Annual Report • Mar 11, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
– Tillsammans skapar vi attraktiva mötesplatser –
Atrium Ljungbergs arbete handlar om att skapa hållbara miljöer som människor vill vistas i, idag såväl som i framtiden. Miljöer som bidrar till samhällets utveckling och som ger en bas för tillväxt och affärer. Fastigheter är grunden i vår verksamhet, men egentligen är vi mer intresserade av människorna som vistas i de miljöer vi skapar. Tillsammans med kunder, leverantörer, kommuner och andra samarbetspartners bygger vi hållbart för framtiden.
Läs mer på: www.atriumljungberg.se
| • Antal fastigheter | 57 |
|---|---|
| • Fastighetsvärde | 24,6 mdkr |
| • Kontrakterad årshyra | 1,9 mdkr |
| • Total uthyrbar yta | 903000 kvm |
| • Uthyrningsgrad | 95% |
| • Antal anställda | 265 |
• Koncernens nettoomsättning ökade till 2 078 mkr (2 018) varav hyresintäkterna ökade till 1825 mkr (1686). Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 253 mkr (332).
Ökningen i hyresintäkter avser främst färdigställda projekt, nyuthyrningar och genomförda förvärv. Intäkterna från projekt– och entreprenadverksamheten avser i huvudsak det helägda dotterbolaget TL Bygg AB.
• Driftöverskottet ökade till 1224,0 mkr (1095,0), motsvarande 12 procent. Resultat före värdeförändringar ökade till 739,2 mkr (694,4).
Resultatökningen förklaras av tillkommande driftnetton för färdigställda projekt, nyuthyrningar och förvärvade fastigheter. Fastighetskostnaderna har ökat marginellt.
• Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 367,8 mkr (528,3). Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick till 24 576 mkr (21897) och det genomsnittliga avkastningskravet i värderingen uppgick till 5,7 procent (5,8).
Värdeförändringen motsvarar 1,6 procent och förklaras huvudsakligen av sänkt avkastningskrav med 0,1 procentenheter, högre hyresnivåer, nyuthyrningar och projektutveckling.
• Utvecklingstakten har varit fortsatt hög. Under 2012 har 1 512 mkr (1050) investerats i egna fastigheter. Fastighetsförvärv uppgick till 895 mkr (379).
Stora investeringar har bland annat gjorts i Mobilia i Malmö, Kvarteret Nod i Kista, Port73 i Haninge och kontor i Sickla. Förvärvade fastigheter utgörs av resterande 50 procent av fastigheten Blästern 13 samt Härden 14, båda i Hagastaden i Stockholm. Därutöver har ett antal villafastigheter förvärvats i direkt anslutning till Sickla Köpkvarter i Nacka.
• Årets resultat uppgick till 1030,8 mkr (904,5), vilket motsvarar 7,92 kr/aktie (6,95). Styrelsen föreslår en utdelning på 2,85 kr/aktie (2,60).
Utdelningen motsvarar en direktavkastning om 3,3 procent (3,5).
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning, mkr | 2 078 | 2 018 | 1936 | 1980 | 1855 |
| Resultat före värdeförändringar, mkr | 739 | 694 | 669 | 667 | 537 |
| Årets resultat, mkr | 1 031 | 905 | 916 | 187 | –402 |
| Investeringar, mkr | 1 512 | 1050 | 1047 | 1087 | 1220 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr |
832 | 640 | 671 | 608 | 593 |
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 93 | 94 |
| Soliditet, % | 40,3 | 41,2 | 42,9 | 42,4 | 42,2 |
| Belåningsgrad, % | 47,3 | 44,4 | 45,7 | 45,6 | 43,8 |
| Medelränta periodens slut, % | 3,9 | 4,2 | 3,8 | 3,8 | 4,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,6 | 2,9 | 3,1 | 3,0 | 2,5 |
| Årets resultat, kr/aktie | 7,92 | 6,95 | 7,03 | 1,44 | –3,09 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för nominell skatt, kr/aktie |
4,19 | 3,93 | 3,79 | 3,78 | 2,97 |
| Utdelning, kr/aktie (2012 föreslagen) | 2,85 | 2,60 | 2,40 | 2,25 | 2,00 |
| Börskurs 31 december, kr/aktie | 87,00 | 73,25 | 86,50 | 67,00 | 62,50 |
| Eget kapital, kr/aktie | 78,79 | 73,30 | 69,91 | 64,66 | 65,27 |
| Substansvärde kr/aktie, 10 % uppskjuten skatt |
86,67 | 83,03 | 77,98 | 71,48 | 72,37 |
Q2 Atrium Ljungberg erhöll en tidig markreservation Q4 om cirka 36000 kvm vid Solnavägen i Hagastaden i norra Stockholm.
Betydande uthyrningar i kontorsfastigheterna i Hagastaden, Stockholm och i Sickla, Nacka.
• Intrum Justitias nya huvudkontor i Sickla färdigställdes. Byggnaden blir den första av Atrium Ljungbergs nybyggnader att miljöcertifieras enligt den internationella standarden BREEAM.
SOM AKTIEÄGARE erhåller du en stabil avkastning till låg risk. Samtidigt får du möjlighet till en god totalavkastning genom bolagets intressanta projektportfölj.
Tillsammans skapar vi attraktiva mötesplatser som bidrar till samhällsutvecklingen och ger en bas för tillväxt och goda affärer.
SOM KUND får du trygghet och goda förutsättningar att bedriva en lönsam verksamhet, nu och i framtiden. Vi är en långsiktig hyresvärd, med löpande och nära dialog med våra kunder.
FÖR SAMHÄLLET skapar vi miljöer som står sig över tid. Hållbar stadsutveckling sammanfattar hur vi skapar ekonomiska, miljömässiga och samhälleliga värden.
| 2 | VD har ordet |
|---|---|
| 4 | Strategisk inriktning |
| 4 | vision och mål |
| 5 | Mål och måluppfyllelse |
| 6 | AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGIER |
| 7 | Affärsmodell |
| 8 | ORGANISATION |
| 10 | Marknadsutblick |
| 14 | Ansvarsfullt företagande |
| 14 | h ållbar stadsutve ckling |
| 18 | VÅRA MEDARBETARE |
| 22 | Vårt fastighetsbestånd |
| 28 | Fastighetsförte ckning |
| 32 | Investeringar och projekt |
| 33 | Investeringar |
| 35 | Färdigställda projekt |
| 39 | P ågående projekt |
| 43 | Möjliga projekt |
| 50 | handel |
| 51 | Detal jhandelsmarknaden i sverige |
| 52 | Våra handels platser |
| 66 | Kontor |
| 67 | Kontorsh yresmarknaden i sto ckholm |
| 68 | Våra kontor |
| 76 | BOSTÄDER |
TL Bygg
| 81 | finansiella rapporter 2012 |
|---|---|
| 82 | Förvaltnings berättelse |
| 82 | VERKSAMHETEN |
| 84 | MÖJLIGHETER OCH RISKER |
| 88 | FINANSIERING |
| 91 | AKTIEN OCH ÄGARNA |
| 95 | Ordförande har ordet |
| 96 | B OLAGSSTYRNINGSRAPPORT INKL. ERSÄTTNINGAR |
| 100 | Styrelsen |
| 101 | Bolagsledningen |
| 102 | intern kontroll |
| 104 | KONCERNENS RAPPORTER INKL. KOMMENTARER |
| 110 | MODERBOLAGETS RAPPORTER |
| 113 | Tilläggsinformation – noter |
| 136 | VINSTDISPOSITION |
| 137 | årsredovisningens underte cknande |
| 138 | Revisionsberättelse |
| 140 | Flerårsöversikt |
| 142 | Definitioner |
| 143 | GRI -index |
Vi har ett intensivt år bakom oss. För Atrium Ljungberg har utvecklingen under 2012 varit gynnsam. Vi har haft högt tempo i våra affärer och levererar ett resultat som vi har all anledning att vara stolta över. Driftöverskottet ökade med närmare tolv procent och en stark balansräkning skapar förutsättningar för nya affärsmöjligheter.
Årets goda resultat speglar att vår strategi varit lyckosam. Det faktum att vi har ökat uthyrningsgraden från en redan hög nivå på 94 procent till 95 procent visar att vi har bra fastigheter i bra lägen. Ett utmärkt exempel på det är Hagastaden i norra Stockholm – en av våra viktigaste kontorsmarknader – där vi har ökat uthyrningsgraden markant under året till att nu i det närmaste vara fullt uthyrt. Här har vi också de senaste åren gjort ett flertal förvärv och sett ökade hyresnivåer.
Vi har lyckats upprätthålla en hög omsättning och ett bra besöksflöde till våra handelsplatser. I oktober utnämndes vi till "Bästa hyresvärd 2012" i samband med NCSC Awards. Det är enligt min mening ett av de bästa betyg man kan få som fastighetsägare.
Vår strategi bygger på att finnas i starka delar i storstadsregionerna Stockholm, Uppsala och Malmö,
och jag tror att det är ett vägval som kommer att gynna oss alltmer. Dessa marknader har en starkare position i såväl bättre som sämre tider och har fördelen av att ha en ökad befolkningstillväxt vilket skapar stora möjligheter för vår affär.
Under året har vi sålt en handelsfastighet i Halmstad och kommer att fortsätta arbeta för att renodla vårt bestånd. Genom renodling kan vi ge ännu bättre service till våra kunder. Vi är beroende av våra kunder och därför är det viktigt att vi har en lokal förvaltningsorganisation med god marknadskännedom och ett öra ständigt mot marken. Vårt arbete handlar om att skapa så goda förutsätningar som möjligt för våra kunders verksamheter.
Jag tror att egen projektutveckling för att skapa värdetillväxt kommer att öka i betydelse. Här har Atrium Ljungberg en fördel med lång erfarenhet av att driva projekt i helt egen regi. Vi har egna medarbetare i alla led, vilket gör att vi kan utveckla projekten tillsammans med våra kunder genom hela processen och göra justeringar allteftersom arbetet fortskrider. Det gör oss till en bättre samarbetspartner och en aktör med flexibilitet och stor genomförandekraft.
Vi har hållit en fortsatt hög aktivitetsnivå i projektverksamheten under året och stärkt vår ställning på samtliga våra prioriterade marknader. Vi har för närvarande två och en halv miljarder kronor i pågående produktion och inom befintligt bestånd har vi ytterligare fem miljarder för möjlig projekt-
utveckling. Det ger goda förutsättningar att fortsätta den höga produktionstakten under ett antal år framöver. Under 2012 tog vi beslut om en ökad bostadsutveckling som en del i vårt arbete att bygga helhetsmiljöer. Jag är därför nöjd med de nya markförvärv vi har gjort i Sickla under året. Med vackert sjöläge, närhet till bra utbud av handel och service och goda kommunikationer, är detta område optimalt för bostadsutveckling. Men det finns också annan mark i beståndet som skulle lämpa sig för bostäder och jag ser en intressant potential i att vidareutveckla detta spår.
Under 2013 kommer vi också att fortsätta arbeta för att förvärva nya projektmöjligheter.
För oss är det en självklarhet att ta ansvar för miljön, samhället och människorna vi påverkar. Vi skapar våra stadsmiljöer utifrån ett hållbart och långsiktigt perspektiv. Fyra av våra pågående projekt 2012 kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM, det första får sin certifiering under våren 2013. Vi är också anslutna till FN:s Global Compact och stödjer dess principer.
Fortsatt högt tryck i projektverksamheten ställer krav på trygg finansiering. Vi har god tillgång till finansiering från våra befintliga finansiärer, med ytterligare utrymme att öka våra kapitalvolymer. Vi vill ha diversifierad belåning och för att skapa handlingsberedskap för framtida expansion kommer vi under 2013 också att se över alternativa finansieringskällor, såsom certifikat- och obligationsmarknaden.
Att vi har långsiktiga och tydliga huvudägare är en verklig styrka. Det skapar förutsättningar för bolaget att ta långsiktigt riktiga affärsbeslut och dämpar det kvartalsfokus som präglar många börsbolags verksamheter. På sikt skulle bolaget också må bra av en ökad likviditet i aktien.
Under 2013 har vi sannolikt en svag utveckling av den svenska ekonomin att förhålla oss till. För branschen ligger det en risk i att andelen varsel skulle komma att öka och därigenom få en avmattande effekt på konsumtions- och etableringsviljan.
Men många gånger är det i en svag marknad som de bästa affärsmöjligheterna uppstår. Hållbara bolag som har kraft och muskler att genomföra affärer i sådana tider har en konkurrensfördel. Med låg belåning och en hög räntetäckningsgrad har Atrium Ljungberg en god uthållighet över hela konjunkturcykeln. Detta skapar trygghet för både kunder och ägare.
Jag ser mycket positivt på bolagets framtid. Vi ska fortsätta att utveckla hållbara och attraktiva stadsmiljöer. Kraften ligger i samverkan – mellan medarbetare, med kunder, med kommuner och andra partners. När jag ser den höga ambitionsnivån hos våra duktiga medarbetare och drivet och viljan att nå högt ställda mål, känner jag mig stolt.
Jag ser fram emot det spännande år som vi har framför oss. För 2013 har vi prognostiserat ett ökat resultat på 790 miljoner kronor före värdeförändringar och skatt.
Tack alla kunder, medarbetare och samarbetspartners för ett fint samarbete under 2012!
Ingalill Berglund, verkställande direktör
Driftöverskottet ska öka med 10 % per år.
Vi skapar levande mötesplatser för människor, handel och affärer
i driftnettot. Tillsammans med en stabil kapitalstruktur
Långsiktig stabilitet
Ansvarsfullt företagande
Investering i egna projekt ska ske med 1 mdkr per år. Från 2012 ska projektvinsten för ny- och tillbyggnadsprojekt uppgå till 20 %.
Utdelningen ska motsvara minst 50 % av resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt.
Soliditeten ska vara lägst 30 %.
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr.
Alla större nybyggnader ska miljöcertifieras.
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser.
| Beskrivning | Måluppfyllelse 2012 | Historisk måluppfyllelse |
|---|---|---|
| Driftöverskottet ökade med 11,8 % och förklaras av tillkommande driftnetton för färdigställda projekt, nyuthyrningar och fastighetsförvärv. |
DRIFTÖVERSKOTT, ÖKNING % 15 14,1 12,5 11,8 10 6,3 5 0 –0,6 -5 2008 2009 2010 2011 2012 INVESTERINGAR EGNA PROJEKT |
|
| Genom att investera i egna projekt, minska vakanser och ha en kostnadseffektiv för valtning ska driftnettot öka med 10 % per år. Investeringarna ger även värde tillväxt i fastigheterna och bolaget genom att avkastningen i projekten är högre än marknadens avkastningskrav. |
Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1512 mkr och avser främst Mobilia i Malmö, Port73 i Haninge, Kvarteret Nod i Kista och kontor i Sickla. |
mkr 1 512 1 500 1 400 1 300 1 220 1 200 1 087 1 047 1 100 1 050 1 000 900 2008 2009 2010 2011 2012 BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD |
| Under året har två ny- och tillbyggnads projekt färdigställts. Dessa är Port73 etapp 2 i Haninge samt HK Intrum Justitia i Sickla. Total investering uppgick till 255 mkr och projektvinsten för dessa uppgick till 17 %. |
mkr % 500 20 400 16 300 12 200 8 100 4 0 0 2012 UTDELNING |
|
| Ägarna ska långsiktigt få del av bolagets resultat med en utdelning på stabil nivå. |
Styrelsen förslår en utdelning på 2,85 kr/aktie vilket motsvarar en utdelning om 68,0 % av det utdelnings bara resultatet. |
% 70 66,2 68,0 67,3 63,4 59,5 60 50 40 2008 2009 2010 2011 2012 SOLIDITET |
| Bolagets kapitalbas ska vara stark vilket bidrar till långsiktig stabilitet och skapar förutsättningar för att göra goda affärer |
Soliditeten var fortsatt hög och uppgick till 40,3 % vid utgången av 2012. |
% 60 50 42,9 41,2 42,2 42,4 40,3 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
| i olika marknadssituationer. Det löpande kassaflödet ska med god marginal täcka räntekostnaderna. |
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,6 ggr. Nettoupplåning har skett med 1892 mkr för finansiering av investeringar i egna fastigheter och förvärv. |
RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr 4 2,9 3,1 3,0 3 2,6 2,5 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
| Vi har valt att miljöcertifiera våra större nybyggnadsprojekt enligt miljöklass ningssystemet BREEAM. Målet är att lägst uppnå kriteriet "very good". |
De fyra större nybyggnadsprojekt som pågick under 2012 kommer att miljö certifieras enligt BREEAM. Dessa projekt är HK Intrum Justitia, HK AkzoNobel, Mobilia etapp 3 och Kvarteret Nod. |
Den första miljöcertifieringen, för Intrum Justitias nya huvudkontor i Sickla, kommer att bli klar under våren 2013. Intrum Justitia-huset färdig ställdes hösten 2012. |
| Vi deltar i Great Place to Works® (GPTW) utvärde ring av "Sveriges bästa arbetsplatser", där våra styrkor och utvecklingsområden som arbetsgi vare identifieras genom en medarbetarunder sökning. Läs mer på sidan 19. Mätningen inde las i områdena trovärdighet, respekt, rättvisa, stolthet och kamratskap. Vår målsättning är att minst uppnå ett genomsnittligt index på 85%. |
Medarbetarundersökningen för 2012 visade ett förbättrat resultat inom samtliga områden och snittindex ökade i jämförelse med föregående år med fem procentenheter till 81 %. |
HISTORISK MÅLUPPFYLLELSE % 100 81 80 76 60 40 20 0 2011 2012 |
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontors- och helhetsmiljöer på starka delmarknader. Genom egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Atrium Ljungberg ska fokusera på att utveckla miljöer för handel och kontor. Kombinationen skapar synergier och ger en riskspridning som gör oss starka över konjunkturcykler. Vi ska, där det är möjligt, komplettera handels- och kontorsmiljöer med inslag av boende, service, kultur och utbildning. Då skapar vi levande, attraktiva och långsiktigt hållbara helhetsmiljöer.
Vi ska finnas på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala och Malmö där det finns förutsättningar för långsiktig värdetillväxt. Det krävs för att uppnå en långsiktig lönsamhet och tillväxt för oss och våra kunder.
Vi ska skapa värdetillväxt i bolaget och addera mervärden för våra kunder genom att utveckla och förädla fastigheter och byggrätter. Vår projektportfölj är stor, med många befintliga och potentiella byggrätter.
Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på respektive delmarknad. Då kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa helhetsmiljöer som håller över tiden. Med egen personal på plats kan vi bedriva en kundnära förvaltning och ge god kundservice. Det ger oss också kunskap om de lokala förutsättningarna och skapar affärsmöjligheter.
Vi ska ha våra kunder och samarbetspartners som utgångspunkt i allt vi gör. Nära, långsiktiga, stabila och personliga relationer genomsyrar bolagets alla delar. Det gäller relationer till såväl kunder och leverantörer som kommuner och andra intressenter. Genom att i ett tidigt skede i utvecklingsprocessen samverka med dessa, skapar vi långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer.
Vi ska driva och leda hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens vilket ger oss en mängd fördelar. Våra kunder och samarbetspartners ska mötas av ett stort engagemang och ansvarstagande i alla skeden, från förvärv, idéarbete och konceptutveckling till projektering, byggnation, uthyrning och förvaltning. Vi har därigenom större möjligheter att tillgodose både våra kunders behov och våra ägares intressen.
Hållbarhetsfrågorna och ansvarsfullt företagande är integrerade i vår affärsstrategi och ska vara en viktig del av vårt erbjudande. Atrium Ljungberg har definierat tre strategiska hörnstenar i hållbarhetsarbetet; hållbar stadsutveckling, ansvarsfull fastighetsförvaltning samt att skapa hållbara förutsättningar för våra intressenter. De ingår som delar i de strategier som beskrivs ovan.
Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Våra grundvärderingar; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande är väl förankrade hos alla medarbetare. Värderingarna styr vårt dagliga arbete och våra beslut och genomsyrar bolagets alla delar.
Atrium Ljungbergs affärsmodell skapar lönsamhet och värdetillväxt genom kontinuerlig förädling och effektiv och kundnära förvaltning av fastigheter. Modellen bygger på ett antal affärsprocesser. Alla processer drivs av oss själva och olika funktioner i bolaget deltar i olika utsträckning beroende på var i processen vi befinner oss.
SAMVERKAN I AFFÄRSPROCESSEN
Vår organisation är utformad för att sätta kunderna och affären i fokus, finnas nära våra kunder och ha korta beslutsvägar i affärsprocessen. Verksamheten är indelad i två grenar; fastighetsförvaltning och projekt- och entreprenadverksamhet. Förvaltningen drivs i ett affärsområde för handel och ett för kontor. Organisatoriskt är projekt- och entreprenadverksamheten uppdelad i tre enheter; affärsutveckling, projekt samt dotterbolaget TL Bygg.
Förvaltningen av våra fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. Den är indelad i marknadsområden utifrån geografi. Förutom vårt huvudkontor i Sickla i Nacka kommun har vi nio lokalkontor där flera av våra medarbetare har sin dagliga arbetsplats på gångavstånd till kunderna.
Våra stödfunktioner är indelade i HR och affärsstöd. Inom affärsstöd ingår funktioner som ekonomi, finans, investor relations (IR), kommunikation, IT-stöd och juridik.
Vår affärsprocess kan grovt delas in i faserna: analys, förvärv, idé/vision, genomförande och förvaltning. För varje utvecklingsprojekt bildar vi en styrgrupp där medarbetare från affärsutveckling, projektledning och förvaltning deltar för att säkerställa kontinuitet, hög kvalitet och nöjda kunder. Genom det valda arbetssättet kan vi skapa produkten och affären ur ett helhetsperspektiv. Det kortar också ledtiderna i projekten, förbättrar kontrollen och är gynnsamt för vår relation med kunder och övriga samarbetspartners.
Med fortsatt oro i eurozonen och USA dämpades den globala tillväxten under 2012 och även tillväxtregioner som Kina bromsade in. Svensk ekonomi växte med 1,2 procent, vilket är betydligt starkare än övriga Europas genomsnitt.
Den svaga omvärldsutvecklingen påverkade den svenska marknaden i allt högre utsträckning under årets gång och en dämpad efterfrågan på svensk export ledde under hösten till ett sjunkande förtroende bland företag och hushåll. Vid årets slut varnade Konjunkturinstitutet för en fördjupad lågkonjunktur. Riksbanken bedömer att BNP kommer att växa med 0,8 procent under 2013.
Med en arbetslöshet på 7,5 procent såg utsikterna för den svenska arbetsmarknaden förhållandevis ljusa ut i början av året. Fram emot sommaren ökade dock oron och under hösten nådde antalet varsel de högsta nivåerna sedan finanskrisen 2008. Arbetsförmedlingen bedömer att arbetslösheten kommer att stiga till 8,5 procent över en tvåårsperiod.
Den svaga konjunkturen har inverkan på den svenska fastighetsmarknaden, där sjunkande förtroende ger en dämpande effekt på bostads- och detaljhandelsmarknaden, samtidigt som efterfrågan på kontorsytor riskerar att minska med ökad kostnadsmedvetenhet och varsel. För aktörer med stabila finanser och god tillgång till finansiering finns dock stora möjligheter att göra bra affärer.
Transaktionsmarknaden i Sverige påverkades av problemen i omvärlden tidigare än näringslivet i stort. Efter en förhållandevis svag inledning ökade aktiviteten under senare delen av 2012 – ett omvänt förhållande från den generella konjunkturen. Sammantaget ökade den totala transaktionsvolymen med elva procent jämfört med 2011, och uppgick till ett totalt värde av 107 miljarder kronor, enligt Savills. Aktiva köpare har framförallt varit institutionella ägare men intresset från utländska investerare har också ökat.
Börsvärde, mdkr Uthyrbar area
Det oroliga läget i eurozonen påverkade den svenska transaktionsmarknaden främst genom dess effekt på bankerna som begränsade tillgången till extern finansiering. Detta ledde till en avmattning i efterfrågan på sekundära fastigheter.
Svagare efterfrågan och fortsatt motstånd från säljare att sänka sina prisförväntningar resulterade i en låg aktivitet för fastigheter av sämre kvalitet på svagare delmarknader. Samtidigt växte efterfrågan på fastigheter av hög kvalitet i starka lägen. Attraktiva innerstadsfastigheter i storstäderna handlades under året till nära rekordnivåer. Faktum är att transaktionsmarknaden under 2012 uppvisade en historiskt rekordstor differentiering mellan intresset för primära respektive sekundära fastigheter.
Anledningen till skillnaden i efterfrågan mellan de två kategorierna grundar sig i köpare med helt olika finansieringsstrategier. Köpare av högkvalitativa fastigheter inom primärsegmentet är lågt belånade aktörer som till stor del finansierar sina förvärv med eget kapital. Med långsiktiga ägarperspektiv söker dessa värdetillväxt över tid, med små rörelser i avkastningskraven. Köpare av sekundära fastigheter är mer opportunistiska och beroende av extern finansiering. Dessa tenderar att ha ett mer kortsiktigt ägarperspektiv med större variationer i avkastningskraven.
Den enskilt största affären under 2012 var DNB Livsforsikring ASA:s försäljning av Kista Galleria, som mot ett belopp på 4,6 miljarder kronor togs över av ett joint venture mellan Citycon och kanadensiska CPPIB. Förvärvet var CPPIB:s första i Sverige och den köpstarka aktören har flaggat för att fler är att vänta.
I april förvärvade Folksam Kungsbrohuset i centrala Stockholm från Jernhusen. De 2,1 miljarder kronor som Folksam gav för fastigheten representerar den största köpeskillingen som utbyttes för en enskild kontorsfastighet under året.
Andelen strukturaffärer ökade under året, och uppgick till ett sammanlagt värde av 25 miljarder kronor. Exempel är Hemsöaffären om drygt tio miljarder kronor, där Kungsleden sålde av sin andel till AP3, samt Klöverns förvärv av Dagon om närmare 5,8 miljarder kronor.
Hyresmarknaden för kommersiella lokaler i Sverige har länge präglats av god efterfrågan i tillväxtregionerna, vilket lockat till sig en rad starka ägare. Uthyrningen av lokaler i traditionella köpcentrum domineras idag av aktörer med ett långsiktigt ägarperspektiv och hög grad av specialisering. Med egen fastighetsförvaltning och en tydlig inriktning för sitt ägande attraherar dessa aktörer hyresgäster som söker lokaler i storlek runt 70–1 500 kvm i miljöer med mycket folk i rörelse.
I takt med att marknaden mognat har vi under de senaste åren sett en allt högre grad av renodling bland köpcentrumsägarna, som får alltmer specialiserade portföljer. Drivande i denna utveckling är Unibail Rodamco, Atrium Ljungberg och Eurocommercial.
Under 2012 har flera ägarbyten av handelsfastigheter ägt rum. Årets största affär på detaljhandelssidan var Citycon och CPPIB:s övertagande av Kista Galleria i norra Stockholm. En annan stor affär var Eurocommercials avyttrande av det färdigutvecklade Burlöv Center utanför Malmö.
Med stor inflyttning och befolkningstillväxt väntas Stockholm fortsätta att expandera och dominera svenskt näringsliv, vilket ger en attraktiv kontorshyresmarknad. I jakten på mer plats och större variation i hyresnivåerna har trycket på områden utanför den mest centrala stadskärnan ökat under de senaste åren, där närförort norr, närförort söder, Kista och det framväxande Hagastaden är exempel på eftersökta lägen.
I närförort norr är Fabege den största fastighetsägaren, med en marknadsandel på 35 procent av kontorsstocken i Solna. I Kista dominerar Klövern, med ett bestånd motsvarande drygt en fjärdedel av områdets kontorsyta. Andra stora fastighetsägare i närförort norr är Akademiska Hus, AREIM, Atrium Ljungberg, Humlegården och Vasakronan.
Närförort söder domineras av Atrium Ljungberg och Fabege. Atrium Ljungbergs bestånd är främst koncentrerat till Sickla, där totalt 170 000 kvm uthyrningsbar yta ägs, varav drygt 60 000 kvm är kontor. Fabege är stora i Hammarby sjöstad. Vasakronan, som tidigare varit en dominerande aktör i söderförort, har under 2012 minskat sitt ägande och sålt av hela sitt bestånd i Nacka Strand.
* Avser 2010-06-30 ** Avser 2009-12-31 1) Uppskattad area per 2012-12-31
Hållbar stadsutveckling är vårt sätt att skapa värde och bidra till ett mer uthålligt samhälle. Att bygga hållbart för framtiden stärker såväl bolagets värde och resultat som omvärldens förtroende för oss.
Atrium Ljungbergs vision, affärsidé, värderingar och affärsprocesser innebär ett långtgående ansvar i förhållande till miljö och människor. Medan många aktörer bygger eller förvärvar fastigheter för att sälja med kortsiktig vinst, agerar vi utifrån längre och bredare perspektiv. Vi bygger och utvecklar fastigheter för att äga över tid. Framgångsfaktorer i detta är att känna kundens behov, följa med i den tekniska utvecklingen och hålla ett högt tempo i utvecklingen av vår kompetens. I nära dialog med våra kunder och med hög kompetensnivå i olika delprocesser lyckas vi skapa nya innovativa och hållbara erbjudanden, vilket i sig bidrar till en hållbar stadsutveckling.
Våra målsättningar delas upp i kategorierna lönsamhet och tillväxt, långsiktig stabilitet samt ansvarsfullt företagande. Dessa mål beskrivs närmare på sidorna 4 –5. Vi har definierat tre strategiska fokusområden inom ansvarsfullt företagande:
Med dessa fokusområden som bas har vi formulerat fyra operativa mål. Målen och 2012 års resultat beskrivs i tabellen nedan.
För att framgångsrikt kunna utveckla och förvalta levande mötesplatser för människor, handel och affärer behöver vi ha kontinuerlig kontakt med de som berörs av vår verksamhet. Atrium Ljungberg upprätthåller löpande intressentdialoger och deltar i lokala samverkansprojekt. Dialogerna fyller många funktioner, bland annat att identifiera hur mark, byggnader och infrastruktur kan disponeras eller utformas optimalt, med beaktande av både sociala och miljömässiga faktorer.
Bland 2012 års samverkansprojekt och engagemang märks:
| Mål ANSVARS FULLT FÖRETA GANDE |
Relevans/eff ekt |
Resultat 2012 |
|---|---|---|
| BREEAM-certifiering av alla större nybyggnader |
Säkerställer nutida och framtida produktkrav. |
Certifiering pågår för de fyra största nybygg nationerna under 2012. Intrum Justita-huset i Sickla, som färdigställdes hösten 2012, kommer att få certifieringen under våren 2013. |
| Öka andelen icke bilburna besökare till våra mötesplatser |
Säkerställer alternativa former och behov av tillgänglighet. |
Utvärderas 2013. |
| Fler "gröna hyresavtal" och frivilliga hållbarhetsöverenskommelser |
Säkerställer kunders önskemål om tydlig ansvarsuppdelning vad gäller exempelvis miljöfrågor och förbruk ningskostnader. |
Utvärderas 2013. |
| En av Sveriges bästa arbetsplatser | Säkerställer Atrium Ljungberg som en attraktiv arbetsgivare/arbetsplats. |
I resultatet av 2012 års medarbetarunder sökning via Great Place to Work® ökade vi vårt genomsnittliga index från 76 % till 81 % mellan 2011 och 2012. |
Atrium Ljungberg utvecklar och bygger fastigheter för att långsiktigt äga och förvalta dem. Vi verkar för att ta hänsyn till människor och miljö i varje affärsdialog och ständigt arbeta för att förlänga våra fastigheters livslängd. I praktiken betyder det att vi, tillsammans med samarbetspartners, vägleder våra hyresgäster till bättre miljöval samt söker och inför nya material och metoder som förbättrar fastigheternas miljöprestanda över tid.
Vi anstränger oss för att våra mötesplatser ska vara så tillgängliga, trygga och säkra som möjligt. För att öka tillgängligheten ger vi bland annat förslag på flera alternativa färdsätt och optimerad reseplanering. Vårt löpande arbete med tillgänglighetsfrågor handlar också om att skapa välkomnande miljöer för alla.
Säkerhet i miljöerna som omger våra fastigheter har alltid hög prioritet. Atrium Ljungberg samverkar exempelvis med polis, kommun, näringsidkare och fastighetsägare för ökad trygghet i offentliga rum. På våra handelsplatser samarbetar vi med säkerhetsföretag och polis för att förebygga och undvika hot, stölder och rån.
Allt fler medarbetare, kunder och samarbetspartners prioriterar hållbarhetsfrågor och vår ambition är att ligga steget före för att skapa goda, hållbara förutsättningar för våra intressenter. Som en del i denna ambition certifierar vi sedan 2011 alla större nybyggnader enligt miljöklassningssystemet BREEAM. Denna konsekventa tillämpning uppskattas av kunderna och marknaden.
Under 2012 pågick fyra miljöcertifieringar av nybyggnadsprojekt med sikte på BREEAM-kriteriet "very good". Ett av projekten har slutförts och kommer att erhålla BREEAM-certifieringen i början av 2013. Läs mer om BREEAM på sidan 17.
En stor del av Atrium Ljungbergs miljöpåverkan härrör från produktion av fjärrvärme och fjärrkyla för våra fastigheter. Vår energistrategi är att optimera förbrukningen i samband med större investeringar och att använda så ren energi som möjligt.
Idag försörjs merparten av våra fastigheter med fjärrvärme och hälften har fjärrkyla. Samtidigt är all el ursprungsgaranterad koldioxidfri el från vattenkraftproduktion, och det är även vad vi erbjuder våra kunder som inte har egna abonnemang. Hur omfattande den samlade miljöpåverkan och våra utsläpp av koldioxid blir beror dock främst på variationer i energileverantörernas produktionsmix, alltså vilka råvaror som används för produktionen av värme, kyla och el. Fastigheternas energiprestanda, användarnas beteende och våra egna åtgärder för att minska de negativa effekterna har relativt liten inverkan men desto större betydelse för vår kostnadsutveckling. Faktum är att energi är den enskilt största driftskostnaden under en fastighets livslängd. För oss är det därmed självklart att ha vår energianvändning i fokus.
Det övergripande energimålet är att sänka den sammanlagda energiförbrukningen per uppvärmd kvadratmeter och uppnå värden som ligger långt under rådande byggnadsnormer. Konkret innebär vårt energiarbete för att uppnå positiva klimategenskaper att vi väljer fönsterstorlekar och kvalitéer beroende på väderstreck, löpande behovsanpassar och justerar ventilationsaggregat, aktivt tillför fjärrvärme och fjärrkyla och på allvar försöker påverka våra kunders val, behov och beteende. Energiförbrukningen är viktig och följs upp löpande genom ett internt system. Där analyserar vi resultatet av våra ansträngningar och driftavvikelser.
| Område* | Enhet | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Fjärrvärmenormal | kWh/kvm | 80 | 92 | 81 |
| Fjärrkyla | kWh/kvm | 19 | 27 | 22 |
| El | kWh/kvm | 140 | 147 | 147 |
| Koldioxid, total | g CO2/kWh | 28 | 28 | 33 |
| Vatten | m3 /kvm |
0.63 | 0,64 | 0,48 |
Kommentarer kring statistiken lämnas i GRI-komplementet. Se www.atriumljungberg.se för ytterligare information.
Fjärrvärme används i merparten av Atrium Ljungbergs fastigheter. Kvoten i tabellen är beräknad utifrån normalkorrigerad faktiskt förbrukning. *
Fjärrkyla används i drygt hälften av Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd. Kvoten i tabellen är beräknad utifrån faktisk förbrukning.
El som Atrium Ljungberg förbrukar och tillhandahåller är ursprungsgaranterad från vattenkraft. Kvoten i tabellen är beräknad utifrån faktisk förbrukning.
Koldioxid som frigörs härrör framförallt från fjärrvärme- och fjärrkylaproduktion, underleverantörers transporter samt egna och besökares resor. Kvoten i tabellen bygger på faktisk förbrukning av fjärrvärme, fjärrkyla och egna resor.
Vatten som används i Atrium Ljungbergs fastigheter har kommunalt ursprung. Kvoten i tabellen bygger på faktisk förbrukning.
Atrium Ljungberg strävar efter att göra det enkelt för hyresgästerna att ha ett miljö- och kostnadsfokus. Vi erbjuder hyresgästerna ursprungsgaranterad koldioxidfri el från vattenkraft som standard och miljömärkt el eller vindkraft som tillval. Vi lämnar också gärna förslag på energieffektiva lösningar inom belysning, värme och kyla.
Dessutom erbjuder vi så kallade "gröna hyresavtal", ett tillägg till det ordinarie hyresavtalet. Det gröna avtalet innebär ett åtagande från både oss och hyresgästen att tillsammans arbeta för minskad miljöpåverkan, bland annat lägre koldioxidutsläpp och förbättrad avfallshantering. Vi förväntar oss att efterfrågan på gröna hyresavtal kommer att stiga i takt med att branschstandarden för gröna avtal blir alltmer vedertagen.
Ansvars- och hållbarhetsfrågorna ingår i våra värderingar och i vår kultur, i riktlinjer, handlingsplaner och dagliga rutiner.
Värderingarna vägleder och präglar allt vi gör, inte minst hur vi genomför våra projekt och hur vi förhåller oss till kunderna och andra intressenter. Värderingarna förklaras på vår webbplats; www.atriumljungberg.se och i vår hållbarhetspolicy som också finns tillgänglig på webbplatsen.
Atrium Ljungberg har policys inom miljö, etik, arbetsmiljö, jämställdhet, antidiskriminering och en sammanfattande hållbarhetspolicy. De interna ramverken linjerar med internationella normer.
Atrium Ljungberg är sedan 2009 anslutet till FN:s Global Compact och stödjer därmed de tio principerna inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Det strategiska hållbarhetsarbetet följs upp halvårsvis. Ledning och styrelse utvärderar årligen policys och riktlinjer och reviderar dem vid behov. Alla medarbetare ska bidra till att integrera hållbarhet och ta ansvar i det dagliga arbetet. Vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet.
Atrium Ljungberg ställer också krav på leverantörer och samarbetspartners. Vi kommunicerar våra värderingar, förväntningar och krav. Avtal med leverantörer inkluderar Atrium Ljungbergs etikoch leverantörspolicy, till följd av vårt åtagande till FN:s Global Compact.
Vi vill göra det enkelt för ägare och andra intressenter att få insyn i hur vi arbetar. Sedan 2008 redovisar vi vårt hållbarhetsarbete enligt Global Reporting Initiatives (GRI) riktlinjer för hållbarhetsredovisning, nivå C.
Vårt arbete granskas av ägare och investerare, bland annat genom Carbon Disclosure Project (CDP). CDP är en icke-vinstdrivande organisation som verkar för minskat utsläpp av växthusgaser och hållbar vattenanvändning. Vi deltar årligen i CDP:s klimatgranskning och 2012 uppnådde Atrium Ljungberg resultatet 66E (68) av 100 i CDP:s totala bedömning.
Försäkringsbolaget Folksam har i rapporten "Index för ansvarsfullt företagande 2011" bedömt att Atrium Ljungberg har bäst beredskap när det gäller mänskliga rättigheter bland de fastighetsbolag som ingått i studien.
Vi stödjer ideell verksamhet där vi verkar och är också en engagerad partner i UNICEF:s projekt "Företag för Malawi".
alltid med utgångspunkt från KUNDEN och AFFÄREN
– Valet av det här ventilationsaggregatet till Intrum Justitias nya huvudkontor är en direkt följd av BREEAM-certifieringen. Det har den bästa verkningsgraden på marknaden, säger Per Elias, projektledare på Atrium Ljungberg.
– Tegelfasaden på AkzoNobels nya Sverigekontor är ett långsiktigt hållbart materialval, säger Angela Berg, projektledare på Atrium Ljungberg.
– BREEAM hjälper oss att välja rätt fönster, avskärmningar och installationslösningar och få det bästa inomhusklimatet på det mest hållbara sättet, säger Tommy Lager, teknisk expert och energisamordnare på Atrium Ljungberg.
Vid bygget av Kvarteret Nod i Kista sorteras byggavfall direkt i fraktioner för att återvinnas.
BRE Environmental Assessment Method, BREEAM, är det mest tillämpade miljöcertifieringssystemet för byggda miljöer i Europa. BREEAM tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda.
Områden som BREEAM hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
– BREEAM hjälper oss att vara uppmärksamma och ställa tydliga krav, både på oss själva och på entreprenörerna. Jakob Deling och Christian Strömberg är BREEAM-ansvariga för projektet Nod.
Vi har bildat en medarbetargrupp som fokuserar
"Vi sätter mål som inte bara fastställer vart vi ska – utan också hur vi ska ta oss dit."
Helena Martini, HR-chef, Atrium Ljungberg
Nyckeln till Atrium Ljungbergs framgång ligger hos våra medarbetare. Vi har ett tydligt tillväxtmål och en ambition att bli en av Sveriges bästa arbetsplatser. Arbetet har under året handlat mycket om att skapa förutsättningar för medarbetarna och verksamheten att hantera de utmaningar som möter en större organisation.
Det viktigaste i vårt HR-arbete är att skapa goda förutsättningar att nå de mål som företaget satt upp. Det handlar om att säkerställa att våra medarbetare får de redskap, den kompetensutveckling och det stöd som behövs för att trivas, vara motiverade och kunna göra ett bra jobb. Det handlar också om att rekrytera rätt kompetens.
Hos Atrium Ljungberg är medarbetarskap ett viktigt begrepp. Medan företagsledningen skapar strukturer för verksamheten, ligger ansvaret för att verkställa arbetet på hela organisationen. Medarbetarskap handlar om att alla medarbetare tar ansvar, är engagerade och delaktiga. Alla medarbetare behövs och är viktiga, och för att nå våra mål måste vi jobba som ett lag. Medarbetarskapet stöds av en platt organisation som är prestigelös och som ger stort utrymme för kreativitet och innovativt tänkande. Vår målstyrning ligger i hög grad i våra värderingar, som också sätter ramarna för arbetsplatskulturen. Företagskulturen präglas av engagemang i ett öppet klimat och stark kamratskap där man litar på varandra, samverkar, kommunicerar och är stolt över det vi presterar. Vårt arbetssätt och vår organisation är byggd för att sätta kunden och affären i centrum, finnas nära våra kunder och kunna fatta snabba beslut.
2011 satte vi som mål att vara en av Sveriges bästa arbetsplatser. Som ett led i det genomför vi återkommande en utvärdering genom Great Place to Work®. Utvärderingen omfattar både interna och externa omdömen. De interna omdömena grundar sig på en medarbetarundersökning som ger oss ett bra underlag för fortsatt utveckling av vår arbetsplats. Undersökningen tar fram såväl styrkor som förbättringsmöjligheter och resultaten redovisas
och diskuteras på lednings-, affärsområdes- och avdelningsnivå, för att sedan forma underlag för kommande års fokusområden inom medarbetaroch ledarskapsfrågor.
Resultatet från medarbetarundersökningen som genomfördes under hösten 2012 visade att vi, jämfört med 2011, har stärkt resultatet inom samtliga områden; trovärdighet, respekt, rättvisa, stolthet och kamratskap och ökat vårt genomsnittliga index från 76 procent till 81 procent. De femton bästa företagen i samma storleksklass hade i genomsnitt ett index på 87 procent 2012. På utvecklingssidan ser vi ett fortsatt behov av att arbeta med information och kommunikation mellan ledare och medarbetare och att ha en tydlighet kring förväntningar, delegering och samordning.
Under året har vi bildat en "Great Place to Work"-grupp – ett forum för arbetsplatskulturfrågor. Gruppen består av medarbetare från olika avdelningar och fungerar som en länk mellan medarbetare och ledning.
I takt med att vi växer finns ett ökat behov av ett ledarskap med större fokusering på strategiska frågor. För detta krävs tid för planering, tydlig mandat- och ansvarsdefiniering och långsiktig målformulering för att tydliggöra förväntningarna på varje medarbetare.
Under 2012 har samtliga chefer, affärsutvecklare och projektledare deltagit i ett ledarskapsprogram som fokuserat på:
Vi har också genomfört ett omfattande arbete med att definiera de kompetenser och kunskaper som behövs i vår breda verksamhet och ta fram uppdragsbeskrivningar för varje roll i organisationen.
Ett nytt arbetssätt enligt modellen Performance Management har implementerats i organisationen under året. Modellen syftar till att skapa en struktur kring målsättning, måluppfyllelse, avstämning, utveckling och god arbetsplatskultur. Det nya arbetssättet ska stödja chefer och medarbetare med att sätta mål som inte bara fastställer vart vi ska utan också hur vi ska ta oss dit.
Under 2012 startade vi upp regelbundna interna chefsträffar där alla våra ledare oavsett funktion träffas tre gånger per år för att diskutera utmaningar, ventilera frågeställningar och utbyta erfarenheter. Forumen kommer att bli ett viktigt redskap för att öka samverkan inom bolaget och fortsätta bygga på vår gemensamma kompetensbas.
| Män | Kvinnor | Totalt | |
|---|---|---|---|
| Styrelse | 5 | 1 | 6 |
| Bolagsledning | 3 | 4 | 7 |
| Mellanchefer | 10 | 8 | 18 |
| Övriga | 193 | 47 | 240 |
| Totalt | 211 | 60 | 271 |
| Bolagsledning | 3 | 4 | 7 |
| Stödfunktioner | 10 | 15 | 25 |
| Fastighetsförvaltning | 58 | 32 | 90 |
| Affärsutveckling | 6 | 2 | 8 |
| Projektledning | 11 | 2 | 13 |
| TL Bygg | 118 | 4 | 122 |
| Totalt medelantal | 206 | 59 | 265 |
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
|---|---|---|
| Medelantal anställda | 265 | 260 |
| Personalomsättning, % | 13,6 | 10,6 |
| Andel kollektivavtal, % | 100 | 100 |
| Medelålder, år | 41,8 | 42,0 |
| Andel kvinnor, % | 22 | 22 |
| Andel män, % | 78 | 78 |
| Anställningstid, år | 7,6 | 8,9 |
2013 kommer vi att fortsätta arbeta för att bredda medarbetarskapet och stärka ledarskapet. Vi menar att gott ledarskap inte är någonting man en gång lär sig och sedan kan, utan snarare något man tränar upp och utvecklar över tid. Vi kommer bland annat att börja arbeta efter modellen Performance Management och använda chefsträffarna som ett viktigt redskap för chefsutveckling och stöd.
"Med ett större eget ansvar ökar också min motivation, jobbet är ännu roligare nu" Tomo Durovic, teknisk förvaltare i Sickla
"Utbildningen i ledarskap har förutom nya verktyg också gett mig nya kontakter med andra ledare i företaget" Åke Reichard, marknadsområdeschef
Kontor i Sickla
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd omfattar 57 fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 900 000 kvm. Beståndet finns huvudsakligen i storstadsregionerna. Fastighetsvärdet uppgick vid årsskiftet till 24,6 miljarder kronor. Den kontrakterade årshyran var 1,9 miljarder kronor och den ekonomiska uthyrningsgraden var 95 procent.
Atrium Ljungbergs bestånd består av 57 fastigheter som främst finns i Stockholm, Uppsala och Malmö där Stockholm är den största regionen och står för 79 procent av intäkterna. Vi äger även en fastighet i vardera Östersund och Västerås. Vårt bestånd, med framförallt handels- och kontorsfastigheter, utgörs av moderna och attraktiva fastigheter med en uthyrbar area om 903 000 kvm. Under året har fem fastigheter med en uthyrbar area om 29 300 kvm förvärvats och en fastighet med en uthyrbar area om 10 800 kvm har avyttrats.
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick vid årsskiftet till 24 576 mkr (21 897), vilket motsvarar 27 203 kr/kvm (25 151). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 5,7 procent (5,8). Byggrätter och mark ingår med 219 mkr. Investeringar i egna fastigheter uppgick under året till 1 512 mkr (1 050). Förvärv av fastigheter uppgick till 895 mkr (379). Fastigheter till ett bokfört värde om 94 mkr (0) har avyttrats. Totalt finns 103 000 kvm BTA byggrätter med ett genomsnittligt värde på 2 100 kr/kvm. Därutöver finns projekt-
1) Ovanstående sammanställning avser fastighetsbeståndet per 2012-12-31 där förvärvade fastigheter redovisas med intäkter och
kostnader som om de ägts hela året. Detta förklarar skillnaden mellan driftöverskott ovan och enligt resultaträkningen.
2) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal.
3) Som projektfastighet avses fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter.
Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs per den 1 januari året efter färdigställande.
4) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
planer för att tillskapa ytterligare 112 000 kvm byggrätter.
Den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna uppgick under året till 368 mkr (528)
| mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2012-01-01 | 21 897 | 54 |
| Förvärv | 895 | 5 |
| Ny-, om- och tillbyggnad | 1 512 | – |
| Fastighetsregleringar | – | –1 |
| Försäljningar | –94 | –1 |
| Orealiserade värdeförändringar | 368 | – |
| Fastighetsbestånd 2012-12-31 | 24 576 | 57 |
vilket motsvarar en värdeökning på 1,6 procent. Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av sänkt avkastningskrav med 0,1 procentenheter, högre hyresnivåer, nyuthyrningar och projektutveckling.
| mkr | |
|---|---|
| Förändrat avkastningskrav | 120 |
| Förändrade hyresnivåer | 110 |
| Nyuthyrningar och förändrade vakanser | 80 |
| Övriga förändringar | 58 |
| Summa | 368 |
Samtliga fastigheter i Atrium Ljungbergs bestånd klassas som förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde. Beståndet värderas varje kvartal. Fastighetsvärderingen genomförs med en kombination av externa och interna värderingar. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet. Avkastningskravet fastställs enligt ortprismetoden vilket innebär att information inhämtas från genomförda likvärdiga transaktioner på fastighetsmarknaden. Fastigheter motsvarande 51 procent av värdet har under året värderats externt. Värderingarna har genomförts av Forum Fastighetsekonomi och Savills. Vid värderingen, som baseras på en kassaflödeskalkyl, bedöms varje fastighets intjäningsförmåga individuellt. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktssituationen.
| Lokaltyp | Intervall | Snitt |
|---|---|---|
| Kontor | 4,8–8,5 | 5,9 |
| Handel | 4,8–8,5 | 5,8 |
| Bostäder | 4,0–4,8 | 4,3 |
| Övrigt | 4,8–8,5 | 6,1 |
| Totalt | 4,0–8,5 | 5,7 |
| Segment | Intervall | Snitt |
|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 4,8–6,7 | 5,3 |
| Övriga Stockholm | 4,0–8,5 | 5,9 |
| Uppsala och Mälardalen | 5,8–6,4 | 6,0 |
| Övriga Sverige | 5,6–7,0 | 6,0 |
| Projektfastigheter | 5,8–7,3 | 6,2 |
| Totalt | 4,0–8,5 | 5,7 |
Vid bedömningen av fastigheternas verkliga värde görs antaganden och analyser av de underliggande faktorer som påverkar värdet, bland annat:
Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter BTA och omfattar endast fastställda byggrätter.
Marknadsvärdet beskrivs ovan med utgångspunkt från normaliserat driftnetto med justering för bland annat initiala effekter, kvarstående investeringar samt byggrätter.
| mkr | Segment | Projekt | Totalt |
|---|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 929 | 261 | 2 189 |
| Långsiktig vakans (–3,5 %) | –64 | –11 | –75 |
| Hyresintäkter | 1 865 | 249 | 2 114 |
| Fastighetskostnader | –571 | –63 | –635 |
| Normaliserat driftnetto | 1 293 | 186 | 1 480 |
| Avkastningskrav | 5,7 % | 6,2 % | 5,7 % |
| Avkastningsvärde före justeringar | 22 693 | 3 003 | 25 695 |
| Justeringar | |||
| Återstående investeringar | –240 | –1 372 | –1 611 |
| Nuvärdeseffekt återstående investeringar |
24 | 131 | 154 |
| Initiala vakanser | –10 | –70 | –80 |
| Övriga justeringar | 250 | 72 | 322 |
| Mark och byggrätter | 0 | 219 | 219 |
| Lagfartskostnad | –110 | –14 | –124 |
| Verkligt värde | 22 607 | 1 969 | 24 576 |
Intäkterna fördelar sig på 52 procent handel, 35 procent kontor, tre procent bostäder och nio procent övrigt, såsom utbildning, kultur, service och parkering. Den kontrakterade årshyran uppgick vid årsskiftet till 1 904 mkr (1768). Hyresvärdet uppgick till 2 002 mkr (1 871). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 95 procent (94) inklusive projektfastigheter. Exklusive projektfastigheter var uthyrningsgraden 96 procent (95). Av fastigheternas totala uthyrbara area om 903 000 kvm var 97 000 kvm vakant vilket motsvarade elva procent.
Atrium Ljungberg har en väl diversifierad hyreskontraktsportfölj bestående av 2 423 kommersiella hyreskontrakt där den genomsnittliga kontrakterade arean är 470 kvm. Den genomsnittliga återstående löptiden på de kommersiella hyreskontrakten uppgick vid årsskiftet till 3,6 år (3,9). Under 2013 kommer 15 procent av hyresavtalen vara föremål för omförhandling. 95 procent av de kommersiella hyresavtalen regleras med indexklausul kopplad till inflationen. 41 procent av hyreskontrakten är tecknade med en omsättningsbaserad hyra där hyran regleras beroende på hyresgästens omsättning. Hyresnivåerna har dock säkrats genom avtalade minimihyror. En procent av de totala hyresintäkterna utgörs för närvarande av utfall av omsättningstillägg utöver minimihyra.
En redogörelse för de största hyresgästerna finns under avsnitten Handel och Kontor på sidorna 50–75 samt under avsnittet Möjligheter och risker på sidorna 84 –87.
Fastighetskostnaderna för 2012 uppgick till 601 mkr (591). Justerat för förvärv och nybyggnationer som justerats till helårsvärde samt sålda fastigheter borträknade uppgick fastighetskostnaderna till 677 kr/kvm. Detta motsvarar en kostnadsminskning på tre procent jämfört med föregående år. Minskningen beror främst på lägre elkostnader, där elpriset minskat med tretton procent. Kostnaden att driva handelsfastigheter och främst köpcentrum är generellt högre än övriga fastighetstyper, vilket återspeglas i bolagets kostnadsnivå. Till viss del täcks kostnaderna genom vidarefakturering till hyresgästerna via hyrestillägg.
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
| 2012 utfall |
2013 Q1 1) |
2013 Q2 1) |
2013 Q3 1) |
2013 Q4 1) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 512 | 556 | 555 | 554 | 553 |
| Övriga Stockholm | 917 | 922 | 920 | 920 | 921 |
| Uppsala och Mälardalen | 230 | 233 | 231 | 231 | 232 |
| Övriga Sverige | 135 | 129 | 129 | 129 | 131 |
| Projektfastigheter | 25 | 64 | 64 | 64 | 118 |
| Sålda fastigheter | 7 | – | – | – | – |
| Totalt | 1 825 | 1 904 | 1 899 | 1 898 | 1 955 |
1) Kontrakterad årshyra inklusive kända kontraktsförändringar.
| 2012 | 2011 |
|---|---|
| –188 | –213 |
| –152 | –143 |
| –144 | –138 |
| –47 | –45 |
| –109 | –118 |
| –26 | –30 |
| –10 | –10 |
| –677 | –698 |
1) Justerat genom att sålda fastigheter är exkluderade samt nyförvärv och nybyggnation helårsjusterats.
| segment | nyckeltal | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT OCH LOKALTYP hyresvärde per lokaltyp |
|
|---|---|---|---|
| Hyresvärde, mkr | 568 | STOCKHOLMS INNERSTAD | |
| stockh olms innersta d |
Andel av totalt hyresvärde, % | 28 | Vakant 2 % Kontor 65 % |
| Kontrakterade årshyror, mkr | 556 | Övrigt 11 % | |
| Uthyrningsgrad, % | 98 | Handel 22 % | |
| 28% | Marknadsvärde per kvm, tkr | 39 | |
| av det totala hyresvärdet kommer från Stockholms innerstad |
Andel av totalt marknadsvärde, % | 31 | |
| Avkastningskrav i värdering, % | 5,3 | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT OCH LOKALTYP ÖVRIGA STOCKHOLM |
|
| Hyresvärde, mkr | 987 | ||
| öv riga stockh olm |
Andel av totalt hyresvärde, % | 49 | Bostäder 5 % Handel 52 % Vakant 6 % |
| Kontrakterade årshyror, mkr | 922 | Övrigt 13 % | |
| 49% | Uthyrningsgrad, % | 94 | |
| Marknadsvärde per kvm, tkr | 21 | Kontor 24 % | |
| av det totala hyresvärdet kommer från övriga Stockholm |
Andel av totalt marknadsvärde, % | 43 | |
| Avkastningskrav i värdering, % | 5,9 | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT OCH LOKALTYP | |
| Hyresvärde, mkr | 236 | UPPSALA MÄLARDALEN | |
| upp sala och mälardalen |
Andel av totalt hyresvärde, % | 12 | Bostäder 1 % Övrigt 5 % Vakant 1 % |
| Kontrakterade årshyror, mkr | 233 | Handel 89 % Kontor 4 % |
|
| 12% | Uthyrningsgrad, % | 99 | |
| Marknadsvärde per kvm, tkr | 31 | ||
| av det totala hyresvärdet kommer från Uppsala och Mälardalen |
Andel av totalt marknadsvärde, % | 11 | |
| Avkastningskrav i värdering, % | 6,0 | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT OCH LOKALTYP ÖVRIGA SVERIGE |
|
| Hyresvärde, mkr | 136 | ||
| öv riga sverige |
Andel av totalt hyresvärde, % | 7 | Kontor 1 % Övrigt 3 % Handel 81 % |
| Kontrakterade årshyror, mkr | 129 | Vakant 5 % | |
| 7% | Uthyrningsgrad, % | 95 | Bostäder 10 % |
| av det totala hyresvärdet kommer | Marknadsvärde per kvm, tkr | 20 | |
| från övriga Sverige | Andel av totalt marknadsvärde, % | 7 | |
| Avkastningskrav i värdering, % | 6,0 | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT OCH LOKALTYP PROJEKTFASTIGHETER |
|
| Hyresvärde, mkr | 75 | ||
| projekt fastigheter |
Andel av totalt hyresvärde, % | 4 | Övrigt 7 % Handel 44 % |
| Kontrakterade årshyror, mkr | 64 | Vakant 15 % | |
| 4% | Uthyrningsgrad, % | 85 | Kontor 34 % |
| av det totala hyresvärdet kommer | Marknadsvärde per kvm, tkr | E/T 1) | |
| från projektfastigheter | Andel av totalt marknadsvärde, % | 8 | |
| Avkastningskrav i värdering, % | 6,2 | FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER SEGMENT | |
| Hyresvärde, mkr | 2 002 | OCH LOKALTYP TOTAL Vakant 5 % |
|
| Bostäder 3 % Handel 50 % |
|||
| tota lt |
Kontrakterade årshyror, mkr | 1904 | Övrigt 10 % |
| Uthyrningsgrad, % | 95 | Kontor 32 % | |
| Marknadsvärde per kvm, tkr | 27 | ||
| Avkastningskrav i värdering, % | 5,7 | ||
1) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild. 25 ljungberg ÅRSREDOVISNING 2012
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr | Fastighetsbeteckning | Kommun | Adress /Beskrivning | Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Handel | Kontor Bostäder Garage | Övrigt | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad |
||
| STOCKHOLMS | INNERSTA D |
|||||||||||||
| 1 | Adam & Eva 17 | Stockholm | Drottninggatan 68 | 1929/2006 | 3 667 | 4 179 | 285 | 8 131 | 326 | 43 | 100 | |||
| 2 | Blästern 6 | Stockholm | Norra Stationsgatan 75 – 81 | 1939/1995 | 1 784 | 21 503 | 6 468 | 1 243 | 30 998 | 422 | 60 | 91 | ||
| 3 | Blästern 11 | Stockholm | Hälsingegatan 43–51 | 1930/2001 | 2 554 | 38 850 | 9 632 | 3 133 | 54 169 | 872 | 132 | 99 | ||
| 4 | Fasta Paviljongen 1 1) | Stockholm | Långholmens folkhögskola | T | 1915/2008 | 1 116 | 1 116 | 3 | 100 | |||||
| 5 | Fatburen 1 | Stockholm | Söderhallarna | 1991 | 2 240 | 9 090 | 3 773 | 3 360 | 18 463 | 324 | 46 | 99 | ||
| 6 | Fatbursbrunnen 17 | Stockholm | Högbergsgatan 62 | 1929/2002 | 630 | 2 213 | 2 843 | 6 | 100 | |||||
| 7 | Fatburssjön 8 | Stockholm | Magnus Ladulåsg 63 | 1930/2006 | 6 680 | 1 113 | 7 793 | 190 | 23 | 100 | ||||
| 8 | Härden 14 | Härden 14 | S:t Eriksgatan 113 | 1932/1957 | 807 | 6 237 | 1 242 | 614 | 8 900 | 129 | 21 | 81 | ||
| 9 | Roddaren 7 | Stockholm | S:t Eriksgatan 46 | 1900/1995 | 818 | 7 028 | 780 | 101 | 8 727 | 156 | 24 | 100 | ||
| 10 | Skotten 6 | Stockholm | Glashuset Drottninggatan | 1959/2008 | 6 295 | 3 516 | 1 610 | 11 421 | 445 | 56 | 98 | |||
| 11 | Torgvågen 7 | Stockholm | PUB | 1929/2009 | 8 295 | 7 | 8 306 | 16 608 | 625 | 70 | 98 | |||
| 12 | Tranbodarne 12 | Stockholm | Katarinavägen 15 | T | 1974/2006 | 92 | 23 200 | 2 886 | 12 | 26 190 | 757 | 85 | 100 | |
| Summa | 26 553 | 120 920 | 24 781 | 23 106 | 195 359 | 4 246 | 568 | 98 | ||||||
| ÖVRI | GA STOCKHOLM | |||||||||||||
| 13 | Arbetsstolen 3 | Stockholm | Västbergavägen 4–12 | 1955/2008 | 15 236 | 660 | 1 533 | 17 429 | 49 | 29 | 97 | |||
| 14 | Kolding 1 | Stockholm | Ärvinge, Kista | T | 1993 | 128 | 15 800 | 3 087 | 19 015 | 136 | 21 | 100 | ||
| 15 | Kolding 2 | Stockholm | Ärvinge, Kista | T | 1992 | 566 | 348 | 20 802 | 1 750 | 70 | 23 536 | 176 | 27 | 98 |
| 16 | Kolding 3 | Stockholm | Ärvinge, Kista | T | 1993 | 954 | 16 118 | 1 256 | 6 848 | 800 | 25 976 | 131 | 43 | 72 |
| 17 | Kolding 4 | Stockholm | Ärvinge, Kista | T | 1993/2001 | 251 | 23 998 | 8 067 | 1 110 | 33 426 | 468 | 57 | 81 | |
| 18 | Borgarnäs 1 2) | Stockholm | Kista Gårdsväg 2 | T | ||||||||||
| Textilgatan 31, | ||||||||||||||
| 19 | Proppen 6 | Stockholm | Hammarby Sjöstad | 1937/2008 | 974 | 10 342 | 1 259 | 12 575 | 188 | 29 | 96 | |||
| 20 | Storö 2 | Stockholm | Farsta Centrum | T | 1961/2006 | 5 535 | 4 081 | 2 123 | 11 739 | 132 | 25 | 95 | ||
| 21 | Storö 15 | Stockholm | Farsta Centrum | T | 1961/1998 | 217 | 1 315 | 1 532 | 3 | 100 | ||||
| 22 | Storö 21 | Stockholm | Farsta Centrum | T | 1961/2010 | 42 824 | 22 753 | 13 692 | 10 478 | 89 747 | 1 241 | 217 | 97 | |
| 23 | Storö 23 | Stockholm | Farsta Centrum | T | 1961/1998 | 1 654 | 2 114 | 1 470 | 3 135 | 8 373 | 16 | 99 | ||
| 24 | Storö 24 | Stockholm | Farsta Centrum | 1961/2008 | 21 | |||||||||
| 25 | Orminge 47:1 | Nacka | Orminge Centrum | 1967/1992 | 10 530 | 59 | 274 | 10 863 | 115 | 22 | 99 | |||
| 26 | Sicklaön 83:22 2) | Nacka | Sickla Köp- och Affärs kvarter |
1898/2012 | 71 504 | 56 426 | 47 470 | 30 089 | 205 489 | 2 042 | 432 | 94 | ||
| 27 | Sicklaön 83:32 2) | Nacka | Uddvägen 1 | 1877 | 305 | 305 | 1 | 100 | ||||||
| 28 | Sicklaön 87:1 | Nacka | Alphyddevägen 4 | 1962 | 90 | 2 186 | 2 276 | 3 | 100 | |||||
| 29 | Sicklaön 115:1 | Nacka | Planiavägen 1 | 1929 | 370 | 370 | 1 | 25 | ||||||
| 30 | Sicklaön 115:3 | Nacka | Sjötorpsvägen 3 | 1909 | 198 | 198 | 3 | |||||||
| 31 | Sicklaön 115:4 | Nacka | Sjötorpsvägen 5 | 2 | ||||||||||
| 32 | Sicklaön 117:1 | Nacka | Planiavägen 3 | 1967 | 2 592 | 330 | 435 | 3 357 | 11 | 4 | 52 | |||
| 33 | Sicklaön 117:2 | Nacka | Sjötorpsvägen 6 | 1909 | 176 | 176 | 4 | |||||||
| 34 | Sicklaön 117:5 | Nacka | Sjötorpsvägen 12 | 1909 | 285 | 285 | 5 | |||||||
| 35 | Sicklaön 117:6 | Nacka | Sjötorpsvägen 14 | 145 | 145 | 5 | ||||||||
| 36 | Sicklaön 117:7 | Nacka | Sjötorpsvägen 7 | 1914 | 154 | 154 | 4 | |||||||
| 37 | Sicklaön 117:8 | Nacka | Sjötorpsvägen 9 | 1924 | 120 | 120 | 3 | |||||||
| 38 | Sicklaön 117:9 | Nacka | Sjötorpsvägen 14 | |||||||||||
| 39 | Sicklaön 117:10 | Nacka | Sjötorpsvägen 14 | |||||||||||
| 40 | Sicklaön 117:17 | Nacka | Planiavägen 5–7 | 1978 | 1 629 | 1 629 | 4 | 89 | ||||||
| 41 | Sicklaön 346:1 | Nacka | Uddvägen 7 | 1981 | 484 | 4 500 | 4 984 | 44 | 10 | 95 | ||||
| 42 | Söderby Huvudgård 2:43 2) Haninge | Port73 | 1974/2012 | 26 062 | 156 | 26 218 | 185 | 51 | 97 | |||||
| 43 | Västnora 4:26 | Haninge | Västnora, Västerhaninge | |||||||||||
| 44 | Ribban 16 | Nynäshamn Backluravägen | ||||||||||||
| 45 | Storbygården 1:15, 1:31 | Nynäshamn Torö, Ösmo | ||||||||||||
| 46 | Resan 1 | Sollentuna | Konsumentvägen 2 | 1972 | 1 166 | 1 166 | 7 | 1 | 61 | |||||
| 47 | Rotundan 1 | Sollentuna | Rotebro Handel | 1965/2010 | 19 759 | 175 | 19 934 | 115 | 32 | 93 | ||||
| Summa | 199 231 | 142 227 | 38 936 | 82 384 | 58 237 | 521 015 | 5 088 | 1 027 | 93 |
1) Ägs till 50 procent av Atrium Ljungberg. Angivna värden avser Atrium Ljungbergs ägarandel.
2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2012-12-31.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr | Fastighetsbeteckning Kommun | Adress /Beskrivning | Tomträtt | Byggår/ Ombyggnad |
Handel | Kontor Bostäder | Garage | Övrigt | Summa | Taxerings värde, mkr |
Hyresvärde, mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad |
||
| UPPSALA | och MÄLAR DALEN |
|||||||||||||
| 48–49 Brillinge 8:1, 9:1 2) | Uppsala | Gränby | 40 | |||||||||||
| 50 | Dragarbrunn 19:1 2) | Uppsala | Rådhuset | 1645/2012 | 2 505 | 420 | 2 925 | 22 | 10 | 99 | ||||
| 51 | Dragarbrunn 27:2 | Uppsala | Forumgallerian | 1902/2005 | 9 968 | 5 016 | 1 140 | 385 | 16 508 | 362 | 50 | 97 | ||
| 52 | Gränby 21:4 | Uppsala | Gränby Centrum | 1971/2011 | 41 111 | 491 | 1 881 | 43 483 | 502 | 141 | 99 | |||
| 53 | Igor 8 | Västerås | Kvarteret Igor | 1970/2010 | 15 140 | 883 | 11 230 | 2 728 | 29 981 | 232 | 50 | 99 | ||
| Summa | 68 724 | 6 390 | 1 140 | 11 230 | 5 413 | 92 897 | 1 158 | 251 | 99 | |||||
| ÖVRI | GA SVERI GE |
|||||||||||||
| 54 | Bohus 7 | Malmö | Mobilia | 1966/2010 | 5 831 | 183 | 11 248 | 6 680 | 35 | 23 977 | 148 | 24 | 87 | |
| 55 | Bohus 8 2) | Malmö | Mobilia | 1968/2012 | 29 875 | 3 548 | 14 900 | 3 926 | 52 249 | 316 | 105 | 92 | ||
| 56 | Månadsmötet 9 | Östersund | Mittpunkten | 1962/2009 | 11 594 | 29 | 6 129 | 95 | 17 847 | 100 | 27 | 98 | ||
| Summa | 47 300 | 3 760 | 11 248 | 27 709 | 4 056 | 94 073 | 564 | 156 | 92 | |||||
| Summa | 341 808 | 273 297 | 51 323 | 146 104 | 90 812 | 903 344 | 11 056 | 2 002 | 95 |
1) Ägs till 50 procent av Atrium Ljungberg. Angivna värden avser Atrium Ljungbergs ägarandel.
2) Hela eller delar av fastigheten klassificerad som projektfastighet per 2012-12-31.
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Uthyrbar area, kvm | Period 1) | Tillträde |
|---|---|---|---|---|
| Blästern 13 (50%) | Stockholm | 20 182 | Q1 2012 | 2012-02-15 |
| Sicklaön 117:8 | Nacka | 120 | Q4 2012 | 2012-10-01 |
| Sicklaön 117:6 | Nacka | 145 | Q4 2012 | 2012-10-17 |
| Sicklaön 117:9 | Nacka | Q4 2012 | 2012-10-17 | |
| Sicklaön 117:10 | Nacka | Q4 2012 | 2012-10-17 | |
| Härden 14 | Stockholm | 8 900 | Q4 2012 | 2012-12-19 |
1) Period för bokföring av förvärv och redovisning av verkligt värde.
| Fastighetsbeteckning | Kommun | Uthyrbar area, kvm | Period 1) | Frånträde |
|---|---|---|---|---|
| Stormarknaden 1 | Halmstad | 10 810 | Q3 2012 | 2012-08-24 |
1) Period för bokföring av försäljning.
Fastighetsutveckling är avgörande för Atrium Ljungbergs värdetillväxt. Vår befintliga projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden motsvarande cirka fem miljarder kronor. Målet är att årligen investera en miljard kronor i egna utvecklingsprojekt med en projektvinst på 20 procent för ny- och tillbyggnationer. Under 2012 har totalt 1512 miljoner kronor investerats i egna utvecklingsprojekt och 895 miljoner kronor i fastighetsförvärv.
Atrium Ljungbergs mål är att investera en miljard kronor i egna utvecklingsprojekt per år. Ny- och tillbyggnadsprojekten ska ge en projektvinst på 20 procent och därmed skapa en god värdetillväxt i bolaget och även ge en god tillväxt i bolagets kassaflöden. Projekten ger det största bidraget för att nå bolagets tillväxtmål om tio procent driftnettoökning per år.
I vilken takt projekten kan genomföras beror på marknadsläge och framkomlighet i detaljplanearbetet. Dessa frågor arbetar våra affärsutvecklare med dagligen i nära samarbete med både interna resurser som projektledare och förvaltare men framförallt tillsammans med våra kunder och samarbetspartners. Inga projekt startas normalt utan att en lägsta nivå på avkastning har tryggats genom tecknade hyreskontrakt.
Under 2012 har 1 512 miljoner kronor investerats i egna fastigheter och fem utvecklingsprojekt har färdigställts. Dessa beskrivs närmare på sidorna 35–38.
Förvärv av fastigheter sker främst i syfte att förvärva byggrätter och framtida utvecklingsprojekt alternativt för att få strategiska fördelar. Samtliga förvärv görs med avsikten att långsiktigt äga och förvalta fastigheterna.
Under året har resterande 50 procent av kontorsfastigheten Blästern 13 i Hagastaden i Stockholm förvärvats. I och med förvärvet äger Atrium Ljungberg 100 procent av fastigheten. I samma område har också kontorsfastigheten Härden 14 förvärvats. Dessutom har fyra mindre villafastigheter förvärvats i Sickla i Nacka. Totalt har nu nio villafastigheter förvärvats i den östra delen av Sickla Köpkvarter, kallad Kyrkviken, vilket skapar möjligheter för vidareutveckling av området.
Försäljningar genom åren har förekommit som ett led i att renodla beståndet enligt strategin att vara en stor aktör på de delmarknader som prioriteras. Under 2012 har handelsfastigheten Stormarknaden 1 i Halmstad sålts.
| Tillkommande uthyrbar |
|||
|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kommun | area, kvm | Tillträde |
| Blästern 13 (50%) | Stockholm | 20 182 | 2012-01-26 |
| Sicklaön 117:8 | Nacka | 120 | 2012-10-01 |
| Sicklaön 117:6 | Nacka | – | 2012-10-17 |
| Sicklaön 117:9 | Nacka | 145 | 2012-10-17 |
| Sicklaön 117:10 | Nacka | – | 2012-10-17 |
| Härden 14 | Stockholm | 8 900 | 2012-12-19 |
| Avgående uthyrbar |
|||
|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kommun | area, kvm | Frånträde |
| Stormarknaden 1 | Halmstad | 10 810 | 2012-08-24 |
"Nära samverkan med kommunen är viktigt för att kunna skapa platser som bidrar till en positiv stadsutveckling."
Carola Lavén, affärsutvecklingschef, Atrium Ljungberg
"Det är vårt sätt att driva projekt som gör oss så framgångsrika. Vi har en helhetssyn som gynnar alla parter."
Magnus Alteskog, projektchef, Atrium Ljungberg
I samarbete med kunder och partners slutförde och invigde vi fem utvecklingsprojekt under 2012. Rådhuset i Uppsala öppnade som ett helt nytt modevaruhus och handelsplatserna Port73 i Haninge och Gränby Centrum i Uppsala fortsatte att växa. Vi färdigställde också ett nytt kontorshus för Intrum Justitia i Sickla, som även blir vår första byggnad att miljöcertifieras. I Sickla stod dessutom kontorshuset HK60 färdigt efter en helrenovering och tillbyggnad.
| Summa | 9 400 | 12 100 | 600 | E/T 3) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HK60, Sickla | Nacka | 1 300 | 4 700 | nyb/omb | 150 | Q4 2012 | 13 | 69 | |
| HK Intrum Justitia, Sickla | Nacka | 7 400 | nyb | 200 | Q4 2012 | E/T 3) | 100 | BREEAM | |
| Gränby Centrum, etapp 3 | Uppsala | 1 500 | nyb/omb | 50 | Q3 2012 | 6 | 96 | ||
| Port73, etapp 2 | Haninge | 3 500 | nyb | 50 | Q2 2012 | 4 | 100 | ||
| Rådhuset | Uppsala | 3 100 | nyb/omb | 150 | Q2 2012 | 9 | 100 | ||
| Projekt/Etapp | Kommun | Handel uthyrbar area, kvm |
Kontor uthyrbar area, kvm |
Åtgärd, nyb/omb 1) |
Inv, mkr | Färdigställt | Hyresvärde exkl. tillägg, mkr 2) |
Uthyr nings grad, % |
Miljö certifiering |
1) Nybyggnad och/eller ombyggnad.
2) Exkl. eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde som delbelopp för hyresvärde exkl. tillägg.
Hyresvärde exkl. tillägg för både färdigställda projekt, se tabell ovan, och pågående projekt, se tabell sidan 39, uppgår till 240 mkr.
Efter två års omfattande om- och tillbyggnad och varsam renovering slog nya Rådhuset i Uppsala upp portarna i mars 2012. Rådhuset, som har en lång historia som kommunal förvaltningsbyggnad, öppnade i helt ny skepnad – ett modevaruhus som av vissa anses ha ett av modesveriges mest intressanta varuhuskoncept. Drygt halva ytan består av ett multi brand-koncept med ett femtiotal starka modevarumärken som samsas sida vid sida utan avgränsande galleriagångar. Rådhuset har också butiker med egna varumärken inom mode och inredning samt restaurang, bar och café. På den nyrustade Rådhusgården finns uteservering under sommartid.
Med vissa delar daterade från 1645 har Rådhuset ett stort kulturhistoriskt värde. Atrium Ljungberg är husets tredje ägare på 350 år och när varuhuset öppnade under 2012 blev det för första gången tillgängligt för allmänheten.
Nya Rådhuset har beskrivits som ett viktigt bidrag i utvecklingen av Uppsalas cityhandel och har fått stor uppmärksamhet både i Sverige och utomlands för sitt unika koncept och sin enastående arkitektur.
Sedan 2009 har vi arbetat med att ge nytt innehåll och ny identitet åt den handelsplats i Haninge där Coop Forum tidigare var enda hyresgäst. Hösten 2010 invigdes Port73 med drygt 20 nya butiker. I mars 2012, bara femton månader efter den stora invigningen, färdigställde vi den andra utbyggnadsetappen där detaljhandelskedjorna Cervera, Blomsterlandet och Babyproffsen öppnade nya butiker. Under hösten har vi också skapat effektivare infarter för bilburna besökare och förbättrad angöring för buss och taxi.
Utvecklingen och efterfrågan i regionen har varit så stor att vi har påbörjat ytterligare en etapputbyggnad under året. Läs mer under "Pågående projekt" på sidan 39.
Gränby Centrum i Uppsala fortsätter att växa och i september 2012 färdigställde vi den tredje utbyggnadsetappen på kort tid. Centrumets västra entré har flyttats ut och ny handels- och restaurangyta har skapats i två plan. Här öppnade fyra butiker och Uppsalas första food court med fem olika matkoncept och ett café. Gränby Centrum består nu av närmare ett hundratal olika butiker, restauranger och serviceverksamheter.
I Sickla i Nacka har Atrium Ljungberg byggt ett nytt huvudkontor för kredithanteringsföretaget Intrum Justitia, som flyttade in med drygt 300 personer under november 2012. Det nya kontorshuset ligger vid infarten till Sicklaområdet och utgör en viktig del av Sickla Affärskvarter – en dynamisk plats med moderna kontorsmiljöer mitt i Sickla.
Intrum Justitia-huset blir den första av våra nybyggnader att miljöcertifieras enligt den internationella standarden BREEAM. Miljöcertifieringsarbetet har bland annat bidragit till att huset är förberett för mer energimätning än vad som normalt byggs in, vilket gör att både vi och vår kund kan följa upp energianvändningen för ventilation, hissar och uppvärmning.
I husets bottenplan öppnar under våren 2013 Urban Deli, känd för sitt nyskapande restaurangkoncept vid Nytorget på Södermalm i Stockholm. Etableringen i Sickla blir Urban Delis andra, som förutom mixen av restaurang, deli och butik även kommer att innehålla ett matlabb.
Mitt emot Intrum Justitias nya huvudkontor i Sickla ligger kontorshuset HK60. Fastigheten, som byggdes i början av 1960-talet, har under året genomgått en totalrenovering och tillbyggnad. Fyra tillbyggda glasvåningar och utanpåliggande glashissar ger en unik utsikt över Nacka.
HK60 består numera av moderna och representativa kontor av hög standard. Fastigheten har utformats med stor hänsyn till byggnadens och områdets industrihistoria men samtidigt med fokus på framtiden vad gäller planlösning, teknik och design.
Företag som flyttade in i HK60 under hösten 2012 är Ballingslöv, Ateljé Lyktan, Rådrum,
Zandvoort, Schuco, Secmaker och Geomind. Inflyttning av flera hyresgäster fortsätter successivt under våren 2013.
I anslutning till HK60 har Atrium Ljungberg skapat Hesselmans torg, en central mötesplats med uteserveringar med närhet till ateljébutiker, Sickla galleria och kontorsarbetsplatser. Hesselmans torg med trappkonsten Sickla vatten – en ljud- och ljusinstallation av konstnären Maria Ängquist Klyvare – invigdes i november 2012.
Vi håller fortsatt hög utvecklingstakt. Vid årsskiftet 2012/2013 uppgick produktionsvolymen för våra pågående och beslutade projekt till 2,5 miljarder kronor. Utvecklingsprojekten består av nya kontorsoch verksamhetshus i Sickla och Kista, fortsatt utveckling av handelsplatsen Port73 i Haninge, nybyggnad av Ica Kvantums nya butik i Farsta Centrum och en stor omvandling av Mobilia i Malmö.
| Projekt / Etapp | Kommun | Handel, uthyrbar area, kvm |
Kontor, uthyrbar area, kvm |
Bostäder, uthyrbar area, kvm |
Par kering, BTA |
Åtgärd, nyb/ omb 1) |
Inv, mkr |
Varav kvarstår 12-12-31 |
Färdig ställs |
Hyresvärde exkl. tillägg, mkr 2) |
Uthyr nings grad, % |
Miljö certifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Port73, etapp 3 | Haninge | 10 400 | nyb/omb | 200 | 130 Q3 2013 | 17 | 39 | |||||
| Mobilia, etapp 3 | Malmö | 29 000 | 23 000 nyb/omb | 1 000 | 370 Q4 2013 | 75 | 75 | BREEAM | ||||
| HK AkzoNobel, Sickla | Nacka | 10 800 | nyb | 300 | 190 Q1 2014 | 25 | 72 | BREEAM | ||||
| Ica Kvantum, Farsta | Stockholm | 3 300 | 5 000 | nyb | 100 | 100 Q2 2014 | E/T3) | 100 | ||||
| Kvarteret Nod, Kista | Stockholm | 27 000 | 6 000 | nyb | 800 | 580 Q3 2014 | 62 | 41 | BREEAM | |||
| Mobilia, hyreslägenheter | Malmö | 4 100 | nyb | 100 | 60 Q1 2014 | 6 | 0 | |||||
| Summa | 42 700 | 37 800 | 4 100 | 34 000 | 2 500 | 1 430 | E/T3) |
1) Nybyggnad och/eller ombyggnad.
2) Exkl. eventuellt omsättningsutfall.
3) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde som delbelopp för hyresvärde exkl. tillägg.
Hyresvärde exkl. tillägg för både färdigställda projekt, se tabell sid 35, pågående projekt, se tabell ovan, uppgår till 240 mkr.
Under våren 2012 påbörjade vi arbetet med den tredje etapputbyggnaden i Port73 i Haninge. Etapp 3 omfattar 10 400 kvm ny handelsyta i två plan, där bland andra Willys öppnar en dagligvarubutik efter sommaren 2013. På nedre plan kommer det att finnas restauranger och caféer.
Vår ambition är att utveckla Port73 till vår femte regionala handelsplats – en långsiktigt stark handelsdestination med ett komplett handels- och serviceutbud. Förutsättningarna är goda tack vare ett strategiskt läge i en region med stark tillväxt.
När den tredje etappen färdigställs hösten 2013 kommer Port73 att bestå av ett fyrtiotal butiker och restauranger på en total area om cirka 37 000 kvm.
Mobilia i Malmö har kommit mer än halvvägs i sin resa från ett traditionellt köpcentrum till att bli ett stadskvarter – en inspirerande mötesplats och en naturlig del av Malmös innerstad. Här pågår vårt arbete med att skapa en hållbar och levande mötesplats som förutom ett brett utbud av handel också kommer att erbjuda service, hälsa, kultur och boende.
I september 2012 delinvigdes en ny byggnad om 10 000 kvm handelsyta där sju butiker, gym, service och restaurang öppnade. När hela nya Mobilia invigs i september 2013 har området dubblerats till cirka 60 000 kvm uthyrbar yta med väsentligt utökat innehåll.
Hela omvandlingsprojektet omfattar nybyggnation av totalt 29 000 kvm uthyrbar yta, ett parkeringshus med cirka 650 nya parkeringsplatser samt ett sjuttiotal nya hyreslägenheter.
Mobilia är delvis beläget i en klassisk industribyggnad som för mer än 100 år sen inhyste en textilfabrik som då var en av Malmös största arbetsplatser. Det historiska arvet tillvaratas i omvandlingen, lyfts in i
framtiden och förstärks. Resultatet blir en variation av gammalt och nytt. Den tidigare textilfabrikens maskinhus, som länge stått oanvänt, kommer att utgöra hjärtat för restaurangverksamheter. Höga byggnader blandas med lägre, bekväma inomhusmiljöer kompletteras med ett grönskande utomhustorg och gång- och cykelvägar som bidrar till en levande stadsbild.
Samtliga större nybyggnader kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM. En av flera effekter av miljöcertifieringen blir en smartare dagvattenhantering, där regnvattnet omhändertas lokalt, leds ner i marken och tas upp av de nyplanterade träden. Detta minskar belastningen på Malmö stads dagvattennät.
I direkt anslutning till Mobilia Stadskvarter bygger vi två bostadshus med ett sjuttiotal hyreslägenheter. Lägenheterna kommer att vara inflyttningsklara från slutet av 2013. Antalet bostäder som Atrium Ljungberg äger och förvaltar i Mobilia ökar därmed från 190 till 260 stycken.
I januari 2012 togs det första spadtaget för bygget av AkzoNobels nya verksamhetshus i Sickla, dit deras svenska huvudkontor och labbverksamhet flyttar i januari 2014. Fastigheten ligger strategiskt mellan Sickla och Hammarby Sjöstad med utsikt över Hammarbybacken. Kommunikationerna i närområdet är goda med tvärbanans hållplats ett stenkast från huset och ett flertal busslinjer som trafikerar området.
AkzoNobel hyr 7 800 kvm av husets totala uthyrbara area på 10 800 kvm. På resterande ytor planeras för ytterligare kontors- och serviceverksamhet.
AkzoNobels verksamhetshus ska bli en funktionell mötesplats som stödjer bolagets kärnverksamhet och stärker samverkan mellan bolagets olika affärsenheter. Den nya byggnaden kommer att BREEAM-certifieras. Arbetet med miljöcertifieringen har bland mycket annat bidragit till att PVC-fri takduk har valts, att leverantörer för stomme och cementtillverkningen är ISO-certifierade och att fasaden byggs i tegel – ett långsiktigt hållbart materialval.
Att AkzoNobel fortsätter sin utveckling i Sickla är värdefullt i vårt arbete med att positionera området som en attraktiv plats för kontorsetableringar.
Hyresavtalet med AkzoNobel löper på femton år.
I Farsta Centrum har vi tecknat avtal med Ica Sverige AB om att uppföra en nybyggnad om 3 300 kvm för en ny Ica Kvantum. Butiken kommer att byggas på Karlandaplan, en del av Farsta Centrum som idag används som markparkering. Den nya byggnaden ska kopplas samman med de befintliga butikerna i köpcentrumet. Utöver butiksyta kommer ett parkeringsgarage med cirka 160 platser att byggas under Ica Kvantum.
Detaljplaneändringen vann laga kraft i januari 2013. Byggstart sker under första kvartalet 2013 och öppningen av Ica Kvantum planeras till sommaren 2014.
Den nya Ica Kvantum-butiken kommer att förstärka Farsta Centrums totala utbud och tillgodose behovet av en effektiv och rationell livsmedelsbutik med generösa öppetider, stort utbud och hög kvalitet.
| ICA KVANTU M, STOCKHOL |
M |
|---|---|
| UTHYRBAR area | 3 300 KVM |
| INVESTERING | 100 MKR |
| UTHYRNINGSGRAD | 100 % |
| FÄRDIGSTÄLLs | Q2 2014 |
I Kista, strax norr om Stockholm, fortsätter Atrium Ljungberg byggnationen av Kvarteret Nod. Nod har en inriktning mot informations- och kommunikationsteknologi (ICT) och ska bli en helt ny mötesplats för näringsliv, studenter, forskare, entreprenörer och kreativa näringar med fokus på digital spetsteknik. Här kommer de olika disciplinerna sammanföras och skapa en öppen, kreativ och dynamisk arena med goda förutsättningar för att idéer och innovation ska frodas. Syftet med Nod är att utgöra en brygga och katalysator mellan de som bor, besöker och verkar i Kista samt tillföra nya verksamheter till Kista Science City som kan utvecklas till ledande framtida världsföretag.
Nod är strategiskt placerad vid Kista Gård – mellan det äldre och det nya framväxande Kista.
Vi väljer att arbeta med företag, organisationer och verksamheter som på olika sätt bidrar till att nå visionen och vi tror att detta noggranna arbetssätt ger förutsättningar för innovation och kompetensförsörjning på hög nivå.
Genom att miljöcertifiera byggnaden enligt BREEAM tar vi hållbara beslut i alla led, från projektering till hur våra kunder använder byggnaden.
Under året togs beslut att genomföra projektet utan etappindelning. Det omfattar därmed totalt 27 000 kvm uthyrbar area varav Stockholms universitet har tecknat sig för 8 700 kvm under en tioårsperiod. Här ska en av universitetets största institutioner, Institutionen för data- och systemvetenskap (DSV), bedriva utbildnings- och forskningsverksamhet.
Utöver lärande och forskning kommer Nod att innehålla kontorsmiljöer för små- och medelstora företag inom ICT samt publika ytor med digitalt center, café och restaurang. Under året har kontrakt dessutom tecknats med den nystartade gymnasieskolan SSIS (Stockholm Science & Innovation School) samt Eatry, ett nytt restaurang- och cafékoncept. Inflyttning påbörjas sommaren 2014.
Atrium Ljungbergs projektportfölj omfattar cirka 250 000 kvadratmeter projektyta och cirka fem miljarder kronor i investeringar. Dessa möjliga utvecklingsprojekt inom vårt befintliga bestånd ger goda förutsättningar för en fortsatt hög produktionstakt. För vissa projektytor finns färdig detaljplan och för andra krävs förändring av detaljplanen innan byggstart.
| Projektyta, kvm, BTA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Lokaltyp 1) | Detaljplan finns | Förändring av detaljplan krävs |
Inv, mkr | |
| Sickla | Nacka | Handel | 10 000 | 5 000 | |
| Sickla | Nacka | Kontor | 15 000 | 15 000 | |
| Sickla | Nacka | Bostäder | 57 000 | ||
| Gränby Köpstad (Brillinge) | Uppsala | Handel | 50 000 | ||
| Gränby Centrum | Uppsala | Handel | 25 000 | ||
| Mobilia | Malmö | Handel | 15 000 | ||
| Port73 | Haninge | Handel | 8 000 | ||
| Hagastaden 2) | Stockholm | Kontor | 36 000 | ||
| Farsta Centrum | Stockholm | Handel | 5 000 | ||
| Rotebro Handel | Sollentuna | Handel | 10 000 | ||
| Summa | 139 000 | 112 000 | 5 000 |
1) Bedömd lokalanvändning kan komma att ändras samt innehålla andra inslag
2) Avser en tidig markreservation villkorad av överenskommelse om köpeskilling av marken samt att lokalerna fylls enligt visionen om Hagastaden som ett life sciencekluster. Gäller två år från beslutet. I investeringen ingår markförvärv.
"Inom vårt befintliga bestånd har vi nu möjliga utvecklingsprojekt för fem miljarder kronor."
Ingalill Berglund, vd, Atrium Ljungberg.
● Buss Saltsjöbanan Planerad sträckning Tvärbanan ● Viktiga trafikleder Pågående projekt
Sickla har under en femtonårsperiod stegvis utvecklats från ett slutet industriområde till en etablerad och attraktiv stadsdel. Ett av målen i Nacka kommuns översiktsplan är att skapa en tät och blandad stad på västra Sicklaön. Området ska vara en naturlig del av Stockholm och erbjuda en blandning av bostäder, arbetsplatser, service och attraktiva mötesplatser. Nackas starka befolkningstillväxt och planerade investeringar i närheten av Sickla skapar stora möjligheter för oss att fortsätta en framgångsrik utveckling av området.
Utöver de byggprojekt som pågår kan vi expandera och utveckla Sickla med ytterligare cirka 100 000 kvm. Närmast är planen att fortsätta tillföra kontorsarbetsplatser till Sickla Affärskvarter, där grunden redan är lagd, samt att utveckla kommunikationerna i och runt området.
Tillsammans med Nacka kommun har vi påbörjat ett planarbete för att bygga bostäder i den östra delen av Sickla Köpkvarter. Ambitionen är att skapa 400–500 attraktiva lägenheter i området, med sjöläge, goda kommunikationer och närhet till ett stort utbud av handel och service. Området kan komma att kompletteras med inslag av handel och service för att skapa en attraktiv stadsmiljö.
Sickla ligger i sydöstra Stockholm på gränsen mellan Stockholm och Nacka. I Sicklas närhet ligger Hammarby Sjöstad och Södermalm och i direkt anslutning går Värmdöleden, genomfartsleden till Nacka och Värmdö, och Södra länken. Avståndet till Slussen är sju minuter med kollektivtrafik.
Invånare i Nacka kommun: 93 000 Fram till år 2021 beräknas befolkningen växa med 23 000 personer och uppgå till 116 000.
● Buss ● Viktiga trafikleder
Uppsala är befolkningsmässigt Sveriges fjärde största kommun och en av de snabbast växande kommunerna i Sverige. Uppsala räknas numera – tillsammans med Stockholm, Göteborg och Malmö – som en av Sveriges storstäder.
Stadsdelen Gränby, där Atrium Ljungberg äger Gränby Centrum och ett stort markområde, genomgår för närvarande stora förändringar. Flera bostadsprojekt med totalt cirka 7 000 nya bostäder pågår eller planeras i närheten av Gränby Centrum och det markområde som vi äger norr om centrumet. Kommunen planerar också för ett antal idrottsanläggningar i området. I framtiden är det sannolikt att stadsdelen Gränby är helt integrerad med Uppsalas innerstad.
Trots att Gränby Centrum redan idag är en stor handelsplats kan den fortsätta att utvecklas. Vi har möjlighet att expandera Gränby Centrum med ytterligare 25 000 kvm och vår ambition är att på sikt tillföra mer handel och service såväl som nytt innehåll i form av nöje och kultur.
Dessutom planerar vi för ett nytt handelsområde, Gränby Köpstad, på vårt markområde norr om Gränby Centrum intill norra infarten från E4. I Gränby Köpstad har vi möjlighet att bygga för 50 000 kvm rationell volymhandel. Byggstart för den första etappen, om cirka 15 000 kvm, beräknas ske under 2013 och stå klar hösten 2014.
Med en ensam långsiktig ägare med helhetssyn, och med en enhetlig utformning av platsen, kommer Gränby Köpstad att särskilja sig från övriga externa handelsplatser i Uppsala.
Gränby Centrum och Gränby Köpstad ligger i stadsdelen Gränby i östra delen av Uppsala nära avfarten till nya E4. Avståndet från Gränby Centrum till Uppsala city är två kilometer.
Invånare i Uppsala kommun: 203 000 Fram till år 2020 beräknas befolkningen växa med 21000 personer och uppgå till 224 000.
25000 KVM möjlig projektyta i gränby centrum
● Buss ● Viktiga trafikleder Pågående projekt
Hela Öresundsregionen, där Malmö är en viktig del, är en stark tillväxtregion med cirka 3,6 miljoner invånare. En kraftig befolkningstillväxt det senaste decenniet har lett till en positiv köpkraftsutveckling i regionen. Vi ser Malmö som en viktig marknad, där Mobila har alla möjligheter att fortsätta utvecklas.
Samtidigt som vår omvandling av Mobilia pågår, förtätas området runt Mobilia av andra aktörer genom bland annat nya bostadsområden och utveckling av den medicinska forskningsparken Medeon och universitetssjukhuset, UMAS. Mobilia blir successivt en naturligare del av Malmös innerstad.
Utöver vårt pågående projekt i Mobilia, som färdigställs under 2013 och 2014, har vi ytterligare projektmöjligheter om 15 000 kvm i området. Våra ambitioner är att fortsätta utveckla Mobilia till ett komplett stadskvarter och vi planerar för både handel och service på den möjliga projektytan.
Våra planer för Mobilia är starkt integrerade med Malmö stads planer för att utveckla och förtäta området och förbättra infrastrukturen för gående, cyklister och kollektivtrafikresenärer.
Mobilia ligger i Malmös södra innerstad, endast fyra kilometer från Malmö city. Mobilia omgärdas av Malmös viktigaste genomfartsleder; Trelleborgsvägen, Ystadsvägen och Stadiongatan.
Invånare i Malmö kommun: 307 000 Fram till år 2020 beräknas befolkningen växa med 36 000 personer och uppgå till 343 000.
● Buss ● Viktiga trafikleder Pågående projekt Tunnelbana
Farsta Centrum har historiskt sett alltid varit, och är fortfarande, en stark handelsplats och en viktig mötesplats för boende och arbetande. Här finns en väl utbyggd infastruktur med tunnelbana, pendeltåg, buss och anknytning till genomfartsleden Nynäsvägen. Det regionala upptagningsområdet sträcker sig över fem kommuner och omfattar stora delar av södra storstockholm.
I Stockholms stads översiktsplan utpekas Farsta som en av Stockholms tyngdpunkter och viktigaste mötesplatser. Våra ambitioner med Farsta Centrum går i linje med det övergripande visions- och utvecklingsarbetet för Farsta, där vi också har en stor delaktighet tillsammans med Stockholms stad och andra intressenter.
Under 2009 och 2010 genomförde vi en stor om- och tillbyggnad av Farsta Centrum. Under 2013 fortsätter vi utvecklingen genom att bygga en ny Ica Kvantum och nytt parkeringshus i ansluting till den nya butiken. Läs mer på sidan 41.
Vi har ytterligare 5 000 kvm projektyta som är möjlig att utveckla och ambitionen är att fortsätta öka Farsta Centrums utbud av attraktiva handels- och kontorsmiljöer samt komplettera med service och kultur.
Farsta Centrum i stadsdelen Farsta är en viktig knutpunkt mitt i söderort, Stockholm. Här finns en väl utbyggd infrastruktur med tunnelbana, pendeltåg, buss och anknytning till genomfartsleden Nynäsvägen.
Farsta är omgivet av Tyresö mot öster, Haninge mot söder och Huddinge mot väster. Avståndet till Stockholm city är 20 minuter med kollektivtrafik.
● Viktiga trafikleder Pågående projekt Pendeltåg ● Buss
Haninge i södra storstockholm är en tillväxtkommun där stora satsningar på infrastrukturen pågår och planeras. Haninge har utpekats som en regional kärna i stockholmsregionens utvecklingsplan (RUFS).
Platsen för Port73 är ett viktigt nav i södra storstockholm. Utbyggnaden av motorvägen till Nynäshamn har kortat avståndet till Stockholm väsentligt och den planerade nya pendeltågstationen i stadsdelen Vega kommer att göra området ännu mer tillgängligt. Det stora stadsbyggnadsprojektet stadsdelen Vega för cirka 10000 nya boende har startat och beräknas vara klart inom en tioårsperiod. Dessa satsningar i kombination med närhet till skärgård, skog och natur, borgar för en kraftig befolkningstillväxt i regionen de närmaste åren med en ökad efterfrågan på handel och service.
Vi planerar för en fortsatt satsning i Port73 efter att det pågående utbyggnadsprojektet är slutfört. Det finns en detaljplan för ytterligare 8 000 kvm handel och vår ambition är att Port73 inom kort ska ha utvecklats till vår femte regionala handelsplats.
Port73 i Haninge ligger i korsningen mellan väg 73 (Nynäsvägen) och Gudöbroleden – tvärförbindelsen som länkar samman Haninge, Tyresö och Nacka.
Invånare i Haninge kommun: 79 500 Fram till år 2021 beräknas befolkningen växa med 8 500 personer och uppgå till 88 000.
● Tunnelbana Planerad uppgång pendeltåg ● Viktiga trafikleder Tidig markreservation
I Hagastaden, som tidigare kallades Norra station, i norra Stockholm pågår ett av Stockholms största stadsbyggnadsprojekt någonsin. Den nya stadsdelen ska bli en modern vetenskapsstad och en världsledande arena för life science – livsvetenskaper.
Avsikten med den nya stadsdelen är att skapa synergieffekter mellan sjukhuset, forskningen och näringsliv. Här ska göras plats för 50 000 arbetsplatser, 5 000 bostäder, service, kultur, restauranger och parker, en investering på cirka 60 miljarder kronor. Intresset för Hagastaden är mycket stort hos såväl företag som allmänheten och media.
Atrium Ljungberg äger och förvaltar sedan länge ett stort fastighetsbestånd i Hagastaden och under året har vi utökat beståndet ytterligare genom två fastighetsförvärv. Hagastaden är en av våra mest prioriterade kontorsmarknader och vi vill fortsätta att utveckla kontorsfastigheter här.
I maj 2012 erhöll vi en tidig markreservation om 36 000 kvm BTA invid Solnavägen. Beslutet om markreservationen är villkorat av en överenskommelse om köpeskilling samt att lokalernas innehåll fylls enligt visionen om Hagastaden som ett life-sciencekluster och gäller två år från beslutet.
Hagastaden ligger mellan Vasastaden och Karolinska sjukhuset, i norra Stockholm. Stadsdelen kommer att länka samman Stockholm med Solna genom det nya regionsjukhuset Nya Karolinska Solna (NKS).
Trots en stark inledning blev detaljhandelsåret 2012 svagt i sin helhet, med en tillväxt på två procent. Hushållens konsumtion hölls tillbaka av det osäkra konjunkturläget.
Låg ränta och inflation har gjort de svenska hushållen köpstarka, men samtidigt återhållssamma på grund av konjunkturläget i omvärlden. Detaljhandelns tillväxt i Sverige 2012 blev totalt två procent, trots att julhandeln för första gången sedan 1995 minskade jämfört mot året innan.
Dagligvaruhandeln och restaurangbranschen hade en god utveckling under året och restauranger och caféer har blivit ett allt viktigare inslag i svenska köpcentrummiljöer. Även skohandeln gick bra och med en tydlig hälsotrend har sporthandeln i Sverige vuxit under flera år. Inom elektronik-, möbel- och bygghandeln minskade omsättningen under året och i september gick hemelektronikkedjan Expert i konkurs. Sammantaget steg antalet konkurser inom detaljhandeln med nio procent under 2012.
Medan olika branscher går olika bra över konjunkturcykeln är de regionala och demografiska mönstren i detaljhandelns utveckling mer förutsägbara. Tillväxten i detaljhandeln drivs i hög grad av befolkningstillväxten. I Sverige växer befolkningen framförallt i Stockholm, Malmö och Uppsala.
Malmö har under större delen av 2000-talet haft betydligt starkare tillväxt i detaljhandeln än riket i stort och efterfrågan på butiker är fortsatt hög. Under hösten öppnade nya köpcentrumet Emporia och flera köpcentrum är under om- och utbyggnad.
Marknaden i Stockholm är mer mogen samtidigt som man väntar fortsatt befolkningstillväxt. Konkurrensen i de norra förorterna är hård, men trots detta planeras för flera nyetableringar av handelsplatser. I Uppsala har befolkningstillväxten under de senaste åren gått hand i hand med en modernisering av befintliga handelsplatser såväl som etableringar av nya.
Under de senaste åren har näthandeln vuxit sig allt starkare, till att idag utgöra närmare sex procent av den totala detaljhandeln i Sverige. Under 2012 ökade försäljningen på nätet med 13 procent, och uppgår idag till cirka 30 miljarder kronor. Tillväxten väntas fortsätta och näthandeln blir ett allt viktigare komplement till butikshandeln. Att hantera integrationen mellan de båda formerna ses som centralt för att lyckas inom detaljhandeln i framtiden. Under året har flera stora kedjor ökat sina satsningar på nätet.
Med tecken på att problemen i eurozonen i allt högre grad påverkar den svenska marknaden är utsikterna för detaljhandeln 2013 svaga. Sannolikt kommer en vändning i konjunkturen först under senare delen av året, och hinner därmed inte få så stor inverkan på den sammantagna detaljhandelstillväxten. HUI Research bedömer att detaljhandeln kommer att växa med ca två procent under 2013.
DETALJHANDELNS UTVECKLING DETALJHANDELNS UTVECKLING 2012 OCH PROGNOS 1991–2014 (LÖPANDE PRISER) DETALJHANDELNS UTVECKLING OCH PROGNOS 1991–2014 (LÖPANDE PRISER)
"Tillsammans med våra hyresgäster fortsätter vi att göra våra handelsplatser lite bättre varje dag."
Mattias Celinder, affärsområdeschef Handel, Atrium Ljungberg
Atrium Ljungberg äger och driver framgångsrika handelsplatser i starka lägen i Stockholm, Uppsala och Malmö. Med egen personal på plats möter vi dagligen våra hyresgäster och tillsammans utvecklar vi kontinuerligt våra anläggningar och områden.
Atrium Ljungberg är en av de ledande köpcentrumaktörerna på den svenska marknaden med hög kompetens, lång tradition och stor erfarenhet av att äga och driva framgångsrika handelsplatser. Våra fyra regionala handelsplatser Farsta Centrum, Sickla Köpkvarter, Gränby Centrum och Mobilia tillhör de 15 största köpcentrumen i Sverige, mätt utifrån butikernas totala omsättning. När den tredje etappen av Port73 invigs under hösten 2013 kommer den att ha vuxit till ett fyrtiotal butiker och serviceverksamheter och blivit vår femte stora handelsplats.
Förutom våra stora köpcentrum äger och driver vi också varuhuset PUB i Stockholm och Rådhuset i Uppsala samt citygallerior i Stockholm, Uppsala, Västerås och Östersund. Dessutom äger och driver vi stadsdelscentrumet Orminge Centrum i Nacka och två externa handelsplatser strategiskt belägna vid stora trafikleder i stockholmsområdet; Västberga Handel och Rotebro Handel.
Där det är möjligt kompletterar vi handelsplatserna med andra verksamheter som bidrar till synergier mellan handel, service, arbete, kultur, boende och lärande.
Med fler än 65 miljoner besökare per år i våra handelplatser har vi en stor påverkan på både människor och samhälle, samtidigt som vi och vår verksamhet i hög utsträckning påverkas av desamma. I dialog med de som berörs av vår verksamhet, som kunder, besökare, närboende och kommuner, tar vi vårt samhällsansvar och utvecklar våra områden ur ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Läs mer om ansvarsfullt företagande på sidorna 14–16.
Våra handelsplatser förändras och utvecklas löpande för att möta kundernas och marknadens behov. Under 2012 genomförde vi några större förändringar såsom öppningen av modevaruhuset Rådhuset i Uppsala samt invigningen av den andra utbyggnadsetappen av Port73 i Haninge. Under hösten fick Uppsala sin första food court när den tredje etappen i Gränby Centrum färdigställdes och samtidigt stod delar av det nya Mobilia klart för att ta emot fler besökare.
Tack vare våra medarbetare som dagligen möter våra kunder ute på handelsplatserna kunde Atrium Ljungberg under hösten 2012 stolt ta emot priset som "Bästa hyresvärd 2012" i NCSC (Nordic Council of Shopping Centers) Awards.
| nyckeltal | |||
|---|---|---|---|
| "I vårt kvarter" | Typ av handelsplats | Regionalt köpcentrum | |
| Sickla Köpkvarter är en etablerad | Ort | Nacka | |
| mötesplats med stark stadssjäl och | Uthyrbar handelsyta | 76700 kvm | |
| stort folkliv. Här präglas både utbudet och miljön av mångfald, |
Butiker och service | 150 | |
| variation och kontrast vilket skapar | Butikernas omsättning | 2800 mkr | |
| en av våra mest kompletta helhetsmiljöer med handel, kultur, |
Besökare | 14 miljoner | |
| service, arbete och lärande. | P-platser | 2600 | |
| www.sickla.se | Hyresvärde | 231 mkr | |
| "Lite mer personligt" | Typ av handelsplats | Regionalt köpcentrum | |
| Farsta Centrum är en modern | Ort | Stockholm | |
| 50-åring med unik 60-talskaraktär. | Uthyrbar handelsyta | 54600 kvm | |
| Med det stora utbudet av butiker, arbetsplatser, kultur, utbildning, |
Butiker och service | 160 | |
| service samt frisk- och hälsovård | Butikernas omsättning | 2200 mkr | |
| fungerar Farsta Centrum inte bara som en av Stockholms största |
Besökare | 14,4 miljoner | |
| handelsplatser utan även som ett | P-platser | 1700 | |
| stort stadsdelscentrum. www.farstacentrum.se |
Hyresvärde | 188 mkr | |
| "Mer plats för shopping" | Typ av handelsplats | Regionalt köpcentrum | |
| Gränby Centrum är Uppsalas enda | Ort | Uppsala | |
| köpcentrum med allt under ett tak. | Uthyrbar handelsyta | 41100 kvm | |
| Tillgängligt, effektivt och med regionens bästa öppettider gör |
Butiker och service | 97 | |
| Gränby Centrum till länets ledande | Butikernas omsättning | 1900 mkr | |
| regionala handelsplats. www.granbycentrum.se |
Besökare | 6,8 miljoner | |
| P-platser | 1800 | ||
| Hyresvärde | 137 mkr | ||
| "Mitt i Malmöbornas hjärtan" | Typ av handelsplats | Regionalt köpcentrum | |
| Mobilia är sedan länge Malmös | Ort | Malmö | |
| mest innehållsrika köpcentrum. Här | Uthyrbar handelsyta | 37900 kvm | |
| har en folklig, genuin och trivsam handelsplats med stark Malmö |
Butiker och service | 78 | |
| tradition växt fram sedan slutet av | Butikernas omsättning | 1400 mkr | |
| 60-talet. www.mobilia.se |
Besökare | 7,9 miljoner | |
| P-platser | 1200 | ||
| Hyresvärde | 108 mkr |
| nyckeltal | ||
|---|---|---|
| "En del av din dag" I Haninge har vi lagt grunden till vår femte regionala handelsplats, i ett klassiskt handelsområde mitt på Södertörn. Här kombinerar vi rationell volymhandel med en gallerias mångfald och köpupplevelse. www.port73.se "Stockholms äldsta varuhus" |
Typ av handelsplats Ort Uthyrbar handelsyta Butiker och service Butikernas omsättning Besökare P-platser Hyresvärde Typ av handelsplats |
Externhandel Haninge 26 100 kvm 30 700 mkr 2,6 miljoner 1000 50 mkr Varuhus |
| PUB grundades redan 1882, vilket gör varuhuset till Sveriges äldsta och en institution i Stockholms citykärna. PUB har genomgått en stor förvandling de senaste åren och utvecklats från en traditionell handelsplats till ett varuhus med starkt fokus på utvalt mode, inredning och design. www.pub.se |
Ort Uthyrbar handelsyta Butiker och service Butikernas omsättning Besökare Hyresvärde |
Stockholm 8 300 kvm 24 300 mkr 2,9 miljoner 42 mkr |
| "Här möts Uppsala" Rådhuset i Uppsala, med anor från 1600-talet, har omvandlats till ett modernt modevaruhus och invigdes i sin helhet i mars 2012. Här erbjuds starka varumärken i en unik miljö. www.radhuset.se |
Typ av handelsplats Ort Uthyrbar handelsyta Butiker och service Butikernas omsättning Besökare Hyresvärde |
Varuhus Uppsala 2 500 kvm 6 60 mkr 370 000 9 mkr |
| "Ett kvarter storstad" Kvarteret Igor i Västerås är sedan 2010 en helt ombyggd galleria som både har knutit ihop stadens delar samtidigt bidragit till att förstärka cityhandeln i Västerås. Igor är idag en inspirerande destination med starkt modefokus. www.kvarteretigor.se |
Typ av handelsplats Ort Uthyrbar handelsyta Butiker och service Butikernas omsättning Besökare P-platser Hyresvärde |
Citygalleria Västerås 17 200 kvm 43 500 mkr 3,5 miljoner 300 44 mkr |
| nyckeltal | |||
|---|---|---|---|
| "Din stad, ditt forum" | Typ av handelsplats Ort |
Citygalleria Uppsala |
|
| Forumgallerian mitt i Uppsala är en mode | Uthyrbar handelsyta | 10 400 kvm | |
| destination med en modern och färgstark butiksmix. Fokus ligger på en ung och med |
Butiker och service | 40 | |
| veten målgrupp. | Butikernas omsättning | 368 mkr | |
| www.forumgallerian.se | Besökare | 6 miljoner | |
| Hyresvärde | 40 mkr | ||
| Glashuset | Glashuset på Drottninggatan i Stockholm är | Typ av handelsplats | Citygalleria |
| Drottninggatan | en modern handelsplats i fem plan. Här finns | Ort | Stockholm |
| några av marknadens starkaste modeaktörer samlade under ett tak, och i ett av Stockholms |
Uthyrbar handelsyta | 6 300 kvm | |
| bästa lägen. | Butiker och service | 11 | |
| Butikernas omsättning | 200 mkr | ||
| Hyresvärde | 38 mkr | ||
| "Fantastisk shopping sju dagar i veckan" | Typ av handelsplats | Citygalleria | |
| Mittpunkten, med sitt mångsidiga utbud | Ort | Östersund | |
| inom mode och service, har en stark | Uthyrbar handelsyta | 11600 kvm | |
| ställning i Östersund. | Butiker och service | 21 | |
| www.mittpunkten.net | Butikernas omsättning | 415 mkr | |
| Besökare | 3,5 miljoner | ||
| P-platser | 200 | ||
| Hyresvärde | 24 mkr | ||
| "Ditt centrum, närmast när det gäller" | Typ av handelsplats | Stadsdelscentrum | |
| Orminge Centrum i Nacka är ett klassiskt | Ort | Nacka | |
| stadsdelscentrum med alla förväntade inslag | Uthyrbar handelsyta | 10 500 kvm | |
| såsom mat, sällanköpshandel och kommer | Butiker och service | 26 | |
| siell och offentlig service. www.ormingecentrum.se |
Butikernas omsättning | 450 mkr | |
| Besökare | 2,2 miljoner | ||
| P-platser | 260 | ||
| Hyresvärde | 22 mkr | ||
| Rotebro Handel är en stark destination för | Typ av handelsplats | Externhandel | |
| dagligvaruhandel med Coop, Willys och | Ort | Sollentuna | |
| Systembolaget som bas. | Uthyrbar handelsyta | 19 800 kvm | |
| Butiker och service | 11 | ||
| Butikernas omsättning | 612 mkr | ||
| P-platser | 600 | ||
| Hyresvärde | 32 mkr | ||
| Västberga Handel erbjuder en kombination | Typ av handelsplats | Externhandel | |
| av attraktiv dagligvaru-, sällanköpsvaru- och volymhandel. |
Ort | Stockholm | |
| Uthyrbar handelsyta | 15 200 kvm | ||
| Butiker och service | 5 | ||
| Butikernas omsättning | 501mkr | ||
| P-platser | 530 | ||
| Hyresvärde | 28 mkr |
Tack vare våra medarbetare som möter kunderna på våra handelsplatser kunde vi under 2012 stolt ta emot priset som "Bästa hyresvärd 2012" .
Gränby Centrum var en av tre finalister i kategorin "Årets Köpcentrum" i NCSC Awards 2012.
Viljan att skapa en ny handelsplats för starka varumärken i Uppsala sammanförde Atrium Ljungberg med Uppsalaborna Roger Kylberg och Michael Pettersson, ägare till Rådhuskompaniet, som idag är en stor hyresgäst i Rådhuset i Uppsala.
Rådhuset invigdes i slutet av februari 2012 och väckte stort intresse redan från start. Det nämns som norra Europas bästa shopping i några av världens främsta livsstilsmagasin och branschfolk kommer på studiebesök bland varumärkena i en av Uppsalas äldsta och mest kända byggnader.
– Det är kombinationen av oss, de övriga hyresgästerna och Atrium Ljungberg som gör Rådhuset till vad det är. Medan andra bygger för att sälja, bygger Atrium Ljungberg för att äga. Vi kan göra bättre långsiktiga val när vi arbetar med en fastighetsägare som vill göra något hållbart tillsammans med oss, säger Michael Pettersson.
När Atrium Ljungberg köpte det gamla Rådhuset i Uppsala visste man vad man ville skapa. Och att man behövde göra det tillsammans med någon. Evalena Engström, etableringschef på Atrium Ljungberg var huvudansvarig för att förverkliga idén och fylla huset med innehåll.
– Vi ville skapa en kommersiell mötesplats i den här fantastiska miljön, fylld med starka varumärken och ett riktigt bra mat- och dryckeskoncept. Något liknande fanns inte i Uppsala och med husets enastående arkitektur och centrala läge såg vi en stor möjlighet att göra något unikt.
Atrium Ljungberg behövde en operatörspartner och i samtalen med Roger Kylberg och Michael Pettersson började Rådhuset ta form.
– Det började med en ekonomisk och konceptuell diskussion. Ska man få höjd på varuhuset så måste man ha en operatör som har fingertoppskänsla. Roger Kylberg arbetar framgångsrikt med varuhuskoncept i nordiska storstäder och Michael Pettersson är stor lokal fastighetsägare här i Uppsala – kombinationen av dem är oslagbar, säger Evalena Engström.
Samarbetet fördjupades under flera år medan konceptutveckling, renovering och arbetet med varumärken fortlöpte. Husets designmanual var många gånger i centrum för diskussionen.
– Samspelet med Atrium Ljungberg har funkat jättebra. De låser sig inte vid sina lösningar utan är lyhörda för våra behov och intresserade av våra
synpunkter och idéer, även när de ligger utanför manualen, säger Michael Pettersson.
– Vi ville till exempel bygga höga skåp i Denim Library, den gamla rådhussalen där vi bytt ut böckerna i hyllorna mot denimmode från alla världens hörn. Det gick inte att göra enligt designmanualen. Men vi visade hur man kunde göra och fick då igenom det, säger Roger Kylberg.
Men trots framgången är det ingen som lutar sig tillbaka.
– Med Rådhuskompaniets koncept, övriga modeoch inredningsbutiker och en bra restaurang har Rådhuset blivit det vi ville. Men man blir aldrig
"När jag går förbi på kvällen och ser huset lysa upp så klappar hjärtat en extra gång. Rådhuset gör mig till en stolt Uppsalabo."
klar med ett sådant här koncept, det måste skruvas hela tiden. Därför är det så viktigt att vi har operatörer som fortsätter att driva arbetet framåt. Det rör sig hela tiden, nya samtal om förändringar och nya krav, säger Evalena Engström.
– Ha ha, ja. Vi är krävande. Men vi kan alltid vara raka mot varandra, säger Roger Kylberg.
Redan i ett tidigt skede, innan avtalen var klara, fick Roger Kylberg en nyckel till Rådhuset.
– Det var tomt första gången jag var där, som ett spökhus med damm överallt. Jag såg potentialen och tillbringade enormt mycket tid där för att förstå hur kundflöden och koncept skulle formas, jag nästan sov i huset. Det är enormt stort att vi tillsammans har skapat det Rådhuset är idag. Hela processen hjälps av att båda parterna låter saker växa fram, att man låter det ta tid. Det måste få ta tid för att skapa något så bra som Rådhuset, säger Roger Kylberg.
Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholmsområdet har länge varit hög. Under 2012 har dock oroligheterna i omvärldsekonomin avspeglat sig hos företagen som varit avvaktande inför att hyra större ytor. Med ökad kostnadsmedvetenhet har intresset för områdena utanför stadskärnan vuxit.
Sedan flera år tillbaka har vi sett en utveckling där områden utanför CBD (Central Business District) har stärkt sin attraktionskraft genom att fokusera på en viss sektor och bilda så kallade kluster.
Kista har länge varit känt som ett IT- och telekomområde. Trots en förhållandevis stor andel vakanta kontorslokaler (11,5 procent) är tron på området fortsatt hög. Med stor variation i standard är efterfrågan god på lokaler av hög kvalitet. Kvalitetsbredden i beståndet speglas i en stor hyresspridningen, där kontorshyrorna sträcker sig mellan 1600–2 600 kr/kvm.
Under året har Atrium Ljungberg inlett byggnationen av Kvarteret Nod, där 27 000 kvm ska färdigställas under 2014. Ett tioårigt hyresavtal har redan tecknats med Stockholms universitet. Ett annat exempel på satsningar i Kista är Klöverns nya kontorsbyggnad för Ericsson.
Det största nybyggnadsprojektet i Stockholmsområdet under 2012 är stadsutvecklingsprojektet Hagastaden. Med en tydlig inriktning mot life science kommer det framväxande kvarteret att integrera det nya universitetssjukhuset Nya Karolinska Solna. Hagastaden ska stå helt klart 2025, då området kommer omfatta 5000 bostäder och 36000 arbetsplatser.
Kontorshyrorna i Hagastaden ligger idag mellan 1800–2800 kr/kvm. Med stort intresse från såväl media som hyresgäster väntas dessa nivåer snabbt stiga, och man har under året noterat en markant minskning av antalet vakanser.
Sett över en femtonårsperiod har Södermalm gjort en resa ur ett kommersiellt perspektiv. Standarden har förbättrats och många kontorsbyggnader har genomgått stora renoveringar. Hyrorna ligger idag från 2200 kr/kvm till topphyror runt 4 000 kr/kvm, och efterfrågan är fortsatt stor. I dagsläget har de dryga 700 000 kvm kontor en vakansgrad på knappt fyra procent.
De viktigaste parametrarna för kontorshyresgäster i Stockholm är flexibla och yteffektiva lokaler samt läge. Stor vikt läggs vid goda kommunikationer, där framförallt närhet till tunnelbana prioriteras. Betydelsen av miljöklassning och hög hållbarhetsstandard fortsätter att öka.
Hyresgästernas krav har under de senaste åren drivit på en uppgradering av den tekniska standarden på kontorsytor i Stockholmsområdet. Det har resulterat i effektivare el- och ventilationssystem samt uppfräschad interiör och smartare planlösningar där 80 procent av potentiella hyresgäster idag vill ha öppna kontorslandskap.
Trots den låga vakansgraden på kontor i Stockholmsområdet gör instabiliteten i omvärldsekonomin prognosen för de närmaste åren osäker. Kontorsvakanserna väntas hålla sig på förhållandevis stabila nivåer under 2013, för att öka i början av 2014.
"Våra hyresgäster kan känna sig trygga hos oss. Vi erbjuder ett innehåll, en tjänst. Inte bara kvadratmetrar."
Micael Averborg, affärsområdeschef Kontor, Atrium Ljungberg
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter finns där Stockholm växer och utvecklas. Genom att koncentrera beståndet till utvalda delmarknader kan vi vara en framträdande aktör på respektive område och bedriva en aktiv förvaltning nära våra kunder.
Vårt kontorsbestånd finns i Hagastaden, Södermalm, Sickla, Kista och Farsta – långsiktigt starka marknader på de mest expansiva platserna i Stockholm. Enheterna är stora och sammanhållna, vilket ger oss möjlighet att vara delaktiga och påverka utvecklingen både i och utanför det egna beståndet. Bland våra kontorsfastigheter finns flera välkända profilfastigheter, där den mest kända är Glashuset vid Slussen.
På varje delmarknad har vi ett lokalt förvaltningskontor med egen beslutsfattande personal. Det ger oss möjlighet att ha en nära och tät dialog med våra kunder. Vi strävar efter att ha långsiktiga relationer med våra hyresgäster, att ge dem möjlighet att växa och krympa i våra fastigheter, utifrån deras förändrade behov. Just närheten och långsiktigheten är några av våra viktiga framgångsfaktorer. Det gör att vi kan förutse kundernas behov och att utvecklingsarbetet kan ske i samverkan över lång tid, med korta beslutsvägar och snabba genomförandetider.
Under året har flera lyckade omförhandlingar och nyuthyrningar gjorts. Uthyrningsgraden låg
vid slutet av 2012 på 93 procent. I Stockholms city, Södermalm och Hagastaden är våra fastigheter i det närmaste fullt uthyrda.
Vi fortsätter att växa med vårt kontorsbestånd både i befintliga fastigheter och genom förvärv. Under 2012 flyttade Intrum Justitia in i sitt nya huvudkontor i Sickla Affärskvarter. Byggnaden blir Atrium Ljungbergs första att miljöcertifieras enligt BREEAM. I samma område har stora inflyttningar skett i kontorshuset HK60.
I början av 2012 köpte vi resterande 50 procent av kontorsfastigheten Blästern 13 i Hagastaden och i slutet av året även kontorsfastigheten Härden 14 i samma område. Dessa båda förvärv ger oss möjligheter att vara en än starkare aktör på en av Stockholms viktigaste tillväxtmarknader.
I Kista fortsätter arbetet med att uppföra Kvarteret Nod, en ny mötesplats för kreativitet, innovation och tillväxt inom ICT. Läs mer om Kvarteret Nod på sidan 42.
| beskrivning | |
|---|---|
| Hagastaden | I Hagastaden pågår just nu ett av Stockholms största utvecklingsprojekt någonsin, med en beslutad investering på cirka 60 miljarder kronor. Atrium Ljungberg har ägt fastigheter i området sedan 1992 och bevarat och utvecklat de vackra industrifastig heterna från 1930-talet. Idag består fastigheterna av moderna, funktionella kontors miljöer med hög teknisk kapacitet. Här finns hyresgäster såsom Danske Bank, PwC, Stockholms läns landstings IT-avdelning och en av Stockholms läns landstings BUP-mottag ningar. Under året har stora nyuthyrningar gjorts och våra fastigheter i Hagastaden är i det närmaste fullt uthyrda. Bland annat har avtal tecknats med Friskis & Svettis Stock holm, som i början av året öppnar en stor träningsanläggning samt kontor i området. |
| Södermalm | Södermalm fortsätter att vara en eftertraktad plats för kontorsetablering. Här ligger våra kontorsfastigheter bra positionerade på bästa lägen. Vid Slussen finns en av Stockholms mest kända byggnader, Glashuset, som attraherar många företag med starka varumärken. Våra hyresgäster i Glashuset inkluderar sedan länge Tidningarnas Telegrambyrå, Tengbomgruppen och Telenor. I Söderhallarna vid Medborgarplatsen har vi moderna lokaler mitt i söders puls av människor, handel och restauranger. Intill Medborgarplasten, på Magnus Ladulåsgatan, har vi ljusa och funktionella kontors lokaler med närhet till goda kommunikationer. |
| Sickla | Sickla Affärskvarter är benämningen på den satsning som pågår för att tillföra fler kontorsarbetsplatser till Sickla. Under året har Intrum Justitia flyttat in i sitt nya hus och om- och tillbyggnaden av kontorshuset HK60 blev klart vid årsskiftet 2012/2013. Arbetet med att färdigställa AkzoNobels svenska huvudkontor och ett laboratorium pågår. Inflyttning sker i början av 2014. På några års sikt är vår målsättning att antalet arbetsplatser i Sickla ska öka från cirka 4 500 till cirka 8 000. |
| Kista | Kista är ett ledande kluster för företag, forskning och utbildning inom informations och kommunikationsteknologi i en levande och starkt växande vetenskapsstad. I Atrium Ljungbergs fastigheter i stadsdelen Ärvinge finns både kontor och bostäder. Här finns internationella företag som Oracle, Atea, Agilent Technologies, Ingram Micro och Huawei. Vid Kista Gård uppförs nu Kvarteret Nod, en ny kreativ och dynamisk mötesplats för bland annat lärande och forskning. Kvarteret Nod beräknas stå klart för inflyttning under 2014. Läs mer om Nod på sidan 40. |
| Farsta | I Farsta, som utpekats som en av Stockholms stads viktigaste mötesplatser i sydöstra Stockholm, äger Atrium Ljungberg kontorsfastigheter om närmare 29 000 kvm. Stockholms stad, Rikspolisstyrelsen, Arbetsförmedlingen och SEB är några av våra hyresgäster. Här finns också Hotspot Farsta, ett flexibelt kontors- och entreprenörs centrum för nyföretagare. Vårt arbete med att utveckla och skapa levande kontors miljöer i Farsta går hand i hand med Stockholms stads visions- och utvecklings arbete "Tyngdpunkt Farsta", vars syfte är att göra Farsta till en spännande och konkurrenskraftig handels- och mötesplats. |
Genom en nära och tät dialog med våra kunder kan vi förutse deras behov och utvecklingsarbete kan ske i samverkan över tid.
72 atrium ljungberg ÅRSREDOVISNING 2012
Genom att arbeta nära och tillsammans med kunderna skapar Atrium Ljungbergs affärsutvecklare och arbetsrymdsspecialister helt nya och betydligt mer effektiva arbetsplatser med en kombination av egna och delade funktioner.
Det är först i mötet som idéer kan växa till innovationer. Därför bygger Atrium Ljungberg mer än hus. Vi bygger sammanhang och mötesplatser.
– Eftersom hela vår idé är att skapa mötesplatser måste vi göra vår läxa ordentligt tillsammans med kunden. När vi nu bygger Kvarteret Nod i Kista, Sveriges främsta mötesplats för kreativitet, innovation och tillväxt inom informations- och kommunikationsteknologi, behöver vi samla alla aktörer i ett nytt sammanhang och ge dem förutsättningar för att mötas, säger Peter Johansson, affärsutvecklare och arbetsrymdsspecialist på Atrium Ljungberg,
Peter Johansson, affärsutvecklare och arbetsrymdsspecialist på Atrium Ljungberg
med lång erfarenhet av förändringsprocesser hos företag som Ikea, Folksam, Scania, Atea och Atlas Copco.
Genom att skapa optimala förutsättningar för kunderna att utveckla sina affärer tryggar Atrium Ljungberg samtidigt sin egen.
– Våra kunder litar på att vi gör resan tillsammans och anpassar lösningar efter deras skiftande verksamheters behov.
Kundens egen funktion och yta – kärnan – utgör basen men verksamheten varierar både över dagen och sett över längre tid.
– Därför arbetar vi med något som vi kallar för Space Management, som handlar om olika lager av delade funktioner.
Metoden bygger på olika zoner på och kring kontoret; den personliga, arbetsgruppens, företagets och andra företags ytor i samma sammanhang.
– Genom att arbeta med Space Managementmodellen kan företag och organisationer använda lokalerna som ett verktyg att nå sina affärsmål på ett helt nytt sätt, säger Peter Johansson.
I praktiken innebär det mindre rymd för individuella arbetsplatser och mer rymd för de gemensamma verktygen, både inne på företaget, på delade ytor precis i anslutning och inne hos grannföretagen. Genom att omhänderta människors olika behov i olika zoner kan företagets egen kontorsyta minskas, samtidigt som tillgången till delade och delvis delade funktioner ökar.
Atrium Ljungberg har använt Space Management i lokalerna Ärvinge 16.0 i Kista där café, konferensanläggning, partnerarbetsplatsen hubben och det kreativa satellitkontoret Hotspot välkomnar besökare till företagen Atea, NEC, Novell och Middlepoint.
– Genom att arbeta med Space Management på det här sättet med egna och delade ytor finns en inbyggd flexibilitet som gör att vi kan möta skiftande behov på ett effektivt sätt.
Kvarteret Nod är just nu en byggarbetsplats, men huset och platsen kan ändå upplevas som om det vore klart. Detta är möjligt genom Atrium Ljungbergs fullskaliga virtuella visualiseringsverktyg.
– Det är ett stort steg att bryta mönster och ta steget in i framtidens arbetsplats. Det här är ett av våra verktyg för att skapa en effektiv förändringsprocess. Det gör det lättare att föreställa sig hur det kommer bli i praktiken och säkerställa att vi hamnar rätt från början, säger Peter Johansson.
Våra två bostadsområden är integrerade i stadsdelen Ärvinge i Kista och i Mobilia i Malmö. I framtiden vill vi komplettera flera av våra områden med bostäder. Vi tror att mixen av verksamheter är det som skapar levande mötesplatser.
Atrium Ljungbergs huvudinriktning är fastigheter för handel och kontor, men våra miljöer rymmer också boende, kultur, service och lärande. Vi tror på idén att kombinera verksamheter som drar affärsmässig nytta av varandra för att skapa dynamiska helhetsmiljöer som lever dygnet runt.
Bostäder är ett allt viktigare inslag i vår strategi att skapa levande miljöer. Med bostäder befolkas områden både dag som natt och skapar goda förutsättningar för en plats att bli just levande.
Våra nuvarande bostadsområden finns i Ärvinge, som utgör en egen stadsdel vid entrén till Kista, och i Malmö i anslutning till Mobilia stadskvarter.
I Ärvinge har vi skapat en småskalig och lågbebyggd trädgårdsstad där de 435 hyresrätterna integrerats med arbetsplatser, restauranger och närservice.
I Mobilia har vi närmare 200 hyreslägenheter, ett fyrtiotal nybyggda sedan 2009 och de övriga nyrenoverade sedan samma år. Dessutom bygger vi just nu ytterligare två nya bostadshus i Mobilia med ett sjuttiotal hyreslägenheter. Inflyttning kommer att ske från slutet av 2013.
Vi äger även mark på andra ställen inom vårt fastighetsbestånd som lämpar sig för boende. I framtiden kan vi komma att bygga fler bostäder där det kompletterar våra helhetsmiljöer på ett bra sätt.
lägenheter 630 i kista och malmö
lägenheter 70 under mkr uppförande i malmö
61 – Hyresvärde
"Vi värdesätter långvariga, nära samarbeten som bygger på tydlighet och ärlighet."
Johan Edlund, vd, TL Bygg
Helhetsperspektiv och samverkan är grundläggande i Atrium Ljungbergs strategi. Genom vårt helägda dotterbolag TL Bygg ökar vi flexibiliteten och snabbheten i vårt arbete och får en större kontroll över byggprojekten. Tillsammans med byggbolaget breddar vi vårt perspektiv, vilket gynnar våra kunder och projekt.
TL Bygg har, liksom delar av Atrium Ljungberg, sina rötter i det bygg- och fastighetsbolag som Tage Ljungberg startade 1946. Bolagets verksamhet grundar sig på en stolt byggmästartradition och på det yrkeskunnande som Tage Ljungberg implementerade i sitt bolag.
TL Bygg är främst verksamt i storstockholm och utför alla typer av byggnationer. Skräddarsydda, kundanpassade helhetslösningar är kännetecknande för verksamheten, som omfattar nyproduktion, ombyggnation och byggservice samt ROT-arbeten av bostadsfastigheter. De huvudsakliga beställarna är statliga bolag, kommuner, landsting, försäkringsbolag, fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar.
Cirka 40 procent av TL Byggs totala omsättning 2012 avser arbeten utförda åt Atrium Ljungberg. Orderstocken vid årets utgång var 225 mkr.
Under året har TL Bygg bland annat byggt en ny förskola i Nacka, ett flertal apotek, kontorsanpassningar åt AMF och ett skyddsrum i Sickla. I Uppsala har TL Bygg, på uppdrag av Atrium Ljungberg, arbetat med om- och tillbyggnationen av Rådhuset och Gränby Centrum. Man har också påbörjat nyproduktion av en fastighet på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) för Akademiska Hus och arbeten i Tele2 Arena för SGA Fastigheter. Dessutom har ett flertal stambyten utförts åt Stockholmshem. Många av arbetena kommer att fortsätta under 2013.
TL Bygg är ett lönsamt bolag som visar goda resultat över konjunkturcykler. Genom att bidra med viktig och kompletterande kompetens tillför dotterbolaget stort värde till Atrium Ljungberg, inte minst i komplexa projekt där samarbetet gör
OMSÄTTNING PER BESTÄLLARKATEGORI
Atrium Ljungberg mer snabbfotat och flexibelt. Genom kontroll över och inflytande under hela byggprocessen kan Atrium Ljungberg tillsammans med TL Bygg tillföra ett större värde till kunder och uppdragsgivare.
För TL Bygg innebär ägarförhållandet trygghet och stabilitet i verksamheten och ger möjlighet att satsa på långsiktigt viktiga frågor såsom personaloch kvalitetsfrågor. En löpande dialog mellan bolagen uppmuntrar till kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
TL Bygg värdesätter långvariga, nära samarbeten, som bygger på lojalitet, tydlighet och ärlighet. Att behålla kunder för återkommande uppdrag ses generellt som mer värdefullt än att ta in enstaka projekt för nya kunder. Bolagets starka grundvärderingar; långsiktighet, pålitlighet, samverkan och engagemang, genomsyrar hela verksamheten och är en bidragande faktor till långa kund- och affärsrelationer och återkommande beställare.
Liksom Atrium Ljungberg strävar TL Bygg efter att driva verksamheten med egna medarbetare för att säkerställa engagemang, effektivitet och kvalitet. Företaget har egen kompetens inom såväl byggoch projektledning som kalkylering och inköp. Under året har satsningar gjorts på utbildning och kompetensutveckling bland både tjänstemän och yrkesarbetare. Bland annat har ett flertal personer deltagit i ett omfattande ledarskapsprogram.
TL Bygg är medlemmar i bransch- och arbetsgivarorganisationen Sveriges Byggindustrier och stödjer dess mål och visioner om moderna medarbetaravtal, en sund byggbransch och säkra arbetsplatser.
Läs mer på: www.tlbygg.se
Byggbolag med uppdrag främst i Storstockholm certifierade enligt BFK9K, ett produktcertifieringssystem för byggbranschen Antal anställda: 122 (32 tjänstemän, 90 yrkesarbetare) Nettoomsättning 2012: 378,5 mkr Resultat efter finansnetto 2012: 20,6 mkr Orderstock vid utgången av 2012: 225 mkr Vd: Johan Edlund
| mkr | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning externa beställare | 225,6 | 292,8 | 304,5 | 299,2 | 291,4 |
| Nettoomsättning koncerninterna företag | 152,9 | 135,7 | 69,4 | 50,2 | 67,4 |
| Nettoomsättning totalt | 378,5 | 428,5 | 373,9 | 349,4 | 358,8 |
| Rörelseresultat | 19,5 | 32,3 | 30,9 | 33,5 | 31,4 |
| Finansnetto | 1,1 | 0,8 | 0,9 | 0,0 | 1,1 |
| Resultat efter finansnetto | 20,6 | 33,1 | 31,8 | 33,5 | 32,5 |
| Antal anställda | 122 | 120 | 113 | 100 | 100 |
Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Bolagsstyrningsrapporten återfinns på sidorna 96–101.
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter, främst för handel och kontor. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarperspektiv. Vi skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Vi leder och driver hela affärsprocessen själva, vilket ger en inblick i och förståelse för helheten. Våra utvecklingsprojekt ger långsiktig avkastning.
Vår målsättning är att driftöverskottet ska öka med tio procent per år. Investeringar i egna utvecklingsprojekt ska årligen uppgå till en miljard kronor med en projektvinst om 20 procent för ny- och tillbyggnader. Under 2012 ökade driftöverskottet med 11,8 procent jämfört med föregående år och bolaget investerade 1 512 mkr i egna utvecklingsprojekt. Under året färdigställdes två ny- och tillbyggnadsprojekt. Total investering för dessa uppgick till 255 mkr och projektvinsten till 17 procent.
De finansiella målen fastställer också att soliditeten ska vara lägst 30 procent, samt att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid slutet av 2012 uppgick soliditeten till 40,3 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 2,6 ggr.
Utdelning till aktieägarna ska motsvara minst 50 procent av resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt. Föreslagen utdelning för 2012 uppgår till 2,85 kr per aktie, vilket motsvarar en utdelningsandel om 68 procent.
Den svaga omvärldsutvecklingen under 2012 påverkade den svenska marknaden i allt större utsträckning under årets gång. Svensk ekonomi växte med 1,2 procent under året, vilket är starkare i jämförelse med övriga Europa.
Efterfrågan på kontorslokaler i stockholmsområdet har varit hög under en längre tid.
Med en ökad kostnadsmedvetenhet har företagens intresse för områdena utanför stadskärnan vuxit under året.
På Atrium Ljungbergs samtliga kontorsdelmarknader har efterfrågan av lokaler varit god under hela 2012. Vi har genomfört flera lyckade nyuthyrningar och omförhandlingar i bland annat Hagastaden och Södermalm i Stockholm samt i Sickla, Nacka. Särskilt bra har uthyrningsarbetet gått i Hagastaden där våra fastigheter nu är i det närmaste fullt uthyrda. Hyresnivåerna inom vårt kontorsbestånd är stabila och på vissa ställen har nivåerna ökat.
Låg ränta och inflation har gjort de svenska hushållen köpstarka, men samtidigt återhållssamma på grund av konjunkturläget i omvärlden. Detaljhandelns tillväxt i Sverige 2012 blev totalt 2,0 procent, trots att julhandeln för första gången sedan 1995 minskade jämfört mot året innan. Dagligvaru-, sport- och skohandeln har haft bra utveckling under året. Även restaurangbranschen har haft en god utveckling. Inom elektronik-, möbel- och bygghandeln minskade omsättningen under året.
Atrium Ljungbergs större handelsplatser; Sickla Köpkvarter i Nacka och Farsta Centrum i Stockholm, Port73 i Haninge, Gränby Centrum i Uppsala och Mobilia i Malmö har under året haft en sammantagen omsättningsökning med 3,4 procent jämfört med föregående år. Omsättningen har påverkats av såväl pågående som färdigställda projekt. Hyresnivåerna för Atrium Ljungbergs butikslokaler har varit stabila under året.
Atrium Ljungbergs höga utvecklings- och investeringstakt har fortsatt under 2012. Investeringar i egna utvecklingsprojekt uppgick till 1512 miljoner kronor (1050) och förvärv har gjorts med 895 miljoner kronor (379).
Tre stora invigningar har skett i våra handelsområden under året. I slutet av februari 2012 öppnade modevaruhuset Rådhuset i Uppsala. Rådhuset, som är en av Uppsalas mest kända och karaktäristiska byggnader
har under ett par års tid genomgått en omfattande om- och tillbyggnad. Det nya Rådhuset inrymmer idag ett femtiotal högkvalitativa modevarumärken, restaurang, bar och café samt en inredningsbutik.
I slutet av mars färdigställdes den andra utbyggnadsetappen av Port73 i Haninge med tre nya butiker. Ytterligare en utbyggnad om 10 400 kvm ny handelsyta pågår i Port73. Här kommer bland andra en stor dagligvarukedja att öppna efter sommaren 2013.
I slutet av september invigdes en ny byggnad om 10 000 kvm i Mobilia i Malmö med sju verksamheter innehållande butiker, gym, service och restaurang. I och med detta har vi kommit mer än halvvägs i den stora omvandlingen av Mobilia från ett traditionellt köpcentrum till att bli ett stadskvarter. Den stora invigningen sker i september 2013. Då öppnar ytterligare ett fyrtiotal nya verksamheter för handel, service, hälsa och kultur. Samtidigt kommer ett nytt p-hus med cirka 650 parkeringsplatser att stå klart. Dessutom pågår nybyggnationen av två bostadshus i Mobilia med ett sjuttiotal hyreslägenheter som kommer att vara inflyttningsklara från slutet av 2013.
Gränby Centrum i Uppsala fortsätter att växa och i september färdigställdes den tredje utbyggnadsetappen på kort tid. En av entréerna har flyttats ut och fyra nya butiker och en food court med fem olika matkoncept och ett café öppnade. Gränby Centrum består nu av ett hundratal olika butiker, restauranger och serviceverksamheter.
Vad gäller utvecklingsprojekt för kontor inleddes i början av året arbetet med att bygga AkzoNobels nya svenska huvudkontor i Sickla. AkzoNobel har tecknat avtal för 7 800 kvm av husets totala uthyrbara yta på 10 800 kvm. Byggnaden beräknas vara klar för inflyttning i början av 2014.
I maj erhöll Atrium Ljungberg en tidig markreservation om 36 000 kvm BTA i Hagastaden, norra Stockholm. Beslutet är villkorat av en överenskommelse om köpeskilling av marken samt att lokalerna fylls enligt visionen
om Hagastaden som ett life science-kluster och gäller två år från beslutet.
Intrum Justitias nya huvudkontor i Sickla färdigställdes under november och företaget flyttade in på 6 000 kvm av husets totalt 7 400 kvm. Under våren 2013 öppnar ett restaurang-, deli- och butikskoncept i husets bottenplan.
I Sickla slutfördes totalrenoveringen och tillbyggnaden av kontorshuset HK60. Fastigheten, som byggdes i början av 1960-talet, består numera av moderna och representativa kontor av hög standard. Fyra tillbyggda glasvåningar och utanpåliggande glashissar ger HK60 en unik utsikt över Stockholm. Inflyttning påbörjades under slutet av 2012 och fortsätter successivt under våren 2013. HK60 och Intrum Justitias nya huvudkontor utgör, tillsammans med det nyligen invigda torget, Hesselmans torg, en viktig del av Sickla Affärskvarter.
I Kista fortsätter byggnationen av Kvarteret Nod som kommer att bli en helt ny mötesplats för bland annat lärande, forskning och näringsliv. Projektet omfattar totalt 27 000 kvm uthyrbar yta. Stockholms universitet kommer att hyra 8 700 kvm under en tioårsperiod. Kontrakt har även tecknats med SSIS (Stockholm Science & Innovation School) samt en restaurang- och caféaktör. Kvarteret Nod färdigställs sommaren 2014.
Som en del av Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete är målsättningen att miljöcertifiera alla våra större nybyggnader. Vi har valt att certifiera enligt miljöklassningssystemet BREEAM. Miljöcertifieringen pågår för de fyra större nybyggnadsprojekten HK Intrum Justitia, HK AkzoNobel, Mobilia etapp 3 och Kvarteret Nod. Den första certifieringen kommer att bli klar under våren 2013 och avser Intrum Justitias nya huvudkontor i Sickla.
I januari förvärvade Atrium Ljungberg resterande 50 procent av fastigheten Blästern 13 i Hagastaden i Stockholm, till en köpeskilling om 630 miljoner kronor. Fastigheten ägdes sedan tidigare till 50 procent av Atrium Ljungberg. I december förvärvades fastigheten Härden 14, belägen i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd i Hagastaden. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde på 227 miljoner kronor. Under året förvärvades också fyra villafastigheter i nära anslutning till Sickla Köpkvarter för en sammanlagd köpeskilling om 37 miljoner kronor. Därmed har Atrium Ljungberg förvärvat ett stort markområde i den östra delen av Sickla, vilket ger möjligheter att vidareutveckla området.
Under året har fastigheten Stormarknaden 1 i Halmstad avyttrats. Försäljningen skedde genom avyttring av aktier. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde uppgående till 130 miljoner kronor med en resultateffekt på 48 miljoner kronor efter skatt.
Kompetensförsörjning är en viktig faktor för företagets framgång. Därför arbetar bolaget strukturerat med uppdragsbeskrivningar, målsamtal, uppföljningar av handlingsplaner samt utvecklingsprogram och ledarskapsutveckling för att göra bolaget till en än mer attraktiv arbetsgivare. Målet är att bli en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work®.
I februari 2012 tillträdde Mattias Celinder rollen som chef för affärsområde handel i Atrium Ljungberg och medlem i bolagets ledningsgrupp. Mattias Celinder efterträdde Kristina Johnson som lämnade sitt uppdrag i januari.
Atrium Ljungberg har upprättat program för emission av företagscertifikat med ett rambelopp uppgående till två miljarder kronor. Under första halvåret 2013 avses att låna en miljard kronor under programmet, varav hälften emitterades i februari. Bolaget har även tecknat två kreditlöften, om totalt en
miljard kronor, som säkerhet för programmet. Dessa löper på tre respektive fem år.
Detaljplaneändringen för en nybyggnad för Ica Kvantum i Farsta Centrum vann laga kraft i januari 2013. Utöver butiksytan planeras ett parkeringshus med cirka 170 platser. Byggstart beräknas ske under första kvartalet 2013 och Ica Kvantum planeras öppna under våren 2014.
Carola Lavén, chef för affärsutveckling och medlem i bolagets ledningsgrupp, meddelade i slutet av februari att hon valt att lämna sin anställning i Atrium Ljungberg.
Tillväxten i svensk ekonomi dämpades under slutet av 2012. Både varslen och arbetslösheten ökade. Den ekonomiska osäkerheten i omvärlden, famförallt i euroområdet, kvarstår. Såväl svenska hushåll som företag ser negativt på framtiden och både investeringar och konsumtion förväntas utvecklas svagt under 2013. Konjunkturinstitutet bedömer att BNPtillväxten kommer uppgå till 0,8 procent under 2013 i jämförelse med utfallet året innan på 1,2 procent. HUI Research spår att den sammantagna detaljhandelstillväxten i Sverige kommer att uppgå till 2,0 procent under 2013, vilket är i nivå med 2012.
Atrium Ljungbergs förutsättningar är goda då utvecklingen på de marknader bolaget finns på bedöms starkare än genomsnittet i Sverige. Vår bedömning är att omsättningen på våra handelsplatser samt hyresnivåerna för både handels- och kontorslokaler kommer att vara stabila under 2013.
Årets genomförda förvärv och färdigställda projekt, samt de projekt som kommer att färdigställas under 2013 kommer att ge ökade hyresintäkter under kommande året. Resultatet före värdeförändringar och skatt väntas för 2013 uppgå till 790 miljoner kronor. Årets resultat efter skatt bedöms uppgå till 615 miljoner kronor vilket motsvarar 4,73 kr/ aktie. Värdeförändringar och framtida eventuella fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är i huvudsak inriktat på handels- och kontorsverksamhet på den svenska marknaden. Detta betyder att vi är exponerade mot hur den svenska ekonomin utvecklas i stort, särskilt på de delmarknader där vi är verksamma. Det är framför allt fastighetsvärderingen, projektverksamheten och finansieringen som är prioriterade riskområden med hänsyn till komplexiteten och beloppens storlek.
Atrium Ljungberg redovisar sina fastigheter till verkligt värde i redovisningen vilket innebär att en värdeförändring påverkar bolagets resultaträkning. Kassaflödet påverkas dock inte förrän fastigheterna avyttras. Marknadsvärdet beräknas utifrån köparens krav på avkastning och de enskilda fastigheternas förväntade driftöverskott. Avkastningskravet bestäms av den riskfria räntan och varje fastighets unika risk. Det förväntade driftöverskottet är det överskott som en potentiell köpare beräknas kunna uppnå. Förutsättningarna för ett högt driftöverskott påverkas dock av hur Atrium Ljungberg lyckas förvalta och utveckla sina fastigheter till attraktiva handelsplatser och kontorsmiljöer med en kostnadseffektiv drift. Här har förvaltningen en viktig roll i att utveckla långsiktiga relationer med hyresgästerna och säkerställa att fastigheterna upprätthåller en hög teknisk standard.
Avkastningskravet och driftnettot, och därigenom indirekt marknadsvärdet, påverkas vidare av omvärldsfaktorer såsom konjunkturläge och variation av utbuds- och efterfrågebalans på den lokala marknaden. Atrium Ljungbergs strategi är att finnas på tillväxtorter där det finns förutsättningar för långsiktig tillväxt. Vid bedömning av dessa delmarknader analyseras läge, befolkningstillväxt, sysselsättning, allmänna kommunikationer och konkurrenssituationen. Vår bedömning är att de marknader som vi finns på klarar sig bättre i både hög- och lågkonjunktur än genomsnittet i Sverige. Vidare är en förändrad bebyggelse till följd av nya detaljplaner en faktor som kan få såväl positiv som negativ värdepåverkan för bolaget. Exempelvis bedömdes den tidigare föreslagna, och nu hävda detaljplanen för Slussen i Stockholm,
medföra en väsentlig negativ värdeeffekt. Nu pågår därför ett arbete för att hitta lösningar som möjliggör Slussens omvandling och som samtidigt säkrar byggnadens värde.
Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis och för att kvalitetssäkra värderingen låter vi externa värderingskonsulter granska värderingen. Under 2012 har totalt 51 procent av fastigheternas värde externvärderats. I tabellen nedan redovisas hur effekter av olika parametrar påverkar marknadsvärdet.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
| Värdeparameter | Antagande Värdepåverkan, mkr |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/– 10% | +/– 2 440 |
| Driftkostnad | +/– 50 kr/kvm | –/+ 644 |
| Avkastningskrav | +/– 0,25% | –1020 /+1120 |
| Långsiktig vakansgrad | +/– 2% | –/+ 750 |
Fastigheternas värdeförändringar påverkar även bolagets nyckeltal. Nedanstående känslighetsanalys visar hur Atrium Ljungbergs belåningsgrad påverkas vid värdeförändringar om +/– 10 %.
| Fastigheter | –10 % | 0 | +10 % |
|---|---|---|---|
| Värdeförändring, mkr | –2 458 | 0 | 2 458 |
| Belåningsgrad | 53 % | 47 % | 43 % |
Samtliga våra fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar. Läs mer om fastighetsvärderingen på sidorna 23–24 och i not 15.
Fastighetsutvecklingen genom investeringar i egna fastigheter och byggrätter är mycket viktig för Atrium Ljungbergs värdetillväxt. Vid ny- och tillbyggnationer är målet att nå en projektvinst om 20 procent. Vid ny-, om- och
tillbyggnationer finns en potentiell risk att kundernas behov och förväntningar inte uppfylls eller att projekten blir dyrare på grund av felkalkylering i planeringsfasen. Konjunkturen påverkar även kostnadsutvecklingen. Det finns också risk att byggnationen blir mer komplex än beräknat eller att den tekniska standarden blir bristfällig.
För att bemöta dessa risker drivs projekten från idé till färdigställande av egen kompetens inom bolaget. I och med detta har vi kontinuerlig direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar, en snabb och enkel överlämning till förvaltningen samt ett helhetsperspektiv som skapar möjlighet att arbeta fram unika lösningar. För projekt där investeringen uppgår till 20 miljoner kronor eller mer tillsätts en styrgrupp bestående av medarbetare inom affärsutveckling, projektledning och förvaltning som aktivt deltar genom hela processen. Det är styrgruppen som säkerställer att projekten genomförs kostnadseffektivt och att projekten möter efterfrågan från våra kunder. Varje kvartal genomförs investeringsuppföljningar då styrgruppens ordförande, affärsutvecklare, projektledare, cfo och projektcontroller närvarar. Projektens utveckling och ekonomi rapporteras till bolagsledningen och styrelsen varje kvartal. För investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Denna innebär att inga investeringar påbörjas utan en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknade hyreskontrakt eller i kombination med goda förutsättningar på hyresmarknaden.
Alla investeringsbeslut som överstiger 20 miljoner kronor fattas av styrelsen. Investeringsbeslut under 20 miljoner kronor beslutas enligt gällande attestordning i bolaget. Projekten är försäkrade under byggnationstiden och för garantiåtaganden efter färdigställandet.
För att behålla en framtida långsiktig tillväxt är det viktigt att ständigt söka efter nya affärsmöjligheter genom att fylla på projektportföljen. I dagsläget kvartstår investeringar om 1,4 miljarder kronor på redan beslutade projekt och möjliga investeringar inom beståndet om fem miljarder kronor där en detaljplan finns eller måste förändras.
Förvärv av fastigheter sker främst i syfte att förvärva byggrätter och framtida utvecklingsprojekt eller att få strategiska fördelar.
Samtliga förvärv görs med avsikten att långsiktigt äga och förvalta fastigheterna.
För att behålla investeringstakten är tillgången på finansiering viktig. Se sid 89 för beskrivning av Atrium Ljungbergs finansiering och finanspolicy.
Enligt miljöbalken är huvudregeln att den som bedrivit en verksamhet eller har vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada (verksamhetsutövaren) är skyldig att göra undersökningar och utföra eller bekosta avhjälpandet. I andra hand kan fastighetsägaren i vissa fall bli ansvarig. I samband med fastighetsförvärv och inför nya projekt gör Atrium Ljungberg genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. I förkommande fall upprättas en plan för hur riskerna ska hanteras och vilka åtgärder som kan vidtas för att förebygga eller hindra negativ påverkan. Denna process
| Förfalloår | Antal kontrakt |
Kontrakterad årshyra, mkr |
Kontrakterad årshyra, % |
|---|---|---|---|
| 2013 | 1 187 | 281 | 14,8 |
| 2014 | 395 | 287 | 15,1 |
| 2015 | 426 | 384 | 20,2 |
| 2016 | 172 | 231 | 12,1 |
| 2017 | 118 | 237 | 12,4 |
| 2018 | 39 | 144 | 7,6 |
| 2019 och senare | 86 | 280 | 14,7 |
| Bostäder | 645 | 61 | 3,2 |
| Totalt | 3 068 | 1 904 | 100,0 |
| kkr | Antal kontrakt | Kontrakterade hyres intäkter på årsbasis, % |
|---|---|---|
| 0–250 | 2 072 | 5,9 |
| 251–500 | 237 | 4,6 |
| 501–1 000 | 282 | 10,4 |
| 1 001–3 000 | 345 | 30,3 |
| >3 001 | 132 | 48,8 |
| Totalt | 3 068 | 100,0 |
| mkr | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,3 | 0,8 | 5,2 | 3,4 | 2,4 |
bidrar också till att identifiera möjligheter och egenskaper som kan höja prestandan på fastigheten.
Atrium Ljungbergs hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader vi verkar på samt hur vi lyckas utveckla våra handelsplatser och kontorsmiljöer. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler med mindre vakanser vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt.
Totalt har Atrium Ljungberg vid årsskiftet 2 423 kommersiella hyreskontrakt (2 269), med en stor spridning över löptider och hyresgästsammansättning i syfte att minska marknadsrisken. Årshyran för det enskilt största kontraktet uppgår till mindre än två procent av bolagets hyresintäkter. De tio största kunderna står för 24 procent av hyresintäkterna, fördelat på 80 etableringar. Den genomsnittliga återstående viktade avtalslängden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,6 år (3,9), bostäder exkluderat.
Förändringar i marknadshyrorna får på kort sikt en begränsad effekt på hyresintäkterna då de kommersiella hyreskontrakten oftast tecknas för en löptid på tretillfem år. Kontraktstiden skiljer sig mellan handel- och kontorsfastigheter då kontrakt för handel med fördel tecknas på kortare tid, cirka tre år, för att skapa en bra variation och anpassning av utbudet på våra handelsplatser.
Hyreskontrakten kan normalt sägas upp senast nio månader innan kontraktstidens slut, antingen för omförhandling av villkor eller för avflyttning. Om ingen uppsägning görs förlängs kontrakten i allmänhet med tre år och på oförändrade villkor. För hyreskontrakt avseende handelsytor är det vanligt förekommande med en fast hyra med en omsättningsklausul som innebär att hyresgästen betalar ett tillägg till hyran, baserat på hyresgästens omsättning. I en uppåtgående konjunktur medför detta en möjlighet till ökade hyresintäkter medan vid en omvänd situation begränsas risken genom att hyresgästen
betalar en fast minimihyra. För 2012 uppgick de rörliga omsättningstilläggen till 0,9 procent av de totala hyresintäkterna.
En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna relativt snabbt. Vi arbetar strategiskt med uthyrningsarbetet. Genom att finnas på starka delmarknader samt ha nära kontakt med hyresgästerna och möta deras lokalbehov i god tid minskas risken för stora vakanser. Under 2012 har uthyrningsgraden ökat främst på grund av ökad uthyrning i Hagastaden och Farsta och uppgick vid årsskiftet till 95 procent (94). Långsiktigt bedöms en vakansgrad på två tilltre procent som nödvändig för att kunna möta kundernas behov.
Fastighetskostnaderna består till stor del av taxebundna kostnader såsom el, vatten och uppvärmning samt driftkostnader i form av renhållning, bevakning, fastighetsskatt och reparationer. Kostnaderna varierar beroende på säsong och är som högst under kvartal ett och fyra då uppvärmning och eventuella snöröjningskostnader är som störst. En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom reglering i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i bolagets resultat. Dock påverkar eventuella vakanser resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även av kostnader som inte kan debiteras till hyresgäst. Till fördel både för våra hyresgäster och för bolaget, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningstal och upphandlingar i syfte att begränsa kostnadsökningar och miljöpåverkan. Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet
negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Atrium Ljungberg innehar elva fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervall och i samband med omförhandlingarna kan bolagets resultat påverkas. Den totala tomträttsavgälden för 2012 uppgick till 23,5 miljoner kronor. Förfallostruktur för gällande tomträttsavtal finns i not 6.
Med kreditrisk avses risken att våra leverantörer och kunder inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. Respektive marknadsområde utvärderar därför hyresgästens ekonomiska situation och förmåga att betala avtalad hyra såväl i samband med nytecknande av kontrakt som löpande under hyresperioden. I samband med denna utvärdering kompletteras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande tre till tolv månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bankgarantier till 21 miljoner kronor respektive 30 miljoner kronor.
Atrium Ljungberg har inga intäkter eller någon finansiering i utländsk valuta. Endast undantagsvis görs inköp i utländsk valuta vilket medför liten valutarisk. En eventuell valutaeffekt från inköp redovisas i resultaträkningen. Under året har en negativ valutaeffekt motsvarande 0,2 miljoner kronor uppkommit i samband med betalning i utländsk valuta.
| Förändring, % |
Resultateffekt år 1, mkr |
Resultateffekt helår, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 5 % | +/– 14 | +/– 95 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/– 5 % | –/+ 30 | –/+ 30 |
| Uthyrningsgrad | +/– 1 %-enhet | +/– 18 | +/– 18 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta | +/– 1 %-enhet | –/+ 20 | –/+ 116 |
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.
Tillgång till finansiering för ny-, om- och tillbyggnadsprojekt samt för refinansiering av befintliga lån till skäliga villkor är en viktig och prioriterad fråga för Atrium Ljungberg. Atrium Ljungbergs låga belåningsgrad, starka nyckeltal och goda relationer till bankerna talar för bolagets möjligheter att få ny finansiering. Detta kan dock påverkas av hur kapitalmarknaden utvecklar sig i Sverige och i omvärlden. I syfte att begränsa risken för kraftiga svängningar av räntekostnaderna har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider. Enligt Atrium Ljungbergs finanspolicy för 2012 får maximalt 50 procent av finansieringen tillgodoses av en enskild långivare i syfte att begränsa finansieringsrisken. Vid utgången av året fanns kreditavtal med fem olika långivare. Se mer under avsnittet finansiering på sidorna 88–90.
Atrium Ljungberg kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattningen, fastighetsskatten eller annan ändrad skattelagstiftning eller tolkning därav. Det är bolagets finansoch ekonomiavdelning som löpande arbetar med att utvärdera förändringar i skattelagstiftning och dess tolkning.
I juli 2010 erhöll bolaget en framställan om att förvaltningsrätten ska pröva om skatteflyktslagen är tillämplig på en fastighetstransaktion som genomfördes 2004. Under året har Högsta förvaltningsdomstolen meddelat dom i det så kallade Cypernmålet där rätten beslutade att skatteflyktslagen var tillämplig. Trots att Cypernmålet skiljer sig från den transaktionen som Atrium Ljungberg genomfört, har en avsättning gjorts för hela skattekravet om 91,5 miljoner kronor plus beräknad ränta. Kammarrätten kan komma att avgöra målet under första halvåret 2013. Atrium Ljungberg har gjort en analys av koncernens fastighetstransaktioner för åren 2004 och framåt och någon annan liknande transaktion har inte identifierats.
Gällande redovisningsregler kräver att uppskjuten skatteskuld redovisas som om alla fastighetsförsäljningar skulle beskattas med aktuell skattesats om 22 procent. Den aktuella skattesatsen beslutades av riksdagen i december 2012 och gäller från och med den 1 januari 2013. Den effektiva skattebelastningen är dock lägre eftersom fastigheter kan säljas skattefritt genom försäljning av aktier i bolag. Vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på tio procent skulle uppskjuten skatt uppgå till 1031 miljoner kronor i stället för det redovisade värdet om 2 365 miljoner kronor, vilket skulle påverka eget kapital positivt med 1334 miljoner kronor. Se vidare beräkning på sidan 93.
En viktig förutsättning för Atrium Ljungbergs framgång är att kunna behålla kompetent personal samt att attrahera ny vid behov. Därför arbetar vi strukturerat med värderingar, förankring av målsättningar, uppföljning av prestationer samt utvecklingsprogram för medarbetare och ledare. Ett av bolagets uppsatta mål är att bli en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place to Work®.
Inom det administrativa området finns risker som kan leda till att bolaget drabbas av kostnader. Detta kan bero på bristfälliga rutiner och kontroller i processer och system. För att begränsa dessa risker arbetar vi löpande med att utvärdera och testa våra rutiner och arbetsprocesser. Den interna kontrollen kompletteras med externa kontroller utförda av bolagets valda revisorer och annan expertis. Se mer om intern kontroll på sidorna 102–103.
" Numera finns vi på Stockholmsbörsens Large Cap-lista. Här finns alla bolag som har ett börsvärde över en miljard euro."
Annica Ånäs, cfo, Atrium Ljungberg
Värdet på Atrium Ljungbergs tillgångar är 25 467 miljoner kronor vilka huvudsakligen är finansierade med eget kapital och låneskulder till bank. Eftersom verksamheten är kapitalintensiv är tillgång till kapital och valet av kapitalstruktur viktigt för att ha en önskad kombination av finansieringskostnad i förhållande till finansiell risk.
Början av 2012 präglades av stor osäkerhet både vad gäller situationen i omvärlden och den svenska ekonomins utveckling. Därför sänkte Riksbanken reporäntan med 25 punkter till 1,5 procent under februari månad. Svensk ekonomi visade under första halvåret stark motståndskraft mot den svaga internationella utvecklingen. Bankernas marginaler på krediter var under första halvåret stabila.
Tillväxten mattades av under sommaren och hösten visade på dystra framtidsutsikter med stigande varsel och arbetslöshet. Under andra halvåret sänkte Riksbanken reporäntan vid två tillfällen och landade på 1,0 procent vid årsskiftet. Kreditmarginalerna från bankerna minskade något under andra halvåret.
Stibor 3 månader sjönk under året. Från att i början av 2012 ha noterats runt 2,6 procent började Stibor 3 månader sjunka i augusti månad och noterades runt 1,3 procent under årets sista handelsdagar. Swapräntorna var som högst i mars månad då 10-årsswappen noterades runt 2,7 procent. Under hösten var
10-årsswappen nere på historiskt låga nivåer på strax under två procent.
Det mesta pekar på att Sverige är inne i en lågkonjunktur och de flesta bedömare tror på en BNP-tillväxt på runt en procent under 2013. Ekonomin lider av en svag utrikeshandel och låga investeringar och det är främst hushållens konsumtion som spås vara motor för tillväxten. Den svaga ekonomiska utvecklingen gör att marknaden tror på ännu lägre Stibor under 2013 och terminspriserna indikerar nivåer kring 1,5 procent under fjärde kvartalet. Swapräntorna bedöms bli något dyrare under året men på grund av den stora osäkerheten kan vi sannolikt, i likhet med 2012, se betydande fluktuationer.
Fastighetsägande är en kapitalintensiv bransch vilket innebär olika finansiella risker. De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar
samt refinansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar och investeringsvolym med hänsyn till bolagets höga investeringstakt om cirka 1 mdkr per år. Finansverksamheten regleras av bolagets finanspolicy som minst årligen prövas och fastställs av styrelsen.
Atrium Ljungbergs egna kapital uppgår till 10 255 mkr och skulder som uppgår till 15 212 mkr varav 11613 mkr avser räntebärande skulder. Belåningsgraden, det vill säga andelen räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas värde, är 47 procent, vilket är en relativt låg belåningsgrad i förhållande till andra noterade fastighetsbolag. Se diagram sidan 90. Atrium Ljungbergs fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden är 3,1 år att jämföra med 2,5 år vid årets början.
Atrium Ljungberg har en outnyttjad checkkredit på 300 mkr.
| Mål/Mandat | Utfall 2012-12-31 | |
|---|---|---|
| Belåningsgrad enskild fastighet | max 70 % | 70 % |
| Belåningsgrad koncern | max 50 % | 47 % |
| Andel ränteförfall inom 12 mån | 0–50 % | 28 % |
| Andel låneförfall inom 12 mån | 10–30 % | 19 % |
| Valutarisk finansiering | får ej förekomma | förekommer ej |
| Bankmedel | 0–200 mkr | 188 mkr |
| Outnyttjad checkkredit | 300–500 mkr | 300 mkr |
| Antal leverantörer av finansiering | 3–7 | 5 |
| Lånevolym hos en leverantör | max 50 % | 45 % |
| Andel lånevolym kapitalmarknaden | max 25 % | 0 % |
| FinanSiella mål | ||
| Mål | Utfall 2012-12-31 | |
| Soliditet | minst 30 % | 40 % |
| Räntetäckningsgrad | > 2 ggr | 2,6 ggr |
| mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Eget kapital | 10 255 | 9 541 |
| Räntebärande skulder | 11 613 | 9 721 |
| Ej räntebärande skulder | 1 234 | 1 301 |
| Uppskjuten skatteskuld | 2 365 | 2 613 |
| Summa eget kapital och skulder | 25 467 | 23 176 |
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2013 | 2 202 | 19 |
| 2014 | 1 954 | 17 |
| 2015 | 3 058 | 26 |
| 2016 | 2 635 | 23 |
| 2017 | 935 | 8 |
| 2018 och senare | 829 | 7 |
| Totalt | 11 613 | 100 |
Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i resultaträkningen. Den påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan och förutsättningarna på kreditmarknaden som påverkar den marginal kreditgivarna kräver. För att minska svängningarna i räntekostnaden är räntorna bundna på olika löptider. För att uppnå önskad räntebindning använder Atrium Ljungberg bland annat räntederivat vilket innebär ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga räntebindningen på lånen. Under 2012 nyttjades det låga ränteläget på långa löptider och räntebindningar genomfördes om 2,6 mdkr på löptider mellan 10–15 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden ökade därmed från 3,1 år i början av året till 4,9 år vid årets slut. Totalt finns ingångna ränteswappar uppgående till 7,7 mdkr med förfall mellan år 2013–2027. Den genomsnittliga kreditmarginalen för rörlig ränta utfördelas i det tidsegment då derivatet förfaller.
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett orealiserat övereller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta. Atrium Ljungberg upphörde att tillämpa säkringsredovisning från 1 januari 2012 innebärande att orealiserade över- eller undervärden redovisas direkt i resultatet. Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick för året till –182,5 mkr (0,0) på grund av att räntan blivit lägre i förhållande till tecknade swapräntor. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick per sista december till 363,7 mkr. Säkringsreserven, som uppkom innan säkringsredovisning frångicks, återförs linjärt till övrigt totalresultat efter respektive derivats löptid.
Atrium Ljungbergs upplåning är endast säkerställd med pantbrev i fastigheter. Som komplement till detta förekommer det att moderbolaget utger en borgensförbindelse till dotterbolagens upplåning.
Covenanter, det vill säga de villkor som banken ställer för att utfärda en kredit, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent samt en soliditet på minst 25–30 procent. Även moderbolagsgarantier förekommer.
| Bindningstid | Belopp, mkr | Andel, % | Medelränta, % |
|---|---|---|---|
| Rörligt + 3 mån stibor | 1 067 | 9 | 2,8 |
| 2013 | 2 229 | 19 | 4,2 |
| 2014 | 640 | 6 | 4,5 |
| 2015 | 846 | 7 | 4,7 |
| 2016 | 1 185 | 10 | 3,7 |
| 2017 | 830 | 7 | 3,6 |
| 2018 och senare | 4 815 | 42 | 4,0 |
| Totalt | 11 613 | 100 | 3,9 |
SOM AKTIEÄGARE i Atrium Ljungberg erhåller du en stabil avkastning till låg risk och samtidigt möjlighet till god totalavkastning med hänsyn till bolagets intressanta projektportfölj. B-aktien (LJGRB) är noterad på Nasdaq OMX Stockholm AB Large Cap och börsvärdet uppgick vid årsskiftet till 11,6 miljarder kronor.
2
En stabil avkastning – De senaste fem åren har direktavkastningen uppgått till tre procent. Sedan börsintroduktionen 1994 har bolaget aldrig sänkt en utdelning i kronor per aktie utan trenden har varit en ökad utdelning i kronor per aktie.
1
Låg risk – Bolaget har en stabil verksamhet och en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad.
Möjlighet till god värdetillväxt – Med en planerad investeringstakt på en miljard kronor per år och en målsättning om en projektvinst om 20 procent på ny- och tillbyggnationer, har bolaget – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt.
3
» Vårt långsiktiga intresse i Atrium Ljungberg är en logisk följd av vårt historiska engagemang för utveckling av detaljhandelsplatser. Bolaget är dessutom välskött, har en intressant projektportfölj och levererar god avkastning.«
Lars Ericson, vd Konsumentföreningen Stockholm
» Vårt långsiktiga ägande i Atrium Ljungberg representerar mer än 60 år av familjeföretagande. Över tid har bolaget alltid levererat god avkastning samtidigt som riskerna, i mina ögon, är låga och framförallt väl hanterade av ledningen.«
Johan Ljungberg, ägare och styrelseledamot
Antalet registrerade aktier uppgick 31 december 2012 till 133 220 736, varav 4 000 000 av serie A och 129 220 736 av serie B. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen innebärande att A-aktieägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns
dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas skall A-aktier omvandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske. Antalet utestående aktier uppgick vid årsskiftet till 130 156 988 efter avdrag för 3 063 748 återköpta B-aktier. Återköpta aktier är inte berättigade till utdelning eller rösträtt. Bolaget hade vid årets utgång 1664 aktieägare. 94 procent av ägandet finns i Sverige, varav cirka 80 procent i Stockholms län. De tio största aktieägarna framgår av tabellen nedan.
Aktiekursen uppgick vid årsskiftet till 87,00 kr (73,25), vilket motsvarade ett börsvärde på 11590 mkr, det vill säga det fjärde största börsnoterade fastighetsbolaget. Under året har 7,9 miljoner aktier omsatts, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet på sex procent. Atrium Ljungberg har anlitat Remium som likviditetsgarant i syfte att förbättra likviditeten i aktien. Remium har åtagit sig att dagligen ställa köp- och säljkurser för en aktievolym motsvarande
| Antal ('000) | Andel, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | B-aktier | Totalt | Röster | Kapital | |
| Konsumentföreningen Stockholm |
– | 50 766 | 50 766 | 30,6 | 38,1 |
| Familjen Ljungberg | 1 810 | 28 984 | 30 794 | 28,3 | 23,1 |
| Familjen Holmström | 1 810 | 15 033 | 16 843 | 19,9 | 12,6 |
| Ulf Holmlund | 380 | 462 | 842 | 2,6 | 0,6 |
| Ömsesidiga arbetspensionsför säkringsbolaget Varma |
– | 3 863 | 3 863 | 2,3 | 2,9 |
| Länsförsäkringar Fonder | – | 3 784 | 3 784 | 2,3 | 2,8 |
| Carnegie Fonder | – | 2 487 | 2 487 | 1,5 | 1,9 |
| AFA Försäkring | – | 2 364 | 2 364 | 1,4 | 1,8 |
| SHB Fonder | – | 2 000 | 2 000 | 1,2 | 1,5 |
| Margaretha af Ugglas | – | 1 445 | 1 445 | 0,9 | 1,1 |
| Övriga | – | 14 959 | 14 959 | 9,0 | 11,2 |
| Totalt utestående aktier | 4 000 | 126 157 | 130 157 | 100,0 | 97.7 |
| Återköpta aktier | – | 3 064 | 3 064 | – | 2,3 |
| Totalt antal emitterade aktier | 4 000 | 129 221 | 133 221 | 100,0 | 100,0 |
| Aktieinnehav antal aktier |
Antal ägare | Andel, % |
Antal aktier | Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 1–1 000 | 1 182 | 71 | 309 | 0 |
| 1 001–10 000 | 329 | 20 | 1 135 | 1 |
| 10 001–50 000 | 78 | 5 | 1 824 | 2 |
| 50 001–100 000 | 23 | 1 | 1 569 | 1 |
| 100 001–500 000 | 27 | 2 | 7 210 | 5 |
| 500 001–1 000 000 | 8 | 0 | 5 467 | 4 |
| 1 000 001– | 17 | 1 | 115 705 | 87 |
| Totalt | 1 664 | 100 | 133 221 | 100 |
Börsvärde, mdkr Klövern Wihlborgs Kungsleden Balder Wallenstam Atrium Ljungberg Fabege Castellum Hufvudstaden 2 4 6 8 10 12 14 16 18
BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG PER 2012-12-31
30000 kr och med en differens om maximalt fyra procent, beräknat från säljkurs.
Eget kapital uppgick till 10 255 mkr. Då bolagets fastigheter är redovisade till verkligt värde och uppskjuten skatt redovisas till 22 procent kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än 22 procent, till följd av att fastigheter kan avyttras genom skattefri försäljning av aktier i dotterbolag.
Hur stor den effektiva uppskjutna skatteskulden är för de fastigheter som kan avyttras genom försäljning av aktier i dotterbolag beror till stor del på hur marknaden prissätter den redovisade uppskjutna skatteskulden vid en bolagstransaktion. En vanligt förekommande värdering av uppskjuten skatteskuld ligger i intervallet 0–10 procent. Utöver ovan nämnda skatteeffekter vid bolagsförsäljningar erhålls skattekrediter genom skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa underhållskostnader.
Eget kapital per aktie uppgick vid årsskiftet till 79 kr. Substansvärdet vid en kalkylmässig uppskjuten skatt avseende fastigheterna på tio procent, motsvarar vid samma tidpunkt 87 kr per aktie.
Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj. Genom utveckling av egna byggrätter skapas värdetillväxt. Vid redovisning av bolagets substansvärde har ej hänsyn tagits till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om projektportföljen på sidorna 39–49.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital, enligt balansräkning, mkr | 10 255 | 9 541 | 9 099 | 8 416 | 8 496 |
| Återläggning goodwill, enligt balansräkning, mkr | –308 | –390 | –390 | –407 | –458 |
| Återläggning uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter, mkr |
2 445 | 2 671 | 2 325 | 2 072 | 2 226 |
| Substansvärde vid 0 % uppskjuten skatt, mkr | 12 392 | 11 822 | 11 034 | 10 082 | 10 264 |
| Uppskjuten skatt 10 %, mkr | –1 111 | –1 016 | –884 | –778 | –844 |
| Substansvärde vid 10 % uppskjuten skatt, mkr | 11 281 | 10 807 | 10 150 | 9 304 | 9 420 |
| Substansvärde, kr/aktie, 0 % uppskjuten skatt | 95 | 91 | 85 | 77 | 79 |
| Substansvärde, kr/aktie, 10 % uppskjuten skatt | 87 | 83 | 78 | 71 | 72 |
| Substansvärde, kr/aktie, uppskjuten skatt, enligt balansräkning | 79 | 73 | 70 | 65 | 65 |
| Börskurs 31 december | 87 | 73 | 86 | 67 | 62 |
Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret 2012 föreslås en utdelning på 2,85 kr/aktie (2,60). Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning på 3,3 procent (3,5), beräknat på aktiekursen vid årets utgång.
Atrium Ljungbergs främsta informationskanal är www.atriumljungberg.se, bolagets webbplats. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. De finansiella rapporterna finns tillgängliga på både svenska och engelska. Pressmeddelanden kan erhållas via e-post eller sms direkt vid offentliggörandet. På webbplatsen finns också en aktuell beskrivning av bolagets
verksamhet och pågående projekt. Kontinuerliga träffar ordnas för analytiker, aktieägare, potentiella investerare och finansiärer, i såväl Sverige som utomlands.
utdelning och direktavkastning
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs 31 december | 87,00 | 73,25 | 86,50 | 67,00 | 62,50 |
| Kursutveckling, % | 18,8 | –15,3 | 29,1 | 7,2 | –2,0 |
| Eget kapital, kr/aktie | 78,79 | 73,30 | 69,91 | 64,66 | 65,27 |
| Årets resultat, kr/aktie | 7,92 | 6,95 | 7,03 | 1,44 | –3,09 |
| Resultat före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt, kr/aktie |
4,19 | 3,93 | 3,79 | 3,78 | 2,97 |
| Utdelning (2012 föreslagen), kr/aktie | 2,85 | 2,60 | 2,40 | 2,25 | 2,00 |
| Aktiens direktavkastning, % | 3,3 | 3,5 | 2,8 | 3,4 | 3,2 |
| Aktiens totalavkastning, % | 22,7 | –12,3 | 32,7 | 10,8 | 1,2 |
| Antal emitterade aktier, tusental | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 | 133 221 |
| Antal utestående aktier, tusental | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 |
| Medelantal utestående aktier efter utspädning, tusental | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 |
| ABG Sundal Collier |
Fredric Cyon |
|---|---|
| Carnegie Investment Bank | Tobias Kaj |
| Handelsbanken Capital Markets | Albin Sandberg |
| Pareto Öhman | Johan Edberg |
| Remium | Claes Vikbladh |
| SEB Enskilda |
Bengt Claesson |
| Swedbank Markets | Andreas Daag |
| Årsstämma 2013 | 2013-04-10 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–mars 2013 | 2013-04-19 |
| Delårsrapport januari–juni 2013 | 2013-07-09 |
| Delårsrapport januari–september 2013 | 2013-10-18 |
| Bokslutskommuniké 2013 | februari 2014 |
| Årsredovisning 2013 | mars 2014 |
Cfo, Atrium Ljungberg AB Mobil : 0703-41 53 37 Telefon : 08-615 89 00 [email protected]
Bolagsstyrning handlar om att sätta tydliga strategier och mål, säkerställa en företagskultur präglad av sunda värderingar samt upprätthålla god riskkontroll. Jag kan med glädje konstatera att Atrium Ljungberg fortsätter att leverera starka resultat med god avkastning.
Styrelsearbetet i Atrium Ljungberg är hela tiden fokuserat på framtiden. Vi arbetar för att kartlägga affärsmöjligheter på kort och lite längre sikt. För att kunna fortsätta göra det Atrium Ljungberg är bäst på – att förvalta projekt i en projektportfölj som ger bättre avkastning än förvärvsalternativet – behöver vi säkerställa ett konstant inflöde av nya fastighetsprojekt. Detta är en viktig nyckel till bolagets fortsatta lönsamhet.
Givet den osäkra omvärldsekonomin blir betydelsen av beredskap för förvärv och strukturaffärer än större. Vi, liksom alla företag, är beroende av hur det går för svenskt näringsliv. En försämrad svensk konkurrenskraft spiller förr eller senare över på fastighetsmarknaden. Detta sagt ska man ha klart för sig att det i tider av osäkerhet alltid finns ökade möjligheter att göra goda affärer. Vi har under 2012 genomfört en rad strategiska förvärv och fortsatt värna våra bankförbindelser. Med en oförändrat stark finansiell ställning är vår handlingsberedskap stor, större än hos andra jämförbara bolag.
Atrium Ljungbergs affärside baseras på projektutveckling och långsiktig förvaltning, med fokus på handel och kontor. Det är ett starkt värderingsstyrt företag med kunden och affären i centrum. Detta återspeglas också i styrelsen, där sammansättningen täcker kompetenser inom alla delar av bolagets affär.
När nu handeln möter nya utmaningar är det en styrka att Atrium Ljungbergs styrelse har kompetens också inom detta område. Med ledamöter som representerar dagligvarusektorn, mode, sport- och teknikhandeln samt branschorganisationen Svensk Handel, har vi tillsammans med styrelsens övriga medlemmar en större bredd och mångsidighet än våra konkurrenter.
I styrelsen resonerar vi inte bara kring vilka hyresgäster vi skulle kunna ha i ett visst område, utan analyserar också vad det innebär för både hyresgäst och hyresvärd. Detta angreppssätt gör oss starka och uthålliga över tid.
Under de senaste åren har bolagens etik och bredare ansvar fått alltmer uppmärksamhet i samhällsdebatt och media. Detta är positivt, då välskötta bolag är en viktig byggsten i välfärdssamhället.
Atrium Ljungberg får mycket beröm för sin goda ordning. Vår företagskultur går tillbaka till byggmästare Tage Ljungbergs dagar och bygger på pålitlighet. I nära samarbete med ledningsgruppen kommer vi i styrelsen fortsätta arbeta för att förfina och vidareutveckla vårt sätt att verka och vårt engagemang i lokalsamhället.
Vi har i hög grad våra stora och långsiktiga ägare att tacka för den stabilitet som präglat Atrium Ljungberg genom åren. Vi fortsätter växa och flyttades i början av 2012 upp på börsens Large Cap-lista. Detta har gett oss ökad uppmärksamhet från såväl analytiker som media, vilket är mycket positivt.
Ingalill Berglund har nu varit vd i snart två år och har på kort tid blivit en av de tongivande personerna i den svenska fastighetsbranschen. Jag ser fram emot vårt fortsatta samarbete. Själv är jag inne på mitt tredje år som ordförande i Atrium Ljungberg och kan konstatera att uppdraget har varit lika stimulerande som jag trodde att det skulle vara. Styrelsen blickar nu in i 2013 med samma strategi som tidigare – betoning på långsiktighet, egen projektverksamhet, egen förvaltning och renodling till utvalda marknader.
Dag Klackenberg, styrelseordförande
Atrium Ljungberg är ett publikt aktiebolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap-listan. Vår bolagsstyrning består av väl fungerande principer för att på ett effektivt och kontrollerat sätt styra och leda verksamheten. Genom en tydlig ansvarsfördelning mellan ägare, styrelse och ledning skapas förutsättningar för företaget att nå uppställda mål.
Alla bolag som är noterade på Nasdaq OMX Stockholm ska tillämpa Svensk kod för bolagsstyrning (koden). Kodens övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag och är en del av näringslivets självreglering. Koden finns att läsa på www.bolagsstyrning.se. Den bygger på principen att avvikelser från koden ska motiveras och förklaras.
Atrium Ljungbergs B-aktie (LJGRB) är noterad på Nasdaq OMX Stockholm. Bolaget har cirka 1700 aktieägare. Styrning och ledning av bolaget fördelas mellan aktieägare, styrelse, vd och bolagsledning. Styrningen regleras i huvudsak av svensk lagstiftning, Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning, GRI (Global Reporting Initiative), bolagsordningen samt interna riktlinjer och policys. Genom öppenhet strävar Atrium Ljungberg efter att ge god insikt i beslutsvägar, ansvar och befogenheter samt olika kontrollsystem. Bolaget har inga överträdelser av noteringsavtalet, överträdelser av god sed på aktiemarknaden eller avvikelser från koden att rapportera för året. I bolagsordningen beskrivs bolagets verksamhet som att bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet.
Bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg kan beskrivas utifrån organisationsstrukturen nedan. En redogörelse för respektive styrningsorgan följer nedan.
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning.
Bolagsstämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut ska också bolagsstämman fastställa balansoch resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Datum för årsstämma offentliggörs i samband med delårsrapporten per den 30 september. Kallelse till årsstämma ska enligt bolagsordningen ske 4–6 veckor före stämma och ske genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.atriumljungberg.se. Med kallelsen följer en detaljerad dagordning. Att kallelse skett skall annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls hos styrelsen senast åtta veckor före stämmodatum. Årsstämman 2012 hölls den 29 mars. Vid årsstämman deltog 97 aktieägare representerande 86,9 procent av aktiekapitalet och 89,7 procent av rösterna. Den enda rösträttsbegränsning som finns är bolagets egna innehav av aktier som inte har någon rösträtt. Atrium Ljungbergs ägarstruktur framgår på
Affärsidé, affärsplan, mål och strategier, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, policys, uppdragsbeskrivningar, grundvärderingar, delegationsordning och attestordning.
Regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovisningslagen, GRI samt andra relevanta lagar.
sidan 92 där även röstetal med mera framgår. På årsstämman fattades bland annat beslut om:
Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på bolagets webbplats.
Atrium Ljungbergs styrelse ska enligt gällande bolagsordning för 2012 bestå av lägst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Styrelsen har under året bestått av sex ledamöter. Styrelsen presenteras på sidan 98. Enligt koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven enligt koden.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning och ska förvalta bolagets angelägenheter i bolagets och samtliga aktieägares intresse. Styrelsens arbetsuppgifter finns skriftligt dokumenterade i en arbetsordning som revideras en gång per år. I styrelsens arbetsordning regleras styrelsens arbetsformer såsom att styrelsens ordförande skall organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för sitt uppdrag, att styrelsen erhåller den information och de beslutsunderlag som krävs för sitt arbete, kontrollera att styrelsens beslut verkställs samt att styrelsens beslut
årligen utvärderas. Styrelsens ordförande ska också ha täta och löpande kontakter med bolagets verkställande direktör.
I styrelsens arbetsordning stipuleras även ledamöternas uppgifter såsom att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera verkställande direktör, ombesörja att det finns effektiva system för uppföljning och kontroll, att lagar och andra regler efterlevs, att besluta om investeringar för 20 mkr och mer. I arbetsordningen anges även att styrelsens och vd:s arbete årligen skall utvärderas samt revisions- och ersättningsutskottens ansvarsområden.
Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen sammanträda, utöver konstituerande styrelsesammanträde, vid minst fem tillfällen per år. Styrelsen har under året haft nio möten och ett konstituerande.
Under 2012 har styrelsen fastställt de övergripande målen för bolagets verksamhet och beslutat om strategierna för att nå dessa mål. Mål och måluppfyllelse beskrivs i årsredovisningen på sidorna 4–5. Styrelsen har fattat beslut om alla investeringar överstigande 20 mkr samt om genomförda fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Vidare har de interna ramverk och policys som ska gälla för styrning av bolaget fastställts. Dessa inkluderar styrelsens arbetsordning, vd-instruktion,
delegationsordningar, attestinstruktioner, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, affärsplan och budget, etik- och leverantörspolicy, jämställdhets- och diskrimineringspolicy, hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, kommunikationspolicy, finanspolicy och IT-policy.
Styrelsens arbete har också i stor utsträckning inriktats på pågående och framtida investeringsprojekt, diskussioner kring fastighetsköp och försäljningar samt finansfrågor. Styrelsemöten har förlagts så att studiebesök har kunnat genomföras i syfte att skapa god kunskap kring pågående projekt och kring fastighetsbeståndet i allmänhet. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, hållbarhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och projekt. Under december 2011 presenterades affärsplan och budget för 2012. Kvartalsvis under året har utfall rapporterats mot budget och reviderade prognoser för verksamhetsåret 2012.
Styrelsen är tillsatt med olika kompetenser. Hela styrelsen har fullgjort de åtaganden som ska ske enligt kodens anvisningar om revisions- och ersättningsutskott, då styrelsen funnit det mer ändamålsenligt att hantera frågorna inom det ordinarie styrelsearbetet. Två gånger under året har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser till styrelsen varav vid ett tillfälle utan bolagsledningens närvaro. Styrelsen har i enlighet med koden utvärderat verkställande direktörens arbete samt sitt eget arbete under 2012. Utvärderingen har letts av styrelsens ordförande och avrapporterats till styrelsen. Den senaste utvärderingen behandlades vid styrelsemöte i oktober 2012. Bolagets jurist har varit styrelsens sekreterare. Under året har styrelsens ordförande även haft löpande kontakt med bolagets verkställande direktör.
Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman efter förslag från valberedningen.
Bolagsledningen 2012 utgjordes av vd samt ansvariga chefer för funktionerna fastighetsförvaltning, affärsutveckling, projektgenomförande, affärsstöd och HR. Fastighetsförvaltningen är uppdelad på de två affärsområdena handel och kontor. Bolagsledningen har under 2012 arbetat med frågor kring bland annat fastighetstransaktioner, finansieringsfrågor, pågående investeringsprojekt och affärsutveckling. Dessutom hanterar bolagsledningen löpande ärenden inom respektive funktion.
Ingalill Berglund (född 1964) tillträdde som bolagets vd den 8 april 2011. Hon anställdes i
bolaget 2001 som bolagets cfo och har erfarenhet inom fastighetsbranschen i närmare tjugo år från bolag som Stadshypotek Fastigheter och Skolfastigheter i Stockholm (Sisab). Ingalill Berglund har inga övriga väsentliga uppdrag. Hennes innehav i Atrium Ljungberg uppgår till 40 000 B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Övrig bolagsledning presenteras på sidan 101. Organisationsschema presenteras på sidan 8 i årsredovisningen.
Årsstämman beslutar om riktlinjerna för ersättningar till ledande befattningshavare. Atrium Ljungbergs principer för ersättning till ledande befattningshavare är att löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag.
Vid årsstämman i april 2012 fattades beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna skall gälla för bolagsledningen som utgörs av vd samt sex affärsområdeschefer. Vd:s ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av
| Invald | Ersättning, kr | Oberoende* | Oberoende** | Not | Styrelsemöten | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dag Klackenberg | Ordförande | 2004 | 400 000 | Ja | Ja | 1) | 9 av 9 |
| Sune Dahlqvist | Ledamot | 2006 | 200 000 | Ja | Nej | 2) | 9 av 9 |
| Thomas Evers | Ledamot | 2011 | 200 000 | Ja | Nej | 8 av 9 | |
| Anna Hallberg | Ledamot | 2009 | 200 000 | Ja | Ja | 9 av 9 | |
| Johan Ljungberg | Ledamot | 2001 | 200 000 | Ja | Nej | 3), 4) | 9 av 9 |
| Anders Nylander | Ledamot | 2011 | 200 000 | Nej | Ja | 9 av 9 | |
| Ulf Holmlund | Ledamot | 1983 | – | Ja | Ja | 5) | 2 av 9 |
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen
* * Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare
1) Ordförande från årsstämman 2011
2) Ordförande i Konsumentföreningen Stockholm som är större aktieägare i bolaget. Suppleant 2006–2011
3) Suppleant 2001–2009
4) Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget
5) Ledamot fram till årsstämman 2012
vd och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Vd:s pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har vd 12 månaders uppsägningstid. Övriga i bolagsledningen har upp till 6 månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från bolagets sida har vd rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. För bolagsledningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Styrelsens förslag inför årsstämman 2013 är i huvudsak detsamma som tidigare med följande förändringar: Vid uppsägning från vd:s sida gäller 6 månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från bolagets sida gäller 12 månaders uppsägningstid samt 9 månaders avgångsvederlag med justering till
12 månaders avgångsvederlag från och med 1 januari 2014.
Vid årsstämman 2011 valdes revisionsbolaget Ernst & Young AB till revisor i Atrium Ljungberg för tiden intill slutet av den årsstämma som hålls 2015. Som huvudansvarig revisor utsågs auktoriserad revisor Jonas Svensson att tillsammans med auktoriserade revisorn Ingemar Rindstig underteckna revisionsberättelsen.
Revisionsteamet har löpande informationskontakter med bolaget under året, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Styrelsen träffar revisorn minst två gånger per år, varav en gång per år utan närvaro av bolagets ledning. Bolagets revisorer granskar årsbokslutet, gör en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september samt granskar bolagets interna kontroller.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsärenden. Valberedningen ska skapa ett bra underlag för stämmans behandling i dessa ärenden. Valberedningen har till uppgift att till årsstämman bereda och lämna förslag till:
På årsstämman den 29 mars 2012 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2013 ska utgöras av representanter för bolagets fem röstmässigt största aktieägare per den 31 augusti 2012. Med beaktande av att Ulf Holmlund avstått sin representation samt de ägarförändringar som skett efter nämnda tidpunkt utsågs till valberedningens ledamöter Lars Ericson representerande Konsumentföreningen Stockholm, Gunilla Fjelde (tillika valberedningens ordförande) representerande familjen Holmström, Eva Gottfridsdotter-Nilsson representerande Länsförsäkringar, Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg och Pirta Wentzel representerande Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma.
| Grundlön/ | Övrig | Övriga | Pensions | Aktierelaterade | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arvode | ersättning | förmåner | kostnad | ersättningar | Summa | ||
| Företagsledning | |||||||
| Ingalill Berglund | Verkställande direktör | 2 443 | – | 45 | 930 | – | 3 418 |
| Övriga ledande befattningshavare | 8 049 | 325 | 296 | 1 785 | – | 10 455 | |
| Styrelse | |||||||
| Dag Klackenberg | ordförande | 400 | – | – | – | – | 400 |
| Anders Nylander | ledamot | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Anna Hallberg | ledamot | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Johan Ljungberg | ledamot | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Sune Dahlqvist | ledamot | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Thomas Evers | ledamot | 200 | – | – | – | – | 200 |
Från vänster: Anna Hallberg, Thomas Evers, Sune Dahlqvist, Anders Nylander, Dag Klackenberg och Johan Ljungberg.
Styrelseledamot. Född 1963. Ekonomi/juridik Handelshögskolan i Göteborg. Vice vd i Almi Företagspartner AB. Styrelseledamot sedan 2009. Övriga väsentliga styrelseuppdrag:
Styrelseledamot i Högskolan Väst och bolag inom Almikoncernen. Innehav i Atrium Ljungberg: 2 000 B-aktier.
Styrelseordförande. Född 1948. Civilekonom. Jur. kand. Vd i Svensk Handel. Styrelseledamot sedan 2004.
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Ersta Sköndal högskola AB, Nyréns Arkitektkontor AB och AB Svensk Byggtjänst. Styrelseledamot i ScandBook AB. Innehav i Atrium Ljungberg: 4 000 B-aktier.
Styrelseledamot. Född 1957. Jur.kand. Lunds Universitet. Chefsjurist på Konsumentföreningen Stockholm. Styrelseledamot sedan 2011. Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Inget innehav i Atrium Ljungberg.
Styrelseledamot. Född 1972. Civilingenjör. Vd i Tagehus Holding AB. Styrelseledamot sedan 2009. Styrelsesuppleant under perioden 2001–2009, samt styrelseledamot under del av 2006.
koncernen. Styrelseordförande i Credentia AB. Innehav i Atrium Ljungberg:
1 206 400 A-aktier och 4 247 600 B-aktier.
Styrelseledamot. Född 1948. LO:s folkhögskola. F.d. förhandlingschef Hyresgästföreningen Region Stockholm. Styrelseledamot sedan 2011. Styrelsesuppleant 2006–2011. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Konsumentföreningen
Stockholm. Styrelseledamot i Kooperativa Förbundet och Folksam Liv. Ledamot i KF:s revisionsutskott.
Innehav i Atrium Ljungberg: 1 000 B-aktier.
Styrelseledamot. Född 1952. Civilingenjör. Vd i Atrium Ljungberg 2003–2011. Styrelseledamot sedan 2011.
Styrelseordförande i Kista Science City AB. Styrelseledamot i Stiftelsen Electrum, Kjell & Company, Usports, Nobelhuset AB och styrelseledamot i bolag inom Investor AB:s fastighetsbolag Vectura AB-koncernen. Innehav i Atrium Ljungberg: 121 600 B-aktier.
Från vänster: Magnus Alteskog, Annica Ånäs, Mattias Celinder, Ingalill Berglund, Micael Averborg, Carola Lavén och Helena Martini.
Född 1965. Projektchef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 1999. Innehav i Atrium Ljungberg: 28 700 B-aktier.
Micael Averborg Född 1965. Affärsområdeschef Kontor. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2000. Innehav i Atrium Ljungberg:
1 500 B-aktier.
Född 1971. Cfo. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2011, även anställd 2008–2010. Innehav i Atrium Ljungberg: 2 500 B-aktier.
Född 1972. Affärsområdeschef Handel. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2006. Innehav i Atrium Ljungberg: 300 B-aktier.
Född 1964. Vd. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2001. Vd i bolaget sedan 2011. Tjugo års erfarenhet av fastighetsbranschen. Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag utanför bolaget.
Innehav i Atrium Ljungberg: 40 000 B-aktier.
Född 1972. Affärsutvecklingschef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2003. Inget innehav i Atrium Ljungberg.
Helena Martini Född 1965. HR-chef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2010. Inget innehav i Atrium Ljungberg.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ramverket COSO (the Comittee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, riskhantering och bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör både revisionsutskott samt ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, attestinstruktioner, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Bolagets policys är:
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policydokument finns delegationsordningar, attestinstruktioner samt uppdragsbeskrivningar för respektive anställd innehållande de anställdas ansvar och befogenheter samt standardiserade rapporteringsrutiner.
Utöver detta har bolaget mycket väl förankrade grundvärderingar såsom pålitlighet, långsiktighet och samverkan som genomsyrar alla sammanhang.
Atrium Ljungberg är även medlem i Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget sedan 2008 GRI (Global Reporting Initiative). Ett GRI-index återfinns på sidorna 143–144 i årsredovisningen. En mer omfattande redovisning finns på bolagets webbplats www.atriumljungberg.se.
Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är:
Bolaget investerar varje år 1 mdkr i egna utvecklingsprojekt. Inga investeringar startas utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompetens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom så kallad
delad entreprenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där styrgruppsordförande, affärsutvecklare, projektledare, cfo och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastigheternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har därför varje kvartal avstämningar med externa värderare. Bolaget genomför interna värderingar, men vid både hel- och halvårsskifte görs även externa värderingar på 20–30 procent av fastighetsbeståndet vid varje värderingstidpunkt. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna hyror, kostnader, vakanser och avkastningskrav.
Fastighetsägande är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. De främsta riskerna är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar samt refinansieringsrisker. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs.
Förutom dessa riskområden har följande processer under året analyserats:
Vad gäller övriga identifierade risker se avsnittet "Möjligheter och risker" sidorna 84–87.
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontrollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med bolagets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet samt vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa kommunikationen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunikationspolicy som reglerar hur informationsgivning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter.
Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade kring regelverk och policys. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen.
Samtliga processbeskrivningar, policys och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, de redovisningsansvariga, bolagets controllers med särskild specialistkompetens och genom självutvärderingar samt avrapporteras till styrelsen. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolagsledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad.
| Belopp i mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 5 | 1 824,8 | 1 686,3 |
| Projekt- och entreprenadomsättning | 252,9 | 331,8 | |
| Nettoomsättning | 2 | 2 077,7 | 2 018,1 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | |||
| Taxebundna kostnader | –167,1 | –180,0 | |
| Övriga driftkostnader | –137,0 | –122,0 | |
| Förvaltningskostnader | –124,9 | –117,1 | |
| Reparationer | –41,8 | –38,2 | |
| Fastighetsskatt | –97,8 | –99,4 | |
| Tomträttsavgälder | –23,5 | –26,4 | |
| Ej avdragsgill mervärdesskatt | –8,7 | –8,2 | |
| 6,7,8,9 | –600,9 | –591,3 | |
| Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader | –242,0 | –317,0 | |
| Bruttoresultat | 1 234,8 | 1 109,8 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) | 1 224,0 | 1 095,0 | |
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet | 10 | 10,9 | 14,8 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –41,7 | –44,1 | |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16,6 | –12,2 | |
| 3,7,8,9 | –58,2 | –56,3 | |
| Finansiella intäkter | 12 | 13,9 | 10,6 |
| Finansiella kostnader | 12 | –451,3 | –369,7 |
| –437,4 | –359,1 | ||
| Resultat före värdeförändringar | 739,2 | 694,4 | |
| Värdeförändringar | |||
| Fastigheter, orealiserade | 15 | 367,8 | 528,3 |
| Fastigheter, realiserade | 32,7 | 2,0 | |
| Finansiella instrument, orealiserade | 29 | –182,5 | – |
| Nedskrivning goodwill | 13 | –82,2 | – |
| 135,8 | 530,3 | ||
| Resultat före skatt | 875,0 | 1 224,7 | |
| Aktuell skatt | 14 | –89,8 | –1,5 |
| Uppskjuten skatt | 14 | 245,6 | –318,7 |
| 155,8 | –320,2 | ||
| Årets resultat | 1 030,8 | 904,5 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Kassaflödessäkringar | 29 | 40,9 | –204,6 |
| Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader | –18,5 | 53,8 | |
| Summa övrigt totalresultat | 22,4 | –150,8 | |
| Summa totalresultat för året | 1 053,2 | 753,7 | |
| Årets resultat per aktie, kr | 7,92 | 6,95 |
Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 078 mkr (2 018). Hyresintäkterna för 2012 uppgick till 1 824,8 mkr (1 686,3), en ökning med 8,2 procent jämfört med föregående år. Ökningen avser främst färdigställda projekt, nyuthyrningar och förvärv.
Uthyrningsgraden ökade till 95 procent (94) inklusive projektfastigheter. Kontrakterad årshyra uppgick vid årets slut till 1 904 mkr (1 768).
Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick under året till 253 mkr (332). TL Byggs omsättning var 379 mkr (429) varav 153 mkr (136) utgjorde arbeten åt koncernbolag.
Fastighetskostnaderna uppgick till –600,9 mkr (–591,3), vilket innebär en ökning på 1,6 procent. Den marginella kostnadsökningen förklaras främst av lägre elkostnader på grund av ett lägre elpris.
Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen (driftöverskottet) uppgick till 1 224,0 mkr (1 095,0), en ökning med 11,8 procent. Det ökade driftöverskottet förklaras av tillkommande driftnetton för färdigställda projekt, nyuthyrningar och förvärvade fastigheter. Överskottsgraden ökade till 67 procent (65).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 10,9 mkr (14,8). Resultatet har belastats med ej aktiverbara kostnader för pågående utvecklingsprojekt.
Central administration består av kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner samt kostnader för till exempel börsnotering och andra kostnader som inte är kopplade till fastighetsadministrationen. I central administration för projekt- och entreprenadverksamheten ingår kostnader för vd och övrig administrativ personal samt för IT, lokalkostnader med mera. Kostnaden för året uppgick till –58,2 mkr (–56,3), en ökning med 3,3 procent.
De finansiella kostnaderna har ökat till –451,3 mkr (–369,7). Nettobelåningen ökade med 1,9 mdkr under 2012 och hänförs till bolagets fastighetsförvärv och investeringar i egna utvecklingsprojekt. I årets kostnader ingår även en beräknad räntekostnad om –14,4 mkr avseende en skattetvist. Se ytterligare information nedan.
Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 3,9 procent (4,2). Medellöptiden för räntebindningen var 4,9 år (3,1). Finansiella intäkter uppgick till 13,9 mkr (10,6).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 367,8 mkr (528,3), och förklaras av tabellen nedan.
Orealiserade värdeförändringar
| Mkr | |
|---|---|
| Förändrat avkastningskrav | 120 |
| Förändrade hyresnivåer | 110 |
| Nyuthyrningar och förändrade vakanser | 80 |
| Övriga förändringar | 58 |
| Totalt | 368 |
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32,7 mkr (2,0) och är hänförlig till försäljningen av Stormarknaden 1 söder om Halmstad.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –82,2 mkr (0,0) varav –7,3 mkr (0,0) avser fastighetsförsäljningen. Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelseförvärv och är kopplad till koncernens uppskjutna skatt. Goodwill har också påverkats av att bolagsskatten sänkts den 1 januari 2013 till 22 procent. Nedskrivning har därmed gjorts med ytterligare –74,8 mkr.
Derivatportföljen bestod vid årets slut av 7,7 mdkr i ränteswappar. Dessa marknadsvärderas och förändringen redovisas, från den 1 januari 2012, över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick för året till –182,5 mkr (0,0) på grund av att räntan blivit lägre i förhållande till tecknade swappräntor.
Atrium Ljungberg har överklagat en dom från förvaltningsrätten rörande ett skatteärende. Ärendet rör beskattningen av en fastighetstransaktion via ett kommanditbolag som genomfördes 2004. Reservering har gjorts för hela skattekravet om –91,5 mkr. Målet kan komma att avgöras under första halvåret 2013. Se vidare not 33 sid 135.
Årets aktuella skatt uppgick till –89,8 mkr (–1,5) och har påverkats av avsättningen om –91,5 mkr samt skattemässigt avdragsgilla investeringar och underskottsavdrag från tidigare års taxering.
Förändring av uppskjuten skatt uppgår till 245,6 mkr (–318,7) varav 473,1 mkr är hänförlig till ändrad skattesats. Från och med 1 januari 2013 uppgår skattesatsen till 22 procent.
Koncernen redovisar ett resultat före värdeförändringar på 739,2 mkr (694,4). Årets resultat uppgår till 1 030,8 mkr (904,5), vilket motsvarar 7,92 kr/aktie (6,95).
Från och med 2011-12-31 har koncernen slutat att tillämpa säkringsredovisning av derivat (ränteswappar). Den uppkomna säkringsreserven i eget kapital återförs till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid.
| Belopp i mkr | Not | 12-12-31 | 11-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILL GÅNGAR |
|||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 15, 16 | 24 576,2 | 21 896,7 |
| Materiella anläggningstillgångar | 19 | 19,6 | 23,8 |
| Goodwill | 13 | 307,6 | 389,8 |
| Andelar i intresseföretag | 20 | 0,1 | 0,1 |
| Uppskjuten skattefordran | 27 | 3,6 | 26,4 |
| Andra långfristiga fordringar | 22 | 0,4 | 0,7 |
| Summa anläggningstillgångar | 24 907,5 | 22 337,5 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 23 | 77,5 | 81,2 |
| Skattefordringar | 126,5 | 176,4 | |
| Övriga fordringar | 24 | 78,3 | 209,4 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 25 | 88,6 | 97,1 |
| Likvida medel | 28, 29 | 188,5 | 274,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 559,4 | 838,3 | |
| Summa tillgångar | 25 466,9 | 23 175,8 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER |
|||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 333,0 | 333,0 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 959,8 | 3 959,8 | |
| Reserver | –141,3 | –163,7 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 6 103,8 | 5 411,4 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 10 255,3 | 9 540,5 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 27 | 2 364,5 | 2 612,5 |
| Skulder till kreditinstitut | 28, 29 | 8 810,9 | 7 839,6 |
| Derivat | 29 | 361,8 | 221,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 30 | 22,7 | 22,7 |
| Summa långfristiga skulder | 11 559,9 | 10 696,0 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga avsättningar | 33 | 105,9 | – |
| Skulder till kreditinstitut | 28, 29 | 2 802,4 | 1 881,3 |
| Derivat | 29 | 1,9 | 0,9 |
| Leverantörsskulder | 177,9 | 149,5 | |
| Övriga skulder | 32 | 27,8 | 383,8 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 535,8 | 523,8 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 651,7 | 2 939,3 | |
| Summa eget kapital och skulder | 25 466,9 | 23 175,8 | |
| POSTER INO M LIN JEN |
|||
| Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut | |||
| Fastighetsinteckningar | 11 722,2 | 10 078,3 | |
| Övriga ställda säkerheter | |||
| Företagsinteckningar | 15,0 | 10,0 | |
| 11 737,2 | 10 088,3 | ||
| Ansvarsförbindelser | |||
| Garantiförbindelser | 0,1 | 0,1 | |
| Eventualförpliktelser | |||
| Prövning av upptaxering av fastighetstransaktion via kommanditbolag | 33 | – | 91,5 |
Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 24 576 mkr (21 897). Byggrätter och mark ingår med 219 mkr (214). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 512 mkr (1 049). Förvärv av fastigheter uppgick till 895 mkr (379) och bestod av resterande 50 procent av kontorsfastigheten Blästern 13 samt Härden 14 i Hagastaden i Stockholm. Dessutom har fyra villafastigheter, i anslutning till Sickla Köpkvarter i Nacka, förvärvats.
Årets avyttring avser handelsfastigheten Stormarknaden 1 söder om Halmstad. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde på 130 mkr. Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick till 368 mkr (528).
| Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 1 januari | 21 897 | 19 940 |
| Förvärv | 895 | 379 |
| Ny-, om- och tillbyggnad | 1 512 | 1 050 |
| Försäljning | –94 | – |
| Orealiserade värdeförändringar | 368 | 528 |
| Fastighetsbestånd 31 december | 24 576 | 21 897 |
Koncernens goodwill uppkom i samband med ett rörelseförvärv och är kopplat till bolagets uppskjutna skatt. Den redovisade goodwillen har minskat med totalt –82,2 mkr. Minskningen är hänförlig till försäljningen av fastig-
heten Stormarknaden 1, samt effekten av sänkt bolagsskattesats från och med 1 januari 2013.
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag om 26,4 mkr. Uppskjuten skattefordran beräknad på kvarvarande skattemässigt underskott per 2012-12-31 uppgår till 3,6 mkr.
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 188,5 mkr (274,2). Övriga omsättningstillgångar har minskat med 193,2 mkr, vilket främst förklaras av erhållen återbetalning av en räntebärande fordran under årets tredje kvartal.
Eget kapital uppgick på balansdagen till 10 255,3 mkr (9 540,5) vilket motsvarar 78,79 kr/aktie (73,30). Förändringen av eget kapital förklaras av årets resultat uppgående till 1 030,8 mkr och en minskning av säkringsreserven med 22,4 mkr. Förändringen av säkringsreserven avser successiv återföring av ingående säkringsreserv, som en följd av att säkringsredovisning på ränteswappar ej längre tillämpas i koncernen.
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman den 29 mars 2012 uppgick till 338,4 mkr. Soliditeten uppgick vid årets slut till 40,3 procent (41,2). Substansvärdet, beräknat med 10 procent uppskjuten skatt, uppgick till 86,67 kr/aktie (83,03).
Uppskjuten skatteskuld består av skatt beräknad på temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad skuld per 2012-12-31 uppgick till 2 364,5 mkr (2 612,5). Förändringen jämfört med föregående år beror på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, skattemässiga avskrivningar på byggnader och direktavdrag för investeringar.
I och med riksdagens beslut att sänka bolagsskatten till 22 procent från och med 1 januari 2013, har uppskjuten skatteskuld omvärderats, innebärande ett positivt resultat om 473,1 mkr.
Skulder till kreditinstitut uppgick vid årsskiftet till 11 613 mkr (9 721). De räntebärande skulderna har ökat med 1 892 mkr och avser finansiering av investeringar i egna utvecklingsprojekt och fastighetsförvärv under året. Medellöptiden för kapitalbindningen var 3,1 år (2,5). Belåningsgraden uppgick till 47,3 procent (44,4).
Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 88–90.
Marknadsvärderingen av derivat uppgick vid årsskiftet till 363,7 mkr (222,1).
Kortfristiga avsättningar uppgår vid årets slut till 105,9 mkr (0,0) och är en avsättning för en skattetvist inklusive beräknad upplupen ränta. Ärendet rör en fastighetstransaktion via ett kommanditbolag som genomfördes 2004. Målet kan komma att avgöras under första halvåret 2013. Se vidare not 33 sid 135.
Övrig kortfristig skuld uppgick till 27,8 mkr (383,8). Minskningen består främt av att betalning skett för ett fastighetsförvärv genomfört i slutet av 2011.
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Övrigt | |||||||
| tillskjutet | Säkrings | Balanserade | Totalt eget | ||||
| Belopp i mkr | Aktiekapital | kapital | reserver | vinstmedel | kapital | ||
| Ingående balans per 1 januari 2011 | 333,0 | 3 959,8 | –12,9 | 4 819,3 | 9 099,2 | ||
| Förändring i eget kapital 2011 | |||||||
| Summa totalresultat för perioden | |||||||
| 1 januari–31 december | –150,8 | 904,5 | 753,7 | ||||
| Utdelning, 2,40 kr/aktie | –312,4 | –312,4 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2011 | 333,0 | 3 959,8 | –163,7 | 5 411,4 | 9 540,5 | ||
| Förändring i eget kapital 2012 | |||||||
| Summa totalresultat för perioden | |||||||
| 1 januari–31 december | 22,4 | 1 030,8 | 1 053,2 | ||||
| Utdelning, 2,60 kr/aktie | –338,4 | –338,4 | |||||
| Utgående balans per 31 december 2012 | 333,0 | 3 959,8 | –141,3 | 6 103,8 | 10 255,3 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130 156 988 (130 156 988), vilket överenstämmer med genomsnittligt antal utestående aktier. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3 063 748 (3 063 748) B-aktier. Aktiens kvotvärde uppgår till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| DEN LÖPAN DE VERKSAMHETEN |
|||
| Resultat före skatt | 875,0 | 1 224,7 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | 9 | 6,1 | 4,3 |
| Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –37,4 | –2,0 | |
| Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 15 | –367,8 | –528,3 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | 182,5 | – | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 82,2 | – | |
| Betald skatt | 51,6 | –86,0 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 792,2 | 612,7 | |
| Ökning/minskning kortfristiga fordringar | 0,8 | –46,9 | |
| Ökning/minskning kortfristiga skulder | 38,9 | 73,9 | |
| Förändring av rörelsekapital | 39,7 | 27,0 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 831,9 | 639,7 | |
| INVESTERIN GSVERKSAMHETEN |
|||
| Förändring av övriga fordringar | 142,5 | – | |
| Inköp maskiner och inventarier | –3,8 | –17,8 | |
| Försäljning maskiner och inventarier | 7,9 | – | |
| Förvärv av fastigheter | 15 | –1 236,4 | –36,8 |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | 15 | –1 511,8 | –1 049,8 |
| Försäljning av fastigheter | 130,0 | – | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 471,6 | –1 104,4 | |
| FINANSIERIN GSVERKSAMHETEN |
|||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 0,0 | 1,6 | |
| Upptagna lån | 28 | 1 999,5 | 635,5 |
| Amortering av skuld | 28 | –107,1 | –25,1 |
| Utbetald utdelning | –338,4 | –312,4 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 554,0 | 299,6 | |
| Årets kassaflöde | –85,7 | –165,1 | |
| Likvida medel vid årets början | 274,2 | 439,3 | |
| Likvida medel vid årets slut | 188,5 | 274,2 | |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 9,1 | 10,7 | |
| Betald ränta uppgick till | –429,0 | –370,0 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel exkl. spärrade medel | 188,5 | 274,2 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 831,9 mkr (639,7), vilket motsvarar 6,39 kr/aktie (4,91). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –2 471,6 mkr (–1 104,4) och avser främst investeringar i
egna fastigheter samt förvärv av fastigheter. Försäljningen av fastigheten Stormarknaden 1 har påverkat kassaflödet positivt med 130 mkr. Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgår till 1 554,0 mkr (299,6). Ökningen beror främst på en ökad lånevolym. Koncernens likviditet inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr uppgick vid årets slut till 488,5 mkr (574,2).
| Belopp i mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 181,0 | 246,8 | |
| Kostnader för förvaltning och produktion | 7,8,9 | –98,4 | –122,3 |
| Bruttoresultat | 10 | 82,6 | 124,5 |
| Resultat fastighetsförsäljning | –168,8 | – | |
| Central administration och marknadsföring | 3,7,8,9 | –41,5 | –43,7 |
| Rörelseresultat | 4,5,6 | –127,7 | 80,8 |
| Resultat från andelar i koncernbolag | 11 | 1 775,5 | 170,5 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 12 | 320,8 | 227,4 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 12 | –413,8 | –397,7 |
| 1 682,5 | 0,2 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 1 554,8 | 81,0 | |
| Bokslutsdispositioner | 26 | 11,6 | –2,3 |
| Aktuell skatt | 14 | 0,7 | – |
| Uppskjuten skatt | 14 | 50,1 | –20,3 |
| 50,8 | –20,3 | ||
| Årets resultat | 1 617,2 | 58,4 | |
| Utdelning per aktie, kr (2012 föreslagen) | 2,85 | 2,60 |
| Belopp i mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Årets resultat enligt resultaträkningen | 1 617,2 | 58,4 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 1 617,2 | 58,4 |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 181,0 mkr (246,8). Den lägre omsättningen beror på att bolaget under året sålt fastigheter till andra
koncernbolag. Rörelseresultatet uppgick till –127,7 mkr (80,8) och har belastats med en realisationsförlust om 168,8 mkr (0,0) från försäljningen av fastigheterna. Resultatet efter finansiella poster uppgår till 1 554,8 mkr (81,0) och har påverkats av utdelningar från dotterbolag med 1 605 mkr (0). Tillgångarna
består huvudsakligen av byggnad och mark, andelar i koncernbolag samt fordringar hos koncernbolag. Upplåningen från kreditinstitut uppgår till 5 932 mkr (4 735). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag.
| Belopp i mkr | Not | 12-12-31 | 11-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILL GÅNGAR |
|||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Byggnader, mark och markanläggningar | 16, 17 | 1 203,9 | 1 705,9 |
| Pågående ny-, till- och ombyggnader Maskiner och inventarier |
18 19 |
110,2 12,8 |
85,7 15,1 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 1 326,9 | 1 806,7 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 21 | 6 219,8 | 6 029,4 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 6 219,8 | 6 029,4 | |
| Summa anläggningstillgångar | 7 546,7 | 7 836,1 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 23 | 1,3 | 3,4 |
| Fordringar hos koncernbolag | 4, 29 | 6 963,8 | 3 595,3 |
| Skattefordringar | 39,6 | 76,4 | |
| Övriga fordringar | 24 | 7,2 | 6,8 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 25 | 23,1 | 14,3 |
| Likvida medel | 28, 29 | 137,1 | 202,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 7 172,1 | 3 898,7 | |
| Summa tillgångar | 14 718,8 | 11 734,8 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER |
|||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) | 333,0 | 333,0 | |
| Reservfond | 265,4 | 265,4 | |
| 598,4 | 598,4 | ||
| Fritt eget kapital Överkursfond |
3 948,4 | 3 948,4 | |
| Balanserad vinst | 869,6 | 1 149,6 | |
| Årets resultat | 1 617,2 | 58,4 | |
| 6 435,2 | 5 156,4 | ||
| Summa eget kapital | 7 033,6 | 5 754,8 | |
| Obeskattade reserver | 26 | 9,8 | 21,4 |
| Avsättningar | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 27 | 209,2 | 259,3 |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 28, 29 | 4 631,3 | 3 948,5 |
| Övriga långfristiga skulder | 30 | 16,4 | 15,1 |
| Summa långfristiga skulder | 4 647,7 | 3 963,6 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 28, 29 | 1 300,4 | 786,4 |
| Leverantörsskulder | 36,5 | 14,4 | |
| Skulder till koncernbolag | 4, 29 | 1 395,7 | 839,3 |
| Övriga skulder | 32 | 5,6 | 9,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder |
31 | 80,3 2 818,5 |
86,5 1 735,7 |
| Summa eget kapital och skulder | 14 718,8 | 11 734,8 | |
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut | |||
| Fastighetsinteckningar | 1 262,7 | 1 431,8 | |
| Av dotterbolag till förfogande ställda fastighetsinteckningar | 4 748,5 6 011,2 |
3 490,5 4 922,3 |
|
| Ansvarsförbindelser | |||
| Borgensförbindelser för dotterbolag | 1 225,0 | 1 400,0 | |
| Ansvar såsom komplementär i kommanditbolag | 107,9 | 104,1 | |
| 1 332,9 | 1 504,1 |
| Fond för | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktie | verkligt | Överkurs | Balanserade | Totalt eget | ||
| Belopp i mkr | kapital | Reservfond | värde | fond | vinstmedel | kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2011 | 333,0 | 265,4 | –12,9 | 3 948,4 | 1 462,0 | 5 995,9 |
| Justering till följd av ändrad redovisningsprincip | 12,9 | 12,9 | ||||
| Förändring i eget kapital 2011 | ||||||
| Årets resultat för perioden 1 januari–31 december | 58,4 | 58,4 | ||||
| Utdelning, 2,40 kr/aktie | –312,4 | –312,4 | ||||
| Utgående balans per 31 december 2011 | 333,0 | 265,4 | – | 3 948,4 | 1 208,0 | 5 754,8 |
| Förändring i eget kapital 2011 | ||||||
| Årets resultat för perioden 1 januari–31 december | 1 617,2 | 1 617,2 | ||||
| Utdelning, 2,60 kr/aktie | –338,4 | –338,4 | ||||
| Utgående balans per 31 december 2012 | 333,0 | 265,4 | – | 3 948,4 | 2 486,8 | 7 033,6 |
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130 156 988 (130 156 988), vilket överenstämmer med genomsnittligt antal utestående aktier. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3 063 748 B-aktier (3 063 748). Aktiens kvotvärde uppgår till 2,5.
| Belopp i mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| DEN LÖPAN DE VERKSAMHETEN |
|||
| Resultat efter finansiella poster | 1 554,8 | 81,0 | |
| Återföring av- och nedskrivningar | 9 | 17,1 | 21,1 |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | 168,8 | – | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | –1 474,7 | –81,6 | |
| Betald skatt | 37,5 | –28,3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 303,5 | –7,8 | |
| Ökning/minskning kortfristiga fordringar | –7,1 | –7,7 | |
| Ökning/minskning kortfristiga skulder | 12,5 | 0,4 | |
| Förändring av rörelsekapital | 5,4 | –7,3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 308,9 | –15,1 | |
| INVESTERIN GSVERKSAMHETEN |
|||
| Andelar i koncernbolag | –10,0 | – | |
| Inköp/försäljning maskiner och inventarier | –1,3 | –13,7 | |
| Om- och nybyggnad av fastigheter | –99,7 | –73,5 | |
| Försäljning av fastigheter | 395,0 | – | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 284,0 | –87,2 | |
| FINANSIERIN GSVERKSAMHETEN |
|||
| Förändring av övriga långfristiga skulder | 1,2 | 0,9 | |
| Förändring av fordringar hos koncernbolag | –2 048,5 | 72,7 | |
| Förändring av skulder till koncernbolag | 530,5 | –0,4 | |
| Upptagna lån | 28 | 1 419,5 | 185,7 |
| Amortering av skuld | 28 | –222,6 | –24,5 |
| Utbetald utdelning | –338,4 | –312,4 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –658,3 | –78,0 | |
| Årets kassaflöde | –65,4 | –180,3 | |
| Likvida medel vid årets början | 29 | 202,5 | 382,8 |
| Likvida medel vid årets slut | 29 | 137,1 | 202,5 |
| Upplysning om betalda räntor | |||
| Erhållen ränta uppgick till | 321,1 | 227,0 | |
| Betald ränta uppgick till | –389,4 | –308,9 | |
| Upplysning om likvida medel vid årets slut | |||
| Bankmedel | 137,1 | 202,5 |
| Not | Sid | |
|---|---|---|
| 1 | Redovisningsprinciper | 114 |
| 2 | Segmentrapportering | 120 |
| 3 | Central administration | 122 |
| 4 | Upplysningar om närstående | 122 |
| 5 | Hyreskontrakt | 122 |
| 6 | Tomträttsavtal och övriga leasingavtal | 122 |
| 7 | Personal | 123 |
| 8 | Löner, andra ersättningar och sociala kostnader | 123 |
| 9 | Avskrivningar | 124 |
| 10 | Bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet | 124 |
| 11 | Resultat från andelar i koncernföretag | 124 |
| 12 | Finansiella intäkter och kostnader | 124 |
| 13 | Goodwill | 124 |
| 14 | Skatt | 125 |
| 15 | Förvaltningsfastigheter | 126 |
| 16 | Taxeringsvärden | 127 |
| 17 | Byggnader, mark och markanläggningar | 128 |
| 18 | Pågående ny-, till- och ombyggnader | 128 |
| 19 | Materiella anläggningstillgångar | 128 |
| 20 | Andelar i intresseföretag | 128 |
| 21 | Andelar i koncernföretag | 128 |
| 22 | Andra långfristiga fordringar | 130 |
| 23 | Kundfordringar | 130 |
| 24 | Övriga fordringar | 130 |
| 25 | Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 130 |
| 26 | Obeskattade reserver | 130 |
| 27 | Uppskjuten skattefordran/skuld | 131 |
| 28 | Kapitalförvaltning | 131 |
| 29 | Finansiella instrument och riskhantering | 132 |
| 30 | Övriga långfristiga skulder | 135 |
| 31 | Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 135 |
| 32 | Övriga skulder | 135 |
| 33 | Kortfristiga avsättningar | 135 |
| 34 | Händelser efter balansdagen | 135 |
Atrium Ljungberg AB (publ), Org.nr: 556175- 7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöksadress Sickla Industriväg 19, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm sedan 1994. Atrium Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastigheter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader främst i storstadsregioner, samt bedriva projekt- och entreprenadverksamhet. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2012 har den 4 mars 2013 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningens resultat- och balansräkning föreslås fastställas på årsstämman den 10 april 2013.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2012. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". Moderbolaget följer Årsredovisningslagen och rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer vilket innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS innebär att styrelse och företagsledning gör bedömningar och uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade värdena av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Antaganden och uppskattningar baseras bland annat på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande omständigheter bedöms vara rimliga. Dessa antaganden och uppskattningar används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar, skulder, intäkter och kostnader vars värde annars inte framgår tydligt genom andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Antaganden och uppskattningar analyseras regelbundet av styrelsen och företagsledningen. Ändringar återspeglas i redovisningen i den period ändringen görs i de fall ändringen endast påverkar innevarande period. Påverkar ändringen innevarande period samt efterföljande perioder, påverkas redovisningen i enlighet med detta. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Värderingen innefattar bedömningar och antaganden, vilka anses vara väsentliga för redovisade värden. Gjorda antaganden, osäkerhetsfaktorer och bedömningar framgår vidare av not 15.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte omfattar organisation eller förvaltningsprocesser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av när övergången av risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas.
Vid värdering av underskottsavdrag görs
en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.
Avsättning till garantireserv för entreprenadarbeten sker normalt med 0,5 procent av entreprenadsumman under garantiperioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall samt en bedömning av riskerna i pågående projekt. Avsättningen den 31 december 2012 överstiger de under året nedlagda kostnaderna för garantiarbeten.
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma strategierna för en ekonomisk verksamhet i syfte att erhålla ekonomiska fördelar och uppfylls i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Bestämmande inflytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transaktionen ägde rum, d v s när bestämmande inflytande upphör.
I de fall dotterföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras dotterföretagens redovisning för att denna ska följa samma principer som tillämpas av övriga koncernföretag.
Interna transaktioner mellan koncernföretagen samt koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning.
Minoritetsintressen är den del av resultatet och av nettotillgångarna i ett delägt företag som tillkommer andra ägare. Minoritetens andel av resultatet ingår i koncernresultaträkningens resultat efter skatt. Andelen av nettotillgångarna ingår i eget kapital i koncernbalansräkningen men särredovisas skiljt från eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Inom Atrium Ljungberg finns i nuläget inga minoritetsintressen.
Förvärv av dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt för de egetkapitalinstrument som förvärvaren emitterat i utbyte mot det bestämmande inflytande över den förvärvade enheten. Förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen.
Om anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen.
Minoritetsintressen redovisas med angivande av minoritetsdelägarnas proportionella andel av redovisat verkligt värde på tillgångar, skulder och eventualförpliktelser. Vid förvärv av minoritetsandelar redovisas eventuell skillnad mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna och verkliga värden på förvärvade identifierbara tillgångar och skulder direkt mot eget kapital.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tilllämpats vid rörelseförvärv. Bolagets goodwill är därmed helt kopplad till den uppskjutna skatten. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. Goodwill prövas minst årligen avseende
eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, fördelas nedskrivningsbeloppet. Först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassagenererande enheten och sedan minskas redovisat värde för goodwill som hänförts till övriga tillgångar i en enhet. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.
Vid försäljning av dotterföretag eller intresseföretag inkluderas kvarvarande redovisat värde på goodwill i beräkningen av realisationsresultatet.
Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 procent och högst 50 procent redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Andelar i intresseföretag redovisas i not 20.
Intäkterna utgörs av hyror samt ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande
år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd årshyra och bedömd redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs.
Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, d v s enligt så kallad successiv vinstavräkning. Graden av upparbetning, färdigställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som tillgång enligt metoden för successiv vinstavräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som skuld.
Utdelningsintäkter redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts.
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran.
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Ett finansiellt leasingavtal föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren. Om så ej är fallet utgör avtalet ett operationellt leasingavtal.
Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster och leasetagare för fordon och tomträttsavgälder. Uppgifter om dessa avtal framgår av not 5 och not 6. Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägandet behålls av leasegivaren. Intäkter och kostnader avseende leasingavtal periodiseras linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknande av ett leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Förhöjda leasingavgifter periodiseras över leasingavtalets löptid.
Atrium Ljungbergs rapporterbara segment utgörs av de olika verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen drivs i ett affärsområde för handel och ett för kontor och delas in i geografiska marknader, projektfastigheter och sålda fastigheter. Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vilken för Atrium Ljungbergs vidkommande bedömts vara vd. Koncernen styrs och rapporteras på resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade och rapporterbara rörelsesegmenten. Resultatposter som ej fördelas är centrala administrationskostnader, finansiella poster och skatt. Tillämpade redovisningsprinciper i segmentrapporteringen sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper och uppställningsformer för resultaträkningen enligt den beskrivning som framgår i not 1.
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde. Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen som orealiserad värdeförändring. Uppgifter avseende fastighetsvärderingen framgår av not 15.
I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader och mark, markanläggningar samt byggnads- och markinventarier. Vidare redovisas som förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter.
Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar direkt hänförbara utgifter till förvärvet såsom transaktionskostnader, stämpelskatter och juridiska tjänster. Utgifter för ombyggnation som har medfört ekonomisk nytta för koncernen, det vill säga, som är värdehöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Övriga utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostnader och ingår i driftöverskottet. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår från säljaren till köparen, vilket i normalfallet sammanfaller med kontraktstidpunkten såvida inte särskilda villkor i avtalet medför att denna tidpunkt infaller vid annan tidpunkt.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspris och den senast upprättade värderingen (redovisat värde baseras på senast upprättade värdering till verkligt värde). Vinst eller förlust från en avyttring av en förvaltningsfastighet redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen.
I de fall bolaget nyttjar en fastighet för internt bruk, exempelvis administrativa ändamål, utgör fastigheten en förvaltningsfastighet endast om en mindre del nyttjas för internt bruk.
Lånekostnader har aktiverats vid större omoch nybyggnadsprojekt till den del de uppkommit under byggnadstiden. Räntekostnader har beräknats enligt effektivräntemetoden med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år avseende övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov.
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Planenliga avskrivningar för datautrustning har skett med 33 procent på anskaffningsvärdet. För övriga maskiner och inventarier har avskrivning skett med 20 procent på anskaffningsvärdet.
I samband med varje bokslut görs en utvärdering om eventuella nedskrivningsbehov av koncernens tillgångar föreligger. En tillgångs redovisade värde skrivs ned till dess återvinningsvärde i de fall det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av nyttjandevärde och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassainflöden (så kallade kassagenererande enheter). Om det finns indikationer på att en tidigare nedskrivning, helt eller delvis, inte längre är motiverad ska tillgångens redovisade värde ökas. Nedskrivningar redovisas som en kostnad i resultaträkningen.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning.
Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella
tillgångar är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39.
Verkligt värde för ränteswappar fastställs genom diskontering av bedömda kassaflöden. Diskontering sker utifrån observerbara avkastningskurvor. Avkastningskurvor baseras på aktuella marknadsräntor på balansdagen. Detta innebär att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7, punkt 27 A. Atrium Ljungberg har för närvarande inga finansiella tillgångar eller skulder där värderingen baseras på nivå 1 eller 3, IFRS 7, punkt 27 A.
För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på tre månader eller mindre som lätt och med obetydlig risk för värdeförändringar kan konverteras till kontanta medel. Enligt Atrium Ljungbergs finansiella policy får placeringar endast ske i kontanta medel, statsskuldsväxlar eller räntefonder och ska kunna omsättas till likvida medel inom tre dagar.
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering, med avdrag för fordringar som bedömts som osäkra. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
Långfristiga fordringar och övriga kortfristiga fordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar". Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att redovisat värde motsvarar verkligt värde då fordran diskonteras till nuvärde enligt marknadsmässiga räntesatser. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Avdrag görs för fordringar som bedöms som osäkra.
Atrium Ljungberg använder derivatinstrument eller så kallade ränteswapavtal i syfte att uppnå önskad räntebindningstid för de räntebärande skulderna. Den risk som säkras är risken för förändringar i framtida räntebetalningar till följd av förändrade marknadsräntor på en viss del av bolagets skulder till kreditinstitut. Derivatinstrumenten värderas till verkligt värde i balansräkningen och redovisas som en tillgång om det verkliga värdet är positivt för Atrium Ljungberg och som en skuld om det verkliga värdet är negativt.
Från och med 1 januari 2012 har bolaget slutat tillämpa säkringsredovisning för derivatinstrument. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, avseende derivat som tidigare har säkringsredovisats, återförs linjärt till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Atrium Ljungbergs skulder till kreditinstitut och dess övriga skulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Skulder vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Långfristiga skulder har en förväntad löptid överstigande ett år medan kortfristiga skulder har en förväntad löptid kortare än ett år.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m m samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan (Alectaplanen) för vilken tillförlitlig information saknas för att kunna redovisa den enligt reglerna för förmånsbestämda pensionsplaner. Se vidare not 8.
Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultat i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen.
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s k balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redovisas inte om den temporära skillnaden är hänförlig till goodwill eller om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld (som inte är ett rörelseförvärv) och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat.
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser (och skattelagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Aktuell och uppskjuten skatt redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats i övrigt totalresultat. I sådana fall ska även skatten redovisas i övrigt totalresultat. Om skatten är hänförlig till ett företagsförvärv eller ett samgående ska skatteeffekten beaktas vid beräkningen av goodwill eller vid fastställandet av storleken på beloppet för en eventuell överskjutande del som uppkommer om det verkliga värdet på den förvärvade andelen av den förvärvade enhetens identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser överstiger anskaffningsvärdet för rörelseförvärvet.
Fastighetsskatt, reklamskatt och löneskatt redovisas som rörelsekostnad.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det föreligger en förpliktelse och det är sannolikt att förpliktelsen kommer att infrias samt att beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt men tidpunkten för infriandet är okänd eller osäker. Avsättningar redovisas i koncernens balansräkning som långfristiga eller kortfristiga skulder.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande orsakat av en inträffad händelse eller en framtida osäkerhet som inte redovisas som en skuld eller avsättning, då ett utflöde av resurser inte är troligt.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen (ÅRL), RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering UFR.
Från och med 1 januari 2012 har moderbolaget upphört att tillämpa IAS 39 vid redovisning av finansiella instrument. Dessa redovisas med utgångspunkt i anskaffningsvärde enligt ÅRL. Jämförelseperioden 2011 har omräknats.
Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i moderbolagets balansräkning som Byggnader, mark och markanläggningar. Utgifter för ombyggnation som medfört att standard och funktionalitet höjts i förhållande till den nivå som gällde då fastigheten ursprungligen anskaffades eller senast blev föremål för standardhöjande åtgärder, har lagts till anskaffningsvärdet.
I moderbolagets resultaträkning belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Bokförda avskrivningar enligt plan har skett med en procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanläggningar och byggnadsinventarier. Byggnaderna skrivs skattemässigt av med två–fyra procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med fem procent. Skattemässigt skrivs samtliga byggnadsinventarier av med 20–30 procent av anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och skattemässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. Uppskjuten skatt på mellanskillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på byggnader och markanläggningar redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Planenliga avskrivningar för datautrustning har skett med 33 procent på anskaffningsvärdet. För övriga maskiner och inventarier har avskrivning skett med 20 procent på anskaffningsvärdet.
Andelar i dotterföretag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterföretag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterföretag. Det redovisade värdet för andelar i dotterföretag prövas avseende eventuellt nedskrivningsbehov då indikation på nedskrivningsbehov föreligger.
I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterföretag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 vilket innebär att IAS 39 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där 78 procent redovisas som eget kapital och 22 procent redovisas som uppskjuten skatteskuld.
Mottagna koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt och avgivna koncernbidrag redovisas som finansiell kostnad.
Nya och omarbetade standarder och tolkningsuttalanden med tillämpning från den 1 januari 2012 har inte haft någon väsentlig påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella rapporter
International Accounting Standards Board (IASB) har givit ut följande nya och ändrade standarder vilka ännu ej trätt i kraft.
pensionsplaner. Atrium Ljungberg har i nuläget inga pensionsplaner som redovisas som förmånsbestämda och effekterna på de finansiella rapporterna av ändringarna kommer att vara begränsade.
Atrium Ljungbergs rapporterbara segment utgörs av de två verksamhetsgrenarna fastighetsförvaltning respektive projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen är indelad per
geografisk marknad, sålda fastigheter och projektfastigheter. Ytterligare beskrivning av principerna för segmentredovisning framgår av not 1 Redovisningsprinciper.
| Övriga Sverige | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | Stockholms innerstad |
Stockholm Övriga |
Uppsala och Mälardalen |
fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
förvaltning Fastighets |
entreprenad Projekt- och verksamhet |
Ej fördelade poster |
Koncernen | |
| Belopp i mkr | totalt | |||||||||
| Hyresintäkter | 512,3 | 916,5 | 229,6 | 135,0 | 24,7 | 6,7 | 1 824,8 | 1 824,8 | ||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 252,9 | 252,9 | ||||||||
| Nettoomsättning | 512,3 | 916,5 | 229,6 | 135,0 | 24,7 | 6,7 | 1 824,8 | 252,9 | 2 077,7 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –160,7 | –309,3 | –66,8 | –51,0 | –9,6 | –3,3 | –600,9 | –600,9 | ||
| Produktionskostnader | –242,0 | –242,0 | ||||||||
| Bruttoresultat | 351,6 | 607,2 | 162,8 | 84,0 | 15,0 | 3,4 | 1 224,0 | 10,9 | 1 234,8 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 351,6 | 607,2 | 162,8 | 84,0 | 15,0 | 3,4 | 1 224,0 | 1 224,0 | ||
| – varav bruttoresultat projekt- och | ||||||||||
| entreprenadverksamhet | 10,9 | 10,9 | ||||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –41,7 | –41,7 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad | ||||||||||
| verksamhet | –16,6 | –16,6 | ||||||||
| Finansiella intäkter | 13,9 | 13,9 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –451,3 | –451,3 | ||||||||
| –437,4 | –437,4 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 351,6 | 607,2 | 162,8 | 84,0 | 15,0 | 3,4 | 1 182,4 | –5,7 | –437,4 | 739,2 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 192,1 | 176,9 | 23,8 | –59,3 | 34,2 | 367,8 | 367,8 | |||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 32,7 | 32,7 | 32,7 | |||||||
| Orealiserade värdeförändringar finansiella | ||||||||||
| instrument | –182,5 | –182,5 | ||||||||
| Nedskrivning goodwill | –7,3 | –7,3 | –74,9 | –82,2 | ||||||
| 192,1 | 176,9 | 23,8 | –59,3 | 34,2 | 25,4 | 393,2 | –257,4 | 135,8 | ||
| Aktuell skatt | –89,8 | –89,8 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | 245,6 | 245,6 | ||||||||
| Årets resultat | 543,7 | 784,2 | 186,6 | 24,8 | 49,2 | 28,8 | 1 575,5 | –5,7 | –539,0 | 1 030,8 |
| Investeringar, förvärv, avyttringar per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 80,1 | 132,2 | 50,2 | 25,6 | 1 223,7 | 1 511,8 | 1 511,8 | |||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 1,7 | 1,7 | ||||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 858,0 | 37,0 | 895,0 | 895,0 | ||||||
| 938,1 | 169,2 | 50,2 | 25,6 | 1 223,7 | 2 406,8 | 1,7 | 2 408,5 | |||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 7 610,6 10 663,8 | 2 722,0 | 1 611,0 | 1 968,8 | 24 576,2 | 24 576,2 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 97,3 | 97,3 | ||||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 793,4 | 793,4 | ||||||||
| Summa tillgångar | 7 610,6 10 663,8 | 2 722,0 | 1 611,0 | 1 968,8 | 24 576,2 | 97,3 | 793,4 | 25 466,9 |
Av intäkterna har 100 procent genererats i Sverige, det vill säga i det land där Atrium Ljungberg har sitt säte. Den koncerninterna försäljningen avseende projekt- och entreprenadverksamheten i koncernen uppgår till 152,8 mkr (135,7) och har eliminerats i koncernens omsättning.
På balansdagen uppgår summan av uppdragsutgifter på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 213,9 mkr (207,5) och redovisad vinst till 18,5 mkr (8,9). Av beställaren innehållna belopp på pågående
uppdrag uppgår till 0,9 mkr (2,1). Allokeringen av tillgångar per segment görs för förvaltningsfastigheter utifrån geografisk tillhörighet och projektfastigheter. Projekt- och entreprenadverksamhetens tillgångar utgörs av anläggningstillgångar och omsättningstillgångar exklusive likvida medel. Ingen kund står enskilt för mer än tio procent av bolagets totala intäkter.
| 2011 Belopp i mkr |
Stockholms innerstad |
Stockholm Övriga |
Uppsala och Mälardalen |
Övriga Sverige | fastigheter Projekt |
fastigheter Sålda |
förvaltning Fastighets totalt |
entreprenad Projekt- och verksamhet |
Ej fördelade poster |
Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 431,9 | 865,4 | 202,2 | 52,2 | 120,8 | 13,8 | 1 686,3 | 1 686,3 | ||
| Projekt- och entreprenadomsättning | 331,8 | 331,8 | ||||||||
| Nettoomsättning | 431,9 | 865,4 | 202,2 | 52,2 | 120,8 | 13,8 | 1 686,3 | 331,8 | 2 018,1 | |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –142,6 | –314,8 | –64,8 | –22,3 | –43,2 | –3,6 | –591,3 | –591,3 | ||
| Produktionskostnader | –317,0 | –317,0 | ||||||||
| Bruttoresultat | 289,3 | 550,5 | 137,5 | 29,9 | 77,6 | 10,2 | 1 095,0 | 14,8 | 1 109,8 | |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 289,3 | 550,5 | 137,5 | 29,9 | 77,6 | 10,2 | 1 095,0 | 1 095,0 | ||
| – varav bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamhet |
14,8 | 14,8 | ||||||||
| Central administration fastighetsförvaltning | –44,1 | –44,1 | ||||||||
| Central administration projekt- och entreprenad verksamhet |
–12,2 | –12,2 | ||||||||
| Finansiella intäkter | 10,6 | 10,6 | ||||||||
| Finansiella kostnader | –369,7 | –369,7 | ||||||||
| –359,1 | –359,1 | |||||||||
| Resultat före värdeförändringar | 289,3 | 550,5 | 137,5 | 29,9 | 77,6 | 10,2 | 1 050,9 | 2,6 | –359,1 | 694,4 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 246,7 | 308,2 | 31,8 | –15,5 | –42,9 | 528,3 | 528,3 | |||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 2,0 | 2,0 | 2,0 | |||||||
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument |
||||||||||
| Nedskrivning goodwill | ||||||||||
| 246,7 | 308,2 | 31,8 | –15,5 | –42,9 | 2,0 | 530,3 | 530,3 | |||
| Aktuell skatt | –1,5 | –1,5 | ||||||||
| Uppskjuten skatt | –318,7 | –318,7 | ||||||||
| Årets resultat | 536,0 | 858,7 | 169,3 | 14,4 | 34,7 | 12,2 | 1 581,2 | 2,6 | –679,3 | 904,5 |
| Investeringar, förvärv, avyttringar per rörelsegren | ||||||||||
| Investeringar förvaltningsfastigheter | 44,8 | 175,9 | 57,3 | 12,5 | 759,3 | 1 049,8 | 1 049,8 | |||
| Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet | 2,2 | 2,2 | ||||||||
| Förvärv förvaltningsfastigheter | 342,0 | 37,0 | 379,0 | 379,0 | ||||||
| 386,8 | 212,9 | 57,3 | 12,5 | 759,3 | 1 428,8 | 2,2 | 1 431,0 | |||
| Tillgångar per rörelsegren, periodens slut | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 6 481,1 | 9 833,6 | 2 312,0 | 667,0 2 603,0 | 21 896,7 | 21 896,7 | ||||
| Projekt- och entreprenadverksamhet | 106,8 | 106,8 | ||||||||
| Ej fördelade gemensamma tillgångar | 1 172,3 | 1 172,3 | ||||||||
| Summa tillgångar | 6 481,1 | 9 833,6 | 2 312,0 | 667,0 | 2 603,0 | 21 896,7 | 106,8 1 172,3 | 23 175,8 |
Segmentrapportering 1/1–31/12 2011 har justerats för såld fastighet 2012.
I central administration ingår kostnader för styrelse, vd och övrig ledningspersonal samt revision och bolagskostnader avseende bland annat information till aktieägarna, kostnader för upprätthållande av börsnotering och framtagande av årsredovisning samt avskrivningar på maskiner och inventarier som är kopplade till administrationen (se not 9).
| Arvoden och kostnads | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| ersättning till revisorer | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Revisionsuppdrag: | ||||
| Ernst & Young AB | 1,4 | 1,7 | 1,4 | 1,7 |
| Revisionsverksamhet utöver revision: |
||||
| Ernst & Young AB | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Skatterådgivning: | ||||
| Ernst & Young AB | 0,1 | 0,2 | 0,1 | 0,2 |
| Deloitte AB | – | 0,6 | – | 0,6 |
| Totalt | 1,7 | 2,7 | 1,7 | 2,7 |
Av dotterbolaget TL Bygg AB:s nettoomsättning utgjorde 152,8 mkr (135,7) arbeten åt koncernföretag, vilket motsvarar 40 procent (32) av nettoomsättningen för TL Bygg AB. Av moderbolagets omsättning utgjorde 0,8 mkr (1,3) försäljning till dotterbolag, vilket motsvarar 0,5 procent (0,5) av moderbolagets nettoomsättning. Koncerninterna transaktioner sker till självkostnadspris utan vinstpåslag. Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag. Se not 21.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Fordringar på närstående (koncernföretag) | 6 963,8 | 3 595,3 |
| Skulder till närstående (koncernföretag) | 1 395,7 | 839,3 |
Övriga närståendetransaktioner förekommer i mindre omfattning och sker till marknadsmässiga förhållanden. Ersättningar till vd och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av not 8.
Den redovisade årshyran för tecknade hyreskontrakt, uppgår första kvartalet 2013 till 1 904 mkr (1 768) i koncernen, varav 193 mkr (186) i moderbolaget.
| Lokaler, kontrakt- | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| förfallostruktur | Hyra, mkr | Andel, % | Hyra, mkr | Andel, % |
| 2013 | 281 | 15 | 20 | 11 |
| 2014 | 287 | 15 | 31 | 16 |
| 2015 | 384 | 20 | 41 | 21 |
| 2016 | 231 | 12 | 20 | 10 |
| 2017 | 237 | 12 | 16 | 8 |
| 2018 | 144 | 8 | 0 | 0 |
| 2019 och senare | 280 | 15 | 18 | 10 |
| Bostäder | 61 | 3 | 46 | 24 |
| Totalt | 1 904 | 100 | 193 | 100 |
| Uthyrningsgrad kvartal 1 20131) | Hyres värde, mkr |
Hyres kontrakt, mkr |
Uthyrnings grad, % |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 568 | 556 | 98 | ||
| Övriga Stockholm | 987 | 922 | 94 | ||
| Uppsala och Mälardalen | 236 | 233 | 99 | ||
| Övriga Sverige | 136 | 129 | 95 | ||
| 1 927 | 1 840 | 96 | |||
| Projektfastigheter2) | 75 | 64 | 85 | ||
| Totalt | 2 002 | 1 904 | 95 | ||
| Utveckling hyres intäkter 2013 |
2012 Utfall |
2013 Kv 13) |
2013 Kv 23) |
2013 Kv 33) |
2013 Kv 43) |
| Stockholms | |||||
| innerstad | 512 | 556 | 555 | 554 | 553 |
| Övriga Stockholm | 917 | 922 | 920 | 920 | 921 |
| Uppsala och Mälardalen |
230 | 233 | 231 | 231 | 232 |
| Övriga Sverige | 135 | 129 | 129 | 129 | 131 |
| Projektfastigheter 2) | 25 | 64 | 64 | 64 | 118 |
| Sålda fastigheter | 7 | ||||
| Totalt | 1 825 | 1 904 | 1 899 | 1 898 | 1 955 |
1) Redovisad uthyrningsgrad baseras på närmast kommande kvartal.
2) Som projektfastighet avses fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obeyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs per den 1 januari året efter färdigställande.
3) Kontrakterad årshyra inklusive kända kontraktsförändringar.
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimihyra med en omsättningklausul. För 2012 uppgick de rörliga omsättningstilläggen till 0,9 procent av de totala hyresintäkterna.
Årets kostnad för tomträttsavgälder uppgick till 23,5 mkr (26,4), varav 4,8 mkr (7,8) avser moderbolaget.
| Tomträttsavtal | Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| förfallostruktur | Avgäld, mkr | Andel, % | Avgäld, mkr | Andel, % | ||
| 2013 | 17,8 | 61 | – | – | ||
| 2014 | – | – | – | – | ||
| 2015 | – | – | – | – | ||
| 2016 | – | – | – | – | ||
| 2017 och senare | 11,6 | 39 | 6,8 | 100 | ||
| Totalt | 29,4 | 100 | 6,8 | 100 |
I förfalloår 2013 ingår avtal som har förfallit under tidigare år men som inte var slutförhandlade vid utgången av 2012.
Tecknade leasingavtal avser i huvudsak fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom tre år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 3,2 mkr (2,9), återstående kostnader uppgår till 5,8 mkr (5,2).
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Medelantal anställda | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Män | 206 | 204 | 88 | 89 | |
| Kvinnor | 59 | 56 | 55 | 51 | |
| 265 | 260 | 143 | 140 | ||
| Könsfördelning i styrelse och ledning | |||||
| Män, styrelse | 5 | 6 | – | – | |
| Kvinnor, styrelse | 1 | 1 | – | – | |
| Män, bolagsledning | 3 | 2 | – | – | |
| Kvinnor, bolagsledning | 4 | 5 | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| kkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Styrelse och ledande befattningshavare |
||||
| Löner | 12 217 | 12 070 | 12 217 | 12 070 |
| Sociala kostnader | 4 478 | 4 479 | 4 478 | 4 479 |
| Pensionskostnader | 2 714 | 2 896 | 2 714 | 2 896 |
| Övriga | ||||
| Löner | 115 817 | 110 943 | 65 891 | 64 552 |
| Sociala kostnader | 37 480 | 37 203 | 21 851 | 22 286 |
| Pensionskostnader | 12 123 | 10 961 | 8 399 | 8 261 |
| Totalt | 184 829 | 178 552 | 115 550 | 114 544 |
Atrium Ljungbergs principer för ersättning till ledande befattningshavare är att löner och övriga anställningsvillkor ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna skall gälla för bolagsledningen som utgörs av vd samt sex affärsområdeschefer. Vd:s ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av vd och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Vd:s pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 65 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagens sida har vd tolv månaders uppsägningstid. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från bolagets sida har vd rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. För bolagsledningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivaavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Styrelsens förslag inför årsstämman 2013 är i huvudsak detsamma som tidigare med följande förändringar: Vid uppsägning från vd:s sida gäller sex månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från bolagets sida gäller tolv månaders uppsägningstid samt nio månaders avgångsvederlag med justering till tolv månaders avgångsvederlag från och med 1 januari 2014.
Bolagsledningen 2012 presenteras på sidan 101.
| Grundlön/ styrelse |
Övrig | Övriga | Pensions | Aktie relaterade |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 kkr | arvode | ersättning | förmåner | kostnad | ersättningar | Totalt |
| Styrelsens ordförande |
||||||
| Dag Klackenberg | 400 | – | – | – | – | 400 |
| Övriga styrelse ledamöter |
||||||
| Anna Hallberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Thomas Evers | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Anders Nylander | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Sune Dahlqvist | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Johan Ljungberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| 1 400 | – | – | – | – | 1 400 | |
| Vd Ingalill | ||||||
| Berglund | 2 443 | – | 45 | 930 | – | 3 418 |
| Övriga ledande | ||||||
| befattningshavare | 8 049 | 325 | 296 | 1 785 | – | 10 455 |
| 10 492 | 325 | 341 | 2 714 | – | 13 872 | |
| Totalt | 11 892 | 325 | 341 | 2 714 | – | 15 272 |
| Grundlön/ | Aktie | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 kkr | styrelse arvode |
Övrig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
relaterade ersättningar |
Totalt |
| Styrelsens ordförande |
||||||
| Dag Klackenberg | 400 | – | – | – | – | 400 |
| Övriga styrelse ledamöter |
||||||
| Anna Hallberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Ulf Holmlund | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Thomas Evers | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Anders Nylander | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Sune Dahlqvist | 200 | – | – | – | – | 200 |
| Johan Ljungberg | 200 | – | – | – | – | 200 |
| 1 600 | – | – | – | – | 1 600 | |
| Vd Anders | ||||||
| Nylander | 1 636 | – | 10 | 391 | – | 2 037 |
| Vd Ingalill | ||||||
| Berglund | 1 783 | – | 40 | 999 | – | 2 822 |
| Övriga ledande | ||||||
| befattningshavare | 7 001 | 50 | 252 | 1 506 | – | 8 809 |
| 10 420 | 50 | 302 | 2 896 | – | 13 668 | |
| Totalt | 12 020 | 50 | 302 | 2 896 | – | 15 268 |
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 5,9 mkr (5,8). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2012 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129 procent (113).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direktören är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Kostnader för förvaltning och produktion | ||||
| Byggnader | – | – | 13,0 | 18,3 |
| Byggnadsinventarier | – | – | 0,1 | 0,2 |
| Markanläggningar | – | – | 0,4 | 0,4 |
| Maskiner och inventarier | 2,7 | 2,0 | 0,2 | 0,0 |
| 2,7 | 2,0 | 13,7 | 18,9 | |
| Central administration | ||||
| Maskiner och inventarier | 3,4 | 2,3 | 3,4 | 2,3 |
| Totalt | 6,1 | 4,3 | 17,1 | 21,2 |
| –17,0 | –18,8 | ||
|---|---|---|---|
| 36,1 | 44,5 | – | – |
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||
| –25,2 –29,7 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Utdelning från dotterbolag | 1 605,0 | – |
| Resultat från andelar i Sickla Industri | ||
| fastigheter KB, 916616-1720 | 170,5 | 170,5 |
| Totalt | 1 775,5 | 170,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Finansiella intäkter | ||||
| Ränteintäkter bank | 6,9 | 4,2 | 2,0 | 3,7 |
| Övriga ränteintäkter | 0,4 | 6,1 | 0,1 | – |
| Ränteintäkter skattefri | 0,5 | 0,2 | 0,3 | 0,1 |
| Övriga finansiella intäkter | 6,1 | 0,1 | 0,0 | – |
| Koncernränteintäkter | – | – | 318,4 | 223,6 |
| Totalt | 13,9 | 10,6 | 320,8 | 227,4 |
| Finansiella kostnader | ||||
| Räntekostnader bank | –435,1 | –369,0 | –246,8 | –190,7 |
| Övriga räntekostnader | –0,6 | – | –0,1 | – |
| Räntekostnader ej avdragsgill | –14,6 | –0,2 | –0,1 | – |
| Övriga finansiella kostnader | –1,0 | –0,5 | –0,7 | –0,2 |
| Koncernräntekostnader | – | – | –150,1 | –117,9 |
| Lämnade koncernbidrag | – | – | –16,0 | –88,9 |
| Totalt | –451,3 | –369,7 | –413,8 | –397,7 |
Varav ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar/skulder vilka ej är värderade till verkligt värde via resultaträkningen:
| Ränteintäkter | 7,8 | 10,5 | 320,8 | 227,4 |
|---|---|---|---|---|
| Räntekostnader | –450,3 | –369,2 | –397,1 | –308,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiverade räntor i förvaltningsfastigheter |
12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 |
| Ingående aktiverad ränta | 165,8 | 165,6 | 52,0 | 61,3 |
| Årets aktiverade ränta | 26,4 | 10,2 | – | 0,7 |
| Omklassificering | – | –10,0 | – | –10,0 |
| Utgående aktiverad ränta | 192,2 | 165,8 | 52,0 | 52,0 |
| Genomsnittlig räntesats som använts vid beräkning av årets aktiverade ränta |
4,1 % | 3,9 % | – | 3,9 % |
Den 17 oktober 2006 förvärvade LjungbergGruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 har använts för beräkning av anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 411,4 | 411,4 |
| Försäljning av fastighet | –7,7 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärde | 403,7 | 411,4 |
| Ingående nedskrivningar | –21,6 | –21,6 |
| Försäljning av fastighet | 0,3 | – |
| Nedskrivning till följd av ändrad skattesats | –74,8 | – |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –96,1 | –21,6 |
| Utgående balans | 307,6 | 389,8 |
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Redovisat resultat före skatt | 875,0 | 1 224,7 | – | – |
| Skattemässigt avdragsgilla | ||||
| avskrivningar | –375,0 | –335,9 | 375,0 | 335,9 |
| investeringar | –115,3 | –168,6 | 115,3 | 168,6 |
| Ej skattepliktiga/ej avdragsgilla | ||||
| värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –367,8 | –528,3 | 367,8 | 528,3 |
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | –32,7 | –2,0 | –65,1 | – |
| värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade | 182,5 | – | –182,5 | – |
| koncernmässiga aktiveringar av räntor i pågående projekt | –26,4 | –10,2 | 26,4 | 10,2 |
| nedskrivning av goodwill | 82,2 | – | – | – |
| skatterelaterade räntor | 14,0 | 0,0 | – | – |
| Övriga skattemässiga justeringar | 1,6 | 3,5 | –21,1 | –5,4 |
| Skattemässigt resultat före underskottsavdrag | 238,2 | 183,2 | 615,8 | 1 037,6 |
| Underskottsavdrag enligt föregående årsbokslut | –100,8 | – | 100,8 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla investeringar, justering tidigare år | –70,7 | –282,4 | 70,7 | 282,4 |
| Utrangeringsavdrag, justering tidigare år | –81,2 | – | 81,2 | – |
| Övriga justeringar av underskottsavdrag från tidigare taxeringar | –1,8 | –1,6 | – | – |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 16,3 | 100,8 | –16,3 | –100,8 |
| Skattepliktigt resultat | 0,0 | 0,0 | 852,2 | 1 219,1 |
| Därav 26,3 % aktuell/uppskjuten skatt | – | – | –224,1 | –320,6 |
| Justering skatter avseende tidigare år | ||||
| skattemässigt avdragsgilla investeringar/utrangering byggnad | 1,5 | –1,5 | –1,5 | 1,5 |
| reservering av skattekrav avseende tidigare taxering | –91,5 | – | – | – |
| övriga justeringar | 0,2 | – | –1,9 | 0,4 |
| Omräkning av uppskjuten skatt till 22 % skattesats | – | – | 473,1 | – |
| Redovisad skattekostnad | –89,8 | –1,5 | 245,6 | –318,7 |
| Skatteberäkning | Aktuell skatt | Uppskjuten skatt | ||
| Moderbolaget | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Redovisat resultat före skatt | 1 566,4 | 78,7 | – | – |
| Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter | –124,4 | –78,7 | 124,4 | 78,7 |
| Utdelning från näringsbetingade andelar | –1 605,0 | – | – | – |
| Avyttring av fastigheter | 164,1 | – | –163,3 | – |
| Övriga skattemässiga justeringar | –1,1 | 0,0 | 1,2 | – |
| Skattepliktigt resultat | 0,0 | 0,0 | –37,7 | 78,7 |
| Därav 26,3 % aktuell/uppskjuten skatt | – | – | 9,9 | –20,7 |
| Justering skatter avseende tidigare år | 0,7 | – | –0,7 | 0,4 |
| Omräkning av uppskjuten skatt till 22 % skattesats | – | – | 40,9 | – |
| Redovisad skattekostnad | 0,7 | – | 50,1 | –20,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Avstämning skattekostnad | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Resultat före skatt | 875,0 | 1 224,7 | 1 566,4 | 78,7 |
| Nominell skattesats, 26,3 % | –230,1 | –322,1 | –412,0 | –20,7 |
| Skatteeffekt avseende | ||||
| värdeförändringar fastigheter, realiserade | 25,7 | 0,5 | –0,2 | – |
| nedskrivning goodwill | –21,6 | – | – | – |
| övriga ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter | –4,0 | –0,4 | 422,1 | 0,0 |
| reservering av skattekrav avseende tidigare taxering | –91,5 | – | – | – |
| omräkning av uppskjuten skatt till 22 % skattesats | 473,1 | – | 40,9 | – |
| övriga skattemässiga justeringar | 4,2 | 1,8 | 0,0 | 0,4 |
| Redovisad skattekostnad | 155,8 | –320,2 | 50,8 | –20,3 |
| varav aktuell skatt | –89,8 | –1,5 | 0,7 | – |
| varav uppskjuten skatt | 245,6 | –318,7 | 50,1 | –20,3 |
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte av ägaren att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Atrium Ljungberg har vid årsskiftet klassificerat samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter vilket medför att dessa ska värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheternas verkliga värde är det pris till vilket fastigheten skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. En förvaltningsfastighets verkliga värde ska spegla marknadsvillkoren per balansdagen. De fastigheter i vilka Atrium Ljungberg även har lokalkontor för administration och förvaltning har klassificerats som förvaltningsfastigheter då andelen som nyttjas för egen verksamhet är marginell.
Fastighetsvärderingen genomförs i huvudsak genom en intern värdering som baseras på ett bedömt avkastningskrav för respektive fastighet. Avkastningskravet fastställs enligt ortsprismetoden, vilket innebär att information inhämtas från genomförda likvärdiga transaktioner på likvärdiga marknader. Avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under den så kallade kalkylperioden samt genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktssituationen. Det värderingssystem som används har köpts av Forum Fastighetsekonomi som ansvarar för att modellen uppdateras kontinuerligt i syfte att säkerställa en korrekt nuvärdesberäkning. Vid värderingen bedöms varje fastighets intjäningsförmåga individuellt. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Projektfastigheter värderas utifrån färdigt projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet.
Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande har oberoende värderingsmän under året externvärderat 51 procent av fastigheternas totala värde, varav 33 procent vid utgången av 2012. Värderingarna har utförts av Forum Fastighetsekonomi och Savills. Därutöver har de antaganden om hyresnivåer och avkastningskrav som använts vid den interna värderingen kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. I tabellen nedan redovisas en sammanställning över de parametrar som använts vid värderingen.
Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen uppgick till 5,7 procent (5,8). Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet per 2012-12-31 uppgick till 24 576 mkr (21 897). Byggrätter och mark ingår med 219 mkr (214). Investeringar i fastigheter uppgick under året till 1 512 mkr (1 050). Förvärv av fastigheter uppgick till 895 mkr (379). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 368 mkr (528) vilket motsvarar en värdeökning på 1,6 procent. Värdeförändringen förklaras huvudsakligen av sänkt avkastningskrav med 0,1 procentenheter, högre hyresnivåer och nyuthyrningar.
| 58 |
|---|
| 80 |
| 110 |
| 120 |
| Totalt | 4,0 – 8,5 | 5,7 |
|---|---|---|
| Övrigt | 4,8 – 8,5 | 6,1 |
| Bostäder | 4,0 – 4,8 | 4,3 |
| Butiker | 4,8 – 8,5 | 5,8 |
| Kontor | 4,8 – 8,5 | 5,9 |
| Lokaltyp | Intervall | Snitt |
| Region | Intervall | Snitt |
|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 4,8 – 6,7 | 5,3 |
| Övriga Stockholm | 4,0 – 8,5 | 5,9 |
| Uppsala och Mälardalen | 5,8 – 6,4 | 6,0 |
| Övriga Sverige | 5,6 – 7,0 | 6,0 |
| Projektfastigheter | 5,8 – 7,3 | 6,2 |
| Totalt | 4,0 – 8,5 | 5,7 |
| Värdeparameter | Antagande | Värdepåverkan, mkr |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/– 10 % | +/–2 440 |
| Driftkostnad | +/– 50 kr/kvm | –/+ 644 |
| Avkastningskrav | +/– 0,25 % | –1020 /+1120 |
| Långsiktig vakansgrad | +/– 2 % | –/+ 750 |
Marknadsvärdet beskrivs nedan med utgångspunkt från normaliserat driftnetto med justering för bland annat initiala effekter, kvarstående investeringar samt byggrätter.
| mkr | Segment | Projekt | Totalt |
|---|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 929 | 261 | 2 189 |
| Långsiktig vakans (–3,5%) | –64 | –11 | –75 |
| Hyresintäkter | 1 865 | 249 | 2 114 |
| Fastighetskostnader | –571 | –63 | –635 |
| Normaliserat driftnetto | 1 293 | 186 | 1 480 |
| Avkastningskrav | 5,7% | 6,2% | 5,7% |
| Avkastningsvärde före justeringar | 22 693 | 3 003 | 25 695 |
| Justeringar | |||
| Återstående investeringar | –240 | –1 372 | –1 611 |
| Nuvärdeseffekt återstående | 24 | 131 | 154 |
| investeringar | |||
| Initiala vakanser | –10 | –70 | –80 |
| Övriga justeringar | 250 | 72 | 322 |
| Mark och byggrätter | 219 | 219 | |
| Lagfartskostnad | –110 | –14 | –124 |
| Verkligt värde | 22 607 | 1 969 | 24 576 |
| Fastighetsbestånd 2012-12-31 | ||
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 2012-12-31 | Januari–december 20121) | Avkastning1) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbestånd uppdelat per segment |
Antal fastigheter |
Uthyrbar area, tkvm |
Verkligt värde, mkr |
Verkligt värde, kr/kvm |
Hyres värde, mkr 2) |
Hyres värde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, mkr |
Fastighets kostnader, mkr |
Driftöver skott, mkr |
% |
| Stockholms innerstad | 12 | 195 | 7 611 | 38 957 | 568 | 2 906 | 98 | 534 | –165 | 368 | 4,8 |
| Övriga Stockholm | 35 | 503 | 10 664 | 21 205 | 987 | 1 963 | 94 | 917 | –309 | 607 | 5,7 |
| Uppsala Mälardalen | 3 | 89 | 2 722 | 30 700 | 236 | 2 660 | 99 | 230 | –67 | 163 | 6,0 |
| Övriga Sverige | 3 | 82 | 1 611 | 19 622 | 136 | 1 657 | 95 | 135 | –51 | 84 | 5,2 |
| Totalt | 53 | 869 | 22 607 | 26 015 | 1 927 | 2 217 | 96 | 1 815 | –592 | 1 222 | 5,4 |
| Projektfastigheter | 2 | 34 | 1 750 | E/T3) | 75 | 2 182 | 85 | 25 | –10 | 15 | 0,9 |
| Mark och byggrätter | 2 | – | 219 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 57 | 903 | 24 576 | E/T3) | 2 002 | 2 216 | 95 | 1 839 | –602 | 1 238 | 5,0 |
1) Ovanstående sammanställning avser fastighetsbeståndet per 2012-12-31 där förvärvade fastigheter redovisas med intäkter och kostnader som om de ägts hela året. Detta förklarar skillnaden mellan driftöverskott ovan och enligt resultaträkningen.
2011
2) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal.
3) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild.
| Fastigheter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Sålda | Förvärvade | ägda hela | ||
| 2012 | fastigheter | fastigheter | året | Totalt |
| Bebyggda fastigheter inkl. pågående ombyggnader | ||||
| Ingående marknadsvärde | 94,0 | – | 21 588,7 | 21 682,7 |
| Investeringar | 0,3 | – | 1 506,7 | 1 507,0 |
| Förvärv | – | 894,5 | – | 894,5 |
| Försäljningar | –94,3 | – | – | –94,3 |
| Värdeförändring | ||||
| förvaltningsfastigheter | – | – | 367,8 | 367,8 |
| Utgående | ||||
| marknadsvärde | – | 894,5 | 23 463,2 | 24 357,7 |
| Mark och byggrätter | ||||
| Ingående marknads | ||||
| värde | – | – | 214,0 | 214,0 |
| Värdeförändring mark | ||||
| och byggrätter | – | – | – | – |
| Investeringar | – | – | 4,6 | 4,6 |
| Utgående | ||||
| marknadsvärde | – | – | 218,6 | 218,6 |
| Bebyggda fastigheter inkl. pågående ombyggnader | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ingående marknadsvärde | – | – | 19 680,7 | 19 680,7 |
| Omklassificering från byggrätter och pågående |
||||
| nybyggnader | – | – | 21,0 | 21,0 |
| Investeringar | 1 049,8 | 1 049,8 | ||
| Förvärv | – | 379,0 | – | 379,0 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter |
– | – | 552,3 | 552,3 |
| Utgående | ||||
| marknadsvärde | – | 379,0 | 21 303,8 | 21 682,7 |
| Mark och byggrätter | ||||
| Ingående marknadsvärde | – | – | 259,0 | 259,0 |
| Omklassificering till | ||||
| bebyggda fastigheter | – | – | –21,0 | –21,0 |
| Värdeförändring mark | ||||
| och byggrätter | – | – | –24,0 | –24,0 |
| Investeringar | – | – | – | – |
| Utgående | ||||
| marknadsvärde | – | – | 214,0 | 214,0 |
Sålda fastigheter
Förvärvade fastigheter
Fastigheter ägda hela
året Totalt
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| Byggnader | 7 803,6 | 7 372,4 | 902,9 | 1 294,9 | |
| Mark | 3 256,5 | 3 030,3 | 208,4 | 348,4 | |
| Totalt | 11 060,1 10 402,7 | 1 111,4 | 1 643,3 | ||
| Varav rörelsebyggnad | |||||
| i TL Bygg AB | 2,0 | 2,0 | – | – |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Byggnader | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 1 826,7 | 1 825,5 |
| Försäljningar | –589,0 | – |
| Omklassificering från pågående ny-, till | ||
| och ombyggnader | 75,2 | 11,1 |
| Omklassificering | – | –9,9 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1 312,9 | 1 826,7 |
| Ingående avskrivningar | –258,6 | –242,0 |
| Försäljningar | 80,5 | – |
| Omklassificering | – | 1,8 |
| Årets avskrivningar | –13,0 | –18,3 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –191,1 | –258,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 1 121,8 | 1 568,2 |
| Skattemässigt värde | 807,6 | 1 165,1 |
| Byggnadsinventarier | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 20,5 | 20,5 |
| Försäljningar | –13,2 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 7,3 | 20,5 |
| Ingående avskrivningar | –2,1 | –1,9 |
| Försäljningar | 1,4 | – |
| Årets avskrivningar | –0,1 | –0,2 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –0,8 | –2,1 |
| Utgående planenligt restvärde | 6,6 | 18,4 |
| Skattemässigt värde | – | 0,0 |
| Markanläggningar | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 43,3 | 43,3 |
| Försäljningar | 0,0 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 43,3 | 43,3 |
| Ingående avskrivningar | –7,1 | –6,7 |
| Försäljningar | 0,0 | – |
| Årets avskrivningar | –0,4 | –0,4 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | –7,6 | –7,1 |
| Utgående planenligt restvärde | 35,7 | 36,2 |
| Skattemässigt värde | 5,8 | 7,7 |
| Mark | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 83,1 | 83,1 |
| Försäljningar | –43,3 | – |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 39,9 | 83,1 |
| Skattemässigt värde | 39,9 | 83,1 |
| Totalt utgående planenligt restvärde | 1 203,9 | 1 705,9 |
| Totalt skattemässigt värde | 853,2 | 1 255,9 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 85,7 | 24,5 | |
| Investeringar | 99,7 | 74,8 | |
| Pågående arbete för annans räkning | – | –2,5 | |
| Omklassificering till byggnader, mark | |||
| och markanläggningar | –75,2 | –11,1 | |
| Utgående balans | 110,2 | 85,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| Ingående anskaffningsvärden | 54,8 | 39,7 | 37,5 | 24,3 | |
| Inköp | 3,8 | 17,8 | 1,3 | 13,8 | |
| Försäljningar/utrangeringar | –2,6 | –1,4 | –0,3 | –0,1 | |
| Utgående ackumulerade | |||||
| anskaffningsvärden | 56,0 | 56,1 | 38,5 | 38,0 | |
| Ingående avskrivningar | –31,0 | –29,3 | –22,4 | –20,7 | |
| Försäljningar/utrangeringar | 0,7 | 1,3 | 0,3 | 0,0 | |
| Årets avskrivningar | –6,1 | –4,3 | –3,6 | –2,2 | |
| Utgående ackumulerade | |||||
| avskrivningar | –36,4 | –32,3 | –25,7 | –22,9 | |
| Utgående planenligt | |||||
| restvärde | 19,6 | 23,8 | 12,8 | 15,1 |
| Antal | Kapitalandel | Bokfört värde kkr | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 12-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| AB FB-sjön komplementär 556605-5181 Säte i Stockholm |
500 | 50 % | 50 | 50 | |
| KB Fatburssjön 5 969670-3439 Säte i Stockholm |
4 999 | 50 % | – | – | |
| Gränby Miljö & Retur AB 556222-2199 |
|||||
| Säte i Uppsala | 300 | 30 % | 30 | 30 | |
| Utgående balans | 80 | 80 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 9 112,9 | 8 932,3 |
| Förvärv | – | 0,1 |
| Kapitaltillskott | 20,0 | 10,0 |
| Förändring kapitalandel | 170,5 | 170,5 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 9 303,4 | 9 112,9 |
| Ingående nedskrivningar | –3 083,5 | –3 083,5 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | – 3 083,5 | –3 083,5 |
| Utgående balans | 6 219,8 | 6 029,4 |
| Antal andelar | Kapitalandel, % | Bokfört värde, kkr | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Direktägda dotterbolag | Org.nr | Säte | 12-12-31 | 12-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 |
| TL Bygg AB | 556225-4440 | Nacka | 10 000 | 100 | 36,0 | 16,0 |
| Impluvium Tio AB | 556063-1128 | Nacka | 10 000 | 100 | 4,8 | 4,8 |
| Fastighets AB Blästern |
556282-8052 | Nacka | 10 000 | 100 | 0,1 | 0,1 |
| Årstalunden AB | 556357-8094 | Nacka | 1 000 | 100 | 0,1 | 0,1 |
| PUB AB |
556720-3111 | Nacka | 100 000 | 100 | 0,1 | 0,1 |
| Sickla Industrifastigheter KB 1) 2) | 916616-1720 | Nacka | 999 | 99,9 | 1 713,3 | 1 542,8 |
| Suhob Fastighets AB | 556739-7772 | Nacka | 1 000 | 100 | 0,3 | 0,3 |
| LjungbergGruppen Holding AB | 556669-3221 | Nacka | 1 000 | 100 | 189,9 | 189,9 |
| Fastighets AB Celtica | 556350-9727 | Nacka | 2 781 000 | 100 | 155,2 | 155,2 |
| Atrium Fastigheter AB | 556006-4239 | Nacka | 5 924 941 | 100 | 4 120,1 | 4 120,1 |
| Utgående balans | 6 219,8 | 6 029,4 |
| Antal andelar | Kapitalandel, % | |||
|---|---|---|---|---|
| Indirekt ägda dotterbolag | Org.nr | Säte | 12-12-31 | 12-12-31 |
| LjungbergGruppen Fastighets AB TX 31 |
556688-4283 | Nacka | 1 000 | 100 |
| LjungbergGruppen Svindersvik AB | 556674-6045 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Svenska Kvarter AB | 556717-8305 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Gränby Nord AB | 556731-8265 | Nacka | 1 000 | 100 |
| LjungbergGruppen Aktiebolag | 556731-7283 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Planiavägen AB | 556815-7852 | Nacka | 50 000 | 100 |
| Mobilia Nord AB | 556745-4888 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB | 556877-5687 | Nacka | 500 | 100 |
| Atrium Ljungberg Gävlegatan 22 AB | 556745-4870 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB | 556914-0782 | Nacka | 50 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Kista NOD AB |
556745-5182 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Sex AB | 556781-3059 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Sju AB | 556781-3067 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Åtta AB | 556781-3075 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Nio AB | 556040-4229 | Nacka | 2 000 | 100 |
| Impluvium Elva AB | 556781-3083 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Tolv AB | 556781-3091 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Tretton AB | 556781-3109 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Impluvium Fjorton AB | 556781-3117 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Östersund AB | 556791-8510 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Igor AB | 556791-7140 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Walls Fastighets AB | 556004-9909 | Nacka | 6 000 | 100 |
| Fastighets AB Brogatan |
556060-5536 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Fastighets AB Österbotten |
556019-4408 | Nacka | 1 250 | 100 |
| Paul U Bergströms AB | 556021-7506 | Nacka | 1 500 | 100 |
| Fatburstrappan Väst AB | 556622-5966 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Jupiter Fastighets AB | 556015-4030 | Nacka | 400 | 100 |
| KB Arbetsstolen 3 | 969651-2350 | Nacka | 1 000 | 100 |
| KB Wårbyriggen | 969651-2251 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium Ljungberg Rotundan AB | 556791-7124 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Atrium i Uppsala AB | 556691-3603 | Nacka | 100 | 100 |
| Högbergsgatan 62 AB | 556624-3225 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Fastighets AB Stadsgården |
556029-0602 | Nacka | 31 993 074 | 100 |
| Gränby Centrum AB | 556409-6708 | Nacka | 100 | 100 |
| Mobilia Shopping Centre AB | 556412-5242 | Nacka | 100 | 100 |
| KB T-bodarne | 969646-1392 | Nacka | 1 000 | 100 |
| AB Farsta Centrum | 556065-3023 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Farsta Centrum HB | 916404-1361 | Nacka | 1 000 | 100 |
| Farsta Centrumledning AB | 556321-0896 | Nacka | 1 000 | 100 |
1) Bokfört värde på andelarna i Sickla Industrifastigheter KB har ökats med årets vinst 170,5 mkr (170,5).
2) Resterande andelar ägs av annat koncernföretag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Ingående anskaffningsvärden | 0,7 | 154,9 | – | – |
| Avbetalningar | –0,3 | –0,3 | – | – |
| Tillkommande fordringar | – | 0,8 | – | – |
| Omklassificering till övriga | ||||
| fordringar | – | –154,7 | – | – |
| Utgående balans | 0,4 | 0,7 | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Hyres- och kundfordringar | 106,0 | 101,6 | 2,5 | 4,3 |
| Osäkra hyres- och | ||||
| kundfordringar | –28,5 | –20,4 | –1,2 | –0,9 |
| Utgående balans | 77,5 | 81,2 | 1,3 | 3,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Osäkra fordringar | 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 |
| Osäkra fordringar vid | ||||
| årets början | –20,4 | –15,0 | –0,9 | –0,0 |
| Periodens reserveringar för | ||||
| osäkra fordringar | –14,2 | –18,2 | –0,6 | –0,2 |
| Periodens återförda | ||||
| reserveringar | 2,6 | 13,3 | 0,2 | –0,7 |
| Periodens konstaterade | ||||
| kundförluster | 3,5 | –0,5 | 0,1 | – |
| Osäkra fordringar vid | ||||
| årets slut | –28,5 | –20,4 | –1,2 | –0,9 |
| Åldersfördelning förfallna | Koncernen | Moderbolaget | ||
| ej reserverade kundfordringar | 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 |
| 1–10 dagar | 2,7 | 0,3 | 1,4 | – |
| 11–30 dagar | 4,6 | 5,9 | 0,1 | 1,5 |
| 31–60 dagar | 3,0 | 0,1 | – | – |
| >60 dagar | 11,9 | 0,0 | 0,7 | – |
| Totalt | 22,2 | 6,3 | 2,2 | 1,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Räntebärande fordringar | – | 154,7 | – | – |
| Mervärdesskattefordran | 43,0 | 25,9 | 2,0 | – |
| Övriga fordringar | 35,3 | 28,8 | 5,2 | 6,8 |
| Utgående balans | 78,3 | 209,4 | 7,2 | 6,8 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Förutbetalda tomträtts avgälder |
3,8 | 1,6 | 1,7 | 1,6 |
| Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal |
5,9 | 12,6 | – | – |
| Övriga förutbetalda kostnader | 28,7 | 15,2 | 13,0 | 4,9 |
| Periodiserade hyresrabatter | 35,8 | 35,3 | 6,1 | 5,4 |
| Upplupen hyra | 3,5 | 8,6 | 0,6 | – |
| Övriga upplupna intäkter | 10,9 | 23,8 | 1,7 | 2,4 |
| Utgående balans | 88,6 | 97,1 | 23,1 | 14,3 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Obeskattade reserver | ||
| Ackumulerade överavskrivningar | 9,8 | 21,4 |
| Utgående balans | 9,8 | 21,4 |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Överavskrivning byggnad | 11,6 | –2,3 |
| Totalt | 11,6 | –2,3 |
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran, aktiverade underskottsavdrag | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Ingående balans | 26,4 | 0,0 | |
| Tillkommnade underskottsavdrag | 40,5 | 74,6 | |
| Utnyttjade underskottsavdrag | –62,6 | –48,2 | |
| Utgående balans före förändrad skattesats | 4,3 | 26,4 | |
| Förändrad skattesats | –0,7 | – | |
| Utgående balans | 3,6 | 26,4 |
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 16,3 mkr (100,8) per den 31 december 2012. Uppskjuten skattefordran har beräknats på hela underskottet.
| Uppskjuten skatteskuld | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Förvaltningsfastigheter | 2 394,1 | 2 613,8 | 209,2 | 259,3 |
| Obeskattade reserver | 50,4 | 57,2 | – | – |
| Räntederivat | –80,0 | –58,4 | – | – |
| Utgående balans | 2 364,5 | 2 612,5 | 209,2 | 259,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld | Förvaltnings fastigheter |
Obeskattade reserver |
Ränte derivat |
Ränte nedskrivning |
Totalt | Förvaltnings fastigheter |
| Ingående balans 2011-01-01 | 2 266,3 | 56,1 | –4,6 | 2,6 | 2 320,4 | 239,0 |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 347,5 | 1,1 | – | – | 348,6 | 20,3 |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | –53,8 | – | –53,8 | – |
| Omklassificering i balansräkningen | – | – | – | –2,6 | –2,6 | – |
| Utgående balans 2011-12-31 | 2 613,8 | 57,2 | –58,4 | – | 2 612,5 | 259,3 |
| Ingående balans 2012-01-01 | 2 613,8 | 57,2 | –58,4 | – | 2 612,5 | 259,3 |
| Förändring redovisad via resultaträkningen | 251,3 | 3,1 | –48,0 | – | 206,4 | –9,2 |
| Förändring redovisad via totalresultatet | – | – | 10,8 | – | 10,8 | – |
| Utgående balans före förändrad skattesats | 2 865,1 | 60,3 | –95,6 | – | 2 829,8 | 250,1 |
| Förändrad skattesats redovisad via resultaträkningen | –471,0 | –9,9 | 7,8 | – | –473,1 | –40,9 |
| Förändrad skattesats redovisad via totalresultatet | – | – | 7,8 | – | 7,8 | – |
| Utgående balans 2012-12-31 | 2 394,1 | 50,4 | –80,0 | – | 2 364,5 | 209,2 |
På genomförda tillgångsförvärv har ingen uppskjuten skatt beräknats enligt gällande redovisningsrekommendationer.
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Koncernens ekonomiska och finansiella mål är:
De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare gäller soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Villkoren ligger under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not 29 Finansiella instrument och riskhantering.
Atrium Ljungbergs upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter samt i vissa fall borgenförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upplåning.
| 12-12-31 | 11-12-31 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Redovisat värde |
Verkligt värde |
Redovisat värde |
Verkligt värde |
|
| Långfristiga skulder | |||||
| S kulder till kreditinstitut |
8 810,9 | 8 916,2 | 7 839,6 | 7 931,8 | |
| D erivat |
361,8 | 361,8 | 221,2 | 221,2 | |
| Kortfristiga skulder | |||||
| S kulder till kreditinstitut |
2 802,4 | 2 813,1 | 1 881,3 | 1 888,1 | |
| D erivat |
1,9 | 1,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Totalt lån | 11 977,0 12 093,0 | 9 943,0 10 042,0 | |||
| Räntebärande fordringar | – | –154,7 | |||
| Likvida medel | –188,5 | –274,2 | |||
| Nettoskuld | 11 788,5 | 9 514,1 | |||
| Eget kapital | 10 255,3 | 9 540,5 | |||
| Totalt kapital | 22 043,8 | 19 054,6 |
| 12-12-31 | 11-12-31 | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | Redovisat värde |
Verkligt värde |
Redovisat värde |
Verkligt värde |
| Långfristiga skulder | ||||
| S kulder till kreditinstitut |
4 631,3 | 4 686,6 | 3 948,5 | 3 994,9 |
| Kortfristiga skulder | ||||
| S kulder till kreditinstitut |
1 300,4 | 1 305,4 | 786,4 | 789,2 |
| S kulder till koncernbolag |
1 395,7 | 839,3 | ||
| Totalt lån | 7 327,4 | 5 574,2 |
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen ovan. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värdering av derivat beskrivs i not 29.
Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella intrument som finns i koncenen.
| Låne- och kundfordringar |
Finansiell skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen |
Övriga finansiella skulder |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Kundfordringar | 77,5 | 81,2 | – | – | – | – | |
| Andra långfristiga fordringar | 0,4 | 0,7 | – | – | – | – | |
| Övriga fordringar | – | 154,7 | – | – | – | – | |
| Likvida medel | 188,5 | 274,2 | – | – | – | – | |
| Totalt | 266,4 | 510,8 | – | – | – | – | |
| Skulder till kreditinstitut | – | – | – | – | 11 613,3 | 9 720,9 | |
| Derivat | – | – | 363,7 | 222,1 | – | – | |
| Övriga skulder | – | – | – | – | 9,2 | 364,4 | |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | 177,9 | 149,5 | |
| Totalt | – | – | 363,7 | 222,1 | 11 800,4 | 10 234,8 |
Derivat (ränteswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för
tillgången eller skulden antigen direkt eller indirekt. Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värde hierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen.
| Låne- och kundfordringar |
||||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Kundfordringar | 1,3 | 3,4 | – | – |
| Fordringar hos koncernbolag | 6 963,8 | 3 595,3 | – | – |
| Likvida medel | 137,1 | 202,5 | – | – |
| Totalt | 7 102,2 | 3 801,2 | – | – |
| Skulder till kreditinstitut | – | – | 5 931,7 | 4 734,9 |
| Skulder till koncernbolag | – | – | 1 395,7 | 839,3 |
| Leverantörsskulder | – | – | 36,5 | 14,4 |
| Totalt | – | – | 7 363,9 | 5 588,6 |
Med likviditetsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera likviditetsrisken får högst 30 procent av låneportföljen förfalla inom ett år och högst 50 procent av lånefinansieringen får ske från en och samma kreditgivare. Vidare ska likviditeten vid varje tillfälle uppgå till lägst 300 och högst 700 mkr inklusive likviditetsreserv på maximalt 500 mkr som får utgöras av checkräkningskredit eller lånelöfte. Koncernens likviditet per 2012-12-31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit på 300 mkr till 489 mkr (574). Kortfristig överskottslikviditet ska placeras i kortfristiga stats-, kommun-, och bankpapper eller liknande, utställda av företag med högsta rating. Placeringen ska kunna omsättas till kontanter inom tre dagar. Under slutet av 2012 har Atrium Ljungberg tecknat två kreditlöften om totalt 1 miljard kronor. Dessa löper på tre respektive fem år. Av kreditlöfterna var 600 mkr outnyttjade vid året slut. Av tabellen nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Den genomsnittliga löptiden för låneförfall uppgick per 2012-12-31 till 3,1 år (2,5).
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kapitalbindning | Belopp | Andel, % | Belopp | Andel, % |
| 2013 | 2 202 | 19 | 700 | 12 |
| 2014 | 1 954 | 17 | 1 254 | 21 |
| 2015 | 3 058 | 26 | 1 458 | 25 |
| 2016 | 2 635 | 23 | 755 | 13 |
| 2017 | 935 | 8 | 935 | 16 |
| 2018 och senare | 829 | 7 | 829 | 14 |
| Totalt | 11 613 | 100 | 5 932 | 100 |
Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadshyror. För begränsning av ränterisken har låneportföljens omförhandlingstidpunkter avseende räntejusteringar fördelats med olika förfall till maximalt 15 års bindningstid. Maximalt 55 procent av lånen får förfalla till villkorsändring inom ett år. I tabellen nedan angående räntebindningstid specificeras förfallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2012-12-31 till 4,9 år (3,1). Atrium Ljungberg har för totalt 7 661 mkr (5 001) av den totala låneportföljen på 11 613 mkr (9 721) förlängt räntebindningstiden med så kallade ränteswapavtal. Ränteswapavtalen används främst som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för dessa ränteswapavtal uppgår på balansdagen –363,7 mkr (–222,1).
Från och med 1 januari 2012 har Atrium Ljungberg slutat tillämpa säkringsredovisning av de ränteswapar som säkrar ränteflöden på externa lån. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, som uppgick till ett negativt belopp om 163,7 per 31 december 2011, återförs linjärt till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid. Kvarstående belopp att lösa upp per 2012-12-31 uppgår till 141,3 mkr efter justering av uppskjuten skatt beräknat till en nominell skattesats om 22 procent.
Räntan på lånen förfaller kvartalsvis fram till år 2027. De påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas. Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska den årliga marknadsrisken. Av not 5 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 3,6 år (3,9).
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Räntebindningstid till och med | Låne belopp |
Andel, % | Medel ränta, % |
|
| Rörligt + 3 mån Stibor | 1 067 | 9 | 2,8 | |
| 2013 | 2 229 | 19 | 4,2 | |
| 2014 | 640 | 6 | 4,5 | |
| 2015 | 846 | 7 | 4,7 | |
| 2016 | 1 185 | 10 | 3,7 | |
| 2017 | 830 | 7 | 3,6 | |
| 2018 och senare | 4 815 | 42 | 4,0 | |
| Totalt | 11 613 | 100 | 3,9 |
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller.
| Orealiserad | Genom | ||
|---|---|---|---|
| Förfalloår | Nominellt belopp, mkr |
ändring, mkr |
snittlig ränta, % |
| 2013 | 250 | –2 | 4,0 |
| 2014 | 240 | –7 | 3,2 |
| 2015 | 746 | –39 | 3,5 |
| 2016 | 780 | –21 | 2,1 |
| 2017 | 830 | –29 | 2,3 |
| 2018 och senare | 4 815 | –266 | 2,6 |
| Totalt | 7 661 | –364 | 2,7 |
Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bankgarantier till 20,8 mkr (20,6) respektive 30,4 mkr (27,7).
En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valutaeffekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Under året har en valutaeffekt motsvarande –0,2 mkr uppkommit i samband med betalning i utländsk valuta. Atrium Ljungberg har inga intäkter eller någon extern finansiering i utländsk valuta.
| Förändring, % | Resultat- effekt år 1, mkr |
Resultat- effekt helår, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–5 % | +/–14 | +/–95 |
| Kostnader fastighetsförvaltningen | +/–5 % | –/+30 | –/+30 |
| Uthyrningsgrad | +/–1 %-enhet | +/–18 | +/–18 |
| Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta |
+/–1 %-enhet | –/+20 | –/+116 |
1) Resultateffekt år 1 avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.
Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella fordringar och skulder.
| Koncernen | 2012-12-31 | 2011-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 och | 2016 och | |||||||||
| Tillgångar | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | senare | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | senare |
| Hyresfordringar | 1 904,0 | 1 563,0 | 1 276,0 | 892,0 | 661,0 | 1 768,0 | 1 510,0 | 1 201,0 | 924,0 | 643,0 |
| Kundfordringar | 77,5 | – | – | – | – | 81,2 | – | – | – | – |
| Övriga fordringar inkl räntor | – | – | – | – | – | 154,7 | – | – | – | – |
| Likvida medel | 188,5 | – | – | – | – | 274,2 | – | – | – | – |
| Total | 2 170,0 | 1 563,0 | 1 276,0 | 892,0 | 661,0 | 2 278,1 | 1 510,0 | 1 201,0 | 924,0 | 643,0 |
| 2017 och | 2016 och | |||||||||
| Skulder | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | senare | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | senare |
| Banklån inkl räntor | –2 500,6 –2 194,6 –3 232,0 –2 729,7 –2 230,6 | –2 224,3 –2 282,5 –2 383,3 –1 832,8 –1 982,5 | ||||||||
| Derivat | –93,0 | –88,8 | –77,5 | –71,0 | –61,7 | –17,1 | –13,6 | –12,0 | –7,0 | –34,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | –9,2 | – | – | – | – | –364,4 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –177,9 | – | – | – | – | –149,5 | – | – | – | – |
| Total | –2 780,7 –2 283,4 –3 309,5 –2 800,7 –2 292,3 | –2 755,2 –2 296,1 –2 395,3 –1 839,9 –2 016,5 |
| Moderbolaget | 2012-12-31 | 2011-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 och | 2016 och | |||||||||
| Tillgångar | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | senare | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | senare |
| Hyresfordringar | 192,0 | 126,0 | 95,0 | 54,0 | 34,0 | 186,0 | 121,0 | 89,0 | 61,0 | 30,0 |
| Kundfordringar | 1,3 | – | – | – | – | 3,4 | – | – | – | – |
| Fordringar hos koncernbolag | 6 963,8 | – | – | – | – | 3 595,3 | – | – | – | – |
| Likvida medel | 137,1 | – | – | – | – | 202,5 | – | – | – | – |
| Total | 7 294,2 | 126,0 | 95,0 | 54,0 | 34,0 | 3 987,2 | 121,0 | 89,0 | 61,0 | 30,0 |
| 2017 och | 2016 och | |||||||||
| Skulder | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | senare | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | senare |
| Banklån inkl räntor | –840,1 –1 369,9 –1 532,7 | –809,4 –2 230,6 | –2 224,3 –2 282,5 –2 383,3 –1 832,8 –1 982,5 | |||||||
| Derivat | –93,0 | –88,8 | –77,5 | –71,0 | –61,7 | –17,1 | –13,6 | –12,0 | –7,0 | –34,0 |
| Skulder till koncernbolag | –1 395,7 | – | – | – | – | –839,3 | – | – | – | – |
| Leverantörsskulder | –36,5 | – | – | – | – | –14,4 | – | – | – | – |
| Total | –2 365,3 –1 458,7 –1 610,2 | –880,4 –2 292,3 | –3 095,0 –2 296,1 –2 395,3 –1 839,9 –2 016,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| Erhållna depositioner från | |||||
| hyresgäster | 20,8 | 20,6 | 16,4 | 15,1 | |
| Garantireserv | 1,9 | 2,1 | – | – | |
| Utgående balans | 22,7 | 22,7 | 16,4 | 15,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | |
| Semesterlöneskuld och | ||||
| sociala kostnader | 26,1 | 26,3 | 17,1 | 17,6 |
| Skulder till beställare för | ||||
| pågående uppdrag enligt | ||||
| entreprenadavtal | 9,6 | 17,3 | – | – |
| Upplupna räntekostnader | 26,9 | 34,2 | 16,0 | 8,2 |
| Upplupen fastighetsskatt | 103,3 | 106,0 | 14,0 | 13,9 |
| Övriga upplupna kostnader | 65,6 | 50,9 | 17,0 | 15,6 |
| Förutbetalda hyror | 293,2 | 278,1 | 16,2 | 31,1 |
| Övriga förutbetalda intäkter | 11,1 | 11,0 | – | 0,1 |
| Utgående balans | 535,8 | 523,8 | 80,3 | 86,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 12-12-31 | 11-12-31 | 12-12-31 | 11-12-31 | ||
| Mervärdesskatt | – | – | – | 3,6 | |
| Personalrelaterade skulder | 6,3 | 6,2 | 5,2 | 5,1 | |
| Skuld avseende fastighets | |||||
| förvärv | – | 343,0 | – | – | |
| Övriga skulder | 21,5 | 34,6 | 0,4 | 0,4 | |
| Utgående balans | 27,8 | 383,8 | 5,6 | 9,1 |
Atrium Ljungberg har tidigare kommunicerat att bolaget har överklagat det skatteärende där förvaltningsrätten i huvudsak har bifallit Skatteverkets framställan om att ett bolag inom Atrium Ljungbergkoncernen, med stöd av skatteflyktslagen, ska upptaxeras avseende en fastighetstransaktion via kommanditbolag som genomfördes 2004. Förvaltningsrätten anser att bolaget skall upptaxeras med 326,7 mkr, innebärande ett skattekrav om 91,5 mkr, exklusive ränta. Något krav på skattetillägg har inte framställts.
Under 2012 avkunnade Högsta förvaltningsdomstolen dom i det så kallade Cypernmålet där rätten beslutade att skatteflyktslagen var tillämplig. Trots att mycket i Cypernmålet skiljer sig från den transaktion som Atrium Ljungberg genomfört, har en avsättning gjorts för hela skattekravet samt bedömd ränta, totalt 105,9 mkr. Atrium Ljungbergs bestämda uppfattning är dock att bolaget följt de lagar och den praxis som fanns vid tidpunkten för transaktionen samt att Skatteverkets beräkning av beloppets storlek är för högt beräknat för det fall att bolaget upptaxeras.
Kammarrätten kan komma att avgöra målet under första halvåret 2013. Atrium Ljungberg har gjort en analys av koncernens fastighetstransaktioner för åren 2004 och framåt. Någon liknande transaktion har inte identifierats. I 2011 års räkenskaper togs detta skattekrav upp som en eventualförpliktelse.
Atrium Ljungberg har upprättat program för emission av företagscertifikat med ett rambelopp uppgående till två miljarder kronor. Under första halvåret 2013 avses att låna en miljard kronor under programmet, varav hälften emitterades i februari. Bolaget har även tecknat två kreditlöften, om totalt en miljard kronor, som säkerhet för programmet. Dessa löper på tre respektive fem år.
Detaljplaneändringen för en nybyggnad för Ica Kvantum i Farsta Centrum vann laga kraft i januari 2013. Byggstart beräknas ske under första kvartalet 2013.
Carola Lavén, chef för affärsutveckling och medlem i bolagets ledningsgrupp, meddelade i slutet av februari 2013 att hon valt att lämna sin anställning i Atrium Ljungberg.
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Summa | 6 435 151 911 kr |
|---|---|
| Årets vinst | 1 617 188 295 kr |
| Balanserad vinst | 4 817 963 616 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
| Summa | 6 435 151 911 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 6 064 204 495 kr |
| Till aktieägarna utdelas 2,85 kr per aktie | 370 947 416 kr |
Styrelsen får härmed avge följande yttrande i enlighet med 18 kap. 4§ aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsens motivering till att den föreslagna vinstutdelningen är förenlig med bestämmelserna i 17 kap. 3§ 2 och 3 st. aktiebolagslagen är följande.
Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet.
Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2012 framgår av 2012 års årsredovisning. Principerna som tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i not 1 Redovisningsprinciper i årsredovisningen.
Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 2,85 kronor per aktie, motsvarande ett sammanlagt belopp om cirka 371 miljoner kronor. Den föreslagna utdelningen utgör 5,3 procent av moderbolagets eget kapital och 3,6 procent av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2012 till
6 435,2 miljoner kronor. Som avstämningsdag för vinstutdelning föreslår styrelsen måndagen den 15 april 2013.
Av årsredovisningen framgår bland annat att koncernens soliditet uppgår till 40,3 procent. Den föreslagna utdelningen äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.
Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning är försvarligt enligt 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Nacka den 4 mars 2013
Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen och
förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Nacka den 4 mars 2013
Dag Klackenberg Sune Dahlqvist Thomas Evers Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Anna Hallberg Johan Ljungberg Anders Nylander Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Ingalill Berglund Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 4 mars 2013.
Ernst & Young AB
Jonas Svensson Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Till årsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr 556175-7047
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2012 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–101. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 81–137.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget
upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–101. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och balansräkningen för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Atrium Ljungberg AB (publ) för år 2012. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 96–101 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 4 mars 2013
Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor
| Belopp i mkr | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| RES ULTATR ÄKNIN GAR |
|||||
| Hyresintäkter | 1 824,8 | 1 686,3 | 1 613,5 | 1 655,7 | 1 499,6 |
| Projekt och entreprenadomsättning | 252,9 | 331,8 | 322,9 | 323,9 | 355,1 |
| Nettoomsättning | 2 077,7 | 2 018,1 | 1 936,4 | 1 979,6 | 1 854,7 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | –600,9 | –591,3 | –584,0 | –603,7 | –564,6 |
| Kostnader projekt och entreprenadverksamhet | –242,0 | –317,0 | –313,5 | –316,5 | –343,8 |
| Bruttoresultat | 1 234,8 | 1 109,8 | 1 038,9 | 1 059,4 | 946,3 |
| – varav bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 224,0 | 1 095,0 | 1 029,5 | 1 052,0 | 934,9 |
| – varav bruttoresultat projekt och entreprenadverksamhet | 10,9 | 14,8 | 9,4 | 7,4 | 11,3 |
| Central administration fastighetsförvaltning | –41,7 | –44,1 | –45,4 | –49,2 | –47,7 |
| Central administration projekt- och entreprenadverksamhet | –16,6 | –12,2 | –11,9 | –10,7 | –14,2 |
| –58,2 | –56,3 | –57,3 | –59,9 | –61,9 | |
| Finansiella intäkter | 13,9 | 10,6 | 7,7 | 6,6 | 21,2 |
| Finansiella kostnader | –451,3 | –369,7 | –320,6 | –338,7 | –368,3 |
| –437,4 | –359,1 | –313,0 | –332,1 | –347,1 | |
| Resultat före värdeförändringar | 739,2 | 694,4 | 668,6 | 667,4 | 537,3 |
| Orealiserade värdeförändringar. fastigheter | 367,8 | 528,3 | 525,1 | –523,0 | –1 202,1 |
| Realiserade värdeförändringar, fastigheter | 32,7 | 2,0 | 14,2 | 0,1 | –21,6 |
| Orealiserade värdeförändringar. finansiella instrument | –182,5 | – | – | – | – |
| Nedskrivning goodwill | –82,2 135,8 |
– 530,3 |
–16,9 522,4 |
–51,7 –574,6 |
–26,2 –1 249,9 |
| Resultat före skatt | 875,0 | 1 224,7 | 1 191,0 | 92,8 | –712,6 |
| Aktuell skatt | –89,8 | –1,5 | –23,5 | –77,4 | –72,9 |
| Uppskjuten skatt | 245,6 | –318,7 | –252,1 | 171,5 | 383,2 |
| Årets resultat | 1 030,8 | 904,5 | 915,5 | 186,9 | –402,3 |
| BALANSR ÄKNIN GAR |
|||||
| Förvaltningsfastigheter | 24 576,2 | 21 896,7 | 19 939,7 | 18 616,6 | 19 058,7 |
| Materiella anläggningstillgångar | 19,6 | 23,8 | 10,3 | 9,1 | 13,9 |
| Goodwill | 307,6 | 389,8 | 389,8 | 406,7 | 458,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 3,6 | 26,4 | – | – | – |
| Övriga anläggningstillgångar | 0,5 | 0,8 | 155,0 | 143,2 | 0,9 |
| Omsättningstillgångar | 370,9 | 564,1 | 275,5 | 424,0 | 414,9 |
| Likvida medel | 188,5 | 274,2 | 439,3 | 232,6 | 178,4 |
| Summa tillgångar | 25 466,9 | 23 175,8 | 21 209,6 | 19 832,2 | 20 125,0 |
| Eget kapital | 10 255,3 | 9 540,5 | 9 099,2 | 8 415,6 | 8 495,8 |
| Uppskjuten skatt | 2 364,5 | 2 612,5 | 2 320,4 | 2 046,1 | 2 220,0 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 8 810,9 | 7 839,6 | 7 373,6 | 6 444,1 | 6 676,5 |
| Övriga långfristiga skulder | 384,5 | 243,9 | 49,8 | 99,3 | 10,4 |
| Kortfristiga avsättningar | 105,9 | – | – | – | – |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 2 802,4 | 1 881,3 | 1 736,9 | 2 047,7 | 1 674,9 |
| Övriga kortfristiga skulder | 743,4 | 1 058,0 | 629,8 | 779,4 | 1 047,4 |
| Summa eget kapital och skulder | 25 466,9 | 23 175,8 | 21 209,6 | 19 832,2 | 20 125,0 |
| Belopp i mkr | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| KASSAFL ÖDESANALYSER |
|||||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 831,9 | 639,7 | 671,1 | 607,6 | 592,5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 471,6 | –1 104,4 | –794,2 | –433,5 | –1 091,5 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 554,0 | 299,6 | 329,8 | –119,9 | 584,8 |
| Årets kassaflöde | –85,7 | –165,1 | 206,7 | 54,2 | 85,7 |
| NYC KELTAL |
|||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 93 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 65 | 64 | 64 | 62 |
| Uthyrbar area, 1000 kvm | 903 | 871 | 790 | 808 | 900 |
| Investeringar i fastigheter, mkr | 1 512 | 1 050 | 1 047 | 1 087 | 1 220 |
| Antal fastigheter | 57 | 54 | 49 | 47 | 55 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Soliditet, % | 40,3 | 41,2 | 42,9 | 42,4 | 42,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,1 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Belåningsgrad, % | 47,3 | 44,4 | 45,7 | 45,6 | 43,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,6 | 2,9 | 3,1 | 3,0 | 2,5 |
| Medelränta räntebärande skulder, (periodens slut) % | 3,9 | 4,2 | 3,8 | 3,8 | 4,7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,4 | 9,7 | 10,5 | 2,2 | –4,5 |
| Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % | 5,6 | 5,6 | 5,6 | 5,7 | 4,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 5,5 | 7,2 | 7,4 | 2,2 | –1,7 |
| Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % | 4,9 | 4,8 | 4,8 | 5,0 | 4,4 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr | 7,92 | 6,95 | 7,03 | 1,44 | –3,09 |
| Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr | 4,19 | 3,93 | 3,79 | 3,78 | 2,97 |
| Utdelning (2012 föreslagen), kr | 2,85 | 2,60 | 2,40 | 2,25 | 2,00 |
| Utdelningsandel, % | 68,0 | 66,2 | 63,4 | 59,5 | 67,3 |
| Aktiens direktavkastning, % | 3,3 | 3,5 | 2,8 | 3,4 | 3,2 |
| Kassaflöde, kr | 6,39 | 4,91 | 5,16 | 4,67 | 4,55 |
| Eget kapital, kr | 78,79 | 73,30 | 69,91 | 64,66 | 65,27 |
| Substansvärde, 10 % uppskjuten skatt, kr | 86,67 | 83,03 | 77,98 | 71,48 | 72,37 |
| Börskurs 31 december, kr | 87,00 | 73,25 | 86,50 | 67,00 | 62,50 |
| Medelantalet utestående aktier, tusental | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 |
| Medelantalet utestående aktier efter utspädning, tusental | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 | 130 157 |
| Medarbetare | |||||
| Medelantal anställda | 265 | 260 | 251 | 242 | 233 |
Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Antal registrerade aktier med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Då belopp har avrundats till mkr summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning beräknat enligt IAS 33. Utspädning uppstår vid optionsprogram då lösenkursen understiger aktuell börskurs.
Börskurs vid periodens utgång dividerad med resultat efter skatt per aktie för den senaste tolvmånadersperioden.
Resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt, dividerat med antal utestående aktier.
Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Räntebärande skulder dividerat med redovisat eget kapital.
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie beräknat med 10 procent uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter.
Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt.
Årets resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning.
Är ett miljöcertifieringssystem för byggda miljöer i Europa. BREEAM tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Områden som BREEAM hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management).
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltningen.
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (tex för fastighetsskatt och el) samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick.
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete redovisas sedan flera år som en del av årsredovisningen, och sedan 2008 redovisar Atrium Ljungberg enligt GRI:s riktlinjer, nivå C. Informationen är inte granskad av tredje part, Atrium Ljungberg anser att redovisningen uppfyller informationsbehovet för nivå C. Rapporten utgör Atrium Ljungbergs Communication on Progress Report 2012 till FN:s Global Compact.
Arbetet med att definiera och utveckla redovisningens innehåll utgår från de områden som identifierats som viktiga internt samt i dialog med företagets intressenter. Det rör kritiska aspekter under projektering, uppförande och förvaltning av hållbara miljöer för kunder och besökare, samt rollen som ansvarsfull arbetsgivare. Data och information i rapporten har samlats in under kalenderåret 2012 och omfattar samtliga fastigheter som ägs av Atrium Ljungberg, justerat för avyttringar och förvärv under året. Miljödata och medarbetarinformation inkluderar det helägda dotterbolaget TL Bygg. Vid undantag eller begränsningar i datas omfattning uppges detta. Tabellen nedan anger till vilken grad rapporteringen täcker den efterfrågade informationen. Tabellen inkluderar kärnindikatorer och tilläggsindikatorer samt indikatorer från branschtillägget för Bygg- och fastighetsbranschen (CRESS) som Atrium Ljungberg bedömt relevanta.
På Atrium Ljungbergs webbplats finns en utökad och fullständig GRI-tabell med kompletterande information om hållbarhetsarbetet och kommentarer som förklarar eventuella avvikelser och beräkningsgrunder.
| * = information/ mer information lämnas i GRI -komplement på www.atriumljungberg.se |
|
|---|---|
| ---------------------------------------------------------------------------------------- | -- |
| STAN DARDINFOR MATION / INDIKATOR |
HÄNVISNIN G 2012 |
REDO VISNIN GS GRAD |
|---|---|---|
| 1. Strategi och analys | ||
| 1.1 Vd har ordet | 2–3 | R |
| 1.2 Påverkan av, och risker och möjligheter med hållbar utveckling |
1, 3–6, 14–17, 83, 85 |
R |
| 2. Organisationen | ||
| 2.1 Organisationens namn | 82 | R |
| 2.2 Huvudsakliga varumärken, produkter och tjänster | Insida flik, 6–8, 10–12, 22–31, 33 |
R |
| 2.3 Organisationsstruktur | Insida flik, 8, 80 |
R |
| 2.4 Huvudkontorets säte | Baksida omslag |
R |
| 2.5 Länder som organisationen är verksam | Insida flik, 22–23, 25 |
R |
| 2.6 Ägarstruktur och bolagsform | Insida flik, 92 |
R |
| 2.7 Marknader | Insida flik, 10–12, 22–23, 25 |
R |
| 2.8 Bolagets storlek | Insida flik, 20–25, 28 |
R |
| 2.9 Större förändringar under redovisningsperioden | 82–83 | R |
| 2.10 Erhållna utmärkelser under räkenskapsåret | 2, 62 | R |
| 3. Redovisningsparametrar | ||
| Redovisningsprofil | ||
| 3.1 Redovisningsperiod | 143 | R |
| 3.2 Senaste redovisningen | 143 | R* |
| 3.3 Redovisningscykel | 143 | |
| 3.4 Kontaktperson för rapporten | 94 | R* |
| Redovisningens omfattning och avgränsnigar | ||
| 3.5 Process för att definiera redovisningens innehåll | 143 | R |
| 3.6 Redovisningens avgränsningar | 143 | R |
| 3.7 Begränsningar av redovisningens omfattning | 143 | R* |
| 3.8 Redovisningsprinciper för samägda bolag | 143 | R* |
| 3.9 Grunder och antaganden för beräkningar | – | R* |
| 3.10 Förklaring till korrigeringar från tidigare rapporter | – | R* |
| 3.11 Betydande förändringar i omfattning, avgränsning eller mätmetoder jämfört med tidigare års redo visningar |
– | R* |
| Granskning | ||
| 3.12 Tabell över var samtliga delar av GRI går att hitta | 143 | R* |
| 3.13 Policy och praxis för extern granskning | 143 | R |
| 4. Styrning, åtaganden och engagemang | ||
|---|---|---|
| Styrning | ||
| 4.1 Styrningsstruktur | 96 | R |
| 4.2 Styrelseordförandens roll | 98, 100–101 | R |
| 4.3 Oberoende eller ickeverkställande styrelseleda möter |
98 | R |
| 4.4 Möjligheter att lämna förslag etc. till styrelsen | 19, 96–97 | R |
| 4.5 Koppling mellan styrelsens, vd:s ersättning och organisationens prestation |
98–99, 123 | R |
| 4.6 Processer för styrelsen att undvika intressekon flikter |
97–98, 102–103 |
R* |
| 4.7 Styrelsens kompetens kring ekonomiska, miljömäs siga och sociala aspekter |
97–98 | R* |
| 4.8 Organisationens internt framtagna riktlinjer och principer |
16, 102 | R* |
| 4.9 Styrelsens rutiner för att utvärdera organisationens hållbarhetsarbete |
16, 102–103 | R |
| 4.10 Processer för att utvärdera styrelsens arbete, särskilt avseende hållbarhet |
102–103 | R* |
| 4.11 Tillämpning av försiktighetsprincipen | 14–17 | R* |
| 4.12 Externa deklarationer, principer och initiativ | 3, 14, 16–17 | R |
| 4.13 Medlemskap i organisationer | 16 | R |
| Intressentengagemang | ||
| 4.14 Intressentgrupper | Insida flik, 1, 7, 14–17, 19 |
R* |
| 4.15 Identifiering och urval av intressenter | Insida flik, 143 |
R* |
| 4.16 Typ av dialog med intressenter | 14–15, 19 | R* |
| 4.17 Viktiga frågor som har lyfts vid intressentdialog och organisationens hantering av dessa |
14–15, 19 | R* |
| 5. Indikatorer | ||
| Ekonomiska indikatorer | ||
| EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde | 104–107 | R |
| EC2 Finansiell påverkan av klimatförändringen | 15–16 | RD* |
| EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde | 104–107 | R |
|---|---|---|
| EC2 Finansiell påverkan av klimatförändringen | 15–16 | RD* |
| EC3 Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden |
123–124 | R |
| EC4 Väsentligt finansiellt stöd från det allmänna | – | R* |
| EC6 Policy och praxis samt andelen utgifter som betalas till lokala leverantörer på väsentliga verksamhets platser |
– | ER* |
| EC7 Rutiner för lokalanställning av personal och ledande befattningshavare |
– | ER* |
| EC8 Investeringar i infrastruktur och tjänster för allmänhetens nytta |
14, 46 | RD* |
| STAN DARDINFOR MATION / INDIKATOR |
HÄNVISNIN G 2012 |
REDO VISNIN GS GRAD |
|---|---|---|
| Miljöindikatorer | ||
| EN1 Materialanvändning i vikt eller volym | – | RE* |
| EN2 Återvunnet material i procent av material användning |
– | RE* |
| Energi | ||
| EN3 Direkt energianvändning per primär energikälla | 15 | R* |
| EN4 Indirekt energianvändning per primär energikälla | 15 | R* |
| EN5 Minskad energianvändning genom sparande och effektivitetsförbättringar |
14–16 | R* |
| EN6 Initiativ för att tillhandahålla produkter och tjänster som är energieffektiva eller baserade på förnyelsebar energi |
5, 14–17 | R* |
| EN7 Initiativ för att minska indirekt energianvändning samt uppnådd reducering |
5, 14–17 | R* |
| EN8 Total vattenförbrukning per källa | 15 | R |
| Biologisk mångfald | ||
| EN11 Lokalisering av nyttjad mark i eller intill skyddade områden eller områden med hög biologisk mångfald |
– | RD* |
| EN12 Beskrivning av väsentlig påverkan på den biologiska mångfalden skyddade områden eller områden med hög biodiversitet |
– | RE* |
| Utsläpp och avfall | ||
| EN16 Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, i vikt |
15 | R* |
| EN17 Andra relevanta indirekta utsläpp av växthus gaser, i vikt |
– | RD* |
| EN18 Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning |
5, 14–17 | R* |
| EN19 Utsläpp av ozonnedbrytande ämnen, i vikt | – | RE* |
| EN20 NO, SO samt andra väsentliga luftföroreningar, i vikt per kategori |
– | RE* |
| EN21 Totalt utsläpp till vatten, per kvalitet och recipient | – | RE* |
| EN22 Total mängd avfallsvikt, per typ och hanterings metod |
– | RE* |
| EN23 Total antal samt volym av väsentligt spill | – | RE* |
| Produkter och tjänster | ||
| EN26 Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster (och resultat därav) |
5, 14–17, 40–42, 46 |
R |
| EN27 Procent av sålda produkter och deras förpack ningar som återinsamlas, per kategori |
– | RE* |
| Övrigt | ||
| EN28 Betydande böter eller ickemonetära sanktioner till följd av brott mot miljölagstiftning och bestäm melser |
– | R* |
| EN29 Väsentlig miljöpåverkan från transporter | – | RE* |
| Sociala indikatorer | ||
| Anställningsförhållanden och arbetsvillkor | ||
| LA1 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform och region |
Insida flik, 20, 123 |
R |
| LA2 Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region |
20 | RD |
| Relation mellan anställd och ledning | ||
| LA3 Förmåner till heltidsanställda som inte omfattar tillfälligt eller deltidsanställda |
117, 123–124 | RD |
| LA4 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal |
15 | R |
| LA5 Information vid verksamhetsförändringar Hälsa och säkerhet |
– | R* |
| LA7 Skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt arbetsrelaterade dödsolyckor |
– | R* |
| LA8 Utbildning, rådgivning förebyggande åtgärder för att bistå anställda, deras familjer beträffande allvarliga sjukdomar |
– | RD* |
| Utbildning | ||
|---|---|---|
| LA10 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per an | 20 | RD* |
| ställd och år, fördelad på personalkategorier | ||
| LA11 Program för kompetensutveckling | 20 | RD* |
| LA12 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärutveckling |
– | R* |
| Mångfald och lika möjligheter | ||
| LA13 Medarbetare, styrelse och ledningssammansätt | 20, 100–101, | R* |
| ning, | 123 | |
| nedbruten på mångfaldsindikatorer | ||
| LA14 Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori |
– | RE* |
| Mänskliga rättigheter | ||
| HR1 Andel och antal investeringsbeslut som inkluderar | 16 | RD* |
| krav gällande mänskliga rättigheter eller som genomgått granskning av hur mänskliga rättigheter |
||
| hanteras | ||
| HR2 Procent av betydande leverantörer och underleve | – | RD* |
| rantörer som har granskats avseende hur mänsk liga rättigheter hanteras samt vidtagna åtgärder |
||
| Icke-diskriminering | ||
| HR4 Antal fall av diskriminering samt vidtagna åtgärder – | R* | |
| Föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal | ||
| HR5 Verksamheter där föreningsfriheten och rätten | – | ER* |
| till kollektivavtal kan vara väsentligt hotade och åtgärder som vidtagits |
||
| HR6 Verksamheter där det finns risk för barnarbete och | – | ER* |
| åtgärder som vidtagits | ||
| HR7 Verksamheter där det finns risk för tvångsarbete och obligatoriskt arbete och åtgärder som vidtagits |
– | ER* |
| Samhälle | ||
| SO1 Program och rutiner för verksamhetens påverkan | 14–17 | R* |
| på samhällen | ||
| SO2 Andel och antal affärseheter som har analyserats | 102–103 | R |
| avseende risk för korruption Korruption |
||
| SO3 Andel anställda utbildade i policyer och rutiner mot | – | RE* |
| korruption | ||
| SO4 Vidtagna åtgärder på grund av av korruption | – | R* |
| Politik | ||
| SO5 Politiska ställningstaganden och delaktighet i politiska beslutsprocesser och lobbying |
– | R* |
| Efterlevnad | ||
| SO8 Belopp för betydande böter och antal icke-monetära | – | R* |
| sanktioner mot organisationen för brott mot lagar | ||
| och bestämmelser Kunders hälsa och säkerhet |
||
| PR 1 Faser i livscykeln då produkters och tjänsters | 14–17 | R* |
| påverkan på hälsa och säkerhet ska utvärderas i | ||
| förbättringssyfte, och andelen produkt- och tjäns tekategorier som utvärderats. |
||
| Märkning av produkter och tjänster | ||
| PR 3 Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs | – | R* |
| enligt rutinerna samt andel av produkter och tjänster som berörs. |
||
| Produktutveckling | ||
| PR 5 Rutiner kundnöjdhet, resultat från undersökningar | – | RD* |
| Marknadskommunikation | ||
| PR 6 Program för efterlevnad av lagar, riktlinjer och | – | RE* |
| frivilliga koder för marknadskommunikation, inklu sive marknadsföring, PR och sponsring. |
||
| PR 9 Betydande böter för överträdelser av lagar och | ||
| regler avseende tillhandahållande och användning | – | R* |
| av produkter och tjänster. | ||
| Tillägg från Bygg- och fastighetsbranschen (CRESS ) |
||
| CRE 8 Typ av och antal hållbarhets/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för |
4–5, 14 | R |
| genomförande av projekt eller uppförande av fastigheter/ anläggningar. |
| Förklaring förkortningar – uppfyllandegrad enligt GRI | Förkortningar – övrigt |
|---|---|
| (R) Rapporteras | (R, RD, RE, ER) Finns kompletterande information, se webbplats/Hållbart företagande |
| (RD) Rapporteras delvis | (K) Indikerar kärnindikator |
| (RE) Rapporteras ej | (T) Indikerar tilläggsindikator |
| (ER) Ej relevant |
DEN INFORMATION vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och
SOM BÖRSNOTERAT BOLAG lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq OMX Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.atriumljungberg.se.
VI INFORMERAR LÖPANDE om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer, såväl som kunder och
VÅR ÅRSREDOVISNING och våra delårsrapporter finns tillgängliga på vår som aktivt valt detta. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en
PÅ WWW.ATRIUMLJUNGBERG.SE finns möjlighet att prenumerera på både finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
Delårsrapport jan – mar 2013 2013-04-19 Delårsrapport jan – jun 2013 2013-07-09 Delårsrapport jan – sep 2013 2013-10-18 Bokslutskommuniké 2013 februari 2014 Årsredovisning 2013 mars 2014
Aktieägare hälsas välkomna till årsstämma onsdagen Marcusplatsen 19 i Sickla. Kallelsen utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Post- och annonseras i Dagens Nyheter.
Ineko, Stockholm 2013/183333, Miljömärkt trycksak 341142 Bilder/skisser: Johnér, Mikael Dubois/Johnér, LeifJohansson/Bildarkivet, iStockphoto, Erik Lefvander, Christoffer Edling, Stewen Quigley / Atlas Copco, Ola Jacobsen, Åke E:son Lindman, Pixprovider, Klas Andersson, Scheiwiller Svensson Arkitektkontor, Nyréns Arkitektkontor, Jais-NielsenWhite, Bergslagsbild, White Tengbom Team, Riitta Supperi/Folio, Per Aage Nilsson, Alex&Martin, Ole Jais, BSK Arkitekter, Tommy Fondelius, Fredrik Persson/Scanpix
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Sickla Industriväg 19 telefon: 08-615 89 00, fax: 08-615 89 99, [email protected] Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047 www.atriumljungberg.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.