Quarterly Report • Feb 20, 2009
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Hyresintäkterna för perioden januari–december 2008 ökade till 491,4 miljoner kronor (355,5 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 188,5 (134,2) miljoner kronor.
De successivt lägre marknadsräntorna har medfört värdeförändringar om –344,0 (25,9) miljoner kronor avseende Sagax räntederivat. Börsnoterade aktier har därutöver omvärderats med –77,8 (–19,9) miljoner kronor till följd av lägre börskurser.
Fastighetsvärdet uppgick till 6 060 (5 105) miljoner kronor. Direktavkastningen efter kostnader för fastighetsadministration uppgick till 7,6 % (7,3 %) under året. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med –372,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till –147,8 (506,6) miljoner kronor till följd av valutaeffekter och värdeförändringar till följd av nyförhyrningar och omförhandlingar. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökats till 9,3 (8,7) år.
Årets resultat efter skatt uppgick till –181,5 (566,0) miljoner kronor, motsvarande –17,53 (42,03) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade till 184,1 (146,3) miljoner kronor motsvarande 12,11 (9,12) kronor per stamaktie efter utspädning.
Fastigheter har förvärvats för sammanlagt 1 254 (1 694) miljoner kronor. Fastigheter har avyttrats för ett sammanlagt försäljningspris om 326,0 (491,6) miljoner kronor.
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie.
För 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner kronor.
| 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Miljoner kronor | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec |
| Hyresintäkter | 491,4 | 355,5 | 245,4 | 168,5 | 64,7 |
| Förvaltningsresultat | 188,5 | 134,2 | 92,9 | 47,0 | –17,7 |
| Resultat efter skatt | –181,5 | 566,0 | 185,5 | 83,9 | 63,0 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 6 060 | 5 105 | 3 300 | 2 009 | 1 338 |
| Direktavkastning, % | 7,6 | 7,3 | 8,1 | 8,4 | 8,5 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | –17,53 | 42,03 | 12,94 | 7,35 | 7,65 |
Sagax levererade 2008 sitt bästa förvaltningsresultat och kassaflöde någonsin. Resultatet, men inte kassaflödet, belastades samtidigt av betydande negativa omvärderingar. Sagax räntederivat som säkrar bolagets löpande kassaflöde har omvärderats negativt med stora belopp till följd av det lägre ränteläget. Fastighetsportföljens marknadsvärde sjönk något under perioden men stod ändå emot det svagare marknadsläget relativt väl tack vare hög direktavkastning, långa hyresavtal och stor exponering mot Stockholmsmarknaden.
Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, för 2008 uppgick till 188,5 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet, som är det bästa någonsin, är 40 % bättre än föregående år. För 2008 uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 184,1 miljoner kronor motsvarande 12,11 kronor per stamaktie efter utspädning. Även detta är ett rekord för Sagax.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen omvärderades med –5 % under året. Omvärderingen är ojämnt fördelad mellan våra olika geografiska segment vilket speglar synen på de olika delmarknadernas förutsättningar att klara lågkonjunkturen. Tack vare ett diversifierat näringsliv och betydande offentlig sektor förväntas Stockholm ha de bästa förutsättningarna att möta en svag ekonomisk utveckling. Sagax största marknadssegment, Stockholm, som utgör ungefär halva portföljen uppvisade relativt god stabilitet och omvärderades med –3,7 %. Vissa fastigheter i mindre marknader omvärderades däremot med upp till –15 % under året.
För att säkerställa nivån på räntekostnaderna och därmed ett stabilt kassaflöde innehar Sagax olika typer av räntederivat, huvudsakligen nominella ränteswappar. Derivaten medför att Sagax i praktiken betalar en fast ränta på sina långfristiga skulder. Under 2008 sjönk marknadsräntorna kraftigt vilket medfört att Sagax redovisar negativa omvärderingar av derivaten med –348,3 miljoner kronor. Denna redovisning kan, om än korrekt gjord, bli något missvisande utan ytterligare förklaring. Förenklat skulle den negativa omvärderingen kunna beskrivas som att Sagax kostnadsför nuvärdet av den potentiella vinst bolaget går miste om genom att inte kunna utnyttja de lägre räntenivåerna.
Det bör även uppmärksammas att värdeförändringen är av redovisningskaraktär och inte påverkar bolagets kassaflöde. Illustrativt kan nämnas att ingen omvärdering skulle redovisats alls om Sagax till exempel använt fasträntelån med exakt samma räntevillkor som derivaten. Sagax skulle då redovisat motsvarande högre resultat trots att den finansiella innebörden av de två teknikerna är nästintill identisk.
Under det fjärde kvartalet genomförde Sagax en refinansiering och en försäljning av tre fastigheter i Göteborg. Dessa två transaktioner i kombination med bolagets sedan tidigare långa kapitalbindning har medfört att något refinansieringsbehov inte kommer att uppstå förrän vid halvårsskiftet 2011 då ett mindre lån förfaller. Huvuddelen av Sagax långfristiga finansiering saknar även så kallade "covenants" som skulle kunna leda till att lånen kan sägas upp i förtid av kreditgivaren. De finansiella åtaganden som finns i vissa mindre lån är i huvudsak kassaflödesbaserade och uppfylls utan svårighet. Något förtida refinansieringsbehov av "covenant-skäl" är ytterst osannolikt. Detta är en stor styrka för bolaget med hänsyn till dagens utmanande finansieringsklimat.
Sagax har inget refinansieringsbehov, räntekostnaderna är säkrade och bolaget har endast en liten andel, 3 %, hyresavtal som skall förnyas under året. Således är de förutsättningar som vi kan styra goda inför 2009.
För verksamhetsåret 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv uppgå till 210 miljoner kronor.
Stockholm den 19 februari 2009
David Mindus Verkställande direktör
Förvaltningsresultatet ökade till 188,5 (134,2) miljoner kronor vilket kan jämföras med bolagets senast lämnade prognos om 190 miljoner kronor.
Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med –372,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till –147,8 (506,6) miljoner kronor till följd av valutaeffekter och värdeförändringar till följd av nyförhyrningar och omförhandlingar.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –421,7 (6,0) miljoner kronor varav –344,0 (25,9) miljoner kronor avser räntederivat. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet negativt med –42,3 (–) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till –181,5 (566,0) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 491,4 (355,5) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, indexuppräkning och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Koncernen har haft hyresförluster om 1,0 (0,5) miljoner kronor under året. Övriga intäkter om 5,9 (12,9) miljoner kronor utgörs av engångsersättningar från hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 31,2 (32,5) miljoner kronor under året. Minskningen förklaras av att
fastigheter med stort inslag av driftkostnader har sålts. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder uppgick till 20,5 (18,3) miljoner kronor, vilket förklaras av en större fastighetsportfölj samt höjda taxeringsvärden.
Kostnader för central administration uppgick till 25,7 (19,9) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av bolagets expansion och investeringar i nya administrativa system.
Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av resultat från intresseföretag. Årets finansnetto uppgick till –222,6 (–156,3) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 240,9 (168,8) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har stigit till följd av nyupplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till 5,1 % (5,2 %). Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 2 064 (2 740) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 3,9 (1,1) miljoner kronor.
Sagax finansiella intäkter uppgick till 19,7 (9,3) miljoner kronor varav 11,2 (9,3) miljoner kronor bestod av ränteintäkter och 8,5 (–) miljoner kronor bestod av utdelning från bolagets innehav av börsnoterade aktier.
Resultat från intresseföretag uppgick till –1,4 (3,2) miljoner kronor och avser Sagax resultatandel i Segeltorp Utvecklings AB. Det lägre resultatet förklaras av en omvärdering av intresseföretagets fastighetsinnehav med –3,5 (2,0) miljoner kronor.
Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med –372,7 miljoner kronor. Det vägda direktavkastningskravet ökade med 0,5 procentenheter till 8,3 % under året. Det redovisade värdet har till följd av en starkare eurokurs ökat med 180,8 miljoner kronor och med 64,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till –339,3 miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 211,4 miljoner kronor.
| 2008 |
|---|
| 23,5 |
| –18,1 |
| –344,7 |
| –339,3 |
| 58,6 |
| –28,0 |
| 180,8 |
| 211,4 |
| –127,9 |
Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börsnoterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde. Årets värdeförändring uppgick till –421,7 (6,0) miljoner kronor varav –424,2 (6,0) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 2,5 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde sjönk med sammanlagt –344,0 (25,9) miljoner kronor till följd av ett lägre ränteläge. I detta belopp ingår inflationskompensation i realränteswappar med –8,4 (–12,0) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –336,3 (12,0) miljoner kronor på balansdagen inklusive –27,1 (–18,7) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation. Försäljning av räntederivat har medfört en realiserad värdeförändring om 4,3 (–) miljoner kronor.
Sagax innehav av börsnoterade aktier utgjordes på balansdagen av 1 000 000 aktier i Dagon AB samt av 1 261 600 aktier i Northern Logistic Property ASA. Aktieinnehaven har omvärderats med sammanlagt –76,0 miljoner kronor till följd av lägre börskurser. Det sammanlagda marknadsvärdet på aktieinnehaven uppgick till 51,1 (96,8) miljoner kronor på balansdagen. Sagax har avyttrat 500 000 aktier i Dagon AB under året. Försäljningen har medfört en realiserad värdeförändring om –1,8 (–) miljoner kronor.
Den uppskjutna skatteintäkten för året uppgick till 248,7 (–74,8) miljoner kronor. Sagax redovisar uppskjutna skatteintäkter till följd av fastigheternas negativa värdeutveckling samt att koncernens skattemässiga underskott ökat till 780,3 (387,8) miljoner kronor till följd av omstruktureringar inom koncernen. Även orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument om –424,2 miljoner kronor har ökat de uppskjutna skatteintäkterna. Den uppskjutna skatten har justerats för en sänkning av schablonskatten från 28 % till 26,3 %. Resultateffekten av detta var –13,7 miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen. Den uppskjutna skattefordran uppgick till 116,9 (–131,9) miljoner kronor vid årets slut.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om –6,9 (–6,0) miljoner kronor, vilken uppstår i vissa dotterbolag som ej kan nyttja koncernens skattemässiga underskott.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 184,1 (146,3) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 1 057 (1 417) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 698,7 (1 430) miljoner kronor. Likvida medel har under året förändrats med –187,1 (164,7) miljoner kronor.
För 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner kronor.
Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börsnoterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2008 | 30 sep 2008 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 545 | 527 |
| Vakans | –22 | –26 |
| Hyresintäkter | 523 | 501 |
| Fastighetskostnader | –52 | –52 |
| Driftnetto | 471 | 449 |
| Central administration | –26 | –23 |
| Finansnetto | –235 | –244 |
| Förvaltningsresultat | 210 | 182 |
| Skatt | –55 | –48 |
| Resultat efter skatt | 155 | 134 |
| – varav preferensaktieägarna | 30 | 30 |
| – varav stamaktieägarna | 125 | 104 |
Den 31 december omfattade fastighetsbeståndet 110 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 839 114 kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 9,3 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. 44 % av marknadsvärdet och 46 % av hyresvärdet är koncentrerat till Stockholmsregionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 545,1 respektive 522,5 miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %.
Sagax har under året investerat 1 352 miljoner kronor varav 1 254 miljoner kronor avsåg förvärv och 97,5 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av investeringarna i det
befintliga beståndet avsåg 7,5 miljoner kronor Västra Götaland, 11,5 miljoner kronor Östra Götaland, 5,1 miljoner kronor Svealand, 55,0 miljoner kronor Stockholm och 18,4 miljoner kronor Utland.
Under fjärde kvartalet 2008 genomförde Sagax en bytesaffär med Kungsleden AB (publ). Sagax förvärvade fastigheterna Jakobsberg 22:14 i Järfälla samt fastigheterna Domnarvet 40 och Valsverket 10 i Stockholm för 204 miljoner kronor. Samtidigt avyttrades Backa 30:4 i Göteborg, Lexby 2:29 i Partille och Kryptongasen 4 i Mölndal för sammanlagt 190 miljoner kronor. Försäljningen medförde en realiserad värdeförändring om –11,3 miljoner kronor efter skatt. Härutöver förvärvades fastigheten Induktorn 35 i Stockholm för 22 miljoner kronor.
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | kontrakt | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2009 | 16 | 25 095 | 18,0 | 3 % |
| 2010 | 22 | 21 935 | 22,0 | 4 % |
| 2011 | 28 | 55 556 | 50,7 | 10 % |
| 2012 | 38 | 56 938 | 42,4 | 8 % |
| 2013 | 13 | 26 944 | 21,1 | 4 % |
| >2013 | 69 | 630 526 | 368,3 | 70 % |
| Totalt | 186 | 816 994 | 522,5 | 100 % |
FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
| Antal | Uthyrningsbar | Andel av | |
|---|---|---|---|
| Område | fastigheter | area, kvm | hyresvärde |
| Stockholm | 48 | 288 395 | 46 % |
| Svealand | 17 | 56 534 | 5 % |
| Östra Götaland | 18 | 239 722 | 15 % |
| Västra Götaland | 14 | 86 150 | 13 % |
| Utland | 13 | 168 313 | 21 % |
| Totalt | 110 | 839 114 | 100 % |
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 4,1 %, att jämföra med 3,3 % vid årsskiftet 2007. Totalt ökade vakansvärdet med 24,2 miljoner kronor till följd av avflyttningar samtidigt som det minskade med 17,4 miljoner kronor till följd av inflyttningar under året. Utgående vakans uppgick till 22,3 miljoner kronor.
Hyresavtal för lokaler med en årshyra om 10,7 miljoner kronor har sagts upp under året men ännu ej avflyttats. Av årshyran avsåg 3,3 miljoner kronor Västra Götaland och 7,4 miljoner kronor avsåg Stockholm. Nyuthyrt men ej inflyttat uppgick under året till 2,3 miljoner kronor. Hyresvärdet av förlängningar av befintliga hyresavtal ingår ej i detta värde. Justerad utgående vakans uppgick till 30,7 miljoner kronor.
Under året har hyresavtal tecknats med ett årligt hyresvärde om totalt 19,3 miljoner kronor avseende 22 110 kvadratmeter.
| Område | Antal fastigheter |
Vakans värde, Mkr |
Vakans värde |
Vakant area, kvm |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 48 | 22,3 | 8,8 % | 22 120 |
| Svealand | 17 | – | – | – |
| Östra Götaland | 18 | – | – | – |
| Västra Götaland | 14 | – | – | – |
| Utland | 13 | – | – | – |
| Totalt | 110 | 22,3 | 4,1 % | 22 120 |
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2008 | 30 sep 2008 |
|---|---|---|
| Ingående vakans 1 januari 2008 | 14,5 | 14,5 |
| Vakansvärde från fastighetsförvärv | 3,0 | 3,0 |
| Avflyttningar | 24,2 | 17,4 |
| Inflyttningar | –17,4 | –7,3 |
| Förändring av lämnade rabatter | –0,5 | –0,8 |
| Vakansvärde sålda fastigheter | –1,4 | –1,0 |
| Utgående vakans | 22,3 | 25,7 |
| Uppsagt för omförhandling | – | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 10,7 | 12,2 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –2,3 | –7,1 |
| Justerad utgående vakans | 30,7 | 30,8 |
Fastigheten Verkmästaren 4 förvärvades under 2008. Byggnaden omfattar 16 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten ligger i Solna Business Park och är i sin helhet uthyrd till Arvid Nordqvistkoncernen.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 110 fastigheter uppgick den 31 december till 6 060 (5 105) miljoner kronor. Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med –372,7 miljoner kronor. Det redovisade värdet har ökat med 180,8 miljoner kronor till följd av valutaeffekter
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2007 | 5 104,6 | 98 |
| Förvärv av fastigheter | 1 254,1 | 19 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar |
74,4 | |
| Investeringar i befintligt bestånd | 97,5 | |
| Försäljning av fastigheter | –343,0 | –6 |
| Fastighetsreglering | – | –1 |
| Värdeförändring inklusive valutaeffekt | –127,9 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2008 | 6 059,7 | 110 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –39,9 | |
| Bokfört värde | 6 019,8 |
och med 64,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal huvudsakligen i Finland. Sammantaget uppgick värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige till –339,3 miljoner kronor. Värdeutveckligen på fastigheterna utomlands uppgick till 211,4 miljoner kronor.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till 6 020 (5 065) miljoner kronor.
FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA
KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 Marknadsvärde Uthyrningsbar area 2004 2005 2006 2007 2008
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5–20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Huvuddelen av fastighetsbeståndet har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2007. Kalkylränta (8,8–18,0 %) och direktavkastningskrav (6,8–16,0 %) för restvärdebedömning baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för kassaflödet respektive för restvärdet motsvarade 7,9 % respektive 10,3 % för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet har ökat med 0,5 procentenheter till 8,3 % under året, varav 0,2 procentenheter under det fjärde kvartalet.
| Fastighetsvärderare | Antal fastigheter |
|---|---|
| DTZ Sweden | 93 |
| DTZ Finland | 8 |
| DTZ Egeskov | 1 |
| CB Richard Ellis | 2 |
| Colliers Property Partners | 4 |
| Bryggan Fastighetsekonomi | 2 |
| Totalt | 110 |
Heden 1 och Heden 4 ligger i Segeltorp i Huddinge. Fastigheterna omfattar 8 700 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrda till båttillbehörsåterförsäljaren Seasea samt till glasgrossisten Pilkington.
Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till 1 261 (1 466) miljoner kronor. Utdelning till ägare av preferensaktier har skett med 29,9 (23,2) miljoner kronor under året.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 4 708 (3 860) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 887,0 (488,4) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 118,4 (15,2) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 5,1 (5,7) år respektive 5,1 (5,8) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 5,1 % (5,2 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. Till följd av Sagax långa räntebindning har de lägre marknadsräntorna fått liten effekt på koncernens genomsnittliga räntenivå. Tidigare under 2008 har räntenivån stigit till följd av att upplåning i samband med fastighetsförvärv skett i ett högre ränteläge än tidigare. Den genomsnittliga räntenivån har även påverkats av att bolaget förlängt den genomsnittliga återstående räntebindningen. Stängningsbara ränteswappar har ökat den genomsnittliga räntenivån med 0,14 procentenheter. De påverkar ej räntebindningstiden.
Sagax har under det fjärde kvartalet genomfört en refinansiering och en försäljning av tre fastigheter. Som ett resultat av detta uppstår inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet 2011.
Sagax hade den 31 december en outnyttjad kreditram om 2 064 (2 740) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Förvärvskrediten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011.
| Räntebindning | Kapitalbindning | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2009 | 899 | 4,5 % | 19 % | 109 | 2 % |
| 2010 | 236 | 5,1 % | 5 % | 110 | 2 % |
| 2011 | 456 | 5,6 % | 10 % | 369 | 8 % |
| 2012 | 392 | 4,8 % | 8 % | 73 | 2 % |
| 2013 | 2 389 | 5,3 % | 51 % | 3 890 | 83 % |
| >2013 | 335 | 4,6 % | 7,0 % | 157 | 3 % |
| Summa/snitt | 4 708 | 5,1 % | 100 % | 4 708 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp | Andel | Marknadsvärde |
|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 3 298,0 | 78 % | –283,1 |
| Räntetak | 169,0 | 4 % | 0,1 |
| Realränteswappar | 402,0 | 9 % | –22,5 |
| Stängningsbara ränteswappar | 400,0 | 9 % | –30,8 |
| Summa | 4 269,0 | 100 % | –336,3 |
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan–dec | jan–dec | okt–dec | okt–dec |
| Hyresintäkter | 491,4 | 355,5 | 128,3 | 91,7 |
| Övriga intäkter | 5,9 | 12,9 | 1,6 | 0,0 |
| Driftskostnader | –23,5 | –26,1 | –7,7 | –6,8 |
| Underhållskostnader | –7,7 | –6,4 | –2,0 | –1,0 |
| Tomträttsavgäld | –8,6 | –9,1 | –2,1 | –2,6 |
| Fastighetsskatt | –11,9 | –9,2 | –2,6 | –1,9 |
| Fastighetsadministration | –8,7 | –7,0 | –2,7 | –2,2 |
| Driftnetto | 436,8 | 310,4 | 112,8 | 77,0 |
| Central administration | –25,7 | –19,9 | –7,1 | –4,2 |
| Resultat från intresseföretag | –1,4 | 3,2 | –0,3 | 0,4 |
| Finansiella intäkter | 19,7 | 9,3 | 3,2 | 3,9 |
| Finansiella kostnader | –240,9 | –168,8 | –65,9 | –39,5 |
| Förvaltningsresultat | 188,5 | 134,2 | 42,6 | 37,6 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | –19,9 | 14,6 | –19,7 | – |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | –127,9 | 492,0 | –117,0 | 101,6 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 2,5 | – | – | – |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | –424,2 | 6,0 | –336,1 | –35,2 |
| Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade | –42,3 | – | –37,5 | – |
| Resultat före skatt | –423,3 | 646,8 | –467,7 | 104,0 |
| Uppskjuten skatt | 248,7 | –74,8 | 130,2 | 72,3 |
| Aktuell skatt | –6,9 | –6,0 | –3,8 | –3,8 |
| Årets resultat | –181,5 | 566,0 | –341,3 | 172,5 |
| Resultat per stamaktie, kr | –17,53 | 44,68 | –28,90 | 13,66 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | –17,53 | 42,03 | –28,90 | 12,89 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 12 077 322 | 11 997 072 | 12 077 322 | 12 077 322 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning | 12 705 344 | 12 754 785 | 12 693 791 | 12 802 526 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 6 019,8 | 4 975,7 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | 89,0 |
| Uppskjuten skattefordran | 116,9 | – |
| Finansiella instrument | 0,3 | 37,5 |
| Övriga anläggningstillgångar | 15,1 | 18,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 6 152,1 | 5 120,2 |
| Kassa och bank | 210,9 | 398,0 |
| Aktier | 51,1 | 96,8 |
| Övriga omsättningstillgångar | 67,8 | 65,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 329,8 | 560,5 |
| Summa tillgångar | 6 481,9 | 5 680,7 |
| Eget kapital | 1 261,4 | 1 465,6 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 599,2 | 3 689,0 |
| Uppskjuten skatteskuld | – | 131,9 |
| Finansiella instrument | 336,6 | 25,5 |
| Övriga långfristiga skulder | 2,4 | 11,3 |
| Summa långfristiga skulder | 4 938,2 | 3 857,7 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 108,7 | 104,0 |
| Räntebärande skulder avseende fastigheter som innehas för försäljning | – | 67,1 |
| Övriga kortfristiga skulder | 173,6 | 186,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 282,3 | 357,4 |
| Summa eget kapital och skulder | 6 481,9 | 5 680,7 |
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt–dec | okt–dec |
| Resultat före skatt | –423,3 | 646,8 | –467,7 | 104,0 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 424,3 | –6,0 | 336,1 | 35,2 |
| Värdeförändringar på fastigheter | 147,8 | –506,6 | 136,9 | –101,6 |
| Värdeförändringar på lån i utländsk valuta | 42,3 | 0,2 | 37,5 | 0,2 |
| Betald skatt | –3,3 | –2,5 | –0,2 | –0,5 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –3,8 | 14,4 | –4,6 | 7,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
184,1 | 146,3 | 38,0 | 44,7 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 1,0 | –33,5 | –1,3 | –15,2 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | –13,3 | 39,5 | –3,2 | 1,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 171,7 | 152,3 | 33,5 | 31,2 |
| Förvärv av fastigheter | –1 254,1 | –1 689,2 | –226,4 | –841,5 |
| Försäljning av fastigheter | 323,1 | 374,8 | 187,1 | 305,9 |
| Nybyggnation av fastigheter | – | –20,9 | – | –6,1 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –97,5 | –74,2 | –53,9 | –21,9 |
| Förvärv av finansiell placering | –62,6 | – | – | – |
| Försäljning av finansiell placering | 30,4 | – | – | – |
| Fordringar hos intresseföretag | – | –10,5 | – | –10,5 |
| Förvärv av aktier/andelar i intresseföretag | – | –0,9 | – | – |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 3,2 | 3,7 | – | 21,2 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | – | –3,2 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 057,5 | –1 417,2 | –96,4 | –552,9 |
| Nyemission av stamaktier | – | 5,6 | – | – |
| Nyemission av preferensaktier | 3,0 | 75,2 | 3,0 | 75,2 |
| Utdelning till preferensaktieägare | –29,9 | –23,2 | – | – |
| Upptagna lån | 1 777,0 | 2 096,1 | 693,6 | 858,1 |
| Amorterade lån | –1 047,6 | –729,1 | –655,6 | –323,5 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –3,8 | – | –6,9 | –0,3 |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | 5,0 | – | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 698,7 | 1 429,6 | 34,1 | 609,5 |
| Årets kassaflöde | –187,1 | 164,7 | –28,8 | 87,8 |
| Likvida medel vid årets ingång | 398,0 | 233,3 | 239,6 | 310,2 |
| Likvida medel vid årets utgång | 210,9 | 398,0 | 210,9 | 398,0 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2006 | 117,6 | 359,7 | –0,1 | 354,8 | 832,0 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –23,2 | –23,2 |
| Nyemitterade stamaktier | 1,3 | 8,1 | – | – | 9,4 |
| Transaktionskostnader | – | –2,8 | – | – | –2,8 |
| Tillskjutet ej registrerat kapital | 14,5 | 59,7 | – | – | 74,2 |
| Apportemitterade preferensaktier | 1,8 | 8,2 | – | – | 10,0 |
| Resultat januari–december 2007 | – | – | – | 566,0 | 566,0 |
| Eget kapital 31 december 2007 | 135,2 | 432,9 | –0,1 | 897,6 | 1 465,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –29,9 | –29,9 |
| Nyemitterade preferensaktier | 0,7 | 2,3 | – | – | 3,0 |
| Omräkningsdifferenser | – | – | 4,2 | – | 4,2 |
| Resultat januari–december 2008 | – | – | – | –181,5 | –181,5 |
| Eget kapital 31 december 2008 | 135,9 | 435,2 | 4,1 | 686,2 | 1 261,4 |
| 2008 2007 2006 2005 2004 Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,6 7,3 8,1 8,4 8,5 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 98 95 96 94 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 93 95 93 Hyresduration, år 9,3 8,7 7,4 6,5 4,5 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 839 114 743 023 558 959 405 243 258 351 Antal fastigheter 110 98 57 40 30 |
|---|
| Finansiella |
| Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 |
| Avkastning på eget kapital, % –13 49 31 27 18 |
| Genomsnittlig ränta, % 5,1 5,2 5,2 5,1 5,5 |
| Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år 5,1 5,7 5,9 5,0 4,1 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år 5,1 5,8 5,1 3,9 5,1 |
| Soliditet, % 19 26 23 17 17 |
| Belåningsgrad, % 73 68 70 77 75 |
| Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 2,0 1,7 1,5 |
| Data per stamaktie |
| Börskurs vid årets utgång, kr 34,90 73,25 76,75 57,75 27,20 |
| Eget kapital per aktie, kr 64,46 81,71 38,68 30,01 23,29 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 62,11 77,24 36,20 29,88 23,18 |
| Resultat per aktie, kr –17,53 44,68 13,62 7,39 7,70 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr –17,53 42,03 12,94 7,35 7,65 |
| Kassaflöde per aktie, kr 12,74 9,70 5,67 4,14 1,54 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 12,11 9,12 5,39 4,13 1,53 |
| Antal aktier vid årets utgång 12 077 322 12 077 322 11 916 822 11 866 822 10 866 822 |
| Antal aktier vid årets utgång efter utspädning 12 534 057 12 776 788 12 732 783 11 916 822 10 916 822 |
| Genomsnittligt antal aktier 12 077 322 11 997 072 11 914 739 11 366 822 8 180 544 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 12 705 344 12 754 785 12 549 354 11 416 822 8 230 544 |
| Data per preferensaktie |
| Börskurs vid årets utgång, kr 23,00 27,30 27,60 – |
| Eget kapital per aktie, kr 32,00 32,00 32,00 – |
| Resultat per aktie, kr 2,00 2,00 2,00 – |
| Kassaflöde per aktie, kr 2,00 2,00 2,00 – |
| Antal aktier vid årets utgång 15 090 276 14 959 841 11 595 841 – |
| Genomsnittligt antal aktier 14 970 711 11 277 841 6 837 854 – |
| Orealiserad | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltnings | Marknadsvärde, | värdeförändring, | Investeringar, | Förvärv, | ||||||||
| Hyresintäkter | resultat | fastigheter | fastigheter | fastigheter | fastigheter | |||||||
| Belopp i | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| miljoner kronor | jan–dec | jan–dec | 31 dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | ||||||
| Stockholm | 203,6 | 179,1 | 50,5 | 57,9 | 2 652,9 | 2 121,8 | –103,2 | 317,9 | 55,0 | 48,7 | 668,1 | 386,2 |
| Västra Götaland | 82,7 | 35,6 | 28,5 | 13,8 | 843,4 | 1 017,7 | –10,0 | 60,8 | 7,5 | 9,4 | 82,2 | 690,5 |
| Östra Götaland | 83,2 | 76,8 | 45,9 | 34,2 | 926,4 | 885,2 | –67,2 | 36,2 | 11,5 | 25,4 | 96,8 | 57,1 |
| Svealand | 32,5 | 22,0 | 9,0 | 12,5 | 364,3 | 384,9 | –25,8 | 14,8 | 5,1 | – | – | 223,6 |
| Utland | 89,4 | 42,0 | 32,5 | 14,4 | 1 272,7 | 695,0 | 78,3 | 76,9 | 18,4 | 11,6 | 407,0 | 336,8 |
| Summa segmentnivå | 491,4 | 355,5 | 166,4 | 132,8 | 6 059,7 | 5 104,6 | –127,9 | 506,6 | 97,5 | 95,1 | 1 254,1 | 1 694,2 |
| Central administration | – | – | –15,6 | –15,3 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Räntenetto i moderbolag | – | – | 37,7 | 16,7 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Summa koncernnivå | 491,4 | 355,5 | 188,5 | 134,2 | 6 059,7 | 5 104,6 | –127,9 | 506,6 | 97,5 | 95,1 | 1 254,1 | 1 694,2 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec |
| Nettoomsättning | 8,2 | 6,4 |
| Administrationskostnader | –24,1 | –20,0 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –15,9 | –13,6 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 67,9 | 8,5 |
| Finansiella intäkter | 52,8 | 30,3 |
| Finansiella kostnader | –22,7 | –13,8 |
| Resultat före skatt | 82,1 | 11,5 |
| Skatt på årets resultat | –8,2 | –4,1 |
| Övriga skatter | – | – |
| Årets resultat | 73,9 | 7,4 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 0,4 | 0,6 |
| Uppskjuten skattefordran | 58,0 | 64,6 |
| Fordringar på koncernföretag | 125,9 | – |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 169,4 | 203,9 |
| Summa anläggningstillgångar | 353,7 | 269,1 |
| Kassa och bank | 96,8 | 245,2 |
| Fordringar på koncernföretag | 437,4 | 481,4 |
| Övriga omsättningstillgångar | 5,8 | 1,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 540,0 | 727,8 |
| Summa tillgångar | 893,7 | 996,9 |
| Eget kapital | 790,4 | 739,7 |
| Skulder till koncernföretag | 100,8 | 252,3 |
| Övriga korfristiga skulder | 2,5 | 4,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 103,3 | 257,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 893,7 | 996,9 |
Sagax hade vid årets utgång 5 934 (6 299) aktieägare och börsvärdet uppgick till 768,6 (1 235) miljoner kronor.
Sista betalkurs den 30 december för Sagax stamaktie uppgick till 34,90 (76,75) kronor. Under årets fjärde kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 10 (14) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 20 % (16 %) och den genomsnittliga handelsvolymen till 0,4 (0,6) miljoner kronor per dag.
Betalkursen den 30 december för Sagax preferensaktie uppgick till 23,00 (27,30) kronor. Omsättningshastigheten under årets fjärde kvartal uppgick till 7 % (8 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 8 (4) transaktioner per dag. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Sagax har en ensidig option att lösa in preferensaktier för 35,00 kronor per aktie från och med 2011 efter beslut av bolagsstämma.
Sagax utfärdade 1 500 000 teckningsoptioner år 2006 varav 1 339 500 var utestående den 31 december 2008. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med 2011-02-15. Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till 13 416 822 stycken.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 969 | Privatpersoner | Sverige | 5 489 | 85,8 % | ||
| 501–1 000 | 290 | bosatta i Sverige | 5 085 | 12,1 % | Luxemburg | 27 | 7,8 % |
| 1 001–2 000 | 233 | Privatpersoner | Finland | 15 | 2,2 % | ||
| 2 001–5 000 | 187 | bosatta utomlands | 47 | 0,3 % | Danmark | 233 | 0,9 % |
| 5 001–10 000 | 103 | Företag/institutioner i Sverige |
404 | 73,6 % | Norge | 23 | 0,6 % |
| 10 001–50 000 | 92 | Företag/institutioner | USA | 18 | 0,6 % | ||
| 50 001– | 60 | utomlands | 398 | 14,0 % | Övriga länder | 129 | 2,1 % |
| Totalt | 5 934 | Totalt | 5 934 | 100,0 % | Totalt | 5 934 | 100,0 % |
| Antal aktier | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stam | Preferens | Aktiekapital | Röster | ||
| David Mindus med bolag | 2 611 926 | 775 | 9,6 % | 19,2 % | |
| Johan Thorell med bolag | 1 401 627 | – | 5,2 % | 10,3 % | |
| Familjen Salén med bolag | 1 012 479 | 38 595 | 3,9 % | 7,5 % | |
| Skandrenting | 656 083 | – | 2,4 % | 4,8 % | |
| LF Småbolagsfond | 602 100 | – | 2,2 % | 4,4 % | |
| LF Fastighetsfond | 492 941 | – | 1,8 % | 3,6 % | |
| Catella Hedgefond | – | 4 882 674 | 18,0 % | 3,6 % | |
| Skandia Liv | 449 800 | 2 075 | 1,7 % | 3,3 % | |
| Clearstream Banking | 400 481 | 27 | 1,5 % | 2,9 % | |
| Sabis Invest | 310 000 | 405 000 | 2,6 % | 2,6 % | |
| Aktie-Ansvar Graal | 335 100 | 146 000 | 1,8 % | 2,6 % | |
| M2 Capital Management | 224 235 | – | 0,8 % | 1,7 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 166 541 | 20 003 | 0,7 % | 1,2 % | |
| SEB Private Bank | 72 750 | 554 133 | 2,3 % | 0,9 % | |
| Aktie-Ansvar Sverige | 124 131 | – | 0,5 % | 0,9 % | |
| Försäkrings AB Pensions Alandia | 114 200 | 875 | 0,4 % | 0,8 % | |
| CAIL | 107 905 | 5 395 | 0,4 % | 0,8 % | |
| Swedbank Robur Realinvest | 100 000 | – | 0,4 % | 0,7 % | |
| Örudds Mekaniska | 94 637 | 19 510 | 0,4 % | 0,7 % | |
| Byggnadsbyrån Herman-Bygg | 91 056 | 1 856 | 0,3 % | 0,7 % | |
| Delsumma | 9 367 992 | 6 076 908 | 56,9 % | 73,4 % | |
| Övriga aktieägare | 2 709 330 | 9 013 368 | 43,1 % | 26,6 % | |
| Totalt | 12 077 322 | 15 090 276 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 5 079 316 | 70 770 | 19,0 % | 37,4 % |
Ovanstående aktieägarstruktur per den 31 december 2008 är baserade på uppgifter från VPC justerat för emission av 130 435 preferensaktier vilka ej var registrerade hos VPC den 31 december 2008.
Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om:
Valberedningen består av Björn Alsén, som representant för David Mindus med bolag, Johan Ljungberg, som representant för Johan Thorell med bolag, Erik Salén som representant för familjen Salén med bolag samt Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax.
Valberedningen kan kontaktas via Sagax växel, 08-545 83 540.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Denna kommuniké är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. Valutaeffekter på lån upptagna i utländsk valuta, i svenska dotterbolag, redovisas som orealiserad värdeförändring
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode uppgick under året till 8,2 (6,4) miljoner kronor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför haft som princip att låta auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal. Fastigheterna har värderats i enlighet med den externt utförda värderingen per den 31 december.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar, realränteswappar
på lån i utländsk valuta. Värdering av aktier görs till balansdagskurs. Där avslut saknas på balansdagen används kursen för närmast tidigare avslut. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2007.
och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 december skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 %-enhet ha ökat Sagax räntekostnader med 5,5 miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med 1 %-enhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 5,5 miljoner kronor.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotterföretag. Moderbolaget i koncernen saknar koncernexterna skulder och borgensåtaganden (proprieborgen). Detta innebär att det inte finns någon kontraktuell skyldighet från moderbolagets sida att tillskjuta ytterligare kapital till dotterföretagen, vilket innebär att de finansiella riskerna i koncernen primärt är hänförliga till Sagax dotterföretag. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2007, på sidorna 37–40.
Sagax hade vid årets utgång 13 anställda varav 4 kvinnor. 12 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 1 medarbetare är anställd i ett av de
finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel, uthyrning och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Inga för bolaget väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång.
Stockholm den 19 februari 2009 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus VD och styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 20 februari 2009 klockan 08.00.
Årsredovisning 2008 april 2009 Delårsrapport januari–mars 2009 6 maj 2009 Årsstämma 2009 6 maj 2009 Delårsrapport januari–juni 20 augusti 2009 Delårsrapport januari–september 23 oktober 2009 Bokslutskommuniké 2009 19 februari 2010
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Sagax meddelade under 2008 att bolaget kommer att investera upp till 24 miljoner euro i till- och ombyggnadsarbeten för hyresgästen Konecranes. Fastigheten är belägen i Hyvinge, Finland. Ombyggnadsarbetena beräknas pågå under perioden 2009–2011.
Konecranes bild tagen av Aino Huovio.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas företrädesrätt.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat före värdeförändringar och skatt.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas rätt till utdelning för perioden.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken
Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per den 31 december uppgick till 839 000 kvadratmeter fördelat på 110 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Small Cap (Symbol SAGA och SAGA PREF). Mer information finns på www.sagax.se
AB Sagax (publ), Smålandsgatan 4, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 E-post [email protected], www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.