Annual Report • Apr 16, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
| Året i korthet | 1 |
|---|---|
| Sagax i korthet | 2 |
| VD har ordet | 4 |
| Affärsidé, mål och strategier | 6 |
|---|---|
| Sagax utveckling | 8 |
| Marknadsöversikt | 9 |
| Sagax fastighetsbestånd i sammandrag | 20 |
| Förändringar i fastighetsbeståndet | 24 |
| Marknadsområde Stockholm | 28 |
| Marknadsområde Övriga Sverige | 32 |
| Marknadsområde Helsingfors | 36 |
| Marknadsområde Övriga Finland | 38 |
| Marknadsområde Övrigt | 40 |
| Fastighetsbeståndets marknadsvärde | 42 |
| Finansiering | 46 |
| Intresseföretag | 52 |
| Aktuell intjäningsförmåga | 60 |
| Skatter | 62 |
| Risker och riskhantering | 63 |
| Miljöarbete | 67 |
| Aktien och ägarna | 71 |
| Organisation och medarbetare | 76 |
| Bolagsstyrningsrapport | 77 |
| Styrelse | 84 |
| Företagsledning | 86 |
| Revisorer | 87 |
| Flerårsöversikt | 88 |
| Händelser efter årets utgång | 91 |
| Moderbolaget | 91 |
| Rapport över koncernens totalresultat | 92 |
|---|---|
| Kommentarer till koncernens totalresultat | 93 |
| Rapport över koncernens finansiella ställning | 94 |
| Kommentarer till koncernens finansiella ställning | 95 |
| Rapport över koncernens kassaflöde | 96 |
| Förändringar av koncernens eget kapital | 97 |
| Moderbolagets resultaträkning | 98 |
| Moderbolagets balansräkning | 99 |
| Rapport över moderbolagets kassaflöde | 100 |
| Förändringar av moderbolagets eget kapital | 101 |
| Redovisningsprinciper och noter | 102 |
| Förslag till vinstdisposition | 131 |
| Revisionsberättelse | 133 |
| Bolagsordning | 134 |
| Kallelse till årsstämma | 136 |
|---|---|
| Definitioner | 140 |
| Pressmeddelanden | 141 |
| Kalendarium | 141 |
Sidorna 6-132 utgör formell årsredovisning
Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser år 2012. Jämförelseposterna avser år 2011. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång 2012 respektive 2011.
Hyresintäkterna för 2012 ökade till 824,1 miljoner kronor (783,2 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av större fastighetsportfölj, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Förvaltningsresultatet ökade till 417,7 (378,3) miljoner kronor, varav intresseföretagen bidrog med 42,7 (24,0) miljoner kronor. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras av framgångsrikt uthyrningsarbete samt förvärv. Förvaltningsresultatet är i linje med tidigare prognos om 420 miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har under det fjärde kvartalet belastats med engångskostnader om 11,5 miljoner kronor i samband med förtida förlängning av en kreditfacilitet om 4 243 miljoner kronor.
Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med netto 117,6 (43,1) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med 16,8 (86,3) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 134,4 (123,6) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver Sagax resultat med 13,0 (12,4) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt –84,4 (–346,8) miljoner kronor varav –70,2 (–250,2) miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat och –14,2 (–96,6) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Sagax redovisar negativa orealiserade värdeförändringar till följd av att marknadsräntorna sjunkit under året.
Årets resultat efter skatt uppgick till 371,7 (121,9) miljoner kronor, motsvarande 20,25 (3,54) kronor per stamaktie efter utspädning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 364,2 (349,8) miljoner kronor motsvarande 19,69 (20,54) kronor per stamaktie efter utspädning.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 396 (8 961) miljoner kronor. Sagax har under året investerat 462,2 (1 557,0) miljoner kronor varav 259,6 (160,4) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet och 202,6 (1 396,6) miljoner kronor avsåg förvärv. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, steg till 7,8 % (7,7 %). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen ökade till 8,4 (7,9) år.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B vilket motsvarar en utdelning om 4,70 (4,00) kronor per stamaktie innan fondemission av stamaktier av serie B under 2013. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 470 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid publiceringen av bokslutskommunikén för 2012 den 13 februari 2013.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 824,1 | 783,2 | 644,4 | 566,3 | 491,4 | 355,5 |
| Förvaltningsresultat | 417,7 | 378,3 | 324,7 | 242,8 | 191,0 | 134,2 |
| Resultat efter skatt | 371,7 | 121,9 | 491,7 | 33,7 | –181,5 | 566,0 |
| Fastigheter, marknadsvärde | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 | 5 105 |
| Direktavkastning, % | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 | 7,3 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) | 20,25 | 3,54 | 31,90 | –0,62 | –17,53 | 42,03 |
| Utdelning per stamaktie, kr (2012 föreslagen) | 0,432) | 4,00 | 3,00 | – | – | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2012 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
1) För definition se sidan 140.
2) 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B motsvarar 4,70 kronor i utdelning vid jämförelse med aktiestrukturen före fondemissionen som genomförts under 2013.
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare.
Den 31 december 2012 omfattade fastighetsbeståndet 134 (136) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 159 000 (1 144 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (7,9) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (48 %) av marknadsvärdet och 47 % (49 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 900,6 (839,0) respektive 835,0 (782,9) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 % (93 %).
Sagax hade 380 hyresavtal vid årets utgång. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (7,9) år. De tio största kundernas sammanlagda årshyra motsvarade cirka 40 % av Sagax kontrakterade årshyra. Den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal uppgick till 11,8 år.
De räntebärande skulderna uppgick till 6 300 (6 557) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 4,6 % (4,5 %) vid årets slut. Belåningsgraden uppgick till 62 % (68 %). Ränte- och kapitalbindning uppgick till 5,2 (4,3) respektive 4,3 (2,9) år. Sagax räntekostnader 2012 utgjorde 62 % av bolagets sammanlagda kostnader. Sagax räntekänslighet är låg. Vid årsskiftet skulle en förändring av det allmänna ränteläget med +/– 1,00 procentenhet förändrat Sagax upplåningskostnad med –/+ 9,0 miljoner kronor under det kommande året, motsvarande –/+ 2 % av det prognosticerade förvaltningsresultatet.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A och B samt preferensaktier. Stamaktier A och preferensaktier var noterade på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap under 2012. Stamaktier av serie B har emitterats efter beslut av extra bolagsstämma den 19 mars 2013. Stamaktier av serie B är noterade på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap sedan 8 april 2013. Bolaget hade vid årets utgång 6 814 (5 774) aktieägare. Betalkursen för Sagax stamaktie A steg från 165,00 till 188,50
kronor under 2012. Betalkursen för preferensaktien förändrades från 26,50 kronor till 29,60 kronor under 2012. Sagax börsvärde uppgick till 4 009 (3 201) miljoner kronor vid årets utgång.
Förvaltningsresultatet uppgick till 417,7 (378,3) miljoner kronor och värdeförändringarna till 63,8 (–210,8) miljoner kronor, varav värdeförändringar i intresseföretaget Söderport uppgick till –1,2 (–84,2). Årets resultat uppgick till 371,7 (121,9) miljoner kronor.
Skillnaden mellan fastigheternas direktavkastning och den genomsnittliga låneräntan för de räntebärande skulder har stor betydelse för Sagax förvaltningsresultat. Långa hyresavtal och lång räntebindning gör bolaget mindre känsligt för ränte- och konjunkturförändringar. I nedanstående diagram redovisas Sagax direktavkastning och genomsnittliga låneränta sedan 2004.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv uppgå till 470 miljoner kronor.
Sagax fastigheters direktavkastning Tioårig swapränta
Sagax genomsnittliga låneränta
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde
0 70
Sagax investerar i fastigheter inom segmentet lager och lätt industri. Dessa fastigheter utgör uppskattningsvis 10 % av fastighetsmarknaden. Fastigheterna karaktäriseras av stabil intjäningsförmåga med begränsad hyrespotential. Vi förvaltar dem med ett mycket långsiktigt perspektiv. Vi har varit verksamma inom detta segment i många år och vi har byggt upp bolaget från grunden. Verksamheten har sedan starten visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Vi har aldrig haft några finansiella problem eller betydande hyresförluster.
Vi fokuserar på ett högt och stabilt förvaltningsresultat. Sagax förvaltningsresultat utgör av skillnaden mellan fastigheternas direktavkastning (7,8 % under 2012) och bolagets upplåningskostnad (4,6 % under 2012). Kostnaderna för Sagax centrala administration täcks av förvaltningsresultatet från vårt intresseföretag, Söderport Fastigheter AB. Denna relativt enkla modell skapar cirka 15 % årlig löpande avkastning på aktieägarnas kapital. I tillägg till att Sagax skall generera ett högt förvaltningsresultat är det vår ambition att fastigheternas marknadsvärde skall utvecklas positivt och att totalavkastningen således skall överstiga direktavkastningen. Hittills har vi lyckats nå den målsättningen. Mer om detta nedan.
Riskerna i verksamheten består i huvudsak av att vi kan missbedöma stabiliteten i en fastighets driftnetto eller kostnaden för, eller tillgången till, långfristig finansiering. Vi strävar efter att hantera risker kopplade till driftnettot genom att noga välja våra investeringar, diversifiera intäkterna och teckna långa hyresavtal. Vi hanterar våra finansiella risker genom att kapital- och räntebinda bolagets finansiering för flera år framöver och genom att ha goda likviditetsreserver.
Glädjande nog är inte verksamheten mer komplicerad än så. Sagax är inte beroende av vinster från fastighetshandel, byggverksamhet eller projektutveckling för att kunna generera en god avkastning på aktieägarnas kapital.
Totalavkastningen på Sagax fastigheter är avgörande för verksamhetens långsiktiga livskraft och existensberättigande. Totalavkastningen består av summan av direktavkastningen och förändringarna i fastigheternas marknadsvärde. Sagax fastigheter karaktäriseras av hög direktavkastning och begränsad, men stabilt positiv, värdeförändring.
Marknadsvärdet på Sagax fastigheter har stigit med 1,6 % per år sedan 2005 utöver vad bolaget investerat i fastigheterna. Värdeökningen är i linje med inflationen under samma period. Fastigheterna har således haft en positiv värdeutveckling i tillägg till den löpande avkastning som driftnettot bidrar med.
Värdeutvecklingen är huvudsakligen en konsekvens av fastigheternas intjäningsförmåga. Utbudet av lokaler för lager och lättare industri på våra största marknader, Stockholm och Helsingfors, har minskat eller varit oförändrat under det senaste decenniet samtidigt som befolkningen ökar snabbt i båda dessa regioner. Utbudsförändringen förklaras av att fastigheterna för lager och lätt industri är relativt enkla och att dessa successivt konverteras till annan användning vid positiv demografisk och ekonomisk utveckling. Ett illustrativt exempel: i Sagax största marknadssegment Stockholm har befolkningen ökat med sammanlagt 340 000 invånare sedan 1998. Samtidigt har utbudet av lokaler för lager och lättare industri minskat med 3 %. Detta är unika marknadsförutsättningar och det finns god grund att anta att uthyrningsgrader och hyresnivåer kommer att förbli stabila. Jag förväntar mig därmed att marknadsvärdet på Sagax fastigheter även fortsättningsvis kommer att utvecklas i linje med KPI eller bättre. Läs gärna mer om detta under rubriken Marknadsöversikt på sidan 9.
Fastighetsportföljens totalavkastning, summan av direktavkastning och värdeförändring, har sedan 2005 uppgått till 9,4 % per år varav 7,8 % i form av direktavkastning och 1,6 % i form av värdeökning. Totalavkastningen, som aldrig varit negativ, uppgick under 2012 till 9,3 %. Under perioden 2005-2012 har den som lägst varit 4,1 % (2009) och som högst 19,2 % (2007). Detta är enligt min bedömning en attraktiv avkastning sett till verksamhetens relativt låga operationella risk och i förhållande till Sagax räntekostnad som varierat mellan 4,3–5,2 % sedan 2005.
Under 2012 presterade Sagax ett förvaltningsresultat om 418 miljoner kronor vilket är 10 % bättre än 2011 och 29 % bättre än 2010. Prognosen för förvaltningsresultatet 2013 som vi tillkännagav i februari i år uppgår till 470 miljoner kronor och innebär således fortsatt resultattillväxt under 2013.
"Sagax är inte beroende av vinster från fastighetshandel, byggverksamhet eller projektutveckling för att kunna generera en god avkastning på aktieägarnas kapital."
Under 2012 genomförde Sagax en refinansiering av ett lån om 4,2 miljarder kronor. Detta var bolagets enskilt största lån och motsvarade 65 % av koncernens räntebärande skulder. Lånet löper till 2018. Genom refinansieringen förlängdes Sagax kapitalbindning från 2,5 år till 4,3 år, vilket minskat koncernens finansiella risk. Refinansieringen var enligt min uppfattning den viktigaste affärshändelsen under 2012.
Belåningsgraden, mätt som räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas externt bedömda marknadsvärde, uppgick till 63 % vid årets utgång. Detta är en betydande sänkning av belåningsgraden som för fem år sedan uppgick till 74 %. Räntetäckningsgraden har stigit från 1,8 till 2,4 gånger under samma period. Bolagets finansiella risk befinner sig således på en låg nivå. Tillsammans med den nyemission om 376 miljoner kronor som genomfördes i december 2012 är Sagax således väl positionerat för att expandera verksamheten och därmed fortsätta öka resultatnivån. Jag bedömer att bolaget skulle kunna investera cirka 1 miljard kronor under 2013.
Värt att framhålla är att ovan nämnda resul tatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kollegor i både Finland och i Sverige. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett ytterst välmoti verat tack till alla mina kollegor för deras insatser under året som gått.
Stockholm i april 2013
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan uppnås. Genomsnittlig hyresduration för beståndet som helhet uppgick till 8,4 (7,9) år vid årsskiftet. Motsvarande siffra för de tio största hyresgästerna, som svarar för cirka 40 % av Sagax totala hyresintäkter, uppgick till 11,8 år.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax har för avsikt att genomföra kompletteringsförvärv och att investera i befintliga fastigheter.
Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande.
Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till 5,2 (4,3) år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,3 (2,9) år vid årsskiftet. Sagax har inget refinansieringsbehov under 2013.
Sagax hade under 2012 två aktieslag, stamaktier av serie A och preferensaktier. Under 2012 emitterades 12,7 miljoner preferensaktier. Syftet med utgivandet av preferensaktier är att nå investerarkategorier som värdesätter en hög löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för bolaget att öka koncernens egna kapital utan att antalet stamaktier ökas. Sagax målsättning är att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital, vid årsskiftet uppgick det till 57 %, samt att preferensaktieutdelningen långsiktigt skall understiga 50 % av det årliga kassaflödet från den löpande verksamheten, för 2013 motsvarar den 27 % av kassaflödet 2012.
En extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutade att fondemittera stamaktier av serie B. Dessa aktier har samma ekonomiska rättigheter som befintliga stamaktier av serie A, men endast 1/10 röst per aktie, till skillnad från stamaktier av serie A som har en (1) röst per aktie. Genom fondemissionen har aktiekursen för befintliga stamaktier av serie A sjunkit samtidigt som stamaktier av serie B tillkommit. Detta förväntas påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier av serie A och stamaktier av serie B positivt. Fondemissionen bedöms därutöver förbättra Sagax finansiella flexibilitet.
För närmare beskrivning av preferensaktierna, se avsnitten Aktien och ägarna på sidan 71 samt Bolagsordningen på sidan 134.
Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Den beslutade utdelningen motsvarade cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet för 2011.
Styrelsen bedömer det som angeläget att Sagax expansion liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att utdelningen 2013, inklusive preferensutdelningen, skall uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet 2012 med tillägg för utdelning avseende preferensaktier som togs upp till handel den 27 december 2012.
Styrelsen förslår därför att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2012 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. En utdelning om 0,43 kronor per stamaktie motsvarar en utdelning om 4,70 (4,00) kronor per aktie om hänsyn tas till den under 2013 genomförda fondemissionen där aktieägarna erhöll 10 B-aktier för varje A-aktie.
Sagax finansiella mål för verksamheten redovisas i sammanställningen till höger.
| Målformulering: | Beskrivning: | Måluppfyllelse 2012: | Historisk måluppfyllelse: |
|---|---|---|---|
| Avkastningen på eget kapital skall under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 %. |
Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning. |
Avkastningen på eget kapital upp gick till 15 %. Avkastningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 8 % per år. |
% 30 20 Mål 10 0 –10 –20 2008 2009 2010 2011 2012 |
| Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år. |
Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt skall även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. |
Förvaltningsresultatet ökade med 10 %. Förvaltningsresultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 26 % per år. |
% 50 40 30 20 Mål 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
| Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 150 %. |
De löpande kassaflödena skall med god marginal täcka ränte kostnaderna. |
Räntetäckningsgraden uppgick till 240 %. Räntetäckningsgraden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 218 %. |
% 250 200 150 Mål 100 50 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
| Soliditeten skall långsiktigt överstiga 20 %. |
Bolagets kapitalbas skall vara anpassad till bolagets risktagande. |
Soliditeten uppgick till 28 %. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 %. |
% 40 30 20 Mål 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
| Den genomsnittliga räntebindnings tiden på koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. |
Genom att välja relativt lång ränte bindningstid minskar bolagets ränte känslighet. |
Den genomsnittliga räntebindnings tiden på koncernens räntebärande skulder uppgick till 5,2 år. Räntebind ningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 4,7 år. |
Antal år 6 4 Mål 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 |
Fastighetssegmentet lager och lätt industri bedöms erbjuda intressanta egenskaper ur ett investeringsperspektiv med hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader.
Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyresmarknaden, marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög ekonomisk uthyrningsgrad (93 %) och långa hyresavtal (8,4 år i genomsnitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Sagax största exponering mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Norden för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den stabila demografiska tillväxten samt det diversifierade näringslivet i dessa regioner.
Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna.
Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse för de exportdrivna ekonomierna i Sverige, Finland och Tyskland, marknader där Sagax är verksamt. Utvecklingen i euroområdet fortsätter att präglas av den ekonomiska krisen. De åtgärder som vidtagits i enskilda euroländer, på EU-nivå och av ECB, har dock enligt Riksbanken bidragit till att minska osäkerheten på de finansiella marknaderna. Detta avspeglas bland annat i att skillnader i obligationsräntor i krisländer som Spanien och Italien har minskat jämfört med Tyskland. Men det finns risk för bakslag, vilket till exempel avspeglas i att statsobligationsräntorna i krisländerna steg i början av februari 2013. Enligt Riksbanken krävs det att reformprocessen fortskrider och att trovärdiga åtgärder genomförs för att tillväxten i euroområdet gradvis skall börja stiga under 2013. Skuldsaneringen inom både den offentliga sektorn och banksektorn i flera euroländer kommer att ta många år, vilket bedöms hålla tillbaka BNP-tillväxten. Inflationen dämpades i euroområdet under 2012 och den förväntas enligt Riksbanken att bli ännu något lägre under 2013. Inflationen förväntas dock inte falla långt under ECB:s mål på 2 procent, vilket Riksbanken uppger bero på bland annat höjda administrativa priser och momssatser.
Eurostat (EU:s statistikbyrå) har beräknat BNP–tillväxten 2012 inom EU respektive euroområdet till –0,3 % respektive –0,6 %. Eurostat förväntar sig att BNP–tillväxten skall bli 0,1 % respektive –0,3 % under 2013. Eurostat har beräknat årsinflationen 2012 (HIKP, Harmoniserat Konsumentprisindex) till 2,6 % inom EU och till 2,5 % inom euroområdet.
| Andel av Sagax hyresvärde | 70 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 97 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 816 000 |
Den svenska ekonomin fortsätter att präglas av den ekonomiska krisen i euroområdet. Problemen i skuldkrisländerna är fortfarande en källa till osäkerhet och svag efterfrågan. Detta bidrar enligt Riksbankens bedömning till att den svenska BNP-tillväxten blir svag även under det första halvåret 2013. Men det uppges samtidigt finnas en del ljusglimtar. Oron på finansmarknaderna har minskat och hushåll och företag, både i Sverige och i omvärlden, har blivit något mer optimistiska om framtiden. Samtidigt är utvecklingen stark i tillväxtekonomierna och återhämtningen fortsätter i exempelvis USA. Tillsammans talar detta enligt Riksbanken för att den svenska BNP-tillväxten successivt ökar under året, även om det finns risk för bakslag.
Arbetsmarknaden påverkas av utvecklingen i BNP, men med viss eftersläpning. Ökningen i sysselsättningen stannar nu av och arbetslösheten väntas stiga något under 2013 enligt Riksbanken. Sammantaget bedöms resursutnyttjandet i ekonomin för närvarande vara lägre än normalt. Allteftersom som BNP-tillväxten tar fart stiger dock sysselsättningen och arbetslösheten faller tillbaka. Den svaga ekonomiska utvecklingen i Sverige har tillsammans med fallande priser på importerade varor bidragit till att inflationstrycket är lågt. En låg inflation kan för Sagax förväntas medföra låga kapitalkostnader samt låga höjningar av indexreglerade hyror.
| Andel av Sagax hyresvärde | 21 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 31 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 275 000 |
Finland är i likhet med Sverige exportberoende. Cirka 40 % av Finlands BNP är export varav 56 % exporteras till andra EU-länder. Viktiga exportländer är Sverige, Tyskland och Ryssland. Den finansiella turbulensen 2009 medförde att BNP sjönk med 8,5 % och industriproduktionen har ännu inte fullt ut återhämtat sig enligt det finska prognosinstitutet KTI. Den finska ekonomin betraktas dock normalt som en av de mer välskötta inom eurozonen med god konkurrenskraft. KTI förväntar sig en BNP-tillväxt om 0,5-1 % under 2013 och arbetslösheten förväntas öka från 7,7 % till att överstiga 8 % vid slutet av 2013. Enligt Eurostat sjönk Finlands BNP med 0,2 % under 2012. Inflationen som påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal i Finland uppgick till 3,2 % under 2012.
| Andel av Sagax hyresvärde | 9 % |
|---|---|
| Antal fastigheter | 5 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 64 000 |
Den tyska ekonomin driver i hög utsträckning tillväxten i euroområdet. BNP i Tyskland ökade med 0,7 % under 2012 enligt Eurostat, vilket var en förväntad inbromsning från en tillväxt om 3,0 % under 2011. Arbetslösheten uppgick till 5,3 % vid årets slut, lägre än i såväl Sverige som Finland. Inflationen som påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal uppgick 2012 till 2,1 %.
Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare är specialiserade inom lager- och industrifastigheter, även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste tio åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten.
Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt.
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering. Kombinationen av stark ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång till banklån bidrog till intresset för fastighetsinvesteringar under större delen av 2000-talet. Under åren 2006–2008 uppgick transaktionsvolymen på den svenska marknaden till 140–160 miljarder kronor per år enligt fastighetskonsultföretaget DTZ. Motsvarande siffror för den finska marknaden var 4–6 miljarder euro. Till följd av den globala finansiella oro som inleddes under 2007 sjönk aktiviteten på transaktionsmarknaden betydligt under det andra halvåret 2008 och under 2009. Under 2010–2012 har aktiviteten ökat på investeringsmarknaden igen, särskilt i Sverige.
Enligt DTZ uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2012 till 106 (105) miljarder kronor vilket var i linje med 2010 och 2011. Fastighetskonsultföretaget Savills har beräknat att transaktionsvolymen i Sverige för fastigheter inom lager och lätt industri uppgick till 12 miljarder kronor under 2012. Under 2012 uppgick den totala finska transaktionsvolymen enligt KTI till 2,1 (1,8) miljarder euro vilket var en ökning med 17 % jämfört med 2011.
Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex och KTI Index mäter avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Under 2012 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 7,2 % (6,8 %) respektive 7,9 % (7,9 %), vilket var högst av samtliga segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 7,8 % (7,7 %) under 2012.
Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2012 till 6,4 % (10,2 %) för Sverige och 6,0 % (5,9 %) för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 4,9 % (9,7 %) respektive 5,2 % (6,1 %). Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,3 % (9,3 %) under 2012. Segmentet industri uppvisar i Sverige högre totalavkastning än indexet som helhet över en tioårsperiod och i Finland var segmentets totalavkastning högre än indexet som helhet över de fem respektive tio senaste åren, vilket illustreras av diagrammet nedan. Sagax har en högre totalavkastning än indexet som helhet under såväl 2012 som över de senaste tre respektive fem åren. Sagax har inte bedrivit fastighetsverksamhet i tio år och kan därför inte jämföras med index över en tioårsperiod. Under den senaste tioårsperioden har segmentet för industrilokaler i genomsnitt överträffat samtliga fastigheters totalavkastning med 0,6 %-enheter i Sverige respektive 0,7 %-enheter i Finland.
Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarar dessa marknader för 58 % av Sagax hyresvärde. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple netavtal (se definitioner på sidan 140) och har en genomsnittlig löptid som överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således relativt låg under de kommande åren.
Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter. 85 % av Sagax vakanta area återfinns i Stockholm och Helsingfors med en generellt lägre hyrenivårisk än på andra andra orter.
Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de regioner som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa regioner är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat trots regionernas tillväxt. Tillväxten medför att efterfrågan på lager- och industrilokaler är fortsatt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader.
På sidan 14 presenteras en analys av marknaderna för lager och lätt industri i Stockholms- och Helsingforsregionerna, vilka bedöms ha störst relevans för Sagax de närmaste åren.
1) Sagax har inte bedrivit fastighetsverksamhet i tio år och kan därför inte jämföras med index över en tioårsperiod.
Det som kännetecknar storstadsregioner är att dessa uppvisar högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre orter. Exempelvis har tillväxten i Sveriges och Finlands storstadsregioner under de senaste 18 åren varit betydligt högre än i övriga regioner vilket även illustreras av diagrammen nedan. Den avgörande förklaringen till detta är att både hushåll och företag attraheras av mer tätbefolkade geografiska marknader eftersom utbudet av resurser, utbildningar och tjänster är som störst där. Den genomsnittliga befolkningstillväxten i de tre svenska storstadsregionerna har uppgått till 1 % per år. Övriga regioner har i genomsnitt haft en väsentligt svagare befolkningstillväxt och befolkningen krymper i samtliga regioner med mindre än 100 000 invånare. Sagax exponering mot den underliggande hyresmarknaden varierar mellan olika geografiska marknader. Sagax svenska fastighetsbestånd återfinns till 88 % i regioner med positiv befolkningstillväxt varav 83 %-enheter återfinns i de tre storstadsregionerna. Närmare hälften av det svenska beståndet, motsvarande ett fastighetsvärde om 4,4 miljarder kronor, återfinns i Stockholmsregionen som är den snabbast växande arbetsmarknaden i Sverige.
I Finland återfinns motsvarande 97 % av Sagax fastighetsvärden i regioner med positiv befolkningstillväxt. 70 % återfinns i Helsingforsregionen med en genomsnittlig årlig befolkningstillväxt med mer än 1 % sedan 1995. Bland regionerna med befolkning mellan 100 000 och 500 000 finns det några snabbt växande som Uleåborg, Tammerfors och till viss del även Åbo.
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Stockholms- och Helsingforsregionerna, Sagax största marknader, har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekonomisk tillväxt.
Under den senaste femårsperioden har invånarantalet i Stockholmsregionen ökat med historiskt höga 1,7 % per år. Sedan 2000 har invånarantalet i Stockholmsregionen stigit med 16 %, närmare 350 000 personer. Utvecklingen gäller såväl den ekonomiska tillväxten som arbetsmarknaden och befolkningsutvecklingen. Även sysselsättningen växte under 2012 med cirka 1 %.
| Region | Tillväxt i regional BNP 1995-2009 (%) (Nominellt) |
Tillväxt per capita 1995-2009 (%) (Nominellt) |
Befolknings tillväxt 1995-2011 (%) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 147,7 | 98,7 | 26,0 |
| Luxembourg | 136,5 | 94,3 | 24,6 |
| Southern and Eastern (Dublin) | 212,2 | 153,2 | 22,0 |
| Cataluña (Barcelona) | 125,0 | 87,9 | 19,5 |
| Stockholm | 82,6 | 56,9 | 18,3 |
| Région de Bruxelles-Capitale | 55,6 | 36,8 | 15,3 |
| Rhône-Alpes (Lyon) | 60,8 | 44,1 | 14,0 |
| Inner London | 138,4 | 104,6 | 13,1 |
| Rom | 82,4 | 65,7 | 11,6 |
| Lombardia (Milano) | 74,5 | 58,5 | 10,6 |
| Oberbayern (München ) | 38,8 | 27,2 | 10,1 |
| Etelä-Suomi (Helsingfors) | 81,3 | 65,3 | 9,9 |
| Île de France (Paris) | 68,2 | 55,7 | 9,5 |
| Noord-Holland (Amsterdam) | 80,4 | 67,4 | 9,1 |
| Region Hovedstaden (Köpenhamn) | 61,1 | 51,1 | 8,9 |
| Wien | 40,9 | 28,3 | 8,2 |
| Zuid-Holland (Rotterdam) | 72,6 | 64,6 | 5,9 |
| Stuttgart | 20,5 | 15,7 | 3,6 |
| Darmstadt (Frankfurt) | 26,5 | 22,6 | 3,5 |
| Hamburg | 23,7 | 18,6 | 3,1 |
| Düsseldorf | 22,9 | 25,6 | –3,0 |
| Mediantillväxt, samtliga regioner i EU |
73,7 | 63,2 | 4,0 |
Källa: Eurostat och Evidens
Även Helsingforsregionen har vuxit under lång tid och även under den senaste femårsperioden. I genomsnitt har befolkningen ökat med nästan 1 % per år samtidigt som hushållens disponibla inkomst har vuxit med cirka 2 % per år.
Studier visar att större regioner har högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre regioner. Detta gäller såväl nationellt som på europeisk nivå. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel och utbildning. Både Stockholm och Helsingfors tillhör några av Europas största och rikaste regioner. Det är framförallt tyska, franska, holländska och nordiska regioner som utgör de största och rikaste regionerna i EU. Mönstret visar också tydligt att större regioner (mätt som regional BNP) är rikare (mätt som BNP/capita). Som framgår av diagrammet nedan tillhör Stockholm och Helsingfors de rikare regionerna i Europa. Diagrammet bygger på EU:s regionindelning där NUTS1 motsvarar landsdelar och NUTS2 motsvarar mindre riksområden. Stockholmsregionen som riksområde (NUTS2) inkluderar även Uppsala till följd av den omfattande inpendlingen. Riksområdet Helsingfors (NUTS2) omfattar en större population än Stockholmsområdet, så som regionen definierats av EU. Helsingforsregionen har dock en lägre regional BNP per capita än Stockholmsregionen. Varje prick i diagrammet nedan motsvarar en europeisk region.
Tillväxten i de största och rikaste regionerna har varit god sedan 1995 både vad gäller den ekonomiska utvecklingen och befolkningsutvecklingen. Särskilt god har tillväxten varit i Stockholm och Helsingfors, se tabell på sidan 12. Sett till tillväxt i BNP och befolkning tillhör Stockholm och Helsingfors de regioner som presterar bäst. Den
ekonomiska tillväxten har även varit mycket kraftig i före detta öststater som exempelvis Polen och Tjeckien, tillväxten i såväl BNP som BNP/capita i både Prag och Warszawa uppgår till ungefär 300 %. Däremot är befolkningstillväxten svag i dessa båda regioner. Befolkningstillväxten har stor betydelse för efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri.
I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.
De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler i storstadsregioner. En tidigare studie som Sagax lät göra visade att den genomsnittliga vinstmarginalen (EBITDA) var dubbelt så hög bland företag i renodlade kontorsområden (10–25 %) jämfört med företag i områden som domineras av lager och lätt industri (4–7 %). Företag i den sistnämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga och billigare lokaler.
Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan användning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler för lager och lätt industri minskar per capita. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter förväntas således förbli stabil under överskådlig framtid i storstadsregioner med hög befolkningstillväxt och stabil ekonomisk utveckling.
Källa: Euorostat och Evidens
På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, analyserar Sagax hur tillväxten och därmed följande omvandlingstryck, påverkar utbudet av lokaler för lager och lätt industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikontor studerats under perioden 1998–2012. De undersökta områdena har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort och yttre områden (se karta på sidan 15). I Helsingfors har en liknande metodik använts och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden 1998–2011. De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna: innanför Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III (se karta nedan). De områden som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår av kartorna.
Mellan 1998 och 2012 har det totala utbudet av lager, lätt industri och industrikontor i Stockholm minskat med 3 %. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar ett minskat utbud med 39 % under perioden. De områden som omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/Johanneshov och Värtan. I närförort är mönstret det samma med en minskning med 15 %. De områden där utbudet har minskat mest är Ulvsunda och Solna. I de yttre områdena har utbudet vuxit med 13 %. Tillväxten förklaras till stor del av nyproducerade anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro (södra Stockholm) och Rosersberg (norra Stockholm). I Jordbro och Rosersberg har 250 000 respektive 42 000 kvadratmeter nyproducerade lokaler tillkommit, varav större delen omfattas av nya logistikanläggningar. Även i Länna har det totala utbudet vuxit med nästan 40 000 kvadratmeter. Det är främst i dessa tre områden som utbudet växer. Exkluderas Jordbro och Rosersberg ur statistiken har det totala
| Lokaltyp | ||||
|---|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Industri kontor |
Totalt |
| Centrala områden | –47 % | –38 % | –18 % | –39 % |
| Närförort | –14 % | –19 % | –14 % | –15 % |
| Yttre områden | 32 % | –12 % | 3 % | 13 % |
| Totalt | 6 % | –17 % | –6 % | –3 % |
| UTBUDSFÖRÄNDRING 1998–2011 I HELSINGFORS (AREA) | |||
|---|---|---|---|
| ------------------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Lokaltyp | |||
|---|---|---|---|
| Område | Lager | Lätt industri |
Totalt |
| Innanför Ring I | –25 % | –22 % | –22 % |
| Mellan Ring I och III | 32 % | –6 % | 8 % |
| Utanför Ring III | 83 % | 31 % | 58 % |
| Totalt | 30 % | –9 % | 5 % |
Källa: Evidens
Källa: Evidens
utbudet i de yttre områdena minskat med drygt 10 % sedan år 1998.
Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lokaler för lätt industri har i Stockholm minskat med totalt 17 %. Utbudet av industrikontor har minskat med 6 % medan utbudet av lagerlokaler ökat med 6 %. Utbudet av lageroch logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter samtidigt som det ökat i de yttre områdena.
Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm. Mellan 1998 och 2011 har det totala utbudet av lokaler för lager och lätt industri ökat med 5 %. Centralt belägna områden har varit föremål för ett starkt omvandlingstryck vilket resulterat i att lokaler för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat med 22 % i de mest centrala områdena (innanför Ring I), ökat med 8 % i områdena mellan Ring I och Ring III samt ökat kraftigt med 58 % i områdena utanför Ring III. Utbudet av lagerlokaler har ökat med 30 % samtidigt som utbudet av lokaler för lätt industri har minskat med 9 %.
Det ökade utbudet av lagerlokaler mellan Ring I och Ring III förklaras främst av Helsingfors nya hamn, Nordsjö hamn, där utbudet ökat med drygt 90 000 kvadratmeter under perioden. Utanför Ring III har utbudet ökat kraftigast i området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella förutsättningar med närhet till alla de större trafiklederna och bra kommunikationer till Nordsjö hamn.
Omvandlingstrycket i Helsingfors kan förväntas bestå. Fortfarande återfinns 39 % av Helsingfors lokaler för lager och lätt industri inom Ring I, vilket kan jämföras med drygt 50 % 1998.
| 1 | Bredden/InfraCity | 13 | Segeltorp/Sätra |
|---|---|---|---|
| 2 | Eriksberg | 14 | Skärholmen |
| 3 | Farsta | 15 | Solna Station |
| 4 Globen/ Johanneshov |
16 Södra Hammarbyhamnen |
||
| 5 | Hagalund | 17 Turebergs | |
| 6 | Jordbro | industriområde | |
| 7 | Kista/Akalla | 18 | Ulvsunda |
| 8 | Kungens Kurva | 19 | Veddesta |
| 9 | Lunda | 20 | Värtan |
| 21 | Västberga | ||
| 10 11 |
Länna Mariehäll |
22 | Årsta |
| 12 | Rosersberg | 23 | Älvsjö |
Söderports fastighetsinnehav i Stockholm, se sidan 55
För att få perspektiv till de beskrivna omvandlingarna av utbudet av lokaler för lätt industri och lager i Stockholm respektive Helsingfors har Sagax med hjälp av analysföretaget Evidens även analyserat utbudsförändringarna i några svenska städer, inklusive Göteborg och Malmö.
I Göteborgsregionen analyseras utbudsförändringen i 37 olika områden. Det totala utbudet av lokaler för lager lätt industri och industrikontor har vuxit med cirka 15 % mellan åren 1998 och 2012, vilket framgår av tabellen nedan. Detta motsvarar en utbudsökning på nästan 1 miljon kvadratmeter. Det är framförallt inom segmenten lager och industrikontor som utbudet har växt medan utbudet av lokaler för lätt industri är relativt oförändrat. Omvandlingstrycket är lågt i de centrala delarna i Göteborg jämfört med Stockholm och Helsingfors. Totalt sett har utbudet endast minskat med 3 % och utbudet av industrikontor har de facto ökat. Minskningen i utbud kan helt förklaras av omvandlingen av Norra Älvstranden, där lager, lätt industri och industrikontor givit plats för kontor, utbildningsplatser och bostäder.
I Malmö delas marknaden in i tio olika områden. Det totala utbudet av lokaler för lager lätt industri och industrikontor i Malmö har ökat med 4 % mellan åren 1998 och 2012, motsvarande en utbudsökning på nästan 80 000 kvadratmeter. Utbudstillväxten kommer framförallt ifrån lagerlokaler medan utbudet av lokaler för lätt industri minskar. Samtidigt är utbudet av industrikontor oförändrat. Omvandlingstrycket har varit mer uppenbart i Malmö än i Göteborg, om än inte lika kraftigt som i Stockholm. I centrala lägen innanför Inre Ringvägen har det totala utbudet minskat med 9 %, vilket motsvarar drygt 120 000 kvadratmeter varav 90 000 kvadratmeter lätt industri. Det område innanför Inre Ringvägen som uppvisar den största procentuella minskningen är Limhamn där utbudet minskat med drygt 40 % mellan 1998 och 2012. Sett till yta är det framförallt i Hamnen som den största minskningen har skett. Där har volymen lager, lätt industri och industrikontor minskat med nästan 75 000 kvadratmeter. Utanför Inre Ringvägen ökar utbudet i samtliga segment. Den totala procentuella ökningen mellan 1998 och 2012 uppgår till 22 % vilket motsvarar en ökning på 200 000 kvadratmeter.
För ytterligare fyra kommuner där Sagax är verksamma har Evidens analyserat utbudsförändringarna för lager, lätt industri och industrikontor under perioden 1998 till 2012. För dessa kommuner, Västerås, Norrköping, Karlstad och Örebro har utbudsförändringarna endast analyserats för kommunerna som helhet och inga indelningar i områden har gjorts. Det totala utbudet har vuxit i samtliga kommuner med undantag för Västerås. Att det totala utbudet inte har vuxit i Västerås kan förklaras med att tillväxten av lagerlokaler inte är i nivå med övriga studerade kommuner. Totalt ökade lagerlokaler i Västerås med cirka 35 000 kvadratmeter under perioden. Samtidigt minskade utbudet av lätt industri med drygt 50 000 kvadratmeter, vilket innebar att den totala volymen var konstant kring 1 300 000 kvadratmeter under hela perioden.
| Lokaltyp | ||||
|---|---|---|---|---|
| Lager | Lätt industri | Industrikontor | Totalt | |
| Göteborg | ||||
| Centrala områden | –3 % | –9 % | 9 % | –3 % |
| Förorter | 17 % | 7 % | 26 % | 14 % |
| Perifera lägen | 39 % | 2 % | 29 % | 24 % |
| Göteborg, totalt | 21 % | 4 % | 26 % | 15 % |
| Malmö | ||||
| Innanför Inre Ringvägen | –2 % | –30 % | –8 % | –9 % |
| Utanför Inre Ringvägen | 25 % | 22 % | 13 % | 22 % |
| Malmö, totalt | 9 % | –6 % | 1 % | 4 % |
| Övrigt | ||||
| Karlstad | 22 % | –7 % | 6 % | 9 % |
| Norrköping | 17 % | 19 % | 11 % | 17 % |
| Västerås | 6 % | –9 % | 10 % | 0 % |
| Örebro | 24 % | –3 % | 29 % | 16 % |
Källa: Evidens
Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter är stabil. De senaste 20 åren har den inflationsjusterade hyresnivån varit svagt stigande med låg variation. Diagrammen nedan illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Stockholm och i Helsingfors endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor. Hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat låg varians. Även när det gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorslokaler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %.
Kugghjulet 3 i Huddinge omfattar 5 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Volvo. Under 2012 har Sagax anpassat lokalerna till Volvos verksamhet och har i samband med detta överenskommit om förlängt hyresavtal samt hyrestillägg.
Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon dominerande investerare finns således inte. Sagax konkurrenter består av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börsnoterade fastighetsbolag.
Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka delvis investerar inom samma segment som Sagax är Castellum, Corem, Fast-Partner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs, se presentationer nedan. 85 % av Sagax uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse med dessa konkurrenter har Sagax hög specialiseringsgrad baserat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd.
Sagax genomsnittliga återstående ränte- respektive kapitalbindning uppgick vid årsskiftet till 5,2 respektive 4,3 år, vilket är i nivå med konkurrenterna, se jämförande diagram nedan.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellum är ett fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med närvaro inom fem regioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 653 000 kvadratmeter och utgör cirka 47 % av Castellums totala uthyrningsbara area.
Corem är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt Danmark. Corem har idag ett fastig-
| Bolag | Area, kvm | Andel av totalt bestånd |
|---|---|---|
| Castellum | 1 653 000 | 47 % |
| Kungsleden | 1 197 000 | 49 % |
| Sagax | 985 000 | 85 % |
| Klövern | 910 000 | 36 % |
| Corem | 619 000 | 73 % |
| Wihlborgs | 567 000 | 40 % |
| FastPartner | 540 000 | 60 % |
| Summa/Genomsnitt | 6 471 000 | 51 % |
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2012 0
hetsbestånd som huvudsakligen består av industri-, lager- och logistikfastigheter. Lager- och industrifastigheter omfattar 619 000 kvadratmeter och utgör 73 % av Corems totala uthyrningsbara area.
FastPartner är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter. FastPartners fastigheter finns framför allt i Stockholmsregionen och i Gävle. Produktions- och lagerfastigheter omfattar 540 000 kvadratmeter och utgör 60 % av FastPartners totala uthyrningsbara area.
Klövern är ett fastighetsbolag med lokal närvaro i Borås, Göteborg, Halmstad, Karlstad, Kista, Linköping, Malmö, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Lager- och industrifastigheter omfattar 910 000 kvadratmeter och utgör 36 % av Klöverns totala uthyrningsbara area.
Kungsleden är ett fastighetsbolag där verksamheten är organiserad inom tre divisioner, kommersiella fastigheter, publika fastigheter samt modulbyggnader. Lager- och industrifastigheter omfattar 1 197 000 kvadratmeter och utgör 49 % av Kungsledens totala uthyrningsbara area.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Lager- och industrifastigheter omfattar 540 000 kvadratmeter och utgör 40 % av Wihlborgs totala uthyrningsbara area.
Källa: Bolagens hemsidor och rapporter 2012.
Källa: Bolagens finansiella rapporter 2012. För FastPartner har uppgift om kapitalbindning skattats utifrån bolagets bokslutskommuniké.
Valsverket 10 i Stockholm omfattar 17 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 6 600 kvadratmeter är uthyrda till VVS-handelsföretaget Dahl. Fastigheten är belägen i Ulvsunda industriområde i anslutning till köpcentrumet Bromma Blocks och Bromma flygplats.
Den 31 december 2012 omfattade Sagax fastighetsbestånd 134 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 159 000 kvadratmeter. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 901 respektive 835 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgick till 93 % respektive 8,4 år.
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Marknadsområdet Stockholm omfattar 47 % av det totala marknadsvärdet och 47 % av hyresvärdet.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, elektricitet, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna även fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Avtalspart för mediaförsörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, skiljer sig mellan beståndet i Stockholm och övriga marknadsområden.
I Stockholm innehar Sagax mediaabonnemang avseende värme för 75 % av den uthyrningsbara arean medan motsvarande siffra för hela fastighetsbeståndet är 43 %. 85 % av Sagax värmekostnader vidarefaktureras till hyresgästerna. Resultatpåverkan av förändrade kostnader eller förbrukning för media är därför begränsad.
Per 31 december 2012 fördelades Sagax hyresintäkter på 380 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är uthyrda med triple netavtal med långa löptider.
Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader.
Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsumentprisindex (KPI) motsvarar 99 % av kontrakterade hyror vid årsskiftet.
| 2012-12-31 | 2012 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknads område |
Antal fastigheter |
Uthyr ningsbar area, kvm |
Marknadsvärde Mkr |
kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/kvm |
Ekonomisk uthyrnings grad |
Hyres intäkter, Mkr |
Övriga intäkter, Mkr |
Fastighets kostnader, Mkr1) |
Fastighets kostnader, kr/kvm1) |
Drift netto, Mkr1) |
Direktav 1) kastning |
| Stockholm | 57 | 449 039 | 4 435 | 9 876 | 424,9 | 946 | 90 % | 383,0 | 1,9 | –78,3 | –174 | 308,0 | 7,0 % |
| Övriga Sverige | 40 | 366 944 | 2 262 | 6 163 | 211,2 | 576 | 94 % | 199,2 | – | –9,1 | –25 | 191,4 | 8,6 % |
| Helsingfors | 20 | 119 308 | 936 | 7 849 | 96,3 | 807 | 96 % | 92,6 | – | –17,8 | –149 | 74,3 | 7,9 % |
| Övriga Finland | 11 | 155 751 | 1 008 | 6 472 | 90,0 | 578 | 100 % | 89,7 | – | –5,4 | –35 | 81,6 | 8,1 % |
| Övrigt | 6 | 67 615 | 755 | 11 167 | 78,2 | 1 157 | 90 % | 70,5 | – | –1,1 | –16 | 58,9 | 9,7 % |
| Delsumma | 134 | 1 158 657 | 9 396 | 8 109 | 900,6 | 777 | 93 % | 835,0 | 1,9 | –111,1 | –96 | 714,4 | 7,8 % |
| Ofördelat | – | – | – | – | – | – | – | – | 0,0 | –5,8 | – | –5,3 | – |
| Totalt | 134 | 1 158 657 | 9 396 | 8 109 | 900,6 | 777 | 93 % | 835,0 | 1,9 | –116,9 | –101 | 709,1 | 7,8 % |
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
Marknadsöversikt, se sidan 9
Hyresdurationen uppgick per 31 december 2012 till 8,4 (7,9) år. Tabellen nedan visar hyresavtalens förfallostruktur per 31 december 2012. Hyresdurationen är kortare för Stockholm och Helsingfors vilka har mer likvida hyresmarknader samt högre tillväxt och högre grad av diversifiering i näringslivet.
Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 82 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. 59 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor.
De totala årshyresintäkterna för Sagax tio största hyresgäster motsvarade per 31 december 2012 cirka 40 % av Sagax totala årshyresintäkter. Hyresdurationen för dessa uppgick till 11,8 år i genomsnitt.
Endast en av Sagax hyresgäster har en årshyra som överstiger 5 % av Sagax totala årshyror. Det är Gambro med en årshyra som motsvarar 14 % av hyresintäkterna. Endast sex av Sagax hyresgäster har en årshyra som överstiger 2 % av Sagax totala årshyror. Sagax fem största hyresgäster är Gambro, BE Group, BWG Homes, DSV och Åhléns. I beskrivningarna av Sagax marknadsområden på sidorna 28-41 redovisas de största hyresgästerna per marknadsområde.
| Antal | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | hyresavtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| 2013 | 95 | 45 907 | 40,1 | 5 % |
| 2014 | 63 | 116 455 | 77,7 | 9 % |
| 2015 | 71 | 53 909 | 54,9 | 7 % |
| 2016 | 37 | 87 992 | 60,5 | 7 % |
| 2017 | 22 | 102 415 | 75,6 | 9 % |
| >2017 | 92 | 697 711 | 526,2 | 63 % |
| Totalt | 380 | 1 104 389 | 835,0 | 100 % |
| Marknadsområde | Antal fastigheter |
Antal hyresavtal |
Hyres duration, år |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 225 | 5,5 |
| Övriga Sverige | 40 | 43 | 11,8 |
| Helsingfors | 20 | 95 | 3,5 |
| Övriga Finland | 11 | 10 | 10,7 |
| Övrigt | 6 | 7 | 17,5 |
| Totalt/Genomsnitt | 134 | 380 | 8,4 |
Sagax har historiskt haft låga hyresförluster och en uthyrningsgrad över 90 %, se nedanstående tabell. Under 2012 uppgick hyresförlusterna till 2,5 (0,2) miljoner kronor, vilket huvudsakligen förklaras av att två hyresgäster i Stockholm gick i konkurs under året. Förlusterna motsvarade 0,3 % (0,03 %) av omsättningen under året.
Under 2012 har Sagax tecknat 48 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 28,9 miljoner kronor och total area om 31 100 kvadratmeter. Sammanlagd hyresmassa för de nya avtalen omfattar 210,8 miljoner kronor. Under året har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande total area om 83 500 kvadratmeter och sammanlagd hyresmassa om 419,4 miljoner kronor.
I det av Sagax förvaltade intressebolaget Söderport har det under året tecknats 55 nya hyresavtal med ett totalt årsvärde om 34,8 miljoner kronor och en total area om 38 000 kvadratmeter. Sammanlagt hyresvärde för de nya avtalen i Söderport omfattar 228,5 miljoner kronor. Under 2012 har också överenskommelser träffats gällande förlängningar av hyresavtal motsvarande totalt 20 600 kvadratmeter och ett sammanlagt hyresvärde om 112,2 miljoner kronor.
Av nedanstående stapeldiagram framgår att Sagax haft en låg omsättningshastighet på hyresgäster om 3,2 % (3,1 %) under 2012. Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året.
Diagrammet nedan över hyresgästers nettoinflyttning visar att nettoinflyttningen 2012 uppgick till –1,8 % (–0,6 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittligt hyresvärde under året.
Diagrammet över hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad åskådliggör hur uthyrningsgraden stabilt överstigit 90 % under åren samtidigt som hyresvärdet per kvadratmeter under den senaste femårsperioden stigit med 31 %.
Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året.
Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året.
| År | Hyresförluster, Mkr | Andel av omsättning |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|---|---|---|---|
| 2005 | 0,1 | 0,06 % | 95 % |
| 2006 | 0,3 | 0,12 % | 93 % |
| 2007 | 0,5 | 0,14 % | 97 % |
| 2008 | 1,0 | 0,20 % | 96 % |
| 2009 | 0,2 | 0,04 % | 95 % |
| 2010 | 0,1 | 0,03 % | 94 % |
| 2011 | 0,2 | 0,03 % | 93 % |
| 2012 | 2,5 | 0,30 % | 93 % |
Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 7,3 %, att jämföra med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012.
Under året har vakansvärdet ökat med 25,6 (22,5) miljoner kronor till följd av avflyttningar, varav 16,0 (0,1) miljoner kronor till följd av konkurser. Vakansvärdet har minskat med 9,9 (17,5) miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med –4,8 (6,0) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 22,5 (27,9) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Utgående vakansvärde uppgick till 65,6 (56,0) miljoner kronor. 64 % (56 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Vakansökningen i Stockholm förklaras av två hyresgäster som gick i konkurs under 2012. Hyresmarknaden i Stockholm och Helsingfors har även kortare hyresduration och högre omsättning av hyresgäster vilket leder till omflyttningsvakanser.
Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick vid årsskiftet till 4,7 % (3,3 %). Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden då lämnade hyresrabatter inkluderas i beräkningen av den ekonomiska vakansen.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 28,2 (29,5) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 0,2 (2,2) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 28,0 (27,3) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 13,3 miljoner kronor under 2013, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 4,9 (7,6) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick till 88,6 (77,9) miljoner kronor, se tabell nedan.
| Område | Antal fastigheter |
Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 57 | 41,8 | 9,8 % | 40 849 | 9,1 % |
| Övriga Sverige | 40 | 12,0 | 5,7 % | 8 386 | 2,3 % |
| Helsingfors | 20 | 3,8 | 3,9 % | 5 033 | 4,2 % |
| Övriga Finland | 11 | 0,2 | 0,3 % | – | – |
| Övrigt | 6 | 7,8 | 9,9 % | – | – |
| Totalt | 134 | 65,6 | 7,3 % | 54 268 | 4,7 % |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2013 | 4,3 |
| 2014 | 5,3 |
| 2015 | 3,8 |
| 2016 | 1,9 |
| 2017 | 6,6 |
| >2017 | 0,6 |
| Totalt | 22,5 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2013 | 13 | 13,3 |
| 2014 | 5 | 14,7 |
| Totalt | 18 | 28,0 |
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2012 | 31 dec 2011 |
|---|---|---|
| Ingående vakans respektive år | 56,0 | 44,0 |
| Avflyttningar | 25,6 | 22,5 |
| Inflyttningar | –9,9 | –17,5 |
| Förändring av lämnade rabatter | –4,8 | 6,0 |
| Vakansvärde, sålda fastigheter | –0,7 | 1,5 |
| Valutaeffekt | –0,6 | –0,4 |
| Utgående vakansvärde | 65,6 | 56,0 |
| Uppsagt för omförhandling | 0,2 | 2,2 |
| Uppsagda avtal, ej avflyttat | 28,0 | 27,3 |
| Nyuthyrning, ej inflyttat | –4,9 | –7,6 |
| Justerat utgående vakansvärde | 88,6 | 77,9 |
Sagax har under året investerat 462 (1 557) miljoner kronor varav 203 (1 397) miljoner kronor avsåg förvärv och 259 (180) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet.
Under 2012 förvärvades tre fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 19 000 kvadratmeter vid totalt tre olika tillfällen för totalt 200,0 miljoner kronor, varav för 109,0 miljoner kronor i Stockholm. Förvärven presenteras nedan. De förvärvade fastigheterna presenteras även under respektive marknadsområde.
Sagax har under 2012 även erlagt 2,6 miljoner kronor som tilläggsköpeskilling för Bälgen 4 i Varberg.
Under 2012 såldes fem fastigheter i fyra separata affärer. De sålda fastigheternas uthyrningsbara area uppgick till 9 000 kvadratmeter. Det sammanlagda försäljningspriset uppgick till 68 miljoner kronor före försäljningskostnader. Fastighetsförsäljningarna presenteras i tabell nedan.
Därutöver har Sagax under 2012 avtalat om försäljning av tre fastigheter vilka frånträtts under 2013. Dessa fastigheter har per 31 december 2012 värderats till avtalat försäljningspris.
| Förvärv | Area, kvm | Anskaffnings kostnad, Mkr |
Hyresgäst | Kommun | Land |
|---|---|---|---|---|---|
| Bulten 5 | 5 619 | 82 | Mercedes-Benz Försäljnings AB | Danderyd | Sverige |
| Runö 7:164 | 1 450 | 27 | KVD Kvarndammen AB | Österåker | Sverige |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | 11 987 | 91 | Gambro Dialysatoren GmbH | Hechingen | Tyskland |
| Delsumma | 19 056 | 200 | |||
| Tilläggsköpeskilling Bälgen 4 | 3 | Gothia Financial Group AB | Varberg | Sverige | |
| Summa | 19 056 | 203 |
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar area,kvm |
Försäljnings pris, Mkr |
|---|---|---|---|
| Veddesta 2:7 och 2:33 | Järfälla | 6 597 | 63 |
| Tornväktaren 12 | Tidaholm | 360 | 1 |
| Nålen 4 | Eda | 340 | 1 |
| Bälgen 4 | Ljungby | 2 112 | 3 |
| Summa | 9 409 | 68 |
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Sagax har under 2012 investerat 259,6 (160,4) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav motsvarande 188,4 (–) miljoner kronor i Tyskland. 213,0 (144,2) miljoner kronor av investeringarna avsåg anpassning av lokaler för befintliga hyresgäster mot ersättning i form av ökad hyresnivå samt förlängda hyresavtal. 32,2 (7,2) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrningar samt nybyggnation. 14,4 (8,9) miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll av till exempel tak. Därutöver har löpande underhåll om 13,1 (12,5) miljoner kronor kostnadsförts i koncernens redovisning under 2012.
Sagax har kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästanpassningar uppgående till högst 81 miljoner kronor, varav allt i Sverige. Under 2013 bedöms högst 17 miljoner kronor komma att investeras i befintligt fastighetsbestånd till följd av dessa åtaganden. Avtalen om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investeringarna skall
vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras med internt genererade medel samt inom ramen för befintliga kreditfaciliteter.
Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2012 uppgick till 4,4 % av ingående fastighetsvärde, se diagram nedan. Under den senaste femårsperioden har de i genomsnitt uppgått till 14 %. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar.
Den låga investeringsaktiviteten förklaras av att det under 2012 fanns få attraktiva investeringsmöjligheter inom Sagax segment. Mot bakgrund av att investeringsmarknaden långsiktigt bedömdes inte kunna fortsätta vara så svag valde Sagax att under det andra halvåret förbereda för en aktivare investeringsverksamhet genom att förlänga bolagets största kreditfacilitet om 4,2 miljarder kronor samtidigt som 376 miljoner kronor tillfördes genom nyemission av preferensaktier.
SAGAX NETTOINVESTERINGAR 2008-2012
Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till sammanlagt 230,7 miljoner kronor, vilket motsvarar 89 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året.
Under 2012 har motsvarande 188,4 miljoner kronor investerats i en produktionsanläggning för hyresgästen Gambro i Hechingen i Tyskland med en uthyrningsbar area om 8 400 kvadratmeter. Det befintliga hyresavtalet i Hechingen har förlängts och hyresnivån har justerats till följd av investeringen. De nya avtalsvillkoren trädde i kraft under tredje kvartalet 2012.
Ombyggnader av fastigheten har skett i samband med att två nya hyresgäster har förhyrt lokaler och tillträtt under första halvåret 2012. Solar Sverige hyr 2 800 kvadratmeter för sitt Stockholmskontor samt för två yrkesbutiker med el- respektive VVS-artiklar. LA Leif Arvidsson hyr 1 000 kvadratmeter för yrkesbutik inriktad på fönsterrenovering. Investeringar har även skett avseende energieffektivare ventilation för fastigheten, ommålning av fasaden samt iordningställande av mark- och parkeringsytor. Totalt har 18,4 miljoner kronor investerats under 2012.
För hyresgästen BE Group har Sagax byggt till produktionsytor samt en mindre del kontorsytor. Stålgrossisten BE Group är en av Sagax största hyresgäster.
Den totala investeringen uppgår till 3,6 miljoner euro för projektet som påbörjades under 2011. Det befintliga hyresavtalet har förlängts
och hyresnivån justerats till följd av investeringarna. Motsvarande 11,3 miljoner kronor har investerats under 2012.
Investering har skett i ett nytt luftbehandlingssystem med värmeåtervinning och kyla. Driftstart skedde andra halvåret 2012 och en halvering av fjärrvärmeförbrukningen har uppnåtts. I fastigheten har även investerats i en ny leveranshall, vilken förväntas tas i bruk under första halvåret 2013. I samband med investeringarna har hyresavtalet förlängts med hyresgästen Volvo Truck Center med justerad hyra och hyrestillägg. Investeringar om totalt 6,6 miljoner kronor har gjorts under året.
I fastigheten genomfördes under 2012 en hyresgästanpassning för lastbilstillverkaren Iveco Sweden, som flyttade in under tredje kvartalet. Ombyggnadsarbetena avsåg iordningställande av lastbilsverkstad samt av kundmottagning och av mindre del kontor, totalt 2 200 kvadratmeter. Investeringen har totalt uppgått till 6,0 miljoner kronor.
Vid årsskiftet 2012/2013 fanns endast ett pågående investeringsprojekt överstigande 10 miljoner kronor. Investeringen om 20,2 miljoner kronor avser uppförande av ny byggnad på fastigheten Kolsva 1 i Stockholm. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2013 och ersätter den byggnad som förstördes vid en eldsvåda i juni 2011. Under 2012 investerades 0,9 miljoner kronor och resterande 19,3 miljoner kronor investeras under 2013. Den totala produktionskostnaden är 40,1 miljoner kronor varav 19,9 miljoner täcks av försäkringsersättning.
Nedan redogörs för Sagax pågående investeringar vid arsskiftet.
| Fastighet | Kommun | Avseende | Projektarea, kvm | Beräknad investering, Mkr |
Kvarvarande investering, Mkr |
Beräknat färdigställande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kolsva 1 | Stockholm | Lager | 5 200 | 20 | 19 | 2013 |
| Totalt | 5 200 | 20 | 19 |
| Beräknad investering, Mkr |
Kvarvarande investering, Mkr |
Beräknat färdigställande |
|
|---|---|---|---|
| Totalt | 4 | 2 | 2013 |
| Totalt, pågående projekt per 31 december 2012 | 24 | 21 |
Sagax har under 2012 investerat 18,4 miljoner kronor för hyresgästanpassningar i Miklaholt 3, Stockholm. Bilderna är från lokaler som hyrs av Solar, en av norra Europas ledande teknikgrossister inom el och VVS. Solar är ett danskt börsnoterat bolag med 600 anställda i Sverige. Fastigheten omfattar totalt 6 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 2 850 kvadratmeter hyrs av Solar.
I Stockholmsområdet omfattar Sagax fastighetsbestånd 57 fastigheter med 449 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 225 hyresavtal. Hyresvärdet uppgår till 425 miljoner kronor.
Stockholm är Sagax huvudmarknad. 47 % respektive 47 % av koncernens totala marknadsvärde och hyresvärde återfinns här. Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsområdet omfattar 57 fastigheter med 449 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 225 stycken med en genomsnittlig hyresduration om 5,5 år.
Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.
I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskontrakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyrningar och
De fem största hyresgästerna som motsvarar 26 % av marknadsområdets hyresvärde är följande:
| Arvid Nordquist | Kafferosteri och livsmedelsimport |
|---|---|
| Drinks Logistics Partner | Distribution och lagerhållning av alkoholhaltiga drycker |
| Recipharm | Kontraktsutveckling och -tillverkning inom läkemedelsområdet |
| Stockholms stad | Yrkesgymnasium i Stockholms stads regi |
| Åhléns | Varuhuskedja med varuhus i Sverige och interiörbutiker i Norge |
| Antal fastigheter | 57 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 449 039 |
| Hyresvärde, Mkr | 425 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 9,8 |
| Hyresduration, år | 5,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 4 435 |
| Förvaltningsresultat 2012, Mkr | 142,7 |
| Direktavkastning per 2012-12-31, % | 7,0 |
Utbudsförändringar i Stockholm, se sidan 14
Bulten 5 i Danderyd omfattar 5 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Mercedes-Benz Försäljning AB. Fastigheten förvärvades i maj 2012. Sagax äger sedan tidigare fastigheterna Bulten 1,2, 4, 6, och 10 i området.
omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjligheterna att återuthyra vakanta lokaler bedöms som goda.
Hyresintäkterna uppgick till 384,0 (353,0) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 142,7 (125,2) miljoner kronor under 2012. Driftnettot ökade med 10 % till 308,0 (278,9) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv och indexjustering av hyresnivåer.
Sagax har under 2012 investerat 41,3 (44,2) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd.
Hyresdurationen för Sagax hyresavtal i Stockholmsområdet uppgick per 31 december 2012 till 5,5 (5,8) år. Den ekonomiska vakansgraden i Stockholm har under 2011 förändrats från 7,6 % till 9,8 %. Vakansökningen är huvudsakligen hänförlig till bilåterförsäljaren Kindwalls konkurs. Sagax har under 2013 återuthyrt en av de två berörda fastigheterna. Sagax har tecknat nya hyresavtal om totalt 19 200 (11 100) kvadratmeter och förlängt hyresavtal om ytterligare 38 200 (12 500) kvadratmeter i Storstockholm. Några av de viktigare uthyrningarna och avtalsförlängningarna redogörs för nedan.
I Finspång 6 i Stockholm har två hyresavtal tecknats. Lastbilstillverkaren Iveco Sweden hyr 2 200 kvadratmeter till 2022. Lokalerna har byggts om för att passa verkstads- och försäljningsverksamhet. Acne Studios har förlängt sitt hyresavtal till 2017 samt förhyrt ytterligare 1 500 kvadratmeter i fastigheten och hyr nu totalt 4 200 kvadratmeter. En mindre ombyggnation kommer att slutföras under andra kvartalet 2013.
Den tidigare byggnaden på Kolsva 1 i Stockholm förstördes i en brand under 2011 och uppförandet av ny byggnad påbörjades under 2012 och kommer att vara avslutat under andra kvartalet 2013. Stavdal, ett av Sveriges ledande maskinuthyrningsföretag inom bygg och industri, kommer att hyra fastigheten omfattande 5 200 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett tioårigt hyresavtal. Stavdal flyttar in under andra kvartalet 2013 och kommer att ha yrkesbutik, lager, verkstad samt kontor i fastigheten.
Luthman Smitts som är grossist av musikinstrument förhyr lokaler i Söderbymalm 7:49. Luthman har förlängt sitt hyresavtal om 6 300 kvadratmeter uthyrningsbar area till 2020 och dessutom förhyrt ytterligare 1 700 kvadratmeter. Tillbyggnad av nytt lager kommer att ske under 2013.
I fastigheten Varubilen 1 i Älvsjö har Apelns Big Bag förlängt hyresavtal omfattande 4 200 kvadratmeter till 2019. Hyresnivån har justerats till följd av att Sagax byggt om förråd till kontor samt uppgraderat fastighetens ventilationsanläggning.
Allfrukt som är verksamt inom fruktdistribution och hyresgäst i Panncentralen 1 i Stockholm har förlängt sitt hyresavtal om 6 500 kvadratmeter till 2023. Hyresnivån har justerats till följd av att Sagax genomfört en ombyggnad där kontor flyttas för att möjliggöra ytterligare lagerarea. Ombyggnaden slutförs under andra kvartalet 2013.
Volvo Truckcenter i Kugghjulet 3 i Stockholm har förlängt sitt hyresavtal omfattande 5 400 kvadratmeter till 2022. Hyresnivån har justerats till följd av att Sagax uppgraderat luftbehandlingssystemet samt färdigställt ny leveranshall under 2013.
Under 2012 förvärvades två fastigheter i Stockholm för totalt 109 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 7 100 kvadratmeter. Bulten 5 i Danderyd är uthyrd till Mercedes-Benz som driver bilförsäljning och verkstad i fastigheten. Fastigheten omfattar 5 600 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sedan tidigare äger Sagax i samma område fastigheterna Bulten 1, 2, 4, 6 respektive 10. I flera av fastigheterna bedrivs bilförsäljning, bland annat av Bavaria Stockholm (BMW) och Din Bil Sverige (Audi). Området räknas som norra Stockholms bästa område för bilförsäljning.
Under 2012 förvärvade Sagax fastigheten Runö 7:164 i Österåker. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 450 kvadratmeter samt 15 000 kvadratmeter uppställningsytor. Fastigheten är uthyrd till Ratos dotterbolag KVD Kvarndammen som på uppdrag från företag och myndigheter bedriver auktionsförsäljning och värderingsverksamhet.
Järfälla kommun förvärvade i slutet av 2011 fastigheterna Veddesta 2:7 och Veddesta 2:33 i Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den 13 januari 2012. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 63,5 miljoner kronor jämte ränta om 4,2 miljoner kronor.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref 2) | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 | Domnarvet 161) | Fagerstagatan 7 | Stockholm | 2 419 | 1 997 | – | 4 416 | 20,4 |
| 2 | Domnarvet 171) | Fagerstagatan 5 | Stockholm | 6 554 | 1 395 | – | 7 949 | 31 |
| 3 | Domnarvet 341) | Garpenbergsgatan 3 | Stockholm | 1 442 | 530 | – | 1 972 | 12,1 |
| 4 | Domnarvet 401) | Gunnebogatan 34 | Stockholm | 2 045 | 532 | 850 | 2 577 | 10,5 |
| 5 | Fabrikören 91) | Konsumentvägen 9-11 | Stockholm | 3 110 | 955 | – | 4 065 | 17,3 |
| 6 | Finspång 61) | Finspångsgatan 49-51 | Stockholm | 6 477 | 1 952 | – | 8 429 | 31,8 |
| 7 | Gjutmästaren 8 | Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 | Stockholm | 5 000 | – | – | 5 000 | – |
| 8 | Hangaren 11) | Flygfältsgatan 1-11 | Stockholm | 6 707 | 4 011 | – | 10 718 | 57,8 |
| 9 | Horndal 11) | Fagerstagatan 29 | Stockholm | 7 053 | 1 270 | – | 8 323 | 31,4 |
| 10 | Induktorn 15 | Ranhammarsvägen 6 | Stockholm | 1 090 | 60 | – | 1 150 | 3,8 |
| 11 | Induktorn 24 | Ranhammarsvägen 12, 14 | Stockholm | 8 335 | 4 436 | – | 12 771 | – |
| 12 | Induktorn 351) | Ranhammarsvägen 10 | Stockholm | 4 021 | 930 | – | 4 951 | 17,6 |
| 13 | Instrumentet 14 | Instrumentvägen 16 | Stockholm | 300 | 1 578 | – | 1 878 | 9,4 |
| 14 | Kalvholmen 14) | Måsholmstorget 4 | Stockholm | 1 015 | 3 402 | – | 4 417 | 20,4 |
| 15 | Kolsva 11)5) | Fagerstagatan 26 | Stockholm | – | – | – | – | 21,2 |
| 16 | Miklaholt 3 | Haukadalsgatan 2-8 | Stockholm | 3 000 | 3 000 | – | 6 000 | 29,8 |
| 17 | Murmästare-Ämbetet 31) | Murmästarvägen 1 | Stockholm | 9 767 | 1 742 | – | 11 509 | 40,7 |
| 18 | Panncentralen 11) | Partihandlarvägen 50-52 | Stockholm | 10 658 | 1 791 | – | 12 449 | 52,9 |
| 19 | Sillö 31) | Edsvallabacken 20-24 | Stockholm | 6 150 | 910 | – | 7 060 | 24,8 |
| 20 | Skultuna 31) | Finspångsgatan 44 | Stockholm | 8 828 | 2 926 | – | 11 754 | 46,7 |
| 21 | Stensätra 161) | Stensätravägen 2-4 | Stockholm | 8 863 | 2 215 | – | 11 098 | 10,9 |
| 22 | Tillverkaren 1 | Grossistvägen 1-5 | Stockholm | 2 675 | – | – | 2 675 | 3,4 |
| 23 | Valsverket 101) | Karlsbodavägen 2-4 | Stockholm | 14 615 | 2 020 | – | 16 635 | 69,4 |
| 24 | Varubalen 31) | Upplagsvägen 2-10 | Stockholm | 7 255 | 3 219 | – | 10 474 | 35,2 |
| 25 | Varubilen 11) | Konsumentvägen 13-17 | Stockholm | 8 935 | 1 110 | – | 10 045 | 30,4 |
| 26 | Vitå 1 | Torshamnsgatan 10 | Stockholm | 9 449 | – | – | 9 449 | – |
| 27 | Vitå 2 | Viderögatan 3-5 | Stockholm | 5 680 | 3 296 | – | 8 976 | 56,6 |
| 28 | Kumla Hage 7 | Segersbyvägen 5 | Botkyrka | 1 050 | 900 | – | 1 950 | 9,2 |
| 29 | Tumba 7:234 | Gustav de Lavals Väg 10-12 | Botkyrka | 16 531 | 540 | – | 17 071 | 20,1 |
| Danderydsvägen 142 | Danderyd | – | 2 393 | – | 2 393 | 11,5 | ||
| 30 | Bulten 1 | |||||||
| 31 | Bulten 2 | Danderydsvägen 144 | Danderyd | – | – | – | 850 | 3,7 |
| 32 | Bulten 4 | Ryttarvägen 5 | Danderyd | 888 | 349 | – | 1 237 | 6,5 |
| 33 | Bulten 5 | Ryttarvägen 4 | Danderyd | 4 932 | 687 | – | 5 619 | 38,4 |
| 34 | Bulten 6 | Rinkebyvägen 9 | Danderyd | 1 700 | – | – | 1 700 | 9,3 |
| 35 | Bulten 10 | Ryttarvägen 2 | Danderyd | 2 800 | – | – | 2 800 | 27,4 |
| 36 | Jordbromalm 3:1 | Dåntorpsvägen 4-30 | Haninge | 91 456 | 2 351 | – | 93 807 | 272,1 |
| 37 | Jordbromalm 6:101) | Rörvägen 7 | Haninge | 4 690 | 1 328 | – | 6 018 | 25,3 |
| 38 | Jordbromalm 6:13 | Lagervägen 7 | Haninge | 13 300 | 2 800 | – | 16 100 | 67,2 |
| 39 | Jordbromalm 6:823) | Rörvägen 7 | Haninge | – | – | – | – | 13,6 |
| 40 | Söderbymalm 7:49 | Hantverkarvägen 31 | Haninge | 6 320 | 800 | – | 7 120 | 23,2 |
| 41 | Heden 1 | Mälarvägen 15 | Huddinge | 3 410 | 650 | – | 4 060 | 15,2 |
| 42 | Heden 4 | Lövbacksvägen 4, 6 | Huddinge | 4 658 | – | – | 4 658 | 17,5 |
| 43 | Kugghjulet 3 | Lännavägen 62 | Huddinge | 5 214 | 206 | – | 5 420 | 25,3 |
| 44 | Slänten 17 | G:a Södertäljevägen 125 | Huddinge | 3 537 | 850 | – | 4 387 | 12,8 |
| 45 | Jakobsberg 22:14 | Brantvägen 2 | Järfälla | 2 000 | 650 | – | 2 650 | 17,7 |
| 46 | Veddesta 1:13 | Veddestavägen 2 | Järfälla | 5 492 | – | – | 5 492 | 29 |
| 47 | Märsta 17:2 | Maskingatan 8 A | Sigtuna | 3 621 | – | – | 3 621 | 8,7 |
| 48 | Märsta 24:18 | Turbingatan 2 | Sigtuna | 1 033 | 862 | – | 1 895 | 7,6 |
| 49 | Rosersberg 11:105 | Metallvägen 47 | Sigtuna | 6 345 | 855 | – | 7 200 | – |
| 50 | Rankan 1 | Sollentunaholmsvägen 13, 15 | Sollentuna | 6 798 | 540 | – | 7 338 | 45,8 |
| 51 | Reglaget 2 | Bergkällavägen 20-22 | Sollentuna | 1 334 | 1 761 | – | 3 095 | 18,5 |
| 52 | Romben 3 | Staffans väg 4 | Sollentuna | 10 390 | 7 105 | – | 17 495 | 83,9 |
| 53 | Verkmästaren 4 | Ekensbergsvägen 117 | Solna | 10 907 | 5 045 | – | 15 952 | 57,9 |
| 54 | Mästaren 61) | Hantverksvägen 14 | Södertälje | 910 | 194 | – | 1 104 | 4,3 |
| 55 | Stolen 1 | Gribbylundsvägen 2 | Täby | 1 534 | 1 317 | – | 2 851 | 13,3 |
| 56 | Njursta 1:23 | Saturnusvägen 2 | Upplands Väsby | 6 536 | 430 | – | 6 966 | 29 |
| 57 | Runö 7:164 | Näsvägen 19 | Österåker | 800 | 650 | – | 1 450 | 14,6 |
| Totalt | 369 629 | 78 540 | 850 | 449 039 | 1 614,1 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Se karta på sidan 31.
3) Mark.
4) Fastigheten har avyttrats under 2013.
5) Fastigheten är under återuppförande efter omfattande brand 2011.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastigheten förvärvades under 2012.
Marknadsanalys för Stockholm, se sidan 14 Söderports fastigheter i Stockholm, se sidan 55
I Övriga Sverige har Sagax ett fastighetsbestånd omfattande 40 fastigheter med 367 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 211 miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick till 11,8 år.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Övriga Sverige omfattar 40 fastigheter med 367 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 32 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 23 % av hyresvärdet. I Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet återfinns bland annat Gambros huvudkontor i Lund, S:t Eriks tillverkning av betongprodukter i Uppsala samt BE Groups anläggningar i Norrköping.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 43 hyresavtal. Hyresintäkterna uppgick till 200,9 (218,2) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 115,3 (120,3) miljoner kronor under 2012. Driftnettot minskade med 8 % till 191,4 (208,9) miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar.
Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 11,8 år. Samtliga hyresavtal förutom hyresavtal avseende Terminalen 10 i Karlskoga och Kungsängen 32:8 i Uppsala är triple netavtal.
Sagax har under 2012 investerat 11,1 (8,1) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd. I fastigheten Brogårdshemmet
| BWG Homes | Trähusfabrikant |
|---|---|
| Gambro Lundia | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
| Närkes Elektriska | Elgrossist och elentreprenör |
| S:t Eriks | Tillverkare av mark-, tak- och VA-system |
| Trivselhus | Trähusfabrikant |
| Antal fastigheter | 40 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 366 944 |
| Hyresvärde, Mkr | 211 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 5,7 |
| Hyresduration, år | 11,8 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 2 262 |
| Förvaltningsresultat 2012, Mkr | 115,3 |
| Direktavkastning per 2012-12-31, % | 8,6 |
14 i Vetlanda har Sagax avslutat en investering om 13,0 miljoner kronor åt hyresgästen EvoBus, varav 3,3 miljoner kronor har investerats under 2012. Investeringen avser nybyggnation av kontor, modernisering av befintliga kontor samt vissa fasadarbeten. I fastigheten Gästgivaregården 1:303 i Sävsjö har Sagax genomfört en investering om 3,7 miljoner kronor åt hyresgästen Smålandsvillan. Investeringen avser förstärkning av stomme för en färdigvaruhall i samband med omläggning av tak. I fastigheten Kokosnöten 2 i Helsingborg har Sagax genomfört en investering om 1,1 miljoner kronor avseende brandskyddsåtgärder åt hyresgästen Kemira Kemi.
Under 2012 har totalt tre mindre fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 2 800 kvadratmeter avyttrats. De avyttrade fastigheterna är Bälgen 4 i Ljungby, Tornväktaren 12 i Tidaholm samt Nålen 4 i Eda.
Inga fastigheter har under 2012 förvärvats inom marknadsområdet.
Fastigheten Hissmontören 2 i Örebro omfattar 10 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Närkes Elektriska AB (NEA).
Eksjöhovgård 7:5 i Sävsjö är omfattar 7 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Tomra Compaction (fd Orwak). Tomra Compaction utvecklar, tillverkar och marknadsför ett brett sortiment av avfallskomprimatorer och balnings-/brikettsystem för återvinningsbart material som bidrar till en lönsammare avfallshantering. Bolaget ägs av det börsnoterade norska företaget Tomra, en global aktör som erbjuder integrerade lösningar för att ta vara på och återvinna använt förpackningsmaterial.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref 2) | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 | Lampan 11) | Spårgatan 14 | Arvika | 556 | 260 | – | 816 | 1,1 |
| 2 | Nygårdarna 14:202 | Nygårdsvägen 11 | Borlänge | 828 | 665 | – | 1 493 | 4,3 |
| 3 | Romberga 11:5 | Sämskarbogatan 6 | Enköping | 510 | 633 | – | 1 143 | 4,6 |
| 4 | Nollplanet 81) | Fabriksgatan 7 | Eskilstuna | 905 | 346 | – | 1 251 | 2,8 |
| 5 | Bårebo 1:17 | Bårebo 3-5 | Gnosjö | 6 010 | 917 | 200 | 7 127 | 4,6 |
| 6 | Hillerstorp 3:106 | Industrigatan 14-22 | Gnosjö | 20 830 | 2 620 | – | 23 450 | 23,1 |
| 7 | Sörby Urfjäll 38:1 | Elektrikergatan 3 | Gävle | 1 850 | 500 | – | 2 350 | 8,5 |
| 8 | Högsbo 34:181) | J A Wettergrens Gata 10 | Göteborg | 2 914 | 1 870 | – | 4 784 | 30,6 |
| 9 | Bränninge 2:136 mfl | Södergatan 2 | Habo | 14 830 | 2 260 | – | 17 090 | 21,2 |
| 10 | Bronsen 1 | Industrigatan 87 | Helsingborg | 8 426 | – | – | 8 426 | 9,9 |
| 11 | Kokosnöten 2 | Industrigatan 83 | Helsingborg | 844 | 4 434 | – | 5 278 | 11,2 |
| 12 | Terminalen 10 | Magasinsvägen 5 | Karlskoga | 7 632 | 1 552 | – | 9 184 | 20,9 |
| 13 | Spärren 21) | Spärrgatan 7 | Karlstad | 923 | 1 031 | – | 1 954 | 4,9 |
| 14 | Inteckningen 5 | Magistratsvägen 16-18 | Lund | 12 924 | 7 506 | 3 359 | 23 789 | 87,7 |
| 15 | Stockholmsledet 9 | Emdalavägen 5 | Lund | 6 817 | 2 276 | 856 | 9 949 | 65,9 |
| 16 | Båtyxan 51) | Järnyxegatan 15-17 | Malmö | 4 865 | 775 | – | 5 640 | 13,1 |
| 17 | Båtyxan 61) | Stenyxegatan 1 | Malmö | 11 075 | 1 660 | 300 | 13 035 | 36 |
| 18 | Vevaxeln 4 | Vevaxelgatan 2 | Malmö | 1 080 | 1 758 | – | 2 838 | 13,8 |
| 19 | Poppeln 29 | Stockholmsvägen 53 | Mariestad | 300 | 100 | – | 400 | 1,3 |
| 20 | Pollaren 1 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 40 730 | – | – | 40 730 | 62,1 |
| 21 | Pollaren 2 | Barlastgatan 10 | Norrköping | 7 700 | – | – | 7 700 | 25 |
| 22 | Kamaxeln 61) | Batterivägen 11 | Skövde | 1 267 | 1 013 | – | 2 280 | 7,9 |
| 23 | Borggård 1:344 | Industrivägen 4 | Staffanstorp | 8 976 | 324 | – | 9 300 | 17,6 |
| 24 | Brårud 1:117 | Brårudsallén 8 | Sunne | 567 | 246 | – | 813 | 0,9 |
| 25 | Kättingen 13) | Norrlandsvägen 29 | Säffle | 363 | 286 | – | 649 | 1,6 |
| 26 | Eksjöhovgård 7:5 | Svetsaregatan 4 | Sävsjö | 6 026 | 990 | – | 7 016 | 8,7 |
| 27 | Gästgivaregården 1:305 | Vrigstad | Sävsjö | 13 735 | 620 | – | 14 355 | 9,8 |
| 28 | Ratten 6 | Kardanvägen 28 | Trollhättan | 1 161 | 1 481 | – | 2 642 | 6,7 |
| 29 | Librobäck 4:23 | Börjegatan 77 B-C | Uppsala | 13 725 | 1 260 | – | 14 985 | 63,9 |
| 30 | Kungsängen 32:8 | Kungsängsesplanaden 9 | Uppsala | 756 | 392 | – | 1 148 | 6,1 |
| 31 | Gräsanden 7 | Skaragatan15 | Vara | 6 946 | 1 801 | – | 8 747 | 9 |
| 32 | Bälgen 4 | Järngatan 2 | Varberg | – | 2 400 | – | 2 400 | 30,2 |
| 33 | Bockaberg 2:2 | Solbergavägen 44 | Vetlanda | 16 720 | 2 807 | – | 19 527 | 9,8 |
| 34 | Snickaren 3 | Snickarvägen 4 | Vetlanda | 11 430 | 1 570 | – | 13 000 | 19 |
| 35 | Lilla Hillhult 2:4 | Lilla Hillhult 13 | Vetlanda | 2 050 | 150 | – | 2 200 | 1,7 |
| 36 | Brogårdshemmet 143) | Lassarettsgatan 30 | Vetlanda | 5 619 | – | – | 6 519 | – |
| 37 | Myresjö 31:2 | Myresjö | Vetlanda | 54 120 | 3 875 | – | 57 995 | 39,9 |
| 38 | Sågklingan 9 | Pilgatan 19 | Västerås | 1 340 | 2 240 | – | 3 580 | 13,6 |
| 39 | Gravören 93) | Ljungadalsgatan 7 | Växjö | 1 060 | 470 | – | 1 030 | 2,7 |
| 40 | Hissmontören 2 | Klerkgatan 18 | Örebro | 7 455 | 2 876 | – | 10 331 | 23 |
| Totalt | 305 865 | 55 964 | 4 715 | 366 944 | 724,7 |
1) Fastigheten innehas med tomträtt.
2) Se karta på sidan 35.
3) Fastigheten har avyttrats under 2013.
Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors omfattar 20 fastigheter med 119 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 95 miljoner kronor.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Helsingfors omfattar 20 fastigheter med 119 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 11 % av hyresvärdet i koncernen.
Det snabbt växande Helsingfors består av kommunerna Esbo, Vanda samt Helsingfors. Sagax fastigheter ligger strategiskt placerade utmed ringlederna och andra viktiga trafikleder.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på 95 hyresavtal och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 3,5 år. Hyresintäkterna uppgick till 91,6 (87,0) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 56,3 (50,0) miljoner kronor under året. Driftnettot ökade med 3 % till 74,3 (71,8) miljoner kronor, främst beroende på fastighetsförvärv under 2011.
Sagax har under 2012 investerat 7,1 (5,0) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd.
Sagax har under året tecknat nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om totalt 8 300 kvadratmeter samtidigt som hyresavtal om totalt 21 500 kvadratmeter har förlängts. Hyresgäster har under året sagt upp avtal om totalt 10 300 kvadratmeter vilket betyder att nettouthyrningen uppgick till –2 000 kvadratmeter under 2012.
Inga fastigheter i marknadsområdet har förvärvats eller avyttrats under 2012.
| DSV | Transport och logistik |
|---|---|
| FremantleMedia Finland | Internationell mediakoncern |
| Multihela | Importör och distributör av byggbeslag |
| Partanen | Grossist av byggnadsglas |
| Wulff-Yhtiöt | Leverantör av kontorstillbehör |
| Antal fastigheter | 20 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 119 308 |
| Hyresvärde, Mkr | 96 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 3,9 |
| Hyresduration, år | 3,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 936 |
| Förvaltningsresultat 2012, Mkr | 56,3 |
| Direktavkastning per 2012-12-31, % | 7,9 |
Utbudsförändringar i Helsingfors, se sidan 14
Övre bilden: Tillinmäentie 1 i Esbo, Finland, omfattar 12 632 kvadratmeter. Lokalen på bilden är uthyrd till Oy Rostek Ab som bland annat tillverkar serviceramper till skyskrapor. Nedre bilden: Kiilaniityntie 1 i Esbo, Finland, omfattar 3 030 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Oy Multihela Ab som säljer marin utrustning.
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| 1 | Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) | Kiilaniityntie 1 | Esbo, Finland | 3 230 | – | – | 3 230 |
| 2 | Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) | Tillinmäentie 1 | Esbo, Finland | 7 382 | 5 241 | – | 12 623 |
| 3 | Hyttitie 8 (91-38-172-4) | Hyttitie 8 | Helsingfors, Finland | 3 786 | 421 | – | 4 207 |
| 4 | Konalankuja 2 (91-32-38-6) | Konalankuja 2 | Helsingfors, Finland | 3 909 | 494 | – | 4 403 |
| 5 | Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) | Hernepellontie 11 | Helsingfors, Finland | 700 | 300 | – | 1 000 |
| 6 | Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) | Linnanpajantie 26 | Helsingfors, Finland | 2 000 | 172 | – | 2 172 |
| 7 | Ruosilantie 1 (91-32-41-3) | Ruosilantie 1 | Helsingfors, Finland | 5 342 | 1 735 | – | 7 077 |
| 8 | Ansatie 4 (92-40-502-2) | Ansatie 4 | Vanda, Finland | 9 774 | 1 608 | 646 | 12 028 |
| 9 | Honkanummentie 3 (92-96-101-4) | Honkanummentie 3 | Vanda, Finland | 24 094 | 2 019 | 176 | 26 289 |
| 10 | Honkanummentie 7 (92-96-101-7) | Honkanummentie 7 | Vanda, Finland | 5 431 | 130 | 150 | 5 711 |
| 11 | Juhanilantie 1 (92-41-102-8) | Juhanilantie 1 | Vanda, Finland | 1 600 | 600 | – | 2 200 |
| 12 | Juhanilantie 3 (92-41-102-3) | Juhanilantie 3 | Vanda, Finland | 1 150 | 838 | – | 1 988 |
| 13 | Juhanilantie 4 (92-41-103-5) | Juhanilantie 4 | Vanda, Finland | 4 701 | 1 000 | 325 | 6 026 |
| 14 | Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) | Koivuhaankuja 1 | Vanda, Finland | 1 576 | 1 086 | – | 2 662 |
| 15 | Porraskuja 1 (92-41-102-4) | Porraskuja 1 | Vanda, Finland | 560 | 290 | – | 850 |
| 16 | Porraskuja 3 (92-41-102-5) | Porraskuja 3 | Vanda, Finland | 800 | 280 | – | 1 080 |
| 17 | Sarkatie 2 (92-14-203-2) | Sarkatie 2 | Vanda, Finland | 1 047 | 810 | – | 1 857 |
| 18 | Taivaltie 4 (92-16-119-4) | Taivaltie 4 | Vanda, Finland | 3 264 | 894 | – | 4 158 |
| 19 | Tulkintie 29 (92-40-503-1) | Tulkintie 29 | Vanda, Finland | 10 128 | 4 192 | 740 | 15 060 |
| 20 | Manttaalitie 12 (92-52-308-10) | Manttaalitie 12 | Vanda, Finland | 3 247 | 1 440 | – | 4 687 |
| Totalt | 93 721 | 23 550 | 2 037 | 119 308 |
Sagax marknadsområde Övriga Finland omfattar elva fastigheter med 156 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgår till 90 miljoner kronor. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 10,7 år vid årets utgång.
I Övriga Finland omfattar Sagax fastighetsbestånd elva fastigheter med 156 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 13 % av Sagax uthyrningsbara area och 10 % av hyresvärdet i koncernen.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på tio hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 10,7 år. Samtliga hyresavtal är triple netavtal.
Hyresintäkterna uppgick till 87,1 (80,9) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 53,8 (56,7) miljoner kronor. Driftnettot 2012 ökade med 5 % till 81,6 (76,3) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv under 2011.
Sagax har under 2012 investerat 11,7 (103,1) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd.
Under 2012 avslutades nybyggnation av 3 200 kvadratmeter produktionsytor i Lapua för hyresgästen BE Group. Totala produktionskostnaden uppgick till 3,6 miljoner euro för byggnationen som avslutades under det första kvartalet 2012, varav 1,3 miljoner euro motsvarande 11,3 miljoner kronor har investerats under 2012. Det befintliga hyresavtalet har förlängts och hyresnivån justerats till följd av investeringarna.
Under 2013 har avtal tecknats om tillbyggnad för hyresgästen BE Group i Åbo om 1 miljon euro. Investeringen sker mot hyrestillägg.
Under 2012 har inga fastigheter förvärvats eller avyttrats inom marknadsområdet.
| BE Group | Stålgrossist |
|---|---|
| Konecranes | Tillverkare av lyftutrustning |
| Movere | Transport och logistik |
| Rotator | Importör av anläggningsmaskiner |
| Tibnor | Ståldistributör |
| Antal fastigheter | 11 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 155 751 |
| Hyresvärde, Mkr | 90 |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 0,3 |
| Hyresduration, år | 10,7 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 1 008 |
| Förvaltningsresultat 2012, Mkr | 53,8 |
| Direktavkastning per 2012-12-31, % | 8,1 |
Sagax fastighet Vanhanradankatu 42 i finländska Lahtis har en uthyrningsbar area om 27 087 kvadratmeter och är uthyrd till stålgrossisten BE Group.
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| 1 | Tuottotie 4 (604-418-1-538) | Tuottotie 4 | Birkala, Finland | 3 767 | 965 | – | 4 732 |
| 2 | Koneenkatu 8 (106-7-606-16) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | – | 1 200 | – | 1 200 |
| 3 | Koneenkatu 8 (106-7-606-25) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 7 107 | – | – | 7 107 |
| 4 | Koneenkatu 8 (106-7-606-26) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 1 764 | – | – | 1 764 |
| 5 | Koneenkatu 8 (106-7-606-28) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 24 977 | 5 510 | – | 30 487 |
| 6 | Koneenkatu 8 (106-7-606-27) | Koneenkatu 8 | Hyvinge, Finland | 16 186 | 5 500 | – | 21 686 |
| 7 | Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) | Vanhanradankatu 42 | Uleborg Lahtis, Finland |
26 441 | 646 | – | 27 087 |
| 8 | Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) | Metsäkiventie 4 | Lappo, Finland | 5 456 | 657 | – | 6 113 |
| 9 | Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* | Tuotekatu 3 | Tammerfors, Finland | 10 047 | 639 | – | 10 686 |
| 10 | Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) | Ruununmyllyntie 13 | Tavastehus, Finland | 14 760 | 2 955 | – | 17 715 |
| 11 | Paakalantie 3 (853-66-3-15) | Paakalantie 3 | Åbo, Finland | 25 691 | 1 483 | – | 27 174 |
| Totalt | 132 429 | 17 390 | 0 | 155 751 |
I Tyskland och Danmark har Sagax den 31 december 2012 ett fastighetsbestånd omfattande sex fastigheter med 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Återstående genomsnittlig löptid på hyresavtalen uppgick till 17,5 år.
Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Övrigt omfattar sex fastigheter med 68 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Marknadsområdet utgör 6 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av hyresvärdet.
Vid årsskiftet fördelades marknadsområdets hyresintäkter på sju hyresavtal. Den genomsnittliga hyresdurationen uppgick till 17,5 år.
Hyresintäkterna uppgick till 60,5 (44,1) miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 32,3 (18,8) miljoner kronor. Driftnettot 2012 ökade med 37 % till 58,9 (42,9) miljoner kronor till följd av investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförvärv.
Sagax har under 2012 investerat 188,4 (0,0) miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd genom att investera i en produktionsanläggning åt Gambro i Hechingen med en uthyrningsbar area om 8 000 kvadratmeter
Sagax har under 2012 förvärvat ett höglager i Hechingen med en uthyrningsbar area om 12 000 kvadratmeter vilket hyrs ut till Gambro. Fastigheten förvärvades för 91,0 miljoner kronor.
| Gambro | Medicinsk teknik med tillhörande tjänster |
|---|---|
| Kemetyl | Försäljning och produktion av kemikalier |
| Antal fastigheter | 6 |
|---|---|
| Uthyrningsbar area, kvm | 67 615 |
| Hyresvärde, Mkr | 78 |
| Ekonomisk vakansgrad, %1) | 9,9 |
| Hyresduration, år | 17,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, Mkr | 755 |
| Förvaltningsresultat 2012, Mkr | 32,3 |
| Direktavkastning per 2012-12-31, % | 9,7 |
1) Ekonomisk vakans utgörs i sin helhet av tidsbegränsade lämnade hyresrabatter.
I Hechingen utanför Stuttgart hyr Gambro fyra fastigheter om sammanlagt 44 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. I anläggningen tillverkas dialysfilter.
| Uthyrningsbar area, kvm | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/ industri | Kontor | Övrigt | Totalt |
| 108756, 9M Ølsemagle By | Vaerkstedsvej 45-49 | Köge, Danmark | 3 378 | 250 | 1 383 | 3 628 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 8 836 | 287 | 12 | 10 206 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 213 | 10 | 865 | 10 235 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 18 205 | 91 | 1 680 | 19 161 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 6 644 | 4 074 | – | 12 398 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen, Tyskland | 10 531 | 1 456 | – | 11 987 |
| Totalt | 57 807 | 6 168 | 3 940 | 67 615 |
Fastigheten förvärvades under 2012.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 9 396 miljoner kronor per 31 december 2012. Samtliga fastigheter har värderats av oberoende värderingsföretag. Sagax direktavkastning 2012 uppgick till 7,8 %.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS). Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden, det vill säga till marknadsvärde.
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet den 31 december 2012 uppgick till totalt 516,5 miljoner kronor. Det betyder att fastighetsbeståndet av oberoende värderingsföretag bedömts öka i värde sedan 2005 med detta nettobelopp, utöver vad Sagax investerat i fastigheterna under perioden. Värdeökningen motsvarar 2 % per år i genomsnitt vilket är i linje med periodens inflation.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 134 (136) fastigheter uppgick den 31 december 2012 till 9 396 (8 961) miljoner kronor. Förändringen av bedömt marknadsvärde har uppkommit genom förvärv av nya fastigheter för sammanlagt 202,6 (1 396,6) miljoner kronor samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd som under året uppgick till 259,6 (160,4) miljoner kronor. Fastigheternas redovisade värde minskade med 68,3 (246,3) miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Värdeförändringar under året uppgick till 135,2 (123,7) miljoner kronor, varav realiserade värdeförändringar utgjorde 0,8 (–5,8) miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar 134,4 (129,4) miljoner kronor. Omräkning från utländsk valuta har skett till balansdagens kurser.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35,1 (35,1) miljoner kronor reducerat redovisat fastighetsvärde i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgår därefter till 9 361 (8 925) miljoner kronor.
Värdeutvecklingen för fastigheterna har de senaste tre åren varit positiv efter att ha varit negativ under 2008 och 2009. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,2 %).
Fastighetsportföljens värde har stigit med 117,6 (43,1) miljoner kronor till följd av omförhandlingar och nettot av nyuthyrningar och avflyttningar under året. Fastighetsmarknaden har i Sverige utvecklats negativt under 2012 vilket kompenserats av en starkare fastighetsmarknad
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2011 | 8 960,7 | 136 |
| Förvärv av fastigheter | 202,6 | 3 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 259,6 | |
| Försäljning av fastigheter | –68,3 | –5 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden | –93,0 | |
| Värdeförändring | 134,4 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2012 | 9 396,0 | 134 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35,1 | |
| Bokfört värde | 9 360,9 | |
| År | Ingående orealiserade värden, Mkr |
Redovisad orealiserad värde förändring, Mkr |
Försäljning av värdeförändrade fastigheter, mkr |
Utgående orealiserade värden, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | – | – | – | – |
| 2005 | – | 56,9 | – | 56,9 |
| 2006 | 56,9 | 152,1 | –1,3 | 207,7 |
| 2007 | 207,7 | 492,0 | –151,0 | 548,7 |
| 2008 | 548,7 | –127,9 | –84,0 | 336,8 |
| 2009 | 336,8 | –244,6 | 0,3 | 92,5 |
| 2010 | 92,5 | 174,9 | –7,1 | 260,3 |
| 2011 | 260,3 | 129,5 | –5,8 | 384,0 |
| 2012 | 384,0 | 134,4 | -1,9 | 516,5 |
| Totalt | 767,3 | –250,8 |
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2012 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 118,8 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –41,1 |
| Allmän marknadsförändring | –13,3 |
| Delsumma Sverige | 64,4 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 39,9 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsförändring | 30,1 |
| Delsumma Utland | 70,0 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 134,4 |
utomlands. Netto har detta medfört en omvärdering av fastigheterna med 16,8 (86,3) miljoner kronor. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 64,4 (138,5) miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 70,0 (–9,1) miljoner kronor redovisat i svenska kronor.
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax tio värdemässigt största fastigheter uppgick per 31 december 2012 till 3 753 miljoner kronor. Detta motsvarade 40 % av fastighetsbeståndets totala marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastigheter, sorterade i bokstavsordning, presenteras i tabell nedan.
För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar Sagax samtliga fastigheter, med undantag för fastigheterna i Tyskland vilka under 2012 har värderats externt per 30 juni och 31 december. Fastigheterna i Tyskland har värderats internt av Sagax per 31 mars och 30 september av kostnadsskäl.
Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och baseras ofta på subjektiva antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar. Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rätt-
| Fastighetsvärderare | Land | Antal fastigheter |
|---|---|---|
| Savills Sweden | Sverige | 97 |
| Peltola & Co | Finland | 31 |
| Savills Immobilien | Tyskland | 5 |
| DTZ Egeskov | Danmark | 1 |
| Totalt | 134 |
visande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. I nedanstående tabell över värdefördelning av värderingsobjekt redogörs för vilka värderingsföretag som anlitats vid årsskiftet och hur många fastigheter som värderats av dem.
Huvuddelen av Sagax fastigheter är uthyrda med långa hyresavtal. Dessa omständigheter innebär att en relativt stor andel av Sagax fastigheters marknadsvärde utgörs av värdet från de framtida hyresintäkter som de befintliga hyresavtalen förväntas generera.
Nuvärdet av framtida bedömda driftnetton från befintliga hyresavtal uppgår till 4,4 miljarder kronor, vilket motsvarar 47 % av fastigheternas externt bedömda marknadsvärde. Nuvärde av driftnetton från befintliga hyresavtal i förhållande till fastigheternas marknadsvärde är lägst i Helsingfors med 25 %. Detta innebär att marknadsvärdena för Helsingforsfastigheterna är mest beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. I marknadsområde Övrigt utgör nuvärdet av driftnetton från befintliga hyresavtal 98 %. Detta innebär att marknadsvärdena för fastigheterna i marknadsområdet Övrigt är minst beroende av framtida uthyrningsmöjligheter. För att beräkna hur stor denna andel är har Sagax utgått från de externa marknadsvärderingarna. De driftnetton som bedöms genereras under återstoden av respektive fastighets genomsnittliga hyresduration har nuvärdesberäknats med den kalkylränta som de externa värderarna åsatt respektive fastighet.
| Marknadsområde | Hyres duration, år |
Vägd kalkylränta |
Andel av bedömt marknadsvärde |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 5,5 | 9,3 % | 32 % |
| Övriga Sverige | 11,8 | 9,5 % | 63 % |
| Helsingfors | 3,5 | 9,2 % | 25 % |
| Övriga Finland | 10,7 | 8,1 % | 62 % |
| Övrigt | 17,5 | 8,5 % | 98 % |
| Genomsnitt | 8,4 | 9,2 % | 47 % |
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|
| Jordbromalm 3:1 | Haninge | 93 807 |
| Jordbromalm 6:13 | Haninge | 16 100 |
| Holger-Crafoord Strasse 26 | Hechingen | 63 987 |
| Inteckningen 5 | Lund | 23 789 |
| Koneenkatu 8 | Hyvinge | 62 244 |
| Myresjö 31:2 | Vetlanda | 57 995 |
| Romben 3 | Sollentuna | 17 495 |
| Vanhanradankatu 42 | Lahtis | 27 087 |
| Verkmästaren 4 | Solna | 15 952 |
| Vitå 1 | Stockholm | 9 449 |
| Totalt | 387 905 |
Värderingarna genomförs i Sverige i enlighet med riktlinjerna i IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Varje värderingsobjekt värderas separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av ASPECT (Association for Surveying, Property Evaluation and valuation, Competence development and Transaction). Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på ett inflationsantagande om 2 % per år under kalkylperioden. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad.
Drift- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Dessa kostnader har dock mindre betydelse vid värdering av Sagax fastighetsbestånd då hyresgästerna normalt själva betalar dessa kostnader i tillägg till den överenskomna hyran.
| Värdetidpunkt 31 december 2012 | |
|---|---|
| Verkligt värde | 9 396 Mkr |
| Oberoende värderingsföretag | Savills Sweden, Savills Immobilien, Peltola & Co samt DTZ Egeskov. |
| Kalkylperiod | 5–20 år |
| Antagen inflationsutveckling | 2 % |
| Långsiktig vakansgrad | Normalt 5–20 % |
| Drift- och underhållskostnader | Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfaren het och statistik från jämförbara fastigheter. |
| Kalkylränta kassaflöde | 7,00–12,70 % |
| Kalkylränta restvärde | 7,00–12,70 % |
| Direktavkastningskrav | 6,75–10,50 % |
DTZ är en del av UGL Services som har 47 000 anställda med 208 kontor i 52 länder. UGL Services är ett av väldens största fastighetsserviceföretag. I Sverige finns cirka 80 konsulter och bolaget har kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö och Norrköping.
DTZ anlitas för värdering av Sagax fastighet i Danmark och för värderingar av intressebolagens totalt 168 fastigheter i Sverige. www.dtz.com
Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har specialiserat sig på värderingar av handels-, kontors-, industri- och lagerfastigheter på den finska
fastighetsmarknaden. Varje år värderas cirka 1 200 fastigheter. Sagax anlitar Peltola & Co för värderingar av Sagax fastigheter i Finland. www.kiinteistotaito.fi
Savills plc är en fastighetstjänsteleverantör som är noterad på London Stock Exchange. Bolaget har ett internationellt nätverk med 22 000 medarbetare på över 500 kontor och samarbetspartner runt om i världen.
Sagax anlitar Savills för värderingar av fastigheter i Sverige och i Tyskland.
www.savills.com
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2013 uppgick till 719 miljoner kronor i värderingarna. Detta driftnetto kan jämföras med det driftnetto om 718 miljoner kronor som redovisas i Aktuell intjäningsförmåga per 1 januari 2013, se sidan 60. Sagax driftnetto, enligt Aktuell intjäningsförmåga vid årsskiftet, överensstämmer således väl med det driftnetto vilket värderingsmännen baserat de bedömda marknadsvärdena på.
Nedanstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentprisindex (KPI). Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter och dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från mark-
| Värdeförändring1) | Real värde | |||
|---|---|---|---|---|
| År | KPI-förändring2) | förändring | ||
| 2005 | 57 Mkr | 3,4 % | 0,9 % | 2,5 % |
| 2006 | 158 Mkr | 6,0 % | 1,6 % | 4,4 % |
| 2007 | 507 Mkr | 12,1 % | 3,4 % | 8,7 % |
| 2008 | –148 Mkr | –2,7 % | 1,5 % | –4,2 % |
| 2009 | –244 Mkr | –3,9 % | 0,5 % | –4,4 % |
| 2010 | 176 Mkr | 2,5 % | 2,0 % | 0,5 % |
| 2011 | 129 Mkr | 1,6 % | 2,6 % | –1,0 % |
| 2012 | 134 Mkr | 1,5 % | 0,7 % | 0,8 % |
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter.
| Förändring driftnetto, % | ||||
|---|---|---|---|---|
| –5,0 | 0,0 | +5,0 | ||
| Förändring | –0,5 | +125 | +625 | +1 130 |
| direktavkastningskrav, | 0,0 | –470 | 0 | +470 |
| %-enheter | +0,5 | –995 | –555 | –110 |
Den 31 december 2012 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 9,2 % (8,3 %) respektive 9,8 % (10,4 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,2 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 9 396 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 8,0 % för beräkning av restvärdet, en kalkylränta om 9,2 % avseende kassaflödet och en kalkylränta om 9,8 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet.
I tabell nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändringar av driftnetto och direktavkastningskrav.
Som framgår av diagrammet överensstämmer Sagax redovisade direktavkastning väl med direktavkastningskraven vid fastighetsvärderingarna.
| Marknadsområde | Kalkylränta kassaflöde |
Kalkylränta restvärde |
Direkt avkastningskrav |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 7,00–10,40 % | 7,00–10,40 % | 6,75–8,25 % |
| Övriga Sverige | 7,50–12,50 % | 7,50–12,50 % | 7,00–10,50 % |
| Helsingfors | 8,00–11,25 % | 9,75–11,25 % | 7,75–9,25 % |
| Övriga Finland | 7,50–11,00 % | 10,50–11,00 % | 8,50–9,00 % |
| Övrigt | 8,50–10,25 % | 10,50–12,50 % | 8,50–10,50 % |
| Vägt genomsnitt | 9,2 % | 9,8 % | 8,0 % |
Sagax egna kapital uppgick till 2 794 (2 223) miljoner kronor vid utgången av 2012. De räntebärande skulderna uppgick till 6 300 (6 557) miljoner kronor motsvarande en belåningsgrad om 62 % (68 %). Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 5,2 (4,3) respektive 4,3 (2,9) år.
Sagax bedriver en mycket kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Sagax tillgångar uppgick till 10,1 (9,6) miljarder kronor vid årsskiftet. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per 31 december 2012 för 28 % (23 %) respektive 62 % (68 %) av Sagax finansiering.
Räntekostnaderna utgör verksamhetens överlägset största kostnad. Sagax har som policy att binda räntan under lång tid framåt. Bolaget har som mål att ha en räntebindningstid som alltid överstiger 4 år. Den långa räntebindningen gör räntekostnaderna förutsägbara. I kombination med Sagax höga ekonomiska uthyrningsgrad (93 %), långa hyresavtal (8,4 år) och ett lågt inslag av fastighetskostnader blir bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde förutsägbart under överskådlig framtid.
Sagax bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel räntebärande skulder. Sagax egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög.
Tillgång till nyupplåning är av avgörande betydelse för att kunna genomföra investeringar i befintliga fastigheter samt förvärva nya fastigheter och därmed fortsätta att utveckla bolaget.
Sagax eftersträvar lång kapitalbindning för bolagets låneavtal i syfte att minimera refinansieringsrisken. Per 31 december 2012 uppgick bolagets genomsnittliga kapitalbindning till 4,3 (2,9) år och Sagax har inget refinansieringsbehov förrän 2015 då ett obligationslån om 250 miljoner kronor förfaller.
Sagax har finansiella åtaganden (covenants) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är främst kassaflödesbaserade och relaterade till belåningsgrad, se sammanställning på sidan 46. Sagax uppfyller samtliga åtaganden. Något förtida refinansieringsbehov till följd av dessa åtaganden är därför osannolikt. Bolagets finansiella ställning är således god.
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå.
Sagax egna kapital uppgick till 2 794 (2 223) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 28 % (23 %). Bolagets målsättning är att det egna kapitalet långsiktigt skall överstiga 20 % av bolagets totala finansiering. En soliditet överstigande 20 % har bedömts som lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och ställning i övrigt. Soliditetsmålet har utformats med särskilt beaktande av bolagets mål för räntebindning (> 4 år) och räntetäckning (>150 %). Med en soliditet om 28 % uppfyllde Sagax målet vid utgången av 2012.
Sagax målsättning för avkastningen på eget kapital under en konjunkturcykel uppgår till 15 %. Avkastningen på eget kapital uppgick under 2012 till 15 % (6 %). Den genomsnittliga avkastningen på eget kapital har uppgått till 8 % under de senaste fem åren, detta främst till följd av att den redovisade avkastningen för 2008 respektive 2009 var så låg som –13 % respektive 3 %.
Det egna kapitalet fördelades per 31 december 2012 på 13 416 822 stamaktier av serie A och 50 000 000 preferensaktier. Båda aktieslagen är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Vid AB Sagax extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutade om fondemission av
| Belopp i miljoner kronor | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
|---|---|---|
| Preferenskapital | 1 600,0 | 1 192,1 |
| Andel av eget kapital, % | 57,3 | 53,6 |
| 2012 | 2011 | |
| Preferensutdelning (2012 förslag) | 100,0 | 74,5 |
| Andel av kassaflödet från |
134 168 220 stamaktier av serie B. För varje A-aktie erhöll aktieägarna 10 B-aktier vederlagsfritt. Det nya aktieslaget togs upp till handel den 8 april 2013 och är även det noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap.
Preferensaktierna bidrar, i tillägg till Sagax övriga kapitalkällor, till att finansiera verksamheten till lägsta möjliga riskjusterade kostnad och kommer att utgöra en komponent i bolagets kapitalstruktur under överskådlig framtid. Omfattningen av bolagets preferenskapital kommer att variera beroende på kostnaden för sådant kapital samt Sagax totala kapitalbehov.
Sagax har som målsättning att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av koncernens egna kapital. Per 31 december 2012 uppgick preferenskapitalet till 1 600 (1 192) miljoner kronor motsvarande 57,3 % (53,6 %) av koncernens egna kapital. Preferenskapitalets andel av eget kapital översteg bolagets målsättning om 50 % till följd av den nyemission av preferensaktier om 376 miljoner kronor som genomfördes i december 2012. Sagax bedömer att bolagets löpande resultat kommer att öka det egna kapitalet så att målsättningen om 50 % uppnås inom 12-24 månader.
Sagax har som målsättning att preferensutdelningen skall understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Den av årsstämman 2012 beslutade preferensaktieutdelningen för år 2011 uppgick till 74,5 miljoner kronor motsvarande 22,4 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2011. Efter beslut av extra bolagsstämma den 12 december 2012 har ytterligare 12,7 miljoner kronor av det egna kapitalet tagits i anspråk för utdelning avseende 12 747 978 nyemitterade preferensaktier. Denna utdelning utbetalades med ett belopp om 0,50 kronor med avstämningsdagar 28 december 2012 respektive 28 mars 2013. Föreslagen preferensaktieutdelning 2013 motsvarar 27 % av kassaflödet från den löpande verksamheten 2012.
Sagax beräknar det egna kapitalet per aktie enligt följande. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kronor per preferensaktie, motsvarande likvidationsvärdet per aktie enligt bolagsordningen (se sidan 134), med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning om 2,00 kronor per år. Därefter fördelas återstående eget kapital mellan stamaktierna. Per 31 december 2012 uppgick eget kapital till 89,01 (76,85) kronor per stamaktie A och till 32,00 (32,00) kronor per preferensaktie.
De räntebärande skulderna utgjorde 62 % (68 %) av bolagets finansiering per 31 december 2012 och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. De räntebärande skulderna består dels av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av två icke säkerställda obligationslån. Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank, Nordea Bank, SEB samt Svenska Handelsbanken. Bolagets fastigheter, exklusive en fastighet Danmark, är finansierade i lokal valuta. Sagax avser att minska andelen säkerställd finansiering till förmån för icke säkerställd obligationsfinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 6 300 (6 557) miljoner kronor varav 1 875 (1 528) miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skulderna har under 2012 minskat främst till följd av en engångsamortering om 400 miljoner kronor i samband med förlängning av lån om 4 243 miljoner kronor. Lånet som tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank AG är upptaget i svenska kronor och i euro. Förlängningen gjordes i förtid för att minska Sagax refinansieringsrisk. Till följd av valutakursförändringar minskade skulderna med 63,6 (7,9) miljoner kronor under 2012.
Sagax utvärderar sin nettoskuld i förhållande till fastighetsportföljens marknadsvärde och i förhållande till verksamhetens intjäning. Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,5 (8,5) gånger årets driftnetto. Kvoten mellan den räntebärande nettoskulden och driftnettot har minskat sedan 2005, Sagax betalningskapacitet i förhållande till nettoskulden har således utvecklats positivt. Den historiska utvecklingen av förhållandena mellan nettoskulden och den säkerställda nettoskulden i förhållande till driftnettot redovisas i diagrammet nedan.
| Räntebindning | Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel | |
| 2013 | 368 | 2,8 % | 6 % | 189 | 3 % | |
| 2014 | 937 | 2,0 % | 15 % | 190 | 3 % | |
| 2015 | 334 | 6,4 % | 5 % | 445 | 7 % | |
| 2016 | 96 | 5,0 % | 2 % | 191 | 3 % | |
| 2017 | 1 357 | 5,6 % | 21 % | 1 256 | 20 % | |
| >2017 | 3 208 | 3,5 % | 51 % | 4 031 | 64 % | |
| Summa/ | ||||||
| genomsnitt | 6 300 | 4,6 % | 100 % | 6 300 | 100 % |
Sagax banklån motsvarade 67 % (70 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Banklånen inkluderar ofta olika typer av åtaganden, så kallade "covenants", som låntagaren skall uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan kreditgivaren begära att kredittagaren skall återbetala lånet i förtid. Åtagandena utgörs typiskt av vissa finansiella nyckeltal som måste uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden inte får överstiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden måste överstiga en viss nivå.
De finansiella åtaganden som finns i Sagax låneavtal är främst kassaflödesbaserade och relaterade till belåningsgrad. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare skall förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden.
För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har Sagax kreditgivare rätt att i vissa fall begära omförhandling av låneavtalen och ytterst förtida återbetalning av lånen.
Obligationslånen motsvarade 6 % (3 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Obligationslånen har endast ett finansiellt åtagande vilket kan påverka utdelning för stamaktier.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av Sagax styrelse och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Målsättningen för finansförvaltningen inom Sagax skall vara att:
• Säkerställa Sagax kort- och långfristiga kapitalförsörjning.
I syfte att diversifiera Sagax finansiering emitterades 2010 ett femårigt obligationslån om 250 miljoner kronor med en räntesats om 7,00 % per år. Under 2012 har ytterligare ett femårigt obligationslån om 350 miljoner kronor emitterats med en räntesats om 6,50 % per år.
Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm.
Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 068 (6 244) miljoner kronor motsvarande 96 % (95 %) av de totala räntebärande skulderna. Sagax kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 232,7 (313,1) miljoner kronor motsvarande 4 % (5 %) av de räntebärande skulderna. Under 2013 beräknas totalt 233 miljoner kronor amorteras, varav 44 miljoner kronor amorterats under januari 2013 till följd av fastighetsförsäljningar som avtalats om under december 2012. Återstoden avser löpande amorteringar till kreditinstitut.
De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker Sagax finansieringsbehov på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar
| Huvudsakliga finansiella åtaganden ("covenants") | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreditgivare | 31 dec 2012, Mkr | Slutdatum | Belåningsgrad | Soliditet | Ränte täckningsgrad |
Skuld täckningsgrad |
| Lån upptagna i SEK: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 2 799 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Svenska Handelsbanken | 530 | 2018 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Nordea Bank | 496 | 2017 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| SEB 1) | – | 2014 | Nej | Ja, uppfylls | Ja, uppfylls | Nej |
| Obligationslån | 250 | 2015 | Nej | Ja, uppfylls | Nej | Nej |
| Obligationslån | 350 | 2017 | Nej | Ja, uppfylls | Nej | Nej |
| Delsumma | 4 425 | |||||
| Lån upptagna i EUR: | ||||||
| SEK/Proventus | 431 | 2017 | Nej | Nej | Nej | Nej |
| Deutsche Pfandbriefbank | 1 444 | 2018 | Ja, uppfylls | Nej | Ja, uppfylls | Nej |
| Delsumma | 1 875 | |||||
| Summa | 6 300 |
1) Revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor vilken var outnyttjad den 31 december 2012.
sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 4,3 (2,9) år vid årets utgång.
Som säkerhet för de räntebärande skulderna hade pantbrev om sammanlagt 7 041 (6 384) miljoner kronor pantsatts vid årsskiftet. Som säkerheter hade även bankinlåning om totalt 72,0 (199,1) miljoner kronor lämnats. Därutöver lämnar Sagax regelmässigt pant i form av aktier och andelar i de fastighetsägande koncernföretagen. Sagax bedömning är att pantsättningsavtalen löper på marknadsmässiga villkor.
Sagax låneavtal löper i huvudsak med 3 månaders Stibor respektive Euribor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad för ränteskillnadsersättning. En rörlig ränta medför dock inte den långsiktiga förutsägbarhet som Sagax eftersträvar. För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder bolaget olika typer av räntederivat.
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,6 % (4,5 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. I stapeldiagrammet nedan redogörs för Sagax genomsnittliga räntenivåer de fem senaste årsskiftena samt hur stor del som motsvaras av marginalkostnader, kostnader för underliggande Stibor- eller Euriborräntor samt kostnad för räntebindning. Den genomsnittliga marginalkostnaden har ökat med 0,6 procentenheter under 2012
varav 0,2 procentenheter förklaras av större andel obligationsfinansiering och 0,4 procentenheter förklaras av högre marginaler vid förlängningar av lån.
Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av hedgingen. När Stibor- och Euriborräntorna sjunker blir konsekvensen att den relativa kostnaden för räntebindningen stiger, vilket nedan åskådliggörs av utvecklingen de fem senaste åren.
Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 348 (5 384) miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. I beloppet ingår nominella ränteswappar om sammanlagt 430 miljoner kronor vilka startas under perioden 2013-2014, med slutdatum 2021. Dessa ränteswappar har påverkat Sagax redovisade räntebindning men inte den genomsnittliga räntenivån vid årsskiftet. Räntederivat om sammanlagt 4 919 (4 755) miljoner kronor begränsade följaktligen Sagax ränterisk den 31 december 2012, motsvarande 93 % av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 5,2 (4,3) år vid årsskiftet. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i marginell omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget.
Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea Bank, Svenska Handelsbanken, SEB och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska kronor eller euro i förhållande till Sagax upplåning i respektive valuta.
De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. Redogörelse för Sagax exponering mot värdeförändringar för finansiella derivat finns på sidan 64 under avsnittet om Sagax risker och riskhantering.
En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta (Stibor eller Euribor) och en ränteswap kan Sagax säkerställa en förutbestämd ränta under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som Sagax erlägger en fast ränta (swapränta). En ränteswap kan ingås med olika löptider, till exempel 2, 5 eller 10 år. Sagax nominella ränteswappar på bokslutsdagen hade en genomsnittlig löptid om 6,2 år. Vid årsskiftet omfattade Sagax ränteswappar ett nominellt belopp om 4 798 miljoner kronor, motsvarande 90 % av Sagax räntederivat. Ingen premie erläggs för denna typ av derivat och derivatens värde är noll vid förfallotidpunkterna.
Sagax räntetak omfattade 550 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet. Räntetaken innebär att Sagax betalar en rörlig ränta som kan ändras men inte överstiga en i förväg bestämd räntenivå (strikeränta). Sagax betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens värde är noll vid förfallotidpunkterna. Vid årsskiftet hade Sagax räntetak en genomsnittlig löptid om 1,5 år och en genomsnittlig strikeränta om 4,5 %.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Sagax marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning med respektive motpart. Värderingar konfirmeras med hjälp av ett internt värderingssystem, Nordkap.
Värdet på samtliga derivat uppgick till –520,4 (–453,2) miljoner kronor per 31 december 2012. Hela beloppet har kostnads- och skuldförts i Sagax koncernredovisning.
Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. Skulle ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när derivatavtalen ingicks medför detta att derivatens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan derivatets fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Om rådande marknadsränta överstiger derivatets fasta ränta erhålls ett övervärde och i motsatt fall erhålls ett undervärde. Kalkylperioden motsvarar derivatets återstående löptid. Som kalkylränta för respektive diskonteringsperiod används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet av en nominell ränteswap förändras således under derivatets löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten.
| Belopp i miljoner kronor | Antal | Nominella belopp |
Andel | Återstående löptid |
Genomsnittlig räntenivå |
Marknadsvärde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 14 | 2 614 | 49 % | 5,6 | 3,9 % | –248,2 |
| Svenska Handelsbanken | 5 | 387 | 7 % | 7,7 | 4,1 % | –63,3 |
| Nordea | 12 | 1 169 | 22 % | 5,8 | 3,3 % | –130,2 |
| SEB | 5 | 629 | 12 % | 8,52) | 3,6 %2) | –78,8 |
| Delsumma | 36 | 4 798 | 90 % | 6,22) | 3,7 %2) | –520,4 |
| Räntetak: | ||||||
| Deutsche Pfandbriefbank | 3 | 550 | 10 % | 1,5 | 4,5 %1) | 0,0 |
| Delsumma | 550 | 10 % | 1,5 | 4,5 % | 0,0 | |
| Summa | 5 348 | 100 % | 5,7 | 3,8 %2) | –520,4 |
1) Genomsnittlig strikeränta för Sagax räntetak.
2) Nominella ränteswappar om 430 i SEB startar under perioden 2013-2014 med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax redovisade räntebindning den 31 december har förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2013 | 330 | –3,9 | 4,2 % |
| 2014 | 1 015 | –5,0 | 3,3 % |
| 2015 | 54 | –1,7 | 2,5 % |
| 2016 | 66 | –2,3 | 3,2 % |
| 2017 | 675 | –87,5 | 4,2 % |
| >2017 1) | 3 208 | –420,4 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 5 348 | –520,4 | 3,8 % |
1) Nominella ränteswappar i SEB startar under perioden 2013-2014 och med slutdatum 2021. Dessa derivat har medfört att Sagax redovisade räntebindning förlängts, men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad.
Mer om principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. I avsnittet om risker och riskhantering på sidan 64 redogörs för effekterna på Sagax resultat vid antaganden om förändringar av underliggande swapkurvor.
Effekten på resultatet 2012 uppgick till –70,2 (–264,5) miljoner kronor, varav noll (–1,6) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –14,2 (–96,6) miljoner kronor till följd av omvärderingar av räntederivat i intresseföretaget Söderport.
I diagrammet nedan redovisas i vilken takt undervärdet för Sagax finansiella derivat per 31 december 2012 upplöses till följd av endast tidsfaktorn, allt annat antages vara lika som vid årsskiftet. Under 2013 skulle 75 miljoner kronor av reserven om 520 miljoner kronor för undervärdet lösas upp och intäktsföras och efter fem år har 414 miljoner kronor lösts upp och intäktsförts till följd av enbart tidsfaktorn.
Intresseföretaget Söderport konsolideras inte av Sagax, men 50 % av Söderports resultat redovisas i Sagax resultaträkning och Sagax har i sin koncernredovisning därför beaktat dess andel av undervärdet på Söderports räntederivat. Om hänsyn tages även till resultatandelen i Söderport kommer sammanlagt 92 miljoner kronor att intäktsföras i Sagax under 2013. Under en femårsperiod kommer sammanlagt 521 miljoner kronor att intäktsföras i Sagax endast till följd av förlupen tid.
I samband med upptagande av nya eller omförhandlade kreditfaciliteter uppstår kostnader vilka periodiseras över respektive facilitets löptid. Dessa kostnader kan utgöras av till exempel juristarvoden, värderingskostnader och engångsersättningar till kreditgivare. Per 31 december 2012 fanns 48,4 miljoner kronor redovisade som periodiserade upplåningskostnader i Sagax balansräkning. Under 2012 redovisades totalt 17,6 miljoner kronor som avskrivning av periodiserade upplåningskostnader. Som övriga finansiella kostnader räknas även kostnader för lånelöften hos kreditinstituten. Kostnader för dessa lånelöften uppgick till 1,9 miljoner kronor.
Sagax övriga skulder uppgick till 1 042 (809) miljoner kronor motsvarande 10 % (8 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av reservering för marknadsvärderade räntederivat, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Sagax erhåller hyresinbetalningarna i förskott. Denna skuld löses genom att Sagax tillhandahåller lokaler under perioden för vilken hyra inbetalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader avseende bolagets räntebärande skulder för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att Sagax saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Det är Sagax uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet för den närmaste tolvmånadersperioden är tillräckligt för de aktuella behoven. Med rörelsekapital avses här Sagax möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Sagax löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott.
AB Sagax har avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor, vilken i sin helhet var outnyttjad den 31 december 2012. Kreditramen står till Sagax förfogande till och med maj 2014.
Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor, vilka i sin helhet var outnyttjade den 31 december 2012.
Sagax äger 50 % av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Återstående 50 % av aktierna ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 50 % av fastighetsbolaget Segeltorp Utvecklings AB. Intressebolagens fastigheter förvaltas av Sagax.
Sagax redovisar sina investeringar i Söderport och Segeltorp enligt kapitalandelsmetoden vilken innebär att andelarna i intresseföretaget från början redovisas till anskaffningsvärdet i koncernredovisningen vilket sedan justeras för att avspegla ägarföretagets andel av intresseföretagens resultat. Andelarna i intresseföretagen redovisas för såväl koncernbalansräkning som koncernresultaträkning med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Då Sagax följer IFRS beaktas Sagax andel av värdeförändringar på såväl fastigheter som finansiella instrument i intressebolagen. Redovisning av intressebolagsandelar sker i enlighet med IFRS på en rad i resultaträkningen och mot andelsvärdet i balansräkningen. Andelsvärdena inklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 262,1 (220,3) miljoner kronor varav 244,3 (203,2) miljoner kronor avsåg Söderport Holding AB, 13,8 (13,1) miljoner kronor avsåg Segeltorp Holding AB och 4,0 (4,0) miljoner kronor avsåg Segeltorp Utvecklings AB.
Sagax och Hemfosa Fastigheter AB äger 50 % vardera av fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Söderportkoncernen omfattade vid årsskiftet 14 helägda dotterbolag vilka ägde 165 (26) fastigheter med en uthyrningsbar area om 463 000 (354 000) kvadratmeter. 74 % av den
uthyrningsbara arean återfanns i Stockholm varav huvuddelen utgjordes av industri- och lagerfastigheter i Årsta och Västberga. Resterande 26 % av den uthyrningsbara arean utgjordes av en kontorsfastighet i centrala Malmö samt verkstadslokaler över hela Sverige vilka används för bilprovningsverksamhet.
Styrelsen i Söderport utgörs av Karin Osslind, Jens Engwall, Johan Hessius och David Mindus. Fastigheterna förvaltas av Sagax förvaltningsavdelning på uppdrag av Söderport, Sagax fastighetschef Susanne Essehorn är utsedd till Söderports VD. Sagax sköter även den ekonomiska förvaltningen av Söderportkoncernen. Sagax erhåller arvode för denna förvaltning. Samarbetet mellan Hemfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktieägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktieägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar. Aktieägaravtalet reglerar även hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske.
Det externt bedömda marknadsvärdet på Söderportkoncernens fastigheter uppgick vid årsskiftet till 3 276 (2 864) miljoner kronor
| Segment | Antal fastigheter |
Hyresvärde, Mkr |
Andel, hyresvärde |
Uthyrningsbar area, kvm |
Antal avtal |
Hyres duration, år |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 31 | 304 | 80 % | 370 766 | 503 | 3,6 |
| Övriga Sverige | 134 | 76 | 20 % | 122 048 | 143 | 4,6 |
| Totalt | 165 | 380 | 100 % | 462 814 | 646 | 3,8 |
| Segment | Vakansvärde, Mkr |
Ekonomisk vakansgrad |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 56 | 18 % | 56 739 | 17 % |
| Övriga Sverige | – | – | – | – |
| Totalt | 56 | 15 % | 56 739 | 12 % |
motsvarande cirka 7 100 kronor per kvadratmeter. Bolaget redovisade under 2012 värdeförändringar på fastigheterna om 30,3 (12,4) miljoner kronor varav Sagax andel var 15,2 (6,2) miljoner kronor. Direktavkastningen uppgick till 7,0 % (5,8 %) under 2012.
Hyresvärdet uppgick till 380,2 (326,3) miljoner kronor vid årsskiftet. Den ekonomiska vakansen uppgick vid årsskiftet till motsvarande 56,2 (67,1) miljoner kronor. 100 % av den justerade vakansen var hänförlig till fastigheterna i Stockholm. Vakansgraden hade vid årsskiftet minskat till 15 % (21 %). Av den ekonomiska vakansen om 56,2 miljoner kronor avsåg 12,1 miljoner kronor tidsbegränsade lämnade rabatter. Den relativt höga vakansgraden är främst en följd av bolagets begränsade ekonomiska resurser innan det 2010 förvärvades av Sagax och Hemfosa. Bolaget led av eftersatt underhåll i fastigheterna samt av svårigheter att finansiera för uthyrningar nödvändiga lokalanpassningar. Sagax bedömer att Söderport kommer att få en normal uthyrningsgrad under 2013-2014. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från 3,2 år till 3,8 år under 2012.
Söderport investerade 531,2 miljoner kronor under 2012 varav 466,8 miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv och 64,4 (53,2) miljoner kronor avsåg investeringar i befintligt fastighetsbestånd.
Bilprovningens rörelsefastigheter förvärvades under det fjärde kvartalet 2012. Fastighetsvärdet uppgick till 470 miljoner kronor och tillträde skedde i slutet av december. Förvärvet omfattade 142 fastigheter över hela Sverige med totalt 123 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 422 000 kvadratmeter mark. Lokalerna består huvudsakligen av verkstadslokaler som används för bilprovningsverksamhet. Vid tillträdet uppgick hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till fem år.
Under året har Söderport även förvärvat lagerfastigheten Packrummet 9 i Stockholm samt avyttrat fastigheterna Linjen 2 i Huddinge, Riggen 2 i Huddinge, Hammaren 5 i Malmö samt Rosquist 1 i Malmö.
Söderports uthyrningsbara area har netto ökat med 109 000 kvadratmeter.
Söderport har avtalat om en kreditfacilitet som löper till och med 2016. Faciliteten uppgick vid årsskiftet till 2 400 miljoner kronor varav 2 340 (2 097) miljoner kronor var utnyttjat. Lånet är revolverande vilket innebär att Söderport kan frigöra låneutrymme genom försäljning av fastigheter. Låneutrymmet kan användas för finansiering av investeringar i det kvarvarande beståndet eller för förvärv av fastigheter. Av lånet är 2 088 miljoner kronor räntesäkrat via en nominell ränteswap om 3,67 %. Swapavtalet löper till september 2016, varefter banken har rätt att ingå ett femårigt ränteswapavtal om 4,29 %.
Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –370,4 (–342,1) miljoner kronor för dessa räntederivat. Sagax har i sin koncernredovisning kostnads- och skuldfört bolagets andel av undervärdet. Sagax resultat 2012 belastades med –14,2 (–96,6) miljoner kronor avseende orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat i intresseföretag.
Affärsplanen för Söderport är att fokusera på bolagets kärnmarknad, Stockholm, samt uthyrning av vakanta lokaler. Det finns även ett fortsatt behov av att utveckla fastigheterna i Stockholm genom att modernisera och hyresgästanpassa lokalerna. Fastighetsportföljen som förvärvades från Bilprovningen avses koncentreras till större regionstäder med goda tillväxtförutsättningar.
En betydande del av Söderports fastigheter i Stockholm ligger i direkt anslutning till Sagax fastigheter och det är Sagax bedömning att det finns samordningsvinster att uppnå i förvaltningen av de båda bolagens fastigheter. Det finns även betydande potential i att omstrukturera portföljen och i utveckling av vissa fastigheter.
Sagax äger 50 % av Segeltorp Holding AB. Resterande 50 % ägs av Delicatokoncernen vilken även är hyresgäst i intresseföretagets fastigheter Ängen 6, Ängen 11 och Ängen 15 i Huddinge. Delicato är Nordens största tillverkare av konditorivaror och har sin produktion i fastigheterna.
Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 14 300 kvadrameter. Segeltorp Holding AB bidrog med 2,6 (2,6) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat 2012.
| Fastighet | Typ | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Linjen 2 | Lager/produktion | Huddinge | 3 653 |
| Riggen 2 | Lager/produktion | Huddinge | 5 445 |
| Hammaren 5 | Kontor | Malmö | 4 299 |
| Rosquist 1 | Kontor | Malmö | 2 686 |
| Totalt | 16 083 |
| Fastighet | Typ | Kommun | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Packrummet 9 | Lager/produktion | Stockholm | 2 400 |
| 142 fastigheter från Bilprovningen Verkstad | Hela Sverige | 123 000 | |
| Totalt | 125 400 |
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/industri | Kontor/övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 Botvidsgymnasiet 3 | Fågelviksvägen 9 | Botkyrka | 40 044 | 15 585 | 55 629 | 219,9 | |
| 2 Jordbromalm 1:11 | Jordbrotorpsvägen 2 | Haninge | 648 | 252 | 900 | 5,7 | |
| 3 Linjen 1 | Pyramidbacken 3 | Huddinge | 710 | 1 470 | 2 180 | 13,5 | |
| 4 Görla 9:40 | Abborrvägen 4 | Norrtälje | 749 | 121 | 870 | 1,8 | |
| 5 Timmermannen 1 | Teknikervägen 2 | Nynäshamn | 394 | 147 | 541 | 1,7 | |
| 6 Märsta 15:6 | Industrigatan 10 | Sigtuna | 719 | 337 | 1 056 | 4,4 | |
| 7 Arbetsbasen 2 | Elektravägen 64 | Stockholm | 1 301 | 496 | 1 797 | 7,1 | |
| 8 Asea 3 | Västberga allé 60 | Stockholm | 53 693 | 13 911 | 67 604 | 285,2 | |
| 9 Dikesrenen 11 | Vretensborgsvägen 15 | Stockholm | 1 463 | 537 | 2 000 | 8,5 | |
| 10 Hällsätra 4 | Stensätravägen 9 | Stockholm | 10 060 | 3 291 | 13 351 | 58,1 | |
| 11 Filmkameran 3 | Selaövägen 13 | Stockholm | 2 200 | 1 061 | 3 261 | 18,2 | |
| 12 Förrådet 5 | Skattegårdsvägen 122 | Stockholm | 1 649 | 526 | 2 175 | 13,9 | |
| 13 Lagerhuset 3 | Upplagsvägen 21 | Stockholm | 9 226 | 1 229 | 10 455 | 40,3 | |
| 14 Lagret 1 | Upplagsvägen 13 | Stockholm | 8 592 | 250 | 8 842 | 20,1 | |
| 15 Lillsätra 1 | Storsätragränd 5 | Stockholm | 4 193 | 2 918 | 7 111 | 30,5 | |
| 16 Nattskiftet 6 | Elektravägen 5 | Stockholm | 5 500 | 212 | 5 712 | 18.0 | |
| 17 Ostmästaren 1 | Ostmästargränd 2 | Stockholm | 11 675 | 3 612 | 15 287 | 67,4 | |
| 18 Ostmästaren 3 | Ostmästargränd 6 | Stockholm | 10 251 | 8 777 | 19 028 | 117.0 | |
| 19 Ostmästaren 4 | Byängsgränd 4 | Stockholm | 23 554 | 12 298 | 35 852 | 154.0 | |
| 20 Ostmästaren 5 | Ostmästargränd 5 | Stockholm | 4 266 | 5 981 | 10 247 | 45,3 | |
| 21 Ostmästaren 6 | Byängsgränd 22 | Stockholm | 2 001 | 6 330 | 8 331 | 43,5 | |
| 22 Packrummet 9 | Årsta Skolgränd 1 | Stockholm | 1 797 | 598 | 2 395 | 9,5 | |
| 23 Packrummet 10 | Årsta Skolgränd 5 | Stockholm | 2 160 | – | 2 160 | 7,6 | |
| 24 Packrummet 11 | Årsta Skolgränd 7 | Stockholm | 2 670 | – | 2 670 | 8,8 | |
| 25 Packrummet 12 | Årsta Skolgränd 10 | Stockholm | 29 210 | 7 333 | 36 543 | 147,9 | |
| 26 Stensätra 2 | Strömsätravägen 14 | Stockholm | 1 125 | 601 | 1 726 | 12,2 | |
| 27 Varuhissen 1 | Upplagsvägen 1 | Stockhlm | 9 206 | 5 952 | 15 158 | 84,8 | |
| 28 Vreten 23 | Vretensborgsvägen 8 | Stockholm | 806 | 784 | 1 590 | 8,8 | |
| 29 Vreten 24 | Vretensborgsvägen 6 | Stockholm | 1 038 | 820 | 1 858 | 6,9 | |
| 30 Städet 61) | Storängsvägen 5 | Strängnäs | 499 | 212 | 711 | 2,8 | |
| 31 Maden 6 | Madenvägen 11 | Sundbyberg | 736 | 667 | 1 403 | 13,9 | |
| 32 Grävmaskinen 11 | Morabergsvägen 3 | Södertälje | 1 202 | 509 | 1 711 | 5,3 | |
| 33 Olhamra 1:82 | Okvistavägen 30 | Vallentuna | 836 | 422 | 1 258 | 7,7 | |
| Totalt | 320 169 | 142 029 | 462 198 | 1 525,4 |
1) Fastigheten har sålts under 2013
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/industri | Kontor/övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 34 Ängen 6 | Mossängsvägen 1 | Huddinge | 546 | 204 | 750 | 3,7 | |
| 35 Ängen 11 | Gamla Södertäljevägen 116 | Huddinge | 1 388 | 267 | 1 655 | 5,4 | |
| 36 Ängen 15 | Gamla Södertäljevägen 118 | Huddinge | 11 896 | 0 | 11 896 | 41,4 | |
| Totalt | 13 830 | 471 | 14 301 | 50,5 |
Söderports fastigheter i Övriga Sverige, se sidan 58
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/industri | Kontor/övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 1 | Muttern 11) | Sävelundsgatan 5 | Alingsås | 515 | 212 | 727 | 2,5 |
| 2 | Norra Skogen 1:1441) | Burskapsvägen 6 | Arboga | 433 | 236 | 669 | 1.0 |
| 3 | Arvidsjaur 8:3 | Järnvägsgatan 120 | Arvidsjaur | 390 | 157 | 547 | 0,6 |
| 4 | Blästern 21) | Blästervägen 5 | Arvika | 472 | 257 | 729 | 2,2 |
| 5 | Muttern 11) | Bergsnäsgatan 1 | Avesta | 332 | 139 | 471 | 0,7 |
| 6 | Boken 61) | Industrigatan 9 | Bengtsfors | 333 | 127 | 460 | 0,6 |
| 7 | Torpgärdan 5:5 | Gjutvägen 6 | Boden | 421 | 164 | 585 | 0,7 |
| 8 | Tomaten 31) | Rungatan 14 | Borgholm | 250 | 154 | 404 | 1,4 |
| 9 | Ingenjören 11) | Gjutargatan 37 | Borlänge | 608 | 269 | 877 | 2,5 |
| 10 | Kedjan 11) | Verkstadsgatan 18 | Borås | 924 | 363 | 1 287 | 3,7 |
| 11 | Spindeln 91) | Kvarnarpsvägen 6 | Eksjö | 347 | 136 | 483 | 0,9 |
| 12 | Stenvreten 7:631) | Kvartsgatan 14 | Enköping | 570 | 193 | 763 | 2,7 |
| 13 | Neonljuset 11) | Mått Johanssons väg 14 | Eskilstuna | 806 | 276 | 1 082 | 2,8 |
| 14 | Rovan 7 | Ystadsvägen 5-7 | Eslöv | 402 | 160 | 562 | 2,2 |
| Dragaren 41) | |||||||
| 15 | Stereoskopet 11) | Lövparksvägen 3 | Fagersta | 466 | 206 | 672 | 1,1 |
| 16 | Nordmannagatan 6 | Falköping | 497 | 195 | 692 | 1,9 | |
| 17 | Ingarvsvreten 11) | Västermalmsvägen 30 | Falun | 739 | 477 | 1 216 | 3,4 |
| 18 | Västerängen 231) | Flottuvevägen | Filipstad | 487 | 159 | 646 | 0,6 |
| 19 | Talja 1:27 | Taljavägen 2A | Flen | 304 | 124 | 428 | 0,7 |
| 20 | Gislaved 1:291) | Terrassvägen 2 | Gislaved | 569 | 236 | 805 | 2,1 |
| 21 | Visby Cypressen 11 | Söderväg 58 | Gotland | 582 | 250 | 832 | 3,1 |
| 22 | Sörby Urfjäll 36:21) | Utmarksvägen 19 | Gävle | 1 022 | 258 | 1 280 | 3,7 |
| 23 | Backa 194:1 | Aröds Industriväg 20-22 | Göteborg | 1 121 | 438 | 1 559 | 8,3 |
| 24 | Kobbegården 6:358 | Datavägen 33-35 | Göteborg | 818 | 411 | 1 229 | 13,7 |
| 25 | Backa 109:1 | Karlsbogårdsgatan 2 | Göteborg | 1 160 | 541 | 1 701 | 10,2 |
| 26 | Neken 71) | Uddeholmsvägen 61 | Hagfors | 278 | 137 | 415 | 0,5 |
| 27 | Hjulet 3 | Kajsabacksvägen 2 | Hallsberg | 740 | 270 | 1 010 | 2,2 |
| 28 | Trafiken 1 | Hyvelvägen 1 | Haparanda | 373 | 164 | 537 | 1.0 |
| 29 | Blocket 21) | Ivarshyttevägen 13 | Hedemora | 582 | 254 | 836 | 2,9 |
| 30 | Norränget 6:3 | Norra Industrivägen 6 | Hudiksvall | 472 | 275 | 747 | 2,3 |
| 31 | Södra Ekeryd 1:212)1) | E.T | Hyltebruk | E.T | E.T. | E.T. | 0,9 |
| 32 | Saltvik 8:7 | Saltviksvägen 15 | Härnösand | 594 | 167 | 761 | 2,5 |
| 33 | Laddstaken 4 | Södra Kringelvägen 8 | Hässleholm | 673 | 254 | 927 | 1,9 |
| 34 | Öronlappen 51) | Bangårdsgatan 5 | Jönköping | 1 387 | 506 | 1 893 | 7,3 |
| 35 | Rolfs 1:43 | Galgbacksvägen 3 | Kalix | 443 | 181 | 624 | 0,8 |
| 36 | Skruven 31) | Franska vägen 21 | Kalmar | 733 | 417 | 1 150 | 3,5 |
| 37 | Chauffören 11) | Gröna vägen 2 | Karlshamn | 493 | 163 | 656 | 1,3 |
| 38 | Draken 191) | Hangarvägen 11 | Karlskoga | 520 | 279 | 799 | 1,7 |
| 39 | Hammaren 121) | Verkstadsgatan 4 | Karlskrona | 806 | 227 | 1 033 | 2,9 |
| 40 | Vredet 31) | Blockgatan 19 | Karlstad | 1 391 | 429 | 1 820 | 5,4 |
| 41 | Barken 27 | Österleden 22 | Katrineholm | 671 | 152 | 823 | 3.0 |
| 42 | Maskinen 1 | Maskinvägen 2 | Kiruna | 405 | 184 | 589 | 1,8 |
| 43 | Smeden 2 | Ravingatan 5 | Klippan | 513 | 245 | 758 | 1,1 |
| 44 | Gudmundrå Prästbord 1:17 Hammar 141:11) |
Företagsvägen 3 | Kramfors | 374 | 212 | 586 | 0,5 |
| 45 | Silvret 21) | Blekingevägen 102 | Kristianstad | 953 | 457 | 1 410 | 3,8 |
| 46 | Kromgatan 5 | Kristinehamn | 469 | 170 | 639 | 1,8 | |
| 47 | Kungsbacka 4:69 | Hantverksgatan 32 | Kungsbacka | 749 | 263 | 1 012 | 5,3 |
| 48 | Snickaren 31) | Hantverkaregatan 17 | Köping | 540 | 189 | 729 | 1,4 |
| 49 | Pedalen 8 | Ramgatan 2 | Landskrona | 535 | 219 | 754 | 2.0 |
| 50 | Guldfisken 261) | Truvegatan 6 | Lidköping | 470 | 198 | 668 | 2,3 |
| 51 | Lindeshyttan 5:51) | Fotbollsgatan 16 | Lindesberg | 551 | 238 | 789 | 2,3 |
| 52 | Magnetspolen 5 | Fångögatan 6 | Linköping | 1 208 | 482 | 1 690 | 6,3 |
| 53 | Pannan 41) | Ringvägen 12 | Ljungby | 529 | 236 | 765 | 2,6 |
| 54 | Kläppa 24:61 | Rattgatan 5 | Ljusdal | 470 | 187 | 657 | 0,9 |
| 55 | Lomma 24:29 | Fyrfatsvägen 1 | Lomma | 655 | 294 | 949 | 6.0 |
| 56 | Kontrollanten 21) | Alvägen 9 | Ludvika | 441 | 195 | 636 | 1.0 |
| 57 | Storheden 1:6 | Besiktningsvägen 4 | Luleå | 1 112 | 389 | 1 501 | 3,5 |
| 58 | Kvartsen 31) | Porfyrvägen10 | Lund | 398 | 275 | 673 | 5,7 |
| 59 | Hällan 6 | Bergstigen 12 | Lycksele | 532 | 269 | 801 | 0,9 |
| 60 | Mariedal 1:1701) | Ekgatan 3 | Lysekil | 276 | 201 | 477 | 1,3 |
| 61 | Stridsyxan 3 | Bronsyxegatan 2 | Malmö | 780 | 405 | 1 185 | 5,3 |
| 62 | Gulsippan 3 | Källvattengatan 7 | Malmö | 1 799 | 838 | 2 637 | 13,3 |
| 63 | Kamelen 14 | Storgatan 43 | Malmö | 10 | 13 500 | 13 510 | 154.0 |
| 64 | Skerbackarna 1:281) | Ustuvägen 2 | Malung | 404 | 147 | 551 | 0,7 |
| 65 | Virket 11) | Västerängsvägen 2 | Mariestad | 455 | 219 | 674 | 2,2 |
| 66 | Förrådet 41) | Fordonsgatan 6 | Mark | 577 | 250 | 827 | 1,5 |
| 67 | Ulvaryd 4:11) | Anders Anderssons väg | Markaryd | 438 | 135 | 573 | 0,8 |
| 68 | Vagnen 1 | Linköpingsvägen 6 | Mjölby | 425 | 164 | 589 | 1,8 |
1) Fastigheten har sålts under 2013.
2) Fastigheten är obebyggd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
| Uthyrningsbar area, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. | Fastighetsbeteckning | Adress | Kommun | Lager/industri | Kontor/övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| 69 | Öna 374:11) | Vasalidsvägen 3 | Mora | 606 | 250 | 856 | 1,8 |
| 70 | Dynamon 1 | Turbinvägen 1 | Motala | 702 | 310 | 1 012 | 2,1 |
| 71 | Gastuben 1 | Argongatan 2 | Mölndal | 1 068 | 540 | 1 608 | 11,8 |
| 72 | Vätet 3 | Ströbogatan 3 | Norrköping | 1 222 | 269 | 1 491 | 5,7 |
| 73 | Bulten 21) | Madesjövägen 4 | Nybro | 493 | 220 | 713 | 0,9 |
| 74 | Hjälmen 1 | Gasverksvägen 12 | Nyköping | 813 | 290 | 1 103 | 2,5 |
| 75 | Turbinen 21) | Lerbacksgatan 4 | Nässjö | 497 | 218 | 715 | 1,8 |
| 76 | Rösjö 1:251) | Östra Ringvägen 294-3 | Olofström | 301 | 147 | 448 | 0,7 |
| 77 | Flaket 21) | Sandåsavägen 3 | Oskarshamn | 453 | 181 | 634 | 1,5 |
| 78 | Södra Edsbyn 46:3 | Karlsvägen 9 | Ovanåker | 352 | 167 | 519 | 0,9 |
| 79 | Pajala 11:67 | Teknikervägen 1E | Pajala | 244 | 168 | 412 | 0,3 |
| 80 | Mellby 146:2 | Järntrådsvägen 1-3 | Partille | 798 | 220 | 1 018 | 3,1 |
| 81 | Öjebyn 33:152 | Hammarvägen 26 | Piteå | 519 | 255 | 774 | 1,6 |
| 82 | Kånkback 1:340 | Pl5 Industriområdet | Ragunda | 277 | 145 | 422 | 0,5 |
| 83 | Nybyn 4:53 | Brogatan 13 | Robertsfors | 405 | 157 | 562 | 0,7 |
| 84 | Lerdal 33:141) | Stora Industriområdet | Rättvik | 483 | 162 | 645 | 1,1 |
| 85 | Gärdet 61) | Fridhemsgatan 12 | Sala | 426 | 185 | 611 | 1,5 |
| 86 | Svarvaren 111) | Industrivägen 14 | Sandviken | 640 | 330 | 970 | 2,5 |
| 87 | Simris 203:4 | Testgatan 2 | Simrishamn | 610 | 193 | 803 | 1,5 |
| 88 | Tryckeriet 3 | Elleholmsvägen 4 | Skurup | 204 | 66 | 270 | 1.0 |
| 89 | Tröskan 2 | Gamla vägen 5 | Sollefteå | 464 | 195 | 659 | 0,7 |
| 90 | Munkeröd 1 :541) | Mejselvägen 1 | Stenungsund | 513 | 211 | 724 | 1,8 |
| 91 | Idun 3 | Skräddaruddsgatan 7 | Strömsund | 397 | 110 | 507 | 0,4 |
| 92 | Högom 3:201 | Tegelvägen 12 | Sundsvall | 869 | 285 | 1 154 | 4,9 |
| 93 | Skäggeberg 15:721) | Norrgårdsgatan 3 | Sunne | 427 | 197 | 624 | 1.0 |
| 94 | Fjället 31) | Norrlandsvägen 35 | Säffle | 379 | 230 | 609 | 1,4 |
| 95 | Tälje 6:1 | Flygvägen 6 | Söderhamn | 500 | 146 | 646 | 1,6 |
| 96 | Sågen 61) | Industrivägen 2 | Sölvesborg | 394 | 173 | 567 | 1,1 |
| 97 | Siggestorp 4:31) | Stallängsvägen 54 | Tidaholm | 308 | 121 | 429 | 1,1 |
| 98 | Tierp 102:21) | Vallskogavägen 9 | Tierp | 263 | 131 | 394 | 1,2 |
| 99 | Vivstamon 1:48 | Per Uddénsväg 15 | Timrå | 482 | 317 | 799 | 1,5 |
| 100 | Överväxeln 41) | Strömgatan 10 | Tingsryd | 498 | 144 | 642 | 0,7 |
| 101 | Mejseln 11) | Metallgatan 1 | Tranås | 515 | 179 | 694 | 1,6 |
| 102 | Tankbilen 4 | Fraktvägen 15 | Trelleborg | 622 | 227 | 849 | 4,9 |
| 103 | Bilen 41) | Bilprovarevägen 9 | Trollhättan | 790 | 174 | 964 | 2,1 |
| 104 | Backliden 31) | Gräskärrsvägen 17 | Uddevalla | 614 | 252 | 866 | 2,6 |
| 105 | Kabeln 1 | Mätarvägen 8 | Umeå | 1 154 | 459 | 1 613 | 6,1 |
| 106 | Librobäck 3:51) | Hållnäsgatan 2 | Uppsala | 1 355 | 457 | 1 812 | 9,8 |
| 107 | Årsta 37:21) | Edvard Berlingsgatan | Uppsala | 485 | 296 | 781 | 5,7 |
| 108 | Fräsen 3 Grönalid 3:41) |
Vammargatan 2A | Valdemarsvik | 192 | 96 | 288 | 0,6 |
| 109 | Kontrollanten 11) | Fabriksvägen 4 | Vansbro | 395 | 147 | 542 | 0,4 |
| 110 | Slättelund 21) | Heljevedsvägen 2 | Vara | 579 | 228 | 807 | 2,8 |
| 111 | Slättelundsvägen 6 | Vetlanda | 499 | 237 | 736 | 2,5 | |
| 112 | Ratten 1 Fönstersmygen 11) |
Fordonsgatan 1 | Vilhelmina | 480 | 70 | 550 | 0,2 |
| 113 | Trym 51) | Spegelgatan 2 | Vimmerby | 491 | 155 | 646 | 2,2 |
| 114 | Sandskäddan 31) | Tenggrenstorpsvägen 9 | Vänersborg | 522 | 227 | 749 | 1,8 |
| 115 | Västerås 71) | Margretelundsvägen 5 | Värnamo | 422 | 166 | 588 | 2,4 |
| 116 | Tunbytorp 111) | Folkparksvägen 52 | Västervik | 440 | 178 | 618 | 1,3 |
| 117 | Trafikanten 11) | Friledningsgatan 5 | Västerås | 926 | 561 | 1 487 | 5,7 |
| 118 | Hjalmar Petris väg 26 | Växjö | 1 030 | 399 | 1 429 | 10,2 | |
| 119 | Maskinisten 2 Furuhällsvallen 41) |
Dragongatan 43 | Ystad | 453 | 222 | 675 | 2,2 |
| 120 | Furuhällsvägen 4 | Åmål | 271 | 116 | 387 | 0,8 | |
| 121 | Mallberget 1:39 | Hammargatan 7 | Ånge | 393 | 148 | 541 | 0,7 |
| 122 123 |
Vargen 23 Jeepen 2 |
Vattugatan 7 Bäckgatan 14 |
Åsele Åtvidaberg |
160 304 |
80 124 |
240 428 |
0,2 1.0 |
| 124 | Släggan 11) | Industrigatan 2 | Älmhult | 564 | 171 | 735 | 1,5 |
| 125 | Älvsbyn 24:38 | Förrådsgatan 5 | Älvsbyn | 278 | 132 | 410 | 0,5 |
| 126 | Älvdalen 61) | Älvdalsgatan 5 | Ängelholm | 715 | 386 | 1 101 | 5,3 |
| 127 | Kontrollanten 51) | Åbyvägen 7 | Örebro | 951 | 261 | 1 212 | 4,9 |
| 128 | Lödtennet 51) | Filarevägen 17 | Örebro | 471 | 310 | 781 | 3,4 |
| 129 | Högland 36:22 | Hästmarksvägen 8 | Örnsköldsvik | 814 | 302 | 1 116 | 3.0 |
| 130 | Släpvagnen 5 | Chaufförvägen 26 | Östersund | 1 011 | 465 | 1 476 | 5,5 |
| 131 | Fabriksvägen 5 | Östhammar | 396 | 127 | 523 | 1,4 | |
| 132 | |||||||
| Gammelbyn 1:741) | |||||||
| Turovaara 1:173 Totalt |
Energivägen 5 | Övertorneå | 305 75 996 |
131 44 790 |
436 120 786 |
0,4 324,1 |
1) Fastigheten har sålts under 2013.
Sagax intresseföretag Söderport förvärvade Bilprovningens rörelsefastigheter under 2012. Förvärvet omfattade 142 fastigheter över hela Sverige,totalt 123 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 422 000 kvadratmeter mark. Lokalerna används för bilprovningsverksamhet. Fotona ovan är från Maden 6 i Sundbyberg som omfattar 1 400 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Sagax har ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömning av bolagets ställning presenterar Sagax vid varje rapporttillfälle bedömd intjäningsförmåga på årsbasis.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med ordinarie finansiell rapportering.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för
de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 22 % (26,3 %) schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
Indexuppräkningar och investeringar har medfört att hyresvärdet för vid årets ingång befintligt fastighetsbestånd har ökat med 30 miljoner kronor samtidigt som 260 miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd.
Under 2012 ökade vakansvärdet med 16,0 miljoner kronor till följd av att två av Sagax hyresgäster gick i konkurs. Valutaeffekt motsvarar –9 miljoner kronor i hyresvärde.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2013 | 31 dec 2011 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 901 | 838 |
| Vakans | –66 | –56 |
| Hyresintäkter | 835 | 782 |
| Fastighetskostnader | –117 | –117 |
| Driftnetto | 718 | 665 |
| Central administration | –38 | –34 |
| Resultatandel från intresseföretag | 48 | 27 |
| Finansnetto | –298 | –294 |
| Förvaltningsresultat | 430 | 364 |
| Skatt | –95 | –96 |
| Resultat efter skatt | 335 | 268 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 74 |
| – varav stamaktieägarna | 235 | 194 |
| 2009 | 2010 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2008 |
Förändring befintligt bestånd |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
31 dec 2009 |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
31 dec 2010 |
| Hyresvärde | 545 | 33 | 44 | 0 | 622 | 14 | –22 | 104 | –5 | 713 |
| Vakans | –22 | –4 | – | – | –26 | –10 | – | –8 | – | –44 |
| Hyresintäkter | 523 | 29 | 44 | 0 | 596 | 4 | –22 | 96 | –5 | 669 |
| Fastighetskostnader | –60 | –9 | –6 | 0 | –75 | –9 | 1 | –14 | 0 | –97 |
| Driftnetto | 463 | 20 | 38 | 0 | 521 | –5 | –21 | 82 | –5 | 572 |
| Central administration | –26 | –26 | –30 | |||||||
| Resultatandel från intresseföretag |
– | – | 29 | |||||||
| Finansnetto | –235 | –217 | –245 | |||||||
| Förvaltningsresultat | 202 | 278 | 326 | |||||||
| Skatt | –53 | –73 | –86 | |||||||
| Resultat efter skatt | 149 | 205 | 240 | |||||||
| varav tillkommer – preferensaktieägarna – stamaktieägarna |
30 119 |
41 164 |
74 166 |
|||||||
| Investeringar och avyttringar |
209 | 447 | –6 | 180 | 992 | –73 |
| 2011 | 2012 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
31 dec 2011 |
Förändring befintligt bestånd |
Valuta effekt |
Fastighets förvärv |
Fastighets försäljningar |
1 jan 2013 |
| Hyresvärde | 18 | –1 | 128 | –19 | 838 | 50 | –9 | 31 | –8 | 901 |
| Vakans | –10 | – | –2 | – | –56 | –10 | 0 | –0 | – | –66 |
| Hyresintäkter | 8 | –1 | 125 | –19 | 782 | 40 | –9 | 31 | –8 | 835 |
| Fastighetskostnader | 0 | – | –21 | 1 | –117 | –0 | +0 | –1 | 1 | –117 |
| Driftnetto | 8 | –1 | 104 | –18 | 665 | 39 | –9 | 30 | –7 | 718 |
| Central administration | –34 | –38 | ||||||||
| Resultatandel från intresseföretag |
27 | 48 | ||||||||
| Finansnetto | –294 | –298 | ||||||||
| Förvaltningsresultat | 364 | 430 | ||||||||
| Skatt | –96 | –95 | ||||||||
| Resultat efter skatt | 268 | 335 | ||||||||
| varav tillkommer – preferensaktieägarna – stamaktieägarna |
74 194 |
100 235 |
||||||||
| Investeringar och avyttringar |
136 | 1 421 | –246 | 260 | 203 | –68 |
Sagax skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 360 miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för 2012. Underskottsavdragen minskade med 111 miljoner kronor under 2012.
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt avses skatt som skall betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt avses framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgick till 360,0 (470,6) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2012, vilket motsvarar en uppskjuten skattefordran om 79,3 miljoner kronor. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag minskade med 110,6 miljoner kronor under 2012. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen är begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolagen. Begränsande faktorer kan vara bolagens hemvist i olika länder och tidsbegränsade koncernbidragsspärrar.
Den aktuella skatten påverkas även av avdragsgilla avskrivningar vilka sker i deklarationen, direktavdrag för vissa investeringar, avsättningar till obeskattade reserver och andra skattemässigt skattepliktiga eller avdragsgilla intäkter respektive kostnader. Den uppskjutna skatten påverkas av till exempel förändrade underskottsavdrag och värdeförändringar på fastigheter respektive finansiella instrument.
I not 12 på sidan 114 redogörs för Sagax skattekostnad och i not 14 på sidan 116 redogörs för Sagax uppskjutna skatteskulder och skattefordran.
Vid infarten till Stockholm, där Essingeleden (E4/E20) möter Södra länken, ligger Sagax fastighet Varubalen 3 med närhet till spårbunden trafik som pendeltåg och tvärbana. På bilden syns även fastigheterna Lagerhuset 3, Lagret 1, Packrummet 9-12, Varuhissen 1, Vreten 23 och Vreten 24 vilka ägs av Sagax intressebolag Söderport.
Sagax utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
Hyresmarknaden för lokaler för lager och lätt industri i Stockholmsregionen, som är Sagax största enskilda marknad och svarar för 47 % av koncernens hyresintäkter, karaktäriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig löptid på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet även om detta kan medföra något lägre omedelbar intjäning. Detta är av särskilt stor vikt i förhållande till större hyresgäster. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Sagax förvärvar fastigheter.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi med långa hyresavtal reducerar denna risk under överskådlig framtid. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex (KPI) i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. 99 % av Sagax kontrakterade hyror var vid årsskiftet kopplade till KPI eller liknande index.
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god finansiell ställning.
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilket tidigare täckts av hyresgäster.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värderingföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäktsoch kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar
har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden.
För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan till följd av förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nominella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 5 349 miljoner kronor i nominellt belopp vid årsskiftet.
De finansiella derivaten marknadsvärderas varje kvartal och värdet på dessa påverkas av de finansiella marknadernas förväntningar på utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid. Värdeförändringarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen och som en skuld i balansräkningen men är inte kassaflödespåverkande. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
För att förstå värderingseffekterna på Sagax räntederivat vid förändringar av de underliggande swapkurvorna redovisas i diagrammet nedan effekterna på Sagax resultat före skatt vid en simulerad parallellförskjutning med till exempel +1,0 procentenhet (100 baspunkter) av de underliggande swapkurvorna. Allt annat lika, skulle detta medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 274 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 procentenhet skulle medföra en negativ omvärdering med –294 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretaget Söderport beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1,0 procentenhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering av Sagax räntederivat med 355 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1,0 procentenhet medför en omvärdering med –388 miljoner kronor.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder.
Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax har finansiella åtaganden (covenants). Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och inget refinansieringsbehov under 2013 eller 2014, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Koncernen hade dessutom outnyttjade kreditfaciliteter om totalt 600 miljoner kronor vid årsskiftet, i form av kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor samt en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor vilken står till Sagax förfogande till och med maj 2014. Sagax har följaktligen en god betalningsförmåga.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Finansiering, se sidan 46 Räntederivatavtal, se sidan 50
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och räntetak. Per 31 december 2012 uppgick de räntebärande skulderna till 6 300 (6 557) miljoner kronor.
En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle med kapitalstrukturen den 31 december 2012 påverkat räntekostnaderna med 22,3 (9,0) miljoner kronor om året med beaktande av Sagax räntederivat. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 4,5 %, vilken är strikeräntan för flertalet av Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 3,5 (15,5) miljoner kronor för varje tillkommande procentenhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet påverkat räntekostnaderna med 63,0 (65,6) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 5,2 (4,3) år. Detta innebär att Sagax förvaltningsresultat endast påverkas i begränsad utsträckning vid förändringar i det allmänna ränteläget.
Sagax äger 31 fastigheter i Finland och 4 fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Den 31 december 2012 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 1 875 (1 528) miljoner kronor. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland uppgick vid samma tidpunkt till 2 680 (2 404) miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 647 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen.
Sagax äger även en fastighet i Danmark. Marknadsvärdet på fastigheten i Danmark uppgick till 20 miljoner kronor. Fastigheten var obelånad vid årsskiftet.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolagets tillväxt har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning.
Sagax har haft låg personalomsättning under de senaste åren. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar löpande med att utveckla bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan påverka Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att förvärva.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljörisker.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom fem, och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall ersättas av hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
| Förändring | Effekt på förvaltningsresultat, Mkr | |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 9,0 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 8,2 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1,2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) | +/–1 %-enhet | –/+ 9,0 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) | +/–1 %-enhet | –/+ 63,0 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/–10 % | +/– 14,5 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2013 | +/–10 % | +/– 4,0 |
| Förändring | Effekt på resultat före skatt, Mkr | |
| Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde | +/– 1 % | +/– 93,9 |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) | +/–1 %-enhet | +355/–388 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 6,3 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Inklusive Sagax resultatandel från intresseföretag. Omvärdering påverkar ej Sagax kassaflöde.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda
i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning.
Enligt miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan som verksamheten orsakar. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken men har ändå ett miljöansvar vilket består i att genomföra kontroller och rapportera till myndigheter. Sagax bevakar även att hyresgästerna inte bedriver sin verksamhet i strid med gällande lagstiftning eller myndighetstillstånd.
Det finns tydliga finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning. Sagax ambition är att aktivt arbeta med att minska negativa effekter på miljön
som uppstår i de fastigheter som ägs av bolaget och att verka för god hushållning av ändliga naturresurser och en skonsam miljöpåverkan. Sagax bedömer att följande tre områden har störst miljöpåverkan:
Negativ miljöpåverkan i Sagax fastigheter uppstår främst vid energianvändning för uppvärmning av fastigheterna. Sagax kan reducera negativ miljöpåverkan i fastigheterna genom att till exempel minska beroendet av fossila bränslen, öka energiåtervinningen vid uppvärmning samt minska elförbrukningen. I nedanstående stapeldiagram framgår att uppvärmning med olja har minskat i Sagax fastighetsbestånd under perioden 2009-2012 samtidigt som uppvärmning med främst fjärrvärme har ökat i fastighetsbeståndet. Fjärrvärme utgör uppvärmningskälla i 69 % av Sagax fastighetsbestånd.
För Sagax som fastighetsägare åligger det att energideklarera de byggnader där lagkrav på sådana deklarationer finns. Sagax fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri- och verkstadsbyggnader, vilka är undantagna från kravet om energideklaration. Sagax upprättar ändå energideklarationer som en del av energianalysen för fastigheter där energibesparingspotential bedöms finnas eller där större investeringar i till exempel uppvärmning eller ventilation behöver göras.
De flesta av Sagax hyresgäster, motsvarande 57 % av uthyrningsbar area, står själva för abonnemangen för värmeförsörjning och Sagax vidarefakturerar 85 % av de kostnader som bolaget ändå står för. Det är viktigt att finna lösningar där vinster från energibesparingar kan fördelas mellan Sagax och hyresgästen för att skapa incitament till förändringar.
Sagax genomför energianalyser av utvalda fastigheter i syfte att hitta ytterligare energibesparande åtgärder. Energianalyserna utmynnar i åtgärdsförslag med uppskattade investeringskostnader. De hittills vanligaste effektiviseringsåtgärderna är installation av ventilationsaggregat med ökad återvinning och förbättrad styr- och reglerutrustning, byte av belysningsarmaturer och belysningsstyrning samt installation av nya miljövänliga uppvärmningskällor.
Den enklaste åtgärden för att minska energiförbrukningen är i ett första steg att optimera drifttider för ventilation. Sagax försöker löpande att bistå hyresgästerna med denna typ av åtgärd. Utöver detta är en effektiv åtgärd även att utvärdera uppvärmningskällorna och byta ut dessa när effektivitetsvinster kan göras.
I Kugghjulet 3 i Huddinge repareras och servas bussar av Volvo Truck Center. Fastighetens tre gamla luftbehandlingsaggregat (verkstadshall, omklädningsrum samt kontor, matsal och lager) har bytts ut mot nya aggregat med värmeåtervinning och kanalsystemen har rengjorts för såväl frånluft som tilluft. För kundmottagning och verkstadskontor har kyld tilluft installerats. Investeringskostnaden har varit 5,1 miljoner kronor och anläggningen togs i drift efter sommaren 2012. Som framgår av stapeldiagram nedan har värmeförbrukningen i fastigheten minskat kraftigt under de två sista kvartalen 2012 jämfört med motsvarande perioder 2011. Minskningen motsvarar 80 % för det tredje kvartalet samt 50 % för det fjärde kvartalet. Till detta skall även läggas en minskad elförbrukning för de nya luftbehandlingsaggregaten. I samband med denna och andra investeringar i fastigheten har hyresavtalet förlängts med justerad hyra och hyrestillägg.
Investeringar i nya värmesystem är lönsamma samtidigt som de bidrar till att minska utsläppen av koldioxid. Ett modernt kraftvärmeverk omvandlar mer än 90 % av energin i bränslet till el och värme. Sagax avser att successivt fortsätta konvertera fastigheter med oljeuppvärmning till annan värmekälla.
Uppvärmning av byggnader står för en stor del av samhällets energiförbrukning. Denna energiförbrukning säsongsvarierar mycket. Hur stor variationen är beror på vintersäsongens genomsnittstemperatur. En fastighets elförbrukning för andra ändamål än eventuell uppvärmning är vanligen lägre och har inte alls samma säsongsvariation som energiåtgången för uppvärmning. Detta gäller för bostads-, lager- och kontorsfastigheter. För industrifastigheter kan naturligtvis energiåtgången för elkraft vara väsentligt högre än för uppvärmning beroende på industriprocessen.
I många industrier kan också spillenergi från processen användas till uppvärmningen. Den förhållandevis stora andelen träflis som uppvärmningskälla, 9 %, utgörs av spill i trähustillverkarna Myresjöhus och Trivselhus produktion. 28 % av lokalarean i marknadsområde Övriga Sverige värms upp med hjälp av träflis. Oljeeldad uppvärmning finns i 15 av Sagax fastigheter vilket utgör 19 % av lokalarean. I de fall oljeeldade fastigheter ligger i närheten av utbyggt fjärrvärmenät undersöks möjligheten att konvertera till fjärrvärme. Som framgick av diagram på föregående uppslag har uppvärmning med
olja minskat i Sagax fastighetsbestånd under perioden 2009-2012 samtidigt som uppvärmning med främst fjärrvärme har ökat kraftigt i fastighetsbeståndet.
I Stockholm, Helsingfors och Övriga Finland är fjärrvärme den dominerande uppvärmningskällan. Fjärrvärme utgjorde vid årsskiftet uppvärmningskälla i 69 % av Sagax samlade fastighetsbestånd.
De vanligaste skadliga ämnen Sagax hanterar i befintliga fastigheter är PCB, asbest och olika köldmedier.
PCB finns främst i fogmassor, isolerrutor och i vissa golvbeläggningar. För Sagax del gäller att industribyggnader uppförda mellan åren 1956 och 1973 skall inventeras och saneras senast 30 juni 2013. Sagax har 45 byggnader (33 %) uppförda under dessa år. Fastigheterna har undersökts och åtgärdats vid behov.
Vid ombyggnationer undersöks alltid förekomsten av asbest. Asbest kan förekomma i golv och ventilationssystemet som isolering. All asbest tas regelmässigt bort enligt särskild ordning och destrueras.
För köldmedier i anläggningar där Sagax är ägare ansvarar bolaget för de återkommande besiktningar som görs. Sagax har serviceavtal med ackrediterade kontrollorgan vilka utför de årliga kontrollerna. Köldmedium återfinns i kyl- och frysanläggningar, värmepumps- och klimatanläggningar. Eventuella anmärkningar vid kontrollerna under 2012 har åtgärdats.
Sagax låter regelmässigt genomföra miljöanalyser av de fastigheter som bolaget förvärvar. Sagax genomför primärt så kallade Fas I-undersökningar. Dessa undersökningar genomförs med hjälp av specialiserade konsulter. En Fas I-undersökning omfattar sökningar i offentliga databaser, besök på fastigheten samt intervjuer med hyresgäster och myndigheter. Fas I-undersökningen sker i syfte att bedöma risken för förekomsten av eventuella miljöbelastningar. Bedöms det att miljöbelastningar kan förekomma görs en så kallad Fas II-undersökning i vilken till exempel provtagning i mark och grundvatten sker i syfte att fastställa fastighetens eventuella miljöskulder.
Resultatet av de analyser som genomförts vid fastighetsförvärv under 2012 har varit tillfredsställande.
Lagen om obligatorisk ventilationskontroll, OVK, tillkom för att komma till rätta med brister i inomhusklimat. Som fastighetsägare har Sagax ansvar för att fastigheten blir OVK-besiktigad och åtgärdad om behov finns. Bland annat kontrolleras:
I hyresavtal där hyresgästen själv ansvarar för drift och underhåll, så kallade triple netavtal, kan avtalas om att hyresgästen är den som praktiskt skall genomföra arbetet. Ansvaret kan dock inte avtalas bort.
Bränder i fastigheter orsakar årligen skador för mångmiljonbelopp. Elfel utgör den största enskilda brandorsaken. För att möta det ökade antalet elrelaterade bränder i Sverige bildades redan 1925 Elektriska Nämnden. Nämndens uppgift är att auktorisera besiktningsmän samt revisionsbesiktiga elanläggningar. De försäkringsbolag som verkar på
den svenska marknaden kräver regelbunden revisionsbesiktning av elanläggningen på försäkringsobjekt över en viss storlek. Revisionsbesiktningen innebär att en besiktningsingenjör regelbundet, 1–5 års intervall beroende på verksamhetens art och typ av elanläggning, kontrollerar elanläggningen och dokumenterar resultatet.
Vid de besiktningar som genomförts inom Sagax fastighetsbestånd under 2013 har fastigheterna efter genomfört åtgärdsprogram blivit godkända.
I Sverige har ett antal miljöklassningssystem fått fäste. De fyra största systemen är Green Building, Breeam, LEED och Miljöbyggnad (före detta Miljöklassad Byggnad), samtliga med olika uppbyggnad.
Green Building fokuserar endast på byggnadens energiförbrukning och kan appliceras på både nybyggda och äldre byggnader. Sagax fastighet Rosersberg 11:105 i Upplands Väsby är uppförd som en Green Building och har ett BBR-krav om 100 kWh/m2 Atemp (Atemp är den golvarea vilken uppvärms till mer än 10˚C) vilket ger ett energikrav för Green Building om 75 kWh/m2 Atemp. Faktiskt utfall för 2011 visar på en energiförbrukning om 32,5 kWh/m2 Atemp, det vill säga 77,5 % under BBR. Koncernbolaget Sagax Rosersberg AB är partner i Europeiska GreenBuilding Programmet.
Utöver Rosersberg 11:105 har Sagax inga fastigheter som klassificerats enligt något av systemen ovan. Då flertalet av hyresgästerna inom fastighetsbeståndet har enskilt ansvar för mediaabonnemangen ligger möjligheten att påverka energiförbrukning i hög grad hos hyresgästerna. På grund av detta har det hittills inte fokuserats på miljöklassningar då detta varit svårt att administrera. Sagax fokus i miljö- och energifrågor ligger istället på möjliga energieffektiviserande åtgärder inom fastighetsbeståndet. I samband med större till- och ombyggnationer undersöks möjligheten till värmeåtervinning i de fall det saknas, utbyte av uppvärmningssystem, mer energieffektiv belysning och liknande åtgärder då besparingspotentialen ofta är betydande. Sagax erfarenhet är att det ofta finns goda möjligheter att tillsammans med hyresgäster åstadkomma lägre driftkostnader samtidigt som miljöbelastningen kan minskas.
Sagax aktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick till 4 009 (3 201) miljoner kronor den 31 december 2012. Antalet aktieägare uppgick till 6 814 (5 774).
Sista betalkurs den 31 december 2012 för Sagax stamaktie uppgick till 188,50 (165,00) kronor. Under 2012 har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 13 (15) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 5 % (12 %) och den genomsnittliga handelsvolymen till 0,5 (1,2) miljoner kronor per dag. Vid en jämförelse mot utvecklingen för Carnegie Real Estate Index (CREX) under 2012 kan konstateras att indexet steg med 15 % under året samtidigt som börskursen för Sagax stamaktie steg med 14 %.
Betalkursen den 31 december 2012 för Sagax preferensaktie uppgick till 29,60 (26,50) kronor. Under 2012 har preferensaktien varit föremål för i genomsnitt 33 (23) transaktioner per handelsdag. Omsättningshastigheten under året uppgick till 43 % (47 %) och den genomsnittliga handelsvolymen till 1,8 (1,9) miljoner kronor per dag.
Händelser efter årets utgång, se sidan 91
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
© SIX Telekurs
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 317 084 110 kronor och fördelades på 13 416 822 stamaktier av serie A och 50 000 000 preferensaktier. Vid årsskiftet fanns totalt 63 416 822 aktier i bolaget.
Kvotvärdet per aktie var 5,00 kronor. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Under 2012 emitterades totalt 12 747 978 preferensaktier genom en riktad nyemission. Sagax aktier har varit upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholm sedan 2007. Aktierna handlas på Mid Cap (symbol SAGA A och SAGA PREF).
Vid AB Sagax extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutades om fondemission av 134 168 220 stamaktier av serie B, för varje A-aktie erhöll aktieägarna 10 B-aktier. Det nya aktieslaget togs upp till handel den 8 april 2013 och är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid
Cap. Bolagets aktiekapital skall enligt den av den extra bolagsstämman beslutade bolagsordningen utgöra lägst 320 000 000 kronor och högst 1 280 000 000 kronor, vilket innebär lägst 160 000 000 aktier och högst 640 000 000 aktier. Det nya kvotvärdet per aktie uppgår till 1,75 kronor.
Sagax utdelningspolicy är att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, skall uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
I enlighet med denna utdelningspolicy föreslår styrelsen årsstämman 2012 att besluta om att utdelning skall ske med 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B. Den föreslagna utdelningen uppgår till sammanlagt 163,5 (128,2) miljoner kronor, inklusive preferensaktieutdelningen.
| Datum1) | Händelse | Ökning aktie kapital |
Totalt aktiekapital |
Ökning antal A-aktier |
Ökning antal B-aktier |
Ökning antal preferensaktier |
Ökning antal aktier |
Totalt antal stamaktier |
Totalt antal preferens aktier |
Totalt antal aktier |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2004-07-19 | Nyemission | 26 862 783 | 54 334 108 | 53 725 566 | – | – | 53 725 566 | 108 668 216 | – 108 668 216 | |
| 2004-09-13 | Nyemission | 2 | 54 334 110 | 4 | – | – | 4 | 108 668 220 | – 108 668 220 | |
| 2004-09-24 | Sammanläggning | – | 54 334 110 | –97 801 398 | – | – | –97 801 398 | 10 866 822 | – | 10 866 822 |
| 2005-06-17 | Nyemission | 5 000 000 | 59 334 110 | 1 000 000 | – | – | 1 000 000 | 11 866 822 | – | 11 866 822 |
| 2006-01-25 | Teckningsoptioner | 250 000 | 59 584 110 | 50 000 | – | 50 000 | 11 916 822 | – | 11 916 822 | |
| 2006-01-28 | Fondemission | 2 966 705 | 62 563 315 | – | – | 595 841 | 595 841 | 11 916 822 | 595 841 | 12 512 663 |
| 2006-02-21 | Riktad nyemission | 30 000 000 | 92 563 315 | – | – | 6 000 000 | 6 000 000 | 11 916 822 | 6 595 841 | 18 512 663 |
| 2006-05-17 | Riktad nyemission | 5 000 000 | 97 563 315 | – | – | 1 000 000 | 1 000 000 | 11 916 822 | 7 595 841 | 19 512 663 |
| 2006-12-22 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 117 563 315 | – | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 11 916 822 | 11 595 841 | 23 512 663 |
| 2007-07-09 | Teckningsoptioner | 552 500 | 118 115 815 | 110 500 | – | – | 110 500 | 12 027 322 | 11 595 841 | 23 623 163 |
| 2007-10-05 | Teckningsoptioner | 250 000 | 118 365 815 | 50 000 | – | – | 50 000 | 12 077 322 | 11 595 841 | 23 673 163 |
| 2007-12-28 | Apportemission | 1 820 000 | 120 185 815 | – | – | 364 000 | 364 000 | 12 077 322 | 11 959 841 | 24 037 163 |
| 2008-01-09 | Riktad nyemission | 15 000 000 | 135 185 815 | – | – | 3 000 000 | 3 000 000 | 12 077 322 | 14 959 841 | 27 037 163 |
| 2008-12-29 | Riktad nyemission | 652 175 | 135 837 990 | – | – | 130 435 | 130 435 | 12 077 322 | 15 090 276 | 27 167 598 |
| 2009-04-03 | Apportemission | 6 875 000 | 142 712 990 | – | – | 1 375 000 | 1 375 000 | 12 077 322 | 16 465 276 | 28 542 598 |
| 2009-04-14 | Apportemission | 700 000 | 143 412 990 | – | – | 140 000 | 140 000 | 12 077 322 | 16 605 276 | 28 682 598 |
| 2009-06-04 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 163 412 990 | – | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 12 077 322 | 20 605 276 | 32 682 598 |
| 2010-04-13 | Företrädesemission | 54 470 995 | 217 883 985 | – | – | 10 894 199 | 10 894 199 | 12 077 322 | 31 499 475 | 43 576 797 |
| 2010-04-13 | Riktad nyemission | 20 000 000 | 237 883 985 | – | – | 4 000 000 | 4 000 000 | 12 077 322 | 35 499 475 | 47 576 797 |
| 2010-07-09 | Riktad nyemission | 8 762 735 | 246 646 720 | – | – | 1 752 547 | 1 752 547 | 12 077 322 | 37 252 022 | 49 329 344 |
| 2010-11-09 | Teckningsoptioner | 256 875 | 246 903 595 | 51 375 | – | – | 51 375 | 12 128 697 | 37 252 022 | 49 380 719 |
| 2010-11-23 | Teckningsoptioner | 1 191 555 | 248 095 150 | 238 311 | – | – | 238 311 | 12 367 008 | 37 252 022 | 49 619 030 |
| 2010-12-17 | Teckningsoptioner | 1 066 405 | 249 161 555 | 213 281 | – | – | 213 281 | 12 580 289 | 37 252 022 | 49 832 311 |
| 2010-12-30 | Teckningsoptioner | 743 750 | 249 905 305 | 148 750 | – | – | 14 750 | 12 729 039 | 37 252 022 | 49 981 061 |
| 2011-01-27 | Teckningsoptioner | 885 625 | 250 790 930 | 177 125 | – | – | 177 125 | 12 906 164 | 37 252 022 | 50 158 186 |
| 2011-03-01 | Teckningsoptioner | 2 553 290 | 253 344 220 | 510 658 | – | – | 510 658 | 13 416 822 | 37 252 022 | 50 668 844 |
| 2012-12-21 | Riktad nyemission | 63 739 890 | 317 084 110 | – | – | 12 747 978 | 12 747 978 | 13 416 822 | 50 000 000 | 63 416 822 |
| 2013-03-26 | Fondemission2) | 28 689 713 | 345 773 824 | – | 134 168 220 | – | 134 168 220 147 585 042 | 50 000 000 197 585 042 |
1) Aktiekapitalutveckling är från och med 2004 då Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildades. Datum avser tidpunkt för registrering hos Bolagsverket.
2) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B.
Koncernens förändring av eget kapital, se sidan 97 Verksamhetshistoria, se sidan 8
Föreslagen utdelning motsvarar en tredjedel av förvaltningsresultatet med tillägg för utdelning avseende de nyemitterade preferensaktier som togs upp till handel den 27 december 2012.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande 2,00 kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla innestående belopp innan utdelning på stamaktierna sker. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Lämnas ingen preferensutdelning under ett visst år skall preferensutdelningen ackumuleras med 7 % årlig ränta till dess utdelning sker. Någon utdelning till stamaktieägare får inte lämnas förrän full utdelning till preferensaktieägarna inklusive ackumulerad utdelning och upplupen ränta, verkställts. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att lösa in preferensaktier för 35 kronor per aktie med tillägg för eventuellt ackumulerad preferensutdelning.
Upplöses bolaget skall preferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av 30 kronor och eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Sagax har två optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014 och 2012-2015.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stam | Förändring 2012 | Preferens | Förändring 2012 | Aktiekapital | Röster | |
| David Mindus med bolag | 3 997 222 | –331 254 | 775 | – | 6,3 % | 21,7 % |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 593 370 | 222 806 | 1 088 848 | 1 030 000 | 5,8 % | 14,7 % |
| Familjen Salén med bolag | 1 776 733 | 414 254 | 138 595 | – | 3,0 % | 9,7 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 752 141 | 12 289 | – | – | 1,2 % | 4,1 % |
| Banque Carnegie Luxembourg | 411 007 | 2 466 | 266 696 | –667 | 1,1 % | 2,4 % |
| Avanza Pension | 100 362 | –254 | 2 975 589 | –86 557 | 4,9 % | 2,2 % |
| Robur Realinvest | 250 000 | 100 000 | 636 103 | – | 1,4 % | 1,7 % |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 659 800 | –2 154 600 | 4,2 % | 1,4 % |
| Gårdarike Invest | 256 978 | – | – | – | 0,4 % | 1,4 % |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 74 135 | 8 154 | 1 665 229 | –37 218 | 2,7 % | 1,3 % |
| Sifonen | 165 000 | 7 165 | 10 033 | – | 0,3 % | 0,9 % |
| SEB S.A. | 83 550 | –16 600 | 817 445 | 544 950 | 1,4 % | 0,9 % |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | – | 499 999 | – | 0,9 % | 0,8 % |
| Lantbrukarnas Ekonomi | – | – | 1 338 084 | 958 084 | 2,1 % | 0,7 % |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 29 608 | – | – | 0,2 % | 0,7 % |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | – | 201 335 | – | 0,5 % | 0,7 % |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | – | – | – | 0,2 % | 0,7 % |
| Humle Småbolagsfond | 110 000 | – | – | – | 0,2 % | 0,6 % |
| Alcur | – | – | 1 041 497 | 217 878 | 1,6 % | 0,6 % |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | – | 57 559 | – | 0,2 % | 0,5 % |
| Delsumma | 11 125 393 | 448 634 | 13 397 587 | 471 870 | 38,7 % | 67,7 % |
| Övriga aktieägare | 2 291 429 | –448 634 | 36 602 413 | 12 276 108 | 61,3 % | 32,3 % |
| Totalt | 13 416 822 | – | 50 000 000 | 12 747 978 | 100,0 % | 100,0 % |
| – varav styrelse och medarbetare | 6 150 219 | 73 425 | 840 748 | –20 | 11,0 % | 33,9 % |
Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014 respektive maj 2015.
Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 114 904 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 0,9 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 7 maj 2013 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya stamaktier i maj 2016 för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter.
| Antal aktier Antal aktieägare |
Aktieägarkategori | Antal Röstandel |
Aktieägare per land | Antal | Röstandel | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 293 | Privatpersoner | Sverige | 6 406 | 91,4 % | ||
| 501–1 000 | 544 | bosatta i Sverige | 5 699 | 12,2 % | Luxemburg | 19 | 4,0 % |
| 1 001–2 000 | 463 | Privatpersoner | Storbritannien | 27 | 1,0 % | ||
| 2 001–5 000 | 578 | bosatta utomlands | 58 | 0,8 % | Norge | 17 | 0,9 % |
| 5 001–10 000 | 380 | Företag/institutioner i Sverige |
707 | 79,2 % | Danmark | 168 | 0,5 % |
| 10 001–50 000 | 408 | Företag/institutioner | Ryssland | 1 | 0,4 % | ||
| 50 001– | 148 | utomlands | 350 | 7,8 % | Övriga länder | 176 | 1,8 % |
| Totalt | 6 814 | Totalt | 6 814 | 100,0 % | Totalt | 6 814 | 100,0 % |
| 2012 31 dec |
2011 31 dec |
2010 31 dec |
2009 31 dec |
2008 31 dec |
2007 31 dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid årets utgång, kr | 188,50 | 165,00 | 170,00 | 88,00 | 34,90 | 73,25 |
| Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr | 23,68 | 22,67 | 19,13 | 15,79 | 12,46 | 8,18 |
| Kassaflöde1) per aktie efter utspädning, kr | 19,69 | 20,54 | 17,86 | 15,29 | 12,11 | 9,12 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 89,01 | 76,85 | 76,14 | 56,06 | 62,11 | 77,24 |
| EPRA NAV 1) | 163 | 140 | 118 | 89 | 98 | 98 |
| Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 | 9,0 |
| Börskurs/Kassaflöde2), ggr | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 | 8,0 |
| Börskurs/Eget kapital, % | 212 | 215 | 224 | 157 | 56 | 95 |
| Börskurs/EPRA NAV, % | 116 | 118 | 144 | 99 | 36 | 75 |
1) För definition, se sidan 140.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
| Utveckling1) | Sagax stamaktie | Sagax preferensaktie2) | Carnegie Real Estate Index3) | OMXS30 Index3) |
|---|---|---|---|---|
| 1 år | 13,9 % | 11,7 % | 15,2 % | 11,8 % |
| 2 år | 10,6 % | 12,5 % | –0,9 % | –4,4 % |
| 3 år | 114,6 % | 9,6 % | 41,9 % | 16,1 % |
| 4 år | 441,0 % | 31,0 % | 79,1 % | 66,8 % |
| 5 år | 157,8 % | 10,4 % | 20,1 % | 2,2 % |
| Volatilitet1) | Sagax stamaktie | Sagax preferensaktie | Carnegie Real Estate Index | OMXS30 Index |
| 1 år | 29,5 % | 8,8 % | 15,1 % | 19,0 % |
| 2 år | 30,2 % | 8,3 % | 18,9 % | 23,9 % |
| 3 år | 32,7 % | 8,6 % | 18,5 % | 22,5 % |
| 4 år | 37,0 % | 9,7 % | 20,4 % | 24,4 % |
| 5 år | 41,0 % | 10,9 % | 24,1 % | 28,3 % |
1) Per 28 december 2012.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax preferensaktie.
3) Carnegie Real Estate Index samt OMXS30 Index inkluderar inte återinvesterade utdelningar.
Remium är likviditetsgarant (market maker) åt Sagax på NASDAQ OMX Stockholm. Syftet är att främja en god likviditet i aktien samt säkerställa en låg spread mellan köp- och säljkurs i den löpande handeln. Enligt avtalet skall Remium för Sagax stamaktie ställa en köp- respektive säljvolym om vardera motsvarande minst 30 000 kronor i orderboken med en spread om maximalt 3,0 % mellan köpoch säljkurs. Motsvarande för preferensaktien är en köp- respektive säljvolym om vardera minst 400 aktier i orderboken med en spread om maximalt 2,0 % mellan köp- och säljkurs.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 23,68 (22,67) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 8,0 (7,3).
Eget kapital per stamaktie av serie A efter utspädning uppgick till 89,01 (76,85) kronor vid årsskiftet. Aktiekursen för stamaktien var 212 % (215 %) av det egna kapitalet per stamaktie, se historik i diagrammet nedan.
EPRA (European Public Real Estate Association) är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat satt standarden för nyckeltalet EPRA NAV (Net Asset Value). EPRA NAV används för att beräkna det långsiktiga substansvärdet och definieras som redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Som framgår av diagrammet nedan motsvarade börskursen för Sagax stamaktie 116 % av det långsiktiga substansvärdet vid utgången av 2012.
Det är viktigt att Sagax medarbetare tar ansvar samt känner sig delaktiga i verksamheten och att organisationen har en gemensam värde- och kunskapsgrund så långt detta är möjligt. En kompetent organisation är avgörande för bolagets utveckling.
Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm. 21 av 27 medarbetare var vid årsskiftet anställda av moderbolaget och placerade i Stockholm. Sex medarbetare var anställda av ett finskt dotterbolag med kontor i Helsingfors.
Bolagets fastighetsförvaltare leds av fastighetschefen. Ekonomiavdelningen leds av ekonomichefen. Bolaget har även en finanschef. Affärsutvecklingen leds direkt av verkställande direktören.
Koncernen bestod vid årsskiftet av 82 koncernföretag varav 17 med säte i Finland, ett med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Moderbolaget ägde 81 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger moderbolaget 50 % av intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Det är viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare för att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar. Personal- och kompetensutveckling är viktigt för Sagax då medarbetarna är en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer.
Utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidareutveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.
Sagax genomför även en årlig konferens med samtliga medarbetare närvarande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter
Verkställande direktör
Finanschef Affärsutveckling
diskuteras under två dagar. Syftet är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen, då det är viktigt att Sagax medarbetare tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten.
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en liten organisation. Av Sagax 27 medarbetare var 12 kvinnor och medelåldern uppgick till 38 år. Medelantalet anställda var under 2012 28 personer. Tre medarbetare lämnade Sagax och tre personer anställdes under året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras på sidan 81 i avsnittet om bolagsstyrningen.
Bolaget har en jämställdhetsplan. Sagax målsättning är att kvinnor och män ges samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Sagax inställning är att alla ska ges samma möjligheter oavsett kön, ålder, religion eller etnisk bakgrund.
Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Fastighetsskötsel och jour upphandlas på entreprenad i Stockholm och Helsingfors. Hyresgästerna utanför Stockholm och Helsingfors ansvarar själva för fastighetsskötseln, med undantag för Terminalen 10 i Karlskoga samt Kungsängen 32:8 i Uppsala.
Förvaltningsavdelning
Bolagsstyrning, se sidan 77 Styrelse, se sidan 84 Företagsledning, se sidan 86
Ekonomiavdelning
Fastighetschef Ekonomichef
OPERATIV STRUKTUR
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Nedan redogörs för de väsentliga bolagsstyrningssystemen. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq OMX regelverk för emittenter.
Bolagets firma är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget skall direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se avsnittet Bolagsordning.
Svensk kod för bolagsstyrning trädde i kraft den 1 juli 2005. Koden har reviderats dels den 1 juli 2008, dels den 1 februari 2010. Från och med den 1 juli 2008 är koden tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte alltid är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktiebolagslagen, börsernas noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknadsnämnden.
Styrelsen har valt att endast tillsätta två ledamöter i revisionsoch ersättningsutskotten istället för tre ledamöter i enlighet med koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sju ledamöter och att två ledamöter i utskotten bedömts vara mer ändamålsenligt.
Styrelsen har valt att endast träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktieägare.
Enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och avser bolagets finansiella rapportering.
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Sagax. Bolaget har en relativt liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entreprenad och en stor andel av hyresgästerna ansvarar själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Tyskland och i Danmark avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheten i Finland sköts från Sagax kontor i
Helsingfors. Kontroll och uppföljning av verksamheten sker från kontoret i Stockholm och bygger på principerna om uppföljning, tydlig ansvarsfördelning och begränsade mandat.
Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attestinstruktion och rapporteringsinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastigheter, finansiella derivat, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontrollaktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga och dokumenterade arbetsordningar och ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering granskas och analyseras väsentliga resultat- och balansposter extra noggrant, riskhantering avseende dessa poster har högst prioritet. Avseende resultaträkningen är posterna främst hyresintäkter, finansiella poster samt värdeförändringar då dessa uppgår till väsentliga belopp och vad avser värdeförändringar i hög grad är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen är det främst fastigheter och räntebärande skulder som analyseras extra noggrant. Systemkontroller, processbeskrivningar och olika koncerninterna direktiv används för att undvika att felaktighet uppstår och för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter skall kunna uppstå.
Med organisation utomlands följer ett behov av att samordna administrativa rutiner och system för att inte kontrollmiljön skall försämras. Sagax har därför samma system och rutiner på Stockholmskontoret som på Helsingforskontoret. Bägge organisationerna arbetar med samma IT-system, mot samma servrar och kontakterna är täta mellan de två kontoren.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla systemstödet för verksamheten.
Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal och bolagsledningen går årligen igenom regelverket med alla medarbetare. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstiftning, NASDAQ OMX Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporten för samtliga medarbetare efter att den har kommunicerats i enlighet med regelverket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet eller vid styrelsemöten med revisorernas närvaro.
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionskommittén skall bolagets revisorer rapportera direkt till revisionskommittén minst två gånger per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.
Sagax styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman 2012. Bolagets VD David Mindus är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Göran E Larsson, Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Göran E Larsson har av årsstämman 2012 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter, se sidan 84.
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt.
Ordföranden skall särskilt:
Styrelsen skall enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategidagar. Arbets
ordningen behandlar vilka frågor som alltid skall behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Sagax styrelse hade 16 protokollförda möten under år 2012 varav ett konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under 2012 har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av prognoser och delårsrapporter. Styrelsen har även informerats om det aktuella affärsläget. Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att diskutera bolagets framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter. Nedan presenteras en förenklad bild av hur styrelsearbetet i Sagax fortskrider under ett år och vilka frågor som alltid skall avhandlas på de styrelsemöten som arbetsordningen omnämner.
Sagax har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle.
Styrelsen skall vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.
På förslag av bolagets valberedning beslöt årsstämman att uppdra åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare, enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2012 som vardera skall utse en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages senast sex månader före årsstämman 2013.
Valberedningen som tillkännagavs 26 oktober 2012 har följande sammansättning:
Valberedningen har inför årsstämman 2013 haft ett protokollfört sammanträde.
Styrelsen har vid konstituerande styrelsemötet den 4 maj 2012 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Göran E Larsson och Staffan Salén. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningsutskottets arbete. Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet har haft ett protokollfört sammanträde avseende ersättningar för 2012, samt ett antal avstämningar via telefon och e-mail under året. Utskottets redovisning över dess utvärdering av ledande befattningshavare finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 4 maj 2012 och består av Johan Thorell och Göran E Larsson. Revisionsutskottet avser att träffa bolagets revisorer vid tre tillfällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisionsutskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft två protokollförda sammanträden med revisorerna under 2012, samt ett protokollfört sammanträde under 2013. Under dessa sammanträdanden har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats och diskuterats. Revisorernas iakttagelser och synpunkter har sedan vidarerapporterats till styrelsen.
Revisorerna skall granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna skall närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna skall efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januari-september 2012 och avlämnat en granskningsrapport avseende den finansiella delårsinformationen för perioden. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om ett år.
Årsstämman 2012 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som huvudansvarig påskrivande revisor samt auktoriserade revisorn Magnus Fredmer som ytterligare påskrivande revisor för tiden fram till årsstämman 2013. Jonas Svensson har varit revisor i Sagax sedan 2007 och Magnus Fredmer sedan 2012.
Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i Sagax under 2012 och vid ett tillfälle under 2013.
Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar NASDAQ OMX Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.
Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till VD-instruktion, instruktion för ekonomisk rapportering, attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies skall göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål.
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Sagax skall bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Sagax får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet skall ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och
administrativa regler och skall även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax bolag omfattas av finanspolicyn.
Syftet med Sagax informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn skall följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Sagax bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insidertransaktioner till Sagax verkställande direktör.
Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att tillvarata affärsmöjligheter. Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive preferensutdelningen, lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
Preferensaktieägare skall enligt Sagax bolagsordning ha förtur till en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. Preferensutdelningen utbetalas kvartalsvis med 0,50 kronor.
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. Sagax målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, Johan Thorell, Ulrika Werdelin
och Johan Cederlund är oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning i förhållande till Sagax, bolagsledningen samt dess huvudägare. David Mindus, som är verkställande direktör i Sagax, innehar mer än 10 % av rösterna och anses därmed som beroende i förhållande till bolaget. Även Staffan Salén representerar mer än 10 % av rösterna och betraktas som beroende i förhållande till bolaget. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid efter uppsägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5, sidan 111.
Vid årsstämman den 4 maj 2012 beslutades att arvoden utgår med sammanlagt 1 100 000 kronor, fördelat med 275 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Årsstämman 2012 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare:
"Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsäg
ningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det."
AB Sagax har följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. Styrelsen föreslår årsstämman 2013 att motsvarande riktlinjer även skall gälla framledes.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. För närvarande har det med hänsyn till ägarkretsen inte bedömts motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta presentationer till annat språk.
Vid AB Sagax årsstämma den 4 maj 2012 beslutades:
serie B, som medför 1/10 röst per aktie. De aktier som tidigare benämnts stamaktier skall fortsättningsvis benämnas stamaktier av serie A.
sådana utgivits), preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Vid extra bolagsstämma i AB Sagax den 12 december 2012 beslutades att godkänna styrelsens förslag om vinstutdelning, i enlighet med vad som stipuleras i bolagsordningen, för de nya preferensaktier som styrelsen emitterade med stöd av bemyndigande från årsstämman 2012. Av den av årsstämman beslutade utdelningen om 2,00 kronor per befintlig preferensaktie kvarstod vid tidpunkten för den extra bolagsstämman ett belopp om 1,00 krona per befintlig preferensaktie att utbetalas. Den extra bolagsstämman beslutade att vinstutdelning skall betalas ut även för nyemitterade preferensaktier som registreras efter årsstämman den 4 maj 2012 och att utdelning om 1,00 krona per nyemitterad preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per nyemitterad preferensaktie skulle genomföras. Som avstämningsdagar för utdelning på nyemitterade preferensaktier beslutade bolagsstämman fredagen den 28 december 2012 och torsdagen den 28 mars 2013.
Vid extra bolagsstämma i AB Sagax den 19 mars 2013 beslutades om en fondemission av 134 168 220 nya stamaktier av serie B varvid en stamaktie av serie A berättigar till tio nya stamaktier av serie B. Bolagsstämman beslutade även om erforderliga ändringar av bolagsordningen för genomförandet av fondemissionen. Besluten innebar att Sagax aktiekapital totalt ökade med 28,7 miljoner kronor. Stamaktierna av serie B medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats hos Bolagsverket och aktierna införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB.
Inför årsstämman den 7 maj 2013 föreslår styrelsen att årsstämman beslutar om:
Kallelse till stämman med beslutsförslag finns presenterad på sidan 136.
Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman:
Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004. Ledamot av ersättnings- och revisionsutskotten. Född 1943.
Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i ReadSoft AB, Aqeri Holding AB och vice styrelseordförande i Avega Group AB. Styrelseledamot i bland annat Header Compression Sweden Holding AB, Habia Cable AB. Senior Advisor i Evli Bank.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för bland annat Effnet Group AB, Micronic Laser Systems AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interforward AB, Salén & Wicander Marin AB och Ferag Inc. Tidigare styrelseordförande i bland annat Bygg-Oleba Olle Engqvist AB, QlikTech International AB, Tidningstryckarna Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB, Sandrew Metronome AB, Standard Radio AB och Stiftelsen Hildur Nordins Minnesfond.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 102 400 stamaktier serie A, 1 024 000 stamaktier serie B och 201 335 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokatfirman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Inget aktieinnehav i AB Sagax.
Styrelseledamot sedan 2007. Född 1969.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Avito Holding AB och arbetar för Avito i Ryssland (har även andra styrelseuppdrag i Avitogruppen). Styrelseledamot i Matterhorn Advisors AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Kontakt East Holding AB och Remium AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 122 500 stamaktier serie A och 1 225 000 stamaktier serie B.
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Född 1972.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Hemsö Fastighets AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Beroende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 3 953 514 stamaktier A, 39 535 140 stamaktier B, 821 preferensaktier och 300 000 stamaktieterminer (sälj). Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av ersättningsutskottet. Född 1967.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i eWork Scandinavia AB, Amapola AB och Fredells Trävaru AB. Styrelseledamot i bland annat Westindia AB, Direktflyg AB, Strand Kapitalförvaltning AB, Landauer Ltd och SNS (Studieförbundet Näringsliv och Samhälle).
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktionschef för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 1 776 733 stamaktier serie A, 17 767 330 stamaktier serie B, 78 595 preferensaktier och 100 000 stamaktieterminer (sälj).
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Född 1970.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Fastighets AB Bromma Center Södra, Tagehus Holding AB, Rindi Energi AB och Cassandra Oil AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 101 627 stamaktier serie A, 1 016 270 stamaktier serie B och 499 999 preferensaktier.
Styrelseledamot sedan 2010. Född 1969.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Nuvarande befattning: Rådgivare och projektledare inom den finansiella sektorn.
Arbetslivserfarenhet: Senast COO för The Lapithus Group som förvaltar låneportföljer för the European Principal Finance Fund (EPF), en av de fonder som administreras av amerikanska Apollo Capital Management, som bland annat investerar i private equity och fastighetslån. Tidigare Managing Director på Goldman Sachs International, COO i Europa för Goldman Sachs Principal Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine Partners fonder.
Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i AB Sagax: 24 661 stamaktier serie A och 246 610 stamaktier serie B.
per 16 april 2013.
Sagax styrelse består av Johan Thorell, Filip Engelbert, Göran E Larsson, David Mindus, Ulrika Werdelin, Johan Cederlund och Staffan Salén.
| Deltagande av totalt antal styrelsemöten | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Uppdrag | Invald | Oberoende1) | Ersättning, kr | Styrelsemöten | Ersättningskommitté | Revisionskommitté | |
| Göran E Larsson | Ordförande | 2001 | Ja | 275 000 | 17 av 17 | 1 av 1 | 2 av 2 | |
| Filip Engelbert | Ledamot | 2007 | Ja | 165 000 | 17 av 17 | |||
| David Mindus | VD/ledamot | 2004 | Nej | – | 17 av 17 | |||
| Staffan Salén | Ledamot | 2004 | Nej | 165 000 | 17 av 17 | 1 av 1 | ||
| Johan Thorell | Ledamot | 2004 | Ja | 165 000 | 17 av 17 | 2 av 2 | ||
| Ulrika Werdelin | Ledamot | 2010 | Ja | 165 000 | 17 av 17 | |||
| Johan Cederlund | Ledamot | 2010 | Ja | 165 000 | 17 av 17 |
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
Se sidan 76.
Fastighetschef för Sagax sedan 2010.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Senior Asset Manager på GE Capital Real Estate och fastighetschef på Fastighets AB Tornet.
Innehav i AB Sagax: 10 000 teckningsoptioner stamaktier serie A och 100 000 teckningsoptioner stamaktier serie B.
Född 1975. Finanschef och vice VD sedan augusti 2012.
Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Universitet.
Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker.
Innehav i AB Sagax: 33 411 stamaktier serie A, 334 110 stamaktier serie B, 400 000 stamaktieterminer (Köp) och 148 preferensaktier.
Aktieinnehavet omfattar eget, närståendes och närstående bolags innehav per 16 april 2013. Sagax har ett incitamentsprogram för alla medarbetare, vilket dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
Född 1980. Affärsutvecklare på Sagax
sedan 2007.
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Tekniska högskolan.
Arbetslivserfarenhet: Investeringsanalys och transaktioner inom fastighetssektorn.
Innehav i AB Sagax: 100 stamaktier serie A, 1 000 stamaktier serie B och 9 739 teckningsoptioner stamaktier serie A och 97 390 teckningsoptioner stamaktier serie B.
Ekonomichef för Sagax sedan 2004.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Arbetslivserfarenhet: Verkställande direktör för HSB Sverige AB och styrelseordförande i bland annat HSB Bank AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB Förvaltning AB och HSB Data AB.
Innehav i AB Sagax: 9 586 stamaktier serie A, 95 860 stamaktier, serie B, 10 300 teckningsoptioner stamaktier serie A, 103 000 teckningsoptioner stamaktier serie B och 44 preferensaktier.
Verkställande direktör för Sagax Finland Oy sedan 2007.
Utbildning: Diplomingenjör från Helsingfors Tekniska Högskola.
Arbetslivserfarenhet: Ansvarig för den finska verksamheten hos Addici Facility Management Oy och fastighetsförvaltare hos Sponda Abp.
Innehav i AB Sagax: 8 861 teckningsoptioner stamaktier serie A och 88 610 teckningsoptioner stamaktier serie B.
Sagax ledning består av Johan Hedander, Peter Larsen, Björn Garat, David Mindus, Jaakko Vehanen och Susanne Essehorn.
Nedan redovisas de transaktioner vilka genomförts under 2012-2013 av i Finansinspektionens insynsregister registrerade styrelsemedlemmar
och medarbetare i AB Sagax.
| Datum | Namn | Befattning | Köpt/Sålt | Värdepapper | Antal |
|---|---|---|---|---|---|
| 2013-04-15 | Ulrika Werdelin | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 246 610 |
| 2013-04-15 | Björn Garat | Vice VD | Fondemission | Aktie B | 334 110 |
| 2013-04-05 | Larsson, Göran E. | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 1 024 000 |
| 2013-04-05 | Thorell, Johan | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 1 016 270 |
| 2013-04-05 | David Mindus | VD | Fondemission | Aktie B | 39 535 140 |
| 2013-04-05 | Engelbert, Filip | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 1 225 000 |
| 2013-04-05 | Salén, Staffan | Styrelseledamot | Fondemission | Aktie B | 17 767 330 |
| 2013-04-05 | Larsen, Peter | Ekonomichef | Fondemission | Aktie B | 95 860 |
| 2013-02-15 | Ulrika Werdelin | Styrelseledamot | Köp | Aktie A | 24 661 |
| 2013-01-04 | David Mindus | VD | Försäljning | Aktie A | 59 500 |
| 2012-12-05 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 83 000 |
| 2012-08-27 | David Mindus | VD | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2012-08-27 | David Mindus | VD | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2012-08-20 | Björn Garat | Vice VD | Innehavsanmälan | Aktie A | 20 765 |
| 2012-08-20 | Björn Garat | Vice VD | Innehavsanmälan | Aktietermin A, köp | 20 000 |
| 2012-08-20 | Björn Garat | Vice VD | Innehavsanmälan | Aktietermin A, köp | 20 000 |
| 2012-06-18 | Staffan Salén | Styrelseledamot | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2012-06-18 | Staffan Salén | Styrelseledamot | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 5 000 |
| 2012-06-28 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 3 500 |
| 2012-06-18 | David Mindus | VD | Försäljning | Aktie A | 414 254 |
| 2012-06-08 | Peter Larsen | Ekonomichef | Köp | Teckningsoption A | 6 000 |
| 2012-06-08 | Johan Hedander | Affärsutvecklare | Köp | Teckningsoption A | 6 139 |
| 2012-06-08 | Jaakko Vehanen | VD Sagax Finland | Köp | Teckningsoption A | 5 461 |
| 2012-06-08 | Susanne Essehorn | Fastighetschef | Köp | Teckningsoption A | 5 000 |
| 2012-06-05 | Mikael Dahlberg | Koncerncontroller | Köp | Teckningsoption A | 4 250 |
| 2012-06-01 | David Mindus | VD | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 10 000 |
| 2012-06-01 | David Mindus | VD | Aktietermin | Aktietermin A, sälj | 10 000 |
| 2012-05-11 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 1 000 |
| 2012-05-11 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 750 |
| 2012-05-11 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 750 |
| 2012-05-11 | David Mindus | VD | Köp | Aktie A | 130 |
Född 1964.
Revisor i bolaget sedan 2012.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR
Övriga revisorsuppdrag är bland annat Castellum AB, Heba Fastighets AB, Jernhusen AB, Niam Fonder, AB Stockholmshem.
Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2012.
Född 1968.
Revisor i bolaget sedan 2007.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young och medlem i FAR.
Övriga revisorsuppdrag är bland annat ALM Equity, AtriumLjungberg, Besqab Projekt och Fastigheter AB, JM och Odd Molly.
Inget aktieinnehav i AB Sagax den 31 december 2012. Magnus Fredmer Jonas Svensson
| Belopp i miljoner kronor | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 824,1 | 783,2 | 644,4 | 566,3 | 491,4 |
| Övriga intäkter | 1,9 | 2,0 | 23,6 | 4,0 | 5,9 |
| Drift- och underhållskostnader | –65,6 | –62,2 | –55,0 | –38,3 | –31,2 |
| Tomträttsavgäld | –13,2 | –13,1 | –12,1 | –12,2 | –8,6 |
| Fastighetsskatt | –20,2 | –20,3 | –17,0 | –14,2 | –11,9 |
| Fastighetsadministration | –17,8 | –16,0 | –11,2 | –8,5 | –8,7 |
| Driftnetto | 709,1 | 673,5 | 572,7 | 497,2 | 436,8 |
| Central administration | –37,6 | –34,3 | –30,5 | –26,2 | –25,7 |
| Resultat från intresseföretag | 41,6 | –60,2 | 48,6 | 2,2 | –1,4 |
| – varav förvaltningsresultat | 42,7 | 24,0 | 18,8 | 2,2 | 1,1 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 13,0 | 12,4 | –9,8 | – | –2,5 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | –14,2 | –96,6 | 39,6 | – | – |
| Finansiella intäkter | 6,9 | 3,4 | 2,6 | 4,2 | 19,7 |
| Finansiella kostnader | –303,4 | –288,3 | –238,9 | –234,6 | –240,9 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 416,6 | 294,1 | 354,5 | 242,8 | 188,5 |
| – varav Förvaltningsresultat | 417,7 | 378,3 | 324,7 | 242,8 | 191,0 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | –0,8 | –5,8 | 0,8 | 0,5 | –19,9 |
| Finansiella instrument | – | 12,7 | –1,6 | –9,9 | 2,5 |
| Fordringar/andelar i intresseföretag | – | – | 23,1 | – | – |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
| Fastigheter | 134,4 | 129,5 | 174,9 | –244,6 | –127,9 |
| Finansiella instrument | –70,2 | –262,9 | 78,1 | 48,7 | –424,2 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | 34,1 | 12,1 | –42,3 |
| Resultat före skatt | 481,6 | 167,5 | 664,0 | 49,6 | –423,3 |
| Uppskjuten skatt | –116,0 | –31,8 | –165,2 | –8,4 | 248,7 |
| Aktuell skatt | 6,1 | –13,7 | –7,1 | –7,6 | –6,9 |
| Årets resultat | 371,7 | 121,9 | 491,7 | 33,7 | –181,5 |
| Omräkningsdifferenser | –26,7 | –6,8 | –20,6 | –2,3 | 4,2 |
| Totalresultat för perioden | 345,0 | 115,2 | 471,0 | 31,4 | –177,3 |
| Belopp i miljoner kronor | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | 2009-12-31 | 2008-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 9 360,8 | 8 925,5 | 7 495,5 | 6 381,9 | 6 019,8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 279,4 | 237,8 | 332,9 | 171,9 | 184,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 640,2 | 9 163,3 | 7 828,4 | 6 553,8 | 6 203,8 |
| Kassa och bank | 379,4 | 343,3 | 393,7 | 203,7 | 210,9 |
| Börsnoterade aktier | – | – | 126,5 | 113,7 | 51,1 |
| Övriga tillgångar | 116,6 | 82,7 | 76,1 | 54,9 | 67,8 |
| Summa omsättningstillgångar | 496,1 | 426,0 | 596,3 | 372,3 | 329,8 |
| Summa tillgångar | 10 136,2 | 9 589,3 | 8 424,7 | 6 926,1 | 6 553,6 |
| Eget kapital | 2 794,3 | 2 223,2 | 2 205,6 | 1 381,6 | 1 261,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 076,6 | 6 244,2 | 5 287,3 | 4 893,5 | 4 599,2 |
| Uppskjuten skatteskuld | 187,2 | 89,2 | 81,5 | 43,5 | – |
| Övriga långfristiga skulder | 523,3 | 455,8 | 232,0 | 303,9 | 390,7 |
| Summa långfristiga skulder | 6 778,1 | 6 789,1 | 5 600,8 | 5 240,9 | 4 989,9 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 189,1 | 257,0 | 353,6 | 136,4 | 108,7 |
| Räntebärande skulder avseende fastigheter | |||||
| som innehas för försäljning | 43,6 | 56,1 | – | – | – |
| Övriga kortfristiga skulder | 331,1 | 263,9 | 264,7 | 167,2 | 173,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 563,8 | 577,0 | 618,3 | 303,6 | 282,3 |
| Summa skulder | 7 341,9 | 7 366,1 | 6 219,1 | 5 544,4 | 5 272,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 136,2 | 9 589,3 | 8 424,7 | 6 926,1 | 6 533,6 |
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Direktavkastning, % | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 95 | 97 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 94 | 95 | 96 |
| Hyresduration, år | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 1 158 657 | 1 143 651 | 1 023 553 | 916 777 | 839 114 |
| Antal fastigheter | 134 | 136 | 129 | 113 | 110 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15 | 6 | 27 | 3 | –13 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 | 5,1 |
| Genomsnittlig räntebindningstid inkl. derivat, år | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 5,1 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, år | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 | 5,1 |
| Soliditet, % | 28 | 23 | 26 | 20 | 19 |
| Belåningsgrad, % | 62 | 68 | 67 | 73 | 73 |
| Nettoskuld/Fastigheternas marknadsvärde, % | 63 | 69 | 70 | 75 | 74 |
| Räntetäckningsgrad, gånger | 2,4 | 2,3 | 2,4 | 2,0 | 1,8 |
| Övriga nyckeltal | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 27 | 27 | 19 | 14 | 14 |
| Data per stamaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 188,50 | 165,00 | 170,00 | 88,00 | 34,90 |
| Eget kapital per aktie, kr | 89,01 | 76,85 | 78,55 | 59,80 | 64,46 |
| Eget kapital per aktie efter utspädning, kr | 89,01 | 76,85 | 76,14 | 56,06 | 62,11 |
| Resultat per aktie, kr | 20,25 | 3,56 | 34,28 | –0,62 | –17,53 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr | 20,25 | 3,54 | 31,90 | –0,62 | –17,53 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 19,69 | 20,63 | 19,19 | 16,15 | 12,74 |
| Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr | 19,69 | 20,54 | 17,86 | 15,29 | 12,11 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 13 416 822 | 13 416 822 | 12 903 664 | 12 077 322 | 12 077 322 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning | 13 416 822 | 13 416 822 | 13 331 307 | 12 884 066 | 12 534 057 |
| Genomsnittligt antal aktier | 13 416 822 | 13 341 913 | 12 170 478 | 12 077 322 | 12 077 322 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning | 13 417 010 | 13 402 395 | 13 076 801 | 12 762 909 | 12 705 344 |
| Utdelning per aktie, kr (2012 föreslagen) 1) | 0,43 | 4,00 | 3,00 | – | – |
| Data per preferensaktie | |||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 | 23,00 |
| Eget kapital per aktie, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 50 000 000 | 37 252 022 | 37 252 022 | 20 605 276 | 15 090 276 |
| Genomsnittligt antal aktier | 37 783 188 | 37 252 022 | 32 871 220 | 18 648 189 | 14 970 711 |
| Utdelning per aktie, kr (2012 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
1) 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B motsvarar 4,70 kronor i utdelning vid jämförelse med aktiestrukturen före fondemissionen som genomförts under 2013.
Den 10 januari 2013 pressmeddelades att Sagax avtalat om förvärv av tre lagerfastigheter för en sammanlagd anskaffningskostnad om cirka 570 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Haninge och Borlänge och omfattar sammanlagt 140 000 kvadratmeter friköpt markarea och 71 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheterna består av höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution. Förvärvet skedde i bolagsform och tillträde ägde rum den 31 januari 2013. I pressmeddelandet informerades även om att Sagax i fyra separata transaktioner avyttrat fyra icke strategiska fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 14 000 kvadratmeter. Det sammanlagda försäljningspriset uppgick till 79 miljoner kronor vilket översteg fastigheternas externt bedömda marknadsvärde och Sagax redovisade värde i det tredje kvartalet. Tre av fastigheterna frånträddes under januari 2013 och en av fastigheterna frånträddes under det fjärde kvartalet 2012.
Den 14 februari 2013 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport säljer fastigheter omfattande 32 500 kvadratmeter till Carlqvist Bil Aktiebolag ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som Söderport förvärvade 2012. Underliggande fastighetsvärde är 146 miljoner kronor och försäljningen avser samtliga fastigheter i ett geografiskt begränsat område med tyngdpunkt i Småland och Västergötland. Fastigheterna skall frånträdas i mitten av april 2013.
Den 15 februari 2013 pressmeddelades att Sagax styrelse föreslog att Sagax skall fondemittera stamaktier av serie B. Aktieägarna föreslogs erhålla tio (10) stamaktier av serie B för varje existerande stamaktie av serie A. Stamaktierna av serie B skall erhålls vederlagsfritt och utan åtgärd. Emissionen syftar till att förbättra likviditeten i stamaktierna och öka bolagets finansiella flexibilitet. Preferensaktiernas villkor påverkas inte av fondemissionen.
Den 15 februari pressmeddelades även att Sagax styrelse kallade till en extra bolagsstämma den 19 mars 2013. Styrelsen föreslog att den extra bolagsstämman beslutar om en minskning av bolagets aktiekapital och en fondemission där tio (10) stamaktier av serie B erhålls vederlagsfritt för varje existerande stamaktie av serie A. Totalt antal utestående stamaktier efter genomförd fondemission kommer att uppgå till 147 585 042 stycken varav 134 168 220 stamaktier av serie B och 13 416 822 av serie A. Stamaktierna av serie A och B medför samma ekonomiska rättigheter. I enlighet med Sagax bolagsordning kommer stamaktie av serie A fortsatt att inneha en (1) röst och stamaktie av serie B en tiondels (1/10) röst.
Den 19 mars 2013 pressmeddelades att Sagax extra bolagsstämma samma dag beslutat om fondemission av 134 168 220 nya stamaktier av serie B varvid en stamaktie av serie A berättigar till tio nya stamaktier av serie B. Bolagsstämman beslutade även om erforderliga ändringar av bolagsordningen för genomförandet av fondemissionen. Besluten innebär att Sagax aktiekapital totalt ökar med 28 689 713 kronor. Stamaktierna av serie B medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats hos Bolagsverket och aktierna införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Stamaktierna av serie A och serie B medför samma ekonomiska rättigheter. I enlighet med Sagax bolagsordning kommer stamaktie av serie A fortsatt att inneha en röst och stamaktie av serie B en tiondels röst. Innehavare av stamaktie av serie A kan begära omvandling till stamaktie av serie B.
Den 9 april 2013 pressmeddelades att Sagax investerar sammanlagt 19 miljoner euro motsvarande 160 miljoner kronor inom ramen för bolagets verksamhet i Finland. Investeringarna består av förvärv av fem fastigheter, varav tre i Helsingfors, samt en tillbyggnad på Sagax fastighet i Åbo. Förvärven skedde i tre separata transaktioner och samtliga tillträden har ägt rum.
Den 10 april 2013 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 med Hemfosa Fastigheter AB, säljer 34 fastigheter omfattande 26 400 kvadratmeter till Altira AB ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som Söderport förvärvade 2012. Underliggande fastighetsvärde är 95 miljoner kronor och försäljningen medför en realiserad värdeförändring för Sagax om 6 miljoner kronor under det andra kvartalet 2013. Försäljningen avsåg samtliga fastigheter i ett geografiskt begränsat område med tyngdpunkt i Dalarna, Värmland och Västmanland. Frånträde skedde den 15 april 2013.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 44,3 (60,3) miljoner kronor. Omsättningen som i huvudsak utgörs av administrativa arvoden från dotterföretag och intresseföretag uppgick till 36,3 (22,1) miljoner kronor. Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 242,2 (1 906,7) miljoner kronor varav likvida medel utgjorde 86,4 (61,2) miljoner kronor.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 2,5 (13,3) miljoner kronor. 287,6 (466,2) miljoner kronor investerades under 2012. Kassaflödet från finansieringsverksamheten bidrog med 262,9 (232,4) miljoner kronor under året.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 | 824,1 | 783,2 |
| Övriga intäkter | 1,9 | 2,0 | |
| Driftskostnader | 4 | –52,5 | –49,7 |
| Underhållskostnader | 4 | –13,1 | –12,5 |
| Tomträttsavgäld | 4, 9 | –13,2 | –13,1 |
| Fastighetsskatt | 4 | –20,2 | –20,3 |
| Fastighetsadministration | 4 | –17,8 | –16,0 |
| Driftnetto | 3 | 709,1 | 673,5 |
| Central administration | 5, 6, 21 | –37,6 | –34,3 |
| Resultat från intresseföretag | 10 | 41,6 | –60,2 |
| – varav förvaltningsresultat | 42,7 | 24,0 | |
| – varav värdeförändringar på fastigheter | 13,0 | 12,4 | |
| – varav värdeförändringar på finansiella instrument | –14,2 | –96,6 | |
| Finansiella intäkter | 7 | 6,9 | 3,4 |
| Finansiella kostnader | 8 | –303,4 | –288,3 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 416,6 | 294,1 | |
| – varav Förvaltningsresultat | 3 | 417,7 | 378,3 |
| Värdeförändringar på fastigheter, realiserade | 0,8 | –5,8 | |
| Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade | 13, 29 | 134,4 | 129,5 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 18 | – | 12,7 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 18, 29 | –70,2 | –262,9 |
| Resultat före skatt | 481,6 | 167,5 | |
| Uppskjuten skatt | 12 | –116,0 | –31,8 |
| Aktuell skatt | 12 | 6,1 | –13,7 |
| Årets resultat1) | 3 | 371,7 | 121,9 |
| Omräkningsdifferenser | –26,7 | –6,8 | |
| Totalresultat för året1) | 345,0 | 115,2 | |
| Resultat per stamaktie, kr | 28 | 20,25 | 3,56 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr | 28 | 20,25 | 3,54 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 13 416 822 | 13 341 913 | |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning | 13 417 010 | 13 402 395 |
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
Hyresintäkterna ökade till 824,1 (783,2) miljoner kronor, främst till följd av en större fastighetsportfölj, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Drift- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 65,5 (62,2) miljoner kronor under året. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 33,4 (33,5) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration ökade till 17,8 (16,0) miljoner kronor då andelen triplenetavtal minskat.
I den centrala administrationen ingår koncernens ledning samt övriga centrala funktioner. Kostnaderna uppgick till 37,6 (34,3) miljoner kronor. Kostnadsökningen är hänförlig till större organisation samt generellt högre kostnader. De centrala administrationskostnaderna motsvarade 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 42,7 (24,0) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultatökningen förklaras av framgångsrikt arbete med lokaluthyrningar samt fastighetsförvärv genomförda av Söderport.
Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och finansiella derivat uppgick till 41,6 (–60,2) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 42,7 (24,0) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat –14,2 (–96,6) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 13,0 (12,4) miljoner kronor. Se även not 23-24.
Koncernens finansiella intäkter uppgick till 6,9 (3,4) miljoner kronor, varav 4,2 miljoner kronor erhölls i räntekompensation i samband med Järfälla kommuns förköp av fastigheter.
De finansiella kostnaderna har ökat till 303,4 (288,3) miljoner kronor, främst till följd av en engångskostnad om 11,5 miljoner kronor i samband med en förtida förlängning av kreditfacilitet om 4 243 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december 2012 till 4,6 % (4,5 %), se även not 17.
Förvaltningsresultatet ökade till 417,7 (378,3) miljoner kronor, varav 42,7 (24,0) miljoner kronor från intresseföretag. Ökningen av förvaltningsresultat från intresseföretag förklaras av framgångsrikt uthyrningsarbete samt förvärv.
Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med netto 117,6 (43,1) miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med 16,8 (86,3) miljoner kronor, varav –13,3 (100,1) miljoner kronor i Sverige och 30,1 (–13,8) miljoner kronor utomlands, se not 13. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 135,2 (123,6) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter i intresseföretag påverkade härutöver resultatet med 13,0 (12,4) miljoner kronor.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med –70,2 (–250,2) miljoner kronor, varav –70,2 (–264,5) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med –14,2 (–96,6) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport. För information om räntebindning, se not 17. Årets resultat uppgick till 371,7 (121,9) miljoner kronor.
Sagax redovisar en aktuell skatteintäkt om 6,1 (–13,7) miljoner kronor till följd av en justering av föregående års taxering med 7,8 miljoner kronor avseende verksamheten i Finland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 116,0 (31,8) miljoner kronor, se även not 14. Den svenska bolagsskatten har sänkts till 22 % från och med 1 januari 2013 vilket medfört en uppskjuten skatteintäkt om 13,3 miljoner kronor till följd av omvärdering av uppskjuten skatteskuld/fordran vid årsskiftet. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2012 | 31 december 2011 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 9 284,3 | 8 862,5 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 13 | 76,5 | 63,0 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 3,0 | 8,3 |
| Materiella anläggningstillgångar | 21 | 2,2 | 1,8 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 244,8 | 0,0 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | 17,3 | 220,3 |
| Finansiella fordringar | 15 | 12,1 | 7,1 |
| Finansiella derivat | 18 | 0,0 | 0,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 640,2 | 9 163,3 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 0,6 | 2,6 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 106,5 | 60,8 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | 0,7 | 10,1 |
| Övriga fordringar | 8,9 | 9,1 | |
| Kassa och bank | 31 | 379,4 | 343,3 |
| Summa omsättningstillgångar | 496,1 | 426,0 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 10 136,2 | 9 589,3 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital |
|||
| Aktiekapital | 28 | 317,1 | 253,4 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 1 194,4 | 891,1 | |
| Reserver | –52,3 | –25,6 | |
| Balanserad vinst inklusive årets resultat | 1 335,0 | 1 104,2 | |
| Summa eget kapital | 2 794,3 | 2 223,2 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 6 067,6 | 6 244,2 |
| Uppskjuten skatteskuld | 14 | 187,2 | 89,2 |
| Finansiella derivat | 18 | 520,4 | 453,6 |
| Övriga långfristiga skulder | 19 | 2,9 | 2,2 |
| Summa långfristiga skulder | 6 778,1 | 6 789,1 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 17 | 189,1 | 257,0 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | 17 | 43,6 | 56,1 |
| Leverantörsskulder | 7,0 | 6,1 | |
| Upplupna kostnader och förutbetala intäkter | 20 | 227,5 | 179,3 |
| Övriga skulder | 96,5 | 78,5 | |
| Summa kortfristiga skulder | 563,8 | 577,0 | |
| Summa skulder | 7 341,9 | 7 366,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 10 136,2 | 9 589,3 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 8 260,1 | 7 251,8 |
| Eventualförpliktelser | 30 | Inga | Inga |
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till 135,2 (123,7) miljoner kronor varav 134,4 (129,4) miljoner kronor var orealiserad värdeförändring. Förändringen av fastigheternas redovisade värde förklaras på sidan 42. Samtliga fastigheter har marknadsvärderats av oberoende värderingsinstitut, se sidan 44.
Fordringar på intresseföretag om 17,3 (220,3) miljoner kronor redovisas som finansiella fordringar och består huvudsakligen av fordringar på intresseföretaget Segeltorp Holding AB.
Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Skatten kommenteras på sidan 62. Skulden nettoredovisas per land varför Sagax redovisar en uppskjuten skattefordran om 3,0 (8,3) miljoner kronor och en uppskjuten skatteskuld om 187,2 (89,2) miljoner kronor i balansräkningen.
Koncernens skattemässiga underskott uppgick till 345,3 (470,6) miljoner kronor vid årets slut.
Kassa och bank uppgick till 379,4 (343,3) miljoner kronor vid årsskiftet. Utöver detta hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter om sammanlagt 600 (274) miljoner kronor vid årsskiftet, varav 150 (150) miljoner kronor var kortfristiga.
Eget kapital har ökat med 345,0 miljoner kronor till följd av genererat resultat och med 376,0 miljoner kronor till följd nyemission av preferensaktier. Under perioden har utdelning till aktieägare minskat det egna kapitalet med 140,9 miljoner kronor, varav 90,9 miljoner kronor utbetalats under året. Det egna kapitalets förändring redovisas på sidan 97.
Koncernens räntebärande skulder beskrivs särskilt på sidan 47. De räntebärande skulderna har förändrats med –63,6 (–7,9) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntederivat består endast av räntetak och nominella ränteswappar. Derivaten har omvärderats med –70,2 (–264,5) miljoner kronor. Undervärdet på derivaten har ökat till följd av lägre långa marknadsräntor. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –520,4 (–453,2) miljoner kronor på balansdagen. Över- respektive undervärde på räntederivaten bruttoredovisas i balansräkningen med en fordran om 0,0 (0,3) miljoner kronor och en skuld om 520,4 (453,6) miljoner kronor. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde eller belåningsgrad
Under 2013 beräknas 233 miljoner kronor amorteras, varav 44 miljoner kronor amorterats under januari 2013 till följd av fastighetsförsäljningar i slutet av 2012.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid årsskiftet främst av upplupna räntekostnader samt förutbetalda hyresintäkter.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 364,2 (349,8) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto 398,5 (1 179,0) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt försäljning av fastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med netto 46,1 (796,6) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 36,1 (–50,4) miljoner kronor under året.
Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att kassaflöde från intresseföretag under 2012 återinvesterats i intresseföretagens verksamheter.
| Belopp i miljoner kronor Not 31 |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 481,6 | 167,5 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | 70,2 | 250,2 |
| Värdeförändringar på fastigheter | –135,2 | –123,7 |
| Resultat från intresseföretag | –41,5 | 60,2 |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | –4,9 | 0,9 |
| Betald skatt | –6,0 | –5,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
364,2 | 349,8 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | –43,3 | –7,1 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 68,6 | –10,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 389,5 | 332,3 |
| Förvärv av fastigheter | –202,6 | –1 396,6 |
| Försäljning av fastigheter | 68,3 | 240,5 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | –259,6 | –160,4 |
| Försäljning av börsnoterade aktier | – | 140,8 |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –4,6 | –3,3 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –398,5 | –1 179,0 |
| Emission av stamaktier | – | 17,8 |
| Emission av preferensaktier | 367,5 | – |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –128,2 | –113,0 |
| Upptagna lån | 826,8 | 1 735,6 |
| Amorterade lån | –1 019,8 | –811,2 |
| Lösen finansiella derivat | – | –30,9 |
| Minskning av övriga långfristiga skulder | –0,2 | –1,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 46,1 | 796,6 |
| Årets kassaflöde | 37,1 | –50,0 |
| Kursdifferens i likvida medel | –1,0 | –0,4 |
| Likvida medel vid årets ingång | 343,3 | 393,7 |
| Likvida medel vid årets utgång | 379,4 | 343,3 |
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 876,6 | –18,8 | 1 097,0 | 2 205,6 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –114,8 | –114,8 |
| Nyemitterade stamaktier | 2,6 | 15,3 | – | – | 17,9 |
| Transaktionskostnader | – | –0,1 | – | – | –0,1 |
| Premieinbetalningar från incitamentsprogram | – | 1,2 | – | – | 1,2 |
| Utbetalningar avseende incitamentsprogram | – | –1,9 | – | – | –1,9 |
| Totalresultat januari–december 2011 | – | – | –6,8 | 121,9 | 115,2 |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253,4 | 891,1 | –25,6 | 1 104,2 | 2 223,2 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –140,9 | –140,9 |
| Nyemitterade preferensaktier | 63,7 | 312,3 | – | – | 376,0 |
| Transaktionskostnader | – | –8,5 | – | – | –8,5 |
| Premieinbetalningar från incitamentsprogram | – | 1,0 | – | – | 1,0 |
| Utbetalningar avseende incitamentsprogram | – | –1,5 | – | – | –1,5 |
| Totalresultat januari–december 2012 | – | – | –26,7 | 371,7 | 345,0 |
| Eget kapital 31 december 20121) | 317,1 | 1 194,4 | –52,3 | 1 335,0 | 2 794,3 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Belopp i miljoner kronor | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 27 | 36,3 | 22,1 |
| Administrationskostnader | 5, 6, 21 | –44,6 | –45,5 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –8,3 | –23,4 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 11 | 29,1 | 36,0 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 10 | – | 12,4 |
| Finansiella intäkter | 7 | 102,9 | 91,0 |
| Finansiella kostnader | 8 | –63,9 | –38,1 |
| Resultat före skatt | 59,8 | 77,9 | |
| Skatt på årets resultat | 12 | –15,5 | –17,6 |
| Årets resultat | 44,3 | 60,3 | |
| Belopp i miljoner kronor | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 44,3 | 60,3 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| Årets totalresultat | 44,3 | 60,3 |
| Belopp i miljoner kronor | Not | 31 december 2012 | 31 december 2011 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Inventarier | 21 | 2,1 | 1,6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 22 | 584,4 | 310,8 |
| Aktier i intresseföretag | 23 | 0,1 | 0,1 |
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 728,2 | 775,2 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | 17,3 | 281,8 |
| Finansiella fordringar | 15 | 7,4 | 2,4 |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 12,3 | 27,8 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 351,8 | 1 399,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar på koncernföretag | 25 | 790,4 | 424,6 |
| Fordringar på intresseföretag | 24 | 0,7 | 10,1 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 11,4 | 10,1 |
| Övriga fordringar | 1,5 | 1,0 | |
| Kassa och bank | 31 | 86,4 | 61,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 890,4 | 506,9 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 2 242,2 | 1 906,7 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | 28 | ||
| Aktiekapital | 317,1 | 253,3 | |
| Reservfond | 121,0 | 121,0 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 924,9 | 621,0 | |
| Balanserad vinst | 114,2 | 195,0 | |
| Årets resultat | 44,3 | 60,3 | |
| Summa eget kapital | 1 521,5 | 1 250,6 | |
| Skulder Räntebärande skulder |
17 | 600,0 | 576,4 |
| Skulder till koncernföretag | 26 | 20,4 | 13,4 |
| Leverantörsskulder | 1,0 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 54,7 | 38,6 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 44,6 | 27,0 |
| Summa skulder | 720,7 | 656,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 242,2 | 1 906,7 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 797,3 | 678,1 |
| Ansvarsförbindelser | 30 | 5 720,4 | 1 044,4 |
| Belopp i miljoner kronor | Not 31 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 59,8 | 77,9 | |
| Koncernintern försäljning av andelar | – | –12,4 | |
| Koncerninterna ränteintäkter | –70,4 | –57,8 | |
| Koncerninterna räntekostnader | 1,2 | 2,3 | |
| Orealiserade valutakursdifferenser | 8,4 | 2,8 | |
| Övriga poster ej ingående i kassaflödet | 3,5 | 0,5 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | |||
| förändring av rörelsekapital | 2,5 | 13,3 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar | 5,7 | 115,2 | |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder | 41,7 | –22,3 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 49,9 | 106,2 | |
| Andelar i koncernföretag | 23,6 | –79,9 | |
| Fordringar på koncernföretag | –306,1 | –384,0 | |
| Fordringar på intresseföretag | – | –0,4 | |
| Ökning av övriga anläggningstillgångar | –5,0 | –1,9 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –287,6 | –466,2 | |
| Emission av stamaktier | – | 17,8 | |
| Emission av preferensaktier | 367,5 | – | |
| Utbetald utdelning till aktieägare | –128,2 | –113,0 | |
| Upptagna lån | 350,0 | 326,4 | |
| Amorterade lån | –326,4 | – | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 262,9 | 232,4 | |
| Årets kassaflöde | 25,3 | –127,6 | |
| Likvida medel vid årets ingång | 62,1 | 188,8 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 86,4 | 61,2 | |
| Konsoliderings | Fritt eget | Totalt eget | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Not 28 | Aktiekapital | Reservfond | fond | kapital | kapital |
| Eget kapital 31 december 2010 | 250,8 | 121,0 | 193,7 | 720,5 | 1 286,0 | |
| Aktieutdelning | – | – | – | –114,8 | –114,8 | |
| Nyemitterade stamaktier | 2,6 | – | – | 15,3 | 17,9 | |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –0,1 | –0,1 | |
| Upplösning av konsolideringsfond | – | – | –193,7 | 193,7 | – | |
| Premieinbetalningar från incitamentsprogram | – | – | – | 1,2 | 1,2 | |
| Årets resultat 2011 | – | – | – | 60,3 | 60,3 | |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253,3 | 121,0 | – | 876,3 | 1 250,6 | |
| Aktieutdelning | – | – | – | –140,9 | –140,9 | |
| Nyemitterade preferensaktier | 63,7 | – | – | 312,3 | 376,0 | |
| Transaktionskostnader | – | – | – | –8,5 | –8,5 | |
| Årets resultat 2012 | – | – | – | 44,3 | 44,3 | |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317,0 | 121,0 | – | 1 083,5 | 1 521,5 |
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2012 har godkänts av styrelsen för publicering den 16 april 2013. Bokslutskommuniké presenterades den 13 februari 2013. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 7 maj 2013.
1
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valutakurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland och i Tyskland. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter räknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas mot eget kapital och överförs till koncernens omräkningsreserv.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, börsnoterade aktier och finansiella derivat vilka värderas till verkligt värde.
Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella styrningen. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotterbolag. Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilken innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
Intressebolag är bolag över vilka ägarbolaget har ett betydande inflytande och som vare sig är dotterbolag eller andelar av ett joint venture. Andelarna i intressebolagen redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att andelar i ett bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med ägarbolagets andel av förändringen i investeringsobjektets nettotillgångar. Ägarbolagets resultat innefattar ägarbolagets andel av resultatet i investeringsobjektet. Till följd av värdeförändringar kan det bokförda värdet på andelarna komma att skrivas ner till noll med denna princip. Eventuell ytterligare negativ resultatandel redovisas mot eventuella kapitalfordringar på det aktuella intresseföretaget.
När Sagax förvärvar ett bolag med en eller flera fastigheter klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv (Asset Deal) eller ett rörelseförvärv (Business Combination). Ett förvärv av ett fastighetsbolag med en fastighetsrörelse (anställd personal, företagsledning, affärssystem är tecken på fastighetsrörelse) medför att förvärvet betraktas som ett rörelseförvärv varvid full uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde. Ett förvärv av ett bolag vars enda tillgångar är fastigheter, är att betrakta som ett tillgångsförvärv varvid endast avtalad uppskjuten skatt, hänförligt till förvärvet, redovisas. Alla Sagax bolagsförvärv under året har klassificerats som tillgångsförvärv.
Koncernen har inga goodwillposter att redovisa.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Alla belopp är i miljoner kronor (Mkr) om inget annat anges, och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2012. Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
IFRS och god redovisningssed kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag. De värderingar och bedömningar som gjorts beskrivs särskilt nedan under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13.
Även externa värderingar av finansiella instrument som derivat erhålls kvartalsvis och ligger till grund för de orealiserade värdeförändringar vilka i enlighet med IFRS påverkar koncernens resultat och finansiella ställning.
En väsentlig bedömningsfråga har även varit hur uppskjuten skatt skall behandlas i koncernredovisningen, se avsnittet om skatter i denna not.
Mindre väsentliga förändringar och förtydliganden av befintliga standarder trädde ikraft från och med 2012, vilka ej påverkat koncernens redovisning.
Ett antal nya och ändrade IFRS trädde ikraft från och med räkenskapsåret 2013 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. IFRS 13 Värdering till verkligt värde reglerar poster värderade till verkligt värde. De nya reglerna kommer inte att påverka Sagax värderingar av förvaltningsfastigheter och finansiella derivat men medför ett mer omfattande upplysningskrav.
Några nya standarder som beslutats med tillämpning för räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 kommer att ha påverkan på Sagax. IFRS 11 Samarbetsarrangemang vilken ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures medför att Sagax innehav i intresseföretag kommer att klassificeras som joint ventures. Dessa ska redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket är i enlighet med Sagax nuvarande redovisning av intresseföretag. Den nya standarden kommer därför endast att medföra en ny benämning och inte någon förändrad redovisning. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag kommer att medföra nya upplysningskrav om dotterföretag, joint ventures och intresseföretag.
Rådet för finansiell rapportering har givit ut en ändring av RFR 2 avseende redovisning av koncernbidrag i moderbolag vilken träder i kraft senast 1 januari 2013. Huvudregeln enligt vilken Sagax redovisar innebär att erhållna koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag redovisas mot andelar i koncernföretag. Regler införda 2011 gav ett liknande alternativ vilket Sagax följde och ändringen kommer därför inte medföra någon förändrad redovisning.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Företagets interna rapporteringssystem är främst baserat på den geografiska uppdelningen av marknaden vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur.
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IAS 17. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv anses vara operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyresavtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter bokförs från och med tillträdesdagen.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpeavtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna skall marknadsvärderas, redovisas de i den följande kvartalsrapporten till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna värdet. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeförändringar i kvartalsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som realiserade värdeförändringar.
Kostnader, inklusive lånekostnader, belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av notering på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration.
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen medan posten aktiveras i koncernredovisningen. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig.
Till finansiella kostnader hänför sig även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Räntekostnader under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
Koncernbidrag som moderbolag erhåller redovisas som finansiell intäkt och koncernbidrag som moderbolag lämnar redovisas mot andelar i dotterföretag. Redovisning av aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Ersättning till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Även bonusar och pensionspremier betalas och kostnadsförs i takt med att de anställda utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
För anställda i Sverige betalar Sagax pensionspremier i enlighet med en avgiftsbestämd plan. Premierna skall beloppsmässigt spegla sedvanliga ITP-avsättningar. Sagax har inga kvarstående förpliktelser eller åtaganden till följd av dessa premiebetalningar för framtida pensioner. Utbetalningarna sker till fristående organ vilka administrerar planerna. Det finns inga åtaganden för förmånsbestämda ITP-planer eller andra ersättningar efter avslutad anställning.
För verksamheten i Finland betalar Sagax lagstadgade pensionspremier. Inga ytterligare betalningar sker avseende medarbetarnas pensionsförmåner. Det finns inga åtaganden efter avslutad anställning.
Vid eventuellt återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Sagax har hittills inte återköpt egna aktier.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Av Sagax anteciperade utdelningar skall redovisas som finansiell intäkt.
Definieras som resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Premieinbetalningar i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen. Utbetalningar hänförliga till incitamentsprogram redovisas i koncernen som minskning av eget kapital och i moderbolaget som centrala administrationskostnader.
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubriceras som förvaltningsfastigheter. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga av koncernens fastigheter. Fastigheterna har värderats i enlighet med dessa externt utförda värderingar per 31 december 2012, förutom fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning. Dessa har värderats till avtalat värde.
Värderingar under 2012 har för Sverige utförts av Savills Sweden, värderingar i Finland har utförts av Peltola & Co, värderingar i Danmark har utförts av DTZ Egeskov och värderingar i Tyskland av Savills Immobilien Beratungs. Värderingarna har genomförts i enlighet med riktlinjerna i Svenskt Fastighetsindex (SFI) värderingshandledning eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Varje värderingsobjekt har värderats separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samfundet för Fastighetsekonomi. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Huvuddelen av fastighetsbeståndet har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet, som underlag för bedömning av marknadshyra, uthyrningsmöjligheter och långsiktig vakansgrad.
Kassaflödeskalkylerna baserades under 2012 på ett inflationsantagande om 2 % (2 %) per år under kalkylperioden. Som grund för beräknade framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De kommersiella hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att nyuthyra på liknande villkor. I de fall den utgående hyran
bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna reglerats till marknadsmässig nivå. Kassaflödesanalysen medger möjligheten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Drift- och underhållskostnaderna har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av SFI eller motsvarande avseende fastigheter utomlands. Kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden varierade mellan 7,0 och 12,5 % och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 6,75 och 10,50 %. Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels ett generellt tillägg för fastigheter och dels ett fastighetsspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden, och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet för restvärdesberäkning uppgick till 8,0 % (8,2 %).
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner och inventarier vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i dotterbolagen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. I koncernredovisningen sker i enlighet med IFRS inga avskrivningar av fastigheternas värden. Avskrivningar vilka skett i dotterbolagen återläggs därför i koncernredovisningen.
Avskrivningar på maskiner och inventarier sker med 20 % per år.
Enligt IFRS skall kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar, aktier, lånefordringar, derivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder betraktas som finansiella instrument. Finansiella instrument redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde, motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader. Undantaget är den kategori av finansiella instrument vilka redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och där eventuella transaktionskostnader ej beaktas. Klassificeringarna nedan avgör hur de finansiella instrumenten sedan behandlas i redovisningen. För finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde bedöms verkligt värde i allt väsentligt motsvaras av anskaffningsvärdet.
Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering för osäkra fordringar sker när risk bedöms finnas att koncernen ej kommer att erhålla hela fordran. Kortfristiga fordringar förfaller till betalning inom ett år från balansdagen. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighetsförsäljningar. Orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig fordran beroende av återstående avtalstid.
Transaktioner i utländsk valuta redovisas till transaktionsdagens kurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser förs till totalresultatet vid konsolidering av koncernen. Kursdifferenser avseende koncernexterna rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet och kursdifferenser för finansiella tillgångar och skulder i bolag med annan funktionell valuta redovisas som orealiserade värdeförändringar.
Kassa och bank redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen.
Långfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning senare än ett år. Kortfristiga skulder är skulder som förfaller till betalning inom ett år. Skulder avser lån och rörelseskulder som till exempel leverantörsskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde och redovisas i balansräkningen per likviddagen. Den nominella skulden redovisas på balansräkningens skuldsida och kostnader för lånens upptagande redovisas på tillgångssidan och löses upp linjärt över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänst eller vara, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits och värderas till nominellt värde.
Koncernen har två obligationslån om totalt 600 miljoner kronor och ett lån om 50 miljoner euro, med fasta räntor. Resterande låns räntevillkor baseras på Stibor 1-månad, Stibor 3-månader eller Euribor 3-månader med tillägg för marginal och räntebestäms varje respektive var tredje månad, varför bokfört värde är en rimlig approximation av lånens verkliga värde. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Orealiserade värdeförändringar på derivat redovisas som kortfristig eller långfristig skuld beroende av återstående avtalstid.
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswapkontrakt alternativt begränsas ränterisken genom räntetak i syfte att begränsa förändringar i framtida kassaflöden avseende räntebetalningar.
Initialt redovisas derivat i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag. Samtliga derivat värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde i balansräkningen på balansdagen och värdeförändringar redovisas mot resultaträkningen. Verkligt värde motsvaras av framtida kassaflöden diskonterade till nuvärde och erhålls som återköpspris från respektive motpart. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa värdeförändringarna direkt mot resultaträkningen.
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Inkomstskatt belastar resultaträkningen. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som aktualiseras den dag tillgången eller skulden realiseras. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter och derivat. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på den skattelagstiftning som föreligger på balansdagen.
Redovisning av uppskjuten skatt följer IAS 12. Sagax redovisar enligt följande:
Om förvärvet är ett rörelseförvärv (Business Combination) så redovisas full uppskjuten skatt på skillnaden mellan bedömt fastighetsvärde och skattemässigt restvärde.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv (Asset Deal), så redovisas enligt vad köparen faktiskt betalar. Därmed beaktas vid förvärvet faktiskt använd skattesats, varvid redovisningen dock ej sker som skatteskuld utan som avdrag från fastighetstillgångsposten.
Uppskjuten skatt redovisas till nominella värden, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter ofta kan säljas på ett skatteeffektivt sätt. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning blir därför ofta lägre än den skatteskuld som Sagax beaktat i redovisningen.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyreskontrakt hänförliga till Sagax förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2.
Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har även tomträttsavtal redovisats som operationell leasing i not 9.
Sagax har ingått ett antal mindre leasingavtal avseende personbilar och kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte väsentligt. Leasingavgifterna redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Koncernens hyresintäkter år 2012 uppgick till 824,1 (783,2) miljoner kronor. Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, indexjustering av hyresnivåer samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår tillägg som debiteras såsom tillägg för värme, elektricitet, fastighetsskatt och index.
Förfalloår för tecknade hyreskontrakt framgår av tabellen nedan där kontrakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyreskontrakt. Sagax förvaltningsstrategi med långa kontraktsavtal framgår av tabellen nedan där 63 % av kontrakterad årshyra förfaller till omförhandling efter år 2017.
| Förfalloår | Kontrakterad årshyra | |||
|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel | |
| 2013 | 95 | 45 907 | 40,1 | 5 % |
| 2014 | 63 | 116 455 | 77,7 | 9 % |
| 2015 | 71 | 53 909 | 54,9 | 7 % |
| 2016 | 37 | 87 992 | 60,5 | 7 % |
| 2017 | 22 | 102 415 | 75,6 | 9 % |
| >2017 | 92 | 697 711 | 526,2 | 63 % |
| Summa | 380 | 1 104 389 | 835,0 | 100 % |
Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 8,4 (7,9) år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 93 % (93 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter uppgår vid årets slut till 65,6 (56,0) miljoner kronor.
Sagax strategi är att eftersträva låg operativ risk genom bland annat långa hyresavtalstider. Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.
1) Värdeförändringar på finansiella instrument har ej fördelats per marknadsområde.
2) Fastighetsvärdena har reducerats med förväntad uppskjuten skatt, 35,2 (39,9) miljoner kronor, i enlighet med IFRS.
Enligt IFRS 8 skall upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 %. Sagax har en hyresgäst där hyresintäkterna överstiger 10 % av de totala hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna från hyresgästen uppgick till 110,1 (92,5) miljoner kronor fördelat med 51,7 (50,5) miljoner kronor på marknadsområdet Övriga Sverige och med 58,4 (42,0) miljoner kronor på marknadsområdet Övrigt.
4
Fastighetskostnaderna uppgick 2012 till 116,9 (111,7) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration. I flertalet av Sagax hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple netavtal vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. Samtliga hyresavtal som avser fastigheter belägna utanför Stockholm och Helsingfors är, förutom hyresavtal för Terminalen 1 respektive Kungsängen 32:8, triple netavtal.
I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat elektricitet, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Sagax tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna uppgick under år 2012 till 52,5 (49,7) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 13,1 (12,5) miljoner kronor.
Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Sagax betalar för upplåtelse av mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 27 (29). Tomträttsavgälder inklusive arrendeavgifter uppgick under år 2012 till 13,2 (13,1) miljoner kronor och avser i huvudsak Sagax tomträtter i Stockholms stad. För 2013 uppgår gällande tomträtts- och arrendeavtal till 13,2 miljoner kronor.
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 % beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 %) eller kontors-/ butikslokaler (1,0 %). I Finland är fastighetsskatten kommunal och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten mellan 0,6 och 1,05 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastighetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till 1,26 % av taxeringsvärdena.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 20,2 (20,3) miljoner kronor under 2012.
Med fastighetsadministration avses indirekta fastighetskostnader såsom uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Fastighetsadministrationen uppgick under år 2012 till 17,8 (16,0) miljoner kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Antal anställda | ||||
| Medelantal anställda | 27,7 | 25,1 | 21,8 | 20,8 |
| varav män | 13,5 | 13,0 | 10,8 | 10,7 |
| Löner och ersättningar | ||||
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare | 9,8 | 7,4 | 8,9 | 7,4 |
| varav tantiem och bonus | 1,5 | 0,9 | 1,3 | 0,9 |
| Övriga anställda | 12,2 | 14,2 | 9,7 | 11,1 |
| Summa | 22,0 | 21,6 | 18,6 | 18,5 |
| Sociala kostnader | ||||
| Styrelse, VD och övriga ledande | ||||
| befattningshavare | 2,9 | 2,3 | 2,1 | 2,3 |
| varav pensionskostnader | 0,7 | 1,0 | 0,5 | 1,0 |
| Övriga anställda | 2,8 | 3,5 | 2,7 | 2,8 |
| varav pensionskostnader | 1,5 | 1,6 | 0,7 | 0,9 |
| Summa | 5,7 | 5,8 | 4,8 | 5,1 |
5
Under år 2012 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 6 (4) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna.
Till VD har under år 2012 utbetalts 2,8 (2,7) miljoner kronor i lön inklusive förmåner om 5 000 (5 000) kronor och 0,7 (0,7) miljoner kronor i bonus för verksamhetsåret 2011. För verksamhetsåret 2012 skall 0,8 miljoner kronor utbetalas under 2013.
Ersättning och förmåner till VD under 2013 utgår enligt gällande avtal med 2,3 miljoner kronor per år i fast ersättning samt med en rörlig ersättningsdel som maximalt kan uppgå till fyra månadslöner. Den rörliga ersättningsdelen för 2013 års verksamhet skall regleras i förhållande till individuellt satta mål. VD erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till tre månadslöner.
Till styrelsen har arvoden om 1,1 (1,1) miljoner kronor utgått i enlighet med beslut på årsstämman den 4 maj 2012. Därav har styrelsens ordförande erhållit 0,3 (0,3) miljoner kronor och övriga 5 (5) ledamöter 0,2 (0,2) miljoner kronor vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Arvode till två av styrelsens medlemmar har betalats till bolag ägt av dessa i enlighet med avtal träffat mellan dem och Sagax. Detta är kostnadsneutralt för Sagax. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i AB Sagax.
Övriga ledande befattningshavare utgörs av finanschef, ekonomichef, fastighetschef, VD för den finska verksamheten samt Sagax affärsutvecklare. Till övriga 5 (3) ledande befattningshavare har under 2012 utgått 4,9 (3,5) miljoner kronor i lön, inklusive 0,8 (0,2) miljoner kronor i kontant bonus. För övriga ledande befattningshavare har även sammanlagt 0,7 (1,0) miljoner kronor betalts för pensionsförsäkringar.
Ersättning och förmåner utgår enligt gällande avtal med sammanlagt 6,1 miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga ledande befattningshavare samt med en rörlig ersättningsdel för 2013. Den rörliga ersättningsdelen kan maximalt uppgå till 1,6 miljoner kronor. Betalningar av pensionspremier sker till avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa befattningshavare rätt till fyra månadslöner eller de villkor som följer av lagstiftningen. Uppsägningstiden vid uppsägning från ledande befattningshavare sida, exklusive VD, är fyra månader.
Sagax har två optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014 och 2012-2015. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014 respektive maj 2015. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Personalen förvärvade totalt 64 104 teckningsoptioner under 2012 och totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 114 904 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 0,9 % av antalet utestående stamaktier. Medarbetare som deltog i teckningsoptionsprogrammet erhöll en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 %, motsvarade 50 % av optionspremien. Bolagets VD och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Sjukfrånvaron under 2012 uppgick till 0,6 % (1,0 %), varav andelen långtidssjukskrivna var 0 % (0 %). Sjukfrånvaro fördelat på åldersgrupper och kön redovisas nedan.
| Ålder | Sjukfrånvaro |
|---|---|
| 20–29 | 0,0 % |
| 30–49 | 0,6 % |
| 50> | 0,9 % |
| Kön | Sjukfrånvaro |
| Män | 0,7 % |
| Kvinnor | 0,4 % |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Ernst & Young AB: | |||||
| Ersättning för revision | 1,5 | 1,5 | 0,6 | 0,5 | |
| Ersättning för revisionsverksamhet | |||||
| utöver revisionsuppdrag | 0,2 | 0,1 | – | – | |
| Andra konsulttjänster från revisionsbyrån | – | 0,3 | – | 0,3 | |
| Summa | 1,7 | 1,9 | 0,6 | 0,8 |
6
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Ränteintäkter dotterföretag | – | – | 70,4 | 57,8 |
| Ränteintäkter intresseföretag | – | – | 25,1 | 24,0 |
| Ränteintäkter | 2,7 | 3,3 | 0,8 | 2,1 |
| Övriga finansiella intäkter | 4,2 | 0,1 | 6,6 | 7,1 |
| Summa | 6,9 | 3,4 | 102,9 | 91,0 |
Koncernens ränteintäkter härrör från koncernens likvida medel. Övriga finansiella intäkter om 4,2 miljoner kronor avser räntekompensation från Järfälla kommun i samband med kommunens förköp av fastigheter.
9
7
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Räntekostnader | 285,0 | 276,7 | 42,7 | 29,1 |
| Övriga finansiella kostnader | 18,4 | 11,6 | 20,0 | 6,7 |
| Räntekostnader till dotterföretag | – | – | 1,2 | 2,3 |
| Summa | 303,4 | 288,3 | 63,9 | 38,1 |
Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån samt finansiella derivat. Finansiella kostnader motsvaras främst av avskrivningar på periodiserade upplåningskostnader för banklån (även kallade closing costs) med 17,6 (5,5) miljoner kronor. Engångskostnad om 11,5 miljoner kronor för avskrivning av periodiserade upplåningskostnader belastade finansiella kostnader 2012 i samband med förtida förlängning av kreditfacilitet om 4 243 miljoner kronor.
| Koncernen | |
|---|---|
| Förfaller till betalning inom 1 år | 11,5 |
| Förfaller till betalning mellan 2–5 år | 31,6 |
| Förfaller till betalning senare än 5 år | 21,6 |
| Summa | 64,7 |
Sammanställningen avser kostnader för kontrakterade framtida tomträttsavgälder.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Förvaltningsresultat | ||
| Söderport Holding AB | 39,2 | 21,4 |
| Segeltorp Holding AB | 3,5 | 2,6 |
| Summa | 42,7 | 24,0 |
| Värdeförändringar på fastigheter | ||
| Söderport Holding AB | 15,2 | 6,2 |
| Segeltorp Holding AB | –2,1 | 6,2 |
| Summa | 13,0 | 12,4 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument | ||
| Söderport Holding AB | –14,2 | –96,6 |
| Segeltorp Holding AB | – | – |
| Summa | –14,2 | –96,6 |
| Moderbolaget | ||
| 2012 | 2011 | |
| Söderport Utvecklings AB | – | 12,4 |
Summa – 12,4
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Bilhornet KB, resultatandel | –1,4 | –1,0 | |
| Resultat från likvidation av dotterföretag | 0,2 | – | |
| Koncernbidrag erhållna från dotterföretag | 30,3 | 37,0 | |
| Summa | 29,1 | 36,0 |
12
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Med aktuell skatt förstås skatt som skall betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Aktuell skatt avser således den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet.
Med uppskjuten skatt förstås framtida skattekonsekvenser av händelser som har beaktats i bolagets redovisning eller deklaration. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skattekonsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
I Sverige var den aktuella inkomstskatten för aktiebolag 26,3 % under 2012, i Finland 24,5 % och i Danmark 25,0 %. Inkomstskatten fördelas i resultaträkningen på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på årets skattepliktiga resultat, vilket kan vara lägre än det redovisade resultatet, med respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter att:
Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands skattesats för 2012, förutom när det gäller Sverige där den beräknats med den skattesats som gäller från inkomstår 2013, 22,0 %.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Aktuell skattekostnad: | ||||
| Beräknad skattekostnad | –3,4 | –13,4 | – | – |
| Skatt till följd av ändrad taxering | 9,5 | –0,3 | 0,0 | – |
| Summa aktuell skatt | 6,1 | –13,7 | 0,0 | – |
| Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: | ||||
| Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver | 0,6 | 0,6 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag | –44,3 | –39,9 | –15,6 | –22,8 |
| Upp skjuten skatt avseende temporära skillnader i aktier | – | –1,5 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat | –4,7 | 63,4 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter | –57,6 | –67,1 | 0,11) | 5,21) |
| Uppskjuten skatt avseende resultat från intresseföretag | –8,9 | 12,1 | – | – |
| Uppskjuten skatt avseende koncernjusteringar | –1,1 | 0,6 | – | – |
| Summa uppskjuten skatt | –116,0 | –31,8 | –15,5 | –17,6 |
| Totalt redovisad skattekostnad eller skatteintäkt | –109,9 | –45,5 | –15,5 | –17,6 |
1) Moderbolaget redovisar uppskjuten skatt för ett direktägt kommanditbolag.
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Resultat före skatt | 481,6 | 167,5 | 59,8 | 77,9 | |
| 25,9 % (26,1 %) skatt1) | –124,7 | –43,8 | –15,7 | –20,5 | |
| Icke avdragsgilla kostnader | –5,8 | –1,9 | –0,1 | –0,4 | |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,3 | 5,6 | 0,1 | 3,3 | |
| Avdragsgilla kostnader redovisade direkt mot eget kapital | 5,5 | – | 2,2 | – | |
| Skatt till följd av ändrad taxering | 4,5 | –0,3 | 0,7 | – | |
| Upplösning av uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar | 1,3 | 8,9 | – | – | |
| Återläggning uppskjuten skatt avseende fållad kapitalförlust | – | –9,4 | – | – | |
| Skatt intressebolag | – | –10,0 | – | – | |
| Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats | 9,0 | 5,4 | –2,7 | – | |
| Redovisad skatt | –109,9 | –45,5 | –15,5 | –17,6 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 26,3 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 24,5 %. Den vägda genomsnittliga skattesatsen för koncernen blir 25,9 % 2012. Föregående år var den vägda skattesatsen för koncernen 26,1%.
12
Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt för verksamhetsåret 2012.
| Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter | Underlag aktuell skatt |
Underlag upp skjuten skatt |
Totalt skatte underlag |
Skillnad mot redovisat resultat |
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 417,7 | – | 417,7 | – |
| Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar | –246,3 | 246,3 | – | – |
| Obeskattade reserver | 2,3 | –2,3 | – | – |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag | –42,7 | 42,7 | – | – |
| Ränteintäkter avseende intressebolag | 25,1 | –25,1 | – | – |
| Ej avdragsgilla kostnader | 22,4 | – | 22,4 | 22,4 |
| Ej skattepliktiga intäkter | –1,2 | – | –1,2 | –1,2 |
| Avdragsgilla kostnader redovisade direkt mot eget kapital | –21,2 | – | –21,2 | –21,2 |
| Förändring uppskjuten skatt till följd av ändrad skattesats | – | –34,7 | –34,7 | –34,7 |
| Övriga skattemässiga justeringar | –33,0 | 33,0 | – | – |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 123,1 | 259,9 | 383,0 | –34,7 |
| Värdeförändringar intresseföretag | – | –1,2 | –1,2 | – |
| Värdeförändringar, fastigheter | – | 134,4 | 134,4 | – |
| Försäljningar av fastigheter | 0,8 | –4,9 | –4,1 | –4,9 |
| Värdeförändringar, finansiella derivat | – | –70,2 | –70,2 | – |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag | 123,9 | 317,9 | 441,8 | –39,7 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | –470,6 | 470,6 | – | – |
| Ändrade taxeringar | –8,9 | –8,5 | –17,4 | –17,4 |
| Omrubricering skatteberäkning 2011 | –27,8 | 27,8 | – | – |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 360,0 | –360,0 | – | – |
| Skattepliktigt resultat | –23,4 | 447,8 | 424,4 | –57,2 |
| 25,9 % skatt1) | 6,1 | –116,0 | –109,9 |
1) Inkomstskatten i Sverige beräknas med 26,3 %, i Danmark med 25,0 % och i Finland med 24,5 %.
Den vägda genomsnittliga skattesatsen blir 25,9 %.
13 Förändringen av av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Specifikation av årets förändring | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Verkligt värde vid årets början | 8 960,7 | 7 535,4 |
| Förvärv av fastigheter | 202,6 | 1 396,6 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 259,6 | 160,4 |
| Bokfört värde sålda fastigheter | –68,3 | –246,3 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden | –93,0 | –14,8 |
| Värdeförändring | 134,4 | 129,5 |
| Verkligt värde vid årets slut | 9 396,0 | 8 960,7 |
| Förvärvad uppskjuten skatt reducerar | ||
| fastighetsvärden i enlighet med IFRS | –35,2 | –35,2 |
| Redovisade fastighetsvärden | 9 360,9 | 8 925,5 |
Moderbolaget äger inga fastigheter.
13
Under 2012 uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 134,4 miljoner kronor enligt följande.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2012 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 118,8 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –41,1 |
| Allmän marknadsförändring | –13,3 |
| Delsumma Sverige | 64,4 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 39,9 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | – |
| Allmän marknadsförändring | 30,1 |
| Delsumma Utland | 70,0 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 134,4 |
Principer för värdering av förvaltningsfastigheter återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter och tomträtter uppgår till 9 396,0 miljoner kronor. Valutakurseffekter svarar för 93,0 miljoner kronor i värdeminskning. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs, 1 euro motsvarade 8,617 kronor. I enlighet med IFRS har uppskjuten skatt om 35,2 miljoner kronor beaktats vid förvärv och reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen, se beskrivning i not 1 Redovisningsprinciper. Redovisade fastighetsvärden uppgår därefter till 9 360,9 miljoner kronor. Samtliga fastigheter har värderats externt per den 31 december 2012.
För detaljer avseende värdering se sidan 104 samt sidorna 42–45.
Sagax tecknade under 2012 avtal om försäljning av tre av koncernens fastigheter med frånträde under 2013. De berörda fastigheterna var Kalvholmen 1 i Stockholm, Kättingen 1 i Säffle samt Brogårdshemmet 14 i Vetlanda. Fastigheterna frånträddes under januari 2013. I enlighet med redovisningsreglerna redovisas de berörda fastighetsvärdena som Förvaltningsfastigheter till försäljning i bokslutet för 2012. Fastigheterna har värderats till avtalat försäljningspris, se även not 1 Redovisningsprinciper.
Den uppskjutna skatten har beräknats med respektive lands skattesats, se not 12. Koncernens skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 360,0 (470,6) miljoner kronor med hänsyn taget till resultatet för år 2012. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen är begränsade till vissa belopp.
Koncernbidragsspärr, vilken hindrar utnyttjande av underskott i moderbolaget, omfattar vid taxeringsåret 2013 103,8 (112,7) miljoner kronor. Spärren gäller till taxeringsåren 2013–2017 och omfattar de bolag som koncernen förvärvat de senaste fem åren.
Moderbolagets underskott uppgår vid taxeringsåret 2012 till 63,6 (112,7) miljoner kronor. Koncernbidrag som moderbolaget erhåller eller lämnar påverkar uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag.
I Rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld per land enligt nedanstående sammanställning. Förvärvad uppskjuten skatt redovisas som avdrag från uppskjuten skattefordran respektive från fastighetstillgångsposten.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Redovisad uppskjuten skattefordran | 2012 | 2011 |
| Sverige | – | –29,4 |
| Danmark | 3,0 | 2,5 |
| Summa | 3,0 | –26,9 |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 | – | 35,2 |
| Summa uppskjuten skattefordran enligt Rapport över finansiell ställning | 3,0 | 8,3 |
| Redovisad uppskjuten skatteskuld | ||
| Finland | –119,3 | –88,7 |
| Sverige | –90,4 | – |
| Tyskland | –12,7 | –0,5 |
| Summa | –222,4 | –89,2 |
| Justering för förvärvad uppskjuten skatt, se not 12 | ||
| Summa uppskjuten skatteskuld enligt Rapport över finansiell ställning | –187,2 | –89,2 |
14
14
Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld bruttoredovisas nedan.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Derivat | 114,5 | 119,2 | – | – | |
| Underskottsavdrag | 79,3 | 123,8 | 14,0 | 29,6 | |
| Uppskjuten skatt övriga temporära skillnader | – | 0,9 | – | – | |
| Summa | 193,8 | 243,9 | 14,0 | 29,6 | |
| Uppskjuten skatteskuld | |||||
| Temporära skillnader på fastigheter | 413,2 | 359,4 | 1,7 | 1,8 | |
| Obeskattade reserver | – | 0,6 | – | – | |
| Summa | 413,2 | 360,0 | 1,7 | 1,8 | |
| Netto uppskjuten skatteskuld | 219,4 | 116,1 | 12,3 | 27,8 | |
| Nettoredovisning mot fastighetsvärden av förvärvad uppskjuten skatteskuld | –35,2 | –35,2 | – | – | |
| Uppskjuten skatteskuld, netto | 184,2 | 80,9 | 12,3 | 27,8 |
De skattemässiga restvärdena för företagets fastigheter uppgår till 4 632 (4 664) miljoner kronor.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | ||
| Fordran på intresseföretag, se not 24 | 5,0 | 220,3 | |
| Övriga fordringar | 7,1 | 7,1 | |
| Summa | 12,1 | 227,4 | |
16
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | ||
| Periodiserade upplåningskostnader | 48,4 | 13,9 | 7,9 | 5,5 | |
| Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner | 46,4 | 30,7 | – | – | |
| Upplupna ränteintäkter | 4,4 | 7,7 | 2,0 | 3,5 | |
| Övrigt | 7,3 | 8,5 | 1,5 | 1,1 | |
| Summa | 106,5 | 60,8 | 11,4 | 10,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Räntebärande skulder, långfristig del | 6 067,6 | 6 244,2 | 600,0 | 250,0 |
| Räntebärande skulder, kortfristig del | 232,7 | 313,1 | – | – |
| Summa | 6 300,3 | 6 577,3 | 600,0 | 250,0 |
Sagax finansiering och finansiella risker hanteras i enlighet med bolagets strategi om låg ränte- och refinansieringsrisk. Sagax strategi är att använda räntederivat för att reducera ränterisken och uppnå långa räntebindningstider. Räntebindningstiden uppgick vid årets utgång till 5,2 (4,3) år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,3 (2,9) år vid årets utgång. De räntebärande skulderna består dels av banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av obligationslån.
Banklånen tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank (PBB), Nordea Bank, Skandinaviska Enskilda Banken samt Svenska Handelsbanken. Samtliga bolagets fastigheter, exklusive en mindre fastighet i Danmark, är belånade i lokal valuta.
350 miljoner kronor (löptid 2012-2017) som löper med en årlig räntesats om 7,00 % respektive 6,50 %. Obligationslånen har utgivits under svensk rätt och är anslutna till Euroclears kontobaserade system. Det innebär att innehav av Obligationer registreras på respektive innehavares VP-konto. Obligationerna är inregistrerade på privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm.
Under 2013 beräknas 233 miljoner kronor amorteras, varav 44 miljoner kronor amorterats under januari 2013 till följd av fastighetsförsäljningar som avtalats 2012. Refinansieringsbehovet under 2013, kortfristig del av räntebärande skulder exklusive löpande amorteringar, uppgår till noll. Nedanstående tabell visar när i tiden Sagax räntebärande finansiering förfaller till slutbetalning eller amortering.
Sagax har emitterat två icke säkerställda femåriga obligationslån om 250 miljoner kronor (löptid 2010-2015) respektive
| Kapitalbindning, år | Belopp | Andel |
|---|---|---|
| 2013 | 189 | 3 % |
| 2014 | 190 | 3 % |
| 2015 | 445 | 7 % |
| 2016 | 191 | 3 % |
| 2017 | 1 256 | 20 % |
| >2017 | 4 031 | 64 % |
| Summa | 6 300 | 100 % |
Genomsnittlig kapitalbindning 4,3 (2,9) år.
I nedanstående tabell redovisas lånens räntebindningsstruktur. Ingångna avtal om ränteswappar har beaktats med avtalade räntenivåer och löptider.
Räntetak om 683 miljoner kronor redovisas i tabellen nedan till balansdagens räntenivå samt med förfall på de år då respektive räntetak löper ut.
| Räntebindning, år | Belopp | Genomsnittlig ränta | Andel |
|---|---|---|---|
| 2013 | 368 | 2,8 % | 6 % |
| 2014 | 937 | 2,0 % | 15 % |
| 2015 | 334 | 6,4 % | 5 % |
| 2016 | 96 | 5,0 % | 2 % |
| 2017 | 1 357 | 5,6 % | 21 % |
| >2017 | 3 208 | 3,5 % | 51 % |
| Summa/genomsnitt | 6 300 | 4,6 % | 100 % |
Genomsnittlig räntebindning 5,2 (4,3) år.
Sagax har härutöver även avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor vilken i sin helhet var outnyttjad den 31 december 2012.
Sagax har även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 150 miljoner kronor, vilka var outnyttjade den 31 december 2012.
17
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Derivat | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Övervärden på finansiella derivat | 0,0 | 0,3 |
| Undervärden på finansiella derivat | –520,4 | –453,6 |
| Summa | –520,4 | –453,3 |
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade | 2012 | 2011 |
| Orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat | –70,2 | –262,9 |
| Summa | –70,2 | –262,9 |
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade | 2012 | 2011 | |
| Realiserade värdeförändringar på finansiella derivat | – | –1,6 | |
| Realiserade värdeförändringar på noterade aktier | – | 14,3 | |
| Summa | – | 12,7 |
Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat skall enligt IFRS marknadsvärderas. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid.
Tabellen nedan visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på bokslutsdagen. Per 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet i Sagax räntederivatportfölj till –520,4 (–453,2) miljoner kronor. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värderingar från motparterna Handelsbanken, Nordea, SEB samt Deutsche Pfandbriefbank (PBB).
Balansräkningen inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper.
| Räntebindning, år | Nominellt belopp, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | Genomsnittlig ränta |
|---|---|---|---|
| 2013 | 330 | –3,9 | 4,2 % |
| 2014 | 1 015 | –5,0 | 3,3 % |
| 2015 | 54 | –1,7 | 2,4 % |
| 2016 | 66 | –2,3 | 3,2 % |
| 2017 | 675 | –87,5 | 4,2 % |
| >2017 | 3 208 | –420,0 | 3,8 % |
| Summa/genomsnitt | 5 349 | –520,4 | 3,8 % |
Principer för värdering av finansiella derivat återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Effekten på resultatet år 2012 uppgick till –70,2 (–264,5) miljoner kronor, varav noll (–1,6) miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Derivaten består av nominella ränteswappar och räntetak. Derivaten beskrivs på sidorna 49-51.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Depositioner från hyresgäster | 2,9 | 2,2 | – | – |
| Summa | 2,9 | 2,2 | – | – |
21
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Upplupen fastighetsskatt | – | 0,8 | – | – |
| Upplupna finansiella kostnader | 88,1 | 78,9 | 40,9 | 24,9 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 118,9 | 85,5 | – | – |
| Övriga interimsskulder | 20,5 | 14,1 | 3,7 | 2,1 |
| Summa | 227,5 | 179,3 | 44,6 | 27,0 |
FINANSIELLA RA PP ORTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början | 3,4 | 3,5 | 3,1 | 3,2 |
| Årets investeringar | 1,3 | 0,2 | 1,3 | 0,1 |
| Utrangeringar | – | –0,2 | – | –0,2 |
| Summa | 4,7 | 3,5 | 4,4 | 3,1 |
| Ackumulerade avskrivningar vid årets början | –1,7 | –1,4 | –1,5 | –1,3 |
| Årets avskrivningar | –0,9 | –0,6 | –0,8 | –0,5 |
| Utrangeringar | – | 0,3 | – | 0,3 |
| Summa | –2,6 | –1,7 | –2,3 | –1,5 |
| Bokfört värde | 2,2 | 1,8 | 2,1 | 1,6 |
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier och kontorsanpassningar för Sagax kontor i Stockholm och Helsingfors.
22
AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterföretag där andelen understiger 100 %, ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.
| Direktägda dotterföretag | Org nr | Säte | Antal aktier/ andelar |
Andel | Bokfört värde 2012-12-31 |
Bokfört värde 2011-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bergkvarnen Fastigheter AB | 556373-2840 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 2,6 | – |
| Bilhornet KB | 969685-9124 | Stockholm | 1 | 100 % | –7,0 | –5,5 |
| Cephyr AB | 556646-0753 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Alpha AB | 556527-1540 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 1,1 | 1,1 |
| Sagax Alpha KB | 969667-5777 | Stockholm | 1 | 50 % | 85,5 | 85,5 |
| Sagax Beta AB | 556546-4558 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Beta KB | 969680-2256 | Stockholm | 1 | 50 % | 40,7 | 40,7 |
| Sagax Europa AB | 556715-1914 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Finland Oy | 2104952-4 | Helsingfors | 2 500 | 100 % | 27,4 | 27,4 |
| Sagax Invest AB | 556640-8547 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Jordbro AB | 556734-4741 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 74,9 | 74,9 |
| Sagax Köge A/S | 30598938 | Köge | 500 000 | 100 % | 6,9 | 6,9 |
| Sagax Lund AB | 556740-3505 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax PLP Holding AB | 556668-8643 | Stockholm | – | – | – | 0,1 |
| Sagax Småland AB | 556768-9509 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Stockholm Två AB | 556713-4837 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 0,1 | 0,1 |
| Sagax Stockholm 6 AB | 556909-6117 | Stockholm | 500 | 100 % | 0,1 | – |
| Sagax Stockholm 7 AB | 556909-6109 | Stockholm | 500 | 100 % | 0,1 | – |
| Sagax Stockholm 8 AB | 556909-6091 | Stockholm | 500 | 100 % | 0,1 | – |
| Satrap Kapitalförvaltning AB | 556748-3309 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 334,0 | 35,3 |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | 556695-9572 | Stockholm | 1 000 | 89 % | 4,2 | 4,2 |
| Veddesta Properties AB | 556573-9124 | Stockholm | 1 000 | 100 % | 13,1 | 13,1 |
| Waverley Properties AB | 556704-2501 | Stockholm | – | – | – | 26,4 |
| Summa | 584,4 | 310,8 |
| Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte | Indirekt ägda dotterföretag | Org nr | Säte |
|---|---|---|---|---|---|
| Alpha 1 Oy | 2155931-3 | Helsingfors | Sagax Beta Komplementär AB |
556646-6891 | Stockholm |
| Executor Finans AB | 556376-1369 | Stockholm | Sagax Bokbindaren 1 AB | 556757-8504 | Stockholm |
| Fastighets AB Vitå | 556632-9909 | Stockholm | Sagax Danderyd AB | 556162-4338 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB |
556737-4151 | Stockholm | Sagax Finland AB Sagax Finland Asset |
556759-7975 | Stockholm |
| Fastighetsbolaget Reglaget AB |
556591-6706 | Stockholm | Management Oy | 2513597-2 | Helsingfors |
| Fastighetsförvaltning | Sagax Haninge AB | 556730-5080 | Stockholm | ||
| Skultuna 3 KB | 969646-0196 | Stockholm | Sagax Helsingborg KB | 969716-9374 | Stockholm |
| Förvaltnings AB Varubilen | 556549-9851 | Stockholm | Sagax Huskvarna AB | 556703-0555 | Stockholm |
| Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB |
556468-6615 | Stockholm | Sagax Jönköping KB | 969700-5099 | Stockholm |
| Inkassohuset KB | 916822-5325 | Stockholm | Sagax Karlskoga AB | 556728-6843 | Karlskoga |
| KB Kolsva 1 | 916608-8386 | Stockholm | Sagax Kista AB | 556855-5006 | Stockholm |
| KB Slänten 17 | 969667-0604 | Stockholm | Sagax Komplementär AB | 556597-9191 | Stockholm |
| KB Titania | 969636-7763 | Stockholm | Sagax Korsberga AB | 556715-1963 | Stockholm |
| KB Upplagsvägen | 969667-3038 | Stockholm | Sagax NEEAH AB | 556715-8521 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Juhanilanmäki | 2734652-2 | Helsingfors | Sagax Norrköping AB | 556668-1515 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy | Sagax PLP Holding AB | 556668-8643 | Stockholm | ||
| Koivuhaanportti 10 | 0741876-8 | Helsingfors | Sagax Rosersberg AB | 556740-3596 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Konalajankuja 2 |
0119121-6 | Helsingfors | Sagax Sapla 1 AB | 556740-5187 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Lapuan | Sagax Sapla 2 AB | 556740-5294 | Stockholm | ||
| Metsäkiventie 2 | 2119444-9 | Helingfors | Sagax Sapla 3 AB | 556740-5286 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Partolan Portti Kiinteistö Oy |
1521593-6 | Helsingfors | Sagax Sapla 4 AB | 556740-5278 | Stockholm |
| Ruosilankulma | 1937007-9 | Helsingfors | Sagax Sapla 5 AB | 556683-0377 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Ansatie 4 |
0598169-6 | Helsingfors | Sagax Skarpnäck AB | 556852-4531 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Espoon | Sagax Solna AB | 556073-1407 | Stockholm | ||
| Ruukuntie 20 | 0783679-1 | Helsingfors | Sagax Staffanstorp AB | 556805-3762 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan Honkanummentie 5 |
1044118-4 | Helsingfors | Sagax Tyskland AB | 556715-1930 | Stockholm |
| Kiinteistö Oy Vanttan | Sagax Vaggeryd AB | 556705-1866 | Stockholm | ||
| Sarkatie 2 Kiinteistö Oy Vanttan |
1971094-2 | Helsingfors | Sagax Vetlanda AB | 556687-2262 | Stockholm |
| Taivaltie 4 | 0625322-8 | Helsingfors | Storstockholms | ||
| Kiinteistö Oy Vanttan Tulkintie 29 |
1635180-9 | Helsingfors | Industrifastigheter KB Tillverkaren 1 |
969695-2648 | Stockholm |
| Koskelo Holding Oy | 2009577-2 | Helsingfors | Fastighets AB | 556730-4307 | Stockholm |
| Kugghjulet 3 AB | 556034-5901 | Stockholm | |||
| Marcato Förvaltnings AB | 556248-7982 | Stockholm | |||
| Marcato Fastigheter AB | 556438-8527 | Stockholm | |||
| Oy Cephyr Ab | 1794375-0 | Helsingfors |
Panncentralen 1
Fastighets AB 556606-2583 Stockholm
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Segeltorp Holding AB | 556870-4604 | Stockholm | 50 % | 0,1 | 0,1 |
| Summa | 0,1 | 0,1 | |||
| Koncernen | |||||
| Intresseföretag | Org nr | Säte | Andel | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Segeltorp Holding AB | 556870-4604 | Stockholm | 50 % | 0,5 | 0,0 |
| Söderport Holding AB | 556819-2230 | Stockholm | 50 % | 244,31) | – |
| Summa | 244,8 | 0,0 |
1) Aktieägartillskott om 244,3 miljoner kronor genom omvandling från fordringar på intresseföretag.
Sagax hälftenäger genom koncernföretag intresseföretaget Söderport Holding AB tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB. Söderport ägde vid årsskiftet 165 (26) fastigheter med en uthyrningsbar area om 463 000 (354 000) kvadratmeter. 74 % (94 %) av den uthyrningsbara arean återfinns i Stockholm varav huvuddelen utgörs av industri- och lagerfastigheter i Årsta och Västberga.
Sagax äger även Segeltorp Holding AB tillsammans med Eldkvarn AB. Bolaget äger Segeltorp Utvecklings AB som i sin tur äger fastigheterna Ängen 6, Ängen 11 och Ängen 15 i Huddinge. Hyresgästen är Delicato som har sitt bageri i lokalerna.
Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden, bolagen konsolideras ej. Resultatandelar, liksom även reserveringar för tillkommande förvärvskostnader i Sagax koncernredovisning, redovisas över värdena på andelarna i intresseföretagen. Ägarbolagets resultat innefattar ägarbolagets andel av resultatet i investeringsobjektet.
Under 2012 har aktieägarlån till Söderport Holding AB reglerats efter att aktieägartillskott lämnats som redovisats mot andelarnas värde.
| Finansiell information Söderports Holdings koncern1) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tillgångar | 3 123,7 | 2 794,4 |
| Eget kapital | 594,0 | 23,8 |
| Skulder | 2 529,7 | 2 770,6 |
| Hyresintäkter | 277,6 | 256,1 |
| Årets resultat | –27,2 | –25,1 |
1) Söderport Holding AB upprättar sin redovisning enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Sagax resultatandelar från intresseföretag redovisas
i enlighet med IAS 28.
23
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Långfristiga fordringar på intresseföretag | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 |
| Segeltorp Holding AB | 13,31) | 13,11) | 13,3 | 13,3 |
| Söderport Holding AB | –3) | 203,22) | – | 264,5 |
| Summa | 17,3 | 220,3 | 17,3 | 281,8 |
1) Fordringarna har reducerats med 0,2 miljoner kronor till följd av negativa resultatandelar.
2) Fordringarna har reducerats med 60,3 miljoner kronor till följd av negativa resultatandelar.
3) Fordringar om 244,3 miljoner kronor har omvandlats till aktier i dotterföretag genom aktieägartillskott.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortfristiga fordringar på intresseföretag | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Segeltorp Utvecklings AB | 0,2 | – | 0,2 | – |
| Segeltorp Holding AB | 0,1 | – | 0,1 | – |
| Söderport Holding AB | 0,4 | – | 0,4 | – |
| Summa | 0,7 | – | 0,7 | – |
| Koncernföretag 2012-12-31 Kortfristiga fordringar på koncernföretag Cephyr AB 2,2 Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB – Förvaltnings AB Varubilen – Inkassohuset KB – Kugghjulet 3 AB – Oy Cephyr Ab 1,9 Panncentralen 1 Fastighets AB – Sagax Alpha AB – Sagax Beta AB – Sagax Danderyd AB – Sagax Beta Komplementär AB 200,1 Sagax Europa AB 0,1 Sagax Finland Asset Managemnt Oy 0,3 Sagax Finland Oy – Sagax Helsingborg KB – Sagax Huskvarna AB 6,2 Sagax Invest AB 82,2 Sagax Jordbro AB – Sagax Jönköping KB – Sagax Karlskoga AB – Sagax Kista AB – Sagax Korsberga AB – Sagax Köge A/S 21,8 Sagax Norrköping AB – Sagax PLP Holding AB – Sagax Rosersberg AB – Sagax Sapla 1 AB – Sagax Sapla 2 AB – Sagax Sapla 3 AB – Sagax Sapla 4 AB – Sagax Småland AB 190,0 10,2 Sagax Staffanstorp AB – 16,0 Sagax Tyskland AB 285,5 262,1 Sagax Vaggeryd AB – 0,6 Sagax Vetlanda AB – 22,2 Satrap Kapitalförvaltning AB – Storstockholms Industrifastigheter AB – 0,3 Tillverkaren Fastighets AB – Summa 790,4 |
Moderbolaget | |
|---|---|---|
| 2011-12-31 | ||
| 2,4 | ||
| 8,4 | ||
| 5,0 | ||
| 0,2 | ||
| 4,2 | ||
| – | ||
| 1,1 | ||
| 3,0 | ||
| 13,5 | ||
| 0,2 | ||
| – | ||
| – | ||
| – | ||
| 0,9 | ||
| 0,2 | ||
| 0,1 | ||
| 18,9 | ||
| 18,3 | ||
| 0,4 | ||
| – | ||
| 0,1 | ||
| 0,4 | ||
| 23,2 | ||
| – | ||
| – | ||
| 2,5 | ||
| – | ||
| – | ||
| – | ||
| – | ||
| 4,9 | ||
| 5,3 | ||
| 424,6 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Koncernföretag | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Långfristiga fordringar på koncernföretag | ||
| Inkassohuset KB | 30,0 | 30,0 |
| Sagax Finland Oy | – | 42,1 |
| Sagax Jordbro AB | 526,9 | 526,9 |
| Sagax Småland AB | 171,3 | 171,3 |
| Sagax Staffanstorp AB | – | – |
| Storstockholms Industrifastigheter AB | – | 4,9 |
| Summa | 728,2 | 775,2 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Koncernföretag | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Sagax Finland Oy | 20,4 | – |
| Sagax Beta Komplementär AB | – | 13,0 |
| Waverley Properties AB | – | 0,4 |
| Summa | 20,4 | 13,4 |
28
Inga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2012. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5.
Tjänster mellan koncernföretag och mellan koncernen och intresseföretagen debiteras enligt affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningsarvode, internräntedebitering samt vidarefakturering av gemensamma kostnader. Debitering gentemot intresseföretag sker enligt samma principer.
Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag och intresseföretag uppgick under året till 36,3 (22,1) miljoner kronor. Inga övriga inköp har skett mellan koncernföretagen eller mellan koncernen och intresseföretagen.
Aktiekapitalet var per 31 december 2012 fördelat på 13 416 822 stamaktier med en röst per aktie och 50 000 000 preferensaktier med en tiondels röst per aktie. Aktierna hade ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Sagax ägde inga av de utestående aktierna.
Under 2012 har bolaget emitterat totalt 12 747 978 preferensaktier. Sammanlagt har bolagets egna kapital tillförts 367,5 (17,8) miljoner kronor genom emissioner under 2012.
Under 2013 har bolaget fondemitterat 134 168 220 nya stamaktier av serie B varvid en stamaktie av serie A berättigade till tio nya stamaktier av serie B. Beslutet innebär att Sagax aktiekapital ökade med 28 689 713 kronor. Med anledning av fondemissionen sattes kvotvärdet ned till 1,75 kronor per aktie.
Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket under åren 1999–2013 beskrivs nedan.
| År | Månad | Händelse | Antal stamaktier, serie A | Antal stamaktier, serie B | Antal preferensaktier | Aktiekapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1999 | April | Nyemission stamaktier A | 1 842 181 | – | 2 302 726,00 | |
| 1999 | November | Split 5:1 stamaktier A | 9 210 905 | – | 2 302 726,00 | |
| 1999 | December | Nyemission stamaktier A | 10 410 905 | – | 21 602 726,00 | |
| 2000 | April | Fondemission stamaktier A | 10 410 905 | – | 26 027 262,00 | |
| 2000 | Maj | Nyemission stamaktier A | 10 535 905 | – | 26 339 762,00 | |
| 2000 | Maj | Split 5:1 stamaktier A | 52 679 525 | – | 26 339 762,00 | |
| 2000 | Juli | Nyemission stamaktier A | 54 329 525 | – | 27 164 762,00 | |
| 2000 | Sept–Dec | Nyemission/konv. skuldebrev | 54 942 650 | – | 27 471 325,00 | |
| 2004 | Juli | Apportemission stamaktier A | 108 668 220 | – | 54 334 110,00 | |
| 2004 | Juli | Sammanslagning 1:10 | 10 866 822 | – | 54 334 110,00 | |
| 2005 | Juni | Nyemission stamaktier A | 11 866 822 | – | 59 334 110,00 | |
| 2006 | Januari | Nyemission stamaktier A | 11 916 822 | – | 59 584 110,00 | |
| 2006 | Januari | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 6 000 000 | 89 584 110,00 | |
| 2006 | Februari | Fondemission preferensaktier | 11 916 822 | 6 595 841 | 92 563 315,00 | |
| 2006 | Maj | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 7 595 841 | 97 563 315,00 | |
| 2006 | December | Nyemission preferensaktier | 11 916 822 | 11 595 841 | 117 563 315,00 | |
| 2007 | Juni | Nyemission stamaktier A | 12 027 322 | 11 595 841 | 118 115 815,00 | |
| 2007 | Oktober | Nyemission stamaktier A | 12 077 322 | 11 595 841 | 118 365 815,00 | |
| 2007 | December | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 11 959 841 | 120 185 815,00 | |
| 2007 | December | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 14 959 841 | 135 185 815,00 | |
| 2008 | December | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 15 090 276 | 135 837 990,00 | |
| 2009 | April | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 16 465 276 | 142 712 990,00 | |
| 2009 | April | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 16 605 276 | 143 412 990,00 | |
| 2009 | Juni | Nyemission preferensaktier | 12 077 322 | 20 605 276 | 163 412 990,00 | |
| 2010 | April | Nyemissioner preferensaktier | 12 077 322 | 35 499 475 | 237 883 985,00 | |
| 2010 | Juli | Apportemission prefensaktier | 12 077 322 | 37 252 022 | 246 646 720,00 | |
| 2010 | November | Nyemission stamaktier A | 12 367 008 | 37 252 022 | 248 095 150,00 | |
| 2010 | December | Nyemission stamaktier A | 12 729 039 | 37 252 022 | 249 905 305,00 | |
| 2011 | Januari | Nyemission stamaktier A | 12 906 164 | 37 252 022 | 250 790 930,00 | |
| 2011 | Mars | Nyemission stamaktier A | 13 416 822 | 37 252 022 | 253 344 220,00 | |
| 2012 | December | Nyemission preferensaktier | 13 416 822 | 50 000 000 | 317 084 110,00 | |
| 2013 | Mars | Fondemission stamaktier B | 13 416 822 | 134 168 220 | 50 000 000 | 345 773 823,50 |
Sagax har två optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014 och 2012-2015. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014 respektive maj 2015. Teckningskurserna motsvarar Sagaxaktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Totalt innehade Sagax medarbetare vid årsskiftet 114 904 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 0,9 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna, reserver avser uteslutande valutaomräkningsdifferens som uppstår till följd av utlandsverksamhet och intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Sagax styrelse meddelade den 13 februari 2013 i bokslutskommunikén för 2012 att de avsåg att föreslå årsstämman 2013 en utdelning om 4,70 (4,00) kronor per stamaktie för var vid avstämningsdagen befintlig stamaktie. Med hänsyn tagen till den av extra bolagstämma den 19 mars 2013 beslutade fondemissionen föreslås därför årsstämman att besluta om en utdelning om 0,43 kronor per stamaktie av serie A respektive serie B. Totalt föreslås 63 461 586,06 kronor i utdelning utbetalas till bolagets stamaktieägare.
Styrelsen föreslår årsstämman 2013 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie under tiden mellan årsstämmorna 2013 och 2014. Totalt föreslås sammanlagt 100 000 000 kronor i utdelning utbetalas till bolagets preferensaktieägare.
Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 163 461 586,06 kronor. Utdelningen motsvarar 39 % (34 %) av koncernens förvaltningsresultat för 2012 och 45 % (37 %) av koncernens kassaflöde 2012 före förändring av rörelsekapitalet, vilket är i linje med Sagax utdelningspolicy att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Föreslagen utdelning motsvarar en tredjedel av förvaltningsresultatet med tillägg för utdelning avseende de nyemitterade preferensaktier som togs upp till handel den 27 december 2012.
Vid beräkning av resultat per stamaktie minskades årets resultat med preferensaktiens företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning enligt bolagsordningen, totalt 100 000 000 kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet preferensaktier vid årets slut, 50 000 000 preferensaktier. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Byte av schablonskattesats från 26,3 % till 22,0 % skedde 2012.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | 134,4 | 129,5 | 174,9 | –244,6 | –127,9 | 66,3 |
| Finansiella instrument | –70,2 | –262,9 | 78,1 | 48,7 | –424,2 | –630,5 |
| Lån i utländsk valuta | – | – | 34,1 | 12,1 | –42,3 | 3,9 |
| Uppskjuten skatt | –14,1 | 35,1 | –75,5 | 60,6 | 156,3 | 162,4 |
| Summa | 50,1 | –98,3 | 211,6 | –123,2 | –438,1 | –397,9 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Fastighetsinteckningar1) | 7 041,0 | 6 384,5 | – | – |
| Företagsinteckningar | 7,8 | 3,3 | – | – |
| Pantsatta bankkonton | 72,0 | 199,1 | – | – |
| Pantsatta dotterbolagsandelar2) | 1 139,3 | 664,9 | 240,4 | 121,2 |
| Pantsatta koncernfordringar | – | – | 556,9 | 556,9 |
| Summa | 8 260,1 | 7 251,8 | 797,3 | 678,1 |
1) I Finland överstiger uttagna pantbrev räntebärande skulder med 1 282,3 (1 302,8) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.
2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 |
| Borgensförbindelser avseende dotterföretags ränteswappar | – | – | 20,1 | 13,2 |
| Borgenförbindelser avseende dotterföretags krediter | – | – | 5 700,2 | 1 031,2 |
| Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser | – | – | 5 720,4 | 1 044,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Poster ingående i likvida medel | 2012-12-31 | 2011-12-31 | 2012-12-31 | 2011-12-31 | |
| Kassa och bank | 379,4 | 343,3 | 86,4 | 61,2 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | – | – | – | – | |
| Summa | 379,4 | 343,3 | 86,4 | 61,2 |
Beviljade kreditfaciliteter uppgick till 6 900 (6 831) miljoner kronor. Ej utnyttjad del av kreditfaciliteter uppgick vid årets utgång till 600 (274) miljoner kronor, varav 150 (150) miljoner kronor var kortfristiga. Koncernens erlagda räntor för räkenskapsåret uppgick till 285,0 (276,7) miljoner kronor. Erhållna ränteintäkter uppgick till 6,9 (3,3) miljoner kronor varav 4,2 miljoner kronor erhölls som räntekompensation från Järfälla kommun i samband med kommunens förköp av två fastigheter.
Under 2012 upptog koncernen 826,8 (1 735,6) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 1 019,8 (811,2) miljoner kronor. Emissioner av aktier förstärkte koncernens kassaflöde med totalt 367,5 (17,8) miljoner kronor under 2012.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer uppgick under räkenskapsåret till 259,6 (160,4) miljoner kronor varav aktiverade räntor uppgick till 1,0 (3,2) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 202,6 (1 396,6) miljoner kronor. Fastighetsförsäljningar bidrog med 68,3 (240,5) miljoner kronor till kassaflödet. Försäljning av noterade aktier bidrog föregående år med 140,8 miljoner kronor till kassaflödet.
Enligt IFRS kan koncernens fastighetsinnehav marknadsvärderas medan finansiella derivat måste marknadsvärderas. Sagax baserar sina kvartalsvisa värderingar på koncernoberoende värderingar av såväl fastigheter som finansiella derivat. Den del av koncernens resultat vilken påverkas av dessa orealiserade värdeförändringar är i hög grad beroende av faktorer utanför bolagets kontroll. Sagax villkor för delar av fastighetslånen är kopplade till marknadsvärdena på fastigheterna. Om marknadsvärdena förändras kan villkoren påverkas avseende räntenivå och amorteringar för delar av låneportföljen. Värderingen av fastigheter styrs bland annat av efterfrågan och utbud av lokaler för de segment som Sagax är verksamt i. Värdeutvecklingen i Sagax segment har under lång tid varit stabil och positiv. Den internationella finansiella turbulensen under 2008-2009 innebar dock att fastighetsvärdena sjönk, men värdena har återhämtat sig under 2010-2012. Utvecklingen påverkas främst av ränteutvecklingen, tillgång till kapital och det globala intresset av fastigheter som investeringsobjekt. Över tiden är efterfrågan på lokaler i Sagax fastigheter den viktigaste förutsättningen för värdeutvecklingen för bolagets fastigheter.
Finansiering och finansiella risker hanteras i enlighet med Sagax strategi om låg finansiell risk. De finansiella tillgångarna utgörs av bankmedel och långfristiga fordringar. Sagax överskottslikviditet placeras på bankkonton.
Finansiella skulder avser fastighetslån, obligationslån, samt leverantörsskulder.
Sagax har även derivatavtal i form av nominella ränteswappar och räntetak, vilka främst skulle kunna innebära en risk om bolaget tvingas avyttra dessa derivat i förtid. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde. Marknadsvärdet för dessa derivat uppgick den 31 december 2012 till –520,4 (–453,2) miljoner kronor. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. En höjning/sänkning av marknadsräntan med 1 %-enhet skulle med kapitalstrukturen per den 31 december 2012 påverka koncernens resultat med motsvarande 9,0 (22,3) miljoner kronor, ett scenario som förutsätter att Euribor 3 månder blir negativ. Om de underliggande marknadsräntorna stiger till 4,5 %, vilken är strikekursen för flertalet av Sagax räntetak, minskar effekten på Sagax räntekostnader till 3,5 miljoner kronor för varje tillkommande %-enhets ökning av underliggande marknadsräntor. Om bolaget ej nyttjat räntederivat för att minska ränterisken skulle en förändring av de rörliga marknadsräntorna med en %-enhet påverkat räntekostnaderna med 63,0 miljoner kronor. Över tiden kommer, allt annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
Allt annat lika, skulle en parallellförskjutning med +1,0 %enhet av de underliggande swapkurvorna medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 274 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1,0 %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med –294 miljoner kronor. Om även Sagax resultatandel i intresseföretaget Söderport beaktas blir effekten av en parallellförskjutning med +1,0 %-enhet av de underliggande swapkurvorna en omvärdering av Sagax räntederivat med 355 miljoner kronor. En parallellförskjutning med –1,0 %-enhet medför en omvärdering med –388 miljoner kronor om resultatandelen i Söderport beaktas.
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årets slut till 5,2 (4,3) år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,3 (2,9) år.
Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten. Behovet av refinansiering av räntebärande skulder under 2013 uppgår till noll, se not 17 där förfallotidpunkter framgår. Koncernen hade vid årsskiftet även outnyttjade kreditfaciliteter om 600 (274) miljoner kronor, varav 150 miljoner kronor var kortfristiga. Revolverande kreditfacilitet om 450 miljoner kronor, varav 450 miljoner kronor var outnyttjat vid årsskiftet, står till Sagax förfogande till och med maj 2014.
Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax förbereder även refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid, under 2012 förlängdes därför bolagets största kreditfaclitet om 4 243 miljoner kronor från 2014 till 2018. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk.
Sagax motpartsrisk består av att hyresgästerna inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. I samband med förvärv och tecknande av hyresavtal värderas risken och avtalen kompletteras vid behov med från hyresgästerna ställda säkerheter i form av depositioner, bankgarantier eller moderbolagsborgen.
Sagax förvaltade vid årsskiftet 134 egna fastigheter samt 168 fastigheter ägda av intresseföretag. Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Sagax arbetar därför löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analyser av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att till exempel den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning.
Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter utom fem och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att denna kostnad skall vidarefaktureras hyresgästerna.
Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
Sagax har inga skatterättsliga tvister.
Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax förvaltningsstrategi är att eftersträva långa hyresavtalstider för att minska den operationella risken. Sagax arbetar vidare med att omförhandla befintliga hyresavtal som ett led att minska risken. Den genomsnittliga återstående löptiden för Sagax hyresavtal uppgick vid årets slut till 8,4 (7,9) år.
Sagax ägde vid årets slut 31 fastigheter i Finland, 5 fastigheter i Tyskland samt 1 fastighet i Danmark. Lån avseende utländska fastigheter är normalt i utländsk valuta, vilket innebär att valutarisken för kassaflödet är begränsad då samtliga operativa flöden är i samma valuta. Se även sidan 65 om valutarisker.
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax uteslutande externa värderingsföretag. Bolaget bedömer att användandet av välrenommerade externa värderingsinstitut skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller olyckor med materiella skador som följd.
Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot dessa händelser genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäkring och hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa i förvaltningsverksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren ställer ut garantier avseende fastigheternas funktion, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är Sagax uppfattning att bolaget har tillgång till sådan kompetens i den egna organisationen förstärkt med extern kompetens när så krävs.
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Bolaget arbetar därför aktivt med att minska denna risk. Genom att erbjuda en intressant och utvecklande arbetsplats stärks förutsättningarna för att rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. I takt med att Sagax växer i antal medarbetare minskar även beroendet av enskilda medarbetare.
Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Fastighetsägaren är endast ansvarig för det fall denne också är verksamhetsutövare. Först i de fall då verksamhetsutövaren inte förmår ansvara kan fastighetsägaren under vissa förhållanden få svara för exempelvis de föroreningar som verksamheten orsakat inom fastigheten. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.
| Förändring | Effekt på förvaltningsresultat, Mkr | |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 9,0 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 8,2 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1,2 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) | +/–1 %-enhet | –/+ 9,0 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) | +/–1 %-enhet | –/+ 63,0 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR | +/–10 % | +/– 14,5 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2013 | +/–10 % | +/– 4,0 |
| Förändring | Effekt på resultat före skatt, Mkr |
| Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde | +/– 1 % | +/– 93,9 |
|---|---|---|
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) | +/–1 %-enhet | +355/–388 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 6,3 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Inklusive Sagax resultatandel från intresseföretag. Omvärdering påverkar ej Sagax kassaflöde.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i
euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 10 januari 2013 pressmeddelades att Sagax avtalat om förvärv av tre lagerfastigheter för en sammanlagd anskaffningskostnad om cirka 570 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Haninge och Borlänge och omfattar sammanlagt 140 000 kvadratmeter friköpt markarea och 71 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheterna består av höglager med tillhörande kyl- och fryslager och används för livsmedelsdistribution. Förvärvet skedde i bolagsform och tillträde ägde rum den 31 januari 2013. I pressmeddelandet informerades även om att Sagax i fyra separata transaktioner avyttrat fyra icke strategiska fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 14 000 kvadratmeter. Det sammanlagda försäljningspriset uppgick till 79 miljoner kronor vilket översteg fastigheternas externt bedömda marknadsvärde och Sagax redovisade värde i det tredje kvartalet. Tre av fastigheterna frånträddes under januari 2013 och en av fastigheterna frånträddes under det fjärde kvartalet 2012.
Den 14 februari 2013 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport säljer fastigheter omfattande 32 500 kvadratmeter till Carlqvist Bil Aktiebolag ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som Söderport förvärvade 2012. Underliggande fastighetsvärde är 146 miljoner kronor och försäljningen avser samtliga fastigheter i ett geografiskt begränsat område med tyngdpunkt i Småland och Västergötland. Fastigheterna skall frånträdas i mitten av april 2013.
Den 15 februari 2013 pressmeddelades att Sagax styrelse föreslog att Sagax skall fondemittera stamaktier av serie B. Aktieägarna föreslogs erhålla tio (10) stamaktier av serie B för varje existerande stamaktie av serie A. Stamaktierna av serie B skall erhålls vederlagsfritt och utan åtgärd. Emissionen syftar till att förbättra likviditeten i stamaktierna och öka bolagets finansiella flexibilitet. Preferensaktiernas villkor påverkas inte av fondemissionen.
Den 15 februari pressmeddelades även att Sagax styrelse kallade till en extra bolagsstämma den 19 mars 2013. Styrelsen föreslog att den extra bolagsstämman beslutar om en minskning av bolagets aktiekapital och en fondemission där tio (10) stamaktier av serie B erhålls vederlagsfritt för varje existerande stamaktie av serie A. Totalt antal utestående stamaktier efter
genomförd fondemission kommer att uppgå till 147 585 042 stycken varav 134 168 220 stamaktier av serie B och 13 416 822 av serie A. Stamaktierna av serie A och B medför samma ekonomiska rättigheter. I enlighet med Sagax bolagsordning kommer stamaktie av serie A fortsatt att inneha en (1) röst och stamaktie av serie B en tiondels (1/10) röst.
Den 19 mars 2013 pressmeddelades att Sagax extra bolagsstämma samma dag beslutat om fondemission av 134 168 220 nya stamaktier av serie B varvid en stamaktie av serie A berättigar till tio nya stamaktier av serie B. Bolagsstämman beslutade även om erforderliga ändringar av bolagsordningen för genomförandet av fondemissionen. Besluten innebär att Sagax aktiekapital totalt ökar med 28 689 713 kronor. Stamaktierna av serie B medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats hos Bolagsverket och aktierna införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Stamaktierna av serie A och serie B medför samma ekonomiska rättigheter. I enlighet med Sagax bolagsordning kommer stamaktie av serie A fortsatt att inneha en röst och stamaktie av serie B en tiondels röst. Innehavare av stamaktie av serie A kan begära omvandling till stamaktie av serie B.
Den 9 april 2013 pressmeddelades att Sagax investerar sammanlagt 19 miljoner euro motsvarande 160 miljoner kronor inom ramen för bolagets verksamhet i Finland. Investeringarna består av förvärv av fem fastigheter, varav tre i Helsingfors, samt en tillbyggnad på Sagax fastighet i Åbo. Förvärven skedde i tre separata transaktioner och samtliga tillträden har ägt rum.
Den 10 april 2013 pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 50/50 med Hemfosa Fastigheter AB, säljer 34 fastigheter omfattande 26 400 kvadratmeter till Altira AB ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som Söderport förvärvade 2012. Underliggande fastighetsvärde är 95 miljoner kronor och försäljningen medför en realiserad värdeförändring för Sagax om 6 miljoner kronor under det andra kvartalet 2013. Försäljningen avsåg samtliga fastigheter i ett geografiskt begränsat område med tyngdpunkt i Dalarna, Värmland och Västmanland. Frånträde skedde den 15 april 2013.
33
Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond och vinstmedel.
| Överkursfond | 924 873 235,67 kr |
|---|---|
| Balanserad vinst | 114 246 101,10 kr |
| Årets resultat | 44 281 893,26 kr |
| Summa | 1 083 401 230,03 kr |
| Till stamaktieägarna utdelas 0,43 kronor per aktie av serie A respektive serie B | 63 461 568,06 kr |
| Till preferensaktieägarna utdelas 2,00 kronor per aktie | 100 000 000,00 kr |
| Balanseras i överkursfond | 919 939 661,97 kr |
| Summa | 1 083 401 230,03 kr |
Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § skall styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,43 kronor per stamaktie av serie A och serie B för räkenskapsåret 2012. Som avstämningsdag för utdelningen på stamaktier föreslås den 13 maj 2013.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2012 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen fredagen den 28 juni 2013, måndagen den 30 september 2013, måndagen den 30 december 2013 och måndagen den 31 mars 2014. Styrelsens förslag om vinstutdelning till preferensaktieägarna är i enlighet med bolagsordningen, vilken stipulerar villkoren för preferensaktierna.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 vid årsstämman skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande preferensaktier om maximalt 63 667 288 kronor att kunna delas ut.
Den föreslagna vinstutdelningen 2013, motsvarar 39 % av koncernens förvaltningsresultat för 2012 och 45 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2012. Om bemyndigandet att emittera preferensaktier utnyttjas maximalt
kommer den föreslagna vinstutdelningen istället att högst motsvara 54 % av koncernens förvaltningsresultat för 2012 och högst 62 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2012. Styrelsen finner att full täckning finns för Bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Föreslagen utdelning, utgör 11 % av moderbolagets egna kapital och 6 % av koncernens egna kapital den 31 december 2012. Om bemyndigandet att emittera preferensaktier utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att högst utgöra 15 % av moderbolagets egna kapital och högst 8 % av koncernens egna kapital den 31 december 2012. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka Bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka Bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 april 2013
Göran E Larsson Styrelsens ordförande
Filip Engelbert Staffan Salén Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika werdelin johancederlund
Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Thorell David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 april 2013.
Jonas svensson magnusfredmer
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Ernst & Young AB
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax för år 2012 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-83. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-132.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-83. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Sagax för år 2012. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-83 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 16 april 2013 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Magnus Fredmer
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
AB Sagax (publ) 556520-0028
Bolagets firma är AB Sagax. Bolaget är publikt (publ).
Styrelsen ska ha sitt säte i Stockholm Stad.
Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet.
Aktiekapitalet ska utgöra lägst 320 miljoner kronor och högst 1 280 miljoner kronor.
Antalet aktier ska vara lägst 160 miljoner och högst 640 miljoner. Aktier av tre slag får ges ut, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Preferensaktier och stamaktier av serie A och serie B får emitteras till ett belopp motsvarande sammanlagt högst 100 % av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst.
Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om två (2) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital och försiktighetsregeln i 17 kap 3 § aktiebolagslagen och som ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp (enligt definition nedan) (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp enligt nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnats eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.
Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 0,50 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger två (2) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 0,50 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.
Upplöses bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av trettio (30) kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på det sättet att gammal aktie ska ge företrädesrätt till ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga ägare av aktier samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning eller genom kvittning av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Vid sådan emission av teckningsoptioner eller konvertibler som sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av optionsrätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att bytas ut mot.
Vad som ovan sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om emission av aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske endast genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid
gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Vad nu sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag.
Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.
Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier, som ska inlösas, bestämmes på stämman genom lottdragning. Om beslutet biträdes av samtliga preferensaktieägare, kan dock stämman besluta, vilka preferensaktier som ska inlösas.
Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det han underrättats om inlösningsbeslutet eller, där rättens tillstånd till minskningen erfordras, från det han underrättats om att rättens lagakraftvunna beslut om tillstånd registrerats, ta lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 35 kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag, då lösenbeloppet förfallit till betalning, upphör all ränteberäkning därpå.
Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Bolaget ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret.
Styrelsen ska bestå av lägst tre (3) och högst åtta (8) ledamöter utan suppleanter.
Bolaget ska ha en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleant(er) eller ett registrerat revisionsbolag.
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. För att få deltaga i bolagsstämma ska aktieägare anmäla sig hos styrelsen senast kl. 16.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän
helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och ej infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
Beslut i nedan angivna frågor är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet.
Kalenderåret ska vara bolagets räkenskapsår.
Årsstämma ska hållas tidigast dagen efter sista vardagen i mars månad och senast den 15 juni. På årsstämma ska följande ärenden förekomma till behandling:
Skulle mellan bolaget och styrelsen eller ledamot därav eller aktieägare uppkomma tvist, ska den avgöras av skiljemän i enlighet med gällande lag om skiljeförfarande.
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
_____________________________________
Antagen vid bolagets extra bolagsstämma den 19 mars 2013.
Aktieägarna i AB Sagax (publ) ("Bolaget") kallas härmed till årsstämma tisdagen den 7 maj 2013 kl. 15.00, i Summit, Grev Turegatan 30, Stockholm.
Aktieägare som vill delta på årsstämman skall:
Vid anmälan skall uppges namn och person- eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Aktieägare som företräds genom ombud skall utfärda fullmakt för ombudet. Den som företräder en juridisk person skall förete registreringsbevis (eller motsvarande behörighetshandling) utvisande att de personer som har undertecknat fullmakten är behöriga firmatecknare för aktieägaren. För att underlätta inpasseringen vid bolagsstämman bör fullmakt i original (med eventuella behörighetshandlingar) sändas till Bolaget, tillsammans med anmälan om deltagande. Fullmakten får inte vara utfärdad tidigare än fem år innan stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Bolagets webbplats, www.sagax.se, samt sänds utan kostnad till aktieägare som begär det och uppger sin postadress eller e-post. För att beställa fullmaktsformulär gäller samma adress och e-post som ovan.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt inregistrera aktierna hos Euroclear i eget namn för att äga rätt att delta på årsstämman. Sådan registrering, som normalt tar några dagar, skall vara verkställd (registrerad hos Euroclear) tisdagen den 30 april 2013 och bör därför begäras hos förvaltaren i god tid före detta datum.
Bolaget har per dagen för kallelsens utfärdande totalt 197 585 042 aktier, varav 50 000 000 utgörs av preferensaktier (var och en medförande 1/10 röst), 13 416 822 utgörs av stamaktier av serie A (var och en medförande 1 röst) och 134 168 220 utgörs av stamaktier av serie B (var och en medförande 1/10 röst) motsvarande totalt 31 833 644 röster.
Styrelsens förslag till dagordning på årsstämman:
Valberedningen föreslår att till ordförande vid årsstämman välja Göran E Larsson.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,43 kronor per stamaktie av serie A och serie B samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2012 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslår styrelsen den 13 maj 2013. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Som avstämningsdagar för utdelningen på preferensaktier föreslår styrelsen fredagen den 28 juni 2013, måndagen den 30 september 2013, måndagen den 30 december 2013 och måndagen den 31 mars 2014. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 14 nedan skall ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.
Valberedningen föreslår att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma.
Valberedningen föreslår att arvoden skall utgå med 300 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. Valberedningens förslag till styrelsesammansättning innebär att det totala arvodet blir 1 125 000 kronor. Styrelseledamot skall äga rätt att fakturera styrelsearvodet genom eget bolag under förutsättning att det är kostnadsneutralt för Bolaget. Arvodet till revisorerna föreslås utgå enligt godkänd räkning.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar om omval av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Göran E Larsson, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Valberedningen föreslår vidare omval av Göran E Larsson som styrelsens ordförande. Om uppdraget som styrelseordförande skulle upphöra i förtid, skall styrelsen inom sig välja ny ordförande.
Närmare uppgifter om de föreslagna styrelseledamöterna finns tillgängliga på Bolagets webbplats www.sagax.se.
Valberedningen föreslår att årsstämman beslutar att för den kommande ettårsperioden välja Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag, som har för avsikt att utse Jonas Svensson som huvudansvarig påskrivande revisor samt Magnus Fredmer som ytterligare revisor.
Valberedningen föreslår att årsstämman utser en valberedning enligt följande principer.
Årsstämman uppdrar åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna (härmed avses såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare), enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2013, som vardera utser en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. För det fall någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna ej önskar utse sådan representant skall den fjärde största aktieägaren eller ägargruppen tillfrågas och så vidare intill dess att valberedningen består av fyra ledamöter.
Majoriteten av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande till den i Bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om Bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare.
Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages senast sex månader före årsstämman 2014. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbete är slutfört och om valberedningen
anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, skall valberedningen utse ny ledamot enligt principerna ovan, men med utgångspunkt i Euroclears utskrift av aktieboken snarast möjligt efter det att ledamoten lämnat sin post. Ändring i valberedningens sammansättning skall omedelbart offentliggöras. Inget arvode skall utgå till ledamöterna för deras arbete i valberedningen.
Valberedningen skall lägga fram förslag i följande frågor för beslut till årsstämman 2014:
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare enligt i huvudsak följande.
Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersättningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befattningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskommelser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens ordförande.
Bolaget skall ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet. Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbelastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av den fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om införandet av Incitamentsprogram 2013/2016 genom att Bolaget genomför en emission av teckningsoptioner samt överlåtelse av teckningsoptioner till personer som är eller blir anställda i Bolaget eller dess dotterbolag, med undantag för den verkställande direktören i Bolaget, ("Anställda") på nedanstående villkor ("Incitamentsprogram 2013/2016").
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en emission av högst 1 000 000 teckningsoptioner av serie 2013/2016. Rätt till teckning skall, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget, Satrap Kapitalförvaltning AB, org.nr. 556748-3309, ("Dotterbolaget"). Teckningsoptionerna skall ges ut vederlagsfritt. Varje teckningsoption skall ge innehavaren rätt att teckna en (1) ny stamaktie av serie B i Bolaget. Teckningsoptionerna skall tecknas under perioden från och med den 7 maj 2013 till och med den 14 maj 2013 på separat teckningslista. Styrelsen bemyndigas att förlänga teckningstiden.
Teckningskursen för aktie vid utnyttjandet av teckningsoption skall utgöras av stamaktiens av serie B genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna med upp- eller nedräkning beroende på alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden den 31 maj 2013 till och med den 31 maj 2016. Stamaktiens av serie B genomsnittskurs vid emissionstidpunkten skall anses motsvara den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 13 maj 2013 till och med den 17 maj 2013 enligt NASDAQ OMX Stockholm. Teckningskursen får inte vara lägre än det aktuella kvotvärdet på stamaktien av serie B.
Teckningsoptionerna kan utnyttjas genom anmälan om teckning av nya aktier under tiden den 1 juni 2016 till och med den 10 juni 2016. Aktier som tecknas med utnyttjande av teckningsoptionerna medför rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att teckning verkställts.
Det maximala antalet tillkommande stamaktier av serie B beräknas uppgå till högst 1 000 000 stycken motsvarande cirka 0,75 procent av det totala antalet stamaktier av serie B i Bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 1 750 000 kronor.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar om att godkänna att Dotterbolaget får överlåta högst 1 000 000 teckningsoptioner i Bolaget av serie 2013/2016 till Anställda, eller på annat sätt förfoga över teckningsoptionerna för att säkerställa åtagandena i anledning av Incitamentsprogram 2013/2016. Varje Anställd skall erbjudas att förvärva teckningsoptioner till ett belopp motsvarande högst en tolftedel (1/12) av medarbetarens årslön före inkomstskatt i Incitamentsprogram 2013/2016.
Teckningsoptionerna skall erbjudas Anställda till en kurs motsvarande ett beräknat marknadsvärde för teckningsoptionerna med tillämpning av Black & Scholes-optionsvärderingsmodell. Beräkningen utförs baserat på en teckningskurs på stamaktien av serie B motsvarande
den genomsnittliga volymvägda betalkursen under perioden från och med den 13 maj 2013 till och med den 17 maj 2013 enligt NASDAQ OMX Stockholm.
Med hänsyn till att teckningsoptionerna skall överlåtas till Anställda till ett beräknat marknadspris bedöms inte Incitamentsprogram 2013/2016 i sig medföra några kostnader utöver vissa mindre kostnader för upprättande och administration. Avsikten är dock att den personal som väljer att delta i Incitamentsprogram 2013/2016 skall erhålla en premiesubvention i form av extra lön med ett belopp som efter skatt, beräknat med tillämpning av en skattesats om 50 procent, motsvarar 50 procent av optionspremien. Kostnaden för denna premiesubvention vid fullt deltagande i Incitamentsprogram 2013/2016, inklusive sociala avgifter, beräknas uppgå till maximalt cirka 2 000 000 kronor. Teckningsoptionerna kommer heller inte att få några redovisningsmässiga konsekvenser annat än den nyss nämnda premiesubventionen. Utspädningseffekten av teckningsoptionerna kan dock komma att påverka nyckeltal per aktie i enlighet med redovisningsstandarden IAS 33.
Vid full anslutning till ett antaget pris per teckningsoption om 1,80 kronor erhåller Bolaget en sammanlagd teckningsoptionspremie om 1 800 000 kronor (utan avräkning för premiesubvention). Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna och vid en antagen teckningskurs om 29,50 kronor kommer Bolaget därutöver att tillföras en emissionslikvid om 29 500 000 kronor.
Teckningsoptionerna skall överlåtas till de Anställda senast före årsstämman 2014, varefter icke överlåtna teckningsoptioner skall makuleras.
Skälet till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen önskar främja Bolagets långsiktiga intressen genom att bereda Anställda ett väl avvägt incitamentsprogram, som ger dem möjlighet att ta del i Bolagets långsiktiga värdeutveckling.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler i Bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i Bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2013. Emissionerna skall ske till marknadsmässig teckningskurs, med förbehåll för marknadsmässig emissionsrabatt i förekommande fall, och betalning skall, förutom kontant betalning, kunna ske med apportegendom eller genom kvittning, eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet och skälen till eventuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att emissioner skall kunna ske för finansiering av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier, teckningsoptioner och/ eller konvertibler att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm och får endast ske till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvserbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs och högst 150 procent av gällande börskurs. Förvärv av egna teckningsoptioner och/ eller konvertibler skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar högst marknadsvärdet.
Vidare föreslås att årsstämman beslutar om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, marknadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet.
Bemyndigandet syftar till att framförallt ge Bolaget flexibilitet vid finansieringen av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag, men även till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med Bolagets kapitalstruktur.
För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkterna 14 och 15 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna. För giltigt beslut enligt styrelsens avgivna förslag under punkt 13 fordras att beslutet biträtts av aktieägare med minst nio tiondelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna.
Styrelsen och verkställande direktören skall, om någon aktieägare begär det och styrelsen anser att det kan ske utan väsentlig skada för Bolaget, lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av ett ärende på dagordningen, förhållanden som kan inverka på bedömningen av Bolagets eller dotterföretags ekonomiska situation och Bolagets förhållande till annat koncernföretag. Den som vill skicka in frågor i förväg kan göra det till AB Sagax, attention: Coco Thorin, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm eller via e-post till: [email protected].
Årsredovisning och revisionsberättelse, styrelsens fullständiga förslag till beslut enligt ovan tillsammans med handlingar enligt 18 kap. 4 § aktiebolagslagen, samt styrelsens utvärdering av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och revisorns yttrande avseende tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, finns tillgängliga på Bolagets kontor, adress enligt ovan, samt på Bolagets webbplats www.sagax.se senast från och med tisdagen den 16 april 2013. Kopior av nämnda handlingar skickas även dels till de aktieägare som begär det och därvid uppger sin postadress. Därutöver finns valberedningens motiverade yttrande beträffande föreslagen styrelse, samt fullmaktsformulär att tillgå på Bolagets webbplats.
Stockholm i april 2013 AB Sagax (publ) Styrelsen
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året.
Årets resultat efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Kontrakterad area vid årets utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid årets utgång.
Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång.
Årets driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under året i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets utgång.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder, fastighetsskatt och kostnader för fastighetsadministration.
Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde vid årets utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för året reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för året.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rare, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under året och under året erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av Direktavkastning och värdeförändring under året i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter.
| 2013-04-10 | Sagax intresseföretag Söderport fortsätter renodla |
|---|---|
| 2013-04-09 | Sagax investerar 19 MEUR i Finland |
| 2013-04-08 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2013-04-03 | Sagax offentliggör prospekt |
| 2013-03-26 | Sagax offentliggör informationsbroschyr |
| 2013-03-19 | Kommuniké från extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2013-02-15 | Kallelse till extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2013-02-15 | Styrelsen föreslår fondemission av stamaktier av serie b |
| 2013-02-14 | Sagax intresseföretag Söderport renodlar |
| 2013-02-13 | Bokslutskommuniké 2012 |
| 2013-01-10 | Sagax förvärvar lagerfastigheter för 570 Mkr |
| 2012-12-28 | Nytt antal preferensaktier i Sagax |
| 2012-12-20 | Sagax har slutfört förtida förlängning av 65 % av koncernens räntebärande skulder |
| 2012-12-14 | Sagax utökar preferensaktieemission till 376 Mkr |
| 2012-12-12 | Kommuniké från extra bolagsstämma i AB Sagax |
| 2012-12-05 | Sagax har beslutat att förkorta anmälningsperioden för det institutionella erbjudandet i |
| pågående emission av preferensaktier | |
| 2012-11-30 | Sagax offentliggör prospekt |
| 2012-11-30 | Sagax genomför emission av preferensaktier |
| 2012-11-20 | Kallelse till extra bolagsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2012-11-20 | Sagax avser att genomföra emission av preferensaktier |
| 2012-11-19 | Sagax intresseföretag söderport förvärvar för 470 Mkr |
| 2012-10-26 | Sagax valberedning har utsetts |
| 2012-10-26 | Delårsrapport för perioden januari-september 2012 |
| 2012-10-15 | Sagax har överenskommit om förtida förlängning av 65 % av koncernens räntebärande skulder till 2018 |
| 2012-08-24 | Delårsrapport för perioden januari-juni 2012 |
| 2012-06-18 | Sagax offentliggör prospekt och noterar obligationer på NASDAQ OMX Stockholm |
| 2012-05-10 | Sagax investerar 290 miljoner kronor |
| 2012-05-04 | Årsstämma i AB Sagax |
| 2012-05-04 | Delårsrapport för perioden januari-mars 2012 |
| 2012-04-13 | Sagax årsredovisning finns nu på hemsidan www.sagax.se |
| 2012-04-04 | Kallelse till årsstämma i AB Sagax (publ) |
| 2012-04-03 | Sagax hyr ut 31 000 kvadratmeter under första kvartalet |
| 2012-03-16 | Sagax emitterar femårigt obligationslån |
| 2012-02-10 | Bokslutskommuniké 2011 |
| Delårsrapport för januari – mars 2013 | 7 maj 2013 |
|---|---|
| Årsstämma 2013 | 7 maj 2013 |
| Delårsrapport för januari – juni 2013 | 21 augusti 2013 |
| Delårsrapport för januari – september 2013 | 24 oktober 2013 |
| Bokslutskommuniké 2013 | 13 februari 2014 |
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.