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CBo Territoria
Interim / Quarterly Report • Sep 12, 2023
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Interim / Quarterly Report
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CBo Territoria SA SA au capital de 48 242 560,08 € Siège social : Cour de l'Usine – La Mare 97438 Sainte-Marie (La Réunion) R.C.S. de Saint-Denis (La Réunion) n° 452 038 805
Rapport financier semestriel Semestre clos le 30/06/2023
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2023 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du Règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société (www.cboterritoria.com/fr/documents-financiers).
S O M M A I R E
| 01 | Attestation du responsable | 2 |
|---|---|---|
| 02 | Rapport semestriel d'activité | 4 |
| 03 | Comptes Consolides Résumés | 18 |
| 04 | Rapport des Commissaires aux comptes | 56 |
| 05 | GLOSSAIRE | 59 |
ATTESTATION DU RESPONSABLE
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
ATTESTATION DU RESPONSABLE
PERIODE DU 1 ER JANVIER AU 30 JUIN 2023
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages suivantes présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Sainte-Marie, le 12 septembre 2023
_____________________________
Géraldine NEYRET Directeur Général
RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Acteur immobilier de référence à La Réunion depuis près de 20 ans, CBo Territoria est devenue une foncière de développement multi-régionale spécialisée sur les actifs tertiaires (commerce, bureaux locaux d'activités et de loisirs. Son patrimoine tertiaire est valorisé à 301 M€, soit 81% de son patrimoine total à fin juin 2023.
Le Groupe, présent sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière (Aménageur, Promoteur et Foncière), mène une stratégie de développement de sa foncière tertiaire, aux revenus récurrents, principalement via l'exploitation de ses réserves foncières à La Réunion et par l'acquisition de fonciers à Mayotte.
CBo Territoria finance cette stratégie grâce notamment à son activité de Promoteur Résidentiel (Immeubles collectifs ou parcelles à bâtir) et accessoirement Tertiaire, ainsi que par la cession programmée, principalement auprès de la SHLMR, de son patrimoine résidentiel bâti.
CBo Territoria est une foncière de rendement éligible au PEA PME cotée sur Euronext Paris (compartiment C).
Responsable et engagée pour un immobilier plus durable depuis son origine, la RSE (Responsabilité́ Sociétale des Entreprises) est par nature dans l'ADN de l'entreprise. Son engagement et ses actions sont reconnus par le Gaïa-Index, indice français de référence des petites et moyennes valeurs les plus vertueuses en matière de RSE. Depuis son entrée en 2016, CBo Territoria reste dans le haut du classement de sa catégorie.
À l'issue de l'assemblée générale du 7 juin 2023, le Conseil d'Administration de CBo Territoria a statué sur la dissociation des fonctions de Président et Directeur Général. Il a nommé Géraldine Neyret Gleizes en tant que Directeur Général et renouvelé le mandat de Président du Conseil d'Administration d'Eric Wuillai.
1. SITUATION ET ACTIVITES AU COURS DU SEMESTRE
Grâce à la diversité de ses métiers qui pondère les risques, CBo Territoria SA confirme sa résilience et a poursuivi ses activités au cours du 1er semestre 2023 conformément aux axes stratégiques de développement.
1.1 EN PATRIMOINE (AU NIVEAU DE L'ACTIVITE DE FONCIERE)
• Foncière tertiaire
Au 1er semestre 2023, les revenus locatifs bruts du patrimoine économique tertiaire1 de CBo Territoria progressent de +9,5% à 12,9 M€ (dont 1,8 M€ de quote-part des SME) et le taux d'occupation ressort à 97% (contre 98% à fin 2022).
Les revenus locatifs bruts (hors Q/P SME) progressent de +8,9%, liés principalement à l'indexation, à l'effet semestre plein de l'entrepôt de Combani livré au 2nd semestre 2022 et aux loyers variables.
1 Le patrimoine économique tertiaire est composé des actifs de placements (hors actifs Résidentiel et fonciers) et de la quote-part des actifs détenus par mise en équivalence.
Le Groupe poursuit le développement de l'ensemble commercial de Combani à Mayotte. La commercialisation (baux signés et accords obtenus) du centre commercial Ylang Ylang de près de 6 700 m² atteint 94% des surfaces.
• En Résidentiel, les loyers bruts s'élèvent à 0,9 M€ (versus 1,1 M€ au 30 juin 2022) sous l'effet des cessions réalisées en 2022 et une vente à la découpe au 1er semestre 2023.
Au 1er semestre 2023, le pôle Foncière, activité phare de CBo Territoria, affiche une progression de 6,8% et ressort à 14,3 M€ (vs 13,4 M€ au 1er semestre 2022).
| Foncière En M€ |
S1/2023 | S1/2022 | Var. | Var. |
|---|---|---|---|---|
| Tertiaire | 11,1 | 10,2 | 0,9 | +8,9% |
| Résidentiel | 0,9 | 1,1 | -0,3 | -23,4% |
| Autres | 0,5 | 0,5 | 0,1 | +11,0% |
| Total Revenus locatifs bruts | 12,5 | 11,8 | 0,7 | +5,9% |
| SME (Tertiaire) | 1,8 | 1,6 | 0,2 | +13,4% |
| Revenus locatifs Immo. Tertiaire yc QP SME | 12,9 | 11,8 | 1,1 | +9,5% |
| Total Revenus locatifs bruts yc SME | 14,3 | 13,4 | 0,9 | +6,8% |
1.2 EN PROMOTION
L'activité en promotion immobilière et vente de terrains est développée sur les lignes de produits suivantes : ventes résidentielles au détail, ventes résidentielles en bloc, parcelles résidentielles, bâti tertiaire, et parcelles tertiaires et divers (grandes parcelles en opérations d'aménagement à vocation spécifique, et terrains « isolés »).
Synthèse Chiffre d'affaires Promotion
Au 1er semestre 2023, il progresse de 36,7% à 28,5 M€ (contre 20,9 M€ au 1er semestre 2022).
| Chiffre d'affaires Promotion En M€ |
S1/2023 | S1/2022 | Var. | Var. % |
|---|---|---|---|---|
| Ventes au détail (Intermédiaire – Pinel DOM) |
8,0 | 3,5 | 4,5 | 130,0% |
| Ventes en Bloc (Intermédiaire et Social) | 10,6 | 5,3 | 5,4 | 102,0% |
| Ventes de terrains à bâtir | 6,4 | 9,6 | -3,2 | -33,0% |
| Résidentiel | 25,0 | 18,3 | 6,7 | 36,8% |
| Immeubles tertiaires | 3,0 | 2,4 | 0,6 | 26,1% |
| Ventes de terrains à bâtir et divers | 0,5 | 0,2 | 0,3 | 172,3% |
| Tertiaire | 3,5 | 2,6 | 0,9 | 36,0% |
| Total Promotion | 28,5 | 20,9 | 7,7 | 36,7% |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
En promotion résidentielle
• Ventes au détail et en bloc d'immeubles :
Au 30 juin 2023, le chiffre d'affaires de la Promotion Bâti a plus que doublé par rapport au 1er semestre 2022.
Les principaux contributeurs du semestre sont les 7 programmes neufs acquis par la SHLMR (Clos des Serins et Foulque à Marie Caze pour 115 lots, Jardin des Gardénias, Lobélie et Z'Ambaville à Beauséjour pour 163 lots, Le Jade et Pierre de Lune à Saint Leu pour 45 lots.
Sont également en cours de travaux les programmes intermédiaires éligibles au Pinel DOM de Bengali 1 (33 lots) et Bengali 2 (32 lots) à Marie Caze, Kaloupilé au sein du quartier durable Beauséjour (35 lots) ou encore Hamélia à Saint-Leu (42 lots). Au 30 juin 2023, le stock des réservations du résidentiel au détail s'élève à 7,6 M€ pour 31 lots.
• Ventes de Parcelles à bâtir :
Au 30 juin 2023, le chiffre d'affaires sur des parcelles à bâtir est en recul de -33%, à 6,4 M€ comme attendu compte tenu du pic d'activité enregistré au 1er semestre 2022, notamment sur les terrains à l'ouest de l'île dans la zone touristique. A fin juin 2023, le stock des réservations de terrains à bâtir résidentiels s'élève à 11,4 M€ pour 65 lots.
En promotion « Tertiaire »
La Promotion tertiaire affiche un chiffre d'affaires de 3,5 M€ au 1er semestre 2023 généré par l'achèvement des bureaux en VEFA à l'EPSMR à la Mare à Sainte Marie et par la vente du dernier terrain à bâtir tertiaire de la zone artisanale du Portail à Saint-Leu.
La Promotion tertiaire est une activité opportuniste, dont les programmes répondent à des demandes utilisateurs et participent à la réussite des quartiers d'ensemble développés par le Groupe.
1.3 EN MATIERE DE VALORISATION DU FONCIER ET D'AMENAGEMENT
Le Groupe opère actuellement sur quatre zones d'aménagement, à dominante résidentielle. Il développe également des projets hors foncier historique.
Le potentiel d'opérations immobilières restant à réaliser représentant 850 logements et terrains à vendre. La maîtrise foncière résultant de ces opérations d'aménagement sécurise ainsi le plan de développement.
2. ACTIFS IMMOBILIERS
Le total des Immeubles de placement et Stocks immobiliers détenus par CBo Territoria au 30 juin 2023 s'élève à 422,9 M€, contre 418,7 M€ au 31 décembre 2022. Les actifs immobiliers incluant la valeur nette comptable des immeubles d'exploitation, hors siège, s'élèvent à 428,7 M€ (vs 424,7 M€ au 31 décembre 2022).
| Total Actifs Immobiliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| En M€ | 30/06/2023 | 31/12/2022 | Var. M € | Var. % |
| Immeubles de Placement hors en cours * | 331,8 | 331,8 | 0,0 | 0% |
| Immeubles de rendement en cours | 22,1 | 15,1 | 7,0 | 47% |
| Total Immeubles de Placement | 353,9 | 346,9 | 7,1 | 2% |
| Total Stocks et En-Cours Immobiliers | 68,9 | 71,8 | -2,8 | -4% |
| Total IP et Stocks immobiliers | 422,9 | 418,7 | 4,2 | 1% |
| Immeubles d'exploitation hors siège | 5,8 | 6,0 | -0,2 | -3% |
| Total Actifs Immobiliers | 428,7 | 424,7 | 4,0 | 1% |
* Y compris Immeubles de Placement destinés à la vente.
Les principales variations concernent les immeubles de placement en cours (+7,0 M€) et proviennent essentiellement des travaux en cours sur le centre commercial et les locaux du Pôle Emploi à Combani (Mayotte).
2.1 IMMEUBLES DE PLACEMENT (PATRIMOINE)
Les Immeubles de placement s'analysent ainsi :
| Immeubles de Placement (IP) en M€ |
30/06/2023 | 31/12/2022 | Variation en % |
|---|---|---|---|
| (1) Immeubles de rendement tertiaires |
259,7 | 259,4 | +0,1% |
| résidentiels Immeubles de rendement |
30,9 | 31,0 | -0,5% |
| S/Total (IR) Immeubles de rendement bâtis en service |
290,5 | 290,4 | +0,0% |
| Immeubles de Placement Terrains |
41,3 | 41,4 | -0,2% |
| S/Total Immeubles de Placement, hors en cours |
331,8 | 331,8 | +0,0% |
| Immeubles de rendement Bâtis en cours |
22,1 | 15,1 | +46,7% |
| (IP) Total Immeubles de Placement |
353,9 | 346,9 | +2,0% |
(1) dont IP destinés à la vente : 19,3 M€ au 30/06/2023 contre 19,5 M€ au 31/12/2022 Au 30 juin 2023, CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine diversifié (Immobilier tertiaire, Résidentiel, Terrains) :
- Les Immeubles de Rendement tertiaires en service (98 500 m² de Surface Utile hors sociétés mises en équivalence), diversifiés entre Locaux commerciaux (44 000 m²), Bureaux (29 800 m²), Locaux d'activités (14 300 m²) et actifs de restauration et de loisirs (10 400 m²), offrent un rendement brut droits inclus élevé (7,7%) ;
- Les Immeubles de Rendement résidentiels en service constitués de 214 logements (16 300 m² de Surface Utile) ayant pour leur totalité bénéficié des gains fiscaux liés à la défiscalisation outre-mer et offrant un rendement brut plus limité que le tertiaire, ont vocation à faire l'objet d'arbitrages financiers aux termes des périodes de défiscalisation (1 dernier logement est destiné à la vente à la découpe et 3 programmes de 135 logements sont destinés à la vente en bloc au 30 juin 2023, représentant 19,3 M€) ;
- Les Immeubles de Placement Terrains (hors Terrains bâtis, hors Terrains exploitation et hors Terrains en stocks, contribuant au patrimoine foncier total du Groupe de 2 950 hectares) totalisent plus de 2 600 hectares.
Le Groupe continue à développer des Immeubles de Rendement. Ils sont classés en Immeubles de Rendement en cours. Le solde de ces Immeubles de Rendement en cours est de 22,1 M€ au 30 juin 2023 (contre 15,1 M€ au 31 décembre 2022) et ne concerne que l'Immobilier tertiaire (principalement le projet de centre commercial à Combani à Mayotte).
En tenant compte de la quote-part des Immeubles de Placement détenus par des sociétés comptabilisées par mise en équivalence, hors encours, le Patrimoine économique est le suivant :
| Surface | Valeur Hors Droits (M€) |
|
|---|---|---|
| Immeubles de rendement tertiaires dont |
98 500 m² | 259,7 |
| commerces | 44 000 m² | 128,1 |
| bureaux | 29 800 m² | 75,7 |
| locaux d'activité | 14 300 m² | 27,7 |
| Restauration - Loisirs | 10 400 m² | 28,2 |
| Immeubles de rendement Habitat | 16 300 m² | 30,9 |
| Réserves foncières | 2 600 ha | 41,3 |
| Total Immeubles de Placements hors en cours | 331,8 | |
| Immeubles détenus en SME | ||
| à 100% | 34 800 m² | 82,2 |
| en quote-part | 41,1 | |
| Patrimoine économique | 372,9 |
2.2 STOCKS (PROMOTION IMMOBILIERE)
Les stocks immobiliers se décomposent ainsi :
| Stocks (nets) En M€ |
30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Stocks Immobilier Résidentiel (projets, en cours et achevés) |
5,9 | 6,3 |
| Stocks Immobilier Tertiaire (projets, en cours et achevés) | 6,5 | 6,8 |
| Sous-total Stocks Opérations immobilières | 12,4 | 13,1 |
| Terrains en opérations d'aménagement | 12,0 | 11,4 |
| Parcelles individuelles et Autres terrains | 44,5 | 47,2 |
| Sous-total Stocks Terrains | 56,5 | 58,6 |
| Total Stocks immobiliers (nets) | 68,9 | 71,8 |
La baisse des stocks immobiliers résidentiels et tertiaires et des stocks Terrains s'explique par les ventes de la période compensées partiellement par les travaux du semestre.
3. RESULTATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES
Les comptes consolidés résumés du groupe CBo Territoria sont établis au 30 juin 2023 selon le référentiel IFRS, tel qu'adopté dans l'Union Européenne.
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Loyers | 12,5 | 11,8 |
| Ventes en promotion immobilière | 28,5 | 20,9 |
| Produits des activités annexes | 0,7 | 0,6 |
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 41,7 | 33,3 |
| Production immobilisée | 0,1 | 0,1 |
| Variation des stocks d'en-cours et produits finis | (2,8) | 1,0 |
| Total Produits des activités courantes | 39,0 | 34,4 |
| Achats | (19,7) | (16,0) |
| Charges externes | (2,7) | (2,1) |
| Charges de personnel | (2,5) | (2,7) |
| Impôts et taxes | (0,9) | (2,1) |
| Dotations aux amortissements et provisions | (0,5) | 0,2 |
| Autres produits d'exploitation | 0,8 | 0,1 |
| Autres charges d'exploitation | (0,9) | (0,2) |
| RESULTAT DES ACTIVITES | 12,6 | 11,6 |
| Résultat sur cessions d'immeubles de placement | 0,1 | 0,5 |
| Solde net des ajustements de juste valeur | 1,0 | (0,3) |
| Autres charges et produits opérationnels | (0,0) | 1,1 |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 13,7 | 12,8 |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 1,1 | 1,0 |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES RESULTAT DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE |
14,7 | 13,8 |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 0,1 | 0,0 |
| Coût de l'endettement financier brut | (2,1) | (2,9) |
| COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET | (2,0) | (2,9) |
| Autres produits et charges financiers | 0,2 | (0,1) |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 12,9 | 10,8 |
| Impôts sur les résultats | (3,0) | (2,4) |
| RESULTAT NET | 9,8 | 8,4 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 0,0 | (0,0) |
| RESULTAT NET (PART DU GROUPE) | 9,8 | 8,4 |
3.1 COMPTE DE RESULTAT
Au 1er semestre 2023, le chiffre d'affaires est de 41,7 M€, en progression de 25,2% par rapport au 1er semestre 2022 (vs 33,3 M€ au 1er semestre 2022) :
- Loyers bruts de 12,5 M€, en croissance de 5,9% par rapport au 1er semestre 2022
- CA Promotion de 28,5 M€, en croissance de 36,7%
Ce semestre, l'activité de Foncière présente des revenus locatifs nets (hors quote-part des SME) de 11,0 M€ (contre 10,3 M€ au 1er semestre 2022), représentant 87,6% des revenus locatifs bruts (contre 87,3% au 1er semestre 2022). Les loyers nets tertiaires incluant la quote-part des Sociétés Mises en Equivalence progressent de 7,4% à 12,1 M€.
L'activité de Promotion affiche une marge de 4,7 M€ au 30 juin 2023, en baisse de 8,9%. Compte tenu d'un mix produit porté par les ventes résidentielles en VEFA, le taux de marge ressort sur le semestre à 16,6% contre 24,9 % au 1er semestre 2022, base de comparaison élevée au vu de la forte contribution des parcelles génératrices de fortes marges en 2022.
Compte tenu de ces marges opérationnelles et d'une bonne maîtrise des frais de structure (-3,1 M€ vs -3,9 M€ au 1er semestre 2022), au global, le Résultat semestriel des activités est de 12,6 M€ en hausse de 8,6% (11,6 M€ au 1er semestre 2022).
Au 1er semestre 2023, la variation de Juste Valeur est de +1,0 M€ contre de (0,3) M€ au 1er semestre 2022, principalement liée à l'avancement du centre commercial et des locaux de Pôle Emploi à Combani (Mayotte), les effets de l'indexation et d'une hausse des taux de capitalisation retenus par les experts se compensant.
La quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence (dont les SCI Kerveguen, Katsura et Grand Sud Sauvage Développement mais également les sociétés d'exploitation des activités loisirs) ressort à 1,1 M€ en progression de 5,3% par rapport au 1er semestre 2022.
Le Résultat Opérationnel après SME ressort à 14,7 M€ contre 13,8 M€ au 1er semestre 2022 retraité, soit une hausse de 6,7%.
Le coût de l'endettement financier net recule significativement sur le semestre : (2,0) M€ contre (2,9) € au 1er semestre 2022. Il est composé de frais financiers à hauteur de (3,2) M€ au 1er semestre 2023 vs (3,3) M€ au 1er semestre 2022, de frais financiers activés (frais financiers portés à l'actif, ce qui diminue le coût de l'endettement au compte de résultat), à hauteur de 1,1 M€ (vs 0,4 M€ au 1er semestre 2022) et de produits de trésorerie de 0,1 M€ (vs 0 au 1er semestre 2022). L'évolution des frais financiers activés s'explique principalement par l'avancement des projets de Combani. Le ratio de couverture du coût de l'endettement par les loyers nets, l'ICR, est de 5,1 contre 3,5 au 1er semestre 2022.
Le résultat net Part du Groupe ressort à 9,8 M€, en hausse de 17,1% par rapport au 1er semestre 2022.
Le résultat net récurrent Part du Groupe de la Foncière s'établit à 6,0 M€ au 1er semestre 2023 contre 5,0 M€ au 1er semestre 2022. Il ressort à 0,17 € par action (vs 0,14 € au 1er semestre 2022).
Il correspond au résultat net de la Foncière sans tenir compte des éléments non récurrents tels que la variation de juste valeur et les résultats de cession d'actifs.
Ainsi des loyers nets du patrimoine économique, sont déduits une quote-part des frais de structure attribuables à la Foncière, le coût de l'endettement financier net de la Foncière et un impôt normatif (taux de 25,0% en 2023 et 2022).
Les frais de structure directement attribuables à la Foncière ont été identifiées et les charges communes à la Foncière et à la Promotion ont été réparties selon des clés de ventilation représentatives de l'activité ou à défaut à 50/50 en veillant à une stabilité dans la méthode.
3.2 AU NIVEAU DU BILAN
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | ||
| Immobilisations incorporelles | 0,2 | 0,2 |
| Immobilisations corporelles | 6,3 | 6,5 |
| Immeubles de placement | 334,7 | 327,4 |
| Participation dans les entreprises associées et co entreprises |
13,6 | 12,5 |
| Actifs financiers | 4,0 | 4,3 |
| Total Actifs non courants (I) | 358,8 | 351,0 |
| ACTIFS COURANTS | ||
| Immeubles de placement destinés à la vente | 19,3 | 19,4 |
| Stocks et en-cours | 68,9 | 71,8 |
| Clients et autres créances | 22,5 | 19,9 |
| Créances d'impôt | 0,1 | 0,5 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 21,0 | 35,2 |
| Total Actifs courants (II) | 131,8 | 146,8 |
| TOTAL ACTIF (I) + (II) | 490,6 | 497,8 |
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | ||
| Capital | 48,2 | 48,2 |
| Primes liées au capital | 26,7 | 26,8 |
| Réserves consolidées | 153,9 | 146,5 |
| Résultat consolidé | 9,8 | 16,0 |
| Capitaux propres (Part Groupe) (A) | 238,6 | 237,5 |
| Réserves des participations ne donnant pas de contrôle |
0,0 | (0,2) |
| Résultat des participations ne donnant pas de contrôle |
0,0 | 0,3 |
| Intérêts des participations ne donnant pas de contrôle (B) |
0,0 | 0,1 |
| Capitaux propres consolidés (A + B) | 238,7 | 237,6 |
| PASSIFS NON COURANTS | ||
| Dettes financières dont ORNANE (part à plus d'un an) |
161,7 | 174,1 |
| Provisions non courantes | 0,5 | 0,7 |
| Impôts différés passifs | 35,9 | 35,5 |
| Autres passifs long terme | 0,1 | 0,1 |
| Total Passifs non courants (I) | 198,3 | 210,4 |
| PASSIFS COURANTS | ||
| Dettes financières (part à moins d'un an) | 18,8 | 21,3 |
| Provisions courantes | - | - |
| Fournisseurs et autres dettes | 33,9 | 28,4 |
| Dettes d'impôt | 1,0 | 0,0 |
| Total Passifs courants (II) | 53,7 | 49,8 |
| TOTAL DES PASSIFS (I) + (II) | 251,9 | 260,2 |
| TOTAL PASSIF | 490,6 | 497,8 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Capitaux propres :
Les capitaux propres consolidés Part du Groupe s'élèvent à 238,6 M€ au 30 juin 2023 contre 237,5 M€ au 31 décembre 2022. Leur évolution s'explique notamment par le résultat net Part du Groupe du 1er semestre 2023 pour +9,8 M€ et le versement du dividende 2022 à hauteur de (8,6) M€.
LTV (Loan to Value) :
L'endettement net (après prise en compte de la trésorerie active et de la valorisation des instruments de couverture comptabilisées en autres actifs financiers) au 30 juin 2023 s'élève à 155,8 M€ (contre 156,3 M€ au 31 décembre 2022), représentant 36,3 % de la valeur totale des actifs immobiliers (Immeubles de Placement + Stocks + Immeubles d'exploitation hors Siège), ce qui représente une baisse de 0,5 point par rapport au 31 décembre 2022. Hors valorisation des instruments de couverture de 3,6 M€ (vs 3,9 M€ au 31 décembre 2022), il ressort à 37,2% (contre 37,7% à fin 2022).
Financement :
Le 27 juin 2023, CBo Territoria a finalisé une émission d'ORNANE par placement privé d'un montant nominal de 15,1 M€, représenté par 3 590 741 obligations. L'émission des obligations a pour objet de refinancer une partie des « ORNANE 2018 » ayant une échéance au 1er juillet 2024. Les Obligations porteront intérêt à un taux nominal annuel de 7%. La date d'échéance est fixée au 30 juin 2028.
Les souscriptions d'emprunts bancaires s'élèvent à 17,1 M€ au 1er semestre 2023 correspondant ainsi à la nouvelle émission d'ORNANE et aux premières mobilisations des emprunts de Combani tranche 1 (centre commercial et logistique).
Les remboursements d'emprunts s'élèvent à 32,1 M€ au 1er semestre 2023, dont 22,6 M€ concernent le rachat de 4 655 203 ORNANE de 2018.
La trésorerie, nette de soldes bancaires créditeurs, atteint 21,0 M€ au 30 juin 2023 (contre 35,2 M€ au 31 décembre 2022).
Le Groupe a établi un plan de trésorerie à fin 2024 confirmant l'assurance qu'il a les ressources suffisantes pour faire face aux dépenses à court terme et au financement du développement.
3.3 ACTIF NET REEVALUE
Dans le cadre de son activité de Foncière, la société procède à l'évaluation en juste valeur de ses immeubles de placement.
Compte tenu de la comptabilisation à l'actif en juste valeur de ses immeubles de placement, l'Actif net réévalué, qui traduit principalement la valeur de Foncière du Groupe, ressort à 238,6 M€. L'ANR par action est de 6,66 € (contre 6,63 € fin 2022 et 6,37 € à fin juin 2022).
Evolution de l'Actif Net Réévalué*, en M€
(*) Actif Net Réévalué : hors droits, hors valorisation des marges à venir de l'activité de Promotion
4 DEVELOPPEMENT ET PERSPECTIVES
DES ATOUTS FACE AUX EFFETS DE CYCLE
- ➢ Le Groupe est propriétaire d'actifs tertiaires de qualité, avec des locataires attachés à leurs sites et affiche un taux d'occupation financière à un haut niveau (97%)
- ➢ Le protocole avec la SHLMR/Action Logement contribue au financement du développement de la Foncière avec la cession des actifs résidentiels déjà bâtis de la Foncière et à la commercialisation des nouveaux programmes résidentiels de la Promotion.
- ➢ Le Groupe affiche un bilan solide, avec un niveau de trésorerie qui se maintient à un haut niveau (21 M€ à fin juin 2023), un ratio de LTV de 36,3%. Son ICR est de 5,1 et son ratio dettes financières nettes sur EBITDA est stable à 5,5. Son business model diversifié lui permet d'afficher une confiance dans les perspectives de son développement, le contexte économique appelant toutefois à la prudence.
CONCERNANT LE DEVELOPPEMENT DE LA « FONCIERE »
Immobilier tertiaire
Le pôle Foncière va poursuivre son développement dans des Immeubles de Rendement tertiaires de grande qualité, à la Réunion et à Mayotte.
CBo Territoria dispose à ce jour d'un pipeline* de projets de 106 M€ à horizon moyen terme, dont le centre commercial Ylang Ylang de Combani de près de 6 700 m2 en cours de travaux pour une livraison fin 2023 et dont la commercialisation avance à bon rythme (94% des surfaces à date), et le chantier du projet de bureaux de 1 130 m² (BEFA signé avec Pôle Emploi) lancé au 2nd semestre 2022 (achèvement prévu 1er semestre 2024), ainsi que 26 M€ de projets à lancer principalement à la Réunion dans les 12 mois.
Immobilier résidentiel
Conformément à la stratégie du Groupe de mutation de son patrimoine afin d'accélérer la fonciarisation du Groupe en Immobilier tertiaire, les actifs résidentiels (214 logements à fin juin 2023) sont destinés à être cédés en fin de période de défiscalisation. Conformément à l'accord-cadre signé en 2019, trois programmes de 135 logements intermédiaires au total sont prévus d'être cédés en bloc à la SHLMR/Action Logement fin 2023.
*Projets en construction, projets à lancer dans les 12 mois et projets identifiés sur fonciers maîtrisés à horizon moyen terme.
AU NIVEAU DE LA PROMOTION
Le Gouvernement s'est engagé à maintenir le dispositif de défiscalisation PINEL DOM jusqu'au 31 décembre 2024, avec des taux dégressifs pour 2023 et 2024. Le dispositif « PINEL+ » est entré en vigueur en janvier 2023, avec notamment de nouveaux critères environnementaux et de qualité d'usage, permettant de maintenir les taux pleins. L'activité de Promotion sera marquée par la poursuite des chantiers en cours sur les opérations de logements vendus au détail. Le Groupe étudie toute opportunité de lancer de nouveaux programmes éligibles à ce dispositif dans les délais impartis.
L'activité de Promotion dans le secteur résidentiel sera également marquée par la poursuite des chantiers des programmes vendus en bloc à Action Logement / SHLMR.
En matière de ventes de terrains en lotissement résidentiel, la commercialisation se poursuit avec une nouvelle offre concentrée sur les zones d'aménagements du Groupe, au Nord, Ouest et Sud de l'Ile. Un volume de ventes prévisionnelles plus limité cette année par rapport à 2022 est toutefois attendu compte tenu des difficultés d'accès au financement des acquéreurs.
Le carnet de commandes composé cette année uniquement du résidentiel atteint 19,0 M€ à fin juin 2023 dont 11,4 M€ concernant les parcelles résidentielles (vs 35,4 M€ à fin juin 2022 dont 16,5 M€ pour les parcelles résidentielles).
Le backlog ressort à 46,2 M€ à fin juin 2023 (vs 33,9 M€ à fin juin 2022), porté par les ventes en bloc.
5 INFORMATIONS SUR LES RISQUES ET INCERTITUDES
CBo Territoria invite ses lecteurs à se référer à la section sur les risques de son rapport annuel où sont exposés les principaux risques auxquels le Groupe est confronté [cf. 02. Rapport de gestion / 5. Informations sur les risques et incertitudes]. Les risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur l'activité de la Société, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) au cours du 2nd semestre 2023 sont identiques à ceux qui y sont décrits.
6 PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIEES
Le Conseil d'Administration a validé la conclusion au 1er semestre 2023 d'une convention réglementée avec la société WUIMIN SASU, dont le Président Eric Wuillai est Président du Conseil d'Administration de CBo Territoria.
Il a validé l'intérêt pour le Groupe, compte tenu des compétences, expériences et connaissances d'Eric Wuillai de la Société, à mandater WUIMIN SASU pour la mission de prestations de conseils en matière de développement et de stratégie, notamment sur les sujets liés à la gestion foncière du Groupe, au suivi des activités outdoor et à la RSE.
Aucun montant n'a été facturé ni payé au 1er semestre 2023.
7 EVENEMENTS POSTERIEURS AU 30 JUIN 2023
Aucun événement significatif n'est intervenu entre la date de clôture des comptes (30 juin 2023) et celle de l'établissement des comptes consolidés.
COMPTES CONSOLIDES RESUMES
| ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE……… | 19 |
|---|---|
| COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE………………………… | 21 |
| ETAT DU RESULTAT GLOBAL………………………………… | 22 |
| TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE………………………. | 23 |
| TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES……………………………………………………… |
24 |
| ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES RESUMES………… | 25 |
| PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS……………………………. REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET |
25 |
| REGLES D'EVALUATION …………………………………………………………………… INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE ET COMPARABILITE |
26 |
| DES COMPTES……………………………………………………………………………… INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE……………. NOTES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT |
40 42 45 |
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE
ACTIF
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immobilisations incorporelles | 222 | 242 | |
| Immobilisations corporelles | 6 291 | 6 506 | |
| Immeubles de placement | 1 | 334 669 | 327 442 |
| Participation dans les entreprises associées et co entreprises |
3 | 13 591 | 12 537 |
| Actifs financiers | 4 020 | 4 270 | |
| Total Actifs non courants (I) | 358 794 | 350 996 | |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Immeubles de placement destinés à la vente | 2 | 19 280 | 19 450 |
| Stocks et en-cours | 4 | 68 949 | 71 763 |
| Clients et autres créances | 5 | 22 475 | 19 880 |
| Créances d'impôt | 70 | 460 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6 | 21 037 | 35 208 |
| Total Actifs courants (II) | 131 811 | 146 761 | |
| TOTAL ACTIF (I) + (II) | 490 605 | 497 757 |
PASSIF
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | |||
| Capital | 7 | 48 243 | 48 243 |
| Primes liées au capital | 26 686 | 26 837 | |
| Réserves consolidées | 153 886 | 146 453 | |
| Résultat consolidé | 9 834 | 15 964 | |
| Capitaux propres (Part Groupe) (A) | 238 649 | 237 496 | |
| Réserves des participations ne donnant pas de contrôle |
27 | (215) | |
| Résultat des participations ne donnant pas de contrôle |
2 | 316 | |
| Intérêts des participations ne donnant pas de contrôle (B) |
29 | 100 | |
| Capitaux propres consolidés (A + B) | 238 678 | 237 596 | |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières dont ORNANE (part à plus d'un an) |
8 | 161 668 | 174 070 |
| Provisions non courantes | 549 | 677 | |
| Impôts différés passifs | 13 | 35 907 | 35 544 |
| Autres passifs long terme | 128 | 111 | |
| Total Passifs non courants (I) | 198 251 | 210 401 | |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières (part à moins d'un an) | 8 | 18 757 | 21 285 |
| Provisions courantes | - | - | |
| Fournisseurs et autres dettes | 9 | 33 923 | 28 430 |
| Dettes d'impôt | 13 | 995 | 44 |
| Total Passifs courants (II) | 53 675 | 49 759 | |
| TOTAL DES PASSIFS (I) + (II) | 251 927 | 260 161 | |
| TOTAL PASSIF | 490 605 | 497 757 |
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|---|
| Loyers | 12 499 | 11 799 | |
| Ventes en promotion immobilière | 28 531 | 20 877 | |
| Produits des activités annexes | 662 | 617 | |
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 10 | 41 693 | 33 293 |
| Production immobilisée | 102 | 78 | |
| Variation des stocks d'en-cours et produits finis | (2 784) | 1 026 | |
| Total Produits des activités courantes | 39 011 | 34 397 | |
| Achats | (19 712) | (15 977) | |
| Charges externes | (2 721) | (2 129) | |
| Charges de personnel | (2 494) | (2 705) | |
| Impôts et taxes | (943) | (2 112) | |
| Dotations aux amortissements et provisions | (461) | 185 | |
| Autres produits d'exploitation | 770 | 60 | |
| Autres charges d'exploitation | (896) | (156) | |
| RESULTAT DES ACTIVITES | 12 554 | 11 562 | |
| Résultat sur cessions d'immeubles de placement | 132 | 463 | |
| Solde net des ajustements de juste valeur | 11 | 1 011 | (281) |
| Autres charges et produits opérationnels | (20) | 1 062 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 13 676 | 12 806 | |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 1 053 | 1 000 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL APRES RESULTAT DES SOCIETES MISES EN EQUIVALENCE |
14 729 | 13 806 | |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 115 | 1 | |
| Coût de l'endettement financier brut | 12 | (2 145) | (2 918) |
| COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET | 12 | (2 030) | (2 917) |
| Autres produits et charges financiers | 12 | 169 | (97) |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 12 868 | 10 792 | |
| Impôts sur les résultats | 13 | (3 032) | (2 431) |
| RESULTAT NET | 9 836 | 8 361 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 2 | (38) | |
| RESULTAT NET (PART DU GROUPE) | 9 834 | 8 399 | |
| Résultat par action (en euros) | 14 | 0,27 | 0,23 |
| Résultat dilué par action (en euros) | 14 | 0,24 | 0,20 |
ETAT DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|---|
| RESULTAT NET TOTAL | 9 836 | 8 361 | |
| Juste valeur des instruments financiers | (247) | 3 622 | |
| Impôts différés sur Juste valeur des instruments financiers | 64 | (936) | |
| RESULTAT NET GLOBAL | 9 653 | 11 047 | |
| dont Quote-part du Groupe | 9 651 | 11 085 | |
| dont Quote-part revenant aux participations ne donnant pas de contrôle |
2 | (38) |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2023 | 31/12/2022 | 30/06/2022 |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net total consolidé | 9 836 | 16 280 | 8 361 | |
| Ajustements : | ||||
| Elim. du résultat des sociétés mises en équivalence | (1 053) | (1 866) | (1 000) | |
| Elim. des amortissements et provisions | 379 | (597) | (476) | |
| Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) sur immeubles de placement |
11 | (1 011) | 4 537 | 281 |
| Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) autres | (615) | (615) 44 |
||
| Elim. de l'impact des stock-options | 105 | 150 | ||
| Elim. des résultats de cession, des pertes et profits de dilution | (126) | (547) | (18) | |
| Capacité d'autofinancement | 8 131 | 17 341 | 6 577 | |
| Elim. de la charge (produit) d'impôts sur les résultats | 13 | 3 032 | 4 843 | 2 431 |
| Elim. du coût de l'endettement financier net | 12 | 2 615 | 5 212 | 2 918 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt |
13 778 | 27 396 | 11 926 | |
| Incidence de la variation du BFR | 15 | 7 468 | 13 933 | 11 073 |
| Impôts payés | (1 264) | (844) | 898 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 19 982 | 40 486 | 23 896 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | (5 851) | (11 218) | (3 230) | |
| Acquisition d'immobilisations corporelles et incorporelles | (127) | 313 | (104) | |
| Variation des dettes et créances sur immobilisations | (1 183) | (2 274) | (5 528) | |
| Variation des prêts, avances et autres actifs financiers | 3 | (305) | ||
| Cession d'immobilisations corporelles et incorporelles | () | (1) | ||
| Cession d'immeubles de placement | 275 | 12 812 | 2 381 | |
| Variation de périmètre | 72 | (283) | ||
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | (6 882) | (600) | (6 764) | |
| Mobilisation d'emprunts moyen - long terme | 8 | 17 118 | 16 073 | 14 979 |
| Remboursement d'emprunts moyen - long terme | 8 | (32 076) | (34 050) | (13 074) |
| Variation des dépôts et cautionnements | 8 | 14 | 406 | 285 |
| Rachat d'actions propres | (9) | 7 | (2) | |
| Intérêts financiers nets versés | 12 | (3 662) | (5 998) | (3 289) |
| Dividendes payés aux actionnaires du Groupe | (8 595) | (8 596) | (8 587) | |
| Dividendes payés aux minoritaires | (74) | |||
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | (27 284) | (32 159) | (9 688) | |
| Variation de la trésorerie | (14 184) | 7 727 | 7 443 | |
| Trésorerie d'ouverture | 6 | 35 196 | 27 468 | 27 468 |
| Trésorerie de clôture | 6 | 21 011 | 35 196 | 34 912 |
| Variation de la trésorerie | (14 184) | 7 727 | 7 443 | |
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Réserves consolidées |
Total Part du Groupe |
Participations ne donnant pas de contrôle |
Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2021 | 48 243 | 26 686 | (2 712) | 152 936 | 176 910 | 225 152 | (215) | 224 936 |
| Résultat net de l'exercice | 15 964 | 15 964 | 15 964 | 316 | 16 280 | |||
| Autres éléments du résultat global | 4 268 | 4 268 | 4 268 | 4 268 | ||||
| Résultat global de la période | - | - | - | 20 232 | 20 232 | 20 232 | 316 | 20 547 |
| Distributions | (8 596) | (8 596) | (8 596) | (8 596) | ||||
| Actions gratuites / Stock Options | 150 | 150 | 150 | 150 | ||||
| Actions Propres | 2 | 2 | 2 | 2 | ||||
| Autres mouvements | 557 | 557 | 557 | 557 | ||||
| Situation au 31/12/2022 | 48 243 | 26 837 | (2 712) | 165 131 | 189 255 | 237 496 | 100 | 237 596 |
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Réserves consolidées |
Total Part du Groupe |
Participations ne donnant pas de contrôle |
Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2022 | 48 243 | 26 837 | (2 712) | 165 131 | 189 255 | 237 496 | 100 | 237 596 |
| Résultat net de l'exercice | 9 834 | 9 834 | 9 834 | 2 | 9 836 | |||
| Autres éléments du résultat global | (183) | (183) | (183) | (183) | ||||
| Résultat global de la période | - | - | - | 9 651 | 9 651 | 9 651 | 2 | 9 653 |
| Distributions | (8 595) | (8 595) | (8 595) | (74) | (8 669) | |||
| Actions gratuites / Stock Options | (150) | 256 | 105 | 105 | 105 | |||
| Actions Propres | (9) | (9) | (9) | (9) | ||||
| Autres mouvements | (0) | - | - | - | ||||
| Situation au 30/06/2023 | 48 243 | 26 686 | (2 712) | 166 432 | 190 407 | 238 649 | 29 | 238 678 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
1. PRESENTATION DU GROUPE ET FAITS MARQUANTS
1.1 PRESENTATION
CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine foncier très étendu, situé sur le département de La Réunion et hérité de l'industrie de la canne à sucre. Le Groupe intervient ainsi dès l'amont de la chaine de création de valeur des marchés immobiliers, disposant d'un avantage concurrentiel fort sur un territoire où le foncier constitue une ressource rare.
Avec une vision globale « d'ensemblier », CBo Territoria développe des quartiers résidentiels et des quartiers d'affaires ou des zones d'activités au sein d'opérations d'aménagement situées sur des sites stratégiques.
Valorisant son patrimoine foncier en viabilisant les terrains, puis en développant des programmes immobiliers adaptés et diversifiés, CBo Territoria opère sur deux métiers :
- Foncière : cette activité recouvre la gestion foncière, le développement pour son propre compte d'opérations immobilières à vocation patrimoniale et la gestion de ces actifs.
- Promoteur : l'activité de Promotion recouvre les opérations réalisées pour être vendues à des tiers, tant en matière de terrains à bâtir que d'immobilier résidentiel et professionnel.
CBo Territoria poursuit son développement selon deux axes stratégiques :
- Réaliser une partie du capital foncier
Cet axe se matérialise par la réalisation d'opérations en promotion immobilière, majoritairement sur le secteur de l'immobilier résidentiel, en logements et terrains à bâtir. Cette activité génératrice de cash-flows disponibles à court terme permet de développer la capacité d'autofinancement et d'assurer la réalisation du second axe stratégique.
- Développer un patrimoine locatif professionnel
Cette activité de Foncière, conforme à la vocation de CBo Territoria, est majoritairement développée sur le secteur de l'immobilier professionnel offrant un niveau élevé de rendement.
1.2 FAITS MARQUANTS
Gouvernance
À l'issue de l'assemblée générale du 7 juin 2023, le Conseil d'Administration de CBo Territoria a statué sur la dissociation des fonctions de Président et Directeur Général. Il a nommé Géraldine Neyret Gleizes en tant que Directeur Général et renouvelé le mandat de Président du Conseil d'Administration d'Eric Wuillai.
Financements
CBo Territoria a émis fin juin 2023 un nouvel emprunt obligataire (ORNANE) d'un montant nominal de 15,1 M€, représenté par 3,6 millions d'obligations. L'émission des obligations a pour objet de refinancer une partie des ORNANE 2018.
CBo Territoria a concomitamment procédé au rachat de 4,7 millions d'ORNANE 2018 pour un montant total de 22,6 M€ (4,87€ / titre). 784 700 obligations restent en circulation pour un montant de 3,8 M€.
Activité de Foncière
Au 1er semestre 2023, le pôle Foncière, activité phare du Groupe, affiche une progression des loyers totaux bruts de 5,9% par rapport au 1er semestre 2022.
La Foncière affiche un taux d'occupation financière au 30 juin 2023 de 97% sur le périmètre du patrimoine économique tertiaire, contre 98% au 30 juin 2022.
Le centre commercial de Combani à Mayotte est prévu d'être livré au 2nd semestre 2023.
Activité de Promotion
L'activité de Promotion est portée par l'activité résidentielle bâtie. Le Chiffre d'affaires Promotion ressort à 28,5 M€ en forte progression (+36,7%). Compte du mix produits davantage orienté vers la Promotion Bâtie, la marge, elle, est en léger recul de 8,9% à 4,7 M€ par rapport à un 1er semestre 2022 porté par des parcelles résidentielles génératrices de marges très élevées.
CBo Territoria a livré au 1er semestre 2023 les bureaux vendus à l'EPSMR à Sainte-Marie.
2. REFERENTIEL COMPTABLE, MODALITES DE CONSOLIDATION, METHODES ET REGLES D'EVALUATION
La société consolidante et toutes les sociétés consolidées du Groupe ont réalisé un arrêté au 30 juin 2023.
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2023 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 11 septembre 2023.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros, arrondis au millier d'euros le plus proche. Les actions du groupe CBo Terrritoria sont admises aux négociations sur le compartiment C d'Euronext Paris.
2.1 REFERENTIEL COMPTABLE
Les états financiers consolidés du groupe CBo Territoria au 30 juin 2023 sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations de l'IFRS IC (lFRS Interpretations Committee) telles qu'adoptées dans l'Union européenne.
Ces états financiers résumés du 1er semestre ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'adoptée par l'Union européenne. Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2022.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 30 juin 2023 sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2022.
Les autres normes, amendements et interprétations adoptées par l'Union européenne et d'application obligatoire en 2023 n'ont pas d'impacts significatifs sur les comptes.
Normes, amendements et interprétations adoptés par l'Union Européenne et d'application obligatoire au 1er janvier 2023 :
Les normes et interprétations applicables, de façon obligatoire, à compter du 1er janvier 2023 sont sans impact significatif sur les comptes consolidés au 30 juin 2023. Elles concernent principalement :
- IFRS 17 « Contrats d'assurance » : cette norme établit les principes pour la comptabilisation, l'évaluation et la présentation des contrats d'assurance ;
- amendement à IAS 12 « Impôts différés relatifs aux actifs et passifs résultant d'une transaction unique » : cet amendement supprime l'exemption de comptabilisation initiale des impôts différés pour les transactions résultant des différences temporaires taxables et déductibles d'un même montant ;
- amendements à IAS 8 « Définition des estimations comptables » : ces amendements clarifient les différences entre les méthodes comptables et les estimations comptables. Les estimations comptables sont désormais définies comme « des montants monétaires dans les états financiers qui sont sujets à des incertitudes en ce qui concerne leur évaluation ».
Les textes publiés par l'IASB, en attente d'adoption par l'Union Européenne au 30 juin 2023 sont les suivants :
Le Groupe n'a anticipé aucune des nouvelles normes et interprétations mentionnées ci-après dont l'application n'est pas obligatoire au 1er janvier 2023 :
- amendements à IAS 1 « Passifs non courants assortis de clauses restrictives » ;
- amendements à IAS 16 « Passifs de location dans le cadre d'une cession-bail » ;
- amendements à IAS 7 et IFRS 7 « Accords de financements fournisseurs » ;
- amendement à IAS 12 « Réforme fiscale internationale Règles du Pilier 2 » : cet amendement fournit une exception obligatoire et temporaire à la comptabilisation des impôts différés associés à la réforme fiscale Pilier 2, mais n'a pas encore été adopté par l'Union Européenne en date du 30 juin 2023. Le groupe n'est pas concerné par cet amendement Pilier 2.
Présentation des états financiers
Le Groupe CBo Territoria a opté pour le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.
2.2 MODALITES DE CONSOLIDATION
PERIMETRE ET METHODES DE CONSOLIDATION
Les comptes consolidés comprennent les états financiers des filiales à compter de leur date d'acquisition (date à laquelle le contrôle est obtenu), et jusqu'à la date à laquelle le contrôle cesse, ainsi que les intérêts du Groupe dans les entreprises associées et co-entreprises comptabilisées par mise en équivalence.
2.2.1 Filiales
Une filiale est une entité contrôlée directement ou indirectement par le Groupe. Le contrôle existe sur une entité lorsque le Groupe détient le pouvoir sur celle-ci, est exposé ou a droit à des rendements variables du fait de son implication dans l'entité et lorsqu'il a la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité pour influer sur le montant de ces rendements. Pour déterminer si une situation de contrôle existe, le Groupe prend en considération tous les faits et circonstances pertinents pour évaluer son contrôle sur l'entité en question, comme les droits découlant d'accords contractuels ou les droits de vote potentiels détenus par le Groupe si ces derniers sont substantiels.
Les filiales sont consolidées par intégration globale à compter de la date à laquelle un contrôle est exercé par le Groupe.
Elles sont déconsolidées à compter de la date à laquelle le contrôle cesse d'être exercé.
Les transactions et soldes intra-groupe, liés aux opérations entre sociétés du Groupe, sont éliminés.
Les méthodes comptables des filiales sont alignées sur celles du Groupe, directement ou par le biais de retraitements de consolidation.
2.2.2 Entreprises associées et co-entreprises
Sont comptabilisées par mise en équivalence les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable (entreprises associées) et les entités sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint et répondant à la définition d'une co-entreprise.
L'influence notable se caractérise par le pouvoir de participer aux décisions relatives aux politiques financière et opérationnelle de l'entité, sans toutefois contrôler ou contrôler conjointement ces politiques.
Le contrôle conjoint s'entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entité, qui n'existe que dans les cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.
Les états financiers consolidés incluent la quote-part du Groupe dans le montant total des profits et des pertes comptabilisées par les entreprises associées et les co-entreprises, selon la méthode de la mise en équivalence, à partir de la date à laquelle l'influence notable ou le contrôle conjoint est exercé et jusqu'à la date à laquelle il prend fin.
2.3 ESTIMATIONS ET HYPOTHESES
Les estimations et hypothèses, qui sont continuellement mises à jour, sont fondées sur les informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment les anticipations d'événements futurs jugées raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les estimations comptables qui en découlent sont, par définition, rarement équivalentes aux résultats effectifs se révélant ultérieurement. Les estimations et les hypothèses risquant d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.
JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Le Groupe fait réaliser, tous les six mois, l'évaluation de son patrimoine par un expert indépendant (cf. note 2.4.3.3) qui utilise des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs des immeubles.
JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DERIVES
Tous les instruments dérivés utilisés par le Groupe sont valorisés conformément aux modèles standards du marché (cf. 2.4.10).
OPERATIONS DE PROMOTION IMMOBILIERE
Pour déterminer le solde des stocks et en-cours ainsi que la marge opérationnelle relatifs aux opérations de promotion immobilière, la direction de CBo Territoria procède à des estimations et fait des hypothèses.
Ces estimations et ces hypothèses sont établies à partir de l'expérience passée, de l'anticipation de l'évolution des marchés dans lesquels opère le groupe, ou d'autres facteurs considérés comme raisonnables au regard des circonstances.
Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente, le rythme d'écoulement des programmes immobiliers et le budget de prix de revient des opérations. Elles pourraient être impactées par le contexte économique et les évolutions réglementaires, notamment les mesures gouvernementales d'incitations fiscales.
DISTINCTION IMMEUBLES DE PLACEMENT / STOCKS
Lorsque la destination d'un projet ou opération immobilière est précisée ou modifiée (principales autorisations administratives obtenues et décision prise par le Comité d'investissement), des reclassements sont comptabilisés :
- dans le cas d'un projet initialement comptabilisé en immeubles de placement qui sera finalement réalisé en promotion immobilière, un reclassement en stocks est comptabilisé seulement lorsqu'il y a un changement d'utilisation matérialisé par un début d'aménagement ;
- dans le cas d'un projet initialement comptabilisé en stocks, le reclassement en immeubles de placement est comptabilisé lorsqu'un contrat de location simple prend effet.
Dans le cas d'un transfert d'une catégorie d'immeubles de placement évalués à la juste valeur vers la catégorie des stocks, la valeur de transfert est la juste valeur déterminée à la date de transfert.
CLASSEMENT DES TERRAINS EN OPERATIONS D'AMENAGEMENT
Les terrains faisant l'objet d'une opération globale d'aménagement, notamment sous la forme de Zone d'Aménagement Concerté, sont reclassés globalement de la catégorie des immeubles de placement (où ils se trouvent positionnés initialement) vers les stocks lorsque les conditions suivantes se trouvent réunies :
- la destination principale des terrains de l'opération d'aménagement est le développement d'opérations en promotion immobilière ;
- l'ensemble des autorisations administratives est obtenu ;
- l'opération d'aménagement entre en phase opérationnelle (démarrage des travaux).
2.4 METHODES ET REGLES D'EVALUATION
2.4.1 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les immobilisations incorporelles figurent au bilan à leur coût d'acquisition historique, diminué de l'amortissement cumulé et des pertes de valeur.
L'amortissement est passé en charges dans le compte de résultat, selon la durée d'utilité estimée des immobilisations incorporelles, à compter de leur date d'entrée dans le patrimoine de l'entreprise.
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilité estimée, en suivant les modes et durées ci-après :
| Mode | Duree | |
|---|---|---|
| Licences | Linéaire | 3 ans |
| Logiciels | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Sites internet | Linéaire | 5 ans |
2.4.2 IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux actifs immobiliers occupés par le Groupe, dont notamment le siège social de la société.
Les immobilisations corporelles, hors immeubles de placement, sont valorisées au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur (IAS 16).
Le coût d'une immobilisation corporelle intègre son prix d'achat, y compris les frais accessoires, après déduction des remises et rabais commerciaux.
Les immobilisations produites pour l'usage du Groupe sont valorisées au coût de production, incluant les coûts directement attribuables à la production de ces biens.
Les amortissements sont déterminés en séparant au besoin chaque élément significatif d'une immobilisation en fonction de sa durée probable d'utilisation (méthode des composants).
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilisation estimée, en suivant les modes et durées ci-dessous :
| Mode | Durée | |
|---|---|---|
| Constructions par composants: | Linéaire | 10 à 40 ans |
| Structure | Linéaire | 35 à 40 ans |
| Menuiseries extérieures Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Etanchèité, Ravalement Linéaire | 15 ans | |
| Climatisation Linéaire | 15 ans | |
| Electricité Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Plomberie Linéaire | 15 à 20 ans | |
| Aménagement divers Linéaire | 10 à 15 ans | |
| Matériel de transport | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Matériel de bureau | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Mobilier | Linéaire | 3 à 10 ans |
| Autres immobilisations corporelles | Lineaire | 1 à 3 ans |
2.4.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT
2.4.3.1 DEFINITION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Conformément à l'IAS 40, un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d'un bâtiment – ou ensemble immobilier constitué des deux) détenu par le propriétaire (ou en tant qu'actif au titre du droit d'utilisation par le preneur) pour :
- en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour :
- l'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ou le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Selon la norme IAS 40, un bien immobilier est notamment défini comme un immeuble de placement dans les cas suivants :
- un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l'activité ordinaire ;
- un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n'a pas déterminé qu'elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
- un bâtiment appartenant à l'entité (ou détenu dans le cadre d'un contrat de location financement) loué dans le cadre d'un ou plusieurs contrats de location simple ;
- un bâtiment vacant destiné à être loué.
2.4.3.2. NATURE DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les immeubles de placement du Groupe incluent :
- des constructions livrées et en cours (bureaux, habitat, commerces, logistique etc…) ;
- des terrains non bâtis, correspondent à des terrains agricoles et à des terrains nus (loués et non loués). ;
- des terrains en zone d'aménagement concerté (« ZAC »). La réalisation d'une ZAC s'étend sur plusieurs années ; elle se décompose en plusieurs phases et éventuellement en plusieurs tranches opérationnelles.
2.4.3.3. JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat.
Selon IFRS 13, la juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation (valeur de sortie).
METHODOLOGIES D'EXPERTISE
L'expertise indépendante est confiée au Cabinet Cushman & Wakefield depuis le 31 décembre 2007 selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l'une au 30 juin, l'autre au 31 décembre.
Depuis décembre 2021, le cabinet indépendant Guy Signon Conseils a en charge l'expertise les terrains classés en zone naturelle et en zone agricole comme défini au PLU (Plan Local d'Urbanisme) détenus par la société CBo Territoria. Les méthodes utilisées par Guy Signon Conseils et Cushman & Wakefield sont conformes à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière
Les méthodes utilisées par Guy Signon Conseils et Cushman & Wakefield sont conformes à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
o Pour les immeubles bâtis loués (actifs de rendement) :
La juste valeur est estimée par les experts sur la base des valeurs issues de trois méthodologies : la méthode des flux de trésorerie actualisés, la méthode par le rendement et la méthode par comparaison (principalement pour les immeubles habitation). Les résultats obtenus sont ensuite recoupés avec le taux de rendement initial, les justes valeurs au m² et les valeurs de marché constatées sur des transactions dans le contexte d'un nombre limité de transactions sur l'île de La Réunion. Sur la base des informations transmises (liste des baux, données sur la vacance, dates d'échéance…), les experts établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque (incluant notamment une décote d'illiquidité pour les immeubles habitation) soit sur les cash-flows, soit sur les taux de rendement ou d'actualisation. La juste valeur exclut les droits et frais de mutation.
o Pour les terrains en zone d'aménagement concerté (ZAC) :
Pour les opérations d'aménagement, la juste valeur est évaluée par la méthode dite du bilan promoteur, méthode corroborée le cas échéant par la méthode par comparaison. L'approche est globale et prend en compte le phasage dans le temps des dépenses (travaux et autres) et recettes prévisionnelles.
o Pour les terrains agricoles :
La juste valeur des terrains agricoles est déterminée sur la base du barème SAFER.
o Pour les terrains divers constructibles (hors ZAC) :
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 La juste valeur est estimée par la méthode par comparaison avec les données de marché lorsqu'aucun projet n'est encore identifié. Dès lors qu'un projet est envisagé, les experts appliquent la méthode dite du bilan promoteur, et procèdent à un recoupement du prix de vente par rapport au m² de surfaces de plancher qu'il est envisageable de réaliser.
Compte tenu de la complexité des évaluations des actifs immobiliers et de la nature de certaines données non observables publiquement, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon la hiérarchie définie par IFRS 13.
Le gain résultant des variations nettes de juste valeur des immeubles de placement est comptabilisé dans le compte de résultat du 30 juin 2023 pour 1 011 K€ (avant impôts différés) comparé à une perte de (281) K€ comptabilisée au 30 juin 2022 (avant impôts différés).
PERIMETRE D'EXPERTISE
La quasi-totalité du patrimoine fait l'objet d'une expertise indépendante au 30 juin 2023.
2.4.3.4. IMMEUBLE DE PLACEMENT EN COURS DE CONSTRUCTION
Les projets pour lesquels la juste valeur ne peut être déterminée de manière fiable continuent à être valorisés à leur coût jusqu'à ce qu'il soit possible de déterminer une juste valeur de façon fiable ou jusqu'à un an avant que la construction ne soit achevée.
Le Groupe estime qu'un projet de développement peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si les trois conditions suivantes sont toutes remplies :
- Toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet ont été obtenues ;
- Le contrat de construction a été signé et les travaux ont débuté ;
- L'incertitude sur le montant des loyers futurs a été levée.
Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l'emprunt est incorporé au coût de l'immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu'à la livraison. Il inclut les frais financiers payés et pour les lignes de financement globales, des frais financiers calculés sur la base d'un taux moyen d'intérêt constaté.
2.4.4. IMMEUBLES DE PLACEMENT DESTINES A LA VENTE
La présentation en Actifs destinés à la vente est effectuée lot par lot en fonction de critères définis par la norme IFRS 5, notamment :
- L'actif doit être disponible dans son état actuel ;
- La vente doit être hautement probable dans un horizon de 12 mois.
Ces conditions sont considérées remplies lorsque le Comité d'investissement a pris la décision de céder l'actif (validation d'une grille de prix de vente et mise en commercialisation). Les modalités d'évaluation de ces biens sont identiques à celles décrites pour les immeubles de placement.
2.4.5. PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES ET CO-ENTREPRISES
Les participations dans les entreprises associées et co-entreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
La quote-part de résultat de ces entreprises figure dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ».
2.4.6. INVESTISSEMENTS DANS DES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS
Les actifs financiers non courants comprennent les placements financiers à moyen et long terme (immobilisations financières), généralement détenus jusqu'à leur échéance. Ces actifs financiers sont comptabilisés conformément à IFRS 9 au coût amorti.
2.4.7. STOCKS ET EN-COURS
Outre l'activité de développement d'un patrimoine immobilier locatif propre, le Groupe conduit des opérations en promotion immobilière.
Les comptes de stocks regroupent ces actifs à vocation de promotion immobilière :
- opérations de promotion immobilière résidentielle et tertiaire (immobilier bâti) ;
- opérations de promotion de terrains à bâtir (parcelles à bâtir résidentielles et tertiaires) ;
- terrains aménagés ou en cours d'aménagement destinés à porter de futurs projets immobiliers ;
- terrains à vendre en l'état pour lesquels la décision a été prise de procéder à leur vente à court ou moyen terme.
Les stocks immobiliers sont comptabilisés au coût de revient.
Ce dernier comprend le coût des terrains (intégrant le cas échéant la juste valeur transférée de la catégorie des immeubles de placement vers celle des stocks), les frais d'étude préalables, les frais d'acquisition, les taxes, les coûts d'aménagement (Voiries Réseaux Divers), les coûts de construction, les coûts des prestations techniques ainsi que divers coûts annexes (frais internes de maîtrise d'ouvrage et frais financiers notamment).
Le coût de revient inclut également les frais financiers à l'exception des biens vendus par lots à des clients finaux au travers de contrats prévoyant un transfert en continu du contrôle (contrat de VEFA).
Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles, lesquelles sont évaluées notamment à partir d'une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
2.4.8. CLIENTS ET AUTRES CREANCES
CREANCES EN PROMOTION IMMOBILIERE
Les créances clients représentent les créances nées de l'enregistrement du chiffre d'affaires en fonction de l'avancement des programmes. Elles se composent des éléments suivants :
- les appels de fonds, réalisés auprès des clients à différentes étapes des travaux conformément à la réglementation en vigueur, non encore réglés ;
- le décalage qui peut exister entre les appels de fonds et l'avancement réel constaté à la clôture de l'exercice.
Les créances clients sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations. En application d'IFRS 9, la dépréciation des créances est égale à la perte de crédit attendue à maturité. Toutefois, le nouveau modèle défini par la norme n'a pas d'impact significatif sur l'estimation du risque de dépréciation de ces créances.
AUTRES CREANCES CLIENTS ET AUTRES CREANCES
Les autres créances clients et autres créances sont évaluées à leur juste valeur lors de la comptabilisation initiale, puis au coût amorti diminué du montant des pertes de valeur.
Dans le cadre de ses activités de services immobiliers, le groupe (sa filiale CBo Gestion Immobilière) détient des fonds appartenant aux mandants. En tant que mandataire, ces fonds et leur contrepartie sont présentés dans les postes « Autres actifs courants » et « Autres passifs courants ».
2.4.9. TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
La trésorerie comprend les liquidités en comptes courants bancaires, ainsi que les dépôts rémunérés ayant une échéance à court terme, et ne présentant pas de risque significatif de perte de valeur en cas d'évolution des taux d'intérêt.
Conformément à la norme IFRS 9, les dépôts rémunérés figurent au bilan au coût amorti à la date de clôture.
2.4.10. DETTES FINANCIERES ET INSTRUMENTS DERIVES
EMPRUNTS
Les emprunts et autres passifs financiers sont comptabilisés au coût amorti qui correspond à leur valeur à l'émission incluant les frais d'émission, diminuée des montants remboursés. Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l'emprunt est incorporé au coût de l'immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu'à la livraison. Les coûts des emprunts et financements liés aux opérations immobilières et relatifs à la période de construction, sont incorporés au coût de production de l'actif qualifié.
OBLIGATION REMBOURSABLE EN NUMERAIRE ET EN ACTIONS NOUVELLES ET EXISTANTES (ORNANE 2018 ET ORNANE 2023)
En date du 5 février 2018, le Groupe a procédé à l'émission d'un emprunt obligataire à option de remboursement en numéraire et/ou en actions nouvelles et/ou existantes (ORNANE) d'un montant total de 30 M€, au taux annuel de 3,75% pour un remboursement in fine au 1er juillet 2024.
La valeur nominale unitaire des obligations convertibles ORNANE 2018 a été fixée à 4,85 euros. Le taux de conversion s'élève à 1 action pour une obligation.
Au 30 juin 2023, 784 700 ORNANE 2018 restent en circulation, après les rachats en 2022 et au 1 er semestre 2023.
Le 30 juin 2023, CBo Territoria a procédé à l'émission d'une nouvelle ORNANE d'un montant total de 15,1 M€ (3 590 741 titres), au taux annuel de 7,00% pour un remboursement in fine au 30 juin 2028.
Ces 2 emprunts obligataires ont été comptabilisés en décomposant la composante « dette » de la composante « dérivé ».
L'ORNANE est un instrument financier hybride qui comprend (cf. IAS 32.11 et §21 et suivants) :
- Une composante dette (le contrat hôte) (comptabilisée selon la méthode du coût amorti),
- Un dérivé incorporé qui correspond à une option sur actions. Le dérivé incorporé n'est pas mesurable de manière fiable et isolée, ainsi sa juste valeur est déterminée comme la différence entre la juste valeur du contrat hybride et la juste valeur de la composante dette.
Au 30 juin 2023, la composante dérivée de l'ORNANE 2018 s'élève à 7,8 K€ (0,9 M€ à la date d'émission). La variation de juste valeur du composant dérivé impacte directement les autres charges et produits financiers.
Au 30 juin 2023, la composante dérivée de l'ORNANE 2023 s'élève à 0,3 M€.
INSTRUMENTS FINANCIERS DERIVES
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés tels que les swaps de taux d'intérêts pour se couvrir contre les risques associés aux taux d'intérêts. Ces instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur à la date de clôture à partir de techniques de valorisation utilisant des données observables et sont en conséquence classés au niveau 2 selon IFRS 13.
Les instruments financiers sont valorisés sur la base des modèles standards du marché. Dans la mesure où les instruments financiers sont affectés en comptabilité de couverture, les couvertures sont qualifiées, soit de couvertures de juste valeur lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé, soit de couvertures de flux de trésorerie lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de flux de trésorerie qui sont attribuables, soit à un risque particulier associé à un actif ou à un passif comptabilisé, soit à une transaction prévue.
Concernant les couvertures de juste valeur qui remplissent les conditions d'application de la comptabilité spéciale de couverture, tout profit ou perte résultant de la réévaluation de l'instrument de couverture à la juste valeur est comptabilisé immédiatement au compte de résultat. Tout profit ou perte sur l'élément couvert attribuable au risque couvert vient modifier la valeur comptable de l'élément couvert et est comptabilisé au compte de résultat.
Concernant les couvertures de flux de trésorerie utilisées pour couvrir des engagements fermes et qui remplissent les conditions pour l'application de la comptabilité spéciale de couverture, la partie de la valorisation positive ou négative de l'instrument de couverture qui est déterminée comme étant une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres et la partie inefficace est comptabilisée en résultat financier.
Pour les dérivés qui ne satisfont pas aux critères de qualification de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte résultant des variations de juste valeur est comptabilisé directement dans le résultat de l'exercice.
La comptabilité de couverture cesse lorsque l'instrument de couverture arrive à expiration ou est vendu, résilié ou exercé ou qu'il ne respecte plus les critères de qualification pour la comptabilité de couverture. A ce moment, tout profit ou perte cumulé réalisé sur l'instrument de couverture comptabilisé en capitaux propres est maintenu en capitaux propres jusqu'à ce que la transaction prévue se produise. S'il n'est plus attendu que la transaction couverte se produise, le profit ou la perte cumulée comptabilisé en capitaux propres est transféré au résultat de l'exercice.
2.4.11 PROVISIONS (IAS 37)
Une provision est comptabilisée lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, dont le montant peut être estimé de manière fiable, et dont il est plus probable qu'improbable que l'extinction se traduise par une sortie de ressources pour le Groupe.
2.4.12 IMPOTS DIFFERES (IAS 12)
La charge d'impôt sur les sociétés a été estimée sur la base du taux effectif moyen prévisionnel pour la période annuelle (appliqué au résultat avant impôt de la période intermédiaire).
2.4.13. AVANTAGES AU PERSONNEL (IAS 19)
Avantages postérieurs à l'emploi
Le Groupe a fait procéder à une valorisation externe du montant des engagements de retraite représentatifs de prestations définies.
Cette valorisation a été effectuée sur la base :
- d'évaluations actuarielles (taux d'actualisation de 3,77% tenant compte de l'inflation),
- d'hypothèses de mortalité (source INSEE),
- d'hypothèses de rotation du personnel,
- d'un départ à la retraite à 65 ans.
2.4.14. PAIEMENTS FONDES SUR DES ACTIONS (IFRS 2)
La société CBo Territoria a mis en place plusieurs plans de rémunération qui seront dénoués en instruments de capitaux propres (options de souscription d'actions et actions gratuites). La juste valeur des services rendus en échange de l'octroi d'instruments de capitaux propres émis est comptabilisée en charges (et étalée sur la période d'attribution définitive), en contrepartie des réserves, sur la base de la valeur des instruments de capitaux propres émis au moment de leur attribution.
A chaque date de clôture, l'entité réexamine le nombre d'options susceptibles de devenir exerçables ainsi que le nombre d'actions gratuites susceptibles d'être définitivement acquises.
Les sommes perçues lorsque les options sont levées sont créditées aux postes « Capital social » (valeur nominale) et « Primes d'émission », nettes des coûts de transaction directement attribuables.
2.4.15. RESULTAT PAR ACTION
En application de la norme IAS 33, le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe attribuable aux actionnaires ordinaires, par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.
Le résultat net dilué par action s'obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de la période pour laquelle le calcul est effectué, ajusté de l'impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires selon la méthode dite du rachat d'actions.
2.4.16. ACTIONS PROPRES
Les opérations d'acquisition, de cession ou d'annulation de titres CBo Territoria sont portées en diminution des capitaux propres.
2.4.17. CHIFFRE D'AFFAIRES
Le chiffre d'affaires du Groupe comprend trois natures de revenus :
- Les revenus locatifs bruts issus de l'activité de Foncière ;
- Les ventes en promotion, incluant les ventes d'immeubles bâtis (Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement) et de terrains non bâtis ;
- Les produits des activités annexes, incluant les prestations de services liées aux activités de gestion immobilière et de construction, et le chiffre d'affaires des autres activités.
Le chiffre d'affaires est comptabilisé, hors loyers, en application d'IFRS 15, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs seront attribués au Groupe et que ces produits peuvent être évalués de façon fiable.
2.4.17.1. ACTIVITE DE FONCIERE / REVENUS LOCATIFS
Conditions spécifiques des baux
Les revenus locatifs, y compris les conditions spécifiques (franchises, paliers…) provenant des contrats de location simple sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location en cours.
2.4.17.2. ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE / IMMEUBLES BATIS
Le Groupe commercialise ses opérations de promotion principalement sous le régime de la Vente en état futur d'achèvement (VEFA).
Le contrat de VEFA permet d'appeler les fonds des clients en fonction de l'avancement des programmes selon un échéancier. Pour la promotion habitat, cet échéancier est encadré par la loi et une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) doit être donnée aux clients. Les paiements cumulés des clients ne peuvent excéder 35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour la promotion tertiaire la GFA est possible mais non obligatoire et les appels de fonds sont déterminés contractuellement sans contraintes légales.
Ce contrat rend l'acquéreur propriétaire du sol et de l'édifice au fur et à mesure de sa construction.
La reconnaissance du chiffre d'affaires est effectuée proportionnellement à l'avancement technique dont le point de départ est l'acquisition du terrain, et à l'avancement commercial (signature des actes de vente) de chaque programme.
Le chiffre d'affaires et la marge sont comptabilisés au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur la base des budgets d'opérations et selon la règle suivante : le chiffre d'affaires comptabilisé pour un programme donné est égal au produit du chiffre d'affaires cumulé des lots pour lesquels l'acte de vente notarié a été signé et du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction facturées au groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.
Les prévisions utilisées sont régulièrement réexaminées, et prennent en compte, au mieux de la connaissance de la direction, les évolutions attendues sur les prix de vente, la commercialisation et les coûts.
2.4.17.3. ACTIVITE PROMOTION / AMENAGEMENT - LOTISSEMENT (TERRAINS A BATIR)
Le chiffre d'affaires est constaté à la signature de l'acte de vente des terrains ou lots.
Pour l'ensemble des opérations en promotion, lorsque le résultat prévisionnel fait apparaître une perte, une provision pour dépréciation ou perte à terminaison est constituée.
2.4.18. INFORMATION SECTORIELLE
Selon la norme IFRS 8, un secteur opérationnel est une composante d'une entreprise :
- qui s'engage dans des activités susceptibles de lui faire percevoir des produits et supporter des charges ;
- dont les résultats opérationnels sont régulièrement suivis par le principal décideur opérationnel ;
- pour laquelle des informations distinctes sont disponibles.
Le reporting des performances opérationnelles du Groupe est organisé et synthétisé selon trois secteurs opérationnels d'activités :
- le segment « Foncière » correspondant à l'activité patrimoniale ;
- le segment « Promotion » correspondant à l'activité de promotion immobilière et de vente de terrains à bâtir;
- le segment « Autres » correspondant principalement à l'activité de Coworking et aux frais de structure non ventilés.
2.4.19 AUTRES PRODUITS ET CHARGES OPERATIONNELS
Il s'agit de produits ou charges en nombre très limité, inhabituels et peu fréquents ne résultant pas de l'activité opérationnelle courante de la société.
2.5. SUBVENTIONS
Crédit d'impôt
En février 2017, le Parlement a adopté la loi Egalité Réelle pour les outre-mer en faveur de leur développement. Le Groupe peut ainsi bénéficier d'un crédit d'impôt à hauteur de 35% des investissements dans des logements intermédiaires (plafonné à 2 440 € HT/m²).
Le crédit d'impôt est traité comme une subvention publique liée à un actif. Il est déduit du résultat taxable, et le solde éventuellement excédentaire est remboursé. A ce titre le crédit d'impôt n'entre pas dans le champ d'application de la norme IAS 12.
En application de la norme IAS 20, la subvention est déduite de la valeur comptable de l'actif. Le crédit d'impôt est ainsi comptabilisé en résultat net par l'intermédiaire du solde net des ajustements de juste valeur.
Selon la norme IAS 20, les subventions publiques, y compris les subventions non monétaires évaluées à la juste valeur, ne doivent pas être comptabilisées :
- tant qu'il n'existe pas une assurance raisonnable que l'entité se conformera aux conditions attachées aux subventions ;
- que ces dernières seront reçues.
Les conditions attachées à l'octroi et au maintien du crédit d'impôt sont les suivantes :
- Achèvement de l'immeuble dans les 2 ans qui suivent l'achèvement des fondations ;
- Mise en location de tous les logements dans les 6 mois de leur achèvement ;
- Location non meublée pendant 6 ans en tant qu'habitation principale ;
- Plafond de loyer à respecter ;
- Conditions de ressources du locataire à respecter.
Compte tenu des aléas possibles pendant la phase de construction, le risque que l'immeuble ne soit pas achevé dans les 2 ans et que l'octroi du crédit d'impôt soit ainsi remis en cause est suffisamment élevé pour que le Groupe estime préférable d'attendre de pouvoir déterminer de façon fiable la date de livraison pour comptabiliser le crédit d'impôt, les autres conditions étant estimées résolutoires et non suspensives.
3. INFORMATIONS RELATIVES AU PERIMETRE ET COMPARABILITE DES COMPTES
PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le périmètre de consolidation est le même qu'au 31 décembre 2022. Il n'y a pas eu de mouvement sur le premier semestre 2023.Le périmètre de consolidation intègre les sociétés suivantes :
| Sociétés | Siège social | SIREN | Méthode de consolidation |
% d'intérêt |
% d'intérêt |
|---|---|---|---|---|---|
| SA CBo Territoria | Cour de l'usine - La Mare 97 438 Sainte-Marie | 452 038 805 | Société mère | 06/2023 | 12/2022 |
| Sociétés intégrées globalement | |||||
| SAS CBo Gestion Immobilière | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 478 865 447 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo Développement | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 524 758 885 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo Property SCI Ateliers les Figuiers |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie |
479 422 008 452 453 772 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCI Cour de La Mare | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 450 214 820 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Cour Savanna | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 479 408 759 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS SRET | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 339 894 529 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SNC Lotissement du Golf | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 488 858 663 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Lardy | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 492 772 462 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Le Tamarinier SCI Le Tarmac |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie |
492 709 522 492 687 199 |
Intégration globale | 100% 100% |
100% 100% |
| SCI Alambic | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 509 478 236 | Intégration globale Intégration globale |
100% | 100% |
| SCI Vierge du Cap | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 485 010 091 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Ponant | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 485 010 318 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Neptune | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 492 686 787 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Boréales | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 492 677 208 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS CBo Expansion SAS Lizine |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie |
519 579 312 822 414 157 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCI Leu Boutik | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 514 949 528 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Leu Clair | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 514 819 085 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Roquefeuil | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 514 194 174 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Désiré Mahy | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 523 680 080 | Intégration globale | 100% | 100% |
| Savanna Boutik | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 840 690 879 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS Nouvel Horizon SCI Le Verger |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie |
533 677 027 485 003 099 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCCV Heracles | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 822 624 938 | Intégration globale | 51% | 51% |
| SCCV Jardins d'Ugo | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 750 913 451 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI A.I. | 21 avenue du 14 juillet 1789 - 97420 Le Port | 450 878 764 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SARL Mahoré | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 814 645 776 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SAS Réunion Maintenance Travaux | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 813 482 049 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Black Pearl SNC Hermione |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie |
489 165 522 502 186 901 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCI Montesourire | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 841 648 348 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Joker | Cour de l'usine - La Mare CS 91005 97833 Sainte-Marie Cedex | 840 701 445 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Avenir | Cour de l'usine - La Mare CS 91005 97833 Sainte-Marie Cedex | 840 721 500 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Equinoxe | Cour de l'usine - La Mare CS 91005 97833 Sainte-Marie Cedex | 840 721 443 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Relais | Cour de l'usine - La Mare CS 91005 97833 Sainte-Marie Cedex | 840 697 478 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Solstice SAS CBo Mayotte |
Cour de l'usine - La Mare CS 91005 97833 Sainte-Marie Cedex Centre Maharajah Z.I. Kawéni MAMOUDZOU |
840 699 391 880 572 250 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCI Mura | Centre d'Affaires de Mayotte-Impasse MaharajahZI Kawéni -97600 MAMOUDZOU | 898 422 936 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Nyora | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 903 086 239 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Mulima | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 903 047 207 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Mumanga | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 888 910 486 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Marashi | Centre d'Affaires de Mayotte-Impasse MaharajahZI Kawéni -97600 MAMOUDZOU | 888 910 478 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Kiwano | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 888 910 445 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SNC Amarante | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 882 549 736 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SNC Pitaya | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 882 550 015 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Jumba | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 903 045 672 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Kofia | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 898 422 589 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Lemur | Centre d'Affaires de Mayotte - Impasse Maharajah - ZI Kawéni - 97600 MAMOUDZOU | 898 421 557 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Zevi | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 912 765 492 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCI Vacoa | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 912 765 567 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCCV Zamba SCCV Aloé |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie |
918 179 987 915 170 567 |
Intégration globale Intégration globale |
100% 100% |
100% 100% |
| SCCV Macra | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 915 368 468 | Intégration globale | 100% | 100% |
| SCCV Garden | Cour de l'usine - La Mare 97438 Ste Marie | 915 170 575 | Intégration globale | 100% | 100% |
| Sociétés mises en équivalence | |||||
| Co-entreprises : | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 50% | 50% | ||
| SCI Kerveguen SAS Terres Créoles |
Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 498 793 298 Mise en équivalence 535 374 615 Mise en équivalence |
50% | 50% | |
| SCI Grand Sud Sauvage développement | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 820 529 394 Mise en équivalence | 50% | 50% | |
| SCI Foncière Katsura | 131 rue du Maréchal Leclerc 97400 Saint Denis | 841 648 405 Mise en équivalence | 50% | 50% | |
| SAS Beauséjour Complexe Sportif | 71 rue des Frangipaniers - Beauséjour 97438 Sainte-Marie | 821 975 323 Mise en équivalence | 60% | 60% | |
| SAS Jardin d'Eden | Route Nationale 1 - L'Emintage 97434 Saint-Gilles-Les-Bains 75 rue Mahatma Gandhi 97435 Saint-Paul |
353 869 696 Mise en équivalence | 60% 60% |
60% 60% |
|
| SAS Bassin Bleu Country Club Influence notable : |
479 519 266 Mise en équivalence | ||||
| SNC Mapou | 23 rue Raymond Vergès 97441 Sainte-Suzanne | 321 327 280 Mise en équivalence | 34% | 34% | |
| Toutes les sociétés du Groupe sont immatriculées en France. |
| SAS Terres Créoles | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 535 374 615 Mise en équivalence | 50% | 50% |
|---|---|---|---|---|
| SCI Grand Sud Sauvage développement | Cour de l'usine - La Mare 97438 Sainte-Marie | 820 529 394 Mise en équivalence | 50% | 50% |
| SCI Foncière Katsura | 131 rue du Maréchal Leclerc 97400 Saint Denis | 841 648 405 Mise en équivalence | 50% | 50% |
| SAS Beauséjour Complexe Sportif | 71 rue des Frangipaniers - Beauséjour 97438 Sainte-Marie | 821 975 323 Mise en équivalence | 60% | 60% |
| SAS Jardin d'Eden | Route Nationale 1 - L'Emintage 97434 Saint-Gilles-Les-Bains | 353 869 696 Mise en équivalence | 60% | 60% |
| SAS Bassin Bleu Country Club | 75 rue Mahatma Gandhi 97435 Saint-Paul | 479 519 266 Mise en équivalence | 60% | 60% |
| Influence notable : | ||||
| SNC Mapou | 23 rue Raymond Vergès 97441 Sainte-Suzanne | 321 327 280 Mise en équivalence | 34% | 34% |
Toutes les sociétés du Groupe sont immatriculées en France.
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
4. INDICATEURS DE PERFORMANCE ET INFORMATION SECTORIELLE
4.1 INDICATEURS DE PERFORMANCE
Loyers nets = Marge opérationnelle Foncière
Les loyers nets de l'activité Foncière correspondent aux loyers bruts diminués des charges immobilières d'exploitation directement liées à la foncière.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Loyers bruts (A) | 12 499 | 11 799 |
| Charges immobilières | 1 547 | 1 500 |
| Loyers nets (B) | 10 952 | 10 300 |
| Taux de Loyers nets (B)/(A) | 87,6% | 87,3% |
Marge opérationnelle Promotion
La marge opérationnelle Promotion correspond au chiffre d'affaires de l'activité de Promotion diminué du coût de revient des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires (A) | 28 531 | 20 877 |
| Coût de revient (B) | 23 024 | 15 325 |
| Charges commerciales (C) | 872 | 448 |
| Dotations nettes aux provisions (D) | (97) | (91) |
| Marge Promotion (E)= (A)-(B)-(C)-(D) | 4 732 | 5 196 |
| Taux de Marge Promotion (E)/(A) | 16,6% | 24,9% |
Interest Coverage Ratio (ICR)
Ce ratio rapporte les loyers nets au coût de l'endettement financier net. Les loyers nets couvrent à hauteur de 5,1 fois le coût de l'endettement financier net contre 3,5 au 30 juin 2022.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 499 | 11 799 |
| Charges immobilières | 1 547 | 1 500 |
| Loyers nets (A) | 10 952 | 10 300 |
| Coût de l'endettement financier net (B) | 2 145 | 2 917 |
| Interest coverage ratio (A)/(B) | 5,1 | 3,5 |
Actifs nets réévalués (ANR)
L'Actif Net Réévalué est calculé à partir des capitaux propres consolidés.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Capitaux propres part du Groupe | 238 650 | 237 496 |
| Actif net réévalué | 238 650 | 237 496 |
| Nombre d'actions (hors auto-détenues) | 35 806 541 | 35 809 447 |
| Actif net réévalué par action (€) (hors auto-contrôle) | 6,66 | 6,63 |
Immeubles de placement (IP)
Les immeubles de placement (incluant les IP disponibles à la vente) comprennent les immeubles de rendement bâtis en service, les terrains ainsi que les immeubles de rendement bâtis en cours. La décomposition est la suivante :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Immeubles de rendement Tertiaire | 259 677 | 259 386 |
| Immeubles de rendement Résidentiel | 30 850 | 31 020 |
| Sous-total Immeubles de rendement bâtis en service | 290 527 | 290 406 |
| Terrains | 41 308 | 41 410 |
| Immeubles de rendement bâtis en cours | 22 114 | 15 076 |
| Total Immeubles de placement | 353 949 | 346 892 |
Loan-To-Value (LTV)
Le calcul du ratio de LTV se décompose ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 334 669 | 327 442 |
| Immeubles de placement destinés à la vente | 19 280 | 19 450 |
| Immeubles d'exploitation hors Siège | 5 808 | 6 019 |
| Stocks et en cours | 68 949 | 71 763 |
| Sous-Total immeubles de placement, Immeubles d'exploitation et stocks promotion |
428 706 | 424 673 |
| Dettes financières non courante | 161 668 | 174 070 |
| Dettes financières courante | 18 757 | 21 285 |
| Actifs financiers | (3 625) | (3 871) |
| Trésorerie active | (21 037) | (35 208) |
| Sous-Total endettement net | 155 763 | 156 276 |
| Loan to value | 36,3% | 36,8% |
Le ratio de LTV est inférieur de 18,8 points par rapport au seuil de covenant de LTV fixé à 55%.
Le Groupe respecte ce covenant.
Le ratio est de 37,2% hors valorisation des instruments de couverture.
4.2 INFORMATION SECTORIELLE
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2023 se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2023 En milliers d'euros (K€) |
Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe CBo Territoria |
|---|---|---|---|---|
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 12 499 | 28 531 | 662 | 41 693 |
| Marge opérationnelle | 10 952 | 4 732 | / | / |
| En % du CA | 87,6% | 16,6% | / | / |
| Résultat des activités | 10 952 | 4 732 | (3 130) | 12 554 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 353 949 | / | / | 353 949 |
| Autres Actifs non courants | 4 020 | / | 20 104 | 24 125 |
| Stocks et en-cours | / | 68 949 | - | 68 949 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 145 145 | 14 506 | 2 017 | 161 668 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 11 256 | 7 485 | 16 | 18 757 |
(A) le secteur « autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2022 se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2022 En milliers d'euros (K€) |
Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe CBo Territoria |
|---|---|---|---|---|
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 11 799 | 20 877 | 617 | 33 293 |
| Marge opérationnelle | 10 300 | 5 196 | / | / |
| En % du CA | 87,3% | 24,9% | / | / |
| Résultat des activités | 10 300 | 5 196 | (3 934) | 11 562 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 353 195 | / | / | 353 195 |
| Autres Actifs non courants | 1 832 | / | 18 393 | 20 225 |
| Stocks et en-cours | / | 70 172 | - | 70 172 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 179 911 | 10 505 | 2 017 | 192 433 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 19 801 | 2 568 | 7 | 22 375 |
(A) le secteur « autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Par zone géographique :
L'activité est réalisée sur l'Ile de La Réunion (Région Ultra Périphérique de la Communauté Européenne) et Mayotte, Départements Français d'Outre-Mer et en région parisienne (pour un actif).
5. NOTES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT
Note 1 : Immeubles de placement
Les immeubles de placement se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | Variations | périmètre Augmentations Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts de IP vers stock |
Transferts de stock vers IP |
Transferts de IP vers Immeuble d'exploitation |
Transferts de IP vers Immeuble d'exploitation |
Transferts de IP vers IP destinés à la vente |
Transferts de IP en cours vers IP en service |
Transferts de | IP vers IP Dotation / reprise 31/12/2022 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de rendement | 281 345 | 3 019 | 51 | 172 | (5 957) | - | 153 | (268) | - | (10 710) | 3 150 | - | - | 270 956 |
| Immeubles de rendement Tertiaires | 259 065 | 3 019 | 51 | 172 | (5 957) | 153 | (268) | 3 150 | - | 259 386 | ||||
| Immeubles de rendement Résidentiels | 22 280 | (10 710) | 11 570 | |||||||||||
| Terrains en opération d'aménagement | 1 345 | 4 | (30) | (400) | 919 | |||||||||
| Autres Terrains | 39 279 | 125 | 419 | (94) | 763 | (0) | (1) | 40 491 | ||||||
| Immeubles en développement | 6 041 | - | 10 286 | - | 906 | - | 593 | - | - | - | (3 150) | 400 | - | 15 076 |
| Tertiaires | 6 041 | 10 286 | 906 | 593 | (3 150) | 400 | 15 074 | |||||||
| Résidentiels | (0) | (0) | ||||||||||||
| Amort/Provision | - | - | ||||||||||||
| Total Immeubles de Placement (1) | 328 010 | 3 144 | 10 760 | 79 | (4 318) | (0) | 746 | (268) | - | (10 710) | - | (1) | - | 327 447 |
| En milliers d'euros | 31/12/2022 | Variations | périmètre Augmentations Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts de stock vers IP / IP vers stock |
Transferts de stock vers IP |
Transferts de IP vers Immeuble d'exploitation |
Transferts d'Immeuble d'exploitation vers |
Transferts de IP vers IP destinés à la vente |
Transferts de IP en cours vers IP en |
Transferts de | IP vers IP Dotation / reprise 30/06/2023 | ||
| Immeubles de rendement | 270 956 | 192 | (6) | (34) | IP | service 139 |
271 247 | |||||||
| Immeubles de rendement Entreprise | 259 386 | - | 192 | (6) | (34) | - | - | - | - | - | 139 | - | - | 259 676 |
| Immeubles de rendement Habitat | 11 570 | - - |
- | - | - | - - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- | - - |
- - |
11 570 |
| Terrains en opération d'aménagement | 920 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 920 | |
| Autres Terrains | 40 491 | - | - | (3) | (99) | (0) | - | - | - | - | - | (1) | - | 40 387 |
| Immeubles en développement | 15 076 | - | 6 022 | 0 | 1 156 | - | - | - | - | - | (139) | - | - | 22 114 |
| Entreprise | 15 076 | - | 6 022 | 0 | 1 156 | - | - | - | - | - | (139) | - | - | 22 114 |
| Habitat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Amort/Provision | ||||||||||||||
| - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Total Immeubles de Placement (1) | 327 442 | - | 6 213 | (9) | 1 022 | (0) | - | - | - | - | - | (1) | - | 334 669 |
Au 1er semestre 2023, les principales évolutions sont les suivantes :
- Sur les immeubles de rendement en service, les variations de juste valeur liées aux hypothèses d'indexation et à la hausse des taux de capitalisation retenus par les experts se compensent.
- Sur les immeubles en développement, les investissements de la période et le gain de Juste Valeur sont essentiellement liés à l'avancement du Centre Commercial et des locaux de Pôle Emploi à Mayotte.
Note 2 : Immeubles de placement destinés à la vente
La variation des immeubles de placement destinés à la vente se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 31/12/2022 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts IP à IP destinés à la vente |
Transferts IP à Stock |
Dotation / reprise |
30/06/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total Valeur brute | 19 450 | - | - | (141) | (29) | 19 280 | |||
| Provision | - | - | - | ||||||
| Total Valeur nette | 19 450 | - | - | (141) | (29) | - | - | - | 19 280 |
Les IP destinés à la vente correspondent :
- Aux logements des programmes, susceptibles d'être cédés dans les 12 mois et cédés lot par lot : Villas Belvédère, pour un total de 0,30 M€,
- Les programmes Anthurium, Venda et Canopée 2 en vente en bloc, pour 18,98 M€,
Le nombre de logements classés en immeubles de placement destinés à la vente s'élève à 136 au 30 juin 2023 vs 137 au 31 décembre 2022, y compris 135 lots en vente en bloc conformément au protocole d'accord signé avec Action Logement.
Note 3 : Participations dans les entreprises associées et co-entreprises
Les variations sur les titres mis en équivalence (entreprises associées et co-entreprises) sont les suivantes :
| En milliers d'euros | TOTAL |
|---|---|
| Ouverture au 31/12/2022 | 12 537 |
| Variation de capital en numéraire | 1 |
| Résultat | 1 053 |
| Clôture au 30/06/2023 | 13 591 |
Note 4 : Stocks et en-cours
| En milliers d'euros | 31/12/2021 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Transferts nets Stocks vers IP |
Transferts nets stocks vers stocks |
Dotation / reprise |
31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks et En-cours Immobiliers | 69 119 | - | 48 415 | (44 054) | (746) | - | (970) | 71 763 |
| Stocks Promotion Entreprise | 11 727 | 4 578 | (5 694) | (153) | (3 630) | 6 828 | ||
| Stocks Promotion Habitat | 2 311 | 21 405 | (23 076) | 2 607 | 3 060 | 6 307 | ||
| Stocks Terrains | 55 079 | 22 432 | (15 284) | (593) | (2 607) | (400) | 58 628 | |
| Autres Stocks | 137 | (137) | (0) | |||||
| Total Stocks et En-cours | 69 256 | (137) | 48 415 | (44 054) | (746) | - | (970) | 71 763 |
| En milliers d'euros | 31/12/2022 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Transferts nets Stock vers IP |
Transferts nets stock vers stock (1) |
Dotation / reprise |
30/06/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks et En-cours Immobiliers | 71 763 | - | 20 554 | (23 465) | - | - | 97 | 68 949 |
| Stocks Promotion Entreprise | 6 828 | - | 2 320 | (2 643) | - | - | 6 505 | |
| Stocks Promotion Habitat (a) | 6 307 | - | 14 676 | (16 207) | 1 138 | - | 5 913 | |
| Stocks Terrains (b) | 58 627 | - | 3 559 | (4 615) | (1 138) | 97 | 56 530 | |
| Autres Stocks | - | - | - | - | ||||
| Total Stocks et En-cours | 71 763 | - | 20 554 | (23 465) | - | - | 97 | 68 949 |
(1) (a et b) Transfert d'un ilot de la ZAC Beauséjour en stock Habitat pour le programme Jardin des Gardénias. La décomposition des stocks par catégorie est la suivante :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Stocks Terrains | 56 930 | 59 124 |
| Stocks Opérations immobilières | 16 483 | 17 200 |
| Total Valeur brute Stocks immobiliers | 73 413 | 76 324 |
| Provisions sur Terrains | - | (497) |
| Provisions sur Opérations immobilières | (4 464) | (4 064) |
| Total Provisions sur stocks immobiliers | (4 464) | (4 561) |
| Total Stocks immobiliers nets | 68 949 | 71 763 |
| Autres stocks nets | - | - |
| Total Stocks nets | 68 949 | 71 763 |
Note 5 : Clients et autres créances
| En milliers d'euros | 31/12/2022 | |||
|---|---|---|---|---|
| Total | < 1 an | > 1 an | Total | |
| Clients et créances rattachés - Valeur brute | 9 214 | 9 214 | - | 7 606 |
| Provisions | (1 618) | (1 618) | - | (1 440) |
| Sous total Clients et comptes rattachés | 7 596 | 7 596 | - | 6 166 |
| Créances fiscales "hors IS" part courante | 2 999 | 2 999 | - | 2 899 |
| Autres créances hors exploitation | 11 029 | 11 029 | - | 9 860 |
| Autres débiteurs | 851 | 851 | - | 956 |
| Total valeur nette Autres créances | 14 879 | 14 879 | - | 13 714 |
| Total net Clients et Autres créances | 22 475 | 22 475 | - | 19 880 |
L'intégralité du poste « Créances clients et autres créances » a une échéance à moins d'un an.
Les créances Clients se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Clients Locataires | 7 056 | 5 748 |
| Clients Acquéreurs | 1 061 | 1 257 |
| Clients Autres | 1 097 | 601 |
| Total brut Clients et comptes rattachés | 9 214 | 7 606 |
Note 6 : Trésorerie nette
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Disponibilités | 21 037 | 35 208 |
| Total Trésorerie & équivalents trésorerie | 21 037 | 35 208 |
| Soldes créditeurs de banque | (26) | (12) |
| Total Trésorerie nette | 21 011 | 35 196 |
Note 7 : Capitaux propres consolidés
Capital
Au 30 juin 2023 le capital du Groupe CBo Territoria s'élève à 48 242 560 euros, composé de 36 547 394 actions d'une valeur nominale de 1,32 euro (iso 31 décembre 2022) dont 740 853 actions sont auto-détenues. Il n'existe qu'une seule catégorie d'actions ; elles sont toutes émises et entièrement libérées.
Dividendes
Un dividende de 24 centimes d'euros par action a été distribué au titre du résultat 2022, pour une distribution totale de 8,6 M€ versés en numéraire.
Note 8 : Emprunts et dettes financières
Financement des opérations immobilières
Concernant son activité de foncière, CBo Territoria finance ses projets d'investissement au travers de crédits bancaires à moyen et long terme, à hauteur d'une quotité généralement comprise entre 55 % et 75 % du montant de l'investissement. Ces financements sont ainsi adossés à chaque opération immobilière avec généralement une couverture des annuités par les loyers à percevoir. Le Groupe a également recours aux financements obligataires. Ces financements représentent 17,7 M€ au 30 juin 2023.
Sur l'activité de promotion immobilière, le développement d'une opération génère dans un premier temps un besoin en fonds de roulement, couvert en partie par la mise en place de crédits bancaires d'accompagnement adossés aux opérations, l'établissement financier (intervenant en financement) exigeant aussi l'engagement de « fonds propres ». Dans un second temps, la vente du programme immobilier et l'encaissement progressif des appels de fonds permettent le remboursement du crédit-promoteur (par imputation directe du produit des ventes) puis génèrent une ressource de trésorerie disponible pour CBo Territoria.
Ventilation par échéance et par nature
| 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|
| 18 108 | 25 555 |
| 130 753 | 135 416 |
| 9 955 | 10 263 |
| 158 817 | 171 233 |
| 2 851 | 2 837 |
| 161 668 | 174 070 |
| (405) | (143) |
| 17 522 | 19 531 |
| 797 | 775 |
| 817 | 1 110 |
| 26 | 12 |
| 18 757 | 21 285 |
| 180 425 | 195 355 |
(1) Les Dépôts et cautionnements correspondent pour l'essentiel aux Dépôts de garantie versés par les locataires.
La Dette financière moyen/long terme est constituée très majoritairement d'emprunts contractés en financement des actifs de rendement et adossés à ces opérations immobilières identifiée ; elle intègre également l'emprunt obligataire émis en 2018 et des lignes de financement globales (54 536 K€ au 30 juin 2023, dont 7 008 K€ à échéance inférieure à 1 an).
Ventilation par flux
| En milliers d'euros | Emprunts obligataires |
Emprunts auprès des Ets de crédit |
Instruments financiers dérivés |
Dettes de location |
Intérêts courus SOUS-TOTAL | Dépôts et cautionne ments |
Concours bancaires |
Crédits d'accompagne ment Promotion |
TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde net au 31/12/2021 | 28 776 | 169 598 | 1 881 | 11 020 | 1 083 | 212 358 | 2 431 | 118 | (0) | 214 905 |
| Mobilisation | 143 | 14 879 | 157 | 894 | 16 073 | 709 | - | - | 16 782 | |
| Remboursement | (3 617) | (28 784) | (777) | (872) | (34 050) | (303) | (97) | - | (34 450) | |
| Autres mouvements | (638) | (1 881) | 638 | 6 | (1 875) | (9) | (1 884) | |||
| Solde net au 31/12/2022 | 25 302 | 155 056 | - | 11 037 | 1 110 | 192 506 | 2 837 | 12 | - | 195 353 |
| Mobilisation | 14 971 | 2 035 | 103 | 10 | 17 118 | 135 | - | 17 254 | ||
| Remboursement | (22 679) | (8 707) | (388) | (303) | (32 076) | (121) | (32 197) | |||
| Autres mouvements | 109 | (109) | - | - | 14 | 14 | ||||
| Solde net au 30/06/2023 | 17 703 | 148 275 | - | 10 752 | 817 | 177 548 | 2 851 | 26 | - | 180 425 |
Ventilation par échéance
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Emprunts et dettes à moins d'un an | 18 757 | 21 285 |
| Emprunts et dettes de un à cinq ans | 96 491 | 102 033 |
| Emprunts et dettes à plus de cinq ans | 65 177 | 72 037 |
| Total Emprunts et dettes financières | 180 425 | 195 355 |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est géré globalement ; il est notamment couvert par :
- l'adossement des emprunts moyen/long terme et de leur profil aux opérations patrimoniales et aux revenus générés par celles-ci ;
- la mise en place de crédits d'accompagnement sur les opérations en promotion (créditpromoteur), assurant leur financement à court terme et permettant de couvrir la pointe de besoin de financement généré par celles-ci ;
- la mise en place de lignes globales de financement moyen/long terme, permettant d'assurer le financement amont des opérations d'aménagement et de développement ;
- la mise en place d'autorisations de découvert sur les comptes bancaires courants.
Risque de taux
Ventilation par nature de taux de la dette à plus d'un an
L'intégralité de l'endettement financier est en euros.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Taux fixe | 136 800 | 149 035 |
| Taux variable (1) | 24 868 | 25 035 |
| Total par taux | 161 668 | 174 070 |
| Euro | 161 668 | 174 070 |
| Total par devise | 161 668 | 174 070 |
(1) Net des emprunts faisant l'objet d'une couverture de taux.
Pour limiter l'impact d'une variation des taux d'intérêts sur le résultat et le cash-flow, le Groupe utilise des produits dérivés (swap, cap) pour couvrir une partie de sa dette contractée à taux variable. Le Groupe ne réalise pas d'opérations de marché dans un autre but que celui de la couverture du risque de taux.
Les instruments financiers mis en place par le Groupe correspondent ainsi à des couvertures de flux de trésorerie.
Comptabilisation des instruments financiers de couverture
Les caractéristiques principales des instruments de couverture sont détaillées de la façon suivante :
| Échéance | Valeur de marché | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nature | Notionnel | Taux fixe | Date de début | Date de fin | Type | au 30/06/2023 | en % du nominal |
| Swap taux fixe EUR6m | 8,2 M€ | -0,30% | 31/01/2021 | 31/01/2030 | Couverture | 0,9 M€ | 9,1% |
| Swap taux fixe EUR6m | 6,3 M€ | -0,29% | 31/12/2020 | 31/12/2025 | Couverture | 0,6 M€ | 9,0% |
| Swap taux fixe EUR3m | 13,2 M€ | 1,37% | 29/01/2017 | 29/07/2030 | Couverture | 0,8 M€ | 3,4% |
| Swap taux fixe EUR3m | 3,0 M€ | 1,45% | 21/08/2015 | 23/08/2027 | Couverture | 0,1 M€ | 1,5% |
| Swap taux fixe EUR3m | 2,4 M€ | 1,42% | 17/07/2017 | 18/04/2028 | Couverture | 0,1 M€ | 2,4% |
| Swap taux fixe EUR3m | 4,3 M€ | 1,11% | 28/02/2017 | 30/08/2030 | Couverture | 0,3 M€ | 3,8% |
| Swap taux fixe EUR3m | 2,0 M€ | 0,99% | 19/04/2016 | 21/12/2030 | Couverture | 0,2 M€ | 4,5% |
| Swap taux fixe EUR3m | 4,1 M€ | 0,93% | 28/06/2018 | 26/06/2030 | Couverture | 0,3 M€ | 4,4% |
| Swap taux fixe EUR3m | 1,8 M€ | 0,78% | 28/09/2019 | 28/06/2027 | Couverture | 0,1 M€ | 4,6% |
| Swap taux fixe EUR1m | 0,5 M€ | 2,97% | 06/07/2016 | 28/02/2030 | Couverture | 0,0 M€ | 4,1% |
| Swap taux fixe EUR1m | 0,2 M€ | 2,97% | 28/06/2016 | 28/02/2030 | Couverture | 0,0 M€ | 3,5% |
| Swap taux fixe EUR1m | 2,0 M€ | 2,97% | 07/07/2016 | 07/01/2030 | Couverture | 0,1 M€ | 3,9% |
| Total | 47,8 M€ | 3,6 M€ | 4,6% |
Ces produits dérivés font l'objet d'une évaluation en juste valeur (valorisation Mark to market) déterminée par une société externe spécialisée. Toutes les couvertures de taux mises en place sont classées dans le deuxième niveau de la hiérarchie des justes valeurs ; les évaluations de juste valeur sont réalisées sur des données dérivées de prix observables sur des marchés actifs et liquides.
Le différentiel de valorisation constaté est ajusté à chaque clôture ; il est enregistré en capitaux propres pour la partie estimée efficace, et de façon marginale en résultat de la période pour la partie estimée inefficace.
| Juste valeur à | Variation de juste valeur | Juste valeur à | ||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | l'ouverture | En résultat | En capitaux propres | la clôture |
| Arrêté au 31/12/2022 | (1 882) | 5 754 | 3 872 | |
| Arrêté au 30/06/2023 | 3 872 | (247) | 3 625 |
Il est précisé que les montants négatifs correspondent à une juste valeur négative (dette), ou, pour les variations, à une augmentation de la juste valeur négative (comptabilisée en capitaux propres et/ou en résultat de la période).
Les éléments ci-dessus sont présentés avant impact des impôts différés liés.
Une variation à la hausse des taux sur les marchés financiers de 1 % aurait eu un impact théorique défavorable proche de 144 K€ (après prise en compte des couvertures de taux mises en place, avant impôts) sur le résultat financier semestriel du Groupe. L'incidence réelle sur le résultat annuel aurait été amoindrie compte tenu de l'activation des frais financiers relatifs aux emprunts à taux variable et liés aux opérations immobilières en cours.
Risque de change
Le Groupe n'intervient qu'en zone Euro et en devise en Euros, aucune opération de couverture du risque de change n'a été conclue.
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Fournisseurs / Stocks immobiliers et Exploitation | 21 977 | 16 789 |
| Fournisseurs / Immeuble de Placement | 3 600 | 4 783 |
| Avances et acomptes reçus sur commandes | 994 | 688 |
| Dettes fiscales et sociales | 4 062 | 2 918 |
| Comptes courants passif | 79 | 9 |
| Autres dettes | 373 | 338 |
| Passif de contrat | 2 838 | 2 906 |
| S/T Fournisseurs et autres dettes | 33 923 | 28 430 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 995 | 44 |
| Total Fournisseurs et autres dettes | 34 918 | 28 474 |
Note 9 : Fournisseurs et autres dettes
Note 10 : Chiffre d'affaires
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 12 499 | 11 799 |
| Ventes Immeubles bâtis | 21 640 | 11 130 |
| Ventes Terrains | 6 891 | 9 747 |
| Produits des activités annexes | 662 | 617 |
| Total Chiffre d'affaires | 41 693 | 33 293 |
Les loyers nets sont présentés ci-après :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 12 499 | 11 799 |
| Sous - Total Loyers bruts (A) | 12 499 | 11 799 |
| Charges locatives non refacturées (a) | (202) | (154) |
| Autres charges sur immeubles* (b) | (1 346) | (1 346) |
| Sous - Total Charges immobilières (B) = (a)+(b) | (1 547) | (1 500) |
| Loyers nets (A) + (B) | 10 952 | 10 300 |
* Entretiens, réparations, maintenances, impôts et taxes et charges liées à la gestion incombant au propriétaire.
Note 11 : Variation de juste valeur
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Immobilier de rendement Tertiaire (1) | 1 122 | (297) |
| Immobilier de rendement Résidentiel | (29) | (11) |
| Terrains non bâtis (nus, aménagés et terrains agricoles) | (82) | 26 |
| Total Variation de Juste Valeur | 1 011 | (281) |
(1) Y compris immeubles de rendement en cours de développement
Note 12 : Coût de l'endettement financier net
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Revenus de VMP et autres produits | 115 | 1 |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 115 | 1 |
| Intérêts sur emprunts et découverts (1) | (2 145) | (2 918) |
| Coût de l'endettement financier brut | (2 145) | (2 918) |
| Coût de l'endettement financier net | (2 030) | (2 917) |
(1) Ces montants sont nets des intérêts activés sur les opérations (Patrimoine et Promotion) en cours de développement.
Les intérêts activés sur les opérations en cours de développement s'analysent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Intérêts activés sur Opérations Patrimoine (Im. Placement) | 363 | 46 |
| Intérêts activés sur Opérations Promotion (Stocks) | 684 | 326 |
| Total Intérêts activés | 1 047 | 371 |
Note 13 : Impôts
Ventilation entre impôts différés et impôts exigibles au compte de résultat
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Impôt exigible | (2 605) | (1 277) |
| Impôt différé | (427) | (1 154) |
| Total Impôts sur les résultats | (3 032) | (2 431) |
La charge d'impôt a été calculée sur la base du taux prévisionnel de l'exercice.
Evolution des postes d'impôts au bilan
| En milliers d'euros | Solde au 31/12/2022 |
Charge | Situation nette et autres |
Solde au 30/06/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Impôts courants | ||||
| Créances d'impôts | 460 | (390) | - | 70 |
| Dettes d'impôts | 44 | - | 951 | 995 |
| Total impôts courants | 504 | (390) | 951 | 1 066 |
| Impôts différés | ||||
| Actif | - | - | - | - |
| Passif | 35 544 | 427 | (64) | 35 907 |
| Total Impôts différés | 35 544 | 427 | (64) | 35 907 |
Note 14 : Résultat par action
Résultat de base
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe (K€) | 9 834 | 8 399 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation | 35 809 032 | 35 826 770 |
| Résultat de base par action (euros) | 0,27 | 0,23 |
Résultat dilué
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe (K€) | 9 834 | 8 399 |
| Economie de frais financiers nets en cas de conversion des emprunts obligataires |
93 | 218 |
| Résultat net dilué part du Groupe (K€) | 9 927 | 8 617 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires utilisé pour le calcul du résultat dilué par action |
41 352 657 | 42 058 951 |
| Résultat dilué par action (euros) | 0,24 | 0,20 |
Note 15 : Incidence de la variation du Besoin en Fonds de Roulement
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Variation des Stocks | (3 498) | 1 053 |
| Variation des Créances clients et autres créances | 4 530 | (12 967) |
| Variation des Dettes fournisseurs et autres dettes (hors Dettes / Immos) | (8 500) | 841 |
| Incidence de la variation du BFR | (7 468) | (11 073) |
Note 16 : Engagements hors bilan
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Avals, cautions et nantissements | 28 380 | 28 943 |
| Hypothèques | 156 030 | 163 724 |
| Total Engagements donnés | 184 409 | 192 667 |
| Garanties financières d'achèvement | 71 305 | 61 787 |
| Caution reçue dans le cadre de la gestion immobilère - Loi Hoguet | 120 | 120 |
| Caution emprunt PGE | 9 622 | 10 543 |
| Autorisations de découverts bancaires non utilisées | 7 500 | 7 500 |
| Total Engagements reçus | 88 546 | 79 950 |
Un peu plus du tiers de la dette du Groupe est soumis au respect de ratios financiers (covenants bancaires). Le Groupe continue à respecter ces engagements au 30 juin 2023.
Note 17 : Transactions avec les parties liées
Le Conseil d'Administration a validé la conclusion au 1er semestre 2023 d'une convention réglementée avec la société WUIMIN SASU, dont le Président Eric Wuillai est Président du Conseil d'Administration de CBo Territoria.
Il a validé l'intérêt pour le Groupe, compte tenu des compétences, expériences et connaissances d'Eric Wuillai de la Société, à mandater WUIMIN SASU pour la mission de prestations de conseils en matière de développement et de stratégie, notamment sur les sujets liés à la gestion foncière du Groupe, au suivi des activités outdoor et à la RSE.
Aucun montant n'a été facturé ni payé au 1er semestre 2023.
Note 18 : Informations diverses
Evènements postérieurs au 30 juin 2023
Aucun événement significatif n'est intervenu entre la date de clôture des comptes (30 juin 2023) et celle de l'établissement des comptes consolidés.
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
4, rue Monseigneur Mondon – BP 80830 6, place de la Pyramide 97476 Saint-Denis Cedex
S.A. au capital de 40 000 € 337 725 949 R.C.S. Saint-Denis
Commissaire aux Comptes Membre de la compagnie régionale de Saint-Denis-de-La-Réunion
CBO TERRITORIA
Société Anonyme
Cour de l'Usine – La Mare 97438 Sainte-Marie La Réunion
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle
Période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023
Aux actionnaires de la société CBO TERRITORIA,
_______________________________
_______________________________
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société CBO TERRI-TORIA, relatifs à la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
EXA Deloitte & Associés 92908 Paris-La-Défense
S.A.S. au capital de 2 188 160 € 572 028 041 R.C.S. Nanterre
Commissaire aux Comptes Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre
Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes consolidés semestriels résumés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Saint-Denis-de-La-Réunion et Paris-La Défense, le 12 septembre 2023
Les commissaires aux comptes
EXA Deloitte & Associés
Vincent TESSIER Sylvain DURAFOUR
GLOSSAIRE
ANR - Actif Net Réévalué : L'Actif Net Réévalué est calculé à partir des capitaux propres consolidés qui incluent notamment les plus ou moins-values latentes sur le patrimoine immobilier. Le portefeuille immobilier est évalué à la valeur de marché sur la base d'une expertise indépendante
ANR par action : Actif Net Réévalué par action hors actions auto-détenues
ANR par action dilué : Actif Net Réévalué par action après prise en compte du nombre maximum d'actions qui pourraient être créées par les instruments dilutifs en circulation (ORNANE)
Backlog : Chiffre d'affaires HT restant à comptabiliser des ventes d'immeubles bâtis résidentiels et tertiaires réalisées (hors ventes de terrains)
Carnet de commandes : Chiffre d'affaires HT total des lots sous contrat de réservation à la date d'arrêté
Coût moyen de la dette = rapport entre les intérêts financiers payés sur l'exercice, avant capitalisation et l'encours moyen de la dette au cours de l'exercice
EBITDA : résultat des activités retraité des dotations aux amortissements et provisions
ICR – Interest Coverage Ratio : Taux de couverture du coût de l'endettement par les loyers nets
IR - Immeuble de Rendement : Ensemble des actifs immobiliers bâtis générant des revenus locatifs réguliers
IP - Immeuble de Placement : Immeubles de Rendement bâtis (Tertiaire+ Résidentiel) + IP Terrains (hors Terrains Stocks/Promotion)
JV - Juste Valeur : méthode de valorisation des actifs selon les normes comptables internationales IFRS, et s'applique aux comptes consolidés ; définie comme « le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation »
Loyers nets = marge opérationnelle Foncière : Loyers nets de Charges immobilières tenant compte des dotations aux provisions pour créances douteuses
LTV - Loan To Value : Montant de l'encours de l'endettement bancaire net des actifs financiers et de la trésorerie/valeur de marché des Immeubles de Placement hors droits + valeur nette comptable des immeubles d'exploitation hors siège + stocks et encours (valeur consolidée)
Marge Promotion : chiffre d'affaires diminué des coûts de revient des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions
Offre disponible à la vente : Chiffre d'affaires des lots proposés à la vente, non réservés
ORNANE (Obligation Remboursable en Numéraire et en Actions Nouvelles et Existantes) : Obligation convertible dont le capital est remboursé à l'échéance en numéraire et si l'option de conversion est dans la monnaie, la différence entre le cours de bourse et le seuil de conversion pourra être remboursée en actions de l'émetteur.
Patrimoine économique : Actifs de placement et quote-part des actifs détenus en société mise en équivalence
Résultat net PdG – Part du Groupe : Le résultat net part du Groupe est la part du bénéfice net de l'ensemble revenant aux actionnaires du Groupe
Résultat des activités : Marges de Promotion + Loyers nets - Frais de gestion nets +/- Autres non récurrents
Résultat net récurrent (RNR) : résultat net IFRS provenant des activités courantes et récurrentes
Résultat opérationnel après SME : Résultat des activités + variation de la juste valeur + résultat de cession des immeubles de placement + autres produits et charges opérationnels + quote-part des résultats des Sociétés Mises en Equivalence
SME : Société Mise en Equivalence. La Mise En Equivalence est une technique comptable donnant la possibilité de remplacer la valeur comptable des actions d'une société détenues par une société mère, par la valorisation de la part que la maison mère détient dans les capitaux propres de l'entité.
Taux d'occupation financière : Ratio entre le loyer de marché des surfaces louées et le loyer de la surface totale (= loyer réel des surfaces louées + loyer de marché des surfaces vacantes)
Taux de rendement du patrimoine économique : valeur des loyers bruts des surfaces louées rapporté au patrimoine économique droits inclus
Terrains à bâtir – Promotion : Ventes de parcelles constructibles en immobilier résidentiel ou tertiaire
Ventes en Bloc – Promotion : Acquisition d'un immeuble entier ou d'un programme immobilier entier par un seul acquéreur
Ventes au détail – Promotion : Acquisition d'un logement ou d'un lot par un client individuel