Skonsolidowany Śródroczny Raport Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za III kwartał 2025 roku

zawierający kwartalne skrócone sprawozdanie finansowe ED Invest S.A.

SPIS TREŚCI

I.		WYBRANEDANE FINANSOWE5
	1.	Wybrane skonsolidowane dane finansowe5
	2.	Wybrane jednostkowe dane finansowe6
II.		PODSTAWOWEINFORMACJEOSPÓŁCEORAZGRUPIEKAPITAŁOWEJ9
	3.	Informacje ogólne o ED Invest S.A9
	4.	Skład organów Jednostki Dominującej10
	4.1.	Zarząd Jednostki Dominującej10
	4.2.	Rada Nadzorcza Jednostki Dominującej10
	4.3.	Komitet Audytu Jednostki Dominującej11
	4.4.	Wynagrodzenia i dodatkowe świadczenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej11
	5.	Grupa Kapitałowa ED Invest11
	6.	Przedmiot działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A14
	6.1.	Główne inwestycje15
	6.2.	Informacje o rynkach zbytu Grupy ED Invest17
	6.3.	Sezonowość działalności19
	6.4.	Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju19
	7.	Zasoby ludzkie20
III.	SKRÓCONEŚRÓDROCZNESKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIEFINANSOWEGRUPYEDINVEST S.A.
		ZAIIIKW. 2025ROKU22
	8.	Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A22
	8.1.	Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A22
	8.2.	Podstawa sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
		Grupy ED Invest S.A. oraz śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego ED
		Invest S.A27
	8.3.	Zasady rachunkowości27
	8.4.	Istotność informacji27
	8.5.	Niepewność szacunków28
	8.6.	Korekty błędów oraz zmiany zasad rachunkowości29
	8.7.	Sezonowość działalności29
	8.8.	Połączenie jednostek oraz utrata kontroli29
	9.	Wybrane dodatkowe noty objaśniające30
	9.1.	Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą30
	9.2.	Przychody ze sprzedaży i segmenty operacyjne30
	9.3.	Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej 32
	9.4.	Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z wyników Grupy Kapitałowej44
IV.		SKRÓCONEŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIEFINANSOWE EDINVEST S.A. ZAIIIKW.
		2025R47
	10.	Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe ED Invest S.A47

	10.1.	Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe ED Invest S.A47
	10.2.	Podstawa sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ED Invest S.A52
	11.	WYBRANE DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJACE52
	11.1.	Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą52
	11.2.	Przychody ze sprzedaży i segmenty operacyjne53
	11.3.	Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej Jednostki Dominującej 54
	11.4.	Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania w wyników Jednostki Dominującej66
V.		SPRAWOZDANIE ZARZĄDUZDZIAŁALNOŚCIGRUPYKAPITAŁOWEJ EDINVEST69
	12.	Działalność Grupy Kapitałowej ED Invest W III kw. 2025 roku i po dniu bilansowym69
	12.1.	Najważniejsze wydarzenia okresu sprawozdawczego69
	12.2.	Najważniejsze wydarzenia po dniu bilansowym71
	12.3.	Sprzedaż w ED Invest S.A. w III kw. 2025 r72
	12.4.	Sprzedaż w Grupie Kapitałowej ED Invest w III kw. 2025 r73
	12.5.	Plany inwestycyjne73
	12.6.	Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji74
	12.7.	Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach80
	13.	Sytuacja finansowa ED Invest S.A. i Grupy Kapitałowej ED Invest w III kw. 2025 roku81
	13.1.	Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych Grupy ED Invest S.A81
	13.2.	Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych ED Invest S.A85
	13.3.	Ocena zarządzania zasobami finansowymi90
	13.4.	Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych90
	14.	Akcje ED Invest S.A90
	15.	Informacje uzupełniające92
	15.1.	Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
		organem administracji publicznej92
	15.2.	Transakcje z podmiotami powiązanymi95
	15.3.	Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym półroczu umowach dotyczących kredytów i
		pożyczek95
	15.4.	Pożyczki w ramach Grupy ED Invest95
	15.5.	Poręczenia i gwarancje96
	15.6.	Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności w III kw. 2025 roku 101
	15.7.	Informacje dodatkowe101
VI.		OŚWIADCZENIA103
	16.	Oświadczenie Zarządu w sprawie rzetelności sporządzenia sprawozdań 103

I. Wybrane dane finansowe

I. WYBRANE DANE FINANSOWE

Podstawowe pozycje śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ED Invest oraz Spółki ED Invest S.A. przeliczono na EUR według kursów średnich, ustalonych przez Narodowy Bank Polski zgodnie z przedstawioną poniżej zasadą.

Sprawozdanie z sytuacji finansowej według kursu obowiązującego na ostatni dzień odpowiedniego okresu:

Kurs na 30 września 2025 r. 4,2692 PLN
Kurs na 31 grudnia 2024 r. 4,2730 PLN

Sprawozdanie z wyniku oraz sprawozdanie z przepływów pieniężnych według kursów średnich w odpowiednim okresie, obliczonych jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie:

Kurs na 30 września 2025 r. 4,2365 PLN
Kurs na 30 września 2024 r. 4,3022 PLN

Wszystkie dane finansowe zamieszczone w pkt. 1 i 2 prezentowane są w tys. PLN.

1. WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE

Tabela 1. Wybrane skonsolidowane dane finansowe wraz z przeliczeniem na EURO

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024	na dzień 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
	PLN		EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży	56 329	47 335	13 296	11 002
Koszt sprzedanych produktów i usług	44 130	36 232	10 417	8 422
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	4 420	3 318	1 043	771
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	4 118	3 493	972	812
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 594	2 597	612	604
Zysk (strata) netto	2 594	2 597	612	604
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	0,26	0,26	0,06	0,06
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	0,26	0,26	0,06	0,06
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	13 263	1 408	3 131	327
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	-199	-290	-47	-68
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	-15 268	304	-3 604	71
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	-2 204	1 422	-520	330

Średni kurs PLN / EUR*	4,2365	4,3022

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024
		PLN	EUR
Skonsolidowane Śródroczne Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa	105 463	97 815	24 703	22 891
Zobowiązania długoterminowe	18 140	6 395	4 249	1 497
Zobowiązania krótkoterminowe	32 053	28 467	7 508	6 662
Kapitał własny	55 270	62 952	12 946	14 733
Kapitał podstawowy	619	619	145	145
Liczba akcji	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)	5,57	6,34	1,30	1,48
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję (w PLN / EUR)	-	-	-	-
Kurs PLN / EUR na koniec okresu**			4,2692	4,2730

2. WYBRANE JEDNOSTKOWE DANE FINANSOWE

Tabela 2. Wybrane jednostkowe dane finansowe wraz z przeliczeniem na EURO

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
	PLN			EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży	34 847	46 327	8 225	10 768
Koszt sprzedanych produktów i usług	27 632	35 183	6 522	8 178
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	462	3 771	109	876
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	3 292	5 410	777	1 258
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 336	4 437	551	1 031
Zysk (strata) netto	2 336	4 437	551	1 031
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	0,24	0,45	0,06	0,10
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	0,24	0,45	0,06	0,10
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	-2 314	21 389	-546	4 972
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	9 938	-16 608	2 346	-3 860
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	-7 995	-2 900	-1 887	-674
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	-371	1 881	-88	437

Średni kurs PLN / EUR* 4,2365 4,3022

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024
		PLN	EUR
Jednostkowe Śródroczne Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa	88 488	82 366	20 727	19 276
Zobowiązania długoterminowe	8 692	1 612	2 036	377
Zobowiązania krótkoterminowe	26 931	19 998	6 308	4 680
Kapitał własny	52 865	60 756	12 383	14 218
Kapitał podstawowy	619	619	145	145
Liczba akcji	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	9 924 940	9 924 940	9 924 940	9 924 940
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)	5,33	6,12	1,25	1,43
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję (w PLN / EUR)	-	-	-	-
Kurs PLN / EUR na koniec okresu			4,2692	4,2730

II. Podstawowe informacje o Spółce oraz Grupie Kapitałowej

II. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ

3. INFORMACJE OGÓLNE O ED INVEST S.A.

ED Invest Spółka Akcyjna ("Jednostka Dominująca", "Emitent", "Spółka", "ED Invest") jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej ED Invest S.A. ("Grupa", "Grupa Kapitałowa"). Spółka powstała 22 grudnia 2008 roku w wyniku przekształcenia ED Invest Sp. z o.o. w spółkę akcyjną – akt notarialny z 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008. Emitent został wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy m.st. Warszawy w Warszawie 20 stycznia 2009 r. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Spółka ED Invest S.A. jest Jednostką Dominującą w Grupie Kapitałowej, sporządzającą skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Informacje o podstawie sporządzenia Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej, Jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki oraz Oświadczenie o zgodności są zaprezentowane w pkt 8 pkt 8.2. do pkt 8.8 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za III kw. 2025 r. oraz w pkt 10 pkt 10.2. Jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki za III kw. 2025 r. oraz w części VI pkt 16.

Lista podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest zaprezentowana w rozdziale Grupa Kapitałowa ED Invest.

Siedziba Spółki mieściła się przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C w Warszawie (03-840). Biuro sprzedaży ED Invest mieści się przy ul. Umińskiego 2 w Warszawie (03–984).

Od grudnia 2010 r. akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Tabela 3. Podstawowe dane dotyczące Jednostki Dominującej – ED Invest S.A.

Nazwa (firma)	ED Invest Spółka Akcyjna
Forma prawna	spółka akcyjna
Siedziba i kraj siedziby	Warszawa, Polska
Adres	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa
Telefon	+48 22 255 15 55
E-mail	[email protected]
Strona internetowa	www.edInvest.pl
Identyfikator PKD (działalność przeważająca)	41.20.Z – roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Przedmiot działalności	budowanie na gruntach powierzonych oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaż realizowanych budynków
REGON	012820030
Kapitał zakładowy	619 334,35 PLN – w pełni opłacony
Numer KRS	0000321820
Sąd Rejestrowy	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

4. SKŁAD ORGANÓW JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

4.1. Zarząd Jednostki Dominującej

W III kw. 2025 r. oraz w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 listopada 2025 r. skład Zarządu nie uległ zmianie.

Tabela 4. Skład Zarządu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 30.09.2025 r.

Imię i nazwisko	Funkcja
Łukasz Marcin Deńca	Prezes Zarządu
Alan Dunikowski	Wiceprezes Zarządu

Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę Nadzorczą powołujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.

Informacje o wartości wynagrodzeń i nagród z tytułu pełnienia powierzonych funkcji zostały podane w Tabeli 7 i Tabeli 8.

4.2. Rada Nadzorcza Jednostki Dominującej

Tabela 5. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 30.09.2025 r.

Imię i nazwisko	Funkcja
Adrianus Heymans	Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek	Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski	Członek Rady Nadzorczej
Sebastian Chwedeczko	Członek Rady Nadzorczej
Maciej Krzewiński	Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman	Sekretarz Rady Nadzorczej

W III kw. 2025 r. oraz w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 listopada 2025 r. skład Rady Nadzorczej nie uległ zmianie.

Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego

sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025. Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej zostało podane w Tabeli 7 i Tabeli 8.

4.3. Komitet Audytu Jednostki Dominującej

Skład Komitetu Audytu został wybrany uchwałą Rady Nadzorczej 17 marca 2023 r. na podstawie Rozdziału IV ust. 1, 2 i 3 Regulaminu Rady Nadzorczej.

Tabela 6. Skład Komitetu Audytu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 30.09.2025 r.

Imię i nazwisko	Funkcja
Robert Gwiazdowski	Przewodniczący Komitetu Audytu
Oktawian Jaworek	Członek Komitetu Audytu
Artur Neuman	Członek Komitetu Audytu

4.4. Wynagrodzenia i dodatkowe świadczenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Tabela 7. Wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Wynagrodzenia Zarządu	1 415	1 806
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej	337	314
Wynagrodzenia razem	1 751	2 120

Tabela 8. Dodatkowe świadczenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Wynagrodzenia Zarządu	17	12
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej	-	-
Świadczenia razem	17	12

5. GRUPA KAPITAŁOWA ED INVEST

Grupa Kapitałowa ED Invest S.A. powstała w 2023 roku, a w jej skład wchodzi Emitent oraz sześć spółek zależnych: Radzikowskiego APV Sp. z o.o., Project View Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o., SOEDI4 Sp. z o.o. oraz SOEDI5 Sp. z o.o.

ED Invest S.A. w czerwcu br. złożyła wiosek o zawieszenie działalności dwóch spółek celowych. Działalność SOEDI3 Sp. z o.o. oraz SOEDI4 Sp. z o.o. została zawieszona z dniem 1 lipca br.

Działalność Spółki Dominującej różni się od działalności spółek deweloperskich. Spółka podpisując umowę o wspólnym przedsięwzięciu ze spółdzielnią mieszkaniową odpowiedzialna jest za proces wykonawczy,

a następnie prowadzi nabór klientów i podpisuje w imieniu spółdzielni mieszkaniowej z finalnymi odbiorcami indywidualnymi umowy o wybudowanie lokalu oparte na prawie spółdzielczym. Po przekazaniu obiektów do użytkowania spółdzielnia mieszkaniowa podpisuje z klientami końcowymi umowy o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.

Spółki celowe należące do Grupy realizują inwestycje na gruntach własnych w oparciu o ustawę deweloperską. Podstawowe dane dotyczące spółek zależnych zawiera Tabela 9.

Emitent nie posiada spółek stowarzyszonych, zakładów oraz oddziałów. Spółka ED Invest S.A. i pozostałe spółki zależne zostały utworzone na czas nieoznaczony.

Graf 1. Struktura Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. – stan na 30 września 2025 roku

Tabela 9. Podstawowe dane dotyczące jednostek zależnych – stan na 30 września 2025 roku

Nazwa (firma)	Radzikowskiego APV Sp. z o.o.	Project View Sp. z o.o.	SOEDI2 Sp. z o.o.	SOEDI3 Sp. z o.o.	SOEDI4 Sp. z o.o.	SOEDI5 Sp. z o.o.
Forma prawna	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Siedziba i kraj siedziby	Warszawa, Polska	Warszawa, Polska	Warszawa, Polska	Warszawa, Polska	Warszawa, Polska	Warszawa, Polska
Adres	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa	ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa
Telefon	+48 733 887 575; +48 570 346 969	+48 22 255 15 55	+48 22 255 15 55	+48 22 255 15 55	+48 22 255 15 55	+48 22 255 15 55
E-mail	[email protected]	[email protected]	[email protected]	[email protected]	[email protected]	[email protected]
Strona internetowa	www.apartamentyradzikowskiego.pl
Identyfikator PKD (działalność przeważająca)	41.10.Z – realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków	68.10.Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek	41.10.Z – realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków	41.10 – realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków	68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi	41.10. Z - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
Przedmiot działalności	budowanie na gruntach własnych i sprzedaż realizowanych budynków	kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaż realizowanych budynków	budowanie na gruntach własnych i sprzedaż realizowanych budynków	kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaż realizowanych	wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi	wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
REGON	386327006	141358956	525005590	526614479	528262820	528309823
NIP	6762581866	1080005536	1133092958	1133111118	1133129911	1133130452
Kapitał zakładowy	5 000,00 PLN – w pełni opłacony	83 500,00 PLN – w pełni opłacony	10 000,00 PLN – w pełni opłacony	110 000,00 PLN – w pełni opłacony	10 000,00 PLN – w pełni opłacony	10 000,00 PLN – w pełni opłacony
Numer KRS	0000845979	0000306785	0001030203	0001062304	0001098018	0001098732
Sąd Rejestrowy	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego	Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

6. PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ ED INVEST S.A.

Grupa ED Invest S.A. realizuje przedsięwzięcia deweloperskie i budowlane związane z realizacją projektów mieszkaniowych i mieszkaniowo-komercyjnych, wielorodzinnych oraz jednorodzinnych, zarówno na gruntach należących do spółdzielni mieszkaniowych, jak i na gruntach własnych.

Spółka Dominująca ED Invest S.A. stworzyła i z sukcesem, od ponad 20 lat, realizuje unikatowy model biznesowy oparty na formule "Deweloper PLUS", który opiera się na budownictwie wielorodzinnym na gruntach należących do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka Dominująca w ramach umów o wspólnym przedsięwzięciu realizuje budynki mieszkalno-komercyjne z miejscami postojowymi w halach garażowych na gruntach będących we władaniu użytkownika wieczystego lub właściciela gruntu – spółdzielni mieszkaniowej. Udział Jednostki Dominującej w realizacji tego typu inwestycji polega m.in. na:

przygotowaniu dokumentacji do pozwolenia na budowę i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz ze wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów;
koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnych nadzorów, wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej;
uzyskiwaniu pozwoleń na użytkowanie;
działaniach zmierzających do pozyskania klientów i zawieraniu z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych;
realizacji tych umów.

Na gruntach własnych Grupa realizuje projekty poprzez spółki celowe.

Obecnie realizowane inwestycje zlokalizowane są w Warszawie na terenie dzielnicy Praga Południe – inwestycje realizowane we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław – Lotnisko", w Pruszkowie oraz w Krakowie na terenie dzielnicy Prądnik Biały – inwestycje na gruntach własnych realizowane przez spółki celowe. Spółka zależna Radzikowskiego APV Sp. z o.o. odpowiedzialna za realizację i komercjalizację projektu deweloperskiego w Krakowie – Apartamenty Radzikowskiego. Spółka zależna Project View Sp. z o.o odpowiedzialna za realizację i komercjalizację projektu deweloperskiego w Pruszkowie – Stalowa 16.

Grupa przykłada dużą wagę do zapewnienia przyszłym mieszkańcom produktu wysokiej jakości, o funkcjonalnych układach co zapewnia duże zainteresowanie klientów, a co za tym idzie stabilny popyt na proponowane mieszkania i lokale usługowe. Ze względu na wyważone ceny oferta jest adresowana do szerokiego grona nabywców.

Istotnym obszarem działalności Grupy jest działalność mająca na celu pozyskanie nieruchomości gruntowych pod realizację przyszłych inwestycji.

Grupa ED Invest S.A. zamierza konsekwentnie realizować swoje plany polegające na budowie silnej Grupy Kapitałowej posiadającej stabilną pozycję w segmencie budowlanym, intensywnie rozwijać się w segmencie deweloperskim działając w sektorze mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz pracować nad pozyskaniem powierzchni komercyjnych w celach ich najmu pod sklepy (typu dyskont).

6.1. Główne inwestycje

W III kw. 2025 roku Grupa ED Invest S.A. realizowała poniższe inwestycje:

• Inwestycje realizowane we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko"

Gocłavia (nazwa projektowa Wilga VI bis) przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w dzielnicy Praga Południe (osiedle Gocław). Wielorodzinny budynek mieszkalny składający się z 71 mieszkań o powierzchni od 29 m² do 120 m² z podziemną halą garażową, którego realizację rozpoczęto w grudniu 2024 roku. W czerwcu 2024 r. zostało wydane PnB dla przedsięwzięcia, a ostateczna decyzja - 23 lipca 2024 r. Przekazanie terenu przez spółdzielnie miało miejsce we wrześniu 2024 r. Sprzedaż rozpoczęła się w listopadzie ur. Planowane zakończenie inwestycji to IV kw. 2026 r. Na dzień publikacji niniejszego raportu stopień sprzedaży mieszkań wynosi 32% (w ujęciu ilościowym).

Projekt Złota Wilga (wcześniej Projekt Gocław – Wilga III) przy ul. Złotej Wilgi 2 w dzielnicy Praga Południe (osiedle Gocław) został rozpoczęty w maju br. Wielorodzinny budynek mieszkalny składający się z ok. 94 mieszkań z halą garażową, komórkami lokatorskimi i lokalami usługowymi o powierzchni użytkowej usług ok. 799,25 m² i powierzchni użytkowej mieszkań ok. 4.712,89 m² . 6 listopada 2024 r. nastąpiło przekazanie Spółce terenu inwestycji przez SMGL. Zakończone zostały roboty budowlane związane z wykonaniem płyty fundamentowej. Obecnie prowadzone są prace związane ze zbrojeniem i betonowaniem elementów stropu poziomu "zero" budynku. Na dzień publikacji niniejszego raportu stopień sprzedaży mieszkań wynosi 30% (w ujęciu ilościowym).

• Inwestycję realizowaną przez spółkę zależną APV Radzikowskiego Sp. z o.o.

Apartamenty Radzikowskiego realizowane przy ul. Eliasza Radzikowskiego w Krakowie w dzielnicy Prądnik Biały - to wielorodzinny budynek mieszkalny z 46 mieszkaniami, częścią usługową w parterze oraz garażem w podziemiu. Realizację projektu rozpoczęto we wrześniu 2023 roku. Realizacja budynku zakończona została zgodnie z planem w czerwcu br. Na dzień publikacji niniejszego raportu stopień sprzedaży mieszkań wynosi 76% (w ujęciu ilościowym). Zyski z przedsięwzięcia będą dzielone odpowiednio do stanu posiadania obu udziałowców.

• Inwestycję realizowaną przez spółkę zależną Project View Sp. z o.o.

Stalowa 16 to projekt, którego realizację rozpoczęto w maju 2024 r. To kameralna inwestycja będąca wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym z garażem podziemnym przy ul. Stalowej 16 w Pruszkowie. Inwestycja zlokalizowana jest w niedalekiej odległości od stacji kolejowej w Pruszkowie oraz galerii handlowej Nowa Stacja. W ramach inwestycji wybudowanych będzie 14 lokali mieszkalnych oraz 17 miejsc postojowych w hali garażowej i 2 miejsca zewnętrzne zlokalizowane w pasie drogowym. Planowany termin zakończenia realizacji: przełom III kw. i IV kw. 2026 roku.

SOEDI2 Sp. z o.o.

Spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. od 2023 r. jest właścicielem ponadhektarowej nieruchomości w Krakowie przy ul. Gromadzkiej - położonej w malowniczym rejonie "krakowskich Mazur". Dla nieruchomości uzyskano ostateczną decyzję o Warunkach Zabudowy, pozwalającą docelowo na budowę zespołu budynków o łącznej powierzchni mieszkań i lokali usługowych około 12.500 m². W czerwcu br. SOEDI2 podpisała umowę przedwstępna sprzedaży ww. nieruchomości za łączną cenę 25.000.000 (dwadzieścia pięć milionów) złotych netto (bez podatku VAT). Na podstawie Umowy przedwstępnej SOEDI2 zobowiązała się do sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 na rzecz Kupującego za łączną cenę 25.000.000 (dwadzieścia pięć milionów) złotych netto (bez podatku VAT) z uwzględnieniem modyfikacji tej ceny na zasadach analogicznych do zasad określonych w umowie zakupu Nieruchomości 1 i 2. W Umowie przedwstępnej Strony zobowiązały się do zawarcia Warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomość 1 i 2 w ciągu 30 dni po spełnieniu się łącznie określonych warunków.

Warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 zawarta zostanie w terminie do 31 stycznia 2027 r., z opcją przedłużenia tego terminu do 31 stycznia 2028 r. Szczegółowy opis transakcji został przedstawiony w Raporcie Półrocznym w pkt 12.1. Najważniejsze wydarzenia okresu sprawozdawczego.

SOEDI5 Sp. z o.o.

Spółka zależna SOEDI5 Sp. z o.o. jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 4/1 i 4/2 o łącznym obszarze 3 180 m² , położonej w dzielnicy Podgórze w Krakowie. Zgodnie z treścią Umowy Przyrzeczona Umowa Sprzedaży przenosząca własność na SOEDI5 zostanie zawarta nie później niż 31 marca 2026 r. o ile uprzednio, najpóźniej w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, ale przed jej zawarciem Sprzedający spełni określone warunki (szczegóły ww. transakcji zostały szczegółowo zaprezentowane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest za rok 2024).

Nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania, który przewiduje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Planowane przedsięwzięcie deweloperskie jest we wstępnej fazie koncepcyjnej. Spółka zależna przewiduje realizację na Nieruchomości 80 mieszkań o powierzchni ok. 3 800 m² PUMU, przy czym prowadzone są działania zmierzające do nabycia działek sąsiednich, co umożliwi powiększenie realizowanej inwestycji.

6.2. Informacje o rynkach zbytu Grupy ED Invest

Główne rynki, na których działa Grupa

Grupa prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy - Piaseczna i Pruszkowa, a także w Krakowie. Grupa nabyła kolejne działki zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach w Krakowie i przygotowuje się do realizacji nowych projektów. Jednak nie wyklucza, że w momencie pojawienia się okazji biznesowych dla zapewnienia płynności konieczna może okazać się sprzedaż części aktywów pozyskiwanych wcześniej z zamiarem inwestycyjnym, jak stało się w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych przez spółkę zależną SOEDI2.

Pierwotny rynek nieruchomości warszawskich jest bardzo zróżnicowany pod względem oferty cenowej, szczególnie z uwagi na lokalizację inwestycji. Najniższe ceny oferują deweloperzy w dzielnicach takich jak Rembertów, Targówek, Białołęka, Ursus. Tradycyjnie zaś najwyższe ceny oferują inwestorzy w dzielnicach: Mokotów, Żoliborz, Śródmieście. Różnice te nie wynikają jedynie z lokalizacji inwestycji, ale również z różnic w standardzie lokali. Najdroższe dzielnice oferują lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie zaliczane do kategorii apartamentów.

Terytorialnie Grupa skupia swą działalność przede wszystkim w Warszawie, w dzielnicy Praga Południe, a ściślej w rejonie Gocławia. Jest to miejsce chętnie wybierane przez ludzi młodych. Dzielnica znajduje się w niedalekiej odległości od ścisłego centrum Warszawy i jest z nim bardzo dobrze skomunikowana. Do dyspozycji mieszkańców pozostaje wiele przedszkoli, szkół podstawowych oraz bibliotek. Mieszkańcy aktywnie spędzający czas znajdą tu spore zaplecze sportowo-rekreacyjne, mają również dostęp do opieki medycznej, centrów handlowych.

Aglomeracje warszawskie – Piaseczno i Pruszków cieszą się coraz większą popularnością wśród kupujących, głównie ze względu na dużo niższe ceny niż w stolicy, a także dogodne połączenia komunikacyjne.

Spółka zależna APV Radzikowskiego Sp. z o.o. zakończyła w czerwcu br. projekt budowlany w Krakowie w dzielnicy Prądnik Biały. Jest to jedna z najbardziej dynamicznie rozwijających się części Krakowa. Na jej terenie w okresie najbliższych lat przewidziany jest szereg inwestycji mających na celu uatrakcyjnienie i unowocześnienie życia mieszkańców. Wśród planowanych zmian są m in. budowa linii Krakowskiego Szybkiego Tramwaju, pętli końcowej z terminalem autobusowym i dwupoziomowym parkingiem P+R oraz utworzenie czterech nowych parków oraz placu miejskiego.

Spółka zależna Project View Sp. z o.o. w II kwartale 2024 roku rozpoczęła realizację projektu budowlanego w Pruszkowie przy ul. Stalowej. Pruszków jest drugim największym miastem aglomeracji warszawskiej. Ma ogromny potencjał jako miejsce świetnie skomunikowane z Warszawą, a jednocześnie o charakterze spokojnego przedmieścia. Szybkie połączenia ze stolicą gwarantują pociągi Szybkiej Kolei Miejskiej (SKM), Warszawskiej Kolei Dojazdowej (WKD) oraz regionalne, a także kilka linii autobusowych. Pruszków dynamicznie się rozwija i stanowi idealny wybór dla osób ceniących sobie bliskość metropolii, a jednocześnie szukających cichej i bezpiecznej okolicy.

Grupa w ramach prowadzonej działalności identyfikuje poniższe segmenty operacyjne:

działalność budowlaną;
działalność deweloperską i zarządzanie nieruchomościami.

Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za III kw. 2025 roku dotyczą głównie działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów (spółdzielni mieszkaniowych). Działalność deweloperska to obszar działalności, w związku z którym Grupa rozpoczęła identyfikacje w przychodach począwszy od III kw. 2025 r. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju.

Główni odbiorcy Grupy w III kw. 2025 roku

Spółka Dominująca podpisuje z finalnym odbiorcom indywidualnym umowę o wybudowanie lokalu opartą na prawie spółdzielczym, co stanowi specyfikę jej modelu biznesowego, wynikającą z umów zawartych ze spółdzielniami. Wspólny cel spółdzielni, jak i Spółki Dominującej, którym jest zapewnienie dostępności i przygotowanie do sprzedaży mieszkań powoduje, iż Spółka Dominująca nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko w III kw. 2025 roku wyniosły 98,57% i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni.

Główni odbiorcy Grupy w III kw. 2024 roku

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w III kw. 2024 roku wyniosły 93,48% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 90,96%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar

2,51%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Grupy w III kw. 2025 roku

Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach III kw. 2025 roku kształtował się powyżej 10% są:

CONSTEEL sp. z o. o. Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: Gocłavia (nazwa projektowa Wilga VI bis) przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego – udział w kosztach 44,58%,
FinTech sp. z o. o. Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: Złota Wilga (nazwa projektowa Złota Wilga) przy ul. Przy Złotej Wilgi – udział w kosztach 27,97%,

Główni dostawcy Grupy w III kw. 2024 roku

Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach III kw. 2024 roku kształtował się powyżej 10% są:

Hochtief Polska S.A. Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: "Wilga" przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 42,34%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkaniowych: "Wilga" przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 31,12%.

6.3. Sezonowość działalności

Przychody ze sprzedaży osiągane przez Grupę ED Invest S.A. podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży budownictwa wielorodzinnego. Okresem przestoju jeśli chodzi o wykonywanie prac budowlanych jest zdecydowanie zima. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie marzec–listopad.

Jeśli chodzi o sprzedaż obecnie okresem większego zainteresowania na rynku pierwotnym jest początek wiosny. Wiosenne miesiące to czas organizacji różnego rodzaju eventów w branży developerskiej czy budownictwa wielomieszkaniowego, tj. targi czy dni otwarte. Jest to okres kiedy firmy często zaczynają sprzedaż nowych inwestycji, zaś kupno mieszkania w początkowym etapie inwestycji wiąże się z korzystnym harmonogramem spłat.

6.4. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju

Spółka nie prowadzi prac w zakresie badań i rozwoju.

7. ZASOBY LUDZKIE

W okresie objętym niniejszym raportem zatrudnienie pracowników wystąpiło tylko w Spółce Dominującej.

Tabela 10. Zasoby ludzkie w Spółce Dominującej

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Pracownicy umysłowi	10	12
Pracownicy fizyczni	-	-
Razem	10	12

Tabela 11. Rotacja kadr w Spółce Dominującej
Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024

Liczba pracowników zwolnionych 3 1

EDENVEST

III. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A. za III kwartał 2025 roku

III. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY ED INVEST S.A. ZA III KW. 2025 ROKU

8. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY ED INVEST S.A.
8.1. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A.

Tabela 12. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	Nr tabeli
Aktywa
Aktywa trwałe	2 825	2 882
Wartości niematerialne	88	133	24
Rzeczowe aktywa trwałe	1 317	1 378	25, 26
			18, 27, 28,
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	995	1 232	29
Należności	115	128
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	310	11
Aktywa obrotowe	102 639	94 933
Zapasy	42 480	45 829
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )	40 584	19 051	18
Należności handlowe oraz pozostałe należności	13 813	22 812	18, 31, 32
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	3	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	1 716	3 920
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	4 043	3 321
Aktywa razem	105 463	97 815	1

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	Nr tabeli
Pasywa
Kapitał własny	55 270	62 952	1
Kapitał podstawowy	619	619	1, 33, 34
Akcje własne	-6 198	-6 198
Kapitał zapasowy	59 626	66 433
Niepodzielony wynik finansowy	1 220	2 090
- zaliczki (strata) z lat ubiegłych	-1 373	-111
- zaliczki wypłacone na poczet przewidywanej dywidendy	-	-830
- zysk (strata) netto bieżącego roku	2 594	3 031
Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	55 267	62 944
Udziały niekontrolujące	3	8	35
Zobowiązania	50 193	34 864

Zobowiązania długoterminowe	18 140	6 395	1
Długoterminowe kredyty i pożyczki	-	5 067
Długoterminowe zobowiązania związane z umowami	16 000	-
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe	544	748	29, 30, 38
Pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje	308	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 166	478	18, 36, 37
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	122	102	18, 36, 37
Zobowiązania krótkoterminowe	32 053	28 468	1
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki	2 845	101
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe	484	562	30, 38
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług	21 629	15 877	18
Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną	2 610	6 426
Zaliczki związane z umowami	32	-
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego od osób
prawnych	277	2 406
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	2 644	2 716
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	166	155	18, 36, 37
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe	1 368	225	18, 36, 37
Pasywa razem	105 463	97 815

Tabela 13. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z wyniku

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024	Nr tabeli
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	56 329	47 335	1
Przychody netto ze sprzedaży produktów	20 918	-
Przychody netto ze sprzedaży usług	34 589	45 137	19, 23
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów	822	2 197
Koszt własny sprzedaży	44 130	36 232
Koszt sprzedanych produktów	16 498	-
Koszt sprzedanych usług	27 632	34 749	19, 23
Koszt sprzedanych towarów i materiałów	-	1 483
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	12 200	11 103
Koszty sprzedaży	1 849	833
Koszty ogólnego zarządu	5 458	6 866
Pozostałe przychody operacyjne	131	171	41
Pozostałe koszty operacyjne	604	257	42
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	4 420	3 318	1
Przychody finansowe	14	266	43
Koszty finansowe	316	90	44
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	4 118	3 493	1
Podatek dochodowy	1 524	896
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 594	2 597
Działalność zaniechana	-	-

Zysk (strata) netto za rok obrotowy	2 594	2 597
Przypadający na akcjonariuszy jednostki Dominującej	2 594	2 597	22
Przypadający na udziałowców niekontrolujących	-	-

Tabela 14. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Zysk (strata) netto	2 594	2 597
Inne całkowite dochody	2 594	2 597
Całkowite dochody	2 594	2 597

Tabela 15. Skonsolidowany zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01 do 30.09.2024
	PLN/akcję	PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy	0,26	0,26
- rozwodniony	0,26	0,26

Tabela 16. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na dzień 01.01.2025	619	66 433	-6 198	2 090	62 944	8	62 952
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01 30.09.2025	-	-6 807	-	-869	-7 677	-5	-7 682
Dywidendy	-	-8 240	-	-1 718	-9 959	-	-9 959
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	1 433	-	-1 433	-	-	-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	2 594	2 594	-	2 594
Pozostałe zmiany	-	-	-	-312	-312	-5	-317
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-	-	-
Saldo na dzień 30.09.2025	619	59 626	-6 198	1 221	55 267	3	55 270

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na dzień 01.01.2024	619	64 609	-6 198	7 415	69 953	8	69 961
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01 30.09.2024	-	5 564	-	-5 766	-202	-	-202
Dywidendy	-	-	-	-2 681	-2 681	-	-2 681
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	5 564	-	-5 564	-	-	-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	2 597	2 597	-	2 597
Pozostałe zmiany	-	-	-	-119	-119	-	-119
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-	-	-
Saldo na dzień 30.09.2024	619	73 681	-6 198	1 649	69 751	8	69 759

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

W okresie sprawozdawczym oraz w porównywalnym okresie roku ubiegłego nie wystąpiły zmiany zasad (polityki) rachunkowości.

Tabela 17. Skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych (metoda pośrednia)

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	4 118	3 493
Korekty:	1 963	390
Amortyzacja wartości niematerialnych	48	1
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych	549	457
(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych	-7	-9
Odsetki, prowizje	112	-72
Inne korekty	1 262	12
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym	6 081	3 883
Zmiana stanu zapasów	3 480	-9 604
Zmiana stanu należności	9 012	-5 395
Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych	841	-
Zmiana stanu zobowiązań	22 019	6 921
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek	151	649
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)	-25 349	6 703
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej	16 236	3 156
Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy	-2 972	-1 749
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	13 263	1 408
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	-199	-299
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	-	9
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	-199	-290
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek	11 870	8 874
Spłaty kredytów i pożyczek	-14 542	-5 463
Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek	-524	-227
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego	-510	-214
Odsetki zapłacone od leasingu	-72	-57
Dywidendy wypłacone	-11 494	-2 681
Odsetki otrzymane	5	71
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	-15 268	304
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	-2 204	1 422
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	3 920	11 142
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych	-	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	1 716	12 564

30 września 2025 roku Grupa posiadała środki pieniężne w wysokości 1 716 tys. PLN, w tym środki na rachunkach o ograniczonej możliwości dysponowania wyniosły 67 tys. PLN. 30 września 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 12 564 tys. PLN, w tym środki na rachunkach o ograniczonej możliwości dysponowania wyniosły 80 tys. PLN.

8.2. Podstawa sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy ED Invest S.A. oraz śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego ED Invest S.A.

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Kapitałowej oraz Jednostki Dominującej obejmują okres 9 miesięcy zakończonych 30.09.2025 roku oraz zostały sporządzone zgodnie z MSR 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa.

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie zawiera wszystkich informacji, które ujawniane są w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym sporządzonym zgodnie z MSSF.

Niniejsze śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe oraz śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe należy czytać łącznie z ostatnimi rocznymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2024 roku.

Walutą sprawozdawczą niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego jak i jednostkowego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy oraz Jednostki Dominującej w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszych skróconych sprawozdań finansowych do publikacji nie istnieją istotne niepewności dotyczące zdarzeń lub okoliczności, które mogą nasuwać poważne wątpliwości co do zdolności Grupy jak i Jednostki Dominującej do kontynuowania działalności.

8.3. Zasady rachunkowości

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości, które zostały zaprezentowane w ostatnim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy jak i ostatnim jednostkowym sprawozdaniu finansowym Jednostki Dominującej za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.

8.4. Istotność informacji

Przy sporządzaniu sprawozdań finansowych Zarząd kieruje się zasadą istotności tzn. że informacje dotyczące zasad (polityki) rachunkowości są istotne, jeżeli w racjonalny sposób można oczekiwać, że rozpatrywane wspólnie

z innymi informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym jednostki będą wpływać na decyzje głównych użytkowników sprawozdania finansowego ogólnego przeznaczenia podejmowane na podstawie takiego sprawozdania.

Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników. Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników.

8.5. Niepewność szacunków

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu Jednostki Dominującej.

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.

Tabela 18. Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.

Pozycja sprawozdania finansowego	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną	40 584	19 051
Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną	2 610	6 425
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące należności)	2 840	2 683
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące pożyczki)	60	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	1 166	478
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	995	1 232
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	287	257
Pozostałe rezerwy	1 368	225

Rodzaj i wartość bilansowa przychodów i kosztów Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.

Tabela 19. Rodzaj i wartość przychodów i kosztów Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.

Pozycja sprawozdania finansowego	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	34 589	45 137
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	27 632	34 749
Amortyzacja za okres	597	458

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań Jednostki Dominującej

Tabela 20. Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań Jednostki Dominującej

Pozycja sprawozdania finansowego	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024
Inwestycje w jednostki zależne	17 173	17 178
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną	40 584	19 051
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące należności)	2 683	2 683
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące pożyczki)	60	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	1 718	762
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	995	1 232
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	288	257
Pozostałe rezerwy	68	225

Tabela 21. Rodzaj i wartość bilansowa przychodów i kosztów Jednostki Dominującej

Pozycja sprawozdania finansowego	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	34 847	44 139
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	27 632	33 699
Amortyzacja za okres	597	458

8.6. Korekty błędów oraz zmiany zasad rachunkowości

W okresie III kw. 2025 roku nie dokonywano korekt błędów, nie było zmian zasad rachunkowości.

8.7. Sezonowość działalności

Zagadnienie opisane w Części II punkt 6.3 raportu.

8.8. Połączenie jednostek oraz utrata kontroli

W prezentowanym okresie nie wystąpiło połączenie jednostek.

W dniu 22 maja 2025 roku Spółka dominująca dokonała sprzedaży 100% posiadanych udziałów SOEDI1 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Grochowska 306/308 bud. C. Przychód ze sprzedaży spółki zależnej wyniósł 5 tys. PLN tj. był równy cenie nabycia i został w całości opłacony po dniu bilansowym tj. w ciągu czwartego kwartału 2025 roku. Wartość aktywów netto spółki zależnej według stanu na moment sprzedaży wynosiła 6,3 tys. PLN.

9. WYBRANE DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE

9.1. Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została zaprezentowana w poniższej tabeli.

Tabela 22. Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
	PLN/akcję	PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 594	2 597
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej	2 594	2 597
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 925	9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 925	9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:	-	-
- podstawowy	0,26	0,26
- rozwodniony	0,26	0,26
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:	-	-
- podstawowy	0,26	0,26
- rozwodniony	0,26	0,26

Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez jaką określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.

Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Jednostka dominująca stosuje w liczniku kwotę zysku (straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki Dominującej tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwotę zysku (straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.

9.2. Przychody ze sprzedaży i segmenty operacyjne

Grupa ED Invest S.A. realizuje przedsięwzięcia budowlane i developerskie związane z realizacją projektów mieszkaniowych i mieszkaniowo-komercyjnych, wielorodzinnych oraz jednorodzinnych, zarówno na gruntach należących do spółdzielni mieszkaniowych, jak i na gruntach własnych.

Grupa w ramach prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży

produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za trzeci kwartał 2025 jak i porównywalny okres roku 2024 dotyczą głównie działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów. Działalność deweloperska w prezentowanych okresach to obszar działalności w związku z którym Grupa uzyskiwała przychody dopiero w trzecim kwartale 2025 roku. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju.

W tabeli poniżej zaprezentowano informacje o:

przychodach i wyniku za trzeci kwartał 2025 roku oraz porównywalny okres 2024 roku,
istotnych pozycjach niepieniężnych oraz aktywach segmentów operacyjnych na 30.09.2025 roku oraz na 31.12.2024 roku.

Tabela 23. Segmenty operacyjne na 30 września 2025 r.

wyszczególnienie	działalność budowlana	działalność developerska	pozostałe działalności	Ogółem
za okres od 01.01 do 30.09.2025 roku
Przychody od klientów zewnętrznych	34 582	21 744	107	56 433
Przychody ze sprzedaży między segmentami	-	28	-	28
Przychody ogółem	34 582	21 776	103	56 461
Koszty segmentu	34 409	17 241	391	52 041
Pozostałe informacje:
Amortyzacja	597	-	-	597
Aktywa segmentu operacyjnego (zapasy)	62 141	38 156	6 048	106 344
Nakłady na aktywa trwałe segmentu operacyjnego	199	-	-	199
Zobowiązania segmentu operacyjnego	35 952	5 123	-	41 074
za okres od 01.01 do 30.09.2024 roku
Przychody od klientów zewnętrznych	47 326	9	-	47 335
Przychody ze sprzedaży między segmentami	171	-	-	171
Przychody ogółem	47 497	9	-	47 506
Koszty segmentu	43 673	349	166	44 188
Pozostałe informacje:
Amortyzacja	458	-	-	458
Aktywa segmentu operacyjnego (na 31.12.2024)	46 337	41 687	10 060	98 084
Nakłady na aktywa trwałe segmentu operacyjnego	290	-	-	290
Zobowiązania segmentu operacyjnego (na 31.12.2024)	20 646	13 248	1 217	35 111

9.3. Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej

Wartości niematerialne

W III kw. 2025 roku Grupa nie dokonała zakupów wartości niematerialnych. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w trzecim kwartale 2025 roku wyniosły 48 tys. PLN.

Grupa nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony. Na dzień 30 września 2025 roku wartości niematerialne Grupy nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań.

Tabela 24. Wartość bilansowa wartości niematerialnych i prawnych w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Znaki towarowe	Patenty i licencje	Oprogramowanie komputerowe	Koszty prac rozwojowych	Pozostałe wartości niematerialne/WNiP w przygotowaniu	Wartości niematerialne w przygotowaniu	Zaliczki na wartości niematerialne	Razem
Stan na 01.01.2025 roku
Wartość bilansowa brutto	-	-	190	-	-	-	-	190
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)	-	-	-103	-	-	-	-	-103
Wartość bilansowa netto na dzień 30.09.2025 roku	-	-	88	-	-	-	-	88
Stan na 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa brutto	-	-	70	-	-	25	92	188
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)	-	-	-55	-	-	-	-	-55
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku	-	-	16	-	-	25	92	133

Rzeczowe aktywa trwałe i aktywa z tytułu prawa do użytkowania

Wartość bilansowa środków trwałych

Tabela 25. Wartość bilansowa środków trwałych w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Zaliczki na środki trwałe	Razem
za okres od 01.01. do 30.09.2025 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2025 roku	761	289	256	144	407	57	1 914
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia	363	-	-	205	157	6	732
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)	-	-	-238	-	-564	-14	-815
Wartość brutto na dzień 30.09.2025 roku	1 124	289	18	349	-	50	1 831
Umorzenie na początek okresu	-77	-209	-164	-86	-	-	-537
Amortyzacja (-)	-11	-23	-21	-30	-	-	-84
Zmniejszenie umorzenia w okresie	-	-	107	-	-	-	107
Umorzenie na koniec okresu	-88	-232	-78	-116	-	-	-513
Wartość bilansowa netto na dzień 30.09.2025 roku	1 036	57	-59	233	-	50	1 317

W III kw. 2025 roku Grupa:

Przyjęła do użytkowania:

biuro sprzedaży U1-U2 zlokalizowane w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Umińskiego 2 w kwocie 151 tys. PLN
szafy do biura Grochowska 306/308 na kwotę 53 tys. PLN,
wyposażenie kuchni Grochowska 306/308 na kwotę 44 tys. PLN,
wyposażenie biura sprzedaży U1-U2 na kwotę 11 tys. PLN,

Wycofanie z użytkowania:

• samochód osobowy Mercedes Benz C 300 4MATICo wartości bilansowej na dzień wycofania 131 tys. PLN, samochód został przeznaczony do sprzedaży

Tabela 26. Wartość bilansowa środków trwałych w roku 2024

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Zaliczki na środki trwałe	Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku	761	151	877	71	147	-	2 008
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia	-	138	1	73	327	102	642
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)	-	-	-621	-	-67	-45	-733
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku	761	289	256	144	407	57	1 915
Umorzenie na początek okresu	-66	-151	-311	-70	-	-	-598
Amortyzacja (-)	-11	-58	-121	-16	-	-	-206
Zmniejszenie umorzenia w okresie	-	-	267	-	-	-	267
Umorzenie na koniec okresu	-77	-209	-164	-86	-	-	-537
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku	684	80	92	58	407	57	1 378

W roku 2024 Grupa:

Przyjęła do użytkowania:

sprzęt komputerowy wraz z wyposażeniem ogółem na kwotę 5 tys. PLN,
sprzęt do prezentacji inwestycji 3D na kwotę 21 tys. PLN,
szafy do biura (zabudowa stała) na kwotę 62 tys. PLN,
instalacja sieci LAN w biurze Grochowska 306/308 45 tys. PLN
instalacja alarmu w biurze Grochowska 306/308 7 tyś. PLN,
pozostałe urządzenia techniczne i wyposażenie 51 tys. PLN

Dokonała sprzedaży:

samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLB 220 D 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 147 tys. PLN,
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLE 350 E 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 207 tys. PLN,

Poniosła nakłady:

• poniosła nakłady w kwocie 327 tys. PLN na remont nabytego w grudniu 2021 lokalu mieszkalnego nr 140 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10

Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Grupy.

Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Grupa nie posiadała środków trwałych poza-bilansowych.

Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące aktywów z tytułu prawa do użytkowania:

Wartość bilansowa aktywów z tytułu prawa do użytkowania

Tabela 27. Wartość bilansowa aktywów z tytułu prawa do użytkowania w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Środki transportu	Razem
za okres od 01.01. do 30.09.2025 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2025 roku	1 110	652	1 762
Zwiększenia w okresie	227	-	227
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)	-	-	-
Wartość brutto na dzień 30.09.2025 roku	1 337	652	1 990
Umorzenie na początek okresu	-308	-222	-530
Amortyzacja (-)	-328	-137	-464
Zmniejszenie umorzenia w okresie	-	-	-
Umorzenie na koniec okresu	-636	-359	-994
Wartość bilansowa netto na dzień 30.09.2025 roku	702	294	995

Tabela 28. Wartość bilansowa aktywów z tytułu prawa do użytkowania w roku 2024 r.

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Środki transportu	Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku	-	378	378
Zwiększenia w okresie	1 110	273	1 383
Zmniejszenie w okresie (-)	-	-	-
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku	1 110	652	1 762
Umorzenie na początek okresu	-	-123	-123
Amortyzacja (-)	-308	-99	-407
Zmniejszenie umorzenia w okresie	-	-	-
Umorzenie na koniec okresu	-308	-222	-530
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku	802	430	1 232

Grupa w okresie objętym niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu na podstawie pięciu umów leasingu:

Umowy nr 2353116-1223-01430 Volkswagen Financial Services zawartej 23 stycznia 2023 roku na leasing samochodu marki Skoda Fabia III 18 - Kombi o wartości 29 tys. PLN z terminem wykupu czerwiec 2026 roku,
Umowy nr L40638 Mercedes Benz zawartej 2 czerwca 2023 roku na leasing samochodu marki Mercedes-Benz C 200 4MATIC o wartości 231 tys. PLN, wykupu samochodu miał miejsce we wrześniu 2025 roku. Samochód został przeznaczony do sprzedaży,
Cesji umowy leasingu nr 23/032814 PKO Leasing S.A. zawartej 1 lipca 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla 1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 94 tys. PLN netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,

Cesji umowy leasingu nr 23/032797 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla TS Kombi o wartości umowy 94 tys. PLN netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032803 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla TS Kombi o wartości umowy 94 tys. PLN netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.

12 lutego 2024 roku Spółka Dominująca zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajączka 2B Umowę najmu pomieszczenia biurowego zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania najmu strony ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.

Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy podstawowe aspekty:

umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,
najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania.

W okresie sprawozdawczym stan aktywa z tytułu prawa do użytkowania składnika majątku uległ zwiększeniu o kwotę 227 tys. PLN. W dniu 27 marca 2025 roku Spółka Dominująca zawarła z Andrzejem Trybuch prowadzącym działalność gospodarczą pod Firmą ALKAN-BUD Andrzej Trybuch Umowę najmu lokalu usługowego nr U1 i nr U2 zlokalizowanych w Warszawie przy ul. Umińskiego 2, okres obowiązywania najmu strony ustaliły na 24 miesięcy licząc od daty rozpoczęcia okresu najmu.

W dacie rozpoczęcia umowy Grupa ujęła składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.

Tabela 29. Wartość bilansowa przyjętego aktywa z tytułu prawa do użytkowania w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Za okres od 01.01. do 30.09.2025	Za okres od 01.01. do 30.09.2025
Aktywo z tytułu prawa do użytkowania	227	-
Zobowiązanie finansowe	-	227

Na dzień bilansowy Grupa nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W III kw. 2025 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym, Grupa nie aktywowała tego rodzaju kosztów.

Tabela 30. Zobowigzania z tytułu leasingów w III kw. 2025 r.

	na dzień 🤅	30.09.2025	na dzień 31.12.2024
Wyszczególnienie	opłaty	wartość	opłaty	wartość
	minimalne	bieżąca opłat - minimalnych	minimalne	bieżąca opłat minimalnych
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finansowego
Płatne w okresie do 1 roku		540		641
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat		557		788
Płatne powyżej 5 lat		-		-
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finansowego ogółem		1 097		1 429
Koszty finansowe		-69		-119
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów leasingu finansowego		1 028		1 310

Nieruchomości inwestycyjne

Nie dotyczy. Grupa nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.

Straty kredytowe wartości aktywów

Tabela 31. Straty kredytowe wartości aktywów w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Wyroby gotowe	Towary	Należności	Razem
Za okres 01.01. do 30.09.2025 roku
Stan start kapitałowych na dzień 01.01.2025 roku	-	-	2 840	2 840
Zwiększenie odpisu	-	-	-	-
Zmniejszenie odpisu (-)	-	-	-	-
Stan strat kapitałowych na dzień 30.09.2025 roku	-	-	2 840	2 840

Tabela 32. Straty kredytowe wartości aktywów w III kw. 2024 r.

Wyszczególnienie	Wyroby gotowe	Należności	Razem
Za okres od 01.01. do 30.09.2024 roku
Stan start kapitałowych na dzień 01.01.2024 roku	-	- 3 100	3 100
Zwiększenie odpisu	-		-
Zmniejszenie odpisu (-)	-	102	-102
Stan strat kapitałowych na dzień 30.09.2024 roku	-	- 2 998	2 998

Odpisy szacowanej straty kredytowej zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Grupie występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.

Kapitał podstawowy

Tabela 33. Kapitał podstawowy na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	na 30.09.2025	na 31.12.2024
Liczba akcji	12 386 687	12 386 687
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)	0,05	0,05
Kapitał podstawowy w PLN	619 334	619 334

Wszystkie akcje oraz udziały zostały w pełni opłacone.

Tabela 34. Struktura kapitału podstawowego Grupy na 30 września 2025 r.

Seria / emisja	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Rodzaj ograniczenia praw do akcji	Liczba akcji	Wartość serii/ emisji wg wartości nominalnej	Sposób pokrycia kapitału
seria A	brak	brak	12 386 687	619 334	wkłady pieniężne

Kapitał podstawowy Grupy wykazany w śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na 30 września 2025 roku wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.

Tabela 35. Kapitał mniejszości na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	na 30.09.2025	na 31.12.2024
liczba udziałów	2 350	7 250

Kapitał w części przynależnej podmiotom niekontrolującym wynosi 2 350 PLN. W dniu 22 maja 2025 roku doszło do zbycia 51 udziałów w spółce SOEDI1 sp. z o.o.

Niespłacenie kredytu lub pożyczki lub naruszenie postanowień umów (kredyty, pożyczki)

Nie doszło do naruszenia postanowień umów.

Rezerwy

Wartość rezerw ujętych w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za III kw. 2025 roku oraz ich zmiany przedstawiały się następująco:

Zmiana stanu rezerw Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. w III kw. 2025 r.

Tabela 36. Zmiana stanu rezerw Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. w III kw. 2025 r.

Wyszczególnienie	Rezerwa na odprawy emerytalne	Rezerwa na koszty	Rezerwa na niewykorzystane urlopy	Rezerwa na premie	Rezerwa z tyt.odroczonego podatku dochodowego	Razem
Za okres od 01.01. do 30.09.2025 roku
Stan rezerw na dzień 01.01.2025 roku	102	225	115	40	868	1 350
Rezerwy utworzone	20	2 021	50	-	1 604	3 695
Rezerwy wykorzystane (-)	-	-878	-	-40	-21	-939
Rezerwy rozwiązane (-)	-	-	-	-	-404	-404
Kompensata z aktywem (-)	-	-	-	-	-733	-733
Aktywo kompensata (-)	-	-	-	-	-148	-148
Stan rezerw na dzień 30.09.2025 roku	122	1 368	166	-	1 166	2 821
-rezerwy długoterminowe	122	-	-	-	1 166	1 288
-rezerwy krótkoterminowe	-	1 368	166	-	-	1 533

Zmiana stanu rezerw Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. w III kw. 2024 r.

Tabela 37. Zmiana stanu rezerw Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. w III kw. 2024 r.

Rezerwa na odprawy emerytalne			Rezerwa na niewykorzystane urlopy	Rezerwa na premie	Rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego	Razem
Za okres od 01.01. do 30.09.2024 roku
	67	1 171	69	20	4 431	5 758
	25	8 984	22	-	2 260	11 290
	-	-9 787	-	-20	-6 095	-15 902
	-	-38	-	-	-174	-212
	-	-	-	-	-176	-176
	93	330	90	-	246	758
	93	-	-	-		338
	-	330	90	-	-	420
			Rezerwa na koszty			246

Grupa nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia usterek od generalnych wykonawców bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji. Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach, a także na sprawy sądowe.

Długoterminowe zobowiązania finansowe

Tabela 38.Długoterminowe i krótkoterminowe zobowiązania finansowe Grupy ED Invest S.A. na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024
Długoterminowe zobowiązania finansowe	16 852	5 815
Pożyczki i kredyty bankowe	-	5 067
Kwoty zatrzymane (kaucje)	308	-
Zobowiązania z tyt.umów leasingu	544	748
Długoterminowe zobowiązania związane z umowami	16 000	-
Krótkoterminowe zobowiązania finansowe	27 633	19 256
Pożyczki i kredyty bankowe	2 845	101
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	21 629	15 877
Kwoty zatrzymane (kaucje)	484	562
Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną	32	-
Inne zobowiązania finansowe	2 644	2 716

Zobowiązania długoterminowe związane z umowami w kwocie 16 000 tys. PLN to otrzymane zaliczki z tytułu podpisania przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości gruntowych. Szczegółowy opis został zamieszony w pkt 12.1.

Pożyczki i kredyty bankowe krótkoterminowe związane z udzieleniem przez Bank BOŚ kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym na kwotę 5 000 tys. PLN szczegółowo zostały opisane w pkt. 12.1 oraz w pkt. 15.5.

Zobowiązania i należności warunkowe

Wartość zobowiązań i należności warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów została opisana w części IV, pkt 11.3. tabele 65 i 66 oraz część V pkt 15.5. tabela 91, 92, 93 niniejszego raportu.

Transakcje ze stronami powiązanymi

Informacje o transakcjach stron powiązanych Grupy od 01.01 do 30.09.2025 roku

Na 30 września 2025 r. transakcje Spółki Dominującej z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela:

Tabela 39. Transakcje Grupy ED Invest S.A. z podmiotami powiązanymi na 30 września 2025 r.

Podmioty powiązane osobowo	Zobowiązania na 30.09.2025	Zaliczki zapłacone 30.09.2025	Zakupy w zakresie od 01.01. do 30.09.2025
Q INVESTMENTS SP. Z O.O.	-	1 510	-
KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I PARTNERZY SP.	20	-	112
ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.	26	-	704
Razem podmioty powiązane osobowo	46	1 510	816

Ogółem	46	1 510	816

Tabela 40. Transakcje Grupy ED Invest S.A. z podmiotami powiązanymi na 30 września 2024 r.

Podmioty powiązane osobowo	Zobowiązania na 30.09.2024	Zaliczki zapłacone na 30.09.2024	Zakupy w zakresie od 01.01. do 30.09.2024	Przychody finansowe od 01.01. do 30.09.2024
Q INVESTMENTS SP. Z O.O.	-	1 500	-	151
MODUŁ SP.Z O.O.	2 500	-	2 430	-
KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I
PARTNERZY SP.	9	-	103	-
ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.	139	-	1 063	-
SEBASTIAN CHWEDECZKO CONSULTING &
DEDIGN	18	-	130	-
Razem podmioty powiązane osobowo	2 666	1 500	3 726	151
Ogółem	2 666	1 500	3 726	151

9.4. Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z wyników Grupy Kapitałowej

Pozostałe przychody operacyjne

Tabela 41. Pozostałe przychody operacyjne na 30 września 2025 r.

	Wyszczególnienie	Za okres od 01.01. do 30.09.2025	Za okres od 01.01. do 30.09.2024
a)	Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych	7	9
b)	Pozostałe, w tym:	123	163
	- rozwiązanie rezerw na koszty	88	38
	- rozwiązanie straty kredytowej - na należności	1	102
	- odszkodowania	12	10
	- inne	22	12
	Pozostałe przychody operacyjne razem	131	171

Pozostałe koszty operacyjne

Tabela 42. Pozostałe koszty operacyjne na 30 września 2024 r.

	Wyszczególnienie	Za okres od 01.01. do 30.09.2025	Za okres od 01.01. do 30.09.2024
a)	Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych	-	-
b)	Strata kredytowa - wartość składników aktywów	-	132
	- należności	-	132
c)	Pozostałe, w tym:	603	124
	- utworzenie rezerw	70	56
	- zapłacone kary i odszkodowania	1	11
	- darowizny	-	50

Pozostałe koszty operacyjne razem	604	257
- inne	533	6

Przychody finansowe

Tabela 43. Przychody finansowe na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	Za okres od 01.01. do 30.09.2025	Za okres od 01.01. do 30.09.2024
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)	5	52
Odsetki - pożyczki udzielone	-	151
Odsetki - inne	-	43
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)	9	-
Inne przychody finansowe	-	19
Przychody finansowe ogółem	15	265

Koszty Finansowe

Tabela 44. Koszty Finansowe 30 września 2024 r.

Wyszczególnienie	Za okres od 01.01. do 30.09.2025	Za okres od 01.01. do 30.09.2024
Odsetki od umów leasingu	28	18
Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	44	39
Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych	100	9
Odsetki pozostałe	104	-
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)	-	22
Inne koszty finansowe	41	2
Koszty finansowe ogółem	316	90

EDENVEST:

IV. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe ED Invest S.A. za III kwartał 2025 roku

IV. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ED INVEST S.A. ZA III KW. 2025 R.

10. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ED INVEST S.A.

10.1. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe ED Invest S.A.

Tabela 45. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	Nr tabeli
Aktywa
Aktywa trwałe	19 975	20 016
Wartości niematerialne	88	133	52
Rzeczowe aktywa trwałe	1 317	1 378	53, 54
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	995	1 232	20, 54, 55, 56
Inwestycje w jednostkach zależnych	17 173	17 178	9, 20, 58
Należności	95	86
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	308	9
Aktywa obrotowe	68 512	62 350
Zapasy	6 178	6 178
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )	40 584	19 051	20
Należności handlowe oraz pozostałe należności	7 715	14 192	59, 60
Pożyczki udzielone	9 852	19 048	59, 60, 61
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	189	561
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	3 994	3 321
Aktywa razem	88 488	82 366	2

Wyszczególnienie	na dzień 30.09.2025	na dzień 31.12.2024	Nr tabeli
Pasywa
Kapitał własny	52 865	60 756	2
Kapitał podstawowy	619	619	2, 62
Akcje własne	-6 198	-6 198
Kapitał zapasowy	56 108	62 933
Niepodzielony wynik finansowy	2 336	3 401
- zysk (strata) z lat ubiegłych	-	-
- zysk (strata) netto bieżącego roku	2 336	3 401	51
Zobowiązania	35 622	21 611
Zobowiązania długoterminowe	8 692	1 612	2
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe	544	748	56, 57
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	308	-
Długoterminowe zobowiązania związane z umowami	6 000	-

Pasywa razem	88 488	82 366
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe	68	225	20, 63, 64
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	166	155	20, 63, 64
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	2 206	2 655
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	-	1 908
Zaliczki związane z umowami	32	-
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług	21 131	14 494
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe	484	562	57
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki	2 845	-
Zobowiązania krótkoterminowe	26 931	19 998
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	122	102	20, 63, 64
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 718	762	20, 63, 64

Tabela 46. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z wyniku

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024	Nr tabeli
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	34 847	46 327	2
- od jednostek powiązanych	265	-
Przychody netto ze sprzedaży produktów	-	-
Przychody netto ze sprzedaży usług	34 847	44 139	2, 21
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów	-	2 188
Koszt własny sprzedaży	27 632	35 183	2
- od jednostek powiązanych	-	-
Koszt sprzedanych produktów	-	-
Koszt sprzedanych usług	27 632	33 699	2, 21
Koszt sprzedanych towarów i materiałów	-	1 483
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	7 215	11 145
Koszty sprzedaży	1 484	796
Koszty ogólnego zarządu	5 291	6 628
Pozostałe przychody operacyjne	109	171	69
Pozostałe koszty operacyjne	87	122	70
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	462	3 771	2
Przychody finansowe	3 112	1 720	71
Koszty finansowe	281	80	72
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji	-	-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	3 292	5 410	2
Podatek dochodowy	956	973
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 336	4 437
Działalność zaniechana	-	-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej	-	-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy	2 336	4 437	51

Tabela 47. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów

	za okres od	za okres od 01.01. do
Wyszczególnienie	01.01. do
	30.09.2025	30.09.2024
Zysk (strata) netto	2 336	4 437
Inne całkowite dochody	-	-
Całkowite dochody	2 336	4 437
Wyszczególnienie	za okres od za okres od 01.01. do 01.01. do 30.09.2025 30.09.2024
	PLN/akcję	PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:	-	-
- podstawowy	0,24	0,45

Tabela 49. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Niepodzielony wynik finansowy	Razem
Saldo na dzień 01.01.2025	619	62 933	-6 198	3 401	60 756
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01 30.09.2025	-	-6 825	-	-1 065	-7 890
Dywidendy	-	-8 240	-	-1 986	-10 226
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	1 415	-	-1 415	-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	2 336	2 336
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-
Saldo na dzień 30.09.2025	619	56 108	-6 198	2 336	52 865

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Niepodzielony wynik finansowy	Razem
Saldo na dzień 01.01.2024	619	64 617	-6 198	8 245	67 283
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01 30.09.2024	-	5 564	-	-3 807	1 757
Dywidendy	-	-	-	-2 681	-2 681
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	5 564	-	-5 564	-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	4 437	4 437
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-
Saldo na dzień 30.09.2024	619	70 181	-6 198	4 437	69 039

W okresie sprawozdawczym oraz w porównywalnym okresie roku ubiegłego nie wystąpiły zmiany zasad (polityki) rachunkowości.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

Tabela 50. Skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych (metoda pośrednia)

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Zysk (strata) przed opodatkowaniem 3 292 Korekty: -207 Amortyzacja wartości niematerialnych 48 Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych 549 (Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych -7 Odsetki, prowizje -829 Inne korekty 33 Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym 3 085 Zmiana stanu zapasów - Zmiana stanu należności 6 606 Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych 10 Zmiana stanu zobowiązań 12 536 Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek -1 100 Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną) -21 533 Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej -396 Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy -1 918 Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej -2 314 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych -199 Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych - Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki -3 007 Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek 13 144 Wydatki na aktywa finansowe - inwestycje w jednostki zależne - Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej 9 938 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek 2 853 Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek -44 Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego -510 Odsetki zapłacone od leasingu -72 Dywidendy wypłacone -10 226 Odsetki otrzymane 5 Środki pieniężne netto z działalności finansowej -7 995 Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów -371 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 561 Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 189	Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024

			5 410
			-1 202
			1
			457
			-9
			-1 644
			-8
			4 208
			1 249
			6 858
			-
			2 029
			381
			8 412
			23 136
			-1 747
			21 389

			-299
			9
			-17 717
			11 140
			-9 740
			-16 608

			-
			-
			-214
			-57
			-2 681
			52
			-2 900
			1 881
			9 823
			-
			11 704

30 września 2025 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 189 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

30 września 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 11 704 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

10.2. Podstawa sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ED Invest S.A.

Szczegółowe informacje zostały zaprezentowane w punktach:

8.2. podstawy sporządzenia skróconego śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego,
8.3. zasady rachunkowości,
8.4. istotność informacji,
8.5. niepewność szacunków,
8.6. korekta błędów oraz zmiany zasad rachunkowości,
8.7. sezonowość działalności,
8.8. połączenie jednostek oraz utrata kontroli.

11. WYBRANE DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJACE

11.1. Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą

Tabela 51. Zysk przypadający na jedną akcję zwykłą Jednostki Dominującej na 30 września 2025 r.

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 30.09.2025	za okres od 01.01. do 30.09.2024
	PLN/akcję	PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	2 336	4 437
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej	2 336	4 437
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 925	9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 925	9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:	-	-
- podstawowy	0,24	0,45
- rozwodniony	0,24	0,45
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:	-	-
- podstawowy	0,24	0,45
- rozwodniony	0,24	0,45

11.2. Przychody ze sprzedaży i segmenty operacyjne

ED Invest S.A. prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenie dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za trzeci kwartał 2025 jak i porównywalny okres roku 2024 dotyczą głównie działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W trzecim kwartale 2025 roku przychody zrealizowane w ramach segmentu kupna i sprzedaży nieruchomości nie przekroczyły progów istotnościowych wymienionych w MSSF 8 par.13, nie wystąpiły przychody w ramach działalności deweloperskiej dlatego Spółka w skróconym śródrocznym sprawozdaniu finansowym nie prezentuje tabeli z podziałem na segmenty operacyjne.

11.3. Noty objaśniające do wybranych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej Jednostki Dominującej