Earnings Release • Feb 13, 2014
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bokslutskommuniké 2013
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar, uppgå till 600 miljoner kronor.
| Nyckeltal i urval | 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 | 1,15 |
| Förändring föregående år | 27 % | 4 % | 14 % | 23 % | 27 % | 47 % |
| Resultat per stamaktie, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
| Förändring föregående år | 139 % | 475 % | –89 % | pos. | 96 % | neg. |
| Utdelning per stamaktie, kr (2013 föreslagen) | 0,55 | 0,43 | 0,36 | 0,27 | – | – |
| Utdelning per preferensaktie, kr (2013 föreslagen) | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Fastigheters marknadsvärde, Mkr | 10 825 | 9 396 | 8 961 | 7 535 | 6 422 | 6 060 |
| Direktavkastning | 7,7 % | 7,8 % | 7,7 % | 8,1 % | 8,1 % | 7,6 % |
| Hyresduration, år | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
Omslag: Under första kvartalet 2014 förvärvades Martinkyläntie 9 i Vanda strax utanför centrala Helsingfors, omfattande 45 000 kvadratmeter lager-, produktionsoch kontorslokaler. Fastigheten omfattar totalt 89 000 kvadratmeter friköpt mark och är uthyrd till börsnoterade mediakoncernen Sanoma under 15 år.
Till följd av högre driftnetto (+30 Mkr) och ökat förvaltningsresultat från intresseföretagen (+12 Mkr) steg förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet 2013 till 132 miljoner kronor från 91 miljoner kronor föregående år. Driftnettoökningen är hänförlig till en större fastighetsportfölj. Det högre resultatet från intresseföretagen är huvudsakligen en följd av vår investering i Hemsö vid halvårsskiftet 2013 men också en effekt av en fortsatt positiv utveckling i Söderport.
Resultatet är något bättre än jag räknat med, bland annat till följd av mildare väder.
Förvaltningsresultatet för helåret 2013 uppgick till 521 miljoner kronor vilket är 25 % högre än föregående år och 38 % högre än 2011. Per stamaktie har förvaltningsresultatet stigit med 27 % sedan 2012 och 33 % sedan 2011.
Belåningsgraden, som indikerar bolagets långsiktiga refinansieringsrisk, har sjunkit från 62 % till 60 % och räntetäckningsgraden, som beskriver bolagets betalningskapacitet, har stigit från 2,2 till 2,4 gånger. Resultatökningen har således inte skett på bekostnad av ökad finansiell risk.
För fastighetsportföljen redovisas en positiv värdeförändring om 134 miljoner kronor motsvarande drygt 1 % av fastigheternas bedömda värde. Därutöver har det negativa marknadsvärdet på Sagax ränteswappar minskat, huvudsakligen till följd av högre långräntor. Bolaget har därför återfört 265 miljoner kronor till resultatet vilka tidigare kostnadsförts. Sammantaget innebär detta att resultatet efter skatt för 2013 uppgår till 777 miljoner kronor.
Det är min uppfattning att det är ett lönsamt och utvecklande 2013 som nu läggs till handlingarna. Bolagets finansiella ställning är god och Sagax står väl rustat inför det nya verksamhetsåret.
Ifråga om det nya verksamhetsåret upplever jag att mycket kan gå fastighetsbolagens väg; ränteläget är fortsatt lågt, räntemarginalerna tycks sjunka i såväl kapitalmarknaden som i bankmarknaden, till
gången på kapital även för något längre löptider (5 år) är god, lokalefterfrågan har blivit starkare och likviditeten i investeringsmarknaden har ökat. Till och med det milda vädret verkar spela fastighetsbolagen i händerna...
Vad kan då gå fel? På kort sikt antagligen inte så mycket. På medellång sikt däremot funderar jag på om marknaden kan hamna i obalans och vad som då händer. Kombinationen av lågt ränteläge och god tillgång på kapital kommer sannolikt att påverka fastighetspriserna positivt under året. Den starkare lokalefterfrågan kan sannolikt spä på investerarnas vilja att betala något mer än tidigare eftersom rörelserisken (uthyrningsrisken) sjunker samtidigt som potentialen för värdetillväxt ökar. Om denna bedömning skulle visa sig korrekt kan värdet på Sagax fastighetsportfölj påverkas positivt samtidigt som det tyvärr blir svårare att hitta nya attraktiva investeringar (vilket jag bedömer är viktigare på sikt). Året har dock fått en positiv start vad gäller investeringar och i slutet av januari kunde vi meddela att vi förvärvade två lager- och produktionsfastigheter i Helsingfors för sammanlagt 600 miljoner kronor. Lokalerna är delvis uthyrda på långa avtal men det finns vissa vakanta lokaler som vi skall arbeta med. Jag tror att det är bra investeringar och har stort förtroende för mina kollegor i Finland. Fastigheterna har intressanta lägen och kompletterar vår fastighetsportfölj väl.
Slutligen, prognosen för 2014 års förvaltningsresultat uppgår till 600 miljoner kronor och lämnas baserat på nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Prognosen motsvarar 3,15 kronor per stamaktie. Detta är 15 % högre än utfallet för 2013. Således bedömer vi att bolaget är väl positionerat inför 2014.
Stockholm, 12 februari 2014
DAVID MINDUS Verkställande direktör
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål skall Sagax uppnå följande verksamhetsmål:
I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan uppnås med solventa hyresgäster.
Genomsnittlig hyresduration för beståndet som helhet uppgick till 8,0 (8,4) år vid årsskiftet.
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operationella och finansiella risker. I diagrammet nedan redovisas Sagax tillväxttakt mätt som fastigheternas marknadsvärde och uthyrningsbara area sedan 2004.
Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. I diagrammet nedan redovisas Sagax löpande förvaltningsresultat och kassaflöden över tid. Som synes motsvaras kassaflödet i hög utsträckning av förvaltningsresultatet. Den
avvikelse som finns förklaras huvudsakligen av att kassaflöden från intresseföretag återinvesterats i intresseföretagens verksamheter.
Sagax har en konservativ syn på risktagande. Bolaget eftersträvar därför lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 3,7 (5,2) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande. Den långa räntebindningen minskar räntekänsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,5 (4,3) år vid årsskiftet vilket bedöms vara tillfredsställande.
Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Preferensaktier möjliggör för Sagax att nå investerarkategorier som värdesätter en hög löpande utdelning. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för bolaget att öka koncernens egna kapital utan att antalet stamaktier ökas. B-aktier i Sagax emitterades för första gången under 2013 genom en fondemission med avsikt att påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier positivt samt bidra till att förbättra Sagax finansiella flexibilitet.
Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna.
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2013. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid utgången av 2013 respektive 2012.
Förvaltningsresultatet ökade med 25 % till 521 (418) miljoner kronor varav 79 (43) miljoner kronor från intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat till följd av fastighetsinvesteringar samt resultatandelar från intresseföretag. Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning ökade med 27 % till 2,73 (2,15) kronor.
Fastigheterna omvärderades med 134 (148) miljoner kronor, varav 2 (13) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 197 (–70) miljoner kronor, varav 201 (–70) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och –4 (–) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 68 (–14) miljoner kronor till följd av omvärdering av räntederivat i intresseföretag. Omvärderingarna har skett till följd av att långa marknadsräntor stigit under året samt till följd av att ett år förlöpt och reserveringsbehovet därför minskat.
Årets resultat efter skatt uppgick till 777 (372) miljoner kronor.
Hyresintäkterna ökade till 919 (824) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter.
Övriga intäkter om 9 (2) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning under året.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 %, att jämföra med 93 % vid årsskiftet 2012/2013. Under 2013 har vakansvärdet ökat med 34 (26) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 26 (10) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 1 (–5) miljoner kronor i årstakt och uppgick till 23 (23) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 80 (66) miljoner kronor. 63 % (64 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm.
Hyresavtal med ett hyresvärde om 21 (28) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 (0) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 20 (28) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 11 miljoner kronor under 2014, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 17 (5) miljoner kronor.
| 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|---|---|
| 66 | 56 |
| 34 | 26 |
| –26 | –10 |
| 1 | –5 |
| 5 | – |
| – | –1 |
| – | –1 |
| 80 | 66 |
| 1 | – |
| 20 | 28 |
| –17 | –5 |
| 84 | 89 |
| Förfalloår | Mkr |
|---|---|
| 2014 | 11 |
| 2015 | 3 |
| 2016 | 7 |
| 2017 | 1 |
| 2018 | – |
| >2018 | 1 |
| Totalt | 23 |
| Avflyttningsår | Antal avtal | Hyresvärde, Mkr |
|---|---|---|
| 2014 | 17 | 11 |
| 2015 | 2 | 9 |
| Totalt | 19 | 20 |
| Område | Hyresvärde, Mkr |
Vakansvärde, Mkr 1) |
Ekonomisk vakansgrad 1) |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Areamässig vakansgrad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 473 | 50 | 11 % | 504 000 | 54 000 | 11 % |
| Övriga Sverige | 216 | 16 | 7 % | 372 000 | 24 000 | 6 % |
| Helsingfors | 170 | 8 | 4 % | 185 000 | 10 000 | 5 % |
| Övriga Finland | 110 | – | – | 207 000 | – | – |
| Övrigt | 82 | 6 | 8 % | 68 000 | – | – |
| Totalt | 1 051 | 80 | 8 % | 1 336 000 | 88 000 | 7 % |
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 77 (66) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader under första halvåret 2013. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 38 (33) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade under 2013 till följd av höjda taxeringsvärden. Den absoluta merparten av dessa kostnader faktureras dock hyresgästerna varför resultateffekten är marginell. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 17 (18) miljoner kronor.
Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 42 (38) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade 0,4 % (0,4 %) av fastigheternas marknadsvärde.
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upplåning och finansiell riskhantering. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tilllämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 24 (9) miljoner kronor och från intresseföretag till 9 (8) miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning. Moderbolagets resultatoch balansräkningar redovisas på sidan 21.
Koncernen hade vid periodens utgång 29 anställda varav 12 kvinnor. 21 medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och åtta medarbetare är anställda i ett av de finska dotterbolagen och tjänstgör i Helsingfors. Övriga dotterbolag har inga anställda. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 79 (43) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport och Hemsö, se även avsnittet om Intresseföretag på sidan 14. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 149 (42) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 79 (43) miljoner kronor, värdeförändringar på räntederivat 68 (–14) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 2 (13) miljoner kronor.
Sagax finansiella kostnader uppgick till 313 (303) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 31 december till 4,4 % (4,6 %). De räntebärande skulderna har under 2013 till följd av refinansiering av fastighetsförvärv ökat till 7 032 (6 300) miljoner kronor, vilket även förklarar ökningen av de finansiella kostnaderna. Under de senaste åren har dock Sagax belåningsgrad sjunkit samtidigt som räntetäckningsgraden stigit, se diagram nedan. Detta medför att de finansiella kostnaderna sjunkit relativt koncernens intäkter. För mer information om Sagax finansiering, se sidan 15
Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (7) miljoner kronor. Minskningen förklaras främst av att Sagax 2012 erhöll en engångsintäkt i form av räntekompensation om 4 miljoner kronor.
BELÅNINGS- OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Den 31 december 2013 omfattade fastighetsbeståndet 141 (134) fastigheter med ett marknadsvärde om 10 825 (9 396) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 44 (64) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 92 (70) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 60 miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 100 (17) miljoner kronor. Sammantaget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 136 (134) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 13.
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec 2013 |
|---|---|
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 55 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –17 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 6 |
| Delsumma Sverige | 44 |
| Nyuthyrningar/Omförhandlingar | 5 |
| Avflyttningar/Omförhandlingar | –7 |
| Allmän marknadsvärdeförändring | 94 |
| Delsumma Utland | 92 |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 136 |
Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,0 % (8,0 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöden och restvärden uppgick till 9,4 % (9,2 %) respektive 9,8 % (9,8 %).
Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 13.
Sagax finansiella instrument den 31 december 2013 utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränteswappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Årets värdeförändring uppgick till 197 (–70) miljoner kronor varav 201 (–70) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och –4 (–) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring.
Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under året. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid årets slut till 316 (520) miljoner kronor, se avsnittet om finansiering på sidan 15. Reserven
för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad.
Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 68 (–14) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende intresseföretags räntederivat.
Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 5 (–6) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland och Finland.
Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 155 (116) miljoner kronor. Skattesatsen i Finland sänks från inkomstår 2014 till 20 % från tidigare 24,5 %. Detta har medfört en omräkning av uppskjuten skatteskuld om 31 miljoner kronor vilket sänkt Sagax skattekostnad för 2013 med motsvarande belopp.
Sagax andel av intresseföretagens skattekostnader redovisas i Sagax resultat. Uppskjuten skattekostnad för intresseföretagen uppgick till 9 (9) miljoner kronor. Skattefria vinster från fastighetsförsäljningar i bolagsform bidrog till intresseföretagens låga skattekostnad.
Koncernens uppskjutna skattefordran respektive skatteskuld uppgick till 2 (3) miljoner kronor respektive 336 (187) miljoner kronor vid årets slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatteskuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister.
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec 2013 |
|---|---|
| Sverige | –183 |
| Finland | –139 |
| Tyskland | –14 |
| Danmark | 2 |
| Netto skattefordran/skatteskuld | –334 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 426 (364) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –14 (25) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –1 420 (–398) miljoner kronor samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 756 (46) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –252 (36) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassaflöden, se sidan 18.
För 2014 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 600 miljoner kronor.
Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek.
| Belopp i miljoner kronor | 1 jan 2014 | 1 jan 2013 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 051 | 901 |
| Vakans | –80 | –66 |
| Hyresintäkter | 971 | 835 |
| Fastighetskostnader | –138 | –117 |
| Driftnetto | 833 | 718 |
| Central administration | –42 | –38 |
| Resultatandel från intresseföretag | 106 | 48 |
| Finansnetto | –323 | –298 |
| Förvaltningsresultat | 574 | 430 |
| Skatt | –126 | –95 |
| Resultat efter skatt | 448 | 335 |
| – varav preferensaktieägarna | 100 | 100 |
| – varav stamaktieägarna | 348 | 235 |
Söderbymalm 7:49 i Haninge omfattar 8 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Luthman SMTTS AB, grossist av musikutrustning. Sagax har under 2013 investerat 17 miljoner kronor mot hyrestillägg och förlängning av hyresavtal. Sagax har uppfört 1 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i anslutning till tidigare lager.
Den 31 december 2013 omfattade fastighetsbeståndet 141 (134) fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 336 000 (1 159 000) kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,0 (8,4) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 46 % (47 %) av marknadsvärdet och 45 % (47 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 1 051 (901) respektive 971 (835) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %).
Sagax har under 2013 investerat 1 263 (462) miljoner kronor varav 1 122 (203) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 513 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 507 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande sammanlagt 81 % av investeringarna under året.
Sagax har under 2013 förvärvat 14 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 188 300 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har efter årsskiftet även tillträtt ytterligare fem fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 92 000 kvadratmeter.
Sammanlagt 141 (260) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 83 (213) miljoner kronor av investeringarna under året skedde mot hyrestillägg, 25 (32) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 33 (15) miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna.
LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL
Sagax har under 2013 frånträtt sju fastigheter för en total köpeskilling om 94 miljoner kronor, se sammanställning nedan.
| Fastighets | Befintligt | Kontrakterad årshyra | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | förvärv | bestånd | Totalt | Förfalloår | Antal avtal | Area, kvm | Mkr | Andel |
| Stockholm | 440 | 73 | 513 | 2014 | 108 | 85 000 | 67 | 7 % |
| Övriga Sverige | 102 | 45 | 147 | 2015 | 98 | 68 000 | 72 | 7 % |
| Helsingfors | 495 | 12 | 507 | 2016 | 51 | 77 000 | 57 | 6 % |
| Övriga Finland | 85 | 11 | 96 | 2017 | 42 | 127 000 | 99 | 10 % |
| Övrigt | – | – | – | 2018 | 19 | 46 000 | 46 | 5 % |
| Totalt | 1 122 | 141 | 1 263 | >2018 | 94 | 845 000 | 630 | 65 % |
| Totalt | 412 | 1 248 000 | 971 | 100 % |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Jordbromalm 4:3 | Haninge | Stockholm | 51 400 |
| Blåsbälgen 1 | Borlänge | Övriga Sverige | 18 100 |
| Grävskopan 2 | Borlänge | Övriga Sverige | 1 400 |
| Karaportti 8 | Esbo | Helsingfors | 16 100 |
| Hakamäenkuja 8 | Vanda | Helsingfors | 1 100 |
| Hakamäenkuja 10 | Vanda | Helsingfors | 1 100 |
| Sähkötie 8 | Vanda | Helsingfors | 6 900 |
| Virkatie 7 | Vanda | Helsingfors | 11 000 |
| Virkatie 8A | Vanda | Helsingfors | 10 000 |
| Virkatie 8A | Vanda | Helsingfors | – |
| Virkatie 8B | Vanda | Helsingfors | 6 000 |
| Palkkittie 3 | Tusby | Helsingfors | 13 800 |
| Murrontie 3 | Forssa | Övriga Finland | 31 100 |
| Hiidenmäentie 20 | Vichtis | Övriga Finland | 20 300 |
| Totalt | 188 300 |
| Fastighet | Kommun | Segment | Uthyrningsbar area, kvm |
|---|---|---|---|
| Kalvholmen 1 | Stockholm | Stockholm | 4 400 |
| Brogårdshemmet 14 Vetlanda | Övriga Sverige | 5 600 | |
| Kättingen 1 | Säffle | Övriga Sverige | 700 |
| Gravören 9 | Växjö | Övriga Sverige | 1 000 |
| Brårud 1:117 | Sunne | Övriga Sverige | 800 |
| Lampan 1 | Arvika | Övriga Sverige | 800 |
| Poppeln 29 | Mariestad | Övriga Sverige | 400 |
| Totalt | 13 700 |
| Marknadsvärde | Hyresintäkt | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, kvm |
Vakant area, kvm |
Mkr | Kr/kvm | Hyres värde, Mkr |
Andel av hyresvärde |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
Mkr | Andel |
| Stockholm | 57 | 504 000 | 54 000 | 4 969 | 9 900 | 473 | 45 % | 89 % | 423 | 44 % |
| Övriga Sverige | 36 | 372 000 | 24 000 | 2 338 | 6 300 | 216 | 21 % | 93 % | 200 | 20 % |
| Helsingfors | 29 | 185 000 | 10 000 | 1 576 | 8 500 | 170 | 16 % | 96 % | 162 | 17 % |
| Övriga Finland | 13 | 207 000 | – | 1 165 | 5 600 | 110 | 10 % | 100 % | 110 | 11 % |
| Övrigt | 6 | 68 000 | – | 777 | 11 400 | 82 | 8 % | 92 % | 76 | 8 % |
| Totalt | 141 | 1 336 000 | 88 000 | 10 825 | 8 100 | 1 051 | 100 % | 92 % | 971 | 100 % |
Tuna Äng 3 i Botkyrka har tillträtts under januari 2014. Fastigheten omfattar 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Havilog, ett logistikföretag med 5 500 anställda i Europa.
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 141 (134) fastigheter uppgick den 31 december 2013 till 10 825 (9 396) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under 2013 medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 124 (–93) miljoner kronor.
Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 136 (134) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 7.
I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 10 790 (9 361) miljoner kronor.
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2013 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga
| Mkr | Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd 31 december 2012 | 9 396 | 134 |
| Förvärv av fastigheter | 1 122 | 14 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 141 | |
| Försäljning av fastigheter | –94 | –7 |
| Omräkningsdifferens avseende utländska | ||
| fastighetsvärden | 124 | |
| Värdeförändring | 136 | |
| Fastighetsbestånd 31 december 2013 | 10 825 | 141 |
| Förvärvad uppskjuten skatt | –35 | |
| Bokfört värde | 10 790 |
hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,70 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–14,50 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–12,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,4 % (9,2 %) respektive 9,8 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % (8,0 %) per 31 december 2013 vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 8,0 % den 30 september 2013. Sagax redovisade direktavkastning 2013 uppgick som jämförelse till 7,7 % (7,8 %). Nedan jämförs vägt direktavkastningskrav med redovisad direktavkastning över tid.
Sagax intresseföretag Söderport Holding AB och Hemsö Intressenter AB bidrog med sammanlagt 79 (43) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under året. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 (13) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 68 (–14) miljoner kronor under året. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 669 (262) miljoner kronor per 31 december 2013.
Sagax har under 2013 avyttrat aktierna i det tidigare intresseföretaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor.
Sagax äger 50 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. På uppdrag av Söderport ombesörjer AB Sagax fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Söderportkoncernen. Söderport bidrog med 46 (40) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013.
92 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 100 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 50 (56) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en vakansgrad om 15 %. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 13 (12) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 27 % (21 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 procentenheter av vakansgraden.
Under 2013 har Söderport sålt och frånträtt 121 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under 2012. De försålda fastigheterna motsvarade ett underliggande marknadsvärde om totalt 433 miljoner kronor. Söderport har under januari 2014 även frånträtt ytterligare 11 fastigheter ur denna portfölj med ett sammanlagt underliggande marknadsvärde om 56 miljoner kronor.
Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Sagax tillträdde aktierna i Hemsö Intressenter vid halvårsskiftet 2013. Hemsö bidrog med 32 (–) miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under 2013.
Hemsö Fastighets AB finns i 90 svenska kommuner, 15 tyska städer och sedan 2013 även i Åbo, Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 348 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 22 637 miljoner kronor den 31 december 2013. Fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för 40 % av fastigheternas marknadsvärde. Utlandsportföljen uppgick till 8 % av fastigheternas marknadsvärde.
Hemsö Fastighets AB omsatte 1,9 miljarder kronor 2013 och redovisade ett förvaltningsresultat om 674 miljoner kronor samt ett resultat efter skatt om 528 miljoner kronor för 2013.
Mer information om Hemsö Fastighets AB finns tillgängligt på bolagets hemsida, hemso.se.
| Söderport | Hemsö | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 31 dec |
2012 31 dec |
2013 31 dec |
2012 31 dec |
|
| Sagax ägarandel, % | 50 | 50 | 15 | – |
| Hyresintäkter, mkr | 311 | 278 | 1 875 | ET |
| Förvaltningsresultat, mkr | 92 | 78 | 674 | ET |
| Årets resultat, mkr | 239 | 61 | 528 | ET |
| Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr | 46 | 39 | 32 | ET |
| Antal fastigheter | 44 | 165 | 348 | ET |
| Hyresvärde, mkr | 339 | 380 | 1 984 | ET |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 2 949 | 3 276 | 22 637 | ET |
| Uthyrningsbar area, kvm | 366 000 | 463 000 | 1 622 000 | ET |
| Hyresduration, år | 3,6 | 3,8 | 7,5 | ET |
| Ekonomisk vakansgrad, % | 15 | 15 | 14 | ET |
| Räntebärande skulder, Mkr | 2 010 | 2 340 | 14 699 | ET |
| Kapitalbindning, år | 2,0 | 3,0 | 2,9 | ET |
| Räntebindning, år | 2,7 | 2,0 | 3,3 | ET |
| Marknadsvärde för räntederivat, Mkr | –240 | –370 | –60 | ET |
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2013 till 3 723 (2 794) miljoner kronor.
Under 2013 har Sagax egna kapital ökat med netto 929 miljoner kronor varav 832 miljoner kronor erhållits från rörelsen och 284 miljoner kronor erhållits vid nyemission av B-aktier till Tredje AP-fonden. 163 miljoner kronor har delats ut och därutöver har B-aktier återköpts för 24 miljoner kronor
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 7 032 (6 300) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var motsvarande 2 145 (1 875) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 71 (–64) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året.
Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 897 (5 916) miljoner kronor motsvarande 64 % (63 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 54 % (57 %) av fastigheternas marknadsvärde den 31 december 2013. Återstående 10 % (6 %) består av börsnoterade obligationslån om 1 100 (600) miljoner kronor varav 500 miljoner kronor emitterats under 2013.
I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader om 48 (48) miljoner kronor reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas som 6 985 (6 252) miljoner kronor i balansräkningen.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,7 (5,2) år respektive 3,5 (4,3) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,4 % (4,6 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång.
För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 25.
Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade med 204 (67) miljoner kronor till följd av högre marknadsräntor under året. Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax räntederivat uppgick till –316 (–520) miljoner kronor på balansdagen. Reserven om 316 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 93 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 305 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor.
Sagax har ingått avtal avseende en nominell ränteswap om 140 miljoner kronor med start under 2014 och med slutdatum 2021. Detta derivat med en räntenivå om 3,6 % har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån.
Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 31 december 2013 till –58 (121) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 772 (979) miljoner kronor varav 128 (379) miljoner kronor i form av bankinlåning och 644 (600) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena.
| Kapitalbindning | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Mkr | Ränta | Andel | Mkr | Andel |
| 2014 | 2 048 | 2,5 % | 29 % | 163 | 2 % |
| 2015 | 487 | 5,1 % | 7 % | 458 | 7 % |
| 2016 | 73 | 5,1 % | 1 % | 223 | 3 % |
| 2017 | 1 194 | 6,1 % | 17 % | 1 587 | 23 % |
| 2018 | 961 | 4,2 % | 14 % | 4 332 | 61 % |
| >2018 | 2 269 | 5,3 % | 32 % | 280 | 4 % |
| Summa/genomsnitt | 7 032 | 4,4 % | 100 % | 7 032 | 100 % |
| Belopp i miljoner kronor | Nominella belopp |
Andel | Marknadsvärde 31 dec 2013 |
Marknadsvärde 31 dec 2012 |
Periodens förändring |
|---|---|---|---|---|---|
| Nominella ränteswappar | 4 443 | 89 % | –316 | –520 | 204 |
| Räntetak | 565 | 11 % | – | – | – |
| Summa | 5 008 | 100 % | –316 | –520 | 204 |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | jan-dec | jan-dec | okt-dec | okt-dec |
| Hyresintäkter | 919 | 824 | 244 | 210 |
| Övriga intäkter | 9 | 2 | 3 | – |
| Driftkostnader | –62 | –53 | –18 | –18 |
| Underhållskostnader | –14 | –13 | –5 | –3 |
| Tomträttsavgäld | –13 | –13 | –3 | –3 |
| Fastighetsskatt | –25 | –20 | –9 | –5 |
| Fastighetsadministration | –17 | –18 | –5 | –5 |
| Driftnetto | 796 | 709 | 206 | 176 |
| Central administration | –42 | –38 | –14 | –11 |
| Resultat från intresseföretag | 149 | 42 | 12 | 19 |
| – varav förvaltningsresultat | 79 | 43 | 23 | 11 |
| – varav värdeförändring på fastigheter | 2 | 13 | –13 | 14 |
| – varav värdeförändring på finansiella instrument | 68 | –14 | 2 | –6 |
| Finansiella intäkter | 1 | 7 | – | 1 |
| Finansiella kostnader | –313 | –303 | –84 | –86 |
| Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag | 592 | 417 | 121 | 99 |
| – varav Förvaltningsresultat | 521 | 418 | 132 | 91 |
| Värdeförändringar: | ||||
| Fastigheter, realiserade | –4 | 1 | – | – |
| Fastigheter, orealiserade | 136 | 134 | 47 | 9 |
| Finansiella instrument, realiserade | –4 | – | – | – |
| Finansiella instrument, orealiserade | 201 | –70 | 1 | –30 |
| Andelar i intresseföretag, realiserade | 16 | – | – | – |
| Resultat före skatt | 937 | 482 | 168 | 78 |
| Uppskjuten skatt | –155 | –116 | 11 | –11 |
| Aktuell skatt | –5 | 6 | –3 | –1 |
| Periodens resultat | 777 | 372 | 176 | 66 |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att | ||||
| återföras till resultatet: | ||||
| Omräkningsdifferenser | 55 | –27 | 45 | 16 |
| Totalresultat för perioden | 832 | 345 | 221 | 82 |
| Resultat per stamaktie, kr1) | 4,40 | 1,84 | 0,94 | 0,28 |
| Resultat per stamaktie efter utspädning, kr1) | 4,40 | 1,84 | 0,95 | 0,28 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner1) | 153,9 | 146,8 | 159,1 | 147,6 |
| Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner1) | 154,0 | 147,4 | 159,3 | 147,6 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 31 dec | 31 dec |
| Förvaltningsfastigheter | 10 790 | 9 284 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | – | 77 |
| Andelar i intresseföretag | 669 | 262 |
| Uppskjuten skattefordran | 2 | 3 |
| Övriga anläggningstillgångar | 9 | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 470 | 9 640 |
| Kassa och bank | 128 | 379 |
| Övriga omsättningstillgångar | 85 | 68 |
| Summa omsättningstillgångar | 213 | 448 |
| Summa tillgångar | 11 683 | 10 088 |
| Eget kapital | 3 723 | 2 794 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 6 822 | 6 019 |
| Uppskjuten skatteskuld | 336 | 187 |
| Finansiella instrument | 316 | 520 |
| Övriga långfristiga skulder | 3 | 3 |
| Summa långfristiga skulder | 7 478 | 6 730 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 163 | 189 |
| Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning | – | 44 |
| Övriga kortfristiga skulder | 319 | 331 |
| Summa kortfristiga skulder | 482 | 564 |
| Summa eget kapital och skulder | 11 683 | 10 088 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 okt-dec |
2012 okt-dec |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 937 | 482 | 168 | 78 |
| Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter Resultat från ägande av intresseföretag Betald skatt Övriga poster ej ingående i kassaflödet |
–197 –132 –165 –6 –11 |
70 –135 –42 –6 –5 |
–1 –47 –12 –1 –3 |
30 –9 –19 –2 5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
426 | 364 | 104 | 83 |
| Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder |
– –14 |
–43 69 |
9 –22 |
–39 46 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 412 | 390 | 91 | 90 |
| Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av aktier Försäljning av andelar i intresseföretag Kapitaltillskott till intresseföretag Minskning av övriga anläggningstillgångar Ökning av övriga anläggningstillgångar |
–1 122 94 –141 –4 40 –285 – –2 |
–203 68 –260 – – – – –5 |
–192 13 –39 –4 – – 1 – |
– 2 –8 – – – – –4 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 420 | –399 | –221 | –10 |
| Emission av stamaktier Emission av preferensaktier Utbetald utdelning till aktieägare Återköp av egna aktier Upptagna lån Amorterade lån Lösen av finansiellt derivat Minskning av övriga långfristiga skulder |
285 – –163 –24 1 597 –933 –4 –2 |
– 367 –128 – 827 –1 020 – – |
– – –25 –24 624 –553 – –1 |
– 367 –19 – – –432 1 – |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 756 | 46 | 21 | –83 |
| Periodens kassaflöde | –252 | 37 | –110 | –3 |
| Kursdifferens i likvida medel Förändring av likvida medel |
– –252 |
–1 36 |
– –110 |
1 –2 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 379 | 343 | 238 | 381 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 128 | 379 | 128 | 379 |
| Intjänade | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Eget kapital 31 december 2011 | 253 | 891 | –26 | 1 104 | 2 223 |
| Aktieutdelning | – | – | – | –141 | –141 |
| Nyemitterade preferensaktier | 64 | 312 | – | – | 376 |
| Transaktionskostnader | – | –9 | – | – | –9 |
| Totalresultat januari-december 2012 | – | – | –26 | 372 | 345 |
| Eget kapital 31 december 2012 | 317 | 1 194 | –52 | 1 335 | 2 794 |
| Nedsättning aktiekapital | –206 | 206 | – | – | – |
| Fondemission | 235 | –235 | – | – | – |
| Nyemitterade B-aktier | 20 | 265 | – | – | 285 |
| Transaktionskostnader | – | –1 | – | – | –1 |
| Aktieutdelning | – | – | – | – 163 | –163 |
| Återköp egna aktier | – | – | – | –24 | –24 |
| Totalresultat januari-december 2013 | – | – | 55 | 777 | 832 |
| Eget kapital 31 december 20131) | 366 | 1 429 | 3 | 1 925 | 3 723 |
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultatposter per segment | Hyresintäkter1) | Förvaltningsresultat | Orealiserade | Realiserade | Resultat före skatt | |||||
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
| Stockholm | 413 | 384 | 147 | 143 | 52 | 18 | – | 1 | 199 | 161 |
| Övriga Sverige | 205 | 201 | 124 | 115 | –8 | 46 | –3 | – | 113 | 162 |
| Helsingfors | 121 | 92 | 62 | 56 | 79 | – | – | – | 141 | 56 |
| Övriga Finland | 100 | 87 | 67 | 54 | 19 | 23 | – | – | 86 | 77 |
| Övrigt | 76 | 60 | 36 | 32 | –6 | 47 | – | – | 30 | 79 |
| Summa segmentsnivå | 919 | 824 | 436 | 400 | 136 | 134 | –3 | 1 | 569 | 535 |
| Finansiella instrument | – | – | – | – | – | – | – | – | 197 | –70 |
| Intresseföretag | – | – | 79 | 43 | 3 | 20 | –1 | –7 | 149 | 42 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | 6 | –25 | – | – | – | – | 22 | –25 |
| Totalt | 919 | 824 | 521 | 418 | 139 | 154 | –4 | –6 | 937 | 482 |
| Tillgångsposter per segment |
Marknadsvärde fastigheter |
Investeringar fastigheter |
Förvärv fastigheter |
Försäljning fastigheter |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | 2013 31 dec |
2012 31 dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
| Stockholm | 4 969 | 4 435 | 73 | 41 | 440 | 109 | –31 | –63 |
| Övriga Sverige | 2 338 | 2 262 | 45 | 11 | 102 | 3 | –63 | –5 |
| Helsingfors | 1 576 | 936 | 12 | 7 | 495 | – | – | – |
| Övriga Finland | 1 165 | 1 008 | 11 | 12 | 85 | – | – | – |
| Övrigt | 777 | 755 | – | 188 | – | 91 | – | – |
| Summa segmentsnivå | 10 825 | 9 396 | 141 | 260 | 1 122 | 203 | – 94 | – 68 |
| Övrigt ej fördelat | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt | 10 825 | 9 396 | 141 | 260 | 1 122 | 203 | – 94 | – 68 |
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
| 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
2011 jan-dec |
2010 jan-dec |
2009 jan-dec |
2008 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | ||||||
| Direktavkastning, % | 7,7 | 7,8 | 7,7 | 8,1 | 8,1 | 7,6 |
| Överskottsgrad, % | 87 | 86 | 86 | 89 | 88 | 89 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 93 | 95 | 97 | 97 | 97 | 97 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 93 | 93 | 94 | 95 | 96 |
| Hyresduration, år | 8,0 | 8,4 | 7,9 | 8,6 | 9,1 | 9,3 |
| Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter | 1 336 | 1 159 | 1 144 | 1 024 | 917 | 839 |
| Antal fastigheter | 141 | 134 | 136 | 129 | 113 | 110 |
| Finansiella | ||||||
| Avkastning på totalt kapital, % | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 24 | 15 | 6 | 27 | 3 | –13 |
| Genomsnittlig ränta, % | 4,4 | 4,6 | 4,5 | 4,3 | 4,3 | 5,1 |
| Räntebindning inkl. derivat, år | 3,7 | 5,2 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 5,1 |
| Kapitalbindning, år | 3,5 | 4,3 | 2,9 | 3,4 | 4,2 | 5,1 |
| Soliditet, % | 32 | 28 | 23 | 26 | 20 | 19 |
| Belåningsgrad, % | 60 | 62 | 68 | 67 | 73 | 73 |
| Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % | 64 | 63 | 69 | 70 | 75 | 74 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2,3 | 2,0 | 1,8 |
| Data per stamaktie1) | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 24,202) | 17,14 | 15,00 | 15,45 | 8,00 | 3,17 |
| EPRA NAV, kr | 19,05 | 14,86 | 12,76 | 10,76 | 8,06 | 8,93 |
| Eget kapital, kr | 13,41 | 8,09 | 6,99 | 7,14 | 5,44 | 5,86 |
| Eget kapital efter utspädning, kr | 13,40 | 8,09 | 6,99 | 6,92 | 5,10 | 5,65 |
| Resultat, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 3,12 | –0,06 | –1,59 |
| Resultat efter utspädning, kr | 4,40 | 1,84 | 0,32 | 2,90 | –0,06 | –1,59 |
| Förvaltningsresultat, kr | 2,74 | 2,15 | 2,07 | 1,87 | 1,52 | 1,19 |
| Förvaltningsresultat efter utspädning, kr | 2,73 | 2,15 | 2,06 | 1,80 | 1,46 | 1,15 |
| Kassaflöde, kr | 2,12 | 1,79 | 1,88 | 1,74 | 1,47 | 1,16 |
| Kassaflöde efter utspädning, kr | 2,12 | 1,79 | 1,87 | 1,62 | 1,39 | 1,10 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 158,3 | 147,6 | 147,6 | 141,9 | 133,1 | 133,1 |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner | 158,4 | 147,6 | 147,6 | 146,3 | 141,9 | 137,5 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 153,9 | 147,6 | 146,8 | 134,2 | 133,1 | 133,1 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner | 154,0 | 147,6 | 147,4 | 144,1 | 140,8 | 139,7 |
| Data per preferensaktie | ||||||
| Börskurs vid periodens utgång, kr | 31,50 | 29,60 | 26,50 | 26,30 | 27,50 | 23,00 |
| Eget kapital, kr | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 | 32,00 |
| Resultat, kr | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,0 | 50,0 | 37,3 | 37,3 | 20,6 | 15,1 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 50,0 | 37,8 | 37,3 | 32,9 | 18,7 | 15,0 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2) Avser börskursen för B-aktien.
| Belopp i miljoner kronor | 2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 41 | 36 |
| Administrationskostnader | –50 | –44 |
| Resultat före finansiella intäkter och kostnader | –9 | –8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | –2 | 29 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 17 | – |
| Finansiella intäkter | 174 | 103 |
| Finansiella kostnader | –89 | –64 |
| Resultat före skatt | 91 | 60 |
| Skatt | –14 | –16 |
| Periodens resultat | 77 | 44 |
| Belopp i miljoner kronor | 2013 31 dec |
2012 31 dec |
|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 2 | 2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | 12 |
| Fordringar på koncernföretag | 1 114 | 728 |
| Fordringar på intresseföretag | – | 17 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 871 | 592 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 987 | 1 352 |
| Kassa och bank | 10 | 87 |
| Fordringar på koncernföretag | 946 | 790 |
| Övriga omsättningstillgångar | 18 | 13 |
| Summa omsättningstillgångar | 974 | 890 |
| Summa tillgångar | 2 961 | 2 242 |
| Eget kapital | 1 695 | 1 521 |
| Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld |
1 100 2 |
600 – |
| Summa långfristiga skulder | 1 102 | 600 |
| Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder |
50 114 |
21 100 |
| Summa kortfristiga skulder | 164 | 121 |
| Summa eget kapital och skulder | 2 961 | 2 242 |
Sagax hade vid årets utgång 7 237 (6 814) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 5 465 (4 009) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt finns netto 13 416 822 A-aktier, 144 858 130 B-aktier och 50 000 000
preferensaktier utestående. 1 000 000 B-aktier återköptes den 16 december 2013. Sagax innehav av egna aktier uppgår därefter till 1 000 000 B-aktier. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna.
| Betalkurs, kr | Transaktioner per handelsdag |
Omsättningshastighet på årsbasis, % |
Genomsnittlig handelsvolym, mkr |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dec 2013 | 31 dec 2012 | okt-dec 2013 | okt-dec 2012 | okt-dec 2013 | okt-dec 2012 | okt-dec 2013 | okt-dec 2012 | ||
| A–aktier | 26,80 | 17,14 | 8 | 9 | 27 | 7 | 0,4 | 0,7 | |
| B–aktier | 24,20 | – | 16 | – | 16 | – | 2,1 | – | |
| Preferensaktier | 31,50 | 29,60 | 62 | 37 | 65 | 39 | 4,0 | 1,7 |
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2011-2014, 2012-2015 respektive 2013-2016. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 2014, maj 2015 respektive maj 2016. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,73 (2,15) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 8,9 (8,0).
2011 31 dec
2010 31 dec
2009 31 dec
2008 31 dec
Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 13,40 (8,09) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 19,05 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 29. Aktiekursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % (212 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 127 % (116 %) av EPRA NAV per stamaktie.
| B-aktiens börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2) | 8,9 | 8,0 | 7,3 | 8,9 | 5,6 | 2,8 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B-aktiens börskurs/Kassaflöde, ggr 2) 3) | 11,4 | 9,6 | 8,0 | 9,5 | 5,8 | 2,9 |
| B-aktiens börskurs/Eget kapital, % | 181 | 212 | 215 | 224 | 157 | 56 |
| B-aktiens börskurs/EPRA NAV, % | 127 | 116 | 118 | 144 | 99 | 36 |
1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under 2013 genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 10 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april 2013.
2013 31 dec
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 24,20 17,14 15,00 15,45 8,00 3,17 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) 2,73 2,15 2,06 1,74 1,44 1,13 Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) 2,12 1,79 1,87 1,62 1,39 1,10 Eget kapital efter utspädning, kr 13,40 8,09 6,99 6,92 5,10 5,65 EPRA NAV, kr 4) 19,05 14,86 12,76 10,76 8,06 8,93
2012 31 dec
2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
4) För definition, se sidan 29.
| Antal aktier | Antal aktieägare | Aktieägarkategori | Antal | Röstandel | Aktieägare per land | Antal | Röstandel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 2 998 | Privatpersoner | Sverige | 6 840 | 93 % | ||
| 501–1 000 | 826 | bosatta i Sverige | 6 106 | 11 % | Luxemburg | 18 | 3 % |
| 1 001–2 000 | 818 | Privatpersoner bosatta utomlands |
60 | 0 % | Storbritannien | 43 | 1 % |
| 2 001–5 000 | 1 118 | Företag/institutioner | Norge | 18 | 1 % | ||
| 5 001–10 000 10 001–50 000 |
555 688 |
i Sverige Företag/institutioner |
734 | 82 % | Danmark | 140 | 1 % |
| 50 001– | 234 | utomlands | 337 | 7 % | Övriga länder | 178 | 1 % |
| Totalt | 7 237 | Totalt | 7 237 | 100 % | Totalt | 7 237 | 100 % |
1) Inklusive aktier som återköpts av AB Sagax.
| Antal aktier | Andel av | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A–aktier | B–aktier | Preferensaktier | Aktiekapital | Röster2) | ||
| David Mindus med bolag | 4 870 727 | 38 253 025 | 775 | 20,6 % | 26,4 % | |
| Rutger Arnhult med bolag | 2 693 819 | 22 206 260 | 61 711 | 11,9 % | 15,0 % | |
| Familjen Salén med bolag | 2 008 733 | 17 585 330 | 78 595 | 9,4 % | 11,5 % | |
| Tredje AP-fonden | – | 11 689 910 | – | 5,6 % | 3,6 % | |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | – | 10 326 927 | – | 4,9 % | 3,1 % | |
| Banque Carnegie Luxembourg | 704 900 | 891 000 | 26 666 | 0,8 % | 2,4 % | |
| Robur Realinvest | 250 000 | 2 500 000 | – | 1,3 % | 1,5 % | |
| Avanza Pension | 36 349 | 944 395 | 3 096 870 | 1,9 % | 1,3 % | |
| Sifonen | 167 500 | 1 669 800 | 10 033 | 0,9 % | 1,0 % | |
| Robur Småbolagsfond Sverige | 133 731 | 1 863 275 | – | 1,0 % | 1,0 % | |
| Länsförsäkringar Småbolagsfond | – | 3 003 091 | – | 1,4 % | 0,9 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 65 197 | 642 839 | 1 602 568 | 1,1 % | 0,9 % | |
| SEB S.A. | 95 949 | 959 490 | 716 098 | 0,8 % | 0,8 % | |
| Erik Selin Fastigheter | 205 364 | 561 351 | – | 0,4 % | 0,8 % | |
| Gårdarike Invest | 126 355 | 1 303 400 | – | 0,7 % | 0,8 % | |
| Johan Thorell med bolag | 101 627 | 1 016 270 | 499 999 | 0,8 % | 0,8 % | |
| Göran E Larsson med bolag | 102 400 | 1 024 000 | 201 335 | 0,6 % | 0,7 % | |
| Familjen Engelbert med bolag | 122 500 | 945 000 | – | 0,5 % | 0,7 % | |
| Catella Hedgefond | – | – | 2 101 360 | 1,0 % | 0,6 % | |
| Artelis Förvaltning | 94 637 | 946 370 | 57 559 | 0,5 % | 0,6 % | |
| Summa 20 största ägare | 11 779 788 | 118 331 733 | 8 453 569 | 66,2 % | 74,3 % | |
| Övriga aktieägare | 1 637 034 | 26 526 397 | 41 546 431 | 33,3 % | 25,7 % | |
| Delsumma | 13 416 822 | 144 858 130 | 50 000 000 | 99,5 % | 100,0 % | |
| Aktier som återköpts av AB Sagax | – | 1 000 000 | – | 0,5 % | 0,0 % | |
| Totalt | 13 416 822 | 145 858 130 | 50 000 000 | 100,0 % | 100,0 % | |
| – varav styrelse och medarbetare | 7 279 385 | 59 838 781 | 780 748 | 32,4 % | 40,5 % |
1) Aktieägarstruktur per 31 december 2013 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister.
2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 31 december 2013. Vid fastighetsvärderingar bör dock hänsyn tas till att osäkerhet alltid finns om de antaganden som gjorts. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av marknadsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad.
| –20 % | –10 % | 0 % | +10 % | +20 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Värdeförändring, Mkr | –2 170 –1 085 | – | 1 085 | 2 170 | |
| Belåningsgrad, % | 74 | 66 | 60 | 55 | 51 |
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser.
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal.
En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 205 miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med –1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med –218 miljoner kronor.
Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 31 december skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 17 (9) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknadsräntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 17 (9) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Eurobor respektive Stibor med kortare löptider blir negativa.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån.
Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se.
Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.
| –10 % | –5 % | 0 % | +5 % | +10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrningsgrad, % | 83 | 87 | 92 | 97 | 100 |
| Räntetäckningsgrad, % | 210 | 230 | 240 | 260 | 270 |
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2013, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 171 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurseffekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2012, på sidorna 63-66.
| Effekt på förvaltnings - | ||
|---|---|---|
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | resultat, årsbasis |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 % | +/– 11 |
| Hyresintäkter | +/–1 % | +/– 10 |
| Fastighetskostnader | +/–1 % | –/+ 1 |
| Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge1) |
+/–1 %-enhet | –/+ 17 |
| Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå2) |
+/–1 %-enhet | –/+ 70 |
| Förändring av valutakursen SEK/EUR |
+/–10 % | +/– 23 |
| Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2014 |
+/–10 % | +/– 7 |
| Belopp i miljoner kronor | Förändring | Effekt på resultat före skatt, årsbasis |
| Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor3) |
+/–1 %-enhet | +205/–218 |
| Förändring av valutakursen4) | +/– 10 % | +/– 17 |
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag.
4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR.
Den 15 januari 2014 pressmeddelades att Sagax intresseföretag Söderport sålt 17 fastigheter omfattande 18 500 kvadratmeter ur det bestånd av bilprovningsfastigheter som bolaget förvärvade 2012. Samtliga bilprovningsfastigheter i Skåne respektive Göteborgsregionen såldes i två separata bolagstransaktioner. Frånträden skedde den 20 december 2013 respektive den 15 januari 2014.
Den 17 januari 2014 pressmeddelades att Sagax förvärvat två fastigheter i Helsingfors för totalt 600 miljoner kronor från Sanomakoncernen. Sagax förvärvade dels en produktionsfastighet i Vanda strax utanför centrala Helsingfors omfattande 45 000 kvadratmeter uthyrningsbar area varav 30 000 kvadratmeter består av lager- och produktionslokaler och återstoden av kontorslokaler.
Fastigheten omfattar 88 800 kvadratmeter friköpt markarea och har ett bra läge i anslutning till trafikleden Ring III (E18) och motorvägen till Tammerfors. Fastigheten är uthyrd till Sanomakoncernen med ett 100 % inflationsjusterat hyresavtal om 15 år. Därutöver förvärvade Sagax en lager- och kontorsfastighet i Vanda, omfattande sammanlagt 30 600 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 400 kvadratmeter friköpt markarea. Fastigheten är uthyrd till flera hyresgäster, däribland Sanomakoncernen. Sanoma är ett ledande mediaföretag med en omsättning om 21 miljarder kronor och 10 000 anställda. Bolaget är noterat på Helsingforsbörsen och har ett börsvärde om 9 miljarder kronor. Bägge fastigheterna tillträddes den 17 januari 2014.
Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.
IFRS 13 Värderingar till verkligt värde tillämpas första gången 2013 och bestämmer hur det verkliga värdet skall fastställas samt vilka upplysningskrav som följer utöver de krav som redan finns i övriga standarder. I Sagax finns räntederivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker. Dessa finansiella instrument redovisas brutto till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raderna avseende finansiella instrument och instrumentens värdeförändringar redovisas i rapport över totalresultat. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbara marknadsdata, nivå 2. Sagax fastigheter värderas av oberoende värderingsinstitut varje kvartal, motsvarande nivå 3 som inte i sin
helhet baseras på observerbara marknadsdata. Sagax intresseföretag Söderport låter i likhet med Sagax ett oberoende värderingsinstitut värdera samtliga fastigheter varje kvartal, en värderingsmetod motsvarande nivå 3. Fastigheterna i intresseföretaget Hemsö värderas internt varje kvartal av Hemsös medarbetare enligt en värderingsmetod motsvarande nivå 3. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna värderas Hemsös fastigheter årligen även av oberoende värderingsinstitut. Söderports finansiella derivat värderas i likhet med Sagax finansiella derivat till återköpspris från respektive motpart, en värderingsmetod motsvarande nivå 2. Hemsös finansiella derivat värderas enligt allmänt vedertagna beräkningsmetoder motsvarande nivå 2.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 2012.
Styrelsen avser att kalla bolagets aktieägare till årsstämma kl. 17.00 den 7 maj 2014.
Valberedningen består av Björn Alsén, som representant för David Mindus med bolag, Håkan Engstam som representant för M2 Capital Management AB, Erik Salén som representant för familjen Salén med bolag samt Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax. Valberedningen kan kontaktas via Sagax växel, 08-545 83 540.
Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman att:
Sagax utdelningspolicy innebär att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stamoch preferensaktierna. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om 0,55 kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per preferensaktie för räkenskapsåret 2013 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Föreslagen utdelning motsvarar 36 % av förvaltningsresultatet 2013.
Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om:
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 12 februari 2014 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028
GÖRAN E LARSSON Styrelseordförande
STAFFAN SALÉN JOHAN THORELL FILIP ENGELBERT Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot
ULRIKA WERDELIN DAVID MINDUS JOHAN CEDERLUND
Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 13 februari 2014, klockan 08.00.
| Bokslutskommuniké 2013 | 13 februari 2014 |
|---|---|
| Delårsrapport januari-mars 2014 | 7 maj 2014 |
| Årsstämma 2014 | 7 maj 2014 |
| Delårsrapport januari-juni 2014 | 21 augusti 2014 |
| Delårsrapport januari-september 2014 | 24 oktober 2014 |
| Bokslutskommuniké 2014 | 13 februari 2015 |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 mars 2014 |
|---|---|
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 27 mars 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 31 mars 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 april 2014 |
| Juni 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 juni 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 juni 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 juni 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 juli 2014 |
| September 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 25 september 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 26 september 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 september 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 3 oktober 2014 |
| December 2014 | |
| • Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning | 22 december 2014 |
| • Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning | 23 december 2014 |
| • Avstämningsdag för utbetalning av utdelning | 30 december 2014 |
| • Förväntad dag för utbetalning från Euroclear1) | 7 januari 2015 |
1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, [email protected]
Peter Larsen, ekonomichef 08 – 545 83 540, [email protected]
Besök gärna www.sagax.se.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration), omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till Preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade företrädesrätt till utdelning (2 kronor per år).
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
EURIBOR, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till varandra för utlåning i euro.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning.
Återstående löptid på hyresavtal.
Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel.
Beräknas som eget kapital per preferensaktie mulriplicerat med antalet utestående preferensaktier.
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Förvaltningsresultat, exklusive resultat från intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
STIBOR, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i procent av fastighetsvärdet vid föregående års slut.
Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2013 uppgick till 1 336 000 kvadratmeter fördelat på 141 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Mer information finns på www.sagax.se.
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.