Annual Report • Apr 14, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
| Året i korthet | 1 |
|---|---|
| Sagax i korthet | 2 |
| VD har ordet | 4 |
| Förvaltningsberättelse | |
| Affärsidé, mål och strategier | 6 |
| Verksamhetshistoria | 8 |
| Marknadsöversikt | 9 |
| Sagax fastighetsbestånd i sammandrag | 16 |
| Fastighetsförvärv, Fastighetsförsäljningar och | |
| Investeringar i befintligt fastighetsbestånd | 19 |
| Marknadsområde Stockholm | 22 |
| Marknadsområde Svealand | 26 |
| Marknadsområde Västra Götaland | 28 |
| Marknadsområde Östra Götaland | 30 |
| Marknadsområde Utland | 32 |
| Fastighetsbeståndets marknadsvärde | 34 |
| Finansiering | 38 |
| Skatter | 43 |
| Intresseföretag | 44 |
| Aktuell intjäningsförmåga | 46 |
| Risker och riskhantering | 47 |
| Organisation och medarbetare | 50 |
| Miljöarbete | 51 |
| Aktien och ägarna | 55 |
| Bolagsstyrning | 61 |
| Styrelse och revisorer | 68 |
| Företagsledning | 71 |
| Flerårsöversikt | 72 |
| Händelser efter årets utgång | 75 |
| Moderbolaget | 75 |
| Rapport över koncernens totalresultat | 76 |
|---|---|
| Kommentarer till koncernens totalresultat | 77 |
| Rapport över koncernens finansiella ställning | 78 |
| Kommentarer till koncernens finansiella ställning | 79 |
| Rapport över kassaflöden | 80 |
| Förändringar av eget kapital, koncernen | 81 |
| Moderbolagets resultaträkning | 82 |
| Moderbolagets balansräkning | 83 |
| Förändringar av eget kapital, moderbolaget | 84 |
| Redovisningsprinciper och noter | 85 |
| Förslag till vinstdisposition | 112 |
| Revisionsberättelse | 114 |
| Bolagsordning | 115 |
| Kallelse till årsstämma | 117 |
| Definitioner | 120 |
| Pressmeddelanden | 121 |
| Kalendarium | 121 |
Omslag: Fotografierna är tagna på Sagax fastigheter Ansatie 4 i Helsingfors, Skultuna 3 i Stockholm, Rosersberg 11:105 i Sigtuna, Heden 1 i Huddinge samt Ånsta 20:262 i Örebro.
Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser år 2010. Jämförelseposterna avser år 2009. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång 2010 respektive 2009.
Hyresintäkterna för perioden januari–december 2010 ökade till 644,4 miljoner kronor (566,3 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Förvaltningsresultatet ökade till 324,7 (242,8) miljoner kronor, vilket är det högsta förvaltningsresultat som Sagax rapporterat.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 7 535 (6 422) miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar exklusive valutaeffekter uppgick till 253,7 (–222,9) miljoner kronor. Den försvagade euron medförde negativa valutaeffekter om –78,8 (–21,7) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8,1 % (8,1 %) under året. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,6 (9,1) år.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med 76,5 (38,8) miljoner kronor varav räntederivat omvärderats med 63,7 (16,8) miljoner kronor till följd av stigande marknadsräntor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 491,7 (33,7) miljoner kronor, motsvarande 31,90 (–0,62) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 308,0 (236,3) miljoner kronor motsvarande 17,86 (15,29) kronor per stamaktie efter utspädning.
Sagax har under året investerat 1 172 (656,8) miljoner kronor varav 991,7 (447,4) miljoner kronor avsåg förvärv och 180,1 (209,4) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Sagax har även förvärvat 50 % av aktierna i intresseföretaget Söderport Holding AB.
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,00 kronor (–) per stamaktie. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor.
För 2011 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv uppgå till 360 miljoner kronor.
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec |
| Hyresintäkter | 644,4 | 566,3 | 491,4 | 355,5 | 245,4 | 168,5 |
| Förvaltningsresultat | 324,7 | 242,8 | 188,5 | 134,2 | 92,9 | 47,0 |
| Resultat efter skatt | 491,7 | 33,7 | –181,5 | 566,0 | 185,5 | 83,9 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 7 535 | 6 422 | 6 060 | 5 105 | 3 300 | 2 009 |
| Direktavkastning, % | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 | 8,1 | 8,4 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 31,90 | –0,62 | –17,53 | 42,03 | 12,94 | 7,35 |
Årsstämma i AB Sagax äger rum den 5 maj 2011, se kallelse på sidan 117.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare.
Den 31 december 2010 omfattade fastighetsbeståndet 129 (113) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 024 000 (917 000) kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen, dit 40 % (44 %) av marknadsvärdet och 42 % (45 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 712,7 (622,2) miljoner kronor respektive 668,7 (593,5) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (95 %).
Sagax har under året förvärvat fastigheter för 991,7 (447,4) miljoner kronor och investerat 180,1 (209,4) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet. Under året har fastigheter sålts för 72,8 (5,5) miljoner kronor.
Sagax har även förvärvat 50 % av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Holding AB vilket äger 33 fastigheter med en uthyrningsbar area om 363 000 kvadratmeter. Övriga aktier ägs av Hemfosa Fastigheter AB.
Sagax hade 301 hyresavtal vid årets utgång. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,6 (9,1) år. De tio största kundernas sammanlagda årshyra motsvarade cirka hälften av Sagax kontrakterade årshyra. Den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal uppgick till 11,5 år.
2024202420232022202120202019201820172016201520142013201220112010
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Andel av hyresvärde |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 53 | 319 327 | 42 % |
| Svealand | 16 | 70 532 | 6 % |
| Västra Götaland | 15 | 99 868 | 13 % |
| Östra Götaland | 17 | 239 045 | 12 % |
| Utland | 28 | 294 781 | 27 % |
| Totalt | 129 | 1 023 553 | 100 % |
De räntebärande skulderna uppgick till 5 641 (5 030) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 4,3 % vid årets slut. Belåningsgraden uppgick till 67 % (73 %). Ränte- och kapitalbindning uppgick till 4,3 (4,4) respektive 3,4 (4,2) år. Sagax räntekänslighet är låg. Vid årsskiftet skulle en förändring av det allmänna ränteläget med +/– 0,25 procentenheter förändrat Sagax upplåningskostnad med +/– 4,3 miljoner kronor under det kommande året. En höjning av det allmänna ränteläget med 1,0 procentenhet skulle ha ökat Sagax räntekostnad med 17,1 miljoner kronor per år.
Förvaltningsresultatet uppgick till 324,7 (242,8) miljoner kronor och värdeförändringarna till 309,4 (–193,2) miljoner kronor. Årets resultat uppgick till 491,7 (33,7) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet är beroende av fastigheternas direktavkastning och den genomsnittliga låneräntan för de räntebärande skulderna. I nedanstående diagram redovisas förändringarna av Sagax direkt-
avkastning och genomsnittliga låneränta. Långa hyresavtal och lång räntebindning gör bolaget mindre känsligt för ränte- och konjunkturförändringar.
För år 2011 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv uppgå till 360 miljoner kronor.
Sagax har två aktieslag, stamaktier och preferensaktier. Båda aktieslagen var noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Small Cap under 2010. I januari 2011 flyttades aktierna till Mid Cap-listan. Bolaget hade vid årets utgång 5 644 (5 600) aktieägare. Betalkursen för Sagax stamaktie förändrades från 88,00 till 170,00 kronor under 2010. Betalkursen för preferensaktien förändrades från 27,50 kronor till 26,30 kronor under 2010. Sagax börsvärde uppgick till 3 119 (1 629) miljoner kronor vid årets utgång.
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta
Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar dem med ett mycket långsiktigt perspektiv. Sagax är fokuserat på ett litet segment som utgör 10 % av fastighetsmarknaden, fastigheter för lager och lätt industri, som karakteriseras av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. Vi har varit verksamma i detta segment i många år och vi har byggt upp bolaget från grunden. Verksamheten har sedan starten visat god lönsamhet och positivt kassaflöde.
Vår affärsmodell kan schematiskt beskrivas enligt följande: Vi investerar i fastigheter som genererar 8 % avkastning. 0,5 procentenheter går till att täcka förvaltnings- och administrationskostnader. Sagax finansierar fastigheterna med 75 % långfristiga lån som kostar 5 % vilket innebär att 3,75 procentenheter av avkastningen går till lånens räntekostnader. De återstående 3,75 procentenheterna av den löpande avkastningen tillfaller aktieägarna. Detta motsvarar 15 % avkastning på eget kapital. Därutöver tillkommer tillväxt och värdeförändring, vilket utvecklas nedan.
Riskerna i verksamheten består i huvudsak av att vi kan missbedöma stabiliteten i en fastighets driftnetto eller kostnaden för, eller tillgången till, långfristig finansiering. Vi anstränger oss för att hantera riskerna som är kopplade till driftnettot genom att noga välja våra investeringar, diversifiera intäkterna och teckna långa hyresavtal. Vi hanterar våra finansiella risker genom att kapital- och räntebinda bolagets finansiering för flera år framöver och genom att ha goda likviditetsreserver.
Glädjande nog är inte verksamheten mer komplicerad än så. Sagax är inte beroende av att kunna generera vinster genom fastighetshandel, byggverksamhet eller projektutveckling för att kunna generera en god avkastning på eget kapital.
Marknadsvärdet på fastigheterna har stigit med 1,9 % per år utöver vad Sagax investerat i fastigheterna sedan 2005. Värdeökningen överstiger den genomsnittliga inflationen under perioden med i genomsnitt 0,2 % per år. Fastigheterna har således haft positiv nominell och real värdeutveckling i tillägg till den löpande avkastning som driftnettot bidrar med.
Värdeutvecklingen är huvudsakligen en konsekvens av fastigheternas intjäningsförmåga. Utbudet av lokaler för lager och lättare
industri har minskat under det senaste decenniet i våra största marknader, Stockholm och Helsingfors, samtidigt som befolkningen växer snabbt i båda dessa regioner. Det finns således god grund att anta att uthyrningsgrader och hyresnivåer kommer att förbli stabila och därmed att marknadsvärdet på Sagax fastigheter även fortsättningsvis kommer att utvecklas i linje med KPI.
Operationellt och finansiellt har Sagax således goda förutsättningar att prestera väl under 2011.
Sedan 2005 har driftnettot sammanlagt uppgått till 2 145 miljoner kronor motsvarande 7,9 % direktavkastning. Fastighetsportföljens totalavkastning, summan av löpande avkastning och värdeförändring, har således uppgått till 9,7 % per år varav 80 % i form av löpande avkastning och 20 % i form av värdeökning. Totalavkastningen, som aldrig varit negativ, har under perioden som lägst varit 4,0 % (2009) och som högst 19,5 % (2007). Detta är enligt min bedömning en attraktiv avkastning sett till verksamhetens relativt låga operationella risk och i förhållande till Sagax räntekostnad som varierat mellan 4,3 och 5,2 % sedan 2005.
Under 2010 har Sagax förvärvat fastigheter för 992 miljoner kronor varav 61 % investerades i Helsingfors och 16 % i Stockholm. Förvärven fortsätter att diversifiera Sagax intjäning och investeringsobjekt. Sett till exempelvis utbildningsnivå, befolkningstillväxt och bruttoregionalprodukt har Stockholm och Helsingfors mycket goda förutsättningar för långsiktig ekonomisk tillväxt och en positiv utveckling av den lokala fastighetsmarknaden. Vi uppskat-
tar erfarenhetsmässigt att det över en femårsperiod årsvis uppstår investeringsmöjligheter om 1,0 miljard kronor i Stockholm och cirka 500 miljoner kronor i Helsingfors som tillfredsställer Sagax investeringskriterier. Utifrån ett tillväxtperspektiv är det således en fördel för Sagax att ha etablerat både Stockholm och Helsingfors som hemmamarknader. För att fortsätta bredda Sagax tillgång till investeringsmöjligheter överväger vi från tid till annan nya geografiska marknader. Dessvärre har vi hittills inte identifierat någon marknad för vilken förutsättningarna att investera inom vårt segment, lager och lätt industri, är väsentligt bättre än för våra nuvarande marknader.
Sagax utvecklades väl under 2010. Förvaltningsresultatet steg med 34 % till 325 miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital, det vill säga de kontanter Sagax rörelse de facto genererade, steg med 30 % till
308 miljoner kronor motsvarande 17 % avkastning på aktieägarnas kapital. Både förvaltningsresultatet och kassaflödet är de bästa som Sagax någonsin redovisat och överträffas endast av prognosen för 2011. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 94 % i genomsnitt och inte lägre än 90 % i något marknadssegment vid årets utgång. Operationellt och finansiellt har Sagax således goda förutsättningar att prestera väl under 2011.
Slutligen vill jag å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett välmotiverat tack till mina kollegor på Sagax för deras insatser under året som gått.
Stockholm i april 2011
David Mindus Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan uppnås. Genomsnittlig hyresduration för beståndet som helhet uppgick till 8,6 år vid årsskiftet. Motsvarande siffra för de tio största hyresgästerna, som svarar för cirka hälften av Sagax totala hyresintäkter, uppgick till 11,5 år.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax har för avsikt att genomföra kompletteringsförvärv och att investera i befintliga fastigheter.
Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera intäkterna.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande.
Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 31 december 2010 uppgick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till 4,3 år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,4 år.
Sagax har sedan januari 2006 två aktieslag, stamaktier och preferensaktier. Syftet med utgivandet av preferensaktier är att nå investerarkategorier som värdesätter en hög löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för bolaget att öka koncernens egna kapital utan att antalet stamaktier ökas. Sagax målsättning är att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital, för närvarande uppgår det till 54 %, samt att preferensutdelningen långsiktigt skall understiga 50 % av det årliga kassaflödet från den löpande verksamheten, för närvarande uppgår den till 25 %.
För närmare beskrivning av preferensaktierna, se avsnitten Aktien och ägarna på sidan 55 samt Bolagsordningen på sidan 115.
Styrelsen beslutade 2009 att anta en ny utdelningspolicy från och med verksamhetsåret 2010 vilken skall vara vägledande för utdelningsförslaget till årsstämman 2011. Utdelningspolicyn innebär att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Utbetalning av utdelning om 2,00 kronor årligen per preferensaktie skall enligt bolagsordningen ske med 0,50 kronor per preferensaktie och kvartal.
Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att utdelningen 2011, inklusive preferensutdelningen, skall uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet 2010.
Styrelsen förslår därför att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,00 kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2010 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie.
De av styrelsen fastställda finansiella målen för verksamheten redovisas i sammanställningen till höger.
| Målformulering: | Beskrivning: | Måluppfyllelse 2010: | Historisk måluppfyllelse: |
|---|---|---|---|
| Avkastningen på eget kapital skall under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 %. |
Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning. |
Avkastningen på eget kapital uppgick till 27 %. Avkast ningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 19 % per år. |
% 60 40 20 Mål 0 –20 2006 2007 2008 2009 2010 |
| Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år. |
Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt skall även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. |
Förvaltningsresultatet ökade med 34 %. Förvaltnings resultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 49 % per år. |
% 100 75 50 25 Mål 0 2006 2007 2008 2009 2010 |
| Räntetäckningsgraden skall långsiktigt inte understiga 150 %. |
De löpande kassaflödena skall med god marginal täcka ränte kostnaderna. |
Räntetäckningsgraden uppgick till 240 %. Räntetäcknings graden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 200 %. |
% 250 200 150 Mål 100 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 |
| Soliditeten skall långsiktigt överstiga 20 %. |
Bolagets kapitalbas skall vara anpassad till bolagets risktagande. |
Soliditeten uppgick till 26 %. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 %. |
% 40 30 20 Mål 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 |
| Den genomsnittliga ränte bindningstiden på koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. |
Genom att välja relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. |
Den genomsnittliga räntebind ningstiden på koncernens ränte bärande skulder uppgick till 4,3 år. Räntebindningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 5,1 år. |
Antal år 8 6 4 Mål 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 |
| 2004 | Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildas genom att dåvarande teknikbolaget Effnet Group genom apportemission förvärvar 19 fastigheter samt den förvaltningsrörelse som grundats under 2000. |
|
|---|---|---|
| Bolagets verksamhetsföremål ändras till fastighetsverksamhet och bolaget ändrar namn till AB Sagax. |
||
| Vid årets utgång äger Sagax 30 fastigheter med en total uthyr | ||
| ningsbar area om 258 000 kvadratmeter. | ||
| 2005 | Under året förvärvas 10 fastigheter med cirka 147 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. |
|
| Vid slutet av 2005 omfattar fastighetsbeståndet 40 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 405 000 kvadratmeter. |
||
| 2006 | Under 2006 förvärvar Sagax fastigheter för 1,1 miljarder kronor. | |
| Detta motsvarar nästan en fördubbling av koncernens storlek. Fastighetsbeståndet omfattar vid årets slut 57 fastigheter med en |
||
| total uthyrningsbar area om 559 000 kvadratmeter. | ||
| Sagax tillförs totalt 276 miljoner kronor genom emissioner av preferensaktier. Emissionslikviden skapar utrymme för fortsatt expansion. |
||
| 2007 | Sagax förvärvar fastigheter för sammanlagt 1,7 miljarder kronor. och säljer fastigheter för 0,5 miljarder kronor. |
|
| I juni träffas ett avtal med Hypo Real Estate Bank om en sjuårig kreditfacilitet om 6 000 miljoner kronor, vilket skapar utrymme för |
||
| fortsatt expansion. | ||
| Den 8 oktober noteras bolagets aktier på OMX Nordiska Börs Stockholm (Small Cap). Sagax genomför två emissioner av preferens |
||
| aktier om sammanlagt 88 miljoner kronor. | ||
| 2008 | Under året förvärvas 19 fastigheter för sammanlagt 1,3 miljarder kronor. Under året säljs sex fastigheter för sammanlagt 343 miljoner |
|
| kronor, däribland flertalet av bolagets fastigheter i Göteborg. Vid årets utgång omfattade fastighetsbeståndet 110 fastigheter |
||
| med en total uthyrningsbar area om 839 000 kvadratmeter. | ||
| 2009 | Sagax investerar 657 miljoner kronor varav 447 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 209 miljoner kronor avser investeringar |
|
| i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 113 fastigheter |
||
| med en total uthyrningsbar area om 917 000 kvadratmeter. | ||
| 2010 | Sagax investerar 1 172 miljoner kronor varav 992 miljoner kronor | |
| avser fastighetsförvärv och 180 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. |
||
| Sagax förvärvar även 50 % av aktierna i intresseföretaget | ||
| Söderport Fastigheter AB vilket äger 33 fastigheter värderade till 3 miljarder kronor. De återstående aktierna i bolaget ägs av |
||
| Hemfosa Fastigheter AB. Genom nyemission av preferensaktier under våren erhålles |
||
| totalt 372 miljoner kronor före emissionskostnader. Med syfte | ||
| att diversifiera bolagets finansiering ger Sagax även ut sitt första obligationslån, ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 250 |
||
| miljoner kronor. | ||
| Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 129 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 024 000 kvadratmeter. |
||
före förändring av rörelsekapital, rullande årsvärde
Fastighetssegmentet lager och lätt industri bedöms erbjuda intressanta egenskaper ur ett investeringsperspektiv genom kombinationen av låg nyproduktionstakt och stabila hyresnivåer med hög löpande direktavkastning.
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyresmarknaden, marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög uthyrningsgrad (94 %) och långa hyresavtal (8,6 år i genomsnitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna. Aktiviteten på investeringsmarknaden bromsades kraftigt in under 2008 till följd av finanskrisen och en försämrad konjunktur. Under 2010 och början av 2011 har likviditeten i investeringsmarknaden förbättrats i takt med att de allmänna konjunktursutsikterna successivt förbättrats.
Priserna på livsmedel, energi och övriga råvaror har stigit, mycket till följd av att tillväxtekonomierna i bland annat Asien växer snabbt. Sammantaget bedöms den globala tillväxten kunna överstiga 4 procent per år under de närmaste åren, vilket är högt i ett historiskt perspektiv.
Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse för marknader där Sagax är verksamt. Riksbanken skriver i sin penningpolitiska rapport från februari 2011 att BNP-tillväxten i euroområdet är relativt måttlig trots den stora mängden lediga resurser i ekonomin. En bidragande orsak till detta är att flera länder brottas med statsfinansiella problem och kommer att behöva strama åt finanspolitiken under de närmaste åren. Den långsamma tillväxten innebär att det förväntas dröja till 2012 innan euroområdets BNP är tillbaka på samma nivå som före krisen. Det betyder också att arbetslösheten sannolikt förblir hög under de närmaste åren. Även om några länder redan har vidtagit åtgärder för att minska sina budgetunderskott under 2010 väntas finanspolitiken först under 2011 bli åtstramande för euroområdet som helhet. Riksbanken konstaterar dock att det finns stora skillnader mellan länderna i euroområdet.
Inflationen ökade i euroområdet under 2010, trots att resursutnyttjandet var fortsatt lågt. Ökningen beror framförallt på högre priser på energi och livsmedel. Inflationstakten steg från 2,2 % i december 2010 till 2,5 % i januari 2011 till följd av högre priser på energi och livsmedel. Arbetslösheten steg med cirka 2,5 % i samband med den finansiella krisen och har under 2010 stabiliserats runt 10 %. Euroområdets BNP ökade med 2,0 % enligt EU:s statistikbyrå Eurostat. För EU som helhet var motsvarande ökning 2,1 %. Den ekonomiska utvecklingen i främst Sverige, Finland och Tyskland är av stor betydelse för Sagax. Nedan redogörs kort för hur dessa länders ekonomier förväntas utvecklas de kommande åren enligt olika ledande prognosinstitut.
| Andel av Sagax hyresvärde | 73 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 101 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 729 000 |
Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) ökade enligt Statistiska Centralbyrån (SCB) med 7,3 procent under det fjärde kvartalet 2010, jämfört med motsvarande kvartal 2009. För helåret 2010 var ökningen 5,5 %, den största uppgången sedan 1970. Nordeas prognos för 2011 respektive 2012 är en ökning av BNP med 4,5 % respektive 2,8 %. Förutsättningarna för en fortsatt återhämtning kommande år är goda enligt Riksbankens bedömning. Den globala konjunkturnedgången under 2008 och 2009 slog hårt mot den svenska exportberoende ekonomin, men Sveriges ekonomi förväntas den närmaste tiden växa snabbare än många andra ekonomier. Ett skäl till att tillväxten i Sverige väntas bli relativt hög är de goda statsfinanserna som gör att Sverige, till skillnad från många andra länder, inte behöver vidta någon finanspolitisk åtstramning under 2011–2012. Nordea konstaterar att den kraftiga rekylen i Sveriges utrikeshandel var en viktig förklaring till den mycket höga BNPtillväxten under 2010 men att exporten ändå kan förväntas att fortsätta att öka i god takt.
Till följd av finanskrisen försvagades kronan kraftigt under 2008–2009. Allt eftersom osäkerheten om bland annat utvecklingen i Baltikum avtog och världshandeln vände upp, stärktes kronan gradvis och under våren 2010 började kronan återvända till de nivåer som rådde innan krisen bröt ut hösten 2008. Den svenska ekonomin har utvecklats betydligt bättre än flera av våra största handelspartners, varför kronan framstår som en attraktiv och trygg investering. Den försvagade euron har påverkat Sagax resultat negativt under 2010 då Sagax nettotillgångar i Finland och i Tyskland blivit mindre värda vid omräkning till svenska kronor. Likaså har värdet av det resultat som genererats i Finland och i Tyskland blivit lägre vid omräkning till svenska kronor, allt annat lika.
Arbetslösheten uppgick vid årsskiftet till 7,4 % enligt SCB, en minskning med nästan 1 % under 2010. Nordea har prognostiserat arbetslösheten till 7,3 % respektive 6,8 % under 2011 respektive 2012. En sjunkande arbetslöshet är viktig för den svenska tillväxten och därmed för Sagax hyresgäster.
Den svenska inflationen mätt som förändring av konsumentprisindex (KPI) var enligt SCB 2,3 % i årstakt under 2010. Mätt som förändring av KPIF (KPI med fast ränta, vilken inte påverkas direkt av förändringar i bostadsräntor) var förändringen 2,3 % i årstakt. Nordeas prognos för 2011 respektive 2012 är ett årsgenomsnitt för KPI om 2,7 % respektive 3,0 %. Motsvarande årsgenomsnitt för KPIF är 1,8 % respektive 1,8 %. Stigande bostadsräntor förväntas öka inflationen mätt som KPI under 2011 och 2012. Sagax kan konstatera att marknadsräntorna har börjat stiga, vilket ökar bolagets finansieringskostnader.
| Andel av Sagax hyresvärde | 22 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 23 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 247 000 |
Även Finland har börjat att återhämta sig efter den kraftiga nedgången under 2009 då BNP sjönk med 8,2 %. BNP ökade under 2010 med 3,1 % och förväntas av den finska centralbanken att öka med 3,9 % under 2011 och med 2,7 % under 2012. Arbetslösheten uppgick till 8,4 % vid utgången av 2010 och förväntas enligt Nordea att sjunka till 7,7 % under 2001 och till 7,1 % under 2012.
Inflationen uppgick till 2,9 % i årstakt under december. Den finska centralbanken tror att inflationen kommer att uppgå till 3,1 % under 2011 och till 2,6 % under 2012. Inflationsuppgången beror framför allt på stigande energipriser. Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal.
| Andel av Sagax hyresvärde | 5 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 4 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 44 000 |
Den tyska ekonomin driver tillväxten i euroområdet. BNP ökade med 3,6 % under 2010 efter att ha fallit med 4,7 % under 2009 enligt Riksbanken. Nordeas prognos är att BNP ökar med 2,5 % respektive 2,2 % under 2011 respektive 2012. Arbetslösheten uppgick till 7,7 % vid utgången av 2010 och förväntas enligt Nordea att sjunka till 7,4 % respektive 7,2 % under 2011 respektive 2012. Inflationen i Tyskland var 1,7 % under 2010 enligt den tyska statistikbyrån Destatis och förväntas enligt Nordea att uppgå till 1,8 % respektive 1,6 % under 2011 respektive 2012. Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal.
Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare har hittills specialiserat sig inom lager- och industrifastigheter, även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste fem åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten.
Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt.
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering. Kombinationen av stark ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång till banklån bidrog till intresse för fastighetsinvesteringar under större delen av 2000-talet. Under åren 2006–2008 uppgick transaktionsvolymen på den svenska marknaden till 140–160 miljarder kronor per år enligt fastighetskonsultföretaget DTZ. Motsvarande siffror för den finska marknaden var 4–6 miljarder euro. Till följd av den globala finansiella oro som inleddes under 2007 sjönk aktiviteten på transaktionsmarknaden betydligt under det andra halvåret 2008 och under 2009. Under 2010 och början av 2011 har aktiviteten på investeringsmarknaden ökat återigen, särskilt i Sverige.
Enligt DTZ uppgick transaktionsvolymen i Sverige under 2010 till 103 miljarder kronor vilket var en ökning med 125 % jämfört med 2009. Transaktionsvolymerna på den finska fastighetsmarknaden har följt samma mönster som i Sverige och sjunkit kraftigt sedan 2007 då den uppgick till nästan 6 miljarder euro. Under 2010 uppgick transaktionsvolymen till 2,1 miljarder euro vilket var en ökning med 17 % jämfört med 2009. Sagax har inom sitt segment varit en av de större investerarna i Finland under 2009 och 2010.
Under 2010 genomförde Sagax förvärv om sammanlagt 992 miljoner kronor, varav 77 % avsåg fastigheter inom Sagax huvudmarknader Stockholm och Helsingfors. Därutöver förvärvade Sagax 50 % av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Holding AB som vid årsskiftet ägde 33 fastigheter till ett värde av 3 miljarder kronor, främst i Stockholm. Övriga aktier i Söderport ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Söderport Holding AB utgör ett intresseföretag och konsolideras ej av Sagax.
Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex och KTI Index mäter avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Sedan 1997 har direktavkastningen för industrisegmentet överstigit direktavkastningen för indexet som helhet i Sverige respektive Finland med i genomsnitt 1,7 respektive 1,6 procentenheter. Under 2010 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 7,4 % (7,0 %) respektive 7,8 % (7,9 %), vilket var högst av samtliga segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 8,1 % (8,1 %) under 2010.
Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2010 till 10,4 % (1,4 %) för Sverige och 7,0 % (3,8 %) för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 4,6 % (–0,7 %) respektive 6,6 % (4,7 %). Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 10,7 % (4,1 %) under 2010, vilket är i linje med totalavkastningen för den svenska marknaden och överstiger den finska marknaden. Segmentet industri har uppvisat högre totalavkastning än indexet som helhet under såväl de tre (Finland), fem (Sverige och Finland) som tio (Sverige och Finland) senaste åren, vilket illustreras av diagrammet nedan.
Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarar dessa marknader för 55 % av Sagax hyresvärde. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på triple netavtal och har en genomsnittlig löptid som
överstiger 10 år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således låg. Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax vakanta lokaler återfinns även huvudsakligen i Stockholm och Helsingfors. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter.
Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de regioner som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa regioner är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat. En god tillväxt medför dock att efterfrågan på lager- och industrilokaler är fortsatt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader.
Nedan presenteras en analys av marknaderna för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna, vilka bedöms ha störst relevans för Sagax de närmaste åren.
Det som kännetecknar storstadsregioner är att dessa uppvisar högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre orter. Exempelvis har tillväxten i Sveriges storstadsregioner under de senaste 15 åren varit betydligt högre än i övriga regioner vilket illustreras av diagrammet på nästa sida. Den avgörande förklaringen till detta är att både hushåll och företag attraheras av mer tätbefolkade geografiska marknader eftersom
utbudet av resurser, utbildningar och tjänster är som störst där. Den genomsnittliga befolkningstillväxten i de tre svenska storstadsregionerna har uppgått till 1 % per år. Övriga regioner har i genomsnitt haft en väsentligt svagare befolkningstillväxt samtidigt som de minsta regionerna har haft en befolkningsminskning. Sagax exponering mot den underliggande hyresmarknaden varierar mellan olika geografiska marknader. Sagax svenska fastighetsbestånd återfinns till 87 % i regioner med positiv befolkningstillväxt varav 77 % återfinns i de tre storstadsregionerna. Mer än hälften av det svenska beståndet, motsvarande ett fastighetsvärde om 3,0 miljarder kronor, återfinns i Stockholmsregionen som är den snabbast växande arbetsmarknaden i Sverige.
Stockholmsregionen, Sagax enskilt största marknad, har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekonomisk tillväxt. Under den senaste femårsperioden har invånarantalet i Stockholmsregionen ökat med historiskt höga 1,6 % per år, cirka 30–35 000 personer per år.
Befolkningstillväxten i Helsingforsregionen, Sagax näst största marknad, har under samma period uppgått till 1,1 % per år. Antalet invånare i Helsingforsregionen har ökat med 76 000 under de senaste fem åren.
I takt med att befolkningen i dessa regioner växer ökar efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler. I en jämförande studie mellan företag etablerade i områden med hög andel kontor (Solna Business Park och Frösunda Park) och företag etablerade i områden med hög andel lager och lätt industri (Solna Station, Västberga, Veddesta och Lunda) framgår att vinstmarginalerna är dubbelt så höga bland företag i renodlade kontorsområden (10–25 %) jämfört med företag i områden som domineras av lager och lätt industri (4–7 %). Företag i den sist nämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga och billigare lokaler.
Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan användning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler för lager och lätt industri minskar. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter förväntas således förbli stabil under överskådlig framtid i storstadsregionerna.
På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, har Sagax låtit undersöka hur tillväxten och därmed följande omvandlingstryck, har påverkat utbudet av lokaler för lager och lätt industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikontor studerats under perioden 1998–2010. De undersökta områdena har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort och yttre områden (se karta på sidan 13). I Helsingfors har en liknande metodik använts och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden 1998–2009. De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna: innanför Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III (se karta på sidan 14). De områden som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår av kartorna.
Mellan 1998 och 2010 har det totala utbudet av lager, lätt industri och industrikontor i Stockholm minskat med 1 %. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar ett minskat utbud med mer än 30 % under perioden. De områden som omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/ Johanneshov och Värtan. I närförort är mönstret det samma med en minskning om 9 %. Det område där utbudet har minskat mest är Ulvsunda. I de yttre områdena har utbudet vuxit med 13 %. Tillväxten förklaras till stor del av nyproducerade anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro (södra Stockholm) och Rosersberg (norra Stockholm). I Jordbro och Rosersberg har 237 000 respektive 201 000 kvadratmeter nyproducerade lokaler tillkommit, varav större delen omfattas av nya logistikanläggningar. Exkluderas Jordbro och Rosersberg ur statistiken har det totala utbudet i de yttre områdena varit i stort sett oförändrat sedan år 1998.
Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av industrikontor har varit i stort sett konstant medan utbudet av lagerlokaler ökat. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter samtidigt som det ökat i de yttre områdena. Utbudet av lokaler för lätt industri har förändrats i hela Stockholm med totalt –15 %.
| Lokaltyp | ||||
|---|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Industri kontor |
Totalt |
| Centrala områden | –41 % | –38 % | –14 % | –35 % |
| Närförort | –9 % | –13 % | –5 % | –9 % |
| Yttre områden | 34 % | –11 % | 3 % | 13 % |
| Totalt | 9 % | –15 % | –1,7 % | –1 % |
| Område | Lager | Lätt industri |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Innanför Ring I | –16 % | –19 % | –19 % |
| Mellan Ring I och III | 3 % | –6 % | –3 % |
| Utanför Ring III | 70 % | 13 % | 43 % |
| Totalt | 22 % | –11 % | 0 % |
Källa: Evidens
Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm. Mellan 1998 och 2009 har det totala utbudet av lokaler för lager och lätt industri varit i princip oförändrat (ökat med 0,4 %). Centralt
belägna områden har varit föremål för ett starkt omvandlingstryck vilket resulterat i att lokaler för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lageroch logistiklokaler har minskat i de mest centrala områdena (innanför Ring I), varit i stort sett oförändrat i områdena mellan Ring I och Ring III samt ökat kraftigt i områdena utanför Ring III. Utbudet har ökat kraftigast i området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella förutsättningar med närhet till Helsingfors nya hamn samt alla de större trafiklederna.
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter är stabil. De senaste 20 åren har den inflationsjusterade hyresnivån varit svagt stigande med låg variation. Diagrammet på nästa sida illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Stockholm endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor. Hyresnivån för lageroch industrilokaler har uppvisat låg varians. Även när det gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorslokaler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %.
| Bolag | Area, kvm | Andel av totalt bestånd |
|---|---|---|
| Castellum | 1 499 000 | 45 % |
| Sagax | 850 000 | 83 % |
| Corem | 582 000 | 71 % |
| Kungsleden | 764 000 | 30 % |
| Wihlborgs | 574 000 | 42 % |
| Klövern | 517 000 | 34 % |
| Brinova | 452 000 | 70 % |
| FastPartner | 324 000 | 62 % |
| Summa/Genomsnitt | 5 636 000 | 55 % |
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2010.
Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon dominerande investerare finns således inte. Sagax konkurrenter består av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börsnoterade fastighetsbolag.
Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka delvis investerar inom samma segment som Sagax är Brinova, Castellum, Corem, FastPartner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs. 83 % av Sagax uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse med konkurrenterna har Sagax högst specialiseringsgrad baserat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd.
Jämfört med konkurrenterna tillhör Sagax de bolag som har längst ränte- och kapitalbindning. Detta är i enlighet med bolagets policies och syftar till att minska ränte- och refinansieringsriskerna och fokusera på en långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat.
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2010.
Brinova är verksamt på den svenska fastighetsmarknaden genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter samt genom ett ägande i andra fastighetsbolag. Brinovas fastighetsbestånd utgörs av logistikfastigheter, andra kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter främst i regionerna Stockholm, Göteborg, Jönköping, Örebro och Norrköping samt Öresundsregionen. Logistik, i vilket lager och industri ingår, omfattar cirka 452 000 kvadratmeter och utgör 70 % av Brinovas totala uthyrningsbara area.
Castellum är ett fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med närvaro inom fem regioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Lager- och industrifastigheter omfattar cirka 1 499 000 kvadratmeter och utgör cirka 45 % av Castellums totala uthyrningsbara area.
Corem är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt Danmark. Corem har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av industri-, lager- och logistikfastigheter. Lager- och industrifastigheter omfattar cirka 582 000 kvadratmeter och utgör 71 % av Corems totala uthyrningsbara area.
FastPartner är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter. FastPartners fastigheter finns framför allt i Stockholmsregionen och i Gävle. Produktions- och lagerfastigheter omfattar cirka 324 000 kvadratmeter och utgör 62 % av FastPartners totala uthyrningsbara area.
Klövern är ett fastighetsbolag med lokal närvaro i Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Lageroch industrifastigheter omfattar cirka 517 000 kvadratmeter och utgör 34 % av Klöverns totala uthyrningsbara area.
Kungsleden är ett fastighetsbolag där verksamheten är organiserad inom tre divisioner, kommersiella fastigheter, publika fastigheter samt modulbyggnader. Lager- och industrifastigheter omfattar 764 000 kvadratmeter och utgör cirka 30 % av Kungsledens totala uthyrningsbara area.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Lager- och industrifastigheter omfattar cirka 574 000 kvadratmeter och utgör cirka 42 % av Wihlborgs totala uthyrningsbara area.
Källa: Bolagens hemsidor och rapporter 2010.
Den 31 december 2010 omfattade Sagax fastighetsbestånd 129 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 024 000 kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 712,7 respektive 668,7 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgick till 94 % respektive 8,6 år.
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Svealand, Västra Götaland, Östra Götaland och Utland. Marknadsområdet Stockholm omfattar 40 % av det totala marknadsvärdet och 42 % av hyresvärdet.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, elektricitet, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna även fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna så kallade triple netavtal. Avtalspart för mediaförsörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, skiljer sig mellan beståndet i Stockholm, Helsingfors och övriga marknadsområden.
I Stockholm innehar Sagax mediaabonnemang för 54 % av den uthyrningsbara arean medan motsvarande siffra för hela beståndet är 23 %.
Därutöver vidarefaktureras 68 % av Sagax utgifter för mediaabonnemang. Resultatpåverkan av förändrade kostnader eller förbrukning för media är därför begränsad.
Per 31 december 2010 fördelades Sagax hyresintäkter på 301 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är uthyrda med triple netavtal med långa löptider.
Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsumentprisindex (KPI) motsvarar 99 % av kontrakterade hyror vid årsskiftet.
fastighetsbestånd i sammandrag
| 2010-12-31 | 2010 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknads | Antal | Uthyr ningsbar |
Marknadsvärde | Hyres värde, |
Hyres värde, |
Ekonomisk uthyrnings |
Hyres intäkter, |
Övriga intäkter, |
Fastighets kostnader, |
Fastighets kostnader, |
Drift netto, |
Direktav | |
| område | fastigheter | area, kvm | Mkr | kr/kvm | Mkr | kr/kvm | grad | Mkr | Mkr | Mkr1) | kr/kvm1) | Mkr1) | kastning 1) |
| Stockholm | 53 | 319 327 | 3 033 | 9 497 | 300,8 | 942 | 93 % | 271,8 | 9,2 | –72,3 | –226 | 211,7 | 7,1 % |
| Svealand | 16 | 70 532 | 539 | 7 642 | 45,8 | 649 | 90 % | 36,8 | 13,0 | –2,4 | –34 | 47,5 | 10,2 % |
| Västra Götaland | 15 | 99 868 | 1 093 | 10 942 | 90,0 | 901 | 95 % | 81,8 | 0,8 | –4,1 | –41 | 78,7 | 7,5 % |
| Östra Götaland | 17 | 239 045 | 783 | 3 276 | 83,5 | 349 | 100 % | 84,0 | – | –3,4 | –14 | 80,7 | 10,7 % |
| Utland | 28 | 294 781 | 2 088 | 7 083 | 192,6 | 653 | 93 % | 170,0 | 0,6 | –13,1 | –44 | 157,0 | 8,5 % |
| Summa | 129 1 023 553 | 7 535 | 7 362 | 712,7 | 696 | 94 % | 644,4 | 23,6 | –95,3 | –93 | 572,7 | 8,1 % |
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
Hyresdurationen uppgick per 31 december 2010 till 8,6 (9,1) år.
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Antal hyresavtal |
Hyres duration, år |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 53 | 157 | 5,5 |
| Svealand | 16 | 17 | 11,6 |
| Västra Götaland | 15 | 15 | 12,6 |
| Östra Götaland | 17 | 17 | 9,6 |
| Utland | 28 | 95 | 10,1 |
| Totalt/Genomsnitt | 129 | 301 | 8,6 |
Tabellen nedan visar hyresavtalens förfallostruktur per 31 december 2010.
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2010 | 2 | 2 937 | 2,9 | 0 % |
| 2011 | 80 | 37 049 | 38,7 | 6 % |
| 2012 | 51 | 64 690 | 54,2 | 8 % |
| 2013 | 33 | 51 651 | 42,3 | 6 % |
| 2014 | 28 | 97 776 | 57,2 | 9 % |
| >2014 | 107 | 737 877 | 473,5 | 71 % |
| Totalt | 301 | 991 980 | 668,7 | 100 % |
De totala årshyresintäkterna för Sagax tio största hyresgäster motsvarade per 31 december 2010 cirka hälften av Sagax totala årshyresintäkter.
Sagax tio största hyresgäster sorterade i bokstavsordning framgår nedan. Hyresdurationen för de tio största hyresgästerna uppgick till 11,5 år i genomsnitt.
| Verksamhet | Årshyra, Mkr | Andel av total årshyra |
Antal kontrakt |
Genomsnittlig återstående löptid, år |
|---|---|---|---|---|
| Arvid Nordquist i Stockholm Kafferosteri och livsmedelsimport |
16 | 2 % | 1 | 8,0 |
| BE Group i Norrköping, Åbo och Lahtis Stålgrossist |
38 | 6 % | 4 | 13,9 |
| BWG Homes i Vetlanda och Sävsjö Småhustillverkarna Myresjöhus och Smålandsvillan |
30 | 4 % | 2 | 10,0 |
| DSV i Helsingfors Transport- och logistikföretag |
35 | 5 % | 3 | 7,2 |
| Gambro i Lund och Hechingen Medicintekniskt företag |
82 | 12 % | 6 | 16,4 |
| Kindwalls i Stockholm Försäljning och service av personbilar |
14 | 2 % | 2 | 9,3 |
| Konecranes i Hyvinge och Tavastehus Lyftutrustning och underhållstjänster |
1) | 1) | 3 | 9,3 |
| Närkes Elektriska, NEA, i flera svenska städer Installation, service och försäljning av elmaterial |
29 | 4 % | 22 | 8,9 |
| S:t Eriks i Uppsala och Staffanstorp Tillverkning av mark-, tak- och VA-system |
13 | 2 % | 1 | 15,5 |
| Trivselhus i Vetlanda Småhustillverkare |
12 | 2 % | 3 | 16,0 |
1) Uppgiften omfattas av sekretessavtal.
Sagax har historiskt haft låga hyresförluster. Under 2010 understeg de 0,1 (0,2) miljoner kronor.
| År | Hyresförluster, Mkr | Andel av omsättning |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|---|---|---|---|
| 2005 | 0,1 | 0,06 % | 95 % |
| 2006 | 0,3 | 0,12 % | 93 % |
| 2007 | 0,5 | 0,14 % | 97 % |
| 2008 | 1,0 | 0,20 % | 96 % |
| 2009 | 0,2 | 0,04 % | 95 % |
| 2010 | 0,1 | 0,03 % | 94 % |
Den ekonomiska vakansgraden uppgick per 31 december 2010 till 6,2 %, vilket kan jämföras med 4,8 % vid utgången av år 2009. Förändringen i vakansgraden är främst hänförlig till en hyresrabatt som lämnats till en hyresgäst i samband med en förlängning av hyresavtal.
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Vakans- värde, Mkr |
Vakans- grad |
Vakant area, kvm |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 53 | 21,8 | 7,2 % | 22 004 |
| Svealand | 16 | 4,5 | 9,7 % | 3 843 |
| Västra Götaland | 15 | 4,3 | 4,8 % | 4 131 |
| Östra Götaland | 17 | – | – | – |
| Utland | 28 | 13,4 | 6,9 % | 1 595 |
| Totalt | 129 | 44,0 | 6,2 % | 31 573 |
Under året har vakansvärdet ökat med 23,5 (14,0) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 22,7 (14,6) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Lämnade rabatter har ökat med 13,7 (4,5) miljoner kronor i årstakt vid periodens utgång. Rabatterna avser
huvudsakligen rabatter lämnade i samband med förlängning av befintliga hyresavtal. Utgående vakansvärde uppgick till 44,0 (26,2) miljoner kronor. Avtal för lokaler med en årshyra om 16,5 (10,7) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning men ännu ej avflyttats. Avtal för lokaler med en årshyra om 3,0 (8,0) miljoner kronor har tecknats men ännu ej tillträtts.
Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick per 31 december 2010 till 3,1 % (2,6 %). Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden då vakanserna i huvudsak återfinns i Stockholm där hyresnivåerna generellt är högre. Att lämnade hyresrabatter inkluderas i den ekonomiska vakansen bidrar till att denna överstiger den areamässiga vakansgraden.
Under 2010 har hyresavtal tecknats avseende 18 700 (28 800) kvadratmeter med ett årligt hyresvärde om totalt 15,1 (23,2) miljoner kronor. Därutöver har Sagax omförhandlat och förlängt befintliga hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 139,5 (86,8) miljoner kronor.
I tabellen nedan redogörs för vakansförändringar under 2010.
| Belopp i miljoner kronor | |
|---|---|
| Utgående vakans 31 december 2009 | 26,2 |
| Vakansvärde från fastighetsförvärv | 3,3 |
| Avflyttningar | 23,5 |
| Inflyttningar | –22,7 |
| Förändring av lämnade rabatter | 13,7 |
| Utgående vakans 31 december 2010 | 44,0 |
| Uppsagt för omförhandling | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 16,5 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –3,0 |
| Justerad utgående vakans | |
| 31 december 2010 | 57,4 |
Tulkintie 29 (92-40-503-1) i Vanda, Finland, omfattar 15 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till DSV Road Oy och ligger i anslutning till Helsingfors flygplats.
Sagax har under året investerat 1 171,8 (656,8), miljoner kronor varav 991,7 (447,4) miljoner kronor avsåg förvärv och 180,1 (209,4) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet.
Under 2010 förvärvades 18 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 113 000 kvadratmeter vid totalt sex olika tillfällen för totalt 982,5 miljoner kronor. En fastighet som tidigare innehafts
med tomträtt friköptes från Stockholms stad för 9,2 miljoner kronor. Totalt förvärvades fastigheter för 991,7 (447,4) miljoner kronor.
Förvärven kompletterar Sagax befintliga fastighetsbestånd väl och har integrerats i bolagets förvaltning. Nedan presenteras förvärven.
| Förvärv | Area, kvm | Anskaffnings kostnad, Mkr Hyresgäst |
Kommun | Land | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lagerfastighet | 7 949 | 28 Cavotec, Frukt & Gröntkompaniet | Stockholm | Sverige | |
| Två lagerfastigheter | 27 088 | 282 DSV Solutions, DSV Road | Vanda | Finland | |
| Nybyggd höglagerfastighet | 7 200 | 89 Baxter Medical | Sigtuna | Sverige | |
| Två industrifastigheter | 24 279 | 231 S:t Eriks | Uppsala och Staffanstorp | Sverige | |
| Tio fastigheter för lätt industri | 43 126 | 322 Fremantle Media, Fläkt Woods, m.fl. | Helsingfors, Vanda och Esbo Finland | ||
| Tilläggsförvärv i Danderyd | 3 243 | 31 Danderyds Krog, Byggbesked | Danderyd | Sverige | |
| Summa | 112 885 | 983 | |||
| Friköp av tomträtt | Area, kvm | Anskaffnings kostnad, Mkr Hyresgäst |
Kommun | Land | |
| Tillverkaren 1 | 4 541 | 9 Marinshopen, Mekonomen | Stockholm | Sverige |
Under 2010 såldes två fastigheter i två separata affärer. De sålda fastigheternas uthyrningsbara area uppgick till 7 825 kvadratmeter. Sammanlagda försäljningspriset uppgick till 72,8 miljoner kronor före försäljningskostnader.
| Fastighet | Kommun | Uthyrnings bar area, kvm |
Försäljnings pris, Mkr |
|---|---|---|---|
| Galjonen 9 | Linköping | 762 | 5,4 |
| Bagaren 5 | Tyresö | 7 063 | 67,4 |
| Summa | 7 825 | 72,8 |
Sagax har under 2010 investerat 180,1 (209,4) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav motsvarande 87,5 miljoner kronor i Finland. 122,5 miljoner kronor av investeringarna avsåg anpassning av lokaler för befintliga hyresgäster mot ersättning i form av ökad hyresnivå samt förlängda hyresavtal. 49,9 miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar samt nybyggnation. 7,7 miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll av till exempel tak.
Sagax har kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästanpassningar uppgående till högst 190 miljoner kronor, varav cirka 131 miljoner kronor avser Finland. Under de närmaste två åren bedöms totalt cirka 100 miljoner kronor komma att investeras i befintligt fastighetsbestånd till följd av dessa åtaganden. Avtalen om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investeringarna skall vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras genom internt genererade medel samt inom ramen för befintliga kreditfaciliteter.
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till sammanlagt 121,0 miljoner kronor, vilket motsvarar 67 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året.
I Hechingen, Tyskland har Sagax under 2010 slutfört en investering i form av hyresgästanpassning åt Gambro för att möjliggöra produktion av flera olika dialysfilter i samma produktionslinje. Lokalerna har byggts om till renrumsstandard och försetts med sprinkler. Ny ventilation har dragits, separat elförsörjning och nytt brandlarmssystem har installerats. Produktionslinjen har även försetts med nytt kanalsystem för ånga, kylvatten, kväve och tryckluft.
Den totala investeringen uppgick till 43 miljoner kronor och skedde mot hyrestillägg samt mot förlängning av befintliga hyresavtal.
Holger Crafoord Strasse 26, Hechingen
Under 2010 påbörjades nybyggnation av 4 700 kvadratmeter kontorsytor i Hyvinge, Finland, för hyresgästen Konecranes. 1,6 miljoner euro investerades under det fjärde kvartalet vilket motsvarade 14,4 miljoner kronor. Totala produktionskostnaden kommer att uppgå till 10,0 miljoner euro för byggnationen som avslutas under 2011.
Motsvarande 17,4 miljoner kronor har härutöver investerats i hyresgästanpassning av fastigheten under 2010. Det befintliga hyresavtalet har förlängts och hyresnivån justerats till följd av investeringarna. Den nya hyran träder i kraft under fjärde kvartalet 2011.
Konenkatu 8 i Hyvinge, Finland
På fastigheten Tillverkaren 1 har investering skett i en ny byggnad i anslutning till den befintliga byggnaden. Den nya byggnaden innehåller bilverkstad, butik och kontor för hyresgästen Mekonomen. I den befintliga byggnaden har investerats i ett nytt entresolbjälklag med hiss. För fastighetens uppvärmning har den tidigare oljepannan ersatts med en energieffektiv bergvärmeanläggning.
Investeringen uppgick till 15,8 miljoner kronor och hyresavtalen sträcker sig till 2020. Tomträtten har under året friköpts för 9,2 miljoner kronor i samband med utbyggnaden.
Tillverkaren 1, Stockholm
Fastigheten Söderbymalm 7:49 har omvandlats från plasttillverkningsverksamhet till höglager och kontor för musikinstrumentimportören Luthman Scandinavia. 6 300 kvadratmeter uthyrningsbar area har iordningsställts omfattande höglager med fyra vädertätade inlastningar för långa fordon, ny verkstad och nytt kontor. Fastighetens uppvärmning har uppgraderats från oljepanna till fjärrvärme.
Investeringen uppgick till 21,5 miljoner kronor och hyresavtalet sträcker sig till 2020.
Söderbymalm 7:49, Haninge
På fastigheten Ruununmyllentie 13 i Tavastehus, Finland, har en tillbyggnation om 600 kvadratmeter utförts åt hyresgästen Konecranes. De tillbyggda lokalerna innehåller kontor och personalutrymmen. Ringen på nedanstående bild illustrerar den tillbyggda delen på fastigheten.
Den totala investeringen motsvarade 8,5 miljoner kronor. Konecranes betalar ett hyrestillägg med start i december 2010. Hyresavtalet förlängs med fyra år till 2022.
Ruununmyllentie 13, Tavastehus
I Stockholmsområdet omfattar Sagax fastighetsbestånd 53 fastigheter med 319 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 301 miljoner kronor.
Stockholm är Sagax huvudmarknad. 40 % respektive 42 % av koncernens totala marknadsvärde respektive hyresvärde återfinns här. Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsområdet omfattar 53 fastigheter med 319 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 157 stycken med en genomsnittlig hyresduration om 5,5 år.
Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.
I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskontrakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjligheterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda.
Fastigheten Bulten 6 i Danderyd omfattar 1 700 kvadratmeter uthyrningsbar area och har hyrts ut under 2010 till bilåterförsäljaren Callisma.
| Kafferosteri och livsmedelsimport |
|---|
| Grossist av elprodukter, industri förnödenheter och hushållsmaskiner |
| Försäljning och service av bilar |
| Landstingsägd distributör av sjukvårdsartiklar |
| Livsmedelsgrossist |
| Antal fastigheter | 53 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 319 327 |
| Hyresvärde, Mkr | 300,8 |
| Vakansgrad, % | 7,2 |
| Hyresduration, år | 5,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 3 033 |
| Direktavkastning per 2010-12-31, % | 7,1 |
Hyresmarknaden i Stockholm, se sidan 11
Hyresdurationen för Sagax hyresavtal i Stockholmsområdet uppgick per 31 december 2010 till 5,5 (5,9) år. Den ekonomiska vakansgraden i Stockholm har under 2010 minskat från 8,1 % till 7,2 %.
Sagax har tecknat nya hyresavtal om totalt 13 300 (22 800) kvadratmeter. Avflyttningen av hyresgäster har varit mindre än föregående år och nettouthyrningen uppgår till 4 300 (4 800) kvadratmeter.
För fastigheten Rankan 1 i Sollentuna tecknades ett treårigt hyresavtal med transportföretaget Alfta Frakt AB som kommer att driva terminal och lagerhotell omfattande 3 500 kvadratmeter i fastigheten.
Brödtillverkaren Pågen har tecknat ett femårigt hyresavtal om 1 400 kvadratmeter lager i fastigheten Njursta 1:23 i Upplands Väsby.
Flera utökningar och förlängningar av befintliga hyresavtal har även genomförts. I Varubalen 3 i Årsta har Restaurangjouren mer än fördubblat sin area till 2 600 kvadratmeter av kyl-, frys- och beredningsrum. Hyresavtalet har en löptid om fyra år. Restaurangjouren är livsmedelsgrossist till restauranger och matcaféer.
Fastigheten Söderbymalm 7:49 har omvandlats från plasttillverkningsverksamhet till 6 300 kvadratmeter höglager och kontor för musikinstrumentimportören Luthman Scandinavia.
På fastigheten Tillverkaren 1 har investering skett i en ny byggnad i anslutning till den befintliga byggnaden. Den nya byggnaden innehåller bilverkstad, butik och kontor för hyresgästen Mekonomen. I den befintliga byggnaden har investerats i nytt entresolbjälklag med hiss.
Fastigheten Bulten 6 i Danderyd har under 2010 renoverats och anpassats till bilhandlaren Callismas behov. En glasad utbyggnad om 100 kvadratmeter mot E18 har byggts till och utställningshallen har försetts med nytt golv och ny ventilation. Hyresgästen är återförsäljare av bland annat Bentley och Aston Martin.
Under 2010 förvärvades fyra fastigheter i Stockholm för totalt 148,2 miljoner kronor med en uthyrningsbar area om totalt 18 400 kvadratmeter.
I Lunda industriområde förvärvades Domnarvet 17 med en uthyrningsbar area om 7 900 kvadratmeter. Fastigheten ligger i direkt anslutning till Sagax fastighet Domnarvet 16. Efter förvärvet äger Sagax åtta fastigheter i Lunda med en sammanlagd uthyrningsbar area om drygt 50 000 kvadratmeter.
I Danderyd förvärvades fastigheterna Bulten 1 och Bulten 2 med en uthyrningsbar area om totalt 3 200 kvadratmeter. Fastigheterna ligger i anslutning till tre fastigheter som sedan tidigare ägs av Sagax.
I Sigtuna förvärvades den nybyggda fastigheten Rosersberg 11:105 vilken är uthyrd till läkemedelsföretaget Baxter. Fastigheten är belägen i Stockholm Nord Logistikcenter som ligger i anslutning till E4:an mellan Stockholm city och Arlanda flygplats. Byggnaden omfattar 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area varav 85 % utgörs av höglager.
Utöver dessa fastigheter friköptes även tomträtten till Tillverkaren 1 i Älvsjö för 9,2 miljoner kronor.
I Tyresö såldes fastigheten Bagaren 5 till hyresgästen.
Rosersberg 11:105 i Sigtuna utgörs av en nybyggd höglagerfastighet om 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och är i sin helhet uthyrd till medicinteknik- och läkemedelsföretaget Baxter. Fastigheten är belägen i Stockholm Nord Logistikcenter vilket ligger i anslutning till E4:an mellan Stockholm city och Arlanda flygplats. Fastigheten tillträddes under det fjärde kvartalet 2010.
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref 2) | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri |
Kontor/ övrigt |
Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 | Domnarvet 161) | Fagerstagatan 7 | Stockholm | 2 416 | 1 992 | 4 408 | 20,4 |
| 2 | Domnarvet 171) | Fagerstagatan 5 | Stockholm | 6 554 | 1 395 | 7 949 | 31,0 |
| 3 | Domnarvet 341) | Garpenbergsgatan 3 | Stockholm | 1 442 | 530 | 1 972 | 12,1 |
| 4 | Domnarvet 401) | Gunnebogatan 34 | Stockholm | 2 045 | 532 | 2 577 | 10,5 |
| 5 | Fabrikören 91) | Konsumentvägen 9–11 | Stockholm | 3 110 | 955 | 4 065 | 17,3 |
| 6 | Finspång 61) | Finspångsgatan 49–51 | Stockholm | 6 687 | 1 767 | 8 454 | 31,8 |
| 7 | Gjutmästaren 8 | Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 | Stockholm | 5 000 | – | 5 000 | – |
| 8 | Horndal 11) | Fagerstagatan 29 | Stockholm | 7 053 | 1 270 | 8 323 | 31,4 |
| 9 | Induktorn 15 | Ranhammarsvägen 12–14 | Stockholm | 1 090 | 60 | 1 150 | 3,8 |
| 10 | Induktorn 24 | Ranhammarsvägen 12–14 | Stockholm | 8 335 | 4 436 | 12 771 | – |
| 11 | Induktorn 351) | Ranhammarsvägen 10 | Stockholm | 3 665 | 365 | 4 030 | 17,6 |
| 12 | Instrumentet 14 | Instrumentvägen 16 | Stockholm | 300 | 1 578 | 1 878 | 9,4 |
| 13 | Kalvholmen 11) | Måsholmstorget 4 | Stockholm | 1 015 | 3 402 | 4 417 | 20,4 |
| 14 | Kolsva 11) | Fagerstagatan 26 | Stockholm | 5 180 | 870 | 6 050 | 21,2 |
| 15 | Miklaholt 3 | Haukadalsgatan 2–8 | Stockholm | 3 000 | 3 000 | 6 000 | 29,8 |
| 16 | Murmästare-Ämbetet 31) | Murmästarvägen 1 | Stockholm | 8 590 | 1 948 | 10 538 | 40,7 |
| 17 | Panncentralen 11) | Partihandlarvägen 50–52 | Stockholm | 10 658 | 1 791 | 12 449 | 52,9 |
| 18 | Sillö 31) | Edsvallabacken 20–24 | Stockholm | 6 150 | 910 | 7 060 | 24,8 |
| 19 | Skultuna 31) | Finspångsgatan 44 | Stockholm | 8 828 | 2 926 | 11 754 | 46,7 |
| 20 | Stensätra 161) | Stensätravägen 2–4 | Stockholm | 8 528 | 2 046 | 10 824 | 10,9 |
| 21 | Tillverkaren 1 | Grossistvägen 1–5 | Stockholm | 1 994 | – | 1 994 | 3,4 |
| 22 | Valsverket 101) | Karlsbodavägen 2–4 | Stockholm | 14 615 | 2 020 | 16 635 | 69,4 |
| 23 | Varubalen 31) | Upplagsvägen 2–10 | Stockholm | 7 502 | 2 962 | 10 464 | 35,2 |
| 24 | Varubilen 11) | Konsumentvägen 13–17 | Stockholm | 8 935 | 1 110 | 10 045 | 30,4 |
| 25 | Vitå 2 | Viderögatan 3–5 | Stockholm | 4 100 | 4 915 | 9 015 | 56,6 |
| 26 | Kumla Hage 7 | Segersbyvägen 5 | Botkyrka | 1 050 | 900 | 1 950 | 9,2 |
| 27 | Tumba 7:234 | Gustav de Lavals Väg 10–12 | Botkyrka | 13 252 | 540 | 13 792 | 20,1 |
| 28 | Bulten 1 | Danderydsvägen 142 | Danderyd | – | 2 393 | 2 393 | 11,5 |
| 29 | Bulten 2 | Danderydsvägen 144 | Danderyd | – | 850 | 850 | 3,7 |
| 30 | Bulten 4 | Ryttarvägen 5 | Danderyd | 888 | 349 | 1 237 | 6,5 |
| 31 | Bulten 6 | Ryttarvägen 9 | Danderyd | 1 700 | – | 1 700 | 9,3 |
| 32 | Bulten 10 | Ryttarvägen 2 | Danderyd | 2 800 | – | 2 800 | 27,4 |
| 33 | Jordbromalm 6:101) | Rörvägen 7 | Haninge | 4 690 | 1 328 | 6 018 | 25,3 |
| 34 | Jordbromalm 6:823) | Rörvägen 7 | Haninge | – | – | – | 13,6 |
| 35 | Söderbymalm 7:49 | Hantverkarvägen 31 | Haninge | 6 320 | 800 | 7 120 | 23,2 |
| 36 | Heden 1 | Mälarvägen 15 | Huddinge | 3 410 | 650 | 4 060 | 15,2 |
| 37 | Heden 4 | Lövbacksvägen 4,6 | Huddinge | 4 658 | – | 4 658 | 17,5 |
| 38 | Kugghjulet 3 | Lännavägen 62 | Huddinge | 5 214 | 206 | 5 420 | 25,3 |
| 39 | Slänten 17 | G:a Södertäljevägen 125 | Huddinge | 3 537 | 850 | 4 387 | 12,8 |
| 40 | Jakobsberg 22:14 | Brantvägen 2 | Järfälla | 2 000 | 650 | 2 650 | 17,7 |
| 41 | Veddesta 1:13 | Veddestavägen 2 | Järfälla | 5 040 | – | 5 040 | 29,0 |
| 42 | Veddesta 2:33 | Veddestavägen 6–10 | Järfälla | 1 500 | – | 1 500 | 16,0 |
| 43 | Veddesta 2:7 | Äggelundavägen 4–6 | Järfälla | 4 142 | 955 | 5 097 | 40,8 |
| 44 | Märsta 17:2 | Maskingatan 8 A | Sigtuna | 3 621 | – | 3 621 | 8,7 |
| 45 | Märsta 24:18 | Turbingatan 2 | Sigtuna | 1 033 | 862 | 1 895 | 7,6 |
| 46 | Rosersberg 11:105 | Metallvägen 47 | Sigtuna | 6 345 | 855 | 7 200 | – |
| 47 | Rankan 1 | Sollentunaholmsvägen 13,15 | Sollentuna | 6 798 | 540 | 7 338 | 45,8 |
| 48 | Reglaget 2 | Bergkällavägen 20–22 | Sollentuna | 1 334 | 1 761 | 3 095 | 18,5 |
| 49 | Romben 3 | Staffans väg 4/Norrvikenleden 97 | Sollentuna | 10 390 | 7 105 | 17 495 | 83,9 |
| 50 | Verkmästaren 4 | Ekensbergsvägen 117 | Solna | 10 907 | 5 045 | 15 952 | 57,9 |
| 51 | Mästaren 61) | Hantverksvägen 14 | Södertälje | 910 | 194 | 1 104 | 4,3 |
| 52 | Stolen 1 | Gribbylundsvägen 2 | Täby | 1 534 | 1 317 | 2 851 | 13,3 |
| 53 | Njursta 1:23 | Saturnusvägen 2 | Upplands Väsby | 6 536 | 430 | 6 966 | 29,0 |
| Totalt | 248 020 | 69 991 | 318 011 | 1 120,8 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Se karta, sidan 25.
3) Mark.
I Svealand har Sagax ett fastighetsbestånd omfattande 16 fastigheter med 71 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 46 miljoner kronor.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Svealand omfattar 16 fastigheter med 71 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 7 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 6 % av hyresvärdet. I Sagax fastighetsbestånd i Svealand återfinns bland annat Schneider Electrics svenska centrallager i Örebro och S:t Eriks tillverkning av betongprodukter i Uppsala. Den största hyresgästen är Närkes Elektriska (NEA).
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 17 hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 11,6 år. Samtliga hyresavtal är triple netavtal.
Fastigheten Terminalen 10 i Karlskoga tomställdes vid halvårsskiftet 2010. Nytt treårigt hyresavtal tecknades med transportföretaget Wiréns Åkeri under hösten avseende större delen av fastigheten.
Fastigheten Ånsta 20:262 i Örebro. Byggnaden omfattar 16 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är i sin helhet uthyrd till Schneider Electric.
Fastigheten Librobäck 4:23 i Uppsala med en uthyrningsbar area om 15 000 kvadratmeter förvärvades under 2010. Fastigheten är fullt uthyrd till S:t Eriks.
Inga fastigheter har sålts under 2010.
| Närkes Elektriska | Elgrossist och elentreprenör |
|---|---|
| Schneider Electric | Elgrossist |
| S:t Eriks | Tillverkare av mark-, tak- och VA-system |
| Wiréns Åkeri | Åkeri |
| Åke Eriksson Bil | Försäljning av bilar |
| Antal fastigheter | 16 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 70 532 |
| Hyresvärde, Mkr | 45,8 |
| Vakansgrad, % | 9,7 |
| Hyresduration, år | 11,6 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 539 |
| Direktavkastning per 2010-12-31, % | 10,2 |
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor/ övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Lampan 11) | Spårgatan 14 | Arvika | 556 | 260 | 816 | 1,1 |
| Nygårdarna 14:202 | Nygårdsvägen 11 | Borlänge | 828 | 665 | 1 493 | 4,3 |
| Nålen 4 | Södra Furunäsvägen 3 | Eda | 195 | 145 | 340 | 0,3 |
| Romberga 11:5 | Sämskarbogatan 6 | Enköping | 510 | 633 | 1 143 | 4,6 |
| Nollplanet 81) | Fabriksgatan 7 | Eskilstuna | 905 | 346 | 1 251 | 2,8 |
| Sörby Urfjäll 38:1 | Elektrikergatan 3 | Gävle | 1 850 | 500 | 2 350 | 8,5 |
| Terminalen 10 | Magasinvägen 5 | Karlskoga | 7 632 | 1 552 | 9 184 | 20,9 |
| Spärren 21) | Spärrgatan 7 | Karlstad | 923 | 1 031 | 1 954 | 4,9 |
| Vattenormen 2 | Ålgatan 10 | Luleå | 3 851 | 679 | 4 530 | 5,6 |
| Brårud 1:117 | Brårudsallén 8 | Sunne | 567 | 246 | 813 | 0,9 |
| Kättingen 1 | Norrlandsvägen 29 | Säffle | 363 | 286 | 649 | 1,6 |
| Librobäck 4:23 | Börjegatan 77 B–C | Uppsala | 13 719 | 1 260 | 14 979 | 63,9 |
| Kungsängen 32:8 | Kungsängsesplanaden 9 | Uppsala | 756 | 392 | 1 148 | 6,1 |
| Sågklingan 9 | Pilgatan 19 | Västerås | 1 340 | 2 240 | 3 580 | 13,6 |
| Hissmontören 2 | Klerkgatan 18 | Örebro | 7 455 | 2 876 | 10 331 | 23,0 |
| Ånsta 20:262 | Lastgatan 2 | Örebro | 14 583 | 1 388 | 15 971 | 57,8 |
| Totalt | 56 033 | 14 499 | 70 532 | 219,9 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
Sagax fastighetsbestånd i Västra Götaland omfattar 15 fastigheter med 100 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 90 miljoner kronor.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Västra Götaland omfattar 15 fastigheter med 100 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 13 % av hyresvärdet i koncernen.
Bland Sagax fastigheter i Västra Götaland återfinns bland annat Gambros forsknings- och produktionsanläggning i Lund, Panduros centrallager och huvudkontor i Malmö samt sex fastigheter på olika orter som är uthyrda till Närkes Elektriska (NEA).
Stockholmsledet 9 i Lund omfattar 10 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Gambro Lundia. Vevaxeln 4 i Malmö omfattar 2 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Närkes Elektriska, NEA.
I Lund är fastigheterna belägna i direkt närhet till Brunnshög där ESS och MAX IV (neutronforskningsanläggning) kommer att byggas. Första byggstart är 2012 och byggnationen beräknas vara färdig 2020. I området beräknas 14 000 människor komma att bo och 40 000 att arbeta. Efterfrågan på kontor, forskningslokaler, bostäder och hotell förväntas att bli stor.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 15 hyresavtal. Samtliga hyresavtal är triple netavtal och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 12,6 år. Sagax har en vakans om 4 131 kvadratmeter i Lund.
Nybyggnation av kontor i entresol i lager har genomförts mot hyrestillägg för hyresgästen Panduro i fastigheten Båtyxan 6 i Malmö.
Under 2010 har fastigheten Borggård 1:344 i Staffanstorp med en uthyrningsbar area om 9 300 kvadratmeter förvärvats. Fastigheten är fullt uthyrd till S:t Eriks. S:t Eriks är en ledande producent av prefabricerade betongprodukter.
Inga fastigheter i marknadsområdet har avyttrats under 2010.
| Antal fastigheter | 15 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 99 868 |
| Hyresvärde, Mkr | 90,0 |
| Vakansgrad, % | 4,8 |
| Hyresduration, år | 12,6 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 1 093 |
| Direktavkastning per 2010-12-31, % | 7,5 |
De fem största hyresgästerna som motsvarade 85 % av marknadsområdets hyresvärde var följande:
| Gambro Lundia | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
|---|---|
| Gothia Financial Group | Inkasso- och finansiella tjänster |
| Kemira Kemi | Produktion av kemiska produkter |
| Närkes Elektriska | Elgrossist och elentreprenör |
| Panduro Hobby | Försäljning och distribution av hobbymaterial |
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor/ övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Högsbo 34:181) | J A Wettergrens Gata 10 | Göteborg | 2 914 | 1 870 | 4 784 | 30,6 |
| Bronsen 1 | Industrigatan 87 | Helsingborg | 8 426 | – | 8 426 | 9,9 |
| Kokosnöten 2 | Industrigatan 83 | Helsingborg | 844 | 4 434 | 5 278 | 11,2 |
| Inteckningen 5 | Magistratsvägen 16–18 | Lund | 12 924 | 10 865 | 23 789 | 87,7 |
| Stockholmsledet 9 | Emdalavägen 5 | Lund | 6 817 | 3 132 | 9 949 | 65,9 |
| Båtyxan 51) | Järnyxegatan 15–17 | Malmö | 4 865 | 775 | 5 640 | 13,1 |
| Båtyxan 61) | Järnyxegatan 15–17 | Malmö | 11 075 | 1 960 | 13 035 | 36,0 |
| Vevaxeln 4 | Vevaxelgatan 2 | Malmö | 1 080 | 1 758 | 2 838 | 13,8 |
| Poppeln 29 | Stockholmsvägen 53 | Mariestad | 300 | 100 | 400 | 1,3 |
| Kamaxeln 61) | Batterivägen 11 | Skövde | 1 267 | 1 013 | 2 280 | 7,9 |
| Borggård 1:344 | Industrivägen 4 | Staffanstorp | 8 976 | 324 | 9 300 | 17,6 |
| Tornväktaren 12 | Järnvägsgatan 7 | Tidaholm | 130 | 230 | 360 | 1,0 |
| Ratten 6 | Kardanvägen 28 | Trollhättan | 1 161 | 1 481 | 2 642 | 6,7 |
| Gräsanden 7 | Skaragatan15 | Vara | 6 946 | 1801 | 8 747 | 9,0 |
| Bälgen 4 | Järngatan 2 | Varberg | – | 2 400 | 2 400 | 30,2 |
| Totalt | 67 725 | 32 143 | 99 868 | 341,9 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
I Östra Götaland omfattar Sagax fastighetsbestånd 17 fastigheter med 239 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 83,5 miljoner kronor.
I Östra Götaland omfattar Sagax fastighetsbestånd 17 fastigheter med 239 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 23 % av Sagax uthyrningsbara area och 12 % av hyresvärdet i koncernen. I Sagax fastighetsbestånd i Östra Götaland återfinns bland annat BE Groups lager- och produktionsanläggning i Norrköping och BWG Homes produktionsanläggningar i Vetlanda och Sävsjö. Den största hyresgästen är BWG Homes.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 17 hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 9,6 år. Samtliga hyresavtal är triple netavtal.
I fastigheten Brogårdshemmet 14 i Vetlanda har fortsatt ombyggnation för hyresgästen EvoBus genomförts efter att företaget tecknat ett tioårigt hyresavtal omfattande hela fastigheten.
Under 2010 har inga fastigheter förvärvats i marknadsområdet.
Fastigheten Galjonen 9 i Linköping med en uthyrningsbar area om 762 kvadratmeter avyttrades under året. Försäljningspriset uppgick till 5,4 miljoner kronor.
| BE Group | Stålgrossist |
|---|---|
| BWG Homes | Trähusfabrikant |
| Habo Gruppen | Tillverkar och säljer bland annat lås och beslag |
| Pelly Industri | Förvaringslösningar för hemmet |
| Trivselhus | Trähusfabrikant |
Gästgivaregården 1:305 i Sävsjö omfattar 14 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till småhustillverkaren Smålandsvillan.
| Antal fastigheter | 17 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 239 045 |
| Hyresvärde, Mkr | 83,5 |
| Vakansgrad, % | 0 |
| Hyresduration, år | 9,6 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 783 |
| Direktavkastning per 2010-12-31, % | 10,7 |
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor/ övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Bårebo 1:17 | Bårebo 3–5 | Gnosjö | 6 010 | 1 117 | 7 127 | 4,6 |
| Hillerstorp 3:106 | Industrigatan 14–22 | Gnosjö | 20 830 | 2 620 | 23 450 | 23,1 |
| Bränninge 2:136 m fl | Södergatan 2 | Habo | 14 830 | 2 260 | 17 090 | 21,2 |
| Glaskronan 1 | Svedengatan 13 | Linköping | 968 | 1 534 | 2 502 | 17,6 |
| Bälgen 4 | Karlsrovägen 4 | Ljungby | 1 788 | 324 | 2 112 | 3,0 |
| Exportzonen 2 | Arkösundsvägen 1 | Norrköping | 1 034 | 1 111 | 2 145 | 6,9 |
| Pollaren 1 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 40 730 | – | 40 730 | 62,1 |
| Pollaren 2 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 7 700 | – | 7 700 | 25,0 |
| Eksjöhovgård 7:5 | Svetsaregatan 4 | Sävsjö | 6 026 | 990 | 7 016 | 8,7 |
| Gästgivaregården 1:305 | Vrigstad | Sävsjö | 13 735 | 620 | 14 355 | 9,8 |
| Bildhuggaren 1 | Storgatan 70 | Vaggeryd | 14 247 | 400 | 14 647 | 16,1 |
| Bockaberg 2:2 | Solbergavägen 44 | Vetlanda | 16 720 | 2 807 | 19 527 | 9,8 |
| Snickaren 3 | Snickarvägen 4 | Vetlanda | 11 430 | 1 570 | 13 000 | 19,0 |
| Lilla Hillhult 2:4 | Lilla Hillhult 13 | Vetlanda | 2 050 | 150 | 2 200 | 1,7 |
| Brogårdshemmet 14 | Lasarettsgatan 30 | Vetlanda | 5 919 | – | 5 919 | – |
| Myresjö 31:2 | Myresjö | Vetlanda | 54 120 | 3 875 | 57 995 | 39,9 |
| Gravören 9 | Ljungadalsgatan 7 | Växjö | 1 060 | 470 | 1 530 | 2,7 |
| Totalt | 219 197 | 19 848 | 239 045 | 268,5 |
I Finland, Tyskland och Danmark har Sagax den 31 december 2010 ett fastighetsbestånd omfattande 28 fastigheter med 295 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Återstående genomsnittlig löptid på hyresavtalen uppgår till 10,1 år.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Utland omfattar 28 fastigheter med 295 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 29 % av Sagax uthyrningsbara area och 27 % av hyresvärdet.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 95 hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 10,1 år.
I Hechingen, Tyskland, har Sagax under 2010 investerat 43,7 miljoner konor för hyresgästen Gambro i samband med att Gambro investerat i en ny produktionslinje för produktion av dialysfilter.
Under 2010 påbörjades nybyggnation av 4 700 kvadratmeter kontorsytor i Hyvinge, Finland, för hyresgästen Konecranes. 1,6 miljoner euro investerades under det fjärde kvartalet vilket motsvarade 14,4 miljoner kronor. Totala produktionskostnaden kommer att uppgå till 10,0 miljoner euro för byggnationen vilken avslutas under 2011.
Därutöver har Sagax investerat 17,4 miljoner kronor respektive 8,2 miljoner kronor för hyresgästen Konecranes i Hyvinge och Tavastehus. Investeringarna avser om- och tillbyggnation av befintliga byggnader.
Under året har tolv fastigheter i Finland förvärvats för totalt 604 miljoner kronor. Samtliga fastigheterna ligger i Helsingforsområdet, omfattande bland annat Esbo, Vanda och Helsingfors kommuner.
I Esbo förvärvades två fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 15 700 kvadratmeter. I Helsingfors förvärvades fem fastigheter med en total uthyrningsbar area om 18 800 kvadratmeter. Fem av fastigheterna är belägna i Vanda, en av Helsingfors mest attraktiva delmarknader för lager- och distributionsfastigheter. Fastigheterna omfattar 35 800 kvadratmeter uthyrningsbar area. Totalt ägde Sagax vid årsskiftet sju fastigheter om totalt 67 800 kvadratmeter uthyrningsbar area i Vanda.
Inga fastigheter har avyttrats i marknadsområdet under 2010.
| Antal fastigheter | 28 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 294 781 |
| Hyresvärde, Mkr | 192,6 |
| Vakansgrad, % | 6,9 |
| Hyresduration, år | 10,1 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 088 |
| Direktavkastning per 2010-12-31, % | 8,5 |
Fastigheten Tulkintie 29 (92-40-503-1) i Helsingfors, Finland. Fastigheten förvärvades under det första kvartalet. Fastigheten omfattar 15 000 kvadratmeter.
De fem största hyresgästerna som motsvarade 71 % av marknadsområdets hyresvärde var följande:
| BE Group | Stålgrossist |
|---|---|
| DSV | Transport och logistik |
| Gambro | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
| Konecranes | Tillverkare av lyftutrustning |
| Tibnor | Ståldistributör |
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor/ övrigt | Totalt |
| 108756,9M Ølsemagle By, Ølsemagle Vaerkstedsvej 45-49 | Köge, Danmark | 3 378 | 250 | 3 628 | |
| Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) | Kiilaniityntie 1 | Esbo, Finland | 2 424 | 606 | 3 030 |
| Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) | Tillinmäentie 1 | Esbo, Finland | 7 543 | 5 092 | 12 635 |
| Hyttitie 8 (91-38-172-4) | Hyttitie 8 | Helsingfors, Finland | 3 786 | 421 | 4 207 |
| Konalankuja 2 (91-32-38-6) | Konalankuja 2 | Helsingfors, Finland | 3 723 | 682 | 4 405 |
| Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1)1) | Hernepellontie 11 | Helsingfors, Finland | 700 | 300 | 1 000 |
| Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)1) Linnanpajantie 26 | Helsingfors, Finland | 1 846 | 326 | 2 172 | |
| Ruosilantie 1 (91-32-41-3) | Ruosilantie 1 | Helsingfors, Finland | 3 973 | 3 038 | 7 011 |
| Koneenkatu 8 (106-7-606-25) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 7 107 | – | 7 107 |
| Koneenkatu 8(106-7-606-28) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 24 977 | 5 510 | 30 487 |
| Koneenkatu 8 (106-7-606-27) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 16 186 | 5 500 | 21 686 |
| Koneenkatu 8 (106-7-606-26) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 1 764 | – | 1 764 |
| Koneenkatu 8 (106-7-606-16) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | – | 1 200 | 1 200 |
| Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 | Lahtis, Finland | 26 441 | 646 | 27 087 | |
| Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) | Ruununmyllyntie 13 | Tavastehus, Finland | 14 760 | 2 367 | 17 127 |
| Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)1) | Tuotekatu 3 | Tammerfors, Finland | 10 047 | 639 | 10 686 |
| Ansatie 4 (92-40-502-2) | Ansatie 4 | Vanda, Finland | 9 774 | 2 254 | 12 028 |
| Honkanummentie 3 (92-96-101-4) | Honkanummentie 3 | Vanda, Finland | 24 094 | 2 195 | 26 289 |
| Honkanummentie 7 (92-96-101-7) | Honkanummentie 7 | Vanda, Finland | 5 431 | 280 | 5 711 |
| Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) | Koivuhaankuja 1 | Vanda, Finland | 1 388 | 1 293 | 2 681 |
| Sarkatie 2 ((92-14-203-2) | Sarkatie 2 | Vanda, Finland | 1 017 | 810 | 1 827 |
| Taivaltie 4 (92-16-119-4) | Taivaltie 4 | Vanda, Finland | 3 264 | 894 | 4 158 |
| Tulkintie 29 (92-40-503-1) | Tulkintie 29 | Vanda, Finland | 10 128 | 4 932 | 15 060 |
| Paakalantie 3 (853-66-3-15) | Paakalantie 3 | Åbo, Finland | 25 691 | 1 483 | 27 174 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 8 536 | 1 670 | 10 206 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 6 644 | 5 754 | 12 398 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 205 | 956 | 11 161 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 213 | 22 | 10 235 |
| Totalt | 245 040 | 49 120 | 294 160 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
Marknadsöversikt Helsingfors, se sidan 12
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 7 535 miljoner kronor per 31 december 2010. Samtliga fastigheter värderades av oberoende värderingsföretag. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,3 %. Sagax redovisade direktavkastning uppgick till 8,1 %.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden, det vill säga till marknadsvärde.
| År | Ingående orealiserade värden, Mkr |
Redovisad orealiserad värde förändring, Mkr |
Försäljning av värdeförändrade fastigheter |
Utgående orealiserade värden, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | – | – | – | – |
| 2005 | – | 56,9 | – | 56,9 |
| 2006 | 56,9 | 152,1 | –1,3 | 207,7 |
| 2007 | 207,7 | 492,0 | –151,0 | 548,7 |
| 2008 | 548,7 | –127,9 | –84,0 | 336,8 |
| 2009 | 336,8 | –244,6 | 0,3 | 92,5 |
| 2010 | 92,5 | 174,9 | –7,1 | 260,3 |
| Totalt | 503,4 | –243,1 |
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2009 | 6 421,8 | 113 |
| Förvärv av fastigheter | 991,7 | 18 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| dotterbolags balansräkningar | –161,0 | |
| Investeringar i befintligt bestånd | 180,1 | |
| Försäljning av fastigheter | –72,0 | –2 |
| Värdeförändring inklusive valutaeffekt | 174,9 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2010 | 7 535,4 | 129 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –39,9 | |
| Bokfört värde | 7 495,5 |
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag, se sidan 16
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet den 31 december 2010 uppgick till totalt 260,3 miljoner kronor. Det betyder att fastighetsbeståndet av oberoende värderingsföretag bedömts öka i värde med detta nettobelopp sedan Sagax började tillämpa IFRS år 2005.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 129 (113) fastigheter uppgick den 31 december 2010 till 7 535 (6 422) miljoner kronor. Förändringen av bedömt marknadsvärde har främst uppkommit genom förvärv av nya fastigheter för sammanlagt 991,7 (447,4) miljoner kronor samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd som under året uppgick till 180,1 (209,4) miljoner kronor. Fastigheternas redovisade värde minskade med 72,0 (5,0) miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året.
Värdeförändringar under året uppgick till 175,7 (–244,1) miljoner kronor, varav realiserade värdeförändringar utgjorde 0,8 (0,5) miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar 174,9 (–244,6) miljoner kronor. Valutakurseffekter svarade för –78,8 (–21,7) miljoner kronor. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 9,00 (10,35) kronor respektive 1,21 (1,24) kronor.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 39,9 (39,9) miljoner kronor reducerat redovisat fastighetsvärde i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgår därefter till 7 495 (6 382) miljoner kronor.
Värdeutvecklingen för fastigheter har under 2010 varit positiv och fastighetsvärdena har börjat att återhämta sig efter den negativa värdeutvecklingen under 2008 och 2009.
Fastighetsportföljens värde har stigit med 143,5 (25,7) miljoner kronor till följd av nyuthyrningar, omförhandlingar och avflyttningar under året. Fastighetsmarknaden har utvecklats positivt under året vilket medfört en omvärdering av fastigheterna med 102,5 (–248,6) miljoner kronor. Det redovisade värdet i svenska kronor har påverkats med –78,8 (–21,7) miljoner kronor till följd av en svagare eurokurs. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 153,3 (–163,4) miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 21,6 (–81,2) miljoner kronor redovisat i svenska kronor.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2010 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 105,6 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –17,5 |
| Fastighetsförsäljning | 7,7 |
| Allmän marknadsförändring | 57,5 |
| Delsumma Sverige | 153,3 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 55,4 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsförändring | 45,0 |
| Valutaeffekt | –78,8 |
| Delsumma Utland | 21,6 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 174,9 |
För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar Sagax samtliga fastigheter, med undantag för fastigheterna i Tyskland vilka under 2010 har värderats externt per 30 juni och 31 december. Fastigheterna har värderats internt av Sagax per 31 mars och 30 september till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland. Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och baseras ofta på subjektiva antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar. Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. De externa värderingarna utförs av DTZ för Sagax fastigheter i Sverige, Finland och Danmark. Fastigheterna i Tyskland har vid årsskiftet värderats av Savills Immobilien Beratungs.
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax tio värdemässigt största fastigheter uppgick per 31 december 2010 till 2 708 miljoner kronor. Detta motsvarade 36 % av fastighetsbeståndets totala marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bokstavsordning, presenteras nedan:
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|
| Honkanummentie 3 och 7 | Vanda | 32 000 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen | 44 000 |
| Inteckningen 5 | Lund | 23 789 |
| Koneenkatu 8 | Hyvinge | 62 244 |
| Librobäck 4:23 | Uppsala | 14 979 |
| Myresjö 31:2 | Vetlanda | 57 995 |
| Romben 3 | Sollentuna | 17 495 |
| Valsverket 10 | Stockholm | 16 635 |
| Vanhanradankatu 42 | Lahtis | 27 087 |
| Verkmästaren 4 | Solna | 15 952 |
| Totalt | 312 176 |
Huvuddelen av Sagax fastigheter är uthyrda på långa hyresavtal. Ofta är hyresavtalen så kallade triple netavtal, vilket medför att fastigheternas driftnetton i stor utsträckning motsvaras av dess hyresintäkter. Dessa omständigheter innebär att en relativt stor andel av Sagax fastigheters marknadsvärde utgörs av värdet från de framtida hyresintäkter som de befintliga hyresavtalen förväntas generera.
Nuvärdet av framtida bedömda driftnetton från kontrakterade hyresavtal uppgår till 3,9 miljarder kronor, vilket motsvarar 52 % av fastigheternas externt bedömda marknadsvärde. Nuvärde av driftnetton från befintliga hyresavtal i förhållande till fastigheternas marknadsvärde är lägst i Stockholm med 34 %. Detta innebär att marknadsvärdena för Stockholmsfastigheterna är mest beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. I marknadsområde Västra Götaland utgör nuvärdet av driftnetton från befintliga hyresavtal 67 %. Detta innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i Västra Götaland är minst beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. För att beräkna hur stor denna andel är har Sagax utgått från de externa marknadsvärderingarna. De driftnetton som bedöms genereras under återstoden av respektive fastighets genomsnittliga hyresduration har nuvärdesberäknats med den kalkylränta som de externa värderarna åsatt respektive fastighet.
| Marknadsområde | Hyres duration, år |
Vägd kalkylränta |
Andel av bedömt marknadsvärde |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 5,5 | 8,1 % | 34 % |
| Svealand | 11,6 | 7,7 % | 65 % |
| Västra Götaland | 12,6 | 7,1 % | 67 % |
| Östra Götaland | 9,6 | 9,0 % | 65 % |
| Utland | 10,1 | 9,0 % | 62 % |
| Genomsnitt | 8,6 | 8,3 % | 52 % |
Värderingarna genomförs i enlighet med riktlinjerna i IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Varje värderingsobjekt värderas separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samfundet för Fastighetsekonomi. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. I regel uppgår kalkylperioden till tio år. Kassaflödeskalkylerna baseras på ett inflationsantagande om 2 % per år under kalkylperioden. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad.
Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Sagax fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2011 uppgick till 578 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 572 miljoner kronor som redovisas i Aktuell intjäningsförmåga per 31 december 2010, se sidan 46. Sagax driftnetto, enligt Aktuell intjäningsförmåga vid årsskiftet, överensstämmer således väl med det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda marknadsvärdena på.
Panncentralen 1, Stockholm, är belägen i Årsta Partihallar tio minuter söder om centrala Stockholm. Byggnaden omfattar 12 400 kvadratmeter uthyrningsbar area, främst kyl- och fryslager.
Nedanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentprisindex (KPI). Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
| År | Värdeförändring1) | Förändring KPI | Real värde förändring |
|
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 57 Mkr | 3,4 % | 0,9 % | 2,5 % |
| 2006 | 158 Mkr | 6,0 % | 1,6 % | 4,3 % |
| 2007 | 507 Mkr | 12,1 % | 3,5 % | 8,6 % |
| 2008 | –148 Mkr | –2,7 % | 0,9 % | –3,6 % |
| 2009 | –244 Mkr | –3,9 % | 0,9 % | –4,8 % |
| 2010 | 176 Mkr | 2,5 % | 2,3 % | 0,2 % |
1) Värdeförändringar utöver investeringar
Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på stats-
| Värdetidpunkt 31 december 2010 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Verkligt värde | 7 535 Mkr | ||||||
| Oberoende värderingsföretag | DTZ Sweden, DTZ Finland, DTZ Egeskov och Savills Immobilien |
||||||
| Kalkylperiod | 5–20 år | ||||||
| Antagen inflationsutveckling | 2 % | ||||||
| Långsiktig vakansgrad | Normalt 5–20 % | ||||||
| Drift- och underhållskostnader | Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämförbara fastigheter. |
||||||
| Kalkylränta (kassaflöde) | 6,00–13,50 % | ||||||
| Kalkylränta (restvärde) | 8,75–18,00 % | ||||||
| Direktavkastningskrav | 6,80–16,00 % |
obligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter och dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöden (6,00–13,50 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde (8,75–18,00 %) samt direktavkastningskrav för restvärdebedömning (6,80–16,00 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den 31 december 2010 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,3 % (8,2 %) respektive 10,4 % (10,3 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,3 % (8,4 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 7 535 miljoner kronor en kalkylränta om 8,3 % avseende kassaflödet, 10,4 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet och ett direktavkastningskrav om 8,3 % för beräkning av restvärdet.
| Marknadsområde | Kalkylränta kassaflöde |
Kalkylränta restvärde |
Direkt avkastningskrav |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,00–11,25 % | 8,80–11,25 % | 6,80–9,25 % |
| Svealand | 6,90–12,00 % | 9,25–14,50 % | 7,25–12,50 % |
| Västra Götaland | 6,15–11,50 % | 8,75–15,00 % | 6,75–13,00 % |
| Östra Götaland | 6,25–13,50 % | 9,75–18,00 % | 7,75–16,00 % |
| Utland | 8,50–11,25 % | 9,75–11,50 % | 7,75–9,50 % |
| Vägt genomsnitt | 8,3 % | 10,4 % | 8,3 % |
| Förändring driftnetto, % | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | –5,0 | 0 | +5,0 | |||
| Förändring direktav | ||||||
| kastningskrav, %-enheter | ||||||
| –0,5 | +75 | +480 | +880 | |||
| 0,0 | –375 | 0 | +375 | |||
| +0,5 | –780 | –435 | –80 |
DTZ är ett världsledande fastighetskonsultföretag med 10 000 anställda på 148 kontor i 43 länder. I Sverige finns cirka 80 anställda och bolaget har kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö och Norrköping.
Sagax anlitar DTZ för värderingar av Sagax fastigheter i Sverige, Finland och Danmark. www.dtz.com
Savills är ett av världens ledande fastighetskonsultföretag med 20 000 anställda och 200 kontor runt om i världen.
Sagax anlitar det tyska Savills Immobilien Beratungs för värderingar av Sagax fastigheter i Tyskland. www.savills.com
Sagax egna kapital uppgick till 2 206 miljoner kronor per 31 december 2010. De räntebärande skulderna uppgick till 5 641 miljoner kronor motsvarande en belåningsgrad om 67 %. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,3 respektive 3,4 år.
Sagax bedriver en mycket kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Sagax tillgångar uppgick till 8,4 miljarder kronor vid årsskiftet. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per 31 december 2010 för 26 % respektive 67 % av Sagax finansiering.
Räntekostnaderna utgör verksamhetens överlägset största kostnad. Sagax har som policy att binda räntan under lång tid framåt. Bolaget har som mål att ha en räntebindningstid som alltid överstiger 4 år. Den långa räntebindningen gör räntekostnaderna förutsägbara. I kombination med Sagax höga ekonomiska uthyrningsgrad (94 %), långa hyresavtal (8,6 år) och ett lågt inslag av fastighetskostnader blir bolagets förvaltningsresultat förutsägbart under överskådlig framtid.
Sagax bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel räntebärande skulder. Sagax egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög.
Tillgång till nyupplåning är av avgörande betydelse för att kunna genomföra investeringar i befintliga fastigheter samt förvärva nya fastigheter och därmed fortsätta att utveckla bolaget. Sagax har sedan 2007 en kreditfacilitet från vilken Sagax löpande kan begära utbetalningar för att finansiera framtida investeringar i Stockholmsområdet och i Finland. Vid årsskiftet omfattade kreditfaciliteten 820 miljoner kronor. Faciliteten står till bolagets förfogande till och med halvårsskiftet 2011. Den del av kreditfaciliteten som eventuellt ej utnyttjats före detta datum kommer inte att kunna disponeras utan kompletterande överenskommelse. Det kapital som utbetalas från kreditfaciliteten skall refinansieras 2014 tillsammans med faciliteten i övrigt.
Sagax eftersträvar lång kapitalbindning av bolagets låneavtal för att minimera refinansieringsrisken. Per 31 december 2010 uppgick bolagets genomsnittliga kapitalbindning till 3,4 år och Sagax refinansieringsbehov under 2011 uppgick till 221 miljoner kronor avseende bottenlån. Sagax har i stor utsträckning avtalat bort kraven på finansiella åtaganden, så kallade "covenants", i sina låneavtal. Något förtida refinansieringsbehov av detta skäl är därför osannolikt. Bolagets finansiella ställning är således god.
Sagax egna kapital uppgick till 2 206 (1 382) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade 26 % (20 %) av bolagets totala finansiering.
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets målsättning är att det egna kapitalet långsiktigt skall överstiga 20 % av bolagets totala finansiering. En soliditet överstigande 20 % har bedömts som lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och ställning i övrigt. Soliditetsmålet har utformats med särskilt beaktande av bolagets mål för räntebindning (> 4 år) och räntetäckning (>150 %). Med en soliditet om 26 % uppfyllde Sagax målet vid utgången av 2010.
Sagax målsättning för avkastningen på eget kapital under en konjunkturcykel uppgår till 15 %. Avkastningen på eget kapital uppgick under 2010 till 27 % (3 %). Till följd av negativ värdeutveckling på bolagets fastigheter och finansiella derivat under 2008 och 2009 var avkastningen på eget kapital låg under dessa år. Detta till trots har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till 19 % under de senaste fem åren.
Det egna kapitalet fördelades per 31 december 2010 på 12 903 664 stamaktier och 37 252 022 preferensaktier. Båda aktieslagen är noterade på NASDAQ OMX Stockholm.
Sagax utfärdade 1 500 000 teckningsoptioner år 2006 varav 513 158 var utestående per 31 december 2010. Teckningsoptionerna gav rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med den 15 februari 2011 med en teckningskurs om 34,95 kronor per stamaktie. Samtliga teckningsoptioner hade utnyttjats den 15 februari 2011.
Preferensaktierna bidrar, i tillägg till Sagax övriga kapitalkällor, till att finansiera verksamheten till lägsta möjliga riskjusterade kostnad och kommer att utgöra en komponent i bolagets kapitalstruktur under överskådlig framtid. Omfattningen av bolagets preferenskapital kommer att variera beroende på kostnaden för sådant kapital samt Sagax totala kapitalbehov.
Sagax har som målsättning att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital. Per 31 december 2010 uppgick preferenskapitalet till 1 192,1 (659,4) miljoner kronor motsvarande 54,0 % (47,7 %) av koncernens egna kapital.
Sagax har som målsättning att preferensutdelningen skall understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Preferensutdelningen år 2010 uppgick till 81,3 miljoner kronor motsvarande 25,1 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2010.
| Belopp i miljoner kronor | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
|---|---|---|
| Preferenskapital | 1 192,1 | 659,4 |
| Andel av eget kapital, % | 54,0 | 47,7 |
| 2010 | 2009 | |
| Utdelning | 81,3 | 33,2 |
| Andel av kassaflödet från den löpande verksamheten, % |
25,1 | 13,5 |
Sagax beräknar det egna kapitalet per aktie enligt följande. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kronor per preferensaktie, motsvarande likvidationsvärdet per aktie enligt bolagsordningen (se sidan 115), med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning
om 2,00 kronor per år. Därefter fördelas återstående eget kapital mellan stamaktierna. Per 31 december 2010 uppgick eget kapital till 78,55 (59,80) kronor per stamaktie och till 32,00 (32,00) kronor per preferensaktie.
De räntebärande skulderna utgjorde 67 % (73 %) av bolagets finansiering per 31 december 2010 och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av ett icke säkerställt obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea Bank samt Svenska Handelsbanken. Bolagets samtliga fastigheter, exklusive en mindre fastighet i Danmark, är finansierade i lokal valuta.
Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 5 641 (5 030) miljoner kronor varav 1 454 (1 154) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat till följd av nyupplåning vid fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd. Till följd av valutakursförändringar minskade skulderna med –168,8 (–47,2) miljoner kronor under 2010.
Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade "covenants", som kredittagaren skall uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan kreditgivaren begära att kredittagaren skall återbetala lånet i förtid. Åtagandena utgörs typiskt av vissa finansiella nyckeltal som måste uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden inte får överstiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden måste överstiga en viss nivå.
| Huvudsakliga finansiella åtaganden ("covenants") | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreditgivare | 31 dec 2010, Mkr | Slutdatum | Belåningsgrad | Soliditet | Ränte täckningsgrad |
Skuld täckningsgrad |
||
| Lån upptagna i SEK: | ||||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 3 208 | 2014 | Nej | Nej | Nej | Nej | ||
| Svenska Handelsbanken | 444 | 2016 | Nej | Nej | Nej | Nej | ||
| Nordea Bank | 285 | 2011–2014 | Nej | Nej | Ja, uppfylls1) | Nej | ||
| Obligationslån | 250 | 2015 | Nej | Ja3) | Nej | Nej | ||
| Delsumma | 4 187 | |||||||
| Lån upptagna i EUR: | ||||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 1 249 | 2014 | Nej | Nej | Nej | Nej | ||
| Deutsche Pfandbriefbank | 205 | 2011 | Nej | Nej | Nej | Ja, uppfylls2) | ||
| Delsumma | 1 454 | |||||||
| Summa | 5 641 |
1) Räntetäckningsgraden skall ej understiga 1,7 gånger.
2) Skuldtäckningsgraden skall ej understiga 1,0 gånger.
3) Obligationsvillkoren innehåller begränsningar avseende utdelning till stamaktieägare vid en soliditet understigande 20 %.
Sagax har i stor utsträckning avtalat bort denna typ av åtaganden för att säkerställa att bolagets långfristiga skulder inte skall kunna sägas upp i förtid av kreditgivaren. De finansiella åtaganden som finns i vissa mindre lån är i huvudsak kassaflödesbaserade och uppfylls.
Övriga åtaganden är bland annat att Sagax äger sina dotterbolag till 100 %, att dotterbolagen inte upptar ytterligare lån, att Sagax tillser att hyresavtalen efterlevs, att Sagax tillgodoser kreditgivaren med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden som Sagax har rådighet över.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax, så kallad "change of control", har Sagax kreditgivare rätt att i vissa fall begära omförhandling av låneavtalen och ytterst förtida återbetalning av lånen.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av Sagax styrelse och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta.
Målsättningen för finansförvaltningen inom Sagax skall vara att:
Sagax har under 2010 för första gången upptagit ett obligationslån. Lånet emitterades i syfte att diversifiera bolagets finansiering. Obligationslånet uppgår till ett totalt belopp om 250 miljoner kronor och är denominerat i SEK. Obligationerna har formen av skuldförbindelser avsedda för allmän omsättning, vilka bekräftar att innehavaren har en fordran på koncernens moderbolag AB Sagax. Obligationerna utgör direkta, ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Sagax. Obligationslånet är anslutet till Euroclears kontobaserade system. Det innebär att innehav av Obligationer registreras på respektive innehavares VP-konto. Obligationslånet förfaller till betalning den 20 maj 2015 eller sådan tidigare dag som följer av villkoren för obligationslånet. Villkoren för
obligationslånet finns att tillgå på Sagax hemsida eller på begäran direkt från bolaget. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Obligationslånet representeras av obligationer, vardera med ett nominellt belopp om 10 000 kronor.
Obligationerna löper med en räntesats om 7,00 procent per år från och med 21 maj 2010 till och med återbetalningsdagen. Räntan erläggs årligen i efterskott. Ränteförfallodag är årligen den 15 januari. Öhman J:or Fondkommission AB är emissionsinstitut.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 5 287 (4 894) miljoner kronor motsvarande 94 % (97 %) av de totala räntebärande skulderna. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 353,6 (136,4) miljoner kronor motsvarande 6 % (3 %) av de räntebärande skulderna.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker Sagax finansieringsbehov på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom att ta i anspråk bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Under 2011 utgörs Sagax kortfristiga räntebärande skulder av löpande amorteringar som återbetalas genom att ta i anspråk bolagets löpande kassaflöde samt av ett bottenlån vilket skall refinansieras med 22,4 miljoner euro.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Bolagets nyupplåning har normalt löpt med 5–10 års kapitalbindning. Sagax eftersträvar även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 3,4 (4,2) år vid årets utgång.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2011 | 1 148 | 3,4 % | 20 % | 354 | 6 % |
| 2012 | 322 | 4,4 % | 6 % | 126 | 2 % |
| 2013 | 330 | 5,0 % | 6 % | 192 | 3 % |
| 2014 | 1 074 | 3,3 % | 19 % | 4 371 | 78 % |
| 2015 | 344 | 5,8 % | 6 % | 274 | 5 % |
| >2015 | 2 423 | 3,9 % | 43 % | 324 | 6 % |
| Summa/genomsnitt | 5 641 | 4,3 % | 100 % | 5 641 | 100 % |
Som säkerhet för de räntebärande skulderna har pantbrev om sammanlagt 5 404 miljoner kronor pantsatts. Därutöver lämnar Sagax regelmässigt pant i form av aktier och andelar i de fastighetsägande koncernföretagen. Sagax bedömning är att pantsättningsavtalen löper på marknadsmässiga villkor.
Sagax träffade i juni 2007 ett avtal med Deutsche Pfandbriefbank (före detta Hypo Real Estate Bank) om en sjuårig kreditfacilitet om sammanlagt 6 000 miljoner kronor. Av faciliteten var 820 miljoner kronor outnyttjade vid årsskiftet. Faciliteten upptas via dotterföretag och kan användas för att finansiera framtida förvärv av fastigheter och fastighetsbolag i Stockholm och Finland samt investeringar och hyresgästanpassningar i befintliga fastigheter. Kreditramen står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011. Kostnaden för kreditramen uppgick till 3,8 (4,7) miljoner kronor under 2010. Sagax har en ensidig rätt att säga upp hela eller delar av kreditramen och därmed reducera sin kostnad.
Enligt låneavtalet har Sagax rätt att begära utbetalningar från faciliteten under förutsättning att den genomsnittliga belåningsgraden (definierat som utestående lån dividerat med fastigheternas marknadsvärden) i kreditfaciliteten som helhet efter utbetalning inte överstiger en i förväg bestämd nivå samt att fastigheterna som skall belånas har en viss miniminivå på direktavkastningen.
Sagax låneavtal löper i huvudsak med 3 månaders Stibor respektive Euribor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad för ränteskillnadsersättning. En rörlig ränta medför dock inte den långsiktiga förutsägbarhet som Sagax eftersträvar. För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder bolaget olika typer av räntederivat.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 419 miljoner kronor i nominellt belopp vilket motsvarade 82 % av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 4,3 (4,4) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i marginell omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
Derivaten utgörs av ränteswappar, räntetak och realränteswappar. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea Bank, Svenska Handelsbanken och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro beroende på vilken valuta lånen är upptagna i.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning.
En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta (Stibor eller Euribor) och en ränteswap kan Sagax säkerställa en förutbestämd ränta under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som Sagax erlägger en fast ränta (swapränta). En ränteswap kan ingås med olika löptider, till exempel 2, 5 eller 10 år. Sagax nominella ränteswappar på bokslutsdagen hade en genomsnittlig löptid om 5,6 år. Vid årsskiftet omfattade Sagax ränteswappar ett nominellt belopp om 3 516 miljoner kronor, motsvarande 80 % av Sagax räntederivat. Ingen premie erläggs för denna typ av derivat och derivatens värde är noll vid förfallotidpunkterna.
Sagax räntetak omfattade 691,1 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. Räntetaken innebär att Sagax betalar en rörlig ränta som kan ändras men inte överstiga en i förväg bestämd räntenivå (strikeränta). Sagax betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens värde är noll vid förfallotidpunkterna. Vid årsskiftet hade Sagax räntetak en genomsnittlig löptid om 3,1 år och en genomsnittlig strikeränta om 4,6 %.
Sagax hade vid årsskiftet realränteswappar med ett nominellt belopp om 212,0 miljoner kronor. Realränteswapparna innebär att Sagax erlägger en realt fastställd ränta. Den reala räntan består av en fast nominell ränta samt av kompensation för inflation. Inflationskompensationen ackumuleras och betalas när derivatet löper ut. Detta innebär att realränteswapparna successivt får ett negativt värde motsvarande den under varje tidsperiod upplupna men ej betalda inflationskompensationen. Sagax redovisar och kostnadsför löpande upplupen inflation som en negativ värdeförändring av derivaten.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Sagax marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning mot respektive motpart. Värdet på samtliga derivat, efter beaktande av upplupen inflationskompensation i realränteswappar, uppgick till –222,0 (–302,1) miljoner kronor per 31 december 2010. Hela beloppet har kostnads- och skuldförts i Sagax koncernredovisning.
Derivatens värde påverkas av den allmänna räntenivån och derivatens återstående löptid. Skulle det allmänna ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när derivatavtalen ingicks medför detta att derivatens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas till exempel genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan derivatets fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Kalkylperioden motsvarar derivatets återstående löptid. Om rådande marknadsränta överstiger derivatets fasta ränta erhålls ett övervärde och vice versa. Som kalkylränta för respektive diskonteringsperiod används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet av en nominell ränteswap förändras således under derivatets löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde.
Sagax övriga skulder uppgick till 578 (514) miljoner kronor motsvarande 7 % (7 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av reservering för marknadsvärderade räntederivat, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Sagax erhåller hyresinbetalningarna i förskott. Denna skuld löses genom att Sagax tillhandahåller lokaler under perioden för vilken hyra inbetalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader avseende bolagets räntebärande skulder för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att Sagax saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Det är Sagax uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet för den närmaste tolvmånadersperioden är tillräckligt för de aktuella behoven. Med rörelsekapital avses här Sagax möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Sagax löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott.
| Nominella | Återstående | Genomsnittlig | Marknads | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Antal | belopp | Andel | löptid | räntenivå | värde |
| Nominella ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 15 | 2 651 | 60 % | 4,7 år | 4,4 % | –158,9 |
| Svenska Handelsbanken | 8 | 395 | 9 % | 7,3 år | 4,1 % | –22,0 |
| Nordea | 9 | 470 | 10 % | 8,9 år | 3,6 % | –9,9 |
| Delsumma | 32 | 3 516 | 79 % | 5,6 år | 4,2 % | –190,8 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 4 | 668 | 15 % | 3,2 år | 4,6 % 1) | 2,6 |
| Svenska Handelsbanken | 1 | 23 | 1 % | 1,5 år | 5,5 %1) | –0,0 |
| Delsumma | 5 | 691 | 16 % | 3,1 år | 4,6 % | 2,6 |
| Realränteswappar: | ||||||
| Svenska Handelsbanken | 1 | 40 | 1 % | 4,0 år | 1,9 % | –5,1 |
| Nordea | 1 | 172 | 4 % | 5,3 år | 2,2 % | –28,7 |
| Delsumma | 2 | 212 | 5 % | 5,0 år | 2,1 % | –33,8 |
| Summa | 39 | 4 419 | 100 % | 5,2 år | 4,2 % | –222,0 |
1) Genomsnittlig strikeränta för Sagax räntetak.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2011 | 176 | –3,4 | 5,1 % |
| 2012 | 322 | –7,5 | 4,8 % |
| 2013 | 330 | –12,6 | 4,2 % |
| 2014 | 1 074 | –23,5 | 4,1 % |
| 2015 | 94 | –3,8 | 2,2 % |
| >2015 | 2 423 | –171,2 | 4,2 % |
| Summa/genomsnitt | 4 419 | –222,0 | 4,2 % |
Principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Effekten på resultat år 2010 uppgick till 63,7 (16,8) miljoner kronor, varav –1,6 (0,0) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Derivaten består av nominella ränteswappar, realränteswappar och räntetak.
Sagax skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 622,3 miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för 2010. Underskottsavdragen minskade med 105,5 miljoner kronor under 2010.
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt avses skatt som skall betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt avses framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 622,3 (727,8) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2010, vilket motsvarar en uppskjuten skattefordran om 163,7 miljoner kronor vid beräkning av en vägd schablonskatt om 26,3 %. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag minskade med 105,5 miljoner kronor under 2010. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen är begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolagen. Begränsande faktorer kan vara bolagens hemvist i olika länder och tidsbegränsade koncernbidragsspärrar.
Den aktuella skatten påverkas även av avdragsgilla avskrivningar vilka sker i deklarationen, direktavdrag för vissa investeringar, avsättningar till obeskattade reserver och andra skattemässigt skattepliktiga eller avdragsgilla intäkter respektive kostnader.
Den uppskjutna skatten påverkas av till exempel förändrade underskottsavdrag och värdeförändringar på fastigheter respektive finansiella instrument.
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2010.
| Belopp i miljoner kronor | Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
Skillnad mot redovisat resultat |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 324,7 | – | 324,7 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar | –205,8 | 205,8 | – | – |
| Obeskattade reserver | –2,0 | 2,0 | – | – |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag | –18,8 | 18,8 | – | – |
| Icke avdragsgilla kostnader | 0,4 | – | 0,4 | 0,4 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 9,1 | –5,1 | 4,0 | 4,0 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 107,7 | 221,4 | 329,1 | 4,4 |
| Värdeförändringar intresseföretag | 13,3 | 29,8 | 43,1 | –9,8 |
| Värdeförändringar, fastigheter | – | 174,9 | 174,9 | – |
| Försäljningar av fastigheter | 4,8 | 2,3 | 7,1 | 6,3 |
| Värdeförändringar, finansiella derivat | – | 65,3 | 65,3 | – |
| Förtidslösen av finansiella derivat | –13,2 | 11,6 | –1,6 | – |
| Värdeförändringar, aktier | – | 12,8 | 12,8 | – |
| Värdeförändringar, lån i utländsk valuta | 34,1 | – | 34,1 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 146,7 | 518,1 | 664,8 | 0,8 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –727,8 | 727,8 | – | – |
| Tidigare ej utnyttjat underskottsavdrag | –14,0 | 4,5 | –9,5 | –9,5 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 622,3 | –622,3 | – | – |
| Skattepliktigt resultat | 27,2 | 628,1 | 655,3 | –8,7 |
| 26,3 % skatt1) | –7,1 | –165,2 | –172,3 | – |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 26,3 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 26,0 %. Den vägda genomsnittliga skattesatsen blir 26,26 %.
Sagax äger 50 % av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Återstående 50 % av aktierna ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 50 % av fastighetsbolaget Segeltorp Utvecklings AB. Bolagens fastigheter förvaltas av Sagax.
Sagax redovisar sina investeringar i Söderport och Segeltorp enligt kapitalandelsmetoden vilken innebär att andelarna i intresseföretaget från början redovisas till anskaffningsvärdet i koncernredovisningen vilket sedan justeras för att avspegla ägarföretagets andel av intresseföretagens resultat. Andelarna i intresseföretagen redovisas för såväl koncernbalansräkning som koncernresultaträkning med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Då Sagax följer IFRS beaktas Sagax andel av värdeförändringar på såväl fastigheter som finansiella instrument i intressebolagen. Redovisning av intressebolagsandelar sker i enlighet med IFRS på en rad i resultaträkningen och mot andelsvärdet i balansräkningen. Andelsvärdena inklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 274,6 (12,8) miljoner kronor varav 262,0 (–) avsåg Söderport Holding AB och 12,6 (12,8) avsåg Segeltorp Utvecklings AB.
Under 2010 förvärvade Sagax och Hemfosa Fastigheter AB 50 % vardera av fastighetsbolaget DK Properties AB som namnändrades till Söderport Fastigheter AB. Söderportkoncernen omfattade vid årsskiftet 21 helägda dotterbolag vilka ägde 33 fastigheter med en uthyrningsbar area om 363 000 kvadratmeter. 88 % av den uthyrningsbara arean återfanns i Stockholm varav huvuddelen utgörs av industrioch lagerfastigheter i Årsta och Västberga. Resterande 12 % av den uthyrningsbara arean utgjordes av kontorsfastigheter i centrala Malmö. En betydande del av Söderports fastigheter ligger i direkt anslutning till Sagax fastigheter i Stockholm och det är Sagax bedömning att det finns samordningsvinster att uppnå i förvaltningen av Sagax och Söderports fastigheter. Det finns även betydande potential i att omstrukturera portföljen och i utveckling av vissa fastigheter. Som ett led i att omstrukturera fastighetsportföljen har sju kontorsfastigheter i Malmö avyttrats för sammanlagt 410 miljoner kronor efter årsskiftet.
Styrelsen i Söderport utgörs av två ledamöter utsedda av Hemfosa, Karin Osslind och Jens Engwall, samt två styrelseledamöter utsedda av Sagax, Johan Hessius och David Mindus. Fastigheterna förvaltas av Sagax förvaltningsavdelning på uppdrag av Söderport sedan den 1 december 2010. Sagax sköter även den ekonomiska förvaltningen av Söderportkoncernen. Sagax erhåller ett arvode om cirka 10 miljoner kronor per år för detta. Samarbetet mellan Hemfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktieägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar. Aktieägaravtalet reglerar även hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske.
Söderport har en kredifacilitet som löper till och med 2016. Faciliteten uppgick vid årsskiftet till 2 393 miljoner kronor. Lånet är revolverande vilket innebär att Söderport kan frigöra låneutrymme genom försäljning av fastigheter. Låneutrymmet kan användas för finansiering av investeringar i det kvarvarande beståndet eller för förvärv av fastigheter. Av lånet är 2 088 miljoner kronor räntesäkrat via en nominell ränteswap om 3,89 %. Swapavtalet löper till juni 2015. Vid årsskiftet fanns ett undervärde om 160,9 miljoner kronor för räntederivatet enligt en motpartsvärdering. Sagax har i sin koncernredovisning beaktat bolagets andel av undervärdet.
Det externt bedömda marknadsvärdet på Söderportkoncernens fastigheter uppgick vid årsskiftet till 3 039 miljoner kronor motsvarande cirka 8 400 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningen uppgick till 5,9 % under 2010.
Hyresvärdet uppgick till 321,0 miljoner kronor vid årsskiftet. Den ekonomiska vakansen uppgick vid årsskiftet till 48,6 miljoner kronor. Därtill var hyresavtal motsvarande 28,4 miljoner kronor uppsagda vid årsskiftet för avflyttning under 2011. 92 % av den justerade vakansen är härförligt till fastigheterna i Stockholm. Den höga vakansgraden är bland annat en följd av bolagets tidigare begränsade ekonomiska resurser, vilket lett till eftersatt underhåll samt svårigheter att finansiera lokalanpassningar.
Affärsplanen för Söderport är att fokusera på uthyrning av vakanta lokaler, att avveckla förvaltningsfastigheterna i Malmö och att utnyttja frigjort kapital för att utveckla verksamheten i Stockholm. Söderport kommer att utveckla fastigheterna i Stockholm genom att investera i fastigheterna för att modernisera och hyresgästanpassa lokalerna.
Sagax äger 50 % av Segeltorp Utvecklings AB. Resterande 50 % ägs av Delicatokoncernen vilken även är hyresgäst i intresseföretagets fastigheter Ängen 6, Ängen 11 och Ängen 15 i Huddinge. Delicato är Nordens största tillverkare av konditorivaror och har produktion av konditorivaror i fastigheterna.
Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 14 300 kvadratmeter. Segeltorp Utvecklings AB bidrog med 2,9 (2,2) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat 2010.
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/industri | ARLANDA Kontor/övrigt |
Totalt | Taxeringsvärde, Mkr | |
| 1 | Arbetsbasen 21) | Elektravägen 64 | Stockholm | 1 422 | 375 | 1 797 | 7,1 |
| 2 | Asea 3 | Västberga allé 60 | Stockholm | 53 893 | 13 732 Sigtuna |
67 625 | 285,2 |
| 3 | Botvidsgymnasiet 3 | Fågelviksvägen 9 | Botkyrka | 34 917 | 20 672 | 55 589 | 219,9 |
| 4 | Dikesrenen 111) | Vretensborgsvägen 15 | Stockholm | 812 | 1 188 | 2 000 | 8,5 |
| 5 | Hällsätra 41) | Stensätravägen 9 | Stockholm | 10 875 | 2 480 | 13 355 | 58,1 |
| 6 | Lagerhuset 31) | Upplagsvägen 21 | Stockholm | 9 366 | 1 089 | 10 455 | 40,3 |
| 7 | Lagret 11) | Upplagsvägen 13 | Stockholm | 8 592 | 250 | 8 842 | 20,1 |
| 8 | Lillsätra 11) | Storsätragränd 5 | Stockholm | 96 | 7 656 | 7 752 | 30,5 |
| 9 | Linjen 1 | Pyramidbacken 3 | Huddinge | 630 | 1 549 | 2 179 | 13,5 |
| 10 | Linjen 2 | Pyramidbacken 1 | Huddinge | 100 | 3 553 | 3 653 | 17,0 |
| 11 | Nattskiftet 61) | Elektravägen 5 | Stockholm | 5 500 | 212 | 5 712 | 18,0 |
| 12 | Ostmästaren 31) | Ostmästargränd 6 | Stockholm | 8 860 | 11 019 | 19 679 | 117,0 |
| 13 | Ostmästaren 41) | Byängsgränd 4 | Stockholm | 13 035 | 23 123 | 36 158 | 154,0 |
| 14 | Ostmästaren 51) | Ostmästargränd 5 | Stockholm | 93 | 10 154 | 10 247 | 45,3 |
| 15 | Ostmästaren 61) | Byängsgränd 22 | Stockholm | 566 | Upplands Väsby 7 608 |
8 174 | 43,5 |
| 16 | Packrummet 101) | Årsta Skolgränd 5 | Stockholm | 2 160 | – | 2 160 | 7,6 |
| 17 | Packrummet 111) | Årsta Skolgränd 7 | Stockholm | 2 670 | – | 2 670 | 8,8 |
| 18 | Packrummet 121) | Årsta Skolgränd 10 | Stockholm | 25 923 | 10 620 | 36 543 | 147,9 |
| 19 | Riggen 2 | Botkyrkavägen 4 | Botkyrka | 752 | 4 614 | 5 366 | 33,2 |
| 20 | Varuhissen 11) | Upplagsvägen 1 | Stockholm | 7 999 | 15 158 | 15 158 | 84,8 |
| 21 | Vreten 231) | Vretensborgsvägen 8 | Stockholm | 806 | 783 | 1 589 | 8,8 |
| 22 | Vreten 241) | Vretensborgsvägen 6 | Stockholm | 1 038 | 820 | 1 858 | 6,9 |
| 23 | Claus Mortensen 292) | Södergatan 16 | Malmö | 102 | 3 541 | 3 463 | 73,0 |
| 24 | Dadeln 232) | Industrigatan 4 | Malmö | 1 375 | 2 001 | 3 376 | 16,2 |
| 25 | Hammaren 51) | Södra Bulltoftavägen 17 | Malmö | 1 031 | 3 268 | 4 299 | Täby 14,4 |
| 26 | Kamelen 14 | Storgatan 43 | Malmö | 10 | Sollentuna 13 500 |
13 510 | 154,0 |
| 27 | Laxen 231) | Brogatan 5,7 | Malmö | – | 8 619 | 8 619 | 129,0 |
| 28 | Rosquist 11) | Föreningsgatan 26 | Malmö | 25 | 2 631 | 2 656 | 23,8 |
| 29 | Stjärnan 102) | Engelbreksgatan 6 | Malmö Järfälla |
– BARKARBY |
920 | 920 | 19,7 |
| 30 | Storken 32 | Stora Nygatan 1 | Malmö | FLYGPLATS 252 |
2 285 | 2 537 | 24,8 |
| 31 | Söderhavet 52) | Elbegatan 5,7 | Malmö | 140 | 1 518 | 1 658 | 15,1 |
| 32 | Söderhavet 62) | Elbegatan 9 | Malmö | – | 1 406 | 1 406 | 13,3 |
| 33 | Söderport 82) | Per Weijersgatan 4 | Malmö | 328 | 1 631 | 1 959 | 36,6 |
| 193 368 | 177 975 | 362 964 | 1 895,9 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Fastigheten har sålts efter årsskiftet.
CBD (Central Business District)
Sagax fastigheter, se fastighetsförteckning på sidan 29. Sagax fastigheter, se fastighetsförteckning på sidan 24.
Sagax har ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. Sagax redovisar vid varje rapporttillfälle bedömd intjäningsränta på årsbasis.
Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på årsbasis per 31 december 2010. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, valutaeffekter, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Läsaren bör särskilt notera att hyresvärdet är per 31 december och att indexförändringar eller hyrestillägg vilka träder i kraft därefter ej har beaktats. Sagax redovisar löpande aktuell intjäningsförmåga i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Lämnade hyresrabatter redovisas som vakanser. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå och kostnader för outnyttjade kreditfaciliteter. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Utdelning från börsnoterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Den negativa indexeringen för 2010 medförde att hyresvärdet för befintligt bestånd minskade med 6 miljoner kronor. Sagax har lämnat tidsbegränsade hyresrabatter om sammanlagt 16 miljoner kronor per år i samband med att hyresavtal förlängts. Det tillkommande kontraktsvärdet överstiger 500 miljoner kronor. Rabatterna redovisas nedan som vakans. Befintligt bestånds intjäningsförmåga justerat för effekter av valuta, index och hyresrabatter har förbättrats med 13 miljoner kronor. Detta kan ställas i relation till investerat kapital om 180 miljoner kronor, av vilka 43 miljoner kronor investerats i samband med ovan nämnda förlängningar av hyresavtal. Sammantaget har Sagax intjäningsförmåga stärkts under året.
| 2009 | 2010 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 december 2008 |
Förändring befintligt bestånd |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
31 december |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
31 december |
| Hyresvärde | 545 | 33 | 44 | 0 | 622 | 141) | –22 | 104 | –5 | 713 |
| Vakans | –22 | –4 | – | – | –26 | –102) | – | –82) | – | –44 |
| Hyresintäkter | 523 | 29 | 44 | 0 | 596 | 4 | –22 | 96 | –5 | 669 |
| Fastighetskostnader | –60 | –9 | –6 | 0 | –75 | –9 | 1 | –14 | 0 | –97 |
| Driftnetto | 463 | 20 | 38 | 0 | 521 | –5 | –21 | 82 | –5 | 572 |
| Central administration Resultatandel från intresseföretag Finansnetto |
–26 – –235 |
–26 E.T. –217 |
–30 29 –245 |
|||||||
| Förvaltningsresultat | 202 | 278 | 326 | |||||||
| Skatt | –53 | –73 | –86 | |||||||
| Resultat efter skatt | 149 | 205 | 240 | |||||||
| varav – preferensaktieägarna – stamaktieägarna |
30 119 |
41 164 |
74 166 |
|||||||
| Investeringar och avyttringar |
209 | 447 | –6 | 180 | 992 | –73 | ||||
46 AB Sagax Årsredovisning 2010 1) Konsumentprisindex (KPI) sjönk med 1,5 % 2008 till 2009 vilket medförde att Sagax kontrakterade hyresintäkter minskade från den 1 januari 2010 med 6 miljoner kronor. 2) Hyresrabatter lämnade i samband med förlängningar av hyresavtal under 2010, redovisas som vakans i sammanställningen. Förlängningarna medförde att det totala aggregerade kontraktsvärdet ökade med drygt 500 miljoner kronor.
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaden för lokaler för lager och lätt industri i Stockholmsregionen, som är Sagax största enskilda marknad och svarar för 42 % av koncernens hyresintäkter, karakteriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig löptid på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre omedelbar intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax uteslutande externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd.
Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax olika typer av räntederivat. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 419 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid, med undantag för upplupen inflation i realränteswappar.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotterföretag förutom det ej säkerställda obligationslånet om 250 miljoner kronor som upptagits av AB Sagax.
I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (covenants) vid ingående av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats om. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinansieringsbehovet 2011 begränsas till 221 miljoner kronor, se not 17 där förfallotidpunkter framgår. Koncernen hade vid årsskiftet dessutom en outnyttjad kreditfacilitet om 820 miljoner kronor. Faciliteten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Bolagets nyupplåning löper normalt med 5–10 års kapitalbindning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2010 uppgick de räntebärande skulderna till 5 641 miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2010 påverkat räntekostnaderna med 17,1 miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 4,5 %, vilken är strikeräntan för flertalet av Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 12,7 miljoner kronor för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 56,4 miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid denna tidpunkt till 4,3 år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax äger 23 fastigheter i Finland och 4 fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende de finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den 31 december 2010 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 1 454 miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland uppgick vid samma tidpunkt till 2 068 miljoner kronor.
Nettoexponeringen mot eurokursen uppgick till 410 miljoner kronor vid årsskiftet. En förändring med +/– 10 % av eurokursen skulle följdaktligen ha påverkat Sagax resultat före skatt med +/– 41,0 miljoner kronor.
Sagax äger även en fastighet i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 20 miljoner kronor. Fastigheten var obelånad vid årsskiftet. Sagax aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA värderades vid årsskiftet till 126 miljoner kronor. Aktierna har sålts efter årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Sagax har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom fyra, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall överföras på hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltningsresultat |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 % | +/– 7,1 |
| Hyresintäkter | +/– 1 % | +/– 6,7 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | –/+ 1,0 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/– 1 %-enhet | –/+ 17,1 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) | +/– 1 %-enhet | –/+ 56,4 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/– 10 % | +/– 10,6 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2010-2011 | +/– 10 % | +/– 4,2 |
| Förändring | Effekt på resultat före skatt | |
| Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde | +/– 1 % | +/– 75,4 |
Förändring av valutakursen SEK/EUR +/– 10 % +/– 41,03)
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Det är viktigt att Sagax medarbetare tar ansvar samt känner sig delaktiga i verksamheten och att organisationen har en gemensam värde- och kunskapsgrund så långt detta är möjligt. En kompetent organisation är avgörande för bolagets utveckling.
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm. 16 av 19 medarbetare var vid årsskiftet anställda av moderbolaget och placerade i Stockholm. Tre medarbetare var anställda av ett finskt dotterbolag med kontor i Helsingfors.
Bolagets fastighetsförvaltare leds av fastighetschefen. Ekonomiavdelningen leds av ekonomichefen. Bolaget har även en finanschef. Affärsutvecklingen leds direkt av verkställande direktören.
Koncernen bestod vid årsskiftet av 75 koncernföretag varav 12 med säte i Finland, 1 med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Moderbolaget ägde 75 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger moderbolaget 50 % av intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Det är viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare för att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar. Personaloch kompetensutveckling är viktigt för Sagax då medarbetarna är en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer.
Utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidareutveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.
Sagax genomför även en årlig konferens med samtliga medarbetare närvarande där bolagets utveckling, problem och möjligheter
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en liten organisation. Sagax hade den 31 december 2010 19 medarbetare, varav 6 kvinnor. Medelåldern uppgår till 42 år. Medeltalet anställda var under 2010 16,6 personer. En medarbetare lämnade Sagax under året och sex personer anställdes under året varav två ledande befattningshavare. En medarbetare var föräldraledig större delen av året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras på sidan 61 i avsnittet om bolagsstyrningen.
Bolaget har en jämställdhetsplan. Sagax målsättning är att kvinnor och män skall ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare.
Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Fastighetsskötsel och jour upphandlas på entreprenad i Stockholm och Helsingfors. Hyresgästerna utanför Stockholm och Helsingfors ansvarar själva för fastighetsskötseln.
50 AB Sagax Årsredovisning 2010 Bolagsstyrning, se sidan 61 Styrelse och revisorer, se sidan 68 Företagsledning, se sidan 71
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning.
Enligt miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan verksamheten som bedrivs i lokalen orsakar. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken men har ändå ett miljöansvar vilket består i att genomföra kontroller och rapportera till myndigheter. Sagax bevakar även att hyresgästerna inte bedriver sin verksamhet i strid med gällande lagstiftning eller myndighetstillstånd.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning. Sagax ambition är att aktivt arbeta med att minska negativa effekter på miljön som uppstår i de fastigheter som ägs av bolaget och att verka för god hushållning av ändliga naturresurser och en skonsam miljöpåverkan.
Sagax bedömer att följande tre områden har störst miljöpåverkan:
Negativ miljöpåverkan i Sagax fastigheter uppstår främst vid energianvändning för uppvärmning av fastigheterna. Sagax kan reducera negativ miljöpåverkan i fastigheterna genom att till exempel minska beroendet av fossila bränslen, öka återvinningen vid uppvärmning samt minska elförbrukningen.
För Sagax som fastighetsägare åligger det att energideklarera de byggnader där lagkrav på sådana deklarationer finns. Sagax
fastighetsbestånd består till en relativt stor del av industri- och verkstadsbyggnader, vilka är undantagna från kravet om energideklaration. Sagax upprättar ändå energideklarationer som en del av energianalysen för fastigheter där energibesparingspotential bedöms finnas eller där större investeringar i till exempel uppvärmning eller ventilation behöver göras.
De flesta av Sagax hyresgäster, 77 %, står själva för abonnemangen för värmeförsörjning och Sagax vidarefakturerar 68 % av de kostnader som bolaget ändå står för. Det är viktigt att finna lösningar där vinster från energibesparingar kan fördelas mellan Sagax och hyresgästen för att skapa incitament till förändringar men det är inte möjligt för Sagax att följa upp förbrukningen av värme och elektricitet i hela fastighetsbeståndet då bolaget inte har tillgång till denna information.
Sagax genomför därför energianalyser av utvalda fastigheter i syfte att hitta ytterligare energibesparande åtgärder. Energianalyserna utmynnar i åtgärdsförslag med uppskattade investeringskostnader. De hittills vanligaste effektiviseringsåtgärderna är installation av ventilationsaggregat med ökad återvinning och förbättrad styr- och reglerutrustning, byte av belysningsarmaturer och belysningsstyrning samt installation av nya miljövänliga uppvärmningskällor.
Den enklaste åtgärden för att minska energiförbrukningen är i ett första steg att optimera drifttider för ventilation. Sagax försöker löpande att bistå hyresgästerna med denna typ av åtgärd. Utöver detta är en effektiv åtgärd även att utvärdera uppvärmningskällorna och byta ut dessa när effektivitetsvinster kan göras.
Med till exempel kraftvärmeteknik omvandlas den värmeenergi, som uppstår i samband med elproduktion, till fjärvärme. I Varubilen 1 i Älvsjö byttes den tidigare uppvärmningen via oljeeldning ut mot uppvärmning med fjärrvärme. Då fjärrvärmeleverantörens uppvärmningskällor till 80 % består av förnybara energikällor uppnås ett väsentligt minskat koldioxidutsläpp. Investeringen färdigställdes under 2009 och har utvärderats under 2010. Det kan konstateras att fastighetens värmeförbrukning har halverats. Utsläppen av koldioxid minskar med mer än 80 %, en minskning med 187 ton koldioxid per år.
Under 2010 har även investerats i fastigheten Söderbymalm 7:49. Fastighetens uppvärmning har uppgraderats från oljepanna till fjärrvärme. Koldioxidutsläppen minskar kraftigt från 230 ton till mindre än 5 ton per år.
Sagax har under 2010 även investerat i fastigheten Tillverkaren 1 i Älvsjö. Den tidigare oljepannan har ersatts med en energieffektiv bergvärmeanläggning. Då samtidigt tillbyggnation skett på
fastigheten är det svårt att utvärdera miljöeffekten jämfört med tidigare år. Utvärdering kommer att ske under 2011. Normalt brukar denna typ av investering medföra att energiförbrukningen minskar med 60–75 %.
Investeringar i nya värmesystem är lönsamma samtidigt som de bidrar till att minska utsläppen av koldioxid. Ett modernt kraftvärmeverk omvandlar 90–100 % av energin i bränslet till el och värme. Sagax avser att successivt konvertera fastigheter med oljeuppvärmning till annan värmekälla under de kommande åren.
Uppvärmning av fastigheter står för stor del av samhällets energiförbrukning. Denna energiförbrukning säsongvarierar mycket. Hur stor variationen är beror på vintersäsongens genomsnittstemperatur. En fastighets elförbrukning för andra ändamål än eventuell uppvärmning är vanligen lägre och har inte alls samma säsongsvariation som energiåtgången för uppvärmning. Detta gäller för bostads-, lager- och kontorsfastigheter. För industrifastigheter kan naturligtvis energiåtgången för elkraft vara väsentligt högre än för uppvärmning beroende på industriprocessen.
Till 65 % utgör fjärrvärme uppvärmningskälla i Sagax fastighetsbestånd. I många industrier kan också spillenergi från processen användas till uppvärmningen. Den förhållandevis stora andelen träflis som uppvärmningskälla, 10 %, kommer från spill i trähustillverkarna Myresjöhus och Trivselhus produktion. 44 % av lokalarean i marknadsområde Östra Götaland uppvärms med hjälp av träflis. Oljeeldad uppvärmning finns i 20 av Sagax fastigheter vilket utgör 21 % av lokalarean. Under 2010 har fastigheten Söderbymalm 7:49 i Haninge konverterats från oljeeldning till fjärrvärmeanslutning. I diagrammen till vänster redovisas uppvärmningskällor uppdelade per marknadsområde.
Särskilt i Stockholm och i utlandsbeståndet är fjärrvärme den dominerande uppvärmningskällan.
De vanligaste skadliga ämnen Sagax hanterar i befintliga fastigheter är PCB, asbest och olika köldmedier.
PCB finns främst i fogmassor, isolerrutor och i vissa golvbeläggningar. För Sagax del gäller att industribyggnader uppförda mellan åren 1956 och 1973 skall inventeras och saneras senast 30 juni 2013. Sagax har 45 byggnader (35 %) uppförda under dessa år. Fastigheterna har undersökts och åtgärdats vid behov.
Vid ombyggnationer undersöks alltid förekomsten av asbest. Denna asbest finns ofta i golv och ventilationssystemet som isolering. All asbest tas regelmässigt bort enligt särskild ordning och destrueras.
För köldmedier i anläggningar där Sagax är ägare ansvarar bolaget för de återkommande besiktningar som görs. Sagax har serviceavtal med ackrediterade kontrollorgan vilka utför de årliga kontrollerna. Köldmedium återfinns i kyl- och frysanläggningar, värmepumps- och klimatanläggningar. Eventuella anmärkningar vid kontrollerna under 2010 har åtgärdats.
Sagax låter regelmässigt genomföra miljöanalyser av de fastigheter som bolaget investerar i. Sagax genomför primärt så kallade Fas I-undersökningar. Dessa undersökningar genomförs med hjälp av specialiserade konsulter. En Fas I-undersökning omfattar sökningar i offentliga databaser, besök på fastigheten samt intervjuer med hyresgäster och myndigheter. Fas I-undersökningen sker i syfte att bedöma risken för förekomsten av eventuella miljöbelastningar. Bedöms det att miljöbelastningar kan förekomma görs en så kallad Fas II-undersökning i vilken till exempel provtagning i mark och grundvatten sker i syfte att fastställa fastighetens eventuella miljöskulder.
Resultatet av de analyser som genomförts vid fastighetsförvärv under 2010 har varit tillfredsställande.
Lagen om obligatorisk ventilationskontroll, OVK, tillkom för att komma till rätta med brister i inomhusklimat. Som fastighetsägare har Sagax ansvar för att fastigheten blir OVK-besiktigad och åtgärdad om behov finns. Bland annat kontrolleras:
Som fastighetsägare bär Sagax ansvaret för dessa OVK-besiktningar samt för att eventuella brister åtgärdas. I hyresavtal där hyresgästen själv ansvarar för drift och underhåll, så kallade triple netavtal, kan avtalas om att hyresgästen är den som praktiskt skall genomföra arbetet, ansvaret kan dock inte avtalas bort.
Bränder i fastigheter orsakar årligen skador för mångmiljonbelopp. Elfel utgör den största enskilda brandorsaken. För att möta det ökade antalet elrelaterade bränder i Sverige bildades redan 1925 Elektriska Nämnden. Nämndens uppgift är att auktorisera besiktningsmän samt revisionsbesiktiga elanläggningar. De försäkringsbolag som verkar på den svenska marknaden kräver regelbunden revisionsbesiktning av elanläggningen på försäkringsobjekt över en viss storlek. Revisionsbesiktningen innebär att en besiktningsingenjör regelbundet, 1–5 års intervall beroende på verksamhetens art och typ av elanläggning, kontrollerar elanläggningen och dokumenterar resultatet.
Vid de besiktningar vilka genomförts inom Sagax fastighetsbestånd under 2010 har fastigheterna efter genomfört åtgärdsprogram blivit godkända.
De senaste åren har flera olika miljöklassningssystem för fastigheter börjat användas av bygg- och fastighetsbolag, jämför gärna med floran av miljömärkningar av konsumentprodukter. Systemen beaktar allt från byggmaterial till energiåtgång vid byggnation och förvaltning av fastigheterna. Nedan redogörs kort för några av de vanligast förekommande miljöklassningssystemen.
Inom EU och via Fastighetsägarna i Sverige görs klassningen Green Building. Denna klassning är helt inriktad på energianvändningen och är inget egentligt miljöklassningssystem.
Det tidigast utvecklade miljöklassningssystemet för byggnader är Breeam, utvecklat i Storbritannien. Breeam utvärderar och betygsätter byggnadens totala miljöpåverkan. En mängd miljöspekter kring byggnaden bedöms, till exempel energi, transporter, vatten, material, avfall och föroreningar. Systemet kan även anpassas efter nationella och regionala förutsättningar.
Ett ytterligare miljöklassningssystem är det amerikanska LEED, där hänsyn inte bara tas till fastighetens energiförbrukning och typ av energiförsörjning utan även om hänsyn tagits till om återvunna eller närproducerade material använts i byggnaden, innovation i design och byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikationer. Till exempel skulle Sagax fastigheter i Ulvsunda/Bromma och Solna få poäng när den kommande spårvägen färdigställts.
I det svenska Miljöklassad byggnad väger energiförbrukningen tyngre än i de utländska systemen. Detta beror på vårt kalla klimat. Vattenförbrukning å andra sidan finns inte med i det svenska systemet men har stor vikt i länder med vattenbrist.
Sagax har ännu inte miljöklassat någon fastighet enligt något av de ovannämnda systemen. Då hyresgästerna till 77 % själva står för mediaabonnemang är det svårt för Sagax att administrera ett sådant system och bolaget har därför inte sett något av de ovan presenterade miljöklassningssystemen som ett användbart verktyg för att arbeta vidare med miljöfrågor inom Sagax fastighetsbestånd. Sagax har istället valt att göra främst energiinsatser där det finns uppenbara förutsättningar att tillsammans med hyresgäster åstadkomma lägre driftkostnader samtidigt som miljöbelastningen kan minskas. Vid större om- och tillbyggnader utvärderas alltid uppvärmningseller återvinningssystemen då besparingspotentialen ofta är betydande. Avsaknad av miljöklassning av fastigheterna påverkar inte Sagax benägenhet att löpande byta ut skadliga material och ersätta dessa med material som är skonsammare mot miljön. Sagax följer dock utvecklingen av miljöklassningssystem och det kan bli aktuellt att miljöklassa fastigheter i framtiden.
Sagax aktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick till 3 119 (1 630) miljoner kronor den 31 december 2010. Antalet aktieägare uppgick till 5 644.
Sista betalkurs den 30 december 2010 för Sagax stamaktie uppgick till 170,00 (88,00) kronor. Under 2010 har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 15 (7) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 43 % (21 %) och den genomsnittliga handelsvolymen till 2,8 (0,6) miljoner kronor per dag.
Betalkursen den 30 december 2010 för Sagax preferensaktie uppgick till 26,30 (27,50) kronor. Under 2010 har preferensaktien varit föremål för i genomsnitt 17 (8) transaktioner per handelsdag. Omsättningshastigheten under året uppgick till 45 % (27 %) och den genomsnittliga handelsvolymen till 1,5 (0,5) miljoner kronor per dag.
Stamaktiernas kursutveckling sedan 2004 Preferensaktiernas kursutveckling sedan 2006
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 250 778 430 kronor och fördelades på 12 903 664 stamaktier och 37 252 022 preferensaktier. Kvotvärdet per aktie är 5,00 kronor. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktierna är denominerade i svenska kronor och har utfärdats enligt aktiebolagslagen.
Bolagets aktiekapital skall utgöra lägst 100 000 000 kronor och högst 400 000 000 kronor, vilket innebär lägst 20 000 000 aktier och högst 80 000 000 aktier. Vid årsskiftet fanns totalt 50 155 686 aktier i bolaget varav 174 625 stamaktier ännu ej registrerats hos Bolagsverket. Under 2010 emitterades totalt 826 342 stamakter till följd av att stamaktier tecknats med stöd av teckningsoptioner. Totalt emitterades även 16 646 746 preferensaktier i företrädesemissioner och riktade nyemissioner under 2010.
Sagax aktier är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Det har inte förekommit några offentliga uppköpserbjudanden beträffande Sagax aktier under 2010.
Sagax är anslutet till Euroclears kontobaserade värdepapperssystem, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Euroclear förda aktieboken.
Beslut om eventuell utdelning fattas av bolagsstämman efter förslag av styrelsen. Rätt till utdelning tillfaller den som vid av bolagsstämman fastställd avstämningsdag var registrerad som ägare i den av Euroclear förda aktieboken. Om aktieägare inte kan nås genom Euroclear kvarstår aktieägarens fordran på bolaget avseende utdelningsbelopp och begränsas endast genom allmänna regler om preskription. Efter en preskriptionstid om tio år återgår utdelningen till bolaget.
| Antal aktier | Andel av | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stam | Förändring 2010 | Preferens | Förändring 2010 | Aktiekapital | Röster | ||
| David Mindus med bolag | 4 070 726 | 1 455 656 | 775 | – | 8,1 % | 24,7 % | |
| M2 Capital Management | 2 021 486 | 436 121 | 788 226 | 538 226 | 5,6 % | 12,8 % | |
| Familjen Salén med bolag | 1 362 479 | 150 000 | 38 595 | – | 2,8 % | 8,3 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 1 187 229 | 437 492 | – | – | 2,4 % | 7,2 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 461 041 | 112 500 | 355 997 | 115 994 | 1,6 % | 3,0 % | |
| Avanza Pension | 92 938 | 26 548 | 2 308 735 | 921 412 | 4,8 % | 2,0 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 937 534 | –2 194 987 | 5,9 % | 1,8 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 77 234 | –12 263 | 1 194 055 | 827 747 | 2,5 % | 1,2 % | |
| Eikos | – | – | 1 964 808 | 1 964 808 | 3,9 % | 1,2 % | |
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | 191 805 | –410 295 | – | – | 0,4 % | 1,2 % | |
| Nortal Fastigheter | – | – | 1 752 547 | 1 752 547 | 3,5 % | 1,1 % | |
| Tagehus Holding | 150 000 | 150 000 | 54 493 | 54 493 | 0,4 % | 0,9 % | |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | –100 000 | 499 999 | 499 999 | 1,2 % | 0,9 % | |
| Sifonen | 131 838 | 69 738 | 10 033 | 8 033 | 0,3 % | 0,8 % | |
| Göran E Larsson med bolag | 101 650 | 80 250 | 201 335 | 169 999 | 0,6 % | 0,7 % | |
| Alcur | – | – | 1 200 575 | 1 133 575 | 2,4 % | 0,7 % | |
| Humle Småbolagsfond | 100 000 | 34 900 | 100 000 | 100 000 | 0,4 % | 0,7 % | |
| Mellon Aam Omnibus 30 % | – | – | 1 026 666 | 256 666 | 2,1 % | 0,6 % | |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 94 637 | 57 559 | 57 559 | 0,3 % | 0,6 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 100 123 | 100 123 | – | – | 0,2 % | 0,6 % | |
| Delsumma | 10 244 813 | 2 625 407 | 14 491 932 | 6 206 071 | 49,5 % | 71,1 % | |
| Övriga aktieägare | 2 484 226 | –1 973 690 | 22 760 090 | 10 440 675 | 50,5 % | 28,9 % | |
| Totalt | 12 729 039 | 651 717 | 37 252 022 | 16 646 746 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 5 812 658 | 1 729 640 | 780 768 | 709 998 | 13,2 % | 35,8 % |
174 625 teckningsoptioner nyttjades innan årsskiftet vilka ej hade registrerats som stamaktier av Euroclear per 31 december 2010.
Sagax har sedan januari 2006 två aktieslag, stamaktier och preferensaktier. Enligt Sagax utdelningspolicy sedan 2004 har ingen utdelning lämnats till stamaktieägarna. Styrelsen offentliggjorde 2009 sin bedömning att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, från och med årsstämman 2011 lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. I enlighet med denna nya utdelningspolicy föreslår styrelsen årsstämman 2011 att besluta om att utdelning skall ske med 3,00 kronor per stamaktie.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande 2,00 kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla innestående belopp innan utdelning på stamaktierna sker. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
| Datum1) | Händelse | Ökning aktie kapital |
Totalt aktie kapital |
Ökning antal stamaktier |
Ökning antal preferens aktier |
Ökning antal aktier |
Totalt antal stamaktier |
Totalt antal preferens aktier |
Totalt antal aktier |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2004-07-19 | Nyemission | 26 862 783 | 54 334 108 | 53 725 566 | – | 53 725 566 108 668 216 | – | 108 668 216 | |
| 2004-09-13 | Nyemission | 2 | 54 334 110 | 4 | – | 4 108 668 220 | – | 108 668 220 | |
| 2004-09-24 | Sammanläggning | – | 54 334 110 | –97 801 398 | – | –97 801 398 | 10 866 822 | – | 10 866 822 |
| 2005-06-17 | Nyemission | 5 000 000 | 59 334 110 | 1 000 000 | – | 1 000 000 | 11 866 822 | – | 11 866 822 |
| 2006-01-25 | Teckningsoptioner | 250 000 | 59 584 110 | 50 000 | – | 50 000 | 11 916 822 | – | 11 916 822 |
| 2006-01-28 | Fondemission | 2 966 705 | 62 563 315 | – | 595 841 | 595 841 | 11 916 822 | 595 841 | 12 512 663 |
| 2006-02-21 | Riktad nyemission | 30 000 000 | 92 563 315 | – | 6 000 000 | 6 000 000 | 11 916 822 | 6 595 841 | 18 512 663 |
| 2006-05-17 | Riktad nyemission | 5 000 000 | 97 563 315 | – | 1 000 000 | 1 000 000 | 11 916 822 | 7 595 841 | 19 512 663 |
| 2006-12-22 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 117 563 315 | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 11 916 822 | 11 595 841 | 23 512 663 |
| 2007-07-09 | Teckningsoptioner | 552 500 | 118 115 815 | 110 500 | – | 110 500 | 12 027 322 | 11 595 841 | 23 623 163 |
| 2007-10-05 | Teckningsoptioner | 250 000 | 118 365 815 | 50 000 | – | 50 000 | 12 077 322 | 11 595 841 | 23 673 163 |
| 2007-12-28 | Apportemission | 1 820 000 | 120 185 815 | – | 364 000 | 364 000 | 12 077 322 | 11 959 841 | 24 037 163 |
| 2008-01-09 | Riktad nyemission | 15 000 000 | 135 185 815 | – | 3 000 000 | 3 000 000 | 12 077 322 | 14 959 841 | 27 037 163 |
| 2008-12-29 | Riktad nyemission | 652 175 | 135 837 990 | – | 130 435 | 130 435 | 12 077 322 | 15 090 276 | 27 167 598 |
| 2009-04-03 | Apportemission | 6 875 000 | 142 712 990 | – | 1 375 000 | 1 375 000 | 12 077 322 | 16 465 276 | 28 542 598 |
| 2009-04-14 | Apportemission | 700 000 | 143 412 990 | – | 140 000 | 140 000 | 12 077 322 | 16 605 276 | 28 682 598 |
| 2009-06-04 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 163 412 990 | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 12 077 322 | 20 605 276 | 32 682 598 |
| 2010-04-13 | Företrädesemission | 54 470 995 | 217 883 985 | – | 10 894 199 | 10 894 199 | 12 077 322 | 31 499 475 | 43 576 797 |
| 2010-04-13 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 237 883 985 | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 12 077 322 | 35 499 475 | 47 576 797 |
| 2010-07-09 | Riktad nyemission | 8 762 735 | 246 646 720 | – | 1 752 547 | 1 752 547 | 12 077 322 | 37 252 022 | 49 329 344 |
| 2010-11-09 | Teckningsoptioner | 256 875 | 246 903 595 | 51 375 | – | 51 375 | 12 128 697 | 37 252 022 | 49 380 719 |
| 2010-11-23 | Teckningsoptioner | 1 191 555 | 248 095 150 | 238 311 | – | 238 311 | 12 367 008 | 37 252 022 | 49 619 030 |
| 2010-12-17 | Teckningsoptioner | 1 066 405 | 249 161 555 | 213 281 | – | 213 281 | 12 580 289 | 37 252 022 | 49 832 311 |
| 2010-12-30 | Teckningsoptioner | 743 750 | 249 905 305 | 148 750 | – | 14 750 | 12 729 039 | 37 252 022 | 49 981 061 |
| 2011-01-27 | Teckningsoptioner | 885 625 | 250 790 930 | 177 125 | – | 177 125 | 12 906 164 | 37 252 022 | 50 158 186 |
| 2011-03-01 | Teckningsoptioner | 2 553 290 | 253 344 220 | 510 658 | – | 510 658 | 13 416 822 | 37 252 022 | 50 668 844 |
1) Aktiekapitalutveckling är från och med 2004 då Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildades. Datum avser tidpunkt för registrering hos Bolagsverket.
Lämnas ingen preferensutdelning under ett visst år skall preferensutdelningen ackumuleras med 7,00 % årlig ränta till dess utdelning sker. Någon utdelning till stamaktieägare får inte lämnas förrän full utdelning till preferensaktieägarna inklusive ackumulerad utdelning och upplupen ränta, verkställts. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att lösa in preferensaktier från och med den 15 februari 2011 för 35,00 kronor per aktie med tillägg för eventuellt ackumulerad preferensutdelning.
Upplöses bolaget skall preferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av 30 kronor och eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Under 2010 har bolaget emitterat totalt 16 646 746 preferensaktier. Emissionerna skedde i enlighet med bemyndiganden från årsstämmorna 2009 och 2010.
Sagax emitterade 1 500 000 teckningsoptioner i anslutning till en emission av preferensaktier under första kvartalet 2006. Emissionen
riktades till en mindre grupp investerare där investerarna för fyra tecknade preferensaktier erhöll en teckningsoption. Teckningsoptionerna gav rätt att teckna 1 stamaktie per option till och med den 15 februari 2011. Under 2010 tecknades totalt 826 342 stamaktier med stöd av teckningsoptioner. Teckningskursen uppgick till 34,95 kronor. 513 158 teckningsoptioner var utestående per 31 december 2010 varav samtliga nyttjades innan slutligt lösendatum den 15 februari 2011.
Remium är likviditetsgarant (market maker) åt Sagax på NASDAQ OMX Stockholm. Syftet är att främja en god likviditet i aktien samt säkerställa en låg spread mellan köp- och säljkurs i den löpande handeln. Enligt avtalet skall Remium för Sagax stamaktie ställa en köp- respektive säljvolym om vardera motsvarande minst 30 000 kronor i orderboken med en spread om maximalt 3,0 % mellan köp- och säljkurs. Motsvarande för preferensaktien är en köprespektive säljvolym om vardera minst 400 aktier i orderboken med en spread om maximalt 4,0 % mellan köp- och säljkurs.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 366 | Privatpersoner bosatta | Sverige | 5 228 | 90,0 % | ||
| 501–1 000 | 299 | i Sverige | 4 737 | 9,7 % | Luxemburg | 19 | 5,0 % |
| 1 001–2 000 | 229 | Privatpersoner bosatta | USA | 23 | 0,7 % | ||
| 2 001–5 000 | 252 | utomlands | 54 | 0,9 % | Danmark | 204 | 0,7 % |
| 5 001–10 000 | 178 | Företag/institutioner i Sverige |
491 | 80,3 % | Finland | 18 | 0,5 % |
| 10 001–50 000 | 213 | Företag/institutioner | Irland | 14 | 0,5 % | ||
| 50 001– | 107 | utomlands | 362 | 9,1 % | Övriga länder | 138 | 2,6 % |
| Totalt | 5 644 | Totalt | 5 644 | 100,0 % | Totalt | 5 644 | 100,0 % |
| 2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
2007 31 dec |
2006 31 dec |
2005 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 | 76,75 | 57,75 |
| Förvaltningsresultat1) per aktie efter utspädning, kr | 19,13 | 15,79 | 12,46 | 8,18 | 5,55 | 4,12 |
| Kassaflöde 1), 2) per aktie efter utspädning, kr | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 | 5,39 | 4,13 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 | 36,20 | 29,88 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr | 8,9 | 5,6 | 2,8 | 9,0 | 13,8 | 14,0 |
| Börskurs/Kassaflöde, ggr | 9,5 | 5,8 | 2,9 | 8,0 | 14,2 | 14,0 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 223 | 157 | 56 | 95 | 212 | 193 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Utveckling1) | Sagax stamaktie | Sagax preferensaktie2) | Carnegie Real Estate Index3) | OMXS30 Index3) |
|---|---|---|---|---|
| 1 år | 70,5 % | 8,9 % | 26,7 % | 4,9 % |
| 2 år | 413,9 % | 33,1 % | 98,1 % | 61,9 % |
| 3 år | 171,9 % | 24,9 % | 29,2 % | 21,3 % |
| 4 år | 177,7 % | 18,3 % | –7,7 % | –7,9 % |
| 5 år | 187,0 % | 30,4 % | 14,2 % | 4,0 % |
| Volatilitet1) | Sagax stamaktie | Sagax preferensaktie | Carnegie Real Estate Index | OMXS30 Index |
| 1 år | 32,8 % | 8,1 % | 18,2 % | 19,5 % |
| 2 år | 40,8 % | 11,0 % | 19,5 % | 21,6 % |
| 3 år | 47,4 % | 12,3 % | 26,4 % | 29,9 % |
| 4 år | 44,6 % | 13,1 % | 26,2 % | 28,4 % |
| 5 år | 42,6 % | 15,2 % | 25,0 % | 27,0 % |
1) Per 17 mars 2011.
2) Utvecklingen inkluderar återinvesterad utdelning för Sagax preferensaktie.
3) Carnegie Real Estate Index samt OMXS30 Index inkluderar inte återinvesterade utdelningar.
Fastigheten Varubalen 3 i Årsta, Stockholm, ligger strategiskt vid Essingeleden (E4/E20) och Södra länken med närhet till spårbunden trafik som pendeltåg och tvärbana.
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Nedan redogörs för de väsentliga bolagsstyrningssystemen.
Bolagets firma är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget skall direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se avsnittet Bolagsordning.
Svensk kod för bolagsstyrning trädde i kraft den 1 juli 2005. Koden har reviderats dels den 1 juli 2008, dels den 1 februari 2010. Från och med den 1 juli 2008 är koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte alltid innebär något brott att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktiebolagslagen, börsernas noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknadsnämnden.
Styrelsen har valt att endast tillsätta två ledamöter i revisionsoch ersättningskommittéerna istället för tre ledamöter i enlighet med koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sju ledamöter och att två ledamöter i kommittéerna bedömts vara mer ändamålsenligt.
Styrelsen har valt att endast träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktieägare.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och avser bolagets finansiella rapportering.
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Sagax. Bolaget har en relativt liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entreprenad och en stor andel av hyresgästerna ansvarar själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Tyskland och i Danmark avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheten i Finland sköts från Sagax kontor
i Helsingfors. Kontroll och uppföljning av verksamheten sker från kontoret i Stockholm och bygger på principerna om uppföljning, tydlig ansvarsfördelning och begränsade mandat.
Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attestinstruktion och rapporteringsinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, finansiella derivat, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Sagax eget fastighetsbestånd har ökat från de 30 fastigheter som förvärvades under 2004 till att omfatta 129 fastigheter per 31 december 2010. Utöver dessa fastigheter har Sagax även övertagit förvaltningen av det fastighetsbestånd som ägs av det med Hemfosa delägda intresseföretaget Söderport Holding AB. Sagax arbetar därför med att löpande utveckla systemstödet för verksamheten.
Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal och bolagsledningen går årligen igenom regelverket med alla medarbetare. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstiftning, NASDAQ OMX Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporten för samtliga medarbetare efter att den har kommunicerats i enlighet med regelverket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet eller vid styrelsemöten med revisorernas närvaro.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionskommittén skall bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. För närvarande har det med hänsyn till ägarkretsen inte bedömts motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta presentationer till annat språk.
Vid AB Sagax årsstämma den 5 maj 2010 fastställdes styrelsens förslag till vinstdisposition. Årsstämman fastställde även styrelsens förslag till utdelning, 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Resterande vinstmedel balanserades i ny räkning.
Årsstämman beslutade att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma. Årsstämman beslutade även om omval av styrelseledamöterna Göran E. Larsson, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén och Johan Thorell samt nyval av Johan Cederlund och Ulrika Werdelin. Göran E. Larsson utsågs till styrelsens ordförande. Stämman beslutade att arvoden ska utgå med 275 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i bolaget. Stämman beslutade även om inrättande av en valberedning inför årsstämman 2011.
Stämman beslutade om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2010.
Stämman beslutade om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner att bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Förvärv av egna aktier ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Stämman fattade även beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av bolagets innehav av egna stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag.
Stämman beslutade att ändra bolagsordningen så att kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet. Aktiebolagslagens bestämmelse om tid för kallelse skall tillämpas.
Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare.
Sagax styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman 2010. Bolagets VD David Mindus är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelse ledamöterna Göran E Larsson, Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Göran E Larsson har av årsstämman 2010 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se avsnittet Styrelse, företagsledning och revisorer.
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt.
Ordföranden skall särskilt:
förda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att diskutera bolagets framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen.
De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.
Sagax har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle.
Styrelsen skall vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.
På förslag av bolagets valberedning beslöt årsstämman att uppdra åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare, enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2010 som vardera skall utse en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages senast sex månader före årsstämman 2011.
Valberedningen som tillkännagavs i oktober 2010 har följande sammansättning:
• Göran E Larsson, styrelseordförande i Sagax.
Valberedningen har inför årsstämman 2011 haft ett protokollfört sammanträde.
Styrelsen har vid konstituerande styrelsemötet den 5 maj 2010 tillsatt en ersättningskommitté bestående av Göran E Larsson och Staffan Salén. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningskommitténs arbete. Ersättningskommitténs uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningskommittén har haft två protokollförda sammanträden under 2010. Kommitténs redovisning över dess utvärdering av ledande befattningshavare finns på Sagax hemsida, sagax.se.
Revisionskommittén tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 5 maj 2010 och består av Johan Thorell och Göran E Larsson. Revisionskommittén avser att träffa bolagets revisorer vid tre tillfällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisionskommitténs arbete. Revisionskommitténs uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionskommittén har haft tre protokollförda sammanträden med revisorerna under 2010. Under dessa sammanträdanden har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats. Revisorernas iakttagelser och synpunkter har sedan vidarerapporterats till styrelsen.
Revisorerna skall granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna skall närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna skall efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt fyra år.
Årsstämman 2008 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som huvudansvarig, samt den auktoriserade revisorn Ingemar Rindstig, Ernst & Young AB, till bolagets revisorer för tiden fram till årsstämman 2012. Jonas Svensson har varit revisor i Sagax sedan 2007 och Ingemar Rindstig sedan 2004.
Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i Sagax under 2010.
Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar NASDAQ OMX Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela
verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.
Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören och för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies skall göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och skall även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax bolag omfattas av finanspolicyn.
Syftet med Sagax informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn skall följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Sagax bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinformation till Sagax verkställande direktör.
Styrelsen för Sagax beslutade 2009 om ny utdelningspolicy för bolagets stamaktier. Den nya utdelningspolicyn syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att tillvarata affärsmöjligheter. Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att
föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Den nya policyn trädde ikraft avseende verksamhetsåret 2010 och har varit vägledande för utdelningsförslaget inför årsstämman 2011.
Utdelning till preferensaktieägare sker i enlighet med Sagax bolagsordning med 2,00 kronor per preferensaktie. Utdelningen utbetalas kvartalsvis med 0,50 kronor.
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. Sagax målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, Johan Thorell, Ulrika Werdelin, Johan Cederlund och Staffan Salén är oberoende, enligt Svensk kod för bolagsstyrning, i förhållande till Sagax, bolagsledningen samt dess huvudägare. David Mindus, som är verkställande direktör i Sagax, innehar mer än 10 % av rösterna och anses därmed som beroende i förhållande till bolaget. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledningen. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid efter uppsägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5, sidan 92.
Vid årsstämman den 5 maj 2010 beslutades att arvoden utgår med sammanlagt 1 100 000 kronor, fördelat med 275 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax.
Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Årsstämman 2010 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
"Riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Bolagets ledande befattningshavare utgörs av verkställande direktören, ekonomichefen och fastighetschefen.
Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen fastställer riktlinjer för ersättning till övriga ledande befattningshavare i Bolaget och uppdrar åt verkställande direktören att förhandla i enlighet med dessa. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Sagax ska ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Övriga ersättningar och förmåner ska utgå endast i begränsad omfattning. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget ska avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger ska det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag ska ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det."
AB Sagax har följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. Styrelsen föreslår årsstämman 2011 att motsvarande riktlinjer även skall gälla framledes efter att de bland annat uppdaterats med att även bolagets finanschef skall betraktas som ledande befattningshavare.
Inför årsstämman den 5 maj 2011 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om:
• bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner att Sagax innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i Sagax samt
• bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Sagax aktiekapital genom nyemission av stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i bolaget,
Inför årsstämman föreslår valberedningen:
Bolagets revisorer har vid årsstämman 2008 utsetts för tiden fram till årsstämman 2012.
Romben 3 i förgrunden omfattar 17 500 kvadratmeter och är uthyrd till gasföretaget AGA, elteknikgrossisten Elektroskandia samt batteri- och kraftsystemstillverkaren SiteTel. Rankan 1 till vänster i bakgrunden omfattar 7 300 kvadratmeter och är uthyrd till livsmedelsproducenten Risenta och transportföretaget Alftafrakt. Fastigheterna ligger i Sollentuna utanför Stockholm bredvid E4:an och pendeltågsstation.
Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004. Ledamot av ersättnings- och revisionskommittén. Född 1943. Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Göran är idag styrelseordförande i ReadSoft AB, Factum Electronics Holding AB, Sandrew Metronome AB, Aqeri Holding AB och Stiftelsen Hildur Nordins Minnesfond. Göran är vice styrelseordförande i Avega Group AB samt styrelseledamot i bland annat Header Compression Sweden Holding AB, Habia Cable AB samt Senior Advisor i Evli Bank. Göran har tidigare varit verkställande direktör för bland annat Effnet Group AB, Micronic Laser Systems AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interforward AB, Salén & Wicander Marin AB och Ferag Inc samt styrelseordförande i bland annat Tidningstryckarna Aftonbladet/ Svenska Dagbladet AB, Standard Radio AB, QlikTech International AB och Bygg-O leba Olle Engkvist AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 102 400 stamaktier och 201 335 preferensaktier.
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Född 1972. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
David har tidigare arbetat som analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag. David är även styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.
Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 4 080 180 stamaktier, 795 preferensaktier och 168 750 teckningsoptioner.
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av ersättningskommittén. Född 1967.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Staffan är verkställande direktör för Salénia AB. Staffan är ordförande i eWork Scandinavia AB, Amapola AB och Fredells Trävaru AB samt styrelseledamot i bland annat Westindia AB, Direktflyg AB, Strand Kapitalförvaltning AB, Landauer Ltd och SNS (Studieförbundet Näringsliv och Samhälle). Staffan var tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för Förenings-Sparbanken AB. Han har även varit redaktionschef för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 1 362 479 stamaktier och 78 595 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionskommittén. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Johan Thorell har varit verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996 och är styrelseledamot i bland annat Fastighets AB Bromma Center Södra och HQ AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 101 627 stamaktier och 499 999 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2007. Född 1969.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. Filip Engelbert är arbetande styrelseledamot i Avito Holding AB. Filip är styrelseledamot i Matterhorn Advisors AB och i AB Heribert Engelbert. Filip har även styrelseuppdrag i olika bolag inom Bukowskigruppen, Kontakt East och AB Heribert Engelbert och har tidigare varit verkställande direktör för Remium AB. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 122 500 stamaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1969.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Ulrika arbetar för närvarande som konsult for Apollo, en amerikansk investeringsfond som bland annat investerar i private equity och fastighetslån. Ulrika har tidigare under lång tid varit verksam inom Goldman Sachs, bland annat som Managing Director på Goldman Sachs International och som Chief Operating Officer i Europa för Goldman Sachs Principal Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine Partners fonder.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2010.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Johan är verksam som ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp. Dessförinnan var Johan advokat och sedan 1999 delägare på Advokatfirman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2010.
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav.
Sagax styrelse består av Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin, David Mindus, Johan Thorell, Staffan Salén och Göran E Larsson.
Född 1949. Revisor i bolaget sedan 2004. Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR. Övriga revisorsuppdrag: bland annat JM AB, Vasakronan AB, Castellum AB, Svenska Bostäder AB, Jernhusen AB, Vasallen AB och Einar Matsson AB. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2010.
Född 1968. Revisor i bolaget sedan 2007. Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR. Övriga revisorsuppdrag: bland annat JM AB, Elektronikgruppen, Besqab Projekt och Fastigheter AB, Sveriges Byggindustrier, Svensk Byggtjänst och ByggPartner. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2010.
Ingemar Rindstig Jonas Svensson
Nedan redovisas de transaktioner vilka genomförts under 2010 av i Finansinspektionens insynsregister registrerade styrelsemedlemmar och medarbetare i AB Sagax. Även hittillsvarande transaktioner under 2011 redovisas.
| Datum | Namn | Värdepapper | Köpt/Sålt | Antal |
|---|---|---|---|---|
| 2010-01-15 | David Mindus | Stamaktier | Köpt | +1 405 656 |
| 2010-02-24 | Filip Engelbert | Teckningsoptioner | Köpt | +20 000 |
| 2010-03-26 | Staffan Salén | Preferensaktier | Köpt | +40 000 |
| 2010-03-29 | Göran E Larsson | Preferensaktier | Köpt | +169 999 |
| 2010-03-29 | Johan Thorell | Preferensaktier | Köpt | +499 999 |
| 2010-11-10 | Göran E Larsson | Teckningsoptioner | Optionslösen | –75 000 |
| 2010-11-10 | Göran E Larsson | Stamaktier | Optionslösen | +75 000 |
| 2010-11-10 | Peter Larsen | Teckningsoptioner | Optionslösen | –4 386 |
| 2010-11-10 | Peter Larsen | Stamaktier | Optionslösen | +4 386 |
| 2010-11-17 | Staffan Salén | Teckningsoptioner | Optionslösen | –150 000 |
| 2010-11-17 | Staffan Salén | Stamaktier | Optionslösen | +150 000 |
| 2010-12-03 | Filip Engelbert | Teckningsoptioner | Optionslösen | -122 500 |
| 2010-12-03 | Filip Engelbert | Stamaktier | Optionslösen | +122 500 |
| 2010-12-06 | Per Wärnegård | Teckningsoptioner | Optionslösen | –9 386 |
| 2010-12-06 | Per Wärnegård | Stamaktier | Optionslösen | +9 386 |
| 2010-12-07 | David Mindus | Stamaktier | Sålt | –50 000 |
| 2010-12-15 | Per Wärnegård | Stamaktier | Sålt | –4 686 |
| 2010-12-21 | Johan Thorell | Stamaktier | Sålt | –100 000 |
| 2010-12-21 | David Mindus | Stamaktier | Köpt | +100 000 |
| 2011-02-15 | David Mindus | Teckningsoptioner | Optionslösen | -168 750 |
| 2011-02-15 | David Mindus | Stamaktier | Optionslösen | +168 750 |
| 2011-04-01 | David Mindus | Stamaktier | Köpt | +89 000 |
| Namn | Födelseår | Invald | Oberoende1) | Ersättning, kr | Styrelsemöten | Ersättningskommitté | Revisionskommitté |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Göran E Larsson (Ordf.) | 1943 | 2001 | Ja | 275 000 | 23 av 23 | 2 av 2 | 3 av 3 |
| Filip Engelbert | 1969 | 2007 | Ja | 165 000 | 23 av 23 | ||
| David Mindus (VD)2 | 1972 | 2004 | Nej | – | 21 av 23 | ||
| Staffan Salén | 1967 | 2004 | Ja | 165 000 | 23 av 23 | 2 av 2 | |
| Johan Thorell | 1970 | 2004 | Ja | 165 000 | 23 av 23 | 3 av 3 | |
| Ulrika Werdelin | 1969 | 2010 | Ja | 165 000 | 15 av 15 | ||
| Johan Cederlund | 1970 | 2010 | Ja | 165 000 | 15 av 15 |
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
2) David Mindus deltog ej i de möten där hans villkor som VD avhandlades.
3) Ulrika Werdelin och Johan Cederlund valdes in i styrelsen vid årsstämman 2010.
Se sidan 68.
Född 1964. Fastighetschef för Sagax sedan december 2010. Utbildning; Civilekonom från Stockholms Universitet. Susanne har tidigare bland annat varit Senior Asset Manager på GE Capital Real Estate och fastighetschef på Fastighets AB Tornet. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31
december 2010.
Född 1961. Ekonomichef för Sagax sedan 2004. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Peter har tidigare varit verkställande direktör för HSB Sverige AB och styrelseordförande i bland annat HSB Bank AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB Förvaltning AB och HSB Data AB. Innehav i AB Sagax den 31 december 2010: 9 586 stamaktier och 44 preferensaktier.
Född 1954. Finanschef för Sagax sedan augusti 2010.
Utbildning: Studier vid KTH Väg och Vatten. Anders har tidigare bland annat varit ansvarig för Doughty Hanson & Co Real Estates verksamhet i Norden samt innehaft motsvarande position inom den tyska banken Hypo Real Estate. Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2010.
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav. Sagax har inga aktierelaterade incitamentsprogram för bolagsledningen eller andra medarbetare.
Sagax ledning består av Susanne Essehorn, David Mindus, Anders Tägt och Peter Larsen.
| Belopp i miljoner kronor | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 644,4 | 566,3 | 491,4 | 355,5 | 245,4 |
| Övriga intäkter | 23,6 | 4,0 | 5,9 | 12,9 | – |
| Drift- och underhållskostnader | –55,0 | –38,3 | –31,2 | –32,5 | –28,4 |
| Tomträttsavgäld | –12,1 | –12,2 | –8,6 | –9,1 | –7,2 |
| Fastighetsskatt | –17,0 | –14,2 | –11,9 | –9,2 | –4,6 |
| Fastighetsadministration | –11,2 | –8,5 | –8,7 | –7,0 | –4,8 |
| Driftnetto | 572,7 | 497,2 | 436,8 | 310,4 | 200,4 |
| Central administration | –30,5 | –26,2 | –25,7 | –19,9 | –13,6 |
| Resultat från intresseföretag | 48,6 | 2,2 | –1,4 | 3,2 | – |
| – varav förvaltningsresultat | 18,8 | 2,2 | 1,1 | 3,2 | – |
| – varav värdeförändring på fastigheter | –9,8 | – | –2,5 | – | – |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | 39,6 | – | – | – | – |
| Finansiella intäkter | 2,6 | 4,2 | 19,7 | 9,3 | 2,5 |
| Finansiella kostnader | –238,9 | –234,6 | –240,9 | –168,8 | –96,4 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 354,5 | 242,8 | 188,5 | 134,2 | 92,9 |
| – varav Förvaltningsresultat | 324,7 | 242,8 | 191,0 | 134,2 | 92,9 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | 0,8 | 0,5 | –19,9 | 14,6 | 5,9 |
| Finansiella instrument | –1,6 | –9,9 | 2,5 | – | – |
| Fordringar/andelar i intresseföretag | 23,1 | – | – | – | – |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | 174,9 | –244,6 | –127,9 | 492,0 | 152,1 |
| Finansiella instrument | 78,1 | 48,7 | –424,2 | 6,0 | 7,1 |
| Lån i utländsk valuta | 34,1 | 12,1 | –42,3 | – | – |
| Resultat före skatt | 664,0 | 49,6 | –423,3 | 646,8 | 258,0 |
| Uppskjuten skatt | –165,2 | –8,4 | 248,7 | –74,8 | –71,9 |
| Aktuell skatt | –7,1 | –7,6 | –6,9 | –6,0 | –0,6 |
| Årets resultat | 491,7 | 33,7 | –181,5 | 566,0 | 185,5 |
| Omräkningsdifferenser | –20,6 | –2,3 | 4,2 | ||
| Totalresultat för perioden | 471,0 | 31,4 | –177,3 | ||
| Belopp i miljoner kronor | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2008-12-31 | 2007-12-31 | 2006-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 7 495,5 | 6 381,9 | 6 019,8 | 5 064,7 | 3 263,7 |
| Övriga anläggningstillgångar | 332,9 | 171,9 | 184,0 | 55,5 | 4,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 7 828,4 | 6 553,8 | 6 203,8 | 5 120,2 | 3 267,7 |
| Kassa och bank | 393,7 | 203,7 | 210,9 | 398,0 | 233,3 |
| Aktier | 126,5 | 113,7 | 51,1 | 96,8 | – |
| Övriga tillgångar | 76,1 | 54,9 | 67,8 | 65,7 | 41,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 596,3 | 372,3 | 329,8 | 560,5 | 274,5 |
| Summa tillgångar | 8 424,7 | 6 926,1 | 6 553,6 | 5 680,7 | 3 542,2 |
| Eget kapital | 2 205,6 | 1 381,6 | 1 261,4 | 1 465,6 | 832,0 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 5 287,3 | 4 893,5 | 4 599,2 | 3 689,0 | 2 396,3 |
| Uppskjuten skatteskuld | 81,5 | 43,5 | – | 131,9 | 57,1 |
| Övriga långfristiga skulder | 232,0 | 303,9 | 390,7 | 36,8 | 20,8 |
| Summa långfristiga skulder | 5 600,8 | 5 240,9 | 4 989,9 | 3 857,7 | 2 474,2 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 353,6 | 136,4 | 108,7 | 104,0 | 96,3 |
| Räntebärande skulder avseende fastigheter | |||||
| som innehas för försäljning | – | – | – | 67,1 | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 264,7 | 167,2 | 173,6 | 186,3 | 139,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 618,3 | 303,6 | 282,3 | 357,4 | 236,0 |
| Summa skulder | 6 219,1 | 5 544,4 | 5 272,2 | 4 215,1 | 2 710,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 8 424,7 | 6 926,1 | 6 533,6 | 5 680,7 | 3 542,2 |
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Direktavkastning, % | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 | 8,1 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 97 | 97 | 97 | 98 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 95 | 96 | 97 | 93 |
| Hyresduration, år | 8,6 | 9,1 | 9,3 | 8,7 | 7,4 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 1 023 553 | 916 777 | 839 114 | 743 023 | 558 959 |
| Antal fastigheter | 129 | 113 | 110 | 98 | 57 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 27 | 3 | –13 | 49 | 31 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,3 | 4,3 | 5,1 | 5,2 | 5,2 |
| Genomsnittlig räntebindningstid inkl. derivat, år | 4,3 | 4,4 | 5,1 | 5,7 | 5,9 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 3,4 | 4,2 | 5,1 | 5,8 | 5,1 |
| Soliditet, % | 26 | 20 | 19 | 26 | 23 |
| Belåningsgrad, % | 67 | 73 | 73 | 68 | 70 |
| Räntetäckningsgrad, gånger | 2,4 | 2,0 | 1,8 | 1,8 | 2,0 |
| Övriga nyckeltal | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 19 | 14 | 14 | 13 | 9 |
| Data per stamaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 | 76,75 |
| Eget kapital per aktie, kr | 78,55 | 59,80 | 64,46 | 81,71 | 38,68 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 | 36,20 |
| Resultat per aktie, kr | 34,28 | –0,62 | –17,53 | 44,68 | 13,62 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr | 31,90 | –0,62 | –17,53 | 42,03 | 12,94 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 19,19 | 16,15 | 12,74 | 9,70 | 5,67 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 | 5,39 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 12 903 664 | 12 077 322 | 12 077 322 | 12 077 322 | 11 916 822 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning | 13 311 307 | 12 884 066 | 12 534 057 | 12 776 788 | 12 732 783 |
| Genomsnittligt antal aktier | 12 170 478 | 12 077 322 | 12 077 322 | 11 997 072 | 11 914 739 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning | 13 076 804 | 12 762 909 | 12 705 344 | 12 754 785 | 12 549 354 |
| Utdelning stamaktie, kr | – | – | – | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 26,30 | 27,50 | 23,00 | 27,30 | 27,60 |
| Eget kapital per aktie, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 37 252 022 | 20 605 276 | 15 090 276 | 14 959 841 | 11 595 841 |
| Genomsnittligt antal aktier | 32 871 220 | 18 648 189 | 14 970 711 | 11 277 841 | 6 837 854 |
| Utdelning preferensaktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 0,52 |
Sagax pressmeddelade den 21 januari 2011 att bolaget förvärvat fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge, Stockholms län. Fastigheten omfattar 94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 96 % utgörs av höglager. Köpeskillingen uppgick till 600 miljoner kronor motsvarande en direktavkastning om 7,3 % och 6 400 kronor per kvadratmeter. 140 miljoner kronor av köpeskillingen erlades i form av Sagax aktieinnehav i det norska börsnoterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA.
Sagax pressmeddelade den 18 februari 2011 att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 med Hemfosa Fastigheter AB, avyttrat sex kontorsfastigheter i centrala Malmö. Köpeskillingen uppgick till 380 miljoner. Till följd av försäljningen koncentreras Söderport mot fastigheter i Västberga och kring Årstafältet i Stockholm. Försäljningen frigör finansieringsutrymme om 370 Mkr för Söderport som kan användas för att finansiera såväl investeringar i befintliga fastigheter som förvärv.
Sagax pressmeddelade den 7 mars 2011 att bolaget förvärvat tre lagerfastigheter i Finland. Fastigheterna består av 70 000 kvadratmeter friköpt markarea och har en sammanlagd uthyrningsbar byggnadsarea om drygt 12 000 kvadratmeter. Fastigheterna är fullt uthyrda på kallhyresavtal till tre hyresgäster, varav två börsnoterade och ett privatägt bolag. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till drygt åtta år. Portföljen utgörs av en fastighet belägen intill Helsingfors flygplats samt två fastigheter uppförda 2007 belägna i Tammerfors respektive Lappo. Den senare utgör centrallager åt BE Group, en av Sagax sedan tidigare största hyresgäster. Köpeskillingen uppgick till 122 miljoner kronor motsvarande 8,2 % initial direktavkastning.
Sagax pressmeddelade den 1 april 2011 att styrelsen föreslår att årsstämman 2011 skall besluta om ett optionsprogram för bolagets medarbetare. Motivet till styrelsens förslag är att främja Sagax långsiktiga intressen genom att ge bolagets personal en möjlighet att ta del i bolagets långsiktiga värdeutveckling. Bolagets verkställande direktör eller styrelseledamöter kommer inte att omfattas av optionsprogrammet. Samtliga övriga anställda föreslås få delta i optionsprogrammet. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014. Teckningskursen föreslås vara Sagaxaktiens nuvarande börskurs omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden 31 maj 2011 till och med den 30 maj 2014 enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under den kommande treårsperioden. Vid utnyttjande av teckningsoptionerna kan högst 100 000 stamaktier komma att emitteras motsvarande 0,75 procent av antalet stamaktier.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 45,4 (–23,9) miljoner kronor. Omsättningen som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster uppgick till 11,3 (9,2) miljoner kronor. Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 634,9 (888,7) miljoner kronor varav likvida medel utgjorde 188,8 (98,3) miljoner kronor.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till –15,3 (–22,6) miljoner kronor. 466,1 (–0,1) miljoner kronor investerades under 2010. Kassaflödet från finansieringsverksamheten bidrog med 595,3 (69,2) miljoner kronor under året.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 | 644,4 | 566,3 |
| Övriga intäkter | 23,6 | 4,0 | |
| Driftskostnader | 4 | –42,7 | –29,4 |
| Underhållskostnader | 4 | –12,3 | –8,8 |
| Tomträttsavgäld | 4, 9 | –12,1 | –12,2 |
| Fastighetsskatt | 4 | –17,0 | –14,2 |
| Fastighetsadministration | 4 | –11,2 | –8,5 |
| Driftnetto | 3 | 572,7 | 497,2 |
| Central administration | 5, 6, 21 | –30,5 | –26,2 |
| Resultat från intresseföretag | 10 | 48,6 | 2,2 |
| – varav förvaltningsresultat | 18,8 | 2,2 | |
| – varav värdeförändringar på fastigheter | –9,8 | – | |
| – varav värdeförändringar på finansiella instrument | 39,6 | – | |
| Finansiella intäkter | 7 | 2,6 | 4,2 |
| Finansiella kostnader | 8 | –238,9 | –234,6 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 354,5 | 242,8 | |
| – varav Förvaltningsresultat | 3 | 324,7 | 242,8 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | 0,8 | 0,5 | |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade |
13 18 |
174,9 –1,6 |
–244,6 –9,9 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 18 | 78,1 | 48,7 |
| Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade Värdeförändringar på fordringar/andelar i intresseföretag |
34,1 23,1 |
12,1 – |
|
| Resultat före skatt | 664,0 | 49,6 | |
| Uppskjuten skatt | 12 | –165,2 | –8,4 |
| Aktuell skatt | 12 | –7,1 | –7,6 |
| Årets resultat | 3 | 491,7 | 33,7 |
| Omräkningsdifferenser | –20,6 | –2,3 | |
| Totalresultat för perioden | 471,0 | 31,4 | |
| Resultat per stamaktie, kr | 28 | 34,28 | –0,62 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 28 | 31,90 | –0,62 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 12 170 478 | 12 077 322 | |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning | 13 076 804 | 12 762 909 |
Hyresintäkterna ökade till 644,4 (566,3) miljoner kronor, främst till följd av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Totalt har även 23,6 (4,0) miljoner kronor erhållits i övriga intäkter för främst engångsersättningar vid förtida avflyttningar från kontrakterade lokaler.
Koncernens sammanlagda hyresförluster understeg 0,1 (0,2) miljoner kronor, motsvarande 0,02 % av omsättningen.
Drift- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 55,0 (38,2) miljoner kronor under året. Kostnadsökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt av högre kostnader för snöröjning och uppvärmning. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 29,1 (26,4) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av större fastighetsportfölj samt av höjda taxeringsvärden. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 11,2 (8,5) miljoner kronor. Ökningen förklaras av större fastighetsportfölj.
I den centrala administrationen ingår koncernens ledning samt övriga centrala funktioner. Kostnaderna uppgick till 30,5 (26,2) miljoner kronor. Ökningen förklaras av Sagax tillväxt samt av kostnader i samband med övertagandet av förvaltningen av intresseföretaget Söderports fastigheter.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 18,8 (2,2) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och finansiella derivat uppgick till 48,6 (2,2).
Koncernen erhöll ränteintäkter om 2,6 (4,2) miljoner kronor.
Trots nyupplåning i samband med fastighetsförvärv har de finansiella kostnaderna endast ökat till 238,9 (234,6) miljoner kronor, vilket förklaras av lägre genomsnittliga låneräntor och svagare eurokurs under 2010. Sagax genomsnittliga ränta uppgick till 4,3 % (4,3 %) vid årsskiftet. Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 820 (1 453) miljoner kronor. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 3,8 (4,7) miljoner kronor under året.
Förvaltningsresultatet ökade till 324,7 (242,8) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd.
Fastighetsmarknaden har utvecklats positivt under året vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med 174,9 (–244,1) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 76,5 (38,8) miljoner kronor varav 63,7 (16,8) miljoner kronor avsåg räntederivat. Realiserade värdeförändringar på innehav av börsnoterade aktier uppgick till – (–9,9) miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar på innehav av börsnoterade aktier uppgick till 12,8 (31,9) miljoner kronor.
Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet med 34,1 (12,1) miljoner kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 491,7 (33,7) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 7,1 (7,6) miljoner kronor, vilken uppstått för dotterbolag som ej kan lämna eller ta emot koncernbidrag samt för koncernens verksamhet i Tyskland. Den uppskjutna skatten för året uppgick till –165,2 (–8,4) miljoner kronor. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2010 | 31 december 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 7 495,5 | 6 381,9 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 48,8 | 151,9 |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 2,1 | 5,5 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 5,6 | 5,0 |
| Finansiella fordringar | 15 | 269,3 | 7,8 |
| Finansiella derivat | 18 | 7,1 | 1,8 |
| Summa anläggningstillgångar | 7 828,4 | 6 553,8 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 0,6 | 0,2 | |
| Börsnoterade aktier | 18 | 126,5 | 113,7 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 50,6 | 46,2 |
| Övriga fordringar | 24,9 | 8,5 | |
| Kassa och bank | 31 | 393,7 | 203,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 596,3 | 372,3 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 8 424,7 | 6 926,1 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 250,8 | 163,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 876,6 | 529,7 | |
| Reserver | –18,8 | 1,8 | |
| Balanserad vinst inklusive årets resultat | 1 097,0 | 686,7 | |
| Summa eget kapital | 2 205,6 | 1 381,6 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld |
17 14 |
5 287,3 81,5 |
4 893,5 43,5 |
| Finansiella derivat | 18 | 229,1 | 303,9 |
| Övriga långfristiga skulder | 19 | 2,9 | – |
| Summa långfristiga skulder | 5 600,8 | 5 240,9 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 353,6 | 136,4 |
| Leverantörsskulder | 7,3 | 4,7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetala intäkter | 20 | 174,9 | 161,0 |
| Övriga skulder | 82,5 | 1,5 | |
| Summa kortfristiga skulder | 618,3 | 303,6 | |
| Summa skulder | 6 219,1 | 5 544,5 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 8 424,7 | 6 926,1 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 6 026,8 | 5 194,8 |
| Ansvarsförbindelser | 30 | Inga | Inga |
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till 175,7 (–244,1) miljoner kronor varav 174,9 (–224,6) miljoner kronor var orealiserad värdeförändring. Förändringen av fastigheternas redovisade värde förklaras på sidan 34. Justerat för valutaeffekter och värderingseffekter till följd av nyförhyrningar och förlängda hyreavtal uppgick värdeförändringen till 102,5 (–248,6) miljoner kronor vilket förklaras på sidan 35. Samtliga fastigheter har marknadsvärderats av oberoende värderingsinstitut, se sidan 37.
Fordringar på intresseföretag 269,0 (7,8) redovisas som finansiella fordringar och har ökat till följd av engagemanget i det under 2010 förvärvade intresseföretaget Söderport Holding AB.
Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Skatten kommenteras på sidan 43. Skulden nettoredovisas per land varför Sagax redovisar en uppskjuten skattefordran om 48,8 (151,9) miljoner kronor och en uppskjuten skatteskuld 81,5 (43,5) miljoner kronor i balansräkningen.
Börsnoterade aktier har omvärderats med sammanlagt 12,8 (31,9) miljoner kronor till följd av högre börskurser. Det sammanlagda marknadsvärdet på aktieinnehaven uppgick till 126,5 (113,7) miljoner kronor på balansdagen. Aktieinnehavet vid årets utgång avsåg aktier i det i Norge börsnoterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA, se not 18. Aktierna har avyttrats under 2011.
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Eget kapital har ökat med 471,0 miljoner kronor till följd av genererat resultat och med 434,3 miljoner kronor till följd av emissioner av stamaktier och preferensaktier. Under perioden har utdelning till preferensaktieägare minskat det egna kapitalet med 81,3 miljoner kronor, varav 45,8 miljoner kronor utbetalats under året. Det egna kapitalets förändring redovisas på sidan 81.
Koncernens räntebärande skulder beskrivs särskilt på sidan 39 i årsredovisningen. De räntebärande skulderna har förändrats med –168,8 (–47,2) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Derivaten har omvärderats med 63,7 (34,2) miljoner kronor. Undervärdet på derivaten har minskat till följd av kortare återstående löptid och högre marknadsräntor. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –222,0 (–302,1) miljoner kronor på balansdagen. Över- respektive undervärde på räntederivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en fordran om 7,1 (1,8) miljoner kronor och en skuld om 229,1 (303,9) miljoner kronor. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde.
Sagax uppskjutna skattekostnad för året uppgick till –165,2 ( –8,4) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 48,8 (151,9) respektive 81,5 (43,5) miljoner kronor vid årets slut.
Koncernens skattemässiga underskott uppgick till 622,3 (727,8) miljoner kronor vid årets slut.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 308,0 (236,3) miljoner kronor vilket kan jämföras med bolagets förvaltningsresultat om 324,7 (242,8) miljoner kronor.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 1 252 (691,1) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt kapitalisering av intresseföretag. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 1 122 (437,4) miljoner kronor, varav 391,1 miljoner kronor till följd av aktieemissioner. Nyupptagna lån uppgick till 970,6 (552,9) miljoner kronor varav obligationslån om 250,0 miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 190,0 (–7,2) miljoner kronor under året.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Not 31 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Resultat före skatt | 664,0 | 49,6 | 45,4 | –26,4 | |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | –76,5 | –37,7 | –13,3 | – | |
| Värdeförändringar på fastigheter | –175,7 | 244,1 | – | – | |
| Värdeförändringar på lån i utländsk valuta | –34,1 | –12,1 | – | – | |
| Förtida lösen derivat | – | – | 24,8 | 19,5 | |
| Resultat från intresseföretag | –67,0 | – | 18,7 | 3,0 | |
| Koncernintern försäljning av andelar | – | – | –52,2 | – | |
| Koncerninterna ränteintäkter | – | – | –39,4 | –27,3 | |
| Koncerninterna räntekostnader | – | – | 0,1 | 4,8 | |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | 0,5 | –1,7 | 0,6 | 3,8 | |
| Betald skatt | –3,2 | –6,0 | – | – | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | |||||
| förändring av rörelsekapital | 308,0 | 236,3 | –15,3 | –22,6 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –7,2 | 5,4 | –47,9 | 3,2 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 22,1 | 4,8 | 49,3 | –48,2 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 322,9 | 246,5 | –13,9 | –67,6 | |
| Förvärv av fastigheter | –991,7 | –447,4 | – | – | |
| Försäljning av fastigheter | 72,8 | 5,5 | – | – | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –180,1 | –209,4 | – | – | |
| Andelar i koncernföretag | – | – | –37,7 | – | |
| Förvärv av börsnoterade aktier | – | –69,3 | – | – | |
| Försäljning av börsnoterade aktier | – | 25,7 | – | – | |
| Fordringar på koncernföretag | – | – | –266,7 | – | |
| Fordringar på intresseföretag | –317,1 | – | –317,1 | 2,0 | |
| Försäljning av fordringar på intresseföretag | 150,0 | – | 150,0 | – | |
| Försäljning av aktier i intresseföretag | 10,0 | – | 10,0 | – | |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 4,3 | 3,8 | – | – | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | – | –4,6 | –2,1 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 251,8 | –691,1 | –466,1 | –0,1 | |
| Emission av stamaktier | 28,8 | – | 28,8 | – | |
| Emission av preferensaktier | 362,3 | 121,9 | 362,3 | 121,9 | |
| Utdelning till preferensaktieägare | –45,8 | –33,2 | –45,8 | –33,2 | |
| Upptagna lån | 970,6 | 552,9 | 250,0 | – | |
| Amorterade lån | –169,6 | –200,4 | – | – | |
| Lösen finansiella derivat | –24,8 | – | –24,8 | –19,5 | |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | – | –3,8 | – | – | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 121,5 | 437,4 | 570,5 | 69,2 | |
| Årets kassaflöde | 192,6 | –7,2 | 90,5 | 1,5 | |
| Kursdifferens i likvida medel | –2,6 | – | – | – | |
| Likvida medel vid årets ingång | 203,7 | 210,9 | 98,3 | 96,8 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 393,7 | 203,7 | 188,8 | 98,3 | |
| Övrigt | Intjänade vinstmedel |
Totalt eget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | tillskjutet kapital | Reserver | inkl. årets resultat | kapital |
| Eget kapital 31 december 2008 | 135,9 | 435,2 | 4,1 | 686,2 | 1 261,4 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –33,2 | –33,2 |
| Nyemitterade preferensaktier | 20,0 | 70,0 | – | – | 90,0 |
| Apportemitterade preferensaktier | 7,5 | 27,3 | – | – | 34,8 |
| Transaktionskostnader | – | –2,9 | – | – | –2,9 |
| Totalresultat januari–december 20091) | – | – | –2,3 | 33,7 | 31,4 |
| Eget kapital 31 december 2009 | 163,4 | 529,7 | 1,8 | 686,7 | 1 381,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –81,3 | –81,3 |
| Nyemitterade preferensaktier | 74,5 | 297,9 | – | – | 372,4 |
| Transaktionskostnader | – | –10,1 | – | – | –10,1 |
| Apportemitterade preferensaktier | 8,8 | 35,0 | – | – | 43,8 |
| Transaktionskostnader | – | –0,6 | – | – | –0,6 |
| Nyemitterade stamaktier | 2,5 | 15,0 | – | – | 17,5 |
| Inbetalt ej registrerat emissionskapital | 1,6 | 9,7 | – | – | 11,3 |
| Totalresultat januari–december 2010 | – | – | –20,6 | 491,6 | 471,0 |
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 876,6 | –18,8 | 1 097,0 | 2 205,6 |
1) Jämförelsetal har justerats så att "Totalresultat" omfattar tidigare resultat samt omräkningsdifferenser.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 27 | 11,3 | 9,2 |
| Administrationskostnader | 5, 6, 21 | –31,3 | –24,1 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –20,0 | –14,9 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 11 | –18,7 | –3,0 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 10 | 62,2 | – |
| Finansiella intäkter | 7 | 59,3 | 31,8 |
| Finansiella kostnader | 8 | –37,3 | –40,3 |
| Resultat före skatt | 45,4 | –26,4 | |
| Skatt på årets resultat | 12 | –0,1 | 2,5 |
| Årets resultat | 45,4 | –23,9 | |
| Belopp i miljoner kronor | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Årets resultat Övrigt totalresultat |
45,4 – |
–23,9 – |
| Årets totalresultat | 45,4 | –23,9 |
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2010 | 31 december 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar |
|||
| Inventarier | 21 | 1,9 | 2,4 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 22 | 230,9 | 193,2 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 0,9 | 0,9 |
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 392,6 | 125,9 |
| Fordringar på intresseföretag Uppskjuten skattefordran |
24 14 |
269,0 45,4 |
7,8 50,2 |
| Summa anläggningstillgångar | 940,7 | 382,4 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 492,9 | 408,0 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | 1,1 | – |
| Skattefordran | – | 0,1 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 11,2 | 1,2 |
| Övriga fordringar Kassa och bank |
31 | 0,2 188,8 |
0,7 98,3 |
| Summa omsättningstillgångar | 694,2 | 508,3 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 1 634,9 | 888,7 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital Bundet eget kapital |
28 | ||
| Aktiekapital | 250,8 | 163,4 | |
| Reservfond | 121,0 | 121,0 | |
| Konsolideringsfond | 193,7 | 193,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 659,1 | 407,0 | |
| Balanserad vinst | 16,0 | 13,4 | |
| Årets resultat | 45,4 | –23,9 | |
| Summa eget kapital | 1 286,0 | 874,6 | |
| Skulder | |||
| Obligationslån Skulder till koncernföretag |
17 26 |
250,0 47,2 |
– – |
| Leverantörsskulder | 0,9 | 0,4 | |
| Övriga skulder | 36,4 | 0,7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 14,4 | 13,1 |
| Summa skulder | 348,9 | 14,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 1 634,9 | 888,7 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 47,1 | 34,0 |
| Ansvarsförbindelser | 30 | 2,0 | Inga |
| Belopp i miljoner kronor | Not 28 | Aktiekapital | Reservfond | Konsoliderings fond |
Fritt eget kapital |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2008 | 135,9 | 121,0 | 143,3 | 396,2 | 796,4 | |
| Aktieutdelning | – | – | – | –33,2 | –33,2 | |
| Apportemitterade preferensaktier | 7,5 | – | – | 27,3 | 34,8 | |
| Nyemitterade preferensaktier | 20,0 | – | – | 70,0 | 90,0 | |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –2,9 | –2,9 | |
| Koncernbidrag, netto efter skatt | – | – | – | 13,4 | 13,4 | |
| Vinstdisposition | – | – | 50,4 | –50,4 | – | |
| Årets resultat 2009 | – | – | – | –23,9 | –23,9 | |
| Eget kapital 31 december 2009 | 163,4 | 121,0 | 193,7 | 396,5 | 874,6 | |
| Aktieutdelning | – | – | – | –81,3 | –81,3 | |
| Nyemitterade preferensaktier | 74,5 | – | – | 297,9 | 372,4 | |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –10,1 | –10,1 | |
| Apportemitterade preferensaktier | 8,8 | – | – | 35,0 | 43,8 | |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –0,6 | –0,6 | |
| Nyemitterade stamaktier | 2,5 | – | – | 15,0 | 17,5 | |
| Inbetalt ej registrerat | ||||||
| emissionskapital | 1,6 | – | – | 9,7 | 11,3 | |
| Koncernbidrag, netto efter skatt | – | – | – | 13,0 | 13,0 | |
| Årets resultat 2010 | – | – | – | 45,4 | 45,4 | |
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 121,0 | 193,7 | 720,5 | 1 286,0 |
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2010 har av styrelsen godkänts för publicering den 14 april 2011. Bokslutskommuniké presenterades den 10 februari 2011. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 5 maj 2011.
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Koncernens funktionella valuta är väsentligen svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, börsnoterade aktier och finansiella derivat vilka värderas till verkligt värde.
Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella styrningen. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilken innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
Intressebolag är bolag över vilka ägarbolaget har ett betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller andelar av ett joint venture. Andelarna i intressebolagen redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att andelar i ett bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med ägarbolagets andel av förändringen i investeringsobjektets nettotillgångar. Ägarbolagets resultat innefattar ägarbolagets andel av resultatet i investeringsobjektet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning
När koncernbidrag har lämnats i skatteutjämningssyfte, redovisas koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Alla belopp är i miljoner kronor (Mkr) om inget annat anges, och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2010. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
IFRS och god redovisningssed kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Värderingarna utförs av oberoende värderingsföretag. De värderingar och bedömningar som gjorts beskrivs särskilt nedan under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13.
Även externa värderingar av finansiella instrument som derivat erhålls kvartalsvis och ligger till grund för de orealiserade värdeförändringar vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning.
En väsentlig bedömningsfråga har även varit hur uppskjuten skatt skall behandlas i koncernredovisningen, se avsnittet om skatter i denna not.
Standarden har omarbetats och tillämpas på räkenskapsår som påbörjas den 1 juli 2009 eller senare vilket för Sagax innebär räkenskapsår 2010. Den av Sagax identifierade förändring som vid ett eventuellt rörelseförvärv (Business Combination) kommer att påverka bolaget är att transaktionskostnader hänförliga till verksamhetsförvärv skall kostnadsföras istället för att som tidigare aktiveras. Något rörelseförvärv har ej skett under 2010.
Enligt IASB kan endast kostnader för tillgångar som kan identifieras i balansräkningen klassificeras under rubriken Investeringsverksamhet i kassaflödesrapporten. Transaktionskostnader i samband med rörelseförvärv (Business Combination) skall därför redovisas under rubriken Kassaflöden från den löpande verksamheten. Något rörelseförvärv har ej skett under 2010.
Övriga nya och ändrade standarder samt tolkningar bedöms inte komma att ha någon väsentlig påverkan på Sagax.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Företagets interna rapporteringssystem är främst baserat på den geografiska uppdelningen av marknaden vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur.
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IAS 17. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv anses vara operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna skall marknadsvärderas, redovisas de i den följande kvartalsrapporten till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna värdet. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i kvartalsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som realiserade värdeförändringar.
Kostnader, inklusive lånekostnader, belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning avser kostnader vilka ej fördelats ut på fastighetsbolagen inom fastighetsrörelsen. Häri ingår kostnader för bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av notering på NASDAQ OMX Stockholm, Small Cap. (Från ingången av 2011 är AB Sagax noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap). Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, Investor Relations, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration.
Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då Sagax lånar pengar. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen medan posten aktiveras i koncernredovisningen. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig.
Till finansiella kostnader hänför sig även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Räntekostnader under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Även bonusar och pensionspremier betalas och kostnadsförs i takt med att de anställda utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Sagax betalar pensionspremier för de anställda i enlighet med en avgiftsbestämd plan. Premierna skall beloppsmässigt spegla sedvanliga ITP-avsättningar. Sagax har inga kvarstående förpliktelse eller åtaganden till följd av dessa premiebetalningar för framtida pensioner. Utbetalningarna sker till fristående organ vilka administrerar planerna.
Det finns inga åtaganden för förmånsbestämda ITPplaner eller andra ersättningar efter avslutad anställning.
Vid eventuellt återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Sagax har hittills inte återköpt egna aktier.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Av Sagax anteciperade utdelningar skall redovisas som finansiell intäkt.
Definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt redovisas, i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 2, direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering. Koncernbidrag redovisas enligt dess ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen hos mottagaren och som en minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubriceras som förvaltningsfastigheter. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga av koncernens fastigheter. Värderingar under 2010 har utförts av DTZ, CB Richard Ellis, Bryggan Fastighetsekonomi, Savills Immobilien och Colliers Property Partners Valuation.
Värderingarna har genomförts i enlighet med riktlinjerna i Svenskt Fastighetsindex (SFI) värderingshandledning eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Varje värderingsobjekt har värderats separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samfundet för Fastighetsekonomi. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Huvuddelen av fastighetsbeståndet har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet, som underlag för bedömning av marknadshyra, uthyrningsmöjligheter och långsiktig vakansgrad.
Kassaflödeskalkylerna baserades under 2010 på ett inflationsantagande om 2 % (2 %) per år under kalkylperioden. Som grund för beräknade framtida driftnetto ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De kommersiella hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Driftoch underhållskostnaderna har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av SFI eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden varierade mellan 6,0 och 13,5 % och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 6,8 och 16,0 %. Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels ett generellt tillägg för fastigheter och dels ett fastighetsspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden, och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet för restvärdesberäkning uppgick till 8,3 % (8,4 %).
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner och inventarier vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i dotterbolagen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. I koncernredovisningen sker i enlighet med IFRS inga avskrivningar av fastigheternas värden. Avskrivningar vilka skett i dotterbolagen återläggs därför i koncernredovisningen.
Avskrivningar på maskiner och inventarier sker med 20 % per år.
Enligt IFRS skall kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar, aktier, lånefordringar, derivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder betraktas som finansiella instrument. Finansiella instrument redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde, motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader. Undantaget är den kategori av finansiella instrument vilka redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och där eventuella transaktionskostnader ej beaktas. Klassificeringarna nedan avgör hur de finansiella instrumenten sedan behandlas i redovisningen.
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering för osäkra fordringar sker när risk bedöms finnas att koncernen ej kommer att erhålla hela fordran. Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighetsförsäljningar. Orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig fordran beroende av återstående avtalstid.
Transaktioner i utländsk valuta redovisas till transaktionsdagens kurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet och kursdifferenser i finansiella tillgångar och skulder redovisas i finansnettot. Valutaeffekter på lån upptagna i utländsk valuta, i svenska dotterbolag, redovisas som orealiserade värdeförändringar.
Koncernen ägde den 31 december 2010 aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA vilka värderades till balansdagens kurs.
Värdeförändringar börsnoterade aktier redovisas mot resultaträkningen.
Kassa och bank redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen.
Långfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning senare än ett år. Kortfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning inom ett år. Skulder avser lån och rörelseskulder som till exempel leverantörsskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde och redovisas i balansräkningen per likviddagen. Den nominella skulden redovisas på balansräkningens skuldsida och kostnader för lånens upptagande redovisas på tillgångssidan och löses upp linjärt över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänst eller vara, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits och värderas till nominellt värde.
Koncernen har ett obligationslån om 250 miljoner kronor med fast ränta. Resterande låns räntevillkor baseras på Stibor 1-månad, Stibor 3-månader eller Euribor 3-månader med tillägg för marginal och räntebestäms varje respektive var tredje månad, varför bokfört värde är en rimlig approximation av lånens verkliga värde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig skuld beroende av återstående avtalstid.
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswapkontrakt alternativt begränsas ränterisken genom räntetak i syfte att begränsa förändringar i framtida kassaflöden avseende räntebetalningar.
Initialt redovisas derivat i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag. Samtliga derivat värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde i balansräkningen på balansdagen och värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Verkligt värde motsvaras av framtida kassaflöden diskonterade till nuvärde och erhålls som återköpspris från respektive motpart.
Med orealiserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa värdeförändringarna direkt mot resultaträkningen.
Inkomstskatten avser aktuell och uppskjuten skatt.
Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital. Även eventuell skatteeffekt redovisas då direkt mot eget kapital.
Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, aktier och derivat. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.
Redovisning av uppskjuten skatt följer IAS 12. Sagax redovisar enligt följande:
Om förvärvet är ett rörelseförvärv (Business Combination) så redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv (Asset Deal), så redovisas enligt vad köparen faktiskt betalar. Därmed beaktas vid förvärvet faktiskt använd skattesats, varvid redovisningen dock ej sker som skatteskuld utan som avdrag från fastighetstillgångsposten.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyreskontrakt hänförliga till Sagax förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2.
Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har även tomträttsavtal redovisats som operationell leasing i not 9.
Sagax har ingått ett antal mindre leasingavtal avseende kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte väsentligt. Leasingavgifterna redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Koncernens hyresintäkter år 2010 uppgick till 644,4 (566,3) miljoner kronor. Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår tillägg som vidaredebiteras till hyresgäster såsom värme, elektricitet, fastighetsskatt och indextillägg.
Förfalloår för tecknade hyreskontrakt framgår av tabellen nedan där kontrakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyreskontrakt. Sagax förvaltningsstrategi med långa kontraktsavtal framgår av tabellen nedan där 71 % av kontrakterad årshyra förfaller till omförhandling efter år 2014.
| Förfalloår | Antal kontrakt | Area, kvm | Kontrakterad årshyra | Andel |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2 | 2 937 | 2,9 | 0 % |
| 2011 | 80 | 37 049 | 38,7 | 6 % |
| 2012 | 51 | 64 690 | 54,2 | 8 % |
| 2013 | 33 | 51 651 | 42,3 | 6 % |
| 2014 | 28 | 97 776 | 57,2 | 9 % |
| >2014 | 107 | 737 877 | 473,5 | 71 % |
| Totalt | 301 | 991 980 | 668,7 | 100 % |
Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 8,6 (9,1) år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 94 % (95 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter uppgår vid årets slut till 44,0 (26,2) miljoner kronor. Nyuthyrning under året uppgick till 15,1 (23,2) miljoner kronor. Omförhandlingar och förlängningar uppgick till 139,5 (86,8) miljoner kronor, medan avflyttningar uppgick till 23,5 (14,0) miljoner kronor.
Sagax strategi är att eftersträva låg operativ risk genom bland annat långa hyresavtalstider. Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.
| Summa | 5 701,1 |
|---|---|
| Avtalade hyresintäkter senare än år 5 | 2 900,5 |
| Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 | 2 156,5 |
| Avtalade hyresintäkter år 1 | 644,1 |
| Stockholm | Svealand | Västra Götaland | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Hyresintäkter | 271,8 | 257,7 | 36,8 | 28,9 | 81,8 | 76,8 | |
| Övriga intäkter | 9,2 | 4,0 | 13,0 | – | 0,8 | – | |
| Fastighetskostnader | –69,3 | –56,8 | –2,3 | –1,2 | –3,9 | –4,6 | |
| Driftnetto | 211,7 | 204,9 | 47,5 | 27,7 | 78,7 | 72,2 | |
| Finansiella intäkter | 0,2 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Finansiella kostnader | –98,6 | –101,6 | –13,6 | –14,4 | –31,7 | –30,5 | |
| Centrala administrationskostnader | – | – | – | – | – | – | |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag | – | – | – | – | – | – | |
| Förvaltningsresultat | 113,3 | 105,9 | 33,9 | 13,3 | 47,0 | 41,7 | |
| Orealiserade värdeförändringar1) | 67,9 | –62,4 | 14,8 | –2,7 | 61,9 | 73,6 | |
| Realiserade värdeförändringar1) | 0,4 | 0,0 | – | 0,5 | – | – | |
| Värdeförändringar relaterade | |||||||
| till intresseföretag | – | – | – | – | – | – | |
| Aktuell skatt | – | – | – | – | – | – | |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | |
| Årets resultat | 181,6 | 43,5 | 48,7 | 11,1 | 108,9 | 115,3 | |
| Förvaltningsfastigheter2) | 3 031,5 | 2 814,4 | 534,5 | 354,4 | 1 091,1 | 942,8 | |
| Likvida medel | 148,2 | 59,3 | 11,7 | 10,0 | – | 5,5 | |
| Ofördelade poster: | |||||||
| Uppskjuten skattefordran | |||||||
| Övriga tillgångar | |||||||
| Summa tillgångar | |||||||
| Fastighetskrediter | 2 316,7 | 2 211,4 | 298,4 | 281,9 | 745,1 | 811,2 | |
| Ofördelade poster: | |||||||
| Uppskjuten skatteskuld | |||||||
| Övriga skulder | |||||||
| Summa skulder | |||||||
| Koncernens egna kapital | |||||||
| Summa skulder och eget kapital | |||||||
| Övriga upplysningar | |||||||
| Investeringar i fastigheter | 216,3 | 226,4 | 165,3 | 0,9 | 86,4 | 27,5 | |
| Ej kassaflödespåverkande poster | |||||||
| Orealiserade värdeförändringar | 67,9 | –62,4 | 14,8 | –2,7 | 61,9 | 73,6 | |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | |
| Summa ej kassaflödespåverkande poster | 67,9 | –62,4 | 14,8 | –2,7 | 61,9 | 73,6 |
1) Värdeförändringar på finansiella instrument har ej fördelats per marknadsområde.
2) Fastighetsvärdena har reducerats med förväntad uppskjuten skatt, 39,9 miljoner kronor, i enlighet med IFRS.
Enligt IFRS 8 skall upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Sagax har en hyresgäst där hyresintäkterna överstiger 10 % av de totala hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna från hyresgästen uppgår till 90,2
(94,4) miljoner kronor fördelat med 47,7 (47,9) miljoner kronor på segmentet Västra Götaland och med 42,5 (46,5) miljoner kronor på segmentet Utland.
| Östra Götaland | Utland | Ofördelade poster | Summa koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| 84,0 | 86,7 | 170,0 | 116,2 | – | – | 644,4 | 566,3 |
| – | – | –0,6 | – | 1,2 | – | 23,6 | 4,0 |
| –3,3 | –3,3 | –12,4 | –7,3 | –4,1 | 0,1 | –95,3 | –73,1 |
| 80,7 | 83,4 | 157,0 | 108,9 | –2,9 | 0,1 | 572,7 | 497,2 |
| 0,1 | 0,6 | 0,2 | 0,2 | 2,1 | 0,8 | 2,6 | 4,2 |
| –27,0 | –29,8 | –52,3 | –46,6 | –15,7 | –9,5 | –238,9 | –234,6 |
| – | – | – | – | –30,5 | –26,2 | –30,5 | –26,2 |
| – | – | – | – | 18,8 | 2,2 | 18,8 | 2,2 |
| 53,8 | 54,2 | 104,9 | 62,5 | –28,2 | –32,6 | 324,7 | 242,8 |
| –183,8 | |||||||
| 8,7 0,4 |
–172,1 – |
21,6 – |
–81,0 – |
112,3 –1,6 |
60,8 –9,9 |
287,2 –0,8 |
–9,4 |
| – | – | – | – | 52,9 | – | 52,9 | |
| – | – | – | – | –7,1 | –7,6 | –7,1 | –7,6 –8,4 |
| – | – | – | – | –165,2 | –8,4 | –165,2 | |
| 62,9 | –117,9 | 126,5 | –18,5 | –36,9 | 2,3 | 491,7 | 33,7 |
| 6 381,9 | |||||||
| 750,5 29,7 |
734,2 24,1 |
2 087,9 15,3 |
1 536,0 6,4 |
– 188,8 |
– 98,4 |
7 495,5 393,7 |
203,7 |
| 48,8 | |||||||
| 486,7 | 188,7 | ||||||
| 8 424,7 | 6 926,1 | ||||||
| 576,4 | 571,2 | 1 454,3 | 1 154,2 | 250,0 | – | 5 640,9 | 5 029,9 |
| 81,5 | |||||||
| 496,7 | 471,1 | ||||||
| 6 219,1 | 5 544,5 | ||||||
| 2 205,6 | 1 381,6 | ||||||
| 8 424,7 | 6 926,1 | ||||||
| 12,4 | 12,6 | 691,4 | 389,4 | – | – | 1 171,8 | 656,8 |
| 8,7 | –172,1 | 21,6 | –81,0 | – | 60,8 | 174,9 | –183,8 |
| – | – | – | – | –165,2 | –8,4 | –165,2 | –8,4 |
| – | –192,2 | ||||||
| 8,7 | –172,1 | 21,6 | –81,0 | 52,4 | 9,7 |
Fastighetskostnaderna uppgick 2010 till 95,3 (73,1) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration. I flertalet av Sagax hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple netavtal vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. Samtliga hyresavtal som avser fastigheter belägna utanför Stockholm är triple netavtal.
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat elektricitet, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Sagax tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna uppgick under år 2010 till 42,7 (29,4) miljoner kronor och de löpande underhållskostnaderna uppgick till 12,3 (8,8) miljoner kronor.
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Sagax betalar för upplåtelse av mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 27 (27). Tomträttsavgälder inklusive
arrendeavgifter uppgick under år 2010 till 12,1 (12,2) miljoner kronor och avser i huvudsak Sagax tomträtter i Stockholms stad. För 2011 uppgår gällande tomträtts- och arrendeavtal till 10,4 miljoner kronor.
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 %) eller kontors-/butikslokaler (1,0 %). I Finland är fastighetsskatten kommunal och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten mellan 0,6 och 1,0 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastighetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till 1,26 % av taxeringsvärdena.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 17,0 (14,2) miljoner kronor under 2010.
Med fastighetsadministration avses indirekta fastighetskostnader såsom uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Fastighetsadministrationen uppgick under år 2010 till 11,2 (8,5) miljoner kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Antal anställda | ||||
| Medelantal anställda | 16,6 | 14,0 | 14,7 | 13,0 |
| varav män | 10,8 | 9,0 | 8,9 | 8,0 |
| Löner och ersättningar | ||||
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare | 5,6 | 4,6 | 5,6 | 4,6 |
| varav tantiem och bonus | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 |
| Övriga anställda | 8,2 | 6,1 | 6,9 | 5,3 |
| Summa | 13,8 | 10,7 | 12,5 | 9,9 |
| Sociala kostnader | ||||
| Styrelse, VD och övriga ledande | ||||
| befattningshavare | 1,7 | 1,5 | 1,7 | 1,5 |
| varav pensionskostnader | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
| Övriga anställda | 2,2 | 1,6 | 2,1 | 1,6 |
| varav pensionskostnader | 1,0 | 0,7 | 0,7 | 0,5 |
| Summa | 3,9 | 3,1 | 3,8 | 3,1 |
Under år 2010 hade moderbolaget 7 (5) styrelseledamöter varav 1 (0) kvinna Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 4 (3) ledande befattningshavare varav 0 (0) kvinnor.
Till VD har under år 2010 utbetalts 2 704 (2 441) Tkr i lön inklusive förmåner om 5 (7) Tkr och inklusive 620 (600) Tkr i bonus för verksamhetsåret 2009. För verksamhetsåret 2010 utbetalas 680 Tkr i bonus under 2011. Ersättning och förmåner till VD under 2011 utgår enligt avtal med 2 220 Tkr per år i fast ersättning samt med en rörlig ersättningsdel som maximalt kan uppgå till fyra månadslöner. Den rörliga ersättningsdelen för 2011 års verksamhet regleras i förhållande till individuellt satta mål. VD erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till tre månadslöner.
Till styrelsen har arvoden om 1 128 (600) Tkr utbetalts i enlighet med beslut på ordinarie årsstämma 5 maj 2010. Därav har styrelsens ordförande erhållit 303 (240) Tkr och övriga 5 (3) ledamöter 165 (120) Tkr vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Arvode till styrelsens ordförande har betalts till bolag ägt av denne i enlighet med avtal träffat mellan ordförande och Sagax. Kostnader för sociala avgifter redovisas av ordförandes bolag och avtalet är därför kostnadsneutralt för Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax.
Till övriga ledande befattningshavare, tre stycken, har under 2010 utbetalts 2 134 (1 770) Tkr i lön, inklusive 17 (9) Tkr i kontant bonus och 175 (175) Tkr i extra utbetalning för pensionsförsäkring. Denna extra kostnad för pensioner ingår i de redovisade kostnader för pensioner.
Ersättning och förmåner utgår enligt gällande avtal med totalt 3 600 Tkr per år i fast ersättning för övriga ledande befattningshavare, samt med en rörlig ersättningsdel för 2011. Den rörliga ersättningsdelen uppgår maximalt till 200 Tkr för ekonomichefen och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Fastighetschefens rörliga ersättningsdel uppgår maximalt till 300 Tkr och tilldelas diskretionärt av VD. Finanschefens rörliga ersättningsdel uppgår maximalt till 400 Tkr och tilldelas diskretionärt av VD.
Betalningar av pensionspremier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa befattningshavare rätt till tre månadslöner eller de villkor som följer av lagstiftningen.
Sjukfrånvaron under 2010 uppgick till 0,5 % (1,1 %), varav andelen långtidssjukskrivna var 0 % (0 %). Sjukfrånvaro fördelat på åldersgrupper och kön redovisas nedan.
| Sjukfrånvaro |
|---|
| 0,0 % |
| 0,5 % |
| 0,8 % |
| Sjukfrånvaro |
| 0,3 % |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ernst & Young AB: | ||||
| Ersättning för revision | 1,3 | 1,2 | 0,5 | 0,5 |
| Ersättning för revisionsverksamhet | ||||
| utöver revisionsuppdrag | 0,2 | – | 0,2 | – |
| Andra konsulttjänster från revisionsbyrån | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Summa | 1,6 | 1,3 | 0,8 | 0,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ränteintäkter dotterbolag | – | – | 39,4 | 27,6 |
| Ränteintäkter intresseföretag | – | – | 4,7 | – |
| Ränteintäkter | 2,6 | 3,5 | 1,9 | 3,5 |
| Övriga finansiella intäkter | – | 0,7 | 13,3 | 0,7 |
| Summa | 2,6 | 4,2 | 59,3 | 31,8 |
Koncernens ränteintäkter härrör från koncernens likvida medel. Moderbolagets övriga finansiella intäkter 2010 avser en uppskrivning av fordringar på DK Properties AB. Motsvarande post 2009 avsåg en garantiersättning vid en nyemission i Northern Logistic Properties ASA.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Räntekostnader | 226,4 | 226,9 | 12,3 | 15,3 |
| Övriga finansiella kostnader | 12,5 | 7,7 | 24,9 | 20,3 |
| Räntekostnader till dotterbolag | – | – | 0,1 | 4,7 |
| Summa | 238,9 | 234,6 | 37,3 | 40,3 |
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån samt finansiella derivat. Kostnad för outnyttjad kreditfacilitet uppgick till 3,8 (4,7) miljoner kronor.
| Koncernen | |
|---|---|
| Förfaller till betalning inom 1 år | 10,4 |
| Förfaller till betalning mellan 2–5 år | 31,4 |
| Förfaller till betalning senare än 5 år | 20,7 |
| Summa | 62,5 |
Sammanställningen avser kostnader för kontrakterade tomträttsavgälder.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Söderport Holding AB | 45,9 | – | 62,2 | – |
| Segeltorp Utvecklings AB | 2,7 | 2,2 | – | – |
| Summa | 48,6 | 2,2 | 62,2 | – |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||
| Bilhornet KB, resultatandel | –1,8 | –3,0 | |
| Nedskrivning andelar i Waverley Properties AB | –16,9 | – | |
| Summa | –18,7 | –3,0 |
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
I Sverige var den aktuella inkomstskatten för aktiebolag 26,3 % under 2010, i Finland 26,0 % och i Danmark 25,0 %. Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skattepliktiga resultat, vilket kan vara lägre än det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att:
1) göra skattemässiga avskrivningar 2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka
aktiveras i bolagets redovisning, samt
3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands skattesats.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Aktuell skattekostnad: | ||||
| Beräknad skattekostnad | –9,6 | –5,6 | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | 2,5 | –2,0 | – | – |
| Summa aktuell skatt | –7,1 | –7,6 | – | – |
| Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: | ||||
| Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver | –10,0 | –5,0 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag | –31,1 | –13,7 | 5,1 | –4,4 |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i aktier | –3,3 | –15,2 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära | ||||
| skillnader i finansiella derivat | –24,1 | –8,6 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter | –83,9 | 34,1 | –5,2 1) | –1,9 1) |
| Uppskjuten skatt avseende resultat från intresseföretag | –12,8 | – | – | – |
| Summa uppskjuten skatt | –165,2 | –8,4 | –0,1 | 2,5 |
| Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | –172,3 | –16,0 | –0,1 | –2,5 |
1) Moderbolaget redovisar uppskjuten skatt för ett direktägt kommanditbolag.
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2010.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Resultat före skatt | 664,0 | 49,6 | 45,4 | –26,4 | |
| 26,3 % (26,2 %) skatt1) | –174,6 | –13,0 | –11,9 | 6,9 | |
| Icke avdragsgilla kostnader | –0,1 | –0,1 | –4,5 | –0,1 | |
| Ej skattepliktiga intäkter | 1,5 | – | 16,3 | 0,0 | |
| Ändrad skattelagstiftning för Justerade Anskaffningsutgifter | |||||
| (JAU), avseende kommanditbolagsandelar | – | –10,1 | – | – | |
| Skatt till följd av ändrad taxering | 2,5 | 0,5 | – | –2,3 | |
| Upplösning av uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar | –1,6 | –1,0 | – | – | |
| Temporär skillnad fastigheter i underliggande kommanditbolag | – | – | – | –1,9 | |
| Tidigare ej intäktsfört underskottsavdrag | – | 7,8 | – | – | |
| Redovisad skatt | –172,3 | –16,0 | –0,1 | 2,5 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 26,3 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 26,0 %. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för koncernen blir 26,26 % 2010. Föregående år var den
vägda skattesatsen för koncernen 26,24 %.
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2010.
| Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter | Underlag aktuell skatt |
Underlag upp skjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
Skillnad mot redovisat resultat |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 324,7 | – | 324,7 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar | –205,8 | 205,8 | – | – |
| Obeskattade reserver | –2,0 | 2,0 | – | – |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag | –18,8 | 18,8 | – | – |
| Icke avdragsgilla kostnader | 0,4 | – | 0,4 | 0,4 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 9,1 | –5,1 | 4,0 | 4,0 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 107,7 | 221,4 | 329,1 | 4,4 |
| Värdeförändringar intresseföretag | 13,3 | 29,8 | 43,1 | –9,8 |
| Värdeförändringar, fastigheter | – | 174,9 | 174,9 | – |
| Försäljningar av fastigheter | 4,8 | 2,3 | 7,1 | 6,3 |
| Värdeförändringar, finansiella derivat | – | 65,3 | 65,3 | – |
| Förtidslösen av finansiella derivat | –13,2 | 11,6 | –1,6 | – |
| Värdeförändringar, aktier | – | 12,8 | 12,8 | – |
| Värdeförändringar, lån i utländsk valuta | 34,1 | – | 34,1 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 146,7 | 518,1 | 664,8 | 0,8 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –727,8 | 727,8 | – | – |
| Ändrade taxeringar | –14,0 | 4,5 | –9,5 | –9,5 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 622,3 | –622,3 | – | – |
| Skattepliktigt resultat | 27,2 | 628,1 | 655,3 | –8,7 |
| 26,3 % skatt1) | –7,1 | –165,2 | –172,3 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 26,3 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 26,0 %. Den vägda genomsnittliga skattesatsen blir 26,3 %.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Specifikation av årets förändring | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| Verkligt värde vid årets början | 6 421,8 | 6 059,7 | – | – |
| Förvärvade fastigheter | 991,7 | 447,4 | – | – |
| Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar |
–161,0 | –45,1 | – | – |
| Investeringar i befintligt bestånd | 180,1 | 209,4 | – | – |
| Bokfört värde sålda fastigheter | –72,0 | –5,0 | – | – |
| Värdeförändring, inklusive valutaeffekter | 174,9 | –244,6 | – | – |
| Verkligt värde vid årets slut | 7 535,4 | 6 421,8 | – | – |
| Förvärvad uppskjuten skatt reducerar fastighetsvärden i enlighet med IFRS |
–39,9 | –39,9 | – | – |
| Redovisade fastighetsvärden | 7 495,5 | 6 381,9 | – | – |
Principer för värdering av förvaltningsfastigheter återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter och tomträtter uppgår till 7 535,4 miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 78,8 miljoner kronor i värdeminskning. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs, 1 euro motsvarar 9,002 kronor. I enlighet med IFRS har uppskjuten skatt om 39,9 miljoner kronor beaktats vid förvärv och reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen, se beskrivning i not 1 Redovisningsprinciper. Redovisade fastighetsvärden uppgår därefter till 7 495,5 miljoner kronor. Samtliga fastigheter har värderats externt per den 31 december 2010.
För detaljer avseende värdering se sidan 87 samt sidorna 34–37.
Bolagets dotterbolag Storstockholms Industrifastigheter AB (556695-9572) förvärvade och tillträdde den 15 september 2009 fastigheterna Järfälla Veddesta 2:33 och Järfälla Veddesta 2:7 genom avtal om förvärv och fastighetsreglering. Köpeskillingen uppgick totalt till 63,0 miljoner kronor. Järfälla kommun meddelade dock den 11 december 2009 att den beslutat att utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen (1967:868). Bolaget har bestridit förköpet. Tillståndsfrågan befinner sig sedan den 18 januari 2010 hos Regeringen för avgörande. Storstockholms Industrifastigheter AB har för närvarande vilande lagfart för båda fastigheterna.
Sagax bedömning är att Regeringen kommer att behandla frågan under 2011 och ge bolaget rätt i denna fråga.
Den uppskjutna skatten har beräknats med respektive lands skattesats, se not 10. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 622,3 (727,8) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2010. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen är begränsade till vissa belopp.
Koncernbidragsspärr, vilken hindrar utnyttjande av underskott i moderbolaget, omfattar vid taxeringsåret 2011 199,6 (198,1) miljoner kronor. Spärren gäller till taxeringsåren 2012–2014. Moderbolagets underskott uppgår vid taxeringsåret 2011 till 199,6 (198,1) miljoner kronor.
Koncernbidrag som moderbolaget erhåller eller lämnar påverkar uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag. Skattekostnad eller skattintäkt för koncernbidrag redovisas direkt mot eget kapital.
I Rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående sammanställning. Förvärvad uppskjuten skatt redovisas som avdrag från uppskjuten skattefordran respektive från fastighetstillgångsposten.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Redovisad uppskjuten skattefordran | 2010 | 2009 | |
| Sverige | 6,7 | 109,2 | |
| Danmark | 2,2 | 2,8 | |
| Summa | 8,9 | 112,0 | |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 11 | 39,9 | 39,9 | |
| Summa uppskjuten skattefordran enligt | |||
| Rapport över finansiell ställning | 48,8 | 151,9 | |
| Redovisad uppskjuten skatteskuld | |||
| Finland | –80,0 | –40,6 | |
| Tyskland | –1,5 | –2,9 | |
| Summa uppskjuten skatteskuld enligt | |||
| Rapport över finansiell ställning | –81,5 | –43,5 |
Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld bruttoredovisas nedan.
| Koncernen Moderbolaget |
||||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Derivat | 55,8 | 79,9 | – | – |
| Underskottsavdrag | 163,7 | 191,4 | 52,5 | 52,1 |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på aktier | 1,5 | 4,8 | – | – |
| Summa | 221,0 | 276,1 | 52,5 | 52,1 |
| Uppskjuten skatteskuld | ||||
| Temporära skillnader på fastigheter | 266,2 | 187,8 | 7,1 | 1,9 |
| Obeskattade reserver | 27,3 | 19,8 | – | – |
| Summa | 293,5 | 207,6 | 7,1 | 1,9 |
| Netto uppskjuten skatteskuld | 72,5 | –68,5 | –45,4 | –50,2 |
| Nettoredovisning mot fastighetsvärden av förvärvad | ||||
| uppskjuten skatteskuld, se not 11 | –39,9 | –39,9 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld, netto | 32,6 | –108,4 | –45,4 | –50,2 |
De skattemässiga restvärdena för företagets fastigheter uppgår till 4 013 (3 615) miljoner kronor.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | ||
| Fordran på intresseföretag | 269,0 | 7,8 | |
| Övriga fordringar | 0,3 | – | |
| Summa | 269,3 | 7,8 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Förutbetalda tomträttsavgälder | 3,0 | 2,7 | – | – |
| Förutbetalda finansiella kostnader | 14,8 | 9,2 | 4,6 | – |
| Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner | 15,1 | 8,1 | – | – |
| Upplupna ränteintäkter | 8,2 | 18,6 | 5,5 | 0,4 |
| Övrigt | 9,5 | 7,6 | 1,1 | 0,8 |
| Summa | 50,6 | 46,2 | 11,2 | 1,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Räntebärande skulder, långfristig del | 5 287,3 | 4 893,5 | 250,0 | – |
| Räntebärande skulder, kortfristig del | 353,6 | 136,4 | – | – |
| Summa | 5 640,9 | 5 029,9 | 250,0 | – |
Sagax finansiering och finansiella risker hanteras i enlighet med bolagets strategi om låg ränte- och refinansieringsrisk. Sagax strategi är att använda räntederivat för att reducera ränterisken och uppnå långa räntebindningstider. Räntebindningstiden uppgick vid årets utgång till 4,3 (4,4) år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,4 (4,2) år vid årets utgång.
De räntebärande skulderna består dels av banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av ett icke säkerställt 5-årigt obligationslån om 250 miljoner kronor som emitterats 2010. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea Bank samt Svenska Handelsbanken. Samtliga bolagets fastigheter, exklusive en mindre fastighet i Danmark, är finansierade i lokal valuta.
Obligatonslånet emitteras i syfte att diversifiera bolagets finansiering. Obligationslånet uppgår till ett totalt belopp om 250 miljoner kronor och är denominerat i SEK. Obligationerna har formen av skuldförbindelser avsedda för allmän omsättning, vilka bekräftar att innehavaren har en fordran på koncernens moderbolag AB Sagax. Obligationerna utgör direkta, ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Sagax. Obligationslånet har utgivits under svensk rätt och är anslutet till Euroclears kontobaserade system. Det innebär att innehav av Obligationer registreras på respektive innehavares VP-konto. Obligationslånet förfaller till betalning den 20 maj 2015 eller sådan tidigare dag som följer av villkoren för obligationslånet. Villkoren för obligationslånet finns att tillgå på Sagax hemsida sagax.se eller på begäran direkt från bolaget. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Obligationslånet representeras av obligationer, vardera med ett nominellt belopp om 10 000 kronor.
Obligationerna löper med en räntesats om 7,00 procent per år, från och med 21 maj 2010 till och med återbetalningsdagen. Räntan erläggs årligen i efterskott på respektive ränteförfallodag och beräknas på 30/360-dagars basis. Ränteförfallodag är årligen den 15 januari. Ränteberäkningen utförs av Eurcolear. E. Öhman J:or Fondkommission AB är emissionsinstitut. Utbetalning av ränta och nominellt belopp samt, om tillämpligt, avdrag för preliminärskatt sker genom Euroclears försorg.
Refinansieringsbehovet under 2011, kortfristig del av räntebärande skulder exklusive löpande amorteringar, uppgår till 221 miljoner kronor. Nedanstående tabell visar när i tiden Sagax räntebärande finansiering förfaller till betalning eller amortering.
| Kapitalbindning, år | Belopp | Andel |
|---|---|---|
| 2011 | 354 | 6 % |
| 2012 | 126 | 2 % |
| 2013 | 192 | 3 % |
| 2014 | 4 371 | 78 % |
| 2015 | 274 | 5 % |
| >2015 | 324 | 6 % |
| Summa | 5 641 | 100 % |
Genomsnittlig kapitalbindning 3,4 år.
I nedanstående tabell redovisas lånens räntebindningsstruktur. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med avtalade räntenivåer och löptider.
Räntetak om 691 miljoner kronor redovisas i tabellen nedan till balansdagens räntenivå samt med förfall på de år då respektive räntetak löper ut.
| Räntebindning, år | Belopp | Genomsnittlig ränta | Andel |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1 148 | 3,4 % | 20 % |
| 2012 | 322 | 4,4 % | 6 % |
| 2013 | 330 | 5,0 % | 6 % |
| 2014 | 1 074 | 3,3 % | 19 % |
| 2015 | 344 | 5,8 % | 6 % |
| >2015 | 2 423 | 3,9 % | 43 % |
| Summa/genomsnitt | 5 641 | 4,3 % | 100 % |
Genomsnittlig räntebindning 4,3 år.
Sagax har även avtalat om en kreditram för kompletterande förvärvsfinansiering. Kreditramen är en facilitet som står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011. Vid årets utgång uppgick outnyttjad kreditram till 820 (1 453) miljoner kronor. Kostnaden för denna förvärvsfacilitet uppgick under 2010 till 3,8 (4,7) miljoner kronor.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Derivat | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Övervärden på finansiella derivat | 7,1 | 1,8 | |
| Undervärden på finansiella derivat | –229,1 | –303,9 | |
| Summa | –222,0 | –302,1 | |
| Aktier | |||
| Aktier i Northern Logistic Property ASA | 126,5 | 113,7 | |
| Summa | 126,5 | 113,7 |
Aktierna i det i Norge börsnoterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA (NLP) förvärvades under 2008–2009 se tabell nedan. Aktierna redovisas till det verkliga värdet (marknadsvärdet), vilket motsvarar betalkursen (marknadsvärdet) vid årets utgång multiplicerat med antalet innehavda aktier omräknat till balansdagens valutakurs.
Aktieinnehavet motsvarar 12,9 % av röster och kapital i NLP. Under 2009 avyttrades aktier i det noterade fastighetsbolaget Dagon AB med en realiserad värdeförändring om –9,9 miljoner kronor. Aktierna i NLP har 2011 avyttrats som del av betalning vid förvärv av fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge, Stockholms län.
| Förvärv av aktier i Northern Logistic Property ASA | Antal | Pris i NOK | MNOK | Mkr | SEK/NOK |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärvade aktier den 12 mars 2008 | 1 261 600 | 41,58 | 52,5 | 62,6 | 1,19 |
| Förvärvade aktier den 18 november 2009 | 1 000 000 | 18,05 | 18,0 | 22,2 | 1,23 |
| Förvärvade aktier vid nyemission i december 20091) | 1 583 258 | 15,33 | 24,3 | 29,9 | 1,23 |
| Förvärvade aktier den 11 december 2009 | 730 000 | 19,05 | 13,9 | 17,3 | 1,24 |
| Summa/genomsnitt | 4 574 858 | 23,75 | 108,7 | 132,0 | 1,21 |
| Värdeförändring 2008 | –50,1 | ||||
| Värdeförändring 2009 | 31,9 | ||||
| Värdeförändring 2010 | 12,8 | ||||
| Bokfört värde den 31 december 2010 | 126,5 |
1) Förvärvspriset inkluderar kostnad för förvärvade teckningsrätter.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 2010 | 2009 |
| Orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat | 65,3 | 16,8 |
| Orealiserade värdeförändringar på noterade aktier | 12,8 | 31,9 |
| Summa | 78,1 | 48,7 |
| Koncernen | ||
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 2010 | 2009 |
| Realiserade värdeförändringar på finansiella derivat | –1,6 | 0,0 |
| Realiserade värdeförändringar på noterade aktier | – | –9,9 |
| Summa | –1,6 | –9,9 |
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat skall enligt IFRS marknadsvärderas. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid.
Tabellen nedan visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2010 uppgick marknadsvärdet i Sagax räntederivatportfölj till –222,0 (–302,1) miljoner kronor. I detta belopp ingår inflationskomponenter från realränteswappar med –18,6 (–15,4) miljoner kronor. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna Handelsbanken, Nordea samt Deutsche Pfandbriefbank (PBB).
Balansräkningen inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2011 | 176 | –3,4 | 5,1 % |
| 2012 | 322 | –7,5 | 4,8 % |
| 2013 | 330 | –12,6 | 4,2 % |
| 2014 | 1 074 | –23,5 | 4,1 % |
| 2015 | 94 | –3,8 | 2,2 % |
| >2015 | 2 423 | –171,2 | 4,2 % |
| Summa/genomsnitt | 4 419 | –222,0 | 4,2 % |
Principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Effekten på resultat år 2010 uppgick till 63,7 (16,8) miljoner kronor, varav –1,6 (0,0) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Derivaten består av
nominella ränteswappar, realränteswappar och räntetak. Derivaten beskrivs på sidorna 41–42.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Depositioner från hyresgäster | 2,9 | – | – | – |
| Summa | 2,9 | – | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Upplupen fastighetsskatt | 9,4 | 10,8 | – | – |
| Upplupna finansiella kostnader | 62,5 | 80,9 | 12,6 | 11,9 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 74,9 | 63,5 | – | – |
| Övriga interimsskulder | 28,1 | 5,8 | 2,2 | 1,2 |
| Summa | 174,9 | 161,0 | 14,8 | 13,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början | 6,2 | 1,5 | 3,1 | 1,4 |
| Årets investeringar | 0,4 | 5,5 | 0,1 | 2,5 |
| Utrangeringar | –3,1 | –0,8 | – | –0,8 |
| Summa | 3,5 | 6,2 | 3,2 | 3,1 |
| Ackumulerade avskrivningar vid årets början | –0,7 | –1,0 | –0,7 | –1,0 |
| Årets avskrivningar | –0,7 | –0,5 | –0,6 | –0,5 |
| Utrangeringar | – | 0,8 | – | 0,8 |
| Summa | –1,4 | –0,7 | –1,3 | –0,7 |
| Bokfört värde | 2,1 | 5,5 | 1,9 | 2,4 |
AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterföretag där andelen understiger 100 %, ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
| Direktägda dotterföretag | Org nr | Säte | Antal aktier/ andelar |
Andel | Bokfört värde 2010-12-31 |
Bokfört värde 2009-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aplimax Fastighets AB | 556818-9483 | Stockholm | 500 | 100 % | 0,1 | – |
| Bilhornet KB | 969685-9124 | Stockholm | 1 | 100 % | –4,6 | –2,7 |
| Cephyr AB | 556646-0753 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Alpha AB | 556527-1540 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 1,1 | 1,1 |
| Sagax Alpha KB | 969667-5777 | Stockholm | 1 | 50 % | 85,5 | 85,5 |
| Sagax Beta AB | 556546-4558 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Beta KB | 969680-2256 | Stockholm | 1 | 50 % | 40,7 | 40,7 |
| Sagax Europa AB | 556715-1914 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Finland Oy | 2104952-4 | Helsingfors | 2 500 | 100 % | 27,4 | 27,4 |
| Sagax Invest AB | 556640-8547 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Köge A/S | 30598938 | Köge | 500 000 | 100 % | 0,9 | 0,9 |
| Sagax Lund AB | 556740-3505 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax PLP Holding AB | 556668-8643 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Småland AB | 556768-9509 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Stockholm Två AB | 556713-4837 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 556748-3309 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 35,3 | 35,3 |
| Storstockholms | ||||||
| Industrifastigheter AB | 556695-9572 | Stockholm | 1 000 | 89 % | 4,2 | 4,2 |
| Veddesta Properties AB | 556573-9124 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 13,1 | – |
| Waverley Properties AB | 556704-2501 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 26,4 | – |
| Summa | 230,9 | 193,2 |
| Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte | Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte |
|---|---|---|---|---|---|
| Action House Sweden AB 556527-0260 | Stockholm | Sagax Beta | |||
| Broudden AB | 556763-2129 | Stockholm | Komplementär AB | 556646-6891 | Stockholm |
| Executor Finans AB | 556376-1369 | Stockholm | Sagax Bokbindaren 1 AB | 556757-8504 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Bårebo | Sagax Danderyd AB | 556162-4338 | Stockholm | ||
| Gräsanden AB | 556737-4151 | Stockholm | Sagax Haninge AB | 556730-5080 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget | Sagax Helsingborg KB | 969716-9374 | Stockholm | ||
| Reglaget AB | 556591-6706 | Stockholm | Sagax Huskvarna AB | 556703-0555 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Örebro Ånsta AB |
556704-3368 | Stockholm | Sagax Jönköping KB | 969700-5099 | Stockholm |
| Fastighets AB V-verket | Sagax Karlskoga AB | 556728-6843 | Karlskoga | ||
| Fastighetsförvaltning | 556771-7078 | Stockholm | Sagax Komplementär AB | 556597-9191 | Stockholm |
| Skultuna 3 KB | 969646-0196 | Stockholm | Sagax Korsberga AB | 556715-1963 | Stockholm |
| Förvaltnings AB Varubilen 556549-9851 | Stockholm | Sagax NEEAH AB | 556715-8521 | Stockholm | |
| Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 |
Stockholm | Sagax Norrköping AB | 556668-1515 | Stockholm | |
| Inkassohuset KB | 916822-5325 | Stockholm | Sagax Partille AB | 556683-0377 | Stockholm |
| KB Kolsva 1 | 916608-8386 | Stockholm | Sagax Rosersberg AB | 556740-3596 | Stockholm |
| KB Slänten 17 | 969667-0604 | Stockholm | Sagax Sapla 1 AB | 556740-5187 | Stockholm |
| KB Upplagsvägen | 969667-3038 | Stockholm | Sagax Sapla 2 AB | 556740-5294 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy | Sagax Sapla 3 AB | 556740-5286 | Stockholm | ||
| Koivuhaanportti 10 | 0741876-8 | Helsingfors | Sagax Sapla 4 AB | 556740-5278 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy | Sagax Solna AB | 556073-1407 | Stockholm | ||
| Konalajankuja 2 | 0119121-6 | Helsingfors | Sagax Staffanstorp AB | 556805-3762 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Ruosilankulma |
1937007-9 | Helsingfors | Sagax Tyskland AB | 556715-1930 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy | Sagax Ulvsunda | ||||
| Vanttan Ansatie 4 | 0598169-6 | Helsingfors | Utvecklings AB | 556759-7975 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Espoon | Sagax Vaggeryd AB | 556705-1866 | Stockholm | ||
| Ruukuntie 20 Kiinteistö Oy Vanttan |
0783679-1 | Helsingfors | Sagax Vetlanda AB | 556687-2262 | Stockholm |
| Honkanummentie 5 | 1044118-4 | Helsingfors | Storstockholms | ||
| Kiinteistö Oy Vanttan | Industrifastigheter KB | 969695-2648 | Stockholm | ||
| Sarkatie 2 | 1971094-2 | Helsingfors | Tillverkaren 1 Fastighets AB |
556730-4307 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Taivaltie 4 |
0625322-8 | Helsingfors | |||
| Kiinteistö Oy Vanttan | |||||
| Tulkintie 29 | 1635180-9 | Helsingfors | |||
| Koskelo Holding Oy | 2009577-2 | Helsingfors | |||
| Kugghjulet 3 AB | 556034-5901 | Stockholm | |||
| Marcato Förvaltnings AB | 556248-7982 | Stockholm | |||
| Marcato Fastigheter AB | 556438-8527 | Stockholm | |||
| Oy Cephyr Ab | 1794375-0 | Helsingfors | |||
| Panncentralen 1 |
Fastighets AB 556606-2583 Stockholm
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | 556726-2109 | Stockholm | 50 % | 0,9 | 0,9 |
| Summa | 0,9 | 0,9 | |||
| Koncernen | |||||
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | 556726-2109 | Stockholm | 50 % | 6,6 | 5,0 |
| Söderport Holding AB | 556819-2230 | Stockholm | 50 % | –1,0 | – |
| Summa | 5,6 | 5,0 |
Sagax hälftenäger genom koncernföretag intresseföretaget Söderport Holding AB tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB. Söderport ägde vid årsskiftet 33 fastigheter med en uthyrningsbar area om 363 000 kvadratmeter. 88 % av den uthyrningsbara arean återfinns i Stockholm varav huvuddelen utgörs av industri- och lagerfastigheter i Årsta och Västberga. Resterande 12 % av den uthyrningsbara arean utgörs av kontorsfastigheter i centrala Malmö.
Sagax hälftenäger även Segeltorp Utveckling AB tillsammans med Eldkvarn AB. Bolaget äger fastigheterna Ängen 6, Ängen 11 och Ängen 15 i Huddinge. Hyresgästen är Delicato som har sitt bageri i lokalerna.
Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden, bolagen konsolideras ej. Resultatandelar, liksom även reserveringar för tillkommande förvärvskostnader i Sagax koncernredovisning, redovisas över värdena på andelarna i intresseföretagen.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Intresseföretag | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Långfristiga fordringar på intresseföretag |
|||||
| Segeltorp Utvecklings AB | 4,5 | 7,8 | 4,5 | 7,8 | |
| Söderport Holding AB | 264,5 | – | 264,5 | – | |
| Summa | 269,0 | 7,8 | 269,0 | 7,8 | |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| Intresseföretag | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Kortfristiga fordringar på intresseföretag |
|||||
| Söderport Holding AB | 1,1 | – | 1,1 | – | |
| Summa | 1,1 | – | 1,1 | – |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Koncernföretag | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Kortfristiga fordringar på koncernföretag | |||
| Cephyr AB | 2,3 | 1,4 | |
| Sagax Europa AB | – | 0,0 | |
| Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB | 8,0 | 7,6 | |
| Oy Cephyr Ab | – | 4,2 | |
| Panncentralen 1 Fastighets AB | 1,0 | 1,0 | |
| Sagax Alpha AB | 19,1 | 5,8 | |
| Sagax Beta AB | 12,9 | 12,4 | |
| Sagax Danderyd AB | 0,2 | 0,1 | |
| Sagax Beta Komplementär AB | 37,5 | 44,1 | |
| Sagax Helsingborg KB | 0,1 | 0,1 | |
| Sagax Huskvarna AB | 0,1 | 0,1 | |
| Sagax Invest AB | 4,5 | 7,7 | |
| Sagax Jönköping KB | 0,4 | 0,3 | |
| Sagax Karlskoga AB | 0,2 | 0,1 | |
| Sagax Komplementär AB | – | 0,0 | |
| Sagax Korsberga AB | 0,4 | 0,4 | |
| Sagax Köge A/S | 31,0 | 35,2 | |
| Sagax Norrköping AB | 2,2 | – | |
| Sagax Partille AB | – | 0,1 | |
| Sagax PLP Holding AB | 30,2 | 28,8 | |
| Sagax Sapla 1 AB | 0,5 | 0,5 | |
| Sagax Sapla 2 AB | 45,1 | 0,6 | |
| Sagax Sapla 3 AB | 0,7 | 0,6 | |
| Sagax Sapla 4 AB | 0,9 | 0,7 | |
| Sagax Småland AB | 42,0 | 40,5 | |
| Sagax Staffanstorp AB | 10,1 | – | |
| Sagax Tyskland AB | 142,3 | 128,0 | |
| Sagax Vaggeryd AB | 0,5 | 0,5 | |
| Sagax Vetlanda AB | 2,7 | 2,6 | |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 82,8 | 78,9 | |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | 3,6 | 5,7 | |
| Tillverkaren Fastighets AB | 9,2 | – | |
| Summa | 492,9 | 408,0 | |
| Moderbolaget | |||
| Koncernföretag | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Långfristiga fordringar på koncernföretag | |||
| Sagax Finland Oy | 42,4 | – | |
| Sagax Småland AB | 121,0 | 121,0 | |
| Sagax Staffanstorp AB | 224,3 | – | |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | 4,9 | 4,9 | |
| Summa | 392,6 | 125,9 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Koncernföretag | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| Sagax Finland Oy | 7,4 | – | |
| Sagax Beta Komplementär AB | 13,0 | – | |
| Waverley Properties AB | 26,8 | – | |
| Summa | 47,2 | – |
Inga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2010. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5.
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna
NOT 28 EGET KAPITAL
Aktiekapitalet var per 31 december 2010 fördelat på 12 903 664 stamaktier med en röst per aktie och 37 252 022 preferensaktier med en tiondels röst per aktie. Aktierna har ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Sagax äger inga av de utestående aktierna.
Under år 2010 har bolaget emitterat totalt 826 342 stamaktier och totalt 16 646 746 preferensaktier. Sammantjänster består av förvaltningsarvode och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode uppgick under året till 10,0 (9,2) miljoner kronor. Inga övriga inköp har skett mellan koncernföretagen.
lagt har bolagets eget kapital tillförts 434,3 (122,0) miljoner kronor genom emissioner under 2010.
Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket under åren 1999–2011 beskrivs nedan.
174 625 stamaktier hade utöver de nedan redovisade tecknats med stöd av teckningsoptioner men ej redovisats hos Bolagsverket per 31 december 2010.
| År | Månad | Händelse | Antal stamaktier | Antal preferensaktier | Aktiekapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|
| 1999 | April | Nyemission stamaktier | 1 842 181 | – | 2 302 726 |
| 1999 | November | Split 5:1 stamaktier | 9 210 905 | – | 2 302 726 |
| 1999 | December | Nyemission stamaktier | 10 410 905 | – | 21 602 726 |
| 2000 | April | Fondemission | 10 410 905 | – | 26 027 262 |
| 2000 | Maj | Nyemission stamaktier | 10 535 905 | – | 26 339 762 |
| 2000 | Maj | Split 5:1 | 52 679 525 | – | 26 339 762 |
| 2000 | Juli | Nyemission stamaktier | 54 329 525 | – | 27 164 762 |
| 2000 | Sept–Dec | Nyemission/konv. skuldebrev | 54 942 650 | – | 27 471 325 |
| 2004 | Juli | Apportemission | 108 668 220 | – | 54 334 110 |
| 2004 | Juli | Sammanslagning 1:10 | 10 866 822 | – | 54 334 110 |
| 2005 | Juni | Nyemission stamaktier | 11 866 822 | – | 59 334 110 |
| 2006 | Januari | Nyemission stamaktier | 11 916 822 | – | 59 584 110 |
| 2006 | Januari | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 6 000 000 | 89 584 110 |
| 2006 | Februari | Fondemission preferensaktier | 11 916 822 | 6 595 841 | 92 563 315 |
| 2006 | Maj | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 7 595 841 | 97 563 315 |
| 2006 | December | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 11 595 841 | 117 563 315 |
| 2007 | Juni | Nyemission stamaktier | 12 027 322 | 11 595 841 | 118 115 815 |
| 2007 | Oktober | Nyemission stamaktier | 12 077 322 | 11 595 841 | 118 365 815 |
| 2007 | December | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 11 959 841 | 120 185 815 |
| 2007 | December | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 14 959 841 | 135 185 815 |
| 2008 | December | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 15 090 276 | 135 837 990 |
| 2009 | April | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 16 465 276 | 142 712 990 |
| 2009 | April | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 16 605 276 | 143 412 990 |
| 2009 | Juni | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 20 605 276 | 163 412 990 |
| 2010 | April | Nyemissioner preferensaktier | 12 077 322 | 35 499 475 | 237 883 985 |
| 2010 | Juli | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 37 252 022 | 246 646 720 |
| 2010 | November | Nyemission stamaktier | 12 367 008 | 37 252 022 | 248 095 150 |
| 2010 | December | Nyemission stamaktier | 12 729 039 | 37 252 022 | 249 905 305 |
| 2011 | Januari | Nyemission stamaktier | 12 906 164 | 37 252 022 | 250 790 930 |
| 2011 | Mars | Nyemission stamaktier | 13 416 822 | 37 252 022 | 253 344 220 |
Vid en extra bolagsstämma den 24 januari 2006 beslöts om utgivande av 1 500 000 teckningsoptioner i samband med ny- och fondemission av preferensaktier. Vid teckning av nyemitterade preferensaktier i januari år 2006 erhölls en teckningsoption för var fjärde preferensaktie. Varje teckningsoption gav rätt att teckna en stamaktie till och med den 15 februari 2011. Teckningskursen uppgick till 34,95 kronor per stamaktie. Den 2010 genomförda företrädesemissionen medförde att teckningskursen räknats om från att tidigare ha varit 35,00 kronor. Den 31 december 2010 fanns 513 158 teckningsoptioner utestående.
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Sagax styrelse föreslår årsstämman 2011 en utdelning om 3,00 (–) kronor per stamaktie för var vid avstämningsdagen befintlig stamaktie. Totalt föreslås 40 250 466 kronor i utdelning utbetalas till bolagets stamaktieägare.
Sagax skall enligt bolagsordningen dela ut 2,00 kronor per preferensaktie. Vid årsstämman 2011 föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie för var vid avstämningsdagen befintlig preferensaktie. Totalt skall totalt 74 504 044 kronor utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie under tiden mellan årsstämmorna 2011 och 2012.
Vid beräkning av resultat per stamaktie minskades årets resultat med preferensaktiens företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning enligt bolagsordningen, totalt 74 504 044 kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet preferensaktier vid årets slut, 37 252 022 preferensaktier. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Sagax redovisade resultat och egna kapital har sedan 2005 i enlighet med IFRS påverkats av orealiserade värdeförändringar. Nedan redogörs för de över resultaträkningen
redovisade orealiserade värdeförändringarna med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Byte av schablonskattesats från 28,0 % till 26,3 % skedde 2008.
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | 152,1 | 492,0 | –127,9 | –244,6 | 174,9 | 446,5 |
| Finansiella instrument | 7,1 | 6,0 | –424,2 | 48,7 | 78,1 | –284,3 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | –42,3 | 12,1 | 34,1 | 3,9 |
| Uppskjuten skatt | –44,6 | –139,4 | 156,3 | 60,6 | –75,5 | –42,6 |
| Summa | 114,6 | 358,6 | –438,1 | –123,2 | 211,6 | 123,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| Fastighetsinteckningar1) | 5 404,2 | 4 821,6 | – | – |
| Företagsinteckningar | 3,3 | 3,3 | – | – |
| Pantsatta bankkonton | 65,6 | 18,9 | – | 0,0 |
| Pantsatta dotterbolagsaktier2) | 553,7 | 351,0 | 47,1 | 34,0 |
| Summa | 6 026,8 | 5 194,8 | 47,1 | 34,0 |
1) I Finland överstiger uttagna pantbrev räntebärande skulder med 984,4 (778,6) miljoner kronor.
2) Pantsatta dotterbolagsaktier avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| – | – | 2,0 | – |
| – | – | 2,0 | – |
| Koncernen |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Poster ingående i likvida medel | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
| Kassa och bank | 393,7 | 203,7 | 188,8 | 98,3 |
| Övriga kortfristiga placeringar | – | – | – | – |
| Summa | 393,7 | 203,7 | 188,8 | 98,3 |
Beviljade kreditfaciliteter uppgick till 6 461 (6 483) miljoner kronor. Ej utnyttjad del av kreditfacilitet uppgick vid årets utgång till 820 (1 453) miljoner kronor. Koncernens erlagda räntor för räkenskapsåret uppgick till 226,4 (226,9) miljoner kronor. Erhållna ränteintäkter uppgick till 2,6 (3,5) miljoner kronor. I likhet med 2009 erhölls under 2010 ingen utdelning från innehav av börsnoterade aktier.
Under 2010 upptog koncernen 970,6 (552,9) miljoner kronor i nyupplåning varav 250 (–) miljoner konor i form av ett obligationslån. Emissioner av preferens- och stamaktier
förstärkte koncernens kassaflöde med totalt 391,1 (122,0) miljoner kronor under 2010.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer uppgick under räkenskapsåret till 180,1 (209,4) miljoner kronor varav aktiverade räntor uppgick till 0,5 (3,8) miljoner kronor. Kassaflödet avseende årets fastighetsförvärv belastade koncernen med 991,7 (447,4) miljoner kronor. Årets fastighetsförsäljningar bidrog med 72,8 (5,5) miljoner kronor till kassaflödet. Utlåning till intresseföretag belastade koncernens kassaflöde med netto 167,1 (–) miljoner kronor.
Enligt IFRS kan koncernens fastighetsinnehav samt finansiella derivat marknadsvärderas. Sagax baserar sina kvartalsvisa värderingar på koncernoberoende värderingar av såväl fastigheter som finansiella derivat. Den del av koncernens resultat vilken påverkas av dessa orealiserade värdeförändringar är i hög grad beroende av faktorer utanför bolagets kontroll. Sagax villkor för delar av fastighetslånen är kopplade till marknadsvärdena på fastigheterna. Om marknadsvärdena förändras kan villkoren påverkas avseende räntenivå och amorteringar för delar av låneportföljen. Värderingen av fastigheter styrs bland annat av efterfrågan och utbud av lokaler för de segment som Sagax är verksam i. Värdeutvecklingen i Sagax segment har under lång tid varit stabil och positiv. Den internationella finansiella turbulensen under 2008-2009 innebar dock att fastighetsvärdena sjönk, men värdena har delvis återhämtat sig under 2010. Utvecklingen påverkas främst av ränteutvecklingen, tillgång till kapital och det globala intresset av fastigheter som investeringsobjekt. Över tiden är efterfrågan på lokaler i Sagax fastigheter den viktigaste förutsättningen för värdeutvecklingen för bolagets fastigheter.
Finansiering och finansiella risker hanteras i enlighet med Sagax strategi om låg finansiell risk. De finansiella tillgångarna utgörs av bankmedel, börsnoterade aktier i fastighetsbolag och långfristiga fordringar. Sagax överskottslikviditet placeras på bankkonton. Finansiella skulder avser fastighetslån samt leverantörsskulder. Sagax har även derivatavtal i form av swappar och räntetak, vilka främst skulle kunna innebära en risk om bolaget tvingas avyttra dessa derivat i förtid. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde. Marknadsvärdet för dessa derivat uppgick per den 31 december 2010 till –222,0 (–302,1) miljoner kronor. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. En höjning/sänkning av marknadsräntan med en procentenhet skulle med kapitalstrukturen per den 31 december 2010 påverka koncernens resultat med motsvarande 17,1 (11,1) miljoner kronor. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 4,5 %, vilken är strikekursen för flertalet av Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 12,7 miljoner kronor för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 56,4 miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årets slut till 4,3 (4,4) år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,4 (4,2) år.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten. Behovet av refinansiering av räntebärande skulder under 2011 uppgår till ett bottenlån om 221 miljoner kronor, se not 17 där förfallotidpunkter framgår. Koncernen hade vid årsskiftet även en outnyttjad kreditfacilitet om 820 (1 453) miljoner kronor. Faciliteten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Bolagets nyupplåning löper normalt med 5–10 års kapitalbindning. Sagax förbereder även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Sagax motpartsrisk består av att hyresgästerna inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och tecknande av hyresavtal värderas risken och avtalen kompletteras vid behov med från hyresgästerna ställda säkerheter i form av depositioner, bankgarantier eller moderbolagsborgen.
Sagax eget fastighetsbestånd har ökat från de 30 fastigheter som förvärvades under 2004 till att omfatta 129 fastigheter per 31 december 2010. Utöver dessa fastigheter har Sagax även övertagit förvaltningen av det fastighetsbestånd som ägs av det med Hemfosa delägda intresseföretaget Söderport Holding AB. Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar därför löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analyser av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att till exempel den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att bestämmandeinflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom fyra och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall vidarefaktureras hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi är att eftersträva långa hyresavtalstider för att minska den årliga riskexponeringen. Sagax arbetar vidare med att omförhandla befintliga hyresavtal som ett led att minska risken. Den genomsnittliga återstående löptiden för Sagax hyresavtal uppgick vid årets slut till 8,6 (9,1) år.
Sagax ägde vid årets slut 23 fastigheter i Finland och 4 fastigheter i Tyskland. Lån avseende utländska fastigheter är i utländsk valuta, vilket innebär att valutarisken för kassaflödet är begränsad då samtliga operativa flöden är i samma valuta. Se även sidan 48 om valutarisker.
Sagax äger även 1 obelånad fastighet i Danmark. Fastigheten värderades vid årsskiftet till 20 miljoner kronor. Sagax aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA värderades vid årsskiftet till 126 miljoner kronor.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax uteslutande externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade externa värderingsinstitut skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för tillexempel skatter och juridiska tvister Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren ställer ut garantier avseende fastigheternas funktion, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har tillgång till sådan kompetens i den egna organisationen förstärkt med extern kompetens när så krävs.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolaget arbetar därför aktivt med att minska denna risk. Genom att erbjuda en intressant och utvecklande arbetsplats underlättas rekrytering och behållande av kvalificerade medarbetare. I takt med att Sagax växer i antal medarbetare minskar även beroendet av enskilda medarbetare.
Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Fastighetsägaren är endast ansvarig för det fall denne också är verksamhetsutövare. Först i de fall då verksamhetsutövaren inte förmår ansvara kan fastighetsägaren under vissa förhållanden få svara för exempelvis de föroreningar som verksamheten orsakat inom fastigheten. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltningsresultat |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 % | +/– 7,1 |
| Hyresintäkter | +/– 1 % | +/– 6,7 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | –/+ 1,0 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning | ||
| och förändrat ränteläge1) | +/– 1 %-enhet | –/+ 17,1 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) | +/– 1 %-enhet | –/+ 56,4 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/– 10 % | +/– 10,6 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2010-2011 | +/– 10 % | +/– 4,2 |
| Förändring | Effekt på resultat före skatt | |
| Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde | +/– 1 % | +/– 75,4 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/– 10 % | +/– 41,03) |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Sagax pressmeddelade den 21 januari 2011 att bolaget förvärvat fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge, Stockholms län. Fastigheten omfattar 94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 96 % utgörs av höglager. Köpeskillingen uppgick till 600 miljoner kronor motsvarande en direktavkastning om 7,3 % och 6 400 kronor per kvadratmeter. 140 miljoner kronor av köpeskillingen erlades i form av Sagax aktieinnehav i det norska börsnoterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA.
Sagax pressmeddelade den 18 februari 2011 att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 med Hemfosa Fastigheter AB, avyttrat sex kontorsfastigheter i centrala Malmö. Köpeskillingen uppgick till 380 miljoner. Till följd av försäljningen koncentreras Söderport mot fastigheter i Västberga och kring Årstafältet i Stockholm. Försäljningen frigör finansieringsutrymme om 370 Mkr för Söderport som kan användas för att finansiera såväl investeringar i befintliga fastigheter som förvärv.
Sagax pressmeddelade den 7 mars 2011 att bolaget förvärvat tre lagerfastigheter i Finland. Fastigheterna består av 70 000 kvadratmeter friköpt markarea och har en sammanlagd uthyrningsbar byggnadsarea om drygt 12 000 kvadratmeter. Fastigheterna är fullt uthyrda på kallhyresavtal till tre hyresgäster, varav två börsnoterade och ett privatägt bolag. Hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till drygt 8 år. Portföljen utgörs av en fastighet belägen intill Helsingfors flygplats samt två fastigheter uppförda 2007
belägna i Tammerfors respektive Lappo. Den senare utgör centrallager åt BE Group, en av Sagax sedan tidigare största hyresgäster. Köpeskillingen uppgick till 122 miljoner kronor motsvarande 8,2 % initial direktavkastning.
Sagax pressmeddelade den 1 april 2011 att styrelsen föreslår att årsstämman 2011 skall besluta om ett optionsprogram för bolagets medarbetare. Motivet till styrelsens förslag är att främja Sagax långsiktiga intressen genom att ge bolagets personal en möjlighet att ta del i bolagets långsiktiga värdeutveckling. Bolagets verkställande direktör eller styrelseledamöter kommer inte att omfattas av optionsprogrammet. Samtliga övriga anställda föreslås få delta i optionsprogrammet. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014. Teckningskursen föreslås vara Sagaxaktiens nuvarande börskurs omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden 31 maj 2011 till och med den 30 maj 2014 enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under den kommande treårsperioden. Vid utnyttjande av teckningsoptionerna kan högst 100 000 stamaktier komma att emitteras motsvarande 0,75 procent av antalet stamaktier.
Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond och vinstmedel.
| Överkursfond | 659 082 783 kr |
|---|---|
| Balanserad vinst | 16 050 847 kr |
| Årets resultat | 45 392 453 kr |
| Summa | 720 526 083 kr |
| Till stamaktieägarna utdelas 3,00 kronor per aktie | 40 250 466 kr |
| Till preferensaktieägarna utdelas 2,00 kronor per aktie | 74 504 044 kr |
| Balanseras i överkursfond | 605 771 573 kr |
| Summa | 720 526 083 kr |
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4§ skall styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,00 kronor per stamaktie för räkenskapsåret 2010. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås den 10 maj 2011.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2010 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdagar för utdelningen föreslår styrelsen torsdagen den 30 juni 2011, fredagen den 30 september 2011, fredagen den 30 december 2011 och fredagen den 30 mars 2012. Styrelsens förslag om vinstutdelning till preferensaktieägarna är i enlighet med bolagsordningen, vilken stipulerar villkoren för preferensaktierna.
Den föreslagna vinstutdelningen 2011 motsvarar 35 % av koncernens förvaltningsresultat för 2010 och 37 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2010. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 §
andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Föreslagen utdelning utgör 9 % av moderbolagets egna kapital och 5 % av koncernens egna kapital den 31 december 2010. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 14 april 2011
Göran E Larsson Styrelsens ordförande
Filip Engelbert Staffan Salén Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika werdelin johancederlund
Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Thorell David Mindus
Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 14 april 2011.
Ingemar Rindstig Jonas Svensson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Till årsstämman i AB Sagax (publ) Org.nr 556520–0028
Vi har granskat årsredovisningen och koncernredovisningen, med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61–66, bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Sagax för år 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6–113. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61–66. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61–66 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Som underlag för vårt uttalande om att en bolagsstyrningsrapport har upprättats och är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 14 april 2011
Ingemar Rindstig Jonas Svensson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Bolagets firma är AB Sagax. Bolaget är publikt (publ).
Styrelsen skall ha sitt säte i Stockholms kommun, Stockholms län.
Bolaget skall direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet.
Aktiekapitalet skall utgöra lägst 100 miljoner kronor och högst 400 miljoner kronor.
Antalet aktier skall vara lägst 20 miljoner och högst 80 miljoner. Aktierna skall vara dels stamaktier, dels preferensaktier. Preferensaktier och stamaktier får emitteras till ett belopp motsvarande sammanlagt högst 100% av aktiekapitalet. Stamaktie medför en röst och preferensaktie medför en tiondels röst.
Preferensaktierna skall medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om två (2) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna skall vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Härtill skall preferensaktierna medföra företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 0,50 kronor per aktie under första kvartalet 2010 med avstämningsdag för utbetalning sista vardagen i mars 2010. Den vinst enligt fastställd balansräkning, som enligt lag får utdelas, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp (enligt definition nedan) (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp enligt nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 0,50 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger två (2) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma skall utdelat
belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget skall ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning skall ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 0,50 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, skall uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och skall därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.
Under perioden till och med årsstämman 2010, skall alla vinstmedel i bolaget (oavsett när dessa uppkommit) efter utbetalning av på senaste årsstämma beslutad utdelning till preferensaktieägarna avsättas till en särskild bunden fond betecknad Konsolideringsfonden. Konsolideringsfonden utgör bundet eget kapital. Konsolideringsfonden får ianspråktas endast för (i) omedelbar utdelning av samtliga ianspråktagna medel till preferensaktieägarna (varvid medel som ianspråktas med iakttagande av vad som här sägs övergår till att vara fria) eller (ii) för andra ändamål, om beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier eller av den högre majoritet som må föreskrivas av tillämplig aktiebolagslag. Konsolideringsfonden skall automatiskt upplösas och innestående medel överföras till fritt eget kapital snarast efter årsstämman 2011, varvid dock först på Konsolideringsfonden innestående medel skall utbetalas till preferensaktieägare till dess Innestående Belopp (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) når noll (0) kronor.
Upplöses bolaget skall preferensaktierna medföra rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av trettio (30) kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Vid sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportegendom har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på det sättet att gammal aktie skall ge företrädesrätt till ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna skall erbjudas samtliga ägare av aktier samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna skall fördelas mellan tecknarna i förhållande
till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
Vid sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportegendom av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Vid sådan emission av teckningsoptioner eller konvertibler som inte sker mot betalning med apportegendom har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att bytas ut mot.
Vad som ovan sagts skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om emission av aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske endast genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Fondaktierna fördelas mellan stamaktieägama i förhållande till det antal stamaktier de förut äger.
Nedsättning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med den 15 februari 2011 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.
Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång skall inlösas. Vilka preferensaktier, som skall inlösas, bestämmes på stämman genom lottdragning. Om beslutet biträdes av samtliga preferensaktieägare, kan dock stämman besluta, vilka preferensaktier som skall inlösas.
Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie skall vara skyldig att tre månader efter det han underrättats om inlösningsbeslutet eller, där rättens tillstånd till nedsättningen erfordras, från det han underrättats om att rättens lagakraftvunna beslut om tillstånd registrerats, ta lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 35 kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag, då lösenbeloppet förfallit till betalning, upphör all ränteberäkning därpå.
Styrelsen skall bestå av lägst tre (3) och högst åtta (8) ledamöter utan suppleanter.
Bolaget skall ha en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleant(er) eller ett registrerat revisionsbolag.
Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. För att få deltaga i bolagsstämma skall aktieägare anmäla sig hos styrelsen senast kl 16.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och ej infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
Beslut i nedan angivna frågor är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet
Kalenderåret skall vara bolagets räkenskapsår.
Årsstämma skall hållas tidigast dagen efter sista vardagen i mars månad och senast den 15 juni. På årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling:
Skulle mellan bolaget och styrelsen eller ledamot därav eller aktieägare uppkomma tvist, skall den avgöras av skiljemän i enlighet med gällande lag om skiljeförfarande.
Bolagets aktier skall vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
Antagen vid bolagets årsstämma den 5 maj 2010
Aktieägarna i AB Sagax (publ) ("Bolaget") kallas härmed till årsstämma onsdagen den 5 maj 2011 kl. 17.00, i Bolagets lokaler, Engelbrektsplan 1, Stockholm.
Aktieägare som vill delta på årsstämman ska:
Vid anmälan ska uppges namn och person- eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
I det fall aktieägare avser att låta sig företrädas genom ombud måste fullmakt och övriga behörighetshandlingar medtagas till bolagsstämman. Fullmaktens giltighet får anges till längst fem år från utfärdandet. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Bolagets webbplats www.sagax.se samt sänds utan kostnad till aktieägare som begär det och uppger sin postadress eller e-mail. För att beställa fullmaktsformulär gäller samma adress, faxnummer och e-mail som ovan.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt inregistrera aktierna hos Euroclear i eget namn för att äga rätt att delta på årsstämman. Sådan registrering, som normalt tar några dagar, ska vara verkställd (registrerad hos Euroclear) fredagen den 29 april 2011 och bör därför begäras hos förvaltaren i god tid före detta datum.
Bolaget har per dagen för kallelsens utfärdande totalt 50 668 844 aktier, varav 37 252 022 utgörs av preferensaktier (var och en medförande 1/10 röst) och 13 416 822 utgörs av stamaktier (var och en medförande 1 röst), motsvarande totalt 17 142 024,2 röster.
Styrelsens förslag till dagordning på årsstämman:
Valberedningen föreslår att till ordförande vid årsstämman välja Göran E. Larsson.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,00 kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2010 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslår styrelsen den 10 maj 2011. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen torsdagen den 30 juni 2011, fredagen den 30 september 2011, fredagen den 30 december 2011 och fredagen den 30 mars 2012. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen närmast följande respektive avstämningsdag.
Valberedningen föreslår att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma.
Valberedningen föreslår att oförändrade arvoden ska utgå med 275 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. Valberedningens förslag till styrelsesammansättning innebär att det totala arvodet blir 1 100 000 kronor. Arvodet till revisorerna föreslås utgå enligt godkänd räkning.
Valberedningen föreslår omval av styrelseledamöterna Göran E. Larsson, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell, Johan Cederlund och Ulrika Werdelin. Valberedningen föreslår vidare omval av Göran E. Larsson som styrelsens ordförande. Om uppdraget som styrelseordförande skulle upphöra i förtid, ska styrelsen inom sig välja ny ordförande.
Närmare uppgifter om de föreslagna styrelseledamöterna finns tillgängliga på Bolagets webbplats www.sagax.se.
Valberedningen föreslår att årsstämman utser en valberedning enligt följande principer. Årsstämman uppdrar åt styrelsens ordförande
att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna (härmed avses såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare), enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2011, som vardera utser en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. För det fall någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna ej önskar utse sådan representant ska den fjärde största aktieägaren eller ägargruppen tillfrågas och så vidare intill dess att valberedningen består av fyra ledamöter.
Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i Bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om Bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men ska inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot ska inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen ska tillkännages senast sex månader före årsstämman 2012. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbete är slutfört och om valberedningen anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, ska valberedningen utse ny ledamot enligt principerna ovan, men med utgångspunkt i Euroclears utskrift av aktieboken snarast möjligt efter det att ledamoten lämnat sin post. Ändring i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Inget arvode ska utgå till ledamöterna för deras arbete i valberedningen.
Riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Bolagets ledande befattningshavare utgörs av verkställande direktören, ekonomichefen, fastighetschefen och finanschefen. Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen fastställer riktlinjer för ersättning till övriga ledande befattningshavare i Bolaget och uppdrar åt verkställande direktören att förhandla i enlighet med dessa. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande. Sagax ska ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget ska avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger ska det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen ska därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram ska föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag ska ej tillämpas. Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier, preferensaktier och/ eller teckningsoptioner i Bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i Bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2011. Emissionerna ska ske till marknadsmässig teckningskurs, med förbehåll för marknadsmässig emissionsrabatt i förekommande fall, och betalning ska, förutom kontant betalning, kunna ske med apportegendom eller genom kvittning, eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet och skälen till eventuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att emissioner ska kunna ske för finansiering av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier ska ske på NASDAQ OMX Stockholm och får endast ske till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvserbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet ska ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs och högst 150 procent av gällande börskurs. Förvärv av egna teckningsoptioner ska ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar högst marknadsvärdet.
Vidare föreslås att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier och/eller preferensaktier ska även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier ska ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Bemyndigandet syftar till att framförallt ge Bolaget flexibilitet vid finansieringen av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag, men även till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med Bolagets kapitalstruktur.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att § 2, § 5.2, § 5.5, § 9 och § 11 i bolagsordningen ändras, samt att några redaktionella ändringar genomförs i bolagsordningen.
I § 2 föreslås att styrelsens säte ska ändras från Stockholms kommun i Stockholms län till Stockholm Stad. I § 5.2 föreslås att mening tre tas bort, avseende företrädesrätt framför stamaktierna till utdelning under det första kvartalet 2010 eftersom den angivna tidpunkten har passerats. I tredje stycket § 5.2 föreslås att hela stycket tas bort eftersom Konsolideringsfonden ska upplösas automatiskt snarast efter årsstämman 2011. Gällande inlösen i § 5.5 föreslås att tidsangivelsen angående minskning av aktiekapitalet tas bort eftersom den angivna tidpunkten 15 februari 2011 har passerat. I § 9 föreslås av samma skäl att punkten c tas bort avseende särskilda majoritetskrav vid beslut om utgivande av konvertibler,
vinstandels- eller kapitalandelslån samt att punkten d i tas bort avseende avsättning av vinst till Konsolideringsfonden. Slutligen föreslås att § 11 punkten 9 ändras så att det anges att val av revisor ska behandlas på varje årsstämma vilket är i överrensstämmelse med regleringen i aktiebolagslagen.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om incitamentsprogram 2011/2014 genom emission av högst 100 000 teckningsoptioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Varje teckningsoption ger rätt att teckna en stamaktie i Sagax. Ökningen av Sagax aktiekapital kommer vid full nyteckning med stöd av samtliga optionsrätter att bli högst 500 000 kronor motsvarande en utspädning om ca 0,75 procent av det totala antalet stamaktier i Sagax.
Teckningsoptionerna, som berättigar innehavaren att teckna nya stamaktier i Sagax under perioden från och med den 3 juni 2014 till och med den 13 juni 2014, emitteras till en kurs motsvarande ett beräknat marknadsvärde för teckningsoptionerna med tillämpning av Black & Scholes-modellen och utförs av Remium AB. Teckningskursen för aktie vid utnyttjande av teckningsoption skall utgöras av stamaktiens genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna med upp- eller nedräkning beroende på alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden den 31 maj 2011 till och med den 30 maj 2014. Stamaktiens genomsnittskurs vid emissionstidpunkten skall anses motsvara den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 10 maj 2011 till och med den 16 maj 2011 enligt NASDAX OMX Stockholm. Den sålunda fastställda emissionskursen skall offentliggöras på Sagax webbsida senast två bankdagar före teckningsperiodens början (se nedan). Teckningskursen får inte vara lägre än det aktuella kvotvärdet på aktien.
Teckningsoptionerna ska tecknas på separat teckningslista under perioden 23 maj 2011 till och med den 27 maj 2011. Styrelsen föreslår att styrelsen bemyndigas förlänga teckningstiden. Sagax skall utfärda optionsbevis som representerar optionsrätterna. Incitamentsprogrammet riktar sig till samtliga Sagax anställda med undantag för verkställande direktören som ej ska erbjudas möjlighet att delta. Varje teckningsberättigad har rätt att investera ett belopp motsvarande högst en tolftedel (1/12) av medarbetarens årslön före inkomstskatt i teckningsoptionsprogrammet.
Med hänsyn till att teckningsoptionerna skall tecknas av anställda till ett beräknat marknadspris bedöms inte teckningsoptionsprogrammet i sig medföra några kostnader utöver vissa mindre kostnader för upprättande och administration. Avsikten är dock att den personal som väljer att delta i teckningsoptionsprogrammet skall erhålla en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 procent, motsvarar 50 procent av optionspremien. Kostnaden för denna premiesubvention vid fullt deltagande i teckningsoptionsprogrammet, inklusive sociala avgifter, beräknas uppgå till maximalt cirka 3 000 000 kronor. Teckningsoptionerna kommer heller inte att få några redovisningsmässiga konsekvenser annat än den nyss nämnda premiesubventionen. Utspädningseffekten av teckningsoptionerna kan dock komma att påverka nyckeltal per aktie i enlighet med redovisningsstandarden IAS 33.
Vid full teckning till ett antaget pris per teckningsoption om 22,50 kronor erhåller Sagax en sammanlagd teckningsoptionspremie om 2 250 000 kronor (utan avräkning för premiesubvention). Betalning av teckningsoptionerna skall ske kontant senast den 7 juni 2011. Styrelsen föreslår att styrelsen bemyndigas flytta fram tidpunkten för betalning av teckningsoptionerna om teckningstiden förlängs i enlighet med vad som anges ovan. Aktie som nytecknas med utnyttjande av optionsrätt kommer att medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag som infaller närmast efter det att teckning verkställts.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna och vid en antagen teckningskurs om 270 kronor kommer Sagax därutöver att tillföras en emissionslikvid om 27 000 000 kronor.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Sagax långsiktiga intressen genom att bereda Sagax anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen eller den styrelsen därtill förordnar föreslås äga rätt att vidta de smärre ändringar i beslutet ovan som kan föranledas av registrering därav hos Bolagsverket och/eller Euroclear Sweden AB.
För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkterna 13, 14 och 15 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna. För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkt 16 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst nio tiondelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna.
Styrelsen och verkställande direktören ska, om någon aktieägare begär det och styrelsen anser att det kan ske utan väsentlig skada för bolaget, lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av ett ärende på dagordningen, förhållanden som kan inverka på bedömningen av bolagets eller dotterföretags ekonomiska situation och bolagets förhållande till annat koncernföretag. Den som vill skicka in frågor i förväg kan göra det till AB Sagax, attention: Coco Thorin, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm, per fax: +46 8 545 83 549 eller via e-post till: [email protected].
Årsredovisning och revisionsberättelse, styrelsens fullständiga förslag till beslut enligt ovan tillsammans med handlingar enligt 18 kap. 4 § aktiebolagslagen, samt revisorns yttrande avseende tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, finns tillgängliga på Bolagets kontor, adress enligt ovan, samt på Bolagets webbplats www.sagax.se senast från och med torsdagen den 14 april 2011. Kopior av nämnda handlingar skickas även dels till de aktieägare som begär det och därvid uppger sin postadress, dels till de aktieägare som anmäler sig till stämman. Därutöver finns valberedningens motiverade yttrande beträffande föreslagen styrelse, samt fullmaktsformulär att tillgå på Bolagets webbplats.
Stockholm i april 2010 AB Sagax (publ) Styrelsen
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
| 2011-04-06 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
|---|---|
| 2011-04-01 | Sagax styrelse föreslår optionsprogram |
| 2011-03-31 | Nytt antal stamaktier i Sagax |
| 2011-03-07 | Sagax förvärvar tre lagerfastigheter i Finland för 122 Mkr |
| 2011-02-18 | Sagax intresseföretag Söderport avyttrar för 380 Mkr |
| 2011-02-10 | Bokslutskommuniké för 2010 |
| 2011-01-31 | Nytt antal stamaktier i Sagax |
| 2011-01-21 | Sagax förvärvar höglager i Stockholm för 600 Mkr |
| 2010-12-30 | Nytt antal stamaktier i Sagax |
| 2010-11-30 | Nytt antal stamaktier i Sagax |
| 2010-10-29 | Sagax valberedning har utsetts |
| 2010-10-26 | Delårsrapport för perioden januari–september 2010 |
| 2010-09-16 | Sagax utvecklar befintligt bestånd och förlänger hyresavtal avseende 74 000 kvadratmeter i förtid |
| 2010-09-10 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer på NASDAQ OMX stockholm |
| 2010-08-24 | Delårsrapport för perioden januari–juni 2010 |
| 2010-07-30 | Nytt antal preferensaktier i Sagax |
| 2010-07-02 | Sagax utvecklar verksamheten i finland |
| 2010-07-01 | Sagax säljer för 67 miljoner kronor |
| 2010-06-18 | Sagax förvärvar DK Properties tillsammans med Hemfosa |
| 2010-06-18 | Sagax förvärvar fastigheter för 230 Mkr |
| 2010-06-17 | Sagax förstärker organisationen |
| 2010-06-04 | Sagax förvärvar nybyggd lagerfastighet i Stockholm |
| 2010-05-12 | Sagax emitterar femårigt obligationslån |
| 2010-05-05 | Årsstämma i AB Sagax |
| 2010-05-05 | Delårsrapport för perioden januari–mars 2010 |
| 2010-04-30 | Nytt antal preferensaktier i Sagax |
| 2010-04-21 | Sagax årsredovisning finns nu på hemsidan www.sagax.se |
| 2010-04-06 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2010-03-31 | Sagax nyemission slutförd |
| 2010-03-29 | Valberedningens förslag till styrelseledamöter i AB Sagax |
| 2010-03-10 | Sagax offentliggör prospekt |
| 2010-03-10 | Betydande intresse för Sagax nyemission av preferensaktier |
| 2010-03-03 | Kommuniké från extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2010-02-19 | Bokslutskommuniké för 2009 |
| 2010-02-16 | Kallelse till extra bolagsstämma i ab Sagax (publ) |
| 2010-02-15 | Sagax genomför företrädesemission av preferensaktier om 272 Msek |
| 2010-02-12 | Sagax förvärvar två lagerfastigheter i Helsingfors |
| 2010-02-05 | Sagax förvärvar och hyr ut i Stockholm |
| 2010-01-15 | Ägarförändring i AB Sagax (publ) |
| Delårsrapport för januari – mars 2011 | 5 maj 2011 |
|---|---|
| Årsstämma 2011 | 5 maj 2011 |
| Delårsrapport för januari – juni 2011 | 24 augusti 2011 |
| Delårsrapport för januari – september 2011 | 27 oktober 2011 |
| Bokslutskommuniké 2011 | 10 februari 2012 |
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.