Quarterly Report • Oct 26, 2012
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport januari – september 2012
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 327 miljoner kronor.
Hyresintäkterna för perioden ökade till 614,7 miljoner kronor (577,5 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under andra halvåret 2011, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Förvaltningsresultatet ökade till 326,9 (280,8) miljoner kronor, varav 31,5 (15,5) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete.
Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med netto 113,3 (27,1) miljoner kronor, varav nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal medförde att fastighetsvärdena ökade med 154,4 (46,6) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 125,4 (57,1) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med –0,6 (–8,3) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt –49,2 (–288,5) miljoner kronor, varav –40,6 (–207,3) miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat och –8,6 (–81,2) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar till följd av att marknadsräntorna sjunkit under perioden.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 305,2 (19,8) miljoner kronor, motsvarande 18,58 (–2,71) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 281,2 (264,9) miljoner kronor motsvarande 16,79 (15,60) kronor per stamaktie efter utspädning.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 325 (9 159) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 453,9 (1 508,3) miljoner kronor, varav 251,3 (111,5) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet och 202,6 (1 396,8) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,9 % (7,7 %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,5 (8,1) år.
För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor.
Tidigare lämnad prognos för förvaltningsresultatet 2012 uppgick till 430 miljoner kronor. Prognosjusteringen är föranledd av engångskostnader om 10 miljoner kronor som uppstår i samband med förtida förlängning av en kreditfacilitet om 4,3 miljarder kronor. Den förtida förlängningen och de därmed förknippade engångskostnaderna pressmeddelades den 15 oktober 2012.
| 2012 | 2011 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 614,7 | 577,5 | 783,2 | 644,4 | 566,3 | 491,4 | 355,5 |
| Förvaltningsresultat | 326,9 | 280,8 | 378,3 | 324,7 | 242,8 | 191,0 | 134,2 |
| Resultat efter skatt | 305,2 | 19,8 | 121,9 | 491,7 | 33,7 | –181,5 | 566,0 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 9 325 | 9 159 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 | 5 105 |
| Direktavkastning, % 1) | 7,9 | 7,7 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) | 18,58 | –2,71 | 3,54 | 31,90 | –0,62 | –17,53 | 42,03 |
| 1) För definition se sidan 25. |
Omslag: Verkmästaren 4 i Solna är belägen i Solna Business Park med närhet till tunnelbana, pendeltåg, fjärrtåg och snart även spårvagn. I området återfinns bland annat huvudkontoren för ICA och Coop. På bilden syns den pågående byggnationen av en bro för den nya Tvärbanan samt byggnationen av Swedbanks nya huvudkontor. Fastigheten omfattar 16 000 kvadratmer uthyrningsbar area och är uthyrd till Arvid Nordqvist som bedriver livsmedelsimport och kafferosteri i lokalerna.
Sagax verksamhet har utvecklats i linje med våra förväntningar hittills under året. Tredje kvartalets förvaltningsresultat och operativa kassaflöde uppgick till 110 respektive 92 miljoner kronor. Motsvarande uppgifter för rapportperioden januari till september uppgick till 327 respektive 281 miljoner kronor, vilket är de bästa utfall som Sagax rapporterat. Per stamaktie översteg förvaltningsresultatet 26 kronor och kassaflödet 21 kronor på rullande tolvmånadersbasis. Avkastningen på fastigheternas externt bedömda marknadsvärde uppgår till 7,9 % samtidigt som vår kapitalkostnad uppgår till 4,4 %. Belåningsgraden på fastigheterna har minskat med 3,3 procentenheter till 67,7 % på tolv månader trots att vi investerat och lämnat utdelning. Avkastningen på eget kapital har uppgått till 18 % hittills i år trots negativ värdeutveckling på våra räntederivat.
Det är naturligtvis roligt att rapportera att bolagets ställning utvecklas så pass starkt men mest gläds jag åt att vi träffat en bra överenskommelse med vår största kreditgivare, den tyska banken Deutsche Pfandbriefbank AG (även kallad PBB), om förtida förlängning av Sagax överlägset största kreditfacilitet.
Faciliteten som förlängs uppgår till 4,6 miljarder kronor vilket motsvarar nästan 65 % av alla Sagax räntebärande skulder. Bakgrunden är följande; Sagax har varit kund i PBB sedan början av 2000-talet. 2006 genomförde Sagax en omfattande refinansiering med PBB som sedan utökades och förlängdes 2007. Sedan 2007 har Sagax verksamhet i princip fördubblats i omfattning från 5 till 9 miljarder kronor. En betydande del av Sagax expansion under denna period har kunnat delfinansieras tack vare överenskommelsen med PBB. Sagax intjäningsförmåga har stigit från 150 till över 400 miljoner kronor under den perioden, varför överenskommelsen har varit mycket positiv för Sagax. I andra vågskålen har dock legat att PBBs kreditfacilitet har blivit betydande i förhållande till Sagax totala upplåning. Vi hade kunnat låta faciliteten löpa till halvårsskiftet 2014 för att minimera vår räntemarginal så länge som möjligt. Detta hade dock sannolikt inte varit någon bra lösning för Sagax eftersom vår refinansieringsrisk successivt hade ökat till vad vi tycker är oacceptabla nivåer. Vi har nu funnit en konstruktiv lösning. Sagax kommer att amortera cirka 350 miljoner kronor i förtid för att belåningsgraden i faciliteten skall sjunka till 65 %. Därutöver kommer vi att betala högre räntemarginal. I gengäld kommer PBB att förlänga lånet till 2018. Engångsamorteringen finansieras med tillgängliga likvida medel vilka Sagax erhöll genom den obligationsemission om samma belopp som vi genomförde tidigare i år för detta syfte. I samband med att det nya lånet träder ikraft kommer vi även att förlänga vår räntebindning.
Ur Sagax perspektiv är det viktigt att ha låg finansiell risk i befintlig verksamhet för att ha möjlighet att agera offensivt. Med en räntetäckningsgrad om 2,5 gånger, kapital- och räntebindning överstigande fyra år och mycket lågt refinansieringsbehov under de kommande tre åren uppnår vi detta. Ur PBBs perspektiv kan antas att en lägre och mer marknadsmässig belåningsgrad och en förbättrad intjäning är viktiga parametrar. Vi tror därför att båda parter är nöjda med affären.
Som tidigare meddelats kommer resultatet att belastas med en engångskostnad om cirka 10 miljoner kronor under det fjärde kvartalet till följd av transaktionen. Den ökade räntemarginalen kommer dock att få begränsat genomslag i Sagax intjäningsförmåga tack vare att den underliggande basräntan kommer att sjunka till följd av den förlängda räntebindningen. Sagax intjäningsförmåga kommer således att påverkas marginellt trots en lägre refinansieringsrisk. Även om vi bedömer villkoren för den nya finansieringen som goda består den största kommersiella fördelen med förlängningen av att Sagax får betydligt större finansiell frihet att utveckla verksamheten.
I enlighet med vad som tidigare meddelats vill jag för god ordnings skull uppmärksamma er på att överenskommelsen med PBB träffats genom accept av ett "Offer Letter". Överenskommelsen förutsätter att ett antal standardvillkor uppfylls. Jag bedömer att detta är frågor av mer administrativ än kommersiell karaktär men det är bra att känna till denna omständighet. Jag räknar med att transaktionen skall slutföras i början av december.
Stockholm den 25 oktober 2012
David Mindus Verkställande direktör
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2012. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år.
Förvaltningsresultatet ökade till 326,9 (280,8) miljoner kronor, varav 31,5 (15,5) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras främst av framgångsrikt uthyrningsarbete.
Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 113,3 (27,1) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 12,1 (30,0) miljoner kronor, varav –7,9 (50,8) miljoner kronor i Sverige och 20,0 (–20,8) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 125,4 (57,1) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med –0,6 (–8,3) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –40,6 (–207,3) miljoner kronor, varav –40,6 (–221,6) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –8,6 (–81,2) miljoner kronor för omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 305,2 (19,8) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 614,7 (577,5) miljoner kronor. Intäktsökningen förklaras främst av fastighetsförvärv som tillträddes under 2011, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter.
Rullande årsvärde
Drift- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 44,8 (44,2) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 24,9 (24,9) miljoner kronor. Andelen triplenetavtal i Sagax fastighetsbestånd minskade under 2011 vilket även ökade kostnaderna för fastighetsadministration till 13,2 (11,1) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 26,9 (24,4) miljoner kronor.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 31,5 (15,5) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultatökningen förklaras av framgångsrikt arbete med lokaluthyrningar i Söderport.
Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 22,3 (–74,0) miljoner kronor varav värdeförändringar på räntederivat uppgick till –8,6 (–81,2) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter uppgick till –0,6 (–8,3) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 217,1 (212,1) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 30 september till 4,4 % (4,5 %).
Sagax finansiella intäkter uppgick till 6,2 (2,7) miljoner kronor, varav 4,2 miljoner kronor erhölls i räntekompensation i samband med Järfälla kommuns förköp av fastigheter, se även sidan 6.
Den 30 september 2012 omfattade fastighetsbeståndet 135 (140) fastigheter med ett marknadsvärde om 9 325 (9 159) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 66,6 (73,2) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands uppgick sammanlagt till 58,8 (–16,1) miljoner kronor. Den sammantagna värdeökningen under perioden uppgick till 125,4 (57,1) miljoner kronor, exklusive valutaeffekter. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 12,1 (30,0) miljoner kronor, varav –80,5 (–7,4) miljoner kronor under det tredje kvartalet. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9.
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep 2012 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 115,6 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –41,1 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | –7,9 |
| Delsumma Sverige | 66,6 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 38,8 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 20,0 |
| Delsumma Utland | 58,8 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 125,4 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,2 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,1 % (8,2 %) respektive 9,8 % (10,6 %). Förändringarna av det vägda direktavkastningskravet och den vägda kalkylräntan är hänförliga till en förändrad geografisk sammansättning av fastighetsportföljen.
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 9.
Sagax finansiella instrument den 30 september 2012 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till –40,6 (–207,3) miljoner kronor varav –40,6 (–220,0) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och noll (12,7) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då såväl de svenska marknadsräntorna som marknadsräntorna för euro fallit under 2012. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till –491,6 (–411,1) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med –8,6 (–2,6) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärden för intresseföretags räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skatteintäkt om 6,7 (–2,0) miljoner kronor till följd av en justering av föregående års taxering med 7,8 miljoner kronor avseende verksamheten i Finland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 104,8 (19,2) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2,0 respektive 180,4 miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Regeringens förslag att bolagsskatten skall sänkas till 22 % från och med 1 januari 2013 skulle medföra en uppskjuten skatteintäkt om 8,2 miljoner kronor till följd av omvärdering av uppskjuten skatteskuld.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep 2012 |
|---|---|
| Sverige | –50,4 |
| Finland | –114,2 |
| Tyskland | –15,8 |
| Danmark | 2,0 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –178,4 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 281,2 (264,9) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 388,2 (1 349,8) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 127,8 (895,3) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 37,7 (–201,0) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 14.
Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från intresseföretag återinvesteras i intresseföretagens verksamheter.
För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor.
Tidigare lämnad prognos för förvaltningsresultatet 2012 uppgick till 430 miljoner kronor. Prognosjusteringen är föranledd av engångskostnader om 10 miljoner kronor som uppstår i samband med förtida förlängning av en kreditfacilitet om 4,3 miljarder kronor. Den förtida förlängningen och de därmed förknippade engångskostnaderna pressmeddelades den 15 oktober 2012.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeför-
| Belopp i miljoner kronor | 1 okt 2012 | 31 dec 2011 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 887 | 838 |
| Vakans | –65 | –56 |
| Hyresintäkter | 822 | 782 |
| Fastighetskostnader | –114 | –117 |
| Driftnetto | 708 | 665 |
| Central administration | –37 | –34 |
| Resultatandel från intresseföretag | 35 | 27 |
| Finansnetto | –303 | –294 |
| Förvaltningsresultat | 403 | 364 |
| Skatt | –106 | –96 |
| Resultat efter skatt | 297 | 268 |
| – varav preferensaktieägarna | 74 | 74 |
| – varav stamaktieägarna | 223 | 194 |
ändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Sagax fastighet Vanhanradankatu 42 i finländska Lahtis har en uthyrningsbar area om 27 087 kvadratmeter.
Den 30 september omfattade fastighetsbeståndet 135 (140) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 162 000 (1 176 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,5 (8,1) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (47 %) av marknadsvärdet och 48 % (48 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 887,5 (862,7) respektive 822,1 (807,0) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 % (94 %).
Sagax har under perioden investerat 453,9 (1 508,3) miljoner kronor varav 202,6 (1 396,8) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. Sagax har under perioden förvärvat ett höglager i Hechingen, Tyskland, med en uthyrningsbar area om 12 000 kvadratmeter vilket hyrs ut till Gambro. Bolaget har under perioden även förvärvat fastigheten Bulten 5 i Danderyd med en uthyrningsbar area om 5 600 kvadratmeter, samt fastigheten Runö 7:164 i Österåker med en uthyrningsbar area om 1 450 kvadratmeter.
Sammanlagt 251,3 (111,5) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. Sagax har bland annat investerat 188,9 miljoner kronor i en produktionsanläggning åt Gambro, med en uthyrningsbar area om 8 000 kvadratmeter, på en av Sagax fastigheter i Hechingen. 211,6 miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 28,1 miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 11,6 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
Järfälla kommun förvärvade i slutet av 2011 fastigheterna Veddesta 2:7 och Veddesta 2:33 i Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den 13 januari 2012. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 63,5 miljoner kronor jämte ränta.
Sagax har under perioden även avyttrat två mindre fastigheter för totalt 2,8 miljoner kronor.
| Belopp i miljoner kronor | Fastighets förvärv |
Befintligt bestånd |
Totalt |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 108,9 | 36,0 | 144,9 |
| Övriga Sverige | 2,6 | 10,3 | 12,9 |
| Helsingfors | – | 4,4 | 4,4 |
| Övriga Finland | – | 11,7 | 11,7 |
| Övrigt | 91,1 | 188,9 | 280,0 |
| Totalt | 202,6 | 251,3 | 453,9 |
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2012 | 20 | 7 469 | 6,7 | 2 % |
| 2013 | 99 | 50 408 | 47,0 | 6 % |
| 2014 | 54 | 115 805 | 72,4 | 9 % |
| 2015 | 69 | 58 893 | 56,7 | 7 % |
| 2016 | 26 | 80 551 | 53,1 | 6 % |
| >2016 | 110 | 793 372 | 586,3 | 71 % |
| Totalt | 378 | 1 106 498 | 822,1 | 100 % |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyresvärde, Mkr1) |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad2) |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 449 564 | 40 150 | 4 414,3 | 9 819 | 427,4 | 48 % | 90 % | 386,3 | 47 % |
| Övriga Sverige | 41 | 369 556 | 10 498 | 2 281,0 | 6 172 | 211,2 | 24 % | 94 % | 198,5 | 24 % |
| Helsingfors | 20 | 119 343 | 4 683 | 913,4 | 7 654 | 88,3 | 10 % | 96 % | 84,6 | 10 % |
| Övriga Finland | 11 | 155 751 | – | 986,3 | 6 333 | 85,6 | 10 % | 100 % | 85,3 | 11 % |
| Övrigt | 6 | 67 615 | – | 730,4 | 10 802 | 75,0 | 8 % | 90 % | 67,4 | 8 % |
| Totalt | 135 | 1 161 829 | 55 331 | 9 325,4 | 8 026 | 887,5 | 100 % | 93 % | 822,1 | 100 % |
1) Hyresintäkter på årsbasis per 1 oktober 2012.
2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Under det tredje kvartalet 2012 förvärvade Sagax fastigheten Runö 7:164 i Österåkers kommun. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 450 kvadratmeter samt 15 000 kvadratmeter uppställningsytor. Fastigheten är uthyrd till Ratos dotterbolag KVD Kvarndammen som på uppdrag från företag och myndigheter bedriver auktionsförsäljning på internet och värderingsverksamhet. Auktionssajten kvarndammen.se (kvd.se) är Sveriges största marknadsplats för avyttring av förmåns- och tjänstebilar, maskiner, varupartier samt konkursbon.
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 7,4 %, att jämföra med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012. Under perioden har vakansvärdet ökat med 22,6 (21,0) miljoner kronor till följd av avflyttningar, varav 12,4 miljoner kronor till följd av att två hyresgäster i Stockholm gått i konkurs under det tredje kvartalet 2012. Vakansvärdet har minskat med 8,0 (17,1) miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med –4,3 (5,9) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 22,9 (28,2) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 65,4 (55,7) miljoner kronor. 63 % (55 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 28,0 (21,0) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 0,2 (1,0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 27,8 (20,0) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 12,4 miljoner kronor under 2015, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 6,1 (5,0) miljoner kronor.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-dec |
| Ingående vakans respektive år | 56,0 | 44,0 |
| Avflyttningar | 22,6 | 22,5 |
| Inflyttningar | –8,0 | –17,5 |
| Förändring av lämnade rabatter | –4,3 | 6,0 |
| Vakansvärde från fastighetsförvärv | – | 1,5 |
| Valutaeffekt | –0,9 | –0,4 |
| Utgående vakansvärde | 65,4 | 56,0 |
| Uppsagt för omförhandling | 0,2 | 2,2 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 27,8 | 27,3 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –6,1 | –7,6 |
| Justerat utgående vakansvärde | 87,3 | 77,9 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2012 | 5,2 |
| 2013 | 5,3 |
| 2014 | 3,5 |
| 2015 | 1,9 |
| 2016 | 6,4 |
| >2016 | 0,6 |
| Totalt | 22,9 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2012 | 4 | 2,4 |
| 2013 | 7 | 11,6 |
| 2014 | 2 | 1,4 |
| 2015 | 2 | 12,4 |
| Totalt | 15 | 27,8 |
| Område | Antal fastigheter |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 41,2 | 9,6 % | 40 150 | 8,9 % |
| Övriga Sverige | 41 | 12,7 | 6,0 % | 10 498 | 2,8 % |
| Helsingfors | 20 | 3,7 | 4,2 % | 4 683 | 3,9 % |
| Övriga Finland | 11 | 0,2 | 0,3 % | – | – |
| Övrigt | 6 | 7,6 | 10,1 % | – | – |
| Totalt | 135 | 65,4 | 7,4 % | 55 331 | 4,8 % |
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 135 (140) fastigheter uppgick den 30 september till 9 325 (9 159) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands förändrades med –149,2 (72,1) miljoner kronor.
Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 125,4 (57,1) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om –35,1 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 9 290 (9 119) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2011 | 8 960,7 | 136 |
| Förvärv av fastigheter | 202,6 | 3 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 251,3 | |
| Försäljning av fastigheter | –65,3 | –4 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | –149,2 | |
| Värdeförändring | 125,4 | |
| Fastighetsbestånd 30 september 2012 | 9 325,4 | 135 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35,1 | |
| Bokfört värde | 9 290,3 |
värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag per 30 juni och 31 december och internt av Sagax per 31 mars och 30 september under 2012.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,50 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–12,50 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–10,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella
bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % (8,2 %) respektive 9,8 % (10,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,2 %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8,0 % den 30 juni 2012.
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 98 |
| Peltola & Co | Finland | 31 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 1 |
| Savills Immobilien/Sagax internt | Tyskland | 5 |
| Totalt | 135 |
Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 31,5 (15,5) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –0,6 (–8,4) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till –8,6 (–81,2) miljoner kronor under perioden.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 50 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB.
94 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea är belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge, resterande 6 % är belägen i centrala Malmö. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från 3,2 år till 3,3 år under perioden.
Söderports ekonomiska vakans har sjunkit från 67,1 miljoner kronor vid årsskiftet 2011/2012 till 52,8 miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 12,8 miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Den ekonomiska vakansgraden sjönk från 21 % till 16 % under perioden.
Under perioden har Söderport förvärvat lagerfastigheten Packrummet 9 i Stockholm med en uthyrningsbar area om 2 395 kvadratmeter, samt avyttrat fastigheterna Linjen 2 i Huddinge och Riggen 2 i Botkyrka med en sammanlagd uthyrningsbar area om 9 098 kvadratmeter.
Segeltorps fastigheter är belägna i Huddinge. Hyresgäst är Delicato, som bedriver produktion av konditorivaror i fastigheterna.
| Söderport Holding AB | Segeltorp Holding AB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| 30 sep | 30 sep | 30 sep | 30 sep | |
| Ägarandel, % | 50 | 50 | 50 | 50 |
| Antal fastigheter | 25 | 25 | 3 | 3 |
| Hyresvärde, Mkr | 324 | 307 | 10 | 10 |
| Vakansvärde, Mkr | 53 | 62 | 0 | 0 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 836 | 2 632 | 106 | 107 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 347 000 | 316 000 | 14 300 | 14 300 |
| Räntebärande lån, Mkr | 2 077 | 1 957 | 60 | 62 |
| Kapitalbindning, år | 3,3 | 4,3 | 2,0 | 0,3 |
| Genomsnittlig räntebindning, år | 4,0 | 5,0 | 2,0 | 0,3 |
| Undervärde för räntederivat, Mkr | 359 | 311 | – | – |
Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2012 till 2 357 (2 147) miljoner kronor.
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 693 (6 696) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 1 843 (1 798) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har förändrats med –102,9 (50,0) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden.
Sagax har under perioden upptagit 826,8 (1 569,1) miljoner kronor i nya lån, varav ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 350 miljoner kronor upptogs under första kvartalet. Samtidigt har totalt 588,0 miljoner kronor amorterats under perioden.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 312 (6 504) miljoner kronor motsvarande 67,7 % (71,0 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 61,3 % (68,3 %) av fastigheternas marknadsvärde den 30 september 2012.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,2 (4,4) år respektive 2,5 (3,1) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,4 % (4,5 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan 21. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade under perioden
med 38,4 (189,1) miljoner kronor till följd av att marknadsräntorna på swapmarknaden fallit sedan årsskiftet.
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –491,6 (–411,1) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 491,6 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax och i intresseföretag upplöses med totalt 95 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 509 miljoner kronor intäktsföras endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax har tidigare ingått avtal om fyra nominella ränteswappar om sammanlagt 430 miljoner kronor med start under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som successivt ersätts under perioden 2013-2014 uppgår till 4,2 %.
Sagax rörelsekapital uppgick den 30 september 2012 till 45,8 (–530,0) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 980,9 (636,8) miljoner kronor varav 380,9 (192,7) miljoner kronor i form av bankinlåning, 450,0 (315,6) miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 150,0 (128,5) miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2012 | 1 135 | 2,8 % | 17 % | 32 | 0 % |
| 2013 | 17 | 5,5 % | 0 % | 165 | 2 % |
| 2014 | 944 | 2,6 % | 14 % | 4 575 | 68 % |
| 2015 | 333 | 6,4 % | 5 % | 324 | 5 % |
| 2016 | 484 | 4,9 % | 7 % | 74 | 1 % |
| >2016 | 3 780 | 5,2 % | 56 % | 1 523 | 23 % |
| Summa/genomsnitt | 6 693 | 4,4 % | 100 % | 6 693 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 30 sep 2012 |
Marknadsvärde 31 dec 2011 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 424 | 89 % | –491,6 | –453,5 | –38,1 |
| Räntetak | 542 | 11 % | 0,0 | 0,3 | –0,3 |
| Summa | 4 966 | 100 % | –491,6 | –453,2 | –38,4 |
| Belopp i miljoner kronor | 2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2012 jul-sep |
2011 jul-sep |
2011 jan-dec |
Rullande tolv månader |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 614,7 | 577,5 | 207,7 | 204,9 | 783,2 | 820,4 |
| Övriga intäkter | 1,5 | 1,8 | 0,5 | 1,2 | 2,0 | 1,6 |
| Driftkostnader | –34,9 | –36,4 | –8,2 | –9,3 | –49,7 | –48,2 |
| Underhållskostnader | –9,9 | –7,8 | –3,6 | –2,7 | –12,5 | –14,5 |
| Tomträttsavgäld | –9,8 | –9,9 | –3,1 | –3,4 | –13,1 | –13,1 |
| Fastighetsskatt | –15,1 | –15,0 | –5,1 | –5,9 | –20,3 | –20,5 |
| Fastighetsadministration | –13,2 | –11,1 | –4,1 | –4,0 | –16,0 | –18,2 |
| Driftnetto | 533,3 | 499,1 | 184,0 | 180,8 | 673,5 | 707,3 |
| Central administration | –26,9 | –24,4 | –9,0 | –8,4 | –34,3 | –36,8 |
| Resultat från intresseföretag | 22,3 | –74,0 | –31,2 | –67,7 | –60,2 | 36,1 |
| – varav förvaltningsresultat | 31,5 | 15,5 | 11,9 | 8,2 | 24,0 | 40,0 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | –0,6 | –8,3 | –18,4 | 2,7 | 12,4 | 20,1 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | –8,6 | –81,2 | –24,7 | –78,6 | –96,6 | –24,0 |
| Finansiella intäkter | 6,2 | 2,7 | 0,7 | 0,7 | 3,4 | 6,9 |
| Finansiella kostnader | –217,1 | –212,1 | –77,6 | –74,1 | –288,3 | –293,3 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 317,7 | 191,2 | 66,9 | 31,3 | 294,1 | 420,6 |
| – varav Förvaltningsresultat | 326,9 | 280,8 | 110,0 | 107,2 | 378,3 | 424,4 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | 0,8 | – | –0,1 | – | –5,8 | –5,0 |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | 125,4 | 57,1 | –81,0 | 5,4 | 129,5 | 197,8 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | – | 12,7 | – | – | 12,7 | – |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | –40,6 | –220,0 | –66,0 | –232,6 | –262,9 | –83,5 |
| Resultat före skatt | 403,2 | 41,0 | –80,1 | –195,9 | 167,5 | 529,8 |
| Uppskjuten skatt | –104,8 | –19,2 | 17,6 | 51,1 | –31,8 | –117,4 |
| Aktuell skatt | 6,7 | –2,0 | 0,4 | –0,6 | –13,7 | –5,1 |
| Periodens resultat | 305,2 | 19,8 | –62,1 | –145,4 | 121,9 | 407,3 |
| Omräkningsdifferenser | –42,4 | 19,0 | –26,5 | 8,7 | –6,8 | –68,2 |
| Totalresultat för perioden | 262,8 | 38,8 | –88,6 | –136,7 | 115,2 | 339,1 |
| Resultat per stamaktie, kr | 18,58 | –2,71 | -6,02 | –12,23 | 3,56 | 24,80 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 18,58 | –2,71 | -6,02 | –12,26 | 3,54 | 24,80 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 13 416 822 | 13 335 671 | 13 416 822 | 13 416 822 | 13 341 913 | 13 416 822 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning | 13 417 090 | 13 401 307 | 13 417 030 | 13 417 167 | 13 402 395 | 13 417 028 |
| Belopp i miljoner kronor | 2012 30 sep |
2011 30 sep |
2011 31 dec |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 9 290,3 | 8 938,7 | 8 862,5 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | 180,0 | 63,0 |
| Uppskjuten skattefordran | 2,0 | 11,2 | 8,3 |
| Finansiella instrument | 0,0 | 0,3 | 0,3 |
| Övriga anläggningstillgångar | 232,5 | 219,4 | 229,2 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 524,8 | 9 349,6 | 9 163,3 |
| Kassa och bank | 380,9 | 192,7 | 343,3 |
| Övriga omsättningstillgångar | 115,9 | 91,0 | 82,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 496,8 | 283,7 | 426,0 |
| Summa tillgångar | 10 021,6 | 9 633,3 | 9 589,3 |
| Eget kapital | 2 357,3 | 2 146,8 | 2 223,2 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 538,4 | 6 155,1 | 6 244,2 |
| Uppskjuten skatteskuld | 180,4 | 99,6 | 89,2 |
| Finansiella instrument | 491,6 | 411,5 | 453,6 |
| Övriga långfristiga skulder | 2,9 | 6,6 | 2,2 |
| Summa långfristiga skulder | 7 213,3 | 6 672,8 | 6 789,1 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 154,8 | 382,5 | 257,0 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | – | 158,7 | 56,1 |
| Övriga kortfristiga skulder | 296,3 | 272,5 | 263,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 451,0 | 813,7 | 577,0 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 021,6 | 9 633,3 | 9 589,3 |
| Belopp i miljoner kronor | 2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2012 jul-sep |
2011 jul-sep |
2011 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 403,2 | 41,0 | –80,2 | –195,8 | 167,5 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 40,6 | 207,3 | 66,0 | 234,2 | 250,2 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –126,2 | –57,1 | 81,1 | –5,5 | –123,7 |
| Resultat från ägande av intresseföretag | –22,3 | 74,1 | 31,1 | 67,7 | 60,2 |
| Betald skatt | –2,2 | –2,1 | –0,9 | –0,6 | –5,3 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –11,9 | 1,7 | –4,9 | –0,2 | 0,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
281,2 | 264,9 | 92,2 | 99,8 | 349,8 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –4,0 | 3,3 | 1,7 | 8,5 | –7,1 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 22,8 | –13,4 | –11,3 | 11,3 | –10,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 300,1 | 254,8 | 82,5 | 119,6 | 332,3 |
| Förvärv av fastigheter | –202,6 | –1 396,8 | –29,4 | –198,2 | –1 396,6 |
| Försäljning av fastigheter | 65,3 | 14,3 | – | 14,3 | 240,5 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –251,3 | –111,5 | –12,2 | –41,0 | –160,4 |
| Försäljning av finansiella instrument | – | 140,8 | – | – | 140,8 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | – | – | – | – | –3,3 |
| Minskning av övriga anläggningstillgångar | 0,4 | 3,4 | 0,1 | 0,1 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –388,2 | –1 349,8 | –41,7 | –224,8 | –1 179,0 |
| Emission av stamaktier | – | 17,8 | 17,8 | ||
| Utbetald utdelning till aktieägare | –109,5 | –94,4 | –18,6 | –18,7 | –113,0 |
| Upptagna lån | 826,8 | 1 569,1 | 38,5 | 158,3 | 1 735,6 |
| Amorterade lån | –588,0 | –563,7 | –30,8 | –39,5 | –811,2 |
| Lösen av finansiellt derivat | – | –30,9 | – | –2,2 | –30,9 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –1,4 | –2,7 | –2,2 | – | –1,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 127,8 | 895,3 | –13,1 | 98,0 | 796,6 |
| Periodens kassaflöde | 39,7 | –199,7 | 27,8 | –7,2 | –50,0 |
| Kursdifferens i likvida medel | –2,0 | –1,3 | –1,6 | 0,3 | –0,4 |
| Förändring av likvida medel | 37,7 | –201,0 | 26,2 | –6,9 | –50,4 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 343,3 | 393,7 | 354,8 | 199,5 | 393,7 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 380,9 | 192,7 | 380,9 | 192,7 | 343,3 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 876,6 | –18,8 | 1 097,0 | 2 205,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –114,8 | –114,8 |
| Nyemitterade stamaktier | 2,6 | 15,3 | – | – | 17,9 |
| Transaktionskostnader | – | –0,1 | – | – | –0,1 |
| Incitamentsprogram | – | –0,7 | – | – | –0,7 |
| Totalresultat januari-september 2011 | – | – | 19,0 | 19,8 | 38,8 |
| Eget kapital 30 september 2011 | 253,4 | 891,1 | 0,2 | 1 002,0 | 2 146,8 |
| Totalresultat oktober-december 2011 | – | – | –25,8 | 102,2 | 76,4 |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253,4 | 891,1 | –25,6 | 1 104,2 | 2 223,2 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –128,2 | –128,2 |
| Incitamentsprogram | – | –0,5 | – | – | –0,5 |
| Totalresultat januari-september 2012 | – | – | –42,4 | 305,2 | 262,8 |
| Eget kapital 30 september 2012 | 253,4 | 890,6 | –68,0 | 1 343,4 | 2 357,3 |
| Resultatposter | Värdeförändringar på fastigheter, |
Resultat vid avyttring av |
Resultat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | orealiserade | fastigheter | före skatt | |||||
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Belopp i miljoner kronor | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Stockholm | 288,6 | 258,5 | 117,8 | 93,6 | 3,1 | 61,4 | 0,4 | – | 121,3 | 155,0 |
| Övriga Sverige | 150,5 | 164,1 | 89,1 | 91,6 | 63,5 | 11,8 | 0,4 | 0,0 | 153,0 | 103,4 |
| Helsingfors | 68,7 | 63,6 | 44,6 | 39,5 | –1,2 | 10,5 | – | – | 43,4 | 50,0 |
| Övriga Finland | 65,0 | 58,3 | 42,8 | 37,3 | 22,2 | –29,6 | – | – | 65,0 | 7,7 |
| Övrigt | 41,9 | 33,0 | 21,3 | 17,2 | 37,8 | 3,0 | – | – | 59,1 | 20,2 |
| Summa segmentsnivå | 614,7 | 577,5 | 315,6 | 279,2 | 125,4 | 57,1 | 0,8 | 0,0 | 447,8 | 336,3 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | –40,6 | –207,3 |
| Intresseföretag | – | – | 31,5 | 15,5 | –0,6 | –18,4 | – | – | 22,3 | –74,1 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | –20,2 | –13,9 | – | – | – | – | –26,3 | –13,9 |
| Totalt | 614,7 | 577,5 | 326,9 | 280,8 | 124,8 | 38,7 | 0,8 | 0,0 | 403,2 | 41,0 |
| Tillgångsposter per segment |
fastigheter | Marknadsvärde | Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2012 30 sep |
2011 30 sep |
2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
| Stockholm | 4 414,3 | 4 272,6 | 36,0 | 34,4 | 108,9 | 1 144,0 | –63,0 | – |
| Övriga Sverige | 2 281,0 | 2 415,2 | 10,3 | 2,9 | 2,6 | – | –2,3 | –14,3 |
| Helsingfors | 913,4 | 986,2 | 4,4 | 3,6 | – | 175,6 | – | – |
| Övriga Finland | 986,3 | 1 011,2 | 11,7 | 70,5 | – | 77,2 | – | – |
| Övrigt | 730,4 | 473,3 | 188,9 | – | 91,1 | – | – | – |
| Summa segmentsnivå | 9 325,4 | 9 158,6 | 251,3 | 111,5 | 202,6 | 1 396,8 | –65,3 | –14,3 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 9 325,4 | 9 158,6 | 251,3 | 111,5 | 202,6 | 1 396,8 | –65,3 | –14,3 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,9 7,7 7,7 8,1 8,1 7,6 7,3 Överskottsgrad, % 87 86 86 89 88 89 87 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 97 97 97 98 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 94 95 96 97 Hyresduration, år 8,5 8,1 7,9 8,6 9,1 9,3 8,7 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 1 161 829 1 175 600 1 143 651 1 023 553 916 777 839 114 743 023 Antal fastigheter 135 140 136 129 113 110 98 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 18 1 6 27 3 –13 49 Genomsnittlig ränta, % 4,4 4,5 4,5 4,3 4,3 5,1 5,2 Räntebindning inkl. derivat, år 4,2 4,4 4,3 4,3 4,4 5,1 5,7 Kapitalbindning, år 2,5 3,1 2,9 3,4 4,2 5,1 5,8 Soliditet, % 24 22 23 26 20 19 26 Belåningsgrad, % 67 70 68 67 73 73 68 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,3 2,4 2,0 1,8 1,8 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 179,00 156,00 165,00 170,00 88,00 34,90 73,25 Eget kapital, kr 88,24 72,54 76,85 78,55 59,80 64,46 81,71 Eget kapital efter utspädning, kr 88,24 72,54 76,85 76,14 56,06 62,11 77,24 Resultat, kr 18,58 –2,71 3,56 34,28 –0,62 –17,53 44,68 Resultat efter utspädning, kr 18,58 –2,71 3,54 31,90 –0,62 –17,53 42,03 Kassaflöde, kr 16,79 15,67 20,63 19,19 16,15 12,74 9,70 Kassaflöde efter utspädning, kr 16,79 15,60 20,54 17,86 15,29 12,11 9,12 Antal aktier vid periodens utgång 13 416 822 13 416 822 13 416 822 12 903 664 12 077 322 12 077 322 12 077 322 Antal aktier vid periodens utgång 13 416 822 13 416 822 13 416 822 13 311 307 12 884 066 12 534 057 12 776 788 efter utspädning Genomsnittligt antal aktier 13 416 822 13 335 671 13 341 913 12 170 478 12 077 322 12 077 322 11 997 072 Genomsnittligt antal aktier efter 13 417 090 13 401 307 13 402 395 13 076 804 12 762 909 12 705 344 12 754 785 utspädning Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 30,40 26,20 26,50 26,30 27,50 23,00 27,30 Eget kapital, kr 31,50 31,50 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 Resultat, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång 37 252 022 37 252 022 37 252 022 37 252 022 20 605 276 15 090 276 14 959 841 |
2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
2007 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittligt antal aktier | 37 252 022 | 37 252 022 | 37 252 022 | 32 871 220 | 18 648 189 | 14 970 711 | 11 277 841 |
| Belopp i miljoner kronor | 2012 jan-sep |
2011 jan-sep |
2011 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 26,2 | 16,3 | 22,1 |
| Administrationskostnader | –43,2 | –34,7 | –45,5 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –17,0 | –18,4 | –23,4 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 26,6 | – | 36,0 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | – | – | 12,4 |
| Finansiella intäkter | 71,1 | 55,7 | 91,0 |
| Finansiella kostnader | –64,6 | –22,1 | –38,1 |
| Resultat före skatt | 16,1 | 15,2 | 77,9 |
| Skatt | 2,5 | –4,0 | –17,6 |
| Periodens resultat | 18,6 | 11,2 | 60,3 |
| 2012 | 2011 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella anläggningstillgångar | 1,9 | 1,8 | 1,6 |
| Uppskjuten skattefordran | 30,3 | 45,4 | 27,8 |
| Fordringar på koncernföretag | 772,8 | 776,6 | 775,2 |
| Fordringar på intresseföretag | 281,8 | 268,5 | 281,8 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 315,8 | 306,7 | 313,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 402,6 | 1 399,0 | 1 399,7 |
| Kassa och bank | 104,0 | 60,7 | 61,2 |
| Fordringar på koncernföretag | 300,0 | 241,7 | 423,7 |
| Fordringar på intresseföretag | 28,4 | 22,8 | 10,1 |
| Övriga omsättningstillgångar | 20,6 | 11,6 | 12,0 |
| Summa omsättningstillgångar | 453,0 | 336,8 | 507,0 |
| Summa tillgångar | 1 855,6 | 1 735,8 | 1 906,7 |
| Eget kapital | 1 141,0 | 1 208,8 | 1 250,6 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 600,0 | 384,4 | 576,4 |
| Skulder till koncernföretag | 13,1 | 39,8 | 13,4 |
| Summa långfristiga skulder | 613,1 | 424,2 | 589,8 |
| Skulder till koncernföretag | 10,7 | 2,5 | – |
| Övriga korfristiga skulder | 90,8 | 100,3 | 66,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 101,5 | 102,8 | 66,3 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 855,6 | 1 735,8 | 1 906,7 |
Sagax hade vid periodens utgång 6 129 (5 777) aktieägare och börsvärdet uppgick till 3 534 (3 069) miljoner kronor.
Sista betalkurs den 30 september 2012 för Sagax stamaktie uppgick till 179,00 (156,00) kronor.
Under årets tredje kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 11 (14) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 3 % (8 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,3 (0,7) miljoner kronor per dag.
Nedan visas kursutvecklingen sedan 2004 då verksamheten startades samt under de senaste 12 månaderna.
Betalkursen den 30 september 2012 för Sagax preferensaktie uppgick till 30,40 (26,20) kronor.
Omsättningshastigheten under årets tredje kvartal uppgick till 30 % (32 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 23 (21) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 1,3 (1,2) miljoner kronor per dag. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning.
Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 2006 samt under de senaste 12 månaderna.
Stamaktiernas kursutveckling under 12 månader Preferensaktiernas kursutveckling under 12 månader
Sagax har två optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och omfattar 2011-2014 respektive 2012-2015. De består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014 respektive maj 2015. Teckningskurserna skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Totalt innehar Sagax medarbetare 114 904 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier under 2014 respektive 2015. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfatts inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 26,08 (21,85) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 6,9 (7,1).
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 88,24 (72,54) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 25. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut var 203 % (215 %) av det egna kapitalet per stamaktie.
| 2012 30 sep |
2011 30 sep |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
2007 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 179,00 | 156,00 | 165,00 | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 |
| Förvaltningsresultat1) efter utspädning, kr | 26,08 | 21,85 | 22,67 | 19,13 | 15,79 | 12,46 | 8,18 |
| Kassaflöde1) 2) efter utspädning, kr | 21,73 | 19,69 | 20,54 | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 88,24 | 72,54 | 76,85 | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat1), ggr | 6,9 | 7,1 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 | 9,0 |
| Börskurs/Kassaflöde1) 2), ggr | 8,2 | 7,9 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 | 8,0 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 203 | 215 | 215 | 224 | 157 | 56 | 95 |
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 332 | Privatpersoner | Sverige | 5 732 | 90,8 % | ||
| 501–1 000 | 376 | bosatta i Sverige | 5 138 | 10,8 % | Luxemburg | 16 | 4,1 % |
| 1 001–2 000 | 319 | Privatpersoner | Norge | 15 | 1,0 % | ||
| 2 001–5 000 | 406 | bosatta utomlands | 52 | 0,8 % | Irland | 24 | 0,8 % |
| 5 001–10 000 | 273 | Företag/institutioner i Sverige |
594 | 80,0 % | Danmark | 175 | 0,6 % |
| 10 001–50 000 | 311 | Företag/institutioner | Storbritannien | 25 | 0,6 % | ||
| 50 001– | 112 | utomlands | 345 | 8,4 % | Övriga länder | 142 | 2,3 % |
| Totalt | 6 129 | Totalt | 6 129 | 100,0 % | Totalt | 6 129 | 100,0 % |
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stam | Förändring 2012 | Preferens | Förändring 2012 | Aktiekapital | Röster | |
| David Mindus med bolag | 3 914 222 | –414 254 | 775 | – | 7,7 % | 22,8 % |
| M2 Capital Management | 2 370 564 | – | 1 088 848 | 1 030 000 | 6,8 % | 14,5 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 776 733 | 414 254 | 138 595 | – | 3,8 % | 10,4 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 739 852 | – | – | – | 1,5 % | 4,3 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 411 007 | 2 466 | 267 363 | – | 1,3 % | 2,6 % |
| Avanza Pension | 106 814 | 6 198 | 2 539 275 | –522 871 | 5,2 % | 2,1 % |
| Gårdarike Invest | 256 978 | – | – | – | 0,5 % | 1,5 % |
| Robur Realinvest | 150 000 | – | 636 103 | – | 1,6 % | 1,2 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 74 849 | 8 868 | 1 371 160 | –331 287 | 2,9 % | 1,2 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 101 325 | –2 713 075 | 4,1 % | 1,2 % |
| SEB | 106 250 | 6 100 | 597 061 | 324 566 | 1,4 % | 1,0 % |
| Sifonen | 164 500 | 6 665 | 10 033 | – | 0,3 % | 1,0 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | – | 499 999 | – | 1,2 % | 0,9 % |
| Equity Trading OPS | 40 | –60 | 1 428 374 | 10 146 | 2,8 % | 0,8 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | – | 201 335 | – | 0,6 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | – | – | – | 0,2 % | 0,7 % |
| SEB Sverigefond Småbolag | 116 200 | 13 200 | – | – | 0,2 % | 0,7 % |
| Humle Småbolagsfond | 110 000 | – | – | – | 0,2 % | 0,6 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 104 123 | – | – | – | 0,2 % | 0,6 % |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | – | 57 559 | – | 0,3 % | 0,6 % |
| Delsumma | 10 823 296 | 43 437 | 10 937 805 | –2 202 521 | 42,9 % | 69,5 % |
| Övriga aktieägare | 2 593 526 | –43 437 | 26 314 217 | 2 202 521 | 57,1 % | 30,5 % |
| Totalt | 13 416 822 | – | 37 252 022 | – | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 6 103 689 | 26 895 | 880 768 | 100 000 | 13,8 % | 36,1 % |
Ovanstående aktieägarstruktur per 30 september 2012 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och kända förändringar.
Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 8,5 (8,5) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 7,8 (7,8) miljoner kronor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 30 september varje år. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 30 september 2012.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1,0 %-enhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 219 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med –234 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretag beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1,0 %-enhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering med 286 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1,0 %-enhet medför en omvärdering med –316 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 30 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1,0 %-enhet ha ökat Sagax räntekostnader med 16,7 miljoner kronor. Motsvarande räntekänslighet var 22,3 miljoner kronor per 31 december 2011. Den minskade räntekänsligheten förklaras av att Sagax minskat ohedgade räntebärande skulder under perioden. En sänkning av marknadsräntorna med 1,0 %-enhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 16,7 miljoner kronor.
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 620 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter förs till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2011, på sidorna 56-59.
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på förvaltningsresultat |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 8,9 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 8,2 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1,1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 16,7 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 66,9 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 12,2 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2012 |
+/–10 % | +/– 0,7 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt |
| Förändring av fastighetsport följens marknadsvärde |
+/– 1 % | +/– 93,3 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) +/–1 %-enhet |
+286/–316 | |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 4,6 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Inklusive resultatandel i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2011.
Sagax hade vid periodens utgång 28 anställda varav 14 kvinnor. Två av medarbetarna var föräldralediga. 22 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och
sex medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Finland. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Den 15 oktober pressmeddelades att Sagax överenskommit om en förtida förlängning av en lånefacilitet om 4 300 miljoner kronor genom accept av ett så kallat "Offer Letter". Faciliteten motsvarar 65 % av koncernens räntebärande skulder och förlängs till 2018. Sagax kapitalbindning förlängs från 2,5 år till 4,3 år vilket minskar koncernens finansiella risk. Faciliteten tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank AG. Transaktionen förutsätter uppfyllande av standardvillkor samt slutlig dokumentation. I samband med förlängningen kommer Sagax att genomföra en engångsamortering för att anpassa belåningsgraden i faciliteten till 65 %. Engångsamorteringen kommer att finansieras med disponibel likviditet. I samband med förlängningen av faciliteten kommer Sagax även att förlänga sin räntebindning. Sagax förvaltningsresultat för fjärde kvartalet kommer att belastas med cirka 10 miljoner kronor. Sagax framtida intjäningsförmåga påverkas endast marginellt till följd av transaktionen.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 25 oktober 2012 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON
Styrelseordförande
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 26 oktober 2012, klockan 08.00.
GRANSKNINGSRAPPORT Till styrelsen i AB Sagax, org nr 556520-0028
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för AB Sagax per 30 september 2012 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing, ISA, och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2012
Magnus Fredmer Jonas Svenson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Bokslutskommuniké 2012 13 februari 2013 Delårsrapport januari-mars 2013 7 maj 2013 Årsstämma 2013 7 maj 2013
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad av bolagsstämma ej beslutad utdelning för preferensaktie.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2012 uppgick till 1 162 000 kvadratmeter fördelat på 135 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap (symbol SAGA A och SAGA PREF). Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.