Quarterly Report • Oct 27, 2011
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För första gången överstiger förvaltningsresultatet 100 miljoner kronor för ett kvartal.
Hyresintäkterna för perioden januari–september 2011 ökade till 577,5 miljoner kronor (471,7 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 280,8 (239,6) miljoner kronor, varav 107,2 (88,5) miljoner kronor under det tredje kvartalet.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 159 (7 298) miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 57,1 (27,6) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,7 % (8,3 %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,1 (8,9) år.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med –207,3 (–77,8) miljoner kronor varav räntederivat omvärderats med –221,6 (–74,6) miljoner kronor till följd av fallande långa räntor på swapmarknaden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 19,8 (164,1) miljoner kronor, motsvarande –2,71 (8,32) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 264,9 (225,6) miljoner kronor motsvarande 15,60 (13,04) kronor per stamaktie efter utspädning.
Sagax har under perioden investerat 1 508,3 (988,4) miljoner kronor varav 1 396,8 (869,2) miljoner kronor avsåg förvärv och 111,5 (119,2) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet.
För 2011 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 375 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 375 miljoner kronor.
| 2011 | 2010 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 577,5 | 471,7 | 644,4 | 566,3 | 491,4 | 355,5 | 245,4 |
| Förvaltningsresultat | 280,8 | 239,6 | 324,7 | 242,8 | 188,5 | 134,2 | 92,9 |
| Resultat efter skatt | 19,8 | 164,1 | 491,7 | 33,7 | –181,5 | 566,0 | 185,5 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 9 159 | 7 298 | 7 535 | 6 422 | 6 060 | 5 105 | 3 300 |
| Direktavkastning, % 1) | 7,7 | 8,3 | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 | 8,1 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) | –2,71 | 8,32 | 31,90 | –0,62 | –17,53 | 42,03 | 12,94 |
1) För definition se sidan 21.
Omslag: Sagax intressebolag Söderport har under oktober 2011 förvärvat Ostmästaren 1 i Stockholm. Fastigheten har ett strategiskt läge i Årsta Park vid Södra länken i närheten av E4:an. Fastigheten omfattar 15 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, huvudsakligen höglager och butikslokaler. Söderport äger sedan tidigare Ostmästaren 3-6, vilka omfattar sammanlagt 57 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet under årets första nio månader uppgick till 281 respektive 265 miljoner kronor. Detta är en substantiell ökning av bolagets resultat- och kassaflödesgenerering. Under årets tredje kvartal uppgick förvaltningsresultatet till 107 miljoner kronor. Detta är första gången i bolagets historia som Sagax kunnat rapportera ett förvaltningsresultat på mer än 100 miljoner kronor för ett enskilt kvartal. Mot den bakgrunden är jag nöjd med såväl förvaltningsresultatet som dess utveckling och såvitt jag kan se kommer Sagax att infria sin prognos om ett förvaltningsresultat om 375 miljoner kronor för helåret 2011.
Tyvärr medger dock inte bolagets omvärld en entydigt optimistisk syn på framtiden. Utan att närmare redogöra för de svåra omvärldsproblem som idag är välkända kan det konstateras att den närmaste framtiden är svårbedömd. Det står klart att den ekonomiska tillväxten kommer att bli svagare än vad som tidigare förväntats och att riskpremierna stigit för såväl investeringar i, som finansiering av, fastigheter. Det är osäkerhet hur svag den ekonomiska tillväxten kommer att bli och vad fastighetsfinansiering kommer att kosta.
För Sagax del kommer en svagare ekonomisk utveckling att ha relativt liten effekt på medellång sikt med hänsyn till bolagets uthyrningsgrad (94 %), långa hyresavtal (8,1 år i genomsnitt) och förfalloprofil (12 % av intäkterna skall omsättas före 2014). Jokern i leken är om hyresgästerna går i konkurs. Sagax har dock till övervägande del kreditvärdiga och stora företag som hyresgäster. Under exempelvis 2008-2010 uppgick Sagax kreditförluster till låga 0,02- 0,30 % av omsättningen. Jag bedömer att risken för konkurser är relativt begränsad.
Däremot skulle en svagare ekonomisk utveckling kunna slå hårdare mot vårt intresseföretag, Söderport Fastigheter AB. Söderport har kortare avtal, svagare hyresgäster och högre vakansgrad. Hittills i år har vi dock inte kunna se annat än en positiv utveckling för Söderport. Vi har under årets första nio månader hyrt ut mer än 38 000 kvadratmeter i 74 olika uthyrningar. Vid denna rapports avgivande har vi offerter avseende mer än 15 000 kvadratmeter hos potentiella hyresgäster för ställningstaganden. Vi upplever därmed en stabil efterfrågan på Söderports lokaler för lager och lätt industri i Stockholm.
Det kan i detta sammanhang även vara värt att påminna om att det i stor utsträckning är den regionala ekonomiska utvecklingen som styr efterfrågan på lokaler (och därmed på fastigheter som investeringsobjekt) samt att den ekonomiska tillväxten i en region avsevärt kan skilja sig från rikets genomsnitt. Exempelvis har Stockholms- och Helsingforsregionerna, där Sagax har huvuddelen av sina investeringar, historiskt uppvisat en väsentligt högre ekonomisk tillväxt än riksgenomsnitten.
Vad gäller lånemarginalerna kan vi konstatera att de stigit kraftigt sedan sommaren. Konsekvenserna för Sagax (och Söderport) är
relativt begränsade på kort och meddellång sikt. Bolaget har bara ett mindre lån (204 miljoner kronor) som skall refinansieras inom de närmaste åren. Fram till dess är således marknadens ökade lånemarginaler av begränsad betydelse för bolagets resultat.
Med avseende på Sagax nyupplåning vid investeringar kan det vara värdefullt att ha i åtanke att den totala kapitalkostnaden, basränta plus lånemarginal, sjunkit för de låntagare som i likhet med Sagax har en preferens för lång räntebindning. För att illustrera, 2007 kostade en femårig swap 4,80 % och en marknadsmässig lånemarginal var cirka 0,75 %. Totalkostnaden för ett nytt lån med en femårig räntebindning uppgick således 2007 till 5,55 % för en investerare med Sagax räntebindningspreferens. I dagsläget skulle samma transaktion kosta kring 4,60 % vid en lånemarginal om 2,25 %. Netto har således låntagarens totala kapitalkostnad i detta exempel sjunkit med nästan 20 % trots att lånemarginalen tredubblats. Samtidigt är avkastningskraven på fastigheterna oförändrade. Lönsamheten i nya investeringar är således på historiskt höga nivåer vilket tillsammans med en hittills stabil efterfrågan på lokaler ger anledning att tro att fastighetspriserna kan förväntas vara relativt stabila i Sagax segment den närmaste tiden.
Sagax använder nominella ränteswappar och räntetak för att motverka att bolagets räntekostnader varierar och skyddar därmed bolagets operativa kassaflöde. Användandet av derivat istället för fasträntelån innebär att räntebindningen inte behöver överensstämma med lånets löptid. Derivaten har aldrig något restvärde när de förfaller. Någon risk att få betala en annan räntenivå än den initialt överenskomna vid swappens ingående finns alltså inte. Varje investering som Sagax genomför sker mot bakgrund av den vid det tillfället rådande räntenivån som sedan låses in i flera år. Vi bedömer att detta är en bra strategi som hanterar risk på ett adekvat sätt till en rimlig kostnad.
Vid denna rapports avgivande uppgår Sagax genomsnittliga räntebindning till 4,4 år tack vare dessa derivat. En ökning av marknadsräntan med 1 procentenhet skulle medföra en försämring av förvaltningsresultatet med 22 miljoner kronor på årsbasis vilket är hanterbart i förhållande till Sagax helårsprognos för förvaltningsresultatet om 375 miljoner kronor.
I enlighet med IFRS skall Sagax redovisa sina räntederivat till marknadsvärde och kostnads- respektive intäktsföra förändringarna i derivatens marknadsvärden. Något förenklat kan sägas att ett sjunkande ränteläge medför sjunkande marknadsvärden på derivaten och vice versa. Till följd av de kraftigt sjunkande räntorna har Sagax således kostnadsfört 220 miljoner kronor under perioden och 233 miljoner kronor under tredje kvartalet. Sammanlagt har Sagax nu en reserv om 411 miljoner kronor som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital i takt med att derivaten löper ut, oavsett ränteläge.
Stockholm den 26 oktober 2011
David Mindus Verkställande direktör
Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till september. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade till 280,8 (239,6) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj.
Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med 27,1 (51,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 30,0 (45,8) miljoner kronor, varav 50,8 (21,9) miljoner kronor i Sverige. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 57,1 (27,6) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –207,3 (–77,8) miljoner kronor varav –221,6 (–74,6) miljoner kronor avsåg räntederivat.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 19,8 (164,1) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 577,5 (471,7) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 44,2 (37,4) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 24,9 (21,4) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 11,1 (7,8) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av en större fastighetsportfölj.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 24,4 (21,7) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av en större organisation till följd av Sagax tillväxt.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 15,5 (12,1) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och finansiella derivat uppgick till –74,0 (–9,4) miljoner kronor varav värdeförändringar på finansiella derivat uppgick till –81,2 (–17,1) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 212,1 (175,7) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 september till 4,5 % (4,3 %).
Sagax finansiella intäkter uppgick till 2,7 (1,9) miljoner kronor.
Den 30 september 2011 omfattade fastighetsbeståndet 140 (127) fastigheter med ett fastighetsvärde om 9 159 miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 73,2 (61,2) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands har sammanlagt uppgått till –16,1 (–33,6) miljoner kronor. Värdeutvecklingen har sammanlagt uppgått 57,1 (27,6) miljoner kronor under perioden, exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 7.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2011 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 41,9 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –19,5 |
| Allmän marknadsförändring | 50,8 |
| Delsumma Sverige | 73,2 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 4,7 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsförändring | –20,8 |
| Delsumma Utland | –16,1 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 57,1 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,2 % (8,6 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 8,2 % (8,4 %) respektive 10,2 % (10,6 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 8.
Sagax finansiella instrument den 30 september 2011 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränteswappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –207,3 (–77,8) miljoner kronor varav –220,0 (–72,6) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 12,7 (–1,6) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Av de realiserade värdeförändringarna avser 14,3 miljoner kronor avyttring av aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA.
Räntederivaten har omvärderats med –221,6 (–74,6) miljoner kronor, varav –220,0 (–69,4) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring. De långa räntorna har fallit kraftigt under främst det tredje kvartalet vilket lett till att betydande undervärden redovisas för Sagax derivatportfölj. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid halvårsskiftet till –411,1 (–363,5) miljoner kronor, se avsnittet om Finansiering på sidan 9. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 2,0 (–2,3) miljoner kronor vilken uppstod för verksamheten i Tyskland.
Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 19,2 (56,3) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 11,2 respektive 99,6 miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld i balansräkningen och uppgår netto till 9,4 miljoner kronor avseende Sverige, till –95,5 miljoner kronor avseende Finland, till –4,1 miljoner kronor avseende Tyskland samt till 1,8 miljoner kronor avseende Danmark.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2011 |
|---|---|
| Sverige | 9,4 |
| Tyskland | –4,1 |
| Danmark | 1,8 |
| Finland | –95,5 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –88,4 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 264,9 (225,6) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto 1 349,8 (1 147) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt försäljning av börsnoterade aktier. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med netto 895,3 (1 006) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –201,0 (55,7) miljoner kronor under perioden.
För 2011 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 375 miljoner kronor. Prognosen är oförändrad i förhållande till vad som angavs i halvårsrapporten för perioden januari-juni 2011.
Prognoser lämnade i samband med bokslutskommunikén för 2010 och i samband med delårsrapporten för perioden januari– mars 2011: "För 2011 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 360 miljoner kronor."
Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 863 | 713 |
| Vakans | –56 | –44 |
| Hyresintäkter | 807 | 669 |
| Fastighetskostnader | –118 | –97 |
| Driftnetto | 689 | 572 |
| Central administration | –33 | –30 |
| Resultatandel från intresseföretag | 21 | 29 |
| Finansnetto | –302 | –245 |
| Förvaltningsresultat | 375 | 326 |
| Skatt | –99 | –86 |
| Resultat efter skatt | 276 | 240 |
| – varav preferensaktieägarna | 74 | 74 |
| – varav stamaktieägarna | 202 | 166 |
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå
Den 30 september omfattade fastighetsbeståndet 140 (127) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 176 000 (1 019 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,1 (8,9) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (40 %) av marknadsvärdet och 48 % (42 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 862,7 (697,2) respektive 807,0 (663,0) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 % (95 %).
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2011 | 47 | 9 122 | 8,9 | 1 % |
| 2012 | 89 | 58 377 | 52,3 | 6 % |
| 2013 | 50 | 48 126 | 38,1 | 5 % |
| 2014 | 51 | 122 988 | 78,3 | 10 % |
| 2015 | 32 | 42 737 | 40,0 | 5 % |
| >2015 | 111 | 858 286 | 589,3 | 73 % |
| Totalt | 378 | 1 139 635 | 807,0 | 100 % |
Sagax har under perioden investerat 1 508,3 (988,4) miljoner kronor varav 1 396,8 (869,2) miljoner kronor avsåg förvärv och 111,5 (119,2) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet.
Av förvärven under perioden avsåg 1 144,0 miljoner kronor segmentet Stockholm, 175,6 miljoner kronor avsåg Helsingfors, och 77,2 miljoner kronor avsåg Övriga Finland.
Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg 34,4 miljoner kronor segmentet Stockholm, 2,9 miljoner kronor avsåg Övriga Sverige, 3,6 miljoner kronor avsåg Helsingfors och 70,5 miljoner kronor avsåg Övriga Finland. 100,2 miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg, 5,2 miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 6,1 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Sagax har under perioden sålt fastigheter för sammanlagt 194 miljoner kronor. Fastigheten Exportzonen 2 i Norrköping frånträddes under det tredje kvartalet. Fastigheterna Ånsta 20:262 i Örebro samt Bildhuggaren 1 i Vaggeryd kommer att frånträdas under det fjärde kvartalet 2011 och har den 30 september värderats till avtalat försäljningspris.
| Marknadsvärde | Hyresintäkt1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment3) | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyresvärde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad2) |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 448 959 | 24 552 | 4 272,6 | 9 517 | 411,1 | 48 % | 93 % | 380,3 | 47 % |
| Övriga Sverige | 47 | 407 306 | 7 974 | 2 415,2 | 5 930 | 223,0 | 26 % | 96 % | 214,2 | 27 % |
| Helsingfors | 20 | 119 113 | 3 439 | 986,2 | 8 280 | 98,2 | 11 % | 96 % | 94,4 | 12 % |
| Övriga Finland | 11 | 152 594 | – | 1 011,2 | 6 627 | 82,5 | 10 % | 100 % | 82,5 | 10 % |
| Övrigt | 5 | 47 628 | – | 473,3 | 9 937 | 47,8 | 5 % | 75 % | 35,6 | 4 % |
| Totalt | 140 | 1 175 600 | 35 965 | 9 158,6 | 7 791 | 862,7 | 100 % | 94 % | 807,0 | 100 % |
1) Hyresintäkter på årsbasis per 30 september 2011.
2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
3) Ny segmentsindelning från andra kvartalet 2011, se även sidan 18.
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6,5 %, att jämföra med 6,2 % vid årsskiftet 2010/2011. Under perioden har vakansvärdet ökat med 21,0 (18,4) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 17,1 (15,1) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har ökat med 5,9 (2,5) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 28,2 miljoner kronor på årsbasis vid periodens utgång. Fastighetsförvärv har ökat vakansvärdet med 1,5 (2,2) miljoner kronor. Utgående vakansvärde uppgick till 55,7 (34,2) miljoner kronor.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 21,0 (13,5) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 1,0 (0,0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 20,0 (13,5) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 1,2 miljoner kronor under 2011, motsvarande 10,1 miljoner kronor under 2012, motsvarande 2,5 miljoner kronor under 2013 och avflyttningar motsvarande 7,2 miljoner kronor sker under 2014.
Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 5,0 (4,8) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick således till 71,7 (42,8) miljoner kronor.
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2011 | 0,6 |
| 2012 | 7,1 |
| 2013 | 6,1 |
| 2014 | 1,5 |
| 2015 | 12,5 |
| >2015 | 0,4 |
| Totalt | 28,2 |
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 44,0 | 26,2 |
| Avflyttningar | 21,0 | 23,5 |
| Inflyttningar | –17,1 | –22,7 |
| Förändring av lämnade rabatter | 5,9 | 13,7 |
| Vakansvärde från fastighetsförvärv | 1,5 | 3,3 |
| Utgående vakansvärde | 55,7 | 44,0 |
| Uppsagt för omförhandling | 1,0 | – |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 20,0 | 16,5 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –5,0 | –3,0 |
| Justerat utgående vakansvärde | 71,7 | 57,4 |
| Område | Antal fastigheter |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 30,9 | 7,5 % | 24 552 | 5,5 % |
| Övriga Sverige | 47 | 8,8 | 3,9 % | 7 974 | 2,0 % |
| Helsingfors | 20 | 3,8 | 3,9 % | 3 439 | 2,9 % |
| Övriga Finland | 11 | – | – | – | – |
| Övrigt | 5 | 12,2 | 25,5 % | – | – |
| Totalt | 140 | 55,7 | 6,5 % | 35 965 | 3,1 % |
Hangaren 1 i Stockholm förvärvades under det andra kvartalet 2011 och omfattar 10 675 kvadratmeter uthyrningsbar area fördelade på sex byggnader. Lokalerna används för lager och lätt industri och är uthyrda till flera olika hyresgäster.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 140 (127) fastigheter uppgick den 30 september till 9 159 (7 298) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 72,1 (–69,7) miljoner kronor.
Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 57,1 (27,6) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 9 119 (7 258) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har
värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5–20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag 30 juni och 31 december och internt av Sagax 31 mars och 30 september under 2011.
Fastigheter vilka Sagax avtalat om försäljning av, men ännu ej frånträtt, värderas till avtalat försäljningspris. Per 30 september 2011 värderades därför fastigheterna Ånsta 20:262 i Örebro samt Bildhuggaren 1 i Vaggeryd till avtalat försäljningspris.
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2010 | 7 535,4 | 129 |
| Förvärv av fastigheter | 1 396,8 | 12 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 111,5 | |
| Försäljning av fastigheter | –14,3 | –1 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 72,1 | |
| Värdeförändring | 57,1 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2011 | 9 158,6 | 140 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –39,9 | |
| Bokfört värde | 9 118,7 |
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,5–14,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (8,5–17,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,0–15,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,2 % (8,4 %) respektive 10,2 % (10,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,2 % (8,6 %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8,2 % den 30 juni 2011.
| Fastighetsvärderare | Antal fastigheter |
|---|---|
| DTZ Sweden | 104 |
| DTZ Finland | 31 |
| DTZ Egeskov | 1 |
| Savills Immobilien/Sagax internt | 4 |
| Totalt | 140 |
Sagax tillträdde Vitå 1 i Stockholm under det tredje kvartalet. Vitå 1 omfattar 9 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 12 000 kvadratmeter friköpt markarea. Fastigheten är fullt uthyrd och återstående löptid uppgår till cirka 9 år. Sagax äger sedan 2008 grannfastigheten Vitå 2 och äger i och med förvärvet hela kvarteret med en total markarea om 23 000 kvadratmeter. Båda fastigheterna innehas med äganderätt vilket avviker från majoriteten av fastigheterna i Kista som är upplåtna med tomträtt. Fastigheterna ligger i anslutning till Kistamässan, den nya skyskrapan Victoria Tower och Ericssons huvudkontor.
Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 2 147 (1 855) miljoner kronor. Det egna kapitalet har under perioden ökat med 17,9 miljoner kronor till följd av nyemissioner av sammanlagt 513 158 stamaktier. Stamaktierna tecknades med stöd av teckningsoptioner vilka Sagax gav ut under 2006 och som kunde tecknas till och med den 15 februari 2011. Det egna kapitalet har minskat med 114,8 (81,3) miljoner kronor till följd av beslutad utdelning.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 696 (5 557) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 1 798 (1 487) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 50,0 (–141,1) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax har under perioden tagit upp nya lån eller refinansierat lån motsvarande totalt 1 569,1 miljoner kronor, samtidigt som totalt 563,7 miljoner kronor har amorterats. Sagax refinansieringsbehov under återstoden av 2011 uppgår till 204 miljoner kronor i bottenlån, motsvarande 3 % av bolagets räntebärande skulder.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,4 (4,4) år respektive 3,1 (3,6) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,5 % (4,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av
räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade under perioden med 189,1 (61,4) miljoner kronor, varav med 228,7 miljoner kronor under det tredje kvartalet till följd av att de långa räntorna på swapmarknaden fallit kraftigt. De fallande räntenivåerna förklaras av den finansiella oro som råder i omvärlden. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –411,1 (–363,5) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 411,1 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till avtalens slutdatum, oavsett ränteläge.
Sagax har under 2011 ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 629 miljoner kronor med start under perioden 2012-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,57 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som löper ut uppgår till 4,37 %.
Sagax har under 2011 avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor varav 316 miljoner kronor av faciliteten var outnyttjade den 30 september.
Sagax har under 2011 även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor av vilka 128,5 miljoner kronor var outnyttjade den 30 september.
| Räntebindning | Kapitalbindning | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2011 | 1 637 | 3,9 % | 24 % | 265 | 4 % |
| 2012 | 293 | 3,5 % | 4 % | 156 | 2 % |
| 2013 | – | – | – | 153 | 2 % |
| 2014 | 999 | 3,4 % | 15 % | 4 970 | 74 % |
| 2015 | 304 | 6,5 % | 5 % | 293 | 4 % |
| >2015 | 3 465 | 5,0 % | 52 % | 859 | 13 % |
| Summa/genomsnitt | 6 696 | 4,5 % | 100 % | 6 696 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 sep 2011 |
Marknadsvärde 31 dec 2010 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 113 | 85 % | –411,4 | –190,8 | –220,6 |
| Räntetak | 698 | 15 % | 0,3 | 2,6 | –2,3 |
| Realränteswappar | – | – | – | –33,8 | 33,8 |
| Summa | 4 811 | 100 % | –411,1 | –222,0 | –189,1 |
| Hyresintäkter 577,5 471,7 204,9 166,0 644,4 750,2 Övriga intäkter 1,8 17,9 1,2 0,7 23,6 7,3 Driftskostnader –36,4 –29,4 –9,3 –7,3 –42,7 –49,8 Underhållskostnader –7,8 –8,0 –2,7 –2,7 –12,3 –12,2 Tomträttsavgäld –9,9 –9,0 –3,4 –3,2 –12,1 –12,9 Fastighetsskatt –15,0 –12,4 –5,9 –4,7 –17,0 –19,6 Fastighetsadministration –11,1 –7,8 –4,0 –3,0 –11,2 –14,3 Driftnetto 499,1 423,0 180,8 145,8 572,7 648,7 Central administration –24,4 –21,7 –8,4 –7,3 –30,5 –33,1 Resultat från intresseföretag –74,0 –9,4 –67,7 –5,7 48,6 –16,2 – varav förvaltningsresultat 15,5 12,1 8,2 10,4 18,8 22,2 – varav värdeförändring på fastigheter –8,3 –4,4 2,7 –0,3 –9,8 –13,8 – varav värdeförändring på finansiella instrument –81,2 –17,1 –78,6 –15,8 39,6 –24,6 Finansiella intäkter 2,7 1,9 0,7 0,9 2,6 3,5 Finansiella kostnader –212,1 –175,7 –74,1 –61,2 –238,9 –275,3 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 191,2 218,1 31,3 72,5 354,5 327,6 – varav Förvaltningsresultat 280,8 239,6 107,2 88,5 324,7 366,0 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade – 0,3 – 0,3 0,8 0,4 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 57,1 27,6 5,4 28,3 174,9 204,3 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 12,7 –1,6 – – –1,6 12,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –220,0 –76,2 –232,6 5,7 78,1 –65,8 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade – 31,3 – 8,8 34,1 2,7 Värdeförändringar på fordringar/andelar i intresseföretag – 23,1 – 9,7 23,1 0,3 Resultat före skatt 41,0 222,7 –195,9 125,4 664,0 482,2 Uppskjuten skatt –19,2 –56,3 51,1 –32,0 –165,2 –128,2 Aktuell skatt –2,0 –2,3 –0,6 –1,0 –7,1 –6,7 Periodens resultat 19,8 164,1 –145,4 92,4 491,7 347,3 Omräkningsdifferenser 19,0 –17,3 8,7 –7,1 –20,6 15,7 Totalresultat för perioden 38,8 146,8 –136,7 85,3 471,0 363,0 Resultat per stamaktie, kr –2,71 8,96 –12,23 6,11 34,28 21,02 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr –2,71 8,32 –12,26 5,68 31,90 20,58 Genomsnittligt antal stamaktier 13 335 671 12 082 522 13 416 822 12 090 322 12 170 478 13 061 697 |
Belopp i miljoner kronor | 2011 jan-sep |
2010 jan-sep |
2011 jul-sep |
2010 jul-sep |
2010 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning | 13 401 307 | 13 018 178 | 13 417 167 | 13 103 052 | 13 076 804 | 13 339 779 |
| Belopp i miljoner kronor | 2011 30 sep |
2010 30 sep |
2010 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 8 938,7 | 7 257,6 | 7 495,5 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 180,0 | – | – |
| Uppskjuten skattefordran | 11,2 | 103,1 | 48,8 |
| Finansiella instrument | 0,3 | 1,9 | 7,1 |
| Övriga anläggningstillgångar | 219,4 | 235,3 | 277,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 349,6 | 7 597,9 | 7 828,4 |
| Kassa och bank | 192,7 | 259,4 | 393,7 |
| Aktier | – | 110,5 | 126,5 |
| Övriga omsättningstillgångar | 91,0 | 67,6 | 76,1 |
| Summa omsättningstillgångar | 283,7 | 437,5 | 596,3 |
| Summa tillgångar | 9 633,3 | 8 035,4 | 8 424,7 |
| Eget kapital | 2 146,8 | 1 854,7 | 2 205,6 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 313,8 | 5 191,7 | 5 287,3 |
| Uppskjuten skatteskuld | 99,6 | 51,3 | 81,5 |
| Finansiella instrument | 411,5 | 365,4 | 229,1 |
| Övriga långfristiga skulder | 6,6 | 3,7 | 2,9 |
| Summa långfristiga skulder | 6 831,5 | 5 612,1 | 5 600,8 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 382,5 | 365,5 | 353,6 |
| Övriga kortfristiga skulder | 272,5 | 203,1 | 264,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 655,0 | 568,6 | 618,3 |
| Summa eget kapital och skulder | 9 633,3 | 8 035,4 | 8 424,7 |
| Belopp i miljoner kronor | 2011 jan-sep |
2010 jan-sep |
2011 jul-sep |
2010 jul-sep |
2010 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 41,0 | 222,7 | –195,8 | 125,4 | 664,0 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Värdeförändringar på lån i utländsk valuta Resultat från ägande av intresseföretag Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet |
207,3 –57,1 – 74,1 –2,1 1,7 |
77,8 –27,9 –31,3 – –2,4 –13,3 |
234,2 –5,5 – 67,7 –0,6 –0,2 |
–5,6 –28,5 –8,7 – – –4,2 |
–76,5 –175,7 –34,1 –67,0 –3,2 0,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
264,9 | 225,6 | 99,8 | 78,4 | 308,0 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder |
3,3 –13,4 |
–7,6 –19,9 |
8,5 11,3 |
–2,7 –23,1 |
–7,2 22,1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 254,8 | 198,0 | 119,6 | 52,6 | 322,9 |
| Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Försäljning av finansiella instrument Fordringar på intresseföretag Försäljning av fordringar på intresseföretag Försäljning av aktier i intresseföretag Minskning av övriga anläggningstillgångar |
–1 396,8 14,3 –111,5 140,8 – – – 3,4 |
–869,2 5,0 –119,2 – –317,1 150,0 – 4,0 |
–198,2 14,3 –41,0 – – – – 0,1 |
–321,6 5,0 –73,2 – – 150,0 – 6,4 |
–991,7 72,8 –180,1 – –317,1 150,0 10,0 4,3 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 349,8 | –1 146,5 | –224,8 | –233,4 | –1 251,8 |
| Emission av preferensaktier Emission av stamaktier Inbetalt ej registrerat emissionskapital Utbetald utdelning till aktieägare Upptagna lån Amorterade lån Lösen av finansiellt derivat Minskning av övriga långfristiga skulder |
– 17,8 – –94,4 1 569,1 –563,7 –30,9 –2,7 |
362,3 – 1,5 –28,0 805,8 –120,1 –24,8 – |
– – – –18,7 158,3 –39,5 –2,2 – |
– – 1,5 –17,7 260,3 –35,3 – – |
362,3 28,8 – –45,8 970,6 –169,6 –24,8 – |
| Ökning av övriga långfristiga skulder | – | 9,1 | – | 13,4 | – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 895,3 | 1 005,8 | 98,0 | 222,2 | 1 121,5 |
| Periodens kassaflöde | –199,7 | 57,3 | –7,2 | 41,3 | 192,6 |
| Kursdifferens i likvida medel | –1,3 | –1,6 | 0,3 | 1,0 | –2,6 |
| Förändring av likvida medel | –201,0 | 55,7 | –6,9 | 42,3 | 190,0 |
| Likvida medel vid periodens ingång Likvida medel vid periodens utgång |
393,7 192,7 |
203,7 259,4 |
199,5 192,7 |
217,1 259,4 |
203,7 393,7 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. periodens resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2009 | 163,4 | 529,7 | 1,8 | 686,7 | 1 381,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –81,3 | –81,3 |
| Nyemitterade preferensaktier | 74,5 | 297,9 | – | – | 372,4 |
| Transaktionskostnader | – | –10,1 | – | – | –10,1 |
| Apportemitterade preferensaktier | 8,8 | 35,1 | – | – | 43,8 |
| Inbetalt ej registrerat emissionskapital | 0,2 | 1,3 | – | – | 1,5 |
| Totalresultat januari-september 2010 | – | – | –17,3 | 164,1 | 146,8 |
| Eget kapital 30 september 2010 | 246,8 | 853,9 | –15,5 | 769,5 | 1 854,7 |
| Transaktionskostnader | – | –0,6 | – | – | –0,6 |
| Nyemitterade stamaktier | 2,5 | 15,0 | – | – | 17,5 |
| Inbetalt ej registrerat emissionskapital | 1,5 | 8,3 | 9,8 | ||
| Totalresultat oktober-december 2010 | – | – | –3,3 | 327,5 | 324,2 |
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 876,6 | –18,8 | 1 097,0 | 2 205,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –114,8 | –114,8 |
| Nyemitterade stamaktier | 2,6 | 15,3 | – | – | 17,9 |
| Transaktionskostnader | – | –0,1 | – | – | –0,1 |
| Incitamentsprogram | – | –0,7 | – | – | –0,7 |
| Totalresultat januari-september 2011 | – | – | 19,0 | 19,8 | 38,8 |
| Eget kapital 30 september 2011 | 253,4 | 891,1 | 0,2 | 1 002,0 | 2 146,8 |
Från det andra kvartalet 2011 redovisar Sagax ny segmentsindelning.
| Värdeförändringar på | Resultat vid | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter | fastigheter, | Resultat | avyttring av | ||||||||
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | orealiserade | före skatt | fastigheter | ||||||
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | |
| Stockholm | 258,5 | 201,9 | 93,6 | 71,3 | 61,4 | 6,9 | 155,0 | 90,0 | – | – | |
| Övriga Sverige | 164,1 | 148,8 | 91,6 | 95,9 | 11,8 | 54,4 | 103,4 | 159,1 | 0,0 | 0,0 | |
| Helsingfors | 63,6 | 30,9 | 39,5 | 23,4 | 10,5 | 20,1 | 50,0 | 43,5 | – | – | |
| Övriga Finland | 58,3 | 56,5 | 37,3 | 36,8 | –29,6 | –10,3 | 7,7 | 26,5 | – | – | |
| Övrigt | 33,0 | 33,6 | 17,2 | 15,2 | 3,0 | –43,5 | 20,2 | 4,1 | – | – | |
| Summa segmentsnivå | 577,5 | 471,7 | 279,2 | 242,4 | 57,1 | 27,6 | 336,3 | 323,2 | 0,0 | 0,0 | |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | –207,3 | –77,8 | – | – | |
| Övrigt ej fördelat | – | – | 1,6 | –2,8 | – | – | –88,0 | –22,7 | – | – | |
| Totalt | 577,5 | 471,7 | 280,8 | 239,6 | 57,1 | 27,6 | 41,0 | 222,7 | 0,0 | 0,0 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2011 30 sep |
2010 30 sep |
2011 30 sep |
2010 30 sep |
2011 30 sep |
2010 30 sep |
2011 30 sep |
2010 30 sep |
| Stockholm | 4 272,6 | 2 914,1 | 34,4 | 54,5 | 1 144,0 | 37,1 | – | – |
| Övriga Sverige | 2 415,2 | 2 367,5 | 2,9 | 17,3 | – | 230,5 | –14,3 | –5,0 |
| Helsingfors | 986,2 | 778,5 | 3,6 | 3,7 | 175,6 | 601,6 | – | – |
| Övriga Finland | 1 011,2 | 823,5 | 70,5 | – | 77,2 | – | – | – |
| Övrigt | 473,3 | 413,9 | – | 43,7 | – | – | – | – |
| Summa segmentsnivå | 9 158,6 | 7 297,5 | 111,5 | 119,2 | 1 396,8 | 869,2 | –14,3 | –5,0 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 9 158,6 | 7 297,5 | 111,5 | 119,2 | 1 396,8 | 869,2 | –14,3 | –5,0 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2011 jan-sep |
2010 jan-sep |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
2007 jan-dec |
2006 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Direktavkastning, % | 7,7 | 8,3 | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 | 8,1 |
| Överskottsgrad, % | 86 | 90 | 89 | 88 | 89 | 87 | 82 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 97 | 97 | 97 | 97 | 97 | 98 | 95 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 95 | 94 | 95 | 96 | 97 | 93 |
| Hyresduration, år | 8,1 | 8,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 | 8,7 | 7,4 |
| Uthyrningsbar area, kvadratmeter | 1 175 600 | 1 018 879 | 1 023 553 | 916 777 | 839 114 | 743 023 | 558 959 |
| Antal fastigheter | 140 | 127 | 129 | 113 | 110 | 98 | 57 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 1 | 14 | 27 | 3 | –13 | 49 | 31 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,5 | 4,3 | 4,3 | 4,3 | 5,1 | 5,2 | 5,2 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 4,4 | 4,4 | 4,3 | 4,4 | 5,1 | 5,7 | 5,9 |
| Kapitalbindning, år | 3,1 | 3,6 | 3,4 | 4,2 | 5,1 | 5,8 | 5,1 |
| Soliditet, % | 22 | 23 | 26 | 20 | 19 | 26 | 23 |
| Belåningsgrad, % | 70 | 69 | 67 | 73 | 73 | 68 | 70 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,3 | 2,4 | 2,4 | 2,0 | 1,8 | 1,8 | 2,0 |
| Data per stamaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 156,00 | 167,00 | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 | 76,75 |
| Eget kapital per aktie, kr | 72,54 | 56,21 | 78,55 | 59,80 | 64,46 | 81,71 | 38,68 |
| Eget kapital per aktie efter | |||||||
| utspädning, kr | 72,54 | 51,82 | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 | 36,20 |
| Resultat per aktie, kr | –2,71 | 8,96 | 34,28 | –0,62 | –17,53 | 44,68 | 13,62 |
| Resultat per aktie efter | |||||||
| utspädning, kr | –2,71 | 8,32 | 31,90 | –0,59 | –17,53 | 42,03 | 12,94 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 15,67 | 14,05 | 19,19 | 16,15 | 12,74 | 9,70 | 5,67 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr |
15,60 | 13,04 | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 | 5,39 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 13 416 822 | 12 120 322 | 12 903 664 | 12 077 322 | 12 077 322 | 12 077 322 | 11 916 822 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning |
13 416 822 | 13 145 489 | 13 311 307 | 12 884 066 | 12 534 057 | 12 776 788 | 12 732 783 |
| Genomsnittligt antal aktier | 13 335 671 | 12 082 522 | 12 170 478 | 12 077 322 | 12 077 322 | 11 997 072 | 11 914 739 |
| Genomsnittligt antal aktier efter | |||||||
| utspädning | 13 401 307 | 13 018 178 | 13 076 804 | 12 762 909 | 12 705 344 | 12 754 785 | 12 549 354 |
| Data per preferensaktie | |||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 26,20 | 26,00 | 26,30 | 27,50 | 23,00 | 27,30 | 27,60 |
| Eget kapital per aktie, kr | 31,50 | 31,50 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat per aktie, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 1,50 | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 37 252 022 | 37 252 022 | 37 252 022 | 20 605 276 | 15 090 276 | 14 959 841 | 11 595 841 |
| Genomsnittligt antal aktier | 37 252 022 | 31 556 979 | 32 871 220 | 18 648 189 | 14 970 711 | 11 277 841 | 6 837 854 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep |
| Nettoomsättning | 16,3 | 7,4 |
| Administrationskostnader | –34,7 | –21,6 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –18,4 | –14,2 |
| Finansiella intäkter | 55,7 | 42,9 |
| Finansiella kostnader | –22,1 | –21,6 |
| Resultat före skatt | 15,2 | 7,1 |
| Skatt | –4,0 | –1,9 |
| Periodens resultat | 11,2 | 5,2 |
| 2011 | 2010 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1,8 | 2,0 | 1,9 |
| Uppskjuten skattefordran | 45,4 | 50,3 | 45,4 |
| Fordringar på koncernföretag | 776,6 | 393,4 | 392,6 |
| Fordringar på intresseföretag | 268,5 | 6,3 | 269,9 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 306,7 | 449,1 | 230,9 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 399,0 | 901,1 | 940,7 |
| Kassa och bank | 60,7 | 136,3 | 188,8 |
| Fordringar på koncernföretag | 241,7 | 493,6 | 494,0 |
| Fordringar på intresseföretag | 22,8 | – | 4,8 |
| Övriga omsättningstillgångar | 11,6 | 16,1 | 6,6 |
| Summa omsättningstillgångar | 336,8 | 646,0 | 694,2 |
| Summa tillgångar | 1 735,8 | 1 547,1 | 1 634,9 |
| Eget kapital | 1 208,8 | 1 207,7 | 1 286,0 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 384,4 | 250,0 | 250,0 |
| Skulder till koncernföretag | 39,8 | 26,5 | 39,9 |
| Summa långfristiga skulder | 424,2 | 276,5 | 289,9 |
| Skulder till koncernföretag | 2,5 | – | 7,4 |
| Övriga korfristiga skulder | 100,3 | 62,9 | 51,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 102,8 | 62,9 | 59,0 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 735,8 | 1 547,1 | 1 634,9 |
Sagax hade vid periodens utgång 5 777 (5 703) aktieägare och börsvärdet uppgick till 3 069 (2 986) miljoner kronor.
Sista betalkurs den 30 september 2011 för Sagax stamaktie uppgick till 156,00 (167,00) kronor.
Under årets tredje kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 14 (14) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 8 % (29 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,7 (2,2) miljoner kronor per dag.
Nedan visas kursutvecklingen sedan Sagax 2004 bytte verksamhetsinriktning till fastighetsförvaltning.
2,00 kronor i årlig utdelning.
gick till 26,20 (26,00) kronor. Omsättningshastigheten under årets tredje kvartal uppgick till 32 % (36 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 21 (16) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 1,2 (1,3) miljoner kronor. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till
Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 2006.
Årsstämman den 5 maj 2011 beslöt om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014.
Teckningskursen i maj 2014 skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj 2011 omräknat med den genomsnittliga kursutveck-
lingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj 2011 till maj 2014 enligt Carnegies fastighetsindex (CREX).
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 50 800 teckningsoptioner.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 348 | Privatpersoner | Sverige | 5 371 | 92,0 % | ||
| 501–1 000 | 304 | bosatta i Sverige | 4 827 | 10,4 % | Luxemburg | 20 | 4,1 % |
| 1 001–2 000 | 222 | Privatpersoner | Irland | 18 | 0,8 % | ||
| 2 001–5 000 | 317 | bosatta utomlands | 47 | 0,8 % | Danmark | 186 | 0,7 % |
| 5 001–10 000 | 222 | Företag/institutioner i Sverige |
544 | 81,6 % | Estland | 2 | 0,4 % |
| 10 001–50 000 | 250 | Företag/institutioner | Ryssland | 1 | 0,4 % | ||
| 50 001– | 114 | utomlands | 359 | 7,2 % | Övriga länder | 179 | 1,6 % |
| Totalt | 5 777 | Totalt | 5 777 | 100,0 % | Totalt | 5 777 | 100,0 % |
| 2011 30 sep |
2010 30 sep |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
2007 31 dec |
2006 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 156,00 | 167,00 | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 | 76,75 |
| Förvaltningsresultat1) per aktie efter utspädning, kr | 21,85 | 17,65 | 19,13 | 15,79 | 12,46 | 8,18 | 5,55 |
| Kassaflöde1) 2) per aktie efter utspädning, kr | 19,69 | 16,70 | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 | 5,39 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 72,54 | 51,82 | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 | 36,20 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat1), ggr | 7,1 | 9,5 | 8,9 | 5,6 | 2,8 | 9,0 | 13,8 |
| Börskurs/Kassaflöde1) 2), ggr | 7,9 | 10,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 | 8,0 | 14,2 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 215 | 322 | 224 | 157 | 56 | 95 | 212 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 21,85 (17,65) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 7,1 (9,5).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 72,54 (51,82) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 21. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 215 % (322 %) av det egna kapitalet per stamaktie.
Vid Sagax extra bolagsstämma beslöts enhälligt att godkänna styrelsens förslag till förtydligande av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktier. Texten i bolagsordningens punkt 5.2 första stycket justerades enligt följande.
Gammal lydelse: "Den vinst enligt fastställd balansräkning, som enligt lag får utdelas, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier."
Beslutad lydelse: "Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital och försiktighetsregeln i 17 kap 3 § aktiebolagslagen och som ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier."
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stam | Förändring 2011 | Preferens | Förändring 2011 | Aktiekapital | Röster | |
| David Mindus med bolag | 4 328 476 | 257 750 | 775 | – | 8,5 % | 25,3 % |
| M2 Capital Management | 2 352 930 | 331 444 | – | –788 226 | 4,6 % | 13,7 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 362 479 | – | 38 595 | – | 2,8 % | 8,0 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 868 900 | –318 329 | – | – | 1,7 % | 5,1 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 4 740 366 | 1 802 832 | 9,4 % | 2,8 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 408 541 | –52 500 | 325 997 | –30 000 | 1,4 % | 2,6 % |
| Avanza Pension | 92 439 | –499 | 3 109 682 | 800 947 | 6,3 % | 2,4 % |
| Gårdarike | 256 993 | 243 045 | – | –2 600 | 0,5 % | 1,5 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 70 415 | –6 819 | 1 667 714 | 473 659 | 3,4 % | 1,4 % |
| Sifonen | 151 500 | 19 662 | 10 033 | – | 0,3 % | 0,9 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | – | 499 999 | – | 1,2 % | 0,9 % |
| Tagehus Holding | 150 000 | – | – | –54 493 | 0,3 % | 0,9 % |
| Equity Trading OPS | 100 | 100 | 1 418 228 | 1 418 228 | 2,8 % | 0,8 % |
| Alcur | – | – | 1 350 200 | 149 625 | 2,7 % | 0,8 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 750 | 201 335 | – | 0,6 % | 0,7 % |
| Filip Engelbert med bolag | 122 500 | – | – | – | 0,2 % | 0,7 % |
| Humle Småbolagsfond | 110 000 | 10 000 | – | –100 000 | 0,2 % | 0,6 % |
| SEB Sverigefond Småbolag | 103 000 | 103 000 | – | 0,2 % | 0,6 % | |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | – | 57 559 | – | 0,3 % | 0,6 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 100 123 | – | – | – | 0,2 % | 0,6 % |
| Delsumma | 10 777 060 | 587 604 | 13 420 483 | 3 669 972 | 47,8 % | 70,7 % |
| Övriga aktieägare | 2 639 762 | 100 179 | 23 831 539 | –3 669 972 | 52,2 % | 29,3 % |
| Totalt | 13 416 822 | 687 783 | 37 252 022 | – | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 6 076 794 | 272 936 | 780 768 | – | 13,5 % | 35,9 % |
Ovanstående aktieägarstruktur per 30 september 2011 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34.
Sagax har, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valutakurser, tidigare betraktat den svenska kronan som funktionell valuta även för verksamheterna i Finland och Tyskland. Då verksamheterna utomlands expanderat och Sagax under 2010 och 2011 även byggt upp en organisation i Finland har bolaget valt att göra en annan bedömning och från och med 2011 betrakta euron som
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.
funktionell valuta för verksamheterna i Finland och Tyskland. I enlighet med IAS 21, punkterna 35 och 37, tillämpas de omräkningsbestämmelser som gäller för den nya funktionella valutan framåtriktat från den 1 januari 2011. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta från den 1 januari 2011.
Sagax segmentsredovisning består sedan det andra kvartalet 2011 av segmenten Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Alla i delårsrapporten redovisade jämförelsetal har justerats för den nya segmentsindelningen.
I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i övrigt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2010.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 8,5 (7,4) miljoner kronor. Sagax erhåller arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 7,8 (0,3) miljoner kronor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför haft som princip att låta auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderats internt per 30 september. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 september 2011, förutom fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning. Fastigheterna Ånsta 20:262 i Örebro samt Bildhuggaren 1 i Vaggeryd har värderats till avtalat försäljningspris.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1,0 procentenheter ha ökat Sagax räntekostnader med 21,7 miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med 1,0 procentenheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 21,7 miljoner kronor.
Värdena i koncernens balansräkning är exponerade mot förändringar i främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 506 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2010, på sidorna 47–49.
| Effekt på | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | förvaltningsresultat |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 8,6 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 8,1 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1,1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 21,7 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 70,0 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 12,5 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2011 |
+/–10 % | +/– 0,9 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt |
| Förändring av fastighetsport | ||
| följens marknadsvärde | +/– 1 % | +/– 91,6 |
| Förändring av valutakursen3) | +/– 10 % | +/– 7,5 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Sagax hade vid periodens utgång 25 anställda varav 13 kvinnor. 20 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 5 medarbetare är anställda i ett av
de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. En medarbetare är föräldraledig. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Den 19 oktober pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB, förvärvat tomträtten till Ostmästaren 1 i Stockholm. Anskaffningskostnaden uppgår till 183 miljoner kronor motsvarande 7,4 % initial direktavkastning. Tillträde äger rum den 28 oktober. Fastigheten omfattar 15 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, bestående av främst höglager och butikslokaler.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 26 oktober 2011 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
Göran E Larsson Styrelseordförande
Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin David Mindus Johan cederlund
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
Till styrelsen i AB Sagax, org nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för AB Sagax per 30 september 2011 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing, ISA, och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 26 oktober 2011
Ingemar Rindstig Jonas Svensson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 27 oktober 2011 klockan 08.00.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EUländerna ställer till varandra för utlåning i euro.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.
Hyresvärde
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad av bolagsstämma ej beslutad utdelning för preferensaktie.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den
andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Bokslutskommuniké för 2011 10 februari 2012 Delårsrapport januari-mars 2012 4 maj 2012 Årsstämma 2012 4 maj 2012
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2011 uppgick till 1 176 000 kvadratmeter fördelat på 140 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap (symbol SAGA och SAGA PREF). Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.