AB Sagax

Quarterly Report • May 6, 2009

Delårsrapport januari – mars 2009

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

perioden I SAMMANDRAG

Fortsatt god intjäningsförmåga och starkt kassaflöde.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för perioden januari–mars 2009 ökade till 137,1 miljoner kronor (114,6 miljoner kronor motsvarande period föregående år).

Förvaltningsresultat

Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor.

Omvärdering av finansiella instrument

De successivt lägre marknadsräntorna har medfört värdeförändringar om –48,3 (–25,9) miljoner kronor avseende Sagax räntederivat. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om –9,9 (–1,8) miljoner kronor.

Omvärdering av fastigheter

Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 6 168 (5 860) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8,0 % (7,5 %) under perioden. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med –123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till –110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av valutaeffekter och värdeförändringar till följd av nyförhyrningar och omförhandlingar. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen är 9,0 (9,0) år.

Resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till –67,9 (183,7) miljoner kronor, motsvarande –6,31 (13,77) kronor per stamaktie efter utspädning.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 50,6 (40,6) miljoner kronor motsvarande 3,37 (2,59) kronor per stamaktie efter utspädning.

Förändringar i fastighetsinnehav

Fastigheter har förvärvats för sammanlagt 122,2 (762,7) miljoner kronor.

Justerad prognos

För 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 210 miljoner kronor.

	2009	2008	2008	2007	2006	2005
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	137,1	114,6	491,4	355,5	245,4	168,5
Förvaltningsresultat	57,3	42,9	188,5	134,2	92,9	47,0
Resultat efter skatt	–65,3	183,7	–181,5	566,0	185,5	83,9
Fastigheter, marknadsvärde	6 168	5 860	6 060	5 105	3 300	2 009
Direktavkastning, %	8,0	7,5	7,6	7,3	8,1	8,4
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr	–6,31	13,77	–17,53	42,03	12,94	7,35

VD HAR ORDET

Bolagets resultatutveckling

Första kvartalets hyresintäkter och driftkostnader är i linje med vår prognos för 2009. Driftnettot uppgick till 119,4 miljoner kronor vilket är en ökning med 21 % från 2008 års nivå. Ökningen föranleds av en större fastighetsportfölj och den indexuppräkning som skedde vid årsskiftet. Driftnettot motsvarar en faktisk direktavkastning på fastighetsportföljens bokförda värde om 8,0 % vilket skall jämföras med 7,5 % för samma period föregående år. Direktavkastningen har stigit till följd av att fastighetsportföljen värderats ned samtidigt som det faktiska driftnettot har stigit.

Bolagets räntekostnader har stigit från 53 miljoner kronor föregående år till 58 miljoner kronor i år. Kostnadsökningen har uppstått till följd av att vi ökat vår räntebärande skuld för att finansiera förvärv av nya fastigheter. Till följd av de lägre marknadsräntorna så har dock Sagax genomsnittliga räntenivå samtidigt sjunkit från 5,3 % till 4,7 % på tolv månader. Marknadsräntorna har fallit snabbare än vi förväntat oss. Bolagets räntekostnader understiger nu vad vi räknade med i samband med att vi lämnade den ursprungliga prognosen i bokslutskommunikén för 2008.

Intjäningsförmåga

De lägre räntorna, indexuppräkning och förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 under första kvartalet har ökat bolagets intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan, som den redovisas på sidan 4 i denna rapport, steg till 241 miljoner kronor före skatt. Detta är en ökning med 28 % eller 31 miljoner kronor och är en rekordnivå för Sagax.

Marknadsvärdet på derivaten

De lägre marknadsräntorna har även föranlett att våra räntederivat fått en fortsatt negativ värdeutveckling. Sagax har nu reserverat sammanlagt 385 miljoner kronor för derivaten, varav 321 miljoner kronor avser nominella ränteswappar. Aktieägarna bör uppmärksamma att minst 321 miljoner kronor, oavsett ränteläge, kommer att återföras till resultatet i takt med att derivatavtalen löper ut. Detta motsvarar 17,60 kr i eget kapital per stamaktie efter full utspädning. Med hänsyn till nuvarande ränteläge är det svårt att se att räntederivaten kan komma att medföra någon fortsatt negativ resultatpåverkan av betydelse.

Marknadsvärdet på fastigheterna

Marknadsvärdet på vår fastighetsportfölj har sjunkit med 111 miljoner kronor under första kvartalet till följd av fortsatt stigande avkastningskrav. Avkastningskraven har fortsatt att stiga trots ett lägre ränteläge på grund av fortsatt ökade riskpremier. Illustrativt kan nämnas att per 31 december 2007 uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet för vår fastighetsportfölj till 7,9 %. Den 31 mars 2009 var det genomsnittliga direktavkastningskravet 8,4 %. Under samma period har den tioåriga swapräntan fallit från 4,9 % till 3,2 %. Investerarnas riskpremie har således stigit från 3,0 till 5,2 procentenheter eller med drygt 70 %. Lönsamheten i fastighetsinvesteringar har således skruvats upp avsevärt och på kort tid. Om, och i så fall med hur mycket, avkastningskraven kommer att fortsätta stiga är osäkert. Trots rekordspreadarna kan det, huvudsakligen på grund av den fortsatta bristen på lånefinansiering, inte uteslutas att vi kan få se ännu större riskpremier framöver. De ökade riskpremierna kommer att påverka lönsamheten på våra eventuella nyinvesteringar positivt men också värdet på vår fastighetsportfölj negativt. Det bör uppmärksammas att antalet transaktioner är fortsatt lågt och att osäkerheten i värdebedömningarna således är större än vanligt.

Justerad prognos

För 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare prognos uppgick till 210 miljoner kronor under samma förutsättningar. Justeringen är föranledd av resultattillskottet från förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 i Årsta och till följd av lägre räntekostnader än vad som ursprungligen beräknats.

Det är glädjande att Sagax, trots en utmanande marknad, kan uppvisa ett fortsatt starkt kassaflöde och en ökad intjäningsförmåga.

Stockholm den 6 maj 2009

David Mindus Verkställande direktör

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

Resultat

Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor vilket kan jämföras med bolagets nu lämnade helårsprognos om 220 miljoner kronor.

Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med –123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till –110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av nyförhyrningar, omförhandlingar och valutaeffekter.

Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –55,1 (–32,3) miljoner kronor varav –48,3 (–25,9) miljoner kronor avser räntederivat. Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 3,1 (–4,6) miljoner kronor. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om –9,9 (–1,8) miljoner kronor.

Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet negativt med –0,7 (–) miljoner kronor.

Periodens resultat efter skatt uppgick till –67,9 (183,7) miljoner kronor.

Intäkter

Hyresintäkterna ökade till 137,1 (114,6) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, indexuppräkning och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Koncernen har inte haft några hyresförluster under perioden.

Fastighetskostnader

Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 10,3 (9,3) miljoner kronor under perioden. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder uppgick till 5,4 (4,8) miljoner kronor, vilket förklaras av den större fastighetsportföljen samt av höjda taxeringsvärden.

Central administration

Kostnader för central administration uppgick till 6,5 (5,7) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av bolagets expansion.

Finansnetto

Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av resultat från intresseföretag. Periodens finansnetto uppgick till –55,6 (–49,9) miljoner kronor.

Sagax finansiella kostnader uppgick till 58,1 (52,6) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har stigit till följd av nyupplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till 4,7 % (5,3 %). Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 1 786 (2 398) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 0,7 (0,0) miljoner kronor.

Sagax finansiella intäkter uppgick till 1,8 (2,5) miljoner kronor.

Resultat från intresseföretag uppgick till 0,7 (0,2) miljoner kronor och avser Sagax resultatandel i Segeltorp Utvecklings AB.

HYRESINTÄKTER

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Omvärderingar av fastigheter

Fastighetsmarknaden har fortsatt utvecklas negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med –123,7 miljoner kronor. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. Det redovisade värdet har till följd av en starkare eurokurs ökat med 4,7 miljoner kronor och med 11,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till –66,8 miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till –43,7 miljoner kronor.

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Belopp i miljoner kronor	jan-mar 2009
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	11,0
Avflyttningar/Omförhandlingar	–2,5
Allmän marknadsförändring	–75,3
Delsumma Sverige	–66,8
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	–
Allmän marknadsförändring	–48,4
Valutaeffekt	4,7
Delsumma Utland	–43,7
Summa orealiserade värdeförändringar	–110,5

Omvärderingar av finansiella instrument

Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börsnoterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde. Periodens värdeförändring uppgick till –55,1 (–32,3) miljoner kronor varav –45,2 (–30,5) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –9,9 (–1,8) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.

Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde sjönk med sammanlagt –48,3 (–25,9) miljoner kronor till följd av ett lägre ränteläge. I detta belopp ingår inflationskompensation i realränteswappar med 1,2 (–3,6) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –384,6 (–13,9) miljoner kronor på balansdagen inklusive –25,9 (22,4) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation.

Samtliga aktier i Dagon AB, som erhölls som dellikvid vid försäljning av fastigheter 2007, har avyttrats under perioden. Försäljningen har medfört en realiserad värdeförändring om –9,9 (–1,8) miljoner kronor.

Skatt

Den uppskjutna skatteintäkten för perioden uppgick till 41,1 (148,3) miljoner kronor. Sagax redovisar uppskjutna skatteintäkter huvudsakligen som en följd av fastigheternas negativa värdeutveckling om –110,5 miljoner kronor. Även orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument om –48,3 miljoner kronor har bidragit till uppskjutna skatteintäkter.

Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 219,2 respektive 51,7 miljoner kronor vid periodens slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 217,3 (16,7) miljoner kronor. Av uppskjuten skatt avser resterande 51,7 miljoner kronor i skuld, respektive 1,9 miljoner kronor i fordran, bolag i Finland respektive i Danmark.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 50,6 (40,6) miljoner kronor. Den betalda skatten, –6,0 (–) miljoner kronor, avser tidigare verksamhetsår och har främst uppstått i nyförvärvade bolag som under det första räkenskapsåret inte kunnat minska skattekostnaden genom att med hjälp av koncernbidrag nyttja koncernens skattemässiga underskott. Ökade leverantörsskulder främst avseende Sagax hyresgästanpassningar i Finland samt hög grad av förskottsbetalda hyresintäkter medförde en tillfällig likviditetseffekt på rörelsekapitalet om 76,2 miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten översteg således förvaltningsresultatet väsentligt och uppgick till 124,3 (42,4) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 193,6 (757,1) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärvet av Panncentralen 1 samt hyresgästanpassningar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 198,5 (553,0) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 129,2 (–161,7) miljoner kronor under perioden.

PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Prognos för år 2009

För 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor.

Tidigare lämnad prognos för år 2009

Prognos lämnad i samband med bokslutskommuniké för år 2009: "För år 2009 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner kronor."

Aktuell intjäningsförmåga

Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börsnoterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga.

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Belopp i miljoner kronor	31 mar 2009	31 dec 2008
Hyresvärde	577	545
Vakans	–22	–22
Hyresintäkter	555	523
Fastighetskostnader	–57	–52
Driftnetto	498	471
Central administration	–27	–26
Finansnetto	–230	–235
Förvaltningsresultat	241	210
Skatt	–63	–55
Resultat efter skatt	178	155
– varav preferensaktieägarna	33	30
– varav stamaktieägarna	145	125

DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 mars omfattade fastighetsbeståndet 111 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 851 554 kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 9,0 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. 45 % av marknadsvärdet och 47 % av hyresvärdet är koncentrerat till Stockholmsregionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 577,2 respektive 555,3 miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %.

Investeringar och försäljningar

Sagax har under perioden investerat 216,7 miljoner kronor varav 122,2 miljoner kronor avsåg förvärv och 94,5 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg 24,7 miljoner kronor Västra Götaland, 2,1 miljoner kronor Östra Götaland, 9,1 miljoner kronor Stockholm och 58,6 miljoner kronor Utland.

Under första kvartalet 2009 förvärvade Sagax Panncentralen 1 i Årsta, Stockholms stad. Anskaffningskostnaden uppgick till 122,2 miljoner kronor.

LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT

	Antal			Kontrakterad årshyra
Förfalloår	kontrakt	Area, kvm	Mkr	Andel
2009	12	25 699	16,1	3 %
2010	23	24 570	23,5	4 %
2011	27	48 856	49,0	9 %
2012	40	63 115	51,1	9 %
2013	16	30 339	24,6	4 %
>2013	74	638 455	391,0	71 %
Totalt	192	831 034	555,3	100 %

FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Område	Antal fastigheter	Uthyrningsbar area, kvm	Andel av hyresvärde
Stockholm	49	300 835	47 %
Svealand	17	56 534	5 %
Östra Götaland	18	239 722	15 %
Västra Götaland	14	86 150	13 %
Utland	13	168 313	20 %
Totalt	111	851 554	100 %

FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA

KONCERNENS HYRESVÄRDE

VAKANSGRAD

Den ekonomiska vakansgradens förändring

Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 3,8 %, att jämföra med 4,1 % vid årsskiftet 2008/2009. Vakansvärdet ökade med 1,2 miljoner kronor till följd av avflyttningar och det minskade med 2,3 miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Utgående vakans uppgick till 21,9 miljoner kronor.

Kommande vakansförändring

Hyresavtal med en årshyra om 21,0 miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 9,3 miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 11,7 miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Samtliga uppsägningar för villkorsändring avser marknadsområde Stockholm och av kontrakt uppsagda för avflyttning, avsåg 3,3 miljoner kronor Västra Götaland och 8,4 miljoner kronor avsåg Stockholm.

Nyuthyrt men ännu ej inflyttat uppgick till 3,9 miljoner kronor vid periodens slut.

Justerad utgående vakans uppgick till 39,0 miljoner kronor.

Uthyrningar

Under perioden har hyresavtal tecknats med ett årligt hyresvärde om totalt 4,6 miljoner kronor avseende 4 375 kvadratmeter.

VAKANSER 31 MARS 2009

Område	Antal fastigheter	Vakans värde, Mkr	Vakans värde	Vakant area, kvm
Stockholm	49	21,9	8,0 %	20 520
Svealand	17	–	–	–
Östra Götaland	18	–	–	–
Västra Götaland	14	–	–	–
Utland	13	–	–	–
Totalt	111	21,9	3,8 %	20 520

VAKANSFÖRÄNDRINGAR

Belopp i miljoner kronor	31 mar 2009	31 dec 2008
Ingående vakans 1 januari 2009	22,3	14,5
Vakansvärde från fastighetsförvärv	–	3,0
Avflyttningar	1,2	24,2
Inflyttningar	–2,3	–17,4
Förändring av lämnade rabatter	0,7	–0,5
Vakansvärde sålda fastigheter	–	–1,4
Utgående vakans	21,9	22,3
Uppsagt för omförhandling	9,3	–
Uppsagda avtal, ej avflyttat	11,7	10,7
Nyuthyrning, ej inflyttat	–3,9	–2,3
Justerad utgående vakans	39,0	30,7

Fastigheten Båtyxan 6 i Malmö. Byggnaden omfattar 13 035 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Panduro Hobby AB som centrallager och huvudkontor.

Foto: Martin Palvén

FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE

Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter.

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 111 fastigheter uppgick den 31 mars till 6 168 (5 860) miljoner kronor. Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med –123,7 miljoner kronor. Det redovisade värdet har ökat med 4,7 miljoner kronor till följd av valutaeffekter och

med 11,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget uppgick värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige till –66,8 miljoner kronor. Värdeutveckligen på fastigheterna utomlands uppgick till –43,7 miljoner kronor.

I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till 6 128 (5 820) miljoner kronor.

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE

	Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2008	6 059,7	110
Förvärv av fastigheter	122,2	1
Omräkningsdifferens avseende utländska
dotterbolags balansräkningar	2,5
Investeringar i befintligt bestånd	94,5
Försäljning av fastigheter	0,0
Fastighetsreglering	–
Värdeförändring inklusive valutaeffekt	–110,5
Fastighetsbestånd 31 mars 2009	6 168,4	111
Förvärvad uppskjuten skatt	–39,9
Bokfört värde	6 128,5

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV1 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 Marknadsvärde Uthyrningsbar area 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 000-tal kvm Mkr

FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA

Värderingsmetod och genomförande

Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5–20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Sagax fastigheter i Hechingen, Tyskland, värderades externt vid årsskiftet 2008/2009. Eftersom externa fastighetsvärderingar i Tyskland är mycket kostsamma genomförs externa värderingar varje årsskifte och interna vid övriga kvartalsskiften.

Analyser och generella förutsättningar

Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2008. Kalkylränta (6,0–18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,8–16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,0 % respektive 10,4 % för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %.

FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT

Fastighetsvärderare	Antal fastigheter
DTZ Sweden	94
DTZ Finland	8
DTZ Egeskov	1
CB Richard Ellis	2
Colliers Property Partners /Internt	4
Bryggan Fastighetsekonomi	2
Totalt	111

Sagax förvärvade under perioden Panncentralen 1 i Årsta. Byggnaden omfattar 12 400 kvadratmeter uthyrningsbar area. Lokalerna används för distribution av livsmedel vilket är den dominerande verksamheten i Årstaområdet.

FINANSIERING

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till 1 225 (1 649) miljoner kronor. Styrelsen har föreslagit att årsstämman den 6 maj skall fatta beslut om utdelning till preferensaktiernas aktieägare med 33,2 (29,9) miljoner kronor motsvarande 2,00 kronor per aktie.

Räntebärande skulder

Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 880 (4 413) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 940,7 (722,1) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 3,5 (–6,0) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.

Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,7 (4,9) år respektive 4,9 (5,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder

uppgick till 4,7 % (5,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Till följd av Sagax långa räntebindning har de sjunkande marknadsräntorna under 2009 endast fått mindre effekt på koncernens genomsnittliga räntenivå. Den genomsnittliga räntebindningstiden har sjunkit under perioden bland annat till följd av att räntederivatavtal med kortare räntebindningstid tecknats. Stängningsbara ränteswappar har ökat den genomsnittliga räntenivån med 0,2 procentenheter men påverkar ej räntebindningstiden.

Sagax har inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet 2011.

Kreditram

Sagax hade den 31 mars en outnyttjad kreditram om 1 786 (2 398) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Förvärvskrediten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 MARS 2009

		Räntebindning		Kapitalbindning
Förfalloår	Mkr	Ränta	Andel	Mkr	Andel
2009	981	4,0 %	20 %	100	2 %
2010	290	3,5 %	6 %	131	2 %
2011	448	5,6 %	9 %	373	8 %
2012	389	4,4 %	8 %	75	2 %
2013	333	4,6 %	7 %	159	3 %
>2013	2 439	5,2 %	50 %	4 042	83 %
Summa/genomsnitt	4 880	4,7 %	100 %	4 880	100 %

DERIVATAVTAL 31 MARS 2009

Belopp i miljoner kronor	Nominella belopp	Andel	Marknadsvärde
Nominella ränteswappar	3 508	80 %	–320,5
Räntetak	157	4 %	–0,1
Realränteswappar	322	7 %	–28,9
Stängningsbara ränteswappar	400	9 %	–35,1
Summa	4 387	100 %	–384,6

rapport över totalresultat

Belopp i miljoner kronor	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2008 jan-dec	Rullande tolv månader april 2008- mars 2009
Hyresintäkter	137,1	114,6	491,4	513,9
Övriga intäkter	–	–	5,9	5,9
Driftskostnader	–8,7	–7,4	–23,5	–24,8
Underhållskostnader	–1,6	–1,9	–7,7	–7,4
Tomträttsavgäld	–2,9	–2,2	–8,6	–9,3
Fastighetsskatt	–2,5	–2,6	–11,9	–11,8
Fastighetsadministration	–2,0	–2,0	–8,7	–8,7
Driftnetto	119,4	98,5	436,8	457,7
Central administration	–6,5	–5,7	–25,7	–26,5
Resultat från intresseföretag	0,7	0,2	–1,4	–0,9
Finansiella intäkter	1,8	2,5	19,7	20,4
Finansiella kostnader	–58,1	–52,6	–240,9	–247,8
Förvaltningsresultat	57,3	42,9	188,5	202,9
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade	–0,1	–0,2	–19,9	–19,8
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade	–110,5 –9,9	26,3 –1,8	–127,9 2,5	–264,7 –5,6
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade	–45,2	–30,5	–424,2	–438,9
Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade	–0,7	–	–42,3	–43,0
Resultat före skatt	–109,1	36,7	–423,3	–569,1
Uppskjuten skatt	41,1	148,3	248,7	144,2
Aktuell skatt	–	–1,3	–6,9	–5,6
Periodens resultat	–67,9	183,7	–181,5	–430,5
Omräkningsdifferenser	0,3	–	4,2	4,5
Totalresultat för perioden	–67,6	183,7	–177,3	–426,0
Resultat per stamaktie, kr	–6,31	14,59	–17,53	–37,89
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr	–6,31	13,77	–17,53	–37,62
Genomsnittligt antal stamaktier	12 077 322	12 077 322	12 077 322	12 077 322
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning	12 577 353	12 800 080	12 705 344	12 691 966

rapport över finansiell ställning, i sammandrag

	2009	2008	2008
Belopp i miljoner kronor	31 mar	31 mar	31 dec
Förvaltningsfastigheter	6 128,5	5 730,8	6 019,8
Förvaltningsfastigheter till försäljning	–	89,0	–
Uppskjuten skattefordran	219,2	16,7	116,9
Finansiella instrument	0,3	17,7	0,3
Övriga anläggningstillgångar	17,1	13,7	15,1
Summa anläggningstillgångar	6 365,2	5 867,9	6 152,1
Kassa och bank	340,1	236,3	210,9
Aktier	15,6	123,0	51,1
Övriga omsättningstillgångar	77,0	52,7	67,8
Summa omsättningstillgångar	432,7	412,0	329,8
Summa tillgångar	6 797,9	6 279,9	6 481,9
Eget kapital	1 225,3	1 649,3	1 261,4
Långfristiga räntebärande skulder	4 747,2	4 206,1	4 599,2
Uppskjuten skatteskuld	51,7	–	–
Finansiella instrument	384,9	31,6	336,6
Övriga långfristiga skulder	2,4	10,9	2,4
Summa långfristiga skulder	5 186,1	4 248,6	4 938,2
Kortfristiga räntebärande skulder	132,8	140,3	108,7
Räntebärande skulder avseende fastigheter som innehas för försäljning	–	67,1	–
Övriga kortfristiga skulder	253,7	174,6	173,6
Summa kortfristiga skulder	386,4	382,1	282,3
Summa eget kapital och skulder	6 797,9	6 279,9	6 481,9

rapport över Kassaflöden

	2009	2008	2008
Belopp i miljoner kronor	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Resultat före skatt	–109,1	36,7	–423,3
Värdeförändringar på finansiella instrument	55,1	30,5	424,3
Värdeförändringar på fastigheter	110,5	–26,3	147,8
Värdeförändringar på lån i utländsk valuta	0,7	–	42,3
Betald skatt	–6,0	–	–3,3
Övriga poster ej ingående i kassaflödet	–0,6	–0,3	–3,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	50,6	40,6	184,1
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar	–2,5	14,6	1,0
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder	76,2	–12,8	–13,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten	124,3	42,4	171,7
Förvärv av fastigheter	–122,2	–762,7	–1 254,1
Försäljning av fastigheter	–	47,0	323,1
Nybyggnation av fastigheter	–	–	–
Investeringar i befintliga fastigheter	–94,5	–13,2	–97,5
Förvärv av finansiell placering	–	–62,6	–62,6
Försäljning av finansiell placering	22,7	30,4	30,4
Fordringar hos intresseföretag	–	–	–
Förvärv av aktier/andelar i intresseföretag	–	–	–
Minskning av övriga anläggningstillgångar	–	4,0	3,2
Ökning av övriga anläggningstillgångar	0,4	–	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–193,6	757,1	–1 057,5
Nyemission av stamaktier	–	–	–
Apportemission av preferensaktier	31,6	–	–
Nyemission av preferensaktier	–	–	3,0
Utdelning till preferensaktieägare	–	–	–29,9
Upptagna lån	193,4	579,2	1 777,0
Amorterade lån	–24,7	–25,8	–1 047,6
Minskning av övriga långfristiga skulder	–1,8	–0,4	–3,8
Ökning av övriga långfristiga skulder	–	–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	198,5	553,0	698,7
Periodens kassaflöde	129,2	–161,7	–187,1
Likvida medel vid periodens ingång	210,9	398,0	398,0
Likvida medel vid periodens utgång	340,1	236,3	210,9

rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital

				Intjänade
		Övrigt		vinstmedel	Totalt
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	Reserver	inkl. årets resultat	eget kapital
Eget kapital 31 december 2007	135,2	432,9	–0,1	897,6	1 465,6
Totalresultat januari-mars 20081)				183,7	183,7
Eget kapital 31 mars 2008	135,2	432,9	–0,1	1 081,3	1 649,3
Aktieutdelning	–	–	–	–29,9	–29,9
Nyemitterade stamaktier	0,7	2,3	–	–	3,0
Totalresultat januari-december 20081)	–	–	–	–361,0	–361,0
Eget kapital 31 december 2008	135,9	435,2	4,1	686,2	1 261,4
Apportemitterade preferensaktier	6,9	24,7	–	–	31,6
Totalresultat januari-mars 2009	–	–	–	–67,6	–67,6
Eget kapital 31 mars 2009	142,8	459,9	4,4	618,3	1 225,3

1) Jämförelsetal har justerats så att "Totalresultat" omfattar tidigare resultat samt omräkningsdifferenser.

SEGMENTINFORMATION

Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Således finns fem segment fördelade efter geografiskt läge.

Resultatposter per segment		Hyresintäkter1)		Förvaltningsresultat	Resultat vid avyttring av mate - Resultat före Värdeförändring riella anläggningstill skatt fastigheter gångar			Vinstandel i intressebolag
	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2009 jan-mar	2008 jan-mar
Stockholm	63,6	50,9	22,8	11,2	–6,1	20,1	–19,0	12,3	–	–	0,7	0,2
Västra Götaland	16,5	21,0	7,2	9,6	–12,3	2,1	–19,0	–6,8	–0,1	–0,2	–	–
Östra Götaland	20,0	20,8	10,3	12,7	–22,4	17,3	–33,1	5,1	–	–	–	–
Svealand	9,2	7,2	4,0	3,6	8,3	1,9	4,3	–1,6	–	–	–	–
Utland	27,9	14,8	15,7	7,4	–28,9	24,3	–43,7	17,3	–	–	–	–
Summa segmentsnivå	137,2	114,6	60,0	44,5	–61,4	65,7	–110,5	26,3	–0,1	–0,2	0,7	0,2
Derivat	–	–		–	–45,2	–30,5	–	–	–	–	–	–
Övrigt ej fördelat	–	–	–2,7	–1,6	–2,5	1,5	–	–	–	–	–	–
Totalt	137,2	114,6	57,3	42,9	–109,1	36,7	–110,5	26,3	–0,1	–0,2	0,7	0,2

Tillgångsposter per segment		Marknadsvärde fastigheter		Investeringar fastigheter		Förvärv fastigheter		Försäljning fastigheter		Andelar i intressebolag		Summa tillgångar
	2009 31 mar	2008 31 mar	2009 31 mar	2008 31 mar	2009 31 mar	2008 31 mar	2009 31 mar	2008 31 mar	2009 31 mar	2008 31 mar	2009 31 mar	2008 31 mar
Stockholm	2 765,2	2 466,5	9,1	12,5	122,2	319,4	–	–	3,4	1,2	2 827,1	3 656,2
Västra Götaland	960,1	1 011,5	24,7	0,6	–	46,2	–	–47,0	–	–	997,8	1 335,1
Östra Götaland	784,3	890,4	2,1	0,1	–	–	–	–	–	–	747,5	970,4
Svealand	368,6	383,3	0,0	0,0	–	–	–	–	–	–	340,3	358,0
Utland	1 290,2	1 108,1	58,6	0,0	–	396,1	–	–	–	–	1 347,6	1 209,9
Summa segmentsnivå	6 168,4	5 859,8	94,5	13,2	122,2	761,7	–	–47,0	3,4	1,2	6 260,3	7 529,6
Koncernjusteringar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	184,9	–1 357,4
Övrigt ej fördelat	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	301,0	107,7
Totalt	6 168,4	5 859,8	94,5	13,2	122,2	761,7	–	–47,0	3,4	1,2	6 746,2	6 279,9

1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.

NYCKELTAL

	2009 jan-mar	2008 jan-mar	2008 jan-dec	2007 jan-dec	2006 jan-dec	2005 jan-dec
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	8,0	7,5	7,6	7,3	8,1	8,4
Areamässig uthyrningsgrad, %	98	98	97	98	95	96
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96	97	96	97	93	95
Hyresduration, år	9,0	9,0	9,3	8,7	7,4	6,5
Uthyrningsbar area, kvadratmeter	851 554	819 617	839 114	743 023	558 959	405 243
Antal fastigheter	111	105	110	98	57	40
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %	7	6	7	7	7	7
Avkastning på eget kapital, %	–20	47	–13	49	31	27
Genomsnittlig ränta, %	4,7	5,3	5,1	5,2	5,2	5,1
Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år	4,7	4,9	5,1	5,7	5,9	5,0
Genomsnittlig kapitalbindning, år	4,9	5,7	5,1	5,8	5,1	3,9
Soliditet, %	18	26	19	26	23	17
Belåningsgrad, %	72	70	73	68	70	77
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	1,8	1,8	1,8	2,0	1,7
Data per stamaktie
Börskurs vid periodens utgång, kr	36,90	79,00	34,90	73,25	76,75	57,75
Eget kapital per aktie, kr	57,15	96,31	64,46	81,71	38,68	30,01
Eget kapital per aktie efter utspädning, kr	54,88	90,70	62,11	77,24	36,20	29,88
Resultat per aktie, kr	–6,31	14,59	–17,53	44,68	13,62	7,39
Resultat per aktie efter utspädning, kr	–6,31	13,77	–17,53	42,03	12,94	7,35
Kassaflöde per aktie, kr	3,51	2,74	12,74	9,70	5,67	4,14
Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr	3,37	2,59	12,11	9,12	5,39	4,13
Antal aktier vid periodens utgång	12 077 322	12 077 322	12 077 322	12 077 322	11 916 822	11 866 822
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 12 577 353		12 823 373	12 534 057	12 776 788	12 732 783	11 916 822
Genomsnittligt antal aktier	12 077 322	12 077 322	12 077 322	11 997 072	11 914 739	11 366 822
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	12 577 353	12 800 080	12 705 344	12 754 785	12 549 354	11 416 822
Data per preferensaktie
Börskurs vid periodens utgång, kr	23,50	28,10	23,00	27,30	27,60	–
Eget kapital per aktie, kr	32,50	32,50	32,00	32,00	32,00	–
Resultat per aktie, kr	0,50	0,50	2,00	2,00	2,00	–
Kassaflöde per aktie, kr	0,50	0,50	2,00	2,00	2,00	–
Antal aktier vid periodens utgång	16 465 276	14 959 841	15 090 276	14 959 841	11 595 841	–
Genomsnittligt antal aktier	15 712 559	14 959 841	14 970 711	11 277 841	6 837 854	–

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i miljoner kronor	2009 jan-mar	2008 jan-mar
Nettoomsättning	2,1	1,9
Administrationskostnader	–5,8	–5,8
Resultat före finansiella intäkter och kostnader	–3,7	–3,9
Resultat från andelar i koncernföretag	–	–
Finansiella intäkter	6,9	7,7
Finansiella kostnader	–5,8	–3,0
Resultat före skatt	–2,6	0,8
Skatt på periodens resultat	0,7	–
Övriga skatter	–	–
Periodens resultat	–1,9	0,8

MODERBOLAGETS balansRÄKNING i sammandrag

	2009	2008	2008
Belopp i miljoner kronor	31 mar	31 mar	31 dec
Materiella anläggningstillgångar	1,5	0,6	0,4
Uppskjuten skattefordran	53,1	64,6	52,4
Fordringar på koncernföretag	125,9	–	–
Övriga finansiella anläggningstillgångar	179,6	203,6	305,5
Summa anläggningstillgångar	360,1	268,8	358,3
Kassa och bank	213,6	74,5	96,8
Fordringar på koncernföretag	420,1	718,1	437,4
Övriga omsättningstillgångar	6,8	1,5	5,8
Summa omsättningstillgångar	640,5	794,1	540,0
Summa tillgångar	1 000,6	1 062,9	898,7
Eget kapital	826,2	737,4	796,4
Skulder till koncernföretag	172,4	324,2	99,9
Övriga korfristiga skulder	2,0	1,3	2,4
Summa kortfristiga skulder	174,4	325,5	102,3
Summa eget kapital och skulder	1 000,6	1 062,9	898,7

AKTIEN OCH ÄGARNA

Sagax hade vid periodens utgång 5 902 (6 022) aktieägare och börsvärdet uppgick till 795,0 (1 373) miljoner kronor.

Stamaktier

Sista betalkurs den 31 mars för Sagax stamaktie uppgick till 36,70 (79,00) kronor. Under årets första kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 4 (12) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 31 % (24 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,6 (0,8) miljoner kronor per dag.

Preferensaktier

Betalkursen den 31 mars för Sagax preferensaktie uppgick till 23,04 (28,10) kronor. Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 35 % (7 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 7 (4) transaktioner per dag. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Bolaget avser att ändra den årliga utdelningen till kvartalsvis utdelning, se även sidan 20.

Teckningsoptioner

Sagax utfärdade 1 500 000 teckningsoptioner år 2006 varav 1 339 500 var utestående den 31 mars 2009. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med 2011-02-15. Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till 13 416 822 stycken.

AKTIEÄGARSTRUKTUR 31 MARS 2009

Antal aktier	Antal aktieägare	Aktieägarkategori	Antal	Röstandel	Aktieägare per land	Antal	Röstandel
1–500	4 918	Privatpersoner			Sverige	5 450	84,4 %
501–1 000	294	bosatta i Sverige	5 033	12,2 %	Luxemburg	23	8,7 %
1 001–2 000	226	Privatpersoner			Finland	15	2,2 %
2 001–5 000	193	bosatta utomlands	45	0,3 %	Danmark	238	0,9 %
5 001–10 000	110	Företag/institutioner i Sverige	417	72,2 %	Norge	23	0,6 %
10 001–50 000	103	Företag/institutioner			USA	17	0,6 %
50 001–	58	utomlands	407	15,3 %	Övriga länder	136	2,6 %
Totalt	5 902	Totalt	5 902	100,0 %	Totalt	5 902	100,0 %

NYCKELTAL PER STAMAKTIE

	2009 31 mar	2008 31 mar	2008 31 dec	2007 31 dec	2006 31 dec	2005 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr	36,90	79,00	34,90	73,25	76,75	57,75
Förvaltningsresultat1) per aktie efter utspädning, kr	13,51	8,46	12,46	8,18	5,55	4,12
Kassaflöde1) 2) per aktie efter utspädning, kr	12,82	9,72	12,11	9,12	5,39	4,13
Eget kapital per aktie efter utspädning, kr	54,88	90,70	62,11	77,24	36,20	29,88
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr	2,7	9,3	2,8	9,0	13,8	14,0
Börskurs/Kassaflöde2), ggr	2,9	8,1	2,9	8,0	14,2	14,0
Börskurs/Eget kapital, %	67	87	56	95	212	193

1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.

2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultatet per stamaktie på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 13,51 kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 2,7.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 54,88 kronor. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 67 % av det egna kapitalet per stamaktie.

BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE

BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE

STÖRSTA AKTIEÄGARE 31 MARS 2009

		Antal aktier			Andel av
	Stam	Förändring 2009	Preferens	Förändring 2009	Aktiekapital	Röster
David Mindus med bolag	2 611 926	–	775	–	9,1 %	19,0 %
Familjen Salén med bolag	1 212 479	200 000	38 595	–	4,4 %	8,9 %
Johan Thorell med bolag	951 627	–450 000	–	–	3,3 %	6,9 %
LF Fastighetsfond	705 985	213 044	–	–	2,5 %	5,1 %
Skandrenting	656 083	–	–	–	2,3 %	4,8 %
LF Småbolagsfond	602 100	–	–	–	2,1 %	4,4 %
Catella Hedgefond	–	–	5 148 553	265 879	18,0 %	3,7 %
Skandia Liv	449 800	–	2 075	–	1,6 %	3,3 %
Clearstream Banking	400 481	–	27	–	1,4 %	2,9 %
Banque Carnegie Luxembourg	366 541	–	200 000	–	1,3 %	2,7 %
Sabis Invest	310 000	–	398 674	6 326	2,5 %	2,5 %
M2 Capital Management	200 000	–24 235	–	–	0,7 %	1,5 %
SEB Private Bank	72 750	–	554 133	–	2,2 %	0,9 %
Aktie-Ansvar Sverige	124 131	–	–	–	0,4 %	0,9 %
Swedbank Robur Realinvest	100 000	–	231 200	231 200	1,2 %	0,9 %
Försäkrings AB Pensions Alandia	114 200	–	875	–	0,4 %	0,8 %
CAIL	107 905	–	5 395	–	0,4 %	0,8 %
Carnegie Småbolagsfond	105 000	105 000	–	–	0,4 %	0,8 %
Nordnet Pensionsförsäkring	73 485	6 004	259 821	44 136	1,2 %	0,7 %
Örudds Mekaniska	94 637	–	19 510	–	0,4 %	0,7 %
Delsumma	9 259 130	249 813	6 679 626	534 889	55,8 %	72,3 %
Övriga aktieägare	2 818 192	–249 813	9 785 650	840 111	44,2 %	27,7 %
Totalt	12 077 322	–	16 465 276	1 375 000	100,0 %	100,0 %
– varav styrelse och medarbetare	4 829 874	–249 442	70 770	–	17,2 %	35,2 %

Ovanstående aktieägarstruktur per den 31 mars 2009 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden justerat för emission av 1 375 000 preferensaktier vilka ej var registrerade hos Euroclear Sweden den 31 mars 2009.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. Den uppdaterade standarden IAS 1 Utformning av finansiella rapporter har tillämpats för första gången i denna delårsrapport och benämningar på uppställningar har ändrats, samt

att tidigare resultaträkning ersatts av Rapport över totalresultat. Övriga IFRS-nyheter i form av en ny standard, IFRS 8 Rörelsesegment och IAS 23 Lånekostnader har även de tillämpats men utan väsentlig påverkan på resultat och ställning eller rapportens utformning. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2008.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode uppgick under perioden till 2,1 (1,9) miljoner kronor.

Risker och osäkerhetsfaktorer

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför haft som princip att låta auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal. Fastigheterna har värderats i enlighet med den externt utförda värderingen per den 31 mars. Fastigheterna i Hechningen, Tyskland, har av kostnadsskäl värderats internt per den 31 mars 2009.

Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.

Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader

skyddade av derivatinstrument som ränteswappar, realränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 mars skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 5,8 miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 5,8 miljoner kronor.

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotterföretag. Moderbolaget i koncernen saknar koncernexterna skulder och borgensåtaganden (proprieborgen). Detta innebär att det inte finns någon kontraktuell skyldighet från moderbolagets sida att tillskjuta ytterligare kapital till dotterföretagen, vilket innebär att de finansiella riskerna i koncernen primärt är hänförliga till Sagax dotterföretag. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.

Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2008, på sidorna 39-41.

PERSONAL

Sagax hade vid periodens utgång 13 anställda varav 4 kvinnor. 12 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 1 medarbetare är anställd i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel, uthyrning och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.

HÄNDELSER EFTER periodens UTGÅNG

Styrelsen i AB Sagax har beslutat om att föreslå en extra bolagsstämma att utdelningen på preferensaktierna ändras från årlig till kvartalsvis utdelning. Styrelsen avser att kalla till extra bolagsstämma under det tredje kvartalet för att besluta om erforderliga förändringar i bolagsordningen. Den årliga utdelningen om 2,00

kronor per preferensaktie kommer enligt förslaget istället att ske genom kvartalsvis utdelning om 0,50 kronor per preferensaktie med start i mars 2010. Utdelning kommer att ske sista vardagen i mars, juni, september och december.

Stockholm den 6 maj 2009 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028

Göran E Larsson Styrelseordförande

Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

David Mindus VD och styrelseledamot

Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 6 maj 2009 klockan 13.00.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.

Areamässig uthyrningsgrad

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.

Direktavkastning

Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas företrädesrätt.

Eget kapital per preferensaktie

Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Finansiella derivat

Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning

Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas rätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt

antal stamaktier efter utspädning

IFRS

International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.

Hyresduration

Återstående löptid på hyresavtal.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Kassaflöde per stamaktie

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas rätt till utdelning för perioden.

Preferenskapital

Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning.

Resultat per stamaktie

Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Ränteswap

Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Totalavkastning på aktie

Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.

Totalavkastning på fastighet

Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.

Triple netavtal

Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.

Utspädning

Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.

EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEn

Delårsrapport januari–juni 20 augusti 2009 Delårsrapport januari–september 23 oktober 2009 Bokslutskommuniké 2009 19 februari 2010

FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se

Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, peter.larsen@sagax.se

Besök gärna www.sagax.se.

AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per den 31 mars uppgick till 851 000 kvadratmeter fördelat på 111 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Small Cap (Symbol SAGA och SAGA PREF). Mer information finns på www.sagax.se

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se