunion. Sur la base des informations transmises (liste des baux, données sur la vacance, dates d'échéance…), les experts établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque (incluant notamment une décote d'illiquidité pour les immeubles habitation) soit sur les cash-flows, soit sur les taux de rendement ou d'actualisation. La juste valeur exclut les droits et frais de mutation.
o Pour les terrains en zone d'aménagement concerté (ZAC) :
Pour les opérations d'aménagement, la juste valeur est évaluée par la méthode dite du bilan promoteur, méthode corroborée le cas échéant par la méthode par comparaison. L'approche est globale et prend en compte le phasage dans le temps des dépenses (travaux et autres) et recettes prévisionnelles.
o Pour les terrains agricoles :
La juste valeur des terrains agricoles est déterminée sur la base du barème SAFER.
o Pour les terrains divers constructibles (hors ZAC) :
La juste valeur est estimée par la méthode par comparaison avec les données de marché lorsqu'aucun projet n'est encore identifié. Dès lors qu'un projet est envisagé, les experts appliquent la méthode dite du bilan promoteur, et procèdent à un recoupement du prix de vente par rapport au m² de surfaces de plancher qu'il est envisageable de réaliser.
Compte tenu de la complexité des évaluations des actifs immobiliers et de la nature de certaines données non observables publiquement, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon la hiérarchie définie par IFRS 13.
La perte résultant des variations nettes de juste valeur des immeubles de placement est comptabilisé dans le compte de résultat du 30 juin 2022 pour (281) K€ (avant impôts différés) comparé au gain de +1 574 K€ comptabilisé au 30 juin 2021 (avant impôts différés).
PERIMETRE D'EXPERTISE
La quasi-totalité du patrimoine fait l'objet d'une expertise indépendante au 30 juin 2022.
2.4.3.4. IMMEUBLE DE PLACEMENT EN COURS DE CONSTRUCTION
Les projets pour lesquels la juste valeur ne peut être déterminée de manière fiable continuent à être valorisés à leur coût jusqu'à ce qu'il soit possible de déterminer une juste valeur de façon fiable ou jusqu'à un an avant que la construction ne soit achevée.
Le Groupe estime qu'un projet de développement peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si les trois conditions suivantes sont toutes remplies :
- Toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet ont été obtenues ;
- Le contrat de construction a été signé et les travaux ont débuté ;
- L'incertitude sur le montant des loyers futurs a été levée.
Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l'emprunt est incorporé au coût de l'immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu'à la livraison. Il inclut les frais financiers payés et pour les lignes de financement globales, des frais financiers calculés sur la base d'un taux moyen d'intérêt constaté.
2.4.4. IMMEUBLES DE PLACEMENT DESTINES A LA VENTE
La présentation en Actifs destinés à la vente est effectuée lot par lot en fonction de critères définis par la norme IFRS 5, notamment :
- L'actif doit être disponible dans son état actuel ;
- La vente doit être hautement probable dans un horizon de 12 mois.
Ces conditions sont considérées remplies lorsque le Comité d'investissement a pris la décision de céder l'actif (validation d'une grille de prix de vente et mise en commercialisation). Les modalités d'évaluation de ces biens sont identiques à celles décrites pour les immeubles de placement.
2.4.5. PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES ET CO-ENTREPRISES
Les participations dans les entreprises associées et co-entreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
La quote-part de résultat de ces entreprises figure dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ».
2.4.6. INVESTISSEMENTS DANS DES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS
Les actifs financiers non courants comprennent les placements financiers à moyen et long terme (immobilisations financières), généralement détenus jusqu'à leur échéance. Ces actifs financiers sont comptabilisés conformément à IFRS 9 au coût amorti.
2.4.7. STOCKS ET EN-COURS
Outre l'activité de développement d'un patrimoine immobilier locatif propre, le Groupe conduit des opérations en promotion immobilière.
Les comptes de stocks regroupent ces actifs à vocation de promotion immobilière :
- opérations de promotion immobilière habitat et tertiaire (immobilier bâti) ;
- opérations de promotion de terrains à bâtir (parcelles à bâtir habitat et tertiaire) ;
- terrains aménagés ou en cours d'aménagement destinés à porter de futurs projets immobiliers ;
- terrains à vendre en l'état pour lesquels la décision a été prise de procéder à leur vente à court ou moyen terme.
Les stocks immobiliers sont comptabilisés au coût de revient.
Ce dernier comprend le coût des terrains (intégrant le cas échéant la juste valeur transférée de la catégorie des immeubles de placement vers celle des stocks), les frais d'étude préalables, les frais d'acquisition, les taxes, les coûts d'aménagement (Voiries Réseaux Divers), les coûts de construction, les coûts des prestations techniques ainsi que divers coûts annexes (frais internes de maîtrise d'ouvrage et frais financiers notamment).
Le coût de revient inclut également les frais financiers à l'exception des biens vendus par lots à des clients finaux au travers de contrats prévoyant un transfert en continu du contrôle (contrat de VEFA).
Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles, lesquelles sont évaluées notamment à partir d'une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
2.4.8. CLIENTS ET AUTRES CREANCES
CREANCES EN PROMOTION IMMOBILIERE
Les créances clients représentent les créances nées de l'enregistrement du chiffre d'affaires en fonction de l'avancement des programmes. Elles se composent des éléments suivants :
- les appels de fonds, réalisés auprès des clients à différentes étapes des travaux conformément à la réglementation en vigueur, non encore réglés ;
- le décalage qui peut exister entre les appels de fonds et l'avancement réel constaté à la clôture de l'exercice.
Les créances clients sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations. En application d'IFRS 9, la dépréciation des créances est égale à la perte de crédit attendue à maturité. Toutefois, le nouveau modèle défini par la norme n'a pas d'impact significatif sur l'estimation du risque de dépréciation de ces créances.
AUTRES CREANCES CLIENTS ET AUTRES CREANCES
Les autres créances clients et autres créances sont évaluées à leur juste valeur lors de la comptabilisation initiale, puis au coût amorti diminué du montant des pertes de valeur.
Dans le cadre de ses activités de services immobiliers, le groupe (sa filiale CBo Gestion Immobilière) détient des fonds appartenant aux mandants. En tant que mandataire, ces fonds et leur contrepartie sont présentés dans les postes « Autres actifs courants » et « Autres passifs courants ».
2.4.9. TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
La trésorerie comprend les liquidités en comptes courants bancaires, ainsi que les dépôts rémunérés ayant une échéance à court terme, et ne présentant pas de risque significatif de perte de valeur en cas d'évolution des taux d'intérêt.
Conformément à la norme IFRS 9, les dépôts rémunérés figurent au bilan au coût amorti à la date de clôture.
2.4.10. DETTES FINANCIERES ET INSTRUMENTS DERIVES
EMPRUNTS
Les emprunts et autres passifs financiers sont comptabilisés au coût amorti qui correspond à leur valeur à l'émission incluant les frais d'émission, diminuée des montants remboursés. Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l'emprunt est incorporé au coût de l'immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu'à la livraison. Les coûts des emprunts et financements liés aux opérations immobilières et relatifs à la période de construction, sont incorporés au coût de production de l'actif qualifié.
OBLIGATION REMBOURSABLE EN NUMERAIRE ET EN ACTIONS NOUVELLES ET EXISTANTES (ORNANE 2018)
En date du 5 février 2018, le Groupe a procédé à l'émission d'un emprunt obligataire à option de remboursement en numéraire et/ou en actions nouvelles et/ou existantes (ORNANE) d'un montant total de 30 millions d'euros, au taux annuel de 3,75% pour un remboursement in fine au 1er juillet 2024.
La valeur nominale unitaire des obligations convertibles ORNANE 2018 a été fixée à 4,85 euros. Le taux de conversion s'élève à 1 action pour une obligation.
Cet emprunt a été comptabilisé en décomposant la composante « dette » de la composante « dérivé ».
L'ORNANE est un instrument financier hybride qui comprend (cf. IAS 32.11 et §21 et suivants) :
- Une composante dette (le contrat hôte) (comptabilisée selon la méthode du coût amorti),
- Un dérivé incorporé qui correspond à une option sur actions. Le dérivé incorporé n'est pas mesurable de manière fiable et isolée, ainsi sa juste valeur est déterminée comme la différence entre la juste valeur du contrat hybride et la juste valeur de la composante dette.
Au 30 juin 2022, la composante dérivée de cet instrument s'élève à 0,6 M€ (0,9 M€ à la date d'émission). La variation de juste valeur du composant dérivé impacte directement les autres charges et produits financiers.
INSTRUMENTS FINANCIERS DERIVES
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés tels que les swaps de taux d'intérêts pour se couvrir contre les risques associés aux taux d'intérêts. Ces instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur à la date de clôture à partir de techniques de valorisation utilisant des données observables et sont en conséquence classés au niveau 2 selon IFRS 13.
Les instruments financiers sont valorisés sur la base des modèles standards du marché. Dans la mesure où les instruments financiers sont affectés en comptabilité de couverture, les couvertures sont qualifiées, soit de couvertures de juste valeur lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé, soit de couvertures de flux de trésorerie lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de flux de trésorerie qui sont attribuables, soit à un risque particulier associé à un actif ou à un passif comptabilisé, soit à une transaction prévue.
Concernant les couvertures de juste valeur qui remplissent les conditions d'application de la comptabilité spéciale de couverture, tout profit ou perte résultant de la réévaluation de l'instrument de couverture à la juste valeur est comptabilisé immédiatement au compte de résultat. Tout profit ou perte sur l'élément couvert attribuable au risque couvert vient modifier la valeur comptable de l'élément couvert et est comptabilisé au compte de résultat.
Concernant les couvertures de flux de trésorerie utilisées pour couvrir des engagements fermes et qui remplissent les conditions pour l'application de la comptabilité spéciale de couverture, la partie de la valorisation positive ou négative de l'instrument de couverture qui est déterminée comme étant une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres et la partie inefficace est comptabilisée en résultat financier.
Pour les dérivés qui ne satisfont pas aux critères de qualification de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte résultant des variations de juste valeur est comptabilisé directement dans le résultat de l'exercice.
La comptabilité de couverture cesse lorsque l'instrument de couverture arrive à expiration ou est vendu, résilié ou exercé ou qu'il ne respecte plus les critères de qualification pour la comptabilité de couverture. A ce moment, tout profit ou perte cumulé réalisé sur l'instrument de couverture comptabilisé en capitaux propres est maintenu en capitaux propres jusqu'à ce que la transaction prévue se produise. S'il n'est plus attendu que la transaction couverte se produise, le profit ou la perte cumulée comptabilisé en capitaux propres est transféré au résultat de l'exercice.
2.4.11 PROVISIONS (IAS 37)
Une provision est comptabilisée lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, dont le montant peut être estimé de manière fiable, et dont il est plus probable qu'improbable que l'extinction se traduise par une sortie de ressources pour le Groupe.
2.4.12 IMPOTS DIFFERES (IAS 12)
La charge d'impôt sur les sociétés a été estimée sur la base du taux effectif moyen prévisionnel pour la période annuelle (appliqué au résultat avant impôt de la période intermédiaire).
2.4.13. AVANTAGES AU PERSONNEL (IAS 19)
Avantages postérieurs à l'emploi
Le Groupe a fait procéder à une valorisation externe du montant des engagements de retraite représentatifs de prestations définies.
Cette valorisation a été effectuée sur la base :
- d'évaluations actuarielles (taux d'actualisation de 0,7% tenant compte de l'inflation),
- d'hypothèses de mortalité (source INSEE),
- d'hypothèses de rotation du personnel,
- d'un départ à la retraite à 62 ans.
2.4.14. PAIEMENTS FONDES SUR DES ACTIONS (IFRS 2)
La société CBo Territoria a mis en place plusieurs plans de rémunération qui seront dénoués en instruments de capitaux propres (options de souscription d'actions et actions gratuites). La juste valeur des services rendus en échange de l'octroi d'instruments de capitaux propres émis est comptabilisée en charges (et étalée sur la période d'attribution définitive), en contrepartie des réserves, sur la base de la valeur des instruments de capitaux propres émis au moment de leur attribution.
A chaque date de clôture, l'entité réexamine le nombre d'options susceptibles de devenir exerçables ainsi que le nombre d'actions gratuites susceptibles d'être définitivement acquises.
Les sommes perçues lorsque les options sont levées sont créditées aux postes « Capital social » (valeur nominale) et « Primes d'émission », nettes des coûts de transaction directement attribuables.
2.4.15. RESULTAT PAR ACTION
En application de la norme IAS 33, le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe attribuable aux actionnaires ordinaires, par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.
Le résultat net dilué par action s'obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de la période pour laquelle le calcul est effectué, ajusté de l'impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires selon la méthode dite du rachat d'actions.
2.4.16. ACTIONS PROPRES
Les opérations d'acquisition, de cession ou d'annulation de titres CBo Territoria sont portées en diminution des capitaux propres.
2.4.17. CHIFFRE D'AFFAIRES
Le chiffre d'affaires du Groupe comprend trois natures de revenus :
- Les revenus locatifs bruts issus de l'activité de Foncière ;
- Les ventes en promotion, incluant les ventes d'immeubles bâtis (Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement) et de terrains non bâtis ;
- Les produits des activités annexes, incluant les prestations de services liées aux activités de gestion immobilière et de construction, et le chiffre d'affaires des autres activités.
Le chiffre d'affaires est comptabilisé, hors loyers, en application d'IFRS 15, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs seront attribués au Groupe et que ces produits peuvent être évalués de façon fiable.
2.4.17.1. ACTIVITE DE FONCIERE / REVENUS LOCATIFS
Conditions spécifiques des baux
Les revenus locatifs, y compris les conditions spécifiques (franchises, paliers…) provenant des contrats de location simple sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location en cours.
2.4.17.2. ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE / IMMEUBLES BATIS
Le groupe commercialise ses opérations de promotion principalement sous le régime de la Vente en état futur d'achèvement (VEFA).
Le contrat de VEFA permet d'appeler les fonds des clients en fonction de l'avancement des programmes selon un échéancier. Pour la promotion habitat, cet échéancier est encadré par la loi et une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) doit être donnée aux clients. Les paiements cumulés des clients ne peuvent excéder 35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour la promotion tertiaire la GFA est possible mais non obligatoire et les appels de fonds sont déterminés contractuellement sans contraintes légales.
Ce contrat rend l'acquéreur propriétaire du sol et de l'édifice au fur et à mesure de sa construction.
La reconnaissance du chiffre d'affaires est effectuée proportionnellement à l'avancement technique dont le point de départ est l'acquisition du terrain, et à l'avancement commercial (signature des actes de vente) de chaque programme.
Le chiffre d'affaires et la marge sont comptabilisés au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur la base des budgets d'opérations et selon la règle suivante : le chiffre d'affaires comptabilisé pour un programme donné est égal au produit du chiffre d'affaires cumulé des lots pour lesquels l'acte de vente notarié a été signé et du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction facturées au groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.
Les prévisions utilisées sont régulièrement réexaminées, et prennent en compte, au mieux de la connaissance de la direction, les évolutions attendues sur les prix de vente, la commercialisation et les coûts.
2.4.17.3. ACTIVITE PROMOTION / AMENAGEMENT - LOTISSEMENT (TERRAINS A BATIR)
Le chiffre d'affaires est constaté à la signature de l'acte de vente des terrains ou lots.
Pour l'ensemble des opérations en promotion, lorsque le résultat prévisionnel fait apparaître une perte, une provision pour dépréciation ou perte à terminaison est constituée.
2.4.18. INFORMATION SECTORIELLE
Selon la norme IFRS 8, un secteur opérationnel est une composante d'une entreprise :
- qui s'engage dans des activités susceptibles de lui faire percevoir des produits et supporter des charges ;
- dont les résultats opérationnels sont régulièrement suivis par le principal décideur opérationnel ;
- pour laquelle des informations distinctes sont disponibles.
Le reporting des performances opérationnelles du Groupe est organisé et synthétisé selon trois secteurs opérationnels d'activités :
- le segment « Foncière » correspondant à l'activité patrimoniale ;
- le segment « Promotion » correspondant à l'activité de promotion immobilière et de vente de terrains à bâtir;
- le segment « Autres » regroupant les activités connexes (Activités de Loisirs et de Coworking) et les frais de structure non ventilés.
2.4.19 AUTRES PRODUITS ET CHARGES OPERATIONNELS
Il s'agit de produits ou charges en nombre très limité, inhabituels et peu fréquents ne résultant pas de l'activité opérationnelle courante de la société.
2.5. SUBVENTIONS
Crédit d'impôt
En février 2017, le Parlement a adopté la loi Egalité Réelle pour les outre-mer en faveur de leur développement. Le Groupe peut ainsi bénéficier d'un crédit d'impôt à hauteur de 35% des investissements dans des logements intermédiaires (plafonné à 2 440 € HT/m²).
Le crédit d'impôt est traité comme une subvention publique liée à un actif. Il est déduit du résultat taxable, et le solde éventuellement excédentaire est remboursé. A ce titre le crédit d'impôt n'entre pas dans le champ d'application de la norme IAS 12.
En application de la norme IAS 20, la subvention est déduite de la valeur comptable de l'actif. Le crédit d'impôt est ainsi comptabilisé en résultat net par l'intermédiaire du solde net des ajustements de juste valeur.
Selon la norme IAS 20, les subventions publiques, y compris les subventions non monétaires évaluées à la juste valeur, ne doivent pas être comptabilisées :
- tant qu'il n'existe pas une assurance raisonnable que l'entité se conformera aux conditions attachées aux subventions ;
- que ces dernières seront reçues.
Les conditions attachées à l'octroi et au maintien du crédit d'impôt sont les suivantes :
- Achèvement de l'immeuble dans les 2 ans qui suivent l'achèvement des fondations ;
- Mise en location de tous les logements dans les 6 mois de leur achèvement ;
- Location non meublée pendant 6 ans en tant qu'habitation principale ;
- Plafond de loyer à respecter ;
- Conditions de ressources du locataire à respecter.
Compte tenu des aléas possibles pendant la phase de construction, le risque que l'immeuble ne soit pas achevé dans les 2 ans et que l'octroi du crédit d'impôt soit ainsi remis en cause est suffisamment élevé pour que le Groupe estime préférable d'attendre de pouvoir déterminer de façon fiable la date de livraison pour comptabiliser le crédit d'impôt, les autres conditions étant estimées résolutoires et non suspensives.
3. INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE ET COMPARABILITE DES COMPTES
PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Les sociétés SAS Bassin Bleu Country Club, SAS Beauséjour Complexe Sportif et SAS Jardin d'Eden sont mises en équivalence à compter du 1er janvier 2022. Le périmètre de consolidation intègre les sociétés suivantes :
| Sociét és | Siège social | SIR EN | M ét hode de consolidat ion |
% d'int érêt 0 6 / 2 0 2 2 |
% d'int érêt 0 6 / 2 0 2 1 |
|---|---|---|---|---|---|
| SA CBo Territoria | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 452 038 805 | Société mère | 100% | 100% |
| Sociét és int égrées globalement | |||||
| SAS CBo Gestion Immobilière | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 478 865 447 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo Développement | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 524 758 885 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo Property | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 479 422 008 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Ateliers les Figuiers | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 452 453 772 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Cour de La M are SCI Cour Savanna |
Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie |
450 214 820 479 408 759 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SAS SRET | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 339 894 529 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SNC Lotissement du Golf | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 488 858 663 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Lardy | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 492 772 462 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Le Tamarinier | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 492 709 522 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Le Tarmac | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 492 687 199 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Alambic | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 509 478 236 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Vierge du Cap | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 485 010 091 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Ponant | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 485 010 318 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Neptune | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 492 686 787 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Boréales SAS CBo Expansion |
Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie |
492 677 208 519 579 312 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SAS Lizine | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 822 414 157 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Leu Boutik | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 514 949 528 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Leu Clair | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 514 819 085 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Roquefeuil | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 514 194 174 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Désiré M ahy | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 523 680 080 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS Nouvel Horizon | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 533 677 027 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Le Verger | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 485 003 099 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCCV Heracles | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 822 624 938 | Intégration globale | 51% | 51% |
| SCCV Jardins d'Ugo | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 750 913 451 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI A.I. | 21 avenue du 14 juillet 1789 - 97420 Le Port | 450 878 764 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SARL M ahoré | Route de la SPPM - 21 Kawéni - BP10 M AM OUTZOU | 814 645 776 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS Réunion M aintenance Travaux SCI Black Pearl |
Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie |
813 482 049 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SNC Hermione | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 489 165 522 502 186 901 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCI M ontésourire | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 841 648 348 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Savanna Boutik | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 690 879 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Joker | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 701 445 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Avenir | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 721 500 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Equinoxe | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 721 443 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Relais | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 697 478 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Solstice | Cour de l'usine - La M are CS 91005 97438 Sainte-M arie | 840 699 391 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo M ayotte | Centre M aharajah Z.I. Kawéni M AM OUDZOU Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - |
880 572 250 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Kiwano | 97600 M AM OUDZOU Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - |
888 910 445 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI M arashi | 97600 M AM OUDZOU Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - |
888 910 478 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI M umanga SNC Amarante |
97600 M AM OUDZOU Cour de l'usine - La M are 97438 Ste M arie |
888 910 486 882 549 736 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SNC Pitaya | Cour de l'usine - La M are 97438 Ste M arie | 882 550 015 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI M ura | Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - | 898 422 936 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Kofia | 97600 M AM OUDZOU Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - 97600 M AM OUDZOU |
898 422 589 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Lemur | Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - 97600 M AM OUDZOU |
898 421 557 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Jumba | Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - 97600 M AM OUDZOU |
903 045 672 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI M ulima | Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - 97600 M AM OUDZOU |
903 047 207 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Nyora | Centre d'Affaires de M ayotte - Impasse M aharajah - ZI Kawéni - 97600 M AM OUDZOU |
532 004 629 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Zevi | Cour de l'usine - La M are 97438 Ste M arie | 912 765 492 | Intégration globale | 100% | N/A |
| SCI Vacoa | Cour de l'usine - La M are 97438 Ste M arie | 912 765 567 | Intégration globale | 100% | N/A |
| Sociét és mises en équivalence C o- ent reprises : |
|||||
| SCI Kerveguen | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 498 793 298 | M ise en équivalence | 50% | 50% |
| SAS Terres Créoles | 4 rue du général de Gaulle 97434 | 535 374 615 | M ise en équivalence | 50% | 50% |
| SCI Grand Sud Sauvage développement | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 820 529 394 | M ise en équivalence | 50% | 50% |
| SCI Foncière Katsura | 131 rue du M aréchal Leclerc 97400 Saint Denis | 841 648 405 | M ise en équivalence | 50% | 50% |
| SAS Bassin Bleu Country Club | 75 rue du golf villéle 97435 Saint-Paul | 479 519 266 | M ise en équivalence | 60% | 100% |
| SAS Beauséjour Complexe Sportif | Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie | 821 975 323 | M ise en équivalence | 60% | 100% |
| SAS Jardin d'Eden | Route Nationale 1 - L'Ermitage 97434 Saint-Gilles-Les-Bains | 353 869 696 | M ise en équivalence | 60% | 100% |
| Inf luence not able : SNC Zac M apou |
23 rue Raymond Vergès 97441 Sainte-Suzanne | 321 327 280 | M ise en équivalence | 34% | 34% |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Toutes les sociétés du Groupe sont immatriculées en France.
ENTREES DE PERIMETRE DE LA PERIODE
Les SCI Zevi et SCI Vacoa entrent dans le périmètre de consolidation au cours du 1er semestre 2022.
4. INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE
4.1 INDICATEURS DE PERFORMANCE
Loyers nets = Marge opérationnelle Foncière
Les loyers nets de l'activité Foncière correspondent aux loyers bruts diminués des charges immobilières d'exploitation directement liées à la foncière. Les charges immobilières tiennent compte des dotations aux provisions clients douteux
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Loyers bruts (A) | 11 799 | 10 988 |
| Charges immobilières | 1 500 | 1 646 |
| Loyers nets (B) | 10 300 | 9 342 |
| Taux de Loyers nets (B)/(A) | 87,3% | 85,0% |
Marge opérationnelle Promotion
La marge opérationnelle Promotion correspond au chiffre d'affaires de l'activité de Promotion diminué du coût de revient des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions.
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires (A) | 20 877 | 23 039 |
| Coût de revient (B) | 15 325 | 18 122 |
| Charges commerciales (C) | 448 | 654 |
| Dotations nettes aux provisions (D) | (91) | (313) |
| Marge opérationnelle Promotion (E)= (A)-(B)-(C)-(D) | 5 196 | 4 576 |
| Taux de Marge opérationnelle Promotion (E)/(A) | 24,9% | 19,9% |
Interest Coverage Ratio (ICR)
Ce ratio rapporte les loyers nets au coût de l'endettement financier net de la Foncière (hors charges financières de la Promotion). Les loyers nets couvrent à hauteur de 3,5 fois le coût de l'endettement financier net contre 3,2 au 30 juin 2021.
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 11 799 | 10 988 |
| Charges immobilières | 1 500 | 1 646 |
| Loyers nets (A) | 10 300 | 9 342 |
| Coût de l'endettement financier net (B) | 2 917 | 2 903 |
| Interest coverage ratio (A)/(B) | 3,5 | 3,2 |
Actifs nets réévalués (ANR)
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Capitaux propres part du Groupe | 228 229 | 225 152 |
| Plus value-latente net d'impôts différés | - | - |
| Actif net réévalué | 228 229 | 225 152 |
| Nombre d'actions (hors auto-détenues) | 35 807 257 | 35 808 499 |
| Actif net réévalué par action (€) (hors auto-contrôle) | 6,4 | 6,3 |
Immeubles de placement (IP)
Les immeubles de placement (incluant les IP disponibles à la vente) comprennent les immeubles de rendement bâtis en service, les terrains ainsi que les immeubles de rendement bâtis en cours. La décomposition est la suivante :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Immeubles de rendement entreprise | 260 949 | 259 229 |
| Immeubles de rendement habitat | 41 175 | 43 080 |
| Sous-total Immeubles de rendement bâtis en service | 302 124 | 302 308 |
| Terrains | 40 773 | 40 624 |
| Immeubles de rendement bâtis en cours | 10 319 | 6 041 |
| Total Immeubles de placement | 353 216 | 348 973 |
Loan-To-Value (LTV)
Le calcul du ratio de LTV se décompose ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 334 137 | 328 010 |
| Immeubles de placement destinés à la vente | 19 059 | 20 963 |
| Immeubles d'exploitation hors Siège | 5 785 | 9 702 |
| Stocks et en cours | 70 172 | 69 119 |
| Sous-Total immeubles de placement, Immeubles d'exploitation et stocks promotion |
429 153 | 427 794 |
| Dettes financières non courante | 192 433 | 191 299 |
| Dettes financières courante | 22 375 | 23 606 |
| Actifs financiers | (1 835) | (97) |
| Trésorerie active | (35 013) | (27 577) |
| Sous-Total endettement net | 177 961 | 187 231 |
| Loan to value | 41,5% | 43,8% |
Le ratio de LTV est inférieur de 13,5 points par rapport au seuil de covenant de LTV fixé à 55%. Le Groupe respecte ce covenant.
4.2 INFORMATION SECTORIELLE
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2022 se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2022 | Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros (K€) | CBo Territoria | |||
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 11 799 | 20 877 | 617 | 33 293 |
| Marge opérationnelle | 10 300 | 5 196 | / | / |
| En % du CA | 87,3% | 24,9% | / | / |
| Résultat des activités | 10 300 | 5 196 | (3 934) | 11 562 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 353 195 | / | / | 353 195 |
| Autres Actifs non courants | 1 832 | / | 18 393 | 20 225 |
| Stocks et en-cours | / | 70 172 | - | 70 172 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 179 911 | 10 505 | 2 017 | 192 433 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 19 801 | 2 568 | 7 | 22 375 |
(A) le secteur « autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2021 se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2021 En milliers d'euros (K€) |
Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe CBo Territoria |
|---|---|---|---|---|
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 10 992 | 23 039 | 2 328 | 36 359 |
| Marge opérationnelle | 9 342 | 4 576 | / | / |
| En % du CA | 85,0% | 19,9% | / | / |
| Résultat des activités | 9 342 | 4 576 | (4 042) | 9 876 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 344 487 | / | / | 344 487 |
| Autres Actifs non courants | 70 | / | 20 212 | 20 282 |
| Stocks et en-cours | / | 78 373 | 130 | 78 503 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 189 093 | 11 101 | 3 817 | 204 011 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 24 072 | 1 829 | 107 | 26 008 |
(A) le secteur « autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Par zone géographique :
L'activité est réalisée sur l'Ile de La Réunion (Région Ultra Périphérique de la Communauté Européenne) et Mayotte, Départements Français d'Outre-Mer et en région parisienne (pour un actif).
Note 1 : Immeubles de placement
Les immeubles de placement se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 31/12/2020 | Variations | périmètre Augmentations Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts de stock vers IP / IP vers stock |
Transferts de IP vers Immeuble d'exploitation |
Transferts d'Immeuble d'exploitation vers IP |
Transferts de IP vers IP destinés à la vente |
Transferts de IP en cours vers IP en service |
Transferts de IP vers IP |
Dotation / reprise |
31/12/2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de rendement | 279 805 | - | 321 | (256) | 2 253 | 1 123 | - | - | (17 570) | - | 15 669 | - | 281 345 |
| Immeubles de rendement Entreprise | 239 955 | 435 | (256) | 2 139 | 1 123 | - | - | - | - | 15 669 | - | 259 065 | |
| Immeubles de rendement Habitat | 39 850 | - | (114) | - | 114 | - | - | - | (17 570) | - | - | - | 22 280 |
| Terrains en opération d'aménagement | 2 665 | 20 | (470) | (870) | - | - | - | - | - | - | 1 345 | ||
| Autres Terrains | 37 598 | 366 | (30) | 1 927 | (463) | (120) | - | - | - | - | 39 279 | ||
| Immeubles en développement | 14 346 | - | 10 346 | (542) | (2 440) | - | - | - | - | - | (15 669) | - | 6 041 |
| Entreprise | 14 347 | - | 10 346 | (542) | (2 440) | - | - | - | - | - | (15 669) | - | 6 042 |
| Habitat | (0) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | (0) |
| Amort/Provision | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Total Immeubles de Placement (1) | 334 410 | - | 11 053 | (828) | 1 270 | (210) | - | (120) | (17 570) | - | - | - | 328 005 |
(1) Hors Immeubles destinés à la vente
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | Variations | périmètre Augmentations Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts de stock vers IP / IP vers stock |
Transferts de IP vers Immeuble d'exploitation |
Transferts d'Immeuble d'exploitation vers IP |
Transferts de IP vers IP destinés à la vente |
Transferts de IP en cours vers IP en service |
Transferts de IP vers IP |
Dotation / reprise |
30/06/2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de rendement | 281 345 | 3 019 | (98) | - | (1 199) | - | - | - | - | - | - | - | 283 067 |
| Immeubles de rendement Entreprise | 259 065 | 3 019 | (98) | - | (1 199) | - | - | - | - | - | - | - | 260 785 |
| Immeubles de rendement Habitat | 22 280 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 22 280 |
| Terrains en opération d'aménagement | 1 345 | - | - | (30) | - | - | - | - | - | (400) | - | 915 | |
| Autres Terrains | 39 279 | 125 | 419 | (22) | 56 | - | - | - | - | - | - | 39 857 | |
| Immeubles en développement | 6 041 | - | 2 976 | - | 902 | - | - | - | - | - | 400 | - | 10 319 |
| Entreprise | 6 042 | - | 2 976 | - | 902 | - | - | - | - | - | 400 | - | 10 320 |
| Habitat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Amort/Provision | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Total Immeubles de Placement (1) | 328 005 | 3 144 | 3 297 | (22) | (270) | - | - | - | - | - | - | - | 334 150 |
| (1) Hors Immeubles destinés à la vente |
Au 30 juin 2022, les principales évolutions sont les suivantes :
- Intégration dans le périmètre des immeubles loués aux sociétés golfiques (sociétés mises en équivalence à compter du 1er janvier 2022) pour une valeur de 3,0 M€.
- Augmentation de la valeur des immeubles en développement principalement liée à la poursuite des programmes en cours de développement à Mayotte (Centre Commercial et Entrepôt).
- Transfert d'un terrain de la ZAE la Mare vers un IP en cours de développement pour une valeur de 0,4 M€.
Note 2 : Immeubles de placement destinés à la vente
La variation des immeubles de placement destinés à la vente se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts IP à IP destinés à la vente |
Transferts IP à Stock |
Dotation / reprise |
30/06/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total Valeur nette | 20 963 | - | - | (1 894) | (11) | - | - | - | 19 059 |
Les IP destinés à la vente correspondent :
- Aux logements des programmes analysés par le management, susceptibles d'être cédés dans les 12 mois et cédés lot par lot : Vierge du Cap, Black Pearl, Hermione, Boréales et Villas Belvédère, pour un total de 2,0 M€,
- Les programmes Anthurium et Canopée 1 en vente en bloc, pour 16,9 M€,
- Un commerce du programme de Catleya, pour 0,2 M€.
Le nombre de logements classés en immeubles de placement destinés à la vente s'élève à 127 au 30 juin 2022 vs 137 au 31 décembre 2021, y compris 118 lots en vente en bloc conformément au protocole d'accord signé avec Action Logement.
Note 3 : Participations dans les entreprises associées et co-entreprises
Afin d'accélérer leur développement et concentrer les efforts du Groupe sur ses activités immobilières core, CBo Territoria a cédé 40% de ses 3 sociétés d'exploitation Outdoor, Le Bassin Bleu Country Club (BBCC), Le Jardin d'Eden et Le Beauséjour Sport Club (BSC), à Ilop Réunion, représentée par Stéphane André, Directeur de ces activités depuis 2007. Précédemment comptabilisé en intégration globale, le pôle Outdoor, contrôlé dorénavant conjointement (politique financière et opérationnelle menée en accord des deux parties), est traité par mise en équivalence dans les comptes à compter du 1er janvier 2022
Les informations financières résumées sur les sociétés mises en équivalence au 30 juin 2022 sont les suivantes :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Ecart d'acquisition | 73 | 73 |
| Quote-part dans les capitaux propres |
11 597 | 9 878 |
| Total Titres mis en équivalence | 11 670 | 9 951 |
Note 4 : Stocks et en-cours
| En milliers d'euros | 31/12/2020 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Transferts nets Stock vers IP |
Transferts nets stock vers stock |
Transferts nets IP vers stock |
Dotation / reprise |
31/12/2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks et En-cours Immobiliers | 76 911 | - | 39 048 | (47 371) | (1 123) | 0 | 1 333 | 321 | 69 119 |
| Stocks Promotion Entreprise (a) | 11 972 | - | 3 048 | (5 905) | (1 123) | 2 868 | 870 | - | 11 727 |
| Stocks Promotion Habitat (b) | 11 163 | - | 18 497 | (28 148) | 487 | 312 | 2 311 | ||
| Stocks Terrains (c) | 53 777 | - | 17 503 | (13 318) | (3 355) | 463 | 9 | 55 079 | |
| Autres Stocks | 111 | 25 | - | 137 | |||||
| Total Stocks et En-cours | 77 022 | - | 39 073 | (47 371) | (1 123) | 0 | 1 333 | 321 | 69 256 |
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Transferts nets Stock vers IP |
Transferts nets stock vers stock (1) |
Transferts nets IP vers stock |
Dotation / reprise (2) |
30/06/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks et En-cours Immobiliers | 69 119 | - | 16 339 | (15 405) | - | - | - | 120 | 70 172 |
| Stocks Promotion Entreprise (a) | 11 727 | - | 1 831 | (2 154) | (2 980) | 8 423 | |||
| Stocks Promotion Habitat (b) | 2 311 | - | 7 517 | (7 455) | 530 | 3 060 | 5 963 | ||
| Stocks Terrains (c) | 55 079 | - | 6 991 | (5 797) | (530) | 40 | 55 784 | ||
| Autres Stocks | 137 | (137) | (0) | (0) | |||||
| Total Stocks et En-cours | 69 256 | (137) | 16 339 | (15 405) | - | - | - | 120 | 70 172 |
(1) (b et c) Transfert d'un ilôt de la ZAC Beauséjour en stock Habitat pour le programme Kaloupilé.
(2) (a et b) Reclassement de la provision sur le programme de Jardin d'Ugo pour 3,0 M€ de Habitat vers Entreprise La décomposition des stocks par catégorie est la suivante :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 | ||
|---|---|---|---|---|
| Stocks Terrains | 55 840 | 55 176 | ||
| Stocks Opérations immobilières | 17 803 | 17 534 | ||
| Total Valeur brute Stocks immobiliers | 73 643 | 72 710 | ||
| Provisions sur Terrains | - | - | ||
| Provisions sur Opérations immobilières | (3 471) | (3 591) | ||
| Total Provisions sur stocks immobiliers | (3 471) | (3 591) | ||
| Total Stocks immobiliers nets | 70 172 | 69 119 | ||
| Autres stocks nets | - | 137 | ||
| Total Stocks nets | 70 172 | 69 255 |
Note 5 : Clients et autres créances
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | |||
|---|---|---|---|---|
| Total | < 1 an | > 1 an | Total | |
| Clients et créances rattachés - Valeur brute | 7 200 | 7 200 | - | 16 705 |
| Provisions | (1 352) | (1 352) | - | (1 195) |
| Sous total Clients et comptes rattachés | 5 847 | 5 847 | - | 15 510 |
| Créances fiscales "hors IS" part courante | 3 219 | 3 219 | - | 3 693 |
| Autres créances hors exploitation | 10 815 | 10 815 | - | 7 433 |
| Autres créances | 77 | - | 77 | 597 |
| Autres débiteurs | 369 | 369 | - | 62 |
| Total valeur nette Autres créances | 14 481 | 14 404 | 77 | 11 786 |
| Total net Clients et Autres créances | 20 329 | 20 252 | 77 | 27 296 |
Les créances Clients se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Clients Locataires | 4 104 | 4 394 |
| Clients Acquéreurs | 1 843 | 11 004 |
| Clients Autres | 1 253 | 1 904 |
| Total brut Clients et comptes rattachés | 7 200 | 17 302 |
Ventilation par échéance
L'intégralité du poste « Créances clients et autres créances » a une échéance à moins d'un an.
Note 6 : Trésorerie nette
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Disponibilités | 35 013 | 27 578 |
| Total Trésorerie & équivalents trésorerie | 35 013 | 27 578 |
| Soldes créditeurs de banque | (101) | (109) |
| Total Trésorerie nette | 34 912 | 27 469 |
Note 7 : Capitaux propres consolidés
Capital
Au 30 juin 2022 le capital du Groupe CBo Territoria s'élève à 48 242 560 euros, composé de 36 547 394 actions d'une valeur nominale de 1,32 euro (iso 31 décembre 2021) dont 740 137 actions sont auto-détenues. Il n'existe qu'une seule catégorie d'actions ; elles sont toutes émises et entièrement libérées.
Dividendes
Un dividende de 24 centimes d'euros par action a été distribué au titre du résultat 2021, pour une distribution totale de 8,6 M€ versés en numéraire.
Note 8 : Emprunts et dettes financières
Financement des opérations immobilières
Concernant son activité de foncière, CBo Territoria finance ses projets d'investissement au travers de crédits bancaires à moyen et long terme, à hauteur d'une quotité généralement comprise entre 55 % et 75 % du montant de l'investissement. Ces financements sont ainsi adossés à chaque opération immobilière avec généralement une couverture des annuités par les loyers à percevoir. Le Groupe a également recours aux financements obligataires. Ces financements représentent 29,5 M€ au 30 juin 2022.
Sur l'activité de promotion immobilière, le développement d'une opération génère dans un premier temps un besoin en fonds de roulement, couvert en partie par la mise en place de crédits bancaires d'accompagnement adossés aux opérations, l'établissement financier (intervenant en financement) exigeant aussi l'engagement de « fonds propres ». Dans un second temps, la vente du programme immobilier et l'encaissement progressif des appels de fonds permettent le remboursement du crédit-promoteur (par imputation directe du produit des ventes) puis génèrent une ressource de trésorerie disponible pour CBo Territoria.
Ventilation par échéance et par nature
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires (part à plus d'un an) | 29 547 | 29 352 |
| Emprunts moyen-long terme (part à plus d'un an) | 149 633 | 146 731 |
| Dettes de location (part à plus d'un an) | 10 537 | 10 905 |
| Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 189 717 | 186 988 |
| Dépôts et cautionnements reçus (1) | 2 716 | 2 431 |
| Instruments de couverture | - | 1 881 |
| Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d'un an, y compris Dépôts et cautionnements reçus et instruments de couverture |
192 433 | 191 300 |
| Emprunts obligataires (part à moins d'un an) | 143 - |
143 - |
| Emprunts moyen-long terme (part à moins d'un an) | 20 622 | 21 798 |
| Dettes de location (part à moins d'un an) | 752 | 753 |
| Crédits d'accompagnement sur opérations en Promotion | - | - |
| Intérêts courus sur emprunts | 1 043 | 1 089 |
| Concours bancaires courants (soldes créditeurs de banque) | 101 | 109 |
| Sous-Total Emprunts et dettes financières à moins d'un an | 22 376 | 23 606 |
| Total Emprunts et dettes financières | 214 808 | 214 905 |
(1) Les Dépôts et cautionnements correspondent pour l'essentiel aux Dépôts de garantie versés par les locataires.
La Dette financière moyen/long terme est constituée très majoritairement d'emprunts contractés en financement des actifs de rendement et adossés à ces opérations immobilières identifiées ; elle intègre également l'emprunt obligataire émis en 2018 et des lignes de financement globales (59 353 K€ au 30 juin 2022, dont 10 262 K€ à échéance inférieure à 1 an).
Ventilation par flux
| En milliers d'euros | Emprunts obligataires |
Emprunts auprès des Ets de crédit |
Dettes sur rachat de parts de SCI |
Dettes sur rachat de biens en défiscalisation |
Instruments financiers dérivés |
Dépôts et cautionne ments |
Intérêts courus |
SOUS-TOTAL | Dettes de location |
Crédits d'accompagne ment Promotion |
Concours bancaires |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde net au 31/12/2020 | 29 128 | 188 879 | - | - | 3 552 | 2 465 | 1 259 | 225 282 | 11 544 | 86 | 84 | 236 995 |
| Variation de périmètre | - | - | ||||||||||
| Mobilisation | 143 | 3 470 | 190 | 3 | 3 805 | 84 | - | - | 3 889 | |||
| Remboursement | - | (23 433) | (370) | (173) | (23 976) | (782) | 23 | (84) | (24 819) | |||
| Var. des eng. de rachat | - | - | ||||||||||
| Act. dette fi. / option achat | - | - | ||||||||||
| Autres mouvements | (495) | 683 | (1 671) | 146 | - | (1 337) | 174 | (1 163) | ||||
| Solde net au 31/12/2021 | 28 776 | 169 598 | - | - | 1 881 | 2 431 | 1 089 | 203 774 | 11 020 | 110 | (0) | 214 903 |
| Variation de périmètre | - | - | ||||||||||
| Mobilisation | 72 | 14 901 | 326 | - | 15 298 | 7 | - | 15 305 | ||||
| Remboursement | - | (12 652) | (41) | (46) | (12 739) | (376) | (8) | (13 123) | ||||
| Var. des eng. de rachat | - | - | ||||||||||
| Act. dette fi. / option achat | - | - | ||||||||||
| Autres mouvements | (1 035) | (1 880) | - | (2 915) | 638 | (2 277) | ||||||
| Solde net au 30/06/2022 | 28 848 | 170 812 | - | - | 0 | 2 715 | 1 043 | 203 418 | 11 289 | 102 | (0) | 214 808 |
Ventilation par échéance
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Emprunts et dettes à moins d'un an | 22 376 | 23 608 |
| Emprunts et dettes de un à cinq ans | 108 703 | 106 033 |
| Emprunts et dettes à plus de cinq ans | 83 729 | 85 266 |
| Total Emprunts et dettes financières | 214 808 | 214 905 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est géré globalement ; il est notamment couvert par :
- l'adossement des emprunts moyen/long terme et de leur profil aux opérations patrimoniales et aux revenus générés par celles-ci ;
- la mise en place de crédits d'accompagnement sur les opérations en promotion (créditpromoteur), assurant leur financement à court terme et permettant de couvrir la pointe de besoin de financement généré par celles-ci ;
- la mise en place de lignes globales de financement moyen/long terme, permettant d'assurer le financement amont des opérations d'aménagement et de développement ;
- la mise en place d'autorisations de découvert sur les comptes bancaires courants.
Risque de taux
Ventilation par nature de taux de la dette à plus d'un an
L'intégralité de l'endettement financier est en euros.
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Taux fixe | 161 433 | 145 611 |
| Taux variable (1) | 31 000 | 45 689 |
| Total par taux | 192 433 | 191 300 |
(1) Net des emprunts faisant l'objet d'une couverture de taux.
Pour limiter l'impact d'une variation des taux d'intérêts sur le résultat et le cash-flow, le Groupe utilise des produits dérivés (swap, cap) pour couvrir une partie de sa dette contractée à taux variable. Le Groupe ne réalise pas d'opérations de marché dans un autre but que celui de la couverture du risque de taux.
Les instruments financiers mis en place par le Groupe correspondent ainsi à des couvertures de flux de trésorerie.
Comptabilisation des instruments financiers de couverture
Les caractéristiques principales des instruments de couverture sont détaillées de la façon suivante :
| Échéance | Valeur de marché au 30 |
Valeur de marché au 30 Juin 2022 en % |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nature | Notionnel | Taux fixe | Date de début | Date de fin | Type | Juin 2022 | du nominal |
| Sw ap taux fixe EUR6m | 9,3 M€ | 0,30% | 31/01/2021 | 31/01/2030 | Couverture | 0,7 M€ | 7,5% |
| Sw ap taux fixe EUR6m | 6,4 M€ | 0,29% | 31/12/2020 | 31/12/2025 | Couverture | 0,4 M€ | 6,5% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 14,9 M€ | 1,37% | 29/01/2017 | 29/07/2030 | Couverture | 0,3 M€ | 1,7% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 3,7 M€ | 1,45% | 21/08/2015 | 23/08/2027 | Couverture | -0,0 M€ | -0,2% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 2,9 M€ | 1,42% | 17/07/2017 | 18/04/2028 | Couverture | 0,0 M€ | 0,0% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 4,8 M€ | 1,11% | 28/02/2017 | 30/08/2030 | Couverture | 0,0 M€ | 0,3% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 2,2 M€ | 0,99% | 19/04/2016 | 21/12/2030 | Couverture | 0,1 M€ | 3,2% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 4,7 M€ | 0,93% | 28/06/2018 | 26/06/2030 | Couverture | 0,1 M€ | 3,1% |
| Sw ap taux fixe EUR3m | 2,0 M€ | 0,78% | 28/09/2019 | 28/06/2027 | Couverture | 0,1 M€ | 2,7% |
| Sw ap taux fixe EUR1m | 0,5 M€ | 2,97% | 06/07/2016 | 28/02/2030 | Couverture | 0,0 M€ | 3,0% |
| Sw ap taux fixe EUR1m | 0,2 M€ | 2,97% | 28/06/2016 | 28/02/2030 | Couverture | 0,0 M€ | 3,0% |
| Sw ap taux fixe EUR1m | 2,3 M€ | 2,97% | 07/07/2016 | 07/01/2030 | Couverture | 0,1 M€ | 2,8% |
| Total | 53,9 M€ | 1,7 M€ | 3,2% |
Ces produits dérivés font l'objet d'une évaluation en juste valeur (valorisation Mark to market) déterminée par une société externe spécialisée. Toutes les couvertures de taux mises en place sont classées dans le deuxième niveau de la hiérarchie des justes valeurs ; les évaluations de juste valeur sont réalisées sur des données dérivées de prix observables sur des marchés actifs et liquides.
Le différentiel de valorisation constaté est ajusté à chaque clôture ; il est enregistré en capitaux propres pour la partie estimée efficace, et de façon marginale en résultat de la période pour la partie estimée inefficace.
| Juste valeur à | Variation de juste valeur | Juste valeur à | ||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | l'ouverture | En résultat | En capitaux propres | la clôture |
| Arrêté au 31/12/2021 | (3 551) | 1 671 | (1 882) | |
| Arrêté au 30/06/2022 | (1 882) | 3 621 | 1 739 |
Il est précisé que les montants négatifs correspondent à une juste valeur négative (dette), ou, pour les variations, à une augmentation de la juste valeur négative (comptabilisée en capitaux propres et/ou en résultat de la période).
Les éléments ci-dessus sont présentés avant impact des impôts différés liés.
Une variation à la hausse des taux sur les marchés financiers de 0,5 % aurait eu un impact théorique défavorable proche de 96 K€ (après prise en compte des couvertures de taux mises en place, avant impôts) sur le résultat financier semestriel du Groupe. L'incidence réelle sur le résultat annuel aurait été amoindrie compte tenu de l'activation des frais financiers relatifs aux emprunts à taux variable et liés aux opérations immobilières en cours.
Risque de change
Le Groupe n'intervient qu'en zone Euro et en devise en Euros, aucune opération de couverture du risque de change n'a été conclue.
Note 9 : Chiffre d'affaires
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 11 799 | 10 992 |
| Ventes Immeubles bâtis | 11 130 | 14 929 |
| Ventes Terrains | 9 747 | 8 110 |
| Produits des activités annexes | 617 | 2 328 |
| Total Chiffre d'affaires | 33 293 | 36 359 |
Les revenus locatifs bruts comprennent 578 K€ de loyers variables au 30/06/2022 (400 K€ au 30/06/2021)
Les loyers nets sont présentés ci-après :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 | |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 11 799 | 10 988 | |
| Sous - Total Loyers bruts (A) | 11 799 | 10 988 | |
| Charges refacturées (a) | 5 | 930 | |
| Charges refacturables (b) | (159) | (1 180) | |
| Charges locatives non refacturées (a)+(b) | (154) | (249) | |
| Autres charges sur immeubles* (c) | (1 346) | (1 396) | |
| Sous - Total Charges immobilières (B) = (a)+(b)+(c) | (1 500) | (1 645) | |
| Loyers nets (A) + (B) | 10 300 | 9 342 |
* Entretiens, réparations, maintenances, impôts et taxes et charges liées à la gestion incombant au propriétaire.
Note 10 : Autres charges et produits opérationnels
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Reprises (dotations) exceptionnelles | 248 | - |
| Autres produits opérationnels | 2 064 | 10 652 |
| Total Autres produits opérationnels | 2 312 | 10 652 |
| VNC des autres immobilisations corporelles cédées (hors immeubles de placement) | - | (45) |
| VNC des titres consolidés cédés | (926) | (10 164) |
| Dotations exceptionnelles | (15) | (0) |
| Autres charges opérationnelles | (310) | (151) |
| Total Autres charges opérationnelles | (1 250) | (10 360) |
| Total Autres charges et produits opérationnels | 1 062 | 292 |
Note 11 : Variation de juste valeur
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Immobilier de rendement Entreprise (1) | (297) | 2 092 |
| Immobilier de rendement Habitat (1) | (11) | 144 |
| Terrains non bâtis (nus, aménagés et terrains agricoles) | 26 | (662) |
| Total Variation de Juste Valeur | (281) | 1 574 |
(1) Y compris immeubles de rendement en cours de développement
Note 12 : Coût de l'endettement financier net
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Revenus de VMP et autres produits | 1 | 6 |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 | 6 |
| Intérêts sur emprunts et découverts (1) | (2 918) | (2 909) |
| Coût de l'endettement financier brut | (2 918) | (2 909) |
| Coût de l'endettement financier net | (2 917) | (2 903) |
| Autres produits (charges) financiers | (97) | (210) |
| Total Charges et produits financiers | (3 014) | (3 113) |
(1) Ces montants sont nets des intérêts activés sur les opérations
(Patrimoine et Promotion) en cours de développement.
Les intérêts activés sur les opérations en cours de développement s'analysent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Intérêts activés sur Opérations Patrimoine (Im. Placement) | 46 | 91 |
| Intérêts activés sur Opérations Promotion (Stocks) | 326 | 202 |
| Total Intérêts activés | 371 | 293 |
Note 13 : Impôts
Ventilation entre impôts différés et impôts exigibles au compte de résultat
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Impôt exigible | (1 277) | (1 984) |
| Impôt différé | (1 154) | (820) |
| Autres impôts | - | - |
| Total Impôts sur les résultats | (2 431) | (2 804) |
Note 14 : Résultat par action
Résultat de base
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe (K€) | 8 399 | 7 322 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation | 35 826 770 | 35 817 655 |
| Résultat de base par action (euros) | 0,23 | 0,20 |
Résultat dilué
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe (K€) | 8 399 | 7 322 |
| Economie de frais financiers nets en cas de conversion des emprunts obligataires |
218 | 299 |
| Résultat net dilué part du Groupe (K€) | 8 617 | 7 621 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires utilisé pour le calcul du résultat dilué par action |
42 058 951 | 42 002 822 |
| Résultat dilué par action (euros) | 0,20 | 0,18 |
Note 15 : Incidence de la variation du Besoin en Fonds de Roulement
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Variation des Stocks | 1 053 | 484 |
| Variation des Créances clients et autres créances | (12 967) | 6 072 |
| Variation des Dettes fournisseurs et autres dettes (hors Dettes / Immos) | 841 | (2 123) |
| Incidence de la variation du BFR | (11 073) | 4 433 |
Les créances clients impactent fortement la variation de BFR et son évolution favorable s'explique par des encaissements d'échéances de promotion significatives, plus rapides au 1er semestre 2022 (à l'inverse du 1er semestre 2021).
Note 16 : Engagements hors bilan
| En milliers d'euros | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Avals, cautions et nantissements | 20 595 | 8 300 |
| Hypothèques | 160 346 | 159 732 |
| Total Engagements donnés | 180 941 | 168 032 |
| Garanties financières d'achèvement | 44 760 | 44 730 |
| Caution reçue dans le cadre de la gestion immobilère - Loi Hoguet | 120 | 5 180 |
| Caution emprunt PGE | 11 552 | 9 693 |
| Autorisations de découverts bancaires non utilisées | 7 500 | 7 500 |
| Total Engagements reçus | 63 932 | 67 103 |
Un peu plus du tiers de la dette du Groupe est soumis au respect de ratios financiers (covenants bancaires). Le Groupe continue à respecter ces engagements au 30 juin 2022.
La variation de 12,2 M€ sur les Avals, cautions et nantissements est due essentiellement à la caution liée au financement de la société SCI AI. La variation de 5,1 M€ sur la caution reçue dans le cadre de la gestion immobilière – Loi Hoguet est due à l'arrêt au 31/12/2021 de la garantie financière liée à l'arrêt de la gestion du patrimoine Habitat de CBO Gestion Immobilière.
La société a également signé un accord avec Colas sur l'opération Combani (Mayotte) pour un CPI en cours de réalisation.
Note 17 : Transactions avec les parties liées
Il n'y a pas eu, au cours du 1er semestre 2022, de nouvelles transactions significatives effectuées par le Groupe avec ses parties liées par rapport au 31 décembre 2021 hormis les baux contractualisés avec les sociétés Outdoor dorénavant comptabilisées par mise en équivalence, les terrains et murs étant la propriété du Groupe à 100%.
Note 18 : Informations diverses
Evènements postérieurs au 30 juin 2022
CBo Territoria a procédé au rachat de 545 664 ORNANE, soit 8,8% du volume total, le 21 juillet 2022 pour un montant total de 2 657 K€ (4,87€ / titre). 5 639 903 obligations restent en circulation.
R A P P O R T D E S C O M M I S S A I R E S A U X C O M P T E S
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
4, rue Monseigneur Mondon – BP 80830 6, place de la Pyramide 97476 Saint-Denis Cedex
S.A. au capital de 40 000 € 337 725 949 R.C.S. Saint-Denis
Commissaire aux Comptes Membre de la compagnie régionale de Saint-Denis-de-La-Réunion
EXA Deloitte & Associés 92908 Paris-La-Défense
S.A.S. au capital de 2 188 160 € 572 028 041 R.C.S. Nanterre
Commissaire aux Comptes Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre
CBO TERRITORIA
Société Anonyme
Cour de l'Usine – La Mare 97438 Sainte-Marie La Réunion
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle
Période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022
A l'assemblée générale de la société CBO TERRITORIA,
_______________________________
_______________________________
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes semestriels consolidés de la Société CBo TERRITORIA, relatifs à la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du conseil. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Saint-Denis-de-La-Réunion et Paris-La Défense, le 29 septembre 2022
Les commissaires aux comptes
EXA Deloitte & Associés
Pierre-Yves TESSIER Emmanuel PROUDHON
GLO SSAI RE
ANR - Actif Net Réévalué : L'Actif Net Réévalué est calculé à partir des capitaux propres consolidés qui incluent notamment les plus ou moins-values latentes sur le patrimoine immobilier. Le portefeuille immobilier est évalué à la valeur de marché sur la base d'une expertise indépendante
ANR par action : Actif Net Réévalué par action hors actions auto-détenues
ANR par action dilué : Actif Net Réévalué par action après prise en compte du nombre maximum d'actions qui pourraient être créées par les instruments dilutifs en circulation (ORNANE)
Backlog : Chiffre d'affaires HT restant à comptabiliser des ventes d'immeubles bâtis résidentiels et tertiaires réalisées (hors ventes de terrains)
Carnet de commandes : Chiffre d'affaires HT total des lots sous contrat de réservation à la date d'arrêté
Coût moyen de la dette = rapport entre les intérêts financiers payés sur l'exercice, avant capitalisation et l'encours moyen de la dette au cours de l'exercice
ICR – Interest Coverage Ratio : Taux de couverture du coût de l'endettement par les loyers nets
IR - Immeuble de Rendement : Ensemble des actifs immobiliers bâtis générant des revenus locatifs réguliers
IP - Immeuble de Placement : Immeubles de Rendement bâtis (Tertiaire+ Résidentiel) + IP Terrains (hors Terrains Stocks/Promotion)
JV - Juste Valeur : méthode de valorisation des actifs selon les normes comptables internationales IFRS, et s'applique aux comptes consolidés ; définie comme « le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation »
Loyers nets = marge opérationnelle Foncière : Loyers nets de Charges immobilières tenant compte des dotations aux provisions pour créances douteuses
LTV - Loan To Value : Montant de l'encours de l'endettement bancaire net des actifs financiers et de la trésorerie/valeur de marché des Immeubles de Placement hors droits + valeur nette comptable des immeubles d'exploitation hors siège + stocks et encours (valeur consolidée)
Marge Promotion : chiffre d'affaires diminué des coûts de revient des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions
Offre disponible à la vente : Chiffre d'affaires des lots proposés à la vente, non réservés
ORNANE (Obligation Remboursable en Numéraire et en Actions Nouvelles et Existantes) : Obligation convertible dont le capital est remboursé à l'échéance en numéraire et si l'option de conversion est dans la monnaie, la différence entre le cours de bourse et le seuil de conversion pourra être remboursée en actions de l'émetteur.
Patrimoine économique : Actifs de placement et quote-part des actifs détenus en société mise en équivalence
Résultat net PdG – Part du Groupe : Le résultat net part du Groupe est la part du bénéfice net de l'ensemble revenant aux actionnaires du Groupe
Résultat des activités : Marges de Promotion + Loyers nets - Frais de gestion nets +/- Autres non récurrents
Résultat net récurrent (RNR) : résultat net IFRS provenant des activités courantes et récurrentes
Résultat opérationnel après SME : Résultat des activités + variation de la juste valeur + résultat de cession des immeubles de placement + autres produits et charges opérationnels + quote-part des résultats des Sociétés Mises en Equivalence
SME : Société Mise en Equivalence. La Mise En Equivalence est une technique comptable donnant la possibilité de remplacer la valeur comptable des actions d'une société détenues par une société mère, par la valorisation de la part que la maison mère détient dans les capitaux propres de l'entité.
Taux d'occupation financière : Ratio entre le loyer de marché des surfaces louées et le loyer de la surface totale (= loyer réel des surfaces louées + loyer de marché des surfaces vacantes)
Taux de rendement du patrimoine économique : valeur des loyers bruts des surfaces louées rapporté au patrimoine économique droits inclus
Terrains à bâtir – Promotion : Ventes de parcelles constructibles en immobilier résidentiel ou tertiaire
Ventes en Bloc – Promotion : Acquisition d'un immeuble entier ou d'un programme immobilier entier par un seul acquéreur
Ventes au détail – Promotion : Acquisition d'un logement ou d'un lot par un client individuel
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022